John Mattson Fastighetsföretagen

Annual Report (ESEF) • Mar 27, 2025

549300UP4ZA93HCPRZ592024-01-012024-12-31549300UP4ZA93HCPRZ592023-01-012023-12-31549300UP4ZA93HCPRZ592024-12-31549300UP4ZA93HCPRZ592023-12-31549300UP4ZA93HCPRZ592022-12-31ifrs-full:IssuedCapitalMember549300UP4ZA93HCPRZ592022-12-31ifrs-full:SharePremiumMember549300UP4ZA93HCPRZ592022-12-31ifrs-full:RetainedEarningsMember549300UP4ZA93HCPRZ592022-12-31ifrs-full:EquityAttributableToOwnersOfParentMember549300UP4ZA93HCPRZ592022-12-31ifrs-full:NoncontrollingInterestsMemberiso4217:SEKiso4217:SEKxbrli:shares549300UP4ZA93HCPRZ592022-12-31549300UP4ZA93HCPRZ592023-01-012023-12-31ifrs-full:IssuedCapitalMember549300UP4ZA93HCPRZ592023-01-012023-12-31ifrs-full:SharePremiumMember549300UP4ZA93HCPRZ592023-01-012023-12-31ifrs-full:RetainedEarningsMember549300UP4ZA93HCPRZ592023-01-012023-12-31ifrs-full:EquityAttributableToOwnersOfParentMember549300UP4ZA93HCPRZ592023-01-012023-12-31ifrs-full:NoncontrollingInterestsMember549300UP4ZA93HCPRZ592023-12-31ifrs-full:IssuedCapitalMember549300UP4ZA93HCPRZ592023-12-31ifrs-full:SharePremiumMember549300UP4ZA93HCPRZ592023-12-31ifrs-full:RetainedEarningsMember549300UP4ZA93HCPRZ592023-12-31ifrs-full:EquityAttributableToOwnersOfParentMember549300UP4ZA93HCPRZ592023-12-31ifrs-full:NoncontrollingInterestsMember549300UP4ZA93HCPRZ592024-01-012024-12-31ifrs-full:IssuedCapitalMember549300UP4ZA93HCPRZ592024-01-012024-12-31ifrs-full:SharePremiumMember549300UP4ZA93HCPRZ592024-01-012024-12-31ifrs-full:RetainedEarningsMember549300UP4ZA93HCPRZ592024-01-012024-12-31ifrs-full:EquityAttributableToOwnersOfParentMember549300UP4ZA93HCPRZ592024-01-012024-12-31ifrs-full:NoncontrollingInterestsMember549300UP4ZA93HCPRZ592024-12-31ifrs-full:IssuedCapitalMember549300UP4ZA93HCPRZ592024-12-31ifrs-full:SharePremiumMember549300UP4ZA93HCPRZ592024-12-31ifrs-full:RetainedEarningsMember549300UP4ZA93HCPRZ592024-12-31ifrs-full:EquityAttributableToOwnersOfParentMember549300UP4ZA93HCPRZ592024-12-31ifrs-full:NoncontrollingInterestsMember Fokus på tillväxt och hållbarhet 2024 Års- och hållbarhetsredovisning INTRODUKTION Om John Mattson 3 Året som gått 5 Vd har ordet 7 VERKSAMHET OCH STRATEGI 9 Värdeskapande 10 Marknadsöversikt 12 Mål och måluppfyllelse 16 Strategi – fyra hörnstenar 19 Förvaltning 21 Förädling 23 Förtätning 25 Förvärv 27 Våra områden 28 Utvecklingsprojekt 34 HÅLLBARHET 39 MÖJLIGHETER OCH RISKER 55 AKTIEN 59 FINANSIELL INFORMATION 62 Ordförandeord 63 Förvaltningsberättelse 64 Flerårsöversikt 69 Vinstdisposition 70 Bolagsstyrningsrapport 71 Styrelse 75 Ledning 77 FINANSIELLA RAPPORTER OCH NOTER 78 Koncernens räkningar 79 Koncernens noter 83 Moderbolagets räkningar 100 Moderbolagets noter 103 Styrelsens försäkran 107 Revisionsberättelse 108 Fastighetsförteckning 111 Avstämningstabeller 114 Definitioner 116 Finansiell kalender 117 Om den här rapporten John Mattson redovisar koncernens finansiella och icke-finansiella information i en gemensam rapport. Den legala årsredovisningen inkluderar förvaltnings berättelsen och de finansiella rapporterna och omfattar sidorna 64–107. John Mattsons lagstadgade hållbar hets rapport enligt Årsredovisningslagen återfinns på sidorna 10–11, 17–18, 39–53, 56–57 samt 72. Innehåll 2 JOHN MATTSON ÅRS- OCH HÅLLBARHETSREDOVISNING 2024 Det här är John Mattson John Mattson har en lång tradition av att äga, förvalta och utveckla fastig- heter. Redan 1965 startade byggmästare John Mattson fastighetsbolaget med förvaltning och utveckling av fastigheter främst på Lidingö. Bolaget var familje ägt fram till 2019 då det börsnoterades. Idag har John Mattson cirka 2 250 aktieägare och äger hyreslägenheter samt kommersiella lokaler i fem attraktiva kommuner i Stockholmsregionen. Ambitionen är att fortsätta växa i bra marknads lägen. Vår vision är att skapa goda livsmiljöer över generationer genom förvaltning, förädling, förtätning och förvärv av fastigheter. Vårt hållbarhetsarbete är inte- grerat i alla delar av verksamheten och vi arbetar utifrån ett helhetsperspektiv för att skapa trygga och attraktiva boendemiljöer och lokalsamhällen. Förvalt- ningen sker i egen regi med god lokalkännedom och närhet till hyresgästerna. STOCKHOLM NACKA VAXHOLM SOLNA SUNDBYBERG DANDERYD TÄBY SOLLENTUNA UPPLANDS VÄSBY ÖSTERÅKER City/Bromma Lidingö Norrort Söderort/Nacka 1 500 st lägenheter i beståndet som kan uppgraderas JOMA John Mattsons aktie är noterad på Nasdaq Stockholm Mid Cap (JOMA) 14,1 mdkr fastighetsvärde 345 000 kvm uthyrbar area 5 kommuner Lidingö, Sollentuna, Stockholm, Nacka och Upplands Väsby 4 326 st lägenheter INTRODUKTION Om John Mattson Året som gått Vd har ordet VERKSAMHET OCH STRATEGI Värdeskapande Marknadsöversikt Mål och måluppfyllelse Strategi – fyra hörnstenar Våra områden Utvecklingsprojekt HÅLLBARHET MÖJLIGHETER OCH RISKER AKTIEN FINANSIELL INFORMATION Ordförandeord Förvaltningsberättelse Flerårsöversikt Vinstdisposition Bolagsstyrningsrapport Styrelse Ledning FINANSIELLA RAPPORTER OCH NOTER Ladda ned PDF A4 JOHN MATTSON ÅRS- OCH HÅLLBARHETSREDOVISNING 2024 OM JOHN MATTSON 3 Tre anledningar att äga aktier i John Mattson ” John Mattson har ett unikt erbjudande för de som vill investera i attraktiva hyresbostäder med potential i Stockholmsregionen. Attraktiva bostäder i Stockholmsregionen John Mattsons fastighetsportfölj är renodlad mot bostä- der. Fastig heterna är välskötta och finns i attraktiva områden i Stockholmsregionen med hög efterfrågan på bostäder, vilket skapar goda tillväxtmöjligheter. Betalningsviljan för våra bostäder överstiger väsent- ligt våra genomsnittliga hyror, vilket medför låg risk för vakanser och en värdepotential vid en eventuell framtida förändring av hyresmarknaden. Vi har fyra förvaltningsområden med tillräcklig skala och geografisk avgränsning vilket möjliggör en effektiv förvaltning och fastighetsutveckling. Förvaltningen sker med egen personal och vi har god förståelse för våra hyresgästers behov. Vi har låg omflyttning av hyres gäster vilket möjliggör en kostnadseffektiv förvaltning. Vår geo- grafiska avgränsning gör att vi kan våra delmarknader väl och har väl utvecklade relationer med för bolaget viktiga aktörer. Värdeskapande aktör inom social hållbarhet John Matsson har sedan bolaget startade arbetat med social hållbarhet. Vi arbetar utifrån ett helhetsperspektiv där vi inte bara tar ansvar för de enskilda byggnaderna utan också för livet mellan husen. Under senare år har vi även visat att vi kan göra skillnad i områden med utma- ningar med upplevd otrygghet. Vi är en långsiktig och värdeskapande aktör inom social hållbarhet – något som är viktigt dels för att säker- ställa att våra bostäder även i framtiden är attraktiva, dels för att generera tillväxt genom nära samarbete med kommuner och andra aktörer på marknaden. Tillväxt med balanserad risk Vår tillväxtstrategi bygger på värdeskapande inom de fyra strategiska hörnstenarna förvaltning, förädling, förtätning och förvärv. Genom denna bredd är vi inte beroende av enskilda förutsättningar för vår tillväxt. Vi har möjlighet att över tid skifta fokus inom dessa strate- giska hörnstenar beroende på bolagets och omvärldens förutsättningar. Vårt fastighetsbestånd har utvecklingspotential i värde skapande uppgraderingar och förtätning genom nyproduktion. Vi eftersträvar låg finansiell risk där risken begränsas av att nettobelåningsgraden inte långsiktigt ska överstiga 50 procent. 4OM JOHN MATTSON JOHN MATTSON ÅRS- OCH HÅLLBARHETSREDOVISNING 2024 INTRODUKTION Om John Mattson Året som gått Vd har ordet VERKSAMHET OCH STRATEGI Värdeskapande Marknadsöversikt Mål och måluppfyllelse Strategi – fyra hörnstenar Våra områden Utvecklingsprojekt HÅLLBARHET MÖJLIGHETER OCH RISKER AKTIEN FINANSIELL INFORMATION Ordförandeord Förvaltningsberättelse Flerårsöversikt Vinstdisposition Bolagsstyrningsrapport Styrelse Ledning FINANSIELLA RAPPORTER OCH NOTER Ladda ned PDF A4 Året som gått Q1 > Hyresavtal tecknades med flera nya aktörer för lokaler i Slakthusområdet i Stockholm. > Sista etappen av totalt 129 nyproducerade lägenheter i fastigheten Gengasen 4 i Örby i Stockholm färdigställdes. > Andra etappen av totalt 76 uppgraderade lägenheter i fastigheten Gengasen 4 i Örby i Stockholm färdigställdes. > John Mattsons största solcellsprojekt startade i Larsberg – beslut om energi- investeringar om totalt 20 miljoner kronor. Q2 > Bostadsfastigheten Fulufjället 1 i Alvik i Stockholm avyttrades med ett underlig- gande fastighetsvärde om 93 miljoner kronor före avdrag för latent skatt. > Planavtal signerades för bostadsprojektet Ekporten på Lidingö. ” Under 2024 har vi färdigställt ett nybyggnads- projekt, påbörjat ett stort uppgraderingsprojekt och ökat vår byggrättsportfölj. Gengasen 4, Örby. Bostadsprojektet Ekporten på Lidingö. 5ÅRET SOM GÅTT JOHN MATTSON ÅRS- OCH HÅLLBARHETSREDOVISNING 2024 INTRODUKTION Om John Mattson Året som gått Vd har ordet VERKSAMHET OCH STRATEGI Värdeskapande Marknadsöversikt Mål och måluppfyllelse Strategi – fyra hörnstenar Våra områden Utvecklingsprojekt HÅLLBARHET MÖJLIGHETER OCH RISKER AKTIEN FINANSIELL INFORMATION Ordförandeord Förvaltningsberättelse Flerårsöversikt Vinstdisposition Bolagsstyrningsrapport Styrelse Ledning FINANSIELLA RAPPORTER OCH NOTER Ladda ned PDF A4 Q3 > Avtal tecknades med energibolaget Stockholm Exergi om investering om 57 miljoner kronor för omställning av Stockholm Exergis fjärrvärmeproduktion. John Mattson säkerställer försörjning av kostnadseffektiv och hållbar fjärrvärme till stor del av bolagets fastigheter. > Beslut fattades om att starta ett uppgraderings- projekt av drygt 280 lägenheter i Rotebro i Sollentuna kommun. > Avtal tecknades med Stockholms stad om en markanvisning för ytterligare 50 lägenheter i Örnsberg i södra Stockholm. Q4 > Avtal tecknades med huvudentreprenör för uppgraderingsprojekt i Rotebro i Sollentuna kommun. Projektet beräknas pågå i cirka två år och omfattar en bergvärmeanläggning, loftgångsrenoveringar samt uppgradering av cirka 280 lägenheter. 2024 2023 Hyresintäkter, Mkr 642,7 610,4 Driftöverskott, Mkr 459,7 437,3 Förvaltningsresultat, Mkr 195,1 133,2 Förvaltningsresultat, kr/aktie 2,57 3,37 Tillväxt i förvaltningsresultat, kr/aktie, % –23,6 –17,9 Periodens resultat efter skatt, kr/aktie 5,66 –31,75 Fastighetsvärde vid periodens utgång, Mkr 14 097,7 13 567,6 Ekonomisk uthyrningsgrad vid periodens utgång, % 97,6 96,4 Belåningsgrad vid periodens utgång, % 47,6 49,8 Räntetäckningsgrad, ggr 2,0 1,6 Långsiktigt substansvärde, kr/aktie 94,66 87,09 Tillväxt i långsiktigt substansvärde, kr/aktie, % 8,7 –50,0 Aktuellt substansvärde (NTA), kr/aktie 86,20 79,08 Nyckeltal Bostadsprojektet Lasetten i Örnsberg. Rotebro i Sollentuna. 6ÅRET SOM GÅTT JOHN MATTSON ÅRS- OCH HÅLLBARHETSREDOVISNING 2024 INTRODUKTION Om John Mattson Året som gått Vd har ordet VERKSAMHET OCH STRATEGI Värdeskapande Marknadsöversikt Mål och måluppfyllelse Strategi – fyra hörnstenar Våra områden Utvecklingsprojekt HÅLLBARHET MÖJLIGHETER OCH RISKER AKTIEN FINANSIELL INFORMATION Ordförandeord Förvaltningsberättelse Flerårsöversikt Vinstdisposition Bolagsstyrningsrapport Styrelse Ledning FINANSIELLA RAPPORTER OCH NOTER Ladda ned PDF A4 Ett framgångsrikt år skapar möjlighet att åter fokusera på tillväxt Fortsatt positiv utveckling Det är mycket glädjande att konstatera att John Mattson fortsatte att utvecklas positivt under 2024. För helåret redovisar vi en stark tillväxt i både förvaltningsresultat och i långsiktigt substansvärde. Högre intäkter, fortsatt effektivisering av driften av våra fastigheter och en lägre skuld resulterade i ett ökat förvaltningsresultat om hela 46 procent jämfört med 2023. Vi har lyckats bibehålla en rekordhög överskottsgrad om 72 procent genom att framgångsrikt ha motverkat effekter av kraftiga prisökningar av taxebundna kostnader och stat- ligt elstöd som erhölls 2023 men som uteblev 2024. Jag vill särskilt lyfta fram vårt arbete med att effektivi- sera våra fastigheters energianvändning. Vi sänkte energi- användningen med drygt tio procent under fjärde kvartalet jämfört med samma period föregående år i jämförbart bestånd. Dessutom har partnerskapet med Stockholm Exergi bidragit till att sänka kostnaderna för uppvärm- ning av våra fastigheter. Våra attraktiva lägen och ett framgångsrikt uthyr- ningsarbete ledde även till ökade intäkter. Uthyr- ningsgraden ökade till 97,6 procent, främst tack vare en positiv nettouthyrning i vårt kommersiella bestånd där uthyrningsgraden förbättrades med åtta procent- enheter under 2024. Sedan 2022 har marknadens avkastningskrav, för vårt och liknande fastighetsbestånd, stigit men under 2024 stabiliserades avkastningskraven och vårt arbete med att effektivisera fastighetsdriften reflekteras nu i fastig- heternas positiva värdeutveckling. Värdeutvecklingen i John Mattsons fastighetsbestånd uppgick till 2,3 procent för helåret. Den positiva värdeutvecklingen under året medförde att det långsiktiga substansvärdet ökade med 8,7 procent under 2024. ” Det är mycket glädjande att konstatera att John Mattson fortsatte att utvecklas positivt under 2024. 7VD HAR ORDET JOHN MATTSON ÅRS- OCH HÅLLBARHETSREDOVISNING 2024 INTRODUKTION Om John Mattson Året som gått Vd har ordet VERKSAMHET OCH STRATEGI Värdeskapande Marknadsöversikt Mål och måluppfyllelse Strategi – fyra hörnstenar Våra områden Utvecklingsprojekt HÅLLBARHET MÖJLIGHETER OCH RISKER AKTIEN FINANSIELL INFORMATION Ordförandeord Förvaltningsberättelse Flerårsöversikt Vinstdisposition Bolagsstyrningsrapport Styrelse Ledning FINANSIELLA RAPPORTER OCH NOTER Ladda ned PDF A4 Ökat fokus på tillväxt och hållbarhet Under 2024 avslutade vi ett framgångsrikt arbete med att ställa om bolaget till nya makroekonomiska förutsättningar. Vi har nu gått in i en ny fas, med fokus på tillväxt och hållbarhet. Initialt kommer vi att skapa tillväxt i befintligt bestånd genom värdeskapande lägenhetsuppgraderingar och energieffektiviseringar, eftersom dessa investeringar i dagsläget är mest lönsamma. Arbetet har påbörjats och under 2024 investerade vi i energieffektiviseringar om totalt 80 miljoner kronor samt beslutade att i början av 2025 starta ett stort uppgraderingsprojekt i Rotebro i Sollentuna kommun. Vi planerar att under 2026 återigen starta nypro- duktionsprojekt och vi har under året arbetat med att öka vår byggrättsportfölj för att möjliggöra vårt långsiktiga mål om produktionsstart av 250 lägenheter per år. Det är därför mycket glädjande att vi under 2024 tecknade planavtal för att ta fram en detaljplan för 90 lägenheter på Lidingö och erhöll en markanvisning om 50 lägenheter i Örnsberg i södra Stockholm. Under 2024 har vi även fortsatt att utveckla vårt håll- barhetsarbete. Vi har tagit stora steg i att reducera klimat- avtrycket från uppvärmning av våra fastigheter, både genom energieffektiviseringar och genom det partnerskapet som vi under året ingick med energibolaget Stockholm Exergi. Genom partnerskapet får John Mattson tillgång till hållbar och kostnadseffektiv fjärrvärme samtidigt som vi bidrar till omställningen av Stockholms energisystem mot netto- nollutsläpp. Den utbredda otryggheten i samhället berör även våra bostadsområden och återspeglar sig i våra hyresgästers upplevda trygghet. Från att den upplevda tryggheten i John Mattsons bestånd ökade under 2023 har den, med variatio- ner inom beståndet, tyvärr fallit tillbaka under 2024. I våra mest prioriterade områden där vi har gjort flest trygghets- främjande åtgärder har den upplevda tryggheten glädjande nog ökat. Vi får aldrig acceptera otrygghet i samhället och på John Mattson fortsätter vi att systematiskt arbeta med social hållbarhet, på egen hand och i samverkan med andra, för att skapa trygga och attraktiva bostadsområden. För att stärka förutsättningarna för tillväxt och hållbarhet genomför vi från mars 2025 förändringar i bolagsledningen genom nyrekryteringar och tillsättandet av projektutveck- lingschef och hållbarhetschef. Två för bolaget nya roller. Då vi prioriterar investeringar i tillväxt föreslår styrelsen att ingen utdelning görs för räkenskapsåret 2024. Bostäder i attraktiva lägen står starka Under 2024 har förutsättningarna för fastighetsbolag utvecklats positivt. Inflationen har fallit tillbaka under Riksbankens mål vilket medfört att styrräntan har kunnat sänkas. Tillgången till finansiering har förbättrats och transaktions marknaden har återhämtat sig, även om det är från låga nivåer. Även hyrorna fortsätter att utveck- las positivt där hyresförhandling för 2025 har resulterat i hyreshöjningar för våra bostäder på mellan 5,2 och 5,3 pro- cent beroende av geografi. Det råder dock åter högre osäkerhet om förutsättning- arna för fastighetsbolag framöver. Vi upplever ett fortsatt osäkert geopolitiskt läge där införande av importtullar kan leda till stigande inflation och stigande räntor. Även om vi ser positivt på framtiden har vi beredskap om marknadsförutsättningarna åter skulle försämras. Våra stabila intäkter från bostäder i attraktiva lägen, långa ränte bindningstider och starka balansräkning gör att vi står väl rustade inför framtiden och en fortsatt expansion av bolaget. Tack till medarbetare Jag vill slutligen tacka alla medarbetare för ett fantastiskt arbete under året och ser mycket fram emot att tillsammans med er alla öka vårt fokus på tillväxt och hållbarhet framåt. Per Nilsson, vd JOHN MATTSON FASTIGHETSFÖRETAGEN AB ” Vi står väl rustade inför framtiden och en fortsatt expansion av bolaget. 8VD HAR ORDET JOHN MATTSON ÅRS- OCH HÅLLBARHETSREDOVISNING 2024 INTRODUKTION Om John Mattson Året som gått Vd har ordet VERKSAMHET OCH STRATEGI Värdeskapande Marknadsöversikt Mål och måluppfyllelse Strategi – fyra hörnstenar Våra områden Utvecklingsprojekt HÅLLBARHET MÖJLIGHETER OCH RISKER AKTIEN FINANSIELL INFORMATION Ordförandeord Förvaltningsberättelse Flerårsöversikt Vinstdisposition Bolagsstyrningsrapport Styrelse Ledning FINANSIELLA RAPPORTER OCH NOTER Ladda ned PDF A4 Verksamhet och strategi ” Under 2024 avslutade vi ett framgångsrikt arbete med att ställa om till nya marknads- förutsättningar. Vi har nu gått in i en ny fas, med fokus på tillväxt och hållbarhet. PER NILSSON, VD JOHN MATTSON ÅRS- OCH HÅLLBARHETSREDOVISNING 2024 INTRODUKTION Om John Mattson Året som gått Vd har ordet VERKSAMHET OCH STRATEGI Värdeskapande Marknadsöversikt Mål och måluppfyllelse Strategi – fyra hörnstenar Våra områden Utvecklingsprojekt HÅLLBARHET MÖJLIGHETER OCH RISKER AKTIEN FINANSIELL INFORMATION Ordförandeord Förvaltningsberättelse Flerårsöversikt Vinstdisposition Bolagsstyrningsrapport Styrelse Ledning FINANSIELLA RAPPORTER OCH NOTER Ladda ned PDF A4 9 Värdeskapande Affärsidé Långsiktigt äga, förvalta och utveckla bostadsfastigheter och attraktiva lokalsamhällen i Stockholmsregionen. Vision Goda livsmiljöer över generationer. Värderingar Långsiktighet, engagemang och nytänkande genomsyrar hela verksamheten. Värderingarna vägleder arbetet i vardagen och är grunden i bolagets företagskultur. För medarbetarna Kompetensutveckling Attraktiv arbetsplats och trivsel Möjlighet att bidra till samhälls- byggnad För ägarna Totalavkastning för aktien Ökat långsiktigt substansvärde per aktie Levande och tryggt lokalsamhälle Engagemang i sociala frågor skapar värden för hyresgäster och lokalsamhällen. Energieffektiva och fossilfria lösningar Energianvändningen under en fastighets livscykel är betydande. Fastigheters energiklass, val av fossilfria energislag och effektiv förvaltning reducerar klimatpåverkan. Hälsosam och inspirerande arbetsplats Proaktivt arbete för en hälsosam, säker och stimulerande arbetsmiljö för såväl medarbetare som leverantörer är en förutsättning för trivsel och engagemang. För miljön Effektiv användning av resurser Förvaltning och material med långa livscykler och låg miljöpåverkan Återvinning och återbruk För samhället Attraktiva och hållbara bostadsmiljöer där människor trivs och vill bo kvar Trygga miljöer och aktiviteter i närområden Stadsutveckling med byggmästar kvalitet För hyresgästerna Attraktiva hem i trygga miljöer Gemensamma mötesplatser och arrangemang Välskötta utemiljöer med fokus på grönska och mötesplatser Långsiktig hyresvärd, lokal förvaltning PRIORITERADE HÅLLBARHETSOMRÅDEN VÄRDE FÖR INTRESSENTER VERKSAMHET RESURSER Finansiellt kapital Eget kapital Räntebärande skulder Fastigheter Byggnader och mark i sammanhållna områden med förädlings- och förtätningspotential Energi, vatten, material och utrustning för förvaltning och utveckling av fastigheter Kunder Bostadshyresgäster Kommersiella hyresgäster Medarbetare och strukturkapital Processorienterad organisation med förvaltning i egen regi Varumärke och relationer Starkt varumärke med en 60-årig historia Efterfrågade områden Långsiktiga relationer med kunder, leverantörer, finansmarknad, kommuner och övriga intressenter Strategi Förvaltning Förädling Förtätning Förvärv John Mattsons strategi baseras på fyra hörnstenar där hållbarhetsarbetet integreras i varje del. Ansvarsfull material- och avfallshantering Ansvarsfulla materialval, återbruk av material och effektiv avfallshantering reducerar klimatpåverkan och ökar återvinningsgraden. 10VÄRDESKAPANDE JOHN MATTSON ÅRS- OCH HÅLLBARHETSREDOVISNING 2024 INTRODUKTION Om John Mattson Året som gått Vd har ordet VERKSAMHET OCH STRATEGI Värdeskapande Marknadsöversikt Mål och måluppfyllelse Strategi – fyra hörnstenar Våra områden Utvecklingsprojekt HÅLLBARHET MÖJLIGHETER OCH RISKER AKTIEN FINANSIELL INFORMATION Ordförandeord Förvaltningsberättelse Flerårsöversikt Vinstdisposition Bolagsstyrningsrapport Styrelse Ledning FINANSIELLA RAPPORTER OCH NOTER Ladda ned PDF A4 Värdekedjan och påverkan John Mattsons arbetar aktivt med att minska den negativa och öka den positiva påverkan av bolagets verksamhet. Nedan redovisas de viktigaste hållbarhetsfrågorna under en fastighets livscykel samt hur vi som bolag kan påverka dessa. Växthusgasutsläpp under livscykeln Energianvändning Materialanvändning Biologisk mångfald Arbetsmiljö Växthusgasutsläpp från produktion Återvinningsbara material Mänskliga rättigheter Växthusgasutsläpp från transporter och bygg nation Avfallssortering och återbruk Arbetsmiljö Antikorruption Växthusgasutsläpp från transporter och avfallshantering Avfallssortering och återbruk av material och inredning Miljö- och hälsofarliga material VIKTIGASTE HÅLLBARHETSFRÅGORNA HUR VI KAN PÅVERKA Växthusgasutsläpp i förvaltning Energianvändning Avfallssortering och återbruk av material och inredning Trygga och attraktiva områden Arbetsmiljö Samverkan med kommuner och leveran- törer i tidiga skeden Projektanvisningar för resurseffektiv ny- och ombyggnation Krav på utsläppsnivå i projekteringen vid produktion och i förvaltning Uppföljning genom bland annat klimatdeklarationer Hållbara materialval med lång livslängd Miljöcertifiering Nyproduktion på redan hårdgjord mark Kravställning och upp- följning av upphandlande leverantörer Förankring av uppförande- kod för leverantörer genom upp handlad entreprenör i byggproduktion Kravställning och upp- följning av entreprenörer Nära samverkan mellan byggherre och entreprenör för hållbara lösningar Egen utbildad personal inom arbetsmiljöfrågor samt revision av bygg- arbetsplatsen. Förankring av uppförande- kod för leverantörer Energieffektivisering Val av hållbara energikällor Optimering av fastig- hetsdrift Inspirera hyresgäster och underlätta för en hållbar livsstil Utveckla trygga och attraktiva områden i sam verkan med andra aktörer Arbete för hälsosam och inspirerande arbetsplats Kravställning på entreprenörens demontering och avfallshantering Återbruk av material Konvertera byggnad till annan funktion 1 Idé och projektering Insatsråvaror /material 2 3 Byggproduktion 5 Omvandling Förvaltning 4 Fokus på våra prioriterade hållbarhets- områden genom hela värdekedjan Idé och projektering 1 Insatsråvaror/material 2 Byggproduktion 3 Förvaltning 4 Omvandling 5 Låg Medel HögGrad av inflytande: 11VÄRDESKAPANDE JOHN MATTSON ÅRS- OCH HÅLLBARHETSREDOVISNING 2024 INTRODUKTION Om John Mattson Året som gått Vd har ordet VERKSAMHET OCH STRATEGI Värdeskapande Marknadsöversikt Mål och måluppfyllelse Strategi – fyra hörnstenar Våra områden Utvecklingsprojekt HÅLLBARHET MÖJLIGHETER OCH RISKER AKTIEN FINANSIELL INFORMATION Ordförandeord Förvaltningsberättelse Flerårsöversikt Vinstdisposition Bolagsstyrningsrapport Styrelse Ledning FINANSIELLA RAPPORTER OCH NOTER Ladda ned PDF A4 Återhämtning på fastighetsmarknaden Makroekonomi och finansmarknaden Inflation och penningpolitik i förändring Under 2024 förändrades de ekonomiska för- utsättningarna i Sverige genom avtagande inflation och sänkta räntenivåer. Efter en period av hög inflation som nådde sin topp under 2022, sjönk inflationen successivt under 2024. I december 2024 låg infla- tionstakten (KPIF) på 1,5 procent, något under Riksbankens mål på två procent. Trots den positiva utvecklingen finns risk för bakslag, särskilt kopplat till globala och inhemska faktorer som geopolitisk instabi- litet, hushållens konsumtions mönster och långsiktiga effekter av penningpolitiken. Räntesänkningar stimulerar konsumtion och investeringar De stora höjningarna av styrräntan, som påbörjades 2022, avstannade under 2024. I maj 2024 sänkte Riksbanken styrräntan till 3,75 procent, och under resten av året gjordes ytterligare fyra räntesänkningar. Vid årets slut låg styrräntan på 2,50 pro- cent. Räntesänkningarna har bidragit till att stimulera hushållens konsumtion och investeringar, men den svenska ekonomin hade trots detta en svag tillväxt om endast 1,0 procent under 2024. Finansdeparte- mentet förutspår en återhämtning under 2025 med en BNP-tillväxt på 2,0 procent, driven av ökade investeringar, särskilt inom bostadssektorn. Utmaningar på arbetsmarknaden Den svenska arbetsmarknaden försämra- des något under 2024 med ökat antal varsel och färre lediga tjänster. Arbetslösheten ökade marginellt från 6,6 procent i slutet av 2023 till 7,1 procent i december 2024, enligt Arbetsförmedlingen. Under 2025 förväntas en återhämtning på arbetsmarknaden. Förändringar på finansmarknaden Efter en period av restriktiv utlåning, med skärpta krav för belåningsgrad och ränte- täckningsgrad, blev bankerna under 2024 mer finansieringsvilliga. I kombination med År 2024 präglades av en gradvis ekonomisk stabilisering i Sverige och fastighetsmarknaden visade tecken på återhämtning. Hyres- marknaden står inför utmaningar i delar av landet, men områden med hög efterfrågan, såsom Stockholm, har låg risk för vakanser och goda möjligheter för lönsamma projekt. Text i samarbete med Newsec Fastigheten Skålen 2 i Häggvik, Sollentuna. 12MARKNADSÖVERSIKT JOHN MATTSON ÅRS- OCH HÅLLBARHETSREDOVISNING 2024 INTRODUKTION Om John Mattson Året som gått Vd har ordet VERKSAMHET OCH STRATEGI Värdeskapande Marknadsöversikt Mål och måluppfyllelse Strategi – fyra hörnstenar Våra områden Utvecklingsprojekt HÅLLBARHET MÖJLIGHETER OCH RISKER AKTIEN FINANSIELL INFORMATION Ordförandeord Förvaltningsberättelse Flerårsöversikt Vinstdisposition Bolagsstyrningsrapport Styrelse Ledning FINANSIELLA RAPPORTER OCH NOTER Ladda ned PDF A4 TOTAL TRANSAKTIONSVOLYM, MKR (TRANSAKTIONER >= 40 MKR) SEGMENTSFÖRDELNING, MKR (TRANSAKTIONER >=40 MKR) 0 50 000 100 000 150 000 200 000 250 000 300 000 350 000 400 000 2024 2023 2022 2021 2020 2019 2018 0 100 200 300 400 500 600 700 800 900 156 977 217 935 189 341 399 315 219 571 103 925 139 851 Antal affärerMkr 0 10 000 20 000 30 000 40 000 50 000 14 574 10 715 36 712 42 841 9 569 25 440 Mkr Bostad Kontor Handel Logistik, industri & lager Samhällsfastigheter Övrigt (ex. mark, hotell) Källa: Newsec Källa: Newsec sjunkande kreditkostnader och ökad kon- kurrens från obligationsmarknaden, bidrog detta till att pressa bankernas marginaler för utlåning. Samtidigt har bankernas krav på hållbarhet vid finansiering av fastigheter ökat, med fokus på både initial prestanda och förbättringar under kreditperioden. Sammanfattningsvis präglas 2024 av en stabilisering av ekonomiska indikatorer, en gradvis återhämtning från lågkonjunk- turen och förändrade förutsättningar på finansmarknaden som ger nya möjligheter, särskilt inom fastighetssektorn. Fastighetsmarknaden Viss ökad transaktionsvolym Transaktionsmarknaden i Sverige återhäm- tade sig något under 2024. Transaktions- volymen uppgick till cirka 140 miljarder kronor fördelat på 342 affärer, en ökning från 2023 års nivå på 104 miljarder kro- nor. Volymen är dock betydligt lägre än de historiska toppnoteringarna. Stockholms- regionen stod för 45 procent av den totala transaktionsvolymen i Sverige, vilket under- stryker regionens fortsatta attraktionskraft. Av de totala fastighetstransaktionerna utgjorde bostadsfastigheter den största andelen med 31 procent, motsvarande 42,8 miljarder kronor, en dubblering av 2023 års volym om 22,5 miljarder kronor. Kontorsfastigheter utgjorde den näst största andelen med 26 procent, motsvarande ett värde av 36,7 miljarder kronor. Detta var en betydande ökning från 2023 års volym om 18 miljarder kronor. Andelen transaktioner genomförda av inter- nationella investerare utgjorde 17 procent, en minskning jämfört med 2023 då andelen var 29 procent. Detta speglar ett minskat utländskt intresse för svenska fastighets- transaktioner i ett osäkert globalt klimat. En gemensam nämnare för de fastighets- affärer som genomfördes under 2024 var hög kvalitet på byggnader och/eller att- raktiva lägen. Kapitalstarka aktörer var mest aktiva, vilket speglar en marknad där möjligheter att förvärva premiumtillgångar togs tillvara. Däremot genomfördes få byggrättsaffärer, vilket signalerar fortsatt osäkerhet kring nyproduktionsprojekt. Yieldutveckling Yielderna ökade under 2024 för samtliga fastighetssegment, även om den största ökningen skedde under 2023. Effekterna av de senaste räntejusteringarna har ännu inte fullt ut slagit igenom i yieldnivåerna, men för bostadsfastigheter förväntas markna- den stabiliseras på nuvarande nivåer, med viss potential för sjunkande yieldnivåer. En yieldkompression kan även ske för nypro- duktion, särskilt för projekt med hög kva- litet och attraktiva lägen samt för moderna och centralt belägna kontorsfastigheter. Bostadsegmentet stabiliseras Trots utmaningar inom nyproduktion, med högre bygg- och finansierings kostnader samt osäkerhet kring värdeutveckling, har bostadssegmentet visat tecken på stabilisering och fortsatt attraktivitet för investerare. Sammanfattningsvis präglades 2024 av en försiktig återhämtning där aktörer med stark finansiell position tog tillvara på möjligheter. Bostads- och hyresmarknaden Svagare befolkningstillväxt Prognoserna för Sveriges befolkningstillväxt indikerar en fortsatt låg tillväxttakt generellt, med stora skillnader mellan starkare och svagare delmarknader, vilket minskar det akuta behovet av nybyggnation. Det råder dock fortsatt bostadsbrist i många områ- den. Områden med hög efterfrågan, som Stockholms närförorter där John Mattson verkar, visar goda möjligheter för nyproduk- tion, särskilt med tanke på en betalnings- vilja som överstiger de presumtionshyror som behövs för ekonomiskt genomförbara projekt. Se diagram för betalningsvilja och befolkningsprognos på sidan 15. Antalet vakanser har ökat på svagare delmarknader i Sverige, medan situatio- nen är en annan i exempelvis Stockholm, där bostadsbristen är mer påtaglig och efter frågan fortsatt stark, vilket speglar en obalans i efterfrågan. Stark hyresutveckling för bostäder Historiskt har bostadsfastighetsägare bli- vit kompenserade för inflationen, även om det ofta sker med en viss fördröjning innan hyrorna justeras för att motsvara inflationen. Hyresförhandlingarna för bostä- der för 2024 landade på nivåer som inte fullt 13MARKNADSÖVERSIKT JOHN MATTSON ÅRS- OCH HÅLLBARHETSREDOVISNING 2024 INTRODUKTION Om John Mattson Året som gått Vd har ordet VERKSAMHET OCH STRATEGI Värdeskapande Marknadsöversikt Mål och måluppfyllelse Strategi – fyra hörnstenar Våra områden Utvecklingsprojekt HÅLLBARHET MÖJLIGHETER OCH RISKER AKTIEN FINANSIELL INFORMATION Ordförandeord Förvaltningsberättelse Flerårsöversikt Vinstdisposition Bolagsstyrningsrapport Styrelse Ledning FINANSIELLA RAPPORTER OCH NOTER Ladda ned PDF A4 0 500 1 000 1 500 2 000 2 500 3 000 20242023202220212020201920182017201620152014 kr/kvm 0 1 2 3 4 5 20242023202220212020201920182017201620152014 % HYRESUTVECKLING BOSTÄDER FÖR DELOMRÅDEN 2014–2024, KR/KVM DIREKTAVKASTNINGSKRAV BOSTÄDER FÖR DELOMRÅDEN 2014–2024, % Källa: Newsec ut kompenserar för den snabba kostnads- utvecklingen. För större fastighetsägare i Stockholm varierade hyreshöjningarna mellan 4,0 och 5,9 procent, med ett genom- snitt på 5,7 procent. För John Mattsons bruksvärdesförhandlade hyror blev utfallet 5,7 procent i Stockholm, 5,35 procent på Lidingö och 4,9 procent i Sollentuna. För 2025 kommer hyres höjningarna för John Mattsons bostäder ligga på mellan 5,2 och 5,3 procent. De kommande åren förväntas hyreshöjningar om 3–5 procent, baserat på att flera fleråriga hyresavtal nyligen har tecknats på dessa nivåer. Betalningsviljan för hyresrätter i att- raktiva områden, såsom Stockholm och dess närförorter där John Mattson verkar, överstiger väsentligt de genomsnittliga hyresnivåerna som en följd av en reglerad hyresmarknad. Detta ger stabila intäkter med låg risk för vakanser och skapar sam- tidigt förutsättningar för att uppgradera befintliga lägenheter med möjligheter till betydande hyreshöjningar. Betalnings- viljan i dessa områden bedöms öka med 4,5 procent per år under de kommande fem åren, drivet av hushållens ökade köp- kraft och reallöneökningar. Denna starka efterfrågan ger också goda möjligheter för lönsam nyproduktion i områden med hög betalningsvilja, utan risk för vakanser. För kommersiella fastigheter var hyres- justeringarna under 2024 högre än för bostadsfastigheter, vilket stärkte intäkterna i detta segment. Som en följd av fallande inflation förväntas dock ökningstakten för kommersiella hyror att sjunka framöver, samtidigt som den svaga ekonomiska utvecklingen i Sverige riskerar att resul- tera i stigande vakanser och sjunkande marknads hyror. Minskad invandring och barnafödande gör att befolkningstillväxten förväntas bli betydligt svagare framöver. Samtidigt förväntas urbaniseringen fortsätta och den huvudsakliga befolkningstillväxten kon- centreras till Sveriges storstadsregioner. Andra delar av landet kommer uppleva en krympande befolkning. Sammanfattningsvis står hyresmark- naden i delar av Sverige inför utmaningar, präglad av ökade vakanser och en osäker hyresutveckling. På marknader där John Mattson verkar ser situationen däremot betydligt bättre ut. Här finns en hög och stabil efterfrågan på bostäder, kombinerat med en stark betalningsvilja, vilket ger stabila intäkter och låg risk för vakanser samt förutsättningar att utveckla lönsamma projekt. Hållbarhet Hållbarhet fortsatte att vara en central fråga inom fastighetssektorn under 2024, med EU:s skärpta krav på energieffek- tivisering och en tydlig målsättning om klimat neutralitet till 2050. Nya gränsvär- den för energiprestanda hos befintliga byggnader och höjda ambitioner om årlig energi effektivisering driver utveck- lingen mot mer hållbara byggnader. Krav på installation av solceller, utfasning av fossila energikällor och återbruk av bygg- Stockholm nyproduktion Stockholm Prime Stockholm närförort Stockholm, övriga Stockholm nyproduktion Stockholm Prime Stockholm närförort Stockholm, övriga Källa: Newsec 14MARKNADSÖVERSIKT JOHN MATTSON ÅRS- OCH HÅLLBARHETSREDOVISNING 2024 INTRODUKTION Om John Mattson Året som gått Vd har ordet VERKSAMHET OCH STRATEGI Värdeskapande Marknadsöversikt Mål och måluppfyllelse Strategi – fyra hörnstenar Våra områden Utvecklingsprojekt HÅLLBARHET MÖJLIGHETER OCH RISKER AKTIEN FINANSIELL INFORMATION Ordförandeord Förvaltningsberättelse Flerårsöversikt Vinstdisposition Bolagsstyrningsrapport Styrelse Ledning FINANSIELLA RAPPORTER OCH NOTER Ladda ned PDF A4 nadsmaterial påverkar både nyproduktion och förvaltning, vilket innebär att fastig- hetsbolag måste anpassa sina strategier för att möta de nya regelverken. På transaktionsmarknaden har hållbar- hetskraven blivit en allt viktigare faktor vid värdering och investeringar. Byggnader med hög hållbarhetsprestanda och certi- fieringar attraherar investerare, medan fastigheter med bristande energiprestanda riskerar att bli mindre attraktiva och kan kräva omfattande investeringar för att uppfylla kommande standarder. Allokeringen av kapital påverkas också av hållbarhetskraven, där investerare i allt högre grad prioriterar fastighetsbolag med tydliga mål för minskade koldioxidutsläpp och energieffektivisering. Även trygghet har blivit en allt viktigare fråga för fastighetssektorn, och behovet av trygga och säkra boendemiljöer adresseras genom olika nationella initiativ. Samman- taget markerar 2024 ett år där hållbarhet, både miljömässig och social hållbarhet, fortsätter att vara centrala frågor inom fastighetssektorn och formar framtidens marknad. BEFOLKNINGSTILLVÄXT JÄMFÖRELSE MELLAN BETALNINGSVILJA 1 ) OCH JOHN MATTSONS GENOMSNITTLIGA NORMHYRA FÖR SUCCESSION OCH NYPRODUKTION 2 ) , KR PER KVM 0 500 1 0 00 1 5 00 2 0 00 2 5 00 3 0 00 3 500 Hammarby sjöstad M idsommarkransen Lidingö Johanneshov Hägersten Bromma Gubbängen Örby Upplands Väsby Sollentuna Motala Sundsvall Tranås Oskarshamn Referensområden Succession Nyproduktion John Mattsons hyresnivå i succession John Mattsons hyresnivå i nyproduktion 1) Källa: Evidens 2) Alla hyror är normhyror (3 RoK 77 kvm) Sverige Sverige 25% lägre 25% högre Sockholm, Göteborg, Malmö, Uppsala Källa: SCB I grafen redovisas historisk och prognostiserad befolkningsutveckling. Linjen visar indexerad befolkning med år 2024 som basår (vänstra axeln). Staplarna visar den årliga procentuella tillväxten (högre axeln). I den prognostiserade befolknings- utvecklingen jämförs Sverige med storstads- regionerna samt med de kommuner som står för de 25 procent av befolkningen som bedöms ha högst respektive lägst befolk- ningstillväxt. 09 80 115 110 105 100 95 90 85 0,0% 4,0% 3,0% 3,5% 2,5% 2,0% 1,5% 1,0% 0,5% 10 11 12 13 14 15 16 17 18 19 20 21 22 23 24 25 26 27 28 29 30 31 32 33 34 35 36 37 38 39 40 % Prognos 15MARKNADSÖVERSIKT JOHN MATTSON ÅRS- OCH HÅLLBARHETSREDOVISNING 2024 INTRODUKTION Om John Mattson Året som gått Vd har ordet VERKSAMHET OCH STRATEGI Värdeskapande Marknadsöversikt Mål och måluppfyllelse Strategi – fyra hörnstenar Våra områden Utvecklingsprojekt HÅLLBARHET MÖJLIGHETER OCH RISKER AKTIEN FINANSIELL INFORMATION Ordförandeord Förvaltningsberättelse Flerårsöversikt Vinstdisposition Bolagsstyrningsrapport Styrelse Ledning FINANSIELLA RAPPORTER OCH NOTER Ladda ned PDF A4 Långsiktiga finansiella mål Förvaltningsresultatet ökade under 2024 som följd av effektiviseringar av fastighetsdriften och lägre räntekostnader. Genom förbättrat förvaltningsresultat och stigande fastighets- värden ökade även substansvärdet. Långsiktigt substansvärde per aktie Förvaltningsresultat per aktie Finansiella riskbegränsningar John Mattson eftersträvar låg finansiell risk. Det innebär att: • belåningsgraden netto lång siktigt inte ska överstiga 50 procent, och • räntetäckningsgraden lång siktigt inte ska understiga 1,5 ggr. Utdelningspolicy Långsiktigt ska utdelningen uppgå till 50 procent av förvaltningsresultatet per år, med hänsyn till bolagets investe- ringsplaner, konsoliderings behov, likviditet och finansiella ställning i övrigt. Utdelningar kan komma att understiga det långsiktiga målet eller helt utebli. Genomsnittlig årlig tillväxt i långsiktigt substansvärde per aktie med minst 7 pro cent, inklusive värdeöver- föringar, över en konjunktur cykel. Genomsnittlig årlig tillväxt i förvaltnings resultatet per aktie med minst 10 procent över en konjunkturcykel. Kr/aktie Tillväxt Mål 0 50 100 150 200 Q4 24 Q3 24 Q2 24 Q1 24 Q4 23 Q3 23 Q2 23 Q1 23 Q4 22 Q3 22 Q2 22 Q1 22 Q4 21 %KR -60 -50 -40 -30 -20 -10 0 10 20 30 40 8,7 % -23,6 % Tillväxt i substansvärde per aktie 2024 Tillväxt i förvalt nings - resultat per aktie 2024 Kr/aktie Tillväxt Mål 0,0 0,5 1,0 1,5 2,0 2,5 3,0 3,5 4,0 Q4 24 Q3 24 Q2 24 Q1 24 Q4 23 Q3 23 Q2 23 Q1 23 Q4 22 Q3 22 Q2 22 Q1 22 Q4 21 % KR -60 -30 0 30 60 90 120 150 Genom en företrädesemission under fjärde kvartalet 2023 dubblerades antalet aktier. Detta medför att lång- siktigt substansvärde per aktie (baserat på antal aktier på balans dagen) inte är fullt jämförbart under perioderna Q1–Q3 2024 men fullt jämförbart vid 2024 års utgång, då antalet aktier är detsamma som vid 2023 års utgång. Av samma anledning är förvaltningsresultat per aktie (baserat på viktat antal aktier under perioden) inte fullt jämförbart med 2023 under perioderna Q1–Q4 2024. 16MÅL OCH MÅLUPPFYLLELSE JOHN MATTSON ÅRS- OCH HÅLLBARHETSREDOVISNING 2024 INTRODUKTION Om John Mattson Året som gått Vd har ordet VERKSAMHET OCH STRATEGI Värdeskapande Marknadsöversikt Mål och måluppfyllelse Strategi – fyra hörnstenar Våra områden Utvecklingsprojekt HÅLLBARHET MÖJLIGHETER OCH RISKER AKTIEN FINANSIELL INFORMATION Ordförandeord Förvaltningsberättelse Flerårsöversikt Vinstdisposition Bolagsstyrningsrapport Styrelse Ledning FINANSIELLA RAPPORTER OCH NOTER Ladda ned PDF A4 Långsiktiga hållbarhetsmål John Mattson har långsiktiga hållbarhetsmål för vart och ett av bolagets fyra fokusområden inom hållbarhet. Målen inkluderar vetenskapsbaserade klimatmål och ska styra verksamheten mot en hållbar utveckling och bidra till att nå visionen ”Goda livsmiljöer över generationer”. Läs mer om våra fyra fokusområden på sidorna 42–51. Levande och tryggt lokal samhälle Engagemang i sociala frågor skapar värden för hyres gäster och lokalsamhällen. Ansvarsfull material- och avfallshantering Ansvarsfulla materialval, återbruk av material och effektiv avfallshantering reducerar klimatpåverkan och ökar återvinningsgraden. Energieffektiva och fossilfria lösningar Energianvändningen under en fastighets livscykel är betydande. Fastigheters energi- klass, val av fossilfria energislag och effektiv förvaltning reducerar klimatpåverkan. Mål • Trygga områden enligt de boende: högre än bransch snittet för jämför- bara områden. • Attraktiva områden enligt de boende: högre än branschsnittet. Mål • John Mattsons växthusgasutsläpp från ny- och ombyggnation ska per kvadratmeter reduceras i linje med eller mer än genomsnittet för fastighetsbranschen. • År 2030 ska John Mattson ha minskat sitt växthus gasutsläpp inom Scope 1 och Scope 2 med minst 40 procent jämfört med basår 2021. Utfall Utfall Framsteg och kommentar Drygt 79 procent av våra hyresgäster upplever våra fastigheter och områden som trygga, en minskning med 1,5 procentenheter jämfört med 2023. I de områden som vi har prioriterat mest, och där behovet av att förbättra tryggheten är som störst, har den upplevda tryggheten ökat med 2,4 procent under 2024. Branschsnittet för privata fastighetsbolag samt allmännyttiga bostadsföretag i Stockholmsregionen uppgick under 2024 till 81,0 procent. Närmare 84 procent av våra hyresgäster upplever våra områden som attraktiva, en minskning med 1,2 procentenheter jämfört med 2023. Trivsel i området, om hyresgästen kan rekommendera andra att flytta dit samt hur väl man talar om sitt bostadsområde är delar som ingår i måttet attraktiva områden. Branschsnittet för privata fastighetsbolag samt allmännyttiga bostadsföretag i Stockholmsregionen uppgick under 2024 till 85,0 procent. Framsteg och kommentar Från och med 2022 är det krav på klimatdeklarationer vid uppförande av nya byggnader. Detta innebär att det framöver kommer att finnas statistik för påverkan på klimatet vid nyproduktion. I dagsläget är det inte möjligt att följa upp vårt mål genom denna statistik. Genom de systemval som gjorts i våra projekt bedöms de projekt vi färdigställt under 2024 ha en påverkan på klimatet som är i linje med branschen. Våra utsläpp av CO 2 e under 2024 minskade med 7,5 procent jämfört med 2023. Målet om en genomsnittlig reduktion om 5,5 procent, för att uppnå målet om en minskning med 40 procent till 2030, uppnåddes därmed. Jämfört med basåret 2021 är den genomsnittliga reduktionen under 2022–2024 9,5 procent per år, vilket överstiger målet om en genomsnittlig reduktion om 5,5 procent per år. (Fastigheten Gengasen 4 har exkluderats i beräkningen på grund av pågående nyproduktion och ROT-projekt.) 79,1 % (Bransch: 81,0 %) I linje med branschen 83,8 % (Bransch: 85,0 %) 7,5 % (Mål: 5,5 %/år) Under 2024 fortsatte vi att utveckla vårt hållbarhetsarbete och tog bland annat stora steg i att minska klimatavtrycket från uppvärmning av våra fastigheter. Vi sänkte våra CO 2 e- utsläpp inom Scope 1 och Scope 2 med 7,5 procent jämfört med 2023. Det är också mycket glädjande att medarbetar- nöjdheten fortsätter att öka och ligger över branschsnittet. Den utbredda otryggheten i samhället påverkar även John Mattsons bostadsområden. Efter en förbättring 2023 har den upplevda tryggheten fallit tillbaka under 2024, sett till hela vårt bestånd. Det är dock glädjande att tryggheten har ökat i de områden som vi har prioriterat för trygghetsfräm- jande åtgärder. Vi fortsätter att systematiskt arbeta med social hållbarhet med fokus på trygghet, på egen hand och i samverkan med andra, för att skapa trygga och attraktiva bostadsområden. Mål uppfyllt Mål delvis uppfyllt Mål ej uppfyllt 17MÅL OCH MÅLUPPFYLLELSE JOHN MATTSON ÅRS- OCH HÅLLBARHETSREDOVISNING 2024 INTRODUKTION Om John Mattson Året som gått Vd har ordet VERKSAMHET OCH STRATEGI Värdeskapande Marknadsöversikt Mål och måluppfyllelse Strategi – fyra hörnstenar Våra områden Utvecklingsprojekt HÅLLBARHET MÖJLIGHETER OCH RISKER AKTIEN FINANSIELL INFORMATION Ordförandeord Förvaltningsberättelse Flerårsöversikt Vinstdisposition Bolagsstyrningsrapport Styrelse Ledning FINANSIELLA RAPPORTER OCH NOTER Ladda ned PDF A4 Hälsosam och inspirerande arbetsplats Proaktivt arbete för en hälsosam, säker och stimulerande arbetsmiljö för såväl medarbe- tare som leverantörer är en förutsättning för trivsel och engagemang. Mål • Engagerade medarbetare och effektiv organisation: över genom- snittet för jämförbara bolag. • John Mattson ska ha en inkluderande kultur som möjliggör att bolaget attraherar och behåller medarbetare med olika bakgrund och perspektiv. Rekryteringsprocessen ska vara kompetensbaserad, fri från diskrimi- nerande föreställningar. • Andelen kvinnor eller män ska ej överstiga två tredjedelar inom bolaget, ledningen och styrelsen. • Sjukfrånvaron hos John Mattsons medarbetare: högst tre procent. • John Mattson ska ha noll olyckor, med frånvaro mer än en dag, på våra arbetsplatser. Detta avser både John Mattsons egen personal samt personal som arbetar på uppdrag av John Mattson. Utfall Framsteg och kommentar Via plattformen Winningtemp mäter vi veckovis välmående inom organisationen med frågor kring ledarskap, arbetsglädje, meningsfullhet, autonomi, arbets- situation, delaktighet, personlig utveckling, teamkänsla, engagemang och självledarskap. Det sammantagna värdet för samtliga områden var under 2024 i genomsnitt 8,0 på en tiogradig skala, att jämföra med branschens 7,8. Genom vårt verktyg för att mäta välmående i organisationen kan vi kontinuerligt följa upp medarbetarnas upplevelse av att bli respekterade och inkluderade. Under 2024 hade frågor kring respekt, glädje att gå till jobbet samt frihet från mobbing eller kränkning ett svarsvärde på 8,8 på en tiogradig skala, i vårt mätverktyg. Vid slutet av 2024 var andelen kvinnor/män 44/56 procent i bolaget, 60/40 i ledningen och 43/57 i styrelsen. Under 2024 placerade sig John Mattson på Allbrights lista över Sveriges mest jämställda bolag. Den genomsnittliga andelen kvinnor/ män för börsnoterade fastighetsbolag i Sverige var 2024 41/59 för ledningsgrupper och 35/65 för styrelser. Den sammanlagda sjukfrånvaron under året (långtids- och korttidsfrånvaro) upp- gick till 5,2 procent, en ökning jämfört med 2023 då den var 1,9 procent. Rensat från sjukskrivningar längre än 90 dagar uppgick sjukfrånvaron till 3,0 procent. Under 2024 rapporterades noll olyckor. 8,0 (Bransch: 7,8) 5,2 % (Mål: 3 %) 0 (Mål: 0) Under två tredjedelar Mål uppfyllt Mål delvis uppfyllt Mål ej uppfyllt 18MÅL OCH MÅLUPPFYLLELSE JOHN MATTSON ÅRS- OCH HÅLLBARHETSREDOVISNING 2024 INTRODUKTION Om John Mattson Året som gått Vd har ordet VERKSAMHET OCH STRATEGI Värdeskapande Marknadsöversikt Mål och måluppfyllelse Strategi – fyra hörnstenar Våra områden Utvecklingsprojekt HÅLLBARHET MÖJLIGHETER OCH RISKER AKTIEN FINANSIELL INFORMATION Ordförandeord Förvaltningsberättelse Flerårsöversikt Vinstdisposition Bolagsstyrningsrapport Styrelse Ledning FINANSIELLA RAPPORTER OCH NOTER Ladda ned PDF A4 Tillväxt genom fyra strategiska hörnstenar John Mattsons strategi för tillväxt bygger på att skapa värde inom fyra strategiska hörnstenar. Vi integrerar hållbarhetsarbetet i varje del och förvaltar och utvecklar våra områden i nära samverkan med andra. Genom vår bredd är vi inte beroende av enskilda förutsättningar för vår tillväxt, utan kan över tid skifta fokus inom dessa hörnstenar. Förvaltning Vi förvaltar genom närhet och helhet. Vi kan våra fastighe- ter och känner våra kunder. Vi tar ansvar för helheten, både beståndet och att utveckla livet mellan husen. Vi jobbar proaktivt med fastighetsförvaltningen genom effektivise- ringar och värdeskapande investeringar i syfte att uppnå en mer hållbar fastighetsdrift och ökat driftnetto. Ett viktigt fokusområde är att optimera fastigheternas förbrukning och därmed minska driftkostnaderna. Målet är att minska energianvändningen med cirka 45 procent fram till 2030 jämfört med 2021 års nivå, till en investering om cirka 200 Mkr kronor. Läs mer på sidorna 21–22 Förädling Vi förädlar våra byggnader för att säkra byggnadernas tekniska livslängd och för att generera ett ökat drift- överskott. Förädling sker genom att uppgradera, bygga till samt konvertera utrymmen till bostäder eller kommersiell verksamhet. Uppgradering av våra lägenheter sker oftast i två steg; basuppgradering med stambyte där fastighetens tekniska status säkras samt totaluppgradering där resterande delar av lägenheten moderniseras. Även andra varianter förekommer, såsom tillvalsrenoveringar. Uppgradering sker i dialog med hyresgästerna och justerade hyresnivåer förhandlas normalt med Hyresgästföreningen. Målet är att uppgradera cirka 200 lägenheter per år. I nuvarande bestånd har uppgraderingsmöjligheter identifierats om cirka 600 lägenheter för både bas- och totaluppgradering samt om cirka 900 lägenheter som redan är basuppgraderade och kan totaluppgraderas. Direktav- kastningen för både bas- och totaluppgradering är cirka 5 procent med en investering om 1,25 Mkr per lägenhet. Direktavkastningen för totaluppgradering från basupp- graderad lägenhet är cirka 6,5 procent med en investering om cirka 0,4 Mkr per lägenhet. Läs mer på sidorna 23–24 Förtätning Vi förtätar på egen mark eller i nära anslutning till befintliga fastigheter, ofta på redan hårdgjord mark. Utöver nybygg- nation sker även tillbyggnation på befintliga fastigheter. På så sätt breddas lägenhets- och verksamhetsutbudet och hyresgästernas olika behov tillgodoses. Nya kvaliteter till- förs lokalsamhället och mångfalden och variationen ökar, vilket bidrar till goda livsmiljöer. Målet är tillväxt genom värdeskapande byggnation som samtidigt ökar attraktivite- ten i bostadsområdena. Utvecklingen sker i nära samarbete med de kommuner där vi är verksamma. Förtätningsprojekt bedöms påbörjas under 2026. Initialt i små volymer för att skalas upp enligt målet om att starta produktion av 250 lägenheter per år. Läs mer på sidorna 25–26 Förvärv Vi strävar efter att förvärva fastigheter och byggrätter med utvecklingspotential i goda marknadslägen i Stockholms- regionen med närhet till välfungerande infrastruktur. Förvärv sker utifrån ett långsiktigt ägar- och förvaltningsperspektiv och områden med möjlighet till förädling och utveckling är särskilt attraktiva. Vi utvärderar även löpande sammansätt- ningen av fastighetsbeståndet genom selektiva avyttringar. Läs mer på sidan 27 Förvaltning Förädling Förtätning Förvärv H Å L L B A R H E T 19STRATEGI – FYRA HÖRNSTENAR JOHN MATTSON ÅRS- OCH HÅLLBARHETSREDOVISNING 2024 INTRODUKTION Om John Mattson Året som gått Vd har ordet VERKSAMHET OCH STRATEGI Värdeskapande Marknadsöversikt Mål och måluppfyllelse Strategi – fyra hörnstenar Våra områden Utvecklingsprojekt HÅLLBARHET MÖJLIGHETER OCH RISKER AKTIEN FINANSIELL INFORMATION Ordförandeord Förvaltningsberättelse Flerårsöversikt Vinstdisposition Bolagsstyrningsrapport Styrelse Ledning FINANSIELLA RAPPORTER OCH NOTER Ladda ned PDF A4 Investeringar i befintligt bestånd prioriteras I närtid prioriterar John Mattson investeringar i befintligt bestånd, såsom energiinvesteringar och uppgradering av lägenheter. Här har vi en stor potential och dessa investeringar bedöms i dagsläget ge bäst lönsamhet. Genom bredden av våra fyra strategiska hörnstenar har John Mattson en flexibilitet att, beroende av bolagets och marknadens förutsättningar, fokusera på de investeringar som vid var tid ger bäst lönsamhet med balanserat risk- tagande. Under 2024 förändrades marknadsförutsättningarna positivt och John Mattson kan nu åter fokusera på tillväxt. I närtid prioriteras investeringar i befintligt bestånd, såsom energiinvesteringar och uppgraderingar av lägenheter. Dessa investeringar bedöms i dagsläget vara mer lönsamma, med högre direktavkastning och marginal på investering, än investeringar i nyproduktion av hyresrätter eller förvärv av nyproducerade hyresbostäder eller äldre bostäder. Vi har också goda möjligheter att genomföra investeringar inom energiinvesteringar och uppgraderingar av lägenheter i vårt fastighetsbestånd. Diagrammet intill visar en indikativ lönsamhet av olika investeringar samt de olika investeringsalternativens direktavkastning och bedömda investeringsmarginal. Investeringar i befintligt bestånd är markerade med blått och investeringar genom nyproduktionsprojekt och förvärv av förvaltningsfastigheter är markerade med grönt. Vi utvärderar löpande investeringsalternativ vilket gör att våra prioriteringar kan komma att förändras framåt. Indikativ 1) marginal och direktavkastning per investeringskategori, % Marginal på investering Investering i befintlig bestånd Nytt bestånd 180 160 140 120 100 80 60 40 20 0 0 42 61 53 7 8 9 10 1) Angiven marginal på investering och direktavkastning ska ses som indikativa för respektive projektkategori och kan variera i enskilda projekt beroende på projektets förutsättningar. Direktavkastning Energioptimering Anpassning kommersiellt Uppgradering bostäder Nyproduktion hyresrätter Förvärv nyproducerade hyresrätter Förvärv äldre bostäder 20STRATEGI – FYRA HÖRNSTENAR JOHN MATTSON ÅRS- OCH HÅLLBARHETSREDOVISNING 2024 INTRODUKTION Om John Mattson Året som gått Vd har ordet VERKSAMHET OCH STRATEGI Värdeskapande Marknadsöversikt Mål och måluppfyllelse Strategi – fyra hörnstenar Våra områden Utvecklingsprojekt HÅLLBARHET MÖJLIGHETER OCH RISKER AKTIEN FINANSIELL INFORMATION Ordförandeord Förvaltningsberättelse Flerårsöversikt Vinstdisposition Bolagsstyrningsrapport Styrelse Ledning FINANSIELLA RAPPORTER OCH NOTER Ladda ned PDF A4 Hållbar och nära förvaltning Effektiv förvaltning i egen regi John Mattson arbetar kontinuerligt för att skapa en så effektiv förvaltning som möj- ligt med en hållbar fastighetsdrift, nöjda hyresgäster och ökat driftöverskott. Våra fyra förvaltningsområden utgör geografiskt sammanhållna områden med goda förut- sättningar för en effektiv förvaltning. De sammanhängande områdena utgör också en plattform för tillväxt där nya fastigheter kan integreras på ett effektivt sätt. Vi har en egen förvaltningsorganisation som består av huvudsakligen egna medar- betare med hög kompetens, stort engage- mang och god lokalkännedom. På så sätt säkerställer vi närheten till våra hyresgäster och hög kvalitet på fastighetsskötseln. Energieffektiviseringar Energieffektiviseringar, effektiv avfalls- hantering och minskad klimatpåverkan är prioriterade områden inom vår förvalt- ningsverksamhet. I början av 2024 sjösatte vi ett nytt energiuppföljningssystem som har varit ett värdefullt verktyg för att följa upp energiförbrukning, koldioxidutsläpp, solelsproduktion med mera. Under 2024 investerade vi i flera energi- projekt för att minska fastigheternas energianvändning och energikostnader samt för att fasa ut användningen av fossila bränslen. Läs mer om våra energieffektiva och fossilfria lösningar på sidorna 47–48. Genom partnerskap med energibolaget Stockholm Exergi investerar vi i omställ- ningen till koldioxidfri fjärrvärmeproduk- tion och får kostnadseffektiv och hållbar fjärrvärme till en stor del av våra fastigheter. Läs mer om partnerskapet med Stockholm Exergi på sidan 22. Trygghetsarbete i samverkan Vårt sociala ansvarstagande, där trygghet prioriteras, genomsyrar arbetet inom för- valtningen. Vi arbetar med trygghetsfrågor på flera sätt, på egen hand och tillsammans med andra. Grunden för trygga områden är att hålla helt och rent i och omkring bostäderna, ett aktivt arbete mot olovlig andrahands- uthyrning och tydlig kommunikation med hyresgästerna. Otrygga platser förebyggs genom till exempel aktivt utemiljöarbete för att skapa Hållbarhet är integrerat i alla delar i vår affär, så även inom förvaltningen. Vi underhåller våra fastigheter utifrån ett långsiktigt perspektiv och optimerar resursanvändningen genom effektiv drift och skötsel. Vår vision ”Goda livsmiljöer över generationer” pekar ut riktningen för att skapa trygga och attraktiva platser med låg resursanvändning där människor vill leva, bo, arbeta och mötas. Förvaltningen sker i egen regi med närhet till hyresgästerna. 