Interim / Quarterly Report • Jul 31, 2020
Interim / Quarterly Report
Open in ViewerOpens in native device viewer
| 1. | Rapport d'activité | 5 |
|---|---|---|
| 1.1. | Présentation du Groupe | 6 |
| 1.2. | er semestre 2020 Faits marquants du 1 |
6 |
| 1.3. | er semestre 2020 Résultats du 1 |
9 |
| 1.4. | Ressources financières | 10 |
| 1.5. | Patrimoine sous gestion | 11 |
| 1.6. | Actif net réévalué EPRA | 12 |
| 1.7. | Événements postérieurs à la clôture | 13 |
| 1.8. | Reporting EPRA au 30 juin 2020 | 14 |
| 2. | Portefeuille au 30 juin 2020 | 17 |
| 2.1. | Liste des actifs du Groupe PAREF au 30 Juin 2020 | 18 |
| 3. | Comptes Consolidés Semestriels | 19 |
| 3.1. | Bilan consolidé | 20 |
| 3.2. | Compte de résultat consolidé | 21 |
| 3.3. | Variation des capitaux propres consolidés | 22 |
| 3.4. | Flux de trésorerie consolidé | 23 |
| 3.5. | Note annexes aux états financiers consolidés | 24 |
| 3.6. | Rapport des commissaires aux comptes sur l'information Financière semestrielle | 47 |
| 4. | Informations Complémentaires | 49 |
| 4.1. | Attestation du responsable du rapport financier semestriel | 50 |
| 4.2. | Responsables du contrôle des comptes | 50 |
| 4.3. | Documents accessibles au public | 50 |
| 4.4. | Table de concordance | 51 |
2,3 Md€ Patrimoine sous gestion
86 M€ Collecte brute
7,2 M€ Résultat Net Consolidé
26 % Ratio LTV
9,5 x ICR
| 1.1. | Présentation du Groupe | 6 |
|---|---|---|
| 1.2. | Faits marquants du 1er semestre 2020 | 6 |
| 1.3. | er semestre 2020 Résultats du 1 |
9 |
| 1.4. | Ressources financières | 10 |
| 1.5. | Patrimoine sous gestion | 11 |
| 1.6. | Actif net réévalué EPRA | 12 |
| 1.7. | Événements postérieurs à la clôture | 13 |
| 1.8. | Reporting EPRA au 30 juin 2020 | 14 |
PAREF est une société côtée depuis 2005 sur le compartiment C du marché réglementé d'Euronext à Paris et qui a opté pour le régime fiscal SIIC (sociétés d'investissement immobilier cotées) la même année.
Le Groupe gère à ce jour trois activités principales dont :
offrant l'ensemble des services nécessaires aux investisseurs particuliers et institutionnels pour leur gestion immobilière en France et en Europe.
Au total, le patrimoine sous gestion est en croissance au premier semestre 2020 atteignant plus de 2,3 milliard d'euros dont :
Principalement basé en France, le Groupe gère également deux SCPI qui investissent en Allemagne (Novapierre Allemagne et Novapierre Allemagne 2) et une SCPI qui investit en Italie (Novapierre Italie). Paref est aussi présent en Suisse au travers de son bureau à Zurich.
PAREF a continué sa stratégie de gestion active de son patrimoine au cours du 1er semestre 2020 notamment au travers :
Le taux d'occupation financier du Groupe en hausse ressort à 87,5 % contre 86,3 % au 31 décembre 20192 .
La maturité moyenne pondérée des baux est de 4,6 ans à fin juin 2020 et le profil d'échéancier des baux sur le patrimoine détenu en propre est le suivant :
La valeur du patrimoine immobilier du Groupe PAREF ressort ainsi à 184 M€ au 30 juin 2020, +2,36% à périmètre constant par rapport au 31 décembre 2019.
| Chiffres clés du patrimoine détenu en propre 3 | 31/12/2019 | 30/06/2020 |
|---|---|---|
| Nombre d'actifs | 16 | 12 |
| Surface locative (en exploitation) | 111 074 m² | 100 143 m² |
| Valorisation | 185 M€ | 184 M€ |
Au global, le revenu locatif net sur le patrimoine détenu en propre par PAREF ressort à 4,4M€ au 1er semestre 2020, en progression par rapport à la même période en 2019 (+42 %). Cette hausse est principalement expliquée par l'acquisition de 6 étages de la Tour Franklin à la Défense compensée par les cessions d'actifs intervenues en 2019 et cours du 1er semestre 2020.
Le taux de rendement brut moyen de ses actifs détenus en propre ressort à 6,7 % (hors le Gaïa)
1 Incluant les participations détenues par PAREF
2 Incluant l'immeuble le Gaïa. En excluant l'immeuble le Gaïa, le taux d'occupation financier ressort à 91,0% au 30 juin 2020, contre 91,7% à fin 2019.
3 Incluant l'immeuble le Gaïa en quote-part. Hors participations dans Vivapierre, les SCPI gérés par PAREF Gestion et les titres de PAREF Gestion.
| Résultats locatifs sur le patrimoine détenu en propre (k€) | S1-2019 | S1-2020 | Evolution en % |
|---|---|---|---|
| Revenus locatifs bruts | 3 353 | 4 548 | 36% |
| Charges locatives refacturées | 2 191 | 2 642 | 21% |
| Charges locatives, taxes et assurances | -2 518 | -2 808 | 12% |
| Charges non récupérables | - | - | - |
| Autres revenus | 66 | 1 | -98% |
| Total revenus locatifs nets | 3 092 | 4 382 | 42% |
Le Groupe a collecté au cours du 1er semestre 2020 un montant total de 86 M€ de souscriptions brutes auprès d'investisseurs sur les fonds SCPI, représentant un recul de 40 % par rapport à la même période en 2019 (144 M€ au 1er semestre 2019). Ce résultat est principalement liée à la crise sanitaire du COVID19 qui a fortement ralenti l'appétit des investisseurs particuliers à investir dans les produits SCPI et à une opération en 2019 d'acquisition d'un portefeuille de près de 100 M€ sur Novapierre 1 qui s'était accompagnée de souscriptions de près de 40 M€.
PAREF Gestion a réalisé plus de 120 M€ d'investissements pour l'ensemble des SCPI sous gestion, dont 54 M€ pour Novapierre Allemagne 2 suite au lancement du fonds en septembre dernier, 44 M€ pour Novapierre Allemagne dans le cadre d'une acquisition d'un portefeuille de commerces, 17 M€ pour Interpierre France et 7 M€ pour Capiforce.
Ainsi, PAREF Gestion gère un patrimoine pour compte de tiers de 1 758 M€, en progression de 9 % par rapport au 31 décembre 2019 (1 611 M€ au 31 décembre 2019).
Répartition des fonds gérés par PAREF Gestion au 30 juin 2020 :
| Actifs sous gesion (M€) | Actifs sous gestion (M€) |
||||
|---|---|---|---|---|---|
| Type | Fonds | Stratégie | 31-déc-19 | 30-juin-20 | Evolution en % |
| SCPI | Novapierre Allemagne (CV) | Commerces (Allemagne) |
543 | 604 | 11% |
| Novapierre Résidentiel (CV) | Résidentiel (Paris) | 286 | 295 | 3% | |
| Novapierre 1 (CV) | Commerces (Région Parisienne) |
254 | 254 | 0% | |
| Interpierre France (CV) | Bureau/Logistique | 154 | 176 | 15% | |
| Novapierre Allemagne 2 (CV) | Commerces (Allemagne) |
70 | 118 | 68% | |
| Capiforce Pierre (CF) | Diversifiée | 62 | 68 | 9% | |
| Atlantique Pierre 1 (CF) | Diversifiée | 57 | 56 | -1% | |
| Cifocoma 2 (CF) | Commerces | 25 | 25 | 2% | |
| Cifocoma 1 (CF) | Commerces | 25 | 25 | 0% | |
| Novapierre Italie (CV) | Commerces (Italie) | 3 | 3 | 26% | |
| Sous-total SCPI | 1 477 | 1 624 | 10% | ||
| OCPI | Vivapierre (CV) | 92 | 92 | 0% | |
| Total OPCI | 92 | 92 | 0% | ||
| Autres FIA | 42 | 43 | 0% | ||
| Total | 1 611 | 1 758 | 9% |
CV: Capital variable ; CF : Capital fixe
Répartition de la collecte brute réalisée en 1er semestre 2020 :
| Collecte brute au S1- 2019 |
Collecte brute au S1- 2020 |
|||
|---|---|---|---|---|
| Type | Fonds | (M€) | (M€) | Evolution en % |
| SCPI | Novapierre Allemagne | 77 | 2 | -97% |
| Novapierre Allemagne 2 | 0 | 56 | n.a | |
| Novapierre Italie | 0 | 1 | n.a | |
| Novapierre 1 | 40 | 1 | -99% | |
| Interpierre France | 23 | 14 | -39% | |
| Novapierre Résidentiel | 4 | 13 | 225% | |
| Total | 144 | 86 | -40% |
Les commissions de gestion sont stables à 4,6 M€ au S1 2020, dues à la hausse des actifs sous gestion et les revenus provenant de la plateforme en Italie. Cet effet est compensé par une baisse des commissions sur cessions et investissements (-0,4 M€), l'impact des loyers non encaissés dans le contexte du Covid-19 (-0,3 M€) et l'arrêt de l'OPCI 54 Boétie et l'OPPCI de murs d'hôtels (-0,2 M€).
Les commissions de souscription ressortent à 8,4 M€ au S1 2020, en retrait par rapport à la même période en 2019, notamment expliqué par la crise sanitaire du COVID19 qui a fortement ralenti l'appétit des investisseurs particuliers à investir dans les produits SCPI.
Les rétro-commissions diminuent en cohérence avec la baisse de la collecte pour atteindre 6,8 M€ et inclus les honoraires payés aux prestataires intervenus sur les acquisitions réalisées pour le compte de Novapierre Allemagne et Novapierre Allemagne 2.
| Commissions (en k€) | S1-2019 | S1-2020 | Evolution en % |
|---|---|---|---|
| Commissions de gestion | 4 622 | 4 617 | 0% |
| Commissions de souscription | 13 065 | 8 401 | -36% |
| Rétro-commissions | -9 852 | - 6 773 | -31% |
| Commissions nettes | 7 836 | 6 245 | -20% |
| Compte de résultat consolidé détaillé (en k€) | S1-2019 | S1-2020 | Evolution en % |
|---|---|---|---|
| Revenus locatifs bruts | 3 353 | 4 548 | 36% |
| Charges locatives refacturées | 2 191 | 2 642 | 21% |
| Charges locatives, taxes et assurances | -2 518 | -2 808 | 12% |
| Charges locatives et taxes non récupérées | - | - | n.a |
| Autres revenus | 66 | 1 | -98% |
| Revenus locatifs nets | 3 092 | 4 382 | 42% |
| Chiffres d'affaires sur commissions | 17 688 | 13 018 | -26% |
| - dont commissions de gestion | 4 622 | 4 617 | 0% |
| - dont commissions de souscription | 13 065 | 8 401 | -36% |
| Rétro-commissions | -9 852 | -6 773 | -31% |
| Revenus nets sur commissions | 7 836 | 6 245 | -20% |
| Charges générales d'exploitation | -5 119 | -4 829 | -6% |
| Amortissements et dépréciations | -278 | -235 | -15% |
| Résultat opérationnel courant | 5 531 | 5 564 | 1% |
| Variation de juste valeur des immeubles de placement | 1 613 | 1 496 | -7% |
| Résultat de cession des immeubles de placement | 1 881 | -18 | -101% |
| Résultat opérationnel | 9 025 | 7 042 | -22% |
| Produits financiers | 37 | 28 | -25% |
| Charges financières | -1 281 | -864 | -33% |
| Coût de l'endettement financier net | -1 244 | -836 | -33% |
| Autres charges et produits financiers | 171 | 132 | -29% |
| Ajustement de valeur des instruments financiers | 204 | - | -100% |
| Quote-part des sociétés mises en équivalence | 888 | 1 335 | 50% |
| Résultat net avant impôts | 9 045 | 7 673 | -15% |
| Charges d'impôts | -1 166 | - 480 | -59% |
| Résultat net consolidé | 7 878 | 7 193 | -9% |
| Résultat net attribuable aux participations ne donnant pas le contrôle | - | - | n.a |
| Résultat net consolidé part du Groupe | 7 878 | 7 193 | -9% |
| Nombre moyen d'actions (non dilué) | 1 439 948 | 1 454 552 | n.a |
| Résultat net consolidé par action (part du Groupe) | 5,47 | 4,95 | -10% |
| Nombre moyen d'actions (dilué) | 1 445 876 | 1 460 480 | n.a |
| Résultat net consolidé par action (part du Groupe dilué) | 5,45 | 4,93 | -10% |
Le Groupe a dégagé un résultat net consolidé part du Groupe de 7,2 M€ au 1er semestre 2020, en diminution de 9% par rapport à la même période en 2019, notamment expliquée par :
● le résultat de la quote-part des sociétés mises en équivalence qui ressort à 1,3 M€ au 1er semestre contre 0,9 M€ au 1er semestre 2019 dont 0,6M€ pour Vivapierre et 0,7 M€ sur le Gaïa principalement du fait de l'augmentation de la juste valeur de l'actif suite aux nouvelles signatures.
Le montant nominal de la dette financière brute du Groupe PAREF s'élève à 70 M€ au 30 juin 2020, vs. 78 M€ fin 2019.
Le taux moyen de la dette ressort à 1,7 % au 30 juin 2020, en diminution par rapport à fin 2019 (2,2 % au 31 décembre 2019). Cette évolution est expliquée par l'effet année pleine du refinancement du Groupe intervenu en février 2019.
La maturité moyenne résiduelle de la dette s'établit à 3,6 ans, au 30/06/2020 (4,4 ans fin 2019).
L'intégralité de la dette tirée est couverte par des instruments de couverture, limitant ainsi sa sensibilité à l'évolution des taux.
Les ratios financiers du Groupe PAREF sont solides avec un ratio d'endettement (LTV4 ) à 26 % et de couverture des intérêts financiers (ICR5 ) à 9,5 x, contre respectivement 28 % et 7,8 x fin 2019.
Le Groupe respecte ainsi ses covenants sur ses dettes bancaires dont principalement :
● Un ratio d'endettement (LTV) < 50% ;
● Un ICR > 2,5x.
Le Groupe PAREF dispose par ailleurs d'une trésorerie de 9 M€ au 30 juin 2020 (incluant les fonds propres réglementaires de PAREF Gestion) et de 30 M€ disponibles sur une ligne de crédit confirmée.
