Annual Report (ESEF) • Mar 31, 2025
Preview not available for this file type.
Download Source File5493004EO7GR5U8PRK212024-01-012024-12-31iso4217:SEK5493004EO7GR5U8PRK212023-01-012023-12-31iso4217:SEKxbrli:sharesxbrli:shares5493004EO7GR5U8PRK212024-12-315493004EO7GR5U8PRK212023-12-315493004EO7GR5U8PRK212022-12-31ifrs-full:OrdinarySharesMember5493004EO7GR5U8PRK212022-12-31ifrs-full:PreferenceSharesMember5493004EO7GR5U8PRK212022-12-31ifrs-full:IssuedCapitalMember5493004EO7GR5U8PRK212022-12-31ifrs-full:AdditionalPaidinCapitalMember5493004EO7GR5U8PRK212022-12-31ifrs-full:RetainedEarningsMember5493004EO7GR5U8PRK212022-12-315493004EO7GR5U8PRK212023-01-012023-12-31ifrs-full:OrdinarySharesMember5493004EO7GR5U8PRK212023-01-012023-12-31ifrs-full:PreferenceSharesMember5493004EO7GR5U8PRK212023-01-012023-12-31ifrs-full:IssuedCapitalMember5493004EO7GR5U8PRK212023-01-012023-12-31ifrs-full:AdditionalPaidinCapitalMember5493004EO7GR5U8PRK212023-01-012023-12-31ifrs-full:RetainedEarningsMember5493004EO7GR5U8PRK212023-12-31ifrs-full:OrdinarySharesMember5493004EO7GR5U8PRK212023-12-31ifrs-full:PreferenceSharesMember5493004EO7GR5U8PRK212023-12-31ifrs-full:IssuedCapitalMember5493004EO7GR5U8PRK212023-12-31ifrs-full:AdditionalPaidinCapitalMember5493004EO7GR5U8PRK212023-12-31ifrs-full:RetainedEarningsMember5493004EO7GR5U8PRK212024-01-012024-12-31ifrs-full:OrdinarySharesMember5493004EO7GR5U8PRK212024-01-012024-12-31ifrs-full:PreferenceSharesMember5493004EO7GR5U8PRK212024-01-012024-12-31ifrs-full:IssuedCapitalMember5493004EO7GR5U8PRK212024-01-012024-12-31ifrs-full:AdditionalPaidinCapitalMember5493004EO7GR5U8PRK212024-01-012024-12-31ifrs-full:RetainedEarningsMember5493004EO7GR5U8PRK212024-12-31ifrs-full:OrdinarySharesMember5493004EO7GR5U8PRK212024-12-31ifrs-full:PreferenceSharesMember5493004EO7GR5U8PRK212024-12-31ifrs-full:IssuedCapitalMember5493004EO7GR5U8PRK212024-12-31ifrs-full:AdditionalPaidinCapitalMember5493004EO7GR5U8PRK212024-12-31ifrs-full:RetainedEarningsMember Årsredovisning 2024 Innehåll Om Emilshus 3 Året i korthet 4 Händelser 2024 5 VD-ord 6 Mål och strategi Mål och utdelningspolicy 8 Strategi 9 Verksamheten Intjäningsförmåga 10 Transaktioner 11 Våra fastigheter 13 Våra marknader 15 – Växjö 16 – Jönköping 16 – Värnamo 17 – Vetlanda 17 – Linköping 18 – Kalmar 18 – Halmstad 19 Våra hyresgäster 20 Projekt 22 Finansiering 24 Med lönsam tillväxt bygger vi ett robust bolag. tillväxt Hållbarhet Hållbarhetsarbete i Emilshus 27 Väsentliga händelser i hållbarhetsarbetet 2024 29 Fokusområden 29 Risker och riskhantering 34 Aktien och ägare 37 Bolagsstyrning Bolagsstyrningsrapport 39 Styrelse och ledning 44 Finansiell information 46 Förvaltningsberättelse 47 Finansiella rapporter koncernen 50 Finansiella rapporter moderbolaget 52 Noter och redovisningsprinciper 54 Styrelsens och revisors underskrift 68 Revisionsberättelse 69 Nyckeltal och definitioner 73 Information om årsstämma 77 Introduktion Om Emilshus Året i korthet Händelser 2024 VD-ord Mål och strategi Verksamheten Hållbarhet Risker och riskhantering Aktien och ägare Bolagsstyrning Finansiell information Årsredovisning 2024 Emilshus Årsredovisning 2024 – 2 Nyckeltal i sammandrag 2024 2023 Fastighetsvärde, mkr 8 940 7 324 Intäkter, mkr 674 593 Driftsöverskott, mkr 542 471 Förvaltningsresultat, mkr 297 233 Periodens resultat, mkr 288 33 Kassaflöde från den löpande verksamheten före förändring av rörelsekapital, mkr 270 196 Ekonomisk uthyrningsgrad, % 95 95 Återstående hyrestid, år 5,0 5,3 Fastigheternas direktavkastning, % 6,7 6,6 Avkastning på eget kapital, % 8 1 Nettobelåningsgrad, % 52 52 Räntetäckningsgrad, ggr 2,4 2,1 Skuldkvot, ggr 8,2 8,2 Nyckeltal per stamaktie Förvaltningsresultat per stamaktie, kr 2,36 2,05 Tillväxt förvaltningsresultat per stamaktie, % 15 16 Periodens resultat per stamaktie före utspädning, kr 2,28 -0,09 Periodens resultat per stamaktie efter utspädning, kr 2,27 -0,09 Eget kapital per stamaktie, kr 27,99 25,26 Långsiktigt substansvärde per stamaktie, kr 30,60 27,32 0 0,5 1,0 1,5 2,0 2,5 20212020 kr 2022 2023 2024 Emilshus är ett fastighetsbolag som förvärvar, utvecklar och förvaltar högav kastande kom- mersiella fastigheter i södra Sverige. Fokus är hög direktavkastning och starka kassaflöden i kombination med långa hyresavtal och hyresgäster med bedömd god betalningsförmåga. Ett fastighetsbolag med starka kassaflöden Under 2024 fortsatte Emilshus att växa med god lönsamhet. 0 50 100 150 200 250 300 20212020 mkr 2022 2023 2024 0 50 100 150 200 250 300 20212020 mkr 2022 2023 2024 +27 % Förvaltningsresultat 2024 +15 % Förvaltningsresultat per stamaktie 2024 +38 % Kassaflöde från den löpande verksamheten 2024 Fördelning fastighetsvärde per förvaltningsområde 20 % Jönköping 17 % Värnamo 26 % Växjö 6 % Halmstad 7 % Kalmar 12 % Vetlanda 13 % Linköping Årsredovisning 2024 Introduktion Om Emilshus Året i korthet Händelser 2024 VD-ord Mål och strategi Verksamheten Hållbarhet Risker och riskhantering Aktien och ägare Bolagsstyrning Finansiell information Emilshus Årsredovisning 2024 – 3 Året i korthet Q1 • I februari tecknades avtal om förvärv av åtta fastigheter inom kategorin lätt industri i Östergötland och en fastighet i Småland till ett överenskommet fastighetsvärde om 179 miljoner kronor. De fullt uthyrda fastig- heterna omfattar 15 000 kvm och har ett årligt hyresvärde om 17 miljoner kronor. • I mars tecknades avtal om förvärv av 16 fastigheter inom kategorin lätt industri i Jönköping samt två fastigheter i Linköping till ett överenskommet fastighetsvärde om 713 miljoner kronor. Fastigheterna omfattar 65 290 kvm och har ett årligt hyresvärde om 65 miljoner kronor. Q2 • I maj genomfördes en riktad nyemission av 12 miljoner stamaktier av serie B som tillförde bolaget 384 miljoner kronor före emissionskostnader. • I juni återköptes nominellt 76 miljoner kronor av bolagets utestående icke-säkerställda gröna obligationer med förfall i april 2025. Kvarstående utestående volym om 295 mil- joner kronor förtidsinlöstes per 15 juli 2024. • I juni emitterades nya seniora icke-säker- ställda gröna obligationer till ett belopp om 400 miljoner kronor med en löptid om tre år och en ränta om Stibor 3M+3,10 %. • I juni tecknades avtal om förvärv av två fullt uthyrda fastigheter inom kategorin lätt industri i Linköping till ett överenskommet fastighetsvärde om 74 miljoner kronor. Total uthyrningsbar area är 7 842 kvm och årligt hyresvärde uppgår till 7 miljoner kronor. • I juni meddelades att nyttjande av samt- liga teckningsoptioner av serie 2021:1 har genomförts, varvid Emilshus tillfördes 42 miljoner kronor. Q3 • I september återköpte Emilshus utestående obligationer till ett belopp om 210 miljoner kronor genom förtida inlösen. Inlösen skedde i syfte att hantera kommande skuldförfall och förbättra Emilshus förvaltningsresultat. • Under det tredje kvartalet tillträddes tre fullt uthyrda fastigheter i Norrköping och Kalmar till ett överenskommet fastighetsvärde om 156 miljoner kronor inom kategorierna lätt industri och extern- och dagligvaruhandel. Fastigheterna omfattar en uthyrningsbar area om 10 126 kvm och 22 851 kvm friköpt mark. Årligt hyresvärde uppgår till 13 miljoner kronor. Q4 • I november tecknades avtal om förvärv av sju fastigheter inom kategorin lätt industri i Halmstad till ett överenskommet fastig- hetsvärde om 235 miljoner kronor. Total uthyrningsbar area är 22 170 kvm och årligt hyresvärde uppgår till 23 miljoner kronor. • I december tecknades avtal om förvärv av fyra fastigheter inom kategorierna lätt industri samt extern- och dagligvaruhandel i Linköping till ett överenskommet fastig- hetsvärde om 377 miljoner kronor. Total uthyrningsbar area är 31 737 kvm och årligt hyresvärde uppgår till 37 miljoner kronor. Årsredovisning 2024 Introduktion Om Emilshus Året i korthet Händelser 2024 VD-ord Mål och strategi Verksamheten Hållbarhet Risker och riskhantering Aktien och ägare Bolagsstyrning Finansiell information Emilshus Årsredovisning 2024 – 4Emilshus Årsredovisning 2024 – 4 Starka varumärken fyller fastighet i Vetlanda UNDER 2024 TILLTRÄDDE flera hyresgäster med starka varumärken sina lokaler i Nydala handelsområde i Vetlanda och Emilshus fastig- het Kolmilan 1 är nu fullt uthyrd. Det är Clas Ohlson, Hemtex och Thansen som flyttar in efter hyresgästanpassningar under början av året. För kedjan Thansen skedde därutöver en utbyggnad om 200 kvm intill befintliga lokaler. Sedan tidigare finns bland annat Jysk och Intersport som hyres- gäster i fastigheten och Emilshus för kontinuerligt dialoger med ytterligare handelsaktörer som vill etablera sig i området. Strategiskt förvärv i Jönköping och Linköping JÖNKÖPING är Emilshus näst största förvaltningsområde, och genom ett strategiskt förvärv av 16 fastigheter i regi- onen förstärkte bolaget sin position ytterligare under året. Förvärvet omfattade även två fastigheter i Linköping, en av Emilshus nyetablerade marknader där bolagets fastig- hetsvärde nära fördubblades under 2024. Fastigheterna i Jönköping är väl samlade i områden som Ljungarum, Torsvik och Gamla flygfältet, och är strategiskt belägna i bra mikrolägen. De två fastigheterna i Linköping ligger i Torvinge industriområde intill E4:an. Ambitionen är att fortsätta investera i välavkastande fastigheter i strategiska lägen i dessa expansiva regioner. Händelser 2024 Kolmilan 1, Vetlanda Riktad nyemission möjlig- gör fortsatta investeringar I MAJ 2024 genomförde Emilshus en riktad nyemission av stamaktier av serie B om 384 miljo- ner kronor före emissionskostnader, med stöd av det bemyndigande som erhölls på årsstämman i april 2024. Kapitaltillskottet möjliggör för Emilshus att utnyttja attraktiva investeringsmöjligheter på den nuvarande marknaden och samtidigt upprätthålla en flexibel och balanserad kapitalstruktur, med syfte att stärka förvaltningsresultatet per stam- aktie. Genom nyemissionen stärktes Emilshus aktie- ägarbas och ett antal svenska och internationella institutionella investerare deltog. De befintliga aktieägarna AB Sagax, Lannebo Fonder, Länsför- säkringar Fondförvaltning och Handelsbanken Fonder deltog i emissionen. Flahult 21:36, Jönköping Årsredovisning 2024 Introduktion Om Emilshus Året i korthet Händelser 2024 VD-ord Mål och strategi Verksamheten Hållbarhet Risker och riskhantering Aktien och ägare Bolagsstyrning Finansiell information Emilshus Årsredovisning 2024 – 5 Stabil och lönsam tillväxt genom målmedvetet arbete Emilshus fokus och arbetsformer är desamma nu som när bolaget bildades och det jag skrev i VD-kommentaren i årsredovisningen för 2019 gäller fortfarande. Emilshus affärsidé med fokus på högavkastande kommersiella fastigheter i kombination med långa hyresavtal och stabila hyresgäster är oförändrad. Bolaget grundades utifrån vetskapen att fastighetsägande fungerar bäst när det sker med en stark lokal förankring. Kännedom om orten, hyresgästerna och de lokala villkoren skapar bäst förutsättningar att tillhandahålla bra lokallösningar. På så sätt utvecklas ett sunt och hållbart fastighetsbolag. Samma målformuleringar och arbetssätt gäller för Emilshus fortsatta tillväxt, nu med utgångspunkt i ett fastighetsvärde om 9 miljarder kronor och en verksamhet som utökats geografiskt i södra Sverige. Vi är förvissade om att framgång grundas i hän- givet dagligt arbete och att det finns effektivitetsvinster i samlade fastighetsbestånd med egen närvaro på orter med ett starkt och växande näringsliv. Ett starkt 2024 Verksamhetsåret 2024 var starkt för Emilshus med lönsam tillväxt genom flera fastighetsförvärv, en effektiv förvaltning och intäktsgivande projektverksamhet. Därtill riktade vi under året extra fokus på att stärka bolagets finansiering inom ramen för givna riskbegränsningar. Sammantaget gav detta en till- växt i förvaltningsresultat per stamaktie om 15 % jämfört med före gående år, vilket motsvarar vårt finansiella mål om en årlig tillväxt om just 15 %. Positiv nettouthyrning En positiv nettouthyrning under årets sista kvartal om 5 miljoner kronor med flera nytecknade och fleråriga hyresavtal innebar att Emilshus för helåret 2024 rapporterade en positiv nettouthyrning om 2 miljoner kronor. Parallellt med en framgångsrik uthyrnings- verksamhet har förvaltningsorganisationen under året arbetat med kostnadseffektiviseringar, vilket är en av förklaringarna till ökningen av driftsöverskottet med 15 %. VD kommentar 2024 var ett starkt år för Emilshus med lönsam tillväxt genom flera fastighetsförvärv, en effektiv förvaltning. Med rötter i småländskt företagande grundades Emilshus hösten 2018. Utvecklingen av Emilshus under de stundtals utmanande åren sedan dess har kännetecknats av en kontinuerlig tillväxt i såväl storlek som lönsamhet. Med utgångspunkt i den starka utvecklingen under 2024 ska vi fortsätta att växa och hålla ett högt tempo i våra affärer, alltid med lönsamhet och stabilitet i första rummet. Årsredovisning 2024 Introduktion Om Emilshus Året i korthet Händelser 2024 VD-ord Mål och strategi Verksamheten Hållbarhet Risker och riskhantering Aktien och ägare Bolagsstyrning Finansiell information Emilshus Årsredovisning 2024 – 6 Ökad efterfrågan på om- och tillbyggnationer Genom investeringar i våra fastigheter kan Emilshus både möta hyresgästers behov vid tillväxt och förändringar i verksamheten och samtidigt skapa värde genom omförhandling av hyror och förlängning av hyresavtal. Det är glädjande att vi ser en större efterfrågan på om- och tillbyggnationer från befintliga hyresgäs- ter, vilket inneburit att Emilshus projektportfölj vuxit under året. Vi har idag 15 pågående projekt med fokus på ombyggnation och energieffektiviserande åtgärder. Energiprojekten under året ledde till en minskning i energianvändning per kvm med 6 % i jämför- bart fastighetsbestånd. Hög förvärvstakt Under 2024 genomförde Emilshus totalt 14 affärer med ett sam- manlagt fastighetsvärde om 1,8 miljarder kronor. Förvärvstakten är ett resultat av ett kontinuerligt arbete för att hitta nya affärer samt en god intern kapacitet att hantera och integrera förvärvade fastigheter. I tillägg till att förvärvade fastigheter ska möta Emilshus kvali- tetskrav gäller också att de passar in i vår strategi att bygga sam- manhållna bestånd på utvalda orter. Efter Småland definierade vi Östergötland som nästa marknadsområde att expandera till. Vi har nu systematiskt byggt en stark lokal närvaro där med drygt 100 000 kvm uthyrningsbar area fokuserad främst till Linköping och Norrköping. Därefter har vi inriktat oss på Halland som vi bearbetar aktivt för att nå en större volym, senast genom ett förvärv av åtta välbelägna fastigheter i Halmstad för 520 miljoner kronor. Samtidigt fortsätter Emilshus att växa i Småland och under året genomfördes bland annat ett förvärv av 16 industrifastigheter i Jönköping för 713 miljoner kronor. Vår tydliga inriktning är att vi ska fortsätta att växa genom förvärv, vilket kan ske i nya tillväxt- regioner i södra Sverige när vi ser rätt möjligheter för det. Aktivt arbete med finansiering Emilshus genomförde under 2024 flera aktiviteter på kapital- marknaden för att finansiera bolagets tillväxt och för att förbättra våra finansieringsvillkor. Under det andra kvartalet genomfördes en riktad nyemission av stamaktier av serie B till ett värde om 384 miljoner kronor samtidigt som en grön obliga- tion om 400 miljoner kronor emitterades. Vidare förtidsinlöstes bolagets befintliga obligationer med förfall i april respektive september 2025. Under året refinansierades även befintliga banklån om totalt 2,8 miljarder kronor. Härigenom finansierades bolagets expansion samtidigt som obligations- och skuldförfall hanterades i god tid, vilket givit Emilshus såväl en förlängd kapi- talbindning som förbättrade finansieringsvillkor, allt inom ramen för bolagets finansiella riskbegränsningar. Under inledningen av 2025 har vi fortsatt vara aktiva på kapitalmarknaden och genomförde i februari en emission av gröna obligationer till en rörlig ränta om Stibor 3M+2,5 %, en nivå vi ser som ett styrke besked i nuvarande marknad. Därtill genomförde vi i mars 2025 en nyemission av preferensaktier som möttes av god efterfrågan. Bolaget tillförs därmed 267 miljoner kronor, givet att en extra bolagsstämma beslutar enligt styrelsens förslag, vilket stärker våra möjligheter att agera på affärsmöjligheter framåt. Framåtblick 2025 och prognos Emilshus står såväl operativt som finansiellt väl rustade inför 2025, vilket bland annat illustreras av att Emilshus förvaltnings- resultat för helåret 2025 prognosticeras att uppgå till 365 miljo- ner kronor. Vi är idag ett betydligt större bolag än vid note- ringen på Nasdaq Stockholm sommaren 2022 – fastighetsvärdet har ökat med 42 % sedan dess. Nu gör vi oss redo att fortsätta vår tillväxt, utan att släppa fokus på lönsamhet och finansiell stabilitet. Sist men inte minst, ett stort tack till mina medarbetare för allt gediget arbete under 2024. Emilshus är ett bolag som vi bygger tillsammans. Tack även till Emilshus aktieägare som tror på bolaget och följer oss i vår tillväxt. Växjö i mars 2025 Jakob Fyrberg, VD Vi är idag ett betydligt större bolag än vid noteringen på Nasdaq Stockholm sommaren 2022 – fastighetsvärdet har ökat med 42 % sedan dess. Årsredovisning 2024 Introduktion Om Emilshus Året i korthet Händelser 2024 VD-ord Mål och strategi Verksamheten Hållbarhet Risker och riskhantering Aktien och ägare Bolagsstyrning Finansiell information Emilshus Årsredovisning 2024 – 7 Förvaltningsresultat per stamaktie Förvaltningsresultatet per stamaktie ska öka med minst 15 % per år. Utfall 2024: 15 %. Femårigt genomsnitt: 16 %. Avkastning på eget kapital Avkastningen på eget kapital ska under en femårsperiod i genomsnitt uppgå till minst 15 % per år. Utfall 2024: 8 %. Femårigt genomsnitt: 15 %. Finansiella mål Utdelningspolicy Det övergripande målet är att skapa värde för Emilshus aktie- ägare. Under de närmaste åren bedöms detta bäst göras genom att återinvestera kassaflödet i verksamheten för att skapa ytterligare tillväxt genom förvärv av fastigheter och investeringar i befintliga fastigheter vilket kan medföra en låg eller utebliven utdelning på stamaktier. Utdelning på preferensaktier ska ske enligt beslut av bolagsstämman och enligt bolagsordningens bestämmelser. Mål och utdelningspolicy Hållbarhetsmål Fastigheter • Den el som köps ska vara fossilfri och så långt som möjligt vara förnybar, ursprungsmärkt och närproducerad.¹ • Minska energianvändningen per kvm i jämförbart fastighets- bestånd med i genomsnitt 2 % per år från 2022 till 2030. Medarbetare • Emilshus eftersträvar en jämn könsfördelning i hela organisationen. • Medarbetare ska ta miljöhänsyn vid val av transportsätt vid tjänsteresor. • Emilshus kontor ska finnas i verksamhetsanpassade lokaler med fokus på medarbetarnas hälsa och trivsel. Hyresgäster • En årlig uppföljning ska genomföras med alla hyresgäster med fokus på trivsel, utveckling och hållbarhet. • 100 % av nytecknade hyresavtal avseende lokaler om minst 500 kvm ska vara gröna hyresavtal. Externa samarbetspartner • Alla externa tekniska förvaltare ska uppfylla Fastighets- branschens uppförandekod för leverantörer. • Material ska väljas med hänsyn till människorna som vistas i bolagets fastigheter samt med hänsyn till miljöaspekter i stort. • Nybyggnation och tillbyggnader ska, där det är möjligt, ha minst 30 % lägre energianvändning än kraven i Boverkets Byggregler (BBR), uppnå kraven för Energideklaration A eller B alternativt kvalificera för miljöcertifiering. • Hantering av demonterat och bortfört byggmaterial och inredning i stora projekt (över 2 miljoner kronor) ska, där det är möjligt, dokumenteras (återanvändning, material- återvinning och deponering). Mer information återfinns i hållbarhetsredovisningen på sid 26–33. 1) Avser fastigheter som ägts/förvaltats de senaste 12 månaderna och där Emilshus ansvarar för elavtalet. Förvaltningsresultat per stamaktie Förvaltningsresultat per stamaktie och tillväxt 0,0 0,5 1,0 1,5 2,0 2,5 2020 2021 2022 2023 2024 % -20 0 20 40 60 80 kr Rullande 12 månader, kr Årlig tillväxt i %, rullande 12 månader Mål för årlig tillväxt är minst 15 % Avkastning på eget kapital 0 5 10 15 20 25 30 35 40 % 2020 2021 2022 2023 2024 Rullande 12 månader, % Mål för avkastning i genomsnitt per år under en femårsperiod är minst 15 % Årsredovisning 2024 Introduktion Mål och strategi Mål och utdelningspolicy Strategi Verksamheten Hållbarhet Risker och riskhantering Aktien och ägare Bolagsstyrning Finansiell information Emilshus Årsredovisning 2024 – 8Emilshus Årsredovisning 2024 – 8 Strategi Emilshus bygger nära och stabila relationer med sina hyresgäster genom lokal närvaro och engagemang på de orter där bolaget är fastighetsägare. Verksamheten präglas av långsiktighet, stabila kassaflöden och lönsam tillväxt. Emilshus är ett av de ledande fastighetsbolagen i Småland och expanderar i Östergötland och Halland. Ambitionen är fortsatt tillväxt med lönsamhet och att utveckla fastighetsbeståndet i södra Sverige. Emilshus strategi för att generera starka kassaflöden Förvärva, utveckla och förvalta hög avkastande kommersiella fastigheter i södra Sverige. Emilshus inriktar sin närvaro på attraktiva regioner i södra Sverige med ett starkt näringsliv och positiv befolknings utveckling. Etablera långsiktiga och nära relationer med bolagets hyresgäster genom lokal närvaro och lokalt engagemang på de orter där bolaget verkar. Emilshus lokala närvaro och nära samarbete med hyres- gästerna skapar förutsättningar för långsiktiga relationer och en effektiv förvaltning. Fokusera på lätt industri, proffshandel/ industriservice, externhandel och daglig varu handel. Emilshus prioriterade fastighetskategorier erbjuder möjligheter att erhålla hög direktavkastning till begränsad risk. Säkerställa en stabil och förutsägbar finansiering. Emilshus arbetar kontinuerligt med att optimera finansie- ringen av befinliga fastigheter, projekt och förvärv i syfte att säkerställa förutsägbara och starka kassaflöden i bolagets verksamhet. Årsredovisning 2024 Introduktion Mål och strategi Mål och utdelningspolicy Strategi Verksamheten Hållbarhet Risker och riskhantering Aktien och ägare Bolagsstyrning Finansiell information Emilshus Årsredovisning 2024 – 9Emilshus Årsredovisning 2024 – 9 Intjäningsförmåga Förvaltningsresultat enligt intjäningsförmåga 0 50 100 150 200 250 300 350 400 0,0 0,5 1,0 1,5 2,0 2,5 3,0 3,5 4,0 2021 2022 2023 2024 mkr kr Förvaltningsresultat (vänster skala) Förvaltningsresultat per stamaktie (höger skala) Intjäningsförmågan baseras på det fastighetsbestånd som var tillträtt per första dagen i nästföljande rapportperiod. Aktuell intjäningsförmåga är inte en prognos utan illustrerar Emilshus intjäningsförmåga på tolvmånadersbasis givet situationen vid nästkommande rapportperiods ingång och beaktar inte even- tuella kommande förändringar av variabler såsom hyror, vakanser, fastighetskostnader, räntor och låneamortering med mera. Effekter av tillkännagivna, ännu ej tillträdda, förvärv inkluderas således inte i intjäningsförmågan. Bedömningen utgår från kontrakterade intäkter på årsbasis beaktat fastighetsskatt, driftstillägg, hyresrabatter och hyres- garantier. Fastighetskostnaderna baseras på erfarenhetstal utifrån ett normalårs driftskostnader och underhållsåtgärder. I driftskostnaderna ingår kostnad för fastighetsadministration. Fastighetsskatt har beräknats utifrån aktuella taxeringsvärden. Kostnaden för central administration har baserats på nuvarande organisation och omfattning av verksamheten. Finansnettot baseras på ränteläget vid periodens utgång samt de skulder Intjäningsförmåga mkr 1 jan 2025 1 okt 2024 1 jul 2024 1 apr 2024 1 jan 2024 1 okt 2023 1 jul 2023 1 apr 2023 1 jan 2023 1 okt 2022 1 jul 2022 1 apr 2022 1 jan 2022 Intäkter 747 708 694 631 616 578 580 570 566 516 453 364 350 Fastighetskostnader -152 -142 -141 -129 -125 -120 -122 -117 -112 -99 -89 -69 -63 Driftsöverskott 595 566 553 502 491 458 458 454 454 416 364 296 287 Central administration -35 -34 -33 -31 -31 -31 -31 -33 -33 -34 -32 -30 -29 Finansnetto -198 -190 -227 -197 -192 -194 -207 -193 -191 -178 -137 -90 -89 Förvaltningsresultat 362 342 293 274 268 234 221 228 230 205 195 176 170 Förvaltningsresultat per stamaktie, kr 1) 2,81 2,63 2,24 2,32 2,26 2,07 1,94 2,01 2,03 1,76 1,70 2,07 2,13 Förvaltningsfastigheter 8 940 8 464 8 292 7 518 7 324 7 208 7 169 7 095 7 111 7 146 6 303 5 103 4 827 Eget kapital 3 856 3 733 3 678 3 261 3 194 3 043 3 003 2 992 3 007 3 050 2 909 2 159 1 848 Räntebärande nettoskuld 4 617 4 305 4 185 3 906 3 772 3 905 3 905 3 843 3 879 3 848 3 126 2 753 2 747 Överskottsgrad, % 80 80 80 80 80 79 79 80 80 81 80 81 82 Räntetäckningsgrad, ggr 2,8 2,8 2,3 2,4 2,4 2,2 2,1 2,2 2,2 2,2 2,4 3,0 2,9 Skuldkvot, ggr 8,2 8,1 8,1 8,3 8,2 9,1 9,1 9,1 9,2 10,1 9,4 10,4 10,6 Direktavkastning, % 6,7 6,7 6,7 6,7 6,7 6,4 6,4 6,4 6,4 5,8 5,8 5,8 6,0 1) Förvaltningsresultat per stamaktie avser resultat minskat med utdelning till preferensaktieinnehavare per balansdagen. och likvida tillgångar som förelåg vid samma tidpunkt. Vidare inkluderar finansnettot effekten av periodiserade uppläggnings- kostnader på lån. Intjäningsförmåga per 1 januari 2025 Baserat på det fastighetsbestånd som förelåg per 1 januari 2025 uppgår intäkterna på tolvmånadersbasis till 747 miljoner kronor och fastighetskostnaderna till 152 miljoner kronor, vilket innebär ett driftsöverskott om 595 miljoner kronor. Överskottsgraden uppgår till 80 % och direktavkastningen till 6,7 % utifrån fastig- hetsvärdet om 8 940 miljoner kronor. Baserat på nuvarande omfattning av organisation och verksamhet uppgår de centrala administrationskostnaderna till 35 miljoner kronor samt finans- nettot till –198 miljoner kronor. Förvaltningsresultatet uppgår till 362 miljoner kronor, vilket motsvarar ett förvaltningsresultat per stamaktie om 2,81 kronor. Vid beräkning av förvaltningsresultatet per stamaktie har framtida utdelningar på utställda preferens- aktier avräknats. Årsredovisning 2024 Introduktion Mål och strategi Verksamheten Intjäningsförmåga Transaktioner Våra fastigheter Våra marknader Våra hyresgäster Projekt Finansiering Hållbarhet Risker och riskhantering Aktien och ägare Bolagsstyrning Finansiell information Emilshus Årsredovisning 2024 – 10 Emilshus är ett tillväxtbolag med fokus på lönsamhet och starka kassaflöden där förvärv utgör en central del i bola- gets tillväxtstrategi. Under 2024 genomfördes ett antal för- värv som kompletterar bolagets fastighetsbestånd. Totalt tillträddes fastigheter till ett värde om 1,5 miljarder kronor, vilket bidrog till en ökning av fastighetsvärdet med totalt 22 % under året. Ambitionen är att fortsätta växa organiskt och genom förvärv på bolagets prioriterade marknader i södra Sverige. Förvärvsstrategi Emilshus förvärvsstrategi är att förvärva kommersiella fastigheter med hög riskjusterad avkastning. Bolagets starka lokala förank- ring och breda kontaktnät är viktiga framgångsfaktorer för att genomföra förvärv. Transaktionsarbetet bedrivs proaktivt för att identifiera potentiella förvärvsobjekt även utanför budgivnings- processer. I sin organisation har Emilshus kompetens och kapaci- tet att analysera ett stort antal potentiella affärer och genomföra förvärv av både större portföljer och enstaka fastigheter. Vid förvärv prioriteras fastigheter med starka och stabila kassa flöden i form av befintliga hyreskontrakt med bedömda säkra hyresflöden. Genom att säkra långsiktiga och stabila kassa- flöden med låg risk för vakanser och uteblivna hyresbetalningar skapas värden för koncernen över tid samt motståndskraft vid sämre konjunkturutveckling. Därtill skapas goda förutsättningar för finansiering av ytterligare förvärv. Centralt för Emilshus förvärvsstrategi är att prioritera förvärv av fastigheter i närheten av det befintliga fastighetsbeståndet för att nyttja den befintliga förvaltningsorganisationen och därmed uppnå skalfördelar i förvaltningen. I det fall Emilshus förvärvar fastigheter i nya geografiska områden är ambitionen att på sikt etablera ett större fastighetsbestånd i regionen för att skapa förutsättningar för en rationell lokal förvaltning. Fastighetstransaktioner 2024 Under det första kvartalet tillträddes åtta fastigheter inom katego- rin lätt industri i Östergötland och Småland för 179 miljoner kronor. Fastigheterna är fullt uthyrda och omfattar totalt 15 000 kvm uthyr- ningsbar area med ett totalt årligt hyresvärde om 17 miljoner kronor. Transaktioner Under det andra kvartalet tillträddes 16 fastigheter i Jönköping och två fastigheter i Linköping inom kategorin lätt industri till ett överenskommet fastighetsvärde om 713 miljoner kronor. Fastig- heterna omfattar totalt 65 290 kvm uthyrningsbar area med ett totalt årligt hyresvärde om 65 miljoner kronor. I juni förvärvades två fastigheter i Linköping till ett överens- kommet fastighetsvärde om 74 miljoner kronor. Fastigheterna är fullt uthyrda med en total uthyrningsbar area om 7 842 kvm. Årligt hyresvärde uppgår till 7 miljoner kronor. Tillträde genomfördes under det fjärde kvartalet 2024. Efter färdigställande tillträddes i juni en nyproducerad industri fastighet i Linköping till ett överenskommet fastighets- värde om 67 miljoner kronor. Förvärvet kommunicerades den 26 maj 2023. Fastigheten har en uthyrningsbar area om 4 000 kvm med industrilokaler och är fullt uthyrd. Årligt hyres- värde uppgår till 5 miljoner kronor. I juni frånträddes en fastighet i Bankeryd, Jönköping till ett överenskommet fastighetsvärde om 34 miljoner kronor, vilket översteg bokfört värde med 7 %. Årligt hyresvärde uppgick till 2 miljoner kronor. Under det tredje kvartalet tillträddes två fastigheter i Norr- köping och en fastighet i Kalmar till ett överenskommet fastig- hetsvärde om 156 miljoner kronor. Fastigheterna omfattar en uthyrningsbar area om 10 126 kvm och 22 851 kvm friköpt mark med ett årligt hyresvärde om 13 miljoner kronor. Samtliga fastigheter är fullt uthyrda. Under det fjärde kvartalet tillträddes sju fastigheter inom kategorin lätt industri i Halmstad till ett överenskommet fastig- hetsvärde om 235 miljoner kronor. Fastigheterna omfattar en uthyrningsbar area om 22 170 kvm med ett årligt hyresvärde uppgående till 23 miljoner kronor. I november frånträddes en fastighet i Nässjö till ett överens- kommet fastighetsvärde om 11 miljoner kronor, vilket översteg bokfört värde med 38 %. Årligt hyresvärde uppgick till 3 miljoner kronor. I december förvärvades fyra fastigheter inom kategorierna externhandel och lätt industri i Linköping till ett överenskommet fastighetsvärde om 377 miljoner kronor. Uthyrningsbar area är 31 737 kvm och årligt hyresvärde uppgår till 37 miljoner kronor. Tillträde av två fastigheter genomfördes i december och reste- rande fastig heter tillträds under det första kvartalet 2025. Under det fjärde kvartalet tillträddes en industrifastighet i Marks kommun om 6 500 kvm med ett tioårigt hyresavtal. Tillträdda och frånträdda fastigheter, jan–dec 2024 Fastighet Kommun Uthyrbar area, tkvm Förvärvade fastigheter Filen 1 Halmstad 6,6 Filen 4 Halmstad 5,8 Filen 5 Halmstad 2,5 Finsmeden 3 Halmstad 1,3 Finsmeden 6 Halmstad 2,6 Fräsaren 15 Halmstad 1,5 Slagan 2 Halmstad 1,8 Budkaveln 18 Jönköping 8,4 Flahult 21:36 Jönköping 12,9 Ädelkorallen 1 Jönköping 1,4 Ädelkorallen 10 Jönköping 0,4 Ädelkorallen 17 Jönköping 2,1 Ädelmetallen 12 Jönköping 2,0 Ädelmetallen 14 Jönköping 2,6 Ädelmetallen 4 Jönköping 3,4 Ädelmetallen 5 Jönköping 5,2 Äreporten 3 Jönköping 1,3 Öronlappen 7 Jönköping 3,2 Öronlappen 8 Jönköping 2,2 Öronskyddet 9 Jönköping 1,7 Öskaret 16 Jönköping 8,5 Överlappen 15 Jönköping 2,0 Överlappen 8 Jönköping 1,7 Flahult 21:38 Jönköping 1,4 Krokodilen 1 Kalmar 5,3 Galjonen 9 Linköping 1,0 Gavotten 3 Linköping 1,0 Grundet 4 Linköping 0,8 Grundet 8 Linköping 1,1 Gårdvaren 1 Linköping 3,7 Magneten 2 Linköping 2,5 Megafonen 4 Linköping 3,9 Ilos 1 Linköping 4,1 Gavotten 9 Linköping 1,7 Glasflaskan 2 Linköping 6,1 Himna 11:226 Linköping 2,4 Idrottspriset 1 Linköping 1,1 Melltorp 2:28 Mark 6,5 Fålehagen 1:5 Motala 0,9 Generatorn 3 Motala 1,3 Borraren 13 Norrköping 3,6 Manganet 5 Norrköping 0,6 Garaget 1 Norrköping 4,2 Lekatten 1 Växjö 1,5 Totalt 135,9 Avyttrade fastigheter Attarp 2:553 Jönköping 1,9 Svedjan 2 Nässjö 6,9 Totalt 8,8 Årsredovisning 2024 Introduktion Mål och strategi Verksamheten Intjäningsförmåga Transaktioner Våra fastigheter Våra marknader Våra hyresgäster Projekt Finansiering Hållbarhet Risker och riskhantering Aktien och ägare Bolagsstyrning Finansiell information Emilshus Årsredovisning 2024 – 11 Externhandel och lätt industri i Linköping för 377 mkr Fastigheter: 2 fastigheter med externhandel och lätt industri samt två fastigheter med dagligvaruhandel. Årligt hyresvärde: 37 mkr. Genomsnittlig återstående hyrestid: 3,2 år. Uthyrningsbar area: 31 737 kvm. Lätt industri i Jönköping och Linköping för 713 mkr Fastigheter: 16 i Jönköping, 2 i Linköping. Årligt hyresvärde: 65 mkr. Genomsnittlig återstående hyrestid: 5,1 år. Uthyrningsbar area: 65 290 kvm. Lätt industri i Halmstad för 235 mkr Fastigheter: 7 fastigheter med lätt industri. Årligt hyresvärde: 23 mkr. Genomsnittlig återstående hyrestid: 2,1 år. Uthyrningsbar area: 22 170 kvm. Lätt industri i Östergötland och Småland för 179 mkr Fastigheter: 5 i Linköping, 1 i Norrköping, 2 i Motala, 1 i Växjö. Årligt hyresvärde: 17 mkr. Genomsnittlig återstående hyrestid: 2,9 år. Uthyrningsbar area: 15 000 kvm. Årsredovisning 2024 Introduktion Mål och strategi Verksamheten Intjäningsförmåga Transaktioner Våra fastigheter Våra marknader Våra hyresgäster Projekt Finansiering Hållbarhet Risker och riskhantering Aktien och ägare Bolagsstyrning Finansiell information Emilshus Årsredovisning 2024 – 12 Emilshus äger och förvaltar ett diversifierat fastighets- bestånd med kommersiella lokaler där tyngdpunkten ligger på lätt industri och industriservice/proffshandel. Även extern- och dagligvaruhandel är en prioriterad lokaltyp. Fastighetsbeståndet präglas av lokaler i attraktiva lägen med stabila och långsiktiga hyresgäster, långa hyresavtal och hög uthyrningsgrad. Lätt industri Hyresgästerna inom den största fastighetskategorin lätt indu- stri utgörs framförallt av tillverkande företag som disponerar lokalerna för produktion, lager och kontor. Hyresgästerna genomför kontinuerligt betydande investeringar i maskiner och annan utrustning i sina lokaler, vilket skapar en långsiktighet och motiverar hyresgästen att förlänga hyresavtalen. Investeringar i samband med om- och tillbyggnader genomförs löpande inom denna kategori. Den största hyresgästen inom lätt industri är Spaljisten, en underleverantör till IKEA med verksamhet utanför Växjö. Andra stora aktörer inkluderar godistillverkaren Bubs Godis, kontorsinredningstillverkaren ROL, verkstadsindustri- bolaget Bufab samt sängtillverkaren Hilding Anders. Våra fastigheter Antal fastigheter 172 Ekonomisk uthyrningsgrad 95 % Hyresvärde/kvm 852 kr Fastighetsvärde/kvm 9 651 kr Brudabäck 2, Vetlanda Kategori: Lätt industri. Uthyrningsbar area: 20 150 kvm. Industriservice/proffshandel Industriservice/proffshandel omfattar fastigheter med hyres- gäster som bedriver service, tjänster och handel riktad främst till industrier och andra företag. De största hyresgästerna inom industriservice/proffshandel är Optimera och Beijer Byggmate- rial som driver bygghandel för yrkeskunder nationellt. Emilshus hyresgäster är vanligtvis större företag som är långsiktiga i sina verksamheter och med lokaler i strategiska lägen. Investeringar i om- och tillbyggnader sker, likt inom kategorin lätt industri, ofta för dessa hyresgäster i samband med omförhandling och förlängning av hyresavtalen. Extern- och dagligvaruhandel Inom extern- och dagligvaruhandel återfinns hyresgäster främst inom livsmedel samt lågpriskedjor och annan livskraftig handel inklusive bilhandel i välbesökta externhandelsområden med goda kommunikationer. Coop Väst, Dollarstore, Bauhaus samt Holmgrens Bil är de största hyresgästerna inom denna kategori. Övrigt Fastigheterna inom denna kategori kännetecknas främst av loka- ler där flertalet hyresgäster är verksamma inom samhälls service där en av de största hyresgästerna är Region Jönköping. Andra stora hyresgäster inom kategorin är IT-tjänstebolaget Griffel och säkerhetsföretaget Securitas. Årsredovisning 2024 Introduktion Mål och strategi Verksamheten Intjäningsförmåga Transaktioner Våra fastigheter Våra marknader Våra hyresgäster Projekt Finansiering Hållbarhet Risker och riskhantering Aktien och ägare Bolagsstyrning Finansiell information Emilshus Årsredovisning 2024 – 13Emilshus Årsredovisning 2024 – 13 Fastighetsbeståndets marknadsvärde Fastighetsbeståndets marknadsvärde uppgick vid årets utgång till 8 940 miljoner kronor (7 324). Under 2024 har fastigheter tillträtts till ett värde om 1 469 miljoner kronor. Vid årets utgång hade Emilshus ingått avtal om investeringar i befintliga fastigheter genom hyresgästanpassningar avseende till- och ombyggnadsprojekt med upparbetade kostnader om 11 miljoner kronor och ett återstående investeringsåtagande motsvarande 73 miljoner kronor. Projekten innebär ett ökat hyresvärde om 5 miljoner kronor. Fastigheternas orealiserade värdeförändringar uppgick under året till 124 miljoner kronor (–43). Värdeförändringarna var hänförliga till effekten av förändringar i direktavkastningskrav om 42 miljoner kronor, justerade driftsöverskott om 32 miljoner kronor samt övrigt i form av återlagda skatterabatter kopplade till förvärv om 51 miljoner kronor. De orealiserade värdeförändring- arna påverkar inte kassaflödet. Det vägda direktavkastningskravet (exit) för värdering av fastighetsbeståndet uppgick till 6,7 % där avkastningskraven i värderingarna, beroende av fastighetskategori, låg i intervallet 6,6 % till 6,8 %. Det initiala direktavkastningskravet i värdering- arna uppgick i genomsnitt till 6,6 %. Under året uppgick den rapporterade direktavkastningen till 6,7 %. Emilshus direktavkastning utifrån bedömd intjänings- förmåga uppgår till 6,7 % och är således i linje med det vägda avkastningskravet i marknadsvärderingarna. För mer utförlig beskrivning av värderingsprinciper, se not 8. Fastighetsbeståndets värdeförändring Jan–dec mkr 2024 2023 Vid årets ingång 7 324 7 111 Förvärv av fastigheter 1 469 199 Investeringar i befintliga fastigheter 63 55 Försäljningar av fastigheter -40 - Orealiserade värdeförändringar 124 -43 Vid årets utgång 8 940 7 324 Fastigheternas värdeförändringar via resultaträkningen Jan–dec mkr 2024 2023 Direktavkastningskrav 42 -462 Driftsöverskott 32 338 Övrigt 51 81 Orealiserad värdeförändring 124 -43 Orealiserad värdeförändring, % 2 -1 Realiserad värdeförändring 3 - Totala värdeförändringar 127 -43 Totala värdeförändringar, % 2 -1 Känslighetsanalys Resultateffekt före skatt 31 dec mkr Förändring 2024 2023 Direktavkastningskrav +/- 0,25 p.e. -324/+349 -259/+288 Intäkter +/- 50 kr/kvm +46/-46 +40/-40 Fastighets kostnader +/- 10 kr/kvm -9/+9 -8/+8 Vakansgrad +/- 1 p.e. -8/+8 -6/+6 Indata vid fastighetsvärdering 31 dec Totalt vägt genomsnitt 2024 2023 Direktavkastningskrav (exit), % 6,7 6,7 Driftskostnader (kr/kvm) 97 90 Underhållskostnader (kr/kvm) 38 38 Långsiktig vakansgrad, % 6,4 6,7 Intäkter (kr/kvm) 842 804 Fastighetsvärde per kategori Hyresvärde per kategori 8 940 mkr 48 % Lätt industri 24 % Extern- och daglig varuhandel 17 % Industriservice/ Proffshandel 12 % Övrigt 790 mkr 47 % Lätt industri 24 % Extern- och daglig varuhandel 16 % Industriservice/ Proffshandel 14 % Övrigt Fastighetsvärde per förvaltningsområde Hyresvärde per förvaltningsområde 8 940 mkr 26 % Växjö 20 % Jönköping 17 % Värnamo 13 % Linköping 12 % Vetlanda 7 % Kalmar 6 % Halmstad 790 mkr 25 % Växjö 19 % Jönköping 17 % Värnamo 14 % Vetlanda 12 % Linköping 7 % Kalmar 6 % Halmstad Årsredovisning 2024 Introduktion Mål och strategi Verksamheten Intjäningsförmåga Transaktioner Våra fastigheter Våra marknader Våra hyresgäster Projekt Finansiering Hållbarhet Risker och riskhantering Aktien och ägare Bolagsstyrning Finansiell information Emilshus Årsredovisning 2024 – 14 Emilshus fokuserar på att förvärva, utveckla, och förvalta kommersiella fastigheter i tillväxtregioner i södra Sverige. Idag är bolaget verksamt i Småland, Östergötland och Halland. Emilshus äger fastigheter på orter som utgör delar av större regionala marknader och viktiga industriregioner, kända för aktivt och framgångsrikt företagande. Industritäta regioner Emilshus marknader är kända för en stark entreprenörsanda som har skapat en gynnsam mix av innovation och industriell tradition vilket bidragit till god tillväxt i regionerna. Här finns flera större börsnoterade och världsledande företag inom sina respektive segment samt välmående småindustrier. I bolagets största för- valtningsområde Växjö med omnejd finns därtill ett väl differen- tierat näringsliv med högteknologiska och kunskapsintensiva företag och kommunen är en av de mest IT-företagstäta i landet. I samtliga tre regioner finns universitet och högskolor som med sin närvaro gynnar näringsliv och tillväxt. Goda kommunikationsmöjligheter Regionernas läge mellan storstadsområdena Stockholm, Göte- borg och Malmö samt med närhet till E4:an innebär goda kommu- nikationsmöjligheter, vilket gör Emilshus marknader attraktiva för industriföretag. Det gynnsamma geografiska läget i kombination med ett gott näringslivsklimat skapar förutsättningar för en god efterfrågan på moderna industri- och lagerlokaler samt kontors- fastigheter i centrala lägen. Marknaden 2024 Fastighetsmarknaden i Sverige stabiliserades successivt under året efter en period av lägre transaktionsvolymer. Den totala transaktionsvolymen av fastigheter (affärer över 40 miljoner kronor) för 2024 överträffade 2023 och var det första året som visade tillväxt sedan 2021. Denna utveckling gäller till stor del även Emilshus förvaltningsområden. Industri- och logistikfastighe- ter, som utgör prioriterade fastighetskategorier för Emilshus, stod för 18 % av den totala transaktionsvolymen i Sverige under 2024. Emilshus marknader Småland, Östergötland och Halland visade relativt stabil aktivitet under året, med en total transak- tionsvolym om drygt 10 miljarder kronor 1) , vilket motsvarar 7 % av den totala transaktionsvolymen i landet. Avkastningskraven avseende industri- och externhandelsfastigheter i Sverige var oförändrade under 2024 jämfört med föregående år. Våra marknader i södra Sverige Vy över Halmstad där Emilshus har vuxit sitt bestånd under 2024. Förvaltning nära våra hyresgäster Emilshus har för närvarande sju förvaltnings- områden som utgörs av Växjö, Jönköping, Värnamo, Linköping, Vetlanda, Kalmar och Halmstad, nämnda i storleksordning baserat på fastighetsvärde. Förvaltningen sker från förvaltningskontor på orter med större koncentration av fastigheter, för närvarande i Växjö, Jönköping, Vetlanda och Kalmar. Från dessa hanteras förvaltningen av hela fastighetsbeståndet. Fler förvaltnings- kontor kan komma att öppnas på orter där fastighetsbeståndet uppnår en volym som gör detta effektivt. 