SBF Bostad AB

Quarterly Report • May 15, 2025

Framgångsrika hyresförhandlingar, lägre driftkostnader samt förbättrat finansnetto bidrar till att stärka fondens förutsättningar. NAV per preferensaktie (A- samt B-aktie) uppgick till 846 kronor vid kvartalets utgång.

Sammanfattning av januari – mars 2025

• Hyresintäkterna ökade för jämförbart bestånd med 7,6 procent. Totalt för kvartalet minskade dock hyresintäkterna med -1,6 procent till 50 777 tkr (51 582), vilket huvudsakligen förklaras av avyttringar av fastigheter under föregående år.
• Driftnettot för jämförbart bestånd steg med 8,8 procent. För hela kvartalet minskade driftnettot marginellt med -0,3 procent till 26 250 tkr (26 336), också detta som en följd av föregående års fastighetsförsäljningar.
• Kvartalets resultat efter skatt uppgick till -5 494 tkr (-27 974). Det negativa resultatet förklaras främst av orealiserade värdeförändringar på fastigheter och räntederivat, men visar ändå en tydlig återhämtning jämfört med samma period föregående år.
• Vid kvartalets slut uppgick fastighetsbeståndets marknadsvärde till 2 591 850 tkr (2 586 450). Ökningen förklaras av gjorda investeringar under perioden.
• NAV per preferensaktie (A- samt B-aktie) uppgick till 846 kr (859).
• Resultat efter skatt per preferensaktie (A- samt B-aktie) uppgick till -4,49 kr (-22,21).

Väsentliga händelser under januari – mars 2025

Styrelsen har den 25 mars 2025 fattat beslut om verkställande av inlösen av samtliga kvarvarande A-aktier som under 2023 anmälts för inlösen. Det totala inlösenbeloppet uppgår till 65 377 tkr. Utbetalning till aktieägarna skedde den 31 mars 2025.

Väsentliga händelser efter periodens slut

• Styrelsen för SBF Fonder har fattat beslut den 23 april 2025 om att avveckla fonden SBF Bostad. Bakgrunden till att fonden avvecklas är att den nuvarande modellen med årlig inlösen inte är anpassad efter rådande marknadsförutsättningar. Avvecklingen kommer ske fram till senast 2028 och ingen möjlighet till inlösen kommer att erbjudas under fondens resterande löptid. Samtliga aktier kommer att lösas in vid avvecklingstillfället.
• För att hantera inlösen av anmälda B-aktier under 2024 har fonden träffat avtal om överlåtelse av 15 fastigheter till ett underliggande marknadsvärde om 975 mkr, vilket motsvarar en rabatt om 6,5 procent. Överlåtelsen beräknas ske i oktober och är villkorad av köparens finansiering varpå inlösen kommer att hanteras därefter.

Tydlighet i osäker omvärld

Efter en period av svag ekonomisk utveckling och avvaktande omvärld har SBF Fonder AB beslutat att avveckla fonden senast under 2028. För att hantera de B-aktier som är anmälda för inlösen och värdeutveckla fonden genomförs en större fastighetsförsäljning.

För att hantera inlösen av de B-aktier som anmäldes under 2024 har SBF Bostad AB (publ) tecknat avtal om att sälja en fastighetsportfölj till fonden SBF Institution AB. Affären görs till ett underliggande fastighetsvärde på 975 mkr, vilket motsvarar en rabatt om 6,5 procent jämfört med nuvarande värdering. Portföljen innefattar 826 lägenheter med en total yta om 62 933 kvm fördelat på sju orter. Överlåtelsen beräknas slutföras under oktober 2025 och är villkorad av köparens möjlighet till finansiering. Genom att behålla förvaltad volym inom SBF koncernen belastas SBF Bostad inte med ökade förvaltningskostnader.

Inlösen och avveckling

SBF Bostad har under mars 2025 verkställt inlösen av de A-aktier som anmäldes för inlösen under 2023. Inlösenprocessen har varit kostsam och utdragen som följd av en avvaktande transaktionsmarknad. Vi är tacksamma för det tålamod de aktieägare som valt att lösa in A-aktien visat. Försäljningen av ovan nämnd fastighetsportfölj till SBF Institution AB möjliggör inlösen av de B-aktier som anmäldes för inlösen under 2024, vilket vi förväntar oss ska kunna ske i oktober 2025.

Med möjlighet till årlig inlösen följer en osäkerhet kring i vilken omfattning vi kan utveckla och långsiktigt investera i fastigheterna kontra att planera för avyttring. Det försvårar arbetet med att skapa långsiktigt hållbara värden. Därför har SBF Fonder beslutat att avveckla fonden senast under 2028. Samtliga A- och B-aktier kommer att lösas in till ett inlösenbelopp som fastställs vid tidpunkten för stängning. Under fondens resterande löptid kommer ingen ytterligare inlösenmöjlighet att erbjudas. Med en tydlig tidshorisont kommer vi kunna genomföra en ansvarsfull avveckling i syfte att maximera fondens värde för att sedan realisera dem. Alla aktieägare har likviditet i sina aktier på börsen till dess att fonden stängs och kan därmed både köpa och sälja aktier.

Stark hyrestillväxt

SBF har framgångsrikt förhandlat fram en höjning på över fem procent under 2024. Trenden för bostäder är positiv med fortsatt förväntad hyrestillväxt. Däremot har en osäker omvärld fått inflationsförväntningarna att stiga. Den tidigare höga inflationen har en fortsatt

begränsande effekt på hushållens ekonomi vilket påverkar fondens uthyrningsarbete. Reala löneökningar väntas stärka hushållen där märket i industrin hamnade på 6,4 procent över två år.

Kostnaderna fortsätter att minska genom sund förvaltning och tidigare investeringar i energibesparande åtgärder.

Aktiv skuldförvaltning

Kvartalet har inneburit en hög aktivitet i skuldförvaltningen som stegvis har genomfört betydande refinansieringar och räntesäkringar. Under kvartalet har vi refinansierat 314 mkr med löptid på ett år samt att vi nu har räntesäkrat 54 procent av fondens krediter med en genomsnittlig räntebindning på 1,8 år. Åtgärderna förstärker vår finansiella stabilitet och skyddar fonden mot framtida räntefluktuationer.

