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M&A Activity • Dec 18, 2020

주요사항보고서 1.6 주식회사 디지탈옵틱 ◆click◆ 정정문서 작성시 『정오표』 삽입 정정신고(보고)-대표이사등의확인.LCommon 주 요 사 항 보 고 서

금융위원회 귀중	2020년 12월 18일
&cr
회 사 명 :	주식회사 디지탈옵틱
대 표 이 사 :	곽 윤 식
본 점 소 재 지 :	경기도 화성시 동탄면 동탄산단2길 47
	(전 화) 031-365-5650
	(홈페이지)http://www.digitaloptics.co.kr
작 성 책 임 자 :	(직 책) 이사 (성 명) 이 상 영
	(전 화) 02-538-5370

&cr

【 대표이사 등의 확인 】 ◆click◆ 대표이사 등이 서명한 『확인서』 그림파일 삽입

대표이사등의 확인.jpg 대표이사등의 확인 Ⅰ. 보고 사유 중요한 자산양수도 결정(기타)

*중요한 자산양수도 결정(기타)는 별지서식 <제38-38호> 내지 <제38-43호>에 해당하지 아니하는 중요한 자산양수도&cr&cr◇ 상법 제374조에 따른 '중요한 일부'의 양도인지 또는 '중대한 영향을 미치는 일부'의 양수도인지 여부&cr- 본 거래는 상법 제374조(영업양도, 양수, 임대 등)에 해당되지 않습니다.&cr

◇ 양수ㆍ도하려는 자산액이 최근 사업연도말 현재 자산총액의 10% 이상인 시행령 제171조 제1항에 따른 중요한 자산양수도에 해당하는지 근거 &cr- 해당 자산양수ㆍ도는「자본시장과 금융투자에 관한 법률」제161조제1항 제7호에 의거 회사의 자산총액 대비 10% 이상의 자산양수ㆍ도로 중요한 자산양수ㆍ도에 해당함에 따라 본 주요사항보고서(중요한 자산양수도 결정)를 제출합니다.

(단위: 원)

직전 사업연도말&cr자산총액(A)		거래금액&cr(B)	비율&cr(B/A)
연결기준	106,373,832,365	12,000,000,000	11.28
별도기준	93,644,281,426	12,000,000,000	12.81

Ⅱ. 보고 내용

◆click◆ 중요한 자산양수도 결정(기타)의 경우 『보고 내용』 삽입 11200#*보고내용*.dsl 3_보고내용-자산양수도가액 [자산양수도가액] (단위 : 원) 12,000,000,000 자산양수ㆍ도 가액

&cr 1. 자산양수ㆍ도에 관한 기본사항&cr&cr 1) 자산 양수ㆍ도 방법 및 요령&cr주식회사 디지탈옵틱(이하 "귀사")은 지지전문투자형사모부동산투자신탁제10호(이&cr하 "대상 펀드")가 발행한 수익증권(이하 "양도대상 수익증권" 또는 "평가대상자산")&cr에 대하여 주식회사 디케이디(이하 "양수회사")와 양수도계약을 체결하고, 양도대상&cr수익증권을 양도할 예정인 바, 양도대상 수익증권의 내역은 다음과 같습니다.

(단위: 원)

구분	발행자	좌수(좌)	양수도가액
수익증권	지지전문투자형사모부동산투자신탁제10호	18,454,655,239	12,000,000,000

2) 회사의 경영, 재무, 영업 등에 미치는 중요한 영향 및 효과 &cr 금번 자산양수ㆍ도가 당사의 경영권에 미치는 영향은 없으며, 당사는 금번 자산양수ㆍ도를 통해 긴급한 자금조달를 하여 운영자금 확보를 기대 하고 있습니다. &cr

3) 양수ㆍ도 대금 지급방법

(단위: 원)

구분	일자	금액	지급방법	비고
매매대금	2020년 12월 18일	2,500,000,000	현금	-
9,500,000,000	채권ㆍ채무상계	-
합계		12,000,000,000	-	-

&cr 4) 자산양수ㆍ도의 진행 경과 및 일정

구분	일자
외부평가기간	2020년12월 02일 ~ 2020년12월18일
자산양수ㆍ도계약일	2020년 12월 18일
이사회결의일	2020년 12월 18일
주요사항보고서(중요한자산양수ㆍ도)제출일	2020년 12월 18일
자산양수도 종료일	2020년 12월 18일

2. 자산 양수도 상대방의 개요&cr 가. 회사의 개황

구분	내용
법인명	주식회사 디케이디
대표이사	양 태 영
본사주소	경기도 용인시 기흥구 동백5로 22, 가동 154호
전화번호	031-365-5650
설립연월일	2019년 2월 1일
납입자본금(*)	15백만원
자산총액(*)	2,177백만원
자본총액(*)	(-)83백만원
결산기	12월
상장일	-
발행주식의 종류 및 수(*)	보통주 : 3,000주

&cr나. 최근 3년간 요약재무제표

(단위: 백만원)

구분	자산총계	부채총계	자본총계	자본금	매출액	당기순손실	외부감사여부
2020년반기	2,513	2,627	-114	15	0	37	O
2019년	2,181	2,228	-47	15	0	56	O
2018년	-	-	-	-	-	-	-

