Annual Report (ESEF) • Apr 3, 2025
Preview not available for this file type.
Download Source File549300Q62J8QZJ5TGJ712024-01-012024-12-31549300Q62J8QZJ5TGJ712023-01-012023-12-31549300Q62J8QZJ5TGJ712024-12-31549300Q62J8QZJ5TGJ712023-12-31549300Q62J8QZJ5TGJ712022-12-31ifrs-full:IssuedCapitalMember549300Q62J8QZJ5TGJ712022-12-31ifrs-full:SharePremiumMember549300Q62J8QZJ5TGJ712022-12-31ifrs-full:OtherEquityInterestMember549300Q62J8QZJ5TGJ712022-12-31ifrs-full:RetainedEarningsMember549300Q62J8QZJ5TGJ712022-12-31ifrs-full:NoncontrollingInterestsMemberiso4217:SEKiso4217:SEKxbrli:sharesxbrli:shares549300Q62J8QZJ5TGJ712022-12-31549300Q62J8QZJ5TGJ712023-01-012023-12-31ifrs-full:IssuedCapitalMember549300Q62J8QZJ5TGJ712023-01-012023-12-31ifrs-full:SharePremiumMember549300Q62J8QZJ5TGJ712023-01-012023-12-31ifrs-full:OtherEquityInterestMember549300Q62J8QZJ5TGJ712023-01-012023-12-31ifrs-full:RetainedEarningsMember549300Q62J8QZJ5TGJ712023-01-012023-12-31ifrs-full:NoncontrollingInterestsMember549300Q62J8QZJ5TGJ712023-12-31ifrs-full:IssuedCapitalMember549300Q62J8QZJ5TGJ712023-12-31ifrs-full:SharePremiumMember549300Q62J8QZJ5TGJ712023-12-31ifrs-full:OtherEquityInterestMember549300Q62J8QZJ5TGJ712023-12-31ifrs-full:RetainedEarningsMember549300Q62J8QZJ5TGJ712023-12-31ifrs-full:NoncontrollingInterestsMember549300Q62J8QZJ5TGJ712024-01-012024-12-31ifrs-full:IssuedCapitalMember549300Q62J8QZJ5TGJ712024-01-012024-12-31ifrs-full:SharePremiumMember549300Q62J8QZJ5TGJ712024-01-012024-12-31ifrs-full:OtherEquityInterestMember549300Q62J8QZJ5TGJ712024-01-012024-12-31ifrs-full:RetainedEarningsMember549300Q62J8QZJ5TGJ712024-01-012024-12-31ifrs-full:NoncontrollingInterestsMember549300Q62J8QZJ5TGJ712024-12-31ifrs-full:IssuedCapitalMember549300Q62J8QZJ5TGJ712024-12-31ifrs-full:SharePremiumMember549300Q62J8QZJ5TGJ712024-12-31ifrs-full:OtherEquityInterestMember549300Q62J8QZJ5TGJ712024-12-31ifrs-full:RetainedEarningsMember549300Q62J8QZJ5TGJ712024-12-31ifrs-full:NoncontrollingInterestsMember Årsredovisning 2024 K2A Knaust & Andersson Fastigheter AB (publ) 2 Innehåll K2A är ett klimatsmart och långsiktigt fastighetsbolag som utvecklar, äger och förvaltar hyresbostäder och samhälls- fastigheter. Vårt fokus är att skapa välplanerade och yteffektiva hyresbostäder för alla typer av boenden på attraktiva platser runtom i Sverige. Vi bygger Svanenmärkta hus i svenskt trä, ett förnybart material som används effektivt i en industriell process. Genom att ta ansvar för hela kedjan – från naturens egen råvara till färdig bostad – blir vi Det gröna fastighetsbolaget, en position vi är stolta över att förvalta och utveckla. K2A växer ur den svenska skogen 3 K2A inledning Viktiga händelser under året 4 K2A:s utveckling 5 Detta är K2A 7 Vd har ordet 9 Affärsmodell och mål Affärsmodell 12 En värdekedja med starka länkar 14 Måluppföljning 16 Hållbarhetsrapport 18 Ett helhetsperspektiv på hållbarhet 19 Hållbarhet enligt K2A 22 Behovet av att bygga klimatsmart 24 Styrande riktlinjer för hållbarhetsarbetet på K2A 26 Fyra strategiska hållbarhetsområden 27 Ansvarsfulla och lönsamma affärer 28 Hållbar planet 31 Hållbara bostäder 34 Attraktiv arbetsgivare 38 Intressentdialog och väsentlighetsanalys 40 Fastighets- och projektportfölj 42 Marknader Bostäder i attraktiva lägen på växande orter 50 Hyresbostäder 53 Studentbostäder 55 Samhällsfastigheter 57 Fastigheternas värdering 60 Finansiering 61 Risker och riskhantering 65 TCFD – Klimatrelaterade finansiella upplysningar 71 Aktien och ägarna 75 Bolagsstyrning Bolagsstyrningsrapport 78 Styrelsens ersättningsrapport 83 Styrelse och revisor 85 Ledning 86 Finansiell information Verksamhet 87 Finansiell utveckling 90 Förslag till vinstdisposition 92 Finansiella rapporter 93 Koncernens resultaträkning 94 Koncernens balansräkning 95 Koncernens rapport över förändring i eget kapital 96 Koncernens rapport över kassaflöden 97 Moderbolagets resultaträkning 98 Moderbolagets balansräkning 99 Moderbolagets rapport över förändring i eget kapital 100 Moderbolagets kassaflödesanalys 101 Redovisningsprinciper och noter 102 Revisionsberättelse 125 Joint Venture Arborem 130 GRI-index 136 K2A:s utsläpp av växthusgaser 141 Upplysning K2A – Principal Adverse Indicators (PAI) 142 EU-taxonomin 143 EU-taxonomin – redovisning av förenlighet 146 Revisors rapport hållbarhetsgranskning 154 Översikt och nyckeltal Historisk översikt 131 Koncernens nyckeltal 132 Alternativa nyckeltal 133 Definitioner Hållbarhetsdefinitioner 155 Definitioner 156 Årsstämma och kalendarium 158 Viktiga händelser under året Under perioden 22 oktober till 7 november amorterade K2A 900 Mkr av totalt 1 100 Mkr utestående obligationer inom bolagets MTN-program. Emitterade gröna seniora icke säkerställda obligationer om 500 Mkr. Obligationerna har en löptid om 4 år och en rörlig ränta om 3 månader STIBOR plus 500 baspunkter. GRESB, den globala hållbarhetsrankingen för fastighetsbolag, gav återigen K2A:s förvaltning fem av fem möjliga stjärnor. K2A placerade sig på fjärde plats bland samtliga börsnoterade bostadsbolag i jämförelsen. Avyttrade ett samägt bolag med ett omfattande häktesprojekt. Fastighetsvärdet uppgick till 620 Mkr och transaktionen bedöms förstärka K2A:s likviditet med cirka 300 Mkr före transaktionskostnader, vid frånträdet under andra kvartalet 2025. Ingick avtal om att avyttra 40 procent av ett nyskapat JV-bolag, som förvärvat 2 990 studentbostäder från K2A. Affären frigjorde likvida medel om 660 Mkr före transaktionskostnader för K2A. Portföljen innefattade 2 990 studentbostäder utanför Stockholm, fördelade på 18 bolag och 23 fastigheter med ett underliggande fastighetsvärde om totalt 3 121 Mkr. Total uthyrbar yta uppgick till 72 000 kvm. Tecknade avtal med Slättö och Magnolia Bostads samägda bolag Yard avseende förvaltning av drygt 700 bostäder. Vid terminsstart var 99,9 procent av K2A:s permanenta studentbostäder uthyrda. K2A nominerades till NBO Housing Awards, ett pris för Nordens bästa boendemiljö. Q1 Efter att ha varit nominerade tre år i rad vann K2A till slut det prestigefyllda Studentbostadspriset. Vinnarfastigheten var Generatorn i Linköping, ett nybyggt plusenergihus med 112 lägenheter. I motiveringen betonades byggnadens miljömässiga hållbarhet, men också det arkitektoniska uttrycket samt hur lägenheterna anpassats efter studenternas behov och önskemål. Tecknade ett förvaltningsavtal med Scandinavian Property Group gällande förvaltning av 150 bostäder, två lokaler och ett parkeringshus i Tumba. Belönades med utmärkelsen Symbios, som delas ut svenska bolag som kombinerar ansvarstagande med lönsam tillväxt. K2A blev därmed det första bolaget att vinna priset en andra gång. Ingick en överenskommelse med innehavarna av K2A:s MTN-obligationer. Överenskommelsen innebar bland annat att slutlig förfallodag senarelades med 15 månader för respektive obligation samt att minst 400 Mkr skulle amorteras senast den 1 januari 2025. Avyttrade fastigheten Lund Näcken 1 till ett underliggande fastighetsvärde om 160 Mkr. Uthyrbar yta uppgick till 3 489 kvm fördelat på 98 bostäder. Vid frånträdet 10 juni stärktes K2A:s likviditet med 43 Mkr. Avyttrade fastigheterna Luleå Glidet 1 och Luleå Vallan 1 till ett underliggande fastighetsvärde om totalt 330 Mkr. Uthyrbar yta uppgick till totalt 10 084 kvm fördelat på 210 bostäder. Vid frånträdet 28 juni stärktes K2A:s likviditet med 108 Mkr. K2A:s fastighet Luftseglaren i Barkarby utsågs till 2024 års vinnare av Järfälla kommuns pris Byggnadsmärket. Q2 Q4 Q3 Förvaltningsberättelse 4 K2A Årsredovisning 2024 Inledning K2A:s utveckling K2A har sedan starten 2013 vuxit snabbt genom egen utveckling och produktion av bostäder samt fastighetsförvärv. Under 2023 och 2024 har bolaget gjort omfattande avyttringar och sålt fastigheter till ett underliggande fastighetsvärde om 5 827 Mkr i syfte att stärka balansräkningen. Driftsöverskottet uppgick 2024 till 292 Mkr (304). Den genomsnittliga ökningen av långsiktigt substansvärde (NRV) hänförligt till stamaktieägarna för perioden 2019 till och med 2024 uppgår till 14 procent. Nyckeltal 2024 2023 Hyresintäkter, Mkr 426,9 443,6 Driftsöverskott, Mkr 292,3 304,1 Förvaltningsresultat, Mkr -170,9 -18,8 Värdeförändringar förvaltningsfastigheter, Mkr -20,8 -500,4 Resultat efter skatt, Mkr -202,4 -536,9 Bostäder i förvaltning, antal 2 108 5 159 Bostäder i produktion, antal – 253 Bostäder i projekt, antal 3 052 3 618 Totalt bostäder, antal 5 160 9 030 Belåningsgrad netto, % 57,7 66,4 Räntetäckningsgrad 12 mån, gånger 1,1 1,5 Justerad räntetäckningsgrad, gånger 1,4 e/t Långsiktigt substansvärde (NRV), Mkr 2 349,9 2 675,7 NRV hänförligt till stamaktieägare, Mkr 1 381,1 1 706,9 NRV per stamaktie, kr 16,08 19,88 Tillväxt NRV per stamaktie, % -19,1 -29,3 Grönt ramverk för aktier 2024 57,7 % Belåningsgrad (netto) 288 Mkr Hyresvärde fastigheter under förvaltning 2 390 st bostäder i fastighets- och projektportfölj i joint ventures 5 160 st bostäder i fastighets- och projektportfölj 6 077 Mkr fastighetsvärde 1 381 Mkr NRV hänförligt till stamaktieägare 2020 2021 2022 2023 2024 0 2 000 4 000 6 000 8 000 10 000 12 000 Mkr Fastighetsvärde - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - 2020 2021 2022 2023 2024 0 2 000 4 000 6 000 8 000 10 000 ■ Bostäder i förvaltning ■ Bostäder i produktion ■ Bostäder i projekt Antal Antal bostäder 2017 2018 2019 2020 2021 0 500 1 000 1 500 2 000 ■ Investeringar i projekt ■ Investeringar i förvärv Mkr Investeringar i egen projektutveckling samt förvärv - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - 2020 2021 2022 2023 2024 0 2 000 4 000 6 000 8 000 10 000 12 000 Mkr Fastighetsvärde - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - 2020 2021 2022 2023 2024 0 2 000 4 000 6 000 8 000 10 000 ■ Bostäder i förvaltning ■ Bostäder i produktion ■ Bostäder i projekt Antal Antal bostäder 2017 2018 2019 2020 2021 0 500 1 000 1 500 2 000 ■ Investeringar i projekt ■ Investeringar i förvärv Mkr Investeringar i egen projektutveckling samt förvärv - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - Hyresintäkter Investeringar Hyresintäkter 76 % Investeringar (Capex) 99 % Gröna fastigheter Utanför ramverk 24 % 1 % 7 % 31 % 24 % 68 % 5 % Fördelning enligt definition i grönt ramverk för aktier Fördelning enligt ramverk Mörkgröna fastigheter Ljusgröna fastigheter Mellangröna fastigheter Gula fastigheter 5 % 37 % 56 % Projekt Förvärv 44 % 68 % 5 % 21 % Mörkgröna fastigheter Mellangröna fastigheter Ljusgröna fastigheter Gula fastigheter 5 % 97 % 3 % Gröna byggnader Övriga byggnader Fördelning investeringar enligt ramverk 2022 21 % 5 K2A Årsredovisning 2024 Inledning Med stabiliserade finanser ser vi fram emot ett 2025 där vi på allvar kan gå från riskhantering till långsiktigt värdeskapande. Johan Knaust, vd K2A K2A:s 199 Svanenmärkta studentlägenheter i Barkarbystaden. På taket finns en stor gemensam takterass, en populär samlingsplats där studenterna gärna umgås och kopplar av under årets varmare månader. 6 Detta är K2A Affärsidé K2A ska äga, utveckla och långsiktigt förvalta bostäder och samhällsfastigheter i Stockholm, Mälardalen samt på universitets- och högskoleorter i Sverige. Affärsmodell K2A äger, utvecklar och förvaltar bostäder. Med ett starkt kund- och hållbarhetsfokus skapar K2A förutsättningar för en långsiktigt gynnsam utveckling med lönsamhet och värdetillväxt. Det gröna fastighetsbolaget Fördelning fastighets- och projektportfölj – förvaltning och projekt 31 december 2024 Samhällsfastigheter 3 % (162 bostäder) Fastighets- och projektportfölj, antal bostäder Hyresbostäder 73 % (3 791 bostäder) Studentbostäder 23 % (1 207 bostäder) 5 160 Övriga pågående projekt 59 % (3 052 bostäder) Fördelning per bostadskategori, antal bostäder Förvaltning 41 % (2 108 bostäder) 5 160 Fördelning fastighets- och projektportfölj per kategori 31 december 2024 Nytt toppbetyg i internationell hållbarhetsjämförelse Med toppbetyget fem stjärnor placerade sig K2A:s fastighetsförvaltning på fjärde plats globalt bland samtliga börsnoterade bostadsbolag i den globala hållbarhets- rankningen GRESB 2024. Samhällsfastigheter 3 % (162 bostäder) Fastighets- och projektportfölj, antal bostäder Hyresbostäder 73 % (3 791 bostäder) Studentbostäder 23 % (1 207 bostäder) 5 160 Övriga pågående projekt 59 % (3 052 bostäder) Fördelning per bostadskategori, antal bostäder Förvaltning 41 % (2 108 bostäder) 5 160 K2A Årsredovisning 2024 Inledning Associerad medlem i Sveriges Allmännytta K2A är sedan 2022 en av elva associerade medlemmar i Sveriges Allmännytta, de allmännyttiga bostadsföretagens bransch- och intresseorganisation. Världens första gröna aktie K2A har världens första ramverk för gröna aktier, framtaget 2020. K2A:s gröna aktie innebär att över 50 procent av bolagets investeringar är gröna och över 50 procent av omsättningen härrör från gröna aktiviteter. Under 2024 klassificerades 76,4 procent av K2A:s intäktsströmmar och 99,2 procent av bolagets investeringar som gröna. Offensiva hållbarhetsmål Som ledande grönt fastighetsbolag och ansvarstagande samhällsaktör kombinerar K2A sitt aktiva hållbarhets- arbete med ambitiösa hållbarhetsmål. K2A strävar efter att vara det mest håll- bara fastighetsbolaget som fokuserar på hyres- och studentbostäder och hela bolagets värdekedja ska vara klimatpositiv år 2027. Miljö- och konkurrensfördel med trä K2A bygger flerbostadshus med när- producerat och certifierat svenskt trä som huvudsakligt byggmaterial för att lämna ett så litet klimatavtryck som möjligt. I kombination med vår miljö- certifierade produktionsmetod ger det oss konkurrensfördelar vid exempelvis markanvisningstävlingar där kommuner vill se mer byggnation i trä. Vd har ordet nya möjligheter för K2A. K2A har återbetalat en stor del av obligationerna och renansierat övriga obligationer. Vi har nu inga obligationsförfall förrän oktober 2028. Med en betydligt starkare balansräkning och en fortsatt attraktiv portfölj av mo- derna, miljöcertierade hyresbostäder är vi nu väl positionerade för att blicka framåt. Finansiell stabilitet och ökat förtroende på marknaden En viktig del av vår nansiella strategi under 2024 var den renansiering vi genomförde för att stärka vår långsiktiga nansiering. I oktober emitterade vi gröna obligationer till ett belopp om 500 Mkr. Intresset från investerare visade på den begynnande optimismen kring hyresbostadsmarknaden och att K2A:s stabiliserade nansiella situation och hållbara aärs- modell gör bolaget attraktivt för kapitalmarknaden. Höstens gröna obligation har följts upp av ytterligare en fram- gångsrik emission. En grön obligation om 200 Mkr emitterades i februari 2025 och likviden användes för att nansiera inlösen av den sista delen av K2A:s MTN-program, vilket genomfördes Att summera K2A:s 2024 är att beskriva ett år med stora förändringar – en resa från ett tydligt fokus på riskhantering till ett stabilt läge och nya framtidsmöjligheter. För oss hade året en brytpunkt i den omfattande transaktion som vi oentliggjorde under sommaren. Vi bildade ett nytt samägt bolag, Arborem Fastigheter, med K2A som 60-procentig ägare och ingick ett avtal om att överlåta nästan 3 000 studentbostäder till bolaget. Aären genomfördes den 1 oktober och frigjorde 660 Mkr i likvida medel före transaktionskostnader. Detta bidrog till att K2A:s nettobelåningsgrad minskade från 66,4 procent vid utgången av 2023 till 57,7 procent per 31 december 2024. Dessa förändringar var inte självklara i början av året. När vi gick in i 2024 befann vi oss i en position där vi behövde säkerställa vår långsiktiga nansiering och stärka vår balansräk- ning. Vi hade tre obligationer inom vårt MTN-program som skulle förfalla inom de närmaste 18 månaderna. Marknaden för fastighetsnansiering var utmanande, transaktionsvolymerna låga och sentimentet kring branschen fortsatt osäkert. Idag är situationen en annan. Genom Arborem-aären har vi inte bara stabiliserat vår nansiella ställning, utan också skapat 9 K2A Årsredovisning 2024 Inledning K2A:s belåningsgrad netto minskade från 66,4 procent 2023 till 57,7 procent per 31 december 2024. 21 mars 2025. De nya obligationerna förfaller under 2028 respektive 2029. Vår transaktionsstrategi har också visat sig vara framgångsrik. Sedan april 2023 har vi sålt fastigheter för över 5,8 miljarder kronor. Den senaste transaktionen slutförs under andra kvartalet 2025, då vi slutligen frånträder den fastighet i Västerås där vi genom ett samägt bolag drivit ett projekt med sye att utveckla ett häkte med Kriminalvården som hyresgäst. Frånträdet innebär att K2A tillförs likvida medel om cirka 300 Mkr före transaktionskostnader. De aärer vi genomfört har skett till nivåer i linje med eller strax under de historiskt sett högsta värderingarna av dessa fastigheter och betydligt över marknadens tidigare prognoser om kraiga nedgångar för fastighetsvärden. Detta är ett tydligt kvitto på att K2A:s tillgångar, med sitt fokus på moderna, hållbara och miljöcertierade bostäder i attraktiva lägen, har en fortsatt stark eerfrågan. Stark operativ verksamhet Samtidigt som vi under 2024 genomförde omfattande trans- aktioner och förstärkte vår nansiella ställning, fortsatte vår operativa verksamhet att utvecklas väl. Eersom samtliga fastigheter inom det samägda bolaget Arborem dekonsoliderades från 1 oktober blev helårsresultatet lägre än 2023, men våra hyresintäkter och vårt drisöverskott för perioden januari- september låg på de högsta nivåerna i bolagets historia. För en stor andel av våra avyttrade fastigheter har vi behållit förvaltningsansvaret eer försäljningen. Antalet externa förvaltningsuppdrag har därutöver ökat eer att er fastighetsägare vänt sig till K2A för att få hjälp med förvaltning och uthyrning, ett kvitto på att vi håller hög kvalitet även i denna del av verksamheten. Utöver att förvaltningsuppdragen blir en intäkt i sig är det också positivt att vi, genom att komplettera med externa förvaltningsuppdrag, kan behålla närvaron med egen förvaltning på orter där vi minskat vårt eget bestånd. Vi ser från våra kundundersökningar att kundnöjdheten är högre när vi förvaltar själva. Per 31 december 2024 förvaltade vi totalt cirka 7 000 bostäder, inklusive våra egna. Denna utveckling skapar stabila kassaöden och stärker K2A:s position som en ledande aktör inom hållbar fastighetsförvaltning. I början av 2025 har vi också lanserat ett nytt förtursprogram för studenthyresgäster. Programmet innebär att studenter som bott hos K2A under sin studietid ges möjlighet att få förtur till en hyreslägenhet hos oss eer examen. För oss är detta ett sätt att underlätta för unga vuxna att etablera sig på bostadsmarknaden, men också att stärka relationen till våra hyresgäster och att formalisera hur vi jobbar med långsiktiga kundrelationer där vi kan erbjuda bostäder för olika faser av livet till våra bentliga hyresgäster och de snart 200 000 personer som står i vår bostadskö. Marknadsutsikter och framtid När vi nu blickar framåt ser vi en ljusare framtid än vi gjorde för ett år sedan, både för K2A och för hyresbostadsmarknaden i stort. Hyresökningarna brukar följa inationen över tid, men med viss eersläpning – vilket talar för starkare intäktsutveckling de kommande åren. Samtidigt har kostnadsökningarna bromsat in jämfört med de senaste åren, vilket stärker marginalerna. Sedan starten har hållbarhet varit en viktig grundsten i K2A:s marknadsdrivna strategi, som ett sätt att skapa aärsnytta och långsiktigt värde. Vår omvärld förändras snabbt, geopolitiskt och på många andra sätt, men oavsett hur starkt det politiska ledarskapet är i klimatfrågan nns det en växande eerfrågan på hållbara fastigheter från investerare, hyresgäster och långivare. Osäkerheten kring framtida energipriser och framtida regleringar gör att energieektiva fastigheter minskar både driskostnader och risk, oavsett politiska beslut. Industriellt träbyggande har fortsatt fördelar jämfört med traditionella byggmaterial både ur klimat- och kostnadsperspektiv. Under 2024 ck vår studentfastighet Lutseglaren i Järfälla, Stockholms län priset Byggnadsmärket, ett pris med fokus på kulturhistoria och arkitektur. Studentbostäder i Stockholm är också temat för det projekt som ligger först på listan när vi återupptar nyproduktionen för att utveckla de stora möjligheter till långsiktigt värdeskapande som ryms i vår byggrättsportfölj, särskilt i Stockholm. Vi planerar att starta nya projekt när marknadsförutsättningarna är rätt och ser stora möjligheter till att skapa moderna, hållbara bostäder i attraktiva lägen. Eer ett år präglat av strategiska förändringar och nansiell förstärkning står K2A redo att växla upp igen. Med stabiliserade nanser ser vi fram emot ett 2025 där vi kan gå från riskhantering till långsiktigt värdeskapande. Johan Knaust, vd 10 K2A Årsredovisning 2024 Inledning 11 En modern byggmästare K2A är en modern version av den gamla tidens byggmästare som bygger med omsorg och kvalitet för att det lönar sig i längden. Vi planerar och bygger bostäder för egen lång- siktig förvaltning. Hållbara, digitala och flexibla lösningar är självklara i K2A:s verksamhet för att det gynnar våra kunder, samhället, miljön och företagets utveckling. Hållbar affärsmodell Uthålligt värdeskapande Utgångspunkten för K2A:s aärsmodell och värdeskapande är att utveckla attraktiva och hållbara bostäder på marknader med hög eerfrågan. På så sätt skapas goda förutsättningar för en långsiktigt gynnsam utveckling med lönsamhet och värdetillväxt. Vi erbjuder hyresbostäder i attraktiva lägen i Stockholm, Mälardalen och utvalda universitets- och högskoleorter i Sverige. K2A:s främsta målgrupp är mindre hushåll med en till två personer, vilket utgör cirka 70 procent av alla hushåll i Sverige. Hållbara bostäder Hållbar utveckling – ekonomiskt, ekologiskt och socialt – är centralt för K2A. Vi har en licens att bygga Svanenmärkta bostäder och målet är att all nyproduktion ska vara miljömärkt. Trä är huvudsakligt byggma- terial för K2A:s klimatsmarta och energioptimerade bostäder, vilket dels genererar lägre utsläpp av koldioxid i jämförelse med andra byggnadsmaterial och dels binder koldioxid. Byggprocessen med fabrikstillverkade lägenhetsenheter med trä som råvara är snabb och energieektiv. Komplett värdekedja K2A är verksamt i alla delar av värdekedjan – från analys av bostadsmarknaden och markanskaning till eektiv uthyrning och förvaltning av färdigställda bostäder. Vi strävar eer att optimera varje länk i värdekedjan. Standardisering för industriell produktion K2A:s bostäder byggs i trä och produceras i en kontrollerad industriell process där standardisering har en central roll. Ett antal egenutvecklade baslägenheter som kan användas i olika kombinationer utgör grunden för våra bostäder. Genom systematisk repetition av en noggrant utformad och yteektiv bostad uppnås ett optimalt resursutnyttjande. Samtidigt kan en mångfald i gestaltningen uppnås genom variation när det gäller fasader och yttre attribut. Långsiktig kundnära förvaltning K2A utvecklar och bygger bostäder för långsiktig kundnära förvaltning med ambitionen att ha egen personal på varje ort där bolaget har tillräckligt stor förvaltningsvolym. En lokal förvaltning skapar möjlighet att ansvarsfullt och eektivt tillgodose kundernas behov. Samhällsfastigheter med låg risk K2A:s kassaöde stärks genom att bostadsportföljen kombineras med samhällsfastigheter, exempelvis vårdfastigheter och andra kommersiella fastigheter med låg motparts- och/eller rörelserisk. Finansiell kontroll Viktiga komponenter i K2A:s aärsmodell är nansiell kontroll och styrning för att begränsa de nansiella riskerna. Vi arbetar systematiskt med att hantera och minimera risker, samtidigt som vi tar vara på möjligheter som kan bidra till god utveckling och lönsamhet. 12 K2A Årsredovisning 2024 Affärsmodell och mål I bostadsområdet Vega Park i Haninge ligger K2A:s 462 hyresbostäder, belägna endast 700 meter från pendeltågsstationen Vega. 13 En värdekedja med starka länkar K2A är verksamt i alla delar av värdekedjan – från analys av bostads- marknaden och markanskaffning till effektiv uthyrning och förvaltning av färdigställda bostäder. 1. Kundanalys K2A har noggrant analyserat vad som är viktigast för potentiella kunder. Välplanerad yta, funktion och läge anses vara viktigare än storleken på lägenheten. K2A:s cirkulära värdekedja skapar möjlighet att inhämta kunders synpunkter och förbättrings- förslag på lägenhetens utformning och uppdatera till framtida bostadsprojekt. 2. Markanskaffning K2A för kontinuerligt diskussioner med kommuner och andra fastighetsägare för att få tillgång till byggbar mark. Vi utvecklar hyresrätter, i samverkan med berörda kommuner, på eerfrågade lägen med goda kommunikationer och närhet till service. 3. Arkitekt K2A:s arkitekter arbetar målmedvetet för att utveckla bostäder eer kundernas önskemål och samtidigt möjliggöra en resurs- eektiv produktion. K2A:s arkitekter arbetar med att gestalta husen eer platsens förutsättningar för att skapa en levande stadsutveckling. 4. Bostadsproduktion K2A:s hus byggs i svenskt certierat trä och lägenhetsenheterna produceras i typfallet i fabrik, i en eektiv industriell process med låg klimatbelastning. Ett antal egenutvecklade baslägen- heter för användning i olika kombinationer utgör grunden för våra bostäder. K2A:s produktion är miljöcertierad enligt Svanen. 5. Byggnation De färdiga lägenhetsenheterna transporteras till platsen för byggnationen och blir genom en eektiv byggprocess snabbt inyttningsklara bostadshus. 6. Digital strategi K2A strävar eer att identiera och attrahera rätt kund på förhand. Genom riktad kundbearbetning i digitala kanaler, kontinuerlig sökmotorsoptimering och en aktiv närvaro i sociala medier bygger bolaget sin bostadskö och etablerar långvariga kundrelationer. 7. Uthyrning & förvaltning K2A har ett tydligt kundfokus och strävar eer att förvalta fastigheterna i egen regi för att utveckla och stärka bolagets kundrelationer. Målet är en förvaltningsvolym på respektive ort som är tillräckligt stor för en eektiv lokal förvaltning samtidigt som en hög grad av digitalisering i portföljen gör att mycket av dagliga förvaltningen kan ske på distans. Ett sätt att uppnå detta är att kombinera förvaltning av det egna beståndet med externa uppdrag. 8. Hållbarhet & värdeskapande K2A ska utvecklas i en långsiktigt hållbar riktning genom eektiv verksamhetsstyrning och med omsorg om det omgi- vande samhället. Genom att använda resurser på ett eektivt sätt och bidra till en positiv utveckling på de orter där bolaget är verksamt skapas värden i era dimensioner. Trä för en hållbar produktion K2A använder närproducerat svenskt trä som insatsvara. Ingen annan produktionsmetod kan idag mäta sig med industriell träbyggnation, när det gäller att begränsa negativ miljö- och klimatpåverkan. Skogen är både en stor kolreserv och en stor koldioxidsänka. Om trä används som byggnadsmaterial lagras koldioxiden i byggnaden under hela dess livslängd istället för att släppas ut i atmosfären. K2A:s strategi är att möjliggöra återbruk av så stor del av byggnaden som möjligt, så att kolinlagringen kan förlängas bortom byggnadens slutdatum. 14 K2A Årsredovisning 2024 Affärsmodell och mål Utgångspunkten för K2A:s affärsmodell och värdeskapande är att utveckla attraktiva och hållbara bostäder i bra lägen på marknader med hög efterfrågan. 1. Kundanalys 2. Markanskaffning 3. Arkitekt 4. Bostadsproduktion 5. Byggnation 6. Digital strategi 7. Uthyrning & förvaltning 8. Hållbarhet & värdeskapande 15 Måluppföljning Att successivt, utifrån ett hållbarhetsperspektiv, utveckla fastighetsbeståndet på rätt marknader är en viktig del av strategin för att K2A ska uppnå sina mål och därmed generera en konkurrenskraftig riskjusterad avkastning till sina aktieägare. Finansiella mål och riskbegränsningar Driftsöverskottet minskade under 2024 med 4 procent. Den genomsnittliga årliga ökningen för perioden 2019-2024 uppgår till 25 procent. Driftsöverskottet ska, i genomsnitt under åren 2019 till och med 2025, öka med minst 25 procent per år. NRV hänförligt till stamaktie- ägare ska, i genomsnitt under åren 2019 till och med 2025, öka med minst 20 procent per år. NRV hänförligt till stamaktieägare minskade med 19 procent under 2024. Den genomsnittliga ökningen för perioden 2019-2024 uppgår till 14 procent. Belåningsgraden för koncernen ska långsiktigt inte överstiga 70 procent. Räntetäckningsgraden för koncernen ska långsiktigt inte understiga 1,5 gånger. Belåningsgraden för koncernen uppgick vid årsskiftet till 58,4 procent. Räntetäckningsgraden för koncernen uppgick vid årsskiftet till 1,1 gånger. Justerad räntetäckningsgrad, som utgör covenant för obligationslån (1,25 ggr) uppgick till 1,40. 0 10 20 30 40 50 2019 2020 2021 20232022 32 43 32 32 25 Utveckling Driftöverskott -4 2024 Mål/Riskbegränsning Utveckling EPRA NRV -40 -20 0 20 40 60 80 100 2019 2020 2021 20232022 81 35 55 55% 1 -29-19 2024 Utveckling Belåningsgrad 0 10 20 30 40 50 60 70 80 2023 2022 2021 20202019 58,9 64,5 60,7 64,7 66,7 70,0 58,4 2024 Utveckling Räntetäckningsgrad 0,0 0,5 1,0 1,5 2,0 20232022 2021 2020 2019 1,9 2,0 1,9 1,8 1,5 1,5 1,1 2024 Utveckling Utfall 2024 Hållbarhet Nyckeltal 2024 Miljöcertifiering, procent av totalt fastighetsvärde inklusive pågående certifieringsprocesser 100 exklusive pågående certifieringsprocesser 89 CO 2 e-utsläpp, scope 1-2, kg CO 2 e/kvm BTA 1,6 Energianvändning fastighetsbestånd, kWh/kvm A temp 80,5 Andel grön fastighetsel, procent 99,6 Klimatriskinventerat bestånd, procent av totalt fastighetsvärde 94 Andel grön finansiering, procent 76 Solelsproduktion, MWh 919 Kundnöjdhet, procent 78 Vattenanvändning, jämförbart bestånd, m 3 /kvm A temp 0,87 16 K2A Årsredovisning 2024 Affärsmodell och mål Luftseglaren, K2A:s 199 studentlägenheter i Barkarbystaden, tilldelades 2024 första pris i Järfälla kommuns tävling Byggnadsmärket. Fastigheten nominerades även till Studentbostadspriset 2022, som ett av Sveriges tre bästa studentbostadsprojekt. 17 Det gröna fastighetsbolaget K2A:s hållbarhetsarbete är en integrerad och naturlig del av vår verksamhet och värdekedja. Vi har ambitionen att vara Sveriges mest hållbara fastighetsbolag. 18 Ett helhetsperspektiv på hållbarhet K2A:s hållbarhetsarbete Syet med K2A:s hållbarhetsarbete är dels att skapa långsiktiga värden genom insatser redan idag, dels att säkerställa att företaget är väl positionerat för framtiden och de eekter som olika hållbarhetsfrågor kan förväntas få när det gäller förut- sättningarna för att driva fastighetsbolag i Sverige. Det gäller både direkta eekter som exempelvis behov av klimat- anpassning, och indirekta eekter som förändrade regleringar och förväntningar på företagen. Därför behövs löpande en gedigen analys av den framtida utvecklingen på hållbarhets- området, med utgångspunkt i internationella trender och fokusområden. Hållbarhetsbegreppet fick sin moderna definition genom Brundtlandrapporten 1987, som beskriver hållbar utveckling som ”en utveckling som tillgodoser dagens behov utan att äventyra kommande generationers möjligheter att tillgodose sina behov”. Idag är hållbarhetsfrågor något som alla bolag behöver förhålla sig till och allt fler sluter upp bakom den uppfattning som vi på K2A har: en långsiktig affärsmodell kräver ett hållbarhetsperspektiv som rymmer såväl ekonomiska som sociala och ekologiska värden. På så vis skapas långsiktiga värden för ett bolags alla intressenter likväl som för samhället och planeten. Det är därför hållbarhets- arbetet utgör grunden i K2A:s affärsmodell. Hållbarhetsarbetet globalt FN:s hållbarhetsarbete under de senaste tio åren utgår från de 17 globala mål för hållbar utveckling som FN antog 2015. Målen ska vara uppfyllda år 2030 och benämns oa Agenda 2030. Idag nns många initiativ kopplade till Agenda 2030 på såväl internationell som nationell nivå. SKR, Sveriges Kommuner och Regioner, uppger sedan tidigare att cirka 70 procent av kommunerna använder agendan i sitt hållbarhetsarbete och att utveckling sker från år till år. K2A utgår från de 17 globala målen för hållbar utveckling för att utvärdera sin verksamhet, deniera mål och styra hållbarhetsar- betet framåt. De 17 globala målen som utgör Agenda 2030 kan INGEN FATTIGDOM INGEN HUNGER GOD HÄLSA OCH VÄ LBEFINNANDE GOD UTBILDNING FÖR ALLA JÄMSTÄLLDHET RENT VATTEN OCH SANITET FÖR ALLA HÅLLBAR ENERGI FÖR ALLA ANSTÄNDIGA ARBETSVILLKOR OCH EKONOMISK TILLVÄ XT HÅLLBAR INDUSTRI, INNOVATIONER OCH INFRASTRUKTUR HÅLLBARA STÄDER OCH SAMHÄLLEN HÅLLBAR KONSUMTION OCH PRODUKTION BEKÄMPA KLIMAT- FÖRÄNDRINGARNA INGEN FATTIGDOM INGEN HUNGER GOD HÄLSA OCH VÄL BEFINNANDE GOD UTBILDNING FÖR ALLA JÄMSTÄLLDHET RENT VATTEN OCH SANITET FÖR ALLA HÅLLBAR ENERGI FÖR ALLA ANSTÄNDIGA ARBETSVILLKOR OCH EKONOMISK TILLVÄXT HÅLLBAR INDUSTRI, INNOVATIONER OCH INFRASTRUKTUR HÅLLBARA STÄDER OCH SAMHÄLLEN HÅLLBAR KONSUMTION OCH PRODUKTION BEKÄMPA KLIMAT- FÖRÄNDRINGARNA Ekonomisk Social Ekologisk Bildkälla: deglobalamalen.se FN:s 17 globala mål för hållbar utveckling Det gröna fastighetsbolaget 19 K2A Årsredovisning 2024 Hållbarhetsrapport delas upp utifrån de tre hållbarhetsdimensionerna – ekonomisk, social och ekologisk hållbarhet. För K2A beskrivs målarbetet och aktiviteter inom hållbarhet utifrån dessa tre dimensioner. De planetära gränserna 2009 publicerade Stockholm Resilience Centre en forsk- ningsrapport där ”de planetära gränserna” introducerades som begrepp. Rapporten beskriver de miljöprocesser som styr jordens stabilitet och nio prioriterade miljöförändringar orsakade av människan. I den tredje stora uppdateringen av ramverket, som publicerades i september 2023, har alla gränser slutligen bedömts. Sex gränser har nu överskridits och trycket ökar på samtliga utom ozonnedbrytningen. World Economic Forum gör varje år en riskbedömning 1 av de största riskerna som den globala ekonomin i världen står inför. Trots att risken för omfattande väpnande konikter bedöms ökat kraigt på bara det senaste året, är det fortfarande fyra miljö- frågor som ses de mest allvarliga riskerna över de närmaste tio åren, med “Extrema väderhändelser” och “Förlust av biologisk mångfald” som de allra största riskerna. De nio planetära gränserna Biologisk mångfald Ekologisk hållbarhet är den mest grundläggande och centrala hållbarhetsdimensionen, eersom en planet med ett fungerande ekosystem är en förutsättning för allt liv och således för att det ska kunna bedrivas sociala och ekonomiska aktiviteter. Biologisk mångfald och ekosystemtjänster bidrar med exempelvis koldioxidinlagring, ren lu, växtpollinering och välmående jordar och hav. En FN-rapport från 2019 visade att en miljon djur- och växtarter hotas av utrotning, vilket är den högsta nivån i mänsk- lighetens historia. Det uppskattas att utrotningsgraden är 10 till 100 gånger högre än genomsnittet de senaste tio miljoner åren. Förlusten av biologisk mångfald kopplar även till klimat- förändringar då kollapsen av ekosystem påverkar planetens förmåga att lagra och omvandla koldioxiden i atmosfären 2 . Vid FN:s konferens om biologisk mångfald i Montréal december 2022 (COP15) antogs ett nytt globalt ramverk med ambitiösa mål för att stoppa och vända förlusten av biologisk mångfald. Taskforce on Nature-related Financial Disclosures (TNFD) är ett globalt initiativ som utvecklats för att hjälpa företag att integrera naturrelaterade aspekter i sin riskhantering och strategiska planering. Inspirationen kommer från TCFD som skapades för att hantera klimatrelaterade nansiella risker. Under 2023 lanserade TNFD det egna ramverket som är ett verktyg där bolag kan lämna upplysningar om naturrelaterade nansiella risker och möjligheter. K2A har sedan tidigare identierat biologisk mångfald som sin viktigaste hållbarhetsfråga vid sidan om klimatförändringarna. COP15 har ökat trycket på företag att ta ansvar för sin påverkan på biologisk mångfald och ekosystem. K2A kommer att lämna upplysningar kopplat till biologisk mångfald i samband med kommande ESRS-rapportering. Hållbarhetsarbetet inom EU EU-taxonomin är ett avgörande ramverk för att styra kapital- öden mot hållbara verksamheter och för att säkerställa att EU når sina klimat- och miljömål. Genom att deniera vilka ekono- miska aktiviteter som kan klassiceras som miljömässigt hållbara skapar taxonomin en tydlig koppling mellan hållbarhet och ekonomiska resultat, samt underlättar för investerare och andra intressenter att identiera verksamheter som bidrar till omställ- ningen mot en hållbar ekonomi. För företag innebär detta inte bara en möjlighet att attrahera gröna investeringar, utan också en förpliktelse att integrera hållbarhet i sina aärsmodeller. EU-taxonomin, som Sverige har varit drivande i att utveckla, föreslogs första gången 2018 som en del av EU:s handlingsplan för hållbar nansiering och trädde i kra 2020. Den ökade trans- parensen och gemensamma standarden som taxonomin erbjuder svarar mot en långvarig eerfrågan på att alla aktörer ska arbeta utifrån samma måttstock. Detta underlättar jämförelser mellan företag och minskar risken för greenwashing. Utöver att vara ett gemensamt språk för vad som räknas som miljömässigt hållbart skickar taxonomin också en tydlig signal om vilka avvägningar och prioriteringar som görs från politiskt håll när det gäller hållbarhetsfrågor. Taxonomin har potential att ersätta tidigare fragmenterade initiativ och standarder och utvecklas till den primära modellen för att mäta och rapportera hållbarhet globalt. Mot bakgrund av det framstår det som uppenbart att det bästa sättet att bedriva ett framgångsrikt hållbarhetsarbete, som kombinerar en positiv påverkan på omvärlden med aärsmässiga 1) https://www.weforum.org/publications/global-risks-report-2025/ 2) https://ipbes.net/sites/default/files/2020-02/ipbes_global_assessment_report_summary_for_policymakers_en.pdf Bildkälla: Stockholm Resilience Centre. KLIMATFÖRÄNDRINGAR NYA KEMISKA SUBSTANSER STRATOSFÄRISKT OZON ATMOSFÄRISK AEROSOL HAVSFÖRSURNING BIOGEOKEMISKA FLÖDEN GLOBAL FÄRSKVATTEN- ANVÄNDNING MARKANVÄNDNING FÖRLUST AV BIOLOGISK MÅNGFALD Artutdöendets takt Förlust av ekologiska funktioner Ökad risk Fosfor Kväve Sötvatten (blått vatten) Grönt vatten CO 2 koncentration Strålnings- drivning Parisavtalet – en del av de 17 globala målen På klimatkonferensen i Paris 2015 signerade världens ledare ett avtal som slår fast att den globala temperaturökningen ska hållas under två grader celsius med ambitionen att den ska stanna vid en och en halv grad. Både på EU-nivå och nationell nivå har måltal med slutår denierats. Trots Parisavtalet ligger dock de globala växthusgasutsläppen fortsatt på nivåer som medför att vi rör oss mot en global temperaturhöjning på över tre grader, med risk för oåterkalleliga eekter som följd. 20 K2A Årsredovisning 2024 Hållbarhetsrapport vinster, är att ha en verksamhet som ligger i linje med taxo- nomin. Med det som utgångspunkt har K2A inlett ett arbete för att revidera sina hållbarhetsmål, med avsikten att presentera nya mål under 2025. Gröna finansieringslösningar Gröna obligationer allokerar kapital till gröna och hållbara investeringar, det vill säga investeringar som bidrar till miljö- och hållbarhetsmål, som exempelvis begränsning av klimatför- ändringar eller bevarande av biologisk mångfald. Under 2024 emitterade K2A en ny grön obligation om 500 Mkr. Samtliga av bolagets utestående obligationer och hybridobligationer är idag gröna. Utifrån samma principer som gäller för gröna obligationer går det också att klassa banklån och aktier som gröna. K2A blev 2018 det första svenska bolaget att teckna ett grönt företagslån och 2020 blev K2A historiska som det första bolaget i världen vars aktie blev klassicerad som grön. Till skillnad från ett lån eller en obligation, som enbart bedömer det specika projektet som nansieras, innebär en grönklassad aktie en genomlysning av hela verksamheten. Idag nns Green Bond Principles 3 som sätter ramarna för vad som denierar en grön obligation. Dessa principer bygger på att investeringen ska ha en positiv miljö- eller klimatpåverkan. Den svenska regeringen beslutade 2020 om ett ramverk som möjliggör emittering av statliga gröna obligationer. EU lanserade 2021 en frivillig grön obligationsstandard med koppling till EU-taxonomin. World Federation of Exchanges (WFE), den globala branschorganisation som representerar reglerade börser och clearinghus världen över, presenterade under 2023 WFE Green Equity Principles 4 som ett sätt att skapa enhetliga standarder för hållbara investeringar. Se sida 62-64 för mer information om K2A:s gröna nansiering. Mål om nettonollutsläpp Utifrån Parisavtalet har EU fattat beslut om utsläppsmål som innebär att EU ska ha nettonollutsläpp av växthusgaser år 2050. Sverige har gått längre och ska ha netto-noll-utsläpp redan år 2045. Detta förutsätter omställningar inom näringslivet. I sye att stötta omställningen har EU lanserat European Green Deal, även kallat Den gröna given, vilket är en färdplan för hur EU ska nå nettonollutsläpp. Den gröna given har bland annat resulterat i EU-taxonomin, se sida 143-153 för mer information. På nationell nivå har Sverige tagit initiativ till Fossilfritt Sverige, som syar till att göra Sverige till världens första fossilfria välfärdsland. Inom ramen för Fossilfritt Sverige har 22 olika branscher tagit fram färdplaner för att visa hur respektive bransch kan bli fossilfri eller klimatneutral, där bygg- och anläggningssektorn har en egen färdplan som lanserades 2018 med målet att nå nettonollutsläpp 2045. Stödjande initiativ Parisavtalet Ett globalt klimatavtal som ingicks av världens länder på klimatkonferensen COP21 i Paris 2015. Avtalet syftar till att begränsa den globala temperaturökningen till väl under 2,0 grader med ambitionen att den ska stanna vid 1,5 grader. I syfte att stötta de 17 globala målen för hållbar utveckling och Parisavtalet har ett antal initiativ vuxit fram som företag och organisationer idag kan ansluta sig till och stötta. Ett par exempel på initiativ som K2A har anslutit sig till är: FN Global Compact Ett initiativ för företag att främja hållbara affärsmetoder genom att följa tio principer för hållbart företagande inom miljö, arbetsrätt, antikorruption och mänskliga rättigheter. K2A:s uppförandekod bygger på principerna för FN Global Compact sida 29. Science Based Target initiative (SBTi) Ett initiativ som validerar företags målsättningar för utsläpp av CO 2 för att säkerställa att de är vetenskapligt baserade i linje med vad som krävs för att nå Parisavtalets utsläppsmål. K2A:s hållbarhetsrapportering För att åskådliggöra och underlätta mätning och jämförelse av ett bolags hållbarhetsprestanda har olika internationella initiativ tagits inom hållbarhetsredovisning, såsom standarder, ramverk och verktyg. K2A redovisar hållbarhetsdata enligt följande rapporteringsinitiativ: GRI – Global Reporting Initiative En global standard för hållbarhetsredovisning som hjälper företag att transparent redovisa sin påverkan på ekonomi, miljö och samhälle (sida 136-141). TCFD – Task Force on Climate-related Financial Disclosures En global standard för att identifiera och rapportera ett bolags klimatrelaterade finansiella risker och möjligheter (sida 71-74). GHG-protokollet (Green House Gas-protocol) En global standard för att mäta och rapportera en verksamhets klimatpåverkan genom direkta och indirekta utsläpp av växthusgaser, uppdelat i tre olika kategorier, så kallade Scope 1-3 (sida 25). EU-taxonomin Ett EU-ramverk som definierar vilka ekonomiska aktiviteter som kan klassificeras som miljömässigt hållbara för att främja gröna investeringar (sida 143- 153). Global Real Estate Sustainability Benchmark (GRESB) Världens största hållbarhetsbenchmark för fastighets- sektorn. K2A:s fastighetsförvaltning erhöll fem av fem möjliga stjärnor och fick en fjärdeplats bland samtliga börsnoterade bostadsbolag i jämförelsen 2024. Internationella hållbarhetsinitiativ 3) https://www.icmagroup.org/sustainable-finance/the-principles-guidelines-and-handbooks/green-bond-principles-gbp/ 4) https://www.world-exchanges.org/storage/app/media/WFE%20Green%20Equity%20Principles.pdf 21 K2A Årsredovisning 2024 Hållbarhetsrapport Hållbarhet enligt K2A Hållbarhet som värdegrund För K2A är det viktigt att bedriva verksamheten på ett hållbart sätt och bidra positivt till det som ligger inom bolagets påver- kanssfär. Bolaget strävar eer att vara en förebild, kunskapsbä- rare och inspiratör för hållbarhetsarbetet i fastighetsbranschen. Genom att arbeta med hållbarhet som värdegrund kan K2A leverera långsiktiga värden till såväl kunder, aktieägare och medarbetare som samhället och planeten. Med över 80 procent av bostäderna uppförda sedan 2015 har K2A ett av branschens mest moderna fastighetsbestånd, vilket skapar goda förutsättningar för ett mer hållbart fastighetsbe- stånd med högre miljöprestanda än genomsnittet i sektorn. K2A har därutöver en ambitiös hållbarhetsstrategi utifrån en helhetssyn där bolaget verkar för ett ekonomiskt, ekologiskt och socialt värdeskapande. K2A:s inriktning har sedan bolaget grundades varit att bygga bostäder i närproducerat trä, vilket är klimateektivt. Trä är det enda förnybara byggmaterialet och det lagrar koldioxid under hela sin livslängd, vilket bidrar till en minskad klimatpåverkan i jämförelse med andra byggmaterial. Kombinationen av att bygga i trä och en eektiv och industrialiserad produktionsprocess är K2A:s största enskilda bidrag till en hållbar utveckling. All nyproduktion är Svanencertierad eller har motsvarande miljöcertiering, vilket innebär krav på en hållbar boendemiljö, produktion, materialval, energianvändning och på byggnadens påverkan ur ett livscykelperspektiv. K2A har ett tydligt engagemang och tar ett socialt ansvar på de orter där bolaget är verksamt. Genom att vara drivande i utvecklingen av attraktiva, hållbara och levande stadsdelar bidrar bolaget till en god livskvalitet och trygghet för boende och andra människor som rör sig i bostadsområdena. Som arbetsgivare erbjuder K2A en arbetsmiljö där det är viktigt att medarbetarna mår bra, utvecklas och upplever att de bidrar till en hållbar samhällsutveckling. Försiktighetsprincipen ligger till grund för hur K2A:s hållbarhetsarbete har utformats. Det systematiska arbetet med hållbarhet genom hela värdekedjan bidrar till att framtidssäkra bolaget genom att minska de risker som nns kopplade till hållbarhetsfrågor. Bolagets inriktning innebär också konkurrens- fördelar, exempelvis när det gäller att erhålla markanvisningar i kommuner som antagit träbyggnadsstrategier eller som har en ambitiös hållbarhetsagenda. Många yngre och medvetna kunder eerfrågar boenden som har låg energianvändning och klimat- påverkan samt ligger i områden som uppfattas som trygga och levande. Enligt en undersökning gjord av Novus på uppdrag av Länsförsäkringar Fastighetsförmedling tycker två av tre svenskar att det är viktigt att deras nästa bostad är hållbar 1 . K2A är ett grönt och hållbart fastighetsbolag som bidrar till att samhället utvecklas i en hållbar riktning och som tar ett långsiktigt ansvar för sin påverkan på människor och miljö. Hållbarhetsarbetet är därför affärskritiskt – ett integrerat hållbarhetsarbete och samhällsengagemang går hand i hand med värde- skapande. Långsiktigheten genomsyrar alla led, från projektering och finansiering till produktion och förvaltning. Hållbarhetsstyrning K2A:s styrelse fastställer årligen den övergripande hållbarhetspolicyn, strategin och hållbarhetsmålen. Styrelsen ansvarar även för riskanalys, inklusive klimatrelaterade risker och möjligheter. Därtill har K2A:s styrelse inrättat ett särskilt hållbarhetsutskott. Hållbarhetsutskottet har ansvar för att utforma och följa upp K2A:s hållbarhetsmål. Hållbarhetsutskottets arbete och uppgifter regleras av utskottets arbetsordning som fastställts av styrelsen. Vice vd hållbarhet bistår hållbarhetsutskottet och ansvarar för implementering av hållbarhetsmål i organisationen samt genomförande av åtgärder och rapportering av hållbarhetsarbetet. Vice vd hållbarhet rapporterar direkt till vd. K2A:s vd är ytterst ansvarig för hållbarhetsarbetet samt riskhantering och åtgärder relaterade till hållbarhet. Ledningsgruppen ansvarar för att följa upp utfall av hållbarhetsmålen, inklusive klimatrelaterade mål, risker och möjligheter. Hållbarhetsarbetet rapporteras på månatliga möten och utfall av hållbarhetsarbetet redovisas fyra gånger per år. Affärsutvecklingsavdelningen integrerar verksamhetens hållbarhetsmål i rutiner. Exempelvis görs en hållbarhetsanalys vid tävlingar och utvärdering av byggbar mark. Projektavdelningen integrerar hållbarhetsmål i rutiner som styr arbetet i projekten (projektering och produktion), exempelvis vid Svanencertifiering av nyproduktion. Förvaltningsavdelningen ansvarar för handlingsplaner om hur K2A kan minska koldioxidutsläpp och driva hållbarhetsarbetet kopplat till byggnaderna såsom inköp, avfallshantering, underhåll och investeringar i klimatanpassningsåtgärder. Avdelningen ansvarar även för att driva hållbarhetsarbetet relaterat till kundnöjdhet, marknadsföringsinsatser, energianvändning och energioptimering, exempelvis via intressentdialoger och löpande kundenkäter. 1) https://via.tt.se/pressmeddelande/3325936/ tva-av-tre-vill-bo-hallbart-men-vet-inte-vad-de-ska-leta-efter 22 K2A Årsredovisning 2024 Hållbarhetsrapport Styrning av hållbarhetsarbetet Hållbarhet och värdeskapande är integrerat i hela verksamheten och styrningen av hållbarhetsrelaterade åtgärder, rapportering och riskhantering är en integrerad del i bolagets övergripande bolagsstyrning. Ansvaret för hållbarhetsarbetet är fördelat på olika nivåer i bolaget. Systematiskt arbete med omvärlds-, väsentlighets- och klimatanalys samt intressentdialog kopplat till hållbarhet genom hela värdekedjan bidrar till att framtidssäkra bolaget. Detta arbete minskar risker och identierar möjligheter som nns kopplade till hållbarhetsfrågor på samtliga nivåer. Hållbarhetsstrategi Under 2024 fortsatte K2A att utveckla grunden för hållbar- hetsarbetet och befäste på så sätt viktiga strategier för arbetet på både kort och lång sikt, med särskilt fokus på klimatet. K2A har ambitiösa hållbarhetsmål, bland annat om att hela bolagets värdekedja ska vara klimatpositiv år 2027. K2A har fortsatt arbetet mot målet utifrån den färdplan som antagits, samtidigt som bolaget utvärderar vilka målsättningar som i framtiden bäst kommer att bidra till att K2A skapar långsiktiga värden genom sitt hållbarhetsarbete. En sådan översyn är särskilt relevant med tanke på den omfattning som hållbarhetsarbetet i Europa kommer att påverkas av EU-taxonomin och det blir centralt att säkerställa att K2A:s mål styr mot att bolaget blir en så positiv kra som möjligt i det gemensamma europeiska hållbarhetsarbetet. Strategin för K2A:s hållbarhetsarbete baseras på omvärlds- bevakning och väsentlighetsanalys som inkluderar bolagets viktigaste intressentgrupper, FN:s 17 globala mål, Parisavtalets utsläppsmål, en analys av klimatrelaterade risker och möjlig- heter samt de planetära gränserna. Kopplat till de stora hållbarhetsutmaningarna är K2A:s hållbarhetsarbete inriktat på att begränsa och minska klimatpåverkan från verksamheten, minska förlust av biologisk mångfald och minska påverkan från miljö- och hälsofarliga ämnen. Arbetet baseras bland annat på principerna i FN:s Global Compact samt de nio planetära gränserna. K2A har utvecklat en hållbarhetspolicy som tillsammans med en uppförandekod och leverantörspolicy inkluderar både anställda och leverantörer. K2A har även en policy för jämlikhet och mångfald för att främja jämställdhet, jämlikhet och mångfald på arbetsplatsen. K2A ska framtids- säkra sin verksamhet genom betydande fokus på värdeskapande hållbarhet, vilket innebär högt ställda hållbarhetsmål. K2A ska vara klimatpositivt senast 2027. All egen nyproduktion ska vara certierad enligt Svanen eller ha motsvarande miljöcertiering samt vara förenlig med EU-taxonomin. Samtliga K2A:s fastigheter i förvaltning ska vara klimatriskin- venterade och miljöcertierade. K2A:s produktionsmetod ska vara resurseektiv och ha förutsättningar för cirkularitet. K2A:s kunder ska uppleva en högre trivsel än genomsnittet i Sverige. K2A ska anses vara det mest hållbara fastighetsbolaget som fokuserar på hyres- och studentbostäder. För att uppnå det ska bolaget: – Minimera koldioxidbelastningen per kvadratmeter. – Minska användningen av värme, el och vatten. – Använda grön el och öka andelen egenproducerad el från egna solceller. – Använda grön ärrvärme där det är möjligt. K2A ska anses vara det bästa fastighetsbolaget på hållbarhetsrapportering. K2A ska ha nöjda medarbetare som trivs på arbetsplatsen. 2024 Fortsatt arbetet med miljöcertifiering och klimatriskinventering av befintligt bestånd. Utvecklat kontroll och styrning av hållbarhetskrav inom bolagets leverantörskedjor genom en särskild uppföljning utifrån K2A:s uppförandekod, som bygger på FN Global Compacts principer. Tagit fram en mätmetod för uppföljning av KPI:er kring social hållbarhet, i samarbete med HS30, AktivBo och forskningsinstitutet RISE. Förberett hållbarhetsredovisning enligt ESRS och harmoniserat hållbarhets- rapporteringsprocesser mot kommande standard. Harmoniserat hållbarhets- rapporteringsprocesser mot kommande ESRS-standard. Deltagit i det internationella benchmarkverktyget GRESB med goda resultat. Se sida 29 för mer information. 2025 Återuppta byggandet av miljömärkta bostäder med klimatsmarta materialval, låg energianvändning, delningslösningar samt solceller på taken. Genomföra en översyn av bolagets klimatmål för att se hur dessa bäst bidrar till ett hållbarhetsarbete som skapar långsiktiga värden. Fortsätta utveckla uppföljningen av bolagets högt ställda hållbarhetskrav inom leverantörskedjorna. Fortsatt förberedelse av hållbarhetsredovisning enligt ESRS genom en uppdaterad dubbel väsentlighetsanalys samt utökad datainsamling och kvalitetssäkring. 2026 Enligt nu gällande regelverk kommer K2A omfattas av CSRD under 2026 och då inleda rapportering utifrån ESRS. K2A ser positivt på möjligheterna som en gemensam rapporteringsstandard skapar vad gäller ökad transparens och en mer samlad bild av hållbarhetsarbetet inom europeiska bolag, samtidigt som bolaget följer den politiska utvecklingen på europeisk nivå gällande direktivet. K2A kommer under 2026 göra en översyn av sitt gröna ramverk för finansiering samt sitt gröna ramverk för aktier – världens första i sitt slag. Hållbarhetsaktiviteter – nuläge och framtid 23 K2A Årsredovisning 2024 Hållbarhetsrapport Hållbarhetsfrågan har sedan starten varit en integrerad del av K2A:s värdekedja. Av K2A:s förvaltningsobjekt är över 80 procent byggda 2015 eller senare, vilket innebär att byggnaderna är energieektiva och utrustade med modern teknik. Att bygga klimatsmart innebär bland annat att använda hållbara material, energieektiv teknik och gröna produktionsmetoder. K2A har sedan bolaget grundades 2013 byggt bostäder i svenskt certierat trä – ett material som inte bara har en låg klimatpåverkan utan även lagrar koldioxid under byggnadernas livscykel. Kombinationen av träbyggande och fabrikstillverkning ger eektiva processer och minskar utsläppen vid nyproduktion. Samtidigt leder energieektiva byggnader och egenproducerad förnybar energi till lägre kostnader och högre värde för hyres- gäster och investerare. En värdekedja med gynnsamma förutsättningar All nyproduktion av fastigheter orsakar idag utsläpp av växthusgaser. Samtidigt behöver det byggas mer, eersom det nns ett underskott av bostäder på marknaden. Det blir därför viktigt att bygga så klimatsmart som möjligt, vilket bland annat innebär att använda hållbara material, energieektiv teknik och gröna produktionsmetoder. Med K2A:s aärsmodell ska bolaget kunna växa utan att klimatutsläppen gör det. Genom medvetna materialval, optimerade transporter, energieektiva byggnader och egenproducerad förnybar energi kan K2A kombinera hållbarhet med lönsamhet. Därmed kan vi vara en del av den nödvändiga omställningen samtidigt som vi skapar ekonomiska och sociala värden. K2A:s engagemang för klimatfrågan manifesteras i bolagets klimat- och hållbarhetsmål. Bolagets hela värdekedja ska vara klimatpositiv senast 2027, samtliga fastigheter som förvaltas eller förvärvas ska vara miljöcertierade med Svanen eller motsvarande certiering, och alla förvaltade fastigheter ska vara klimatriskinventerade. Som fastighetsbolag innebär klimat- förändringarna inte bara ett ansvar för att bidra till minskade utsläpp, utan också ett behov av att anpassa sig till de risker och utmaningar som kan uppstå som en följd av ett förändrat klimat. Dessa mål är en del av en bredare strategi för att minska klimatpåverkan och förstärka bolagets konkurrenskra på en marknad där hållbarhet blir allt viktigare. Därutöver har bolaget satt upp ett mål som godkänts inom ramen för Science Based Targets initiative 1 , vilket avser en minskning med 50 procent av utsläpp i scope 1 och 2 fram till 2030 enligt GHG-protokollet. Vidare fortsätter K2A att vara ansluten som TCFD 2 -supporter. Behovet av att bygga klimatsmart Det råder ingen tvekan om att läget för världens klimat är mycket allvarligt. Om den globala medeltemperaturökningen ska hållas under 1,5 grader måste världens utsläpp av växthusgaser minska kraftigt och snabbt. Bygg- och fastighetssektorn står för över en femtedel av Sveriges växthusgasutsläpp, men den rymmer samtidigt stora möjligheter att minska klimatpåverkan och driva ekonomisk tillväxt genom klimatsmarta lösningar. K2A är Det gröna fastighets- bolaget med offensiva klimatmål och en tydlig plan för att kombinera klimats- marta lösningar och lönsamhet. Vad innebär klimatpositiv? Definitionen klimatpositiv utgår från definitionen för koldioxidneutralitet – eller klimatneutralitet – som innebär att en verksamhet, organisation eller land, genom sin egen verksamhet och/eller genom att tillskapa kolsänkor, har nettoutsläpp av växthusgaser som är noll. Klimatpositiv är att tillskapa ytterligare kolsänkor och/eller kolinlagring så att verksamheten bidrar med ett positivt bidrag till koldioxidinlagring. CLIPOP är ett internationellt nätverk som har utvecklat en praxis för klimatpositiv som baseras på ISO 14021-standarden för klimatneutralitet. För att en verksamhet ska bli klimatpositiv och därmed kvalificeras för nätverket krävs att bolaget uppfyller ISO 14021-standarden och att verksamheten klimatbalanserar sina utsläpp genom tillskapande av kolsänkor för minst 10 procent utöver det som kompenserats ned till netto-noll. K2A:s mål om klimatpositivitet 2027 utgörs av kartläggning av verksamheten och nyproduktionens ingående klimatpåverkan med mål om 90 procent minskning jämfört med 2020. Utöver minskning på 90 procent krävs klimatkompensation och biogena utsläpp för att nå klimatpositivitet, effekt från dessa utgår från olika antaganden och uppskattningar. 1) https://sciencebasedtargets.org/companies-taking-action 2) Task Force on Climate-related Financial Disclosures: https://www.fsb-tcfd. org/supporters/ 3) https://www.clipop.org 24 K2A Årsredovisning 2024 Hållbarhetsrapport Kartläggning av klimatpåverkan Sedan 2020 har K2A gjort en sammanställning av bolagets klimatutsläpp i ett så kallat klimatbokslut som inkluderar verksamhetens klimatutsläpp samt de utsläpp som verksamheten ger upphov till via leverantörer och kunder. K2A redovisar bolagets klimatutsläpp enligt den internationella standarden GHG-protokollet och dess tre kategorier, så kallade scope 1-3. Scope 1 Egna, direkta utsläpp av växthusgaser från egna fordon, värmepannor och läckage av köldmedia. Scope 2 Egna, indirekta utsläpp av växthusgaser från köpt energi till egna fastigheter – ärrvärme, fastighetsel, biogas och bioolja. Scope 3 Framför allt indirekta utsläpp av växthusgaser från inköpta varor och tjänster från K2A:s leverantörer och kunder, exempelvis utsläpp från tillverkning av byggprodukter, personalens tjänste- resor och transporter till och från byggplats. För K2A fanns de största utsläppsposterna 2024 inom scope 2, där ärrvärme och fastighetsel i bentliga hus tillsammans utgör den största delen av utsläppen då nybyggnation uteblivit. Se sida 136-141 för en detaljerad redovisning av K2A:s utsläpp av växthusgaser. Klimatstrategi Med en aärsmodell där hållbarhet har varit en central del från start och en produktportfölj baserad på trä med lågt klimat- utsläpp, behöver K2A inte genomföra en omfattande omställ- ning för att minska sin klimatpåverkan. Istället kan bolaget fokusera på att trimma bentliga processer. De viktigaste aktiviteterna för att reducera utsläppen av växthusgaser inkluderar: Fortsätta använda trä som byggnadsmaterial i nyproducerade bostäder. Fortsätta arbetet med en klimateektiv nyproduktionsprocess. Energioptimera bentligt bestånd. Investera ytterligare i fastighetsnära förnybar energi. Använda fossilfria transporter i hela värdekedjan. Arbeta strategiskt med cirkularitet i K2A:s byggnader och därmed undvika utsläpp i slutet av byggnadernas livslängd. Samarbeta med nyckelaktörer för att öka omställningstakten i branschen. Utsläpp från förbränning i egna fordon och processer i fastigheter. Utsläpp från köpt energi. Utsläpp från leverantörer och kunder, samt från inköpta varor och tjänster. Egna och leasade fordon. K2A:s pendlings- och tjänsteresor. Direkta utsläpp från egna processer. Indirekta utsläpp från egna processer, köpt energi. Övriga indirekta utsläpp i värdekedjan. Scope 1 Scope 2 Scope 3 Utsläpp av köldmedia. Egna värme- pannor. Fjärrvärme och fastighetsel. Transporter till och från byggplatser. Byggmaterial, avfall, bränslen och energi- användning i fabriker och på byggplatser. Hyresgästernas användning av tjänster relaterade till bostaden eller lokalerna såsom egen elanvändning och avfallsgenerering. 