Makroekonomisk översikt

Enligt Konjunkturinstitutet (KI) befinner sig Sveriges ekonomi i en mild lågkonjunktur som förväntas fortsätta under 2025 och 2026, med en väntad vändpunkt under andra kvartalet 2025. Arbetslösheten förväntas förbli hög under 2025. Inflationen förväntades sjunka snabbt, men kommit in högre än väntat i början av 2025 vilket gör utvecklingen av räntan mer osäker. Hushållens konsumtion är fortsatt dämpad på grund av tidigare höga prisökningar och räntehöjningar, men en viss ökning förväntas mot slutet av 2025.

Osäker transaktionsmarknad

Under första kvartalet 2025 har transaktionsmarknaden tagit några kliv framåt och fler affärer skett än historiska snittet. Osäkerheten som det geopolitiska läget inbringar betyder dock sannolikt att det avvaktande sentimentet fortsätter en viss tid till under 2025.

Vi har stark tilltro till hyresrättens position inför framtiden. Under året som gått har vi stabiliserat fonden. Nu är vi rustade för att driva värdetillväxt inför beslutad avveckling och utveckla nya alternativa investeringsmöjligheter till våra kunder.

Terje Björsell, VD

Terje Björsell, vd

I en tuff marknad är vi nöjda med att ha sålt en större portfölj. Vi är därmed rustade att hantera kvarvarande inlösen.

Försäljning 975 mkr

Nyckeltal

De finansiella nyckeltal som presenteras är alternativa nyckeltal enligt European Securities and Markets Authority (ESMA) och definieras därmed inte enligt IFRS.

	Kvartal 1		Rullande 12 månader	Helår
tkr om inget annat anges Not	2025	2024	24/25	2024
Hyresintäkter	50 777	51 582	203 092	203 897
Driftnetto	26 250	26 336	125 476	125 562
Överskottsgrad	51,7%	51,1%	61,8%	61,6%
Fastigheternas marknadsvärde	2 591 850	2 706 600	2 591 850	2 586 450
Fastigheternas direktavkastning (årstakt)	4,1%	3,9%	4,8%	4,9%
Fastigheternas marknadsvärde per kvm, kr	16 115	15 767	16 115	16 082
Uthyrningsbar yta, kvm	160 833	171 661	160 833	160 833
Antal fastigheter, st	77	85	77	77
Antal lägenheter, st	2 065	2 188	2 065	2 065
Ekonomisk genomsnittlig uthyrningsgrad	95,1%	95,5%	95,4%	95,5%
NAV exkl stamaktier	969 939	1 050 829	969 939	1 041 151
NAV efter vinstdelning exkl stamaktier	969 939	1 050 829	969 939	1 041 151
Avkastning på eget kapital (årstakt)	-2,1%	-9,8%	-1,4%	-3,3%
Soliditet	38,3%	39,0%	38,3%	40,4%
Balansomslutning	2 663 338	2 828 097	2 663 338	2 704 079
Eget kapital	1 020 908	1 103 724	1 020 908	1 091 999
Räntetäckningsgrad, ggr	0,9	0,5	1,1	1,0
Räntebindning, år	1,8	0,4	1,8	2,0
Kapitalbindning, år	2,2	2,8	2,2	2,3
Belåningsgrad	60,0%	60,4%	60,0%	59,0%
NAV per preferensaktie (A samt B-aktie), kr	846	859	846	851
Resultat efter skatt per preferensaktie (A samt B-aktie), kr 2	-4,49	-22,21	-12,41	-30,78
Förvaltningsresultat per preferensaktie (A samt B-aktie), kr	-1,05	-8,42	4,79	-2,83
Antal preferensaktier (A samt B-aktier) vid periodens utgång 3	1 146 330	1 223 154	1 146 330	1 223 154
Genomsnittligt antal preferensaktier (A samt B-aktier) 3	1 223 154	1 259 336	1 223 154	1 223 321

Definitioner av nyckeltal finns på sidan 18.

Resultatutveckling januari - mars 2025

Hyresintäkter och driftöverskott

Hyresintäkterna för jämförbart bestånd ökade med 7,6 procent jämfört med samma kvartal föregående år. För hela beståndet ser vi dock ett utfall om 50 777 tkr (51 582), det vill säga en minskning med -1,6 procent, vilket förklaras av genomförda försäljningar av fastigheter under föregående år.

Driftnettot förbättrades med 8,8 procent för jämförbart bestånd. Det förbättrade driftnettot beror främst på ökade hyresintäkter samt lägre drift- och underhållskostnader. För hela beståndet minskade driftnettot marginellt med -0,3 procent och uppgick till 26 250 tkr (26 336). Förändringen beror främst på de försäljningar som genomförts under föregående år.

Överskottgraden för jämförbart bestånd har för kvartalet ökat med 0,6 procentenheter, från 51,1 procent till 51,7 procent. Den förbättrade överskottsgraden beror främst på ökade hyresintäkter. Överskottsgraden för hela beståndet ökade under kvartalet lika mycket, 0,6 procentenheter från 51,1 till 51,7 procent.

Central administration

Storleken på kostnaden för central administration är kopplad till marknadsvärdet på fastigheterna samt faktiska förvaltningskostnader för att förvalta fonden. Kostnaden för fondförvaltningen är preliminär under året och regleras baserat på faktiska kostnader i slutet av året, vilket är anledningen att kostnaden för kvartalet minskat med 9,7 procent jämfört med föregående år.

Finansiella intäkter och kostnader

Nettot av finansiella intäkter och kostnader uppgick till -14 324 tkr (-22 311). Kostnadsbesparingen beror dels på amorteringar av lån i samband med fastighetsförsäljningar samt att fonden har räntesäkrat stora delar av krediterna. Framförallt förklaras det förbättrade resultatet med den lägre räntenivån där den genomsnittliga räntesatsen för fondens lån uppgick för kvartalet till 3,79 procent (5,60).

Förvaltningsresultat

Förvaltningsresultatet uppgick till -1 288 tkr (-10 605). Resultatförbättringen är främst hänförlig till förbättrat finansnetto.

Värdeförändringar

Orealiserade värdeförändringar på fastigheter uppgick till -2 234 tkr (-4 329). Den genomsnittliga direktavkastningen för kvartalet ligger i linje med föregående år och uppgick till 5,0 procent (5,0) vid kvartalets utgång. Orealiserade värdeförändringar på räntederivat uppgick till -1 010 tkr (0).