주1) 상대방회사 주식회사 디케이디는 설립일이 2019년 2월 1일이므로 최근 2년간 요약제무표만 작성하였습니다.&cr&cr 3 . 외부평가기관의 개황&cr 가. 평가기관의 개황&cr - 평가회사명 : 신한회계법인&cr - 대표이사 : 최 종 만 &cr - 소재 : 서울특별시 영등포구 의사당대로 8&cr - 전화번호 : 02-6321-1101&cr&cr 나. 평가의 개요&cr - 평가 계약일자 : 2020년 12월 02일&cr - 평가기간 : 2020년 12월 02일 ~ 12월 18일&cr - 제출일자 : 2020년 12월 18일&cr - 평가책임자 : 김우찬이사

&cr 4. 자산양수ㆍ도 가액 및 그 산출근거

(단위: 원)

구분	발행자	좌수(좌)	양수도가액
수익증권	지지전문투자형사모부동산투자신탁제10호	18,454,655,239	12,000,000,000

양도대상 수익증권의 발행자인 대상 펀드의 대부분의 자산을 차지하고 있는 부동산 담보신탁 수익증권의 대상 부동산에 대한 공매 낙찰율의 변동을 고려할 경우 현금흐 름할인법에 의해 산정한 양도대상 수익증권에 대한 가치의 범위는 6,968백만원에서 14,829백만원의 범위에 있을 것으로 산정되었으며, 양도대상 수익증권의 가치는 평가기준일(2020년 12월 15일) 현재 6,968백만원에서 14,829백만원의 범위로 산출되었으며, 이에 따라 귀사와 양수인 간에 합의된 실제 양도 예정가액은 12,000백만원으로 상기 평가액의 범위를 고려할 때, 중요성의 관점에서 부적정하다고 판단할 만한 근거가 발견되지 아 니하였습니다.&cr&cr 5. 자산양수ㆍ도 가액에 대한 평가&cr

1. 양수도회사 개요

구분		양도회사	양수회사
법인명		주식회사 디지탈옵틱	주식회사 디케이디
대표이사		곽 윤 식, 손 영 균	양 태 영
주소	본사	경기도 화성시 동탄면 &cr동탄산단2길 47	경기도 용인시 기흥구 &cr동백5로 22, 가동 154호
연락처	031-365-5650	031-365-5650
설립연월일		2000년 3월 14일	2019년 2월 1일
납입자본금(*)		47,264백만원	15백만원
자산총액(*)		66,795백만원	2,177백만원
자본총액(*)		18,163백만원	(-)83백만원
결산기		12월	12월
상장일		2012년 7월 13일	-
발행주식의 종류 및 수(*)		보통주 : 94,528,123주	보통주 : 3,000주

(출처: 회사제시자료)&cr(*)주식회사 디지탈옵틱: 2020년 9월 30일 현재/ 주식회사 디케이디: 2019년 12월 31일 현재

2. 평가의 개요 &cr &cr(1) 평가의 목적&cr &cr본 평가의 목적은 귀사가 양도대상 수익증권을 양도함에 있어 동 양수도가액의 적정성 여부를 판단하기 위한 참고자료를 제시하고, 자본시장과 금융투자업에 관한 법률 제161조 및 동법 시행령 제171조에 따라 금융위원회에 제출하는 주요사항보고서의 첨부서류로 사용될 목적으로 작성된 것입니다.&cr

(2) 평가의견서 이용시 유의사항&cr

본 가치평가 업무 수행 시 적용한 가정과 제약조건 및 본 의견서 이용 시 충분히 고려하고 유의해야 할 사항을 요약하면 다음과 같습니다.

1) 본 보고서 및 가치의 평가결과는 평가기준일인 2020년 12월 15일 현재 이용 가능한 정보만을 활용하여 산정된 것이며, 평가기준일 현재 기술된 목적만을 위하여 타당합니다.&cr

2) 당 법인은 가치평가업무의 수행과정에서 귀사로부터 제공받은 대상 펀드의 재무제표나 기타의 재무정보는, (이 정보에 대하여 별도로 언급된 사항을 제외하고는) 이러한 정보들이 해당 회사의 재무상태와 경영성과를 모두 그리고 정확하게 반영하고 있는지 여부를 별도로 검토함이 없이 제공받은 그대로 수용하였습니다. 당 법인은 이들 정보에 대하여 감사, 검토 또는 작성 업무를 수행하지 않았으므로 이들 정보에 대하여 감사의견 등 어떠한 형태의 인증도 표명하지 않습니다.&cr

3) 공공정보와 산업 및 통계자료는 당 법인이 신뢰할 수 있다고 판단한 원천에서 입수하였습니다. 그러나 당 법인은 이들 정보의 정확성이나 완전성에 대하여 어떠한 기술도 제공하지 아니하며, 이를 입증하기 위한 어떠한 절차도 수행하지 않았습니다.&cr

4) 미래의 사건이나 상황은 귀사가 예측한대로 발생되지 않을 수 있기 때문에, 당 법인은 귀사가 예측한 바에 대하여 어떠한 확신도 제공하지 아니합니다. 즉, 예측치와 실제결과 사이에는 중요한 차이가 발생할 수 있으며, 예측결과의 달성 여부는 경영진의 행동과 계획 그리고 경영진이 전제한 가정 및 경제환경에 따라 가변적입니다.&cr

5) 본 의견서 및 가치의 평가결과는 귀사와 본 의견서에서 언급한 특정의 목적만을 위한 것입니다. 따라서 제3자의 어떠한 목적이나 본 의견서에서 언급한 목적 이외의 용도로는 이용할 수 없습니다. 뿐만 아니라, 본 의견서 및 가치의 평가결과는 어떠한 형태로든 투자자문 또는 이와 유사한 목적을 위하여 작성된 것이 아니며 그렇게 해석되어서도 안됩니다. 가치의 평가결과는 귀사가 제공한 정보와 기타의 원천을 근거로 평가자가 고려한 의견만을 나타내는 것입니다.

