Intea

549300KD3XGX3754UW612024-01-012024-12-31549300KD3XGX3754UW612023-01-012023-12-31549300KD3XGX3754UW612024-12-31549300KD3XGX3754UW612023-12-31549300KD3XGX3754UW612022-12-31ifrs-full:IssuedCapitalMember549300KD3XGX3754UW612022-12-31ifrs-full:SharePremiumMember549300KD3XGX3754UW612022-12-31ifrs-full:RetainedEarningsMember549300KD3XGX3754UW612022-12-31ifrs-full:EquityAttributableToOwnersOfParentMember549300KD3XGX3754UW612022-12-31ifrs-full:NoncontrollingInterestsMemberiso4217:SEKiso4217:SEKxbrli:shares549300KD3XGX3754UW612022-12-31549300KD3XGX3754UW612023-01-012023-12-31ifrs-full:IssuedCapitalMember549300KD3XGX3754UW612023-01-012023-12-31ifrs-full:SharePremiumMember549300KD3XGX3754UW612023-01-012023-12-31ifrs-full:RetainedEarningsMember549300KD3XGX3754UW612023-01-012023-12-31ifrs-full:EquityAttributableToOwnersOfParentMember549300KD3XGX3754UW612023-01-012023-12-31ifrs-full:NoncontrollingInterestsMember549300KD3XGX3754UW612023-12-31ifrs-full:IssuedCapitalMember549300KD3XGX3754UW612023-12-31ifrs-full:SharePremiumMember549300KD3XGX3754UW612023-12-31ifrs-full:RetainedEarningsMember549300KD3XGX3754UW612023-12-31ifrs-full:EquityAttributableToOwnersOfParentMember549300KD3XGX3754UW612023-12-31ifrs-full:NoncontrollingInterestsMember549300KD3XGX3754UW612024-01-012024-12-31ifrs-full:IssuedCapitalMember549300KD3XGX3754UW612024-01-012024-12-31ifrs-full:SharePremiumMember549300KD3XGX3754UW612024-01-012024-12-31ifrs-full:RetainedEarningsMember549300KD3XGX3754UW612024-01-012024-12-31ifrs-full:EquityAttributableToOwnersOfParentMember549300KD3XGX3754UW612024-01-012024-12-31ifrs-full:NoncontrollingInterestsMember549300KD3XGX3754UW612024-12-31ifrs-full:IssuedCapitalMember549300KD3XGX3754UW612024-12-31ifrs-full:SharePremiumMember549300KD3XGX3754UW612024-12-31ifrs-full:RetainedEarningsMember549300KD3XGX3754UW612024-12-31ifrs-full:EquityAttributableToOwnersOfParentMember549300KD3XGX3754UW612024-12-31ifrs-full:NoncontrollingInterestsMember 01 Inledning INLEDNING STRATEGI OCH MARKNAD VERKSAMHET HÅLLBARHET BOLAGSSTYRNING FINANSIELLA RAPPORTER 2024 Innehåll 01 Inledning INLEDNING Detta är Intea Intea som investering Året i korthet Vd har ordet STRATEGI OCH MARKNAD VERKSAMHET HÅLLBARHET BOLAGSSTYRNING FINANSIELLA RAPPORTER 2 01 Inledning Detta är Intea 4 Intea som investering 5 Året i korthet 6 Vd har ordet 8 04 Hållbarhet Hållbarhet för Intea 40 Kristianstad Rättscentrum 49 Styrning och regelverk 51 Intea Kraft 52 02 Strategi och marknad Affärsmodell 11 Strategi och mål 12 Marknad 14 05 Bolagsstyrning Bolagsstyrningsrapport 54 Aktien och ägarna 61 Styrelse 64 Ledningsgrupp, revisor 66 03 Verksamhet Fastighetsportföljen 19 Inteas hyresgäster 24 Förvaltning 26 Förvärv 27 Projektutveckling 29 Finansiering 34 Medarbetare 37 06 Finansiella rapporter Förvaltningsberättelse 68 Risker och osäkerhetsfaktorer 72 Räkenskaper 78 Noter 86 Styrelsens underskrifter 106 Revisionsberättelse 107 Fastighetsförteckning 111 Flerårsöversikt 115 Nyckeltal 116 Underlag till nyckeltal 118 Definitioner 122 Information till aktieägare 124 Inledning 01 Inledning INLEDNING Detta är Intea Intea som investering Året i korthet Vd har ordet STRATEGI OCH MARKNAD VERKSAMHET HÅLLBARHET BOLAGSSTYRNING FINANSIELLA RAPPORTER Kristianstad, Kasematten 1, Rättscentrum 3 INTEA ÅRSREDOVISNING 2024 01 Inledning INLEDNING → Detta är Intea Intea som investering Året i korthet Vd har ordet STRATEGI OCH MARKNAD VERKSAMHET HÅLLBARHET BOLAGSSTYRNING FINANSIELLA RAPPORTER Detta är Intea Intea är ett fastighetsbolag inriktat på investeringar i och utveckling av social infrastruktur för egen långsiktig förvaltning. Vi tillhandahåller specialanpassade lokaler för samhällsviktiga funktioner till offentliga hyresgäster verksamma inom rättsväsende, högre utbildning, sjuk- vård och övriga offentliga verksamheter. Med social infrastruktur avser Intea lokaler för samhällsviktiga funktioner som ofta är specialanpassade för sitt ändamål och där hyresgästen av lokalen är en offentlig aktör. Fastighets- portföljen består främst av fastigheter inom kategorierna rättsväsende, högre utbildning, sjukvård och övriga offentliga verksamheterochbeståndetärbelägetpåettflertalorteri Sverige. Inteas hyresgäster utgörs av statliga verk, myndigheter, regioner och andra offentliga institutioner. INTEAS HYRESGÄSTER, ANDEL AV KONTRAKTERAD ÅRSHYRA INTEAS GEOGRAFI, ANDEL AV FASTIGHETERNAS MARKNADSVÄRDE Icke-offentliga, 4 % 1 305 mkr Högre utbildning, 30 % Öst, 29% Sjukvård, 12 % Nord, 15 %Rättsväsende, 42 % Syd, 44 % Övriga offentliga, 12 % Väst, 12 % Bolagets fokus på långsiktighet, kvalitet och aktiv utveckling har gjort Intea till en attraktiv samarbetspartner för offentliga verksamheter i behov av specialanpassade byggnader och lokaler, vilket resulterat i låg hyresgästomsättning och långa hyresförhållanden. ItilläggtillbefintligtfastighetsbeståndharInteaävenen framgångsrik projektverksamhet. Bolaget arbetar kontinu- erligtmedatttillsammansmedhyresgästernaidentifiera utvecklingsmöjligheterinombefintligtfastighetsbestånd samt skapa möjligheter för nybyggnation. Intea grundades 2015 och har sedan dess kontinuerligt expanderat verksamheten. Bolagets fastighetsbestånd består idag av ett hundratal objekt med en sammanlagd uthyrnings- bar area om cirka 573 000 kvm. NORD VÄST ÖST SYD LUND MALMÖ HELSINGBORG UPPSALA ÅNGE GÖTEBORG LINKÖPING STOCKHOLM KALMAR HALMSTAD SKÖVDE VÄNERSBORG NORRTÄLJE VÄSTERÅS ÖSTERSUND KRISTIANSTAD ÖREBRO FALKÖPING HÄRNÖSAND ESLÖV FÖRVALTNINGSBESTÅND FÖRVALTNINGSORGANISATION PÅGÅENDE PROJEKT Inteas fastigheter finns på 20 orter i Sverige med tyngdpunkt på de södra och östra delarna. Intea har egna förvaltningsorganisationer i Halmstad, Kalmar, Kristianstad, Linköping, Skåne, Storstockholm, Vänersborg/Skövde och Östersund. Där finns egna medarbetare vars olika tekniska kompetenser skapar mervärde för hyresgästerna. 23,6 mdkr 4 INTEA ÅRSREDOVISNING 2024 Intea som investering Intea är en ledande aktör inom social infrastruktur med fokus på offentliga hyresgäster och specialanpassade fastigheter. Med en stark finansiell ställning, långsiktiga hyresavtal och en betydande projektpipeline skapar bolaget stabilitet, tillväxt och samhällsnytta. FÖRVALTNINGSRESULTAT, MKR SAMT KR PER A- OCH B-AKTIE 0 100 200 300 400 500 600 2021 2022 2023 20242020 0,0 0,5 1,0 1,5 2,0 2,5 3,0 Förvaltningsresultat, mkr (vä) Förvaltningsresultat per A- och B-aktie, kr (hö) Långsiktigt substansvärde, mkr (vä) Långsiktigt substansvärde per A- och B-aktie, kr (hö) 2 000 3 000 4 000 5 000 6 000 7 000 8 000 9 000 10 000 20 25 30 35 40 45 50 55 60 2020 2021 2022 2023 2024 SUBSTANSVÄRDETS UTVECKLING, MKR SAMT KR PER A- OCH B-AKTIE 01 Inledning INLEDNING Detta är Intea → Intea som investering Året i korthet Vd har ordet STRATEGI OCH MARKNAD VERKSAMHET HÅLLBARHET BOLAGSSTYRNING FINANSIELLA RAPPORTER Stark position på en växande marknad Intea har etablerat en stark position inom social infrastruktur med renodling mot offentliga hyresgäster och specialanpassade byggnader på en växande marknad. Trygga och långsiktiga hyresgästrelationer Genom förvärv, förvaltning och utveckling av specialanpassade fastigheter för offentliga aktörer skapar Intea trygga och lång- siktiga hyresgästrelationer med långa avtal och förutsägbara intäktsströmmar. Stark ekonomi och en betydande pipeline av nya projekt Inteaharenhistorikavlönsamtillväxt,starkfinansiellställning ochunderliggandetillgångarsommöjliggörfortsattfinansie- ring och expansion till fördelaktiga villkor. Bolaget har en stark egen projektutveckling och arbetar mot tydliga tillväxt- och lönsamhetsmål. Verksamhet som skapar samhällsnytta Genom att tillhandahålla moderna och hållbara fastigheter för viktiga samhällsfunktioner bidrar Intea till ett tryggare och mer välfungerande samhälle. Vår affärsmodell skapar långsiktigt värde både för bolagets hyresgäster och ägare liksom för samhället i stort. Östersund, Artilleristen 1, Mittuniversitetet 5 INTEA ÅRSREDOVISNING 2024 Året i korthet NYCKELTAL I URVAL 1) 2024 2023 Hyresintäkter, mkr 1 201 1 057 Förvaltningsresultat, mkr 536 506 Förvaltningsresultat per A- och B-aktie, kr 2,77 2,63 Tillväxt i förvaltningsresultat per A- och B-aktie, % 5,5 -4,2 Periodens resultat, mkr 591 -639 Periodens resultat moderbolagets aktieägare, mkr 581 -631 Periodens resultat moderbolagets aktieägare perA- och B-aktie, kr 3,07 -5,04 Långsiktigt substansvärde per A- och B- aktie, kr 45,88 45,77 Tillväxt i långsiktigt substansvärde per A- och B-aktie, % 2,2 -6,7 Fastighetsvärde, mdkr 23,6 21,4 Direktavkastning, % 5,2 5,3 Belåningsgrad, % 50,5 57,2 Genomsnittsränta, % 2,89 3,27 Räntetäckningsgrad, ggr 2,4 2,7 Justerad skuldkvot, ggr 10,6 11,4 HYRESINTÄKTER, MKR 1 201 (1 057) ÖVERSKOTTSGRAD, % 82,6 (81,4) FASTIGHETSVÄRDE MDKR 23,6 (21,4) TILLVÄXT SUBSTANSVÄRDE PER A- OCH B-AKTIE, % 2,2 (-6,7) Linköping, Smedstad 1:21, Garnisonsområdet 01 Inledning INLEDNING Detta är Intea Intea som investering → Året i korthet Vd har ordet STRATEGI OCH MARKNAD VERKSAMHET HÅLLBARHET BOLAGSSTYRNING FINANSIELLA RAPPORTER 1) För underlag till nyckeltal och definitioner, se sidorna 118-123. INTEA ÅRSREDOVISNING 2024 6 Händelser under året 2024 var en viktig milstolpe i bolagets historia och året avslutades med en framgångsrik börsnotering. Den finansiella strukturen stärktes genom emissioner av gröna obligationer till förmånliga villkor samt en nyemission om drygt 2 mdkr i samband med börs- introduktionen. Efter en period av låg förvärvsaktivitet avslutades året i högt tempo med fem nya förvärv. Finansiering Under 2024 emitterade Intea sitt första gröna obligationslån inomdetramverkförgrönfinansieringsomsattesuppunder 2023. Sammanlagt emitterades sju gröna obligationslån under året med en sammanlagd volym på 3,4 mdkr, till en marginal mellan 87 och 178 baspunkter plus tre månaders STIBOR. Under året återköptes även utestående obligationer till ett totalt värde om cirka 1,2 mdkr. Efter emissioner och återköp har Intea vid årets utgång totalt tio utestående obligationslån med en total vo- lym på cirka 5,6 mdkr med löpande förfall under åren 2025–2029. 01 Inledning INLEDNING Detta är Intea Intea som investering → Året i korthet Vd har ordet STRATEGI OCH MARKNAD VERKSAMHET HÅLLBARHET BOLAGSSTYRNING FINANSIELLA RAPPORTER Finansiella och operativa mål I september 2024 beslutade styrelsen i Intea att uppdatera de finansiellaochoperativamålensamtriskbegränsningarna. Den huvudsakliga förändringen bestod i borttagandet av målet om absolut värde på fastighetsportföljen. Därtill beslutades om en ny utdelningspolicy (se Strategi och mål, sidan 12). Fastighetsaffärer Under 2024 genomförde Intea fem förvärv, samtliga under fjärde kvartalet. Tre av förvärven var inom den växande kategorin rättsväsende och två inom kategorin sjukvård. Tre av förvärven tillträddes under fjärde kvartalet och resterande två beräknas tillträdas under första halvåret 2025. Med nämnda förvärv adderas även en projektvolym om cirka 2,8 mdkr som kommer att färdigställas successivt under åren 2027–2028. Det bedömda underliggande fastighetsvär- det för förvärven inklusive projekten kommer vid färdig- ställande att uppgå till cirka 3,8 mdkr, med ett totalt årligt bedömt hyresvärde om cirka 286 mkr. Börsnotering Den 12 december 2024 börsnoterades Inteas B- och D-aktier på Nasdaq Stockholm. Noteringen innebar att Intea tillfördes totalt 2 028 mkr före emissionskostnader. Intresset för note- ringen var mycket stort såväl bland institutionella investerare i Sverige och internationellt som bland allmänheten i Sverige, ocherbjudandetövertecknadesfleragånger.Prisetper B-aktie fastställdes till 40,00 kronor och priset per D-aktie fastställdes till 27,50 kronor, motsvarande en direktavkast- ning om 7,3 procent. Vid årets slut uppgick aktiekursen för B-aktien till 44,60 kronor och för D-aktien till 33,00 kronor. Antalet aktieägare uppgick till 4 847 och börsvärdet till 10 791 mkr. 7 INTEA ÅRSREDOVISNING 2024 Noteringen av Inteas aktier på Nasdaq Stockholm i december var en milstolpe i bolagets historia. Intresset var mycket stort bland såväl institutionella inves- terare som hos allmänheten och erbjudandet övertecknades många gånger om. Glädjande är att kursutvecklingen efter noteringen har varit positiv och relativt stabil. Vi välkomnar alla våra nya aktieägare och i synnerhet våra cornerstone- investerare som hjälpte till att sätta tonen i transaktionen: Tredje AP-fonden, AFA Försäkring, Swedbank Robur, Länsför- säkringar Fondförvaltning och Bell Rock Capital Management. Mednoteringeniryggenharvistärktbolagetsfinansiella ställning och positionerat oss för en fortsatt tillväxtresa. Vi ser goda möjligheter att vara med och möta den stora efter- frågan på högkvalitativa, specialanpassade lokaler som råder inomfleraavInteasverksamhetsområden. Nya affärer I spåren av räntenedgångar och en avtagande oro på obli- gationsmarknaden och hos bankerna, har affärsaktiviteten successivt ökat under den senare delen av 2024. Under fjärde kvartaletkundevipresenterafleranyaaffärersomviarbetat med under året. Under 2024 genomfördes fem förvärv om sammanlagt 602 mkr (exklusive projektfastigheter under uppförande) med ett årligt hyresvärde på omkring 47 mkr. Tre av förvärven tillträddes under fjärde kvartalet och två har beräknat tillträde under första halvåret 2025. Våra projekt I december hälsade vi Polismyndigheten och Åklagarmyndig- heten välkomna till det nya polishuset i Kristianstad som vi började arbeta med redan 2018. Projektet som färdigställdes enligt tidplan omfattar en uthyrningsbar area om 19 500 kvm med ett årligt hyresvärde om cirka 62 mkr. Därmed är hela det nya Rättscentrumet om totalt cirka 36 000 kvm, och som även inbegriper Kriminalvårdens häkte som invigdes under andra kvartalet 2024, helt färdigställt. Det sammanlagda årliga hyresvärdet för Rättscentrum uppgår till cirka 135 mkr. Bolaget driver projekt i olika faser åt bland annat aktörer inom rättsväsendet och vårdområdet och under 2024 inves- terades totalt cirka 1,5 mdkr i ny-, till- och ombyggnationer i fastigheter runt om landet. Sammanlagt har bolaget vid periodens utgång pågående projekt med en bedömd total investeringsvolym om cirka 3,3 mdkr till ett idag bedömt hyresvärde om cirka 300 mkr. Starkt förvaltningsresultat Vi lägger ett starkt år bakom oss och kan konstatera att hyres- intäkter och driftöverskott har ökat med 13,6 procent respekti- ve 15,2 procent jämfört med föregående år. Förvaltningsresul- tatet uppgick till 536 mkr, en ökning med 6,0 procent jämfört medföregåendeårtrotsökadefinansieringskostnader hänförliga till ökad projektverksamhet i ett högre ränteläge. Tillväxten i förvaltningsresultatet per A- och B-aktie uppgick till Vd har ordet ”Med noteringen i ryggen har vi stärkt bolagets finansiella ställning och positionerat oss för en fortsatt tillväxtresa. ” 01 Inledning INLEDNING Detta är Intea Intea som investering Året i korthet → Vd har ordet STRATEGI OCH MARKNAD VERKSAMHET HÅLLBARHET BOLAGSSTYRNING FINANSIELLA RAPPORTER 8 INTEA ÅRSREDOVISNING 2024 Kredit- och kapitalmarknaden I samband med noteringen i december tillfördes bolaget en nettolikvid om nästan 2 mdkr i eget kapital. En del av likviden användes för att återbetala kreditfaciliteter och därigenom sänka belåningsgraden till 50,5 procent. Bolaget har totalt under året emitterat 3,4 mdkr i nya gröna obligationer.Ävenmarknadenförföretagscertifikatharvarit 01 Inledning INLEDNING Detta är Intea Intea som investering Året i korthet → Vd har ordet STRATEGI OCH MARKNAD VERKSAMHET HÅLLBARHET BOLAGSSTYRNING FINANSIELLA RAPPORTER 5,5 procent för helåret. Den genomsnittliga räntan uppgick vid årets utgång till 2,9 procent, en minskning med 0,4 procentenheter jämfört med utgången av föregående år. Den genomsnittliga återstående kontraktstiden för offentliga hyresgäster ökade till 7,8 år vid årets slut från 6,3 vid årets början. Värdet på fastighetsbeståndet ökade med 10,2 procent under året till 23,6 mdkr vid årets utgång, vilket motsvarar en genomsnittlig initial direktavkastning om 5,2 procent. stark under året och kreditmarginalerna har minskat. Vid åretsutgånghadebolagetuteståendeföretagscertifikatom 2,9 mdkr, en ökning med 1,0 mdkr från föregående årsskifte, och 6,4 mdkr i outnyttjade kreditfaciliteter. Under fjärde kvartalet kunde volatiliteten i marknaden ut- nyttjas på ett bra sätt och 2 mdkr i nya 10-åriga ränteswappar ingicks till en genomsnittlig ränta om 2,34 procent. Nytt år nya möjligheter 2025 ser redan ut att bli ett spännande och händelserikt år för Intea. Vi ser en stark efterfrågan på både lokaler i vårt bestånd såväl som nyutveckling och det är både roligt och viktigt att möta behoven hos våra hyresgäster. Avslutningsvisvilljagtackaallamedarbetareförfinain- satser under det gångna året. Tack också till alla ursprungliga ägareiInteaförnäranioåravfintochutvecklandesamarbete i onoterad miljö. Samtidigt vill jag hälsa alla nya aktieägare i Intea varmt välkomna. Vi ser fram emot att ha er med på vår fortsätta resa och att träffas på bolagets första årsstämma som noterat bolag den 5 maj! Charlotta Wallman Hörlin Vd, Intea 9 INTEA ÅRSREDOVISNING 2024 Strategi och marknad 02 Strategi och marknad INLEDNING STRATEGI OCH MARKNAD Affärsmodell Strategi och mål Marknad VERKSAMHET HÅLLBARHET BOLAGSSTYRNING FINANSIELLA RAPPORTER Malmö, Niagara 2, Malmö Universitet 10 INTEA ÅRSREDOVISNING 2024 Affärsmodell Vision Intea ska vara det främsta ren odlade fastighets bolaget inom social infra struktur. Affärsidé Inteas affärsidé är att utveck- la och förvalta fastigheter inom social infra struktur med ett långsiktigt perspektiv. Resurser RELATIONER Nära relationer med såväl hyresgäster som marknad MEDARBETARE Skalbar central och lokal organisation med engagerade medarbetare FASTIGHETER Väl underhållna, hög kvalitativa fastigheter med hög uthyr- ningsgrad FINANSIELLT Starka huvudägare och gott rykte hos finansiäret och investerare Värdeskapande OMVÄRLDSFAKTORER ► Kontinuerligt växande behov av social infrastruktur ► Över tid stor efterfrågan på stabila realtillgångar ► Ökat fokus på kvalitativa fastighetsägare ► Diversifierad kapitaltillgänglighet Inteas verksamhet utgörs av tre huvudsakliga områden: Förvaltning, förvärv och projektutveckling. Tillsammans med stabil finansiering utgör de grunden för bolagets långsiktiga värdeskapande. Intressenter HYRESGÄSTER Ska uppleva tillgänglighet, kompetens och genom förandeförmåga SAMHÄLLET Ska uppleva en ansvars tagande och stabil samhällsbyggare MEDARBETARE Ska uppleva ett spännande och meningsfullt arbete INVESTERARE OCH FINANSIÄRER Ska uppleva en konsekvent och stark motpart i lågrisk segmentet AKTIEÄGARE Ska uppleva en profes sionellt styrd och värde skapande investering STRATEGIER STABIL TILLVÄXT HÅLLBARHET OCH INNOVATION HÅLLBARA RELATIONER FÖRVALTNING Ett innovativt och mänskligt förhållningssätt till våra hyresgäster och hus. PROJEKT- UTVECKLING Nära relationer, nyfikenhet och kompetens skapar förtroende hos hyresgäster vilket skapar förädlingsmöjligheter. FÖRVÄRV Utvalda förvärv som genomförs på ett profess ionellt sätt genom nära och långvariga relationer med aktörer på marknaden. FINANSIERING Intea investerar i och utvecklar fastigheter inom social infra- struktur för egen långsiktig förvaltning med fokus på lokaler för samhällsviktiga funktioner som rättsväsende, högre utbildning, sjukvård och övrig offentlig verksamhet. Alla delar av vårt värdeskapande bygger på att etablera nära relationer, skapa högt förtroende och alltid ha ett långsiktigt perspektiv. Genom att agera långsiktigt och vara en pålitlig partner skapar vi en stark marknadsnärvaro och ett robust fastighets- bestånd med hållbarhet och samhällsnytta i fokus. 02 Strategi och marknad INLEDNING STRATEGI OCH MARKNAD → Affärsmodell Strategi och mål Marknad VERKSAMHET HÅLLBARHET BOLAGSSTYRNING FINANSIELLA RAPPORTER 11 INTEA ÅRSREDOVISNING 2024 Strategi och mål Inteas strategi bygger på tre pelare; Stabil tillväxt, Hållbarhet & Innovation samt Hållbara relationer. För varje strategisk pelare finns ett antal verktyg och mål för att mäta och följa upp verksamheten. -10 0 10 20 30 40 50 60 20242023202220212020 Mål >12 % 40 45 50 55 60 20242023202220212020 Belåningsgrad, % Belåningsgrad, %, mål Max 60 % -1 0 0 10 20 30 40 20242023202220212020 Mål >12 % 0 1 2 3 4 5 20242023202220212020 Mål >2 ggr Räntetäckningsgrad, ggr Räntetäckningsgrad, ggr, mål 60 70 80 90 100 20242023202220212020 Mål >90 % Offentliga hyresgäster, % Offentliga hyresgäster, %, mål Stabil tillväxt Vår strategi är att fortsätta växa kontinuerligt genom att bibehålla och vidareutveckla ett håll- bart fastighetsbestånd inom social infrastruktur. Projektutvecklingen bedrivs i regel i samarbete medochpåuppdragavvårahyresgäster.Inteasfinansieringsstrategiskastöttaverksamheten ochsäkerställaeneffektivhanteringavbolagetsfinansiellarisker. Finansiella och operativa mål samt utdelningspolicy Finansiella och operativa mål ► Årlig tillväxt i långsiktigt substansvärde per stamaktie av serie A och B över tid om minst 12 procent (inklusive eventuella värdeöverföringar). ► Årlig tillväxt i förvaltningsresultatet per stamaktie av serie A och B över tid om minst 12 procent. ► Minst 90 procent av hyresintäkterna ska över tid komma från offentliga hyresgäster. Finansiella riskbegränsningar ► Belåningsgraden ska långsiktigt ligga i intervallet 50–55 procent och ska inte överstiga 60 procent. ► Räntetäckningsgraden ska långsiktigt överstiga 2 gånger. Utdelningspolicy ► Den sammanlagda utdelningen ska ligga i intervallet 30–50 procent av förvaltningsresultatet, varav D-aktier ger rätt till utdelning om maximalt 2 kronor per D-aktie. 1) Utfall 2024 TILLVÄXT I SUBSTANSVÄRDE PER A OCH B AKTIE, % BELÅNINGSGRAD, % UTDELNING, MKR OCH % 2) TILLVÄXT I FÖRVALTNINGSRESULTAT PER A OCH B AKTIE, % RÄNTETÄCKNINGSGRAD, GGR OFFENTLIGA HYRESGÄSTER, % 0 50 10 0 15 0 20 0 25 0 30 0 20242023202220212020 30–50 % 41 %50 %50 %55 %190 % 02 Strategi och marknad INLEDNING STRATEGI OCH MARKNAD Affärsmodell → Strategi och mål Marknad VERKSAMHET HÅLLBARHET BOLAGSSTYRNING FINANSIELLA RAPPORTER 1) Av bolagets bolagsordning följer att D-aktierna, för det fall utdelning beslutas, har rätt till fem gånger den sammanlagda värdeöverföringen på A- och B-aktierna, dock högst 2 kr per aktie och år. 2) Staplarna i diagrammet avser beslutad utdelning 2020–2023 respektive föreslagen utdelning 2024. Angivna % avser beslutad / föreslagen utdelning i förhållande till förvaltningsresultet respektive år. Förvaltningsresultatet för 2021 inkluderar återlagd kostnad för avveckling av rådgivningsavtal om 165 mkr. Utdelningen 2020 inkluderar en extra utdelning om 140 mkr. 12 INTEA ÅRSREDOVISNING 2024 Hållbarhet och innovation Hållbara relationer En stark drivkraft i Inteas affärsidé är att sätta utmanande och ambitiösa klimatmål för att eskalera arbetet med att minska miljöpåverkan i hela värdekedjan. Genom effektivisering, minskad material- och energiförbrukning samt en växande användning av återbruk minskar vi vårt klimatavtryck. En avgörande del av hållbarhetsstrategin är att implemen- terainnovativalösningarsamtvårdaochbevarabefintliga byggnader för att i största möjliga utsträckning undvika riv- ning och nybyggnation. Vårt långsiktiga perspektiv möjliggör hållbara lösningar som skapar värde för alla, även samhället. Intea har under 2024 antagit nya hållbarhetsmål som presenteras i sin helhet på sid 46–48. Till höger presenteras ett urval av dessa mål. Mål och verktyg ► Nyproduceradebyggnaderskacertifierasenligtnågotav gällandemiljöcertifieringssystem. ► Energianvändningen ska minska med minst 40 procent eller understiga 118 kWh/kvm från år 2019 fram till år 2030 (kWh/kvm fastighetsel). ► Samtliga obligationer ska vara gröna. ► 100 procent självförsörjning av förnybar och hållbart producerad el (produktion av förnybar el minst lika stor som den el som koncernen förbrukar). ► 100 procent av byggnaderna inventerade och anpassade för väder- och klimatrisker år 2030. ► Minska CO2e-utsläpp inom Scope 1 och Scope 2 med 50 procent från år 2019 fram till år 2030. Utfall 2024 Intea arbetar varje dag med att bibehålla och utveckla relatio- nerna med hyresgäster, medarbetare, leverantörer, ägare och finansiärer–dessarelationerärhjärtatibolagetsaffär. Genom att vara lyhörda säkerställer vi att förslag och önskemål från hyresgäster och andra intressenter kring för- ändringar och förbättringar av byggnader och utemiljöer tas om hand. Byggnader och utemiljöer uppdateras kontinuerligt förattförbättraarbetsmiljöochvälbefinnandeförhyres gästerna. Vi arbetar aktivt med att öka samarbete, motivation och värdeskapande. Intea har under 2024 antagit nya hållbarhetsmål som presenteras i sin helhet på sid 46–48. Till höger presenteras ett urval av dessa mål. Mål och verktyg ► Samtliga betydande leverantörer ska åta sig att följa Inteas uppförandekod för leverantörer. ► Alla anställda ska utbildas i relevanta policys. ► Inga arbetsplatsolyckor. ► Ökad jämställdhet (40/60 procent eller jämnare) i bolaget. ► Frisknärvaro >97 procent. Utfall 2024 02 Strategi och marknad INLEDNING STRATEGI OCH MARKNAD Affärsmodell → Strategi och mål Marknad VERKSAMHET HÅLLBARHET BOLAGSSTYRNING FINANSIELLA RAPPORTER 19 Kvinnor ANTAL ANSTÄLLDA 2024 36 män FRISKNÄRVARO, % 98 ENERGIPRESTANDA, KWH/KVM 133 MILJÖCERTIFIERING, % 100 GRÖN FINANSIERING, % 100 av nyproducerade byggnader har miljöcertifierats av emitterade obligationer var gröna SJÄLVFÖRSÖRJNINGS- GRAD NETTO, % 93 13 INTEA ÅRSREDOVISNING 2024 Marknad 1) Inteas marknad Intea är verksamt på fastighetsmarknaden i Sverige och är inriktat på investeringar i och utveckling av social infrastruktur för egen långsiktig förvaltning. Med social infrastruktur avser Intea lokaler för samhällsviktiga funktioner som ofta är specialanpassade för sitt ändamål och där hyresgästen är offentlig. Bolagets fastighetsbestånd, som den 31 december 2024 bestod av 42 fastigheter till ett verkligt värde om 23,6 mdkr, består främst av fastigheter inom kategorierna rättsväsende, högre utbildning, sjukvård och övriga offentliga verksamheter. Hyresgästerna är huvudsakligen verksamma inom offentlig sektor och består bland annat av statliga verk och myndigheter, regioner och andra offentliga institutioner, dvs offentliga hyresgäster. Makroekonomi och geopolitik Makroekonominharunder2024präglatsavstabiliseradinflationimångaländer,menmed låg eller negativ BNP-tillväxt för vissa. Tyskland, tidigare en stark drivkraft i Europa, har visat obefintligtillväxt.Sverigesekonomiärirecessionmedensvagtillväxtpå0,5procentföråret, långt under det historiska snittet på 1,9 procent (2011–2023). För att motverka lågkonjunktur har stora ekonomier inlett räntesänkningscykler under 2024, där Federal Reserve sänkte räntan med 50 baspunkter i september, och ECB minskat sin ränta från 4,0 till 3,0 procent. Riksbanken sänkte räntan fyra gånger under året med totalt 1,5 procentenheter, ned till en nivå om 2,5 procent. Dessa åtgärder tros förbättra konjunkturen under de kommande två åren. I Sverige har arbetslösheten och antal konkurser ökat markant, med konkurser upp 65 procent jämfört med 2022. Positiva tecken syntes dock i Q3:s oväntat höga BNP-tillväxt på 0,7 procent och en ökande framtidstro bland hushåll och företag enligt Konjunkturinstitutet. Geopolitiskosäkerhetkvarstår,förvärradavkonfliktenmellanIsraelochHamasochdesspå- verkan på råvaru marknader. I USA skapar Donald Trumps återkomst en oro kring en eventuell upptrappning av handelskriget med Kina, situationen i Ukraina och NATO:s framtid. 02 Strategi och marknad INLEDNING STRATEGI OCH MARKNAD Affärsmodell Strategi och mål → Marknad VERKSAMHET HÅLLBARHET BOLAGSSTYRNING FINANSIELLA RAPPORTER Kalmar, Eldaren 6, Linnéuniversitetet 1) De uppgifter avseende marknadsförhållanden och Inteas marknadsposition som beskrivs i detta avsnitt (sidorna 14–17) är, om inte annat anges, framtaget av och baserat på information från Newsec Advisory Sweden AB på uppdrag av Intea. Den information som beskrivs i marknadsavsnittet, och som inhämtats från tredje part, har återgivits korrekt och, såvitt Intea känner till och kan utröna av informationen som har offentliggjorts av sådan tredje part, har inga sakförhållanden utelämnats som skulle göra den återgivna informationen felaktig eller vilseledande. 14 INTEA ÅRSREDOVISNING 2024 Svensk fastighetsmarknad Den svenska fastighetsmarknaden har under 2024 uppvisat en något högre aktivitet än föregående år, men transaktionsvolymen är trots detta på den näst lägsta nivån sett över tioårsperioden 2015–2024. Totalt har 315 transaktioner genomförts under 2024 till en total transaktionsvolym om 128,9 mdkr, vilket kan jämföras med föregående år då 328 transaktioner genomför- des till en volym om 103,9 mdkr. Intresset från utländska investerare minskade betydligt un- der 2024 och enbart 16 procent av volymen kom från utländska aktörer, vilket är drygt 13 procentenheter lägre än under 2023. Kvartalsmässigt avslutades 2024 starkt med den klart högsta transaktionsvolymen under kvartal fyra, vilket skulle kunna indikera att riskaptiten har ökat och att årets räntesänkningar har börjat få effekt. Transaktionsvolymen i december stod ut med den högsta noteringen sedan november 2022. 0 50 000 100 000 150 000 200 000 250 000 300 000 350 000 400 000 450 000 0 100 200 300 400 500 600 700 800 900 Svenska investerare 2015 2016 2017 2018 2019 2020 2021 2022 2023 2024 Internationella investerare Antal transaktioner FÖRDELNING AV TRANSAKTIONSVOLYMEN MELLAN INHEMSKA OCH UTLÄNDSKA INVESTERARE, 2015–2024 Källa: Newsec 2024. 02 Strategi och marknad INLEDNING STRATEGI OCH MARKNAD Affärsmodell Strategi och mål → Marknad VERKSAMHET HÅLLBARHET BOLAGSSTYRNING FINANSIELLA RAPPORTER Vänersborg, Haren 3, Vänerskolan 15 INTEA ÅRSREDOVISNING 2024 Marknaden för samhällsfastigheter Transaktionsstatistik, samhällsfastigheter Samhällsfastigheter stod för 7 procent av transaktions- volymen under 2024, vilket är den lägsta andelen sedan 2015. Volymen uppgick till 8,9 mdkr vilket är en bråkdel av noteringarna från toppåren 2021-2022 (48,8 mdkr respektive 47,2 mdkr). Sett till fördelningen av respektive kategori har sjukvård ökat till 5 procent under 2024, mot enbart 1 procent under 2023. Den största andelen står dock vård- och omsorgs- boenden för, med sina 48 procent. Detta är dock betydligt lägre än de 73 procent som uppmättes året innan. Den största ökningen räknat i procentenheter stod kategorin övriga samhällsfastigheter för, som noterade en andel om 37 procent, vilket är 20 procentenheter högre än föregående år. Utbildningskategorin noterade en andel om 10 procent, en procentenhet högre än under 2023. Trender – hyror och yielder, samhällsfastigheter Samhällsfastighetssegmentet uppvisade sjunkande yielder under hela 2010-talet och fram till och med 2021. I och med inflationschockenunder20222023höjdesstyrräntanirask takt,ochtillföljdavdettaökadefinansieringskostnadernaför många fastighetsbolag och yielderna steg. Under 2024 har styrräntansänktsvidettflertaltillfällen,ochdärmedbedöms 0 % 20 % 40 % 60 % 80 % 100 % 2024202320222021202020192018201720162015 Sjukvård Vård- och omsorgsboenden Utbildning Övriga samhällsfastigheter ANDEL AV TRANSAKTIONSVOLYMEN UPPDELAT I KATEGORIER INOM SAMHÄLLSFASTIGHETER, 2015–2024 YIELDUTVECKLING SAMHÄLLSFASTIGHETER, 2015-2025P HYRESUTVECKLING SAMHÄLLSFASTIGHETER, 2015–2025P 2 % 3 % 4 % 5 % 6 % 7 % 2025P2024P202320222021202020192018201720162015 Stockholm Prime Göteborg Prime Malmö Prime Övriga större städer Resten av landet 2025P 2024P 2023 2022 2021 2020 2019 2018 2017 2016 2015 0 500 1 000 1 500 2 000 2 500 3 000 3 500 2025P2024P202320222021202020192018201720162015 Stockholm Prime Göteborg Prime Malmö Prime Övriga större städer Resten av landet 2025P 2024P 2023 2022 2021 2020 2019 2018 2017 2016 2015 Källa: Newsec 2024. Källa: Newsec 2024. Källa: Newsec 2024. yielderna ha nått sin topp under året, för att från och med 2025 börja sjunka igen. Historiskt sett har förändringar av yielden till följd av exem- pelvis sänkta marknadsräntor skett med en viss fördröjning gentemot hur snabbt aktiemarknaden reagerar, vilket beror på att den kommersiella fastighetsmarknaden inte är lika dyna- misk till sin natur. Samhällsfastighetssegmentet har traditio- nellt sett uppvisat relativt låga yieldnivåer, vilket kan förklaras av den förhållandevis låga risken inom segmentet till följd av stabila hyresgäster och långa löptider på hyreskontrakten. 02 Strategi och marknad INLEDNING STRATEGI OCH MARKNAD Affärsmodell Strategi och mål → Marknad VERKSAMHET HÅLLBARHET BOLAGSSTYRNING FINANSIELLA RAPPORTER 16 INTEA ÅRSREDOVISNING 2024 Rättsväsende Polismyndigheten pekar på ett stort behov av ökade lokalytor, bland annat till följd av ett kraftigt ökat antal poliser, vilket går i linje med nuvarande regerings satsning på att motverka de senaste årens problematik med gängkriminalitet och organiserad brottslighet. Antalet anmälda brott har mer än fördubblats sedan 1975 och låg på över 1,5 miljoner fall per år under det sena 2010-talet, för att sedan sjunka något under pandemiåren. Under 2023 syntes dock en ökning på 4 procent mot föregående år, och på sikt kan trenden med ett ökat antal anmälda brott förväntas fortgå. Sett till Kriminalvårdens lokalbehov råder för närvarande överbeläggningpåbefintligaplatserpåhäktenochanstalter, med en genomsnittlig beläggningsgrad om 113 procent på häktesplatser och hela 120 procent på anstaltsplatser under 2023. För att möta det framtida behovet av platser i landets häkten och anstalter bedömer Kriminalvården, enligt deras kapacitetsrapport 2024–2033, att antalet platser i anstalter och häkten behöver tredubblas under de nästkommande tio åren, från dagens 9 000 platser till 27 000 platser år 2033. Högre utbildning Antalet sökande till högskoleutbildningar har ökat från drygt 370 000 till nästan 500 000 mellan 2010–2024, vilket mot- svarar en tillväxt om 31 procent. Under samma period har an- talet antagna ökat i ungefär samma utsträckning (30 procent). Antalet sökande uppvisade ett kort avbrott i tillväxten under 2022, för att under 2023–2024 återigen öka starkt. SCB bedömer att efterfrågan på arbetskraft med högskole- utbildning kommer att öka fram till 2035 både inom välfärds- sektorn och i den privata tjänstesektorn, till följd av ett ökat kompetenskrav.Antaletdistansstuderandefickettrejält uppsving i samband med pandemin och andelen sökande till en distansutbildning uppgick till 40 procent för höstterminen 2024, vilket var en procentenhet högre än föregående år. SÖKANDE TILL HÖGSKOLEUTBILDNING PÅ GRUNDNIVÅ OCH AVANCERAD NIVÅ, HT 2010-2024, ANTAL PROGNOS BEFOLKNING ÖVER 80 ÅR, 2023–2040P, ANTAL 0 200 000 400 000 600 000 800 000 1 000 000 2040P2023 Behovet av social infrastruktur Källa: SCB 2024. Källa: SCB 2024. 0 100 00 0 200 00 0 300 00 0 400 00 0 500 00 0 600 000 20242023202220212020201920182017 PROGNOS ÖVER ANTAL FÄNGELSEKLIENTER OCH HÄKTADE (MEDELANTAL) SAMT PLANERAD KAPACITETSÖKNING AV ANTAL PLATSER 2024–2033, ANTAL Källa: Ekonomistyrningsverket 2024, Kriminalvården 2024. 0 10 000 20 000 30 000 40 000 Medelantal fängelseklienter och häktade Prognosticerad kapacitet antal fasta platser Kapacitetsökning antal fasta platser (ackumulerad) 2033P 2032P 2031P 2030P 2029P 2028P 2027P 2026P 2025P 2024P Även om distansstudier kräver mindre lokalyta än vanlig salsundervisning spås ändå det totala lokalbehovet öka, då distansutbildningar väntas komplettera snarare än ersätta traditionell undervisning. Sjukvård Vården står inför nya krav på grund av en växande befolkning ochförändradedemografiskaförutsättningar,därandelen äldre förväntas öka kraftigt. Åldersgruppen 80+ år stod för drygt fem procent av befolkningsmängden 2023, men spås växa till en andel om drygt åtta procent 2040, vilket mot- svarar en ökning i absoluta tal om nästan 300 000 personer. Denna tillväxt kommer med stor sannolikhet att medföra ett ökat behov av platser på äldreboenden, samt sjukhus och andra samhällsviktiga funktioner. Socialstyrelsen bedömer att de uppdämda vårdköerna har förvärrats sedan Covid-19 och rapporterar även att antalet slutenvårdsplatser minskat sedan 1990, delvis på grund av ökad dagvård, omställning till nära vård och nya behand- lingsmetoder, men även till följd av sparprogram. Sveriges Läkarförbund varnar dessutom för en växande vårdskuld, längre väntetider för operationer och en akut brist på vård- platser, och efterlyser även ökade investeringar i primärvården. En tänkbar utveckling för att kunna möta vårdbehovet är att ställa om primärvårdens utformning genom decentralise- ring,isyfteattmöjliggöravårdgeografisktnärmarepatienten. Denna process förväntas medföra ett ökat lokalbehov, vilket ytterligare accentueras av att Socialstyrelsen pekar på stora regionala skillnader mellan olika vårdområden. Detta medför därmed ett investeringsbehov bland många kommuner för att kunna garantera en jämlik vård över hela Sverige. 02 Strategi och marknad INLEDNING STRATEGI OCH MARKNAD Affärsmodell Strategi och mål → Marknad VERKSAMHET HÅLLBARHET BOLAGSSTYRNING FINANSIELLA RAPPORTER 17 INTEA ÅRSREDOVISNING 2024 Verksamhet Intea investerar i och förvaltar social infrastruktur för egen långsiktig förvaltning. Med social infrastruktur avser Intea lokaler för samhällsviktiga funktioner som ofta är special- anpassade för sitt ändamål och där hyresgästen av lokalen är en offentlig aktör. Inteas verksamhet utgörs av tre huvudsakliga områden, förvaltning, förvärv och projektutveckling. Tillsammans med finansiering utgör de grunden för bolagets långsiktiga värdeskapande. 03 Verksamhet INLEDNING STRATEGI OCH MARKNAD VERKSAMHET Fastighetsportföljen Inteas hyresgäster Förvaltning Förvärv Projektutveckling Finansiering Medarbetare HÅLLBARHET BOLAGSSTYRNING FINANSIELLA RAPPORTER Härnösand, Duvan 1, Kriminalvården 18 INTEA ÅRSREDOVISNING 2024 Fastighets- portföljen Inteas fastighetsbestånd består av social infrastruktur och omfattar allt från nybyggda hus till historiskt värde- fulla byggnader och miljöer. Intea arbetar ständigt med att identifiera förbättringsmöjligheter genom att anpassa och höja fastigheternas kvalitet samt genom riktade satsningar på hållbarhet. Intea har en bred erfarenhet av social infrastruktur och de särskilda risker och möjligheter som förknippas med den. Med social infrastruktur avser Intea specialanpassade lokaler för samhällsviktiga funktioner där hyresgästen är en offentlig aktör. Ett exempel på hög grad av specialanpassning är Inteas lokalerförKriminalvårdenpåflerahållilandet. Inteas fastighetsbestånd fördelas inom kategorierna rättsväsende, högre utbildning, sjukvård och övrig offentlig verksamhet samt i regionerna Syd, Väst, Öst och Nord. Vid årets slut bestod Inteas fastighetsportfölj av 42 fastigheter (113 byggnader) till ett fastighetsvärde om 23,6 mdkr och med en uthyrningsbar area om 573 tkvm. Under året har fastighetsportföljen vuxit främst genom färdigställande av projekt, bland annat Rättscentrum i Kristianstad, samt genom förvärv. Intea är en långsiktig investerare och har inte avyttrat några förvaltningsfastigheter sedan bolaget grundades 2015. 03 Verksamhet INLEDNING STRATEGI OCH MARKNAD VERKSAMHET → Fastighetsportföljen Inteas hyresgäster Förvaltning Förvärv Projektutveckling Finansiering Medarbetare HÅLLBARHET BOLAGSSTYRNING FINANSIELLA RAPPORTER Linköping, Smedstad 1:21, Garnisonsområdet 19 INTEA ÅRSREDOVISNING 2024 Fastighetsvärde och värderingar Fastighetsvärdet uppgick vid årets utgång till 23,6 mdkr (21,4). Orealiserade värdeförändringar på förvaltningsfastigheter uppgick till 166 mkr (-893) under året. Initial direktavkastning uppgick till 5,2 procent (5,3) och exit yield till 5,0 procent (5,1). Den vägda kalkylräntan för nuvärdesberäkningavkassaflödetochrestvärdetuppgicktill 6,9 procent (7,0). För bolagets värderingsprinciper – se sidan 94–96. Förvärv och transaktioner Under året har fem förvärv genomförts varav tre tillträtts under kvartal 4 2024. I oktober förvärvade Intea en ambulans central i Stockholm med en uthyrningsbar area om 1 600 kvm, en polisanläggning i Göteborg med en förväntad uthyrnings- bar area efter genomförda ny- och ombyggnadsprojekt om cirka 22 000 kvm samt en vårdfastighet i Västerås med en uthyrningsbar area om 1 410 kvm. Samtliga fastigheter har tillträtts. I oktober ingick Intea avtal om förvärv av en anstalt i Kristianstad med en uthyrningsbar area om 7 000 kvm. Tillträde är planerat till kvartal 1 2025. Intea ingick även avtal om att förvärva ett nytt häkte under uppförande i Västerås med en uthyrningsbar area om 34 600 kvm. Tillträde är planerat till kvartal 2 2025, förutsatt att tillträdesvillkoren uppfylls. (Läs mer under Förvärv på sid 27–28). UTHYRNINGSBAR AREA, TKVM 573 ORTER, ANTAL 20 INVESTERINGAR I BEFINTLIG PORTFÖLJ, MKR 1 555 FASTIGHETER, ANTAL 42 NORD VÄST ÖST SYD LUND MALMÖ HELSINGBORG UPPSALA ÅNGE GÖTEBORG LINKÖPING STOCKHOLM KALMAR HALMSTAD SKÖVDE VÄNERSBORG NORRTÄLJE VÄSTERÅS ÖSTERSUND KRISTIANSTAD ÖREBRO FALKÖPING HÄRNÖSAND ESLÖV FÖRVALTNINGSBESTÅND FÖRVALTNINGSORGANISATION PÅGÅENDE PROJEKT NYCKELTAL 1) Jan – dec 2024 Jan – dec 2023 Förvärv och investeringar i fastigheter, mkr 2 029 2 141 Värdeförändringar fastigheter, mkr 166 -893 Fastighetsvärde, mdkr 23,6 21,4 Uthyrningsbar area, tkvm 573 518 Ekonomisk uthyrningsgrad, % 97,5 98,4 Andel offentliga hyresgäster, % 95,7 95,0 Återstående kontraktstid offentliga, år 7,8 6,3 Hyresvärde, kr/kvm 2 336 2 230 Hyresvärde exklusive annuitetshyra, kr/kvm 2 177 2 112 FASTIGHETSVÄRDETS UTVECKLING PER ÅR, MKR Fastighetsvärde, mkrDirektavkastning, % 0 5 000 10 000 15 000 20 000 25 000 30 000 20242023202220212020 0 % 1 % 2 % 3 % 4 % 5 % 6 % 03 Verksamhet INLEDNING STRATEGI OCH MARKNAD VERKSAMHET → Fastighetsportföljen Inteas hyresgäster Förvaltning Förvärv Projektutveckling Finansiering Medarbetare HÅLLBARHET BOLAGSSTYRNING FINANSIELLA RAPPORTER 23,6 mdkr 1) För underlag till nyckeltal och definitioner, se sidorna 118-123. 20 INTEA ÅRSREDOVISNING 2024 Inteas fastighetskategorier Rättsväsende Högre utbildning Sjukvård Övriga offentliga Kontrakterad årshyra 43 % Kontrakterad årshyra 33 % Kontrakterad årshyra 11 % Kontrakterad årshyra 11 % Fastighetsvärde 46 % Fastighetsvärde 30 % Fastighetsvärde 12 % Fastighetsvärde 11 % Antal objekt: 27 Uthyrningsbar area: 213 Uthyrningsgrad: 97,1% Största hyresgäster: Antal objekt: 24 Uthyrningsbar area: 199 Uthyrningsgrad: 99,2% Största hyresgäster: Antal objekt: 15 Uthyrningsbar area: 62 Uthyrningsgrad: 99,3% Största hyresgäster: Antal objekt: 29 Uthyrningsbar area: 82 Uthyrningsgrad: 93,4% Största hyresgäster: Kristianstad Kasematten 1 Malmö Niagara 2 Lund Landsdomaren 6 Falköping Anneborg 2:4 Kontrakterad årshyra % och Fastighetsvärde % är beräknade utifrån en kontrakterad årshyra om 1 305 mkr samt ett fastighetsvärde om 22,6 mkr (totalt fastighetsvärde vid årets utgång, exklusive pågående projekt ännu ej under förvaltning). Kontrakterad årshyra och fastighetsvärde för Icke-offentliga (ej inkluderade i kategorierna ovan) uppgår till 25 mkr respektive 0,4 mdkr. 03 Verksamhet INLEDNING STRATEGI OCH MARKNAD VERKSAMHET → Fastighetsportföljen Inteas hyresgäster Förvaltning Förvärv Projektutveckling Finansiering Medarbetare HÅLLBARHET BOLAGSSTYRNING FINANSIELLA RAPPORTER 561 mkr 10,5 mdkr 432 mkr 6,8 mdkr 149 mkr 2,6 mdkr 139 mkr 2,4 mdkr 21 INTEA ÅRSREDOVISNING 2024 Inteas fastighetsbestånd INTEAS FASTIGHETSBESTÅND Objekt, st Uthyrningsbar area, tkvm Fastighets- värde, mkr Fastighets- värde, kr/kvm varav pågående projekt och byggrätter, mkr Hyres- värde, mkr Hyresvärde, kr/kvm Uthyrnings- grad, % Kontrakterad årshyra, mkr 1) Driftöverskott, mkr 2) Direkt- avkastning, % Per fastighetskategori Rättsväsende 27 213 10 470 49 254 581 578 2 720 97,1 561 488 4,9 Högre utbildning 24 199 6 794 34 208 67 435 2 192 99,2 432 365 5,4 Sjukvård 15 62 2 629 42 104 274 150 2 395 99,3 149 137 5,8 Övriga offentliga 29 82 2 352 28 656 396 149 1 811 93,4 139 106 5,4 Icke-offentliga 17 18 402 22 630 1 28 1 553 89,6 25 17 4,4 3) Summa/genomsnitt objekt under förvaltning 112 573 22 647 39 492 1 319 1 339 2 336 97,5 1 305 1 114 5,2 Per geografi Syd 19 237 10 371 43 787 69 598 2 526 98,6 590 523 5,1 Öst 34 155 6 958 44 775 845 392 2 523 97,4 382 323 5,3 Väst 25 95 2 840 29 764 393 172 1 798 95,1 163 133 5,4 Nord 34 86 2 477 28 883 12 177 2 067 95,9 170 135 5,5 Summa/genomsnitt objekt under förvaltning 112 573 22 647 39 492 1 319 1 339 2 336 97,5 1 305 1 114 5,2 Pågående projekt (ännu ej under förvaltning) 4) 1 - 953 - 953 - - - - - - Summa/genomsnitt fastighetsbeståndet 113 573 23 600 - 2 271 1 339 - 97,5 1 305 1 114 - Sammanställningen avser de fastigheter som Intea ägde vid årets utgång. Fastigheterna Stora Mörke 18 och Ringaren 6 i Skövde ägs till 57 procent. Kontrakterad årshyra avser kontrakterad årshyra inklusive hyrestillägg vid årets utgång med tillägg av fastställd indexuppräkning gällande från och med 1 januari 2025 på årsbasis. Hyresvärde avser kontrakterad årshyra med tillägg för vakanser och rabatter på årsbasis. Driftöverskottet avser kontrakterad årshyra med avdrag för fastighetskostnader där fastighetskostnader för fastigheter som ägts under de senaste tolv månaderna ingår med faktiskt utfall. Fastigheter som förvärvats och projekt som färdigställts under de senaste tolv månaderna har räknats upp till årstakt. Bedömningar och antagan- den ligger till grund för informationen i denna tabell vilket innebär att uppgifterna inte ska ses som en prognos. 