Marknadsvärdet för fastigheterna per 31 mars 2025 uppgick till 2 591 850 tkr (2 586 450). Fonden har under kvartalet investerat 7 634 tkr (3 827) i befintliga fastigheter för att höja standarden och i förlängningen generera ökade hyresintäkter och lägre driftkostnader.

Resultat

Kvartalets resultat uppgår till -5 494 tkr (-27 974). Återhämtningen vi ser mot föregående år förklaras främst av det förbättrade finansnettot, vilket tillsammans med ett stabilt driftnetto ger en stark återhämtning trots den mindre fastighetsportföljen.

För jämförbara fastigheter har hyresintäkterna ökat med 7,6 procent

Smeden 5, Årjäng

Hållbarhet

En investering i fonden ska leda till att värden skapas som håller över generationer. Det handlar om att generera ett ekonomiskt värde och bidra till att bevara och utveckla städer där människor vill bo och leva både ur ett miljömässigt- och socialt perspektiv.

Det finns ett stort utbud av fastigheter med potential att förbättras ur både ett miljömässigt- och ekonomiskt perspektiv. Därför investerar fonden i svenska hyresfastigheter för att ansvarsfullt utveckla dessa över tid.

Under 2025 kommer fonden fortsätta utveckla fastigheterna med fokus på energioptimering. Fastigheter som presterar väl ur ett energiperspektiv är attraktiva vid avyttring är bra ur både ett miljömässigt- och ekonomiskt perspektiv.

Rapportering

Fonden rapporterar som en artikel 8 fond i enlighet med EUs Disclosureförordning, Sustainable Financial Disclosure Regulation (SFDR). Det innebär att investeringar i fonden främjar hållbarhet men inte har det som mål med investeringen. Fondens rapporterade koldioxidutsläpp redovisas per halv- och helår.

Fonden har även valt att lyfta ut och redovisa genomsnittliga energiförbrukningsdata per kvadratmeter som komplement. Den faktiska energiförbrukningen är något som direkt kan påverkas genom olika energibesparande åtgärder. Utfallet per kvartal varierar i regel främst relaterat till årstiderna.

Att systematiskt arbeta med optimering av fastigheternas energiförbrukning ger resultat, vilket är positivt ur både ett hållbarhets- och ekonomiskt perspektiv.

Energiförbrukning

Förbrukning per kvm*	Januari - Mars 2025	Januari - Mars 2024**
Fastighetsel, kWh	6,9	7,3
Fjärrvärme, kWh	28,8	31,0
Naturgas, kWh	0,3	0,4
Vatten, m3	0,2	0,2

*Antal kvadratmeter avser genomsnittligt antal Atemp kvm, inkl. uppvärmda garage, som fonden ägt under perioden. För första kvartalet 2025 uppgick det genomsnittliga antalet kvadratmeter till 198 537 och för samma period 2024 till 215 012.**Justering av antalet kvm till Atemp (från LOA+BOA) för 2024 för ökad jämförbarhet.

Den genomsnittliga förbrukningen av fastighetsel, fjärrvärme och naturgas har minskat med ca fem procent i snitt under perioden för jämförbart bestånd, vilket är relaterat till ett varmare kvartal 2025 samt effekt av de löpande åtgärder som genomförs i beståndet. Vattenförbrukningen är likvärdig för jämförbart bestånd.

Rustmästaren 2, Huskvarna

Läs mer sbfbostad.se/hallbarhet

Hållbarhetsrelaterade upplysningar enligt SFDR

Finansiering

SBF Bostad har stärkt sin finansiella stabilitet med längre kapital- och räntebindning samt ränteskydd genom räntederivat.

Finansieringssammansättning

Fonden strävar efter att upprätthålla en låg finansiell risk genom en välbalanserad kapitaloch räntestruktur. För att begränsa exponeringen mot ränterisk på skulder med rörlig ränta och öka förutsägbarheten i förvaltningsresultatet, använder fonden räntederivat som ett verktyg för riskhantering.

Den 31 mars 2025 uppgick fondens räntebärande skulder till 1 556 mkr (1 525). Ökningen förklaras främst av ett nytt lån som fonden upptagit i samband med inlösen.

Under årets första kvartal refinansierade fonden 314 mkr med löptider på ett år. Fondens genomsnittliga kapitalbindning uppgick därmed till 2,2 år vid kvartalets utgång.

Fonden har räntesäkrat 54,0 procent av fondens krediter, med en genomsnittlig räntebindning på 1,8 år.

Vid periodens slut var belåningsgraden för fonden 60,0 procent (60,4), medan den genomsnittliga räntenivån under kvartalet uppgick till 3,79 procent (5,60). Soliditeten uppgick till 38,3 procent (39,0). Kreditportföljen är spridd över sju kreditinstitut, där samtliga räntebärande skulder är knutna till säkerheter i form av fastighetspant.

Finansiell riskhantering

Fonden är exponerad mot ett antal finansiella risker som hanteras inom ramen för den finanspolicy som godkänts av styrelsen. Fondens riskexponering har minskat avsevärt genom att 54,0 procent av de finansiella skulderna nu är räntesäkrade med löptider på mellan två och fem år.

Fonden har en diversifierad förfallostruktur för sina lån och räntor, vilket innebär en stark finansiell stabilitet. Proaktiva diskussioner med kreditgivare pågår kontinuerligt för att underlätta framtida refinansieringar och säkra marknadsmässiga kreditvillkor.

Vid utgången av kvartalet uppfyllde fonden samtliga åtaganden i sina kreditavtal, inklusive de avtalade kovenanterna.

Fonden har under kvartalet hanterat inlösen av 76 824 st A-aktier. Det återstår 117 941 st Bakter för inlösen, vilka kvarstår från processen som inleddes i början av 2024. Arbetet med denna process fortgår, och som tidigare kommunicerats fastställs inlösenkursen vid verkställande av inlösen, baserad på NAVkursen vid den aktuella tidpunkten.

Lindholmen 35, Hörby

Fördelning lån mellan finansiärer

• Danske Bank
• Handelsbanken
• Laholms Sparbank
• Norion
• SBAB
• Tjustbygdens Sparbank
• Virserums sparbank

Kapital- och räntebindning (mkr)

Visualiserar kapital- och räntebindning per 31 mars 2025 tillsammans med det genomsnittliga värdet.