21FÖRVALTNING JOHN MATTSON ÅRS- OCH HÅLLBARHETSREDOVISNING 2024 INTRODUKTION Om John Mattson Året som gått Vd har ordet VERKSAMHET OCH STRATEGI Värdeskapande Marknadsöversikt Mål och måluppfyllelse Strategi – fyra hörnstenar Våra områden Utvecklingsprojekt HÅLLBARHET MÖJLIGHETER OCH RISKER AKTIEN FINANSIELL INFORMATION Ordförandeord Förvaltningsberättelse Flerårsöversikt Vinstdisposition Bolagsstyrningsrapport Styrelse Ledning FINANSIELLA RAPPORTER OCH NOTER Ladda ned PDF A4 I juni 2024 tecknade John Mattson och energibolaget Stockholm Exergi avtal om partnerskap. Genom partner skapet investerar John Mattson i Stockholm Exergis fjärrvärme produktion. Investeringen bidrar till omställning av Stockholm Exergis fjärrvärme- produktion till nettonollutsläpp av koldioxid senast 2033. Omställningen sker genom att först fasa ut fossila bränslen och i slutändan genom koldioxid infångning. För John Mattson innebär partnerska- pet även att vi minskar kostnaden för fjärrvärme till en stor del av våra fastigheter, initialt till en tredjedel av fastighetsbeståndet, samt att vi minskar vårt klimatavtryck. överblickbara områden, säkert skalskydd, bra belysning samt väl fungerande avfalls- hantering. Vi tar hand om klotter, förstö- relse och nedskräpning omgående för att minska risken för eskalerande problem. Som en del av vårt trygghetsarbete startade vi under 2024 Trygga trappan i utvalda fastigheter. Trygga trappan är ett beprövat koncept i samarbete med polisen som syftar till att få bort obehöriga perso- ner från trapphusen och öka tryggheten för dem som bor i husen och deras besökare. Utvärdering kommer att ske under 2025. För att förebygga oriktiga hyresförhål- landen, störningar, kriminalitet och upp- levd otrygghet har vi tydliga processer och rutiner vid uthyrning av bostäder och vi arbetar aktivt med att förhindra otillåten andrahandsuthyrning och skenbyten av hyreskontrakt. Under 2024 återtogs 34 lägenheter som hyrts ut olovligt. Den 1 juli 2024 trädde en ny lagändring i kraft i Sverige som syftar till att skapa tryggare bostadsområden. Lagen ger både fastighetsägare med hyresrätter och hyres- gäster ökade möjligheter att säkerställa en trygg boendemiljö. Samverkan är det största framgångsfak- torn för proaktivt trygghetsarbete. I områ- den där vi är en betydande fastighetsägare arbetar vi nära kommunen och polisen och ingår i samverkansgrupper tillsammans med dem, övriga fastighetsägare, det lokala näringslivet, organisationer, Hyresgäst- föreningen med flera. Vi har en tydlig modell för vårt arbete inom social hållbarhet. Modellen utgår från att trygghet och säkerhet är grunden för att skapa trivsel och öka områdets attraktivitet. Läs mer om våra samarbeten och vår modell för social hållbarhet på sidorna 43–45. Kundservice och kommunikation Vi använder flera kanaler för att kommuni- cera med våra hyresgäster på ett effektivt sätt. I vår digitala plattform Mina sidor hittar hyresgästerna information om sitt boende och gör digital felanmälan. Fel- anmälan kan också göras via telefonväxel, där vi under året har utökat öppettiderna. Vår egen kundtjänstpersonal är tillgäng- lig för frågor och dialog via e-post, chatt och telefon. Vi finns även tillgängliga i vår reception på Lidingö samt anordnar vid behov hyresgästmöten. Utöver detta kommunicerar vi med våra hyresgäster på hyresgästwebb, via digitala trapphustavlor och i sociala medier. Vi genomför löpande hyresgästunder- sökningar i samarbete med undersöknings- företaget AktivBo AB. Undersökningen är ett viktigt verktyg för att identifiera förbättringsåtgärder och få insikter från våra hyresgäster. Vi strävar hela tiden efter att förbättra och effektivisera hyresgäst- kommunikationen och öka kundnöjdheten då nöjdare kunder oftast bor kvar längre vilket minskar kostnaderna som omflytt- ningar medför. Läs mer om resultat från hyresgästundersökningen 2024 på sidan 43. Partnerskap för fossilfri uppvärmning och lägre kostnader 22FÖRVALTNING JOHN MATTSON ÅRS- OCH HÅLLBARHETSREDOVISNING 2024 INTRODUKTION Om John Mattson Året som gått Vd har ordet VERKSAMHET OCH STRATEGI Värdeskapande Marknadsöversikt Mål och måluppfyllelse Strategi – fyra hörnstenar Våra områden Utvecklingsprojekt HÅLLBARHET MÖJLIGHETER OCH RISKER AKTIEN FINANSIELL INFORMATION Ordförandeord Förvaltningsberättelse Flerårsöversikt Vinstdisposition Bolagsstyrningsrapport Styrelse Ledning FINANSIELLA RAPPORTER OCH NOTER Ladda ned PDF A4 Förädling bidrar till värdeskapande Uppgradering av lägenheter En viktig del av fastighetsutvecklingen är att löpande uppgradera våra hyreslägenhe- ter. Genom uppgradering säkrar vi byggna- dernas livslängd och hyresgästerna får ett attraktivt boende som möter moderna krav på säkerhet, funktion och hållbarhet. God teknisk status på fastigheterna bidrar till effektivare förvaltning, hållbarhetsvinster genom energioptimering samt minskade driftkostnader. Uppgradering av våra lägenheter sker oftast i två steg, basuppgradering och totaluppgradering, men andra varianter, såsom tillvalsrenoveringar förekommer också. En basuppgradering innebär stam- byte, ny elinstallation, renoverat badrum och nya säkerhetsdörrar. Vid basuppgradering görs även områdesstärkande insatser och allmänna delar av fastigheten, såsom trapphus och tvättstugor, renoveras. Vid en John Mattson förädlar byggnader genom att uppgradera lägenheter eller anpassa kommersiella lokaler samt genom att bygga till och konvertera outnyttjade utrymmen till bostäder eller kommersiell verk- samhet. Vårt långsiktiga mål är att uppgradera omkring 200 lägenheter per år. 200 lägenheter/år Vårt långsiktiga mål är att årligen uppgradera omkring 200 lägenheter. lägenheter Antal lägenheter i beståndet som kan uppgraderas. Totaluppgraderad lägenhet i Rotebro, Sollentuna. 1500 23FÖRÄDLING JOHN MATTSON ÅRS- OCH HÅLLBARHETSREDOVISNING 2024 INTRODUKTION Om John Mattson Året som gått Vd har ordet VERKSAMHET OCH STRATEGI Värdeskapande Marknadsöversikt Mål och måluppfyllelse Strategi – fyra hörnstenar Våra områden Utvecklingsprojekt HÅLLBARHET MÖJLIGHETER OCH RISKER AKTIEN FINANSIELL INFORMATION Ordförandeord Förvaltningsberättelse Flerårsöversikt Vinstdisposition Bolagsstyrningsrapport Styrelse Ledning FINANSIELLA RAPPORTER OCH NOTER Ladda ned PDF A4 totaluppgradering moderniseras resterande delar av lägenheten, köksinredning byts ut och alla ytskikt renoveras. Ofta sker bas- och totaluppgradering stegvis men när en lägen- het är vakant sker det vid samma tillfälle. När både en bas- och totaluppgradering har utförts innebär det att en fullständig renovering av lägenheten har skett. En totaluppgradering av en lägenhet medför en högre hyresjustering än för en basuppgraderad lägenhet. Vid en totalupp- gradering kan hyresnivån höjas med närmare 50 procent och fastighetskostnaderna kan reduceras med cirka 20 procent, framför allt som följd av förbättrad energiprestanda. De justerade hyresnivåerna som följer av både bas- och- totaluppgraderingar förhandlas normalt med Hyresgästföreningen i förväg. Långsiktigt uppgraderingsmål John Mattsons långsiktiga mål är att årligen uppgradera omkring 200 lägenheter. Vid slutet av 2024 hade vi cirka 1 500 lägen- heter i beståndet som både kan bas- och totaluppgraderas. Cirka 900 av dessa är redan basuppgraderade och kan vid tillfälle totaluppgraderas. Under 2024 färdigställ- des totalt 83 bas- och totaluppgraderade lägenheter. Ett större uppgraderingsprojekt om drygt 280 lägenheter i Rotebro i Sollentuna påbörjades under första kvartalet 2025 och kommer att pågå i cirka två år. Läs mer på sidan 36. Slakterilokal byggdes om till ny restaurang för Sin Ramen Restaurangaktören Sin Ramen är en av flera aktörer som ser möjligheter med stadsutvecklingsprojektet i Slakthusområdet i Stockholm. Under 2024 har de tidigare slakterilokalerna byggts om och anpassats för restaurangverksamhet och egen tillverkning av nudlar. Med sitt japanska koncept SIN Slaughterhouse bidrar Sin Ramen till att levandegöra området som, när det står klart, ska rymma en mångfald av verksamheter i en varierad och småskalig miljö. Tillbyggnad och konvertering Förädling av vårt fastighetsbestånd innebär även att vi bygger till redan befintliga fast- igheter, konverterar outnyttjade utrymmen till lägenheter eller lokaler eller gör anpass- ningar i kommersiella lokaler utifrån hyres- gästens behov. Förädling bidrar till ökade hyresintäkter och högre fastighetsvärden samt till att tillgängliggöra fler lägenheter och kommersiella lokaler. Under 2024 tecknade John Mattson hyresavtal med flera nya aktörer för lokaler i Slakthusområdet, i Örby och i Sollentuna. Lokalerna i Slakthusområdet har historiskt inhyst slakteri och verksamhet för styck- ning och tillverkning av charkuterivaror. Under året har vi anpassat flera av dessa till bland annat restaurangverksamhet, konfektyr- och bageritillverkning. Många starka varumärken såsom Sin Ramen, Pärlans konfektyr, Mr Cake och Choklad- fabriken har öppnat och bidrar starkt till platsutvecklingen enligt visionen för fram- tidens Slakthusområde. 24FÖRÄDLING JOHN MATTSON ÅRS- OCH HÅLLBARHETSREDOVISNING 2024 INTRODUKTION Om John Mattson Året som gått Vd har ordet VERKSAMHET OCH STRATEGI Värdeskapande Marknadsöversikt Mål och måluppfyllelse Strategi – fyra hörnstenar Våra områden Utvecklingsprojekt HÅLLBARHET MÖJLIGHETER OCH RISKER AKTIEN FINANSIELL INFORMATION Ordförandeord Förvaltningsberättelse Flerårsöversikt Vinstdisposition Bolagsstyrningsrapport Styrelse Ledning FINANSIELLA RAPPORTER OCH NOTER Ladda ned PDF A4 Förtätning breddar utbudet Nyproduktion och förtätning är en viktig del för att skapa värdetillväxt i bolaget. Det breddar utbudet av bostäder och verksamheter, tillför nya kvaliteter och ökar attraktiviteten i våra bostadsområden. För att möjliggöra långsiktig värdetillväxt i bolaget arbetar vi aktivt med att identifiera obebyggd mark där nypro- duktion är möjlig och lämplig. Utvecklingsarbetet utgörs både av att identifiera möjligheter för nyproduktion på egen mark, samt av dialog med kommuner för att erhålla markanvisningar. Långsiktiga mål för nybyggnation John Mattsons långsiktiga mål är att starta produktion av 250 nya lägenheter per år. Mot bakgrund av de senaste årens osäkra marknadsförutsättningar, med bland annat stigande entreprenadkostnader, räntor och avkastningskrav, har inga nya förtätningsprojekt påbörjats sedan 2022. Pågående projekt har dock fullföljts och under 2024 färdigställde vi den sista etappen av ett stort nyproduktionsprojekt i Örby i Stockholm. Läs mer på sidan 35. Under 2024 tecknade vi planavtal för 90 bostäder i området Larsberg/Dalénum på Lidingö samt erhöll markanvisning för 50 bostäder i Örnsberg. Vid slutet av 2024 hade John Mattson därmed en projektportfölj som möjliggör nyproduktion av 730 lägenheter. Utvecklings- projekt befinner sig i olika faser och vi bedömer att nya nyproduktionsprojekt påbörjas tidigast under 2026 till förmån för investeringar i befintligt bestånd. Vår ambition är att från 2026 starta produktion av 75 lägenheter och därefter utöka produktionen mot vårt långsiktiga mål om att starta produktion av 250 lägenheter per år. För att skapa 78 nya lägenheter har färdigställts under 2024 250 lägenheter/år – vårt långsiktiga mål för nyproduktion Fastigheten Naturläran 7 i Abrahamsberg, Stockholm. 25FÖRTÄTNING JOHN MATTSON ÅRS- OCH HÅLLBARHETSREDOVISNING 2024 INTRODUKTION Om John Mattson Året som gått Vd har ordet VERKSAMHET OCH STRATEGI Värdeskapande Marknadsöversikt Mål och måluppfyllelse Strategi – fyra hörnstenar Våra områden Utvecklingsprojekt HÅLLBARHET MÖJLIGHETER OCH RISKER AKTIEN FINANSIELL INFORMATION Ordförandeord Förvaltningsberättelse Flerårsöversikt Vinstdisposition Bolagsstyrningsrapport Styrelse Ledning FINANSIELLA RAPPORTER OCH NOTER Ladda ned PDF A4 mångfald och kunna erbjuda olika boendeformer i våra områden kan nyproduktion även omfatta bostadsrätter. Läs mer om vår projektportfölj på sidan 34. Breddat utbud ökar attraktiviteten Utöver bostadsbebyggelse är handel, service och samhälls- fastigheter såsom vårdboende, skolor och förskolor, viktiga för att göra ett område mer attraktivt. Därför omfattar vår nyproduktion även lokaler för kommersiell användning och samhällsnytta. Genom nyproduktion förstärks lägenhets- och verksamhets- utbudet i ett område, fler får möjlighet att bo i hyreslägenhet och hyresgästers olika behov tillgodoses. Nyproduktionen breddar både standard och hyresnivå och medför att hyresgästerna kan byta till nytt boende inom sitt bostadsområde när deras livs- situation förändras. Mångfald i fastighetsbeståndet skapar en mer varierad målgrupp för aktörer inom handel och service, vilket är positivt för etablering av ett varierat serviceutbud. Förtätning med begränsad påverkan Förtätning sker oftast på vår egen mark eller i nära anslutning till våra befintliga fastigheter, ofta på redan hårdgjord mark. Exempelvis kan parkeringsytor som används i liten utsträckning i stället utgöra plats för nybyggnation, utan större påverkan på befintliga grönområden. Genom att bevara vegetation och anlägga ny grönska strävar vi efter att bidra till att bevara biolo- gisk mångfald. Som en del av John Mattsons hållbarhetsarbete är ambitionen att nyproducerade lägenheter som utvecklas från start ska miljömärkas enligt Svanen, Nordens officiella miljö- märkning, eller motsvarande. Nyproducerade hyreslägenheter har förbättrad energieffek- tivitet och ett mindre klimatavtryck. Genom att utforma nya boendemiljöer med anpassad service kan vi medverka till att skapa en mer hållbar livsstil för våra hyresgäster. Våra bostäder och lokaler är byggda för att vara hållbara, funktionella och attraktiva över tid, det vi kallar byggmästarkva- litet. Det innebär hög byggnads- och förvaltningskvalitet med hållbara material som är lätta att underhålla utan att göra avkall på estetiska värden. Materialval vid nybyggnation baseras på såväl miljömässiga aspekter utifrån livscykelanalyser som ekonomiska aspekter vilket skapar fördelar både ur totalkost- nads- och hållbarhetsperspektiv. Nytt bostadskvarter i Örby Örby, strax söder om Stockholm city, är ett karaktäristiskt område med arkitektur från tidigare årtionden. Här finns parker och naturområden, skolor, kyrka, handel och service. Sedan beslut om att rusta Örby centrums offentliga miljö och tillföra fler bostäder och lokaler har John Mattson haft ett nybygg- nads- och uppgraderingsprojekt i fastig- heten Gengasen 4 invid centrumet. I början av 2024 var samtliga nya lägenheter, totalt 129 stycken i varierande storlekar från 1–5 rum och kök, färdigställda och inflyttade. De nybyggda husen ligger nu sida vid sida med de ursprungliga byggnaderna, där lägenhe- terna har renoverats, och ett nytt bostads- kvarter med garage under kvartersbyggnaden har skapats. I kvarterets bottenvåning har Hemköp etablerat en modern livsmedelsbutik och i mars 2025 öppnar STC gym i samma byggnad, två långsiktiga aktörer som bidrar till att levandegöra området. Arbete pågår för att öppna fler verksamheter i kvarteret för att öka utbudet ytterligare. 26FÖRTÄTNING JOHN MATTSON ÅRS- OCH HÅLLBARHETSREDOVISNING 2024 INTRODUKTION Om John Mattson Året som gått Vd har ordet VERKSAMHET OCH STRATEGI Värdeskapande Marknadsöversikt Mål och måluppfyllelse Strategi – fyra hörnstenar Våra områden Utvecklingsprojekt HÅLLBARHET MÖJLIGHETER OCH RISKER AKTIEN FINANSIELL INFORMATION Ordförandeord Förvaltningsberättelse Flerårsöversikt Vinstdisposition Bolagsstyrningsrapport Styrelse Ledning FINANSIELLA RAPPORTER OCH NOTER Ladda ned PDF A4 Förvärv av fastigheter och byggrätter En del av John Mattsons strategi är att växa genom förvärv av fastigheter och byggrätter. Vi tar ett helhetsansvar för de områden där vi finns och är en ansvarstagande samarbetspartner till kommunen. Ansvarstagande samarbetspartner Förvärv av fastigheter och byggrätter sker utifrån ett lång- siktigt ägar- och förvaltningsperspektiv där vi tar ett hel- hetsansvar med fokus på trygghet och social hållbarhet. En viktig framgångsfaktor för John Mattson är goda relationer med kunder, kommuner, näringsliv och andra intressenter där vi eftersträvar ett nära samarbete för att bidra till trygga och attraktiva områden. Förvärv och avyttringar de senaste åren Efter börsnoteringen 2019 växte John Mattson både stor- leksmässigt och geografiskt. På kort tid gick bolaget från att endast äga fastigheter på Lidingö till att vara etable- rat i fem kommuner i Stockholmsregionen och dubble- rade fastighetsvärdet. Under åren 2022–2023 avyttrades flera fastigheter varav samtliga fastigheter i centrala Stockholm. Under 2024 avyttrades en bostadsfastighet i Alvik i Stockholm. Syftet med avyttringarna var att ren- odla fastighetsbeståndet för att skapa förutsättningar för en mer effektiv och värdeskapande förvaltning samt att stärka John Mattsons finansiella ställning genom sänkt belåningsgrad. Strategi framåt John Mattson ska fortsätta växa på attraktiva områden i goda marknadslägen i Stockholmsregionen. För att säkra en långsiktig tillväxt arbetar vi därför aktivt med att på sikt öka vår fastighets- och projektportfölj genom förvärv av fastigheter och byggrätter i områden där möjlighet till förädling och utveckling är särskilt attraktiva. Vi ser fördelar med att förvärva sammanhängande bestånd då det möjliggör effektiv förvaltning och där vi över tid kan skapa områden där bostäder, arbetsplatser, handel, närservice och kultur samverkar. Vi utvärderar löpande sammansättningen av vårt fastig- hetsbestånd och gör selektiva avyttringar. Fastigheter som kan vara aktuella att avyttra är i huvudsak färdigutvecklade fastigheter eller fastigheter som av olika anledningar inte bedöms bidra till en god förvaltningseffektivitet. 27FÖRVÄRV JOHN MATTSON ÅRS- OCH HÅLLBARHETSREDOVISNING 2024 INTRODUKTION Om John Mattson Året som gått Vd har ordet VERKSAMHET OCH STRATEGI Värdeskapande Marknadsöversikt Mål och måluppfyllelse Strategi – fyra hörnstenar Våra områden Utvecklingsprojekt HÅLLBARHET MÖJLIGHETER OCH RISKER AKTIEN FINANSIELL INFORMATION Ordförandeord Förvaltningsberättelse Flerårsöversikt Vinstdisposition Bolagsstyrningsrapport Styrelse Ledning FINANSIELLA RAPPORTER OCH NOTER Ladda ned PDF A4 Våra områden och fastigheter ” Hög efterfrågan på våra bostäder innebär stabila intäkter och låg risk för vakanser. Nyckeln är våra attraktiva områden”. 28VÅRA OMRÅDEN INTRODUKTION Om John Mattson Året som gått Vd har ordet VERKSAMHET OCH STRATEGI Värdeskapande Marknadsöversikt Mål och måluppfyllelse Strategi – fyra hörnstenar Våra områden Utvecklingsprojekt HÅLLBARHET MÖJLIGHETER OCH RISKER AKTIEN FINANSIELL INFORMATION Ordförandeord Förvaltningsberättelse Flerårsöversikt Vinstdisposition Bolagsstyrningsrapport Styrelse Ledning FINANSIELLA RAPPORTER OCH NOTER Ladda ned PDF A4 JOHN MATTSON ÅRS- OCH HÅLLBARHETSREDOVISNING 2024 Fastigheter i attraktiva områden John Mattsons fastigheter är belägna i attraktiva områden i fem kommuner i Stockholmsregionen; Lidingö, Sollentuna, Stockholm, Nacka och Upplands Väsby. Den 31 december 2024 bestod fastighetsbeståndet av en total uthyrbar area om cirka 345 000 kvadratmeter med ett fastighetsvärde om 14,1 miljarder kronor. Våra fastigheter finns i tillväxtkommu- ner, generellt i centrala lägen med närhet till kommunikationer och grönområden. Fastigheterna håller hög kvalitet och är välskötta. Majoriteten är byggda på 1950– 1970-talet, med goda förutsättningar att förädlas. Med fokus på hög förvaltningskvalitet och social hållbarhet arbetar vi aktivt för att skapa trygga och attraktiva områden. Sammantaget skapar detta nöjda kunder, hög efterfrågan på våra bostäder samt hög betalningsvilja. Det bidrar även till låg omflyttning av hyresgäster, vilket i sin tur håller nere underhållskostnader och ger låg risk för vakanser. Givet fastigheternas lägen och en låg vakansgrad bedöms intäktsbasen för bostäder vara stabil. Cirka 19 procent av John Mattsons hyresintäkter på årsbasis härrör från kom- mersiella hyresgäster varav cirka hälften av dessa intäkter kommer från hyresgäster med skattefinansierad verksamhet eller med verksamheter inom livsmedel, vilka i mindre utsträckning påverkas av ett sämre ekonomiskt läge. Lägenheter Uthyrbar area Fastighetsvärde Hyresvärde Antal tkvm Mkr kr/kvm Mkr kr/kvm Lidingö 2 059 157 7 264 46 163 307 1 948 Norrort 1 070 80 1 774 22 248 113 1 416 City/Bromma 424 45 1 999 44 348 94 2 079 Söderort/Nacka 773 63 3 060 48 544 146 2 312 Summa fastigheter 4 326 345 14 098 40 837 659 1 909 FASTIGHETSINNEHAV 2024-12-31 ANDEL BOSTÄDER/ KOMMERSIELLA LOKALER, AREA Bostäder, 82 % Kommersiella lokaler, 18 % ANTAL LÄGENHETER PER OMRÅDE Lidingö, 2 059 Norrort, 1 070 City/Bromma, 424 Söderort/Nacka, 773 Fastigheten Vävstolen 8 i Bromma, Stockholm. 29VÅRA OMRÅDEN JOHN MATTSON ÅRS- OCH HÅLLBARHETSREDOVISNING 2024 INTRODUKTION Om John Mattson Året som gått Vd har ordet VERKSAMHET OCH STRATEGI Värdeskapande Marknadsöversikt Mål och måluppfyllelse Strategi – fyra hörnstenar Våra områden Utvecklingsprojekt HÅLLBARHET MÖJLIGHETER OCH RISKER AKTIEN FINANSIELL INFORMATION Ordförandeord Förvaltningsberättelse Flerårsöversikt Vinstdisposition Bolagsstyrningsrapport Styrelse Ledning FINANSIELLA RAPPORTER OCH NOTER Ladda ned PDF A4 Lidingö: hög standard i naturnära miljö Lidingö är John Mattsons största förvalt- ningsområde sett till antalet lägenheter och till fastighetsvärde. I stadsdelen Lars- berg uppförde byggmästare John Mattson bolagets första bostadsområde under slutet av 1960-talet enligt hans idé om folkhem- met. Idag äger vi fortfarande merparten av marken i Larsberg och vi har även ett stort fastighetsbestånd i stadsdelen Käppala. Bostadsfastigheter står för 95 procent av vår totala uthyrbara area på Lidingö, motsvarande totalt cirka 2 000 lägenheter. Samtliga fastigheter har närhet till vatten, park- och grönområden samt goda kom- munikationer. I våra kommersiella lokaler på Lidingö bedrivs närservice och utbildningsverksam- het. I Larsberg ligger även John Mattsons huvudkontor. Majoriteten av fastigheterna är uppförda under 1960-talet men här finns även hus byggda på 2000-talet och framåt. Bostä- derna håller genomgående hög standard där hela beståndet är basuppgraderat och cirka 64 procent är totaluppgraderat eller nybyggt. Totaluppgraderingar pågår löpande i både Larsberg och i Käppala. I Larsberg finns även en utvecklings- fastighet som går under namnet Ekporten. Under året signerades planavtal för nya bostäder och detaljplanearbete pågår. Läs mer om våra utvecklingsprojekt på sidorna 34–38. Parkhusen i Larsberg på Lidingö upfördes 2018. Bostadsfastigheter Kommersiella fastigheter Utvecklingsfastigheter Nyckeltal, Lidingö 2024 Area bostadsfastigheter, tkvm 149 Hyresvärde bostadsfastigheter, kr/kvm 1 871 Ekonomisk uthyrningsgrad bostads- fastigheter, % 99,3 Fastighetsvärde bostadsfastigheter, kr/kvm 45 243 Överskottsgrad bostadsfastigheter, % 75 NYCKELTAL LIDINGÖ ANDEL AV UTHYRBAR AREA 30VÅRA OMRÅDEN JOHN MATTSON ÅRS- OCH HÅLLBARHETSREDOVISNING 2024 INTRODUKTION Om John Mattson Året som gått Vd har ordet VERKSAMHET OCH STRATEGI Värdeskapande Marknadsöversikt Mål och måluppfyllelse Strategi – fyra hörnstenar Våra områden Utvecklingsprojekt HÅLLBARHET MÖJLIGHETER OCH RISKER AKTIEN FINANSIELL INFORMATION Ordförandeord Förvaltningsberättelse Flerårsöversikt Vinstdisposition Bolagsstyrningsrapport Styrelse Ledning FINANSIELLA RAPPORTER OCH NOTER Ladda ned PDF A4 Norrort: sammanhållna bestånd med potential I förvaltningsområdet Norrort utgörs John Mattsons fastighetsbestånd framför allt av bostadsfastigheter i Rotebro, Rotsunda, Häggvik och Tureberg i Sollentuna kom- mun. Beståndet består av cirka 1 000 lägen- heter samt kommersiella lokaler. Samtliga fastigheter ligger i direkt närhet till eller på några minuters promenadavstånd från pendeltågs station, handel, service och grö- nområden. Den största andelen av bygg- naderna är uppförda under 1970-talet, men här finns även äldre byggnader från 1940- och 1950-talet samt nyare 1990-talet eller senare. Ett uppgraderingsprojekt av drygt 280 lägenheter i Rotebro startade under första kvartalet 2025. Projektet kommer pågå i cirka två år och genomförs i etapper. Läs mer på sidan 36. Bostadshusen i Rotsunda, som är upp- förda på sent 1940-tal var byggmästare John Mattsons första större entreprenad, byggherre var Sollentunahem. Under 2021, nästan ett sekel efter att bygg mästare John Mattson uppfört byggnaderna, för- värvade vi dem av Sollentunahem som del i en större affär. Vi planerar även för upp- gradering av lägenheterna i Rotsunda när uppgraderingsprojektet i Rotebro är slut- fört. På grund av uppgraderingsprojekten i Rotebro och i Rotsunda har fastigheterna här tillfälligt en något högre vakansgrad. I Vilunda i Upplands Väsby äger John Mattson ett nyproducerat bostadshus med ett sjuttiotal hyreslägenheter samt verksamheter i bottenvåningarna. Huset är utrustat med flera mobilitetslösningar som syftar till att möjliggöra ett hållbart boende och resande för hyresgästerna. Fastigheten Ränseln 1 i Rotsunda, Sollentuna. Nyckeltal, Norrort 2024 Area bostadsfastigheter, tkvm 80 Hyresvärde bostadsfastigheter, kr/kvm 1 416 Ekonomisk uthyrningsgrad bostads- fastigheter, % 93,6 Fastighetsvärde bostadsfastigheter, kr/kvm 22 126 Överskottsgrad bostadsfastigheter, % 54 Bostadsfastigheter Kommersiella fastigheter Utvecklingsfastigheter NYCKELTAL NORRORT ANDEL AV UTHYRBAR AREA 31VÅRA OMRÅDEN JOHN MATTSON ÅRS- OCH HÅLLBARHETSREDOVISNING 2024 INTRODUKTION Om John Mattson Året som gått Vd har ordet VERKSAMHET OCH STRATEGI Värdeskapande Marknadsöversikt Mål och måluppfyllelse Strategi – fyra hörnstenar Våra områden Utvecklingsprojekt HÅLLBARHET MÖJLIGHETER OCH RISKER AKTIEN FINANSIELL INFORMATION Ordförandeord Förvaltningsberättelse Flerårsöversikt Vinstdisposition Bolagsstyrningsrapport Styrelse Ledning FINANSIELLA RAPPORTER OCH NOTER Ladda ned PDF A4 City/Bromma: centralt med hög efterfrågan I förvaltningsområdet City/Bromma äger John Mattson fastigheter i bland annat Slakthusområdet, Hammarby Sjöstad, Johanneshov, Abrahamsberg samt på Gullmarsplan. Bostadsfastigheter står för 65 procent av total uthyrbar area. Fastigheterna i Abrahamsberg är byggda på 1940-talet och 1990-talet. Området kallas ibland för den ”gula staden” då det i tidigare stadsplan föreskrevs att bygg- naderna skulle ha mestadels gult tegel till skillnad från i systerstadsdelen Åkeslund där husen mestadels har rött tegel. Våra fastigheter i Slakthusområdet, Hammarby Sjöstad, Johanneshov och på Gullmarsplan har byggår från slutet av 1800-talet till 2017, de flesta från 1940-talet. Samtliga är i gott skick. Utöver förvaltningsfastigheter äger John Mattson även utvecklingsfastigheter i Abrahams berg och i Slakthusområdet. Under 2023 vann detaljplanen för bygg- nation av ett vård- och omsorgsboende på fastigheten Geografiboken 1 i Abrahams- berg laga kraft. I Slakthusområdet pågår planarbete för nybyggnation av bostäder och detalj- planen bedöms vinna laga kraft under 2026. Läs mer om våra utvecklingsprojekt på sidorna 34–38. Under 2024 avyttrades en bostads- fastighet, Fulufjället 1 i Alvik i Stockholm. Fastigheten Mältplåten 1, Hammarby Sjöstad, Stockholm. Nyckeltal, City/Bromma 2024 Area bostadsfastigheter, tkvm 29 Hyresvärde bostadsfastigheter, kr/kvm 2 081 Ekonomisk uthyrningsgrad bostads- fastigheter, % 98,8 Fastighetsvärde bostadsfastigheter, kr/kvm 48 461 Överskottsgrad bostadsfastigheter, % 71 Bostadsfastigheter Kommersiella fastigheter Utvecklingsfastigheter NYCKELTAL CITY/BROMMA ANDEL AV UTHYRBAR AREA 32VÅRA OMRÅDEN JOHN MATTSON ÅRS- OCH HÅLLBARHETSREDOVISNING 2024 INTRODUKTION Om John Mattson Året som gått Vd har ordet VERKSAMHET OCH STRATEGI Värdeskapande Marknadsöversikt Mål och måluppfyllelse Strategi – fyra hörnstenar Våra områden Utvecklingsprojekt HÅLLBARHET MÖJLIGHETER OCH RISKER AKTIEN FINANSIELL INFORMATION Ordförandeord Förvaltningsberättelse Flerårsöversikt Vinstdisposition Bolagsstyrningsrapport Styrelse Ledning FINANSIELLA RAPPORTER OCH NOTER Ladda ned PDF A4 Söderort/Nacka: attraktivt och förvaltningsvänligt John Mattsons fastighetsbestånd i Söderort och Nacka finns främst i Hägerstensåsen, vid Telefonplan i Västberga samt i Örby. I beståndet ingår även en kontorsfastighet vid Finnboda kaj i Nacka kommun. Bostadsfastigheter utgör 73 procent av total uthyrbar area och består framför allt av fastigheter uppförda under 1990-talet. Resterande utgörs av kommersiella fastig- heter, främst av kontor, vård- och omsorg samt närservice. Stadsdelen Hägerstensåsen, där John Mattson idag äger närmare 500 lägenheter samt kommersiella fastigheter, var fram till mitten av 1930-talet helt obebyggt då en stadsplan för området togs fram bestående av smalhus och villor. Byggnationen stan- nade av i samband med andra världskriget och stadsplanen förändrades 1943. Med inspiration från utlandet samlades då alla butiker på ett ställe, vid det som idag heter Riksdalertorget och som fortfarande är ett levande torg för de boende i området. I Örby är utvecklingen av fastigheten Gengasen i sitt slutskede. Den sista etappen av ett nyproduktionsprojekt om totalt 129 lägenheter och LSS-boenden samt lokaler färdigställdes under första kvartalet 2024. I samma kvarter pågår även ett uppgrade- ringsprojekt av totalt 76 lägenheter, varav elva lägenheter återstår att färdigställa under 2025. Läs mer om våra utvecklingsprojekt på sidorna 34–38. Fastigheten Blåklockan 2 i Hägersten, Stockholm. ANDEL AV UTHYRBAR AREA Nyckeltal, Söderort/Nacka 2024 Area bostadsfastigheter, tkvm 46 Hyresvärde bostadsfastigheter, kr/kvm 2 206 Ekonomisk uthyrningsgrad bostads- fastigheter, % 99,4 Fastighetsvärde bostadsfastigheter, kr/kvm 49 769 Överskottsgrad bostadsfastigheter, % 74 Bostadsfastigheter Kommersiella fastigheter Utvecklingsfastigheter NYCKELTAL SÖDERORT/NACKA 33VÅRA OMRÅDEN JOHN MATTSON ÅRS- OCH HÅLLBARHETSREDOVISNING 2024 INTRODUKTION Om John Mattson Året som gått Vd har ordet VERKSAMHET OCH STRATEGI Värdeskapande Marknadsöversikt Mål och måluppfyllelse Strategi – fyra hörnstenar Våra områden Utvecklingsprojekt HÅLLBARHET MÖJLIGHETER OCH RISKER AKTIEN FINANSIELL INFORMATION Ordförandeord Förvaltningsberättelse Flerårsöversikt Vinstdisposition Bolagsstyrningsrapport Styrelse Ledning FINANSIELLA RAPPORTER OCH NOTER Ladda ned PDF A4 Utvecklingsprojekt: nyproduktion och uppgraderingar John Mattson har en projektportfölj som möjliggör nyproduktion av 730 lägen heter och uppgradering av cirka 1 500 lägenheter. Bedömningen är att byggstart av nyproduktionsprojekt sker under 2026. Under 2024 färdigställde vi 78 nya lägenheter i Örby. Hela projektet, som omfattar totalt 129 nya lägenheter och lokaler, är därmed slutfört. Därutöver har totalt 83 lägenheter bas- och totaluppgraderats i vårt bestånd under året och ett uppgraderingsprojekt om drygt 280 lägenheter UTVECKLINGSPROJEKT - NYPRODUKTION LÄGENHETER Projekt Område Kategori Typ Antal lgh ) Tillkommande uthyrbar area 1) Status Bedömd detaljplan 2) Geografiboken, Abrahamsberg City/Bromma Egen regi Vård- och omsorgsboende 80 5 900 Detaljplan laga kraft Finnboda, Nacka Söderort/Nacka Egen regi Bostadsrätter 40 1 300 Detaljplan laga kraft Juno, Käppala Lidingö Egen regi Hyresbostäder 50 1 750 Detaljplan laga kraft Pincetten, Örnsberg Söderort/Nacka Egen regi Hyresbostäder 210 11 000 Detaljplan pågår 2026 Lansetten, Örnsberg Söderort/Nacka Egen regi Bostadsrätter 50 4 000 Detaljplan pågår 2026 Ekporten, Larsberg/Dalénum Lidingö Egen regi Bostadsrätter 90 6 000 Detaljplan pågår 2026 Hjälpslaktaren, Slakthusområdet City/Bromma Egen regi Hyresbostäder 210 12 000 Detaljplan pågår 2026 Total utvecklingsportfölj 730 41 950 1) Antal lägenheter och area är uppskattningar av John Mattson och är således preliminära. Sirorna kan komma att ändras under projektens gång. 2) Bedömd detaljplan avser tidpunkten för när en detaljplan vinner laga kraft. Därefter sker en bedömning när projektarbetet kan inledas på byggrätten. Från idé till inflytt Tidslinjen visar stegen i processen från förstudie till att boende flyttar in. Förstudie Idé och förstudie inför utveckling Planbesked Kommunbeslut att inleda detaljplanearbetet Granskning Efter samråd går förslag till detaljplan ut på granskning inför beslu t Produktion Bygglov har erhållits före byggstart Lagakraft- vunnen detaljplan Detaljplan är antagen och har vunnit laga kraft Inflyttning Byggnation är färdigställd och hyresgäster flyttar in Produktion – inflyttning 2–3 årTidigt skede – lagakraftvunnen detaljplan 3–5 år har påbörjats i Rotebro i Sollentuna. Projektet kommer att genomföras i etapper och pågå i cirka två år. I slutet av 2024 hade John Mattson en projektportfölj med möjlighet för nyproduktion av 730 lägenheter. Utöver det finns i beståndet cirka 1 500 lägenheter med uppgrade- ringspotential. Vårt långsiktiga mål är att årligen uppgra- dera omkring 200 lägenheter och att starta produktion av 250 nya lägenheter per år. Ambitionen är att under 2026 starta produktion av 75 lägenheter och att därefter utöka produktionen över tid. Under 2024 anställdes en projektutvecklingschef som tillträder i mars 2025. I tabellen nedan presenteras John Mattsons totala projektportfölj i olika faser. 34UTVECKLINGSPROJEKT JOHN MATTSON ÅRS- OCH HÅLLBARHETSREDOVISNING 2024 INTRODUKTION Om John Mattson Året som gått Vd har ordet VERKSAMHET OCH STRATEGI Värdeskapande Marknadsöversikt Mål och måluppfyllelse Strategi – fyra hörnstenar Våra områden Utvecklingsprojekt HÅLLBARHET MÖJLIGHETER OCH RISKER AKTIEN FINANSIELL INFORMATION Ordförandeord Förvaltningsberättelse Flerårsöversikt Vinstdisposition Bolagsstyrningsrapport Styrelse Ledning FINANSIELLA RAPPORTER OCH NOTER Ladda ned PDF A4 Färdigställt projekt Pågående projekt GENGASEN 4, ÖRBY NYPRODUKTION Nyproduktion av hyres lägenheter, butikslokaler och LSS-boende i Örby. Typ: hyresrätter, livsmedels butik, LSS-boende, kommersiella lokaler Antal lägenheter: 129 Antal lokaler: 6 Bostadsarea (BOA): 8 000 kvm Lokalarea (LOA): 1 500 kvm Produktionsstart: Q3 2021 Inflyttning: 51 st Q4 2023, 78 st Q1 2024 GENGASEN 4, ÖRBY UPPGRADERING Uppgradering av hyres lägenheter och kommersiella lokaler i Örby. Elva lägenheter med underliggande källarlokaler kvarstår att färdigställa. Typ: hyresrätter, kommersiella lokaler Antal lägenheter: 76 Antal lokaler: 4 Bostadsarea (BOA): 5 500 kvm Lokalarea (LOA): 400 kvm Produktionsstart: Q2 2022 Inflyttning: 23 st Q2 2023, 42 st 2024, 11 st Q3 2025 35UTVECKLINGSPROJEKT JOHN MATTSON ÅRS- OCH HÅLLBARHETSREDOVISNING 2024 INTRODUKTION Om John Mattson Året som gått Vd har ordet VERKSAMHET OCH STRATEGI Värdeskapande Marknadsöversikt Mål och måluppfyllelse Strategi – fyra hörnstenar Våra områden Utvecklingsprojekt HÅLLBARHET MÖJLIGHETER OCH RISKER AKTIEN FINANSIELL INFORMATION Ordförandeord Förvaltningsberättelse Flerårsöversikt Vinstdisposition Bolagsstyrningsrapport Styrelse Ledning FINANSIELLA RAPPORTER OCH NOTER Ladda ned PDF A4 Pågående projekt Förbättrad boendemiljö i Rotebro John Mattson genomför nu ett stort uppgraderingsprojekt i Rotebro i Sollentuna. Lägenheternas kvalitet förbättras och en boendemiljö för ökad trivsel och trygghet skapas. Även fastigheternas energiprestanda förbättras väsentligt. Projektet i Rotebro omfattar bas- och totaluppgradering av drygt 280 lägenheter. Under hösten 2024 inleddes förarbetena med att energioptimera fastigheterna. Den primära uppvärmningskällan kommer att vara bergvärme och en ny bergvärmean- läggning driftsattes under första kvartalet 2025. Renovering av loftgångar inleddes vid årsskiftet och i början av mars 2025 påbör- jades renovering av lägenheterna. Projektet genomförs i flera etapper med 2–3 huskroppar per etapp. Att basuppgradera en lägenhet tar 10–11 veckor och hyresgäs- terna är då evakuerade. I lägenheter som vi har tomställt utförs totaluppgradering. Målet är att möjliggöra totaluppgradering av minst 150 lägenheter i Rotebro. Hela uppgraderingsarbetet beräknas pågå under cirka två år. ROTEBRO UPPGRADERING Basuppgradering av lägenheter. Typ: hyresrätter Antal lägenheter: 282 Bostadsarea (BOA): 18 600 kvm Lokalarea (LOA): 700 kvm Produktionsstart: Q4 2024 Inflyttning: etappvis t.o.m. Q1 2027 36UTVECKLINGSPROJEKT JOHN MATTSON ÅRS- OCH HÅLLBARHETSREDOVISNING 2024 INTRODUKTION Om John Mattson Året som gått Vd har ordet VERKSAMHET OCH STRATEGI Värdeskapande Marknadsöversikt Mål och måluppfyllelse Strategi – fyra hörnstenar Våra områden Utvecklingsprojekt HÅLLBARHET MÖJLIGHETER OCH RISKER AKTIEN FINANSIELL INFORMATION Ordförandeord Förvaltningsberättelse Flerårsöversikt Vinstdisposition Bolagsstyrningsrapport Styrelse Ledning FINANSIELLA RAPPORTER OCH NOTER Ladda ned PDF A4 LANSETTEN, ÖRNSBERG NYPRODUKTION Nyproduktion av bostadsrätter i Örnsberg i södra Stockholm. Detaljplane arbete pågår. Typ: bostadsrätter Bostads/lokalarea (BOA/LOA): 4 000 kvm Antal lägenheter: 50 Produktionsstart: tidigast 2026 ROTSUNDA UPPGRADERING Basuppgradering av lägenheter. Typ: hyresrätter Antal lägenheter: 245 Bostadsarea (BOA): 14 500 kvm Lokalarea (LOA): 2 200 kvm Produktionsstart: tidigast 2026 Inflyttning: etappvis Kommande projekt HJÄLPSLAKTAREN, SLAKTHUSOMRÅDET, NYPRODUKTION Nyproduktion av hyresbostäder och lokaler i Slakthusområdet i Stockholm. Detaljplane- arbete pågår. Typ: hyresrätter, kommersiella lokaler Bostads/lokalarea (BOA/LOA): 12 000 kvm Antal lägenheter: 210 Produktionsstart: tidigast 2026 GEOGRAFIBOKEN, ABRAHAMSBERG NYPRODUKTION Nyproduktion av vård- och omsorgsboende i Bromma. Färdig detaljplan finns. Typ: vård- och omsorgsboende Bostads/lokalarea (BOA/LOA): 5 900 kvm Antal lägenheter: 80 Produktionsstart: tidigast 2026 37UTVECKLINGSPROJEKT JOHN MATTSON ÅRS- OCH HÅLLBARHETSREDOVISNING 2024 INTRODUKTION Om John Mattson Året som gått Vd har ordet VERKSAMHET OCH STRATEGI Värdeskapande Marknadsöversikt Mål och måluppfyllelse Strategi – fyra hörnstenar Våra områden Utvecklingsprojekt HÅLLBARHET MÖJLIGHETER OCH RISKER AKTIEN FINANSIELL INFORMATION Ordförandeord Förvaltningsberättelse Flerårsöversikt Vinstdisposition Bolagsstyrningsrapport Styrelse Ledning FINANSIELLA RAPPORTER OCH NOTER Ladda ned PDF A4 FINNBODA, NACKA NYPRODUKTION Nyproduktion av bostadsrätter vid Finnboda kaj i Nacka. Färdig detaljplan finns. Typ: bostadsrätter Bostads/lokalarea (BOA/LOA): 1 300 kvm Antal lägenheter: 40 Produktionsstart: tidigast 2026 JUNO, KÄPPALA NYPRODUKTION Nyproduktion av hyresbostäder i Käppala på Lidingö. Färdig detaljplan finns. Typ: hyresrätter Bostads/lokalarea (BOA/LOA): 1 750 kvm Antal lägenheter: 50 Produktionsstart: tidigast 2026 EKPORTEN, LARSBERG/DALÉNUM NYPRODUKTION Nyproduktion av bostadsrätter i Larsberg/ Dalénum på Lidingö. Detaljplanearbete pågår. Typ: bostadsrätter Bostads/lokalarea (BOA/LOA): 6 000 kvm Antal lägenheter: 90 Produktionsstart: tidigast 2026 PINCETTEN, ÖRNSBERG NYPRODUKTION Nyproduktion av hyresbostäder, lokaler och förskola i Örnsberg i södra Stockholm. Detaljplanearbete pågår. Typ: hyresrätter, förskola, kommersiella lokaler Bostads/lokalarea (BOA/LOA): 11 000 kvm Antal lägenheter: 210 Produktionsstart: tidigast 2026 38UTVECKLINGSPROJEKT JOHN MATTSON ÅRS- OCH HÅLLBARHETSREDOVISNING 2024 INTRODUKTION Om John Mattson Året som gått Vd har ordet VERKSAMHET OCH STRATEGI Värdeskapande Marknadsöversikt Mål och måluppfyllelse Strategi – fyra hörnstenar Våra områden Utvecklingsprojekt HÅLLBARHET MÖJLIGHETER OCH RISKER AKTIEN FINANSIELL INFORMATION Ordförandeord Förvaltningsberättelse Flerårsöversikt Vinstdisposition Bolagsstyrningsrapport Styrelse Ledning FINANSIELLA RAPPORTER OCH NOTER Ladda ned PDF A4 Hållbarhet genomsyrar alla delar i verksamheten ” Våra hållbarhetsmål och vetenskapsbaserade klimatmål styr verksamheten mot en hållbar utveckling och bidrar till att nå visionen ”Goda livsmiljöer över generationer”. 39HÅLLBARHET INTRODUKTION Om John Mattson Året som gått Vd har ordet VERKSAMHET OCH STRATEGI Värdeskapande Marknadsöversikt Mål och måluppfyllelse Strategi – fyra hörnstenar Våra områden Utvecklingsprojekt HÅLLBARHET MÖJLIGHETER OCH RISKER AKTIEN FINANSIELL INFORMATION Ordförandeord Förvaltningsberättelse Flerårsöversikt Vinstdisposition Bolagsstyrningsrapport Styrelse Ledning FINANSIELLA RAPPORTER OCH NOTER Ladda ned PDF A4 JOHN MATTSON ÅRS- OCH HÅLLBARHETSREDOVISNING 2024 Ansvarsfullt företagande Visionen för vår verksamhet är att skapa goda livsmiljöer över generationer. Vår värdegrund – långsiktighet, engagemang och nytänkande – genomsyrar företagskul- turen och är tillsammans med policyer och riktlinjer vägledande i det dagliga arbetet. FN:s Global Compacts tio principer för hållbart företagande utgör grunden för vårt ansvarsfulla företagande och för bolagets uppförandekod. Uppförandekoden kom- pletteras av specifika policyer inom olika områden. Under 2024 upprättades en leve- rantörspolicy för att tydliggöra kravet på våra leverantörer och för att möjliggöra ökad samverkan kring hållbarhetsfrågorna. Ansvar Styrelsen har det övergripande ansvaret för att hållbarhet är en central och integrerad del i den övergripande styrningen av bola- get. Läs mer i Bolagsstyrningsrapporten på sidorna 70–73. Sedan 2022 arbetar John Mattson efter strategiska hållbarhetsmål fattade av sty- relsen och som är kopplade till bolagets fokusområden inom hållbarhet. Läs mer om våra fokusområden och hållbarhetsmål på sidorna 42–51. Det operativa ansvaret för hållbarhets- arbetet är delegerat till verkställande direktören och alla chefer ansvarar för att de väsentliga hållbarhetsfrågorna är integrerade i det löpande arbetet. Hela organisationen är delaktig i arbetet med att ta fram konkreta initiativ och åtgärder i form av handlingsplaner, som ska bidra till att nå våra hållbarhetsmål. Samtliga medarbetare och chefer är ansvariga att följa bolagets uppförandekod och övriga policyer. Policyerna uppdateras årligen och förankras hos alla medarbetare. Under 2024 anställdes en hållbarhets- chef med det övergripande ansvaret för att utveckla John Mattsons hållbarhetsstrategi samt utveckla och samordna bolagets håll- barhetsarbete. Hållbarhetschefen tillträder i mars 2025. Visselblåsning Misstankar om missförhållanden och oegentligheter samt misstankar om över- trädelser mot uppförandekod, policyer och riktlinjer kan rapporteras anonymt och på ett säkert sätt genom bolagets visselblåsar- funktion. Under året har inga fall av korrup- tion eller brott mot mänskliga rättigheter rapporterats. John Mattsons hållbarhetsmål styr verksamheten mot en hållbar utveck- ling. Vår vision, värdegrund, upp förandekod samt övriga policyer och riktlinjer vägleder styrelse, ledning, medarbetare och samarbetspartners i det dagliga arbetet. Hållbarhetsstyrning  Uppförandepolicy  Leverantörspolicy  Arbetsmiljöpolicy  Uthyrningspolicy Lönepolicy  Bilpolicy Hållbarhet – styrande policyer och riktlinjer  Visselblåsarpolicy  Mångfalds- och jämställdhetspolicy  Riktlinjer för hantering av missbruk  Riktlinjer om kränkande särbehandling, trakasserier och sexuella trakasserier  Riktlinjer för arbetsanpassning och rehabilitering Läs mer på sidorna 42–51 om vilka policyer och riktlinjer som är styrande inom respektive fokusområde. 40HÅLLBARHET JOHN MATTSON ÅRS- OCH HÅLLBARHETSREDOVISNING 2024 INTRODUKTION Om John Mattson Året som gått Vd har ordet VERKSAMHET OCH STRATEGI Värdeskapande Marknadsöversikt Mål och måluppfyllelse Strategi – fyra hörnstenar Våra områden Utvecklingsprojekt HÅLLBARHET MÖJLIGHETER OCH RISKER AKTIEN FINANSIELL INFORMATION Ordförandeord Förvaltningsberättelse Flerårsöversikt Vinstdisposition Bolagsstyrningsrapport Styrelse Ledning FINANSIELLA RAPPORTER OCH NOTER Ladda ned PDF A4 Väsentlighetsanalys och intressentdialog Dialog och samverkan Dialogen med våra nyckelintressenter – hyresgäster, medarbetare, aktieägare, kom- muner, leverantörer och entre prenörer – ger oss löpande inspel som är viktiga för våra pri- oriteringar av investeringar och satsningar framåt. Den löpande dialogen kompletteras av exempelvis medarbetarundersökningar, hyresgästenkäter och strategiska samver- kansprojekt med bland annat kommuner. Särskilda intressentdialoger med fokus på hållbarhet har kompletterat den löpande dialogen och bidragit med värdefull input från bland annat aktieägare, banker, ESG-analytiker, ledning och medarbetare. Under 2022 involverades ett flertal per- soner från kapitalmarknaden i en särskild intressentdialog med syfte att få deras syn på bolagets prioriterade hållbarhetsfrågor samt kriterier för hållbar finansiering. Dialogen bekräftade bolagets sedan tidigare identifie- rade hållbarhetsfrågor där antikorruption och mänskliga rättigheter adderades. Analys utifrån ett dubbelt väsentlighetsperspektiv Som förberedelse inför krav på hållbarhets- rapportering enligt EU-direktiv har vi under 2024 genomfört en väsentlighetsanalys uti- från ett dubbelt väsentlighetsperspektiv. Den dubbla väsentlighetsanalysen är gjord i enlighet med Corporate Sustainability Reporting Directive (CSRD) och European Sustainability Reporting Standards (ESRS). Vilka bolag som ska omfattas av CSRD är dock ännu inte fastställt. I februari 2025 publicerade EU ett förslag om att företag med färre än 1 000 anställda samt noterade små- och medelstora företag ej ska omfattas av de nya rapporteringskraven. I John Mattsons dubbla väsentlighets- analys har bolagets väsentliga hållbarhets- påverkan identifierats ur två perspektiv; hur bolagets verksamhet påverkar människor och miljö (påverkansmaterialitet) och hur olika hållbarhetsfrågor påverkar bolaget ur ett finansiellt perspektiv (finansiell materi- alitet). Analysen omfattar John Mattsons värdekedja både uppströms och nedströms. Metoden som har använts utgår ifrån de krav som ställs i ESRS samt från tillgänglig vägledning från EFRAG vid tidpunkten för utförandet av analysen. Process Den dubbla väsentlighetsanalysen har med stöd av extern specialistkompetens genom- förts av en kärngrupp från John Mattsons ledningsgrupp. Övriga avdelningschefer och medarbetare med specifik kompetens har involverats i arbetet och resultatet har förankrats och fastställts hos ledningen och styrelsen. Processen har varit indelad i följande delar: 1. Förståelse för bolagets kontext utifrån affärsmodell, värdekedja, riskanalys, områden i ESRS. Definitioner för respektive hållbarhetsfråga samt definitioner av skala för bedömning av bedömningsparametrar har fastställts (såsom skala, omfattning, sannolikhet och finansiella tröskelvärden). 2. Identifiering av faktisk/potentiell påverkan, risker och möjligheter. Hållbarhetsfrågor har bedömts utifrån perspektiven väsentlig påverkan och finansiell effekt. 3. Validering av väsentliga hållbarhets- frågor. Hållbarhetsfrågorna har stämts av och förankrats med ledande befattnings havare. 