6) 본 보고서 및 가치의 평가결과는 투자 여부 결정을 위한 근거자료로 사용되어서는안되며, 당 법인은 본 보고서에 근거한 투자 의사결정 결과 발생된 어떠한 재무적 또는 비재무적 손실에 대해서 일체의 책임을 지지 않습니다.&cr&cr7) 사전에 문서로 협약되지 않는 한 본 보고서의 내용과 관련하여 법정 증언이나 진술등 평가자에게 추가적인 업무를 요구할 수 없습니다. 또한, 본 보고서의 어떠한 내용도 당 법인 이외의 자가 임의로 변경시킬 수 없으며, 당 법인은 이러한 승인 없는 변경에 대하여 어떠한 책임도 없습니다.&cr

8) 당 법인은 환경문제에 대한 자문인이나 감사인이 아니므로 환경적인 문제와 관련하여 발생했거나 발생 가능한 의무에 대하여는 어떠한 책임도 없습니다. 본 보고서를이용할 수 있는 자로서 이와 같은 환경문제에 관한 의무가 존재하는지 또는 환경문제의 범위나 가치평가에 대한 영향을 알고 싶은 경우, 환경평가에 관한 독립적이고 전문적인 자문을 얻기를 권고합니다. 당 법인은 환경문제에 대하여 평가를 수행하거나 그 결과를 제공하지 않으며 양도대상 수익증권과 관련된 부동산에 대하여도 환경문제에 대한 어떠한 절차도 수행하지 않았습니다.

9) 가치의 평가결과, 당 법인의 명칭이나 그 직무의 언급 등을 포함하여 본 보고서의어떠한 부분도 당 법인의 서면동의 및 승인 없이 광고매체, 투자홍보, 언론매체, 우편, 직접교부 또는 기타의 통신 수단을 통하여 공중에게 전파될 수 없습니다.

10) 당 법인의 업무에 본건 거래와 관련한 거래 당사자의 임직원이 작성한 추정재무정보가 이용된 경우, 당 법인은 그러한 추정 재무정보를 조사하거나 작성하는 데 관여하지 않았습니다. 따라서 당 법인은 추정재무정보나 이와 관련된 가정에 대하여 감사의견 등 어떠한 형태의 인증도 표명하지 아니합니다. 사건이나 상황은 예상과 다르게 발생할 수 있으며, 따라서 일반적으로 추정재무정보와 실제결과 사이에 차이가 존재할 수 있고, 또 그러한 차이가 중요할 수 있습니다. &cr

11) 본 의견서 제출일 현재 전세계적으로 급속하게 확산되고 있는 코로나바이러스로인하여 전세계 경제에 미치는 불확실성이 매우 높아지고 있습니다. 본 의견서 제출일시점에서 이와 같은 불확실성이 평가대상 수익증권에 미치는 구체적 영향을 계량화하기는 불가능한 상황인 바, 본 의견서는 코로나바이러스로 인한 불확실성의 영향이 충분히 반영되지 않았음에 유의하기 바랍니다.&cr

12) 상기 1) 내지 11) 이외에도 본 의견서와 관련하여 언급된 한계나 문제점 등이 미칠 수 있는 영향을 충분히 고려하여야 합니다.&cr

3. 평가의 방법&cr&cr(1) 일반적인 평가방법&cr &cr자산의 가치를 평가하는 방법에는 자산접근법(원가접근법), 시장가치접근법, 수익가치접근법 등 다양한 평가방법이 있으며 그 평가방법의 주요 내용은 다음과 같습니다.&cr

1) 자산접근법(원가접근법)&cr&cr자산접근법(원가접근법)은 자산에서 부채를 차감한 순자산의 가치를 이용하여 자산의 가치를 결정하는 것으로 자산과 부채는 평가기준일의 공정가치로 측정합니다. 자산접근법은 그 평가방법이 비교적 단순하고 객관적이라는 장점을 가지고 있습니다. &cr&cr2) 시장가치접근법(비교방식)&cr&cr평가대상자산과 유사성 있는 거래사례 등을 비교하여 평가대상자산의 현황에 맞게 가감하여 가격을 산정하는 것으로, 비교사례를 선정한 후 자산의 비교에 의한 가격을 산출하는 평가방법입니다.&cr&cr3) 수익가치접근법&cr&cr수익가치 접근법은 '해당 자산으로부터 향후에 얼마만큼의 이익(또는 현금흐름)을 실현시킬 수 있는가' 라는 관점에서 미래의 수익창출 능력을 해당 자산의 가치로 평가하는 방법입니다. 수익가치접근법은 이론적으로 가장 우수한 방법이나, 자산의 가치를 결정하는 세가지요소(미래 순현금흐름, 할인율, 잔여가치)결정시 주관성이 개입될 여지가 있다는 단점이 있습니다.&cr&cr (2) 본 평가업무에 적용한 평가방법 및 근거&cr &cr본 평가의견서는 한국공인회계사회가 제정한 "가치평가서비스 수행기준" 및 금융감독원 기업공시본부에서 제정한 "외부평가업무 가이드라인"에 따라 자산접근법, 수익접근법, 시장접근법 적용여부를 모두 고려하였습니다. &cr&cr평가대상자산은 수익증권으로서 대상 펀드의 재무제표상 대부분의 자산은 부동산담보신탁이 발행한 수익증권으로 구성되어 있으며, 동 부동산담보신탁 수익증권의 대상 부동산(이하 "대상 부동산")은 평가기준일 현재 공매가 진행 중인 상황입니다. 그러므로 대상 부동산이 공매를 통하여 처분되어 공매 대금이 부동산담보신탁 수익증권의 소유자인 대상 펀드에 유입될 경우 대상 펀드는 해지되어 양도대상 수익증권 소유자를 포함한 수익증권 소유자에게 신탁의 원본이 상환될 것으로 예상됩니다. 따라서 당 법인은 양도대상 수익증권의 미래현금창출능력을 고려하여 수익접근법 중 현금흐름할인법을 평가방법으로 적용하여 평가를 진행하였습니다.&cr&cr한편, 본건 양도대상 수익증권의 양수도 가액은 시장에서 형성되는 가격을 기초로 평가하는 것이 합리적이나, 양도대상 수익증권의 특성상 시장 형성가격이 존재하지 아니하며, 유사거래사례의 정보가 제한적인 점을 고려하여 본 평가의견서에는 시장접근법을 적용하지 아니하였습니다. 또한, 자산접근법은 그 평가방법이 비교적 단순하고 객관적이라는 장점을 가지고 있으나 상기에서 언급한 양도대상 수익증권의 평가기준일 현재의 상황(관련 부동산의 공매)을 고려할 경우 현금창출능력을 반영하지 못할 가능성이 높으므로 본 의견서에서는 자산접근법을 적용하지 아니하였습니다.