1) Volymen inkluderar enbart transaktioner över 40 mkr och exkluderar större portfölj- transaktioner som sträcker sig utanför orten samt strukturaffärer Årsredovisning 2024 Introduktion Mål och strategi Verksamheten Intjäningsförmåga Transaktioner Våra fastigheter Våra marknader Våra hyresgäster Projekt Finansiering Hållbarhet Risker och riskhantering Aktien och ägare Bolagsstyrning Finansiell information Emilshus Årsredovisning 2024 – 15Emilshus Årsredovisning 2024 – 15 1 januari Nyckeltal Jönköping 2025 2024 Antal fastigheter 33 18 Uthyrningsbar area, tkvm 160 109 Redovisat värde, mkr 1 752 1 139 Hyresvärde, mkr 152 91 Hyresvärde kr/kvm 945 836 Ekonomisk uthyrningsgrad, % 95 98 Kontrakterad årshyra, mkr 144 89 Jönköpingsområdet med de kring- liggande orterna Aneby, Huskvarna, Nässjö och Tranås utgör Emilshus näst största geografiska marknad med 20 % av det totala fastighetsvärdet och 19 % av hyresvärdet. Vid årets utgång ägde Emilshus totalt 33 fastigheter med 160 tkvm uthyrningsbar area i Jönköpings området, med tyngdpunkt på lokaler för lätt industri. Stora hyresgäster utgörs av ROL, Bubs Godis och Region Jönköping. Fastigheterna är i huvudsak belägna i företags- och handels områden i attraktiva lägen. Emilshus har ett för- valtningskontor i Jönköping. Utveckling 2024 Under året genomförde Emilshus förvärv av totalt 17 fastigheter med lätt industri samt två avyttringar i Jönköping. Det totala fastighetsvärdet för förvaltnings- området uppgick vid årets slut till 1 752 miljoner kronor. Emilshus har som ambition att fortsätta växa i Jönköpings- området för att nå en större volym och ytterligare synergier i förvaltningen. Jönköping 152 mkr 54 % Lätt industri 10 % Extern- och dagligvaruhandel 15 % Industriservice/ Proffshandel 20 % Övrigt 160 tkvm 57 % Lätt industri 8 % Extern- och dagligvaruhandel 20 % Industriservice/ Proffshandel 15 % Övrigt 1 januari Nyckeltal Växjö 2025 2024 Antal fastigheter 35 34 Uthyrningsbar area, tkvm 194 192 Redovisat värde, mkr 2 362 2 312 Hyresvärde, mkr 201 193 Hyresvärde kr/kvm 1 034 1 007 Ekonomisk uthyrningsgrad, % 92 93 Kontrakterad årshyra, mkr 185 180 Växjöområdet med närliggande kom- munen Ljungby utgör Emilshus största geografiska marknad med 26 % av det totala fastighetsvärdet och 25 % av hyresvärdet. Emilshus är den största fastighetsägaren av kommersiella lokaler i Växjö och ägde vid årets utgång totalt 35 fastigheter fördelat på 194 tkvm uthyrningsbar area med tyngdpunkt på lokaler för lätt industri samt extern- och dagligvaruhandel. Fastigheterna är fram- för allt belägna i Växjös mest etablerade företags- och externhandelsområden. Stora hyresgäster utgörs av Spaljisten, Bauhaus och Balco. Emilshus huvud- kontor är beläget i Växjö. Utveckling 2024 Under året genomförde Emilshus förvärv av en fullt uthyrd fastighet med lätt indu- stri samt investerade i ett antal projekt med lokalanpassningar och ombyggna- tioner för befintliga och nya hyresgäster, vilket lett till förlängda hyresavtal. Vid årets utgång uppgick fastighetsvärdet för förvaltningsområdet till 2 362 miljoner kronor. Emilshus avsikt är att fortsätta komplettera fastighetsbeståndet i Växjö genom förvärv av såväl portföljer som styckvisa fastigheter. Växjö 201 mkr 26 % Lätt industri 37 % Extern- och dagligvaruhandel 12 % Industriservice/ Proffshandel 25 % Övrigt 194 tkvm 39 % Lätt industri 34 % Extern- och dagligvaruhandel 11 % Industriservice/ Proffshandel 16 % Övrigt Yxan 1, Ljungby Sandseryd 2:17, Jönköping Hyresvärde per kategori Uthyrningsbar area per kategori Hyresvärde per kategori Uthyrningsbar area per kategori Årsredovisning 2024 Introduktion Mål och strategi Verksamheten Intjäningsförmåga Transaktioner Våra fastigheter Våra marknader Våra hyresgäster Projekt Finansiering Hållbarhet Risker och riskhantering Aktien och ägare Bolagsstyrning Finansiell information Emilshus Årsredovisning 2024 – 16 Emilshus har sitt ursprung i Vetlanda och är ortens största fastighetsägare av kommersiella lokaler. Vetlanda är tillsam- mans med de kringliggande kommunerna Eksjö och Sävsjö, bolagets femte största geografiska marknad med 12 % av det totala fastighetsvärdet och 14 % av hyresvärdet. Vid årets utgång ägde kon- cernen totalt 21 fastigheter med 147 tkvm uthyrningsbar area i Vetlandaområdet, med tyngdpunkt på lokaler för lätt indu- stri samt extern- och dagligvaruhandel. Stora hyresgäster utgörs av Trivselhus, T-Emballage och Optimera. Fastigheterna är belägna i centrumnära företags- och handelsområden samt i stadskärnan. Emilshus har ett förvaltningskontor i Vetlanda. Utveckling 2024 Under året genomförde Emilshus ett antal projekt i Vetlandaområdet, bland annat hyresgästanpassningar av handels- lokaler i samband med nyuthyrningar samt energibesparingsprojekt. Fastig- hetsvärdet för området uppgick vid årets utgång till 1 038 miljoner kronor. Emilshus avser att fortsätta växa i Vetlanda- området med selektiva förvärv. Vetlanda Värnamoområdet, omfattande Värnamo, Gislaved, Gnosjö och Vaggeryd, står för 17 % av det totala fastighetsvärdet och 17 % av hyresvärdet. Vid årets utgång ägde bolaget totalt 23 fastigheter med 216 tkvm uthyrningsbar area med över- vägande del lokaler för lätt industri. Stora hyresgäster utgörs av Bufab, Hilding Anders Sweden och Proton Lighting. Fastigheterna i förvaltningsområde Värnamo är i huvudsak belägna i etable- rade industri- och handelsområden. Utveckling 2024 I Värnamoområdet investerade Emils- hus under året i ett antal energiprojekt med betydande energibesparingar. Vid årets utgång uppgick fastighetsvärdet för området till 1 502 miljoner kronor. Emilshus vill fortsätta att växa i samtliga kommuner i Värnamoområdet med sär- skilt intresse för områden med närhet till E4:an och andra attraktiva logistiklägen. Värnamo Hyresvärde per kategori Uthyrningsbar area per kategori 135 mkr 80 % Lätt industri 16 % Extern- och dagligvaruhandel 4 % Industriservice/ Proffshandel 0 % Övrigt 216 tkvm 85 % Lätt industri 9 % Extern- och dagligvaruhandel 6 % Industriservice/ Proffshandel 0 % Övrigt 1 januari Nyckeltal Värnamo 2025 2024 Antal fastigheter 23 23 Uthyrningsbar area, tkvm 216 216 Redovisat värde, mkr 1 502 1 479 Hyresvärde, mkr 135 133 Hyresvärde kr/kvm 624 614 Ekonomisk uthyrningsgrad, % 94 98 Kontrakterad årshyra, mkr 127 130 Hyresvärde per kategori Uthyrningsbar area per kategori 110 mkr 41 % Lätt industri 30 % Extern- och dagligvaruhandel 6 % Industriservice/ Proffshandel 23 % Övrigt 147 tkvm 58 % Lätt industri 22 % Extern- och dagligvaruhandel 8 % Industriservice/ Proffshandel 12 % Övrigt 1 januari Nyckeltal Vetlanda 2025 2024 Antal fastigheter 21 21 Uthyrningsbar area, tkvm 147 147 Redovisat värde, mkr 1 038 1 019 Hyresvärde, mkr 110 105 Hyresvärde kr/kvm 748 713 Ekonomisk uthyrningsgrad, % 95 96 Kontrakterad årshyra, mkr 105 100 Slätvaren 1, Värnamo Brudabäck 2, Vetlanda Årsredovisning 2024 Introduktion Mål och strategi Verksamheten Intjäningsförmåga Transaktioner Våra fastigheter Våra marknader Våra hyresgäster Projekt Finansiering Hållbarhet Risker och riskhantering Aktien och ägare Bolagsstyrning Finansiell information Emilshus Årsredovisning 2024 – 17 Hyresvärde per kategori Hyresvärde per kategori Uthyrningsbar area per kategori Uthyrningsbar area per kategori Fastigheter i Linköping och Norrköping samt i Motala utgör 13 % av Emilshus totala fastighetsvärde och 12 % av hyres- värdet. Vid årets utgång ägde Emilshus totalt 24 fastigheter med 102 tkvm uthyrningsbar area i Östergötland, med tyngdpunkt på lokaler för lätt industri och lager. Stora hyresgäster utgörs av Soffadirekt, Dollarstore och Ramirent. Fastigheterna är i huvudsak belägna i industriområden i attraktiva lägen. Utveckling 2024 Emilshus växte väsentligt i Östergötland under året genom förvärv av totalt 17 fastigheter med främst lätt industri, varpå fastighetsvärdet för området vid årets utgång uppgick till 1 141 miljoner kronor. Emilshus har som ambition att fortsätta att växa i framför allt Linköping och Norrköping för att nå en större volym och synergier i förvaltningen. Fastigheter i Kalmar och kommunerna Emmaboda, Mörbylånga, Nybro, Vimmerby och Västervik utgör 7 % av Emilshus totala fastighetsvärde och 7 % av hyresvärdet. Vid årets utgång ägde Emilshus totalt 21 fastigheter med 64 tkvm uthyrningsbar area i Kalmar- området, med tyngdpunkt på lokaler för extern- och dagligvaruhandel samt industriservice/proffshandel. Stora hyresgäster utgörs av Småländska Bil, Beijer Byggmaterial och Holmgrens Bil. Fastigheterna är generellt belägna i centrumnära företags- och handels- områden samt i stadens centrala delar. Emilshus har ett förvaltningskontor i Kalmar. Utveckling 2024 Under året genomförde Emilshus ett förvärv i Kalmar av en centralt belägen och fullt uthyrd bilhandelsfastighet. Fastighetsvärdet i området uppgick vid årets utgång till 628 miljoner kronor. Emilshus avsikt är att fortsätta att växa med selektiva förvärv i Kalmarområdet för att nå en större volym och synergier i förvaltningen. Kalmar Linköping 94 mkr 65 % Lätt industri 13 % Extern- och dagligvaruhandel 23 % Industriservice/ Proffshandel 0 % Övrigt 53 mkr 17 % Lätt industri 43 % Extern- och dagligvaruhandel 40 % Industriservice/ Proffshandel 0 % Övrigt 102 tkvm 70 % Lätt industri 8 % Extern- och dagligvaruhandel 22 % Industriservice/ Proffshandel 0 % Övrigt 64 tkvm 15 % Lätt industri 34 % Extern- och dagligvaruhandel 51 % Industriservice/ Proffshandel 0 % Övrigt 1 januari Nyckeltal Linköping 2025 2024 Antal fastigheter 24 7 Uthyrningsbar area, tkvm 102 62 Redovisat värde, mkr 1 141 573 Hyresvärde, mkr 94 48 Hyresvärde kr/kvm 925 766 Ekonomisk uthyrningsgrad, % 97 89 Kontrakterad årshyra, mkr 91 42 1 januari Nyckeltal Kalmar 2025 2024 Antal fastigheter 21 20 Uthyrningsbar area, tkvm 64 59 Redovisat värde, mkr 628 534 Hyresvärde, mkr 53 46 Hyresvärde kr/kvm 819 772 Ekonomisk uthyrningsgrad, % 96 97 Kontrakterad årshyra, mkr 51 44 Glasflaskan 2, Linköping Babianen 5, Kalmar Årsredovisning 2024 Introduktion Mål och strategi Verksamheten Intjäningsförmåga Transaktioner Våra fastigheter Våra marknader Våra hyresgäster Projekt Finansiering Hållbarhet Risker och riskhantering Aktien och ägare Bolagsstyrning Finansiell information Emilshus Årsredovisning 2024 – 18 Hyresvärde per kategori Uthyrningsbar area per kategori Fastigheter i Halland utgör 6 % av Emilshus totala fastighetsvärde och 6 % av hyresvärdet. Vid årets utgång ägde Emilshus totalt 15 fastigheter med 42 tkvm uthyrningsbar area i Halmstad och Falkenberg med lokaler för lätt industri, lager och externhandel. Stora hyresgäster utgörs av Ahlsell, Swedol och IMAB Hallands Industrimaterial. Fastigheterna är i huvudsak belägna i industri- och externhandelsområden i attraktiva lägen. Utveckling 2024 Under året genomförde Emilshus förvärv av sju centralt belägna fastigheter med lätt industri i Halmstad i området Vilhelmsfält vid stadens nya södra infart. Fastighetsvärdet i Halmstad uppgick vid årets utgång till 517 miljoner kronor. Emilshus har som ambition att fortsätta att växa i regionen för att nå en större volym och synergier i förvaltningen. Efter årets utgång tecknades avtal om förvärv av åtta fastigheter inom kategorin lätt industri för 520 miljoner kronor. Fast- igheterna är belägna i direkt närhet till centrala Halmstad och centralstationen. Halmstad 45 mkr 23 % Lätt industri 12 % Extern- och dagligvaruhandel 56 % Industriservice/ Proffshandel 9 % Övrigt 42 tkvm 25 % Lätt industri 14 % Extern- och dagligvaruhandel 53 % Industriservice/ Proffshandel 8 % Övrigt Förvaltningsområde Jönköping Under året genomförde Emilshus förvärv av totalt 17 fastigheter i Jönköping och har som ambition att fortsätta växa i Jönköpingsområdet för att nå en större volym och ytterli- gare synergier i förvaltningen. 1 januari Nyckeltal Halmstad 2025 2024 Antal fastigheter 15 7 Uthyrningsbar area, tkvm 42 20 Redovisat värde, mkr 517 269 Hyresvärde, mkr 45 21 Hyresvärde kr/kvm 1 072 1 074 Ekonomisk uthyrningsgrad, % 96 95 Kontrakterad årshyra, mkr 43 20 Konen 4, Halmstad Årsredovisning 2024 Introduktion Mål och strategi Verksamheten Intjäningsförmåga Transaktioner Våra fastigheter Våra marknader Våra hyresgäster Projekt Finansiering Hållbarhet Risker och riskhantering Aktien och ägare Bolagsstyrning Finansiell information Emilshus Årsredovisning 2024 – 19 Emilshus hyresgäster utgörs i hög grad av större, stabila bolag med långsiktighet i sina verksamheter och bedömd god betalningsförmåga. Med sin lokala inriktning är Emilshus en trygg aktör och partner i hyresgästernas lokalförsörjning och vidare utveckling. Hyresgäster Emilshus målsättning är att ha långsiktiga och nära relationer med hyresgästerna och därigenom skapa förutsättningar för hyresavtal med långa kontraktstider. Med totalt 649 hyresgäster fördelade på 787 hyresavtal är Emilshus exponering mot enskilda hyresgäster begränsad. Emilshus förvaltning präglas av nära och långsiktiga relationer med hyresgästerna vilket avspeglas i en hög andel hyresavtal med långa kontraktstider. Vid årets utgång var den genomsnittliga hyrestiden 5,0 år och 68 % av kontrakts- värdet hade ett förfall 2030 eller senare. Den ekonomiska uthyr- ningsgraden var oförändrad och uppgick vid årets slut till 95 %. Emilshus har ingått så kallade triple net-avtal för en betydande del av hyresavtalen, vilket innebär att hyresgästen åtar sig att stå för kostnader såsom försäkring, fastighetsskatt, media samt underhåll och reparationer. Vid årets utgång var 43 % (46) av total uthyrningsbar area kopplat till hyresavtal av triple net- karaktär. Den huvudsakliga andelen av Emilshus hyresavtal uppräk- nas årligen med en nivå motsvarande konsumentprisindex (KPI) och en mindre andel med fast årlig indexering. Vid årets utgång utgjorde dessa avtal 98 % av Emilshus kontrakterade årshyra och där övriga hyresavtal bland annat avser parkeringsytor samt avtal med kortare löptid än ett år, vilka uppräknas på annat sätt eller inte alls. Nettouthyrning Emilshus nettouthyrning var positiv och uppgick under året till 2 miljoner kronor. Under året tecknade Emilshus hyresavtal med ett årligt hyresvärde om 27 miljoner kronor, varav 26 miljoner kronor avser hyresavtal med nya hyresgäster och 1 miljon kronor avser omförhandlade hyresavtal med befintliga hyresgäster. Våra hyresgäster Emilshus 10 största hyresgäster Hyresgäster Kon- trakts- värde, mkr Kontrak- terad årshyra, mkr Andel av kontrak- terad årshyra, % Åter- stående hyrestid, år Spaljisten AB 396 20 3 19,8 Trivselhus AB 92 20 3 4,6 Holmgrens Bil AB 124 20 3 6,3 Ahlberg Dollarstore AB 51 19 3 2,6 Hilding Anders Sweden AB 267 19 3 14,0 Optimera Svenska AB 27 16 2 1,7 ROL AB 97 16 2 6,3 Coop Väst AB 160 15 2 10,6 Proton Lighting AB 22 14 2 1,6 Bauhaus & Co KB 191 13 2 14,6 Övriga 2 314 575 77 4,0 Totalt 3 740 747 100 5,0 Hyresvärde och de 10 största hyresgästernas andel av hyresvärdet 0 100 200 300 400 500 600 700 800 2021 2022 2023 2024 % 0 10 20 30 40 50 60 70 80 mkr Hyresvärde, mkr De 10 största hyresgästernas andel av hyresvärdet, % Lodjuret 3, Växjö Kategori: Extern- och dagligvaruhandel. Uthyrningsbar area: 13 422 kvm. Årsredovisning 2024 Introduktion Mål och strategi Verksamheten Intjäningsförmåga Transaktioner Våra fastigheter Våra marknader Våra hyresgäster Projekt Finansiering Hållbarhet Risker och riskhantering Aktien och ägare Bolagsstyrning Finansiell information Emilshus Årsredovisning 2024 – 20Emilshus Årsredovisning 2024 – 20 Erhållna uppsägningar av hyresavtal uppgick till 25 miljoner kro- nor, inklusive konkurser med ett hyresvärde om 6 miljoner kronor. Konkurserna inträffade under andra kvartalet och bestod främst av två hyresgäster som bedrev padelverksamhet i Växjö och Jönköping. Emilshus har efter detta inga kvarstående hyresgäster verksamma inom padel. Förvaltning Emilshus har ett långsiktigt ägarperspektiv och strävar efter en trygg, kostnadseffektiv och lokal fastighetsförvaltning. Med egen förvaltningsorganisation säkerställs en hög servicegrad och ett nära samarbete med hyresgästerna. Emilshus förvaltningsstrategi bygger på utveckling av bola- gets fastigheter och lokaler i nära dialog med hyresgästerna. Den starka lokala närvaron innebär en närhet till hyresgästerna, vilket skapar förutsättningar för långvariga samarbeten. Det täta samarbetet resulterar regelbundet i att Emilshus genomför värde höjande investeringar i om- och tillbyggnationer. Ytterligare en viktig del i förvaltningen är att optimera driften med syfte att minska miljöpåverkan och sänka driftskostnader samt att till- sammans med hyresgästerna arbeta med hållbara lösningar. Förvaltningsorganisation Emilshus har förvaltningskontor på orter med större koncentration av fastigheter, för närvarande i Växjö, Jönköping, Kalmar och Vetlanda. Från dessa hanteras förvaltningen av övriga orter. Fler förvaltningskontor kan komma att öppnas på orter där fastighets- beståndet uppnår en volym som gör detta effektivt. Bolaget har en kompetent och väl fungerande intern förvalt- ningsorganisation. Det finns hos medarbetarna ett stort kunnande om den lokala fastighetsmarknaden där bolaget är verksamt. Ett brett kontaktnät på dessa orter bidrar till affärsmöjligheter och är en framgångsfaktor i uthyrningsarbetet. Nettouthyrning utveckling -16 -12 -8 -4 0 4 8 12 16 2020 2021 2022 20242023 mkr Nyuthyrning Uppsagt Nettouthyrning Nettouthyrning Jan–dec mkr 2024 2023 Nyuthyrningar 26 17 Omförhandlingar 1 2 Uppsägningar och konkurser -25 -19 Nettouthyrning 2 0 Vakansförändringar Jan–dec mkr 2024 2023 Ingående vakansvärde 30 24 Inflyttningar -12 -8 Avflyttningar 17 13 Förändring hyresrabatter 2 1 Vakansvärde, förvärvade fastigheter 6 - Vakansvärde, avyttrade fastigheter - - Utgående vakansvärde 43 30 Förfallostruktur hyresavtal Förfalloår Antal hyresavtal Årshyra, mkr Andel, % Area, tkvm Andel, % 2025 363 106 14 115 13 2026 163 166 22 188 21 2027 106 89 12 83 9 2028 51 52 7 55 6 2029 27 73 10 85 10 ≥2030 77 262 35 353 40 Totalt 787 747 100 879 100 Hyreskontrakt och löptider Förfalloår Kontraktsvärde, mkr Andel av total, % 2025 143 4 2026 271 7 2027 236 6 2028 180 5 2029 327 9 2030 308 8 2031 316 8 2032 229 6 ≥2033 1 731 46 Totalt 3 740 100 Årsredovisning 2024 Introduktion Mål och strategi Verksamheten Intjäningsförmåga Transaktioner Våra fastigheter Våra marknader Våra hyresgäster Projekt Finansiering Hållbarhet Risker och riskhantering Aktien och ägare Bolagsstyrning Finansiell information Emilshus Årsredovisning 2024 – 21 För Emilshus är investeringar i fastigheter en viktig del i att möta hyresgästers behov vid tillväxt och förändringar i verksamheten och samtidigt skapa värde genom omför- handling av hyror och förlängning av hyresavtal. Projekten sker i form av lokalanpassningar, om- och tillbyggnatio- ner eller nyproduktion. Vid nyuthyrning sker regelmässigt en viss anpassning av lokalerna och ofta även större förändringar som en del av det nya hyresavtal som då tecknas. Investeringar i loka- lerna genomförs till en attraktiv riskjusterad avkastning och för att minimera risken i projektverksamheten påbörjas projekt först när bindande hyresavtal har ingåtts. Emilshus arbetar även aktivt med att identifiera och genomföra projekt som minskar energi- användning och förbättrar inomhusmiljön för hyresgästerna. Projektverksamheten bidrar till ökade hyresintäkter i form av tillägg till befintliga avtal i takt med att projekten färdigställs. Emilshus projekt värderas till verkligt värde beaktande nedlagda externa investeringskostnader inklusive till projekten hänförliga räntekostnader samt kostnader för projektledning. Pågående och färdigställda projekt 2024 Ett nytt 10-årigt hyresavtal tecknades under 2023 med IT-före- taget Griffel avseende 1 400 kvm i fastigheten Lågan 22 i centrala Projekt Större pågående och färdigställda projekt Fastighet Fastighetskategori Projekttyp Färdig- ställande Beräknad investering, mkr Upparbetad investe- ring vid årets utgång, mkr Förändrad årshyra, mkr Förändring av hyresavtal Pågående projekt Krokodilen 4, Kalmar Extern handel Lokalanpassning Q4 2025 29 0 3 12-årigt avtal Melltorp 2:28, Mark Lätt industri Lokalanpassning Q2 2025 28 0 2 10-årigt avtal Övriga pågående projekt 1) 27 11 - Totalt 84 11 5 Färdigställda projekt Lågan 22, Växjö Övrigt Lokalanpassning Q1 2024 15 15 2 10-årigt avtal Norra Delfin 4, Vetlanda Extern handel Energibesparing Q3 2024 4 4 Kolmilan 1, Vetlanda Extern handel Lokalanpassning Q4 2024 7 6 2 15-årigt avtal Fläkten 11, Växjö Industriservice Lokalanpassning Q4 2024 8 8 2 10-årigt avtal Totalt 34 33 6 1) Övriga pågående projekt utgörs av ett flertal mindre projekt. Hedenstorp 1:99, Jönköping Kategori: Lätt industri. Uthyrningsbar area: 4 033 kvm. Växjö. Lokalerna som har genomgått en omfattande renovering färdigställdes och tillträddes under det första kvartalet 2024. I fastigheten Norra Delfin 4 i Vetlanda färdigställdes ett projekt för energieffektivisering under det tredje kvartalet 2024. Ett nytt 15-årigt hyresavtal tecknades under 2023 med Clas Ohlson avseende 1 400 kvm i fastigheten Kolmilan 1 i Vetlanda. Under det första kvartalet 2024 färdigställdes hyresgästanpass- ningar och lokalerna tillträddes. Ytterligare hyresavtal i Kolmilan 1 om 1 700 kvm tecknades under det första kvartalet med Hemtex och Thansen. Hyresgästerna tillträdde sina lokaler efter genom- förda hyresgästanpassningar under det första respektive det tredje kvartalet 2024. I fastigheten Fläkten 11 i Växjö anpassades drygt 1 100 kvm för Securitas som har tecknat ett nytt 10-årigt hyresavtal. Lokalerna tillträddes i slutet av det tredje kvartalet 2024. I Kalmar genomförs en om- och tillbyggnad av Krokodilen 4 till Toyotahandlaren Bil och Motor i Sydost AB som samtidigt tecknat ett nytt 12-årigt hyresavtal om totalt 2 800 kvm. Under det fjärde kvartalet förvärvades fastigheten Melltorp 2:28 med ytor för lätt industri om 6 500 kvm. Fastig heten genom- går nu en lokalanpassning för skogsmaskinstillverkaren Malwa Forest som tecknat ett 10-årigt hyresavtal som träder i kraft vid färdigställandet. Årsredovisning 2024 Introduktion Mål och strategi Verksamheten Intjäningsförmåga Transaktioner Våra fastigheter Våra marknader Våra hyresgäster Projekt Finansiering Hållbarhet Risker och riskhantering Aktien och ägare Bolagsstyrning Finansiell information Emilshus Årsredovisning 2024 – 22Emilshus Årsredovisning 2024 – 22 Lätt industri utgör Emilshus största fastighetskategori och är tillsammans med industriservice/proffshandel och extern- och dagligvaruhandel bolagets huvudsakliga fokus. I industriregionerna i södra Sverige är efterfrågan på industrilokaler generellt stabil och hyresgästerna ofta långsiktiga. Ett exempel på detta är Emilshus uthyrning i en nyförvärvad fastighet till skogsmaskintillverkaren Malwa Forest på ett 10-årigt hyresavtal. Lokalerna genomgår nu en omfattande renovering och anpassning för hyresgästen. Emilshus förvärvade under det fjärde kvartalet 2024 den tom- ställda industrifastigheten Melltorp 2:28 i Marks kommun i Väster- götland från en lokal fastighetsägare. I samband med förvärvet hade Emilshus kommit i kontakt med Malwa Forest som sökte nya moderna produktionslokaler med tillhörande markytor utomhus för testkörning av de skogsmaskiner som bolaget tillverkar. Detta resulterade i att ett hyresavtal omfattande 6 500 kvm över tio år tecknades och en ombyggnation kunde planeras. ”Fastigheten i Mark illustrerar hur Emilshus lokala förankring leder till affärer och nya hyresgäster. Vi är mycket glada att få bli partner till Malwa Forest i deras långsiktiga satsning på modern produktion i södra Sverige”, säger Pierre Folkesson, projektchef på Emilshus. Med växande verksamhet investerar skogmaskintillverkaren nu i större och moderna produktionsytor, kontor och personal- utrymmen i Emilshus lokaler. Ombyggnationen driver Emilshus i nära samarbete med hyresgästen för att möta bolagets specifika behov. Första spadtaget i ombyggnationen togs i mars 2025 och projektet kommer att färdigställas sommaren 2025, varefter hyresgästen flyttar in. ”Hyresgästen, verksamheten och det långa hyresavtalet – alla delar i detta projekt är helt i linje med Emilshus inriktning och strategi”, konstaterar Pierre Folkesson. Värdeskapande projekt ”Emilshus har stor erfarenhet av att driva projekt för utveckling av effektiva industrilokaler, ett arbete som ofta kräver ett omfattande planeringsarbete tillsammans med hyresgästen. Investeringar i projekt med om- och tillbyggnationer är ett sätt att möta hyres- gästernas behov och samtidigt skapa värde för Emilshus genom förlängda hyresavtal, ökade hyresnivåer och ökat fastighets- värde”, kommenterar Pierre Folkesson. Att skapa energieffektiva lokaler med moderna installationer är en central del i alla Emilshus ombyggnationer. Därtill drivs det löpande energiprojekt i syfte att minska energianvändningen i fastigheterna och därmed också minska klimatavtryck och kostnader. Som en del i ombyggnationen av fastigheten i Mark utrustas byggnaderna med nya system för uppvärmning och ventilation som både innebär hög komfort i lokalerna och låg energianvändning. Installation av modern LED-belysning bidrar också till att minimera energianvändningen. Emilshus har ett antal pågående projekt för befintliga hyres- gäster med vilka bolaget förlängt och omförhandlat hyresavtal med. Ett exempel är fastigheten Krokodilen 4 i Kalmar där det sker en om- och tillbyggnation för Toyotahandlaren Bil och Motor i Sydost AB som samtidigt tecknat ett nytt 12-årigt hyresavtal om totalt 2 800 kvm. Melltorp 2:28, Mark Fastighetskategori: Lätt industri Projekttyp: Lokalanpassning Area: 6 500 kvm Färdigställande: Sommaren 2025 Förändring av hyresavtal: Nytt 10- årigt hyresavtal Nytt långt hyresavtal efter omfattande renovering Årsredovisning 2024 Introduktion Mål och strategi Verksamheten Intjäningsförmåga Transaktioner Våra fastigheter Våra marknader Våra hyresgäster Projekt Finansiering Hållbarhet Risker och riskhantering Aktien och ägare Bolagsstyrning Finansiell information Emilshus Årsredovisning 2024 – 23 Emilshus finansieras med eget kapital och säkerställda banklån samt med obligationer emitterade på den svenska kapitalmarknaden som utgör en kompletterande finansieringskälla. Kapitalstruktur Emilshus kapitalstruktur utgjordes vid årets utgång av 42 % (42) eget kapital, 52 % (52) räntebärande skulder och 6 % (6) övriga poster. Emilshus kreditgivare består av fyra nordiska banker där finan- sieringen utgörs av säkerställda banklån. Obligationslån utgör en kompletterande finansieringskälla. Eget kapital Vid årets utgång uppgick eget kapital till 3 856 miljoner kronor (3 194), vilket resulterade i en soliditet om 42 % (42). Eget kapital per stamaktie uppgick till 27,99 kronor (25,26) och långsiktigt substansvärde per stamaktie uppgick till 30,60 kronor (27,32). Räntebärande skuld Emilshus räntebärande skulder uppgick till 4 717 miljoner kronor (3 984) vid årets utgång. Efter avdrag för likvida medel om 100 mil- joner kronor (212) uppgick nettoskulden till 4 617 miljoner kronor (3 772), vilket innebär en nettobelåningsgrad om 52 % (52). Av de räntebärande skulderna utgör 4 321 miljoner kronor (3 408) säkerställda banklån vilka motsvarar 92 % (86) av den totala räntebärande skulden. Under året har banklån till ett värde om 2 838 miljoner kronor refinansierats med längre löptid, högre lånevolym och förbättrade kreditvillkor som följd. Räntebärande obligationslån uppgick vid årets utgång till 396 miljoner kronor (576), vilket motsvarar 8 % (14) av den totala räntebärande skulden. I juni och juli återköptes bolagets utestående icke-säkerställda gröna obligationer om totalt 376 miljoner kronor med förfall i april 2025. I samband med återköpen emitterades nya seniora icke-säkerställda gröna obligationer till ett belopp om 400 miljoner kronor med en marginal om 3,10 % och en löptid om 3 år. I september återköptes utestående icke- säkerställda gröna obligationer om totalt 210 miljoner kronor med förfall i september 2025. Skuldkvoten beräknad som nettoskuld i förhållande till drifts- överskott med avdrag för centrala administrationskostnader enligt intjäningsförmåga uppgick på balansdagen till 8,2 ggr (8,2). Finansiering Nyckeltal finansiering mkr 31 dec 2024 31 dec 2023 Nettoskuld 4 617 3 772 Soliditet, % 42 42 Nettobelåningsgrad, % 52 52 Räntetäckningsgrad, ggr 2,4 2,1 Räntesäkringsgrad, % 81 77 Skuldkvot, ggr 8,2 8,2 Genomsnittlig kapitalbindningstid, år 2,7 1,8 Genomsnittlig räntebindningstid, år 2,3 3,1 Genomsnittlig låneränta, % 4,0 4,7 Räntebärande nettoskuld 0 1 000 2 000 3 000 4 000 5 000 2020 2021 2022 2023 2024 mkr 42 % Eget kapital 48 % Banklån 4 % Gröna obligationslån 6 % Övrigt Finansieringskällor Förändring i eget kapital 3 000 3 200 3 400 3 600 3 800 4 000 mkr Eget kapital 1 jan 2024 Eget kapital 31 dec 2024 Nyemission stamaktier Kostnader nyemissioner Utdelning på preferens- aktier Årets resultat och totalresultat 2024 426 288 3 856 3 194 –11 –41 Genomsnittlig låneränta 4,0 % Genomsnittlig räntebindningstid 2,3 år Räntetäckningsgrad 2,4 ggr Nettobelåningsgrad 52 % Årsredovisning 2024 Introduktion Mål och strategi Verksamheten Intjäningsförmåga Transaktioner Våra fastigheter Våra marknader Våra hyresgäster Projekt Finansiering Hållbarhet Risker och riskhantering Aktien och ägare Bolagsstyrning Finansiell information Emilshus Årsredovisning 2024 – 24Emilshus Årsredovisning 2024 – 24 Räntetäckningsgrad 0,0 0,5 1,0 1,5 2,0 2,5 3,0 2020 2021 2022 2023 2024 ggr Likviditet och outnyttjade kreditlöften Disponibel likviditet uppgick till 188 miljoner kronor (292) vid årets utgång. Likvida medel uppgick till 100 miljoner kronor (212) jämte outnytt- jade checkräkningskrediter om 67 miljoner kronor (80) samt outnyttjade revolverande kreditfaciliteter om 21 miljoner kronor (–). Kapital- och räntebindning Kapitalbindningstiden för Emilshus räntebärande skulder var vid årets utgång 2,7 år (1,8). Av de räntebärande skulder som förfaller under 2025 utgörs 130 miljoner kronor av ordinarie löpande amor teringar på säkerställda banklån, 79 miljoner kronor av revolverande kreditfaciliteter och 398 miljoner kronor avser ordi- narie banklån. Banklånen med förfall 2025 har efter årets utgång refinansierats med längre löptid och förbättrade finansieringsvill- kor som följd. Därtill innebär refinansieringen att Emilshus tillfördes 480 miljoner kronor i ökad tillgänglig likviditet efter årets slut. Genomsnittlig ränta på räntebärande skulder inklusive derivat uppgick vid årets utgång till 4,0 % (4,7). Koncernens genomsnittliga räntebindningstid inklusive derivat uppgick vid årets utgång till 2,3 år (3,1). Andelen av de räntebärande skulderna som räntesäkrats genom derivat uppgick till 81 % (77). Vid årets utgång hade koncernen ingått räntesäkringar med ett sammanlagt nominellt belopp om 4 590 miljoner kronor (3 840). Av dessa avsåg 3 520 miljoner kronor aktiva ränteswappar med en genomsnittlig återstående löptid om 2,7 år, 770 miljoner kronor avsåg framtidsstartade ränteswappar med en genomsnittlig löptid om 2,7 år och 300 miljoner kronor avsåg räntetak (Stibor 3M+1,0 %) med en återstående löptid om 0,9 år. Derivaten begränsar framtida ränteförändringars effekt på koncernens finansiella kostnader. Derivatens verkliga värde uppgick vid årets utgång till 10 miljo- ner kronor (35). Finansiella riskbegränsningar Emilshus finanspolicy anger riktlinjer och regler för finansverksam- heten i syfte att belysa hur de finansiella riskerna ska begränsas. Emilshus har följande huvudsakliga riktlinjer för finansierings- verksamheten: • Nettobelåningsgraden ska varaktigt inte överstiga 60 %. • Räntetäckningsgraden ska överstiga 2,0 ggr. Grönt finansiellt ramverk Per 31 december hade Emilshus gröna tillgångar enligt bolagets gröna finansiella ramverk till ett sammanlagt värde om 3 037 miljoner kronor med etablerad grön finansiering om motsvarande 519 miljoner kronor i befintliga fastigheter. Outnyttjat belopp inom det gröna finansiella ramverket uppgick därmed till 2 518 miljoner kronor. Mer information finns i Hållbarhetsrapporten på sidan 29. Kapital- och räntebindning Kapitalbindning Räntebindning År Banklån, mkr Obligationer, mkr Totala ränte bärande skulder, mkr 1) Andel, % Räntebindning, mkr 2) Snitt ränta, % Andel, % 2025 678 - 678 14 919 4,7 19 2026 851 - 851 18 1 370 2,6 29 2027 1 296 400 1 696 36 450 5,0 9 2028 373 - 373 8 800 4,7 17 ≥2029 1 140 - 1 140 24 1 200 4,7 25 Totalt 4 339 400 4 739 100 4 739 4,0 100 1) Skillnaden i totala räntebärande skulder mellan tabellen ovan och balansräkningen förklaras av periodiserade uppläggningsavgifter. 