SBF Bostad har under kvartalet refinansierat

314 mkr

Belåningsgrad

60,0 procent

Soliditet

38,3 procent

SBF Bostad i korthet

I drygt 20 år har SBF Fonder varit en aktiv förvaltare med fokus på att skapa värden som håller i generationer. Via SBF Bostad har investerare möjlighet till ett direkt delägande i svenska hyresbostäder som utvecklas för att möta framtidens behov och möjliggör hem för livet.

Attraktiva boenden med skälig hyra

Fonden investerar i svenska hyresfastigheter med potential att förbättras ur ett ekonomisktoch miljömässigt perspektiv. Fastighetsbeståndet består av omsorgsfullt förvaltade bostäder med skäliga hyror, vilket gör dem eftertraktade.

Egen förvaltning och uthyrning borgar för kontinuitet, trygghet och långsiktigt värdeskapande. Under perioden 2015–2024 ökade de totala drift- och underhållskostnaderna med 40 procent mindre än jämförelseindex (MSCI Svenskt Bostadsindex) för samtliga fastigheter som SBF Fonder förvaltar. Det bekräftar fördelarna med att arbeta med egen personal genom hela verksamheten – från investering och transaktion till förvaltning och uthyrning.

En portfölj med potential

Per den 31 mars 2025 ägde SBF Bostad 77 fastigheter fördelat på 2 065 lägenheter och 147 lokaler med en totalyta om 160 833 kvm. Fastigheterna är belägna i attraktiva lägen fördelat på 14 tillväxt- och pendlingsorter från Malmö i södra Sverige till Skellefteå i norr.

Totalt har 372 av 2 065 lägenheter helrenoverats. Flertalet delrenoveringar och förbättringar har utförts i beståndet. Då ytterligare potential finns i många av dessa definieras de som lägenheter med ytterligare potential. Det innebär att 82 procent av beståndet har en potential att utvecklas helt eller delvis med möjlighet till hyreshöjning.

Direkt delägande i hyresfastigheter

Via fonden har investerare möjlighet till ett direkt delägande i svenska hyresfastigheter. Fonden är ett aktiebolag som utifrån sin struktur kategoriseras som en alternativ investeringsfond (AIF) enligt lagen (2013:561) om alternativa investeringsfonder (LAIF). Förvaltaren SBF Fonder står under Finansinspektionens tillsyn. SBF Fonder har över 20 års erfarenhet av att förvalta fastighetsfonder för privatpersoner, företag och institutionella investerare. Utöver SBF Bostad förvaltar SBF Fonder ytterligare en AIFfond. Tillsammans äger fonderna, genom helägda dotterbolag, 106 fastigheter med cirka 3 200 lägenheter på 19 orter till ett värde motsvarande cirka 4,1 miljarder kronor per den 31 mars 2025.

Sedan den 25 juli 2016 är SBF Bostad noterad på NGM Nordic AIF och A-aktien handlas under kortnamnet SBFBO A och B-aktien under kortnamnet SBFBO B. Fonden har sedan start genomfört totalt 21 nyemissioner som tillfört cirka 1 419 miljoner kronor i investerarkapital. Styrelsen för SBF Fonder har fattat beslut den 23 april 2025 om att avveckla fonden SBF Bostad. Avvecklingen kommer ske fram till senast 2028 och ingen möjlighet till inlösen kommer att erbjudas under fondens resterande löptid. Samtliga aktier kommer att lösas in vid avvecklingstillfället.

Sverige 1, Borgholm

Marknadsvärde

2,6

Mdkr

per 31 mars 2025

Fastigheter

77

Antal

per 31 mars 2025

Lägenheter

2 065

Antal

per 31 mars 2025

Från Malmö i söder till Skellefteå i norr

För mer information om fondens fastighetsbestånd, besök www.sbfbostad.se

Fastighetsvärde per län

Finansiella rapporter

Rapport över koncernens totalresultat

			Kvartal 1		Helår
tkr	Not	2025	2024	månader 24/25	2024
Hyresintäkter		50 777	51 582	203 092	203 897
Övriga intäkter		352	42	987	677
Fastighetskostnader		-24 879	-25 288	-78 603	-79 012
Driftnetto		26 250	26 336	125 476	125 562
Central administration		-13 214	-14 630	-54 251	-55 667
Finansiella intäkter		1 062	1 204	8 083	8 225
Finansiella kostnader		-15 387	-23 515	-73 449	-81 578
Förvaltningsresultat		-1 288	-10 605	5 859	-3 458
Resultat fastighetsförsäljningar		-52	-9 379	-3 113	-12 440
Orealiserade värdeförändringar, förvaltningsfastigheter	4	-2 234	-4 329	-790	-2 885
Orealiserade värdeförändringar, räntederivat	5	-1 010	-	-12 521	-11 511
Resultat före skatt		-4 584	-24 313	-10 565	-30 294
Skatt på periodens resultat		-910	-3 661	-4 614	-7 365
Periodens resultat		-5 494	-27 974	-15 179	-37 660
Övrigt totalresultat		-	-	-	-
Totalresultat hänförligt till moderbolagets aktieägare		-5 494	-27 974	-15 179	-37 660
Resultat per stamaktie, kr¹	2	-	-	-	-
Genomsnittligt antal stamaktier, st		500 000	500 000	500 000	500 000
Resultat efter skatt per preferensaktie (A- samt B- aktie)¹	2	-4,49	-22,21	-12,41	-30,78
Antal A-aktier vid periodens slut, st		38 750	115 574	38 750	115 574
Antal B-aktier vid periodens slut, st		1 107 580	1 107 580	1 107 580	1 107 580
Genomsnittligt antal preferensaktier (A- och B-aktier), st	3	1 223 154	1 259 336	1 223 154	1 223 321

¹⁾ Något minoritetsintresse föreligger inte, varför hela resultatet är hänförligt till moderbolagets aktieägare.