4. Fastställande av väsentliga hållbarhets- frågor för rapportering. Väsentliga hållbarhetsfrågor har sammanställts, baserat på gränsvärden som beslutats. Resultat och nästa steg Under 2025 fortsätter vi att förbereda för att rapportera vårt hållbarhetsarbete enligt gäl- lande EU-direktiv och med upplysningskrav enligt ESRS-standarden. Detta kommer att presenteras i års- och hållbarhets redovisning 2025 som publiceras i mars 2026. John Mattsons mest väsentliga och prioriterade hållbarhetsfrågor har identifierats i dialog med bolagets viktigaste intressenter. Under 2024 har en väsentlighetsanalys utifrån ett dubbelt väsentlighetsperspektiv genomförts, som en förberedelse inför krav på hållbarhetsrapportering enligt nya EU-direktiv. Våra fyra fokusområden inom hållbarhet: Levande och tryggt lokalsamhälle Ansvarsfull material- och avfallshantering Energieffektiva och fossilfria lösningar Hälsosam och inspirerande arbetsplats Underliggande hållbarhetsfrågor: Utsläpp Energi Material Avfall Trygghet Lokalsamhälle Arbetsmiljö Antikorruption Mänskliga rättigheter Externa initiativ och medlemskap som främst är kopplade till vårt strategiska hållbarhetsarbete: Håll Nollan Science Based Target initiative Fastighetsägarna BID Tureberg BID Rotebro Forskningsprojektet Rikare Grannskap Lidingö Näringsliv 41HÅLLBARHET JOHN MATTSON ÅRS- OCH HÅLLBARHETSREDOVISNING 2024 INTRODUKTION Om John Mattson Året som gått Vd har ordet VERKSAMHET OCH STRATEGI Värdeskapande Marknadsöversikt Mål och måluppfyllelse Strategi – fyra hörnstenar Våra områden Utvecklingsprojekt HÅLLBARHET MÖJLIGHETER OCH RISKER AKTIEN FINANSIELL INFORMATION Ordförandeord Förvaltningsberättelse Flerårsöversikt Vinstdisposition Bolagsstyrningsrapport Styrelse Ledning FINANSIELLA RAPPORTER OCH NOTER Ladda ned PDF A4 Fokusområden inom hållbarhet De prioriterade hållbarhetsfrågorna är grupperade i fyra områden. Vårt hållbarhetsarbete inom respektive område bidrar till flera av FN:s globala mål för hållbar utveckling. Våra prioriterade hållbarhetsfrågor är grupperade i områ- dena; levande och tryggt lokalsamhälle, ansvarsfull material- och avfallshantering, energieffektiva och fossilfria lösningar samt hälsosam och inspirerande arbetsplats. Hållbarhets- frågor inom dessa områden bidrar mest, såväl strategiskt som finansiellt, till John Mattsons långsiktiga konkurrenskraft och till FN:s globala mål för hållbar utveckling. En kartläggning av klimatrelaterade risker och möjlig- heter visar att nyproduktion och uppgraderingar står för en stor del av de klimatrelaterade utsläppen i vår värdekedja. Utöver våra fokusområden ser vi respekt för mänskliga rättigheter, motverkande av korruption och efterlevnad av lagar och riktlinjer som väsentliga frågor som behöver hanteras på en hög nivå och som är hygienfaktorer för alla i branschen att hantera. Biologisk mångfald och vatten är i dagsläget inte inklu- derade i bolagets mest väsentliga hållbarhetsfrågor även om John Mattson arbetar aktivt med dem. Om ny mark tas i anspråk eller om vattentillgången skulle minska i de områden vi är verksamma ökar dessa frågor i betydelse och kommer rapporteras på en mer detaljerad nivå. Hållbarhetsmål Våra hållbarhetsmål inom vardera fokusområde pekar ut riktningen för kommande år och höjer ambitionen för hållbarhetsarbetet ytterligare. Klimatmålen är godkända av Science Based Targets Initiative (SBTi), det vill säga vetenskapsbaserade och i linje med Parisavtalet. Läs mer om våra hållbarhetsmål på sidorna 17–18. Hållbarhetslänkade lån Genom hållbarhetslänkade lån integrerar vi hållbarhets- arbetet med finansiering vilket skapar ytterligare incita- ment. Villkoren för de hållbarhetslänkade lånen är kopplade till våra prestationer inom trygghetsarbetet och energi- effektivisering. 42HÅLLBARHET JOHN MATTSON ÅRS- OCH HÅLLBARHETSREDOVISNING 2024 INTRODUKTION Om John Mattson Året som gått Vd har ordet VERKSAMHET OCH STRATEGI Värdeskapande Marknadsöversikt Mål och måluppfyllelse Strategi – fyra hörnstenar Våra områden Utvecklingsprojekt HÅLLBARHET MÖJLIGHETER OCH RISKER AKTIEN FINANSIELL INFORMATION Ordförandeord Förvaltningsberättelse Flerårsöversikt Vinstdisposition Bolagsstyrningsrapport Styrelse Ledning FINANSIELLA RAPPORTER OCH NOTER Ladda ned PDF A4 Levande och tryggt lokalsamhälle Mål och styrning Social hållbarhet har varit viktigt för John Mattson från start. För att bibehålla vår position inom hållbarhet har vi antagit mål om att våra områden ska vara tryg- gare och mer attraktiva än genomsnittet för branschen. Vi jämför oss med samtliga hyresvärdar i Stockholmsregionen. I 2024 års hyresgästenkät, som genom- fördes via undersökningsföretaget AktivBo, uppgav 79 procent av våra hyresgäster att de upplever att våra fastigheter och bostadsområden är trygga, en minskning med 1,5 procentenheter jämfört med 2023. Branschsnittet för 2024 uppgick till 81 procent. Under året har vi prioriterat att arbeta med trygghetsskapande åtgärder i områden där behovet har varit störst; på Gullmarsplan i Stockholm samt i Rotsunda, Rotebro och Tureberg i Sollentuna. Arbetet har glädjande nog gett positivt resultat. Den upplevda tryggheten i dessa områden ökade med totalt 2,4 procentenheter under 2024 jämfört med 2023. Enligt 2024 års hyresgästenkät upplever närmare 84 procent av våra hyresgäster att deras bostadsområde är attraktivt. Trivseln i området, om hyresgästerna kan rekommendera andra att flytta dit samt hur väl man talar om sitt bostadsområde är frågor som ställs för att mäta attrak- Vi vill skapa trygga och attraktiva miljöer där människor vill leva, bo, umgås och arbeta. Trygga och attraktiva områden ökar såväl hyresgästernas och medarbetarnas trivsel som fastigheternas värde. 1) Enkät via AktivBo AB september-december 2024. Andel hyresgäster som upplever att deras boende och område är tryggt/attraktivt. Våra prioriterade områden avser Gullmarsplan, Rotsunda/Rotebro och Tureberg. Branschsnittet avser privata aktörer samt allmännyttan i Stockholmsområdet. 0 20 40 60 80 100 20242023202220212020 85,0 86,0 84,3 84,8 85,0 85,0 84,8 85,9 83,8 85,0 % ATTRAKTIVITET HELA BESTÅNDET 2020–2024 INKL. BRANSCHJÄMFÖRELSE 1) John Mattson Branschen TRYGGHET HELA BESTÅNDET 2020–2024 INKL. BRANSCHJÄMFÖRELSE 1) John Mattson Branschen 0 20 40 60 80 100 20242023202220212020 84,2 78,5 80,7 79,7 79,1 80,6 80,6 80,0 81,0 80,5 % 1 tivitet. Branschsnittet för 2024 uppgick till 85 procent. Vi har ett tydligt arbetssätt och modell som styr vårt arbete inom social hållbar- het. En rättvis och bred uthyrningsprocess säkerställs genom vår uthyrningspolicy och i samverkan med myndigheter driver vi ett aktivt arbete med att motverka oriktiga hyresförhållanden. TRYGGHET PRIORITERADE OMRÅDEN 2022–2024 1) John Mattson 0 10 20 30 40 50 60 70 80 202420232022 69,2 72,8 75,2 % Utfall 79,1 % (Bransch: 81,0 %) 83,8 % (Bransch: 85,0 %) Mål • Trygga områden enligt de boende: högre än bransch snittet för jämförbara områden. • Attraktiva områden enligt de boende: högre än branschsnittet. Mål uppfyllt Mål delvis uppfyllt Mål ej uppfyllt 43HÅLLBARHET JOHN MATTSON ÅRS- OCH HÅLLBARHETSREDOVISNING 2024 INTRODUKTION Om John Mattson Året som gått Vd har ordet VERKSAMHET OCH STRATEGI Värdeskapande Marknadsöversikt Mål och måluppfyllelse Strategi – fyra hörnstenar Våra områden Utvecklingsprojekt HÅLLBARHET MÖJLIGHETER OCH RISKER AKTIEN FINANSIELL INFORMATION Ordförandeord Förvaltningsberättelse Flerårsöversikt Vinstdisposition Bolagsstyrningsrapport Styrelse Ledning FINANSIELLA RAPPORTER OCH NOTER Ladda ned PDF A4 Så här arbetar vi med social hållbarhet Engagerade hyresgäster som är stolta över sitt område tar ett positivt ägandeskap och bidrar till att öka områdets attraktivitet. Mångfald, gemenskap och inkludering stärker bostadsområdet och närsamhället. Känsla av tillhörighet är en viktig del för att må bra och trivas i sin bostad och i sitt område. Trygghet och säkerhet är grunden för trivsel. Att känna trygghet innefattar såväl fysisk som psykisk och ekonomisk trygghet. ENGAGEMANG OCH STOLTHET GEMENSKAP OCH SERVICE TRYGGHET Våra områden skiljer sig från varandra och har olika förutsättningar, vilket innebär att vi anpassar insat- serna för respektive område. Modellen för social hållbarhet hjälper oss att arbeta systematiskt med social hållbarhet med hänsyn taget till områdenas olikheter och utvecklingsfaser. Helt och rent Basen i vårt trygghetsarbete är att det är helt och rent i och omkring våra hus, att otrygga platser förebyggs genom till exempel bra belysning, välskött utomhusmiljö med överblickbara områden och aktiva verk- samheter i fastigheternas botten våningar. Oriktiga hyresförhållanden Det är också av största vikt att ha kontroll på vilka som bor i våra fastigheter för att förebygga osäkra boendeförhållanden, före- komst av störningar och kriminalitet. Vi har i hög utsträckning egna fastighetstekniker som jobbar nära våra hyresgäster och vi arbetar kontinuerligt och systematiskt för att motverka oriktiga hyresförhållanden. Samverkan med andra Utöver vårt eget trygghetsarbete ingår vi i platssamverkan (BID) för Tureberg och Rotebro, där vi tillsammans med Sollentuna kommun, polis, andra fastighetsägare med flera, arbetar för att öka tryggheten och att- raktiviteten i dessa områden. Tillsammans genomför vi till exempel trygghetsvandringar och deltar i kommunens medborgardagar. Vi deltar också i Sollentuna kommuns projekt Trygga trappan I samarbete med polisen har John Mattson infört det förebyggande trygghetsprojektet ”Trygga trappan” i några av bolagets fastigheter. Projektet syftar till att få bort obehöriga personer från trapphusen och öka tryggheten för dem som bor i husen och deras besökare. TRYGGHET EST (Effektiv Samordning för Trygghet), ett informationsutbyte om händelser i kommu- nen. Vi har även en nära samverkan med Lidingö stad och med polisen vad gäller trygghetsfrågor i våra områden på Lidingö. Hyresgästkommunikation God kommunikation och möjlighet att för hyresgästerna att lämna synpunkter skapar trygghet hos våra hyresgäster och utvecklar oss som bolag. Vi genomför hyresgästun- dersökningar löpande under året och dessa är ett viktigt verktyg för att fånga synpunk- ter och identifiera förbättringsåtgärder. 44HÅLLBARHET JOHN MATTSON ÅRS- OCH HÅLLBARHETSREDOVISNING 2024 INTRODUKTION Om John Mattson Året som gått Vd har ordet VERKSAMHET OCH STRATEGI Värdeskapande Marknadsöversikt Mål och måluppfyllelse Strategi – fyra hörnstenar Våra områden Utvecklingsprojekt HÅLLBARHET MÖJLIGHETER OCH RISKER AKTIEN FINANSIELL INFORMATION Ordförandeord Förvaltningsberättelse Flerårsöversikt Vinstdisposition Bolagsstyrningsrapport Styrelse Ledning FINANSIELLA RAPPORTER OCH NOTER Ladda ned PDF A4 ENGAGEMANG OCH STOLTHET GEMENSKAP OCH SERVICE Boendemiljöer för alla Att verka för inkludering och mångfald stär- ker både bostadsområdet och närsamhället. Vi erbjuder hyresrätter i olika prisklasser, av varierande storlek och i olika lägen för att möjliggöra ett attraktivt boende för fler. Vi erbjuder även kollektivboende för ungdomar. Huvuddelen av våra bostäder förmedlas via bostadsförmedlingen. Handel, service och mötesplatser Handel, service, vård och skolor är viktiga ingredienser för att skapa levande och trygga områden. Så är även miljöer för träning, lek, rekreation och mötesplatser för sociala sammanhang. Vår verksamhet för kommersiell uthyrning arbetar konti- Förutsättningar för hållbar livsstil Genom exempelvis bilpooler, laddstolpar för elbilar och avfallsrum som gör det lätt att sortera rätt, skapar vi förutsättningar för våra hyresgäster att ha en hållbar livsstil. I vårt bilfria bostadshus i Upplands Väsby erbjuds hyresgästerna en rad lösningar såsom bil- och cykelpool, återbruksrum, kylrum för matleveranser samt e-handels- Vi informerar regelbundet hyresgästerna om vad som sker i deras hus och områden. Främst används digitala kommunika- tionskanaler såsom Mina sidor, digitala trapphustavlor, webb, och sociala kanaler. För frågor och dialog finns även vår kund- tjänstpersonal tillgänglig via telefon, e-post och i vår reception på huvudkontoret. Vid behov anordnar vid hyresgästmöten. Ekonomisk trygghet John Mattson förhandlar normalt de årliga hyresnivåerna för bostäder med Hyresgäst- föreningen i förväg. Vår modell för upp- gradering av lägenheter i två steg bidrar också till att hyresgäster i viss omfattning kan påverka i vilken utsträckning reno- vering genomförs. Om livssituationen för hyresgästen förändras erbjuder vi till viss del omflytt inom vårt bestånd. nuerligt för att etablera verksamheter som bidrar till områdets attraktivitet och kom- pletterar övriga verksamheter. Evenemanget utomhusbio i Larsberg, ett flerårigt samarbete med Lidingö stad, är ett exempel på hur vi arbetar för att skapa mötesplatser och levandegöra våra områden. Vi deltar även regelbundet på medborgardagar, för att möta och samtala med hyresgäster och andra medborgare. boxar. Under 2024 införde vi även hållbara hyresavtal för nya bostadshyresgäster, vilket innebär att hyresgästen åtar sig att teckna gröna elavtal, följa nya reglerna för avfallshantering samt bidra till en ren och hållbar boendemiljö. Konsten i John Mattsons hus Vi har under många år satsat på offentlig konst i våra områden. Konsten bidrar till positiva värden, både för de boende och för oss som bolag. I Larsberg på Lidingö finns ett tjugotal verk på fasader, entréer och i trapphus. Det senaste konstverket vi lät uppföra finns i vårt bostadshus i Vilunda i Upplands Väsby. Socialt engagemang Vi samverkar med Lidingö stad och Sollentuna kommun för uthyrning av bostäder till kommunen samt erbjuder sommarjobb för ungdomar boende i Sollentuna kommun. Spontanfotboll som del av trygghetsarbetet Genom ett samarbete mellan John Mattson, Lidingö stad och Lidingös fotbollsförening BG Spartans genomfördes spontanfotboll för barn och ungdomar i Larsbergsparken på Lidingö under våren och försommaren 2024. Engagemanget är en del av vårt trygghetsarbete, för att skapa mer liv och rörelse i våra områden och för att främja meningsfulla och hälsosamma aktiviteter för barn och ungdomar. Sommarjobb för ungdomar John Mattson har under flera år erbjudit ungdomar i Sollentuna kommun sommarjobb inom bolagets förvaltning. 45HÅLLBARHET JOHN MATTSON ÅRS- OCH HÅLLBARHETSREDOVISNING 2024 INTRODUKTION Om John Mattson Året som gått Vd har ordet VERKSAMHET OCH STRATEGI Värdeskapande Marknadsöversikt Mål och måluppfyllelse Strategi – fyra hörnstenar Våra områden Utvecklingsprojekt HÅLLBARHET MÖJLIGHETER OCH RISKER AKTIEN FINANSIELL INFORMATION Ordförandeord Förvaltningsberättelse Flerårsöversikt Vinstdisposition Bolagsstyrningsrapport Styrelse Ledning FINANSIELLA RAPPORTER OCH NOTER Ladda ned PDF A4 Mål och styrning John Mattsons ska fram till år 2030 redu- cera bolagets växthusgasutsläpp från ny- och ombyggnation. Målet är en reduktion per kvadratmeter i linje med eller mer än genomsnittet för fastighetsbranschen. För styrning och uppföljning av målet används projekteringsanvisningar och ställs projektkrav på klimatförbättrad ny- och ombyggnation samt på miljöcertifiering i nyproduktion. Vi utför klimatberäkningar i projektering- och färdigställandeskedet. Ansvarsfull material- och avfallshantering Materialval har stor betydelse för en byggnads klimatpåverkan. John Mattson väljer därför hållbara material med lång livslängd och tar ansvar för att material och avfall hanteras ansvarsfullt genom hela värdekedjan. 2 Vår leverantörspolicy bidrar till att säkerställa att våra leverantörer och deras underleverantörer har kunskap om och kontroll över sin miljöpåverkan, har ett system för att avfall tas om hand på korrekt sätt så att återanvändning och återbruk främjas. Materialval och miljöcertifiering Mer än hälften av koldioxidutsläppen från nybyggda hus uppstår, i ett livscykelper- spektiv, under materialproduktion och Mål • John Mattsons växthusgasutsläpp från ny- och ombygg- nation ska per kvadratmeter reduceras i linje med eller mer än genomsnittet för fastighetsbranschen. I linje med branschen Utfall Mål uppfyllt Mål delvis uppfyllt Mål ej uppfyllt uppförandeskede. Därför är beslut i tidiga skeden avgörande för att reducera klimat- påverkan. Genom att till exempel välja trästomme och klimatförbättrad betong vid nyproduktion kan utsläppet av växt- husgaser begränsas. Vid projektering och upphandling av entreprenader ställer vi krav på utsläppsnivå för att säkerställa att utsläppen från ny- och ombyggnation är i linje med eller lägre än genomsnittet för branschen. Uppföljning sker bland annat genom klimatdeklarationer. För att minska miljöbelastningen när fastigheter renoveras eller nyproduceras väljer vi material med lång livslängd och som går att underhålla. Målet är att alla John Mattsons nyproducerade bostäder, som bolaget utvecklat från start, ska cer- tifieras enligt Svanen, Nordens officiella miljö märkning, eller motsvarande. Materi- alval vid projekt ska vara godkända i Bygg- varubedömningen. Vid uppgraderingar ser vi över möjligheten till återbruk av material och inredning Ansvarsfull avfallshantering Spill och avfall från bygg- och fastighets- sektorn är betydande. Vid renovering är det därför viktigt att, utöver att återanvända så mycket material som möjligt, säkerställa rätt hantering av byggavfall. Avfall från våra ny- och ombyggnadsprojekt sorteras enligt gällande lagstiftning. En viktig del i John Mattsons arbete är också att underlätta för våra hyresgäster att källsortera. Vi arbetar för att förenkla detta genom bland annat tydlig fraktionsskyltning och löpande hyresgästkommunikation. De flesta hus i vårt bestånd har separat hante- ring av matavfall i underjordsbehållare och arbete pågår för att förse samtliga hus med underjordsbehållare. 46HÅLLBARHET JOHN MATTSON ÅRS- OCH HÅLLBARHETSREDOVISNING 2024 INTRODUKTION Om John Mattson Året som gått Vd har ordet VERKSAMHET OCH STRATEGI Värdeskapande Marknadsöversikt Mål och måluppfyllelse Strategi – fyra hörnstenar Våra områden Utvecklingsprojekt HÅLLBARHET MÖJLIGHETER OCH RISKER AKTIEN FINANSIELL INFORMATION Ordförandeord Förvaltningsberättelse Flerårsöversikt Vinstdisposition Bolagsstyrningsrapport Styrelse Ledning FINANSIELLA RAPPORTER OCH NOTER Ladda ned PDF A4 Mål och styrning År 2030 ska John Mattson ha minskat bolagets växthusgasutsläpp inom Scope 1 och Scope 2 med minst 40 procent jämfört med basår 2021. Vårt växthusgasutsläpp från ny- och ombyggnation ska per kva- dratmeter reduceras i linje med eller mer än genomsnittet för fastighetsbranschen. Vår plan för att reducera inköpt energi på kort sikt (t.o.m. 2026) och på lång sikt (t.o.m. 2030) styr takten i vårt arbete. Planerna omfattar både reducering av byggnaders energianvändning och till- skapande av hållbara energikällor och rymmer både större åtgärder såsom upp- värmningssystem, förnybara energikällor och värmeåtervinning där det saknas idag, samt mindre åtgärder för att minska energi användningen. Vår leverantörspolicy ska säkerställa att våra leverantörer har kunskap om och kon- troll över sin miljöpåverkan samt att de tar hänsyn till materialval vid om- och tillbygg- nad. Vår bilpolicy begränsar våra nyinköp av tjänstefordon till enbart el drivna fordon. John Mattsons förmåga att reducera energianvändningen är villkorade i våra hållbarhetslänkade lån och är därmed även ett ekonomiskt incitament för bolaget. Investeringar i hållbara energikällor och fossilfri uppvärmning Under 2024 investerade vi i bergvärme och ökade produktionen av egen, förny- bar el genom nya solcellsanläggningar. Solcells- och bergvärmeanläggningar i Örby driftsattes och nya solcellsanläggningar installerades och driftsattes även på ett flertal fastigheter i Larsberg på Lidingö. I Larsberg genomförde vi också ett ener- gioptimeringsprojekt genom installation av koldioxid värme pumpar för närmare 150 bostäder och ett flertal kommersiella lokaler. Vi startade dessutom ett berg- värme projekt i Rotebro med ambition att värmeförsörjningen i området i huvudsak ska vara fossilfri framöver. Vi fasar successivt ut fossildrivna tjänste- fordon till förmån för fossilfria alternativ med ambition att uppnå en fossilfri bilpark 2028. Vid årsskiftet bestod 87 procent av vår bilpark av bilar drivna med el eller biogas. Hybridbilar inkluderas eftersom arbetsresor per dag understiger fem mil och sker med eldrift. Partnerskap med Stockholm Exergi Under 2024 ingick John Mattson partner- skap med Stockholm Exergi, en investering Energieffektiva och fossilfria lösningar John Mattsons fastigheter ska förvaltas med så låg miljö- och klimatpåverkan som möjligt. Vi underlättar också för våra hyresgäster och medarbetare att minska sin miljöpåverkan och inspirerar till fler hållbara val. 3 Mål • John Mattsons växthusgasutsläpp från ny- och ombygg- nation ska per kvadratmeter reduceras i linje med eller mer än genomsnittet för fastighetsbranschen. • År 2030 ska John Mattson ha minskat sitt växthus- gasutsläpp inom Scope 1 och Scope 2 med minst 40 procent jämfört med basår 2021. I linje med branschen 7,5 % (Mål: 5,5 %/år) Utfall Mål uppfyllt Mål delvis uppfyllt Mål ej uppfyllt 1) Under 2024 minskade den graddagskorrigerade fjärrvärmeanvändningen med ca 5,8 procent. Den totala elanvändningen minskade med cirka 1 procent. Minskningen är resultatet av de energieffektiviserings- åtgärder som genomförts under åren 2023–2024. 0 10 20 30 40 50 60 202420232022 0 20 40 60 80 100 120 kWh/kvmGWh ENERGIANVÄNDNING 1) El, GWh 9,4 8,5 8,4 Fjärrvärme, GWh 37,6 36,3 34,2 Värme, kwh/kvm 92,1 92,6 85,2 El, kwh/kvm 23,1 21,9 20,8 0 500 1000 1500 2000 202420232022 0 1 2 3 4 5 kg CO 2 e /kvmTon CO 2 e VÄXTHUSGASUTSLÄPP INKÖPT ENERGI Elanvändning, ton CO 2 e 98 62 0 Fjärrvärme, ton CO 2 e 1730 1694 1629 Växthusgasutsläpp för värme, kg CO 2 e/kvm 4,2 4,3 4,06 Växthusgasutsläpp för el, kg CO 2 e/kvm 0,2 0,16 0 47HÅLLBARHET JOHN MATTSON ÅRS- OCH HÅLLBARHETSREDOVISNING 2024 INTRODUKTION Om John Mattson Året som gått Vd har ordet VERKSAMHET OCH STRATEGI Värdeskapande Marknadsöversikt Mål och måluppfyllelse Strategi – fyra hörnstenar Våra områden Utvecklingsprojekt HÅLLBARHET MÖJLIGHETER OCH RISKER AKTIEN FINANSIELL INFORMATION Ordförandeord Förvaltningsberättelse Flerårsöversikt Vinstdisposition Bolagsstyrningsrapport Styrelse Ledning FINANSIELLA RAPPORTER OCH NOTER Ladda ned PDF A4 som ska bidra till energibolagets omställ- ning av sin fjärrvärmeproduktion till netto- nollutsläpp av koldioxid senast 2033. För John Mattson innebär avtalet också att vi sänker kostnaden för fjärrvärme och mins- kar vårt klimatavtryck. Läs mer om partner- skapet med Stockholm Exergi på sidan 22. Underlätta för boende John Mattson vill inspirera och underlätta för våra hyresgäster att göra mer hållbara val. Genom hållbara hyresavtal åtar sig våra bostadshyresgäster att teckna grönt el av- tal för sin hushållsel samt att följa gemen- samma regler för avfallshantering och bidra till en ren och hållbar boendemiljö. Vi fortsätter att informera om hur man kan minska sin egen energianvändning i hus- hållet och hur man sorterar sitt matavfall. Genom laddstolpar ger vi möjlighet till elfordon och vi har flera bilpoolslösningar i vårt bestånd. Under året etablerade vi ytterligare en bilpoolslösning i vår fastighet i Örby. I vårt bostadshus i Vilunda i Upplands Väsby har privata parkeringsplatser ersatts av flera hållbara mobilitetslösningar och delningstjänster för att inspirera hyres- gästerna till ett hållbart resande och boende. I Örby i Stockholm har vi skapat ett helt kvarter med energieffektiva byggnader och klimatsmarta lösningar. 48HÅLLBARHET JOHN MATTSON ÅRS- OCH HÅLLBARHETSREDOVISNING 2024 INTRODUKTION Om John Mattson Året som gått Vd har ordet VERKSAMHET OCH STRATEGI Värdeskapande Marknadsöversikt Mål och måluppfyllelse Strategi – fyra hörnstenar Våra områden Utvecklingsprojekt HÅLLBARHET MÖJLIGHETER OCH RISKER AKTIEN FINANSIELL INFORMATION Ordförandeord Förvaltningsberättelse Flerårsöversikt Vinstdisposition Bolagsstyrningsrapport Styrelse Ledning FINANSIELLA RAPPORTER OCH NOTER Ladda ned PDF A4 Hälsosam och inspirerande arbetsplats John Mattson ska vara en jämställd arbetsplats präglad av sunt klimat, hög trivsel och stort engagemang. Våra arbetsplatser ska även vara säkra och trygga för våra medarbetare och för de som arbetar på uppdrag av oss. Målsättning och styrning John Mattsons mål är att ligga över genom- snittet för jämförbara bolag vad gäller enga- gemang och effektiv organisation. Vi ska ha en inkluderande företagskultur och en jäm- ställd organisation där andel kvinnor eller män inte överstiger två tredjedelar inom bolag, ledning och styrelse. Medarbetares sammanlagda sjukfrånvaro ska vara högst tre procent och vi ska inte ha några olyckor på våra arbetsplatser, inklusive våra bygg- arbetsplatser. Styrande policy är vår uppförandepolicy för medarbetare som alla medarbetare och tillfälligt anställda förväntas uppträda efter och som uttrycker bolagets värderingar. Uppförandepolicyn innehåller också riktlinjer för representation, gåvor och förmåner. Ytterligare styrande policyer är arbetsmiljöpolicy, lönepolicy, visselblåsar- policy samt mångfalds- och jämställdhets- policy. Vi har även riktlinjer om kränkande särbehandling, trakasserier och sexuella trakasserier, riktlinjer för arbetsanpass- ning och rehabilitering samt riktlinjer för hantering av missbruk. John Mattson erbjuder ett bonus program för alla medarbetare i syfte att styra mot bolagets mål och stärka delaktighet och engagemang. 4 Mål • Engagerade medarbetare och effektiv organisation: över genomsnittet för jämförbara bolag. • John Mattson ska ha en inkluderande kultur som möjliggör att bolaget attraherar och behåller med- arbetare med olika bakgrund och perspektiv. Rekryte- ringsprocessen ska vara kompetensbaserad, fri från diskriminerande föreställningar. • Andelen kvinnor eller män ska ej överstiga två tredjedelar inom bolaget, ledningen och styrelsen. • Sjukfrånvaron hos John Mattsons medarbetare: högst tre procent. • John Mattson ska ha noll olyckor, med frånvaro mer än en dag, på våra arbetsplatser. Detta avser både John Mattsons egen personal samt personal som arbetar på uppdrag av John Mattson. Utfall 8,0 (Bransch: 7,8) 5,2 % (Mål: 3 %) 0 (Mål: 0) Under två tredjedelar Ökad medarbetarnöjdhet Vi mäter veckovis organisationens välmå- ende genom frågor till alla medarbetare kring ledarskap, arbetsglädje, meningsfull- het, autonomi, arbetssituation, delaktighet, personlig utveckling, teamkänsla, engage- mang och självledarskap. Sedan mätningen startade 2022 har resultatet successivt förbättrats. För 2024 var det sammantagna värdet för samtliga områden i genomsnitt 8,0 på en tiogradig skala, att jämföra med branschens 7,8. Frågor kring respekt, glädje att gå till jobbet samt frihet från mobbing eller kränkning hade ett svarsvärde på 8,8. Engagemang och företagskultur I den dagliga verksamheten arbetar vi för samverkan över avdelningsgränserna och för att bygga en stark företagskultur. Ett viktigt forum för detta är den årliga före- tagskonferensen för hela organisationen. På företagskonferensen 2024 var alla medarbetare delaktiga i att ta fram hand- lingsplaner per avdelning utifrån bolagets övergripande affärsplan för 2025. På kon- ferensen förankrades även bolagets uppda- terade värdegrund, ett arbete som startade tillsammans med alla medarbetare under 2023 och fortsatt under 2024. Våra värdeord långsiktigt och engagerat omprövades och förtydligades och värdeordet nytänkande adderades. Värdegrunden ska genomsyra hela vår verksamhet och vägleda oss i vårt dagliga arbete. Den är också en integrerad del i medarbetarnas individuella mål och i utvecklingssamtal. John Mattson har sedan hela 40 år en egen konstförening som drivs av medarbe- tare och som anordnar konst- och kultur- aktiviteter. Under 2024 bildades även en aktivitetsgrupp bestående av engagerade medarbetare i syfte att främja samhörighe- ten och stärka gemenskapen. Både konst- föreningen och aktivitetsgruppen har under året genomfört flera uppskattade aktiviteter. Mål uppfyllt Mål delvis uppfyllt Mål ej uppfyllt 49HÅLLBARHET JOHN MATTSON ÅRS- OCH HÅLLBARHETSREDOVISNING 2024 INTRODUKTION Om John Mattson Året som gått Vd har ordet VERKSAMHET OCH STRATEGI Värdeskapande Marknadsöversikt Mål och måluppfyllelse Strategi – fyra hörnstenar Våra områden Utvecklingsprojekt HÅLLBARHET MÖJLIGHETER OCH RISKER AKTIEN FINANSIELL INFORMATION Ordförandeord Förvaltningsberättelse Flerårsöversikt Vinstdisposition Bolagsstyrningsrapport Styrelse Ledning FINANSIELLA RAPPORTER OCH NOTER Ladda ned PDF A4 Lärande organisation För att våra medarbetare ska klara sina uppdrag och bidra till verksamhetens mål arbetar vi kontinuerligt med kompetens- utveckling och kunskapsdelning. Under 2024 har vi fokuserat på att höja samtliga medarbetarnas kunskaper i trygghetsfrågor samt med att öka kunskapen kring energi- frågor inom förvaltningen. Vi har en årlig process för chefer och medarbetare som omfattar utvecklings- samtal, utvecklingsplan med tydliga individuella mål och kontinuerlig åter- koppling under året. För att säkerställa ett kontinuerliga lärande i vår vardag har vi också kunskapsmål i medarbetarnas utvecklingsplan. Värdet av trygga och kompetenta chefer, för att uppnå en engagerad och effektiv organisation, går inte att underskatta. Sedan 2022 har vi ett ledar utvecklings- program med fokus på att utveckla våra chefer i linje med vår ledaridé. Syftet med ledaridén är att stödja och utveckla ett ledarskap i bolaget som främjar välmående och goda prestationer. Under 2024 intro- ducerade vi också ett verktyg för att inleda en dialog kring ledarutvecklingspotential redan i rekryteringsskedet av våra chefer. Jämställdhet John Mattson arbetar för könsbalans inom alla personalgrupper och ställer krav i rekryteringsprocesser för att främja ett brett urval av kompetenser. Under 2024 placerade vi oss på organisationen Allbrights gröna lista över Sveriges mest jämställda bolag. Vid slutet av 2024 var andelen kvinnor/män 44/56 procent i bola- get, 60/40 i ledningen och 43/57 i styrelsen. Den genomsnittliga andelen kvinnor/ män för börsnoterade fastighetsbolag i Sverige var 2024 41/59 för ledningsgrupper och 35/65 för styrelser. Hälsoarbete och trygga arbetsplatser Vi arbetar systematiskt med fysiska och psykosociala arbetsmiljöfrågor för att före- bygga arbetsrelaterad ohälsa och olyckor. För att främja hälsa och välbefinnande erbjuds samtliga medarbetare ett förmåns- paket där bland annat friskvårdstimme, träningsbidrag, massage samt hälsounder- sökning ingår. Alla medarbetare förutom vd omfattas av kollektivavtal och erbjuds sjukvårdsförsäkring. Den sammanlagda sjukfrånvaron (långtids- och korttidsfrånvaro) ökade från 1,9 procent 2023 till 5,2 procent 2024. Rensat från sjukskrivningar längre ANDEL KVINNOR/MÄN FÖR BOLAGET, LEDNINGEN OCH STYRELSEN 2024 0 10 20 30 40 50 60 StyrelseLedningBolaget 44 56 60 40 43 57 % 0 10 20 30 40 50 20242023202220212020 Antal K 24 M 10 K 27 M 21 K 21 M 26 K 21 M 24 K 20 M 25 TOTALA ANTALET MEDARBETARE (PER 31 DECEMBER 2024) 0 1 2 3 4 5 6 7 8 9 10 202420232022 7,1 7,9 7,9 7,8 8,0 7,8 MEDARBETARNÖJDHET 2024 1 ) John Mattson på gröna listan John Mattson arbetar för en jämn könsfördelning inom hela bolaget, bolagsledningen och styrelsen. Under 2024 placerade vi oss, som en av 26 procent av Sveriges samtliga börsbolag, på Allbrights gröna lista. Rankning sker utifrån närhet till en 50/50-fördel- ning mellan kvinnor och män i ledningsgrupper, i linjepositioner i ledningsgrupper samt i styrelser. 1) Mäts veckovis via plattformen Winningtemp med frågor kring ledarskap, arbetsglädje, meningsfullhet, autonomi, arbetssituation, delaktighet, personlig utveckling, team- känsla, engagemang och självledarskap. Resultatet avser det sammantagna värdet för samtliga områden i genomsnitt under 2024. John Mattson Genomsnitt branschen Kvinnor Män Kvinnor Män 50HÅLLBARHET JOHN MATTSON ÅRS- OCH HÅLLBARHETSREDOVISNING 2024 INTRODUKTION Om John Mattson Året som gått Vd har ordet VERKSAMHET OCH STRATEGI Värdeskapande Marknadsöversikt Mål och måluppfyllelse Strategi – fyra hörnstenar Våra områden Utvecklingsprojekt HÅLLBARHET MÖJLIGHETER OCH RISKER AKTIEN FINANSIELL INFORMATION Ordförandeord Förvaltningsberättelse Flerårsöversikt Vinstdisposition Bolagsstyrningsrapport Styrelse Ledning FINANSIELLA RAPPORTER OCH NOTER Ladda ned PDF A4 än 90 dagar uppgick sjukfrånvaron till 3,0 procent. Den ökade otryggheten i samhället påver- kar även John Mattson och våra medarbe- tare. För en tryggare arbetsmiljö för våra medarbetare och för effektiv krishantering använder vi en kris- och trygghetsapp som möjliggör larmning vid allvarliga händelser samt snabb och samlad kommunikation för krishantering. På vår företags konferens 2024 genomfördes en föreläsning och workshop för alla medarbetare kring interna och externa trygghets frågor. Under 2024 uppdaterades och förtydligades även bolagets krisplan. Byggbranschen är en olycksdrabbad bransch och John Mattsons målsättning är att ha noll olyckor på våra arbetsplatser, såväl på kontoren som på bygg arbets platserna. Personal som arbetar på uppdrag av John Mattson är inkluderade i detta mål. Under 2024 har inga olyckor med frånvaro mer än en dag rapporterats på våra arbetsplatser. John Mattson stödjer genom medlem- skap Håll Nollan, ett branschinitiativ som samverkar för noll olyckor i byggbranschen. Samverkan över avdelningsgränserna och kunskapsdelning bygger en stark företagskultur. 51HÅLLBARHET JOHN MATTSON ÅRS- OCH HÅLLBARHETSREDOVISNING 2024 INTRODUKTION Om John Mattson Året som gått Vd har ordet VERKSAMHET OCH STRATEGI Värdeskapande Marknadsöversikt Mål och måluppfyllelse Strategi – fyra hörnstenar Våra områden Utvecklingsprojekt HÅLLBARHET MÖJLIGHETER OCH RISKER AKTIEN FINANSIELL INFORMATION Ordförandeord Förvaltningsberättelse Flerårsöversikt Vinstdisposition Bolagsstyrningsrapport Styrelse Ledning FINANSIELLA RAPPORTER OCH NOTER Ladda ned PDF A4 John Mattson står bakom Parisavtalet och har antagit vetenskapsbaserade klimatmål godkända av Science Based Targetinitiativet (SBT), ett initiativ för stöd till företag att sätta vetenskapsbaserade klimatmål i linje med Paris- avtalet. Vi har åtagit oss att minska koldioxidutsläppen inom Scope 1 (bolagets egna direkta utsläpp) och Scope 2 (utsläpp från inköpt energi) med minst 40 procent till 2030 jämfört med basår 2021. För att reducera utsläppen i Scope 3 (övriga utsläpp i värde kedjan) har vi även som mål att växthusgasutsläppen från ny och ombyggnation per kvadratmeter ska reduce- ras i linje med eller mer än genomsnittet för fastighets- branschen. Färdplan mot målen Den klimatkartläggning som genomförts som bas för klimat- målen är vägledning kring vad vi ska fokusera på för att kunna agera och bidra till omställning i hela värde kedjan. Den hjälper oss också att mer effektivt kunna bedöma och hantera klimatrelaterade möjligheter och risker. Dessa initiativ och åtgärder för att nå våra klimatmål till 2030 ligger främst inom våra prioriterade hållbarhetsområ- den; Ansvarsfull material och avfallshantering samt Energi- effektiva och fossilfria lösningar. Läs mer på sidorna 46-48. Koldioxidavtryck 2024 John Mattsons koldioxidavtryck 2024 uppgick till totalt 6 724 ton CO 2 e (6 335). Koldioxidutsläppen från nybygg- nation minskade med 16 procent till 3 393 ton CO 2 e (4 016) på grund av lägre antal färdigställda lägenheter i ny pro- duktionsprojekt. I definitionen av Scope 3 har el och fjärr- värme samt bostadshyresgästernas elanvändning lagts till för 2024, varför totalsumman för 2024 för Scope 1, Scope 2 och Scope 3 är högre än 2023. Färdplan för vetenskaps baserade klimatmål Vetenskapsbaserade klimatmål i linje med Parisavtalet CO 2 Initiativ för att minska koldioxidutsläpp i Scope 1 Fossilfri fordonsflotta Enstaka fastigheter där eldningsolja används byts till annan uppvärmning Initiativ för att minska koldioxidutsläpp i Scope 2 Successivt energioptimera byggnader så att John Mattsons fastighets bestånd blir mer energieffektivt (minskar koldioxid- utsläpp med 20 procent). Addera hållbara energikällor såsom sol, bergvärme etc. samt val av energileverantör med hållbara energikällor och med möjlighet att klimatkompensera (minskar koldioxidutsläpp med 20 procent). Initiativ för att minska koldioxidutsläpp i Scope 3 Projekteringsanvisningar och projektkrav för klimatsmart ny- och ombyggnation. Utföra klimatberäkningar i projektering- och färdigställandeskedet. Återbruk och sortering av byggavfall Inspirera hyresgäster till minskad energianvändning och att välja energileverantörer med hållbara energikällor Gemensamt mål för Scope 1 och Scope 2: Minska koldioxidutsläpp med 40 procent till 2030 CO 2 år 2030 Basår 2021 –40 % Mål för Scope 3: Växthusgasutsläpp från ny- och ombyggnation ska per kvadratmeter reduceras i linje med eller mer än genom- snittet för fastighets- branschen. 52HÅLLBARHET JOHN MATTSON ÅRS- OCH HÅLLBARHETSREDOVISNING 2024 INTRODUKTION Om John Mattson Året som gått Vd har ordet VERKSAMHET OCH STRATEGI Värdeskapande Marknadsöversikt Mål och måluppfyllelse Strategi – fyra hörnstenar Våra områden Utvecklingsprojekt HÅLLBARHET MÖJLIGHETER OCH RISKER AKTIEN FINANSIELL INFORMATION Ordförandeord Förvaltningsberättelse Flerårsöversikt Vinstdisposition Bolagsstyrningsrapport Styrelse Ledning FINANSIELLA RAPPORTER OCH NOTER Ladda ned PDF A4 Transporter egna servicefordon Förmånsbil i tjänst Fjärrvärme Fastighetsel Uppgradering byggmaterial, transporter och avfallshantering i samband med Nybyggnation Scope 2 Användning av inköpt energi Scope 3 Övriga indirekta utsläpp Scope 1 Våra direkta koldioxidutsläpp Utsläpp CO 2 e (ton) Totala utsläpp av växthusgaser 2024 2023 2022 Scope 1 – Egna direkta utsläpp Transporter 1) 11 20 14 Förmånsbil i tjänst 0,1 0,1 0,1 Egen produktion av värme 40 41 64 Delsumma Scope 1 51 61 78 Scope 2 – Inköpt energi Uppvärmning 2) 1 629 1 694 1 730 Elanvändning 3) 0 62 98 Delsumma Scope 2 1 629 1 756 1 828 Scope 3 – Övriga indirekta utsläpp Byggmaterial, transporter och avfallshantering vid uppgradering 553 454 344 Byggmaterial, transporter och avfallshantering vid nyproduktion 3 393 4 016 1 776 Inköp av varor och tjänster 25 25 28 Kapitalvaror 0 0 2 Avfallshantering kontor och förvaltning 8 8 15 Anställdas arbetspendling 13 13 13 Transport förbrukningsvaror 0,2 0,2 0,2 Energianvändning – Scope 3 4) 130 – – Bostadshyresgästernas elanvändning 5) 921,5 – – Delsumma Scope 3 5 044 4 516 2 178 Totalsumma Scope 1, 2, 3 6 724 6 335 4 084 1) John Mattsons egna servicefordon, i huvudsak i samband med fastighets- skötsel. 2) Uppvärmning för hela fastigheterna inkl. lägenheter. Omfattar samtliga fastigheter som John Mattson ägt respektive år förutom fastigheter med pågående projekt som i stället inkluderas i Scope 3. Om fastigheter frånträtts eller tillträtts under året räknas endast förbrukningen för den del av året då fastigheten varit i John Mattsons ägo. Utsläppet för 2022 har reviderats då en mätpunkt för fjärrvärme saknades i 2022 års årsredovisning samt att fastighe- ter med pågående projekt har exkluderats för att i stället inkluderas i Scope 3. 3) Elförbrukning för John Mattsons kontor, kommersiella ytor samt gemen- samma ytor (ej lägenheter). Omfattar samtliga fastigheter som John Mattson ägt respektive år förutom fastigheter med pågående projekt som i stället inkluderas i Scope 3. Utsläppet för 2022 har reviderats där fastigheter med pågående projekt har exkluderats för att i stället inkluderas i Scope 3. 4) Fr.o.m. 2024 inkluderas indirekta utsläpp i samband med produktion och transport av fjärrvärme. Utsläppet ska redovisas av fjärrvärmekunden i Scope 3 enligt GHG protokollet. John Mattson köper miljövarudeklarerad el från vattenkraft vilket ger noll växthusgasutsläpp för Scope 3 (market based). 5) Fr.o.m. 2024 inkluderas bostadshyresgästernas elanvändning (hushållsel) i beräkningen av utsläpp av växthusgaser. Majoriteten av hyresgästerna har egna elabonnemang varför elanvändningen har beräknats genom Boverkets schablonvärde som anger 30 kWh/m2 Atemp som normalvärde per år. Genomsnittlig emissionsfaktor för Nordisk elmix (90,4 g CO 2 e/kWh) utgår från Naturvårdsverkets uppgifter. 24 %1 % 75 % John Mattsons koldioxidavtryck 2024, fördelat på Scope 1, Scope 2 och Scope 3 53HÅLLBARHET JOHN MATTSON ÅRS- OCH HÅLLBARHETSREDOVISNING 2024 INTRODUKTION Om John Mattson Året som gått Vd har ordet VERKSAMHET OCH STRATEGI Värdeskapande Marknadsöversikt Mål och måluppfyllelse Strategi – fyra hörnstenar Våra områden Utvecklingsprojekt HÅLLBARHET MÖJLIGHETER OCH RISKER AKTIEN FINANSIELL INFORMATION Ordförandeord Förvaltningsberättelse Flerårsöversikt Vinstdisposition Bolagsstyrningsrapport Styrelse Ledning FINANSIELLA RAPPORTER OCH NOTER Ladda ned PDF A4 Revisorns yttrande avseende den lagstadgade hållbarhetsrapporten Till bolagsstämman i John Mattson Fastighetsföretagen AB (publ), org.nr 556802-2858 Uppdrag och ansvarsfördelning Det är styrelsen som har ansvaret för hållbarhetsrapporten för år 2024 på sidorna 10–11, 17–18, 39–53, 56–57 samt 72 och för att den är upprättad i enlighet med årsredovisningslagen. Granskningens inriktning och omfattning Vår granskning har skett enligt FARs rekommendation RevR 12 Revisorns yttrande om den lagstadgade hållbarhetsrapporten. Detta innebär att vår granskning av håll- barhetsrapporten har en annan inriktning och en väsentligt mindre omfattning jämfört med den inriktning och omfattning som en revision enligt International Standards on Auditing och god revisionssed i Sverige har. Vi anser att denna granskning ger oss tillräcklig grund för vårt uttalande. Uttalande En hållbarhetsrapport har upprättats. Stockholm den dag som framgår av vår elektroniska underskrift Ernst & Young AB Katrine Söderberg Auktoriserad revisor 54HÅLLBARHET JOHN MATTSON ÅRS- OCH HÅLLBARHETSREDOVISNING 2024 INTRODUKTION Om John Mattson Året som gått Vd har ordet VERKSAMHET OCH STRATEGI Värdeskapande Marknadsöversikt Mål och måluppfyllelse Strategi – fyra hörnstenar Våra områden Utvecklingsprojekt HÅLLBARHET MÖJLIGHETER OCH RISKER AKTIEN FINANSIELL INFORMATION Ordförandeord Förvaltningsberättelse Flerårsöversikt Vinstdisposition Bolagsstyrningsrapport Styrelse Ledning FINANSIELLA RAPPORTER OCH NOTER Ladda ned PDF A4 Möjligheter och risker Riskkategori Risk Sannolikhet Påverkan Strategiska risker Transaktionsrisk Planrisk Begränsad byggrättsportfölj Hållbarhetsrisker Negativ miljöpåverkan, Klimatförändringar, Sociala förhållanden, Personal, Brott mot uppförandekod Operationella risker Projektutveckling Fastighetskostnader Finansiella risker Värdeförändringar Förändringar i marknadsräntor Ränte-, refinansierings- och likviditetsrisk Finansiering på acceptabla villkor Översikt risker Låg Medel Hög John Mattsons hyresvärde är till 74 procent hänförligt till bostäder i Stockholmsregio- nen, vilket ger ett stabilt kassaflöde med låg vakans. Styrelsen har det övergripande ansvaret för riskhanteringen medan det ope- rativa arbetet är delegerat till vd. Ledningens riskhanteringsarbete syftar till att tydliggöra och analysera de risker som bolaget möter samt, att så långt det är möjligt, förebygga och begränsa eventuella negativa effekter. Risker klassificeras som strategiska, ope- rationella och finansiella risker samt risker kopplat till regelefterlevnad och hållbarhet. Främsta verktyget för riskhanteringsarbe- tet är de strategier som bolaget arbetar John Mattsons koncentration av bostadsfastigheter i attraktiva kommuner i Stockholmsregionen innebär en tydlig reducering av verksamhetsrisk och stabila kassaflöden. utgångspunkt i John Mattsons aktuella intjä- ningsförmåga (aktuell intjäningsförmåga ska ej likställas med prognos) den 31 december 2024 givet en förändring utifrån fyra para- metrar. Aktuell intjäningsförmåga återfinns i John Mattsons bokslutskommuniké 2024. Varje variabel i tabellen har behandlats var för sig och under förutsättning att övriga variabler förblir oförändrade. Känslighets- analysen bör läsas tillsammans med infor- mationen om aktuell intjäningsförmåga vil- ken publiceras i bolagets kvartalsrapporter. Fysiska klimatrelaterade risker De pågående globala klimatförändringarna innebär utmaningar även i Stockholmsregi- onen. Under 2022 genomfördes en klimat- screening av fastighetsbeståndets expo- nering mot klimatrelaterade risker såsom över svämning, ras/skred/erosion samt Helårseffekt kommande 12 månader, Mkr Förändring +/– Påverkan på förvaltningsresultat Hyresvärde 5 procent +/–32,9 Ekonomisk uthyrningsgrad 1 procentenhet +/–6,6 Fastighetskostnader 5 procent +/–9,1 Underliggande marknadsränta 1 procentenhet –45,3/+20,9 Nedan illustreras hur en procentuell förändring av fastighetsvärdet påverkar belåningsgraden. Förändring Fastighetsvärde –20 % –10 % 0 % 10 % 20 % Värdeförändring, Mkr –2 820 –1 410 – 1 410 2 820 Belåningsgrad, % 59,4 52,8 47,6 43,2 39,6 efter och som konkretiseras i processer integrerade i det dagliga arbetet. Även värde grundsarbetet samt att säkerställa en hög kompetens i organisationen är vik- tiga delar i att hantera risker i den dagliga verksamheten. På följande sidor framgår de prioriterade områdena för riskhantering utifrån John Mattsons verksamhet. Mer om de finansiella riskerna finns beskrivet i förvaltningsberättelsen på sidan 64. Känslighetsanalys John Mattsons resultat påverkas av ett antal faktorer. I tabellen nedan beräknas en teore- tisk effekt på förvaltningsresultatet med tunga snölaster, i syfte att få en konkret bild av vilka fysiska klimatrisker som finns vid John Mattsons fastigheter. Samtliga bola- gets fastigheter analyserades. Varje bygg- nad kontrollerades genom geografisk posi- tionsangivelse mot data och statistik med geografisk information om klimatrelaterade risker i det aktuella området. Den initiala analysen visade att den huvudsakliga risk som identifierats vid ett flertal fastigheter är risken för skyfall. Vid några fastigheter identifierades även risk för ras/skred/ero- sion samt höga temperaturer. Genom denna första klimatscreening förbättras möjlig- heterna att proaktivt arbeta med framtids- säkring av John Mattsons fastigheter. 55MÖJLIGHETER OCH RISKER JOHN MATTSON ÅRS- OCH HÅLLBARHETSREDOVISNING 2024 INTRODUKTION Om John Mattson Året som gått Vd har ordet VERKSAMHET OCH STRATEGI Värdeskapande Marknadsöversikt Mål och måluppfyllelse Strategi – fyra hörnstenar Våra områden Utvecklingsprojekt HÅLLBARHET MÖJLIGHETER OCH RISKER AKTIEN FINANSIELL INFORMATION Ordförandeord Förvaltningsberättelse Flerårsöversikt Vinstdisposition Bolagsstyrningsrapport Styrelse Ledning FINANSIELLA RAPPORTER OCH NOTER Ladda ned PDF A4 Riskbeskrivning Hantering/möjlighet Sannolikhet/Påverkan Transaktionssrisk Konkurrensen att förvärva fastigheter i attraktiva lägen är normalt stor. Brist på objekt att förvärva till relevant pris är John Mattsons största strategiska risk och kan utgöra en begränsning för önskad tillväxttakt. Skulle John Mattson tvingas avyttra en eller flera av sina fastigheter finns en risk för att en sådan avyttring inte kan genomföras alls eller enbart på villkor som är mindre gynsamma för bolaget. John Mattson har tydliga strategier för förvärv. Förvärv sker utifrån ett långsiktigt ägar- och förvaltningsperspektiv. Långvariga samarbeten och relationer är prioriterat, liksom att närvara och aktivt arbeta på de marknader där bolaget har sina fastigheter och i kommuner med tydliga tillväxtplaner. John Mattson har välskötta fastigheter i attraktiva lägen i Stockholmsregionen vilket medför att fastigheterna är eftertraktade på transaktionsmarknaden. Planrisk Risk finns för att John Mattson inte beviljas de tillstånd eller erhåller de beslut från kommun eller myndighet som krävs för att förvalta och utveckla fastigheter på ett önskvärt sätt. Det kan till exempelvis handla om att erhållna beslut inte omfattar den volym av bostäder och/eller lokaler som John Mattson har räknat med. Vidare finns en risk att beslut överklagas och att planerade projekt därav väsentligen fördröjs. Risk finns också att beslutspraxis, den politiska viljan och kommunens inriktning kan komma att förändras på ett för John Mattson ofördelaktigt sätt. John Mattson har en löpande dialog med myndigheter och kommuner för att i tidigt skede hantera risker, så som exempelvis planrisker. Det främsta verktyget för riskhantering är de strategier vi arbetar efter och som konkretiseras genom processer. Begränsad byggrättsportfölj En begränsad byggrättsportfölj kan utgöra en risk då den kan dämpa John Mattsons framtida tillväxt. John Mattson utvärderar löpande förvärv av nya byggrätter, möjligheter till förtätning inom förvaltningsbeståndet samt genom markanvisningar från kommuner. Strategiska risker Hållbarhetsrisker Riskbeskrivning Hantering/möjlighet Sannolikhet/Påverkan Ett eftersatt och otydligt hållbarhetsarbete kan påverka intressenters syn negativt och därmed påverka John Mattsons möjligheter att realisera uppsatta mål. De hållbarhetsrelaterade risker som bedöms vara mest väsentliga för bolagets utveckling är: Negativ miljöpåverkan: Vid ny-, till- och ombyggnation finns risk att skador på miljö, natur eller människa uppkommer som en följd av felaktig hantering eller användning av miljö – eller hälso - farliga ämnen. Bristande efterlevnad av miljörelaterade lagar och regler kan resultera i verkställig- hetsåtgärder, avgifter eller böter och även i vissa fall även påtagliga restriktioner av koncernens verksamhet. Fastigheternas energiklassificering påverkar John Mattsons möjlighet att uppta ny bankfinansiering och villkoren för finansieringen. Om John Mattson inte genomför energibespa - ringar alls, eller i långsammare takt än vad som är planerat, så kommer det att få negativ effekt på bolagets fastighetsvärden och räntemarginal för de hållbarhetslänkade lånen. Klimatförändringar: Högre vattennivåer, extremväder med exempelvis skyfall samt torka och vattenbrist, är exempel på möjliga konsekvenser av klimatförändringar. För fastighetsbolag kan förändringarna innebära risk för skador på fastigheter och miljön omkring dessa. Ett strategiskt hållbarhetsarbete och transparens kring möjligheter och utmaningar stärker långsiktig konkurrenskraft och ger vägledning kring framtida investeringar och initiativ. Negativ miljöpåverkan och klimatförändringar • Ansvarsfulla materialval, återbruk av material och inredning samt effektiv avfallshantering • Ambition att miljöcertifiera bostäder; enligt Svanen där bolaget genomför nyproduktionen från start • Samverkan med leverantörer och hyresgäster för att få effekt i hela värdekedjan • Effektiv förvaltning som minskar energianvändning och miljöbelastning • 100 procent miljömärkt el i fastighetsdriften • Utfasning av fossildrivna tjänstefordon och installation av elladdstolpar för hyresgäster • Vetenskapsbaserade klimatmål till 2030, med basår 2021 • Klimatscreening av fastigheter för proaktiv hantering av fysiska klimatrisker • Kartläggning av klimatrelaterade utsläpp i värdekedjan genomförd. • Vi följer forskning och utveckling och de bedömningar och rapporter som görs utifrån klimatrisker • Energioptimering av fastigheter samt tillskapande av hållbara energikällor Sannolikhet Påverkan Sannolikhet Påverkan Sannolikhet Påverkan Sannolikhet Påverkan 56MÖJLIGHETER OCH RISKER JOHN MATTSON ÅRS- OCH HÅLLBARHETSREDOVISNING 2024 INTRODUKTION Om John Mattson Året som gått Vd har ordet VERKSAMHET OCH STRATEGI Värdeskapande Marknadsöversikt Mål och måluppfyllelse Strategi – fyra hörnstenar Våra områden Utvecklingsprojekt HÅLLBARHET MÖJLIGHETER OCH RISKER AKTIEN FINANSIELL INFORMATION Ordförandeord Förvaltningsberättelse Flerårsöversikt Vinstdisposition Bolagsstyrningsrapport Styrelse Ledning FINANSIELLA RAPPORTER OCH NOTER Ladda ned PDF A4 Riskbeskrivning Hantering/möjlighet Sannolikhet/Påverkan Sociala förhållanden: Otrygghet i bostadsområden och utanförskap minskar trivseln för både våra hyresgäster och andra i området. En risk förknippad med detta är oriktiga hyresförhållanden som kan orsaka störningar och otrygghet i området. Personal : Arbetsgivarvarumärket är en förutsättning för att bibehålla och rekrytera kompetent personal. Minskad attraktivitet innebär en risk för bolagets kompetensförsörjning. En arbetsmiljö som inte främjar fysiskt och psykosocialt välmående innebär en risk för arbetsplatsolyckor och sjukdom. Brott mot uppförandekod: Om medarbetare, konsulter eller samarbetspartners bryter mot mänskliga rättigheter, är involverade i korruption eller inte agerar etiskt och respektfullt bryter de mot upp förandekoden vilken innebär en risk för betydande skada för såväl John Mattsons affär som varumärke. Sociala förhållanden: • Kontinuerlig kommunikation med hyresgäster och regelbundna hyresgästenkäter • Lokal förvaltning med närhet till hyresgästerna • Hyresrätter i olika prisklasser, varierande storlek och i olika lägen • Systematiskt arbete för att motverka oriktiga hyresförhållanden • Samverkan med kommuner, polis, andra fastighetsägare och organisationer för att öka trygghet och trivsel. • Trygghetsskapande åtgärder och trivselfrämjande aktiviteter Personal • Medarbetarsamtal och medarbetarundersökningar • Målmedvetet jämställdhets- och likabehandlingsarbete • Förebyggande hälso- och friskvårdsarbete • Proaktivt arbete för trygga och säkra byggarbetsplatser • Kontinuerligt arbete med bolagets värdegrund, där samtliga medarbetare involveras Brott mot uppförandekod: • Årlig genomgång av kodens innehåll för samtliga som omfattas. Beställare ansvarar för att externa partners har uppdaterad kunskap • Specifika policyer som kompletterar koden • Kontinuerligt arbete med bolagets värdegrund, där samtliga medarbetare involveras • Visselblåsarfunktion för att följa upp oegentligheter Hållbarhetsrisker forts. Operationella risker Riskbeskrivning Hantering/möjlighet Sannolikhet/Påverkan Projektutveckling Riskerna kopplat till John Mattsons projektutveckling såsom uppgradering av lägenheter, tillbygg - nad och konvertering av outnyttjade utrymmen till bostäder samt nybyggnationsprojekt finns i hyresmarknadens utveckling. Bostadshyror sätts vanligtvis enligt det så kallade bruksvärdessys - temet, vilket medför att hyrorna inte nödvändigtvis överensstämmer med vad marknadshyran för samma