25 K2A Årsredovisning 2024 Hållbarhetsrapport Indelning av utsläpp i GHG-protokollets olika scope Lagar och regler: Aktiebolagslagen Kod för bolagsstyrning Miljöbalken Arbetsmiljölagar Boverkets byggregler Nasdaq Stockholms regelverk för emittenter EU-taxonomin Externa initiativ: Agenda 2030 Parisavtalet De planetära gränserna FN Global Compact GRI – Global Reporting Initiative Miljöcertifiering – Svanen, Miljöbyggnad, Passivhus TCFD – Task force on Climate-related Financial Disclosures SBTi – Science Based Target initiative GRESB – Global Real Estate Sustainability Benchmark Interna regelverk: Bolagsordning Interna riktlinjer såsom uppförandekod, jämlikhetspolicy, arbetsmiljöpolicy, finanspolicy och hållbarhetspolicy Finansieringsdrivna ramverk: Grönt ramverk för aktier Grönt finansiellt ramverk Styrande riktlinjer för hållbarhetsarbetet på K2A Följande lagkrav, standarder, ramverk, riktlinjer och initiativ styr K2A:s hållbarhetsarbete. 26 Ansvarsfulla och lönsamma affärer Ekonomisk lönsamhet och stabilitet är en förutsättning för en positiv utveckling av K2A:s verksamhet över tid. Bolagets systematiska hållbarhetsarbete är ett sätt att framtidssäkra verksamheten. Arbetet bidrar till ökad lönsamhet och tillväxt både kort- och långsiktigt, och skapar på så vis ett ökat värde för bolagets aktieägare. K2A bedriver ett långsiktigt arbete med hög transparens för att stärka bolagets trovärdighet och för att skapa goda etiska och aärsmässiga relationer till bolagets intressenter. Väsentliga hållbarhetsfrågor Ekonomiskt värdeskapande Grön nansiering Hantering av hållbarhetsrisker Uppförandekod Hållbar planet Klimatförändringarna och förlusten av biologisk mångfald utgör två av vår tids viktigaste miljöutmaningar. Ett fastighetsbolag som bygger i svenskt certierat trä med lågt klimatavtryck har möjlighet att vara en kra för positiv förändring i dessa frågor. Som ett led i bolagets hållbarhetsarbete har K2A tydliggjort arbetet med klimatfrågan genom oensiva hållbarhetsmål kring låga CO 2 -utsläpp, klimatrisk- inventering, grön nansiering och resurseektivitet. Väsentliga hållbarhetsfrågor Minskade utsläpp av växthusgaser Resurseektivitet och cirkularitet Klimatanpassning Biologisk mångfald Hållbara bostäder Grunden för K2A:s verk- samhet är att bygga och förvalta hållbara bostäder. K2A:s nyproducerade hus byggs i trä med fokus på kvalitet och energieektiva lösningar, vilket skapar stora miljöfördelar. Nyproduktion certieras med Svanen eller motsvarande märkning och icke certierade förvärvade fastigheter, som är äldre än tre år, enligt Miljöbyggnad iDri. Bolaget uppmuntrar en hållbar livsstil och skapar förutsättningar för kunder att göra miljövänliga val i sin vardag. Väsentliga hållbarhetsfrågor Miljöcertierade byggnader Hållbar livsstil Kundnöjdhet och trivsel Attraktiv arbetsgivare K2A är ett ungt företag som ska vara en inkluderande arbetsplats där medarbetarna känner engagemang och stolthet. K2A strävar eer att erbjuda en inspirerande, jämlik och inkluderande arbetsmiljö med en företags- kultur där medarbetarna kan trivas, utvecklas och har möjlighet att utnyttja sin fulla potential. Företagskulturen präglas av K2A:s kärnvärden – kundfokus, nytänkande och långsiktighet. Väsentliga hållbarhetsfrågor Välmående medarbetare Kompetensutveckling Mångfald och jämlikhet Fyra strategiska hållbarhetsområden K2A:s arbete för en hållbar utveckling utgår från FN:s 17 globala mål och de planetära gränserna. Utifrån dialog med intressenter och en egen väsentlighets- analys har K2A definierat fyra strategiska områden med delmål som relaterar till de tre dimensionerna för hållbar utveckling: ekonomisk, ekologisk och social hållbarhet. 27 K2A Årsredovisning 2024 Hållbarhetsrapport Ansvarsfulla och lönsamma affärer Ansvarsfullt företagande och ekonomiskt värdeskapande En eektiv organisation, kostnads- och resurseektivitet samt ett aktivt arbete med riskhantering lägger grunden för K2A:s lönsamhet och ett stabilt ekonomiskt värdeskapande. Detta värde kommer aktieägarna till del, men det gynnar även kunder, medarbetare, samarbetspartners, kommuner, leverantörer, kreditgivare och andra intressenter. Tydliga nansiella mål ligger till grund för arbetet, se sida 16. K2A:s aärsmodell möjliggör hög och långsiktig tillväxt. De operationella riskerna begränsas tack vare diversiering samt att bolagets fastighetsbestånd är fokuserat på tillväxtregioner med stark eerfrågan. Som förvaltande bolag av attraktiva hyres- bostäder på marknader med bostadsbrist är bedömningen att K2A har en ytterst begränsad uthyrningsrisk. Bolagets systematiska hållbarhetsarbete sänker även underhållskostnaderna för fastighe- terna och ökar livslängden i beståndet. En del av hållbarhetsarbetet innefattar att identiera nansiella risker kopplade till framtida klimatscenarier. Genom att kartlägga riskerna för respektive byggnad och genomföra erforderliga åtgärder minimerar K2A risknivån i portföljen och tar därmed ytterligare ett steg i att säkra aärsmodellen. Samtliga K2A:s förvaltningsfastigheter med hyres- eller studentbostäder har genomgått klimatriskinventering. Se sida 31-32 för mer information. K2A bedriver ett systematiskt hållbarhetsarbete som bidrar till ett välmående bolag med ökad lönsamhet och tillväxt, vilket skapar värde för våra aktieägare. Företaget arbetar därutöver långsiktigt för att skapa goda affärsmässiga relationer till våra intressenter. Mål Utfall Medlemskap Ett urval av organisationer, initiativ och samarbeten som K2A är anslutna till: FN Global Compact Sweden Green Building Council Fastighetsägarna Sveriges Allmännytta Hållbart Stockholm 2030 (HS30) Nasdaq ESG Transparency Partner Studentbostadsföretagen Trästad Sverige Sveriges Träbyggnadskansli Fastigo – fastighetsbranschens arbetsgivarorganisation BeBo – Energimyndighetens nätverk för energieffektiva flerbostadshus Miljö- och klimatpakten, Stockholms Stad SBTi – Science Based Targets initiative GRESB – Global Real Estate Sustainability Benchmark TCFD – Task Force on Climate-related Financial Disclosures Driftsöverskottet ska, i genomsnitt under åren 2019 till och med 2025, öka med minst 25 procent per år. All finansiering av nyproduktion ska vara grön. Samtliga medarbetare ska utbildas i K2A:s uppförandekod. Driftöverskottet minskade med 4 procent från 2023 till 2024. Den genomsnittliga ökningen för perioden 2019-2024 uppgår till 25 procent. Ingen ny finansiering nyttjades för nyproduktion under 2024. All K2A:s nyproduktion sedan 2018 har finansierats med grön finansiering. Alla nyanställda på bolaget under 2024 har utbildats i K2A:s uppförandekod. 2022 32 % 2023 2024 25 % -4 % 2022 100 % 100 % 2023 2024 100 % 2022 100 % 100 % 2023 2024 100 % 28 K2A Årsredovisning 2024 Hållbarhetsrapport Världens första gröna aktie och Nasdaq Green Equity Designation Tillsammans med forskningsinstitutet Shades of Green tog K2A fram världens första ramverk för gröna aktier (Green Equity Framework) 2020 och blev i samband med det det första bolaget i världen att få sina aktier klassade som gröna. Utöver en presentation av K2A:s aärsprol, ger ramverket också inves- terare information om och hur K2A:s hållbarhetsarbete ligger i linje med EU:s taxonomi. Ramverket bygger på en gedigen kvantitativ och kvalitativ analys av bolagets hela verksamhet där både intäktsströmmar och investeringar bedöms utifrån tydliga kriterier för att avgöra om de är i linje med en koldioxidneutral framtid. 2021, året eer att K2A presenterade sitt ramverk och sin gröna aktie, introducerade Stockholmsbörsen Nasdaq ett liknande ramverk, Nasdaq Green Equity Designation, baserat på samma principer som K2A:s ramverk. K2A var ett av de första företagen som kvalicerade sig för denna grönmärkning. 2023 höjde K2A sina ambitioner genom en uppdatering av sitt eget ramverk för gröna aktier. Genom uppdateringen vävde bolaget in Nasdaqs krav i sitt eget ramverk, samtidigt som företaget behöll sina kriterier kopplade till materialval och långtgående krav på energieektivitet och miljöcertiering. Under 2024 beslutade K2A att avstå processen för att förlänga Nasdaq-märkningen för att framåt prioritera uppföljningen inom sitt egna gröna ramverk. I den senaste bedömningen, gjord 2024 klassades 76 procent av K2A:s intäktsströmmar och 99 procent av bolagets investeringar som gröna, vilket är avsevärt mycket högre än de gränser som gäller för Nasdaq Green Equity Designation: 50 procent i respektive kategori. K2A har arbetat helhjärtat med hållbarhetsfrågan sedan starten 2013 och varje år strävat eer att bli bättre på att transparent och öppet visa hur bolaget arbetar för att bidra till en hållbar samhällsutveckling. Under november 2024 förnyades K2A:s certiering som Nasdaq ESG Transparency Partner, som Nasdaq använder för företag som visar engagemang för marknadstransparens och för att höja miljöstandarder. Certieringen grundas på den hållbarhetsdata bolaget sammanställt och rapporterat för 2023. Via Nasdaq Genium Consolidation Feed kan både nuvarande och framtida investerare ta del av den och jämföra K2A med andra företag. GRESB – Global Real Estate Sustainability Benchmark GRESB är en internationell hållbarhetsundersökning som mäter och utvärderar fastighetsbolags och fastighetsfonders hållbarhetsarbete. Årets studie omfattade 2084 fastighetsbolag i 75 länder. Utvärderingen går igenom ett stort antal hållbar- hetsaspekter kopplade till bland annat miljö, social hållbarhet, styrning och uppföljning. Eersom det är svårt att göra rättvisande jämförelser mellan olika fastighetskategorier presenterar GRESB olika listor för olika typer av fastigheter och delar även upp utvärderingen i två kategorier: förvaltning (”Standing investments”) och projektutveckling (”Development”). Inom förvaltning ck K2A 88 poäng av 100 möjliga, vilket motsvarade maxbetyget fem stjärnor och gjorde att bolaget rankades fyra bland börsnoterade bostadsbolag globalt. Även K2A:s projektutveckling gavs ett starkt betyg och ck 93 av 100 möjliga poäng. Hantering av hållbarhetsrisker En hållbar verksamhet är en framtidssäkrad verksamhet. Att arbeta aktivt med att identiera och hantera risker avseende hållbarhetens tre ben – ekonomisk, ekologisk och social hållbarhet – är en del av K2A:s aärsmodell. Genom att ta aktiva val med hänsyn till risker, men även möjligheter, säkrar K2A verksamheten – inte bara idag utan även på lång sikt. Se även avsnitt "Risker och riskhantering" i denna årsredovisning. Hållbarhet i leverantörskedjan K2A:s leverantörer har en viktig roll i värdekedjan. Som beställare av varor och tjänster har K2A både ett ansvar och en möjlighet att ställa krav med koppling till hållbarhet. Det bidrar till eerlevnad av internationella principer om hållbart företagande, som FN Global Compact, men också till hantering av risker inom värdekedjan. Exempelvis ställer K2A krav på sina leverantörer att följa bolagets leverantörskod som utgår från FN Global Compacts tio principer samt linjerar med ISO 26000:s sju principer, som avser mänskliga rättigheter, arbetsrätt, miljö och antikorruption. Denna kravställning sker både vid upphandling av nya leverantörer samt vid förnyelse av avtal. K2A eersträvar nära och långsiktiga samarbeten med sina aärspartner för att tillsammans främja hållbarhet genom hela värdekedjan. Under 2024 har K2A fortsatt sitt arbete med leverantörsuppföljning, för att säkerställa eerlevnad av uppförandekoden och identiera risker kopplade till möjligheten att uppfylla FN Global Compacts tio principer eller till biologisk mångfald. Varor och tjänster i förvaltningen av våra fastigheter köps in i egen regi. Vid upphandling av entreprenörer och inköp av tjänster reglerar K2A i avtal vilket ansvar bolagets partner har inom aärsetik, miljö och arbetsförhållanden. FN Global Compacts principer 1 Sida Mänskliga rättigheter 29-30 1. Stödja och respektera internationella mänskliga rättigheter inom sfären för företagens inflytande. 2. Försäkra att deras egna företag inte är inblandade i kränkningar av mänskliga rättigheter. Arbetsrätt 29-30,150 3. Upprätthålla föreningsfrihet och erkänna rätten till kollektiva förhandlingar. 4. Eliminera alla former av tvångsarbete. 5. Avskaffa barnarbete. 6. Avskaffa diskriminering vad gäller rekrytering och arbetsuppgifter. Miljö 69-70 7. Stödja försiktighetsprincipen vad gäller miljörisker. 8. Ta initiativ för att stärka ett större miljömedvetande. 9. Uppmuntra utvecklandet av miljövänlig teknik. Bekämpning av korruption 69 10. Motarbeta alla former av korruption, inklusive utpressning och mutor. 1) https://globalcompact.se/om-un-global-compact/ de-10-principerna/ 29 K2A Årsredovisning 2024 Hållbarhetsrapport Uppförandekod och nolltolerans mot korruption K2A:s företagskultur grundas på förtroende och aärsmässighet. Grundläggande för detta är att följa gällande lagar och regelverk, men K2A:s uppförandekod ställer också höga krav för att säkerställa ett ansvarsfullt beteende, hög aärsetik och respekt för mänskliga rättigheter. Uppförandekoden tillsammans med leverantörspolicyn är viktiga styrdokument i bolagets interna och externa arbete och baseras på K2A:s kärnvärden samt principerna i FN:s Global Compact och de globala målen i FN:s Agenda 2030. Uppförandekod och leverantörspolicy omfattar alla bolagets intressenter, inklusive medarbetare, leverantörer, entreprenörer och underentreprenörer. För att säkerställa kunskap och eerlevnad är utbildning om uppförandekoden obligatorisk för samtliga leverantörer och nyanställda på K2A. Visselblåsarfunktion K2A har en policy och rutin för visselblåsning som kan användas vid misstanke om brott mot K2A:s kärnvärden eller uppförandekod eller mot gällande lagstining. Information om uppförandekoden och visselblåsarsystemet ingår som en del i introduktionsprogrammet för alla nyanställda. Visselblåsarfunktionen hanteras av en extern part som säker- ställer visselblåsarens anonymitet och bedömer huruvida det rör sig om en kvalicerad anmälan eller inte. Anmälningarna ska hanteras och utredas skyndsamt och eektivt. För att en anmälan ska ses som kvalicerad ska den röra en individ i företagsledande eller nyckelställning inom K2A samt avse en allvarlig oegent- lighet inom bolaget. Under 2024 inkom inga kvalicerade anmälningar om överträdelser, oegentligheter eller något annat som strider mot K2A:s kärnvärden eller uppförandekod, eller mot gällande lagstining. Samarbeten för utveckling och framtidssäkring För att bygg- och fastighetsbranschen ska bidra till att Parisavtalets klimatmål uppnås behöver branschens omställning ske snabbt, vilket ställer höga krav på anpassningsförmåga och exibilitet. K2A ska vara en kunskapsbärare och inspiratör för andra bolag inom näringslivet. Samtidigt som K2A utvecklas är ambitionen att bidra till att branschen rör sig i en positiv riktning genom att dela med sig av kunskap och goda exempel. Dessutom är K2A engagerat i ett ertal branschöverskridande samarbeten kopplade till bland annat klimatneutralt byggande, social hållbarhet, digitala delningslösningar och materialval med låg klimatpåverkan. Se sida 28 för K2A:s samarbeten och medlemskap. K2A:s fastighet Diskusen i Växjö färdigställdes under tredje kvartalet 2023. Fastigheten består av 185 Svanenmärkta hyresbostäder, belägna i livfulla Arenastaden. 30 K2A Årsredovisning 2024 Hållbarhetsrapport Hållbar planet En central del för ett grönt fastighetsbolag är långsiktigt ansvarstagande för verk- samhetens påverkan på människor och miljö. K2A strävar efter att hela verksam- heten ska bidra till en välmående planet i linje med Parisavtalet. Genom att vara med och ta ansvar för kommande generationer förbereder sig K2A också för en framtid med nya förutsättningar och krav på företag. Minskade utsläpp av växthusgaser Bygg- och fastighetssektorn står för mer än en femtedel av Sveriges utsläpp, enligt beräkningar från Boverket 1 . Det gör den till en av de sektorer i Sverige som står för störst utsläpp av växthusgaser. Över hälen av utsläppen kommer från bygg och renovering, vilket till stor del beror på utsläpp från produktion av byggmaterial. Utifrån detta drar K2A slutsatsen att material- valet är det enskilt viktigaste beslutet för ett byggande bolag som vill minska sina utsläpp samt att ett byggande bolag som enbart mäter sina direkta utsläpp riskerar att ge en missvisande bild av sin klimatpåverkan. K2A arbetar aktivt med att undvika och reducera utsläpp av växthusgaser i hela värdekedjan, från nybyggnation till förvaltning. Utgångspunkten är att K2A:s byggnader ska ha låg klimatpåverkan från ingående material vid nyproduktion och lågt behov av extern energitillförsel i förvaltningsskedet, för att därigenom minimera klimatpåverkan. Genom att fokusera på byggnation med stomme i trä, ett material som har låg klimatpåverkan och som dessutom binder koldioxid, ger K2A:s nyproduktion upphov till betydligt lägre utsläpp jämfört med likvärdig byggnad med stomme i stål och betong. Utöver stommaterialet är K2A:s grundprincip för alla material som köps in och används vid nybyggnation och renovering att de ska vara av hög kvalitet och ha lång livslängd. K2A minskar klimatpåverkan ytterligare genom att använda återbrukade produkter, eller produkter tillverkade av återbrukade material, där det är möjligt och i annat fall använda material med låg klimatpåverkan. För att minska utsläppen från bentligt bestånd arbetar K2A kontinuerligt med smart styrning, drisoptimering och uppföljning av energianvändning. Bolaget investerar även i förnybar elproduktion till byggnaderna. Mer att läsa om detta nns på sida 35. Sedan år 2020 har K2A kartlagt och beräknat bolagets utsläpp av växthusgaser enligt GHG-protokollets scope 1-3. Se bild på sida 25 för beskrivning av de olika scopen. K2A:s utsläpp i samtliga scope framgår i detalj i avsnittet "K2A:s utsläpp av växthusgaser". För verksamhetsåret 2024 är de totala utsläppen återigen mindre än tidigare till följd av utebliven nybyggnation, vilket tydliggörs i den låga klimatpåverkan för scope 3. Ansvarsfull framtidssäkring med klimatanpassning av fastighetsbeståndet Att ta klimatansvar innebär inte bara att minska sin egen klimatpåverkan, utan även att minska de negativa eekterna av det förändrade klimatet för såväl samhället som den egna verk- samheten. Klimatförändringarna och riskerna som följer i deras spår är de största hoten mot nutidens och framtidens samhällen. Därför behöver ett hållbart fastighetsbestånd även vara fysiskt Mål Utfall 100 procent av K2A:s byggnader i förvaltning ska vara klimatriskinventerade. Från och med år 2021 har K2A:s klimatpåverkan redovisats enligt GHG-protokollets scope 1-3 för samtliga relevanta kategorier. Klimatriskinventeringar är genomförda för 94 procent av fastighetsportföljens värde. K2A minskar utsläppen av växthusgaser i scope 1-3 jämfört med 2023. För detaljerad redovisning av växthusgasutsläpp i scope 1-3, se avsnitt "K2A:s utsläpp av växthusgaser". 2022 2023 2024 8 649 116,9 ton 32,2 1 291 816 2022 2023 2024 32,2 116,9 kg CO 2 e/kvm 32,2 4,1 3,0 ton kg CO 2 e/kvm Växthusgasutsläpp scope 1-3 1) https://www.boverket.se/sv/klimatdeklaration/om-klimatdeklaration/syfte/ 31 K2A Årsredovisning 2024 Hållbarhetsrapport motståndskraigt – både idag och över tid. En framtidssäkrad byggnad innebär en lägre risk och är en tryggare investering. Att veta vilka risker som nns inom beståndet blir därför en förutsättning för att skydda fastighetsvärden och kunna förvalta fastigheterna så eektivt som möjligt. K2A kartlägger och hanterar framtida risker och möjligheter kopplade till klimatförändringarna på såväl bolags- samt fastighetsnivå. På bolagsnivå identieras och analyseras fysiska klimatrisker och omställningsrisker som kan ha en övergripande påverkan på hela verksamheten. Omställningsrisker kan till exempel vara ändrade lagkrav, behov av teknologiska upp- graderingar, risker kopplade till leverantörskedjan och material- försörjning eller påverkan på bolagets varumärke. På fastighetsnivå har K2A tidigare utfört en klimatrisk- inventering av hela det bentliga beståndet av förvaltnings- fastigheter med permanenta hyres- och studentbostäder. Inventeringen är gjord med avseende på framtida klimatrisker enligt IPCC:s klimatscenario RCP 8.5 1 . Ytterligare invente- ringar görs löpande varteer bolaget påbörjar ett projekt eller förvärvar nya fastigheter, med målet att klimatriskinventera 100 procent av bolagets förvaltningsfastigheter. Resurseffektivitet och cirkularitet Samhällets användning och omhändertagande av naturresurser formar både mänsklighetens, miljöns och ekonomins välbennande. Genom att använda nya och förädlade natur- resurser mer eektivt kan miljöpåverkan och kostnader minskas, samtidigt som de socioekonomiska målen inom ramen för Agenda 2030 uppnås. Bygg- och fastighetsbranschen står för en betydande del av samhällets materialanvändning samt miljö- och klimatpåverkan, samtidigt som sektorn står får 35 procent 2 av allt avfall inom EU. Genom att ställa om till mer resurseektiva kretslopp kan såväl exploateringen av naturresurser som utsläpp av växthusgaser minska. K2A strävar eer att säkerställa resurseektivitet genom hela värdekedjan. Det innebär bland annat ansvarsfull användning av vatten, energi och material samt minimering och eektiv Klimatriskinventering K2A inventerar samtliga byggnader i det befintliga fastighetsbeståndet med avseende på följande klimatrisker: Översvämning på grund av höjda vattennivåer i hav, vattendrag och sjöar Skyfall Värmeböljor Snöfall Bränder Markstabilitet Varje risk har graderats enligt skalan: ingen risk, låg, medel och hög. Utifrån detta har åtgärdsförslag tagits fram som K2A integrerar i handlingsplaner för förvaltningens underhållsplan för respektive byggnad. Idag är processen genomförd för 94 procent av fastighetsvärdet i K2A:s portfölj av förvaltningsfastigheter. K2A:s hus har förutsättningar för god inomhuskomfort och motstånd mot bland annat värmeböljor, översvämningar och skyfall. Med motståndskraftig fastigheter och välmående kunder som trivs och bor kvar säkrar bolaget sina hyresintäkter över tid. hantering av avfall. Svanenmärkningen av bolagets nyproducerade bostäder är ett viktigt kvitto på detta arbete. Genom att välja klimateektiva material med hög kvalitet ökar bostädernas och installationernas livslängd. Trä som stommate- rial och smarta infästningsmetoder gör materialen lättare att byta ut, underhålla och återbruka. Tack vare smarta planlösningar där stammar för el, vatten och avlopp är placerade mot korridorer underlättas framtida stambyten där inget material i badrummet behöver rivas och störningen för de boende blir minimal. Volymelementen monteras ihop så att de i framtiden ska vara lätta att demontera och kunna användas i nya hus antingen i sin helhet eller genom återbruk av byggmaterial. K2A:s byggnader är demonterbara, yttbara och återan- vändbara. Om ett område hamnar i riskzon för översvämning eller om behovet av studentbostäder minskar till följd av att en högskola läggs ned går det att montera ned byggnaden och bygga upp volymelementen på annan plats. Återbruksalternativ är en del av byggprocessen och under 2023 togs en strategi för resurseektivitet fram i sye att minska bolagets miljöbelastning vid användning av byggmaterial vid ny- och ombyggnation. Att från början bygga med hög kvalitet på byggmaterial och hög standard på bostäderna bidrar till att kunden tar bättre hand om sin bostad och behovet av reparationer minskar, vilket i förlängningen leder till lägre underhållskostnader och lägre utsläpp av växthusgaser. Vatten K2A värnar om vatten som en naturresurs och arbetar därför för att minska fastigheternas vattenanvändning. Snålspolande toaletter, duschmunstycken och blandare bidrar till minskad åtgång av vatten. Fastighetsautomationen och uppkopplade mätare underlättar uppföljningen av vattenanvändningen i fastigheterna. För att möjliggöra en eektiv dagvattenhantering på fastigheterna arbetar K2A med olika typer av dagvattenlösningar som är dimensionerade för att klara framtida klimat med extrema skyfall. Dessa lösningar minskar även risken för klimat- och väderrelaterade vattenskador i byggnaderna. 1) https://www.klimatanpassning.se/klimatanpassa/underlag-for-klimatanpassning/klimatscenarier-1.87742 2) https://www.boverket.se/sv/byggande/uppdrag/uppdrag-om-cirkular-ekonomi-i-byggsektorn/ 32 K2A Årsredovisning 2024 Hållbarhetsrapport Biologisk mångfald Klimatrisker, klimatpåverkan och biologisk mångfald är tre viktiga miljöfrågor som är tätt sammankopplade. Ju er växter som nns, desto större kapacitet nns att ta upp koldioxid i atmosfären. En ökad växtlighet bidrar med naturlig dagvatten- hantering genom upptag av vatten via rötterna och skapar skugga som lindrar eekten av värmeböljor. Nyexploatering i ett område kan medföra att såväl ekologiska och kulturella värden som rekreationsvärden på platsen påverkas. Bland annat nns en risk att spridningsvägar för växter och djur hindras. K2A arbetar aktivt för att vid nyproduktion stötta lokal biologisk mångfald och lokala ekosystemtjänster. Byggmetoden med volymelement som monteras på plats innebär avsevärt mindre påverkan på närmiljön än traditionella byggmetoder, tack vare att de kräver ett mindre byggplatsområde, innebär mindre omfattande markarbeten och skapar bättre möjligheter att skydda omkringliggande vegetation. Oa kan träd och växtlighet bevaras, även i de fall där de växer precis intill huskroppen. Därutöver anlägger K2A insektsholkar som inrymmer boplatser för lokalt rödlistade arter, anlägger gröna tak och skapar gröna innergårdar med växter som blommar hela blomningssäsongen, vilket genererar föda för djur, insekter och pollinatörer. Fossiloberoende verksamhet Att bli oberoende av fossila bränslen är en viktig del av K2A:s långsiktiga klimatarbete. K2A arbetar aktivt med att påverka bränsleanvändningen i de delar av värdekedjan som bolaget har rådighet över, till exempel när det gäller transporterna till byggplats och energianvändningen i byggnaderna. Att transporter mellan fabrik och byggplats drivs på HVO (biodiesel) och att arbetsmaskiner på byggplats och i fabriker är eldrivna är faktorer som minskar klimatpåverkan vid byggnation. För uppvärmning av byggnaderna tecknar K2A gröna ärrvär- meavtal i de kommuner som erbjuder grön ärrvärme. Bolaget producerar egen el från solenergi och har därutöver avtal om fossilfri fastighetsel i hela beståndet sedan 2021. 33 K2A Årsredovisning 2024 Hållbarhetsrapport Hållbara bostäder Kontroll över värdekedjan K2A kontrollerar hela värdekedjan, från utveckling av bostads- projekt till förvaltning, och kan därmed arbeta med åtgärder för minskad miljöpåverkan och värdeskapande i varje led. Vid nybyggnation kan K2A minimera spill och optimera transporter genom en kontrollerad och standardiserad fabriksproduktion av lägenheter för leverans direkt till byggarbetsplatsen, vilket bidrar till lägre klimatpåverkan. Det trä som används är närproducerat, vilket ytterligare begränsar miljöpåverkan från transporter i värdekedjan. K2A erbjuder hyresbostäder, studentbostäder och samhälls- fastigheter på marknader med hög tillväxt och eerfrågan. På många orter, inte minst i universitets- och högskolestäderna, råder det stor brist på hyresrätter. Genom att bygga yteektiva bostäder i attraktiva lägen till en rimlig hyra fyller K2A ett tydligt behov i samhället. På så vis bidrar bolaget till en hållbar och inkluderande bostadsmarknad. Framtidssäkring av befintligt bestånd En utmaning för hela fastighetsbranschen är att hantera fastigheters hållbarhetsprestanda. K2A arbetar aktivt med förvaltningsbeståndets klimatpåverkan, energianvändning och utemiljöer för att byggnaderna ska ha en hög hållbarhets prestanda både nu och i framtiden. I den löpande förvaltnings- Grunden för K2A:s verksamhet är att bygga och förvalta hållbara bostäder som bidrar till välmående människor och miljö. Ambitionen är att skapa bästa möjliga förutsättningar för en hållbar livsstil, där det är lätt för kunderna att göra val för lägre miljöpåverkan i sin vardag. K2A har kontroll över hela värdekedjan och arbetar med innovativa och systematiska insatser för att skapa värde i varje led, från utveckling av miljö- och klimateffektiva bostäder till hållbar förvaltning av fastigheterna. processen har bolaget rutiner för att inventera och identiera risker som kan påverka byggnadens fysiska prestanda, kopplade till exempelvis sättningar i mark eller drien av de tekniska systemen i byggnaden. Under 2024 har arbetet fortsatt med miljöcertiering av fastighetsbeståndet enligt Svanen och Miljöbyggnad iDri. För fastigheter som förvärvats utan miljöcertiering och är äldre än tre år certierar K2A sina fastigheter enligt Miljöbyggnad iDri och för nyproduktion enligt Svanen. I slutet av 2024 var fastig- heter motsvarande 89 procent av bolagets totala fastighetsvärde certierade och 10 procent var under pågående certiering. Båda certieringarna ställer krav på hur fastigheterna utformas och förvaltas ur ett livscykelperspektiv. I K2A:s förvärvade äldre byggnader investerar bolaget i energieektiviserande åtgärder som injustering och adaptiv värmestyrning samt fastighetsnära förnybar energiproduktion genom solceller. Som en del av K2A:s arbete med biologisk mångfald ses det bentliga fastighetsbeståndet löpande över med avseende på grönytor och ekosystemtjänster. En ökad mängd grönytor kan bidra till bättre hantering av regnvatten i samband med skyfall samt mervärden för såväl K2A:s kunder som för klimat, insekter och andra djur. Mål Utfall Miljöcertifiera all nyproduktion. Minska energianvändningen med fem procent från 2023 till 2024. Kundnöjdhet över branschgenomsnitt. Under 2024 miljöcertifierades alla färdigställda hus enligt Svanen eller motsvarande certifiering. Den relativa energianvändningen har minskat med cirka 8 procent, mätt i kWh/ kvm A temp . Kundnöjdheten (Serviceindex) under 2024 uppgick till 78 procent. Branschgenomsnittet för 2024 var 82 procent. 2022 100 % 100 % 2023 2024 100 % 2022 2023 2024 99,3 1 87,8 kWh/m 3 80,5 2022 2023 2024 82 % 78 % 76 % 82 % 1) 2022 är inte jämförbar då beräkningen för energiintensitet justerats. 34 K2A Årsredovisning 2024 Hållbarhetsrapport Framtidens bostäder byggs i trä K2A:s bostäder tillverkas i trä – det enda förnybara och klimateffektiva byggmaterialet. Träråvaran kommer från närproducerat hållbart svenskt skogsbruk och: Minskar CO 2 -utsläppen under byggprocessen. Binder CO 2 under hela byggnadens livslängd. Möjliggör mer energieffektiva transporter då prefabricerade lägenhetsvolymer i trä väger mindre än motsvarande i exempelvis betong. Är ett vackert och levande byggmaterial. Är tystare att bygga med, lättare och ger en bra arbetsmiljö. Är lätt och miljövänligt, men samtidigt hållfast och har lång livslängd. Minskad energianvändning K2A arbetar kontinuerligt med uppföljning, drioptimering och smart styrning för att minska energianvändningen och använda energi på ett mer eektivt sätt. K2A:s digitaliserade fastighetsbestånd gör det möjligt att i realtid kontrollera energianvändningen genom att ärrstyra värme, ventilation och elanvändning. Genom att snabbt kunna reagera på avvikelser eller göra justeringar utifrån växlande väderförhållanden kan betydande energibesparingar göras. Under 2024 har era energieektiviseringsåtgärder genomförts. Installation av spillvattenvärmeväxlare på fastigheten Parasollet i Lund (som sedan dess förvärvats av K2A:s JV-bolag Arborem) är ett bra exempel på hur en åtgärd kan minska en fastighets energibehov. Under anläggningens tre första månader i dri minskade energianvändningen med nästan en ärdedel jämfört med året innan. Vidare har K2A fortsatt att digitalisera och automatisera sin förvaltning genom AI-styrning av värme- och ventilationssystem på majoriteten av fastigheterna. För att få en så stor andel förnybar energi som möjligt i sin energimix producerar K2A egen el via solceller och arbetar även med batterilagring. K2A producerade 919 MWh el via solceller under 2024. Det motsvarade 19 procent av bolagets fastighetsel under samma period, eller elanvändningen för 1 045 genomsnitt- liga K2A-lägenheter. I oktober 2024 frånträdde K2A 19 fastigheter, som förvärvats av JV-bolaget Arborem som K2A äger till 60 procent. Sedan dess konsolideras inte dessa fastigheter inom K2A-koncernen, vilket gör att solel producerad på dessa fastigheter inte ingår i K2A:s redovisning. Under 2025 förväntas därför den redovisade mängden solel från K2A att minska. Vid utgången av 2024 hade K2A:s 62 hyreslägenheter på Planeten i Västerås färdigställdes under det första kvartalet 2024. Projektet är producerat i svenskt certifierat trä och miljöcertifierat enligt Svanen. K2A sju solcellsanläggningar, med en årlig produktion på 396 MWh el. Arborem hade nio solcellsanläggningar med en årlig produktion på 563 MWh el. Som en del av vårt löpande arbete arbetar vi aktivt med att minska vår energianvändning i hela beståndet och på så vis ökar andelen av ekonomiska aktiviteter som klassas gröna enligt EU-taxonomin. Miljöcertifieringar för kvalitetssäkring Sedan 2018 har K2A licens för att bygga Svanenmärkta hus. Eersom K2A bygger bostäder för egen förvaltning läggs särskilt stor vikt vid att göra hållbara och långsiktiga val i alla 35 K2A Årsredovisning 2024 Hållbarhetsrapport delar av processen. Svanenmärkningen syar bland annat till att säkerställa en god och hälsosam boendemiljö. Det handlar exempelvis om att välja material av hög kvalitet som är fria från miljö- och hälsoskadliga kemikalier. K2A går igenom de material som används för att säkerställa att kraven eerföljs. Exempelvis är material i ytskikt kontrollerade med avseende på emissioner för att säkerställa att de inte avger farliga ämnen, vilket bidrar till en hälsosam och gifri innemiljö. Kraven för att erhålla miljöcertiering är höga och omfattar bland annat en kvalitets- säkrad byggprocess, noggrant genomförda materialval och hög energieektivitet. Boende för en hållbar livsstil För många kunder, framför allt studenter och ungdomar, är lägenheten hos K2A det första egna boendet. Som fastighets- ägare och förvaltare har K2A en möjlighet att lägga grunden för hållbara beteenden genom att underlätta en hållbar livsstil. K2A erbjuder exempelvis elbilspool och cykelpool, elgrillar på inner- gårdarna, digitala nycklar och kylboxar för att leverera matkassar. Samtliga fastigheter har utrymmen med goda sorterings- möjligheter som bidrar till ökad återvinning av olika typer av material. Kunderna uppmuntras även att återbruka inredning och får tips på hur de kan reducera energi- och vattenanvändningen i sina bostäder. Miljöer och tjänster som stimulerar till ett hållbart beteende kan skapa livslånga vanor som är bra för både planetens och kundernas välmående. Under 2023 infördes en grön hyres- bilaga för alla K2A:s hyresgäster – där fastighetsägarens ansvar för hållbarhetsarbetet framgår, men även förväntningarna på de boende avseende bland annat resursförbrukning, källsortering och transporter. På era av de orter där K2A förvaltar bostäder – Lund, Stockholm, Västerås, Gävle, Umeå och Örebro – erbjuds kunderna bilpooler med elbilar enligt det egna konceptet BoBil. Bilpoolen lanserades 2018 och är ett attraktivt inslag i en modern delningsekonomi. Miljövinster uppstår då era hushåll kan dela på ett färre antal bilar. En annan fördel är att behovet av parkeringsplatser minskar, vilket oa frigör mark för att bygga er bostäder som genererar ökade hyresintäkter. För att uppmuntra kunder hos K2A att välja hållbara trans- portsätt som gång, cykel och kollektivtrak har entréer utrustats med digitala anslagstavlor som bland annat visar resplaner och tidtabeller för närmaste kollektivtrakpunkt. I samtliga nyproducerade bostäder har kunderna tillgång till cykel- parkeringar både inomhus och utomhus. I vissa fastigheter nns även vallabodar och cykelverkstäder för enklare underhåll. Kunder som trivs Kundtrivsel, trygghet och förutsättningar för samvaro är en del av K2A:s grundkoncept. Utgångspunkten är att K2A:s kunder ska trivas och vilja bo kvar länge. För att kunna bibehålla välfungerande kundrelationer under längre tid introducerar K2A under 2025 ett förtursprogram, där den som bott hos K2A under studietiden erbjuds en möjlighet att ytta vidare till en hyreslägenhet inom det bestånd som K2A förvaltar under det första halvåret eer avslutade studier. För att kunna nyttja förturen krävs att studenten har varit en skötsam hyresgäst samt bott kvar hos K2A under sin studietid. Förtursprogrammet blir även en del av K2A:s sociala hållbarhetsarbete och ett sätt att underlätta för unga i Sverige – som oa har svårt att etablera sig på bostadsmarknaden – att ta det första steget in på vuxenvärl- dens bostadsmarknad. Att känna sig trygg i sitt hem är viktigt för alla människor och det är centralt för K2A att vara en positiv samhällskra som bidrar till utvecklingen av attraktiva och levande bostads- områden. Ambitionen är att skapa inbjudande och säkra utemiljöer där alla kunder är välkomna och känner sig trygga. Därför läggs stor vikt vid utformningen av ytorna mellan husen, exempelvis genom att anlägga lekplatser eller gemensamma uteplatser och samlingslokaler där kunder kan mötas och umgås. I vissa fastigheter nns inslag av samhällsfastigheter såsom LSS-boenden, förskolor och serviceboenden. Att människor med olika levnadsmönster bor tillsammans i samma kvarter är positivt för tryggheten då människor rör sig i området olika tider på dygnet. Baserat på denna insikt har K2A tagit fram ett koncept för de egenutvecklade fastigheterna som kallas 24-timmarskvarter. Trygga och attraktiva bostadsområden leder också till snabbare uthyrning och färre omyttningar, vilket bidrar till ökad lönsamhet. Utöver utformningen av de fysiska miljöerna anordnar K2A olika aktiviteter för kunderna. Under 2024 anordnades aktiviteter över hela landet, till exempel påskäggsjakt, jultomtejakt samt spel- och grillkvällar. K2A har ett nära samarbete med studentkåren på ett ertal av de orter bolaget verkar på, exempelvis Gävle och Sundsvall. I Växjö deltar K2A i en samverkansgrupp för trygghet på Campus tillsammans med kåren, kommunen och övriga fastighetsägare. Nöjda kunder är en förutsättning för K2A:s framgång och därför ett viktigt mål. K2A följer upp hur kunderna upplever K2A:s service genom att mäta Serviceindex, som är ett specikt index för fastighetsbranschen. Under 2024 blev K2A:s resultat 78 procent. En tydlig eekt som går att notera i undersökningen är att egen personal på orterna är en framgångsfaktor för ökad kundnöjdhet. Det skapar förutsättningar för långvariga kundre- lationer och minimerar omyttningar. En kundnära förvaltning är viktig för att K2A ska kunna leverera bra och snabb service. 36 K2A Årsredovisning 2024 Hållbarhetsrapport Under 2024 genomförde K2A ett arbete kring social hållbarhet tillsammans med HS30, AktivBo och forskningsinstitutet RISE. Syet med projektet var att skapa en praxis för socialt hållbar- hetsarbete inom bostadsutveckling och förvaltning, då social hållbarhet oa är svårare att mäta än miljömässig hållbarhet. Utöver själva KPI:erna utvecklades även en mätmetod, Grannometern. Syet är att verktyget ska kunna användas av HS30:s medlemmar och andra aktörer till att förbättra social hållbarhet i boendemiljöer avseende delaktighet, sammanhåll- ning, och attraktivitet. En löpande och nära dialog som bygger på direktkontakter med kunderna främjar lojalitet och kundnöjdhet. Förvaltningen av fastigheterna bedrivs därför med egen personal i så stor utsträckning som möjligt. Genom att kunderna ser och möter samma lokala bovärdar i sin närmiljö skapas en känsla av person- ligt bemötande, tillit och trygghet. Detta bekräas även av en tydlig uppgång i kundnöjdhet på de orter där K2A gått från extern till egen förvaltning. I dagsläget har K2A en övervägande del egen förvaltning. Andra standardkoncept för kunder hos K2A är fri tillgång till elgrillar på innergårdarna – ett uppskattat inslag. I Gävle, Västerås, Växjö och Sundsvall nns så kallade “felleshus”, samvarolokaler med kök som kunderna kan boka för egna sammankomster, i fastigheter som K2A förvaltar. I många studentfastigheter tillhandahåller K2A studentcaféer där studenterna kan träas och studera tillsammans. Bolaget anlitar även studenter på plats som ansvarar för att öppna, stänga och hålla lokalerna i ordning. I Sundsvall driver K2A ett trygghets- boende för äldre med generösa ytor för socialt umgänge samt en trygghetsvärd som anordnar gemensamma aktiviteter. På flera av K2A:s studentbostadsorter anordnas regelbundet trivselaktiviteter, såsom områdesdagar och grillkvällar. Vi uppmuntrar gärna våra boende att vara med och påverka vad som händer på fastigheterna så att vi tillsammans kan skapa en trivsam och inkluderande boendemiljö. Bilden är från fastigheten Västern i Sundsvall. 37 K2A Årsredovisning 2024 Hållbarhetsrapport Attraktiv arbetsgivare K2A som arbetsplats K2A är ett entreprenöriellt bolag som präglas av högt tempo och snabba beslutsprocesser. Företagskulturen bygger på kärnvärdena kundfokus, nytänkande och långsiktighet. K2A:s kärnvärden, tillsammans med styrdokument som hållbarhetspolicy, perso- nalpolicy, jämlikhetspolicy och uppförandekod är vägledande. I en liten organisation som K2A blir varje enskild medarbetares bidrag mycket betydelsefullt och att rekrytera rätt personer till denna miljö är en förutsättning för en fortsatt framgångsrik utveckling av bolaget. Medarbetare uppmuntras att våga tänka nytt och innovativt för att på ett lösningsorienterat sätt bidra till att utveckla verksamheten och skapa värde för bolagets intressenter. Det är avgörande att medarbetarnas kompetens motsvarar verksamhetens behov för att möta marknadens utmaningar. För samtliga medarbetare sker utbildningar löpande i enlighet med medarbetarens utvecklingsplan och baserat på behov. K2A ska fortsätta vara en attraktiv arbetsgivare som kan locka och behålla motiverade och kompetenta medarbetare. För att säkerställa medarbetarnas motivation genomförs årliga medarbetarsamtal, där individuella önskemål och behov av K2A är ett ungt företag som ska vara en inkluderande arbetsplats där medar- betarna känner engagemang och stolthet. K2A strävar efter att erbjuda en inspirerande, jämlik och inkluderande arbetsmiljö med en företagskultur där medarbetarna kan trivas, utvecklas och har möjlighet att utnyttja sin fulla potential. Företagskulturen präglas av K2A:s kärnvärden – kundfokus, nytänkande och långsiktighet. vidare kompetensutveckling kartläggs. Under 2024 genomfördes en ny medarbetarundersökning som stärkte bilden av K2A som ett bolag där medarbetare trivs och är stolta att arbeta. Välmående medarbetare K2A ska erbjuda medarbetarna en arbetsmiljö som är trygg, säker och hälsosam. Såväl den psykosociala som den fysiska arbetsmiljön är viktig för att medarbetarna ska trivas. Vid de årliga medarbetarsamtalen utvärderas arbetsmiljön. Resultatet utvärderas och implementeras i kommande års handlingsplan. Som en del i arbetet för att öka trivseln nns möjlighet att delta i gemensamma aktiviteter på veckobasis samt halvårsvisa trivselaktiviteter där både styrelsemedlemmar och medarbetare har möjlighet att delta. K2A erbjuder även friskvårdsbidrag och medarbetare på moderbolaget har tillgång till privat sjukvårds- försäkring. K2A har istället för ett ledningssystem en förbättringsgrupp som löpande arbetar med att förbättra arbetsmiljön, med utgångspunkt i förslag från medarbetarna. Precis som K2A:s bostäder oa kan vara första steget in på bostadsmarknaden för unga personer, strävar bolaget eer att Mål Utfall Kvinnor Män 22 % 78 % Kvinnor Män 57 % 64 % 36 % Könsfördelningen på K2A ska vara minst 40 procent kvinnor och minst 40 procent män. Bolagets ledningsgrupp ska ha en jämn könsfördelning, vilket innebär minst 40 procent kvinnor och minst 40 procent män. K2A:s medarbetare ska vara nöjdare än branschgenomsnittet. Andelen kvinnliga medarbetare på moderbolaget uppgick under 2024 till 36 procent (37). Andelen kvinnor i ledningsgruppen per 31 december 2024 uppgick till 22 procent (30). Employee Net Promotor Score, eNPS, mäter hur villiga medarbetarna är att rekommendera sin arbetsplats till andra. Resultatet +21 motsvarar “väldigt bra” enligt eNPS:s skala. 2023 54 -100 0 100 2024 23 21 2022 38 K2A Årsredovisning 2024 Hållbarhetsrapport erbjuda unga med hög ambitionsnivå inom fastighetsbranschen vägar in i yrkeslivet. Inom K2A:s förvaltningsorganisation tar bolaget därför regelbundet emot praktikanter från relevanta utbildningar. Flera tidigare praktikanter har eer avslutad praktik erbjudits anställning och arbetar idag inom bolaget. Mångfald och jämlikhet K2A ska vara en inkluderande arbetsplats där medarbetarnas olikheter värdesätts och respekteras. Inom K2A råder nolltole- rans mot diskriminering och kränkande särbehandling, vilket även framgår av bolagets jämlikhetspolicy och uppförandekod. K2A har en process på plats för att hantera incidenter eller brott mot interna riktlinjer. Inga incidenter rapporterades under 2024 (0). K2A har en intern arbetsgrupp för mångfald och jämlikhet, med sye att driva och utveckla arbetet samt att säkerställa att bolaget arbetar i enlighet med uppsatta riktlinjer och policyer. På samma sätt som K2A arbetar med mångfald och jämlikhet ställs även krav på att leverantörer och underentreprenörer tar ansvar för detta i sina organisationer. Vid tecknande av avtal åtar sig samtliga leverantörer att följa K2A:s leverantörspolicy. Under 2024 har det inte rapporterats några incidenter som har bedömts leda till någon negativ social påverkan i bolagets externa visselblåsarfunktion. Koncernen har en jämställdhetsplan till stöd för arbetet med att främja lika villkor på arbetsplatsen. Organisation och medarbetare K2A:s verksamhet organiseras i områdena Aärsutveckling, Pågående projekt, Produktion och Förvaltning samt de koncern- gemensamma funktionerna Hållbarhet, Ekonomi/Finans och Kommunikation/IR vid huvudkontoret i Stockholm. Glada medarbetare på välgörenhetsloppet Spring För Livet – ett årligt initiativ som anordnas av Brunswick Real Estate, i samarbete med UNICEF och Företag för Malawi. 39 K2A Årsredovisning 2024 Hållbarhetsrapport Intressentdialog och väsentlighetsanalys Intressentdialog Utvecklingen inom fastighetsbranschen går snabbt, vilket ställer höga krav på anpassningsförmåga och exibilitet. I sye att utveckla och förbättra K2A:s interna arbete och externa erbju- dande har det genomförts en väsentlighetsanalys som fångar upp bolagets intressenters förväntningar. De viktigaste intressentgrupperna för K2A är bolagets kunder, leverantörer, medarbetare och ledningsgrupp, samhälle och kommuner, långivare och investerare samt styrelse och ägare. Baserat på intressentdialogen har ett antal väsentliga aspekter identierats och avgränsats till dem som bolaget primärt påverkas av eller som berör bolaget indirekt via omvärlden. Kontakt med intressenter har skett genom webbformulär, löpande dialogtillfällen, individuella intervjuer med investerare och banker och kundundersökningar via webbenkäter. Intressentdialogen lye fram följande aspekter som de största nansiella riskerna: Låg klimatpåverkan Grönytor och utemiljöer Bostadsstandard och materialval Kommunikation med fastighetsägare Service och kollektivtrafik nära fastigheten Trygghet och trivsel Kundundersökningar Kunddialoger Förvaltning och kundtjänst Webbenkät Kunder Resurseffektivitet och cirkularitet Låg klimatpåverkan Materialval med låg miljö- och hälsopåverkan Arbetsmiljövillkor Balanserade kommersiella villkor och rimliga förutsättningar Tecknande av avtal, beställningar och möten Besök i fabrik och på byggarbetsplats Revisioner Webbenkät Leverantörer Låg klimatpåverkan Bolagsstyrning och affärsetik Materialval med låg miljö- och hälsopåverkan Resursanvändning Kvartalsrapporter Finansiella intyg Individuella möten Webbenkät Långivare Bolagsstyrning och affärsetik Låg klimatpåverkan Resurseffektivitet och cirkularitet Arbetsmiljövillkor Tillväxt och avkastning Investerarpresentationer Ekonomiska rapporter Individuella möten Webbenkät Investerare Intressentgrupper Väsentliga aspekter Kontakter och dialogtillfällen Låg klimatpåverkan Grönytor och biologisk mångfald Kundnöjdhet Materialval med låg miljö- och hälsopåverkan Bostadsstandard och materialval Mångfald och jämlikhet Ledningsgruppsmöten Teammöten Internmöten Medarbetarsamtal Medarbetarenkät Webbenkät Medarbetare och ledningsgrupp Låg klimatpåverkan Resurseffektivitet och cirkularitet Samhällsengagemang Bostadsstandard och materialval Grönytor och biologisk mångfald Materialval med låg miljö- och hälsopåverkan Deltagande på nätverksträffar Deltagande i branschforum Resultat från branschundersökningar Individuella möten Webbenkät Samhälle och kommuner Resursanvändning Bolagsstyrning och affärsetik Låg klimatpåverkan Tillväxt och avkastning Styrelsemöten Individuella möten Ekonomiska rapporter Strategidag Webbenkät Styrelse och ägare Energiförsörjning Resursöden Resurseektivitet Vattenanvändning Arbetsmiljövillkor 40 K2A Årsredovisning 2024 Hållbarhetsrapport Vidare lyes nedan aspekter som de med störst nansiell möjlighet: Av intressentdialogen framgår det tydligt att era klimat- aspekter ses som både en potentiell risk och möjlighet. Väsentlighetsanalys I den gällande väsentlighetsanalysen viktas K2A:s väsentliga håll- barhetsaspekter mot de aspekter som identierats som viktiga för bolagets intressentgrupper och utgör en grund för hur bolagets utvecklingsinsatser prioriteras. Vidare visar väsentlighetsanalysen att K2A:s väsentliga aspekter är i linje med de som identierats hos intressentgrupperna. Baserat på bolagsstrategi och intressentdialoger har de väsentliga frågorna kategoriserats i fyra fokusområden. Samtliga fokusområden utgör K2A:s strategiska hållbarhetsområden och framgår med detaljbeskrivningar på sida 27: Hållbar planet Beskriver vilka insatser som krävs för att hantera och minska påverkan på klimatet och ekosystemen. Hållbara bostäder Beskriver hur bolaget arbetar med kvalitet och energieektiva lösningar som skapar klimat- och miljöfördelar samt uppmuntrar till en hållbar livsstil. Attraktiv arbetsgivare Beskriver hur K2A arbetar för en inspirerande, jämlik arbets- miljö med en företagskultur där medarbetare har möjlighet att utnyttja sin fulla potential. Ansvarsfulla och lönsamma affärer Beskriver hur bolagets systematiska hållbarhetsarbete bidrar till långsiktig lönsamhet och tillväxt och därmed ett ökat värde för bolagets intressenter. 1 9 4 2 7 3 5 8 6 Väsentliga aspekter (primär intressentgrupp) 1. Låg klimatpåverkan (alla) 2. Resurseffektivitet och cirkularitet (investerare, leverantörer, kunder) 3. Resursanvändning (medarbetare och ledningsgrupp, leverantörer, styrelse och ägare) 4. Bolagsstyrning och affärsetik (investerare, styrelse och ägare, långivare) 5. Materialval med låg miljö- och hälsopåverkan (leverantörer, styrelse och ägare, långivare) 6. Samhällsengagemang (leverantörer, samhälle och kommuner) 7. Kundnöjdhet (kunder, medarbetare och ledningsgrupp, styrelse och ägare) 8. Arbetsmiljövillkor (investerare, leverantörer, långivare) 9. Tillväxt och avkastning (investerare, styrelse och ägare) 10. Bostadsstandard och materialval (kunder, samhälle och kommuner, styrelse och ägare) 11. Grönytor och biologisk mångfald (medarbetare och ledningsgrupp, samhälle och kommuner, kunder) 12. Mångfald och jämlikhet (medarbetare och ledningsgrupp, leverantörer, investerare) 13. Transparens (långivare) 14. Kommunikation (medarbetare och ledningsgrupp, långivare) 15. Service och kollektivtrafiknära (kunder, samhälle och kommuner) 16. Utveckling av stadsdelar (investerare och kommuner) 17. Kompetensutveckling (medarbetare och ledningsgrupp, styrelse och ägare) 18. Balanserade kommersiella villkor och rimliga förutsättningar (leverantörer) 10 16 15 14 13 12 11 Koppling till GRI-standard För hänvisning till hur identifierade väsentliga aspekter relaterar till K2A:s strategi och styrning, se aktuella upplysningar i avsnittet "GRI-index". Väsentligt för K2A:s intressenter Väsentligt för K2A:s arbete för hållbar utveckling 17 18 Anpassning till klimatförändringar Energi Resursöden Resurseektivitet Arbetsmiljövillkor Balans mellan arbete och fritid Exploatering av mark 41 K2A Årsredovisning 2024 Hållbarhetsrapport Fastighets- och projektportfölj Bostäder och samhällsfastigheter på utvalda orter K2A:s verksamhet med förvaltningsfastigheter och projekt är koncentrerad till Stockholm, Mälardalen och ett antal utvalda universitets- och högskoleorter. Förvaltningsobjekten med totalt 2 108 bostäder omfattade vid årets slut en uthyrbar yta om 114 769 kvm, varav 92 261 kvm utgjorde bostäder. 1 oktober 2024 genomförde K2A en omfattande aär, där 2 990 student- bostäder från Lund till Kiruna avyttrades till JV-bolaget Arborem, där K2A äger 60 procent. De fastigheter som överlåtits till Arborem konsolideras inte i K2A:s räkenskaper och ingår således inte i de siror som nämns ovan, utan redovisas som andelar i joint ventures. Arborems 23 fastigheter omfattade vid årets slut en uthyrbar yta om 71 519 kvm, varav 68 343 kvm utgjorde bostäder. Utöver detta förfogar K2A över en byggrättsportfölj som möjliggör utveckling av 3 052 bostäder motsvarande 102 350 kvm uthyrbar bostadsyta, samt samhällsfastigheter med en uthyrbar yta om 6 334 kvm. K2A:s framtida fastighets- utveckling har ett särskilt fokus på Stockholmsregionen, där bolaget har en majoritet av sina byggrätter. Totalt har K2A byggrätter för utveckling av1 708 bostäder i Stockholm. K2A utvecklar och erbjuder främst två bostadskategorier – yteektiva hyresbostäder och studentbostäder. Fastighets- och projektportfölj Bolagets hyres- och studentbostäder utvecklas i samverkan med berörda kommuner på eerfrågade lägen med bra kommunikationer samt närhet till service och högskole- och universitetsområden. K2A har som mål att utveckla ett tillräckligt stort fastighetsbestånd per ort för att uppnå en eektiv förvaltning med egen personal. Ett sätt att uppnå detta är att kombinera förvaltning av det egna beståndet med externa förvaltningsuppdrag. 2020 2021 2022 2023 2024 0 2 000 4 000 6 000 8 000 10 000 12 000 Mkr Fastighetsvärde - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - 2020 2021 2022 2023 2024 0 2 000 4 000 6 000 8 000 10 000 ■ Bostäder i förvaltning ■ Bostäder i produktion ■ B ostäder i projekt Antal Antal bostäder 2020 2021 2022 2023 2024 0 500 1 000 1 500 2 000 ■ Investeringar i projekt ■ Investeringar i förvärv Mkr Investeringar i egen projektutveckling samt förvärv - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - 2020 2021 2022 2023 2024 0 2 000 4 000 6 000 8 000 10 000 12 000 Mkr Fastighetsvärde - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - 2020 2021 2022 2023 2024 0 2 000 4 000 6 000 8 000 10 000 ■ Bostäder i förvaltning ■ Bostäder i produktion ■ Bostäder i projekt Antal Antal bostäder 2020 2021 2022 2023 2024 0 500 1 000 1 500 2 000 ■ Investeringar i projekt ■ Investeringar i förvärv Mkr Investeringar i egen projektutveckling samt förvärv - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - 42 K2A Årsredovisning 2024 Långsiktigt ägande förutsätter hög kvalitet och hållbarhet K2A utvecklar fastigheter med fokus på långsiktigt ägande och förvaltning i egen regi, vilket ställer höga krav på kvalitet och hållbarhet. Kraven på kvalitet omfattar alltifrån det geograska läget till byggmetod och materialval. De utvecklade fastigheterna ska dels vara attraktiva för kunderna, dels eektiva att förvalta. Bolaget utvecklar miljömärkta bostäder som prefabriceras med stomme av trä. Tillväxt genom fastighetsutveckling K2A har expanderat snabbt sedan bolaget grundades 2013, genom att i projekt utveckla fastigheter till förvaltningsobjekt samt komplettera med förvärv. K2A anskaar oa mark för bostadsproduktion via kommunal markanvisning. Bolaget har etablerat goda kontakter med företrädare för kommuner över hela landet, vilket skapar möjligheter till förtroendefull samverkan för att bygga och erbjuda er bostäder till kommun- invånarna. Möjligheterna att få fram mark till bostadsändamål varierar mellan olika kommuner. Det gör även ledtiderna för planprocesserna. Kompletterande förvärv K2A:s expansion genom fastighetsutveckling har kompletterats med förvärv av fastigheter. Förvärven har bestått av såväl färdigutvecklade förvaltingsobjekt som projekt som är under uppförande. Förvärv av förvaltningsobjekt har genomförts för att komplettera fastighetsportföljen och på kortare tid uppnå en eektiv förvaltningsvolym på den aktuella orten. Försäljningar Under 2023 och 2024 har K2A avyttrat fastigheter för 5 827 Mkr, för att frigöra likviditet och därigenom stärka bolagets nyckeltal och det löpande kassaödet. Det totala försäljningsbe- loppet är 1,1 procent högre än summan av de bokförda värdena vid respektive försäljningstillfälle – och nominellt sett 3,2 procent lägre än summan av de historiskt sett högsta bokförda värdena för respektive fastighet som omfattas av försäljningarna. På rådande marknad får det ses som ett tydligt styrkebesked som visar värdet av att ha moderna och miljöcertierade bostäder med hög kvalitet i bra lägen, vilket är vad K2A:s fastighetsport- följ består av. Investeringar Till följd av marknadsutvecklingen, med förändrade förutsätt- ningar på bygg- och kapitalmarknaderna samt stor omvärldsoro, pausade K2A nya byggstarter i början av 2022. Under 2024 slutförde K2A det sista av de projekt som var pågående sedan tidigare och under 2024 har inga omfattande investeringar gjorts. K2A:s ambition är att under 2025 inleda byggandet av 250 student- och forskarlägenheter, en förskola och en idrotts- hall i Slakthusområdet i södra Stockholm. Idrottshallen kommer att ägas av K2A och hyras av Stockholms stad. Investeringarnas klimatpåverkan I diagrammen nedan redovisas K2A:s investeringar utifrån klimatpåverkan. Klassiceringen, som baseras på K2A:s ramverk för gröna aktier syar till att ge investerare en transparent redovisning av intäktsströmmar och investeringar för att kunna bedöma hur K2A:s verksamhet lever upp till bolagets högt ställda krav på ekologisk hållbarhet samt till de kriterier som ligger till grund för K2A:s gröna aktie. Investeringar 2024 Hyresintäkter Investeringar Hyresintäkter 76 % Investeringar (Capex) 99 % Gröna fastigheter Utanför ramverk 24 % 1 % 7 % 31 % 24 % 68 % 5 % Fördelning enligt definition i grönt ramverk för aktier Fördelning enligt ramverk Mörkgröna fastigheter Ljusgröna fastigheter Mellangröna fastigheter Gula fastigheter 5 % 37 % 56 % Projekt Förvärv 44 % 68 % 5 % 21 % Mörkgröna fastigheter Mellangröna fastigheter Ljusgröna fastigheter Gula fastigheter 5 % 97 % 3 % Gröna byggnader Övriga byggnader Fördelning investeringar enligt ramverk 2022 21 % 2020 2021 2022 2023 2024 0 2 000 4 000 6 000 8 000 10 000 12 000 Mkr Fastighetsvärde - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - 2020 2021 2022 2023 2024 0 2 000 4 000 6 000 8 000 10 000 ■ Bostäder i förvaltning ■ Bostäder i produktion ■ Bostäder i projekt Antal Antal bostäder 2020 2021 2022 2023 2024 0 500 1 000 1 500 2 000 ■ Investeringar i projekt ■ Investeringar i förvärv Mkr Investeringar i egen projektutveckling samt förvärv - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - Fastighets- och projektportfölj 43 K2A Årsredovisning 2024 Förvaltningsobjekt i sammandrag 31 december 2024 Fastighets- Förvaltningsobjekt Antal Uthyrbar yta, kvm Fastighetsvärde Hyresvärde kostnader Driftsöverskott uppdelat per kategori bostäder Bostäder Lokaler Mkr kr/kvm Mkr kr/kvm Mkr kr/kvm Mkr kr/kvm Hyresbostäder 1 602 68 672 3 303 3 498 48 597 182 2 530 42 585 136 1 890 Studentbostäder 344 8 172 2 355 663 62 962 37 3 479 7 650 29 2 776 Samhällsfastigheter 162 15 417 16 850 980 30 356 69 2 152 10 312 59 1 834 Summa/genomsnitt 2 108 92 261 22 508 5 140 44 786 288 2 511 59 514 224 1 955 Fastighets- Förvaltningsobjekt Antal Uthyrbar yta, kvm Fastighetsvärde Hyresvärde kostnader Driftsöverskott uppdelat geografiskt bostäder Bostäder Lokaler Mkr kr/kvm Mkr kr/kvm Mkr kr/kvm Mkr kr/kvm Stockholm/Mälardalen 1 673 69 696 6 085 4 085 53 900 213 2 812 42 550 168 2 218 Universitets- och högskoleorter 355 14 160 8 385 673 29 829 46 2 020 12 523 32 1 433 Övriga orter 80 8 405 8 038 383 23 293 30 1 798 6 339 24 1 459 Summa/genomsnitt 2 108 92 261 22 508 5 140 44 786 288 2 511 59 514 224 1 955 Förvaltningsobjekt per kategori 76 % Antal förvaltade bostäder 8 % 16 % 2 108 9 % Uthyrbar yta, kvm 28 % 63 % 114 769 19 % Fastighetsvärde, Mkr 13 % 68 % 5 140 24 % Hyresvärde, Mkr 63 % 13 % 288 4 % Antal förvaltade bostäder 79 % 17 % 2 108 14 % Uthyrbar yta, kvm 66 % 20 % 114 769 13 % Fastighetsvärde, Mkr 7 % 79 % 5 140 16 % Hyresvärde, Mkr 10 % 74 % 288 Hyresbostäder Studentbostäder Samhällsfastigheter Stockholm/Mälardalen Universitets- och högskoleorter Övriga orter 77 % Antal bostäder i pågående projekt 23 % 4 865 Bedömt hyresvärde för pågående projekt, Mkr 493 Hyresbostäder Studentbostäder Samhällsfastigheter 38 % Antal bostäder i pågående projekt 62 % 4 865 Bedömt hyresvärde för pågående projekt, Mkr 73 % 591 Stockholm/Mälardalen Universitets- och högskoleorter Övriga orter 12 % 19 % 69 % 27 % Förvaltningsobjekt per geografi Information om förvaltningsobjekt är baserad på bedömningar och antaganden om hyresvärde, ekonomisk uthyrningsgrad och fastighetskostnader. Uppgifter om hyresvärde och fastighetskostnader är bedömningar och avser helår. Fastighetskostnader inkluderar inte fastighetsadministration. Antaganden om ekonomisk uthyrningsgrad avser långsiktig vakans rensat från projektvakans och tillfällig initial vakans under inflyttningsperiod i samband med färdigställande. Uppgifter om fastighetsvärde avser verkligt värde per balansdagen. Bedömningarna och antaganden innebär osäkerhetsfaktorer och uppgifterna ovan ska inte ses som en prognos. Förvaltningsobjekt 76 % Antal förvaltade bostäder 8 % 16 % 2 108 9 % Uthyrbar yta, kvm 28 % 63 % 114 769 19 % Fastighetsvärde, Mkr 13 % 68 % 5 140 24 % Hyresvärde, Mkr 63 % 13 % 288 4 % Antal förvaltade bostäder 79 % 17 % 2 108 14 % Uthyrbar yta, kvm 66 % 20 % 114 769 13 % Fastighetsvärde, Mkr 7 % 79 % 5 140 16 % Hyresvärde, Mkr 10 % 74 % 288 Hyresbostäder Studentbostäder Samhällsfastigheter Stockholm/Mälardalen Universitets- och högskoleorter Övriga orter 77 % Antal bostäder i pågående projekt 23 % 4 865 Bedömt hyresvärde för pågående projekt, Mkr 493 Hyresbostäder Studentbostäder Samhällsfastigheter 38 % Antal bostäder i pågående projekt 62 % 4 865 Bedömt hyresvärde för pågående projekt, Mkr 73 % 591 Stockholm/Mälardalen Universitets- och högskoleorter Övriga orter 12 % 19 % 69 % 27 % 44 K2A Årsredovisning 2024 Fastighets- och projektportfölj Förvaltningsobjekt Total yta, Antal Hyresvärde, Förvaltningsobjekt Kommun Kategori 1 Färdigställt kvm bostäder Mkr Skogsbacken Enköping H 2019 4 560 80 10,1 Linbanan Enköping H 2016/2019 4 060 140 10,7 Skeppet Enköping H 2020 2 342 34 4,7 LSS Enköping Enköping Sa 2018 441 6 1,7 LSS Enköping 2 Enköping Sa 1940/2017 680 6 1,8 Bredsand förskola Enköping Sa 2023 880 – 2,8 LSS Flen Flen Sa 2020 500 6 1,8 LSS Gävle Gävle Sa 2014 448 6 1,6 Vega Park, etapp 1 Haninge H 2016 5 753 123 16,9 Vega Park, etapp 2 Haninge H 2018 7 945 185 24,6 Vega Park, etapp 3 Haninge H 2020 5 885 154 19,2 LSS Heby Heby Sa 2019 462 6 1,8 LSS Hässleholm Hässleholm Sa 2000/2015 5 397 44 3,7 Luftseglaren Järfälla St 2022 6 317 205 24,8 LSS Katrineholm Katrineholm Sa 2020 493 6 2,0 Rymdcampus Kiruna Sa 1957/1963/2000/2014 8 038 – 15,2 LSS Motala Motala Sa 2022 505 6 1,6 Magasinet Norrtälje H 2024 10 820 191 25,0 LSS Nyköping Nyköping Sa 2020 500 6 1,8 LSS Nyköping 2 Nyköping Sa 2020 486 6 1,7 LSS Oxelösund Oxelösund Sa 2021 445 6 1,7 LSS Oxelösund 2 Oxelösund SA 2023 455 6 1,9 LSS Partille Partille Sa 2015 572 6 2,0 Kopiepennan Stockholm St 2017 1 610 60 6,2 Båtvarvet Stockholm Fp 1971 1 572 – 2,5 Verkstan Stockholm Fp 1967 384 – 0,5 Utvecklingsfastigheter Stockholm FP – 750 5 1,7 LSS Strängnäs Strängnäs Sa 2018 1 425 18 4,7 Lugnet Sundsvall Sa 1942/2015 7 932 – 12,3 Sidsjöhöjden 14 Sundsvall H 1942/2014/2021 5 366 90 10,5 LSS Södertälje Södertälje Sa 1893/2017 532 6 1,8 LSS Täby Täby Sa 1985/2021 726 6 2,3 LSS Uppsala Uppsala Sa 2014 840 10 3,3 LSS Uppsala 2 Uppsala Sa 1985/2020 510 6 1,9 Korpralen, etapp 1 Visby St 2022 1 850 74 3,8 Planeten Västerås H 2024 2 463 62 5,4 Galaxen Västerås H 2023 6 784 155 16,2 Diskusen Växjö H 2023 6 949 185 17,3 Glidplanet Örebro H 2018 3 894 88 9,9 Startbanan Örebro H 2022 3 198 115 8,6 Summa 114 769 2 108 288 Samägda förvaltningsobjekt Hänförligt till K2A Total yta, Antal Hyresvärde, Förvaltningsobjekt Kategori 1 kvm bostäder Mkr Arborem – Joint Venture med Slättö St 42 911 1 794 117,8 Summa samägda förvaltningsobjekt 42 911 1 794 117,8 1) Sa = Samhällsfastigheter, St = Studentbostäder, H = Hyresbostäder 45 K2A Årsredovisning 2024 Fastighets- och projektportfölj Under 2025 planerar K2A att påbörja byggnationen av Perrongen i Slakthusområdet. Kvarteret, beläget intill Avicii Arena och 3Arena i Stockholm, kommer att rymma en idrottshall, 247 student- och forskarbostäder samt en förskola. Under 2023 tilldelades K2A två markanvisningar i Midsommarkransen, södra Stockholm. På dessa attraktiva platser, endast ett par minuters promenad från tunnelbanestationen, planerar K2A att uppföra 80 studentbostäder och 40 hyresbostäder. Byggstarten är planerad till 2027. 