Rapport över koncernens finansiella ställning

		31 mar		31 dec
tkr	Not	2025	2024	2024
Anläggningstillgångar
Förvaltningsfastigheter	4	2 591 850	2 706 600	2 586 450
Räntederivat	5	9 712	-	10 721
Uppskjutna skattefordringar		2 913	334	2 705
Summa anläggningstillgångar		2 604 475	2 706 934	2 599 877
Omsättningstillgångar
Kundfordringar		471	216	426
Fordringar hos koncernföretag		0	746	877
Skattefordran		79	-	79
Övriga fordringar		5 001	15 875	6 026
Förutbetalda kostnader och upplupna intäkter		6 732	6 066	2 722
Likvida medel		46 581	98 260	94 072
Summa omsättningstillgångar		58 863	121 163	104 203
SUMMA TILLGÅNGAR		2 663 338	2 828 097	2 704 079
Eget kapital
Aktiekapital		6 585	6 893	6 893
Övrigt tillskjutet kapital		1 215 814	1 283 144	1 281 104
Balanserat resultat inkl årets resultat		-201 492	-186 312	-195 998
Summa eget kapital		1 020 908	1 103 724	1 091 999
Långfristiga skulder
Skulder till kreditinstitut		900 588	1 139 141	902 702
Uppskjuten skatteskuld		52 629	48 689	51 511
Summa långfristiga skulder		953 217	1 187 830	954 213
Kortfristiga skulder
Skulder till kreditinstitut		655 434	495 368	622 273
Leverantörsskulder		8 219	10 982	10 058
Skulder till koncernföretag		78	604	3 094
Skatteskulder		510	745	-
Övriga skulder		960	1 029	883
Upplupna kostnader och förutbetalda intäkter		24 013	27 814	21 559
Summa kortfristiga skulder		689 214	536 543	657 867
SUMMA EGET KAPITAL OCH SKULDER		2 663 338	2 828 097	2 704 079

Rapport över förändringar i Eget kapital, koncernen

			Övrigt tillskjutet	Balanserade vinstmedel inkl	Totalt eget
tkr	Not	Aktiekapital	kapital	årets resultat	kapital
Ingående eget kapital 2024-01-01		7 097	1 329 047	-158 338	1 177 806
Totalresultat 1 januari - 31 mars 2024		-	-	-27 974	-27 974
Transaktioner med koncernens ägare
Inlösen aktier serie A		-205	-44 696	-	-44 901
Emissionskostnader		-	-1 207	-	-1 207
Utgående eget kapital 2024-03-31		6 893	1 283 144	-186 312	1 103 724
Totalresultat 1 april - 31 december 2024		-	-	-9 686	-9 686
Transaktioner med koncernens ägare
Emissionskostnader		-	-2 040	-	-2 040
Utgående eget kapital 2024-12-31		6 893	1 281 104	-195 998	1 091 999
				Balanserade
tkr	Not	Aktiekapital	Övrigt tillskjutet kapital	vinstmedel inkl årets resultat	Totalt eget kapital
Ingående eget kapital 2025-01-01		6 893	1 281 104	-195 998	1 091 999
Totalresultat 1 januari - 31 mars 2025		-	-	-5 494	-5 494
Transaktioner med koncernens ägare
Inlösen aktier serie A		-307	-65 070	-	-65 377
Emissionskostnader		-	-220	-	-220
Utgående eget kapital 2025-03-31		6 585	1 215 814	-201 492	1 020 908

Rapport över koncernens kassaflöde

			Kvartal 1		Helår
tkr	Not	2025	2024	månader 24/25	2024
Den löpande verksamheten
Förvaltningsresultat		-1 288	-10 605	5 859	-3 458
Betald inkomstskatt		-	37	-5 045	-5 008
Räntederivat		-	-	-22 232	-22 232
Kassaflöde från löpande verksamheten före förändringar av rörelsekapital		-1 288	-10 568	-21 418	-30 698
Kassaflöde från förändringar i rörelsekapital
Förändring rörelsefordringar		-2 151	-25 992	10 332	-13 509
Förändring rörelseskulder		-1 867	23 557	22 840	48 264
Förändringar från rörelsekapital		-4 018	-2 435	33 172	34 755
Kassaflöde från löpande verksamheten		-5 306	-13 003	11 754	4 057
Investeringsverksamheten
Avyttring av förvaltningsfastigheter via bolag		-	87 463	34 904	122 367
Investering i befintliga förvaltningsfastigheter		-7 634	-3 659	-24 623	-20 648
Kassaflöde från investeringsverksamheten		-7 634	83 804	10 281	101 719
Finansieringsverksamheten
Emissionskostnader		-220	-1 207	-2 259	-3 246
Inlösen aktier		-65 377	-44 901	-65 377	-44 901
Amortering av lån		-3 954	-34 634	-134 428	-165 108
Nyupptagna lån		35 000	19 999	128 350	113 349
Kassaflöde från finansieringsverksamheten		-34 551	-60 743	-73 714	-99 906
Periodens kassaflöde		-47 491	10 058	-51 679	5 870
Likvida medel vid periodens början		94 072	88 202	98 260	88 202
Likvida medel vid periodens slut		46 581	98 260	46 581	94 072
Tilläggsupplysningar till kassaflödesanalys
Erhållen ränta		962	1 204	7 730	7 972
Erlagd ränta		-13 102	-16 651	-75 732	-79 281

Kommentarer till kassaflöde januari-mars 2025

Periodens kassaflöde uppgick till -47 491 tkr (10 058). Kassaflöde från den löpande verksamheten uppgick till -5 306 tkr (-13 003), kassaflöde från investeringsverksamheten uppgick till -7 634 tkr (83 804) och kassaflöde från finansieringsverksamheten uppgick till -34 551 tkr (-60 743).

Kassaflödet från investeringsverksamheten har påverkats av investeringar i befintliga fastigheter och projekt.

Finansieringsverksamheten har påverkat kassaflödet negativt vilket främst förklaras av inlösen av A-aktier. Därtill har kassaflödet påverkats positivt av nyupptagna lån.

Likvida medel består av bankmedel och uppgick till 46 581 tkr (98 260) vid utgången av perioden.

Moderbolagets resultaträkning

		Kvartal 1		Rullande 12 månader	Helår
tkr	Not	2025	2024	24/25	2024
Övriga externa kostnader		-1 559	-3 022	-8 389	-9 851
Rörelseresultat		-1 559	-3 022	-8 389	-9 851
Resultat från andelar i koncernföretag		-	-	-22 750	-22 750
Orealiserad värdeförändring räntederivat	5	-364	-	-6 847	-6 483
Ränteintäkter		1 942	1 182	13 976	13 217
Finansiella kostnader		-396	-13	-3 407	-3 024
Resultat efter finansiella poster		-378	-1 853	-27 416	-28 891
Bokslutsdispositioner		-	-	9 673	9 673
Resultat före skatt		-378	-1 853	-17 743	-19 218
Skatt på periodens resultat		-4	-	1 332	1 336
Periodens resultat		-382	-1 853	-16 411	-17 883

Moderbolagets balansräkning

		31 mar		31 dec
tkr	Not	2025	2024	2024
TILLGÅNGAR
Anläggningstillgångar
Aktier och andelar i koncernföretag		845 462	617 313	845 462
Räntederivat	5	5 899	-	7 481
Uppskjuten skattefordran		1 666	334	1 669
Summa anläggningstillgångar		853 026	617 647	854 612
Omsättningstillgångar
Kortfristiga fordringar
Fordringar hos koncernföretag		195 049	364 306	197 674
Övriga fordringar		859	985	1 176
Förutbetalda kostnader och upplupna intäkter		303	234	379
Summa kortfristiga fordringar		196 211	365 526	199 228
Kassa och bank		46 581	98 260	94 072
Summa kassa och bank		46 581	98 260	94 072
Summa omsättningstillgångar		242 792	463 786	293 300
SUMMA TILLGÅNGAR		1 095 818	1 081 433	1 147 913
EGET KAPITAL OCH SKULDER
Bundet eget kapital
Aktiekapital		6 585	6 893	6 893
Reservfond		512	205	205
Summa bundet eget kapital		7 097	7 097	7 097
Fritt eget kapital
Överkursfond		1 215 461	1 283 098	1 281 058
Balanserade vinstmedel		-329 481	-311 598	-311 598
Årets resultat		-382	-1 853	-17 883
Summa fritt eget kapital		885 598	969 646	951 577
Summa eget kapital		892 696	976 744	958 675
Skulder
Kortfristiga skulder
Leverantörsskulder		222	486	241
Skulder till koncernföretag		202 409	103 193	187 652
Övriga skulder		-	0	40
Upplupna kostnader och förutbetalda intäkter		491	1 010	1 305
Summa kortfristiga skulder		203 122	104 689	189 238

Förändring av Eget kapital, moderbolaget

					Balanserade
tkr	Not	Aktiekapital		Reservfond Överkursfond	vinstmedel inkl årets resultat	Totalt eget kapital
Ingående eget kapital 2024-01-01		7 097	-	1 329 206	-311 599	1 024 705
Totalresultat 1 januari - 31 mars 2024		-	-	-	-1 853	-1 853
Inlösen aktier serie A		-205	205	-44 901	-	-44 901
Emissionskostnader		-	-	-1 207	-	-1 207
Utgående eget kapital 2024-03-31		6 893	205	1 283 098	-313 452	976 744
Totalresultat 1 april - 31 december 2024		-	-	-	-16 030	-16 030
Emissionskostnader		-	-	-2 040	-	-2 040
Utgående eget kapital 2024-12-31		6 893	205	1 281 058	-329 481	958 675

tkr	Not	Aktiekapital		Reservfond Överkursfond	Balanserade vinstmedel inkl årets resultat	Totalt eget kapital
Ingående eget kapital 2025-01-01		6 893	205	1 281 058	-329 481	958 675
Totalresultat 1 januari - 31 mars 2025		-	-	-	-382	-382
Inlösen aktier serie A		-307	307	-65 377	-	-65 377
Emissionskostnader		-	-	-220	-	-220
Utgående eget kapital 2025-03-31		6 585	512	1 215 461	-329 863	892 696

Noter

Not 1 Redovisningsprinciper

SBF Bostad AB (publ) följer de av EU antagna IFRS Accounting Standards och dess tolkningar (IFRIC) IFRS Interpretation Committé. Denna delårsrapport för koncernen är upprättad i enlighet med IAS 34 Delårsrapportering samt tillämpliga bestämmelser i årsredovisningslagen. Upplysningar enligt IAS 34 16A lämnas i såväl de finansiella rapporterna och dess tillhörande noter som i övriga delar av delårsrapporten. Moderbolaget tillämpar RFR 2, Redovisning juridiska personer, och upprättar sin delårsrapport i enlighet med årsredovisningslagens 9:e kapitel, Delårsrapport.

När det föreligger en avtalsenlig förpliktelse gentemot aktieägare att genomföra inlösen redovisar koncernen en skuld för åtagande att lösa in aktier. Denna förpliktelse bedöms uppkomma först när styrelsen har tagit beslut om verkställande av inlösen. Skuldbokningen i koncernredovisningen kombineras med en reduktion av Övrigt tillskjutet kapital inom eget kapital. I moderbolaget kombineras skuldbokningen med en reducering av överkursfonden i eget kapital. Då inlösen genomförts redovisas även en minskning av aktiekapital motsvarande inlöst kvotvärde. Inlösen sker till den NAV-kurs som gäller vid tidpunkten för verkställandet av inlösen.

Koncernen och moderbolaget tillämpar samma redovisningsprinciper och värderingsmetoder som i den senaste årsredovisningen.

Möjligheter och risker

Fondens verksamhet påverkas av en mängd faktorer som är förenade med både risker och möjligheter. En felhanterad risk eller avsaknad av beredskap för att en risk inträffar kan få stora negativa konsekvenser, därmed är riskhantering ett prioriterat område.

Fonden följer löpande utvecklingen inom olika områden och har kategoriserat samtliga risker i fyra delområden: operativa risker,

finansiella risker, risker relaterat till värdeförändring samt bolagsspecifika risker. Risker och osäkerhetsfaktorer är indirekt samma för moderbolaget som för koncernen som helhet, eftersom moderbolaget äger 100 procent av sina dotterbolag.

Risker värdering förvaltningsfastigheter

Värdet på fondens fastigheter påverkas dels av fastighetspecifika aspekter som hur stor del av beståndet som är uthyrt, hyresnivån och driftkostnader, dels av marknaden såsom direktavkastningskrav och kalkylräntor. Både fastighetsspecifika och marknadsaspekter påverkar vad fastigheterna är värda vilket även påverkar fondens resultat.

Fonden äger primärt äldre hyresfastigheter i tillväxt- och pendlingsorter runt om i Sverige. Värdet kan även påverkas av olika hinder för utveckling av fastigheterna och för låga hyreshöjningar.

Fondens samlade fastighetsbestånd externvärderas två gånger per år av en oberoende värderare för att säkerställa en korrekt värdering.