4 LTV : dette nette consolidée divisée par la valeur du patrimoine consolidé hors droits.
5 ICR : frais financiers consolidés hors frais de remboursement anticipés divisés par le résultat opérationnel courant.
| En k€ | 31/12/2019 | 30/06/2020 | Evolution en % |
|---|---|---|---|
| Actifs détenus en propre par PAREF | 167 450 | 166 300 | -1% |
| Participations détenues par PAREF(1) | 29 322 | 30 735 | 5% |
| Total patrimoine PAREF | 196 772 | 197 035 | 0% |
| SCPI | |||
| Novapierre Allemagne (CV) | 543 273 | 603 808 | 11% |
| Novapierre Résidentiel (CV) | 285 639 | 294 651 | 3% |
| Novapierre 1 (CV) | 254 027 | 254 467 | 0% |
| Interpierre France (CV) | 153 559 | 175 918 | 15% |
| Novapierre Allemagne 2 (CV) | 70 047 | 117 798 | 68% |
| Capiforce Pierre (CF) | 61 879 | 67 680 | 9% |
| Atlantique Pierre 1 (CF) | 57 051 | 56 238 | -1% |
| Cifocoma 2 (CF) | 24 801 | 25 183 | 2% |
| Cifocoma 1 (CF) | 24 558 | 24 565 | 0% |
| Novapierre Italie (CV) | 2 620 | 3 311 | 26% |
| Sous-total SCPI | 1 477 456 | 1 623 618 | 10% |
| OPPCI | |||
| - Vivapierre | 91 780 | 91 740 | 0% |
| Sous-total OPPCI | 91 780 | 91 740 | 0% |
| Autres actifs gérés pour compte de tiers (2) | 417 380 | 426 710 | 2% |
| Total patrimoine géré par PAREF Gestion et PAREF Investment Management |
1 986 616 | 2 142 068 | 8% |
| Retraitements (3) | -10 762 | -11 390 | 6% |
| TOTAL GENERAL | 2 172 626 | 2 327 714 | 7% |
(1) Participations dans Vivapierre, les SCPI gérés par PAREF Gestion et le Gaia
(2) Comprend Foncière Sélection Régions et l'actif de « The Medelan » géré par la plateforme en Italie
(3) Une partie du patrimoine de PAREF (OPPCI Vivapierre) est inclus dans la gestion de PAREF Gestion
Le patrimoine d'actifs immobiliers détenu en propre par PAREF (hors le Gaïa) ressort à 166 M€, en diminution de 1% par rapport à fin 2019, expliqué principalement par :
A périmètre constant, la variation de juste valeur s'établit à 3,6 M€ sur le 1er semestre 2020, soit une hausse de 2,2 % par rapport à fin 2019 (hors actifs consolidés mis en équivalence)
Le taux de rendement brut moyen des actifs détenus en propre et consolidés par PAREF ressort à 6,7 % hors le Gaia (7,0 % fin 2019).
L'Actif net réévalué EPRA de reconstitution (NRV) et de continuation (NTA) augmentent de 15% sur 1 an et 9% sur 6 mois pour atteindre 128,2€ / action au 30 juin 2020 (vs. 117,9€ / action au 31 décembre 2019 et 111,1€ / action au 30 juin 2019).
Cette augmentation s'explique principalement par le résultat du 1er semestre 2020 et la variation positive de juste valeur du fonds de commerce de PAREF Gestion (+73% vs. 31 décembre 2019) qui bénéficie depuis cet arrêté comptable Nouveaux indicateurs ANR EPRA à fin juin 2020:
d'une valorisation réalisée par un expert externe, en partie compensé par le paiement du dividende au titre de l'exercice 2019.
Les ratios de ANR EPRA sont déterminés notamment à partir des capitaux propres consolidés en normes IFRS (incluant la méthode de la juste valeur) et de la valeur de marché de la dette et des instruments financiers, selon les Best Practices Recommandations de l'EPRA.
| 30/06/2020 | EPRA NRV (Valeur | EPRA NTA (Valeur nette | EPRA NDV (Valeur |
|---|---|---|---|
| En k€ | nette de reconstitution) | de continuation) | nette de liquidation) |
| Capitaux propres IFRS -Part du groupe | 137 237 | 137 237 | 137 237 |
| Inclut / Exclut | |||
| Instrument hybride | - | - | - |
| ANR dilué | 137 237 | 137 237 | 137 237 |
| Inclut | |||
| Réévaluation des immeubles de placement | - | - | - |
| Réévaluation des immeubles en restructuration | - | - | - |
| Réévaluation des autres actifs non courants (valeur du fonds de commerce de PAREF Gestion) (1) |
42 528 | 42 528 | 42 528 |
| Réévaluation des contrats de crédit-bail | - | - | - |
| Réévaluation des stocks | - | - | - |
| ANR dilué à la juste valeur | 179 765 | 179 765 | 179 765 |
| Exclut | |||
| Impôts différés liés à la plus-value latente des immeubles de placement |
- | - | n.a |
| Juste valeur des instruments financiers | 865 | 865 | - |
| Ecart d'acquisition résultant des impôts différés | - | - | - |
| Ecart d'acquisition inscrit au bilan | n.a | - | n.a |
| Actifs incorporels | n.a | - | n.a |
| Inclut | |||
| Juste valeur des dettes | n.a | n.a | 48 |
| Réévaluation des actifs incorporels | - | n.a | - |
| Droits de mutation | 12 767 | 12 767 | n.a |
| ANR | 193 397 | 193 397 | 179 813 |
| Nombre d'actions totalement dilué | 1 509 136 | 1 509 136 | 1 509 136 |
| ANR / action (en €) - 30/06/2020 | 128,2 | 128,2 | 119,1 |
| ANR / action (en €) - 31/12/2019 | 117,9 | 117,9 | 108,5 |
| ANR / action (en €) - 30/06/2019 | 111,1 | 111,1 | 103,8 |
(1) Au 30 juin 2020, pour la première fois la valorisation du fonds de commerce de PAREF Gestion est réalisée par un expert externe en matière d'évaluation.
À titre indicatif, les ANR EPRA de l'ancien format sont rappelés ci-après :
| 31/12/2019 | 30/06/2020 | Evolution en % | |
|---|---|---|---|
| Capitaux propres consolidés | 132,5 | 137,2 | 4% |
| Neutralisation de la mise en juste valeur des instruments financiers |
0,4 | 0,9 | 1,1x |
| Ajustement de valeur du fonds de commerce (PAREF GESTION) (1) | 24,5 | 42,5 | 74% |
| Plus/moins-values latentes sur actifs comptabilisés au coût | - | - | n.a |
| ANR EPRA (en M€) | 157,4 | 180,6 | 15% |
| ANR EPRA / action dilué (en €) | 109,0 | 119,7 | 10% |
| Mise en juste valeur des instruments financiers | -0,4 | -0,9 | 1,1x |
| Mise en juste valeur de la dette à taux fixe | -0,3 | - | |
| Impôts différés sur justes valeurs | -0,7 | -1,3 | 84% |
| ANR EPRA triple net (en M€) | 155,9 | 178,5 | 15% |
| ANR triple net EPRA / action dilué (en €) | 108,0 | 118,3 | 10% |
| Neutralisation des impôts différés sur justes valeurs | 0,7 | 1,3 | 84% |
| Droits | 12,8 | 12,8 | -1% |
| ANR de reconstitution en part du Groupe (en M€) | 169,4 | 192,6 | 14% |
| ANR de reconstitution / action dilué (en €) | 117,3 | 127,6 | 9% |
(1) Au 30 juin 2020, pour la première fois la valorisation du fonds de commerce de PAREF Gestion est réalisée par un expert externe en matière d'évaluation.
Tableau de passage de ANR EPRA de l'ancien format aux nouveaux indicateurs :
| En € | EPRA NRV | EPRA NTA | EPRA NDV |
|---|---|---|---|
| ANR dilué / action (ancien format) | 119,7 | 119,7 | 119,7 |
| Droits de mutation | 8,5 | 8,5 | - |
| Ecart d'acquisition | - | - | - |
| Actifs incorporels | - | - | - |
| Juste valeur des dettes et des instruments financiers | - | - | -0,5 |
| ANR / action | 128,2 | 128,2 | 119,1 |
Néant.
PAREF applique les recommendations de l'EPRA relatives aux indicateurs indiqués ci-après. L'EPRA est l'organisme représentant les sociétés immobilières cotées en Europe dont PAREF est membre. Les recommendations de l'EPRA portent notamment sur des indicateurs de performance visant à favoriser la transparence et la comparabilité des états financiers des sociétés immobilières cotées en Europe.
Les indicateurs publiés sont definis par les Best Practices Recommendations de l'EPRA.
| 31/12/2019 | 30/06/2020 | |
|---|---|---|
| ANR EPRA - Value de reconstitution (NRV) (en M€) | 193,4 | |
| ANR EPRA - Value de continuation (NTA) (en M€) | 193,4 | |
| ANR EPRA - Value de liquidation (NDV) (en M€) | 179,8 | |
| ANR EPRA (en M€) - ancien format | 157,4 | 180,6 |
| ANR Triple Net EPRA (en M€) - ancien format | 155,9 | 178,5 |
| Résultat net récurrent EPRA (en M€) | 4,8 | 5,3 |
| Résultat net récurrent EPRA par action (en €) | 3,35 | 3,65 |
| Rendement Initial Net EPRA | 5,59% | 6,00% |
| Rendement Initial Net Topped-Up EPRA | 5,82% | 6,30% |
| Taux de vacance EPRA | 13,1% | 11,0% |
| Ratio de coûts EPRA (y compris coûts de vacance) | 30,1% | 15,1% |
| Ratio de coûts EPRA (hors coûts de vacance) | 20,6% | 10,2% |
| Investissements immobiliers réalisés (en k€) | 1 397 | 2 104 |
| En k€ | 30/06/2019 | 30/06/2020 | Evolution en % |
|---|---|---|---|
| Résultat net consolidé part du Groupe | 7 878 | 7 193 | -9% |
| Ajustements | |||
| (i) Variation de JV des imm. de placements et autres actifs | -1 613 | - 1 496 | -7% |
| (ii) Gains/pertes sur cessions d'actifs ou de sociétés et autres cessions |
-1 881 | 18 | n.a |
| (iii) Gains ou pertes sur cessions d'actifs financiers disponibles à la vente |
0 | 0 | n.a |
| (iv) Impôts sur les plus ou moins-values de cessions | 0 | 0 | n.a |
| (v) Dépréciation d'écart d'acquisition/Ecart d'acq. négatif | 0 | 0 | n.a |
| (vi) Variation de juste valeur des instruments financiers et frais d'annulation des dérivés |
270 | 234 | -13% |
| (vii) Coûts d'acquisition sur acquisitions de sociétés et autres intérêts |
0 | 0 | n.a |
| (viii) Impôts différés résultant des ajustements | 0 | 0 | n.a |
| Ajustement (i) à (viii) sur sociétés détenues en partenariat | 170 | -639 | n.a |
| Participations ne donnant pas le contrôle sur les ajustements | 0 | 0 | n.a |
| Résultat net récurrent EPRA | 4 823 | 5 310 | 10% |
| Nombre moyen d'actions | 1 439 948 | 1 454 552 | |
| Résultat net récurrent EPRA / action | 3,35 € | 3,65 € | 9% |
| En K€ | 31/12/2019 | 30/06/2020 | Evolution en % |
|---|---|---|---|
| Taux de capitalisation net PAREF | 6,15% | 6,46% | +0,31pts |
| Effet des droits et frais estimés | -0,4% | -0,4% | +0,05pts |
| Effet des variations de périmètre | -0,1% | -0,1% | +0,05pts |
| Rendement Initial Net EPRA (1) | 5,59% | 6,00% | +0,41pts |
| Effet des aménagements de loyers | 0,2% | 0,30% | +0,07pts |
| Rendement Initial Net Topped-Up EPRA (2) | 5,82% | 6,30% | +0,48pts |
(1) Le taux de rendement initial net EPRA est défini comme le loyer contractuel annualisé, net des charges, après déduction des aménagements de loyers, divisé par la valeur du patrimoine droits inclus.
(2) Le taux de rendement initial net "topped-up" EPRA est défini comme le loyer contractuel annualisé, net des charges, excluant les aménagements de loyers, divisé par la valeur du patrimoine droits inclus.
| En K€ | 31/12/2019 | 30/06/2020 | Evolution en % |
|---|---|---|---|
| Revenus locatifs estimés sur l'espace vacant (1) | 1 420 | 1 121 | |
| Revenus locatifs estimés sur l'ensemble de portefeuille (1) | 10 824 | 10 241 | |
| Taux de vacance EPRA | 13,1% | 11,0% | -2,1pts |
(1) Incluant l'immeuble le Gaïa en quote-part, hors participations dans OPPCI Vivapierre. En excluant le Gaïa, le taux de vacance EPRA ressort à 7,2% au 30 juin 2020 par rapport à 7,7% au 31 décembre 2019.
Les ratios ci-dessous sont calculés sur le périmètre des actifs détenus en propre par le Groupe PAREF.
| En K€ | 30/06/2019 | 30/06/2020 | Evolution en % |
|---|---|---|---|
| Inclus : | |||
| (i) Frais généraux | -620 | -599 | -4% |
| (ii) Charges sur immeubles | -100 | 0 | n.a |
| (iii) Charges locatives nettes des honoraires | -2 418 | -2 808 | 16% |
| (iv) Honoraires de gestion nets des marges réelles/estimées | 0 | 0 | n.a |
| (v) Autres produits nets des refacturations couvrant les frais généraux |
0 | 0 | n.a |
| (vi) Quote-part de frais généraux et de charges des sociétés mises en équivalence |
-354 | -99 | -72% |
| Exclus : | |||
| (vii) Amortissements des immeubles de placement | |||
| (viii) Charges du foncier | 1 352 | 1 460 | 8% |
| (ix) Charges locatives refacturées comprises dans les loyers | 840 | 1 181 | 41% |
| Coûts (y compris coûts de vacance) (A) | -1 301 | -864 | -34% |
| (x) Moins : charges de vacance (charges locatives non récupérées) | 408 | 280 | -31% |
| Coûts (hors coûts de vacance) (B) | -893 | -584 | -35% |
| (xi) Revenus locatifs moins charges du foncier | 4 704 | 6 008 | 28% |
| (xii) Moins : charges locatives refacturées comprises dans les loyers |
-1 352 | -1 460 | 8% |
| (xiii) Plus : quote-part de revenus locatifs moins charges du foncier des sociétés mises en équivalence |
976 | 1 163 | 19% |
| Revenus locatifs (C) | 4 328 | 5 711 | 32% |
| Ratio de coûts EPRA (y compris coûts de vacance) (A/C) | 30,1% | 15,1% | -15pts |
| Ratio de coûts EPRA (hors coûts de vacance) (B/C) | 20,6% | 10,2% | -10pts |
| En K€ | 30/06/2019 | 30/06/2020 |
|---|---|---|
| Acquisition | - | - |
| Développement (1) | 93 | 1 408 |
| Portefeuille à périmètre constant (2) | 540 | 697 |
| Autres (3) | 820 | 0 |
| Total | 1 397 | 2 104 |
(1) Comprend les investissements relatifs au projet « The Go » de l'actif situé à Levallois-Perret
(2) Comprend essentiellement les investissements concernant l'actif Dax
(3) Inclut les indemnités d'éviction et les aménagements de loyers, les frais financiers capitalisés concernant les projets « The Go »
| Date | Pourcentage | ||||||
|---|---|---|---|---|---|---|---|
| Code Postal | Adresse | Ville | Type | d'acquisition | Surface m2 | Locataire | d'intérêts |
| 40100 | 5-7, boulevard Saint Pierre |
DAX | D | juil.-07 | 16 410 | Mono-locataire | 100% |
| 40990 | Allée de Christus | SAINT PAUL LES DAX |
D | juil.-07 | 15 000 | Mono-locataire | 100% |
| 75011 | 8-10, rue Léon Frot | PARIS | B | déc.-16 | 2 091 | Multi-locataires | 100% |
| 77183 | 3-5, boulevard de Beaubourg |
CROISSY BEAUBOURG |
BA | avr.-07 | 11 127 | Mono-locataire | 100% |
| 77610 | ZAC de l'Alouette | LA HOUSSAYE | A | sept.-07 | 14 438 | Mono-locataire | 100% |
| 78410 | Zone Industrielle du Clos Reine, Rue du Clos Reine |
AUBERGENVILLE | BA | juil.-07 | 10 674 | Mono-locataire | 100% |
| 91260 | 4, rue de Condorcet | JUVISY- SUR-ORGE | B | mars.-07 | 2 610 | Mono-locataire | 100% |
| 92000 | Le Watford - le GAIA, 333 avenue Georges Clémenceau |
NANTERRE | B | juil.-11 | 5 562 | Multi-locataires | 50% |
| 92300 | 30 rue Victor Hugo | LEVALLOIS- PERRET | B | avr.-14 | 5 862 | Multi-locataires | 100% |
| 92800 | Tour Franklin - 100/101, Terrasse Boieldieu |
PUTEAUX | B | Sept.-19 | 12 362 | Multi-locataires | 100% |
| 94250 | 9, rue de Verdun | GENTILLY | B | juin.-15 | 2 818 | Mono-locataire | 100% |
| 94370 | 21/25, rue Magellan | SUCY EN BRIE | BA | mars.-07 | 665 | Mono-locataire | 100% |
| 94410 | 2/10, quai Bir-Hakeim | SAINT MAURICE | B | mars.-07 | 524 | Multi-locataires | 100% |
| Total actifs immobiliers | 100 143 |
A: Locaux d'activité
B: Bureaux
BA: Bureaux et locaux d'activité
D: Diversification
Les actifs de DAX et SAINT PAUL LES DAX sont considérés comme un seul complexe d'actifs dans la communication financière.
