Annual Report (ESEF) • Apr 30, 2024
Preview not available for this file type.
Download Source File549300IDXCK67VMBRX062023-01-012023-12-31549300IDXCK67VMBRX062022-01-012022-12-31549300IDXCK67VMBRX062023-12-31549300IDXCK67VMBRX062022-12-31549300IDXCK67VMBRX062021-12-31ifrs-full:IssuedCapitalMember549300IDXCK67VMBRX062021-12-31ifrs-full:SharePremiumMember549300IDXCK67VMBRX062021-12-31ifrs-full:ReserveOfExchangeDifferencesOnTranslationMember549300IDXCK67VMBRX062021-12-31ifrs-full:RetainedEarningsMember549300IDXCK67VMBRX062021-12-31ifrs-full:EquityAttributableToOwnersOfParentMemberiso4217:SEKiso4217:SEKxbrli:shares549300IDXCK67VMBRX062021-12-31samh:HybridobligationerMember549300IDXCK67VMBRX062021-12-31samh:OtherReservesOfNCIMember549300IDXCK67VMBRX062021-12-31ifrs-full:NoncontrollingInterestsMember549300IDXCK67VMBRX062021-12-31549300IDXCK67VMBRX062022-01-012022-12-31ifrs-full:IssuedCapitalMember549300IDXCK67VMBRX062022-01-012022-12-31ifrs-full:SharePremiumMember549300IDXCK67VMBRX062022-01-012022-12-31ifrs-full:ReserveOfExchangeDifferencesOnTranslationMember549300IDXCK67VMBRX062022-01-012022-12-31ifrs-full:RetainedEarningsMember549300IDXCK67VMBRX062022-01-012022-12-31ifrs-full:EquityAttributableToOwnersOfParentMember549300IDXCK67VMBRX062023-01-012023-12-31samh:HybridobligationerMember549300IDXCK67VMBRX062022-01-012022-12-31samh:OtherReservesOfNCIMember549300IDXCK67VMBRX062022-01-012022-12-31ifrs-full:NoncontrollingInterestsMember549300IDXCK67VMBRX062022-01-012022-12-31samh:HybridobligationerMember549300IDXCK67VMBRX062022-12-31ifrs-full:IssuedCapitalMember549300IDXCK67VMBRX062022-12-31ifrs-full:SharePremiumMember549300IDXCK67VMBRX062022-12-31ifrs-full:ReserveOfExchangeDifferencesOnTranslationMember549300IDXCK67VMBRX062022-12-31ifrs-full:RetainedEarningsMember549300IDXCK67VMBRX062022-12-31ifrs-full:EquityAttributableToOwnersOfParentMember549300IDXCK67VMBRX062022-12-31samh:HybridobligationerMember549300IDXCK67VMBRX062022-12-31samh:OtherReservesOfNCIMember549300IDXCK67VMBRX062022-12-31ifrs-full:NoncontrollingInterestsMember549300IDXCK67VMBRX062023-01-012023-12-31ifrs-full:IssuedCapitalMember549300IDXCK67VMBRX062023-01-012023-12-31ifrs-full:SharePremiumMember549300IDXCK67VMBRX062023-01-012023-12-31ifrs-full:ReserveOfExchangeDifferencesOnTranslationMember549300IDXCK67VMBRX062023-01-012023-12-31ifrs-full:RetainedEarningsMember549300IDXCK67VMBRX062023-01-012023-12-31ifrs-full:EquityAttributableToOwnersOfParentMember549300IDXCK67VMBRX062023-01-012023-12-31samh:OtherReservesOfNCIMember549300IDXCK67VMBRX062023-01-012023-12-31ifrs-full:NoncontrollingInterestsMember549300IDXCK67VMBRX062023-12-31ifrs-full:IssuedCapitalMember549300IDXCK67VMBRX062023-12-31ifrs-full:SharePremiumMember549300IDXCK67VMBRX062023-12-31ifrs-full:ReserveOfExchangeDifferencesOnTranslationMember549300IDXCK67VMBRX062023-12-31ifrs-full:RetainedEarningsMember549300IDXCK67VMBRX062023-12-31ifrs-full:EquityAttributableToOwnersOfParentMember549300IDXCK67VMBRX062023-12-31samh:HybridobligationerMember549300IDXCK67VMBRX062023-12-31samh:OtherReservesOfNCIMember549300IDXCK67VMBRX062023-12-31ifrs-full:NoncontrollingInterestsMember SAMHÄLLSBYGGNADSBOLAGET I NORDEN AB (PUBL) 2023 ÅRSREDOVISNING Innehåll 1 INTRODUKTION 4 VD har ordet 6 SBB som investering 8 Måluppföljning 10 VERKSAMHETEN 15 Affärsmodell 15 Fastighetsförvaltning 22 Value-add-strategier 26 HÅLLBARHETSRAPPORT 33 FÖRVALTNINGSBERÄTTELSE 61 Fastigheter 64 Finansiering 65 Risk och känslighet 68 Bolagsstyrningsrapport 71 Förslag till vinstdisposition 74 FINANSIELLA RAPPORTER 75 Koncernens finansiella rapporter och noter 76 Moderbolagets finansiella rapporter och noter 113 Årsredovisningens undertecknande 132 Revisionsberättelse 133 ÖVRIGT 139 Definitioner 139 Beräkning av alternativa nyckeltal 141 Investor relations 144 1) Sida 61-132 avser den formella årsredovisningen. 73,2MDKR Fastighetsvärde 31 december 2023 En hög överskottsgrad är en av bolagets prioriteringar och bolaget styr förvaltnings- verksamheten med fokus på driftnetto.” ”SBB:s intäkter utgörs av trygga kassaflöden från fastighetsförvaltning av social infrastruktur” 2 I SBB ÅRSREDOVISNING 2023 4 581MKR Hyresintäkter Jan-dec 2023 1 222 MKR Kassaflöde löpande verksamhet, före förändringar i rörelsekapital Jan-dec 2023 SBB fortsätter att ta viktiga steg för att realisera strategin och dela upp bolaget i tre tydliga affärsområden. Vision 2030 SBB driver utvecklingen av hållbara livsmiljöer i Norden, med fokus på social infrastruktur. Genom lokal närvaro och betydande investeringar bidrar vi aktivt till samhäl- lets hållbarhet på sociala, miljömässiga och eko- nomiska plan. Läs mer i vår hållbarhetsrapport. SBB:s hyresintäkter från samhällsfastighe- ter är kopplade till KPI och därmed inflations- skyddade. s.15 s.34 s.16 SBB ÅRSREDOVISNING 2023 I 3 Bostad SBB äger och förvaltar hyresrätter i svenska tillväxtområden. Kombinationen av hög efter- frågan och starka underliggande drivkrafter resulterar i en låg riskprofil och en förmåga att skapa ett stadigt växande driftsöverskott över tid. Samhälle SBB äger en ledande och skalbar plattform specialiserad på ägande och förvaltning av fast- igheter med offentligt finansierad verksamhet, vilken utmärker sig genom växande efterfrågan, inflationssäkrade kassaflöden och minimal risk för hyresförluster. Utbildning SBB äger femtio procent av Europas största fastighetsbolag inriktad på social infrastruktur för den offentliga utbildningssektorn. Långa indexerade hyresavtal skapar stabil intjäning. Samhällsbyggnadsbolaget i Norden AB (publ), benämnt ”SBB” alternativt ”koncernen” eller ”bolaget” i rapporten, grundades 2016 och har en decentraliserad koncernstruktur med tre fokuserade affärs- områden: Bostad, Samhälle och Utbildning. SBB är verksamt i Sverige, Norge, Finland och Danmark som är länder med starka kreditbetyg och god befolkningsutveckling. Bolagets fastighetsbestånd kännetecknas av hög uthyrningsgrad, långa hyreskontrakt och en förmåga att stabilt öka intäkterna. Detta är Samhällsbyggnadsbolaget i Norden Aktiv förvaltning SBB har egen lokal förvaltningsorganisation. Förvaltningen inom SBB arbetar med att utöver löpande förvaltning även aktivt med värdeska- pande utveckling i det befintliga beståndet. En hög överskottsgrad är en av bolagets priorite- ringar och bolaget styr förvaltningsverksam- heten med fokus på driftnetto. Det sker bland annat genom energibesparande investeringar. Utöver att arbeta med traditionell fastighetsförvaltning arbetar SBB även med ytterligare värdeskapande aktiviteter i form av tre intäktsgenererande strategier: • Byggrättsutveckling och nyproduktion • Investeringar i befintligt bestånd • Värdeskapande transaktioner Byggrättsutveckling och nyproduktion SBB arbetar aktivt med projektutveckling av social infrastruktur. SBB skapar även värde genom en omfattande byggrättsutveckling. Tillskapandet av nya byggrätter säkerställer en långsiktigt bärkraftig projektportfölj samt ger bolaget en plattform för organisk tillväxt. Investeringar i befintligt bestånd Investeringar i befintligt bestånd innebär driftnettohöjande uppgraderingar av bostadslä- genheter och investeringar i bolagets samhällsfastigheter. Utöver uppgraderingar av lägenheter, standardhöjer SBB kontinuerligt bolagets bestånd av samhällsfastigheter. Värdeskapande transaktioner SBB skapar betydande aktieägarvärde genom att realisera vinster då färdigutvecklade fastigheter och/eller icke-kärnfastigheter avyttras. SBB utvärderar ständigt beståndet för att identifiera och fokusera resurserna på fast- igheterna med störst potential. Försäljningen av fastigheter som bedöms som färdigutvecklade eller icke-kärnfastigheter frigör resurser för att möjliggöra ytterligare attraktiva förvärv där kvaliteten i beståndet succesivt höjs. Givet den starka lokala närvaron kan SBB vara en effektiv köpare och säljare av både enstaka fastigheter och bestånd. 