Ⅲ. 평가결과&cr

1. 평가결과의 요약&cr &cr양도대상 수익증권의 발행자인 대상 펀드의 대부분의 자산을 차지하고 있는 부동산담보신탁 수익증권의 대상 부동산에 대한 공매 낙찰율의 변동을 고려할 경우 현금흐름할인법에 의해 산정한 양도대상 수익증권 에 대한 가치의 범위는 6,968백만원에서 14,829백만원 의 범위에 있 을 것으로 산정되었습니다.&cr&cr (1) 평가대상자산의 평가 결과

(단위 : 천원)
구분	금액
---	---
2021년 2월말 현재 대상 펀드로부터의 현금흐름 추정액	17,492,218
양도대상 수익증권의 대상 펀드지분율(주1)	77.15%
양도대상 수익증권으로부터의 현금흐름	13,495,088
적용 할인율	3.435%
평가기준일 현재 현재가치(양도대상 수익증권 평가액)	13,401,760

(주1) 양도대상 수익증권 18,454,655,239좌를 총 발행좌수 23,920,766,986좌로 나누어 산정하였습니다.&cr&cr (2) 민감도 분석 &cr

대상 부동산의 공매낙찰율 변동에 따른 평가대상자산 가치의 민감도분석 결과는 다음과 같습니다.

(단위 : 천원)
구분	낙찰가액(감정가액 대비 낙착율)
---	---	---	---
최저치	평균치	최고치
---	---	---	---
10,353,750(25%)	18,827,259(45.46%)	20,707,500(50%)
---	---	---	---
평가대상자산의 가치	6,968,163	13,401,760	14,829,353

&cr

2. 현금흐름할인법의 주요가정 &cr &cr (1) 평가기준일 &cr&cr당 법인은 2020년 12월 15일을 기준으로 귀사가 제시한 대상 펀드의 재무제표 및 재무자료 등을 토대로 양도대상 수익증권의 평가를 수행하였습니다.&cr&cr (2) 할인율&cr

양도대상 수익증권으로부터의 미래 현금흐름은 대상 펀드의 주요 자산인 부동산담보신탁의 수익증권이며, 동 수익증권의 대상 부동산에 대한 공매 결과를 토대로 미래 현금유입이 예상되는 바, 이를 고려할 경우 동 현금흐름은 투자적격 등급의 무보증 공모 회사채 수익율과 유사한 신용등급이라 판단됩니다. 따라서 평가기준일 현재 공매 낙찰이 예상되는 기간인 3개월 만기 BBB- 신용등급의 무보증 회사채 수익율인 3.435%(출처: 금융투자협회)를 할인율로 이용하였습니다. &cr&cr (3) 현금흐름 분석기간 &cr&cr양도대상 수익증권의 평가를 위한 현금흐름 분석기간은 합리적으로 예측 가능한 미래로서 평가기준일부터 대상 부동산의 공매가 완료되어 대상 펀드에 배당된 후 대상펀드가 해지되어 신탁의 원본이 상환되는 시점까지 기간의 현금흐름을 분석하였습니다. &cr&cr (4) 대상 부동산 공매와 관련된 가정&cr &cr대상 부동산의 공매시 귀사가 제시한 압류권자인 종로구청에 체납된 재산세 등과 환경개선부담금 및 교통유발부담금이외의 경매비용, 소액임차권 등 일반적인 부동산 공매의 우선변제채권 등은 금액적으로 중요하지 아니할 것으로 예상되며 따라서 공매 낙찰대금의 0.5%로 가정하여 평가하였습니다. 한편, 대상 부동산의 공매와 관련하여 권리분석을 별도로 실시하지 아니하였습니다. 따라서 귀사가 제시한 종로구청에 체납된 재산세 등과 환경개선부담금 및 교통유발부담금이외의 국세 및 지방세 그리고 각종 공과금의 체납액과 부동산담보신탁의 수익증권에 우선하는 임금채권 및 임차보증금에 대한 내역은 평가기준일 현재 파악할 수 없습니다. 만일 이러한 금액이향후 추가적으로 발견되거나 발생될 경우 동 영향은 중요할 수 있으며, 이로 인하여 양도대상 수익증권의 평가가액은 중요하게 변경될 수 있습니다.&cr&cr또한, 대상 부동산이 운영되고 있는 종합체육시설업과 관련한 체육시설의 설치·이용에 관한 법률(이하 "체육시설법")이 공매의 낙찰율 및 공매대금의 배분에 미치는 영향을 평가기준일 현재로서는 알 수 없으며, 따라서 본 평가에서는 동 영향이 없는 것으로 가정하여 평가를 수행하였습니다. 만약, 체육시설법의 조항이 공매 낙찰율 또는 공매대금의 배분에 영향을 미칠 경우 동 영향은 중요할 수 있으며, 이로 인하여 양도대상 수익증권의 평가가액은 중요하게 변경될 수 있습니다.