Par ailleurs, PAREF détient des participations dans les fonds suivants :
18 Rapport Financier Semestriel 2020
| 3.1. | Bilan consolidé | 20 |
|---|---|---|
| 3.2. | Compte de résultat consolidé | 21 |
| 3.3. | Variation des capitaux propres consolidés | 22 |
| 3.4. | Flux de trésorerie consolidé | 23 |
| 3.5. | Note annexes aux états financiers consolidés | 24 |
| 3.6. | Rapport des commissaires aux comptes sur l'information Financière semestrielle | 47 |
| BILAN ACTIF (en milliers d'euros) | Note | 30/06/2020 | 31/12/2019 |
|---|---|---|---|
| Actifs non courants | |||
| Immeubles de placement | 11 | 167 243 | 162 950 |
| Immobilisations incorporelles | 12 | 556 | 339 |
| Immobilisations corporelles | 13 | 2 337 | 2 612 |
| Immobilisations financières | 14 | 11 469 | 10 662 |
| Titres mis en équivalence | 15 | 14 999 | 13 664 |
| Actifs financiers | 16 | 1 296 | 1 160 |
| Impôts différés actif | - | 15 | |
| TOTAL ACTIFS NON COURANTS | 197 900 | 191 402 | |
| Actifs courants | |||
| Stocks | - | - | |
| Clients et autres débiteurs | 17 | 21 221 | 16 807 |
| Autres créances et comptes de régularisation | 312 | 98 | |
| Instruments dérivés | - | - | |
| Trésorerie et équivalents de trésorerie | 19 | 9 129 | 16 357 |
| TOTAL ACTIFS COURANTS | 30 661 | 33 262 | |
| Actifs non courants détenus en vue de la vente | 20 | - | 4 750 |
| TOTAL DE L'ACTIF | 228 562 | 229 414 |
| BILAN PASSIF (en milliers d'euros) | Note | 30/06/2020 | 31/12/2019 |
|---|---|---|---|
| Capitaux propres | |||
| Capital social | 21 | 37 755 | 36 106 |
| Primes liées au capital | 42 285 | 39 983 | |
| Réserves de la juste valeur | 77 | 59 | |
| Variation de valeur des instruments de couverture | (865) | (407) | |
| Réserves consolidées | 50 793 | 43 246 | |
| Résultat consolidé | 7 193 | 13 474 | |
| Capitaux propres – part du Groupe | 137 237 | 132 459 | |
| Intérêts minoritaires | - | - | |
| TOTAL DES CAPITAUX PROPRES | 137 237 | 132 459 | |
| PASSIF | |||
| Passifs non courants | |||
| Dettes financières, part à long terme | 23 | 70 976 | 78 473 |
| Impôts différés passifs, nets | 24 | 40 | 55 |
| Provisions | 25 | 261 | 260 |
| TOTAL DES PASSIFS NON COURANTS | 71 277 | 78 788 | |
| Passifs courants | |||
| Dettes financières, part à court terme | 23 | 606 | 1 096 |
| Instruments dérivés | 18 | 865 | 407 |
| Dettes fournisseurs et comptes rattachés | 26 | 7 796 | 7 111 |
| Dettes fiscales et sociales | 27 | 7 625 | 7 095 |
| Autres dettes et comptes de régularisation | 29 | 3 156 | 2 457 |
| TOTAL DES PASSIFS COURANTS | 20 047 | 18 167 | |
| TOTAL DU PASSIF ET DES CAPITAUX PROPRES | 228 562 | 229 414 |
| Compte de résultat consolidé détaillé (en milliers d'euros) | Note | 30/06/2020 | 30/06/2019 | Evolution en % |
|---|---|---|---|---|
| Revenus locatifs bruts | 30 | 4 548 | 3 353 | 36% |
| Charges locatives refacturées | 30 | 2 642 | 2 191 | 21% |
| Charges locatives, taxes et assurances | 30 | (2 808) | (2 518) | 12% |
| Autres revenus | 30 | 1 | 66 | -98% |
| Revenus locatifs nets | 30 | 4 382 | 3 092 | 42% |
| Chiffres d'affaires sur commissions | 30 | 13 018 | 17 688 | -26% |
| - dont commissions de gestion | 4 617 | 4 622 | 0% | |
| - dont commissions de souscription | 8 401 | 13 065 | -36% | |
| Rétro-commissions | 30 | (6 773) | (9 852) | -31% |
| Revenus nets sur commissions | 30 | 6 245 | 7 836 | -20% |
| Charges générales d'exploitation | 31 | (4 829) | (5 119) | -6% |
| Amortissements et dépréciations | 32 | (235) | (278) | -16% |
| Résultat opérationnel courant | 5 564 | 5 531 | 1% | |
| Variation de juste valeur des immeubles de placement | 11 | 1 496 | 1 613 | -7% |
| Résultat de cession des immeubles de placement | (18) | 1 881 | n.a | |
| Résultat opérationnel | 7 042 | 9 025 | -22% | |
| Produits financiers | 28 | 37 | -25% | |
| Charges financières | (864) | (1 281) | -33% | |
| Coût de l'endettement financier net | 33 | (836) | (1 244) | -33% |
| Autres produits financiers | 34 | 132 | 186 | -29% |
| Autres charges financières | 34 | - | (15) | -100% |
| Ajustement de valeur des instruments financiers | - | 204 | -100% | |
| Quote-part des sociétés mises en équivalence | 15 | 1 335 | 888 | 50% |
| Résultat net avant impôts | 7 673 | 9 045 | -15% | |
| Charges d'impôts | 35 | (480) | (1 166) | -59% |
| Résultat net consolidé | 7 193 | 7 878 | -9% | |
| Résultat net attribuable aux participations ne donnant pas le contrôle |
- | - | n.a. | |
| Résultat net consolidé part du Groupe | 7 193 | 7 878 | -9% | |
| Nombre moyen d'actions (non dilué) | 1 454 552 | 1 439 948 | ||
| Résultat net consolidé par action (part du Groupe non dilué) |
36 | 4,95 | 5,47 | -10% |
| Nombre moyen d'actions (dilué) | 1 460 480 | 1 445 876 | ||
| Résultat net consolidé par action (part du Groupe dilué) | 36 | 4,93 | 5,45 | -10% |
| En milliers d'euros | Note | 30/06/2020 | 30/06/2019 |
|---|---|---|---|
| Résultat net consolidé (part du groupe) | 7 193 | 7 878 | |
| Variation de valeur des instruments de couverture | 18 | (458) | (509) |
| Résultat global | 6 735 | 7 369 |
3
| En milliers d'euros | Capital social |
Primes liées au capital |
Réserves de la juste valeur |
Variation de valeur des instruments de couverture |
Réserves et bénéfices non distribués |
Capitaux propres groupe |
Total des capitaux propres |
|---|---|---|---|---|---|---|---|
| er janvier 2020 Solde au 1 |
36 106 | 39 983 | 59 | (407) | 56 720 | 132 459 | 132 459 |
| Augmentation de capital | 15 | 15 | 31 | 31 | |||
| Ajustement à la juste valeur des instruments dérivés |
(458) | (458) | (458) | ||||
| Résultat net consolidé | 7 193 | 7 193 | 7 193 | ||||
| Distribution de dividendes | 1 634 | 2 287 | (5 775) | (1 854) | (1 854) | ||
| Titres auto-détenus | (151) | (151) | (151) | ||||
| Autres variations | 18 | 18 | 18 | ||||
| Solde au 30 JUIN 2020 | 37 755 | 42 286 | 77 | (865) | 57 987 | 137 238 | 137 238 |
Variation des capitaux propres au 1er semestre 2019
| En milliers d'euros | Capital social |
Primes liées au capital |
Réserves de la juste valeur |
Variation de valeur des instruments de couverture |
Réserves et bénéfices non distribués |
Capitaux propres groupe |
Total des capitaux propres |
|---|---|---|---|---|---|---|---|
| er janvier 2019 Solde au 1 |
36 040 | 39 923 | (2) | (230) | 49 097 | 124 827 | 124 827 |
| Augmentation de capital | 64 | 64 | 64 | ||||
| Ajustement à la juste valeur des actifs | 23 | 23 | 23 | ||||
| Ajustement à la juste valeur des instruments dérivés |
(509) | (509) | (509) | ||||
| Résultat net consolidé | 7 878 | 7 878 | 7 878 | ||||
| Distribution de dividendes | (5 548) | (5 548) | (5 548) | ||||
| Titres auto-détenus | 13 | 13 | 13 | ||||
| Reclassement | (259) | (259) | (259) | ||||
| Solde au 30 JUIN 2019 | 36 103 | 39 923 | 21 | (739) | 51 180 | 126 488 | 126 488 |
| FLUX DE TRESORERIE (en milliers d'euros) | Note | 30/06/2020 | 30/06/2019 |
|---|---|---|---|
| Flux d'exploitation | |||
| Résultat net | 7 193 | 7 878 | |
| Dotations aux amortissements et provisions | 223 | 142 | |
| Réévaluations à la juste valeur des immeubles de placement | 11 | (1 496) | (1 613) |
| Réévaluations à la juste valeur des instruments dérivés | - | (204) | |
| Réévaluations à la juste valeur des actifs financiers | - | 15 | |
| Variation des impôts | 35 | 480 | 1 166 |
| Plus ou moins-values de cession d'immobilisations net d'impôt | 18 | (1 881) | |
| Quote-part des résultats des sociétés mises en équivalence | 15 | (1 335) | (888) |
| Marge brute d'autofinancement après coût de l'endettement financier et avant impôt |
5 083 | 4 615 | |
| Coût de l'endettement financier net | 33 | 836 | 1 244 |
| Impôts payés | (898) | (1 899) | |
| Marge brute d'autofinancement avant coût de l'endettement financier et après impôt |
5 021 | 3 960 | |
| Variations du BFR | (2 185) | (1 208) | |
| Flux de trésorerie net provenant des activités opérationnelles | 2 836 | 2 752 | |
| Flux d'investissements | |||
| Acquisition des immeubles de placement | 11 | (2 798) | (1 397) |
| Autres acquisitions d'immobilisations | 13 | (283) | (24) |
| Prix de cession des immeubles de placement | 11&20 | 4 732 | 16 000 |
| Acquisition d'immobilisations financières | (1 085) | (1 064) | |
| Cession d'immobilisations financières | - | - | |
| Variation des participations dans les sociétés mises en équivalence | - | - | |
| Produits financiers reçus | 28 | 37 | |
| Incidence des variations de périmètre | - | - | |
| Flux de trésorerie utilisés par les activités d'investissement | 594 | 13 553 | |
| Flux de financement | |||
| Variation de capital | 3 945 | 64 | |
| Titres d'autocontrôle | 27 | (199) | |
| Augmentation des emprunts bancaires | 23 | - | 30 000 |
| Variation des autres dettes financières | 23 | - | - |
| Remboursement des dettes locatives | 23 | (8 520) | (2 078) |
| Remboursements des emprunts | 23 | - | (24 276) |
| Variation des concours bancaires | 168 | (10) | |
| Intérêts payés | (504) | (2 327) | |
| Dividendes versés aux actionnaires et aux minoritaires | (5 775) | (5 552) | |
| Flux de trésorerie utilisés par les activités de financement | (10 659) | (4 377) | |
| Augmentation / (Diminution) de la trésorerie | (7 228) | 11 928 | |
| Trésorerie et équivalents de trésorerie à l'ouverture de la période | 19 | 16 357 | 28 437 |
| Trésorerie et équivalents de trésorerie à la clôture de la période | 19 | 9 129 | 40 365 |
En application du règlement européen 1606/2002 du 19 juillet 2002 sur les normes internationales, les comptes consolidés semetriels arrêtés au 30 juin 2020 du Groupe ont été arrêtés conformément aux normes comptables internationales en vigueur, telles qu'adoptées par l'Union européenne (ci-après les « normes IFRS »). Ces normes intègrent les normes comptables internationales (IAS/IFRS), les interprétations du comité d'interprétation des normes comptables internationales ou Standard Interpretations Committee (SIC) et du comité d'interprétation des normes ou International Financial Reporting Interpretations Committee (IFRIC) telles que publiées par l'International Accounting Standards Board (IASB) au 30 juin 2020 applicables à ce jour.
Les comptes consolidés semestriels résumés ont été préparés en conformité avec la norme IAS 34, norme du référentiel IFRS tel qu'adoptée par l'Union Européenne, relative à l'information financière intermédiaire. S'agissant de comptes résumés, ils n'incluent pas toute l'information requise par le référentiel IFRS et doivent être lus conjointement avec les états financiers du Groupe pour l'exercice clos le 31 décembre 2019.