lägenhet hade varit. Vid nyproduktion av bostäder förhandlas vanligtvis en presumtionshyra med Hyresgästföreningen. När en uppgörelse om presumtionshyra inte kan nås sätter John Mattson själv hyran, kallad egensatt hyra. Denna kan av hyresgästen prövas i Hyresnämnden. Risken är att den egensatta hyran måste sänkas vilket kan medföra att John Mattson inte kompenseras för kostnader för sådana investeringar genom höjda hyror. Ytterligare risker vid projektutveckling är utformningen av produkten och projektets genomförande, som kan påverka projektet tids- och kostnadsmässigt. Tillgång till resurser i form av entreprenörer, konsulter och egen personal är en förutsättning för projektets genomförande. John Mattsons fastighetsbestånd är beläget i attraktiva lägen i Stockholmsregionen. Risken för hyresbortfall på bostäder bedöms de närmsta åren vara mycket låg. Bostadspolitiken tar stor plats i den politiska debatten och hyressättnings- systemet är en av frågorna som diskuteras flitigt. En målsättning är att hyresnivån i större utsträckning än i dag ska spegla hyresgästernas efterfrågan vad gäller service, standard och läge. En eventuell förändring av bruksvärdesystemet är på sikt en möjlighet för John Mattson att öka intäkterna och förbätta resultatet, med oförändrad låg risk för hyresbortfall. John Mattson har cirka fem procent av lägenheterna med egensatt hyra. John Mattsons samarbetspartners är noggrant utvalda och vi arbetar i nära dialog med både interna och externa parter. Väl fungerande interna processer, inkluderat arbetsmiljö och säkerhet samt hög kompetens inom projektorganisationen säkerställer ett effektivt projektgenomgörande där slutprodukten håller hög kvalité och är lämpad för långsiktig förvalt - ning. Överlämning från projektorganisation till John Mattsons förvaltningsorganisation sker på ett effektivt sätt. För att attrahera och behålla våra medarbetare strävar vi efter att erbjuda en arbetsplats präglad av sunt klimat, hög trivsel och stort engagemang där alla medarbetare har en viktigt roll med möjlighet att påverka. Sannolikhet/Påverkan: Låg Medel Hög Sannolikhet Påverkan Sannolikhet Påverkan 57MÖJLIGHETER OCH RISKER JOHN MATTSON ÅRS- OCH HÅLLBARHETSREDOVISNING 2024 INTRODUKTION Om John Mattson Året som gått Vd har ordet VERKSAMHET OCH STRATEGI Värdeskapande Marknadsöversikt Mål och måluppfyllelse Strategi – fyra hörnstenar Våra områden Utvecklingsprojekt HÅLLBARHET MÖJLIGHETER OCH RISKER AKTIEN FINANSIELL INFORMATION Ordförandeord Förvaltningsberättelse Flerårsöversikt Vinstdisposition Bolagsstyrningsrapport Styrelse Ledning FINANSIELLA RAPPORTER OCH NOTER Ladda ned PDF A4 Finansiella risker Riskbeskrivning Hantering/möjlighet Sannolikhet/Påverkan Fastighetskostnader John Mattson är exponerade för risker relaterade till fastighetskostnader. Dessa kostnader förut - sätter inköp från leverantörer varav vissa har en monopolställning. I den mån kostnadsökningar från leverantörer inte kan kompenseras genom hyreshöjningar kan bolagets fastighetsvärde, resultat och kassaflöde påverkas negativt. John Mattson har stort fokus på att effektivisera fastighetsdriften för att motverka effekterna av ökade fastighets- kostnader. För vissa inköp säkras priset upp under en lägre tidsperiod för att skapa förutsägbarhet i utvecklingen av bolagets fastighetskostnader. Operationella risker forts. Riskbeskrivning Hantering/möjlighet Sannolikhet/Påverkan Värdeförändringar John Mattson redovisar sina fastigheter till verkligt värde med värdeförändringar i resultaträk - ningen. Det kan innebära volatilitet i resultatet. Fastigheternas marknadsvärde bestäms av utbud och efterfrågan på marknaden, samt utifrån fastighetens bedömda driftnetto. Ytterst kan fallande fastighetsvärden medföra att avtalde villkor och åtaganden i bolagets kreditavtal bryts, vilket i sin tur kan leda till dyrare upplåning, eller i värsta fall, att krediter sägs upp av kreditgivaren. Förändringar i marknadsräntor påverkar marknadsvärdet på bolagets derivatportfölj. Värdet på derivaten och bolagets resultat minskar generellt om marknadsräntor för motsvarande löptider som ingångna ränteswappar löper med minskar och vice versa. John Mattsons hyresvärde är till 74 procent hänförligt till bostäder i Stockholmsregionen, vilket skapar ett stabilt kassaflöde med låg vakans. Cirka 25 procent av koncernens fastigheter externvärderas varje kvartal av Cushman & Wakefield eller Novier. Resterande 75 procent värderas internt kvartalsvis. Detta innebär att samtliga fastigheter värderas externt minst en gång per år. John Mattsons finanspolicy fastslår begränsningar för användandet av säkringsinstrument som ränteswapar som syftar till att reducer risken som dessa kan ha på bolaget. Ränte-, refinansierings- och likviditetsrisk Risk finns att förändringar i ränteläget – och/eller marginaljusteringar påverkar bolagets finansieringskostnad. Det finns även risk för att återfinansiering av befintliga skulder inte kan ske på skäliga villkor. Det finns även en likviditetsrisk, det vill säga att bolaget kan få svårigheter att fullgöra förpliktelser som sammanhänger med finansiella skulder. För värdeskapande investeringar är bolaget bland annat beroende av finansiering på för John Mattson acceptabla villkor och att på ett effektivt sätt kunna konkurrera på hyres- och fastighetsmarknaden i Stockholmsregionen. John Mattsons finanspolicy anger hur finansverksamheten ska bedrivas, hur riskerna i finansverksamheten ska begränsas och vilka risker bolaget får ta. Kontinuerlig uppföljning av finanspolicy sker av ledning, revisions- och finansutskott och styrelse. Bolagets övergripande finansiella riskbegränsning är att belåningsgraden inte varaktigt ska överstiga 50 procent. Bolaget anser att det är viktigt med ett positivt kassaflöde i verksamheten för att uppnå bolagets långsiktiga målsättningar. Bolaget har därför som mål att räntetäckningsgraden varaktigt inte ska understiga 1,5 gånger. I syfte att begränsa ränterisken ingås derivatavtal i form av ränteswappar. I syfte att begränsa refinansieringsrisken strävar John Mattson efter en genomsnittlig återstående löptid på räntebärande skulder överstigande 2 år samt att ha flera långivare. Disponibla likviditeten, bestående av outnyttjat checkkredit, outnyttjad RCF och kassa, uppgick vid periodens utgång till 470,5 Mkr (543,6 ). John Mattson säkerställer tillgång till finansiering genom att upprätthålla affärsrelationer med flera banker samt säkerställa att bolaget är attraktivt att finansiera genom att upprättahålla finansiella nyckeltal i enlighet med bolagets finanspolicy. Sannolikhet/Påverkan: Låg Medel Hög Sannolikhet Påverkan Sannolikhet Påverkan Sannolikhet Påverkan Sannolikhet Påverkan Sannolikhet Påverkan 58MÖJLIGHETER OCH RISKER JOHN MATTSON ÅRS- OCH HÅLLBARHETSREDOVISNING 2024 INTRODUKTION Om John Mattson Året som gått Vd har ordet VERKSAMHET OCH STRATEGI Värdeskapande Marknadsöversikt Mål och måluppfyllelse Strategi – fyra hörnstenar Våra områden Utvecklingsprojekt HÅLLBARHET MÖJLIGHETER OCH RISKER AKTIEN FINANSIELL INFORMATION Ordförandeord Förvaltningsberättelse Flerårsöversikt Vinstdisposition Bolagsstyrningsrapport Styrelse Ledning FINANSIELLA RAPPORTER OCH NOTER Ladda ned PDF A4 Aktieslag John Mattson har ett aktieslag, stamaktier, och varje aktie berättigar till en röst. Aktiekapital Den 31 december 2024 uppgick John Mattsons aktie- kapital till 25 264 643 kronor och antalet aktier i John Mattson uppgår till 75 793 930 aktier. Aktiekursens utveckling Den 5 juni 2019 noterades aktien på Nasdaq Mid Cap. Tecknings kursen i samband med börsnote- ringen av John Mattson var 90 kronor per aktie. Den 31 december 2024 var kursen 61,20 kronor. Årets högsta kurs för John Mattsons aktie var 68,80 kronor den 4 och 15 oktober 2024 och årets lägsta kurs var 51,80 kronor den 5 mars 2024. Handel och omsättning Under 2024 har 8,1 miljoner aktier omsatts till ett värde om 463,6 miljoner kronor. Av dessa var 85,7 procent handlade på Nasdaq Stockholm och resterande på andra handelsplatser. John Mattsons aktie John Mattsons aktie är noterad på Nasdaq Stockholm, Mid Cap och handlas under kort namnet JOMA. John Mattsons börsvärde uppgick vid årets slut till 4,6 miljarder kronor. AKTIEKAPITALETS UTVECKLING År Händelse Förändring i antalet aktier 1) Totalt Förändring i aktiekapital (kr) Totalt Kvotvärde (kr) 2) 2010 Bildande 1 000 1 000 100 000 100 000 100 2011 Fondemission 1 000 9 900 000 10 000 000 10 000 2018 Aktiesplit 10 000:1 9 999 000 10 000 000 10 000 000 1 2018 Nyemission 1 223 344 11 223 344 1 223 344 11 223 344 1 2019 Aktiesplit 3:1 22 446 688 33 670 032 11 223 344 0,33 2021 App.emission 2 694 795 36 364 827 898 265 12 121 609 0,33 2022 App.emission 672 208 37 037 035 224 069 12 345 678 0,33 2022 App.emission 859 930 37 896 965 286 643 12 632 321 0,33 2023 Nyemission 37 896 965 75 793 930 12 632 321 25 264 642 0,33 1) I december 2023 genomfördes en riktad nyemmison om totalt 37 896 965 st aktier vilka registrerades 15 december (37 783 415) och 21 december (113 550). Antal aktier uppgår vid periodens utgång till 75 793 930. 2) Aktiernas kvotvärde uppgår vid periodens utgång till 0,33 kr per aktie (0,33 kr). AKTIERELATERADE NYCKELTAL 2024 2023 1) Förvaltningsresultat, kr/aktie 2,57 3,37 Tillväxt i förvaltningsresultat, kr/aktie, % –23,6 –17,9 Periodens resultat hänförligt till moder bolagets aktieägare efter skatt, kr/aktie 5,66 –31,75 Långsiktigt substansvärde, kr/aktie 94,66 87,09 Tillväxt i långsiktigt substansvärde, kr/aktie, % 8,7 –50,0 Aktuellt substansvärde (NTA), kr/aktie 86,20 79,99 Eget kapital, hänförligt till moderbolagets aktieägare kr/aktie 78,42 72,77 Börsvärde vid periodens utgång, kr/aktie 61,20 56,90 Börsvärde (kr/aktie) /Långsiktigt substansvärde, kr/aktie vid periodens utgång 0,65 0,65 Genomsnittligt antal aktier under perioden, st 75 793 930 39 556 335 Utestående antal aktier vid periodens utgång, st 75 793 930 75 793 930 1) I december 2023 genomfördes en riktad nyemison om totalt 37 896 965 st aktier vilka registrerades 15 december (37 783 415) och 21 december (113 550). Antal aktier uppgår vid periodens utgång till 75 793 930. AKTIEKURSUTVECKLING 2 JANUARI–30 DECEMBER 2024 Aktiekurs, kr Omsättning, Mkr 0 5 000 000 10 000 000 15 000 000 20 000 000 DecNovOktSepAugJulJunMajAprMarFebJan 0 20 40 60 80 100 Omsättning John Mattson OMX Stockholm Real Estate PI Källa: Nasdaq 59AKTIEN JOHN MATTSON ÅRS- OCH HÅLLBARHETSREDOVISNING 2024 INTRODUKTION Om John Mattson Året som gått Vd har ordet VERKSAMHET OCH STRATEGI Värdeskapande Marknadsöversikt Mål och måluppfyllelse Strategi – fyra hörnstenar Våra områden Utvecklingsprojekt HÅLLBARHET MÖJLIGHETER OCH RISKER AKTIEN FINANSIELL INFORMATION Ordförandeord Förvaltningsberättelse Flerårsöversikt Vinstdisposition Bolagsstyrningsrapport Styrelse Ledning FINANSIELLA RAPPORTER OCH NOTER Ladda ned PDF A4 Ägarstruktur Vid årsskiftet fanns det 2 251 kända ägare i John Mattson. De tre största ägarna är AB Borudan Ett, Tagehus Holding AB och Carnegie Fonder som tillsammans äger 60,66 procent av aktierna i John Mattson. Det utländska ägandet i John Mattson uppgick vid årsskiftet till 8,7 procent. ÄGARE 2024-12-31 Antal aktier Ägarandel AB Borudan Ett 28 702 110 37,9 % Tagehus Holding AB 10 273 564 13,6 % Carnegie Fonder 7 000 000 9,2 % Fidelity Investments (FMR) 3 437 267 4,5 % Bergamotträdet 9 Holding AB 3 064 276 4,0 % PriorNIlsson Fonder 2 936 346 3,9 % Övriga ägare 20 380 367 26,9 % Summa 75 793 930 100,0 % Varav utländskt ägande 6 594 072 8,70 % Källa: Sammanställd och bearbetad data från Euroclear/Modular Finance ÄGARKATEGORIER 2024-12-31, % Svenska institutionella ägare, 19,55 Utländska institutionella ägare, 4,95 Svenska privatpersoner, 12,0 Okänd ägartyp, 3,52 Övriga, framförallt bolag, 59,99 ÄGANDE PER LAND 2024-12-31 , % Svenskt ägande, 91,30 Utländskt ägande, 8,70 Varav okänt land, 3,52 AKTIEÄGARSTRUKTUR 2024-12-31 Storleksklass Antal aktier Kapital/ röster Antal kända ägare Andel av kända ägare 1 – 100 52 424 0,07 % 1 149 51,04 % 101 – 200 38 991 0,05 % 247 10,97 % 201 – 300 28 816 0,04 % 113 5,02 % 301 – 400 37 007 0,05 % 97 4,31 % 401 – 500 29 652 0,04 % 63 2,80 % 501 – 1 000 161 731 0,21 % 202 8,97 % 1 001 – 2 000 182 006 0,24 % 116 5,15 % 2 001 – 5 000 295 455 0,39 % 91 4,04 % 5 001 – 10 000 473 697 0,62 % 61 2,71 % 10 001 – 20 000 493 599 0,65 % 34 1,51 % 20 001 – 50 000 733 965 0,97 % 21 0,93 % 50 001 – 100 000 1 559 084 2,06 % 21 0,93 % 100 001 – 500 000 5 257 666 7,10 % 22 0,98 % 500 001 – 1 000 000 3 653 053 4,82 % 5 0,22 % 1 000 001 – 5 000 000 14 029 999 18,51 % 6 0,27 % 5 000 001 – 10 000 000 7 000 000 9,24 % 1 0,04 % 10 000 001 – 50 000 000 38 975 674 51,42 % 2 0,09 % 50 000 001 – 0 0,00 % 0 0,00 % Okänd innehavsstorlek 2 79 1111 3,52 % 0 0,00 % Totalt 75 793 930 100,00 % 2 251 100,00 % 60AKTIEN JOHN MATTSON ÅRS- OCH HÅLLBARHETSREDOVISNING 2024 INTRODUKTION Om John Mattson Året som gått Vd har ordet VERKSAMHET OCH STRATEGI Värdeskapande Marknadsöversikt Mål och måluppfyllelse Strategi – fyra hörnstenar Våra områden Utvecklingsprojekt HÅLLBARHET MÖJLIGHETER OCH RISKER AKTIEN FINANSIELL INFORMATION Ordförandeord Förvaltningsberättelse Flerårsöversikt Vinstdisposition Bolagsstyrningsrapport Styrelse Ledning FINANSIELLA RAPPORTER OCH NOTER Ladda ned PDF A4 Substansvärde Det långsiktiga substansvärdet uppgick vid årets utgång till 94,66 kronor per aktie (87,09), en ökning med 8,7 procent jämfört med 31 december 2023. Aktuellt substansvärde (NTA) uppgick vid årets utgång till 6 533,3 miljoner kronor (5 993,8) eller 86,20 kronor per aktie (79,08) efter avdrag för bedömd verklig uppskjuten skatteskuld. Utdelningspolicy Långsiktigt ska utdelningen uppgå till 50 procent av för- valtningsresultatet per år, med hänsyn till bolagets investe- ringsplaner, konsolideringsbehov, likviditet och finansiella ställning i övrigt. Utdelningar kan komma att understiga det långsiktiga målet eller helt utebli. Information till aktiemarknaden John Mattsons främsta informationskanal är bolagets webbplats, corporate.johnmattson.se. Här offentliggörs alla pressmeddelanden och finansiella rapporter. Träffar anordnas regelbundet för analytiker, aktieägare, potentiella investerare och finansiärer. ANALYTIKER SOM FÖLJER JOHN MATTSON Analytikerbevakning Carnegie Investment Bank Erik Granström, Fredric Cyon Handelsbanken Johan Edberg, Sebastian Jakobsson Kepler Cheuvreux Albin Sandberg, Jan Ihrfelt, CFA SUBSTANSVÄRDE 31 dec 2024 31 dec 2023 Mkr kr/aktie Mkr kr/aktie Eget kapital enligt balans räkningen 5 943,8 78,42 5 515,6 72,77 Återläggning Derivat enligt balans räkningen 53,3 0,70 –69,0 –0,91 Uppskjuten skatte skuld enligt balans räkningen 1 177,6 15,54 1 154,2 15,2 Långsiktigt substansvärde NRV 7 174,7 94,66 6 600,8 87,09 Avdrag Bedömd verklig upp skjuten skatteskuld 6 % –641,4 –8,46 –607,0 –8,01 Aktuellt substansvärde NTA 6 533,3 86,20 5 993,8 79,08 Avdrag Derivat enligt balansräkningen –53,3 –0,70 69,0 0,91 Uppskjuten skatt, netto –536,2 –7,08 –547,2 –7,22 Räntebärande skuld 6 765,8 89,27 7 192,7 94,90 Verkligt värde räntebärande skuld –6 681,8 –88,16 –7 024,3 –92,68 Avyttringsvärde NDV 6 027,8 79,53 5 684,0 74,99 61AKTIEN JOHN MATTSON ÅRS- OCH HÅLLBARHETSREDOVISNING 2024 INTRODUKTION Om John Mattson Året som gått Vd har ordet VERKSAMHET OCH STRATEGI Värdeskapande Marknadsöversikt Mål och måluppfyllelse Strategi – fyra hörnstenar Våra områden Utvecklingsprojekt HÅLLBARHET MÖJLIGHETER OCH RISKER AKTIEN FINANSIELL INFORMATION Ordförandeord Förvaltningsberättelse Flerårsöversikt Vinstdisposition Bolagsstyrningsrapport Styrelse Ledning FINANSIELLA RAPPORTER OCH NOTER Ladda ned PDF A4 Finansiell information ” Med stabila intäkter, lång ränte- bindningstid och stark balansräkning står vi väl rustade inför framtiden och en fortsatt expansion av bolaget. EBBA PILO KARTH, CFO 62FINANSIELL INFORMATION JOHN MATTSON ÅRS- OCH HÅLLBARHETSREDOVISNING 2024 INTRODUKTION Om John Mattson Året som gått Vd har ordet VERKSAMHET OCH STRATEGI Värdeskapande Marknadsöversikt Mål och måluppfyllelse Strategi – fyra hörnstenar Våra områden Utvecklingsprojekt HÅLLBARHET MÖJLIGHETER OCH RISKER AKTIEN FINANSIELL INFORMATION Ordförandeord Förvaltningsberättelse Flerårsöversikt Vinstdisposition Bolagsstyrningsrapport Styrelse Ledning FINANSIELLA RAPPORTER OCH NOTER Ladda ned PDF A4 62FINANSIELL INFORMATION JOHN MATTSON ÅRS- OCH HÅLLBARHETSREDOVISNING 2024 Ladda ned PDF A4 JOHN MATTSON ÅRS- OCH HÅLLBARHETSREDOVISNING 2024 62FINANSIELL INFORMATION Värdeskapande utveckling och förbättring av fastighetsbeståndet Efter ett tufft 2023, med huvudfokus på finan- siering i allmänhet och att genomföra förträdes- emission i synnerhet, har 2024 präglats av operativt arbete med att utveckla och förbättra John Mattsons fastighetsbestånd. Osäkerhet präglar omvärlden och aktiemarknaden Omvärldsläget med lägre inflation har gynnat fastighetsbolag genom sänkta räntor, men ett förvärrat geopolitiskt läge och maktskifte i USA innebär spekulationer om ökad inflation framåt. Även om det under 2024 skedde en återhämtning av börskurserna för de noterade bostadsfastighetsbolagen prissätts de fortfarande av aktiemarknaden med rabatt mot substansvärde. Det indikerar att det alltjämt finns en osäkerhet från investerare kring de börs- noterade bostadsfastighetsbolagens fastighetsvärden. Under 2024 hade vi ökat fokus på John Mattsons IR-arbete med målsättning att investerare på aktiemarknaden ska ha större kun- skap och trygghet i de värden som finns i bolagets balansräkning, dock väl medvetna om att aktiemarknaden till stor del styrs av globala och nationella trender inom fastighetssegmenten snarare än av enskilda bolags prestationer Omställning från nyproduktion till investeringar i befintligt bestånd Många års bostadsbrist och låga räntor innebar en bostadsmark- nad under extremt stark tillväxt efter finanskrisen 2008/2009. Genom ökade byggkostnader, lågkonjunktur och sämre efterfrågan av nyproducerade bostäder har en kraftig avmattning av nypro- duktion av bostäder skett de senaste två åren, vilket har drabbat bostadsutvecklare och entreprenadföretag hårt. På John Mattson, med ett stort befintligt bestånd, har vi under året i stället fortsatt att utveckla våra befintliga fastigheter. Inom energieffektivisering och uppgradering finns för närvarande mer potential till värdehöjande förbättringar än vad bolaget kan uppnå genom nyproduktion. Samtidigt fokuserar vi på att öka andelen byggrätter för att vara redo när nyproduktionen kan komma igång igen. Tack vare de geografiska lägen i Stockholmsregionen, där bolaget har sitt fastighetsbestånd, är min uppfattning att John Mattson blir vinnare relativt bostadsfastighetsbolag på andra orter. Trenden med ökade vakanser är tydlig i flera delar av landet, där hyrorna för framför allt nyproduktion överstiger betalnings- förmågan och efterfrågan sjunker på grund av stor nyproduktion. I Stockholm ser jag inte alls den trenden och risken. Lägre räntor och oförändrade yielder Under året sänkte Riksbanken gradvis styrräntan vilket har varit posi- tivt för fastighetsbranschen. Styrräntan påverkar inte bara finansie- ringskostnaderna utan även marknadens avkastningskrav (yielderna). Yielderna stabiliserades under inledningen av 2024 och innebar att fastighetsvärdena hos många fastighetsbolag var relativt oförändrade under 2024, efter värdesänkningar under åren 2022–2023. För John Mattson har fastighetsvärdena stigit trots att yielderna justerats upp med tio punkter under året. Det visar att de operativa förbättringar som vi har genomfört i verksamheten leder till ökade fastighetsvärden som höjer substansvärdet. Vi som varit med i branschen några år vet att det finns ett stort samband mellan substansvärde och börskurs, där ökat substansvärde alltid inneburit ökat aktieägarvärde över tid. Arbete i styrelse, ledning och av medarbetare Med nytt eget kapital genom företrädesemission hösten 2023 samt förbättrade nyckeltal har styrelse, ledning och medarbetare ställt om från defensiva till offensiva åtgärder i bolaget. Styrelsen har haft 13 möten under 2024. Styrelsearbetet har präglats av att stötta ledning och medarbetare med beslut i såväl operativa som strategiska frågor. Det har till exempel handlat om affärsplan för tillväxt, förändring och utveckling av bolagets organisation samt investeringar i energi- och uppgraderingsprojekt, ett arbete som vi alla har uppskattat och genomfört med stort engagemang. Som ordförande i John Mattson är jag glad att de steg vi har tagit under året har inneburit ett mycket starkt bokslut 2024 och jag är övertygad om att vi kan se ett väldigt spännande 2025 framför oss, med ny organisation och med en affärsplan för tillväxt på plats. Per-Gunnar (P-G) Persson, styrelseordförande 63ORDFÖRANDEORD JOHN MATTSON ÅRS- OCH HÅLLBARHETSREDOVISNING 2024 INTRODUKTION Om John Mattson Året som gått Vd har ordet VERKSAMHET OCH STRATEGI Värdeskapande Marknadsöversikt Mål och måluppfyllelse Strategi – fyra hörnstenar Våra områden Utvecklingsprojekt HÅLLBARHET MÖJLIGHETER OCH RISKER AKTIEN FINANSIELL INFORMATION Ordförandeord Förvaltningsberättelse Flerårsöversikt Vinstdisposition Bolagsstyrningsrapport Styrelse Ledning FINANSIELLA RAPPORTER OCH NOTER Ladda ned PDF A4 63ORDFÖRANDEORD JOHN MATTSON ÅRS- OCH HÅLLBARHETSREDOVISNING 2024 Ladda ned PDF A4 Förvaltningsberättelse Styrelsen för John Mattson Fastighetsföretagen AB (publ.) (556802-2858) får härmed avge årsredovisning och koncern- redovisning för räkenskapsåret 2024-01-01–2024-12-31. Företaget har sitt säte i Lidingö stad. Årsredovisningen är upprättad i svenska kronor. Jämförelseår avser 2023. Information om verksamheten John Mattson har varit verksamma inom fastighetsförvaltning och fastighetsutveckling i 60 år. Koncernens affärsidé är att äga, för- valta och utveckla bostadsfastigheter och kommersiella fastigheter. De kommersiella lokalerna ska komplettera bostadsbeståndet och ge service till bostadshyresgästerna. Fastighetsbestånd John Mattson äger hyreslägenheter i Lidingö, Sollentuna, Stock- holm, Nacka och Upplands Väsby samt bedriver utvecklingsprojekt i Stockholmsområdet. Fastighetsbeståndet består huvudsakligen av bostadsfastigheter. Beståndet omfattar vid räkenskapsårets utgång 4 326 hyreslägenheter med en uthyrbar area om totalt 345 tkvm (343). Den totala uthyrbara arean är fördelad på 82 procent bostäder och 18 procent kommersiella lokaler. Per 31 december 2024 fördelas den uthyrbara arean mellan förvaltningsområdena enligt följande; Lidingö 46 procent, City/ Bromma 13 procent, Norrort 23 procent, Söderort/Nacka 18 procent. Under 2024 tecknades avtal om försäljning av en fastighet i Alvik i Stockholm som frånträddes i april 2024 till ett underliggande fastighetsvärde om 93 Mkr. Inga fastigheter har tillträtts. Finansiella mål Styrelsen för John Mattson har beslutat att de finansiella målen omfattar: Genomsnittlig årlig tillväxt i långsiktigt substansvärde per aktie med minst 7 procent, inklusive värdeöverföringar, över en konjunkturcykel. Genomsnittlig årlig tillväxt i förvaltningsresultatet per aktie ska uppgå till minst 10 procent över en konjunkturcykel. Strategi John Mattsons strategi för att uppnå sina finansiella mål baseras på följande fyra hörnstenar: • Förvaltning av fastigheter genom helhet och närhet. • Förädling av fastigheter genom uppgradering och konvertering. • Förtätning på egen mark och i nära anslutning till befintliga byggnader. • Förvärv av fastigheter och byggrätter med utvecklingspoten- tial i goda marknadslägen i Stockholmsregionen. Vi utvärderar även löpande sammansättningen av fastighetsbeståndet genom selektiva avyttringar. Investeringar Under året gjordes investeringar i nyproduktions- och uppgra- deringsprojekt Gengasen 4 i Örby, uppgraderingar på Lidingö, energiprojekt, inkl. investering i partnerskap med Stockholm Exergi, och hyresgästanpassningar i det kommersiella beståndet. Under året har 83 lägenheter genomgått omfattande uppgra- deringar för att säkra byggnadernas tekniska fortlevnad samt generera ett ökat driftöverskott genom ökade hyresnivåer och sänkta fastighetskostnader. Uppgradering av våra lägenheter sker oftast i två steg; basuppgradering med stambyte där fastighetens tekniska status säkras samt totaluppgradering där resterande delar av lägenheten moderniseras. Även andra varianter förekom- mer, såsom tillvalsrenoveringar. Uppgradering sker i dialog med hyresgästerna och justerade hyresnivåer förhandlas normalt med Hyresgästföreningen. Organisation John Mattsons organisation består av 45 (46) medarbetare varav 20 (21) kvinnor. Bolagets ledningsgrupp bestod den 31 december 2024 av verkställande direktör, cfo, affärs- och projektutvecklingschef, förvaltningschef och kommunikationschef. Organisationens huvudsakliga verksamhetsområden är för- valtning och projektutveckling, med affärsutveckling, hållbarhet, ekonomi och kommunikation som centrala stödfunktioner. Inom förvaltningsavdelningen arbetar förvaltare, fastighetstekniker, energiexperter och kundvärdar. Förvaltningen hanteras huvud- sakligen av John Mattsons egen personal. Ytterligare information om anställda, löner och ersättningar lämnas i koncernens not 7. Fastighetsvärdering Cirka 25 procent av koncernens fastigheter värderas av externa värderare varje kvartal, vilket innebär att samtliga fastigheter vär- deras externt minst en gång per år av Cushman & Wakefield eller Novier. Mer information om John Mattsons förvaltningsfastigheter återfinns i not 12. Väsentliga händelser under året Hyresavtal tecknades med nya aktörer för kommersiella lokaler i Slakthusområdet i Stockholm. Sista etappen av totalt 129 nyproducerade lägenheter i fastig- heten Gengasen 4 i Örby i Stockholm färdigställdes. Andra etappen av totalt 76 uppgraderade lägenheter i fastig- heten Gengasen 4 i Örby i Stockholm färdigställdes. En bostadsfastighet, Fulufjället 1 i Alvik i Stockholm, avyttrades med ett underliggande fastighetsvärde om 93 miljoner kronor före avdrag för latent skatt. Avtal tecknades med energibolaget Stockholm Exergi om inves- tering om 57 miljoner kronor för omställning av Stockholm Exergis fjärrvärmeproduktion. Genom avtalet säkerställer John Mattson försörjning av kostnadseffektiv och hållbar fjärrvärme till stor del av bolagets fastigheter. Beslut fattades om att starta ett uppgraderingsprojekt av drygt 280 lägenheter i Rotebro i Sollentuna kommun. Avtal tecknades med Stockholms stad om en markanvisning för ytterligare 50 lägenheter i Örnsberg i södra Stockholm. Avtal tecknades med huvudentreprenör för uppgraderingspro- jekt i Rotebro i Sollentuna kommun. Projektet beräknas pågå i cirka två år och omfattar en bergvärmeanläggning, loftgångsreno- veringar samt uppgradering av cirka 280 lägenheter. Finansiell strategi och riskhantering John Mattsons anseende, resultat och kassaflöde påverkas av förändringar i omvärlden och av företagets eget agerande. Risk- hanteringsarbetet syftar till att tydliggöra och analysera de risker som bolaget möter samt att, så långt det är möjligt, förebygga och begränsa eventuella negativa effekter. Främsta verktyget i riskhanteringsarbetet är de strategier som bolaget arbetar efter och som konkretiseras i processer integrerade i det dagliga arbetet. Även värdegrundsarbetet är en viktig del i att 64FÖRVALTNINGSBERÄTTELSE JOHN MATTSON ÅRS- OCH HÅLLBARHETSREDOVISNING 2024 INTRODUKTION Om John Mattson Året som gått Vd har ordet VERKSAMHET OCH STRATEGI Värdeskapande Marknadsöversikt Mål och måluppfyllelse Strategi – fyra hörnstenar Våra områden Utvecklingsprojekt HÅLLBARHET MÖJLIGHETER OCH RISKER AKTIEN FINANSIELL INFORMATION Ordförandeord Förvaltningsberättelse Flerårsöversikt Vinstdisposition Bolagsstyrningsrapport Styrelse Ledning FINANSIELLA RAPPORTER OCH NOTER Ladda ned PDF A4 64FÖRVALTNINGSBERÄTTELSE JOHN MATTSON ÅRS- OCH HÅLLBARHETSREDOVISNING 2024 Ladda ned PDF A4 hantera risker i den dagliga verksamheten samt att säkerställa en hög kompetens i organisationen. På sidorna 55–58 återfinns John Mattsons riskavsnitt, där de finansiella riskerna utgör en viktig del av bolagets totala risker. Här nedan följer en något mer detaljerad beskrivning av de finansiella riskerna och John Mattsons finansieringsstrategi. Finansieringsstrategi Utvecklingen på de finansiella marknaderna har stor betydelse för John Mattsons affärsverksamhet och resultat. Därför är det av vikt att definiera finansiella risker, sätta dessa i relation till övriga affärsrisker, bedöma riskerna samt säkerställa en ändamålsenlig hantering som stödjer de övergripande verksamhetsmålen. John Mattson äger fastigheter med ett långsiktigt perspektiv, vilket kräver tillgång till kapital för att kunna utveckla fastighets- beståndet. Den finansiella verksamheten ska bedrivas på sådant sätt att behovet av lång- och kortfristig finansiering säkerställs till så låg kostnad som möjligt givet riskmandat och att det säkerställer företagets räntebetalningsförmåga över tid. Finansieringsrisk Bolagets finanspolicy anger riktlinjer och regler för hur finansverk- samheten i John Mattson ska bedrivas. Finanspolicyn fastställs årligen av styrelsen och anger hur de olika riskerna i finansverk- samheten ska begränsas och vilka risker bolaget får ta. Styrelsen har även inrättat ett särskilt revisions- och finansutskott som tillsammans med företagsledningen bland annat bereder finan- sieringsfrågor innan dessa behandlas i styrelsen. Bolagets övergripande finansiella riskbegränsning är att belå- ningsgraden långsiktigt inte ska överstiga 50 procent och att rän- tetäckningsgraden långsiktigt inte ska understiga 1,5 gånger. Vid utgången av 2024 uppgick belåningsgraden till 47,6 procent (49,8) och räntetäckningsgraden till 2,0 gånger (1,6). Ränterisk definieras som risken att förändringar i ränteläget påverkar bolagets finansieringskostnad. Ränterisken är hänför- lig till utvecklingen av aktuella marknadsräntenivåer. I syfte att begränsa ränterisken ingås derivatavtal i form av ränteswappar. För att begränsa svängningar i räntenettot ska bolaget ha en mix av räntebindningstider i lån och derivat samt säkerställa att den genomsnittliga räntebindningstiden ligger i intervallet 1–5 år och att maximalt 50 procent ligger i intervallet 0–1 år. Vid utgången av 2024 hade 17 procent av låneportföljen en räntebindning i inter- vallet 0–1 år. Den volymvägda genomsnittliga räntebindningstiden uppgick till 3,5 år (2,9) vid utgången av 2024. Bolagets finansiering består primärt av eget kapital och räntebä- rande skulder. I syfte att begränsa refinansieringsrisken, definierat som risken att refinansiering av befintliga skulder ej kan ske på marknadsmässiga villkor, strävar John Mattson efter en längre genomsnittlig återstående löptid på räntebärande skulder fördelat på flera långivare. För att säkerställa en rimlig kapitalbindningstid ska bolaget eftersträva en jämn förfallostruktur för lånen och att den totala låneskulden ska ha en genomsnittlig kapitalbindning (volymviktad genomsnittlig återstående löptid) som överstiger två år. Den volymvägda genomsnittliga kapitalbindningen uppgick till 3,2 år (3,0) vid utgången av 2024. Likviditetsrisk är risken för att koncernen får svårigheter att full- göra sina förpliktelser vid reglering av finansiella skulder. Denna risk hanteras genom en checkräkningskredit om 110 Mkr (110) som vid utgången av 2024 var utnyttjad med 0,0 Mkr (0,0). Där utöver finns en säkerställd RCF om 299,5 mkr som vid utgången av 2024 var outnyttjad (0,0). Utdelningspolicy Långsiktigt ska utdelningen uppgå till 50 procent av förvaltnings- resultatet per år, med hänsyn till bolagets investeringsplaner, konsolideringsbehov, likviditet och finansiella ställning i övrigt. Utdelningar kan komma att understiga det långsiktiga målet eller helt utebli. Hållbarhet I enlighet med ÅRL 6 kap 11§ har John Mattson valt att upprätta den lagstadgade hållbarhetsrapporten som en från förvaltnings- berättelsen avskild rapport. Hållbarhetsrapporten återfinns på sidorna 10–11, 17–18, 39–53, 55–58 samt 72. John Mattson har en hög ambition och arbetar aktivt med sitt långsiktiga hållbarhetsar- bete inom alla verksamhetsområden. Som förberedelse inför krav på hållbarhetsrapportering enligt EU-direktiv har John Mattson under 2024 genomfört en väsentlighetsanalys utifrån ett dubbelt väsentlighetsperspektiv. Den dubbla väsentlighetsanalysen är gjord i enlighet med Corporate Sustainability Reporting Directive (CSRD) och European Sustainability Reporting Standards (ESRS). Informa- tion om bolagets hållbarhetsarbete presenteras på sidorna 39–53. Riktlinjer för ersättning till ledande befattningshavare Styrelsen ansvarar för att bolaget har en formaliserad och trans- parent process för att fastställa principer, ersättningar och andra anställningsvillkor för bolagsledningen. John Mattsons ersättningsutskott bereder förslag till riktlin- jer för ersättning och andra anställningsvillkor för vd och övriga ledande befattningshavare samt utvärderar tillämpningen av de riktlinjer som årsstämman fattat beslut om. Ledamöterna i ersätt- ningsutskottet utgörs av styrelsens samtliga ledamöter. Förslag till riktlinjer upprättas av styrelsen minst vart fjärde år och förslaget läggs fram för beslut vid årsstämman. Ersättning till ledande befattningshavare ska vara marknadsmässiga och kon- kurrenskraftiga samt stå i relation till ansvar och befogenheter. Ersättningen ska bestå av fast lön, eventuell rörlig ersättning, pensionsförmåner och övriga förmåner. Lön, ersättningar samt pensionspremier under 2024 framgår av not 7. För vd ska den rörliga kontanta ersättningen inte överstiga sex månadslöner (beräknat på den fasta månadslönen). För övriga ledande befattningshavare ska den rörliga ersätt- ningen inte överstiga 4,5 månadslöner (beräknat på den fasta månadslönen) samt vara baserad på utfall i förhållande till uppsatta mål. Pensionsförmåner ska vara premiebestämda alternativt för- månsbestämda om individen i fråga omfattas av förmånsbestämd pension i enlighet med tillämpliga kollektivavtalsbestämmelser. Rörlig ersättning ska endast utgöra grund för pensionsförmåner om det följer av tillämpliga kollektivavtalsbestämmelser. För res- pektive ledande befattningshavare får pensioner utgöra maximalt motsvarande 50 procent av den fasta grundlönen i den mån inte högre avsättning följer av tillämplig kollektivavtalad pensionsplan. Premier och övriga förmåner såsom sjukförsäkring och bilförmån får sammanlagt inte överstiga tio procent av den ledande befatt- ningshavarens totala fasta årliga lön. Styrelsen ska i enlighet med vad som följer av 8 kap. 53 § Aktiebolagslagen ha rätt att frångå riktlinjerna, om det i ett enskilt fall finns särskilda skäl för det. För fullständigt förslag avseende föreslagna riktlinjer för ledande befattningshavare, se John Mattsons webbplats corporate. johnmattson.se. För mer information om riktlinjer och principer för ersättning till ledande befattningshavare se Bolagsstyrnings- rapport, sidorna 71–74. 65FÖRVALTNINGSBERÄTTELSE JOHN MATTSON ÅRS- OCH HÅLLBARHETSREDOVISNING 2024 INTRODUKTION Om John Mattson Året som gått Vd har ordet VERKSAMHET OCH STRATEGI Värdeskapande Marknadsöversikt Mål och måluppfyllelse Strategi – fyra hörnstenar Våra områden Utvecklingsprojekt HÅLLBARHET MÖJLIGHETER OCH RISKER AKTIEN FINANSIELL INFORMATION Ordförandeord Förvaltningsberättelse Flerårsöversikt Vinstdisposition Bolagsstyrningsrapport Styrelse Ledning FINANSIELLA RAPPORTER OCH NOTER Ladda ned PDF A4 65FÖRVALTNINGSBERÄTTELSE JOHN MATTSON ÅRS- OCH HÅLLBARHETSREDOVISNING 2024 Ladda ned PDF A4 Styrelsens förslag till beslut om riktlinjer för ersättning till ledande befattningshavare Styrelsen för John Mattson Fastighetsföretagen AB (publ) (”Bola- get”) föreslår att årsstämman 2025 beslutar om följande riktlinjer för ersättning till Bolagets ledande befattningshavare. Föregående riktlinjer antogs vid årsstämman 2022. Den huvud- sakliga förändring som nu föreslås i riktlinjerna avser att den verk- ställande direktörens rörliga ersättning ska kunna utgöra grund för pensionsförmåner. Riktlinjerna ska tillämpas avseende åtagande om ersättning till ledande befattningshavare, och förändring av ett sådant åtagande, som beslutas efter den årsstämma vid vilken riktlinjerna fastställts. Riktlinjerna har således inte någon inverkan på sedan tidigare avtalsrättsligt bindande åtaganden. Styrelsen har inte mottagit några synpunkter på tidigare gällande riktlinjer från aktieägare. Ledande befattningshavare Med ledande befattningshavare avses Bolagets verkställande direktör och till denne rapporterande chefer som ingår i koncern- ledningen. Grundläggande ersättningsprinciper Bolagets affärsstrategi baseras på följande fyra hörnstenar: • Förvaltning av fastigheter genom helhetsperspektiv och närhet till kunderna. • Förädling av fastigheter genom uppgradering och konvertering. • Förtätning på egen mark och i nära anslutning till Bolagets byggnader. • Förvärv av fastigheter med utvecklingspotential i goda mark- nadslägen i Stockholmsregionen. En framgångsrik implementering av Bolagets affärsstrategi och tillvaratagandet av Bolagets långsiktiga intressen och dess håll- barhetsarbete, förutsätter att Bolaget kan rekrytera och behålla kvalificerade medarbetare. Bolaget ska därför erbjuda ersättningar och andra anställningsvillkor som möjliggör för Bolaget att säker- ställa tillgång till ledande befattningshavare med den kompetens som Bolaget behöver. Marknadsmässighet och konkurrens- kraft ska vara övergripande principer för ersättning till ledande befattnings havare i Bolaget. Vid fastställande av riktlinjerna samt vid utvärdering av efterlevnad av riktlinjerna utgör uppgifter om de anställdas totala ersättning, ersättningens komponenter samt ersättningens ökning och ökningstakt över tid en del av ersätt- ningsutskottets och styrelsens beslutsunderlag för bedömning av skäligheten i riktlinjerna. Beslutsprocess Bolagets ersättningsutskott ska, i förhållande till styrelsen, ha en beredande funktion i fråga om ersättningsrelaterade frågor till verkställande direktören och ledande befattningshavare. Ersätt- ningsutskottet ska vidare utvärdera och till styrelsen redovisa till- lämpningen av dessa riktlinjer samt gällande ersättningsstrukturer, ersättningsnivåer och i förekommande fall incitamentsprogam. Ersättningsutskottet ska godkänna kompensation och övriga anställningsvillkor som beslutas av verkställande direktören för övriga personer i företagsledande och därmed jämförlig ställning. Med ersättningsutskottets rekommendation som grund ska styrelsen när det uppkommer behov av väsentliga förändringar av riktlinjerna, dock minst var fjärde år, upprätta förslag till nya riktlinjer för beslut av årsstämman. Om styrelsen finner det mer ändamålsenligt kan hela styrelsen fullgöra ersättningsutskottets uppgifter, förutsatt att styrelseleda- mot som ingår i bolagsledningen inte deltar i arbetet. Vid styrelsens behandling av och beslut i ersättningsrelaterade frågor ska inte verkställande direktören eller övriga medlemmar i koncernled- ningen närvara, i den mån de berörs av frågorna. Principer för fast och rörlig ersättning Ersättningen till de ledande befattningshavarna kan utgöras av en fast grundlön, rörlig kontant ersättning, pension samt andra förmåner. Därutöver kan bolagsstämman bland annat besluta om aktiebaserade incitamentsprogram. Principer för fast grundlön Varje ledande befattningshavare ska erhålla fast grundlön som bidrar till att attrahera och behålla kvalificerade medarbetare. Den fasta grundlönen ska baseras på den ledande befattningshavarens kompetens, ansvar och prestation och ska vara marknadsmässig och konkurrenskraftig. Principer för rörlig ersättning Den rörliga kontanta ersättningen ska baseras på förutbestämda och mätbara kriterier som kan vara finansiella och icke-finan- siella. De finansiella kriterierna kopplas till tillväxt i koncernens substansvärde och till tillväxt i förvaltningsresultatet i Bolaget. De icke finansiella kriterierna kopplas till verksamhetsmål såsom exempelvis kundnöjdhet och hållbarhetsarbete. Kriterierna för rörlig ersättning ska beredas av ersättningsutskottet och fastställas i styrelsen med avsikten att de ska vara i linje med Bolagets affärs- strategi, långsiktiga intressen och hållbarhet. För verkställande direktören får den rörliga kontanta ersättningen inte överstiga sex månadslöner, det vill säga 50 procent av den fasta grundlönen. För övriga ledande befattningshavare ska den rörliga ersättningen inte överstiga 4,5 månadslöner, det vill säga 37,5 procent av den fasta grundlönen. För övriga medarbetare (dvs. medarbetare som inte omfattas av dessa riktlinjer) är Bolagets policy för närvarande att den rörliga ersättningen inte ska överstiga 1,5 månadslöner, det vill säga 12,5 procent av den fasta grundlönen. De ledande befattningshavarna samt övriga medarbetare ska ha möjlighet att välja att förvärva aktier i Bolaget över börs för den rörliga kontanta ersättningen. Om den relevanta individen väljer att göra detta ökas den rörliga kontanta ersättningen med 0,5 gång. Den rörliga kontanta ersättningen ska dock aldrig överstiga nivåerna vilka anges ovan. Medarbetarna förväntas äga aktierna långsiktigt och i minst tre år. Avtal om dessa och övriga villkor ska ingås med respektive medarbetare. Pension De ledande befattningshavarna ska erbjudas marknadsmässiga pensionsvillkor och pensionsnivåer. Pensionsförmåner ska vara premiebestämda alternativt förmånsbestämda om individen i fråga omfattas av förmånsbestämd pension i enlighet med tillämpliga kollektivavtalsbestämmelser. Rörlig ersättning ska för ledande befattningshavare utöver den verkställande direktören endast utgöra grund för pensionsförmåner om det följer av tillämpliga kollektivavtalsbestämmelser eller tvingande lagregler. Den verk- ställande direktörens rörliga ersättning kan utgöra grund för pensionsförmåner. För respektive ledande befattningshavare får pensioner utgöra maximalt motsvarande 50 procent av den fasta 66FÖRVALTNINGSBERÄTTELSE JOHN MATTSON ÅRS- OCH HÅLLBARHETSREDOVISNING 2024 INTRODUKTION Om John Mattson Året som gått Vd har ordet VERKSAMHET OCH STRATEGI Värdeskapande Marknadsöversikt Mål och måluppfyllelse Strategi – fyra hörnstenar Våra områden Utvecklingsprojekt HÅLLBARHET MÖJLIGHETER OCH RISKER AKTIEN FINANSIELL INFORMATION Ordförandeord Förvaltningsberättelse Flerårsöversikt Vinstdisposition Bolagsstyrningsrapport Styrelse Ledning FINANSIELLA RAPPORTER OCH NOTER Ladda ned PDF A4 66FÖRVALTNINGSBERÄTTELSE JOHN MATTSON ÅRS- OCH HÅLLBARHETSREDOVISNING 2024 Ladda ned PDF A4 grundlönen i den mån inte högre avsättning följer av tillämplig kollektivavtalad pensionsplan. Andra förmåner De ledande befattningshavarna kan erbjudas andra förmåner som exempelvis tjänstebil och sjukvårdsförsäkring. Förmånerna ska vara marknadsmässiga och kostnaderna för sådana förmåner får för respektive ledande befattningshavare utgöra maximalt mot- svarande tio procent av den fasta grundlönen. Uppsägningstid och avgångsvederlag Anställningsavtal ingångna mellan Bolaget och ledande befatt- ningshavare ska som huvudregel gälla tillsvidare. Om Bolaget säger upp anställningen för en ledande befattningshavare får inte uppsägningstiden överstiga tolv månader. Avgångsvederlag ska enbart utgå vid uppsägning från Bolagets sida och ska inte över- stiga ett belopp motsvarande fast grundlön och andra avtalade anställningsförmåner under tolv månader. Uppsägningstiden från medarbetarens sida får inte överstiga sex månader och avgångsvederlag ska inte utgå vid den ledande befattningshavarens egen uppsägning. Avvikelse från riktlinjerna Styrelsen ska ha rätt att tillfälligt frångå dessa riktlinjer helt eller delvis, om det i ett enskilt fall finns särskilda skäl för det och ett avsteg är nödvändigt för att tillgodose Bolagets långsiktiga intressen, inklusive hållbarhet, eller för att säkerställa Bolagets ekonomiska bärkraft. Som angivits ovan ingår det i ersättnings- utskottets uppgifter att bereda styrelsens beslut i ersättningsfrågor, vilket innefattar beslut om avsteg från riktlinjerna. Avvikelse ska redovisas och motiveras årligen i ersättningsrapporten. EKONOMISKT UTFALL Resultaträkning Intäkter Koncernens intäkter för året uppgick till 642,7 Mkr (610,4). Ökningen av hyresintäkterna uppgår till 32,3 Mkr och är främst relaterad till hyreshöjningarna på bostäder men även ökad kom- mersiell uthyrning som bidrar positivt till intäkterna. Intäkterna per kvadratmeter var 1 863 kr/kvm (1 750) rullande 12 månader. Hyresintäkterna för bostäder uppgick till 496,3 Mkr (472,7), vilket motsvarar 1 756 kr/kvm (1 618). Den generella årliga hyres- förhandlingen för bostäder 2024 har resulterat i genomsnittliga hyreshöjningar i intervallet 4,9–5,4 procent. Fastighetskostnader Fastighetskostnaderna uppgick till 183,0 Mkr (173,1). Fastighets- kostnaderna per kvadratmeter var 532 kr/kvm (503) rullande 12 månader, en kostnadsökning per kvadratmeter med 29 kr eller 5,8 procent (2023 års siffra för fastighetskostnader per kvm har uppdaterats på grund av ändrad beräkningsmetodik). Driftkostnaderna uppgick till 129,3 Mkr (123,9). Under 2023 erhölls elstöd om 4,9 mkr vilket minskade driftkostnaderna. Under- hållskostnaderna uppgick till 21,2 Mkr (15,3). Kostnaderna för fastighetsadministration ökade till 21,2 Mkr (20,2). Central administration Centrala administrationskostnader utgörs av kostnader för bolags- ledningen, affärsutveckling och centrala stödfunktioner. Under perioden uppgick kostnaderna till 50,4 Mkr (51,0). Värdeförändringar Fastigheter Värdeförändringar på fastigheter uppgick till 411,4 Mkr (–1 357,4). Realiserade värdeförändringar av frånträdda fastigheter under perioden uppgick till –3,9 Mkr (–34,6). Orealiserade värde- förändringar på fastigheter uppgick totalt till 415,2 Mkr (–1 322,7). Värdeförändringarna beror på förbättrat driftöverskott vilket bl.a. förklaras av ökade hyresintäkter (hyresjustering bostäder och positiv nettouthyrning kommersiellt) och effektivisering av fastigheterna (ingångna avtal med Stockholm Exergi som bedöms ge en årlig reducering av fjärrvärmekostnader om cirka 6 miljo- ner kronor, energieffektiviseringar) och som delvis motverkats av ökade bedömda avkastningskrav. Den genomsnittliga värderingsyielden för koncernen uppgick till 3,4 procent (3,3 per 31 december 2023). Derivat Bolaget har totalt tecknat ränteswappar till ett nominellt belopp om 8 932,6 Mkr (5 932,6), vilket motsvarar 86,0 procent (85,2) av räntebärande skulder med rörlig Stibor ränta. Ingångna avtal om ränteswapparna förfaller under år 2025 till 2033. Dessa ränte- derivat marknadsvärderas kvartalsvis enligt gällande redovisnings- regler. Marknadsvärdet på räntederivaten vid periodens utgång uppgick till –53,3 Mkr (69,0). Orealiserade värdeförändringar på räntederivat under perioden uppgick till –122,3 Mkr (–170,4). För- ändringen beror främst på förändringar i underliggande marknads- räntor under perioden. Finansnetto Finansnettot uppgick till –214,3 Mkr (–253,1). Att finansnettot förbättrats jämfört med motsvarande period föregående år för- klaras främst av lägre lånevolym. Aktiverade finansiella kostnader i pågående projekt uppgick till 16,0 Mkr (29,2). Vid periodens utgång uppgick den genomsnittliga räntenivån till 2,84 procent (3,43) inklusive effekter av räntederivat. För perioden uppgick räntetäckningsgraden till 2,0 gånger (1,6). Årets skatt Aktuell skatt uppgick under året till –27,3 Mkr (0,1). Uppskjuten skatt uppgick till –23,4 Mkr (139,2) och har påverkats av orea- liserade värdeförändringar på fastigheter och derivat om 289,3. Därutöver har ej avdragsgill ränta påverkat uppskjuten skatt med 42,2 Mkr. Koncernens skattemässiga underskott beräknas till 0,0 Mkr (45,4 Mkr per 31 december 2023), vilka föregående år utgjorde underlag för koncernens uppskjutna skattefordran. 67FÖRVALTNINGSBERÄTTELSE JOHN MATTSON ÅRS- OCH HÅLLBARHETSREDOVISNING 2024 INTRODUKTION Om John Mattson Året som gått Vd har ordet VERKSAMHET OCH STRATEGI Värdeskapande Marknadsöversikt Mål och måluppfyllelse Strategi – fyra hörnstenar Våra områden Utvecklingsprojekt HÅLLBARHET MÖJLIGHETER OCH RISKER AKTIEN FINANSIELL INFORMATION Ordförandeord Förvaltningsberättelse Flerårsöversikt Vinstdisposition Bolagsstyrningsrapport Styrelse Ledning FINANSIELLA RAPPORTER OCH NOTER Ladda ned PDF A4 67FÖRVALTNINGSBERÄTTELSE JOHN MATTSON ÅRS- OCH HÅLLBARHETSREDOVISNING 2024 Ladda ned PDF A4 Balansräkning Vid årets utgång uppgick fastighetsvärdet till 14 097,7 Mkr (13 567,6). Fastighetsvärdet har ökat med 530,1 Mkr jämfört med utgången av föregående år, vilket främst förklaras av orealiserade värdeförändringar. Investeringar Under perioden uppgick de totala investeringarna till 209,6 Mkr (348,7), varav 0 Mkr (0) avsåg förvärv. Investeringar i nybyggnation uppgick till 45,6 Mkr (169,0) och avser framförallt nybyggnations- projektet i Örby Centrum som färdigställdes i första kvartalet. Investeringar i genomförda uppgraderingar uppgick till 53,0 Mkr (131,2). Under perioden har 83 lägenheter (72) uppgraderats. I övriga investeringar ingår bland annat energiprojekt, t ex inves- tering i partnerskap Stockholm Exergi, och hyresgästanpassningar i det kommersiella beståndet. Under året frånträddes fastigheter med totalt bokfört värde om 94,6 Mkr (1 153,8). Nyttjanderättstillgång tomträtt Värdet av tomträttsavtal redovisas som en nyttjanderättstillgång med ett motsvarande skuldbelopp. Den 31 december 2024 upp- gick det totala beräknade värdet på nyttjanderättstillgångarna och skulden till 445,4 Mkr (375,7). Eget kapital Det egna kapitalet hänförligt till moderbolagets aktieägare uppgick den 31 december 2024 till 5 943,8 (5 515,6) vilket motsvarar 78,42 (72,77) kronor per aktie. Under perioden har eget kapital hänför- ligt till moderbolagets aktieägare ökat med periodens resultat om 429,0 Mkr (–1 255,9) samt minskats med en justeringspost för emissionskostnader om –0,9 Mkr (–17,7). Vid årets slut uppgick soliditeten till 40,8 procent (38,4). Räntebärande skulder Den utnyttjade kreditvolymen vid årets utgång uppgick till 6 765,8 Mkr (7 192,7) varav 6 292,6 Mkr (6 083,9) var långfristig skuld och 473,2 Mkr (1 108,8) var kortfristig skuld. Extern upplåning har under året gjorts med 503,1 Mkr (1 696,2). Amortering har under året gjorts med 880,9 Mkr (3 427,7). Derivat Marknadsvärdet på räntederivaten vid årets utgång uppgick till –53,3 Mkr (69,0). Uppskjuten skatt Den uppskjutna skatteskulden uppgick per 31 december 2024 till 1 177,6 Mkr (1 154,2). Den uppskjutna skatteskulden är till största delen hänförlig till den temporära skillnaden på förvaltnings- fastigheter. Förändring i skatteskuld förklaras av årets orealiserade värdeförändringar av förvaltningsfastigheter och derivat. Moderbolaget Verksamheten i moderbolaget John Mattson Fastighetsföretagen AB (publ) består i huvudsak av koncerngemensamma tjänster som berör strategi, kommunikation, affärsutveckling och ekonomi/finans. Moderbolagets intäkter uppgick till 13,8 Mkr (11,5). Kostnader för central administration och marknadsföring uppgick till –30,8 Mkr (–28,4). Resultatet före bokslutsdispositioner och skatt uppgick till –619,5 Mkr (–253,4). Utsikter 2025 Under 2024 har förutsättningarna för John Mattson utvecklats positivt. Inflationen har fallit tillbaka under Riksbankens mål vilket medfört att styrräntan har kunnat sänkas. Tillgången till finansie- ring har förbättrats och transaktionsmarknaden har återhämtat sig, även om det är från låga nivåer. De senaste årens framgångsrika omställningen av bolaget i kombi nation med bättre marknadsförutsättningar gör att John Mattson under året kunnat gå in i en ny fas med ökat fokus på till- växt och hållbarhet. Initialt kommer vi fokusera på tillväxt genom investeringar i befintligt fastighetsbestånd och planerar för att åter starta nyproduktionsprojekt under 2026. Även om vi ser positivt på framtiden råder det åter högre osäker- het om förutsättningarna för fastighetsbolag framöver. Vi upplever ett fortsatt osäkert geopolitiskt läge där bl a importtullar kan leda till stigande inflation och stigande räntor. Vi har beredskap om marknadsförutsättningarna åter skulle försämras. Våra stabila intäkter från bostäder i attraktiva lägen, långa ränte- bindningstid och starka balansräkning gör att vi står väl rustade inför framtiden och en fortsatt expansion av bolaget. Händelser efter balansdagen I januari kommunicerade John Mattson om förändringar i bolags- ledningen för att stärka förutsättningarna för ökat fokus på tillväxt och hållbarhet. Ludmilla Brandt och Louise Wall har rekryterats som projektutvecklingschef respektive hållbarhetschef och kommer från och med 5 mars respektive 3 mars att ingå i bolags- ledningen. 