73,2 MDKR Fastighetsvärde 31 december 2023 54 % Belåningsgrad 31 december 2023 4 581 MKR Hyresintäkter januari-december 2023 12,99 KR/AKTIE Långsiktigt substansvärde per aktie 31 december 2023 8,8 % Tillväxt i intäkter, jämförbart bestånd januari-december 2023 10,9 % Tillväxt i driftnetto, jämförbart bestånd januari-december 2023 1,78 % Snittränta 31 december 2023 4 I SBB ÅRSREDOVISNING 2023 Året i korthet Viktiga händelser efter årets utgång • Den 7 februari presenterades den nya styrelsen för Sveafastigheter AB, ledd av styrelseordförande Peter Wågström. • Den 14 februari föreslogs Lennart Sten till ny styrelseordförande i SBB av valberedningen. Lennart Schuss, Ilija Batljan, Hans Runesten, Lars Rodert, Sven-Olof Johansson föreslås att väljas som ledamöter. • Den 25 februari meddelade SBB etablering av ett joint venture-bolag för samhälls- fastigheter tillsammans med Castlelake, med stöd från Atlas SP Partners. Transaktionen tillför SBB en likvid om cirka 5,2 mdkr, som avses används till att stärka bolagets finansiella ställning och amortera skulder. • Den 24 mars beslutade SBB att återköpa obligationer och hybridinstrument för 163 meur. Obligationerna och hybrid- instrumentens totala nominella värde var 408 meur motsvarande 4 525 mkr värderat till balansdagens valutakurs. • SBB har den 19 april tecknat avtal med Riksbyggen avseende upplösning av det gemensamma ägandet av koncernen Unobo AB. Affären är villkorad sedvanliga fullföljandevillkor avseende upptagande av finansiering. • SBB har under april 2024 deltagit i börs- introduktionen av Public Property Invest AS (PPI) genom försäljning av fastigheter till ett bokfört värde om 1,7 mdkr och övertagande av skulder om 0,4 mdr i utbyte mot 31,6 miljoner aktier i PPI. SBB har därtill tecknat 11,7 miljoner aktier till kursen 14,5kr. Vidare omfinansieras hela PPI:s bruttoskuld om 5 929 mkr till ny finansiering med en genomsnittlig kapitalbindning om 3,2 år. Före transaktionen ägde SBB 44,8% av aktierna i PPI. Efter transaktionen bedöms SBB äga SBB 33,7% av aktierna i PPI beroende- på tilldelning i nyemissionen. Transaktionen bedöms preliminärt få en resultateffekt om -0,6 mdkr, efter upplösning av uppskjuten skatt om 0,1 mdkr, vid en marknadsvärdering av aktierna till 14,5 kr styck. Det slutliga resultatet av transaktionen förväntas först bli känt efter årsredovisningens offentliggörande och kommer att redovisas i delårsrapporten för det andra kvartalet. • SBB har ändrat vissa resultatposter till årsredovisningen 2023 jämfört med boksluts- kommunikén som publicerades den 27 februari 2024. Nedskrivning goodwill har justerats från -1 150mkr till 0. Årets resultat har justerats från -22 740 mkr till -21 590 mkr. Räntetäckningsgraden, kvarvarande och avvecklad verksamhet, har justerats från 2,3 till 2,1. Se not 36 för mer information. Viktiga händelser under året • Årsstämman 2023 beslutade om vinstutdelning till stamaktieägarna med 1,44 kronor per Stam A respektive Stam B-aktie att delas ut månadsvis samt 2,00 kronor per Stam D-aktie att delas ut kvartalsvis. Baserat på bemyndigande från extra bolagsstämman den 14 juni 2023 beslutades att beslutad men ännu ej utbetald utdelning ska utbetalas vid en avstämningsdag för samtliga aktieslag som ska vara den 28 juni 2024. Datumet kan komma att ändras då avstämningsdag ska infalla innan årsstämman 2024. • Den 11 maj sålde SBB 19 miljoner aktier i JM AB, för en total köpeskilling om cirka 2,8 mdkr. • Ilija Batljan frånträdde som verkställande direktör. Styrelsen utsåg Leiv Synnes till ny verkställande direktör. Han tillträdde den 5 juni 2023. Batljan kvarstår som styrelseledamot. • Den sista juni signerades avtal om försäljning av SBB:s andel i SBB Industricentralen Holding AB, som äger aktier i Heba AB. • Den 16 augusti emitterade SBB Residential Properties AB preferensaktier om 2,36 mdkr i samband med förvärv av fastigheter till ett värde av 6 215 mkr från andra bolag inom SBB-koncernen. SBB Residential Properties AB redovisas efter transaktionen som andelar i joint ventures och intresseföretag. • SBB:s CFO Eva-Lotta Stridh ersattes av Daniel Tellberg som blev Ekonomidirektör. Finanschefen Rosel Ragnarson ersattes av Helena Lindahl som blev Finansdirektör. • Den 29 maj 2023 beslutade SBB:s styrelse att påbörja en strategisk översyn av alternativ för att maximera värdet för SBB:s aktieägare. Den 24 september presenterades en ny koncern- struktur. Den decentraliserade koncernstruk- turen innefattar en tydlig förvaltningsmodell och portföljstrategi med självständiga hel- eller delägda portföljbolag inom varje enskilt affärsområde. Därmed avslutades den strategiska översynen. Koncernen kom att bestå av tre affärsenheter: Bostäder, Sam- hälle och Utbildning. Den decentraliserade koncernstrukturen förbättrar transparens och finansieringsmöjligheter. • Den 5 oktober ställde Valerum AB (publ) in betalningen på en av SBB garanterad utestående säkerställd obligation. SBB har övertagit säkerheter och SBB:s sammanlagda åtagande var cirka 280 mkr. • Den 9 november bestred SBB det mottagna kravet från en obligationsägare avseende euroobligationer. SBB tillbakavisade påstå- endena om brott mot villkoret och anser att kraven från obligationsägaren är grundlösa. • SBB har under året samlat en portfölj av fastigheter inom social infrastruktur, med fokus utbildningsfastigheter, i underkoncernen SBB EduCo AB, som till 49 procent ägdes av Brookfield Super-Core Infrastructure Partners. Det första tillträdet skedde i mitten av januari varigenom SBB erhöll 6,6 mdkr i kontant betalning. Det andra tillträdet genomfördes i mars där SBB erhöll ytterligare 2,1 mdkr. Det tredje tillträdet ägde rum under mitten av juli varigenom SBB erhöll ytterligare 0,4 mdkr. Den 24 september avtalade SBB om att sälja 1,16 procent av SBB EduCo AB till Brookfield Super-Core Infrastructure Partners (”Brook- field”) för 242 miljoner kronor, varigenom Brookfield kom att äga 50,16 procent av SBB EduCo AB. I samband med detta återbetalades interna lån varigenom SBB erhöll en total likvid om cirka 8 mdkr. För mer information om de redovisningsmässiga effekterna, se sida 112. Den 28 november bytte EduCo namn till Nordiqus AB. Fastighetstransaktioner till Nordiqus uppgick till 40 841 mkr. • Den 24 november beslutade SBB att återköpa obligationer för 404 meur. Obligationernas nominella värde var 417 meur. • I december meddelade styrelseledamoten Eva Swartz Grimaldi att hon lämnar styrelsen på grund av hälsoskäl. Även Fredrik Svensson meddelade att han lämnar sitt uppdrag som styrelseledamot i bolaget. • Den 18 december meddelades att SBB kommer samla bostadsbeståndet och bostadsutveck- lingen i dotterbolaget Sveafastigheter, inför en kommande ägarspridning. Sveafastigheter kommer ledas av Erik Hävermark som vd samt Martina Lous-Christensen som CFO. • Den 29 december beslutade SBB att, i enlighet med villkoren, senarelägga räntebetalningarna på samtliga hybridobligationer. • SBB:s kreditrating ändrades under året av S&P, Scope Rating och Fitch Rating till sub investment grade. • Under året genomförde SBB försäljning av fastigheter till övriga parter än SBB Residential Property AB och Nordiqus AB för ett värde uppgående till 4 975 mkr. • Nämnden för svensk redovisningstillsyn (Nämnden) granskar på delegation från Finansinspektionen noterade bolags finansiella rapporter. Granskningen sker dels på systematisk basis så att alla större bolag granskas inom ett visst intervall, dels vid specifika transaktioner/ frågeställningar. Inom ramen för den systematiska granskningen har Nämnden granskat SBB:s årsredovisning för 2022. Nämnden har i april 2024 överlämnat granskningen till Finansinspektionen. Nämnden har tidigare granskat SBB:s årsredovisning för 2021. Nämnden har i juni 2023 överlämnat granskningen till Finans- inspektionen. Det slutliga utfallet av dessa granskningar kan inte bedömas idag, utan kommer adresseras i den finansiella rapporteringen för 2024 eller senare, beroende på när processerna slutförs. SBB ÅRSREDOVISNING 2023 I 5 Vi ser att vår affärsmodell, byggd på hyres- reglerade bostäder och fastigheter med långa kontrakt mot offentlig sektor står sig väl även i en lågkonjunktur. SBB ser en stabil efterfrågan på social infrastruktur, drivet av en konstant befolkningsökning, vilket i kombination med högre byggkostnader, låg nyproduktion samt ökande hyresnivåer och en hög uthyrningsgrad placerar SBB i en konkurrenskraftig position. Under året har vi genomfört ett flertal åtgärder för att förbättra bolagets likviditet och minska skuldsättningen, däribland en decentralisering av koncernstrukturen, inledda samarbeten och försäljning av fastigheter. På senare tid har vi märkt att marknadens syn på räntor skiftat och att allt fler nu tror på lägre räntenivå under kommande år. Detta har lett till högre värderingar av fastighetsbolag och förbättrad möjlighet till finansiering. I takt med att vi ser en gradvis förbättring av villkoren på finansieringsmarknaden kommer utsikten för fastighetstransaktioner förbättras. Vi är välpositionerade för att ta tillvara på en mer normaliserad fastighetsmarknad tack vare den strategiska översyn som vi inledde under 2023 präglades av ett krävande omvärlds- och marknadsläge med stor makroekonomisk osäkerhet. Trots hög inflation, högre räntor och därtill en svag kreditmarknad har det underliggande värdet i SBB:s fastighetsbestånd blivit alltmer tydligt under året. VD har ordet året för att se över alternativ för att maximera aktieägarvärdet. De senaste åren har en