Advenis

Prospectus • Nov 25, 2020

OFFRE PUBLIQUE D'ACHAT SIMPLIFIEE VISANT LES ACTIONS ET LES OBLIGATIONS CONVERTIBLES DE LA SOCIÉTÉ

Initiée par

agissant de concert avec Hoche Partners PEI

Présentée par

établissement présentateur et garant

INFORMATIONS RELATIVES AUX CARACTERISTIQUES NOTAMMENT JURIDIQUES, FINANCIERES ET COMPTABLES DE INOVALIS

Le présent document relatif aux autres informations notamment juridiques, financières et comptables de la société Inovalis a été déposé auprès de l'Autorité des marchés financiers (l'« AMF ») le 24 novembre 2020, conformément aux dispositions de l'article 231-28 du règlement général de l'AMF et de l'instruction n°2006-07 de l'AMF relative aux offres publiques d'acquisition. Ce document a été établi sous la responsabilité de Inovalis.

Le présent document complète la note d'information relative à l'offre publique d'achat initiée par Inovalis visant les actions et les obligations convertibles de la société Advenis, visée par l'AMF le 24 novembre 2020, sous le numéro 20-574, en application d'une décision de conformité du même jour (la « Note d'Information »).

Le présent document est disponible sur les sites Internet de l'AMF (www.amf-france.org) et de Inovalis (www.inovalis.com) et peut être obtenu sans frais et sur simple demande auprès de Kepler Cheuvreux, 112 avenue Kléber, 75116 Paris et Inovalis, 52 rue de Bassano, 75008 Paris.

Un communiqué de presse sera diffusé, conformément aux dispositions de l'article 231-28 du règlement général de l'AMF, au plus tard la veille de l'ouverture de l'offre publique d'achat afin d'informer le public des modalités de mise à disposition du présent document.

Table des matières

I.		RAPPEL DES PRINCIPALES CARACTÉRISTIQUES DE L'OFFRE 4
II.		PRESENTATION DE L'INITIATEUR 5
	II.1 II.1.1	INFORMATION GENERALES CONCERNANT L'INITIATEUR5 Dénomination sociale 5
	II.1.2	Siège social 5
	II.1.3	Forme et nationalité 6
	II.1.4	Immatriculation au registre du commerce et des sociétés 6
	II.1.5	Date d'immatriculation et durée 6
	II.1.6	Exercice social et approbation des comptes 6
	II.1.7	Objet social 6
	II.2 II.2.1	INFORMATIONS GENERALES CONCERNANT LE CAPITAL SOCIAL DE L'INITIATEUR7 Capital social 7
	II.2.2	Forme des actions 7
	II.2.3	Droits et obligations attachés aux actions 7
	II.2.4	Transfert des actions 7
	II.2.5	Autres titres donnant accès au capital 8
	II.2.6	Répartition du capital et des droits de vote 8
	II.2.7	Description des accords portant sur le capital social de l'Initiateur 9
	II.3 II.3.1	DIRECTION, DECISIONS DES ASSOCIES ET COMMISSARIAT AUX COMPTES DE L'INITIATEUR 9 Président-Directeur Général 9
	II.3.2	Directeurs généraux délégués 10
	II.3.3	Conseil d'administration 10
	II.3.4	Commissaires aux comptes 10
	II.4 II.4.1	DESCRIPTION DES ACTIVITES DE L'INITIATEUR 11 Activités principales 11
	II.4.2	Evénements exceptionnels et litiges significatifs 11
	II.4.3	Employés 12
III.	L'INITIATEUR	INFORMATIONS RELATIVES A LA SITUATION COMPTABLE ET FINANCIERE DE 12
	III.1 III.1.1	COMPTES SOCIAUX DE INOVALIS 12 Compte de résultat 12
	III.1.2	Bilan 12
	III.2 III.2.1	COMPTES CONSOLIDES DE INOVALIS 13 Compte de résultat 13
	III.2.2	Bilan 13

	III.3	FRAIS ET FINANCEMENT DE L'OFFRE 14
	III.3.1	Frais liés à l'Offre 14
	III.3.2	Modes de financement de l'Offre 14
IV.		PERSONNES ASSUMANT LA RESPONSABILITE DU PRESENT DOCUMENT 14
		Annexe – Rapport des commissaires aux comptes sur les comptes consolidés……………………15

I. RAPPEL DES PRINCIPALES CARACTÉRISTIQUES DE L'OFFRE

Le présent document est établi, conformément aux dispositions de l'article 231-28 du règlement général de l'AMF et de l'article 5 de l'instruction n°2006-07 de l'AMF relative aux offres publiques d'acquisition, par la société Inovalis, société anonyme située 52 rue de Bassano, 75008 Paris, et immatriculée sous le numéro 420 780 835 RCS PARIS (« Inovalis ») ou (l' « Initiateur »), dans le cadre de son offre publique d'achat simplifiée (l' « Offre »), aux termes de laquelle l'Initiateur propose de manière irrévocable aux actionnaires et aux porteurs d'obligations convertibles de Advenis, société anonyme située 52 rue de Bassano, 75008 PARIS et immatriculée sous le numéro 402 002 687 au RCS de PARIS (« Advenis » ou la « Société »), et dont les actions (les « Actions ») sont admises aux négociations sur le marché réglementé d'Euronext à Paris - Compartiment C sous le code ISIN FR0004152874, mnémonique « ADV » et dont les obligations convertibles en Actions sont admises aux négociations sur le marché réglementé d'Euronext à Paris - Compartiment C sous le code ISIN FR0013284981 (les « OCA »), d'acquérir la totalité des Actions existantes et non détenues par le Concert au prix unitaire de 2,07 euros (le « Prix par Action »), ainsi que la totalité de leurs OCA au prix unitaire de 3 017,42 euros (le « Prix par OCA »), dans les conditions décrites ci-après (l'« Offre »).

Le Prix par Action et le Prix par OCA sont désignés ensemble comme les « Prix de l'Offre ».

A la connaissance de l'Initiateur, il n'existe aucun autre droit, titre de capital ou instrument financier pouvant donner accès, immédiatement ou à terme, au capital social ou aux droits de vote de la Société.

L'Offre, réalisée selon la procédure simplifiée conformément aux dispositions des articles 233-1 et suivants du règlement général de l'AMF, et notamment de son article 233-1 1°, serait, le cas échéant, suivie d'une procédure de retrait obligatoire (le « Retrait Obligatoire »), en application des dispositions des articles L. 433-4 II et III du code monétaire et financier et de celles du règlement général de l'AMF.

La durée de l'Offre sera de quinze (15) jours de négociation.

L'Initiateur, actionnaire majoritaire et de contrôle de la Société, est contrôlé indirectement par M. Stéphane Amine, président du conseil d'administration et directeur général de l'Initiateur et par ailleurs, président du conseil d'administration et directeur général de la Société.

Inovalis et la société Hoche Partners Private Equity Investors, société à responsabilité limitée luxembourgeoise, dont le siège social est situé 121 avenue de la Faïencerie, L-1511, Luxembourg, immatriculée au registre du commerce et des sociétés du Luxembourg sous le numéro B 183 240 (« Hoche Partners PEI »), ont déclaré à l'AMF agir toutes deux de concert le 24 septembre 2020 (le « Concert », les « Concertistes ») vis-à-vis de la Société dans le cadre de l'Offre.

L'Offre revêt un caractère obligatoire en application de l'article 234-2 du règlement général de l'AMF, en raison du franchissement par Hoche Partners PEI, du fait du Concert, du seuil de 30% du capital et des droits de vote de la Société. Elle porte en conséquence sur la totalité des titres émis par Advenis.

Inovalis et Hoche Partners PEI détiennent respectivement 5 166 068 Actions, représentant 65,59% du capital et 73,89% des droits de vote de la Société, et 583 334 Actions, représentant 7,41% du capital et 8,35% des droits de vote de la Société.

Le Concert détient ainsi ensemble 5 749 402 Actions soit 73,00% du capital et 82,24% des droits de vote de la Société.

Inovalis et Hoche Partners PEI détiennent par ailleurs respectivement 2 168 OCA soit 49,20% des OCA émises par la Société, et 2 146 OCA soit 48,71% des OCA émises par la Société.

Le Concert détient ainsi ensemble 4 314 OCA représentant 97,91% des OCA émises par la Société.

Entre le dépôt du premier projet de note d'information du 24 septembre 2020 et le dépôt du projet d'Offre modifié, Inovalis a acquis sur le marché 11 224 actions au prix unitaire de 1,80 euro et 34 OCA au prix unitaire de 3 017,42 euros.

En application de l'article 231-6 du Règlement général de l'AMF, l'Offre porte sur la totalité des titres de la société Advenis. L'Offre porte sur :

• la totalité des Actions en circulation non détenues, directement ou indirectement, par le Concert, soit à la connaissance de l'Initiateur, un maximum de 2 126 418 Actions à la date de dépôt de l'Offre ; et
• la totalité des Actions susceptibles d'être émises avant la clôture de l'Offre du fait de la conversion des OCA non détenues par le Concert, soit à sa connaissance, un maximum de 96 559 Actions 1 à la date de dépôt de l'Offre ; et
• la totalité des OCA en circulation non détenues par le Concert, soit à sa connaissance, 92 OCA à la date de dépôt de l'Offre.

Le Retrait Obligatoire porterait :

• le cas échéant, sur les Actions non détenues par le Concert et non présentées à l'Offre, moyennant une indemnisation unitaire de 2,07 euros égale au Prix par Action dans le cadre de l'Offre, nette de tous frais ; et
• le cas échéant, sur les OCA non présentées à l'Offre, moyennant une indemnisation unitaire de 3 017,42 euros égale au Prix par OCA dans le cadre de l'Offre, nette de tous frais.

Kepler Cheuvreux est l'établissement présentateur de l'Offre et garantit, conformément aux dispositions de l'article 231-13 du règlement général de l'AMF, la teneur et le caractère irrévocable des engagements pris par l'Initiateur dans le cadre de l'Offre.

II. PRESENTATION DE L'INITIATEUR

II.1 INFORMATION GENERALES CONCERNANT L'INITIATEUR

II.1.1 Dénomination sociale

La dénomination sociale de l'Initiateur est Inovalis.

II.1.2 Siège social

Le siège social de l'Initiateur est situé 52 rue de Bassano, 75008 Paris.

¹ Ce nombre pourrait être supérieur en cas d'exercice par les porteurs d'OCA, pour le règlement des rompus, de la faculté qu'il leur ait offerte par les termes et conditions des OCA (paragraphe 4.15.5 du Prospectus) de recevoir le nombre entier d'actions immédiatement supérieur à la condition de verser à la Société une somme égale à la valeur de la fraction d'action supplémentaire ainsi demandée évaluée au dernier cours coté sur Euronext Paris.

II.1.3 Forme et nationalité

L'Initiateur est une société anonyme de droit français.

II.1.4 Immatriculation au registre du commerce et des sociétés

L'Initiateur est immatriculé auprès du registre du commerce et des sociétés de Paris sous le numéro 420 780 835.

II.1.5 Date d'immatriculation et durée

L'Initiateur a été immatriculé le 16 novembre 1998.

La durée de l'Initiateur est de 99 années à compter de la date de son immatriculation au registre du commerce et des sociétés, sauf dissolution anticipée ou prorogation.

II.1.6 Exercice social et approbation des comptes

L'exercice social de l'Initiateur commence le 1er janvier et se termine le 31 décembre de chaque année civile.

Conformément aux statuts d'Inovalis et aux règles applicables, les comptes de la Société sont arrêtés par son conseil d'administration, certifiés par les commissaires aux comptes d'Inovalis et approuvés par l'assemblée générale d'Inovalis.

II.1.7 Objet social

Conformément à l'article 2 des statuts de l'Initiateur, l'Initiateur a pour objet :

• l'exploitation d'une agence de transactions immobilières et commerciales, de courtage, d'administration ou de gérance d'immeubles, c'est-à-dire l'exercice de toutes opérations portant sur les biens d'autrui et relatives à :
  • o l'achat, la vente, l'échange, la location ou sous-location en nu ou en meublé d'immeubles bâtis ou non bâtis ;
  • o l'achat, la vente ou la location-gérance de fonds de commerce ;
  • o la souscription, l'achat, la vente d'actions ou de parts de sociétés immobilières donnant vocation à une attribution de locaux en jouissance ou en propriété ;
  • o l'achat, la vente de parts sociales non négociables lorsque l'actif social comprend un immeuble ou un fonds de commerce ;
  • o la gestion immobilière ;
• la réalisation pour le compte de tiers, directement ou indirectement, de toutes études, tous montages afférents à tous programmes ou opérations immobilières, toutes missions de maitre d'ouvrage délégué portant sur des opérations immobilières ;
• la prise de participation dans toutes sociétés françaises ou étrangères ;
• toutes prestations de secrétariat administratif, comptables et de gestion, technique, financière, commerciale, afférentes aux activités sus-définies et envers les filiales ;
• la propriété, la gestion, l'entretien, l'administration, la location, et la disposition de tous biens et droits immobiliers ;
• la promotion-construction et la promotion-vente d'immeubles ou de logements individuels à titre principal ou accessoire, pour compte propre ou pour compte de tiers ;
• l'exercice d'une activité de gestion de portefeuille pour le compte de tiers, de gestion d'Organisme de Placement Collectif en Investissement Immobilier (OPCI) et de conseil en investissement immobilier, dans les limites de l'agrément délivré par l'Autorité des Marchés Financiers, et sur la base du programme d'activité approuvé par cette Autorité ;
• et plus généralement, la réalisation de toutes opérations financières, commerciales, industrielles, mobilières ou immobilières se rattachant directement ou indirectement à l'un des objets ci-dessus définis ou connexes, ou pouvant les faciliter, ayant pour but de permettre la réalisation de l'objet social et notamment toutes opérations de financement, de crédit, tous emprunts avec ou sans garantie hypothécaire, toute opération de gestion de trésorerie, de prêts, d'avances dans toutes participations et, plus généralement, toutes opérations se rattachant directement ou indirectement à cet objet.