40 hyresbostäder 80 studentbostäder 46 K2A Årsredovisning 2024 Pågående projekt Färdigställande av pågående projekt Under 2024 färdigställdes två pågående projekt med bostäder i produktion med sammanlagt 253 bostäder. Det ena, Planeten i Västerås, omfattade 62 bostäder och uppfördes av dotterbolaget K2A Trähus. Det andra, Magasinet i Norrtälje, omfattade 191 bostäder och uppfördes av tredje part. Oavsett om K2A utvecklar fastigheter i egen regi eller med stöd av tredje part ställs höga krav på standard, långsiktighet och hållbarhet. K2A beslutade 2022 att skjuta upp byggstarter på grund av ett svårbedömt marknadsläge och osäker tillgång till vissa insats- varor eer Rysslands fullskaliga invasion av Ukraina. K2A hade inga bostäder i produktion per 31 december 2024. Total projektportfölj K2A:s helägda projektportfölj består av byggrätter som möjlig- gör utveckling av 3 052 bostäder och samhällsfastigheter. Dessa pågående projekt benner sig i olika faser från detaljplane- processer till projektplanering inför byggstart. I och med att K2A för tillfället inte har några pågående projekt i produktion utgör dessa projekt K2A:s totala projektportfölj. Projektportföljen omfattar en planerad uthyrbar bostadsyta om cirka 102 350 kvm, samt lokaler med 6 334 kvm uthyrbar yta. K2A bedömer att de återstående investeringarna uppgår till cirka 5 400 Mkr för att färdigställa den bentliga projektport- följen, som däreer bedöms ha ett hyresvärde om cirka 356 Mkr. Under 2024 har antalet bostäder i projekt minskat med 259. 253 stycken har övergått till bostäder i förvaltning eer färdigställt projekt, K2A har frånträtt 36 bostäder i projekt till det samägda bolaget Arborem, och projektet Sandstugan har ökat i omfattning med 30 bostäder under 2024. Pågående projekt delas in i bostäder i produktion som består av projekt där byggstart har skett och bostäder i projekt som ännu inte har byggstartats. Nedan beskrivs enbart K2A:s konsoliderade projekt och inte de projekt som K2A äger via samägda bolag. Pågående projekt uppdelat per kategori Bostäder Bostäder Lokaler Mkr kr/kvm inv. Mkr Hyresbostäder 2 189 82 391 2 219 253 2 988 4 275 Studentbostäder 863 19 959 1 985 97 4 398 1 348 Summa/genomsnitt 0 0 2 130 6 3 042 108 Summa/genomsnitt 3 052 102 350 6 334 356 3 274 5 730 Antal Uthyrbar yta, kvm Bedömt hyresvärde Bedömd Pågående projektutveckling i prioriterade områden Som en följd av ökade produktionskostnader har K2A identierat prioriterade områden där lönsamheten fortfarande bedöms så god att produktionsstart kan motiveras. Nedan tabell visar K2A:s helägda, pågående projekt i dessa områden uppdelat i kategorier. Informationen i tabellen bygger på antaganden och kalkyler per bokslutsdagen, vilka kan förändras eer hand som projekten utvecklas. De projekt som är med i tabellen nedan motsvarar övriga pågående projekt i prioriterade områden i tabellen på nästa sida. Tabellen nedan avviker med 74 tillfälligt uppförda bostäder på fastigheten Gotland Visby Korpralen 1. 57 % Investering (inkl. mark) 40 % 3 791 1 452 Hyresbostäder Stockholm Studentbostäder Samhällsfastigheter 2 % 44 % 54 % Bedömd projektvinst 3 % Fastighetsvärde Antal Uthyrbar yta, kvm Hyresvärde, vid färdigställande, Investering, Projektvinst, Uppdelat per kategori bostäder Bostäder Lokaler Mkr Mkr Mkr Mkr Hyresbostäder Stockholm 1 052 36 590 1 810 133 2 937 2 152 785 Studentbostäder 937 21 587 2 030 103 2 159 1 515 644 Samhällsfastigheter – – 2 116 6 147 124 23 Summa 1 989 58 177 5 956 242 5 243 3 791 1 452 47 K2A Årsredovisning 2024 Fastighets- och projektportfölj Pågående projekt per kategori 33 % Antal förvaltade bostäder 3 % 64 % 5 012 42 % Uthyrbar yta, kvm 17 % 41 % 187 184 44 % Fastighetsvärde, Mkr 11 % 45 % 8 248 47 % Hyresvärde, Mkr 14 % 40 % 439 56 % Antal förvaltade bostäder 3 % 41 % 5 012 51 % Uthyrbar yta, kvm 10 % 39 % 187 184 44 % Fastighetsvärde, Mkr 6 % 50 % 8 248 47 % Hyresvärde, Mkr 8 % 45 % 439 Hyresbostäder Studentbostäder Samhällsfastigheter Stockholm/Mälardalen Universitets- och högskoleorter Övriga orter 72 % Antal bostäder i pågående projekt 28 % 3 052 Bedömt hyresvärde för pågående projekt, Mkr 356 Hyresbostäder Studentbostäder Samhällsfastigheter 30 % Antal bostäder i pågående projekt 70 % 3 052 Bedömt hyresvärde för pågående projekt, Mkr 74 % 356 Stockholm/Mälardalen Universitets- och högskoleorter Övriga orter 2 % 27 % 71 % 26 % Pågående projekt uppdelat geografiskt Information om pågående projekt i årsredovisningen är baserad på bedömningar om storlek, inriktning och omfattning av pågående projekt samt när i tiden projekt bedöms startas och färdigställas. Vidare baseras informationen på bedömningar om framtida projektkostnader och hyresvärde. Bedömningar och antaganden ska inte ses som en prognos. Bedömningar och antaganden innebär osäkerhetsfaktorer både avseende projektens genomförande, utformning och storlek, tidsplaner, projektkostnader samt framtida hyresvärde. Informationen om pågående projekt omprövas regelbundet och bedömningar och antaganden justeras till följd av att pågående projekt färdigställs eller tillkommer samt att förutsättningar förändras. För projekt som ej byggstartats har finansiering ej upphandlats, vilket innebär att finansiering av pågående projekt är en osäkerhetsfaktor. Galaxen i Västerås, färdigställd första kvartalet 2023, rymmer 155 hyresbostäder. Fastigheten är byggd av svenskt certifierat trä och miljöcertifierad enligt Svanen. 48 K2A Årsredovisning 2024 Fastighets- och projektportfölj Pågående projekt Byggstart, Färdigställt, Total yta, Antal Pågående projekt i prioriterade områden Kommun Kategori 1 Status 2 år år kvm bostäder Perrongen Stockholm St 6 2025 2027 7 792 247 Slakthushallen Stockholm Sa 6 2025 2027 2 130 – Timmerfallet Stockholm St 2 2026 2028 4 400 200 Trätornet Stockholm H 5 2026 2028 4 170 115 Sandstugan Stockholm H 4 2026 2028 5 276 150 Åkroken Sundsvall St 6 2026 2028 1 892 86 Korpralen Gotland St 3 2026 2028 1 672 76 Juliana Västerås St 6 2026 2028 990 45 Stinsen Nynäshamn H 4 2027 2029 6 414 180 Kärnhuset Stockholm St 5 2027 2029 1 958 89 Verkstan Stockholm H 1 2027 2029 2 780 80 Båtsvaret Stockholm H 1 2027 2029 3 400 95 Majelden Stockholm St 4 2027 2029 1 100 40 Nyborgen Stockholm St 3 2027 2029 2 140 80 Imperiet Stockholm H 3 2027 2030 7 000 188 Skogsliden Stockholm H 5 2028 2030 3 425 92 Ateljén Stockholm H 2 2030 2032 5 935 152 Summa 62 474 1 915 Byggstart, Färdigställt, Total yta, Antal Övriga pågående projekt Kommun Kategori 1 Status 2 år år kvm bostäder Baronen Sundsvall H 6 2026 2028 7 071 187 Förseglet Västerås H 6 2026 2028 5 420 145 Brinken, etapp 1 Borås H 4 2026 2028 7 639 201 Ekersvägen Örebro H 3 2026 2028 10 500 240 Harklövern, etapp 2 Karlstad H 6 2026 2028 3 128 81 Lugnet Sundsvall H 6 2027 2029 2 558 70 Brinken, etapp 2 Borås H 2 2028 2030 9 894 213 Summa 46 210 1 137 Totalt per balansdagen 108 684 3 052 Samägda projekt Byggstart, Färdigställt, Total yta, Antal Pågående projekt i prioriterade områden Kommun Kategori 1 Status 2 år år kvm bostäder Viby 19:3 Upplands-Bro H 6 2025 2030 23 520 400 Ångpannan 3 Västerås Sa 6 2025 2028 17 327 – Torget Uppsala St 4 2025 2027 7 850 160 Havet Örebro St 6 2026 2038 1 024 36 Summa 49 721 596 1) Sa = Samhällsfastigheter, St = Studentbostäder, H = Hyresbostäder 2) Beroende på vilken fas respektive detaljplan befinner sig i beaktar K2A en andel av byggrätternas bedömda verkliga värde. 1 = Planbesked (25 %), 2 = Start-PM (50 %), 3 = Planprogram (50 %), 4 = Plansamråd (75 %), 5 = Utställning (75 %), 6 = Detaljplan fastställd (100 %) 49 K2A Årsredovisning 2024 Fastighets- och projektportfölj Bostäder i attraktiva lägen på växande orter Vid utgången av 2024 förvaltade K2A sammanlagt 2 108 egenägda bostäder i 27 kommuner, jämfört med 5 159 föregående år. Samtidigt hade bolaget 3 052 byggrätter för framtida utveckling i åtta kommuner. Totalt hade bolaget 5 160 (9 030) bostäder i förvaltning eller i pågående projekt. Den kraiga nedgången i antalet förvaltade bostäder beror framför allt på den omfattande aär som slutfördes 1 oktober 2024, där K2A avyttrade 2 990 studentbostäder till JV-bolaget Arborem, där K2A äger 60 procent och Slättö 40 procent. De fastigheter som överlåtits till Arborem konsolideras inte i K2A:s räken- skaper och ingår alltså inte i ovan nämnda siror. Arborem äger 2 990 studentbostäder, som förvaltas av K2A, från Kiruna i norr till Lund i söder. K2A:s bostäder finns i attraktiva lägen K2A utvecklar och erbjuder främst två bostadskategorier – hyresbostäder och studentbostäder – på orter där det råder bostadsbrist. Bolagets yteektiva hyres- och studentbostäder utvecklas i samverkan med berörda kommuner på eerfrågade lägen med bra kommunikationer och närhet till service. K2A:s studentbostäder åternns i attraktiva lägen på eller i direkt anslutning till campus, det vill säga universitets- och högskoleområden. Expansion via markanvisningar och förvärv K2A erhåller oa mark för bostadsproduktion via kommunal markanvisning. Bolaget har etablerat goda kontakter med företrädare för utvalda kommuner, vilket skapar möjligheter till förtroendefull samverkan för att bygga och erbjuda er bostäder till kommuninvånarna. Möjligheterna att få fram mark till bostadsändamål varierar mellan olika kommuner. Det gör även tiderna för planprocesserna. K2A har sedan 2022 erhållit planstart samt vunnit markanvis- ningstävlingar som inneburit att projektportföljen tillförts sex attraktiva projekt i Stockholms, med byggrätter för utveckling av sammanlagt 810 bostäder. Stockholm är K2A:s viktigaste marknad. Av de 3 052 byggrätter som K2A förfogar över nns idag 1 528 i Stockholms stad och ytterligare 180 i andra kommuner i Stockholms län. Det innebär att mer än hälen av K2A:s byggrätter nns i Stockholms län. Konkurrensmässiga fördelar K2A specialiserar sig på moderna, klimatsmarta hyres- och studentbostäder med hög standard i attraktiva lägen samt erbjuder kundnära förvaltning med hög servicenivå genom innovativa lösningar. Detta ger bolaget konkurrensmässiga fördelar gentemot andra aktörer. Miljöcertiering av K2A:s bostäder stärker också bolagets position. Ytterligare en konkur- rensfördel är att bolaget fokuserar på yteektiva bostäder som inrymmer alla eerfrågade funktioner på en mindre boyta. På så vis kan kunderna erbjudas en lägre månadshyra med bibehållen funktion. Bostadsmarknaden Samtliga uppgier om statistik i detta avsnitt kommer från Statistiska Centralbyrån (SCB) om inte annat anges. Statistiken har bearbetats av K2A. Bristen på bostäder är stor i de esta av Sveriges kommuner, men framför allt i de dynamiska storstadsregionerna. Det är i regioner med högre ekonomisk tillväxt som est arbetstillfällen skapas och befolkningstillväxten är som störst. Främst saknas små bostäder med rimliga hyror, det vill säga mindre hyresrätter. Över två tredjedelar av hushållen i Sverige består idag av en till två personer. Drivkrafter på bostadsmarknaden En välfungerande bostadsmarknad för hyresbostäder förutsätter era faktorer såsom: En underliggande befolkningstillväxt En balans mellan utbud och eerfrågan En väl fungerande arbetsmarknad Stark befolkningstillväxt Sveriges befolkning har ökat kraigt under det senaste decenniet och fortsatte att öka under 2024. Under perioden 2014 till 2024 har Sverige gått från 9,7 till 10,6 miljoner invånare, vilket motsvarar en befolkningstillväxt om 8,7 procent. Under senare år har befolkningsökningen mattats av, men då befolknings- tillväxten under många år kraigt överstigit bostadsbyggandet har det skapat ett underskott på bostäder. 8 9 10 11 14 15 16 17 18 19 20 21 22 23 24 Befolkningsmängd, antal miljoner invånare I många kommuner i Sverige är bristen på hyresbostäder stor till följd av urbanisering och befolkningstillväxt. K2A utvecklar sitt fastighetsbestånd på orter där efterfrågan är hög oavsett konjunkturläge. 50 K2A Årsredovisning 2024 Marknad Befolkningstillväxt per kommun Befolkningen ökar för Sverige som helhet, men mellan Sveriges kommuner varierar befolkningsförändringen. Urbaniseringen driver allt er till de dynamiska storstadsregionerna där est arbetstillfällen skapas. Befolkningsökningen för de orter där K2A äger och förvaltar eller uppför bostäder framgår av stapeldiagrammet nedan där varje stapel avser befolkningsökning per kommun under de senaste tio åren. Den mörkblå stapeln avser genomsnittet för Sverige. 0 5 10 15 20 25 SverigeStockholm Järfälla Haninge Huddinge Borkyrka NorrtäljeNynäshamn Västerås Örebro Enköping BoråsKarlstadVäxjö Befolkningsökning per kommun 10 år, procent Sundsvall Gotland I Vega Park erbjuder K2A totalt 462 Svanenmärkta hyresbostäder i varierande lägenhetsstorlekar, vilket innebär att Vega Park är ett av Sveriges största hyresbostadsområden i trä. 51 K2A Årsredovisning 2024 Marknad Behov, utbud och efterfrågan Bristen på bostäder är stor i de esta av Sveriges kommuner, men framför allt i orter med stark arbetsmarknad. 2024 stod över 850 000 personer i kö hos Bostadsförmedlingen i Stockholm för att få en hyresbostad. Den genomsnittliga kötiden för en vanlig hyresrätt var nio år. Boverkets senaste bostadsmarknadsenkät (2024) visar att det råder underskott på bostäder i 148 av landets 290 kommuner. Många personer i Sverige lever ensamma eller i mindre familjekonstellationer, vilket innebär att det nns en stor eer- frågan på mindre bostäder. Gällande kategorin studentbostäder bedömer 15 av landets 38 högskolekommuner att det råder underskott på bostadsmarknaden för studenter vid högskola eller universitet. Det är främst på de större universitets- och högskoleorterna som bristen är stor. Kötiderna varierar stort, men kan på orter som Stockholm, Lund och Uppsala uppgå till era år, vilket motsvarar en stor del av studietiden. Nybyggnation Tillgången på bostäder i tillväxtregionerna har länge legat på nivåer som understigit eerfrågan. Befolkningstillväxten under de senaste decennierna har satt ytterligare press på stat och kommuner att bättre möta eerfrågan. Boverkets bedömning är att behovet av nya bostäder på nationell nivå fram till 2033 uppgår till i genomsnitt 52 300 per år. Nyproduktionen ökade kraigt fram till 2017, vilket framgår av det första stapeldiagrammet. Dock bröts tillväxttakten under 2018 då antalet påbörjade bostäder minskade för första gången sedan 2012. Fram till 2021 låg dock antalet påbörjade bostäder på en relativt jämn nivå, men 2022 ändrades förutsättningarna för bostadsbyggandet till följd av höjda byggkostnader, stopp för investeringsstöd, ökad ination och höjda räntekostnader, vilket resulterade i en inbromsning av bostadsbyggandet. Under 2023 och 2024 har antalet påbörjade bostäder fortsatt att sjunka. Konsekvenserna av inbromsningen får tydligt genomslag i statistiken för färdigställda bostäder under 2024. Antalet färdigställda bostäder förväntas ligga kvar på en låg nivå under de närmaste åren. 1 person 41 % 2 personer 30 % 3 personer 11 % 4 personer 11 % Fler än 4 personer 6 % Hushållens sammansättning 0 10 000 20 000 30 000 40 000 04 05 06 07 08 09 10 11 12 13 14 15 16 17 18 19 20 21 22 23 Färdigställda hyresrätter Färdigställda bostads- och äganderätter Färdigställda hyres- och bostadsrätter, antal - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - 0 30 000 60 000 90 000 1 20 000 1 50 000 1 80 000 05 06 07 08 09 10 11 12 13 14 15 16 17 18 19 20 21 22 23 24 Befolkningsökning Färdigställda bostäder Befolkningsökning och färdigställda bostäder - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - 0 10 000 20 000 30 000 40 000 50 000 60 000 70 000 80 000 05 06 07 08 09 10 11 12 13 14 15 16 17 18 19 20 21 22 23 24 Färdigställda bostäder Påbörjade bostäder Påbörjade och färdigställda bostäder, antal - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - 52 K2A Årsredovisning 2024 Marknad Hyresbostäder Om hyresbostäder Enligt SCB nns det i Sverige cirka två miljoner hyreslägenheter, 750 000 er än antalet bostadsrätter. För delar av det bentliga beståndet ligger hyresnivån lågt i förhållande till vad som kan antas vara marknadspris och regleringen av hyresnivåer genom bruksvärdessystemet begränsar möjligheten till hyreshöjningar. För nyproducerade hyresbostäder tillåts högre hyror. Marknaden i Stockholm skiljer sig mot marknaden i resten av Sverige. I Stockholm är både hyror och fastighetsvärden betydligt högre än i övriga Sverige. Regionen har ett väldiversierat näringsliv, en stark arbetsmarknad och ett ertal av Sveriges största lärosäten. Stockholm har dessutom ha en hög befolkningstillväxt under lång tid vilket sammantaget har skapat en stor eerfrågan på bostäder. Därför investerar K2A i hyresbostäder Sveriges befolkning växer och med det följer ett växande behov av bostäder. Enligt Boverkets beräkning behövs cirka 50 000 nya bostäder årligen till och med 2033. K2A:s primära marknader för hyresbostäder har länge varit Stockholm och Mälardalen. Sedan 2022 har bolagets framtidsfokus än tydligare skiats mot Stockholm. Enligt Stockholmsregionens utvecklingsplan behöver det byggas minst 20 000 nya bostäder per år fram till 2030, enbart för att möta det demograska behovet som den väntande befolkningsökningen innebär. Under 2025 förväntas 8 000 bostäder att påbörjas, enligt Länsstyrelsen Stockholms bedömning. En annan faktor som gör att möjligheten till värdeutveckling för hyresbostäder i Stockholm är stor är att markanvisningar oa upplåts med tomträtt. Det innebär att totalkostnaderna kan hållas nere trots högre byggkostnader. På så vis möjliggörs produktion av nya bostäder med hyresnivåer som er kan eer- fråga, samtidigt som projekten genererar attraktiv avkastning. Utöver Stockholm och Mälardalen har K2A idag även hyres- bostäder i Växjö, en universitetsort med ökande befolkning och där samordningen med förvaltning av studentbostäder medger synergieekter för K2A. K2A förvaltar sammanlagt 1 602 egenägda hyresbostäder och har därtill bygg- rätter för att utveckla ytterligare 2 189 hyresbostäder. Stockholm och Mälardalen är K2A:s primära marknader vad gäller hyresbostäder och K2A har under lång tid arbetat aktivt för att långsiktigt utöka sitt fastighetsbestånd i Stockholm, där svensk bostadsmarknad är som allra starkast. 1 2 3 4 Andel av totalt antal bostäder 73 % Andel av totalt hyresvärde (förvaltning) 68 % HYRESBOSTÄDER Andel av fastighets- och projektportfölj 53 K2A Årsredovisning 2024 Marknad hyresbostäder Vega park, etapp 3, Haninge Färdigställt 2019/2020 Planeten, Västerås Färdigställt 2024 K2A:s hyresbostäder Förvaltningsobjekt Pågående projekt Total yta, Antal Hyres- Total yta, Antal Kommun kvm bostäder värde, Mkr kvm bostäder Borås – – – 17 533 414 Enköping 10 962 254 25,5 – – Haninge 19 583 462 60,6 – – Karlstad – – – 3 128 81 Norrtälje 10 820 191 25,0 – – Nynäshamn – – – 6 414 180 Stockholm 1 956 – 3,0 31 986 872 Sundsvall 5 366 90 10,5 9 629 257 Västerås 9 247 217 21,7 5 420 145 Växjö 6 949 185 17,3 – – Örebro 7 092 203 18,5 10 500 240 Summa 71 975 1 602 182,1 84 610 2 189 54 K2A Årsredovisning 2024 Marknad hyresbostäder Studentbostäder Om studentbostäder Det råder studentbostadsbrist på många universitets- och högskoleorter i Sverige. Idag nns cirka 400 000 studenter och 100 000 studentbostäder, enligt Sveriges förenade studentkårer. Även om inte alla studenter behöver en studentbostad är det en ekvation som är långt ifrån att gå ihop. 15 av landets 38 högskolekommuner bedömer att det råder underskott på bostadsmarknaden för studenter. K2A är ett av få studentbostadsbolag i Sverige som erbjuder studentbostäder över hela Sverige. Konkurrenterna består oa av lokala aktörer på respektive ort, oa allmännyttiga bolag som inte är specialiserade på studentbostäder. Därför investerar K2A i studentbostäder Studenter som läser CSN-berättigade utbildningar har en förutsägbar ekonomisk situation med låg risk för plötsligt minskade inkomster. Rätten att bo kvar i en studentlägenhet villkoras av att studenten studerar och så länge hen gör det behåller hen också samma huvudsakliga intäkter i form av bidrag och lån från CSN. Att K2A är rikstäckande ger skalfördelar jämfört med de konkurrenter som enbart agerar lokalt, eersom studentbostäder är en speciell produkt där uthyrning och förvaltning skiljer sig från övriga hyresbostäder med naturlig omyttning vid terminsstart och andra krav på hyresgästerna. Strategin att vara rikstäckande innebär också ett kunderbju- dande som är bättre anpassat för målgruppen. Den sextonåring som ännu inte vet var hen ska studera eer gymnasiet kan via K2A:s bostadskö spara kötid till universitetsorter från Lund i söder till Kiruna i norr. Sedan januari 2025 erbjuder K2A studenter som bott i en K2A-förvaltad fastighet under sin studietid förtur till bolagets hyresbostäder, under förutsättning att hyresgästen skött sig utan klagomål från grannar, betalat hyran i tid och bott kvar fram till avslutade studier. Ett eektivt sätt att både vässa erbjudandet till en viktig målgrupp och skapa långsiktiga kundrelationer. K2A erbjuder en standardiserad bostad som är utvecklad i dialog med studenter för att på bästa möjliga sätt möta deras behov. Läge, kvalitet och utrustning gör att K2A menar att bolaget erbjuder den bästa produkten på marknaden. K2A är rikstäckande vad gäller förvaltning av studentbostäder. Bolaget äger idag 344 färdiga studentbostäder i Stockholm och förvaltar därutöver 2 990 studentbo- städer som ägs via JV-bolaget Arborem. Studentbostäder är en produkt med låg risk eftersom kunderna är garanterade en jämn ersättningsnivå i form av bidrag och lån från CSN under studietiden. Andel av totalt antal bostäder 23 % Andel av totalt hyresvärde (förvaltning) STUDENTBOSTÄDER Andel av fastighets- och projektportfölj Marknad studentbostäder 55 K2A Årsredovisning 2024 Luftseglaren, Järfälla Färdigställd 2022 Kopiepennan, Vällingby Färdigställd 2017 K2A:s helägda studentbostäder Förvaltningsobjekt Pågående projekt Total yta, Antal Hyres- Total yta, Antal Kommun kvm bostäder värde, Mkr kvm bostäder Järfälla 6 317 205 24,8 – – Stockholm 2 360 65 7,9 17 390 656 Sundsvall – – 0,0 1 892 86 Visby 1 850 74 3,8 1 672 76 Västerås – – – 990 45 Summa 10 527 344 36,6 21 944 863 Marknad studentbostäder 56 K2A Årsredovisning 2024 Samhällsfastigheter Om samhällsfastigheter Samhällsfastigheter är en benämning på fastigheter där hyresgästerna är oentliga aktörer eller bedriver skattenan- sierad verksamhet inom exempelvis skola, vård och omsorg. Den absolut största ägaren av samhällsfastigheter i Sverige är den oentliga sektorn även om en rad privata aktörer etablerat sig med inriktning på samhällsfastigheter under det senaste decenniet. De privata aktörernas etablering är en eekt av att ett stort antal förvärv av samhällsfastigheter från regioner och kommuner samt betydande nybyggnation av privata fastighetsbolag. Eerfrågan på samhällsfastigheter styrs i stor utsträckning av befolkningstillväxt och demogrask fördelning. På 20 år har antalet invånare över 70 år i Sverige ökat med uppemot 45 procent, till cirka 1,7 miljoner personer (2024). Lokaler för vård och omsorg är en av era typer av samhällsfastigheter där det underliggande behovet är högt och det nns en stor eerfrågan från oentliga aktörer. K2A erhåller oa mark för produktion av bostäder och samhällsfastigheter via kommunal markanvisning. Bolaget har etablerat goda kontakter med före- trädare för kommuner över hela landet, vilket skapar möjligheter till förtroendefull samverkan för att bygga och erbjuda er bostäder och lokaler för skattenansierade verksamheter till kommuninvånarna. Därför investerar K2A i samhällsfastigheter K2A investerar i samhällsfastigheter då lokaler för skola, vård och omsorg ingår som en naturlig del av hyresbostadsbyggande i nya stadsdelar, men även för att det innebär långa hyresavtal, begränsad motpartsrisk och stabila kassaöden. Oentligt nansierade hyresgäster är stabila och kredit- värdiga. Uthyrningsgraden i samhällsfastigheter är hög och möjligheten till längre avtal är större än för andra delmarknader. Det har varit, och fortsatt är, en stigande eerfrågan på samhälls- fastigheter och det utgör ett bra komplement till K2A:s fokus på hyres- och studentbostäder. De allra esta kommuner är i behov av LSS-boenden och stora delar av denna nyproduktion väntas tillfalla den privata marknaden. Eerfrågan på nya samhälls- fastigheter nns både hos kommuner och privata operatörer och projekten drivs i tätt samarbete med hyresgästen som vanligtvis tecknar hyresavtal innan byggnation påbörjas. K2A förvaltar och utvecklar samhällsfastigheter med stabila kassaflöden och låg risk som ett komplement till beståndet av hyres- och studentbostäder. 1 2 3 4 Andel av totalt antal bostäder 3 % Andel av totalt hyresvärde (förvaltning) 12 % SAMHÄLLSFASTIGHETER Andel av fastighets- och projektportfölj Marknad samhällsfastigheter 57 K2A Årsredovisning 2024 LSS Uppsala Färdigställt 2014 LSS Mariefred Färdigställt 2018 K2A:s samhällsfastigheter Förvaltningsobjekt Pågående projekt Total yta, Antal Hyres- Total yta, Antal Kommun kvm bostäder värde, Mkr kvm bostäder Enköping 2 001 12 6,3 – – Flen 500 6 1,8 – – Gävle 448 6 1,6 – – Heby 462 6 1,8 – – Hässleholm 5 397 44 3,7 – – Katrineholm 493 6 2,0 – – Kiruna 8 038 – 15,2 – – Motala 505 6 1,6 – – Nyköping 986 12 3,5 – – Oxelösund 900 12 3,6 – – Partille 572 6 2,0 – – Stockholm – – – 2 130 – Strängnäs 1 425 18 4,7 – – Sundsvall 7 932 – 12,3 – – Södertälje 532 6 1,8 – – Täby 726 6 2,3 – – Uppsala 1 350 16 5,2 – – Summa 32 267 162 69,4 2 130 – Marknad samhällsfastigheter 58 K2A Årsredovisning 2024 Generatorn i Linköping färdigställdes hösten 2023 och består av 90 studentlägenheter och 22 hyreslägenheter. Med en mix av privata bostäder och gemensamma ytor, ett genomgående hållbarhetstänk och hög uthyrningsgrad tog Generatorn hem vinsten av Studentbostadspriset 2023. 59 Fastigheternas värdering Värderingsprocess Värdering av fastigheter sker varje kvartalsslut med hjälp av externa fastighetsvärderare. Kvartal ett och tre genomförs översiktliga värderingar av 90 procent av det totala fastighets- värdet, kvartal två och fyra sker fullständiga värderingar av 100 procent av det totala fastighetsvärdet. Värderingar upprättas i enlighet med IVS (International Valuation Standards) som ges ut av International Valuation Standards Council (IVSC). Värderingsmetod Förvaltningsfastigheter redovisas till verkligt värde i enlighet med redovisningsstandarden IAS 40. Initialt redovisas förvaltningsfastigheter till anskanings- värde, vilket inkluderar till förvärvet direkt hänförbara utgier. Verkligt värde har fastställts med en kombinerad tillämpning av ortsprismetod och avkastningsbaserad metod. Den avkastnings- baserade metoden bygger på att en kassaödesanalys upprättats för varje fastighet. Kassaödesanalysen utgörs av nuvärdet av fastighetens bedömda framtida drisnetton under kalkyl- perioden samt nuvärdet av fastighetens restvärde vid kalkyl- periodens slut. Kalkylperioden uppgår till 15 år och restvärdet har bedömts genom en evighetskapitalisering av ett uppskattat marknadsmässigt drisnetto året eer kalkylperiodens slut. Utifall att det nns ett hyreskontrakt med längre återstående löptid än 15 år förlängs kalkylperioden till motsvarande återstå- ende löptid på hyreskontraktet. Evighetskapitaliseringen sker med ett direktavkastningskrav som har härletts från den aktuella transaktionsmarknaden för jämförbara fastigheter. Såväl direkta som indirekta (fastigheter sålda i bolag) transaktioner har beaktats. Under de senaste tre åren har antalet transaktioner kraigt minskat samtidigt som ett ertal transaktioner skett av ”stressade” aktörer (dvs. ej marknadsmässiga transaktioner). Värderingar har fortsatt skett med hjälp av ortsprismetod, i de fall jämförbara transaktioner har varit få har andra segment med samma eller liknande aktörer analyserats för att bedöma direktavkastningskrav samt värdenivåer. För att beakta rådande marknadsläge använder K2A:s värderare ett osäkerhetsintervall om +/- 7,5 % (+456/-456 Mkr). Kassaödet för dris-, underhålls- och administrationskost- nader baseras på marknadsmässiga och normaliserade utbetal- ningar för dri, underhåll och fastighetsadministration, varvid korrektion sker för avvikelser. Investeringar beräknas utifrån det investeringsbehov som bedöms föreligga. Klassicering sker i nivå 3 enligt IFRS 13. I verkligt värde för förvaltningsfastigheter kan byggrätter ingå. För värderingar av investeringar, som markanvisningar med tillhörande byggrätter/framtida byggrätter, använder värderaren ortprismetod, avkastningsmetod samt en förenklad exploate- ringskalkyl, där värderaren har baserat värderingen på priserna i liknande marknader och transaktioner samt på hur marknaden betraktar det aktuella objektet. För värdering av pågående projekt tas även hänsyn till risker och osäkerhetsfaktorer såsom tidsaspekter, färdigställandegrad och lokala marknadsrisker gällande värdering av byggrätter. Verkligt värde för pågående projekt bedöms utifrån det lägsta av: Verkligt värde för byggrätten/framtida byggrätten med eventuell bentlig byggnad vid värdetidpunkten, med tillägg för nedlagda kostnader. Verkligt värde för fastigheten i färdigt skick med avdrag för kvarstående investeringar för att färdigställa projektet. Verkligt värde för färdigställt pågående projekt beräknas med samma värderingsmetodik som för förvaltningsobjekt. Värdering som i färdigt skick kan dock ske först när projektet är nästan färdigställt och nästan helt uthyrt, förutsatt att extern värdering genomförts. Indata för värdering till verkligt värde, procent Förvaltningsobjekt, väsentlig icke observerbar indata till värdering till verkligt värde Samhälls- fastigheter Bostäder Förväntad normaliserad hyra år 16, kr/kvm 2 894 3 648 Aktuell hyra, kr/kvm 2 118 2 643 Återstående längd på hyreskontrakt, år 6,8 e.t. Förväntad långsiktig vakans år 16, % 3,9 1,5 Aktuell vakans, % 1 0,1 2,2 Förväntat normaliserat driftsnetto år 16, kr/kvm 2 363 2 767 Diskonteringsränta, % 8,0 6,1 Direktavkastningskrav för bedömning av restvärde år 16, % 5,9 4,0 1) Aktuell vakans utgör från och med denna rapport den inledande vakansen som utgör indata för värdering till verkligt värde. K2A har tidigare rapporterat den faktiska vakansen i fastigheterna. Bostäder Diskonteringsränta 6,1 Direktavkastningskrav 4,0 Samhällsfastigheter Diskonteringsränta 8,0 Direktavkastningskrav 5,9 Förvaltningsberättelse Känslighetsanalyser värdeförändringar Förvaltningsfastigheter Värdeförändring, % -3 -1,5 +1,5 +3 Värdeförändring, Mkr -182 -91 91 182 Belåningsgrad netto, % 59,2 58,4 56,9 56,2 Förvaltningsobjekt Samhälls- Mkr fastigheter Bostäder Förväntad normaliserad hyra +/- 5 % +/- 25 +/- 149 Förväntad långsiktig vakans +/- 3 % -/+ 15 -/+ 89 Förväntade fastighetskostnader +/- 5 % -/+ 4 -/+ 34 Diskonteringsränta + 0,25 % - 23 - 109 - 0,25 % + 23 + 113 Direktavkastningskrav för + 0,25 % - 17 - 134 bedömning av restvärde - 0,25 % + 18 + 153 60 K2A Årsredovisning 2024 Fastigheternas värdering Finansiering Finansiering och finanspolicy Den nansiella verksamheten i K2A bedrivs i enlighet med den av styrelsen fastställda nanspolicyn. Finanspolicyn ska reglera möjligheter till extern nansiering av K2A:s verksamhet och dess underliggande fastigheter. K2A ska ha en begränsad nansiell risk. K2A:s mest betydande nansiella risker utgörs av nansieringsrisk, ränterisk och likviditetsrisk. K2A:s över- gripande nansiella riskbegränsningar avser: Tillgångar och eget kapital K2A hade den 31 december 2024 tillgångar till ett värde om 7 228 Mkr (10 058), varav förvaltningsfastigheter utgjorde 6 077 Mkr (9 125). Likvida medel uppgick per balansdagen till 133 Mkr (80). Eget kapital uppgick per balansdagen till 2 110 Mkr (2 357) och inkluderar under 2021 emitterade hybridobligationer om 450 Mkr. Räntebärande skulder K2A hade den 31 december 2024 räntebärande skulder om 4 224 Mkr (6 708), vilket innebär att de räntebärande skulderna har minskat med 2 484 Mkr under året. Periodiserade transak- tionskostnader om 13,0 Mkr (7,4) har reducerat räntebärande skulder i balansräkningen. Belåningsgraden netto för koncernen uppgick till 57,7 procent (66,4). Den genomsnittliga räntenivån har under året stigit till 3,7 procent (3,2). Skuldernas realiserbara verkliga värde avviker totalt sett inte väsentligt från redovisat värde. Den genomsnittliga räntebindningen per balansdagen uppgick till 13 månader (20) och den genomsnittliga kapital- bindningstiden till 19 månader (19). Den amortering som ska betalas de kommande tolv månaderna uppgick vid årets utgång till 53 Mkr (80). Finansiella Utfall riskbegränsningar Riskbegränsning 2024 Belåningsgrad Inte långsiktigt 58,4 % överstiga 70 % Räntetäckningsgrad Inte långsiktigt 1,1 ggr understiga 1,5 ggr 2020 2021 2022 2023 2024 0 1 000 2 000 3 000 4 000 Mkr Eget kapital - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - 0 1 2 3 4 5 % Genomsnittlig ränta - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - 0 10 20 30 40 50 Månader Räntebindningstid - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - 2020 2021 2022 2023 2024 2020 2021 2022 2023 2024 Förvaltningsberättelse 2020 2021 2022 2023 2024 0 1 000 2 000 3 000 4 000 Mkr Eget kapital - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - 0 1 2 3 4 5 % Genomsnittlig ränta - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - 0 10 20 30 40 50 Månader Räntebindningstid - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - 2020 2021 2022 2023 2024 2020 2021 2022 2023 2024 2020 2021 2022 2023 2024 0 1 000 2 000 3 000 4 000 Mkr Eget kapital - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - 0 1 2 3 4 5 % Genomsnittlig ränta - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - 0 10 20 30 40 50 Månader Räntebindningstid - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - 2020 2021 2022 2023 2024 2020 2021 2022 2023 2024 61 K2A Årsredovisning 2024 Finansiering Lån Ränte- och kapitalbindning 31 december 2024 Räntebindning Kapitalbindning Förfalloår Lånevolym, Mkr Ränta, % Avtalsvolym, Mkr Utnyttjat, Mkr Ej utnyttjat, Mkr Rörlig ränta -614 5,44 – – – 2025 2 696 3,93 2 201 2 021 – 2026 1 681 4,13 832 832 – 2026 – – 654 654 – 2028 475 3,08 551 551 – Summa / genomsnitt 4 237 3,69 4 237 4 237 – * Rörliga räntebärande skulder uttrycks som negativa till följd av att det nominella beloppet på ränteswapavtal översteg de totala rörliga räntebärande skulderna. Grönt ramverk för finansiering K2A har emitterat icke säkerställda obligationer och hybridobligationer. Obligationerna möjliggör nansiering eller renansiering av gröna fastigheter samt investeringar i energieektiviseringar i bentliga fastigheter. I samband med den första emissionen 2020 upprättades ett nansiellt ramverk för grön nansiering där CICERO tagit fram en second opinion. Inrättandet av det gröna ramverket är en naturlig del av K2A:s prol som ett hållbart företag och gör det möjligt för K2A att ytterligare fokusera på att uppnå en positiv miljöpåverkan i sin verksamhet. I januari 2023 uppdaterade K2A sitt gröna ramverk för nansiering och skärpte i samband med det ramverkets hållbarhetskrav. Den 3 oktober 2024 emitterade K2A seniora icke säkerställda gröna obligationer till ett belopp om 500 Mkr. Obligationerna har en löptid om fyra år och en rörlig ränta om 3 månader STIBOR plus 500 baspunkter och slutgiltigt förfall den 3 oktober 2028. I tabellen på nästa sida nns en sammanställning av K2A:s gröna obligationer samt hybridobligationer. Samtliga obligationer samt hybridobligationer är upptagna till handel på Nasdaq Stockholms företagsobligationslista för hållbara obligationer. Det åligger K2A att årligen rapportera enligt det gröna ramverket. Utfallet per 31 december 2024 framgår av eerföljande sidor. Grön finansiering K2A är en modern version av den gamla tidens byggmästare som bygger med omsorg och kvalitet för att det lönar sig i längden. K2A planerar och bygger bostäder och samhällsfastigheter för att äga och förvalta på lång sikt. Byggnationen sker med dagens möjligheter och nya hållbarhetsperspektiv. Hållbara digitala och exibla lösningar är självklara i K2A:s verksamhet då det gynnar bolagets kunder, samhället, miljön och företagets utveckling. Det arbetet gör det möjligt för K2A med grön nansiering av sin verksamhet, till exempel genom gröna obligationer och gröna lån. Grönt ramverk för aktier 2020 blev K2A det första bolaget i världen att presentera ett eget grönt ramverk för aktier, i samband med att bolagets aktie klassicerades som grön. Ramverket utvecklades i samarbete med det oberoende forskningsinstitutet CICERO och deras dotterbolag Shades of Green, som sedan dess förvärvats av S&P. Shades of Green är världsledande på utvärdering av gröna obligationer och utvecklade, enligt samma princip, en metodik för att genomföra en kvantitativ och kvalitativ analys av ett bolags hela verksamhet, genom ett bedöma hur stor andel av bolagets intäktsströmmar respektive investeringar som kan klassiceras som gröna. Till skillnad från gröna obligationer där enbart det som nansieras genom obligationen utvärderas ger den utvidgade metodiken investerare en djupare insyn i ett bolags hållbarhetsarbete samt en möjlighet att kunna utvärdera hela bolagets verksamhet. K2A:s ramverk för gröna aktier revideras vart tredje år och det åligger K2A att årligen rapportera enligt det gröna ramverket. Utfallet 2024 framgår på nästföljande två sidor. Grön finansiering Förvaltningsberättelse Nominellt Fast räntenivå Ränteswappar löptid belopp, Mkr (snitt), % 2025 1 900 0,94 2026 1 681 1,33 2028 475 0,21 Summa/snitt 4 056 1,02 62 K2A Årsredovisning 2024 Finansiering K2A:s gröna obligationer och hybridobligationer Tid till Nom. Ränte- Aktuell Seniora icke säkerställa, Emissions- Förfallo- förfall, belopp, marginal, ränta, gröna obligationer datum datum år Mkr Räntebas procent procent ISIN Grön MTN 102 2021-10-01 2026-07-01 1,5 200 Stibor 3M 3,00 6,16 SE0013104791 Ja 24/28 FRN C 2024-10-03 2028-10-03 3,8 500 Stibor 3M 5,00 8,09 SE0022760930 Ja Totalt emitterat belopp 700 Nom. Ränte- Aktuell Emissions- Första belopp, marginal, ränta, datum lösen Mkr Räntebas procent procent ISIN Grön Hybridobligationer 2021-01-21 2026-04-21 450 Stibor 3M 5,95 8,94 SE0015407507 Ja Totalt emitterat belopp 450 Grönt ramverk för finansiering Certifierade förvaltningsobjekt, byggnad Pågående Miljöcertifiering och nivå Certifierade Pågående Kommande Totalt projekt Totalt Svanen 9 – – 9 1 10 Miljöbyggnad nybyggnad 0 – Silver 1 – – 1 – 1 Miljöbyggnad iDrift 0 – Silver 5 15 – 20 – 20 – Brons 7 – – 7 – 7 Passivhus/annan 2 – – 2 – 2 Ej certifierade 2 – 2 Summa 24 15 – 41 1 42 Planeten i Västerås 62 nyproducerade och Svanenmärkta hyresbostäder i Västerås. Närhet till stadsliv och naturen, med promenadstråk direkt från tomtgränsen. Boende på Planeten har även möjlighet att nyttja vår elbilspool BoBil. Exempel på gröna fastigheter Uppföljning av gröna ramverk Förvaltningsberättelse 63 K2A Årsredovisning 2024 Finansiering 0 1 000 2 000 3 000 4 000 5 000 Utveckling grön finansiering - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - Gröna banklån Gröna obligationer Gröna hybridobligationer Mkr 0 2 500 5 000 7 500 10 000 CO 2 e-utsläpp, ton (scope 1–3) - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - ton 2022 2023 2024 8 649 1 291 816 31 mars 30 juni 30 sep 31 dec 1 500 1 500 1 100 700 450 450 450 450 3 068 2 318 2 397 2 696 0 1 000 2 000 3 000 4 000 5 000 Utveckling grön finansiering - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - Gröna banklån Gröna obligationer Gröna hybridobligationer Mkr 0 2 500 5 000 7 500 10 000 CO 2 e-utsläpp, ton (scope 1–3) - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - ton 2022 2023 2024 8 649 1 291 816 31 mars 30 juni 30 sep 31 dec 1 500 1 500 1 100 700 450 450 450 450 3 068 2 318 2 397 2 696 Hyresintäkter Investeringar Hyresintäkter 76 % Investeringar (Capex) 99 % Gröna fastigheter Utanför ramverk 24 % 1 % 7 % 31 % 24 % 68 % 5 % Fördelning enligt definition i grönt ramverk för aktier Fördelning enligt ramverk Mörkgröna fastigheter Ljusgröna fastigheter Mellangröna fastigheter Gula fastigheter 5 % 37 % 56 % Projekt Förvärv 44 % 68 % 5 % 21 % Mörkgröna fastigheter Mellangröna fastigheter Ljusgröna fastigheter Gula fastigheter 5 % 97 % 3 % Gröna byggnader Övriga byggnader Fördelning investeringar enligt ramverk 2022 21 % Grönt ramverk för aktier, 2024 Grönt ramverk för finansiering, fortsättning Hyresintäkter 2022 Investeringar 2022Hyresintäkter 81 % Investeringar 99 % ● Gröna byggnader ● Övriga byggnader 19 % 1 % 7 % 31 % 24 % 68 % 5 % 21 % Fördelning enligt definition i grönt ramverk för aktier Fördelning enligt ramverk ● Mörkgröna fastigheter ● Ljusgröna fastigheter ● Mellangröna fastigheter ● Gula fastigheter 5 % 37 % 56 % ● Projekt ● Förvärv 44 % 68 % 5 % 21 % ● Mörkgröna fastigheter ● Mellangröna fastigheter ● Ljusgröna fastigheter ● Gula fastigheter 5 % 97 % 3 % ● Gröna byggnader ● Övriga byggnader Fördelning investeringar enligt ramverk 2022 Grön finansiering 31 dec 2024 66 % Allokering 31 dec 2024 76 % 11 % 24 % Grönt ramverk för finansiering fortsättning ● Gröna banklån ● Gröna obligationer ● Gröna hybridobligationer ● Grön finansiering ● Övrig finansiering 23 % CO 2 e-utsläpp och energianvändning Totala CO 2 e-utsläpp Energianvändning 1 År ton kg/kvm 2 kWh/kvm 2020 13 142 79,4 109,6 2021 26 105 116,9 105,0 2022 8 649 32,2 99,3 2023 1 291 4,1 87,8 2024 816 3,0 80,5 CO 2 e-utsläpp, ton (scope 1-3) Förvaltningsberättelse 1) Beräkningen för energiintensitet har justerats. 2020-2022 respektive 2023-2024 är jämförbara. Utöver kraven på att minst 50 procent av såväl intäkter som investeringar ska klassas som gröna, ställer ramverket för gröna aktier krav på att max fem procent av bolagets intäkter får härröra från fossilbränsleverksamhet. Noll procent av K2A:s intäkter 2024 härrörde från fossilbränsleverksamhet. För att K2A ska uppfylla kriterierna inom det gröna ramverket ska en bedömning göras av en extern granskare, som bekräar att ramverkets tröskelvärden uppfyllts. Den externa utvärderingen av K2A:s prestation i förhållande till det gröna ramverket 2024 publiceras eer färdigställande på https://investerare.k2a.se/sv/grona-aktier. 64 K2A Årsredovisning 2024 Finansiering Risker och riskhantering Möjligheter och risker för koncernen och moderbolaget K2A:s aärsverksamhet rymmer både risker och möjligheter. Rätt hanterade kan riskerna leda till nya möjligheter, fel hanterade kan de medföra negativa konsekvenser för K2A. Ytterst är det styrelsens ansvar att upprätta ändamålsenliga och eektiva system för riskhantering och intern kontroll. Styrelsen i K2A har fastställt en riskhanteringspolicy för verk- samhetsövergripande riskhantering i K2A, som syar till att ge styrelsen och företagsledningen ökad insikt i de risker koncernen är exponerad för. Syet med riskhanteringspolicyn är att tydlig- göra processen för riskhantering, inklusive roller och ansvar samt hur riskhantering är kopplad till verksamhetens övergripande mål. Ramverket ska främja transparens, riskbaserade beslut och investeringar samt att eektiva åtgärder och kontroller appliceras för att hantera risker. Riskhanteringsprocessen K2A identierar, analyserar och hanterar risker systematiskt på verksamhetsövergripande nivå samt i enskilda projekt. Bedömning görs gällande sannolikheten att risken realiseras K2A:s affärsverksamhet rymmer både risker och affärsmöjligheter. Bolaget identifierar, analyserar och hanterar risker systematiskt på verksamhets- övergripande nivå samt i enskilda projekt. K2A har valt att kategorisera riskerna i fyra huvudområden: operativa risker, finansiella risker och regelefterlevnad, strategiska risker samt hållbarhetsrisker. Obetydlig Mindre Måttlig Omfattande Mycket omfattande Mycket sannolik Sannolik Möjlig Osannolik Mycket osannolik 1a 8 4 2 6 3 7 5 Risk Risknivå 1a Ny finansiering och refinansiering (bank) Medel 1b Ny finansiering och refinansiering (obligation) Hög 2 Värdeförändringar av fastigheter Medel 3 Tillgång till mark/projekt Låg 4 Riskhantering i projekt (tid, kostnad, kvalitet) Medel 5 Likviditet, svårighet att möta finansiella åtaganden Medel 6 Signifikanta ränteförändringar Medel 7 Nyckelpersoner Låg 8 Ineffektiv förvaltning och lägre lönsamhet Låg 9 Klimatförändringar Medel * Residualrisknivå, det vill säga risknivå med beaktande av existerande kontroller. Förvaltningsberättelse 9 Sannolikhet Konsekvens 1b inom en denierad tidsperiod samt vilken konsekvens den har på fastställda mål alternativt konsekvensen ur tids-, kostnads- eller kvalitetsaspekter i projekt. Bedömningen ger insikt i vilka konsekvenser en realiserad risk skulle ha på verksamheten. Baserat på vilka kontroller eller andra åtgärder som nns på plats samt vilken risknivå organisationen ämnar uppnå fattas däreer beslut om eventuella ytterligare åtgärder. Väsentliga riskområden Riskidentifiering Riskanalys Riskevaluering Riskhantering Riskidentifiering Rapportering och kommunikation K2A:s riskhanteringsprocess 65 K2A Årsredovisning 2024 Risker och riskhantering K2A:s hyresintäkter påverkas av en mängd olika faktorer såsom utveckling i ekonomin på de delmarknader där K2A verkar, utbud av hyres- och studentbostäder, befolkningstillväxt, sysselsättning samt hur väl K2A lyckas utveckla fastighetsbeståndet. Det kan påverka vakansgrad och hyresnivåer i de fastigheter K2A äger. God marknadskännedom. Nära och proaktiv dialog med kunder för att förstå deras behov idag och i framtiden. Utvecklar attraktiva, hållbara bostäder i bra lägen på marknader med god efterfrågan. Strukturerad, digitaliserad process avseende marknadsföring och uthyrning. Kontinuerlig mätning av kundernas nöjdhet följs upp med relevanta åtgärder. Hyresintäkter och vakanser 1. Operativa risker Operativa risker avser risker förknippade med den löpande förvaltningen av K2A:s fastighetsinnehav, såsom risk för att inte uppnå kortsiktiga mål på grund av otillräckliga interna processer, effektivitet eller externa händelser. Risken kopplad till fastighetskostnader ligger framför allt i ökningar som K2A inte kan kompensera för genom hyreshöjningar, index eller vidarefakturering. Under de senaste åren har förutsättningarna i omvärlden förändrats – hög inflation och volatila energipriser leder till att K2A behöver säkerställa hantering av detta. Fokus på hyresförhandlingar i syfte att öka marginaler. Energieffektiva miljöcertifierade fastigheter. Strukturerat och fokuserat arbete för att effektivisera och minska energianvändning. Installation av solceller där det är möjligt. Implementering av individuell mätning av el- och vattenförbrukning vilket möjliggör att kunderna bär faktiska kostnader för användningen. Underhållsplaner för samtliga fastigheter. Ökade fastighets- kostnader Risk Riskbeskrivning Hantering Kassaflöde Förändring Effekt på kassaflödet, Mkr Hyresvärde (per bokslutsdagen) +/- 5 % +/- 14 Uthyrningsgrad +/- 1 procentenhet +/- 3 Fastighetskostnader kommande 12 månader +/ - 10 % -/+ 7 Räntekostnader inklusive effekt av derivat +/- 1 procentenhet +/- 2 Känslighets- analys Det finns en risk att kostnader för genomförande av projekt blir högre än förväntat på grund av felkalkyler, bristande styrning i upphandling och ineffektivt projektgenomförande vilket kan medföra att avkastningen därmed blir lägre. Hög kompetens i projektorganisationen. Avtalsmässig reglering med samarbetspartners. Tydlig och proaktiv process vid upphandling av entreprenader. Projekt- styrning Risker och riskhantering 66 K2A Årsredovisning 2024 Förvaltningsberättelse Utgifter för ränta på lånat kapital är en stor kostnadspost i K2A:s resultaträkning. Ränteutgifter påverkas av marknadsräntor och av kreditinstitutens marginaler samt K2A:s strategi avseende räntebind- ning. Det finns en risk att K2A:s ränteutgifter ökar och att räntetäckningsgraden sjunker om marknads- räntorna stiger eller att K2A binder sina räntor vid en nivå som är högre än marknadsräntan. < Av styrelsen fastställd finanspolicy reglerar riskmandat. < K2A använder räntederivat och fasträntelån för att uppnå önskad räntebindningsstruktur och räntetäckningsgrad. Ränterisk Den finansiella rapporteringen är ett viktigt besluts- underlag och brister i den kan leda till felaktiga beslut för K2A men också för externa parter såsom långivare och investerare. Styrande dokument med tydlig fördelning av ansvar och befogenheter. God intern kontroll med såväl förebyggande åtgärder som uppföljningskontroller. Ett av styrelsen utsett revisionsutskott granskar koncernens finansiella rapportering och interna kontroll. Hög kompetens på ekonomifunktionen. Löpande bevakning och analys av förändringar i regelverk. Extern revision. Aktivt arbete för att säkerställa regelefterlevnad. Finansiell rapportering K2A måste anpassa verksamheten till lagar, förordningar och regler. I det fall K2A inte efterlever gällande regelverk kan det medföra ekonomiska konsekvenser, sanktioner eller skada förtroendet för K2A. Utvecklingen av lagar, regler och förordningar inom områden som kan påverka K2A följs löpande. God intern kontroll med uppföljning i flera led. Eventuella effekter av ändrade regelverk analyseras och förbereds. Funktion för visselblåsning. Regel- efterlevnad Refinansieringsrisk avser risken att finansiering inte kan erhållas eller förnyas vid låneförfall, eller att refinansieringen endast kan förnyas till en betydligt högre kostnad eller sämre villkor. Likviditetsrisk avser risken att K2A inte har tillräcklig betalningsberedskap för förutsedda och/eller oförut- sedda utgifter. K2A behöver tillgång till likviditet för att finansiera pågående projekt, drift av verksam- heten samt betala räntor och amorteringar. < Använder flera olika finansieringsformer och källor. < Finanspolicy fastställd av styrelsen begränsar risktagande. < Likviditetsreserv för att säkerställa att K2A kan uppfylla löpande betalningsförpliktelser. < Med hög andel miljöklassade fastigheter och projekt har K2A goda förutsättningar att få så kallad grön finansiering till attraktiva villkor samtidigt som långivare prioriterar K2A framför andra aktörer som inte har samma miljöprofil . Refinansierings- och likviditets- risk 2. Finansiella risker och regelefterlevnad Finansiella risker och regelefterlevnad avser risker kopplade till att K2A inte uppnår sina finansiella åtaganden eller misslyckas med den finansiella rapporteringen och efterlevnad av förordningar, lagar och regler. K2A:s mest betydande finansiella risker utgörs av ränterisk, refinansieringsrisk och likviditetsrisk. Risk Riskbeskrivning Hantering Risker och riskhantering 67 K2A Årsredovisning 2024 Förvaltningsberättelse Politiska beslut och regeländringar kan leda till ändrade förutsättningar för K2A:s verksamhet. Det kan till exempel gälla beslut om förändrad skattelagstiftning, regelverk för banker, statliga stöd och planprocesser med mera. K2A följer aktivt utvecklingen av lagar, regler och praxis inom de områden som berör K2A. Analys av eventuella effekter och om möjligt proaktivt agerande. Dialog med styrelse om påverkan och tänkta åtgärder. Politiska beslut och regel- ändringar 3. Strategiska risker Strategiska risker är långsiktiga och övergripande. Det är viktigt att affärsmodellen och sammansättningen av fastighetsportföljen är rätt anpassad, fastighetsförvärv passar in samt att investeringar inom rätt områden och i rätt tid görs. Värdeförändringar på fastigheter utgör en risk och en möjlighet. Värdeförändringarna påverkas av ett stort antal faktorer, exempelvis fastighetsbeståndets geografiska sammansättning, kvalitet samt hur väl K2A lyckas förvalta och utveckla fastigheterna. Det i sin tur avspeglas i hyresnivåer, uthyrningsgrad och fastighetskostnader. Utöver det påverkas värderingen av konjunkturen, liksom avkastningskravet vid värdering. Omvärldsbevakning och nära dialog med hyresgäster. Tydlig strategi för varje enskild fastighet. Innehav fokuserat på eftertraktade lägen. Ligga i framkant avseende hållbarhet och teknikutveckling. Kvartalsvis värdering av fastighetsportföljen. Värde- förändringar på fastigheter Fastighetsutveckling genom investeringar i egna fastigheter och framtagande av byggrätter är mycket viktigt för företagets värdetillväxt. En begränsad projektportfölj kan dämpa den framtida tillväxten. K2A arbetar aktivt för att behålla en långsiktig till- växt och söker ständigt nya affärsmöjligheter och projekt genom löpande dialog med kommuner och andra marknadsaktörer. Kontinuerlig analys av marknadsläget. Tydlig investeringsstrategi som utvärderas löpande. Tydlig beslutsprocess vad gäller risker och möjligheter i varje projektmöjlighet. Projekt- verksamhet samt tillgång till mark/projekt Risk Riskbeskrivning Hantering Beroende av enskilda personer på nyckelbefattningar kan medföra risker för att det dagliga arbetet inte kan genomföras med tillräcklig effektivitet och kvalitet. Hållbart företag i alla dimensioner. För att säkerställa medarbetarnas motivation genomförs årliga medarbetarundersökningar och medarbetarsamtal med samtliga medarbetare där individuella önskemål och behov av kompetensut- veckling kartläggs. Plan för kompetensförsörjning. Dokumenterade process- och arbetsbeskrivningar för att minska personberoende. Beroende av enskilda nyckel- personer 68 K2A Årsredovisning 2024 Risker och riskhantering Förvaltningsberättelse Korruption och brott mot mänskliga rättigheter 4. Hållbarhetsrisker Klimatförändringarna är en global hållbarhetsrisk som medför konsekvenser för både ekonomiska, ekologiska och sociala system. För K2A kan akuta fysiska risker såsom översvämning, extremväder (exempelvis skyfall, snöfall, värmeböljor, stormar och brand) samt långsiktiga fysiska risker, komma att öka K2A:s kostnader för skador och kräva investeringar för att motverka påverkan. Långsiktiga fysiska risker såsom kallare väder kan ge ökad el- och värmeanvändning. Varmare temperaturer kan medföra ökad risk för skadedjur och påverka kostnaden för råvara (trä). Ändrade nederbörds mönster eller havsvattenhöjningar kan påverka behov av dagvattenhantering och/eller investeringar i fukt- och vattenhanteringsåtgärder. Dessa risker kan öka i ett längre tidsperspektiv. Klimatriskinventeringar av befintligt fastighets- bestånd kompletteras allt eftersom fastigheter förvärvas. Framtagna åtgärdsplaner som integrerats i förvaltningens handlings- och underhållsplaner. Förvärv och markanvisningar bedöms utifrån ett klimatriskperspektiv. Miljöcertifiering av all nyproduktion enligt Svanen eller motsvarande. Dagvattenhantering i samtlig nyproduktion. Nybyggnader har låg energianvändning. Löpande energieffektiviseringsåtgärder i befintligt bestånd. Klimat- förändringar, fysiska risker Klimat- förändringar, omställning Risk Riskbeskrivning Hantering För K2A är det viktigt att bygga tillit och förtroende i branschen samt att bedriva affärsverksamheten på ett transparent och etiskt korrekt sätt. Inom all affärsverksamhet kan det förekomma risker kopplade till korruption och mänskliga rättigheter. Dessa risker kan finnas såväl inom K2A som hos bolagets partners och leverantörer. K2A ställer därför samma krav på leverantörer som K2A ställer internt inom bolaget. För K2A kan en incident ha en negativ påverkan på människor och miljö samt skada bolagets anseende och verksamhet. Utbildning i K2A:s uppförandekod, som innehåller riktlinjer för att säkerställa ett ansvarsfullt beteende, hög affärsetik och respekt för mänskliga rättigheter. K2A:s jämlikhetspolicy innehåller riktlinjer för nolltolerans mot diskriminering eller kränkande särbehandling. Kravställning och årlig leverantörsuppföljning för att säkerställa att K2A:s leverantörskod följs. Revision av leverantörsavtal på årsbasis och i samband med nytecknande eller förnyelse av kontrakt. Policy och rutin för visselblåsning som kan användas vid misstanke om oegentligheter eller brott mot uppförandekoden. Korruption och brott mot mänskliga rättigheter 3. Hållbarhetsrisker Hållbarhetsrisker relaterar till hela verksamhetens värdekedja och relaterar till bolagets risk att bedriva aktiviteter på både kort och lång sikt som inte är hållbara ur ett ekologiskt, ekonomiskt och socialt perspektiv. Exempelvis risk att inte ta hänsyn till klimat- förändringar vid planering och anpassning av kommande och befintlig byggnation eller säkerställa uppföljning av leverantörers uppfyllnad av uppförandekod. Klimatförändringarna är en global hållbarhets- risk som medför konsekvenser för ekonomiska, ekologiska och sociala system. Akuta fysiska risker i form av översvämningar eller extremväder som exempelvis skyfall, snöfall, värmeböljor, stormar eller brand kan öka K2A:s kostnader för skador och kräva investeringar för att motverka påverkan. Långsiktiga fysiska risker som kallare väder kan leda till behov av ökad el- och värmeanvändning. Varmare temperaturer kan medföra ökad risk för skadedjur och påverka kostnaden för K2A:s mest centrala råvara, trä. Ändrade nederbördsmönster eller havsvattenhöjningar kan påverka behov av dagvattenhantering och/eller investeringar i fukt- och vattenhanteringsåtgärder. Dessa risker kan öka i ett längre tidsperspektiv. Hela K2A:s bestånd av hyres- och studentbostäder har klimatriskinventerats. Tidigare inventering från 2021 kompletterades under 2023 med hänsyn till fler klimatrisker (jordskred och erosion) samt komplett inventering för tillkomna fastigheter. Klimatriskinventeringar av befintligt bestånd kompletteras allt eftersom fastigheter tillkommer. Framtagna åtgärdsplaner har integrerats i förvaltningens handlings- och underhållsplaner. Förvärv och markanvisningar bedöms utifrån ett klimatriskperspektiv. Miljöcertifiering av all nyproduktion enligt Svanen eller motsvarande. Genomförande av klimatscenarioanalys och integrering av resultat i verksamhetens handlingsplaner. Dagvattenhantering i all nyproduktion. Nybyggnader har låg energianvändning. Löpande energieffektiviseringsåtgärder i befintligt bestånd. Klimat- förändringar, fysiska risker K2A har sedan bolaget grundades 2013 haft hållbarhet som en central del i framtidssäkrandet av verksamheten. Tack vare detta är bolaget idag väl rustat för de klimatrelaterade krav på omställning som finns och kan förväntas komma. Vid politiska förändringar, nya lagkrav, förändringar av branschstandarder eller policy kan detta innebära både tidsmässiga och ekonomiska investeringar, ökad beskattning och/eller behov av att förändra K2A:s verksamhetsprocesser och rutiner. Större medvetenhet om klimatfrågan hos olika intressent- grupper kan öka efterfrågan på miljöcertifieringar. Till följd av klimatförändringar och generellt ökad efterfrågan på el kan elpriset komma att öka, vilket skulle innebära ökade driftskostnader för K2A:s fastighetsbestånd. Bevakning av ändringar i lagkrav, riktlinjer och policyer. Utvärdering av produktionsmetoder för ökad cirkularitet och resurseffektivitet. Miljöcertifiering av nyproduktion och befintligt fastighetsbestånd. Endast inköp av el från förnybara energikällor till samtliga fastigheter. Installation