68FÖRVALTNINGSBERÄTTELSE JOHN MATTSON ÅRS- OCH HÅLLBARHETSREDOVISNING 2024 INTRODUKTION Om John Mattson Året som gått Vd har ordet VERKSAMHET OCH STRATEGI Värdeskapande Marknadsöversikt Mål och måluppfyllelse Strategi – fyra hörnstenar Våra områden Utvecklingsprojekt HÅLLBARHET MÖJLIGHETER OCH RISKER AKTIEN FINANSIELL INFORMATION Ordförandeord Förvaltningsberättelse Flerårsöversikt Vinstdisposition Bolagsstyrningsrapport Styrelse Ledning FINANSIELLA RAPPORTER OCH NOTER Ladda ned PDF A4 68FÖRVALTNINGSBERÄTTELSE JOHN MATTSON ÅRS- OCH HÅLLBARHETSREDOVISNING 2024 Ladda ned PDF A4 Koncernen Mkr 2024 2023 2022 2021 2020 Fastighetsrelaterade nyckeltal Överskottsgrad, % 71,5 71,6 64,1 61,3 66,7 Hyresvärde vid periodens utgång, mkr 658,9 622,4 626,6 609,7 336,5 Hyresvärde lägenheter vid periodens utgång, kr/kvm 1736 1 664 1 610 1 557 1 485 Ekonomisk uthyrningsgrad vid periodens utgång, % 97,6 96,1 95,9 95,6 94,5 Uthyrbar yta vid periodens utgång, tkvm 345,2 342,8 359,7 355,5 215,9 Investeringar ny-, till och ombyggnation, mkr 209,6 348,7 358,0 254,6 217,4 Fastighetsvärde vid periodens utgång, kr/kvm 40 837 39 581 43 638 44 710 36 861 Totalt antal lägenheter 4 326 4 270 4 515 4 414 2 829 Antal uppgraderade lägenheter under perioden 83 72 86 339 368 Finansiella nyckeltal Hyresintäkter, mkr 642,7 610,4 620,9 407,9 294,0 Driftöverskott, mkr 459,7 437,3 397,8 249,8 196,0 Förvaltningsresultat, mkr 195,1 133,2 153,9 103,1 94,7 Resultat före skatt, mkr 484,2 –1 394,6 193,0 1 692,3 608,1 Årets resultat, mkr 433,5 –1 255,3 122,7 1 332,5 478,8 Kassaflöde från den löpande verksamheten, mkr 175,6 145,7 –4,6 121,1 115,9 Eget kapital, mkr 6 028,8 5 596,2 5 641,5 5 250,2 3 413,7 Balansomslutning 14 764,5 14 562,4 16 415,8 16 545,7 8 059,2 Soliditet (%) 40,8 38,4 34,4 31,7 42,4 Antal anställda 46 46 52 45 30 Belåningsgrad vid periodens utgång, % 47,6 49,8 56,6 58,0 44,7 Genomsnittlig ränta vid periodens utgång, % 2,8 3,4 2,5 1,4 1,5 Räntetäckningsgrad under perioden, ggr 2,0 1,6 1,9 2,2 2,6 Räntebindningstid vid periodens utgång, år 3,5 2,9 2,6 2,0 2,2 Kreditbindningstid vid periodens utgång, år 3,2 3,0 2,8 2,1 2,3 Långsiktigt substansvärde (NRV), mkr 7 174,7 6 600,8 6 594,8 6 396,6 4 352,0 Aktuellt substansvärde (NTA), mkr 6 533,3 5 993,8 5 902,9 5 790,3 4 080,4 Flerårsöversikt Koncernen Mkr 2024 2023 2022 2021 2020 Aktierelaterade nyckeltal (i kr) 1) Genomsnittligt antal aktier 75 793 930 39 556 335 37 537 496 34 600 537 33 670 032 Antal aktier vid periodens utgång 75 793 930 75 793 930 37 896 965 36 364 827 33 670 032 Förvaltningsresultat, kr/aktie 2,57 3,37 4,10 2,98 2,81 Tillväxt i förvaltningsresultat kr/aktie, % –23,6 –17,9 37,6 6,0 45,8 Justerat förvaltningsresultat, kr/aktie, tillväxt % –23,6 –17,9 37,6 13,9 26,5 Årets resultat, kr/aktie –31,75 –31,75 3,30 38,21 14,22 Långsiktigt substansvärde (NAV), kr/aktie 94,66 87,09 174,02 175,90 129,25 Tillväxt i långsiktigt substansvärde kr/aktie, % 8,7 –50,0 –1,1 36,1 16,4 Aktuellt substansvärde (NTA), kr/aktie 86,20 79,08 155,76 159,23 121,19 Eget kapital, kr/aktie 78,42 72,77 146,09 141,45 101,39 Moderbolaget Mkr 2024 2023 2022 2021 2020 Nettoomsättning, Mkr 13,8 11,5 13,9 20,2 13,5 Eget kapital, Mkr 2 238,4 2 878,9 1 845,7 1 637,5 1 231,7 Balansomslutning, Mkr 7 292,3 7 224,2 5 664,2 5 725,5 1 993,5 Soliditet, % 30,7 39,9 30,6 28,6 61,8 Antal anställda 5 5 6 6 6 1) Kopplat till förvärv av fastigheter i februari 2022 beslutades om två apportemissioner om 672 208 aktier respektive 859 930 aktier, vilka registrerades den 3 februari samt den 5 maj 2022. I december 2023 genomfördes en företrädese- mission om totalt 37 896 965 st aktier vilka registrerades den 15 december (37 783 415) och den 21 december (113 550). Antal aktier uppgår per den 31 december 2024 till 75 793 930. 69FLERÅRSÖVERSIKT JOHN MATTSON ÅRS- OCH HÅLLBARHETSREDOVISNING 2024 INTRODUKTION Om John Mattson Året som gått Vd har ordet VERKSAMHET OCH STRATEGI Värdeskapande Marknadsöversikt Mål och måluppfyllelse Strategi – fyra hörnstenar Våra områden Utvecklingsprojekt HÅLLBARHET MÖJLIGHETER OCH RISKER AKTIEN FINANSIELL INFORMATION Ordförandeord Förvaltningsberättelse Flerårsöversikt Vinstdisposition Bolagsstyrningsrapport Styrelse Ledning FINANSIELLA RAPPORTER OCH NOTER Ladda ned PDF A4 69FLERÅRSÖVERSIKT JOHN MATTSON ÅRS- OCH HÅLLBARHETSREDOVISNING 2024 Ladda ned PDF A4 Till årsstämmans förfogande står följande vinstmedel (kr): Överkursfond 2 257 263 508 Balanserat resultat 595 482 628 Årets resultat –639 606 080 Summa 2 213 140 056 Styrelsen och verkställande direktören föreslår att vinstmedlen disponeras på följande sätt: I ny räkning överföres 2 213 140 056 Summa 2 213 140 056 Förslag till vinstdisposition 70VINSTDISPOSITION JOHN MATTSON ÅRS- OCH HÅLLBARHETSREDOVISNING 2024 INTRODUKTION Om John Mattson Året som gått Vd har ordet VERKSAMHET OCH STRATEGI Värdeskapande Marknadsöversikt Mål och måluppfyllelse Strategi – fyra hörnstenar Våra områden Utvecklingsprojekt HÅLLBARHET MÖJLIGHETER OCH RISKER AKTIEN FINANSIELL INFORMATION Ordförandeord Förvaltningsberättelse Flerårsöversikt Vinstdisposition Bolagsstyrningsrapport Styrelse Ledning FINANSIELLA RAPPORTER OCH NOTER Ladda ned PDF A4 70VINSTDISPOSITION JOHN MATTSON ÅRS- OCH HÅLLBARHETSREDOVISNING 2024 Ladda ned PDF A4 Inledning Bolagsstyrningen i John Mattson syftar till att säkerställa att rättigheter och skyldigheter är fördelade mellan bolagets organ i enlighet med tillämpliga lagar, regler och processer. En effektiv och transparent bolagsstyrning ger ägarna möjlighet att hävda sina intressen gentemot bolagets ledning samtidigt som ansvars- fördelningen mellan ledningen och styrelsen, men även i övrigt inom bolaget, är tydlig. Den resulterar också i att beslut kan fattas effektivt vilket möjliggör för John Mattson att agera snabbt när nya affärsmöjligheter ges. John Mattson är ett svenskt publikt aktiebolag som noterades på Nasdaq Stockholm Mid Cap den 5 juni 2019. Bolagets bolagsstyr- ning grundar sig på svensk lag, främst aktiebolagslagen (2005:551), Svensk kod för bolagsstyrning (”Koden”), bolagets bolagsordning, interna regler (instruktioner och policyer) samt Nasdaq Stock- holms regelverk för emittenter. Ytterligare information om John Mattsons bolagsstyrning finns på bolagets webbplats. Koden gäller för alla svenska bolag vars aktier är noterade på en reglerad marknad i Sverige. Bolag behöver inte följa alla regler i Koden utan kan välja alternativa lösningar som de anser bättre lämpade för det aktuella bolagets specifika omständigheter, under förutsättning att bolaget rapporterar avvikelser, beskriver den alternativa lösningen och orsaken till avvikelsen förklaras i bolags- styrningsrapporten (den s.k. följ eller förklara-principen). Under 2024 har John Mattson tillämpat Koden utan avvikelser. Aktieägare För information om ägarstruktur och största ägare, se sidorna 59–60 i denna årsredovisning. Rösträtt Det finns ett aktieslag och alla aktier har samma röstetal – en röst per aktie. Bolagsstämma Enligt aktiebolagslagen är bolagsstämman bolagets högsta besluts- fattande organ och aktieägarna utövar där sin rösträtt i nyckel- frågor, exempelvis fastställande av resultat- och balansräkningar, disposition av bolagets resultat, beviljande av ansvarsfrihet för styrelseledamöterna och verkställande direktör, val av styrelse- ledamöter och revisorer samt arvode till styrelse och revisorer. Årsstämma måste hållas inom sex månader från utgången av räkenskapsåret. Utöver årsstämman kan kallelse även ske till extra bolagsstämma. Enligt bolagsordningen sker kallelse till bolags- stämma genom annonsering i Post- och Inrikes Tidningar och genom att kallelsen hålls tillgänglig på bolagets webbplats. Att kallelse har skett ska samtidigt annonseras i Svenska Dagbladet. Bolagets räkenskapsår sträcker sig från 1 januari till 31 december. Rätt att deltaga För att kunna delta i beslut krävs att aktieägaren är närvarande vid stämman, antingen personligen eller genom ombud. Vidare krävs att aktieägaren är införd i aktieboken vid visst datum före stämman och att anmälan om deltagande gjorts till bolaget i viss ordning. Initiativ från aktieägare Aktieägare som önskar få ett särskilt ärende behandlat på års- stämman kan normalt begära detta i god tid före stämman hos John Mattsons styrelse under särskild adress som publiceras på bolagets hemsida. Årsstämma 2024 På John Mattsons årsstämma 2024 fattades bland annat beslut om ett bemyndigande för styrelsen att besluta om nyemission av aktier. Christer Olofsson, Håkan Blixt, Johan Ljungberg, Ingela Lindh, Åsa Bergström, Per-Gunnar (P-G) Persson och Katarina Wallin omvaldes till styrelse ledamöter. Per-Gunnar (P-G) Persson valdes till ny ordförande och Johan Ljungberg till vice ordförande. Ernst & Young AB omvaldes med huvudansvarig Katrine Söderberg till bolagets revisor. Det fattades också beslut om att inte lämna någon utdelning för räkenskapsåret 2023. Protokollet från årsstämman finns på John Mattsons webbplats. Årsstämma 2025 John Mattsons årsstämma avhålls den 24 april 2025, klockan 14.00, i Malmstensalen på Campus Lidingö (Malmstenskolan), Larsbergs- vägen 8, Lidingö. Instruktioner om anmälan till stämman kommer att finnas tillgängliga på bolagets webbplats. Valberedning Enligt de principer som gäller för utseende av valberedningen i Bolaget, ska valberedningen inför årsstämman bestå av repre- sentanter utsedda av de fyra röstmässigt största ägarregistrerade aktieägarna i Bolaget i den av Euroclear Sweden AB förda aktie- boken eller på annat sätt kända aktieägarna den sista handels- dagen i augusti varje år. Vid valberedningens sammanträden ska även styrelsens ordförande närvara, dock utan rösträtt. Styrel- sens ordförande ska sammankalla valberedningen till dess första sammanträde. Valberedningen ska utföra sitt uppdrag i enlighet med av årsstämman beslutade instruktioner, Koden och övriga tillämpliga regler. I uppdraget ingår bland annat att lämna förslag till ordförande vid årsstämma, antal styrelseledamöter, val av ordförande och andra stämmovalda ledamöter i styrelsen, arvode och annan ersättning till var och en av de stämmovalda styrelseledamöterna och till ledamöter av styrelsens utskott, val av revisor och arvode till revisor. I den mån som anses erforderligt ska valberedningen även lägga fram förslag till ändringar i gällande regler för valberedningen. Valberedningen ska särskilt beakta Kodens krav på mångsidig- het och bredd i styrelsen och på att eftersträva en jämn könsför- delning. Bolagets styrelse utsedd av årsstämman 2024, består av totalt sju personer varav tre kvinnor (43 procent) och fyra män (57 procent). Inget arvode ska utgå till valberedningens ledamö- ter. Bolaget ska dock svara för skäliga kostnader förenade med valberedningens uppdrag. Valberedning inför årsstämman 2025 Valberedningen har haft tre protokollförda möten under 2024 och 2025. John Mattsons valberedning uppfyller kraven på oberoende i förhållande till bolaget. Ledamöterna i valbered- ningen och vilka ägare som utsett dem framgår av tabellen nedan. John Mattsons valberedning kan kontaktas via e-post, valberedningen@johnmattson.se. Valberedningens ledamöter inför årsstämman 2025 • Ulrika Magnusson, utsedd av AB Borudan Ett (valberedningens ordförande) • Tom Ljungberg, utsedd av Tagehus Holding AB • Simon Blecher, utsedd av Carnegie Fonder • Tino Goetze, utsedd av Bergamotträdet 9 Holding AB Bolagsstyrningsrapport 2024 71BOLAGSSTYRNINGSRAPPORT JOHN MATTSON ÅRS- OCH HÅLLBARHETSREDOVISNING 2024 INTRODUKTION Om John Mattson Året som gått Vd har ordet VERKSAMHET OCH STRATEGI Värdeskapande Marknadsöversikt Mål och måluppfyllelse Strategi – fyra hörnstenar Våra områden Utvecklingsprojekt HÅLLBARHET MÖJLIGHETER OCH RISKER AKTIEN FINANSIELL INFORMATION Ordförandeord Förvaltningsberättelse Flerårsöversikt Vinstdisposition Bolagsstyrningsrapport Styrelse Ledning FINANSIELLA RAPPORTER OCH NOTER Ladda ned PDF A4 71BOLAGSSTYRNINGSRAPPORT JOHN MATTSON ÅRS- OCH HÅLLBARHETSREDOVISNING 2024 Ladda ned PDF A4 Styrelsen Styrelsen är bolagets näst högsta beslutande organ efter bolags- stämman. John Mattsons styrelse ska enligt bolagsordningen bestå av minst tre och högst sju ledamöter utan suppleanter. Vid årsstämman den 18 april 2024 beslutades att omvälja Johan Ljung- berg, Håkan Blixt, Christer Olofsson, Ingela Lindh, Åsa Bergström, Katarina Wallin och Per-Gunnar Persson till styrelseledamöter. Per-Gunnar Persson valdes till styrelseordförande. För information om styrelseledamöterna och deras uppdrag utanför koncernen samt innehav av aktier i John Mattson, se avsnittet ”Styrelse”, sidorna 75–76. Ansvar och arbete Styrelsens uppgifter regleras av aktiebolagslagen, John Mattsons bolagsordning och Koden. Styrelsens arbete regleras dessutom av den arbetsordning som styrelsen årligen fastställer. Arbets- ordningen reglerar arbetsfördelningen mellan styrelsen, styrelsens ordförande och verkställande direktören. Styrelsen antar även instruktioner för styrelsens utskott samt instruktion för verkstäl- lande direktören (inklusive instruktion avseende verkställande direktörens ekonomiska rapportering). Styrelsen ansvarar för John Mattsons organisation och förvalt- ningen av bolagets angelägenheter. Det innefattar bland annat att upprätta övergripande och långsiktiga strategier, mål, budgetar och affärsplaner samt att fastställa riktlinjer för att säkerställa att John Mattsons verksamhet är långsiktigt värdeskapande. Styrelsens ansvar innefattar även granskning och godkännande av delårs- rapporter och årsredovisning samt att fatta beslut i frågor rörande investeringar, försäljningar, kapitalstruktur och utdelningspolicy. Styrelsen antar även årligen bolagets väsentliga policyer och tillser att kontrollsystem finns för att följa upp att dessa efterlevs samt tillser att system finns för kontroll och uppföljning av bolagets verksamhet, risker och betydande förändringar i bolagets orga- nisation och verksamhet. Styrelsen utser bolagets verkställande direktör samt fastställer lön och annan ersättning till denne och till andra ledande befattningshavare i enlighet med riktlinjerna för ersättning till ledande befattningshavare som antagits av bolags- stämman. Hållbarhet Styrelsen har det övergripande ansvaret för att hållbarhet är en central och integrerad del i den övergripande styrningen av bola- get. I John Mattsons affärsstrategi är hållbarhet en integrerad del. Styrelsen fattade under 2022 beslut om ett antal strategiska hållbarhetsmål, se vidare på sidorna 17–18. Det operativa ansvaret för hållbarhetsarbetet är delegerat till verkställande direktören. Alla chefer ansvarar för att de väsentliga hållbarhetsfrågorna är integrerade i det löpande arbetet. Samtliga medarbetare och chefer är ansvariga att följa bolagets uppförandekod och övriga policyer. John Mattsons värderingar, långsiktighet, professionalitet och engagemang, ligger till grund för bolagets verksamhet. Global Compacts tio principer för hållbart företagande utgör grunden för ansvarstagande och är grunden för bolagets uppförandekod. Upp- förandekoden kompletteras av specifika policyer inom olika områ- den, som exempelvis mångfald och jämställdhet samt arbetsmiljö. Bolagets värdegrund, uppförandekod och policyer ska vägleda bolagets styrelse, ledning, medarbetare och samarbetspartners i det dagliga arbetet. Sedan slutet av 2023 har John Mattson etable- rat en visselblåsarfunktion med en särskild visselblåsarkanal dit medarbetare och externa parter kan rapportera missförhållanden och oegentligheter anonymt och på ett säkert sätt. John Mattsons strategiska hållbarhetsarbete bedrivs inom fyra fokusområden samt inom antikorruption och mänskliga rättighe- ter. Läs mer på sidorna 42–51. Styrelsens ordförande ansvarar bland annat för att tillse att styrelseledamöterna får alla nödvändiga handlingar och den infor- mation de behöver för att kunna följa John Mattsons ställning, resultat, likviditet, ekonomiska planering och utveckling i övrigt. Det åligger ordföranden att fullgöra uppdrag lämnat av årsstäm- man beträffande inrättande av valberedning och att delta i dess arbete. Styrelseordföranden ska i nära samarbete med verkstäl- lande direktören övervaka bolagets resultat och förbereda samt vara ordförande på styrelsemöten. Styrelseordföranden är också ansvarig för att styrelsen årligen utvärderar sitt och verkställande direktörens arbete. Styrelsen träffas enligt ett årligt förutbestämt schema. Utöver dessa möten kan det komma att kallas till ytterli- gare styrelsemöten för att hantera frågor som inte kan skjutas upp till nästa ordinarie styrelsemöte. Styrelsens arbete under 2024 John Mattsons styrelse har under 2024 haft 13 möten varav ett konstituerande möte. Utvärdering av styrelsens arbete Styrelsens ordförande initierar en gång per år, i enlighet med sty- relsens arbetsordning, en utvärdering av styrelsens arbete. 2024 års utvärdering har utförts så att varje styrelseledamot besvarat ett frågeformulär. Därutöver har styrelseordföranden haft vissa enskilda kontakter med ledamöterna. Utvärderingens syfte är att få en uppfattning om styrelseledamöternas åsikter om hur styrel- searbetet bedrivs och vilka åtgärder som kan genomföras för att effektivisera styrelsearbetet. Avsikten är också att få en uppfattning om vilken typ av frågor som styrelsen anser bör ges mer utrymme och på vilka områden det eventuellt krävs ytterligare erfarenhet och kompetens i styrelsen. Resultatet av utvärderingen har redo- visats inom styrelsen och har av styrelsens ordförande delgivits valberedningen. Ersättningsutskottet Enligt Koden kan styrelsens ordförande vara ordförande i utskot- tet. Övriga bolagsstämmovalda ledamöter ska vara oberoende i förhållande till bolaget och bolagsledningen. Styrelsens ersätt- ningsutskott utvärderar löpande de ledande befattningshavarnas ersättningsvillkor mot bakgrund av gällande marknadsvillkor. Utskottet bereder ärenden inom dessa områden för beslut av styrelsen. Ersättningsutskottets huvudsakliga uppgifter är bland annat, att bereda styrelsens beslut i frågor om ersättningsprinciper, ersätt- ningar och andra anställningsvillkor för bolagsledningen, följa och utvärdera pågående och under året avslutade program för rörliga ersättningar för bolagsledningen, och följa och utvärdera Mötesdeltagande Styrelseledamot Arvode (tsek) Styrelse Revisions- och finansutskottet Ersättningsutskottet Oberoende Per-Gunnar Persson 443 13/13 6/6 13/13 Nej¹ ) Johan Ljungberg 278 13/13 6/6 13/13 Nej¹ ) Åsa Bergström 260 13/13 6/6 13/13 Ja Håkan Blixt 200 13/13 – 13/13 Ja Christer Olofsson 200 13/13 – 13/13 Ja Ingela Lindh 200 12/13 – 12/13 Ja Katarina Wallin 200 13/13 – 13/13 Nej¹ ) 1) Oberoende i förhållande till Bolaget och dess ledande befattningshavare. Inte oberoende i förhållande till Bolagets större aktieägare. 72BOLAGSSTYRNINGSRAPPORT JOHN MATTSON ÅRS- OCH HÅLLBARHETSREDOVISNING 2024 INTRODUKTION Om John Mattson Året som gått Vd har ordet VERKSAMHET OCH STRATEGI Värdeskapande Marknadsöversikt Mål och måluppfyllelse Strategi – fyra hörnstenar Våra områden Utvecklingsprojekt HÅLLBARHET MÖJLIGHETER OCH RISKER AKTIEN FINANSIELL INFORMATION Ordförandeord Förvaltningsberättelse Flerårsöversikt Vinstdisposition Bolagsstyrningsrapport Styrelse Ledning FINANSIELLA RAPPORTER OCH NOTER Ladda ned PDF A4 72BOLAGSSTYRNINGSRAPPORT JOHN MATTSON ÅRS- OCH HÅLLBARHETSREDOVISNING 2024 Ladda ned PDF A4 tillämpningen av de riktlinjer för ersättningar till ledande befatt- ningshavare som årsstämman enligt lag ska fatta beslut om samt gällande ersättningsstrukturer och ersättnings nivåer i bolaget. På det konstituerande styrelsemötet den 18 april 2024 beslu- tades att hela styrelsen ska utgöra ersättningsutskott fram till det konstituerande styrelsemötet 2025. Det beslutades vidare att ersättningsutskottets möten avhålls i samband med ordinarie styrelsemöten. Ersättningsutskottet ska sammanträda minst två gånger per år. Vid styrelsens ordinarie sammanträden 2024 behandlades bland annat bolagets riktlinjer för ersättning till ledande befattningsha- vare och ersättningsnivåer till vd och andra ledande befattnings- havare samt bolagets incitamentsprogram för alla anställda. Revisions- och finansutskottet Enligt aktiebolagslagen och dess förarbeten ska styrelsen ha ett revisionsutskott som består av minst två ledamöter. Utskottets ledamöter får inte vara anställda av John Mattson och minst en ledamot ska ha redovisnings- eller revisionskompetens. Revisions- och finansutskottet består för närvarande av tre styrelseledamö- ter: Åsa Bergström (ordförande), som bedömts uppfylla kravet på redovisnings- eller revisionskompetens, Johan Ljungberg och Per-Gunnar Persson. Utskottets ledamöter samt dess ordförande utses av styrelsen en gång per år. Revisions- och finansutskottet har bland annat till uppgift att övervaka John Mattsons finansiella rapportering samt lämna rekommendationer och förslag för att säkerställa rapporteringens tillförlitlighet. Utskottet kontrollerar efterlevnad av John Matt- sons finanspolicy och säkerställer tillgång till kapital. Revision och finansutskottet övervakar också effektiviteten i bolagets interna kontroll och riskhantering. Revision- och finansutskottets uppgift är också att hålla sig informerad om revisionen av årsredovisningen och koncernredovisningen samt om slutsatserna av Revisors- inspektionens kvalitetskontroll. Resultatet av revisionen och om på vilket sätt revisionen bidrar till den finansiella rapporteringens tillförlitlighet, och vilken funktion utskottet har haft, samt att gran- ska och övervaka revisorns opartiskhet och självständighet, och då särskilt uppmärksamma om revisorn tillhandahåller bolaget andra tjänster än revisionstjänster, är också revision- och finans- utskottets uppdrag. I revision- och finansutskottets uppgift ingår även att biträda valberedningen vid upprättandet av förslag till bolagsstämmans beslut om revisorsval. Revisions- och finansutskottet ska sammanträda minst fyra gånger per år. Under 2024 hade revisions- och finansutskottet sex ordinarie möten. Ledamöterna i utskottet närvarade vid samt- liga möten. Vid mötena behandlades bland annat efterlevnad av bolagets finanspolicy, delårsrapporter, den externa revisionens inriktning och bolagets interna kontroll avseende den finansiella rapporteringen. Ersättning till styrelseledamöter och styrelsens utskott Vid årsstämman den 18 april 2024 beslöts att styrelsearvode ska utgå med 415 000 kronor till styrelsens ordförande, 250 000 kronor till styrelsens vice ordförande och 200 000 kronor till var och en av de övriga ledamöterna för tiden intill slutet av årsstämman 2025, fördelat enligt tabellen på sidan 88. Vid samma årsstämma beslöts att ersättning ska utgå med 60 000 kronor till ordföranden och med 27 500 kronor vardera till övriga ledamöter i styrelsens revisions- och finansutskott. Vd och övriga ledande befattningshavare Vd är underordnad styrelsen och ansvarar för John Mattsons löpande förvaltning och den dagliga driften av bolaget. Arbets- fördelningen mellan styrelsen och vd framgår av arbetsordningen för styrelsen och instruktionen för den verkställande direktören. Vd ansvarar för att leda verksamheten i enlighet med styrelsens riktlinjer och anvisningar samt för att styrelsen erhåller informa- tion och nödvändigt beslutsunderlag. Vd leder arbetet i koncernledningen samt fattar beslut efter samråd med dess medlemmar. Vidare är vd föredragande vid styrelsens sammanträden och ska tillse att styrelseledamöterna löpande tillställs den information som behövs för att följa bola- gets och koncernens finansiella ställning, resultat, likviditet och utveckling. Vd och övriga ledande befattningshavare presenteras närmare på sidan 77. Riktlinjer för ersättning till vd och övriga ledande befattningshavare Vid årsstämman den 21 april 2022 beslöts om nedanstående rikt- linjer för ersättning till ledande befattningshavare i bolaget och dessa gäller alltjämt. Bolaget ska erbjuda ersättningar och andra anställningsvill- kor som möjliggör för John Mattson att rekrytera, motivera och behålla ledande befattningshavare med sådan kompetens som John Mattson behöver för att genomföra sin strategi och uppnå verksamhetens mål. Marknadsmässighet och konkurrenskraft ska vara övergripande principer för ersättning till ledande befattnings- havare i bolaget. Ersättningen till de ledande befattningshavarna kan utgöras av en fast grundlön, rörlig kontant ersättning, pen- sion samt andra förmåner. Därutöver kan bolagsstämman bland annat besluta om aktiebaserade incitamentsprogram. Med ledande befattningshavare avses verkställande direktören och till denne rapporterande chefer som ingår i koncernledningen för Koncernen. Bolagets ledande befattningshavare var den 31 december 2024 verkställande direktör, cfo, affärs- och projektutvecklingschef, kommunikationschef samt förvaltningschef. Principer för fast ersättning Den fasta lönen ska baseras på den ledande befattningshavarens kompetens, ansvar och prestation och ska vara marknadsmässig och konkurrenskraftig. Den fasta lönen ska utvärderas årligen av ersättningsutskottet. Principer för rörlig ersättning Den rörliga kontanta ersättningen ska baseras på förutbestämda och mätbara kriterier som kan vara finansiella och icke-finan- siella. De finansiella kriterierna kopplas till tillväxt i koncernens substansvärde och till tillväxt i förvaltningsresultatet i Bolaget. De icke-finansiella kriterierna kopplas till verksamhetsmål såsom exempelvis kundnöjdhet och hållbarhetsarbete. Kriterierna för rörlig ersättning ska beredas av ersättningsutskottet och fastställas i styrelsen med avsikten att de ska vara i linje med Bolagets affärs- strategi, långsiktiga intressen och hållbarhet. För verkställande direktören får den rörliga kontanta ersättningen inte överstiga sex månadslöner, det vill säga 50 procent av den fasta grundlönen. För övriga ledande befattningshavare ska den rörliga ersättningen inte överstiga 4,5 månadslöner, det vill säga 37,5 procent av den fasta grundlönen. För övriga medarbetare (dvs. medarbetare som inte omfattas av dessa riktlinjer) är Bolagets policy för närvarande att den rörliga ersättningen inte ska överstiga 1,5 månadslöner, det vill säga 12,5 procent av den fasta grundlönen. Under räkenskapsåret 2024 har ersättning till vd och övriga ledande befattningshavare betalats ut i enlighet med tabell i not 7. Pension De ledande befattningshavarna ska erbjudas marknadsmässiga pensionsvillkor och pensionsnivåer. Andra förmåner Andra sedvanliga förmåner, som exempelvis tjänstebil och sjuk- vårdsförsäkring, ska vara marknadsmässiga och kostnaderna för sådana förmåner får för respektive ledande befattningshavare utgöra maximalt motsvarande tio procent av den fasta grundlönen. Uppsägningstid och avgångsvederlag Mellan bolaget och den verkställande direktören gäller en upp- sägningstid om sex månader vid uppsägning från bolaget och sex månader vid uppsägning från den verkställande direktörens 73BOLAGSSTYRNINGSRAPPORT JOHN MATTSON ÅRS- OCH HÅLLBARHETSREDOVISNING 2024 INTRODUKTION Om John Mattson Året som gått Vd har ordet VERKSAMHET OCH STRATEGI Värdeskapande Marknadsöversikt Mål och måluppfyllelse Strategi – fyra hörnstenar Våra områden Utvecklingsprojekt HÅLLBARHET MÖJLIGHETER OCH RISKER AKTIEN FINANSIELL INFORMATION Ordförandeord Förvaltningsberättelse Flerårsöversikt Vinstdisposition Bolagsstyrningsrapport Styrelse Ledning FINANSIELLA RAPPORTER OCH NOTER Ladda ned PDF A4 73BOLAGSSTYRNINGSRAPPORT JOHN MATTSON ÅRS- OCH HÅLLBARHETSREDOVISNING 2024 Ladda ned PDF A4 sida. Den verkställande direktören har rätt till ett avgångsveder- lag motsvarande tolv fasta månadslöner. För de övriga ledande befattningshavarna, gäller en uppsägningstid om sex månader. Avvikelser från riktlinjerna Styrelsen ska ha rätt att frångå dessa riktlinjer om det i ett enskilt fall finns särskilda skäl för det och ett avsteg är nödvändigt för att tillgodose bolagets långsiktiga intressen. Om sådan avvikelse sker ska information om detta och skälet till avvikelsen redovisas vid närmast följande årsstämma. Incitamentsprogram och bonusprogram Samtliga tillsvidareanställda (inklusive ledande befattningshavare) i John Mattson deltar i ett bonusprogram inom ramen för vilket de har möjlighet till en årlig prestationsbaserad bonus uppgående till högst en fast månadslön. Det finns en möjlighet för medarbetaren att välja att använda bonusen till att förvärva aktier i bolaget, i så fall höjs bonusen från 1,0 till 1,5 månadslöner vid full bonus. Utfall av bonus beror på måluppfyllnad av nyckeltal för bolagets resultat, kundnöjdhet och hållbarhet. Ledande befattningshavare har möjlighet till ytterligare totalt två fasta månadslöner per år i bonus, varav en månadslön utgår vid uppfyllande av individuella förändrings- och förbättringsmål och en månadslön utgår vid viss ökning av substansvärdet per aktie. De ledande befattningshavarna kan därmed erhålla totalt högst tre fasta månadslöner vardera. Det finns en möjlighet för de ledande befattningshavarna att välja att använda bonusen till att förvärva aktier i bolaget, i så fall höjs bonusen från 3,0 till 4,5 månadslöner vid full bonus. Revision Revisorn ska granska bolagets årsredovisning och redovisning samt styrelsens och den verkställande direktörens förvaltning. Revision av bolagets finansiella rapporter och räkenskaper samt styrelsens och verkställande direktörens förvaltning utförs i enlig- het med i Sverige accepterade revisionsstandarder. Enligt John Mattsons bolagsordning ska bolaget utse en till två revisorer med eller utan revisorssuppleanter eller ett eller två registrerade revi- sionsbolag. På årsstämman den 18 april 2024 omvaldes Ernst & Young, med den auktoriserade revisorn Katrine Söderberg som huvudansvarig revisor för perioden fram till årsstämman 2025. Efter varje räkenskapsår ska revisorn lägga fram en revisionsbe- rättelse och en koncernrevisionsberättelse för årsstämman. Vid ett av de tillfällen då styrelsen sammanträffar med revisorn ska ingen från företagsledningen närvara. Revisions- och finansutskottet granskar och övervakar revisorns opartiskhet och självständighet. Revisorn erhåller ersättning för sitt arbete i enlighet med beslut på årsstämman. För räkenskapsåret 2024 uppgick den totala ersätt- ningen till bolagets revisor till 2,4 miljoner kronor. Intern kontroll över finansiell rapportering och riskhantering John Mattsons interna kontroll avseende den finansiella rappor- teringen är utformad för att hantera risker och säkerställa en hög tillförlitlighet i processerna kring upprättandet av de finansiella rapporterna samt för att säkerställa att tillämpliga redovisnings- krav och andra krav på John Mattson som noterat bolag efterlevs. Styrelsen ansvarar enligt aktiebolagslagen och Koden för den interna kontrollen av bolaget avseende finansiell rapportering. John Mattson följer Committee of Sponsoring Organizations of the Treadway Commissions (COSO:s) ramverk för att utvärdera ett företags interna kontroll över den finansiella rapporteringen, ”Internal Control – Integrated Framework”, som består av föl- jande fem komponenter: kontrollmiljö, riskbedömning, kontrol- laktiviteter, information och kommunikation samt uppföljning. John Mattson har en operativt decentraliserad och transparant organisation där ekonomiavdelningen är centraliserad som en stödfunktion. Det innebär att bolaget har resurser, i form av medarbetare och system, på plats för att slå fast enhetliga och effektiva administrativa rutiner och processer. Processer utvär- deras löpande i takt med efterlevnad. Uppföljning av resultat och balans görs månadsvis. Tydlig dokumentation via policyer och instruktioner tillsammans med återkommande uppföljning och regelbundna diskussioner med revisorerna, säkerställer kontinuerligt arbetet med att förbättra processerna. Bolagets revisor granskar och rapporterar sina iakt- tagelser från granskningen samt sin bedömning av den interna kontrollen minst två gånger per år. Rapportering görs till såväl revisions- och finansutskott som styrelse och koncernledning. Den interna kontrollen bedöms vara tillförlitlig och ändamålsenlig varför styrelsen och ledningen inte bedömer att det inte finns behov för en separat funktion för internrevision. Kontrollmiljö Den interna kontrollen bygger på ansvarsfördelningar och arbets- fördelningar genom styrelsens arbetsordning, instruktion för utskotten, vd och den finansiella rapporteringen och policyer. Efterlevnaden av dessa följs upp och utvärderas kontinuerligt av ansvarig person. I den övergripande kontrollmiljön ingår också att en koncernövergripande riskutvärdering ska utföras där risker identifieras och utvärderas. Ledningsgruppen ansvarar för att ris- kerna hanteras på tillfredsställande sätt. Riskhantering Identifiering, bedömning och hantering av risker kopplade till redovisning och finansiell rapportering ska finnas inbyggd i John Mattsons väsentliga processer. Genom processkartor ska proces- serna inklusive identifierade risker och kontroller dokumenteras. Kontrollaktiviteter Till varje identifierad risk ska kontroller kopplas tills dess att risken anses eliminerad alternativt reducerad till acceptabel nivå. Kontroll aktiviteter ska dokumenteras så att spårbarhet finns av utförandet. Information och kommunikation Relevant information ska kommuniceras på rätt sätt, till rätt motta- gare och vid rätt tidpunkt. Att kommunicera relevant information, både uppåt och nedåt i en organisation och till externa parter är en viktig del av god intern kontroll. Ledningsgruppens möten ska användas som ett forum för kommunikation och informa- tionsspridning. Processansvariga ska ha tillräcklig kunskap om de väsentliga riskerna samt relaterade kontrollaktiviteter i den specifika processen. Uppföljning Systemet för intern kontroll och riskhantering ska följas upp kon- tinuerligt och syftar till att säkerställa att systemet upprätthålls, att förändringar sker vid behov och att utvärdera förändringar i arbetssätt. Ledningsgruppen ska utvärdera att den koncernö- vergripande riskutvärderingen och hanteringen samt de specifika kontrollaktiviteter som utförs i respektive väsentlig process är fortsatt relevanta för att hantera de väsentliga risker John Mattson står inför. Avvikelser i förhållande till Koden John Mattson tillämpar Koden för bolagsstyrning. Koden bygger som nämnts på principen ”följ eller förklara”. Detta innebär att ett företag som tillämpar Koden kan avvika från enskilda regler, men ska då avge förklaring där skäl till avvikelsen redovisas. John Mattson har under räkenskapsåret 2024 följt Koden utan avvikelse. 74BOLAGSSTYRNINGSRAPPORT JOHN MATTSON ÅRS- OCH HÅLLBARHETSREDOVISNING 2024 INTRODUKTION Om John Mattson Året som gått Vd har ordet VERKSAMHET OCH STRATEGI Värdeskapande Marknadsöversikt Mål och måluppfyllelse Strategi – fyra hörnstenar Våra områden Utvecklingsprojekt HÅLLBARHET MÖJLIGHETER OCH RISKER AKTIEN FINANSIELL INFORMATION Ordförandeord Förvaltningsberättelse Flerårsöversikt Vinstdisposition Bolagsstyrningsrapport Styrelse Ledning FINANSIELLA RAPPORTER OCH NOTER Ladda ned PDF A4 74BOLAGSSTYRNINGSRAPPORT JOHN MATTSON ÅRS- OCH HÅLLBARHETSREDOVISNING 2024 Ladda ned PDF A4 Styrelse PER-GUNNAR (P-G) PERSSON Styrelsens ordförande. Styrelseledamot sedan 2023. Ledamot i revisions- och finansutskottet. Född: 1965. Utbildning: Civilingenjör, Chalmers tekniska högskola. Relevant arbetslivserfarenhet: Många års erfarenhet från olika chefsroller inom fastighetsbranschen, bland annat som verkställande direktör för Platzer Fastigheter Holding AB samt inom Skanska och Coor Service Management. Övriga väsentliga uppdrag: Styrelseledamot i Arise AB, BRIS, Diös Fastigheter AB, AB Borudan Ett och Chalmersfastigheter AB. Styrelseledamot och verk- ställande direktör i Safjället Fastigheter AB. Aktieinnehav i bolaget 1) (inkl. ev. närståendeinnehav): 10 000 aktier genom Anliem Invest AB. Beroendestatus: Oberoende i förhållande till bolaget och dess ledande befattningshavare. Inte oberoende i förhållande till bolagets större aktieägare. JOHAN LJUNGBERG Vice ordförande. Styrelseledamot sedan 2018, styrelsens ordförande 2020– 2023. Ledamot i revisions- och finansutskottet. Född: 1972. Utbildning: Civilingenjör, Kungliga Tekniska högskolan och Tufts University. Relevant arbetslivserfarenhet: Mångårig erfarenhet från fastighets- och kapitalmarknaden. Övriga väsentliga uppdrag: Verkställande direktör i Tagehus Holding AB, styrelseordförande och styrel- seledamot i bolag inom Tagehus-koncernen, styrelse- ordförande i Atrium Ljungberg AB, styrelseledamot i K2A Knaust Andersson Fastigheter AB. Aktieinnehav i bolaget 1) (inkl. ev. närståendeinnehav): 10 273 564 aktier genom majoritetsägande i Tagehus Holding AB. Beroendestatus: Oberoende i förhållande till bolaget och dess ledande befattningshavare. Inte oberoende i förhållande till bolagets större aktieägare. ÅSA BERGSTRÖM Styrelseledamot sedan 2023. Ordförande i revisions- och finansutskottet. Född: 1964. Utbildning: Civilekonom, Uppsala universitet. Relevant arbetslivserfarenhet: Lång erfarenhet av ekonomichefsbefattningar i flera fastighetsbolag, bland annat Granit & Beton samt Oskarsborg. Tidigare även Senior manager på KPMG. Övriga väsentliga uppdrag: Vice verkställande direktör och cfo i Fabege AB. Styrelseordförande i Svenska Fastighetsfinansiering AB. Styrelseledamot i NP3 Fastigheter AB. Aktieinnehav i bolaget 1) (inkl. ev. närståendeinnehav): 8 000 aktier. Beroendestatus: Oberoende i förhållande till bolaget och dess ledande befattningshavare. Oberoende i förhållande till bolagets större aktieägare. HÅKAN BLIXT Styrelseledamot sedan 2012. Född: 1957. Utbildning: Civilingenjör, Kungliga Tekniska högskolan. Relevant arbetslivserfarenhet: Stor erfarenhet av att verka inom och leda internationella fastighetsfonder med fokus på investeringar i de nordiska länderna. Fondernas verksamhet har gått ut på att förvärva, finansiera och utveckla fastigheter inom flertalet fastighetssektorer. De senaste tio åren har fokus legat på att utveckla fastigheter inom sektorerna handel, kontor, logistik och bostäder. Övriga väsentliga uppdrag: Styrelseledamot i Håkan Blixt Ensemble AB. Aktieinnehav i bolaget 1) (inkl. ev. närståendeinnehav): 8 000 aktier. Beroendestatus: Oberoende i förhållande till bolaget, dess ledande befattningshavare och större aktieägare. 1) Avser per 31 december 2024. Från vänster övre raden: Johan Ljungberg, Håkan Blixt, Per-Gunnar (P-G) Persson. Från vänster främre raden: Ingela Lindh, Katarina Wallin, Christer Olofsson, Åsa Bergström. 75STYRELSE JOHN MATTSON ÅRS- OCH HÅLLBARHETSREDOVISNING 2024 INTRODUKTION Om John Mattson Året som gått Vd har ordet VERKSAMHET OCH STRATEGI Värdeskapande Marknadsöversikt Mål och måluppfyllelse Strategi – fyra hörnstenar Våra områden Utvecklingsprojekt HÅLLBARHET MÖJLIGHETER OCH RISKER AKTIEN FINANSIELL INFORMATION Ordförandeord Förvaltningsberättelse Flerårsöversikt Vinstdisposition Bolagsstyrningsrapport Styrelse Ledning FINANSIELLA RAPPORTER OCH NOTER Ladda ned PDF A4 JOHN MATTSON ÅRS- OCH HÅLLBARHETSREDOVISNING 2024 Ladda ned PDF A4 75STYRELSE INGELA LINDH Styrelseledamot sedan 2021. Född: 1959. Utbildning: Arkitekturstudier, Kungliga Tekniska högskolan. Relevant arbetslivserfarenhet: Stor erfarenhet av fastighetsbranschen och av stadsbyggnad. Stads- direktör i Stockholm stad 2016–2018 och har även varit stadsbyggnadsdirektör vid Stockholms stadsbyggnadskontor, vd för Stockholms Stadshus AB samt vd för Stockholmshem. Övriga väsentliga uppdrag: Styrelseordförande i Fastighetsägarna Sverige AB. Styrelseledamot i Anders Bodin Fastigheter AB, Stockholms Universitet och Kungliga Operan AB. Aktieinnehav i bolaget 1) (inkl. ev. närståendeinnehav): – Beroendestatus: Oberoende i förhållande till bolaget, dess ledande befattningshavare och större aktieägare. CHRISTER OLOFSSON Styrelseledamot sedan 2015. Född: 1951. Utbildning: Civilingenjör, Kungliga Tekniska högskolan. Relevant arbetslivserfarenhet: Mångårig erfarenhet från entreprenad och fastighetsverksamhet i Siab och NCC. Tidigare vd för NIAM. Egen företagare projekt- utveckling Stockholm Waterfront och seniorkonsult Urban Escape. Övriga väsentliga uppdrag: – Aktieinnehav i bolaget 1) (inkl. ev. närståendeinnehav): 10 000 aktier. Beroendestatus: Oberoende i förhållande till bolaget, dess ledande befattningshavare och större aktieägare. KATARINA WALLIN Styrelseledamot sedan 2023. Född: 1970. Utbildning: Civilingenjör, Kungliga Tekniska högskolan. Relevant arbetslivserfarenhet: Lång och bred erfaren- het inom fastighets- och samhällsbyggnadsbranschen, bland annat som konsult inom strategi och verksamhets- utveckling samt som delägare i Evidensgruppen. Övriga väsentliga uppdrag: Styrelseordförande i Evimetrix AB och Bernow Lindqvist Wallin AB. Styrelse- ledamot i Catena AB, Kavaljer AB, Evidens BLW AB och AB Borudan Ett. Aktieinnehav i bolaget 1) (inkl. ev. närståendeinnehav): 2 200 aktier. Beroendestatus: Oberoende i förhållande till bolaget och dess ledande befattningshavare. Inte oberoende i förhållande till bolagets större aktieägare. 1) Avser per 31 december 2024. 76STYRELSE JOHN MATTSON ÅRS- OCH HÅLLBARHETSREDOVISNING 2024 INTRODUKTION Om John Mattson Året som gått Vd har ordet VERKSAMHET OCH STRATEGI Värdeskapande Marknadsöversikt Mål och måluppfyllelse Strategi – fyra hörnstenar Våra områden Utvecklingsprojekt HÅLLBARHET MÖJLIGHETER OCH RISKER AKTIEN FINANSIELL INFORMATION Ordförandeord Förvaltningsberättelse Flerårsöversikt Vinstdisposition Bolagsstyrningsrapport Styrelse Ledning FINANSIELLA RAPPORTER OCH NOTER Ladda ned PDF A4 76STYRELSE JOHN MATTSON ÅRS- OCH HÅLLBARHETSREDOVISNING 2024 Ladda ned PDF A4 Ledning PER NILSSON Verkställande direktör. Anställd sedan 2022. Verkställande direktör sedan 2022. Född: 1978. Utbildning: Civilingenjör inom industriell ekonomi, Kungliga Tekniska Högskolan. Övriga väsentliga uppdrag: Styrelseledamot i bolag inom John Mattson-koncernen. Aktieinnehav i bolaget 1) : 9 212 aktier. EBBA PILO KARTH Cfo. Anställd sedan 2024. Ledande befattningshavare sedan 2024. Född: 1979. Utbildning: Civilingenjör inom industriell ekonomi, Kungliga Tekniska högskolan. Övriga väsentliga uppdrag: Styrelseordförande i Get This Globe AB. Styrelseledamot i bolag inom John Mattson-koncernen. Aktieinnehav i bolaget 1) : – MARIA WIRÉN Förvaltningschef. Anställd sedan 2019. Ledande befattningshavare sedan 2023. Född: 1981. Utbildning: Kandidatexamen ekonomi och fastighets- teknik, Högskolan i Gävle. Övriga väsentliga uppdrag: Befatt ningar i bolag inom John Mattson-koncernen. Aktieinnehav i bolaget 1) : 1 097 aktier. DANIEL FORNBRANDT Affärsutvecklingschef. Anställd sedan 2020. Ledande befattningshavare sedan 2020. Född: 1979. Utbildning: Magisterexamen ekonomi, Uppsala universitet. Övriga väsentliga uppdrag: Styrelse ledamot i Lidingö Näringsliv. Befattningar i bolag inom John Mattson- koncernen. Aktieinnehav i bolaget 1) : 12 306 aktier. LOUISE WALL Hållbarhetschef. Anställd sedan 3 mars 2025. Ledande befattningshavare sedan. 3 mars 2025. Född: 1986. Utbildning: Kandidatexamen miljövetenskap, Linköpings universitet. Övriga väsentliga uppdrag: – Aktieinnehav i bolaget 1) : – LUDMILLA BRANDT Projektutvecklingschef. Anställd sedan 5 mars 2025. Ledande befattningshavare sedan 5 mars 2025. Född: 1984. Utbildning: Teknologiekandidatexamen affärs- utveckling och entreprenörskap inom byggteknik, Chalmers tekniska högskola. Övriga väsentliga uppdrag: – Aktieinnehav i bolaget 1) : – Under 2024 har John Mattsons koncernledning inkluderat Mari Edberg, kommunikationschef. Mari Edberg avslutade sin anställning på John Mattson den 4 januari 2025. 1) Avser per 31 december 2024. Från vänster: Louise Wall, Ebba Pilo Karth, Daniel Fornbrandt, Per Nilsson, Ludmilla Brandt, Maria Wirén 77LEDNING JOHN MATTSON ÅRS- OCH HÅLLBARHETSREDOVISNING 2024 INTRODUKTION Om John Mattson Året som gått Vd har ordet VERKSAMHET OCH STRATEGI Värdeskapande Marknadsöversikt Mål och måluppfyllelse Strategi – fyra hörnstenar Våra områden Utvecklingsprojekt HÅLLBARHET MÖJLIGHETER OCH RISKER AKTIEN FINANSIELL INFORMATION Ordförandeord Förvaltningsberättelse Flerårsöversikt Vinstdisposition Bolagsstyrningsrapport Styrelse Ledning FINANSIELLA RAPPORTER OCH NOTER Ladda ned PDF A4 JOHN MATTSON ÅRS- OCH HÅLLBARHETSREDOVISNING 2024 Ladda ned PDF A4 77LEDNING Finansiella rapporter och noter Koncernens räkningar Koncernens resultaträkning 79 Koncernens rapport över totalresultat 79 Koncernens balansräkning 80 Koncernens rapport över förändringar i eget kapital 81 Koncernens rapport över kassaflöde 82 Koncernens noter Not 1 Väsentliga information om redovisningsprinciper 83 Not 2 Upplysning om kommande standarder 86 Not 3 Väsentliga uppskattningar och bedömningar 86 Not 4 Hyresintäkter 87 Not 5 Kostnader fördelade på kostnadsslag 87 Not 6 Arvode till revisor 87 Not 7 Anställda och personalkostnader 88 Not 8 Nyttjanderättsgångar och leasingskuld 89 Not 9 Räntekostnader 89 Not 10 Skatt 89 Not 11 Materiella anläggningstillgångar 91 Not 12 Förvaltningsfastigheter 91 Not 13 Finansiella instrument 93 Not 14 Förutbetalda kostnader och upplupna intäkter 94 Not 15 Likvida medel 94 Not 16 Koncernföretag 94 Not 17 Resultat per aktie 96 Not 18 Eget kapital 96 Not 19 Upplåning 96 Not 20 Finansiella risker 96 Not 21 Övriga skulder 98 Not 22 Upplupna kostnader och förutbetalda intäkter 98 Not 23 Kassaflödesanalys 99 Not 24 Ställda säkerheter 99 Not 25 Transaktioner med närstående 99 Not 26 Händelser efter balansdagen 99 Moderbolagets räkningar Moderbolagets resultaträkning 100 Moderbolagets rapport över totalresultat 100 Moderbolagets balansräkning 101 Moderbolagets rapport över förändringar i eget kapital 102 Moderbolagets kassaflödesanalys 102 Moderbolagets noter Not 1 Väsentliga redovisningsprinciper 103 Not 2 Väsentliga uppskattningar och bedömningar 103 Not 3 Materiella anläggningstillgångar 103 Not 4 Andelar i koncernföretag 103 Not 5 Uppskjutna skattefordringar och skatteskulder 104 Not 6 Fordringar hos koncernföretag 104 Not 7 Likvida medel 104 Not 8 Finansiella instrument 104 Not 9 Intäkter 105 Not 10 Anställda och personalkostnader 105 Not 11 Resultat från andelar i koncernföretag 105 Not 12 Ränteintäkter och liknande resultatposter 105 Not 13 Räntekostnader och liknande resultatposter 105 Not 14 Bokslutsdispositioner 105 Not 15 Skatt 105 Not 16 Eget kapital 105 Not 17 Upplåning 106 Not 18 Transaktioner med närstående 106 Not 19 Arvode till revisor 106 Not 20 Kassaflödesanalys 106 Not 21 Ställda säkerheter och eventualförpliktelser 106 Not 22 Händelser efter balansdagen 106 Not 23 Förslag till vinstdisposition 106 Styrelsens försäkran 107 Revisionsberättelse 108 Fastighetsförteckning 111 Avstämningstabeller 114 Definitioner 116 Finansiell kalender 117 78FINANSIELLA RAPPORTER OCH NOTER JOHN MATTSON ÅRSREDOVISNING 2024 INTRODUKTION Om John Mattson Året som gått Vd har ordet VERKSAMHET OCH STRATEGI Värdeskapande Marknadsöversikt Mål och måluppfyllelse Strategi – fyra hörnstenar Våra områden Utvecklingsprojekt HÅLLBARHET MÖJLIGHETER OCH RISKER AKTIEN FINANSIELL INFORMATION Ordförandeord Förvaltningsberättelse Flerårsöversikt Vinstdisposition Bolagsstyrningsrapport Styrelse Ledning FINANSIELLA RAPPORTER OCH NOTER Ladda ned PDF A4 Belopp i Mkr Not 2024 2023 Hyresintäkter 4 642,7 610,4 Driftkostnader 5, 12 –129,3 –123,9 Underhåll 5, 12 –21,2 –15,3 Fastighetsskatt –11,3 –13,7 Fastighetsadministration 5, 7, 12 –21,2 –20,2 Driftöverskott 459,7 437,3 Central administration 5, 6, 7 –50,4 –51,0 Ränteintäkter 12,1 1,8 Räntekostnader leasingskuld 9 –14,3 –10,8 Räntekostnader 9 –212,1 –244,1 Förvaltningsresultat 195,1 133,2 Värdeförändring förvaltningsfastigheter 12 411,4 –1 357,4 Värdeförändring räntederivat 13 –122,3 –170,4 Resultat före skatt 484,2 –1 394,6 Aktuell skatt 10 –27,3 0,1 Uppskjuten skatt 10 –23,4 139,2 Årets resultat 433,5 –1 255,3 Årets resultat hänförligt till: Moderbolagets aktieägare 429,0 –1 255,9 Innehav utan bestämmande inflytande 4,5 0,6 Årets resultat hänförligt till moderbolagets aktieägare före och efter utspädning per aktie (kr) 17 5,66 –31,75 Belopp i Mkr Not 2024 2023 Årets resultat 433,5 –1 255,3 Övrigt totalresultat – – Årets totalresultat 433,5 –1 255,3 Årets totalresultat hänförligt till: Moderbolagets aktieägare 429,0 –1 255,9 Innehav utan bestämmande inflytande 4,5 0,6 Årets resultat och årets totalresultat fördelas mellan moderbolagets aktieägare och innehav utan bestämmande inflytande enligt ovan. Koncernens rapport över total resultat Koncernens resultaträkning 79KONCERNENS RÄKNINGAR JOHN MATTSON ÅRSREDOVISNING 2024 INTRODUKTION Om John Mattson Året som gått Vd har ordet VERKSAMHET OCH STRATEGI Värdeskapande Marknadsöversikt Mål och måluppfyllelse Strategi – fyra hörnstenar Våra områden Utvecklingsprojekt HÅLLBARHET MÖJLIGHETER OCH RISKER AKTIEN FINANSIELL INFORMATION Ordförandeord Förvaltningsberättelse Flerårsöversikt Vinstdisposition Bolagsstyrningsrapport Styrelse Ledning FINANSIELLA RAPPORTER OCH NOTER Ladda ned PDF A4 Koncernens balansräkning Belopp i Mkr Not 2024-12-31 2023-12-31 TILLGÅNGAR Anläggningstillgångar Materiella anläggningstillgångar Förvaltningsfastigheter 12 14 097,7 13 567,6 Nyttjanderättstillgång tomträtt 8 445,4 375,7 Derivatinstrument 13,20 – 69,0 Maskiner och inventarier 11 10,5 11,8 Finansiella anläggningstillgångar Summa anläggningstillgångar 14 553,7 14 024,1 Omsättningstillgångar Hyres- och kundfordringar 13,20 2,5 4,4 Derivatinstrument 13,20 18,0 – Övriga fordringar 40,9 34,8 Förutbetalda kostnader och upplupna intäkter 14 88,4 65,4 Likvida medel 15 61,0 433,7 Summa omsättningstillgångar 210,8 538,3 SUMMA TILLGÅNGAR 14 764,5 14 562,4 EGET KAPITAL OCH SKULDER KONCERNENS RÄKNINGAR 80 Belopp i Mkr Not 2024-12-31 2023-12-31 Eget kapital 18 Aktiekapital 25,3 25,3 Övrigt tillskjutet kapital 2 257,4 2 258,3 Balanserade vinstmedel inklusive årets resultat 3 661,1 3 232,1 Summa eget kapital hänförligt till moderföretagets ägare 5 943,8 5 515,6 Innehav utan bestämmande inflytande 85,0 80,5 Summa eget kapital 6 028,8 5 596,2 Långfristiga skulder Räntebärande skulder 13,19,20 6 292,6 6 083,9 Avsättning till pension 7 0,7 1,0 Leasingskuld 8 445,4 375,7 Övriga långa skulder 7,0 7,0 Uppskjuten skatteskuld 10 1 177,6 1 154,2 Derivatinstrument 13,20 54,3 – Summa långfristiga skulder 7 977,6 7 621,8 Kortfristiga skulder Räntebärande skulder 19,20 473,2 1 108,8 Leverantörsskulder 13,20 129,3 107,3 Derivatinstrument 13,20 17,0 – Övriga kortfristiga skulder 21 57,4 28,1 Upplupna kostnader och förutbetalda intäkter 13,20,22 81,2 100,2 Summa kortfristiga skulder 758,0 1 344,4 SUMMA EGET KAPITAL OCH SKULDER 14 764,5 14 562,4 JOHN MATTSON ÅRSREDOVISNING 2024 INTRODUKTION Om John Mattson Året som gått Vd har ordet VERKSAMHET OCH STRATEGI Värdeskapande Marknadsöversikt Mål och måluppfyllelse Strategi – fyra hörnstenar Våra områden Utvecklingsprojekt HÅLLBARHET MÖJLIGHETER OCH RISKER AKTIEN FINANSIELL INFORMATION Ordförandeord Förvaltningsberättelse Flerårsöversikt Vinstdisposition Bolagsstyrningsrapport Styrelse Ledning FINANSIELLA RAPPORTER OCH NOTER Ladda ned PDF A4 Koncernens rapport över förändringar i eget kapital Övrigt Balanserade vinstmedel Eget kapital hänförligt till Innehav utan Belopp i Mkr Aktiekapital 1, 2) tillskjutet kapital inkl. årets resultat moderbolagets aktieägar bestämmande inflytande Summa eget kapital Ingående eget kapital 2023-01-01 12,6 1 038,0 4 485,5 5 536,1 105,3 5 641,5 Årets resultat – – –1 255,9 –1 255,9 0,6 –1 255,3 Årets övrigt totalresultat – – – – – – Årets totalresultat – – –1 255,9 –1 255,9 0,6 –1 255,3 Nyemission 12,6 1 238,1 – 1 250,7 – 1 250,7 Kostnader hänförliga till emission – –22,3 – –22,3 – –22,3 Skatt på emissionskostnader – 4,6 – 4,6 – 4,6 Förvärvat innehav utan bestämmande inflytande – – 2,4 2,4 –25,3 –22,9 Transaktioner med innehav utan bestämmande inflytande – – – – – – Utdelning – – – – – – Utgående eget kapital 2023-12-31 25,3 2 258,3 3 232,1 5 515,6 80,5 5 596,2 Ingående eget kapital 2024-01-01 25,3 2 258,3 3 232,1 5 515,6 80,5 5 596,2 Årets resultat – – 429,0 429,0 4,5 433,5 Årets övrigt totalresultat – – – – Årets totalresultat – – 429,0 429,0 4,5 433,5 Nyemission – – – – – – Kostnader hänförliga till emission – –1,1 – –1,1 –1,1 Skatt på emissionskostnader – 0,2 – 0,2 – 0,2 Förvärvat innehav utan bestämmande inflytande – – – – – – Transaktioner med innehav utan bestämmande inflytande – – – – – – Utdelning – – – – – – Utgående eget kapital 2024-12-31 25,3 2 257,4 3 661,1 5 943,8 85,0 6 028,8 1) I december 2023 genomfördes en företrädesemission om totalt 37 896 965 st aktier vilka registrerades den 15 december (37 783 415) och den 21 december (113 550). Antal aktier uppgår per den 31 december 2023 till 75 793 930. 2) Aktiernas kvotvärde uppgår den 31 december 2024 till 0,33 kr per aktie (0,33 kr). 