Ränterisk

Fondens räntebärande upplåning innebär exponering för bland annat ränterisk. Med ränterisk avses risken att ränteförändringar påverkar koncernens resultat negativt i ett stigande ränteläge samt risken att ha avtalat om fasta och höga räntor i ett sjunkande ränteläge. Fondens finanspolicy reglerar hur de finansiella riskerna ska hanteras. För att begränsa effekterna av ränteförändringar och hantera ränterisk nyttjar fonden bland annat derivatinstrument i form av räntederivat.

I fondens årsredovisning för år 2024 beskrivs hantering av identifierade risker närmare på sida 14-16.

Not 2 Resultat per aktie

Resultat per aktie för stam- respektive preferensaktier av serie A och B presenteras nedan. Det finns inga utestående instrument som kan ge utspädningseffekt eller potentiell utspädningseffekt framöver. Beräkning av genomsnittligt antal aktier för ändamålet att beräkna resultat per aktie framgår av not 3.

		31 mar
tkr	2025	2024	2024
Resultat efter skatt	-5 494	-27 974	-37 660
Varav Resultat hänförligt till stamaktier	-	-	-
Varav Resultat hänförligt till preferensaktier (A- samt B-aktier)	-5 494	-27 974	-37 660
Genomsnittligt antal stamaktier	500 000	500 000	500 000
Genomsnittligt antal preferensaktier (A- samt B-aktier)	1 223 154	1 259 336	1 223 321
Resultat per stamaktie	-	-	-
Resultat per preferensaktie (A- samt B-aktier)	-4,49	-22,21	-30,78

Enligt bolagsordningen har innehavare av preferensaktier av serie A och serie B rätt till all vinst i bolaget efter avdrag för stamaktieägarnas rätt till vinst. Stamaktieägarnas rätt till vinst utgörs av 20 procent av bolagets ackumulerade vinst till den del ett sådant resultat överstiger ett framräknat tröskelbelopp. Fonden har för avsikt att årligen dela ut del av verksamhetens vinst efter avdrag för medel som behövs för bolagets löpande verksamhet och efter erforderlig konsolidering.

Tröskelbeloppet beräknas som investerat belopp för preferensaktier av serie A och serie B multiplicerat med den genomsnittliga räntan för statsskuldväxel 90 dagar under närmast föregående år, minskat med vinst som tidigare utdelats till stamaktieägare. Den genomsnittliga räntan har ett golv och kan aldrig vara negativ i samband med vinstdelningsberäkningen.

Eftersom tröskelvärdet för vinstdelning till stamaktieägare inte uppnåtts under räkenskapsåret, hänförs hela resultatet till preferensaktieägarna. Även det ackumulerade resultatet om -101 mkr är i sin helhet hänförligt till preferensaktieägarna eftersom tröskelvärdet inte uppnåtts per bokslutsdagen.

Resultat per aktie efter utspädning är detsamma som Resultat per aktie före utspädning.

Not 3 Genomsnittligt antal aktier

Genomsnittligt antal aktier beräknas utifrån ingående antal utestående aktier med hänsyn tagen till det vägda antal aktier som har tillkommit i samband med emission, samt med avdrag för det vägda antalet återköpta aktier. I samband med företrädesemissioner som inkluderar ett fondemissionselement räknas genomsnittligt antal aktier om för perioder innan företrädesemissionen.

	Ingående balans		Utgående balans
		2025-01-01 Inlösen 2025Q1	2025-03-31
Utestående antal preferensaktier (A- samt B- aktier)	1 223 154	-76 824	1 146 330
Utestående antal stamaktier	500 000	-	500 000
Totalt antal utestående aktier	1 723 154	-76 824	1 646 330
Varav preferensaktier (A-aktier) i eget förvar	11 620	-	11 620
Genomsnittligt antal preferensaktier (A- samt B- aktier)	1 223 154	-	1 223 154
Genomsnittligt antal stamaktier	500 000	-	500 000

Not 4 Förvaltningsfastigheter

Förvaltningsfastigheterna är värderade till verkligt värde vilket har skett enligt nivå 3 i IFRS värderingshierarki. Fastigheterna värderas externt två gånger per år varav en av gångerna vid årsbokslutet. Värderingsinstitut är JLL och de följer reglerna i SFI (Svenskt Fastighetsindex). Värderingarna görs med användning av kassaflödesmetoden och kompletteras med en ortprisanalys,

där relevanta fastighetsförsäljningar i närliggande områden studeras. Värdering har skett internt avseende kvartal 1 2025.

Förvaltningsfastigheternas bokförda värden i koncernen har förändrats enligt följande:

		31 mar
tkr	2025	2024	2024
Bokfört värde 1 januari	2 586 450	2 943 770	2 943 770
Avyttringar	-	-236 668	-375 083
Investeringar i befintliga fastigheter	7 634	3 827	20 648
Värdeförändring	-2 234	-4 329	-2 885
Bokfört värde vid periodens slut	2 591 850	2 706 600	2 586 450

Not 5 Räntederivat

Räntederivaten är värderade till verkligt värde i koncernens balansräkning. Värdering sker utifrån officiella marknadsnoteringar och derivaten klassificeras enligt nivå 2 i IFRS värderingshierarki. Värdeförändringen redovisas i rapport över koncernens totalresultat. Räntederivatens bokförda värden i koncernen har förändrats enligt följande:

	31 mar	31 dec
tkr	2025	2024	2024
Bokfört värde 1 januari	10 721	-	-
Förvärv	-	-	22 232
Värdeförändring	-1 010	-	-11 511
Bokfört värde vid periodens slut	9 712	-	10 721

Räntederivaten är värderade enligt lägsta värdets princip i moderbolagets balansräkning vilket innebär det lägsta av anskaffningsvärdet och nettoförsäljningsvärdet.

Räntederivatens bokförda värden i moderbolaget har förändrats enligt följande:

tkr	31 mar
	2025	2024	2024
Bokfört värde 1 januari	7 481	-	-
Förvärv	-	-	13 964
Avyttringar	-1 218	-	-
Värdeförändring	-364	-	-6 483
Bokfört värde vid periodens slut	5 899	-	7 481

Rapportens undertecknande

Styrelsen och den verkställande direktören försäkrar att delårsrapporten ger en rättvisande översikt av koncernens och moderbolagets verksamhet, ställning och resultat samt beskriver väsentliga risker och osäkerhetsfaktorer för moderbolaget och de företag som ingår i koncernen.