II.2 INFORMATIONS GENERALES CONCERNANT LE CAPITAL SOCIAL DE L'INITIATEUR

II.2.1 Capital social

A la date des présentes, le capital social de l'Initiateur s'élève à 170 534 euros. Il est divisé en 1 874 actions ordinaires d'une valeur nominale de 91 euros, intégralement libérées.

II.2.2 Forme des actions

Les actions doivent revêtir obligatoirement la forme nominative. Leur propriété résulte de leur inscription en compte au nom du ou des titulaires.

II.2.3 Droits et obligations attachés aux actions

Le droit de vote attaché aux actions est proportionnel à la quotité́du capital qu'elle représente et chaque action donne droit à une voix. Toute action donne droit à une part proportionnelle à la quotité́ du capital qu'elle représente dans les bénéfices et les réserves ou dans l'actif social lors de toute distribution, amortissement ou répartition au cours de la vie sociale ou à la liquidation. Les droits et obligations attachés à l'action suivent le titre dans quelque main qu'il passe.

II.2.4 Transfert des actions

La cession ou transmission des actions de l'Initiateur s'effectue librement lorsqu'elle a lieu au profit soit d'actionnaires de l'Initiateur, soit d'un ascendant, d'un descendant ou du conjoint du cédant ou de l'auteur de la transmission.

Conformément à l'article 11.B des statuts de l'Initiateur, la cession ou transmission, à titre gratuit ou onéreux, des actions à des tiers non actionnaires, autres que le conjoint, l'ascendant ou le descendant du cédant ou de l'auteur de la transmission, alors même que la cession aurait lieu par voie d'apport ou par voie d'adjudication publique volontaire ou forcée, doit, pour devenir définitive, être agréée par le conseil d'administration.

Cette procédure d'agrément est applicable à tous modes de cession ou transmission à un tiers, même aux adjudications publiques en vertu d'ordonnance de justice ou autrement, ainsi qu'aux cessions de droit préférentiel de souscription ou de droit d'attribution en cas d'augmentation du capital social. Elle est applicable également en cas de nantissement des actions.

Les mutations d'actions au profit d'héritiers dans l'ordre légal ou du conjoint survivant d'un actionnaire décédé de l'Initiateur s'effectuent librement. Les autres ayants-droit doivent, pour devenir actionnaires, être agréés par le conseil d'administration de l'Initiateur dans les conditions prévues pour l'agrément d'un tiers étranger.

En cas de liquidation d'une communauté de biens ayant existé entre époux, par suite de divorce, séparation judiciaire de biens ou changement de régime matrimonial, l'attribution d'actions communes à l'époux ou ex-époux qui ne possédait pas la qualité d'actionnaire de l'Initiateur s'effectue librement.

Par ailleurs, un Pacte d'Associés conclu le 24 septembre 2020 entre (i) les actionnaires majoritaires de l'Initiateur (à savoir les sociétés Icorp SARL et Icorp Liban Holding SAL contrôlés par M. Stéphane Amine), (ii) le directeur général délégué de l'Initiateur M. Khalil Hankach, et (iii) le directeur général délégué de Advenis M. Rodolphe Manasterski, contient des règles relatives aux transferts d'actions de l'Initiateur par ses parties (voir paragraphe II.2.7 de la présente note).

II.2.5 Autres titres donnant accès au capital

Néant.

II.2.6 Répartition du capital et des droits de vote

A la date des présentes et à la connaissance de l'Initiateur, le capital social de Inovalis est réparti comme suit :

Actionnaire	Nombre d'actions ordinaires	Pourcentage du capital social et des droits de vote
Indivision successorale de Mme Denise Amine	6	0,32 %
Mme Christelle AMINE	6	0,32 %
Mme Carole AMINE	6	0,32 %
M Vincent LEYGONIE	1	0,05 %
M Philippe HAEZEBROUCK	1	0,05 %
M Stéphane AMINE	1	0,05 %
M Marc AMINE	1	0,05 %
M Jean AMINE	1	0,05 %
ICORP SARL	1 597	85,25 %
ICORP LIBAN HOLDING SAL	66	3,52 %
M Khalil HANKACH	94	5,01 %
M Rodolphe MANASTERSKI	94	5,01 %
Total	1 874	100 %

II.2.7 Description des accords portant sur le capital social de l'Initiateur

Un pacte d'associés portant sur les actions de l'Initiateur a été conclu le 24 septembre 2020 entre (i) les actionnaires majoritaires de l'Initiateur (à savoir les sociétés Icorp SARL et Icorp Liban Holding SAL contrôlés par M. Stéphane Amine), (ii) le directeur général délégué de l'Initiateur M. Khalil Hankach, et (iii) le directeur général délégué de Advenis M. Rodolphe Manasterski (le « Pacte d'Associés »). Messieurs Khalil Hankach et Rodolphe Manasterski détiennent respectivement depuis le 29 juillet 2020 chacun 5,01% du capital social de l'Initiateur.

Le Pacte d'Associés est conclu pour une durée de neuf ans et sera automatiquement renouvelé par périodes successives de deux ans, sauf dénonciation préalable par les actionnaires majoritaires de l'Initiateur ou les actionnaires minoritaires.

Le Pacte d'Associés prévoit notamment :

• l'incessibilité temporaire jusqu'au 31 décembre 2022 ;
• un droit de préemption au bénéfice de l'actionnaire majoritaire ;
• un droit de sortie conjointe proportionnelle ou totale ;
• une clause de sortie forcée ;
• des transferts libres ; et
• des promesses de vente/d'achat.

II.3 DIRECTION, DECISIONS DES ASSOCIES ET COMMISSARIAT AUX COMPTES DE L'INITIATEUR

II.3.1 Président-Directeur Général

La direction générale est assumée, sous sa responsabilité, soit par le président du conseil d'administration, soit par une autre personne physique choisie parmi les membres du conseil ou en dehors d'eux.

A la date des présentes, M. Stéphane Amine est Président-Directeur Général de l'Initiateur.

Le directeur général est révocable à tout moment par le conseil d'administration. Si la révocation est décidée sans juste motif, elle peut donner lieu à dommages intérêts, sauf s'il assume les fonctions de président du conseil d'administration.

Le directeur général est investi des pouvoirs les plus étendus pour agir en toute circonstance au nom de l'Initiateur. Il exerce ces pouvoirs dans la limite de l'objet social et sous réserve des pouvoirs expressément attribués par la loi aux assemblées d'actionnaires ainsi qu'au conseil d'administration. Il engage l'Initiateur même par ses actes ne relevant pas de l'objet social, à moins que l'Initiateur ne prouve que le tiers savait que l'acte dépassait cet objet ou ne pouvait l'ignorer compte tenu des circonstances. Il représente l'Initiateur dans ses rapports avec les tiers auxquels toutes décisions limitant ses pouvoirs sont inopposables. Il peut être autorisé par le conseil d'administration à consentir les cautions, avals et garanties donnés par la société dans les conditions et limites fixées par la réglementation en vigueur.

II.3.2 Directeurs généraux délégués

Sur la proposition du directeur général, le conseil d'administration peut nommer un ou, dans la limite de cinq, plusieurs directeurs généraux délégués.

Sont à la date des présentes directeurs généraux délégués de l'Initiateur :

• M. David Giraud ; et
• M. Khalil Hankach.

Les directeurs généraux délégués sont révocables à tout moment par le conseil d'administration sur proposition du directeur général. Si la révocation est décidée sans juste motif, elle peut donner lieu à dommages-intérêts.

Les directeurs généraux délégués disposent à l'égard des tiers des mêmes pouvoirs que le directeur général.

II.3.3 Conseil d'administration

L'Initiateur est administré par un conseil d'administration composé de trois membres au moins et de dixhuit membres au plus.

Le conseil d'administration est actuellement composé comme suit :

• M. Stéphane Amine, Président-Directeur Général ;
• M. Philippe Haezebrouck ; et
• Sirius Axo, société à responsabilité limitée immatriculée au registre du commerce et des sociétés de Toulouse sous le numéro 349 901 314, représentée par son représentant permanent M. Vincent Leygonie.

Le conseil d'administration détermine les orientations de l'activité de l'Initiateur et veille à leur mise en œuvre. Sous réserve des pouvoirs expressément attribués aux assemblées d'actionnaires et dans la limite de l'objet social, il se saisit de toute question intéressant la bonne marche de la société et règle par ses délibérations les affaires qui la concernent.

Dans les rapports avec les tiers, la société est engagée même par les actes du conseil d'administration qui ne relèvent pas de l'objet social, à moins qu'elle ne prouve que le tiers savait que l'acte dépassait cet objet ou qu'il ne pouvait l'ignorer compte tenu des circonstances.

Le conseil d'administration procède aux contrôles et vérifications qu'il juge opportuns.

II.3.4 Commissaires aux comptes

Les opérations de l'Initiateur sont contrôlées par un ou plusieurs commissaires aux comptes, conformément à la loi et aux règlements en vigueur, nommés par décision collective des associés.

A la date des présentes, les commissaires aux comptes titulaires de l'Initiateur sont :

• Deloitte & Associés SA, 6 place de la Pyramide, 92908 Paris La Défense ;
• Aurealys SARL, 8 avenue Bertie Albrecht, 75008 Paris.

Leurs fonctions expireront après l'approbation des comptes de l'exercice clos le 31 décembre 2021 en ce qui concerne Aurealys, et après l'approbation des comptes de l'exercice clos le 31 décembre 2024 en ce qui concerne Deloitte & Associés.

Les commissaires aux comptes suppléants sont :

• BEAS SARL, 195 avenue Charles de Gaulle, 92200 Neuilly-sur-Seine ;
• Audissee SARL, 17 rue Charles V, 75004 Paris.

II.4 DESCRIPTION DES ACTIVITES DE L'INITIATEUR

II.4.1 Activités principales

Inovalis est la société mère d'un groupe de sociétés. Elle exerce à titre principal une activité de société de gestion d'OPPCI (organisme professionnel de placement collectif immobilier), elle est agréée à cet effet par l'AMF. Elle propose à titre accessoire une activité de conseil en investissements.

II.4.2 Evénements exceptionnels et litiges significatifs

A la connaissance de l'Initiateur, il n'existe, à la date du présent document, aucun litige, procédure d'arbitrage ou fait exceptionnel susceptible d'avoir une incidence significative sur l'activité, le patrimoine, les résultats ou la situation financière de l'Initiateur autre que ce qui est indiqué dans la Note d'Information et dans le présent document.

Les activités du groupe contrôlé par la Société ont commencé à être affectées par la crise sanitaire liée au COVID-19 au premier trimestre 2020. Tout en assurant une continuité de l'activité dès lors qu'elle est possible, la direction de la Société privilégie la santé de ses collaborateurs et veille à respecter les mesures restrictives préconisées par les autorités publiques.

Le chiffre d'affaires des sociétés dont l'activité est à forte composante commerciale pourrait être impacté, telles qu'Advenis Gestion Privée et Advenis REIM dans le secteur de la Distribution et Gestion d'Actifs, et Advenis Conseil dans les Services Immobiliers.

La fermeture des chantiers immobiliers durant la crise pourrait entrainer des surcoûts travaux ou liés au portage des actifs. Cela impacterait la société Aupéra, dans le secteur Production, ainsi que les entités des Fonds Immobiliers ayant entrepris des travaux de développement immobilier, telles que la SCCV Rueil le Lumière ou la SCCV Félix Eboué.

Compte tenu du caractère récent de l'épidémie et des mesures annoncées par le gouvernement pour aider les entreprises, la société n'est toutefois pas en capacité d'en apprécier l'impact chiffré.

A court terme, le compte d'exploitation et l'EBITDA pourraient être affectés par ce risque. A plus long terme et si la crise venait à durer, la valeur des actifs incorporels pourrait être impactée, puis tous les postes des états financiers.

II.4.3 Employés

A la date du présent document, la Société emploie 28 salariés.

III. INFORMATIONS RELATIVES A LA SITUATION COMPTABLE ET FINANCIERE DE L'INITIATEUR

Les états financiers sociaux et consolidés de l'Initiateur relatifs aux exercices clos le 31 décembre 2018 et le 31 décembre 2019 figurent ci-dessous. Ces états financiers sont les plus récents états financiers disponibles ayant fait l'objet d'une certification par les commissaires aux comptes de l'Initiateur.

Le rapport des commissaires aux comptes sur les comptes consolidés clos le 31 décembre 2019 figure en Annexe.