1) Den kontrakterade årshyran om 1 305 mkr inkluderar hyresrabatter om cirka 9 mkr på årsbasis. 2) Avser driftöverskott enligt intjäningsförmåga. 3) Direktavkastningen för icke-offentliga om 4,4 procent förklaras främst av ett lägre driftöverskott till följd av vakanta objekt. 4) Pågående projekt (ännu ej under förvaltning) utgörs av Anstalten Viskan i Ånge. 03 Verksamhet INLEDNING STRATEGI OCH MARKNAD VERKSAMHET → Fastighetsportföljen Inteas hyresgäster Förvaltning Förvärv Projektutveckling Finansiering Medarbetare HÅLLBARHET BOLAGSSTYRNING FINANSIELLA RAPPORTER 22 INTEA ÅRSREDOVISNING 2024 03 Verksamhet INLEDNING STRATEGI OCH MARKNAD VERKSAMHET → Fastighetsportföljen Inteas hyresgäster Förvaltning Förvärv Projektutveckling Finansiering Medarbetare HÅLLBARHET BOLAGSSTYRNING FINANSIELLA RAPPORTER Intjäningsförmåga Tabellen Intjäningsförmåga återspeglar bolagets intjänings- förmåga på tolv månaders basis per 1 januari 2025. Det är viktigt att notera att informationen inte är att jämställa med en prognos för de kommande tolv månaderna då den inte innehåller några bedömningar avseende framtida vakanser, ränteläge, valutaeffekter, hyresutveckling eller värdeföränd- ringar m.m. Hyresintäkter baseras på kontrakterad årshyra vid årets ut- gångpåårsbasismedavdragförhyresrabatterochbefintliga vakanser samt på övriga intäkter avseende vidarefakturering av fastighetskostnader. Fastighetskostnader baseras på faktiskt utfall de senaste tolv månaderna, där fastighetskostnader för INTJÄNINGSFÖRMÅGA Belopp i mkr 1 januari 2025 1 januari 2024 Förändring, % Kontrakterad årshyra 1 305 1 136 15 Övriga intäkter 12 11 15 Hyresintäkter 1 318 1 146 15 Fastighetskostnader -204 -190 7 Driftöverskott 1 114 957 16 Central administration -68 -57 20 Resultat före finansiella poster 1 045 900 16 Finansnetto -330 -360 -8 Förvaltningsresultat inkl minoritetens andel 715 540 33 (-) Utdelning D-aktier -118 -116 2 (-) Förvaltningsresultat minoritetens andel -13 -12 3 Förvaltningsresultat hänförligt till A- och B-aktier 548 411 42 Antal A- och B-aktier vid årets utgång, miljoner 198 148 34 Förvaltningsresultat per A- och B-aktie, kr 2,95 2,77 6 fastigheter som ägts under de senaste tolv månaderna ingår med faktiskt utfall. Projekt som färdigställts samt tillträdda förvärv under de senaste tolv månaderna har räknats upp till årstakt. Central administration baseras på faktiskt utfall de senaste tolv månaderna beaktat ett normalår. Förvaltningsresultatet för minoritetens andel avser fast- igheterna Stora Mörke 18 och Ringaren 6 i Skövde som Intea äger till 57 procent. Finansnettot baseras på Inteas genomsnittliga räntenivå inklusive säkringar för aktuell och förväntad låneskuld på balansdagen samt med avdrag för aktiverad ränta i normal projektvolym. Halmstad, Fanborgen 3 INTEA ÅRSREDOVISNING 2024 23 Inteas hyresgäster Intea är en engagerad och ansvarsfull fastighetsägare inom social infrastruktur. Det gör vi genom att skapa nära och långsiktiga relationer med våra hyresgäster. Fokus ligger på att utveckla och stärka fastighetsbe- ståndet i samarbete med hyresgästerna, alltid med hållbarhet i åtanke och med prioritet på att tillgodose hyresgästens specifika behov. Sedan start har Inteas målsättning varit att offentliga hyres- gäster ska stå för minst 90 procent av hyresintäkterna. Vid årets utgång uppgick andelen intäkter från offentliga hyres- gäster till 95,7 procent (95,0) med en återstående kontrakts- tid för offentliga hyresgäster om 7,8 år (6,3). KONTRAKTERAD ÅRSHYRA, ANDEL PER ORT, % Kristianstad, 15 % Linköping, 14 % Halmstad, 10 % Östersund, 10 % Helsingborg, 9 % Kalmar, 8 % Lund, 6 % Vänersborg, 5 % Malmö, 5 % Skövde, 4 % Örebro, 3 % Härnösand, 3 % Göteborg, 2 % Stockholm, 2 % Uppsala, 2 % Övrigt, 2 % Kristianstad, 15 % Linköping, 14 % Halmstad, 10 % Östersund, 10 % Helsingborg, 9 % Kalmar, 8 % Lund, 6 % Vänersborg, 5 % Malmö, 5 % Skövde, 4 % Örebro, 3 % Härnösand, 3 % Göteborg, 2 % Stockholm, 2 % Uppsala, 2 % Övrigt, 2 % 1 305 mkr Med en lokal förvaltning och hög närvaro hos hyresgästen kan Intea ha en kontinuerlig dialog med hyresgästerna för att säkerställa att lokalerna motsvarar hyresgästens behov. Detta inkluderar regelbundna besök och möten med de som dagligen arbetar i lokalerna. Bolagets största hyresgäster är Polismyndigheten, Kriminal- vården, Linnéuniversitet i Kalmar, Högskolan i Halmstad och Region Skåne. Polismyndigheten och Kriminalvården är hyresgästerpåfleraorterochtotaltuppgårantalethyresav- tal med dessa hyresgäster till 72 stycken (52 hyresavtal med Polismyndigheten respektive 20 hyresavtal med Kriminal- vården). Den återstående och genomsnittliga kontraktstiden varierar mellan kontrakten. 03 Verksamhet INLEDNING STRATEGI OCH MARKNAD VERKSAMHET Fastighetsportföljen → Inteas hyresgäster Förvaltning Förvärv Projektutveckling Finansiering Medarbetare HÅLLBARHET BOLAGSSTYRNING FINANSIELLA RAPPORTER STÖRSTA HYRESGÄSTER PER 31 DECEMBER 2024 Kontrakterad årshyra, mkr Andel 1) , % Återstående kontraktstid, år Genom snittlig kontraktstid, år Hyres avtal, antal Polismyndigheten 298 22,8 8,5 16,4 52 Kriminalvården 187 14,3 15,9 21,7 20 Linnéuniversitetet i Kalmar 96 7,3 4,6 7,3 3 Högskolan i Halmstad 89 6,8 6,5 14,3 19 Region Skåne 75 5,7 8,4 20,0 1 Malmö universitet 59 4,5 5,7 15,4 1 Mittuniversitetet 58 4,4 2,5 20,2 19 Högskolan Kristianstad 52 4,0 4,9 24,5 18 Högskolan i Skövde 34 2,6 3,7 16,9 6 Sveriges Domstolar 34 2,6 2,7 16,4 4 Övriga offentliga 268 20,5 5,9 14,4 165 Summa offentliga 1 249 95,7 7,8 16,6 308 Av Inteas totala kontrakterade årshyra justeras vid årets utgång 92 procent med KPI med en årlig indexering om i genomsnitt 80 procent. 1 procent av den kontrakterade årshyran justeras med fast uppräkning och 7 procent indexjusteras inte, varav merparten avser annuitetsbaserade hyrestillägg om 91 mkr. Nettouthyrningen, d.v.s. ny kontrakterad årshyra med avdragförårshyrorenligtavtaluppsagdaföravflytt,uppgick under året till -12 mkr (3), motsvarande 0,9 procent av total kontrakterad årshyra. Nyuthyrning har skett om 14 mkr (13), medan uppsägningar uppgick till -26 mkr (-10). Vid årets utgång var den kända påverkan av nettouthyrningen på pre- sentationen av hyresavtalens förfallostruktur -1 mkr för 2025, -5 mkr för 2026 och -13 mkr för 2027. 1) Andel av total kontrakterad årshyra. 24 INTEA ÅRSREDOVISNING 2024 HYRESVÄRDE PER GEOGRAFI, % Syd, 45 % Öst, 29 % Nord, 13 % Väst, 13 % 1 339 mkr HYRESVÄRDE INKLUSIVE PÅGÅENDE PROJEKT 2) , ANDEL PER FASTIGHETSKATEGORI, MKR Rättsväsende, 50 %Högre utbildning, 27 % Sjukvård, 10 % Övriga offentliga, 11 % Icke-offentliga, 2 % 1 639 mkr AVTALSINDEXERING PER 31 DECEMBER 2024 Kontrak terad årshyra, mkr Andel 1) , % Årlig indexering % KPI-indexerade avtal 1 203 92 80 Ej KPI-indexerade avtal 2 0 0 Fast uppräkning 1–2 % 2 0 100 Fast uppräkning 3 % 8 1 100 Annuitetsbaserat hyrestillägg 91 7 0 Summa/genomsnitt 1 305 100 75 1) Andel av total kontrakterad årshyra. 2) Avser pågående projekt överstigande 20 mkr. 03 Verksamhet INLEDNING STRATEGI OCH MARKNAD VERKSAMHET Fastighetsportföljen → Inteas hyresgäster Förvaltning Förvärv Projektutveckling Finansiering Medarbetare HÅLLBARHET BOLAGSSTYRNING FINANSIELLA RAPPORTER FÖRFALLOSTRUKTUR HYRESAVTAL PER 31 DECEMBER 2024 Hyres avtal, antal Uthyrd area, tkvm Kontrak terad årshyra, mkr Andel 1) , % Offentliga, löptid 2025 66 12 25 1,9 2026 65 41 83 6,4 2027 43 63 109 8,3 2028 52 82 199 15,2 2029 22 53 98 7,5 2030 26 82 198 15,2 >2030 34 179 537 41,2 Summa offentliga 308 512 1 249 95,7 Icke-offentliga 181 31 56 4,3 Totalt 489 543 1 305 100,0 NETTOUTHYRNING, MKR -1 2 -1 0 -8 -6 -4 -2 0 2 4 6 8 10 12 20242023202220212020 25 INTEA ÅRSREDOVISNING 2024 Förvaltning Inteas hyresgäster bedriver samhällsviktiga verksam- heter och har specifika behov och krav på närvaro i förvaltningen av de specialanpassade lokalerna. En framgångsfaktor för Intea är därför att ha en proaktiv, lyhörd och närvarande förvaltningsorganisation. Med en lokalt närvarande förvaltning kan Intea föra en konti- nuerlig dialog med sina hyresgäster och fånga upp och stötta hyresgästernas varierande behov. Behoven och kraven från Inteas hyresgäster skiljer sig åt beroende på verksamhetsområde. Medan rättsvårdande myndigheter ställer krav på en tillgänglig och nära förvalt- ningmedhögkompentenssomfinnstillgängligdygnetrunt, efterfrågarhögskolorochuniversitetenmerflexibelför- Inteas förvaltningsorganisationer Halmstad Högre utbildning Antal objekt: 12 Uthyrningsbar area: 73,4 tkvm Antal medarbetare: 5 Fastighetsvärde, mdkr: 2,1 Linköping/Örebro Rätsväsende Antal objekt: 28 Uthyrningsbar area: 100,0 tkvm Antal medarbetare: 6 Fastighetsvärde, mdkr: 3,7 Storstockholm Rättsväsende/Sjukvård Antal objekt: 5 Uthyrningsbar area: 26,1 tkvm Antal medarbetare: 3 Fastighetsvärde, mdkr: 1,5 Östersund/Härnösand Rättsväsende/Högre utbildning/Övriga offentliga Antal objekt: 34 Uthyrningsbar area: 85,8 tkvm Antal medarbetare: 9 Fastighetsvärde, mdkr: 2,5 Kalmar Högre utbildning Antal objekt: 1 Uthyrningsbar area: 29,3 tkvm Antal medarbetare: 2 Fastighetsvärde, mdkr: 1,7 Skåne/Kristianstad Rättsväsende/Högre utbildning/Sjukvård Antal objekt: 7 Uthyrningsbar area: 163,4 tkvm Antal medarbetare: 8 Fastighetsvärde, mdkr: 8,2 Vänersborg/Skövde/Göteborg/ Falköping Rättsväsende/Högre utbildning/ Sjukvård/Övriga offentliga Antal objekt: 25 Uthyrningsbar area: 95,4 tkvm Antal medarbetare: 5 Fastighetsvärde, mdkr: 2,8 03 Verksamhet INLEDNING STRATEGI OCH MARKNAD VERKSAMHET Fastighetsportföljen Inteas hyresgäster → Förvaltning Förvärv Projektutveckling Finansiering Medarbetare HÅLLBARHET BOLAGSSTYRNING FINANSIELLA RAPPORTER valtningsmodell som möjliggör förändringar i hur lokalerna används. För sjukvården ligger fokus på teknisk utrustning av hög standard. OavsetthyresgästernasspecifikabehovsträvarInteaalltid efter att leverera den bästa servicen. För att möta hyresgäs- ternas varierande behov och krav har Intea etablerat lokala förvaltningsorganisationer med egna medarbetare vars olika tekniska kompetenser skapar mervärde för hyresgäs- terna. De lokala förvaltningsorganisationerna ansvarar för sina byggnader och hyresgäster, både vad gäller teknisk förvaltning och ekonomiskt utfall. Lokala förvaltningsorga- nisationerfinnsförnärvarandeiHalmstad,Storstockholm, Kalmar, Vänersborg/Skövde, Linköping, Östersund, Skåne och Kristianstad. Den lokala närvaron med tydlig ansvarsfördelning stärker Inteas engagemang och kvalitet, samtidigt som den bidrar till kortare beslutsvägar och långsiktiga samarbeten med hyresgästerna.Dengördetävenmöjligtatttidigtidentifiera hyresgästernas behov och ta vara på förvärvs- och projektut- vecklingsmöjligheter.Attfinnasnärahyresgästernaärenav Inteas största styrkor och en viktig framgångsfaktor. Året som gått Under 2024 har Intea fortsatt att aktivt förvalta fastigheterna inom beståndet och att bygga nära relationer med hyres- gästerna. Under året har förvaltningsportföljen ökat med 56 tkvm uthyrningsbar area, varav 20 tkvm relaterar till förvärvade fastigheter samt 36 tkvm till nya Rättscentrum i Kristianstad där Kriminalvården, Polismyndigheten och Åklagarmyndigheten tillträtt sina lokaler som färdigställts 26 INTEA ÅRSREDOVISNING 2024 Förvärv En viktig del i Inteas tillväxtstrategi är förvärv av noga utvalda fastigheter. För detta krävs ett professionellt genomförande och goda relationer med andra aktörer på marknaden. Fortsatt ekonomisk osäkerhet gällande den globala ekonomin och inflationen tillsammans med fortsatt oro i omvärlden bidrog till låg aktivitet på trans- aktionsmarknaden under inledningen av 2024. Under andra halvåret ökade aktiviteten och Intea avslutade året med fem förvärv om totalt 602 mkr (exklusive projektfastigheter under uppförande) inom kategorierna rättsväsende och sjukvård. Intea genomför förvärv av förvaltningsfastigheter, fastigheter under uppförande och tomtmark. De förvärv som genomförs grundar sig i goda och nära relationer och bygger i allt högre grad på det förtroende som bolaget byggt upp hos olika aktö- rer på marknaden. Potentiella förvärv utvärderas alltid mot Inteas tydliga förvärvskriterier: • Hyresgästen ska vara en offentlig aktör som bedriver en samhällsviktig funktion med behov av specialanpassade lokaler för sin verksamhet. • Fastighetenskavaraavhögkvalitetochdetskafinnas möjlighet till ett långsiktigt ägande samt en långsiktig relation med hyresgästen. • Fastigheten ska falla inom någon av kategorierna rätts- väsende, högre utbildning eller sjukvård, alternativt övriga offentliga verksamheter. Eftersom majoriteten av samhällsfastigheter idag säljs genom riktade förfrågningar snarare än via en öppen och konkurrens- utsatt marknad, är det avgörande för Intea att upprätthålla ett gott rykte och hantera förvärven på ett professionellt sätt. Detta innefattar bland annat sakliga och rättvisa förhandlingar med motparten, ett noggrant utförande av Inteas undersök- ningsplikt samt tydliga rutiner för kommunikationen med hyresgästerna vid tillträdandet av en ny fastighet. Transaktioner under året Efter en längre tid av låg transaktionsaktivitet genomförde Intea under fjärde kvartalet 2024 fem förvärv, varav tre inom kategorin rättsväsende samt två inom kategorin sjukvård. Tre av förvärven har tillträtts under fjärde kvartalet 2024 (en ambulanscentral i Sköndal, en hörselklinik i Västerås samt en polisanläggning i Göteborg) och resterande två har be- räknat tillträde under första halvåret 2025 (en kriminalvårds- anstalt i Kristianstad samt ett häktesprojekt i Västerås). Det underliggande fastighetsvärdet (projektfastigheter exkluderade) uppgick till 602 mkr med ett årligt hyresvärde om cirka 47 mkr. FÖRVÄRV OCH INVESTERINGAR, MKR 0 1 00 0 2 00 0 3 00 0 4 00 0 5 000 6 000 20242023202220212020 Förvärv Investeringar i befintlig fastighetsportfölj 03 Verksamhet INLEDNING STRATEGI OCH MARKNAD VERKSAMHET Fastighetsportföljen Inteas hyresgäster Förvaltning → Förvärv Projektutveckling Finansiering Medarbetare HÅLLBARHET BOLAGSSTYRNING FINANSIELLA RAPPORTER Helsingborg, Högkvarteret 1 INTEA ÅRSREDOVISNING 2024 27 FÖRVÄRV Kommun Fastighets- kategori Tillträde Uthyrningsbar area, kvm 1) Hyresvärde, mkr 1) Andel offentliga, % Genomsnittlig kontraktstid, år Bedömd projektkostnad, mkr Underliggande fastighetsvärde, mkr 2) Ambulanscentral Stockholm Sjukvård 2024-10-11 1 600 5 100 % 13 - 95 Polisanläggning (projekt) 3) Göteborg Rättsväsende 2024-10-18 22 000 28 100 % 18 400 747 Hörselklinik Västerås Sjukvård 2024-11-01 5 400 3 100 % 10 - 46 Kriminalvårdsanstalt Kristianstad Rättsväsende 2025-02-28 6 964 11 100 % 7 - 135 Häkte (projekt) 4) Västerås Rättsväsende Q2 2025 34 600 220 100 % 20 2 200 620 Summa/genomsnitt 70 564 267 100 % 19 2 600 1 643 1) Efter färdigställande av projekt. 2) Före avdrag för eventuell uppskjuten skatt och kommande projektkostnader. 3) Den uthyrningsbara arean efter genomförda projekt och tillbyggnader beräknas uppgå till cirka 22 000 kvm. Vid datum för tillträdet uppgick den uthyrningsbara arean till 14 800 kvm. Arbetet beräknas vara färdigställt under första halvåret 2027. Förväntat hyresvärde efter genomförda om- och tillbyggnader uppgår till 46,5 mkr. Vid tillträdet uppgick det årliga hyresvärdet till 27,8 mkr. Det underliggande fastighetsvärdet motsvaras av bedömd projektkostnad om 400 mkr samt befintliga kassaflödesgenererande fastigheter om 347 mkr. 4) Uthyrningsbar area beräknas efter färdigställande uppgå till cirka 34 600 kvm. Det årliga hyresvärdet baseras på nedlagda projektkostnader och beräknas för närvarande uppgå till 220 mkr, varav 84 mkr utgör bashyra med 85 procent KPI-indexering och 136 mkr icke-indexerad, annuitetsbaserad årlig tilläggshyra som utgår under den initiala hyrestiden om 25 år. Ambulanscentral i Sköndal (Mopsen 1) Hyresgäst: Region Stockholm Polisanläggning i Göteborg (Rud 51:3, 51:14, 51:18) Hyresgäst: Polismyndigheten Häktesprojekt Västerås (Ångpannan 12 och 10 samt Västerås 1:202) Hyresgäst: Kriminalvården 03 Verksamhet INLEDNING STRATEGI OCH MARKNAD VERKSAMHET Fastighetsportföljen Inteas hyresgäster Förvaltning → Förvärv Projektutveckling Finansiering Medarbetare HÅLLBARHET BOLAGSSTYRNING FINANSIELLA RAPPORTER 28 INTEA ÅRSREDOVISNING 2024 Projektutveckling Intea växer både tillsammans med hyresgästerna i befintligt bestånd samt genom egenutvecklade och förvärvade nya projekt. Under 2024 slutfördes Inteas hittills största projekt; Rättscentrum i Kristianstad. Därtill förvärvades två större projekt inom kategorin Rättsväsende; en polisanläggning i Göteborg samt ett häktesprojekt i Västerås. Att kontinuerligt förädla och öka fastighetsbeståndet genom projektutveckling går hand i hand med Inteas strategi om stabil tillväxt. Hyresgästens behov prioriteras, och genom att vara en engagerad och uppmärksam fastighetsägare kan Intea tidigt initiera projekt för att skapa nya ytor och möta hyres- gästers önskemål. Genom att växa tillsammans med hyresgäs- terna skapar Inteas projektutveckling tillväxt och hög kvalitet i fastighetsportföljen samtidigt som riskerna begränsas. Inteas egen förvaltningsverksamhet är tätt sammanlänkad med projektutvecklingsverksamheten och nya projekt tar ofta form utifrån dialogen mellan bolagets förvaltare och hyres- gäster. När ett nytt projekt ska utvecklas är Inteas nuvarande eller framtida hyresgäster med från ett tidigt skede och det är hyresgästens behov som styr hur lokalerna ska se ut samt vilka funktioner lokalerna ska uppfylla. Projekt kan även upp- komma på andra sätt, exempelvis att myndigheter söker nya lokaler genom offentlig upphandling varvid Intea konkurre- rar med andra aktörer om projekten. Hyresgästerna ställer krav på att lokalerna både ska vara socialt och miljömässigt hållbara. Intea strävar efter att äga sina fastigheter långsiktigt, vilket gör hållbarhet och förvalt- ningskunskap centrala i projektutvecklingen. Egen projektorganisation Intea har en erfaren projektorganisation med bred kompetens och tydliga roller. Projektutvecklare ansvarar för att planera och utforma projekt tillsammans med hyresgästerna, projektledare med byggteknisk expertis deltar under utvecklingsfasen, medan projektcontrollers ansvarar för ekonomisk uppföljning. Med lång erfarenhet av specialanpassade fastigheter inom rättsväsende, högre utbildning och sjukvård, har Intea utvecklatenstorlyhördhetochenförmågaattidentifieraoch möta hyresgästernas behov i nya projekt. Förvaltningsorga- nisationen, som har nära relationer med hyresgästerna, kan dessutom ofta proaktivt föreslå förbättringar av lokalerna samt dra nytta av erfarenheter från andra orter där Intea har samma hyresgäst. BEDÖMNINGAR OCH ANTAGANDEN PÅGÅENDE PROJEKT OCH BYGGRÄTTER Information om pågående projekt och outnyttjade byggrätter i årsre- dovisningen är baserad på bedömningar om storlek, inriktning och omfattning samt när i tiden projektet bedöms startas och färdig- ställas. Vidare baseras informationen på bedömningar om framtida projektkostnader och hyresvärde. Bedömningar och antaganden ska inte ses som en prognos. Bedömningar och antaganden innebär osäkerhetsfaktorer både av- seende projektens genomförande, utformning och storlek, tidplaner, projektkostnader samt framtida hyresvärde. Bedömningar och antag- anden om pågående och planerade projekt omprövas regelbundet och informationen justeras till följd av att förutsättningar förändras varvid projekt kan ändras, tillkomma eller avgå. Värdebedömningen av pågående projekt varierar beroende på vilken fas projektet befinner sig i och risken för att projektet inte kommer att möta de ekonomiska kalkyler som ligger till grund för projektets genomförande. De avgörande faktorerna är om projektet inkluderar mark med förfoganderätt, tecknat hyresavtal, antagen detaljplan samt beviljat bygglov. Andelen av bedömd projektvinst beräknas som summan av tre projektriskreducerande händelser: - 20 procent av bedömd projektvinst när mark med förfoganderätt för Intea föreligger samt hyresavtal har tecknats. Om fastigheten bara har hyrts ut delvis samtidigt som bedömd projektvinst är be- räknad på full uthyrning, multipliceras 20 procent av den bedömda projektvinsten med uthyrningsgraden. - 5 procent av bedömd projektvinst när lagakraftvunnen detaljplan finns. - successiv vinstavräkning på resterande 0–75 procent av projekt- vinsten när bygglov har erhållits. Detta görs genom att multiplicera 75 procent av bedömd projektvinst med ackumulerade investering- ar dividerat med bedömd total investering. I förekommande fall vid tillkommande tecknade hyresavtal görs tillägg för andel av bedömd projektvinst som ej tidigare beaktats. Pågående projekt i tidig fas utan tecknat hyresavtal värderas på grundval av redovisat värde av nedlagda kostnader med tillägg för bedömt marknadsvärde av byggrätt/potentiell byggrätt. Byggrätter består av mark eller rättighet till mark och till hörande detaljplan. En potentiell byggrätt innefattar en pågående process för ny eller ändrad detaljplan. Byggrätter och potentiella byggrätter värderas till bedömt verkligt värde motsvarande ett pris som skulle erhållas vid en försäljning genom en ordnad transaktion under aktuella marknads- förhållanden. Utgångspunkten för beräkning av byggrätts värdet är byggrättens marknadsvärde om lagakraftvunnen detaljplan funnits på plats. Om detaljplan inte har vunnit laga kraft så uppgår värdet till ett bedömt lagakraftvunnet byggrättsvärde med ett avdrag för osäkerhet i planprocessen samt exploateringskostnader som sannolikt kommer att belasta fastighetsägaren. 03 Verksamhet INLEDNING STRATEGI OCH MARKNAD VERKSAMHET Fastighetsportföljen Inteas hyresgäster Förvaltning Förvärv → Projektutveckling Finansiering Medarbetare HÅLLBARHET BOLAGSSTYRNING FINANSIELLA RAPPORTER 29 INTEA ÅRSREDOVISNING 2024 Pågående projekt GENOMSNITTLIG KONTRAKTSTID, ÅR ANDEL AV BEDÖMD INVESTERING, MDKR 13 år 3,3 mdkr 16–20 år, 40 % Sjukvård, 8 % >20 år, 11 % Övriga offentliga, 20 % 10–15 år, 28 % Rättsväsende, 72 % BEDÖMT DRIFTÖVERSKOTT, MKR Riskhantering För att reducera risk i projektutvecklingsarbetet bedrivs utveck- lingsprojekt till övervägande del tillsammans med hyresgästerna. Innan större investeringar görs i ett projekt ingås normalt ett hyresavtal och ett projekteringsavtal med hyresgästen, där det bland annat regleras hur eventuella kostnader för ett projekt som inte realiseras ska fördelas mellan parterna. För Inteas del minimeras även risken för ökade projektkostnader genom att hyranideflestafallbaseraspåettavkastningskravkopplattill projektkostnaden. Miljöcertifiering Inteas projektorganisation samarbetar med hållbarhets- och affärsutvecklingsteamen för att skapa och genomföra nya projekt.Byggnadernamiljöcertifierassomregelochdärdetär lämpligtanvändsträsombyggmaterial.Underåretcertifie- rades projektet Rättscentrum i Kristianstad med BREEAM Excellent. Den viktigaste miljöinsatsen från Intea är dock att underhållaochbevarasinabefintligafastigheterförattsäker- ställa lång livslängd och fortsatt användning. Produktionsvolym Vid utgången av 2024 hade Intea åtta större pågående pro- jekt avseende ny-, till- och ombyggnation med en bedömd sammanlagd uthyrningsbar area om cirka 55 000 kvm och en total bedömd investering om cirka 3,3 mdkr. Av den totala projektvolymen står kategori rättsväsende för den absoluta merparten. Årets investeringar i ny-, till- och ombyggnationer av- seendebefintligförvaltningsportföljuppgicktill1456mkr (exklusive aktiverad ränta). Färdigställda projekt under året Under 2024 färdigställdes Rättscentrum i Kristianstad. Detta är Inteas hittills största projekt och omfattar totalt 35 900 kvm i uthyrningsbar area. Projektet, som startade redan 2018, har inneburit en total konvertering av en gammal bangård till ett modernt rättscentrum med Kriminalvården, Polismyn- digheten och Åklagarmyndigheten som hyresgäster. Rättscen- trum kommer att bli arbetsplats åt runt 600 personer. Häktet färdigställdes under juli 2024 och Kriminalvården kunde tillträda sina lokaler. I december 2024 tillträdde Polis- och Åklagarmyndigheterna resterande del av fastigheten. Det sammanlagda årliga hyresvärdet för Rättscentrum uppgår till cirka 135 mkr med en genomsnittlig kontraktstid om 20 år. För Intea har projektet varit viktigt inte bara på grund av dess storlek utan även som ett bevis på bolagets förmåga att genomföra komplexa projekt, från idé till färdigställande, för hyresgäster med mycket högt ställda krav. HYRESVÄRDE OCH UTHYRNINGSBAR AREA INKL PÅGÅENDE PROJEKT, MKR OCH TKVM 1 20 0 1 30 0 1 40 0 1 50 0 1 60 0 1 700 2024 2025P2026P 2027P2028P 560 580 600 620 640 660 Hyresvärde inkl pågående projekt, mkr Uthyrningsbar area inklusive pågående projekt, tkvm <10 år, 21 % 03 Verksamhet INLEDNING STRATEGI OCH MARKNAD VERKSAMHET Fastighetsportföljen Inteas hyresgäster Förvaltning Förvärv → Projektutveckling Finansiering Medarbetare HÅLLBARHET BOLAGSSTYRNING FINANSIELLA RAPPORTER 289 mkr Sjukvård, 6 % Rättsväsende, 83 % Övriga offentliga, 11 % 30 INTEA ÅRSREDOVISNING 2024 Pågående projekt i urval Kommun: Eslöv Anstalten Ringsjön Kategori: Rättsväsende Beräknat färdigställt: Q4 2025 Uthyrningsbar area: 3 tkvm Hyresvärde: 19 mkr Andel offentliga hyresgäster: 100 % Genomsnittlig kontraktstid: 3 år Hyresgäst: Kriminalvården Vid Ringsjöanstalten genomför Intea hyresgästanpassning av flera byggnader för Kriminalvårdens räkning. Anpassningen omfattar omställning av lokaler för att möta Kriminalvårdens behov av en utökning av anstalten inom området. En ombyggnation av tillagningsköket möjliggör även att Kriminalvården kan utföra köksutbildning inom anstalten. Ombyggnationen avseende slottsbyggnaden beräknas färdigställas under kvartal 4 2025. Kommun: Ånge Anstalten Viskan Kategori: Rättsväsende Beräknat färdigställt: Q1 2025 Uthyrningsbar area: 14 tkvm Hyresvärde: 70 mkr Andel offentliga hyresgäster: 100 % Genomsnittlig kontraktstid: 20 år Hyresgäst: Kriminalvården Intea har genomfört en omfattande renovering och ombyggnation för att återöppna anstalten i Viskan. Anstalten omfattar flertalet byggnader med bland annat boendeytor, tillagningskök, sporthall och lokaler för sysselsättning. Återöppnandet av anstalten skapar 120 nya anstaltsplatser åt Kriminalvården, som tillträdde lokalerna i januari 2025. Kommun Linköping Syn- och hörselklinik Kategori: Sjukvård Beräknat färdigställt: Q2 2025 Uthyrningsbar area: 7 tkvm Hyresvärde: 17 mkr Andel offentliga hyresgäster: 100 % Genomsnittlig kontraktstid: 15 år Hyresgäst: Region Östergötland Garnisonsområdet i Linköping fortsätter att utvecklas genom uppförandet av en syn- och hörselklinik för Region Östergötlands räkning som väntas stå klar våren 2025. Byggnaden är arkitektoniskt utformad likt övrig bebyg- gelse inom området. De nya forsknings- och vårdlokalerna kommer att bli arbetsplats åt runt 130 personer och besökas av 350–400 patienter per dygn. I början av 2025 färdigställdes projektet Anstalten Viskan i Ånge Kommun. Projektet omfattar ombyggnation och renovering av Viskananstalten för Kriminalvårdens räkning. Den totala uthyrningsbara arean uppgår till 14 300 kvm. Hyresavtalet löper fram till 2045 med ett årligt hyresvärde om cirka 70 mkr. Fastigheten, som omfattar 10 byggnader med boendeytor, tillagningskök, sporthall och lokaler för syssel- sättning, är den andra anstalten som Intea och Kriminalvår- den återöppnar. Nystartade och pågående projekt Under 2025 planeras ytterligare projekt att färdigställas. Intea äger sedan tidigare en tågdepå i Falköping (Depå 1) och uppför nu Depå 2 inom samma fastighet, vilket möjliggör ännuflerunderhållsplatserförVästtrafikståg.Dentotala uthyrningsbara arean för Depå 2 uppgår till 5 400 kvm och det årliga hyresvärdet till 35 mkr. Den första etappen beräk- nas vara klar under våren 2025 och etapp två under 2026. Projektet byggs med hög hållbarhetsambition avseende både byggmaterial och energilösningar. I Linköping pågår byggnation av nya lokaler för en ögon- och logopedimottagning. Hyresgästen är Region Östergöt- land som kommer att disponera den totala uthyrningsbara arean om 6 600 kvm. Projektet planeras vara färdigställt underandrakvartalet2025ochcertifieratenligtBREEAM Excellent. VidRingsjöanstalteniEslövgenomförsanpassningavflera byggnader och projektet omfattar omställning av lokaler för att möta Kriminalvårdens behov av en utökning av anstalten inom området. Under fjärde kvartalet 2024 förvärvade Intea två projekt. Det ena av projekten avser en polisanläggning i Göteborg som håller på att omvandlas till en toppmodern utbildnings- och övningsanläggning för Polismyndigheten. Den uthyrnings- bara arean beräknas efter genomförda ny- och ombyggnads- projekt uppgå till cirka 22 000 kvm. Projektet omfattar både totalrenoveringavbefintligabyggnaderochuppförandeav nya. Hyresavtalen löper till december 2043 med ett beräknat årligt hyresvärde efter genomfört projekt om preliminärt cirka46,5mkr.Projektetäruppdelatiflerafaserdärbyggna- derna kommer att tillträdas successivt och projektet beräknas vara fullt färdigställt under första halvåret 2027. Det andra projektet som förvärvats avser ett helt nytt häkte i Västerås för Kriminalvården och kommer att tillträdas av Intea under första halvåret 2025. Den uthyrningsbara arean beräknas vid färdigställandet att uppgå till cirka 34 600 kvm. Totalt omfattar projektet 160 häktesrum samt ytor för frivård, utbildning, transportenhet och administration samt ett garage. Hyresavtalet löper med en hyrestid på 20 år från färdigstäl- lande. Projektinvesteringen bedöms uppgå till 2,2 mdkr och är uppdelat i två etapper där den första etappen beräknas vara färdigställd under första kvartalet 2028 och den andra under tredje kvartalet 2028. Detta projekt kommer att vara ett av de största projekten hittills för Intea. 03 Verksamhet INLEDNING STRATEGI OCH MARKNAD VERKSAMHET Fastighetsportföljen Inteas hyresgäster Förvaltning Förvärv → Projektutveckling Finansiering Medarbetare HÅLLBARHET BOLAGSSTYRNING FINANSIELLA RAPPORTER 31 INTEA ÅRSREDOVISNING 2024 STÖRRE PÅGÅENDE PROJEKT DÄR HYRES- ELLER PROJEKTERINGSAVTAL INGÅTTS 1) Bolagets bedömning Projekt Kommun Fastighets kategori Andel offentliga, % Färdig ställande Uthyrningsbar area, kvm Hyres värde, mkr Genom snittlig kontrakts tid, år Total investering, mkr Återstående investering, mkr Projekt där hyresavtal ingåtts A. Anstalten Viskan Ånge Rättsväsende 100 Q1 2025 14 300 70 20 1 004 120 B. Falköping Depå 2 Falköping Övriga offentliga 100 Q2 2025/Q3 2026 5 400 35 25 661 199 C. Syn- och hörselklinik Linköping Sjukvård 100 Q2 2025 6 600 17 15 259 16 D. Anstalten Ringsjön Eslöv Rättsväsende 100 Q4 2025 3 000 19 3 35 28 E. Polisanläggning Göteborg Göteborg Rättsväsende 100 Q2 2027 5 800 18 19 359 359 Summa/genomsnitt 100 35 100 159 18 2 319 723 Övriga pågående projekt F. Övriga pågående projekt med hyresavtal Rättsväsende 100 Q2 2025 7 400 104 6 408 136 G. Övriga pågående projekt med projekteringsavtal 2) 100 13 000 37 13 542 530 Summa/genomsnitt 100 20 400 141 8 950 666 Summa pågående projekt 100 55 500 300 13 3 269 1 389 1) Avser pågående projekt överstigande 20 mkr. 2) Projekteringsavtal syftar till att ingå hyresavtal. Kostnaderna för projektet fördelas mellan parterna om projektet skulle avbrytas. KOMMENTAR TILL STÖRRE PÅGÅENDE PROJEKT A. Bedömt hyresvärde inkluderar icke indexerat preliminärt annuitets- baserat hyrestillägg om cirka 53 mkr per år som utgår under hyres- avtalets initiala kontraktstid om 20 år och beräknas utifrån faktisk projektkostnad som återbetalas under kontraktstiden. Hyresgästen tillträdde lokalerna 15 januari 2025. B. Bedömt hyresvärde baseras på förväntad investering uppdelad i två etapper. Etapp 1 av projektet väntas stå klar under Q2 2025 med ett hyres- värde om cirka 21 mkr. Etapp 2 avser en bedömd investering och förväntas färdigställas under Q3 2026 med ett hyresvärde om cirka 14 mkr. C. Bedömt hyresvärde baseras på förväntad investering. D. Bedömt hyresvärde inkluderar icke indexerat preliminärt annui- tetsbaserat hyrestillägg om cirka 13 mkr per år som utgår under 3 år och beräknas utifrån faktisk projektkostnad som återbetalas under kontraktstiden. E. Bedömt hyresvärde baseras på förväntad investering uppdelat i etapper med olika bedömda färdigställandetider där hela polisanlägg- ningen bedöms vara färdigställd under första halvåret 2027. Projektet omfattar dels anpassning av befintliga byggnader, dels nybyggnationer och inkluderar en byggnad som ännu inte har undertecknat hyresavtal. F. Bedömt hyresvärde inkluderar icke indexerat preliminärt annuitets- baserat hyrestillägg om 86 mkr per år som utgår under hyresavtalets initiala kontraktstid om 6 år och beräknas utifrån faktisk projektkost- nad som återbetalas under kontraktstiden. G. Bedömt hyresvärde baseras på förväntad investering. 03 Verksamhet INLEDNING STRATEGI OCH MARKNAD VERKSAMHET Fastighetsportföljen Inteas hyresgäster Förvaltning Förvärv → Projektutveckling Finansiering Medarbetare HÅLLBARHET BOLAGSSTYRNING FINANSIELLA RAPPORTER 32 INTEA ÅRSREDOVISNING 2024 STÖRRE PÅGÅENDE PROJEKT PER FASTIGHETSKATEGORI 1) Uthyrningsbar area, kvm Hyresvärde, mkr Andel offentliga, % Genomsnittlig kontraktstid, år Bedömt driftöverskott, mkr Investering, mkr Bedömd Upparbetad Redovisat värde 2) , mkr Rättsväsende 43 500 248 100 12 240 2348 1 174 1 533 Sjukvård 6 600 17 100 15 16 259 243 272 Övriga offentliga 5 400 35 100 25 32 661 462 390 Summa/genomsnitt pågående projekt 55 500 300 100 13 289 3 269 1 880 2 195 OUTNYTTJADE BYGGRÄTTER MED GÄLLANDE DETALJPLAN Bruttoarea (BTA), tkvm Uthyrningsbar area, tkvm Redovisat värde, mkr kr/kvm BTA Campusområdet, Östersund 21 18 11 500 Högskoleområdet, Halmstad 40 34 62 1 557 Övrigt 8 6 4 500 Summa 69 58 76 1 110 1) Avser pågående projekt överstigande 20 mkr. 2) Avser aktuellt redovisat värde på projektet, inklusive i förekommande fall upparbetad orealiserad värdeförändring. HYRESVÄRDE, GEOGRAFI HYRESVÄRDE - EFTER PÅGÅENDE PROJEKT, GEOGRAFI HYRESVÄRDE, KATEGORI HYRESVÄRDE - EFTER PÅGÅENDE PROJEKT, KATEGORI Syd, 45 % Rätts- väsende, 43 % Rätts- väsende, 50% Syd, 39 % Öst, 29 % Högre utbildning, 33 % Högre utbildning, 27 % Öst, 32 % Nord, 13 % Sjukvård, 11 % Sjukvård, 10 % Nord, 14 % Väst, 13 % Övriga offentliga, 11 % Övriga offentliga, 11 % Icke offentliga, 2% Icke offentliga, 2% Väst, 15 % 1 339 mkr 1 339 mkr 1 639 mkr 1 639 mkr + 56 tkvm + 56 tkvm 03 Verksamhet INLEDNING STRATEGI OCH MARKNAD VERKSAMHET Fastighetsportföljen Inteas hyresgäster Förvaltning Förvärv → Projektutveckling Finansiering Medarbetare HÅLLBARHET BOLAGSSTYRNING FINANSIELLA RAPPORTER 33 INTEA ÅRSREDOVISNING 2024 Finansiering I december 2024 sänkte Riksbanken styrräntan till 2,50 procent och indikerade ytterligare en sänkning under första halvåret 2025. I januari 2025 sänkte följaktligen Riksbanken styrräntan till 2,25 procent. Genom de nyemissioner av B-aktier och D-aktier som Intea genomförde i samband med börsnoteringen i december tillfördes en nettolikvid om cirka 1 960 mkr. För att stärka Inteasfinansiellaställninganvändesendelavlikvidentillatt delbetala nyttjade kreditfaciliteter och vid årets slut uppgick outnyttjade kreditfaciliteter till 6 420 mkr. Under kvartal 4 2024 utnyttjade Intea volatiliteten i marknaden och ingick nya ränteswapavtal med olika löptider om ytterligare 2 000 mkr i nominellt belopp till i genomsnitt 2,34 procent ränta. Under året har Intea inom sitt MTN-program och gröna ramverk genomfört sju emissioner av gröna obligationer med en total volym om 3 400 mkr samt återköpt obligationer med en total volym om 1 190 mkr. I januari emitterade Intea en 3-årig grön obligation om 800 mkr med en marginal om +178 bp och i mars emitterade Intea en 2-årig grön obligation om 300 mkr med en marginal om +125 bp. I maj emitterade Intea en grön obligation om 500 mkr med en marginal om + 145 bp och en löptid om 5 år. I augusti emitterade Intea en 2-årig grön obligation om 700 mkr med en marginal om +87 bp samt en 3-årig grön obligation om 300 mkr med en marginal om +100 bp. I september emitterade Intea en 3,5-årig grön obligation om 800 mkr med en marginal om +105 bp. Intea har även förlängt och utökat banklån samt kredit- faciliteter som skulle ha förfallit under kvartal 4 2024. En kreditfacilitetet har utökats med 350 mkr till 1 350 mkr och förlängts i 3 år med ytterligare förlängningsoptioner. Ett nytt banklån har ingåtts och utökats med 275 mkr till 1 125 mkr och förlängts i 3 år. Kreditfaciliteter och banklån har förlängts till marknadsmässiga villkor. Även marknaden för företagscertifikatharvaritstarkunderåretochmarginalerna har minskat. Intea hade vid årets utgång en utestående volym om totalt 2 865 mkr, en ökning med 981 mkr från årsskiftet. UnderåretharInteautökatramenförföretagscertifikatfrån 3 mdkr till 5 mdkr. Eget kapital Totalt eget kapital uppgick den 31 december 2024 till 10335mkr(8097)varavinnehavutanbestämmandeinfly- tande uppgick till 296 mkr (291). Det långsiktiga substans- värdet hänförligt till A- och B-aktier vid årets utgång uppgick till 9 094 mkr (6 785) motsvarande 45,88 kr (45,77) per A-och B-aktie. För D-aktierna uppgick det långsiktiga substansvärdet vid årets utgång till 1 949 mkr (1 916) motsvarande 33,00 kr (33,00) per D-aktie. Räntebärande skulder Inteas externa upplåning omfattar obligationer, säkerställda banklånochföretagscertifikat.Tilldessafinnsytterligarebin- dande kreditlöften som kreditfaciliteter om totalt 7 050 mkr (6 200). Koncernens totala räntebärande skulder uppgick vid årets utgång till 12 219 mkr (12 796) och utgörs av obligations- lån om 5 560 mkr (3 650), säkerställda banklån om 3 164 mkr (2 927), utnyttjade kreditfaciliteter om 630 mkr (4 335) samt företagscertifikatom2865mkr(1884).Därtillfinnsoutnytt- jade kreditfaciliteter om 6 420 mkr (1 865). En ökning av de korta marknadsräntorna med en procentenhet skulle öka Inteas genomsnittliga upplåningsränta med +0,04 procent (+0,33) ochdefinansiellakostnadernamed4,8mkr(41,6)påårsbasis. 1) Exklusive ägarlån. BELÅNINGSGRAD, KAPITAL- OCH RÄNTEBINDNING, % OCH ÅR 1) RÄNTEBÄRANDE SKULD OCH GENOMSNITTLIG RÄNTA, MKR OCH % 1) 0 % 10 % 20 % 30 % 40 % 50 % 60 % 20242023202220212020 0 år 1 år 2 år 3 år 4 år 5 år 6 år Belåningsgrad Kapitalbindning Räntebindning 0 3 000 6 000 9 000 12 000 15 000 20242023202220212020 0,0 % 1,0 % 2,0 % 3,0 % 4,0 % 5,0 % Säkerställd skuld Genomsnittlig ränta Obligation Företagscertifikat 03 Verksamhet INLEDNING STRATEGI OCH MARKNAD VERKSAMHET Fastighetsportföljen Inteas hyresgäster Förvaltning Förvärv Projektutveckling → Finansiering Medarbetare HÅLLBARHET BOLAGSSTYRNING FINANSIELLA RAPPORTER 34 INTEA ÅRSREDOVISNING 2024 Räntederivat För att reducera Inteas ränteexponering används derivat- instrument i form av främst ränteswapavtal. Den genom- snittliga räntebindningstiden, inklusive räntederivat, uppgick vid årets utgång till 3,9 år (3,0). Den 31 december 2024 fanns derivatkontrakt med ett totalt nominellt belopp om 11 300 mkr (8 800). Dessa avser ränteswapavtal där rörlig ränta växlas mot en fast ränta, varav 3 300 mkr (2 000) dessutom innehåller en option där motparten har rätt att förlänga derivatet på oförändrade villkor under ytterligare ett antal år. Vid årets utgång hade derivatportföljen ett verkligt värde om 372 mkr (334). Räntekostnaden redovisas löpande under raden ”Räntekostnader” och förändringar i verkligt värde redovisas under rubriken ”Värdeförändringar” efter ”Förvaltningsresultatet”. Orealiserade värdeförändringar på derivaten uppgick till 38 mkr (-354) under året. Likvida medel Per 31 december 2024 uppgick koncernens likvida medel till 241 mkr (225). Rating Under kvartal 4 2024 bekräftade Nordic Credit Rating AS Inteas långsiktiga kreditbetyg BBB. Utsikterna bedömdes som stabila och det kortsiktiga kreditbetyget N3 bekräftades. Kredit- betygen gäller för både säkerställd och icke säkerställd skuld. Grön finansiering Dengrönafinansieringenbeståravgrönaobligationersamt gröna lån hos Nordiska Investeringsbanken. Inteas gröna finansieringuppgårtill4540mkr(1156)motsvarande37 procent av den totala skuldvolymen. I juni 2023 etablerade Inteaettgröntfinansieringsramverksommöjliggöremission av gröna obligationer. En fastighet kan kvala in i Inteas pool av gröna fastigheter genom att antingen uppnå ett visst miljöcertifieringsbetygalternativtinnehaenergiklassAellerB. Ramverket i sin helhet går att ta del av på Inteas hemsida. För attenfinansieringskaansessomgrönförNordiskaInves- teringsbankenskafastigheternasomfinansierasvarabättre anpassade, mer samhällsnyttiga och ha en tillräckligt hög mil- jöcertifieringjämförtmedandramiljöcertifieradefastigheter. KAPITALSTRUKTUR, % Övriga skulder, 9 % 24,6 mdkr Långfristiga ränte- bärande skulder, 33 % Kortfristiga räntebärande skulder, 16 % Eget kapital, 42 % 03 Verksamhet INLEDNING STRATEGI OCH MARKNAD VERKSAMHET Fastighetsportföljen Inteas hyresgäster Förvaltning Förvärv Projektutveckling → Finansiering Medarbetare HÅLLBARHET BOLAGSSTYRNING FINANSIELLA RAPPORTER PRISSÄTTNING INTEAS OBLIGATIONER, MARGINAL OCH LÖPTID 0,51,0 1,52,0 2,53,0 3,54,0 4,5 0 20 40 60 80 100 120 140 160 180 200 Intea 2025-03-10 Intea 2024-01-01 Marginal, % Löptid, år INTEA ÅRSREDOVISNING 2024 35 FINANSIELLA NYCKELTAL Nyckeltal 1) Finanspolicy 31 dec 2024 31 dec 2023 Räntebärande skuld, mkr - 12 219 12 796 Nettoskuld, mkr - 11 977 12 571 Soliditet, % - 41,9 35,4 Belåningsgrad, % < 60,0 50,5 57,2 Andel säkerställd skuld, % < 30,0 15,4 31,7 Räntetäckningsgrad, ggr > 2,0 2,4 2,7 Kapitalbindning, år > 2,0 2,5 2,4 Räntebindning, år > 2,0 3,9 3,0 Genomsnittlig ränta, % - 2,89 3,27 Genomsnittlig ränta exkl. outnyttjade kreditfaciliteter, % - 2,77 3,22 Genomsnittlig ränta exkl. räntederivat, % - 3,45 5,20 Verkligt värde på derivat, mkr - 372 334 KREDITFÖRFALLOSTRUKTUR PER 31 DEC 2024, MKR Kreditavtal Bank MTN/Cert Totalt ränte- bärande skulder Outnyttjade kreditfaciliteter Summa tillgängliga krediter 0–1 år 215 3 825 4 040 2 570 6 610 1–2 år 825 2 200 3 025 - 3 025 2–3 år 2 054 1 100 3 154 1 850 5 004 3–4 år - 800 800 1 000 1 800 4–5 år - 500 500 1 000 1 500 > 5 år 700 - 700 - 700 Totalt 3 794 8 425 12 219 6 420 18 639 RÄNTEFÖRFALLOSTRUKTUR PER 31 DEC 2024, INKL DERIVAT Förfallotidpunkt Belopp, mkr Genomsnittlig ränta, % Genomsnittlig räntebindning, år 0–1 år 2 979 3,49 0,8 1–2 år 1 500 3,13 1,7 2–3 år 800 2,12 2,7 3–4 år 1 000 2,31 3,6 4–5 år 940 1,68 4,7 > 5 år 5 000 2,64 7,8 Summa/genomsnitt 12 219 2,77 3,9 Outnyttjade kreditfaciliteter 6 420 0,33 - Inkl outnyttjade kreditfaciliteter 18 639 2,89 3,9 RÄNTEDERIVAT PER 31 DEC 2024 2) Räntederivat, förfall år Fast ränta, % Nominellt belopp, mkr Verkligt värde, mkr 2025 2,18 2 500 -15 2026 1,07 1 500 21 2027 0,75 800 27 2028 0,93 1 000 51 2029 0,61 500 38 2030 0,32 500 53 2031 0,80 500 50 2032 1,33 1 000 81 2033 2,43 1 000 15 2034 2,34 2 000 52 Totalt 11 300 372 03 Verksamhet INLEDNING STRATEGI OCH MARKNAD VERKSAMHET Fastighetsportföljen Inteas hyresgäster Förvaltning Förvärv Projektutveckling → Finansiering Medarbetare HÅLLBARHET BOLAGSSTYRNING FINANSIELLA RAPPORTER 1) För underlag till nyckeltal och definitioner, se sidorna 118-123. 