av solceller på nybyggnadsprojekt samt komplettering på befintliga fastigheter. Klimat- förändringar, omställning Risk Riskbeskrivning Hantering Risker och riskhantering 69 K2A Årsredovisning 2024 Förvaltningsberättelse Förlusten av biologisk mångfald och ekosystem- tjänster är dels en global hållbarhetsrisk, men även lokalt får det konsekvenser för klimat, matförsörj- ning, rening av luft, markerosion/markstabilitet och råvaruförsörjning. Vid nyproduktion kan nya byggnader och tillhörande utbyggnad av mark eller infrastruktur komma att innebära ett fysiskt hinder för arter och växter att sprida sig i landskapet. Lokalt kan rödlistade arter påverkas av K2A:s verksamhet kopplad till uppförandet av nya byggnader. Vid uppförande på jungfrulig mark eller med närhet till känsliga naturområden kan detta innebära risker kopplad till lokal artdöd (växter och djur) och därmed förlust av bidrag till lokala ekosystemtjänster och/eller förlust av lokala biotoper. För K2A:s fastigheter kan det innebära en minskad motstånds- kraft mot klimatrelaterade väderfenomen som kräver investeringar i, på eller runt byggnaderna. Det kan påverka fysiska aspekter som ljud- och luftkvalitet i och utanför byggnaderna. För kunderna kan fysiska och estetiska aspekter inverka på trivsel och medföra lägre kundnöjdhet. Markanvisningar bedöms utifrån ett miljöperspektiv. Baserat på artinventeringar från kommun/ länsstyrelse anpassas grön- och blåstrukturer på fastigheten. För nyproduktion, främjande av spridningskorri- dorer på fastigheten, bland annat genom gröna tak och/eller gröna innergårdar med växter som stöttar eller förstärker lokala biotoper och/eller ekosystemtjänster. Policy för biologisk mångfald inbegriper löpande förvaltning för att säkerställa medvetenheten om biologisk mångfald och risker kopplade till den. I takt med ökad nivå av redovisning enligt ESRS kommer policyn att utvecklas och ge ytterligare konkret vägledning för verksamheten i ämnet. Miljöcertifiering av nyproduktion och förvärvade fastigheter. Kunddialoger förs för att identifiera och lyfta relevanta hållbarhetsaspekter, inklusive grönytor och utemiljöer. Biologisk mångfald och ekosystem- tjänster Baserat på forskningen kring de planetära gränserna har K2A identifierat ett flertal områden där verksam- heten kan medföra en negativ miljöpåverkan. Utöver klimatpåverkan och biologisk mångfald (framgår separat ovan) kan användning av kemikalier vid ombyggnation, nyproduktion och förvaltning bidra till utsläpp till mark, luft eller vatten. Vid nyproduktion påverkar K2A markanvändningen vid fastigheten samt bidrar till utbyggnad av infrastruktur lokalt, vilket kan innebära förändrad marknvändning på lokal nivå, till exempel om bostäder byggs på tidigare åkermark. Verksamheten i fastigheterna samt de boende bidrar till ett nyttjande av färskvattenresurser vilket kan ha negativ påverkan i områden där grundvattennivåerna är låga. Generering av avfall sker både under byggnation och i byggnadens driftsskede. Det kan innebära en negativ miljöpåverkan om stora mängder avfall går osorterat till deponi eller går till energiåtervinning istället för återanvändning eller materialåtervinning. Miljöcertifiering av nyproduktion och förvärvade befintliga byggnader, inklusive Svanencertifiering av nyproduktion för minskad användning av miljö- och hälsoskadliga kemikalier. Miljöinventering i befintliga byggnader genomförd. Markanvisningar bedöms utifrån ett miljöperspektiv. Rutiner på byggplats i händelse av miljöolycka. Rutiner för sortering av byggavfall. Generösa avfallsutrymmen i lägenheter och i fastigheten för bolagets kunder. Snålspolande toaletter och kranar i nyproduktion och ombyggnation. Kunddialoger förs för att identifiera och lyfta relevanta hållbarhetsaspekter som avfallssortering och återbruk. Miljö- påverkan För K2A är det viktigt med anställda som känner sig trygga och mår bra på arbetsplatsen. Brister i K2A:s arbete kring arbetsmiljö, säkerhet och hälsa samt anställnings- och arbetsvillkor kan medföra negativa konsekvenser på såväl individ- som företagsnivå. Brister eller incidenter kan påverka anställda negativt och dessutom skada K2A:s varumärke samt leda till att bolaget ses som en mindre attraktiv arbetsgivare. Arbetsmiljöarbetet beskrivs i en arbets- miljöhandbok och följs upp årligen. Tydliga säkerhetsföreskrifter och arbetsmiljöut- bildningar för personal i produktion genomförs löpande. Hälsofrämjande åtgärder som friskvårdsbidrag och sjukvårdsförsäkring. Årliga medarbetarsamtal och medarbetarenkät där den psykosociala och fysiska arbetsmiljön utvärderas. Resultatet går in i handlingsplan för kommande år. Arbetsmiljö Risk Riskbeskrivning Hantering Risker och riskhantering 4. Hållbarhetsrisker 3. Hållbarhetsrisker fortsättning 70 K2A Årsredovisning 2024 Förvaltningsberättelse TCFD – Klimatrelaterade finansiella upplysningar Redan från starten år 2013 har K2A:s ambition varit att kontinuerligt skapa nya och innovativa hållbarhetslösningar som tar hänsyn till bolagets klimatavtryck. Genom omfattande klimat- satsningar och ambitiösa mål för framtiden strävar bolaget eer att minska sin klimatpåverkan och stärka sin position som en ledande aktör inom hållbart byggande. Bolaget har upprättat en färdplan för att nå målet om klimatpositivitet 2027 samtidigt som bolagets arbete med klimatanpassning fördjupats. K2A tar ansvar och vill bidra till en förändring inom branschen genom att transparent visa verksamhetens påverkan på klimatet. För ärde året redovisas därför bolagets klimatrelaterade risker och möjligheter enligt TCFD, Task Force on Climate related Financial Disclosures. TCFD:s riktlinjer utgår från de fyra områdena styrning, strategi, riskhantering samt mål och mätvärden. Se sida 72 för en sammanfattande tabell med hänvisning till bolagets klimatrelaterade rapportering. Tabellen motsvarar gure 4 i “Recommendations of the Task Force on Climate-related Financial Disclosures”. Scenarioanalys Genom att analysera olika framtida klimatscenarier är det möjligt att skapa en bättre bild av hur utvecklingen kan påverka K2A:s verksamhet i framtiden. Viktiga områden att analysera är hur politik, ekonomi och teknik kan förändras för att uppnå en mer klimatanpassad värld men även hur ett förändrat klimat kan påverka bolagets fastigheter fysiskt genom exempelvis höjda vattennivåer. Klimatscenarioanalysen inkluderar fysiska risker både på kort och lång sikt samt omställningsrisker: regulatoriska, teknologiska, marknad och varumärke. Klimatscenarioanalysen omfattar hela värdekedjan: markanskaning, tillverkning av volymelement i fabrik, montage på byggplats, förvaltning och nansiell utveckling. Två ytterligheter av klimatscenarier har använts: RCP 2.6 som anger ett scenario där världen har anpassat växthusgasutsläppen till Parisavtalets 2°C-mål samt RCP 8.5 som motsvarar en global medeltemperaturökning på 6°C. Klimatscenario RCP 2.6 och 8.5 IPCC (International Panel on Climate Change) har tagit fram ett antal klimatscenarier utifrån antaganden om hur stora växthusgasutsläppen kommer att bli. Scenarierna visar varianter på möjlig framtida utveckling, alltifrån en fortsättning av dagens utsläppstrender, till en mycket stor begränsning av framtida utsläpp. Klimatscenario RCP 2.6 – Anpassning till Parisavtalet Än mer stringent klimatpolitik Låg energiintensitet Minskad användning av olja Utsläppen av metan minskar med 40 procent Utsläppen av koldioxid kulminerar år 2020 och minskar därefter. Utsläppen är negativa år 2100. Halten av koldioxid i atmosfären kulminerar omkring år 2050, följt av en måttlig minskning till drygt 400 ppm (parts per million) år 2100 Klimatscenario RCP 8.5 – Världen fortsätter som vanligt Koldioxidutsläppen är tre gånger dagens nivåer Metanutsläppen ökar kraftigt Teknikutvecklingen mot ökad energieffektivitet fortsätter, men långsamt Stort beroende av fossila bränslen Hög energiintensitet i flertalet sektorer Ingen tillkommande klimatpolitik Källa: www.klimatanpassning.se/klimatanpassa/underlag-for- klimatanpassning/klimatscenarier-1.87742 Fysiska risker Kortsiktiga Bränder Extremväder (snöfall, regn, stormar) Översvämningar Värmeböljor Långsiktiga Temperaturförändringar Ändrade nederbördsmönster Vindförhållanden Havsnivåhöjning Omställningsrisker Regulatoriska Krav på klimatrapportering Policyer och lagkrav Teknologiska Investeringar som krävs för att uppgradera nuvarande byggsystem Investeringar som krävs för att anpassa befintligt fastighetsbestånd Marknad och varumärke Ökade kostnader för råmaterial och energi Varumärke, rykte och ändrad efterfrågan 1) https://assets.bbhub.io/company/sites/60/2021/10/FINAL-2017-TCFD-Report.pdf 71 K2A Årsredovisning 2024 Klimatrelaterade finansiella upplysningar Kunder söker sig till lägenheter med låg hyra utan hållbarhetsprofil. Höga krav på klimatanpassat byggande vid markanvisning kan bli fördyrande. Lagkrav och branschstandarder för klimatneutralt byggande kräver en anpassning av produktionsmodell. Krav på implementering av tekniska system för att reducera byggnadens klimatpåverkan. Skatter på fossila drivmedel medför ökad bränslekostnad för transporter och arbetsmaskiner. Lagkrav leder till att omfattande klimatanpassning av befintliga fastigheter krävs, både teknisk och fysisk prestanda. Driftskostnader påverkas av dyra elpriser. Hållbar produkt som attraherar fler kunder. K2A:s hållbarhetsprofil är attraktiv hos kommuner och markägare. Återvunna material minskar behovet av jungfruligt material vilket minskar klimatpåverkan. Korta, fossilfria transporter samt eldrivna arbetsmaskiner ger lägre bränslekostnad och klimatpåverkan. Ökad mängd egen- producerad solel och energi från förnybara energikällor ger lägre klimatpåverkan. Kunder söker sig till billiga bostäder utan hållbarhetsprofil. Högre konkurrens om byggrätter med låg riskexponering. Elbrist medför påverkan på driftssäkerhet i fabrikerna. Negativ påverkan på projekttidplaner och kostnad för projektet. Råvarutillgång för trä ändras på grund av ökad: benägenhet för skadedjursangrepp risk för skogsbrand konkurrens om trä som råvara, även från andra branscher Elbrist medför påverkan på driftssäkerhet i produktion. Negativ påverkan på projekttidplaner. Extrema snö- eller skyfall kan orsaka driftsstopp och/eller fuktskador, vilket medför längre produktionstid och ökade materialkostnader. Elbrist kan påverka driftssäkerheten i förvaltning. Extremväder och ändrade nederbörds- mönster medför skador på klimatskal samt sättningar i mark. Extremväder påverkar inomhuskomfort i ej klimatanpassade bostäder, med minskad kundnöjdhet, och/eller utflytt som följd. K2A:s rykte påverkas. Ökad efterfrågan på klimatanpassade bostäder. K2A:s hållbarhetsprofil är attraktiv hos kommuner och markägare. Ökad mängd egenproducerad solel i fabriker ger ökad driftssäkerhet. Återvunnen råvara från tidigare volymelement eller andra byggprojekt minskar kostnaderna för material. Låg energianvändning och miljöcertifierade byggnader bidrar till ränterabatter för byggkreditiv. Korta och fossilfria transporter mellan fabrik och produktionsplats ger lägre klimatpåverkan. Ökad mängd egen- producerad solel och energi från förnybara energikällor ger lägre klimatpåverkan. Lokal dagvatten- hantering minskar risk för fysiska skador på byggnader och mark. Installation av energi- besparande åtgärder ökar lönsamheten. Klimatriskinventerade fastigheter med genomförda åtgärder ökar attraktiviteten. Låg energianvändning bidrar till lägre effektuttag på elnätet samt möjliggör ränterabatt på lån. Kundanalys Mark- anskaffning Bostads- produktion Byggnation Uthyrning och förvaltning RCP 2.6 RCP 8.5 RiskerMöjligheterMöjligheter Risker K2A ugår från en klimatfokuserad scenarioanalys i sye att identiera och värdera risker, möjligheter och åtgärder och därmed kunna skapa en så god beredskap som möjligt för framtida klimatscenarier. Analysen visar att K2A redan idag har god beredskap för omställningsrisker. De akuta och långsiktiga fysiska riskerna är inventerade i samband med genomförda klimatriskinvente- ringar och uppstår behov kommer riskhanteringsåtgärder att genomföras. Klimatrelaterade risker och möjligheter i K2A:s värdekedja 72 K2A Årsredovisning 2024 Klimatrelaterade finansiella upplysningar Finansiell påverkan K2A har en aärsmodell och värdekedja där låg klimatpå- verkan och klimatanpassning är i fokus. I samband med övergången till en koldioxidneutral ekonomi behöver K2A göra ytterligare anpassningar av sin aärsmodell för att vara i linje med Parisavtalets utsläppsmål samt målet om att vara klimatpositivt senast år 2027. K2A tar höjd för att hantera ett RCP 8.5-klimatscenario men anpassar verksamheten för att vara i linje med ett RCP 2.6-klimatscenario vilket motsvarar en global medeltemperaturökning som inte överstiger två grader celsius. K2A har därmed gjort en analys av de kostnader som en hantering och anpassning till framtida klimatrisker kommer innebära för bolaget. På kort sikt innebär detta att samtliga nybyggnadsprojekt kravställs på mer energieektiva installationer och klimatskal, mer hållbara materialval och fossilfria transporter. Bentliga byggnader står inför ett ertal investeringar relaterat till ener- gieektiviseringsåtgärder, uppkoppling mot smarta styrsystem och egenproducerad energi. På medellång och lång sikt förväntas lagkrav bidra till ytterligare anpassningar av bentligt fastighets- bestånd kopplat till energiförsörjning, ny teknik och krav på klimatutsläppsnivåer. Kort sikt (inom 5 år) Utvecklingskostnader för anpassning av produkt Miljöcertiering av byggnader Kostnader för investeringar i egenproducerad förnybar energi Investeringar i ny energieektiviseringsteknik Kostnader för klimatanpassning av bentliga fastigheter – både teknisk och fysisk prestanda Lägre dris- och underhållskostnader tack vare energi- eektivisering och klimatanpassning Bättre lånevillkor för klimatanpassade byggnader med låga utsläpp av växthusgaser Investeringar i egenproducerad förnybar energi och energieffektiviseringsteknik K2A prioriterar investeringar i egenproducerad förnybar energi och energieektiviseringsteknik för de byggnader som har lägst energiklass. Inom de närmaste fem åren uppskattas egenproducerad förnybar energi ha implementerats i hälen av byggnaderna i förvaltning. I slutet av 2024 hade 37 procent av K2A:s erbostadshus solceller. Energieektiviseringsåtgärder för byggnaderna varierar kraigt beroende på byggnadsfysik och tekniska system. Exempel på åtgärder kan vara tilläggsisolering, injusteringar av tekniska system, implementering av ny teknik såsom energieektiva installationer och värmeåtervinning. Uppskattad Uppskattade årliga Investering kostnad, Mkr energibesparingar, Mkr Förnybar energi 9,1 0,6 Energieffektivisering 13,0 0,7 Klimatanpassning av befintligt bestånd K2A slutförde 2023 en omfattande klimatriskinventering med hjälp av Sweco. En överlagringsanalys har genomförts för att redovisa vilka byggnader som är utsatta för klimatrelaterade risker. Objekten överlagras med karterade riskområden för respektive klimatrisk för att identiera objekt inom och utanför ett riskområde. Nästa steg är att göra en djupare analys för fastigheter med ökad risk för att slutligen ta fram eventuell åtgärdsplan. Baserat på resultatet från klimatriskinventeringen bedöms följande andel byggnader ha ökad risk utifrån exponeringen för olika klimatrelaterade händelser. Flertalet av de möjliga åtgärderna är värdehöjande i det fall de genomförs. Antal byggnader Händelse (av totalt 121 st) Andel byggnader, % Översvämning av skyfall 42 35 Skogsbrand 56 46 Skred 13 11 Värme 10 8 Översvämning från sjöar och 4 3 vattendrag Översvämning från hav vid – – högvatten Erosion – – Möjliga åtgärder Uppskattad investering, Mkr Avledning, skydd och 20 omhändertagande av vatten Solskydd och skuggande växter 10 Anlägga gräsytor/brandkorridorer 15 Markförstärkande åtgärder för skredsäkring 3 Medellång sikt (5 till 30 år) Kostnader för investeringar i kolsänkor Utvecklingskostnader för anpassning av produkt Miljöcertiering av byggnader Investeringar i ny energieektiviseringsteknik Kostnader för investeringar i egenproducerad förnybar energi Kostnader för klimatanpassning av bentliga fastigheter Lägre dris- och underhållskostnader tack vare energi- eektivisering och klimatanpassning Bättre lånevillkor för byggnader med låga utsläpp Finansiell påverkan Klimatscenario RCP 2.6 Ökade utvecklingskostnader för anpassning av produktionsmetod Värde på ej klimatanpassade byggnader minskar Värde på klimatanpassade byggnader ökar Kostnad för klimatanpassning i befintligt bestånd ökar Högre driftskostnader relaterat till drift och underhåll av tekniska system Klimatscenario RCP 8.5 Minskade intäkter på grund av högre utflyttning och lägre attraktivitet för ej klimatanpassade byggnader Högre byggkostnader Mycket högre drifts- och underhållskostnader på grund av högre energipriser och ökad skadefrekvens Dyrare produktions- och byggnationskostnader 73 K2A Årsredovisning 2024 Klimatrelaterade finansiella upplysningar Investeringar i egenproducerad förnybar energi och energieffektiviseringsteknik Investeringar i egenproducerad förnybar energi och energi- eektiviseringsåtgärder avser de fastigheter där insatser återstår eer 5 år. Uppskattade Uppskattad energibesparingar Investering investering, Mkr per år, Mkr Förnybar energi 120,0 11,9 Energieffektivisering 65,2 3,6 Klimatanpassning av befintligt bestånd Under kommande år kommer FN:s klimatpanel IPCC uppdatera de klimatriskscenarier som bland annat K2A:s klimatriskinventeringar har baserats på. Det är i nuläget inte möjligt att bedöma om ytterligare åtgärder krävs. Finansiell påverkan är därmed ej möjlig att bedöma. Investeringar i kolsänkor och kolbindande åtgärder Fortsatt investering i kolbindning och kolsänkor uppskattas till 1,5 Mkr på medellång sikt. Lång sikt (30 till 80 år) Kostnader för investeringar i kolsänkor Kostnader för investeringar i egenproducerad förnybar energi Utvecklingskostnader för anpassning av produkt Lägre dris- och underhållskostnader tack vare energi- eektivisering och klimatanpassning Bättre lånevillkor för byggnader med låga utsläpp På lång sikt fortsätter K2A med investeringar och produktut- veckling för hantering av framtida klimatscenarier, framför allt investeringar i klimatanpassningsåtgärder och fastighetsnära förnybar energiteknik. Beroende på tekniska framsteg och leverantörers klimatutsläpp som bolaget ej har rådighet över, som exempelvis ärrvärme, kan det bli aktuellt med investeringar i kolsänkor och/eller kolbindande åtgärder. En bedömning av nansiell påverkan är därmed ej möjlig i nuläget. Strategi A. Klimatrelaterade risker och möjligheter organisationen har identifierat på kort, medel och lång sikt. Se sida 73-74. B. Påverkan från klimat- relaterade risker och möjligheter på organisationens verksamheter, strategi och finansiella planering. Se sida 69-70. C. Organisationsstrategins anpassningsförmåga med hänsyn till olika klimatrelaterade scenarier – inkluderat ett scenario för 2 grader celsius eller lägre. Se sida 69-74. Riskhantering A. Organisationens processer för att identifiera och bedöma klimatrelate- rade risker. Se sida 65. B. Organisationens processer för att hantera klimatrelaterade risker. Se sida 69-70. C. Processer för att identifiera, bedöma och hantera klimatrelaterade risker är integrerade i organisationens över- gripande riskhantering. Se sida 65, 69-70. Mätetal och mål A. Organisationens mätetal för att bedöma klimatrelaterade risker och möjligheter i linje med sin strategi och riskhanteringsprocess. Se sida 65. B. Scope 1-, Scope 2- och Scope 3-utsläpp av växt- husgaser och relaterade risker. Se sida 141. C. Mål som organisa- tionen använder för att hantera klimatrelaterade risker och möjligheter och utveckling mot mål. Se sida 69-70, 87. Styrning A. Styrelsens översyn av klimatrelaterade risker och möjligheter. Se sida 65. B. Ledningens roll i bedömning och hantering av klimatrelaterade risker och möjligheter. Se sida 65. TCFD - sammanfattning och sidhänvisning till upplysningar 74 K2A Årsredovisning 2024 Klimatrelaterade finansiella upplysningar Aktien och ägarna Stamaktier av serie B (kortnamn K2A B) samt preferensaktier (kortnamn K2A PREF) är noterade på Nasdaq Stockholms huvudlista sedan den 20 juni 2019. Stamaktier av serie A och D är inte upptagna till handel på någon börs eller marknadsplats. Gröna aktier I maj 2020 lanserade K2A det första ramverket i världen för gröna aktier med syet att transparent redovisa bolagets klimat- påverkan. Märkningen utgick från klassicering av bolagets intäktsströmmar och investeringar enligt CICERO och deras dotterbolag Shades of Green, som sedan dess förvärvats av S&P. Shades of Green är världsledande på utvärdering av gröna obliga- tioner och utvecklade, enligt samma princip, en metodik för att genomföra en kvantitativ och kvalitativ analys av ett bolags hela verksamhet. Intäktsströmmar och investeringar klassicerades med en nyans av grönt (eller brunt) beroende på hur väl de är i linje med en koldioxidneutral framtid. I sin utvärdering tittade även Shades of Green på bolagets styrning och strategi kopplat till hållbarhet. Till skillnad från gröna obligationer där enbart det som nansieras genom obligationen utvärderas ger den utvidgade metodiken investerare en djupare insyn i ett bolags hållbarhetsarbete samt en möjlighet att kunna utvärdera hela bolagets verksamhet. K2A:s ramverk för gröna aktier revideras vart tredje år. Senast det skedde var 2023 då K2A vävde in kraven i Nasdaq Green Equity Designation i sitt eget ramverk, samtidigt som bolaget behöll sina kriterier kopplade till materialval och långtgående krav på energieektivitet och miljöcertiering. Bolaget har fyra olika aktieserier; stamaktier av serie A, B och D samt preferensaktier. Stamaktier av serie A berättigar till tio röster per aktie medan stamaktier av serie B och D samt preferensaktier berättigar till en röst per aktie. Antal utestående aktier Totalt antal utestående aktier uppgick den 31 december 2024 till 87 670 100 aktier varav 10 604 640 A-aktier, 68 454 500 B-aktier, 6 806 160 D-aktier samt 1 804 800 preferensaktier. Totalt antal röster i bolaget uppgick till 183 111 860. Aktiekapitalet K2A:s aktiekapital uppgick den 31 december 2024 till 547,9 Mkr fördelat på 87 670 100 aktier med ett kvotvärde om 6,25 kr per aktie. Enligt bolagsordningen ska aktiekapitalet vara lägst 500 Mkr och högst 2 miljarder kr fördelat på lägst 80 miljoner aktier och högst 320 miljoner aktier. B-aktiens utveckling Senast betalt för K2A B vid stängning på årets sista handelsdag den 30 december 2024 var 8,40 kr vilket motsvarar en uppgång om 1 procent under året. Utdelning Styrelsen föreslår årsstämman att ingen utdelning lämnas per stamaktie (0 kr). Styrelsen föreslår årsstämman att ingen utdelning lämnas per preferensaktie (0 kr). Övrig information Det nns inga begränsningar för överlåtelse av aktier eller begränsningar att avge röster på bolagsstämma. Så vitt bolaget känner till förekommer inga avtal mellan ägare som begränsar överlåtbarhet av aktier. Det förekommer ingen stielse eller liknande för samägande av anställdas aktier och som kan utöva inytande. I vissa kreditavtal förekommer villkor om att lån kan behöva återbetalas i förtid vid ägarförändringar såsom följd av ett oentligt uppköpserbjudande. 75 K2A Årsredovisning 2024 Aktien och ägarna Förvaltningsberättelse Största aktieägare 31 december 2024 Procent av Procent av Preferens- Totalt antal totalt antal totalt antal A-aktier B-aktier D-aktier aktier aktier aktier röster Johan Knaust med bolag 2 841 840 15 453 015 6 806 160 93 085 25 194 100 28,7 27,7 Johan Ljungberg med bolag 2 412 000 9 289 661 – 13 864 11 715 525 13,4 18,3 Johan Thorell med bolag 2 412 000 6 666 496 – 19 499 9 097 995 10,4 16,8 Claes-Henrik Julander med bolag 2 176 800 5 194 622 – 17 659 7 389 081 8,4 14,7 Nordea Försäkring – 5 294 805 – 9 349 5 304 154 6,1 2,9 SEB Fonder – 4 618 233 – – 4 618 233 5,3 2,5 Verdipapirfondet Odin Eiendom – 3 185 379 – – 3 185 379 3,6 1,7 Ludwig Holmgren 762 000 1 187 819 – – 1 949 819 2,2 4,8 Avanza Pension – 1 447 634 – 195 963 1 643 597 1,9 0,9 Swedbank Försäkring – 1 578 015 – 47 661 1 625 676 1,9 0,9 Cliens Kapitalförvaltning – 1 033 261 – – 1 033 261 1,2 0,6 SEB Försäkring – 977 000 – 2 725 979 725 1,1 0,5 Diskretionär fond – 921 593 – – 921 593 1,1 0,5 Swedbank Fonder – 900 000 – – 900 000 1,0 0,5 Nordnet Pension – 809 350 – 34 428 843 778 1,0 0,5 Handelsbanken Liv – 800 871 – 2 120 802 991 0,9 0,4 LK Finans – 636 999 – – 636 999 0,7 0,3 Mitaka Investment – 532 500 – 10 000 542 500 0,6 0,3 Ålandsbanken – 429 631 – 1 912 431 543 0,5 0,2 Christian Lindberg – 375 000 – – 375 000 0,4 0,2 Övriga – 7 122 616 – 1 356 535 8 479 151 9,7 4,6 Totalt 10 604 640 68 454 500 6 806 160 1 804 800 87 670 100 100,0 100,0 Källa: Euroclear Sweden Handel med aktien Handeln med K2A B 2024 2023 2022 2021 Genomsnittlig handelsvolym per handelsdag, antal aktier 107 009 63 154 63 237 22 905 Genomsnittlig handelsvolym per handelsdag, Mkr 0,9 0,5 1,8 1,7 Handeln med K2A PREF 2024 2023 2022 2021 Genomsnittlig handelsvolym per handelsdag, antal aktier 4 981 1 496 2 184 1 969 Genomsnittlig handelsvolym per handelsdag, Mkr 0,7 0,3 0,6 0,7 Källa: Nasdaq 76 K2A Årsredovisning 2024 Aktien och ägarna Förvaltningsberättelse 0 10000 20000 30000 40000 50000 60000 0 50 100 150 200 250 300 350 400 2015-04-02 2015-06-02 2015-08-02 2015-10-02 2015-12-02 2016-02-02 2016-04-02 2016-06-02 2016-08-02 2016-10-02 2016-12-02 2017-02-02 2017-04-02 2017-06-02 2017-08-02 2017-10-02 2017-12-02 2018-02-02 2018-04-02 2018-06-02 2018-08-02 2018-10-02 2018-12-02 2019-02-02 2019-04-02 2019-06-02 2019-08-02 2019-10-02 2019-12-02 2020-02-02 2020-04-02 2020-06-02 2020-08-02 2020-10-02 2020-12-02 2021-02-02 2021-04-02 2021-06-02 2021-08-02 2021-10-02 2021-12-02 2022-02-02 2022-04-02 2022-06-02 2022-08-02 2022-10-02 2022-12-02 2023-02-02 2023-04-02 2023-06-02 2023-08-02 2023-10-02 2023-12-02 2024-02-02 2024-04-02 2024-06-02 2024-08-02 2024-10-02 2024-12-02 K2A PREF Omsättning, aktier Stängningskurs K2A PREF, SEK 0 100000 200000 300000 400000 500000 600000 700000 800000 900000 1000000 0 10 20 30 40 50 60 70 80 90 100 2019-06-20 2019-07-12 2019-08-02 2019-08-23 2019-09-13 2019-10-04 2019-10-25 2019-11-15 2019-12-06 2020-01-03 2020-01-27 2020-02-17 2020-03-09 2020-03-30 2020-04-22 2020-05-14 2020-06-05 2020-06-29 2020-07-20 2020-08-10 2020-08-31 2020-09-21 2020-10-12 2020-11-02 2020-11-23 2020-12-14 2021-01-11 2021-02-01 2021-02-22 2021-03-15 2021-04-07 2021-04-28 2021-05-20 2021-06-10 2021-07-02 2021-07-23 2021-08-13 2021-09-03 2021-09-24 2021-10-15 2021-11-05 2021-11-26 2021-12-17 2022-01-12 2022-02-02 2022-02-23 2022-03-16 2022-04-06 2022-04-29 2022-05-20 2022-06-14 2022-07-06 2022-07-27 2022-08-17 2022-09-07 2022-09-28 2022-10-19 2022-11-09 2022-11-30 2022-12-21 2023-01-13 2023-02-03 2023-02-24 2023-03-17 2023-04-11 2023-05-03 2023-05-25 2023-06-16 2023-07-10 2023-07-31 2023-08-21 2023-09-11 2023-10-02 2023-10-23 2023-11-13 2023-12-04 2023-12-27 2024-01-18 2024-02-08 2024-02-29 2024-03-21 2024-04-15 2024-05-07 2024-05-29 2024-06-20 2024-07-12 2024-08-02 2024-08-23 2024-09-13 2024-10-04 2024-10-25 2024-11-15 2024-12-06 K2A B Omsättning, aktier Stängningskurs K2A B, SEK K2A PREF Kursutveckling 2 april 2015 – 30 december 2024 K2A B Kursutveckling 20 juni 2019 – 30 december 2024 April 2015 Jan 2016 Jan 2017 Jan 2018 Jan 2019 Jan 2020 Jan 2021 Jan 2022 Dec 2024 Juli 2019 Jan 2020 Jan 2021 Jan 2022 Omsättning, antal aktier Stängningskurs K2A PREF, SEK Jan 2023 Jan 2024 Jan 2024 Jan 2023 0 100000 200000 300000 400000 500000 600000 700000 800000 900000 1000000 0 10 20 30 40 50 60 70 80 90 100 2019-06-20 2019-07-12 2019-08-02 2019-08-23 2019-09-13 2019-10-04 2019-10-25 2019-11-15 2019-12-06 2020-01-03 2020-01-27 2020-02-17 2020-03-09 2020-03-30 2020-04-22 2020-05-14 2020-06-05 2020-06-29 2020-07-20 2020-08-10 2020-08-31 2020-09-21 2020-10-12 2020-11-02 2020-11-23 2020-12-14 2021-01-11 2021-02-01 2021-02-22 2021-03-15 2021-04-07 2021-04-28 2021-05-20 2021-06-10 2021-07-02 2021-07-23 2021-08-13 2021-09-03 2021-09-24 2021-10-15 2021-11-05 2021-11-26 2021-12-17 2022-01-12 2022-02-02 2022-02-23 2022-03-16 2022-04-06 2022-04-29 2022-05-20 2022-06-14 2022-07-06 2022-07-27 2022-08-17 2022-09-07 2022-09-28 2022-10-19 2022-11-09 2022-11-30 2022-12-21 2023-01-13 2023-02-03 2023-02-24 2023-03-17 2023-04-11 2023-05-03 2023-05-25 2023-06-16 2023-07-10 2023-07-31 2023-08-21 2023-09-11 2023-10-02 2023-10-23 2023-11-13 2023-12-04 2023-12-27 2024-01-18 2024-02-08 2024-02-29 2024-03-21 2024-04-15 2024-05-07 2024-05-29 2024-06-20 2024-07-12 2024-08-02 2024-08-23 2024-09-13 2024-10-04 2024-10-25 2024-11-15 2024-12-06 K2A B Omsättning, aktier Stängningskurs K2A B, SEK 0 10000 20000 30000 40000 50000 60000 0 50 100 150 200 250 300 350 400 2015-04-02 2015-06-02 2015-08-02 2015-10-02 2015-12-02 2016-02-02 2016-04-02 2016-06-02 2016-08-02 2016-10-02 2016-12-02 2017-02-02 2017-04-02 2017-06-02 2017-08-02 2017-10-02 2017-12-02 2018-02-02 2018-04-02 2018-06-02 2018-08-02 2018-10-02 2018-12-02 2019-02-02 2019-04-02 2019-06-02 2019-08-02 2019-10-02 2019-12-02 2020-02-02 2020-04-02 2020-06-02 2020-08-02 2020-10-02 2020-12-02 2021-02-02 2021-04-02 2021-06-02 2021-08-02 2021-10-02 2021-12-02 2022-02-02 2022-04-02 2022-06-02 2022-08-02 2022-10-02 2022-12-02 2023-02-02 2023-04-02 2023-06-02 2023-08-02 2023-10-02 2023-12-02 2024-02-02 2024-04-02 2024-06-02 2024-08-02 2024-10-02 2024-12-02 K2A PREF Omsättning, aktier Stängningskurs K2A PREF, SEK 77 K2A Årsredovisning 2024 Aktien och ägarna Omsättning, antal aktier Stängningskurs K2A B, SEK Bolagsstyrningsrapport Svensk kod för bolagsstyrning (”Koden”) Koden är en del av näringslivets självreglering. Den anger en norm för god bolagsstyrning på en högre ambitionsnivå än aktiebolagslagens och andra reglers krav. Nyckeln till detta är mekanismen ”följ eller förklara”. ”Följ eller förklara” innebär att bolagen inte vid varje tillfälle måste följa varje regel i Koden utan kan välja andra lösningar som bedöms bättre svara mot omständigheterna i det enskilda fallet, förutsatt att bolaget öppet redovisar varje sådan avvikelse, beskriver den lösning man valt i stället samt anger skälen för detta. Därigenom kan Koden ange vad som oa – men inte nödvändigtvis alltid – kan anses utgöra god sed för bolagsstyrning i olika frågor. K2A följer Koden med en avvikelse: Styrelsen i bolaget har sedan årsstämman 2024 endast ha en ledamot som är både oberoende i förhållande till bolaget och bolagsledningen samt oberoende i förhållande till bolagets större aktieägare (Ingrid Lindquist), vilket innebär en avvikelse från Kodens regler 4.5. Anledning till avvikelsen är att Ludwig Holmgren inför årsstämman 2024 meddelande att han inte var tillgänglig för omval i sådan tid att valberedningen inte hade tillräckligt med tid för att hitta en ersättare som uppfyllde Kodens regler för oberoende. Risker och riskhantering K2A:s processer för att identiera och hantera risker är en del av bolagets strategiarbete. Avsnittet i årsredovisningen om risker och riskhantering redogör för de mest väsentliga riskerna samt vilka styrande dokument och åtgärder som koncernen arbetar eer för att hantera dessa. Hållbarhet K2A:s hållbarhetsarbete är en integrerad del av bolagets aärsmodell och verksamhet och beskrivs i avsnittet Hållbarhetsrapport i denna årsredovisning. Hållbarhetsarbetet hjälper bolaget att reducera risker och kostnader, stärka konkur- renskraen samt attrahera talanger och investerare. Styrelsens hållbarhetsutskott har ansvar för att ta fram den strategiska inriktningen för bolagets hållbarhetsarbete. Vd har, med stöd av hållbarhetsansvarig, det övergripande ansvaret för att styra K2A:s verksamhet inom hållbarhetsområdet. Så här styrs K2A Bolagsstämma/årsstämma I enlighet med aktiebolagslagen är bolagsstämman bolagets högsta beslutsfattande organ och på bolagsstämman utövar aktieägarna sin rösträtt. Enligt K2A:s bolagsordning nns fyra aktieslag: A-aktier berättigar till 10 röster per aktie och B-aktier, D-aktier samt preferensaktier berättigar till 1 röst per aktie. Vid årsstämman väljs styrelseledamöter, -ordförande och revisorer samt beslutas kring ersättning till styrelsen och revisorerna. Valberedning Enligt Koden ska bolaget ha en valberedning som har till sye att lämna förslag beträande ordföranden på bolagsstämmor, kandidater till styrelseledamöter (inklusive ordföranden), arvoden och övrig ersättning till varje styrelseledamot samt ersättning för utskottsarbete, val av och ersättning till externa revisorer samt förslag till ledamöter i valberedning för den nästföljande årsstämman. Valberedningens förslag redovisas i kallelse till årsstämman. K2A:s valberedning ska bestå av tre ägarrepresentanter representerande de tre röstmässigt största aktieägarna eller ägargrupperna i bolaget enligt Euroclears utskri av aktieboken per sista bankdagen i september månad. Styrelseordföranden ska kontakta de tre största aktieägarna eller ägargrupperna och begära att dessa utser varsin representant. Om någon av de tre största aktieägarna eller ägargrupperna avstår från att utse en ägarrepresentant eller om en ägarrepresentant avgår innan uppdraget har fullgjorts utan att den aktieägare eller ägar- grupp som utsett representanten utser en ny representant, ska styrelsens ordförande uppmana nästa aktieägare eller ägargrupp i storleksordning att inom en vecka utse en ägarrepresentant, varvid denna process ska fortgå till dess att valberedningen består av tre ägarrepresentanter. Valberedningen ska inom sig utse valberedningens ordförande. Styrelsens ordförande eller annan styrelseledamot får inte vara valberedningens ordförande. Valberedningen ska vid lämnande av sitt förslag beakta de krav som ställs av Koden avseende styrelsens storlek och samman- sättning och särskilt beakta kravet på mångsidighet och bredd i styrelsen samt kravet på att eersträva en jämn könsfördelning. Valberedningens ledamöter ska oentliggöras på bolagets webbplats senast sex månader före årsstämman. Valberedningens ledamöter erhåller inget arvode. Valberedningen ska ha rätt att belasta bolaget med kostnader för exempelvis rekryterings- konsulter eller andra kostnader som erfordras för att val- beredningen ska kunna fullgöra sitt uppdrag. Styrelse Styrelsen är högsta beslutande organ eer bolagsstämman. Enligt aktiebolagslagen är styrelsen ansvarig för bolagets förvaltning och organisation, vilket betyder att styrelsen är ansvarig för att bland annat fastställa mål och strategier, säkerställa rutiner och system för utvärdering av fastställda mål, fortlöpande K2A är ett svenskt publikt aktiebolag. Bolagsstyrningen i K2A utförs i enlighet med Svensk kod för bolagsstyrning, Nasdaq Stockholms regelverk, svensk lag samt interna regler och föreskrifter. 78 K2A Årsredovisning 2024 Bolagsstyrning Förvaltningsberättelse utvärdera K2A:s nansiella ställning och resultat samt utvär- dera den operativa ledningen. Styrelsen ansvarar också för att säkerställa att årsredovisningen och koncernredovisningen samt delårsrapporterna upprättas i rätt tid. Dessutom utser styrelsen verkställande direktören. Styrelseledamöterna väljs varje år på årsstämman för tiden fram till slutet av nästa årsstämma. Enligt bolagsordningen ska styrelsen till den del den väljs av bolags- stämman bestå av lägst tre ledamöter och högst sju ledamöter. Styrelsen består av sex ordinarie stämmovalda ledamöter. Ledamöterna presenteras mer detaljerat i avsnittet ”Styrelsen”. Styrelsens ordförande Styrelsens ordförande väljs av årsstämman och har ett särskilt ansvar för ledningen av styrelsens arbete och att styrelsens arbete är välorganiserat och genomförs på ett eektivt sätt. Styrelsens ordförande ska se till att sammanträden hålls när det behövs för att styrelsen ska kunna utöva sin tillsynsplikt och bestämmande- rätt i frågor av osedvanlig beskaenhet eller stor betydelse. Revisionsutskott K2A:s styrelse har ett revisionsutskott. K2A har beslutat att eventuella anställda som ingår i styrelsen ej ska medverka i beredningen av frågor som ankommer på ett revisionsutskott. Enligt revisionsutskottets arbetsordning ska revisionsutskottet övervaka bolagsstyrningsfrågor och tillämpningen av dessa, samt vidare granska rutinerna för bolagets riskhantering, styrning och kontroll samt nansiell rapportering samt lämna förslag för att säkerställa rapporteringens tillförlitlighet. Revisionsutskottets huvudsakliga uppgier innefattar bland annat: övervakning och kvalitetssäkring av bolagets nansiella rapportering; fortlöpande träa bolagets revisor och ekonomifunktion för information och överväganden beträande inriktningen, omfattningen av och innehållet i revisionsuppdraget och av årsredovisningen och koncernredovisningen samt synen på bolagets risker; granska och övervaka revisorns opartiskhet och självständighet; utvärdera revisionsinsatsen och informera valberedningen om resultatet; biträda valberedningen vid upphandlingen av revisionen, förbereda val och arvodering av revisor samt lämna rekommendation till valberedningen i dessa frågor; samt med avseende på den nansiella rapporteringen, övervaka eektiviteten i bolagets interna kontroll, internrevision (om sådan nns) och riskhantering. Styrelsen ska samman- träda med bolagets revisorer minst en gång per år. Revisionsutskottet ska sammanträda så oa som krävs för att utskottets uppgier ska kunna utföras på ett tillfredsställande sätt, vilket normalt innebär minst fyra sammanträden per år. Ersättningsutskott K2A:s styrelse har inrättat ett ersättningsutskott. Enligt ersätt- ningsutskottets arbetsordning ska ersättningsutskottet bestå av styrelsens ordförande samt ytterligare en styrelseledamot. Styrelsens ordförande ska vara ordförande i ersättningsutskottet. Enligt arbetsordningen ska ersättningsutskottets främsta uppgier vara att bereda och övervaka frågor om: (i) ersättningsprinciper, ersättningar och andra anställnings- villkor för ledande befattningshavare; (ii) följa upp och utvärdera eventuella pågående och under året avslutade program för rörliga ersättningar för ledande befattningshavare; samt (iii) följa upp och utvärdera tillämpningen av de av bolags- stämman beslutade riktlinjerna för ersättningar, gällande ersättningsstrukturer och ersättningsnivåer i bolaget samt till bolagsstämma lämna förslag till riktlinjer för ersätt- ningar ledande befattningshavare. Verkställande direktör ska vid behov adjungeras till utskottet. Utskottet kan besluta om att ytterligare personer ska adjungeras vid behandlingen av ett särskilt ärende. Hållbarhetsutskott K2A:s styrelse har inrättat ett särskilt hållbarhetsutskott. Hållbarhetsutskottets medlemmar utgörs av två styrelseledamöter som utses vid konstituerande styrelsemöte. Hållbarhetsutskottets arbete och uppgier regleras av utskottets arbetsordning, som fastställts av styrelsen. Hållbarhetsutskottet ansvarar för att formulera förslag avseende den strategiska inriktningen för hållbarhetsarbetet och utformning av förslag till K2A:s hållbarhetsmål samt uppföljning av dessa. Hållbarhetsfrågor har under 2024 hanterats av revisionsutskottet. Internrevision Bolaget har inte inrättat en separat funktion för intern- revision. Denna uppgi sköts i stället av styrelsen. Styrelsen ska årligen utvärdera behovet av särskild granskningsfunktion (internrevision) och, om tillämpligt, i beskrivningen av den interna kontrollen i bolagsstyrningsrapporten motivera sitt ställningstagande. Verkställande direktör och koncernledning Enligt arbetsordningen ska vd: (i) upprätta och för styrelsen presentera förslag till aärsplan, budget (såsom resultat- och likviditetsbudget) investerings- kalkyler, prognoser, bokslutskommunikéer, bokslut, års- redovisningar och delårsrapporter; (ii) övervaka att för bolagets verksamhet gällande svenska och utländska lagar och föreskrier följs; samt (iii) tillse att styrelsen löpande erhåller rapportering om utveck- ling av bolagets och koncernens verksamhet, däribland utvecklingen av bolagets och koncernens resultat, ställning och likviditet samt information om viktiga händelser samt, då behov föreligger mellan styrelsens sammanträden, rapportera direkt till styrelsens ordförande. 79 K2A Årsredovisning 2024 Bolagsstyrning Förvaltningsberättelse Enligt instruktionen för ekonomisk rapportering ska vd tillsammans med vice vd och CFO kvartalsvis tillställa styrelsen rapporter avseende väsentliga händelser, resultatutfall, kredit- och likviditetsrapport. Arbete under året Årsstämma 2024 Årsstämman 2024 ägde rum den 5 juni 2024 i bolagets lokaler på Nybrogatan 59 i Stockholm. Årsstämman fastställde balans- och resultaträkningarna för moderbolaget och koncernen för föregående räkenskapsår. Stämman beslutade, i enlighet med styrelsens förslag, om att ingen utdelning skulle ske till preferensaktieägare. Årsstämman beslutade vidare om att ingen vinstutdelning skulle ske till stamaktieägare. Vinstmedlen balanserades in i ny räkning. Årsstämman beslutade om omval av styrelseledamöterna Sten Gejrot, Claes-Henrik Julander, Johan Knaust, Ingrid Lindquist, Johan Ljungberg och Johan orell. Till styrelsens ordförande valdes Sten Gejrot och KPMG AB omvaldes som bolagets revisor för tiden intill slutet av nästa årsstämma. Styrelseledamoten Ludwig Holmgren avböjde omval. Årsstämman beslutade, i enlighet med styrelsens förslag, om bemyndigande för styrelsen att, med eller utan avvikelse från aktieägarnas företrädesrätt och vid ett eller era tillfällen intill nästkommande årsstämma, fatta beslut om ökning av bolagets aktiekapital genom emission av stamaktier av serie B eller prefe- rensaktier, eller teckningsoptioner eller konvertibler avseende sådana aktier. Det totala antalet stamaktier av serie B som omfattas av sådana emissioner får motsvara högst 20 procent av aktiekapitalet i bolaget vid tidpunkten för årsstämman 2024. Det totala antalet preferensaktier som omfattas av sådana emissioner får vara högst 1 000 000 stycken. Årsstämman beslutade, i enlighet med styrelsens förslag, om bemyndigande för styrelsen att, vid ett eller era tillfällen intill nästkommande årsstämma, besluta om förvärv och överlåtelse av aktier i bolaget. Högst så många aktier att bolaget eer varje förvärv innehar högst tio procent av samtliga aktier i bolaget innefattades av bemyndigandet. Februari Bokslutskommuniké Utvärdering av styrelsens arbete, rutiner och arbetsordning, verkställande direktörens arbete samt behov av att inrätta en särskild internrevisionsfunktion Årlig plan för självutvärdering intern kontroll Mars Bokslutsgenomgång föregående räkenskapsår Godkännande av årsredovisning, bolags- styrningsrapport, hållbarhetsrapport och ersättningsrapport Genomgång av revisionen och revisionsberättelsen Beslut rörande den kommande årsstämman Utvärdering verkställande direktörens arbete April Årsredovisning Delårsrapport januari-mars Konstituerande möte November Delårsrapport januari-september Redovisning av styrelsens utvärdering av bolagets riktlinjer och processer för intern kontroll och riskhantering Riskanalys och rapportering riskhantering Översyn och uppdatering av policydokument och övriga riktlinjer December Genomgång och antagande/översyn av affärsplan med långsiktiga mål, strategi och delmål Genomgång och antagande av budget för nästa budgetår Redovisning av ersättningsutskottets utvärdering av bolagets ersättningssystem för ledande befattningshavare Rapportering uppföljning av åtgärdsplan intern kontroll Genomgång av revisorns rapport från revisionen av intern kontroll J A N F E B M A R A P R M A J J U N J U L A U G S E P O K T N O V D E C Styrelsens arbete 2024 Styrelsen har ett antal inplanerade möten under året med stående beslutspunkter samt specifika beslut för respektive möte, se en sammanfattning i figuren nedan. Därutöver tillkommer möten för transaktioner och andra ärenden som aktualiserats. Juli Delårsrapport januari-juni Riktlinjer avseende framtagande av budget och prognoser Oktober Strategidag 80 K2A Årsredovisning 2024 Bolagsstyrning Förvaltningsberättelse Valberedning Vid årsstämman den 28 april 2020 antog aktieägarna principer för hur valberedningen utses och dess arbete, under 2024 har dessa riktlinjer fortsatt varit gällande. Enligt principerna för valberedningens arbete ska valberedningen bland annat lämna förslag till: Ordförande vid bolagsstämma där styrelse- eller revisorsval ska äga rum; antal stämmovalda styrelseledamöter; ordförande och övriga stämmovalda ledamöter i styrelsen; arvode och annan ersättning för styrelseuppdrag till var och en av de stämmovalda styrelseledamöterna och till ledamöter av styrelsens utskott; antal revisorer, revisorer samt arvode till revisorer; och beslut om principer för tillsättande av ledamöter i valbered- ningen, samt beslut om riktlinjer för valberedningens arbete. Valberedningens sammansättning inför årsstämma 2024 Valberedningen inför årsstämman 2024 utgjordes av: Karl Lilja, utsedd av Johan Ljungberg med bolag, valberedningens ordförande Peter Möller, utsedd av Johan Knaust med bolag Sten Gejrot, utsedd av Johan orell med bolag Aktieägare har ha möjlighet att lägga fram förslag till val- beredningen. Valberedningens förslag inför årsstämman 2025 framgår av kallelsen till årsstämman på K2A:s webbplats k2a.se. Årsstämman 2025 kommer att hållas den 24 april 2025. Mångfaldspolicy Vid framtagande av förslag till styrelse inför årsstämman 2024 tillämpade valberedningen punkt 4.1 i Svensk kod för bolagsstyrning om mångfaldspolicy. Målet med policyn är att styrelsen ska ha en med hänsyn till bolagets verksamhet, utvecklingsskede och förhållanden i övrigt ändamålsenlig sammansättning, präglad av mångsidighet och bredd avseende de bolagsstämmovalda ledamöternas kompetens, erfarenhet och bakgrund, samt att en jämn könsfördelning ska eersträvas. Valberedningen konstaterade vid framtagandet av sitt förslag att könsfördelningen i den föreslagna styrelsen inte var tillfredsstäl- lande. Valberedningen gjorde dock bedömningen att kontinuitet i styrelsearbetet vid tillfället var av stor betydelse och föreslog mot den bakgrunden omval av samtliga tillgängliga ledamöter. Vid årsstämman 2024 valdes sex ledamöter, varav en kvinna och fem män. Styrelsen K2A:s styrelse består av sex ledamöter, utan suppleanter, valda av årsstämman den 5 juni 2024. Styrelsen består av de bolags- stämmovalda ledamöterna Sten Gejrot (styrelsens ordförande), Johan Knaust (verkställande direktör), Claes-Henrik Julander, Johan Ljungberg, Johan orell och Ingrid Lindquist. Ludwig Holmgren, som valdes till styrelseledamot vid årsstämman 2023 avböjde omval vid årsstämman 2024. Styrelseledamöternas oberoende framgår av tabellen på nästa sida och ytterligare information för varje individuell styrelse- ledamot nns att läsa i avsnittet ”Styrelse och revisor”. Styrelsens arbete Under 2024 sammanträdde styrelsen vid 29 tillfällen. Styrelsen följer en skrilig arbetsordning som revideras årligen och fastställs på det konstituerande styrelsemötet varje år. Arbetsordningen för styrelsen reglerar bland annat styrelse- praxis, funktioner och uppdelningen av arbetet mellan styrelse- ledamöterna och vd. Styrelsen är ansvarig för bolagets förvaltning och organisation, vilket betyder att styrelsen är ansvarig för att bland annat fastställa mål och strategier, säkerställa rutiner och system för utvärdering av fastställda mål, fortlöpande utvärdera K2A:s nansiella ställning och resultat samt utvärdera den operativa ledningen. Under året har styrelsen bland annat behandlat sedvanliga frågor såsom strategiarbete, projektfrågor, nansieringsfrågor och hållbarhetsfrågor. Utvärdering av styrelsens arbete Styrelsens ordförande initierar en gång per år i enlighet med styrelsens arbetsordning en utvärdering av styrelsens arbete. Utvärderingens sye är att utvärdera resultatet av styrelsens och utskottens arbete, hur väl arbetssättet fungerat och hur det kan eektiviseras. Vidare syar utvärderingen till att identiera vilken typ av frågor som styrelsen anser bör ges mer utrymme och på vilka områden det eventuellt krävs ytterligare erfarenhet och kompetens i styrelsen. Resultatet av utvärderingen diskuterades i styrelsen och redovisades av styrelsens ordförande för valberedningen. Styrelsen utvärderar även fortlöpande vd:s arbete. Minst en gång per år görs utvärderingen utan vd:s närvaro. Externa revisorer Revisorn ska granska bolagets årsredovisning och räkenskaper samt styrelsens och vd:s förvaltning. Eer varje räkenskapsår ska revisorn lämna en revisionsberättelse och en koncernrevisions- berättelse till årsstämman. Enligt K2A:s bolagsordning ska bolaget utse en eller två revisorer, med eller utan suppleanter. K2A:s revisor är KPMG AB med Fredrik Sjölander som huvudansvarig revisor. Bolagets revisor presenteras närmare i avsnittet ”Styrelse och revisor”. För räkenskapsåret 2024 uppgick den totala ersättningen till bolagets revisor till 5,2 Mkr. Ersättningar, styrelse och ledning Riktlinjer Årsstämman har antagit riktlinjer för ersättning till verk- ställande direktören och övriga ledande befattningshavare. För att främja bolagets aärsstrategi, långsiktiga intressen och hållbarhet och på så sätt skapa en långsiktigt god värdetillväxt för aktieägarna ska K2A ha marknadsmässiga ersättningsnivåer och anställningsvillkor i sye att behålla och, vid behov, rekrytera personer i bolagsledningen med den kompetens och erfarenhet som krävs. Den totala ersättningen ska baseras på faktorer såsom befattning, prestation och individuell kvalikation. 81 K2A Årsredovisning 2024 Bolagsstyrning Förvaltningsberättelse Styrelse och utskott Oberoende Oberoende i Deltagande av totalt antal möten i relation i relation till till bolagets bolaget och Ersättnings- Revisions- Hållbarhets- Namn Invald större ägare bolagets ledning Styrelse utskott utskott utskott Sten Gejrot 2017 Ja Nej 29/29 2/2 – – Johan Ljungberg 2017 Nej Ja 29/29 – – – Claes-Henrik Julander 2014 Nej Ja 28/29 2/2 4/4 – Ingrid Lindquist 2019 Ja Ja 29/29 – 4/4 – Ludwig Holmgren 2017 Ja Ja 9/11 – – – Johan Thorell 2015 Nej Ja 29/29 – 4/4 – Johan Knaust 2013 Nej Nej 29/29 – – – * Ludwig Holmgren avslutade sin styrelsetjänst vid årsstämman 2024. Principer och styrmodell för ersättning framgår av riktlinjerna som anger att ersättningar ska vara i linje med bolagets strategi, mål, värderingar och långsiktiga intressen samt att det ska säker- ställas att intressekonikter undviks. Detta ska främja värdeska- pande, uppmuntra goda prestationer, ett risktagande i linje med styrelsens fastställda toleransnivå samt ett sunt och ansvarstagande beteende baserat på K2A:s värderingar. Medarbetarens ersättning ska spegla den komplexitet, det ansvar och de ledaregenskaper som krävs i rollen, liksom individens egen prestation. K2A följer löpande medarbetarnas prestation och utveckling. Den totala ersättningen till personer i bolagsledningen kan bestå av följande delar: fast kontantlön, pensionsförmåner samt andra förmåner. Till detta kommer villkor vid uppsägning. Fast kontantlön. Ersättningen ska baseras på arbetsuppgiernas betydelse, krav på kompetens, erfarenhet och prestation. Den fasta kontantlönen ska anses motsvara en marknadsmässig kompensation för ett fullgott arbete. Den fasta kontantlönen ska ses över årligen för att säkerställa att lönen är marknads- mässig och konkurrenskraig. Pensionsförmåner. Pensionsavsättningar kan göras för personer i bolagsledningen motsvarande maximalt 25 procent av fast kontantlön. Pensionsåldern är 67 år. Personer i bolagsledningen ska ha avgisbestämda pensionsplaner om inte personen omfattas av förmånsbestämd pension enligt tvingande kollektivavtalsbestämmelser. Andra förmåner. Andra förmåner kan utgå i form av exem- pelvis sjukvårdsförsäkring och bilförmån och ska bidra till att underlätta personens möjligheter att fullgöra sina arbets- uppgier. Det samlade värdet av dessa förmåner ska motsvara marknadspraxis och utgöra ett begränsat värde i förhållande till den totala ersättningen. Uppsägningstiden får maximalt uppgå till sex månader. Lön under uppsägningstid får sammantaget inte överstiga ett belopp motsvarande den fasta kontantlönen för sex månader. Därutöver kan ersättning för eventuellt åtagande om konkur- rensbegränsning utgå. Sådan ersättning ska kompensera för eventuellt inkomstbortfall. Ersättningen ska uppgå till högst 60 procent av den fasta kontantlönen om inte annat följer av tvingande kollektivavtalsbestämmelser, och utgår under den tid som konkurrensbegränsningen gäller, vilket ska vara högst 18 månader eer anställningens upphörande. Några avgångs- vederlag ska inte betalas ut. Vid beredningen av styrelsens förslag till ersättningsriktlinjer beaktades lön och anställningsvillkor för bolagets anställda genom att uppgier om anställdas arbetsuppgier, totalersätt- ning, ersättningens komponenter samt ersättningens ökning och ökningstakt över tid jämfördes och rimlighetsbedömdes. Detta utgjorde en del av ersättningsutskottets och styrelsens besluts- underlag vid utvärderingen av skäligheten av riktlinjerna och de begränsningar som följer av dessa. Styrelsen har rätt att frångå riktlinjer för ersättningar helt eller delvis om det i ett enskilt fall nns särskilda skäl som motiverar det. Det ingår i ersättningsutskottets uppgier att bereda styrelsens beslut i ersättningsfrågor, vilket innefattar beslut om avsteg från riktlinjerna. Avsteg får endast göras om det bedöms vara nödvändigt för att tillgodose bolagets långsiktiga intressen och hållbarhet eller för att säkerställa bolagets ekonomiska bärkra. Om styrelsen gör avsteg från riktlinjerna för ersättning till styrelseledamöter och bolagsledningen ska detta redovisas vid nästkommande årsstämma. Ersättning till vd och ledande befattningshavare Ersättning till verkställande direktören och andra ledande befattningshavare utgörs av fast lön och sedvanliga förmåner. Riktlinjer för ersättningar till ledande befattningshavare för K2A, antogs av årsstämman 2024 och tillämpades utan förändring under 2024. Ersättning till styrelsen Det sammanlagda arvodet till de stämmovalda styrelseledamöterna framgår av not 6. Ingen av styrelseledamöterna eller de ledande befattningshavarna har avtal som berättigar till förmån eer det att uppdraget avslutats (med undantag för normal uppsägningslön för de ledande befattningshavarna samt verkställande direktören). Bolaget har inga avsatta eller upplupna belopp för pensioner eller liknande förmåner eer styrelseledamots eller ledande befattnings- havares frånträdande av tjänst eller uppdrag. 82 K2A Årsredovisning 2024 Bolagsstyrning Förvaltningsberättelse Styrelsens ersättningsrapport Inledning Styrelsens ersättningsrapport beskriver hur riktlinjer för ersättningar till ledande befattningshavare för K2A, antagna av årsstämman 2024, tillämpades under 2024. Rapporten innehåller även information om ersättning till verkställande direktör. Rapporten har upprättats i enlighet med aktiebolags- lagen och Kollegiet för svensk bolagsstyrning – Regler om ersättningar till ledande befattningshavare och om incitaments- program. Ytterligare information om ersättningar till ledande befattningshavare nns i not 6. Riktlinjerna revideras vart ärde år eller vid behov. Styrelsearvodet till K2A:s styrelseledamöter omfattas inte av denna rapport. Styrelsearvodet beslutas årligen av årsstämman och redovisas i not 6. Bolagets utveckling under 2024 En sammanfattning över bolagets resultat och utveckling presen- teras i avsnittet Finansiell utveckling i årsredovisningen för 2024. Bolagets riktlinjer för ersättning till ledande befattningshavare: tillämpningsområden, ändamål och avvikelser För att främja bolagets aärsstrategi, långsiktiga intressen och hållbarhet och på så sätt skapa en långsiktigt god värdetillväxt för aktieägarna ska K2A ha marknadsmässiga ersättningsnivåer och anställningsvillkor i sye att behålla och, vid behov, rekrytera personer i bolagsledningen med den kompetens och erfarenhet som krävs. Den totala ersättningen ska baseras på faktorer såsom befattning, prestation och individuell kvalikation. Principer och styrmodell för ersättning framgår av riktlinjerna som anger att ersättningar ska vara i linje med bolagets strategi, mål, värderingar och långsiktiga intressen samt att det ska säker- ställas att intressekonikter undviks. Detta ska främja värdeska- pande, uppmuntra goda prestationer, ett risktagande i linje med styrelsens fastställda toleransnivå samt ett sunt och ansvarstagande beteende baserat på K2A:s värderingar. Medarbetarens ersättning ska spegla den komplexitet, det ansvar och de ledaregenskaper som krävs i rollen, liksom individens egen prestation. K2A följer löpande medarbetarnas prestation och utveckling. Den totala ersättningen till personer i bolagsledningen kan bestå av följande delar: fast kontantlön, pensionsförmåner samt andra förmåner. Till detta kommer villkor vid uppsägning. Fast kontantlön. Ersättningen ska baseras på arbetsuppgiernas betydelse, krav på kompetens, erfarenhet och prestation. Den fasta kontantlönen ska anses motsvara en marknadsmässig kompensation för ett fullgott arbete. Den fasta kontantlönen ska ses över årligen för att säkerställa att lönen är marknads- mässig och konkurrenskraig. Pensionsförmåner. Pensionsavsättningar kan göras för personer i bolagsledningen motsvarande maximalt 25 procent av fast kontantlön. Pensionsåldern är 67 år. Personer i bolagsledningen ska ha avgisbestämda pensionsplaner om inte personen omfattas av förmånsbestämd pension enligt tvingande kollektivavtalsbestämmelser. Andra förmåner. Andra förmåner kan utgå i form av exem- pelvis sjukvårdsförsäkring och bilförmån och ska bidra till att underlätta personens möjligheter att fullgöra sina arbets- uppgier. Det samlade värdet av dessa förmåner ska motsvara marknadspraxis och utgöra ett begränsat värde i förhållande till den totala ersättningen. Uppsägningstiden får maximalt uppgå till sex månader. Lön under uppsägningstid får sammantaget inte överstiga ett belopp motsvarande den fasta kontantlönen för sex månader. Därutöver kan ersättning för eventuellt åtagande om konkur- rensbegränsning utgå. Sådan ersättning ska kompensera för eventuellt inkomstbortfall. Ersättningen ska uppgå till högst 60 procent av den fasta kontantlönen om inte annat följer av tvingande kollektivavtalsbestämmelser, och utgår under den tid som konkurrensbegränsningen gäller, vilket ska vara högst 18 månader eer anställningens upphörande. Några avgångs- vederlag ska inte betalas ut. Vid beredningen av styrelsens förslag till ersättningsriktlinjer beaktades lön och anställningsvillkor för bolagets anställda genom att uppgier om anställdas arbetsuppgier, totalersätt- ning, ersättningens komponenter samt ersättningens ökning och ökningstakt över tid jämfördes och rimlighetsbedömdes. Detta utgjorde en del av ersättningsutskottets och styrelsens besluts- underlag vid utvärderingen av skäligheten av riktlinjerna och de begränsningar som följer av dessa. Styrelsen har rätt att frångå riktlinjer för ersättningar helt eller delvis om det i ett enskilt fall nns särskilda skäl som motiverar det. Det ingår i ersättningsutskottets uppgier att bereda styrelsens beslut i ersättningsfrågor, vilket innefattar beslut om avsteg från riktlinjerna. Avsteg får endast göras om det bedöms vara nödvändigt för att tillgodose bolagets långsiktiga intressen och hållbarhet eller för att säkerställa bolagets ekonomiska bärkra. Om styrelsen gör avsteg från riktlinjerna för ersättning till styrelseledamöter och bolagsledningen ska detta redovisas vid nästkommande årsstämma. 