III.1 COMPTES SOCIAUX DE INOVALIS

III.1.1 Compte de résultat

Montants en milliers d'euros	2019	2018
Chiffre d'affaires	17 035	9 630
Résultat d'exploitation	5 444	2 241
Résultat financier	65	1 182
Résultat exceptionnel	1 107	1 649
Impôts sur les bénéfices	136	123
Résultat net	6 751	5 195

III.1.2 Bilan

Montants en milliers d'euros	2019	2018
Actif
Immobilisations incorporelles	14	38
Immobilisations corporelles	159	151
Immobilisations financières	81 344	59 224
Créances et autres	36 173	36 828
Disponibilités et VMP (1)	3 823	1 518
Total Actif	121 513	97 759
Passif
Capitaux propres	41 033	36 282
Emprunts et dettes financières	54 445	34 263
Provisions et autres dettes	26 035	27 234
Total Passif	121 513	97 759

(1) Valeurs Mobilières de Placement

III.2 COMPTES CONSOLIDES DE INOVALIS

Le rapport des commissaires aux comptes sur les comptes consolidés clos le 31 décembre 2019 figure en Annexe.

III.2.1 Compte de résultat

Montants en milliers d'euros	2019	2018
Chiffre d'affaires	158 482	142 800
Résultat d'exploitation	19 978	3 413
Résultat financier	(6 360)	(8 795)
Résultat exceptionnel	5 345	152 029
Impôts sur les bénéfices	(1 149)	(2 358)
Amortissement des écarts d'acquisition	2 695	6 203
Quote-part de résultat des SME (1)	1 009	(924)
Intérêts minoritaires	624	(19)
Résultat net	20 894	149 587

(1) Sociétés Mises en Equivalence

III.2.2 Bilan

Montants en milliers d'euros	2019	2018
Actif
Immobilisations incorporelles et écarts d'acquisition	24 686	26 125
Immobilisations corporelles	93 489	21 453
Immobilisations financières et titres MEE (1)	50 884	37 441
Clients et comptes rattachés	71 742	100 032
Autres actifs courants et créances mandants	89 875	81 214
Disponibilités et VMP (2)	102 443	12 474
Total Actif	433 116	278 739
Passif
Capitaux propres totaux	23 486	4 185
Dettes financières et provisions pour risques et charges	200 374	140 031
Dettes d'exploitation	41 584	37 186
Autres dettes	121 591	55 250
Clients créditeurs mandants et comptes de régularisation	46 082	42 089
Total Passif	433 116	278 739

(1) Mis En Equivalence

(2) Valeurs Mobilières de Placement

III.3 FRAIS ET FINANCEMENT DE L'OFFRE

III.3.1 Frais liés à l'Offre

Le montant global des frais engagés par l'Initiateur dans le cadre de l'Offre (incluant en particulier les honoraires et autres frais de conseils externes financiers, juridiques, et comptables, et de tout autre expert et consultant ainsi que les frais de communication) est estimé à environ 230 000 euros (hors taxes).

III.3.2 Modes de financement de l'Offre

Dans l'hypothèse où la totalité des Actions et des OCA visées par l'Offre seraient apportées à l'Offre, le coût d'acquisition desdites Actions et OCA (hors frais et commissions liés à l'opération), s'élèverait au total à environ 4 679 288 euros.

Le coût total de l'Offre sera financé par Inovalis sur ses fonds propres.

IV. PERSONNES ASSUMANT LA RESPONSABILITE DU PRESENT DOCUMENT

« J'atteste que le présent document contenant les informations relatives aux caractéristiques notamment juridiques, financières et comptables de la société Inovalis, qui a été déposé le 24 novembre 2020 auprès de l'Autorité des marchés financiers, et qui sera diffusé au plus tard la veille du jour de l'ouverture de l'Offre, comporte l'ensemble des informations requises par l'article 231-28 du règlement général de l'AMF et par l'instruction n°2006-07 en date du 25 juillet 2006, telle que modifiée le 10 février 2020, dans le cadre de l'offre publique d'achat simplifiée initiée par Inovalis et visant les actions et les obligations convertibles de la société Advenis.

Ces informations sont, à ma connaissance, conformes à la réalité et ne comportent pas d'omission de nature à en altérer la portée »

Paris, le 24 novembre 2020

M. Stéphane Amine Président-directeur général

Annexe

Rapport des commissaires aux comptes sur les comptes consolidés

INOVALIS

Société anonyme

52, rue de Bassano

75008 PARIS

Rapport des commissaires aux comptes sur les comptes consolidés

___________________________________

Exercice clos le 31 décembre 2019

AUREALYS 8, avenue Bertie Albrecht 75008 Paris S.A.R.L au capital de 40 000 € 502 510 860 RCS Paris

Deloitte & Associés 6, place de la Pyramide 92908 Paris-La Défense Cedex S.A.S. au capital de 2 188 160 € 572 028 041 RCS Nanterre

INOVALIS

Société anonyme

52, rue de Bassano

75008 PARIS

Rapport des commissaires aux comptes sur les comptes consolidés

_______________________________

_______________________________

Exercice clos le 31 décembre 2019

A l'assemblée générale de la société INOVALIS

Opinion

En exécution de la mission qui nous a été confiée par l'assemblée générale, nous avons effectué l'audit des comptes consolidés de la société INOVALIS relatifs à l'exercice clos le 31 décembre 2019, tels qu'ils sont joints au présent rapport. Ces comptes ont été arrêtés par le conseil d'administration le 25 juin 2020 sur la base des éléments disponibles à cette date dans un contexte évolutif de crise sanitaire liée au Covid-19.

Nous certifions que les comptes consolidés sont, au regard des règles et principes comptables français, réguliers et sincères et donnent une image fidèle du résultat des opérations de l'exercice écoulé ainsi que de la situation financière et du patrimoine, à la fin de l'exercice, de l'ensemble constitué par les personnes et entités comprises dans la consolidation.

Fondement de l'opinion

Référentiel d'audit

Nous avons effectué notre audit selon les normes d'exercice professionnel applicables en France. Nous estimons que les éléments que nous avons collectés sont suffisants et appropriés pour fonder notre opinion.

Les responsabilités qui nous incombent en vertu de ces normes sont indiquées dans la partie « Responsabilités des commissaires aux comptes relatives à l'audit des comptes consolidés » du présent rapport.

Indépendance

Nous avons réalisé notre mission d'audit dans le respect des règles d'indépendance qui nous sont applicables, sur la période du 1er janvier 2019 à la date d'émission de notre rapport, et notamment nous n'avons pas fourni de services interdits par le code de déontologie de la profession de commissaire aux comptes.

Observation

Sans remettre en cause l'opinion exprimée ci-dessus, nous attirons votre attention sur la note 1.2 « Continuité de l'exploitation » de l'annexe aux comptes consolidés, présentant les risques résultant de l'environnement économique pour la société en matière de trésorerie et d'évaluation des actifs.

Justification des appréciations

En application des dispositions des articles L.823-9 et R.823-7 du code de commerce relatives à la justification de nos appréciations, nous portons à votre connaissance les appréciations suivantes qui, selon notre jugement professionnel, ont été les plus importantes pour l'audit des comptes consolidés de l'exercice.

Les appréciations ainsi portées s'inscrivent dans le contexte de l'audit des comptes consolidés pris dans leur ensemble arrêtés dans les conditions rappelées précédemment et de la formation de notre opinion exprimée ci-avant. Nous n'exprimons pas d'opinion sur des éléments de ces comptes consolidés pris isolément.

Les immobilisations incorporelles et corporelles figurent au bilan à leur coût historique et dépréciés sur la base de leur valeur vénale déterminée selon l'évaluation des experts

immobiliers, conformément aux modalités décrites dans le point « 1.4.2 Immobilisations incorporelles et corporelles » de l'annexe.

Nos travaux ont consisté à apprécier les données et les hypothèses sur lesquelles se fondent ces expertises immobilières et à vérifier que les informations fournies dans la note « 1.4.2 Immobilisations incorporelles et corporelles » de l'annexe sont appropriées. Nous rappelons toutefois que, ces évaluations étant fondées sur des prévisions présentant par nature un caractère incertain, les réalisations sont susceptibles de différer, parfois de manière significative, des prévisions.

Vérifications spécifiques

Nous avons également procédé, conformément aux normes d'exercice professionnel applicables en France, aux vérifications spécifiques prévues par les textes légaux et réglementaires des informations données dans le rapport du conseil d'administration sur la gestion du groupe arrêté le 25 juin 2020.

S'agissant des événements survenus et des éléments connus postérieurement à la date d'arrêté des comptes relatifs aux effets de la crise liée au Covid-19, la direction nous a indiqué qu'ils feront l'objet d'une communication à l'assemblée générale appelée à statuer sur les comptes.

Nous n'avons pas d'observation à formuler sur leur sincérité et leur concordance avec les comptes consolidés.

Responsabilités de la direction et des personnes constituant le gouvernement d'entreprise relatives aux comptes consolidés

Il appartient à la direction d'établir des comptes consolidés présentant une image fidèle conformément aux règles et principes comptables français ainsi que de mettre en place le contrôle interne qu'elle estime nécessaire à l'établissement de comptes consolidés ne comportant pas d'anomalies significatives, que celles-ci proviennent de fraudes ou résultent d'erreurs.

Lors de l'établissement des comptes consolidés, il incombe à la direction d'évaluer la capacité de la société à poursuivre son exploitation, de présenter dans ces comptes, le cas échéant, les informations nécessaires relatives à la continuité d'exploitation et d'appliquer la convention

comptable de continuité d'exploitation, sauf s'il est prévu de liquider la société ou de cesser son activité.

Les comptes consolidés ont été arrêtés par le conseil d'administration.

Responsabilités des commissaires aux comptes relatives à l'audit des comptes consolidés

Il nous appartient d'établir un rapport sur les comptes consolidés. Notre objectif est d'obtenir l'assurance raisonnable que les comptes consolidés pris dans leur ensemble ne comportent pas d'anomalies significatives. L'assurance raisonnable correspond à un niveau élevé d'assurance, sans toutefois garantir qu'un audit réalisé conformément aux normes d'exercice professionnel permet de systématiquement détecter toute anomalie significative. Les anomalies peuvent provenir de fraudes ou résulter d'erreurs et sont considérées comme significatives lorsque l'on peut raisonnablement s'attendre à ce qu'elles puissent, prises individuellement ou en cumulé, influencer les décisions économiques que les utilisateurs des comptes prennent en se fondant sur ceux-ci.

Comme précisé par l'article L.823-10-1 du code de commerce, notre mission de certification des comptes ne consiste pas à garantir la viabilité ou la qualité de la gestion de votre société.

Dans le cadre d'un audit réalisé conformément aux normes d'exercice professionnel applicables en France, le commissaire aux comptes exerce son jugement professionnel tout au long de cet audit. En outre :

• x il identifie et évalue les risques que les comptes consolidés comportent des anomalies significatives, que celles-ci proviennent de fraudes ou résultent d'erreurs, définit et met en œuvre des procédures d'audit face à ces risques, et recueille des éléments qu'il estime suffisants et appropriés pour fonder son opinion. Le risque de non-détection d'une anomalie significative provenant d'une fraude est plus élevé que celui d'une anomalie significative résultant d'une erreur, car la fraude peut impliquer la collusion, la falsification, les omissions volontaires, les fausses déclarations ou le contournement du contrôle interne ;
• x il prend connaissance du contrôle interne pertinent pour l'audit afin de définir des procédures d'audit appropriées en la circonstance, et non dans le but d'exprimer une opinion sur l'efficacité du contrôle interne ;

x il apprécie le caractère approprié des méthodes comptables retenues et le caractère raisonnable des estimations comptables faites par la direction, ainsi que les informations les concernant fournies dans les comptes consolidés ;

• x il apprécie le caractère approprié de l'application par la direction de la convention comptable de continuité d'exploitation et, selon les éléments collectés, l'existence ou non d'une incertitude significative liée à des événements ou à des circonstances susceptibles de mettre en cause la capacité de la société à poursuivre son exploitation. Cette appréciation s'appuie sur les éléments collectés jusqu'à la date de son rapport, étant toutefois rappelé que des circonstances ou événements ultérieurs pourraient mettre en cause la continuité d'exploitation. S'il conclut à l'existence d'une incertitude significative, il attire l'attention des lecteurs de son rapport sur les informations fournies dans les comptes consolidés au sujet de cette incertitude ou, si ces informations ne sont pas fournies ou ne sont pas pertinentes, il formule une certification avec réserve ou un refus de certifier ;
• x il apprécie la présentation d'ensemble des comptes consolidés et évalue si les comptes consolidés reflètent les opérations et événements sous-jacents de manière à en donner une image fidèle ;
• x concernant l'information financière des personnes ou entités comprises dans le périmètre de consolidation, il collecte des éléments qu'il estime suffisants et appropriés pour exprimer une opinion sur les comptes consolidés. Il est responsable de la direction, de la supervision et de la réalisation de l'audit des comptes consolidés ainsi que de l'opinion exprimée sur ces comptes.