2) Rörlig ränta utgår på räntederivat motsvarande Stibor 3 mån som per 31 december 2024 uppgick till 2,54 procent. 36 INTEA ÅRSREDOVISNING 2024 Medarbetare Intea vill vara en arbetsplats som inspirerar och motiverar varje individ att utvecklas tillsammans med bolaget. Våra medarbetare är vår viktigaste resurs. Under året har vi stärkt organisationen bland annat inom ekonomi, förvalt- ning och projektutveckling. Inteas organisation genomsyras på alla nivåer av ett entre- prenöriellt förhållningssätt, vilket är centralt i vårt arbete med att driva, utveckla och förädla vår verksamhet. Våra medarbetare förenas i sitt genuina intresse och engagemang för att förvalta och utveckla social infrastruktur i nära samarbete med våra hyresgäster. GENOMSNITTLIGT ANTAL HELTIDSANSTÄLLDA 0 20 40 60 20242023202220212020 Kvinnor Män 03 Verksamhet INLEDNING STRATEGI OCH MARKNAD VERKSAMHET Fastighetsportföljen Inteas hyresgäster Förvaltning Förvärv Projektutveckling Finansiering → Medarbetare HÅLLBARHET BOLAGSSTYRNING FINANSIELLA RAPPORTER 37 INTEA ÅRSREDOVISNING 2024 Kunskapsutbyte och ansvar för medarbetares utveckling Som arbetsgivare eftersträvar vi en arbetsmiljö där varje med- arbetare tar ansvar och växer i sin roll. Utöver formella kvali- fikationervärdesätterviengagemanghögt.Detäravgörande för oss att alla medarbetare känner att de kan påverka bolagets framtid. Därför lägger vi stor vikt vid att attrahera och välkomna personer som delar vår vision om gemensam utveckling. Vår platta organisation med korta beslutsvägar uppmuntrar till egna initiativ och underlättar samarbetet med våra hyresgäs- ter. Intea främjar gemensamt lärande och erfarenhetsutbyte för att medarbetarna ska kunna dra nytta av varandras kunskap. Våra förvaltningsorganisationer runt om i landet, som har en nära och kontinuerlig dialog med hyresgästerna, arbetar självständigt och utvecklas genom att ta ansvar. Tillsammans med våra hyresgäster arbetar vi för att säkerställa en högkva- litativ hyresgästupplevelse. Med Intea-loggan som en symbol för vårt engagemang ar- betar vi proaktivt, lyhört och ödmjukt. Vi tror starkt på att en kultur där lärande är en integrerad del av vardagen och där varje röst blir hörd, skapar förutsättningar för en öppen och inkluderande arbetsplats. Inteas organisation CFO Ekonomichef Koncernredovisningsansvarig Bolagsekonomer Treasuryansvarig Business Controller Hyres- och reskontraansvariga Ledningsgrupp Ledarforum IT- och säkerhetskommitté Hållbarhetskommitté Förvaltning Ekonomi och finans StabAffärsutveckling och projekt Linköping Storstockholm inkl. Kalmar HalmstadSkåne Intea Kraft Vänersborg inkl. Skövde Östersund Operativ chef Kommunikatör Hållbarhetssamordnare Säkerhetsskyddschef Kontorsassistent Samordning förvaltning Chef affärsutveckling och projekt Affärsutvecklare Projektledare Vd 03 Verksamhet INLEDNING STRATEGI OCH MARKNAD VERKSAMHET Fastighetsportföljen Inteas hyresgäster Förvaltning Förvärv Projektutveckling Finansiering → Medarbetare HÅLLBARHET BOLAGSSTYRNING FINANSIELLA RAPPORTER 38 INTEA ÅRSREDOVISNING 2024 Hållbarhet För Intea handlar hållbarhet om att skapa långsiktigt värde och tillväxt genom ansvarsfullt ägande, förvaltning och utveckling av samhällsfastigheter. Hållbarhet är en integrerad del av verksamheten där både ekonomiska, miljömässiga och sociala aspekter beaktas. 04 Hållbarhet INLEDNING STRATEGI OCH MARKNAD VERKSAMHET HÅLLBARHET Hållbarhet för Intea Reportage Kristianstad Styrning och regelverk Intea Kraft BOLAGSSTYRNING FINANSIELLA RAPPORTER Kristianstad, Näsby 34:24, Högskolan Kristianstad 39 INTEA ÅRSREDOVISNING 2024 Hållbarhet för Intea Bygg- och fastighetssektorn står för en betydande del av Sveriges energianvändning och klimatpåverkan. Med en affärsidé som bygger på att långsiktigt äga, förvalta och utveckla fastigheter, arbetar Intea aktivt för att minska verksamhetens miljö- och klimatpå- verkan, möjliggöra hållbara och säkra fastigheter i samarbete med hyresgästerna samt främja mänskliga rättigheter i Inteas värdekedja. Under sensommaren kunde Intea välkomna Kriminalvården till ett nyuppfört häkte i Kristianstad. Projektet har haft ett högt fokus på säkerhet och har samtidigt, genom kloka material- val och höga krav på energiprestanda, lyckats uppnå betyget Excellent enligt BREEAM. Läs gärna mer på sid 49–50. Under det senaste året har Intea, med anledning av EU-direktivet CSRD, upprättat en dubbel väsentlighetsanalys som ligger till grund för vilka hållbarhetsområden Intea fram- över kommer att fokusera på. Som en del av arbetet har även nya hållbarhetsmål arbetats fram samt en ny hållbarhetspolicy antagits av styrelsen. EU:s Omnibusförslag I slutet av februari 2025 presenterade EU-kommissionen det så kallade Omnibusförslaget, vilket är ett förenklingspaket kopplat till hållbarhetsrapportering. I Omnibusförslaget föreslås att de gränsvärden som innebär krav på hållbarhetsrapportering enligt CSRD och rap- porteringsstandarderna ESRS höjs, vilket medför en kraftig 04 Hållbarhet INLEDNING STRATEGI OCH MARKNAD VERKSAMHET HÅLLBARHET → Hållbarhet för Intea Reportage Kristianstad Styrning och regelverk Intea Kraft BOLAGSSTYRNING FINANSIELLA RAPPORTER Malmö, Niagara 2, Malmö Universitet minskning av antalet företag som omfattas av rapporterings- kravet jämfört med ursprunglig lagstiftning. Förslaget är inte slutgiltigt och Intea följer utvecklingen inom området. Övergripande om rapporten Inteas hållbarhetsrapport tas fram en gång per år och granskas översiktligt av bolagets revisorer. Rapporten är upprättad i enlighet med årsredovisningslagen kap 6 och omfattar moderbolaget och samtliga helägda dotterbolag. Resultatet av granskningen framgår av yttrandet på sidan 110. För en beskrivning av bolagets affärsmodell, strategi, väsentliga risker och hur riskerna möts – se sidorna 11–13 respektive 72–77. 40 INTEA ÅRSREDOVISNING 2024 Dubbel väsentlighetsanalys ESRS (European Sustainability Reporting Standards) är ett nytt rapporteringsramverk för hållbarhetsredovisning inom EU, med syfte att öka transparensen och jämförbarheten av företags påverkan på miljö och samhälle. En central del av ESRS är en dubbel väsentlighetsanalys som är en metod för att hjälpa företag att identifiera och prioritera de mest relevanta hållbarhetsfrågorna utifrån dimensionerna Konsekventiell väsentlighet och Finansiell väsentlighet. Under året har Intea tagit fram en dubbel väsentlighets- analys som utgår från de områden där bolaget har störst på- verkan, positiv som negativ, på miljö, samhälle och mänskliga rättigheter (Konsekventiell väsentlighet), samt hur dessa områden påverkar bolagets affär och finansiella resultat (Finansiell påverkan). Konsekventiell väsentlighet (Impact materiality) Hur bolaget påverkar miljö, samhälle och mänskliga rättigheter (både positiv och negativ påverkan samt nuvarande och potentiell). Finansiell väsentlighet (Financial Impact) Hur hållbarhetsfrågor påverkar bolagets affär och finansiella resultat (både risker och möjligheter) på kort- medel- och lång sikt. Illustration: Dubbel väsentlighetsanalys. Genomförande Som grund till väsentlighetsanalysen har Intea genomfört intressentdialoger i form av djupintervjuer med utvalda kunder, leverantörer och en bank. Inteas ledningsgrupp genomför årligen en riskworkshop som har använts som underlag i arbetet. Bolagets hållbarhetskommitté bestående av Vd, CFO och hållbarhetssamordnare har även regelbundet haft möten och diskussioner med extern expertis. ESRS består av tio sektorövergripande standarder som täcker tre huvudområden: Miljöfrågor, Sociala frågor och Företagsstyrning. Varje ESRS-standard har utvärderats utifrån Konsekventiell väsentlighet och Finansiell väsentlighet. I bedömningen har Intea tagit hänsyn till skala, omfattning, sannolikhet och återställbarhet samt effektens storlek och tidshorisont (kort- medel- och lång sikt), enligt kriterierna i ESRS. Baserat på de bedömningar som gjorts av Konsekventiell väsent- lighet och Finansiell väsentlighet har förbestämda tröskelvärden avgjort om ett område har fallit ut som väsentligt eller ej. 04 Hållbarhet INLEDNING STRATEGI OCH MARKNAD VERKSAMHET HÅLLBARHET → Hållbarhet för Intea Reportage Kristianstad Styrning och regelverk Intea Kraft BOLAGSSTYRNING FINANSIELLA RAPPORTER Vänersborg, Haren 3, Vänerskolan 41 INTEA ÅRSREDOVISNING 2024 Resultatet av den dubbla väsentlighetsanalysen Av ESRS tio tematiska standarder har Intea identifierat sju som väsentliga för bolaget. Varje tematisk standard utgörs sedan i sin tur av underkategorier, där 11 av 37 kategorier anses väsentliga för Intea. Nedan följer en sammanfattning av utfallet av den dubbla väsentlighetsanalysen. ESRS Standard Konsekventiell väsentlighet Finansiell väsentlighet ESRS E1 Klimatförändringar - Anpassning till klimatförändringar - Begränsning av klimatförändringar - Energi Negativ Risk ESRS E4 Biologisk mångfald (avseende vattenkraften) - Konsekvenser för arters tillstånd Negativ – ESRS E5 Cirkulär ekonomi - Resursinflöden, inklusive resursanvändning Negativ Risk ESRS S1 Den egna arbetskraften - Arbetsvillkor Positiv Möjlighet ESRS S2 Arbetare i värdekedjan - Arbetsvillkor Negativ - ESRS S4 Konsumenter och slutanvändare - Personlig säkerhet för konsumenter och/eller slutanvändare Positiv - ESRS G1 Affärsetik - Företagskultur - Hantering av förbindelser med leverantörer - Korruption och mutor Positiv - * streckat område (–) har fallit under de tröskelvärden som Intea definierat. 04 Hållbarhet INLEDNING STRATEGI OCH MARKNAD VERKSAMHET HÅLLBARHET → Hållbarhet för Intea Reportage Kristianstad Styrning och regelverk Intea Kraft BOLAGSSTYRNING FINANSIELLA RAPPORTER Halmstad, Fanan 55 42 INTEA ÅRSREDOVISNING 2024 ESRS Tematiska standarder Av ESRS tio tematiska standarder har Intea identifierat sju som väsentliga för bolaget, vilka beskrivs mer utförligt nedan. E1 Klimatförändringar Anpassning till klimatförändringar Effekter till följd av fysiska klimatrisker så som torka, över- svämningar eller jordskred kan påverka Inteas fastigheter och därmed Inteas verksamhet. För att säkerställa att fastigheterna är rustade för klimatförändringar har Intea under 2024 genom- fört en klimatriskanalys för hela beståndet för att urskilja de fastigheterna som löper störst risk. För de fastigheter som fått en hög riskklassning har även en sårbarhetsanalys genomförts för att identifiera och ta fram en handlingsplan utifrån identifierad risk. Många av Inteas byggnader nyttjas av samhällsnyttiga funktioner varför det förebyggande arbetet blir än viktigare för att verksamheterna ska kunna fortgå vid eventuella fysiska risker. Begränsning av klimatförändringar Inteas verksamhet tillsammans med bolagets värdekedja genererar utsläpp som har en negativ inverkan på klimatet. Bolaget fortsätter sitt arbete att hantera och minimera de ut- släpp verksamheten genererar, i linje med antagna klimatmål. Energi Cirka 40 procent av Sveriges energianvändning går till el och uppvärmning av byggnader. Att minska energianvändningen och därmed Inteas utsläpp är en högt prioriterad fråga. Under 2022 och 2023 förvärvade Intea vattenkraftverk med ambi- tionen att producera lika mycket el som koncernen förbrukar. Därutöver har Intea solpaneler på ett flertal byggnader. Alla nyproducerade byggnader certifieras, bland annat för att säkerställa en hög energiprestanda. I befintligt bestånd genomförs regelbundet energieffektiviseringsprojekt för att minska energianvändningen. Mått och mål Intea har sedan tidigare haft mål kopplat till energiförbruk- ning och utsläpp inom scope 1 och scope 2. Målet om minskad energiförbrukning uppnåddes 2022 och målet om minskade utsläpp uppnåddes 2020 varför båda målen har uppdaterats med nya KPI:er. Intea ska under 2025 påbörja mätning av scope 3 då bolaget enbart rapporterat på utsläpp kopplat till tjänsteresor. Intea har sedan tidigare haft ett mål om att all el som koncernen köper in ska vara grön, och det målet kvarstår. Intea har som mål att vara självförsörjande på förnybar el (producera lika mycket el som koncernen förbrukar) och förvärven av vattenkraftverk 2022 och 2023 var ett led i att öka självförsörjningsgraden. Den el som vattenkraftverken producerar säljs vidare på elnätet och är inte den el som an- vänds i Inteas byggnader. Antagna mål inom ramen för E1 Klimatförändringar: ► Minska CO2e-utsläpp inom Scope 1 och Scope 2 med 50 procent från år 2019 fram till år 2030. ► Mäta, följa upp och minska klimatutsläppen inom Scope 3 till år 2030. ► 100 procent av byggnaderna inventerade och anpassade för väder- och klimatrisker år 2030 (delmål: Samtliga risk- utsatta byggnader ska ha en åtgärdsplan under år 2025). ► Energianvändningen ska minska med minst 40 procent eller understiga 118 kWh/kvm från år 2019 fram till år 2030 (kWh/kvm fastighetsel). ► 100 procent förnybar el. ► 100 procent självförsörjning av förnybar och hållbart producerad el (produktion av förnybar el minst lika stor som den el som koncernen förbrukar). EXEMPEL FRÅN FÖRVALTNINGEN På flertalet fastigheter pågår en successiv övergång till LED- belysning. I Linköping förväntas elförbrukningen minska med ca 60–70 procent för den utbytta belysningen. I Stockholm har effektivisering av ventilationen genom utbyte av VAV-spjäll och rumsstyrning genomförts. Utbytet bidrar till minskad energiåtgång med ca 15 procent samt ett bättre inomhusklimat. I Halmstad har ett glasparti från en vakant lokal använts för att motverka drag i Högskolans restaurang. Åtgärden förväntas minska energiförbrukningen och inspirera till att experimentera med återbruk. 04 Hållbarhet INLEDNING STRATEGI OCH MARKNAD VERKSAMHET HÅLLBARHET → Hållbarhet för Intea Reportage Kristianstad Styrning och regelverk Intea Kraft BOLAGSSTYRNING FINANSIELLA RAPPORTER 43 INTEA ÅRSREDOVISNING 2024 E4 Biologisk mångfald (för vattenkraftsverksamheten) Konsekvenser för arters tillstånd Intea äger och förvaltar 11 vattenkraftverk i elområde 3 (SE 3). Påverkan på biologisk mångfald sker genom att kraftverken i viss utsträckning utarmar artrikedomen genom ett förändrat vattenflöde och blockerar vandringsvägar för fisk och andra vattenlevande arter. Liksom majoriteten av Sveriges vatten- kraftverk pågår just nu prövning av respektive vattenkraft- verks miljövillkor för att säkerställa att villkoren lever upp till kraven i miljöbalken. E5 Resursanvändning och cirkulär ekonomi Resursinflöden Inteas resursflöden och resursanvändning är framför allt kon- centrerade till nyproduktion och större projekt, där väsentlig del är jungfruligt material med anledning av de krav som Inteas hyresgäster och deras verksamheter ställer på en byggnad. När Intea miljöcertifierar byggnaderna är val av material en viktig del där hållbara material premieras. Mått och mål Intea har sedan tidigare haft ett mål att alla nyproducerade byggnader ska miljöcertifieras och det målet kvarstår. Intea certifierar enligt BREEAM Excellent eller motsvarande vilket ställer höga krav på energianvändning, materialval och innemiljö. Miljöcertifieringarna tillsammans med energi klass A och B utgör även grunden i Inteas gröna ramverk för obligationer. Antagna mål inom ramen för E5 Resursanvändning och cirkulär ekonomi: ► Nyproducerade byggnader ska certifieras enligt något av gällande miljöcertifieringssystem. S1 Egna arbetskraften Arbetsvillkor 62 procent av Inteas personal omfattas av kollektivavtal. De medarbetare som är anställda under Intea Fastigheter AB (publ), dvs de som främst arbetar på kontoret i Stockholm, omfattas inte av kollektivavtal. Dessa har dock arbetsvillkor som efterliknar gällande kollektivavtal och ges lika möjlighet till anställningsvillkor, kompetensutveckling och befordran. Inteas personal omfattas av bland annat tjänstegrupplivför- säkring och olycksfallsförsäkring. Under året har ett arbete avseende bolagets arbetsmiljö- arbete gjorts vilket resulterat i tydligare rutiner och en arbets- miljöhandbok. Varje år hålls utbildning inom HLR och brand av extern part. Mått och mål Intea har tidigare haft mål kopplat till kort- och långtids- frånvaro som historisk har legat lågt. Till detta år har målet omformulerats och bolaget rapporterar istället frisknärvaro. Ett nytt mål är att Intea ska ha ett högt medarbetarenga- gemang. Sedan tidigare har Intea haft mål om att samtliga anställda ska utbildas i relevanta policys, jämställdhet samt inga arbetsplatsolyckor, och de målen kvarstår. Antagna mål inom ramen för S1 Egna arbetskraften: ► Frisknärvaro >97 procent. ► Högt medarbetarengagemang. ► Alla anställda ska utbildas i relevanta policys. ► Ökad jämställdhet (40/60 procent eller jämnare) och mångfald i bolaget. ► Inga arbetsplatsolyckor. S2 Arbetare i värdekedjan Arbetsvillkor Intea arbetar med en stor mängd samarbetspartners inom både projekt- och förvaltningsverksamheten samt konsulter för centrala funktioner som ekonomi och kommunikation. Ju längre bort i värdekedjan arbetaren finns desto mindre insyn har Intea i arbetarnas villkor. Intea ställer idag krav på att leverantörer ska efterleva Inteas uppförandekod för leveran- törer, dock har det inte genomförts någon uppföljning på att uppförandekoden efterlevs under 2024. Målet följs upp från och med 2025. Mått och mål Intea har sedan tidigare haft ett mål om att alla nya leverantörer ska åta sig att följa Inteas uppförandekod för leverantörer. Det målet har omformulerats till att nu innefatta betydande leverantörer då det inte varit praktiskt genomförbart att alla mindre leverantörer ska omfattas. Ett nytt mål är att de bety- dande leverantörer som omfattas av Inteas uppförandekod ska följas upp och utvärderas. Vidare ska betydande byggarbets- platser kontrolleras för att fånga upp eventuella avvikelser och minimera riskerna för olycksfall. Antagna mål inom ramen för S2 Arbetare i värdekedjan: ► Samtliga nya betydande leverantörer ska åta sig att följa Inteas uppförandekod för leverantörer. ► Samtliga betydande leverantörer ska vara utvärderade utifrån Inteas uppförandekod senast 2026. ► Alla betydande byggarbetsplatser ska kontrolleras minst årligen. 04 Hållbarhet INLEDNING STRATEGI OCH MARKNAD VERKSAMHET HÅLLBARHET → Hållbarhet för Intea Reportage Kristianstad Styrning och regelverk Intea Kraft BOLAGSSTYRNING FINANSIELLA RAPPORTER 44 INTEA ÅRSREDOVISNING 2024 S4 Konsumenter och slutanvändare Personlig säkerhet för konsumenter och/eller slutanvändare Byggnader kan ha olika säkerhetsklasser beroende på byggnadens skyddsbehov och användningsområde. Inteas verksamhet bygger på att hyra ut lokaler till samhällsviktiga funktioner. En viktig del i det är att hyresgästerna ska känna sig trygga och att brukare och besökare, där så är adekvat, ska känna hög säkerhet i byggnaderna. Mått och mål Intea har antagit ett nytt mål för att skapa ett forum och tydliggöra fokus på ökad säkerhet kring byggnaderna där alla hyresgäster ska erbjudas en trygghetsvandring. Intea har sedan tidigare ett mål om att alla nytecknande hyresavtal ska innehålla en överenskommelse om hållbarhetssamarbete, och det målet kvarstår. Antagna mål inom ramen för S4 Konsumenter och slutanvändare: ► Årliga trygghetsvandringar erbjuds till samtliga hyresgäster. ► 100 procent av nytecknade hyresavtal (över 200 kvm) ska innehålla överenskommelse om hållbarhetssamarbete. G1 Ansvarsfullt företagande Företagskultur Företagskultur som främjar produktivitet, lönsamhet och an- svarstagande. Arbetet sker bland annat enligt ISO 14001 och 9001. Intea är medlem i UN Global Compact och stödjer de tio principerna framtagna av organisationen. Hantering av förbindelser med leverantörer Intea värnar om samarbetet med leverantörer och bolaget har regelbundna möten med nyckelleverantörer för att stärka relationer och utbyta erfarenheter. Korruption och mutor Samtliga anställda ska årligen utbildas i bolagets upp- förandekod och policys. Mått och mål Under året har en anonym och externt tillgänglig visselblåsar- funktion upprättats för att oegentligheter ska kunna rapporteras, vilket är ett nytt mål för Intea. Antagna mål inom ramen för G1 Ansvarsfullt företagande: ► Anonym och externt tillgänglig visselblåsarfunktion till styrelsen upprätthålls. 04 Hållbarhet INLEDNING STRATEGI OCH MARKNAD VERKSAMHET HÅLLBARHET → Hållbarhet för Intea Reportage Kristianstad Styrning och regelverk Intea Kraft BOLAGSSTYRNING FINANSIELLA RAPPORTER Lund, Landsdomaren 6, Vuxenpsykiatri INTEA ÅRSREDOVISNING 2024 45 Mål och fokusområden Som en del i arbetet med CSRD och den dubbla väsent- lighetsanalys har Intea arbetat fram tre fokusområden: • Klimatpåverkan • Hyresgäster • Människor i vår värdekedja Dessa fokusområden tillsammans med uppsatta mål styr Inteas arbete i en hållbar riktning. Målen och fokus- områdena fungerar som en förlängning av den dubbla väsentlighetsanalysen där målen är satta utefter vilka områden som Intea har störst påverkan på och potential att skapa förändring inom. Målen beskrivs i detalj under respektive väsentligt fokusområde (se sidan 47–48). Både målen och fokusområdena antogs av styrelsen i september 2024. Minska CO2e-utsläpp inom Scope 1 och Scope 2 med 50 procent från år 2019 fram till år 2030 Högt medarbetarengagemang och lika möjligheter för alla Miljöcertifiering i nyproduktion Klimatriskanpassat fastighetsbestånd Säkra arbetsmiljöer och hög frisknärvaroHållbarhetssamarbete med hyresgäster Energieffektivisering och optimering Uppförandekod för leverantörer med kontroller och uppföljning Årliga trygghetsinventeringar Självförsörjande på förnybar el Publikt tillgänglig och anonym visselblåsarfunktion Klimatpåverkan Minskade utsläpp och risker från klimatförändringar Möjliggöra hållbara och säkra fastigheter för hyresgäster Främja sociala förhållanden och mänskliga rättigheter i hela värdekedjan Hyresgäster Människor i vår värdekedja E1 Klimatförändringar E5 Cirkulär ekonomi S4 Konsumenter och slutanvändare S1 Egna arbetskraften S2 Arbetare i värdekedjan S4 Konsumenter och slutanvändare G1 Ansvarsfullt företagande 04 Hållbarhet INLEDNING STRATEGI OCH MARKNAD VERKSAMHET HÅLLBARHET → Hållbarhet för Intea Reportage Kristianstad Styrning och regelverk Intea Kraft BOLAGSSTYRNING FINANSIELLA RAPPORTER Inteas väsentliga områden enligt den dubbla väsentlighetsanalysen. Inteas fokusområden. 46 INTEA ÅRSREDOVISNING 2024 Mål, utfall och koppling till SDG (Globala målen för hållbar utveckling) Klimatpåverkan – Minskade risker från klimatförändringar och minskade klimatutsläpp Mål SDG Historik Utfall 2019 (basår) Utfall 2023 Utfall 2024 Mål 2030 Minska CO2e-utsläpp inom Scope 1 och Scope 2 med 50 procent från år 2019 fram till år 2030 Nytt mål 1 747 ton CO2e 1 390 ton CO2e 1 981 ton CO2e 1) <874 ton CO2e Mäta, följa upp och minska klimatutsläppen inom Scope 3 till år 2030 Nytt mål – – – 100 procent av byggnaderna inventerade och anpassade för väder- och klimatrisker år 2030. Delmål: Samtliga riskutsatta byggnader ska ha en åtgärdsplan under år 2025) Nytt mål – – 0 % 2) 100 % Energianvändningen ska minska med minst 40 procent eller understiga 118 kWh/kvm från år 2019 fram till år 2030 (kWh/kvm fastighetsel) Nytt mål 198 kWh/kvm 139 kWh/kvm 133 kWh/kvm 118 kWh/kvm 100 procent förnybar el Befintligt mål 98 % 100 % 100 % 100 % 100 procent självförsörjning av förnybar och hållbart producerad el (produktion av förnybar el minst lika stor som den el som koncernen förbrukar) Nytt mål – 81 % 93 % >100 % Hyresgäster – Möjliggöra hållbara och säkra fastigheter för våra hyresgäster Mål SDG Historik Utfall 2019 (basår) Utfall 2023 Utfall 2024 Mål 2030 Nyproducerade byggnader ska certifieras enligt något av gällande miljöcertifieringssystem Befintligt mål – N/A 3) 100 % 100 % 100 procent av nytecknade hyresavtal (över 200 kvm) ska innehålla överenskommelse om hållbarhetssamarbete Befintligt mål – – 39 % 100 % Årliga trygghetsvandringar erbjuds till samtliga hyresgäster Nytt mål – – – 100 % HÅLLBAR ENERGI FÖR ALLA BEKÄMPA KLIMAT- FÖRÄNDRINGARNA HÅLLBARA STÄDER OCH SAMHÄLLEN HÅLLBAR INDUSTRI, INNOVATIONER OCH INFRASTRUKTUR HÅLLBAR KONSUMTION OCH PRODUKTION 1) Utfallssiffran för 2024 inkluderar utsläpp från köldmedia (rapporterat första gången Q3 2024). 2) Under 2024 har en sårbarhetsanalys genomförts av de fastigheter som bedömts vara utsatta för fysiska klimatrelaterade risker utifrån den screening av beståndet som genomfördes under Q3 2024. Under 2025 kommer åtgärdsplaner att tas fram för att proaktivt förebygga och minimera klimatrelaterade risker inom beståndet. 3) I De projekt som avslutades under 2023 certifierades 2024. 04 Hållbarhet INLEDNING STRATEGI OCH MARKNAD VERKSAMHET HÅLLBARHET → Hållbarhet för Intea Reportage Kristianstad Styrning och regelverk Intea Kraft BOLAGSSTYRNING FINANSIELLA RAPPORTER Östersund, Artilleristen 1, Campusområdet INTEA ÅRSREDOVISNING 2024 47 Människor i vår värdekedja – Förbättra sociala förhållanden och respektera mänskliga rättigheter i hela vår värdekedja Mål SDG Historik Utfall 2019 (basår) Utfall 2023 Utfall 2024 Mål 2030 Frisknärvaro >97 procent Befintligt mål 99 % 98 % 98 % >97 % Inga arbetsplatsolyckor Befintligt mål 0 st 1 st 1 st 0 st Ökad jämställdhet (40/60 procent eller jämnare) och mångfald i bolaget Nytt mål 16 % kvinnor/ 84 % män 33 % kvinnor/ 67 %män 35 % kvinnor/ 65 % män 40/60 % Högt medarbetarengagemang Nytt mål – – – – Samtliga betydande leverantörer ska åta sig att följa Inteas uppförandekod för leverantörer Befintligt mål – – – 100 % Samtliga betydande leverantörer utvärderade utifrån uppförandekod senast år 2026 Nytt mål – – – – Alla betydande byggarbetsplatser ska kontrolleras minst årligen Nytt mål – – – 100 % Alla anställda ska utbildas i relevanta policys Befintligt mål 100 % 100 % 100 % 100 % Anonym och externt tillgänglig visselblåsarfunktion till styrelsen upprätthålls Nytt mål – – - Ja Grön finansiering Mål SDG Historik Utfall 2019 (basår) Utfall 2023 Utfall 2024 Mål 2030 Samtliga nya obligationer ska vara gröna Nytt mål – – 100 % 100 % Minst 50 procent av förvaltningsportföljens värde linjerat med EU Taxonomin år 2030 Nytt mål – – 28 % 50 % JÄMSTÄLLDHET ANSTÄNDIGA ARBETSVILLKOR OCH EKONOMISK TILLVÄ XT KÖNSFÖRDELNING ANSTÄLLDA Kvinnor, 19 st Män, 36 st KÖNSFÖRDELNING STYRELSE Kvinnor, 2 st Män, 6 st ÅLDERSFÖRDELNING Åldersfördelning Antal <30 år 10 st 30–50 år 23 st >50 år 22 st Totalt 55 st 04 Hållbarhet INLEDNING STRATEGI OCH MARKNAD VERKSAMHET HÅLLBARHET → Hållbarhet för Intea Reportage Kristianstad Styrning och regelverk Intea Kraft BOLAGSSTYRNING FINANSIELLA RAPPORTER 55 Totalt 8 Totalt 48 INTEA ÅRSREDOVISNING 2024 Kristianstad Rättscentrum 2018 förvärvade Intea den gamla godsbangården, som ligger strategiskt placerad norr om Centralstationen i Kristianstad, i syfte att utveckla den till ett modernt rättscentrum. Under året som gått har projektet färdig- ställts och Kriminalvården, Polismyndigheten och Åklagarmyndigheten har välkomnats till nya lokaler. På fastigheten finns totalt sex byggnader där en byggnad rymmer häktesverksamhet för Kriminalvården och reste- rande byggnader rymmer lokaler för Polismyndigheten och Åklagarmyndigheten. Projektet har inneburit en komplex omvandling av en tidigare industriell fastighet till moderna, funktionella och hållbara lokaler för både samhällsservice och säkerhet och är en viktig satsning på rättsväsendet i regionen. Häktet, som har kapacitet för cirka 120 intagna, har inte bara blivit en viktig del av infrastrukturen i Kristianstad utan också skapat omkring 80 nya arbetstillfällen i kommunen. Byggna- den, som är en av de största av sitt slag i regionen, skiljer sig från traditionella häkten på flera sätt. Det är en modern bygg- nad i sju våningar, där varje våning är optimerad för att både fungera praktiskt och ge en lugn inomhusmiljö. För att ge de intagna möjlighet till utomhusvistelse skapades takrast gårdar, vilket också minskar behovet av markyta. Genom att bygga på höjden istället för på bredden har byggnadens fysiska avtryck på marken minskat samtidigt som en mer energieffektiv byggnad har skapats. Förflyttningar inom byggnaden har minimerats genom att de gemensamma utrymmena placerats nära de intagnas rum. Eftersom varje förflyttning innebär en säkerhetsrisk har avancerade tekniska lösningar installerats som gör att de intagna kan förflytta sig själva genom slussar, något som både ökar säkerheten och minskar behovet av personal i dessa situationer. Hundratals fågelholkar har placerats på fastigheten för att främja fågellivet. En särskild tanke har också lagts på miljöaspekterna, både i och runt de nya byggnaderna. Polishusets tak är till stor del täckt av sedum, vilket inte bara ger ett grönare intryck utan också hjälper till att fördröja regnvattnets väg ner till stadens dagvattensystem. Denna typ av taklösning bidrar till att minska belastningen på det kommunala vattensyste- met vid kraftiga regn och fungerar som ett naturligt sätt att hantera och lagra vatten. När Intea förvärvade fastigheten var marken redan hem för flera biotoper, som nu har bevarats och integrerats på den nya fastigheten. Dessa biotoper, som bland annat omfattar insektsvänliga områden som insektshotell och sandhögar, har fortsatt att vara en del av det ekologiska systemet både på fastigheten och i närområdet. Hundratals fågelholkar har också placerats på fastigheten för att främja fågellivet. Både häktet och polishuset har från början haft målet att certifieras enligt BREEAM och uppnå nivån "Excellent". För att nå detta mål har alla miljö- och hållbarhetsåtgärder noggrant dokumenterats genom hela byggprocessen. 04 Hållbarhet INLEDNING STRATEGI OCH MARKNAD VERKSAMHET HÅLLBARHET Hållbarhet för Intea → Reportage Kristianstad Styrning och regelverk Intea Kraft BOLAGSSTYRNING FINANSIELLA RAPPORTER Kristianstad, Kasematten 1 49 INTEA ÅRSREDOVISNING 2024 För att minimera byggprojektets påverkan på miljön har alla åtgärder proaktivt följts upp för att säkerställa att de uppfyller kriterierna för certifiering. En del av detta arbete har också varit att upprätta en detaljerad avfallsplan för byggskedet, där målsättningen har varit att maximalt 20 procent av allt avfall ska vara brännbart, blandat eller gå till deponi. För att yt- terligare minska projektets miljöpåverkan har alla transporter på byggarbetsplatsen loggats noggrant. Detta gör det möjligt att följa upp viktiga parametrar som körd sträcka, bränsle- förbrukning och koldioxidutsläpp, vilket är en del av Inteas långsiktiga engagemang för att minska klimatpåverkan och uppnå hållbarhetsmål. En solcellsanläggning om cirka 870 kvm har installerats på det gemensamma garagets tak. En solcellsanläggning om cirka 870 kvm har installerats på det gemensamma garagets tak. Anläggningen består av 322 moduler à 400 W vilket ger en total installerad effekt om 128,8 kWp 1) . Anläggningen kommer uppskattningsvis att producera cirka 125 000 kWh el per år varav cirka 75 000 kWh kan tillgodo- göras som fastighetsel 2) . Sammanfattningsvis har Intea med sitt projekt på gods- bangården skapat funktionella byggnader för rättsväsendet samtidigt som hållbara lösningar och miljöaspekter som biotyper har bevarats och integrerats. Genom att fokusera på effektiva och innovativa byggnadsutformningar har praktiska behov och mål kunna mötas, vilket gör att projektet står som ett exempel på en balans mellan funktion och miljöansvar. 1) kWp (kilowatt peak). Används för att mäta den maximala effekten hos solpaneler under optimala förhållanden. 2) Detta motsvarar för byggnaden ett tillskott om 4,4 kWh/kvm/år. 04 Hållbarhet INLEDNING STRATEGI OCH MARKNAD VERKSAMHET HÅLLBARHET Hållbarhet för Intea → Reportage Kristianstad Styrning och regelverk Intea Kraft BOLAGSSTYRNING FINANSIELLA RAPPORTER Kristianstad, Kasematten 1, illustration 50 INTEA ÅRSREDOVISNING 2024 Styrning och regelverk Miljö och kvalitetsledningssystemet ISO 14001 och ISO 9001 är viktiga verktyg för styrning samt för ledningens kontroll och uppföljning. Den hållbarhetsstrategi som är framtagen ligger till grund för verksamhetens långa och kortsiktiga miljömål. Ansvaret för det dagliga arbetet med klimatrelaterade frågor såsom planering, styrning och uppföljning följer organisations- strukturen, med en tydlig delegering av ansvar och befogenheter. Förändringsarbetet sker genom ett tätt samarbete mellan den centrala enheten och de lokala förvaltningsorganisationerna. Utöver lagar, förordningar och föreskrifter som är tillämp- liga på Inteas verksamhet har Intea antagit ett antal interna policys och styrdokument avseende miljö- och hållbarhet, uppförande, arbetsmiljö, antikorruption och visselblåsning. Därutöver har Intea ett internt miljö- och kvalitetsled- ningssystem enligt ISO 14001 och ISO 9001 som underlättar ett strukturerat arbete i kombination med processer för intern kontroll. Det finns även ett antal externa initiativ som är cen- trala för Inteas hållbarhetsarbete. Bland dessa kan FN:s Global Compact och FN:s Globala hållbarhetsmål nämnas liksom miljöcertifieringssystemen BREEAM, LEED och Miljöbyggnad. 04 Hållbarhet INLEDNING STRATEGI OCH MARKNAD VERKSAMHET HÅLLBARHET Hållbarhet för Intea Reportage Kristianstad → Styrning och regelverk Intea Kraft BOLAGSSTYRNING FINANSIELLA RAPPORTER Lund, Landsdomaren 6, Vuxenpsykiatri 51 INTEA ÅRSREDOVISNING 2024 Intea Kraft Intea förvärvade under åren 2022 och 2023 tolv vattenkraft- verk med målsättningen att kunna producera minst lika mycket el som koncernen förbrukar. Under året har ett mindre kraftverk i Trälshult, Laholm avyttrats och idag äger Intea elva vattenkraftverkt inom elområde 3 (SE 3). SJÄLVFÖRSÖRJNINGSGRAD NETTO Ackumulerad produktion Ackumulerad förbrukning, netto 0 2 4 6 8 10 12 14 0 % 20 % 40 % 60 % 80 % 100 % 120 % 140 % Jan 2023– Dec 2023 Apr 2023– Mar 2024 Jul 2023– Jun 2024 Okt 2023– Sep 2024 Jan 2024– Dec 2024 Självförsörjningsgrad, netto GWh 93 % TOTAL EGENPRODUCERAD ENERGI 2024 1) , % Vattenkraft, 65 % Energilager, 29 % Bergkyla, 4 % Solkraft, 2 % 16,6 GWh Under året producerade vattenkraftverken 10,8 GWh (10,6 GWh). 2) Utöver vattenkraftverk äger Intea solcellsanlägg- ningar, energilager och bergkyla som producerar grön el till bolagets fastigheter. Egen produktion av energi innebär även att Intea i stor utsträckning är finansiellt säkrat för framtida elprisuppgångar. 1) Total egenproducerad energi under helår 2023 uppgick till 16 GWh. 2) Avser produktion under Inteas innehavstid. 04 Hållbarhet INLEDNING STRATEGI OCH MARKNAD VERKSAMHET HÅLLBARHET Hållbarhet för Intea Reportage Kristianstad Styrning och regelverk → Intea Kraft BOLAGSSTYRNING FINANSIELLA RAPPORTER Bollebyggd, Forsa vattenkraftverk 52 INTEA ÅRSREDOVISNING 2024 Bolagsstyrning 05 Bolagsstyrning INLEDNING STRATEGI OCH MARKNAD VERKSAMHET HÅLLBARHET BOLAGSSTYRNING Bolagsstyrningsrapport Aktien och ägarna Styrelse Ledningsgrupp, revisor FINANSIELLA RAPPORTER 53 INTEA ÅRSREDOVISNING 2024 Bolagsstyrningsrapport Revisor Revisions - utskott Interna styrsystem och internkontroll Bolagsstämma Styrelse Vd och koncernledning Aktieägare Ersättnings- utskott 05 Bolagsstyrning INLEDNING STRATEGI OCH MARKNAD VERKSAMHET HÅLLBARHET BOLAGSSTYRNING → Bolagsstyrningsrapport Aktien och ägarna Styrelse Ledningsgrupp, revisor FINANSIELLA RAPPORTER 54 INTEA ÅRSREDOVISNING 2024 Bolagsstyrning Intea Fastigheter AB (publ) (”Intea”) är ett svenskt publikt aktiebolag. Styrningen av Intea utgår främst från aktiebolags- lagen, årsredovisningslagen, Nasdaq Stockholms regelverk för emittenter av räntebärande finansiella instrument samt andra relevanta svenska och utländska lagar, regler och riktlinjer, såsom IFRS redovisningsstandarder och EU:s marknadsmissbruks förordning. Därutöver ligger Inteas bo- lagsordning samt interna policys och riktlinjer till grund för bolagets styrning. Bolagsordningen anger bland annat styrelsens säte, verk- samhetens inriktning, gränserna för antal aktier och aktie- kapital samt förutsättningarna för att delta vid bolagsstämma. Bolagets bolagsordning saknar särskilda bestämmelser om tillsättande och entledigande av styrelseledamöter samt om ändring av bolagsordningen. Bolagsordningen i dess helhet finns tillgänglig på bolagets webbplats, www.intea.se. Svensk kod för bolagsstyrning (”Koden”) gäller för alla bolag vars aktier är noterade på en reglerad marknad i Sverige, och anger en högre norm för god bolagsstyrning än de minimi- krav som framgår av aktiebolagslagen. Koden medger en möj- lighet för bolaget att avvika från reglerna och välja alternativa lösningar som bolaget bedömer passar bolaget och dess verksamhet bättre, under förutsättning att sådana eventuella avvikelser och den alternativa lösningen beskrivs samt att orsakerna härför förklaras (i enlighet med principen ”följ eller förklara”). Bolaget avser att följa Koden utan avvikelse. Denna rapport har upprättats i enlighet med årsredovis- ningslagen och redogör för Inteas bolagsstyrning under rä- kenskapsåret 2024. Bolagsstyrningsrapporten har granskats av Inteas revisor och resultatet av granskningen framgår av yttrandet på sidan 110 i denna årsredovisning. Aktieägare och aktier Aktiekapitalet i bolaget uppgick per den 31 december 2024 till 28 589 580,71 kr fördelat på totalt 257 306 226 aktier och 31 481 622,6 röster, varav 6 390 000 A-aktier med en (1) röst vardera, 191 843 936 B-aktier med en tiondels (1/10) röst vardera och 59 072 290 D-aktier med en tiondels (1/10) röst vardera. Utöver vad som framgår av tabellen på sida 62 finns det såvitt bolaget känner till inte några fysiska eller juridiska personer vars direkta eller indirekta aktieinnehav i bolaget representerar minst en tiondel av röstetalet för samtliga aktier i bolaget. För ytterligare information om ägarstrukturen, sesidorna 61–63. Bolagsstämma Enligt aktiebolagslagen är bolagsstämman bolagets högsta beslutande organ. Bolagsstämman kan avgöra varje fråga i bolaget som inte uttryckligen faller under ett annat bolags- organs exklusiva kompetens. Varje röstberättigad aktieägare i Intea får rösta för fulla antalet av aktieägaren ägda och företrädda aktier utan begränsning i röstetalet. På bolagsstämman utövar aktieägarna sin rösträtt i nyckel- frågor så som fastställande av balans- och resultaträkningar, disposition av Inteas vinstmedel, beviljande av ansvarsfrihet för styrelsens ledamöter och verkställande direktören, val av styrelseledamöter och revisorer samt ersättning till styrelsen och revisorerna. Årsstämma ska hållas årligen inom sex månader efter utgången av räkenskapsåret. Utöver årsstämma kan extra bolagsstämma sammankallas. Kallelse till årsstämma res- pektive extra bolagsstämma där ändring av bolagsordningen kommer att behandlas ska utfärdas tidigast sex veckor och senast fyra veckor före bolagsstämman. Kallelse till annan ex- tra bolagsstämma ska utfärdas tidigast sex veckor och senast tre veckor före bolagsstämman. Kallelse till såväl årsstämma som extra bolagsstämma ska ske genom annonsering i Post- och Inrikes Tidningar samt genom att kallelsen hålls tillgänglig på Inteas webbplats. Att kallelse har skett ska även annonseras i Dagens Nyheter. Kallelser, protokoll och kommunikéer från bolagsstämmor kommer att hållas tillgängliga på Inteas webbplats. Rätt att närvara och rösta vid bolagsstämma, antingen personligen eller genom ombud, tillkommer aktieägare som är införd i Inteas av Euroclear Sweden förda aktiebok på avstämningsdagen (som bestäms i enlighet med aktiebolags- lagen) samt anmäler sitt deltagande till bolaget senast den dag som anges i kallelsen till bolagsstämman. Aktieägare vars aktier är förvaltarregistrerade hos bank eller annan förvaltare måste, för att vara berättigade att delta vid bolagsstämman, utöver att informera Intea begära att deras aktier tillfälligt registreras i eget namn i den av Euroclear Sweden förda aktieboken. Aktieägare bör informera sina förvaltare om detta i god tid före avstämningsdagen. Aktieägare får vid bolagsstämma medföra ett eller två biträden, dock endast om aktieägaren anmäler antalet biträden till bolaget i enlighet med det för- farande som gäller för aktieägares anmälan till bolagsstämma. Aktieägare som önskar få ett ärende behandlat vid bolags- stämman ska skriftligen skicka begäran till styrelsen. Varje aktieägare i Intea som anmäler ett ärende med tillräcklig framförhållning har rätt att få ärendet behandlat vid bolags- stämman. 05 Bolagsstyrning INLEDNING STRATEGI OCH MARKNAD VERKSAMHET HÅLLBARHET BOLAGSSTYRNING → Bolagsstyrningsrapport Aktien och ägarna Styrelse Ledningsgrupp, revisor FINANSIELLA RAPPORTER 55 INTEA ÅRSREDOVISNING 2024 Årsstämma den 7 maj 2024 Årsstämma i Intea hölls den 7 maj 2024 i Stockholm. Års- stämman fattade bland annat nedan angivna beslut. Samtliga beslut var i enlighet med framlagda förslag, vilka beskrivs i detalj i kallelsen som finns tillgänglig hos bolaget och på bolagets webbplats, www.intea.se. • Fastställande av räkenskaperna för 2023 och beviljande av ansvarsfrihet för styrelsen och den verkställande direk- tören för förvaltningen av bolagets angelägenheter under räkenskapsåret 2023. • Utdelning till aktieägarna om 0,90 kronor per stamaktie av serie A och serie B med avstämningsdag för utdelning den 7 maj 2024. Utdelning om 2,00 kronor per stamaktie av serie D med kvartalsvis utdelning om 0,50 kronor. Avstämningsdag för utdelning på stamaktier av serie D fastställdes till fredagen den 28 juni 2024, måndagen den 30 september 2024, måndagen den 30 december 2024 och måndagen den 31 mars 2025. Resterande disponibla vinst- medel om 140 492 340 kronor ska balanseras i ny räkning. • Att arvode till styrelsen ska utgå med följande belopp: 500000 kronor till styrelsens ordförande, 350 000 kronor till oberoende ledamöter och 200 000 kronor till investerar- utsedda ledamöter. Omval av styrelseledamöterna Caesar Åfors, HåkanSandberg, Mattias Grahn, Kristina Alvendal, PernillaRamslöv, Christian Haglund, Peter Ragnarsson samt nyval av Henrik Lindekrantz. Vidare beslutades om omval av CaesarÅfors till styrelsens ordförande. • Omval av KPMG AB som revisor med Mattias Johansson som huvudansvarig revisor. Valberedning Bolaget har en valberedning bestående av en representant för var och en av de fyra till röstetalet största aktieägare som önskar utse en representant, samt styrelsens ordförande. Styrelsens ordförande är sammankallande till valberedningen. Ordförande i valberedningen ska, om inte ledamöterna enas om annat, vara den ledamot som representerar den röstmässigt största aktieägaren. Styrelsens ordförande eller annan styrelseledamot ska dock inte vara valberedningens ordförande. Styrelseledamöter kan ingå i valberedningen, men ska inte utgöra en majoritet av valberedningens ledamöter. Valberedningens förslag ska presenteras i kallelsen till årsstämman samt på bolagets webbplats. Styrelse Styrelsen är det högsta beslutande organet efter bolagsstäm- man och det högsta verkställande organet. Enligt aktiebolags- lagen är styrelsen ansvarig för bolagets organisation och förvaltningen av bolagets angelägenheter och ska fortlöpan- de bedöma Inteas och koncernens ekonomiska situation samt tillse att Inteas organisation är utformad så att bokföringen, medelsförvaltningen och bolagets ekonomiska förhållanden i övrigt kontrolleras på ett betryggande sätt. Dessutom utser styrelsen verkställande direktören. Styrelseledamöterna (med undantag för eventuella arbets- tagarrepresentanter) väljs normalt av årsstämman för tiden intill slutet av nästa årsstämma. Enligt Inteas bolagsordning ska bolagets styrelse bestå av lägst tre (3) och högst nio (9) ledamöter utan suppleanter. Någon begränsning för hur länge en ledamot får sitta i styrelsen finns inte. Styrelsen består för närvarande av Caesar Åfors (ordförande), HåkanSandberg, Mattias Grahn, Kristina Alvendal, Pernilla Ramslöv, Christian Haglund, Peter Ragnarsson samt Henrik Lindekrantz. Närmare information om ledamöterna återfinns på sidorna 64–65. Styrelsens ordförande har ett särskilt ansvar att leda styrel- sens arbete och bevaka att styrelsen fullgör sina lagstadgade uppgifter. Styrelsen har fastställt en skriftlig arbetsordning för sitt arbete, vilken årligen ska utvärderas, uppdateras och fastställas på nytt vid det konstituerande styrelsemö- tet. Arbetsordningen reglerar bland annat funktioner och fördelningen av arbete mellan styrelseledamöterna och verkställande direktören. I samband med det konstituerande styrelsemötet fastställer styrelsen också en vd-instruktion med instruktion för ekonomisk rapportering samt arbetsför- delning mellan styrelsen och vd. Styrelsen sammanträder regelbundet efter ett i arbets- ordningen fastställt program som innehåller vissa fasta besluts punkter. Utöver dessa styrelsemöten kan ytterligare styrelsemöten sammankallas för att hantera frågor som inte kan hänskjutas till ett ordinarie styrelsemöte. Utöver styrelse- mötena har styrelseordföranden och verkställande direktören en fortlöpande dialog rörande ledningen av bolaget. Styrelsen har inrättat ett revisionsutskott enligt aktiebolags lagen och ett ersättningsutskott enligt Koden. Nedan framgår en närmare beskrivning av utskottens nuva- rande sammansättning och uppgifter. Revisionsutskott Styrelsen har inrättat ett revisionsutskott bestående av tre ledamöter: Caesar Åfors, Pernilla Ramslöv och Christian Haglund. Caesar Åfors är ordförande för utskottet. Revisions- utskottet ska, utan att det påverkar styrelsens ansvar och uppgifter i övrigt, bland annat övervaka Inteas finansiella rapportering och hållbarhetsrapportering, övervaka effekti- viteten i bolagets interna kontroll och riskhantering, hålla sig informerat om revisionen av årsredovisningen och koncern- redovisningen, granska och övervaka revisors opartiskhet och självständighet och därvid särskilt uppmärksamma om revisorn tillhandahåller bolaget andra tjänster än revisions- tjänster, samt biträda vid förberedelse av upphandling av revisorstjänster och i samband med bolagsstämmans beslut om revisorsval. 