83 K2A Årsredovisning 2024 Styrelsens ersättningsrapport Styrmodell för ersättningar på K2A Styrelsen har inrättat ett ersättningsutskott med huvudsakliga uppgier att bereda styrelsens beslut i frågor om ersättnings- principer, ersättningar och andra anställningsvillkor för personer i bolagsledningen. Ersättningsutskottet ska således utarbeta förslag avseende riktlinjer för ersättning till styrelse- ledamöter och personer i bolagsledningen, som styrelsen ska underställa årsstämman för beslut åtminstone vart ärde år. Ersättningsutskottet ska vidare följa och utvärdera pågående och under året avslutade program för rörliga ersättningar till personer i bolagsledningen (om tillämpligt), samt följa och utvärdera tillämpningen av de riktlinjer för ersättningar till styrelseledamöter och bolagsledningen som bolagsstämman beslutat om samt gällande ersättningsstrukturer och ersättnings- nivåer i bolaget. Styrelsens ordförande kan vara ordförande i utskottet. Övriga ledamöter ska vara oberoende i förhållande till bolaget och bolagsledningen. Ersättningsutskottet är ett beredande organ och har ingen självständig beslutanderätt, såvida inte styrelsen uttryckligen har bemyndigat ersättningsutskottet att fatta beslut i en specik fråga. Verkställande direktörens ersättning bereds av ersättnings- utskottet och fastställs av styrelsen vid ordinarie styrelsemöte medan ersättningsnivåer för övriga personer i bolagsledningen godkänns av ersättningsutskottet på förslag från verkställande direktören. Anställningsvillkor för verkställande direktör och övriga ledande befattningshavare Johan Knaust är styrelseledamot och verkställande direktör i K2A. Johan Knaust erhåller en månatlig fast ersättning om 335 000 kronor. Vid uppsägning ska både bolaget och Johan Knaust iaktta sex månaders uppsägningstid. Om bolaget är uppsägande part ska Johan Knaust erhålla en uppsägningslön motsvarande maximalt sex månadslöner. Johan Knaust har inte rätt till något avgångsvederlag. Övriga ledande befattningshavare har sedvanliga anställningsvillkor. Bolaget har under 2024 följt de tillämpliga ersättnings- riktlinjer som antagits av bolagsstämman. Inga avsteg från riktlinjerna har gjorts och inga avvikelser har gjorts från den beslutsprocess som enligt riktlinjerna ska tillämpas för att fast- ställa ersättningen. Revisorns yttrande över bolagets eerlevnad av riktlinjerna kommer nnas tillgängligt på https://investerare. k2a.se/bolagsstammor senast tre veckor före årsstämman 2025. Ingen ersättning till ledande befattningshavare har krävts tillbaka av bolaget. Ersättning till ledande befattningshavare Pension och övriga Pension och övriga Tkr Grundlön 2024 förmåner 2024 Grundlön 2023 förmåner 2023 Verkställande direktör 4 100 8 3 060 5 Vice vd Christian Lindberg 2 271 534 1 966 507 Vice vd Henrik Nordlund 1 784 529 – – Övriga ledande befattningshavare 11 345 2 736 12 949 3 361 Summa 19 500 3 807 17 975 3 873 Jämförande information avseende förändringar i ersättning och bolagets förvaltningsresultat Tkr 2024 2023 2022 2021 2020 Ersättning verkställande direktör 4 108 3 065 3 067 3 065 3 060 Ersättning vice vd Christian Lindberg 2 805 2 473 2 326 2 158 – Ersättning vice vd Henrik Nordlund 2 313 – – – – Ersättning övriga ledande befattningshavare 14 081 16 310 14 539 11 958 13 179 Totala ersättningar ledande befattningshavare 23 307 21 848 19 932 17 181 16 236 Ersättning övriga anställda 20 809 28 566 58 537 47 794 41 652 Årets resultat -202 410 -536 874 159 085 756 528 219 564 Ersättning ledande befattningshavare/årets resultat, % neg neg 13 2 7 Heltidsekvivalenter för bolagets övriga anställda 562 571 492 419 375 * Under perioden maj 2021 – maj 2022 utgick ersättning till CFO Ola Persson i form av konsultarvode och ingår inte i ovan belopp Stockholm i april 2025 K2A Knaust & Andersson Fastigheter AB (publ) Styrelsen 84 K2A Årsredovisning 2024 Styrelsens ersättningsrapport Styrelse och revisor Sten Gejrot Styrelseordförande Invald i styrelsen 2017 Född: 1962 Utbildning: Jur. Kand. Övriga uppdrag (urval): Advokat och partner på Advokatfirman Lindahl Aktieinnehav (inklusive bolag): 10 000 B-aktier. Beroende i förhållande till bolaget och bolagets ledning. Oberoende i förhållande till bolagets större aktieägare. Johan Thorell Styrelseledamot Invald i styrelsen 2015 Född: 1970 Utbildning: Civilekonom, Handelshögskolan i Stockholm Övriga uppdrag (urval): Styrelseordförande i Kallebäck Property Invest AB. Styrelseledamot i Sagax AB, Hemsö Fastighets AB, Atrium Ljungberg AB och Storskogen Group AB. Aktieinnehav (inklusive bolag): 2 412 000 A-aktier, 6 166 496 B-aktier, 19 499 preferensaktier. Oberoende i förhållande till bolaget och bolagets ledning. Beroende i förhållande till bolagets större aktieägare. Johan Knaust Styrelseledamot och verkställande direktör Invald i styrelsen 2013 Född: 1971 Utbildning: Master of Science Operational Research, London School of Economics samt Fil. kand. Nationalekonomi, Stockholms universitet. Bakgrund: Grundare och partner Sveafastigheter. Startade dessförinnan Leimdörfers finansieringsrådgivning. 1996-2001 verksam på Goldman Sachs International i London, inom Fixed Income. Aktieinnehav (inklusive bolag): 2 841 840 A-aktier, 17 452 015 B-aktier, 6 806 160 D-aktier, 94 025 preferensaktier. Beroende i förhållande till bolaget och bolagets ledning. Beroende i förhållande till bolagets större aktieägare. Claes-Henrik Julander Styrelseledamot Invald i styrelsen 2014 Född: 1969 Utbildning: Civilekonom, Stockholms universitet Övriga uppdrag (urval): Styrelseordförande i EP Bank AB. Styrelseledamot i Biocrine AB, Star Stable Entertainment AB och Svipdag AB inklusive dotterbolag. Aktieinnehav (inklusive bolag): 2 176 800 A-aktier, 5 194 622 B-aktier, 17 659 preferensaktier. Oberoende i förhållande till bolaget och bolagets ledning. Beroende i förhållande till bolagets större aktieägare. Johan Ljungberg Styrelseledamot Invald i styrelsen 2017 Född: 1972 Utbildning: Civilingenjör Övriga uppdrag (urval): Styrelseordförande i Atrium Ljungberg AB, Tagehus Holding AB och styrelseledamot i John Mattson Fastighetsföretagen AB och Eastnine AB. Aktieinnehav (inklusive bolag): 2 412 000 A-aktier, 6 995 000 B-aktier, 13 864 preferensaktier. Oberoende i förhållande till bolaget och bolagets ledning. Beroende i förhållande till bolagets större aktieägare. Ingrid Lindquist Styrelseledamot Invald i styrelsen 2019 Född: 1957 Utbildning: Civilekonom, Handelshögskolan i Stockholm Övriga uppdrag (urval): Styrelseordförande i Lysa AB samt styrelseledamot i Hobohm Brothers Equity AB, Kavat Vård AB, Collectum AB, Fora AB och Wise Group AB och Kollektivavtalsinformation Sverige AB. Aktieinnehav (inklusive bolag): 30 000 B-aktier. Oberoende i förhållande till bolaget och bolagets ledning. Oberoende i förhållande till bolagets större aktieägare. Revisor KPMG AB är bolagets revisor med Fredrik Sjölander som huvudansvarig revisor. Fredrik Sjölander är auktoriserad revisor och medlem i FAR. 85 K2A Årsredovisning 2024 Bolagsstyrning Förvaltningsberättelse Ledning Johan Knaust Styrelseledamot och verkställande direktör För mer information se under Styrelse, föregående sida. Christian Lindberg Vice vd Ingår i ledningen sedan 2017 Född: 1980 Utbildning: Civilingenjör Bakgrund: Rådgivning inom Corporate Finance i egen verksamhet 2011-2017. HQ Bank Corporate Finance 2006- 2011. Aktieinnehav (inklusive bolag): 375 000 B-aktier Ola Persson CFO Ingår i ledningen sedan 2021 Född: 1969 Utbildning: Master of International Business Bakgrund: CFO på bostadsutvecklingsbolaget SSM Aktieinnehav (inklusive bolag): 27 500 B-aktier Sandra Sundman Ekonomichef Ingår i ledningen sedan 2017 Född: 1986 Utbildning: Ekonomie kandidatexamen företagsekonomi Bakgrund: Olika befattningar inom K2A, ekonomiassistent, redovisningsekonom och redovisningschef Aktieinnehav: 2 600 B-aktier Karl Vahlund Transaktionschef Ingår i ledningen sedan 2019 Född: 1984 Utbildning: Civilingenjör Bakgrund: Transaktionschef Rikshem Aktieinnehav: 89 987 B-aktier, 763 preferensaktier Erik Lemaitre Affärsutvecklingschef Ingår i ledningen sedan 2020 Född: 1968 Utbildning: Byggekonom Bakgrund: Affärsutvecklingschef SSM Bygg & Fastighets AB, affärsutvecklare och projektledare på NCC samt Nexity Aktieinnehav: 8 000 B-aktier Henrik Nordlund Vice vd förvaltning och hållbarhet Ingår i ledningen sedan 2020 Född: 1987 Utbildning: Civilingenjör, kandidatexamen nationalekonomi Bakgrund: Fastighetschef på Rikshem och managementkonsult på Applied Value Aktieinnehav: 3 000 B-aktier Fredrik Widerstedt Chef projekt Ingår i ledningen sedan 2020 Född: 1983 Utbildning: Byggnadsingenjör Bakgrund: Konsult och Partner på Structor, Projectmanagment konsult på Ramböll Aktieinnehav: 20 394 B-aktier, 3 preferensaktier Emma Nyborg Marknadschef Ingår i ledningen sedan 2021 Född: 1989 Utbildning: Strategisk kommunikation Bakgrund: Kommunikationsansvarig på Mattecentrum och olika kommunikationstjänster på K2A Aktieinnehav: 1 950 B-aktier Pontus Ekerljung Kommunikations- och hållbarhetschef Ingår i ledningen sedan 2025 Född: 1982 Utbildning: Kandidatexamen nationalekonomi samt journalistik, MSc General Management Bakgrund: Egenföretagare, radioprogramledare och stabschef på Finansdepartementet Aktieinnehav (inklusive bolag): 7 138 B-aktier, 281 preferensaktier 86 K2A Årsredovisning 2024 Bolagsstyrning Förvaltningsberättelse Verksamhet K2A grundades 2013 och är ett fastighetsbolag med fokus på långsiktig förvaltning av egenproducerade hyresbostäder för alla typer av boenden. Bolagets aärsidé bygger på att långsiktigt äga, utveckla och förvalta hyresrätter och samhällsfastigheter i Stockholm, Mälardalen samt i ett antal universitets- och högsko- leorter i Sverige där eerfrågan på hyresbostäder är hög. K2A:s hyresbostäder utvecklas i samverkan med berörda kommuner i eerfrågade lägen med bra kommunikationer och närhet till stadskärnan och närservice. Bolagets studentbostäder åternns i attraktiva lägen på eller i direkt anslutning till universitets- och högskoleområdena. Sedan juni 2019 är bolagets stamaktier av serie B samt preferensaktier upptagna till handel på Nasdaq Stockholm. K2A:s mål och riskbegränsningar Övergripande mål K2A ska generera en konkurrenskraig riskjusterad avkastning till sina aktieägare. Hållbarhetsmål K2A ska framtidssäkra sin verksamhet genom betydande fokus på värdeskapande hållbarhet vilket innebär: K2A ska vara klimatpositivt senast 2027. Förvärvade fastigheter ska vara certierade enligt Svanen eller ha motsvarande miljöcertiering. K2A ska upprätthålla en hållbar och långsiktig förvaltning. Samtliga K2A:s fastigheter i förvaltning ska vara miljöcertie- rade samt klimatriskinventerade. K2A:s produktionsmetod ska vara resurseektiv och ha förutsättningar för cirkularitet. K2A:s kunder ska uppleva en högre trivsel än genomsnittet i Sverige. K2A ska anses vara det mest hållbara fastighetsbolaget som fokuserar på hyres- och studentbostäder. K2A ska anses vara det bästa fastighetsbolaget på hållbarhetsrapportering. K2A ska ha nöjda medarbetare som trivs på arbetsplatsen. Finansiella mål Drisöverskottet ska, i genomsnitt under åren 2019 till och med 2025, öka med minst 25 procent per år. NRV hänförligt till stamaktieägare ska, i genomsnitt under åren 2019 till och med 2025, öka med minst 20 procent per år. Finansiella riskbegränsningar Belåningsgraden för koncernen ska långsiktigt ej överstiga 70 procent. Räntetäckningsgraden för koncernen ska långsiktigt ej understiga 1,5 gånger. Utdelningspolicy Utdelningen ska långsiktigt uppgå till högst en tredjedel av det genomsnittliga årliga resultatet för de tre senaste räkenskapsåren. K2A kommer de närmaste åren prioritera nansiell styrka före utdelning vilket kan medföra en låg eller utebliven utdelning på stamaktier. Utdelning på preferensaktier ska ske enligt bolags- ordningens bestämmelser. För att uppnå sina mål ska K2A: Fokusera på Stockholm, Mälardalen och ett antal universitets- och högskoleorter samt identiera förvärvsmöjligheter och erhålla markanvisning för nyproduktion av hyresbostäder. Fokusera på bra boendelägen, campusnära studentbostäder och samhällsfastigheter med låg motparts- och/eller rörelserisk. Fokusera på nyproduktion av yteektiva och funktionella hyresbostäder av hög kvalitet lämpade för industriellt producerade byggnadsvolymer. Organisationsstruktur Per 31 december 2024 var totalt 38 personer anställda i K2A. Samtliga medarbetare, varav 14 kvinnor, arbetade med projek- tutveckling, ekonomi, kommunikation och förvaltning med placering på K2A:s huvudkontor i Stockholm eller i orter där K2A har förvaltningsobjekt. Rapporterande segment K2A:s nansiella rapportering sker i två segment: Förvaltningsobjekt och Pågående projekt. Förvaltningsobjekt avser i all väsentlighet funktionen förvaltning medan Pågående projekt avser funktionerna aärsutveckling, pågående projekt och produktion. Verksamhet Förvaltningsberättelse 87 K2A Årsredovisning 2024 Verksamhet Hållbarhet Verkställande direktör ansvarar för K2A:s hållbarhetsarbete. K2A utvecklar bostäder med låg klimatpåverkan för ansvarsfullt och långsiktigt eget ägande. Hela värdekedjan, från resurseektiv industriell produktion med förnybar råvara till förvaltning av yt- och energieektiva bostäder ska präglas av ett genomgripande och konsekvent hållbarhetsarbete. K2A:s hållbarhetsstrategi utgår från en helhetssyn och syar till ekonomiskt, ekologiskt och socialt värdeskapande. Som ledande grönt fastighetsbolag och ansvarstagande samhällsaktör har K2A beslutat om ambi- tiösa klimat- och hållbarhetsmål, däribland att K2A:s värdekedja ska vara klimatpositiv senast år 2027. Arbetet leds av vice vd hållbarhet. Affärsutveckling Aärsutvecklingsenheten ansvarar för att säkerställa att nya projekt anskaas. Aärsutvecklingsenheten utvärderar kontinu- erligt potentiella aärer avseende såväl förvaltningsfastigheter som mark med projektutvecklingsmöjligheter. Vidare bidrar aärsutvecklingsenheten med stöd i projektutveckling och vid transaktioner, vilket är viktiga inslag i K2A:s verksamhet. Inom aärsutvecklingsenheten bedrivs även kvalicerad produktutveckling för att optimera bolagets yteektiva lägenhetsenheter som lämpar sig för rationell industriell produktion. Funktionen utvecklar produkter och tjänster för att skapa mervärde för de boende. När ett projekt ska genomföras övergår ansvaret för projektet till enheten pågående projekt. Aärsutvecklingsenheten leds av aärsutvecklingschef. Pågående projekt Pågående projekt innefattar fastigheter under uppförande och ombyggnation som avses att användas som förvaltnings- fastigheter, samt markanvisningar med eventuellt tillhörande byggrätter. Enheten pågående projekt tar över ett projekt från aärsutvecklingsenheten när projektet ska genomföras. Arbets- och ansvarsområden för enheten avser att säkerställa eektivt genomförande av pågående projekt samt säkerställa god kontroll och uppföljning. Projektgenomförande omfattar framtagande av kalkyler, detaljplanearbete, projektering, upprättande av underlag för bygglovsansökan, projektledning, upprättande av projektbudget, upphandling av entreprenadavtal (markentreprenad och husentreprenad), projektledning under produktionstid (styrning, övervakning, kontroll och ändringar etc.), färdigställande och besiktning samt överlämning av projektdokumentation till förvaltningsenheten när projektet har färdigställts och projektet övergår till att betraktas som ett förvaltningsobjekt. Enheten leds av chef projekt. Produktion K2A har, som en följd av marknadsförutsättningarna beslutat att lägga ner sina produktionsanläggningar. Framöver ska externa totalentreprenörer anlitas för byggnation av bolagets projekt. K2A har dock fortsatt en produktionsavdelning som ansvarar för upphandling och framdri av arbetet. Enheten leds av chef projekt. Förvaltning Förvaltningsobjekt består av färdigbyggda fastigheter med inget eller begränsat projektinslag. Arbets- och ansvarsområden för förvaltningsverksamheten avser uthyrning av bostäder och lokaler till kunder samt säkerställande av eektiv dri och underhåll av fastigheterna. Förvaltningsenheten ansvarar för den löpande förvaltningen av bolagets fastigheter vilket inkluderar att tillse en bra skötsel av husen och att underhåll sker när detta krävs för att säkerställa fastigheternas långsiktiga värde. Enheten leds av vice vd förvaltning. Två regionchefer ansvarar, inom varsitt geograskt område (Stockholm & Nord samt Mälardalen & Syd), för portföljens löpande resultat, personal och fastighetsskötsel. Verkställande direktör IR/Kommunikation Hållbarhet IT Ekonomi Pågående projektAffärsutveckling Förvaltning Produktion Region Mälardalen & Syd Energi & Teknik K2A:s operativa verksamhet bedrivs genom funktionerna Affärsutveckling, Pågående projekt, Produktion samt Förvaltning, med stöd av de koncerngemensamma funktionerna Hållbarhet, Ekonomi, IR/Kommunikation samt IT, vilket visas i bilden ovan. Koncernledningen har det övergripande ansvaret för bland annat strategifrågor och affärsutveckling, finansiering, ekonomistyrning och resultatuppföljning samt kommunikation. K2A:s Organisationsstruktur Förvaltningsberättelse Region Stockholm & Nord Marknad & Kommunikation 88 K2A Årsredovisning 2024 Verksamhet Bovärdar Ansvarar för rondering av fastigheterna och utför enklare löpande underhåll samt på vissa orter även den utvändiga skötseln av grönytor. Bovärdarna ansvarar även för besiktning av bostäderna vid byte av hyresgäst. Energi och teknik Energi och teknik är en del av förvaltningsorganisationen med fokus på att ligga i framkant avseende digital och teknisk förvaltning med fokus uppkopplade fastigheter, optimering av energianvändning, underhållsplanering och uppfyllande av vid var tid gällande myndighets- och hållbarhetskrav. Marknad, kund och kommunikation Ansvarar för kundnöjdhetsfrågor, kundtjänst, uthyrning, marknadsföring, kommunikation och PR. Enheten leds av marknads- och kommunikationschef. Stödfunktioner Ekonomi Ekonomifunktionen ansvarar för att fastställa de administrativa rutinerna avseende K2A:s ekonomiprocesser och att se till att de eerlevs. Ekonomifunktionen ansvarar även för att operativt hantera koncernens nansiella risker och avge nansiell rapportering till ledning och styrelse. Ekonomifunktionen leds av CFO med stöd av ekonomichef, koncernredovisningsansvarig, tre bolagsekonomer, hyres- administratör, business controller samt en ekonomiassistent. IT IT-ansvarig ansvarar internt för styrning, ansvar och kontroll av IT-verksamheten enligt fastställd IT-policy. IT-ansvarig ansvarar även för utveckling av IT-miljön samt support till samtliga enheter inom K2A som arbetar med IT-relaterade frågor. IR IR ansvarar för den interna och externa kommunikationen på daglig basis. Vd, vice vd och CFO uttalar sig för bolagets räkning. Kommunikationschef ansvarar för innehållet på bolagets IR-webb, den övergripande samordningen av bola- gets medierelationer samt utformning och distribution av pressmeddelanden. Hållbarhetsrapportering K2A uppfyller inte kriterierna i ÅRL 6 kap 10 §, vilket innebär att K2A inte har skyldighet att upprätta en hållbarhetsrapport. Hållbarhetsarbetet är dock integrerat i K2A:s verksamhet i stor utsträckning då K2A bygger hus med trästomme och all nyproduktion sedan 2018 är Svanenmärkt eller har motsva- rande miljöcertiering. Mot bakgrund av att hållbarhet är ett prioriterat område inom K2A har bolaget på frivillig basis upprättat en hållbarhetsrapport som integrerats i årsredovis- ningen för år 2024. K2A:s hållbarhetsrapport är upprättad i enlighet med GRI standards 2021 och GRI 1: Foundation, med rapporteringsperiod från den 1 januari 2024 till 31 december 2024. K2A:s styrelse är det högsta styrande organet och även ansvarig för informationen i hållbarhetsrapporten. I nuläget nns det inte någon sektorspecik standard som träar K2A:s verksamhet men bolaget övervakar kommande sektorstandarder. Kontaktperson för hållbarhetsrapporten är K2A:s vice vd hållbarhet. Hållbarhetsrapporten omfattar K2A Knaust & Andersson Fastigheter AB (publ) samt dess dotterbolag som framgår av not Andelar i koncernbolag. En beskrivning av K2A:s verksamhet och aärsmodell nns på sidorna 12-15 samt i detta avsnitt. K2A:s uppförandekod, hållbarhetspolicy och aärsplan är koncernens främsta styrdokument och utgör grunden för K2A:s hållbarhetsarbete. K2A:s vd samt vice vd hållbarhet är ytterst ansvariga för hållbarhetsarbetet. Styrelsen fastställer den övergri- pande hållbarhetspolicyn med syet att bolaget ska bidra till en långsiktigt hållbar utveckling av samhället. Detta sker genom en lönsam aärsmodell, en ansvarsfull syn på omvärlden och bola- gets påverkan på den, samt en medvetenhet om betydelsen av en god och hälsosam arbetsmiljö. Därigenom skapas värden och möjligheter till en kontinuerlig positiv utveckling av företaget. K2A:s övergripande hållbarhetspolicy utvärderas och revideras årligen. K2A:s styrelse antog under 2021 en mål- sättning som innebär att hela K2A:s värdekedja ska vara klimat- positiv senast år 2027. K2A för en löpande dialog med bolagets intressenter för att utveckla och förbättra verksamheten. Genom dialogen har väsentliga hållbarhetsfrågor identierats, det vill säga de frågor där K2A har störst möjlighet att påverka och som är viktigast att arbeta med för bolagets långsiktiga värdeskapande. Sammantaget har principerna i FN:s Global Compact, målen i FN:s Agenda 2030 och forskningsläget kring de planetära gränserna varit vägledande i arbetet med att identiera de väsentliga hållbar- hetsfrågorna, liksom K2A:s värderingar, riskbedömningar och intressenternas förväntningar. Hantering av väsentliga risker inom hållbarhetsområdet utgör en del av koncernens generella arbete med att identiera och hantera risker. Processen, identierade risker och hantering av dessa beskrivs i avsnittet Risker och riskhantering. De strategiska prioriteringarna för hållbarhetsarbetet, var i K2A:s värdekedja påverkan sker, på vilket sätt områdena är väsentliga för K2A:s intressenter, hur de styrs samt de viktigaste resultatindikatorerna beskrivs i årsredovisningens hållbarhetsrapport. K2A:s hållbarhetsarbete och utfallet av detta uppdelat per hållbarhetsområde beskrivs på följande sidor: Innehåll Sid Affärsmodell 12-15 Styrning av hållbarhetsarbetet 22-26 Miljö 24-25, 27-37 Personal 39-40 Sociala förhållanden 28-30 Mänskliga rättigheter 28-30 Affärsetik och antikorruption 30 Riskhantering 65-70 Mångfaldspolicy för styrelsen 81 Förvaltningsberättelse 89 K2A Årsredovisning 2024 Verksamhet Förvaltningsberättelse Hyresintäkter och uthyrningsgrad Hyresintäkterna minskade under perioden till 426,9 Mkr (443,6). Den ekonomiska uthyrningsgraden uppgick under perioden till 94,3 procent (97,3). Minskningen av hyresintäkterna såväl som ytor är framför allt hänförlig till frånträde av 2 990 studentbostäder den 1 oktober. För jämförbart bestånd ökade hyresintäkterna med 4,2 procent varav intäkter från vidarefakturerade kostnader bidrog med -0,4 Finansiell utveckling procentenheter. Den uthyrbara ytan i K2A:s fastighetsbestånd uppgick till 114,8 tkvm den 31 december 2024 jämfört med 187,1 tkvm den 31 december 2023, vilket innebär en förändring med -38,6 procent. Det sammanlagda hyresvärdet för förvalt- ningsobjekten per 31 december 2024 uppgick, på årsbasis, till 288,2 Mkr (475,3), vilket motsvarar en förändring med -39,4 procent. Utveckling intäkter Utveckling intäkter Mkr 2024 2023 Förändring, % Studentbostäder 194,2 217,0 -10,5 Hyresbostäder 163,1 161,5 1,0 Samhällsfastigheter 69,6 65,1 6,9 Totala intäkter 426,9 443,6 -3,8 Fastighetskostnader De totala fastighetskostnaderna minskade under perioden till 134,6 Mkr (139,5), en minskning med -3,5 procent. Minskningen är framför allt hänförlig till frånträde av 2 990 studentbostäder den 1 oktober 2024. Fastighetskostnader 2024 Student- Hyres- Samhälls- Mkr bostäder bostäder fastigheter Totalt Driftskostnader -38,6 -34,2 -9,1 -81,9 Underhåll -7,9 -5,1 -3,9 -16,9 Fastighetsskatt -1,9 -1,0 -0,0 -2,9 Avskrivning – -1,6 – -1,6 Direkta fastighetskostnader -48,4 -41,9 -13,0 -103,3 Fastighetsadministration -31,3 Totala fastighetskostnader -134,6 Fastighetskostnader 2023 Student- Hyres- Samhälls- Mkr bostäder bostäder fastigheter Totalt Driftskostnader -48,2 -33,8 -9,7 -91,7 Underhåll -6,3 -4,1 -4,0 -14,4 Fastighetsskatt -2,5 -1,6 -0,0 -4,1 Avskrivning – -1,6 – -1,6 Direkta fastighetskostnader -57,0 -41,1 -13,7 -111,7 Fastighetsadministration -27,8 Totala fastighetskostnader -139,5 Dris- och underhållskostnader inklusive fastighetsskatt uppgick under perioden till -101,7 Mkr (-110,2) vilket motsvarar en 90 K2A Årsredovisning 2024 Finansiell utveckling minskning med -7,6 procent. Minskningen är framför allt hänförlig till frånträde av 2 990 studentbostäder den 1 oktober 2024. Under 2023 erhölls elstöd om 3,4 Mkr. Driskostnader i jämförbart bestånd ökade med 7,9 procent Kostnader för fastighetsadministration uppgick till -31,3 Mkr (-27,8). Under perioden har ett vite om -2,8 Mkr samt en garagehyra hänförlig till 2023 om -0,7 Mkr belastat fastighetsadministration. Driftsöverskott och överskottsgrad Drisöverskottet var under perioden 292,3 Mkr (304,1), vilket motsvarade en minskning med -3,9 procent. Överskottsgraden under 2024 uppgick till 68,5 procent (68,6). Central administration Kostnaderna för central administration uppgick till -81,5 Mkr (-59,1), vilket motsvarade en ökning av kostnaderna med 38,0 procent. Avveckling av K2A Trähus verksamhet har belastat kostnaderna för central administration (projektutveckling) med totalt 17,8 Mkr under ärde kvartalet 2024. Likviditetseekten av detta bedöms infalla under 2025. Under perioden fakture- rades joint ventures totalt 8,0 Mkr (8,0) för projektlednings- tjänster, vilket har redovisats som en kostnadsreduktion av central administration. De centrala kostnaderna fördelas över K2A:s två verksamhetsområden fastighetsförvaltning och projektutveckling och kostnaderna uppgick under perioden till -17,9 Mkr (-15,5) respektive -63,6 Mkr (-43,6). Resultat från joint ventures Resultat från joint ventures påverkas i stor utsträckning av det nybildade, med Slättö samägda bolaget Arborem. Resultatandelen under perioden uppgick till -140,1 Mkr (-76,0). Värdeförändringar i joint ventures uppgick till 55,6 Mkr (-76,0). Övriga poster under ärde kvartalet 2024 utgörs av -200,5 Mkr i realisationsresultat för andelar i joint ventures i samband med transaktionen Arborem samt förvaltningsresultat om 4,8 Mkr (-0,0). Räntenetto Räntenettot uppgick till -241,5 Mkr (-187,9). Jämfört med 2023 har räntorna stigit, vilket har medfört högre räntekostnader. Räntenettot har under 2024 belastats med transaktionskostnader inklusive lösenavgi om 45,9 Mkr hänförligt till förlängningen av K2A:s MTN-obligationer. Den genomsnittliga räntenivån uppgick per balansdagen till 3,7 procent (3,2). Räntetäckningsgraden för de senaste 12 månaderna uppgick till 1,1 (1,5). Enligt denitionen av räntetäckningsgrad i överenskommelsen med K2A:s obligationsinnehavare inom MTN-programmet exkluderas transaktionskostnader och lösenavgier i beräkningen av räntetäckningsgrad (covenant 1,25 ggr). Räntetäckningsgraden enligt denna denition uppgår till 1,4 ggr. Värdeförändringar Orealiserade värdeförändring fastigheter Mkr 2024 2023 Förvaltningsobjekt 13,9 -238,0 Pågående projekt -34,7 -233,1 Totala värdeförändringar -20,8 -471,0 Totalt i procent av ingående balans -0,2 -4,7 Förvaltningsberättelse Orealiserade värdeförändringar på förvaltningsfastigheter uppgick under perioden till -20,8 Mkr (-471,0). K2A har ränteswapavtal för lån med ett sammantaget nominellt värde om 4 056 Mkr (4 065). Orealiserade värde- förändringar på derivat uppgick under perioden till -72,1 Mkr (-122,8). Aktuell och uppskjuten skatt Aktuell skatt för perioden uppgick till 0,2 Mkr (-0,1). Uppskjuten skatt uppgick till 149,3 Mkr (105,2) och har i huvudsak påverkats av realiserade och orealiserade värdeför- ändringar på fastigheter, derivat, ej avdragsgilla räntor samt uppkomna skattemässiga underskott. Bolagsskattesatsen är 20,6 procent. Koncernens ansamlade skattemässiga underskott uppgick per 31 december 2024 till 448,8 Mkr (403,7). I koncernens balansräkning nettoredovisas uppskjuten skatt. Uppskjuten skatteskuld i balansräkningen Mkr 2024-12-31 2023-12-31 Fastigheter 382,7 508,2 Underskottsavdrag -92,5 -83,7 Obeskattade reserver 0,0 0,6 Derivat -5,5 9,5 Övriga poster 0,4 0,4 Summa 285,1 435,0 Årets resultat Årets resultat eer skatt uppgick till -202,4 Mkr (-536,9) och resultat per stamaktie uppgick till -2,99 kr (-7,17). Framtidsutsikter K2A lämnar inte någon prognos avseende den nansiella utvecklingen. Till följd av marknadsutvecklingen under de tre senaste åren har K2A pausat nya byggstarter och har i dagsläget inte något projekt i produktion. Eer ett år som präglats av konsolidering med avyttringar som stärkt balansräkning och nyckeltal bedömer vi att vi har skapat förutsättningar för att under andra halvåret 2025 byggstarta vårt projekt i Slakthusområdet i Stockholm. Parallellt med detta arbetar vi för att stärka vår balansräkning ytterligare samtidigt som vi fortsätter utveckla erbjudandet till våra kunder och i vår externa förvaltning. Framöver fokuseras tillväxten på projekt i framförallt Stockholmsområdet. Händelser efter balansdagen Eer balansdagen har följande bolag ändrat namn: K2A Sam Förvärv II AB till Arborem Fastigheter AB (559377-3343); K2A Sam Förvärv IV AB till Arborem Fastigheter Holding AB (559412-2136); K2A Sam Förvärv V AB till Arborem Fastigheter NDA Hold AB (559411- 2475); K2A Sam Förvärv VII AB till Arborem Fastigheter Swed Hold AB (559507-7040). Den 24 februari emitterade K2A gröna seniora icke säker- ställda obligationer om 200 Mkr. Obligationerna har en rörlig ränta om 3 månader STIBOR plus 500 baspunkter och slutligt förfall i juni 2029. Obligationen emitterades inom ett nytt ramverk som uppgår till maximalt 600 Mkr.. 91 K2A Årsredovisning 2024 Finansiell utveckling Till årsstämmans förfogande står följande vinstmedel: Överkursfond, kr 942 022 520 Balanserade vinstmedel, kr -703 942 173 Årets resultat, kr 69 408 147 Summa, kr 307 488 494 I ny räkning balanseras, kr 307 488 494 Förslag till vinstdisposition Förvaltningsberättelse 92 K2A Årsredovisning 2024 Förslag till vinstdisposition Finansiella rapporter Räkenskaper SidRäkenskaper Sid Koncernens resultaträkning 94 Koncernens balansräkning 95 Koncernens rapport över förändringar i eget kapital 96 Koncernens rapport över kassaflöden 97 Moderbolagets resultaträkning 98 Moderbolagets balansräkning 99 Moderbolagets rapport över förändringar i eget kapital 100 Moderbolagets kassaflödesanalys 101 Redovisningsprinciper och noter SidRedovisningsprinciper och noter Sid NOT 1. Allmän information 102 NOT 2. Redovisningsprinciper 102 NOT 3. Segment 105 NOT 4. Hyresintäkter 116 NOT 5. Arvode och kostnadsersättning till revisor 107 NOT 6. Antal anställda och personalkostnader 107 NOT 7. Rörelsens kostnader fördelade på fastighetstyp 108 och kostnadsslag NOT 8. Resultat från joint ventures 108 NOT 9. Räntenetto 108 NOT 10. Skatter 108 NOT 11. Resultat per aktie 109 NOT 12. Förslag till vinstdisposition 109 NOT 13. Licenser 109 NOT 14. Förvaltningsfastigheter 110 NOT 15. Verkligt värde 111 NOT 16. Rörelsefastigheter 113 NOT 17. Inventarier 113 NOT 18. Andelar i koncernbolag 113 NOT 19. Andelar i joint ventures 116 NOT 20. Andelar i andra bolag 117 NOT 21. Övriga långfristiga tillgångar 117 NOT 22. Derivat 117 NOT 23. Kundfordringar 118 NOT 24. Övriga fordringar 118 NOT 25. Förutbetalda kostnader och upplupna intäkter 118 NOT 26. Eget kapital och aktiekapitalets utveckling 118 NOT 27. Finansiella skulder 119 NOT 28. Upplupna kostnader och förutbetalda intäkter 121 NOT 29. Ställda säkerheter och eventualförpliktelser 121 NOT 30. Kortfristiga fordringar/skulder till koncernen 121 NOT 31. Leasingavtal 121 NOT 32. Närstående 122 NOT 33. Specifikation till rapport över kassaflöden 123 NOT 34. Statligt stöd 123 NOT 35. Väsentliga händelser efter balansdagen 123 Innehållsförteckning 93 K2A Årsredovisning 2024 Finansiella rapporter Koncernens resultaträkning Mkr Not 2024 2023 Hyresintäkter 3, 4 426,9 443,6 Fastighetskostnader Driftskostnader 3, 7 -81,9 -91,7 Underhåll 3, 7 -16,9 -14,4 Fastighetsskatt 3, 7 -2,9 -4,1 Avskrivningar 3, 7 -1,6 -1,6 Fastighetsadministration 3, 7 -31,3 -27,8 Summa fastighetskostnader -134,6 -139,5 Driftsöverskott 292,3 304,1 Central administration, fastighetsförvaltning 3, 5, 6 -17,9 -15,5 Central administration, projektutveckling 3, 5, 6 -63,6 -43,6 Resultat från joint ventures 8 -140,1 -76,0 - varav förvaltningsresultat 4,8 -0,0 - varav värdeförändring förvaltningsfastigheter 55,6 -76,0 - varav realisationsresultat -200,5 – Ränteintäkter 9 123,7 102,5 Räntekostnader 9 -365,2 -290,4 Förvaltningsresultat -170,9 -18,8 Värdeförändringar Förvaltningsfastigheter, orealiserade 14 -20,8 -471,0 Förvaltningsfastigheter, realiserade 14 -59,1 -29,4 Andelar i andra bolag 20 -28,9 – Derivat, orealiserade 22 -72,1 -122,8 Summa värdeförändringar -181,0 -623,2 Resultat före skatt -351,9 -642,0 Aktuell skatt 10 0,2 -0,1 Uppskjuten skatt 10 149,3 105,2 Årets resultat -202,4 -536,9 Resultat hänförligt till Moderbolagets aktieägare -202,4 -536,6 Innehav utan bestämmande inflytande -0,0 -0,3 Resultat per aktie 11 Resultat per stamaktie (före utspädning), kr -2,99 -7,17 Resultat per stamaktie (efter utspädning), kr -2,99 -7,17 Genomsnittligt antal utestående stamaktier, st 85 865 300 85 865 300 Genomsnittligt antal utestående stamaktier efter utspädning, st 85 865 300 85 865 300 Årets resultat motsvarar årets totalresultat och därför presenteras endast en resultaträkning utan separat rapport för övrigt totalresultat. 94 K2A Årsredovisning 2024 Finansiell information Koncernens balansräkning Mkr Not 2024-12-31 2023-12-31 TILLGÅNGAR Immateriella anläggningstillgångar Licenser 13 2,8 3,9 Summa immateriella anläggningstillgångar 2,8 3,9 Materiella anläggningstillgångar Förvaltningsfastigheter 14 6 077,0 9 125,4 Rörelsefastigheter 16 4,6 21,4 Inventarier 17 5,2 14,2 Summa materiella anläggningstillgångar 6 086,8 9 160,9 Finansiella anläggningstillgångar Andelar i joint ventures 19 643,0 276,0 Andelar i andra bolag 20 124,5 153,4 Övriga långfristiga fordringar 21 12,6 21,9 Derivat 22 45,2 116,7 Summa finansiella anläggningstillgångar 825,3 568,0 Summa anläggningstillgångar 6 914,8 9 732,9 Omsättningstillgångar Kundfordringar 23 3,1 2,8 Skattefordringar 0,7 1,2 Fordringar mot joint ventures 127,0 60,7 Övriga fordringar 24 11,1 137,9 Förutbetalda kostnader och upplupna intäkter 25 37,5 42,2 Likvida medel 133,5 80,5 Summa omsättningstillgångar 312,9 325,3 SUMMA TILLGÅNGAR 7 227,7 10 058,2 EGET KAPITAL OCH SKULDER Eget kapital Aktiekapital 26 547,9 547,9 Övrigt tillskjutet kapital 942,0 942,0 Hybridobligation 450,0 450,0 Balanserad vinst inklusive årets resultat 169,9 417,4 Totalt eget kapital 2 109,9 2 357,4 Långfristiga skulder Uppskjuten skatteskuld 10 285,1 435,0 Långfristiga räntebärande skulder 27 2 000,4 4 644,5 Långfristiga leasingskulder 27, 31 274,8 190,7 Övriga långfristiga skulder 1,3 – Derivat 22 0,1 – Summa långfristiga skulder 2 561,7 5 270,2 Kortfristiga skulder Kortfristiga räntebärande skulder 27 2 224,1 2 063,9 Kortfristiga leasingskulder 27, 31 34,1 34,7 Leverantörsskulder 20,4 47,2 Skatteskulder 2,5 5,9 Skulder till joint ventures 9,6 – Övriga skulder 125,6 147,1 Upplupna kostnader och förutbetalda intäkter 28 139,9 131,9 Summa kortfristiga skulder 2 556,1 2 430,6 Summa skulder 5 117,8 7 700,8 SUMMA EGET KAPITAL OCH SKULDER 7 227,7 10 058,2 95 K2A Årsredovisning 2024 Finansiell information Koncernens rapport över förändringar i eget kapital Hänförligt till moderbolagets aktieägare Övrigt Innehav utan Aktie- tillskjutet Hybrid- Balanserad bestämmande Mkr kapital kapital obligation vinst inflytande Summa Ingående eget kapital 2023-01-01 547,9 942,0 450,0 1 045,9 0,3 2 986,1 Årets resultat – – – -536,6 -0,3 -536,9 Transaktioner med bolagets ägare Kostnad hybridobligation – – – -42,9 – -42,9 Beslutad utdelning stamaktier – – – -12,9 – -12,9 Beslutad utdelning preferensaktier – – – -36,1 – -36,1 Summa transaktioner med bolagets ägare – – – -91,9 – -91,9 Utgående eget kapital 2023-12-31 547,9 942,0 450,0 417,4 – 2 357,4 Ingående eget kapital 2024-01-01 547,9 942,0 450,0 417,4 – 2 357,4 Årets resultat – – – -202,4 – -202,4 Transaktioner med bolagets ägare Kostnad hybridobligation – – – -45,1 – -45,1 Beslutad utdelning stamaktier – – – – – – Beslutad utdelning preferensaktier – – – – – – Summa transaktioner med bolagets ägare – – – -45,1 – -45,1 Utgående eget kapital 2024-12-31 547,9 942,0 450,0 169,9 – 2 109,9 Årets resultat motsvarar årets totalresultat och därför presenteras endast en resultaträkning utan separat rapport för övrigt totalresultat. 96 K2A Årsredovisning 2024 Finansiell information Koncernens rapport över kassaflöden Mkr Not 2024 2023 Den löpande verksamheten Förvaltningsresultat -170,9 -18,8 Justering för poster som inte ingår i kassaflödet 33 197,8 117,2 Betald skatt -0,5 -0,5 Förändring av varulager 0,0 2,3 Förändringar rörelsefordringar 47,1 -34,4 Förändringar av rörelseskulder -16,1 67,9 Kassaflöde från den löpande verksamheten 57,4 133,7 Investeringsverksamheten Investering i förvaltningsfastigheter 14 -48,5 -304,4 Förvärv av förvaltningsfastigheter 33 -378,0 -947,0 Betalda handpenningar förvaltningsfastigheter 21 – -25,0 Försäljning av förvaltningsfastigheter 14 1 124,7 1 839,9 Investeringar i licenser 13 -0,2 -0,1 Investeringar i inventarier 17 -0,5 -0,6 Försäljning av inventarier 3,6 0,6 Utlåning till joint ventures -65,0 -53,6 Kassaflöde från investeringsverksamheten 636,2 510,0 Finansieringsverksamheten Upptagna lån 27 941,3 854,1 Amortering av lån 27 -1 517,9 -1 502,4 Transaktion derivat 22 – -96,6 Amortering av leasingskuld 31 -32,1 -26,2 Betalning hybridobligation -22,9 -41,1 Utdelning, stamaktier – -12,9 Utdelning, preferensaktier -9,0 -36,1 Kassaflöde från finansieringsverksamheten -640,6 -861,2 Årets kassaflöde 53,0 -217,5 Likvida medel vid årets början 80,5 298,0 Likvida medel vid årets slut 133,5 80,5 97 K2A Årsredovisning 2024 Finansiell information Moderbolagets resultaträkning Mkr Not 2024 2023 Rörelsens intäkter Nettoomsättning 60,1 63,3 Summa rörelsens intäkter 60,1 63,3 Rörelsens kostnader Övriga externa kostnader -66,0 -38,9 Personalkostnader 6 -64,5 -66,2 Avskrivningar av immateriella anläggningstillgångar 13 -1,4 -1,4 Avskrivningar av materiella anläggningstillgångar 17 -0,8 -0,7 Summa rörelsens kostnader -132,7 -107,1 Rörelseresultat -72,6 -43,8 Resultat från finansiella poster Anteciperad aktieutdelning 250,0 – Värdeförändring derivat 22 -65,5 -107,4 Värdeförändring andelar i andra bolag -32,9 – Ränteintäkter 9 103,0 94,4 Räntekostnader 9 -137,3 -106,3 Summa resultat från finansiella poster 117,3 -119,3 Resultat efter finansiella poster 44,6 -163,1 Bokslutsdispositioner Erhållna koncernbidrag 0,6 22,9 Summa bokslutsdispositioner 0,6 22,9 Resultat före skatt 45,3 -140,2 Uppskjuten skatt 10 24,1 19,7 Årets resultat 69,4 -120,5 Årets resultat motsvarar årets totalresultat och därför presenteras endast en resultaträkning utan separat rapport för övrigt totalresultat. 98 K2A Årsredovisning 2024 Finansiell information Moderbolagets balansräkning Mkr Not 2024-12-31 2023-12-31 TILLGÅNGAR Immateriella anläggningstillgångar Licenser 13 2,8 3,9 Summa immateriella anläggningstillgångar 2,8 3,9 Materiella anläggningstillgångar Inventarier 17 2,2 2,5 Summa materiella anläggningstillgångar 2,2 2,5 Finansiella anläggningstillgångar Andelar i koncernbolag 18 2 090,1 2 090,1 Andra långfristiga värdepappersinnehav 26,5 59,4 Derivat 22 37,9 103,4 Uppskjuten skattefordran 48,6 31,5 Summa finansiella anläggningstillgångar 2 203,1 2 284,4 Summa anläggningstillgångar 2 208,0 2 290,8 Omsättningstillgångar Kundfordringar 23 1,1 9,1 Fordringar hos koncernbolag 30 1 968,4 1 820,0 Fodringar hos intresseföretag 11,4 – Övriga fordringar 24 3,2 2,3 Förutbetalda kostnader och upplupna intäkter 25 13,1 19,6 Likvida medel 78,4 77,5 Summa omsättningstillgångar 2 075,6 1 928,5 SUMMA TILLGÅNGAR 4 283,6 4 219,3 EGET KAPITAL OCH SKULDER Bundet eget kapital Aktiekapital 26 547,9 547,9 Summa bundet eget kapital 547,9 547,9 Fritt eget kapital Överkursfond 942,0 942,0 Hybridobligation 450,0 450,0 Balanserad vinst -703,9 -538,4 Årets resultat 69,4 -120,5 Summa fritt eget kapital 757,5 733,2 Summa eget kapital 1 305,4 1 281,1 Långfristiga skulder Obligationslån 27 690,0 395,4 Uppskjuten skatteskuld 10 2,5 9,5 Summa långfristiga skulder 692,5 404,9 Kortfristiga skulder Obligationslån 27 – 700,0 Leverantörsskulder 3,3 4,7 Skulder till koncernföretag 30 2 179,6 1 757,7 Skulder till intresseföretag 9,6 – Skatteskulder 0,5 0,8 Övriga skulder 31,1 41,3 Upplupna kostnader och förutbetalda intäkter 28 61,5 28,7 Summa kortfristiga skulder 2 285,7 2 533,2 SUMMA SKULDER 2 978,1 2 938,1 SUMMA EGET KAPITAL OCH SKULDER 4 283,6 4 219,3 99 K2A Årsredovisning 2024 Finansiell information Moderbolagets rapport över förändringar i eget kapital Totalt eget kapital Överkurs- Hybrid- Balanserad Årets Mkr Aktiekapital fond obligation vinst resultat Totalt Ingående eget kapital 2023-01-01 547,9 942,0 450,0 -435,4 -11,1 1 493,5 Årets resultat – – – – -120,5 -120,5 Transaktioner med bolagets ägare Årets disposition – – – -11,1 11,1 – Utdelning beslutad, stamaktier – – – -12,9 – -12,9 Utdelning beslutad, preferensaktier – – – -36,1 – -36,1 Kostnader för hybridobligation – – – -42,9 – -42,9 Summa transaktioner med bolagets ägare – – – -102,9 11,1 -91,9 Utgående eget kapital 2023-12-31 547,9 942,0 450,0 -538,4 -120,5 1 281,1 Ingående eget kapital 2024-01-01 547,9 942,0 450,0 -538,4 -120,5 1 281,1 Årets resultat – – – – 69,4 69,4 Transaktioner med bolagets ägare Årets disposition – – – -120,5 120,5 – Utdelning beslutad, stamaktier – – – – – – Utdelning beslutad, preferensaktier – – – – – – Kostnader för hybridobligation – – – -45,1 – -45,1 Summa transaktioner med bolagets ägare – – – -165,6 120,5 -45,1 Utgående eget kapital 2024-12-31 547,9 942,0 450,0 -703,9 69,4 1 305,4 Årets resultat motsvarar årets totalresultat och därför presenteras endast en resultaträkning utan separat rapport för övrigt totalresultat. 100 K2A Årsredovisning 2024 Finansiell information Moderbolagets kassaflödesanalys Mkr Not 2024 2023 Den löpande verksamheten Resultat efter finansiella poster 44,6 -163,1 Justering för poster som inte ingår i kassaflödet 33 -121,9 117,2 Förändringar rörelsefordringar 13,7 -10,3 Förändringar rörelseskulder -1,5 24,7 Kassaflöde från den löpande verksamheten -65,1 -31,5 Investeringsverksamheten Förvärv av immateriella anläggningstillgångar 13 -0,2 -0,1 Förvärv av inventarier 17 -0,5 -0,5 Förändring kortfristiga lån till koncernföretag 99,9 – Förändring kortfristiga lån till intresseföretag -11,4 -184,8 Kassaflöde från investeringsverksamheten 87,7 -185,4 Finansieringsverksamheten Erhållna koncernbidrag 28,2 – Lämnade koncernbidrag -2,0 – Betalningar hybridobligation -22,8 -41,1 Upptagna lån 27 476,4 – Utdelning, stamaktier – -12,9 Utdelning, preferensaktier -9,0 -36,1 Förändring kortfristiga lån från koncernföretag 398,1 555,6 Förändring kortfristiga lån från intresseföretag 9,6 – Amortering av lån 27 -900,0 -400,0 Derivat 22 – -68,0 Kassaflöde från finansieringsverksamheten -21,7 -2,5 Årets kassaflöde 0,9 -219,4 Likvida medel vid årets början 77,5 296,8 Likvida medel vid årets slut 78,4 77,5 101 K2A Årsredovisning 2024 Finansiell information Redovisningsprinciper och noter NOT 2 REDOVISNINGSPRINCIPER Grunder för redovisningen Koncernredovisningen för K2A Knaust & Andersson Fastigheter AB (publ) har upprättats i enlighet med årsredovisningslagen, RFR 1 Kompletterande regler för koncerner, samt IFRS Accounting Standards och IFRIC Interpretations sådana de antagits av EU. Värderingsgrunder Tillgångar och skulder är redovisade till historiska anskaffningsvärden, förutom vissa finansiella tillgångar, skulder och förvaltningsfastigheter som i koncernbalansräkningen värderas till verkligt värde. Finansiella tillgångar och skulder som värderas till verkligt värde består av derivatinstrument och andelar i andra bolag som är värderade till verkligt värde via koncernresultaträkningen. Förvaltningsfastigheter värderas till verkligt värde i enlighet med IAS 40. Klassificering Anläggningstillgångar består av belopp som förväntas återvinnas eller betalas efter mer än tolv månader räknat från balansdagen. Långfristiga skulder består av belopp som förfaller till betalning först efter mer än tolv månader efter balansdagen samt andra belopp för vilka bolaget har en ovillkorlig rätt att skjuta upp betalningen till en tidpunkt som ligger mer än tolv månader efter balansdagen. Andra tillgångar och skulder redovisas som omsättningstillgång respektive kortfristig skuld. Funktionell valuta och rapporteringsvaluta Moderbolagets och övriga koncernföretags funktionella valuta är svenska kronor som även utgör presentationsvalutan för moderbolaget och för koncernen. Samtliga belopp, om inte annat anges, uttrycks i miljoner kronor med en decimal. Bedömningar och uppskattningar i de finansiella rapporterna För att upprätta finansiella rapporter krävs å ena sidan bedömningar vid tillämpning av redovisningsprinciper och å andra sidan uppskattningar vid värdering av tillgångar, skulder, intäkter och kostnader. För bedömingar och uppskattningar avseende värdering av förvaltningsfastigheter, se not 15. Ändrade redovisningsprinciper Koncernens redovisningsprinciper är oförändrade jämfört med årsredovisningen 2023. Nya standarder De ändrade IFRS Redovisningsstandarder och IFRIC Tolknings- uttananden som trätt i kraft under 2024 har inte haft någon väsentlig effekt på koncernens redovisning. Samma sak gäller för svenska regelverk. De ändrade IFRS Redovisningsstandarder och IFRIC Tolkningsuttananden som hittills antagits av IASB, vilka träder i kraft 2025, bedöms inte få någon väsentlig effekt på koncernens redovisning. Samma sak gäller för svenska regelverk. IFRS 18 Presentation and Disclosure of Financial Statements med tillämpning från januari 2027 förändrar främst tre nyckelområden: strukturen på resultaträkningen, införandet av upplysningar om resultatmått som rapporteras utanför företagets finansiella rapporter ”management-defined performance measures” (MPM) samt förbättrad aggregering och disaggregering av informationen i de primära rapporterna och noterna. Resultaträkningen kommer att delas i tre kategorier: rörelse, investering och finansiering. Den fulla analysen av effekterna af IFRS 18 är ännu inte avslutad. EU-taxonomin För att göra det enkelt att identifiera och jämföra miljömässigt hållbara investeringar har EU beslutat om en taxonomi, vars syfte är att underlätta omallokering av kapital till aktiviteter eller projekt som är i linje med Parisavtalets mål om att hålla den globala uppvärmningen under 1,5°C. För bolag som omfattas av NFRD (Non- Financial Reporting Directive) är den obligatoriska redovisningen för 2024 att tillhandahålla uppgifter om hur stor andel av omsättning, investeringar samt fastighetskostnader som omfattas av EU:s taxonomi (alignment). K2A omfattas inte av NFRD men redovisar frivilligt bolagets alingnment, se avsnittet EU-taxonomi – redovisning av förenlighet, sida 146. Koncernredovisning Dotterbolag Dotterbolag är bolag som står under ett bestämmande inflytande från K2A. Dotterbolag konsolideras enligt förvärvsmetoden. Metoden innebär att förvärv av ett dotterbolag betraktas som en transaktion varigenom koncernen indirekt förvärvar dotterbolagets tillgångar och övertar dess skulder och eventualförpliktelser. Dotterbolagets finansiella rapporter tas in i koncernredovisningen från och med förvärvstidpunkten till det datum då det bestämmande inflytandet upphör. Tillgångsförvärv När förvärv av dotterbolag innebär förvärv av nettotillgångar som inte utgör rörelse fördelas anskaffningskostnaden på de enskilda identifierbara tillgångarna och skulderna baserat på deras verkliga värde vid förvärvstidpunkten. Anskaffningsvärdet proportioneras ut på förvärvade tillgångar och övertagna skulder baserat på dessa verkliga värden. Transaktionsutgifter läggs till anskaffningsvärdet för förvärvade nettotillgångar vid tillgångsförvärv. Uppskjuten skatt på temporära skillnader redovisas inte initialt, se vidare avsnitt Skatter. K2A redovisar erhållna avdrag för uppskjuten skatt som en orealiserad värdeförändring på fastigheten direkt efter tidpunkten för förvärvet. Värdeförändringar av villkorade köpeskillingar läggs till anskaffningsvärdet av förvärvade tillgångar. Transaktioner som elimineras vid konsolidering Koncerninterna fordringar och skulder, intäkter eller kostnader och orealiserade vinster eller förluster som uppkommer från koncerninterna transaktioner mellan koncernbolag, elimineras i sin helhet vid upprättandet av koncernredovisningen. Redovisning av segment Ett rörelsesegment är en del av koncernen som bedriver intäktsgenererande verksamhet och för vilket det finns fristående finansiell information tillgänglig. Koncernens verksamhet delas upp i två rörelsesegment, förvaltningsobjekt och pågående projekt. Varje segment följs upp med avseende på den operativa verksamheten och rapporteras regelbundet till koncernledningen som underlag för beslut om fördelning av resurser till segmentet och bedömning av dess resultat. Koncernledningen följer upp driftsresultatet och på tillgångssidan värdet på fastigheterna och investeringar. NOT 1 ALLMÄN INFORMATION K2A Knaust & Andersson Fastigheter AB (publ), org. nr. 556943- 7600 (K2A), är ett svenskt aktiebolag med säte i Stockholm, Sverige. Bolagets affärsidé är att äga och förvalta fastigheter i främst Stockholm, Mälardalen och på ett antal universitets- och högskoleorter i Sverige. Verksamheten bedrivs i en koncern genom dotterbolag. Årsredovisningen och koncernredovisningen för perioden 1 januari till 31 december 2024 har godkänts för utfärdande av styrelsen den 3 april 2025. Koncernens resultat- och balansräkning kommer att framläggas för beslut om fastställelse på årsstämman den 24 april 2025. 102 K2A Årsredovisning 2024 Redovisningsprinciper och noter Intäkter Hyresintäkter består till huvuddelen av intäkter från uthyrning av samhällsfastigheter och bostäder där bostadshyran inkluderar förbrukningskostnader som värme och i vissa fall vatten och hushållsel. I de fall vatten eller hushållsel inte ingår i hyran har hyresgästen eget abonnemang eller debiteras utifrån schabloner alternativt faktisk förbrukning. Avgifter för bredband kan förekomma som tillägg för hyresgäster. Bredbandsdebitering uppgick till 2,6 procent av de totala intäkterna. Rörelsekostnader Fastighetskostnader utgörs av kostnader avseende drift, skötsel, uthyrning, administration, fastighetsskatt och underhåll av fastighets- innehavet. Central administration utgörs av kostnader för koncerngemen- samma funktioner samt ägande av koncernens dotterbolag. Centrala administrationskostnader delas upp i kostnader hänförligt till fastighetsförvaltning respektive projektutveckling. Ersättningar till anställda Kortfristiga ersättningar Kortfristiga ersättningar till anställda beräknas utan diskontering och redovisas som kostnad när de relaterade tjänsterna erhålls. Ersättningar till anställda efter avslutad anställning Koncernens planer för ersättningar efter avslutad anställning utgörs av avgiftsbestämda planer. Avgifterna för avgiftsbestämda planer redovisas som kostnad. Obetalda avgifter redovisas som skuld. Finansiella intäkter och kostnader Finansiella intäkter och kostnader består av ränteintäkter på bankmedel och fordringar. Räntekostnader inkluderar både kostnader på upptagna lån och periodiserade belopp av direkta transaktionskostnader för upptagna lån. Utdelningsintäkt redovisas när rätten att erhålla betalning fastställts. Lånekostnader som direkt är hänförliga till markförvärv, konstruktion eller produktion av större ny-, till- eller ombyggnader aktiveras under produktionstiden. Realiserade värdeförändringar på räntederivat innefattar upplupen och betald ränta och redovisas som finansiell kostnad respektive finansiell intäkt. Värdeförändringar på förvaltningsfastigheter samt orealiserade värdeförändringar på derivat Orealiserade och realiserade förändringar i verkligt värde på förvaltningsfastigheter respektive orealiserade värdeförändringar på räntederivat redovisas i resultatet i särskilda poster mellan resultatnivåerna Förvaltningsresultat och Resultat före skatt, nämligen Värdeförändringar förvaltningsfastigheter respektive Värdeförändringar derivat. Skatter Inkomstskatter utgörs av aktuell skatt och uppskjuten skatt. Inkomstskatter redovisas i årets resultat utom då underliggande transaktion redovisas i eget kapital varvid tillhörande skatteeffekt redovisas i eget kapital. Uppskjuten skatt beräknas enligt balansräkningsmetoden med utgångspunkt i temporära skillnader mellan redovisade och skattemässiga värden på tillgångar och skulder. Temporära skillnader beaktas inte för skillnad som uppkommit vid första redovisningen av tillgångar och skulder som anses vara så kallat tillgångsförvärv och som vid tidpunkten för transaktionen inte påverkar vare sig redovisat eller skattepliktigt resultat. Värderingen av uppskjuten skatt baseras på hur underliggande tillgångar eller skulder förväntas bli realiserade eller reglerade. Uppskjuten skatt beräknas med tillämpning av de skattesatser och skatteregler som är beslutade eller i praktiken beslutade per balansdagen. När förvärv sker av andelar i dotterbolag utgör förvärvet antingen ett förvärv av rörelse eller förvärv av tillgångar. Vid rörelseförvärv redovisas uppskjuten skatt till nominellt gällande skattesats utan diskontering enligt principerna ovan. Vid tillgångsförvärv redovisas ingen separat uppskjuten skatt vid anskaffningstidpunkten utan tillgången redovisas till ett anskaffningsvärde motsvarande tillgångens verkliga värde efter avdrag för rabatt för uppskjuten skatt. Vid efterföljande värdering av förvärvad fastighet till verkligt värde kommer skatterabatten helt eller delvis att ersättas av en redovisad värdeförändring av fastigheten. Efter förvärvstidpunkten för ett tillgångsförvärv redovisas uppskjuten skatt endast på förändring av redovisat värde och förändringar av skattemässigt värde som uppkommer efter förvärvstidpunkten. Förvaltningsfastigheter Definition och värdering Förvaltningsfastigheter är fastigheter som innehas i syfte att erhålla hyresintäkter, värdestegring eller en kombination av dessa båda syften. Förvaltningsfastigheter innefattar byggnader, mark, markanläggningar samt fastighetsinventarier. Även fastigheter under uppförande och ombyggnation som avses att användas som förvaltningsfastigheter när arbetena är färdigställda klassificeras som förvaltningsfastigheter. Fastigheter under uppförande infattar även markanvisningar med tillhörande byggrätter. Markanvisning: En markanvisning innebär rätt för en part att under en tidsperiod, med vissa i förväg givna förutsättningar, få möjlighet att utveckla projekt inom ett avgränsat område. Det ingår även en möjlighet att förvärva eller nyttja berörd mark genom tomträttsavtal. För att en byggherre, som är aktuell för bebyggelse på fastighetsägarens mark, ska våga satsa resurser i ett visst projekt får byggherren en markanvisning. Förvaltningsfastigheter redovisas till verkligt värde i enlighet med redovisningsstandarden IAS 40. Initialt redovisas förvaltningsfastigheter till anskaffningsvärde, vilket inkluderar till förvärvet direkt hänförbara utgifter. Tillkommande utgifter Tillkommande utgifter läggs till det redovisade värdet för förvaltningsfastigheter endast om det är sannolikt att de framtida ekonomiska fördelar som är förknippade med utgifterna kommer att komma företaget till del och anskaffningsvärdet kan beräknas på ett tillförlitligt sätt. Alla andra tillkommande utgifter redovisas som kostnad i den period de uppkommer. Reparationer och underhåll kostnadsförs i samband med att utgiften uppkommer. Vid uppförande av förvaltningsfastigheter aktiveras finansieringskostnader för det specifika objektet. Se vidare not 14 och 15. Andra materiella anläggningstillgångar Andra materiella anläggningstillgångar består av rörelsefastigheter och inventarier. Materiella anläggningstillgångar redovisas till anskaffningsvärde minskat med ackumulerade avskrivningar och nedskrivningar. Tillkommande utgifter som uppfyller tillgångskriteriet räknas in i tillgångens redovisade värde. Avskrivningar på materiella anläggningstillgångar kostnadsförs så att tillgångens anskaffningsvärde skrivs av linjärt över dess bedömda nyttjandeperiod. Avskrivning påbörjas när den materiella anläggningstillgången kan tas i bruk. Materiella anläggningstillgångars nyttjandeperioder uppskattas till: Rörelsefastighet 10-25 år Inventarier 5-10 år Leasing K2A redovisar en nyttjanderättstillgång och en leasingskuld vid leasingavtalets inledningsdatum. Nyttjanderättstillgången värderas initialt till anskaffningsvärde, vilket består av leasingskuldens initiala värde med tillägg för leasingavgifter som betalats vid eller före inledningsdatumet plus eventuella initiala direkta utgifter. Nyttjanderättstillgången skrivs av linjärt från inledningsdatumet till det tidigare av slutet av tillgångens nyttjandeperiod och leasingperiodens slut, vilket i normalfallet för K2A är leasingperiodens slut. I de mer sällsynta fall då anskaffningsvärdet för nyttjanderätten återspeglar att K2A kommer att utnyttja en option att köpa den underliggande tillgången skrivs tillgången av till nyttjandeperiodens slut. Nyttjanderättstillgångarna avseende koncernens tomträttsavtal (vilka presenteras som förvaltningsfastigheter, se nedan) skrivs ej av då både 103 K2A Årsredovisning 2024 Redovisningsprinciper och noter leasingperioden och tillgångarnas nyttjandeperiod anses vara eviga. Leasingskulden – som delas upp i långfristig och kortfristig del – värderas initialt till nuvärdet av återstående leasingavgifter under den bedömda leasingperioden. Leasingperioden utgörs av den ej uppsägningsbara perioden med tillägg för ytterligare perioder i avtalet om det vid inledningsdatumet bedöms som rimligt säkert att dessa kommer att nyttjas. Leasingavgifterna diskonteras i normalfallet med K2A:s marginella upplåningsränta, vilken utöver koncernens/företagets kreditrisk återspeglar respektive avtals leasingperiod, valuta och kvalitet på underliggande tillgång som tänkt säkerhet. I de fall leasingavtalets implicita ränta lätt kan fastställas används dock den räntan, vilket är fallet för delar av K2A:s leasing av fordon. Leasingskulden omfattar nuvärdet av följande avgifter under bedömd leasingperiod: • fasta avgifter, inklusive till sin substans fasta avgifter, • variabla leasingavgifter kopplade till index (vanligtvis KPI) eller räntenivå (vanligtvis STIBOR), initialt värderade med hjälp av det index eller den räntenivå som gällde vid inledningsdatumet, • eventuella restvärdesgarantier som förväntas betalas, • lösenpriset för en köpoption som K2A är rimligt säker på att utnyttja, och • straffavgifter som utgår vid uppsägning av leasingavtalet om bedömd leasingperiod återspeglar att sådan uppsägning kommer att ske. Skuldens värde ökas med räntekostnaden för respektive period och reduceras med leasingbetalningarna. Räntekostnaden beräknas som skuldens värde multiplicerat med diskonteringsräntan. Leasingskulden för K2A:s nyttjanderättstillgångar med hyra som indexuppräknas beräknas på den hyra som gäller vid respektive rapportperiods slut. Vid denna tidpunkt justeras skulden med motsvarande justering av nyttjanderättstillgångens redovisade värde. På motsvarande sätt justeras skuldens och tillgångens värde i samband med ombedömning av leasingperioden. Detta sker i samband med att sista uppsägningsdatumet inom tidigare bedömd leasingperiod för lokalhyresavtal har passerats alternativt då betydelsefulla händelser inträffar eller omständigheterna på ett betydande sätt förändras på ett sätt som är inom K2A:s kontroll och påverkar den gällande bedömningen av leasingperioden. K2A presenterar nyttjanderättstillgångar, som inte uppfyller definitionen för förvaltningsfastigheter, bland posterna Rörelsefastigheter och Inventarier i balansräkningen. Nyttjanderättstillgångar som uppfyller definitionen av förvaltningsfastigheter presenteras tillsammans med förvaltningsfastigheter. Detta omfattar koncernens tomträttsavtal. Leasingskulder, uppdelade på kortfristig och långfristig del, presenteras separat i balansräkningen. Leasingavtal där K2A är leasegivare När K2A är leasegivare fastställer K2A vid varje leasingavtals inledningsdatum huruvida leasingavtalet ska klassificeras som ett finansiellt eller operationellt leasingavtal. Vid fastställande av klassificering görs en övergripande bedömning av om leasingavtalet i allt väsentligt överför de ekonomiska risker och förmåner som är förknippade med ägandet av den underliggande tillgången. Om så är fallet är leasingavtalet ett finansiellt leasingavtal, i annat fall är det ett operationellt leasingavtal. För närvarande klassificeras samtliga K2A:s leasingavtal där K2A är leasegivare som operationella leasingavtal. När en leasad tillgång vidareuthyrs redovisas huvudleasingavtalet och avtalet om vidareuthyrning som två separata avtal. K2A klassificerar avtalet om vidareuthyrning baserat på nyttjanderätten som uppkommer från huvudleasingavtalet, inte baserat på den underliggande tillgången. K2A redovisar leasingavgifter från operationella leasingavtal avseende förvaltningsfastigheter som intäkt linjärt över leasingperioden som del av posten Hyresintäkter. Finansiella tillgångar och finansiella skulder Finansiella instrument som redovisas i balansräkningen inkluderas bland tillgångarna likvida medel, lånefordringar, hyres- och kundfordringar samt derivat. Bland skulderna återfinns leverantörsskulder, låneskulder samt derivat. Redovisat värde för finansiella tillgångar och skulder bedöms approximativt motsvara realiserbart verkligt värde. En finansiell tillgång tas upp i balansräkningen när bolaget blir part enligt instrumentets avtalsmässiga villkor. En fordran tas upp när bolaget presterat och en avtalsenlig skyldighet föreligger för motparten att betala, även om faktura ännu inte har skickats. Kundfordringar tas upp i balansräkningen när faktura har skickats. Skuld tas upp när motparten har presterat och avtalsenlig skyldighet föreligger att betala, även om faktura ännu inte mottagits. Leverantörsskulder tas upp när faktura mottagits. Klassificering och värdering Klassificeringen av finansiella instrument avgör hur de finansiella tillgångarna och skulderna värderas och redovisas. Koncernens principer för klassificering och värdering av finansiella tillgångar baseras på en bedömning av både (i) företagets affärsmodell för förvaltningen av finansiella tillgångar, och (ii) egenskaperna hos de avtalsenliga kassaflödena från den finansiella tillgången. Finansiella tillgångar värderade till upplupet anskaffningsvärde är skuldinstrument som förvaltas med målet att realisera instrumentens kassaflöden genom att erhålla avtalsenliga kassaflöden som endast utgörs av kapitalbelopp och ränta på det utestående kapitalbeloppet. Koncernens finansiella tillgångar utom derivat värderas till upplupet anskaffningsvärde på grund av att tillgångarna innehas inom ramen för en affärsmodell vars mål är att inneha finansiella tillgångar i syfte att inkassera avtalsenliga kassaflöden samt att de avtalade villkoren för de tillgångarna vid bestämda tidpunkter ger upphov till kassaflöden som bara är betalningar av kapitalbelopp och ränta på det utestående kapitalbeloppet. Koncernen innehar derivatinstrument som värderas till verkligt värde via resultaträkningen och som redovisas som derivattillgång eller derivatskuld beroende på om det verkliga värdet är positivt eller negativt. Värdeförändringarna redovisas löpande i resultatet. Koncernens finansiella skulder består av upplåning från kreditinstitut och leverantörsskulder och värderas till upplupet anskaffningsvärde. Koncernen har emitterat gröna hybridobligationer, se avsnitt Gröna Hybridobligationer under Moderbolagets redovisningsprinciper. Likvida medel Likvida medel består av kassamedel samt omedelbart tillgängliga tillgodohavanden hos banker och motsvarande institut samt kortfristiga likvida placeringar med en löptid från anskaffningstidpunkten