Stockholm den 15 maj 2025 SBF Bostad AB (publ)

Terje Björsell

Verkställande direktör

Johan Grevelius Johan Bergman Sebastian Brindelid

Styrelseordförande Styrelseledamot Styrelseledamot

Denna rapport har inte granskats av bolagets revisorer.

Definitioner nyckeltal

Den övergripande nyttan med nedanstående nyckeltal är att SBF Bostad vill ge nuvarande och kommande investerare en ökad förståelse av verksamhetens ställning och utveckling.

Avkastning på eget kapital

Periodens/kvartalets resultat i procent av genomsnittligt eget kapital för perioden. Nyckeltalet visar fondens förräntning av det egna kapitalet under perioden. Avkastningen omräknas till helårsbasis.

Belopp inom parentes ( )

Belopp inom parentes avser samma period föregående år.

Belåningsgrad

Räntebärande skulder i relation till fastigheternas marknadsvärde. Ger en indikation på fondens hävstång och nivå på finansiell risk, bland annat i form av ränterisk.

Direktavkastning

Driftnetto dividerat med senaste marknadsvärdering. Vid kvartalssiffror omräknas avkastningen till helårsbasis.

Driftnetto

Hyresintäkter minus fastighetskostnader ger driftnettot. Fastighetskostnader innehåller drift- och underhållskostnader samt fastighetsskatt. Driftnettot mäter fondens överskott från fastighetsverksamheten vilket möjliggör jämförelse med andra aktörer och uppföljning över tid.

Eget kapital

Tillgångar minus skulder.

Ekonomisk genomsnittlig uthyrningsgrad

Kontrakterad årshyra vid periodens utgång i förhållande till hyresvärde.

Fastigheternas direktavkastning

Driftnetto i relation till marknadsvärde. Vid kvartalssiffror omräknas avkastningen till helårsbasis.

Fastigheternas marknadsvärde

Det mest sannolika priset vid en normal försäljning på den öppna marknaden.

Förvaltningsresultat

Resultat före skatt, realiserade värdeförändringar samt orealiserade värdeförändringar. Nyckeltalet ger framför allt en bra bild över fondens resultat där samtliga omkostnader är medtagna och används till jämförelse och uppföljning över tid.

Förvaltningsresultat per A- samt B-aktie

Förvaltningsresultat dividerat med genomsnittligt antal utestående A- samt B-aktier.

Förväntad hyrestillväxt

Avser kommande års förväntade hyreshöjning.

Genomsnittligt antal aktier

Genomsnittligt antal A- och B-aktier beräknas utifrån ingående antal utestående aktier med hänsyn tagen till det vägda antal aktier som har tillkommit i samband med emission, samt med avdrag för vägda antal återköpta aktier. I samband med företrädesemissioner som inkluderar ett fondemissionselement räknas genomsnittligt antal aktier om för perioder innan företrädesemissionen. Vid eventuell aktiesplit tas denna med i beräkningen.

Genomsnittlig ränta på fastighetslån

Fastighetslånens genomsnittliga ränta per bokslutsdagen. Nyckeltalet ger en bra bild över fondens kostnader för lån.

Hyresintäkter

Debiterade hyror enligt kontrakt.

Jämförbart bestånd

Avser fastigheter som ingått i beståndet under hela rapporteringsperioden samt under hela jämförelseperioden.

NAV exkl stamaktier (långsiktigt substansvärde)

Eget kapital med avdrag för stamaktier samt återläggning av bokförd uppskjuten skatteskuld genom antal A- och B-aktier. En justering har även gjorts för bedömt marknadsmässigt avdrag för uppskjuten skatt samt förväntade transaktionskostnader vid en eventuell framtida avyttring av fondens tillgångar. Nyckeltalet möjliggör jämförelse mot andra aktörer samt uppföljning över tid.

NAV efter vinstdelning exkl stamaktier

Eget kapital med avdrag för stamaktier och eventuell vinstdelning hänförligt till stamaktieägare samt återläggning av bokförd uppskjuten skatteskuld genom antal A- och B-aktier. En justering har även gjorts för bedömt marknadsmässigt avdrag för uppskjuten skatt samt förväntade transaktionskostnader vid en eventuell framtida avyttring av fondens tillgångar. Nyckeltalet möjliggör jämförelse mot andra aktörer samt uppföljning över tid.

NAV per A- samt B-aktie

NAV efter vinstdelning exklusive stamaktier dividerat med genomsnittligt antal utestående A- och B-aktier.

Resultat efter skatt per A- samt B-aktie

A- och B-aktiens andel av resultat efter skatt dividerat med genomsnittligt antal utestående A- och B-aktier. Vid split av aktier beaktas detta vid beräkningen.

Räntetäckningsgrad

Förvaltningsresultatet plus finansiella kostnader/ finansiella kostnader. Nyckeltalet anger fondens förmåga att täcka sina räntekostnader.

Soliditet

Eget kapital dividerat med balansomslutningen. Analys av det finansiella nyckeltalet soliditet syftar till att bedöma fondens betalningsförmåga på lång sikt. Begreppet soliditet används för att visa hur stor andel av fondens tillgångar som finansierats med eget kapital.

Uthyrningsbar yta

Total area som är tillgänglig för uthyrning.

Överskottsgrad

Driftnetto i relation till hyresintäkter, nyckeltalet ger en indikation på hur kärnverksamheten går och möjliggör även jämförelse mot andra aktörer samt uppföljning över tid.

Frågor och mer information

Kontaktpersoner

För frågor och mer information kontakta oss.

Terje Björsell, VD, 072-58 91 656, terje.bjorsell@sbffonder.se

Martin Frödin, Kundansvarig Investerarrelationer, 070-144 54 29, martin.frodin@sbffonder.se

David Krook, Chef Investerarrelationer, 076-71 03 879, david.krook@sbffonder.se Anette Harby, Kommunikationschef, 076-62 82 192 anette.harby@sbffonder.se

Pressmeddelanden och finansiella rapporter finns tillgängliga på www.sbfbostad.se

Kalender

Årsstämma 2025 26 maj 2025 Delårsrapport kvartal 2 2025 14 augusti 2025

Delårsrapport kvartal 3 2025 14 november 2025

SBF Bostad AB (publ)

Kungsgatan 17 111 43 Stockholm

www.sbfbostad.se info@sbffonder.se 08-667 10 50

Org.nr: 559056-4000