helt ny marknad för samhällsfastigheter vuxit fram som ger kommu- ner och andra offentliga aktörer möjlighet att styra sin ekonomi och anpassa fastigheter efter behov. En öppen och välfungerande marknad för samhällsfastigheter ger offentliga aktörer en nivå av ekonomisk frihet som är avgörande för god planering av välfärd och tjänster till medborgarna, vilket i slutändan gynnar hela samhället. Detta är kvittot på den samhällsvik- tiga funktionen som SBB:s grundverksamhet syftar till. När vi nu tittar framåt ser vi fram emot att fortsätta förvalta våra kunders förtro- ende samt utveckla en trygg och välfungerande marknad för samhällsfastigheter. SBB:s huvudfokus är att vara en långsiktig och pålitlig samarbetspartner inom social infrastruktur. Det är ett fokus som vi på ett tydli- gare sätt realiserar genom den nya strategin som SBB antog under året. Under 2024 och framåt kommer vi att fortsätta att exekvera på vår strategi, genomföra ytterligare åtgärder för att renodla vårt fastighetsbestånd och stärka SBB:s finansiella ställning. Jag är övertygad om att den strategiska riktning som SBB nu befinner sig på är den bästa vägen framåt för alla våra intressenter. Decentraliseringen av SBB och renodlingen i våra tre affärsområden fortsätter Under året presenterade SBB en ny decentrali- serad koncernstruktur för att dela upp bolaget i tre affärsområden med syfte att underlätta styrning, öka transparens och skapa bättre för- utsättningar för kapitalanskaffning. Renodlingen möjliggör ytterligare specialisering inom respek- tive affärsområde och synliggör värdet för det underliggande fastighetsbeståndet vilket över tid ger förutsättning för ökad lönsamhet. Den decentraliserade koncernstrukturen innefattar en tydlig förvaltningsmodell och portföljstrategi med självständiga hel- eller delägda portföljbo- lag inom varje enskilt affärsområde. Vi har tagit stora steg för att realisera den nya koncernstrukturen. Alla utbildningsfastighe- ter inom affärsområdet har sålts till Nordiqus. Den välrenommerade investeraren Brookfield har i omgångar köpt aktier i Nordiqus och Decentralise- ringen av SBB och renodlingen i våra tre affärsområden fortsätter” 6 I SBB ÅRSREDOVISNING 2023 äger idag 50,16 procent. I samband med det minskade SBB sin ägarandel till 49,84 procent för att optimera kapitalstrukturen i linje med den nya strategin. Nordiqus har nu en mer hållbar finansiell ställning och bolaget siktar på att erhålla en investment grade rating under det första halvåret 2024. På sikt kommer ett stabilt och konkurrenskraftigt Nordiqus generera mer vinster till SBB. I december samlades SBB:s bostadsbestånd och bostadsutveckling om 29 mdkr i dotterbo- laget Sveafastigheter. Sveafastigheter är en unik plattform för utveckling och förvaltning av hög- kvalitativa hyresbostäder i Sverige och bolaget är idag ett av SBB:s nyckelinnehav. Sveafastighe- ter styrs av en självständig styrelse och ledning som tillsammans med SBB kommer att arbeta mot planen att genomföra en ägarspridning under 2024 för att bolaget på egna meriter ska kunna erhålla förmånlig finansiering. I samband med detta stärks även SBB:s finansiella ställning vilket gör det möjligt att minska bolagets skuldsättning och exponeringen mot nuvarande finansieringskällor. Vi kommer skapa ett bolag som på sikt ska äga SBB:s samhällstillgångar likt strukturen för Nordiqus och Sveafastigheter. Den nya decentraliserade koncernstruk- turen bygger på våra styrkor, adresserar våra utmaningar och grundar sig i att SBB:s portfölj består av högkvalitativa fastighetstillgångar med stark underliggande utveckling och attraktiva tillväxtutsikter. Genom att renodla fastighetsbe- ståndet och skapa hel- eller delägda portföljbo- lag kommer SBB att uppnå en starkare finansiell ställning och samtidigt synnliggöra värdet i vårt fastighetsbestånd på ett tydligare sätt. Likviditets- och balansräkningsstärkande åtgärder Under året har vi genomfört flera likviditetsstär- kande åtgärder som bidrar till att SBB är välpo- sitionerat för stärkta nyckeltal när marknaden förbättras och vår nya koncernstruktur skapar utrymme för att genomföra ytterligare åtgärder. SBB:s belåningsgrad uppgick vid året slut till 54 procent och för att nå en långsiktigt hållbar finansiell ställning arbetar vi för att sänka den. Som en del av Nordiqus-transaktionen erhöll SBB en likvid om 8 mdkr. Likviden användes för att delvis finansiera ett återköpserbjudande av utestående obligationer till ett sammanlagt nominellt belopp om 417 247 000 EUR i syfte att proaktivt hantera närtida skuldförfall. Under 2023 tog SBB in 2,36 miljarder kronor i riskkapital via ett nytt joint venture-bolag med Morgan Stanley Real Estate Investing. Sammantaget har SBB under 2023 minskat rän- tebärande skulder med 24 992 miljoner kronor. I början av 2024 ingick SBB avtal om att bilda ett ytterligare joint venture-bolag tillsammans med Castlelake. I samband med etableringen ingick SBB Infrastructure ett låneavtal med Castlelake om cirka 5,2 mdkr. Genom transaktionerna får SBB tillgång till medel som stärker koncernens strategiska flexibilitet och finansiella ställning ytterligare. Transaktionerna och förmågan att ingå i strategiska partnerskap bekräftar det starka värdet i vårt fastighetsbestånd ytterligare. Under året genomfördes även ett flertal försäljningar av fastigheter till ett värde om 4 975 miljoner kronor och vi ser ett fortsatt stort intresse från kommuner och andra aktörer på marknaden. Tack vare SBB:s goda relationer på marknaden har vi möjlighet att agera skyndsamt och avser att göra fler affärer för att stärka bolagets finansiella ställning. SBB kommer att ha en försiktig inställning till utdelning på aktier och betalning av kuponger på hybridobligationer fram tills den finansiella ställningen förbättrats. Undantag är den av årsstämman fastställda utdelningen. Grundlöst krav från opportunistisk hedgefond Den 31 maj 2023, tillbakavisade SBB genom ett pressmeddelande de påståenden gjorda av en enskild opportunistisk fond om att bolaget skulle ha brutit mot villkoret om räntetäckningsgraden i EMTN-programmen. Som meddelats genom pressmeddelandet tillbakavisar SBB dessa påståendena och anser därför att de mottagna kraven från den oppor- tunistiska fonden är grundlösa. I november bestred SBB ett påstått och grundlöst krav från en enskild opportunistisk fond som framförts av dess bolag på Caymanöarna. Värt att notera är att inga andra obligationsägare förutom en, och ingen bank, har ställt motsvarande krav. I februari 2024 informerades SBB om att samma fond nu inlett formella rättsliga åtgärder vid en engelsk domstol. Processen kommer nu att ha sin gång och uppskattas i dagsläget pågå till andra halvåret 2025. Värdeutveckling av fastigheter Under de senaste 21 månaderna har SBB:s genomsnittliga avkastningskrav höjts från 4,35 procent till 5,19 procent samtidigt som konsu- mentprisindex stigit med 19,3 procent, vilket bidragit till att SBB:s fastigheter haft en real värdenedgång estimerad till 34,5 procent. Vi ser en normalisering i slutet av den korrigering av marknadspriser som höjda marknadsräntor medfört. Räntor går upp och ned, medan indexerade hyror som regel endast stiger. Med ett lite längre tidsperspektiv än nästkommande kvartal går det att se med tillförsikt på värdeut- vecklingen för SBB:s fastighetsbestånd. Goda utsikter för 2024 och framåt Utsikterna för SBB:s fastighetsbestånd har förbättrats trots bolagets många utmaningar vad gäller finansiering. Under 2024 kommer vårt fokus vara att realisera den nya kon- cernstrukturen och genomföra ytterligare likviditetsstärkande åtgärder som stärker SBB:s finansiella ställning. Den nya riktningen som SBB nu befinner sig på kommer att möjliggöra en mer effektiv bolagsstyrning, mer transparent finansiell rapportering och bättre förutsätt- ningar för kapitalanskaffning. Marknaden visar tydligt på en normalisering med högre marknadsvärdering av fastighetsbo- lag och större tillgång till marknadsfinansiering. I takt med att räntorna börjar sjunka kommer villkoren för finansiering att förbättras och fler fastighetsaffärer genomföras på långsiktigt rimliga nivåer. Likviditets- och balansstärkande åtgärder kommer förbli en prioritering under det kommande året. Vi behöver fortsätta att minska skuldnivån och den koncernstruktur som SBB nu utvecklar kommer underlätta det arbetet. Förutsättningarna för arbetet bedöms vara mer gynnsamma under 2024 än under 2023. Som den största aktören på marknaden för samhällsfastigheter har SBB ett ansvar att driva sin verksamhet på ett ansvarsfullt och öppet sätt. Jag är övertygad om att både SBB som bolag och marknaden för social infrastruktur är en viktig del av den moderna offentliga