Les comptes ont été soumis à l'examen du Comité d'audit du 29 juillet 2020, puis ont été arrêtés par le Conseil d'Administration du 31 juillet 2020.
| 30/06/2020 | 31/12/2019 | |||||||
|---|---|---|---|---|---|---|---|---|
| SOCIETES CONSOLIDEES | ADRESSE | ACTIVITE | % de contrôle |
% d'intérêt |
Méthode de consolidation |
% de contrôle |
% d'intérêt |
Méthode de consolidation |
| SA PAREF | Investissement | Société mère |
Société mère |
I.G. | Société mère |
Société mère |
I.G. | |
| SA PAREF GESTION | Gestion pour compte de tiers |
100% | 100% | I.G. | 100% | 100% | I.G. | |
| SAS POLYBAIL | Investissement | 100% | 100% | I.G. | 100% | 100% | I.G. | |
| SAS PAREF INVESTMENT MANAGEMENT |
Gestion pour compte de tiers |
100% | 100% | I.G. | 100% | 100% | I.G. | |
| SARL PARMARCH | Marchand de biens |
100% | 100% | I.G. | 100% | 100% | I.G. | |
| SCI PARUS | Investissement | 100% | 100% | I.G. | 100% | 100% | I.G. | |
| SAS WEP WATFORD | 153 Boulevard Haussmann, 75008 Paris |
Investissement | 50% | 50% | M.E.E. | 50% | 50% | M.E.E. |
| SARL DAX ADOUR | Investissement | 100% | 100% | I.G. | 100% | 100% | I.G. | |
| SPPICAV VIVAPIERRE | Investissement | 27% | 27% | M.E.E. | 27% | 27% | M.E.E. | |
| SNC GENTILLY VERDUN | Investissement | 100% | 100% | I.G. | 100% | 100% | I.G. | |
| SCI PAREF TOUR FRANKLIN |
Investissement | 100% | 100% | I.G. | 100% | 100% | I.G. | |
| AG PIM SUISSE | Bodmerstrasse 14 8002 Zurich |
Gestion pour compte de tiers |
100% | 100% | I.G. | 100% | 100% | I.G. |
| PIM ITALY S.R.L. | Milano (MI) via Dante 16 CAP 20121 |
Gestion pour compte de tiers |
100% | 100% | I.G. | 100% | 100% | I.G. |
I.G: Intégration globale
MEE: Mise en equivalence
La Société PAREF (l'abréviation de "Paris Realty Fund") a été constituée en 1997 sous la forme juridique de Société en Commandite par Actions (SCA) à capital variable, de droit français. A l'occasion de son introduction en bourse en 2005, PAREF a adopté la forme juridique de société anonyme à directoire et conseil de surveillance et en juillet 2017, société anonyme à conseil d'administration. PAREF a pour objet social la constitution et la gestion d'un patrimoine diversifié d'immeubles, tant directement que par la voie de prise de participations dans des sociétés existantes ou en création, ainsi que la gestion d'actifs pour compte de tiers via sa filiale PAREF Gestion et PAREF Investment Management. PAREF Gestion, société de gestion d'actifs pour compte de tiers agréée par l'AMF a obtenu en février 2008 l'agrément de société de gestion de portefeuille et en juillet 2014 l'agrément AIFM et s'occupe de gestion de sociétés civiles de placement immobilier (SCPI), d'organismes de placement collectif en immobilier (OPCI), de sociétés foncières et immobilières ainsi que de gestion et transaction immobilière.
Depuis 1998, la Société PAREF, société mère du Groupe PAREF, a acquis des immeubles commerciaux et d'habitation soit en propre soit par le biais de ses filiales, et développe 2 secteurs d'activité principaux (note 3.5.10) :
PAREF investit dans des immeubles à usage commercial (bureaux, locaux d'activité, etc.) en région parisienne ou en province, sélectionnés selon la durée des baux et la qualité des locataires. Ces investissements sont actuellement constitués de 12 actifs. PAREF a une stratégie de création de valeur de son patrimoine immobilier grâce à une gestion proactive : gestion du portefeuille existant, rotation du patrimoine, restructuration et investissements ciblés sur des actifs de taille significative et principalement situés dans le Grand Paris.
1) PAREF GESTION, filiale de gestion de PAREF agréée par l'Autorité des Marchés Financiers comme société de gestion de portefeuille, gère 10 SCPI : Atlantique Pierre (SCPI de commerces et de bureaux), Capiforce Pierre (SCPI de commerces et de bureaux), les SCPI Cifocoma et Cifocoma 2 (SCPI de commerces et de bureaux), Interpierre (SCPI de bureaux et logistiques), Novapierre 1 (SCPI de commerces), Novapierre Résidentiel (SCPI résidentiel), Novapierre Allemagne (SCPI de commerces en Allemagne), Novapirerre Allemagne 2 (SCPI de commerces en Allemagne), ainsi que Novapierre Italie (SCPI d'hôtel et residences touristiques). Elle gère également un OPPCI (Vivapierre) qui est réservé à des investisseurs qualifiés.
2) PAREF Investment Management, société crée fin 2018, a pour vocation de développer les activités de gestion pour les investisseurs institutionnels et de gérer notamment par délégation les missions immobilières, financières et juridiques du groupe.
Son siège social est situé au 153 Boulevard Haussmann, Paris 8ème.
Les actifs immobiliers détenus par le Groupe représentent, au 30 juin 2020, une surface de 100 143 m² (en baisse de 10 931 m² suite à la cession des immeubles situés à St Etienne, Meythet, Thyez et Trappes). Les actifs gérés pour compte de tiers par Paref Gestion représentent au 30 juin 2020 une valeur de 1 758 M€ en progression de 9 % par rapport à fin 2019 (1 611 M€) grâce à plus de 100 M€ d'investissements et 86 M€ de collecte brute réalisés au 1er semestre en 2020.
Les revenus locatifs nets du 1er semestre s'établissent à 4,4 M€ contre 3,1 M€ au 1er semestre 2019, soit une hausse de 1,3 M€ ; les loyers locatifs bruts passent de 3,4 M€ à 4,5 M€, soit une hausse de 1,1 M€ suite à l'acquisition fin 2019 de 6 étages de la Tour Franklin ; les charges locatives et taxes non récupérées sont au premier semestre 2020 à - 0,2 M€ contre -0,3 M € sur la même période en 2019. Les revenus nets sur commissions ont baissé de 1,6 M€, passant de 7,8 M€ à 6,2 M€ ; les commissions (incluant les commissions de gestion sur encours et les commissions de souscription) se sont élevées à 13,0 M€, en baisse de - 27% par rapport au 1er semestre 2019 (17,7 M€ pour l'exercice précédent). Les commissions de souscription diminuent à 8,4 M€ (13,1 M€ au 1 er semestre 2019). Les commissions de gestion sur encours des SCPI, OPCI et tiers gérés (et commissions diverses) sont restées stables à 4,6 M€. Enfin les rétrocessions de commissions ont parallèlement diminué passant de -9,9 M€ à -6,8 M€.
La variation de juste valeur des immeubles de placement s'élève à + 1,5 M€, ce qui représente avec les investissements réalisés de 2,1 M€ une hausse de 2% à périmètre constant. Le résultat de cession des 4 actifs est nul. Le résultat opérationnel après ajustement des valeurs est de 7,0 M€ (contre 9,0 M€ au 1er semestre 2019).
Le coût de l'endettement financier, hors variation de juste valeur des instruments financiers, s'élève à 0,7 M€ contre 1,2 M€ au 1er semestre 2019. Le résultat net avant impôts comprend notamment la quote-part des sociétés mises en équivalence qui ressort en augmentation à 1,3 M€ au 1er semestre 2020 contre 0,9 M€ au S1 2019. Ce résultat de société mises en équivalence se compose de : Vivapierre pour + 584 K€ (contre + 94 K€ pour la même période en 2019), Wep Watford, qui détient 50 % de l'actif « le Gaïa » à Nanterre, pour + 0,75 M€ (contre -0,79 M€ au S1 2019). Hors ajustement de juste valeur et plus-values réalisées, le résultat net avant impôt est en hausse de + 0,7 M€, à 6,2 M€ sur le 1 er semestre 2020 contre 5,5 M€ sur la même période en 2019. La capacité d'autofinancement après coût de l'endettement financier et avant impôt s'élève à 5,0 M€ contre 4,6 M€ au S1 2019. Le résultat net part du groupe ressort à 7,2 M€ au S1 2020 (7,9 M€ au S1 2019), représentant un résultat net par action dilué de 4,93 €/action.
PAREF a signé un nouveau bail sur l'immeuble le Gaïa en février 2020 sur une surface de 1 751 m² et avec une période ferme de 9 ans. Le taux d'occupation de cet actif est désormais porté à 64%.
3
PAREF a signé la vente définitive de 4 actifs détenus à Meythet, Saint Etienne, Trappes et Thyez en avril et mai 2020 pour un montant total net vendeur de plus de 4,7 M€, soit en ligne avec la dernière valeur d'expertise.
Les Comptes consolidés de PAREF et de ses filiales sont établis conformément aux normes IFRS telles qu'adoptées par l'Union européenne à la date d'arrêté.
L'IASB a publié, le 26 septembre 2019, un amendement à la norme IFRS 9 relatif à la réforme des taux d'intérêt de référence. Les instruments de couverture concernés par la réforme des taux d'intérêt de référence sont les swaps de taux d'intérêt. L'ensemble de ces swaps de taux d'intérêts et des dettes couvertes sont basés sur l'Euribor, qui sera remplacé par l'Euribor Hybride. Les travaux d'amendement des contrats des instruments de couverture et des dettes couvertes seront menés par PAREF avec les partenaires bancaires. PAREF n'anticipe pas d'impact significatif de la réforme des taux d'intérêt de référence sur ses relations de couverture.
Depuis le 1er janvier 2019, la nouvelle norme IFRS 16 « Contrats de location » est d'application obligatoire. La norme, pour les preneurs abandonne la distinction prévue par IAS 17 entre les contrats de location-financement et les contrats de location simple, l'ensemble des contrats de location devant désormais être comptabilisés au bilan des preneurs via un droit d'utilisation (au sein des actifs non courants) de l'actif loué en contrepartie d'une dette de loyer (en dettes financières).
Pour la transition, PAREF a opté pour la méthode rétrospective simplifiée, l'incidence du changement a été constatée dans les réserves consolidées au 1er janvier 2019.
Aucun autre changement de règle et méthode comptable n'a été réalisé par rapport à celles utilisées pour les états financiers au 31 décembre 2019.
En effet, les autres textes applicables obligatoirement au 1er janvier 2020 (IFRIC 23, Améliorations des IFRS-cycle 2015- 2017, amendements d'IFRS 9, IAS 28 et IAS19) n'ont pas d'effet sur les comptes consolidés.
Face à l'ampleur de la crise sanitaire et économique engendrée par la pandémie de Covid-19, le Groupe PAREF a pris des mesures de rigueur afin de protéger ses collaborateurs et partenaires. L'ensemble des équipes en France, en Italie et en Suisse ont travaillé à distance depuis le 16 mars 2020 grâce à la mise en place au cours des deux dernières années d'une architecture informatique et des outils nécessaires à la digitalisation des communications et processus de gestion. Cette organisation combinée à la mobilisation des collaborateurs au niveau européen, a contribué à la lutte internationale contre la propagation du virus, et a garanti la poursuite des activités et des services auprès des clients et actionnaires du Groupe PAREF.
La stratégie de PAREF reste basée sur un développement équilibré de 3 métiers au travers de PAREF SIIC, PAREF Gestion et PAREF Investment Management pour mieux diversifier les sources de revenus et s'adapter à l'environnement conjoncturel.
Fort de cette stratégie et de ses capacités à assurer la continuité de ses opérations, le Groupe PAREF a réalisé avec succès en période de confinement :
PAREF s'appuie sur les relations de proximité nouées avec les locataires de ses actifs détenus en direct ou via les fonds gérés afin de les accompagner au mieux dans cette période délicate. En ce sens, le Groupe PAREF applique les mesures légales applicables dans les différentes juridictions.
Par ailleurs, le Groupe PAREF est actif dans la participation à l'effort contre le Covid-19 et a notamment participé à plusieurs actions de dons et distributions de masques et autres matériels nécessaires en France et en Italie.
Les méthodes d'évaluation utilisées par les experts immobiliers pour la valorisation des immeubles de placements sont décrites en note 9. Au 30 juin 2020, les experts immobiliers considèrent que l'utilisation de comparables de marché antérieurs à la crise du Covid 19 est moins pertinente pour établir leurs évaluations. En effet, les effets de la crise du Covid 19 sur la valeur des actifs immobiliers sont non connus à cette date et les experts immobiliers doivent faire face à un ensemble de circonstances inhabituelles pour leurs évaluations qui sont donc réalisées dans un contexte d'incertitude matérielle d'évaluation.
Les experts immobiliers précisent que ce contexte ne remet pas en cause la fiabilité de leurs évaluations mais qu'ils le mentionnent pour apporter la clarté et la transparence sur le fait que, dans le circonstances actuelles, il existe moins de certitude sur leurs évaluations que ce ne serait le cas habituellement.
Les chapitres 3.5.8 et 7.2.1 du Document d'Enregistrement Universel 2019 de PAREF contiennent une description détaillée des facteurs de risque auxquels le Groupe est exposé. Il n'est pas anticipé de risques ou incertitudes autres que ceux présentés dans le Document d'Enregistrement Universel 2019 ou dans ce document.
Dans le cadre de ses activités, le Groupe s'expose aux risques suivants :
3
La détention d'actifs immobiliers destinés à la location expose le Groupe au risque de fluctuation de la valeur des actifs immobiliers et des loyers. Toutefois, cette exposition est limitée dans la mesure où les loyers facturés sont issus d'engagement de location dont la durée et la dispersion lissent l'effet des fluctuations du marché locatif.
Le Groupe exerçant ses activités dans la zone "euro" et en suisse avec sa filiale PIM Suisse, il est peu exposé au risque de change.
Le Groupe est exposé au risque de contrepartie compte tenu d'une certaine concentration au niveau de ses clients locataires. Des politiques sont mises en place pour s'assurer que les contrats de location sont conclus avec des clients dont l'historique de solvabilité est adapté.
Au 30 juin 2020, les créances douteuses ou litigieuses (nettes de dépôt de garantie) représentaient 0,46 M€ (contre 0,50 M€ au 31 décembre 2019) et le risque correspondant a été provisionné à hauteur de 100%. Les profits nets (dotations & reprises sur provisions + créances irrécouvrables) représentent 119 K€ (contre une perte de 86 K€ au 1er semestre 2019).
Les transactions en espèces sont limitées aux institutions financières dont la qualité du crédit est élevée. Le Groupe dispose de politiques qui limitent l'importance du risque de crédit face à une institution financière, quelle qu'elle soit.
Une gestion prudente du risque de liquidité implique de maintenir un niveau suffisant de liquidités et de valeurs mobilières, une capacité à lever des fonds grâce à un montant adapté de lignes de crédit et une capacité à dénouer des positions de marché.