05 Bolagsstyrning INLEDNING STRATEGI OCH MARKNAD VERKSAMHET HÅLLBARHET BOLAGSSTYRNING → Bolagsstyrningsrapport Aktien och ägarna Styrelse Ledningsgrupp, revisor FINANSIELLA RAPPORTER 56 INTEA ÅRSREDOVISNING 2024 Ersättningsutskott Styrelsen har inrättat ett ersättningsutskott bestående av tre ledamöter: Kristina Alvendal, Håkan Sandberg och Mattias Grahn. Kristina Alvendal är ordförande för utskottet. Ersätt- ningsutskottets huvudsakliga uppgifter är att bereda styrelsens beslut i frågor om ersättningsprinciper, ersättningar och andra anställningsvillkor för bolagsledningen. Utskottet har också i uppdrag att följa och utvärdera eventuella program för rörlig ersättning till bolagsledningen samt följa och utvär- dera tillämpningen av de riktlinjer för ersättning till ledande befattningshavare som fastställts av årsstämman samt bola- gets gällande ersättningsnivåer och ersättningsstrukturer. Utvärdering av styrelse och vd Styrelsen genomför årligen en utvärdering av sitt arbete avseende bland annat arbetsformer, inriktning för styrelsens arbete samt tillgång till och behovet av särskild kompetens i styrelsen. Syftet med utvärderingen är att utveckla styrel- sens arbetsformer och effektivitet. Avsikten är också att få en uppfattning om vilken typ av frågor som styrelsen anser bör ges mer utrymme och på vilka områden det eventuellt krävs ytterligare erfarenhet och kompetens i styrelsen. 2024 års utvärdering har utförts digitalt genom att styrelse- ledamöterna har svarat på ett flertal olika frågor. Det sam- manvägda resultatet av utvärderingen har redovisats inom styrelsen. Styrelsen utvärderar fortlöpande vd:s arbete. En gång per år ska även en formell utvärdering genomföras. Styrelsens arbete under 2024 Styrelsen har ett antal inplanerade styrelsemöten under året med stående beslutspunkter. Därutöver tillkommer möten för ärenden som aktualiseras. Under 2024 sammanträdde styrelsen vid 22 möten. Vid årets möten har styrelsen utöver löpande frågor, huvudsakligen behandlat frågor relaterade till nya affärer och projekt samt börsnotering. Under 2024 har revisionsutskottet haft sex möten och har bland annat hanterat frågor relaterade till finansiell rapporte- ring, revision och intern kontroll. Under 2024 har ersättningsutskottet haft ett möte. Vid mötena har bland annat behandlats bolagets riktlinjer för er- sättning till ledande befattningshavare och ersättningsnivåer för vd och andra ledande befattningshavare. NÄRVARO VID MÖTEN UNDER ÅRET Styrelsemöten Ersättningsutskottsmöten Revisionsutskottsmöten Namn Oberoende Deltagit Totalt Deltagit Totalt Deltagit Totalt Caesar Åfors Styrelseordförande Ja 22 22 - - 6 6 Håkan Sandberg Ledamot Ja 21 22 1 1 - - Mattias Grahn Ledamot Ja 22 22 1 1 - - Kristina Alvendal Ledamot Ja 21 22 1 1 - - Pernilla Ramslöv Ledamot Ja 21 22 - - 6 6 Christian Haglund Ledamot Nej 22 22 - - 6 6 Peter Ragnarsson Ledamot Ja 22 22 - - - - Henrik Lindekrantz 1) Ledamot Nej 18 18 - - - - 1) Vald till ledamot vid årsstämman 7 maj 2024. 05 Bolagsstyrning INLEDNING STRATEGI OCH MARKNAD VERKSAMHET HÅLLBARHET BOLAGSSTYRNING → Bolagsstyrningsrapport Aktien och ägarna Styrelse Ledningsgrupp, revisor FINANSIELLA RAPPORTER 57 INTEA ÅRSREDOVISNING 2024 Verkställande direktör och ledningsgrupp Inteas verkställande direktör är underordnad styrelsen och sköter den löpande förvaltningen i bolaget i enlighet med aktiebolagslagen och styrelsens riktlinjer och anvisningar. Arbetsfördelningen mellan styrelsen och verkställande direk- tören anges i arbetsordningen för styrelsen och instruktionen för verkställande direktören. Åtgärder som med hänsyn till omfattningen och arten av bolagets verksamhet är av osed- vanligt slag eller stor betydelse faller utanför den löpande förvaltningen. Den verkställande direktören ska också vidta de åtgärder som är nödvändiga för att Inteas bokföring ska fullgöras i överensstämmelse med lag och för att medelsför- valtningen ska skötas på ett betryggande sätt. Verkställande direktören ska hålla styrelsen kontinuerligt underrättad om utvecklingen av Inteas verksamhet och tillse att styrelsen erhåller tillräckligt med information för att sty- relsen fortlöpande ska kunna utvärdera bolagets finansiella ställning. Vd och övriga i ledningsgruppen för kontinuerlig dialog med bolagets styrelse. Ledningsgruppen består av Charlotta Wallman Hörlin (vd), Magnus Ekström (CFO) och Peter Jacobsson (chef affärsutveckling och projekt). STYRELSENS ARBETE (ÅRSHJUL) Styrelsemöte december • Budget • Riskworkshop • Utvärdering styrelse och vd Styrelsemöte oktober/november • Delårsrapport, Q3 • Finansrapport • Prognos, simulering samt pågående projekt • Vd-rapport och verksamhetsuppdatering, Q3 • Projektrapport Styrelsemöte augusti/september • Strategi • Planering Styrelsemöte juli • Delårsrapport, Q2 • Finansrapport • Prognos, simulering samt pågående projekt • Vd-rapport och verksamhetsuppdatering, Q2 • Projektrapport Styrelsemöte mars/april • Underskrift årsredovisning • Årsredovisning publiceras i anslutning till undertecknande • Bolagsstyrningsrapport och hållbarhetsrapport • Kallelse till årsstämman inkl. ärenden inför årsstämman såsom ersättningsrapport Styrelsemöte februari • Bokslutskommuniké, Q4 • Resultat- och balansräkning helår • Finansrapport • Prognos, simulering samt pågående projekt • Vd-rapport och verksamhetsuppdatering, Q4 • Projektrapport • Förslag till vinstdisposition • Avrapportering revisor • Uppföljning förvärv Styrelsemöte april/maj • Delårsrapport, Q1 • Finansrapport • Prognos, simulering samt pågående projekt • Vd-rapport och verksamhetsuppdatering, Q1 • Projektrapport Årsstämma och aktieägarforum april/maj • Fastställande av årsredovisning • Val av styrelse Januari Februari Mars April Maj Juni Juli Augusti September Oktober November December Konstituerande styrelsemöte april/maj • Firmateckning • Arbetsordning för styrelsen • Vd-instruktion • Sammansättning av utskott • Policys och styrdokument • Revisionsplan och översyn årshjul • Kalendarium kommande år Valberedningens arbete påbörjas 05 Bolagsstyrning INLEDNING STRATEGI OCH MARKNAD VERKSAMHET HÅLLBARHET BOLAGSSTYRNING → Bolagsstyrningsrapport Aktien och ägarna Styrelse Ledningsgrupp, revisor FINANSIELLA RAPPORTER 58 INTEA ÅRSREDOVISNING 2024 Ersättning till styrelseledamöter, verkställande direktören och övriga ledande befattningshavare Ersättning till styrelsen Arvode och annan ersättning till styrelse ledamöterna, inklu- sive ordföranden, fastställs av bolagsstämman. Vid årsstämma den 7 maj 2024 beslutades att arvode till styrelsen ska utgå med följande belopp: • 500 000 kr till styrelsens ordförande • 350 000 kr till oberoende ledamöter • 200 000 kr till investerarutsedda ledamöter Bolagets styrelseledamöter har inte rätt till några förmåner efter det att de avgått som ledamöter i styrelsen. Det sam- manlagda arvodet till de stämmovalda styrelseledamöterna under räkenskapsåret 2024 framgår av not 5. Riktlinjer för ersättning till ledande befattningshavare På extra bolagsstämma den 11 november 2024 beslutades att anta riktlinjer för ersättning till ledande befattningshavare. Riktlinjerna ska tillämpas på ersättningar till verkställande direktör, övriga medlemmar av koncernledning samt, i förekommande fall, ersättning till styrelseledamöter utöver styrelsearvode. Riktlinjerna ska tillämpas på ersättningar som avtalas, och förändringar som görs i redan avtalade ersättningar, efter det att riktlinjerna antagits av bolagsstäm- man. Riktlinjerna omfattar inte ersättningar som beslutas av bolagsstämman. Enligt riktlinjerna ska ersättningen vara marknadsmässig och får bestå av följande komponenter: fast lön, rörlig kontantersättning, pensionsförmåner och övriga sedvanliga förmåner. Bolagsstämman kan därutöver – och oberoende av dessa riktlinjer – besluta om exempelvis aktie- och aktiekurs- relaterade ersättningar. Riktlinjerna i sin helhet finns tillgängliga på bolagets webb- plats, www.intea.se Arvodet under räkenskapsåret 2024 till verkställande direktören samt för övriga ledningsgruppen sammantagen framgår av not 5. Intern kontroll och riskhantering Allmänt Styrelsens ansvar för intern kontroll regleras i aktiebolagslagen, årsredovisningslagen – som innehåller krav på att informa- tion om de huvudsakliga dragen i Inteas system för intern kontroll ska ingå i bolagsstyrningsrapporten – samt Koden. Ändamålet med god intern kontroll är att uppnå en effektiv verksamhet som når sina mål, säkerställa tillförlitlig intern och extern finansiell rapportering samt efterlevnad av till- lämpliga lagar, regler, policys och instruktioner. Styrelsen har det övergripande ansvaret för Inteas interna kontroll. Detta verkställs formellt genom en skriftlig arbets- ordning som definierar styrelsens ansvar och hur ansvaret fördelas mellan styrelseledamöter, styrelseutskott och verk- ställande direktör. Bolagets struktur för den interna kontrollen baseras på Committee of Sponsoring Organizations of the Treadway Commissions (COSO) ramverk. Baserat på ramverket tilllämpar Intea följande byggstenar för att uppnå god intern kontroll: kontrollmiljö, riskbedömning, kontrollaktiviteter, information och kommunikation samt styrning och uppföljning. Kontrollmiljö Den interna kontrollen bygger på ansvarsfördelningar och arbetsfördelningar genom styrelsens arbetsordning, arbets- ordningar för utskotten, instruktion inklusive rapportinstruk- tion, uppförandekod och policys. Efterlevnaden av dessa följs upp och utvärderas kontinuerligt av ansvarig person. I den övergripande kontrollmiljön ingår också att en koncernöver- gripande riskutvärdering utförs där risker identifieras och ut- värderas. Ledningsgruppen ansvarar för att riskerna hanteras på tillfredsställande sätt. Riskbedömning Identifiering, bedömning och hantering av risker är centrala både gällande processen för den koncernövergripande risk- analysen samt Inteas identifiering och scoping av väsentliga processer kopplat till Intern Kontroll Finansiell Rapportering (”IKFR”). Genom processkartor och processbeskrivningar dokumenteras processerna inklusive identifierade risker och kontroller. Se Risker och osäkerhetsfaktorer, sidorna 72–77. Kontrollaktiviteter Till varje identifierad risk på koncernövergripande nivå samt inom IKFR kopplas kontroller till dess att risken anses eliminerad alternativt reducerad till acceptabel nivå. Kontroll aktiviteter dokumenteras så att spårbarhet finns av utförandet. Framtagna åtgärder respektive dokumenterade processkartor och risk/kontrollmatriser är exempel på hur kontrollaktivite- ter hanteras inom Koncernen. Information och kommunikation Relevant information ska kommuniceras på rätt sätt, till rätt mottagare och vid rätt tidpunkt. Att kommunicera relevant information, både uppåt och nedåt i en organisation och till externa parter är en viktig del av god intern kontroll. Led- ningsgruppens möten ska användas som ett forum för kom- munikation och informationsspridning. Likaså åligger det ledningsgruppen att säkerställa att de processansvariga har tillräcklig kunskap om de väsentliga riskerna samt relaterade kontrollaktiviteter i den specifika processen. 05 Bolagsstyrning INLEDNING STRATEGI OCH MARKNAD VERKSAMHET HÅLLBARHET BOLAGSSTYRNING → Bolagsstyrningsrapport Aktien och ägarna Styrelse Ledningsgrupp, revisor FINANSIELLA RAPPORTER 59 INTEA ÅRSREDOVISNING 2024 Styrning och uppföljning Systemet för intern kontroll och riskhantering följs upp kon- tinuerligt och syftar till att säkerställa att systemet upprätt- hålls och att förändringar sker vid behov samt att förändring- ar i arbetssätt utvärderas. Ledningsgruppen utvärderar att den koncernövergripande riskutvärderingen och hanteringen är fortsatt relevanta för att hantera de väsentliga risker Intea står inför. Styrelsen är ytterst ansvarig för Inteas riskhantering. Det är ledningens ansvar att identifiera, utvärdera och hantera risker samt att rapportera dessa till styrelsen. En självutvärdering av internkontrollens effektivitet ska genomföras årligen. Bolagets CFO är ansvarig för att presen- tera resultatet till revisionsutskottet och styrelsen. Revision Intea är, i egenskap av ett publikt noterat bolag, skyldigt att ha minst en revisor för granskning av bolagets och koncer- nens årsredovisning och räkenskaper samt styrelsens och verkställande direktörens förvaltning. Granskningen ska vara så ingående och omfattande som god revisionssed kräver. Efter varje räkenskapsår ska revisorn lämna en revisionsbe- rättelse och en koncernrevisionsberättelse till årsstämman. Inteas revisorer väljs enligt aktiebolagslagen av årsstäm- man. Enligt Inteas bolagsordning ska bolaget utse en revisor, med högst en suppleant. Vid årsstämman 2024 omvaldes revisionsbolaget KPMG AB till bolagets revisor och Mattias Johansson omvaldes till huvudansvarig revisor för tiden intill slutet av nästa årsstämma. Under 2024 uppgick den totala ersättningen till bolagets revisor till 4,4 mkr, varav 2,3mkr avser revisionsuppdraget och 2,1 mkr avser övriga uppdrag. 05 Bolagsstyrning INLEDNING STRATEGI OCH MARKNAD VERKSAMHET HÅLLBARHET BOLAGSSTYRNING → Bolagsstyrningsrapport Aktien och ägarna Styrelse Ledningsgrupp, revisor FINANSIELLA RAPPORTER 60 INTEA ÅRSREDOVISNING 2024 Aktien och ägarna Intea har tre olika aktieserier: stamaktier av serie A, B och D. A-aktier berättigar till en röst per aktie medan B- och D-aktier berättigar till en tiondels (1/10) röst per aktie. Inteas B och D aktie är noterade på Nasdaq Stockholm. Enligt bolags ordningen ger varje D-aktie rätt till fem gånger den sammanlagda utdelningen på A- och B-aktierna, dock högst 2,00 kronor per D-aktie och år, att utbetalas genom fyra lika stora delbetalningar. Delbetalningarna om max 50 öre per D-aktie har avstämningsdagar den sista bankdagen i mars, juni, september och december varje år. Tre olika aktieserier Stamaktie A 1 röst per aktie Stamaktie B 1/10 röst per aktie Stamaktie D 1/10 röst per aktie Antal utestående aktier Totalt antal utestående aktier uppgick den 31 december 2024 till 6 390 000 A-aktier, 191 843 936 B-aktier samt 59 072 290 D-aktier. Aktiekapitalet Inteas aktiekapital uppgick den 31 december 2024 till 28,6 mkr fördelat på 257 306 226 aktier med ett kvotvärde om 0,11 kr per aktie. Enligt bolagsordningen ska aktiekapitalet vara lägst 20 mkr och högst 80 mkr fördelat på lägst 180 miljoner aktier och högst 720 miljoner aktier. 05 Bolagsstyrning INLEDNING STRATEGI OCH MARKNAD VERKSAMHET HÅLLBARHET BOLAGSSTYRNING Bolagsstyrningsrapport → Aktien och ägarna Styrelse Ledningsgrupp, revisor FINANSIELLA RAPPORTER Utdelning För räkenskapsåret 2024 föreslår styrelsen att en utdelning om 0,50 kr per A- och B-aktie lämnas till stamaktieägare. Styrelsen föreslår att utdelning till D-aktieägarna lämnas i enlighet med bolagsordningen, om 2,00 kronor per D-aktie med kvartalsvis utbetalning om 0,50 kronor. Aktieägare Den 12 december 2024 noterades Inteas B- och D-aktier på Nasdaq Stockholm. Intresset för noteringen var mycket stort bland såväl institutionella investerare i Sverige och inter- nationellt som bland allmänheten i Sverige och erbjudandet övertecknades flera gånger. Priset per B-aktie i samband med noteringen fastställdes till 40,00 kronor. Priset per D-aktie fastställdes till 27,50 kronor, motsvarande en direktavkastning om 7,3 procent. Vid årets slut uppgick aktiekursen för B-aktien till 44,60 kronor och för D-aktien till 33,00 kronor. Börsvärdet uppgick vid årets slut till 10 791 mkr. Per 31 de- cember 2024 hade Intea totalt 4 847 kända aktieägare varav 93,3 procent svenskt ägande. De 10 största ägarna kontrol- lerar 67,2 procent av kapitalet i bolaget samt 73,2 procent av rösterna. 61 INTEA ÅRSREDOVISNING 2024 STÖRSTA AKTIEÄGARE PER 31 DECEMBER 2024 1) Inteas största ägare Serie A Serie B Serie D Kapital, % Röster, % Henrik Lindekrantz privat, genom bolag och närstående 3 195 000 6 238 235 100 000 3,71 12,16 Christian Haglund privat och genom bolag 3 195 000 6 232 610 - 3,66 12,13 Svenska Handelsbanken Pensionsstiftelse - 15 386 920 13 405 742 11,19 9,15 Saab Pensionsstiftelse - 19 177 840 6 467 361 9,97 8,15 Volvo Pensionsstiftelse - 16 485 124 5 832 111 8,67 7,09 Lantbrukarnas Ekonomi-Aktiebolag - 15 997 108 5 389 457 8,31 6,79 Östersjöstiftelsen - 11 765 006 4 096 001 6,16 5,04 Försäkringsbolaget PRI Pensionsgaranti, ömsesidigt - 11 359 450 3 772 637 5,88 4,81 Stiftelsen Riksbankens Jubileumsfond - 9 598 248 3 233 694 4,99 4,08 Pensionskassan SHB Tjänstepensionsförening - 5 193 462 6 702 871 4,62 3,78 10 största ägare 6 390 000 117 434 003 48 999 874 67,17 73,16 Övriga aktieägare - 74 409 933 10 072 416 32,83 26,84 Totalt 6 390 000 191 843 936 59 072 290 100,00 100,00 05 Bolagsstyrning INLEDNING STRATEGI OCH MARKNAD VERKSAMHET HÅLLBARHET BOLAGSSTYRNING Bolagsstyrningsrapport → Aktien och ägarna Styrelse Ledningsgrupp, revisor FINANSIELLA RAPPORTER 1) Källa: Modular Finance. 62 INTEA ÅRSREDOVISNING 2024 AKTIEKAPITALETS UTVECKLING Nedan beskrivs aktiekapitalets utveckling i bolaget sedan bildandet. Förändring i antalet År Händelse A-aktier B-aktier D-aktier Totalt antal aktier Förändring i aktiekapital Totalt aktiekapital Kvotvärde 2015 Nybildning — 50 000 — 50 000 50 000 kr 50 000 kr 1 kr 2016 Nyemission 1) — 950 000 — 1 000 000 950 000 kr 1 000 000 kr 1 kr 2017 Fondemission — 9 000 000 — 10 000 000 9 000 000 kr 10 000 000 kr 1 kr 2021 Nyemission 2) 550 000 — — 10 550 000 550 000 kr 10 550 000 kr 1 kr 2021 Nyemission 3) — 3 740 491 — 14 290 491 3 740 491 kr 14 290 491 kr 1 kr 2021 Nyemission 3) — — 5 610 726 19 901 217 5 610 726 kr 19 901 217 kr 1 kr 2021 Nyemission 4) 160 000 — — 20 061 217 160 000 kr 20 061 217 kr 1 kr 2021 Nyemission 4) — 168 000 — 20 229 257 168 000 kr 20 229 257 kr 1 kr 2021 Nyemission 4) — 29 040 — 20 258 257 29 040 kr 20 258 257 kr 1 kr 2021 Aktiesplit 9:1 5 680 000 111 500 248 44 885 808 182 324 313 — 20 258 257 kr 0,11 kr 2022 Nyemission 5) — 6 024 097 — 188 348 410 669 344,12 kr 20 927 601,1 kr 0,11 kr 2022 Nyemission 6) — 10 382 060 — 198 730 470 1 153 562 kr 22 081 163 kr 0,11 kr 2022 Nyemission 7) — — 7 575 756 206 306 226 841 751 kr 22 922 914 kr 0,11 kr 2024 Nyemission 8) - 50 000 000 1 000 000 257 306 226 5 666 667 kr 28 589 581 kr 0,11 kr 1) Teckningskursen uppgick till 1 kr per aktie. 2) Betald genom kvittning. Teckningskursen uppgick till 300 kr per aktie. 3) Betald genom kvittning av samtliga befintliga utestående ägarlån om totalt 2 805 365 100 kr. Teckningskursen uppgick till 300 kr per aktie. 4) Teckningskursen uppgick till 300 kr per aktie. 5) Teckningskursen uppgick till 41,50 kr per aktie. Nyemissionen beslutades av styrelsen den 22 december 2021 och godkändes av extra bolagsstämma den 18 januari 2022 varefter den registrerades. 6) Teckningskursen uppgick till 48,16 kr per aktie. 7) Teckningskursen uppgick till 33,02 kr per aktie. 8) Teckningskursen uppgick till 40,00 kronor per B-aktie samt 27,50 kr per D-aktie. 05 Bolagsstyrning INLEDNING STRATEGI OCH MARKNAD VERKSAMHET HÅLLBARHET BOLAGSSTYRNING Bolagsstyrningsrapport → Aktien och ägarna Styrelse Ledningsgrupp, revisor FINANSIELLA RAPPORTER 63 INTEA ÅRSREDOVISNING 2024 Styrelse Ceasar Åfors Styrelseordförande sedan 2021. Styrelseledamot sedan 2016. Född: 1959 Utbildning: Jägmästarexamen med merkantil inriktning. Övrig erfarenhet: Caesar har över trettio års erfarenhet från fastighetsbranschen och har haft uppdrag som transaktionschef, finanschef, IR-chef, CFO och vice vd för Klövern AB (publ). Därtill har Caesar innehaft konsultuppdrag för Diös AB (publ), Catena AB (publ), Torslanda Property Investment AB (publ) och Link Prop Investment AB (publ). Andra väsentliga uppdrag: Styrelseledamot i Cate- na AB (publ) och CRK Forest Management AB. Aktuellt innehav i Bolaget: 100 000 B-aktier. Oberoende enligt Svensk kod för bolagsstyrning: Oberoende i förhållande till Bolaget, bolagsledningen och Bolagets större aktieägare. Mattias Grahn Styrelseledamot sedan 2016. Född: 1969 Utbildning: Gymnasial ekonomiutbildning. Övrig erfarenhet: Mattias har lång erfarenhet från treasuryverksamhet och kapitalförvaltning. Därtill innehar Mattias rollen som chef för Saab Pensions- stiftelse. Andra väsentliga uppdrag: Styrelseordförande i Järfälla-Veddesta Utveckling AB. Styrelseledamot i Svenska Pensionsstiftelsers Förening. Aktuellt innehav i Bolaget: — Oberoende enligt Svensk kod för bolagsstyrning: Oberoende i förhållande till Bolaget, bolagsledningen och Bolagets större aktieägare. Håkan Sandberg Styrelseledamot sedan 2016. Född: 1948 Utbildning: Högre företagsekonomisk kurs vid Stockholms universitet och Linköpings universitet. Övrig erfarenhet: Håkan har tidigare erfarenhet från uppdrag som styrelseordförande i Stads- hypotek AB och som ordförande i olika styrelser inom Handelsbankenkoncernen. Därtill har Håkan varit vice verkställande direktör för Svenska Han- delsbanken AB, ledamot i Centrala Bankledningen, Svenska Handelsbanken AB och dess förinnan varit verksam som regionbankchef i regionbanken Södra Norrland, Svenska Handelsbanken AB. Andra väsentliga uppdrag: — Aktuellt innehav i Bolaget: — Oberoende enligt Svensk kod för bolagsstyrning: Oberoende i förhållande till Bolaget och bolags- ledningen. Inte oberoende i förhållande till Bolagets större aktieägare. Kristina Alvendal Styrelseledamot sedan 2020. Född: 1972 Utbildning: Jur.kand. från Stockholms universitet. Övrig erfarenhet: Kristina driver eget bolag inom strategisk stads- och fastighetsutveckling. Hon var tidigare borgarråd i Stockholms stad med ansvar för bostäder, fastigheter och stadsutveckling. Därtill har Kristina lång erfarenhet från politik genom andra uppdrag på lokal, nationell och europeisk nivå. Andra väsentliga uppdrag: Nationell industri- samordnare och chef för Accelerationskontoret. Styrelseledamot i Prisma Properties AB, Svefa Aktiebolag, Svefa Partners AB, Svefa Holding AB, Danske Hypotek AB (publ) och Storsala AB (publ). Styrelseordförande i Aktiebolaget Salktennis och Aktiebolaget Riksbyhallen. Aktuellt innehav i Bolaget: — Oberoende enligt Svensk kod för bolagsstyrning: Oberoende i förhållande till Bolaget, bolagsledningen och Bolagets större aktieägare. 05 Bolagsstyrning INLEDNING STRATEGI OCH MARKNAD VERKSAMHET HÅLLBARHET BOLAGSSTYRNING Bolagsstyrningsrapport Aktien och ägarna → Styrelse Ledningsgrupp, revisor FINANSIELLA RAPPORTER 64 INTEA ÅRSREDOVISNING 2024 Christian Haglund Styrelseledamot sedan 2021. Född: 1979 Utbildning: Civilekonomexamen från Lunds universitet. Övrig erfarenhet: Christian är en av grundarna av Intea och har tidigare varit vice vd och CFO för Bolaget. Han har tidigare erfarenhet från uppdrag som CFO för Vacse AB (publ) och ansvarig för kapitalförvaltning på Atlas Copco AB. Huvudsysselsättning: Egen affärsutveckling samt strategisk rådgivare till Intea Fastigheter AB (publ) och investeringsrådgivare till Epirocs pensions- stiftelse. Andra väsentliga uppdrag: Styrelseledamot i Kim Denzler AB, World’s Sports Group AB, Astrid Education AB och Urkraft Energi AB. Aktuellt innehav i Bolaget: 3 195 000 A-aktier och 6 232 610 B-aktier, direkt och genom Audaxum AB. Christian äger 100 procent av aktierna i Audaxum AB. Oberoende enligt Svensk kod för bolagsstyrning: Inte oberoende i förhållande till bolaget, bolags- ledningen eller bolagets större aktieägare. Peter Ragnarsson Styrelseledamot sedan 2023. Född: 1984 Utbildning: Civilingenjörsexamen med inriktning finansiell matematik från Kungliga Tekniska Högskolan och Civilekonomexamen med inriktning finansiering från Stockholms Universitet. Övrig erfarenhet: Peter har över 15 års erfarenhet från kapitalförvaltning inom framförallt alternativa investeringar. Han har även tidigare erfarenhet som portföljförvaltare på Tredje AP-fonden. Huvudsysselsättning: Portföljförvaltare för alternativa investeringar på Försäkringsbolaget PRI Pensionsgaranti, ömsesidigt. Andra väsentliga uppdrag: Styrelseledamot i Urkraft Energi AB, Granit Bostad AB och Midstar Hotels AB. Aktuellt innehav i Bolaget: 5 000 B-aktier Oberoende enligt Svensk kod för bolagsstyrning: Oberoende i förhållande till Bolaget, bolagsledningen och Bolagets större aktieägare. Pernilla Ramslöv Styrelseledamot sedan 2021. Född: 1970 Utbildning: Civilingenjörsutbildning i material teknik vid Kungliga Tekniska Högskolan. Övrig erfarenhet: Pernilla har lång erfarenhet som entreprenör och är grundare och verkställande direktör för NOX Consulting AB. Därtill har Pernilla erfarenhet från uppdrag som affärsutvecklings- direktör i WM Data och Ivar Jacobson AB, och från rollen som försäljningschef i Jaczone AB. Pernilla har därutöver uppdrag som styrelseledamot i Foxway-koncernen. Huvudsysselsättning: Verkställande direktör för Nox Consulting AB. Andra väsentliga uppdrag: Styrelseordförande och vd i Wominno AB, Styrelseledamot och VD i NOX Consulting AB. Styrelseledamot i Ytinrete TopCo AB. Aktuellt innehav i Bolaget: — Oberoende enligt Svensk kod för bolagsstyrning: Oberoende i förhållande till Bolaget, bolagsledningen och Bolagets större aktieägare. Henrik Lindekrantz Styrelseledamot sedan 2024. Född: 1970 Utbildning: Juristexamen från Lunds Universitet. Övrig erfarenhet: Henrik är en av grundarna av Intea och har tidigare varit verkställande direktör för Bolaget. Han har tidigare erfarenhet från arbete som chefsjurist på Vacse AB (publ) och bolagsjurist på Atlas Copco AB. Innan dess var Henrik verksam som advokat vid Mannheimer Swartling Advokatbyrå i Stockholm. Därtill är Henrik rådgivare till Bolaget. Huvudsysselsättning: Egen affärsutveckling samt strategisk rådgivare till Intea Fastigheter AB (publ). Andra väsentliga uppdrag: Styrelseordförande i Urkraft AB och Urkraft Energi AB. Styrelseledamot i Eralind AB. Aktuellt innehav i Bolaget: 3 195 000 A-aktier, 6 238 235 B-aktier och 100 650 D-aktier, direkt och genom Artun AB, tillsammans med närstående. Henrik äger 100 procent av aktierna i Artun AB. Oberoende enligt Svensk kod för bolagsstyrning: Inte oberoende i förhållande till bolaget, bolags- ledningen eller bolagets större aktieägare. 05 Bolagsstyrning INLEDNING STRATEGI OCH MARKNAD VERKSAMHET HÅLLBARHET BOLAGSSTYRNING Bolagsstyrningsrapport Aktien och ägarna → Styrelse Ledningsgrupp, revisor FINANSIELLA RAPPORTER 65 INTEA ÅRSREDOVISNING 2024 Ledningsgrupp Revisor Charlotta Wallman Hörlin Verkställande direktör Charlotta tillträdde som verkställande direktör 1 januari 2024. Dessförinnan var Charlotta operativ chef och vice verkställande direktör för Bolaget. Charlotta var tidigare anställd som verkställande direktör i Intea AB under perioden 2019–2021. Född: 1976 Utbildning: Juristexamen från Stockholms universitet och Master of Laws från University ofGlasgow. Övrig erfarenhet: Specialist inom fastighetsrätt med tidigare uppdrag som advokat på Mannheimer Swartling Advokatbyrå och som delägare på Advokatfirman Morris Law. Därtill har Charlotta erfarenhet från uppdrag som chefsjurist och vice verkställande direktör på Nordisk Renting Aktiebolag. Aktuellt innehav i Bolaget: 35 422 B-aktier. Magnus Ekström CFO Magnus tillträdde som CFO för Bolaget hösten 2023. Född: 1968 Utbildning: Filosofie Kandidatexamen i Företags- ekonomi och Systemvetenskap, Uppsala- och Stockholms universitet. Övrig erfarenhet: Magnus har lång erfarenhet inom fastighetsbranschen och kommer närmast från Besqab AB (publ) där han varit CFO 2018-2023. Tidigare har han varit CFO på HSB ProjektPartner AB under fem år samt CFO på Fastighets AB Förvaltaren och Landic Sweden AB. Dessförinnan har han innehaft flertalet roller inom fastighetsbranschen, bl.a. Vasakronan AB. Aktuellt innehav i Bolaget: 10 750 B-aktier. Peter Jacobsson Chef affärsutveckling och projekt Peter tillträdde som Chef affärsutveckling och projekt 1 januari 2024. Dessförinnan var Peter anställd som projektutvecklingschef och förvaltningschef i Intea under perioden 2018–2023. Född: 1971 Utbildning: Högskoleingenjör inom bygg- och fastighetsteknik från Högskolan i Halmstad, civilingenjörsexamen inom ekonomi från Handels- högskolan i Stockholm och utbildning inom projek- teringsledning från Kungliga Tekniska Högskolan. Övrig erfarenhet: Peter har tidigare erfarenhet från uppdrag som verkställande direktör och styrelse- ledamot i Fem Hjärtan Holding AB, Bygg-Fast AB samt som regionchef och projektledare i Bygg-Fast AB. Aktuellt innehav i Bolaget: 10 000 B-aktier. 05 Bolagsstyrning INLEDNING STRATEGI OCH MARKNAD VERKSAMHET HÅLLBARHET BOLAGSSTYRNING Bolagsstyrningsrapport Aktien och ägarna Styrelse → Ledningsgrupp, revisor FINANSIELLA RAPPORTER Mattias Johansson Auktoriserad revisor KPMG AB. Född: 1973 Andra revisionsuppdrag: Nyfosa, Emilshus, Skandia Fastigheter, Fabege, Corem Property Group, Slättö Förvaltning. 66 INTEA ÅRSREDOVISNING 2024 Finansiella rapporter 06 Finansiella rapporter INLEDNING STRATEGI OCH MARKNAD VERKSAMHET HÅLLBARHET BOLAGSSTYRNING FINANSIELLA RAPPORTER Förvaltningsberättelse Risker och osäkerhetsfaktorer Räkenskaper Noter Styrelsens underskrifter Revisionsberättelse Fastighetsförteckning Flerårsöversikt Nyckeltal Underlag till nyckeltal Definitioner Information till aktieägare 67 Förvaltningsberättelse Styrelsen och verkställande direktören för Intea Fastig- heter AB (publ), organisationsnummer 559027-5656, med säte i Stockholm avger härmed årsredovisning och koncernredovisning för räkenskapsåret 2024. Om Intea Intea Fastigheter AB (publ) (”Intea”) är ett fastighetsbolag in- riktat på investeringar i och utveckling av social infrastruktur för egen långsiktig förvaltning. Med social infrastruktur avser Intea lokaler för samhällsviktiga funktioner som är specialan- passade för sitt ändamål och där hyresgästen är en offentlig aktör. Fastighetsportföljen består främst av fastigheter inom kategorierna rättsväsende, högre utbildning, sjukvård och övriga offentliga verksamheter. Sedan den 12 december 2024 är bolagets B- och D-aktier noterade på Nasdaq Stockholm. Investerarna i Intea är främst svenska institutioner med långt ägarperspektiv och med höga krav på en trygg och säker avkastning. Detta innebär att bolaget drivs med ett starkt fokus på att minimera risker i alla led och att kraven på hållbart företagande är höga. Hyresgästerna är till övervägande del offentliga aktörer och består bland andra av statliga verk och myndigheter, regioner och andra offentliga institutioner. Genom långa hyresavtal med offentliga hyresgäster skapar Intea förutsägbara intäkter med begränsad risk över tid. An- delen intäkter från offentliga hyresgäster uppgick vid årets utgång till 95,7 procent (95,0). Den återstående kontraktstiden för offentliga hyresgäster var 7,8 år (6,3) där ökningen i åter- stående kontraktstid mellan åren främst är hänförlig till det färdigställda Rättscentrum i Kristianstad och till förvärvade fastigheter. Kontrakterad årshyra uppick till 1 305 mkr vid årets utgång, inkluderande hyresrabatter om ca 9 mkr på årsbasis. Inom Inteas projektverksamhet fortgår arbetet med att identifiera utvecklingsmöjligheter inom befintligt fastig- hetsbestånd och för nybyggnation. Under året färdigställdes bland annat Inteas hittills största projekt, Rättscentrum i Kristianstad. Verksamheten i moderbolaget Intea Fastigheter AB (publ) består av försäljning av koncernövergripande tjänster till koncernens dotterbolag. Inga fastigheter ägs direkt av moder- bolaget. Inteakoncernen bestod per den 31 december 2024 av 63 bolag (50) samt 1 intressebolag (3). Koncernen äger vid ut- gången av året totalt 42 fastigheter (37). Medarbetare och organisation Koncernens medarbetarantal uppgick per den 31 december 2024 till 55 personer (51), inkluderande anställda i moder- bolaget och dess dotterbolag. Väsentliga händelser under året 2024 var en viktig milstolpe i bolagets historia och året av- slutades med en framgångsrik börsnotering. Den finansiella strukturen stärktes genom emissioner av gröna obligationer till förmånliga villkor samt en nyemission om drygt 2 mdkr i samband med börsintroduktionen. Efter en period av låg förvärvsaktivitet avslutades året i högt tempo med fem nya förvärv. • Under 2024 emitterade Intea sitt första gröna obligations- lån inom det ramverk för grön finansiering som sattes upp under 2023. Sammanlagt emitterades sju gröna obligations- lån under 2024 med en sammanlagd volym på 3,4 mdkr och till en marginal om mellan 87 och 178 baspunkter plus tre månader STIBOR. • Under året återköptes även utestående obligationer till ett totalt värde om cirka 1,2 mdkr. Efter emissioner och återköp hade Intea vid årets utgång totalt tio utestående obligationslån med en total volym på cirka 5,6 mdkr med löpande förfall under åren 2025–2029. • I juni avyttrade Intea bolagets andel av projektet Sahlgrenska Life till Västra Götalandsregionen medförande en positiv likviditetseffekt om 440 mkr. • I oktober förvärvade Intea en ambulanscentral i Sköndal med en uthyrningsbar area om 1 600 kvm. Underliggande fastighetsvärde i transaktionen uppgick till 95 mkr före avdrag för uppskjuten skatt. • I oktober förvärvade Intea en polisanläggning i Göteborg. Den uthyrningsbara arean beräknas efter genomförda ny- och ombyggnadsprojekt uppgå till cirka 22 000 kvm. Under- liggande fastighetsvärde i transaktionen uppgick till 747 mkr före avdrag för uppskjuten skatt och projektkostnader. • I oktober förvärvade Intea en vårdfastighet i Västerås med en uthyrningsbar area om 1 410 kvm. Underliggande fastig- hetsvärde i transaktionen uppgick till 46 mkr före avdrag för uppskjuten skatt. • I oktober ingick Intea avtal om förvärv av ett nytt häkte under uppförande i Västerås med en uthyrningsbar area om 34 600 kvm. Underliggande fastighetsvärde i transaktionen uppgick till 620 mkr. Nedlagda kostnader i projekt uppgick vid avtal om förvärv till 200 mkr. Tillträde är planerat till kvartal 2 2025, förutsatt att tillträdesvillkoren uppfylls. • I oktober ingick Intea avtal om förvärv av en anstalt i Kristianstad med en uthyrningsbar area om 7 000 kvm. Underliggande fastighetsvärde i transaktionen uppgick till 135 mkr. Tillträde är planerat till kvartal 1 2025. • I oktober ingick Intea avtal med långivare om att refinan- siera en backup-facilitet om 1 000 mkr som annars skulle ha förfallit i oktober. 06 Finansiella rapporter INLEDNING STRATEGI OCH MARKNAD VERKSAMHET HÅLLBARHET BOLAGSSTYRNING FINANSIELLA RAPPORTER → Förvaltningsberättelse Risker och osäkerhetsfaktorer Räkenskaper Noter Styrelsens underskrifter Revisionsberättelse Fastighetsförteckning Flerårsöversikt Nyckeltal Underlag till nyckeltal Definitioner Information till aktieägare 68 INTEA ÅRSREDOVISNING 2024 • Den 12 december 2024 noterades Inteas B- och D-aktier på Nasdaq Stockholm. Noteringen innebar att Intea tillfördes totalt 2 028 mkr före emissionskostnader. Intresset för noteringen var mycket stort bland såväl institutionella investerare i Sverige och internationellt som bland all- mänheten i Sverige och erbjudandet övertecknades flera gånger. Priset per B-aktie fastställdes till 40,00 kronor i samband med noteringen. Priset per D-aktie fastställdes till 27,50 kronor, motsvarande en direktavkastning om 7,3 procent. • I december bekräftade kreditinstitutet Nordic Credit Rating (NCR) Inteas BBB rating. Utsikterna bedömdes som stabila (stable outlook). Väsentliga händelser efter balansdagen • I januari 2025 tecknade Intea ett nytt sexårigt hyresavtal med Polismyndigheten i Linköping. Förhyrningen avser drygt 4 200 kvm och årshyran beräknas uppgå till cirka 9,2 mkr, vilket innebär en hyresökning med cirka 3,4 mkr jämfört med nuvarande årshyra för befintlig lokalförhyrning. Tillträdet förväntas ske kring årsskiftet 2025/26. Inteas del av investeringen beräknas uppgå till ca 47 mkr. • I februari 2025 kom Intea och Kriminalvården överens om ett hyresavtal avseende en utökning av Anstalten Kristianstad med 10 000 kvm samt en option om ytterligare 3 200 kvm. Hyrestiden är 25 år med ett beräknat årligt hyresvärde om 39 mkr. Inteas del av investeringen beräknas uppgå till cirka 600 mkr och projektet beräknas färdigställas under andra kvartalet 2026. • I februari 2025 tilldelades Intea ett häktesprojekt i Gävle. Det nya häktet beräknas omfatta knappt 22 000 kvm LOA och kommer att innehålla 110 häktesrum, kontor samt lokaler för nationella transportenheten. Hyresavtalet löper med en hyrestid om 25 år från färdigställande. Det årliga hyresvärdet baseras på nedlagda kostnader i projektet och uppskattas i nuläget uppgå till cirka 96 mkr. Investeringen beräknas uppgå till cirka 1 450 mkr. • I februari 2025 tilldelades Intea ett anstaltsprojekt i Vär- namo. Den nya anstalten beräknas omfatta cirka 29 000 kvm LOA och kommer att innehålla 250 anstaltsplatser med tillhörande ytor för administration, sysselsättning, sjukvård m.m. Hyresavtalet löper med en hyrestid om 25 år från färdigställande. Det årliga hyresvärdet baseras på nedlagda kostnader i projektet och uppskattas i nuläget uppgå till cirka 163 mkr. Investeringen beräknas uppgå till cirka 2 400 mkr. Hållbarhetsarbete Hållbarhet och innovation är en del av bolagets långsiktiga strategi och i enlighet med 6 kap 10 § årsredovisningslagen har Intea Fastigheter AB (publ) upprättat en hållbarhetsrapport. Rapporten omfattar Intea Fastigheter AB (publ) och samtliga dotterbolag. Hållbarhetsrapporten återfinns på sidorna 40–52 iÅrsredovisningen. Kommentarer till resultaträkningen Hyresintäkter och fastighetskostnader Hyresintäkterna uppgick till 1 201 mkr (1 057), varav 9 mkr (50) avser annan fakturering än kontrakterad årshyra där minskningen jämfört med föregående år främst förklaras av annan princip för redovisning av intäkter för vidarefakturering. Ökningen av hyresintäkterna jämfört med föregående år uppgick till 13,6 procent (15,1) och förklaras främst av indexjusteringar, nyuthyrningar, hyresintäkter från färdig- ställda projekt samt förvärvade fastigheter. Intäkter för jämförbart bestånd uppgick till 1 097 mkr, en ökning med 6,7 procent jämfört med föregående år, som förklaras främst av indexjusteringar, nyuthyrningar samt hyrestillägg efter genomförda hyresgästanpassningar. Intea ägde 11 (12) vattenkraftverk vid årets utgång, där intäkterna för året uppgick till 6 mkr (11). Den ekonomiska uthyrningsgraden uppgick vid årets utgång till 97,5 procent (98,4) där den lägre uthyrningsgraden jämfört med föregående år främst förklaras av förvärvade fastigheter i Göteborg. Fastighetskostnaderna uppgick till 209 mkr (197), en ökning med 6,5 procent (9,4) jämfört med föregående år. Ökningen förklaras av fastighetskostnader relaterade till vattenkraft, färdigställda projektfastigheter och förvärvade fast- igheter. Direkta fastighetskostnader för jämförbart bestånd uppgick till 183 mkr, en ökning med 0,1 procent. Kostnader avseende Inteas vattenkraftverk uppgick till 9 mkr (4). Driftöverskott Driftöverskottet uppgick till 992 mkr (861), en ökning med 15,2 procent (16,5) jämfört med föregående år. Överskottsgraden ökade till 82,6 procent (81,4). Driftöverskottet för jämförbart bestånd uppgick till 908 mkr, en ökning med 8,1 procent. Överskottsgraden för jämförbart bestånd uppgick till 82,7 procent. 