förvaltningen. Jag ser fram emot att under kommande år stärka relationen med våra kunder och utveckla en tryggare och mer stabil marknad för samhällsfastigheter. Vi tackar för det fortsatta förtroendet från våra hyresgäster och samarbetspartners. Till sist vill jag rikta ett stort tack till SBB:s alla medarbetare för deras engagemang och fantastiska insatser med att verkställa vår nya strategi och driva bolaget i rätt riktning i en utmanande tid. Vår strategiska omvandling hade aldrig varit möjlig utan ert dedikerade arbete. Leiv Synnes Verkställande direktör Utsikterna för SBB:s fastighets- bestånd har förbätt- rats trots bolagets många utmaningar vad gäller finansie- ring” SBB ÅRSREDOVISNING 2023 I 7 Per 31 december uppgick antalet stamaktier av serie B till 1 244 638 157 och serie D till 193 865 905. Bolaget har därutöver 209 977 491 stamaktier av serie A. Under augusti 2023 utnyttjade återstående konvertibelinnehavare i SBB sin konverteringsrätt avseende efterställda tvingande konvertibler. Till följd av detta har nya Stam B-aktier registrerats hos Bolagsverket och Euroclear under augusti 2023 som har ökat antalet Stam B-aktier med 389 114 aktier och antalet röster med 38 911,40 röster. Kursen på stamaktien av serie B var 5,06 kr, serie D var 6,05 kr per 2023-12-31. Börsvärdet för stamaktien av serie B (inkl. värdet av icke noterade stamaktier av serie A till samma pris) var 7 358 mkr och serie D var 1 173 mkr. SBB:s aktie är likvid och ingår sedan 2022-07-01 i OMXS30. Under de senaste 12 månaderna har i genomsnitt cirka 38,2 miljoner B-aktier omsatts per dag till ett genomsnittligt värde om cirka 268,6 mkr. SBB arbetar aktivt med sina investerarrelationer genom att delta på roadshows, presentationer och events för privata och institutionella investerare. Betalkurs, kr 2023-12-31 2022-12-31 B-aktier 5,06 17,38 D-aktier 6,05 18,90 Genomsnittlig handelsvolym per handelsdag, mkr jan-dec 2023 jan-dec 2022 B-aktier 268,6 465,6 D-aktier 13,1 29,7 Aktien Samhällsbyggnadsbolagets B-aktie (symbol SBB B) och D-aktie (symbol SBB D) handlas på Nasdaq Stockholm, Large Cap. B-aktiens kursutveckling senaste 12 mån D-aktiens kursutveckling senaste 12 mån SEK SBB B OMX Stockholm PI Omsatt antal aktier, miljoner per dag Volym FebJan Mar Apr Maj Jun Aug 2023 OktJul Sep Nov Dec 50 100 150 200 250 300 5 10 15 20 25 SEK SBB D 3 6 9 12 15 5 10 15 20 25 FebJan Mar Apr Maj Jun Aug 2023 OktJul Sep Nov Dec Omsatt antal aktier, miljoner per dag Volym 8 I SBB ÅRSREDOVISNING 2023 Vid utgången av fjärde kvartalet 2023 fanns 227 604 kända aktieägare, motsvarande en minskning om 11,8 procent jämfört med motsva- rande tidpunkt 2022. Aktiekapitalet uppgick per 31 december 2023 till 165 mkr med ett kvotvärde på 0,10 kr. Aktieinnehavet berättigar till rösträtt Ägarna Ägarstrukturen per 2023-12-31 Aktieägare A-aktier B-aktier D-aktier Aktiekapital, % Röster, % Ilija Batljan 109 053 868 26 691 920 1 030 000 8.30% 31.60% Arvid Svensson Invest 42 444 700 24 199 429 - 4.04% 12.68% Dragfast AB 36 163 467 15 500 000 1 700 000 3.24% 10.71% Sven-Olof Johansson 22 315 456 32 684 544 - 3.34% 7.23% BlackRock - 80 553 193 11 197 4.89% 2.28% Avanza Pension - 51 654 956 19 279 811 4.30% 2.00% Vanguard - 43 854 698 7 073 261 3.09% 1.44% Dibber AS - - 44 197 779 2.68% 1.25% Futur Pension - 33 843 357 2 290 528 2.19% 1.02% Swedbank Försäkring - 27 708 682 4 239 993 1.94% 0.90% Marjan Dragicevic - 28 000 000 2 400 000 1.84% 0.86% Handelsbanken Fonder - 26 059 979 3 232 864 1.78% 0.83% Gösta Welandson Med Bolag - 23 146 364 224 000 1.42% 0.66% Lennart Schuss - 20 943 334 - 1.27% 0.59% Storebrand Fonder - 19 078 490 - 1.16% 0.54% Övriga - 790 719 211 108 186 472 54.53% 25.40% Totalt 209 977 491 1 244 638 157 193 865 905 100,00% 100,00% Aktieägarna har i enlighet med beslut från årsstämman 2023 utsett följande personer att utgöra valberedning inför årsstämman 2024; Leif West (ordförande), Ilija Batljan, Rikard Svensson, Sven-Olof Johansson och Lennart Schuss. på bolagsstämma med en röst per stamaktie av serie A och 0,1 röst per stamaktie av serie B och serie D. Innehavare av stamaktierna av serie D har rätt till fem gånger den sammanlagda utdelningen på stamaktierna av serie A och B, dock högst 2 kr per aktie och år. SBB ÅRSREDOVISNING 2023 I 9 SBB har sedan starten arbetat med tydliga och högt uppsatta målsättningar för att leverera aktie ägarvärde över tid. Måluppföljning Finansiella mål Mål Kommentar Utfall 2023 Generera tillväxt i förvaltningsresultat per stamaktie A och B (EPRA Earnings) som över en femårsperiod i genomsnitt uppgår till minst 15 procent per år Tillväxt i förvaltningsresultat är ett mått som speglar SBB:s förvaltning av trygga kassaflödesfastigheter. Utfallet 2023 uppgick till -129 procent. Belåningsgrad lägre än 50 procent, definierat som nettoskuld i relation till balansomslutning SBB har som strategi att ha låg finansiell risk, och målsätter därför belåningsgrad, säkerställd belå- ningsgrad och räntetäckningsgrad. Belåningsgraden används för att belysa SBB:s finansiella risk. Utfallet 2023 uppgick till 54 procent. Säkerställd belåningsgrad lägre än 30 procent Den säkerställda belåningsgraden används för att belysa SBB:s finansiella stabilitet. Utfallet 2023 uppgick till 18 procent. Räntetäckningsgrad om lägst 3,0 ggr Räntetäckningsgraden används för att belysa SBB:s finansiella risk. Utfallet 2023 var 2,1 ggr inklusive avvecklad verksamhet. Uppnå en BBB+ rating på kort sikt, och A- på lång sikt Kreditbetygen från både S&P och Fitch har sänkts under året från BBB- till CCC+ med negativa framtids- utsikter. Båda kreditbetygen är under granskning (Rating watch). 10 I SBB ÅRSREDOVISNING 2023 2022 2021 15 3,0 50 30 Mål Mål Mål Mål -80 -129 49 54 11 5,5 3,9 2,1 40 12 20 18 2021 2021 2022 2023 2021 2022 2023 2022 2023 2021 2022 2023 2023 % % % ggr BBB- BBB- CCC+ Operationella mål Mål Kommentar Utfall 2023 Ett fastighetsbestånd om 300 mkr till år 2026, med bibehållen BBB+ rating Målet baseras på SBB:s ambition att bli Europas största fastig- hetsbolag inom social infrastruktur. Fastighetsvärdet 2023 uppgick till 73,2 mkr. Klimatpositiva 2030 SBB vill agera kraftfullt i klimatomställningen med målet att vara klimatpositiva i hela värdekedjan till år 2030. Delmål är att minska energianvändning och klimatpåverkan med 5 procent per år, och att minska utsläppen i Scope 3 med 30 % till 2025. 2023 minskade energianvändningen med -5,8 procent och klimatpåverkan (scope 1-3) ökade med -9,5 procent per kvm, räknas endast utsläpp i förvaltning (scope 1 & 2) minskade utsläppen per kvm med -24,7 procent (Like-for-Like). Renovering av minst 600 lägenheter per år Bland SBB:s lägenheter finns utrymme för uppgradering i över 75 procent av beståndet. Under 2023 renoverades 116 lägenheter. Utdelningspolicy Mål Kommentar Utfall 2023 Generera en stabilt ökande årlig utdelning per stamaktie A och B SBB:s ambition är att bolagets resultat ska komma aktieägarna till gagn genom utdelningar. Årsstämman 2023 beslutade om en utdelning om 1,44 kronor per stamaktie A och B fördelat på tolv månadsvisa utdelningar. Avstämningsdagarna senarelades till senast den 28 juni 2024. Huvudsakligen till följd av indirekta utsläpp i projekt, lägre andel träbyggnader jämfört med tidigare år. SBB ÅRSREDOVISNING 2023 I 11 2022 2021 600 -5% Mål Mål -3,3 635 -5,3 997 116 -5,8 2021 2021 2022 2022 2023 2023 2023 Fastighetsvärdet 2023 st % 1,44 1,32 1,44 73,2 mdkr Makroekonomi – Fortsatt försiktig syn på framtiden Året 2023 sammanfattas som en turbulent period som präglades av stora geopolitiska spänningar, inklusive konflikter i Ukraina och Mellanöstern. Samtidigt dominerades ekono- minyheterna av inflationsnivån och besked om styrräntan. Händelserna hade stor påverkan på både nationell och internationell nivå vilket väckte stor uppmärksamhet och diskussion under året. I Sverige minskade inflationen från toppen på 10,8 procent i slutet av 2022 till 2,3 procent i december 2023, vilket är nära Riksban- kens mål om 2 procent. I USA och Eurozonen är inflationen nu också nära inflationsmålet. Prognoser för räntesänkningar under första halvåret 2024 har stärkts, men osäkerhet råder på grund av globala geopolitiska spänningar och prissvängningar inom olika sektorer. Riksbanken genomförde en styrräntehöjning till 4,0 procent under sitt möte i september. Sedan dess har rän- tan legat kvar på samma nivå och prognoserna tyder nu på en räntesänkning i antingen maj eller juni. I Euroområdet förblir räntorna höga med en huvudrefinansieringsränta på 4,5 procent för Ekonomi och fastighetsmarknad att hantera inflationstrycket, medan i Norge har Norges Bank hållit referensräntan på 4,5 procent för att styra inflationen tillbaka