Le Groupe n'a pas d'actif financier, hors instruments de couverture, soumis à un risque de variation de taux d'intérêts. Les emprunts du Groupe sont contractés à taux fixe ou à taux variable. Lorsqu'ils sont contractés à taux variable, ils font l'objet, le plus souvent de swap de taux, soit au travers d'une clause intégrée dans le contrat d'emprunt soit au travers d'un contrat séparé de garantie de taux d'intérêt. Au 30 juin 2020, la totalité des encours de crédit sont à taux fixe ou à taux variable capé ou swapé.
Pour l'évaluation des immeubles de placement à chaque date de clôture des comptes, le Groupe fait appel à deux experts immobiliers externes, qualifiés en matière d'évaluation. La préparation des états financiers consolidés requiert de la part de la Direction et de ces experts l'utilisation d'estimations et d'hypothèses susceptibles d'impacter certains éléments d'actif et de passif et les montants des produits et des charges qui figurent dans ces états financiers et les notes qui les accompagnent. Le Groupe et ses experts sont amenés à revoir les estimations et appréciations de manière constante sur la base de l'expérience passée et d'autres facteurs jugés pertinents au regard des conditions économiques. En fonction de l'évolution de ces hypothèses ou de conditions économiques différentes, les montants qui figureront dans les futurs états financiers pourraient différer de ces estimations actuelles.
En temps normal, le meilleur indicateur de la juste valeur est représenté par les prix actuels sur un marché actif pour des locations et autres contrats similaires. Lorsque ces informations ne sont pas disponibles, l'expert immobilier détermine ce montant au sein d'une fourchette d'estimations raisonnables de la juste valeur. Pour prendre sa décision, l'expert tient compte d'éléments provenant de différentes sources, tels que :
● les projections actualisées des flux de trésorerie sur la base d'estimations fiables des flux de trésorerie futurs s'appuyant sur les termes de contrats de location et autres contrats existants et (dans la mesure du possible) sur des indications externes telles que les loyers actuels demandés sur le marché pour des biens similaires dont la localisation et l'état sont comparables, en appliquant des taux d'actualisation qui reflètent les estimations par le marché actuel de l'incertitude quant au montant et à la date des flux de trésorerie.
Si les informations sur les prix actuels ou récents ne sont pas disponibles, la juste valeur des immeubles de placement est calculée en fonction des techniques de valorisation des flux de trésorerie actualisés. Les hypothèses d'actualisation sont basées sur les conditions de marché existantes à la date de clôture. Le taux d'actualisation est déterminé par l'expert indépendant sur la base du coût du capital et d'une prime de risque variable selon la qualité des actifs.
Les principales hypothèses retenues pour l'estimation de la juste valeur sont celles ayant trait aux éléments suivants : la réception des loyers ; les loyers futurs attendus selon l'engagement de bail ferme ; le régime fiscal du bailleur ; les périodes de vacances ; le taux d'occupation actuel de l'immeuble ; les besoins en matière d'entretien ; et les taux d'actualisation appropriés équivalents aux taux de rendement. Ces évaluations sont régulièrement comparées aux données de marché relatives au rendement, aux transactions réelles du Groupe et à celles publiées par le marché. Les évaluations réalisées par les experts immobiliers au 30 juin 2020 ont été effectuées dans le contexte spécifique lié au Covid-19 et décrit dans la note 3.5.7.
Les fourchettes de taux d'actualisation et de capitalisation retenues par les experts sont détaillées dans le tableau cidessous :
Ventilation du patrimoine global par typologie d'actif au 30 juin 2020 :
| Surface | Valorisation (k€ HD/HT) |
Revenus (k€) |
Rendement brut |
Taux d'actualisation | Taux de capitalisation |
Ventilation / valeur |
|||
|---|---|---|---|---|---|---|---|---|---|
| Min. | Max. | Min. | Max. | ||||||
| Activités | 14 438 m² | 3 500 | 335 | 9,56% | 9,05% | 9,25% | 1,78% | ||
| Bureaux | 31 829 m² | 143 680 | 6 342 | 5,98% | 5,00% | 8,25% | 4,65% | 10,83% | 72,92% |
| Mixte bureaux/activités | 22 466 m² | 13 080 | 1 206 | 9,22% | 6,80% | 8,50% | 7,70% | 10,53% | 6,64% |
| Divers (médical, bien être etc) |
31 410 m² | 24 090 | 1 583 | 6,57% | 7,65% | 5,90% | 12,23% | ||
| Total incluant Gaïa | 100 143 m² | 184 350 | 9 465 | 6,45% | 93,56% | ||||
| SCPI / OPCI non consolidées |
12 685 | 90 | 0,25% | 6,44% | |||||
| Total | 100 143 m² | 197 035 | 100,00% |
3
| Surface | Valorisation (k€ HD/HT) |
Revenus (k€) |
Rendement brut |
Taux d'actualisation | Taux de capitalisation |
Ventilation / valeur |
|||
|---|---|---|---|---|---|---|---|---|---|
| Min. | Max. | Min. | Max. | ||||||
| Activités | 25 369 m² | 8 250 | 638 | 7,73% | 5,00% | 8,25% | 7,58% | 8,65% | 4,19% |
| Bureaux | 31 829 m² | 141 030 | 6 337 | 6,05% | 5,00% | 8,50% | 3,10% | 12,87% | 71,67% |
| Mixte bureaux/activités | 22 466 m² | 12 370 | 1 192 | 9,64% | 5,00% | 6,00% | 7,93% | 10,99% | 6,29% |
| Divers (médical, bien être etc) |
31 410 m² | 23 200 | 1 583 | 6,82% | 7,50% | 6,37% | 6,39% | 11,79% | |
| Total INCLUANT Gaïa | 111 074 m² | 184 850 | 9 749 | 6,56% | 93,94% | ||||
| SCPI / OPCI non consolidées |
11 922 | 94 | 0,25% | 6,06% | |||||
| Total | 111 074 m² | 196 772 | 100,00% |
Les instruments dérivés sont évalués conformément à la norme IFR13. Compte tenu de l'utilisation de données observables sur un marché, la valorisation relève du niveau 2 au regard de la hiérarchie définie par la norme IFRS13.
Les secteurs opérationnels au 30 juin 2020 se présentent comme suit :
| En milliers d'euros | Investissements directs |
Gestion pour compte de tiers |
Total au 30/06/2020 |
|---|---|---|---|
| Chiffre d'affaires (1) | 4 548 | 13 018 | 17 566 |
| Coût de revient direct du chiffre d'affaires (2) | (222) | (6 718) | (6 940) |
| Marge brute | 4 325 | 6 301 | 10 626 |
| Autres produits | 1 | 1 | 1 |
| Frais généraux | (515) | (4 313) | (4 829) |
| Autres charges | (107) | (128) | (235) |
| Résultat opérationnel courant | 3 704 | 1 860 | 5 564 |
| Résultat financier | (704) | - | (704) |
| Résultat courant des sociétés mises en équivalence | 696 | - | 696 |
| Impôt | - | (480) | ( 480) |
| Résultat net récurrent EPRA (3) | 3 696 | 1 380 | 5 076 |
| Variation de juste valeur des immeubles de placement et plus-values | 1 478 | - | 1 478 |
| Variation de juste valeur des immeubles de placements et plus-values des sociétés mises en équivalence |
639 | - | 639 |
| Autres produits et charges non récurrents | - | - | - |
| Intérêts minoritaires | - | - | - |
| Résultat net | 5 813 | 1 380 | 7 193 |
| Total actif bilanciel par secteur | 214 109 | 14 452 | 228 562 |
| Total dettes par secteur | 80 082 | 11 243 | 91 324 |
Les secteurs opérationnels au 30 juin 2019 se présentent comme suit :
| En milliers d'euros | Investissements directs |
Gestion pour compte de tiers |
Total au 30/06/2019 |
|---|---|---|---|
| Chiffre d'affaires (1) | 3 653 | 17 387 | 21 040 |
| Coût de revient direct du chiffre d'affaires (2) | (393) | (9 785) | (10 178) |
| Marge brute | 3 261 | 7 602 | 10 862 |
| Autres produits | 61 | 5 | 66 |
| Frais généraux | (1 164) | (3 955) | (5 119) |
| Autres charges | (277) | (1) | (278) |
| Résultat opérationnel courant | 1 881 | 3 650 | 5 531 |
| Résultat financier | (1 073) | - | (1 073) |
| Résultat courant des sociétés mises en équivalence | 1 058 | - | 1 058 |
| Impôt | 66 | (1 232) | ( 1 166) |
| Résultat net récurrent EPRA (3) | 1 932 | 2 417 | 4 350 |
| Variation de juste valeur des immeubles de placement et plus-values | 3 494 | - | 3 494 |
| Variation de juste valeur des immeubles de placements et plus-values des sociétés mises en équivalence |
(170) | - | (170) |
| Autres produits et charges non récurrents | 204 | - | 204 |
| Intérêts minoritaires | - | - | - |
| Résultat net | 5 461 | 2 417 | 7 878 |
| Total actif bilanciel par secteur | 173 496 | 8 268 | 181 764 |
| Total dettes par secteur | 47 956 | 7 321 | 55 277 |
(1) Le chiffre d'affaires consolidé s'élève à 17 566 K€ au 1er semestre de 2020 contre 21 040 K€ au 1er semestre 2019 comprenant :
● pour les investissements directs : les loyers bruts y compris charges refacturées ;
● pour la gestion pour comptes de tiers : les commissions de gestion et de souscription.
(2) Le coût de revient direct du chiffre d'affaires est constitué
● pour les investissements directs : des charges immobilières et taxes (taxes foncières etc ...) refacturables ou non ; ● pour la gestion pour comptes de tiers : des retrocessions aux apporteurs d'affaires.
(3) Réconciliation de Résultat Net Récurrent EPRA avec Résultat net consolidé part du Groupe (en milliers d'euros).
| En milliers d'euros | 30/06/2020 | 30/06/2019 | Evolution en % |
|---|---|---|---|
| Résultat net consolidé part du Groupe | 7 193 | 7 878 | -9% |
| Ajustements | |||
| (i) Variation de juste valeur des immeubles de placements et des autres actifs |
(1 496) | (1 613) | -7% |
| (ii) Gains/pertes sur cessions d'actifs ou de sociétés et autres cessions |
18 | (1 881) | n.a. |
| (iii) Gains ou pertes sur cessions d'actifs financiers | - | - | |
| (iv) Impôts sur les plus ou moins-values de cessions | - | - | |
| (v) Dépréciation d'écart d'acquisition/Ecart d'acquisition négatif | - | - | |
| (vi) Variation de juste valeur des instruments financiers et frais d'annulation des dérivés |
234 | 270 | -13% |
| (vii) Coûts d'acquisition sur acquisitions de sociétés et autres intérêts |
- | - | |
| (viii) Impôts différés résultant des ajustements | - | - | |
| (ix) Ajustement (i) à (viii) sur les sociétés détenues en partenariat | (639) | 170 | -477% |
| (x) Participations ne donnant pas le contrôle sur les ajustements | - | - | |
| Résultat net récurrent EPRA | 5 310 | 4 823 | 10% |
| Nombre moyen d'actions | 1 454 552 | 1 439 948 | |
| Résultat net récurrent par action EPRA | 3,65 € | 3,35 € | 9% |
3
La variation de la valeur nette comptable des immeubles de placement se présente comme suit :
| Dont location financement et dont droits |
||
|---|---|---|
| Mouvements en 2019 et au 1er semestre 2020 | Immeubles de placement | d'utilisation* |
| er janvier 2019 Au 1 |
110 370 | 26 110 |
| Acquisitions hors frais | 66 812 | - |
| Capitalisation des intérêts liés au projet de restructuration | 250 | - |
| Travaux effectués | 2 667 | 713 |
| Transfert d'immeubles de placement en actifs détenus en vue de la vente | (4 750) | - |
| Transfert d'actifs détenus en vue de la vente en immeuble de placement | 700 | - |
| Cessions | (16 340) | (5 010) |
| Variation de la juste valeur | 3 241 | 1 387 |
| er janvier 2020 Au 1 |
162 950 | 23 200 |
| Acquisitions hors frais | - | - |
| Capitalisation des charges courantes liées au projet de restructuration | 694 | - |
| Travaux effectués | 2 104 | - |
| Transfert d'immeubles de placement en actifs détenus en vue de la vente | - | - |
| Transfert d'actifs détenus en vue de la vente en immeubles de placement | - | - |
| Cessions | - | - |
| Variation de la juste valeur | 1 496 | - |
| Au 30 juin 2020 | 167 243 | - |
*droits d'utilisation au titre des contrats de location
Au 30 juin 2020, seulement l'immeuble situé à Levallois-Perret fait l'objet d'hypothèque garantissant les emprunts bancaires contractés auprès des établissements de crédit (cf. note 3.5.23 et 3.5.39).
| En milliers d'euros | BRUT | AMORTISSEMENT | NET |
|---|---|---|---|
| er janvier 2020 Au 1 |
6 437 | 6 098 | 339 |
| Acquisitions / charge de l'exercice | 254 | 37 | 217 |
| Cessions | - | - | - |
| Variation de la juste valeur | - | - | - |
| au 30 juin 2020 | 6 691 | 6 136 | 556 |
Note annexes aux états financiers consolidés
| En milliers d'euros | BRUT | AMORTISSEMENT | NET |
|---|---|---|---|
| er janvier 2020 Au 1 |
3 292 | 680 | 2 612 |
| Droit d'utilisation IFRS 16 | - | 272 | (272) |
| Acquisition / charge de l'exercice | 29 | 32 | (3) |
| Cessions | (47) | (47) | - |
| Au 30 juin 2020 | 3 274 | 937 | 2 337 |
| En milliers d'euros | 30/06/2020 | 31/12/2019 |
|---|---|---|
| Autres immobilisations financières | 122 | 115 |
| Prêts | 11 347 | 10 547 |
| Autres titres immobilisés | - | - |
| Total des immobilisations financières | 11 469 | 10 662 |
PAREF possède 50% de la société Wep Watford, conjointement avec le groupe GA et Wep Watford fait l'objet d'une mise en équivalence. Le compte courant de PAREF dans la société Wep Watford s'élève à 11 345 K€ au 30 juin 2020.
Au 30 juin 2020, PAREF détient :
Les états financiers résumés de ces deux sociétés, établis en normes IFRS, se présentent ainsi :
| En milliers d'euros | % d'intérêt au 30/06/2020 |
31/12/2019 | Variation du capital / Variation de % d'intérêt |
Quote-part de résultat mis en équivalence |
Dividendes versés et autres variations |
30/06/2020 |
|---|---|---|---|---|---|---|
| Vivapierre | 27,24% | 10 786 | - | 584 | - | 11 371 |
| Wep Watford | 50,00% | 2 878 | - | 751 | - | 3 628 |
| Total titres mis en équivalence | 13 664 | - | 1 335 | - | 14 999 |
3
Vivapierre est une SPPICAV possédant 5 filiales qui détiennent, par le biais de contrats de crédit-bail immobilier sept Villages de vacances. Ces derniers sont loués à un locataire unique.
PAREF détient 27,24% de Vivapierre, six autres actionnaires détenant entre 0,1% et 41,42% du capital. Avec, plus de 20% du capital de Vivapierre, PAREF exerce une influence notable sur la société Vivapierre justifiant sa mise en équivalence.