Paris et Paris-La Défense, le 3 juillet 2020

Les commissaires aux comptes

AUREALYS Deloitte & Associés

Fabrice ABTAN Albert AIDAN

Groupe INOVALIS

Etats financiers consolidés au 31 décembre 2019

INOVALIS REAL ESTATE FUNDS MANAGER

Sommaire

BILAN CONSOLIDE
COMPTE DE RESULTAT CONSOLIDE
TABLEAU DES FLUX DE TRESORERIE CONSOLIDES
NOTES ANNEXES AUX COMPTES CONSOLIDES
NOTE 1 – Principes comptables et règles de consolidation ………………………………………………………………………………………………………………………………………………………………………………………………………………………………………………………………………………………………………………………
NOTE 2 – Périmètre de consolidation ………………………………………………………………………………………………………………………………………………………………………………………………………………………………………………………………………………………………………………………………………………………………………………
NOTE 3 - Comparabilité des comptes & évènements significatifs
Notes annexes aux postes de l'ACTIF
NOTE 4 - Immobilisations incorporelles
NOTE 5 - Ecarts d'acquisition
NOTE 6 - Immobilisations corporelles
NOTE 7 - Immobilisations financières
NOTE 8 - Titres en équivalence
NOTE 9 - Stocks et en-cours
NOTE 10 - Créances d'exploitation et comptes de régularisation
NOTE 11 - Disponibilités
Notes ANNEXES AUX POSTES DU PASSIF
NOTE 12 - Capitaux propres
NOTE 13 - Intérêts minoritaires
NOTE 14 - Provisions
NOTE 15 - Dettes financières
NOTE 16 - Dettes d'exploitation et autres comptes de régularisation
NOTE 17 - Instruments financiers

INOVALIS REAL ESTATE FU GER

NOTE 18 - Engagements hors bilan
Notes annexes aux postes du compte de resultat
NOTE 19 - Informations sectorielles
NOTE 20 - Personnel et effectif
NOTE 21 - Amortissements et provisions
NOTE 22 - Résultat financier
NOTE 23 - Résultat exceptionnel
NOTE 24 - Impôts
NOTE 25 - Rémunération des organes de direction
NOTE 26 - Honoraires des commissaires aux comptes
NOTE 27 - Comptabilité des mandants
NOTE 28 - Autres informations

BILAN CONSOLIDE

ACTIF	Notes	2019-12	2018-12
En milliers d'euros		Valeurs nettes	Valeurs nettes
lmmobilisations incorporelles	4	19 108	19 432
Ecarts d'acquisition	5	5 578	6 693
lmmobilisations corporelles	6	93 489	21 453
lmmobilisations financières	7	44 330	32 696
Titres mis en équivalence	8	6 554	4 745
Total Actif Immobilisé		169 058	85 019
Stocks et en-cours	9	5 436	7 502
Clients et comptes rattachés	10	71 742	100 032
Autres créances	10	45 306	34 639
Autres créances mandants	27	33 082	34 867
Valeurs mobilères de placement	11	2 970	049
Disponibilités	11	99 473	11 525
Total Actif Circulant		258 009	189 514
Comptes de régularisation	10	6 051	4 206
Total Actif		433 116	278 739

PASSIF	Notes	2019-12	2018-12
En milliers d'euros
Capital		171	171
Primes liées au capital		878	22
Réserves consolidées		(548)	(147 400)
Réserves de conversion groupe		284	236
Résultat de l'exercice		20 894	149 587
Total Capitaux Propres	12	21 678	2 616
Intérêts hors groupe		1 808	1 569
Total Intérêts Minoritaires	13	1 808	1 ચિંત્રે
Total Provisions Risques et Charges	14	9 834	10 187
Dettes financières	15	190 540	129 844
Dettes d'exploitation	16	41 584	37 186
Autres dettes	16	121 591	55 250
Clients créditeurs mandants	27	33 528	34 867
Comptes de régularisation	16	12 554	7 222
Total Dettes		399 796	264 368
Total Passif		433 116	278 739

COMPTE DE RESULTAT CONSOLIDE

COMPTE DE RESULTAT	Notes	2019-12	2018-12
En milliers d'euros
Chiffre d'affaires	19	158 482	142 800
Production stockée			630
Production immobilisée		-
Subventions d'exploitation		1	5
Transfert de charges		859	717
Autres produits d'exploitation		1 923	1 910
Total Produits d'Exploitation		161 265	146 062
Achats consommés		(90 426)	(85 877)
Autres charges d'exploitation		(17 031)	(22 590)
lmpôts et taxes		(1 846)	(2 409)
Charges de personnel		(27 910)	(30 139)
Autres charges		(3 708)	(1 188)
EBITDA		20 343	3 859
Variations nettes des amortissements et provisions	21	(366)	(446)
Résultat d'Exploitation	19	19 978	3 413
Résultat Financier	22	(6 360)	(8 795)
Résultat Courant des sociétés intégrées		13 618	(5 382)
Résultat Exceptionnel	23	5 345	152 029
lmpôt sur les bénéfices	24	(1 149)	(2 358)
Résultat net des sociétés intégrées		17 814	144 289
Dotation nette amort. écarts acq.	5 et 14	2 695	6 203
Quote-part de résultat des S.M.E	8 et 14	1 009	(924)
Résultat net de l'ensemble consolidé		21 518	149 568
Part revenant aux intérêts minoritaires	13	624	(19)
Résultat net part du groupe		20 894	149 587
Résultat par action (en KEuros)		11	80
Résultat dilué par action (en KEuros)		11	80

TABLEAU DE FLUX DE TRÉSORERIE CONSOLIDÉ	Notes	2019-12	2018-12
En milliers d'euros
Trésorerie d'ouverture	A	11 907	21 329
Résultat net total des sociétés consolidées		21 518	149 568
Elimination des charges et produits sans incidence sur la trésorerie ou non liés à l'activité :
Amortissements et provisions		5 424	(2 140)
Variation des impôts différés		13	1 450
Eléments calculés ou gains/pertes liés aux var. de juste valeur		(9 778)	(151 102)
Plus ou moins values de cession		1 943	(296)
Quote-part de résultat des mises en équivalence		(1 009)	924
Marge brute d'autofinancement		18 111	(1 596)
Dividendes reçus des mises en équivalence		-	(57)
Incidence de la variation des stocks et en-cours		2 065	33 400
Incidence de la variation des clients et autres débiteurs		(117 596)	(53 667)
Incidence de la variation des fournisseurs et autres créditeurs		207 955	6 708
Flux net généré par (affecté à) l'activité	B	110 536	(15 210)
Acquisition d'immobilisations		(102 081)	(19 065)
Cession d'immobilisations		7 870	16 905
Incidence des variations de périmètre		(451)	1 750
Variation nette des placements court terme		(2 923)	-
Flux net provenant des (affecté aux) investissements	C	(97 585)	(410)
Dividendes versés par la société mère		(2 013)	(2 155)
Dividendes versés aux minoritaires			(109)
Augmentations (réductions) de capital		(0)	(797)
Emissions d'emprunts		155 579	21 317
Remboursements d'emprunts		(78 996)	(12 066)
Flux net provenant du (affecté au) financement	D	74 570	6 189
Incidence de la variation des taux de change		7	10
Variation de trésorerie		87 608	(9 422)
Trésorerie de clôture (A)+(B)+(C)+(D)		99 515	11 907

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précisé que, PREI Holding est venue aux droits de PREI 2 à la suite d'une transmission universelle du patrimoine de cette dernière au profit de PREI HOLDING),

• o Acte de cession de créance intervenu le 29 octobre 2019 aux termes duquel IIB FRANCE INVESTMENT HOLDING B.S.C a cédé, au profit INOVALIS, l'intégralité de sa créance qu'elle détenait sur le fonds PREI,
• avec INOVALIS en date du 21 décembre 2006 et tel qu'amendé par la suite ;
• Au paiement des dettes commerciales dues par PREI HOLDING à INOVALIS.

TURQUOISE EURO REAL ESTATE : Dans un courrier daté du 27 novembre 2019, INOVALIS prend acte de la situation de la société Turquoise Euro REAL ESTATE, de sa filiale AREF EURO ONE et de sa sous-filiale TURQUOISE EURO PDP. Compte tenu des dettes et des besoins de trésorerie complémentaires au regard des perspectives budgétaires de l'exercice 2020, INOVALIS confirme leur apporter le soutien financier nécessaire pour permettre la continuité d'exploitation en renonçant, au cas par cas, si cela s'avère nécessaire et jusqu'aux dates d'approbation des comptes de l'exercice clos le 30 septembre 2020 :

• au titre du prêt participatif en date du 6 février 2014 tel que modifié par ses avenants successifs (ci-après : le « Prêt Participatif ») d'une part ;
• A l'exigibilité du Prêt Participatif qui résulterait du non-paiement des intérêts à leur échéance contractuelle ;
• Au paiement de toutes sommes dues au titre du compte courant d'associé existant au nom d'INOVALIS dans les livres de TURQUOISE EURO REAL ESTATE;

INOVALIS confirme également si nécessaire pour permettre la continuité d'exploitation jusqu'aux dates d'approbation des comptes de l'exercice clos le 30 septembre 2020, et au cas par cas :

• Le paiement des honoraires dus par Turquoise Euro PDP au titre du mandat général de gestion d'actifs signé en date du 12 février 2014 tel qu'amendé par la suite ;
• Le paiement des dettes commerciales dues par Turquoise Euro REAL ESTATE et ses deux filiales.

NEO SOLEIL : Dans un courrier du 27 novembre 2019, INOVALIS prend acte de la situation de la société NEO Soleil, filiale de la société IP REAL ESTATE, elle-même filiale d'INOVALIS, et afin de lui permettre de poursuivre normalement ses activités jusqu'à la date d'approbation des comptes clos le 30 septembre 2020 dans le principe de continuité d'exploitation, lui confirme suspendre, si cela s'avère nécessaire et au cas par cas :

• Le paiement des honoraires dus par NEO SOLEIL au titre du Mandat Général de Gestion d'Actifs signé le 24 octobre 2008 tel que modifié par avenants successifs,

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Sociétés clôturant au 30 septembre
TURQUOISE EURO REAL ESTATE SAS	HOTI SARL
AREF EURO ONE SARL	KALEMON SARL
TURQUOISE EURO PDP SARL	HAWAZ SARL
TURQUOISE MULTI	SIENNE SARL
ALPHA INVESTMENT SAS	IP REAL ESTATE
HORIZON SARL	NEO SOLEIL

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INOVALIS

Les comptes consolidés respectent les principes suivants :

• Maintien des coûts historiques,
• Continuité d'exploitation,
• -Indépendance des exercices,
• Permanence des méthodes

1.4.1 - Ecarts d'évaluation et d'acquisition

Lors de l'acquisition d'une entreprise, le coût d'acquisition des titres est affecté, sur la base de leur juste valeur, aux actifs et passifs identifiables de l'entreprise acquise. Les écarts d'évaluation identifiés lors de l'acquisition sont comptabilisés dans les postes d'actif et passif concernés.

La juste valeur des éléments incorporels identifiables de l'actif, tels que marques, licences et parts de marché, est déterminée par référence aux méthodes généralement admises en la matière, telles que celles fondées sur les revenus, les coûts ou la valeur de marché.

La différence entre le coût d'acquisition et la juste valeur des actifs et passifs identifiables de l'entreprise acquise est enregistrée à l'actif du bilan consolidé sous la rubrique « Ecarts d'acquisition » lorsqu'il est positif, au passif du bilan dans un poste de provision pour risques et charges lorsqu'il est négatif.

L'écart d'acquisition négatif est rapporté au résultat sur une durée qui doit refléter les hypothèses retenues et les objectifs fixés lors de l'acquisition.

Conformément à l'application des nouvelles règles de l'Union Européenne sur les incorporels, une analyse des durées d'utilisation des écarts d'acquisition positifs est effectuée. Celle-ci conduit à :

• Ne pas amortir les écarts d'acquisition inscrits à l'actif du bilan consolidé lorsque la durée d'utilisation est non limitée, le groupe effectuant alors des tests de perte de valeur. Lorsque la valeur issue des tests est inférieure à la valeur nette des écarts d'acquisition, une dépréciation est constatée pour le montant de la différence.
• d'utilisation est limitée.

Le résultat dégagé sur la cession d'une entité tient compte de la valeur comptable de l'écart d'acquisition de l'entité cédée.

1.4.2 - Immobilisations incorporelles et corporelles

Les immobilisations sont comptabilisées au coût historique.

Les frais accessoires (droits de mutation, honoraires, commissions et frais d'actes) sont incorporés au coût d'acquisition des immobilisations.

Les amortissements, calculés selon la méthode linéaire, sont déterminés par référence aux durées suivantes conformes à la pratique professionnelle :

Immobilisations incorporelles	1 à 5 ans
Constructions - Composant structure	50 ans
Constructions - Autres composants	15 à 25 ans
Installation techniques	10 à 20 ans
Mobilier et matériel de bureau	5 à 10 ans

L'approche par composant est généralement appliquée sur les constructions.

Les actifs immobilisés incorporels font l'objet d'une dépréciation complémentaire dans le cas où la valeur nette comptable devient supérieure à la valeur vénale probable. La valeur vénale probable correspond à la valeur d'évaluation chiffrée par les experts immobiliers.

Fonds de commerce des sociétés Advenis Property Management, Advenis Facilities et Advenis Conseil :

Les fonds de commerce des sociétés ADVENIS PROPERTY MANAGEMENT, ADVENIS FACILITIES et ADVENIS CONSEIL SE constituent de contrats et de relations clients afférents à ces contrats et sont donc amortissables. Les amortissements, calculés selon la méthode linéaire, ont été déterminés sur la base du taux de rotation des contrats ainsi que par référence aux durées conformes à la pratique professionnelle. Une durée de 20 ans a ainsi été retenue.