mot målet. Även här förväntas räntorna sänkas under kommande halvår. De geopolitiska spänningarna har påverkat den svenska ekonomin negativt, vilket resulterat i minskad köpkraft och utmaningar inom bostads- byggande och export. BNP-tillväxten förväntas, enligt det svenska finansdepartementet, ha sjunkit till -0,5 procent under 2023, medan trenden under 2024 väntas vända till en positiv sådan, med en tillväxt på 0,6 procent. Arbetslösheten under året var relativt stabil och ökade något till 6,8 procent i februari månad. I Euroområdet var arbetslösheten stabil på 6,5 procent i februari, och i Norge var den runt 3,9 procent under samma månad. Arbets- lösheten har ökat något under året i Sverige och Norge, samt varit stabil i Euroområdet. I det svenska fallet kan detta delvis förklaras av det ökande antalet konkurser som nådde sin högsta nivå på 20 år. Ökningen innebar 31 procent fler konkurser jämfört med föregående år. Arbetsmarknaden visade under andra halvan av 2023 och början på 2024 tecken på försvagning med en ökning av varsel och minskning av lediga platser. Bristen på utbildad arbetskraft kvarstår dock då många arbetssökande saknar de efterfrågade kompetenserna. Efterfrågan på utbildad arbetskraft förväntas fortsätta vara hög, särskilt inom vård och omsorg på grund av en ökande äldre befolkning. Fastighetsmarknaden i Sverige – Lägsta transaktionsvolymen på mer än 10 år Till skillnad från 2022 och 2021, har 2023 karaktäriserats av en avstannad svensk fastighetsmarknad. Osäkerhet över utvecklingen av inflationen och räntebanan har skapat en osäkerhet och försiktighet bland marknadens aktörer. Obligationsmarknaden stannade upp under årets första månader, vilket skapade ett övergripande bekymmer gällande finan- sieringsproblematik. Höga räntor ledde till en betydande ökning av finansieringskostnader, vilket i sin tur resulterade i att många aktörer på fastighetsmarknaden omvärderade sina strategier från expansion och tillväxt till en mer försiktig strategi med fokus på befintligt bestånd och vissa försäljningar. 104 MDKR Transaktionsmarknaden Sverige, 2023 14 % Samhällsfastigheters andel av transaktionsmarknaden Norge, 2023 1) Källa: Newsec En rad globala utmaningar i form av geopolitiska spänningar, krig i Ukraina, energibrist och skenande inflation har skapat en ny verklighet som vi inte sett på länge. Bolaget har en positiv syn på marknaden under 2024 och bedömningen är att vi inte under 2024 kommer att se några ytterligare nedjusteringar av bokförda värden. 12 I SBB ÅRSREDOVISNING 2023 Den totala transaktionsvolymen summerades under året till cirka 104 miljarder SEK, där antalet affärer uppgick till cirka 330 stycken. För utländska investerare var intresset fortsatt stort där deras andel av transaktionerna ökade från 22 procent under 2022, till 29 procent under 2023. Segmentsvis uppgick lager, logistik och industri till den största andelen om 27 procent av den totala transaktionsvolymen under året. Bostäder och kontor gick även starkt, med andelar om 22 procent respektive 17 procent. ”Övrigt” (mark, hotell etc.) stod för 14 procent, medan samhällsfastigheter och handel stod för 12 procent respektive 8 procent. För den geografiska spridningen av den totala transaktionsvolymen spenderades en majoritet av det investerade kapitalet i Stockholm, vilket i andelar utgjorde 45 procent. Under året upplevde övriga regionstäder ett stabilt investerarintresse där en betydande andel av investeringarna, motsvarande 30 procent, allokerades. Mindre orter stod, i relation till föregående år, stabilt på 14 procent, medan Göteborg och Malmö uppgick till andelar om 7 procent och 4 procent av den totala transaktionsvolymen. Bostäder Bostadssegmentet summerades till 22,5 miljarder SEK under året. Även om det är mer än en halvering av transaktionsvolymen jämfört med 2022, var andelen av den totala volymen ungefär densamma för båda åren. Under 2023 har bostadsbyggandet i Sverige drabbats av hinder och utmaningar som bromsat upp sektorns utveckling. Faktorer som höga räntor, slopade investeringsstöd, ökade byggkostnader och införandet av nya regler om presumtionshyror har skapat en utmanande miljö för aktörer inom bostadsbyggande. Dessa omständigheter har resulterat i en minskning av antalet påbörjade nya bostadsprojekt under året, där endast cirka 25 000 nya bostäder påbörjades jämfört med 56 700 året innan. Den nedåtgående trenden förväntas fortsätta, och enligt prognoser från Boverket förväntas endast 17 500 nya bostäder påbörjas under 2024, med osäkra utsikter för 2025. Den minskande byggtakten och det avmattade intresset för nya projekt kan få långsiktiga konsekvenser för bostadsmarknaden i Sverige, bland annat en ytterligare ökad efterfrågan på befintliga bostäder. Trots den minskade byggaktiviteten är den övergripande bostadsbristen i Sverige påtaglig, och majoriteten av landets kommuner (180 av 290) upplever underskott på bostäder. Boverket bedömer att behovet av nya bostäder fram till 2030 ligger på omkring 538 000, vilket innebär ett årligt behov av 67 300 bostäder. Denna klyfta mellan efterfrågan och utbud förstärker behovet av åtgärder från både statligt och kommunalt håll för att stimulera bostadsmarknaden. Även om den minskade byggstartstakten inte har fått fulla konsekvenser på bostads- marknaden ännu, förväntas antalet färdigställda bostäder förbli relativt högt under 2023, omkring 60 000 enheter. Detta representerar ett toppår över en tioårsperiod. Emellertid kommer färre byggstarter leda till en successiv minskning av antalet färdigställda bostäder under de kommande åren, vilket skapar ytterli- gare efterfrågetryck på befintliga bostäder. Samhällsfastigheter Under 2023 har samhällsfastighetssegmentet visat sig vara relativt stabilt gällande transak- tionsvolym, där det svarat för en andel om 12 procent. Även om detta representerar en ned- gång jämfört med 2022, då segmentet utgjorde 21 procent, är nivån för 2023 mer representativ utifrån historisk andel av transaktioner. Mer än hälften av transaktionsvolymen inom samhällsfastighetssegmentet utgörs av äldreboenden. En betydande ökning av den äldre befolkningen i landet förväntas de kom- mande tio åren, vilket är en utveckling som även väntas i andra europeiska länder. Detta skapar ett påtagligt behov av fler äldreboenden. Enligt en rapport från Vårdföretagarna är Sverige i behov av omkring 28 000 nya platser och 460 nya boenden fram till 2032, vilket överstiger den nuvarande byggtakten. Denna utveckling speglar en växande samhällsutmaning som kräver strategisk planering och investeringar för att tillgodose de växande behoven inom äldreomsorgen på ett hållbart sätt. Utbildningsfastigheter Utbildningsfastigheter har, likt andra segment under året, stannat upp där det skett ett begränsat antal transaktioner inom segmentet. Med ökade kostnader och ett ökat fokus mot undervisning online har verksamheter till viss del tagit sig an åtgärder för att minska sina kostnader och effektivisera. Samtidigt visar rap- porter från sommaren att studentantalet ökar över hela Sverige, vilket tyder på ett växande behov av lämpliga utbildningslokaler. Under året har ett begränsat antal trans- aktioner skett inom segmentet. Antal affärer summerades till 7 vilket utgjorde ett samman- lagt värde på 1,2 miljarder SEK. Den geografiska fördelningen var relativt spridd över landet. Jämfört med 2022 kan en stor minskning i volym noteras, där den totala transaktionsvolymen under det året uppgick till nästan 27 miljarder SEK, då nästan fyra gånger så många affärer skedde. Dock ska nämnas att den stora volymen 2022 till stor del är kopplad till SBB:s stora avyttring av innehav i Nordiqus till Brookfield. Norge Transaktionsvolymen i Norge uppgick till dryga 59 miljarder NOK vilket är en minskning med ungefär 45 procent från föregående år, då volymen uppgick till 107 miljarder NOK. Utvecklingen kan förklaras av de geopolitiska spänningar och ekonomiska osäkerheten som präglat 2023. Antalet affärer har till följd av utvecklingen halverats mellan 2022 och 2023 och uppgick under året till cirka 180. En tydlig majoritet av det investerade kapitalet under året kom från inhemska investerare. Detta kan förklaras av investerares tendens att föredra investeringar på hemmaplan under perioder av osäkerhet. Segmentvis stod ”övrigt” (mark, projekt etc.) för en stor del av det investerade kapitalet med 37 procent av den totala volymen. Kontor och samhällsfastigheter utgjorde andelar om 22 procent och 14 procent. Industrilokaler stod för 11 procent medan handel och hotell, som kan räknas in som de mest konjunkturkäns- liga segmenten utgjorde 8 procent, respektive 3 procent. Majoriteten av affärer har skett i Oslo, vilket