Par ailleurs, il n'y a pas, pour Vivapierre, d'impôt compte tenu du régime fiscal des OPCI.
| 30/06/2020 | 31/12/2019 | |||
|---|---|---|---|---|
| En milliers d'euros | Total | Quote-Part PAREF |
Total | Quote-Part PAREF |
| Bilan | ||||
| Total de l'actif | 97 608 | 26 588 | 98 224 | 26 756 |
| dont immeubles de placement | 91 740 | 24 990 | 91 780 | 25 001 |
| dont autres actifs | 5 868 | 1 598 | 6 444 | 1 755 |
| Dettes bancaires (long terme) | - | - | - | - |
| Dettes bancaires (court terme) | 55 865 | 15 218 | 58 627 | 15 970 |
| Capitaux propres | 41 742 | 11 371 | 39 597 | 10 786 |
| 30/06/2020 | 30/06/2019 | |||
|---|---|---|---|---|
| En milliers d'euros | Total | Quot-Part PAREF |
Total | Quot-Part PAREF |
| Compte de résultat | ||||
| Revenus locatifs | 3 652 | 995 | 1 085 | 295 |
| Résultat brut d'exploitation | 2 982 | 812 | 5 942 | 1 619 |
| Variation des justes valeurs | (40) | (11) | (4 110) | (1 120) |
| Coût de l'endettement financier net | (797) | (217) | (1 487) | (405) |
| Résultat net | 2 145 | 584 | 345 | 94 |
| Dividende versé au cours de l'année | - | - | - | - |
Wep Watford détient un immeuble de bureaux à Nanterre.
L'analyse des différents éléments de contrôle de Wep Watford conduit à considérer cette société comme contrôlée conjointement (PAREF et Ga Promotion possèdent chacune 50%). Wep Watford est donc mise en équivalence dans les comptes consolidés de PAREF.
L'impôt différé actif généré par les déficits fiscaux de Wep Watford n'est comptabilisé qu'à hauteur des impôts différés passifs.
Les cautions données par PAREF sont détaillées en note 3.5.39 « Engagements hors bilan ».
| 30/06/2020 | 31/12/2019 | |||
|---|---|---|---|---|
| En milliers d'euros | Total | Quote-Part PAREF |
Total | Quote-Part PAREF |
| Bilan | ||||
| Total de l'actif | 38 284 | 19 142 | 36 393 | 18 196 |
| dont immeubles de placement | 36 100 | 18 050 | 34 800 | 17 400 |
| dont autres actifs | 2 184 | 1 092 | 1 593 | 796 |
| Dettes bancaires * | 7 431 | 3 716 | 8 910 | 4 455 |
| Autres dettes (court terme) ** | 23 597 | 11 798 | 21 728 | 10 864 |
| Capitaux propres | 7 256 | 3 628 | 5 755 | 2 878 |
| 30/06/2020 | 30/06/2019 | |||
|---|---|---|---|---|
| En milliers d'euros | Total | Quote-Part PAREF |
Total | Quote-Part PAREF |
| Compte de résultat | ||||
| Revenus locatifs | 842 | 421 | 492 | 246 |
| Résultat brut d'exploitation | 427 | 213 | (168) | (84) |
| Variation des justes valeurs | 1 300 | 650 | 1 900 | 950 |
| Coût de l'endettement financier net | (226) | (113) | (143) | (71) |
| Résultat net | 1 501 | 751 | 1 589 | 794 |
| Dividende versé au cours de l'année | - | - | - | - |
* dont 2 962 K€ à court terme au 30 juin 2020 (2 314 K€ au 31 décembre 2019)
** essentiellement les comptes courants
En milliers d'euros
| er janvier 2019 Au 1 |
1 007 |
|---|---|
| Acquisitions | 197 |
| Ajustement de la juste valeur (réserves) | 8 |
| Perte durable (charge) | (52) |
| er janvier 2020 Au 1 |
1 160 |
| Acquisitions | 159 |
| Ajustement de la juste valeur (réserves) | - |
| Perte durable (charge) | (25) |
| Au 30 juin 2020 | 1 294 |
Les actifs financiers incluent des parts de SCPI, qui ne sont pas consolidées.
Les créances clients et comptes rattachés se décomposent comme suit :
| En milliers d'euros | Total | < 30 jours | > 30 jours et < 60 jours |
> 60 jours et < 90 jours |
> 90 jours | 31/12/2019 |
|---|---|---|---|---|---|---|
| Créances clients | 16 030 | 7 142 | 231 | 1 042 | 7 615 | 13 138 |
| Dépréciation des créances clients | (215) | (215) | (334) | |||
| Créances fiscales et sociales | 4 130 | 4 130 | 831 | |||
| Autres débiteurs | 1 275 | 1 275 | 3 172 | |||
| Créances clients et comptes rattachés | 21 221 | 12 332 | 231 | 1 042 | 7 615 | 16 807 |
| Autres créances et comptes de régularisation |
312 | 312 | 98 |
Au 30 juin 2020, les 5 principales créances clients représentent 8 943 K€ portant sur les SCPI du fait des commissions dûes à PAREF Gestion.
Les créances fiscales se composent principalement de TVA déductible pour 2 979 K€.
La juste valeur des créances clients correspond à leur valeur nette comptable au 30 juin 2020.
Les instruments dérivés sont composés de contrats d'échange de conditions de taux d'intérêts (« swaps de taux »). Les swaps de taux ont été mis en place dans le but d'échanger le taux variable des emprunts sous-jacents avec un taux fixe. Ces contrats arrivent à échéance au terme des contrats d'emprunts.
Le Groupe a mis en place en 2019 dans le cadre de son refinancement deux swaps de taux dont un sur le montant tiré à la mise en place, soit 30 M€, et un second de 40 M€, les deux sur la maturité de l'emprunt. L'efficacité de ces swaps permet d'adopter la comptabilité de couverture.
La valeur au passif des instruments dérivés au 30 juin 2020 est de 865 K€ en couverture parfaite et représente la juste valeur des deux swaps de taux.
La variation de valeur de marché de ces instruments faisant l'objet de la comptabilité de couverture est affectée à un poste de réserves pour 458 K€ au titre du 1er semestre 2020.
| En milliers d'euros | 30/06/2020 | 31/12/2019 |
|---|---|---|
| Comptes à terme | - | - |
| Disponibilité | 9 129 | 16 357 |
| Total trésorerie et équivalents de trésorerie | 9 129 | 16 357 |
Les variations des actifs non courants détenus en vue de la vente se présentent ainsi au 30 juin 2020 :
| En milliers d'euros | |
|---|---|
| er janvier 2019 Au 1 |
700 |
| Transfert d'actifs non courant détenus en vue de la vente en immeubles de placement | (700) |
| Transfert d'immeubles de placement en actifs non courants détenus en vue de la vente | 4 750 |
| Cession d'immeubles non courants détenus en vue de la vente | - |
| Variation de la juste valeur | - |
| er janvier 2020 Au 1 |
4 750 |
| Transfert d'actifs non courant détenus en vue de la vente en immeubles de placement | - |
| Transfert d'immeubles de placement en actifs non courants détenus en vue de la vente | - |
| Cession d'immeubles non courants détenus en vue de la vente | (4 750) |
| Variation de la juste valeur | - |
| Au 30 juin 2020 | - |
3
Au 30 juin 2020, le capital social du Groupe est composé de 1 510 195 actions, d'une valeur nominale de 25 euros. Ce capital est entièrement libéré.
Le Groupe détient 1 059 actions propres au 30 juin 2020 qui sont éliminées des fonds propres en consolidation. Les actions détenues dans le cadre du programme de rachat se classent comme suit : 141 en couverture des plans de stock-options et 918 au titre du contrat de liquidité.
Les chiffres indiqués dans le tableau ci-dessous sont basés sur des déclarations de seuil reçus par PAREF. Les évolutions depuis le 31/12/2019 proviennent principalement de l'optionalité donnée aux actionnaires d'opter pour le paiement de dividende au titre de l'exercice 2019 en actions.
| Situation au 30 juin 2020 | Situation au 31 décembre 2019 | |||||||
|---|---|---|---|---|---|---|---|---|
| Noms | Nombre d'actions |
% du capital |
Nombre de droits de vote |
% droits de vote |
Nombre d'actions |
% du capital |
Nombre de droits de vote |
% droits de vote |
| Fosun | 904 108 | 59,87% | 904 108 | 59,91% | 862 699 | 59,71% | 862 699 | 59,75% |
| Anjou Saint Honoré SAS | 267 303 | 17,70% | 267 303 | 17,71% | 250 598 | 17,34% | 250 598 | 17,36% |
| Société Civile financière Chatel |
79 350 | 5,25% | 79 350 | 5,26% | 79 350 | 5,49% | 79 350 | 5,50% |
| Degroff Petercam Asset Management |
35 939 | 2,38% | 35 939 | 2,38% | 35 939 | 2,49% | 35 939 | 2,49% |
| Autodétention | 1 059 | 0,07% | - | - | 1 059 | 0,07% | - | - |
| Flottant | 222 436 | 14,73% | 222 436 | 14,74% | 215 193 | 14,89% | 215 193 | 14,90% |
| Total général | 1 510 195 | 100,00% | 1 509 136 | 100,00% | 1 444 838 | 100,00% | 1 443 779 | 100,00% |
| Dettes locatives | ||||||||
|---|---|---|---|---|---|---|---|---|
| En milliers d'euros | Emprunts bancaires |
Dettes de crédit-bail |
Avances preneurs |
Autres dettes locatives |
Frais d'emprunt |
Dettes financières hors CBC |
Concours bancaires courants |
Total dettes financières |
| Solde au 31 décembre 2019 | 70 103 | 12 111 | (3 867) | 2 511 | (1 289) | 79 570 | - | 79 570 |
| Variations "Cash" | ||||||||
| Augmentation | - | - | - | - | - | - | 168 | 168 |
| Diminution | - | (12 111) | 3 867 | - | - | (8 244) | - | (8 244) |
| Juste valeur | - | - | - | |||||
| Sous-total variation "cash" | 70 103 | - | - | 2 511 | (1 289) | 71 326 | 168 | 71 494 |
| Variations "non cash" | ||||||||
| Augmentation | 112 | - | - | - | - | 112 | - | 112 |
| Diminution | (103) | - | - | (277) | 356 | (24) | - | (24) |
| Juste valeur | - | - | - | - | - | - | - | - |
| Sous-total variation "non cash" |
8 | - | - | (277) | 356 | 88 | - | 88 |
| Solde au 30 juin 2020 | 70 112 | - | - | 2 234 | (933) | 71 413 | 168 | 71 582 |
| En milliers d'euros | 31/12/2019 | Variation | 30/06/2020 |
|---|---|---|---|
| Dettes financières - Non courant | |||
| Emprunts bancaires | 70 004 | 4 | 70 008 |
| Retraitement des frais d'émission d'emprunt | (1 002) | 314 | (688) |
| Dettes locatives (CBI et avance preneur) | 7 528 | (7 528) | - |
| Dettes locatives (location) | 1 944 | (288) | 1 656 |
| Sous total | 78 474 | 7 498 | 70 976 |
| Dettes financières - Courant | |||
| Emprunts bancaires | 100 | 172 | 272 |
| Retraitement des frais d'émission d'emprunt | (287) | 42 | (245) |
| Dettes locatives (CBI et avance preneur) | 715 | (715) | - |
| Dettes locatives (location) | 567 | 11 | 578 |
| Sous total | 1 095 | (489) | 606 |
| Total | 79 570 | (7 987) | 71 582 |
Au 30 juin 2020, la totalité des emprunts est à taux fixe ou à taux variable "swapé".
Le montant des frais sur emprunts restant à étaler sur la durée de vie des emprunts est de 933 K€ au 30 juin 2020.
En milliers d'euros
| Société | Frais au 31 décembre 2019 |
Nouvel emprunt |
Amort 30 juin 2020 |
Frais au 30 juin 2020 |
Court terme |
De 1 à 2 ans |
De 2 à 5 ans |
> 5 ans |
|---|---|---|---|---|---|---|---|---|
| DAX ADOUR | 234 | - | 234 | - | - | - | - | - |
| PAREF | 1 055 | - | 123 | 933 | 245 | 245 | 444 | - |
| Total frais d'emprunts | 1 289 | - | 356 | 933 | 245 | 245 | 444 | - |
Le taux moyen de frais financiers sur les dettes tirées du groupe s'est élevé au cours du 1er semestre 2020 à 1,7 % contre 2,2 % au 31 décembre 2019.
Les échéances des dettes financières à long terme se ventilent de la façon suivante :
| Total des dettes financières | dont location financement et droit d'utilisation |
|||
|---|---|---|---|---|
| En milliers d'euros | 30/06/2020 | 31/12/2019 | 30/06/2020 | 31/12/2019 |
| De 1 à 2 ans | 327 | 1 037 | 563 | 1 318 |
| De 2 à 5 ans | 70 649 | 73 093 | 1 093 | 3 766 |
| Plus de 5 ans | - | 4 344 | - | 4 388 |
| Total emprunts à long terme | 70 976 | 78 473 | 1 656 | 9 472 |
Suite au refinancement du Groupe réalisé au S1 2019, le Groupe est soumis à des conditions d'exigibilité financières (« covenants financiers ») dont principalement :
Avec un ratio LTV de 26%, un ICR de 9,5x, un DFS de 12,7% et une valeur du patrimoine supérieur à 125 M€, le Groupe respecte ces ratios au 30 juin 2020.
3
Les actifs et passifs d'impôts différés sont compensés dès lors que le Groupe a un droit juridiquement exécutoire de compenser les actifs et passifs d'impôts exigibles et quand les impôts sont prélevés par la même autorité fiscale.
Les dividendes reçus de l'OPCI Vivapierre relèvent du secteur SIIC (non taxable à l'IS) alors que les plus-values réalisées sur la vente de ces titres relèvent du secteur taxable. La détention des titres de cette société qui est mise en équivalence est durable. Compte tenu du profil d'investissement de l'OPCI, de son statut et de son mode de financement (crédit-bail), il est probable que les profits courants ou exceptionnels qui seront réalisés sur cette participation soient distribués sous forme de dividendes non taxables. De ce fait, PAREF ne calcule plus d'impôts différés sur la mise à la juste valeur de cette participation.