&cr

3. 양도대상 수익증권에 대한 이해&cr&cr (1) 신탁계약의 내용 &cr&cr양도대상 수익증권의 발행자인 대상 펀드(지지전문투자형사모부동산투자신탁제10호)와 관련한 신탁계약의 주요 내용은 다음과 같습니다.

구분	내역
집합투자업자	지지자산운용주식회사
신탁업자	농협은행주식회사
신탁최초설정일	2014-10-16
결산일	10월 15일
신탁계약기간	최초설정일로부터 7년
투자신탁원본의 상환	신탁계약기간의 종료/투자신탁의 해지시 즉시 지급
투자신탁의 해지	수익자 전원이 동의한 경우/탁계약기간의 종료
신탁보수 및 수수료	투자신탁재산의 연평균가액에 보수계산기간의 일수를 곱한 금액에 일정율을 적용하여 산출
특별용역보수	매각의 경우 매각이익 범위내에서 매매가격의 0.5%
기타 운용비용	수익자의 부담으로 함

(출처: 회사제시자료)&cr

(2) 대상 펀드 요약 재무현황&cr &cr대상 펀드의 최근(2020년 12월 3일 현재) 재무현황은 다음과 같습니다.

(단위 : 천원)
계정과목명	금액	계정과목명	금액
---	---	---	---
현금및현금성자산	740	미지급보수 등	40,735
채권(주1)	21,363,900	부채총계	40,735
기타	13,644	원본액	23,920,767
		이월결손금	-2,583,218
		자본총계	21,337,549
자산총계	21,378,284	부채와자본총계	21,378,284

(출처: 회사제시자료)

(주1) 채권은 부동산담보신탁의 제 1순위 수익권 증서로서 수익권과 관련 신탁계약의 내역은 다음과 같습니다.

구분		내역
수익권 증서금액		32,760,000,000
채무자		르메이에르건설(주)
신탁기간		2008년 1월 15일부터 대출금상환시까지
신탁부동산&cr(주1-1)	소재지	서울특별시 종로구 종로1가 24번지 외 1필지 &cr르메이에르종로타운1 제지하3층/2층 제비301호
지목용도	대
구조	철근콘크리트
면적	토지 : 705.63㎡/건물 : 7,071.84㎡(지하2층 및 3층)
소유자	르메이에르건설(주)
위탁자		르메이에르건설(주)
수탁자		케이비부동산신탁(주)
결산일		매년 12월 31일
재산관리보수		수익권리금 * 0.15% : 신탁계약 체결시 선납
재산처분보수(일시불처분시)		5,800,000원 + 10억원초과분의 0.4%

(출처: 회사제시자료)

&cr(주1-1) 신탁부동산의 현황&cr&cr대상 부동산은 평가기준일 현재 체납세액 등으로 인하여 압류되어 있으며, 공매가 진행중인 바, 대상부동산의 압류 현황 및 공매진행 상황 등은 다음과 같습니다.&cr&cr(가) 압류 현황&cr&cr대상 부동산은 종로구청에 압류되어 있는 바, 평가기준일 현재 정확한 체납액에 대한자료는 입수할 수 없는 상황이며, 귀사가 제시한 압류에 대한 추정 내역은 다음과 같습니다.

압류권자	압류 사유	압류 추정 금액
서울특별시 종로구청	재산세 등의 체납	242,753천원
환경개선부담금 및 교통유발부담금의 체납	815,812천원

(출처: 회사제시자료)

(나) 공매 진행상황&cr&cr 가) 과거 공매 진행내역&cr&cr대상 부동산의 과거 공매진행 내역은 다음과 같습니다

구분	내역
경매 개시일	2019년 7월 4일
부동산 감정가액(최초 법사가)	41,415,000천원
부동산 감정평가 기준일	2018년 5월 28일
유찰회수(취소회수)	14회(8회)
최종 입찰일	2020년 11월 5일
최종 최저입찰가액	20,707,500천원
공매대행의뢰기간	서울특별시 종로구청
집행기관	한국자산관리공사

(출처: 회사제시자료)

나) 향후 공매 진행일정&cr&cr 대상 부동산의 향후 회차별 공매 일정은 다음과 같습니다

(단위 : 천원)
회차	입찰기간 종료일	매각결정일	최저입찰가액
---	---	---	---
002/001	2021-1-13	2021-1-18	20,707,500
003/001	2021-1-20	2021-1-25	18,636,750
004/001	2021-1-27	2021-2-1	16,566,000
005/001	2021-2-3	2021-2-8	14,495,250
006/001	2021-2-17	2021-2-22	12,424,500
007/001	2021-2-24	2021-3-2	10,353,750

(출처: 회사제시자료)&cr

(다) 대상 부동산의 운영 현황&cr&cr대상 부동산은 2009년 4월에 르메이에르건설(주)로부터 종합체육시설업 및 시설일체를 양수받은 르메이에르(주)가 2016년 5월에 종로휘트니스(주)에 대상 부동산에 대한 임대차계약을 체결함에 따라 평가기준일 현재 종합체육시설업을 영위하고 있습니다(출처: 회사제시자료).&cr&cr(라) 인근 낙찰 통계자료&cr&cr대상 부동산의 지역과 용도를 바탕으로 한 최근 12개월간의 경매 통계자료는 다음과 같습니다.