attraherat 46 procent av det investerade kapitalet. Resterande delar av Norge utgjorde 37 procent, medan andra storstäder, såsom Bergen, Stavanger och Trondheim, tillsammans utgjorde 17 procent. Samhällsfastigheter Samhällsfastigheter utgjorde 14 procent av den totala transaktionsvolymen för året, vilket sum- meras till cirka 8 miljarder NOK. Antalet affärer uppgick till 14 och segmentet var det som föll minst i relation till de övriga segmenten. Utveck- lingen kan delvis förklaras av det markanta tappet på 62 procent som samhällsfastigheter gjorde under 2022. Efterfrågan på högkvalitativa samhällsfastig- heter har varit stark, vilket drivits av samhällets växande behov av robust infrastruktur. Utbildningsfastigheter Under 2023 har utbildningsfastighetssegmentet i Norge visat på flera trender. Pandemins lång- siktiga effekter har lett till en ökad användning av digitala verktyg och en större efterfrågan på flexibla studiealternativ vilket kan komma att påverka efterfrågan för fastigheter för högre utbildning. Under 2023 genomgick Norge en förändring i sin policy för högre utbildning som påverkade antalet internationella studenter i landet. Tidigare erbjöd Norge undervisningsfria studier för alla studenter, inklusive de från icke- EU-länder. Detta ändrades från och med hösten 2023, då Norge introducerade studieavgifter för icke-EU-studenter. Enligt NRK (Norsk rikskring- kasting) ansökte 45 procent färre internationella studenter om uppehållstillstånd under 2023, och det räknas på ett längre perspektiv att mellan 70 – 80 procent av internationella studenter kommer försvinna. Källa: Newsec SBB ÅRSREDOVISNING 2023 I 13 Finland Den total transaktionsvolymen för Finland mins- kade med dryga 60 procent under 2023. Antalet affärer uppgick till 140 och den totala volymen summerades till strax över 2,5 miljarder EUR. Icke-finländska investerare var i majoritet under året. Den geografiska fördelningen följer samma mönster som Norge och Sverige där den största andelen, 46 procent, investerats i huvudstaden, Helsingfors, medan 38 procent spenderats i övriga delar av landet. Övriga storstäder, såsom Åbo, Tammerfors, Uleåborg och Jyväskylä, utgjorde tillsammans 16 procent av den totala transaktionsvolymen under året. Segmentsvis stod bostäder för den största andelen av den totala transaktionsvolymen som summerades till 28 procent. Industri och samhällsfastigheter hamnade kort därefter på 23 procent, respektive 19 procent, medan kontor uppgick till 18 procent. Handel, ”övrigt” och hotell uppgick till 10 procent, 2 procent och 1 procent av den total transaktionsvolymen under året. Samhällsfastigheter Efter en period av hög aktivitet på transak- tionsmarknaden under 2022, har intresset för segmentet samhällsfastigheter i Finland visat på en avtagande trend under 2023. Det totala transaktionsvärdet för samhällsfastigheter under året uppgick till 0,5 miljarder euro, vilket representerar en markant minskning på cirka 70 procent jämfört med 2022 vilket är i linje med nedgången i transaktionsvolym på marknaden som helhet. Trots denna nedgång fortsätter segmentet att vara attraktivt, särskilt bland utländska och nordiska investerare, både finska och icke-finska. Dessa icke-finska investerare stod för en knapp majoritet av den totala transaktionsvolymen, vilket understryker segmentets fortsatta dragkraft i den bredare nordiska regionen. Segmentet samhällsfastigheter utgjorde 19 procent av den totala transaktionsvolymen på den finska fastighetsmarknaden. Denna andel speglar segmentets betydelse och dess fortsatta dragkraft för investerare som söker stabila avkastningsmöjligheter i en osäker ekonomisk miljö. Året präglades av flera mindre affärer, vilket indikerar en mer uppdelad mark- nad med flertalet möjligheter för investerare. Utbildningsfastigheter Transaktionsmarknaden för utbildningsfastighe- ter har varit trög under 2023, med endast några enstaka affärer som noterats. Dessa affärer har främst involverat fastigheter avsedda för låg- och mellanstadiet. Befolkningstillväxten har till följd av immigration varit positiv under året och därmed förbättrat tidigare prognoser för landet. Utvecklingen talar för att efterfrågan på utbildningslokaler kan komma att öka framgent. En ökning av ansökningar till högre utbildnings- program, främst från utländska studenter, har och förväntas leda till en stabil efterfrågan på denna typ av fastigheter. Samtidigt har fokus på att förbättra grundläggande färdigheter i grundskolan och utvecklingen av gymnasial utbildning krävt modernisering och uppgrade- ring av befintliga utbildningsanläggningar. Danmark Fastighetsmarknaden i Danmark har haft en liknande utveckling under året som övriga nordiska länder. Den totala volymen minskade med 60 procent jämfört med 2022 och uppgick till cirka 31,3 miljarder DKK under 2023. Bostadssegmentet stod för den största andelen om 43 procent, medan industrifastigheter och kontor hamnade på 25 procent, respektive 21 procent. Handelsfastigheter utgjorde 6 procent medan hotell och ”övrigt” båda uppgick till 2 procent av den totala transaktionsvolymen. Under året registrerades nästintill inga affärer inom samhällsfastighetssegmentet vilket kan förklaras av den mindre utbredda marknaden för denna typ av fastigheter jämfört med övriga nordiska länder. Geografiskt sett har Köpen- hamn och övriga Danmark utgjort majoriteten av den totala transaktionsvolymen, då de låg på 46 procent och 42 procent. Övriga storstäder som inkluderar Odense, Århus och Ålborg summerades till en andel om 12 procent. Samhällsfastigheter Samhällsfastighetssegmentet i Danmark, som länge legat efter i utvecklingen jämfört med andra nordiska länder, har börjat uppvisa vissa utvecklingstecken. Dock förblev segmentet under 2023 relativt inaktivt, med endast några få affärer som genomfördes. Den danska marknaden för samhällsfastigheter är mindre, vilket bidrar till det begränsade intresset för detta segment, särskilt under ekonomiskt svårare tider. Marknaden domineras huvudsakligen av statliga aktörer med begränsad försäljningsvilja, ofta beroende av politiska beslut. Trots detta är intresset för marknaden starkt bland inhemska, nordiska och internationella aktörer. Framtiden ser ljus ut med ökad efterfrågan på samhälls- fastigheter för äldreboenden, förskolor och hälso-sjukvård, på grund av befolkningsökningar inom både äldre och yngre åldersgrupper. Utbildningsfastigheter Under 2023 har Danmarks utbildningssektor genomgått reformer som har potential att påverka utbildningslokaler. Reformerna inklude- rar förändringar i grundskoleutbildningen, såsom minskade läroplanskrav och möjligheter för elever att välja lärlingsutbildning tidigt, vilket kan leda till ett ökat behov av anpassade skolfacili- teter och verkstäder för yrkesutbildning. I högre utbildning har reformer föreslagits som bland annat inneburit förkortning av masterprogram. Detta kan resultera i en förändrad studentdemo- grafi och en ökad efterfrågan på internationellt inriktade studentbostäder samt anpassningar i universitetsfaciliteter för att passa intensivare och kortare utbildningsprogram. Dessa utbildningsreformer i Danmark signa- lerar en potentiell omformning av fastighets- behoven inom utbildningssektorn, med möjliga effekter på både nybyggnation och omstruktu- rering av befintliga utbildningsfaciliteter för att möta nya behov och utbildningsmönster. Utblick 2024 Bolagets bedömning är att 2024 kommer att präglas av en klart högre transaktionsinten- sitet och vilja att göra affärer än under 2022 och 2023. Anledningen till det är (i) stora nedjusteringar av fastighetsvärden i absolut tal sedan toppen i början av 2022 vilket bör göra investeringar mer attraktiva, (ii) kraftig driftnettoförbättring under 2022 och 2023, (iii) fallande räntor och (iv) stigande byggkostnader vilket har inneburit ännu högre hyror i nypro- ducerade byggnader. Bolaget har en positiv syn på marknaden under 2024 och bedömningen är att vi inte under 2024 kommer att se några ytterligare nedjusteringar av bokförda värden. Det segment vi bedömer få den tydligaste sentimentförändringen är bostadssegmentet i Sverige som bedöms bli attraktivt efter två mycket svaga år där hyresutvecklingen har understigit inflationen i kombination med ursprungligen låga avkastningskrav. Tecknade två-årsöverenskommelser med hyresgästför- eningar i Sverige med en avtalad hyresökning om totalt cirka 10 procent fram till 2025 bidrar till förutsägbarhet i kassaflöde och kombinerat med fallande räntor blir bostadsprodukten en klart mer attraktiv investeringsprodukt. Enligt en rapport från Vårdföretagarna är Sverige i behov av omkring 28 000 nya platser och 460 nya äldreboenden fram till 2032. 