2) Inkluderar derivat. Obligationslån Förfalloår Volym, mkr Ränta, % 2027 jun 400 Stibor 3M+3,10% Derivatportfölj mkr Nominellt belopp Återstående löptid, år Genomsnittlig fast ränta, % Verkligt värde Ränteswappar 4 290 2,9 1,9 6 Räntetak 300 0,9 1,0 4 Totalt/genomsnitt 4 590 1,9 1,9 10 Finansiella riskbegränsningar 31 dec 2024 31 dec 2023 Nettobelåningsgrad, % < 60 52 52 Räntetäckningsgrad, ggr > 2,0 2,4 2,1 Nettobelåningsgrad Riskbegränsning Räntetäckningsgrad Riskbegränsning Nettobelåningsgrad 0 10 20 30 40 50 60 70 80 % 2020 2021 2022 2023 2024 Emilshus arbetar kontinuerligt med att optimera bolagets finansiering. Årsredovisning 2024 Introduktion Mål och strategi Verksamheten Intjäningsförmåga Transaktioner Våra fastigheter Våra marknader Våra hyresgäster Projekt Finansiering Hållbarhet Risker och riskhantering Aktien och ägare Bolagsstyrning Finansiell information Emilshus Årsredovisning 2024 – 25 VD-kommentar För Emilshus innebär en hållbar verksamhet att ta miljö- och samhällsansvar men det är också en fråga om sunt och lönsamt företagande som ligger mycket nära våra grundvärden. Det linjerar också med den långsiktighet som Emilshus verksamhet präglas av. Vår förvaltning fokuserar på lokal närvaro och ett nära samarbete med hyresgästerna för att skapa värde och bidra till minskad klimatpåverkan. Därtill strävar vi efter att vara en aktiv part i näringslivet och utvecklingen på de orter vi är verksamma. Vi arbetar utifrån ett internt ramverk som består av håll- barhetsstrategi, handlingsplaner samt policyer som berör Emilshus medarbetare och leverantörer. Vidare baseras vårt hållbarhetsarbete på ett åtagande mot FN:s globala mål för hållbar utveckling och vi fortsätter att stödja FN:s Global Compacts tio principer inom mänskliga rättigheter, arbetsrätt, miljö och antikorruption. Emilshus strategier är sammantaget utformade för att generera långsiktigt uthål- lig avkastning och att säkra en lönsam verksamhet över tid. Att arbeta aktivt med att identifiera och utföra åtgärder som syftar till energieffektiviseringar i fastighetsbeståndet ser vi som den enskilt viktigaste insats vi kan göra för att minska Emilshus klimatpåverkan. Energianvändningen i våra fastigheter är också en viktig kostnadspost som vi med ett strukturerat arbete kan minska, något som sker i nära samarbete med våra hyresgäster. Under 2024 minskade bolagets energianvändning per kvm med 6 % i jämförbart bestånd. Under året påbörjade vi rapportering av koldioxidutsläpp inom scope 1 och 2 i enlighet med Greenhouse Gas Protocol. Vi fortsätter att arbeta steg för steg mot våra mål och gröna finansiella ramverk, både med processer och opti- mering av driften av husen. Därtill kommer en rad andra initiativ i syfte att både möta hyresgästerna krav och leva upp till bolagets hållbarhetsstrategi. Jakob Fyrberg, VD Hållbarhet Årsredovisning 2024 Introduktion Mål och strategi Verksamheten Hållbarhet Hållbarhetsarbete i Emilshus Väsentliga händelser i hållbarhetsarbetet 2024 Fokusområden Risker och riskhantering Aktien och ägare Bolagsstyrning Finansiell information Emilshus Årsredovisning 2024 – 26Emilshus Årsredovisning 2024 – 26 Hållbarhetsarbete i Emilshus Emilshus hållbarhetsarbete utgår från den hållbarhetsstrategi som antagits av styrelsen. Strategin grundas i behovet av att förvalta begränsade resurser på ett ansvarsfullt sätt och sam- tidigt framtidssäkra verksamheten både ur ett ekonomiskt och organisatoriskt perspektiv. Emilshus har, med sin lokala närvaro och med dedikerade och kompetenta medarbetare, gynnsamma förutsättningar för ett fastighetsägande som inte bara genererar värde utan även är långsiktigt hållbart. Hållbarhetsstrategi Emilshus affärsidé är att förvärva, utveckla och förvalta hög- avkastande kommersiella fastigheter i södra Sverige. Fokus är hög direktavkastning i kombination med långa hyresavtal och hyresgäster med bedömd god betalningsförmåga. I sin förvalt- ning fokuserar Emilshus på lokal närvaro och nära samarbete med hyresgästerna. Bolaget ska vara delaktigt i det lokala näringslivet och dess utveckling. Emilshus strategier är samman- taget utformade för att generera långsiktigt uthållig avkastning och starka kassaflöden. Samtidigt som Emilshus skapar förut- sättningar för en hållbar utveckling genereras även värden för ägare, medar betare, hyresgäster, leverantörer, lokalsamhället och övriga intressenter. Emilshus har ett långsiktigt perspektiv för att säkerställa en stabil verksamhet. Förutom att trygga bolagets existens och intjä- ning över tid innebär det ett uttalat ansvarstagande för miljö och människor i och kring bolagets fastigheter samt för miljön och företagets omvärld i stort. I sitt miljöarbete har Emilshus fokus på att minska energianvändningen i fastighetsbeståndet, där ett aktivt arbete bedrivs gällande effektiviseringar och användning av smarta systemstöd. Energianvändningen följs upp kvartalsvis på ett systematiskt sätt för att utvärdera de energieffektivise- rande åtgärder som genomförts. En hållbar verksamhet förutsätter ett väl fungerande samar- bete med Emilshus hyresgäster och bolagets omvärld. Därutöver krävs väl etablerade interna processer och rutiner samt engage- rade medarbetare. Emilshus ska vara en närvarande arbetsgivare och en attraktiv arbetsplats där medarbetare ska känna engage- mang och stolthet samt ha möjlighet att påverka verksamheten och sin egen utveckling. Företagskulturen ska präglas av affärs- mässighet, medmänsklighet och delaktighet där god affärsetik och förtroendefulla relationer är viktiga utgångspunkter såväl internt som i kontakterna med externa parter. Hälsa och säkerhet är områden som är centrala för såväl medarbetare som hyres- gäster och leverantörer. En översyn av Emilshus hållbarhetsstrategi kommer att ske under 2025. Styrning Emilshus hållbarhetsarbete utvecklas löpande i takt med att bolaget förändras och utökar sin verksamhet. Styrelsen har det yttersta ansvaret för hållbarhetsarbetet, vilket inkluderar Emilshus påverkan på miljö och människor samt arbete med områden där bolaget kan bidra med en positiv förändring. Koncernledningen har det operativa ansvaret för hållbarhetsarbetet samt för att det ska vara relevant för den verksamhet som bedrivs och den omvärld bolaget verkar i. Vidare ansvarar koncernledningen för implementering och uppföljning av Emilshus hållbarhetsmål. En teknik- och hållbarhetsansvarig driver hållbarhetsarbetet i fastig- hetsförvaltningen, med stöd av bolagets operativa chef. CFO ansvarar för att bolaget upprättar en hållbarhetsrapport i enlighet med befintliga lagar och regelverk. Hållbarhetsarbetet bygger på att engagerade och kompetenta medarbetare arbetar utifrån den antagna strategin och att alla är väl införstådda med bolagets befintliga policydokument. Ramverk Emilshus hållbarhetsarbete baseras på ett åtagande mot FN Global Compact och FN:s globala mål för hållbar utveckling. Genom att vara medlem i Global Compact åtar sig bolaget att följa de tio principerna baserade på FN:s deklaration om de mänskliga rättig heterna, ILO:s grundläggande konventioner om de mänskliga rättigheterna i arbetslivet, Riodeklarationen samt FN:s konvention mot korruption. Det interna hållbarhetsramverket som bolaget arbetar utifrån består av hållbarhetsstrategi, hand- lingsplaner samt policyer som berör Emilshus medarbetare och leverantörer. Frågor gällande mångfald och jämställdhet berörs inom bolagets arbetsmiljöpolicy. Policydokumenten ses över och uppdateras efter behov och antas av styrelsen årligen. Betydande energibesparing med ny belysning I fastigheten Öskaret 16 i Jönköping har ett nyligen genomfört belysningsprojekt lett till en betydande energibesparing. Äldre armatur byttes ut mot smart LED-belysning som med närvarostyrning optimerades för hyresgästens lagerverksamhet. Det nya belysningssystemet beräknas innebära en årlig energibesparing om 58 000 kWh, motsvarande en besparing om 90 % jämfört med tidigare installation. Emilshus genomför löpande belysningsprojekt i fastig- hetsbeståndet, åtgärder som till begränsade kostnader har materiell påverkan på bolagets energianvändning. Öskaret 16, Jönköping Kategori: Lätt industri Uthyrningsbar area: 8 545 kvm Årsredovisning 2024 Introduktion Mål och strategi Verksamheten Hållbarhet Hållbarhetsarbete i Emilshus Väsentliga händelser i hållbarhetsarbetet 2024 Fokusområden Risker och riskhantering Aktien och ägare Bolagsstyrning Finansiell information Emilshus Årsredovisning 2024 – 27 Emilshus fokusområden Utifrån ovan nämnda ramverk och omvärldsanalys har Emilshus identifierat fyra fokusområden i verksamheten som är särskilt viktiga. Inom dessa områden anses bolaget har störst påverkan och har möjlighet bidra med en positiv förändring. • Fastigheter • Medarbetare • Hyresgäster • Externa samarbetspartners Intressentdialog Emilshus genomförde under andra halvåret 2024 en dubbel materialitetsanalys för att identifiera väsentliga hållbarhetsom- råden samt inverkningar, risker och möjligheter i verksamheten. Analysens resultat kommer att färdigställas under 2025. En tidigare intressentdialog genomfördes 2021, vilken har legat till grund för bolagets arbete med årlig uppföljning för att säker- ställa att Emilshus hållbarhetsarbete linjerar med intressenternas synpunkter och förväntningar på verksamheten. I den dagliga verksamheten och i möten med hyresgäster, leverantörer och investerare för Emilshus en löpande dialog för att fortsatt få insik- ter utifrån deras perspektiv. Det är tillsammans med intressent- grupperna som bolagets ambitioner inom hållbarhetsområdet förankras och utvecklas i verksamheten. Nöjd Kund Index- undersökningar genomförs årligen för att få en ökad förståelse för hur bolagets hyresgäster upplever Emilshus som hyresvärd. Motsvarande undersökning genomförs med bolagets medar- betare för att skapa en djupare förståelse för hur de upplever Emilshus som arbetsgivare och vad som är viktigt för dem att bolaget fokuserar på framåt. Affärsetik och antikorruption Emilshus policy för affärsetik och antikorruption finns tydliga riktlinjer för hur företaget förväntar sig att medarbetare agerar i frågor gällande korruption, mutor och penningtvätt. Bolaget har en nolltoleranspolicy mot korruption, diskriminering, trakasse- rier, brott och miljööverträdelser. Vid eventuella misstankar om bristande efterlevnad förväntas dessa rapporteras till närmsta chef eller ledningen. Inrapportering av oegentligheter behandlas konfidentiellt och det säkerställs att alla medarbetare känner sig trygga med att deras anonymitet bevaras. Inga anmälningar har inkommit under året. För att förhindra korruption inom Emilshus verksamhet och värdekedja finns det etablerade rutiner och processer på plats. Bolaget har identifierat ett antal transaktioner som har en högre risk för korruption där det är viktigt att varje medarbetare är införstådd med de befintliga rutinerna för att hantera detta. Det genomförs granskningar av nya kunder, leverantörer, underleve- rantörer och affärspartners för att minska risken för att brott eller andra oegentligheter ska uppstå i värdekedjan. Utöver detta krä- ver Emilshus att alla anlitade driftsentreprenörer ska underteckna Fastighetsbranschens uppförandekod, för att säkerhetsställa att leverantörerna är införstådda med de krav och förväntningar som finns på dem. Detta innebär att stora delar av bolagets totala inköp omfattas av Fastighetsbranschens uppförandekod. Globala mål Emilshus har valt ut sex av FN:s 17 Globala mål som bolaget anser sig ha störst möjlighet att bidra till. Alla medarbetare ska erbjudas en trygg och säker arbetsmiljö där det finns utrymme för fysisk aktivitet. Jämställdhets- arbetet är en integrerad del av bolaget och en jämn köns- fördelning eftersträvas i hela organisationen. Emilshus ska uteslutande köpa in fossilfri el till sina fastigheter och kan genom sin förvaltning arbeta för mer energieffektiva fastigheter vilket i sin tur bidrar till en minskad klimat- påverkan. I de fastigheter som Emilshus äger ska effektiv resurs- och avfallshantering vara en naturlig del av för- valtningen där bolaget tillsammans med hyresgästerna arbetar för att minska det totala avfallet. Följande policydokument och riktlinjer, antagna av Emilshus styrelse och ledning, tillämpas. • Affärsetik och antikorruptionspolicy • Hållbarhets- och arbetsmiljöpolicy • Fastighetsbranschens uppförandekod för leverantörer • IT-policy • Riktlinjer för inköp • VD-instruktion • Miljö- och hållbarhetspolicy • Personalhandbok • Riktlinjer för behandling av personuppgifter Årsredovisning 2024 Introduktion Mål och strategi Verksamheten Hållbarhet Hållbarhetsarbete i Emilshus Väsentliga händelser i hållbarhetsarbetet 2024 Fokusområden Risker och riskhantering Aktien och ägare Bolagsstyrning Finansiell information Emilshus Årsredovisning 2024 – 28 Energieffektiviserande åtgärder För att effektivisera energianvändningen i fastigheterna och samtidigt förbättra arbetsmiljön för bolagets hyresgäster arbetar Emilshus bland annat med att se över äldre värme- och ventila- tionsaggregat i byggnaderna. Genom att investera i nya aggregat kan betydande minskning i energianvändning uppnås, vilket även innebär minskade kostnader för både Emilshus och hyresgästen. Emilshus arbetar löpande med att genomföra energiprojekt i fastig hetsbeståndet och identifiera lämpliga insatser. Nedan beskrivs projekt som genomfördes under det gångna året. Under årets första kvartal genomfördes optimering av styrsystemen för ventilation och värme i fastigheten Lunden 13 i Vetlanda, vilket resulterade i ett bättre inomhusklimat för hyresgästerna och en minskad energianvändning om 60 000 kWh under det andra kvartalet, motsvarande en besparing om 25 %. Optimering av system leder även till större kännedom om bygg- naden, vilket ger bra beslutsunderlag för kommande planerade energiprojekt i fastigheten. Emilshus genomförde motsvarande översyn och optimering av styrning för värme och kyla i stora delar av beståndet under våren, en tid då temperaturen svänger stort vilket gör det enklare att identifiera var det finns förbättrings potential. På fastigheten Bagaren 3 i Värnamo genomför Emilshus en omfattande energirenovering där äldre lysrörsarmaturer byts till ny LED-belysning, vilket ger en betydande energibesparing och samtidigt bättre ljusförhållanden för hyresgästerna. Vidare byttes ventilationsaggregat ut och i samband med det kopplades installationerna upp för fjärrövervakning, optimering och larm- hantering. Totalt beräknas projektet generera en total besparing om 105 000 kWh årligen, motsvarande 12 % av fastighetens totala energianvändning. I fastigheten Öskaret 16 i Jönköping genomfördes ett belys- ningsprojekt som lett till en betydande energibesparing. Läs mer om projektet på sidan 27. Lokalt samhällsengagemang Emilshus var under 2024 fortsatt partner till fotbollsföreningen Östers IF i Växjö. Klubben bedriver elitfotbollsverksamhet med ett A-lag som spelar i Allsvenskan och har en omfattande verksam- het inom akademi och ungdomsfotboll med närmare 600 aktiva spelare och ledare. Inom ramen för satsningen ”Öster i samhället” bedrivs olika typer av aktiviteter med fokus på att skapa meningsfull verksamhet för barn och unga. Ett exem- pel är en rad kostnadsfria aktiviteter 5–6 dagar i veckan under sommarlovet. Ett annat initiativ är Nattfotbollen som bedrivs på kvällar i Tipshallen och som lockar hundratals deltagare. Därut- över bedrivs läsprojektet Sida vid Sida som erbjuds till klasser i mellanstadiet på skolorna i Växjöområdet. Efterfrågan har varit stor och för att tillgängliggöra projektet för så många som möjligt erbjuds även digitala lästips inför barnens läslov under hösten. Gröna tillgångar Emilshus uppdaterade under 2024 sitt gröna finansiella ramverk som bolaget tillämpat sedan 2021. Ramverket gör det möjligt för Emilshus att emittera gröna obligationer och andra finansiella instrument för finansiering av projekt och tillgångar. Emilshus gröna ramverk har granskats av oberoende tredje part, ISS, som ställer krav på årlig uppföljning, rapportering och styrning av data avseende bland annat energianvändning, energieffektivitet och minskning av koldioxidutsläpp. Ramverket och granskningen finns tillgängliga på bolagets webbsida. Väsentliga händelser i hållbarhetsarbetet 2024 Fokusområden Emilshus har formulerat en långsiktig vision inom bolagets fyra fokusområden och satt upp mätbara mål och mätområden. Mål och mätområden följs upp årligen och utvärderas löpande för att fortsatt vara relevanta för den verksamhet som Emilshus bedriver. Bolagets arbete fortsätter att utvecklas och en översyn av hållbarhetsstrategin kommer att ske under 2025. fokusområden 4 Med- arbetare Fastigheter Hyresgäster Externa samarbets- partners Årsredovisning 2024 Introduktion Mål och strategi Verksamheten Hållbarhet Hållbarhetsarbete i Emilshus Väsentliga händelser i hållbarhetsarbetet 2024 Fokusområden Risker och riskhantering Aktien och ägare Bolagsstyrning Finansiell information Emilshus Årsredovisning 2024 – 29 El och uppvärmning till svenska byggnader utgör en betydande del av Sveriges totala energianvändning. Emilshus arbetar aktivt för att minska energianvändningen genom energieffektivisering i fastighetsbeståndet. Det är insatser som resulterar både i minskad klimatpåverkan och sänkta driftskostnader för bolagets fastigheter. Emilshus förvaltar sina fastigheter med miljöhänsyn och utifrån ett livscykelperspektiv i de fall där detta är möjligt och ekonomiskt försvarbart. Utöver energianvändning inkluderar det områden som materialval och återvinning, vilka är nära kopplade till fastighetens livslängd. Hållbarhetsarbetet i fastigheterna genomförs i nära samarbete med hyresgästerna och syftar till att främja insatser för energieffektivitet inom de områden som Emilshus inte direkt styr över och till att gemensamt driva utveck- lingsprojekt. Energieffektiviseringsprojekt Under 2024 fortsatte Emilshus arbetet med en bred kartläggning av energianvändningen i beståndet. Resultaten visar på stora möjligheter till fortsatt optimering av befintliga installationer och ett flertal energieffektiviseringsprojekt utfördes under året. Dessa avser främst temperaturstyrning av värme och ventilation som i kombination genererar betydande minskning i energianvändning samtidigt som det ökar komforten för hyresgästerna. Emilshus har under året arbetat med uppkoppling av fastig- heternas styrsystem, något som möjliggör effektiv larmhantering och optimering från distans för bolagets fastighetsskötare. Detta är fördelaktigt för hyresgästerna och bidrar till lägre kostnader för Emilshus. Andra viktiga områden är belysnings- och ventilations- projekt som leder till minskad energianvändning. Arbetet med energieffektivisering kommer drivas vidare med samma inriktning under 2025. Energianvändning Emilshus energianvändning minskade under 2024 med 6 % i jäm- förbart fastighetsbestånd, jämfört med föregående år. Det visar att de energieffektiviserande åtgärder som genomförts under året har givit resultat. Emilshus totala energianvändning för 2024 upp- gick till 26 GWh 1 . Av den el som köps in utgörs 100 % av fossilfri energi. Efter årets utgång har avtal tecknats om inköp av el från förnyelsebara energikällor för hela fastighetsbeståndet. Koldioxidutsläpp Efter en kartläggning 2023 av bolagets koldioxidutsläpp i enlighet med Greenhouse Gas Protocol (GHG-protokollet), påbörjades kvartalsvis rapportering av utsläpp under 2024. Scope 1 inklu- derar direkta utsläpp från källor som ägs eller kontrolleras av bolaget, vilket i Emilshus fall är utsläpp kopplade till tjänsteresor som görs med tjänstebil. Under 2024 påbörjades arbetet med att förbereda redovisning av utsläpp från köldmedier. Scope 2 omfattar indirekta utsläpp från inköpt energi, vilket i Emilshus fall utgörs av el och fjärrvärme. Mål • Den el som Emilshus köper ska vara fossilfri och så långt som möjligt vara förnybar, ursprungsmärkt eller närproducerad 1) . • Emilshus ska minska energianvändningen per kvm i jämförbart fastighetsbestånd med i genomsnitt 2 % per år från 2022 till 2030. 1) Avser fastigheter som ägts/förvaltats den senaste 12-månaderspersioden och där Emilshus ansvarar för elavtalet. Energianvändning Enhet 2024 2023 2022 El GWh 9 10 6 Fjärrvärme GWh 17 17 10 Energianvändning total 1) GWh 26 27 16 Energiintensitet el kWh/kvm 33 34 37 Energiintensitet fjärrvärme kWh/kvm 73 75 84 Energiintensitet totalt kWh/kvm 106 109 119 – Förändring jämfört med mot- svarande period föregående år % -6 -6 Andel fossilfri el Enhet 2024 2023 2022 Andel av inköpt el % 100 100 100 varav från förnybara energikällor % 19 63 67 varav från kärnkraft % 81 37 33 Växthusgasutsläpp Enhet 2024 2023 Scope 1 utsläpp (direkta utsläpp från verksamheten) tCO2e 23 23 Scope 2 utsläpp (indirekta utsläpp orsakat av verksamheten) tCO2e El (market based) 2) tCO2e - - El (location-based) 3) tCO2e 79 75 Fjärrvärme 4) tCO2e 658 537 Scope 1 och 2 total 760 635 Utsläppsintensitet i Scope 1 kgCO2e/kvm - - Utsläppsintensitet i Scope 2 kgCO2e/kvm 2,3 2,4 Utsläppsintensitet Scope 1 och 2 kgCO2e/kvm 2,3 2,4 1) Avser fastighetsenergi LOA i fastigheter där Emilshus har abonnemang och därmed har kontroll över energianvändningen. Värden är normalårskorrigerade utifrån temperatur. 2) Vid redovisning enligt market-based metoden är emissionsfaktorn 0 gCOe/kWh. 3) Vid redovisning enligt location based metoden, det vill säga vid avsaknad om avtal om förnybar ursprungsmärkt el är utsläppen 79 ton CO2e. Emissionsfaktor inhämtas från energibolagen. 4) Emissionsfaktorn för fjärrvärme har hämtats från respektive fjärrvärmeleverantör. Fastigheter Årsredovisning 2024 Introduktion Mål och strategi Verksamheten Hållbarhet Hållbarhetsarbete i Emilshus Väsentliga händelser i hållbarhetsarbetet 2024 Fokusområden Risker och riskhantering Aktien och ägare Bolagsstyrning Finansiell information Emilshus Årsredovisning 2024 – 30 Hos Emilshus ska alla medarbetare ha möjlighet att utvecklas inom företaget. Medarbetarna erbjuds en kreativ, öppen och trygg arbetsmiljö som stimulerar till engagemang och delaktighet i verksamheten. Emilshus anställda erbjuds friskvård och regel- bundna hälsokontroller i syfte att förebygga ohälsa och främja en hälsosam livsstil och arbetsmiljö. Medarbetarundersökning En Nöjd Medarbetar Index-undersökning (NMI) genomfördes under året med goda resultat. Utifrån undersökningen är det tydligt att Emilshus medarbetare i hög grad trivs bra på sin arbets- plats och är nöjda med det ledarskap och den organisation som finns på plats. Om upplevelsen skulle förändras och behov för att vidta åtgärder uppstår upprättas åtgärdsplaner. Utöver det genom- förs årliga medarbetarsamtal tillsammans med närmsta chef. Jämställdhet och likabehandling Jämställdhet och likabehandling är en integrerad del av Emilshus verksamhet, där det finns ett tydligt fokus på medarbetarnas kom- petens och färdigheter. Det är också något som återspeglades i årets NMI där medarbetarna uppger att de upplever Emilshus som en jämställd och respektfull arbetsplats. Det långsiktiga målet är att ständigt säkerställa likvärdiga villkor, rättigheter och utveck- lingsmöjligheter inom hela företaget, oavsett kön eller ursprung. På Emilshus ska alla medarbetare behandlas med respekt och ingen form av kränkning, diskriminering på grund av kön, etnisk tillhörighet, religion, sexuell läggning eller ålder accepteras. Bola- get arbetar aktivt för att underlätta för medarbetarna att förena föräldraskap och arbetsliv samt för att främja en inkluderande och jämställd arbetsmiljö. Transporter I linje med Emilshus mål om att bolagets medarbetare ska ta miljöhänsyn vid val av transportsätt vid tjänsteresor genom fördes under året en översyn av medarbetarnas tjänstebilar. Av den totala fordonsflottan är 85 % (92) hybridbilar och 15 % (8) elbilar. Mål • Emilshus eftersträvar en jämn könsfördelning i hela organisationen. • Emilshus kontor ska finnas i verksamhetsanpassade lokaler med fokus på medarbetarnas hälsa och trivsel. • Emilshus medarbetare ska ta miljöhänsyn vid val av transportsätt vid tjänsteresor. Sjukfrånvaro 2024 2023 2022 Sjukfrånvaro, % 0,4 0,6 1,0 Andel miljöklassade tjänstebilar 2024 2023 2022 Andel av fordonsflottan Elbilar, % 15 8 11 Hybridbilar, % 85 92 89 Fossildrivna bilar, % 0 0 0 Könsfördelning ledning, styrelse och hela organisationen Procentuell fördelning Ledning Antal 2024 2024 2023 2022 Män 5 83 83 80 Kvinnor 1 17 17 20 Totalt 6 100 100 100 Procentuell fördelning Styrelse Antal 2024 2024 2023 2022 Män 4 67 80 67 Kvinnor 2 33 20 33 Totalt 6 100 100 100 Hela organisationen Procentuell fördelning Antal 2024 2024 2023 2022 Män 9 38 50 47 Kvinnor 15 62 50 53 Totalt 24 100 100 100 Data om könsfördelning redovisas per den 31 december 2024. Medarbetare Årsredovisning 2024 Introduktion Mål och strategi Verksamheten Hållbarhet Hållbarhetsarbete i Emilshus Väsentliga händelser i hållbarhetsarbetet 2024 Fokusområden Risker och riskhantering Aktien och ägare Bolagsstyrning Finansiell information Emilshus Årsredovisning 2024 – 31 Emilshus strävar efter att vara en attraktiv hyresvärd med fokus på nöjda hyresgäster som är väl informerade och engagerade i arbetet mot hållbar utveckling. I relationen med bolagets hyresgäster är transparens och tillit ledord. Hyresgästerna ska känna sig trygga i och kring Emilshus fastigheter och erbjudas en arbetsplats med rätt förutsättningar för en hälsosam arbetsmiljö. Emilshus service ska vara personlig och förtroendeingivande och möta hyresgästernas behov för att säkerställa gynnsamma förut- sättningar för deras verksamheter. Hyresgästdialog För att tillvarata gemensamma utvecklingsmöjligheter har Emilshus förvaltare en löpande dialog med sina hyresgäster, vars synpunkter är en viktig del för bolagets fortsatta utveckling. Upp- följning på eventuella förbättringsåtgärder inom trivsel, funktion och hållbarhet genomförs löpande i den dagliga kontakten med hyresgästerna. En Nöjd Kund Index-undersökning (NKI) genom- förs årligen för att utvärdera och följa upp hur hyresgästerna upp- lever Emilshus som hyresvärd. Alla hyresgäster med en lokalarea överstigande 100 kvm bjöds in att delta. Emilshus kan utifrån detta arbete fortsätta utveckla samarbetet inom relevanta områden. Gröna hyresavtal För Emilshus hyresgäster ska det vara enkelt att agera på ett hållbart sätt. Genom att teckna så kallade gröna hyresavtal ökar medvetenhet hos hyresgästerna om hur de kan bidra till en mins- kad miljöpåverkan tillsammans med Emilshus. Det skapar en gemensam plattform för samverkan och stärker samarbetet mellan hyresgäst och hyresvärd. Emilshus använder Fastighetsägarnas gröna hyresavtal, vilket utgör branschens standardmall. I ett grönt hyresavtal förbinder sig både hyres- gäst och Emilshus att arbeta för en minskad miljöpåverkan inom energi, förbättrad inomhusmiljö och materialval samt en effektiv och korrekt avfallshantering. Under 2024 tecknades 11 (13) gröna hyresavtal med en lokalarea om 14 400 kvm (15 900). Mål • Emilshus ska genomföra en årlig uppföljning med alla hyres- gäster med fokus på trivsel, utveckling och hållbarhet. • 100 % av nytecknade hyresavtal avseende lokaler om minst 500 kvm ska vara gröna hyresavtal. Andel gröna hyresavtal av nytecknade avtal 1 2024 2023 2022 Andel, antal, % 85 100 75 Andel, area, % 79 100 86 1) Avser lokaler större än 500 kvm. Hyresgäster Årsredovisning 2024 Introduktion Mål och strategi Verksamheten Hållbarhet Hållbarhetsarbete i Emilshus Väsentliga händelser i hållbarhetsarbetet 2024 Fokusområden Risker och riskhantering Aktien och ägare Bolagsstyrning Finansiell information Emilshus Årsredovisning 2024 – 32 I alla affärsrelationer ska Emilshus vara en pålitlig partner där ömsesidig tillit utgör grunden för framgång. Det innebär att bola- get alltid håller fast vid dess åtaganden och levererar i enlighet med de överenskommelser som ingåtts. Emilshus agerar med trovärdighet, ärlighet och öppenhet i sina affärsrelationer och behandlar samarbetspartners och motparter med respekt. Uppförandekod Emilshus tillämpar Fastighetsbranschens uppförandekod och genomför regelbunden utvärdering av bolagets leverantörer. Uppförandekoden innefattar krav inom områden som miljö, arbetsmiljö, mänskliga rättigheter, säkerhet, materialval samt efterlevnad och uppföljning. Efter att en leverantör har underteck- nat avtal förväntas de fylla i ett självutvärderingsformulär, vilket förnyas minst en gång per år. Genom denna process godkänner leverantören även att Emilshus kan utföra tredjepartskontroller vid behov. Materialanvändning Emilshus hanterar sitt avfall i enlighet med gällande lagar och föreskrifter inom varje kommun där verksamheten bedrivs. När möjlighet finns i ombyggnads- och hyresanpassningsprojekt strä- var Emilshus efter att återanvända material och renovera befintlig inredning i stället för att byta ut den. I projektverksamheten ställs krav på leverantörerna gällande att demontering och bortforsling av material görs korrekt. Vid större projekt över 2 miljoner kronor ska, där det är möjligt, dokumentation föras som tydligt redovisar andelen material som går till återanvändning, materialåtervinning och deponering. Dessutom ska det material som används i dessa projekt vara bedömt och accepterat enligt Sunda Hus Miljö- data nivå C eller motsvarande standard. Genom denna process försäkrar sig Emilshus om att en effektiv och korrekt hantering av material och avfall genomförts i alla byggprojekt. Energianvändning i nybyggnation Gällande Emilshus mål kopplat till energianvändning i nybyggna- tion eller tillbyggnad har det under 2024 inte genomförts några projekt inom ramen för detta. En av anledningarna till detta är att en stor andel av de fastigheter som Emilshus äger inte omfattas av kravet för energiklassning eftersom de klassas som industri- fastigheter. Ambitionen är att under 2025 påbörja en kartlägg- ning av energianvändningen i nybyggnation och tillbyggnad samt en utvärdering av miljöcertifiering för de fastighetstyper som Emilshus äger. Mål • Alla externa tekniska förvaltare ska uppfylla Fastighets- branschens uppförandekod för leverantörer. • Emilshus ska välja material med hänsyn till människorna som vistas i bolagets fastigheter samt med hänsyn till miljöaspekter i stort. • Nybyggnation och tillbyggnader ska, där det är möjligt, ha minst 30 % lägre energianvändning än kraven i Boverkets Byggregler (BBR), uppnå kraven för energiklass A eller B alternativt kvalificera för miljöcertifiering. • Hantering av demonterat och bortfört byggmaterial och inredning i större projekt (över 2 miljoner kronor) ska, där det är möjligt, dokumenteras (återanvändning, materialåtervinning och deponering). Uppförandekod leverantörer Andel av externa driftoperatörer som uppfyllt Fastighetsbranschens uppförandekod 2024 2023 2022 Andel, % 100 100 100 Externa samarbetspartners Årsredovisning 2024 Introduktion Mål och strategi Verksamheten Hållbarhet Hållbarhetsarbete i Emilshus Väsentliga händelser i hållbarhetsarbetet 2024 Fokusområden Risker och riskhantering Aktien och ägare Bolagsstyrning Finansiell information Emilshus Årsredovisning 2024 – 33 Emilshus förmåga att nå uppsatta mål påverkas av ett antal risker och osäkerhetsfaktorer. Genom att identifiera, bedöma och hantera dessa risker och osäkerhetsfaktorer finns möjlighet att begränsa dess påverkan. På företags- övergripande nivå har Emilshus styrelse fastställt en policy för riskhantering och internkontroll. Risker hanteras i en strukturerad process där Emilshus ledningsgrupp är operativt ansvarig och där bedömning och prioriteringar av åtgärder för riskhantering genomförs. Riskhantering Arbetet med riskhantering avser en systematisk tillämpning av principer, förfaranden och praxis gällande identifiering, analys, kontroll och uppföljning av risker inom Emilshus verksamhet. I arbetet med riskhantering ska den bästa tillgängliga informa- tionen användas, och vid behov kompletteras med ytterligare undersökningar. Emilshus arbete avseende riskhantering följer en definierad process, inkluderande följande fem områden: risk- identifiering, riskbedömning, riskåtgärder, självutvärdering och rapportering. Dessa aktiviteter ska utföras minst årligen. Uppfölj- ningar och separata utvärderingar utförs kontinuerligt på olika nivåer i bolaget. Emilshus genomförde under 2023 en riskanalys där ett antal väsentliga risker inom de fem riskkategorierna har analyserats, klassificerats och där respektive riskåtgärd har värderats. Riskanalysen har behandlats inom Emilshus ledningsgrupp och styrelse. Emilshus risker identifieras och värderas inom fem kategorier. • Strategiska risker • Operativa risker • Finansiella risker • Hållbarhetsrisker • Omvärldsrisker Nedan finns en samanställning över de nyckelrisker som Emilshus har identifierat. Risker och riskhantering Riskområde Risk Beskrivning Hantering Strategiska risker Transaktion Förvärv av fastigheter är en del av Emilshus tillväxtstrategi. I samband med fastighetstransaktioner finns en risk att den förvärvade fastigheten inte motsvarar förväntningarna eller den erlagda köpeskillingen. Det finns även risk för oväntade vakanser eller kostnader som uppkommer i fastigheten efter förvärvet och som inte är reglerade i avtalet. Då förvärv vanligtvis sker via aktiebolag finns även risker kopplade till bolaget, till exempel moms och skatter. I sin organisation har Emilshus kompetens och kapacitet att analysera ett stort antal potentiella affärer och genomföra förvärv av både större portföljer och enstaka fastigheter. Bolaget följer en tydlig och beprövad process i genomförandet av transaktioner. Vid varje förvärv sker en grundlig genomlysning av fastigheter och hyresgäster för att säkerställa att dessa motsvarar bolagets krav. Fastighetsvärden Värderingen av Emilshus förvaltningsfastigheter ger en direkt påverkan på såväl resultat som nyckeltal. Hur stora värdeförändringarna blir beror dels på Emilshus egen förmåga att, genom förändring och förädling av fastigheter samt avtals- och hyresgäststruktur, höja fastigheternas marknadsvärde, dels på yttre faktorer som påverkar utbud och efterfrå- gan på den fastighetsmarknad där Emilshus är verksam. Emilshus har ett diversifierat fastighetsbestånd med fokus på kommersiella lokaler inom kategorier med generellt god efterfrågan. Ett dynamiskt näringslivsklimat och stabil regional tillväxt ger förutsättningar för en fortsatt efterfrågan på industri- och lagerlokaler samt kontorsfastigheter på Emilshus marknader. För att ha god kontroll på värdeutveckling låter Emilshus kvartalsvis genomföra externa värderingar av hela fastighetsportföljen. Emilshus samarbetar med Newsec avseende fastighetsvärdering. Organisation En av Emilshus viktigaste resurser är dess personal. Idag krävs en flexibel och lärande organisation för att möta hyresgästernas och andra intressenters förväntningar. Det finns en risk att Emilshus inte lyckas vidareutveckla organisationen och attrahera, behålla och utveckla rätt kompetens som matchar de behov som hyresgäster, medarbetare och andra intressenter har. Emilshus arbetar aktivt med att säkerställa organisationens kompetensutveckling och personalförsörjning i alla led, bland annat genom att låta medarbetarna få växa inom organisationen med successivt ökat ansvar. Med närhet till affärsbeslut och delaktighet i affärs utvecklingen ges förutsättningar för bättre resultat och ökad tillfredställelse med det egna arbetet. Introduktion Mål och strategi Verksamheten Hållbarhet Risker och riskhantering Aktien och ägare Bolagsstyrning Finansiell information Årsredovisning 2024 Emilshus Årsredovisning 2024 – 34 Riskområde Risk Beskrivning Hantering Operativa risker Hyresintäkter Emilshus hyresintäkter är starkt korrelerande med hyresnivåerna och vakansgraden i Emilshus fastighetsbestånd. Både hyresnivåer och vakansgrad påverkas i hög grad av den allmänna tillväxten i den svenska ekonomin, men även av tillväxten på Emilshus marknader. Emilshus marknader har ett brett och livskraftigt näringsliv med många företag och en hög tillväxt i bruttoregionalprodukt jämfört med riket. Emilshus har låg vakansnivå och konkurrenskraftiga hyror. Med en egen lokal förvalt- ningsorganisation har bolaget god förmåga att minimera vakanser. Fastighetskostnader Fastighetskostnaderna består främst av kostnader för el, vatten, värme och snöröjning samt underhållskostnader och fastighetsskatt. Flera av dessa kostnader avser varor och tjänster som endast kan köpas från en eller ett fåtal motparter, vilket riskerar att påverka kostnaden för sådana produkter. Analys av bolagets fastighetskostnader och uppföljning sker löpande. Emilshus bedriver ett långsiktigt arbete med att minska energianvändning och därigenom energi kostnader. Emilshus terminssäkrar utifrån en fastställd strategi delar av koncernens elkostnader. IT-säkerhet Emilshus är beroende av väl fungerande IS/ IT-system för sin verksam- het. Ökad digitalisering innebär ett större beroende av dessa system och en ökad mängd känsliga data i alla system som medför en potentiell säkerhetsrisk. Det finns en ständigt närvarande risk för data intrång och Emilshus är lika utsatt för IT-attacker som andra företag. Haverier eller intrång såväl i interna verksamhetssystem som i fastigheters styrsystem kan få betydande konsekvenser för bolaget och hyresgästerna. Emilshus har valt molnbaserade lösningar för sitt IS/IT-system. Huvudleverantören är en etablerad aktör med dokumenterad kompetens med inriktning på industriell verksamhet. Ledningen följer löpande upp samarbetet och har möten med leverantören för strategisk och operativ planering och uppföljning. Bolaget fastställer årligen en IT-säkerhetspolicy samt dess IT-policy. Finansiella risker Finansierings- och refinansieringsrisk Emilshus förmåga att finansiera sin verksamhet är beroende av ett antal faktorer, såsom marknadsförhållanden, kassaflöden från verksamheten och tillgång till ytterligare skuld och aktiefinansiering. Det finns ingen garanti för att sådan finansiering kommer att vara tillgänglig till en rimlig kostnad. Ett misslyckande att erhålla tillräcklig finansiering på skäliga villkor kan ha en väsentlig negativ effekt på Emilshus möjligheter att finansiera sina kapital investeringar, vilket i sin tur kan få en väsentlig negativ effekt på Emilshus framtidsutsikter och framtida intäkter och Emilshus konsoliderade resultat. Emilshus har varit framgångsrikt i arbetet med sin finansiering. Bolaget har väletablerade kontakter med flera banker för bankfinansiering och har löpande genomfört kapital- anskaffningar på kapitalmarknaden. Emilshus styrelse och ledning besitter en lång och bred erfarenhet inom finans och finansiering. Ränterisk Emilshus verksamhet finansieras huvudsakligen med eget kapital, lån från kreditinstitut och andra kapitalmarknadsprodukter. Räntekostnaderna är en av Emilshus största kostnadsposter. Ökade räntekostnader kan leda till förändringar i fastigheters marknadsvärden och kan därmed ha en väsentlig negativ inverkan på Emilshus finansiella ställning. Emilshus har genom derivat räntesäkrat motsvarande 81 % av koncernens räntebärande skulder per 31 december 2024. Derivaten begränsar eventuella framtida ränteökningars effekt på Emilshus upplånings- kostnad. Kreditrisk Emilshus sammansättning av hyresgäster innebär att förmågan att betala hyran bedöms innebära en låg risk för större hyresförluster. Emilshus hyresgäster utgörs i hög grad av större stabila bolag med långsiktighet i sina verksamheter och god betatalningsförmåga. Kreditbedömning görs av hyresgäster vid förvärv och löpande i förvaltningen. Med en egen lokal förvaltnings organisation har bolaget god marknadskännedom. Emilshus har löpande kreditbevakning av koncernens hyresgäster genom ett samarbete med Creditsafe. Introduktion Mål och strategi Verksamheten Hållbarhet Risker och riskhantering Aktien och ägare Bolagsstyrning Finansiell information Årsredovisning 2024 Emilshus Årsredovisning 2024 – 35 Riskområde Risk Beskrivning Hantering Hållbarhetsrisker Miljö påverkan Enligt svensk lagstiftning är huvudregeln att den nuvarande eller tidi- gare verksamhetsutövaren är ansvarig för saneringen av en förorenad fastighet. Det kan finnas, eller kan tidigare ha funnits, hyresgäster på de fastigheter som ägs direkt eller indirekt av koncernen som bedriver tillståndspliktig verksamhet enligt miljöbalken. Eftersom Emilshus äger 130 fastigheter finns det en risk att krav på sanering eller efterbehand- ling kan komma att riktas mot koncernen under vissa omständigheter på grund av förekomst av, eller misstanke om, föroreningar i marken, vattenområden eller grundvatten, i syfte att säkerställa att fastigheten är i ett sådant skick som krävs enligt miljöbalken vilket kan få en väsentlig negativ effekt på Emilshus kostnader och konsoliderade resultat. Vid varje förvärv sker en utförlig granskning och risk analys av fastigheter och hyresgäster för att säkerställa att dessa motsvarar bolagets krav. Klimat påverkan Klimatet kommer förändras i någon utsträckning under kommande årtionden. Klimatförändringar i form av exempelvis fler kraftiga stormar, varmare temperaturer eller ökade grundvattennivåer innebär risk för stigande kostnader för fukt och skadereglering och försäkringar samt ökat kylbehov. På längre sikt ökar sannolikt också investeringarna för att anpassa Emilshus fastigheter till ett förändrat klimat. Analys av klimatrelaterade risker ingår som en del i Emilshus förvärvsprocess. Emilshus utvärderar löpande fastigheterna i beståndet för att utröna behov av åtgärder. Bolaget följer utvecklingen inom området och avser att stärka arbetet med analys av scenarier. Arbetsmiljö I den dagliga verksamheten kan det förekomma incidenter varigenom medarbetare, entreprenörer eller hyresgäster/tredje part skadas i Emils- hus projekt och fastigheter. Emilshus följer tillämplig arbetsmiljölagstiftning och andra föreskrifter och krav som bolaget berörs av. Vid upphandlingar av teknisk förvaltning och inom projektverksamheten ska Fastighets- branschens uppförandekod för leverantörer tillämpas. Emilshus erbjuder en anonym visselblåsarfunktion för anställda och externa parter. Omvärldsrisker Regel efterlevnad Lagar, förordningar och andra regler påverkar Emilshus dagliga verksamhet. Bristande efterlevnad av dessa regelverk kan leda till ekonomiska sanktioner och skadat förtroende för Emilshus. Emilshus arbetar utifrån ett internt ramverk som består av handlingsplaner och policyer. Dessa fastställs av styrelsen och utvärderas löpande för att utröna behov av förändring eller åtgärder. Kris Emilshus och Emilshus hyresgäster är beroende av stabilitet inom de globala handels- och finansmarknaderna. Omfattande störningar kan få väsentlig påverkan på Emilshus resultat och ställning. Emilshus bedriver en löpande omvärldsbevakning avseende marknad och finansiering. Bolaget har en IT-säkerhetsstrategi som stöd för hantering av störningar i IT- och driftssystem. Introduktion Mål och strategi Verksamheten Hållbarhet Risker och riskhantering Aktien och ägare Bolagsstyrning Finansiell information Årsredovisning 2024 Emilshus Årsredovisning 2024 – 36 Emilshus har tre aktieslag – onoterade stamaktier av serie A samt noterade stamaktier av serie B och noterade preferensaktier. Aktierna är noterade på Nasdaq Stockholm, Mid Cap sedan den 13 juni 2022. Preferensaktierna var dessförinnan upptagna till handel på Nasdaq First North Growth Market. Sista betalkurs den 30 december 2024 var 43,50 kronor för stamaktien av serie B och 29,80 kronor för preferensaktien, motsvarande ett totalt marknadsvärde om 5 580 miljoner kronor. Den volymviktade genomsnittskursen för stamaktie av serie B uppgick under året till 36,74 kronor. Emilshus aktiekurs hade baserat på stängnings- kursen för stamaktien av serie B på balansdagen en positiv kursutveckling om 37 % under året att jämföra med Nasdaqs fastighetsindex som under samma period hade en utveckling om om –2 %. Per 31 december 2024 uppgick det totala antalet aktier i Emilshus till 134 782 892, varav 11 527 890 aktier utgjordes av stamaktier av serie A, 102 626 377 aktier utgjordes av stamaktier av serie B och 20 628 625 aktier utgjordes av preferensaktier. Varje stamaktie av serie A berättigar till 10 röster, varje stamaktie av serie B berättigar till en röst och varje preferensaktie berättigar till en röst på bolagsstämman. Preferensaktierna medför företrädesrätt framför stamaktierna till årlig utdelning om 2,00 kronor per preferensaktie med kvar- talsvis utbetalning om 0,50 kronor per preferensaktie. Avstäm- ningsdagar för utbetalningarna ska vara den sista bankdagen i mars, juni, september och december. Minskning av aktiekapitalet, dock inte under minimikapitalet, kan ske genom inlösen av ett visst antal eller samtliga preferens- aktier efter beslut av bolagsstämman. Lösenbeloppet för varje inlöst preferensaktie ska vara 32 kronor jämte eventuell upplupen del av preferensutdelning. Aktieägare Vid årets utgång hade Emilshus 9 351 aktieägare (5 281). Svenska institutioner och privatpersoner stod för 90 % av kapitalet och 93 % av rösterna, utländskt ägande stod för 10 % av kapitalet och 7 % av rösterna. De tio största ägarna innehade sammantaget 68 % av kapitalet och 76 % av rösterna. Nyemission 2024 I maj 2024 genomfördes en riktad nyemission av 12 miljoner stamaktier av serie B till en teckningskurs om 32 kronor per aktie. Genom nyemissionen tillfördes Emilshus 384 miljoner kronor före transaktionsrelaterade kostnader. Ett antal svenska och interna- tionella institutionella investerare, bland annat de befintliga aktie- ägarna AB Sagax, Lannebo Fonder, Länsförsäkringar Fondförvalt- ning och Handelsbanken Fonder, deltog i emissionen. Teckningsoptioner Emilshus mottog under året anmälningar om teckning av aktier med stöd av teckningsoptioner från samtliga innehavare av teck- ningsoptioner av serie 2021:1. Totalt avsåg anmälningarna utnytt- jande av 187 266 teckningsoptioner för teckning av 1 872 660 stamaktier av serie B. Genom utnyttjandet av teckningsoptio- nerna tillfördes Emilshus 42 miljoner kronor, före kostnader i samband med utnyttjande av teckningsoptionerna. I teckningsoptionsprogram 2023/2026 för anställda i bola- get som infördes under det andra kvartalet 2023 har 439 000 teckningsoptioner emitterats varav 163 665 har tecknats. En teckningsoption berättigar till nyteckning av en stamaktie av serie B under perioden den 15 april till den 1 juni 2026. Likviditetsgarant I februari 2023 ingick Emilshus ett avtal med Carnegie Investment Bank AB om att agera likviditetsgarant för Emilshus stamaktie av serie B i syfte att främja aktiens likviditet. Åtagandet innebär att likviditetsgaranten kvoterar köp respektive säljvolym motsva- rande minst 100 000 kronor med en spread om maximalt 2 % mellan köp- och säljkurs. Utdelningspolicy Det övergripande målet är att skapa värde för Emilshus aktie- ägare. Under de närmaste åren bedöms detta bäst göras genom att återinvestera kassaflödet i verksamheten för att skapa ytterligare tillväxt genom förvärv av fastigheter och investeringar i befintliga fastigheter vilket kan medföra en låg eller utebliven utdelning på stamaktier. Utdelning på preferensaktier ska ske enligt beslut av bolagsstämman och enligt bolagsordningens bestämmelser. Aktier och ägare Aktieinformation Handelsplats Nasdaq Stockholm, Mid Cap Kortnamn (ticker) EMIL B respektive EMIL PREF ISIN-kod B-aktier SE0016785786 ISIN-kod preferensaktier SE0016785794 Segment Real Estate Totalt antal utestående stamaktier 114 154 267 Totalt antal noterade B-aktier 102 626 377 Totalt antal utestående och noterade preferensaktier 20 628 625 Stängningskurs EMIL B, kr 1) 43,50 Volymviktad genomsnittskurs EMIL B, kr 36,74 Stängningskurs EMIL PREF, kr 1) 29,80 Totalt marknadsvärde, mkr 1) 5 580 1) Marknadsvärdet på samtliga aktier i bolaget baserat på senast betalt pris för B-aktien respektive preferensaktien den 30 december 2024. Introduktion Mål och strategi Verksamheten Hållbarhet Risker och riskhantering Aktien och ägare Bolagsstyrning Finansiell information Årsredovisning 2024 Emilshus Årsredovisning 2024 – 37 Kursutveckling stamaktie av serie B % J J A S O N D J J A S J A SO N D O N DJ F M J F MA M JA M 2022 20242023 -30 -20 -10 0 10 20 30 40 50 60 70 80 EMIL B OMX Stockholm Real Estate PI Kursutveckling preferensaktie % -50 -40 -30 -20 -10 0 10 20 O N D J F M A A S O N DM J J J F M A A S O N DM J J J F M A A S O N DM J J 2021 202420232022 EMIL PREF Ägarfördelning per den 31 december 2024 Ägare A-aktier B-aktier Totalt antal stamaktier Preferens- aktier Kapital, % Röster, % AB Sagax 3 033 550 24 765 395 27 798 945 6 233 320 25,2 25,7 Aptare Holding AB 1) 4 440 000 20 480 010 24 920 010 – 18,5 27,2 Lannebo Kapitalförvaltning AB – 8 268 595 8 268 595 – 6,1 3,5 Länsförsäkringar Fonder – 6 351 684 6 351 684 – 4,7 2,7 ODIN Fonder – 4 084 003 4 084 003 – 3,0 1,7 Tredje AP-fonden – 3 068 595 3 068 595 – 2,3 1,3 Fjärde AP-fonden – 259 674 259 674 2 556 160 2,1 1,2 NP3 Fastigheter AB 2 421 120 361 893 2 783 013 – 2,1 10,3 Handelsbanken Fonder – 2 635 704 2 635 704 – 2,0 1,1 Danske Invest – 1 827 138 1 827 138 600 000 1,8 1,0 Övriga aktieägare 1 633 220 30 523 686 32 156 906 11 239 145 32,2 24,4 Total 11 527 890 102 626 377 114 154 267 20 628 625 100,0 100,0 1) Bolag ägt av Jakob Fyrberg och Pierre Folkesson, ledande befattningshavare i Emilshus, samt Tomas Carlström. Aktiekapitalets utveckling År Händelse Förändring i antalet aktier Totalt antal A-aktier Totalt antal B-aktier Totalt antal preferensaktier Förändring i aktiekapitalet (kr) Aktiekapital (kr) Kvotvärde (kr) 2018 Nybildning – – – 50 000 50 000 1 2018 Sammanläggning 1:20 –47 500 2 500 – – – 50 000 20 2018 Nyemission 177 500 180 000 – – 3 550 000 3 600 000 20 2018 Nyemission 206 009 386 009 – – 4 120 180 7 720 180 20 2018 Nyemission 1 110 000 1 496 009 – – 22 200 000 29 920 180 20 2018 Nyemission 20 601 1 516 610 – – 412 020 30 332 200 20 2019 Utbyte av konvertibler 1 110 000 2 626 610 – – 22 200 000 52 532 200 20 2019 Nyemission 410 000 3 036 610 – – 8 200 000 60 732 200 20 2019 Omvandling – 607 322 2 429 288 – – 60 732 200 20 2019 Nyemission 909 091 789 141 3 156 560 – 18 181 820 78 914 020 20 2019 Nyemission 373 637 789 141 3 530 197 – 7 472 740 86 386 760 20 2019 Nyemission 118 333 789 141 3 648 530 – 2 366 660 88 753 420 20 2019 Nyemission 1 602 909 1 152 789 4 887 791 – 32 058 180 120 811 600 20 2021 Nyemission 604 058 1 152 789 5 491 849 – 12 081 160 132 892 760 20 2021 Nyemission 561 798 1 152 789 5 491 849 561 798 11 235 960 144 128 720 20 2021 Uppdelning 10:1 64 857 924 11 527 890 54 918 490 5 617 980 – 144 128 720 2 2021 Nyemission 7 246 377 11 527 890 54 918 490 12 864 357 14 492 754 158 621 474 2 2021 Nyemission 1 086 956 11 527 890 54 918 490 13 951 313 2 173 912 160 795 386 2 2022 Nyemission 5 172 414 11 527 890 54 918 490 19 123 727 10 344 828 171 140 214 2 2022 Nyemission 1 504 898 11 527 890 54 918 490 20 628 625 3 009 796 174 150 010 2 2022 Nyemission i Erbjudandet 24 000 000 11 527 890 78 918 490 20 628 625 48 000 000 222 150 010 2 2022 Nyemission övertilldelning 2 427 919 11 527 890 81 346 309 20 628 625 4 855 638 227 005 648 2 2023 Nyemission 7 407 408 11 527 890 88 753 717 20 628 625 14 814 816 241 820 464 2 2024 Nyemission 10 343 335 11 527 890 99 097 052 20 628 625 20 686 670 262 507 134 2 2024 Nyemission övertilldelning 1 656 665 11 527 890 100 753 717 20 628 625 3 313 330 265 820 464 2 2024 Inlösen av teckningsoptioner 1 872 660 11 527 890 102 626 377 20 628 625 3 745 320 269 565 784 2 Introduktion Mål och strategi Verksamheten Hållbarhet Risker och riskhantering Aktien och ägare Bolagsstyrning Finansiell information Årsredovisning 2024 Emilshus Årsredovisning 2024 – 38 Fastighetsbolaget Emilshus AB (publ) följer svenska lagar och interna riktlinjer för sin bolagsstyrning. Emilshus har upprättat denna bolagsstyrningsrapport i enlighet med årsredovisningslagen (1995:1554) 6 kap. 6 och 7 §§ samt Svensk kod för bolagsstyrning (”Koden”). Bolagsstyrning inom Emilshus Bolagsstyrningen i Emilshus syftar till att säkerställa att rättighe- ter och skyldigheter är fördelade mellan bolagets organ i enlighet med tillämpliga lagar, regler och processer. En effektiv och transparent bolagsstyrning ger ägarna möjlighet att hävda sina intressen gentemot bolagets ledning samtidigt som ansvarsför- delningen mellan ledningen och styrelsen, men även i övrigt inom bolaget, är tydlig. En sådan effektiv och transparent bolagsstyr- ning resulterar i att beslut kan fattas effektivt vilket möjliggör för Emilshus att agera snabbt när nya affärsmöjligheter ges. De centrala externa och interna styrinstrumenten för Emilshus är den svenska aktiebolagslagen, Nasdaq Stockholms regelverk för emittenter, Nasdaq Stockholms regelverk för emittenter av räntebärande finansiella instrument, Svensk kod för bolagsstyr- ning (Koden), Emilshus bolagsordning, styrelsens arbetsordning och VD-instruktion, interna policyer fastställda av styrelsen, andra tillämpliga svenska och utländska lagar och regler, samt rekommendationer som ges ut av relevanta organisationer. Emilshus är ett svenskt publikt aktiebolag vars stamaktier av serie B (kortnamn EMIL B) sedan den 13 juni 2022 är noterade på Nasdaq Stockholm Mid Cap. Bolagets preferensaktier (kortnamn EMIL PREF) noterades den 1 oktober 2021 på Nasdaq Stock- holm First North Growth Market. I samband med noteringen av bolagets stamaktier av serie B på huvudlistan Nasdaq Stockholm flyttades även preferensaktierna till huvudlistan Nasdaq Stock- holm Mid Cap. Emilshus har därutöver gröna obligationslån som är noterade på Nasdaq Stockholm, Sustainable Debt. Svensk kod för bolagsstyrning Koden ska tillämpas av samtliga bolag vars aktier är upptagna till handel på en reglerad marknad. Koden finns tillgänglig på www.bolagsstyrning.se, där även den svenska modellen för bolagsstyrning beskrivs. Denna bolagsstyrningsrapport lämnas i enlighet med årsredovisningslagen och Koden och redogör för Emilshus bolagsstyrning under räkenskapsåret 2024. Efterlevnad av Koden Emilshus har i alla avseenden följt Koden, fastställd av Kollegiet för svensk bolagsstyrning. Bolagsordning Emilshus bolagsordning, som senast fastställdes vid årsstämman den 27 april 2023 återfinns i sin helhet på www.emilshus.com. Bolagsordningen föreskriver att bolaget direkt eller indirekt ska äga och förvalta fast och lös egendom, samt bedriva därmed förenlig verksamhet. Styrelsen har sitt säte i Växjö kommun, Kronobergs län. Styrelsen ska bestå av 3–10 ledamöter och högst 10 suppleanter. Bolagsordningen innehåller inga särskilda bestämmelser om tillsättande och entledigande av styrelseleda- möter. Beslut om ändring av bolagsordningen vilket påverkar den rätt som följer med preferensaktie i något avseende och beslut om nyemission av preferensaktier med i något avseende bättre rätt till bolagets resultat än preferensaktierna är endast giltigt om det biträtts av minst två tredjedelar av vid bolagsstämman företrädda preferensaktier, såvida inte tillämplig aktiebolagslag föreskriver högre majoritet. Bolagsstämma Bolagsstämman är bolagets högsta beslutande organ och det är vid bolagsstämman som aktieägare har rätt att fatta beslut rörande bolaget. Regler som styr bolagsstämman finns bland annat i aktiebolagslagen, Koden och bolagsordningens §§ 10, 14–16 och 20. Förutom vad som gäller enligt lag beträffande en aktieägares rätt att delta vid bolagsstämman anges i Emilshus bolagsordning att föranmälan till bolagsstämman ska ske senast den dag som anges i kallelsen till stämman, dock inte tidigare än fem vardagar före dagen för bolagsstämman. Kallelse till bolagsstämma sker genom att kallelsen hålls tillgänglig på bola- gets webbplats samt annonseras i Post- och Inrikes Tidningar. Samtidigt som kallelse sker annonseras en upplysning i Svenska Dagbladet om att kallelse har skett. Bolagsstämma ska hållas i Vetlanda, Växjö eller Stockholm och årsstämma ska hållas inom sex månader från räkenskapsårets utgång. Information såsom kallelse och förslag, inför årsstämmorna och i förekommande fall extra bolagsstämmor, och protokoll från bolagets tidigare bolagsstämmor finns publicerade på www.emilshus.com. Bolagets räkenskapsår löper från och med den 1 januari till och med den 31 december. Bolagsstyrningsrapport Legal struktur Emilshus styrningsstruktur Förberedelse • Valberedning • Ersättningsutskott • Aktieägare (via bolagsstämma) • Styrelse • VD och koncernledning • Revisorer • Revisionsutskott • Internkontroll Beslut Kontroll Fastighetsbolaget Emilshus AB Fastighets ägande bolag Fastighets ägande bolag Fastighets ägande bolag Fastighets ägande bolag Fastighets ägande bolag Emilshus Holding 1 AB Emilshus Holding 2 AB Emilshus Holding 3 AB Emilshus Holding 4 AB Emilshus Holding 5 AB Emilshus Option AB Årsredovisning 2024 Introduktion Mål och strategi Verksamheten Hållbarhet Risker och riskhantering Aktien och ägare Bolagsstyrning Bolagsstyrningsrapport Styrelse och ledning Finansiell information Emilshus Årsredovisning 2024 – 39 Årsstämma 2024 Förutom de för årsstämman obligatoriska ärendena som följer av aktiebolagslagen (2005:551) och som anges i bolagets bolags- ordning fattades även följande beslut på bolagets årsstämma den 25 april 2024. Beslut fattades om att bemyndiga styrelsen att, vid ett eller flera tillfällen under tiden fram till nästa årsstämma, med eller utan avvikelse från aktieägarnas företrädesrätt, besluta om nyemission av stamaktier av serie B, preferensaktier samt teck- ningsoptioner och/eller konvertibler med rätt att teckna/konver- tera till stamaktier av serie B eller preferensaktier. Betalning ska kunna ske kontant, genom apport, genom kvittning eller eljest för- enas med villkor. Det totala antalet aktier som omfattas av sådana nyemissioner ska rymmas inom aktiekapitalets gränser vid var tid gällande bolagsordning, och får motsvara sammanlagt högst tio (10) procent av det totala antalet aktier i Bolaget vid tidpunkten för årsstämman 2024. Årsstämma 2025 Emilshus årsstämma för räkenskapsåret 2024 äger rum den 29 april 2025. Begäran ska ställas till styrelsen. Kontaktuppgifter finns på bolagets hemsida, www.emilshus.com. Emilshus efter- strävar alltid att styrelsen, ledningsgruppen, valberedningen och revisorn ska vara närvarande vid årsstämman. Förutom vad som gäller enligt lag beträffande en aktieägares rätt att delta vid bolagsstämman anges i Emilshus bolagsordning att föranmälan till bolagsstämman ska ske senast den dag som anges i kallelsen till stämman, dock inte tidigare än fem vardagar före dagen för bolagsstämman. Kallelse till bolagsstämma sker genom att kallelsen hålls tillgänglig på bolagets webbplats samt annonseras i Post- och Inrikes Tidningar. Samtidigt som kallelse sker annonseras en upplysning i Svenska Dagbladet om att kallelse har skett. Aktien och aktieägare Antalet registrerade aktier i bolaget uppgick per den 31 decem- ber 2024 till 134 782 892 fördelade på tre aktieslag. Av aktierna utgör 11 527 890 stycken stamaktier av serie A, 102 626 377 stycken stamaktier av serie B och 20 628 625 preferensaktier. Stamaktie av serie A kan på innehavarens begäran omvandlas till stamaktie av serie B. Preferensaktierna äger rätt och förtur till utdelning om 2,00 kronor per aktie och år med kvartals- vis utbetalning samt omfattas av inlösenbestämmelse. I maj 2024 genomförde Emilshus en riktad nyemission av 12 miljoner stamaktier av serie B, och i juli 2024 emitterades ytterligare 1 872 660 stamaktier av serie B med anledning av att innehavare av teckningsoptioner valt att utnyttja sin rätt att med stöd av teckningsoptionerna teckna aktier i bolaget. Stamaktierna av serie A berättigar till tio röster per aktie. Stam aktierna av serie B och preferensaktierna berättigar till en röst per aktie. Aktiekapitalet var vid årsskiftet 269 565 784,00 kronor och kvotvärdet uppgick till 2 kronor. Följande ägare innehar, direkt eller indirekt, aktier som repre- senterar en tiondel eller mer av röstetalet för samtliga aktier i bolaget per den 31 december 2024. Aktieägare Kapital, % Röster, % AB Sagax 25,2 25,7 Aptare Holding AB 18,5 27,2 NP3 Fastigheter AB 2,1 10,3 Mer information om ägarstrukturen finns på sidorna 37–38 Aktier och ägande. Valberedning Vid årsstämman i Emilshus den 20 april 2021 antogs instruktioner för valberedningens arbete. Valberedningen ska bestå av styrel- sens ordförande samt tre representanter utsedda av de tre röst- mässigt största aktieägarna i bolaget på grundval av aktieägar- statistik från Euroclear Sweden AB per den 30 september varje år. Namnen på valberedningens ledamöter ska offentliggöras så snart valberedningen utsetts, dock senast sex månader före näst- kommande årsstämma. Valberedningen ska sammanträda minst en gång årligen och så ofta som erfordras för att valberedningen ska kunna fullgöra sina uppgifter. Enligt instruktionerna har valberedningen till uppgift att bereda och till årsstämman lämna förslag till antal styrelseledamöter och revisorer samt, i förekom- mande fall, revisorssuppleanter, förslag till stämmoordförande, förslag till styrelse, förslag till styrelseordförande, förslag till styrelsearvoden med uppdelningen mellan ordförande och övriga ledamöter i styrelsen samt ersättning for utskottsarbete, förslag till revisorer och, i förekommande fall, revisorssuppleanter, förslag till arvodering av revisor och förslag till ändringar i gällande instruktion för valberedningen om så anses behövligt. Vid förslag till val av styrelseledamöter ska valberedningen tillämpa punkt 4.1 i Koden som mångfaldspolicy, varmed valberedningen ska beakta att Emilshus ska som helhet ha en för styrelsearbetet ändamål- senlig sammansättning, präglad av mångsidighet och bredd, och bestå av personer med de kompetenser och erfarenheter som behövs i styrelsen med hänsyn tagen till bolagets verksamhet och utvecklingsskede. Valberedning inför årsstämman 2025 Emilshus valberedning inför årsstämman 2025 består av advokat Erik Borgblad (Aptare Holding AB), David Mindus (AB Sagax), Tobias Kaj (Lannebo Kapitalförvaltning) och Johan Ericsson (styrelseordförande i bolaget). Advokat Erik Borgblad är ord- förande i valberedningen. Valberedningen har inför årsstämman 2025 haft 2 protokollförda möten samt kontakt via telefon och e-post. Valberedningens förslag inför årsstämman 2025 presen- teras i kallelsen till årsstämman. Vidare information om val- beredningens arbete presenteras i valberedningens motiverade yttrande inför årsstämman 2025, och kommer finnas tillgängligt på Emilshus hemsida, www.emilshus.com. Styrelse Styrelsen i Emilshus ska enligt bolagsordningen bestå av lägst tre och högst tio ledamöter med högst tio suppleanter. Vid årsstäm- man den 25 april 2024 beslutades att antalet styrelseledamöter skulle öka från fem till sex. På årsstämman omvaldes Johan Ericsson, Jakob Fyrberg, Björn Garat, Rutger Källén och Elisabeth Thuresson till styrelseledamöter i bolaget. Ulrika Valassi nyvaldes till styrelseledamot. Johan Ericsson valdes till styrelsens ordfö- rande. Några suppleanter till styrelsens ledamöter har inte utsetts och ska ej utses enligt Koden. För information om styrelseledamöterna och deras upp- drag utanför koncernen samt innehav av aktier i Emilshus, se avsnittet ”Styrelse och ledning” nedan. Styrelsen ska långsiktigt tillgodose aktieägarnas intresse och bär det yttersta ansva- ret för bolagets organisation och förvaltningen av bolagets angelägenheter. Styrelsen har fastställt en arbetsordning för styrelsen och en instruktion för VD. Därutöver har styrelsen också fastställt ett antal övergripande policys, riktlinjer och instruktioner för bolagets verksamhet, däribland finanspolicy, informations policy, insiderpolicy, policy för riskhantering och internkontroll samt policy för affärsetik. Samtliga dessa interna styrdokument behandlas minst årligen och uppdateras därtill löpande för att följa tillämpliga regler och lagar eller när behov annars föreligger. Enligt Koden ska en majoritet av de stämmovalda styrelse- ledamöterna vara oberoende i förhållande till bolaget och Årsredovisning 2024 Introduktion Mål och strategi Verksamheten Hållbarhet Risker och riskhantering Aktien och ägare Bolagsstyrning Bolagsstyrningsrapport Styrelse och ledning Finansiell information Emilshus Årsredovisning 2024 – 40 bolagets ledning. Minst två av dessa ska även vara oberoende i förhållande till bolagets större aktieägare. Bolagets styrelse har bedömts uppfylla kraven på oberoende då fyra av de sex stämmo- valda ledamöterna är oberoende i förhållande till bolaget och bolagsledningen. Bolagets styrelseordförande, Johan Ericsson, och styrelseledamoten Jakob Fyrberg, har bedömts inte vara oberoende i förhållande till bolaget och bolagsledningen. Fyra av sex ledamöter har bedömts uppfylla kravet på oberoende i förhållande till större aktieägare. Styrelsens ordförande Styrelseordförande väljs på bolagsstämma och leder arbetet i styrelsen. Styrelseordföranden ska se till att styrelsens arbete bedrivs effektivt, att styrelsen fullgör sina åligganden och att styrelsens beslut verkställs av bolaget och ledningen. Ordfö- randen ska se till att styrelsen erhåller den information och det underlag som krävs för att kunna fatta väl underbyggda beslut. Vid årsstämman den 25 april 2024 omvaldes Johan Ericsson till styrelseordförande. Styrelsens arbete under 2024 Bolagets styrelse har under 2024 haft elva (11) möten, varav ett konstituerande möte. Respektive ledamots närvaro fram- går av tabellen nedan. På dagordningen inför varje ordinarie styrelse möte finns ett antal stående punkter: VD:s genomgång av verksamheten, förvärv, avyttringar och investeringar, orga- nisation och organisationsutveckling samt finansiell rapporte- ring. Styrelsen har under 2024 fattat beslut om flera förvärv, investeringar, finansieringar och refinansieringar. Styrelsen har dessutom vid ett tillfälle under 2024 beslutat, med stöd av bemyndigande från årsstämman den 25 april 2024, om nyemission av stamaktier av serie B. Utvärdering av styrelsen och den verkställande direktören Styrelsens ordförande initierar minst en gång per år, i enlighet med styrelsens arbetsordning, en utvärdering av styrelsens arbete. Utvärderingen för räkenskapsåret 2024 har utförts så att varje styrelseledamot besvarat ett frågeformulär. Därut- över har styrelseordföranden haft vissa enskilda kontakter med leda möterna. Utvärderingens syfte är att få en uppfattning om styrelseledamöternas åsikter om hur styrelsearbetet bedrivs och vilka potentiella åtgärder som kan genomföras för att effektivi- sera styrelsearbetet. Avsikten är också att få en uppfattning om vilken typ av frågor som styrelsen anser bör ges mer utrymme och på vilka områden det eventuellt krävs ytterligare erfarenhet och kompetens i styrelsen. Därutöver tillser styrelsens ordförande att VD:ns arbete utvär- deras på motsvarade sätt. Vid sammanträden där utvärdering av VD:n behandlas får VD eller annan ledande befattningshavare inte närvara. VD och övriga ledande befattningshavare VD utses av styrelsen och ansvarar för den löpande förvaltningen av bolaget och koncernens verksamhet i enlighet med styrelsens instruktioner och föreskrifter. Ansvarsfördelningen mellan VD och styrelsen framgår av styrelsens arbetsordning samt av styrelsen upprättad VD-instruktion. VD fungerar som ledningsgruppens ordförande och fattar beslut i samråd med den övriga lednings- gruppen. Ledningsgruppen består av Jakob Fyrberg, Emil Jansbo, Pierre Folkesson, Jakob Paljak, Helen Arvidsson och Martin Lindström. Ersättningar till styrelse och ledande befattningshavare Vid årsstämman 2024 beslutades att styrelsearvode ska utgå med 300 000 kronor till styrelsens ordförande och 150 000 kro- nor till vardera av stämman valda ledamöter som inte är anställda i bolaget. Det beslutades vidare att 40 000 kronor ska utgå till varje ledamot i styrelsens revisionsutskott, och att 15 000 kronor ska utgå till varje ledamot i övriga utskott. På Emilshus årsstämma 2024 antogs riktlinjer för ersättning till ledande befattningshavare. Storleken på ersättningar som utgått för 2024 framgår av not 4. Information om nuvarande tecknings- optionsprogram återfinns på bolagets webbplats. Styrelseutskott Emilshus styrelse har inom sig utsett två utskott: ett revisions- utskott och ett ersättningsutskott. Utskotten har en bere- dande och handläggande roll. De frågor som har behandlats vid utskottens möten protokollförs och rapporteras vid nästa styrelsemöte. Revisionsutskott Revisionsutskottet arbetar efter en årligen fastställd agenda och har till uppgift att övervaka bolagets finansiella rapportering och effektiviteten i bolagets interna kontroll och riskhantering. Revisionsutskottet håller sig också informerad om revisionen av årsredovisning och koncernredovisning. Utskottet ska också granska och övervaka revisorns självständighet och opartiskhet och särskilt följa upp om revisorn tillhandahåller bolaget andra tjänster än revisionstjänster. Utskottet biträder också med förslag till årsstämmans beslut om revisorsval. Enligt Koden ska majoriteten av utskottets ledamöter vara oberoende i förhållande till bolaget och bolagsledningen. Minst en av de ledamöter som är oberoende i förhållande till bolaget och bolagsledningen ska även vara oberoende i förhållande till bolagets större ägare. Revisionsutskottet består av styrelse- ledamöterna Björn Garat, Rutger Källén och Ulrika Valassi, vilka uppfyller kraven för oberoende enligt Koden. Revisionsutskottet har sammanträtt vid fyra (4) tillfällen under 2024. Namn Invald år Född år Oberoende i förhållande till ledningen och bolaget Oberoende i förhållande till större ägare Närvaro vid styrelsemöten Johan Ericsson 2018 1951 Nej Ja 11 av 11 Jakob Fyrberg 2019 1974 Nej Nej 11 av 11 Björn Garat 2022 1975 Ja Nej 10 av 11 Rutger Källén 2023 1972 Ja Ja 11 av 11 Elisabeth Thuresson 2019 1961 Ja Ja 11 av 11 Ulrika Valassi 1 2024 1967 Ja Ja 7 av 11 1) Nyvaldes som ledamot den 25 april 2024. Årsredovisning 2024 Introduktion Mål och strategi Verksamheten Hållbarhet Risker och riskhantering Aktien och ägare Bolagsstyrning Bolagsstyrningsrapport Styrelse och ledning Finansiell information Emilshus Årsredovisning 2024 – 41 Ersättningsutskott Ersättningsutskottet ska bereda frågor rörande ersättningsprinci- per, ersättning och andra anställningsvillkor för bolagets ledande befattningshavare. Till ersättningsutskottets huvudsakliga upp- gifter hör även att följa upp och utvärdera tillämpningen av de riktlinjer som finns för ersättningar till ledande befattningshavare, samt gällande ersättningsstrukturer och ersättningsnivåer. Ersätt- ningsutskottets uppgifter innefattar således beredning av frågor avseende förhållandet mellan fast och eventuell rörlig ersättning; sambandet mellan prestation och ersättning; huvudsakliga villkor för eventuell bonus och teckningsoptionsprogram; huvudsak- liga villkor för ickemonetära förmåner, pension, uppsägning och avgångsvederlag. Baserat på förslag från ersättningsutskottet fattar styrelsen beslut i ersättningsfrågor. Enligt Koden kan styrelsens ordförande vara ordförande i ersättningsutskottet, och övriga ledamöter i utskottet ska vara oberoende i förhållande till bolaget och bolagsledningen. Ersättningsutskottet består av styrelseledamöterna Elisabeth Thuresson och Johan Ericsson, i enlighet med Koden. Ersättningsutskottet har sammanträtt vid tre (3) tillfällen under 2024. Revision Bolagets finansiella räkenskapshandlingar och bokföring samt styrelsens och koncernledningens förvaltning granskas och revideras av bolagets revisor. På årsstämman den 25 april 2024 omvaldes det registrerade revisionsbolaget KPMG AB till revisor, med den auktoriserade revisorn Mattias Johansson som huvudansvarig revisor, för perioden fram till årsstämman 2025. Revisorernas uppgift är att granska bolagets och koncernens års- redovisning och bokföring samt styrelsens och VD:s förvaltning av bolaget och koncernen. Revisorerna ska rapportera till revisionsutskottet om väsent- liga fel i redovisningen och misstankar om oegentligheter. Revi- sorerna ska minst en till två gånger per år, normalt i samband med bokslutssammanträde, till bolagets styrelse rapportera om sina iakttagelser vid granskningen av bolaget och sin bedöm- ning av bolagets interna kontroll. Revisorerna deltar också vid årsstämman för att föredra revisionsberättelsen som beskriver granskningsarbetet och gjorda iakttagelser. Utöver revisions- uppdraget har KPMG AB under 2024 anlitats för ytterligare tjänster, främst redovisningsfrågor. Revisionsbolaget KPMG AB tillhandahåller även skatteberäkningsprogrammet Korus. Sådana tjänster har alltid och endast tillhandahållits i den utsträckning som är förenlig med reglerna i revisionslagen och FAR:s yrkes- etiska regler avseende revisors opartiskhet och självständighet. Bolagets ansvarige revisor har vid ett (1) tillfälle varit närvarande vid styrelsemöte under 2024. Arvode till revisorerna utgår enligt godkänd räkning. Information till aktiemarknaden Informationsgivningen i Emilshus styrs av den informationspolicy som styrelsen fastställt. I huvuddrag anger informationspolicyn vad som ska kommuniceras, av vem och på vilket sätt. Emilshus verktyg för informationsgivning är bland annat pressmeddelanden, delårsrapporter, bokslutskommunikéer, årsredovisningar, pre- sentationsmaterial och Emilshus hemsida. Pressmeddelanden offentliggörs i enlighet med Emilshus informationspolicy och insiderpolicy, samt i enlighet med tillämpliga regelverk. Pressmed- delanden offentliggörs via en etablerad informationsdistributör och publiceras simultant på Emilshus hemsida, www.emilshus. com, för att snabbt leverera information till aktiemarknaden. Informationen ska levereras snabbt och ska vara korrekt, relevant och tillförlitlig. Emilshus informationspolicy och en insiderpolicy uppfyller de krav som ställs på ett noterat bolag. Intern kontroll och riskhantering Enligt aktiebolagslagen och Koden ansvarar styrelsen för den interna kontrollen. Denna rapport om Emilshus interna kontroll avser Emilshus finansiella rapportering och är upprättad i enlighet med årsredovisningslagen (1995:1554) och Koden. Kontrollmiljö Kontrollmiljön i Emilshus utgörs av fastställda policys och regelverk, processer och rutiner. Fastighetsskötsel och jourtjänster har upphandlats och i vissa fall ansvarar hyresgästerna själva för fastighetsskötseln. Ekonomisk administration såsom bokföring, hantering av skatter och bolagsrättsliga frågor hanteras av anställd personal. Legala tjänster i samband med förvärv och avyttringar upphandlas av externa parter. Administrativ och teknisk förvaltning av verksam- heten sköts från Emilshus respektive kontor. Emilshus interna kontroll bygger på en tydlig ansvarsfördelning, avgränsade befogenheter, tydliga beslutsvägar och uppföljning som dokumenterats i Emilshus styrande interna dokument såsom: • Styrelsens arbetsordning • VD-instruktion • Finanspolicy • Informations- och insiderpolicy • Övriga interna styrdokument (till exempel ekonomihandbok) Samtliga interna styrdokument uppdateras regelbundet vid ändring av till exempel lagstiftning, redovisningsstandarder eller noteringskrav och när behov annars föreligger. Riskbedömning och riskhantering I enlighet med arbetsordningen gör revisionsutskottet en gång om året en genomgång av bolagets interna kontroll. Identifiering görs av de risker som bedöms finnas och åtgärder fastställs för att reducera dessa risker. Revisorn bjuds in till styrelsemöte för att redogöra för sin rapport över den interna kontrollen. De väsentliga riskerna Emilshus har identifierat är felaktigheter i redovisning och värdering av fastigheter, kreditrisker, refinansie- ringsrisker, ränterisker, skatt och moms, samt risk för bedrägeri, förlust eller förskingring av tillgångar. Närmare om Emilshus riskhantering framgår av sidorna 34–36. Kontrollaktiviteter De risker Emilshus har identifierat avseende den finansiella rapporteringen resulterar i kontrollaktiviteter. Syftet med kontrol- lerna är att förebygga, upptäcka och korrigera eventuella fel och avvikelser. Kontrollerna omfattar både återkommande händelser såsom rapporter samt eventstyrda händelser såsom inköp och försäljningar. Kontrollerna görs på