06 Finansiella rapporter INLEDNING STRATEGI OCH MARKNAD VERKSAMHET HÅLLBARHET BOLAGSSTYRNING FINANSIELLA RAPPORTER → Förvaltningsberättelse Risker och osäkerhetsfaktorer Räkenskaper Noter Styrelsens underskrifter Revisionsberättelse Fastighetsförteckning Flerårsöversikt Nyckeltal Underlag till nyckeltal Definitioner Information till aktieägare NYCKELTAL Belopp i mkr 2024 2023 Hyresintäkter, mkr 1 201 1 057 Driftöverskott, mkr 992 861 Förvaltningsresultat, mkr 536 506 Förvärv och investeringar i fastigheter, mkr 2 029 2 141 Fastighetsvärde, mdkr 23,6 21,4 Uthyrningsbar area, tkvm 573 518 Ekonomisk uthyrningsgrad, % 97,5 98,4 Andel offentliga hyresgäster, % 95,7 95,0 Återstående kontraktstid offentliga, år 7,8 6,3 69 INTEA ÅRSREDOVISNING 2024 Central administration Central administration avser bland annat förvärvs- och affärsutvecklingsverksamheten, administration samt ekonomi-, finans- och ledningsfunktioner. Central admi- nistration uppgick till 68 mkr (57). I årets kostnader ingår kostnader om 5 mkr avseende ett projekt i tidigt skede i Ystad där förutsättningarna för projektet inte längre finns. Finansiella intäkter och kostnader Finansiella intäkter och kostnader uppgick till -382 mkr (-298), varav finansiella intäkter om 19 mkr (21) och finansiella kost- nader inklusive räntekostnader leasingskuld om 401 mkr (319). Finansiella intäkter avser ränta på överskottslikviditet och ränta på utlåning till intressebolag. Minskningen är relaterad till avyttringen av Inteas andel av projektet Sahlgrenska Life vilket bedrevs via ett intressebolag till Intea. Finansiella kostnader avser i huvudsak räntekostnader. Ökningen av räntekostnader förklaras av fortsatt höga mark- nadsräntor samt av förvärv och investeringar i projektport- följen. Årets räntekostnader för leasingskuld uppgick till -1 mkr (-4) där den positiva effekten jämfört mot föregående år förklaras av en ny värdering av bolagets tomträtt. Koncernens genomsnittliga ränta på extern upplåning upp- gick till 2,89 procent (3,27) vid årets utgång. Ränta exklusive outnyttjade kreditfaciliteter uppgick till 2,77 procent (3,22). Förvaltningsresultat Årets förvaltningsresultat uppgick till 536 mkr (506). Värdeförändringar Fastighetsvärdet uppgick vid årets utgång till 23,6 mdkr (21,4). Årets orealiserade värdeförändringar på förvaltningsfastigheter uppgick till 166 mkr (-893) förklarat av positiva värdeföränd- ringar avseende befintliga fastigheter om 107 mkr (-940), avseende projektfastigheter om 53 mkr (47) och avseende förvärvade fastigheter om 6 mkr (0). Initial direktavkastning uppgick till 5,2 procent (5,3) och exit yield till 5,0 procent (5,1). Den vägda kalkylräntan för nuvärdesberäkning av kassaflödet och restvärdet uppgick till 6,9 procent (7,0). Orealiserade värdeförändringar på derivat uppgick till 38 mkr (-354). Skatt Koncernen redovisade för året skatt om -149 mkr (102), varav -149 mkr (108) är relaterat till förändring i uppskjuten skatt. Uppskjuten skatteskuld uppgick till 1 378 mkr (1 229). Förändringen i skatt mot utgången av föregående år beror i huvudsak på värdeförändringar på fastigheter, skattemässiga avskrivningar på förvaltningsfastigheter samt förändringar av obeskattade reserver. Årets resultat Årets resultat efter skatt uppgick till 591 mkr (-639), varav innehav utan bestämmande inflytandes andel av årets resultat uppgick till 10 mkr (-9). Kassaflöde Kassaflödet före förändring i rörelsekapital uppgick till 428 mkr (444). Jämfört med föregående år har kassaflödet påver- kats positivt av ett högre driftöverskott och negativt av ökade räntekostnader. Investeringsverksamheten har påverkat kassaflödet med -1 487 mkr (-2 489), främst hänförligt till förvärv och investe- ringar i befintliga fastigheter och projekt om -1 930 mkr (-2 081). Därtill har kassaflödet påverkats positivt av avyttringen av Inteas andel av projektet Sahlgrenska Life. Finansieringsverksamheten har påverkat kassaflödet positivt med 1 125 mkr (1 962) vilket främst förklaras av nyupptagna lån och emission av nya aktier. Därtill har kassaflödet påverkats negativt av amortering av lån samt utdelning på aktier. Totalt uppgick årets kassaflöde till 16 mkr (11) och likvida medel till 241 mkr (225) vid utgången av året. Förvaltningsfastigheter Per den 31 december 2024 ägde koncernen 42 (37) förvalt- nings- och projektfastigheter, varav en med upplåten tomträtt. Fastigheterna delas upp i 113 objekt (107) med en samman- lagd uthyrningsbar area om 573 tkvm (518). Fastighetsvärdet uppgick vid årets utgång till 23,6 mdkr (21,4), varav värde på byggrätter om 76 mkr (66) och värde på pågående projekt om 2 195 mkr (3 385). Under året har investeringar om 1 555 mkr (1 721) gjorts i den befintliga fastighetsportföljen (inkluderat aktiverad ränta i projekt om 99 mkr respektive 60 mkr). Därtill har förvärv om 473 mkr (420) genomförts. Koncernen äger även 11 (12) vattenkraftverk, vilka klassifi- ceras som övriga anläggningstillgång. Övriga anläggningstill- gångar uppgick till 128 mkr (134) vid utgången av året, varav vattenkraftverk stod för 124 mkr (130). Finansiering Eget kapital Totalt eget kapital uppgick den 31 december 2024 till 10 335 mkr (8 097) varav innehav utan bestämmande infly- tande uppgick till 296 mkr (291). Det långsiktiga substansvärdet hänförligt till A- och B-akti- er vid årets utgång uppgick till 9 094 mkr (6 785) motsvaran- de 45,88 kr (45,77) per A-och B-aktie. För D-aktierna uppgick det långsiktiga substansvärdet vid årets utgång till 1 949 mkr (1 916) motsvarande 33,00 kr (33,00) per D-aktie. Räntebärande skulder Inteas externa upplåning omfattar obligationer, säkerställda banklån och företagscertifikat. Till dessa fanns vid utgången av året ytterligare bindande kreditlöften som kreditfaciliteter om totalt 7 050 mkr (6 200). Koncernens långfristiga räntebärande skulder uppgick till 8 179 mkr (7 882), varav obligationslån om 4 600 mkr (3 350), säkerställda banklån om 3 079 mkr (1 977) samt utnyttjade kreditfaciliteter om 500 mkr (2 555). Koncernens kortfristiga räntebärande skulder uppgick till 4 040 mkr (4 914), varav obligationslån om 960 mkr (300), säkerställda banklån om 85 mkr (950), utnyttjade kreditfacili- teter om 130 mkr (1 780) samt företagscertifikat om 2 865 mkr (1 884). Outnyttjade kreditfaciliteter uppgick till 6 420 mkr (1 865) vid årets utgång. 06 Finansiella rapporter INLEDNING STRATEGI OCH MARKNAD VERKSAMHET HÅLLBARHET BOLAGSSTYRNING FINANSIELLA RAPPORTER → Förvaltningsberättelse Risker och osäkerhetsfaktorer Räkenskaper Noter Styrelsens underskrifter Revisionsberättelse Fastighetsförteckning Flerårsöversikt Nyckeltal Underlag till nyckeltal Definitioner Information till aktieägare 70 INTEA ÅRSREDOVISNING 2024 Räntederivat För att reducera Inteas ränteexponering används derivat- instrument i form av främst ränteswapavtal. Den genomsnitt- liga räntebindningstiden, inklusive räntederivat, uppgick vid årets utgång till 3,9 år (3,0). Den 31 december 2024 fanns derivatkontrakt med ett totalt nominellt belopp om 11 300 mkr (8 800). Dessa avser ränte- swapavtal där rörlig ränta växlas mot en fast ränta, varav 3 300 mkr (2 000) dessutom innehåller en option där motparten har rätt att förlänga derivatet på oförändrade villkor under ytterligare ett antal år. Vid årets utgång hade derivatportföljen ett verkligt värde om 372 mkr (334). Räntekostnaden avseende derivaten redovisas löpande under raden ”Räntekostnader” i resultaträkningen och för- ändringar i verkligt värde redovisas under rubriken ”Värde- förändringar” efter ”Förvaltningsresultatet”. Orealiserade värdeförändringar på derivaten uppgick till 38 mkr (-354) under året. Likvida medel Per 31 december 2024 uppgick koncernens likvida medel till 241 mkr (225). Rating Intea har vid utgången av året det långsiktiga kreditbetyget BBB med stabila utsikter från Nordic Credit Rating AS. Vidare har bolaget det kortsiktiga kreditbetyget N3. Kreditbetygen gäller för både säkerställd och icke säkerställd skuld. Uppskjuten skatt Uppskjuten skatt i resultaträkningen och balansräkningen be står av en beräkning av framtida skatt. Uppskjuten skatt kan vara både negativ och positiv. Den uppskjutna skattekost naden består av årets förändringar i uppskjuten skattefor dran och upp- skjuten skatteskuld. Posterna nettoredovisas i balansräkningen under uppskjuten skatteskuld. Uppskjuten skattefordran består av underskottsavdrag som i framtiden kan användas för att reducera den aktuella skatten. Dessa realiseras i takt med att underskotten utnyttjas. Möjlig- heten att utnyttja underskotten kan vara begränsad beroende på de skattemässiga möjligheterna att resultatutjämna inom koncernen. Uppskjuten skatteskuld uppkommer på skillnaden mellan redovisade verkliga värden och motsvarande skattemässiga värden. I fråga om temporära skillnader i fastigheter har dessa om tillämpligt minskats med den temporära skillnad som förelåg vid förvärvstidpunkten i linje med kraven i IFRS. Koncernen redovisade vid årets utgång en uppskjuten skatte skuld om 1 378 mkr (1 229). Kommentar till moderbolagets utveckling Förvaltningsintäkterna från dotterbolagen uppgick under året till 81 mkr (79) och rörelseresultatet uppgick till -1 mkr (8). Finansnettot om 48 mkr (122) bestod av ränteintäkter från dotterbolagen om 521 mkr (473), övriga finansiella intäkter om 18 mkr (20) och externa räntekostnader inklusive finan- siella kostnader om 492 mkr (371). Sammantaget uppgick resultatet efter skatt till 86 mkr (96). Moderbolagets anläggningstillgångar består till största delen av andelar i koncernbolag samt fordringar på desamma, totalt uppgående till 18 051 mkr (16 003). Externa räntebärande skulder uppgick till 12 134 mkr (12 696). Framtida utveckling Intea lämnar inte någon utförlig prognos över framtiden. Bolaget gör dock bedömningen att möjligheterna är goda för att fort- sätta växa genom driftöverskott och utvecklingsprojekt med bibehållen konservativ syn på risk. Styrelsens yttrande avseende föreslagen vinstutdelning Med anledning av den av styrelsen föreslagna vinstutdel- ningen får styrelsen härmed avge följande yttrande enligt aktiebolagslagen 18kap 4 §. Föreslagen vinstutdelning grundar sig på 2024 års årsredo- visning som framläggs för fastställelse vid årsstämman den 5 maj 2025 med beaktande av bolagets investerings- och likviditetsbehov. Soliditeten bedöms efter utdelningen vara betryggande mot bakgrund av att moderbolagets och koncer- nens verksamhet bedrivs med fortsatt lönsamhet. Tillgången till likviditet i moderbolaget och koncernen bedöms vara fortsatt god. Styrelsens uppfattning är att den föreslagna utdelningen inte hindrar moderbolaget, eller övriga i koncernen ingående bolag, från att fullgöra sina förpliktelser på kort och lång sikt och inte heller att fullgöra erforderliga investeringar. Den föreslagna utdelningen kan därmed försvaras med hänsyn till vad som anförs i aktiebolagslagen 17 kap 3 § 2–3 st (försiktig- hetsregeln). Förslag till vinstdisposition Till årsstämmans förfogande finns följande medel i moder- bolaget Intea Fastigheter AB (publ). 06 Finansiella rapporter INLEDNING STRATEGI OCH MARKNAD VERKSAMHET HÅLLBARHET BOLAGSSTYRNING FINANSIELLA RAPPORTER → Förvaltningsberättelse Risker och osäkerhetsfaktorer Räkenskaper Noter Styrelsens underskrifter Revisionsberättelse Fastighetsförteckning Flerårsöversikt Nyckeltal Underlag till nyckeltal Definitioner Information till aktieägare Belopp i mkr 2024 Balanserade vinster 81 420 050 Överkursfond 6 018 444 157 Årets resultat 86 236 220 Till årsstämmans förfogande stående medel 6 186 100 427 Styrelsens föreslår att vinstmedlen disponeras enligt följande Till aktieägarna utdelas 0,50 kr per stamaktie av serie A och serie B 99 116 968 Till aktieägarna utdelas 2,00 kr per stamaktie av serie D 118 144 580 Överföres till överkursfond 5 968 838 879 Överföres till balanserade vinstmedel - Summa 6 186 100 427 Totala antal aktier uppgår vid årets utgång till 6 390 000 A-aktier, 191 843 936 B-aktier och 59 072 290 D-aktier à nominellt 0,11 kr. 71 INTEA ÅRSREDOVISNING 2024 Risker och osäkerhetsfaktorer Intea utsätts löpande för olika risker som kan få betydelse för samhället och för bolagets framtida verksamhet, finansiella ställning och resultat avseende koncernen och moderbolaget. Detta har varit extra tydligt under de senaste åren med pandemi, förändrat geopolitiskt läge i världen och en kraftigt försämrad makroekonomisk utveckling i Sverige. Beskrivning av riskhanteringsprocessen Risker och möjligheter identifieras och hanteras löpande i verksamheten. Intea definierar risk som en osäkerhetsfaktor som kan komma att påverka bolagets förmåga att uppnå satta mål. Styrelsen har det övergripande ansvaret för riskhante- ringen medan det operativa arbetet är delegerat till vd och företagsledning. Bedömningar om risker och osäkerhetsfaktorer avser även moderbolaget. Intea följer COSO-ramverket och gör löpande en riskut- värdering utifrån en tydligt definierad process i fem steg. Enligt COSO-ramverket ska bolagsövergripande riskarbete bidra till att säkerställa att företagets affärsmål uppnås och är anpassat för att nå bolagets mål inom fyra områden: • Strategiska mål – mål på hög nivå, nära knutna till företagets vision och mission och stödjer dess syfte • Operationella mål – mål kopplade till effektivt och produktivt utnyttjade av verksamhetens resurser • Finansiella rapporteringsmål – mål som kopplas till företagets förmåga att leverera tillförlitlig finansiell rapportering • Regelefterlevnadsmål – mål som kopplas till företagets behov av att efterleva gällande lagar och regler. Riskutvärdering 2024 Intea har under 2024 reviderat och uppdaterat riskkartan för verksamheten utifrån risklistan från 2023. Riskerna har kategoriserats utifrån COSO-ramverket inom strategiska, operationella, finansiella och regelefterlevnadsrisker. Totalt identifierades 101 risker inom de olika riskkategorierna och varje enskild risk har bedömts utifrån två parametrar – magnituden av riskens/händelsens påverkan vid ett even- tuellt inträffande samt sannolikheten för att risken/händelsen inträffar. Utifrån detta arbete har cirka 8 signifikanta risker (15) identifierats. För dessa risker har åtgärdsplaner tagits fram av ledningsgruppen och ansvarsområden tilldelats. Nedan följer ett urval av de identifierade riskerna och dess hantering. Regelefterlevnadsrisker Regelefterlevnadsrisker innebär risk för ekonomiska och juridiska påföljder till följd av bristande efterlevnad av lagar, förordningar och regelverk. Finansiella risker Risker relaterade till bolagets interna och externa rapportering, fastighetsvärdering samt bolagets exponering mot finansiella risker så som ränta, likviditet, krediter och valutor. Operationella risker Risker relaterade till effektivitet och effektiv hantering av resurser. Operationella risker är risker anslutna till interna processer, resurser, system och anställda. Strategiska risker Innefattar risker som kan hindra bolaget från att uppnå sin vision och sina mål. Strategiska risker är ofta förknippade med att verka i en specifik bransch. 06 Finansiella rapporter INLEDNING STRATEGI OCH MARKNAD VERKSAMHET HÅLLBARHET BOLAGSSTYRNING FINANSIELLA RAPPORTER Förvaltningsberättelse → Risker och osäkerhetsfaktorer Räkenskaper Noter Styrelsens underskrifter Revisionsberättelse Fastighetsförteckning Flerårsöversikt Nyckeltal Underlag till nyckeltal Definitioner Information till aktieägare Riskhantering och åtgärdsplan Väsentlig hets- bedömning Riskanalys och värdering Riskidentifiering och klassificering Uppföljning Inteas riskhanteringsprocess 72 INTEA ÅRSREDOVISNING 2024 Riskkategori Riskbeskrivning Hantering Strategiska risker Förändrade fastighetsvärden Högre avkastningsnivåer på marknaden bidrar till sjunkande fastighetsvärden för Intea. Intea har en försiktig och konsekvent syn på fastighetsvärderingen. Genom att stärka analys och prognos i värderingsprocessen kan Intea bättre förutse olika scenarion. Intea arbetar med flera känslighetsanalyser och strategier för att utvärdera både hot och möjligheter. Genom att fortsätta genomföra bra projekt med låg risk och acceptabel avkastningsnivå minskas risken för kraftiga svängningar i fastighetsvärderingen. Förändrade hyresvillkor och lönsamhet Hyresgäst säger upp för omförhandling och Intea måste acceptera försämrade hyresvillkor. Hyresgäster genomför kostnadsbesparingar till följd av makroekonomiska faktorer och ändrar arbetssätt, vilket får en negativ påverkan på Inteas lönsamhet. I takt med att Inteas fastighetsbestånd växer minskar också betydelsen av enskilda hyresgäster och hyreskontrakt. Inteas tre största hyresgäster står för 44 procent av total kontrakterad årshyra, fördelat på 75 hyresavtal (se sida 24-25). Kontraktstiderna är långa vilket ger bolaget en god framförhållning vad gäller förfall av hyresavtal och möjlighet att minska risken för långsiktiga vakanser. En hög andel av hyror samt eventuella tillägg kopplas till konsumentprisindex. Intea arbetar strukturerat proaktivt och nära hyresgästerna för att fånga in signaler i ett tidigt skede. Utifrån tidigare framtagen intressentlista görs extra insatser för de hyresgäster som har möjlighet att säga upp sina hyresavtal inom 18 månader. Intea säkerställer att bolaget möter personer på olika nivåer inom hyresgästernas organisationer för bästa effekt. Säkerhetsskyddsavtal och IT-säkerhet Intea brister i sina säkerhetsskyddsavtal eller brister i en tydlig IT-strategi som säkerställer en robust IT-säkerhet. Intea har initierat en handlingsplan för att implementera en säker och robust IT-struktur i hela företaget. Makroekonomiska faktorer påverkar hela verksamheten negativt Makroekonomiska och geopolitiska faktorer (t.ex. lägre tillväxt, arbetslöshet, inflation, valuta, krig i Ukraina, kriget mellan Israel och Hamas etc) påverkar Inteas uthyrningsgrad, hyresnivåer och marknadsvärde av förvaltningsfastigheter negativt. Intea följer det makroekonomiska läget och händelseutvecklingen i omvärlden noga och har beredskap för att ta beslut utifrån detta. Detta görs även genom att vara ute i verksamheten tillsammans med intressenter och ha en god dialog med hyresgästerna. 06 Finansiella rapporter INLEDNING STRATEGI OCH MARKNAD VERKSAMHET HÅLLBARHET BOLAGSSTYRNING FINANSIELLA RAPPORTER Förvaltningsberättelse → Risker och osäkerhetsfaktorer Räkenskaper Noter Styrelsens underskrifter Revisionsberättelse Fastighetsförteckning Flerårsöversikt Nyckeltal Underlag till nyckeltal Definitioner Information till aktieägare 73 INTEA ÅRSREDOVISNING 2024 Riskkategori Riskbeskrivning Hantering Operationella risker Konkurs hos entreprenörer Entreprenörer/underentreprenörer går i konkurs, vilket kan leda till omfattande konsekvenser för projekt. Intea har en strukturerad bevakning och kontakt med viktiga entreprenörer/underentreprenörer. Intea arbetar proaktivt genom att ta fram alternativa handlingsplaner där risken för att entreprenören går i konkurs eller väljer att lämna entreprenaden på grund av oenigheter är stor. Genom att ställa krav på entreprenörer/underentreprenörer redan i upphandlingen avseende finansiell stabilitet och ställda säkerheter minskas risken för att välja entreprenörer med svag finansiell uthållighet. Medarbetare Intea lyckas inte behålla anställda i verksamheten. Intea arbetar med att successivt stärka organisationen i syfte att minska personberoende, både vad gäller utbildning och ytterligare rekryteringar. Nyckelpersoner som är viktiga för verksamheten och utvecklingen för företaget identifieras och tydliga rollbeskrivningar, successionsplanering, back-up planer och resursplanering tas fram som en del av arbetet. Intea har en tät och proaktiv dialog med de anställda och tar gemensamt fram en utvecklingsplan för medarbetarnas utveckling inom bolaget. Påverkan av kostnadsökningar och förseningar inom projektutvecklingen Väsentliga fördyringar eller förseningar av projekt samt bristande projektuppföljning leder till negativa ekonomiska konsekvenser för Intea (t.ex. brist på byggmaterial). Intea har en stark ekonomisk projektuppföljning och kommer att implementera ytterligare verktyg för projektuppföljning. Åtgärder för att minska risken är bland annat att dela kostnader i tidig fas med hyresgästen om projektet skulle avbrytas. Byggstart sker normalt när hyresavtalet är undertecknat och i vissa fall även godkänt av regeringen. Hyran utgörs i flera fall av ett avkastningskrav på projektkostnaden. Samtliga investeringsbeslut som överstiger 20 mkr fattas av styrelsen. 06 Finansiella rapporter INLEDNING STRATEGI OCH MARKNAD VERKSAMHET HÅLLBARHET BOLAGSSTYRNING FINANSIELLA RAPPORTER Förvaltningsberättelse → Risker och osäkerhetsfaktorer Räkenskaper Noter Styrelsens underskrifter Revisionsberättelse Fastighetsförteckning Flerårsöversikt Nyckeltal Underlag till nyckeltal Definitioner Information till aktieägare 74 INTEA ÅRSREDOVISNING 2024 Riskkategori Riskbeskrivning Hantering Finansiella risker Finansieringsrisk och sämre tillgång till finansiering Inteas största finansiella risk är att inte ha tillgång till det kapital som verksamheten kräver vid en viss given tidpunkt. Intea är beroende av möjligheten att kunna refinansiera vid låneförfall samt att kunna uppta ytterligare finansiering vid exempelvis fastighetsförvärv. Möjligheten att erhålla finansiering är beroende av den allmänna tillgången till kapital och Inteas finansiella situation. Svårigheter att uppta finansiering kan ha negativ inverkan på Inteas verksamhet, finansiella ställning och resultat. Stabilt kassaflöde, acceptabel belåningsgrad och ett starkt kreditbetyg är nödvändigt för att få tillgång till kapital till marknadsmässigt pris. Intea arbetar efter en av styrelsen fastställd finanspolicy som reglerar bolagets arbete med finansiering och hur riskerna i finansverksamheten ska begränsas. Det förs en löpande dialog med befintliga och potentiella finansiärer för att säkerställa att erforderlig finansiering kan uppnås i alla lägen. För att bredda kapitalbasen arbetar Intea med en diversifierad finansiering genom banklån, certifikat och obligationer. Bolaget sprider aktivt låneförfall över tid och strävar efter att nå en lång kapitalbindning. Ränterisk och högre räntekostnader Ränterisk avser den resultateffekt som en bestående ränteförändring har på koncernens finansiella intäkter och kostnader. Inteas finansieringskällor utgörs i huvudsak av kassaflöde från den löpande verksamheten och upplåning. Upplåning medför att koncernens exponeras för en risk att nivån på marknadsräntor och marknadsmässiga marginaler ökar, för vilken risk koncernen inte alltid kan skydda sig. Höjda räntekostnader kan ha negativ inverkan på Inteas verksamhet, finansiella ställning och resultat. Intea arbetar efter en av styrelsen fastställd finanspolicy som reglerar bolagets arbete med finansiering och hur riskerna i finansverksamheten ska begränsas. Bland annat används räntederivat för att skydda sig mot negativa förändringar i räntan och ge en ekonomisk säkring av räntebetalningarnas kassaflöde. Kreditrisk och fordringar som inte betalas Kreditrisken är risken för förlust om koncernens motparter inte fullgör sina förpliktelser och eventuella säkerheter inte täcker koncernens fordringar. Kreditrisk kan i huvudsak hänföras till utstående hyresfordringar, likvida medel samt finansiella derivatavtal med positiva värden. Förluster relaterade till koncernens motparter uppstår främst om dessa inte kan fullfölja sina betalningsåtaganden. Ökade kreditförluster kan ha en negativ inverkan på Inteas verksamhet, finansiella ställning och resultat. Inteas fastighetsbestånd består av samhällsfastigheter och hyres- gästerna har hög kreditvärdighet, varför kreditrisken hos hyresgästerna är mycket låg. Andelen intäkter från offentliga hyresgäster uppgick till 95,7 procent (95,0). Kontraktslängderna är långa och uppgår på offentliga hyres kontrakt till 7,8 år i genomsnitt (6,3). Likviditetsrisk Likviditetsrisk avser risken att inte ha tillgång till likvida medel för utbetalningar som exempelvis löpande fastighetskostnader, investeringar, ränteutgifter eller låneförfall och får isåfall negativ inverkan på Inteas verksamhet. Inteas verksamhet har ett stabilt och förutsägbart kassaflöde vilket möjliggör god framförhållning vid låneförfall och löpande likviditetsbehov i verksamheten. Finanspolicyn reglerar denna risk dels genom att bolaget alltid måste ha tillgänglig likviditet om minst 20 mkr, dels genom att maximalt 30 procent av bolagets möjliga skuld enligt policyn (60 procent av fastighetsvärdet) får förfalla inom 12 månader. 06 Finansiella rapporter INLEDNING STRATEGI OCH MARKNAD VERKSAMHET HÅLLBARHET BOLAGSSTYRNING FINANSIELLA RAPPORTER Förvaltningsberättelse → Risker och osäkerhetsfaktorer Räkenskaper Noter Styrelsens underskrifter Revisionsberättelse Fastighetsförteckning Flerårsöversikt Nyckeltal Underlag till nyckeltal Definitioner Information till aktieägare 75 INTEA ÅRSREDOVISNING 2024 Riskkategori Riskbeskrivning Hantering Hållbarhetsrisker Klimatpåverkan Bygg- och fastighetsbranschen står för en betydande del av Sveriges utsläpp av växthusgaser. De största källorna till utsläpp är byggmaterial inom nyproduktion och den löpande driften av fastigheterna. Ändrad lagstiftning, myndighetskrav och ökade kundkrav till följd av klimatanpassningen kan innebära en risk för ökade kostnader och ekonomiska förluster. Intea har klimatmål i linje med Parisavtalet som syftar till att driva på arbetet för att minska klimatpåverkan i hela värdekedjan. Intea strävar efter att underhålla och bevara de hus som bolaget äger för att så långt det går undvika att riva och bygga nytt. I de nyproduktionsprojekt som genomförs ställs höga krav på materialval för att minimera utsläpp. Inteas målsättning är att all el som köps in ska vara förnybar. Därutöver har ett antal vattenkraftverk förvärvats vilket möjliggjort egenproducerad grön el. Risker orsakade av klimatförändringar Väderrelaterade händelser som stormar, översvämningar, värmeböljor och kraftiga snöfall kan ge akuta och långsiktiga skador på fastigheterna och byggnaderna och därmed generera stora kostnader. Vid certifiering enligt BREEAM görs klimatriskanalyser. Där det är aktuellt genomförs klimatanpassningsåtgärder, både i den dagliga förvaltningen och i projekt, för att vara förberedda på kommande extremväder. Risker relaterade till omställningen till ett klimatneutralt samhälle Ändrad lagstiftning, myndighetskrav och ökade kundkrav till följd av klimatomställningen kan innebära en risk för ökade kostnader och ekonomiska förluster. Intea har identifierat några områden som, om de inte hanteras, kan komma att påverka Inteas finansiella resultat negativt. Här ingår bland annat krav på uppgradering av teknik i byggnaderna, ökade skatter och priser på energi. Om Intea inte tillgodoser hyresgästernas höga krav på hållbara fastigheter kan detta påverka Inteas intäkter negativt. Intea arbetar aktivt med energieffektivisering i sina fastigheter och uppgraderar de tekniska systemen löpande för att tillse mer effektiv fastighetsdrift. Genom Inteas förvärv av vattenkraftverk skapas en hedge mot elmarknaden och minskar utsattheten för prisförändringar på el. För att leva upp till hyresgästernas förväntningar på en hållbar fastighetsägare har Intea en regelbunden dialog med hyresgästerna genom de lokala förvaltningsorganisationerna. En del i arbetet är att certifiera byggnaderna, säkerställa trygga områden och öka andelen återbruk där så är möjligt. Hållbarhetsrisker Som komplement till riskutvärderingen ovan genomför Intea årligen en SWOT-analys av miljö och hållbarhet. Analysen visar att ett otydligt hållbarhetsfokus är en stor risk såväl affärsmässigt som miljömässigt. Under 2024 har Intea tagit fram en dubbel väsentlighets- analys som utgår från ESRS-standarderna. Därutöver har en GAP-analys samt förflyttningsplan arbetats fram för att tydliggöra arbetet framåt. 06 Finansiella rapporter INLEDNING STRATEGI OCH MARKNAD VERKSAMHET HÅLLBARHET BOLAGSSTYRNING FINANSIELLA RAPPORTER Förvaltningsberättelse → Risker och osäkerhetsfaktorer Räkenskaper Noter Styrelsens underskrifter Revisionsberättelse Fastighetsförteckning Flerårsöversikt Nyckeltal Underlag till nyckeltal Definitioner Information till aktieägare 76 INTEA ÅRSREDOVISNING 2024 Riskkategori Riskbeskrivning Hantering Miljöpåverkan av hyresgästers verksamhet Enligt miljöbalken har verksamhetsutövaren ett primärt ansvar för efterbehandling av föroreningar som är ett resultat av den verksamhet som bedrivits på fastigheten. Fastighetsägaren har ett sekundärt ansvar om inte verksamhetsutövaren kan utföra eller bekosta efterbehandling om fastighetsägaren vid förvärvet känt till eller bort känna till föroreningen. Detta innebär att krav under vissa förutsättningar kan riktas mot Intea för att ställa fastigheter i sådant skick som följer av miljöbalken. Om Intea skulle åläggas ett sådant ansvar kan det ha en negativ inverkan på bolagets verksamhet, finansiella ställning och resultat. Intea genomför miljöundersökningar i samband med varje förvärv för att minimera och hantera eventuella miljörisker. Eventuella identifierade miljörisker utvärderas och kan t.ex. hanteras genom garantier och åtaganden i överlåtelseavtalet som tecknas med säljaren. Vid nybyggnation finns rutiner för att minimera risken för t.ex. läckage och utsläpp samt riktlinjer om användning av t.ex. kemikalier och farligt material. Ny EU-lagstiftning om hållbarhetsredovisning CSRD-direktivet ställer nya höga krav på hållbarhetsredovisning. Anpassning till regelverket kan medföra ökade administrativa kostnader, framförallt under en övergångsperiod när nya processer ska implementeras. CSRD innebär en ökad transparens kring påverkan och risker inom hållbarhet i hela värdekedjan. Det gör att hållbarhetsarbetet blir ännu viktigare för att attrahera kapital och hyresgäster. Om Intea inte lever upp de de höjda kraven finns risk för ökade kapitalkostnader och minskade intäkter. Under 2024 har Intea tillsammans med expertis inom CSRD och hållbarhetsrapportering tagit fram en dubbel väsentlighetsanalys för att belysa Inteas risker för negativ påverkan på hållbarhet samt hållbarhetsrelaterade finansiella risker. Analysen ligger till grund för den uppdaterade hållbarhetsstrategi och de uppdaterade hållbarhetsmål som styrelsen i Intea beslutade om under hösten 2024. Nationell plan för moderna miljövillkor för vattenkraft Intea har för närvarande 11 vattenkraftverk (12). De kommande 20 åren ska majoriteten av Sveriges vattenkraftverk och regleringsdammar få moderna miljövillkor genom prövning i mark- och miljödomstol. Prövningarna kan resultera i att Inteas kraftverk får ändrade tillstånd vilket bland annat kan leda till mindre produktion. Inteas kraftverk kommer genomgå omprövning enligt nationell omprövningsplan (NAP). Som en del av arbetet ska Intea ta fram en utredning för respektive kraftverk som ska ligga till grund för de moderna miljövillkoren. Omprövningen tar bland annat hänsyn till energiproduktion, kulturmiljön, vattenmiljön och gällande miljökvalitetsnorm. 06 Finansiella rapporter INLEDNING STRATEGI OCH MARKNAD VERKSAMHET HÅLLBARHET BOLAGSSTYRNING FINANSIELLA RAPPORTER Förvaltningsberättelse → Risker och osäkerhetsfaktorer Räkenskaper Noter Styrelsens underskrifter Revisionsberättelse Fastighetsförteckning Flerårsöversikt Nyckeltal Underlag till nyckeltal Definitioner Information till aktieägare 77 INTEA ÅRSREDOVISNING 2024 KONCERNENS RESULTATRÄKNING Belopp i mkr Not 2024 2023 Belopp i mkr Not 2024 2023 Hyresintäkter 2 1 201 1 057 Fastighetskostnader, varav 3 -2 0 9 -1 97 Driftkostnader -1 4 3 -13 5 Underhållskostnader -40 -36 Fastighetsskatt -20 -2 0 Uthyrnings- och fastighetsadministration -6 -6 Driftöverskott 992 861 Central administration 4–6 -68 -57 Resultat före finansiella poster 923 804 Finansiella poster Finansiella intäkter 7 19 21 Finansiella kostnader 7 -400 -315 Räntekostnader leasingskuld 7 -1 -4 Resultat från andelar i intressebolag -6 — Förvaltningsresultat 536 506 Värdeförändringar Förvaltningsfastigheter, orealiserade 9 16 6 -893 Derivatinstrument, orealiserade 17 38 -35 4 Resultat före skatt 740 -7 41 Skatt 8 -1 49 102 Årets resultat 591 -6 39 Årets resultat hänförligt till: Moderbolagets aktieägare 581 -631 Innehav utan bestämmande inflytande 1) 10 -9 Årets resultat 2) 591 -6 39 Resultat per A- och B-aktie 3) 3,0 7 -5,0 4 Resultat per D-aktie 3) 2,02 2,00 1) Intea äger 57 procent av aktierna i Kalkstenen Fastighets AB som äger fastigheterna Stora Mörke 18 och Ringaren 6 i Skövde med Högskolan som hyresgäst. 2) Årets resultat överensstämmer med årets totalresultat och därför presenteras endast en resultaträkning. 3) Inga utspädande instrument förekommer. Det vägda antalet aktier som beräkningen baseras på uppgår till 150 966 176 A- och B-aktier (148 233 936) och 58 126 935 D-aktier (58 072 290). 06 Finansiella rapporter INLEDNING STRATEGI OCH MARKNAD VERKSAMHET HÅLLBARHET BOLAGSSTYRNING FINANSIELLA RAPPORTER Förvaltningsberättelse Risker och osäkerhetsfaktorer → Räkenskaper Noter Styrelsens underskrifter Revisionsberättelse Fastighetsförteckning Flerårsöversikt Nyckeltal Underlag till nyckeltal Definitioner Information till aktieägare 78 INTEA ÅRSREDOVISNING 2024 KONCERNENS BALANSRÄKNING 31 dec 31 dec Belopp i mkr Not 2024 2023 Tillgångar Anläggningstillgångar Förvaltningsfastigheter 9 23 600 21 406 Nyttjanderättstillgångar 15 85 122 Övriga anläggningstillgångar 10 128 134 Andelar i intressebolag 12 0 — Fordran på intressebolag 0 — Derivat 17 372 334 Summa anläggningstillgångar 24 186 21 997 Omsättningstillgångar Kortfristiga fordringar 13 250 237 Likvida medel 241 225 Tillgångar som innehas för försäljning 18 — 444 Summa omsättningstillgångar 492 907 Summa tillgångar 24 678 22 904 31 dec 31 dec Belopp i mkr Not 2024 2023 Eget kapital och skulder Eget kapital Aktiekapital 29 23 Övrigt tillskjutet kapital 6 836 4 882 Balanserat resultat inklusive årets resultat 3 174 2 901 Eget kapital hänförligt till moderbolagets aktieägare 10 038 7 806 Innehav utan bestämmande inflytande 1) 296 291 Summa eget kapital 10 335 8 097 Långfristiga skulder Uppskjuten skatteskuld 8 1 378 1 229 Räntebärande skulder 14 8 179 7 882 Leasingskuld 15 79 118 Avsättningar 3 3 Summa långfristiga skulder 9 638 9 232 Kortfristiga skulder Räntebärande skulder 14 4 040 4 914 Övriga kortfristiga skulder 16 666 656 Skulder hänförliga till tillgångar som innehas för försäljning 18 — 4 Summa kortfristiga skulder 4 706 5 574 Summa eget kapital och skulder 24 678 22 904 06 Finansiella rapporter INLEDNING STRATEGI OCH MARKNAD VERKSAMHET HÅLLBARHET BOLAGSSTYRNING FINANSIELLA RAPPORTER Förvaltningsberättelse Risker och osäkerhetsfaktorer → Räkenskaper Noter Styrelsens underskrifter Revisionsberättelse Fastighetsförteckning Flerårsöversikt Nyckeltal Underlag till nyckeltal Definitioner Information till aktieägare 1) Intea äger 57 procent av aktierna i Kalkstenen Fastighets AB som äger fastigheterna Stora Mörke 18 och Ringaren 6 i Skövde med Högskolan som hyresgäst. 79 INTEA ÅRSREDOVISNING 2024 KONCERNENS FÖRÄNDRING AV EGET KAPITAL Eget kapital hänförligt Innehav utan Övrigt tillskjutet Balanserat resultat till moderbolagets bestämmande Belopp i mkr Aktiekapital 1) kapital inkl. årets resultat aktieägare inflytande Summa eget kapital Ingående eget kapital 2023-01-01 23 4 882 3 782 8 686 304 8 990 Årets totalresultat 2) — — -631 -631 -9 -639 Transaktioner med ägare Utdelning — — -2 5 0 -2 5 0 -4 -2 5 3 Utgående eget kapital 2023-12-31 23 4 882 2 901 7 806 291 8 097 Ingående eget kapital 2024-01-01 23 4 882 2 901 7 806 291 8 097 Årets totalresultat 2) — — 581 581 10 591 Transaktioner med ägare Nyemission 3) 6 1 954 — 1 960 — 1 960 Utdelning 4) — — -308 -308 -5 -313 Utgående eget kapital 2024-12-31 29 6 836 3 174 10 038 296 10 335 06 Finansiella rapporter INLEDNING STRATEGI OCH MARKNAD VERKSAMHET HÅLLBARHET BOLAGSSTYRNING FINANSIELLA RAPPORTER Förvaltningsberättelse Risker och osäkerhetsfaktorer → Räkenskaper Noter Styrelsens underskrifter Revisionsberättelse Fastighetsförteckning Flerårsöversikt Nyckeltal Underlag till nyckeltal Definitioner Information till aktieägare 1) Per 2024-12-31 uppgår totala antal aktier till 6 390 000 A-aktier, 191 843 936 B-aktier och 59 072 290 D-aktier à nominellt 0,11 kr. Per 2023-12-31 uppgick totala antal aktier till 6 390 000 A-aktier, 141 843 936 B-aktier och 58 072 290 D-aktier à nominellt 0,11 kr. 2) Årets resultat överensstämmer med årets totalresultat och därför presenteras endast en resultaträkning. 3) Övrigt tillskjutet kapital inkluderar kostnader om cirka 68 mkr hänförliga till börsnoteringen, nyemissionen och upptagande av handel av Inteas B- och D-aktier på Nasdaq Stockholm. 4) Från och med kvartal 3 2024 redovisas beslutad utdelning för räkenskapsåret under Utdelning. Tidigare perioder har faktiskt utbetald utdelning redovisats under Utdelning. 80 INTEA ÅRSREDOVISNING 2024 KONCERNENS KASSAFLÖDE 31 dec 31 dec Belopp i mkr Not 2024 2023 Belopp i mkr Not Den löpande verksamheten Resultat före finansiella poster 923 804 Återläggning avskrivningar och nedskrivningar 2 12 Erhållna räntor 1) 13 9 Erlagda räntor 1) -502 -37 5 Betald inkomstskatt -8 -6 Kassaflöde före förändring i rörelsekapital 428 444 Förändring av rörelsekapital Förändring av kortfristiga fordringar -56 -39 Förändring av kortfristiga skulder 7 132 Summa förändring rörelsekapital -49 93 Kassaflöde från den löpande verksamheten 378 537 31 dec 31 dec 2024 2023 Investeringsverksamheten Förvärv av förvaltningsfastigheter 9 -47 3 -420 Investeringar i befintliga fastigheter 2) 9 -1 457 -1 661 Reglering långsiktig fordran intressebolag 4 40 — Förvärv av materiella anläggningstillgångar 10 -1 -1 2 7 Avyttring materiella anläggningstillgångar 10 3 — Utlåning till intressebolag — -28 1 Kassaflöde från investeringsverksamheten -1 487 -2 489 Finansieringsverksamheten Nyupptagning av lån 21 5 495 3 289 Nyemission 2 028 — Utgifter för nyemission -65 — Amortering av lån 21 -6 072 -1 066 Amortering av leasingskuld -5 -7 Utdelning -2 5 5 -2 5 3 Kassaflöde från finansieringsverksamheten 1 125 1 962 Årets kassaflöde 16 11 Likvida medel vid årets början 225 215 Likvida medel vid årets slut 241 225 06 Finansiella rapporter INLEDNING STRATEGI OCH MARKNAD VERKSAMHET HÅLLBARHET BOLAGSSTYRNING FINANSIELLA RAPPORTER Förvaltningsberättelse Risker och osäkerhetsfaktorer → Räkenskaper Noter Styrelsens underskrifter Revisionsberättelse Fastighetsförteckning Flerårsöversikt Nyckeltal Underlag till nyckeltal Definitioner Information till aktieägare 1) Anpassning av uppställning enligt IAS 7 har skett från och med Q1 2024, där erhållna och erlagda räntor inkluderats istället för bokförda räntor. Jämförelsetalen har justerats. 2) Aktiverat planerat underhåll (CAPEX) uppgick till 40 mkr (50) för året. 81 INTEA ÅRSREDOVISNING 2024 MODERBOLAGETS RESULTATRÄKNING Belopp i mkr Not 2024 2023 Intäkter 81 79 Administrationskostnader 4–6 -82 -71 Rörelseresultat -1 8 Finansiella intäkter och kostnader Finansiella intäkter 7 539 493 Finansiella kostnader 7 -492 -371 Resultat från andelar i koncernföretag 7 11 -51 Resultat från andelar i intressebolag 7 -6 — Resultat efter finansiella poster 52 79 Bokslutsdispositioner Periodiseringsfond 22 4 Koncernbidrag 7 13 Resultat före skatt 82 96 Skatt 8 4 — Årets resultat 1) 86 96 1) Årets resultat överensstämmer med årets totalresultat och därför presenteras endast en resultaträkning. 06 Finansiella rapporter INLEDNING STRATEGI OCH MARKNAD VERKSAMHET HÅLLBARHET BOLAGSSTYRNING FINANSIELLA RAPPORTER Förvaltningsberättelse Risker och osäkerhetsfaktorer → Räkenskaper Noter Styrelsens underskrifter Revisionsberättelse Fastighetsförteckning Flerårsöversikt Nyckeltal Underlag till nyckeltal Definitioner Information till aktieägare 82 INTEA ÅRSREDOVISNING 2024 MODERBOLAGETS BALANSRÄKNING Belopp i mkr Not 31 dec 2024 31 dec 2023 Tillgångar Anläggningstillgångar Inventarier 10 0 0 Andelar i dotterbolag 11 7 091 6 899 Andelar i intressebolag 12 0 4 Fordran på dotterbolag 19 10 960 9 104 Fordran på intressebolag 12 0 422 Uppskjuten skattefordran 8 5 5 Summa anläggningstillgångar 18 056 16 435 Omsättningstillgångar Fordringar på koncernföretag 3 025 5 445 Övriga kortfristiga fordringar 13 5 13 Förutbetalda kostnader och upplupna intäkter 13 44 51 Kassa och bank 211 197 Summa omsättningstillgångar 3 285 5 706 Summa tillgångar 21 340 22 141 Belopp i mkr Not 31 dec 2024 31 dec 2023 Eget kapital och skulder Eget kapital Bundet eget kapital Aktiekapital 29 23 Summa bundet eget kapital 29 23 Fritt eget kapital Överkursfond 6 018 4 065 Balanserat resultat 81 294 Årets resultat 86 96 Summa fritt eget kapital 6 186 4 455 Summa eget kapital 6 215 4 478 Obeskattade reserver — 22 Långfristiga skulder Räntebärande skulder 14 8 179 7 882 Skulder till koncernföretag 1 370 — Summa långfristiga skulder 9 549 7 882 Kortfristiga skulder Räntebärande skulder 14 3 955 4 814 Skulder till koncernföretag 1 474 4 852 Övriga kortfristiga skulder 16 68 15 Upplupna kostnader och förutbetalda intäkter 16 80 79 Summa kortfristiga skulder 5 577 9 759 Summa eget kapital och skulder 21 340 22 141 06 Finansiella rapporter INLEDNING STRATEGI OCH MARKNAD VERKSAMHET HÅLLBARHET BOLAGSSTYRNING FINANSIELLA RAPPORTER Förvaltningsberättelse Risker och osäkerhetsfaktorer → Räkenskaper Noter Styrelsens underskrifter Revisionsberättelse Fastighetsförteckning Flerårsöversikt Nyckeltal Underlag till nyckeltal Definitioner Information till aktieägare 83 INTEA ÅRSREDOVISNING 2024 MODERBOLAGETS FÖRÄNDRING AV EGET KAPITAL Bundet eget kapital Fritt eget kapital Belopp i mkr Aktiekapital 1) Överkursfond Aktieägartillskott Balanserad vinst Summa eget kapital Ingående eget kapital 2023-01-01 23 4 065 818 -274 4 631 Årets resultat 2) — — — 96 96 Transaktioner med ägare Utdelning — — — -250 -250 Utgående eget kapital 2023-12-31 23 4 065 818 -428 4 478 Ingående eget kapital 2024-01-01 23 4 065 818 -428 4 478 Årets resultat 2) — — — 86 86 Transaktioner med ägare Nyemission 3) 6 1 954 — — 1 960 Utdelning 4) — — — -308 -308 Utgående eget kapital 2024-12-31 29 6 018 818 -651 6 215 1) Per 2024-12-31 uppgår totala antal aktier till 6 390 000 A-aktier, 191 843 936 B-aktier och 59 072 290 D-aktier à nominellt 0,11 kr. Per 2023-12-31 uppgick totala antal aktier till 6 390 000 A-aktier, 141 843 936 B-aktier och 58 072 290 D-aktier à nominellt 0,11 kr. 2) Årets resultat överensstämmer med årets totalresultat och därför presenteras endast en resultaträkning. 3) Övrigt tillskjutet kapital inkluderar kostnader om cirka 68 mkr hänförliga till börsnoteringen, nyemissionen och upptagande av handel av Inteas B- och D-aktier på Nasdaq Stockholm. 4) Från och med kvartal 3 2024 redovisas beslutad utdelning för räkenskapsåret under Utdelning. Tidigare perioder har faktiskt utbetald utdelning redovisats under Utdelning. 06 Finansiella rapporter INLEDNING STRATEGI OCH MARKNAD VERKSAMHET HÅLLBARHET BOLAGSSTYRNING FINANSIELLA RAPPORTER Förvaltningsberättelse Risker och osäkerhetsfaktorer → Räkenskaper Noter Styrelsens underskrifter Revisionsberättelse Fastighetsförteckning Flerårsöversikt Nyckeltal Underlag till nyckeltal Definitioner Information till aktieägare 84 INTEA ÅRSREDOVISNING 2024 MODERBOLAGETS KASSAFLÖDE Belopp i mkr Not 2024 2023 Den löpande verksamheten Resultat före finansiella poster -1 8 Avskrivning på inventarier 0 0 Erhållna räntor 1) 533 493 Erlagda räntor 1) -495 -372 Betald skatt — -4 Kassaflöden från den löpande verksamheten före förändring av rörelsekapital 37 125 Förändring av kortfristiga fordringar 2 593 791 Förändring av kortfristiga skulder -3 546 -1 299 Kassaflöde från den löpande verksamheten -916 -383 Belopp i mkr Not 2024 2023 Investeringsverksamheten Förvärv av dotterbolag 11 0 -419 Lämnade aktieägartillskott -191 -132 Erhållen utdelning 11 — Reglering långfristig fordran 440 — Lån till koncernbolag -1 855 -772 Lån till intressebolag — -292 Förvärv av materiella anläggningstillgångar 10 0 1 Förändring av andelar i intressebolag 4 -1 Ökning/minskning av långfristiga fordringar 0 4 Kassaflöde från investeringsverksamheten -1 591 -1 611 Finansieringsverksamheten Nyupptagning av lån 5 495 3 289 Amortering av lån -6 057 -1 066 Lån från koncernbolag 1 370 — Nyemission 2 028 — Utgifter för nyemission -65 — Utdelning -250 -250 Kassaflöde från finansieringsverksamheten 2 521 1 973 Årets kassaflöde 14 -21 Likvida medel vid årets början 197 218 Likvida medel vid årets slut 211 197 06 Finansiella rapporter INLEDNING STRATEGI OCH MARKNAD VERKSAMHET HÅLLBARHET BOLAGSSTYRNING FINANSIELLA RAPPORTER Förvaltningsberättelse Risker och osäkerhetsfaktorer → Räkenskaper Noter Styrelsens underskrifter Revisionsberättelse Fastighetsförteckning Flerårsöversikt Nyckeltal Underlag till nyckeltal Definitioner Information till aktieägare 1) Anpassning av uppställning enligt IAS 7 har skett från och med Q1 2024, där erhållna och erlagda räntor inkluderats istället för bokförda räntor. Jämförelsetalen har justerats. 