Les provisions s'élèvent à 261 K€ au 30 juin 2020 contre 260 K€ au 31 décembre 2019, selon détail ci-dessous :
| En milliers d'euros | 30/06/2020 | 31/12/2019 |
|---|---|---|
| Provision créances litigieuses | - | - |
| Provision pour charges | - | - |
| Provisions pour engagements de retraite | 117 | 117 |
| Provision pour litige salarial | 144 | 143 |
| Total | 261 | 260 |
La variation des dettes dues aux fournisseurs du Groupe est principalement liée à celle des commissions d'apporteurs, ellesmêmes liées aux souscriptions de la SCPI Novapierre Allemagne 2 gérée par PAREF Gestion. A cela, s'ajoutent les honoraires à payer par PAREF Gestion à Principal dans le cadre du partenariat relatif à Novapierre Allemagne et Novapierre Allemagne 2. La ventilation des comptes fournisseurs entre les commissions d'apporteurs, les honoraires à payer et les autres dettes fournisseurs figure dans le tableau suivant :
| En milliers d'euros | 30/06/2020 | 31/12/2019 |
|---|---|---|
| Commissions d'apporteurs - factures non parvenues | 3 630 | 4 470 |
| Honoraires - factures non parvenues | 718 | 1 227 |
| Autres factures non parvenues | 1 450 | 1 099 |
| Autres fournisseurs | 1 998 | 316 |
| Total | 7 796 | 7 111 |
| En milliers d'euros | 30/06/2020 | 31/12/2019 |
|---|---|---|
| Personnel et comptes rattachés | 1 160 | 1 679 |
| Organismes sociaux | 1 088 | 1 374 |
| Impôt courant | 127 | 194 |
| Taxes | 5 249 | 3 848 |
| Total | 7 625 | 7 095 |
La ligne « Personnel et comptes rattachés » comprend principalement des provisions de charges à payer au 30 juin 2020.
La ligne « Taxes » inclut notamment la TVA collectée de PAREF et de ses filiales pour 4 308 K€.
PAREF ayant opté pour le régime SIIC en avril 2006, seules les activités non-SIIC du Groupe sont soumises à l'impôt sur les bénéfices.
PAREF a opté pour le régime fiscal des Sociétés d'Investissements Immobiliers Cotées (« SIIC ») visé à l'article 208 C du Code général des impôts (« CGI ») début 2006. Les sociétés qui remplissent les conditions prévues bénéficient, sur option, d'une exonération d'impôt sur les sociétés (i) sur les bénéfices provenant de la location d'immeubles et (ii) sur les plus-values sur la cession d'immeubles ou de titres de sociétés immobilières.
L'option est irrévocable. Le changement de régime fiscal qui en résulte entraîne les conséquences d'une cessation d'entreprise : taxation des plus-values latentes, des bénéfices en sursis d'imposition et des bénéfices d'exploitation non encore taxés.
Le régime subordonne le bénéfice de l'exonération au respect des trois conditions de distribution suivantes :
| En milliers d'euros | 30/06/2020 | 31/12/2019 |
|---|---|---|
| Produits constatés d'avance et autres dettes | 1 268 | 579 |
| Dépôts et cautionnements reçus | 1 888 | 1 878 |
| Dont < 1 an courant | 332 | 436 |
| Dont > 1 an non-courant | 1 556 | 1 442 |
| Total | 3 156 | 2 457 |
Le chiffre d'affaires net est constitué des loyers bruts déduction faite des charges et taxes locatives non récupérées ainsi que des commissions de gestion et de souscription brutes déduction faite des rétrocessions auprès de nos partenaires et commissions distributeurs, selon détail ci-dessous.
| En milliers d'euros | 30/06/2020 | 30/06/2019 |
|---|---|---|
| Revenus locatifs bruts (1) (2) | 4 548 | 3 353 |
| Charges locatives refacturées (1) (2) | 2 642 | 2 191 |
| Autres produits | 1 | 66 |
| Commissions | 13 018 | 17 688 |
| Dont de gestion | 4 617 | 4 622 |
| Dont de souscription | 8 401 | 13 065 |
| Total | 20 209 | 23 297 |
(1) Revenus reconnus selon IFRS 16 (loyers, refacturation TF & assurances) s'élèvent à 6,1 M€
(2) Revenus reconnus selon IFRS 15 (Commissions, refacturation charges hors TF & assurances) s'élèvent à 14,1 M€
La majorité des baux commerciaux sont conclus pour une durée de 9 ans avec faculté pour le locataire de donner congé à l'expiration de chacune des périodes triennales. Certains d'entre eux sont conclus avec une période ferme de 6 à 9 ans, voire 12 ans. Aucun bail est concerné par des loyers variables à l'exception de 2 baux dans Vivapierre.
Les commissions de l'activité gestion pour le compte de tiers s'élèvent à 13 018 K€ contre 17 688 K€ au S1 2019.
3
| En milliers d'euros | 30/06/2020 | 30/06/2019 |
|---|---|---|
| Commissions distributeurs | 5 083 | 8 430 |
| Commissions partenaires | 1 691 | 1 422 |
| dont rétrocession sur commission de souscription | 1 470 | 513 |
| dont délégation property et technique | 221 | 909 |
| Total | 6 773 | 9 852 |
| En milliers d'euros | 30/06/2020 | 30/06/2019 |
|---|---|---|
| Revenus locatifs bruts ( A ) | 4 548 | 3 353 |
| Charges locatives refacturées (1) | 2 642 | 2 191 |
| Charges et taxes locatives (2) | (2 808) | (2 418) |
| Autres charges sur immeubles (3) | - | (100) |
| Charges locatives et taxes non récupérées ( B ): (1)+(2)+(3) | (167) | (326) |
| Autres produits ( C ) | 1 | 66 |
| Revenus locatif nets ( A ) + ( B ) + ( C ) | 4 382 | 3 092 |
| Commissions ( D ) | 13 018 | 17 688 |
| Dont de souscription | 8 401 | 13 065 |
| Dont de gestion | 4 617 | 4 622 |
| Rétrocessions et commissions ( E ) | (6 773) | (9 852) |
| Commissions distributeurs | (5 083) | (8 430) |
| Commissions partenaires | (1 691) | (1 422) |
| dont rétrocession sur commission de souscription | (1 470) | (513) |
| dont délégation property et technique | (221) | (909) |
| Commissions nettes de rétrocessions ( D ) + ( E ) | 6 245 | 7 836 |
| Dont de souscription | 1 849 | 4 122 |
| Dont de gestion | 4 396 | 3 714 |
| Total | 10 627 | 10 928 |
| En milliers d'euros | 30/06/2020 | 30/06/2019 |
|---|---|---|
| Frais de personnel | 3 395 | 3 189 |
| Autres frais généraux, hors rétrocessions et commissions | 1 429 | 1 924 |
| Autres charges | 4 | 6 |
| Total | 4 829 | 5 119 |
| En milliers d'euros | 30/06/2020 | 30/06/2019 |
|---|---|---|
| Salaires et traitements | 2 250 | 2 015 |
| Charges sociales | 1 145 | 1 174 |
| Total | 3 395 | 3 189 |
Le Groupe emploie 59 personnes au 30 juin 2020.
| Répartition de l'effectif par tranche d'âge | 30/06/2020 | 31/12/2019 |
|---|---|---|
| Moins de 30 ans | 11 | 11 |
| De 30 à 40 ans | 27 | 24 |
| De 40 à 50 ans | 16 | 15 |
| Plus de 50 ans | 5 | 4 |
| Total | 59 | 54 |
| Répartition de l'effectif par genre | 30/06/2020 | 31/12/2019 |
|---|---|---|
| Nombre de salariés femme | 33 | 33 |
| Nombre de salariés homme | 26 | 21 |
| Total | 59 | 54 |
Les plans de stock-options et d'attribution d'actions gratuites sont considérés comme un complément de rémunération. La charge calculée en fonction du nombre d'actions octroyées est étalée sur la durée d'attribution et est classée en charges de personnel.
| En milliers d'euros | 30/06/2020 | 30/06/2019 |
|---|---|---|
| Honoraires | 577 | 675 |
| Autres frais généraux | 852 | 1 248 |
| - dont frais de siège social | 83 | 127 |
| - dont frais de communication et publicité | 75 | 275 |
| - divers | 695 | 846 |
| Total | 1 429 | 1 924 |
3
Les dotations sur amortissements et provisions sont constituées comme suit :
| En milliers d'euros | 30/06/2020 | 30/06/2019 |
|---|---|---|
| Amortissements sur immobilisations (1) | 342 | 296 |
| Dotations aux provisions créances douteuses | 22 | 150 |
| Dotations et reprise aux provisions pour risques et charges | (129) | (417) |
| Créances irrécouvrables | - | 249 |
| Total | 235 | 278 |
(1) Dont 272 K€ en 2020 vs 226 K€ en 2019 liés à la première application d'IFRS 16 en 2019
| En milliers d'euros | 30/06/2020 | 30/06/2019 |
|---|---|---|
| Rémunération de trésorerie et équivalents de trésorerie | (28) | (37) |
| Intérêts sur opérations de location (1) | 118 | 123 |
| Autres Intérêts sur emprunts bancaires | 745 | 1 158 |
| Total | 836 | 1 244 |
(1) Dont 18 K€ en 2020 vs 20 K€ en 2019 liés à la première application d'IFRS 16 en 2019.
Le taux moyen d'intérêts figure en note 3.5.23 « Dettes financières »
La variation de juste valeur des instruments dérivés est reclassée en autres produits et charges financiers (voir note suivante).
| En milliers d'euros | 30/06/2020 | 30/06/2019 |
|---|---|---|
| Dividendes de SCPI | 42 | 104 |
| Revenus des placements financiers | 90 | 82 |
| Total autres produits financiers | 132 | 186 |
| Perte durable de valeur des actifs financiers | - | - |
| Total autres charges financières | - | - |
| Ajustement de juste valeur des instruments dérivés | - | 189 |
| Total | 132 | 375 |
| En milliers d'euros | 30/06/2020 | 30/06/2019 |
|---|---|---|
| Impôts courants | 480 | 1 233 |
| Impôts différés | - | (66) |
| Total | 480 | 1 166 |
Le résultat par action ajusté non-dilué est calculé en divisant le bénéfice net part du Groupe par le nombre d'actions, hors autocontrôle, ajustées et pondérées sur une base mensuelle.
Le Groupe n'a pas d'instrument dilutif au 30 juin 2020 à l'exception des stock-options et des actions gratuites attribuées au personnel qui ont fait l'objet d'une couverture dans le cadre du programme de rachat d'actions.
PAREF détient 1 059 de ses actions dont 141 acquises en couverture des options d'achat et des actions gratuites attribuées au personnel et 918 acquises dans le cadre du contrat de liquidité.
Seules les actions gratuites ont un effet dilutif au 30 juin 2020 avec un impact très peu significatif, le résultat par action non dilué et le résultat par action dilué sont sensiblement identiques.
| Résultat par action de base | 30/06/2020 | 30/06/2019 |
|---|---|---|
| Résultat net attribuable aux actionnaires (en K€) | 7 193 | 7 878 |
| Nombre moyen pondéré et ajusté d'actions ordinaires en circulation | 1 454 552 | 1 439 948 |
| Résultat net par action ajusté (€ par action) | 4,95 | 5,47 |
| Résultat par action dilué | ||
| Résultat net attribuable aux actionnaires (en K€) | 7 193 | 7 878 |
| Nombre moyen pondéré et ajusté d'actions ordinaires en circulation | 1 460 480 | 1 445 876 |
| Résultat net par action ajusté (€ par action) | 4,93 | 5,45 |
Les dividendes versés au cours du premier semestre 2020, au titre de l'exercice 2019, se sont élevés à 5 775 K€ (4,00 € par action), dont 3 921 K€ de paiement de dividende en actions pour 65 357 actions souscrites.
● Dirigeants
| Rémunérations payées aux principaux dirigeants (en milliers d'euros) | 30/06/2020 | 30/06/2019 |
|---|---|---|
| a) avantages à court terme | 559 | 465 |
| b) avantages postérieurs à l'emploi | 65 | 7 |
| c) autres avantages à long terme | - | - |
| d) indemnités de fin de contrat de travail | - | - |
| e) paiement fondé sur des actions | - | - |
| Total | 624 | 471 |
A l'exception des transactions ci-dessus, aucune transaction avec les parties liées n'a été enregistrée au 1er semestre 2020.
● Néant
PricewaterhouseCoopers Audit 63 rue de Villiers 92008 Neuilly-sur-Seine
Grant Thornton Membre français de Grant Thornton International 29 rue du Pont 92200 Neuilly-sur-Seine
Rapport des commissaires aux comptes sur l'information financière semestrielle (Période du 1er janvier 2020 au 30 juin 2020)
Aux Actionnaires,
PAREF SA
153 boulevard Haussmann 75008 Paris
En exécution de la mission qui nous a été confiée par votre assemblée générale et en application de l'article L. 451-1-2 III du Code monétaire et financier, nous avons procédé à :
Ces comptes semestriels consolidés résumés ont été établis sous la responsabilité du conseil d'administration le 31 juillet 2020 sur la base des éléments disponibles à cette date dans un contexte évolutif de crise liée au Covid-19 et de difficultés à appréhender ses incidences et les perspectives d'avenir. Il nous appartient, sur la base de notre examen limité, d'exprimer notre conclusion sur ces comptes.
Nous avons effectué notre examen limité selon les normes d'exercice professionnel applicables en France. Un examen limité consiste essentiellement à s'entretenir avec les membres de la direction en charge des aspects comptables et financiers et à mettre en œuvre des procédures analytiques. Ces travaux sont moins étendus que ceux requis pour un audit effectué selon les normes d'exercice professionnel applicables en France. En conséquence, l'assurance que les comptes, pris dans leur ensemble, ne comportent pas d'anomalies significatives, obtenue dans le cadre d'un examen limité est une assurance modérée, moins élevée que celle obtenue dans le cadre d'un audit.
Sur la base de notre examen limité, nous n'avons pas relevé d'anomalies significatives de nature à remettre en cause la conformité des comptes semestriels consolidés résumés avec la norme IAS 34, norme du référentiel IFRS tel qu'adopté dans l'Union européenne relative à l'information financière intermédiaire.
Nous avons également procédé à la vérification des informations données dans le rapport semestriel d'activité établi le 31 juillet 2020 commentant les comptes semestriels consolidés résumés sur lesquels a porté notre examen limité. Nous n'avons pas d'observation à formuler sur leur sincérité et leur concordance avec les comptes semestriels consolidés résumés.
Fait à Neuilly-sur-Seine, le 31 juillet 2020
Les commissaires aux comptes
PricewaterhouseCoopers Audit
Eric Bulle Associé
Grant Thornton Membre français de Grant Thornton International Laurent Bouby Associé
Rapport des commissaires aux comptes sur l'information Financière semestrielle
| 4.1. | Attestation du responsable du rapport financier semestriel | 50 |
|---|---|---|
| 4.2. | Responsables du contrôle des comptes | 50 |
| 4.3. | Documents accessibles au public | 50 |
| 4.4. | Table de concordance | 51 |
J'atteste, après avoir pris toute mesure raisonnable à cet effet, que les informations contenues dans le présent Rapport Semestriel sont, à ma connaissance, conformes à la réalité et ne comportent pas d'omission de nature à en altérer la portée.
J'atteste qu'à ma connaissance, les comptes présentés sont établis conformément aux normes comptables applicables et donnent une image fidèle du patrimoine, de la situation financière, du résultat de la Société et de l'ensemble des entreprises comprises dans la consolidation, et que le rapport semestriel d'activité ci-joint dont la table de concordance figure à la section 4.4 présente un tableau fidèle des événements importants survenus pendant les six premiers mois de l'exercice, de leur incidence sur les comptes, des principales transactions entre parties liées ainsi qu'une description des principaux risques et des principales incertitudes pour les six mois restants de l'exercice.