understigande tre månader vilka är utsatta för endast en obetydlig risk för värdefluktuationer. Fordringar Hyresfordringar och andra fordringar värderas till upplupet anskaffningsvärde motsvarande det belopp som förväntas flyta in, det vill säga efter avdrag för förväntade kreditförluster. Huvuddelen av koncernens fordringar utgörs av förskottsfakturerad hyra. Derivat och ränterisk För ekonomisk säkring av ränteflöden från upplåning till rörlig ränta används ränteswappar där företaget erhåller rörlig ränta och betalar fast ränta. Ränteswapparna värderas till verkligt värde i balansräkningen. Räntekupongdelen redovisas löpande i årets resultat som en del av räntekostnaden alternativt ränteintäkter. Orealiserade förändringar i verkligt värde på ränteswapparna redovisas i resultatet mellan Förvaltningsresultat och Resultat före skatt på raden Värdeförändringar derivat, orealiserade. Nedskrivningar Koncernens redovisade tillgångar bedöms vid varje rapporttillfälle för att avgöra om det finns indikation på nedskrivningsbehov. IAS 36 tillämpas avseende nedskrivningar av immateriella och materiella anläggningstillgångar och andelar i dotterbolag samt joint ventures. IFRS 9 tillämpas avseende nedskrivningar av Finansiella tillgång ar. Nedskrivning av materiella och immateriella tillgångar samt andelar i joint ventures Om indikation på nedskrivningsbehov finns beräknas tillgångens 104 K2A Årsredovisning 2024 Redovisningsprinciper och noter återvinningsvärde enligt nedan. Om det inte går att fastställa väsentligen oberoende kassaflöden till en enskild tillgång, och dess verkliga värde minus försäljningskostnader inte kan användas, grupperas tillgångarna vid prövning av nedskrivningsbehov till den lägsta nivå där det går att identifiera väsentligen oberoende kassaflöden – en så kallad kassagenererande enhet. En nedskrivning redovisas när en tillgångs eller kassagenererande enhets redovisade värde överstiger återvinningsvärdet. En nedskrivning redovisas som kostnad i resultatet. Återvinningsvärdet är det högsta av verkligt värde minus försäljningskostnader och nyttjandevärde. Vid beräkning av nyttjandevärde diskonteras framtida kassaflöden med en diskonteringsfaktor som beaktar riskfri ränta och den risk som är förknippad med den specifika tillgången. Nedskrivning av finansiella tillgångar För hyresfordringar/kundfordringar, som inte innehåller en väsentlig finansieringskomponent, tillämpas en förenklad metod och reserv för kreditförluster initialt och löpande beräknas och redovisas utifrån förväntade kreditförluster för hela den återstående löptiden oavsett om kreditrisken ökat väsentligt eller inte. Beräkningen av förväntade kreditförluster baseras huvudsakligen på information om historiska förluster för liknande fordringar och motparter. Nedskrivningsprövningen för kreditrisk omfattar även likvida medel som består av kortfristig inlåning hos kreditinstitut med hög kreditvärdighet. Andelar i joint ventures Aktieinnehav i joint ventures redovisas i koncernen enligt kapitalandelsmetoden. Kapitalandelsmetoden innebär att det redovisade värdet på aktier i joint ventures motsvaras av koncernens andel i joint ventures egna kapital, eventuella restvärden på koncernmässiga över- och undervärden, inklusive goodwill reducerat med eventuella internvinster. K2A:s andel av joint ventures resultat efter skatt (justerat för eventuella avskrivningar på eller upplösningar av förvärvade över- respektive undervärden) redovisas i koncernens resultaträkning under posten ”Resultat från joint ventures”. Erhållna utdelningar från joint ventures minskar redovisat värde. Eventualförpliktelser Upplysning om eventualförpliktelse lämnas när det finns ett möjligt åtagande som härrör från inträffade händelser och vars förekomst bekräftas endast av en eller flera osäkra framtida händelser utom koncernens kontroll eller när det finns ett åtagande som inte redovisas som en skuld eller avsättning på grund av att det inte är troligt att ett utflöde av resurser kommer att krävas eller beloppet inte kan beräknas med tillräcklig tillförlitlighet. Moderbolagets redovisningsprinciper Grund för redovisningen Moderbolaget har upprättat sin årsredovisning enligt års- redovisningslagen (1995:1554) och Rådet för finansiell rapporterings rekommendation RFR 2 Redovisning för juridiska personer. Moderbolaget tillämpar samma redovisningsprinciper som koncernen förutom i de fall annat följer av bestämmelserna i årsredovisningslagen eller inte är möjligt med hänsyn till sambandet mellan redovisning och beskattning. De nedan angivna redovisningsprinciperna för moderbolaget har tillämpats konsekvent på samtliga perioder som presenteras i moderbolagets finansiella rapporter. Ändrade redovisningsprinciper Moderbolagets redovisningsprinciper är oförändrade 2024 jämfört med årsredovisningen 2023. Övriga ändrade IFRS som hittills antagits av IASB men som ännu inte trätt i kraft bedöms inte få någon väsentlig effekt på moderbolagets redovisning. Gröna hybridobligationer Moderbolaget har emitterat gröna hybridobligationer och har möjlighet att förtidsinlösa hybridobligationerna den 21 mars 2026. Hybridobligationer klassificeras som en del av eget kapital i koncernens finansiella rapporter, eftersom obligationerna har en evig löptid, återbetalning beslutas av årsstämman och bolaget har inte någon avtalsenlig skyldighet att återbetala hybridobligationerna eller den löpande kostnaden för dessa. Obligationsinnehavarna har inga rättigheter motsvarande ordinarie aktieägare, och obligationen späder inte ut aktieägarnas ägande i företaget. Hybridobligationer redovisas till nominellt värde. Den löpande kostnaden för hybridobligationer redovisas direkt i balanserat resultat. Skillnader mellan moderbolagets och koncernens redovisningsprinciper Uppställningsformer Moderbolagets resultaträkning och balansräkning är uppställda enligt årsredovisningslagens scheman medan rapporten över förändringar i eget kapital och kassaflödesanalysen baseras på IAS 1 Utformning av finansiella rapporter respektive IAS 7 Rapport över kassaflöden. Resultaträkningen för moderbolaget är uppställd enligt kostnadsslagsindelad uppställningsform. Skillnaden mot IAS 1 Utformning av finansiella rapporter, som tillämpas vid utformningen av koncernens finansiella rapporter, avser främst det faktum att koncernen tillämpar en funktionsindelad uppställningsform, redovisning av finansiella intäkter och kostnader och eget kapital. Leasingavtal Moderbolaget tillämpar inte IFRS 16 ”Leasingavtal”, i enlighet med undantaget i RFR 2. Som leasetagare redovisas leasingavgifter som kostnad linjärt över leasingperioden och således redovisas inte nyttjanderätter och leasingskulder i balansräkningen. Anteciperad utdelning Anteciperad utdelning från dotterbolag redovisas i de fallen moderbolaget ensamt har rätt att besluta om utdelningens storlek och moderbolaget har fattat beslut om utdelningens storlek innan moderbolaget publicerat sina finansiella rapporter. Aktieägartillskott Lämnade aktieägartillskott aktiveras i aktier och andelar hos givaren, efter beaktande av eventuellt nedskrivningsbehov. Koncernbidrag Koncernbidrag redovisas som bokslutsdisposition. Andelar i dotterbolag Andelar i dotterbolag redovisas i moderbolaget enligt anskaffnings- värdemetoden. Nedskrivningsprövning sker vid indikation på nedskrivningsbehov i enlighet med IAS 36 Nedskrivningar. Finansiella garantier Moderbolagets finansiella garantiavtal består i huvudsak av borgensförbindelser till förmån för dotterbolag. Moderbolaget redovisar finansiella garantiavtal som avsättning i balansräkningen när bolaget har ett åtagande för vilket betalning sannolikt erfordras för att reglera åtagandet. NOT 3 SEGMENT K2A:s rörelsesegment utgörs av två segment; Förvaltningsobjekt och Pågående projekt. Förvaltningsobjekt avser i all väsentlighet funktionen förvaltning medan Pågående projekt avser funktionen affärsutveckling, pågående projekt och produktion. Ej fördelade poster är poster som inte är hänförbara till ett specifikt segment eller är gemensamt för de två segmenten. Segmenten är framtagna utifrån den rapportering som sker internt till företagsledningen avseende utfall och ställning. K2A har inga hyresgäster som, var för sig, står för mer än 5 procent av intäkterna. Förvaltningsobjekt består av färdigställda fastigheter. Pågående projekt innefattar fastigheter under uppförande och ombyggnation som avses att användas som förvaltningsfastigheter. Pågående projekt innefattar även markanvisningar med tillhörande byggrätter. Se not 14. Ett pågående projekt i produktion avslutas när byggnationen är färdigställd och godkänd slutbesiktning sker av en extern 105 K2A Årsredovisning 2024 Redovisningsprinciper och noter K2A:s intäkter hänförs till segmentet Förvaltningsobjekt. Intäkterna från fastighetsobjekt består av hyresintäkter och en mindre del övriga fastighetsintäkter. Hyresintäkterna för året uppgick till 426,9 Mkr (443,6). Den uthyrningsbara ytan i K2A:s fastighetsbestånd uppgick till 114 769 kvm per 31 december 2024 jämfört med 187 060 kvm den 31 december 2023 . NOT 4 HYRESINTÄKTER Förvaltningsobjekt Pågående projekt Ofördelade poster Koncernen f Resultaträkning, Mkr 2024 2023 2024 2023 2024 2023 2024 2023 Hyresintäkter 1 426,3 442,0 0,6 1,7 0,0 -0,1 426,9 443,6 Fastighetskostnader -132,4 -137,8 -2,3 -2,1 -0,0 0,4 -134,6 -139,5 Driftsöverskott 293,9 304,3 -1,7 -0,4 0,0 0,3 292,3 304,1 Central administration -17,9 -15,5 -63,6 -43,6 – – -81,5 -59,1 Resultat från joint ventures – – – – -140,1 76,0 -140,1 76,0 varav förvaltningsresultat – – – – 4,8 -0,0 4,8 -0,0 varav värdefärändring förvaltningsfast. – – – – 55,6 76,0 55,6 76,0 varav övrigt – – – – -200,5 – -200,5 – Ränteintäkter 12,2 1,6 0,7 3,8 110,7 97,1 123,7 102,5 Räntekostnader -212,2 -138,1 -2,7 -4,4 -150,3 -147,8 -365,2 -290,4 Förvaltningsresultat 76,1 152,3 -67,3 -44,7 -179,7 -126,4 -170,9 -18,8 Värdeförändringar Fastigheter, orealiserade 13,9 -238,0 -34,7 233,1 – – -20,8 -471,0 Fastigheter, realiserade -54,9 -25,3 -4,2 -4,1 – – -59,1 -29,4 Andelar i andra bolag – – – – -28,9 – -28,9 – Derivat, orealiserade -6,6 -15,4 – – -65,5 -107,4 -72,1 -122,8 Resultat före skatt 28,4 -126,4 -106,2 -281,8 -274,2 -233,8 -351,9 -642,0 Aktuell skatt – – – – – – 0,2 -0,1 Uppskjuten skatt – – – – – – 149,3 105,2 Årets resultat – – – – – – -202,4 -536,9 Investeringar, Mkr Investering i anläggningstillgångar 505,5 63,8 128,1 1 273,9 0,7 98,5 634,3 1 436,3 Balansräkning, Mkr Tillgångar Anläggningstillgångar 5 674,3 8 368,3 1 064,7 1 084,4 175,8 280,2 6 914,8 9 732,9 Omsättningstillgångar 31,6 133,1 10,0 108,7 271,3 83,6 312,9 325,3 Summa tillgångar 5 706,0 8 501,4 1 074,7 1 193,0 447,0 363,7 7 227,7 10 058,2 Långfristiga skulder 1 512,5 4 205,3 390,1 456,5 659,1 608,4 2 561,7 5 270,2 Kortfristiga skulder 2 315,6 1 251,4 95,1 223,1 145,4 956,1 2 556,1 2 430,6 Summa skulder 3 828,1 5 456,7 485,2 679,6 804,5 1 564,5 5 117,8 7 700,8 Totalt eget kapital 2 109,9 2 357,4 Summa eget kapital och skulder 7 227,7 10 058,2 1) Varav tilläggsdebiteringar 22,4 Mkr (15,0) besiktningsman. I normalfallet återstår investeringar kopplade till färdigställande av markarbeten (finplanering) som exempelvis grönytor, gator och torg. Ansvaret för det nyproducerade objektet övergår till K2A:s förvaltningsorganisation. Fastigheten överförs från Utveckling intäkter för perioden jan-dec Förändring Mkr 2024 2023 % Studentbostäder 194,2 217,0 -10,5 Hyresbostäder 163,1 161,5 1,0 Samhällsfastigheter 69,6 65,1 6,9 Totala intäkter 426,9 443,6 -3,8 segmentet Pågående projekt till Förvaltningsobjekt. Det innebär att det aktuella objektet betraktas som ett förvaltningsobjekt i tabeller över fastighets- och projektportföljen samt att värdet flyttas (utan vederlag) från segmentet Pågående projekt till Förvaltningsobjekt. 106 K2A Årsredovisning 2024 Redovisningsprinciper och noter ARVODE OCH KOSTNADS- NOT 5 ERSÄTTNING TILL REVISOR Med revisionsuppdrag avses lagstadgad revision av års- och koncernredovisningen och bokföringen samt styrelsens och verkställande direktörens förvaltning samt revision och annan granskning utförd i enlighet med överenskommelse eller avtal. Detta inkluderar övriga arbetsuppgifter som det ankommer på bolagets revisor att utföra samt rådgivning eller annat biträde som föranleds av iakttagelser vid sådan granskning eller genomförandet av sådana övriga arbetsuppgifter. Koncernen, Tkr 2024 2023 KPMG Revisionsuppdrag 4 394 3 625 Rådgivning utöver revisionsuppdraget 781 127 Skatterådgivning – – Summa 5 175 3 751 Moderbolaget, Tkr 2024 2023 KPMG Revisionsuppdrag 2 305 1 531 Rådgivning utöver revisionsuppdraget 781 127 Skatterådgivning – – Summa 3 086 1 658 ANTAL ANSTÄLLDA OCH NOT 6 PERSONALKOSTNADER Koncernen Medelantalet anställda 2024 2023 Män 31 38 Kvinnor 15 22 Summa 46 60 Övriga ledande befattningshavare, % 2024 2023 Män 78 67 Kvinnor 22 33 Summa 100 100 Löner arvoden och förmåner, Tkr 2024 2023 Verkställande direktör 4 108 3 065 Styrelse förutom Verkställande direktör, antal 5 (6) 1 630 1 630 Övriga ledande befattningshavare, antal 8 (9) 15 883 15 284 Övriga anställda 20 809 28 566 Summa 42 430 48 545 Sociala kostnader och pensionskostnader, Tkr 2024 2023 Sociala kostnader 13 613 15 570 Pensionskostnader 6 981 7 997 Summa 20 594 23 567 Moderbolaget Medelantal anställda 2024 2023 Män 31 31 Kvinnor 15 20 Summa 46 51 Per balansdagen bestod styrelsen av 83 (86) procent män. Övriga ledande befattningshavare, % 2024 2023 Män 78 67 Kvinnor 22 33 Summa 100 100 Löner arvoden och förmåner, Tkr 2024 2023 Verkställande direktör 4 108 3 065 Styrelse förutom Verkställande direktör, antal 5 (6) 1 630 1 630 Övriga ledande befattningshavare, antal 8 (9) 15 883 15 284 Övriga anställda 20 687 22 748 Summa 42 308 42 727 Sociala kostnader och pensionskostnader, Tkr 2024 2023 Sociala kostnader 13 574 13 706 Pensionskostnader 6 771 7 260 Summa 20 345 20 966 Ersättningar till styrelse, ledande befattningshavare och anställda Riktlinjer Ersättning till anställd i form av löner, betald semester, betald sjukfrånvaro med mera samt pensioner redovisas i takt med intjänandet. Bolaget ska sträva efter att erbjuda sina ledande befattningshavare marknadsmässig ersättning och den ska bestå av följande delar: fast grundlön, pensionsförmåner samt övriga förmåner och avgångsvillkor. Fast lön Ersättningen ska baseras på arbetsuppgifternas betydelse, krav på kompetens, erfarenhet och prestation. Den fasta lönen ska ses över årligen för att säkerställa marknadsmässig och konkurrenskraftig lön. Pension Pensionsavsättningar kan göras för ledande befattningshavare motsvarande maximalt 25 procent av fast lön. Pensionsåldern är 67 år. Ledande befattningshavare har avgiftsbestämda pensionsplaner. Pensionsavsättning utgår inte till verkställande direktör. Uppsägningstid Uppsägningstiden för anställda kan maximalt uppgå till sex månader. Vid uppsägning från bolagets sida kan dessutom avgångsvederlag uppgående till maximalt sex månadslöner utgå. Uppsägningstid och avgångsvederlag är individuella och reglerade i anställningsavtal, verkställande direktör har inte rätt till något avgångsvederlag. Övriga ledande befattningshavare har sedvanliga anställningsvillkor. Uppsägningstid för övriga ledande befattningshavare är tre till sex månader. 2024 Styrelse- Pension arvode/ och övriga Ledande befattningshavare, Tkr grundlön förmåner Summa Styrelseordförande: Sten Gejrot 325 – 325 Styrelseledamot: Johan Thorell 270 – 270 Styrelseledamot: Ludwig Holmgren 245 – 245 Styrelseledamot: Claes-Henrik Julander 290 – 290 Styrelseledamot: Ingrid Lindquist 270 – 270 Styrelseledamot: Johan Ljungberg 230 – 230 Verkställande direktör/ styrelseledamot: Johan Knaust 4 100 8 4 108 Vice vd: Christian Lindberg 2 271 534 2 805 Vice vd: Henrik Nordlund 1 784 529 2 313 Övrig koncernledning 11 345 2 736 14 081 Summa 21 130 3 807 24 937 Henrik Nordlund tillträdde tjänsten som vice verkställande direktör den 12 juni 2024. Tabellen visar ersättning för helåret 2024. 107 K2A Årsredovisning 2024 Redovisningsprinciper och noter NOT 10 SKATTER Redovisad i resultaträkningen Koncernen, Mkr 2024 2023 Aktuell skattekostnad Aktuell skatt 0,2 -0,1 Summa 0,2 -0,1 Uppskjuten skattekostnad Uppskjuten skatt avseende temporära skillnader 149,3 105,2 Totalt redovisad skatt 149,5 105,1 Redovisad i balansräkningen Koncernen, Mkr 2024-12-31 2023-12-31 Uppskjuten skatteskuld (-fordran) hänför sig till följande: Fastigheter 382,7 508,2 Underskottsavdrag -92,5 -83,7 Obeskattade reserver 0,0 0,6 Derivat -5,5 9,5 Övriga poster 0,4 0,4 Summa uppskjuten skatteskuld 285,1 435,0 Koncernens skattemässiga underskottsavdrag vid årets slut uppgår till 448,8 Mkr (403,7). Avstämning av effektiv skatt för koncernen, Mkr 2024 2023 Resultat före skatt -351,9 -642,0 Skatt enligt gällande skattesats, 20,6% 72,5 132,3 Skatt hänförlig till tidigare år 0,0 -0,6 Ej skattepliktiga intäkter 191,6 93,6 Ej avdragsgilla kostnader -62,0 -81,9 Ej avdragsgillt räntenetto -47,8 -46,3 Utnyttjande av tidigare ej avdragsgillt räntenetto 1,2 0,1 Utnyttjande av tidigare ej aktiverade underskottsavdrag 2,5 0,7 Ökning av underskottsavdrag utan motsvarande effekt av uppskjuten skatt -14,0 0,0 Skatteeffekt från skattemässiga avskrivningar 5,5 7,2 NOT 9 RÄNTENETTO Ränteintäkter och räntekostnader från finansiella tillgångar och skulder redovisade till upplupet anskaffningsvärde. Koncernen, Mkr 2024 2023 Ränteintäkter 123,7 102,5 Räntekostnader -333,6 -286,2 Övriga finansiella kostnader -31,6 -4,2 Räntenetto -241,5 -187,9 Moderbolaget, Mkr 2024 2023 Anteciperad aktieutdelning 250,0 – Ränteintäkter 103,0 94,4 Värdeförändring, derivat -65,5 -107,4 Värdeförändring andelar i andra bolag -32,9 – Räntekostnader -110,3 -104,7 Övriga finansiella kostnader -27,0 -1,6 Räntenetto 117,2 -119,3 NOT 8 RESULTAT FRÅN JOINT VENTURES Koncernen, Mkr 2024 2023 Andel av årets resultat 60,4 -76,0 Realisationsresultat -200,5 – Summa -140,1 -76,0 RÖRELSENS KOSTNADER FÖRDELADE NOT 7 PÅ FASTIGHETSTYP & KOSTNADSSLAG De största kostnadsposterna i driftskostnader omfattar kostnader för värme, el, vatten, avfallshantering, bredband/fiber/TV, städning, fastighetsskötsel, snöröjning, trädgårdsskötsel och fastighetsförsäkring. I kostnadsposten fastighetsskötsel ingår personalkostnader. Underhållskostnader avser löpande underhåll (reparationer) och planerat underhåll för att upprätthålla fastigheter och byggnader i gott skick. Fastighetskostnader 2024 Student- Hyres- Samhälls- Koncernen, Mkr bostäder bostäder fastigheter Totalt Driftskostnader 38,6 34,2 9,1 81,9 Underhåll 7,9 5,1 3,9 16,9 Fastighetsskatt 1,9 1,0 0,0 2,9 Avskrivningar – 1,6 – 1,6 Direkta 48,4 41,9 13,0 103,3 fastighetskostnader Fastighetsadministration 31,3 Totala fastighetskostnader 134,6 Fastighetskostnader 2023 Student- Hyres- Samhälls- Koncernen, Mkr bostäder bostäder fastigheter Totalt Driftskostnader 48,2 33,8 9,7 91,7 Underhåll 6,3 4,1 4,0 14,4 Fastighetsskatt 2,5 1,6 0,0 4,1 Avskrivningar – 1,6 – 1,6 Direkta 57,0 41,1 13,7 111,7 fastighetskostnader Fastighetsadministration 27,8 Totala fastighetskostnader 139,5 Koncernen – uppdelning per kostnadsslag, Mkr 2024 2023 Drifts- och underhållskostnader 87,1 90,8 Personalkostnader 11,8 15,3 Övriga externa kostnader 34,3 31,8 Avskrivningar 1,6 1,6 Summa 134,6 139,5 2023 Styrelse- Pension arvode/ och övriga Ledande befattningshavare, Tkr grundlön förmåner Summa Styrelseordförande: Sten Gejrot 325 – 325 Styrelseledamot: Johan Thorell 270 – 270 Styrelseledamot: Ludwig Holmgren 245 – 245 Styrelseledamot: Claes-Henrik Julander 290 – 290 Styrelseledamot: Ingrid Lindquist 270 – 270 Styrelseledamot: Johan Ljungberg 230 – 230 Verkställande direktör/ styrelseledamot: Johan Knaust 3 060 5 3 065 Vice vd: Christian Lindberg 1 966 508 2 474 Övrig koncernledning 12 949 3 360 16 309 Summa 19 605 3 873 23 478 108 K2A Årsredovisning 2024 Redovisningsprinciper och noter Totalt redovisad skatt 149,5 105,1 Redovisad effektiv skatt Redovisad i resultaträkningen 149,5 105,1 Procent av resultat före skatt, % -42,5 -16,4 Redovisad i resultaträkningen Moderbolaget, Mkr 2024 2023 Aktuell skattekostnad Aktuell skatt – – Uppskjuten skatt 24,1 19,7 Totalt redovisad skatt 24,1 19,7 Redovisad i balansräkningen Moderbolaget, Mkr 2024-12-31 2023-12-31 Uppskjuten skatteskuld (-fordran) hänför sig till följande: Underskottsavdrag -48,6 -31,5 Derivat 2,5 9,5 Summa uppskjuten skatteskuld -46,1 -22,0 Moderbolagets skattemässiga underskottsavdrag vid årets slut uppgår till 236,0 Mkr (152,9). Avstämning av effektiv skatt för moderbolaget, Mkr 2024 2023 Resultat före skatt 45,3 -140,2 Skatt enligt gällande skattesats för moderbolaget, 20,6 % -9,3 28,9 Effekt av ändrade skattesatser – – Ej skattepliktiga intäkter 51,5 0,1 Ej avdragsgilla kostnader -4,8 -0,3 Ej avdragsgillt räntenetto -13,3 -8,9 Summa 24,1 19,7 Redovisad effektiv skatt Redovisad i resultaträkningen 24,1 19,7 Procent av resultat före skatt, % 53,2 -14,1 NOT 11 RESULTAT PER AKTIE Resultat per stamaktie beräknas som kvoten av årets resultat reducerat med årets utdelning till innehavare av preferensaktier samt kostnader hybridobligationen, dividerat med det vägda genomsnittliga antalet utestående stamaktier under perioden. Resultat per aktie 2024 2023 Årets resultat, Mkr -202,4 -536,9 Utdelning till preferensaktieägare, Mkr -9,0 -36,1 Kostnad hybridobligation -45,1 -42,9 Resultat efter utdelning preferensaktier samt kostnad hybridobligation -256,5 -615,9 Genomsnittligt antal utestående stamaktier, st 85 865 300 85 865 300 Justerat resultat per stamaktie, kr 1 -2,99 -7,17 Avdrag innehav utan bestämmande inflytande, kr -0,00 -0,00 Resultat per stamaktie, kr 1 -2,99 -7,17 1) Ingen utspädningseffekt förekommer varför uppgiften avser både före och efter utspädning. NOT 12 FÖRSLAG TILL VINSTDISPOSITION Till årsstämmans förfogande står följande vinstmedel, kr Överkursfond 942 022 520 Balanserade vinstmedel -703 942 173 Årets resultat 69 408 147 Summa 307 488 494 I ny räkning balanseras 307 488 494 NOT 13 LICENSER Koncernen, Mkr 2024 2023 Ingående anskaffningsvärde 7,9 7,8 Inköp 0,2 0,1 Utrangeringar – – Utgående ackumulerade anskaffningsvärden 8,1 7,9 Ingående avskrivningar -4,0 -2,6 Utrangeringar – – Årets avskrivningar -1,4 -1,4 Utgående avskrivningar -5,4 -4,0 Utgående redovisat värde 2,8 3,9 Moderbolaget, Mkr 2024 2023 Ingående anskaffningsvärde 7,9 7,8 Inköp 0,2 0,1 Utrangeringar – – Utgående ackumulerade anskaffningsvärden 8,1 7,9 Ingående avskrivningar -4,0 -2,6 Utrangeringar – – Årets avskrivningar -1,4 -1,4 Utgående avskrivningar -5,4 -4,0 Utgående redovisat värde 2,8 3,9 109 K2A Årsredovisning 2024 Redovisningsprinciper och noter Förvaltningsobjekt Pågående projekt Förändring av verkligt värde för förvaltningsfastigheter 2024 Leasade 1 Ägda Leasade 1 Ägda Totalt Ingående värde 204,1 8 164,1 – 757,1 9 125,4 Förvärv av fastigheter 63,8 – 96,8 – 160,6 Tillgångsförvärv via dotterbolag – 473,6 – -0,7 473,0 Ny- och tillbyggnad – 12,9 – 32,0 44,9 Försäljningar -45,0 -3 606,8 – 4,9 -3 646,9 Orealiserade värdeförändringar: – Förvaltningsobjekt -25,9 39,8 – – 13,9 – Projektvinster – – – -23,2 -23,2 – Pågående projekt – – – -11,5 -11,5 Realiserade värdeförändringar: – Förvaltningsobjekt – -54,9 – – -54,9 – Projekt – – – -4,2 -4,2 Omklassning från pågående projekt till förvaltningsobjekt – 112,0 – -112,0 – Utgående verkligt värde 197,1 5 140,7 96,8 642,3 6 077,0 Summa utgående verkligt värde 5 337,8 739,2 6 077,0 NOT 14 FÖRVALTNINGSFASTIGHETER Förvaltningsfastigheter delas in i två grupper: Förvaltningsobjekt och Pågående projekt. Både förvaltningsobjekt och pågående projekt värderas till verkligt värde enligt IAS 40. Förvaltningsobjekt Förvaltningsobjekt innefattar färdigställda byggnader där hyresgäster kan flytta in. Förvaltningsobjekt innefattar byggnader, mark, mark- anläggningar samt fastighetsinventarier. Ombyggnad av färdigställda byggnader klassificeras som Förvaltningsobjekt och ej Pågående projekt. Pågående projekt Pågående projekt innefattar alla pågående projekt som inte är färdigställda. Om ett pågående projekt innefattar en erhållen markanvisning så ingår tillhörande byggrätter/framtida byggrätter i värderingen. En markanvisning innebär rätt för en part att under en tidsperiod, med vissa i förväg givna förutsättningar, få arbeta med att utveckla projekt inom ett avgränsat område. För att en byggherre, som är aktuell för bebyggelse på fastighets- ägarens mark, ska våga satsa resurser i ett visst projekt får byggherren en markanvisning. Uppfylls syftet med markanvisningen ger detta intressenten rätt att förvärva den aktuella marken eller få den upplåten med tomträtt. Markanvisning kan ske då detaljplan föreligger eller tidigt i exploateringsprocessen. De resurser i form av utgifter som lagts ner vid ett visst datum för projekt där markanvisningsavtal erhållits redovisas som pågående projekt och värdering görs till verkligt värde eftersom syftet är att färdigställa en förvaltningsfastighet. I värderingsprocessen tas hänsyn till risker och osäkerhetsfaktorer såsom tidsaspekter, färdigställandegrad och lokala marknadsrisker. Klassificering är i nivå 3 enligt IFRS 13. I verkligt värde för förvaltningsfastigheter kan byggrätter/framtida byggrätter ingå. För värdering av framtida investeringar, som markanvisningar med tillhörande byggrätter/framtida byggrätter, använder värderaren ortprismetod, avkastningsmetod samt en exploateringskalkyl, där värderaren har baserat värderingen på priserna i liknande marknader och transaktioner samt på hur marknaden betraktar det aktuella objektet. Verkligt värde för pågående projekt bedöms utifrån det lägsta av: • Verkligt värde för byggrätten/den framtida byggrätten (marken) med eventuell befintlig byggnad vid värdetidpunkten, med tillägg för nedlagda kostnader. • Verkligt värde för fastigheten i färdigt skick med avdrag för kvarstående investeringar för att färdigställa projektet. Verkligt värde för färdigställt pågående projekt beräknas med samma värderingsmetodik som för förvaltningsobjekt. Värdering i färdigt skick kan dock ske när projektet är nästan färdigställt och i princip helt uthyrt, förutsatt att extern värdering genomförts. Ett pågående projekt i produktion avslutas när byggnationen är färdigställd och godkänd slutbesiktning sker av en extern besiktningsman. I normalfallet återstår investeringar kopplade till färdigställande av markarbeten (finplanering) som exempelvis grönytor, gator och torg. Ansvaret för det nyproducerade objektet övergår till K2A:s förvaltningsorganisation. Fastigheten överförs från segmentet Pågående projekt till Förvaltningsobjekt. Det innebär att det aktuella objektet betraktas som ett förvaltningsobjekt i tabeller över fastighets- och projektportföljen samt att värdet flyttas (utan vederlag) från segmentet Pågående projekt till Förvaltningsobjekt. Koncernen, Mkr Orealiserade värdeförändringar av förvaltningsfastigheter 2024 2023 Ingående värde 1 503,9 2 011,8 Avyttrade fastigheter -426,9 -34,9 Orealiserade (day one gain) -5,9 -2,0 Orealiserade (övriga) -20,8 -471,0 Utgående värde 1 050,4 1 503,9 Specifikation fastighetsportfölj, 2024 Bostäder Samhäll Nord 145,0 328,0 Mälardalen/Syd 1 505,0 469,5 Stockholm 2 510,6 182,0 Total förvaltning 4 160,6 979,5 Tomt- och nyttjanderätter 194,2 3,5 Projekt 660,7 78,4 Total fastighetsportfölj 5 015,6 1 061,4 Specifikation fastighetsportfölj, 2023 Bostäder Samhäll Nord 1 836,0 379,0 Mälardalen 2 263,0 354,8 Stockholm 2 152,5 149,0 Syd 926,0 104,0 Total förvaltning 7 177,5 986,8 Tomt- och nyttjanderätter 200,6 3,5 Projekt 701,1 56,0 Total fastighetsportfölj 8 079,2 1 046,3 Aktiverade räntor under året uppgår till 26,1 Mkr (65,1) varav 2,7 Mkr (31,2) avser aktiverade räntekostnader för byggkreditiv. Den genomsnittliga räntenivån uppgick till 8,9 procent (7,1). Skattemässiga restvärden, Mkr 2024-12-31 2023-12-31 Byggnad 2 821,0 4 687,6 Mark 374,5 514,2 Pågående projekt 136,8 261,8 Inventarier i förvaltningsfastigheter 57,4 91,0 Summa 3 389,7 5 554,6 Taxeringsvärde, Mkr 2024-12-31 2023-12-31 Byggnad 1 768,8 3 220,3 Mark 425,0 670,4 110 K2A Årsredovisning 2024 Redovisningsprinciper och noter NOT 15 VERKLIGT VÄRDE Förvaltningsfastigheter redovisas i koncernens balansräkning till verkligt värde och värdeförändringarna redovisas i koncernens resultaträkning. Verkligt värde är det bedömda belopp som kan inkasseras i en transaktion vid värdetidpunkten mellan kunniga och oberoende parter som agerar på en fungerande marknad. Värderingen bygger på diskonterade framtida kassaflöden där osäkerhet föreligger beträffande bedömningen av framtida hyresintäkter, vakansgrader, driftskostnader, ränteutveckling samt direktavkastningskrav. En förändring av en eller flera faktorer skulle kunna leda till en väsentlig påverkan på värderingen. Verkliga värden baseras på marknadsvärden och representerar det bedömda belopp som skulle erhållas i en transaktion mellan kunniga parter som är oberoende av varandra och som har ett intresse att transaktionen genomförs efter sedvanlig marknadsföring där båda parter förutsätts ha agerat insiktsfullt, klokt och utan tvång. Fastigheterna värderas enligt de värderingsprinciper som följer av RICS Red Book och IVSC värderingsstandard (senaste upplagan). Värdebedömningen avser fastigheternas marknadsvärde vid värdetidpunkten, vilket är att likställa med verkligt värde enligt IFRS 13. Beskrivning av tillämpade värderingsmetoder, betydande indata i värdebedömningarna samt vilken nivå i verkligt värdehierarkin som är aktuell för olika delar av fastighetsbeståndet framgår nedan. Såväl orealiserade som realiserade värdeförändringar redovisas i årets resultat. Realiserade värdeförändringar omfattar värdeförändringar från senaste kvartalsrapporten fram till avyttringstillfället för under perioden avyttrade fastigheter, efter hänsyn tagen till under perioden aktiverade anskaffningsutgifter. Orealiserade värdeförändringar avser övriga värdeförändringar som inte härrör från förvärv eller aktiverade anskaffningsutgifter. Fastighetsförsäljningar och fastighetsköp redovisas i samband med att risker och förmåner som förknippas med att äganderätten övergår till köparen eller säljaren. Värderingsprocess Värdering av fastigheterna sker varje kvartalsslut med hjälp av externa fastighetsvärderare. Kvartal ett och tre genomförs översiktlig värdering av 90 procent av det totala fastighetsvärdet, kvartal två och fyra sker fullständiga värderingar av 100 procent av det totala fastighetsvärdet Värderingar har upprättats i enlighet med IVSC internationella värderingsstandard. För värdering av pågående projekt tas även hänsyn till risker och osäkerhetsfaktorer såsom tidsaspekter, färdigställandegrad och lokala marknadsrisker gällande värdering av byggrätter. Per 2024-12-31 har värderingarna utförts av värderingsföretaget Novier Property Advisors AB. Värderingsmetod Förvaltningsfastigheter Förvaltningsfastigheter redovisas till verkligt värde i enlighet med redovisningsstandarden IAS 40. Initialt redovisas förvaltningsfastigheter till anskaffningsvärde, vilket inkluderar till förvärvet direkt hänförbara utgifter. Verkligt värde har fastställts med en kombinerad tillämpning av ortsprismetod och avkastningsbaserad metod. Den avkastningsbaserade metoden bygger på att en kassaflödesanalys upprättats för varje fastighet. Kassaflödesanalysen utgörs av en bedömning av nuvärdet av fastighetens framtida driftsnetton under kalkylperioden samt nuvärdet av fastighetens restvärde vid kalkylperiodens slut. Kalkylperioden uppgår till 15 år och restvärdet har bedömts genom en evighetskapitalisering av ett uppskattat marknadsmässigt driftsnetto året efter kalkylperiodens slut. Utifall att det finns ett hyreskontrakt med längre återstående löptid än 15 år förlängs kalkylperioden till motsvarande återstående löptid på hyreskontraktet. Evighetskapitaliseringen sker med ett direktavkastningskrav som har härletts från den aktuella transaktionsmarknaden för jämförbara fastigheter, såväl direkta som indirekta (fastigheter sålda i bolag) transaktioner har beaktats. Under de senaste tre åren har antalet transaktioner kraftigt minskat samtidigt som ett flertal transaktioner skett av ”stressade” aktörer (dvs. ej marknadsmässiga transaktioner). Värderingar har fortsatt skett med hjälp av ortsprismetod, i de fall jämförbara transaktioner har varit få har andra segment med samma eller liknande aktörer analyserats för att bedöma direktavkastningskrav samt värdenivåer. För att beakta rådande marknadsläge använder K2A:s värderare ett osäkerhetsintervall om +/- 7,5 % (+456/-456 Mkr). Värderarnas direktavkastningskrav är baserat på komponenterna direktavkastning samt inflation, där ökad inflation leder till en kalkylmässigt högre diskonteringsränta. Diskonteringsräntan har successivt ökats under de senaste åren vilket är följd av observerade högre direktavkastningsnivåer som i sin tur i huvudsak beror på högre inflation, ökade finansieringskostnader samt den ökade osäkerheten som mindre aktivitet på marknaden innebär. Kassaflödet för drifts-, underhålls- och administrationskostnader baseras på marknadsmässiga och normaliserade utbetalningar för drift, underhåll och fastighetsadministration varvid korrektion sker för avvikelser. Investeringar beräknas utifrån det investeringsbehov som bedöms föreligga. Klassificering sker i nivå 3 enligt IFRS 13. I verkligt värde för förvaltningsfastigheter kan byggrätter ingå. För värderingar av framtida investeringar, som markanvisningar med tillhörande byggrätter/framtida byggrätter, använder värderaren ortprismetod, avkastningsmetod samt en förenklad exploateringskalkyl, där värderaren har baserat värderingen på priserna i liknande Förvaltningsobjekt Pågående projekt Förändring av verkligt värde för förvaltningsfastigheter 2023 Leasade 1 Ägda Leasade 1 Ägda Totalt Ingående värde 119,8 8 249,0 64,7 1 716,1 10 149,6 Förvärv av fastigheter 40,0 – – – 40,0 Tillgångsförvärv via dotterbolag – – – 974,1 974,1 Ny- och tillbyggnad – 23,1 – 299,8 322,9 Försäljningar – -1 393,6 – -467,4 -1 860,9 Orealiserade värdeförändringar: – Förvaltningsobjekt -20,4 -217,6 – – -238,0 – Projektvinster – – – -165,2 -165,2 – Pågående projekt – – – -67,9 -67,9 Realiserade värdeförändringar: – Förvaltningsobjekt – -25,3 – – -25,3 – Projekt – – – -4,1 -4,1 Omklassning från pågående projekt till förvaltningsobjekt 64,7 1 528,4 -64,7 -1 528,4 – Utgående verkligt värde 204,1 8 164,1 – 757,1 9 125,4 Summa utgående verkligt värde 8 368,3 757,1 9 125,4 1) Leasade tillgångar innefattar både tomträtter och hyresfastigheter som K2A hyr. 111 K2A Årsredovisning 2024 Redovisningsprinciper och noter marknader och transaktioner samt på hur marknaden betraktar det aktuella objektet. Verkligt värde för pågående projekt bedöms utifrån det lägsta av: • Verkligt värde för byggrätten/framtida byggrätten (marken) med eventuell befintlig byggnad vid värdetidpunkten, med tillägg för nedlagda kostnader • Verkligt värde för fastigheten i färdigt skick med avdrag för kvarstående investeringar för att färdigställa projektet. Verkligt värde för färdigställt pågående projekt beräknas med samma värderingsmetodik som för förvaltningsobjekt. Värdering som i färdigt skick kan dock ske när projektet är nästan färdigställt och nästan helt uthyrt, förutsatt att extern värdering genomförts. I tabellen nedan med väsentliga icke observerbara indata för värdering till verkligt värde utgörs värdena av vägda genomsnitt inom respektive kategori. Avseende känslighetsanalysen för fastighetsvärden visar den hur värdet förändras om en variabel förändras, allt annat lika. I verkligheten samspelar de olika variablerna med varandra – till exempel kan en högre hyra förväntas öka vakansgraden och högre marknadsräntor kan förväntas ge högre diskonteringsräntor och avkastningskrav. Detta tar dock inte känslighetsanalysen hänsyn till. Känslighetsanalysen är inte en prognos, utan visar på känsligheten för förändringar i fastighetsvärden om enskilda indata förändras. Kategoriseringen avseende väsentliga icke observerbara indata för värdering är uppdelad på geografiska områden samt på bostäder och samhällsfastigheter eftersom de har olika förutsättningar. K2A:s studentbostäder är helt jämförbara med traditionella hyresbostäder. Bostäderna är fullt utrustade med eget kök, diskmaskin, tvättmaskin och badrum med kakel och klinker. Det finns inga skillnader i de ekonomiska förutsättningarna. Förvaltning, tillsyn, uppföljning, besiktning med mera, sker på samma sätt och förslitningarna är inte högre. Avyttringar under 2024 har lett till att regionerna Mälardalen och Syd har slagits ihop på grund av mindre bestånd. Förvaltningsobjekt - väsentliga icke observerbara indata för värdering till verkligt värde per 2024-12-31 Bostäder Nord Mälardalen/syd Stockholm Total Förväntad normaliserad hyra år 16, kr/kvm 2 585 3 450 3 958 3 648 Aktuell hyra, kr/kvm 1 905 2 405 2 942 2 643 Återstående längd på hyreskontrakt, år e.t e.t e.t e.t Förväntad långsiktig vakans år 16, % 1,1 2,1 1,0 1,5 Aktuell vakans, % 1,3 3,5 1,3 2,2 Förväntat normaliserat driftsnetto år 16, kr/kvm 1 650 2 572 3 080 2 767 Diskonteringsränta, % 6,6 6,5 5,8 6,1 Direktavkastningskrav för bedömning av restvärde år 16, % 4,5 4,4 3,8 4,0 Samhällsfastigheter Nord Mälardalen/syd Stockholm Total Förväntad normaliserad hyra år 16, kr/kvm 2 307 3 148 4 916 2 894 Aktuell hyra, kr/kvm 1 700 2 280 3 633 2 118 Återstående längd på hyreskontrakt, år 2,7 9,8 8,8 6,8 Förväntad långsiktig vakans år 16, % 2,2 5,0 4,9 3,9 Aktuell vakans, % 0,1 0,3 0,0 0,1 Förväntat normaliserat driftsnetto år 16, kr/kvm 1 612 2 787 4 507 2 363 Diskonteringsränta, % 8,0 8,1 7,8 8,0 Direktavkastningskrav för bedömning av restvärde år 16, % 5,9 6,0 5,7 5,9 Förvaltningsobjekt - väsentliga icke observerbara indata för värdering till verkligt värde per 2023-12-31 Bostäder Nord Mälardalen Stockholm Syd Total Förväntad normaliserad hyra år 16, kr/kvm 3 302 3 485 4 032 3 709 3 590 Aktuell hyra, kr/kvm 2 435 2 532 3 009 2 510 2 608 Återstående längd på hyreskontrakt, år e.t e.t e.t e.t e.t Förväntad långsiktig vakans år 16, % 1,7 1,5 1,2 2,3 1,6 Aktuell vakans, % 2,3 2,1 1,6 3,5 2,2 Förväntat normaliserat driftsnetto år 16, kr/kvm 2 403 2 528 3 102 2 826 2 668 Diskonteringsränta, % 6,6 6,5 6,0 6,6 6,4 Direktavkastningskrav för bedömning av restvärde år 16, % 4,5 4,4 3,9 4,6 4,3 Samhällsfastigheter Nord Mälardalen Stockholm Syd Total Förväntad normaliserad hyra år 16, kr/kvm 2 400 4 535 4 712 1 590 2 855 Aktuell hyra, kr/kvm 1 736 3 382 3 501 1 114 2 086 Återstående längd på hyreskontrakt, år 3,5 11,7 7,2 8,8 7,3 Förväntad långsiktig vakans år 16, % 2,5 4,8 5,0 5,0 3,9 Aktuell vakans, % 3,5 6,4 6,7 7,1 5,3 Förväntat normaliserat driftsnetto år 16, kr/kvm 1 753 4 072 4 304 1 333 2 341 Diskonteringsränta, % 8,0 8,0 7,8 8,3 8,0 Direktavkastningskrav för bedömning av restvärde år 16, % 5,9 5,9 5,7 6,2 5,9 112 K2A Årsredovisning 2024 Redovisningsprinciper och noter Förvaltningsobjekt - känslighetsanalys fastighetsvärdering, Mkr 2024-12-31 2023-12-31 Samhälls- Samhälls- Påverkan av verkligt värde Förändring fastigheter Bostäder fastigheter Bostäder Förväntad normaliserad hyra +/- 5 % +/- 25 +/- 149 +/- 25 +/- 251 Förväntad långsiktig vakans +/- 3 % -/+ 15 -/+ 89 -/+ 15 -/+ 151 Förväntade fastighetskostnader +/- 5 % -/+ 4 -/+ 34 -/+ 4 -/+ 60 Diskonteringsränta + 0,25 % - 23 - 109 - 23 - 184 - 0,25 % + 23 + 113 + 23 + 191 Direktavkastning för bedömning av restvärde + 0,25 % - 17 - 134 - 17 - 210 - 0,25 % + 18 + 153 + 18 + 238 NOT 18 ANDELAR I KONCERNBOLAG Moderbolaget, Mkr 2024 2023 Ackumulerade anskaffningsvärden Ingående balans 2 090,1 2 090,1 Aktieägartillskott – – Utgående balans 2 090,1 2 090,1 Utgående redovisat värde 2 090,1 2 090,1 Specifikation över moderbolagets direkta innehav av andelar i dotterbolag K2A Fastigheter Knaust & Andersson Holding AB Dotterbolag Organisationsnummer 556955-9569 Säte Stockholm Antal andelar 500 Andel i % 100 Redovisat värde 2024-12-31 2 090,1 Redovisat värde 2023-12-31 2 090,1 NOT 17 INVENTARIER Koncernen, Mkr Leasade Ägda 2024 Ingående anskaffningsvärde 10,5 25,2 35,8 Årets anskaffning – 0,5 0,5 Avyttringar -0,9 -11,8 -12,7 Utgående ackumulerade 9,6 13,9 23,5 anskaffningsvärden Ingående avskrivningar -6,8 -14,7 -21,6 Avyttringar 0,5 6,9 7,4 Årets avskrivningar -2,1 -2,0 -4,1 Utgående avskrivningar -8,4 -9,9 -18,3 Utgående redovisat värde 1,2 4,0 5,2 NOT 16 RÖRELSEFASTIGHETER Koncernen, Mkr Leasade Ägda 2024 Ingående värde 30,6 6,8 37,4 Omklassificering – – – Årets anskaffningar – – – Utgående värde 30,6 6,8 37,4 Ingående avskrivningar -14,1 -1,9 -16,0 Årets avskrivningar -3,1 -0,2 -3,3 Utrangering -13,4 – -13,4 Utgående avskrivningar -30,6 -2,2 -32,7 Utgående redovisat värde 0,0 4,6 4,6 Koncernen, Mkr Leasade Ägda 2023 Ingående värde 30,6 6,8 37,4 Omklassificering – – – Årets anskaffningar – – – Utgående värde 30,6 6,8 37,4 Ingående avskrivningar -9,9 -1,7 -11,6 Årets avskrivningar -4,2 -0,2 -4,4 Utgående avskrivningar -14,1 -1,9 -16,0 Utgående redovisat värde 16,5 4,9 21,4 Skattemässigt restvärde, Mkr 2024-12-31 2023-12-31 Byggnad 1,6 1,7 Mark 0,3 0,3 Summa 1,9 2,0 Taxeringsvärde, Mkr 2024-12-31 2023-12-31 Byggnad 3,9 3,9 Mark 2,7 2,7 Summa 6,5 6,5 Koncernen, Mkr Leasade Ägda 2023 Ingående anskaffningsvärde 8,8 27,3 36,1 Årets anskaffning 2,0 0,6 2,6 Avyttringar -0,3 -2,6 -2,9 Utgående ackumulerade 10,5 25,2 35,8 anskaffningsvärden Ingående avskrivningar -4,6 -14,0 -18,6 Avyttringar 0,1 1,9 2,0 Årets avskrivningar -2,4 -2,6 -5,0 Utgående avskrivningar -6,8 -14,7 -21,6 Utgående redovisat värde 3,7 10,5 14,2 Moderbolaget, Mkr 2024 2023 Ingående anskaffningsvärde 5,6 5,1 Inköp 0,5 0,5 Avyttringar – – Utgående ackumulerade anskaffningsvärden 6,1 5,6 Ingående avskrivningar -3,2 -2,5 Årets avskrivningar -0,8 -0,7 Utgående avskrivningar -3,9 -3,2 Utgående redovisat värde 2,2 2,5 113 K2A Årsredovisning 2024 Redovisningsprinciper och noter K2A Knaust & Andersson Fastigheter AB (publ) äger indirekt via K2A Fastigheter Knaust & Andersson Holding AB aktier i nedanstående bolag. Bolag Organisationsnummer Ägarandel 2024 Ägarandel 2023 K2A Admin AB 559065-3449 100 100 Jejoli AB 559210-1660 100 100 K2A Hold NDA AB 559502-5411 100 – K2A Hyresbostäder i Västerås 2 AB 559248-4454 100 – K2A Hyresbostäder i Örebro 2 AB 559225-6886 100 – K2A Studenthus i Järfälla AB 559212-8994 100 – K2A Studenthus i Vällingby AB 556997-8777 100 – K2A Samhällsfastigheter AB 559355-1152 100 100 K2A Samhällfastigheter i Kiruna AB 556925-7818 100 100 K2A Samhällsfastigheter i Sundsvall AB 559292-4087 100 100 K2A Slakthushallen AB 559377-3301 100 100 Arborem Fastigheter NDA Hold AB 559411-2475 – 100 K2A Sam Förvärv VI AB 559462-4214 100 100 Arborem Fastigheter Holding AB 559412-2136 – 100 K2A Samhällsfastigheter i Enköping AB 559336-7476 100 100 K2A Trähus Holding AB 559350-0498 100 100 K2A Träfabrik AB 556999-6787 100 100 K2A Trähus AB 559014-3771 100 100 LSS BEMS Hold AB 559351-9191 100 100 K2A LSS AB 559346-2350 100 100 K2A LSS Hold 1 AB 559336-4937 100 100 K2A LSS Enköping 2 AB 559031-1840 100 100 K2A LSS Enköping 3 AB 559296-3549 100 100 K2A LSS Motala AB 559257-0476 100 100 K2A LSS Nyköping AB 559192-9889 100 100 K2A LSS Nyköping & Flen AB 559156-8604 100 100 K2A LSS Oxelösund 2 AB 559311-9364 100 100 K2A LSS Södertälje AB 556879-5438 100 100 K2A LSS Täby Handelsbolag 916610-7228 1 1 K2A LSS Uppsala 2 AB 559208-8768 100 100 K2A LSS Hold 2 AB 559339-9297 100 100 K2A LSS Gävle AB 556948-5450 100 100 K2A LSS Heby AB 559145-2684 100 100 K2A LSS Hässleholm AB 556835-3626 100 100 K2A LSS Katrineholm AB 559160-3195 100 100 K2A LSS Mariefred AB 559064-9058 100 100 K2A LSS Oxelösund AB 559253-1221 100 100 K2A LSS Partille AB 556909-7149 100 100 K2A LSS Ronneby AB 559222-1138 – 100 K2A LSS Strängnäs AB 559064-9041 100 100 K2A LSS Täby AB 559076-6050 100 100 K2A LSS Täby Handelsbolag 916610-7228 99 99 K2A LSS Uppsala AB 556932-6365 100 100 K2A LSS Åkers styckebruk AB 559116-1954 100 100 K2A LSS Hold 3 AB 559338-1212 100 100 K2A LSS Vilande 1 AB 559228-5067 100 100 Arborem Fastigheter AB 559377-3343 – 100 K2A Hyresbostäder AB 559050-6092 100 100 K2A Hyresbostäder Hold 1 AB 559350-2080 100 100 K2A Hyresbostäder i Norrtälje AB 559041-8512 100 – K2A Hyresbostäder i Rågsved AB 559386-3854 100 100 K2A Hyr Förvärv II AB 559377-3251 100 100 K2A Hyresbostäder i Västerås 4 AB 559268-1687 100 100 K2A Hyr Förvärv III AB 559377-2451 100 100 K2A Hyr Förvärv IV AB 559462-6243 100 100 K2A Hyresbostäder i Karlstad AB 559239-4554 100 100 K2A Hyresbostäder i Luleå AB 559098-5841 – 100 K2A Hyresbostäder i Borås AB 559112-6254 100 100 K2A Hyresbostäder i Botkyrka AB 559248-4447 100 100 K2A Hyresbostäder i Bromma AB 559043-1580 100 100 K2A Hyresbostäder i Enköping AB 559012-5844 100 100 K2A Hyresbostäder i Enköping 2 AB 559225-7587 100 100 K2A Hyresbostäder i Enköping 3 AB 559225-7637 100 100 K2A Hyresbostäder i Enköping 4 AB 559083-0088 100 100 K2A Hyresbostäder i Haninge AB 559115-8976 100 100 K2A Hyresbostäder i Haninge 1 AB 556972-6622 100 100 K2A Hyresbostäder i Haninge 2 AB 559126-5805 100 100 K2A Hyresbostäder i Haninge 3 AB 556972-6614 100 100 K2A Hyresbostäder i Luleå 2 AB 559244-8921 – 100 K2A Hyresbostäder i Lund AB 559171-8654 – 100 K2A Hyresbostäder i Skogås AB 559239-4539 100 100 K2A Hyresbostäder I Sundsvall AB 556735-9061 100 100 K2A Hyresbostäder i Sundsvall 2 AB 559301-6859 100 100 K2A Hyresbostäder i Vinsta AB 559259-9392 100 100 K2A Hyresbostäder i Västerås 2 AB 559248-4454 – 100 K2A Hyresbostäder i Västerås 3 AB 559299-1516 100 100 K2A Hyresbostäder i Växjö AB 559094-9797 100 100 K2A Hyresbostäder i Örebro AB 559050-6027 100 100 K2A Hyresbostäder i Örebro 2 AB 559225-6886 – 100 K2A Hyresobstäder i Ösmo AB 559068-6720 100 100 K2A Studenthus AB 556923-4114 100 100 K2A Studenthus Hold 1 AB 559350-2098 100 100 114 K2A Årsredovisning 2024 Redovisningsprinciper och noter Bolag Organisationsnummer Ägarandel 2024 Ägarandel 2023 K2A Hyd i Uppsala AB 559050-6100 100 100 K2A Stud Förvärv II AB 559377-1644 100 100 K2A Studenthus i Slakthusområdet AB 559377-1602 100 100 K2A Stud Förvärv IV AB 559462-4461 100 100 K2A Studenthus i Eskilstuna AB 559377-2527 100 100 K2A Studenthus i Karlstad 3 AB 559252-8912 – 100 K2A Studenthus i Visby 2 AB 559114-7839 – 100 K2A Studenthus i Bromma AB 559212-8986 100 100 K2A Studenthus i Gävle AB 556966-3056 – 100 K2A Studenthus i Gävle 2 AB 559172-8059 – 100 K2A Studenthus i Gävle 3 AB 559257-1755 – 100 K2A Studenthus i Järfälla AB 559212-8994 – 100 K2A Studenthus i Karlstad AB 556989-2135 – 100 K2A Studenthus i Karlstad 2 AB 559002-2884 – 100 K2A Studenthus i Kiruna AB 559021-7211 – 100 K2A Studenthus i Linköping AB 559244-0340 – 100 K2A Studenthus i Lund AB 559126-5813 – 100 K2A Studenthus i Lund 2 AB 556781-6524 – 100 K2A Studenthus i Sundsvall AB 559088-2659 100 100 K2A Studenthus i Sundsvall 2 AB 559234-8311 – 100 K2A Studenthus i Sundsvall 3 AB 559261-2989 – 100 K2A Studenthus i Umeå AB 556966-3049 – 100 K2A Studenthus i Visby AB 559349-3215 100 100 K2A Studenthus i Vällingby AB 556997-8777 – 100 K2A Studenthus i Västerås AB 559157-1327 100 100 K2A Studenthus i Växjö AB 559249-9379 – 100 K2A Studenthus i Växjö 2 AB 559255-4074 – 100 K2A Studenthus i Örebro AB 556950-2254 – 100 K2A Studenthus i Örebro 2 AB 556955-9536 – 100 K2A JV Holding 1 AB 559136-4186 100 100 Arborem Fastigheter AB 559377-3343 60 – Arborem Fastigheter Holding AB 559412-2136 100 – K2A Studenthus i Gävle AB 556966-3056 100 – K2A Studenthus i Karlstad 2 AB 559002-2884 100 – K2A Studenthus i Karlstad 3 AB 559252-8912 100 – K2A Studenthus i Karlstad AB 556989-2135 100 – K2A Studenthus i Kiruna AB 559021-7211 100 – K2A Studenthus i Linköping AB 559244-0340 100 – K2A Studenthus i Lund 2 AB 556781-6524 100 – K2A Studenthus i Sundsvall 2 AB 559234-8311 100 – K2A Studenthus i Umeå AB 556966-3049 100 – K2A Studenthus i Visby 2 AB 559114-7839 100 – K2A Studenthus i Växjö 2 AB 559255-4074 100 – K2A Studenthus i Växjö AB 559249-9379 100 – K2A Studenthus i Örebro 2 AB 556955-9536 100 – Arborem Fastigheter NDA Hold AB 559411-2475 100 – K2A Studenthus i Gävle 2 AB 559172-8059 100 – K2A Studenthus i Gävle 3 AB 559257-1755 100 – K2A Studenthus i Lund AB 559126-5813 100 – K2A Studenthus i Sundsvall 3 AB 559261-2989 100 – K2A Studenthus i Örebro AB 556950-2254 100 – Arborem Fastigheter Swed Hold AB 559507-7040 100 – Genova Viby Holding AB 559213-0917 30 30 Genova Viby Fastigheter AB 556708-3323 100 100 Genova Viby Projekt AB 559386-3045 100 100 Genova Viby Holding 1 AB 559386-3052 100 100 Genova Viby Fastighet 1 AB 559386-3060 100 100 Genova Viby Fastighet 2 AB 559386-3078 100 100 Genova Viby Fastighet 3 AB 559386-3086 100 100 Genova Viby Fastighet 4 AB 559386-3094 100 100 Genova Viby Fastighet 5 AB 559386-3102 100 100 Genova Viby Holding 2 AB 559386-3110 100 100 Genova Viby Fastighet 6 AB 559386-2872 100 100 Genova Viby Fastighet 7 AB 559386-2880 100 100 Genova Viby Fastighet 8 AB 559386-2898 100 100 Genova Viby Fastighet 9 AB 559386-2906 100 100 Genova Viby Fastighet 10 AB 559386-2914 100 100 Genova Viby Holding 3 AB 559386-2922 100 100 Genova Viby Fastighet 11 AB 559386-2930 100 100 Genova Viby Fastighet 12 AB 559386-2948 100 100 Genova Viby Fastighet 13 AB 559386-2955 100 100 Genova Viby Fastighet 14 AB 559386-2963 100 100 Genova Viby Fastighet 15 AB 559386-2971 100 100 Genova Viby Holding 4 AB 559386-2989 100 100 Genova Viby Fastighet 16 AB 559386-2997 100 100 Genova Viby Fastighet 17 AB 559386-3003 100 100 Genova Viby Fastighet 18 AB 559386-3011 100 100 Genova Viby Fastighet 19 AB 559386-3029 100 100 Genova Viby Fastighet 20 AB 559386-3037 100 100 Slaggborn Utvecklings AB 559134-4998 50 50 Slaggborn Holding AB 559179-3046 100 100 Fastighets AB Flugsta 559108-7720 100 100 Slaggborn Västerås AB 559108-3786 100 100 115 K2A Årsredovisning 2024 Redovisningsprinciper och noter NOT 19 ANDELAR I JOINT VENTURES Koncernen, Mkr 2024 2023 Ingående anskaffningsvärde 276,0 352,0 Förvärv 501,2 – Andel av årets resultat 60,4 -76,0 Aktieägartillskott 5,9 – Utgående ackumulerade anskaffningsvärden 843,5 276,0 Ingående nedskrivningar – – Återföring av tidigare nedskrivningar – – Årets realisationsresultat -200,5 – Utgående ackumulerade nedskrivningar -200,5 – Utgående redovisat värde 643,0 276,0 K2A äger 60 % av stamaktierna och 50 % av rösterna i Arborem Fastigheter AB, resterande aktier och röster ägs av Slättö. Mer information om Slättö finns på www.slatto.se. Det samägda bolaget äger och förvaltar 2 990 studentbostäder. Se även sida 130 avseende transaktionen. K2A äger 30 % av aktierna i Genova Viby Holding AB, resterande aktier ägs av Genova. Mer information om Genova finns på www. genova.se. Det samägda bolaget utvecklar cirka 1 200 bostäder i Upplands-Bro. K2A äger 50 % av aktierna i Slaggborn Utvecklings AB, resterande aktier ägs av SBB. Mer information om SBB finns på www.sbbnorden. se. Det samägda bolaget utvecklar cirka 320 bostäder i Uppsala och har utvecklat kontor och häkte för Kriminalvården i Västerås. Projektet i Västerås avyttrades under hösten 2024 och förväntas frånträdas då bygglov vinner laga kraft under första halvåret 2025. K2A redovisar resultat- och ägarandelar i joint venture enligt kapitalandelsmetoden. Resultatandelar, liksom tillkommande förvärvskostnader, redovisas mot värdena i andelarna i koncernredovisningen. Koncernens totalresultat innefattar koncernens andel av totalresultaten i investeringsobjekten. I Arborem Fastigheter AB har den andra parten rätt till en avkastning om 14 procent per år utifrån den andra partens innehav av preferensaktier, totalresultatet fördelas sedan efter ägarandel när avdrag gjorts för avkastningen på preferensaktierna. Kapitalandelens Joint ventures värde i koncernen Organisationsnummer, Säte Andel % 2024-12-31 2023-12-31 Slaggborn Utvecklings AB (koncern) 559134-4998, Stockholm 50 148,1 116,2 Genova Viby Holding AB (koncern) 559213-0917, Stockholm 30 158,3 159,8 Arborem Fastigheter AB (koncern) 559377-3343, Stockholm 60 336,5 – Utgående redovisat värde 643,0 276,0 Redovisat värde och koncernens andel av nettotillgångar 2024 Arborem Fastigheter Genova Viby Slaggborn AB Holding AB Utvecklings AB Totalt Anläggningstillgångar 3 252,5 749,0 565,7 4 567,2 Likvida medel 14,5 14,8 48,9 78,2 Övriga omsättningstillgångar 14,6 7,6 83,6 105,8 Långfristiga finansiella skulder 985,3 150,0 – 1 135,3 Övriga långfristiga skulder 65,4 58,3 72,9 196,6 Kortfristiga finansiella skulder 940,8 – 67,6 1 008,4 Övriga kortfristiga skulder 46,1 36,2 261,3 343,7 Nettotillgångar 1 244,1 526,9 296,3 2 067,3 Avgår preferensaktier -683,1 – – -683,1 Koncernens andel, % 60 30 50 Koncernens andel av nettotillgångar 336,5 158,1 148,1 642,8 Redovisat värde 336,5 158,3 148,1 643,0 * Differens mellan koncernens andel av nettotillgångar och redovisat värde består av transaktionskostnader. Koncernens andel av årets totalresultat 2024 Arborem Fastigheter Genova Viby Slaggborn Resultaträkning, Mkr AB Holding AB Utvecklings AB Totalt Nettoomsättning 49,7 3,9 41,4 95,0 Fastighetskostnader -17,5 -5,3 -37,8 -60,6 Räntenetto -18,5 -0,1 -4,0 -22,6 Värdeförändring derivat 1,0 – – 1,0 Värdeförändring förvaltningsfastigheter 91,2 -4,6 71,0 157,5 Skatter -23,2 1,2 -18,5 -40,4 Summa totalresultat 82,8 -4,9 52,1 130,0 Koncernens andel av totalresultatet 35,8 -1,5 26,0 60,4 116 K2A Årsredovisning 2024 Redovisningsprinciper och noter NOT 22 DERIVAT Samtliga derivat redovisas till verkligt värde i balansräkningen. Då värdet på deriviaten går att härleda från prisnotering från motpart tillhör de nivå 2 i verkligt värde hierakin enligt IFRS 13. Koncernen, Mkr 2024 2023 Ingående verkligt värde 116,7 142,9 Årets anskaffning – 96,6 Årets avyttring 0,5 – Årets värdeförändring -72,1 -122,8 Utgående verkligt värde 45,1 116,7 Utgående redovisat värde 45,1 116,7 Koncernens derivat utgörs av 14 fristående ränteswappar, 1 option samt 5 räntetak/golv. Moderbolaget, Mkr 2024 2023 Ingående verkligt värde 103,4 142,9 Årets anskaffning – 68,0 Årets värdeförändring -65,5 -107,4 Utgående verkligt värde 37,9 103,4 Utgående redovisat värde 37,9 103,4 Moderbolgets derivat utgörs av 9 fristående ränteswappar och 1 option. Redovisat värde för derivat i koncernen såväl som i moderbolaget bedöms approximativt motsvara realiserbart verkligt värde. NOT 21 ÖVRIGA LÅNGFRISTIGA TILLGÅNGAR Koncernen, Mkr 2024 2023 Ingående anskaffningsvärde 21,9 39,6 Betalda handpenningar – – Återbetalda handpenningar återlämnade projekt – -11,1 Upplupen ränteintäkt på betalda handpennigar 0,3 3,8 Avräknad handpenning tillträdda fastigheter – – Utrangering/nedskrivning -9,6 -10,3 Omklassificering till kortfristiga tillgångar – – Utgående ackumulerade anskaffningsvärden 12,5 21,9 Utgående redovisat värde 12,5 21,9 NOT 20 ANDELAR I ANDRA BOLAG Koncernen, Mkr 2024 2023 Ingående värde 153,4 153,4 Inköp – – Värdeförändring -28,9 – Utgående värde 124,5 153,4 Utgående redovisat värde 124,5 153,4 Redovisat värde Bolag, organisationsnummer, säte 2024-12-31 2023-12-31 Indirekt ägda Brf Guldfisken nr 5, 702002-8564; Stockholm 93,0 89,0 Orbital Systems Inc , 47-4949888; City of Wilmington, USA 5,0 5,0 Boet Bostad Holding AB, 559088-6551, Stockholm 26,5 53,4 The Forest Solution, 559216-8149, Falun – 6,0 Verkligt värde 124,5 153,4 Moderbolagets verksamhet bedrivs i ovan nämnda bostadsrätter med adress Nybrogatan 59, 114 40 Stockholm. Bostadsrätterna har värderats av Novier Property Advisors AB som en extern värdering. Redovisat värde och koncernens andel av nettotillgångar 2023 Arborem Fastigheter Genova Viby Slaggborn AB Holding AB Utvecklings AB Totalt Anläggningstillgångar – 708,5 451,3 1 159,8 Likvida medel – 4,8 7,5 12,2 Övriga omsättningstillgångar – 1,2 17,8 19,1 Långfristiga finansiella skulder – 100,0 – 100,0 Övriga långfristiga skulder – 59,0 63,0 122,0 Kortfristiga finansiella skulder – – 70,0 70,0 Övriga kortfristiga skulder – 23,7 111,2 134,9 Nettotillgångar – 531,8 232,4 764,2 Koncernens andel, % – 30 50 Koncernens andel av nettotillgångar – 159,6 116,2 275,8 Redovisat värde – 159,8 116,2 276,0 * Differens mellan koncernens andel av nettotillgångar och redovisat värde består av transaktionskostnader. Koncernens andel av årets totalresultat 2023 Arborem Fastigheter Genova Viby Slaggborn Resultaträkning, Mkr AB Holding AB Utvecklings AB Totalt Nettoomsättning – 7,9 4,3 12,2 Fastighetskostnader – -6,1 -1,7 -7,8 Räntenetto – -0,6 -3,2 -3,8 Värdeförändring förvaltningsfastigheter – -59,0 -156,0 -215,0 Skatter – 11,9 32,2 44,1 Summa totalresultat – -45,8 -124,4 -170,2 Koncernens andel av totalresultatet – -13,7 -62,2 -76,0 Betalda handpenningar för kommande projekt där tillträde är 2025 och framåt. Redovisat värde för övriga långfristiga tillgångar i koncernen såväl som i moderbolaget bedöms approximativt motsvara realiserbart verkligt värde. 