Ces actifs immobilisés incorporels font l'objet d'une dépréciation complémentaire dans le cas où la valeur nette comptable devient supérieure à la valeur vénale probable.

La méthode d'évaluation appliquée est celle des multiples dans le secteur de l'activité de l'administration de biens (gérance, syndic, transaction, location), appliqués aux revenus générés par chaque activité (gérance et syndic). La valeur vénale probable correspond à cette valeur d'évaluation.

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Ces instruments de gré à gré, pris sur des marchés auprès d'organismes financiers ne présentent que des risques mineurs de contrepartie.

Les effets financiers de ces instruments sont comptabilisés lors de leurs encaissements. En cas de paiement de primes, leur prise en charge est étalée sur la durée du contrat de couverture concerné.

1.4.5 - Stocks et en-cours

Les stocks d'immeubles sont évalués à leur coût d'acquisition pour ceux relatifs à l'activité de marchands de biens de certaines sociétés du Groupe ou à leur prix de revient pour ceux détenus par des sociétés civiles de construction vente.

Une dépréciation est constituée lorsque la valeur probable de réalisation est inférieure au coût de revient. Les tests de dépréciation effectués consistent à comparer pour chaque immeuble en stock, la valeur nette comptable avec la valeur vénale ; celle-ci étant déterminée à dire d'expert à la date de clôture ou à l'issue d'une évaluation interne.

Lorsqu'une dépréciation existe à l'ouverture de l'exercice, celle-ci est reprise dès que la valeur nette comptable devient inférieure à la valeur d'expertise.

1.4.6 - Créances et dettes

Les créances et les dettes sont évaluées pour leur nominale (coût historique). Les créances sont le cas échéant dépréciées pour tenir compte du risque de non-recouvrement.

Le groupe comptabilise, conformément à la recommandation de l'Autorité des Normes Comptables n°2017-01, la trésorerie mandants dans le poste « Autres créances courantes ». La trésorerie mandante des activités d'administration de biens concerne les sociétés ADVENS PROPERTY MANAGEMENT et ADVENS FACILITY MANAGEMENT. En effet, les sociétés de régies immobilières ont l'inscrire à leur bilan le solde des comptes bancaires ouverts par elles pour le compte de leurs clients dans le cadre de la gestion locative et de copropriété.

1.4.7 - Opérations en devises

Les créances et dettes en monnaies étrangères sont converties en euros sur la base du cours de change officiel en vigueur à la clôture du bilan ou du taux de la couverture de change mise en place le cas échéant.

Conformément à la méthode préférentielle du règlement 99-02, pour les créances et dettes libellées dans les devises des pays situés hors zone euro, les pertes ou profits latents résultant de cette conversion des

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Sociétés	Convention Collective	Taux d'actualisation	Turn Over	Taux progression salariale	Taux charges sociales moyen
INOVALIS	Immobilier	1,49%	Fort	1% constant	51%
ADVENIS CONSEIL / ADVENIS FACILITY MANAGEMENT / REALISTA RESIDENCES	Promotion immobilière	1,00%	Moyenne nationale	3%	47%
ADVENIS PROPERTY MANAGEMENT / ADVENIS ASSET MANAGEMENT / IAF Services	Immobilier	1,00%	Moyenne nationale	3%	47%
ADVENIS GESTION PRIVEE (activité assurance)	Echelons intermédiaires des services extérieurs de production des sociétés d'assurances Sociétés d'assurances Inspection d'assurance	1,00%	Moyenne nationale	3%	47%
ADVENIS / AUPERA / AVENIR FINANCE GESTION PRIVEE (hors assurance)	Sociétés financières	1,00%	Moyenne nationale	3%	47%

Initiative du départ	Salarié
Méthode de calcul retenue	Rétrospective
Table de mortalité	TV 88/90
Age de départ à la retraite GROUPE hors dérogation individuelle	65 ans

1.4.10 - Provisions

Des provisions sont constituées lorsque le groupe a une obligation actuelle juridique ou implicite résultant d'un événement passé et lorsqu'il est probable qu'une sortie de ressources représentatives d'avantages économiques, sans équivalent, sera nécessaire pour éteindre l'obligation. Ces provisions sont estimées en prenant en considération les hypothèses les plus probables à la date d'établissement des comptes.

Certaines provisions spécifiques à l'activité sont récurrentes. Le Groupe provisionne chaque année 100% des mandats débiteurs perdus, des mandats débiteurs actifs et des comptes d'attente suivant le risque de non-recouvrement, ainsi que les risques liés aux demandes en responsabilité civile professionnelle suivant une appréciation raisonnable et prudente sur avis de conseils et d'expertises.

Les passifs éventuels, correspondant à une obligation qui n'est ni probable ni certaine à la date d'arrêté des comptes, ou à une obligation probable pour laquelle la sortie de ressources ne l'est pas, ne sont pas comptabilisés. Ils font l'objet d'une information en annexe.

1.4.11 - Comptabilisation des impôts différés

Certains retraitements apportés aux comptes sociétés consolidées ainsi que certains reports d'imposition existant dans les comptes sociaux peuvent dégager des différences temporaires entre la base imposable fiscalement et le résultat retraité.

Ces différences temporaires donnent lieu à la constatation d'impôts différés dans les comptes consolidés.

Les impôts différés actifs (notamment ceux relatifs aux déficits reportables) ne sont constatés qu'à hauteur des passifs dans le respect des lois de finances en vigueur, sauf lorsqu'il est probable de pouvoir récupérer cet impôt sur les sociétés.

En application de la méthode du report variable, l'effet des éventuelles variations du taux d'imposition sur les impôts différés constatés antérieurement, est enregistré en compte de résultat au cours de l'exercice où ces changements deviennent certains.

Les retraitements d'impôt sur les sociétés étrangères au taux d'imposition du pays concerné.

1.4.12 - Résultat net par action

Le résultat net par action se calcule en divisant le résultat net part du Groupe par le nombre moyen pondéré d'actions en circulation au cours de l'exercice.

INOVALIS

Le résultat net dilué par action s'obtient en divisant le résultat net part du Groupe par le nombre moyen pondéré d'actions ajusté de l'impact maximal de la conversion des instruments dilutifs en actions ordinaires.

1.4.13 - Résultat exceptionnel

Le résultat exceptionnel comprend les éléments de natures exceptionnelles tels que définis par le plan comptable général. Il intègre également des éléments, qui par leur montant et leur probabilité de survenance, revêtent un caractère exceptionnel.

1.4.14 - EBITDA

L'EBITDA (Earnings Before Interest, Taxes, Depreciation and Amortization) correspond au résultat d'exploitation avant variations nettes des dotations et reprises sur amortissements et provisions. Les provisions comprennent les provisions sur actifs immobilisés, sur actifs circulants et risques et charges.

1.4.15 - Information sectorielle

Pour les besoins de l'information sectorielle, un secteur d'activité ou une zone géographique est défini comme un ensemble homogène de produits, services, métiers ou pays qui est individualisé au sein de l'entreprise, de ses filiales ou de ses divisions opérationnelles.

La segmentation adoptée pour l'analyse sectorielle est issue de celle qui prévaut en matière d'organisation interne du groupe. Les secteurs d'activités ou les zones géographiques représentant moins de 10% du total consolidé ont été regroupés.

1.4.16 - Participation des salariés

La participation des salariés a été reclassée conformément au règlement 99-02 du CRC dans le résultat d'exploitation dans le poste « charges de personnel ».

1.4.17 - Contrats long-terme

Les opérations partiellement achevées à la clôture de l'exercice sont comptabilisées suivant la méthode de l'avancement.

Les opérations à long-terme (vente en état futur d'achèvement) non livrées à la clôture de l'exercice sont comptabilisées suivant cette méthode.

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1.7 - Retraitements de consolidation

Les retraitements suivants ont été effectués dans les comptes sociaux des filiales :

1.7.1 - Contrats de location financement

Cf. note 1.4.2 - Immobilisations incorporelles et corporelles.

1.7.2 - Transactions intra-groupe

Les opérations réalisées entre les sociétés du Groupe et figurant dans les comptes individuels au bilan et au compte de résultat sont neutralisées dans les comptes consolidés.

1.7.3 - Provisions sur éléments d'actif intra-groupe

Les dépréciations de titres de participation, de prêts, de comptes courants et de comptes clients existant à l'ouverture de l'exercice sont portées dans les réserves pour leur montant brut. Parallèlement, les dotations et reprises constatées dans l'exercice sont neutralisées dans le compte de résultat. Toutefois, au cas particulier, lorsque les provisions qui ont été dotées par l'entreprise détentrice des titres et qui excèdent la quote-part de pertes réalisées par la filiale, celles-ci doivent être maintenues dans les comptes consolidés (Cf. Notes 21, 22 et 23).

1.7.4 - Profits internes

Les profits internes sur stocks, les plus ou moins-values réalisées sur cessions internes d'immobilisations corporelles, incorporelles ou financières sont éliminés du compte de résultat.

1.8 - Tableau des flux de trésorerie consolidés

Le tableau des flux de trésorerie présente, pour l'exercice, les entrées et les sorties de disponibilités et de leurs équivalents, classées en activité d'exploitation, d'investissement et de financement.

Le Groupe définit la trésorerie disponible comme l'ensemble des instruments financiers qui lui permettent de gérer, sans prendre de risques significatifs, ses excédents ou ses besoins de trésorerie court terme. Elle comprend notamment :

• Les valeurs mobilières de placements à court terme aisément convertibles en disponibilités,
• Les disponibilités bancaires, minorées des valeurs remises à l'encaissement à la clôture de l'exercice, mais non encore échues,

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		2019-12		2018-12
Nom	SIREN	Taux d'intérêt	Méthode de consolidation	Taux d'intérêt	Méthode de consolidation
INOVALIS	420 780 835	Mère	IG	Mère	IG
NEO VII	507 835 247	100,00%	IG	100,00%	IG
NEO SEVRES SARL (Néo VI)	503 873 994	100,00%	IG	100,00%	IG
SCCV SEVRES GRAND RUE	531 294 346	49,00%	IP	49,00%	IP
SIENNE SARL	481 624 310	16,00%	MEE	16,00%	MEE
NEO BOULOGNE VAUTHIER (Néo IX)	531 879 120	100,00%	IG	100,00%	IG
SCCV BOULOGNE VAUTHIER	533 782 546	49,00%	IP	49,00%	IP
SARL BOULOGNE VAUTHIER	794 305 185	49,00%	MEE	49,00%	MEE
NEO Eboué	803 107 838	33,40%	IP	33,40%	IP
SCCV Paris Felix Eboué	814 874 731	10,19%	MEE	10,19%	MEE
Inovalis International SAL	3 203 534	49,00%	MEE	49,00%	MEE
NOVA 4 SARL	788 689 057	100,00%	IG	100,00%	IG
INOVALIS Luxembourg	B 163 737	100,00%	IG	100,00%	IG
INOVALIS Management Luxembourg	B 163 740	100,00%	IG	100,00%	IG
INOVALIS RE	B 163 780	100,00%	IG	100,00%	IG
TFI HOLDING SARL	B 212 681	10,00%	MEE	10,00%	MEE
KARMA HANNOVER		100,00%	IG	100,00%	IG
TFI EUROPE SCS	B 212 241	23,00%	MEE	-	NI
Europe Hannover	B168537	23,00%	MEE	5,94%	MEE
Hannover HansBöckler GmbH &Co, KG	HRA 48977	27,62%	MEE	11,58%	MEE
Pearl HP Funding Corp	B 173 150	99,00%	IG	99,00%	IG
INOVALIS Iberica S.L	14 011 814	63,00%	IG	63,00%	IG
INOVALIS Asia Pte	P20227615N	80,00%	IG	80,00%	IG
Inovalis Capital Pte LTD	X20227633X	80,00%	IG	80,00%	IG
IAF Services	809 148 596	82,26%	IG	82,26%	IG
PREI HOLDING	493 359 012	94,00%	IG	10,00%	MEE
PARIS REAL ESTATE INVEST 1	493 321 137	94,00%	IG	10,00%	MEE
PEARL ONE SARL	489 117 911	100,00%	IG	100,00%	IG
DIVAN SAS	493 294 219	100,00%	IG	100,00%	IG