Antoine CASTRO
Directeur Général
● PricewaterhouseCoopers Audit
Représenté par M. Eric Bulle
63, rue de Villiers
4
92208 Neuilly-sur-seine
PricewaterhouseCoopers Audit a été nommé lors de l'assemblée générale constitutive du 30 juin 1997 et a été renouvelé en qualité de commissaire aux comptes titulaire lors de l'assemblée générale de PAREF du 18 mai 2016, pour une durée de six exercices sociaux. Son mandat expire par conséquent à l'issue de l'assemblée générale appelée à statuer sur les comptes de l'exercice social clos le 31 décembre 2021.
PricewaterhouseCoopers Audit appartient à la Compagnie Régionale des Commissaires aux Comptes de Versailles.
● Grant Thornton
Représenté par Laurent Bouby
29, rue du Pont 92200 Neuilly-sur-Seine Grant Thornton a été nommé commissaire aux comptes titulaire lors de l'assemblée générale de PAREF du 17 mai 2017, pour une durée de six exercices sociaux. Son mandat expire par conséquent à l'issue de l'assemblée générale appelée à statuer sur les comptes de l'exercice social clos le 31 décembre 2022.
Grant Thornton appartient à la Compagnie Régionale des Commissaires aux Comptes de Versailles.
M. Jean-Christophe Georghiou
63, rue de Villiers
92208 Neuilly-sur-Seine
M. Jean-Christophe Georghiou a été nommé lors de l'assemblée générale de PAREF du 18 mai 2016, pour une durée de six exercices sociaux. Son mandat expire par conséquent à l'issue de l'assemblée générale appelée à statuer sur les comptes de l'exercice social clos le 31 décembre 2021.
Le présent rapport financier semestriel est disponible sans frais auprès de la Société sur simple demande adressée à la Direction Financière, 153, boulevard Haussmann – 75008 Paris. Il est également accessible au siège de la Société ou sur son site Internet les documents suivants :
Les rubriques ne sont renseignées qu'en cas de modification par rapport au Document d'enregistrement universel 2019. Rubrique de l'annexe 1 du Règlement Délégué (UE) 2019/980 de la commission du 14 mars 2019 :
| Pages de | |||
|---|---|---|---|
| Pages du Document d'enregistrement |
l'amendement au Document d'enregistrement |
||
| N° | Rubrique | universel 2019 | universel 2019 |
| 1. | PERSONNES RESPONSABLES, INFORMATIONS PROVENANT DE TIERS, RAPPORTS | ||
| 1.1. | D'EXPERTS ET APPROBATION DE L'AUTORITÉ COMPÉTENTE Identité des personnes responsables |
152 | 50 |
| 1.2 | Déclaration des personnes responsables | 152 | 50 |
| 1.3 | Déclaration ou rapport d'expert | 23 | |
| 1.4 | Informations provenant de tiers | 23 ; 58 ; 78 ; 113 | 47 |
| 1.5 | Déclaration sans approbation préalable de l'autorité compétente | 3 | |
| 2. | CONTRÔLEURS LÉGAUX DES COMPTES | ||
| 2.1 | Identité des contrôleurs légaux | 152 | 50 |
| 2.2 | Changement éventuel | N/A | N/A |
| 3. | FACTEURS DE RISQUES | ||
| 3.1 4. |
Description des risques importants qui sont propres à l'émetteur, répartis en un nombre limité de catégories, dans une section intitulée «facteurs de risque» INFORMATIONS CONCERNANT L'ÉMETTEUR |
119 | |
| 4.1 | Raison sociale et nom commercial | 126 | |
| 4.2 | Lieu, numéro d'enregistrement et LEI de l'émetteur | 126 | |
| 4.3 | Date de constitution et durée de vie | 126 | |
| 4.4 | Siège social, forme juridique de l'émetteur et législation applicable, adresse | 126 | |
| 5 | et numéro de téléphone du siège statutaire, site Web avec un avertissement APERÇU DES ACTIVITÉS |
||
| 5.1 | Principales activités | ||
| 5.1.1 | Nature des opérations effectuées par l'émetteur et ses principales activités, mentionnant les principales catégories de produits vendus et / ou services fournis |
8 | 6 ; 25 |
| 5.1.2 | Nouveau produit et/ou service important lancé sur le marché et l'état d'avancement | 8 | |
| 5.2 | Principaux marchés | 8 | 6 ; 25 |
| 5.3 | Événements importants dans le développement des activités de l'émetteur | 8 ; 32 | 6 ; 26 |
| 5.4 | Stratégie et objectifs | 17 | |
| 5.5 | Dépendance de l'émetteur à l'égard de brevets ou de licence, de contrats industriels, | 130 | |
| commerciaux ou financiers ou de nouveaux procédés de fabrication | |||
| 5.6 | Position concurrentielle | 8 | 6 |
| 5.7 | Investissements | ||
| 5.7.1 | Investissements réalisés | 8 ; 16 | 16 |
| 5.7.2 | Investissements en cours | 8 | |
| 5.7.3 | Informations sur les participations | 44 | 33 |
| 5.7.4 | Impact des éléments environnementaux sur l'utilisation des immobilisations corporelles |
N/A | N/A |
| 6. | STRUCTURE ORGANISATIONNELLE | ||
| 6.1 | Description du Groupe et de la place occupée par l'émetteur | 132 | |
| 6.2 | Liste des filiales importantes de l'émetteur | 76 ; 125 | |
| 7 | EXAMEN DE LA SITUATION FINANCIÈRE ET DU RÉSULTAT | ||
| 7.1 | Situation financière | ||
| 7.1.1 | Situation financière de l'émetteur, évolution de cette situation financière et résultat des opérations effectuées durant chaque exercice et période intermédiaire pour lesquels des informations financières historiques sont exigées |
25 ; 62 | |
| 7.1.2 | Évolution future probable des activités de l'émetteur, et ses activités en matière de recherche et de développement |
8 ; 132 |
Table de concordance
| N° | Rubrique | Pages du Document d'enregistrement universel 2019 |
Pages de l'amendement au Document d'enregistrement universel 2019 |
|---|---|---|---|
| 7.2 | Résultat d'exploitation | ||
| 7.2.1 | Facteurs importants influant sensiblement sur le revenu d'exploitation | 27 | |
| 7.2.2 | Changements importants du chiffre d'affaires | N/A | N/A |
| 8 | TRÉSORERIE ET CAPITAUX | ||
| 8.1 | Informations sur les capitaux | 28 ; 116 | 22 ; 38 |
| 8.2 | Flux de trésorerie | 29 | 23 |
| 8.3 | Besoins de financement et structure de financement | 15 ; 48 | 10 ; 38 |
| 8.4 | Restrictions à l'utilisation des capitaux | N/A | N/A |
| 8.5 | Sources de financement attendues | 15 ; 48 | 10 ; 38 |
| 9 | ENVIRONNEMENT RÉGLEMENTAIRE | ||
| 9.1 | Environnement réglementaire dans lequel l'émetteur opère et qui peut influer de manière significative sur ses activités et mentionner toute mesure ou tout facteur de nature administrative, économique, budgétaire, monétaire ou politique ayant influé sensiblement ou pouvant influer sensiblement sur les activités de l'émetteur |
119 ; 130 | |
| 10 | INFORMATION SUR LES TENDANCES | ||
| 10.1 | Principales tendances ayant affecté la production, les ventes et les stocks, les coûts et les prix de vente depuis la fin du dernier exercice jusqu'à la date du document d'enregistrement |
11 | |
| 10.2 | Tendance, incertitude, contrainte, engagement ou événement connu par l'émetteur raisonnablement susceptible d'influer sensiblement sur les perspectives de l'émetteur, au moins pour l'exercice en cours |
11 | |
| 11 | PRÉVISIONS OU ESTIMATIONS DU BÉNÉFICE | ||
| 11.1 | Déclaration indiquant si la prévision du bénéfice est, ou non, encore valable à la date du document d'enregistrement et, le cas échéant, expliquant pourquoi elle ne l'est plus |
N/A | N/A |
| 11.2 | Déclaration énonçant les principales hypothèses sur lesquelles l'émetteur a fondé sa prévision ou son estimation |
N/A | N/A |
| 11.3 | Prévision ou estimation du bénéfice élaborée sur une base comparable aux informations financières historiques et conforme aux méthodes comptables de l'émetteur |
N/A | N/A |
| 12 | ORGANES D'ADMINISTRATION, DE DIRECTION ET DE SURVEILLANCE ET DIRECTION GÉNÉRALE |
||
| 12.1 | Informations concernant les membres des organes d'administration, de direction ou de surveillance |
92 | |
| 12.2 | Conflits d'intérêts au niveau des organes d'administration, de direction et de surveillance et de la direction générale |
99 | |
| 13 | RÉMUNÉRATION ET AVANTAGES | ||
| 13.1 | Montant de la rémunération versée et avantages en nature octroyés par l'émetteur et ses filiales |
104 | |
| 13.2 | Montant total des sommes provisionnées ou constatées par ailleurs par l'émetteur ou ses filiales aux fins du versement de pensions, de retraites ou d'autres avantages |
104 | |
| 14 | FONCTIONNEMENT DES ORGANES D'ADMINISTRATION ET DE DIRECTION | ||
| 14.1 | Dates d'expiration des mandats actuels | 92 | |
| 14.2 | Contrats de service liant les membres des organes d'administration | 100 | |
| et de direction à l'émetteur | |||
| 14.3 | Informations sur le comité de l'audit et le comité de rémunération de l'émetteur | 92 | |
| 14.4 | Déclaration de conformité au régime de gouvernement d'entreprise en vigueur | 92 | |
| 14.5 | Incidences significatives potentielles sur la gouvernance d'entreprise | N/A | N/A |
| 15 | SALARIÉS | ||
| 15.1 | Nombre de salariés et répartition des effectifs | 53; 86 | 43 |
| 15.2 | Participation et stock-options | 87 |
Table de concordance
| Pages du Document |
Pages de l'amendement au Document |
||
|---|---|---|---|
| N° | Rubrique | d'enregistrement universel 2019 |
d'enregistrement universel 2019 |
| 15.3 | Accords prévoyant une participation des salariés dans le capital | N/A | N/A |
| 16 | PRINCIPAUX ACTIONNAIRES | ||
| 16.1 | Actionnaires détenant plus de 5 % du capital à la date du document | 116 | |
| d'enregistrement | |||
| 16.2 | Existence de droits de vote différents | 116 | |
| 16.3 | Contrôle | 116 | |
| 16.4 | Accord dont la mise en œuvre pourrait entraîner un changement de contrôle | N/A | N/A |
| 17 | TRANSACTIONS AVEC DES PARTIES LIÉES | ||
| 17.1 | Détail des transactions avec des parties liées 1) prévues dans les normes adoptées conformément au règlement (CE) n o 1606/2002 du Parlement européen et du Conseil, ou 2) conclues par l'émetteur durant la période couverte par les informations financières historiques jusqu'à la date du document d'enregistrement |
56 ; 100 | 46 |
| 18 | INFORMATIONS FINANCIÈRES CONCERNANT L'ACTIF ET LE PASSIF, LA SITUATION FINANCIÈRE ET LES RÉSULTATS DE L'ÉMETTEUR |
||
| 18.1 | Informations financières historiques | 125 | |
| 18.1.1 | Informations financières historiques auditées pour les trois derniers exercices | N/A | N/A |
| 18.1.2 | Changement de date de référence comptable | N/A | N/A |
| 18.1.3 | Normes comptables | 32 | 26 |
| 18.1.4 | Changement de référentiel comptable | N/A | N/A |
| 18.1.5 | Informations financières: bilan, compte de résultat, variations des capitaux propres, tableau des flux de trésorerie et les méthodes comptables et les notes explicatives |
26-29 ; 32 ; 62 | 20–24 ; 26 |
| 18.1.6 | États financiers consolidés | 26-29 | 20-23 |
| 18.1.7 | Date des dernières informations financières | 30 | 24 |
| 18.2 | Informations financières intermédiaires et autres | ||
| 18.2.1 | Informations financières trimestrielles ou semestrielles | N/A | 20-46 |
| 18.3 | Audit des informations financières historiques annuelles | ||
| 18.3.1 | Mention indiquant les informations financières historiques donnent une image fidèle, conformément aux normes d'audit applicables dans un État membre ou à une norme équivalente |
58 ; 78 | 50 |
| 18.3.2 | Autres informations vérifiées par les contrôleurs légaux | N/A | N/A |
| 18.4 | Informations financières pro forma | ||
| 18.4.1 | Informations financières pro forma en cas de modification significative des valeurs brutes |
N/A | N/A |
| 18.5 | Politique de distribution des dividendes | ||
| 18.5.1 | Politique de l'émetteur en matière de distribution de dividendes et toute restriction applicable |
17 | |
| 18.5.2 | Montant du dividende par action | 134 ; 56 | 45 |
| 18.6 | Procédures judiciaires et d'arbitrage | ||
| 18.6.1 | Tout procédure administrative, judiciaire ou d'arbitrage | 123 | |
| 18.7 | Changement significatif de la situation financière | ||
| 18.7.1 | Tout changement significatif de la situation financière du groupe survenu depuis la fin du dernier exercice pour lequel des états financiers audités ou des informations financières intermédiaires ont été publiés |
N/A | N/A |
Table de concordance
4
| N° | Rubrique | Pages du Document d'enregistrement universel 2019 |
Pages de l'amendement au Document d'enregistrement universel 2019 |
|---|---|---|---|
| 19 | INFORMATIONS COMPLÉMENTAIRES | ||
| 19.1 | Capital social | ||
| 19.1.1 | Capital souscrit et nombre d'actions | 116 | 38 |
| 19.1.2 | Actions non représentatives du capital | 116 | 38 |
| 19.1.3 | Actions autodétenues | 116 | 38 |
| 19.1.4 | Valeurs mobilières convertibles, échangeables ou assorties de bons de souscription | N/A | N/A |
| 19.1.5 | Droit d'acquisition et/ou obligation attaché(e) au capital souscrit | 128 | |
| 19.1.6 | Capital de tout membre du groupe faisant l'objet d'une option ou d'un accord conditionnel ou inconditionnel prévoyant de le placer sous option |
117 | |
| 19.1.7 | Historique du capital social | 116 | 38 |
| 19.2. | Acte constitutif et statuts | ||
| 19.2.1 | Registre et objet social | 126 | |
| 19.2.2 | Droits, privilèges et restrictions attachés à chaque catégorie d'actions | 116 | |
| 19.2.3 | Dispositions statutaires ou autres qui auraient pour effet de retarder, | 126 | |
| différer ou empêcher un changement de contrôle | |||
| 20 | CONTRATS IMPORTANTS | ||
| 20.1 | Contrat important pour les deux années précédant immédiatement la publication du document d'enregistrement |
130 | |
| 21 | DOCUMENTS DISPONIBLES | ||
| 21.1 | Déclaration des documents disponibles pour consultation | 152 | 50 |
Building tools?
Free accounts include 100 API calls/year for testing.
Have a question? We'll get back to you promptly.