117 K2A Årsredovisning 2024 Redovisningsprinciper och noter År Transaktion Förändring av antal aktier Totalt antal aktier Förändring av kvotvärde Totalt aktiekapital 2013 Nybildning A-serie 500 500 100 50 000 2013 Nyemission A-serie 100 600 100 60 000 2014 Kvittningsemission A-serie 120 000 120 600 100 12 060 000 2014 Nyemission A-serie 6 350 126 950 100 12 695 000 2014 Nyemission A-serie 18 140 145 090 100 14 509 000 2015 Split A-serie 2 176 350 2 321 440 6,25 14 509 000 2015 Nyemission av preferensaktier 700 000 3 021 440 6,25 18 884 000 2016 Nyemission av preferensaktier 400 000 3 421 440 6,25 21 384 000 2017 Nyemission av stamaktier B-serie 45 000 3 466 440 6,25 21 665 250 2017 Konvertering av stamaktier A-serie -598 488 till D-serie 598 488 3 466 440 6,25 21 665 250 2018 Konvertering av stamaktier A-serie till -9 000 till D-serie 9 000 3 466 440 6,25 21 665 250 NOT 26 EGET KAPITAL OCH AKTIEKAPITALETS UTVECKLING Aktierna i bolaget har emitterats enligt svensk lag och är registrerade i elektronisk form hos Euroclear som även för bolagets aktiebok. Aktierna är denominerade i svenska kronor. Enligt bolagsordningen ska bolagets aktiekapital uppgå lägst till 500 000 000 kronor och högst 2 000 000 000 kronor uppdelat på lägst 80 000 000 och högst 320 000 000 aktier. K2A kan enligt bolagsordningen ge ut aktier av fyra aktieslag, stamaktier av serie A, stamaktier av serie B, stamaktier av serie D och preferensaktier. Stamaktier av serie A medför tio (10) röster. Stamaktier av serie B, serie D och preferensaktie medför en (1) röst vardera. Vid bolagsstämma i K2A får varje röstberättigad rösta för fulla antalet av denne ägda och företrädda aktier. Vid årsredovisningens avgivande uppgår K2A:s aktiekapital till 547 938 125 kronor fördelat på 10 604 640 stamaktier av serie A, 68 454 500 stamaktier av serie B, 6 806 160 stamaktier av serie D och 1 804 800 preferensaktier. Bolagets aktier har inte varit föremål för offentligt uppköpserbjudande eller dylikt. Aktierna är inte föremål för erbjudande som lämnats till följd av budplikt, inlösenrätt eller hembudsskyldighet. Bolaget har inga optionsprogram. Preferensaktier Totalt antal utgivna preferensaktier uppgår till 1 804 800. Preferens- aktierna har företrädesrätt framför K2A:s stamaktier till en årlig utdelning om 20 kr per preferensaktie. K2A:s bolagsordning stipulerar att utdelning om 20 kr per preferensaktie och år ska betalas till preferensaktieägare. Vid årsstämman 2024 beslutades inte om någon utdelning vilket lett till att det uppstått en kumulativ rätt till utdelning för preferensaktieägarna. Rätten uppgick per bokslutsdagen till 28,1 Mkr inklusive upplupen ränta om 1,0 Mkr. Koncernen, Mkr 2024-12-31 2023-12-31 Fastighetskostnader 13,0 7,8 Projektkostnader – 0,3 Hyreskostnader 1,4 4,3 Finansiella kostnader 0,7 8,0 Finansiella intäkter 19,7 20,6 Övriga poster 2,8 1,1 Summa 37,5 42,2 NOT 25 FÖRUTBETALDA KOSTNADER OCH UPPLUPNA INTÄKTER Moderbolaget, Mkr 2024-12-31 2023-12-31 Hyreskostnader – 0,0 Finansiella kostnader – – Intäkter projekttjänster – – Finansiella intäkter 10,7 17,4 Övriga poster 2,3 2,2 Summa 13,1 19,6 NOT 24 ÖVRIGA FORDRINGAR Koncernen, Mkr 2024-12-31 2023-12-31 Handpenning – 100,0 Investeringsbidrag – 26,9 Skattekonto 4,4 3,9 Momsfordran 5,2 – Övrigt 1,5 7,1 Summa 11,1 137,9 Moderbolaget, Mkr 2024-12-31 2023-12-31 Skattekonto 2,4 1,4 Övrigt 0,8 0,9 Summa 3,2 2,3 NOT 23 KUNDFORDRINGAR Koncernen, Mkr 2024-12-31 2023-12-31 Åldersfördelning av kundfordringar < 30 dagar 0,8 1,2 31 – 60 dagar 1,7 1,3 61-90 dagar 0,2 0,2 >90 dagar 0,5 0,1 Summa 3,1 2,8 Moderbolaget, Mkr 2024-12-31 2023-12-31 Åldersfördelning av kundfordringar < 30 dagar 0,3 4,5 31 – 60 dagar 0,7 0,9 61-90 dagar 0,0 – >90 dagar – 3,8 Summa 1,1 9,1 118 K2A Årsredovisning 2024 Redovisningsprinciper och noter NOT 27 FINANSIELLA SKULDER Skulder fördelade på förfallotidpunkter per 2023-12-31 Moderbolaget, Mkr <1 år 1-5 år >5 år Summa Räntekostnader 66,2 7,2 – 73,4 Obligationer 700,0 400,0 – 1 100,0 Leverantörsskulder 4,7 – – 4,7 Övriga skulder 41,3 – – 41,3 Summa 812,2 407,2 – 1 219,4 * Nominella belopp. Räntebindning 2024-12-31 Räntebärande Genomsnittlig Koncernen, år, förfall, Mkr skulder Andel % ränta % Rörligt* -614,1 -14 5,44 2025 2 696,0 64 3,93 2026 1 680,6 40 4,13 2027 – – – 2028 475,0 11 3,08 Summa 4 237,5 100 3,69 Aktiverade låneutgifter -13,0 Redovisat värde lång- och kortfristigt 4 224,5 * Rörliga räntebärande skulder uttrycks som negativa till följd av att det nominella beloppet på ränteswapavtal översteg de totala rörliga räntebärande skulderna. Ränteswappar, löptid per 2024-12-31 Nominellt Fast räntenivå Ränteswappar löptid belopp, Mkr (snitt), % 2025 1 900 0,94 2026 1 681 1,33 2028 475 0,21 Summa/snitt 4 056 1,02 Räntebindning 2023-12-31 Räntebärande Genomsnittlig Koncernen, år, förfall, Mkr skulder Andel % ränta % Rörligt 778,4 12 6,48 2024 472,4 7 1,55 2025 3 005,9 45 2,55 2026 1 984,0 30 3,30 2028 475,0 7 2,58 Summa 6 715,7 100 3,16 Aktiverade låneutgifter -7,4 Redovisat värde lång- och kortfristigt 6 708,3 Kapitalstruktur K2A ska ha en begränsad finansiell risk. K2A:s mest betydande finansiella risker utgörs av finansieringsrisk, ränterisk och likviditetsrisk. K2A:s övergripande finansiella riskbegränsningar avser: • Belåningsgraden för koncernen ska långsiktigt ej överstiga 70 procent. • Räntetäckningsgraden för koncernen ska långsiktigt ej understiga 1,5 gånger. Enligt villkoren för skulder till kreditinstitut är respektive låntagare förpliktigad att uppfylla finansiella lånekovenanter i slutet av varje kvartal. Kovenanterna varierar mellan långivare men innefattar att skuldsättningsgraden inte får överstiga 70 till 75 procent och att räntetäckningsgraden ska överstiga 1,25 till 2,00 gånger. För beskrivning av finansiella risker se avsnitten ”Risker och osäkerhetsfaktorer” samt ”Finansiering” i förvaltningsberättelsen. Redovisat värde för de finansiella skulderna i koncernen såväl som i moderbolaget bedöms approximativt motsvara realiserbart verkligt värde. Skulder fördelade på förfallotidpunkter per 2024-12-31 Koncernen, Mkr <1 år 1-5 år >5 år Summa Skulder kreditinstitut 2 203,1 1 262,6 – 3 465,7 Obligationslån – 700,0 – 700,0 Räntekostnader 199,7 184,0 – 383,8 Leasingskulder 47,6 143,8 117,5 308,8 Leverantörsskulder 20,4 – – 20,4 Övriga skulder 21,0 50,8 – 71,8 Summa 2 491,8 2 341,2 117,5 4 950,5 Skulder fördelade på förfallotidpunkter per 2023-12-31 Koncernen, Mkr <1 år 1-5 år >5 år Summa Skulder kreditinstitut 1 274,0 4 244,4 – 5 518,4 Obligationslån 700,0 400,0 – 1 100,0 Räntekostnader 341,7 277,6 – 619,3 Leasingskulder 34,7 95,2 95,5 225,3 Leverantörsskulder 47,2 – – 47,2 Övriga skulder 48,6 48,6 – 97,3 Summa 2 446,1 5 065,9 95,5 7 607,6 Skulder fördelade på förfallotidpunkter per 2024-12-31 Moderbolaget, Mkr <1 år 1-5 år >5 år Summa Räntekostnader 52,8 120,7 – 173,5 Obligationer – 700,0 – 700,0 Leverantörsskulder 3,3 – – 3,3 Övriga skulder 40,7 – – 40,7 Summa 96,8 820,7 – 917,5 2018 Inlösen stamaktier B-serie -45 000 3 421 440 6,25 21 384 000 2018 Fondemission Preferensaktier 46 428 3 467 868 6,25 21 674 175 2018 Konvertering av stamaktier A-serie -200 000 till D-serie 200 000 3 467 868 6,25 21 674 175 2019 Konvertering av stamaktier A-serie -100 000 till D-serie 100 000 3 467 868 6,25 21 674 175 2019 Nyemission av preferensaktier 307 144 3 775 012 6,25 23 593 825 2019 Nyemission av stamaktier B-serie 240 000 4 015 012 6,25 25 093 825 2019 Fondemission stamaktier serie A, B och D 10 245 760 14 260 772 6,25 89 129 825 2019 Fondemission Preferensaktier 51 228 14 312 000 6,25 89 450 000 2019 Nyemission av stamaktier B-serie 2 816 901 17 128 901 6,25 107 055 631 2019 Nyemission av stamaktier B-serie 422 535 17 551 436 6,25 109 696 475 2019 Nyemission av preferensaktier 300 000 17 851 436 6,25 111 571 475 2020 Nyemission av stamaktier B-serie 1 035 524 18 886 960 6,25 118 043 500 2021 Nyemission av stamaktier B-serie 90 900 18 977 860 6,25 118 611 625 2021 Fondemission stamaktier serie A, B och D 68 692 240 87 670 100 6,25 547 938 125 119 K2A Årsredovisning 2024 Redovisningsprinciper och noter Förändring av finansiella skulder i kassaflödesanalysens finansieringsverksamhet Räntebärande skulder Leasingskulder Koncernen, Mkr Långfristiga Kortfristiga Långfristiga Kortfristiga Aktiverade låneutgifter Finansiella skulder Redovisat per 2022-12-31 5 125,2 2 233,7 189,1 20,5 -15,6 7 552,9 Kassaflödespåverkan: – Upptagna lån 855,7 – – – -1,7 854,1 – Amortering – -1 502,4 – -26,2 – -1 528,6 Ej kassaflödespåverkan: – Nya IFRS 16 leasingskulder – – 41,9 – – 41,9 – Fövärvslån 3,4 – – – – 3,4 – Förändring resultaträkning – – – – 9,9 9,9 – Omklassificering -1 332,5 1 332,5 -40,4 40,4 – – Redovisat per 2023-12-31 4 651,8 2 063,9 190,7 34,7 -7,4 6 933,7 Kassaflödespåverkan: – Upptagna lån 629,6 340,0 – – -28,3 941,3 – Amortering – -1 517,9 – -32,1 – -1 550,0 Ej kassaflödespåverkan: – Upptagna lån – – – – -5,5 -5,5 – Nya IFRS 16 leasingskulder – – 160,6 – – 160,6 – Avyttring -1 934,6 – -45,0 – – -1 979,6 – Fövärvslån 4,7 – – – – 4,7 – Förändring resultaträkning – – – – 28,2 28,2 – Omklassificering -1 338,1 1 338,1 -31,6 31,6 – – Redovisat per 2024-12-31 2 013,4 2 224,0 274,7 34,1 -13,0 4 533,3 Betalda tomträttsavgälder i koncernen uppgår till 3,8 Mkr (1,8). Räntebindning 2024-12-31 2023-12-31 Räntebärande Genomsnittlig Räntebärande Genomsnittlig Moderbolaget, år, förfall, Mkr skulder ränta, % skulder ränta, % Rörligt 700,0 7,54 1 100,0 7,57 Summa 700,0 7,54 1 100,0 7,57 Aktiverade låneutgifter -10,0 -4,6 Redovisat värde lång- och kortfristigt 690,0 1 095,4 Kapitalbindning 2024-12-31 2023-12-31 Räntebärande Räntebärande Moderbolaget, år, förfall, Mkr skulder Andel, % skulder Andel, % 2024 – – 700,0 64 2025 – – 400,0 36 2026 200,0 29 – – 2028 500,0 71 – – Summa 700,0 100 1 100,0 100 Aktiverade låneutgifter -10,0 -4,6 Redovisat värde lång- och kortfristigt 690,0 1 095,4 Kapitalbindning 2024-12-31 Leasing- Räntebärande Outnyttjade Koncernen, år, förfall, Mkr skulder 1 skulder Andel % krediter 2025 29,0 2 200,9 52 – 2026 24,9 832,1 20 – 2027 24,4 653,7 15 – 2028 20,6 550,8 13 2029 9,2 – – – Summa 108,1 4 237,5 100 – Aktiverade låneutgifter -13,0 Tomträtter (leasingskulder) 200,7 Redovisat värde lång- och kortfristigt 308,8 4 224,5 Kapitalbindning 2023-12-31 Leasing- Räntebärande Outnyttjade Koncernen, år, förfall, Mkr skulder 1 skulder Andel % krediter 2024 31,9 2 022,6 30 14,0 2025 29,2 3 120,7 46 – 2026 13,8 1 223,7 18 – 2028 4,4 348,6 5 – Summa 79,3 6 715,7 100 14,0 Aktiverade låneutgifter -7,4 Tomträtter (leasingskulder) 146,1 Redovisat värde lång- och kortfristigt 225,3 6 708,3 Betalda tomträttsavgälder i koncernen uppgår till 3,8 Mkr (1,8). 1) Odiskonterade leasingskulder ovan exkluderar tomträttsavtal på grund av att dessa leasingavtal ses som eviga då koncernen inte har någon rätt att säga upp avtalen. Tomträttsavtalen kommer att omförhandlas inom tidsperioden 2025-2081 vilket kommer att få en effekt på tomträttsavgäl- dernas storlek. 120 K2A Årsredovisning 2024 Redovisningsprinciper och noter KORTFRISTIGA FORDRINGAR/ NOT 30 SKULDER TILL KONCERNEN Moderbolaget, Mkr 2024 2023 Fordringar Ingående balans 1 820,0 1 612,2 Förändring av utlåning till dotterbolag 148,4 207,8 Utgående balans 1 968,4 1 820,0 Skulder Ingående balans 1 757,7 1 200,2 Förändring av inlåning från dotterbolag 421,9 555,5 Utgående balans 2 179,6 1 757,7 Fastställd amorteringsplan föreligger inte. Inga kreditförluster har förekommit. Dotterbolagens finansiella ställning följs upp regelbundet och eventuella kapitaltillskott tillskjuts bolagen för att undvika kreditförluster. STÄLLDA SÄKERHETER NOT 29 OCH EVENTUALFÖRPLIKTELSER Ställda säkerheter Koncernen, Mkr 2024-12-31 2023-12-31 Fastighetsinteckningar 3 371,5 5 416,1 Företagsinteckningar – 20,0 Andel i bostadsrättsförening 36,7 46,3 Aktier i dotterbolag 972,1 757,5 Summa 4 380,2 6 239,9 Eventualförpliktelser Koncernen och moderbolaget, Mkr 2024-12-31 2023-12-31 Borgensåtaganden för dotterbolag 2 625,8 4 234,8 Borgensåtaganden för joint ventures 1 118,9 35,0 Summa 3 744,6 4 269,8 UPPLUPNA KOSTNADER OCH NOT 28 FÖRUTBETALDA INTÄKTER Koncernen, Mkr 2024-12-31 2023-12-31 Räntekostnader 29,7 22,3 Förskottsbetalda hyror 16,4 30,1 Personalkostnader 3,3 3,9 Driftskostnader 6,0 15,7 Projektkostnader 47,0 44,6 Hybridobligation 30,9 8,7 Övriga kostnader 6,5 6,6 Summa 139,9 131,9 Moderbolaget, Mkr 2024-12-31 2023-12-31 Räntekostnader 20,1 10,8 Förskottsbetalda hyror 0,2 0,3 Personalkostnader 3,3 3,2 Hybridobligation 30,9 8,7 Övriga kostnader 7,1 5,7 Summa 61,5 28,7 Räntebärande skulder Moderbolaget, Mkr Långfristiga Kortfristiga Aktiverade låneutgifter Skulder till dotterbolag Finansiella skulder Redovisat per 2022-12-31 1 100,0 400,0 -11,9 1 202,2 2 690,3 Kassaflödespåverkan: – Upptagna lån – – – 555,5 555,5 – Amortering – -400,0 – – -400,0 Ej kassaflödespåverkan: – Förändring resultaträkning – – 7,3 – 7,3 – Omklassificering -700,0 700,0 – – – Redovisat per 2023-12-31 400,0 700,0 -4,6 1 757,7 2 853,1 Kassaflödespåverkan: – Upptagna lån 500,0 – -23,6 396,1 872,4 – Amortering – -900,0 – – -900,0 Ej kassaflödespåverkan: – Upptagna lån – – -5,5 – -5,5 – Förändring resultaträkning – – 23,7 – 23,7 – Omklassificering -200,0 200,0 – – – Redovisat per 2024-12-31 700,0 – -10,0 2 153,7 2 843,7 NOT 31 LEASINGAVTAL Leasingavtal där företaget är leasetagare Nyttjanderättstillgång K2A:s materiella anläggningstillgångar utgörs både av ägda och av leasade tillgångar. Leasade tillgångar som utgör förvaltningsfastigheter, det vill säga tomträtter, redovisas bland övriga förvaltningsfastigheter, se not 14. Övriga leasade tillgångar redovisas bland posterna rörelsefastigheter och inventarier. Se nedan tabell för utgående balans på leasade tillgångar samt hur stor avskrivningen och värdeförändringen på dessa leasade tillgångar var under året. Förvaltnings- Rörelse- Koncernen, Mkr fastigheter fastigheter Inventarier Totalt Avskrivningar under 2024 – 16,5 2,1 18,6 Värdeförändringar under 2024 25,8 – – 25,8 Utgående balans 2024-12-31 294,1 – 1,1 295,2 Avskrivningar under 2023 – 4,2 2,4 6,6 Värdeförändringar under 2023 20,3 – – 20,3 Utgående balans 2023-12-31 204,3 16,5 3,6 224,4 121 K2A Årsredovisning 2024 Redovisningsprinciper och noter NOT 32 NÄRSTÅENDE Följande juridiska och fysiska personer har identifierats som närstående till K2A: • Samtliga bolag inom K2A-koncernen, se not 18. Moderbolaget fakturerar/tillhandahåller projektledning, hyresadministration, koncern- och bolagsredovisning, upplåning och finansiell riskhantering till sina dotterbolag. • Koncernen fakturerades under perioden januari till december 2024 projektledningstjänster av Ludwig Holmgren Capital AB och C Interior Design AB för totalt 0,3 Mkr (5,7), varav 0,3 Mkr (5,4) fakturerades moderbolaget. Bolagen ägs i sin tur av två personer som äger eller är närstående till person som äger aktier i K2A. Tillkommande nyttjanderättstillgångar (”Additions to right-of-use assets”) under 2024 uppgick till 160,6 Mkr (41,9). I detta belopp ingår anskaffningsvärdet för under året nyanskaffade nyttjanderätter samt tillkommande belopp vid omprövning av leasingskulder på grund av ändrade betalningar till följd av att leasingperioden har förändrats. Leasingskulder K2A presenterar leasingskulderna som egna poster i balansräkningen. Utgående balans avseende kortfristig och långfristig leasingskuld var enligt nedan. Koncernen, Mkr 2024-12-31 2023-12-31 Kortfristiga leasingskulder 34,1 34,7 Långfristiga leasingskulder 274,8 190,7 Leasingskulder som ingår i rapporten över finansiell ställning 308,8 225,3 För löptidsanalys av leasingskulderna 2024, se not 27 Finansiella skulder. Belopp redovisade i resultatet Koncernen, Mkr 2024 2023 Avskrivning på nyttjanderättstillgångar 1 16,0 1,6 Ränta på leasingskulder 5,3 4,2 1) Totala avskrivningar på nyttjanderättstillgångar uppgår till 18,1 Mkr (5,8) varav 2,1 Mkr (4,3) hänförs till produktionsutrustning/rörelsefastighet för uppförande av förvaltningsfastigheter och har aktiverats som pågående projekt. Icke uppsägningsbara leasingbetalningar uppgår till: Moderbolaget, Mkr 2024-12-31 2023-12-31 Inom ett år 0,7 2,1 Mellan ett och fem år 0,1 1,4 Längre än fem år – – Summa 0,8 3,5 Då K2A:s tomträttsavtal innebär ett ”evigt” åtagande mot leasegivaren lämnas av praktiska skäl ingen uppgift om framtida åtaganden avseende dessa. Kostnadsförda avgifter för operationella leasingavtal uppgår till: Moderbolaget, Mkr 2024-12-31 2023-12-31 Minimileaseavgifter 1,9 2,0 Variabla avgifter – – Totala leasingavgifter 1,9 2,0 Belopp redovisade i rapporten över kassaflöden Koncernen, Mkr 2024 2023 Summa kassautflöden hänförliga till leasingavtal -32,1 -26,2 Ovanstående kassautflöde inkluderar såväl belopp för leasingavtal som redovisas som leasingskuld, som belopp som betalas för variabla leasingavgifter, korttidsleasing och leasar av lågt värde. Förvaltningsfastighet K2A har ett lokalhyreskontrakt avseende fastigheten Hydra, Campus Ultuna i Uppsala. Fastigheten ägs av Akademiska Hus. Hyreskontraktet har en icke-uppsägningsbar leasingperiod fram till 2026-12-31 med möjlighet att utnyttja förlängningsperioder om 3 år i taget. K2A har ett lokalhyreskontrakt avseende fastigheten Polstjärnan, Luleå Porsön 1:405. Fastigheten ägs av Akademiska Hus. Hyreskontraktet har en icke-uppsägningsbar leasingperiod fram till 2026-01-31 med möjlighet att utnyttja förlängningsperioder om tre år i taget. K2A hyr 76 hyresmoduler till ett projekt i Visby, Gotland. Modulerna hyrs fram till 2025-07-31. K2A redovisar tomträtter som förvaltningsfastigheter. Rörelsefastighet K2A har haft ett lokalhyreskontrakt avseende fabriken i Gävle. Detta avtal har sagts upp för avflyttning efter balansdagen. K2A lämnade fabriken den 31 mars 2025. Övriga leasingavtal K2A har ett mindre antal övriga leasingavtal som exempelvis fordon (elpoolsbilar, förmåns- och tjänstebilar), produktionsutrustning, kontorsutrustning och liknande som redovisas bland inventarier. Leasingperioderna avseende dessa avtal sträcker sig mellan 3 och 5 år. Leasingavtal där företaget är leasegivare Leasingintäkter från leasingavtal där koncernen är leasegivare är enligt nedan. Samtliga avtal klassificeras som operationella leasingavtal. Operationella leasingavtal Koncern, Mkr 2024 2023 Leasingintäkter 426,9 443,6 Koncernen hyr ut förvaltningsfastigheter för bostadsändamål och som samhällsfastigheter samt elpoolsbilar. Koncernen klassificerar dessa leasingavtal som operationella eftersom leasingavtalen inte överför de betydande risker och förmåner som är förknippade med ägandet av den underliggande tillgången. Nedan presenteras en förfallostruktur av odiskonterade leasingavgifter. Leasingavgifterna avseende elpoolsbilarna är undantagna av väsentlighetsskäl. Då bostadsfastigheter med hyresintäkter om 357,3 Mkr (378,5) löper med obestämd leasing- period ingår inte heller dessa i tabellen. Uppsägningstid för bostads- hyresgäster är tre månader. Odiskonterade leasingavgifter Koncernen, Mkr 2024-12-31 2023-12-31 Inom ett år 78,9 84,8 Mellan ett och två år 69,9 75,3 Mellan två och tre år 64,4 66,7 Mellan tre och fyra år 49,1 60,6 Mellan fyra och fem år 39,5 47,8 Senare än fem år 192,9 264,4 Summa odiskonterade leasingavgifter 494,6 599,6 Moderbolaget har inga leasingavgifter. 122 K2A Årsredovisning 2024 VÄSENTLIGA HÄNDELSER NOT 35 EFTER BALANSDAGEN Efter balansdagen har följande bolag ändrat namn: K2A Sam Förvärv II AB till Arborem Fastigheter AB (559377-3343); K2A Sam Förvärv IV AB till Arborem Fastigheter Holding AB (559412-2136); K2A Sam Förvärv V AB till Arborem Fastigheter NDA Hold AB (559411- 2475); K2A Sam Förvärv VII AB till Arborem Fastigheter Swed Hold AB (559507-7040); K2A Sam Förvärv IV AB till K2A Swed Hold AB (559462-4214); K2A LSS Förvärv I AB till K2A HB Swed Hold AB (559462-4248). Den 24 februari emitterade K2A gröna seniora icke säkerställda obligationer om 200 Mkr. Obligationerna har en rörlig ränta om 3 månader STIBOR plus 500 baspunkter och slutligt förfall i juni 2029. Obligationen emitterades inom ett nytt ramverk som uppgår till maximalt 600 Mkr. Den 21 mars genomförde K2A förtida inlösen av samtliga innehavare av utestående MTN-obligtioner med lånenummer 102, med ett totalt utestående nominellt belopp om 200 Mkr. Därefter har samtliga utestående obligationer i K2A:s MTN-program återbetalats. SPECIFIKATION TILL NOT 33 RAPPORT ÖVER KASSAFLÖDEN Justering för poster som inte ingår i kassaflödet m.m Koncernen, Mkr 2024 2023 Avskrivning på immateriella anläggningstillgångar 1,4 1,4 Avskrivning på rörelsefastighet 16,7 4,4 Avskrivningar på inventarier 4,1 3,1 Periodisering av aktiverade låneutgifter 28,2 9,9 Realisationsresultat försäljning inventarier 1,8 2,0 Resultat från joint ventures 140,1 76,0 Förändring upplupna räntor 5,5 20,3 Summa 197,8 117,2 Förvärv av dotterbolag/fastigheter, likvidpåverkan (netto), Mkr 2024 2023 Förvaltningsfastigheter 473,0 974,1 Kortfristiga fordringar 17,3 36,0 Likvida medel 0,1 0,2 Kortfristiga skulder -2,1 -36,1 Utbetald köpeskilling 488,3 974,1 Köpeskilling Utbetald köpeskilling 488,3 974,1 Avgår: betald handpenning tidigare år -110,0 -26,5 Avgår: betalda transaktionskostnader tidigare år -0,1 -0,4 Avgår: likvida medel i förvärvat företag -0,1 -0,2 Påverkan på likvida medel 378,0 947,0 Avyttring av dotterbolag/fastigheter, likvidpåverkan (netto), Mkr 2024 2023 Förvaltningsfastigheter 3 600,7 1 860,9 Rörelsefordringar 9,4 5,5 Likvida medel 0,3 1,7 Räntebärande skulder -1 934,6 – Rörelseskulder -49,5 -26,6 Erhållen köpeskilling 1 626,2 1 841,6 Köpeskilling Erhållen köpeskilling 1 626,2 1 841,6 Avgår: andelar i joint ventures -0,3 – Avgår: likvida medel i avyttrat företag -501,2 -1,7 Påverkan på likvida medel 1 124,7 1 839,9 Moderbolaget, Mkr 2024 2023 Avskrivning på immateriella anläggningstillgångar 1,4 1,4 Avskrivningar på inventarier 0,8 0,7 Periodisering av aktiverade låneutgifter 23,7 7,3 Värdeförändring derivat 65,5 107,4 Värdeförändring andelar andra bolag 32,9 – Förändring upplupna räntor 3,7 0,4 Utdelning från dotterbolag -250,0 – Summa -121,9 117,2 NOT 34 STATLIGT STÖD Statligt stöd utgörs huvudsakligen av investeringsstöd till att bygga nya hyresrätter. Investeringstödet redovisas som en reduktion av tillgångens anskaffningsvärde. Koncernen, Mkr 2024 2023 Investeringsstöd nyproduktion hyresrätter 22,3 88,6 Lönebidrag och nystartsarbeten – 0,0 Nedsättning energiskatt 0,1 0,4 Elstöd – 3,4 Summa 22,4 92,5 Transaktioner och mellanhavanden mellan moderbolaget och andra koncernbolag Moderbolaget, Mkr 2024-12-31 2023-12-31 Försäljning till dotterbolag 42,3 52,6 Fakturering till joint ventures 12,4 8,3 Fordringar på närstående (koncernbolag) 1 968,4 1 820,0 Skulder till närstående (koncernbolag) 2 179,6 1 757,7 Inga övriga transaktioner mellan närstående och K2A har skett under året. Ersättning till styrelse och bolagsledning hänvisas till not 6. 123 K2A Årsredovisning 2024 Årsredovisningens undertecknande Sten Gejrot Styrelseordförande Johan Thorell Styrelseledamot Johan Knaust Vd och styrelseledamot Johan Ljungberg Styrelseledamot Claes-Henrik Julander Styrelseledamot Ingrid Lindquist Styrelseledamot Stockholm den 3 april 2025 Vår revisionsberättelse har lämnats den 3 april 2025 KPMG AB Fredrik Sjölander Auktoriserad revisor Styrelsens och verkställande direktörens intygande Styrelsen och verkställande direktören försäkrar att årsredovisningen har upprättats i enlighet med god redovisningssed i Sverige och koncernredovisningen har upprättats i enlighet med de internationella redovisningsstandarder som avses i Europaparlamentets och rådets förordning (EG) nr 1606/2002 av den 19 juli 2002 om tillämpning av internationella redovisningsstandarder. Årsredovisningen respektive koncernredovisningen ger en rättvisande bild av moderbolagets och koncernens ställning och resultat. Förvaltningsberättelsen för moderbolaget respektive koncern ger en rättvisande översikt över utvecklingen av moderbolagets och koncernens verksamhet, ställning och resultat samt beskriver väsentliga risker och osäkerhetsfaktorer som moderbolaget och de företag som ingår i koncernen står inför. Årsredovisningen har, som framgår nedan, godkänts av styrelsen och verkställande direktören den 3 april 2025. Koncernens och moderbolagets resultat- och balansräkning blir föremål för fastställelse på årsstämman den 24 april 2025. Årsredovisningens undertecknande 124 K2A Årsredovisning 2024 Årsredovisningens undertecknande Revisionsberättelse Till bolagsstämman i K2A Knaust & Andersson Fastigheter AB (publ), organisationsnummer 556943-7600 Uttalanden Vi har utfört en revision av årsredovisningen och koncernredo- visningen för K2A Knaust & Andersson Fastigheter AB för år 2024 med undantag för bolagsstyrningsrapporten på sidorna 65-70, 78-82 och 85-89. Bolagets årsredovisning och koncernre- dovisning ingår på sidorna 4, 60-70, 75-76, 78-82, 85-129 i detta dokument. Enligt vår uppfattning har årsredovisningen upprättats i enlighet med årsredovisningslagen och ger en i alla väsentliga avseenden rättvisande bild av moderbolagets nansiella ställning per den 31 december 2024 och av dess nansiella resultat och kassaöde för året enligt årsredovisningslagen. Koncernredovisningen har upprättats i enlighet med års- redovisningslagen och ger en i alla väsentliga avseenden rättvisande bild av koncernens nansiella ställning per den 31 december 2024 och av dess nansiella resultat och kassaöde för året enligt IFRS Redovisningsstandarder som de antagits av EU, och årsredovisningslagen. Våra uttalanden omfattar inte bolagsstyrningsrapporten på sidorna 65-70, 78-82 och 85-89. Förvaltningsberättelsen är förenlig med årsredovisningens och koncernredovisningens övriga delar. Vi tillstyrker därför att bolagsstämman fastställer resulta- träkningen och balansräkningen för moderbolaget och för koncernen. Våra uttalanden i denna rapport om årsredovisningen och koncernredovisningen är förenliga med innehållet i den kompletterande rapport som har överlämnats till moder- bolagets revisionsutskott i enlighet med revisorsförordningens (537/2014) artikel 11. Grund för uttalanden Vi har utfört revisionen enligt International Standards on Auditing (ISA) och god revisionssed i Sverige. Vårt ansvar enligt dessa standarder beskrivs närmare i avsnittet Revisorns ansvar. Vi är oberoende i förhållande till moderbolaget och koncernen enligt god revisorssed i Sverige och har i övrigt fullgjort vårt yrkesetiska ansvar enligt dessa krav. Detta innefattar att, baserat på vår bästa kunskap och övertygelse, inga förbjudna tjänster som avses i revisorsförordningens (537/2014) artikel 5.1 har tillhandahållits det granskade bolaget eller, i förekommande fall, dess moderföretag eller dess kontrollerade företag inom EU. Vi anser att de revisionsbevis vi har inhämtat är tillräckliga och ändamålsenliga som grund för våra uttalanden. Särskilt betydelsefulla områden Särskilt betydelsefulla områden för revisionen är de områden som enligt vår professionella bedömning var de mest betydelsefulla för revisionen av årsredovisningen och koncern- redovisningen för den aktuella perioden. Dessa områden behandlades inom ramen för revisionen av, och i vårt ställningstagande till, årsredovisningen och koncern- redovisningen som helhet, men vi gör inga separata uttalanden om dessa områden. Värdering av förvaltningsfastigheter Se not 14 och redovisningsprinciper på sidan 109 i årsredovisningen och koncernredovisningen för detaljerade upplysningar och beskrivning av området. Beskrivning av området Förvaltningsfastigheter redovisas i koncernredovisningen till verkligt värde. Det redovisade verkliga värdet uppgår till 6077 Mkr per den 31 december 2024. Fastigheternas verkliga värde har fastställts baserat på värderingar utförda av oberoende externa värderare. De externa värderingarna utförs genom en individuell bedömning för varje fastighet av framtida intjänings- förmåga och marknadens avkastningskrav. Värdeförändringar kan uppstå antingen till följd av makro- och mikroekonomiska eller fastighetsspecika orsaker. Värderingarna bygger på bedömningar och antaganden som kan ge en betydande påverkan på koncernens resultat och nansiella ställning. Risken är att det redovisade värdet på förvaltningsfastigheter kan vara över- eller underskattat och att varje justering av värdet direkt påverkar årets resultat. Givet förvaltningsfastigheternas väsentliga andel av koncerns totala tillgångar och det inslag av bedömningar och uppskattningar som ingår i värderings- processen utgör detta ett särskilt betydelsefullt område i vår revision. Hur området har beaktats i revisionen Vi har övervägt om den tillämpade värderingsmetodiken är rimlig genom att jämföra den med vår erfarenhet av hur andra fastighetsbolag och värderare arbetar och vilka antaganden som är normala vid värdering av jämförbara objekt. Vi har bedömt kompetensen och oberoendet hos de externa värderarna och vi har tagit del av värderarnas uppdragsavtal i sye att bedöma huruvida det nns avtalsvillkor som kan påverka omfattningen eller inriktningen av de externa värderarnas uppdrag. Vi har testat de kontroller som koncernen har etablerat för att säkerställa att indata som lämnas till de externa värderarna är riktiga och fullständiga. Vi har stickprovsvis granskat de upprättade fastighetsvärderingarna. Härvid har vi använt aktuella marknadsdata från externa källor, särskilt antaganden om direktavkastningskrav, diskonteringsräntor, hyresnivåer och vakanser. Vi har kontrollerat riktigheten i de upplysningar om förvaltningsfastigheterna som bolaget lämnar i not 14 i årsredovisningen, särskilt vad avser inslag av bedömningar samt tillämpade nyckelantaganden. Rapport om årsredovisningen och koncernredovisningen 125 K2A Årsredovisning 2024 Revisionsberättelse Finansiering Se not 27 och redovisningsprinciper på sidan, 61-64 och 110 i årsredovisningen och koncernredovisningen för detaljerade upplysningar och beskrivning av området. Beskrivning av området Koncernens likvida medel uppgick per den 31 december 2024 till 133,5 Mkr. Totala räntebärande skulder med förfallotidpunkt under den kommande tolvmånadersperioden uppgick per 31 december 2024 till 2224,1 (2063,9) Mkr. Av de totala kredit- förfallen på 2224,1 Mkr under den kommande 12 månaders- perioden är huvuddelen hänförlig till nansiering av fastigheter via banklån med säkerhet i pantbrev. Koncernens kapitalstruktur innehåller dessutom era olika typer av räntebärande skulder och derivat, med varierande förfallodatum. Koncernens ledning har tagit fram en likviditetsprognos som sträcker sig mer än 12 månader eer balansdagen. Denna prognos innehåller planer för renansiering och amortering av lån, samt avyttring av tillgångar. Prognosen bygger på framtida antaganden, vilket gör den svår att bedöma. Givet koncernens renansierings- och likviditetsrisk/bedöms nansiering utgöra ett särskilt betydelsefullt område i revisionen. Hur området har beaktats i revisionen Vi har utvärderat koncernens klassicering av de kortfristiga skulderna samt följt upp vilka lån som avser lån med säkerhet samt övriga lån. Vi har bedömt koncernens förmåga att renansiera dessa lån sett till bland annat belåningsgrad och ställda säkerheter, samt att vi har inhämtat bolagets planer angående renansiering. Vidare har vi även tagit del av ledningens likviditetsprognos för det kommande året. Vi har inhämtat senast tillgängliga likviditetsprognos och övervägt rimligheten och stödet för de bedömningar som ligger till grund för prognosen. Vi har diskuterat med koncernledningen hur de har fastställt sina antaganden och har övervägt dessa i vår bedömning. Vi har bedömt de upplysningar om nansiering som koncernen lämnar i not 27 i årsredovisningen, särskilt vad avser inslag av bedömningar samt tillämpade nyckelantaganden. Annan information än årsredovisningen och koncernredovisningen Detta dokument innehåller även annan information än årsredovisningen och koncernredovisningen och åternns på sidorna 1-3, 5-59, 71-74, 77, 83-84 och 130-158. Den andra informationen består också av ersättningsrapporten som vi inhämtade före datumet för denna revisionsberättelse. Det är styrelsen och verkställande direktören som har ansvaret för denna andra information. Vårt uttalande avseende årsredovisningen och koncern- redovisningen omfattar inte denna information och vi gör inget uttalande med bestyrkande avseende denna andra information. I samband med vår revision av årsredovisningen och koncernredovisningen är det vårt ansvar att läsa den information som identieras ovan och överväga om informationen i väsentlig utsträckning är oförenlig med årsredovisningen och koncern- redovisningen. Vid denna genomgång beaktar vi även den kunskap vi i övrigt inhämtat under revisionen samt bedömer om informationen i övrigt verkar innehålla väsentliga felaktigheter. Om vi, baserat på det arbete som har utförts avseende denna information, drar slutsatsen att den andra informationen innehåller en väsentlig felaktighet, är vi skyldiga att rapportera detta. Vi har inget att rapportera i det avseendet. Styrelsens och verkställande direktörens ansvar Det är styrelsen och verkställande direktören som har ansvaret för att årsredovisningen och koncernredovisningen upprättas och att de ger en rättvisande bild enligt årsredovisnings- lagen och, vad gäller koncernredovisningen, enligt IFRS Redovisningsstandarder som de antagits av EU. Styrelsen och verkställande direktören ansvarar även för den interna kontroll som de bedömer är nödvändig för att upprätta en årsredovisning och koncernredovisning som inte innehåller några väsentliga felaktigheter, vare sig dessa beror på oegentligheter eller misstag. Vid upprättandet av årsredovisningen och koncern- redovisningen ansvarar styrelsen och verkställande direktören för bedömningen av bolagets och koncernens förmåga att fortsätta verksamheten. De upplyser, när så är tillämpligt, om förhållanden som kan påverka förmågan att fortsätta verksamheten och att använda antagandet om fortsatt dri. Antagandet om fortsatt dri tillämpas dock inte om styrelsen och verkställande direktören avser att likvidera bolaget, upphöra med verksamheten eller inte har något realistiskt alternativ till att göra något av detta. Styrelsens revisionsutskott ska, utan att det påverkar styrelsens ansvar och uppgier i övrigt, bland annat övervaka bolagets nansiella rapportering. Revisorns ansvar Våra mål är att uppnå en rimlig grad av säkerhet om huruvida årsredovisningen och koncernredovisningen som helhet inte innehåller några väsentliga felaktigheter, vare sig dessa beror på oegentligheter eller misstag, och att lämna en revisionsberättelse som innehåller våra uttalanden. Rimlig säkerhet är en hög grad av säkerhet, men är ingen garanti för att en revision som utförs enligt ISA och god revisionssed i Sverige alltid kommer att upptäcka en väsentlig felaktighet om en sådan nns. Felaktigheter kan uppstå på grund av oegentligheter eller misstag och anses vara väsentliga om de enskilt eller tillsammans rimligen kan förväntas påverka de ekonomiska beslut som användare fattar med grund i årsredovisningen och koncernredovisningen. Som del av en revision enligt ISA använder vi professionellt omdöme och har en professionellt skeptisk inställning under hela revisionen. Dessutom: – identierar och bedömer vi riskerna för väsentliga felaktigheter i årsredovisningen och koncernredovisningen, vare sig dessa beror på oegentligheter eller misstag, utformar och utför granskningsåtgärder bland annat utifrån dessa risker och inhämtar revisionsbevis som är tillräckliga och ändamålsenliga för att utgöra en grund för våra uttalanden. Risken för att inte upptäcka en väsentlig felaktighet till följd av oegentligheter är högre än för en väsentlig felaktighet som beror på misstag, eersom oegentligheter kan innefatta agerande i maskopi, förfalskning, avsiktliga utelämnanden, felaktig information eller åsidosättande av intern kontroll. – skaar vi oss en förståelse av den del av bolagets interna kontroll som har betydelse för vår revision för att utforma granskningsåtgärder som är lämpliga med hänsyn till omständigheterna, men inte för att uttala oss om eektiviteten 126 K2A Årsredovisning 2024 Revisionsberättelse i den interna kontrollen. – utvärderar vi lämpligheten i de redovisningsprinciper som används och rimligheten i styrelsens och verkställande direktörens uppskattningar i redovisningen och tillhörande upplysningar. – drar vi en slutsats om lämpligheten i att styrelsen och verkställande direktören använder antagandet om fortsatt dri vid upprättandet av årsredovisningen och koncernredovis- ningen. Vi drar också en slutsats, med grund i de inhämtade revisionsbevisen, om huruvida det nns någon väsentlig osäkerhetsfaktor som avser sådana händelser eller förhållanden som kan leda till betydande tvivel om bolagets och koncernens förmåga att fortsätta verksamheten. Om vi drar slutsatsen att det nns en väsentlig osäkerhetsfaktor, måste vi i revi- sionsberättelsen fästa uppmärksamheten på upplysningarna i årsredovisningen och koncernredovisningen om den väsentliga osäkerhetsfaktorn eller, om sådana upplysningar är otillräck- liga, modiera uttalandet om årsredovisningen och koncern- redovisningen. Våra slutsatser baseras på de revisionsbevis som inhämtas fram till datumet för revisionsberättelsen. Dock kan framtida händelser eller förhållanden göra att ett bolag och en koncern inte längre kan fortsätta verksamheten. – utvärderar vi den övergripande presentationen, strukturen och innehållet i årsredovisningen och koncernredovisningen, däri- bland upplysningarna, och om årsredovisningen och koncern- redovisningen återger de underliggande transaktionerna och händelserna på ett sätt som ger en rättvisande bild. – planerar och utför vi koncernrevisionen för att inhämta tillräckliga och ändamålsenliga revisionsbevis avseende den nansiella informationen för företag eller aärsenheter inom koncernen som grund för att göra ett uttalande avseende koncernredovisningen. Vi ansvarar för styrning, övervakning och genomgång av det revisionsarbete som utförts för koncern- revisionens sye. Vi är ensamt ansvariga för våra uttalanden. Vi måste informera styrelsen om bland annat revisionens planerade omfattning och inriktning samt tidpunkten för den. Vi måste också informera om betydelsefulla iakttagelser under revisionen, däribland de eventuella betydande brister i den interna kontrollen som vi identierat. Vi måste också förse styrelsen med ett uttalande om att vi har följt relevanta yrkesetiska krav avseende oberoende, och ta upp alla relationer och andra förhållanden som rimligen kan påverka vårt oberoende, samt i tillämpliga fall åtgärder som har vidtagits för att eliminera hoten eller motåtgärder som har vidtagits. Av de områden som kommuniceras med styrelsen fastställer vi vilka av dessa områden som varit de mest betydelsefulla för revisionen av årsredovisningen och koncernredovisningen, inklusive de viktigaste bedömda riskerna för väsentliga felaktigheter, och som därför utgör de för revisionen särskilt betydelsefulla områdena. Vi beskriver dessa områden i revisions- berättelsen såvida inte lagar eller andra författningar förhindrar upplysning om frågan. Revisorns granskning av förvaltning och förslag till disposition av bolagets vinst eller förlust Uttalanden Utöver vår revision av årsredovisningen och koncern- redovisningen har vi även utfört en revision av styrelsens och verkställande direktörens förvaltning för K2A Knaust & Andersson Fastigheter AB för år 2024. Vi tillstyrker att bolagsstämman beviljar styrelsens ledamöter och verkställande direktören ansvarsfrihet för räkenskapsåret. Grund för uttalanden Vi har utfört revisionen enligt god revisionssed i Sverige. Vårt ansvar enligt denna beskrivs närmare i avsnittet Revisorns ansvar. Vi är oberoende i förhållande till moderbolaget och koncernen enligt god revisorssed i Sverige och har i övrigt fullgjort vårt yrkesetiska ansvar enligt dessa krav. Vi anser att de revisionsbevis vi har inhämtat är tillräckliga och ändamålsenliga som grund för vårt uttalande. Styrelsens och verkställande direktörens ansvar Det är styrelsen som har ansvaret för förslaget till dispositioner beträande bolagets vinst eller förlust. Vid förslag till utdelning innefattar detta bland annat en bedömning av om utdelningen är försvarlig med hänsyn till de krav som bolagets och koncernens verksamhetsart, omfattning och risker ställer på storleken av moderbolagets och koncernens egna kapital, konsoliderings- behov, likviditet och ställning i övrigt. Styrelsen ansvarar för bolagets organisation och förvaltningen Rapport om andra krav enligt lagar och andra författningar av bolagets angelägenheter. Detta innefattar bland annat att fortlöpande bedöma bolagets och koncernens ekonomiska situation och att tillse att bolagets organisation är utformad så att bokföringen, medelsförvaltningen och bolagets ekonomiska angelägenheter i övrigt kontrolleras på ett betryggande sätt. Verkställande direktören ska sköta den löpande förvaltningen enligt styrelsens riktlinjer och anvisningar och bland annat vidta de åtgärder som är nödvändiga för att bolagets bokföring ska fullgöras i överensstämmelse med lag och för att medelsförvalt- ningen ska skötas på ett betryggande sätt. Revisorns ansvar Vårt mål beträande revisionen av förvaltningen, och därmed vårt uttalande om ansvarsfrihet, är att inhämta revisionsbevis för att med en rimlig grad av säkerhet kunna bedöma om någon styrelseledamot eller verkställande direktören i något väsentligt avseende: – företagit någon åtgärd eller gjort sig skyldig till någon försummelse som kan föranleda ersättningsskyldighet mot bolaget, eller – på något annat sätt handlat i strid med aktiebolagslagen, årsredovisningslagen eller bolagsordningen. Vårt mål beträande revisionen av förslaget till dispositioner av bolagets vinst eller förlust, och därmed vårt uttalande om detta, är att med rimlig grad av säkerhet bedöma om förslaget är förenligt med aktiebolagslagen. Rimlig säkerhet är en hög grad av säkerhet, men ingen garanti för att en revision som utförs enligt god revisionssed i Sverige alltid kommer att upptäcka åtgärder eller försummelser som kan 127 K2A Årsredovisning 2024 Revisionsberättelse föranleda ersättningsskyldighet mot bolaget, eller att ett förslag till dispositioner av bolagets vinst eller förlust inte är förenligt med aktiebolagslagen. Som en del av en revision enligt god revisionssed i Sverige använder vi professionellt omdöme och har en professionellt skeptisk inställning under hela revisionen. Granskningen av förvaltningen och förslaget till dispositioner av bolagets vinst eller förlust grundar sig främst på revisionen av räkenskaperna. Vilka tillkommande granskningsåtgärder som utförs baseras på vår professionella bedömning med utgångspunkt i risk och väsentlighet. Det innebär att vi fokuserar granskningen på sådana åtgärder, områden och förhållanden som är väsentliga för verksamheten och där avsteg och överträdelser skulle ha särskild betydelse för bolagets situation. Vi går igenom och prövar fattade beslut, beslutsunderlag, vidtagna åtgärder och andra förhållanden som är relevanta för vårt uttalande om ansvars- frihet. Som underlag för vårt uttalande om styrelsens förslag till dispositioner beträande bolagets vinst eller förlust har vi granskat om förslaget är förenligt med aktiebolagslagen. Revisorns granskning av Esef-rapporten Uttalande Utöver vår revision av årsredovisningen och koncern- redovisningen har vi även utfört en granskning av att styrelsen och verkställande direktören har upprättat årsredovisningen och koncernredovisningen i ett format som möjliggör enhetlig elektronisk rapportering (Esef-rapporten) enligt 16 kap. 4 a § lagen (2007:528) om värdepappersmarknaden för K2A Knaust & Andersson Fastigheter AB för år 2024. Vår granskning och vårt uttalande avser endast det lagstadgade kravet. Enligt vår uppfattning har Esef-rapporten upprättats i ett format som i allt väsentligt möjliggör enhetlig elektronisk rapportering. Grund för uttalande Vi har utfört granskningen enligt FARs rekommendation RevR 18 Revisorns granskning av Esef-rapporten. Vårt ansvar enligt denna rekommendation beskrivs närmare i avsnittet Revisorns ansvar. Vi är oberoende i förhållande till K2A Knaust & Andersson Fastigheter AB enligt god revisorssed i Sverige och har i övrigt fullgjort vårt yrkesetiska ansvar enligt dessa krav. Vi anser att de bevis vi har inhämtat är tillräckliga och ändamålsenliga som grund för vårt uttalande. Styrelsens och verkställande direktörens ansvar Det är styrelsen och verkställande direktören som har ansvaret för att Esef-rapporten har upprättats i enlighet med 16 kap. 4 a § lagen (2007:528) om värdepappersmarknaden, och för att det nns en sådan intern kontroll som styrelsen och verkställande direktören bedömer är nödvändig för att upprätta Esef- rapporten utan väsentliga felaktigheter, vare sig dessa beror på oegentligheter eller misstag. Revisorns ansvar Vår uppgi är att uttala oss med rimlig säkerhet om Esef- rapporten i allt väsentligt är upprättad i ett format som uppfyller kraven i 16 kap. 4 a § lagen (2007:528) om värdepappersmark- naden, på grundval av vår granskning. RevR 18 kräver att vi planerar och genomför våra gransk- nings¬åtgärder för att uppnå rimlig säkerhet att Esef-rapporten är upprättad i ett format som uppfyller dessa krav. Rimlig säkerhet är en hög grad av säkerhet, men är ingen garanti för att en granskning som utförs enligt RevR 18 och god revisionssed i Sverige alltid kommer att upptäcka en väsentlig felaktighet om en sådan nns. Felaktigheter kan uppstå på grund av oegentligheter eller misstag och anses vara väsentliga om de enskilt eller tillsammans rimligen kan förväntas påverka de ekonomiska beslut som användare fattar med grund i Esef-rapporten. Revisionsföretaget tillämpar International Standard on uality Management 1, som kräver att företaget utformar, implementerar och hanterar ett system för kvalitetsstyrning inklusive riktlinjer eller rutiner avseende eerlevnad av yrkesetiska krav, standarder för yrkesutövningen och tillämpliga krav i lagar och andra författningar. Granskningen innefattar att genom olika åtgärder inhämta bevis om Esef-rapporten har upprättats i ett format som möjliggör enhetlig elektronisk rapportering av årsredovisningen och koncernredovisningen. Vi väljer vilka åtgärder som ska utföras, bland annat genom att bedöma riskerna för väsentliga felaktigheter i rapporteringen vare sig dessa beror på oegentlig- heter eller misstag. Vid denna riskbedömning beaktar vi de delar av den interna kontrollen som är relevanta för hur styrelsen och verkställande direktören tar fram underlaget i sye att utforma granskningsåtgärder som är ändamålsenliga med hänsyn till omständigheterna, men inte i sye att göra ett uttalande om eektiviteten i den interna kontrollen. Granskningen omfattar också en utvärdering av ändamålsenligheten och rimligheten i styrelsens och verkställande direktörens antaganden. Granskningsåtgärderna omfattar huvudsakligen validering av att Esef-rapporten upprättats i ett giltigt XHTML-format och en avstämning av att Esef-rapporten överensstämmer med den granskade årsredovisningen och koncernredovisningen. Vidare omfattar granskningen även en bedömning av huruvida koncernens resultat-, balans- och egetkapitalräkningar, kassa- ödesanalys samt noter i Esef-rapporten har märkts med iXBRL i enlighet med vad som följer av Esef-förordningen. 128 K2A Årsredovisning 2024 Revisionsberättelse Stockholm den 3 april 2025 KPMG AB Fredrik Sjölander Auktoriserad revisor Revisorns granskning av bolagsstyrningsrapporten Det är styrelsen som har ansvaret för bolagsstyrningsrapporten på sidorna 65-70, 78-82 och 85-89 och för att den är upprättad i enlighet med årsredovisningslagen. Vår granskning har skett enligt FARs rekommendation RevR 16 Revisorns granskning av bolagsstyrningsrapporten. Detta innebär att vår granskning av bolagsstyrningsrapporten har en annan inriktning och en väsentligt mindre omfattning jämfört med den inriktning och omfattning som en revision enligt International Standards on Auditing och god revisionssed i Sverige har. Vi anser att denna granskning ger oss tillräcklig grund för våra uttalanden. En bolagsstyrningsrapport har upprättats. Upplysningar i enlighet med 6 kap. 6 § andra stycket punkterna 2-6 års- redovisningslagen samt 7 kap. 31 § andra stycket samma lag är förenliga med årsredovisningens och koncernredo- visningens övriga delar samt är i överensstämmelse med årsredovisningslagen. KPMG AB, Box 382, 101 27, Stockholm, utsågs till K2A Knaust & Andersson Fastigheter AB:s revisor av bolagsstämman den 5 juni 2024. KPMG AB eller revisorer verksamma vid KPMG AB har varit bolagets revisor sedan 2015. 129 K2A Årsredovisning 2024 Joint Venture Arborem Transaktionen Den 10 juli ingick K2A avtal om att ingå i ett joint venture tillsammans med Slättö. Parterna har gemensamt inytande över det samägda bolaget. Tillträde genomfördes den 1 oktober 2024 och frigjorde 660 Mkr i likvida medel före transaktionskostnader för K2A. Portföljen innefattar 23 fastigheter (18 bolag) med en total uthyrbar yta om cirka 72 000 kvm studentbostäder utanför Stockholm. Överenskommet fastighetsvärde uppgick till 3 121 Mkr och hyresvärdet per 30 juni 2024 uppgick till 188 Mkr. Transaktionen benämndes tidigare ”Grade” men det samägda bolaget heter numera Arborem. Slättö erhöll 40 procent av aktiekapitalet och 50 procent av rösterna i det samägda bolaget genom att erlägga 660 Mkr i preferenskapital som löper med rätt till en avkastning om 14 procent per år. K2A behåller 60 procent av aktiekapitalet och 50 procent av rösterna i Arborem. De fastigheter som överlåts till Arborem konsolideras inte i K2A:s räkenskaper från och med den 1 oktober 2024, utan redovisas framöver som andelar i joint ventures. Transaktionen innebär en tydlig förstärkning av K2A:s nyckeltal. K2A kommer fortsatt att utföra teknisk och ekonomisk förvaltning av fastigheterna mot marknadsmässig ersättning. Tabellerna på denna sida visar hur K2A:s resultat- och balansräkning påverkades av transaktionen. Tabellerna på denna sida är en sammanfattning, för att belysa eekterna på de poster som påverkas. Koncernens resultaträkning, Mkr Pro forma efter Arborem 2024 2024 jan-sep Arborem jan-sep Hyresintäkter 351,7 – 351,7 Somma fastighetskostnader -109,5 – -109,5 Driftöverskott 242,2 – 242,2 Central administration -44,0 – -44,0 Resultat från joint ventures -2,2 -200,5 -202,7 Räntenetto -172,4 -0,2 -172,6 Förvaltningsresultat 23,5 -200,8 -177,2 Värdeförändringar förvfast. -35,0 -24,8 -59,8 Övrigt -120,2 -120,2 Resultat före skatt -131,7 -225,5 -357,3 Aktuell skatt -0,2 – -0,2 Uppskjuten skatt -15,3 161,8 146,4 Periodens/årets resultat -147,3 -63,7 -211,0 Koncernens balansräkning, Mkr Pro forma efter Arborem Tillgångar 2024-09-30 Arborem 2024-09-30 Immateriella och materiella anläggningstillgångar Förvaltningsfastigheter 9 154,6 -3 165,9 5 988,8 Övrigt 27,6 – 27,6 Summa immateriella och 9 182,2 -3 165,9 6 016,4 materiella anläggningstillgångar Finansiella anläggningstillgångar Andelar i joint ventures 273,8 300,7 574,5 Övrigt 202,7 – 202,7 Summa finansiella 476,5 300,7 6 016,4 anläggningstillgångar Summa anläggningstillgångar 9 658,7 -2 865,2 6 793,6 Omsättningstillgångar Kundfordringar 4,1 -0,4 3,7 Skattefordringar 2,4 -0,2 2,2 Fordringar på joint ventures 107,9 – 107,9 Övriga fordringar 19,3 -0,6 18,7 Förutbetalda kostnader och 52,9 -7,2 45,7 upplupna intäkter Likvida medel 73,7 633,5 707,2 Summa omsättningstillgångar 260,3 625,0 885,3 Summa tillgångar 9 919,0 -2 240,2 7 678,9 Eget kapital och skulder Eget kapital Balanserad vinst inklusive 236,5 -63,7 288,6 periodens/årets resultat Övrigt 1 940,0 – 1 940,0 Eget kapital vinst inklusive 2 176,5 -63,7 2 112,8 moderbolagets aktieägare Långfristiga skulder Uppskjuten skatteskuld 450,4 -161,8 288,6 Långfristiga leasingskulder 264,0 -43,9 220,1 Långfristiga räntebärande 3 386,5 -957,2 2 429,3 skulder Derivat 1,2 -0,5 0,7 Summa långfristiga skulder 4 102,0 -1 163,4 2 938,7 Kortfristiga skulder Kortfristiga räntebärande 3 271,9 -977,2 2 294,7 skulder Kortfristiga leasingskulder 36,6 -1,1 35,6 Leverantörsskulder 22,9 -4,3 18,6 Skatteskulder 4,3 -1,1 3,2 Skulder till joint ventures – 10,9 10,9 Övriga skulder 139,4 -14,6 124,9 Upplupna kostnader och 165,4 -25,8 139,6 förutbetalda intäkter Summa kortfristiga skulder 3 640,5 -1 013,1 2 627,4 Summa skulder 7 742,6 -2 176,5 5 566,1 Summa eget kapital och 9 919,0 -2 240,2 7 678,8 skulder 130 K2A Årsredovisning 2024 Joint Venture Arborem 131 K2A Årsredovisning 2024 Historisk översikt Historisk översikt Resultaträkning, Mkr 2024 2023 2022 2021 2020 Hyresintäkter 426,9 443,6 374,7 272,7 202,2 Fastighetskostnader -134,6 -139,5 -131,7 -88,8 -62,7 Driftsöverskott 292,3 304,1 243,0 183,9 139,5 Central administration, fastighetsförvaltning -17,9 -15,5 -16,3 -19,8 -13,2 Central administration, projektutveckling -63,6 -43,6 -42,7 -38,5 -33,9 Resultat från joint ventures -140,1 -76,0 71,8 127,8 11,3 - varav förvaltningsresultat 4,8 0,0 -0,4 1,2 2,0 - varav värdeförändring förvaltningsfastigheter 55,6 -76,0 72,2 126,6 9,3 - varav övrigt -200,5 – – – – Räntenetto -241,5 -187,9 -128,1 -85,8 -61,9 Förvaltningsresultat -170,9 -18,8 127,6 167,6 41,7 Värdeförändringar Förvaltningsfastigheter, orealiserade -20,8 -471,0 3,5 741,9 217,7 Förvaltningsfastigheter, realiserade -59,1 -29,4 -2,0 – – Andelar i andra bolag -28,9 – -7,8 8,2 6,9 Derivat, orealiserade -72,1 -122,8 92,9 24,6 1,0 Resultat före skatt -351,9 -642,0 214,3 942,3 267,3 Skatt 149,5 105,1 -55,2 -185,8 -47,7 Årets resultat -202,4 -536,9 159,1 756,5 219,6 Balansräkning, Mkr 2024 2023 2022 2021 2020 Licenser 2,8 3,9 5,2 6,3 1,2 Förvaltningsfastigheter 6 077,0 9 125,4 10 149,7 8 458,4 5 782,8 Rörelsefastigheter 4,6 21,4 25,8 14,4 17,8 Inventarier 5,2 14,2 17,5 17,9 11,4 Andelar i joint ventures 643,0 276,0 352,0 267,7 139,8 Andelar i andra bolag 124,5 153,4 153,4 101,0 35,0 Övriga långfristiga fordringar 12,6 21,9 39,6 148,3 52,2 Derivat 45,2 116,7 142,9 25,6 1,0 Varulager 0,0 0,0 2,3 15,8 15,8 Kundfordringar 3,1 2,8 1,2 1,5 0,7 Skattefordringar 0,7 1,2 3,0 1,5 1,3 Fordringar på joint ventures 127,0 60,7 10,7 6,8 – Övriga fordringar 11,1 137,9 120,1 107,1 11,4 Förutbetalda kostnader och upplupna intäkter 37,5 42,2 20,4 11,8 6,3 Likvida medel 133,5 80,5 298,0 379,2 412,1 Summa tillgångar 7 227,7 10 058,2 11 341,7 9 563,2 6 488,8 Eget kapital hänförligt till moderbolagets aktieägare 2 109,9 2 357,4 2 985,8 2 905,6 1 762,1 Kapital hänförligt till innehav utan bestämmande inflytande – – 0,3 0,7 1,4 Uppskjuten skatteskuld 285,1 435,0 540,2 485,3 300,1 Långfristiga räntebärande skulder 2 000,4 4 644,5 5 109,6 4 345,4 3 340,8 Långfristiga leasingskulder 274,8 190,7 189,1 81,7 53,1 Övriga långfristiga skulder 1,3 – – – – Derivat 0,1 – – – – Kortfristiga räntebärande skulder 2 224,1 2 063,9 2 233,7 1 456,8 842,6 Kortfristiga leasingskulder 34,1 34,7 20,5 12,6 10,7 Leverantörsskulder 20,4 47,2 76,3 100,7 95,8 Skatteskulder 2,5 5,9 7,3 5,1 2,8 Skulder till joint ventures 9,6 – – – 0,2 Övriga skulder 125,6 147,1 39,9 49,4 32,5 Upplupna kostnader och förutbetalda intäkter 139,9 131,9 138,9 120,0 46,7 Summa eget kapital och skulder 7 227,7 10 058,2 11 341,7 9 563,2 6 488,8 132 K2A Årsredovisning 2024 Koncernens nyckeltal Koncernens nyckeltal Fastighetsrelaterade nyckeltal 2024 2023 2022 2021 2020 Antal bostäder i förvaltning 2 108 5 159 5 012 3 910 2 981 Antal bostäder i produktion – 253 1 348 2 025 1 361 Antal bostäder i projekt 3 052 3 618 3 517 3 808 2 992 Totalt antal bostäder 5 160 9 030 9 877 9 743 7 334 Uthyrbar bostadsyta bostäder, tkvm 82,5 154,3 162,4 129,5 88,2 Uthyrbar yta samhällsfastigheter, tkvm 32,3 32,8 24,8 21,0 23,1 Total uthyrbar yta, tkvm 114,8 187,1 187,2 150,6 111,3 Ekonomisk uthyrningsgrad, % 94,3 97,3 97,9 92,9 96,7 Överskottsgrad, % 68,5 65,9 64,8 67,4 69,0 Kassaflöde från investeringsverksamhet Investeringar i ny-, till- och ombyggnad, Mkr -48,5 -304,4 -889,5 -939,8 -757,3 Förvärv, Mkr -378,0 -972,0 -687,9 -1 079,0 -759,8 Avyttringar, Mkr 1 124,7 1 839,9 86,8 – – Investeringar i joint ventures, Mkr – – – – -0,7 Finansiella nyckeltal 2024 2023 2022 2021 2020 Avkastning på eget kapital, % -9,6 -22,8 5,3 26,0 12,5 Soliditet, % 29,2 23,4 26,3 30,4 27,2 Belåningsgrad, % 58,4 66,7 64,7 60,7 64,5 Belåningsgrad netto, % 57,7 66,4 63,8 59,0 62,1 Genomsnittlig räntenivå, % 3,7 3,2 3,1 2,0 2,4 Räntetäckningsgrad, ggr 1,1 1,5 1,8 1,9 2,0 Justerad räntetäckningsgrad, ggr 1,4 e/t e/t e/t e/t Räntebindningstid, antal månader 13 20 23 28 34 Kapitalbindningstid, antal månader 19 19 23 27 27 Aktierelaterade nyckeltal 2024 2023 2022 2021 2020 Totalt antal utestående preferensaktier 1 , st 1 804 800 1 804 800 1 804 800 1 804 800 1 804 800 Genomsnittligt antal utestående preferensaktier 1 , st 1 804 800 1 804 800 1 804 800 1 804 800 1 804 800 Total utdelning preferensaktier, Mkr 9,0 36,1 36,1 36,1 36,1 Utdelning per preferensaktie, kr 5,00 20,00 20,00 20,00 20,00 Totalt antal utestående stamaktier 1 st 85 865 300 85 865 300 85 865 300 85 865 300 85 410 800 Genomsnittligt antal utestående stamaktier 1 , st 85 865 300 85 865 300 85 865 300 85 659 841 85 198 602 Förvaltningsresultat per stamaktie, kr -2,62 -1,14 0,71 1,24 0,07 Justerat resultat per stamaktie 1 , kr -2,99 -7,17 1,08 8,11 2,15 Resultat per stamaktie, kr -2,99 -7,17 1,08 8,10 2,15 Eget kapital, Mkr 2 109,9 2 357,4 2 986,1 2 906,2 1 763,5 Eget kapital hänförligt till stamaktieägare, Mkr 1 141,0 1 388,5 2 016,9 1 936,7 1 243,2 Eget kapital per stamaktie, kr 13,29 16,17 23,49 22,55 14,56 NRV, Mkr 2 349,9 2 675,7 3 383,5 3 365,9 2 062,5 NRV hänförligt till stamaktieägare, Mkr 1 381,1 1 706,9 2 414,3 2 396,4 1 542,3 NRV per stamaktie, kr 16,08 19,88 28,12 27,91 18,06 Tillväxt NRV per stamaktie, % -19,1 -29,3 0,7 54,6 26,6 1) Ingen utspädningseffekt förekommer varför uppgiften avser både före och efter utspädning. 133 K2A Årsredovisning 2024 Alternativa nyckeltal K2A tillämpar de av European Securities and Market Authority (ESMA) utgivna riktlinjerna för alternativa nyckeltal (ESMA/2015/1415). Med alternativa nyckeltal avses nansiella mått över historisk eller framtida resultatutveckling, nansiell ställning, nansiellt resultat eller kassaöden som inte denieras eller anges i tillämpliga regler för nansiell rapportering, i K2A:s fall IFRS eller årsredovisningslagen. Utgångspunkten för lämnade alternativa nyckeltal är att de används av företagsledningen för att bedöma den nansiella utvecklingen och därmed bedöms ge aktieägarna och andra intressenter värdefull information. Nedanstående tabell redogör för beräkningen av de alternativa nyckeltalen. Alternativa nyckeltal Mkr 2024 2023 2022 2021 2020 Justerat förvaltningsresultat per stamaktie Förvaltningsresultat -170,9 -18,8 127,6 167,6 41,7 Utdelning preferensaktier -9,0 -36,1 -36,1 -36,1 -36,1 Kostnad hybridobligation -45,1 -42,9 -30,2 -25,4 – Justerat förvaltningsresultat -225,0 -97,8 61,3 106,1 5,6 Viktat genomsnittligt antal stamaktier 85 865 300 85 865 300 85 865 300 85 659 841 85 198 602 Förvaltningsresultat per stamaktie, kr -2,62 -1,14 0,71 1,24 0,07 Resultat per stamaktie (IFRS-mått) Resultat efter skatt -202,4 -536,9 159,1 756,5 219,6 Utdelning preferensaktier -9,0 -36,1 -36,1 -36,1 -36,1 Kostnad hybridobligation -45,1 -42,9 -30,2 -25,4 – Resultat efter utdelning preferensaktier -256,5 -615,9 92,8 695,0 183,5 samt kostnad hybridobligation Viktat genomsnittligt antal stamaktier 85 865 300 85 865 300 85 865 300 85 659 841 85 198 602 Justerat resultat per stamaktie, kr -2,99 -7,17 1,08 8,11 2,15 Avdrag för minoritetsandel, kr – – 0,00 -0,01 -0,01 Resultat per stamaktie, kr -2,99 -7,17 1,08 8,10 2,15 Eget kapital per stamaktie Eget kapital 2 109,9 2 357,4 2 986,1 2 906,2 1 763,5 Avdrag för innehav utan bestämmande inflytande – – -0,3 -0,7 -1,4 Avdrag för värdet av preferensaktier -518,9 -518,9 -518,9 -518,9 -518,9 Avdrag hybridobligation -450,0 -450,0 -450,0 -450,0 – Eget kapital hänförligt till stamaktieägare 1 141,0 1 388,5 2 016,9 1 936,7 1 243,2 Antal stamaktier vid periodens slut 85 865 300 85 865 300 85 865 300 85 865 300 85 410 800 Eget kapital per stamaktie, kr 13,29 16,17 23,49 22,55 14,56 NRV per stamaktie NRV 1 381,1 1 706,9 2 414,3 2 396,4 1 542,3 Antal stamaktier vid periodens slut 85 862 300 85 865 300 85 865 300 85 865 300 85 410 800 NRV per stamaktie, kr 16,08 19,88 28,12 27,91 18,06 Överskottsgrad Hyresintäkter 426,9 443,6 374,7 272,7 202,2 Driftsöverskott 292,3 304,1 243,0 183,9 139,5 Överskottsgrad, % 68,5 68,6 64,8 67,4 69,0 Avkastning på eget kapital Resultat efter skatt -202,4 -536,9 159,1 756,5 219,6 Eget kapital utgående balans 2 109,9 2 357,4 2 986,1 2 906,2 1 763,5 Avkastning på eget kapital, % -9,6 -22,8 5,3 26,0 12,5 Soliditet Eget kapital 2 109,9 2 357,4 2 986,1 2 906,2 1 763,5 Totala tillgångar 7 227,7 10 058,2 11 341,7 9 563,2 6 488,8 Soliditet, % 29,2 23,4 26,3 30,4 27,2 134 K2A Årsredovisning 2024 Alternativa nyckeltal Mkr 2024 2023 2022 2021 2020 Räntebärande skuld exklusive leasing Långfristiga räntebärande skulder 2 000,4 4 644,5 5 109,6 4 345,4 3 340,8 Långfristiga leasingskulder 274,8 190,7 189,1 81,7 53,1 Kortfristiga räntebärande skulder 2 224,1 2 063,9 2 233,7 1 456,8 842,6 Kortfristiga leasingskulder 34,1 34,7 20,5 12,6 10,7 Räntebärande skuld 4 533,3 6 933,7 7 552,9 5 896,5 4 247,3 Leasingskulder -308,8 -225,3 -209,6 -94,3 -63,8 Räntebärande skuld exklusive leasing 4 224,5 6 708,3 7 343,3 5 802,2 4 183,4 Nettoskuld Räntebärande skuld exklusive leasing 4 224,5 6 708,3 7 343,3 5 802,2 4 183,4 Likvida medel -133,5 -80,5 -298,0 -379,2 -412,1 Nettoskuld 4 091,0 6 627,8 7 045,3 5 423,0 3 771,3 Belåningsgrad Räntebärande skuld exklusive leasing 4 224,5 6 708,3 7 343,3 5 802,2 4 183,4 Totala tillgångar 7 227,7 10 058,2 11 341,7 9 563,2 6 488,8 Belåningsgrad, % 58,4 66,7 64,7 60,7 64,5 Belåningsgrad netto Nettoskuld 4 091,0 6 627,8 7 045,3 5 423,0 3 771,3 Totala tillgångar minus likvida medel 7 094,2 9 977,7 11 043,7 9 184,0 6 076,7 Belåningsgrad netto, % 57,7 66,4 63,8 59,0 62,1 Räntetäckningsgrad Driftsöverskott 292,3 304,1 243,0 183,9 139,5 Centrala administrationskostnader, förvaltning -17,9 -15,5 -16,3 -19,8 -13,2 Räntenetto -241,5 -187,9 -128,1 -85,8 -61,9 Räntetäckningsgrad, gånger 1,1 1,5 1,8 1,9 2,0 Justerad räntetäckningsgrad Driftsöverskott 292,3 e/t e/t e/t e/t Centrala administrationskostnader, förvaltning -17,9 e/t e/t e/t e/t Räntenetto -241,5 e/t e/t e/t e/t Aktiverade lånekostnader och lösenavgifter 45,9 e/t e/t e/t e/t Räntetäckningsgrad, gånger 1,4 e/t e/t e/t e/t NRV Eget kapital 2 109,9 2 357,4 2 986,1 2 906,2 1 763,5 Derivat -45,1 -116,7 -142,9 -25,6 -1,0 Uppskjuten skatt 285,1 435,0 540,2 485,3 300,1 NRV 2 349,9 2 675,7 3 383,5 3 365,9 2 062,5 Avdrag för innehav utan bestämmande inflytande – – -0,3 -0,7 -1,4 Avdrag för värdet av preferensaktier -518,9 -518,9 -518,9 -518,9 -518,9 Avdrag hybridobligation -450,0 -450,0 -450,0 -450,0 – NRV hänförligt till stamaktieägare 1 381,1 1 706,9 2 414,3 2 396,4 1 542,3 Tillväxt NRV per stamaktie IB NRV hänförligt till stamaktieägare, kr 19,88 28,12 27,91 18,06 14,26 UB NRV hänförligt till stamaktieägare, kr 16,08 19,88 28,12 27,91 18,06 Tillväxt NRV per stamaktie, % -19,1 -29,3 0,7 54,6 26,6 135 K2A:s fastighet Skogsbacken i Enköping består av 80 hyresbostäder miljöcertifierade enligt Miljöbyggnad iDrift. K2A:s hållbarhetsrapport är upprättad i enlighet med GRI standards 2021 och GRI 1: Foundation, med rapporteringsperiod från den 1 januari 2024 till 31 december 2024. K2A:s styrelse är det högsta styrande organet och även ansvarig för infor- mationen i hållbarhetsrapporten. För mer information, se sida 89. 136 K2A Årsredovisning 2024 GRI-index GRI-index GRI 2 Organisationen och redovisningsprinciper Sida- 2-1 Organisationsdetaljer Omslag, 87-89 2-2 Enheter som omfattas av hållbarhetsredovisningen 89 2-3 Redovisningsperiod, frekvens och kontaktperson Omslag, 89 2-4 ”Reviderad” information 34, 64, 139-140, 153 2-5 Extern försäkran 154 GRI 2 Organisationen och redovisningsprinciper Sidac GRI 2 Aktiviteter och anställda Sida- 2-6 Aktiviteter, värdekedja och andra affärsrelationer 14-15, 29-30, 32, 150 2-7 Medarbetare 38-39, 87, 139 2-8 Medarbetare som inte är anställda 139 GRI 2 Styrning Sida- 2-9 Styrningsstruktur och sammansättning 78-79, 85 2-10 Nominering och val av högsta styrande organ 78-79 2-11 Ordförande för högsta styrande organ 78-79, 85 2-12 Högsta styrande organets roll med översyn och hantering av påverkan 22, 65, 78-79 2-13 Delegering av beslutsfattande för att hantera påverkan 22-23 2-14 Högsta styrande organets roll i hållbarhetsrapportering 22-23 2-15 Intressekonflikter 78-79, 83, 85 2-16 Kommunikation av kritiska frågeställningar 22-23, 30 2-17 Den samlade vetenskapen hos det högsta styrande organet 22-23, 38 2-18 Prestationsutvärdering av högsta styrande organet 81 2-19 Ersättningspolicy 83-84 2-20 Process för att fastslå ersättningar 84 2-21 Årlig total kompensationsgrad 84 GRI 2 Strategi, policies och praxis Sida- 2-22 Uttalande om strategi för hållbar utveckling 9-10 2-23 Riktlinjer och policyåtaganden 26, 39, 69 2-24 Förankring av policyåtaganden 26-27, 29, 89 2-25 Processer för att avhjälpa negativa effekter 28-30 2-26 Mekanismer för rådgivning och rapportering av oegentligheter (visselblåsarfunktion) 30 2-27 Efterlevnad av lagar och förordningar 26, 30 2-28 Medlemskap i organisationer 26, 28 2-29 Tillvägagångssätt för intresseengagemang 40-41 2-30 Kollektivavtal 139 GRI 3 3 Väsentliga frågor Sida- 3-1 Process för att fastställa väsentliga frågor 40-41 3-2 Lista på väsentliga frågor 40-41 3-3 Hantering av väsentliga frågor 23, 26, 40-42 GRI 201 201 Ekonomisk utveckling Sida- 201-1 Skapat och distribuerat ekonomiskt värde 90, 94-95 201-2 Finansiell påverkan, risker och möjligheter till följd av klimatpåverkan 71-74 201-3 Omfattning av organisationens förmånsbestämda åtaganden 107 201-4 Ekonomiskt bidrag 123 GRI 205205 Anti-korruption Sida 205-2 Kommunikation och utbildning i anti- korruptionspolicies och rutiner 30 205-3 Antal fall av korruption 30 1) Egen indikator 137 K2A Årsredovisning 2024 GRI 301 Material Sida 301-1 Materialanvändning 139 GRI 302 Energi Sida 302-1 Organisationens energianvändning 16, 34, 139-140 302-3 Energiintensitet byggnader 16, 34, 139-140 302-4 Minskad energianvändning 34, 139-140 GRI 303 VattenVatten Sida- 303-3 Vattenuttag 139 GRI 305 UtsläppUtsläpp Sida- E.i. 1 Utsläpp av växthusgaser från byggnader 31, 141 305-1 Direkta växthusgasutsläpp (scope 1) 141 305-2 Indirekta växthusgasutsläpp (scope 2) 141 305-3 Övriga indirekta växthusgasutsläpp (scope 3) 141 305-4 Växthusgasintensitet i byggnader 305-5 Minskning av växthusgasutsläpp 141 GRI 306 AvfallAvfall Sida- 306-3 Genererat avfall 140 GRI 308 Efterlevnad miljöEfterlevnad miljö Sida- E.i. 1 Nya leverantörer som granskas med avseende på miljö 23, 29 308-2 Negativ miljömässig påverkan i leverantörskedjan samt vidtagna åtgärder 23, 29 GRI 401 Anställningsförhållanden och arbetsvillkorAnställningsförhållanden och arbetsvillkor Sida- 401-1 Personalomsättning 140 401-2 Förmåner som ges till heltidsanställda men inte till deltids- eller visstidsanställda 38, 70, 81-82 GRI 403 Hälsa och säkerhetHälsa och säkerhet Sida- 403-1 Ledningssystem för hälsa och säkerhet 38 403-3 Hälsovård 38 403-4 Medarbetares deltagande, samråd och kommunikation i hälso- och säkerhetsfrågor 38 403-6 Främjande av medarbetares hälsa 38-39 403-9 Tillbud och olyckor 140 403-10 Sjukfrånvaro 140 GRI 404 UtbildningUtbildning Sida- E.i. 1 Träning och kompetensutveckling 38, 41, 68, 70 404-3 Utvecklingssamtal 38, 68, 70 GRI 405 Mångfald och lika möjligheterMångfald och lika möjligheter Sida- 405-1 Sammansättning av företaget (utifrån ålder och kön) 85-86, 139-140 GRI 406 Icke-diskrimineringIcke-diskriminering Sida- 406-1 Incidenter av diskriminering och vidtagna åtgärder 38-39, 69 GRI 413 Lokala samhällenLokala samhällen Sida- 413-1 Bolagets påverkan på samhällen där verksamhet bedrivs 34-37 GRI 414 Leverantörsutvärdering avseende samhälleLeverantörsutvärdering avseende samhälle Sida- E.i. 1 Andel nya leverantörer som granskats avseende arbetsvillkor och mänskliga rättigheter 29, 150 414-2 Negativ social påverkan i leverantörskedjan samt vidtagna åtgärder 38-39 GRI-index 1) Avsteg som utelämnas i denna rapportering kommer ses över i samband med ESRS-rapportering. 