85 INTEA ÅRSREDOVISNING 2024 NOTER Not 1 REDOVISNINGSPRINCIPER Intea Fastigheter AB (publ) med organisationsnummer 559027-5656, är ett svenskt aktiebolag med säte i Stockholm i Sverige. Bolagets huvudkontor är beläget i Stockholm med adressen Lästmakargatan 20, 111 44 Stockholm. Bolagets B och D-aktie är sedan december 2024 noterade på Nasdaq Stockholm och ingår i Mid Cap-segmentet. Koncernen består av moderbolaget och dess dotterbolag, tillsam- mans benämnda koncernen. Koncernens huvudsakliga verksamhet är att äga, förvalta och utveckla fastigheter för egen långsiktig förvaltning . Koncernredovisningen har upprättats i enlighet med IFRS redo- visningsstandarder utgivna av International Accounting Standards Board (IASB) sådana de antagits av EU. Vidare har Rådet för hållbarhets- och finansiell rapporterings rekommendation RFR 1 Kompletterande redovisningsregler för koncerner tillämpats. Moderbolaget Moderbolaget har upprättat sin årsredovisning enligt årsredovis- ningslagen och Rådet för hållbarhets- och finansiell rapporterings rekommendation RFR 2, redovisning för juridisk person. RFR 2 innebär att moderbolaget i årsredovisningen för den juridiska personen ska tillämpa samtliga av EU godkända IFRS redovisningsstandarder och ut- talanden så långt detta är möjligt inom ramen för årsredovisningslagen och med hänsyn till sambandet mellan redovisning och beskattning. Moderbolaget tillämpar samma redovisningsprinciper som koncernen utom i de fall som anges nedan under avsnittet ”Moder bolagets redovis- ningsprinciper” på sida 88-89. Fastställelse av årsredovisning Årsredovisningen har godkänts för utfärdande av styrelsen den 27 mars 2025. Resultat- och balansräkningarna kommer att framläggas för beslut om fastställelse på årsstämman den 5 maj 2025. Funktionell och rapporteringsvaluta Moderbolagets och övriga koncernföretags funktionella valuta är svenska kronor som även utgör presentationsvalutan för moderbolaget och koncernen. Samtliga belopp är, om inget annat anges, avrundande till närmaste miljontal. Avrundningar Till följd av avrundningar kan siffror presenterade i denna årsredo- visning i vissa fall inte exakt summera till totalen och procenttal kan avvika från de exakta procenttalen. Bedömningar och uppskattningar IFRS redovisningsstandarder och god redovisningssed kräver att Intea gör bedömningar och antaganden som påverkar koncernens redovisade tillgångar, skulder, intäkter och kostnader samt övrig information. Dessa bedömningar baseras på historiska erfarenheter samt andra rimliga faktorer. Verkligt utfall kan skilja sig från dessa uppskattningar och bedömningar. Gjorda bedömningar ses över regelbundet. Förvaltningsfastigheter Inom området värdering av förvaltningsfastigheter kan bedömningarna ge en betydande påverkan på koncernens resultat och finansiella ställning. Värderingen kräver en bedömning av det framtida kassaflödet samt fastställande av avkastningskrav. Intea inhämtar oberoende värderingar av samtliga fastigheter vid hel- och halvår. Interna värderingar upprättas övriga kvartal. För att avspegla osäkerheten i gjorda antaganden har en känslighetsanalys upprättats som framgår av Not 9. Förändringar i omvärlden kan med- föra att antagande som gjorts av företagsledningen måste omprövas. Detta kan innebära stor variation av värdet på fastighetsbeståndet. Bedömningar och antaganden avseende projekten innebär osäker- hetsfaktorer både av projektens genomförande, utformning och storlek, tidplaner, projektkostnader samt framtida hyresvärde. Bedömningar och antaganden om pågående och planerade projekt omprövas regelbundet och informationen justeras till följd av att förutsättningar förändras varvid projekt kan ändras, tillkomma eller avgå. Tillgångsförvärv kontra rörelseförvärv och uppskjuten skatt Klassificering av förvärv som tillgångsförvärv eller rörelseförvärv är en kritisk bedömning som påverkar de redovisningsprinciper som ska tillämpas vid upprättande av koncernredovisning. Förvärv av bolag kan klassificeras antingen som rörelseförvärv eller tillgångsförvärv enligt IFRS 3. Det är en individuell bedömning som görs för varje enskilt förvärv. I de fall bolagsförvärvet i huvudsak endast omfattar fastighet/-er och inte innefattar väsentliga processer, klassificeras förvärvet som ett tillgångsförvärv. Övriga bolagsförvärv klassificeras som rörelseförvärv och innehåller således normalt sådana strategiska processer som förknippas med rörelse. Vid tillgångsförvärv redovisas ingen uppskjuten skatt hänförligt till fastighetsförvärvet. Eventuell rabatt för ej skattemässigt avdragsgillt anskaffningsvärde minskar istället fastighetens anskaffningsvärde. Vid efterföljande värdering av förvärvad fastighet till verkligt värde kommer skatterabatten helt eller delvis att ersättas av en redovisad värde- förändring av fastigheten. Vid tillgångsförsäljning med skatterabatt uppkommer en negativ värdeförändring som helt eller delvis motsvarar den lämnade skatterabatten. Hittillsvarande förvärv har bedömts utgöra tillgångsförvärv. Nya standarder och tolkningar Förändrade standarder och tolkningar har inte någon väsentlig påverkan på årets finansiella rapporter. IFRS 18 Presentation and Disclosure in Financial Statements med tillämpning från januari 2027 förändrar främst tre nyckelområden: strukturen på resultaträkningen, införandet av finansiella rapporter "management-defined performance measures" (MPM) samt förbättrad 06 Finansiella rapporter INLEDNING STRATEGI OCH MARKNAD VERKSAMHET HÅLLBARHET BOLAGSSTYRNING FINANSIELLA RAPPORTER Förvaltningsberättelse Risker och osäkerhetsfaktorer Räkenskaper → Noter Styrelsens underskrifter Revisionsberättelse Fastighetsförteckning Flerårsöversikt Nyckeltal Underlag till nyckeltal Definitioner Information till aktieägare 86 INTEA ÅRSREDOVISNING 2024 aggregering och disaggregering av informationen i de primära rappor- terna och noterna. Resultaträkningen kommer att delas i tre kategorier: rörelse, investering och finansiering. Den fulla anlysen av effekterna av IFRS 18 är ännu inte avlutad. Övriga av IASB antagna nya och ändrade IFRS redovisningsstandarder med framtida tillämpning förväntas inte få någon väsentlig effekt på koncernens finansiella rapporter. Segmentredovisning Intea består endast av ett enda rörelsesegment som utgörs av sam- hällsfastigheter i Sverige. Vd utgör den beslutsnivå som ansvarar för tilldelning av resurser och bedömning av verksamhetens resultat. I nu- läget följs verksamheten upp utifrån koncernen som helhet. Ytterligare information om portföljens geografiska fördelning, hyresgästkategorier och fastighetskategorier, s e avsnitt Verksamhet. Intäkter Hyresintäkter Hyresintäkter, som ur ett redovisningsperspektiv även benämns intäkter från operationella leasingavtal, aviseras i förskott och periodiseras linjärt i resultaträkningen baserat på villkoren i hyresavtalen. För när- varande klassificeras samtliga Inteas hyresavtal där Intea är leasegivare som operationella leasingavtal. Intea redovisar leasingavgiften från operationella leasingavtal avseende förvaltningsfastigheter som intäkt linjärt över leasingperioden som del av posten Hyresintäkter. Intäkter från omsättningshyra förekommer inte i Intea i någon väsentlig omfattning. Hyresintäkter omfattar utdebiterad hyra inklusive indexjusteringar, tilläggsdebiteringar för hyresgästanpassningar och fastig hetsskatt. Förskottshyror redovisas som förutbetalda hyresintäkter. I de fall hyreskontrakt under viss tid medger en reducerad hyra som motsvaras av en vid annan tidpunkt högre hyra, periodiseras denna under- respektive överhyra över kontraktets löptid. Rena rabatter såsom reduktion för successiv inflyttning belastar den period de avser . Under året har principen avseende vidarefakturering ändrats. Den ändrade redovisningsprincipen innebär att med start 2024 nettoredovisas intäkten mot kostnaden. Tidigare har vidarefakturerade kostnader bruttoredovisats och presenterats som en del av hyresintäkt respektive fastighetskostnader. Serviceintäkter Serviceintäkter omfattar tilläggsdebitering i form av tjänster såsom förvaltningstjänster samt media såsom värme, kyla, sophämtning, vatten, snöröjning m.m. Serviceintäkter intäktförs i takt med att tjänsten levereras och kunden får nytta av tjänsten. Fasta avgifter för media in- täktförs över tid. För rörlig ersättning som baseras på förbrukning sker avräkning mot verklig förbrukning i påföljande period. Intäkt för rörlig ersättning redovisas endast i den utsträckning det är rimligt säkert att en reduktion av intäkten inte redovisas i en senare period. Intäkter från fastighetsförsäljningar Intäkter från fastighetsförsäljningar redovisas på tillträdesdagen såvida det inte föreligger särskilda villkor i köpekontraktet. Resultat från försäljning av fastighet redovisas separat som en realiserad värdeförändring och avser skillnaden mellan erhållet försäljningspris efter avdrag för försäljningsomkostnader och redovisat värde i senaste rapport med justering för nedlagda investeringar. Intea har inte genom- fört några fastighetsförsäljningar under 2024 eller 2023. Fastighetskostnader och centrala kostnader Fastighetskostnader Utgörs av kostnader avseende drift, underhåll, skötsel, uthyrning och administration av fastighetsinnehavet . Central administration Utgörs av kostnader för koncerngemensamma funktioner samt ägande av koncernens dotterbolag. Leasingavtal Samtliga hyresavtal hänförliga till förvaltningsfastigheter är att betrakta som operationella leasingavtal. Redovisning av dessa avtal framgår av principen för intäkter. Leasingavtal där i allt väsentligt risker och förmåner förknippade med ägandet faller på leasegivaren klassificeras som operationella leasingavtal. Det finns ett mindre antal leasingavtal där Intea är leasetagare. Kontrakt där koncernen är leasetagare omfattar huvudsakligen tomträtts- avtal, men även hyra av kontorslokaler, fordon och markarrendesavtal. Nyttjanderättstillgång avseende tomträtt skrivs dock inte av. Tomträtts- avgälden redovisas i sin helhet som en finansiell kostnad istället för en fastighetskostnad, vilket innebär att driftöverskottet förbättras. Leasingavgifterna diskonteras i normalfallet med koncernens marginella upplåningsränta, vilken utöver koncernens kreditrisk återspeglar respektive avtals leasingperiod, valuta och kvalitet på underliggande tillgång som tänkt säkerhet. I de fall leasingavtalets implicita ränta lätt kan fastställas används dock den räntan, vilket är fallet för delar av Koncernens bilar och tomträttsavtal. För leasingavtal som har en leasingperiod på 12 månader eller mindre eller med en underliggande tillgång av lågt värde, understigande 50 tkr, redovisas inte någon nyttjanderättstillgång och leasingskuld. Leasingavgifter för dessa leasingavtal redovisas som kostnad linjärt över leasingperioden . Finansiella intäkter och kostnader Intea tillämpar följande värderingskategorier enligt IFRS 9: • Verkligt värde via resultaträkningen • Upplupet anskaffningsvärde Finansiella intäkter består av ränteintäkter på fordringar. Finansiella kostnader består främst av räntekostnader på lån och andra skulder, räntekuponger på derivat som används för att säkra ränterisk samt ned- skrivningar av finansiella tillgångar. Säkringsredovisning tillämpas inte . Skatter Vid tillgångsförvärv av andelar i dotterbolag redovisas ingen separat uppskjuten skatt vid anskaffningstidpunkten utan tillgången redovisas till ett anskaffningsvärde motsvarande tillgångens verkliga värde efter avdrag för eventuell rabatt för skattemässigt ej avdragsgillt anskaff- ningsvärde. Vid efterföljande värdering av förvärvad fastighet till verkligt värde kommer skatterabatten helt eller delvis att ersättas av en redovisad värdeförändring av fastigheten. Efter förvärvstidpunkten för tillgångsförvärv redovisas uppskjuten skatt endast på förändringar av redovisat värde och förändringar av skattemässigt värde som uppkom- mer efter förvärvstidpunkten. Finansiella instrument Finansiella instrument som inte är derivat redovisas initialt till anskaffningsvärde motsvarande instrumentets verkliga värde med tillägg för transaktionskostnader. Finansiella instrument som redovisas på tillgångssidan i balansräkningen inkluderar derivat, likvida medel, kundfordringar, fordringar på intressebolag och övriga fordringar. Bland skulder återfinns leverantörsskulder, låneskulder, övriga skulder samt derivat. Koncernen tillämpar inte säkringsredovisning. Finansiella tillgångar och skulder kvittas och redovisas med ett nettobelopp i balansräkningen när det finns en legal rätt att kvitta och när avsikt finns att reglera posterna med ett nettobelopp eller att samtidigt realisera tillgången eller reglera skulden . Vid den initiala redovisningen kategoriseras finansiella tillgångar och skulder i olika värderingskategorier. Koncernen tillämpar följande värderingskategorier i enlighet med IFRS 9: • Verkligt värde via resultaträkningen • Upplupet anskaffningsvärde 06 Finansiella rapporter INLEDNING STRATEGI OCH MARKNAD VERKSAMHET HÅLLBARHET BOLAGSSTYRNING FINANSIELLA RAPPORTER Förvaltningsberättelse Risker och osäkerhetsfaktorer Räkenskaper → Noter Styrelsens underskrifter Revisionsberättelse Fastighetsförteckning Flerårsöversikt Nyckeltal Underlag till nyckeltal Definitioner Information till aktieägare 87 INTEA ÅRSREDOVISNING 2024 Verkligt värde via resultaträkningen Finansiella instrument i denna kategori värderas löpande till verkligt värde med värdeförändringar redovisade i resultatet. Till denna kategori hör derivatinstrument. Koncernen tillämpar inte möjligheten att värdera andra finansiella tillgångar eller skulder än derivat i denna kategori. Derivatinstrument redovisas initialt till verkligt värde per kontrakts- dagen. Efter den initiala redovisningen redovisas derivatinstrument löpande till verkligt värde i balansräkningen. Värdeförändringarna redo- visas löpande i resultatet eftersom säkringsredovisning inte tillämpas i koncernen. Koncernen använder ränteswappar för att hantera ränterisk från upplåning till rörlig ränta. Ränteswapparna värderas till verkligt värde i balansräkningen. Räntekupongdelen redovisas löpande i årets resultat som en del av räntekostnaden. Orealiserade förändringar i verkligt värde på ränteswapparna redovisas i resultatet på raden Derivatinstrument, orealiserade . Finansiella tillgångar Samtliga finansiella tillgångar, utöver derivattillgångar, består av finansiella fordringar och likvida medel vilka redovisas till upplupet anskaffningsvärde . Likvida medel inkluderar kassamedel och bank- tillgodohavanden samt andra kortfristiga likvida placeringar som lätt kan omvandlas till kontanter samt är föremål för en obetydlig risk för värdeförändringar. För att klassificeras som likvida medel får löptiden inte överskrida tre månader från tidpunkten. Banktillgodohavanden är betalningsbara på anmodan och därför motsvaras upplupet anskaff- ningsvärde av nominellt belopp. Skulder Koncernen tillämpar värderingskategorin ”Upplupet anskaffningsvärde” för skulder enligt nedan resonemang. Lån samt övriga finansiella skulder, t.ex. leverantörsskulder, ingår i kategori Övriga skulder. Skulderna värderas till upplupet anskaffnings- värde. Leverantörsskuldernas löptid är kort, varför skulderna redovisas till nominellt belopp utan diskontering. Räntebärande banklån, check- räkningskrediter och andra lån kategoriseras som ”Övriga finansiella skulder” och värderas till upplupet anskaffningsvärde. Orealiserade förändringar i verkligt värde på räntederivat redovisas på egen rad i resultatet benämnd Derivatinstrument, orealiserade. Rea- liserade förändringar vid förtida stängning redovisas under finansiella intäkter och kostnader. Nedskrivningar av finansiella tillgångar Koncernens redovisade tillgångar bedöms vid varje rapporttillfälle för att avgöra om det finns indikationer på nedskrivningsbehov. En förlust reserv redovisas, i den förenklade modellen, för fordrans eller tillgångens förväntade återstående löptid. Värderingen av förväntade kreditförluster baseras på olika metoder. Metoden för kundfordringar, avtalstillgångar och hyresfordringar baseras på historiska kundförluster kombinerat med framåtblickande faktorer. För kreditförsämrade tillgångar och fordringar görs en individuell bedömning där hänsyn tas till historisk, aktuell och framåtblickande in- formation. Värderingen av förväntade kreditförluster beaktar eventuella säkerheter och andra kreditförstärkningar i form av garantier. De finansiella tillgångarna redovisas i balansräkningen till upplupet anskaffningsvärde, det vill säga, netto av bruttovärde och förlustreserv. Förändringar av förlustreserven redovisas i resultat räkningen. De beräkningar som gjorts av förväntade kreditförluster per 31 december 2024 summerar inte till några för koncernen materiella belopp. Någon reservering för förväntade kreditförluster har därför inte redovisats i koncernen . Förvaltningsfastigheter Med förvaltningsfastighet avses fastighet som innehas i syfte att ge- nerera hyresintäkter eller värdestegring eller en kombination av dessa, snarare än för omsättning i den löpande verksamheten. Samtliga av Intea ägda fastigheter bedöms utgöra förvaltningsfastigheter. Fastigheterna redovisas initialt till anskaffningsvärde, inkluderat direkt hänförliga transaktionskostnader och därefter till verkligt värde vid varje rapporteringstillfälle. Rörlig ersättning vid fastighetsförvärv redovisas vid den tidpunkt då avtalade villkor är uppfyllda. Om koncernen påbörjar en investering i en befintlig förvaltnings- fastighet för fortsatt användning som förvaltningsfastighet redovisas fastigheten även fortsättningsvis som förvaltningsfastighet. Byggnader som är under uppförande för framtida användning som förvaltnings- fastigheter redovisas till verkligt värde som förvaltningsfastigheter i enlighet med IAS 40 med hänsyn tagen till projektrisk och med avdrag för återstående investering. Värdebedömningen av pågående projekt varierar beroende på vilken fas projektet befinner sig i och risken för att projektet inte kommer att möta de ekonomiska kalkyler som ligger till grund för projektets genom- förande. De avgörande faktorerna är huruvida projektet inkluderar mark med förfoganderätt, tecknat hyres avtal, antagen detaljplan samt beviljat bygglov. Pågående projekt i tidig fas utan tecknade hyresavtal värderas på grundval av redovisat värde av nedlagda kostnader med tillägg för bedömt marknadsvärde av byggrätt/potentiell byggrätt. Byggrätter och potentiella byggrätter värderas till bedömt verkligt värde. Förvaltningsfastigheterna redovisas enligt nivå 3. Låneutgifter som avser ränta under produktionstiden för större ny-, till- eller ombyggnader aktiveras . Ersättningar till anställda Ersättningar till anställda i form av löner, bonus, betald semester, betald sjukfrånvaro m.m. samt pensioner redovisas i takt med intjänandet. Koncernen har endast avgiftsbestämda pensionsplaner. Anläggningstillgångar för försäljning Västra Götalandsregionen har under 2023 påkallat sin optionsrätt att köpa tillbaka marken för projektet Sahlgrenska Life genom att förvärva aktierna i det fastighetsägande bolaget. I samband med att optionsrätten påkallades uppfylldes kriterierna för tillämpning av IFRS 5 Anläggnings- tillgångar som innehas för försäljning och avvecklade verksamheter. Under andra kvartalet 2024 har Intea avyttrat och frånträtt bolagets andel av projektet Sahlgrenska Life till Västra Götalandsregionen. En anläggningstillgång klassificeras som att den innehas för för- säljning om dess redovisade värde kommer att återvinnas i huvudsak genom försäljning och inte genom fortsatt användning i koncernens verksamhet. Tillgången ska även vara tillgänglig för omedelbar försälj- ning och att det ska vara mycket sannolikt att försäljning kommer att ske inom ett år från klassificeringstidpunkten. Dessa tillgångar och skulder redovisas på egen rad som omsätt- ningstillgång respektive kortfristig skuld i koncernens balansräkning. I samband med omklassificering av anläggningstillgångar och skulder ska värdering ske till det lägsta av redovisat värde och verkligt värde med avdrag för försäljningskostnader. Omklassificering sker från den tidpunkt då anläggningstillgången ej längre kommer återvinnas genom användning i koncernens verksamhet. Omklassificering sker inte för tidigare perioder. Moderbolagets redovisningsprinciper Moderbolaget har upprättat sin årsredovisning enligt årsredovisnings- lagen och Rådet för hållbarhets- och finansiell rapporterings rekom- mendation RFR 2 Redovisning för juridiska personer. RFR 2 innebär att moderbolaget i årsredovisningen för den juridiska personen ska tillämpa samtliga av EU antagna IFRS redovisningsstandarder och utta- landen så långt detta är möjligt inom ramen för årsredovisningslagen, Tryggandelagen och med hänsyn till sambandet mellan redovisning och beskattning. Rekommendationen anger vilka undantag från och tillägg till IFRS redovisningsstandarder som ska göras. 06 Finansiella rapporter INLEDNING STRATEGI OCH MARKNAD VERKSAMHET HÅLLBARHET BOLAGSSTYRNING FINANSIELLA RAPPORTER Förvaltningsberättelse Risker och osäkerhetsfaktorer Räkenskaper → Noter Styrelsens underskrifter Revisionsberättelse Fastighetsförteckning Flerårsöversikt Nyckeltal Underlag till nyckeltal Definitioner Information till aktieägare 88 INTEA ÅRSREDOVISNING 2024 Ändrade redovisningsprinciper Moderbolagets redovisningsprinciper är oförändrade jämfört med års- redovisningen 2023. Nya eller ändrade IFRS redovisningsstandarder inklu- sive uttalanden som hittills antagits av IASB med framtida tillämpning bedöms inte få någon väsentlig effekt på moderbolagets redovisning. Skillnader mellan koncernens och moderbolagets redovisningsprinciper Skillnaderna mellan koncernens och moderbolagets redovisnings- principer framgår nedan. De nedan angivna redovisningsprinciperna för moder bolaget har tillämpats konsekvent på samtliga perioder som presenteras i moderbolagets finansiella rapporter. Moderbolagets uppställningsform avseende resultat- och balansräkning är annorlunda jämfört med koncernen eftersom moderbolaget följer årsredovisnings- lagens uppställningsform. Dotterbolag Andelar i dotterbolag redovisas i moderbolaget enligt anskaffnings- värdemetoden. Detta innebär att transaktionsutgifter inkluderas i det redovisade värdet för innehav i dotterbolag. Finansiella instrument Med anledning av sambandet mellan redovisning och beskattning, till- lämpas inte reglerna om finansiella instrument i IFRS 9 i moderbolaget som juridisk person. I moderbolaget värderas finansiella anläggningstillgångar till anskaffningsvärde minus eventuell nedskrivning och finansiella omsättningstillgångar enligt lägsta värdets princip. Anskaffningsvärdet för räntebärande instrument justeras för den periodiserade skillnaden mellan vad som ursprungligen betalades, efter avdrag för transak- tionskostnader, och det belopp som betalas på förfallodagen (överkurs respektive underkurs). Ränteswappar som effektivt säkrar kassaflödesrisk i räntebetalningar på skulder värderas till nettot av upplupen fordran på rörlig ränta och upplupen skuld avseende fast ränta och skillnaden redovisas som räntekostnad respektive ränteintäkt. Säkringen är effektiv om den ekonomiska innebörden av säkringen och skulden är densamma som om skulden i stället hade tagits upp till en fast marknadsränta när säkringsförhållandet inleddes. Eventuell betald premie för swapavtalet periodiseras som ränta över avtalets löptid. Via RFR 2 berörs Intea av reglerna i IFRS 9 avseende nedskrivnings- prövning för kreditrisk i interna och externa fordringar och likvida medel. Intea har i all väsentlighet endast interna fordringar i de helägda dotterbolagen. Nedskrivningsmodellen för fordringar enligt IFRS 9 påverkar Intea marginellt. Intea uppskattar (baserat på historiska data) att inga förluster ska ske på dessa interna fordringar och därmed görs ingen reservering. Intea tar dock löpande ställning till värdet av de interna fordringarna. Vid risk att värdet på en fordran har minskat väsentligt skrivs fordran ned. Finansiella garantier Moderbolagets finansiella garantiavtal består främst av borgensförbin- delser till förmån för dotterbolag och intressebolag. Finansiella garantier innebär att bolaget har ett åtagande att ersätta innehavaren av ett skuld instrument för förluster som denna ådrar sig på grund av att en angiven gäldenär inte fullgör betalning vid förfall enligt avtalsvillkoren. För redovisning av finansiella garantiavtal tillämpar moderbolaget en av Rådet för hållbarhets- och finansiell rapportering tillåten lättnads- regel jämfört med reglerna IFRS 9. Lättnadsregeln avser finansiella garantiavtal utställda till förmån för dotterbolag. Moderbolaget redovisar finansiella garantiavtal som avsättning i balansräkningen när bolaget har ett åtagande för vilket betalning sannolikt erfordras för att reglera åtagandet. Leasade tillgångar Moderbolaget tillämpar inte IFRS 16, i enlighet med undantaget som finns i RFR2. Som leasetagare redovisas leasingavgifter som kostnad linjärt över Leasingperioden och således redovisas inte nyttjanderätter och leasingskulder i balansräkningen. Anteciperade utdelningar Anteciperad utdelning från dotterbolag redovisas i de fall moderbolaget ensamt har rätt att besluta om utdelningens storlek och moderbolaget har fattat beslut om utdelningens storlek innan moderbolaget publicerat sina finansiella rapporter. Koncernbidrag och aktieägartillskott Koncernbidrag till moderbolag från dotterbolag redovisas som bok- slutsdisposition i enlighet med alternativregeln i RFR2, redovisning för juridiska personer. Intäkter och förvaltningsarvode Intea tillhandahåller endast tjänster avseende administration och förvaltning till sina dotterbolag enligt samma typ av avtal baserade på marknadsvärdet av dotterbolagets fastighetsinnehav. Avtalen med dotterbolagen löper på tillsvidare. Tjänsterna faktureras dotterbolagen i efterskott och fördelningsnycklar omprövas årligen. 06 Finansiella rapporter INLEDNING STRATEGI OCH MARKNAD VERKSAMHET HÅLLBARHET BOLAGSSTYRNING FINANSIELLA RAPPORTER Förvaltningsberättelse Risker och osäkerhetsfaktorer Räkenskaper → Noter Styrelsens underskrifter Revisionsberättelse Fastighetsförteckning Flerårsöversikt Nyckeltal Underlag till nyckeltal Definitioner Information till aktieägare 89 INTEA ÅRSREDOVISNING 2024 Not 2 HYRESINTÄKTER Hyresintäkterna uppgick till 1 201 mkr (1 057). Hyresintäkterna för jäm- förbart bestånd uppgick till 1 097 mkr motsvarande 2 185 kr per kvm (2 081) för räkenskapsåret. Jämförelsestörande post 2023 avser elstöd i fastighetsbeståndet för perioden 1 oktober 2021 – 30 september 2022 om 7 mkr. UTVECKLING HYRESINTÄKTER Belopp i mkr 2024 2023 Förändring, % Jämförbart bestånd 1 097 1 029 6,7 Elstöd — 7 — Projektfastigheter 91 11 — Förvärvade fastigheter 6 — — Övrigt 6 11 — Hyresintäkter 1 201 1 057 13,6 För definition av jämförbart bestånd, se sida 123. TOTALA INTÄKTER FÖRDELAS ENLIGT TABELLEN NEDAN: Belopp i mkr 2024 2023 Kontrakterade hyresintäkter 1 160 1 019 Serviceintäkter 33 28 Övriga intäkter 8 10 Totalt 1 201 1 057 Kontrakterad hyra avser intäkter från avtal om uthyrning av främst kontorslokaler samt övriga utrymmen tillhörande förvaltnings- fastigheterna. Serviceintäkter avser tilläggsdebitering för el, upp- värmning, vatten, sophämtning och liknande intäkter. Serviceintäkterna uppgick till 33 mkr (28) och motsvarade 2,8 procent (2,6) av totala hyresintäkter. Övriga intäkter avser i huvudsak intäkter från Inteas kraftbolag. ANDEL KONTRAKTERAD ÅRSHYRA PER HYRESGÄSTKATEGORI Belopp i mkr 2024 2023 Rättsväsende 42 % 34 % Högre utbildning 30 % 34 % Sjukvård 12 % 12 % Offentlig förvaltning 12 % 15 % Icke-offentliga 4 % 5 % Tabellen ovan visar andel kontrakterad årshyra baserat på respektive hyresgästs verksamhet. Beräkningen baseras på kontrakterad årshyra per hyresavtal. Av totalt 1 305 mkr i kontrakterad årshyra avser 298 mkr, 187 mkr respektive 96 mkr de tre största hyresgästerna. Koncernen har operationella hyresavtal avseende beståndet av förvalt- ningsfastigheter. Av koncernens 42 fastigheter (37) var åter stående löp - tid mellan 1 och 20 år. Den återstående genomsnittliga löptiden uppgic k till 7,6 år (6,2) på samtliga hyresavtal och till 7,8 år (6,3) på hyresavtal med offentliga hyresgäster. FÖRFALLOSTRUKTUR HYRESAVTAL PER 31 DECEMBER 2024 Hyres- Uthyr- Kontrak - avtal, ningsbar terad års hyra, Andel, antal area, tkvm mkr % Offentliga, löptid 2025 66 12 25 1,9 2026 65 41 83 6,4 2027 43 63 109 8,3 2028 52 82 199 15,2 2029 22 53 98 7,5 2030 26 82 198 15,2 >2030 34 179 537 41,2 Summa offentliga 308 512 1 250 95,7 Icke-offentliga 181 31 56 4,3 Totalt 489 543 1 305 100,0 Not 3 FASTIGHETSKOSTNADER Fastighetskostnaderna uppgick till 209 mkr (197). Direkta fastighets- kostnader för jämförbart bestånd uppgick till 183 mkr motsvarande 365 kr per kvm (370) för räkenskapsåret. I dessa belopp ingår kostnader för drift, underhåll, fastighetsskatt och personalkostnader. I driftkostnader ingår kostnader för bland annat el, värme, vatten, fastighetsskötsel, renhållning, försäkringar samt fastighetsspecifika marknadsföringskostnader. En stor del av driftkostnaderna vidare- debiteras hyresgästerna i form av tillägg till hyran. Kostnader avseende Inteas kraftbolag uppgick till 9 mkr (4) och inkluderas under Övrigt nedan. Fastighetsadministration inkl. uthyrning uppgick till totalt 6 mkr (6). Direkta fastighetskostnader som inte genererade hyresintäkter under året uppgick till 4 mkr (2). UTVECKLING FASTIGHETSKOSTNADER Belopp i mkr 2024 2023 Förändring, % Jämförbart bestånd 183 183 0,1 Projektfastigheter 6 1 — Förvärvade fastigheter 1 0 — Övrigt 13 7 — Direkta fastighetskostnader 203 191 6,5 Fastighetsadministration 6 6 — Fastighetskostnader 209 197 6,5 För definition av jämförbart bestånd, se sida 123. 06 Finansiella rapporter INLEDNING STRATEGI OCH MARKNAD VERKSAMHET HÅLLBARHET BOLAGSSTYRNING FINANSIELLA RAPPORTER Förvaltningsberättelse Risker och osäkerhetsfaktorer Räkenskaper → Noter Styrelsens underskrifter Revisionsberättelse Fastighetsförteckning Flerårsöversikt Nyckeltal Underlag till nyckeltal Definitioner Information till aktieägare 90 INTEA ÅRSREDOVISNING 2024 Not 4 CENTRAL ADMINISTRATION Avser centrala kostnader för ekonomi och administration, upphandlade konsulttjänster och arvoden till styrelse. Jämförelsestörande post om 3 mkr under 2023 är relaterad till börsintroduktionen. RÖRELSENS KOSTNADER FÖRDELADE PÅ KOSTNADSSLAG Koncernen Moderbolaget Belopp i mkr 2024 2023 2024 2023 Personalkostnader -32 -35 -32 -35 Avskrivningar -5 -9 0 -0 Övriga centrala kostnader -45 -23 -50 -33 Omklassificerade kostnader 1) 13 13 — — Jämförelsestörande poster — -3 — -3 Summa -68 -57 -82 -71 Not 5 UPPGIFTER OM MEDARBETARE SAMT ERSÄTTNING TILL STYRELSE LÖNER OCH ANDRA ERSÄTTNINGAR Koncernen Moderbolaget Belopp i mkr 2024 2023 2024 2023 Löner och andra ersättningar Arvode till styrelsens 0,5 0,5 0,5 0,5 ordförande Arvoden till övriga 1,2 1,3 1,2 1,3 styrelseledamöter Ersättning och förmåner 3,8 2,9 3,8 2,9 till verkställande direktör Ersättning och förmåner 6,7 11,2 6,7 11,2 till övriga befattningshavare Ersättning och förmåner 28,4 24,7 9,6 8,2 till övriga anställda Totalt 40,6 40,6 21,8 24,1 Sociala kostnader inklusive löneskatt Styrelsens ordförande 0,2 0,2 0,2 0,2 Övriga ledamöter 0,4 0,4 0,4 0,4 Verkställande direktör 1,4 1,1 1,4 1,1 Övriga befattningshavare 2,4 4,1 2,4 4,1 Övriga anställda 9,7 8,4 3,2 2,7 Totalt 14,1 14,2 7,6 8,5 Pensionskostnader Verkställande direktör 1,0 0,8 1,0 0,8 Övriga befattningshavare 1,3 2,2 1,3 2,2 Övriga anställda 3,1 3,2 0,9 0,7 Totalt 5,4 6,2 3,2 3,7 Övriga befattningshavare utgörs av 3 personer (6) i moderbolaget Intea Fastigheter AB (publ). Nuvarande anställningsvillkor för vd och övriga ledande befattnings- havare: mellan vd och bolaget gäller en ömsesidig uppsägningstid om sex månader. För övriga ledande befattningshavare gäller en ömsesidig uppsägningstid om sex månader, förutom för en person där en ömsesidig uppsägningstid om tre månader är avtalad. Vd har rätt till avgångsvederlag motsvarande tolv månadslöner vid arbetsgivarens uppsägning. Det finns inga utestående aktierelaterade incitaments- program eller andra rörliga ersättningar i bolaget . MEDELANTALET ANSTÄLLDA, KONCERNEN OCH MODERBOLAGET Koncernen Moderbolaget Belopp i mkr 2024 2023 2024 2023 Ledande befattningshavare Kvinnor 2 2 1 1 Män 7 10 3 6 Totalt 9 12 4 7 Övriga anställda Kvinnor 17 15 13 11 Män 29 24 3 4 Totalt 46 39 16 15 Vd för koncernen är anställd i Intea Fastigheter AB (publ). Vd finns även anställda i Intea Garnisonen AB, Intea Campus AB, Intea Fanan 62 AB, Intea Niagara AB samt Intea Vänerparken AB . 06 Finansiella rapporter INLEDNING STRATEGI OCH MARKNAD VERKSAMHET HÅLLBARHET BOLAGSSTYRNING FINANSIELLA RAPPORTER Förvaltningsberättelse Risker och osäkerhetsfaktorer Räkenskaper → Noter Styrelsens underskrifter Revisionsberättelse Fastighetsförteckning Flerårsöversikt Nyckeltal Underlag till nyckeltal Definitioner Information till aktieägare 1) Omfattas av utnycklade personalkostnader samt övriga gemensamma kostnader . 91 INTEA ÅRSREDOVISNING 2024 Not 5 (forts.) UPPGIFTER OM MEDARBETARE SAMT ERSÄTTNING TILL STYRELSE KÖNSFÖRDELNING BLAND STYRELSEN Antal 2024 2023 Styrelseledamöter Kvinnor 2 2 Män 6 5 Totalt 8 7 ERSÄTTNING SOM KOSTNADSFÖRTS TILL STYRELSELEDAMÖTER, I DERAS EGENSKAP AV STYRELSELEDAMÖTER, UNDER RÄKEN- SKAPSÅRET 2024 (BELOPP I TKR) Styrelse- Sociala Belopp i tkr Befattning arvode avgifter Totalt Caesar Åfors Styrelseordförande 500 157 657 Håkan Sandberg Styrelseledamot 200 63 263 Mattias Grahn Styrelseledamot - - - Kristina Alvendal Styrelseledamot 350 110 460 Christian Haglund Styrelseledamot 200 63 263 Pernilla Ramslöv Styrelseledamot 350 110 460 Peter Ragnarsson Styrelseledamot - - - Henrik Lindekrantz Styrelseledamot 117 37 154 Totalt 1 717 540 2 257 Kostnadsförd ersättning till styrelseledamöter för räkenskapsåret 2024 grundar sig på beslutade styrelsearvoden på årsstämmorna 2023 respektive 2024. Styrelseledamot Mattias Grahn och Peter Ragnarsson valde att avstå arvode som beslutades på stämman 2023 respektive stämman 2024. Henrik Lindekrantz är berättigad styrelsearvode från och med årsstämman i maj 2024. Se sida 59 i Bolagsstyrnings- rapporten för beslut om ersättning till styrelseordförande och övriga styrelseledamöter. Not 6 ARVODE OCH KOSTNADSERSÄTTNING TILL REVISORER Koncernen Moderbolaget Belopp i mkr 2024 2023 2024 2023 Revision KPMG 2 2 2 2 Andra uppdrag 2 0 2 0 Totalt 4 2 4 2 Med revisionsuppdrag avses den lagstiftade revision som är nödvändig för revisorerna att utföra för att kunna avge revisions berättelse . Not 7 FINANSIELLA POSTER Koncernen Moderbolaget Belopp i mkr 2024 2023 2024 2023 Finansiella intäkter Finaniella intäkter, övriga 19 21 18 20 Ränteintäkter, koncernbolag — — 521 473 Summa 19 21 539 493 Finansiella kostnader Räntekostnader, kreditinstitut -390 -310 -482 -367 Räntekostnader, leasingskuld -1 -4 — — Övriga finansiella kostnader -10 -5 -10 -5 Summa -401 -319 -492 -371 Resultat från andelar i koncernföretag Utdelning — — 11 — Nedskrivning — — — -51 Summa — — 11 -51 Resultat från andelar i intressebolag Avyttring -6 — -6 — Summa -6 — -6 — Samtliga ränteintäkter och räntekostnader till kredit institut är redovisade enligt effektivräntemetoden och hänför sig till finansiella fordringar respektive finansiella skulder värderade till upplupet anskaffningsvärde förutom ifråga om kupongränta på räntederivat som ingår i räntekost- nader med 224 mkr (135). Orealiserad värdeförändring på räntederivat redovisas under rubriken ”Värdeförändringar” på raden ”Derivatinstrument, orealiserade”. Den del av räntekostnaden som avser ränta under produktionstiden för större ny-, till- eller ombyggnader har aktiverats. Aktivering under året uppgår till 99 mkr (60). Räntan beräknas utifrån upplåningskostnad om Stibor 3 månader plus 1,00 procent och uppgår för koncernen till 3,5 procent (3,0) . 06 Finansiella rapporter INLEDNING STRATEGI OCH MARKNAD VERKSAMHET HÅLLBARHET BOLAGSSTYRNING FINANSIELLA RAPPORTER Förvaltningsberättelse Risker och osäkerhetsfaktorer Räkenskaper → Noter Styrelsens underskrifter Revisionsberättelse Fastighetsförteckning Flerårsöversikt Nyckeltal Underlag till nyckeltal Definitioner Information till aktieägare Not 5 (forts.) UPPGIFTER OM MEDARBETARE SAMT ERSÄTTNING TILL STYRELSE ERSÄTTNING SOM KOSTNADSFÖRTS TILL STYRELSELEDAMÖTER, I DERAS EGENSKAP AV STYRELSELEDAMÖTER, UNDER RÄKEN- SKAPSÅRET 2023 (BELOPP I TKR) Styrelse- Sociala Belopp i tkr Befattning arvode avgifter Totalt Caesar Åfors Styrelseordförande 500 157 657 Håkan Sandberg Styrelseledamot 263 82 345 Mattias Grahn Styrelseledamot - - - Kristina Alvendal Styrelseledamot 350 110 460 Christian Haglund Styrelseledamot 263 82 345 Pernilla Ramslöv Styrelseledamot 350 110 460 Peter Ragnarsson Styrelseledamot 117 37 153 Totalt 1 842 579 2 420 92 INTEA ÅRSREDOVISNING 2024 Not 8 SKATTER REDOVISAD SKATTEKOSTNAD ELLER SKATTEINTÄKT Koncernen Moderbolaget Belopp i mkr 2024 2023 2024 2023 Aktuell skattekostnad Skatt på årets resultat -10 -10 — — Skatt hänförligt till tidigare år 10 4 4 — Summa aktuell skatt 0 -6 4 — Uppskjuten skattekostnad eller skatteintäkt Uppskjuten skatt avseende -50 -23 — — obeskattade reserver Uppskjuten skatt avseende -90 55 — — temporära skillnader på fastigheter Uppskjuten skatt avseende -9 73 — — temporära skillnader i finansiella derivat Övriga 0 2 0 — Summa uppskjuten skatt -149 108 0 — Totalt redovisad skatte- kostnad eller skatteintäkt -149 102 4 — AVSTÄMNING AV EFFEKTIV SKATT Koncernen Moderbolaget Belopp i mkr 2024 2023 2024 2023 Resultat före skatt 740 -741 82 96 Skatt enligt gällande -152 153 -17 -20 skattesats 20,6 % Ej avdragsgilla kostnader -57 -26 -1 -11 Ej skattepliktiga intäkter 1 22 9 25 Utnyttjat underskott, tidigare 8 12 6 — ej aktiverat Förändring temporär skillnad 44 -61 — — förvaltningsfastigheter Skatt hänförligt till tidigare år 10 4 4 — Övriga skattemässiga -3 -2 2 6 justeringar Redovisad skattekostnad -149 102 4 — Effektiv skattesats, % 20,2 13,8 -4,9 — UPPSKJUTEN SKATTEFORDRAN (+), UPPSKJUTEN SKATTESKULD (-) Koncernen Moderbolaget Belopp i mkr 2024 2023 2024 2023 Obeskattade reserver Vid årets ingång -151 -128 — — Redovisat i årets resultat -50 -23 — — Vid årets utgång -201 -151 — — Förvaltningsfastigheter Vid årets ingång -1 015 -1 070 — — Redovisad i årets resultat -90 55 — — Vid årets utgång -1 105 -1 015 — — Derivat Vid årets ingång -68 -142 — — Redovisad i årets resultat -9 73 — — Vid årets utgång --77 -68 — — Övrigt Vid årets ingång 5 5 5 5 Redovisad i årets resultat 0 — 0 — Vid årets utgång 5 5 5 5 Uppskjuten skatteskuld/ -1 378 -1 229 5 5 skattefordran (-/+) netto 06 Finansiella rapporter INLEDNING STRATEGI OCH MARKNAD VERKSAMHET HÅLLBARHET BOLAGSSTYRNING FINANSIELLA RAPPORTER Förvaltningsberättelse Risker och osäkerhetsfaktorer Räkenskaper → Noter Styrelsens underskrifter Revisionsberättelse Fastighetsförteckning Flerårsöversikt Nyckeltal Underlag till nyckeltal Definitioner Information till aktieägare 93 INTEA ÅRSREDOVISNING 2024 Not 9 FÖRVALTNINGSFASTIGHETER Förvaltningsfastigheternas verkliga värde Förvaltningsfastigheternas verkliga värde uppgick till 23 600 mkr (21 406), varav värde på pågående projekt om 2 195 mkr (3 385) och värde på byggrätter om 76 mkr (66). Den ekonomiska uthyrningsgraden uppgick till 97,5 procent (98,4). Hyresvärde per kvm uppgick till 2 336 kr (2 230) för året. FASTIGHETSVÄRDETS FÖRÄNDRING 31 dec 31 dec Belopp i mkr 2024 2023 Fastighetsvärde vid årets början 21 406 20 158 Förvärvade fastigheter 473 420 Investeringar i ny- till- och ombyggnation 1) 1 555 1 721 Värdeförändringar 166 -893 Fastighetsvärde vid årets slut, varav 23 600 21 406 Förvaltningsfastigheter exkl. pågående 21 329 17 955 projekt och byggrätter Pågående projekt 2 195 3 385 Outnyttjade byggrätter 76 66 Fastighetsvärde vid årets slut 23 600 21 406 1) Inkl. aktiverad ränta 99 mkr (60). Värdeförändringar fastigheter uppgick till 166 mkr (-893), förklarat av positiva värdeförändringar på befintliga fastigheter om 107 mkr (-940), på projektfastigheter om 53 mkr (47) och på förvärvade fastigheter om 6 mkr (0). VÄRDEFÖRÄNDRINGAR FASTIGHETER Belopp i mkr 2024 2023 Förändring avkastningskrav/kalkylränta 90 -969 Förändring driftöverskott 1) 17 29 Projekt 53 47 Förvärv 6 — Summa 166 -893 1) Förändring driftöverskott baseras på fastigheternas intjäningskapacitet. VÄRDEFÖRÄNDRING OCH DIREKTAVKASTNING PER FASTIGHETSKATEGORI OCH GEOGRAFI Värdeförändring, % Direk tavkastning, % 2024 2023 2024 2023 Per fastighetskategori Rättsväsende 4,2 0,5 4,9 5,1 Högre utbildning -0,4 -6,5 5,4 5,5 Sjukvård -6,4 -4,5 5,8 5,2 Övriga offentliga 1,1 -16,2 5,4 6,1 Icke-offentliga -1,0 -4,4 4,4 4,1 Summa förvaltning 0,6 -5,2 5,2 5,3 Projektfastigheter 1,7 2,1 — — Totalt, % 0,8 -4,4 — — Per geografi Syd -0,3 -3,7 5,1 5,2 Öst 1,1 8,7 5,3 5,2 Väst 1,1 -3,5 5,4 5,6 Nord 2,2 -3,9 5,5 5,9 Summa förvaltning 0,6 -5,2 5,2 5,3 Projektfastigheter 1,7 2,1 — — Totalt, % 0,8 -4,4 — — Direktavkastningen i förvaltningsfastigheter ligger i snitt mellan 4,6-10,4 procent, varav Rättsväsende 4,6-10,4 procent, Högre utbildning 4,9-9,3 procent, Sjukvård 4,8-6,0 procent och Övriga offentliga 5,2-7,3 procent. För kategorin Icke offentliga presenteras inget intervall på grund av vakanta ytor som skapar missvisande värden. Kalkylräntan ligger i intervallet 6,4-9,2 procent. TAXERINGSVÄRDEN Belopp i mkr 2024 2023 Mark 344 318 Byggnad 1 705 1 656 Summa 2 049 1 973 Förvaltningsfastigheterna redovisas enligt verkligt värdemetod i IAS 40 och samtliga har klassificerats i nivå 3 i värdehierarkin enligt IFRS 13 med värdeförändringen i resultaträkningen. Värderingsmetodik Samtliga värderingsobjekt har per sista december 2024 värderats separat av auktoriserade fastighetsvärderare från det oberoende värderings- institutet Savills Sweden AB. Värderingen har genomförts i enlighet med allmänt accepterade internationella värderingsmetoder och baseras på en kombination av avkastningsbaserad metod och ortsprismetod. Avkastningsbaserad värdering bygger på en prognos över framtida kassaflöden där nuvärdet av framtida betalningsströmmar beräknas. Ortsprisanalyser av gjorda jämförbara fastighetsköp ligger som grund för bedömning av marknadens direktavkastningskrav. Kalkylperioden har anpassats efter återstående löptid av befintliga hyresavtal och varierar mellan 5 och 20 år. Förvaltningsfastigheter värderas initialt till anskaffningsvärde. Inteas företagsledning bedömer att några avvikelser inte föreligger avseende marknadsmässiga nivåer på hyresinbetalningar eller drift- och underhållskostnader. Värdering pågående projekt Värdebedömningen av pågående projekt varierar beroende på vilken fas projektet befinner sig i och risken för att projektet inte kommer att möta de ekonomiska kalkyler som ligger till grund för projektets genomförande. De avgörande faktorerna är om projektet inkluderar mark med förfoganderätt, tecknat hyresavtal, antagen detaljplan samt beviljat bygglov. Andelen av bedömd projektvinst beräknas som summan av tre projektriskreducerande händelser: • 20 procent av bedömd projektvinst när mark med förfoganderätt för Intea föreligger samt hyresavtal har tecknats. Om fastigheten bara har hyrts ut delvis samtidigt som bedömd projektvinst är beräknad på full uthyrning, multipliceras 20 procent av den bedömda projekt- vinsten med uthyrningsgraden. • 5 procent av bedömd projektvinst när lagakraftvunnen detaljplan finns. • successiv vinstavräkning på resterande 0–75 procent av projektvi sten när bygglov har erhållits. Detta görs genom att multiplicera 75 procent av bedömd projektvinst med ackumulerade investeringar dividerat med bedömd total investering. I förekommande fall vid tillkommande tecknade hyresavtal görs tillägg för andel av bedömd projektvinst som ej tidigare beaktats. 