14 I SBB ÅRSREDOVISNING 2023 SBB:s affärsområden UtbildningBostad 28,5 MDKR Fastighetsvärde Samhälle 44,1 MDKR Fastighetsvärde 3,7 MDKR SBB:s andel av fastighetsbestånd i väsentliga innehav 9,5 MDKR SBB:s andel av fastighetsbestånd i väsentliga innehav 20,3 MDKR SBB:s andel av fastighetsbestånd i väsentliga innehav 0,6 MDKR Fastighetsvärde Som ett ledande börsnoterat fastighetsbolag är vi stolta över vårt omfattande engagemang inom tre distinkta affärsområden: Samhälle, Bostäder och Utbildning. Inom Samhällsfastigheter fokuserar vi på att förvalta och utveckla fastigheter som spelar en central roll i samhällets funktion. Detta inklu- derar allt från vårdcentraler och äldreboenden till polisstationer och kontor för myndigheter. Genom vårt arbete bidrar vi till att skapa hållbara och funktionella miljöer som stödjer och främjar samhällets välfärd och säkerhet. Vårt affärsområde bostäder är inriktat på att tillgodose det växande behovet av kvalitativa och hållbara bostadslösningar. Här engagerar vi oss i förvaltning utveckling och byggnation av bostäder som möter dagens höga krav på komfort, energieffektivitet och design. Vårt mål är att erbjuda hem som inte bara är en plats att bo på, utan även en plats där våra hyresgäster kan trivas och växa. Vår investering i utbildningsfastigheter speglar vårt engagemang för att främja kunskap och lärande. Genom att investera i och förvalta fastigheter avsedda för utbildningsändamål, från förskolor till högskolor, skapar vi inspi- rerande miljöer som underlättar lärande och utveckling. Våra utbildningsfastigheter är utformade för att möta de specifika behoven hos studenter och pedagoger, och bidra till en positiv och stimulerande lärandemiljö. Genom våra tre affärsområden strävar vi efter att skapa värde för våra aktieägare, hyresgäster och det bredare samhället. Vi är övertygade om att vårt fokus på samhällsnytta, bostadsutveckling och utbildningsstöd positio- nerar oss starkt för framtiden och bidrar till en mer hållbar och inkluderande värld. SBB ÅRSREDOVISNING 2023 I 15 • Attraktiv demografi där SBB verkar, vilket skapar möjligheter till tillväxt samt minimerar risk för vikande efterfrågan. • Fastigheterna har långa hyresavtal med offentliga och offentligt finansierade hyresgäster. • Hyrorna stiger vanligtvis mer än inflationen tack vare nästintill full inflationsindexering och hyresgästanpassningar. • SBB har en erfaren projekt- och förvaltnings- organisation som skapar värde. Samhälle En ledande och skalbar plattform specialiserad på ägande och förvaltning av offentligt finansierade tillgångar, vilken utmärker sig genom växande efterfrågan, inflationssäkrade kassaflöden och minimal risk för hyresförluster. Konsoliderat innehav Inom SBB utgör vår djupa kompetens och långa erfarenhet inom samhällsverksamheter en grundpelare för vår framgång. Denna expertis ger oss en unik förståelse för de specifika krav och behov som präglar dessa verksamheter, vilket i sin tur ger oss förmågan att skapa skräddarsydda och framstående lösningar, särskilt vid utvecklingen av samhällsviktiga lokaler. Specialiseringen innebär även att SBB är en uppskattad partner i utvecklingsprojekt som sträcker sig från nya äldreboenden och LSS-bo- enden till statliga infrastrukturbyggnader. Vår strävan är att kontinuerligt expandera och vara en drivande kraft i marknaden för samhällsfast- igheter, både i Sverige och övriga Norden. Genom att agera som en långsiktig hyresvärd och lokal samarbetspartner strävar vi efter att inte bara växa tillsammans med våra hyresgäs- ter utan också vara en aktiv del i deras fram- gång. Vår ambition är att göra verklig skillnad, oavsett om det handlar om stora förändringar eller små, för dem som lever, arbetar och verkar i våra lokaler. Vi strävar efter att göra ett lika bra jobb för dem som de gör för samhället. Samhällsbyggnadsbolagets samhällsfastighe- ter innefattar fastigheter som utgör en viktig del av de nordiska välfärdsstaternas infrastruktur, där hyresgästerna bedriver samhällsbärande verksamheter inom äldreomsorg, LSS- och vård- tjänster samt kommunal och statlig förvaltning. Genom att investera i dessa samhällsviktiga tillgångar strävar vi inte bara efter ekonomisk framgång utan bidrar även till att möta de växande behoven inom vårt samhälle. En betydande ökning av den äldre befolkningen i landet förväntas de kommande tio åren. Enligt Vårdföretagarna är vi bara i Sverige i behov av omkring 28 000 nya vårdplatser och 460 nya vårdboenden. Detta speglar den växande samhällsutmaningen att tillgodose dessa ökande behov, inom äldreomsorgen de kommande åren. Vårt fokus på att skapa långsiktiga värden i kombination med vår förståelse för samhälls- behoven gör oss till en pålitlig och ansvarsfull partner, redo att fortsätta stödja och utveckla samhällsstrukturen. 44,1 MDKR Fastighetsvärde 5,32 % Direktavkastning 6,7 år Genomsnittlig kvarvarande hyreslängd, WAULT Fastighetsvärde per land Fastighetsvärde per kategori 72% Sverige 18% Finland 9% Norge 1% Danmark 31% Äldreboende 17% Statlig infrastruktur och Kommunhus 17% LSS 13% Projekt- och byggrättsfastigheter 11% Sjukhus & vårdcentral 8% Offentliga kontor 3% Övrigt 44 101 Mkr 44 101 Mkr 72% 32% 18% 17% 9% 17% 13% 11% 8% 2% 3% 16 I SBB ÅRSREDOVISNING 2023 1 738 MKR Utgående redovisat värde av innehav 3 722 MKR SBB:s andel av fastighetsbestånd i väsentliga innehav Joint ventures och intresseföretag • SBB har efter kvartalets utgång ingått avtal om etablering av ett joint venture-bolag för samhällsfastigheter, SBB Infrastructure, tillsammans med Castlelake, med stöd av Atlas SP Partners. SBB Infrastructure kommer förvärva fastigheter till marknadsvärdet per 31 december 2023 som uppgick till 5,7 mdkr. Public Property Invest AS Väsentliga joint ventures och intresseföretag 2023-01-01 2023-12-31 2022-01-01 2022-12-31 SBBs ägarandel 45% 45% Redovisat värde för innehavet, kapitalandel, mkr 1 261 1 785 Hyresintäkter, mkr 578 532 Förvaltningsresultat, mkr 199 191 Andel av joint ventures och intresseföretags resultat -405 -341 Resultat från joint ventures och intresseföretag, mkr 1) -405 -341 Övriga joint ventures och intresseföretag 2023-01-01 2023-12-31 2022-01-01 2022-12-31 Utgående redovisat värde, kapitalandel, mkr 477 546 Andel av joint ventures och intresseföretags resultat -62 389 Resultat från joint venture och intresseföretag, mkr 1) -293 389 1) Resultat från joint ventures och intresseföretag inkluderar försäljningsresultat och nedskrivningar. Mer om SBB:s intresseföretag och joint ventures finns på s. 31-32. Väsentliga innehav hänförliga till affärsområdet Public Property Invest AS Bolaget äger och förvaltar offentliga fastigheter i Norge inom primärt segmenten rättsväsende och offentliga kontor. En fastighetsplattform med tillväxtmöjligheter. SBB ÅRSREDOVISNING 2023 I 17 Bostad Genom vårt helägda dotterbolag, Sveafastigheter, äger och förvaltar SBB reglerade hyresrätter i svenska tillväxtområden. Kombinationen av hög efterfrågan och starka underliggande drivkrafter resulterar i en låg riskprofil och en förmåga att skapa ett stadigt växande driftsöverskott över tid. Konsoliderat innehav Samhällsbyggnadsbolaget, genom dotterbolaget Sveafastigheter, är förvaltare av en unik och eftertraktad portfölj av hyresreglerade bostäder i svenska tillväxtkommuner. Våra fastigheter är inte bara hem åt våra hyresgäster utan represen- terar en investering i samhällets välfärd. Genom vår närvaro i nära anslutning till stadskärnor och med bra kommunikationsmöjligheter skapar vi inte bara bostäder utan en känsla av samhörig- het och möjligheter för våra invånare. Detta utgör tillgångar med minimal risk, eftersom utbudet på hyresrätter i Sverige delvis på grund av hyresregleringen understiger som regel efterfrågan. Vårt fokus inom segmentet hyresreglerade bostäder är på den svenska marknaden. Bostadsbristen och den stora efterfrågan i Sverige skapar en hög uthyrningsgrad och minskar beroendet av enskilda hyresgäster. Det bristande bostadsbyggandet och stadig befolkningstillväxt, leder till en kontinuerlig bostadsbrist i stora delar av landet. Sverige för- väntas fortsätta vara ett av de länder med högst befolkningstillväxt de kommande åren, inte bara jämfört med de övriga nordiska länderna utan även i Europa som helhet. SBB är väl positionerat på regional nivå och är närvarande i städer med stark och positiv befolkningstillväxt. 