olika nivåer i organisationen och kan vara analytisk granskning av poster i resultat och balans- räkning, checklistor vid bokslut, åldersanalyser av kundfordringar, granskning av teknisk redovisning för förvärv, granskning av data avseende ägda fastigheter etc. När Emilshus upprättar sin finansiella rapportering läggs stor vikt vid analys av väsentliga balans och resultatposter. Kontroller och processbeskrivningar används för att säkerställa att inga väsentliga felaktigheter uppstått. Såvitt gäller resultatet så sker löpande resultatuppföljning på fastighetsnivå mellan för varje fastighet ansvarig fastighetsförvaltare och ekonomipersonal. Information och kommunikation Emilshus informationspolicy syftar till att säkerställa en god intern och extern fortlöpande informationskvalitet. I första hand avser informationspolicyn extern informationsgivning avseende den finansiella rapporteringen. Emilshus insiderpolicy behandlar också information och kommunikation avseende den finansiella rapporteringen. Årsredovisning 2024 Introduktion Mål och strategi Verksamheten Hållbarhet Risker och riskhantering Aktien och ägare Bolagsstyrning Bolagsstyrningsrapport Styrelse och ledning Finansiell information Emilshus Årsredovisning 2024 – 42 Uppföljning Styrelsen i bolaget övervakar riskhanteringen genom löpande rapportering från VD:n, revisionsutskottet och andra enheter i Emilshus. Uppföljning och separata utvärderingar utförs kontinu- erligt på olika nivåer i koncernen där riskägare ansvarar för risk- hantering inom sitt respektive område genom att löpande analy- sera dess utveckling och övervaka riskåtgärder. Utvärderingen ska göras för varje steg i riskhanteringsprocessen och inbegriper insamlande av material, analysering av tillgänglig information och rapportering av resultat. Resultatet sammanställs på bolagsnivå och presenteras till revisionsutskottet och styrelsen årligen. Vidare sker uppföljning av resultatutfall mot budget och prog- noser månadsvis i Emilshus organisation, både på fastighets- och koncernnivå. Resultaten analyseras av både fastighetsförvaltare och ekonomipersonal, bland annat vid de löpande avstämning- arna mellan ansvarig fastighetsförvaltare och ekonomipersonal. Avrapportering sker till styrelse och VD. Utvärdering av behovet av en separat internrevisionsfunktion Någon internrevisionsfunktion finns idag inte upprättad inom Emilshus. Styrelsen har prövat frågan och bedömt att befintliga strukturer för uppföljning och utvärdering ger ett tillfredsstäl- lande underlag. Uppföljning av resultat och balans görs månads- vis av de olika funktionerna och av bolagsledningen. Samman- taget medför detta att det inte anses motiverat att ha en särskild enhet för internrevision. Beslutet omprövas dock årligen. Visselblåsarfunktion Emilshus visselblåsarfunktion nås via bolagets hemsida. Genom en extern kanal för anonym rapportering ges såväl medarbetare som tredje part möjlighet att rapportera avvikelser från Emilshus affärsetiska riktlinjer. Kanalen tillhandahålls av en extern operatör och är inte spårbar. Eventuella ärenden som uppkommer hanteras av en extern ärendehanterare. Ärendehanteraren är ansvarig för att klassificera inkomna ärenden samt vidta initiala åtgärder. Interna regelverk och policyer som fastställts av Emilshus styrelse den 14 november 2024: • Styrelsens arbetsordning • VD-instruktion • Instruktion revisionsutskott • Instruktion ersättningsutskott • Delegationsordning • Instruktion för hantering av offentliga uppköpserbjudanden • Finanspolicy • Utdelningspolicy • Hållbarhetspolicy • Policy om affärsetik och antikorruption • Närståendepolicy • Informations- och insiderpolicy • IT-policy • Riktlinjer om inköp • Riktlinjer om värdering • Riktlinjer för behandling av personuppgifter • IT- och DRP-policy • Attestinstruktion • Kris- och kontinuitetsplan • Ekonomihandbok Årsredovisning 2024 Introduktion Mål och strategi Verksamheten Hållbarhet Risker och riskhantering Aktien och ägare Bolagsstyrning Bolagsstyrningsrapport Styrelse och ledning Finansiell information Emilshus Årsredovisning 2024 – 43 Johan Ericsson Styrelseordförande sedan september 2018 Född: 1951. Utbildning: Civilekonomexamen, Handelshögskolan i Stockholm. Uppdrag utanför koncernen: Styrelse ordförande i Prinsessan Estelles Kulturstiftelse, Konstmässan Market AB och Torekov Kultur- stiftelse. Styrelseledamot i Brinova Fastigheter AB, Borudan Ett AB, Båstadtennis & Hotell AB och Torekov By AB. Bakgrund: Tidigare koncernchef för Catella AB, styrelseordförande i Nyfosa AB samt ett flertal andra sty- relseuppdrag inom fastighetssektorn. Innehav av aktier och optioner i Emilshus: 500 000 stamaktier av serie A och 1 605 980 stamaktier av serie B samt 180 000 preferensaktier (genom bolag). Oberoende: Inte oberoende i förhållande till bolaget och bolags- ledningen eftersom Johan arbetar som konsult för bolaget. Oberoende i förhållande bolagets större aktieägare. Jakob Fyrberg VD sedan april 2019 Född: 1974. Utbildning: Civilekonomexamen, Högskolan i Gävle. Uppdrag utanför koncernen: Ägare, styrelseledamot och verkställande direktör i Rerum Fastigheter AB. Delägare och styrelseordförande i Aptare Holding AB. Styrelseord- förande i Aptare Förvaltning AB, Bostaden Västra Götaland Intres- senter Fastigheter AB och Aptare Entreprenad AB. Bakgrund: Grundare av Aptare Fast- igheter. Tidigare VD för Heimstaden Projektutveckling AB, affärsutveck- lingsansvarig på Ikano Bostad och under 15 år senior partner på Catella AB inom fastighetsrådgivning. Innehav av aktier och optioner i Emilshus: 43 500 stamaktier av serie B (genom bolag). Jakob är delägare och styrelseordförande i Aptare Holding AB som innehar 4 440 000 stamaktier av serie A och 20 480 010 stamaktier av serie B. 30 000 teckningsoptioner avseende stamaktier av serie B. Oberoende: Inte oberoende i förhål- lande till bolaget, bolagsledningen eller bolagets större aktieägare efter- som Jakob är bolagets verkställande direktör och styrelseordförande i Aptare Holding AB som kontrollerar över 10 % av aktierna och rösterna i bolaget. Björn Garat Styrelseledamot sedan februari 2022 Född: 1975. Utbildning: Internationella ekonom- programmet vid Linköpings Univer- sitet. Uppdrag utanför koncernen: Finanschef och vice verkställande direktör för AB Sagax (samt upp- drag i dotterbolag till AB Sagax), styrelseledamot i Volati AB, Vassvik Förvaltning Aktiebolag och Paco Holding AB samt styrelsesuppleant i Manolo Holding AB. Bakgrund: Partner och chef för Corporate Finance på Remium Nordic AB och finansanalytiker. Finanschef och vice verkställande direktör på AB Sagax sedan 2012. Innehav av aktier och optioner i Emilshus: Inget. Björn Garat är ledande befattningshavare och aktieägare i AB Sagax som innehar 3 033 550 stamaktier av serie A, 24 765 395 stamaktier av serie B samt 6 233 320 preferensaktier. Oberoende: Oberoende i förhållande till bolaget och bolagsledningen. Inte oberoende i förhållande till bolagets större aktieägare eftersom Björn Garat är ledande befattningshavare i AB Sagax som kontrollerar över 10 % av aktierna och rösterna i bolaget. Rutger Källén Styrelseledamot sedan januari 2023 Född: 1972. Utbildning: Ekonomistudier, Uppsala universitet. Uppdrag utanför koncernen: Vice VD och CFO i Hemsö Fastighets AB, sty- relseledamot i Fastighets AB Regio. Bakgrund: Head of Real Estate Finance, Handelsbanken Debt Capital Market, Nordic Head of Real Estate på Credit Agricole och finanschef på Kungsleden Fastighets AB. Innehav av aktier och optioner i Emilshus: 117 002 stamaktier av serie B. Oberoende: Oberoende i förhållande till bolaget, bolagsledningen och bolagets större aktieägare. Elisabeth Thuresson Styrelseledamot sedan januari 2019 Född: 1961. Utbildning: Högre ekonomisk special kurs, Hvitfeldtska gymnasiet. Uppdrag utanför koncernen: Del - ägare och styrelseledamot i Thureda Gruppen AB, Östra Härads Fastighets AB, Käpphästen AB, Vetlanda Valvet AB, et al invest AB och Papegoj- tulpanen AB. Styrelseledamot i Friluftsfrämjandet lokalavdelning i Vetlanda och Tillväxtstiftelsen i Jönköpings Län. Styrelsesuppleant i AB Boken Vetlanda. Bakgrund: Tidigare verksam som revisor. Mångårigt engagemang i T-Emballage AB och Innovexa AB som ekonomi och personalchef, ägare och styrelseledamot. Innehav av aktier och optioner i Emilshus: Inget. Elisabeth är deläg- are och styrelseledamot i Thureda Gruppen AB som innehar 412 020 stamaktier av Serie A och 1 854 070 stamaktier av serie B. Oberoende: Oberoende i förhållande till bolaget, bolagsledningen och bolagets större aktieägare. Ulrika Valassi Styrelseledamot sedan april 2024 Född: 1967. Utbildning: BBA i Business adminis- tration, Uppsala universitet. Uppdrag utanför koncernen: Styrelse ledamot i Ålandsbanken Abp, Sparbanken Sjuhärad, Swedencare, Pamica Group, Insatt Group. Advisor för Wellstreet, Niam Credits. Bakgrund: Chefsbefattningar inom SEB, Landshypotek, DBT Capital, Konsultverksamhet inom egen verksamhet Au Management AB. Tidigare styrelseledamot i Hemfosa Fastig heter, Qliro, Intrum Justitia, Hypoteket samt Dreams Securities. Innehav av aktier och optioner i Emilshus: 1 500 stamaktier av serie B. Oberoende: Oberoende i förhållande till bolaget, bolagsledningen och bolagets större aktieägare. Styrelse Uppgifter om aktie- och optionsinnehav per 31 december 2024. Årsredovisning 2024 Introduktion Mål och strategi Verksamheten Hållbarhet Risker och riskhantering Aktien och ägare Bolagsstyrning Bolagsstyrningsrapport Styrelse och ledning Finansiell information Emilshus Årsredovisning 2024 – 44 Ledning Jakob Fyrberg VD sedan april 2019 Född: 1974. Utbildning: Civilekonomexamen, Högskolan i Gävle. Uppdrag utanför koncernen: Ägare, styrelseledamot och verkställande direktör i Rerum Fastigheter AB. Delägare och styrelseordförande i Aptare Holding AB. Styrelseord- förande i Aptare Förvaltning AB, Bostaden Västra Götaland Intres- senter Fastigheter AB och Aptare Entreprenad AB. Bakgrund: Grundare av Aptare Fastigheter. Tidigare VD för Heim- staden Projektutveckling AB, affärs- utvecklingsansvarig på Ikano Bostad och under 15 år senior partner på Catella AB inom fastighetsrådgivning. Innehav av aktier och optioner i Emilshus: 43 500 stamaktier av serie B (genom bolag). Jakob är delägare och styrelseordförande i Aptare Holding AB som innehar 4 440 000 stamaktier av serie A och 20 480 010 stamaktier av serie B. 30 000 teckningsoptioner avseende stamaktier av serie B. Emil Jansbo CFO sedan oktober 2023 Född: 1980. Utbildning: Civilekonomexamen, Linköpings universitet. Uppdrag utanför koncernen: – Bakgrund: CFO för Intea Fastigheter AB (publ), CFO för Randviken Fastig- heter AB (publ), Head of Finance på Savills Investment Management, samt avdelningschef inom PwC Corporate Finance. Innehav av aktier och optioner i Emilshus: 200 000 köpoptioner avseende stamaktier av serie B. Helen Arvidsson Ekonomichef sedan september 2021 Född: 1976. Utbildning: Civilekonomexamen, Linnéuniversitetet i Växjö. Uppdrag utanför koncernen: – Bakgrund: Vice VD och ansvarig för finans, HR, IT och säljstöd på Abena AB, Group CFO på APP Rockstar Equity AB samt Finans och IT-chef på KF Göta. Innehav av aktier och optioner i Emilshus: 7 000 stamaktier av serie B samt 12 000 teckningsoptioner avseende stamaktier av serie B. Pierre Folkesson Projektchef sedan juli 2018 Född: 1971. Utbildning: – Uppdrag utanför koncernen: Ägare, styrelseledamot och verkställande direktör i Nästagård Fastigheter AB. Ägare och styrelseledamot i Pierre Folkesson Invest AB., Backseda Fast- ighets AB, Aptare Förvaltning AB, Aptare Holding AB, Aptare Entrepre- nad AB, Bostaden Västra Götaland Intressenter Fastigheter AB, Byggbo Hus AB och Byggbo i Vetlanda AB. Delägare och styrelsesuppleant i Granbackens Fastighets AB och Fastighets AB Kiosken i Vimmerby. Bakgrund: Verksam i fastighets- branschen i över 20 år inom förvalt- ning och förvärv på Aptare Fastig- heter, som VD på Carlfo Fastighets AB i Vetlanda samt på Bostaden AB som projektledare och byggherre för en rad olika projekt. Innehav av aktier och optioner i Emilshus: 43 500 stamaktier av serie B (genom bolag). Pierre är del- ägare och styrelseledamot i Aptare Holding AB som innehar 4 440 000 stamaktier av serie A och 20 480 010 stamaktier av serie B. 24 181 teck- ningsoptioner avseende stamaktier av serie B. Martin Lindström Transaktionsansvarig sedan september 2023 Född: 1980. Utbildning: Civilingenjör Väg- och Vattenbyggnad, Chalmers Tekniska Högskola. Civilekonom, Göteborgs Universitet. Uppdrag utanför koncernen: Ägare och styrelseledamot i Martin Lind- ström Förvaltning AB. Delägare och VD i Loggen Invest AB. Bakgrund: Arbetat med transaktioner för Emilshus sedan 2019. Region- ansvarig projektutvecklare på SHH Bostad. Konsultverksamhet inom projektutveckling och transaktioner. Uppdragsansvarig konstruktör på NCC Teknik. Innehav av aktier och optioner i Emilshus: 8 000 stamaktier av serie B. Martin är delägare och VD i Loggen Invest AB som innehar 880 000 stamaktier av serie B. 10 000 teckningsoptioner avseende stamaktier av serie B. Jakob Paljak Operativ chef sedan september 2022 Född: 1987. Utbildning: Civilingenjör inom Samhällsbyggnad från Kungliga Tekniska Högskolan. Uppdrag utanför koncernen: – Bakgrund: Operativ chef på Rand- viken Fastigheter med ansvar för bolagets fastighets och projektut- veckling. Dessförinnan Sverigechef för brittiska fastighetsinvesteraren Round Hill Capital samt projekt och fastighetsutvecklare vid Unibail- Rodamco. Innehav av aktier och optioner i Emilshus: 22 000 stamaktier av serie B. Uppgifter om aktie- och optionsinnehav per 31 december 2024. Årsredovisning 2024 Introduktion Mål och strategi Verksamheten Hållbarhet Risker och riskhantering Aktien och ägare Bolagsstyrning Bolagsstyrningsrapport Styrelse och ledning Finansiell information Emilshus Årsredovisning 2024 – 45 Finansiellt Finansiell information Förvaltningsberättelse 47 Finansiella rapporter 50 Noter och redovisningsprinciper Not 1 Redovisningsprinciper 54 Not 2 Hyresintäkter 56 Not 3 Fastighetskostnader 56 Not 4 Personalkostnader 57 Not 5 Centrala administrations kostnader 57 Not 6 Räntekostnader och liknande resultatposter 58 Not 7 Aktuell skatt och uppskjuten skatt 58 Not 8 Förvaltningsfastigheter 59 Not 9 Inventarier 61 Not 10 Andelar i koncernföretag 61 Not 11 Förutbetalda kostnader och upplupna intäkter 63 Not 12 Uppskjuten skatt 63 Not 13 Räntebärande skulder 64 Not 14 Ställda säkerheter för skulder till kreditinstitut 64 Not 15 Checkräkningskredit 64 Not 16 Finansiella instrument 64 Not 17 Eget kapital 65 Not 18 Upplupna kostnader och förutbetalda intäkter 65 Not 19 Transaktioner med närstående 65 Not 20 Händelser efter räkenskaps årets utgång 66 Not 21 Finansiella risker 66 Not 22 Likvida medel 67 Not 23 Specifikationer till kassaflödesanalysen 67 Not 24 Styrelsens förslag till vinstdisposition 67 Styrelsens och revisors underskrift 68 Revisionsberättelse 69 Nyckeltal 73 Definitioner 74 Avstämning av nyckeltal 75 Information om årsstämma 77 Introduktion Mål och strategi Verksamheten Hållbarhet Risker och riskhantering Aktien och ägare Bolagsstyrning Finansiell information Förvaltningsberättelse Finansiella rapporter koncernen Finansiella rapporter moderbolaget Noter och redovisningsprinciper Revisionsberättelse Nyckeltal och definitioner Information om årsstämma Årsredovisning 2024 Emilshus Årsredovisning 2024 – 46 Styrelsen och VD för Fastighetsbolaget Emilshus AB (publ) org nr 559164-8752, avger härmed årsredovisning och koncernredovisning för verksamhetsåret 2024. Bolaget har sitt säte i Växjö, med adress Storgatan 10, Växjö. Årsredo- visningen och koncernredovisningen omfattar perioden 1 januari 2024 till den 31 december 2024. Allmänt om Fastighetsbolaget Emilshus AB Fastighetsbolaget Emilshus AB (publ) är ett fastighetsbolag med ursprung i en Vetlandabaserad fastighetskoncern som etable rades 2008. I sin nuvarande struktur bildades Emilshus 2018. Med små- ländskt kapital skapade ett antal företagare ett fastighetsbolag som med en gedigen kunskap om fastigheter i kombination med ett drivet entreprenörskap ska växa och bli ett ledande fastighets- bolag inom kommersiella lokaler i södra Sverige. Per 31 december 2024 ägde och förvaltade Emilshus 172 kommersiella fastigheter med ett totalt fastighetsvärde om 8 940 miljoner kronor. Finansiella mål Förvaltningsresultat per stamaktie Förvaltningsresultatet per stamaktie ska öka med minst 15 % per år. Under 2024 ökade förvaltningsresultatet per stamaktie med 15 %, det vill säga i linje med bolagets mål. Genomsnittlig årlig ökning av förvaltningsresultat per stamaktie under perioden 2020–2024 uppgick till 16 %. Avkastning på eget kapital Avkastningen på eget kapital ska under en femårsperiod i genom- snitt uppgå till minst 15 % per år. Under 2024 uppgick avkastningen på eget kapital till 8 %. Genomsnittlig årlig avkastning på eget kapital under perioden 2020–2024 uppgick till 15 %. Finansiella riskbegränsningar Nettobelåningsgrad Nettobelåningsgraden ska varaktigt inte överstiga 60 %. Nettobelåningsgraden uppgick vid periodens utgång till 52 %. Räntetäckningsgrad Räntetäckningsgraden ska överstiga 2,0 ggr. Räntetäckningsgraden uppgick under perioden till 2,4 ggr. Kommentarer resultatutveckling Intäkter, fastighetskostnader och driftsöverskott Intäkterna uppgick till 674 miljoner kronor (593), vilket innebar ökning om 14 %. Tillväxten var huvudsakligen hänförlig till fastig- hetsförvärv men även hyresjusteringar samt ökade intäkter till följd av genomförda investeringar i befintliga fastigheter. Fastighetskostnaderna ökade med 7 % till 132 miljoner kronor (123). Ökningen förklaras huvudsakligen av ett större fastighetsbestånd. Fastighetskostnaderna utgjordes av fastig- hets skötsel och drift om 91 miljoner kronor (90), reparationer och underhåll om 21 miljoner kronor (14) samt kostnader för fastig- hetsskatt om 21 miljoner kronor (19). Driftsöverskottet ökade med 15 % till 542 miljoner kronor (471). Överskottsgraden uppgick till 80 % (79). Central administration Kostnaderna för central administration uppgick till 34 miljoner kronor (32) och utgjordes av kostnader för centrala funktioner såsom personalkostnader samt kostnader för företagsledning och ekonomifunktion. Kostnaderna för central administration som andel av Emilshus intäkter uppgick till 5 % (5). Finansnetto Finansnettot uppgick till –211 miljoner kronor (–205). Förändringen av finansnettot var främst hänförlig till högre genomsnittlig skuldvolym under perioden. Genomsnittlig ränta på de ränte bärande skulderna inklusive kostnader för räntesäkring uppgick vid periodens utgång till 4,0 % (4,7). Räntetäckningsgraden uppgick till 2,4 ggr (2,1). Förvaltningsresultat Förvaltningsresultatet ökade med 27 % till 297 miljoner kronor (233) under perioden. Värdeförändringar förvaltningsfastigheter Orealiserade värdeförändringar på förvaltningsfastigheter påver- kade resultatet med 124 miljoner kronor (–43). Värdeförändringen förklaras av lägre direktavkastningskrav som påverkade värdet med 42 miljoner kronor, förbättrat driftsöverskott som påverkade värdet med 32 miljoner kronor samt övrigt i form av återlagda skatte rabatter kopplade till förvärv om 51 miljoner kronor. Realiserad värdeförändring på förvaltningsfastigheter påver- kade resultatet med 3 miljoner kronor (–). Värdeförändringar finansiella instrument Orealiserade värdeförändringar på finansiella instrument hänför sig till derivat för räntesäkring och uppgick till –25 miljoner kronor (–102). Värdeförändringen förklaras av nya derivat som ingåtts under perioden samt lägre marknadsräntor. Därtill upp- gick realiserade värdeförändringar på finansiella instrument till –12 miljoner kronor (–10), vilket förklaras av kostnader relaterat till omstrukturering av ränteswappar och återköp av obligationer. Skatt Aktuell skattekostnad uppgick till 34 miljoner kronor (42) och uppskjuten skattekostnad uppgick till 65 miljoner kronor (4). Den relativt sett lägre aktuella skattekostnaden i förhållande till förvaltningsresultat jämfört med föregående år förklaras av att bolaget blivit mer effektivt i att utnyttja skattemässiga värde- minskningsavdrag på byggnader och inventarier. Kostnaden för uppskjuten skatt är främst relaterad till temporära skillnader mel- lan redovisat och skattemässigt värde på förvaltningsfastigheter och finansiella instrument. Årets resultat Årets resultat efter skatt uppgick till 288 miljoner kronor (33), vilket motsvarar 2,28 kronor per genomsnittligt antal stamaktier före utspädning (–0,09) respektive 2,27 kronor efter utspädning (–0,09). Väsentliga händelser under räkenskapsåret Året präglades av tillväxt och fortsatt utveckling av verksamheten. 44 förvaltningsfastigheter förvärvades för en köpeskilling om totalt 1 469 miljoner kronor. Två avyttringar skedde under året om totalt 44 miljoner kronor. Under året genomförde Emilshus ett antal kapitalmarknadsaktiviteter. I maj genomfördes en riktad nyemission av stamaktier av serie B om 384 miljoner kronor, med stöd av det bemyndigande som erhölls på årsstämman 2024. Under året förtidsinlöstes bolagets obligationer från april respek- tive september 2022. I samband med återköpet emitterades nya seniora icke säkerställda gröna obligationer till ett belopp om 400 miljoner kronor, före emissionskostnader, med löptid om 3 år. Fastigheternas marknadsvärde Emilshus innehav av förvaltningsfastigheter redovisas till verkligt värde enligt IAS 40. I anslutning till upprättandet av årsbokslutet Förvaltningsberättelse Årsredovisning 2024 Introduktion Mål och strategi Verksamheten Hållbarhet Risker och riskhantering Aktien och ägare Bolagsstyrning Finansiell information Förvaltningsberättelse Finansiella rapporter koncernen Finansiella rapporter moderbolaget Noter och redovisningsprinciper Revisionsberättelse Nyckeltal och definitioner Information om årsstämma Emilshus Årsredovisning 2024 – 47 har samtliga förvaltningsfastigheter marknadsvärderats och i samband med värderingarna anlitar Emilshus värderingsföretaget Newsec. Fastigheternas marknadsvärde uppgick vid årets utgång till 8 940 miljoner kronor (7 324). Omvärldsfaktorer Emilshus har hittills inte noterat någon väsentlig direkt påverkan på bolagets verksamhet till följd av den oroliga omvärldssituatio- nen. En fortsatt hög inflation som mattats av under året påver- kade bolaget genom ökade kostnader men även ökade intäkter genom årlig inflationsjustering av merparten av bolagets hyror. Det finns en risk för att eventuella prishöjningar, leveransproblem och en försämrad konjunktur kan komma att påverka bolaget eller bolagets hyresgäster negativt. Utvecklingen av marknadsräntorna med lägre nivåer som följd har haft positiv påverkan på bolagets intjäning under året. Hållbarhet Emilshus har högt ställda hållbarhetskrav på verksamheten. Hållbarhetsarbetet grundar sig i den hållbarhetsstrategi som antagits av styrelsen och som utgår från behovet av ett klokt och ansvarsfullt hushållande med begränsade resurser. Emilshus lokala närvaro med engagerade och kompetenta medarbetare ger bolaget goda förutsättningar för ett värdeskapande och hållbart fastighetssägande. I sitt miljöarbete ska Emilshus arbeta aktivt med energi effektiviseringar i sina byggnader och lokaler och använda effektiva systemstöd. Emilshus arbetar utifrån ett internt ramverk som består av hållbarhetsstrategi, handlingsplaner och policyer. Utifrån dessa ramverk har Emilshus identifierat fyra fokusområden i verksam- heten som är särskilt viktiga; • Fastigheter • Medarbetare • Hyresgäster • Externa samarbetspartners. Därtill baseras Emilshus hållbarhetsarbete på ett åtagande mot FN:s Global Compact och FN:s globala mål för hållbar utveckling (Agenda 2030). Uppföljning grönt finansiellt ramverk I september uppdaterades Emilshus gröna finansiella ramverk som ger bolaget möjlighet att emittera gröna obligationer och andra finansiella instrument för finansiering av fastigheter och fastig- hetsprojekt. Bolagets gröna ramverk har granskats av ISS. Per 31 december hade Emilshus gröna tillgångar till ett sammanlagt värde om 3 037 miljoner kronor med etablerad grön finansiering om 519 miljoner kronor i befintliga fastigheter. Outnyttjat belopp inom det gröna finansiella ram verket uppgick till 2 518 miljoner kronor. Risker och osäkerhetsfaktorer Emilshus är exponerat för olika risker som kan få betydelse för bolagets framtida verksamhet, resultat och finansiella ställning. Med risk avses en osäkerhetsfaktor som kan påverka företagets förmåga att nå uppsatta mål. Riskhantering syftar till att skapa en balansgång mellan önskan om att begränsa risk och samtidigt nå uppsatta mål. Emilshus fastighetsbestånd består av hög avkastande kommersiella fastigheter i Småland, Östergötland och Halland. Arbetet med riskhantering avser en systematisk tillämpning av principer, förfaranden och praxis gällande identifiering, analyse- ring, kontroll och uppföljning av risker inom Emilshus verksamhet. I arbetet med riskhantering ska den bästa tillgängliga informationen användas, och vid behov kompletteras med ytterligare undersök- ningar. Emilshus arbete avseende riskhantering följer en definierad process, inkluderande följande fem områden: riskidentifiering, risk- bedömning, riskåtgärder, självutvärdering och rapportering. Dessa aktiviteter ska utföras minst årligen. Uppföljningar och separata utvärderingar utförs kontinuerligt på olika nivåer i bolaget. Emilshus risker identifieras och värderas inom fem kategorier. • Strategiska risker • Operativa risker • Finansiella risker • Hållbarhetsrisker • Omvärldsrisker Riskåtgärder vidtas löpande i linje med Emilshus riktlinjer. Se även Not 21. Finansiering Kapitalstruktur Emilshus kapitalstruktur innebar vid periodens utgång att 42 % (42) av balansomslutningen finansierades med eget kapital, 52 % (52) med räntebärande skulder och 6 % (6) med övriga poster. Emilshus kreditgivare utgörs av fyra nordiska banker där finan- sieringen består av säkerställda seniora banklån. Obligationslån utgör en kompletterande finansieringskälla. Eget kapital Soliditeten uppgick till 42 % (42) och eget kapital uppgick till 3 856 miljoner kronor (3 194) vid periodens utgång. Eget kapital per stamaktie uppgick till 27,99 kronor (25,26) och långsiktigt substans värde per stamaktie uppgick till 30,60 kronor (27,32). Räntebärande skulder Emilshus räntebärande skulder uppgick till 4 717 miljoner kronor (3 984) vid periodens utgång. Efter avdrag för likvida medel om 100 miljoner kronor (212) uppgick nettoskulden till 4 617 miljoner kronor (3 772), vilket innebär en nettobelåningsgrad om 52 % (52). De räntebärande skulderna består av säkerställda lån i bank om 4 308 miljoner kronor (3 408), vilka utgjorde 91 % (86) av de totala räntebärande skulderna. Räntebärande obligationslån uppgick till 396 miljoner kronor (576) och utgjorde 8 % (14) av de ränte- bärande skulderna. Checkräkningskredit uppgick till 13 miljoner kronor (–). Skuldkvoten beräknad som netto skuld i förhållande till driftsöverskott med avdrag för centrala administrationskostnader enligt intjäningsförmåga uppgick på balans dagen till 8,2 ggr (8,2). Likviditet och outnyttjade kreditlöften Likvida medel uppgick till 100 miljoner kronor (212) jämte outnyttjade checkräkningskrediter om 67 miljoner kronor (80) samt outnyttjade kreditfaciliteter om 21 miljoner kronor (–). Likvida medel och outnyttjade kreditfaciliteter uppgick till 188 miljoner kronor (292) vid periodens utgång. Kapitalbindning Kapitalbindningstiden för Emilshus räntebärande skulder uppgick vid periodens utgång till 2,7 år (1,8). Under perioden omförhand- lade och förlängde Emilshus löptiderna på banklån. Därtill har banklån med förfall under 2025 refinansierats efter periodens utgång med längre löptid och förbättrade finansieringsvillkor som följd. Därefter föreligger inte några förfall av räntebärande skulder under 2025, bortsett från ordinarie löpande amorteringar. Genomsnittlig ränta och räntebindning Genomsnittlig ränta på räntebärande skulder inklusive derivat uppgick vid periodens utgång till 4,0 % (4,7). Koncernens genomsnittliga räntebindningstid inklusive derivat uppgick vid periodens slut till 2,3 år (3,1) och andelen av de räntebärande skulderna som hade räntesäkrats genom derivat uppgick till 81 % (77). Vid periodens utgång hade koncernen ingått räntesäkringar om ett totalt nominellt belopp om 4 590 mil- joner kronor (3 840), varav 3 520 miljoner kronor (2 770) avsåg aktiva ränteswappar med en genomsnittlig återstående löptid om 2,7 år (3,5), 770 miljoner (770) kronor avsåg framtidsstartade ränteswappar med en genomsnittlig löptid om 2,7 år och 300 miljoner kronor (300) avsåg räntetak (Stibor 3M till 1,0 %) med en återstående löptid om 0,9 år (1,9). Derivaten begränsar framtida ränteförändringars effekt på koncernens resultat. Årsredovisning 2024 Introduktion Mål och strategi Verksamheten Hållbarhet Risker och riskhantering Aktien och ägare Bolagsstyrning Finansiell information Förvaltningsberättelse Finansiella rapporter koncernen Finansiella rapporter moderbolaget Noter och redovisningsprinciper Revisionsberättelse Nyckeltal och definitioner Information om årsstämma Emilshus Årsredovisning 2024 – 48 Derivatens verkliga värde uppgick vid periodens utgång till 10 mil- joner kronor (35). Derivaten har värderats till verkligt värde och värdeförändringen har redovisats över resultat räkningen. Väsentliga händelser efter balansdagen Den 24 januari meddelades att Emilshus förvärvat två fastigheter i Ljungby respektive Marks kommun med en total uthyrningsbar area om 14 859 kvm och en genomsnittlig återstående hyrestid om 13 år. Årligt hyresvärde uppgår till 19 miljoner kronor. Den 12 februari meddelades att bolaget förvärvat åtta fast- igheter i Halmstad med en total uthyrningsbar area om 47 300 kvm och en genomsnittlig återstående hyrestid om 3,5 år. Årligt hyresvärde uppgår till 53 miljoner kronor. Den 18 februari meddelades att Emilshus emitterat seniora icke säkerställda obligationer med en volym om 400 miljoner kronor, före emissionskostnader. Obligationerna har en löptid om 3,25 år och en rörlig ränta om Stibor 3M+2,5 %. Likviden kommer att användas i enlighet med bolagets gröna ramverk. I mars beslutades om en riktad nyemission av 9,4 miljoner pre- ferensaktier under förutsättning av efterföljande godkännande vid en extra bolagsstämma som kommer att hållas den 31 mars 2025. Genom emissionen tillförs Emilshus totalt 267 miljoner kronor. Ett antal svenska och internationella professionella investerare, bland annat den befintliga aktieägaren AB Sagax, deltog i Emissionen. Moderbolaget Moderbolagets verksamhet består i huvudsak av att äga och förvalta aktier i dotterbolag inkluderat att upprätthålla centrala funktioner för dotterbolagens verksamhet. Resultatet före skatt uppgick till –20 miljoner kronor (–11) och soliditeten var 47 % (44). Förslag till vinstdisposition Till årsstämman förfogande stående medel. avseende räken- skapsåret 2024. kr 2024 31 dec Balanserat resultat -144 626 609 Överkursfond 2 309 459 955 Årets resultat -19 808 058 Summa 2 145 025 288 Utdelning till preferensaktieägare 41 257 250 Balanseras i ny räkning 2 103 768 038 Summa 2 145 025 288 Aktien och aktieägarna Per 31 december 2024 finns det 134 782 892 aktier och 238 533 902 röster i Emilshus fördelade enligt följande: • Stamaktier av serie A: 11 527 890 aktier och 115 278 900 röster. • Stamaktier av serie B: 102 626 377 aktier och 102 626 377 röster. • Preferensaktier: 20 628 625 aktier och 20 628 625 röster. Styrelsen har den 5 mars 2025 beslutat om nyemission av högst 9 371 375 preferensaktier, under förutsättning av godkännande från extra bolagsstämma som äger rum den 31 mars 2025. För det fall den extra bolagsstämman beslutar att godkänna nyemis- sionen kommer det totala antalet preferensaktier per dagen för årsstämman att uppgå till högst 30 000 000. Emilshus stamaktier av serie B och Emilshus preferensaktier är noterade på Nasdaq Stockholm, Mid Cap. De största aktieägarna, mätt i andel av röster, var vid utgången av året Aptare Holding AB, 27,2 % röster, AB Sagax, 25,7 % röster, och NP3 Fastigheter AB (publ), 10,3 % röster. Styrelsens yttrande angående vinstdisposition Styrelsen för Fastighetsbolaget Emilshus AB (publ), org.nr 559164-8752, har föreslagit att årsstämman beslutar om vinstut- delning för preferensaktier med 0,50 kronor per aktie och kvartal, dock högst två (2) kronor per preferensaktie för tiden intill nästa årsstämma. Av till årsstämmans förfogande stående medel före- slås att 41 257 250 kronor utdelas till innehavare av preferens- aktier och, under förutsättning att extra bolagsstämman beslutar om nyemissionen, att ytterligare 18 742 750 kronor utdelas till innehavare av preferensaktier, innebärandes en utdelning om totalt 60 000 000 kronor, och att återstoden balanseras i ny räk- ning. Ordinarie avstämningsdagar för de kvartalsvisa utbetalning- arna bestäms i enlighet med bolagsordningen. Styrelsens förslag är att utdelning sker vid följande avstämningsdagar: – 30 juni 2025 (0,50 kronor) – 30 september 2025 (0,50 kronor) – 30 december 2025 (0,50 kronor) – 31 mars 2026 (0,50 kronor) Beslutar årsstämman i enlighet med förslaget beräknas respek- tive utbetalning ske genom Euroclear Sweden AB:s försorg tredje bankdagen efter respektive avstämningsdag. Styrelsen föreslår årsstämman att ingen utdelning lämnas avseende stamaktier av serie A eller B. Styrelsen har granskat bolagets ekonomiska situation och konstaterar, efter närmare överväganden, att en vinstutdelning är försvarlig med hänsyn till försiktighetsprincipen i 17 kap. 3 § andra och tredje styckena i aktiebolagslagen. Styrelsen bedömer att bolagets och koncernens egna kapital efter den föreslagna vinstutdelningen kommer att vara tillräckligt stort för verksamhetens art, omfattning och risker. Styrelsen beak- tar i sammanhanget bland annat bolagets och koncernens soliditet, budgeterad utveckling, investeringsplaner samt konjunkturläget. Den föreslagna vinstutdelningen, med antagande om att extra bolagsstämman beslutar om nyemissionen, utgör cirka 1,17 % av moderbolagets egna kapital och cirka 0,66 % av koncernens egna kapital. Efter vinstutdelningen har bolaget och koncernen fortfarande en god soliditet, vilket enligt styrelsens bedömning motsvarar de krav som för närvarande kan uppställas för fastig- hetsbranschen. Bolaget och koncernen bedöms efter vinstutdel- ningen ha en tillfredsställande likviditet och ett konsoliderings- behov som kan anses tillgodosett. Styrelsens bedömning är att vinstutdelningen inte påverkar bolagets möjligheter att fullgöra sina förpliktelser på kort eller lång sikt. Bolaget och koncernen har dessutom god tillgång till likviditetsreserver i form av både korta och långfristiga krediter. Inte heller antas den föreslagna vinstutdelningen påverka bola- gets förmåga att göra eventuellt nödvändiga investeringar. Vid en samlad bedömning av bolagets och koncernens eko- nomiska förhållanden anser styrelsen att ingen omständighet framkommit som gör att den föreslagna vinstutdelningen inte framstår som försvarlig. Styrelsens förslag till bemyndigande Styrelsen föreslår vidare att samtliga nya preferensaktier som kan komma att emitteras med stöd av stämmans bemyndigande att besluta om nyemission ska medföra rätt till utdelning första gången på den avstämningsdag för utdelning som infaller närmast efter det att nyemissionen har registrerats vid Bolagsverket och aktierna har införts i aktieboken hos Euroclear Sweden AB. Detta innebär att rätt till första utdelning om 0,50 kronor föreligger vid den första avstäm- ningsdag enligt ovan som infaller efter införande i aktieboken. Vid ett maximalt utnyttjande av bemyndigandet för styrelsen att besluta om nyemission kommer en utdelning för tillkommande aktier om maximalt 28 830 852 kronor att delas ut, under anta- gande om att extra bolagsstämma den 31 mars 2025 beslutar om nyemission av 9 371 375 preferensaktier, innebärandes att det totala antalet aktier i Bolaget per dagen för årsstämman kommer uppgå till 144 154 267. Årsredovisning 2024 Introduktion Mål och strategi Verksamheten Hållbarhet Risker och riskhantering Aktien och ägare Bolagsstyrning Finansiell information Förvaltningsberättelse Finansiella rapporter koncernen Finansiella rapporter moderbolaget Noter och redovisningsprinciper Revisionsberättelse Nyckeltal och definitioner Information om årsstämma Emilshus Årsredovisning 2024 – 49 Koncernens rapport över totalresultatet Jan–dec mkr Not 2024 2023 Hyresintäkter 2 6 74 588 Övriga intäkter – 5 Intäkter 6 74 593 Fastighetskostnader 3 -1 3 2 -1 2 3 Driftsöverskott 542 471 Central administration 4, 5 -34 -32 Finansnetto 6 -211 -2 0 5 Förvaltningsresultat 297 233 Realiserade värdeförändringar förvaltningsfastigheter 8 3 – Orealiserade värdeförändringar förvaltningsfastigheter 8 1 24 -43 Realiserade värdeförändringar finansiella instrument -12 -1 0 Orealiserade värdeförändringar finansiella instrument 16 -25 -1 0 2 Resultat före skatt 387 79 Aktuell skatt 7 -3 4 -42 Uppskjuten skatt 7 -65 -4 Årets resultat 288 33 Övrigt totalresultat – – Årets totalresultat 288 33 Årets resultat och totalresultat hänförligt till: Moderbolagets aktieägare 288 33 Innehav utan bestämmande inflytande – – Resultat per stamaktie före utspädning, kr 2, 28 -0,09 Resultat per stamaktie efter utspädning, kr 2, 27 -0,09 Genomsnittligt antal stamaktier 108 290 971 93 779 549 Antal stamaktier vid periodens utgång 114 154 267 100 281 607 Genomsnittligt antal preferensaktier 20 628 625 20 628 625 Antal preferensaktier vid periodens utgång 20 628 625 20 628 625 Koncernens rapport över finansiell ställning 31 dec mkr Not 2024 2023 TILLGÅNGAR Anläggningstillgångar Förvaltningsfastigheter 8 8 940 7 324 Övriga anläggningstillgångar 9 1 1 Derivat 16 10 35 Summa anläggningstillgångar 8 951 7 360 Omsättningstillgångar Hyresfordringar 6 6 Skattefordran 17 – Övriga fordringar 0 20 