			2019-12	2018-12
Nom	SIREN	Taux d'intérêt	Méthode de consolidation	Taux d'intérêt	Méthode de consolidation
CANCORP Europe SARL	B 168 218	6,87%	MEE	5,94%	MEE
INOPCI 1	790 202 865	6,87%	MEE	5,94%	MEE
BBA SCI	792 148 033	6,87%	MEE	5,94%	MEE
VERONESE SCI	792 228 017	6,87%	MEE	5,94%	MEE
JEUNEURS SCI	792 227 043	6,87%	MEE	5,94%	MEE
SCI BALDI	804 468 486	6,87%	MEE	5,94%	MEE
SCI SABLIERE	804 492 767	6,87%	MEE	5,94%	MEE
SCI METROPOLITAIN	808 539 217	7,80%	MEE	6,88%	MEE
SCI DELIZY DIAMANTS	827 990 946	50,93%	IP	50,47%	IP
Arcueil Holding SAS	789 964 137	6,87%	MEE	1,49%	MEE
SCI Lenine Arcueil	440 960 334	6,87%	MEE	1,49%	MEE
CANCORP Hanover SARL	B 168 537	6,87%	MEE	5,94%	MEE
CANCORP Duisburg 1 SARL	B 182 184	3,43%	MEE	2,97%	MEE
CANCORP Cologne SARL		6,87%	MEE	5,94%	MEE
WALPUR FOUR SARL	485 136 899	3,43%	MEE	2,97%	MEE
TFI CANCORP STUTTGART SARL	B 178 722	8,43%	MEE	7,97%	MEE
TFI CANCORP KOSCHING	B 228 796	8,43%	MEE	7,97%	MEE
TFI CANCORP ISENBURG	B 228 804	8,43%	MEE	7,97%	MEE
CANCORP TRIO I	B 238 392	11,62%	MEE	-	NI
CANCORP TRIO II	B 238 409	11,62%	MEE	-	NI
CANCORP TRIO III	B 238 411	11,62%	MEE	-	NI
Arcueil SI General Partner	B 197 925	1,72%	MEE	1,49%	MEE
Arcueil SCS	B 197 945	1,72%	MEE	1,49%	MEE
Arcueil SI SARL	B 197 983	1,72%	MEE	1,49%	MEE
INOPCI 2	812 291 060	1,72%	MEE	1,49%	MEE
EURO ELYSEES 2 SAS	493 061 626	100,00%	IG	100,00%	IG
WEL 1 SARL	493 290 530	100,00%	IG	100,00%	IG
WEL 3 SARL	493 290 597	100,00%	IG	100,00%	IG
WEL RANGE	HRB 56959	100,00%	IG	100,00%	IG
Hannover Hans-Bockler GP GmbH	HRB 104198	100,00%	IG	100,00%	IG
WEL 4 SARL	493 278 758	0,00%	NI	100,00%	IG
WEL 6 SARL	493 276 588	0,00%	NI	100,00%	IG
GEWE		0,00%	NI	99,00%	IG
AREF R.E. France SAS	482 008 109	95,00%	IG	95,00%	IG
AREF SECOND PROPERTY SARL	482 345 345	0,00%	NI	95,00%	IG
AREF DIAMANTS SARL	479 322 117	95,00%	IG	95,00%	IG
CORSEA	814 545 133	32,30%	IP	32,30%	IP
SEREN HOLDING SARL	503 347 593	100,00%	IG	100,00%	IG
SEREN ONE GERMANY	503 347 734	0,00%	NI	100,00%	IG
SEREN RANGE		0,00%	NI	100,00%	IG
IP REAL ESTATE	482 694 783	95,00%	IG	95,00%	IG
WALPURGIS REAL ESTATE SAS	483 995 510	0,00%	NI	95,00%	IG
NEO SOLEIL	503 873 945	89,39%	IG	89,39%	IG
SCCV RUEIL LE LUMIERE	822 728 473	71,52%	IP	71,52%	IP
INOVALIS City Center Retail Fund Inc. (DEL)		100,00%	IG	100,00%	IG
REALIA (ex TITANSTAR)	698763-0	21,91%	MEE	21,91%	MEE
INOVALIS USA LLC. (FL)		100,00%	IG	100,00%	IG
INOVALIS MALAGA HOLDCO	B 88437306	100,00%	IG	-	NI
INOVALIS MALAGA PROPCO	B 88437322	100,00%	IG	-	NI
INO RUEIL SARL	852 299 064	100,00%	IG	-	NI
SCEIFFEL 2	879 737 823	33,33%	IP	-	NI
RUEIL CONVERGENCE SCI	879 447 571	33,33%	IP	-	NI

		2019-12		2018-12
Nom	SIREN	Taux d'intérêt	Méthode de consolidation	Taux d'intérêt	Méthode de consolidation
WHITE PALACE R.E. France SAS	478 893 423	100,00%	IG	100,00%	IG
TURQUOISE EURO REAL ESTATE SAS	488 429 051	100,00%	IG	100,00%	IG
AREF EURO ONE SARL - IG	491 686 234	100,00%	IG	100,00%	IG
TURQUOISE EURO PDP SARL	489 400 382	100,00%	IG	100,00%	IG
TURQUOISE MULTI	852 924 836	100,00%	IG
ALPHA INVESTMENT SAS	447 479 635	50,00%	MEE	11,30%	MEE
HORIZON SARL	447 711 003	50,00%	MEE	11,30%	MEE
HOTI SARL	450 108 311	50,00%	MEE	11,30%	MEE
KALEMON SARL	450 108 196	50,00%	MEE	11,30%	MEE
HAWAZ SARL	450 108 774	50,00%	MEE	11,30%	MEE
ADVENIS	402 002 687	65,45%	IG	65,45%	IG
ADVENIS ASSET MANAGMENT	443 856 885	65,45%	IG	65,45%	IG
ADVENIS Property Management SAS	479 119 174	65,45%	IG	65,45%	IG
ADVENIS FACILITY MANAGEMENT SAS	380 375 014	65,45%	IG	65,45%	IG
ADVENIS CONSEIL SAS	378 519 946	65,45%	IG	65,45%	IG
REALISTA RESIDENCES	539 332 577	62,51%	IG	62,51%	IG
ADVENIS REAL ESTATE SOLUTIONS GMBH	HRB 56531	65,45%	IG	65,45%	IG
AVENIR FINANCE Corporate	421 689 159	65,45%	IG	65,45%	IG
AUPERA	440 068 617	62,19%	IG	62,19%	IG
ADVENIS GESTION PRIVEE	431 974 963	65,45%	IG	65,45%	IG
ADVENIS VALUE ADD	412 576 589	65,45%	IG	65,45%	IG
C-QUADRAT ASSET MANAGEMENT	414 596 791	0,00%	NI	32,07%	MEE
ALUXIM	B 198 192	0,00%	NI	28,96%	MEE
ADVENIS REIM	833 409 899	65,45%	IG	65,45%	IG

IG : Intégration Globale IP : Intégration Proportionnelle MEE : Mise en Equivalence NI : Non Intégrée

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L'autre impact significatif de l'exercice est la cession de l'opération en VEFA, le 20 décembre 2019, à l'OPCI SC Eiffel 2, détenue à 66,6% par le fonds d'investissement Sedco et à 33,33% par INOVALIS. La première tranche de la VEFA a ainsi été versée, pour un montant de 183m€ HT sur un montant total de 241m€ HT.

Afin de pouvoir effectuer cette acquisition à 33,33%, INOVALIS a emprunté 30m€ à la banque SOCFIM.

3.2 - Entrées dans le périmètre de consolidation

3.2.1 – Acquisitions de l'exercice

Le 16 janvier 2019, le fonds CANCORPEUROPE a cédé l'intégralité de sa participation dans la société ΕυκοΡε HANOVER (et sa filiale HaNNOVER HANS-BÖCKLER GMBH & CO) à la société TFI EUROPE SCS, elle-même filiale de la société KARMA HANNOVER et créée spécifiquement pour l'opération a permis la relution de ces sociétés et a entrainé en consolidation la comptabilisation d'un écart d'acquisition positif de 83 K€. En outre, en application du règlement 99-02 du CRC, la réévaluation des actifs et des passifs par rapport à la quote-part antérieurement consolidée a été portée directement dans les réserves consolidées, soit 58 K€.

Le 27 mars 2019, les sociétés Inovalis Luxembourg et Cancorp europe ont acheté respectivement 5,10% et 94,90% des parts du groupe TRIO PROPERTY, constitué des sociétés CANCORP TRIO 1, CANCORP TRIO 2 ET CANCORP TRIO 3. Cette opération a généré en consolidation d'un écart d'acquisition positif de 102 K€, amorti sur une durée de 6 ans.

En date du 09 mai 2019, la société INOVALIS a acquis des titres complémentaires de la société ALPHA INVESTMENT portant sa participation à 50%. Cette opération a généré en consolidation la comptabilisation d'un écart d'acquisition négatif de (14) K€. Cet écart d'acquisition fait l'objet d'une reprise sur 1 an.

En date du 28 juin 2019, la société ADVENS a acquis 5% de titres complémentaires dans la société AUPERA, portant sa participation à 100%. Cette opération a généré en consolidation la comptabilisation d'un écart d'acquisition positif de 205K€, intégralement amorti sur la période.

Le 05 août 2019, la société INOVALIS a acquis 100% des titres de la société INOVALIS MALAGA HOLDCO et de sa filiale INOVALIS MALAGA PROPCO, toutes deux sans activité à la date de leur acquisition. A la suite de cette opération, INOVALIS MALAGA PROPCO a acquis le 24 octobre 2019 un immeuble situé à Malaga pour une valeur de 17 500 K€.

Au cours de l'exercice, la capitalisation des « asset management fees » de la société CANCORP EUROPE, l'émission d'Units et la conversion d'exchangeables securities ont généré un effet de relution de la participation du GROUPE INOVALIS dans la société CANCORP EUROPE. La participation du GROUPE INOVALIS dans ce fonds passe donc de 5,94% à 6,87% et a entraîné la comptabilisation d'un un écart d'acquisition négatif de 900 K€ dans les comptes consolidés. Cet écart est principalement lié à la réévaluation à la juste valeur des actifs et passifs identifiables des filiales composant ce fonds et a été intégralement repris sur la période. En outre, en application du règlement 99-02 du CRC, la réévaluation des actifs et des passifs par rapport à la quote-part antérieurement consolidée a été portée directement dans les réserves consolidées, soit 3 012 K€.

En fin d'année 2019, la société Inovalis a acquis 90% des titres de la société PREI Holding, suivi d'une cession de 6% de sa participation à un partenaire hors groupe. A l'issue de cette opération, le groupe détient 94% de la société PREI Holding et de sa filiale. Cette opération a généré en consolidation la comptabilisation d'un écart d'acquisition négatif de (2 220) K€, intégralement repris sur l'exercice.

3.2.2 - Constitutions

La société Turquoise Muri a été constituée sur la période et est consolidée via la méthode de l'intégration globale, au taux de 100%.

La société INO RUEIL a été constituée sur la période et est consolidée selon la méthode de l'intégration globale, au taux de 100%. Ses filiales SCEIFFEL 2 et RUEIL CONVERGENCE, constituées également sur l'exercice sont détenues à 33,33% dans le cadre d'un partenariat en contrôle conjoint avec d'autres investisseurs.

La société TFI EUROPE SCS a été constituée au cours de l'exercice précédent et est consolidée en mise en équivalence, au taux de 23%.

3.3 - Sorties du périmètre de consolidation / cessions de branches d'activité

En date du 19 septembre 2019, la société ADVENIS a cédé l'intégralité de sa participation dans la société C-QuADRA, elle-même détentrice de la société ALUXIM. Cette opération a entraîné la comptabilisation d'un effet de dilution positif de 84K€ dans les comptes consolidés.

3.4 - Fusions et restructurations internes

Enfin, le groupe a réalisé plusieurs transmissions universelles de patrimoine :

• Les sociétés WEL 6 ont été absorbées par la société Euro Eurses 2
• La société AREE REAL FRANCE a absorbé la société AREE SECOND PROPERTY
• La société WALPURGIS REAL ESTATE a été absorbé par la société IP REAL ESTATE
• La société SEREN ONE GERMANY a été absorbée par la société SEREN HOLDING
• La société PREI 3 a été absorbé par la société PREI Holding

3.5 - Changement de mode de consolidation

A la suite de l'opération de rachat de titres décrite en paragraphe 3.2.1, la société PRE HOLDING et sa filiale sont désormais consolidées par intégration globale.

3.6 - Évènements post - clôture

Cf. Note 1.2 - Continuité de l'exploitation et Note 18 - Engagements hors bilan.

En date du 27 février 2020, la société Turquoise Muzi a acquis un ensemble de biens immobiliers pour une valeur totale de 20 millions d'euros.

Les activités de l'entité ont commencé à être affectées par COVID-19 au premier trimestre 2020. Tout en assurant une continuité de l'activité dès lors qu'elle est possible, la Direction privilégie la santé de ses collaborateurs et veille à respecter les mesures restrictives préconisées par les autorités publiques.

Le chiffre d'affaires des sociétés dont l'activité est à forte commerciale pourrait être impacté, telles qu'Advenis Gestion Privée et Advenis REIM dans le secteur de la Distribution et Gestion d'Actifs, et Advenis Conseil dans les Services Immobiliers.

La fermeture des chantiers immobiliers durant la crise pourrait entrainer des surcoûts travaux ou liés au portage des actifs. Cela impacterait la société Aupéra, dans le secteur Production, ainsi que les entités des Fonds Immobiliers ayant entrepris des travaux de développement immobilier, telles que la SCCV Rueil le Lumière ou la SCCV Félix Eboué.

Compte tenu du caractère récent de l'épidémie et des mesures annoncées par le gouvernement pour aider les entreprises, la société n'est toutefois pas en capacité d'en apprécier l'impact chiffré.

A court terme, le compte d'exploitation et l'EBITDA pourraient être affectés par ce risque. A plus long terme et si la crise venait à durer, la valeur des actifs incorporels pourrait être impactée, puis tous les postes des états financiers.