138 K2A Årsredovisning 2024 GRI 416 Kunders hälsa och säkerhetKunders hälsa och säkerhet Sida- E.i. 1 Hållbara materialval och åtgärder som vidtas i syfte att upprätthålla en hög trygghet och säkerhet. 38-39 GRI-index Förklaring om utelämnande enligt GRI 1 GRI-index Krav/upplysning Utelämnande Förklaring- 2-21 Årlig total kompensationsgrad a, b Saknar rutin för rapportering av förhållande mellan högst kompensation och median, samt procentuell utveckling för den jämförelsen. 303-3 Vatten a, b, c, d Saknar uppgifter om vattenuttag avseende källor och utsatta områden. Rapporterar endast på förbrukat vatten från VA-bolag och vattenintensitet per m 2 A temp . 401-1 Personalomsättning b Saknar data för att redovisa personalomsätt- ning per åldersgrupp, kön och region. 403-1 Ledningssystem för hälsa och säkerhet a, i, ii Ej relevant då vi saknar ledningssystem för hälsa och säkerhet. 403-9 Tillbud och olyckor a-iv, v, b-i, b-v, Saknar rutin för redovsining av arbetsplats- c, d, e, f olyckor. 403-10 Sjukfrånvaro a-i, a-ii, a-iii, b, c Saknar rutin för redovisning av arbetsrelate rad ohälsa. 413-1 Bolagets påverkan på samhällen där a Saknar rutin för specifik redovisning av verksamheten bedrivs lokalt engagemang på verksamma orter. GRI 2-7, Aktiviteter och anställda Medarbetare K2A (moderbolaget) per 2024-12-31 Tillsvidareanställda/heltidsanställda Totalt Kvinnor Män Antal 43 14 29 Procent 100 33 67 Visstidsanställda med timlön/deltidsanställda Totalt Kvinnor Män Antal 15 7 8 Procent 100 47 53 Medarbetare K2A (moderbolaget) per 2023-12-31 Tillsvidareanställda/heltidsanställda Totalt Kvinnor Män Antal 52 19 33 Procent 100 37 63 Visstidsanställda med timlön/deltidsanställda Totalt Kvinnor Män Antal 15 6 9 Procent 100 40 60 GRI 2-8, Medarbetare som inte är anställda Medarbetare som inte är anställda per 2024-12-31 Totalt Kvinnor Män Antal 3 0 3 Medarbetare som inte är anställda per 2023-12-31 Totalt Kvinnor Män Antal 3 2 1 GRI 2-30, Kollektivavtal Andel av personalstyrkan som omfattas av kollektivavtal K2A 100 % K2A Trähus 100 % GRI 301-1 , Materialanvändning Materialanvändning Använt material 1 , kg – Varav förnybart – Varav icke-förnybart – GRI 302-1, Energi Energi MWh 2024 2023 Bränslen, fossila 2 – – Varav olja – – Varav kol – – Varav naturgas – – Varav gasol – – Bränslen, icke-fossila – – Fastigheter, el 4 730 5 394 Varav egenproducerad solel 498 385 Fastigheter, värme 12 405 15 015 Kyla – – Ånga – – Fabrik, el 206 316 Fabrik, biobränsle 0 68 Summa 17 296 20 792 Totalt producerad solel, samtliga fastigheter 919 721 Varav såld solel, samtliga fastigheter 421 346 GRI 302-3 3 , Energi Energiintensitet 4 , totalt fastighetsbestånd 2024 2023 Fjärrvärme, kWh/kvm A temp 51,4 54,2 Fastighetsel, kWh/kvm A temp 23,3 19,0 Totalt 74,7 73,2 Energiintensitet, jämförbart bestånd 2024 2023 Fjärrvärme, kWh/kvm A temp 56,6 65,8 Fastighetsel, kWh/kvm A temp 23,9 22,1 Totalt 80,5 87,8 GRI 303 5 , Vatten Vattenanvändning, jämförbart bestånd 2024 2023 GRI 303-3 Vattenanvändning, m 3 122 482 228 363 CRE 2 Vattenintensitet, byggnader, m 3 /kvm 0,87 1,14 1) Avser byggmaterial för nyproduktion, som exempelvis trä, betong, stål och isolering. Utfallet blir 0 för 2024 då ingen nyproduktion tas med i klimatbokslut. 2) Förbrukning kopplat till produktion i trähusfabrik. 3) Sålda fastigheter exkluderade. Fastigheter med inflytt under året har räknats upp till helårsdata. 4) Energiintensiteten för 2023 har korrigerats då beräkningen justerats. 5) Sålda fastigheter exkluderade. Fastigheter med inflytt under året har räknats upp till helårsdata. 139 K2A Årsredovisning 2024 GRI-index GRI 403-10, Hälsa och säkerhet Sjukfrånvaro, procent 2024 2023 K2A 5 6 K2A Trähus – 5 GRI 403-9, Hälsa och säkerhet Olyckor och tillbud, antal Tillbud Olyckor 2024 2023 2024 2023 K2A, moderbolaget – – 3 2 K2A Trähus, totalt – 2 – 5 Varav: – Valdemarsvik – 2 – 3 – Gävle – – – 1 – Byggarbetsplats – – – 1 Olyckor som ledde till (inkluderade i ovan): sjukfrånvaro – 2 långtidssjuksskrivning (>2 veckor) – – dödsfall – – GRI 405-1, Mångfald och lika möjligheter Sammansättning av företaget (ålder och kön) Antal anställda per 2024-12-31 Under 30- Över Totalt Kvinnor Män 30 år 50 år 50 år K2A 58 21 37 25 23 10 K2A Trähus – – – – – – Styrelse 6 1 5 – – 6 Totalt 64 22 42 25 23 16 Andel i procent Under 30- Över Kvinnor Män 30 år 50 år 50 år K2A 36 64 43 40 17 K2A Trähus – – – – – Styrelse 17 83 – – 100 Totalt 34 66 39 36 25 Antal anställda per 2023-12-31 Under 30- Över Totalt Kvinnor Män 30 år 50 år 50 år K2A 67 25 42 26 28 13 K2A Trähus 2 – 2 – 1 1 Styrelse 7 1 6 0 0 7 Totalt 75 26 49 26 29 20 Andel i procent Under 30- Över Kvinnor Män 30 år 50 år 50 år K2A 37 63 39 42 19 K2A Trähus – 100 – 50 50 Styrelse 14 86 – – 100 Totalt 35 65 35 39 26 GRI 302-3, forts. Energiintensitet per verksamhetstyp, kWh/kvm A temp (lika-för-lika) 2 2024 2023 3 Fjärrvärme + fastighetsel, studentbostäder 83,7 87 Fjärrvärme + fastighetsel, hyresbostäder 72,3 81,9 Fjärrvärme + fastighetsel, samhällsfastigheter 114,3 108,5 GRI 306, Avfall Fastighetsavfall, kg Farligt avfall 734 – Återvinning 726 – Förbränning 8 Icke-farligt avfall 1 525 394 – Deponi 0 – Återvinning 581 448 – Förbränning 943 946 Totalt fastighetsavfall 1 526 129 Fabriksavfall, kg Farligt avfall 0 – Återvinning 0 – Förbränning 0 Icke-farligt avfall 106 – Deponi 0 – Återvinning 36 – Förbränning 69 Totalt fabriksavfall 106 Total avfallsvikt 1 526 234 GRI 401-1, Anställningsförhållanden och arbets- villkor Fördelning personalomsättning 2024 (ålder och kön) Koncernnivå Under 30- Över Totalt Kvinnor Män 30 år 50 år 50 år Börjat 9 3 6 4 3 2 Slutat 19 8 11 4 9 6 Fördelning personalomsättning 2023 (ålder och kön) Koncernnivå Under 30- Över Totalt Kvinnor Män 30 år 50 år 50 år Börjat 10 3 7 7 3 0 Slutat 43 10 33 11 21 11 Personalomsättning 1 , procent per 2024-12-31 K2A 31 K2A Trähus 0 Personalomsättning, procent per 2023-12-31 K2A 22 K2A Trähus 174 1) Avser personalomsättning fördelat på antal nyanställningar och avslut 2024 och anställda per 2024-12-31. 2) Kompletterande nyckeltal avseende energiintensiteten för de verksamhetstyper som förekommer i K2A:s förvaltningsbestånd inom samma år. 3) Energiintensiteten för 2023 har korrigerats då beräkningen justerats. 140 K2A Årsredovisning 2024 GRI-index 1) De fortsatt låg siffrorna under 2024 förklaras av utebliven nyproduktion. 2) De fortsatt låg siffrorna i Scope 3 under 2024 förklaras av utebliven nyproduktion. 3, 4, 5) Vi rapporterar endast utsläpp kopplade till nybyggnation och -produktion och därför blir dessa 0 för 2024. Utsläpp kopplade till inköp av varor och tjänster likt kontorsutrustning eller kapitalvaror likt datorer redovisas inte. 6) Utsläpp utgörs av tillfälliga studentbostäder i Visby. 141 K2A Årsredovisning 2024 K2A:s utsläpp av växthusgaser GRI 305, GHG-Dir-Abs, GHG-Dir-Lfl Scope 1 1 , ton CO 2 e 2024 2023 Overhead Företagsbilar 3 3 Egen produktion Fabrik, biobränsle – – Fabrik, diesel – – Byggplats, diesel – – Summa 3 3 Scope 2, ton CO 2 e 2024 2023 Kontoret Kontorsel – – Fastighetsel – – Uppvärmning, kontoret 3 3 Fastighetsbeståndet Fastighetsel 51 76 Fastigheter, värme 378 775 Egen produktion Fabrik, el – – Fabrik, biobränsle – – Byggplats, el – – Summa (market-based) 434 854 Summa (location-based) 415 817 Scope 3 2 , ton CO 2 e 2024 2023 Kategori i scope 3 1. Inköp av varor och tjänster 3 – – 2. Kapitalvaror 4 – – 3. Aktiviteter relaterade till bränsle- och energiproduktion som ej ingår i scope 1 eller scope 2 130 179 4. Transport och distribution (uppströms) 5 – – 5. Avfall genererat i verksamheten 1 2 6. Tjänsteresor 13 22 7. Pendling 24 10 8. Leasade tillgångar (uppströms) 6 74 74 13. Leasade tillgångar (nedströms) 137 147 Summa 380 434 Summa Alla scope (ton CO 2 e) 816 1 291 Biogent kol, Outside-of-scope (ton CO 2 e) – – Summa (ton CO 2 e) – – Noteringar 2024 2023 Inbindning av biogent kol utanför värdekedjan (klimatkompensation) 0 0 GRI 305-4, GHG-Int Växthusgasintensitet 2024 2023 Bruttoarea (kvm BTA) 269 944 313 257 Klimatpåverkan per uthyrbar yta, scope 1-2 1,6 2,7 Klimatpåverkan per uthyrbar yta scope 1-3 3,0 4,1 Metod för klimatberäkningar K2A har samlat in data från fastigheterna genom mätning och från organisationen genom rapporterad och/eller uppmätt data. Då komplett mätning saknas för kategorierna 5, 8, och 13 så har schablonantaganden gjorts för uppräkning. För verksamhetsår 2024 minskade utsläppen på total basis till följd av utebliven nyproduktion, vilket tydliggörs i låga klimatpåverkan för scope 3. Beräkningar har redovisats enligt standarden Green House Gas-protocol (GHGP). Källor, emissionsfaktorer Mobil förbränning, bensinbil: Trafikverket, emissionsfaktorer vägtrafik (2022) Mobil förbränning, dieselbil: Trafikverket, emissionsfaktorer vägtrafik (2022) Elkonsumtion, 100 % koldioxidfri: ENEAS (2023) Elkonsumtion, biomassa: EPD S-P-00748 Axpo Domat/Ems Wood- Fired Power Plant, 2018 Elkomsumtion, Bra Miljöval: Naturskyddsföreningen (2021) Resultat 2020 – Bra Miljöval Elenergi Elkomsumtion, Luleå Energi, residual: Luleå Energi, 2023, hämtad från https://www.luleaenergi.se/produkter-och-erbjudanden/ teckna-elavtal/elens-ursprung/ Elkonsumtion, nordisk residualmix: EI (2023), UN (2022), BEIS (2021) Elkonsumtion, grid mix Sv: AIB (2018) Elkonsumtion, vattenkraft: EPD SP-00088 Elkonsumtion, vindkraft: EPD SP-01435 Elkonsumtion, solkraft: Mårten Lind, Solkompaniet Tjänsteresor, bil, bensin och diesel: Trafikverket, emissionsfaktorer vägtrafik (2022) Tjänsteresor, bil, el: Trafikverket, emissionsfaktorer vägtrafik (2022) Tjänsteresor, båt, Gotlandsfärja: Naturvårdsverket (2020) Beräkning av utsläpp från tjänsteresor. Version 4. NTM (2022) Tjänsteresor, hotellnatt, Sverige: UN 2022, IPCC 2006 & CIBSE 2012 i: Ecometrica 2023 (OI) Tjänsteresor, taxi miljöbil och average: Taxiförbundet (2021) Report: Branschläget 2021 Tjänsteresor, buss: NTM (2018) Pendling, bensinbil: NTM (2018), antagande beläggningsgrad 1,13 Pendling, buss: NTM (2018) Pendling, tunnelbana: NTM (2018) Pendling, elcykel: AIB (2020) Bränsle, biogas: Naturvårdsverket (2012) Vägledning om beräkning av utsläppsminskning, BEIS (2023) Bränsle, träpellets: DEFRA (2023) Värme, samtliga orter: Energiföretagen 2022 Fjärrvärmens lokala miljövärden för 2021, hämtad från https://www.energiforetagen. se/statistik/fjarrvarmestatistik/miljovardering-av-fjarrvarme/ Avfall: IVL (2019) K2A:s utsläpp av växthusgaser 142 K2A Årsredovisning 2024 Upplysning K2A – Principal Adverse Indicators (PAI) Sustainable Finance Disclosure Regulation (SFDR) är en EU-förordning med syfte att omdirigera kapitalflöden mot aktiviteter som är i linje med EU:s gröna giv och därmed Parisavtalets klimatmål. För K2A är redovisning enligt SFRD inte obligatorisk då K2A inte omfattas av förordningarna, men då K2A eftersträvar transparens och har som ambition att leva upp till de allra högsta hållbarhets- kraven har bolaget valt att rapportera i enlighet med förordningen. För 2024 rapporterar K2A för de två Principal Adverse Indicators (PAI) som relaterar till fastighetsbranschen och är obligatoriska enligt SFRD, samt tre av de fem PAI som är frivilliga. Obligatoriska PAI-indikatorer Exponering mot fossila bränslen genom fastighetstillgångar 1 Exponering mot fastighets tillgångar som är ineffektiva ur energisynpunkt Mätetal PAI Utfall 2024 Utfall 2023 Enhet Andel av portföljen involverad i utvinning, lagring, transport eller tillverkning av fossila bränslen 17 0 0 % Andel av investeringar i energiineffektiva fastigheter 18 5 3,9 % ”Frivilliga” PAI-indikatorer för miljömässig hållbarhet GHG-utsläpp Intensitet av energianvändning Mätetal PAI Utfall 2024 Utfall 2023 Enhet GHG-utsläpp Scope 1 GHG-utsläpp Scope 2 GHG-utsläpp Scope 3 GHG-utsläpp totalt Total energianvändning för ägda fastighetstillgångar per kvadratmeter 20 80,5 87,8 kWh/ m 2 19 19 19 19 3 434 379 816 3 854 434 1 291 tCO 2 tCO 2 tCO 2 tCO 2 Avfallsproduktion i verksamheten Andel av fastighetstillgångarna som är utrustade med avfallsutrymmen 21 % 100 100 Upplysning K2A – Principal Adverse Indicators (PAI) 1) Indikator 17 är ej tillämplig på K2Aa:s verksamhet. K2A fortsätter dock att övervaka denna indikator framgent. EU-taxonomin K2A har sedan 2020 följt arbetet med utvecklingen av EU-taxonomin och bidragit till arbetet i fastighetsbranschen genom att tolka och deniera tekniska granskningskriterier, DNSH1 -kritierier samt Annex A-E. Sedan 2020 deltar K2A i Fastighetsägarnas arbetsgrupp för EU-taxonomin som arbetar med att tydliggöra EU-taxonomikriterierna för fastighetsbranschen samt deltar i Byggföretagens arbetsgrupp för tolkningar av kriterier relaterat till nyproduktions- och ombyggnadsaktiviteter. K2A var då ett av bolagen som bidrog till samt undertecknade Fastighetsägarnas svar på EU:s remissförslag, den så kallade delegerade förordningen. Definitioner Följande omfattas av EU-taxonomins denition av omsättning, investeringar och fastighetskostnader 2 . Omsättning Omfattas: Intäkter från ekonomiska aktiviteter i bolaget som omfattas av EU-taxonomin. För K2A innebär det samtliga intäkter från fastigheterna som bolaget äger. Omfattas ej: Intäkter från fastigheter som K2A inte äger eller övriga koncernintäkter som ej är relaterade till de fastigheter som bolaget äger. Investeringar (CapEx) Omfattas: Samtliga investeringar kopplat till bolagets fastigheter. Omfattas ej: Investeringar i koncernen utöver de som relaterar till fastigheterna, exempelvis goodwill. K2A har sedan verksamheten startade haft miljörelaterade hållbarhetsfrågor högt på agendan. Bolaget arbetar aktivt för att bidra till en koldioxidneutral och ekologiskt hållbar framtid i enlighet med Parisavtalet. Detta återspeglas även i EU-taxonomin som tagits fram i syfte att allokera kapital till aktiviteter som är i linje med Parisavtalets mål om att hålla medeltemperaturökningen på jorden under 1,5 grader. Om EU-taxonomin Som en del av Parisavtalet och den Gröna Given har EU-kommissionen tagit fram ett verktyg, EU- taxonomin – ett klassningssystem som ska göra det enkelt att identifiera och jämföra ekologiskt hållbara investeringar. Syftet är att underlätta omallokering av kapital till aktiviteter eller projekt som är i linje med Parisavtalets mål om att hålla den globala uppvärmningen under 1,5°C. EU-taxonomin omfattar sex målområden: 1. Begränsning av klimatförändringar 2. Anpassning till klimatförändringar 3. Hållbar användning och skydd av vatten och marina resurser 4. Övergång till en cirkulär ekonomi 5. Förebyggande och kontroll av föroreningar 6. Skydd och återställande av biologisk mångfald och ekosystem I dagsläget har kriterier och gränsvärden tagits fram för EU-taxonomins alla sex målområden. För att klassificeras som ekologiskt hållbar ska en verksamhet bidra till minst ett av målen. Verksamheten får heller inte väsentligt skada något av de andra målen och ska uppfylla krav på minimiskydd. Källa: https://finance.ec.europa.eu/sustainable-finance/ tools-and-standards/eu-taxonomy-sustainable-activities_ en 1) Do No Significant Harm. Översättning: orsakar inte betydande skada. 2) https://ec.europa.eu/info/sites/default/files/business_economy_euro/ banking_and_finance/documents/sustainable-finance-taxonomy-artic- le-8-report-eligible-activities-assets-faq-part-2_en.pdf 143 K2A Årsredovisning 2024 EU-taxonomin Fastighetskostnader (OpEx) Omfattas: enligt EU-taxonomins regler ska endast fastighetskostnader kopplat till följande aktiviteter ingå: Forskning och utveckling. Byggnadsrenovering. Kortsiktiga leasingavtal. Underhåll och reparation. Samtliga (övriga) utgier kopplade till löpande underhåll av den materiella anläggningstillgången som krävs för att säkerställa tillgångens fortlöpande och ändamålsenliga funktion, genomfört av bolaget eller av anlitad tredjepart. Omfattas ej: Utgier för ärrvärme, fastighetsel, biogas eller bioolja (för uppvärmning eller löpande dri), vatten/ VA, snöröjning, sophämtning, bredband, adminstration, försäkringar, tomträttsavgäld, avskrivningar och fastighetsskatt. Fastighetskostnader för delar av fastigheten som används internt ingår ej. Redovisning enligt artikel 8 i EU-taxonomiförordningen K2A redovisar bolagets förenlighet med EU-taxonomin, där bolagets verksamhet relaterar till kraven enligt EU-taxonomins delegerade förordning 2021/2139, del 7 Bygg- och fastighets- verksamhet. K2A redovisar endast förenlighet med miljömål 1 – begränsning av klimatförändringar. Eventuella investeringar som relaterar till klimatanpassnings- åtgärder i byggnaderna under 2024 ingår i investeringar som redovisas för miljömål 1 – begränsning av klimatförändringar. K2A särredovisar därmed inte förenlighet under miljömål 2 – anpassning av klimatförändringar. Vi har i dagsläget inga ekonomiska aktiviteter som relaterar till miljömål 3 till 6. Följande ekonomiska aktiviteter bedöms vara relevanta för K2A år 2024: 7.1 Uppförande av nya byggnader. 7.7 Förvärv och ägande av byggnader. Mål 1 – Begränsning av klimatförändringar Antaganden och genomförande av beräkning. Aktivitet 7.1 Uppförande av nya byggnader: Inom aktivitet 7.1 har K2A utgått ifrån Fastighetsägarnas tolkningar av Tekniska granskningskriterier och DNSH-krav. K2A redovisar investeringar (Capex) för byggrätter och pågående byggprojekt. Ingen omsättning eller fastighetskostnad (Opex) nns för dessa byggrätter och pågående byggprojekt. K2A har inga färdigställda byggnader som är förenliga med 7.1. Den ekonomiska aktivitet som redovisas som förenlig i denna rapport motsvarar K2A:s Capex-plan och utgörs av 2 pågående byggprojekt som upphandlas med krav om förenlighet samt 22 stycken byggrätter. Investeringar i byggrätter antas förenliga med taxonomin då framtida byggnation kommer eerleva specik hållbarhetspolicy för byggprojekt, som i sin tur följer de tekniska gransknings- kriterierna och DNSH-kraven, medan pågående byggprojekt har framtagna hållbarhetsprogram där eerlevnad av tekniska granskningskriterier och DNSH-krav kravställs. Aktivitet 7.7 Förvärv och ägande av byggnader För år 2024 har K2A fyra färdigställda fastigheter som erhållit bygglov eer den 31 december 2020. Dessa fastigheter omfattas av samma tekniska granskningskriterier som för aktivitet 7.1. För resterande fastigheter gäller krav för byggnader uppförda innan den 31 december 2020. Fastighetsägarna har publicerat rekommenderade gränsvärden för topp 15 procent, se tabell nedan. Övriga antaganden avseende tekniska granskningskrite- rier och DNSH-krav för aktivitet 7.7 har baserats på tolkningar av krav sammanställda av Fastighetsägarna. Gränsvärde 1 (topp 15 procent) för byggnader inom K2A:s bestånd som uppförts före 2020-12-31 Gränsvärde Uppförandeform kWh/kvm A temp (PE 2 ) Flerbostadshus 81 Lokaler – Skolor 89 – Vårdboende, dagtid 84 – Vårdboende, dygnet runt 86 – Övriga lokaler 77 EU-taxonomin – utfall K2A 2024 Nedan redovisas andelen av K2A:s aktiviteter som är förenliga med taxonomin. För 2024 har primärenergitalen byggnader uppförda innan den 31 december 2020 hämtats från fastighetens energideklaration. Tidigare år har primärenergitalen beräknats fram utifrån årets faktiska energianvändning, vilket leder till en lägre förenlighet med taxonomin inom aktivitet 7.7. För detaljerad redovisning av omfattning, se sida 151-153. 1) https://www.fastighetsagarna.se/globalassets/bilder/nyheter/sverige/topp-15-och-30-sverige-_221214.pdf?bustCache=1741333378297 2) PE = Primärenergital 3) Omsättning som omfattas av EU-taxonomin uppgår till 403,2 Mkr. För information om total omsättning, se not 4 Hyresintäkter. 4) Investeringar som omfattas av EU-taxonomin uppgår till 508,6 Mkr. För information om totala investeringar, se not 3 Segment. 460,6 Mkr som är aligned under mål 7.7 plus 11,9 Mkr som är aligned under mål 7.1. 5) Fastighetskostnader som omfattas av EU-taxonomin uppgår till 40,4 Mkr. För information om totala fastighetskostnader, se not 7 Rörelsens kostnader fördelade på fastighetstyp & kostnadsslag. Sammanfattande redovisning av omfattning EU-taxonomin Andel av bolagets ekonomiska aktiviteter Andel av bolagets ekonomiska aktiviteter Andel av bolagets ekonomiska aktiviteter som är förenliga med taxonomin, som inte omfattas av taxonomin, som inte är förenliga med EU-taxonomin, % (alignment) % (non-eligibility/alignment) % (eligibility) Totalt, Mkr Omsättning 3 Investeringar 4 Fastighetskostnader 5 426,9 633,6 98,8 50,9 74,6 19,8 5,6 19,7 59,1 43,6 5,7 21,1 144 K2A Årsredovisning 2024 EU-taxonomin 145 K2A Årsredovisning 2024 EU-taxonomin – redovisning av förenlighet Kärnenergi- och fossilgasrelaterade verksamheter KÄRNENERGIRELATERADE VERKSAMHETER 2 3 1 Företaget utför, finansierar eller är exponerat mot forskning, utveckling, demonstration och utbyggnad av innovativa elproduktionsanläggningar som producerar energi från kärnenergi- processer med minimalt avfall från bränslecykeln. Företaget utför, finansierar eller är exponerat mot uppförande och säker drift av nya kärn- tekniska anläggningar för produktion av el eller processvärme, inbegripet för fjärrvärme eller industriella processer, såsom vätgasproduktion, samt för säkerhetsuppgraderingar av dessa, med hjälp av bästa tillgängliga teknik. Företaget utför, finansierar eller är exponerat mot säker drift av befintliga kärntekniska anläggningar som producerar el eller processvärme, inbegripet för fjärrvärme eller industri- ella processer, såsom vätgasproduktion från kärnenergi, samt säkerhetsuppgraderingar av dessa. FOSSILGASRELATERADE VERKSAMHETER 4 Företaget utför, finansierar eller är exponerat mot uppförande eller drift av elproduktionsan- läggningar som producerar el med hjälp av fossila gasformiga bränslen. 5 Företaget utför, finansierar eller är exponerat mot uppförande, renovering och drift av anläggningar för kombinerad produktion av värme/kyla och el med hjälp av fossila gasfor- miga bränslen. 6 Kärnenergirelaterade verksamheter Nej Nej Nej Nej Nej Nej 146 K2A Årsredovisning 2024 EU-taxonomi – redovisning av förenlighet Resultat För K2A är redovisning enligt taxonomiförordningen inte obligatorisk men i sye att vara transparenta och tydliggöra bolagets prestanda med avseende på ekologisk hållbarhet samt sociala minimikrav och åtgärder, redovisar K2A motsvarande nyckeltal för år 2023. K2A bedömer andelen omsättning, investeringar och fastighetskostnader som är förenliga med taxonomin enligt följande: Omsättning: 50,9 procent Investeringar (Capex): 74,6 procent Fastighetskostnader (Opex): 19,8 procent Nedan följer en detaljerad beskrivning av eerlevnad enligt ekonomisk aktiviteterna 7.1 Uppförande av nya byggnader och 7.7 Miljömål 1 – begränsning av klimatförändringar EU-taxonomin – redovisning av förenlighet d 1. Behovet av primärenergi, som anger energiprestandan hos den byggnad som uppförts, är minst 10 % lägre än det tröskelvärde som angetts för nationella krav på nära nollenergibyggnader. Framtida byggnation kommer efterleva specifik hållbarhetspolicy för byggprojekt, som i sin tur följer de tekniska granskningskriterierna. Pågående byggprojekt har framtagna hållbarhetsprogram där efterlevnad av tekniska granskningskriterier kravställs. Pågående byggprojekt har framtagna hållbarhetsprogram där efterlevnad av tekniska granskningskriterier kravställs. Aktivitet 7.1 Uppförande av nya byggnader Tekniska granskningskriterier Bedömning av efterlevnad för K2A 2. Byggnader som är större än 5 000 m2 genomgår testning för lufttäthet och termisk integritet när de är färdigställda. Investerare och kunder informeras om eventuella avvikelser i de prestandanivåer som fastställts i utformningsskedet eller defekter i klimatskalet. Framtida byggnation kommer efterleva specifik hållbarhetspolicy för byggprojekt, som i sin tur följer de tekniska gransknings- kriterierna. Pågående byggprojekt har framtagna hållbarhets- program där efterlevnad av tekniska granskningskriterier kravställs. 3. För byggnader som är större än 5 000 m2 har byggnadens globala uppvärmningspotential under hela livscykeln (GWP) till följd av byggnationen beräknats för varje stadium i livscykeln och lämnas ut till investerare och kunder på begäran. Framtida byggnation kommer efterleva specifik hållbarhetspolicy för byggprojekt, som i sin tur följer de tekniska gransknings- kriterierna. Pågående byggprojekt har framtagna hållbarhetsprogram där efterlevnad av tekniska granskningskriterier kravställs. 147 K2A Årsredovisning 2024 EU-taxonomin – redovisning av förenlighet Miljömål 2 – Anpassning till klimatförändringar Verksamheten uppfyller de kriterier som anges i tillägg A (i EU-kommissionens delegerade förordning (EU) 2021/2139). Framtida byggnation kommer efterleva specifik hållbarhetspolicy för byggprojekt, som i sin tur följer DNSH-kraven. Pågående byggprojekt har framtagna hållbarhetsprogram där efterlevnad av DNSH-krav kravställs. DNSH-krav Bedömning av efterlevnad för K2A Miljömål 3 – Hållbar användning och skydd av vatten och marina resurser När följande vattenutrustning har installerats, med undantag för installationer i bostadshusenheter, intygas den angivna vatte- nanvändningen genom produktdatablad, ett byggnadscertifikat eller en befintlig produktmärkning i unionen, i enlighet med de tekniska specifikationer som anges nedan. Tillägg E; snålspolande armaturer med exakta gränsvärden; Snålspolande armaturer: a) Armaturer för handfat och kök har ett maximalt vattenflöde på 6 liter/min b) Duschar har ett maximalt vattenflöde på 8 liter/min; c) WC:s har en full spolvolym på högst 6 liter och en maximal genomsnittlig spolvolym på 3,5 liter; d) Urinoarer använder högst 2 liter/skål/timme. Spolning urinoarer har en maximal full spolvolym på 1 liter. Framtida byggnation kommer efterleva specifik hållbarhetspo- licy för byggprojekt, som i sin tur följer DNSH-kraven. Pågående byggprojekt har framtagna hållbarhetsprogram där efterlevnad av DNSH-krav kravställs. Miljömål 3 – Hållbar användning och skydd av vatten och marina resurser För att undvika inverkan från byggarbetsplatsen uppfyller verksamheten de kriterier som anges i tillägg B. Detta uppfylls genom att följa svensk lagstiftning enligt Fastighetsägarna. Miljömål 4 – Övergång till en cirkulär ekonomi Minst 70 viktprocent av det ofarliga bygg- och rivningsavfallet (med undantag av naturligt förekommande material som avses i kategori 17 05 04 i den europeiska förteckningen över avfall, som upprättats enligt beslut 2000/532/EG) från byggarbetsplatsen förbereds för återanvändning, återvinning eller annan materialåtervinning, inklusive återfyllnadsmaterial där avfall används för att ersätta andra material, i enlighet med avfallshierarkin och EU:s protokoll för bygg- och rivningsavfall. Framtida byggnation kommer efterleva specifik hållbarhets- policy för byggprojekt, som i sin tur följer DNSH-kraven. Pågående byggprojekt har framtagna hållbarhetsprogram där efterlevnad av DNSH-krav kravställs. Miljömål 4 – Övergång till en cirkulär ekonomi Verksamhetsutövarna begränsar avfallsgenereringen i processrelaterad konstruktion och rivning, i enlighet med EU:s protokoll för bygg- och rivningsavfall, och tar hänsyn till de bästa tillgängliga teknikerna och använder sig av selektiv rivning för att möjliggöra bortskaffande och säker hantering av farliga ämnen och underlätta återanvändning och återvinning av hög kvalitet genom selektivt bortskaffande av material, med hjälp av de sorteringssystem som finns tillgängliga för bygg- och rivningsavfall. Framtida byggnation kommer efterleva specifik hållbarhets- policy för byggprojekt, som i sin tur följer DNSH-kraven. Pågående byggprojekt har framtagna hållbarhetsprogram där efterlevnad av DNSH-krav kravställs. Miljömål 4 – Övergång till en cirkulär ekonomi Byggnadskonstruktionen och byggnadsteknikerna stöder cirkula- ritet och visar i synnerhet, med hänvisning till ISO 20887 eller andra standarder för att bedöma möjligheten att montera ned eller anpassa byggnader, hur de har konstruerats för att vara mer resurseffektiva, anpassningsbara, flexibla och nedmonter- bara för att möjliggöra återanvändning och återvinning. Framtida byggnation kommer efterleva specifik hållbarhets- policy för byggprojekt, som i sin tur följer DNSH-kraven. Pågående byggprojekt har framtagna hållbarhetsprogram där efterlevnad av DNSH-krav kravställs. Miljömål 5 – Förebyggande och kontroll av föroreningar Byggnadselement och byggmaterial som används i byggna- tionen uppfyller de kriterier som anges i tillägg C. Framtida byggnation kommer efterleva specifik hållbarhets- policy för byggprojekt, som i sin tur följer DNSH-kraven. Pågående byggprojekt har framtagna hållbarhetsprogram där efterlevnad av DNSH-krav kravställs. 148 K2A Årsredovisning 2024 EU-taxonomin – redovisning av förenlighet Miljömål 5 – Förebyggande och kontroll av föroreningar Byggnadselement och byggmaterial som används i samband med byggarbetet som kan komma i kontakt med byggnads- användarna släpper ut mindre än 0,06 mg formaldehyd per m3 material eller element i samband med testning som utförs i enlighet med de villkor som anges i bilaga XVII till förordning (EG) nr 1907/2006 och mindre än 0,001 mg av carcinogena flyktiga organiska föreningar i kategori 1A och 1B per m3 av material eller element i samband med testning som utförs i enlighet med CEN/EN 16516 eller ISO 16000-3:2011 eller andra motsvarande standardiserade testvillkor och bestämningsmetoder. Framtida byggnation kommer efterleva specifik hållbarhetspolicy för byggprojekt, som i sin tur följer DNSH-kraven. Pågående byggprojekt har framtagna hållbarhetsprogram där efterlevnad av DNSH-krav kravställs. DNSH-krav Bedömning av efterlevnad för K2A Miljömål 5 – Förebyggande och kontroll av föroreningar Då den nya byggnaden ligger på en potentiellt kontaminerad plats (tidigare exploaterad mark) har man i området utfört en utredning för att upptäcka potentiella föroreningar, till exempel med hjälp av standarden ISO 18400. Detta uppfylls genom att följa svensk lagstiftning enligt Fastighetsägarna. Miljömål 5 – Förebyggande och kontroll av föroreningar Åtgärder vidtas för att minska buller, damm och förorenande utsläpp under bygg- eller underhållsarbeten. Detta uppfylls genom att följa svensk lagstiftning enligt Fastighetsägarna. Miljömål 6 – Skydd och återställande av biologisk mångfald Verksamheten uppfyller de kriterier som anges i tillägg D. Detta uppfylls genom att följa svensk lagstiftning enligt Fastighetsägarna. Miljömål 6 – Skydd och återställande av biologisk mångfald Den nya byggnaden uppfördes inte på något av följande: a) Åkermark och mark för odling med medelhöga till höga nivåer av markbördighet och biologisk mångfald under marken i enlighet med EU- undersökningen Lucas. b) Orörd mark med erkänd stor biologisk mångfald och mark som fungerar som livsmiljöer för utrotningshotade arter (växter och djur) som finns angivna på den europeiska rödlistan eller IUCN:s rödlista. c) Mark som motsvarar den definition av skog som fastställs i nationell lagstiftning och används i den nationella växthusga- sinventeringen eller, om en sådan inte finns tillgänglig, som överensstämmer med FAO:s definition av skog. Med beviljat bygglov anses kravet vara uppfyllt enligt Fastighetsägarna. 149 K2A Årsredovisning 2024 d 1. För byggnader som byggts före den 31 december 2020 har byggnaden åtminstone en energideklaration i klass A. Alternativt är byggnaden bland de 15 procent bästa i det nationella eller regionala byggnadsbeståndet uttryckt i behov av primärenergi vid drift. De byggnader som är byggda före den 31 december 2020 och uppfyller gränsvärden enligt Fastighetsägarnas rekommendationer och tolkningar av de 15 procent bästa byggnaderna ur ett energiprestandaperspektiv (se sida 144) för tabell med gränsvärden), bedöms uppfylla det tekniska granskningskriteriet. Aktivitet 7.7 Förvärv och ägande av byggnader Tekniska granskningskriterier Bedömning av efterlevnad för K2A 2. För byggnader som byggts efter den 31 december 2020 uppfyller byggnaden de kriterier som anges i avsnitt 7.1 i denna bilaga som är relevanta vid tidpunkten för förvärvet. De byggnader som har ansökt om bygglov efter den 31 december 2020 ska följa de tekniska granskningskriterierna för ekonomisk aktivitet 7.1. Uppförande av nya byggnader, samt förberedas för att uppfylla de tekniska granskningskriterierna och DNSH-krav för aktivitet 7.7 Förvärv och ägande av byggnader. 3. Om byggnaden är en stor byggnad som inte är för bostadsändamål (med en nominell effekt på över 290 kW för uppvärmningssystem, system för kombinerad rumsuppvärmning och ventilation, luftkonditioneringssystem eller system för kombinerad luftkonditionering och ventilation) drivs den effektivt genom övervakning och bedömning av energiprestandan. K2A har ett omfattande energiövervaknings- och energi- styrningssystem och arbetar rutinmässigt med uppföljning av byggnadernas energiprestanda. Majoriteten av K2A:s byggnader utgörs av bostadsbyggnader men rutiner och process för bolagets energiarbete omfattar hela byggnadsbeståndet. EU-taxonomin – redovisning av förenlighet 150 K2A Årsredovisning 2024 Miljömål 2 – Anpassning till klimatförändringar Verksamheten uppfyller de kriterier som anges i tillägg A (i EU-kommissionens delegerade förordning (EU) 2021/2139). K2A har sedan slutet av 2020 genomfört klimatriskinventeringar i enlighet med kraven i tillägg A. Klimatriskinventeringarna har genomförts på byggnadsnivå av oberoende specialister, och vid behov kompletterats med platsbesök för ytterligare nogrannhet i analys. Omfattningen av de klimatrisker som bedöms vara väsentliga för verksamheten och ingår i klimatrisk- inventeringarna finns beskrivet på sida 71-74. DNSH-krav Bedömning av efterlevnad för K2A Miljömål 3 – Hållbar användning och skydd av vatten och marina resurser Ej tillämpbart / Kravställning saknas. Ej tillämpbart / Kravställning saknas. Miljömål 4 – Övergång till en cirkulär ekonomi Ej tillämpbart / Kravställning saknas. Ej tillämpbart / Kravställning saknas. Miljömål 5 – Förebyggande och kontroll av föroreningar Ej tillämpbart / Kravställning saknas. Ej tillämpbart / Kravställning saknas. Miljömål 6 – Skydd och återställande av biologisk mångfald Ej tillämpbart / Kravställning saknas. Ej tillämpbart / Kravställning saknas. EU-taxonomin – redovisning av förenlighet d De ekonomiska aktiviteter som bedrivs ska uppfylla standarder som hänvisas till inom Artikel 18 för Taxonomiförordningen, vilka är: – OECD:s riktlinjer för multinationella företag. – FN:s vägledande principer för företag och mänskliga rättigheter. – Internationella Arbetarorganisationens (ILO:s) åtta konventioner om grundläggande principer och arbetsrättigheter. – Internationella lagar om mänskliga rättigheter. K2A har sedan start arbetat efter FN Global Compacts tio principer och sedan 2021 är bolaget officiellt anslutna till initiativet. K2A:s företagskultur grundas på förtroende, affärsmässighet och ansvarstagande, och som en del av detta är det viktigt för bolaget att följa gällande lagar och regelverk. K2A tillämpar försiktighetsprincipen i verksamheten och följer FN:s principer för företag och mänskliga rättigheter, vilket även framgår av bolagets uppförandekod. Bolaget arbetar efter OECD:s riktlinjer för multinationella företag och ILO:s åtta konventioner om grundläggande principer och arbetsrättigheter, vilket förtydligas i bolagets uppdaterade leverantörskod och policy för social hållbarhet som beslutades under 2023. Bolagets uppförandekod baseras på K2A:s kärnvärden och innehåller riktlinjer för att säkerställa ett ansvarsfullt beteende, hög affärsetik och respekt för mänskliga rättigheter. Uppförandekoden är ett viktigt styrdokument i arbetet och gäller såväl anställda som leverantörer och samarbetspartners, vilka kravställs att följa bolagets uppförandekod. K2A har en visselblåsartjänst där vem som helst kan anmäla misstanke om korruption, inga anmälningar om korruption har inkommit under 2024. Vid nyanställning intygar nya medarbetare att de ska följa uppförandekoden. Uppföljning av efterlevnad av uppförandekod görs vid upphandling av nya leverantörer och förnyelse av avtal. Under 2024 genomförde K2A en leverantörsuppföljning med avseende på uppförandekoden. Revisionen skedde även i syfte att utveckla rutinerna för bolagets uppföljning av leverantörer. Under 2024 har det inte förekommit några incidenter kopplat till social hållbarhet i leverantörskedjorna. K2A har under 2024 varken blivit dömda eller ligger i en tvist avseende krav kopplat till mänskliga rättigheter, arbetsrätt, rättvisa marknadsvillkor, beskattning eller korruption. Bolaget utövar rättvis konkurrens och rättvisa marknadsvillkor samt har med skatt i bolagets riskstrategier. Minimiskydd och åtgärder Krav Bedömning av efterlevnad för K2A 1) K2A har gröna obligationer om 700 Mkr. Av den omsättning bolaget har som klassas som förenlig med taxonomin är 29,6 Mkr finansierat med gröna obligationer, och relaterar till fastigheter som motsvarar 14 % av fastighetsvärdet. 151 K2A Årsredovisning 2024 A.2 VERKSAMHETER SOM OMFATTAS AV TAXONOMIN MEN Omsättningen hos de verksamheter som omfattas av taxonomin men som inte är miljömässigt hållbara (ej taxonomiförenliga) (A.2) Ekonomiska verksamheter (1) rä Kod (a) (2) Omsättning (3) Andel av omsättning år 2024 (4) Begränsning av klimatförändringar (5) Anpassning till klimatförändringar (6) Vatten (7) Föroreningar (8) Cirkulär ekonomi (9) Biologisk mångfald (10) Begränsning av klimatförändringar (11) Anpassning till klimatförändringar (12) Vatten (13) Föroreningar (14) Cirkulär ekonomi (15) Biologisk mångfald (16) Minimiskyddsåtgärder (17) Andel förenlig med taxonomikraven (A.1) eller som omfattas av taxonomi- kraven (A.2) omsättning, år 2023 (18) Kategori möjliggörande verksamhet (19) Kategori omställningsverksamhet (20) Kriterier för väsentligt bidrag Kriterier avseende att inte orsaka betydande skada (h) (DNSH) A. VERKSAMHETER SOM OMFATTAS AV TAXONOMIN A.1. MILJÖMÄSSIGT HÅLLBARA (TAXONOMIFÖRENLIGA) VERKSAMHETER Förvärv och ägande av byggnader A.2 VERKSAMHETER SOM OMFATTAS AV TAXONOMIN MEN SOM INTE ÄR MILJÖMÄSSIGT HÅLLBARA (EJ TAXONOMIFÖRENLIGA) Omsättningen hos de verksamheter som omfattas av taxonomin men som inte är miljömässigt hållbara (ej taxonomifören- liga) (A.2) Totalt (A.1+A.2) B. VERKSAMHETER SOM INTE OMFATTAS AV TAXONOMIN Omsättningen hos verksam- heter som inte omfattas av taxonomin (B) Totalt (A+B) Omsättning CCM 7.7 217 51 J J 63 J 63 217 51 51 CCM 7.7 186 44 186 44 403 94 24 6 427 100 Mkr J/NJ/NJ/NJ/NJ/NJ/NJ/N J; N; N/EL % % E T Förvärv och ägande av byggnader 98 EU-taxonomin – redovisning av förenlighet N/EL 35 35 Varav möjliggörande verksamheter Varav omställnings- verksamheter N/EL N/EL N/EL N/EL - - - - - J; N; N/EL J; N; N/EL J; N; N/EL J; N; N/EL J; N; N/EL - - - - - - Omsättning för de miljömässigt hållbara (taxo- nomiförenliga) verksamheterna (A.1) 1 Räkenskapsår 2024 2024 J - - - - - - - - - - - - - - - - E T - - - - - - - - - EL N/EL N/EL N/EL N/EL N/EL 44 - - - - - 94 - - - - - - - - - J - - 1) K2A har gröna obligationer om 700 Mkr varav 0 Mkr har emitterats och allokerats under 2024. 152 K2A Årsredovisning 2024 Omsättningen hos de verksamheter som omfattas av taxonomin men som inte är miljömässigt hållbara (ej taxonomiförenliga) (A.2) Ekonomiska verksamheter (1) rä Kod (a) (2) Kapitalutgifter (3) Andel av kapitalutgifter år 2024 (4) Begränsning av klimatförändringar (5) Anpassning till klimatförändringar (6) Vatten (7) Föroreningar (8) Cirkulär ekonomi (9) Biologisk mångfald (10) Begränsning av klimatförändringar (11) Anpassning till klimatförändringar (12) Vatten (13) Föroreningar (14) Cirkulär ekonomi (15) Biologisk mångfald (16) Minimiskyddsåtgärder (17) Andel förenlig med taxonomikraven (A.1) eller som omfattas av taxonomi- kraven (A.2) kapitalutgifter, år 2023 (18) Kategori möjliggörande verksamhet (19) Kategori omställningsverksamhet (20) Kriterier för väsentligt bidrag Kriterier avseende att inte orsaka betydande skada (h) (DNSH) A. VERKSAMHETER SOM OMFATTAS AV TAXONOMIN A.1. MILJÖMÄSSIGT HÅLLBARA (TAXONOMIFÖRENLIGA) VERKSAMHETER Förvärv och ägande av byggnader A.2 VERKSAMHETER SOM OMFATTAS AV TAXONOMIN MEN SOM INTE ÄR MILJÖMÄSSIGT HÅLLBARA (EJ TAXONOMIFÖRENLIGA) Kapitalutgifter hos de verksamheter som omfattas av taxonomin men som inte är miljömässigt hållbara (ej taxonomifören- liga) (A.2) Totalt (A.1+A.2) B. VERKSAMHETER SOM INTE OMFATTAS AV TAXONOMIN Kapitalutgifter hos verksam- heter som inte omfattas av taxonomin (B) Totalt (A+B) Kapitalutgifter (Capex) CCM 7.1 12 2 J J 6 J 86 461 73 J CCM 7.7 8 1 36 6 509 81 125 20 634 100 Mkr J/NJ/NJ/NJ/NJ/NJ/NJ/N J; N; N/EL % % E T Förvärv och ägande av byggnader EU-taxonomin – redovisning av förenlighet N/EL 4 4 Varav möjliggörande verksamheter Varav omställnings- verksamheter N/EL N/EL N/EL N/EL - - - - - J; N; N/EL J; N; N/EL J; N; N/EL J; N; N/EL J; N; N/EL - - - - - - Kapitalutgifter för de miljömässigt hållbara (taxo- nomiförenliga) verksamheterna (A.1) 1 Räkenskapsår 2024 2024 J - - - - - - - - - - J - - - - J Uppförande av nya byggnader CCM 7.7 473 75 J 75 J - - - - - - - - - - - - - - - - - - - -- E T N/EL N/EL N/EL N/EL N/EL - - - - -6 - - - - -81 - - - - 92 - - 0 J N/EL N/EL N/EL N/EL N/EL Uppförande av nya byggnader CCM 7.1 28 5 96 1) För 2023 rapporterades denna post som felaktigt som 0, vilket förklarar den stora ökningen för 2024. Driftsutgifter som inte omfattades av taxonomin 2023 var 90,5 Mkr och och andel förenlig verksamhet i tabell A.1 och A.2 för 2023 har därför korrigerats ovan. 2) K2A har gröna obligationer om 700 Mkr. Av de fastighetskostnader (Opex) bolaget har som klassas som förenlig med taxonomin är 2,7 Mkr finansierade med gröna obligationer, och relaterar till fastigheter som motsvarar 14 % av fastighetsvärdet. 153 K2A Årsredovisning 2024 Omsättningen hos de verksamheter som omfattas av taxonomin men som inte är miljömässigt hållbara (ej taxonomiförenliga) (A.2) Ekonomiska verksamheter (1) rä Kod (a) (2) Driftsutgifter (3) Andel av driftsutgifter år 2024 (4) Begränsning av klimatförändringar (5) Anpassning till klimatförändringar (6) Vatten (7) Föroreningar (8) Cirkulär ekonomi (9) Biologisk mångfald (10) Begränsning av klimatförändringar (11) Anpassning till klimatförändringar (12) Vatten (13) Föroreningar (14) Cirkulär ekonomi (15) Biologisk mångfald (16) Minimiskyddsåtgärder (17) Andel förenlig med taxonomikraven (A.1) eller som omfattas av taxonomi- kraven (A.2) omsättning, år 2023 (18) Kategori möjliggörande verksamhet (19) Kategori omställningsverksamhet (20) Kriterier för väsentligt bidrag Kriterier avseende att inte orsaka betydande skada (h) (DNSH) A. VERKSAMHETER SOM OMFATTAS AV TAXONOMIN A.1. MILJÖMÄSSIGT HÅLLBARA (TAXONOMIFÖRENLIGA) VERKSAMHETER Förvärv och ägande av byggnader A.2 VERKSAMHETER SOM OMFATTAS AV TAXONOMIN MEN SOM INTE ÄR MILJÖMÄSSIGT HÅLLBARA (EJ TAXONOMIFÖRENLIGA) Driftsutgifter hos de verksamheter som omfattas av taxonomin men som inte är miljömässigt hållbara (ej taxonomifören- liga) (A.2) Totalt (A.1+A.2) B. VERKSAMHETER SOM INTE OMFATTAS AV TAXONOMIN Driftsutgifter hos verksamheter som inte omfattas av taxonomin (B) Totalt (A+B) Driftsutgifter (Opex) CCM 7.7 20 20 J J 19 J 19 20 20 20 CCM 7.7 21 21 21 21 41 41 58 1 59 99 100 Mkr J/NJ/NJ/NJ/NJ/NJ/NJ/N J; N; N/EL % % 1 M O Förvärv och ägande av byggnader EU-taxonomin – redovisning av förenlighet N/EL 15 34 Varav möjliggörande verksamheter Varav omställnings- verksamheter N/EL N/EL N/EL N/EL - - - - - J; N; N/EL J; N; N/EL J; N; N/EL J; N; N/EL J; N; N/EL - - - - - - Driftsutgifter för de miljömässigt hållbara (taxo- nomiförenliga) verksamheterna (A.1) 2 Räkenskapsår 2024 2024 J - - - - - - - - - - - - - - - E T J EL N/EL N/EL N/EL N/EL N/EL 21 - - - - - 41 - - - - - - -- - - - - - - - - - - - - - Revisors rapport hållbarhetsgranskning Revisors rapport över översiktlig granskning av K2A Knaust & Andersson Fastigheter AB (publ) hållbarhetsredovisning. Inledning Vi har fått i uppdrag av styrelsen och verkställande direktör i K2A Knaust & Andersson Fastigheter AB att översiktligt granska K2A Knaust & Andersson Fastigheter ABs hållbarhetsredovisning för räkenskapsåret 2024-01-01--2024-12-31. K2A Knaust & Andersson Fastigheter AB (publ) har denierat hållbarhetsredo- visningens omfattning till sidorna 18-41, 71-74 samt 136-153. Styrelsens och företagsledningens ansvar Det är styrelsen och verkställande direktör som har ansvaret för att upprätta hållbarhetsredovisningen i enlighet med tillämpliga kriterier, vilka framgår på sida 89 i hållbarhetsredovisningen och utgörs av de delar av ramverket för hållbarhetsredovisning utgivet av GRI (Global Reporting Initiative) som är tillämpliga för hållbarhetsredovisningen, samt av företagets egna fram- tagna redovisnings- och beräkningsprinciper. Detta ansvar innefattar även den interna kontroll som bedöms nödvändig för att upprätta en hållbarhetsredovisning som inte innehåller väsentliga felaktigheter, vare sig dessa beror på oegentligheter eller misstag. Revisorns ansvar Vårt ansvar är att uttala en slutsats om hållbarhetsredovisningen grundad på vår översiktliga granskning. Vårt uppdrag är begränsat till den historiska information som redovisas och omfattar således inte framtidsorienterade uppgier. Vi har utfört vår översiktliga granskning i enlighet med ISAE 3000 (omarbetad) Andra bestyrkandeuppdrag än revisioner och översiktliga granskningar av historisk nansiell information. En översiktlig granskning består av att göra förfrågningar, i första hand till personer som är ansvariga för upprättandet av hållbarhetsredovisningen, att utföra analytisk granskning och att vidta andra översiktliga granskningsåtgärder. En översiktlig granskning har en annan inriktning och en betydligt mindre omfattning jämfört med den inriktning och omfattning som en revision enligt International Standards on Auditing och god revisionssed i övrigt har. Revisionsföretaget tillämpar International Standard on uality Management 1, som kräver att företaget utformar, implementerar och hanterar ett system för kvalitetsstyrning inklusive riktlinjer eller rutiner avseende eerlevnad av yrkes- etiska krav, standarder för yrkesutövningen och tillämpliga krav i lagar och andra författningar. Vi är oberoende i förhållande till K2A Knaust & Andersson Fastigheter AB enligt god revisorssed i Sverige och har i övrigt fullgjort vårt yrkesetiska ansvar enligt dessa krav. De granskningsåtgärder som vidtas vid en översiktlig granskning gör det inte möjligt för oss att skaa oss en sådan säkerhet att vi blir medvetna om alla viktiga omständigheter som skulle kunna ha blivit identierade om en revision utförts. Den uttalade slutsatsen grundad på en översiktlig granskning har därför inte den säkerhet som en uttalad slutsats grundad på en revision har. Vår granskning av hållbarhetsredovisningen utgår från de av styrelsen och verkställande direktörs valda kriterier, som denieras ovan. Vi anser att dessa kriterier är lämpliga för upprättande av hållbarhetsredovisningen. Vi anser att de bevis som vi skaat under vår granskning är tillräckliga och ändamålsenliga i sye att ge oss grund för våra uttalanden nedan. Uttalanden Grundat på vår översiktliga granskning har det inte kommit fram några omständigheter som ger oss anledning att anse att hållbarhetsredovisningen inte, i allt väsentligt, är upprättad i enlighet med de ovan av styrelsen och den verkställande direktörens angivna kriterierna. Stockholm den 3 april 2025 KPMG AB Fredrik Sjölander Auktoriserad revisor Torbjörn Westman Specialistmedlem i FAR Till K2A Knaust & Andersson Fastigheter AB organisationsnummer 556943-7600 154 K2A Årsredovisning 2024 Revisors rapport 155 K2A Årsredovisning 2024 Hållbarhetsdefinitioner Agenda 2030 FN:s 17 globala mål för hållbar utveckling som syftar till att utrota fattigdom och hunger, förverkliga de mänskliga rättigheterna för alla, uppnå jämställdhet och egenmakt för alla kvinnor och flickor samt säkerställa ett varaktigt skydd för planeten och dess naturresurser. Biogent kol Kol som binds in i biomassa (levande växter), till skillnad från fossilt kol som skapats under miljontals år. CO 2 e Koldioxidekvivalenter. Ett mått som beskriver utsläpp av växthusgaser (exempelvis koldioxid, metan och vattenånga) där hänsyn är taget till att olika sådana gaser har olika förmåga att bidra till växthuseffekten och global uppvärmning. Utsläppen av en viss växthusgas som anges i koldioxidekvivalenter anger hur mycket koldioxid som skulle behöva släppas ut för att ge samma verkan på klimatet. CSRD Corporate Sustainability Reporting Directive. EU-direktivet är en del av agendan för hållbar finansiering och en nyckelkomponent för att nå målen i EU:s gröna giv. Företag och organisationer kommer att rapportera enligt denna nya standard från och med 2025, etappvis utifrån företagets storlek och omsättning. De planetära gränserna En beskrivning av de miljöprocesser och biofysiska gränser som vi inte får passera om vi vill behålla det klimat och den typ av biosfär som våra civilisationer utvecklats i. Begreppet kommer från en forskningsrapport från Stockholm Resilience Centre som publicerades i tidskriften Nature år 2009. ESRS European Sustainability Reporting Standards. Dessa EU-standarder kompletterar CSRD genom att fastställa de tekniska riktlinjerna för hur företag och organisationer ska rapportera om sina miljömässiga, sociala och styrningsrelaterade insatser och effekter. Standarderna utgör en central del av EU:s gröna giv och hållbar finansiering, och säkerställer att hållbarhetsinformationen blir transparent, jämförbar och ansvarstagande. EU-taxonomin Ett verktyg som ska göra det enkelt att identifiera och jämföra ekologiskt hållbara investeringar. Syftet är att underlätta omallokering av kapital till aktiviteter eller projekt som är i linje med Parisavtalets mål om att hålla den globala uppvärmningen under 1,5°C. FN Global Compact Tio principer för hållbart företagande, inom miljö, arbetsrätt, antikorruption och mänskliga rättigheter. GHG-protokollet Greenhouse Gas Protocol – verksamhetens klimatpåverkan genom direkta och indirekta utsläpp av växthusgaser, uppdelat i tre olika kategorier, så kallade Scope, (1-3). GRI Global Reporting Initiative - oberoende organisation som utarbetat en global standard för hållbarhetsredovisning, GRI- index. Gröna given En färdplan för hur vi ska nå netto-noll- utsläpp. EU:s gröna giv omfattar en handlingsplan som ska främja ett effektivt utnyttjande av resurser genom att vi ställer om till en ren, cirkulär ekonomi samt återställa förlorad biologisk mångfald och minska föroreningarna. IPCC Intergovernmental Panel on Climate Change. FN:s mellanstatliga klimatpanel som sammanställer det vetenskapliga kunskapsläget kring klimatförändringar, konsekvenser, sårbarhet och möjliga lösningar. Klimatneutral En verksamhet, organisation eller land, som genom sin egen verksamhet och/eller genom att köpa klimatkompensation, det vill säga andelar i koldioxidsänkor, har ett nettoutsläpp som är noll. Klimatpositiv Att tillskapa och/eller köpa ytterligare kolsänkor, förbi netto-noll, så att verksamheten, organisationen eller landet bidrar med en ytterligare koldioxidsänka, det vill säga ett positivt bidrag till en koldioxidlagring. Kolsänka En kolsänka är en funktion eller process där koldioxid tas upp ur luften och lagras under en lång tid. Vad som är lång tid kan diskuteras, och de kolsänkor som K2A syftar på binder kol i allt från flera decennier till tusentals år. Ett enkelt sätt att beskriva det är att en sänka tar upp mer koldioxid än den släpper ut. Miljöbyggnad iDrift Svenskt miljöcertifieringssystem för befintliga byggnader som varit i drift i minst 3 år. Inkluderar indikatorer kopplat till energi, innemiljö, materialval, klimatanpassning och förvaltningsrutiner. Miljöcertifieringssystemet ägs och förvaltas av Sweden Green Building Council (SGBC). Parisavtalet Ett globalt klimatavtal som världens ledare enades om på klimatkonferensen COP21 i Paris år 2015. En av de viktigaste punkterna i Parisavtalet är att hålla den globala uppvärmningen långt under 2 °C och sträva efter att hålla den under 1,5 °C. Passivhus Klassning av energieffektiva byggnader med svenska kriterier definierade av FEBY, Forum för Energieffektivt byggande. Kraven relaterar till byggnadens värmeförlusttal, uttryckt i W/kvm A temp . RCP Representative Concentration Pathway, en koncentrationsbana för växthusgaser (inte utsläpp) som antagits av IPCC (Intergovernmental Panel on Climate Change), FN:s internationella klimatpanel. Science Based Target initiative (SBTi) Vetenskapligt baserade målsättningar för utsläpp av CO 2 som sätts utifrån det forskningen säger krävs för att nå Parisavtalets utsläppsmål. Scope 1 Direkta utsläpp inne i verksamheten, till exempel vid produktion i egna fabriker eller från den egna fordonsflottan. Scope 2 Indirekta utlsäpp från inköpt el, ånga, värme och kyla, som sker hos producenten. Scope 3 De indirekta växthusgasutsläppen, utöver inköpt energi, som alltså sker utanför företagets gränser. Dessa utsläpp delas ofta upp i så kallade uppströms och nedströms utsläpp beroende på om de sker före den egna verksamheten eller efter den egna verksamheten i kedjan. Svanencertifiering Nordisk miljömärkning Svanen, miljöcertifiering av produkter som omfattar kriterier bland annat för flerbostadshus. En Svanencertifiering av flerbostadshus inkluderar indikatorer kopplat till energi, innemiljö, materialval samt rutiner i byggprocess och förvaltning. TCFD Task Force on Climate-related Financial Disclosures. Ramverk för att identifiera ett bolags klimatrelaterade finansiella risker och möjligheter. TNFD Task Force on Nature-related Financial Disclosures. Kommande ramverk för att identifiera ett bolags naturrelaterade finansiella risker och möjligheter. Koncentrationsbanorna beskriver olika klimatframtider, som alla anses möjliga beroende på mängden växthusgaser som släpps ut under de kommande åren. Definitioner 156 K2A Årsredovisning 2024 Definitioner Avkastning på eget kapital Periodens resultat (för de senaste 12 månaderna) i procent av eget kapital per balansdagen. Avkastning på eget kapital används för att belysa K2A:s förmåga att generera vinst på ägarnas kapital i koncernen. Avrundningar Då belopp har avrundats till Mkr summerar inte alltid tabellerna. Belåningsgrad Räntebärande skulder i förhållande till totala tillgångar. Räntebärande skulder motsvarar lång- och kortfristiga räntebärande skulder. Samtliga poster avser balansdag. Belåningsgrad används för att belysa K2A:s finansiella risk. Belåningsgrad netto Nettoskuld i förhållande till totala tillgångar justerat för likvida medel vid periodens utgång. Belåningsgrad netto används för att belysa K2A:s finansiella risk. Direktavkastningskrav Avkastningskravet på restvärdet. Direkt- avkastningskrav är ett relevant nyckeltal för att ta ställning till rimligheten i hur fastigheterna värderas. Driftsöverskott Hyresintäkter reducerat med fastighets- kostnader. Nyckeltalet är ett relevant nyckeltal för att mäta förvaltningens lönsamhet före det att centrala kostnader, finansiella intäkter och kostnader samt orealiserade värdeförändringar beaktats. Eget kapital per stamaktie Eget kapital reducerat med värdet av samtliga utestående preferensaktier per balansdagen samt hybridobligation, i förhållande till antalet utestående stamaktier per balansdagen. Värdet av samtliga utestående preferensaktier har beräknats som 287,50 kronor multiplicerat med antalet preferensaktier per balansdagen. 287,50 kronor motsvarar det belopp per preferensaktie som innehavaren har företrädesrätt till, före stamaktier, vid bolagets eventuella upplösning. Eget kapital per aktie används för att belysa stamaktieägarnas andel av bolagets egna kapital per aktie. NRV Långsiktigt substansvärde (NRV). Redovisat eget kapital med återläggning av räntederivat och uppskjuten skatt. NRV används för att ge intressenter information om K2A:s långsiktiga substansvärde beräknat på ett för noterade fastighets- bolag enhetligt sätt. NRV hänförligt till stamaktieägare NRV reducerat med värdet av samtliga utestående preferensaktier och hybridobligationer. Värdet av samtliga utestående preferensaktier har beräknats som 287,50 kronor multiplicerat med antalet preferensaktier per balansdagen. 287,50 kronor motsvarar det belopp per preferensaktie som innehavaren har företrädesrätt till, före stamaktier, vid bolagets eventuella upplösning. NRV hänförligt till stamaktieägare anges för att förtydliga hur stor andel av NRV som bedöms vara hänförlig till stamaktieägare efter att andelen hänförlig till innehavare av preferensaktier, hybridobligationer samt innehav utan bestämmande inflytande räknats bort. NRV per stamaktie NRV hänförligt till stamaktieägare dividerat med antalet utestående stamaktier per balansdagen. NRV per stamaktie används för att belysa stamaktieägarnas andel av bolagets NRV hänförligt till stamaktieägarna per aktie. Förvaltningsresultat Resultat före värdeförändringar och skatt. Förvaltningsresultatet är ett relevant nyckeltal för att mäta förvaltningens lönsamhet efter att finansiella intäkter och kostnader beaktas men ej orealiserade värdeförändringar (värdeförändringar från joint ventures ingår dock). Förvaltningsresultat per stamaktie Förvaltningsresultat reducerat med under perioden utbetalad preferensaktieutdelning och kostnad hänförligt till hybridobligation i förhållande till det vägda genomsnittliga antalet utestående stamaktier under perioden. Förvaltningsresultat per stamaktie används för att belysa stamaktieägarnas andel av förvaltningsresultat per aktie. Hyresvärde Kontraktsvärde plus bedömd marknadshyra för ej uthyrda ytor. Hyresvärde används för att belysa koncernens intäktspotential. IFRS Förkortning för International Financial Reporting Standards. Internationella redovisningsstandarder för koncern- redovisning som börsnoterade företag inom EU ska tillämpa från och med 2005. Justerat resultat per stamaktie Periodens/årets resultat reducerat med under perioden utbetalad preferensaktieutdelning samt avdrag för kostnader för hybridobligation, i förhållande till det vägda genomsnittliga antalet utestående stamaktier under perioden. Justerat resultat efter skatt per stamaktie används för att belysa stamaktieägarnas andel av bolagets resultat efter skatt per aktie. Nettoskuld Räntebärande skuld exklusive leasing reducerad med likvida medel. Resultat per stamaktie Resultat hänförligt till moderbolagets aktieägare, reducerat med under perioden utbetalad preferensaktieutdelning samt avdrag för kostnader för hybridobligation, i förhållande till det vägda genomsnittliga antalet utestående stamaktier under perioden. Resultat efter skatt per stamaktie används för att belysa moderbolagets aktieägares andel av bolagets resultat efter skatt per aktie. Måttet är definierat i IFRS. Räntebärande skuld exklusive leasing Räntebärande skulder reducerade med korta och långa leasingskulder. Räntetäckningsgrad Driftsöverskott minus kostnader för central administration hänförligt till förvaltning i förhållande till räntenetto (för de senaste 12 månaderna). Räntetäckningsgraden används för att belysa hur känsligt bolagets resultat är för ränteförändringar. Justerad räntetäckningsgrad Samma definition som Räntetäckningsgrad, med tillägg att aktiverade lånekostnader och lösenkostnader, hänförliga till skriftliga förfaranden överenskomna den 29 maj 2024, elimineras i räntenettot. Avser K2A:s MTN-program. Soliditet Eget kapital vid periodens utgång i förhållande till balansomslutning vid periodens utgång. Soliditeten används för att för att belysa K2A:s räntekänslighet och finansiella stabilitet. Uthyrbar yta Total area som är tillgänglig för uthyrning. Uthyrningsgrad, ekonomisk Hyresintäkter i förhållande till hyresvärde. Nytillkomna förvaltningsfastigheter exkluderas från beräkningen i kvartalet de tillkommit samt kvartalet därefter. Nyckeltalet anges i procent och är relevant för att mäta vakanser, där en hög uthyrningsgrad i procent innebär en låg ekonomisk vakans. Överskottsgrad Driftsöverskott i förhållande till hyresintäkt- er (för de senaste 12 månaderna). Över- skottsgrad är ett relevant nyckeltal för att mäta förvaltningens lönsamhet före det att finansiella intäkter och kostnader samt orealiserade värdeförändringar beaktats. Definitioner 157 158 K2A Årsredovisning 2024 Inbjudan till årsstämma K2A:s årsstämma äger rum torsdagen den 24 april 2025. För mer information och anmälan se www.k2a.se. Kalendarium Finansiella rapporter och bolagshändelser Delårsrapport Q1 januari – mars 2025 24 april 2025 Årsstämma 2024 24 april 2025 Delårsrapport Q2 januari – juni 2025 18 juli 2025 Delårsrapport Q3 januari – september 2025 12 november 2025 Bokslutskommuniké 2025 19 februari 2026 Årsstämma och kalendarium K2A Knaust & Andersson Fastigheter AB (publ) Nybrogatan 59, 114 40 Stockholm [email protected] www.k2a.se Org.nr 556943-7600
Have a question? We'll get back to you promptly.