통계기간	부찰건수	낙찰건수	낙찰율	감정가액 대비 낙찰율
3개월	17	1	6%	0%
6개월	19	2	11%	45.46%
12개월	26	3	12%	72.88%

(출처: 회사제시자료)&cr

(마) 기타 고려사항&cr&cr대상 부동산이 운영되고 있는 종합체육시설업과 관련한 체육시설의 설치·이용에 관한 법률(이하 "체육시설법") 제27조(체육시설업 등의 승계) 1항과 2항의 규정은 다음과 같습니다.&cr&cr①체육시설업자가 사망하거나 그 영업을 양도한 때 또는 법인인 체육시설업자가 합병한 때에는 그 상속인, 영업을 양수한 자 또는 합병 후 존속하는 법인이나 합병(合倂)에 따라 설립되는 법인은 그 체육시설업의 등록 또는 신고에 따른 권리·의무(제17조에 따라 회원을 모집한 경우에는 그 체육시설업자와 회원 간에 약정한 사항을 포함한다)를 승계한다.&cr&cr②다음 각 호의 어느 하나에 해당하는 절차에 따라 문화체육관광부령으로 정하는 체육시설업의 시설 기준에 따른 필수시설을 인수한 자에게는 제1항을 준용한다. &cr1. 「민사집행법」에 따른 경매&cr2. 「채무자 회생 및 파산에 관한 법률」에 의한 환가(換價)&cr3. 「국세징수법」ㆍ「관세법」또는 「지방세징수법」에 따른 압류 재산의 매각&cr4. 그 밖에 제1호부터 제3호까지의 규정에 준하는 절차&cr&cr한편, 상기 체육시설법이 공매의 낙찰율 및 공매대금의 배분에 미치는 영향을 현재로서는 알 수 없으며, 따라서 본 평가에서는 동 영향이 없는 것으로 가정하여 평가를 수행하였습니다. 만약, 체육시설법의 조항이 공매 낙찰율 또는 공매대금의 배분에 영향을 미칠 경우 동 영향은 중요할 수 있으며, 이로 인하여 양도대상 수익증권의 평가가액은 중요하게 변경될 수 있습니다. &cr

4. 미래현금흐름 추정 세부내역

&cr (1) 부동산담보신탁으로부터의 현금흐름 추정&cr&cr 1) 대상 부동산의 공매낙착율의 추정 &cr&cr대상 부동산의 공매시 감정가액 대비 낙찰율은 동일 지역인 종로구 및 동일 용도 부동산의 최근 6개월간 감정가액 대비 평균 낙착율인 45.46%로 공매가 이루어 질 것으로 가정하여 평가하였습니다. 한편, 3개월의 경우 감정가액 대비 평균낙찰율이 0%로서 비 경상적으로 낮고 12개월 평균낙찰율의 경우 72.88%로서 평가기준일 현재 공매가 진행 중인 대상 부동산의 감정가액 대비 최저낙착율인 50%를 상회하고 있으므로 이에 대한 적용을 배제하였습니다.&cr&cr2) 선순위 비용의 추정&cr&cr공매낙찰 대금의 배분시 부동산신탁 수익증권 보다 우선순위에 있는 비용은 귀사가 제시한 종로구청에 압류된 체납 재산세 등 242,753천원과 환경개선부담금 및 교통유발부담금 815,812천원입니다. 또한 기타 경매비용 및 소액임차권 등의 공매선순위 우선변제 채권은 공매대금의 0.5%를 가정하여 추정하였습니다. &cr&cr다만, 귀사가 제시하지 아니한 국세 및 지방세 그 리고 각종 공과금의 체납액과 부동산담보신탁의 수익증권에 우선하는 임금채권 및 임차보증금에 대한 내역은 평가기준일 현재 파악할 수 없으며, 본 평가에서는 없는 것으로 가정하였습니다. 만일 이러한 금액이 향후 추가적으로 발견되거나 발생될 경우 동 영향은 중요할 수 있으며, 이로 인하여 양도대상 수익증권의 평가가액은 중요하게 변경될 수 있습니다.&cr&cr 3) 부동산담보신탁 수수료의 추정&cr&cr부동산담보신탁 수수료는 재산관리보수 및 재산처분보수로 구분되며, 재산관리보수는 선납되었으므로 이를 고려하지 아니하였으며, 재산처분보수는 일시불 처분에 해당하므로 5.8백만원 + (공매낙찰가액-10억원) * 0.4%로 추정하였습니다.&cr

4) 부동산담보신탁으로부터의 현금흐름 요약&cr&cr대상 펀드가 대상 부동산의 공매로 인하여 부동산담보신탁의 제 1순위 수익증권의 소유자로서 수령하는 금액을 요약하면 다음과 같습니다.