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Variations des valeurs brutes	2018-12	Acquisition	Diminution	Ecart de conv.	Variation périmètre	Autres	2019-12
En milliers d'euros
Concessions, brevets et droits similaires	849	34	(76)	0	-	306	1 113
Fonds commercial	37 158	-	-	-	-	(313)	36 845
Immobilisations incorporelles en cours	899	1 148	(20)	-	-	(290)	1 737
Autres immobilisations incorporelles	45	15	(0)	(0)	-	(4)	56
Total valeurs brutes	38 951	1 198	(97)	0	0	(301)	39 752
Variations des amortissements	2018-12	Dotations	Reprises	Ecart de conv.	Variation périmètre	Autres	2019-12
En milliers d'euros
Amt/Prov.concessions, brevets et droits similaires	(751)	(204)	76	(0)	-	13	(866)
Amt/Prov. fonds commercial	(18 737)	(1 301)	-	-	-	313	(19 725)
Amt/Prov. autres immo incorp.	(31)	(22)	0	0	-	-	(53)
Total amortissements	(19 519)	(1 528)	77	(0)	0	326	(20 644)
Immobilisations incorporelles	19 432	(330)	(20)	0	0	25	19 108

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INOVALIS

NOTE 5 - ECARTS D'ACQUISITION

Variations des écarts d'acquisition au 31 décembre 2019

Variations des valeurs brutes	2018-12	Acquisition	Dim inution	Variation périmètre	Autres	2019-12
En milliers d'euros
Ecart d'acquisition	32 503	-		(701)	-	31 802
Ecart d'acquisition	32 503			(701)	-	31 802
Variations des amortissements	2018-12	Dotations	Reprises	Variation périmètre	Autres	2019-12
En milliers d'euros
Amortissements des écarts d'acquisition	(25 810)	(497)		83	-	(26 224)
Amortissements des écarts d'acquisition	(25 810)	(497)		83	-	(26 224)
Ecart d'acquisition	6 693	(497)		(618)	-	5 578

La colonne « Variation périmètre » correspond :

• À l'écart d'acquisition positif constaté sur AuPERA pour 313 K€, à la suite de l'acquisition complémentaire réalisée par le groupe.
• À l'écart d'acquisition positif constaté sur EUROPE HANNOVER pour 72 K€, à la suite de l'acquisition complémentaire réalisée par le groupe.
• Aux écarts d'acquisition positifs constatés sur les sociétés CANCORP TRIO I, CANCORP TRIO II et CANCORP TRIO III pour 94 K€, à la suite de l'acquisition de ces sociétés par le groupe.
• ADVENIS INVESTMENT MANAGERS) et ALUXIM à la suite de la cession de ces sociétés.

Le total net des écarts d'acquisition est principalement relatif aux sociétés ΑρνεΝιs REIM, Αρνειώ GESTION PRIVEE et REALIA, respectivement pour 1 459 K€, 2 710 K€ et 746 K€.

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Variations des valeurs brutes	2018-12	Acquisitions	Cessions	Variation périmètre	Autres	2019-12
En milliers d'euros
Terrains	6 535	(0)	(2 830)	0	(0)	3 705
Constructions	15 352	19 014	-	-	(0)	34 366
Installations techniques, matériel & outillage	139	-	-	-	0	139
Autres immobilisations corporelles	3 140	64	(120)	(54)	0	3 030
Immobilisations corporelles en cours	242	56 781	(47)	0	(15)	56 961
Total valeurs brutes	25 409	75 859	(2 996)	(54)	(15)	98 202
Dont Crédit-bail	12 886	-	-	-	-	12 886
Variations des amortissements	2018-12	Dotation	Reprise	Variation périmètre	Autres	2019-12
En milliers d'euros
Amt/Prov. constructions	(1 659)	(768)	-	-	0	(2 427)
Amt/Prov. install tech, matériel & outil.	(133)	(3)	-	-	-	(136)
Amt/Prov. autres immobilisations corp.	(2 165)	(165)	120	59	(0)	(2 151)
Total amortissements	(3 956)	(936)	120	59	(0)	(4 713)
Dont Crédit-bail	(717)	(535)		-	-	(1 252)

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Variations des immoblisations financières	2018-12	Augmentation	Diminution	Variation périmètre	Autres	2019-12
En milliers d'euros
Titres de participation	4 165	286	(1 304)	(26)	532	3 653
Autres créances ratt à des participat.	26 496	7 470	(1 117)	(689)	(555)	31 604
Titres immobilisés (non courants)	6 030	1 369	(734)	70	(5)	6 729
Prêts, cautionnements et autres créances	18 926	11 520	(934)	(2 358)	(2)	27 151
Total valeurs brutes	55 617	20 644	(4 089)	(3 004)	(31)	69 137
Variations des amortissements	2018-12	Dotations	Reprises	Variation périmètre	Autres	2019-12
En milliers d'euros
Provisions sur titres	(49)	(20)	10	26	(41)	(75)
Prov autres créances ratt participat.	(16 823)	(1 519)	-	-	-	(18 342)
Provisions sur titres immobilisés (non courants)	(261)	(26)	-	(69)	-	(356)
Prov. prêts, cautionnements et autres créances	(5 788)	(248)	-	-	-	(6 036)
Total amortissements	(22 921)	(1 812)	10	(44)	(41)	(24 808)
Immobilisations financières	32 696	18 832	(4 080)	(3 048)	(72)	44 329

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INOVALIS

DENTIFICATION DES TITRES NON CONSOLIDES	Fraction capital détenue direct.	Valeur nette comptable des titres
En milliers d'euros
lnovals RET		3 020
Néo Zwei	100,00%	475
Autres titres		84
Total		3 578

La société Νεο Ζωει η'est pas consolidée du fait du caractère non significatif de l'entité.

NOTE 8 - TITRES EN EQUIVALENCE

Détail des titres mis en équivalence

IDENTIFICATION DES TITRES MIS EN EQUIVALENCE	Valeur nette d'équivalence des titres	Résultat de l'exercice
En milliers d'euros
REALIA (ex TITANSTAR)	1 152	646
Fonds CanCorpEurope	3 168	64
Fonds ALPHA INVESTMENT	1 133	676
Fonds TFI EUROPE SCS	1 101	(596)
Total	6 554	789

Les titres mis en équivalence négatifs ont été reclassés en provisions pour risque en raison de l'absence d'intention du Groupe INOVALIS de se désengager financièrement de sa participation. (cf. Note 14 -Provisions).

NOTE 9 - STOCKS ET EN-COURS

Présentation des stocks et en-cours au 31 décembre 2019

STOCKS ET EN-COURS	2019-12			2018-12
En milliers d'euros	Brut	Provisions	Net	Net
Stocks en cours	953	-	953	5 648
Stocks de marchandises	5 878	(1 395)	4 483	1 854
Total stocks et en-cours	6 831	(1 395)	5 436	7 502

Compte tenu de l'activité de marchands de biens de certaines sociétés du Groupe et de l'existence dans le périmètre de consolidation de sociétés civiles de construction vente, des immeubles sont comptabilisés en stock.

L'augmentation des stocks de marchandises est liée à l'acquisition de 2 lots d'une valeur historique de 2,5m€ et valorisé par un tiers indépendant à 9m€.

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CREANCES D'EXPLOITATION	2019-12			2018-12
En milliers d'euros	Brut	Provisions	Net	Net
Clients et comptes rattachés - part > 1 an	75 567	(3 825)	71 742	100 032
Clients et comptes rattachés - part > 1 an	75 567	(3 825)	71 742	100 032
Créances sur personnel & org. Sociaux	214	-	214	293
Créances fiscales hors IS	27 128	-	27 128	14 385
Etat, Impôt sur les bénéfices	2 408	-	2 408	2 494
Impôts différés - actif	7 078	-	7 078	4 722
Comptes courants - actif	4 557	-	4 557	4 448
Autres créances	4 324	(403)	3 921	8 297
Autres créances	45 709	(403)	45 306	34 639
Autres créances mandants	33 082	-	33 082	34 867
Autres créances mandants	33 082	0	33 082	34 867
Charges constatées d'avance	5 089	-	5 089	3 527
Charges à répartir	961	-	961	679
Comptes de régularisation	6 051	-	6 051	4 206
Total créances d'exploitation	127 326	(4 228)	123 098	173 744

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CREANCES D'EXPLOITATION	2019-12	< N+1	de N+2 à N+5	> N+5
En milliers d'euros
Clients et comptes rattachés - part > 1 an	71 742	71 329	412	-
Clients et comptes rattachés - part > 1 an	71 742	71 329	412	-
Créances sur personnel & org. Sociaux	214	214	-	-
Créances fiscales hors IS	27 128	26 633	495	-
Etat, Impôt sur les bénéfices	2 408	2 408	-	-
Impôts différés - actif	7 078	1 611	8 557	(3 090)
Comptes courants - actif	4 557	4 557	-	-
Autres créances	3 921	3 392	529	-
Autres créances	45 306	38 815	9 581	(3 090)
Autres créances mandants	33 082	33 082	-	-
Autres créances mandants	33 082	33 082	-	-
Charges constatées d'avance	5 089	5 089	-	-
Charges à répartir	961	237	474	251
Comptes de régularisation	6 051	5 326	474	251
Total créances d'exploitation	123 098	115 470	10 467	(2 839)

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DISPONIBILITES	2019-12	2018-12
En milliers d'euros
VMP - Equivalents de trésorerie	2 970	949
Disponibilités	99 390	11 479
Intérêts courus non échus s/ dispo.	83	46
Trésorerie active	102 443	12 474
Concours bancaires (trésorerie passive)	54	543
Intérêts courus non échus - passif	31	25
Trésorerie passive	86	568
Trésorerie nette	102 357	11 907

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En milliers d'euros	Capital	Primes liées au capital	Réserves	Résultat de l'exercice	Ecarts de conversion	Capitaux propres part du groupe
Situation à l'ouverture de l'exercice 2018-12	227	22	(138 809)	2 833	242	(135 485)
Affectation du résultat	-	-	2 836	(2 836)	-	-
Dividendes versés	-	-	(2 155)	-	-	(2 155)
Variation des taux de change	-	-	61	3	(193)	(129)
Part du groupe dans le résultat	-	-	-	149 587	-	149 587
Autres mouvements	(57)		(9 333)	-	186	(9 203)
Situation à l'ouverture de l'exercice 2019-12	171	22	(147 400)	149 587	236	2 616
Affectation du résultat	-	-	149 587	(149 587)	-	-
Dividendes versés	-	-	(1 946)	-	-	(1 946)
Part du groupe dans le résultat	-	-	-	20 894	-	20 894
Autres mouvements	-	856	(790)		48	114
Situation à la clôture de l'exercice 2019-12	171	878	(548)	20 894	284	21 679

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En milliers d'euros			Autres	Capitaux propres
	Réserves	Résultat de l'exercice		Total	part des minoritaires
Situation à l'ouverture de l'exercice 2018-12	1 013	663	89	89	1 764
Affectation du résultat	663	(663)	-	-	-
Dividendes versés	(109)	-	-	-	(109)
Augmentation de capital	(653)	-	-	-	(653)
Variation des taux de change	-	-	(2)	(2)	(2)
Part des minoritaires dans le résultat	-	(19)	-	-	(19)
Autres mouvements	593	-	(7)	(7)	586
Situation à l'ouverture de l'exercice 2019-12	1 508	(20)	80	80	1 569
Affectation du résultat	(20)	20	-	-	-
Variation des taux de change	-	-	(91)	(91)	(91)
Part des minoritaires dans le résultat	-	624	-	-	624
Autres mouvements	(294)	0	-	-	(294)
Situation à la clôture de l'exercice 2019-12	1 195 2	624	(11)	(11)	1 808

ĞƐ ͨƵƚƌĞƐŵŽƵǀĞŵĞŶƚƐ ͩ ĚĞ ůĂ ƉĠƌŝŽĚĞ ƐŽŶƚ ůŝĠƐ ă ůΖŝŵƉĂĐƚ ĚĞ ůĂ ƌĞůƵƚŝŽŶ ĚƵ ŐƌŽƵƉĞ /EKs>/^ ƐƵƌ ůĞƐ ƐŽĐŝĠƚĠƐ hWZ͕ WZ/ ,K>/E' Ğƚ WZ/ ϭ Ğƚ ă ůĂ ĐĞƐƐŝŽŶ ĚĞ ůĂ ƐŽĐŝĠƚĠ ͲYhZd ^^d DE'DEd͘ >ΖĞŶƐĞŵďůĞĚĞĐĞƐŽƉĠƌĂƚŝŽŶƐƐŽŶƚĚĠĐƌŝƚĞƐĞŶEŽƚĞϯ͘

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Provisions pour risques & charges	2018-12	Dotations	Reprises	Variation périmètre	Autres	2019-12
En milliers d'euros
Provisions pour charges	582	185	(34)	-	(278)	455
Provisions pour pensions et retraites	567	75	(0)	-	-	642
Provisions pour litiges	1 499	426	(1 078)	127	-	974
Provisions pour risques	3 013	3 638	(407)	-	278	6 521
Titres mis en équivalence	4 370	-	-	-	(3 292)	1 078
Total provisions	10 032	4 324	(1 520)	127	(3 292)	9 670
Ecarts d'acquisition passif	32 769	-	-	3 222	-	35 990
Reprises/ écarts d'acquisition	(32 614)	-	(3 191)	(22)	-	(35 827)
Badw ill nets	155	-	(3 191)	3 199	-	163
Total provisions pour risques et charges	10 187	4 324	(4 711)	3 326	(3 292)	9 833