06 Finansiella rapporter INLEDNING STRATEGI OCH MARKNAD VERKSAMHET HÅLLBARHET BOLAGSSTYRNING FINANSIELLA RAPPORTER Förvaltningsberättelse Risker och osäkerhetsfaktorer Räkenskaper → Noter Styrelsens underskrifter Revisionsberättelse Fastighetsförteckning Flerårsöversikt Nyckeltal Underlag till nyckeltal Definitioner Information till aktieägare 94 INTEA ÅRSREDOVISNING 2024 Not 9 (forts.) FÖRVALTNINGSFASTIGHETER VÄRDERINGSANTAGANDEN Rättsväsende Högre utbildning Sjukvård Övriga offentliga Totalt 2024 2023 2024 2023 2024 2023 2024 2023 2024 2023 Kalkylperiod, år 10 - 25 10 - 25 10 10 10 - 20 10 - 15 10 - 25 10 - 25 10 - 25 10 - 25 Inflationsantagande, % 1% år 1, sedan 2% 2% 1% år 1, sedan 2% 2% 1% år 1, sedan 2% 2% 1% år 1, sedan 2% 2% 1% år 1, sedan 2% 2% Kalkylränta, % 6,48 - 7,88 6,49 - 8,12 6,40 - 8,87 6,59 - 9,14 6,46 - 7,60 6,54 - 7,81 7,04 - 9,20 7,23 - 9,40 6,38 - 9,20 6,49 - 9,40 Direktavkastningskrav, % 4,40 - 6,00 4,40 - 6,00 4,55 - 7,00 4,50 - 7,00 4,50 - 5,74 4,45 - 5,71 5,18 - 7,25 5,13 - 7,25 4,40 - 7,25 4,40 - 7,25 Bedömd hyresnivå, kr/kvm 1 564 - 3 600 1 461 - 3 207 1 345 - 3 128 1 333 - 3 077 1 527 - 5 144 1 510 - 5 142 1 250 - 5 500 1 250 - 4 000 1 250 - 5 500 1 250 - 5 142 Fastighetskostnader, kr/kvm 200 - 400 200 - 343 165 - 390 165 - 360 150 - 364 150 - 364 165 - 470 165 - 470 150 - 470 150 - 470 Syd Öst Nord Väst Totalt 2024 2023 2024 2023 2024 2023 2024 2023 2024 2023 Kalkylperiod, år 10 - 25 10 - 25 10 - 15 10 - 15 10 - 20 10 - 20 10 - 25 10 - 25 10 - 25 10 - 25 Inflationsantagande, % 1% år 1, sedan 2% 2% 1% år 1, sedan 2% 2% 1% år 1, sedan 2% 2% 1% år 1, sedan 2% 2% 1% år 1, sedan 2% 2% Kalkylränta, % 6,38 - 8,87 6,49 - 9,14 6,46 - 7,47 6,54 - 7,51 6,65 - 9,20 6,85 - 9,40 6,61 - 8,45 6,85 - 8,63 6,38 - 9,20 6,49 - 9,40 Direktavkastningskrav, % 4,40 - 7,00 4,40 - 7,00 4,50 - 5,60 4,45 - 5,40 4,75 - 7,25 4,75 - 7,25 4,75 - 6,55 4,75 - 6,50 4,40 - 7,25 4,40 - 7,25 Bedömd hyresnivå, kr/kvm 1 345 - 3 251 1 333 - 3 171 1 712 - 5 144 1 692 - 5 142 1 250 - 3 250 1 250 - 3 207 1 527 - 5 500 1 510 - 4 000 1 250 - 5 500 1 250 - 5 142 Fastighetskostnader, kr/kvm 150 - 317 150 - 298 225 - 400 225 - 364 324 - 400 225 - 400 165 - 470 165 - 470 150 - 470 150 - 470 06 Finansiella rapporter INLEDNING STRATEGI OCH MARKNAD VERKSAMHET HÅLLBARHET BOLAGSSTYRNING FINANSIELLA RAPPORTER Förvaltningsberättelse Risker och osäkerhetsfaktorer Räkenskaper → Noter Styrelsens underskrifter Revisionsberättelse Fastighetsförteckning Flerårsöversikt Nyckeltal Underlag till nyckeltal Definitioner Information till aktieägare Värderingsunderlag Driftnettot baseras på marknadsanpassade hyresintäkter. Hyresintäk- terna marknadsanpassas genom att befintliga hyror justeras med ny- tecknade och omförhandlade hyresavtal samt med hänsyn till förväntad hyresutveckling. Den långsiktiga vakansen har bedömts av värderarna och Intea tillsammans. Driftutbetalningar inkluderar utbetalningar för fastighetens normala drift. Bedömningen om driftutbetalningar är base- rad på budget samt tidigare års utfall kompletterat med de oberoende värderarnas erfarenheter. Fastighetens underhålls nivå bestäms utifrån aktuellt skick kompletterat med bedömningar om framtida underhålls- behov. Investeringsbehovet bedöms utifrån aktuellt skick med tillägg för kommande projekt. Inteas mål att skapa en långsiktigt uthållig avkastning utgår från ett internt krav på grundavkastning med hänsyn tagen till inflation, skattekostnader, fastigheternas läge och byggnadsår samt normala framtida underhållskostnader som sammantaget förväntas resultera i en avkastning inom ett intervall om 5-10 procent. Ur ett teoretiskt resonemang åsätts kalkylräntan genom att en riskfri realränta adderas med inflationsförväntningar samt en riskfaktor. Restvärdesberäkning görs separat för varje fastighet genom en evighetskapitalisering av det uppskattade marknadsmässiga driftöver- skottet och det bedömda marknadsmässiga avkastningskravet enligt ovan resonemang. Värdeförändringar 2024 2023 Årets orealiserade värdeförändringar, mkr 166 -893 Genomsnittligt avkastningskrav, % 5,22 5,33 Vägd kalkylränta, kassaflödet, % 6,95 7,04 Vägd kalkylränta, restvärde, % 6,95 7,04 95 INTEA ÅRSREDOVISNING 2024 Not 10 ÖVRIGA ANLÄGGNINGSTILLGÅNGAR Koncernen Moderbolaget Belopp i mkr 2024 2023 2024 2023 Ackumulerade anskaffningsvärden Vid årets ingång 143 33 1 2 Nyanskaffningar 1 111 0 — Avyttring -5 — — — Utrangering — -1 — -1 Summa 139 143 1 1 Ackumulerade avskrivningar Vid årets ingång -9 -8 -1 -1 Årets avskrivningar -2 -2 0 0 Summa -11 -9 -1 -1 Redovisat värde 128 134 0 0 vid årets slut Inventarier skrivs av linjärt enligt plan över 5 år och vattenkraft över 50 år . Not 11 ANDELAR I KONCERNFÖRETAG Moderbolaget Belopp i mkr 2024 2023 Ackumulerade anskaffningsvärden Vid årets början 6 950 6 399 Inköp 0 419 Lämnade aktieägartillskott 191 132 Utgående balans 7 141 6 950 Ackumulerade nedskrivningar Vid årets början -51 — Årets nedskrivning — -51 Utgående balans -51 -51 Summa redovisat värde 7 091 6 899 Föregående års nedskrivning om -51 mkr gjordes med anledning av bedömd bestående värdenedgång i Intea Jälla AB. Nedskrivningen har minskat redovisat värde på andelar i koncernföretag. Känslighetsanalys En fastighetsvärdering är en uppskattning av det sannolika priset som en investerare skulle vara villig att betala vid en normal försäljning på den öppna marknaden. Värderingen är gjord av oberoende värderings- institut utifrån vedertagna värderingstekniker inkluderande antaganden om vissa parametrar såsom exempelvis långsiktigt inflationsantagande. Ett visst mått av osäkerhet är alltid närvarande vid en fastighetsvär- dering. Ett förändrat fastighetsvärde med +/- 5 procent per årsskiftet påverkar Inteas fastighetsvärde med +/- 1 194 mkr (1 082). Nedan följer en känslighetsanalys utifrån valda parametrar baserat på rimliga antaganden. Tabellen illustrerar effekterna på marknadsvär- det vid förändringar av varje enskild parameter. I realiteten är det inte realistiskt att en parameter förändras isolerat utan olika antaganden i känslighetsanalysen är sammankopplade avseende kassaflöde och avkastningskrav. Känslighetsanalys Förändring +/- Resultateffekt (mkr) Direktavkastningskrav 0,5 procentenhet -2 456/3 183 Hyresintäkter 5,0 procent 878/-878 Fastighetskostnader 5,0 procent -163/163 Vakansgrad 1,0 procentenhet -171/171 Kalkylränta driftnetto 0,5 procentenhet -301/317 Värderingsmodell färdigställda fastigheter + Hyresinbetalningar - Driftutbetalningar = Driftnetto - Investeringar = Fastighetens kassaflöde Not 9 (forts.) FÖRVALTNINGSFASTIGHETER 06 Finansiella rapporter INLEDNING STRATEGI OCH MARKNAD VERKSAMHET HÅLLBARHET BOLAGSSTYRNING FINANSIELLA RAPPORTER Förvaltningsberättelse Risker och osäkerhetsfaktorer Räkenskaper → Noter Styrelsens underskrifter Revisionsberättelse Fastighetsförteckning Flerårsöversikt Nyckeltal Underlag till nyckeltal Definitioner Information till aktieägare 96 INTEA ÅRSREDOVISNING 2024 Not 11 (forts.) ANDELAR I KONCERNFÖRETAG DIREKTA INNEHAV Redovisat värde, mkr Redovisat värde, mkr Bolag Org. nr Säte Ägarandel 2024 2023 Bolag Org. nr Säte Ägarandel 2024 2023 Intea AB 559056-7755 Stockholm 100 39 39 Rönneholm Slott AB 556533-0122 Stockholm 100 38 38 Intea Garnisonen AB 556547-8756 Stockholm 100 1 272 1 225 Kalkstenen Fastighets AB 556064-1838 Stockholm 57 400 400 Intea Eldaren AB 556832-2670 Stockholm 100 277 277 Intea Kristianstad Holding AB 559473-0888 Stockholm 100 1 — Intea Östersund AB 559085-0037 Stockholm 100 200 188 Intea Göteborg Holding AB 559488-8033 Stockholm 100 30 — Intea Eric Uggla AB 559086-0762 Stockholm 100 90 87 Intea Storstockholm Holding AB 559486-5502 Stockholm 100 65 — Intea Karlsro AB 556558-0494 Stockholm 100 228 226 Intea Norr Holding AB 559497-4197 Stockholm 100 0 — Intea Bygg AB 559056-3804 Stockholm 100 2 0 Intea Skåne Holding AB 559499-0334 Stockholm 100 0 — Intea Fanan 62 AB 559028-8279 Stockholm 100 22 22 Intea Småland Holding AB 559508-4152 Stockholm 100 0 — Intea Kristianstad AB 559148-6625 Stockholm 100 112 111 Totalt 7 091 6 899 Intea Tullen AB 556760-9580 Stockholm 100 74 72 Intea Seglet AB 559172-7424 Stockholm 100 16 12 Intea Vänersborg AB 556557-9603 Stockholm 100 29 29 Intea Lund AB 556753-3483 Stockholm 100 557 557 Intea Duvan AB 559267-7362 Stockholm 100 93 93 Depå Falköping AB 559174-4668 Stockholm 100 163 163 Intea Fanborgen AB 556879-6998 Stockholm 100 201 201 Intea Fanan 49 AB 559282-8643 Stockholm 100 12 12 Intea Fanan 51 AB 559282-8619 Stockholm 100 29 29 Intea Niagara AB 559210-5687 Stockholm 100 599 587 Intea Näsby AB 559281-7281 Stockholm 100 280 276 Intea Berga AB 559343-1199 Stockholm 100 1 869 1 865 Intea Viskan AB 559267-7370 Stockholm 100 205 205 Intea Jälla AB 556747-4985 Stockholm 100 171 171 Intea Kraft AB 559344-5504 Stockholm 100 12 8 Intea Fanan 63 AB 559028-8287 Stockholm 100 6 6 06 Finansiella rapporter INLEDNING STRATEGI OCH MARKNAD VERKSAMHET HÅLLBARHET BOLAGSSTYRNING FINANSIELLA RAPPORTER Förvaltningsberättelse Risker och osäkerhetsfaktorer Räkenskaper → Noter Styrelsens underskrifter Revisionsberättelse Fastighetsförteckning Flerårsöversikt Nyckeltal Underlag till nyckeltal Definitioner Information till aktieägare 97 INTEA ÅRSREDOVISNING 2024 INDIREKTA INNEHAV Antal aktier Bolag Org. nr Säte Ägarandel 2024 2023 Intea Fanorna AB 559056-7524 Stockholm 100 500 500 Intea Fanan 57 KB 916835-3663 Stockholm 100 — — Intea Fanan 60 KB 916835-4430 Stockholm 100 — — Intea Fanan 54 KB 916847-3529 Stockholm 100 — — Intea Campus AB 556538-8716 Stockholm 100 10 000 10 000 Intea Åkeriet AB 556735-0045 Stockholm 100 100 000 100 000 Intea Tingshuset AB 556735-0037 Stockholm 100 100 000 100 000 Intea Onkel Adam AB 556735-0029 Stockholm 100 100 000 100 000 Intea Lagmannen AB 556735-0011 Stockholm 100 100 000 100 000 Intea Fanan 55 KB 916835-4398 Stockholm 100 — — Intea Vänerparken AB 556557-9538 Stockholm 100 1 000 1 000 Vänerparken Förvaltning KB 969646-8488 Stockholm 100 — — Vänerparken Utveckling KB 969646-5344 Stockholm 100 — — Intea Haren AB 556962-6350 Stockholm 100 500 500 Väst El Hydropower AB 559414-9378 Stockholm 100 500 500 Forsnacken AB 556806-0924 Stockholm 100 500 500 Gökalid Vatten AB 556843-2719 Stockholm 100 500 500 Gökalid Kraft KB 916837-4859 Stockholm 100 — — Intea Kristianstad Vä AB 559473-0896 Stockholm 100 25 000 — Intea Göteborg Mark 1 AB 559488-8041 Stockholm 100 25 000 — Intea Göteborg Mark 2 AB 559488-8058 Stockholm 100 25 000 — Intea Grimmered AB 556733-7810 Stockholm 100 1 000 — Intea Kulspetsen KB 969705–9898 Stockholm 100 — — Intea Bläckspetsen KB 969700-4886 Stockholm 100 — — Intea Mopsen AB 559192-0664 Stockholm 100 500 — Intea Signalisten AB 556982-2330 Stockholm 100 1 000 — Intea Norr Fastighets AB 559497-4205 Stockholm 100 25 000 — Intea Malmö 1 AB 559499-0342 Stockholm 100 25 000 — Intea Värnamo AB 559508-4160 Stockholm 100 25 000 — 06 Finansiella rapporter INLEDNING STRATEGI OCH MARKNAD VERKSAMHET HÅLLBARHET BOLAGSSTYRNING FINANSIELLA RAPPORTER Förvaltningsberättelse Risker och osäkerhetsfaktorer Räkenskaper → Noter Styrelsens underskrifter Revisionsberättelse Fastighetsförteckning Flerårsöversikt Nyckeltal Underlag till nyckeltal Definitioner Information till aktieägare Not 11 (forts.) ANDELAR I KONCERNFÖRETAG 98 INTEA ÅRSREDOVISNING 2024 Not 12 INTRESSEBOLAG ANDEL I INTRESSEBOLAG, BELOPP I MKR Koncernen Moderbolaget Bolag Org. nr Säte Ägarandel, % 2024 2023 2024 2023 Vitartes Intea Holding AB 559015-3564 Göteborg 30 0 — 0 4 I juni 2024 avyttrades och frånträddes Inteas andel av projektet Sahlgrenska Life till Västra Götalandsregionen, vilka tidigare påkallat sin optionsrätt att köpa tillbaka marken genom att förvärva aktierna i det fastighetsägande bolaget. Not 13 KORTFRISTIGA FORDRINGAR ÖVRIGA FORDRINGAR Koncernen Moderbolaget Belopp i mkr 2024 2023 2024 2023 Kundfordringar 87 24 1 2 Skatt och mervärdeskatt 60 130 3 4 Deposition — 4 — 4 Övrigt 51 36 1 3 Summa 198 194 5 13 Not 13 (forts.) KORTFRISTIGA FORDRINGAR UPPLUPNA KOSTNADER OCH FÖRUTBETALDA INTÄKTER Koncernen Moderbolaget Belopp i mkr 2024 2023 2024 2023 Förutbetalda räntekostnader 25 24 25 42 Förutbetalda 16 4 16 4 finansieringskostnader Övriga förutbetalda kostnader 11 15 3 5 och upplupna intäkter Summa 52 43 44 51 Kortfristiga fordringar 250 237 Not 14 RÄNTEBÄRANDE SKULDER Koncernen genomsnittlig ränta Belopp i mkr 2024 2024 2023 2023 Långfristiga skulder Obligationer 4 600 3,70 % 3 350 5,50 % Säkerställda banklån 3 579 3,72 % 4 532 5,00 % Summa 8 179 7 882 Kortfristiga skulder Obligation 960 4,21 % 300 4,72 % Företagscertifikat 1) 2 865 3,34 % 1 884 4,91 % Säkerställt banklån 215 3,77 % 2 730 5,21 % Summa 4 040 4 914 1) Upptagna banklån har säkerställts med aktier i dotterbolag, pantbrev i fastigheter samt rättigheter avseende försäkring i fastighet kompletterat med covenanter avseende belånings- och räntetäckningsgrad. Moderbolagets genomsnittlig ränta Belopp i mkr 2024 2024 2023 2023 Långfristiga skulder Obligationer 4 600 3,70 % 3 350 5,50 % Säkerställt banklån 3 579 3,74 % 4 532 5,00 % Summa 8 179 7 882 Kortfristiga skulder Obligation 960 4,21 % 300 4,72 % Företagscertifikat 2 865 3,34 % 1 884 4,91 % Säkerställt banklån 130 3,74 % 2 630 5,20 % Summa 3 955 4 814 I de finansiella kostnaderna ingår även kostnader för outnyttjade back- upfaciliteter om 6 420 mkr (1 865). Genomsnittlig ränta för backupfacili- teterna (outnyttjade) uppgår till 0,33 procent (0,32). Enligt bolagets MTN program får inte bolaget uppta säkerställd skuld, om detta skulle innebära att andelen säkerställd skuld i förhållande till koncernens tillgångar skulle överstiga 40 procent. Fodringshavare har även rätt att kräva återköp om en fysisk eller juridisk person äger mer än 50 procent av aktierna eller rösterna i Intea. 06 Finansiella rapporter INLEDNING STRATEGI OCH MARKNAD VERKSAMHET HÅLLBARHET BOLAGSSTYRNING FINANSIELLA RAPPORTER Förvaltningsberättelse Risker och osäkerhetsfaktorer Räkenskaper → Noter Styrelsens underskrifter Revisionsberättelse Fastighetsförteckning Flerårsöversikt Nyckeltal Underlag till nyckeltal Definitioner Information till aktieägare FORDRAN PÅ INTRESSEBOLAG Moderbolaget Belopp i mkr 2024 2023 Intea Änggården AB — 254 Vitartes Intea Holding AB 0 3 Vitartes utveckling Göteborg AB — 165 Summa 0 422 FORDRAN PÅ INTRESSEBOLAG Moderbolaget Belopp i mkr 2024 2023 Ackumulerade anskaffningsvärden Vid årets ingång 422 130 Tillkommande poster — 292 Reglering av fordran -422 — Redovisat värde vid årets slut 0 422 99 INTEA ÅRSREDOVISNING 2024 Not 15 LEASING – LEASETAGARE Koncernen har som leasetagare endast ett fåtal leasingavtal i form av ett tomträttsavtal, ett arrendeavtal, ett hyresavtal samt billeasingavtal. Tomträttsavgäld är den avgift en ägare till byggnad på kommunalt ägd mark årligen betalar till kommunen. Avgälden för dessa beräknas för närvarande så att kommunen erhåller en realränta på markens uppskattade marknadsvärde. Tomträttsavgälden är fördelad över tiden och omförhandlas oftast med 10 till 20 års intervall. Vid 2024 års utgång hade Intea en fastighet upplåten med tomträtt. En ny värdering av bolagets tomträtt under kvartal 2 2024 har medfört ett lägre värde på nyttjanderättstillgången och motsvarande leasingskuld. NYTTJANDERÄTTSTILLGÅNGAR Koncernen Tomt- Arrende- Belopp i mkr rätt avtal Lokaler Fordon Totalt Ingående balans 2024 109 3 8 2 122 Omvärdering/justering -35 — 2 — -32 anskaffnings värde Tillkommande — — — 1 1 Avskrivningar — 0 -4 -1 -5 under året Utgående balans 2024 74 3 6 2 85 NYTTJANDERÄTTSTILLGÅNGAR Koncernen Tomt- Arrende- Belopp i mkr rätt avtal Lokaler Fordon Totalt Ingående balans 2023 109 3 24 1 137 Justering — 1 -17 1 -15 anskaffnings värde Tillkommande — — 9 2 11 Justering — — -1 0 -1 avskrivningar Avskrivningar — 0 -8 -1 -9 under året Utgående balans 2023 109 3 8 2 122 RESULTATPÅVERKANDE POSTER HÄNFÖRLIG TILL LEASING Koncernen Belopp i mkr 2024 2023 Räntekostnader leasingskuld -1 -4 Avskrivningar på tillgångar med nyttjanderätt -5 -9 Avyttring 0 0 Fastighetsskatt 0 0 Uppskjuten skatt 0 0 Summa -6 -13 LEASINGSKULDER 2024 Belopp i mkr Tomträtt Övriga Summa Långfristiga 74 5 79 Kortfristiga — 5 5 Summa 74 10 84 2023 Belopp i mkr Tomträtt Övriga Summa Långfristiga 109 9 118 Kortfristiga 2 4 6 Summa 111 13 124 Det totala kassautflödet för koncernens leasingavtal uppgår till 10 mkr. (12). För löptidsanalys av leasingskulder se not 17. 06 Finansiella rapporter INLEDNING STRATEGI OCH MARKNAD VERKSAMHET HÅLLBARHET BOLAGSSTYRNING FINANSIELLA RAPPORTER Förvaltningsberättelse Risker och osäkerhetsfaktorer Räkenskaper → Noter Styrelsens underskrifter Revisionsberättelse Fastighetsförteckning Flerårsöversikt Nyckeltal Underlag till nyckeltal Definitioner Information till aktieägare Not 16 ÖVRIGA KORTFRISTIGA SKULDER ÖVRIGA SKULDER Koncernen Moderbolaget Belopp i mkr 2024 2023 2024 2023 Leverantörsskulder 100 106 8 1 Skatter 0 50 1 5 Leasingskuld 5 6 — — Övriga skulder 67 38 59 8 Summa 172 200 68 15 UPPLUPNA KOSTNADER OCH FÖRUTBETALDA INTÄKTER Koncernen Moderbolaget Belopp i mkr 2024 2023 2024 2023 Upplupna utgiftsräntor 49 68 49 68 Förskottsbetalda hyror 355 253 — — Övriga interimsskulder 90 136 31 11 Summa 494 457 80 79 Övriga kortfristiga skulder 666 656 100 INTEA ÅRSREDOVISNING 2024 Not 17 FINANSIELLA INSTRUMENT Finansiella instrument Intea är främst exponerat för finansierings- och ränterisker. Koncernen strävar efter att ha en låneportfölj med spridda kreditförfall, som möjliggör eventuella amorteringar. Ingen upplåning sker i utländsk valuta varför koncernen inte är exponerad för valutakursrisk. Upplåning sker normalt med kort räntebindning och för att uppnå önskad ränte- bindningsstruktur används ränteswappar. Derivatinstrument används endast i riskminimerande syfte och ska vara kopplade till en underliggande exponering. Koncernen har för närvarande derivatinstrument som redovisas i kategorin finansiella tillgångar och skulder värderade till verkligt värde via resultaträkningen. Säkringsredovisning tillämpas ej. Majoriteten av koncernens banklån omfattas av olika åtaganden mot långivarna. Om åtagandena inte efterlevs kan långivaren begära att lånen återbetalas, helt eller delvis, i förtid. Åtagandena utgörs av branschnormala nyckeltal som måste vara uppfyllda. Exempel på åtaganden är räntetäckningsgrad och belåningsgrad som inte får under- respektive överstiga vissa nivåer. Andra exempel på åtaganden är att rapportering av nyckeltal och finansiell ställning lämnas per kvartal samt ställande av säkerhet i form av aktier i dotterbolag och pantbrev i fastigheter / tomträtter. Bolaget har under året efterlevt samtliga villkor i finansieringsavtalen. Inteas finansfunktion är en koncernfunktion med centralt ansvar för finansiering och likviditetsplanering. Arbetet styrs av en av styrel- sen beslutad finanspolicy, som syftar till att säkerställa koncernens finansieringsbehov till en så låg kostnad och risk som möjligt. Inom finansfunktionen finns instruktioner, system och arbetsfördelning för att uppnå en god intern kontroll och uppföljning av verksamheten. Större finansieringslösningar och derivataffärer ska godkännas av styrelsens ordförande och styrelsen informeras vid varje styrelsemöte om finan- siella frågor. Överskottslikviditet, som inte används till amortering, får endast placeras i instrument med hög likviditet och låg risk . 06 Finansiella rapporter INLEDNING STRATEGI OCH MARKNAD VERKSAMHET HÅLLBARHET BOLAGSSTYRNING FINANSIELLA RAPPORTER Förvaltningsberättelse Risker och osäkerhetsfaktorer Räkenskaper → Noter Styrelsens underskrifter Revisionsberättelse Fastighetsförteckning Flerårsöversikt Nyckeltal Underlag till nyckeltal Definitioner Information till aktieägare UPPLYSNINGAR OM REDOVISADE VÄRDEN OCH VERKLIGA VÄRDEN, FINANSIELLA INSTRUMENT Finansiella tillgångar Finansiella tillgångar Finansiella skulder och skulder värderade till värderade till upplupet värderade till upplupet verkligt värde via resultatet anskaffningsvärde anskaffningsvärde Belopp i mkr 2024 2023 2024 2023 2024 2023 Derivat 372 334 — — — — Kundfordringar — — 87 24 — — Kortfristiga fordringar — — 163 213 — — Likvida medel — — 241 225 — — Totalt 372 334 491 462 — — Långfristiga räntebärande skulder — — — — 8 179 7 882 Kortfristiga räntebärande skulder — — — — 4 040 4 914 Leverantörsskulder — — — — 100 106 Övriga kortfristiga skulder — — — — 561 544 Totalt — — — — 12 880 13 447 Verkligt värde överensstämmer approximativt med redovisat värde i balansräkningen. Derivat, som har värderats till verkligt värde via resultaträkningen, är hänförliga till nivå 2 i verkligt värdehierarkin det vill säga, värdet har beräknats baserat på observerbara marknadsdata . Finansieringsrisk Finansieringsrisk utgörs av att svårigheter kan föreligga att erhålla finansiering för verksamheten vid en given tidpunkt. Målet är att ha en låneportfölj med spridda förfall och en lång löptid. För att minimera kostnaden för koncernens upplåning och för att säkerställa att finan- siering kan erhållas, behöver bolaget ha lånelöften som täcker behovet för omsättning av lån och investeringar. Styrelsen fastställer löpande nivån för kapitalbindning i låneportföljen. Ledningen upprättar rullande prognoser för koncernens likviditet på basis av förväntade kassaflöden. Inteas externa upplåning uppgick per den 31 december 2024 till 12 219 mkr (12 796). Belåningsgraden i koncernen per 31 december uppgick till 50,5 procent (57,2). Bolaget har betryggande marginaler till kreditgivarnas restriktioner avseende låneavtalen, så kallade covenanter . 101 INTEA ÅRSREDOVISNING 2024 Kreditrisk Kreditrisken är risken för förlust om koncernens motparter inte fullgör sina avtalsförpliktelser och eventuella säkerheter inte täcker koncernens fordringar. Utestående hyresfordringar, likvida medel och finansiella derivattillgångar kan ge upphov till kreditrisk. Genom att placera likvida medel och göra derivataffärer med större kreditinstitut och genom förskottshyror minimeras kreditrisken. Kreditrisk i hyresfordringar Förluster på hyresfordringar uppstår när kunder försätts i konkurs eller av andra skäl inte kan fullfölja sina betalningsåtaganden. Då Inteas hyresgäster främst består av offentlig sektor så minskar risken för förluster kopplade till hyresfordringar. IFRS 9 innebär att principerna för reservering för kreditförluster ska bygga på en uppskattning av för- väntade förluster. Då kreditförlusterna är, och historiskt sett har varit, mycket små och Intea framförallt har offentliga hyresgäster med god kreditvärdighet görs ingen reserv då det inte finns någon förväntan på förluster. Inga väsentliga fordringar har skrivits ned under räkenskaps- året. Koncernens kundfordringar avseende hyror och vidarefakturerade kostnader uppgår till 87 mkr (24) vid årets utgång. Intea gör kontinuerligt bedömningar av förväntade kreditförluster. Samtliga utestående kund- fordringar per 31 december förfaller inom 0–30 dagar. Kreditförlusterna på kundfordringar i koncernen är mycket låga. Kreditrisk i finansiella derivatavtal Exponeringar avseende finansiella derivattillgångar begränsas genom att koncernen har som policy att endast ingå sådana avtal med stora finansiella institut med hög rating och där bolaget har långsiktiga relationer. Dessutom finns ramavtal med dessa institut om kvittning av olika derivatavtal, som ytterligare minskar kredit risk exponeringen. Kreditrisk i fordringar på intressebolag Koncernen genomförde via intressebolag fastighetsprojekt Sahlgrenska Life tillsammans med Vitartes Ab som ingår i koncernen SveaNor Fastigheter AB. Västra Götalandsregionen påkallade under 2023 sin optionsrätt att köpa tillbaka marken för projektet Sahlgrenska Life genom att förvärva aktierna i det fastighetsägande bolaget. Under andra kvartalet 2024 har Intea avyttrat och frånträtt bolagets andel av projektet Sahlgrenska Life till Västra Götalandsregionen. Kreditrisk i likvida medel För likvida medel är skandinavisk banker och finansiella institutioner motparter med rating om antingen minst A- (S&P) eller minst A3 (Moody´s) eller annan motpart med rating om antingen minst A (S&P) eller minst A2 (Moody´s). Koncernen anser att likvida medel har låg kreditrisk baserat på motparternas externa kreditbetyg. De förväntade kreditförlusterna för likvida medel har bedömts som immateriella och därför ej redovisats. Kapitalstruktur Vald kapitalstruktur har betydelse för ägarnas förväntade avkastning och exponering för risk. Några faktorer som påverkar valet är affärsrisk, skattesituation samt risk och kostnader förknippade med ökad belåning. Bolagets finansiella ramar framgår i bolaget finanspolicy. Där framgår att belåningsgrad för koncernen ska över tid ligga i intervallet 50–55 procent, och ska inte överstiga 60 procent. Räntetäckningsgraden för koncernen ska inte understiga 2 gånger. SKULDER FÖRDELADE PÅ FÖRFALLOTIDPUNKT PER 31 DECEMBER 2024 Koncernen Belopp i mkr <1 år 1–5 år >5 år Summa Räntebärande skulder -4 040 -7 479 -700 -12 219 Ränta krediter -346 -462 -128 -937 Ränta derivat 103 252 62 417 Leasingskulder -5 -2 -77 -84 Leverantörsskulder -100 — — -100 Övriga skulder -561 — — -561 Totalt -4 949 -7 692 -843 -13 483 Moderbolaget Belopp i mkr <1 år 1–5 år >5 år Summa Räntebärande skulder -3 955 -7 479 -700 -12 134 Ränta krediter -343 -462 -128 -934 Ränta derivat 103 252 62 417 Leverantörsskulder -8 — — -8 Övriga skulder -60 — — -60 Totalt -4 263 -7 689 -766 -12 719 SKULDER FÖRDELADE PÅ FÖRFALLOTIDPUNKT PER 31 DECEMBER 2023 Koncernen Belopp i mkr <1 år 1–5 år >5 år Summa Räntebärande skulder -4 914 -7 178 -704 -12 796 Ränta krediter -497 -603 -214 -1 314 Ränta derivat 237 610 233 1 081 Leasingskulder -6 -6 -112 -124 Leverantörsskulder -106 — — -106 Övriga skulder -544 — — -544 Totalt -5 829 -7 177 -797 -13 803 Moderbolaget Belopp i mkr <1 år 1–5 år >5 år Summa Räntebärande skulder -4 814 -7 178 -704 -12 696 Ränta krediter -491 -599 -214 -1 305 Ränta derivat 237 610 233 1 081 Leverantörsskulder -1 — — -1 Övriga skulder -13 — — -13 Totalt -5 082 -7 168 -685 -12 934 KREDITFÖRFALLOSTRUKTUR PER 31 DECEMBER 2024, BELOPP I MKR Totalt Summa Kredit- MTN/ räntebärande Outnyttjade tillgängliga avtal Bank Cert skulder krediter krediter 0–1 år 215 3 825 4 040 2 570 6 610 1–2 år 825 2 200 3 025 0 3 025 2–3 år 2 054 1 100 3 154 1 850 5 004 3–4 år 0 800 800 1 000 1 800 4–5 år 0 500 500 1 000 1 500 >5 år 700 700 0 700 Totalt 3 794 8 425 12 219 6 420 18 639 06 Finansiella rapporter INLEDNING STRATEGI OCH MARKNAD VERKSAMHET HÅLLBARHET BOLAGSSTYRNING FINANSIELLA RAPPORTER Förvaltningsberättelse Risker och osäkerhetsfaktorer Räkenskaper → Noter Styrelsens underskrifter Revisionsberättelse Fastighetsförteckning Flerårsöversikt Nyckeltal Underlag till nyckeltal Definitioner Information till aktieägare 102 INTEA ÅRSREDOVISNING 2024 Not 17 (forts.) FINANSIELLA INSTRUMENT RÄNTEFÖRFALLOSTRUKTUR, INKL DERIVAT PER 31 DECEMBER 2024 Belopp, Genomsnittlig Genomsnittlig Förfallotidpunkt mkr, ränta, % räntebindning, år 0-1 år 2 979 3,49 0,8 1-2 år 1 500 3,13 1,7 2-3 år 800 2,12 2,7 3-4 år 1 000 2,31 3,6 4-5 år 940 1,68 4,7 >5 år 5 000 2,64 7,8 Summa/genomsnitt 12 219 2,77 3,9 Outnyttjade 6 420 0,33 - kreditfaciliteter Inklusive outnyttjade 18 639 2,89 3,9 kreditfaciliteter Ränterisk För att hantera exponering mot fluktuationer i marknadsräntan i enlighet med beslutad finanspolicy har Intea ingått räntederivatavtal. Vid användning av räntederivat kan det uppstå värdeförändringar beroende på främst förändringar av marknadsräntan. Räntederivat redovisas initialt i balansräkningen till anskaffningsvärde på affärs dag, där absoluta merparten avser byte av ränteflöden innebärande ett anskaffningsvärde om noll, och värderas därefter till verkligt värde med värdeförändringar i resultat räkningen. För att fastställa verkligt värde används marknadsräntor för respektive löptid noterade på bokslutsdagen och allmänt vedertagna beräknings- metoder, innebärande att verkligt värde har fastställts enligt nivå 2 i värdehierarkin. Ränteswappar värderas genom att framtida kassaflöden diskonteras till nuvärde och instrument med optionsinslag värderas till aktuellt återköpspris, vilket erhålles från respektive motpart . Värdeförändringar kan vara såväl realiserade som orealiserade. Realiserade värdeförändringar avser lösta räntederivatavtal och utgör skillnaden mellan åsatt pris vid inlösen och redovisat värde enligt senaste kvartalsrapport. Orealiserade värdeförändringar avser den värdeförändring som uppstått under perioden på de räntederivatavtal bolaget hade vid utgången av perioden. Värdeförändringar beräknas utifrån värderingen vid periodens slut jämfört med värderingen före- gående år alternativt anskaffningsvärdet om räntederivatavtal ingåtts under året. För att fastställa verkligt värde per bokslutsdagen görs en extern värdering av kreditinstitut. RÄNTEDERIVAT Fast Nominellt Verkligt ränta, belopp, värde, Räntederivat, år % mkr mkr 2025 2,18 2 500 -15 2026 1,07 1 500 21 2027 0,75 800 27 2028 0,93 1 000 51 2029 0,61 500 38 2030 0,32 500 53 2031 0,80 500 50 2032 1,33 1 000 81 2033 2,43 1 000 15 2034 2,34 2 000 52 Totalt 11 300 372 Räntevillkor är Stibor 3M. Räntebetalning sker kvartalsvis. En simu- lerad parallellförskjutning med +1 procentenhet av de underliggande swapkurvorna skulle, allt annat lika, medföra en omvärdering av Inteas räntederivat med 561 mkr. En minskning av marknadsräntorna med 1 procent skulle påverka koncernens resultat med -561 mkr. 06 Finansiella rapporter INLEDNING STRATEGI OCH MARKNAD VERKSAMHET HÅLLBARHET BOLAGSSTYRNING FINANSIELLA RAPPORTER Förvaltningsberättelse Risker och osäkerhetsfaktorer Räkenskaper → Noter Styrelsens underskrifter Revisionsberättelse Fastighetsförteckning Flerårsöversikt Nyckeltal Underlag till nyckeltal Definitioner Information till aktieägare NOT 18 ANLÄGGNINGSTILLGÅNGAR SOM INNEHAS FÖR FÖRSÄLJNING TILLGÅNGAR SOM KLASSIFICERAS SOM INNEHAV FÖR FÖRSÄLJNING KONCERNEN Belopp i mkr 2024 2023 Andelar i intressebolag — 4 Fordran på intressebolag — 440 Summa — 444 SKULDER SOM KLASSIFICERAS SOM INNEHAV FÖR FÖRSÄLJNING KONCERNEN Belopp i mkr 2024 2023 Skulder till intressebolag — 4 Summa — 4 Västra Götalandsregionen påkallade 2023 sin optionsrätt att köpa tillbaka marken för projektet Sahlgrenska Life genom att förvärva aktierna i det fastighetsägande bolaget. I samband med att optionsrätten påkallades uppfylldes kriterierna för tillämpning av IFRS 5 Anläggningstillgångar som innehas för försäljning och avvecklade verksamheter. Under andra kvartalet 2024 har Intea avyttrat och frånträtt bolagets andel av projektet Sahlgrenska Life till Västra Götalandsregionen. 103 INTEA ÅRSREDOVISNING 2024 NOT 20 STÄLLDA SÄKERHETER OCH EVENTUALFÖRPLIKTELSER KONCERNEN MODERBOLAGET Belopp i mkr 2024 2023 2024 2023 Aktier i dotterbolag 9 753 10 177 6 077 6 006 Ställda säkerheter, pant brev 7 510 7 262 7 425 7 162 för lån hos kreditinstitut Totalt 17 263 17 439 13 502 13 168 Eventualförpliktelser Borgen för dotterbolag - - - 908 Borgen för intressebolag - 200 - 200 Summa - 200 - 1 108 Borgen för dotterbolag redovisat i moderbolaget avser fullgörande- garantier till förmån för projekt i dotterbolag. NOT 21 TILLÄGGSUPPLYSNING TILL KASSAFLÖDEN FÖRÄNDRINGAR AV SKULDER HÄNFÖRLIGA TILL FINANSIERINGSVERKSAMHETEN — KONCERNEN Icke kassaflöde 2024 2023-12-31 Kassaflöde Upplåningskostnader Omklassificering 2024-12-31 Kortfristiga räntebärande skulder 4 914 -1 964 — 1 090 4 040 Långfristiga räntebärande skulder 7 882 1 387 — -1 090 8 179 Leasingskuld 124 -5 — -35 84 Icke kassaflöde 2023 2022-12-31 Kassaflöde Upplåningskostnader Omklassificering 2023-12-31 Kortfristiga räntebärande skulder 2 715 918 1 1 280 4 914 Långfristiga räntebärande skulder 7 858 1 303 1 - 1 280 7 882 Leasingskuld 137 -7 — -6 124 FÖRÄNDRINGAR AV SKULDER HÄNFÖRLIGA TILL FINANSIERINGSVERKSAMHETEN — MODERBOLAGET Icke kassaflöde 2024 2023-12-31 Kassaflöde Upplåningskostnader Omklassificering 2024-12-31 Kortfristiga räntebärande skulder 4 814 -1 949 — 1 090 3 955 Långfristiga räntebärande skulder 7 882 1 387 — -1 090 8 179 Icke kassaflöde 2023 2022-12-31 Kassaflöde Upplåningskostnader Omklassificering 2023-12-31 Kortfristiga räntebärande skulder 2 615 918 1 1 280 4 814 Långfristiga räntebärande skulder 7 858 1 303 1 - 1 280 7 882 06 Finansiella rapporter INLEDNING STRATEGI OCH MARKNAD VERKSAMHET HÅLLBARHET BOLAGSSTYRNING FINANSIELLA RAPPORTER Förvaltningsberättelse Risker och osäkerhetsfaktorer Räkenskaper → Noter Styrelsens underskrifter Revisionsberättelse Fastighetsförteckning Flerårsöversikt Nyckeltal Underlag till nyckeltal Definitioner Information till aktieägare Not 19 FORDRAN PÅ DOTTERBOLAG MODERBOLAGET Belopp i mkr 2024 2023 Ackumulerade anskaffningsvärden Vid årets ingång 9 104 8 333 Tillkommande poster 1 904 774 Avgående poster -48 -2 Utgående balans 31 december 10 960 9 104 104 INTEA ÅRSREDOVISNING 2024 NOT 22 TRANSAKTIONER MED NÄRSTÅENDE Intea Fastigheter AB (publ) står inte under ett bestämmande inflytande från någon av aktieägarna. Moderbolaget har en närståenderelation med sina dotterbolag. Transaktioner mellan moderbolag och dotterbolag har skett på marknadsmässiga villkor. Moderbolagets ägare De största ägarna vad gäller röster är Henrik Lindekrantz och Christian Haglund som äger aktier privat eller via bolag. De har ca 12 procent av rösterna vardera, följt av Svenska Handelsbankens pensionsstiftelse med ca 9 procent av rösterna. Därmed har ingen av bolagets ägare ett bestämmande eller betydande inflytande. De 10 största aktieägarna anges på sida 62 . Intea Fastigheter AB (publ) har köpt rådgivningstjänster om cirka 3,9 mkr enligt avtal tecknade med två bolag som ägs av Henrik Lindekrantz respektive Christian Haglund. Både Henrik Lindekrantz och Christian Haglund är ägare och styrelseledamöter i Intea Fastigheter AB (publ). Samtliga transaktioner har skett på marknadsmässiga villkor. Styrelse Styrelseledamöter anses som närstående. Ersättningar till styrelsen framgår av not 5. Företagsledning Företagsledningen anses som närstående. Ersättning till företags- ledningen framgår av not 5. I Know a Place AB Intea Fastigheter AB (publ) har under 2023 och början av 2024 hyrt ut kontorsyta till I Know a Place AB, vilket är ett bolag som ägs av Henrik Lindekrantz och Christian Haglund genom Antea AB. Dotterbolag Transaktioner framgår av tabellen till höger . NOT 22 (forts.) TRANSAKTIONER MED NÄRSTÅENDE TRANSAKTIONER OCH MELLANHAVANDEN MELLAN MODER- BOLAGET OCH ANDRA KONCERNBOLAG MODERBOLAGET Belopp i mkr 2024 2023 Försäljning till dotterbolag 76 73 Försäljning till I Know a Place AB 1 4 Ränteintäkter från dotterbolag 521 473 Fordringar på dotterbolag 13 985 14 550 Skulder till dotterbolag 2 844 4 852 Not 23 HÄNDELSER EFTER BALANSDAGEN I januari 2025 tecknade Intea ett nytt sexårigt hyresavtal med Polis- myndigheten i Linköping. Förhyrningen avser drygt 4 200 kvm. Tillträdet förväntas ske kring årsskiftet 2025/26. I februari 2025 kom Intea och Kriminalvården överens om ett hyres- avtal avseende en utökning av Anstalten Kristianstad med 10 000 kvm samt en option om ytterligare 3 200 kvm. Hyrestiden är 25 år. Projektet beräknas färdigställas under andra kvartalet 2026. I februari 2025 tilldelades Intea ett häktesprojekt i Gävle. Det nya häktet beräknas omfatta knappt 22 000 kvm LOA. Hyresavtalet löper med en hyrestid om 25 år från färdigställande. Investeringen beräknas uppgå till cirka 1 450 mkr. I februari 2025 tilldelades Intea ett anstaltsprojekt i Värnamo. Den nya anstalten beräknas omfatta cirka 29 000 kvm LOA. Hyresavtalet löper med en hyrestid om 25 år från färdigställande. Investeringen beräknas uppgå till cirka 2 400 mkr. NOT 24 VINSTDISPOSITION Till årsstämmans förfogande finns följande medel i moderbolaget Intea Fastigheter AB (publ), med belopp i kr. NOT 24 (forts.) VINSTDISPOSITION Belopp i kr Balanserade vinster 81 420 050 Överkursfond 6 018 444 157 Årets resultat 86 236 220 Till årsstämmans förfogande stående medel 6 186 100 427 Styrelsens föreslår att vinstmedlen disponeras enligt följande Till aktieägarna utdelas 0,50 kr per stamaktie av serie A och serie B 99 116 968 Till aktieägarna utdelas 2,00 kr per stamaktie avserie D 118 144 580 Överföres till överkursfond 5 968 838 879 Överföres till balanserade vinstmedel _ Summa 6 186 100 427 Totala antal aktier uppgår till 6 390 000 A-aktier, 191 843 936 B-aktier och 59 072 290 D-aktier à nominellt 0,11 kr. Motivering Koncernens egna kapital har beräknats med de av EU antagna IFRS- standarderna samt i enlighet med svensk lag genom tillämpning av Rådet för hållbarhets- och finansiell rapporterings rekommendation RFR 1 (Kompletterande redovisningsregler för koncerner). Moderbolagets egna kapital har beräknats i enlighet med svensk lag och med tillämpning av Rådet för hållbarhets- och finansiell rapporterings rekommendation RFR 2 (Redovisning för juridiska personer). Styrelsen finner att den föreslagna utdelningen till aktieägarna är försvarlig med hänsyn till de parametrar som anges i 17 kap 3 § andra och tredje styckena i aktiebolagslagen (verksamhetens art, omfattning och risker samt konsolideringsbehov, likviditet och ställning i övrigt). Verksamhetens art, omfattning och risker Styrelsen bedömer att bolagets och koncernens egna kapital efter den föreslagna vinstutdelningen kommer att vara tillräckligt stort i relation till verksamhetens art, omfattning och risker. Styrelsen beaktar i sam- manhanget bland annat bolagets och koncernens historiska utveckling, budgeterad utveckling, investeringsplaner samt konjunkturläget. 06 Finansiella rapporter INLEDNING STRATEGI OCH MARKNAD VERKSAMHET HÅLLBARHET BOLAGSSTYRNING FINANSIELLA RAPPORTER Förvaltningsberättelse Risker och osäkerhetsfaktorer Räkenskaper → Noter Styrelsens underskrifter Revisionsberättelse Fastighetsförteckning Flerårsöversikt Nyckeltal Underlag till nyckeltal Definitioner Information till aktieägare 105 INTEA ÅRSREDOVISNING 2024 Styrelsens underskrifter Styrelsens underskrifter Styrelsen och verkställande direktören försäkrar, såvitt de känner till, att årsredovisningen har upprättats i enlighet med god redovisningssed i Sverige och koncernredovisningen har upprättats i enlighet med de internationella redovisningsstandarder som avses i Europa- parlamentets och rådets förordning (EG) nr 1606/2002 av den 19 juli 2002 om tillämpning av internationella redovisningsstandarder. Årsredovisningen respektive koncernredovisningen ger en rättvisande bild av moderbolagets och koncernens ställning och resultat. Förvaltningsberättelsen för moderbolaget respektive koncernen ger en rättvisande översikt över utvecklingen av moderbolagets och koncernens verksamhet, ställning och resultat samt beskriver väsentliga risker och osäkerhetsfaktorer som moderbolaget och de företag som ingår i koncernen står inför. Årsredovisningen har undertecknats den dag som framgår av vår elektroniska signatur Kristina Alvendal Styrelseledamot Peter Ragnarsson Styrelseledamot Caesar Åfors Styrelseordförande Mattias Grahn Styrelseledamot Pernilla Ramslöv Styrelseledamot Charlotta Wallman Hörlin Verkställande direktör Christian Haglund Styrelseledamot Håkan Sandberg Styrelseledamot Henrik Lindekrantz Styrelseledamot Årsredovisningen och koncernredovisningen har, som framgår ovan, godkänts för utfärdande av styrelsen och den verkställande direktören den 27 mars 2025. Koncernens resultat- och balansräkning och moderbolagets resultat- och balansräkning blir föremål för fastställelse på årsstämman den 5 maj 2025. Vår revisionsberättelse har lämnats den dag som framgår av vår elektroniska signatur KPMG AB Mattias Johansson, Auktoriserad revisor 06 Finansiella rapporter INLEDNING STRATEGI OCH MARKNAD VERKSAMHET HÅLLBARHET BOLAGSSTYRNING FINANSIELLA RAPPORTER Förvaltningsberättelse Risker och osäkerhetsfaktorer Räkenskaper Noter → Styrelsens underskrifter Revisionsberättelse Fastighetsförteckning Flerårsöversikt Nyckeltal Underlag till nyckeltal Definitioner Information till aktieägare 106 INTEA ÅRSREDOVISNING 2024 Revisionsberättelse Till bolagsstämman i Intea Fastigheter AB (publ), org. nr 559027-5656 Rapport om årsredovisningen och koncernredovisningen Uttalanden Vi har utfört en revision av årsredovisningen och koncern- redovisningen för Intea Fastigheter AB (publ) för år 2024 med undantag för bolagsstyrningsrapporten på sidorna 53–60 och hållbarhetsrapporten på sidorna 39–52. Bolagets årsredo- visning och koncernredovisning ingår på sidorna 67–106 i detta dokument. Enligt vår uppfattning har årsredovisningen upprättats i enlighet med årsredovisningslagen och ger en i alla väsentliga avseenden rättvisande bild av moderbolagets finansiella ställning per den 31 december 2024 och av dess finansiella resultat och kassaflöde för året enligt årsredovisningslagen. Koncernredovisningen har upprättats i enlighet med års- redovisningslagen och ger en i alla väsentliga avseenden rättvisande bild av koncernens finansiella ställning per den 31 december 2024 och av dess finansiella resultat och kassaflöde för året enligt IFRS Redovisningsstandarder som de antagits av EU, och årsredovisningslagen. Våra uttalanden omfattar inte bolagsstyrningsrapporten på sidorna 53–60 och hållbar- hetsrapporten på sidorna 39–52. Förvaltningsberättelsen är förenlig med årsredovisningens och koncernredovisningens övriga delar. Vi tillstyrker därför att bolagsstämman fastställer resultat- räkningen och balansräkningen för moderbolaget och för koncernen. Våra uttalanden i denna rapport om årsredovisningen och koncernredovisningen är förenliga med innehållet i den kompletterande rapport som har överlämnats till moder- bolagets revisionsutskott i enlighet med revisorsförordning- ens (537/2014) artikel 11. Grund för uttalanden Vi har utfört revisionen enligt International Standards on Auditing (ISA) och god revisionssed i Sverige. Vårt ansvar en- ligt dessa standarder beskrivs närmare i avsnittet Revisorns ansvar. Vi är oberoende i förhållande till moderbolaget och koncernen enligt god revisorssed i Sverige och har i övrigt fullgjort vårt yrkesetiska ansvar enligt dessa krav. Detta innefattar att, baserat på vår bästa kunskap och övertygelse, inga förbjudna tjänster som avses i revisorsförordningens (537/2014) artikel 5.1 har tillhandahållits det granskade bolaget eller, i förekommande fall, dess moderföretag eller dess kontrollerade företag inom EU. Vi anser att de revisionsbevis vi har inhämtat är tillräckliga och ändamålsenliga som grund för våra uttalanden. Särskilt betydelsefulla områden Särskilt betydelsefulla områden för revisionen är de områden som enligt vår professionella bedömning var de mest betydelse- fulla för revisionen av årsredovisningen och koncernredovis- ningen för den aktuella perioden. Dessa områden behandlades inom ramen för revisionen av, och i vårt ställningstagande till, årsredovisningen och koncernredovisningen som helhet, men vi gör inga separata uttalanden om dessa områden. Värdering av förvaltningsfastigheter Se not 1 Redovisningsprinciper och not 9 Förvaltningsfastig- heter på sidorna 86–89 och 94–96 i årsredovisningen och koncernredovisningen för detaljerade upplysningar och beskrivning av området. Beskrivning av området • Förvaltningsfastigheterna redovisas I koncernredovisningen till verkligt värde. Det redovisade värdet uppgår till 23 600 MSEK per den 31 december 2024. • Fastigheternas verkliga värde per 31 december 2024 har fastställs baserat på värderingar utförda av oberoende externa värderare. • Givet förvaltningsfastigheternas väsentliga andel av kon- cernens totala tillgångar och det inslag av bedömningar som ingår i värderingsprocessen utgör detta ett särskilt betydelsefull område i vår revision. • Risken är att det bokförda värdet på förvaltningsfastigheter kan vara över- eller underskattat och att varje justering av värdet direkt påverkar periodens resultat. Hur området har beaktats i revisionen • Vi har övervägt om den tillämpade värderingsmetodiken är rimlig genom att jämföra den med vår erfarenhet av hur andra fastighetsbolag och värderare arbetar och vilka antaganden som är normala vid värdering av jämförbara objekt. • Vi har bedömt kompetensen och oberoende hos de externa värderarna. • Vi har testat de kontroller som koncernen har etablerat för att identifiera felaktigheter i de externa fastighets värderingarna. • Vi har stickprovsvis testat de upprättade fastighets- värderingarna. Därvid har vi använt oss av aktuella mark- nadsdata från externa källor, särskilt avseende antaganden om direktavkastningskrav, hyresnivåer och vakanser. • Vi har kontrollerat riktigheten i de upplysningar om för- valtningsfastigheterna som koncernen lämnar i not 1 och not 9 i årsredovisningen. 