81KONCERNENS RÄKNINGAR JOHN MATTSON ÅRSREDOVISNING 2024 INTRODUKTION Om John Mattson Året som gått Vd har ordet VERKSAMHET OCH STRATEGI Värdeskapande Marknadsöversikt Mål och måluppfyllelse Strategi – fyra hörnstenar Våra områden Utvecklingsprojekt HÅLLBARHET MÖJLIGHETER OCH RISKER AKTIEN FINANSIELL INFORMATION Ordförandeord Förvaltningsberättelse Flerårsöversikt Vinstdisposition Bolagsstyrningsrapport Styrelse Ledning FINANSIELLA RAPPORTER OCH NOTER Ladda ned PDF A4 Belopp i Mkr Not 2024 2023 Belopp i Mkr Not 2024 2023 Den löpande verksamheten Resultat före skatt 484,2 –1 394,6 Justering för poster som inte ingår i kassaflödet 23 Värdeförändring på förvaltningsfastigheter –411,4 1 357,4 Värdeförändring på derivat 122,3 170,4 Avskrivningar och utrangeringar 1,5 3,5 Övriga poster som inte ingår i kassaflödet –0,9 –1,3 Betald inkomstskatt 10 – 0,1 Kassaflöde från den löpande verksamheten före förändringar av rörelsekapital 195,7 135,5 Kassaflöde från förändringar av rörelsekapital Förändringar av rörelsefordringar –27,1 –25,9 Förändringar av rörelseskulder 7,0 36,1 Kassaflöde från den löpande verksamheten 175,6 145,7 Investeringsverksamheten Förvärv av förvaltningsfastigheter, tillgångsförvärv – – Investeringar i inventarier –0,3 –4,5 Investeringar i förvaltningsfastigheter –209,5 –348,6 Försäljning av förvaltningsfastigheter 40,3 1 119,4 Kassaflöde från investeringsverksamheten –169,6 766,3 Koncernens rapport Finansieringsverksamheten Nyemission –0,9 1 228,3 Förvärv av minoritetsandelar –22,9 Upptagna lån 503,1 1 696,2 Amortering av lån –880,9 –3 427,7 Utdelning – Förändring – Långfristigt lån från ägarbolag – – Kassaflöde från finansieringsverksamheten –378,7 –526,0 Årets kassaflöde –372,7 386,0 Likvida medel vid årets början 433,7 47,6 Likvida medel vid årets slut 15 61,0 433,7 Tilläggsupplysningar till kassaflödesanalysen Erhållen ränta 12,1 1,8 Erlagd ränta –212,1 –244,1 över kassaflöde 82KONCERNENS RÄKNINGAR JOHN MATTSON ÅRSREDOVISNING 2024 INTRODUKTION Om John Mattson Året som gått Vd har ordet VERKSAMHET OCH STRATEGI Värdeskapande Marknadsöversikt Mål och måluppfyllelse Strategi – fyra hörnstenar Våra områden Utvecklingsprojekt HÅLLBARHET MÖJLIGHETER OCH RISKER AKTIEN FINANSIELL INFORMATION Ordförandeord Förvaltningsberättelse Flerårsöversikt Vinstdisposition Bolagsstyrningsrapport Styrelse Ledning FINANSIELLA RAPPORTER OCH NOTER Ladda ned PDF A4 Koncernens noter Belopp i mkr om inget annat anges Not 1. Väsentlig information om redovisningsprinciper Denna årsredovisning och koncernredovisning omfattar det svenska moderföretaget John Mattson Fastighetsföretagen AB (publ.), orga- nisationsnummer 556802-2858 och dess dotterföretag . Koncernens huvudsakliga verksamhet är att äga, förvalta och utveckla bostadsfastigheter och kommersiella fastigheter . John Mattsons fastighetsbestånd är koncentrerat till Stockholmsområdet och består huvudsakligen av bostadsfastigheter. Moderföretaget är ett aktiebolag registrerat i och med säte i Lidingö kommun, Sverige. Adressen till huvudkontoret är Larsbergs- vägen 10, 181 10 Lidingö . Styrelsen har den 21 mars 2025 godkänt denna årsredovis- ning och koncernredovisning vilken kommer att läggas fram för antagande vid årsstämma den 24 april 2025 . Tillämpade regelverk Koncernredovisningen har upprättats i enlighet med IFRS® redo- visningsstandarder utgivna av International Accounting Standards Board (IASB) och tolkningar som utfärdats av IFRS Interpretations Committee (IFRS IC) såsom de antagits av Europeiska Unionen (EU). Vidare tillämpar koncernen Årsredovisningslagen (ÅRL) och RFR 1 Kompletterande redovisningsregler för koncerner utfärdad av Rådet för finansiell rapportering. De nedan angivna redovisningsprinciperna har, om inte annat anges, tillämpats konsekvent på samtliga perioder som presenteras i koncernens finansiella rapporter. Valuta Den funktionella valutan för moderföretaget är svenska kronor, vilken utgör rapporteringsvalutan för moderföretaget och koncernen. Samt- liga belopp anges i miljontals kronor om inget annat anges . Klassificering Anläggningstillgångar och långfristiga skulder består i allt väsentligt av belopp som förväntas återvinnas eller företaget har rätt att sena- relägga återbetalningen mer än tolv månader räknat från balans- dagen. Omsättningstillgångar och kortfristiga skulder består i allt väsentligt av belopp som förväntas återvinnas eller betalas inom tolv månader räknat från balansdagen. I vissa belopp har avrundningar gjorts, vilket innebär att tabeller och beräkningar inte alltid summerar. Konsolidering Dotterföretag är företag över vilka John Mattsons har bestämmande inflytande. Bestämmande inflytande innebär att John Mattsson exponeras för rörlig avkastning från dotterföretaget och kan påverka avkastningen genom sitt inflytande. Dotterföretag redovisas initi- alt i koncernredovisningen enligt förvärvsmetoden. Dotterföretag inkluderas i koncernredovisningen från och med den dag då det bestämmande inflytandet överförs till koncernen och de ingår inte i koncernredovisningen från och med den dag då det bestämmande inflytandet upphör. Koncerninterna fordringar och skulder, intäkter eller kostnader och orealiserade vinster eller förluster som upp- kommer från koncerninterna transaktioner mellan koncernföretag, elimineras i sin helhet vid upprättandet av koncernredovisningen. Förvärv Samtliga John Mattsons förvärv av dotterföretag har klassificerats som tillgångsförvärv då förvärvet avser förvaltningsfastigheter . Segmentsrapportering Rörelsesegment rapporteras på ett sätt som överensstämmer med den interna rapportering som lämnas till den Högste Verkställande Beslutsfattaren (HVB). Den Högste Verkställande Beslutsfattaren är den funktion som ansvarar för tilldelning av resurser och bedömning av rörelsesegmentens resultat. I koncernen har denna funktion identifierats som verkställande direktören. John Mattson följer upp verksamheten som en enhet vars resultat i sin helhet rapporteras till och utvärderas av den högste verkställande beslutsfattaren. Koncernen rapporterar därför endast ett segment. Intäkter Hyresintäkter Hyresavtalen klassificeras i sin helhet som operationella hyresavtal. Hyresintäkter inklusive tillägg aviseras i förskott, med undantag för vissa driftkostnader som debiteras i efterhand, och periodisering av hyrorna sker linjärt så att endast den del av hyrorna som belöper på perioden redovisas som intäkter. Redovisade hyresintäkter har i förekommande fall reducerats med värdet av lämnade hyresrabatter . I de fall hyreskontrakten ger en reducerad hyra under en viss period, periodiseras denna linjärt över den aktuella kontraktsperioden. Erlagda ersättningar från hyresgäster i samband med förtida avflytt- ning redovisas som intäkt i samband med att avtalsförhållandet med hyresgästen upphör och inga åtaganden kvarstår, vilket normalt sker vid avflyttning. Hyresintäkterna omfattar sedvanlig utdebiterad hyra inklusive indexuppräkning, tilläggsdebitering för investeringar och fastighets- skatt samt tilläggsdebitering i form av extratjänster så som värme, el, vatten, sopor och snöröjning mm. John Mattson har analyserat detta för att fastställa om bolaget agerar huvudman eller agent för dessa tjänster och kommit fram till att koncernen i sin roll som fastighetsägare i huvudsak agerar huvudman och att eventuella serviceintäkter inkluderade i faktureringen är oväsentliga . Leasingavtal Koncernen är leasegivare avseende hyresavtal för lokaler och bostä- der samt garage- och bilplatser. Hyresavtalen redovisas som opera- tionell leasing vilket innebär att de intäktsförs löpande. Fastigheter som hyrs ut under operationella leasingavtal inkluderas i posten förvaltningsfastigheter. Alla leasingavtal med några undantag redovisas i balansräkningen som nyttjanderätter. Den redovisade nyttjanderättstillgången har åsatts samma värde som den redovisade leasingskulden. John Mattson har i egenskap av leasetagere identifierat tomträttsavtal 83KONCERNENS NOTER JOHN MATTSON ÅRSREDOVISNING 2024 INTRODUKTION Om John Mattson Året som gått Vd har ordet VERKSAMHET OCH STRATEGI Värdeskapande Marknadsöversikt Mål och måluppfyllelse Strategi – fyra hörnstenar Våra områden Utvecklingsprojekt HÅLLBARHET MÖJLIGHETER OCH RISKER AKTIEN FINANSIELL INFORMATION Ordförandeord Förvaltningsberättelse Flerårsöversikt Vinstdisposition Bolagsstyrningsrapport Styrelse Ledning FINANSIELLA RAPPORTER OCH NOTER Ladda ned PDF A4 som den enskilt mest väsentliga. Tomträtter beaktas som eviga hyresavtal och redovisas till verkligt värde och kommer inte att skrivas av. Det verkliga värdet fastställs genom nuvärdesberäkning där framtida tomträttsavgälder diskonteras med den implicita räntan i tomträttsavtalet. Värdet på nyttjanderättstillgången kvarstår till nästa omförhandling av respektive tomträttsavgäld. Koncernen är även leasetagare avseende ett fåtal leasingavtal gällande kontors- maskiner där samtliga underliggande tillgångar klassificerats vara av lågt värde. De leasingavgifter som härrör från dessa leasingavtal redovisas som en kostnad linjärt över leasingperioden. Kostna- der för tomträttsavgälder redovisas i sin helthet som en finansiell kostnad. Central administration Till central administration klassificeras kostnader på koncernöver- gripande nivå som inte är direkt hänförbara till fastighetsförvalt- ningen, såsom kostnader för koncernledning, affärsutveckling, och fastighetsutveckling. Ersättningar till anställda Ersättningar till anställda utgörs av löner, betald semester, betald sjukfrånvaro och andra ersättningar samt pensioner. För de avgiftsbestämda pensionsplanerna betalar företaget fasta avgifter till en separat juridisk enhet och har därefter fullföljt sitt åtagande gentemot den anställde. Avgiftsbestämda pensionsplaner redovisas som en kostnad i den period som erlagda premier är hänförbara till. Finansiella intäkter och kostnader Med finansiella intäkter avses ränteintäkter på bankmedel, ford- ringar, finansiella placeringar och utdelningsintäkter. Kostnaderna omfattar räntekostnader samt andra kostnader som uppkommer i samband med upplåning, som uppläggningskostnader och admi- nistrativa avgifter. Finansiella intäkter och kostnader redovisas i resultaträkningen den period de avser. Finansiella kostnader som avser större ny-, till- och ombyggnader aktiveras på investeringen under produktionstiden i koncernredovisningen . Skatter Årets skatt består av aktuell skatt och uppskjuten skatt. Skatter redovisas i resultaträkningen utom då den underliggande transak- tionen redovisas i övrigt totalresultat eller direkt mot eget kapital då den tillhörande skatteeffekten också redovisas på detta ställe. Aktuell skatt är den skatt som beräknas på det skattepliktiga resultatet för perioden. Det skattepliktiga resultatet skiljer sig från det redovisade resultatet genom att det har justerats för ej skatte- pliktiga och ej avdragsgilla poster. Aktuell skatt är skatt som ska betalas eller erhållas avseende aktuellt år eventuellt justerat med aktuell skatt hänförlig till tidigare perioder. Uppskjuten skatt redovisas på skillnaden mellan redovisade och skattemässiga värden på tillgångar och skulder. Förändring av den redovisade uppskjutna skattefordran eller skulden redovisas som en kostnad eller intäkt i resultaträkningen utom när skatten är hänförlig till poster som redovisas i övrigt totalresultat eller direkt mot eget kapital. Förvaltningsfastigheter Förvaltningsfastigheter, det vill säga fastigheter som innehas i syfte att generera hyresintäkter och värdestegringar, redovisas initialt till anskaffningsvärde, inkluderat direkt hänförliga transaktionskost- nader. Efter den initiala redovisningen redovisas förvaltningsfast- igheter till verkligt värde. Verkligt värde baserar sig i första hand på avkastningsbaserade värderingar enligt kassaflödesmodellen vilket innebär att framtida kassaflöden som fastigheten förväntas generera prognostiseras och diskonteras till ett nuvärde. För mer information av värdering av John Mattson förvaltnings- fastigheter, se Not 12 Förvaltningsfastigheter. Orealiserade värdeförändringar redovisas i resultaträkningen på raden värdeförändring förvaltningsfastigheter. Den orealiserade värdeförändringen beräknas utifrån värderingen vid periodens slut jämfört med värderingen vid periodens början alternativt anskaff- ningsvärdet om fastigheten förvärvats under perioden med hänsyn till periodens investeringar. Tillkommande utgifter aktiveras när det är troligt att framtida ekonomiska fördelar förknippade med utgiften kommer att erhållas av koncernen och därmed är värderingshöjande, samt att utgiften kan fastställas med tillförlitlighet. Övriga underhållskostnader samt reparationer resultatförs löpande i den period de uppstår. Vid större ny-, till- och ombyggnader aktiveras även räntekostnad under produktionstiden. Koncernen omklassificerar en fastighet från en förvaltningsfast- ighet endast när en ändring i användningsområdet sker. En ändring i användningsområdet sker när fastigheten uppfyller eller upphör att uppfylla definitionen av förvaltningsfastighet och det finns bevis för ändringen i användningsområdet. Rörelsefastigheter Rörelsefastigheter är fastigheter som innehas för produktion, lagring eller administrativa ändamål. För fastigheter med blandad använd- ning, då en del av fastigheten innehas i syfte att generera hyresin- komster eller värdestegring och en annan del används i rörelsen gör John Mattson en bedömning om delarna kan säljas var för sig. Om så är fallet delas fastigheten upp i en förvaltningsfastighet och en rörelsefastighet. Om delarna inte bedöms kunna säljas var för sig klassificerar John Mattson fastigheten som en förvaltningsfastighet om den del som används i rörelsen uppgår till högst 20 procent av den totala fastigheten, annars klassificeras hela fastigheten som en rörelsefastighet. John Mattsons fastighetsbestånd är i sin helhet klassificerat som förvaltningsfastigheter. Låneutgifter I koncernredovisningen aktiverar John Mattson lånekostnader vid större om- och tillbyggnationer till den del de har uppkommit under byggnationstiden. I övriga fall redovisas lånekostnaden i den period de uppstår undantaget finansieringskostnader som periodiseras över lånens löptid . Materiella anläggningstillgångar Materiella anläggningstillgångar redovisas i koncernen till anskaff- ningsvärde efter avdrag för ackumulerade avskrivningar och even- tuella nedskrivningar. I anskaffningsvärdet ingår inköpspriset samt utgifter direkt hänförbara till tillgången för att bringa den på plats och i skick för att utnyttjas i enlighet med syftet med anskaffningen. Det redovisade värdet för en tillgång tas bort från balansräk- ningen vid utrangering eller avyttring eller när inga framtida ekono- miska fördelar väntas från användning eller utrangering/avyttring av tillgången. Vinst eller förlust som uppkommer vid avyttring eller utrangering av en tillgång utgörs av skillnaden mellan för- säljningspriset och tillgångens redovisade värde med avdrag för direkta försäljningskostnader. Vinst och förlust redovisas som övrig rörelseintäkt/-kostnad. Tillkommande utgifter Tillkommande utgifter läggs till anskaffningsvärdet endast om det är sannolikt att de framtida ekonomiska fördelar som är förknip- pade med tillgången kommer att komma koncernen till del och anskaffningsvärdet kan beräknas på ett tillförlitligt sätt. Alla andra tillkommande utgifter redovisas som kostnad i den period de upp- kommer. Reparationer kostnadsförs löpande. Avskrivningsprinciper Avskrivning sker linjärt över tillgångens beräknade nyttjandeperiod. De beräknade nyttjandeperioderna är: Maskiner och inventarier 3–5 år Använda avskrivningsmetoder, restvärden och nyttjandeperioder omprövas vid varje års slut . 84KONCERNENS NOTER JOHN MATTSON ÅRSREDOVISNING 2024 INTRODUKTION Om John Mattson Året som gått Vd har ordet VERKSAMHET OCH STRATEGI Värdeskapande Marknadsöversikt Mål och måluppfyllelse Strategi – fyra hörnstenar Våra områden Utvecklingsprojekt HÅLLBARHET MÖJLIGHETER OCH RISKER AKTIEN FINANSIELL INFORMATION Ordförandeord Förvaltningsberättelse Flerårsöversikt Vinstdisposition Bolagsstyrningsrapport Styrelse Ledning FINANSIELLA RAPPORTER OCH NOTER Ladda ned PDF A4 Nedskrivning av icke finansiella tillgångar En nedskrivning görs med det belopp varmed tillgångens redovi- sade värde överstiger dess återvinningsvärde. Återvinningsvärdet är det högre av tillgångens verkliga värde minskat med försäljnings- kostnader och dess nyttjandevärde. Vid bedömning av nedskriv- ningsbehov grupperas tillgångar på de lägsta nivåer där det finns separata identifierbara kassaflöden (kassagenererande enheter). Då nedskrivningsbehov identifierats för en kassagenererande enhet (grupp av enheter) fördelas nedskrivningsbeloppet. Därefter görs en proportionell nedskrivning av övriga tillgångar som ingår i enheten (gruppen av enheter). Tidigare redovisad nedskrivning återförs om återvinningsvärdet bedöms överstiga redovisat värde. Återföring sker dock inte med ett belopp som är större än att det redovisade värdet uppgår till vad det hade varit om nedskrivning inte hade redovisats i tidigare perioder. Finansiella instrument Finansiella instrument är varje form av avtal eller kontrakt som ger upphov till en finansiell tillgång eller skuld. Finansiella till- gångar i balansräkningen är; kundfordringar, likvida medel och derivatinstrument. Finansiella skulder utgörs av leverantörsskulder, låneskulder och derivatinstrument. Finansiella tillgångar och skul- der i koncernen delas in i följande kategorier i enlighet med IFRS 9 : • Derivatinstrument: värderas till verkligt värde via resultaträkningen • Kundfordringar, likvida medel, leverantörsskulder och låneskulder värderas till anskaffningsvärde . Redovisning och borttagande Finansiella tillgångar och skulder redovisas när koncernen blir en part enligt instrumentets avtalsmässiga villkor. Transaktioner med finansiella tillgångar redovisas på affärsdagen, som är den dag då koncernen förbinder sig att förvärva eller avyttra tillgångarna. Kundfordringar redovisas när fakturor har skickats och företaget har presterat enligt överenskommelse . Skulder redovisas när motparten har presterat och avtalsenlig skyldighet föreligger att betala. En finansiell tillgång tas bort från balansräkningen (helt eller delvis) när rättigheterna i kontraktet har realiserats eller förfallit, eller när koncernen inte längre har kontroll över den. En finansiell skuld tas bort från balansräkningen (helt eller delvis) när förpliktelsen i avtalet fullgörs eller på annat sätt utsläcks. En finansiell tillgång och en finansiell skuld nettoredovisas i balansräkningen när det föreligger en legal rätt att kvitta de redovisade beloppen och avsikten är att antingen reglera nettot eller att realisera tillgången samtidigt som skulden regleras. Vinster och förluster från borttagande ur balansräkning samt modifiering redovisas i resultatet. Klassificering och värdering Finansiella tillgångar Skuldinstrument: klassificeringen av finansiella tillgångar som är skuldinstrument baseras på koncernens affärsmodell för förvaltning av tillgången och karaktären på tillgångens avtalsenliga kassaflöden. Koncernens skuldinstrument klassificeras till upplupet anskaff- ningsvärde. Finansiella tillgångar klassificerade till upplupet anskaffnings- värde innehas enligt affärsmodellen att inkassera avtalsenliga kassa- flöden som endast är betalningar av kapitalbelopp och ränta på det utestående kapitalbeloppet. De finansiella tillgångarnas kassaflöden är endast ränta och utestående kapitalbelopp. Finansiella tillgångar som är klassificerade till upplupet anskaffningsvärde värderas ini- tialt till verkligt värde med tillägg av transaktionskostnader. Efter det första redovisningstillfället värderas tillgångarna enligt effek- tivräntemetoden. Tillgångarna omfattas av en förlustreservering för förväntade kreditförluster . Finansiella skulder Finansiella skulder klassificeras till upplupet anskaffningsvärde med undantag av derivat. Finansiella skulder redovisade till upplupet anskaffningsvärde värderas initialt till verkligt värde inklusive trans- aktionskostnader. Efter det första redovisningstillfället värderas de till upplupet anskaffningsvärde med tillämpning av effektivränte- metoden. Derivat Derivat redovisas till verkligt värde och förändringen redovisas i resultaträkningen. Ingen säkringsredovisning tillämpas . Nedskrivning av finansiella tillgångar Finansiella tillgångar, förutom de som klassificeras till verkligt värde via resultatet, omfattas av nedskrivning för förväntade kreditförlus- ter. Härutöver omfattar nedskrivningen även leasingfordringar och avtalstillgångar som inte värderas till verkligt värde via resultatet. Nedskrivning för kreditförluster enligt IFRS 9 är framåtblickande och en förlustreservering görs när det finns en exponering för kreditrisk, vanligtvis vid första redovisningstillfället för en tillgång eller fordran. Förväntade kreditförluster återspeglar nuvärdet av alla underskott i kassaflöden hänförliga till fallissemang antingen för de nästkom- mande 12 månaderna eller för den förväntade återstående löptiden för det finansiella instrumentet, beroende på tillgångsslag och på kredit- försämring sedan första redovisningstillfället. Förväntade kreditför- luster återspeglar ett objektivt, sannolikhetsvägt utfall som beaktar flertalet scenarier baserade på rimliga och verifierbara prognoser. Den förenklade modellen tillämpas för fordringar, avtalstillgångar och leasingfordringar. En förlustreserv redovisas, i den förenklade modellen, för fordrans eller tillgångens förväntade återstående löp- tid. För övriga poster som omfattas av förväntade kreditförluster tillämpas en nedskrivningsmodell med tre stadier. Initialt, samt per varje balansdag, redovisas en förlustreserv för de nästkommande 12 månaderna, alternativt för en kortare tidsperiod beroende på återstående löptid (stadie 1). Om det har skett en väsentlig ökning av kreditrisk sedan första redovisningstillfället redovisas en förlustre- serv för tillgångens återstående löptid (stadie 2). För tillgångar som bedöms vara kreditförsämrade reserveras fortsatt för förväntade kreditförluster för den återstående löptiden (stadie 3). För kreditför- sämrade tillgångar och fordringar baseras beräkningen av räntein- täkterna på tillgångens redovisade värde, netto av förlustreservering, till skillnad mot på bruttobeloppet som i föregående stadier. Värderingen av förväntade kreditförluster baseras på olika metoder för olika kreditriskexponeringar. Metoden för kundford- ringar och avtalstillgångar baseras på historisk kreditförlustprocent kombinerat med framåtblickande faktorer. Övriga fodringar och tillgångar skrivs ned enligt en ratingbaserad metod genom extern kreditrating. Förväntade kreditförluster värderas till av produkten av sannolikhet för fallissemang, förlust givet fallissemang samt exponeringen vid fallissemang. För kreditförsämrade tillgångar och fordringar görs en individuell bedömning där hänsyn tas till historisk, aktuell och framåtblickande information. Värderingen av förväntade kreditförluster beaktar eventuella säkerheter och andra kreditförstärkningar i form av garantier. De finansiella tillgångarna redovisas i balansräkningen till upplu- pet anskaffningsvärde, d.v.s. netto av bruttovärde och förlustreserv. Förändringar av förlustreserven redovisas i resultaträkningen . Likvida medel Likvida medel består av kassamedel samt omedelbart tillgängliga tillgodohavanden hos banker och motsvarande institut samt kort- fristiga likvida placeringar med en löptid från anskaffningstidpunk- ten understigande tre månader . Avsättningar En avsättning redovisas i balansräkningen när bolaget har en befint- lig legal eller informell förpliktelse som en följd av en inträffad händelse och det är troligt att ett utflöde av ekonomiska resurser kommer att krävas för att reglera förpliktelsen samt en tillförlitlig uppskattning av beloppet kan göras. Där effekten av när i tiden betalning sker är väsentlig, beräknas avsättningar genom diskon- tering av det förväntade framtida kassaflödet till en räntesats före skatt som återspeglar aktuella marknadsbedömningar av pengars tidsvärde och, om det är tillämpligt, de risker som är förknippade med skulden. Avsättningar omprövas vid varje bokslutstillfälle. 85KONCERNENS NOTER JOHN MATTSON ÅRSREDOVISNING 2024 INTRODUKTION Om John Mattson Året som gått Vd har ordet VERKSAMHET OCH STRATEGI Värdeskapande Marknadsöversikt Mål och måluppfyllelse Strategi – fyra hörnstenar Våra områden Utvecklingsprojekt HÅLLBARHET MÖJLIGHETER OCH RISKER AKTIEN FINANSIELL INFORMATION Ordförandeord Förvaltningsberättelse Flerårsöversikt Vinstdisposition Bolagsstyrningsrapport Styrelse Ledning FINANSIELLA RAPPORTER OCH NOTER Ladda ned PDF A4 Uppskjuten skatt Uppskjuten skatt redovisas på skillnaden mellan det redovisade värdet på tillgångar och skulder i de finansiella rapporterna och det skattemässiga värdet som används vid beräkning av skatte- pliktigt resultat. Uppskjuten skatt redovisas enligt den så kallade balansräkningsmetoden. Uppskjutna skatteskulder redovisas för skattepliktiga temporära skillnader och uppskjutna skattefordringar redovisas för avdragsgilla temporära skillnader i den omfattning det är sannolikt att beloppen kan utnyttjas mot framtida skattepliktiga överskott. Om den temporära skillnaden uppkommit vid första redo- visningen av tillgångar och skulder som utgör ett tillgångsförvärv, redovisas däremot inte uppskjuten skatt. Uppskjuten skatt beräk- nas enligt lagstadgade skattesatser som har beslutats balansdagen och som förväntas gälla när den berörda uppskjutna skattefordran realiseras eller den uppskjutna skatteskulden regleras . Kassaflöde Kassaflödesanalysen upprättas enligt den indirekta metoden. Detta innebär att resultatet justeras med transaktioner som inte medfört in- eller utbetalningar samt för intäkter och kostnader som hänförs till investerings- och/eller finansieringsverksamheten. Not 2. Upplysning om kommande standarder Tillkommandet av IFRS 18 som ersätter IAS 1 utformning av finan- siella rapporter kommer påverka företagets klassificeringar i de finansiella rapporterna. IFRS 18 kommer träda i kraft Q1 2027 med jämförelsetal för Q1 2026. Not 3. Väsentliga uppskattningar och bedömningar Betydande bedömningar vid tillämpning av redovisnings- principerna, uppskattningar och antaganden Vid upprättande av koncernens finansiella rapporter gör företags- ledningen uppskattningar och antaganden som påverkar de redo- visade beloppen av tillgångar, skulder, intäkter och kostnader med tillhörande noter och upplysningar om eventualförpliktelser. Osäkerhet kring dessa antaganden och uppskattningar kan leda till väsentliga justeringar av det redovisade värdet på de till- gångar och skulder som påverkas i framtida finansiella rapporter då utfallet kan avvika från gjorda uppskattningar och bedöm- ningar. Förändringar i uppskattningar redovisas framåtriktat. Företagsledningen gör även bedömningar i tillämpningen av kon- cernens redovisningsprinciper Bedömningar (IAS 1.122) Vid tillämpning av koncernens redovisningsprinciper har företags- ledningen gjort följande bedömningar vilka har den mest betydande effekten på de redovisade värdena i de finansiella rapporterna: Förvärv Vid förvärv av företag görs en bedömning av om förvärvet ska klassificeras som ett tillgångs- eller rörelseförvärv. Ett tillgångsför- värv föreligger om förvärvet avser fastigheter men inte innefattar organisation och de processer som krävs för att bedriva förvalt- ningsverksamheten. Övriga förvärv är rörelseförvärv. Vid fastig- hetstransaktioner görs också en bedömning av när övergången av risker och förmåner sker. Denna bedömning är vägledande för när transaktionen ska redovisas. Företagsledningen bedömer vid varje enskilt förvärv eller försäljning om transaktionen ska redovisas som ett rörelse- eller tillgångsförvärv samt när den ska redovisas.. Hållbarhets och Miljörisker John Mattson genomför klimatriskanalyser för att minimera risken för att vissa fastigheter i framtiden ska bli obrukbara eller att kostna- den för att åtgärda skadorna blir höga. John Mattsons bedömning av de klimatrisker som identifierats för verksamheten är att de inte kom- mer att ha någon väsentlig finansiell påverkan på kort sikt. Uppskjuten skatt Med beaktande av redovisningsreglerna redovisas uppskjuten skatt nominellt utan diskontering. Uppskattningar och antaganden (IAS 1 P 125) De nyckelantaganden avseende framtiden och andra källor till osä- kerhet i uppskattningar som per balansdagen föreligger och som har en betydande risk att resultera i en väsentlig justering av tillgångar och skulder under nästa räkenskapsår beskrivs nedan. Antagan- den och uppskattningarna har baserats på tillgänglig information när de finansiella rapporterna upprättades. Förutsättningarna och antaganden om framtida utveckling kan komma att ändras, baserat på förändringar i marknaden eller andra omständigheter som upp- kommer som inte är inom koncernens kontroll. Sådana förändringar beaktas i antagandena när de inträffar. Förvaltningsfastigheter Förvaltningsfastigheter redovisas till verkligt värde, vilket fastställs av företagsledningen baserat på fastigheternas marknadsvärde. Väsentliga bedömningar har därmed gjorts avseende bland annat kalkylränta och direktavkastningskrav som baseras på värderarnas erfarenhetsmässiga bedömningar av marknadens förräntningskrav på jämförbara fastigheter. Bedömningar av kassaflödet för drifts-, underhålls- och administrationskostnader är baserade på faktiska kostnader men också erfarenheter av jämförbara fastigheter. För- valtningsfastigheter är ett särskilt betydelsefullt område inom vilket uppskattningar och bedömningar kan innebära en risk för justerade värden under kommande räkenskapsår. Bedömningarna kan ha en väsentlig påverkan på fastighetsvärderingarna och därmed kon- cernens resultat och finansiella ställning. För mer information om indata och bedömningar vid värdering av förvaltningsfastigheter och känslighetsanalyser, se not 12 Förvaltningsfastigheter. Uppskjutna skattefordringar Aktuell skatt har beräknats utifrån en nominell skattesats om 20,6 procent. Avseende uppskjuten skatt redovisas full nominell skatt om 20,6 procent, med avdrag för den uppskjutna skatt som är hänförlig till historiska tillgångsförvärv. Vid värdering av underskottsavdrag görs en bedömning av möjligheten att kunna utnyttja underskotten mot framtida vinster. Kreditförluster Koncernen värderar förväntade kreditförluster för finansiella till- gångar klassificerade till upplupet anskaffningsvärde, inklusive kundfordringar, leasingfordringar och avtalstillgångar. Förväntade kreditförluster utgör en bedömning som återspeglar ett objektivt, sannolikhetsviktat utfall baserat på rimliga och verifierbara prog- noser. Koncernen har under året gjort en analys avseende förlus- treservering för likvida medel. Med tanke på den korta löptiden och motpartens höga kreditvärdighet har förlustreserven för likvida medel ansetts utgöra en oväsentlig del. Koncernen bevakar löpande förändrade marknadsvillkor som skulle ändra nuvarande bedöm- ning. Mer information finns i avsnittet ”Kreditrisk” i Not 20. Uppskattning av verkligt värde på finansiella instrument De finansiella instrumenten har värderats utifrån antaganden om framtida räntenivåer och återstående löptider. 86KONCERNENS NOTER JOHN MATTSON ÅRSREDOVISNING 2024 INTRODUKTION Om John Mattson Året som gått Vd har ordet VERKSAMHET OCH STRATEGI Värdeskapande Marknadsöversikt Mål och måluppfyllelse Strategi – fyra hörnstenar Våra områden Utvecklingsprojekt HÅLLBARHET MÖJLIGHETER OCH RISKER AKTIEN FINANSIELL INFORMATION Ordförandeord Förvaltningsberättelse Flerårsöversikt Vinstdisposition Bolagsstyrningsrapport Styrelse Ledning FINANSIELLA RAPPORTER OCH NOTER Ladda ned PDF A4 Not 5. Kostnader fördelade på kostnadsslag Driftskostnader, Mkr 2024 2023 Taxebundna driftkostnader 84,7 69,4 Fastighetsskötsel 14,9 15,8 Övrigt 29,7 38,7 Summa 129,3 123,9 Fastighetsadministration Personalkostnader 14,2 9,2 Kontorsanslutna kostnader 4,8 4,1 Övrigt 2,1 6,9 Summa 21,1 20,2 Central administration Personalkostnader 36,3 26,3 Rådgivning 5,0 3,9 Revisionskostnader 2,6 2,9 Övriga kostnader 6,4 17,9 Summa 50,4 51,0 Fastighetskostnader, Mkr 2024 2023 Lidingö 70,7 70,9 Norrort 48,2 43,0 City/Bromma 30,4 29,3 Söderort/Nacka 33,6 29,8 Summa fastighetskostnader 183,0 173,1 Lidingö Norrort City/Bromma Söderort/Nacka Totalt 1) Angivna kr/kvm avser de fastigheter som John Mattson ägde vid periodens utgång, varvid förvärvade fastigheter och färdigställda projekt har uppräknats till årstakt. Not 4. Hyresintäkter Samtliga hyreskontrakt klassificeras som operationella leasingavtal. Hyresintäkter, Mkr 2024 2023 Bostäder 496,3 472,2 Lokaler, garage 143,0 134,1 Övriga intäkter 3,4 4,0 Hyresintäkter enligt resultaträkning 642,7 610,4 Löptidsanalysen avseende samtliga hyreskontrakt hänförliga till ej uppsägningsbara operationella leasingavtal framgår av tabellen nedan. Avtalade framtida hyresintäkter avseende 2024-01-01– 2023-01-01– kommersiella lokaler, Mkr 2024-12-31 2023-12-31 Avtalade hyresintäkter inom 1 år 127,0 97,5 Avtalade hyresintäkter mellan 1 och 5 år 272,5 225,9 Avtalade hyresintäkter senare än 5 år 92,6 96,8 Summa lokaler 492,1 420,2 Avtalade framtida hyresintäkter bostäder och parkering, Mkr 1) 2024 2023 Bostäder 123,2 118,1 Parkering 4,6 4,3 Summa bostäder och parkering 127,8 122,4 1) Beloppen i tabellen ovan avser 3 månaders avtalad hyra, då kontrakt avseende bostäder och parkeringar normalt har 3 månaders uppsägningstid. Hyresintäkter, Mkr 2024 2023 Lidingö 302,6 297,4 Norrort 105,8 101,1 City/Bromma 90,1 96,1 Söderort/Nacka 144,2 115,8 Summa hyresintäkter 642,7 610,4 Kr/kvm 1) 2024 2023 Lidingö 1 920 1 825 Norrort 1 325 1 256 City/Bromma 2 042 1 954 Söderort/Nacka 2 270 2 054 Totalt 1 863 1 750 1) Angivna kr/kvm avser de fastigheter som John Mattson ägde vid periodens utgång, varvid förvärvade fastigheter och färdigställda projekt har uppräknats till årstakt. Not 6. Arvode till revisor Ernst & Young AB 2024 2023 Revisionsuppdraget 2,4 2,4 Övriga tjänster 0,2 0,5 Summa 2,6 2,9 Kr/kvm 1) 2024 2023 2024 2023 2024 2023 2024 2023 2024 2023 Driftskostnader 307 341 448 415 463 355 382 352 373 362 Underhåll 52 37 65 50 97 63 54 33 61 43 Fastighetsskatt 34 33 32 31 45 51 41 51 36 38 Fastighetsadministration 58 52 62 61 73 64 59 77 61 60 Totalt 451 463 607 557 677 533 536 513 532 503 87 KONCERNENS NOTER JOHN MATTSON ÅRSREDOVISNING 2024 INTRODUKTION Om John Mattson Året som gått Vd har ordet VERKSAMHET OCH STRATEGI Värdeskapande Marknadsöversikt Mål och måluppfyllelse Strategi – fyra hörnstenar Våra områden Utvecklingsprojekt HÅLLBARHET MÖJLIGHETER OCH RISKER AKTIEN FINANSIELL INFORMATION Ordförandeord Förvaltningsberättelse Flerårsöversikt Vinstdisposition Bolagsstyrningsrapport Styrelse Ledning FINANSIELLA RAPPORTER OCH NOTER Ladda ned PDF A4 Not 7. Anställda och personalkostnader Anställda 2024 2023 Medel antal Varav Medel antal Varav anställda män, % anställda män, % Moderföretaget 5 40% 5 60% Dotterföretagen 41 59% 41 54% Totalt i koncernen 46 54% 46 54% 2024 2023 Antal på Varav Antal på Varav balansdagen män, % balansdagen män, % Styrelseledamöter 7 57% 7 60 % Verkställande direktör 1 100% 1 100 % Övriga ledande befattningshavare 4 25% 4 60 % Totalt i koncernen 12 45% 12 45 % Personalkostnader Mkr 2024 2023 Styrelse, vd och övriga ledande befattningshavare Löner och andra ersättningar 13,2 11,9 Sociala avgifter 4,0 3,1 (varav pensionskostnader) 1,9 1,8 Summa 17,2 15,0 Övriga anställda Löner och andra ersättningar 31,4 20,4 Sociala avgifter 7,2 6,3 (varav pensionskostnader) 2,4 1,7 Summa 38,6 26,8 Totalt i koncernen 55,8 41,8 Anställda tjänstemän tryggas genom ITP1 planens avgiftsbestämda pensionsplan. Några tjänstemän tryggas genom ITP2 planens för- månsbestämda pensionsplan. Enligt ett uttalande från Rådet för finansiell rapportering, UFR10 Redovisning av pensionsplanen ITP2 som finansieras genom försäkring i Alecta, är detta en förmånsbe- stämd plan som omfattar flera arbetsgivare. För räkenskapsåret 2024 har bolaget inte haft tillgång till information för att kunna redo- visa sin proportionella andel av planens förpliktelser, förvaltnings- tillgångar och kostnader vilket medfört att planen intevarit möjlig att redovisa som en förmånsbestämd plan. Vid utgången av 2024 upppgick Alectas överskott mätt som den kollektiva konsoliderings- nivån för förmånsbestämd försäkring preliminärt till 162 procent ( 2023 fastställt till 178 procent). Pensionsplanen ITP2 som tryggas genom en försäkring i Alecta redovisas som en avgiftsbestämd plan. Premien för den förmånsbestämda ålders och familjepensionen är individuellt beräknad och är bland annatberoende av lön, tidi- gare intjänad pension och förväntad återstående tjänstgöringstid. Under 2024 uppgick kostnaden för avgiftsbestämdapensioner till 2,1 (2,1) mkr. Ersättning till ledande befattningshavare Grundlön, Mkr, 2024 styrelsearvode Rörlig ersättning Pensions kostnad Övrig ersättning Summa Styrelseordförande Per-Gunnar Persson 0,4 – – – 0,4 Styrelseledamot Ingela Lindh 0,2 0,2 Katarina Wallin 0,2 – – – 0,2 Håkan Blixt 0,2 – – – 0,2 Christer Olofsson 0,2 – – – 0,2 Åsa Bergström 0,3 – – – 0,3 Johan Ljungberg 0,3 – – – 0,3 Verkställande direktör Per Nilsson 2,9 0,6 1,0 – 4,5 Övriga ledande befattningshavare (4 st) 4,5 1,4 0,9 – 6,8 Summa 9,2 2,0 1,9 – 13,1 Grundlön, Mkr, 2023 styrelsearvode Rörlig ersättning Pensions kostnad Övrig ersättning Summa Styrelseordförande Per-Gunnar Persson 0,4 – – – 0,4 Styrelseledamot Ingela Lindh 0,2 – – – 0,2 Katarina Wallin 0,2 – – – 0,2 Håkan Blixt 0,2 – – – 0,2 Christer Olofsson 0,2 – – – 0,2 Åsa Bergström 0,2 – – – 0,2 Johan Ljungberg 0,2 – – – 0,2 Verkställande direktör Per Nilsson 2,6 0,4 0,8 – 3,8 Övriga ledande befattningshavare (4 st) 6,3 0,5 1,1 – 7,9 Summa 10,5 1,0 1,8 – 13,4 Ersättningar och villkor för ledande befattningshavare Ersättning och förmåner till koncernledning bereds av ersättnings- utskottet och beslutas av styrelsen. Ersättningen består dels av en grundlön, dels av en rörlig ersättning enligt ett incitamentsprogram. Ersättning till verkställande direktören och andra ledande befatt- ningshavare utgörs av grundlön, rörlig ersättning, pensionsförmåner samt övriga förmåner som bilförmån. Med andra ledande befatt- ningshavare avses de personer som tillsammans med verkställande direktören utgör koncernledningen. 88KONCERNENS NOTER JOHN MATTSON ÅRSREDOVISNING 2024 INTRODUKTION Om John Mattson Året som gått Vd har ordet VERKSAMHET OCH STRATEGI Värdeskapande Marknadsöversikt Mål och måluppfyllelse Strategi – fyra hörnstenar Våra områden Utvecklingsprojekt HÅLLBARHET MÖJLIGHETER OCH RISKER AKTIEN FINANSIELL INFORMATION Ordförandeord Förvaltningsberättelse Flerårsöversikt Vinstdisposition Bolagsstyrningsrapport Styrelse Ledning FINANSIELLA RAPPORTER OCH NOTER Ladda ned PDF A4 Not 8. Nyttjanderättstillgångar och leasing Koncernens tomträttsavtal utgör de väsentligaste leasingavtalen där John Mattson är leasetagare. Koncernen är även leasetagare avse- ende ett fåtal leasingavtal gällande kontorsmaskiner där samtliga underliggande tillgångar är av lågt värde. Årets leasingavgifter för dessa avtal uppgår till 0,3 (0,3) Mkr. Tomträttsavtalen upptas till ett beräknat nuvärde av framtida avgälder. Vid nuvärdesberäkningen används en genomsnittlig diskonteringsränta om 3,00–3,25 procent. Den 31 december uppgick det totala beräknade värdet på nyttjan- derättstillgångarna och skulden till 445,4 Mkr (375,7). Löptidsanalys tomträttsavgälder, Mkr 2024 2023 Förfallotidpunkt 1 år 0,5 0,8 Förfallotidpunkt 2–5 år 3,9 5,7 Förfallotidpunkt efter 5 år 10,0 6,4 Summa 14,4 12,9 Räntekostnad för rapportperioden och jämförelseåret kopplat till leasing framgår i not 9 Räntekostnader. Not 9. Räntekostnader Mkr 2024 2023 Tomträttsavgäld –14,3 –10,8 Räntekostnader externa kreditgivare –211,5 –241,5 Övriga finansiella kostnader –0,6 –2,7 Summa –226,3 –254,9 Lånekostnader aktiveras vid större om-, till- och nybyggnadsprojekt. Räntekostnader beräknas kvartalsvis med utgångspunkt i koncer- nens genomsnittliga ränta på samtliga lån. Räntesatsen i fjärde kvartalet uppgick till 2,84 procent (3,43). Under 2024 har 16,0 Mkr i ränta aktiverats. I de fall koncernen har byggnadskreditiv kopplade till ett specifikt projekt aktiveras den faktiska räntan på kreditivet. Not 10. Skatt Skatt i resultaträkning Aktuell skatt, Mkr 2024 2023 Aktuell skatt på årets resultat –27,3 0,1 –27,3 0,1 Uppskjuten skatt Uppskjuten skatt avseende temporära skillnader, enligt gällande skattesats –14,0 209,2 Uppskjuten skatt på underskottsavdrag, enligt gällande skattesats –9,4 –70,0 –23,4 139,1 Redovisad skatt i resultaträkningen –50,6 139,3 0,2 Mkr (4,6) i Uppskjuten skatt har redovisats direkt mot eget kapital hänförligt till emissionskostnader 2023. Koncernen har inga skatte poster som redovisas i övrigt totalresultat. Effektiv skatt Avstämning av effektiv skattesats, Mkr 2024 2023 Resultat före skatt 484,2 –1 394,6 Skatt enligt gällande skattesats –99,7 287,3 Skatteeffekt av: Ej skattepliktiga intäkter – 0,1 Ej avdragsgilla räntekostnader –42,9 –42,2 Ej avdragsgilla kostnader –0,6 –0,4 Avdrag för tidigare ej aktiverade carry-forward räntor 8,4 2,1 Begränsning uppslöning uppskjuten skatteskuld på grund av IRE 71,1 –139,4 Ej skattepliktig försäljning av dotterbolagsaktier – 32,5 Övrigt 13,1 –0,6 Redovisad skatt –50,6 139,3 Effektiv skattesats 10,5% 10,0 % Upplysningar om uppskjuten skattefordran och skatte skuld I nedanstående tabeller specificeras skatteeffekten av de temporära skillnaderna: Uppskjuten skattefordran/ Uppskjuten skatteskuld, Mkr 2024-12-31 2023-12-31 Underskottsavdrag 0,0 9,4 Derivat 11,0 –14,2 Förvaltningsfastigheter –1 175,2 –1 142,7 Obeskattade reserver –13,3 –6,7 Redovisat värde –1 177,5 –1 154,2 89KONCERNENS NOTER JOHN MATTSON ÅRSREDOVISNING 2024 INTRODUKTION Om John Mattson Året som gått Vd har ordet VERKSAMHET OCH STRATEGI Värdeskapande Marknadsöversikt Mål och måluppfyllelse Strategi – fyra hörnstenar Våra områden Utvecklingsprojekt HÅLLBARHET MÖJLIGHETER OCH RISKER AKTIEN FINANSIELL INFORMATION Ordförandeord Förvaltningsberättelse Flerårsöversikt Vinstdisposition Bolagsstyrningsrapport Styrelse Ledning FINANSIELLA RAPPORTER OCH NOTER Ladda ned PDF A4 Förvaltnings- Obeskattade Underskotts- Bruttoförändringar, Mkr fastigheter reserver avdrag Derivat Summa Ingående redovisat värde 2024-01-01 –1 142,7 –6,7 9,4 –14,2 –1 154,2 Redovisat: Årets förändring i resultatet enligt gällande skattesats –32,5 –6,6 –9,4 25,2 –23,3 Redovisat i Eget Kapital – – – – – Utgående redovisat värde 2024-12-31 –1 175,2 –13,3 – 11,0 –1 177,5 Ingående redovisat värde 2023-01-01 –1 315,8 –7,8 74,9 –49,3 –1 298,0 Redovisat: Årets förändring i resultatet enligt gällande skattesats 173,1 1,1 –70,0 35,1 139,3 Redovisat i Eget Kapital – – 4,5 – 4,5 Utgående redovisat värde 2023-12-31 –1 142,7 –6,7 9,4 –14,2 –1 154,2 Koncernens skattemässiga underskott beräknas till 0,0 Mkr (45,4 Mkr per 31 december 2023), vilka föregående år utgjorde underlag för koncernens uppskjutna skattefordran. 2024 2023 Underlag Underlag Underlag uppskjuten Underlag uppskjuten Skatteberäkning i koncernen, Mkr aktuell skatt skatt aktuell skatt skatt Förvaltningsresultat 195,1 – 133,2 – Skattemässigt avdragsgilla avskrivningar –121,4 121,4 –89,9 89,9 ny- och ombyggnationer –16,7 16,7 –105,8 105,8 Övriga skattemässiga justeringar 121,0 –359,1 381,4 337,5 Skattepliktigt förvaltningsresultat 178,0 –221,0 318,9 533,2 Värdeförändringar fastigheter – 411,4 – –1 357,4 Värdeförändringar derivat – –122,3 – –170,4 Skattepliktigt resultat före underskottsavdrag 178,0 68,1 318,9 –994,6 Underskottsavdrag, ingående balans –45,4 45,4 –364,7 364,7 Underskottsavdrag, utgående balans – – 45,4 –45,4 Skattepliktigt resultat 132,6 113,5 –0,4 –675,3 Skatt på årets resultat –27,3 –23,4 0,1 139,1 Skatt enligt resultaträkningen –27,3 –23,4 0,1 139,1 Nominell och bedömd uppskjuten skatteskuld Verklig Nominell skatte skuld/ 2024-12-31, Mkr Underlag skatte skuld fordran Fastigheter –10 637,5 –2 191,3 –638,2 Derivat 53,3 11,0 10,1 Underskottsavdrag – – – Obeskattade reserver –64,3 –13,3 –13,3 Summa –10 648,5 –2 193,6 –641,4 Fastigheter, tillgångsförvärv 1) 4 932,4 1 016,1 – Totalt –5 716,1 –1 177,5 –641,4 Enligt balansräkningen –1 177,5 Verklig Nominell skatte skuld/ 2023-12-31, Mkr Underlag skatte skuld fordran Fastigheter –9 915,8 –2 042,7 –594,9 Derivat –69,0 –14,2 –13,1 Underskottsavdrag 45,4 9,4 7,7 Obeskattade reserver –32,1 –6,6 –6,6 Summa –9 971,5 –2 054,1 –607,0 Fastigheter, tillgångsförvärv 1) 4 368,6 899,9 – Totalt –5 602,9 –1 154,2 –607,0 Enligt balansräkningen –1 154,2 1) Belopp i tabellen ovan avseende Fastigheter, tillgångsförvärv avser den temporära skillnad som förelåg vid förvärvstidpunkten och därigenom inte redovisas som uppskjuten skatt. Bedömd verklig uppskjuten skatt avseende Koncernens fastigheter har antagits till 6 procent baserat på en diskonteringsränta om 3 procent. Denna bedömning har gjorts mot bakgrund av gällande skattelagstiftning, som innebär att fastigheter kan säljas via aktie- bolag utan skattekonsekvenser. Bakomliggande antaganden i denna bedömning är att fastigheterna avyttras löpande under en period om 50 år där 90 procent av fastigheterna säljs via avyttringar av bolag och 10 procent av avyttringarna görs genom direkta fastighetsöver- låtelser. Skatteavdrag i de indirekta transaktionerna har bedömts till 5,5 procent. För underskottsavdrag och derivat har den bedömda verkliga skatteskulden beräknats på en diskonteringsränta om 3 procent där underskottsavdragen bedöms komma att realiseras under en 10-årsperiod och derivaten realiseras under en 8-års period. Detta innebär att bedömd verklig skatt för underskottsavdrag upp- går till 17 procent och för derivat till 19 procent. Aktuell skatt uppgick under perioden till –27,3 Mkr (0,1). Uppskju- ten skatt uppgick till –23,4 Mkr (139,1) och har i huvudsak påverkats av orealiserade värdeförändringar på fastigheter och derivat om netto 289,3 Mkr (307,6). I övriga skattemässiga justeringar ingår ej avdragsgilla räntekost- nader om 167,5 Mkr (204,9), vars skattevärde ej aktiverats. Koncer- nens ansamlade skattemässiga underskott beräknas till 0 Mkr (45,4), vilka utgör underlag för koncernens uppskjutna skattefordran. Uppskjuten skatteskuld avser främst temporära skillnader mellan verkligt värde och skattemässigt restvärde avseende fastigheter. Fastigheternas verkliga värde överstiger dess skattemässiga värde med 10 637,5 Mkr (9 915,8). Som uppskjuten skatteskuld redovisas full nominell skatt om 20,6 procent (20,6), med avdrag för den uppskjutna skatt som är hänförligt till tillgångsförvärv. Not 10, forts. 90KONCERNENS NOTER JOHN MATTSON ÅRSREDOVISNING 2024 INTRODUKTION Om John Mattson Året som gått Vd har ordet VERKSAMHET OCH STRATEGI Värdeskapande Marknadsöversikt Mål och måluppfyllelse Strategi – fyra hörnstenar Våra områden Utvecklingsprojekt HÅLLBARHET MÖJLIGHETER OCH RISKER AKTIEN FINANSIELL INFORMATION Ordförandeord Förvaltningsberättelse Flerårsöversikt Vinstdisposition Bolagsstyrningsrapport Styrelse Ledning FINANSIELLA RAPPORTER OCH NOTER Ladda ned PDF A4 Modell för internvärdering av bostadsfastigheter är baserad på restvärdesberäkning där vissa värderingsparametrar stäms av mot marknadsdata från de externa värderarna. Modellen för internvär- dering av kommersiella fastigheter har utförts med en kalkylperiod om tio år som styrks med input från externvärderingen. Bedömning görs löpande om det finns andra indikationer på fastigheternas verkliga värde, dessa kan utgöras av utflyttningar, uppsägningar och väsentliga förändringar i avkastningskrav. Vid bedömning av en fastighets framtida intjäningsförmåga har, utöver ett kortsiktigt inflationsantagande om 2,0 (2,0) procent för 2025 och 2,0 procent långsiktigt, hänsyn tagits till eventuella förändringar i hyresnivåer, uthyrningsgrad, driftskostnader och avkastningskrav. Det finns ingen begränsning i rätten att sälja någon förvaltnings- fastighet eller att disponera hyresintäkterna och ersättning vid avyttring. John Mattson har inga avtalsenliga förpliktelser att köpa, uppföra eller exploatera en förvaltningsfastighet eller att utföra reparationer, underhåll eller förbättringar, utöver kvarvarande investeringar i pågående projekt om 24,9 mkr. Se not 24 för infor- mation om anläggningstillgångar som ställts som säkerhet. Värderingsmodell + Hyresinbetalningar – Drifts- och underhållsutbetalningar = Driftsöverskott – Avdrag för investeringar = Fastighetens kassaflöde Hyresinbetalningar Hyresinbetalningarna har beräknats utifrån befintliga hyresavtal fram till avtalstidens slut. Efter denna tidpunkt har en bedömning gjorts av marknadsmässiga villkor beträffande hyresnivå och index- klausuler. De lokalhyreskontrakt som bedöms ha marknadsmäs- siga villkor har antagits bli förlängda på oförändrade villkor efter utgången av nuvarande kontraktsperiod. För övriga kontrakt har en hyresjustering till den idag bedömda marknadsmässiga hyres- nivån gjorts för den resterande kalkylperioden efter utgången av nuvarande kontraktsperiod. Drifts- och underhållsutbetalningar Bedömningen av utbetalningar för drift, administration och under- håll har gjorts med utgångspunkt i historiskt utfall. Den externa värderingen baseras också på statistik samt erfarenheter avseende jämförbara objekt. Bedömningen har skett med hänsyn till fastig- heternas användning, ålder och underhållsstatus. Utbetalningarna för drift, administration och underhåll bedöms komma att öka i takt med den antagna inflationen. Investeringsbehov John Mattson informerar den externa värderaren om pågående och planerade investeringar. Kalkylränta Kalkylräntan utgör ett nominellt räntekrav på totalt kapital före skatt. Räntekravet är baserat på erfarenhetsmässiga bedömningar av marknadens förräntningskrav för likartade fastigheter. Kal- kylräntan används för att diskontera fastigheternas restvärde till nuvärde. Restvärde Restvärdet utgörs av fastighetens marknadsvärde vid kalkylpe- riodens slut. Marknadsvärdet är i princip baserat på fastighetens avkastningsförmåga och värdeutveckling efter kalkylperiodens slut och har bedömts utifrån det prognostiserade driftnettot för det första året efter kalkylperiodens utgång. Värderingsantaganden Fastighetsvärderingen grundar sig på observerbara och icke obser- verbara indata. Observerbara data som har störst inverkan på värdet är främst aktuella hyror, faktiska drifts- och underhållskostnader, planerade investeringar och nuvarande vakansgrader. Bland de indata som kan ses som ej observerbara är avkastnings- krav samt förväntningar om hyres- och vakansnivåer de som har störst inverkan på värdet. Nedan följer information om hur föränd- ring i icke observerbara indata kan påverka värdet på fastigheterna. Förändringar av den riskfria räntan leder till förändringar av diskonteringsräntor och avkastningskrav. Dels då investerarnas totalavkastningskrav påverkar hur mycket kompensation de vill ha för att investera i fastigheter och dels eftersom den påverkar investerarnas kostnad för att finansiera investeringen. Skillnaden mellan investerarnas direktavkastningskrav på fast- igheter och den riskfria räntan, den så kallade riskpremie som investerarna vill ha för att investera i fastigheter, har ökat med start i mitten av 2022 p g a minskat antal transaktioner på fastighets- marknaden vilket i sin tur har lett till ökade diskonteringsräntor och direktavkastningskrav. Avkastningskrav härleds från faktiska transaktioner. Antalet jämförelseobjekt som sålts kan ibland vara få, vilket gör det svårare att härleda förändringar i avkastningskrav under vissa perioder. I avsaknad av transaktioner på en viss ort eller för en viss typ av fastighet, hämtas jämförelseinformation i stället från liknande orter eller liknande typ av fastighet. I avsaknad av transaktioner som hel- het, baseras uppfattningen på rådande makroekonomiska faktorer. Not 12. Förvaltningsfastigheter Samtliga av koncernens fastigheter innehas i syfte att generera hyresintäkter och värdestegring och klassificeras därmed som för- valtningsfastigheter. Förvaltningsfastigheter redovisas till verkligt värde, dvs ett bedömt marknadsvärde, på balansdagen. Värderingen görs enligt nivå 3 i IFRS värderingshiearki. Det verkliga värdet fast- ställs genom att en bedömning görs av marknadsvärdet för varje enskilt objekt, delvis med användandet av icke observerbara indata. Värdering har utförts av extern värderare av cirka 25 procent av fastighetsbeståndets totala värde varje kvartal. Resterande del av fastighetsbeståndet har internvärderats, vilket innebär att varje fast- ighet externvärderas minst en gång per år. Cushman & Wakefield har varit värderare för de två redovisade åren och Novier för det senaste året. Värderingar av förvaltningsfastigheter är baserad på en kassa- flödesmodell med en individuell bedömning för varje fastighet av framtida intjäningsförmåga. Värderingar baseras även på en analys av genomförda fastighetstransaktioner för jämförbara fastigheter, för bedömning av marknadens avkastningskrav. Utvecklingsfast- igheter värderas antingen som byggrätt eller pågående projekt. Byggrätter värderas utifrån ett bedömt marknadsvärde per kvm BTA. Pågående projekt värderas till färdigställt skick med avdrag för återstående investeringar och ett riskavdrag beroende på vilken fas projektet befinner sig i. De externa värderingarna har utförts med en kalkylperiod om 5 år eller längre. För bedömning av restvärdet vid utgången av kal- kylperioden har även driftnettot för nästkommande år beräknats. Ett par av värderingsobjekten utgörs av nybyggnadsprojekt som blir befriade från fastighetsskatt i 15 år från färdigställandetidpunk- ten. För dessa har kalkylperioden förlängts för att beakta detta . Not 11. Materiella anläggningstillgångar Maskiner och inventarier, Mkr 2024-12-31 2023-12-31 Ingående anskaffningsvärde 30,0 26,0 Inköp under året 1,5 5,3 Försäljningar och utrangeringar – –1,3 Utgående anskaffningsvärde 31,4 30,0 Ingående ackumulerade avskrivningar –18,2 –16,3 Årets avskrivningar –2,7 –3,2 Försäljningar och utrangeringar – 1,3 Utgående ackumulerade avskrivningar –20,9 –18,2 Utgående redovisat värde 10,5 11,8 91KONCERNENS NOTER JOHN MATTSON ÅRSREDOVISNING 2024 INTRODUKTION Om John Mattson Året som gått Vd har ordet VERKSAMHET OCH STRATEGI Värdeskapande Marknadsöversikt Mål och måluppfyllelse Strategi – fyra hörnstenar Våra områden Utvecklingsprojekt HÅLLBARHET MÖJLIGHETER OCH RISKER AKTIEN FINANSIELL INFORMATION Ordförandeord Förvaltningsberättelse Flerårsöversikt Vinstdisposition Bolagsstyrningsrapport Styrelse Ledning FINANSIELLA RAPPORTER OCH NOTER Ladda ned PDF A4 2024 2023 Fastighetstyp Betydande icke-observerbara indata Intervall Viktat genomsnitt 1) Intervall Viktat genomsnitt 1) Bostäder Hyresvärde (kr/kvm) 1 309 – 2 896 1833 1 112 – 3 526 1 718 Fastighetskostnader (kr/kvm) 314 – 843 547 417 – 876 581 Långsiktig vakans 0,0 – 0,8 % 0,3% 0,0 –5,3 % 0,8% Direktavkastningskrav 2,2 – 4,5 % 3,2% 2,2 – 4,3 % 3,1 % Kalkylränta 2) 4,6 – 6,5 % 5,2% 4,6 – 6,4 % 5,2 % Kommersiellt Hyresvärde (kr/kvm) 1 344 – 4 172 3297 1 250 – 3 706 3 420 Fastighetskostnader (kr/kvm) 190 – 860 505 165 – 1 172 678 Långsiktig vakans 2,0 – 6,0 % 4,3% 0,5 – 5,9 % 3,8 % Direktavkastningskrav 3,6 – 6,4 % 4,8% 3,7 – 6,4 % 5,0 % Kalkylränta 2) 5,6 – 8,5 % 6,9% 5,7 – 8,5 % 6,8 % 1) Genomsnitten är viktade utifrån verkligt värde. 