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IDENTIFICATION DES TITRES MIS EN EQUIVALENCE	Valeur nette d'équivalence des titres	Résultat de l'exercice
En milliers d'euros
Inovalis International SAL	(7)	(15)
SCCV Paris Felix Eboué	(5)	(5)
SARL Boulogne Vauthier	(70)	(5)
Fonds PREI	0	304
Sienne SARL	(5)	(4)
TFI HOLDING SARL	(992)	(55)
Total	(1 079)	220

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DETTES FINANCIERES	2018-12	Augmentation	Diminution	Variation périmètre	Autres	2019-12
En milliers d'euros
Emprunts participatifs	37 999	12 507	(13 574)	0	6 407	43 339
Emprunts obligataires	34 104	25 766	-	-	(13 854)	46 016
Emprunts auprès des établiss. de crédit	53 795	105 830	(64 328)	-	(5 726)	89 572
Autres emprunts et dettes assimilées	3 378	11 558	(1 094)	2	(2 316)	11 527
Concours bancaires courants	568	-	(482)	-	0	86
Total Emprunts et dettes financières	129 844	155 661	(79 478)	2	(15 488)	190 540
Dont Crédit-bail	12 739	-	(719)	-	-	12 019

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ĐŚĠĂŶĐŝĞƌĚĞƐĚĞƚƚĞƐĨŝŶĂŶĐŝğƌĞƐ

ECHEANCIER DES DETTES FINANCIERES	2019-12	N+1	N+2 à N+5	> N+5
En milliers d'euros
Emprunts participatifs	43 339	5 139	32 202	5 998
Emprunts obligataires	46 016	5 257	40 759
Emprunts auprès des établiss. de crédit	89 572	1 840	4 329	83 403
Autres emprunts et dettes assimilées	11 527	10 909	169	450
Concours bancaires courants	86	86
Dettes financières	190 540	23 230	77 459	89 850

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ŶĂůLJƐĞĚĞƐĚĞƚƚĞƐƉĂƌĚĞǀŝƐĞĞƚƚĂƵdž

DETTES FINANCIERES PAR DEVISE ET TAUX	2019-12	Taux fixe	Taux variable	Euros	Autres devises
En milliers d'euros
Emprunts participatifs	43 339	20 608	22 731	41 308	2 031
Emprunts obligataires	46 016	46 016	-	46 016	-
Emprunts auprès des établiss. de crédit	89 572	3 926	85 646	89 572	-
Autres emprunts et dettes assimilées	11 527	11 412	116	11 527	-
Dettes financières MLT	190 454	81 961	108 493	188 423	2 031
Concours bancaires courants	54	-	54	54	-
Intérêts couraus non échus - passif	31	-	31	31	-
Dettes financières	86	-	86	86	-

ŶĂůLJƐĞĚĞƐĚĞƚƚĞƐƉĂƌƐĞĐƚĞƵƌĞƚŶĂƚƵƌĞ

DETTES FINANCIERES PAR SECTEUR / NATURE	Holding et Autres	Fonds immobiliers	Conseils en investissement	Distribution & Gestion d'Actifs	Services immobiliers	Production	2019-12
En milliers d'euros
Dette corporate	7 002	-	-	9	5 496	552	13 059
Dette immobilière	16 090	161 391	-	-	-	-	177 481
Dettes financières	23 092	161 391	-	9	5 496	552	190 540

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DETTES D'EXPLOTATION	2019-12	2018-12
En milliers d'euros
Fournisseurs	41 584	37 186
Dettes d'exploitation	41 584	37 186
Dettes sociales	6 584	7 105
Dettes fiscales	49 067	21 503
Impôts différés passif	3 312	940
Comptes courants - passif	20 359	6 817
Autres dettes	42 269	18 885
Autres dettes	121 592	55 250
Clients créditeurs mandants	33 528	34 867
Clients créditeurs mandants	33 528	34 867
Produits constatés d'avance	12 553	7 222
Comptes de régularisation	12 553	7 222
Dettes d'exploitation	209 257	134 524

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ĐŚĠĂŶĐŝĞƌĚĞƐĚĞƚƚĞƐĚ͛ĞdžƉůŽŝƚĂƚŝŽŶĂƵϯϭĚĠĐĞŵďƌĞϮϬϭϵ

2019-12	< N+1	N+2 à N+5	> N+5
41 584	40 734	850	-
41 584	40 734	850	-
6 584	6 584	-	-
49 067	48 572	495	-
3 312	2 688	567	57
20 359	20 359	-	-
42 269	42 269	-	-
121 592	120 473	1 062	57
33 528	33 528	-	-
33 528	33 528	1 062	57
12 553	12 553	-	-
12 553	12 553	-	-
209 257	207 288	1 912	57

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ĞƐŝŶƚĠƌġƚƐĚ͛ĞŵƉƌƵŶƚƐƐŽŶƚĐŽƵǀĞƌƚƐƉĂƌĚĞƐŝŶƐƚƌƵŵĞŶƚƐĨŝŶĂŶĐŝĞƌƐĚĞƚLJƉĞƐƐǁĂƉĚĞƚĂƵdžŽƵĐŽůůĂƌ͘>Ă ǀĂůĞƵƌŶŽŵŝŶĂůĞƚŽƚĂůĞĐŽƵǀĞƌƚĞƐ͛ĠůğǀĞăϭϮϬϭϵ<Φ͘>ĞƐƚĂƵdžĨŝdžĞƐǀĂƌŝĞŶƚĞŶƚƌĞϬ͘ϮϴϮйĞƚϭй͘

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18.2 - Engagements reçus

• Engagement reçu par les sociétés du groupe ADVENS de la caisse de garantie GFC pour 45 110 K€ (comprenant principalement ADVENIS PROPERTY MANAGEMENT : 35 000 K€ ; ADVENIS CONSEIL : 110 K€ ; Advenis facility management : 10 000 K€) ;
• Des cautions bancaires ont été accordées par certains locataires pour un montant de 76 K€ chez SCI Delizy Diamants
• Garantie de la CEGI auprès d'organismes prêteurs dans le cadre de certains financements obtenus.

NOTES ANNEXES AUX POSTES DU COMPTE DE RESULTAT

NOTE 19 - INFORMATIONS SECTORIELLES

Le Groupe réalise principalement son chiffre d'affaires en Europe dans le secteur de fonds d'investissement immobilier. Le chiffre d'affaires du Groupe est composé des honoraires de montage et de gestion des fonds immobiliers.

REPARTITION PAR ZONE GEOGRAPHIQUE	2019-12	2018-12
En milliers d'euros
Chiffre d'Affaires consolidé	158 482	142 800
France	155 027	128 625
Europe	3 280	14 082
Etats-Unis d'Amérique	93	42
Asie	81	52
Total par Zone Géographique	158 482	142 800
Résultat d'Exploitation consolidé	19 978	3 413
France	18 852	1 236
Europe	1 056	2 638
Etats-Unis d'Amérique	61	(253)
Asie	8	(207)
Total par Zone Géographique	19 978	3 413
REPARTITION PAR SECTEUR D'ACTIVITE	2019-12	2018-12
En milliers d'euros
Chiffre d'Affaires consolidé	158 482	142 800
Holding et autres	14 019	3 897
Fonds immobilers	68 376	67 725
Conseil en investissement	307	4 834
Distribution & Gestion d'actif	40 355	30 766
Services immbiliers	17 284	18 225
Production	18 142	17 353
Total par Secteur d'Activité	158 482	142 800
	19 978	3 413
Résultat d'Exploitation consolidé
Holding et autres	3 932	14
Fonds immobilers	14 533	8 016
Conseil en investissement	180	(1 681)
Distribution & Gestion d'actif	2 254	2
Services immbiliers	1 375	(1 652)
Production	(2 296)	(1 286)
Total par Secteur d'Activité	19 978	3 413

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EFFECTIF MOYEN PAR CATEGORIE	2019-12	2018-12
Cadres Employés, Agents de maîtrise et techniciens	179 129	213 146
Total de l'effectif moyen	308	359
Charges de personnel	(27 910)	(30 139)

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AMORTISSEMENTS ET PROVISIONS	2019-12	2018-12
En milliers d'euros
Dotations amortissements et dépréciations immobilisations incorporelles	(190)	(1 347)
Dotations amortissements et dépréciations immobilisations corporelles	(973)	(972)
Dotations aux provisions sur actif circulant	(1 305)	(851)
Dotations aux provisions pour risques et charges	(1 581)	(1 715)
Dotation d'exploitation	(4 050)	(4 886)
Reprises aux amortissements et provisions sur immobilisations	0	11
Reprises aux provisions sur actif circulant	2 630	1 712
Reprises aux provisions pour risques et charges	1 054	2 716
Reprises d'exploitation	3 684	4 440
Total Amortissements et provisions	(366)	(446)

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RESULTAT FINANCIER	2019-12	2018-12
En milliers d'euros
Dividendes	536	321
Charges d'intérêts	(8 549)	(8 525)
Résultat sur change	22	(199)
Autres produits et charges financières	5 869	1 563
Dot / Rep sur provisions financières	(4 237)	(1 955)
Total Résultat Financier	(6 360)	(8 795)

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RESULTAT EXCEPTIONNEL	2019-12	2018-12
En milliers d'euros
Plus ou moins value sur cession d'immobilisations	(2 181)	(3 891)
Produits (charges) net(te)s sur exercices antérieurs	(38)	1 983
Dot / Rep sur provisions exceptionnelles	(1 485)	(685)
Plus ou moins value de consolidation	(294)	4 144
Autres produits (charges) exceptionel(le)s	9 344	150 478
Total Résultat Exceptionnel	5 345	152 029

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Pour rappel, au 31 décembre 2018, ce poste se composait principalement des éléments :

• La neutralisation des charges comptabilisées chez INOVALIS SA liées aux réductions de capital réalisées sur les sociétés WEL 1, WEL 4 et WEL 6 pour 4 484 K€ ;
• L'effet de dilution des sociétés C-Quadrat Asset Management (ex Advenis Investmeent Managers) et ALUxIM pour 1 199 KE. Ces opérations sont détaillées en Note 3.3 - Sorties du périmètre de consolidation / cessions de branches d'activité ;
• L'effet de dilution des sociétés DU FONDS CANCORP EUROPE pour (1 394) K€. Ces opérations sont détaillées en Note 3.3 - Sorties du périmètre de consolidation / cessions de branches d'activité ;
• Les « Autres produits (charges) exceptionnel(le)s » comprennent essentiellement le résultat lié à l'acquisition des créances décotées des sociétés DIVAN (4 124 K€), AREF EURO PDP (2 012 K€), WEL 1 (36 679 K€), WEL 3 (10 262 K€), WEL 4 (33 983 K€), WEL 5 (58 822 K€) et WEL 6 (5 141 K€).

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VENTILATION DE LA CHARGE / PRODUIT D'IMPOT	2019-12
En milliers d'euros
Charge / (produit d'impôt courant)	1 123
Charge / (produit d'impôt différé)	26
Total de l'impôt	1 149
PREUVE D'IMPÔT	2019-12
En milliers d'euros
Résultat consolidé net d'impôt	21 518
Charge / Produit d'impôt	1 149
Résultat consolidé avant impôt	22 667
Taux d'impôt théorique	31,00%
Impôt théorique calculé	7 027
Impacts
Incidence des différences permanentes	(1 961)
Incidence des amortissements sur immobilisations incorporelles et Goodw ill	586
Incidence de l'intégration fiscale et de l'activation des déficits	1 304
Incidence des mises en équivalence	649
Incidence des différences et variations de taux	(670)
Incidence des plus ou moins values de consolidation	4 766
Autres	1 204
Total de la charge ou produit d'impôt	1 149

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Périmètre d'intégration fiscale
NEO VII	EURO ELYSEES 2 SAS
NEO SEVRES GRAND RUE	WEL 1 SARL
NEO BOULOGNE VAUTHIER (Néo IX)	WEL 3 SARL
NOVA 4	AREF R.E. France SAS
PEARL ONE	AREF DIAMANTS SARL
SEREN HOLDING SARL	WHITE PALACE R.E. France SAS
DIVAN SAS

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En milliers d'euros
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COMPTE DES MANDANTS	2019-12	2018-12
En milliers d'euros
Autres créances mandants	33 082	34 867
Total Actif	33 082	34 867
Clients créditeurs mandants	33 528	34 867
Total Passif	33 528	34 867

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ACTIF NET REEVALUE (ANR)	# actifs	Capitaux propres (part du Groupe) 31/12/2019	Actif immobilier réévalué	Dette financière et autres engagements réévalués	ANR à 100%	ANR Quote Part Groupe
En milliers d'euros
Projets de promotion	4	4 294	325 676	(289 124)	36 552	16 661
Immeubles Core/Core+	12	3 526	269 780	(201 392)	68 388	3 342
Investissements immobiliers directs	16	7 820	595 456	(490 516) 104 940		20 004
Investissements immobiliers indirects (Inovalis REIT	14	13 601	579 482	(360 318) 219 164		15 055
Total investissements immobiliers (1)	23	21 421	984 938			35 059
Autres		257				257
Total consolidé		21 678				35 316

(1): les immeubles dans lesquels Inovalis est co-investisseur du REIT ont été retraités (dédoublonnés) du nombre total d'actifs et de l'actif immobilier tota