Förutbetalda kostnader och upplupna intäkter 11 19 24 Likvida medel 22 100 212 Summa omsättningstillgångar 143 262 SUMMA TILLGÅNGAR 9 094 7 621 EGET KAPITAL OCH SKULDER Eget kapital 17 Aktiekapital 270 242 Övrigt tillskjutet kapital 2 310 1 922 Balanserat resultat inkl. årets resultat 1 277 1 030 Summa eget kapital hänförligt till moderbolagets aktieägare 3 856 3 194 Långfristiga skulder Skulder till kreditinstitut 13, 15 3 643 3 306 Obligationslån 396 576 Uppskjuten skatteskuld 307 241 Övriga skulder 1 1 Summa långfristiga skulder 4 347 4 125 Kortfristiga skulder Skulder till kreditinstitut 13 665 101 Checkräkningskredit 13, 15 13 – Leverantörsskulder 14 14 Skatteskulder 0 15 Övriga skulder 34 34 Upplupna kostnader och förutbetalda intäkter 18 165 139 Summa kortfristiga skulder 892 303 SUMMA EGET KAPITAL OCH SKULDER 9 094 7 621 Årsredovisning 2024 Introduktion Mål och strategi Verksamheten Hållbarhet Risker och riskhantering Aktien och ägare Bolagsstyrning Finansiell information Förvaltningsberättelse Finansiella rapporter koncernen Finansiella rapporter moderbolaget Noter och redovisningsprinciper Revisionsberättelse Nyckeltal och definitioner Information om årsstämma Emilshus Årsredovisning 2024 – 50 Koncernens rapport i sammandrag över förändring av eget kapital Balanserade vinstmedel Antal Övrigt inklusive Totalt Antal preferens- Aktie- tillskjutet periodens eget mkr stamaktier aktier kapital kapital resultat 1) kapital 1) Eget kapital 2023-01-01 92 874 199 20 628 625 227 1 74 2 1 038 3 007 Nyemission stamaktier 7 407 408 – 15 185 – 200 Nyemission av – – – 0 – 0 teckningsoptioner Kostnader nyemissioner – – – -6 – -6 Utdelning preferensaktier – – – – -41 -41 Årets resultat 2023 – – – – 33 33 Eget kapital 2023-12-31 100 281 607 20 628 625 242 1 922 1 030 3 194 Eget kapital 2024-01-01 100 281 607 20 628 625 242 1 922 1 030 3 194 Nyemission stamaktier 13 872 660 – 28 399 – 426 Kostnader nyemissioner – – – -11 – -1 1 Utdelning på preferensaktier – – – – -41 -41 Årets resultat 2024 – – – – 288 288 Eget kapital 2024-12-31 114 154 267 20 628 625 270 2 309 1 276 3 856 1) Totalt eget kapital, Periodens resultat och Periodens Totalresultat är i sin helhet hänförligt till moderbolagets aktieägare. Koncernens rapport över kassaflödet Jan–dec mkr Not 2024 2023 Den löpande verksamheten Förvaltningsresultat 297 233 Betald skatt -3 4 -42 Justering för poster som ej ingår i kassaflödet 7 4 Kassaflöde från den löpande verksamheten 270 196 före förändring av rörelsekapital Kassaflöde från förändringar av rörelsekapital Ökning(–)/Minskning(+) av rörelsefordringar 7 0 Ökning(+)/Minskning(-) av rörelseskulder 53 26 Kassaflöde från den löpande verksamheten 329 222 Investeringsverksamheten Förvärv av förvaltningsfastigheter 8 -1 4 69 -1 9 9 Investeringar i förvaltningsfastigheter 8 -63 -55 Förvärv av inventarier -0 -0 Avyttring av förvaltningsfastigheter 8 44 – Kassaflöde från investerings verksamheten -1 489 -255 Finansieringsverksamheten Upptagna banklån 13, 23 9 65 390 Nyemission av stamaktier 41 6 195 Utdelning på preferensaktier -41 -41 Amortering på banklån 13, 23 -94 -3 79 Amortering på obligationslån 13, 23 -5 81 -69 Amortering på övriga lån 13, 23 – -65 Upptagna obligationslån 13, 23 396 – Realiserade värdeförändringar finansiella instrument 16 -1 2 -1 0 Kassaflöde från finansierings verksamheten 1 048 21 Periodens kassaflöde -11 2 -1 2 Likvida medel vid periodens början 212 224 Likvida medel vid periodens slut 100 212 Årsredovisning 2024 Introduktion Mål och strategi Verksamheten Hållbarhet Risker och riskhantering Aktien och ägare Bolagsstyrning Finansiell information Förvaltningsberättelse Finansiella rapporter koncernen Finansiella rapporter moderbolaget Noter och redovisningsprinciper Revisionsberättelse Nyckeltal och definitioner Information om årsstämma Emilshus Årsredovisning 2024 – 51 Moderbolagets resultaträkning Jan–dec mkr Not 2024 2023 Intäkter Nettoomsättning 23 21 Rörelsens kostnader Övriga externa kostnader 4, 5 -64 -53 Rörelseresultat -41 -32 Resultat från finansiella poster Ränteintäkter och liknande resultatposter 6 183 174 Räntekostnader och liknande resultatposter 6 -200 -193 Resultat efter finansiella poster -58 -51 Bokslutsdispositioner Koncernbidrag 39 39 Resultat före skatt -20 -11 Aktuell skatt 7 – – Uppskjuten skatt 7 0 1 Årets resultat -20 -11 Totalresultat för moderbolaget Jan–dec mkr Not 2024 2023 Årets resultat enligt resultaträkningen -20 -11 Övrigt totalresultat – – Årets totalresultat -20 -11 Moderbolagets balansräkning 31 dec mkr Not 2024 2023 TILLGÅNGAR Anläggningstillgångar Inventarier 9 1 1 Derivat 1 1 Andelar i koncernföretag 10 479 474 Uppskjuten skattefordran 3 3 Summa anläggningstillgångar 484 479 Omsättningstillgångar Fordringar hos koncernföretag 4 629 4 013 Övriga fordringar 6 3 Förutbetalda kostnader och upplupna intäkter 3 11 Kassa och bank 27 186 Summa omsättningstillgångar 4 664 4 214 SUMMA TILLGÅNGAR 5 149 4 693 EGET KAPITAL OCH SKULDER Eget kapital 17 Bundet eget kapital Aktiekapital 270 242 Fritt eget kapital Överkursfond 2 309 1 922 Balanserad vinst eller förlust -145 -93 Årets resultat -20 -11 Summa eget kapital 2 415 2 060 Långfristiga skulder Obligationslån 396 576 Skulder till kreditinstitut 13, 15 1 614 1 961 Summa långfristiga skulder 2 010 2 537 Kortfristiga skulder Skulder till kreditinstitut 13 665 54 Checkräkningskredit 15 13 – Övriga skulder 25 24 Upplupna kostnader och förutbetalda intäkter 18 21 19 Summa kortfristiga skulder 724 96 SUMMA EGET KAPITAL OCH SKULDER 5 149 4 693 Årsredovisning 2024 Introduktion Mål och strategi Verksamheten Hållbarhet Risker och riskhantering Aktien och ägare Bolagsstyrning Finansiell information Förvaltningsberättelse Finansiella rapporter koncernen Finansiella rapporter moderbolaget Noter och redovisningsprinciper Revisionsberättelse Nyckeltal och definitioner Information om årsstämma Emilshus Årsredovisning 2024 – 52 Moderbolagets rapport över förändring av eget kapital mkr Antal stamaktier Antal preferens- aktier Aktie- kapital Över- kursfond Balanserade vinstmedel inklusive årets resultat Totalt eget kapital 1 Eget kapital 2023-01-01 92 874 199 20 628 625 227 1 743 -51 1 918 Nyemission stamaktier 7 407 408 – 15 185 – 200 Nyemission preferensaktier Nyemission teckningsoptioner – _ _ 0 – 0 Kostnader nyemissioner – – – -6 – -6 Utdelning preferensaktier – – – – -41 -41 Årets resultat och totalresultat 2023 – – – – -11 -11 Övriga förändringar av eget kapital – – – -0 – -0 Eget kapital 2023-12-31 100 281 607 20 628 625 242 1 922 -104 2 060 Eget kapital 2024-01-01 100 281 607 20 628 625 242 1 922 -104 2 060 Nyemission stamaktier 13 872 660 – 28 399 – 426 Nyemission teckningsoptioner – – – - – - Kostnader nyemission – – – -11 – -11 Utdelning på preferensaktier – – – – -41 -41 Årets resultat och totalresultat 2024 – – – – -20 -20 Eget kapital 2024-12-31 114 154 267 20 628 625 270 2 309 -165 2 415 Moderbolagets rapport över kassaflödet Jan–dec mkr Not 2024 2023 Den löpande verksamheten Resultat efter finansiella poster -58 -51 Betald inkomstskatt – -0 Justering för poster som ej ingår i kassaflödet 9 7 Kassaflöde från den löpande verksamheten före förändring av rörelsekapital -49 -44 Kassaflöde från förändringar av rörelsekapital Ökning(–)/Minskning(+) av rörelsefordringar 5 3 Ökning(–)/Minskning(+) av rörelseskulder 44 42 Kassaflöde från den löpande verksamheten 1 0 Kassaflöde från investeringsverksamheten -616 112 Finansieringsverksamheten Upptagna banklån 300 310 Nyemission av stamkapital 416 195 Utdelning på preferensaktier -41 -41 Amortering på banklån -34 -331 Amortering på obligationslån -581 -69 Amortering på övriga lån – -65 Upptagna obligationslån 396 – Kassaflöde från finansieringsverksamheten 456 2 Periodens kassaflöde -160 114 Likvida medel vid periodens början 186 72 Likvida medel vid periodens slut 27 186 Årsredovisning 2024 Introduktion Mål och strategi Verksamheten Hållbarhet Risker och riskhantering Aktien och ägare Bolagsstyrning Finansiell information Förvaltningsberättelse Finansiella rapporter koncernen Finansiella rapporter moderbolaget Noter och redovisningsprinciper Revisionsberättelse Nyckeltal och definitioner Information om årsstämma Emilshus Årsredovisning 2024 – 53 Not 1 Redovisningsprinciper Allmän information Fastighetsbolaget Emilshus AB, org.nr. 559164-8752, är ett svenskt publikt aktiebolag med säte i Växjö. Verksamheten beskrivs i förvaltningsberättelsen. Årsredovisningen och kon- cernredovisningen har godkänts för utfärdande av styrelsen och verkställande direktören den dag som framgår av de elektroniska underskrifterna och kommer att föreläggas på årsstämman den 29 april 2025 för fastställande. Bolagets aktie är sedan den 13 juni 2022 noterad på Nasdaq Stockholm, Mid Cap. Grunder för redovisningen Denna årsredovisning och koncernredovisning omfattar Fastig- hetsbolaget Emilshus AB med dotterbolag och avser bolagets femte verksamhetsår 2024-01-01–2024-12-31. Koncernredovisningen för Fastighetsbolaget Emilshus AB har upprättats enligt de av EU antagna IFRS redovisningsstandarder och tolkningarna av dessa (IFRIC). Vidare har koncernredovis- ningen upprättats i enlighet med svensk lag genom tillämpning av Rådet för hållbarhets- och finansiell rapportering RFR 1 ”Kom- pletterande redovisningsregler för koncerner”. Moderbolaget tillämpar samma redovisningsprinciper som koncernen utom i de fall som anges under avsnittet ”moder- bolagets redovisningsprinciper” Moderbolaget tillämpar års- redovisningslagen och RFR 2 Redovisning för juridiska personer. De avvikelser som förekommer föranleds av begränsningar i möjligheterna att tillämpa IFRS i moderbolaget till följd av årsredovisningslagen samt gällande skatteregler. Valuta Moderbolagets funktionella valuta och koncernens rapporterings- valuta är svenska kronor. Bedömningar och uppskattningar Vid upprättandet av de finansiella rapporterna måste företags- ledningen och styrelsen göra vissa bedömningar och antaganden som påverkar det redovisade värdet av tillgångs- och skuldposter samt intäkts- och kostnadsposter. Bedömningarna baseras på erfarenheter och antaganden som bedöms vara rimliga under rådande omständigheter. Faktiskt utfall kan sedan skilja sig från dessa bedömningar om andra förutsättningar uppstår. Värdering av fastigheter Redovisningen är särskilt känslig vad gäller bedömningar och antaganden som ligger till grund för värderingen av förvaltnings- fastigheter. Dessa redovisas till verkligt värde som baseras på en av styrelsen fastställd marknadsbedömning. Företagsledningen har gjort antaganden avseende kalkylränta och direktavkast- ningskrav vilka baseras på erfarenhetsmässiga antaganden för jämförbara fastigheter och lägen. Bedömningar avseende drifts- underhålls- och administrationskostnader baseras på faktiska kostnader samt antaganden för jämförbara fastigheter. Emilshus har valt att redovisa innehavet av förvaltningsfastigheter till verkligt värde enligt IAS 40. Emilshus inhämtar externa värde- ringsutlåtanden för att fastställa fastigheternas marknadsvärde. Värderingarna upprättas av Newsec och uppdateras kvartalsvis. Se även not 8 där mer information framgår. Klassificeringar Anläggningstillgångar och långfristiga skulder består i allt väsentligt av belopp som förväntas regleras mer än tolv måna- der från balansdagen. Omsättningstillgångar och kortfristiga skulder förväntas regleras inom tolv månader från balansdagen. Långfristiga skulder utgörs i väsentligt av belopp som Emilshus per rapportperiodens slut har rätt att välja att betala längre bort än tolv månader efter rapportperiodens slut. Har Emilshus inte en sådan rätt per rapportperiodens slut – eller innehas skuld för handel eller förväntas skuld regleras inom den normala verksam- hetscykeln – redovisas skuldbeloppet som kortfristig skuld. Tillgångsförvärv och rörelseförvärv Förvärv klassificeras som antingen rörelseförvärv eller tillgångs- förvärv enligt IFRS 3. Klassificeringen görs individuellt vid varje enskilt förvärv primärt genom ett test, concentration test. Testet innebär att om väsentligen hela det verkliga värdet av bruttotillgångarna som förvärvas, kan hänföras till en tillgång eller en grupp av liknande tillgångar utgör förvärvet ett tillgångs förvärv. Om testet inte är uppfyllt görs bedömningen utifrån vad som förvärvats utöver fastigheten bland annat organisation och processer som krävs för att driva verksamheten. Segmentsrapportering Rörelsesegment rapporteras på ett sätt som överensstämmer med den interna rapportering som lämnas till den Högste Verk- ställande Beslutsfattaren. Den Högste Verkställande Besluts- fattaren är den funktion som ansvarar för tilldelning av resurser och bedömning av rörelsesegmentens resultat. I koncernen har denna funktion identifierats som ledningsgruppen. Ett rörelsesegment är en del av koncernen som bedriver verksamhet från vilken den kan generera intäkter och ådrar sig kostnader och för vilka det finns fristående finansiell information tillgänglig. Emilshus delar inte upp verksamheten i olika segment utan ser hela koncernens verksamhet som ett segment, vilket återspeglas i företagets interna organisation och rapportering. Intäkter Hyresintäkter från förvaltningsfastigheter redovisas i den period hyran avser. Samtliga hyresavtal klassificeras som operationella leasingavtal och erhållna intäkter utgörs av leasingintäkter vilka benämns hyresintäkter. I hyresintäkterna ingår tillägg såsom utdebi terad fastighetsskatt och värmekostnader med mera. Förskottshyror redovisas som förskottbetalda hyresintäkter. Hyresrabatter periodiseras över hyresavtalets löptid. Intäkter från fastighetsförsäljningar redovisas normalt på frånträdesdagen om inte kontroll har övergått vid ett tidigare tillfälle. Resultat från för- säljning av fastighet redovisas som realiserad värdeförändring och motsvarar skillnaden mellan erhållet försäljningspris efter avdrag för försäljningsomkostnader och senast redovisat värde, med tillägg för gjorda investeringar efter senaste värderingstidpunkt. Fastighetskostnader Fastighetskostnader avser direkta och indirekta kostnader för att förvalta en fastighet. Kostnaderna omfattar kostnader för drift, löpande underhåll av fastigheterna samt fastighetsskatt. Central administration Kostnaderna för central administration består av kostnader för koncerngemensamma funktioner samt bolagskostnader avseende dotterbolagen. Moderbolagets kostnader avseende central admi- nistration omfattar bland andra koncernledning, IT, HR, ekonomi, revisionsarvoden mm. Noter Årsredovisning 2024 Introduktion Mål och strategi Verksamheten Hållbarhet Risker och riskhantering Aktien och ägare Bolagsstyrning Finansiell information Förvaltningsberättelse Finansiella rapporter koncernen Finansiella rapporter moderbolaget Noter och redovisningsprinciper Revisionsberättelse Nyckeltal och definitioner Information om årsstämma Emilshus Årsredovisning 2024 – 54 Finansiella kostnader Finansiella kostnader avser ränta och andra kostnader som är hänförliga till upptagandet av lån. Kostnader för uttagande av pantbrev betraktas ej som finansiell kostnad utan aktiveras som utgifter direkt hänförliga till förvärvet av förvaltningsfasigheten. Finansiella kostnader inkluderar även räntekostnader för ränte- derivatavtal. Betalningsströmmar från dessa resultat förs i den period de avser. Skatter Koncernens samtliga förvärv är tillgångsförvärv och ingen upp- skjuten skatt redovisas vid anskaffningstidpunkten utan upp- skjuten skatt redovisas på skillnader mellan redovisat värde och skattemässigt värde avseende förändringar uppkomna efter för- värvstidpunkten. Koncernen tillämpar en skattesats om 20,6 %. Förvaltningsfastigheter Koncernen redovisar förvaltningsfastigheter i enlighet med IAS 40. Med förvaltningsfastighet avses fastighet som innehas i syfte att generera hyresintäkter eller värdestegring eller en kombination av dessa, snarare än för användning i det egna företagets verksamhet. Samtliga av Emilshus fastigheter bedöms utgöra förvaltningsfastigheter. I begreppet förvaltningsfastigheter ingår byggnader, mark- och markanläggningar, pågående ny-till- eller ombyggnation samt fastighetsinventarier. Förvaltnings- fastigheterna redovisas initialt till anskaffningsvärde och därefter till verkligt värde. Inga avskrivningar sker därför i koncernen avseende fastigheter. För att fastställa det verkliga värdet vid boksluts tillfället görs externa marknadsvärderingar av förvalt- ningsfastigheterna. Såväl orealiserade som realiserade värde- förändringar redovisas över resultaträkningen. Tillkommande utgifter läggs till det redovisade värdet endast om det är sannolikt att de framtida ekonomiska fördelar som är förknippade med tillgången kommer att komma företaget till del och anskaffnings- värdet kan beräknas på tillförlitligt sätt. Utgifter för reparation och underhåll kostnadsförs i den period de uppkommer. Finansiella instrument Generella principer Finansiella instrument som redovisas i balansräkningen inklude- rar tillgångarna likvida medel, hyres- och kundfordringar samt leverantörsskulder, övriga kortfristiga skulder och skulder till kreditinstitut och andra låneskulder. Redovisningen beror på hur de finansiella instrumenten klassificeras. Klassificering och värdering Finansiella instrument redovisas initialt till anskaffningsvärde motsvarande instrumentets verkliga värde med tillägg för transaktionskostnader för alla finansiella instrument som finns i koncernen om inte annat anges nedan. Ett finansiellt instrument klassificeras vid första redovisningen bland annat utifrån i vilket syfte instrumentet förvärvades. Klassificeringen avgör hur det finansiella instrumentet värderas efter första redovisningstillfället. Om inte annat anges nedan så redovisas finansiella instrumenten efter det första redovisningstillfället enligt effektivräntemetoden. Koncernen innehar finansiella instrument i följande kategorier och indelade efter klassificerings kategori: Finansiella instrument värderade till verkligt värde Räntederivat Verkligt värde för ränteswappar baseras på en diskonteringsränta av beräknade framtida kassaflöden enligt kontraktets villkor och förfallodagar och med utgångspunkt i marknadsräntan på balans- dagen. Ränteswapparna hänför sig till nivå 2 i värderingshierakin. Finansiella instrument värderade till upplupet anskaffningsvärde Hyresfordringar Kundfordringar och hyresfordringar redovisas initialt till det fakturerade värdet. Efter första redovisningstillfället värderas tillgångarna enligt effektivräntemetoden. Tillgångar klassificerade till upplupet anskaffningsvärde innehas enligt affärsmodellen att inkassera avtalsenliga kassaflöden som endast är betalningar av kapitalbelopp och ränta på det utestående kapitalbeloppet. Vid behov görs avsättning till en reserv för förväntade kreditförluster. Andra långfristiga fordringar och Övriga fordringar Fordringar upptas till det lägsta av nominellt värde och det belopp varmed de beräknas inflyta. Om förväntad reglerings- tidpunkt överstiger ett år klassificeras fordringarna som andra långfristiga fordringar. Om förväntar regleringstidpunkt under- stiger ett år klassificeras fordringarna som övriga fordringar. Likvida medel Redovisas till nominellt belopp per bokslutsdagen. I posten ingår kassa och bank. Redovisade medel finns innestående hos svenska banker med hög kreditrating varför riskreserv bedöms vara oväsentlig. Leverantörsskulder Redovisas till nominellt belopp. Leverantörsskulder redovisas när faktura mottagits. Skulder till kreditinstitut Upptagna lånebelopp redovisas till erhållet belopp efter avdrag för eventuella transaktionskostnader. Redovisas till upplupet anskaffningsvärde. Om låneavtal eller andra avtal avseende låneskulder förfaller inom ett år klassificeras de som kortfristiga skulder. Efter första redovisningstillfället redovisas beloppen enligt effektivräntemetoden. Nedskrivning av finansiella tillgångar Koncernen bedömer vid varje rapportperiods slut om det finns objektiva bevis för att nedskrivningsbehov föreligger för en finansiell tillgång eller en grupp av finansiella tillgångar. Enligt IFRS 9 skall finansiella tillgångar omfattas av en nedskrivning av förväntade kreditförluster. Nedskrivning är framåtblickande och så snart en kreditrisk föreligger görs en förlustreservering. Reser- vering görs normalt med beaktning av de kommande 12 måna- dernas nuvärdesberäknade underskott för erhållna kassaflöden alternativt för den förväntade återstående löptiden. Koncernen tillämpar den förenklade modellen på koncernens kundfordringar vilket innebär att bedömning görs utifrån historiska kundförluster samt bedömning av framtida möjlighet att erhålla ersättning. Till de kriterier som koncernen använder för att fastställa om det föreligger objektiva bevis för nedskrivningsbehov hör betydande finansiella svårigheter hos emittenten eller gäldenären, ett avtals- brott, såsom uteblivna eller försenade betalningar av räntor eller kapitalbelopp eller att det är sannolikt att låntagaren kommer att gå i konkurs eller annan finansiell rekonstruktion. Nedskrivning av finansiella tillgångar redovisas i koncernens resultat. Om ned- skrivningsbehovet minskar i en efterföljande period och minsk- ningen objektivt kan hänföras till en händelse som inträffade efter att nedskrivningen redovisades återförs den tidigare redovisade nedskrivningen i koncernens resultat. Ändrade redovisningsprinciper Det bedöms inte finnas några ändringar 2024 som kommer att innebära någon väsentlig påverkan på Emilshus resultat och ställning. Nya IFRS som ännu inte börjat tillämpas IFRS 18 Presentation and Disclosure in Financial Statements med tillämpning från januari 2027 förändrar främst tre nyckelområden: strukturen på resultaträkningen, införandet av upplysningar om resultatmått som rapporteras utanför företagets finansiella rap- porter "management-defines performance measures" (MPM) samt förbättrad aggregering och disaggregering av information i de primära rapporterna och noterna. Resultaträkningen kommer att Årsredovisning 2024 Introduktion Mål och strategi Verksamheten Hållbarhet Risker och riskhantering Aktien och ägare Bolagsstyrning Finansiell information Förvaltningsberättelse Finansiella rapporter koncernen Finansiella rapporter moderbolaget Noter och redovisningsprinciper Revisionsberättelse Nyckeltal och definitioner Information om årsstämma Emilshus Årsredovisning 2024 – 55 delas in i tre kategorier: rörelse, investering och finansiering. Den fulla analysen av effekterna av IFRS 18 är ännu inte avslutad. Moderbolagets redovisningsprinciper Moderbolaget har upprättat sina finansiella rapporter enligt årsredovisningslagen och Rådet för hållbarhets- och finansiell rapporterings rekommendation RFR 2 Redovisning för juridiska personer. Skillnaderna mellan koncernens och moderbolagets redovis- ningsprinciper framgår nedan. De angivna redovisningsprinci- perna för moderbolaget har tillämpats konsekvent på samtliga perioder som presenteras i moderbolagets finansiella rapporter, om inte annat anges. Klassificering och uppställning Resultaträkning och balansräkning är för moderbolaget uppställda enligt årsredovisningslagens scheman. Skillnader mot koncernens rapporter i moderbolagets resultat- och balansräkningar utgörs främst av redovisning av eget kapital. Koncernföretag Andelar i koncernbolag redovisas i moderbolaget enligt anskaff- ningsvärdemetoden minskat med eventuell nedskrivning. Detta innebär att transaktionsutgifter inkluderas i det redovisade värdet för innehav i koncernföretag. Finansiella tillgångar och skulder Med anledning av sambandet mellan redovisning och beskatt- ning, tillämpas inte reglerna om finansiella instrument enligt IFRS 9 i moderbolaget, utan moderbolaget tillämpar reglerna i enlighet med RFR 2. Detta innebär att moderbolaget redovisar finansiella instrument med utgångspunkt i anskaffningsvärdet i enlighet med reglerna i ÅRL. Koncernbidrag Såväl erhållna som lämnade koncernbidrag redovisas som boksluts disposition i enlighet med alternativregeln. Not 2 Hyresintäkter mkr 2024 2023 KONCERNEN Hyresintäkter per intäktsslag Hyresintäkter 661 572 Övriga ersättningar från hyresgäster 14 16 Totalt 674 588 Intäkter per fastighetskategori Lätt industri 325 291 Industriservice/proffshandel 114 83 Detalj-/externhandel 152 145 Övrigt 84 70 Totalt 674 588 Intäkter per förvaltningsområde Halmstad 24 12 Jönköping 120 88 Kalmar 46 42 Linköping 68 43 Vetlanda 102 98 Värnamo 133 125 Växjö 181 180 Totalt 674 588 Samtliga hyreskontrakt klassificeras som operationella leasing- avtal. Hyrorna för kontrakten betalas i förskott månadsvis och kvartalsvis. Del av hyreskontrakten har indexklausuler kopplade till bashyran som jämförs med konsumentprisindex och justeras den första varje räkenskapsår. Kontraktsförfallostrukturen avseende koncernens bestånd framgår av nedanstående tabell. Den vanligaste löptiden på ett nytecknat kontrakt är 3 år och i samband med fastighetsförvärv 10 år. Löpande avtal har i tabellen redovisats med 12 månaders hyresintäkt. Nedan framgår årshyra utifrån hyreskontraktens förfallostruk- tur respektive kontraktsvärde utifrån hyreskontraktens löptider. Förfallostruktur hyresavtal Antal Årshyra, Andel, Yta, Andel, Förfalloår hyresavtal mkr % tkvm % 2025 363 106 14 115 13 2026 163 166 22 188 21 2027 106 89 12 83 9 2028 51 52 7 55 6 2029 27 73 10 85 10 ≥2030 77 262 35 353 40 Totalt 787 747 100 879 100 Hyreskontrakt och löptider Kontrakts- Andel av Förfalloår värde, mkr Total, % 2025 143 4 2026 271 7 2027 236 6 2028 180 5 2029 327 9 2030 308 8 2031 316 8 2032 229 6 ≥2033 1 731 46 Totalt 3 740 100 Not 3 Fastighetskostnader mkr 2024 2023 KONCERNEN Driftskostnader 91 90 Underhållskostnader 21 14 Fastighetsskatt 21 19 Totalt 132 123 Fastighetsadministration är inkluderad i driftskostnader. Årsredovisning 2024 Introduktion Mål och strategi Verksamheten Hållbarhet Risker och riskhantering Aktien och ägare Bolagsstyrning Finansiell information Förvaltningsberättelse Finansiella rapporter koncernen Finansiella rapporter moderbolaget Noter och redovisningsprinciper Revisionsberättelse Nyckeltal och definitioner Information om årsstämma Emilshus Årsredovisning 2024 – 56 Not 5 Centrala administrationskostnader mkr 2024 2023 KONCERNEN Administrationskostnader 4 2 Personalkostnader 31 29 34 32 MODERBOLAGET Administrationskostnader 30 24 Personalkostnader 34 29 Totalt 64 53 I centrala administrationskostnader ingår kostnader för koncern- ledning, HR, IT och inkluderar arvoden för revision och övrigt. mkr 2024 2023 Ersättningar till revisorer Revisionsuppdrag 2 2 Övriga lagstadgade uppdrag 0 0 Skatterådgivning 0 0 Totalt 2 2 Med revisionsuppdrag avses arvode för den lagstadgade revi- sionen, dvs sådant arbete som varit nödvändigt för att kunna avge revisionsberättelse. Not 4 Personalkostnader mkr 2024 2023 KONCERNEN OCH MODERBOLAGET Medelantalet anställda 24 21 Varav män, % 62 48 Varav kvinnor, % 38 52 Löner, andra ersättningar och sociala kostnader Löner, arvode och förmåner Styrelsearvode enligt specifikation 1 1 Totalt 1 1 VD Grundlön 3 2 Rörlig ersättning 1 1 Förmåner 0 0 Övriga ledande befattningshavare Grundlön 7 7 Rörlig ersättning 1 – Förmåner 1 1 Övriga anställda 9 8 Totalt 21 19 Pensionskostnader VD 1 0 Övriga ledande befattningshavare 2 2 Övriga anställda 1 1 Totalt 4 3 Lagstadgade sociala kostnader inklusive löneskatt VD 1 1 Övriga ledande befattningshavare 3 3 Övriga anställda 3 3 Totalt 8 7 Styrelsearvoden Arvode Arvode styrelseledamot utskottsarbete 2024 2023 2024 2023 Johan Ericsson 0,30 0,26 0,02 0,01 Björn Garat 0,15 0,13 0,04 0,03 Liselotte Hjorth – 0,13 – – Rutger Källén 0,15 0,13 0,04 0,03 Elisabeth Thuresson 0,15 0,13 0,02 0,01 Ulrika Valassi 0,09 – 0,04 – Totalt 0,81 0,78 0,15 0,08 Könsfördelning i styrelse och företagsledning Vid utgången av 2024 bestod styrelsen i moderbolaget av sex personer (5) varav två kvinnor (1). Under 2024 har bolagets led- ningsgrupp bestått av sex personer (6). I ledningsgruppen är fem män (5) och en kvinna (1). Ledningsgruppen utgör koncernens ledande befattningshavare. Ersättningsprinciper till ledande befattningshavare För 2024 bestod ersättningen till VD och övriga ledande befatt- ningshavare av fast lön, övriga förmåner, pension samt rörlig lön. Pensionsåldern är 65 år. Uppsägningstiden för VD är 12 måna- der vid uppsägning från bolagets sida samt 6 månader vid uppsägning av VD. Ingen uppgörelse om avgångsvederlag finns med VD. Övriga ledande befattningshavare har en ömsesidig uppsäg- ningstid om 6 månader. Pensioner VD har en premiebaserad pensionslösning. Övriga anställda har en pensionslösning som följer ITP1 eller ITP2 i Alecta och som är beroende av lön och ålder. ITP1 är en avgiftsbestämd plan och ITP2 är en förmånsbestämd plan. Då det inte är möjligt att redo- visa bolagets ekonomiska ansvar för ITP2-planer så redovisas även ITP2 som en avgiftsbestämd plan. Premien för den förmåns- bestämda ålders- och familjepensionen är individuellt beräknad och är bland annat beroende av lön, tidigare intjänad pension och förväntad återstående tjänstgöringstid. Årsredovisning 2024 Introduktion Mål och strategi Verksamheten Hållbarhet Risker och riskhantering Aktien och ägare Bolagsstyrning Finansiell information Förvaltningsberättelse Finansiella rapporter koncernen Finansiella rapporter moderbolaget Noter och redovisningsprinciper Revisionsberättelse Nyckeltal och definitioner Information om årsstämma Emilshus Årsredovisning 2024 – 57 Not 6 Räntekostnader och liknande resultatposter mkr 2024 2023 KONCERNEN Finansiella intäkter 10 2 Finansiella kostnader -223 -209 Avgår aktiverade räntekostnader 2 2 Finansnetto -211 -205 MODERBOLAGET Finansiella intäkter 183 174 Finansiella kostnader -200 -193 Avgår aktiverade räntekostnader – – Finansnetto -18 -19 I samband med investeringar i form av tillbyggnader och liknande aktiverar Emilshus räntekostnader och låneutgifter utifrån genom- snittlig nedlagd kostnad och projektets genomförandetid. Ränte- nivån utgörs av Emilshus genomsnittliga räntenivå för året. Not 7 Aktuell skatt och uppskjuten skatt 2024 2023 mkr % mkr % mkr KONCERNEN Aktuell skatt Aktuell skatt för året -34 -42 Totalt -34 -42 Uppskjuten skatt Uppskjuten skatt avseende förvaltningsfastigheter -71 -25 Uppskjuten skatt hänförlig till finansiella instrument 5 21 Uppskjuten skatt hänförlig till outnyttjade underskottsavdrag mm 1 -0 Totalt -65 -4 Total redovisad skattekostnad i koncernen -99 -46 Avstämning av effektiv skatt Redovisat resultat före skatt 387 79 Skatt enligt gällande skattesats för moderbolaget -20,6 -80 -20,6 -16 Skatteeffekt av övriga ej avdragsgilla kostnader -0,2 -1 0,6 -1 Skatteeffekt av ej avdragsgillt räntenetto -3,7 -14 -23,1 -18 Skatteeffekt av utnyttjande av carry forward ränteavdrag 0,1 0 0,3 0 Skatteeffekt av skatt hänförligt till föregående år 0,2 1 -0,3 0 Skatteeffekt för ej bokförda kostnader 0,0 0 1,5 1 Skatteeffekt av begränsningsregler för temporära skillnader -0,3 -1 -15,2 -12 Skatteeffekt av justeringar uppskjuten skatt ingående balans -1,5 -6 0,0 0 Övrigt 0,4 2 -0,1 0 Redovisad effektiv skatt -25,6 -99 -58,2 -46 2024 2023 mkr % mkr % mkr MODERBOLAGET Aktuell skatt Aktuell skatt för året – – Totalt – – Uppskjuten skatt Uppskjuten skatt hänförlig till underskott mm 0 1 Totalt 0 1 Total redovisad skattekostnad i moderbolaget 0 1 Avstämning av effektiv skatt Redovisat resultat före skatt -20 -11 Skatt enligt gällande skattesats för moderbolaget -20,6 4 -20,6 2 Skatteeffekt av övriga ej avdragsgilla kostnader -15,6 -3 -2,6 -0 Skatteeffekt återföring av ränteavdrag 0,0 0 -8,9 -1 Skatteeffekt av överföring av negativt räntenetto till/från koncernföretag -5,0 -1 -22,8 -3 Skatteeffekt av ej bokförda kostnader 0,0 0 11,3 1 Skatteeffekt för underskottsavdrag 0,0 0 2,5 0 Övrigt 0,0 0 4,3 1 Redovisad effektiv skatt 0,0 0 4,4 1 Årsredovisning 2024 Introduktion Mål och strategi Verksamheten Hållbarhet Risker och riskhantering Aktien och ägare Bolagsstyrning Finansiell information Förvaltningsberättelse Finansiella rapporter koncernen Finansiella rapporter moderbolaget Noter och redovisningsprinciper Revisionsberättelse Nyckeltal och definitioner Information om årsstämma Emilshus Årsredovisning 2024 – 58 Not 8 Förvaltningsfastigheter mkr 2024 2023 KONCERNEN Ingående värde 7 324 7 111 Förvärv av fastigheter 1 469 199 Investeringar i befintliga fastigheter 63 56 Försäljningar1) -40 – Värdeförändring 124 -43 Redovisat värde vid periodens slut 8 940 7 324 1) Avser bokfört värde av avyttrade förvaltningsfastigheter. Avyttringarna medförde en realiserad värdeförändring med 3 mkr. Fastighetsbeståndets marknadsvärde Emilshus koncernredovisning upprättas enligt IFRS Accounting Standards. Emilshus har valt att redovisa innehavet av förvalt- ningsfastigheter till verkligt värde enligt IAS 40. I syfte att fastställa fastigheternas marknadsvärde inhämtar Emilshus oberoende externa värderingsutlåtanden för samtliga fastigheter. Värderingarna upprättas kvartalsvis av Newsec. Värderingarna har genomförts i enlighet med IFRS 13 nivå 3. Bedömningarna av verkligt värde genomförs med tillämpning av en kombination av ortprismetoden och en avkastningsbaserad metod utifrån diskontering av framtida kassaflöden för respektive fastighet där hänsyn tagits till gällande hyreskontraktsvillkor, marknadsläge, hyresnivåer, drifts-, underhålls- och förvaltnings- administrationskostnader samt behov av investeringar. Kalkyl- perioden uppgår som regel till tio år och beräkningen av kassa flöden utgår från befintliga hyresavtal där en marknads- anpassning av antagna villkor genomförs efter kontraktets utgång. Det vägda direktavkastningskravet (exit) för värdering av fastighetsbeståndet uppgick till 6,7 % där avkastningskraven i värderingarna, beroende av fastighetskategori, låg i intervallet 6,6 % till 6,8 %. Det initiala direktavkastningskravet i värdering- arna uppgick till 6,6 %. Under perioden uppgick den rapporterade direktavkastningen till 6,7 %. Emilshus direktavkastning utifrån bedömd intjänings- förmåga uppgår till 6,7 % och är således i linje med det vägda avkastningskravet i marknadsvärderingarna. De orealiserade värdeförändringarna påverkar inte kassaflödet. Fastighetsbeståndets marknadsvärde uppgick vid periodens utgång till 8 940 miljoner kronor (7 324). Under perioden har fastigheter tillträtts till ett värde om 1 469 miljoner kronor. Vid periodens utgång hade Emilshus ingått avtal om investeringar i befintliga fastigheter genom hyresgästanpassningar avseende till- och ombyggnadsprojekt med upparbetade kostnader om 11 miljoner kronor och ett återstående investeringsåtagande motsvarande 73 miljoner kronor. Projekten innebär ett ökat hyres- värde om 5 miljoner kronor. Fastigheternas orealiserade värdeförändringar uppgick till 124 miljoner kronor (–43) under perioden. Värdeförändringarna var hänförliga till effekten av förändringar i direktavkastningskrav om 42 miljoner kronor, justerade driftsöverskott om 32 miljoner kronor samt övrigt i form av återlagda skatterabatter kopplade till förvärv om 51 miljoner kronor. Vid värderingen av Emilshus förvaltningsfastigheter har anta- ganden enligt nedanstående tabell använts. I samband med värderingen har beaktats att en stor del av hyresavtalen avseende Emilshus fastighetsbestånd baseras på avtal som är av så kallad triple net-karaktär eller liknande. Värdebedömning av fastigheter innebär osäkerhet i viss omfattning. Värderingarna är utförda enligt vedertagna principer med vissa antaganden. Nedanstående tabell Resultateffekt före skatt visar hur en förändring av olika antaganden skulle påverka Emilshus resultat före skatt. Indata vid fastighetsvärdering Extern- och Industriservice/ Totalt vägt 31 dec 2024 Lätt industri dagligvaruhandel Proffshandel Övrigt genomsnitt Vägt genomsnitt 6,8 6,6 6,6 6,6 6,7 direktavkastningskrav, % Intervall direktavkastningskrav, % 5,8–8,0 5,8–7,8 5,6–7,5 5,2–7,6 5,2–8,0 Driftskostnader 67 108 102 324 97 Underhållskostnader 31 44 40 74 38 Långsiktig vakansgrad 7,5 5,0 5,5 6,0 6,4 Hyresintäkter 704 1 109 806 1 666 842 Extern- och Industriservice/ Totalt vägt 31 dec 2023 Lätt industri dagligvaruhandel Proffshandel Övrigt genomsnitt Vägt genomsnitt 6,7 6,6 6,5 6,4 6,7 direktavkastningskrav, % Intervall direktavkastningskrav, % 5,7–7,8 5,6–7,4 5,7–7,8 5,1–7,5 5,1–7,8 Driftskostnader 62 78 104 304 90 Underhållskostnader 32 36 45 77 38 Långsiktig vakansgrad 8,1 5,2 5,1 6,3 6,7 Hyresintäkter 654 716 1 077 1 694 804 Resultateffekt före skatt 31 dec mkr Förändring 2024 2023 Direktavkastningskrav +/- 0,25 p.e. -324/+349 -259/+288 Intäkter +/- 50 kr/kvm +46/-46 +40/-40 Fastighetskostnader +/- 10 kr/kvm -9/+9 -8/+8 Vakansgrad +/- 1 p.e. -8/+8 -6/+6 Årsredovisning 2024 Introduktion Mål och strategi Verksamheten Hållbarhet Risker och riskhantering Aktien och ägare Bolagsstyrning Finansiell information Förvaltningsberättelse Finansiella rapporter koncernen Finansiella rapporter moderbolaget Noter och redovisningsprinciper Revisionsberättelse Nyckeltal och definitioner Information om årsstämma Emilshus Årsredovisning 2024 – 59 Fastighetsbeståndet per 1 januari 2025 Antal Uthyrbar Redovisat värde Hyresvärde Ekonomisk Kontrakte- fastig- area, uthyrnings- rad års hyra, heter tkvm mkr Andel kr/kvm mkr kr/kvm grad, % mkr Halmstad Lätt industri 5 10 126 24 12 147 10 1 000 100 10 Extern/ 1 6 49 9 8 475 5 935 98 5 Dagligvaruhandel Industriservice/ 7 22 308 59 13 767 25 1 129 96 24 proffshandel Övrigt 2 3 34 7 9 879 4 1 146 83 3 Totalt Halmstad 15 42 517 100 12 316 45 1 072 96 43 Jönköping Lätt industri 15 91 1 018 58 11 142 82 900 97 79 Extern/ 5 12 179 10 14 846 16 1 320 94 15 Dagligvaruhandel Industriservice/ 9 33 249 14 7 640 23 701 88 20 proffshandel Övrigt 4 24 306 17 12 496 31 1 256 97 30 Totalt Jönköping 33 160 1 752 100 10 915 152 945 95 144 Kalmar Lätt industri 2 10 88 14 8 932 9 895 89 8 Extern/ 10 22 281 45 12 807 23 1 035 99 23 Dagligvaruhandel Industriservice/ 9 33 259 41 7 