(단위 : 천원)
구분	산식	금액
---	---	---
대상 부동산의 공매낙찰대금(A)	감정평가액 * 45.46%	18,827,259
체납세액 등(종로구청)(B)	재산세 등	242,753
환경개선부담금/교통유발부담금	815,812
기타 선순위 공제금액(C)	낙찰금액 * 0.5%	94,136
부동산담보신탁 수수료(D)	5,800+(낙찰금액-10억원)*0.4%	77,109
부동산담보신탁으로부터의 현금흐름(E=A-B-C-D)		17,597,449

&cr (2) 대 상 펀드 순자산가액의 추정&cr

1) 신탁보수의 추정&cr&cr대 상 펀드인 지지전문투자형사모부동산투자신탁제10호의 신탁계약서상 신탁보수와 관련한 규정은 다음과 같습니다.

| 구분 | 보수규정 | |
| --- | --- |
| 신탁보수 및 수수료 | 투자신탁재산의 연평균가액에 보수계산기간의 일수를 곱한 금액에 다음의 율을 적용하여 산출 | |
| 집합투자업자보수 | 연 1000분의 10.08 |
| 판매회사보수 | 연 1000분의 2.5 |
| 신탁업자보수 | 연 1000분의 0.62 |
| 일반사무관리회사보수 | 연 1000분의 0.28 |
| 특별용역보수 | 매각의 경우 매각이익 범위내에서 매매가격의 0.5% | |
| 기타운용비용 | 수익자의 비용으로 함 | |

(가) 신탁보수 및 수수료&cr&cr상기의 규정에 따르면 신탁보수는 귀사가 제시한 대상 펀드의 재무현황 기준일인 2020년 12월 3일 이후 부터 대상 부동산의 공매가 완료되어 부동산담보신탁에 공매대금이 유입되고 동 부동산담보신탁이 해지되어 대상 펀드에 공매대금이 입금된 이후 동 펀드가 해지되는 시점까지의 기간동안의 신탁보수를 가산하여야 합니다. 한편, 대상 펀드의 해지 시점은 대상 부동산의 공매 매각 결정 예상일인 2021년 1월 25일을 고려하여 2021년 2월 말을 가정하여 평가에 반영하였습니다. &cr

(나) 특별용역보수&cr&cr부동산 공매로부터 유입되는 현금흐름이 대상 펀드의 재무제표상 장부가액인 21,364백만원을 하회하므로 매각손실이 발생하며 따라서 동 특별용역보수는 발생치 않을 것으로 예상됩니다.&cr&cr(다) 기타운용비용&cr&cr기타운용비용은 금액적으로 중요하지 아니할 것으로 예상되므로 투자신탁재산의 연평균가액에 보수계산기간의 일수를 곱한 금액에 1000분의 2를 가정하여 평가하였습니다.&cr&cr(라) 신탁보수 추정 내역&cr&cr상기의 가정에 따라 산정한 신탁보수의 추정 내역은 다음과 같습니다.

(단위 : 천원)
구분	산식	금액
---	---	---
투자신탁재산의 연평균 추정가액(A)		21,378,284
보수계산기간(B)	2020년 12월 4일 - 2020년 2월 28일	87
신탁보수 및 수수료 추정액	A*B/365*13.48/1000	68,689
기타운용비용 추정액	A*B/365*2/1000	10,191
신탁보수 추정액 합계액		78,880

2) 대상 펀드 순자산가액의 추정&cr&cr상기의 신탁보수 추정내역을 반영한 대상 펀드의 2021년 2월말 현재의 순자산가액의 추정 내역은 다음과 같습니다.

(단위 : 천원)
구분	금액
---	---
부동산담보신탁으로부터의 배분액(A)	17,597,449
기타자산(B)(주1)	14,384
기타부채(C)(주1)	40,735
2021년 2월말 까지의 추가 신탁보수 추정액(D)	78,880
2021년 2월 말 현재 추정 순자산가액(A+B-C-D)	17,492,218

(주1) 기타자산 및 기타부채는 2020년 12월 3일 현재의 금액과 동일한 것으로 가정하였습니다.&cr&cr (3) 양도대상 수익증권의 평가 결과&cr&cr1) 현금흐름의 주요가정&cr&cr(가) 기타자산과 기타부채는 장부가액으로 현금화되는 것으로 가정하였습니다.&cr &cr(나) 부동산담보신탁으로부터의 배분액 계산시 선순위 금액에 해당하는 재산세 등 및 부담금 등의 납부기일까지의 기간에 해당하는 가산금은 금액적으로 중요하지 아니할 것으로 예상되어 없는 것으로 가정하였습니다. &cr

2) 양도대상 수익증권의 평가결과&cr&cr양도대상 수익증권의 평가가액은 대상 펀드로부터의 현금흐름의 현재가치로서 그 산정내역은 다음과 같습니다.

(단위 : 천원)
구분	금액
---	---
2021년 2월말 현재 대상 펀드로부터의 현금흐름 추정액	17,492,218
양도대상 수익증권의 지분율	77.15%
양도대상 수익증권으로부터의 현금흐름	13,495,088
적용 할인율	3.435%
평가기준일 현재 현재가치(양도대상 수익증권 평가액)	13,401,760

&cr (4) 민감도 분석&cr&cr상기의 평가결과는 평가기준일 현재 공매가 진행 중인 대상부동산의 낙찰율 적용시 지역 및 용도가 동일한 부동산의 6개월 평균낙찰율을 적용하여 산출하였습니다. 이러한 평균낙찰율이 실제 낙찰율과는 괴리가 있을 것으로 예상되며, 따라서 공매 입찰정보에 따른 최저입찰가액의 최고치와 최저치를 토대로 분석한 평가대상자산의 민감도 분석 결과는 다음과 같습니다.