06 Finansiella rapporter INLEDNING STRATEGI OCH MARKNAD VERKSAMHET HÅLLBARHET BOLAGSSTYRNING FINANSIELLA RAPPORTER Förvaltningsberättelse Risker och osäkerhetsfaktorer Räkenskaper Noter Styrelsens underskrifter → Revisionsberättelse Fastighetsförteckning Flerårsöversikt Nyckeltal Underlag till nyckeltal Definitioner Information till aktieägare 107 INTEA ÅRSREDOVISNING 2024 Annan information än årsredovisningen och koncernredovisningen Detta dokument innehåller även annan information än års- redovisningen och koncernredovisningen och återfinns på sid- orna 1–52 samt 111–125. Den andra informationen består också av ersättningsrapporten som vi inhämtade före datumet för denna revisionsberättelse. Det är styrelsen och verkställande direktören som har ansvaret för denna andra information. Vårt uttalande avseende årsredovisningen och koncernredo- visningen omfattar inte denna information och vi gör inget uttalande med bestyrkande avseende denna andra information. I samband med vår revision av årsredovisningen och kon- cernredovisningen är det vårt ansvar att läsa den informa- tion som identifieras ovan och överväga om informationen i väsentlig utsträckning är oförenlig med årsredovisningen och koncernredovisningen. Vid denna genomgång beaktar vi även den kunskap vi i övrigt inhämtat under revisionen samt bedö- mer om informationen i övrigt verkar innehålla väsentliga felaktigheter. Om vi, baserat på det arbete som har utförts avseende denna information, drar slutsatsen att den andra informationen innehåller en väsentlig felaktighet, är vi skyldiga att rapportera detta. Vi har inget att rapportera i det avseendet. Styrelsens och verkställande direktörens ansvar Det är styrelsen och verkställande direktören som har an- svaret för att årsredovisningen och koncernredovisningen upprättas och att de ger en rättvisande bild enligt årsredovis- ningslagen och, vad gäller koncernredovisningen, enligt IFRS Redovisningsstandarder som de antagits av EU. Styrelsen och verkställande direktören ansvarar även för den interna kontroll som de bedömer är nödvändig för att upprätta en årsredovisning och koncernredovisning som inte innehåller några väsentliga felaktigheter, vare sig dessa beror på oegent- ligheter eller misstag. Vid upprättandet av årsredovisningen och koncernredo- visningen ansvarar styrelsen och verkställande direktören för bedömningen av bolagets och koncernens förmåga att fortsätta verksamheten. De upplyser, när så är tillämpligt, om förhållanden som kan påverka förmågan att fortsätta verksamheten och att använda antagandet om fortsatt drift. Antagandet om fortsatt drift tillämpas dock inte om styrelsen och verkställande direktören avser att likvidera bolaget, upphöra med verksamheten eller inte har något realistiskt alternativ till att göra något av detta. Styrelsens revisionsutskott ska, utan att det påverkar styrelsens ansvar och uppgifter i övrigt, bland annat övervaka bolagets finansiella rapportering. Revisorns ansvar Våra mål är att uppnå en rimlig grad av säkerhet om huruvida årsredovisningen och koncernredovisningen som helhet inte innehåller några väsentliga felaktigheter, vare sig dessa beror på oegentligheter eller misstag, och att lämna en revisionsbe- rättelse som innehåller våra uttalanden. Rimlig säkerhet är en hög grad av säkerhet, men är ingen garanti för att en revision som utförs enligt ISA och god revisionssed i Sverige alltid kommer att upptäcka en väsentlig felaktighet om en sådan finns. Felaktigheter kan uppstå på grund av oegentligheter eller misstag och anses vara väsentliga om de enskilt eller tillsammans rimligen kan förväntas påverka de ekonomiska beslut som användare fattar med grund i årsredovisningen och koncernredovisningen. Som del av en revision enligt ISA använder vi professionellt omdöme och har en professionellt skeptisk inställning under hela revisionen. Dessutom: • identifierar och bedömer vi riskerna för väsentliga fel aktigheter i årsredovisningen och koncernredovisningen, vare sig dessa beror på oegentligheter eller misstag, utformar och utför granskningsåtgärder bland annat utifrån dessa risker och inhämtar revisionsbevis som är tillräckliga och ändamålsenliga för att utgöra en grund för våra uttalanden. Risken för att inte upptäcka en väsent- lig felaktighet till följd av oegentligheter är högre än för en väsentlig felaktighet som beror på misstag, eftersom oegentligheter kan innefatta agerande i maskopi, förfalsk- ning, avsiktliga utelämnanden, felaktig information eller åsidosättande av intern kontroll. • skaffar vi oss en förståelse av den del av bolagets interna kontroll som har betydelse för vår revision för att utforma granskningsåtgärder som är lämpliga med hänsyn till om- ständigheterna, men inte för att uttala oss om effektiviteten i den interna kontrollen. • utvärderar vi lämpligheten i de redovisningsprinciper som används och rimligheten i styrelsens och verkställande direktörens uppskattningar i redovisningen och tillhöran- de upplysningar. • drar vi en slutsats om lämpligheten i att styrelsen och verkställande direktören använder antagandet om fortsatt drift vid upprättandet av årsredovisningen och koncern- redovisningen. Vi drar också en slutsats, med grund i de inhämtade revisionsbevisen, om huruvida det finns någon väsentlig osäkerhetsfaktor som avser sådana händelser eller förhållanden som kan leda till betydande tvivel om bolagets och koncernens förmåga att fortsätta verksam- heten. Om vi drar slutsatsen att det finns en väsentlig osäkerhetsfaktor, måste vi i revisionsberättelsen fästa uppmärksamheten på upplysningarna i årsredovisningen och koncernredovisningen om den väsentliga osäkerhets- faktorn eller, om sådana upplysningar är otillräckliga, modifiera uttalandet om årsredovisningen och koncern redovisningen. Våra slutsatser baseras på de revisions- bevis som inhämtas fram till datumet för revisionsberät- telsen. Dock kan framtida händelser eller förhållanden göra att ett bolag och en koncern inte längre kan fortsätta verksamheten. • utvärderar vi den övergripande presentationen, struktu- ren och innehållet i årsredovisningen och koncernredovis- ningen, däribland upplysningarna, och om årsredovisningen och koncernredovisningen återger de underliggande transaktionerna och händelserna på ett sätt som ger en rättvisande bild. • planerar och utför vi koncernrevisionen för att inhämta tillräckliga och ändamålsenliga revisionsbevis avseende den finansiella informationen för företag eller affärs enheter inom koncernen som grund för att göra ett uttalande avseende koncernredovisningen. Vi ansvarar för styrning, övervakning och genomgång av det revisions- arbete som utförts för koncernrevisionens syfte. Vi är 06 Finansiella rapporter INLEDNING STRATEGI OCH MARKNAD VERKSAMHET HÅLLBARHET BOLAGSSTYRNING FINANSIELLA RAPPORTER Förvaltningsberättelse Risker och osäkerhetsfaktorer Räkenskaper Noter Styrelsens underskrifter → Revisionsberättelse Fastighetsförteckning Flerårsöversikt Nyckeltal Underlag till nyckeltal Definitioner Information till aktieägare 108 INTEA ÅRSREDOVISNING 2024 ensamt ansvariga för våra uttalanden. Vi måste informera styrelsen om bland annat revisionens planerade omfattning och inriktning samt tidpunkten för den. Vi måste också informera om betydelsefulla iakttagelser un- der revisionen, däribland de eventuella betydande brister i den interna kontrollen som vi identifierat. Vi måste också förse styrelsen med ett uttalande om att vi har följt relevanta yrkesetiska krav avseende oberoende, och ta upp alla relationer och andra förhållanden som rimligen kan påverka vårt oberoende, samt i tillämpliga fall åtgärder som har vidtagits för att eliminera hoten eller motåtgärder som har vidtagits. Av de områden som kommuniceras med styrelsen faststäl- ler vi vilka av dessa områden som varit de mest betydelsefulla Rapport om andra krav enligt lagar och andra författningar Revisorns granskning av förvaltning och förslag till disposition av bolagets vinst eller förlust Uttalanden Utöver vår revision av årsredovisningen och koncernredo- visningen har vi även utfört en revision av styrelsens och verkställande direktörens förvaltning för Intea Fastigheter AB (publ) för år 2024 samt av förslaget till dispositioner beträf- fande bolagets vinst eller förlust. Vi tillstyrker att bolagsstämman disponerar vinsten enligt förslaget i förvaltningsberättelsen och beviljar styrelsens ledamöter och verkställande direktören ansvarsfrihet för räkenskapsåret. Grund för uttalanden Vi har utfört revisionen enligt god revisionssed i Sverige. Vårt ansvar enligt denna beskrivs närmare i avsnittet Revisorns ansvar. Vi är oberoende i förhållande till moderbolaget och koncernen enligt god revisorssed i Sverige och har i övrigt fullgjort vårt yrkesetiska ansvar enligt dessa krav. Vi anser att de revisionsbevis vi har inhämtat är tillräckliga och ändamålsenliga som grund för våra uttalanden. Styrelsens och verkställande direktörens ansvar Det är styrelsen som har ansvaret för förslaget till disposi- tioner beträffande bolagets vinst eller förlust. Vid förslag till utdelning innefattar detta bland annat en bedömning av om utdelningen är försvarlig med hänsyn till de krav som bolagets och koncernens verksamhetsart, omfattning och risker ställer på storleken av moderbolagets och koncernens egna kapital, konsolideringsbehov, likviditet och ställning i övrigt. Styrelsen ansvarar för bolagets organisation och förvalt- ningen av bolagets angelägenheter. Detta innefattar bland annat att fortlöpande bedöma bolagets och koncernens ekonomiska situation och att tillse att bolagets organisation är utformad så att bokföringen, medelsförvaltningen och bolagets ekonomiska angelägenheter i övrigt kontrolleras på ett betryggande sätt. Verkställande direktören ska sköta den löpande förvalt- ningen enligt styrelsens riktlinjer och anvisningar och bland annat vidta de åtgärder som är nödvändiga för att bolagets bokföring ska fullgöras i överensstämmelse med lag och för att medelsförvaltningen ska skötas på ett betryggande sätt. Revisorns ansvar Vårt mål beträffande revisionen av förvaltningen, och därmed vårt uttalande om ansvarsfrihet, är att inhämta revisionsbevis för att med en rimlig grad av säkerhet kunna bedöma om någon styrelseledamot eller verkställande direktören i något väsentligt avseende: • företagit någon åtgärd eller gjort sig skyldig till någon försummelse som kan föranleda ersättningsskyldighet mot bolaget, eller • på något annat sätt handlat i strid med aktiebolagslagen, årsredovisningslagen eller bolagsordningen. Vårt mål beträffande revisionen av förslaget till dispositioner av bolagets vinst eller förlust, och därmed vårt uttalande om detta, är att med rimlig grad av säkerhet bedöma om förslaget är förenligt med aktiebolagslagen. Rimlig säkerhet är en hög grad av säkerhet, men ingen garanti för att en revision som utförs enligt god revisionssed i Sverige alltid kommer att upptäcka åtgärder eller försum- melser som kan föranleda ersättningsskyldighet mot bolaget, eller att ett förslag till dispositioner av bolagets vinst eller förlust inte är förenligt med aktiebolagslagen. Som en del av en revision enligt god revisionssed i Sverige använder vi professionellt omdöme och har en professionellt skeptisk inställning under hela revisionen. Granskningen av förvaltningen och förslaget till dispositioner av bolagets vinst eller förlust grundar sig främst på revisionen av räkenskaperna. Vilka tillkommande granskningsåtgärder som utförs baseras på vår professionella bedömning med utgångspunkt i risk och väsentlighet. Det innebär att vi fokuserar granskningen på sådana åtgärder, områden och förhållanden som är väsentli- ga för verksamheten och där avsteg och överträdelser skulle ha särskild betydelse för bolagets situation. Vi går igenom och prövar fattade beslut, beslutsunderlag, vidtagna åtgärder och andra förhållanden som är relevanta för vårt uttalande om ansvarsfrihet. Som underlag för vårt uttalande om styrel- sens förslag till dispositioner beträffande bolagets vinst eller förlust har vi granskat styrelsens motiverade yttrande samt ett urval av underlagen för detta för att kunna bedöma om förslaget är förenligt med aktiebolagslagen. 06 Finansiella rapporter INLEDNING STRATEGI OCH MARKNAD VERKSAMHET HÅLLBARHET BOLAGSSTYRNING FINANSIELLA RAPPORTER Förvaltningsberättelse Risker och osäkerhetsfaktorer Räkenskaper Noter Styrelsens underskrifter → Revisionsberättelse Fastighetsförteckning Flerårsöversikt Nyckeltal Underlag till nyckeltal Definitioner Information till aktieägare för revisionen av årsredovisningen och koncernredovisningen, inklusive de viktigaste bedömda riskerna för väsentliga felaktigheter, och som därför utgör de för revisionen särskilt betydelsefulla områdena. Vi beskriver dessa områden i revi- sionsberättelsen såvida inte lagar eller andra författningar förhindrar upplysning om frågan. 109 INTEA ÅRSREDOVISNING 2024 Revisorns granskning av Esef-rapporten Uttalande Utöver vår revision av årsredovisningen och koncernredovis- ningen har vi även utfört en granskning av att styrelsen och verkställande direktören har upprättat årsredovisningen och koncernredovisningen i ett format som möjliggör enhetlig elektronisk rapportering (Esef-rapporten) enligt 16 kap. 4 a § lagen (2007:528) om värdepappersmarknaden för Intea Fastigheter AB (publ) för år 2024. Vår granskning och vårt uttalande avser endast det lag- stadgade kravet. Enligt vår uppfattning har Esef-rapporten upprättats i ett format som i allt väsentligt möjliggör enhetlig elektronisk rapportering. Grund för uttalande Vi har utfört granskningen enligt FARs rekommendation RevR 18 Revisorns granskning av Esef-rapporten. Vårt ansvar enligt denna rekommendation beskrivs närmare i avsnittet Revi- sorns ansvar. Vi är oberoende i förhållande till Intea Fastighe- ter AB (publ) enligt god revisorssed i Sverige och har i övrigt fullgjort vårt yrkesetiska ansvar enligt dessa krav. Vi anser att de bevis vi har inhämtat är tillräckliga och ändamålsenliga som grund för vårt uttalande. Styrelsens och verkställande direktörens ansvar Det är styrelsen och verkställande direktören som har an- svaret för att Esef-rapporten har upprättats i enlighet med 16 kap. 4 a § lagen (2007:528) om värdepappersmarknaden, och för att det finns en sådan intern kontroll som styrelsen och verkställande direktören bedömer är nödvändig för att upprätta Esef-rapporten utan väsentliga felaktigheter, vare sig dessa beror på oegentligheter eller misstag. Revisorns ansvar Vår uppgift är att uttala oss med rimlig säkerhet om Esef-rapporten i allt väsentligt är upprättad i ett format som uppfyller kraven i 16 kap. 4 a § lagen (2007:528) om värde- pappersmarknaden, på grundval av vår granskning. RevR 18 kräver att vi planerar och genomför våra gransk- ningsåtgärder för att uppnå rimlig säkerhet att Esef-rapporten är upprättad i ett format som uppfyller dessa krav. Rimlig säkerhet är en hög grad av säkerhet, men är ingen ga- ranti för att en granskning som utförs enligt RevR 18 och god revisionssed i Sverige alltid kommer att upptäcka en väsentlig felaktighet om en sådan finns. Felaktigheter kan uppstå på grund av oegentligheter eller misstag och anses vara väsent- liga om de enskilt eller tillsammans rimligen kan förväntas påverka de ekonomiska beslut som användare fattar med grund i Esef-rapporten. Revisionsföretaget tillämpar International Standard on Quality Management 1, som kräver att företaget utformar, implementerar och hanterar ett system för kvalitetsstyrnhing inklusive riktlinjer eller rutiner avseende efterlevnad av yrkes- etiska krav, standarder för yrkesutövningen och tillämpliga krav i lagar och andra författningar. Granskningen innefattar att genom olika åtgärder inhämta bevis om Esef-rapporten har upprättats i ett format som möjliggör enhetlig elektronisk rapportering av årsredovis- ningen och koncernredovisningen. Vi väljer vilka åtgärder som ska utföras, bland annat genom att bedöma riskerna för väsentliga felaktigheter i rapporteringen vare sig dessa beror på oegentligheter eller misstag. Vid denna riskbedömning beaktar vi de delar av den interna kontrollen som är relevan- ta för hur styrelsen och verkställande direktören tar fram underlaget i syfte att utforma granskningsåtgärder som är ändamålsenliga med hänsyn till omständigheterna, men inte i syfte att göra ett uttalande om effektiviteten i den interna kontrollen. Granskningen omfattar också en utvärdering av ändamålsenligheten och rimligheten i styrelsens och verk- ställande direktörens antaganden. Granskningsåtgärderna omfattar huvudsakligen validering av att Esef-rapporten upprättats i ett giltigt XHTML-format och en avstämning av att Esef-rapporten överensstämmer med den granskade årsredovisningen och koncernredovisningen. Vidare omfattar granskningen även en bedömning av huru- vida koncernens resultat-, balans- och egetkapitalräkningar, kassaflödesanalys samt noter i Esefrapporten har märkts med iXBRL i enlighet med vad som följer av Esef-förordningen. Revisorns granskning av bolagsstyrningsrapporten Det är styrelsen som har ansvaret för bolagsstyrningsrapporten på sidorna 53–60 och för att den är upprättad i enlighet med årsredovisningslagen. Vår granskning har skett enligt FARs rekommendation RevR 16 Revisorns granskning av bolagsstyrningsrapporten. Detta innebär att vår granskning av bolagsstyrningsrapporten har en annan inriktning och en väsentligt mindre omfattning jämfört med den inriktning och omfattning som en revision enligt International Standards on Auditing och god revisionssed i Sverige har. Vi anser att denna granskning ger oss tillräcklig grund för våra uttalanden. En bolagsstyrningsrapport har upprättats. Upplysningar i enlighet med 6 kap. 6 § andra stycket punkterna 2–6 års- redovisningslagen samt 7 kap. 31 § andra stycket samma lag är förenliga med årsredovisningens och koncernredovisningens övriga delar samt är i överensstämmelse med årsredovis- ningslagen. Revisorns yttrande avseende den lagstadgade hållbarhetsrapporten Det är styrelsen som har ansvaret för hållbarhetsrapporten på sidorna 39–52 och för att den är upprättad i enlighet med årsredovisningslagen i enlighet med den äldre lydelsen som gällde före den 1 juli 2024. Vår granskning har skett enligt FARs rekommendation RevR 12 Revisorns yttrande om den lagstadgade hållbarhets- rapporten. Detta innebär att vår granskning av hållbarhets- rapporten har en annan inriktning och en väsentligt mindre omfattning jämfört med den inriktning och omfattning som en revision enligt International Standards on Auditing och god revisionssed i Sverige har. Vi anser att denna granskning ger oss tillräcklig grund för vårt uttalande. En hållbarhetsrap- port har upprättats. KPMG AB, Box 382, 101 27, Stockholm, utsågs till Intea Fast- igheter AB (publ)s revisor av bolagsstämman den 7 maj 2024. KPMG AB eller revisorer verksamma vid KPMG AB har varit bolagets revisor sedan 2016. Stockholm den dag som framgår av vår elektroniska underskrift. KPMG AB Mattias Johansson Auktoriserad revisor 06 Finansiella rapporter INLEDNING STRATEGI OCH MARKNAD VERKSAMHET HÅLLBARHET BOLAGSSTYRNING FINANSIELLA RAPPORTER Förvaltningsberättelse Risker och osäkerhetsfaktorer Räkenskaper Noter Styrelsens underskrifter → Revisionsberättelse Fastighetsförteckning Flerårsöversikt Nyckeltal Underlag till nyckeltal Definitioner Information till aktieägare 110 INTEA ÅRSREDOVISNING 2024 FASTIGHETSFÖRTECKNING, PER FASTIGHETSKATEGORI Bolaget ägde och förvaltade den 31 december 2024 ett fastighetsbestånd i Sverige om totalt 42 fastigheter med ett totalt fastighetsvärde om 23 600mkr. Fastighetsbeståndet är diversifierat över 20 orter och har en total area om 573 000 kvm. Uthyrningsbar area, tkvm Fastighet Adress Ort Rättsväsende Högre utbildning Sjukvård Övriga offentliga Icke offentliga Total Rönneholm 6:2 Rönneholm slott Eslöv 8 8 Anneborg 2:4 Spårvägen 1 Falköping 4 4 Rud 51:3 Klangfärgsgatan 6B Göteborg 9 9 Rud 51:14 Klangfärgsgatan 6A Göteborg 7 7 Rud 51:18 Klangfärgsgatan 4D Göteborg 0 0 Fanan 54 Spetsvinkelgatan 11-19 Halmstad 10 10 Fanan 55 Spetsvinkelgatan 9 Halmstad 2 2 Fanan 57 Spetsvinkelgatan 21-29 Halmstad 12 12 Fanan 60 Linjegatan 12 Halmstad 3 3 Fanan 62 Spetsvinkelgatan 11 Halmstad 10 10 Fanan 63 Diagonalen 4 Halmstad — — Fanan 65 Linjegatan 5-7 Halmstad 5 5 Fanan 66 Linjegatan 8-10 Halmstad 7 7 Fanborgen 3 Kristian IV:s väg 1-3 Halmstad 21 2 24 Högkvarteret 1 Berga Allé 21, 25 Helsingborg 38 38 Duvan 1 Hospitalsgatan 6 Härnösand 8 8 Eldaren 6 Norra Kajplan 6 Kalmar 29 29 Kasematten 1 Vattentornsvägen 5 A-D Kristianstad 36 36 Näsby 34:24 Elmetorpsvägen 15 Kristianstad 34 34 Smedstad 1:21 Brigadgatan 26 Linköping 68 8 6 6 88 Landsdomaren 6 Baravägen 1 Lund 27 27 Niagara 2 Nordenskiöldsgatan 1 mfl. Malmö 21 21 Tullen 6 Esplanaden 1 Norrtälje 6 6 06 Finansiella rapporter INLEDNING STRATEGI OCH MARKNAD VERKSAMHET HÅLLBARHET BOLAGSSTYRNING FINANSIELLA RAPPORTER Förvaltningsberättelse Risker och osäkerhetsfaktorer Räkenskaper Noter Styrelsens underskrifter Revisionsberättelse → Fastighetsförteckning Flerårsöversikt Nyckeltal Underlag till nyckeltal Definitioner Information till aktieägare 111 INTEA ÅRSREDOVISNING 2024 Uthyrningsbar area, tkvm Fastighet Adress Ort Rättsväsende Högre utbildning Sjukvård Övriga offentliga Icke offentliga Total Eric Uggla 2 Eric Ugglas plats 2 Skövde 4 4 Ringaren 6 Kanikegränd 1-3, Kaplansgatan 9 Skövde 13 13 Stora Mörke 18 Högskolevägen 2-4, 6A-B, 8 Skövde 15 15 Mopsen 1 Kvastvägen 4 Stockholm 2 2 — — Stockholm 13 Jälla 2:25 Jälla 59 Uppsala 4 4 Haren 3 Korsgatan 20, 22 Vänersborg 6 6 Lasarettet 2 Vänerparken 1 mfl. Vänersborg 15 21 36 Lasarettet 6, 7 & 8 Vänerparken 11, 12 Vänersborg 3 3 Signalisten 20 Signalistgatan 6 Västerås 1 1 Seglet 1 Skjutbanevägen 16 Örebro 12 12 Artilleristen 1 Studentplan 2 mfl. Östersund 28 4 20 7 59 Lagmannen 6 Köpmangatan 21 Östersund 7 7 Onkel Adam 9 Köpmangatan 16-20 Östersund 6 6 Tingshuset 7 Storgatan 6 Östersund 4 4 Åkeriet 10 Prästgatan 53 Östersund 2 2 Summa objekt under förvaltning 240 171 62 82 18 573 Hjältan 4:11 Hjältan 350 Ånge — Summa projektfastigheter 1) — — — — — — Summa fastighetsbeståndet 240 171 62 82 18 573 1) Bedömd uthyrningsbar area för projektfastigheter uppgår till sammanlagt 14 tkvm. 06 Finansiella rapporter INLEDNING STRATEGI OCH MARKNAD VERKSAMHET HÅLLBARHET BOLAGSSTYRNING FINANSIELLA RAPPORTER Förvaltningsberättelse Risker och osäkerhetsfaktorer Räkenskaper Noter Styrelsens underskrifter Revisionsberättelse → Fastighetsförteckning Flerårsöversikt Nyckeltal Underlag till nyckeltal Definitioner Information till aktieägare 112 INTEA ÅRSREDOVISNING 2024 FASTIGHETSFÖRTECKNING, PER REGION Uthyrningsbar area, tkvm Fastighet Adress Ort Syd Öst Väst Nord Total Rönneholm 6:2 Rönneholm slott Eslöv 8 8 Anneborg 2:4 Spårvägen 1 Falköping 4 4 Rud 51:3 Klangfärgsgatan 6B Göteborg 9 9 Rud 51:14 Klangfärgsgatan 6A Göteborg 7 7 Rud 51:18 Klangfärgsgatan 4D Göteborg 0 0 Fanan 54 Spetsvinkelgatan 11 Halmstad 10 10 Fanan 55 Spetsvinkelgatan 11 Halmstad 2 2 Fanan 57 Spetsvinkelgatan 21 Halmstad 12 12 Fanan 60 Linjegatan 12 Halmstad 3 3 Fanan 62 Spetzvinkelgatan 11 Halmstad 10 10 Fanan 63 Diagonalen 4 Halmstad - 0 Fanan 65 Linjegatan 5-7 Halmstad 5 5 Fanan 66 Linjegatan 8-10 Halmstad 7 7 Fanborgen 3 Kristian IV:s väg 1-3 Halmstad 24 24 Högkvarteret 1 Berga Allé 21, 25 Helsingborg 38 38 Duvan 1 Hospitalsgatan 6 Härnösand 8 8 Eldaren 6 Norra Kajplan 6 Kalmar 29 29 Kasematten 1 Vattentornsvägen 5 A-D Kristianstad 36 36 Näsby 34:24 Elmetorpsvägen 15 Kristianstad 34 34 Smedstad 1:21 Brigadgatan 26 Linköping 88 88 Landsdomaren 6 Baravägen 1 Lund 27 27 Niagara 2 Nordenskiöldsgatan 1 mfl. Malmö 21 21 Tullen 6 Esplanaden 1 Norrtälje 6 6 06 Finansiella rapporter INLEDNING STRATEGI OCH MARKNAD VERKSAMHET HÅLLBARHET BOLAGSSTYRNING FINANSIELLA RAPPORTER Förvaltningsberättelse Risker och osäkerhetsfaktorer Räkenskaper Noter Styrelsens underskrifter Revisionsberättelse → Fastighetsförteckning Flerårsöversikt Nyckeltal Underlag till nyckeltal Definitioner Information till aktieägare 113 INTEA ÅRSREDOVISNING 2024 Uthyrningsbar area, tkvm Fastighet Adress Ort Syd Öst Väst Nord Total Eric Uggla 2 Eric Ugglas plats 2 Skövde 4 4 Ringaren 6 Kanikegränd 1-3, Kaplansgatan 9 Skövde 13 13 Stora Mörke 18 Högskolevägen 2-4, 6A-B, 8 Skövde 15 15 Mopsen 1 Kvastvägen 4 Stockholm 2 2 — — Stockholm 13 13 Jälla 2:25 Jälla 59 Uppsala 4 4 Haren 3 Korsgatan 20, 22 Vänersborg 6 6 Lasarettet 2 Vänerparken 1 mfl. Vänersborg 36 36 Lasarettet 6, 7 & 8 Vänerparken 11, 12 Vänersborg 3 3 Signalisten 20 Signalistgatan 6 Västerås 1 1 Seglet 1 Skjutbanevägen 16 Örebro 12 12 Artilleristen 1 Studentplan 2 mfl. Östersund 59 59 Lagmannen 6 Köpmangatan 21 Östersund 7 7 Onkel Adam 9 Köpmangatan 16-20 Östersund 6 6 Tingshuset 7 Storgatan 6 Östersund 4 4 Åkeriet 10 Prästgatan 53 Östersund 2 2 Summa objekt under förvaltning 266 126 95 86 573 Hjältan 4:11 Hjältan 350 Ånge — Summa projektfastigheter 1) — — — — — Summa fastighetsbeståndet 266 126 95 86 573 1) Bedömd uthyrningsbar area för projektfastigheter uppgår till sammanlagt 14 tkvm. 06 Finansiella rapporter INLEDNING STRATEGI OCH MARKNAD VERKSAMHET HÅLLBARHET BOLAGSSTYRNING FINANSIELLA RAPPORTER Förvaltningsberättelse Risker och osäkerhetsfaktorer Räkenskaper Noter Styrelsens underskrifter Revisionsberättelse → Fastighetsförteckning Flerårsöversikt Nyckeltal Underlag till nyckeltal Definitioner Information till aktieägare 114 INTEA ÅRSREDOVISNING 2024 FLERÅRSÖVERSIKT Belopp i mkr 2024 2023 2022 2021 2020 Resultaträkning Intäkter 1 201 1 057 918 733 549 Fastighetskostnader -209 -197 -180 -124 -98 Driftöverskott 992 861 739 609 450 Central administration -68 -57 -64 -241 -67 Finansiella poster -387 -298 -178 -201 -238 Förvaltningsresultat 536 506 497 167 145 varav förvaltningsresultat exkl. ränta på ägarlån 536 506 497 246 279 Värdeförändringar förvaltningsfastigheter 166 -893 143 2 207 453 Värdeförändringar derivatinstrument 38 -354 639 127 -43 Skatt -149 102 -374 -532 -143 Årets resultat 591 -639 906 1 969 412 Balansräkning Förvaltningsfastigheter 23 600 21 406 20 158 17 797 10 238 Övriga tillgångar 836 1 272 1 178 544 183 Likvida medel 241 225 215 198 395 Summa tillgångar 24 678 22 904 21 550 18 539 10 816 Eget kapital 10 335 8 097 8 990 7 206 1 945 Uppskjutens skatteskuld 1 378 1 229 1 335 971 439 Derivat — — — — 77 Ägarlån — — — — 2 235 Räntebärande låneskulder 12 219 12 796 10 573 9 814 5 758 Ej räntebärande skulder 747 781 652 547 362 Summa eget kapital och skulder 24 678 22 904 21 550 18 539 10 816 06 Finansiella rapporter INLEDNING STRATEGI OCH MARKNAD VERKSAMHET HÅLLBARHET BOLAGSSTYRNING FINANSIELLA RAPPORTER Förvaltningsberättelse Risker och osäkerhetsfaktorer Räkenskaper Noter Styrelsens underskrifter Revisionsberättelse Fastighetsförteckning → Flerårsöversikt Nyckeltal Underlag till nyckeltal Definitioner Information till aktieägare 115 INTEA ÅRSREDOVISNING 2024 NYCKELTAL Belopp i mkr 2024 2023 2022 2021 2020 Fastighets- och operativa nyckeltal Fastighetsvärde,mkr 23 600 21 406 20 158 17 797 10 238 Direktavkastning, % 5,2 5,3 4,7 4,4 4,9 Uthyrningsbar area, kvm 573 459 517 655 493 893 454 310 324 792 Hyresvärde, kr per kvm 2 336 2 230 2 089 1 910 1 827 Ekonomisk uthyrningsgrad, % 97,5 98,4 97,9 99,0 98,7 Överskottsgrad, % 82,6 81,4 80,4 83,1 82,1 Andel offentliga hyresgäster, % 95,7 95,0 94,8 94,0 93,8 Återstående kontraktstid offentliga, år 7,8 6,3 5,9 6,0 6,2 Nettoinvesteringar,mkr 2 029 2 141 1 677 5 352 414 Förvaltningsresultat,mkr 536 506 497 167 145 Förvaltningsresultat, exkl. ränta på ägarlån, mkr 536 506 497 246 279 Finansiella nyckeltal Belåningsgrad 1) , % 50,5 57,2 51,0 53,8 52,4 Räntetäckningsgrad, ggr 2,4 2,7 3,9 3,0 3,7 Kapitalbindning, år 2,5 2,4 2,3 3,3 3,3 Räntebindning, år 3,9 3,0 3,0 3,2 4,9 Genomsnittsränta, % 2,89 3,27 2,53 1,31 1,63 Genomsnittsränta exkl. outnyttjade kreditfaciliteter, % 2,77 3,22 2,48 1,24 1,52 Andel säkerställd skuld, % 15,4 31,7 24,2 12,6 15,6 Soliditet, % 41,9 35,4 41,7 38,9 38,6 Skuldkvot, ggr (Nettoskuld/EBITDA) 13,0 15,6 15,3 18,0 2) 14,0 Justerad skuldkvot, ggr (Nettoskuld/EBITDA) 10,6 11,4 11,8 15,6 2) 12,3 1) Definitionen av belåningsgrad har förändrats från Q4 2022. Förändringen innebär att andelar i intressebolag, fordran på intressebolag, övriga anläggningstillgångar samt tillgångar som innehas för försäljning har inkluderats i beräkningsbasen. 2) Inklusive återlagd kostnad för avveckling av rådgivningsavtal om 165 mkr. 06 Finansiella rapporter INLEDNING STRATEGI OCH MARKNAD VERKSAMHET HÅLLBARHET BOLAGSSTYRNING FINANSIELLA RAPPORTER Förvaltningsberättelse Risker och osäkerhetsfaktorer Räkenskaper Noter Styrelsens underskrifter Revisionsberättelse Fastighetsförteckning Flerårsöversikt → Nyckeltal Underlag till nyckeltal Definitioner Information till aktieägare 116 INTEA ÅRSREDOVISNING 2024 Belopp i mkr 2024 2023 2022 2021 2020 Nyckeltal per A- och B-aktie Långsiktigt substansvärde, kr 45,88 45,77 50,03 46,87 30,19 Tillväxt i långsiktigt substansvärde 1) , % 2,2 -6,7 7,7 55,2 19,3 Förvaltningsresultat, exkl. ränta på ägarlån, kr 2,77 2,63 2,74 2,47 1,79 Tillväxt i förvaltningsresultat, % 5,5 -4,2 11,1 38,2 12,3 Justerat förvaltningsresulat, kr (EPRA EPS) 2,69 2,51 2,67 2,44 1,75 Utdelning, kr 0,90 0,90 0,46 2,22 0,56 Årets resultat hänförligt till moderbolagets aktieägare, kr 3,07 -5,04 5,58 15,60 3,71 Antal aktier vid årets utgång, miljoner 198 148 148 138 111 Genomsnittligt antal aktier under året, miljoner 151 148 143 125 111 Nyckeltal per D-aktie 2) Eget kapital, kr 33,00 33,00 33,00 33,00 — Resultat, kr 2,02 2,00 1,93 0,50 — Utdelning, kr 2,00 2,00 1,80 0,50 — Antal aktier vid årets utgång, miljoner 59 58 58 50 — Genomsnittligt antal aktier under året, miljoner 58 58 54 50 — 1) Inklusive återlagd utdelning under året. 2) D-aktier fanns inte före 2021. 06 Finansiella rapporter INLEDNING STRATEGI OCH MARKNAD VERKSAMHET HÅLLBARHET BOLAGSSTYRNING FINANSIELLA RAPPORTER Förvaltningsberättelse Risker och osäkerhetsfaktorer Räkenskaper Noter Styrelsens underskrifter Revisionsberättelse Fastighetsförteckning Flerårsöversikt → Nyckeltal Underlag till nyckeltal Definitioner Information till aktieägare 117 INTEA ÅRSREDOVISNING 2024 UNDERLAG TILL NYCKELTAL Intea presenterar ett antal finansiella nyckeltal som inte definieras av IFRS redovisningsstandarder och som därmed är alternativa nyckeltal enligt European Securites and Markets Authority (ESMA). Bolaget anser att nyckeltalen ger värdefull kompletterande information om dess resultat och Belopp i mkr 2024 2023 FASTIGHETS- OCH OPERATIVA NYCKELTAL Andel offentliga hyresgäster, % Kontrakterad årshyra, offentliga hyresgäster,mkr 1 249 1 079 (/) Kontrakterad årshyra, totalt,mkr 1 305 1 136 Andel offentliga hyresgäster, % 95,7 95,0 Ekonomisk uthyrningsgrad, % Kontrakterad årshyra,mkr 1 305 1 136 (/) Hyresvärde,mkr 1 339 1 155 Ekonomisk uthyrningsgrad, % 97,5 98,4 Nettoinvesteringar,mkr Förvärv under året,mkr 473 420 Investeringar i ny-, till och ombyggnation,mkr 1 555 1 721 Nettoinvesteringar,mkr 2 029 2 141 Överskottsgrad, % Årets driftöverskott,mkr 992 861 (/) Årets hyresintäkter,mkr 1 201 1 057 Överskottsgrad, % 82,6 81,4 06 Finansiella rapporter INLEDNING STRATEGI OCH MARKNAD VERKSAMHET HÅLLBARHET BOLAGSSTYRNING FINANSIELLA RAPPORTER Förvaltningsberättelse Risker och osäkerhetsfaktorer Räkenskaper Noter Styrelsens underskrifter Revisionsberättelse Fastighetsförteckning Flerårsöversikt Nyckeltal → Underlag till nyckeltal Definitioner Information till aktieägare 118 INTEA ÅRSREDOVISNING 2024 Belopp i mkr 2024 2023 FINANSIELLA NYCKELTAL Belåningsgrad, % Räntebärande skulder 1) ,mkr 12 219 12 796 (-) Likvida medel,mkr -241 -225 Nettoskuld,mkr 11 977 12 571 Verkligt värde fastigheter,mkr 23 600 21 406 Andelar i intressebolag, mkr 0 — Fordran på intressebolag, mkr 0 — Övriga anläggningstillgångar, mkr 128 134 Tillgångar som innehas för försäljning, mkr 0 444 (/) Summa, mkr 23 729 21 984 Belåningsgrad, % 50,5 57,2 Långsiktigt substansvärde,mkr Eget kapital hänförligt till moderbolagets ägare, mkr 10 038 7 806 varav D-aktier,mkr -1 949 -1 916 Uppskjuten skatt,mkr 1 378 1 229 Derivat,mkr -372 -334 Långsiktigt substansvärde,mkr 9 094 6 785 Genomsnittlig ränta vid årets utgång, % Räntekostnad på årsbasis vid årets utgång,mkr 353 419 (/) Räntebärande skuld 1) vid årets utgång enligt balansräkningen,mkr 12 219 12 796 Genomsnittlig ränta vid årets utgång, % 2,89 3,27 Räntetäckningsgrad, ggr Resultat före finansiella poster,mkr 923 804 (/) Årets finansnetto exkl. ränta tomträtt,mkr -381 -294 Räntetäckningsgrad, ggr 2,4 2,7 1) Räntebärande skulder exklusive leasingskuld. 06 Finansiella rapporter INLEDNING STRATEGI OCH MARKNAD VERKSAMHET HÅLLBARHET BOLAGSSTYRNING FINANSIELLA RAPPORTER Förvaltningsberättelse Risker och osäkerhetsfaktorer Räkenskaper Noter Styrelsens underskrifter Revisionsberättelse Fastighetsförteckning Flerårsöversikt Nyckeltal → Underlag till nyckeltal Definitioner Information till aktieägare 119 INTEA ÅRSREDOVISNING 2024 Belopp i mkr 2024 2023 Soliditet, % Eget kapital,mkr 10 335 8 097 (/) Tillgångar,mkr 24 678 22 904 Soliditet, % 41,9 35,4 Skuldkvot, ggr (nettoskuld/EBITDA) Räntebärande skulder 1) , mkr 12 219 12 796 (-) Likvida medel, mkr -241 -225 Nettoskuld, mkr 11 977 12 571 Driftöverskott, mkr 992 861 (-) Central administration, mkr -68 -57 EBITDA, mkr 923 804 Skuldkvot, ggr (nettoskuld/EBITDA), årstakt 13,0 15,6 Justerad skuldkvot, ggr (nettoskuld/EBITDA) Räntebärande skulder 1) , mkr 12 219 12 796 (-) Likvida medel, mkr -241 -225 (-) Redovisat värde pågående projekt, mkr -2 195 -3 385 Nettoskuld, mkr 9 782 9 186 Driftöverskott, mkr 992 861 (-) Central administration, mkr -68 -57 EBITDA, mkr 923 804 Justerad skuldkvot, ggr (nettoskuld/EBITDA), årstakt 10,6 11,4 1) Räntebärande skulder exklusive leasingskuld. 06 Finansiella rapporter INLEDNING STRATEGI OCH MARKNAD VERKSAMHET HÅLLBARHET BOLAGSSTYRNING FINANSIELLA RAPPORTER Förvaltningsberättelse Risker och osäkerhetsfaktorer Räkenskaper Noter Styrelsens underskrifter Revisionsberättelse Fastighetsförteckning Flerårsöversikt Nyckeltal → Underlag till nyckeltal Definitioner Information till aktieägare 120 INTEA ÅRSREDOVISNING 2024 Belopp i mkr 2024 2023 AKTIERELATERADE NYCKELTAL Förvaltningsresultat per A- och B-aktie, kr Förvaltningsresultat,mkr 536 506 (-) Utdelning D-aktier,mkr -117 -116 Summa 419 390 (/) Genomsnittligt antal A- och B-aktier, miljoner 151 148 Förvaltningsresultat per A- och B-aktie, kr 2,77 2,63 Justerat förvaltningsresultat per A- och B-aktie, kr (EPRA EPS) Förvaltningsresultat, mkr 536 506 (-) Aktuell skatt, mkr -1 -6 (-) Minoritetens andel av förvaltningsresultat, mkr 1) -13 -12 (-) Utdelning D-aktier, mkr -117 -116 Summa 406 372 (/) Genomsnittligt antal A- och B-aktier, miljoner 151 148 Justerat förvaltningsresultat per A- och B-aktie, kr (EPRA EPS) 2,69 2,51 Långsiktigt substansvärde per A- och B-aktie,kr Långsiktigt substansvärde,mkr 9 094 6 785 (/) Antal A- och B-aktier vid årets utgång, miljoner 198 148 Långsiktigt substansvärde per A- och B-aktie, kr 45,88 45,77 1) Motsvarar "Innehav utan bestämmande inflytande". 06 Finansiella rapporter INLEDNING STRATEGI OCH MARKNAD VERKSAMHET HÅLLBARHET BOLAGSSTYRNING FINANSIELLA RAPPORTER Förvaltningsberättelse Risker och osäkerhetsfaktorer Räkenskaper Noter Styrelsens underskrifter Revisionsberättelse Fastighetsförteckning Flerårsöversikt Nyckeltal → Underlag till nyckeltal Definitioner Information till aktieägare 121 INTEA ÅRSREDOVISNING 2024 Definitioner NYCKELTAL DEFINITION SYFTE Andel offentliga hyresgäster, % Kontrakterad årshyra från offentliga hyresgäster dividerat med total kontrakteradårshyra. Nyckeltalet används för att belysa bolagets samlade kreditrisk på dess hyresgäster. En hög andel intäkter från offentliga hyresgäster bidrar till en lägre kreditrisk. Andel säkerställd skuld, % Säkerställd skuld i förhållande till totala tillgångar. Nyckeltalet är ett mått på graden av strukturell efterställdhet på den icke säkerställda skulden. Belåningsgrad, % Räntebärande skulder minus leasingskuld i förekommande fall, likvida medel och kortfristiga placeringar i förhållande till fastigheternas verkliga värde, andelar iintressebolag, fordringar på intressebolag, övriga anläggningstillgångar och tillgångar som innehas för försäljning. Nyckeltalet används för att belysa bolagets finansiella risk och visar hur stor del av verksamheten som är finansierad med räntebärande skulder. Direktavkastning, % Driftöverskottet på årsbasis för fastighetsbeståndet per balansdagen i förhållande till fastighetsbeståndets värde per balansdagen med avdrag för värdet av pågående projekt och outnyttjade byggrätter. Nyckeltalet åskådliggör verksamhetens resultatgenerering före finansiella kostnader och centrala kostnader. Ekonomisk uthyrningsgrad, % Kontrakterad årshyra vid årets utgång i förhållande till summan av kontrakterade intäkter, bedömd marknadshyra för ej uthyrda ytor och i förekommande fall rabatter på årsbasis. Nyckeltalet åskådliggör den ekonomiska utnyttjandegraden av bolagets uthyrningsbara ytor. Fastighetskategori Baserad på respektive fastighets huvudsakliga användning har en indelning gjorts av fastigheterna i kategorierna Rättsväsende, Högre utbildning, Sjukvård, Övriga offentliga samt Icke-offentliga. På fastigheter med flera byggnader med olika användning sker motsvarande indelning per byggnad. Beräkningen baseras på kontrakterad årshyra. Förbrukning netto, GWh El som förbrukas av koncernen. Ej inkluderat el som vidarefaktureras till hyresgästerna. Förvaltningsresultat,mkr Resultat före värdeförändringar och skatt. Nyckeltalet åskådliggör förvaltningens lönsamhet. Förvaltningsresultat per A- och B-aktie, kr Förvaltningsresultat med avdrag för årets resultat hänförligt till D-aktier, i förhållande till genomsnittligt antal utestående A- och B-aktier. Genomsnittlig kontraktstid, år Genomsnittlig kontraktstid för offentliga hyresgäster viktat utifrån kontrakterad årshyra. Genomsnittlig ränta vid årets utgång, % Genomsnittlig ränta på räntebärande skulder exklusive leasingskuld, inklusive kostnader för lånelöften och inklusive räntekupong i derivat. Nyckeltalet används för att belysa ränterisken för bolagets räntebärande skulder. Hyresgästkategori Baserat på respektive hyresgästs verksamhet har en indelning gjorts av hyresgästerna i kategorierna Rättsväsende, Högre utbildning, Sjukvård, Övriga offentliga samt Icke-offentliga. Beräkningen baseras på kontrakterad årshyra per hyresavtal. Hyresvärde,mkr Kontrakterade hyresintäkter på årsbasis, exklusive hyresrabatter, inklusive vakanshyra. Justerad skuldkvot, ggr (Nettoskuld/EBITDA) Räntebärande skulder minskat med likvida medel och redovisat värde för pågående projekt dividerat med driftöverskott justerat för central administration. Nyckeltalet används för att belysa intjäning i relation till skuldsättning. Justerat förvaltningsresultat per A- och B-aktie, kr (EPRA EPS) Förvaltningsresultat med avdrag för årets resultat hänförligt till D-aktier, aktuell skatt samt minoritetens andel av förvaltningsresultatet, i förhållande till genomsnittligt antal utestående A- och B-aktier under året. Nyckeltalet används för att belysa bolagets förvaltningsresultat per A- och B-aktie beräknat på ett för börsnoterade fastighetsbolag enhetligt sätt. 06 Finansiella rapporter INLEDNING STRATEGI OCH MARKNAD VERKSAMHET HÅLLBARHET BOLAGSSTYRNING FINANSIELLA RAPPORTER Förvaltningsberättelse Risker och osäkerhetsfaktorer Räkenskaper Noter Styrelsens underskrifter Revisionsberättelse Fastighetsförteckning Flerårsöversikt Nyckeltal Underlag till nyckeltal → Definitioner Information till aktieägare 122 INTEA ÅRSREDOVISNING 2024 NYCKELTAL DEFINITION SYFTE Jämförbart bestånd De fastigheter som ägts under hela jämförbara perioder och som inte har varit klassificerade som projektfastigheter under dessa perioder. Kapitalbindning, år Genomsnittlig kvarvarande löptid vid årets utgång på räntebärande skulder. Nyckeltalet används för att belysa refinansieringsrisken. Enlång löptid indikerar lägre refinansieringsrisk. Kontrakterad årshyra, mkr Kontrakterade hyresintäkter på årsbasis, inklusive hyresrabatter, exklusive vakanshyra. Långsiktigt substansvärde,mkr Vid årets utgång redovisat eget kapital hänförligt till moderbolagets aktieägare med återläggning av uppskjuten skatt, räntederivat enligt balansräkningen samt med avdrag för maximalt 33 kr per D-aktie multiplicerat med antalet utestående D-aktier. Nyckeltalet är ett etablerat mått på bolagets och andra börsnoterade bolags långsiktiga substansvärde som möjliggör analyser och jämförelser. Långsiktigt substansvärde per A- och B-aktie, kr Långsiktigt substansvärde i relation till antalet utestående A- och B-aktier vid årets utgång. Nyckeltalet belyser ägarna av A- och B-aktiers andel av det långsiktiga substansvärdet. Nettouthyrning, mkr Skillnaden mellan kontrakterad årshyra för nytecknade hyresavtal och kontrakterad årshyra för uppsagda hyresavtal för perioden/året. Nettoinvesteringar,mkr Summan av kassaflödet från gjorda investeringar i förvaltningsfastigheter och projekteringsfastigheter med justering för eventuella försäljningar under året. Nyckeltal för att belysa bolagets möjlighet att nå operativa mål. Objekt En registerfastighet alternativt en byggnad i de fall registerfastigheten är bebyggd med flera byggnader med olika användning. Offentliga hyresgäster Hyresgäster där kreditrisken i hyresförhållandet bärs av stat, kommun eller regioner. Nyckeltalet används för att belysa kreditrisken i bolagets intäkter. Projektfastighet Fastighet eller väl avgränsad del av fastighet där tomtställning skett i syfte att omvandla och förädla fastigheten. Till projektfastigheter hänförs även byggnad under uppförande samt fastighet med en investering uppgående till minst 20 procent av verkligt värde. Omklassificeringen från projektfastighet till färdigställd fastighet görs den 1 januari året efter färdigställandet. Räntebindning, år Genomsnittlig räntebindningstid vid årets utgång på räntebärande skulder och leasingskuld men inklusive kupongränta på räntederivat. Nyckeltalet används för att belysa ränterisken. En lång räntebindningstid indikerar lägre ränterisk. Räntetäckningsgrad, ggr Årets resultat före finansiella poster i förhållande till periodens/årets finansnetto exklusive ränta tomträtt. Nyckeltalet åskådliggör ränterisk genom att belysa hur känsligt bolagets förvaltningsresultat är för ränteförändringar. Självförsörjningsgrad netto, % Andel el som koncernen producerar i förhållande till koncernens elförbrukning, ej inkluderat den el som vidarefaktureras till hyresgästerna. Nyckeltalet används för att redovisa hur stor andel av Inteas elförbrukning, exklusive vidarefakturerad förbrukning, som produceras av egenägda solcellsanläggningar och vattenkraftverk. Skuldkvot, ggr (nettoskuld/EBITDA) Räntebärande skulder minskat med likvida medel dividerat med driftöverskott justerat för central administration. Nyckeltalet används för att belysa intjäning i relation till skuldsättning. Soliditet, % Vid årets utgång totalt eget kapital dividerat med totala tillgångar. Nyckeltalet används för att visa hur stor del av bolagets tillgångar som är finansierade med eget kapital och inkluderas för att investerare ska kunna bedöma bolagets kapitalstruktur. Underliggande fastighetsvärde Det värde som en fastighet har baserat på dess marknadsvärde, utan hänsyn till eventuella skulder eller finansiella åtaganden som är kopplade till fastigheten. Återstående kontraktstid offentliga, år Genomsnittlig återstående kontraktstid för offentliga hyresgäster viktat utifrån kontrakterad årshyra. Nyckeltalet används till att belysa bolagets hyresrisk. Överskottsgrad, % Driftöverskottet i förhållande till totala hyresintäkter under året. Nyckeltalet åskådliggör förvaltningsverksamhetens lönsamhet. 06 Finansiella rapporter INLEDNING STRATEGI OCH MARKNAD VERKSAMHET HÅLLBARHET BOLAGSSTYRNING FINANSIELLA RAPPORTER Förvaltningsberättelse Risker och osäkerhetsfaktorer Räkenskaper Noter Styrelsens underskrifter Revisionsberättelse Fastighetsförteckning Flerårsöversikt Nyckeltal Underlag till nyckeltal → Definitioner Information till aktieägare 123 INTEA ÅRSREDOVISNING 2024 Information till aktieägare Intea Fastigheter AB (publ) Organisationsnummer: 559027-5656 Styrelsen har sitt säte i Stockholm Adresser Lästmakargatan 20 111 44 Stockholm www.intea.se [email protected] Årsstämma Intea Fastigheter AB (publ)s årsstämma hålls den 5 maj 2025 i Stockholm med möjlighet att delta digitalt. Kalendarium Rapporter Delårsrapport januari — mars 2025 5 maj 2025 Årsstämma 5 maj 2025 Delårsrapport januari — juni 2025 11 juli 2025 Delårsrapport januari — september 2025 21 oktober 2025 Bokslutskommuniké 2025 10 februari 2026 Produktion Intea i samarbete med Paues Åberg Communications AB 06 Finansiella rapporter INLEDNING STRATEGI OCH MARKNAD VERKSAMHET HÅLLBARHET BOLAGSSTYRNING FINANSIELLA RAPPORTER Förvaltningsberättelse Risker och osäkerhetsfaktorer Räkenskaper Noter Styrelsens underskrifter Revisionsberättelse Fastighetsförteckning Flerårsöversikt Nyckeltal Underlag till nyckeltal Definitioner → Information till aktieägare Kontaktuppgifter Charlotta Wallman Hörlin, vd Telefon: 0733-24 50 25 E-post: [email protected] Magnus Ekström, CFO Telefon: 0705-49 86 02 E-post: [email protected] 124 INTEA ÅRSREDOVISNING 2024 INTEA FASTIGHETER AB (PUBL) Lästmakargatan 20 111 44 Stockholm intea.se

AI Terminal

More from Intea

Talk to a Data Expert