949 21 651 95 20 proffshandel Övrigt – – – – – – – – – Totalt Kalmar 21 64 628 100 9 754 53 819 96 51 Linköping Lätt industri 13 72 741 65 10 361 61 852 95 58 Extern/Dagligvaru- handel 3 8 146 13 17 742 12 1 456 100 12 Industriservice/ 8 22 254 22 11 421 21 963 100 21 proffshandel Övrigt – – – – – – – – – Totalt Linköping 24 102 1 141 100 11 186 94 925 97 91 Antal Uthyrbar Redovisat värde Hyresvärde Ekonomisk Kontrakte- fastig- area, uthyrnings- rad års hyra, heter tkvm mkr Andel kr/kvm mkr kr/kvm grad, % mkr Vetlanda Lätt industri 5 85 391 38 4 603 45 533 99 45 Extern/ 8 33 375 36 11 419 33 1 018 94 31 Dagligvaruhandel Industriservice/ 3 13 76 7 6 090 7 523 100 7 proffshandel Övrigt 5 17 196 19 11 444 25 1 463 89 22 Totalt Vetlanda 21 147 1 038 100 7 042 110 748 95 105 Värnamo Lätt industri 17 184 1 254 84 6 823 108 587 95 103 Extern/ 3 20 173 12 8 642 22 1 103 86 19 Dagligvaruhandel Industriservice/ 3 12 75 5 6 035 5 413 100 5 proffshandel Övrigt – – – – – – – – – Totalt Värnamo 23 216 1 502 100 6 947 135 624 94 127 Växjö Lätt industri 8 76 629 27 8 320 52 688 100 52 Extern/ 10 66 958 41 14 545 74 1 131 95 70 Dagligvaruhandel Industriservice/ 8 21 275 12 13 215 24 1 178 95 23 proffshandel Övrigt 9 32 500 21 15 829 50 1 568 81 40 Totalt Växjö 35 194 2 362 100 12 184 201 1 034 92 185 Totalt Emilshus Lätt industri 65 528 4 248 48 8 052 367 697 97 355 Extern/Dagligvaru- handel 40 167 2 161 24 12 960 186 1 115 94 176 Industriservice/ 47 155 1 495 17 9 620 127 816 95 121 proffshandel Övrigt 20 77 1 036 12 13 516 109 1 426 87 95 Totalt 172 926 8 940 100 9 651 790 852 95 747 Årsredovisning 2024 Introduktion Mål och strategi Verksamheten Hållbarhet Risker och riskhantering Aktien och ägare Bolagsstyrning Finansiell information Förvaltningsberättelse Finansiella rapporter koncernen Finansiella rapporter moderbolaget Noter och redovisningsprinciper Revisionsberättelse Nyckeltal och definitioner Information om årsstämma Emilshus Årsredovisning 2024 – 60 Not 9 Inventarier mkr 2024 2023 KONCERNEN Ackumulerade anskaffningsvärden Vid årets början 4 4 Förvärv 0 0 Totalt 4 4 Ackumulerade avskriv- ningar enligt plan Vid årets början -3 -2 Årets avskrivning enligt plan på anskaffningsvärden 0 -1 Totalt -3 -3 Redovisat värde vid periodens slut 1 1 mkr 2024 2023 MODERBOLAGET Ackumulerade anskaffningsvärden Vid årets början 1 2 Förvärv 0 0 Totalt 1 2 Ackumulerade avskriv- ningar enligt plan Årets avskrining enligt plan på anskaffningsvärden 0 -1 Totalt 0 -1 Redovisat värde vid periodens slut 1 1 Not 10 Andelar i koncernföretag mkr 2024 2023 MODERBOLAGET Vid årets början 474 473 Förvärv/aktieägartillskott 5 1 Årets avyttringar – – Redovisat värde vid periodens slut 479 474 Specifikation av moderbolagets direkta och indirekta innehav av andelar i koncernföretag Redovisat Dotterbolag Org nr Säte Andel i % värde, mkr EMILSHUS HOLDING 1 AB 559245-9919 Växjö 100 230 Cityfastigheter i Vetlanda AB 556971-6599 Växjö 100 Emilshus Forsheda AB 559114-3119 Växjö 100 Emilshus Slätvaren AB 559114-3093 Växjö 100 Emilshus Stenfalkstorpet AB 559114-3101 Växjö 100 Emilshus Gravörtorpet AB 559115-8869 Växjö 100 Emilshus Stocken AB 556805-1808 Växjö 100 Emilshus Lokal AB 556705-1866 Växjö 100 Emilshus Trekanten 5 AB 556533-1187 Växjö 100 Handelsstaden i Vetlanda AB 556577-4360 Växjö 100 Handelsstaden Nydala i Vetlanda AB 556818-4476 Växjö 100 Handelsstaden Sävsjö AB 559062-6353 Växjö 100 Vetlanda Invest AB 556553-7346 Växjö 100 Emilshus Värnamo AB 559205-9702 Växjö 100 Emilshus Häljaryd AB 559205-9728 Växjö 100 Kommanditbolaget Emilshus Jönköping 969668-8077 Växjö 100 Emilshus Österskog 1:40 Fastighets AB 559237-7971 Växjö 100 Emilshus Gislaved Hammaren 1 AB 559290-7017 Växjö 100 Emilshus Sandseryd 2:17 AB 559303-5776 Växjö 100 Emilshus Skomakaren 5 AB 556923-3504 Växjö 100 Emilshus Hillerstorp 2:98 AB 559078-0762 Växjö 100 Emilshus Hillerstorp 4:154 AB 559285-0746 Växjö 100 Emilshus Kalmar Pumpen 6 och Spettet 7 AB 559320-5171 Växjö 100 Emilshus Västervik Spettet 5 AB 559326-2529 Växjö 100 Emilshus Värnamo Piggvaren 1 AB 559326-2552 Växjö 100 Emilshus Kalmar Mejseln 1 AB 559326-2537 Växjö 100 Emilshus Gislaved Slangen 7 AB 559326-2545 Växjö 100 Emilshus Kalmar Krokodilen 4 AB 559396-0569 Växjö 100 Emilshus Västervik Västerås 6 AB 559396-0700 Växjö 100 Emilshus Vaggeryd Hovtången 11 AB 559287-6030 Växjö 100 Emilshus Halmstad Formen 2 och 4 AB 556167-4606 Växjö 100 Emilshus Falkenberg Tröinge 6:96 AB 559076-9013 Växjö 100 Fördelning av uthyrbar yta per förvaltningsområde och fastighetskategori den 1 januari 2025 Extern- och Industriservice/ Lätt industri, dagligvaru- proffshandel, Övrigt, Totalt, Andel, Område tkvm handel, tkvm tkvm tkvm tkvm % Halmstad 10 6 22 3 42 5 Jönköping 91 12 33 24 160 17 Kalmar 10 22 33 – 64 7 Linköping 72 8 22 – 102 11 Vetlanda 85 33 13 17 147 16 Värnamo 184 20 12 – 216 23 Växjö 76 66 21 32 194 21 Totalt 528 167 155 77 926 100 Andel, % 57 18 17 8 100 För ytterligare information om fastighetsbeståndet se sidorna 13–19. Årsredovisning 2024 Introduktion Mål och strategi Verksamheten Hållbarhet Risker och riskhantering Aktien och ägare Bolagsstyrning Finansiell information Förvaltningsberättelse Finansiella rapporter koncernen Finansiella rapporter moderbolaget Noter och redovisningsprinciper Revisionsberättelse Nyckeltal och definitioner Information om årsstämma Emilshus Årsredovisning 2024 – 61 Redovisat Dotterbolag Org nr Säte Andel i % värde, mkr Emilshus Linköping Gavotten 9 AB 556805-1394 Växjö 100 Emilshus Liköping Glasflaskan 2 AB 556902-9811 Växjö 100 EMILSHUS HOLDING 2 AB 559246-9927 Växjö 100 28 Emilshus Stödstorp 2:4 AB 559182-1748 Växjö 100 Emilshus Tomasängen 1 AB 559184-8899 Växjö 100 Emilshus Hillerstorp 2:106 AB 559184-8881 Växjö 100 Emilshus Kalmar AB 559220-5628 Växjö 100 Emilshus Borret 11 AB 556122-9443 Växjö 100 Emilshus Svetsarna i Kalmar AB 556313-0987 Växjö 100 Horda Fastigheten 4:42 AB 559261-5602 Växjö 100 Emilshus Hjortsjö AB 559270-6864 Växjö 100 Emilshus Horda AB 559270-6872 Växjö 100 Emilshus Åseda Släggan 2 AB 556759-4550 Växjö 100 Emilshus Rydaholm Hjortsjö 7:17 AB 559176-0086 Växjö 100 EMILSHUS HOLDING 3 AB 559246-9943 Växjö 100 215 Emilshus Ängsdal 9 AB 559010-7289 Växjö 100 Emilshus Skruven 4 AB 559023-0941 Växjö 100 Emilshus Trädet 3 AB 559013-1545 Växjö 100 Emilshus Torslunda 4:27 AB 559203-6635 Växjö 100 Raskens Fastigheter AB 556679-2452 Växjö 100 Emilshus Jönköping KB 969700-5099 Växjö 100 Emilshus Bårebo 1:17 AB 559220-5636 Växjö 100 Emilshus Fiskmåsen 14 AB 559226-8253 Växjö 100 Emilshus Traktorn 4 och 5 AB 559226-8246 Växjö 100 Emilshus Sköldmön 9 AB 559226-8220 Växjö 100 Emilshus Brädan 1 AB 559226-8238 Växjö 100 Emilshus Sågen 5 AB 559220-5644 Växjö 100 Emilshus Listen 10 AB 559226-8212 Växjö 100 Emilshus Gravören 21 AB 556884-8773 Växjö 100 Emilshus Gravören 9 AB 556916-1978 Växjö 100 Emilshus Kronhjorten AB 556868-1000 Växjö 100 Emilshus Lågan AB 556573-9173 Växjö 100 Emilshus Ymer AB 556923-2605 Växjö 100 Emilshus Tunnbindaren AB 556724-9148 Växjö 100 Emilshus Vinga AB 556069-6998 Växjö 100 Emilshus Saluten 1 AB 556722-0073 Växjö 100 Emilshus Framnäs 1 AB 559290-7736 Växjö 100 Emilshus Häljaryd 1:299 559290-7827 Växjö 100 Emilshus Attarp 2:553 AB 559290-7819 Växjö 100 Emilshus Gullvivan 6 AB 559290-7843 Växjö 100 Emilshus Trumpeten 3 AB 559290-7835 Växjö 100 Emilshus Hammaren 1 AB 559290-7728 Växjö 100 Emilshus Muttern 3 AB 559280-1434 Växjö 100 Redovisat Dotterbolag Org nr Säte Andel i % värde, mkr Emilshus Vetlanda AB 559274-9815 Växjö 100 Emilshus Ljungadal 5 AB 556898-3943 Växjö 100 Bankeryds Nyarp 1:267 AB 559279-5768 Växjö 100 Emilshus Växjö Handlaren 2 AB 559052-0366 Växjö 100 Emilshus Växjö Klostret 8 AB 556775-7645 Växjö 100 Emilshus Växjö Mjälan 5 AB 559123-9388 Växjö 100 Emilshus Växjö Skräddaren 1 AB 559137-0100 Växjö 100 Emilshus Växjö Mjölner 17 AB 559142-1861 Växjö 100 Emilshus Växjö Pressaren 1 och Pressaren 7 AB 559161-0356 Växjö 100 Emilshus Växjö Rättaren 8 AB 559161-0364 Växjö 100 Emilshus Växjö Snörmakaren 1 AB 559161-0372 Växjö 100 Emilshus Växjö Deltat 4 AB 559210-0191 Växjö 100 Emilshus Vetlanda Mejseln 1 AB 559194-4243 Växjö 100 Emilshus Växjö Kronhjorten 6 AB 559021-6080 Växjö 100 Emilshus Växjö Djäknen 1 AB 559073-8752 Växjö 100 Emilshus Växjö Pressaren 12 AB 559059-3793 Växjö 100 Emilshus Norrköping Tråden 11 AB 559378-5206 Växjö 100 Emilshus Norrköping Industrihuset 17 AB 559378-5214 Växjö 100 Emilshus Värnamo Armaturen 1 AB 559378-5172 Växjö 100 Emilshus Ljungby Vagnen 6 AB 559378-5198 Växjö 100 Emilshus Motala Vågen 8 AB 559378-5180 Växjö 100 Emilshus Norrköping Katten 18 AB 559378-5222 Växjö 100 Emilshus Svedjan 2 Fastighets AB 559028-6935 Växjö 100 Emilshus Värnamo Jungfrun 11 AB 559378-5230 Växjö 100 Emilshus Värnamo Almen 9 AB 559378-5289 Växjö 100 Emilshus Växjö Glasmästaren 1 AB 559378-5271 Växjö 100 Emilshus Norrköping Plinten 4 AB 559378-5255 Växjö 100 Emilshus Jönköping Backen 9:29 AB 559378-5297 Växjö 100 Emilshus Linköping Navhålet 2 AB 559378-5263 Växjö 100 Emilshus Växjö Fläkten 11 och Fläkten 14 AB 559378-5248 Växjö 100 Emilshus Jönköping Hedenstorp 1:99 AB 559067-9485 Växjö 100 Emilshus Jönköping Hedenstorp 2:41 AB 559389-3497 Växjö 100 Emilshus Ulvö Kommanditbolag 969669-6500 Växjö 100 Emilshus Växjö Fabriken 1 AB 559389-3463 Växjö 100 Emilshus Växjö Lodjuret 3 AB 559137-0092 Växjö 100 Emilshus Prisuppgiften 2 AB 559174-6030 Växjö 100 Emilshus Kalmar Krokodilen 1 AB 559221-3101 Växjö 100 EMILSHUS HOLDING 4 AB 559336-1149 Växjö 100 4 Emilshus Vetlanda Brudabäck AB 559336-1156 Växjö 100 Österängen Fastighets AB 556090-9219 Växjö 100 Emilshus Bankeryd Backen 1:122 AB 556983-9896 Växjö 100 Emilshus Halmstad Fanan AB 559026-9675 Växjö 100 Emilshus Halmstad Flygaren 1 AB 556813-8191 Växjö 100 Årsredovisning 2024 Introduktion Mål och strategi Verksamheten Hållbarhet Risker och riskhantering Aktien och ägare Bolagsstyrning Finansiell information Förvaltningsberättelse Finansiella rapporter koncernen Finansiella rapporter moderbolaget Noter och redovisningsprinciper Revisionsberättelse Nyckeltal och definitioner Information om årsstämma Emilshus Årsredovisning 2024 – 62 Redovisat Dotterbolag Org nr Säte Andel i % värde, mkr Emilshus Halmstad Konen 4 AB 556313-3445 Växjö 100 Emilshus Linköping Gavotten 3 AB 556965-2588 Växjö 100 Emilshus Jarl Birger Fastigheter AB 556808-6077 Växjö 100 Emilshus Jönköping Budkaveln 18 AB 556723-7770 Växjö 100 Emilshus Jönköping Flahult 21:36 AB 556482-7854 Växjö 100 Emilshus Ljungarum AB 556796-2807 Växjö 100 Emilshus Linköping Magneten 2 559446-9214 Växjö 100 och Megafonen 4 AB Emilshus Jönköping Ädelmetallen 14 AB 556823-5211 Växjö 100 Emilshus Jönköping Ädelmetallen 4 AB 556758-9154 Växjö 100 Emilshus Jönköping Öskaret 16 AB 556702-9524 Växjö 100 Emilshus Linköping Ilos 1 AB 559370-4330 Växjö 100 Emilshus Linköping Gavotten AB 556785-8294 Växjö 100 EMILSHUS HOLDING 5 AB 559492-0091 Växjö 100 2 Emilshus Norrköping Manganet 5 AB 556785-8294 Växjö 100 Emilshus Jönköping Flahult 21:38 AB 559075-0096 Växjö 100 Emilshus Mark Melltorp 2:28 AB 559500-6056 Växjö 100 Emilshus Vilhelmsfält AB 559495-1385 Växjö 100 Emilshus Halmstad Filen 4 AB 556713-5941 Växjö 100 Emilshus Halmstad Filen 5 AB 556717-3470 Växjö 100 Emilshus Halmstad Finsmeden 6 AB 556736-2321 Växjö 100 Emilshus Halmstad Filen 1 AB 556148-2372 Växjö 100 Emilshus Halmstad Fräsaren 15 AB 559067-1318 Växjö 100 Emilshus Halmstad Slagan 2 AB 556699-1765 Växjö 100 Emilshus Halmstad Finsmeden 3 AB 556752-1082 Växjö 100 Emilshus Fusion 8 AB 559500-5884 Växjö 100 Emilshus Fusion 9 AB 559500-5876 Växjö 100 Emilshus Fusion 10 AB 559500-5868 Växjö 100 Emilshus Fusion11 AB 559500-5926 Växjö 100 Emilshus Fusion 12 AB 559500-5918 Växjö 100 Emilshus Fusion 13 AB 559500-5900 Växjö 100 Emilshus Fusion 14 AB 559500-5892 Växjö 100 Emilshus Fusion 15 AB 559500-5967 Växjö 100 Emilshus Fusion 16 AB 559500-5959 Växjö 100 Emilshus Fusion 17 AB 559500-5942 Växjö 100 Emilshus Linköping Idrottspriset 1 AB 556849-3166 Växjö 100 Emilshus Linköping Himna 11:226 AB 556945-1825 Växjö 100 EMILSHUS OPTION AB 559256-2523 Växjö 100 Summa andelar i koncernbolag 479 Not 11 Förutbetalda kostnader och upplupna intäkter mkr 2024 2023 KONCERNEN Förutbetalda kostnader 11 18 Upplupna hyresintäkter 8 7 Totalt 19 25 Not 12 Uppskjuten skatt mkr 2024 2023 KONCERNEN Vid årets början 241 237 Redovisat över resultaträkningen 65 4 Övrigt – – Redovisad skuld vid årets slut 307 241 2024 2023 Uppskjuten Uppskjuten Uppskjuten Uppskjuten skattefordran skatte skuld skattefordran skatte skuld Förvaltningsfastigheter – 290 – 235 Obeskattade reserver – 18 – 2 Derivat – 2 – 7 Underskottsavdrag och övrigt 3 - 3 – Totalt 3 310 3 240 Kvittning -3 -3 -3 -3 Netto uppskjuten skatteskuld – 307 – 237 Netto uppskjuten skatteskuld Ackumulerade underskottsavdrag samt aktiverade ränteavdrag carry forward uppgår till 10 miljoner kronor (14) och har beräknats utifrån de totala underskottsavdrag som förelåg vid periodens utgång. En skattefordran om 20,6 % därvid redovisats. Årsredovisning 2024 Introduktion Mål och strategi Verksamheten Hållbarhet Risker och riskhantering Aktien och ägare Bolagsstyrning Finansiell information Förvaltningsberättelse Finansiella rapporter koncernen Finansiella rapporter moderbolaget Noter och redovisningsprinciper Revisionsberättelse Nyckeltal och definitioner Information om årsstämma Emilshus Årsredovisning 2024 – 63 Not 13 Räntebärande skulder mkr 2024 2023 KONCERNEN Vid årets början 3 984 4 103 Upptagna banklån 994 390 Upptagna obligationslån 396 – Upptagna övriga skulder 13 – Amortering på banklån -94 -376 Amortering på obligationslån -576 -69 Amortering på övriga skulder – -65 Totalt 4 717 3 984 Specifikation Banklån 4 308 3 408 Obligationslån 396 576 Checkkredit 13 – Totalt 4 717 3 984 mkr 2024 2023 MODERBOLAGET Vid årets början 2 590 2 733 Upptagna banklån 285 322 Upptagna obligationslån 396 – Upptagna övriga skulder 13 – Amortering på banklån -34 -331 Amortering på obligationslån -576 -69 Amortering på övriga skulder – -65 Totalt 2 675 2 590 Specifikation Banklån 2 279 2 014 Obligationslån 396 576 Totalt 2 675 2 590 För ytterligare information avseende Emilshus finansiering, lånestruktur och derivat, se sidorna 24–25. Not 14 Ställda säkerheter för skulder till kreditinstitut mkr 2024 2023 KONCERNEN Aktier i dotterbolag 997 916 Fastighetsinteckningar 4 675 3 791 Totalt 5 672 4 707 MODERBOLAGET Borgen till förmån för koncernbolag 2 033 1 394 Totalt 2 033 1 394 Not 15 Checkräkningskredit mkr 2024 2023 KONCERNEN Beviljad kreditlimit 80 80 Outnyttjad del 67 80 Utnyttjat kreditbelopp 13 – MODERBOLAGET Beviljad kreditlimit 80 80 Outnyttjad del 67 80 Utnyttjat kreditbelopp 13 – Not 16 Finansiella instrument mkr 2024 2023 Räntederivat Anskaffningsvärde vid årets ingång 3 3 Anskaffat under året – – Anskaffningsvärde vid årets utgång 3 3 Värdeförändring vid årets ingång 32 134 Årets värdeförändring -25 -102 Värdeförändring vid årets utgång 7 32 Marknadsvärde vid årets utgång 10 35 Vid periodens utgång hade koncernen ingått räntesäkringar om ett totalt nominellt belopp om 4 590 miljoner kronor (3 840), varav 3 520 miljoner kronor (2 770) avsåg aktiva ränteswappar med en genomsnittlig återstående löptid om 2,9 år (3,5), 770 miljoner (770) kronor avsåg framtidsstartade ränteswappar med en genomsnittlig löptid om 2,9 år och 300 miljoner kronor (300) avsåg räntetak (Stibor 3M+1,0 %) med en återstående löptid om 0,9 år (1,9). Derivaten begränsar eventuella framtida räntehöjning- ars effekt på Emilshus upplåningskostnad. Värdering av finansiella tillgångar och skulder per 31 dec 2024 Finansiella tillgångar och skulder per värderingskategori. Nedan framgår koncernens finansiella tillgångar och skulder, upptagna till redovisat värde respektive verkligt värde och klassificerade enligt enligt IFRS 9. Finansiella tillgångar Finansiella värderade tillgångar till upplupet Summa 31 dec 2024 värderade till anskaff- redovisat mkr verkligt värde ningsvärde värde Finansiella tillgångar Hyresfordringar – 6 6 Övriga fordringar – 18 18 Upplupna intäkter – 19 19 Derivat 10 – 10 Likvida medel – 100 100 Totalt 10 143 153 Finansiella skulder Finansiella värderade skulder till upplupet Summa 31 dec 2024 värderade till anskaff- redovisat mkr verkligt värde ningsvärde värde Finansiella skulder Obligationslån – 396 396 Skulder till kreditinstitut – 4 321 4 321 Reversskulder – – – Leverantörsskulder – 14 14 Upplupen ränta – 17 17 Upplupen aktieutdelning – 21 21 Totalt – 4 769 4 769 Årsredovisning 2024 Introduktion Mål och strategi Verksamheten Hållbarhet Risker och riskhantering Aktien och ägare Bolagsstyrning Finansiell information Förvaltningsberättelse Finansiella rapporter koncernen Finansiella rapporter moderbolaget Noter och redovisningsprinciper Revisionsberättelse Nyckeltal och definitioner Information om årsstämma Emilshus Årsredovisning 2024 – 64 Värdering till verkligt värde IFRS 13 Värdering till verkligt värde innehåller en värderings- hierarki avseende indata till värderingarna. Denna värderings- hierarki indelas i tre nivåer, vilka utgörs av: Nivå 1 – Noterade priser (ojusterade) på aktiva marknader för identiska tillgångar eller skulder. Nivå 2 – Andra observerbara indata för tillgången eller skulder än noterade priser inkluderade i nivå 1, antingen direkt (dvs som prisnoteringar) eller indirekt (dvs härledda från prisnoteringar). Nivå 3 – Indata för tillgången eller skulden som inte baseras på observerbara marknadsdata (dvs. icke observerbara indata). Beräkning av verkligt värde: Räntebärande fordringar och skulder I upplysningssyfte beräknas ett verkligt värde för räntebärande fordringar och fordringar och skulder genom en diskontering av framtida kassaflöden av kapitalbelopp och ränta diskonterade till aktuell marknadsränta. Dessa poster hänför sig till nivå 2 i värderingshierarkin. Bolaget har gjort bedömningen att det verkliga värdet motsvarar det redovisade värdet då räntan mot- svarar aktuell marknadsränta samt att kreditmarginalen bedöms vara densamma som när lånen ingicks. Emilshus obligationer är noterad vid Nasdaq Stockholm. Dert redovisade värdet för obligationerna reflekterar verkligt värde. Kortfristiga fordringar och skulder För kortfristiga fordringar och skulder, som kundfordringar och leverantörsskulder, med en livslängd på mindre än sex månader anses det redovisade värdet reflektera verkligt värde. Någon indel- ning i nivåer enligt värderingshierarkin görs inte för dessa poster. För beskrivning av redovisningsprinciperna gällande finansiella instrument se not 1. Säkerheter redovisas i not 14 "Ställda säkerheter för skulder till kreditinstitut". Not 17 Eget kapital Antal Antal Övrigt Balanserad vinst mkr stamaktier preferensaktier Aktiekapital tillskjutet kapital inkl årets resultat KONCERNEN Eget kapital 2024-12-31 114 154 267 20 628 625 270 2 309 1 276 114 154 267 20 628 625 270 2 309 1 276 MODERBOLAGET Eget kapital 2024-12-31 114 154 267 20 628 625 270 2 309 -165 114 154 267 20 628 625 270 2 309 -165 Teckningsoptioner, antal 2024 Utestående vid periodens ingång 350 931 Tilldelade optioner under perioden – Förverkade under perioden – Inlösta under perioden 187 266 Förfallna under perioden – Utestående vid periodens utgång 163 665 Inlösenbara vid periodens utgång 163 665 Aktiekapital I posten aktiekapital ingår det registrerade aktiekapitalet för moderbolaget. Antalet stamaktier uppgick den 31 december 2024 till 114 154 267 med ett kvotvärde om 2 kronor per aktie. Antalet stamaktier av serie A uppgick till 11 527 890 och antalet stamaktier av serie B uppgick till 102 626 377. Varje stamaktie av serie A berättigar till 10 röster och varje stamaktie av serie B berättigar till en röst. Antalet preferensaktier uppgick till 20 628 625 och varje preferensaktie berättigar till en röst. Emilshus mottog under perioden anmälningar om teckning av aktier med stöd av teckningsoptioner från samtliga innehavare av teckningsoptioner av serie 2021:1. Totalt avsåg anmälning- arna utnyttjande av 187 266 teckningsoptioner för teckning av 1 872 660 stamaktier av serie B. Genom utnyttjandet av teckningsoptioner tillfördes Emilshus 42 miljoner kronor, före kostnader i samband med utnyttjandet av teckningsoptioner. I det teckningsoptionsprogram 2023/2026 för anställda i bolaget som infördes under det andra kvartalet 2023, har 439 000 teckningsoptioner emitterats. En teckningsoption berättigar till nyteckning av en stamaktie av serie B under perioden 15 april till den 1 juni 2026. Emilshus stamaktier av serie B och preferensaktierna är sedan den 13 juni 2022 noterade på Nasdaq Stockholm, Mid Cap. Teckningskursen per stamaktie utgörs av stamaktiens volym- viktade genomsnittskurs för den handelsdag då delårsrapporten för perioden 1 januari – 31 mars 2026 offentliggörs minskat med ett belopp motsvarande det högsta av: (i) ett belopp motsvarande stamakties genomsnittskurs vid emissionstidpunkten multiplicerat med a) utvecklingen av genomsnittligt totalavkastningsindex- värde för stamaktien från och med den 28 april 2023 till och med den 8 maj 2023 jämfört med den handelsdag då delårsrapporten för perioden 1 januari – 31 mars 2026 offentliggörs, b) reducerat med utvecklingen av genomsnittligt totalavkastningsindexvärde för fastighetsbolag noterade på Nasdaq Stockholm från och med den 28 april 2023 till och med den 8 maj 2023 jämfört med den handelsdag då delårsrapporten för perioden 1 januari – 31 mars 2026 offentliggörs, och (ii) noll kronor. Under perioden inlöstes 187 266 teckningsoptioner till lösenkurs 22,60 kronor per aktie. Dagen för inlösen uppgick den genomsnittliga aktiekursen för stamaktien till 40,60 kronor per aktie. Övrigt tillskjutet kapital Avser eget kapital som tillskjutits företaget av aktieägarna i samband med genomförda ny- och kvittningsemissioner. Balanserade vinstmedel Avser det ackumulerade resultat som genererats i koncernen. Årsredovisning 2024 Introduktion Mål och strategi Verksamheten Hållbarhet Risker och riskhantering Aktien och ägare Bolagsstyrning Finansiell information Förvaltningsberättelse Finansiella rapporter koncernen Finansiella rapporter moderbolaget Noter och redovisningsprinciper Revisionsberättelse Nyckeltal och definitioner Information om årsstämma Emilshus Årsredovisning 2024 – 65 Not 18 Upplupna kostnader och förutbetalda intäkter mkr 2024 2023 KONCERNEN Upplupna fastighetskostnader 25 23 Upplupen ränta 17 14 Övriga upplupna kostnader 1 5 Förutbetalda hyresintäkter 122 98 Totalt 165 139 MODERBOLAGET Upplupen ränta 8 11 Övriga upplupna kostnader 13 8 Totalt 21 19 Not 19 Transaktioner med närstående Styrelsens ordförande Johan Ericsson har genom helägt bolag under året fakturerat Emilshus konsultarvoden om totalt 0,4 mkr (0,6). Se även not 4. Not 20 Händelser efter räkenskapsårets utgång I januari meddelades att två fastigheter inom kategorin lätt industri i Ljungby respektive Marks kommun har förvärvats för 271 miljoner kronor. Total uthyrningsbar area är 14 859 kvm och årligt hyresvärde uppgår till 19 miljoner kronor. Fastigheten i Marks kommun med en yta om 6 500 kvm tillträddes under det fjärde kvartalet 2024 medan fastigheten i Ljungby tillträds under det första kvartalet 2025. I februari förvärvades åtta fastigheter i Halmstad främst inom kategorin lätt industri för 520 miljoner kronor. Total uthyrningsbar area är 47 300 kvm och årligt hyresvärde uppgår till 53 miljoner kronor. Tillträde genomfördes i februari. I februari emitterade Emilshus seniora icke-säkerställda obliga- tioner om 400 miljoner kronor. Obligationerna har en löptid om 3,25 år och en rörlig ränta om Stibor 3M+2,5 %. I mars beslutades om en riktad nyemission av 9,4 miljoner pre- ferensaktier under förutsättning av efterföljande godkännande vid en extra bolagsstämma som kommer att hållas den 31 mars 2025. Genom emissionen tillförs Emilshus totalt 267 miljoner kronor. Ett antal svenska och internationella professionella investerare, bland annat den befintliga aktieägaren AB Sagax, deltog i Emissionen. Not 21 Finansiella risker Koncernens affärsverksamhet är utsatt för olika slags finansiella risker; kreditrisk, ränterisk och likviditetsrisk samt finansierings- och refinansieringsrisk. Bolaget arbetar med att förebygga och begränsa riskerna. Riskerna är desamma för moderbolaget och koncernen. Det är styrelsen som har det övergripande ansvaret för koncer- nens riskarbete, inklusive finansiella risker. Riskarbetet omfattar att identifiera, bedöma och värdera de risker som koncernen ställs inför. Prioritet läggs på de risker som vid en samlad bedöm- ning avseende möjlig påverkan, sannolikhet och konsekvens, bedöms kunna ge mest negativ effekt för koncernen. Koncernens övergripande målsättning för finansiella risker är att säkerställa kort- och långsiktig kapitalförsörjning, uppnå en långsiktig och stabil kapitalstruktur med optimal förfallostruktur samt säkerställa att riskexponeringen avseende kreditrisk och likviditetsrisk redu- ceras till en acceptabel nivå. Bolaget har utarbetat en policy för riskhantering och intern kontroll. Kreditrisk Kreditrisk är risken att koncernens motpart i ett finansiellt instru- ment inte kan fullgöra sin skyldighet och därigenom förorsaka koncernen en finansiell förlust. Koncernens kreditrisk uppstår i första hand genom fordringar på kunder samt vid placering av likvida medel och överskottslikviditet. Kreditrisken för hyresfordringar hanteras genom att bolaget arbetar med långa hyresavtal och kontinuerlig omförhandling för att få en stabil förfallostruktur. Bolagets fastighetsportfölj är huvudsakligen inom områden som är mindre konjunkturkänsliga än exempelvis centrumhandel. Kreditrisken reduceras då hyres- avtalen innebär att hyresgästerna erlägger hyran i förskott. Marknadsrisk är risken för att verkligt värde på eller framtida kassaflöden från ett finansiellt instrument varierar på grund av förändringar i marknadspriser. De marknadsrisker som påverkar koncernen utgörs främst av ränterisker. Ränterisk Ränterisk är risken för att verkligt värde eller framtida kassa- flöden från ett finansiellt instrument varierar på grund av föränd- ringar i marknadsräntor. En betydande faktor som påverkar ränte- risken är räntebindningstiden. Koncernen är främst utsatt för ränterisk avseende koncernens lån till kreditinstitut och avseende koncernens obligationslån. Ränterisken hanteras genom att låneport följens förfallostruktur ska vara en avvägning mellan kort och lång räntebindning samt genom utnyttjandet av derivat. Genomsnittlig ränta på låneportföljen uppgick till 4,0 % (4,7). Den huvudsakliga förklaringen till den lägre räntenivån är lägre marknadsräntor och marginaler på nyupplåning. Den genomsnitt- liga räntebindningstiden inklusive derivat uppgick till 2,3 år (3,1). Derivaten begränsar eventuella framtida räntehöjningars effekt på Emilshus upplåningskostnad. Likviditetsrisk Likviditetsrisk är risken för att ett företag får svårigheter att fullgöra förpliktelser som sammanhänger med finansiella skulder som regleras med kontanter eller annan finansiell tillgång. Emilshus hanterar likviditetsrisken genom kontinuerlig uppfölj- ning av verksamheten samt delvis genom att upprätthålla en koncernkontostruktur som säkerställer dotterbolagens kredit- behov. Emilshus prognostiserar löpande framtida kassaflöden utifrån olika scenarion för att säkerställa att finansiering sker i tid och säkerställer på så sätt likviditet för framtida åtaganden. Skulder har i tabellen inkluderats i den period när återbetal- ning tidigast kan krävas. Löptidsanalys 31 dec 2024 <6 6–12 mkr mån mån 1–3 år 3–5 år >5 år Totalt Skulder till 64 599 2 510 1 135 – 4 308 kreditinstitut Obligationslån – – 396 – – 396 Checkräkningskredit 13 – – – – 13 Leverantörsskulder 14 – – – – 14 Övriga kortfristiga 34 – – – – 34 skulder Totalt 125 599 2 906 1 135 – 4 765 31 dec 2023 <6 6–12 mkr mån mån 1–3 år 3–5 år >5 år Totalt Skulder till kreditin- stitut 51 51 3 307 – – 3 408 Obligationslån – – 576 – – 576 Checkräkningskredit – – – – – – Leverantörsskulder 14 – – – – 14 Övriga kortfristiga 34 – – – – 34 skulder Totalt 98 51 3 883 – – 4 032 Årsredovisning 2024 Introduktion Mål och strategi Verksamheten Hållbarhet Risker och riskhantering Aktien och ägare Bolagsstyrning Finansiell information Förvaltningsberättelse Finansiella rapporter koncernen Finansiella rapporter moderbolaget Noter och redovisningsprinciper Revisionsberättelse Nyckeltal och definitioner Information om årsstämma Emilshus Årsredovisning 2024 – 66 Refinansieringsrisk Med refinansieringsrisk avses risken för att finansiering inte kan erhållas eller endast ske till avsevärt ökade kostnader. Refinan- sieringsrisken hanteras genom att bolaget arbetar med flera olika finansieringskällor och lägger stor vikt vid en väl avvägd låne förfallostruktur. Bolaget har ett väl fungerande samarbete och dialog med olika kreditgivare. Behovet av refinansiering ses regelbundet över av bolaget för att säkerställa finansiering för expansion och investeringar. Målsättningen är att säkerställa att koncernen löpande har tillgång till extern upplåning utan att kostnaden för upplåningen ökar väsentligt. Kapitalhantering Koncernens mål avseende kapitalstrukturen är att upprätthålla en över tid optimal tillgångs- och kapitalstruktur som är anpassad till verksamheten. Kapital definieras som koncernens eget kapital, vilket uppgår till 3 856 miljoner kronor (3 194). I vissa av bolagets finansieringsavtal finns finansiella låne- villkor så kallade covenanter som bolaget skall uppfylla kvartals- vis. Dessa villkor baseras på åtaganden avseende räntetäcknings- grad, soliditet, eget kapital samt belåningsgrad. Bolaget har under året efterlevt samtliga villkor i finansieringsavtalen. Not 22 Likvida medel mkr 2024 2023 KONCERNEN Följande delkomponenter ingår i likvida medel Kassa och bank 100 212 Ovanstående har klassificerats som likvida medel med utgångs- punkten att: • De har en obetydlig risk för värdefluktuationer • De kan lätt omvandlas till kassamedel • De har en löptid om högst tre månader från anskaffnings- tidpunkten Not 23 Specifikationer till kassaflödesanalysen Avstämning av skulder som hör till finansieringsverksamheten. KONCERNEN 2024 2023 Skulder vid årets ingång 3 984 4 103 Amortering -675 -513 Nyupptagna lån 1 361 390 Övriga poster 47 4 Skulder vid årets utgång 4 717 3 984 MODERBOLAGET 2024 2023 Skulder vid årets ingång 2 590 2 667 Amortering -615 -396 Nyupptagna lån 696 310 Övriga poster 18 9 Skulder vid årets utgång 2 689 2 590 Not 24 Styrelsens förslag till vinstdisposition Till årsstämmans förfogande står följande fria egna kapital i moderbolaget (kronor). 31 dec kr 2024 Balanserat resultat -144 626 609 Överkursfond 2 309 459 955 Årets resultat -19 808 058 Totalt 2 145 025 288 Utdelning till preferensaktieägare 41 257 250 Balanseras i ny räkning 2 103 768 038 Totalt 2 145 025 288 Emilshus har som målsättning att återinvestera bolagets vinst- medel, som inte ska delas ut till preferensaktieägare, i verksam- heten för att tillvarata affärsmöjligheter, skapa tillväxt och nå Emilshus finansiella och operationella mål. Styrelsen föreslår för räkenskapsåret 2024 en utdelning om 2,00 kronor per preferensaktie, att delas ut kvartalsvis om 0,50 kronor per preferensaktie. Styrelsen föreslår att ingen utdelning på stamaktier lämnas för verksamhetsåret. Styrelsen föreslår att återstående fria egna kapital om 2 103 768 038 kronor balanseras I ny räkning. Utdelningsförslaget är i enlighet med Emilshus utdelningspolicy. Årsredovisning 2024 Introduktion Mål och strategi Verksamheten Hållbarhet Risker och riskhantering Aktien och ägare Bolagsstyrning Finansiell information Förvaltningsberättelse Finansiella rapporter koncernen Finansiella rapporter moderbolaget Noter och redovisningsprinciper Revisionsberättelse Nyckeltal och definitioner Information om årsstämma Emilshus Årsredovisning 2024 – 67 Koncernredovisningen respektive årsredovisningen har upprättats i enlighet med de internationella redovisningsstandarder som avses i Europaparlamentets och rådets förordning (EG) nr 1606/2002 av den 19 juli 2002 om tillämpning av internationella redovisnings- standarder respektive god redovisningssed och ger en rättvisande bild av koncernens och moderbolagets ställning och resultat. Förvaltningsberättelsen för koncernen respektive moderbolaget ger en rättvisande översikt över utvecklingen av koncernens och moderbolagets verksamhet, ställning och resultat samt beskriver väsentliga risker och osäkerhetsfaktorer som moderbolaget och de företag som ingår i koncernen står inför. Styrelsens försäkran Växjö den dag som framgår av våra elektroniska underskrifter Johan Ericsson Jakob Fyrberg Björn Garat Styrelseordförande Styrelseledamot Styrelseledamot Rutger Källén Ulrika Valassi Elisabeth Thuresson Styrelseledamot Styrelseledamot Styrelseledamot Vår revisionsberättelse har lämnats den dag som framgår av vår elektroniska underskrift KPMG Mattias Johansson Auktoriserad revisor Årsredovisning 2024 Introduktion Mål och strategi Verksamheten Hållbarhet Risker och riskhantering Aktien och ägare Bolagsstyrning Finansiell information Förvaltningsberättelse Finansiella rapporter koncernen Finansiella rapporter moderbolaget Noter och redovisningsprinciper Revisionsberättelse Nyckeltal och definitioner Information om årsstämma Emilshus Årsredovisning 2024 – 68 Revisionsberättelse Till bolagsstämman i Fastighetsbolaget Emilshus AB, org. nr 559164-8752 Rapport om årsredovisningen och koncernredovisningen Uttalanden Vi har utfört en revision av årsredovisningen och koncernredo- visningen för Fastighetsbolaget Emilshus AB för år 2024 med undantag för bolagsstyrningsrapporten på sidorna 39–45 och hållbarhetsrapporten på sidorna 26–33. Bolagets årsredovisning och koncernredovisning ingår på sidorna 46–68 i detta doku- ment. Enligt vår uppfattning har årsredovisningen upprättats i enlighet med årsredovisningslagen och ger en i alla väsentliga avseenden rättvisande bild av moderbolagets finansiella ställning per den 31 december 2024 och av dess finansiella resultat och kassaflöde för året enligt årsredovisningslagen. Koncernredovis- ningen har upprättats i enlighet med årsredovisningslagen och ger en i alla väsentliga avseenden rättvisande bild av koncernens finansiella ställning per den 31 december 2024 och av dess finan- siella resultat och kassaflöde för året enligt IFRS Redovisnings- standarder som de antagits av EU, och årsredovisningslagen. Våra uttalanden omfattar inte bolagsstyrningsrapporten på sidorna 39–45 och hållbarhetsrapporten på sidorna 26–33. Förvaltnings- berättelsen är förenlig med årsredovisningens och koncernredo- visningens övriga delar. Vi tillstyrker därför att bolagsstämman fastställer resultaträk- ningen och balansräkningen för moderbolaget samt rapport över totalresultat och rapport över finansiell ställning för koncernen. Våra uttalanden i denna rapport om årsredovisningen och koncernredovisningen är förenliga med innehållet i den komplet- terande rapport som har överlämnats till moderbolagets revisions- utskott i enlighet med revisorsförordningens (537/2014) artikel 11. Grund för uttalanden Vi har utfört revisionen enligt International Standards on Auditing (ISA) och god revisionssed i Sverige. Vårt ansvar enligt dessa standarder beskrivs närmare i avsnittet Revisorns ansvar. Vi är oberoende i förhållande till moderbolaget och koncernen enligt Värdering av förvaltningsfastigheter Se not 1 Redovisningsprinciper och not 8 Förvaltningsfastigheter på sidorna 54–55 samt 59–61 i årsredovisningen och koncernredovisningen för detaljerade upplysningar och beskrivning av området. Beskrivning av området Hur området har beaktats i revisionen Förvaltningsfastigheter redovisas i koncernredovisningen till verkligt värde. Det redovisade värdet uppgår till 8 940 MSEK per den 31 december 2024. Fastigheternas verkliga värde har fastställts baserat på värderingar. utförda av oberoende externa värderare. De externa värderingarna granskas av koncernen, och vid avvikande uppfattning beaktas den interna värderingen. Givet förvaltningsfastigheternas väsentliga andel av koncernens totala tillgångar och det inslag av bedömningar och uppskattningar som ingår i värderingsprocessen utgör detta ett särskilt betydelsefullt område i vår revision. Risken är att det redovisade värdet på förvaltningsfastig- heter kan vara över- eller underskattat och att varje justering av värdet direkt påverkar årets resultat. Vi har övervägt om den tillämpade värderingsmetodiken är rimlig genom att jämföra den med vår erfarenhet av meto- der som andra fastighetsbolag och värderare tillämpar och vilka antaganden som är normala vid värdering av jämför- bara objekt. Vi har bedömt kompetensen och oberoendet hos de externa värderarna och tagit del av värderarnas uppdrags- avtal i syfte att bedöma huruvida det finns avtalsvillkor som kan påverka omfattningen eller inriktningen av de externa värderarnas uppdrag. Vi har testat de kontroller som koncernen har etablerat för att identifiera felaktigheter i de externa fastighets- värderingarna. Vi har på stickprovsbasis testat ett urval av de upprättade fastighetsvärderingarna. Härvid har vi använt marknads- data från externa källor, särskilt antaganden om direkt- avkastnings krav, diskonteringsräntor och hyresnivåer. Vi har beaktat den makroekonomiska situationen och dess påverkan på de upprättade fastighetsvärderingarna. Vi har kontrollerat riktigheten i de upplysningar om förvalt- ningsfastigheterna som koncernen lämnar i not 1 och not 8 i årsredovisningen. god revisorssed i Sverige och har i övrigt fullgjort vårt yrkesetiska ansvar enligt dessa krav. Detta innefattar att, baserat på vår bästa kunskap och övertygelse, inga förbjudna tjänster som avses i revi- sorsförordningens (537/2014) artikel 5.1 har tillhandahållits det granskade bolaget eller, i förekommande fall, dess moderföretag eller dess kontrollerade företag inom EU. Vi anser att de revisionsbevis