2) Informationen avseende den kvantitativa indata gällande kalkylräntan baseras på värderingar gjorda i en 10-årig modell. Hela John Mattsons fastighetsportfölj är lokaliserad i olika områ- den inom Stockholmsregionen, där det bedöms råda en homogen marknad och inga större skillnader i risk för olika fastighetstyper. John Mattson följer upp och rapporterar verksamheten som en enhet och har därmed ingen uppdelning i olika segment. Upp- delning görs endast på fastighetstyperna ”bostäder” och ”kom- mersiellt” Förändring fastighetsvärde Totala värdeförändringar i förvaltningsfastigheter uppgick till 411,4 Mkr (–1 357,4) och redovisas i resultaträkningen på raden ”Värdeförändringar förvaltningsfastigheter”. Av dessa uppgick realiserade värdeförändringar av frånträdda fastigheter under året till –3,9 Mkr (–34,6) och orealiserade värdeförändringar uppgick till 415,3 (–1 323,0). Specifikation av värdeförändringar, Mkr 2024-12-31 2023-12-31 Driftnettoförändring 776,0 1 050,0 Pågående projekt/byggrätter –38,9 185,6 Avkastningskrav –321,7 –2 558,2 Avyttrade/Förvärvade fastigheter –3,9 –34,6 Totalt 411,4 –1 357,2 2024-12-31 2023-12-31 Taxeringsvärde förvaltningsfastigheter 8 966,7 8 874,2 Skattemässigt restvärde 3 460,3 3 651,8 Känslighetsanalys Förändringar i verkligt värde för förvaltningsfastigheter redovi- sas i resultaträkningen som orealiserade värdeförändringar och påverkar därmed bolagets finansiella ställning och belåningsgrad. Fastighetsvärderingen grundar sig på ett antal ekonomiska indata och antaganden. I värderingsprocessen finns det risk för att gjorda antaganden inte speglar marknaden eller faktiska förhållanden vid det givna tillfället vilket gör att värderingen därmed är behäftad med viss osäkerhet. Förändringen av en indata/antagande kan samvariera med en eller flera andra indata/antaganden vilket innebär att effekten på verkligt värde av en förändring kan vara svår att beskriva. Nedan illustreras hur en förändring av olika indata och anta- ganden påverkar verkligt värde på fastigheterna. Stigande räntor höjer avkastningskravet som påverkar det verkliga värdet negativt. Ökad inflation påverkar hyror som är Not 12, forts. varav varav varav Mkr bostäder komersiellt utveckling Ingående fastighetsvärde, 2024-01-01 11 399,7 1 161,6 1006,2 13 567,5 + Förvärv – – – – + Investeringar i nybyggnation 37,9 – 7,7 45,6 + Investeringar i uppgraderingar 40,4 – 12,6 53,0 + Övriga investeringar 99,6 1,1 10,3 111,0 – Försäljningar –94,6 – – –94,6 +/– Orealiserade värdeförändringar 397,7 56,3 –38,8 415,3 Utgående fastighetsvärde, 2024-12-31 11 880,6 1219,0 998,1 14 097,7 varav varav varav Mkr bostäder komersiellt utveckling Ingående fastighetsvärde, 2023-01-01 1 3691,1 1 305,6 698,8 15 695,5 + Förvärv – – – – + Investeringar i nybyggnation – – 169,0 169,0 + Investeringar i uppgraderingar 23,2 – 108,0 131,2 + Övriga investeringar 4,9 7,3 36,4 48,6 – Försäljningar –1 026,3 –127,5 – –1 153,8 +/– Orealiserade värdeförändringar –1 293,2 –23,8 –6,0 –1 323,0 Utgående fastighetsvärde, 2023-12-31 11 399,7 1 161,6 1 006,2 13 567,5 92KONCERNENS NOTER JOHN MATTSON ÅRSREDOVISNING 2024 INTRODUKTION Om John Mattson Året som gått Vd har ordet VERKSAMHET OCH STRATEGI Värdeskapande Marknadsöversikt Mål och måluppfyllelse Strategi – fyra hörnstenar Våra områden Utvecklingsprojekt HÅLLBARHET MÖJLIGHETER OCH RISKER AKTIEN FINANSIELL INFORMATION Ordförandeord Förvaltningsberättelse Flerårsöversikt Vinstdisposition Bolagsstyrningsrapport Styrelse Ledning FINANSIELLA RAPPORTER OCH NOTER Ladda ned PDF A4 inflationskopplade vilket då leder till höjda hyresnivåer. Höjda hyror leder till ökat kassaflöde men kan samtidigt leda till ökad rörlighet bland hyresgäster och ökade vakansgrader vilket i sin tur kan sätta press på hyresnivåerna neråt vilket leder till att resultatet faller. Detta påverkar det verkliga värdet negativt. En ökad infla- tion påverkar även drift och underhållskostnader vilket belastar resultatet negativt. Vid värderingar som görs i framtiden kommer antagandena att förändras vilket innebär att fastigheternas verkliga värde också kommer att ändras vid denna värdetidpunkt. Känslighetsanalys, verkligt värde Mkr 2024-12-31 2023-12-31 Hyra/Marknadshyra +/– 1,0 % 194,4 181,7 Bostäder 178,1 167,1 Kommersiellt 16,3 14,6 Fastighetskostnader +/– 50 kr/kvm 514,9 509,3 Bostäder 483,0 481,5 Kommersiellt 31,9 27,8 Långsiktig vakansgrad +/– 2,0 % 382,2 365,5 Bostäder 361,4 335,7 Kommersiellt 20,8 29,8 Avkastningskrav, exit –0,5 % 2 422,8 2 161,9 Bostäder 2 328,5 2 054,5 Kommersiellt 94,3 107,4 Avkastningskrav, exit + 0,5 % –1 703,0 –1 624,8 Bostäder –1 627,8 –1 534,7 Kommersiellt –75,2 –90,1 Kalkylräntan 1) –0,5 % 518,5 542,9 Bostäder 471,1 498,1 Kommersiellt 47,4 44,7 Kalkylräntan 1) +0,5 % –494,0 –514,3 Bostäder –448,8 –417,7 Kommersiellt –45,2 –42,7 1) Känslighetsanalysen avseende kalkylräntan har beräknats genom att applicera den relativa förändringen som beräknats fram i den externt värderade delen av port följen. Osäkerhet i bedömningar Till grund för värderingen av förvaltningsfastigheter ligger ett antal bedömningar och antaganden. Bedömningar och antagan- den baseras på den information och de förutsättningar som är kända i samband med respektive värderingstillfälle. Det innebär att det finns en osäkerhet i bedömningarna som kan innebära en betydande risk för justeringar av värdet på förvaltningsfastigheter i framtida perioder, och därmed på koncernens resultat och finan- siella ställning. Väsentliga bedömningar har bland annat gjorts avseende kalkylränta och direktavkastningskrav. Se vidare not 3 Väsentliga uppskattningar och bedömningar samt sid 55, under avsnitt Känslighetsanalys. Not 13. Finansiella instrument Värdering av finansiella tillgångar och skulder per 2024-12-31 Hyresfordringar, leverantörsskulder och liknande balansposter har maximalt en löptid på 6 månader. Dessa redovisas därför till upplupet anskaffningsvärde med avdrag för eventuell nedskrivning, varför det verkliga värdet bedöms överensstämma med redovisat värde. Värdering till verkligt värde Verkligt värde för räntederivat beräknas genom diskontering av framtida kassaflöden utifrån noterad marknadsränta på balans- dagen för respektive löptid. Framtida kassaflöden beräknas som skillnaden mellan den fasta avtalade räntan enligt respektive rän- tederivatavtal och den implicita stiborräntan för respektive period. De kommande ränteflöden som därmed uppstår nuvärdesberäknas med hjälp av den implicita stiborkurvan. John Mattson tillämpar inte säkringsredovisning av derivatinstrument. Tillgångar och skulder i dessa kategorier värderas löpande till verkligt värde med värdeförändringar redovisade i rapporten över totalresultat. Totala värdeförändringen 2024 på derivaten uppgick till –122,3 Mkr (–170,4) och bokfördes över resultaträkningen. Den negativa värdeförändringen förklaras främst av kortare återstånde tid fram till slutdatum för derivaten samt lägre ränta. Per den 31 december 2024 uppgick marknadsvärdet för ränte- derivatportföljen till –53,3 (69,0) där verkligt värde fastställdes enligt nivå 2, i enlighet med IFRS 13. I upplysningssyfte beräknas ett verkligt värde för räntebärande skulder genom en diskontering av framtida kassaflöden av kapitalbelopp och ränta diskonterade till aktuell marknadsränta. 2024 års verkliga värde uppgår till 6 682 Mkr (7 024) . Not 12, forts. 93KONCERNENS NOTER JOHN MATTSON ÅRSREDOVISNING 2024 INTRODUKTION Om John Mattson Året som gått Vd har ordet VERKSAMHET OCH STRATEGI Värdeskapande Marknadsöversikt Mål och måluppfyllelse Strategi – fyra hörnstenar Våra områden Utvecklingsprojekt HÅLLBARHET MÖJLIGHETER OCH RISKER AKTIEN FINANSIELL INFORMATION Ordförandeord Förvaltningsberättelse Flerårsöversikt Vinstdisposition Bolagsstyrningsrapport Styrelse Ledning FINANSIELLA RAPPORTER OCH NOTER Ladda ned PDF A4 Företag Säte Organisationsnummer Huvudsaklig aktivitet 2024-12-31 1) 2023-12-31 1) John Mattson Fastighetsföretagen AB (publ.) Lidingö 556802-2858 Koncernens moderföretag Moderföretag Moderföretag John Mattson Fastighets AB Lidingö 556056-6977 Uthyrning och förvaltning 100% 100% John Mattson Tomt AB Lidingö 556077-6253 Vilande bolag Indirekt helägt Indirekt helägt John Mattson Projekt AB Lidingö 556598-0496 Vilande bolag Indirekt helägt Indirekt helägt John Mattson Skolfastigheter AB Lidingö 556703-0357 Uthyrning kommersiella lokaler 100% 100% Not 16. Koncernföretag Moderföretagets, John Mattson Fastighetsföretagen AB (publ.), innehav i direkta och indirekta dotterföretag som omfattas av koncern redo vis ningen framgår av nedanstående tabell. 1) Ägarandelen är den samma som röstandelen. Not 15. Likvida medel Mkr 2024-12-31 2023-12-31 Kassa och bank 61,0 433,7 Redovisat värde 61,0 433,7 KLASSIFICERING AV FINANSIELLA INSTRUMENT Finansiella tillgångar/ Finansiella tillgångar/ skulder värderade skulder värderade Summa Koncernen till upplupet till verkligt värde redovisat Verkligt 2024-12-31, Mkr anskaffningsvärde via resultatet värde värde Tillgångar Långfristiga fordringar – – – – Derivatintrsument – 18 18 18 Kundfordringar och andra fordringar 132 – 132 132 Likvida medel 61 – 61 61 Summa tillgångar 193 18 211 211 Skulder Räntebärande skulder 6 766 – 6 766 6 682 Derivatinstrument – 71 71 71 Leverantörrskulder och andra skulder 268 – 268 268 Summa skulder 7 034 71 7 105 7 021 Finansiella tillgångar/ Finansiella tillgångar/ skulder värderade skulder värderade Summa Koncernen till upplupet till verkligt värde redovisat Verkligt 2023-12-31, Mkr anskaffningsvärde via resultatet värde värde Tillgångar Långfristiga fordringar – – – – Derivatintrsument – 69 69 69 Kundfordringar och andra fordringar 105 – 105 105 Likvida medel 434 – 434 434 Summa tillgångar 538 69 607 607 Skulder Räntebärande skulder 7 193 – 7 193 7 024 Derivatinstrument – – – – Leverantörrskulder och andra skulder 236 – 236 236 Summa skulder 7 428 – 7 428 7 260 Not 13, forts. Not 14. Förutbetalda kostnader och upplupna intäkter Mkr 2024-12-31 2023-12-31 Periodiserade låneutgifter 17,0 11,6 Förutbetalda försäkringspremier 3,3 0,0 Förutbetalda projektkostnader 60,2 46,4 Övriga poster 7,9 7,4 Redovisat värde 88,4 65,4 94KONCERNENS NOTER JOHN MATTSON ÅRSREDOVISNING 2024 INTRODUKTION Om John Mattson Året som gått Vd har ordet VERKSAMHET OCH STRATEGI Värdeskapande Marknadsöversikt Mål och måluppfyllelse Strategi – fyra hörnstenar Våra områden Utvecklingsprojekt HÅLLBARHET MÖJLIGHETER OCH RISKER AKTIEN FINANSIELL INFORMATION Ordförandeord Förvaltningsberättelse Flerårsöversikt Vinstdisposition Bolagsstyrningsrapport Styrelse Ledning FINANSIELLA RAPPORTER OCH NOTER Ladda ned PDF A4 Företag Säte Organisationsnummer Huvudsaklig aktivitet 2024-12-31 1) 2023-12-31 1) John Mattson Butiksfastigheter AB Lidingö 556792-8568 Uthyrning kommersiella lokaler 100% 100% John Mattson Parkering AB Lidingö 556902-1206 Uthyrning parkeringsplatser 100% 100% John Mattson Käppala AB Lidingö 559161-7500 Komplementär i kommanditbolag 100% 100% John Mattson Juno Herkules KB Lidingö 969646-6946 Uthyrning bostäder och kommersiella lokaler Indirekt helägt 2) Indirekt helägt 2) John Mattson Rotebro och Rotsunda AB Lidingö 559087-2478 Uthyrning bostäder och kommersiella lokaler 100% 100% John Mattson Stockholm Holding AB Lidingö 559251-3286 Holdingbolag 100% 100% John Mattson Hjälpslaktaren 1 AB Lidingö 559218-0086 Uthyrning kommersiella lokaler Indirekt helägt Indirekt helägt John Mattson Hjälpslaktaren 2 AB Lidingö 559218-0102 Uthyrning kommersiella lokaler Indirekt helägt Indirekt helägt John Mattson Hjälpslaktaren 8 AB Lidingö 559218-0094 Uthyrning kommersiella lokaler Indirekt helägt Indirekt helägt John Mattson Sicklaön AB Lidingö 559305-4926 Komplementär i kommanditbolag 100% 100% John Mattson Sicklaön KB Lidingö 916641-4236 Uthyrning kommersiella lokaler Indirekt helägt 2) Indirekt helägt 2) John Mattson Väsby Holding AB Lidingö 559314-1376 Holdingbolag 100% 100% John Mattson Vilunda AB Lidingö 559308-0665 Uthyrning bostäder och kommersiella lokaler Indirekt helägt 100% John Mattson Häggvik Tureberg AB Lidingö 559087-2494 Uthyrning bostäder och kommersiella lokaler 100% 100% John Mattson HEFAB AB Lidingö 556304-8510 Uthyrning bostäder och förvaltning 97,5% 97,5% John Mattson Efib AB Lidingö 556262-1853 Uthyrning bostäder och kommersiella lokaler 100% 100,0% John Mattson Gullmars Holding AB Lidingö 559358-4716 Holdingbolag 100% 100% John Mattson Gravyren 1 AB Lidingö 559011-1208 Uthyrning bostäder och kommersiella lokaler Indirekt helägt 100% Gullmars Fastighetsförvaltning KB Lidingö 969667-1024 Uthyrning bostäder och kommersiella lokaler Indirekt helägt 2) Indirekt helägt 2) John Mattson Likriktaren Holding AB Lidingö 556805-6120 Holdingbolag Indirekt helägt 100% John Mattson Likriktaren 3 AB Lidingö 556757-4552 Uthyrning kommersiella lokaler Indirekt helägt 100% John Mattson Likriktaren 4 AB Lidingö 559141-9386 Uthyrning kommersiella lokaler Indirekt helägt 100% John Mattson Hägersten Holding 2 AB Lidingö 556858-1416 Holdingbolag Indirekt helägt 100% John Mattson Örby Centrum AB Lidingö 556858-1424 Projektutveckling Indirekt helägt 100% John Mattson Johanneshov AB Lidingö 559013-4499 Uthyrning av bostäder Indirekt helägt 100% John Mattson Skattsedeln AB Lidingö 556980-0187 Uthyrning bostäder och kommersiella lokaler Indirekt helägt 100% John Mattson Örnsberg AB Lidingö 559225-6993 Projektutveckling Indirekt helägt 100% John Mattson Hägersten 3 AB Lidingö 559003-2537 Holdingbolag Indirekt helägt 100% John Mattson Lilla Bantorget AB Lidingö 559008-0775 Uthyrning bostäder och kommersiella lokaler Indirekt helägt 100% John Mattson Lilla Katrineberg 4 AB Lidingö 559013-6619 Uthyrning av kommersiella lokaler Indirekt helägt 100% John Mattson Tollare AB Lidingö 559065-1179 Uthyrning bostäder och kommersiella lokaler Indirekt helägt 100% John Mattson Hägersten Parkering AB Lidingö 556974-4948 Uthyrning av garage Indirekt helägt 100% John Mattson Katrineberg Holding AB Lidingö 556097-5434 Vilande bolag Indirekt helägt 100% John Mattson Katrineberg AB Lidingö 556684-0947 Vilande bolag Indirekt helägt 100% John Mattson Ulvsunda AB Lidingö 556750-2983 Uthyrning bostäder och kommersiella lokaler Indirekt helägt 100% John Mattson Geografiboken AB Lidingö 559190-8297 Projektutveckling Indirekt helägt 100% John Mattson Johanneshov 2 AB Lidingö 559506-9757 Vilande bolag Indirekt helägt – John Mattson Hägersten 4 AB Lidingö 559506-9898 Vilande bolag Indirekt helägt – John Mattson Holding 1 AB Lidingö 559506-9559 Holdingbolag Indirekt helägt – 1) Ägarandelen är densamma som röstandelen. 2) John Mattson Fastighetsföretagen AB är kommanditdelägare i John Mattson Juno Herkules KB, Sicklaön KB och Gullmars Fastighetsförvaltning KB med en andel om 0,1 %. Det helägda dotterbolagen John Mattson Käppala AB, John Mattson Sicklaön AB och John Mattson Gullmars Holding AB är komplementärer med en andel om 99,9 %. Not 16, forts. 95KONCERNENS NOTER JOHN MATTSON ÅRSREDOVISNING 2024 INTRODUKTION Om John Mattson Året som gått Vd har ordet VERKSAMHET OCH STRATEGI Värdeskapande Marknadsöversikt Mål och måluppfyllelse Strategi – fyra hörnstenar Våra områden Utvecklingsprojekt HÅLLBARHET MÖJLIGHETER OCH RISKER AKTIEN FINANSIELL INFORMATION Ordförandeord Förvaltningsberättelse Flerårsöversikt Vinstdisposition Bolagsstyrningsrapport Styrelse Ledning FINANSIELLA RAPPORTER OCH NOTER Ladda ned PDF A4 Not 17. Resultat per aktie Per den 31 december 2024 omfattade det registrerade aktiekapitalet 75 793 930 aktier (75 793 930) med ett kvotvärde på 0,33 kr (0,33). Beräkningen av resultat per aktie har baserats på årets resultat hänförligt till moderföretagets aktieägare uppgående till 429,0 Mkr (–1 255,9). Detta delas med det vägda genomsnittet antal aktier vid tillfället 75 793 930 (39 556 335). Varken utspädning vid beräkning av resultat per aktie föreligger eller något innehav utan bestämmande inflytande i koncernen. I samband med nyemissionen 15 december 2023 om totalt 1 250 Mkr emitterades 37 896 965 aktier vilka registrerades den 15 december (37 783 415) och den 21 december (113 550). Resultat per aktie före och efter utspädning, Mkr 2024-12-31 2023-12-31 Årets resultat tillika årets totalresultat 429,0 –1 255,9 Genomsnittligt utestående antal aktier före utspädningseffekt 75 793 930 39 556 335 Resultat per aktie före utspädning (kr) 5,66 –31,75 Not 19. Upplåning Mkr 2024-12-31 2023-12-31 Långfristig Skulder till kreditinstitut 6 292,6 6 083,9 Redovisat värde 6 292,6 6 083,9 Kortfristig Skulder till kreditinstitut 473,2 1 108,8 Redovisat värde 473,2 1 108,8 Summa upplåning 6 765,8 7 192,7 I summa upplåning ingår skulder till kreditinstitut och annan upp låning mot säkerhet på 6 765,8 Mkr (7 192,7). Säkerhet för banklån utgörs av fastighetsinteckningar i koncernens förvaltningsfastighe- ter. I låneavtalen med bankerna har John Mattson förbundit sig till att uppfylla vissa finanisella kovenanter, så som räntetäcknings- grad, belåningsgrad och soliditet, vilket testas kvartalsvis. Under året har dessa finansiella kovenanter uppfyllts och ingen risk att de inte kommer att uppfyllas under nästa tolvmånadersperiod har noterats . Koncernens hyres- och kundfordringar avser samtliga fastigheter i Stockholmsområdet. Koncernens likvida medel är placerade hos svensk bank med hög kreditvärdighet Reservering för förväntade kreditförluster Koncernen använder olika metoder för att uppskatta förväntade kreditförluster på finansiella tillgångar, hyres- och kundfordringar, som redovisas till upplupet anskaffningsvärde. Koncernen defi- nierar fallissemang som att gäldenären med stor sannolikhet inte kommer att kunna betala sin fordran. Koncernens skriver bort fordringar när det inte längre bedöms möjligt att erhålla några medel från eventuella indrivningsförsök. Nedan visas de finansiella tillgångar koncernen har reserverat förväntade kreditförluster för. Utöver nedanstående tillgångar bevakar Koncernen reserveringsbehov även för andra finansiella instrument, exempelvis likvida medel. I de fall beloppen inte bedöms vara oväsentliga sker en reservering för förväntade kreditförluster även för dessa finansiella instrument. För hyres- och kundfordringar Förväntade kreditförluster för hyres- och kundfordringar beräknas i enlighet med den förenklade metoden. Koncernen använder förfal- lotid för att bedöma om kreditrisken i hyres- och kundfordringar har ökat betydligt sedan första redovisningstillfället. Fordringar som är mer än 90 dagar sena till betalning anses osäkra, och reservering för förväntade kreditförluster sker genom individuell bedömning. För övriga fordringar baseras förväntade kreditförluster på historisk kreditförlustnivå kombinerat med framåtblickande faktorer. Förväntade kreditförluster för hyres- och kundfordringar beräk- nas i enlighet med den förenklade metoden och där genom en förlustandelsmodell. Indata som används är finansiell data för John Mattson för föregående år. Hänsyn har också tagits till information avseende makroekonomisk utveckling i framåtblickande avseende. Slutligen har en individuell bedömning gjorts om fordringar anses kreditförsämrade. Åldersanalys för hyres- och kundfordringar (bruttobelopp, före nedskrivning för förväntade kreditförluster) Mkr 2024-12-31 2023-12-31 Ej förfallna kundfordringar 0,7 – Förfallna kundfordringar 1–30 dagar 0,2 1,0 Förfallna kundfordringar 31–90 dagar 1,2 2,0 Förfallna kundfordringar >90 dagar 1,2 1,6 Redovisat värde 3,2 4,5 Not 18. Eget kapital Aktiekapital Per den 31 december 2024 omfattade det registrerade aktieantalet 75 793 930 stamaktier (75 793 930). Innehavare av stamaktier är berättigade till utdelning som fastställs efter hand och aktieinne- havet berättigar till rösträtt vid bolagsstämman med en röst per aktie. Alla aktier har samma rätt till John Mattsons kvarvarande nettotillgångar. Samtliga aktier är fullt betalda och inga aktier är reserverade för överlåtelse. Inga aktier innehas av företaget själv eller dess dotterföretag. Aktiernas kvotvärde uppgår till 0,33 kr per aktie (0,33) 2024-12-31 2023-12-31 Antal utestående aktier vid årets början 75 793 930 37 896 965 Nyemission – 37 896 965 Aktiesplit – – Antal utestående aktier vid årets slut 75 793 930 75 793 930 Not 20. Finansiella risker John Mattson eftersträvar en låg finansiell risk i verksamheten. Bolagets resultat och kassaflöde påverkas dock både av föränd- ringar i omvärlden och av företagets eget agerande. Riskhanterings- arbetet syftar till att tydliggöra och analysera de risker som bolaget möter samt, att så långt det är möjligt, förebygga och begränsa eventuella negativa effekter. Koncernen utsätts genom sin verksamhet för olika slags finan- siella risker; kreditrisk, marknadsrisker (ränterisk och annan pris- risk) samt likviditetsrisk. Koncernens övergripande riskhantering fokuserar på oförutsägbarheten på de finansiella marknaderna och eftersträvar att minimera potentiella ogynnsamma effekter på koncernens finansiella resultat. Koncernens finansiella transaktioner och risker hanteras i enlig- het med av styrelsen fastställd finanspolicy. Koncernens övergri- pande målsättning för finansiella risker är att hantera dessa inom ramen för låg risk, ha en kostnadseffektiv upplåning och säkerställa företagets räntebetalningsförmåga över tid . Kreditrisk Kreditrisk är risken att koncernens motpart inte kan fullgöra sin skyldighet och därigenom förorsaka koncernen en finansiell förlust. 96KONCERNENS NOTER JOHN MATTSON ÅRSREDOVISNING 2024 INTRODUKTION Om John Mattson Året som gått Vd har ordet VERKSAMHET OCH STRATEGI Värdeskapande Marknadsöversikt Mål och måluppfyllelse Strategi – fyra hörnstenar Våra områden Utvecklingsprojekt HÅLLBARHET MÖJLIGHETER OCH RISKER AKTIEN FINANSIELL INFORMATION Ordförandeord Förvaltningsberättelse Flerårsöversikt Vinstdisposition Bolagsstyrningsrapport Styrelse Ledning FINANSIELLA RAPPORTER OCH NOTER Ladda ned PDF A4 Reserv för förväntade kreditförluster Mkr 2024-12-31 2023-12-31 Ingående redovisat värde 0,5 1,2 Årets bortskrivningar –1,5 –0,4 Årets övriga förändringar 1,8 –0,3 Utgående redovisat värde 0,8 0,5 Årets konstaterade kreditförluster uppgår till 1,5 Mkr (0,4). Marknadsrisk Marknadsrisk är risken för att verkligt värde på eller framtida kassaflöden från ett finansiellt instrument varierar på grund av förändringar i marknadspriser. Marknadsrisker indelas i tre typer, valutarisk, ränterisk och andra prisrisker. De marknadsrisker som påverkar koncernen utgörs främst av ränterisker. Koncernen inne- har inga poster i utländsk valuta . Ränterisk Ränterisk är risken för att verkligt värde eller framtida kassaflöden från ett finansiellt instrument varierar på grund av förändringar i marknadsräntor. En betydande faktor som påverkar ränterisken är räntebindningstiden. Koncernen är främst utsatt för ränterisk avseende koncernens lån till kreditinstitut. För att säkerställa ett stabilt finansnetto är ränteförfallostruk- turen fördelad över tid. För att nå önskad ränteförfallostruktur används räntederivatinstrument i form av ränteswappar. Koncernen använder räntederivat i form av swappar för att han- tera ränterisk och konvertera rörliga räntor till fasta. De avtalade kassaflödena sker mellan 3–6 månaders mellanrum för att matcha räntekostnader. Se löptidstabeller nedan för analys av ränterörelser. Räntederivaten har avtalats med institut som har god kreditvärdig- het varvid kreditexponeringen mot institutionen anses begränsad. John Mattson har sammantaget tecknat ränteswappar till ett nominellt belopp om 8 933 Mkr ( 5 933). Ränte- och kapitalbindning 31 december 2024 Räntebindning Kreditbindning Derivat Snittränta Kreditavtal Utnyttjat, Snittränta Löptid Volym (Mkr) (%) 1) Andel (%) volym (Mkr) Mkr Andel (%) Volym (Mkr) (%) 2) 0–1 år 1 169 6,15% 17% 583 473 7% 1 883 – 1–2 år 70 –11,98% 1% 1 782 1 483 22% 1 350 – 2–3 år 1 177 2,55% 17% 1 963 1 963 29% 1 650 – 3–4 år 1 350 2,14% 20% 1 306 1 306 19% 1 050 – 4–5 år 1 700 2,30% 25% 1 083 1 083 16% 1 700 – >5 år 1 300 2,36% 19% 458 458 7% 1 300 – Summa 6 766 2,84% 100% 7 175 6 766 100% 8 933 –0,54% Ränte- och kapitalbindning 31 december 2023 Räntebindning Kreditbindning Derivat Snittränta Kreditavtal Utnyttjat, Snittränta Löptid Volym (Mkr) (%) 1) Andel (%) volym (Mkr) Mkr Andel (%) Volym (Mkr) (%) 2) 0–1 år 1 442 10,42 20 1 297 1 109 15 – – 1–2 år 721 –1,25 10 1 269 1 269 18 1 883 – 2–3 år 1 538 1,48 21 1 745 1 745 24 1 350 – 3–4 år 1 527 2,46 21 971 971 13 1 400 – 4–5 år 1 216 2,09 17 995 995 14 600 – >5 år 749 2,67 10 1 103 1 103 15 700 – Summa 7 193 3,43 100 7 381 7 193 100 5 933 –1,84 1) Genomsnittlig ränta vid årets utgång inkl derivat. 2) Volymvägd genomsnittsränta för derivat. I tabellen nedan visas, givet de räntebärande tillgångar och skulder som finns per balansdagen, en ränteuppgång/-nedgång påverkan på resultat före skatt. Hänsyn är tagen till bolagets räntederivat. Mkr 2024-12-31 2023-12-31 Marknadsränta +1 %, Mkr –45,3 –6,3 Marknadsränta –1 %, Mkr 20,9 27,7 Likviditetsrisk Likviditetsrisk är risken för att koncernen får svårigheter att full- göra sina förpliktelser som sammanhänger med finansiella skulder. Denna risk hanteras genom en checkräkningskredit uppgående till 110 Mkr (110) som vid utgången av 2024 var outnyttjad (0). Där utöver finns en säkerställd RCF om 299,5 mkr som vid utgången av 2024 var outnyttjad (0). I tabellen nedan visas räntederivatens värde förändring vid en ränte- upp gång/-nedgång och dess påverkan på resultatet. Mkr 2024-12-31 2023-12-31 Marknadsränta +1 %, Mkr 180,6 136,1 Marknadsränta –1 %, Mkr –191,8 –143,7 Koncernens kontraktsenliga och odiskonterade räntebetalningar och återbetalningar av finansiella skulder framgår av tabellen nedan. Finansiella instrument med rörlig ränta har beräknats med den ränta som förelåg på balansdagen. Skulder har inkluderats i den period när återbetalning tidigast kan krävas. Not 20, forts. 97KONCERNENS NOTER JOHN MATTSON ÅRSREDOVISNING 2024 INTRODUKTION Om John Mattson Året som gått Vd har ordet VERKSAMHET OCH STRATEGI Värdeskapande Marknadsöversikt Mål och måluppfyllelse Strategi – fyra hörnstenar Våra områden Utvecklingsprojekt HÅLLBARHET MÖJLIGHETER OCH RISKER AKTIEN FINANSIELL INFORMATION Ordförandeord Förvaltningsberättelse Flerårsöversikt Vinstdisposition Bolagsstyrningsrapport Styrelse Ledning FINANSIELLA RAPPORTER OCH NOTER Ladda ned PDF A4 2024-12-31 Löptidsanalys, Mkr <6 mån 6–12 mån 1–3 år 3–5 år >5 år Totalt Leverantörsskulder 129,3 – – – – 129,3 Räntebärande skulder 332,7 332,7 3 829,9 2 773,4 650,4 7 919,1 Derivat 3,3 13,7 16,9 8,9 10,5 53,3 Summa 465,3 346,4 3 846,8 2 782,3 660,9 8 101,7 2023-12-31 Löptidsanalys, Mkr <6 mån 6–12 mån 1–3 år 3–5 år >5 år Totalt Leverantörsskulder 107,3 – – – – 107,3 Räntebärande skulder 677,9 677,9 3 508,3 2 460,2 1 597,2 8 921,5 Derivat – – –100,5 11,6 19,8 –69,0 Summa 726,2 677,9 3 608,8 2 448,6 1 577,3 8 959,7 I tabellerna avseende löptidsanalys inkluderas framtida räntebetalningar varför totalbelopp enligt denna överstiger balansräkningens belopp. I löptidsanalysen är inte tomträtter inkluderad. Finansieringsrisk Finansieringsrisk innebär svårigheter att erhålla finansiering eller finansiering med mycket oförmånliga villkor vid en given tidpunkt. För att säkerställa behovet av finansiering och likviditet arbetar John Mattson kontinuerligt med att omförhandla och vid behov tillföra nya krediter. Som säkerhet för upptagna lån lämnar John Mattson säkerheter i fastighetsinteckningar. Risken hanteras också genom låg belåningsgrad som vid årsskiftet uppgick till 47,6 procent (49,8). Bolagets stabila kassaflöde bidrar till en tryggad räntetäck- ningsnivå. Nedan visas kreditavtal/-ramar som John Mattson ingått: Belopp Utnyttjad Belopp Utnyttjad Mkr 2024-12-31 2024-12-31 2023-12-31 2023-12-31 Bindande låneavtal i bank 6 765,8 6 765,8 6 870,5 6 870,5 Kreditlöfte och check kredit 409,5 – 510,0 322,1 Summa 7 175,3 6 765,8 7 380,5 7 192,6 Kapitalhantering Koncernens strategi syftar till att skapa en god avkastning till aktie- ägarna under finansiell stabilitet. Strategin avspeglas i de finansiella målen, som under 2024 var: • Genomsnittlig årlig tillväxt i långsiktigt substansvärde per aktie med minst 7 procent, inklusive värdeförändringar, över en kon- junkturcykel. • Genomsnittlig årlig tillväxt i förvaltningsresultatet per aktie med minst 10 procent över en konjunkturcykel. Not 21. Övriga skulder Mkr 2024-12-31 2023-12-31 Personalens källskatt och sociala avgifter 4,3 3,6 Moms 7,8 5,0 Skatteskuld 40,5 15,9 Övriga poster 4,8 3,7 Redovisat värde 57,4 28,1 Not 22. Upplupna kostnader och förutbetalda intäkter Mkr 2024-12-31 2023-12-31 Förbetalda hyresintäkter 51,4 46,7 Upplupna räntekostnader 10,3 26,4 Upplupna löner, semesterlöner och sociala avgifter 3,9 3,8 Övriga upplupna kostnader och förutbetalda intäkter 15,6 23,3 Redovisat värde 81,2 100,2 Not 20, forts. 98KONCERNENS NOTER JOHN MATTSON ÅRSREDOVISNING 2024 INTRODUKTION Om John Mattson Året som gått Vd har ordet VERKSAMHET OCH STRATEGI Värdeskapande Marknadsöversikt Mål och måluppfyllelse Strategi – fyra hörnstenar Våra områden Utvecklingsprojekt HÅLLBARHET MÖJLIGHETER OCH RISKER AKTIEN FINANSIELL INFORMATION Ordförandeord Förvaltningsberättelse Flerårsöversikt Vinstdisposition Bolagsstyrningsrapport Styrelse Ledning FINANSIELLA RAPPORTER OCH NOTER Ladda ned PDF A4 Not 23. Kassaflödesanalys Justeringar för poster som inte ingår i kassaflödet, Mkr 2024 2023 Avskrivningar 1,5 3,5 Orealiserade värdeförändring på förvaltningsfastigheter –411,4 1 357,4 Orealiserade värdeförändring på derivat 122,3 170,4 Avsättningar till pensioner 0,3 0,4 Övrigt –1,2 –1,7 Redovisat värde –288,5 1 530,0 Förändring av skulder hänför- liga till finansieringsverksam- Periodens heten, Mkr 2023-12-31 kassaflöde Förvärv 2024-12-31 Kortfristiga ränte bärande skulder 1 108,8 –635,6 – 473,2 Långfristiga ränte bärande skulder 6 083,9 208,7 – 6 292,6 7 192,7 –426,9 – 6 765,8 Kassaflödes påverkande Ej kassaflödes påverkande förändringar förändringar Förändring av skulder hänför- liga till finansieringsverksam- Periodens heten, Mkr 2022-12-31 kassaflöde Förvärv 2023-12-31 Kortfristiga ränte bärande skulder 2 559,9 –1 451,1 – 1 108,8 Långfristiga ränte bärande skulder 6 363,9 –280,0 – 6 083,9 8 923,8 –1 731,1 – 7 192,7 Not 24. Ställda säkerheter Ställda säkerheter, Mkr 2024-12-31 2023-12-31 Fastighetsinteckningar 6 765,8 6 870,8 Kapitalförsäkringar för säkerställande av pensioner 0,7 1,0 Summa 6 766,5 6871,8 Not 25. Transaktioner med närstående Koncernens närståendekrets omfattar samtliga styrelseledamö- ter och medlemmar i företagsledning samt till dessa närstående personer och bolag. Närståendekretsen omfattar även bolagen i koncernen enligt not 16. Alla transaktioner med närstående görs på marknadsmässiga villkor. För information om ersättningar till ledande befattningshavare se not 7 Anställda och personalkostnader. Utöver de belopp som framgår av not 7 har moderbolaget förvärvat konsulttjänster från ett till styrelseledamot närstående bolag om 0,25 mkr. Not 26. Händelser efter balansdagen I januari kommunicerade John Mattson om förändringar i bolags- ledningen för att stärka förutsättningarna för ökat fokus på tillväxt och hållbarhet. Ludmilla Brandt och Louise Wall har rekryterats som projektutvecklingschef respektive hållbarhetschef och kommer från och med 5 mars respektive 3 mars att ingå i bolagsledningen. 99KONCERNENS NOTER JOHN MATTSON ÅRSREDOVISNING 2024 INTRODUKTION Om John Mattson Året som gått Vd har ordet VERKSAMHET OCH STRATEGI Värdeskapande Marknadsöversikt Mål och måluppfyllelse Strategi – fyra hörnstenar Våra områden Utvecklingsprojekt HÅLLBARHET MÖJLIGHETER OCH RISKER AKTIEN FINANSIELL INFORMATION Ordförandeord Förvaltningsberättelse Flerårsöversikt Vinstdisposition Bolagsstyrningsrapport Styrelse Ledning FINANSIELLA RAPPORTER OCH NOTER Ladda ned PDF A4 Moderbolagets resultaträkning Moderbolagets rapport över totalresultat Belopp i Mkr Not 2024 2023 Intäkter 9 13,8 11,5 Central administration och marknadsföring 10 –30,8 –28,4 Rörelseresultat –17,0 –16,8 Resultat från andelar i koncernföretag 11 –531,2 –114,3 Ränteintäkter 12 85,9 14,0 Räntekostnader 13 –157,1 –136,2 Resultat efter finansiella poster –619,5 –253,4 Värdeförändring räntederivat 8 –31,6 0,0 Bokslutsdispositioner 14 6,1 60,4 Resultat före skatt –645,0 –192,9 Skatt 15 5,4 –6,7 Årets resultat –639,6 –199,6 Belopp i Mkr Not 2024 2023 Årets resultat –639,6 –199,6 Övrigt totalresultat – – Årets totalresultat –639,6 –199,6 100MODERBOLAGETS RÄKNINGAR JOHN MATTSON ÅRSREDOVISNING 2024 INTRODUKTION Om John Mattson Året som gått Vd har ordet VERKSAMHET OCH STRATEGI Värdeskapande Marknadsöversikt Mål och måluppfyllelse Strategi – fyra hörnstenar Våra områden Utvecklingsprojekt HÅLLBARHET MÖJLIGHETER OCH RISKER AKTIEN FINANSIELL INFORMATION Ordförandeord Förvaltningsberättelse Flerårsöversikt Vinstdisposition Bolagsstyrningsrapport Styrelse Ledning FINANSIELLA RAPPORTER OCH NOTER Ladda ned PDF A4 Moderbolagets balansräkning Belopp i Mkr Not 2024-12-31 2023-12-31 TILLGÅNGAR Materiella anläggningstillgångar Maskiner och inventarier 3 2,1 1,2 Finansiella anläggningstillgångar Andelar i koncernföretag 4 5 257,3 5 257,3 Långfristiga fordringar på koncernföretag 8 1 236,5 1 178,9 Andra långfristiga fordringar 8 0,5 0,2 Uppskjuten skattefordran 5 6,5 0,9 Summa anläggningstillgångar 6 502,8 6 438,5 Omsättningstillgångar Fordringar hos koncernföretag 6 727,6 342,6 Övriga fordringar 8 0,8 9,1 Förutbetalda kostnader och upplupna intäkter 8 1,3 0,5 Likvida medel 7 59,7 433,4 Summa omsättningstillgångar 789,5 785,7 SUMMA TILLGÅNGAR 7 292,3 7 224,2 Belopp i Mkr Not 2024-12-31 2023-12-31 EGET KAPITAL OCH SKULDER Eget kapital 16 Bundet eget kapital Aktiekapital 25,3 25,3 Fritt eget kapital Överkursfond 2 257,3 2 258,2 Balanserat resultat 595,5 795,1 Årets resultat –639,6 –199,6 Summa eget kapital 2 238,4 2 878,9 Avsättningar Övriga avsättningar för pensioner och liknande förpliktelser 10 0,6 0,3 Summa avsättningar 0,6 0,3 Långfristiga skulder Långfristiga skulder till koncernföretag 17 2 823,2 – Summa långfristiga skulder 2 823,2 0,0 Kortfristiga skulder Leverantörsskulder 8 0,9 3,8 Derivatinstrument 8 31,6 Skulder till koncernföretag 8 2 190,5 4 328,1 Övriga kortfristiga skulder 8 2,5 2,7 Upplupna kostnader och förutbetalda intäkter 8 4,7 10,4 Summa kortfristiga skulder 2 230,1 4 344,9 SUMMA EGET KAPITAL OCH SKULDER 7 292,3 7 224,2 101MODERBOLAGETS RÄKNINGAR JOHN MATTSON ÅRSREDOVISNING 2024 INTRODUKTION Om John Mattson Året som gått Vd har ordet VERKSAMHET OCH STRATEGI Värdeskapande Marknadsöversikt Mål och måluppfyllelse Strategi – fyra hörnstenar Våra områden Utvecklingsprojekt HÅLLBARHET MÖJLIGHETER OCH RISKER AKTIEN FINANSIELL INFORMATION Ordförandeord Förvaltningsberättelse Flerårsöversikt Vinstdisposition Bolagsstyrningsrapport Styrelse Ledning FINANSIELLA RAPPORTER OCH NOTER Ladda ned PDF A4 Moderbolagets kassaflödesanalys Belopp i Mkr Not 2024 2023 Den löpande verksamheten Resultat före skatt –645,0 –192,9 Justering för poster som inte ingår i kassaflödet 20 Värdeförändring derivat 31,6 0,0 Avskrivningar och utrangeringar 0,6 0,7 Nedskrivning andelar i dotterföretag 529,5 300,4 Resultat försäljning av dotterbolag 0,0 –186,1 Kassaflöde från den löpande verksamheten före förändringar av rörelsekapital –83,3 –78,0 Kassaflöde från förändringar av rörelsekapital Förändringar av rörelsefordringar –377,5 –17,2 Förändringar av rörelseskulder –2 146,7 1 019,8 Kassaflöde från den löpande verksamheten –2 607,5 924,6 Investeringsverksamheten Förvärv av dotterföretag 0,0 –22,9 Försäljning dotterföretag 0,0 214,6 Investeringar i inventarier –1,5 –1,1 Avyttringar av inventarier 0,0 0,1 Förändring långfristiga lån till koncernföretag 0,0 –1 178,9 Avyttringar av finansiella anläggningstillgångar –57,8 0,0 Lämnat aktieägartillskott –529,5 –242,8 Kassaflöde från investeringsverksamheten –588,8 –1 230,9 Finansieringsverksamheten Amortering av lån 0,0 –1 368,1 Utdelning 0,0 – Upptagna lån 0,0 – Förändring långfristiga lån koncernföretag 2 823,2 814,3 Nyemission –0,9 1 228,3 Förändring övriga avsättningar 0,3 0,0 Erhållet/Lämnat koncernbidrag 0,0 60,4 Kassaflöde från finansieringsverksamheten 2 822,6 734,9 Årets kassaflöde –373,7 428,8 Likvida medel vid årets början 433,4 4,8 Likvida medel vid årets slut 7 59,7 433,4 Tilläggsupplysningar till kassaflödesanalysen Erhållen ränta 1,7 1,7 Erlagd ränta 21,1 26,2 Moderbolagets rapport över förändringar i eget kapital Bundet eget kapital Fritt eget kapital Belopp i Mkr Aktiekapital Överkursfond Balanserad vinst Årets resultat Summa eget kapital Ingående eget kapital 2023-01-01 12,6 1 037,9 855,6 –60,5 1 845,7 Omföring resultat föregående år – – –60,5 60,5 – Årets resultat – – – –199,6 –199,6 Årets övrigt totalresultat – – – – – Årets totalresultat 12,6 1 037,9 – –199,6 –199,6 Transaktioner med ägare Nyemission 12,6 1 238,1 – – 1 250,7 Kostnader hänförliga till emission – –22,3 – – –22,3 Skatt på emissionskostnader – 4,6 – – 4,6 Summa 12,6 1 220,3 – – 1 232,9 Utgående eget kapital 2023-12-31 25,3 2 258,2 795,1 –199,6 2 878,9 Ingående eget kapital 2024-01-01 25,3 2 258,2 795,1 –199,6 2 878,9 Omföring resultat föregående år – – –199,6 199,6 – Årets resultat – – – –639,6 –639,6 Årets övrigt totalresultat – – – – – Årets totalresultat 25,3 2 258,2 – –639,6 –639,6 Transaktioner med ägare Utdelning – – – – – Nyemission – – – – – Kostnader hänförliga till emission – –1,1 – – –1,1 Skatt på emissionskostnader – 0,2 – – 0,2 Summa 0,0 –0,9 – – –0,9 Utgående eget kapital 2024-12-31 25,3 2 257,3 595,5 –639,6 2 238,4 102MODERBOLAGETS RÄKNINGAR JOHN MATTSON ÅRSREDOVISNING 2024 INTRODUKTION Om John Mattson Året som gått Vd har ordet VERKSAMHET OCH STRATEGI Värdeskapande Marknadsöversikt Mål och måluppfyllelse Strategi – fyra hörnstenar Våra områden Utvecklingsprojekt HÅLLBARHET MÖJLIGHETER OCH RISKER AKTIEN FINANSIELL INFORMATION Ordförandeord Förvaltningsberättelse Flerårsöversikt Vinstdisposition Bolagsstyrningsrapport Styrelse Ledning FINANSIELLA RAPPORTER OCH NOTER Ladda ned PDF A4 Moderbolagets noter Not 1. Väsentliga redovisningsprinciper Moderföretaget har upprättat sin årsredovisning enligt årsredovis- ningslagen (1995:1554) och den av Rådet för finansiell rapportering utgivna rekommendation RFR 2 Redovisning för juridiska personer. Moderföretaget tillämpar samma redovisningsprinciper som kon- cernen med de undantag och tillägg som anges i RFR 2. Det innebär att IFRS tillämpas med de avvikelser som anges nedan. Andelar i dotterföretag Andelar i dotterföretag redovisas i moderföretaget i enlighet med anskaffningsvärdemetoden. Detta innebär att transaktionskostna- der inkluderas i det bokförda värdet för innehavet. Det bokförda värdet prövas kvartalsvis mot företagens egna kapital. I de fall bokfört värde understiger företagens koncernmässiga värde sker nedskrivning som belastar resultaträkningen. I de fall en tidigare nedskrivning inte längre är motiverad sker återföring av denna. Antaganden görs om framtida förhållanden för att beräkna fram- tida kassaflöden som bestämmer återvinningsvärdet. Återvinnings- värdet jämförs med det redovisade värdet för dessa tillgångar och ligger till grund för eventuella nedskrivningar eller återföringar. De antaganden som påverkar återvinningsvärdet mest är framtida resultatutveckling, diskonteringsränta och nyttjandeperiod. Om framtida omvärldsfaktorer och förhållanden ändras kan antagan- den påverkas så att redovisade värden på moderföretagets tillgångar ändras. Koncernbidrag och aktieägartillskott Moderföretaget redovisar såväl erhållna som lämnade koncern- bidrag som bokslutsdispositioner. Av moderföretaget lämnade aktieägartillskott förs direkt mot eget kapital hos mottagaren och redovisas som aktier och andelar hos moderföretaget. Erhållna aktieägartillskott redovisas som en ökning av fritt eget kapital. Intäkter Bolagets intäkter avser främst serviceintäkter avseende fakturering av koncerninterna tjänster till dotterföretag. Intäkter avseende detta redovisas i takt med att tjänsterna utförs. Utdelning redovisas när rätten att erhålla betalning bedöms som säker. Intäkter från försäljning av dotterföretag redovisas då kontrollen av dotterföretaget övergått till köparen. Leasing Moderföretaget har valt att utnyttja de lättnadsregler som finns i RFR 2 avseende redovisning av Leasing i juridisk person och redovisar därigenom samtliga leasingavtal som operationella. Finansiella instrument Med anledning av sambandet mellan redovisning och beskattning, tillämpas inte reglerna om finansiella instrument enligt IFRS 9 i moderföretaget som juridisk person, utan moderföretaget tillämpar i enlighet med ÅRL anskaffningsvärdemetoden. I moderföretaget värderas därmed finansiella anläggningstillgångar till anskaffnings- värde och finansiella omsättningstillgångar enligt lägsta värdets princip minskat med nedskrivning för förväntade kreditförluster. Nedskrivning av finansiella tillgångar Finansiella tillgångar, inkluderat koncerninterna fordringar ska skrivas ned för förväntade kreditförluster. För metod rörande nedskrivning för förväntade kreditförluster, se koncernens not 1. Förväntade kreditförluster för koncerninterna fordringar uppskat- tas genom att bedöma motpartens kreditvärdighet. Skatter I moderföretaget redovisas uppskjuten skatteskuld hänförlig till de obeskattade reserverna med bruttobelopp i balansräkningen. Bokslutsdispositionerna redovisas med bruttobeloppet i resultat- räkningen. Not 2. Väsentliga upp skatt ningar och bedömningar Moderbolagets viktigaste tillgångspost består av värdet på Aktier i koncernföretag. I de dotterföretag med större värden finns fastig- heter där ett väsentligt övervärde föreligger. Not 3. Materiella anläggningstillgångar Maskiner och inventarier, Mkr 2024-12-31 2023-12-31 Ingående anskaffningsvärde 2,4 2,7 Inköp under året 1,5 1,1 Försäljningar och utrangeringar 0,0 –1,3 Utgående anskaffningsvärde 3,9 2,4 Ingående ackumulerade avskrivningar –1,2 –1,8 Årets avskrivningar –0,6 –0,7 Försäljningar och utrangeringar 0,0 1,3 Utgående ackumulerade avskrivningar –1,8 –1,2 Utgående planenligt restvärde 2,1 1,2 Not 4. Andelar i koncernföretag Mkr 2024-12-31 2023-12-31 Ingående anskaffningsvärde 5 257,3 5 320,5 Aktieägartillskott 529,5 242,8 Förvärv 0,0 22,9 Försäljningar 0,0 –28,5 Nedskrivningar –529,5 –300,4 Utgående anskaffningsvärde 5 257,3 5 257,3 103MODERBOLAGETS NOTER JOHN MATTSON ÅRSREDOVISNING 2024 INTRODUKTION Om John Mattson Året som gått Vd har ordet VERKSAMHET OCH STRATEGI Värdeskapande Marknadsöversikt Mål och måluppfyllelse Strategi – fyra hörnstenar Våra områden Utvecklingsprojekt HÅLLBARHET MÖJLIGHETER OCH RISKER AKTIEN FINANSIELL INFORMATION Ordförandeord Förvaltningsberättelse Flerårsöversikt Vinstdisposition Bolagsstyrningsrapport Styrelse Ledning FINANSIELLA RAPPORTER OCH NOTER Ladda ned PDF A4 fortsättning not 4 Nedan förteckning inkluderar direktägda företag. De indirekt ägda företagen redovisas i not 15 koncernföretag. Företag Org. nr. Säte Huvudsaklig aktivitet Ägd andel 2024-12-31 2023-12-31 John Mattson Fastighets AB 556056-6977 Lidingö Uthyrning och förvaltning 100% 1 262,0 1 262,0 John Mattson Skolfastigheter AB 556703-0357 Lidingö Uthyrning kommersiella lokaler 100% 1,6 1,6 John Mattson Butiksfastigheter AB 556792-8568 Lidingö Uthyrning kommersiella lokaler 100% 9,7 9,7 John Mattson Parkering AB 556902-1206 Lidingö Uthyrning parkeringsplatser 100% 0,2 0,2 John Mattson Käppala AB 559161-7500 Lidingö Komplementär i kommanditbolag 100% 371,3 371,3 John Mattson Juno Herkules KB 969646-6946 Lidingö Uthyrning och förvaltning 0,1% 0,5 0,5 John Mattson Gullmars Holding AB 559358-4716 Lidingö Holdingbolag 100% 52,7 52,7 John Mattson Sicklaön AB 559305-4926 Lidingö Komplementär i kommanditbolag 100% 3,6 3,6 John Mattson Efib AB 556262-1853 Lidingö Uthyrning och förvaltning 99,95% 1 425,5 1 425,5 John Mattson Rotebro och Rotsunda AB 559087-2478 Lidingö Uthyrning och förvaltning 100% 20,8 20,8 John Mattson Häggvik och Tureberg AB 559087-2494 Lidingö Uthyrning och förvaltning 100% 7,2 7,2 John Mattson Väsby Holding AB 559314-1376 Lidingö Holdingbolag 100% 0,2 0,2 John Mattson Stockholm Holding AB 559251-3286 Lidingö Holdingbolag 100% 0,0 0,0 John Mattson HEFAB AB 556304-8510 Lidingö Uthyrning och förvaltning 97,5% 2 102,1 2 102,1 5 257,3 5 257,3 Not 5. Uppskjutna skattefordringar och skatteskulder 2024-12-31 Tillgångar Skulder Netto Underskotts avdrag 0 – 0 Summa 0 – 0 2023-12-31 Tillgångar Skulder Netto Underskotts avdrag 0,9 – 0,9 Summa 0,9 – 0,9 Avstämning nettoförändring av uppskjuten skatt, Mkr 2024-12-31 2023-12-31 Vid årets början 0,9 3,0 Redovisat i resultatet 5,4 –6,7 Redovisat i eget kapital 0,2 4,6 Vid årets slut 6,5 0,9 Not 6. Fordringar hos koncernföretag Mkr 2024-12-31 2023-12-31 Ingående anskaffningsvärde 342,6 323,6 Tillkommande fordringar 693,9 342,6 Avgående fordringar –308,9 –323,6 Utgående ackumulerade anskaffningsvärden 727,6 342,6 Utgående redovisat värde 727,6 342,6 Not 8. Finansiella instrument Beräkning av verkligt värde Räntebärande fordringar och skulder I upplysningssyfte beräknas ett verkligt värde för räntebärande fordringar och skulder genom en diskontering av framtida kassa- flöden av kapitalbelopp och ränta diskonterade till aktuell mark- nadsränta. Då dessa i huvudsak löper med kort räntebindning avviker verkligt värde inte nämnvärt från nominella värden. Kortfristiga fordringar och skulder För kortfristiga fordringar och skulder, som likvida medel, kund- fordringar och leverantörsskulder, vilka förväntas regleras inom tolv månader anses det redovisade värdet vara en approximation av det verkliga värdet. Värdering till verkligt värde Verkligt värde för räntederivat beräknas genom diskontering av framtida kassaflöden utifrån noterad marknadsränta på balans- dagen för respektive löptid. Framtida kassaflöden beräknas som skillnaden mellan den fasta avtalade räntan enligt respektive rän- tederivatavtal och den implicita stiborräntan för respektive period. De kommande ränteflöden som därmed uppstår nuvärdesberäknas med hjälp av den implicita stiborkurvan. John Mattson tillämpar inte säkringsredovisning av derivatinstrument. Tillgångar och skulder i dessa kategorier värderas löpande till verkligt värde med värdeförändringar redovisade i resultaträkningen. Den totala värdeförändringen 2024 på derivaten uppgick till –31,6 mkr (0,0) och bokfördes över resultaträkningen. Den negativa värdeförändringen förklaras främst av förändrade marknadsräntor. Reservering för förväntade kreditförluster Moderföretaget använder olika metoder för förväntade kredit- förluster beroende på det finansiella instrumentet. Koncernen definierar fallissemang som att gäldenären med stor sannolikhet inte kommer att kunna betala sin fordran. Fordringarna består till största del av fordringar på koncernföretag där inga förvän- tade kreditförluster har identifierats. Företaget bevakar eventuellt reserveringsbehov för samtliga finansiella instrument, exempelvis likvida medel. I de fall beloppen inte bedöms vara oväsentliga sker en reservering för förväntade kreditförluster för dessa finansiella instrument. Not 7. Likvida medel Mkr 2024-12-31 2023-12-31 Kassa och bank 59,7 433,4 Redovisat värde 59,7 433,4 104MODERBOLAGETS NOTER JOHN MATTSON ÅRSREDOVISNING 2024 INTRODUKTION Om John Mattson Året som gått Vd har ordet VERKSAMHET OCH STRATEGI Värdeskapande Marknadsöversikt Mål och måluppfyllelse Strategi – fyra hörnstenar Våra områden Utvecklingsprojekt HÅLLBARHET MÖJLIGHETER OCH RISKER AKTIEN FINANSIELL INFORMATION Ordförandeord Förvaltningsberättelse Flerårsöversikt Vinstdisposition Bolagsstyrningsrapport Styrelse Ledning FINANSIELLA RAPPORTER OCH NOTER Ladda ned PDF A4 Not 11. Resultat från andelar i koncernföretag Mkr 2024 2023 Reavinst / reaförlust försäljning –0,2 186,1 Nedskrivning –529,5 –300,4 Summa –529,7 –114,3 Not 16. Eget kapital Per den 31 december 2024 omfattade det registrerade aktiekapitalet 75 793 930 stamaktier (75 793 930). Innehavare av stamaktier är berättigade till utdelning som fastställs efter hand och aktieinne- havet berättigar till rösträtt vid bolagsstämman med en röst per aktie. Alla aktier har samma rätt till John Mattsons kvarvarande nettotillgångar. Samtliga aktier är fullt betalda och inga aktier är reserverade för överlåtelse. Inga aktier innehas av företaget själv eller dess dotterföretag. Aktiernas kvotvärde uppgår till 0,33 kr per aktie (0,33 kr). Not 12. Ränteintäkter och liknande resultatposter Mkr 2024 2023 Ränteintäkter från dotterföretag 15,1 1,7 Ränteintäkter från koncernföretag 57,6 11,0 Övriga ränteintäkter 13,2 1,4 Summa 85,9 14,0 Not 13. Räntekostnader och liknande resultatposter Mkr 2024 2023 Räntekostnader till dotterföretag –100,9 –66,9 Räntekostnader till koncernföretag –55,4 –42,0 Övriga räntekostnader –0,8 –26,2 Övriga finansiella kostnader 0,0 –1,1 Summa –157,1 –136,2 Not 14. Bokslutsdispositioner Mkr 2024 2023 Lämnat koncernbidrag – – Erhållet koncernbidrag 6,1 60,4 Summa 6,1 60,4 Not 15. Skatt Mkr 2024 2023 Aktuell skatt –0,2 – Förändring av uppskjuten skatt avseende temporära skillnader 5,6 –6,7 Redovisad skatt 5,4 –6,7 Avstämning av effektiv skattesats, Mkr 2024 2023 Resultat före skatt –645,0 –192,9 Skatt enligt gällande skattesats för moderföretaget (20,6 %) 132,9 39,7 Skatteeffekt av: Ej skattepliktiga intäkter 0,0 38,3 Ej avdragsgilla kostnader –126,9 –79,8 Övrigt –0,6 –4,9 Redovisad skatt 5,4 –6,7 Not 10. Anställda och personalkostnader Mkr 2024 2023 Styrelse, vd och övriga ledande befattningshavare Löner och andra ersättningar –13,2 –11,9 Sociala avgifter –4,0 –3,1 (varav pensionskostnader) –1,9 –1,8 Summa –17,2 –15,0 Medeltal antal anställa i moderbolaget under året uppgick till 5 (5) anställda av vilka 40 procent (60) är män. För ytterligare infromation om löner och ersättningar till anställda och ledande befattningshavare samt information om antal anställda, se koncernens not 7. Not 9. Intäkter Mkr 2024 2023 Koncerninterna intäkter 13,8 10,6 Övriga intäkter 0,0 1,0 Summa 13,8 11,5 105MODERBOLAGETS NOTER JOHN MATTSON ÅRSREDOVISNING 2024 INTRODUKTION Om John Mattson Året som gått Vd har ordet VERKSAMHET OCH STRATEGI Värdeskapande Marknadsöversikt Mål och måluppfyllelse Strategi – fyra hörnstenar Våra områden Utvecklingsprojekt HÅLLBARHET MÖJLIGHETER OCH RISKER AKTIEN FINANSIELL INFORMATION Ordförandeord Förvaltningsberättelse Flerårsöversikt Vinstdisposition Bolagsstyrningsrapport Styrelse Ledning FINANSIELLA RAPPORTER OCH NOTER Ladda ned PDF A4 Not 19. Arvode till revisor Ernst &Young AB, Mkr 2024 2023 Revisionsuppdraget 0,9 1,9 Övriga tjänster 0,0 0,5 Summa 0,9 2,4 Not 21. Ställda säkerheter och eventualförpliktelser Ställda säkerheter, Mkr 2024 2023 Fastighetsinteckningar – – Summa – – Eventualförpliktelser, Mkr 2024 2023 Borgensförbindelser för dotterbolag 5 335,0 1 212,6 Not 17. Upplåning Mkr 2024-12-31 2023-12-31 Långfristig Skulder till koncernföretag 2 823,2 – Redovisat värde 2 823,2 – Summa upplåning 2 823,2 – Not 18. Transaktioner med närstående En förteckning av koncernens dotterföretag, vilka även är de företag som är närstående till moderföretaget, anges i koncernens not 16. Transaktioner från moderföretaget till dotterkoncernföretag utgörs av projektarvoden och av s.k. management fees, vilket innebär att koncerngemensamma kostnader (hyra, administration etc) fördelas ut från moderföretaget till respektive dotterföretag. Dessa fördelas ut på marknadsmässiga villkor. Under året har bola- get förvärvat konsulttjänster från ett till styrelseledamot närstående bolag om 0,25 mkr. Några andra närståendetransaktioner än dessa förekommer inte. Mkr Försäljning av varor/ tjänster Inköp av varor/ tjänster Räntor Fordran på balans- dagen Skuld på balans- dagen Koncern företag 2024 13,8 0,0 –83,7 1 964,1 5 013,6 2023 8,8 –2,2 –96,3 1 521,5 4 328,1 Not 22. Händelser efter balansdagen I januari kommunicerade John Mattson om förändringar i bolags- ledningen för att stärka förutsättningarna för ökat fokus på tillväxt och hållbarhet. Ludmilla Brandt och Louise Wall har rekryterats som projektutvecklingschef respektive hållbarhetschef och kommer från och med 5 mars respektive 3 mars att ingå i bolagsledningen Not 23. Förslag till vinstdisposition Till årsstämmans förfogande står följande vinstmedel (kr): Överkursfond 2 257 263 508 Balanserat resultat 595 482 628 Årets resultat –639 606 080 2 213 140 056 Styrelsen föreslår att vinstmedel disponeras så att: I ny räkning överföres 2 213 140 056 2 213 140 056 Not 20. Kassaflödesanalys Justeringar för poster som inte ingår i kassaflödet, Mkr 2024-01-01–2023-12-31 2023-01-01–2023-12-31 Avskrivningar 0,6 0,7 Nedskrivning andelar i dotterföretag 529,5 300,4 Värdeförändring derivat 31,6 0,0 Resultat försäljning dotterföretag 0,0 –186,1 Redovisat värde 561,7 114,9 Kassaflödes- påverkande förändringar Ej kassaflödes- påverkande förändringar Förändring av skulder hänförliga till finansieringsverksamheten, Mkr 2023-12-31 Periodens kassaflöde Förvärv 2024-12-31 Kortfristiga räntebärande skulder 0 –0 0 0 Långfristiga räntebärande skulder 0 –0 0 0 0 –0 0 0 Förändring av skulder hänförliga till finansieringsverksamheten, Mkr 2022-12-31 Periodens kassaflöde Förvärv 2023-12-31 Kortfristiga räntebärande skulder 893,1 –893,1 – – Långfristiga räntebärande skulder 475,0 –475,0 – – 1 368,1 –1 368,1 – – 106MODERBOLAGETS NOTER JOHN MATTSON ÅRSREDOVISNING 2024 INTRODUKTION Om John Mattson Året som gått Vd har ordet VERKSAMHET OCH STRATEGI Värdeskapande Marknadsöversikt Mål och måluppfyllelse Strategi – fyra hörnstenar Våra områden Utvecklingsprojekt HÅLLBARHET MÖJLIGHETER OCH RISKER AKTIEN FINANSIELL INFORMATION Ordförandeord Förvaltningsberättelse Flerårsöversikt Vinstdisposition Bolagsstyrningsrapport Styrelse Ledning FINANSIELLA RAPPORTER OCH NOTER Ladda ned PDF A4 Styrelsens försäkran Lidingö den dag som framgår av vår elektroniska underskrift Per-Gunnar (P-G) Persson Styrelseordförande Johan Ljungberg Vice ordförande Åsa Bergström Styrelseledamot Håkan Blixt Styrelseledamot Christer Olofsson Styrelseledamot Ingela Lindh Styrelseledamot Katarina Wallin Styrelseledamot Per Nilsson Verkställande direktör Vår revisionsberättelse har avlämnats den dag som framgår av vår elektroniska underskrift Ernst & Young AB Katrine Söderberg Auktoriserad revisor John Mattson Fastighetsföretagen AB (publ.) 556802-2858 Såvitt styrelsen känner till är denna årsredovisning upprättad i enlighet med god redovisningssed. Årsredovisningen ger en rätt- visande bild av koncernens och moderbolagets ställning och resul- tat, och förvaltningsberättelsen ger en rättvisande översikt över utvecklingen av koncernens verksamhet, ställning och resultat samt beskriver väsentliga risker och osäkerhetsfaktorer som koncernen står inför. Koncernredovisningen har upprättats i enlighet med de internationella redovisningsstandarder som avses i Europaparla- mentets och rådets förordning (EG) nr 1606/2002 av den 19 juli 2002 om tillämpning av internationella redovisningsstandarder. Koncernredovisningen ger en rättvisande bild av koncernens ställ- ning och resultat, och förvaltningsberättelsen för koncernen ger en rättvisande översikt över utvecklingen av koncernens verksamhet, ställning och resultat samt väsentliga risker och osäkerhetsfaktorer som de företag som ingår i koncernen står inför. 