(단위 : 천원)
구분	낙찰가액(감정가액 대비 낙착율)
---	---	---	---
최저치	평균치	최고치
---	---	---	---
10,353,750(25%)	18,827,259(45.46%)	20,707,500(50%)
---	---	---	---
평가대상자산의 가치	6,968,163	13,401,760	14,829,353

&cr한편, 평가대상기간이 평가기준일로부터 6개월 미만임에 따라 할인율의 변동이 평가대상자산의 가치에 미치는 영향이 미미하여 할인율의 변동에 따른 민감도분석은 생략하였습니다.&cr&cr

Ⅳ. 양도대상 수익증권의 가치에 대한 종합평가의견 &cr&cr당 법인은 귀사가 양도대상 수익증권을 양도함에 따라 작성되는 주요사항보고서의 작성 및 첨부자료로 사용하기 위한 목적으로 평가대상 자산가치의 적정성에 대해 평가하였습니다. 동 평가를 실시함에 있어 당 법인은 수익가치 평가방법 중 미래현금흐름 할인법을 이용하였습니다. 당 법인은 귀사가 제시한 과거 재무정보, 미래 사업계획 및 기타 외부자료 등을 활용하였습니다.&cr&cr 당 법인의 분석 결과, 평가기준일 현재 평 가대상 자산가치의 범위는 6,968 백만원에서14,829 백만원의 범위이며, 실제 양수예정가액 은 12,000 백만원으 로서 중요성의 관점에서 부적정하다고 판단할 만한 근거가 발견되지 아니하였습니다. &cr &cr당 법인은 독립적인 입장에서 귀사가 제시한 자료에 대하여 제반 가정의 합리성과 기초자료의 타당성을 검토하였으며, 이를 근거로 평가대상자산의 가치를 평가하였습니다. 따라서 귀사에서 제시한 자료에 변동사항이 발생하거나 향후 국내외 거시경제환경 등 제반 가정에 변경이 발생하는 경우 , 대상 부동산의 공매와 관련하여 귀사가 제시한 선순위 변제채권이외의 우선변제채권이 발생하거나 발견되는 경우 또는 평가시고려하지 아니한 체육시설법이 공매의 낙찰율 및 공매대금의 배분에 미치는 영향이 중요할 경우에는 그에 따라 평가 결과가 달라질 수 있으며, 그 차이는 중요할 수 있습니다.&cr

별첨) 가치평가서비스 수행기준 이행 점검표&cr

점검항목	점검결과
1. 정보의 원천&cr○ 평가를 위해 필요한 정보를 충분히 확보하였으며, 이러한 정보의 원천을 보고서에 제&cr시하였는가?&cr·대상회사 설비ㆍ시설 방문여부 및 정도&cr·법률적 등록문서ㆍ계약서 등의 증거 검사여부&cr·재무·세무정보, 시장ㆍ산업ㆍ경제자료 등	이행함
2. 평가대상에 대한 분석&cr○ 재무제표와 재무정보의 분석은 충실한가?&cr○ 평가대상회사 및 관련 비재무정보의 분석은 충실한가?&crㆍ경영진, 핵심고객과 거래처&crㆍ공급하고 있는 재화ㆍ용역&crㆍ해당 산업의 시장현황, 경쟁, 사업위험 등	이행함
3. 평가접근법 및 방법&cr○ 평가접근법에 대하여 충분히 고려하였으며 이에 대한 기재는 충실한가?&cr○ 평가접근법별로 실제 적용한 평가방법 및 적용에 대한 논거는 충분히 제시되었는가?&cr○ 적용한 평가방법에 대한 기재는 충분한가?&crㆍ이익ㆍ현금흐름에 대한 예측&crㆍ비경상적인 수익과 비용항목&crㆍ자본구조ㆍ자본조달비용 및 할인율 선택시 고려하였던 위험요소 예측이나 추정에 대한 가정 등&cr* 자산(원가)기준 또는 시장기준 평가접근법 이용시 그에 적합한 내용을 점검	이행함
4. 가치의 조정&cr○ 조정전 가치에서 할인ㆍ할증 등 가치조정을 해야 할지 여부를 고려하였는가?	이행함
5. 가치평가의 도출&cr○ 가치평가의 도출절차를 준수하였는가?&crㆍ서로 다른 평가접근법과 방법의 결과에 대해 상호관련성을 검토 비교&crㆍ평가업무 과정에서 얻은 정보를 이용하여 서로 다른 평가접근법과 방법에서 얻은 결과&cr의 신뢰성을 평가&crㆍ단일의 평가접근법과 방법에 의한 결과를 반영할 것인지 복수의 평가접근법과 방법에 의한 결과의 조합을 반영할 건인지 결정	이행함
6. 문서화&cr○ 가치평가의 주요내용을 기록하였는가?&crㆍ평가관련 문서를 보존	이행함

&cr 6. 주식매수청구권에 관한 사항&cr 해당사항 없음&cr

7. 당사회사간의 관계&cr (주 )디케이디는 당사의 종속회사였 으나, 당사가 2020년 12월 17일 보유지분 매각함으로써 종속회사에서 제외 되었습니다. &cr &cr 8. 당사회사간의 거 래내용&cr (1) 출자내역

(단위: 원)

상호	일자	계정과목	주식수	지분율	취득원가	비고
(주) 디케이디	2019년 02월 01일	출자금	2,520	84%	12,600,000	지분취득(종속회사)

&cr (2) 기타 매매거래

(단위: 원)

상호	일자	매수좌수	평가단가	매매대금	취득금액	비고
(주) 디케이디	2019년 10월 04일	1,102,329,221	0.90717	1,000,000,000	1,000,000,000

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