vi har inhämtat är tillräckliga och ändamålsenliga som grund för våra uttalanden. Särskilt betydelsefulla områden Särskilt betydelsefulla områden för revisionen är de områden som enligt vår professionella bedömning var de mest betydelsefulla för revisionen av årsredovisningen och koncernredovisningen för den aktuella perioden. Dessa områden behandlades inom ramen för revisionen av, och i vårt ställningstagande till, årsredo- visningen och koncernredovisningen som helhet, men vi gör inga separata uttalanden om dessa områden. Årsredovisning 2024 Introduktion Mål och strategi Verksamheten Hållbarhet Risker och riskhantering Aktien och ägare Bolagsstyrning Finansiell information Förvaltningsberättelse Finansiella rapporter koncernen Finansiella rapporter moderbolaget Noter och redovisningsprinciper Revisionsberättelse Nyckeltal och definitioner Information om årsstämma Emilshus Årsredovisning 2024 – 69 Annan information än årsredovisningen och koncernredovisningen Detta dokument innehåller även annan information än årsredo- visningen och koncernredovisningen och återfinns på sidorna 1–38 samt 73–78. Den andra informationen består också av ersättningsrapporten som vi inhämtade före datumet för denna revisionsberättelse. Det är styrelsen och verkställande direktören som har ansvaret för denna andra information. Vårt uttalande avseende årsredovisningen och koncernredo- visningen omfattar inte denna information och vi gör inget uttalande med bestyrkande avseende denna andra information. I samband med vår revision av årsredovisningen och kon- cernredovisningen är det vårt ansvar att läsa den information som identifieras ovan och överväga om informationen i väsentlig utsträckning är oförenlig med årsredovisningen och koncernredo- visningen. Vid denna genomgång beaktar vi även den kunskap vi i övrigt inhämtat under revisionen samt bedömer om informationen i övrigt verkar innehålla väsentliga felaktigheter. Om vi, baserat på det arbete som har utförts avseende denna information, drar slutsatsen att den andra informationen innehåller en väsentlig felaktighet, är vi skyldiga att rapportera detta. Vi har inget att rapportera i det avseendet. Styrelsens och verkställande direktörens ansvar Det är styrelsen och verkställande direktören som har ansvaret för att årsredovisningen och koncernredovisningen upprättas och att de ger en rättvisande bild enligt årsredovisningslagen och, vad gäller koncernredovisningen, enligt IFRS Redovisnings- standarder som de antagits av EU. Styrelsen och verkställande direktören ansvarar även för den interna kontroll som de bedömer är nödvändig för att upprätta en årsredovisning och koncern- redovisning som inte innehåller några väsentliga felaktigheter, vare sig dessa beror på oegentligheter eller misstag. Vid upprättandet av årsredovisningen och koncernredo- visningen ansvarar styrelsen och verkställande direktören för bedömningen av bolagets och koncernens förmåga att fortsätta verksamheten. De upplyser, när så är tillämpligt, om förhållanden som kan påverka förmågan att fortsätta verksamheten och att använda antagandet om fortsatt drift. Antagandet om fortsatt drift tillämpas dock inte om styrelsen och verkställande direktö- ren avser att likvidera bolaget, upphöra med verksamheten eller inte har något realistiskt alternativ till att göra något av detta. Styrelsens revisionsutskott ska, utan att det påverkar styrel- sens ansvar och uppgifter i övrigt, bland annat övervaka bolagets finansiella rapportering. Revisorns ansvar Våra mål är att uppnå en rimlig grad av säkerhet om huruvida årsredovisningen och koncernredovisningen som helhet inte innehåller några väsentliga felaktigheter, vare sig dessa beror på oegentligheter eller misstag, och att lämna en revisionsberättelse som innehåller våra uttalanden. Rimlig säkerhet är en hög grad av säkerhet, men är ingen garanti för att en revision som utförs enligt ISA och god revisionssed i Sverige alltid kommer att upptäcka en väsentlig felaktighet om en sådan finns. Felaktigheter kan uppstå på grund av oegentligheter eller misstag och anses vara väsentliga om de enskilt eller tillsammans rimligen kan förväntas påverka de ekonomiska beslut som användare fattar med grund i årsredovisningen och koncernredovisningen. Som del av en revision enligt ISA använder vi professionellt omdöme och har en professionellt skeptisk inställning under hela revisionen. Dessutom: • identifierar och bedömer vi riskerna för väsentliga felaktig- heter i årsredovisningen och koncernredovisningen, vare sig dessa beror på oegentligheter eller misstag, utformar och utför granskningsåtgärder bland annat utifrån dessa risker och inhämtar revisionsbevis som är tillräckliga och ändamålsenliga för att utgöra en grund för våra uttalanden. Risken för att inte upptäcka en väsentlig felaktighet till följd av oegentligheter är högre än för en väsentlig felaktighet som beror på misstag, eftersom oegentligheter kan innefatta agerande i maskopi, förfalskning, avsiktliga utelämnanden, felaktig information eller åsidosättande av intern kontroll. • skaffar vi oss en förståelse av den del av bolagets interna kontroll som har betydelse för vår revision för att utforma granskningsåtgärder som är lämpliga med hänsyn till omständigheterna, men inte för att uttala oss om effektiviteten i den interna kontrollen. • utvärderar vi lämpligheten i de redovisningsprinciper som används och rimligheten i styrelsens och verkställande direktörens uppskattningar i redovisningen och tillhörande upplysningar. • drar vi en slutsats om lämpligheten i att styrelsen och verk- ställande direktören använder antagandet om fortsatt drift vid upprättandet av årsredovisningen och koncernredovisningen. Vi drar också en slutsats, med grund i de inhämtade revisions- bevisen, om huruvida det finns någon väsentlig osäkerhets- faktor som avser sådana händelser eller förhållanden som kan leda till betydande tvivel om bolagets och koncernens förmåga att fortsätta verksamheten. Om vi drar slutsatsen att det finns en väsentlig osäkerhetsfaktor, måste vi i revisionsberättelsen fästa uppmärksamheten på upplysningarna i årsredovisningen och koncernredovisningen om den väsentliga osäkerhets- faktorn eller, om sådana upplysningar är otillräckliga, modifiera uttalandet om årsredovisningen och koncernredovisningen. Våra slutsatser baseras på de revisionsbevis som inhämtas fram till datumet för revisionsberättelsen. Dock kan framtida händelser eller förhållanden göra att ett bolag och en koncern inte längre kan fortsätta verksamheten. • utvärderar vi den övergripande presentationen, strukturen och innehållet i årsredovisningen och koncernredovisningen, däribland upplysningarna, och om årsredovisningen och kon- cernredovisningen återger de underliggande transaktionerna och händelserna på ett sätt som ger en rättvisande bild. • planerar och utför vi koncernrevisionen för att inhämta tillräckliga och ändamålsenliga revisionsbevis avseende den finansiella informationen för företag eller affärsenheter inom koncernen som grund för att göra ett uttalande avseende kon- cernredovisningen. Vi ansvarar för styrning, övervakning och genomgång av det revisionsarbete som utförts för koncern- revisionens syfte. Vi är ensamt ansvariga för våra uttalanden. Vi måste informera styrelsen om bland annat revisionens plane- rade omfattning och inriktning samt tidpunkten för den. Vi måste också informera om betydelsefulla iakttagelser under revisionen, däribland de eventuella betydande brister i den interna kontrollen som vi identifierat. Vi måste också förse styrelsen med ett uttalande om att vi har följt relevanta yrkesetiska krav avseende oberoende, och ta upp alla relationer och andra förhållanden som rimligen kan påverka vårt oberoende, samt i tillämpliga fall åtgärder som har vidtagits för att eliminera hoten eller motåtgärder som har vidtagits. Av de områden som kommuniceras med styrelsen fastställer vi vilka av dessa områden som varit de mest betydelsefulla för revisionen av årsredovisningen och koncernredovisningen, inklu- sive de viktigaste bedömda riskerna för väsentliga felaktigheter, och som därför utgör de för revisionen särskilt betydelsefulla områdena. Vi beskriver dessa områden i revisionsberättelsen såvida inte lagar eller andra författningar förhindrar upplysning om frågan. Årsredovisning 2024 Introduktion Mål och strategi Verksamheten Hållbarhet Risker och riskhantering Aktien och ägare Bolagsstyrning Finansiell information Förvaltningsberättelse Finansiella rapporter koncernen Finansiella rapporter moderbolaget Noter och redovisningsprinciper Revisionsberättelse Nyckeltal och definitioner Information om årsstämma Emilshus Årsredovisning 2024 – 70 Rapport om andra krav enligt lagar och andra författningar Revisorns granskning av förvaltning och förslag till disposition av bolagets vinst eller förlust Uttalanden Utöver vår revision av årsredovisningen och koncernredovis- ningen har vi även utfört en revision av styrelsens och verkstäl- lande direktörens förvaltning för Fastighetsbolaget Emilshus AB för år 2024 samt av förslaget till dispositioner beträffande bolagets vinst eller förlust. Vi tillstyrker att bolagsstämman disponerar vinsten enligt för- slaget i förvaltningsberättelsen och beviljar styrelsens ledamöter och verkställande direktören ansvarsfrihet för räkenskapsåret. Grund för uttalanden Vi har utfört revisionen enligt god revisionssed i Sverige. Vårt ansvar enligt denna beskrivs närmare i avsnittet Revisorns ansvar. Vi är oberoende i förhållande till moderbolaget och koncernen enligt god revisorssed i Sverige och har i övrigt fullgjort vårt yrkesetiska ansvar enligt dessa krav. Vi anser att de revisionsbevis vi har inhämtat är tillräckliga och ändamålsenliga som grund för våra uttalanden. Styrelsens och verkställande direktörens ansvar Det är styrelsen som har ansvaret för förslaget till dispositioner beträffande bolagets vinst eller förlust. Vid förslag till utdelning innefattar detta bland annat en bedömning av om utdelningen är försvarlig med hänsyn till de krav som bolagets och koncernens verksamhetsart, omfattning och risker ställer på storleken av moderbolagets och koncernens egna kapital, konsolideringsbe- hov, likviditet och ställning i övrigt. Styrelsen ansvarar för bolagets organisation och förvalt- ningen av bolagets angelägenheter. Detta innefattar bland annat att fortlöpande bedöma bolagets och koncernens ekonomiska situation och att tillse att bolagets organisation är utformad så att bokföringen, medelsförvaltningen och bolagets ekonomiska angelägenheter i övrigt kontrolleras på ett betryggande sätt. Verkställande direktören ska sköta den löpande förvaltningen enligt styrelsens riktlinjer och anvisningar och bland annat vidta de åtgärder som är nödvändiga för att bolagets bokföring ska fullgöras i överensstämmelse med lag och för att medelsförvalt- ningen ska skötas på ett betryggande sätt. Revisorns ansvar Vårt mål beträffande revisionen av förvaltningen, och därmed vårt uttalande om ansvarsfrihet, är att inhämta revisionsbevis för att med en rimlig grad av säkerhet kunna bedöma om någon styrelse- ledamot eller verkställande direktören i något väsentligt avseende: • företagit någon åtgärd eller gjort sig skyldig till någon försummelse som kan föranleda ersättningsskyldighet mot bolaget, eller • på något annat sätt handlat i strid med aktiebolagslagen, årsredovisningslagen eller bolagsordningen. Vårt mål beträffande revisionen av förslaget till dispositioner av bolagets vinst eller förlust, och därmed vårt uttalande om detta, är att med rimlig grad av säkerhet bedöma om förslaget är fören- ligt med aktiebolagslagen. Rimlig säkerhet är en hög grad av säkerhet, men ingen garanti för att en revision som utförs enligt god revisionssed i Sverige alltid kommer att upptäcka åtgärder eller försummelser som kan föranleda ersättningsskyldighet mot bolaget, eller att ett förslag till dispositioner av bolagets vinst eller förlust inte är förenligt med aktiebolagslagen. Som en del av en revision enligt god revisionssed i Sverige använder vi professionellt omdöme och har en professionellt skeptisk inställning under hela revisionen. Granskningen av förvaltningen och förslaget till dispositioner av bolagets vinst eller förlust grundar sig främst på revisionen av räkenskaperna. Vilka tillkommande granskningsåtgärder som utförs baseras på vår professionella bedömning med utgångspunkt i risk och väsentlighet. Det innebär att vi fokuserar granskningen på sådana åtgärder, områden och förhållanden som är väsentliga för verksamheten och där avsteg och överträdelser skulle ha särskild betydelse för bolagets situation. Vi går igenom och prövar fattade beslut, beslutsunderlag, vidtagna åtgärder och andra förhållan- den som är relevanta för vårt uttalande om ansvarsfrihet. Som underlag för vårt uttalande om styrelsens förslag till dispositioner beträffande bolagets vinst eller förlust har vi granskat styrelsens motiverade yttrande samt ett urval av underlagen för detta för att kunna bedöma om förslaget är förenligt med aktiebolagslagen. Revisorns granskning av Esef-rapporten Uttalande Utöver vår revision av årsredovisningen och koncernredovis- ningen har vi även utfört en granskning av att styrelsen och verkställande direktören har upprättat årsredovisningen och koncernredovisningen i ett format som möjliggör enhetlig elek- tronisk rapportering (Esef-rapporten) enligt 16 kap. 4 a § lagen (2007:528) om värdepappersmarknaden för Fastighetsbolaget Emilshus AB för år 2024. Vår granskning och vårt uttalande avser endast det lagstadgade kravet. Enligt vår uppfattning har Esef-rapporten upprättats i ett format som i allt väsentligt möjliggör enhetlig elektronisk rapportering. Grund för uttalande Vi har utfört granskningen enligt FARs rekommendation RevR 18 Revisorns granskning av Esef-rapporten. Vårt ansvar enligt denna rekommendation beskrivs närmare i avsnittet Revisorns ansvar. Vi är oberoende i förhållande till Fastighetsbolaget Emilshus AB enligt god revisorssed i Sverige och har i övrigt fullgjort vårt yrkesetiska ansvar enligt dessa krav. Vi anser att de bevis vi har inhämtat är tillräckliga och ända- målsenliga som grund för vårt uttalande. Styrelsens och verkställande direktörens ansvar Det är styrelsen och verkställande direktören som har ansvaret för att Esef-rapporten har upprättats i enlighet med 16 kap. 4 a § lagen (2007:528) om värdepappersmarknaden, och för att det finns en sådan intern kontroll som styrelsen och verkställande direktören bedömer är nödvändig för att upprätta Esef-rapporten utan väsentliga felaktigheter, vare sig dessa beror på oegentlig- heter eller misstag. Revisorns ansvar Vår uppgift är att uttala oss med rimlig säkerhet om Esef- rapporten i allt väsentligt är upprättad i ett format som uppfyller kraven i 16 kap. 4 a § lagen (2007:528) om värdepappersmarknaden, på grundval av vår granskning. RevR 18 kräver att vi planerar och genomför våra gransknings- åtgärder för att uppnå rimlig säkerhet att Esef-rapporten är upprättad i ett format som uppfyller dessa krav. Rimlig säkerhet är en hög grad av säkerhet, men är ingen garanti för att en granskning som utförs enligt RevR 18 och god revisionssed i Sverige alltid kommer att upptäcka en väsentlig felaktighet om en sådan finns. Felaktigheter kan uppstå på grund av oegentligheter eller misstag och anses vara väsentliga om de enskilt eller tillsammans rimligen kan förväntas påverka de ekono- miska beslut som användare fattar med grund i Esef-rapporten. Revisionsföretaget tillämpar International Standard on Quality Årsredovisning 2024 Introduktion Mål och strategi Verksamheten Hållbarhet Risker och riskhantering Aktien och ägare Bolagsstyrning Finansiell information Förvaltningsberättelse Finansiella rapporter koncernen Finansiella rapporter moderbolaget Noter och redovisningsprinciper Revisionsberättelse Nyckeltal och definitioner Information om årsstämma Emilshus Årsredovisning 2024 – 71 Management 1, som kräver att företaget utformar, implementerar och hanterar ett system för kvalitetsstyrning inklusive riktlinjer eller rutiner avseende efterlevnad av yrkesetiska krav, standarder för yrkesutövningen och tillämpliga krav i lagar och andra författningar. Granskningen innefattar att genom olika åtgärder inhämta bevis om Esef-rapporten har upprättats i ett format som möjliggör enhetlig elektronisk rapportering av årsredovisningen och kon- cernredovisningen. Vi väljer vilka åtgärder som ska utföras, bland annat genom att bedöma riskerna för väsentliga felaktigheter i rapporteringen vare sig dessa beror på oegentligheter eller miss- tag. Vid denna riskbedömning beaktar vi de delar av den interna kontrollen som är relevanta för hur styrelsen och verkställande direktören tar fram underlaget i syfte att utforma gransknings- åtgärder som är ändamålsenliga med hänsyn till omständighet- erna, men inte i syfte att göra ett uttalande om effektiviteten i den interna kontrollen. Granskningen omfattar också en utvärdering av ändamålsenligheten och rimligheten i styrelsens och verkstäl- lande direktörens antaganden. Granskningsåtgärderna omfattar huvudsakligen validering av att Esef-rapporten upprättats i ett giltigt XHTML-format och en avstämning av att Esef-rapporten överensstämmer med den granskade årsredovisningen och koncernredovisningen. Vidare omfattar granskningen även en bedömning av huruvida koncernens resultat-, balans- och egetkapitalräkningar, kassa- flödesanalys samt noter i Esef-rapporten har märkts med iXBRL i enlighet med vad som följer av Esef-förordningen. Revisorns granskning av bolagsstyrningsrapporten Det är styrelsen som har ansvaret för bolagsstyrningsrapporten på sidorna 39–45 och för att den är upprättad i enlighet med årsredovisningslagen. Vår granskning har skett enligt FARs rekommendation RevR 16 Revisorns granskning av bolagsstyrningsrapporten. Detta innebär att vår granskning av bolagsstyrningsrapporten har en annan inriktning och en väsentligt mindre omfattning jämfört med den inriktning och omfattning som en revision enligt Internatio- nal Standards on Auditing och god revisionssed i Sverige har. Vi anser att denna granskning ger oss tillräcklig grund för våra uttalanden. En bolagsstyrningsrapport har upprättats. Upplysningar i enlighet med 6 kap. 6 § andra stycket punkterna 2–6 årsredovis- ningslagen samt 7 kap. 31 § andra stycket samma lag är förenliga med årsredovisningens och koncernredovisningens övriga delar samt är i överensstämmelse med årsredovisningslagen. Revisorns yttrande avseende den lagstadgade hållbarhetsrapporten Det är styrelsen som har ansvaret för hållbarhetsrapporten på sidorna 25–33 och för att den är upprättad i enlighet med års- redovisningslagen i enlighet med den äldre lydelsen som gällde före den 1 juli 2024. Vår granskning har skett enligt FARs rekommendation RevR 12 Revisorns yttrande om den lagstadgade hållbarhetsrapporten. Detta innebär att vår granskning av hållbarhetsrapporten har en annan inriktning och en väsentligt mindre omfattning jämfört med den inriktning och omfattning som en revision enligt International Standards on Auditing och god revisionssed i Sverige har. Vi anser att denna granskning ger oss tillräcklig grund för vårt uttalande. En hållbarhetsrapport har upprättats. KPMG AB, Box 382, 101 27, Stockholm, utsågs till Fastighets- bolaget Emilshus ABs revisor av bolagsstämman den 25 april 2024. KPMG AB eller revisorer verksamma vid KPMG AB har varit bolagets revisor sedan 2023. Stockholm den dag som framgår av vår elektroniska underskrift KPMG AB Mattias Johansson Auktoriserad revisor Årsredovisning 2024 Introduktion Mål och strategi Verksamheten Hållbarhet Risker och riskhantering Aktien och ägare Bolagsstyrning Finansiell information Förvaltningsberättelse Finansiella rapporter koncernen Finansiella rapporter moderbolaget Noter och redovisningsprinciper Revisionsberättelse Nyckeltal och definitioner Information om årsstämma Emilshus Årsredovisning 2024 – 72 Jan–dec 2024 2023 2022 2021 Fastighetsrelaterade Antal fastigheter, st 172 130 125 97 Uthyrningsbar area, tkvm 926 805 786 581 Fastigheternas verkliga värde, mkr 8 940 7 324 7 111 4 827 Fastigheternas verkliga värde, kr/kvm 9 651 9 096 9 047 8 312 Långsiktigt substansvärde, mkr 3 493 2 740 2 447 1 560 Hyresvärde, mkr 790 636 581 361 Hyresvärde, kr/kvm 852 790 739 621 Återstående hyrestid, år 5,0 5,3 5,8 6,5 Nettouthyrning, mkr 2 0 12 -3 Ekonomisk uthyrningsgrad, % 95 95 96 97 Areamässig uthyrningsgrad, % 95 97 97 98 Direktavkastning, % 6,7 6,6 6,1 6,1 Överskottsgrad, % 80 79 80 81 Aktierelaterade, stamaktier Antal stamaktier vid periodens slut 114 154 267 100 281 607 92 874 199 66 446 380 Genomsnittligt antal stamaktier 108 290 971 93 779 549 80 559 130 64 936 235 Förvaltningsresultat per stamaktie, kr 2,36 2,05 1,76 1,87 Periodens resultat per stamaktie, kr 2,28 -0,09 3,36 7,07 Eget kapital per stamaktie, kr 27,99 25,26 25,27 21,09 Långsiktigt substansvärde per stamaktie, kr 30,60 27,32 26,34 23,48 Avkastning på eget kapital per stamaktie, % 9 0 14 37 Aktierelaterade, preferensaktier Antal preferensaktier vid periodens utgång 20 628 625 20 628 625 20 628 625 13 951 313 Genomsnittligt antal preferensaktier 20 628 625 20 628 625 20 252 401 4 892 323 Eget kapital per preferensaktie, kr 32,00 32,00 32,00 32,00 Periodens utdelning per preferensaktie, kr 2,00 2,00 2,00 0,90 Jan–dec 2024 2023 2022 2021 Finansiella Soliditet, % 42 42 40 37 Avkastning på eget kapital, % 8 1 13 34 Avkastning på totalt kapital, % 3 0 4 9 Nettobelåningsgrad, % 52 52 55 57 Nettobelåningsgrad fastigheter, % 47 44 45 46 Belåningsgrad fastigheter, % 48 47 49 48 Genomsnittlig låneränta vid periodens utgång, % 4,0 4,7 4,6 3,0 Genomsnittlig kapitalbindning periodens utgång, år 2,7 1,8 2,9 2,6 Räntetäckningsgrad, ggr 2,4 2,1 2,3 2,8 Räntebärande nettoskuld, mkr 4 617 3 772 3 879 2 747 Skuldkvot, ggr 8,2 8,2 9,2 10,6 Kassaflöde från den löpande verksamheten före förändring av rörelsekapital, mkr 270 196 151 110 Jämförelsesiffror är justerade efter uppdelning i augusti 2021 av varje aktie i bolaget på tio aktier (10:1) av samma aktieslag som tidigare. För avstämningar av nyckeltal, se sidorna 75–76. Nyckeltal Årsredovisning 2024 Introduktion Mål och strategi Verksamheten Hållbarhet Risker och riskhantering Aktien och ägare Bolagsstyrning Finansiell information Förvaltningsberättelse Finansiella rapporter koncernen Finansiella rapporter moderbolaget Noter och redovisningsprinciper Revisionsberättelse Nyckeltal och definitioner Information om årsstämma Emilshus Årsredovisning 2024 – 73 Nyckeltal Förklaring Motivering Avkastning på eget kapital Periodens resultat, omräknat till 12 månader, i förhål- lande till genomsnittligt eget kapital (IB+UB)/2 under perioden. Visar hur ägarnas kapital förräntas under perioden. Avkastning på eget kapital per stamaktie Resultatet efter skatt omräknat till 12 månader, redu- cerat med preferensaktiernas företrädesrätt till utdel- ning för perioden och resultatandel för innehav utan bestämmande inflytande, i procent av genomsnittligt eget kapital efter avräkning av preferenskapital och innehav utan bestämmande inflytande. Visar hur ägarnas kapital förräntas under perioden med beaktande av preferensaktie- ägarnas rätt till utdelning. Belåningsgrad fastigheter Räntebärande skulder med säkerhet i fastigheter i för- hållande till verkligt värde på förvaltningsfastigheter. Visar skuldsättningsnivå avseende säkerställda skulder. Direktavkastning (yield) Driftsöverskott omräknad till 12 månader, i procent av fastighetsportföljens värde vid periodens utgång, justerad för innehavstid. Nyckeltalet visar avkast- ningen från den operativa verksamheten i förhållande till fastighetens värde. Visar lönsamhet före finansiella kostnader och kostnader för central administration i relation till fastig- hetsportföljens marknadsvärde. Driftsöverskott Periodens intäkter minus fastighetskostnader. Visar förvaltningens lönsamhet före kostnader för central adminis- tration och finansnetto. Eget kapital per preferensaktie Eget kapital per preferensaktie motsvarar aktiens lösenpris vid likvidation (32 kronor per preferens- aktie) jämte upplupen utdelning. Visar preferensaktieägarnas andel av eget kapital. Eget kapital per stamaktie Eget kapital hänförligt till moderbolagets aktieägare efter avräkning av preferenskapitalet i förhållande till antalet stamaktier vid periodens utgång. Visar stamaktieägarnas andel av eget kapital. Förvaltnings- resultat Beräknas som summan av driftsöverskott, försälj- nings- och administrationskostnader samt finansnetto. Visar lönsamhet före värde- förändringar Förvaltnings- resultat per stamaktie Periodens resultat före skatt och värdeförändringar reducerat med preferensaktiernas företrädesrätt till utdelning i förhållande till vägt genomsnittligt antal stamaktier. Visar lönsamhet före värdeför- ändringar med hänsyn tagen till utdelning på preferensaktier. Genomsnittlig låneränta Vägd ränta på räntebärande skulder med beaktande av räntederivat på balansdagen. Visar genomsnittlig ränta och ger en bild av bolagets ränterisk. Hyrestid Den vägda genomsnittliga återstående löptiden på hyresavtalen. Visar risk för framtida vakanser. Hyresvärde Kontrakterad årshyra som löper direkt efter perio- dens utgång med tillägg för bedömd marknadshyra för vakanta lokaler. Visar intäktspotential utifrån aktuellt fastighetsinnehav. Intäkter Utdebiterad hyra, plus utdebiterade tillägg såsom värme, el, fastighetsskatt m.m. Visar totala intäkter från verksamheten. Långsiktigt substansvärde Redovisat eget kapital efter att hänsyn tagits till preferenskapitalet och innehav utan bestämmande inflytande, med återläggning av derivat och uppskjuten skatt. Visar långsiktigt substansvärde och är ett etablerat mått som används av noterade fastighetsbolag på ett enhetligt sätt. Nyckeltal Förklaring Motivering Långsiktigt substansvärde per stamaktie Redovisat eget kapital, efter hänsyn tagits till preferenskapitalet och innehav utan bestämmande inflytande, med återläggning av derivat och upp- skjuten skatt, i förhållande till antalet stamaktier vid periodens utgång. Visar hur stor del av substansvärdet som är hänförligt till stamaktie- ägarna efter att andelen hänför- ligt till preferensaktieägarna har avräknats. Nettobelånings- grad Räntebärande nettoskulder i förhållande till verkligt värde förvaltningsfastigheter. Visar en typ av finansiell risk. Nettobelånings- grad fastigheter Räntebärande nettoskulder med säkerhet i fastigheter i förhållande till verkligt värde förvaltningsfastigheter. Visar en typ av finansiell risk. Nettouthyrning Under perioden ingångna nya hyresavtal, +/– effekter av omförhandlade hyresavtal, reducerat med upp- sägningar för avflyttning (inklusive konkurser) inom 24 månader. Visar intäktspotential från uthyrningsverksamheten. Preferenskapital Antalet preferensaktier multiplicerat med eget kapital per preferensaktie. Visar eget kapital hänförligt till preferensaktieägarna. Resultat per preferensaktie Preferensaktieägarnas andel av resultatet vilket motsvarar den årliga utdelningen per preferensaktie. Visar preferensaktieägarnas andel av resultatet. Resultat per stamaktie Periodens resultat hänförligt till moderbolagets aktieägare, reducerat med preferensaktiernas före- trädesrätt till utdelning för perioden, i förhållande till genomsnittligt antal stamaktier. Visar stamaktieägarnas andel av resultatet med hänsyn tagen till utdelning på preferensaktier. Räntebärande nettoskuld Räntebärande skulder efter avdrag för likvida medel. Visar koncernens skuldsättning. Räntetäcknings- grad Förvaltningsresultat plus finansnetto i förhållande till finansnetto. Visar förmåga att betala ränta utifrån finansiellt utfall för den operativa verksamheten. Skuldkvot Nettoskuld i förhållande till driftsöverskott med avdrag för kostnader avseende central administration enligt intjäningsförmågan. Visar en typ av finansiell risk. Soliditet Eget kapital i förhållande till balansomslutning. Visar hur stor andel av tillgångarna som är finansierade med eget kapital och belyser den finansiella stabiliteten. Uthyrningsgrad, ekonomisk Kontrakterad årshyra i förhållande till hyresvärdet. Visar den ekonomiska utnyttjande- graden för förvaltningsfastigheter. Uthyrningsgrad, area Uthyrd area i förhållande till uthyrningsbar area. Visar den ytmässiga utnyttjande- graden för förvaltningsfastigheter. Överskottsgrad Driftsöverskott i förhållande till intäkter. Visar förvaltningsverksamhetens lönsamhet. Definitioner Årsredovisning 2024 Introduktion Mål och strategi Verksamheten Hållbarhet Risker och riskhantering Aktien och ägare Bolagsstyrning Finansiell information Förvaltningsberättelse Finansiella rapporter koncernen Finansiella rapporter moderbolaget Noter och redovisningsprinciper Revisionsberättelse Nyckeltal och definitioner Information om årsstämma Emilshus Årsredovisning 2024 – 74 Jan–dec mkr 2024 2023 2022 2021 Långsiktigt substansvärde Eget kapital, mkr 3 856 3 194 3 007 1 848 Eget kapital tillhörande preferensaktier, mkr -660 -660 -660 -446 Återläggning av derivat, mkr -10 -35 -137 -12 Återläggning av uppskjuten skatt, mkr 307 241 237 171 Långsiktigt substansvärde, mkr 3 493 2 740 2 447 1 560 Ekonomisk uthyrningsgrad Kontrakterad årshyra, mkr 747 606 557 350 Hyresvärde, mkr 790 636 581 361 Ekonomisk uthyrningsgrad, % 95 95 96 97 Areamässig uthyrningsgrad Total uthyrningsbar area kvm 926 319 805 124 786 100 580 732 Kontrakterad area, kvm 879 374 777 945 760 599 568 504 Areamässig uthyrningsgrad, % 95 97 97 98 Överskottsgrad Driftsöverskott, mkr 542 471 363 228 Intäkter, mkr 674 593 454 280 Överskottsgrad, % 80 79 80 81 Förvaltningsresultat per stamaktie Förvaltningsresultat, mkr 297 233 182 131 Utdelning till preferensaktier, mkr 41 41 41 10 Genomsnittligt antal stamaktier, st 108 290 971 93 779 549 80 559 130 64 936 235 Förvaltningsresultat per stamaktie, kr 2,36 2,05 1,76 1,87 Periodens resultat per stamaktie Periodens resultat, mkr 288 33 311 469 Preferensaktiernas del av resultatet, mkr 41 41 41 10 Genomsnittligt antal stamaktier, st 108 290 971 93 779 549 80 559 130 64 936 235 Periodens resultat per stamaktie, kr 2,28 -0,09 3,36 7,07 Eget kapital per stamaktie Eget kapital, mkr 3 856 3 194 3 007 1 848 Eget kapital hänförligt till preferensaktier, mkr -660 -660 -660 -446 Antal stamaktier vid periodens utgång, st 114 154 267 100 281 607 92 874 199 66 446 380 Eget kapital per stamaktie, kr 27,99 25,26 25,27 21,09 Jan–dec mkr 2024 2023 2022 2021 Långsiktigt substansvärde per stamaktie Eget kapital, mkr 3 856 3 194 3 007 1 848 Eget kapital tillhörande preferensaktier, mkr -660 -660 -660 -446 Återläggning av derivat, mkr -10 -35 -137 -12 Återläggning av uppskjuten skatt temporära skillnader, mkr 307 241 237 171 Långsiktigt substansvärde, mkr 3 493 2 740 2 447 1 560 Antal stamaktier vid periodens utgång, st 114 154 267 100 281 607 92 874 199 66 446 380 Långsiktigt substansvärde per stamaktie, kr 30,60 27,32 26,34 23,48 Soliditet Eget kapital, mkr 3 856 3 194 3 007 1 848 Totala tillgångar, mkr 9 094 7 621 7 525 4 987 Soliditet, % 42 42 40 37 Avkastning på eget kapital Periodens resultat, mkr 288 33 311 469 Genomsnittligt eget kapital, mkr 3 525 3 100 2 427 1 395 Avkastning på eget kapital, % 8 1 13 34 Nettobelåningsgrad Räntebärande skulder, mkr 4 717 3 984 4 103 2 839 Likvida medel, mkr -100 -212 -224 -93 Räntebärande nettoskulder, mkr 4 617 3 772 3 879 2 747 Verkligt värde förvaltningsfastigheter 8 940 7 324 7 111 4 827 Nettobelåningsgrad, % 52 52 55 57 Nettobelåningsgrad fastigheter Räntebärande skulder, mkr 4 717 3 984 4 103 2 839 Räntebärande skulder utan säkerhet i fastigheter, mkr -396 -576 -707 -541 Likvida medel, mkr. -100 -212 -224 -93 Räntebärande nettoskuld med säkerhet i fastigheter, mkr 4 221 3 196 3 173 2 206 Verkligt värde förvaltningsfastigheter, mkr 8 940 7 324 7 111 4 827 Nettobelåningsgrad fastigheter, % 47 44 45 46 Avstämning av nyckeltal Årsredovisning 2024 Introduktion Mål och strategi Verksamheten Hållbarhet Risker och riskhantering Aktien och ägare Bolagsstyrning Finansiell information Förvaltningsberättelse Finansiella rapporter koncernen Finansiella rapporter moderbolaget Noter och redovisningsprinciper Revisionsberättelse Nyckeltal och definitioner Information om årsstämma Emilshus Årsredovisning 2024 – 75 Jan–dec mkr 2024 2023 2022 2021 Räntetäckningsgrad Förvaltningsresultat, mkr 297 233 182 131 Finansnetto, mkr -211 -205 -143 -74 Förvaltningsresultat före finansnetto, mkr 508 439 325 205 Räntetäckningsgrad, ggr 2,4 2,1 2,3 2,8 Skuldkvot Räntebärande nettoskuld, mkr 4 617 3 772 3 879 2 747 Driftsöverskott enligt intjäningsförmåga, mkr 595 491 454 287 Central administration enligt intjäningsförmåga, mkr -35 -31 -33 -29 Justerat driftsöverskott, mkr 560 460 421 259 Skuldkvot, ggr 8,2 8,2 9,2 10,6 Räntebärande nettoskuld Räntebärande skulder, mkr 4 717 3 984 4 103 2 839 Likvida medel, mkr -100 -212 -224 -93 Räntebärande nettoskuld, mkr 4 617 3 772 3 879 2 747 Avkastning på eget kapital per stamaktie Periodens resultat, mkr 288 33 311 469 Tillägg för omräkning till årsvärde, mkr – – – – Resultat hänförligt till preferensaktier, mkr 41 41 41 10 Genomsnittligt eget kapital, mkr 3 525 3 100 2 427 1 395 Genomsnittligt preferenskapital, mkr 660 660 553 157 Avkastning på eget kapital per stamaktie, % 9 0 14 37 Eget kapital per preferensaktie Preferensaktieägares företrädesrätt vid likvidation, mkr 660 660 660 446 Antal utestående preferensaktier 20 628 625 20 628 625 20 628 625 13 951 313 Eget kapital per preferensaktie, kr 32,00 32,00 32,00 32,00 Direktavkastning Driftsöverskott 542 471 363 228 Tillägg för omräkning till årsvärde – – – – Justerat driftsöverskott 542 471 363 228 Genomsnittligt fastighetsvärde justerat för innehavstid 8 135 7 177 5 991 3 761 Direktavkastning, % 6,7 6,6 6,1 6,1 Årsredovisning 2024 Introduktion Mål och strategi Verksamheten Hållbarhet Risker och riskhantering Aktien och ägare Bolagsstyrning Finansiell information Förvaltningsberättelse Finansiella rapporter koncernen Finansiella rapporter moderbolaget Noter och redovisningsprinciper Revisionsberättelse Nyckeltal och definitioner Information om årsstämma Emilshus Årsredovisning 2024 – 76 Årsstämma 2025 Årsstämma i Fastighetsbolaget Emilshus AB (publ) kommer att hållas torsdagen den 29 april 2025, kl. 12.00 i bolagets lokaler, Storgatan 10, 352 31 Växjö. Anmälan Aktieägare som önskar deltaga vid årsstämman ska: • dels vara införd som ägare i den av Euroclear Sweden AB förda aktieboken den 17 april 2025, • dels anmäla sitt deltagande till Bolaget senast den 23 april 2025. Anmälan ska ske antingen: • per post till Fastighetsbolaget Emilshus AB (publ) Att: Årsstämma, c/o Born Advokater Box 5244, 102 45 Stockholm, eller • per e-post till [email protected]. Vid anmälan ska aktieägare uppge fullständigt namn, person- eller organisationsnummer, adress, telefonnummer, aktieinnehav samt, i förekommande fall, uppgift om ombud och biträden (högst två). Anmälan bör, i förekommande fall, åtföljas av fullmakter, registreringsbevis och andra behörighetshandlingar. Personuppgifter som hämtas från den av Euroclear Sweden AB förda aktieboken, anmälan om deltagande vid stämman samt uppgifter om ombud och biträden kommer att användas för registrering, upprättande av röstlängd för stämman samt, i före- kommande fall, stämmoprotokoll. Förvaltarregistrerade aktier För att ha rätt att delta i årsstämman måste en aktieägare som låtit förvaltarregistrera sina aktier, förutom att anmäla sig till stäm- man, låta registrera aktierna i eget namn så att aktieägaren blir upptagen i framställningen av aktieboken per den 17 april 2025. Sådan registrering kan vara tillfällig (s.k. rösträttsregistre ring) och begärs hos förvaltaren enligt förvaltarens rutiner i sådan tid i förväg som förvaltaren bestämmer. Rösträttsregistreringar som gjorts av förvaltaren och verkställts senast den 23 april 2025 kommer att beaktas vid framställningen av aktieboken. Ombud Aktieägare som företräds genom ombud ska utfärda skriftlig av aktieägaren undertecknad och daterad fullmakt för ombudet. Om fullmakten utfärdas av juridisk person ska kopia av registrerings- bevis bifogas eller om sådan handling inte finns, motsvarande behörighetshandling. Fullmaktsformulär för aktieägare som önskar delta i stämman genom ombud finns på Bolagets webb- plats http://www.emilshus.com/sv/arsstamma-2025/. Fullmakten i original ska även uppvisas på stämman. Fullmakten i original ska även uppvisas på stämman. Årsredovisning 2024 Introduktion Mål och strategi Verksamheten Hållbarhet Risker och riskhantering Aktien och ägare Bolagsstyrning Finansiell information Förvaltningsberättelse Finansiella rapporter koncernen Finansiella rapporter moderbolaget Noter och redovisningsprinciper Revisionsberättelse Nyckeltal och definitioner Information om årsstämma Emilshus Årsredovisning 2024 – 77 Om Emilshus Emilshus är ett fastighetsbolag som med utgångspunkt i småländsk företags kultur förvärvar, utvecklar och förvaltar högavkastande kommersiella fastigheter med södra Sverige som kärnmarknad. Bolagets fastighetsbestånd uppgick per 31 december 2024 till 926 tkvm uthyrningsbar area fördelat på 172 fastigheter med tyngdpunkt på lätt industri, industriservice/proffshandel och extern- och dagligvaruhandel. Emilshus stamaktie och preferensaktie är noterade på Nasdaq Stockholm. Fastighetsbolaget Emilshus AB (publ) Organisationsnummer: 559164-8752 www.emilshus.com Kalendarium Delårsrapport januari–mars 2025 Årsstämma 2025 Delårsrapport januari–juni 2025 Delårsrapport januari–september 2025 Bokslutskommuniké januari–december 2025 29 april 2025 29 april 2025 11 juli 2025 15 oktober 2025 6 februari 2026 Kontaktuppgifter Jakob Fyrberg, VD 070-593 95 96 [email protected] Emil Jansbo, CFO 072-243 30 88 [email protected]
Building tools?
Free accounts include 100 API calls/year for testing.
Have a question? We'll get back to you promptly.