107STYRELSENS FÖRSÄKRAN JOHN MATTSON ÅRSREDOVISNING 2024 INTRODUKTION Om John Mattson Året som gått Vd har ordet VERKSAMHET OCH STRATEGI Värdeskapande Marknadsöversikt Mål och måluppfyllelse Strategi – fyra hörnstenar Våra områden Utvecklingsprojekt HÅLLBARHET MÖJLIGHETER OCH RISKER AKTIEN FINANSIELL INFORMATION Ordförandeord Förvaltningsberättelse Flerårsöversikt Vinstdisposition Bolagsstyrningsrapport Styrelse Ledning FINANSIELLA RAPPORTER OCH NOTER Ladda ned PDF A4 Revisionsberättelse Till bolagsstämman i John Mattson Fastighetsföretagen AB (publ), org nr 556802–2858 Rapport om årsredovisningen och koncernredovisningenn Uttalanden Vi har utfört en revision av årsredovisningen och koncernredovis- ningen för John Mattson Fastighetsföretagen (publ) för år 2024 med undantag för bolagsstyrnings rapporten på sidorna 71–74. Bolagets årsredo vis ning och koncernredovisning ingår på sidorna 64–74 och 78–106 i detta dokument. Enligt vår uppfattning har årsredovisningen upprättats i enlighet med årsredovisningslagen och ger en i alla väsentliga avseenden rättvisande bild av moderbolagets finansiella ställning per den 31 december 2024 och av dess finansiella resultat och kassaflöde för året enligt årsredovis nings lagen. Koncernredovisningen har upprättats i enlighet med års redo vis nings lagen och ger en i alla väsentliga avse - enden rättvisande bild av koncernens finansiella ställning per den 31 december 2024 och av dess finansiella resultat och kassaflöde för året enligt IFRS Redovisningsstandarder, så som de antagits av EU, och års redo visningslagen. Våra uttalanden omfattar inte bolagsstyrnings- rapporten på sidorna 71–74. Förvaltningsberättelsen är förenlig med årsredo vis ningens och koncernredovisningens övriga delar. Vi tillstyrker därför att bolagsstämman fastställer resultaträk - ningen och balansräkningen för moderbolaget samt rapporten över totalresultat och rapporten över finansiell ställning för koncernen. Våra uttalanden i denna rapport om årsredovisningen och koncern- redo vis ningen är förenliga med innehållet i den komp letterande rapport som har överlämnats till moderbolagets revisionsutskott i enlighet med Revisorsförordningens (537/2014) artikel 11. Grund för uttalanden Vi har utfört revisionen enligt International Standards on Auditing (ISA) och god revisionssed i Sverige. Vårt ansvar enligt dessa stan - darder beskrivs närmare i avsnittet Revisorns ansvar. Vi är oberoende i för hållande till moderbolaget och koncernen enligt god revisorssed i Sverige och har i övrigt fullgjort vårt yrkesetiska ansvar enligt dessa krav. Detta innefattar att, baserat på vår bästa kunskap och över- tygelse, inga förbjudna tjänster som avses i Revisorsförordningens (537/2014) artikel 5.1 har tillhandahållits det granskade bolaget eller, i förekommande fall, dess moderföretag eller dess kontrollerade före - tag inom EU. Vi anser att de revisionsbevis vi har inhämtat är tillräckliga och ända måls enliga som grund för våra uttalanden. Särskilt betydelsefulla områden Särskilt betydelsefulla områden för revisionen är de områden som enligt vår professionella bedömning var de mest betydelsefulla för revisionen av årsredovisningen och koncernredovisningen för den aktuella perioden. Dessa områden behandlades inom ramen för revisionen av, och i vårt ställningstagande till, årsredovisningen och koncernredovis ningen som helhet, men vi gör inga separata utta - landen om dessa områden. Beskrivningen nedan av hur revisionen genomfördes inom dessa områden ska läsas i detta sammanhang. Vi har fullgjort de skyldigheter som beskrivs i avsnittet Revisorns ansvar i vår rapport om årsredovisningen också inom dessa områden. Därmed genomfördes revisions åtgärder som utformats för att beakta vår bedömning av risk för väsentliga fel i årsredovisningen och kon- cernredovisningen. Utfallet av vår granskning och de gransknings- åt gärder som genomförts för att behandla de områden som framgår nedan utgör grunden för vår revisionsberättelse. Värdering av förvaltningsfastigheter Beskrivning av området Det redovisade verkliga värdet för förvaltningsfastigheterna i koncer- nen uppgick den 31 december 2024 till 14 097,7 mkr. De orealiserade värdeförändringarna under året, redovisade i Koncernens resulta - träkning, uppgick till 415,3 mkr. Fastighetsvärderingarna är avkastningsbaserade enligt kassa- flödesmodellen, vilket innebär att framtida kassaflöden prognosti - seras. Samtliga fastigheter värderas varje kvartal. Cirka tre fjärdedelar av fastighetsbeståndet värderas internt och cirka en fjärdedel värderas externt, vilket innebär att hela fastighetsbeståndet värderas externt årligen. Fastigheternas direktavkastningskrav bedöms utifrån varje fastighets unika risk samt gjorda transaktioner på marknaden för objekt av liknande karaktär. Värdering till verkligt värde är till sin natur behäftat med subjektiva bedömningar där en till synes mindre förändring i gjorda antaganden som ligger till grund för värderingarna kan få väsentlig effekt i redo - visade värden. Med anledning av den höga graden av antaganden och bedömningar som sker i samband med fastighetsvärderingen anser vi att detta område är ett särskilt betydelsefullt område i vår revision. Beskrivning av värdering av förvaltningsfastigheterna, tillsammans med redovisningsprinciper, betydelsefulla redovisningsbedömningar, uppskattningar och antaganden, framgår av not 12. Hur detta område beaktades i revisionen I vår revision har vi utvärderat bolagets process för fastighetsvärdering. Vi har utvärderat värderingsmetod, modell, och indata i de externt och internt upprättade värderingarna. Vi har utvärderat de externa värderarnas kompetens och objektivitet samt utvärderat bolagets värderingskompetens. Vi har med stöd av intern värderingsexpertis granskat använd modell för fastighetsvärdering och granskat rimligheten i gjorda anta - ganden såsom hyresintäkter, driftkostnader, direktavkastningskrav, fastighetsinvesteringar och vakansgrad för ett urval av fastigheterna samt gjort jämförelser mot känd marknadsinformation. Urval har gjorts utifrån kriterierna risk och storlek. Vi har disku - terat viktiga antaganden och bedömningar med bolagets värderings- ansvariga och företagsledningen. Vi har för ett urval av fastigheterna granskat indata i värderings - modellen avseende bland annat hyresintäkter, kontraktslängd och fastighetsinvesteringar mot redovisningen och kontrollberäknat värderingarna. Vi har granskat lämnade upplysningar i årsredovisningen. Annan information än årsredovisningen och koncernredovisningen Detta dokument innehåller även annan information än årsredovis- ningen och koncernredovisningen och återfinns på sidorna 1–53, 55–63, 75–77 och 111–117. Den andra informationen består även av ersättningsrapporten som vi inhämtade före datumet för denna revisionsberättelse. Det är styrel sen och verkställande direktören som har ansvaret för denna andra information. Vårt uttalande avseende årsredovisningen och koncernredo- visningen omfattar inte denna information och vi gör inget uttalande med bestyr kande avseende denna andra information. I samband med vår revision av årsredovisningen och koncern- redovis ningen är det vårt ansvar att läsa den infor mation som identi- fieras ovan och överväga om informationen i väsentlig utsträckning är oförenlig med årsredovisningen och koncernredovisningen. Vid denna genom gång beaktar vi även den kunskap vi i övrigt inhämtat under revisionen samt bedömer om informationen i övrigt verkar innehålla väsentliga fel aktig heter. Om vi, baserat på det arbete som har utförts avseende denna informa tion, drar slutsatsen att den andra informationen innehåller en väsentlig felaktighet, är vi skyldiga att rapportera detta. Vi har inget att rapportera i det avseendet. 108REVISIONSBERÄTTELSE JOHN MATTSON ÅRSREDOVISNING 2024 INTRODUKTION Om John Mattson Året som gått Vd har ordet VERKSAMHET OCH STRATEGI Värdeskapande Marknadsöversikt Mål och måluppfyllelse Strategi – fyra hörnstenar Våra områden Utvecklingsprojekt HÅLLBARHET MÖJLIGHETER OCH RISKER AKTIEN FINANSIELL INFORMATION Ordförandeord Förvaltningsberättelse Flerårsöversikt Vinstdisposition Bolagsstyrningsrapport Styrelse Ledning FINANSIELLA RAPPORTER OCH NOTER Ladda ned PDF A4 Styrelsens och verkställande direktörens ansvar Det är styrelsen och verkställande direktören som har ansvaret för att års redovisningen och koncernredovisningen upprättas och att den ger en rättvisande bild enligt årsredovisningslagen och, vad gäller koncern redo vis ningen, enligt IFRS Redovisningsstandarder så som de antagits av EU. Styrelsen och verk ställande direktören ansvarar även för den interna kontroll som de bedömer är nödvändig för att upprätta en årsredovisning och koncern redo vis ning som inte innehåller några väsentliga felaktigheter, vare sig dessa beror på oegentligheter eller misstag. Vid upprättandet av årsredovisningen och koncernredovis ningen an svarar styrelsen och verkställande direktören för bedömningen av bola gets förmåga att fortsätta verksamheten. De upplyser, när så är tillämp ligt, om förhållanden som kan påverka förmågan att fortsätta verk sam heten och att använda antagandet om fortsatt drift. An tagandet om fortsatt drift tillämpas dock inte om styrelsen och verk ställande direk tören avser att likvidera bolaget, upphöra med verksam heten eller inte har något realistiskt alternativ till att göra något av detta. Styrelsens revisionsutskott ska, utan att det påverkar styrelsens ansvar och uppgifter i övrigt, bland annat övervaka bolagets finan - siella rappor tering. Revisorns ansvar Våra mål är att uppnå en rimlig grad av säkerhet om att årsredovis- ningen och koncernredovisningen som helhet inte innehåller några väsent liga felaktigheter, vare sig dessa beror på oegentligheter eller misstag, och att lämna en revisions berättelse som innehåller våra uttalan den. Rimlig säkerhet är en hög grad av säkerhet, men är ingen garanti för att en revision som utförs enligt ISA och god revisionssed i Sverige alltid kommer att upptäcka en väsentlig felaktighet om en sådan finns. Felaktigheter kan uppstå på grund av oegentlig heter eller misstag och anses vara väsentliga om de enskilt eller tillsammans rimligen kan förväntas påverka de ekonomiska beslut som användare fattar med grund i årsredovisningen och koncernredovisningen. Som del av en revision enligt ISA använder vi professionellt omdöme och har en professionellt skeptisk inställning under hela revisionen. Dessutom: • identifierar och bedömer vi riskerna för väsentliga felaktigheter i års redo visningen och koncernredovis ningen, vare sig dessa beror på oegentligheter eller misstag, utformar och utför gransknings- åtgär der bland annat utifrån dessa risker och inhämtar revisions- bevis som är tillräckliga och ändamålsenliga för att utgöra en grund för våra uttalanden. Risken för att inte upptäcka en väsentlig felaktig het till följd av oegentligheter är högre än för en väsentlig felaktig het som beror på misstag, eftersom oegent ligheter kan innefatta agerande i maskopi, förfalskning, avsiktliga utelämnan - den, felaktig infor mation eller åsidosättande av intern kontroll. • skaffar vi oss en förståelse av den del av bolagets interna kontroll som har betydelse för vår revision för att utforma gransknings åt- gärder som är lämpliga med hänsyn till omständigheterna, men inte för att uttala oss om effektiviteten i den interna kontrollen. • utvärderar vi lämpligheten i de redovisningsprinciper som används och rimligheten i styrelsens och verkställande direktörens upp- skatt-ningar i redovisningen och tillhörande upplysningar. • drar vi en slutsats om lämpligheten i att styrelsen och verkställande direk tören använder antagandet om fortsatt drift vid upprättandet av årsredovisningen och koncern redo visningen. Vi drar också en slut sats, med grund i de inhämtade revisionsbevisen, om det finns någon väsentlig osäkerhetsfaktor som avser sådana händelser eller för hållanden som kan leda till betydande tvivel om bolagets för måga att fortsätta verksamheten. Om vi drar slutsatsen att det finns en väsentlig osäkerhetsfaktor, måste vi i revisionsberättelsen fästa uppmärksamheten på upplys ningarna i årsredovisningen om den väsentliga osäker hetsfaktorn eller, om sådana upplysningar är otill räckliga, modifiera uttalandet om årsredovisningen och koncern redo vis ningen. Våra slutsatser baseras på de revisions- bevis som inhämtas fram till datumet för revisions berättelsen. Dock kan framtida händelser eller förhållan den göra att ett bolag inte längre kan fortsätta verk samheten. • utvärderar vi den övergripande presentationen, strukturen och inne hållet i årsredovisningen och koncernredovis ningen, däribland upp-lys ningarna, och om årsredovis ningen och koncernredovis- ningen återger de under liggande transaktionerna och händelserna på ett sätt som ger en rättvisande bild. • planerar och utför vi koncernrevisionen för att inhämta tillräck - liga och ändamålsenliga revisionsbevis avseende den finansiella informationen för företag eller affärsenheter inom koncernen som grund för att göra ett uttalande avseende koncern redovisningen. Vi ansvarar för styrning, övervakning och genomgång av det revi - sionsarbete som utförts för koncernrevisionens syfte. Vi är ensamt ansvariga för våra uttalanden. Vi måste informera styrelsen om bland annat revisionens planerade om fatt ning och inriktning samt tidpunkten för den. Vi måste också infor mera om betydelsefulla iakttagelser under revisionen, däribland de eventuella betydande brister i den interna kontrollen som vi identifierat. Vi måste också förse styrelsen med ett uttalande om att vi har följt rele vanta yrkesetiska krav avseende oberoende, och ta upp alla relationer och andra förhållanden som rimligen kan påverka vårt oberoende, samt i tillämpliga fall åtgärder som har vidtagits för att eliminera hoten eller motåtgärder som har vidtagits. Av de områden som kommuniceras med styrelsen fastställer vi vilka av dessa områden som varit de mest betydelsefulla för revisionen av års redo visningen och koncernredovisningen, inklusive de viktigaste bedömda riskerna för väsentliga felaktigheter, och som därför utgör de för revisionen särskilt betydelsefulla områdena. Vi beskriver dessa om råden i revisionsberättelsen såvida inte lagar eller andra författ- ningar för hind rar upplysning om frågan. Rapport om andra krav enligt lagar och andra författningar Revisorns granskning av förvaltning och förslaget till dispositioner av bolagets vinst eller förlust Uttalanden Utöver vår revision av årsredovisningen har vi även utfört en revi- sion av styrelsens och verkställande direktörens förvalt ning av John Mattson Fastighetsföretagen AB (publ) för år 2024 samt av förslaget till dispositioner beträffande bolagets vinst eller förlust. Vi tillstyrker att bolagsstämman disponerar vinsten enligt förslaget i förvaltningsberättelsen och beviljar styrel sens ledamöter och verk - ställande direktören ansvars frihet för räken skaps året. Grund för uttalanden Vi har utfört revisionen enligt god revisionssed i Sverige. Vårt ansvar enligt denna beskrivs närmare i avsnittet Revisorns ansvar. Vi är obero ende i förhållande till moderbolaget och koncernen enligt god revisors sed i Sverige och har i övrigt fullgjort vårt yrkesetiska ansvar enligt dessa krav. Vi anser att de revisionsbevis vi har inhämtat är tillräckliga och ända måls enliga som grund för våra uttalanden. Styrelsens och verkställande direktörens ansvar Det är styrelsen som har ansvaret för förslaget till dispositioner be-träffande bolagets vinst eller förlust. Vid förslag till utdelning innefattar detta bland annat en bedömning av om utdelningen är försvarlig med hänsyn till de krav som bolagets och koncernens verk - samhetsart, om fatt ning och risker ställer på storleken av moderbo- lagets och koncer nens egna kapital, konsolideringsbehov, likviditet och ställning i övrigt. Styrelsen ansvarar för bolagets organisation och förvaltningen av bolagets angelägenheter. Detta innefattar bland annat att fortlö - pande bedöma bolagets och koncernens ekonomiska situation, och att tillse att bolagets organisation är utformad så att bokföringen, medelsför valtningen och bolagets ekonomiska angelägenheter i övrigt kont rolleras på ett betryggande sätt. Verkställande direktören ska sköta den löpande förvaltningen enligt styrelsens riktlinjer och anvis- ningar och bland annat vidta de åtgärder som är nödvändiga för att 109REVISIONSBERÄTTELSE JOHN MATTSON ÅRSREDOVISNING 2024 INTRODUKTION Om John Mattson Året som gått Vd har ordet VERKSAMHET OCH STRATEGI Värdeskapande Marknadsöversikt Mål och måluppfyllelse Strategi – fyra hörnstenar Våra områden Utvecklingsprojekt HÅLLBARHET MÖJLIGHETER OCH RISKER AKTIEN FINANSIELL INFORMATION Ordförandeord Förvaltningsberättelse Flerårsöversikt Vinstdisposition Bolagsstyrningsrapport Styrelse Ledning FINANSIELLA RAPPORTER OCH NOTER Ladda ned PDF A4 bolagets bokföring ska fullgöras i överensstämmelse med lag och för att medels förvaltningen ska skötas på ett betryggande sätt. Revisorns ansvar Vårt mål beträffande revisionen av förvaltningen, och därmed vårt uttalande om ansvarsfrihet, är att inhämta revisionsbevis för att med en rimlig grad av säkerhet kunna bedöma om någon styrelseledamot eller verkställande direktören i något väsentligt avseende: • företagit någon åtgärd eller gjort sig skyldig till någon försummelse som kan föranleda ersättningsskyldighet mot bolaget, eller • på något annat sätt handlat i strid med aktiebolagslagen, årsredo- vis ningslagen eller bolagsordningen. Vårt mål beträffande revisionen av förslaget till dispositioner av bolagets vinst eller förlust, och därmed vårt uttalande om detta, är att med rimlig grad av säkerhet bedöma om förslaget är förenligt med aktie bolags lagen. Rimlig säkerhet är en hög grad av säkerhet, men ingen garanti för att en revision som utförs enligt god revisionssed i Sverige alltid kommer att upptäcka åtgärder eller försummelser som kan föranleda ersätt nings skyldighet mot bolaget, eller att ett förslag till dispositioner av bolagets vinst eller förlust inte är förenligt med aktiebolagslagen. Som en del av en revision enligt god revisionssed i Sverige använ - der vi professionellt omdöme och har en professionellt skeptisk inställning under hela revisionen. Granskningen av förvaltningen och förslaget till dispositioner av bolagets vinst eller förlust grundar sig främst på revi sionen av räkenskaperna. Vilka tillkommande gransk - ningsåtgärder som utförs baseras på vår professionella bedömning med utgångspunkt i risk och väsentlighet. Det innebär att vi fokuserar granskningen på sådana åtgärder, områden och förhållanden som är väsentliga för verksam heten och där avsteg och överträdelser skulle ha särskild betydelse för bolagets situation. Vi går igenom och prövar fattade beslut, besluts under lag, vidtagna åtgärder och andra förhål - landen som är relevanta för vårt uttalande om ansvarsfrihet. Som underlag för vårt uttalande om styrelsens förslag till dispositioner beträffande bolagets vinst eller förlust har vi granskat om förslaget är förenligt med aktiebolagslagen. Revisorns granskning av Esef-rapporten Uttalande Utöver vår revision av årsredovisningen och koncernredovisningen har vi även utfört en granskning av att styrelsen och verkställande direktören har upprättat årsredovisningen och koncernredovis - ningen i ett format som möjliggör enhetlig elektronisk rapporte- ring (Esef-rapporten) enligt 16 kap. 4 a § lagen (2007:528) om värdepappers marknaden för John Mattson Fastighetsföretagen AB (publ) för år 2024. Vår granskning och vårt uttalande avser endast det lagstadgade kravet. Enligt vår uppfattning har Esef-rapporten upprättats i ett format som i allt väsentligt möjliggör enhetlig elektronisk rapportering. Grund för uttalande Vi har utfört granskningen enligt FARs rekommendation RevR 18 Revisorns granskning av Esef-rapporten. Vårt ansvar enligt denna rekommendation beskrivs närmare i avsnittet Revisorns ansvar. Vi är oberoende i förhållande till John Mattson Fastighetsföretagen AB (publ) enligt god revisorssed i Sverige och har i övrigt fullgjort vårt yrkesetiska ansvar enligt dessa krav. Vi anser att de bevis vi har inhämtat är tillräckliga och ändamål - senliga som grund för vårt uttalande. Styrelsens och verkställande direktörens ansvar Det är styrelsen och verkställande direktören som har ansvaret för att Esef-rapporten har upprättats i enlighet med 16 kap. 4 a § lagen (2007:528) om värdepappersmarknaden, och för att det finns en sådan intern kontroll som styrelsen och verkställande direktören bedömer nödvändig för att upprätta Esef-rapporten utan väsentliga felaktigheter, vare sig dessa beror på oegentligheter eller misstag. Revisorns ansvar Vår uppgift är att uttala oss med rimlig säkerhet om Esef-rapporten i allt väsentligt är upprättad i ett format som upp fyller kraven i 16 kap. 4 a § lagen (2007:528) om värde-pappersmarknaden, på grundval av vår granskning. RevR 18 kräver att vi planerar och genomför våra gransk- ningsåtgärder för att uppnå rimlig säkerhet att Esef-rapporten är upprättad i ett format som uppfyller dessa krav. Rimlig säkerhet är en hög grad av säkerhet, men är ingen garanti för att en granskning som utförs enligt RevR 18 och god revisionssed i Sverige alltid kommer att upptäcka en väsentlig felaktighet om en sådan finns. Felaktigheter kan uppstå på grund av oegentlig-heter eller misstag och anses vara väsentliga om de enskilt eller tillsammans rimligen kan förväntas påverka de ekonomiska beslut som användare fattar med grund i Esef-rapporten. Revisionsföretaget tillämpar ISQM 1 Kvalitetsstyrning för revi - sionsföretag som utför revision och översiktlig granskning av finansiella rapporter samt andra bestyrkandeuppdrag och näraliggande tjänster som kräver att företaget utformar, implementerar och hanterar ett system för kvalitetsstyrning inklusive riktlinjer och rutiner avseende efterlevnad av yrkesetiska krav, standarder för yrkesutövningen och tillämpliga krav i lagar och andra författningar. Granskningen innefattar att genom olika åtgärder inhämta bevis om att Esef-rapporten har upprättats i ett format som möjliggör enhetlig elektronisk rapportering av årsredovis-ningen och kon - cernredovisning. Revisorn väljer vilka åtgärder som ska utföras, bland annat genom att bedöma riskerna för väsentliga felaktigheter i rapporteringen vare sig dessa beror på oegentligheter eller misstag. Vid denna riskbedömning beaktar revisorn de delar av den interna kontrollen som är relevanta för hur styrelsen och verkställande direk - tören tar fram underlaget i syfte att utforma granskningsåtgärder som är ändamålsenliga med hänsyn till omständigheterna, men inte i syfte att göra ett uttalande om effektiviteten i den interna kontrollen. Granskningen omfattar också en utvärdering av ändamålsenligheten och rimligheten i styrelsens och verkställande direktörens antaganden. Granskningsåtgärderna omfattar huvudsakligen validering av att Esef-rapporten upprättats i ett giltigt XHTML-format och en avstämning av att Esef-rapporten överensstämmer med den gran - skade årsredovisningen och koncernredovisningen. Vidare omfattar granskningen även en bedömning av huruvida koncernens resultat-, balans- och egetkapitalräkningar, kassaflöde - sanalys samt noter i Esef-rapporten har märkts med iXBRL i enlighet med vad som följer av Esef-förordningen. Revisorns granskning av bolagsstyrningsrapporten Det är styrelsen som har ansvaret för bolagsstyrnings rapporten på sidorna 71–74 och för att den är upprättad i enlighet med årsredovis- nings lagen. Vår granskning har skett enligt FARs rekommendation RevR 16 Revisorns granskning av bolagsstyrningsrapporten. Detta innebär att vår gransk ning av bolagsstyrningsrapporten har en annan inriktning och en väsentligt mindre omfattning jämfört med den inriktning och omfattning som en revision enligt International Standards on Audi - ting och god revisions sed i Sverige har. Vi anser att denna granskning ger oss tillräcklig grund för våra uttalanden. En bolagsstyrningsrapport har upprättats. Upplysningar i enlighet med 6 kap. 6 § andra stycket punkterna 2–6 årsredo visningslagen samt 7 kap. 31 § andra stycket samma lag är förenliga med årsredovis- ningens och koncernredovisningens övriga delar samt i överens- stämmelse med årsredovisnings lagen. Ernst & Young AB utsågs till John Mattsons Fastighetsföretagen ABs revisor av bolagsstämman den 18 april 2024 och har varit bolagets revisor sedan 28 april 2021. Stockholm den dag som framgår av vår elektroniska underskrift Ernst & Young AB Katrine Söderberg Auktoriserad revisor 110REVISIONSBERÄTTELSE JOHN MATTSON ÅRSREDOVISNING 2024 INTRODUKTION Om John Mattson Året som gått Vd har ordet VERKSAMHET OCH STRATEGI Värdeskapande Marknadsöversikt Mål och måluppfyllelse Strategi – fyra hörnstenar Våra områden Utvecklingsprojekt HÅLLBARHET MÖJLIGHETER OCH RISKER AKTIEN FINANSIELL INFORMATION Ordförandeord Förvaltningsberättelse Flerårsöversikt Vinstdisposition Bolagsstyrningsrapport Styrelse Ledning FINANSIELLA RAPPORTER OCH NOTER Ladda ned PDF A4 Fastighetsförteckning John Mattson Fastighetsföretagen AB (publ) 556802-2858 Fastighetsinnehav 2024-12-31 Uthyrbar area (kvm) Fastighets beteckning Gatuadress Tomtareal kvm Bygg/ ombyggnadsår Antal lägenheter Boarea kvm Lokalarea kvm Total area kvm Lidingö Bodals gård 1 Larsbergsv. 8 8 292 m² 1934/2009 – – 2 886 m² 2 886 m² Fyrskeppet 1 Larsbergsv. 9 3 009 m² 1966/ 2018 62 4 570 m² – 4 570 m² Sjömärket 1 Larsbergsv. 11-13 6 951 m² 1966/ 2015 122 9 134 m² – 9 134 m² Sjömärket 2 Larsbergsv. 15-17 5 011 m² 1967/ 2015 124 9 132 m² – 9 132 m² Sjöjungfrun 2 Larsbergsv. 10-30 17 131 m² 1967/ 2015 150 14 276 m² 1 455 m² 15 731 m² Fyrbåken 1 Larsbergsv. 19-21 6 915 m² 1967/ 2018 124 9 231 m² 244 m² 9 475 m² Farleden 2 Larsbergsv. 32-42 7 170 m² 1967/ 2018 93 9 106 m² 29 m² 9 135 m² Fyrtornet 1 Larsbergsv. 23 3 831 m² 1968/ 2018 63 4 681 m² 117 m² 4 798 m² Fyrtornet 2 Larsbergsv. 25 2 581 m² 1968/ 2015 63 4 681 m² 129 m² 4 810 m² Fyrtornet 6 Larsbergsv. 27 3 290 m² 1968/ 2015 64 4 768 m² 33 m² 4 801 m² Fyren 1 Larsbergsv. 44 2 872 m² 1968/ 2018 59 4 418 m² 169 m² 4 587 m² Fyren 2 Larsbergsv. 46 3 061 m² 1968/ 2018 52 3 925 m² 30 m² 3 955 m² Fyren 3 Larsbergsv. 48 3 754 m² 1968/ 2018 52 3 925 m² 79 m² 4 004 m² Fyren 4 Larsbergsv. 50 3 901 m² 1969/ 2018 61 4 542 m² 27 m² 4 569 m² Fyrmästaren 1 Larsbergs parkv 1-7 5 144 m² 1967/ 2015 114 7 551 m² – 7 551 m² Fyrtornet 5 Larsbergsv. 29 4 025 m² 1968/ 2012 – – 1 531 m² 1 531 m² Fyrmästaren 2 Larsbergstorg 4-6 724 m² 1968/ 2016 34 1 813 m² 905 m² 2 718 m² Radiofyren 1 Agavägen 1 14 387 m² 2011/ 2015 – – 3 698 m² 3 698 m² Klockbojen 4 Larsbergstorg 7-9, Agavägen 14-34, Agavägen 40 11 558 m² 1967, 1969/2014, 2019 224 12 623 m² 1 7780m² 14 403 m² Klockbojen 2 Agavägen 36-38 3 203 m² 2018 80 4 898 m² – 4 898 m² Herkules 1 Merkuruisvägen 1-31 14 138 m² 1958/2018/2020 215 11 148 m² 11 148 m² Juno 2 & 3 Jupitervägen 29-45, 30-70 31 158 m² 1961 303 18 836 m² 990 m² 19 826 m² Summa Lidingö 162 104 m² 2059 143 258 m² 14 102 m² 157 360 m² 111FASTIGHETSFÖRTECKNING JOHN MATTSON ÅRSREDOVISNING 2024 INTRODUKTION Om John Mattson Året som gått Vd har ordet VERKSAMHET OCH STRATEGI Värdeskapande Marknadsöversikt Mål och måluppfyllelse Strategi – fyra hörnstenar Våra områden Utvecklingsprojekt HÅLLBARHET MÖJLIGHETER OCH RISKER AKTIEN FINANSIELL INFORMATION Ordförandeord Förvaltningsberättelse Flerårsöversikt Vinstdisposition Bolagsstyrningsrapport Styrelse Ledning FINANSIELLA RAPPORTER OCH NOTER Ladda ned PDF A4 Uthyrbar area (kvm) Fastighets beteckning Gatuadress Tomtareal kvm Bygg/ ombyggnadsår Antal lägenheter Boarea kvm Lokalarea kvm Total area kvm Norrort Ringaren 2 Ytterbyvägen 4B, 4C 1 949 m² 1992 14 1 171 m² 5 m² 1 176 m² Ritbordet 3,4,9 Gillbostråket 45-61, 27-43, 7-23 1 980 m² 1977 70 4 388 m² 288 m² 4 676 m² Ritbordet 5,6,7,8 Gillbostråket 91-97, 83-89, 73-79, 65-71 10 718 m² 1977 32 2 688 m² 2 688 m² Ritaren 10,11,18 Kung Hans väg 85 - 97, 49-81, 9-45 2 698 m² 1976 108 6 060 m² 367 m² 6 427 m² Ritaren 4,5,6,7,8,9 Sturevägen 108A - 120, 96-106, 84-94 Kung Hans väg 185 - 191, 171-183, 159-169 20 004 m² 1976 72 5 448 m² m² 5 448 m² Regeln 1, Riset 1, Runan 1 Drabantstigen 1-5, 2, 4, 7-11 3 879 m² 1972/2013 84 4 552 m² 183 m² 4 735 m² Riset 3, Ryttaren 1, Röken 3 Skvadronsvägen 1, 3, Rotsunda torg 1-7, Staffans Väg 16, Rotsunda torg 2, 4 5 195 m² 1972/2016 68 4 306 m² 939 m² 5 245 m² Rosten 1, Ränseln 1, Röken 1, Röken 2 Rusthållarevägen 18, 20, 13-17, 3-11 Skvadronsvägen 2 - 6 6 196 m² 1972 93 5 593 m² 1 098 m² 6 691 m² Spettet 3 Häggviksvägen 12-16, Minervavägen 1 3 582 m² 2002 84 5 615 m² m² 5 615 m² Spettet 4 Häggviksvägen 18, Studievägen 2 - 16, Svartbäcksvägen 2 9 258 m² 1958 59 3 460 m² 1 957 m² 5 417 m² Sångaren 7 Västervägen 25-31 5 167 m² 1946 21 1 130 m² 96 m² 1 226 m² Skålen 2 Västervägen 1-23 10 575 m² 1949 72 3 960 m² 463 m² 4 423 m² Skopan 1 Skälbyvägen 18A-B 1 693 m² 1952 15 1 192 m² m² 1 192 m² Skivan 1 Skälbyvägen 1-15 5 567 m² 1974 54 3 231 m² 721 m² 3 952 m² Traktören 8 Malmvägen 12A-C 3 205 m² 1971 75 5 260 m² 2 556 m² 7 816 m² Traktören 9 Malmvägen 10A-C 2 654 m² 1971 76 5 259 m² 3 320 m² 8 579 m² Vilunda 18:1 Finnspångsvägen 2 1 951 m² 2022 73 3 857 m² 576 m² 4 433 m² Summa Norrort 96 271 m² 1070 67 170 m² 12 569 m² 79 739 m² City/Bromma Hjälpslaktaren 1 Hallvägen 13 3 582 m² 1960 – – 1 646 m² 1 646 m² Hjälpslaktaren 2 Hallvägen 11, Styckmästaregatan 2 9 258 m² 1960 – – 1 670 m² 1 670 m² Hjälpslaktaren 8 Slakthusgatan 8 5 167 m² 1935 – – 2 521 m² 2 521 m² Gravyren 1 Gullmarsplan 2 268 m² 1946 19 1 563 m² 384 m² 1 947 m² Vinjetten 6 Gullmarsplan 1-5 1 586 m² 1950 39 2 849 m² 1 501 m² 4 350 m² Kopparsticket 8 Gullmarsplan 4-6 3 630 m² 1947 21 1 750 m² 3 686 m² 5 436 m² Almanackan 4 Plåtslagarvägen 14-16 5 567 m² 1974 12 654 m² 40 m² 694 m² Geografiboken 1 Abrahamsbergsvägen 87-91 3 205 m² 1971 40 3 765 m² 928 m² 4 693 m² Historieboken 1 Grundläggarvägen 24 2 654 m² 1971 11 977 m² 77 m² 1 054 m² Naturläran 7 Arkitektsvägen 51 – 1960 11 977 m² 64 m² 1 041 m² Åmen 1 Stopvägen 78-82 840 m² 1960 18 780 m² 120 m² 900 m² Årsboken 1 Arkitektsvägen 42-46 – 1935 18 1 026 m² 125 m² 1 151 m² Burspråket 5 Burspråkvägen 11 636 m² 1939 19 594 m² 79 m² 673 m² Frisen 1 Skulptörvägen 24 1 125 m² 1945 22 850 m² 65 m² 915 m² Portalen 10 Burspråkvägen 10-18 2 175 m² 1942 56 2 623 m² 130 m² 2 753 m² Vävstolen 8 Spinnrocksvägen 2-8 1 367 m² 1944 28 1 277 m² 149 m² 1 426 m² Mältplåten 1 Hammarby Allé 94-102 3 393 m² 2005 110 6 999 m² 844 m² 7 843 m² Lilla Katrineberg 4 Katrinebergsbacken 35 3 226 m² 1993 2 308 m² 2 308 m² Generatorn 16 Lintavägen 4 – 1958 2 060 m² 2 060 m² Summa City/Bromma 424 26684 18 397 m² 45 081 m² 112FASTIGHETSFÖRTECKNING JOHN MATTSON ÅRSREDOVISNING 2024 INTRODUKTION Om John Mattson Året som gått Vd har ordet VERKSAMHET OCH STRATEGI Värdeskapande Marknadsöversikt Mål och måluppfyllelse Strategi – fyra hörnstenar Våra områden Utvecklingsprojekt HÅLLBARHET MÖJLIGHETER OCH RISKER AKTIEN FINANSIELL INFORMATION Ordförandeord Förvaltningsberättelse Flerårsöversikt Vinstdisposition Bolagsstyrningsrapport Styrelse Ledning FINANSIELLA RAPPORTER OCH NOTER Ladda ned PDF A4 Uthyrbar area (kvm) Fastighets beteckning Gatuadress Tomtareal kvm Bygg/ ombyggnadsår Antal lägenheter Boarea kvm Lokalarea kvm Total area kvm Söderort/Nacka Nacka Sicklaön 37:46 Östra finnbodavägen 29 10 575 m² 1949 1 400 m² 1 400 m² Faktorn 7 Bokbindarvägen 74 1 730 m² 1945 24 1 367 m² 38 m² 1 405 m² Valutan 2 Sedelvägen 2 2 562 m² 1997 30 2 456 m² 676 m² 3 132 m² Valutan 3 Sedelvägen 4-18 6 714 m² 1996 97 7 130 m² 256 m² 7 386 m² Skattsedeln 10 Sedelvägen 20-34 6 089 m² 1995 97 7 134 m² 278 m² 7 412 m² Skattsedeln 12 Sedelvägen 42-44 680 m² 1995 32 1 343 m² 80 m² 1 433 m² Skattsedeln 14 Sedelvägen 46 2 624 m² 2000 42 3 405 m² 100 m² 3 505 m² Gradhyveln 2 Bordsvägen 36-40 2 027 m² 1948 25 1 413 m² 18 m² 1 431 m² Blåklockan 2 Midsommarvägen 11 886 m² 1938 23 997 m² 174 m² 1 171 m² Tollare 1:430 Sockenvägen 40-42 5 251 m² 2018 49 2 376 m² 614 m² 2 990 m² Gengasen 4 Stigtomtavägen 3-43 8 236 m² 1968 205 11 352 m² 2 163 m² 13 515 m² Likriktaren 3 Mikrofonvägen 28 5 615 m² 2003 5 298 m² 5 298 m² Likriktaren 4 Mikrofonvägen 30 3 481 m² 1999 2 150 m² 2 150 m² Skattsedeln 9 Sparbanksvägen 30 1 198 m² 1994 29 m² 2 488 m² 2 488 m² Skattsedeln 11 Sedelvägen 40 858 m² 1995 Skattsedeln 15 Valutavägen 37 1 246 m² 2021 32 1 752 m² 956 m² 2 708 m² Värnskatten 7 Valutavägen 88-92 3 585 m² 2020 88 4 928 m² 701 m² 5 629 m² Skattsedeln 8 Sparbanksvägen 31 1 017 m² Summa Söderort/Nacka 64 374 m² 773 45 653 17 390 m² 63 053 m² Summa 370 428 m² 4 326 282 765 m² 62 458 m² 345 233 m² 113FASTIGHETSFÖRTECKNING JOHN MATTSON ÅRSREDOVISNING 2024 INTRODUKTION Om John Mattson Året som gått Vd har ordet VERKSAMHET OCH STRATEGI Värdeskapande Marknadsöversikt Mål och måluppfyllelse Strategi – fyra hörnstenar Våra områden Utvecklingsprojekt HÅLLBARHET MÖJLIGHETER OCH RISKER AKTIEN FINANSIELL INFORMATION Ordförandeord Förvaltningsberättelse Flerårsöversikt Vinstdisposition Bolagsstyrningsrapport Styrelse Ledning FINANSIELLA RAPPORTER OCH NOTER Ladda ned PDF A4 Avstämningstabeller jan–dec 2024 jan–dec 2023 Aktuellt substansvärde, kr/aktie A Aktuellt substansvärde (NTA) vid periodens utgång, mkr 6 533,3 5 993,8 B Antal utestående aktier vid periodens utgång, tusental 75 794 75 794 A/B Aktuellt substansvärde (NTA), kr/aktie 86,20 79,08 Belåningsgrad vid periodens utgång, % A Räntebärande skuld, exklusive leasingskuld avseende tomträtter, vid periodens utgång enligt balansräkningen, mkr 6 765,8 7 192,6 B Likvida medel vid periodens utgång enligt balansräkningen, mkr 61,0 433,6 C Förvaltningsfastigheter enligt balansräkningen vid periodens utgång, mkr 14 097,7 13 567,6 (A–B)/C Belåningsgrad vid periodens utgång, % 47,6 49,8 Eget kapital, kr/aktie A Eget kapital enligt balansräkningen vid periodens utgång, mkr 5 943,8 5 515,6 B Antal utestående aktier vid periodens utgång, tusental 75 794 75 794 A/B Eget kapital, kr/aktie 78,42 72,77 Ekonomisk uthyrningsgrad vid periodens utgång, % A Kontraktsvärde på årsbasis vid periodens utgång, mkr 643,0 598,1 B Vakansvärde på årsbasis, vid periodens utgång, mkr 15,9 24,3 A/(A+B) Ekonomisk uthyrningsgrad under perioden, % 97,6 96,1 Fastighetsvärde vid periodens utgång, kr/kvm A Förvaltningsfastigheter enligt balansräkningen vid periodens utgång, mkr 14 097,7 13 567,6 B Uthyrbar yta vid periodens utgång, tkvm 345,2 342,8 A/B Fastighetsvärde vid periodens utgång, kr/kvm 40 837 39 581 Förvaltningsresultat, kr/aktie A Förvaltningsresultat under perioden, mkr 195,1 133,2 B Genomsnittligt antal utestående aktier under perioden, tusental 75 794 39 556 A/B Förvaltningsresultat, kr/aktie 2,57 3,37 Förvaltningsresultat, Mkr A Årets resultat 433,5 –1 255,3 B Aktuell och uppskjuten skatt 50,7 –139,3 C Värdeförändringar förvaltningsfastigheter och räntederivat 289,1 –1 528,2 A+B–C Förvaltningsresultat, mkr 195,1 133,2 Avstämningstabeller Avstämningstabeller jan–dec 2024 jan–dec 2023 Genomsnittlig ränta vid periodens utgång, % A Räntekostnad, exklusive ränta avseende IFRS 16 – leasingavtal, uppräknat till årstakt vid utgången av perioden, mkr 192,2 247,0 B Räntebärande skuld, exklusive leasingskuld avseende IFRS 16 – leasingavtal, vid periodens utgång, mkr 6 765,8 7 192,6 A/B Genomsnittlig ränta vid periodens utgång, % 2,8 3,4 Hyresvärde vid periodens utgång, mkr A Kontraktsvärde på årsbasis vid periodens utgång, mkr 643,0 598,1 B Vakansvärde på årsbasis, vid periodens utgång, mkr 15,9 24,3 A+B Hyresvärde vid periodens utgång, mkr 658,9 622,4 Hyresvärde lägenheter vid periodens utgång, kr/kvm A Kontraktsvärde lägenheter på årsbasis vid periodens utgång, mkr 484,2 463,5 B Vakansvärde lägenheter på årsbasis, vid periodens utgång, mkr 5,3 3,0 C Uthyrbar yta lägenheter vid periodens utgång, tkvm 281,9 280,3 (A+B)/C Hyresvärde lägenheter vid periodens utgång, kr/kvm 1 736 1 664 Långsiktigt substansvärde, kr/aktie A Långsiktigt substansvärde (NRV) vid periodens utgång, mkr 7 174,7 6 600,8 B Antal utestående aktier vid periodens utgång, tusental 75 794 75 794 A/B Långsiktigt substansvärde (NRV), kr/aktie 94,66 87,09 Långsiktigt substansvärde (NRV) och Aktuellt substansvärde (NTA), mkr A Eget kapital enligt balansräkningen vid periodens utgång, mkr 5 943,8 5 515,6 B Derivat enligt balansräkningen vid periodens utgång, mkr 53,3 –69,0 C Uppskjuten skatteskuld enligt balansräkningen vid periodens utgång, mkr 1 177,5 1 154,2 A+B+C=D Långsiktigt substansvärde (NRV), mkr 7 174,7 6 600,8 E Bedömd verklig uppskjuten skatteskuld vid periodens utgång, mkr –641,4 –607,0 D+E=F Aktuellt substansvärde (NTA), mkr 6 533,3 5 993,8 -B Derivat enligt balansräkningen vid periodens utgång, mkr –53,3 69,0 -C-E Uppskjuten skatt, netto –536,2 –547,2 G Räntebärande skuld 6 765,8 7 192,7 H Verkligt värde räntebärande skuld –6 681,8 –7 024,3 F-B-C-E+G-H Avyttringsvärde NDV 6 027,8 5 684,0 Räntebärande nettoskuld vid periodens utgång, mkr A Räntebärande skulder, exklusive leasingskuld avseende tomträtter, vid utgången av perioden, mkr 6 765,8 7 192,7 B Likvida medel vid utgången av perioden, mkr 61,0 433,6 A–B Räntebärande nettoskuld vid periodens utgång, mkr 6 704,8 6 759,1 114AVSTÄMNINGSTABELLER JOHN MATTSON ÅRSREDOVISNING 2024 INTRODUKTION Om John Mattson Året som gått Vd har ordet VERKSAMHET OCH STRATEGI Värdeskapande Marknadsöversikt Mål och måluppfyllelse Strategi – fyra hörnstenar Våra områden Utvecklingsprojekt HÅLLBARHET MÖJLIGHETER OCH RISKER AKTIEN FINANSIELL INFORMATION Ordförandeord Förvaltningsberättelse Flerårsöversikt Vinstdisposition Bolagsstyrningsrapport Styrelse Ledning FINANSIELLA RAPPORTER OCH NOTER Ladda ned PDF A4 Avstämningstabeller jan–dec 2024 jan–dec 2023 Räntetäckningsgrad under perioden, ggr A Förvaltningsresultat under perioden enligt resultaträkningen, mkr 195,1 136,2 B Finansiella kostnader, exklusive tomrättsavgälder som enligt IFRS 16 redovi- sas som räntekostnad, under perioden, mkr 200,0 241,1 (A+B)/B Räntetäckningsgrad under perioden, ggr 2,0 1,6 Tillväxt i förvaltningsresultat kr/aktie, % A Förvaltningsresultat, kr/ aktier under perioden 2,57 3,37 B Förvaltningsresultat, kr/ aktier under föregående period 3,37 4,10 (A-B)/B Tillväxt i förvaltningsresultat kr/aktie, % –23,6 –17,9 Tillväxt i långsiktigt substansvärde kr/aktie, % A Långsiktigt substansvärde (NRV) vid periodens utgång, kr/aktie 94,66 87,06 B Långsiktigt substansvärde (NRV) vid utgången av föregående tolvmånadersperiod, kr/aktie 87,09 174,02 (A-B)/B Tillväxt i långsiktigt substansvärde kr/aktie, % 8,7 –50,0 Överskottsgrad under perioden, % A Periodens driftöverskott enligt resultaträkningen, mkr 459,7 437,3 B Periodens hyresintäkter enligt resultaträkningen 642,7 610,4 A/B Överskottsgrad under perioden, % 71,5 71,6 115AVSTÄMNINGSTABELLER JOHN MATTSON ÅRSREDOVISNING 2024 INTRODUKTION Om John Mattson Året som gått Vd har ordet VERKSAMHET OCH STRATEGI Värdeskapande Marknadsöversikt Mål och måluppfyllelse Strategi – fyra hörnstenar Våra områden Utvecklingsprojekt HÅLLBARHET MÖJLIGHETER OCH RISKER AKTIEN FINANSIELL INFORMATION Ordförandeord Förvaltningsberättelse Flerårsöversikt Vinstdisposition Bolagsstyrningsrapport Styrelse Ledning FINANSIELLA RAPPORTER OCH NOTER Ladda ned PDF A4 Definitioner John Mattson Fastighetsföretagen AB (publ.) tillämpar European Securities and Markets Authority’s (ESMA) riktlinjer om Alternativa Nyckeltal. Med ett alternativt nyckeltal avses enligt dess riktlinjer finansiellt mått över historisk eller framtida resultatutveckling, finansiell ställning, finansiellt resultat eller kassaflöden som inte definieras eller anges i tillämpliga regler för finansiell rapportering, IFRS och Årsredovisningslagen. Nyckeltal Definition Syfte Aktuellt substansvärde (NNNAV), kr/aktie Långsiktigt substansvärde (NAV) exklusive räntederivat och bedömd verklig skatteskuld vid periodens utgång dividerat med utestående aktier per balansdagen. Ersätts av NTA. Används för att belysa John Mattsons aktuella substansvärde per aktie på ett för börsbolagen enhetligt sätt. Aktuellt substansvärde (NTA), mkr Långsiktigt substansvärde exklusive bedömd verklig skatteskuld vid periodens utgång. Från och med Q2 2024 redovisas aktuellt substansvärde enligt definition NTA , tidigare användes en annan definition NNNAV som även exkluderar räntederivat. Aktuellt substansvärde (NTA ) används för att ge intressenter information om aktuellt substansvärde beräknat på ett för börsnoterade fastighetsbolag enhetligt sätt. Ersätter NNNAV. Avyttringsvärde (NDV), mkr Redovisat eget kapital hänförligt till moder- bolagets aktieägare justerat med skillnad mot verkligt värde på räntebärande skulder. Avyttringsvärde (NDV) används för att ge intressenter information om värdet vid ett avytt- ringsscenario beräknat på ett för börsnoterade fastighetsbolag enhetligt sätt. Belåningsgrad vid periodens utgång, % Räntebärande skulder med avdrag för likvida medel i procent av fastigheternas bokförda värde vid periodens slut. Används för att belysa John Mattsons finansiella risk och visar hur stor del av verksamheten som är belånad med räntebärande skulder. Nyckelta- let ger jämförbarhet med andra fastighetsbolag. Eget kapital, kr/aktie Redovisat eget kapital, dividerat med utestå- ende aktier per balansdagen. Nyckeltalet visar hur stor andel av Bolagets redo- visade egna kapital varje aktie representerar. Ekonomisk uthyrningsgrad vid periodens utgång, % Kontrakterade hyror på årstakt i förhållande till kontrakterade hyror plus rabatter och vakanser på årstakt vid periodens utgång. Nyckeltalet underlättar bedömning av John Mattsons effektivitet i utnyttjande av ytor i sina förvaltningsfastigheter. Fastighetskostnader, mkr I posten ingår såväl direkta fastighetskostnader, såsom kostnader för drift, underhåll och fastig- hetsskatt, som indirekta fastighetskostnader i form av uthyrning och fastighetsadministration. Ej alternativt nyckeltal. Fastighetsvärde vid periodens utgång, kr/kvm Verkligt värde för fastigheter exklusive pågå- ende projekt dividerat med uthyrbar yta för fastigheter ägda vid periodens utgång. Används för att belysa John Mattsons genom- snittliga fastighetsvärde per kvm. Förvaltningsresultat Resultat exklusive värdeförändringar och skatt. Nyckeltalet ger en ökad förståelse för bolagets resultatgenerering. Förvaltningsresultat, kr/aktie Resultat exklusive värdeförändringar och skatt dividerat med genomsnittligt antal utestående aktier under perioden. Nyckeltalet ger en ökad förståelse för utveck- lingen av förvaltningsresultatet med hänsyn taget till utestående aktier. Genomsnittlig ekonomisk uthyrningsgrad, % Periodens hyresintäkter i förhållande till bruttohyra under perioden. Används för att mäta John Mattsons effektivitet i utnyttjandet av ytor i sina förvaltningsfastighe- ter under perioden. Nyckeltal Definition Syfte Genomsnittlig ekonomisk uthyrningsgrad lägenheter, % Periodens bostadshyresintäkter i förhållande till bruttohyra bostäder under perioden. Används för att mäta John Mattsons effektivitet i utnyttjandet av bostadsytor i sina förvaltnings- fastigheter under perioden. Genomsnittlig ränta vid periodens utgång, % Vägd genomsnittlig kontrakterad ränta för samtliga krediter i skuldportföljen inklusive räntederivat. Används för att belysa John Mattsons finansiella risk. Hyresvärde lägenheter vid periodens utgång, kr/kvm Kontrakterade bostadsytor på årstakt plus värdet av vakanser och rabatter på årsbasis vid utgången av perioden dividerat med uthyrbar bostadsyta för fastigheter ägda vid periodens utgång. Används för att belysa John Mattsons intäkts- potential avseende bostäder, per kvadratmeter. Hyresvärde vid periodens utgång, mkr Kontrakterade hyror på årstakt plus värdet av vakanser och rabatter på årsbasis vid utgången av perioden. Används för att belysa John Mattsons intäktspotential. Kontraktsvärde vid periodens utgång, mkr Kontrakterade årshyror avseende fastigheter ägda vid periodens utgång. Ej alternativt nyckeltal. Långsiktigt substansvärde (NRV), mkr Redovisat eget kapital med återläggning av räntederivat och uppskjuten skatt. NAV är ett nyckeltal som definierats av organisationen European Public Real Estate Association. Ett etablerat mått på koncernens substansvärde som möjliggör analyser och jämförelser. Långsiktigt substansvärde (NAV), kr/aktie Redovisat eget kapital hänförligt till moder- bolagets aktieägare med återläggning av räntederivat och uppskjuten skatt. Långsiktigt substansvärde (NRV) per aktie används för att ge intressenter information om långsiktigt substansvärde beräknat på ett för börsnoterade fastighetsbolag enhetligt sätt. Ersätter NAV. Räntebärande nettoskuld vid utgången av perioden, mkr Räntebärande skulder vid utgången av perio- den med avdrag för likvida medel vid utgången av perioden. Används för att tydliggöra hur stor skulden är med avdrag för nuvarande likvida medel. Räntetäckningsgrad under perioden, ggr Resultat före värdeförändringar med tillägg för räntekostnader dividerat med räntekostnader. Nyckeltalet används för att belysa hur känsligt John Mattsons resultat är för ränteförändringar, då det visar hur många gånger Bolaget klarar av att betala sina räntor med resultatet från den operativa verksamheten. Överskottsgrad, % Periodens driftöverskott i procent av redovisade hyresintäkter. Används för att belysa hur stor del av John Mattsons intäkter som återstår efter fastig- hetskostnader. Nyckeltalet är ett effektivitets- mått jämförbart över tid men också mellan fastighetsbolag. 116DEFINITIONER JOHN MATTSON ÅRSREDOVISNING 2024 INTRODUKTION Om John Mattson Året som gått Vd har ordet VERKSAMHET OCH STRATEGI Värdeskapande Marknadsöversikt Mål och måluppfyllelse Strategi – fyra hörnstenar Våra områden Utvecklingsprojekt HÅLLBARHET MÖJLIGHETER OCH RISKER AKTIEN FINANSIELL INFORMATION Ordförandeord Förvaltningsberättelse Flerårsöversikt Vinstdisposition Bolagsstyrningsrapport Styrelse Ledning FINANSIELLA RAPPORTER OCH NOTER Ladda ned PDF A4 Omslagsfoto: Fredrik Hjerling. Foto: Hans Alm: sid. 21, 23, 30, 31, 42, 46, 63, 75, 77. John Mattson: sid. 24, 44. Fredrik Hjerling: sid. 2, 5, 7, 9, 25, 26, 28, 29, 32, 33, 35, 39, 40, 48, 51, 62. Pixprovider: sid. 12, 22, 27, 36, 38. Visualisering: Lindberg Stenberg Arkitekter: sid. 5, 6. Andreas Martin-Löf Arkitekter: sid 37. Produktion: John Mattson i samarbete med Hallvarsson & Halvarsson. © John Mattson 2025. Finansiell kalender 2025 Årsstämma 24 april Delårsrapport januari – mars 24 april Delårsrapport januari – juni 10 juli Delårsrapport januari – september 23 oktober Om den här rapporten John Mattson redovisar koncernens finansiella och icke- finansiella information i en gemensam rapport. Den legala årsredovisningen inkluderar förvaltningsberättelsen och de finansiella rapporterna och omfattar sidorna 64–107. John Mattsons lagstadgade hållbarhetsrapport enligt Årsredovisningslagen återfinns på sidorna 10–11, 17–18, 39–53, 56–57 samt 72. Mer information På John Mattsons webbplats finns möjlighet att ladda ned och prenumerera på pressmeddelanden, delårsrapporter och årsredovisning. corporate.johnmattson.se Kontakt John Mattson Fastighetsföretagen AB (publ) Tel: 08-613 35 00 e-post: info@johnmattson.se 117FINANSIELL KALENDER JOHN MATTSON ÅRSREDOVISNING 2024 INTRODUKTION Om John Mattson Året som gått Vd har ordet VERKSAMHET OCH STRATEGI Värdeskapande Marknadsöversikt Mål och måluppfyllelse Strategi – fyra hörnstenar Våra områden Utvecklingsprojekt HÅLLBARHET MÖJLIGHETER OCH RISKER AKTIEN FINANSIELL INFORMATION Ordförandeord Förvaltningsberättelse Flerårsöversikt Vinstdisposition Bolagsstyrningsrapport Styrelse Ledning FINANSIELLA RAPPORTER OCH NOTER Ladda ned PDF A4 Goda livsmiljöer över generationer