28,5 MDKR Fastighetsvärde 3,79 % Direktavkastning 1 313 kr Snitthyra per kvm • Svenska hyresrätter har en hyra som generellt understiger marknads- hyran. Hyresregleringen medför stabilt ökande hyror över tid. Sedan systemet infördes har hyresnivån aldrig sänkts. • Över tid har hyresutvecklingen för svenska reglerade hyresrätter överträffat inflationen. • Fastigheterna har en uthyrningsgrad på 94 procent, där vakansen till stor del beror på hyreshöjande investeringar i beståndet. Generellt råder bostadsbrist på SBB:s marknader. • Bostadsportföljen har stor potential i och med attraktiv demografi och fastighetsutvecklingsmöjligheter. • Sedan 18 december 2023 förvaltar det helägda dotterbolaget Sveafastig- heter SBB:s bostadsportfölj. • Börsnotering eller strategiskt partnerskap planeras för Sveafastigheter under 2024 för att förbättra finansieringsmöjligheterna. • Den 7 februari 2024 presenterades den nya styrelsen för Sveafastigheter, ledd av styrelseordförande Peter Wågström, med mandat att etablera och leda ett fristående Sveafastigheter inför och efter en möjlig ägarspridning. Fastighetsvärde per region 44% Universitetsorter 28% Stockholm/Mälardalen 20% Göteborg/Malmö 8% Övrigt 28 482 Mkr 44% 28% 20% 8% 18 I SBB ÅRSREDOVISNING 2023 5 961 MKR Utgående redovisat värde av innehav Joint ventures och intresseföretag SBB Residential Property AB SBB Kåpan Bostad AB Väsentliga joint ventures och intresseföretag 2023-08-16 2023-12-31 2022-01-01 2022-12-31 2023-01-01 2023-12-31 2022-01-01 2022-12-31 SBBs ägarandel 100% 2) - 50% 50% Redovisat värde för innehavet, kapitalandel, mkr 2 797 - 1 795 1 767 Hyresintäkter, mkr 138 - 233 159 Förvaltningsresultat, mkr -46 - - 16 Andel av joint ventures och intresseföretags resultat, mkr -643 - -322 -219 Resultat från joint ventures och intresseföretag, mkr 3) -643 - -322 -219 Övriga joint ventures och intresseföretag 2023-01-01 2023-12-31 2022-01-01 2022-12-31 Redovisat värde, kapitalandel, mkr 1 369 8 551 Andel av joint ventures och intresseföretags resultat, mkr -234 -69 Resultat från joint ventures och intresseföretag, mkr 1)3) -3 888 -693 1) Redovisad resultat under perioden 2023-01-01--2023-12-31 är främst hänförligt till resalisationsresultat vid försäljningen av aktier i JM. Efter försäljningen redovisas kvarvarande innehav i JM som Finansiella tillgångar värderade till verkligt värde. 2) SBBs ägarandel avser SBB:s andel av stamaktier. Emitterade preferensaktier I SBB Residential Property AB redovisas som skuld inom SBB Residential Property AB. Då aktieägaravtalet mellan stamaktieägare och preferensaktieägare föreskriver gemensamt beslutsfattande utövar SBB ett betydande, men inte bestämmande, inflytande varvid innehavet redovisas som joint venture. 3) Resultat från joint ventures och intresseföretag inkluderar försäljningsresultat och nedskrivningar. Mer om SBB:s intresseföretag och joint ventures finns på s. 31-32. Väsentliga innehav hänförliga till affärsområdet SBB Residential Property AB Bostadsportfölj bestående av hyres- reglerade bostadsfastigheter i Sverige som styrs och kontrolleras gemensamt med Morgan Stanley. SBB Kåpan Bostad AB SBB Kåpan Bostad AB äger och förvaltar nyproducerade bostadsfastigheter i Stockholm och Mälardalen. Bolaget samägs av SBB och Kåpan Pensioner. 9 509 MKR SBB:s andel av fastighetsbestånd i väsentliga innehav SBB ÅRSREDOVISNING 2023 I 19 Utbildning SBB äger hälften av Europas största utbildningsportfölj, under varumärket Nordiqus, inriktad på social infrastruktur för den offentliga utbildningssektorn. Långa indexerade hyresavtal skapar stabil intjäning. 0,6 MDKR Fastighetsvärde Konsoliderat innehav Nordiqus, en organisation bildad för att förvalta och utveckla utbildningsfastigheter, strävar efter att skapa och underhålla högkvalitativa lärandemiljöer. Nordiqus etablerades år 2022 och äger och förvaltar en portfölj bestående av över 600 utbildningsfastigheter spridda över Norden. Denna omfattande portfölj av fastigheter inkluderar en mångfald av utbild- ningsinstitutioner såsom förskolor, grundskolor, gymnasier och universitet, som tillsammans utgör en betydande del av vårt samhälles utbildningsinfrastruktur. Nordiqus strävar efter att vara den främsta partnern för kommuner och privata aktörer vid utvecklingen och förbättringen av utbildnings- fastigheter. Genom långsiktigt engagemang för att skapa en trygg och stimulerande miljö som stödjer framtidens generationers lärande. Nordiqus förstår djupgående de specifika krav och behov som utbildningsmiljöer innebär. Nordiqus erfarenhet och kunskap möjliggör skapandet av anpassade lösningar för ständig utveckling av utbildningslokaler. Fokus ligger på att skapa moderna och hållbara byggnader och lokaler som möter dagens och framtidens pedagogiska krav, vilket är en nyckelaspekt inom utbildningsfastigheter. Genom långsiktiga samarbeten strävar man efter att skapa stabilitet och kontinuitet för hyresgästerna. Genom kompetens och partnerskap med ledande experter inom utbildningssektorn möjliggörs utformningen av innovativa och flexibla lärmiljöer som gynnar både elever och lärare. Nordiqus vision sträcker sig långt framåt, med målet att vara en aktiv samhällsbyggare. Genom att skapa och underhålla utbildnings- lokaler som är anpassade för framtidens generationer, skapas en miljö där lärande och tillväxt inte bara är möjlig utan också stimule- rande och givande för alla som vistas i Nordiqus utbildningslokaler. • Efter försäljning av 1,16 procent av aktierna i Nordiqus konsoliderar SBB endast ett mindre bestånd av utbildningsfastigheter om 0,6 mdkr. • Resultat hänförligt till tidigare konsoliderat innehav som nu ingår i Nordiqus redovisas som avvecklad verksamhet. Marknadsvärde, mkr Konsoliderat innehav 2023-12-31 Sverige 465 Danmark 158 Totalt 622 Nordiqus, Avvecklad verksamhet 2023-01-01 2023-11-21 SBB:s ägarandel 51,00% Förvaltningsfastigheter, 2023-11-21, mkr 40 843 Hyresintäkter, mkr 2 086 Förvaltningsresultat, mkr 1 004 Periodens resultat hänförligt till: Moderbolagets aktieägare -1 148 Innehav utan bestämmande inflytande -1 103 Periodens resultat, avvecklad verksamhet -2 251 20 I SBB ÅRSREDOVISNING 2023 Joint ventures och intresseföretag 10 176 MKR Utgående redovisat värde av innehav Nordiqus AB Väsentliga joint ventures och intresseföretag 2023-11-22 2023-12-31 SBBs ägarandel 49,84% Redovisat värde för innehavet, kapitalandel, mkr 10 176 Hyresintäkter, mkr 244 Förvaltningsresultat, mkr -5 Andel av joint ventures och intresseföretags resultat -467 Result från intresseföretag, mkr 1) -467 1) Resultat från joint ventures och intresseföretag inkluderar försäljningsresultat och nedskrivningar. Mer om SBB:s intresseföretag och joint ventures finns på s. 31-32. Väsentliga innehav hänförliga till affärsområdet Nordiqus Nordiqus, förvaltar och utvecklar utbildningsfastigheter och har högkvalitativa lärandemiljöer. Nordiqus etablerades år 2022 och äger och förvaltar en portfölj bestående av över 600 utbildnings- fastigheter spridda över Norden. Denna omfattande portfölj av fastigheter inkluderar en mångfald av utbildningsinstitutioner såsom förskolor, grundskolor, gymnasier och universitet, som tillsammans utgör en betydande del av vårt samhälles utbildningsinfrastruktur. • Den 24 september 2023 ingick SBB avtal med Brookfield om försäljning om 1,16 procent av aktierna i Nordiqus, tidigare EduCo. Affären fullföljdes den 22 november 2023. Försäljningen medförde att SBB förlorade det tidigare bestämmande inflytandet, och redovisar från och med tidpunkten för försäljningen innehavet i Nordiqus som ett intresseföretag. Resultat hänförligt till Nordiqus, fram till och med den 21 november 2023, redovisas som avvecklad verksamhet. 20 327 MKR SBB:s andel av fastighetsbestånd i väsentliga innehav SBB ÅRSREDOVISNING 2023 I 21 Samhällsfastigheter tillsammans med reglerade hyresrätter utgör den sociala infrastrukturen som är SBB:s kärninnehav. Kombinationen av samhällsfastigheter och reglerade hyresrätter är unik bland noterade bolag. SBB:s fastighetsportfölj tillhör de mest säkra investeringar som finns med hög riskjusterad avkastning. Förvaltningen inom SBB har som fokus att utöver löpande underhåll även aktivt arbeta med värde- skapande utveckling i det befintliga beståndet. En hög överskottsgrad är ett av bolagets hållbar- hetsmål och bolaget styr förvaltningsverksamheten med fokus på driftnetto. Det sker bland annat genom energibesparande investeringar. Fastighetsbeståndet 80% Beläget i storstadsregioner 60% Affärsområdet Samhälle Fastighetsvärde per land = storstadsregion Fastighetsvärde per land 83% Sverige 11% Finland 5% Norge 1% Danmark 73 205 Mkr 83% 11% 5% 1% Fastighetsvärde per segment 60% Samhälle 39% Bostad 1% Utbildning 73 205 Mkr 60% 39% 1% Fastighetsvärde per region 34% Universitetsorter 27% Stockholm/Mälardalen 14% Oslo/Köpenhamn/ Helsingfors 5% Göteborg/Malmö 20% Övriga tillväxtstäder 73 205 Mkr 27% 14% 34% 5% 20% 22 I SBB ÅRSREDOVISNING 2023 98 procent av intäkterna kommer från samhällsfastigheter i Norden och svenska reglerade hyresrätter. 3,8 MDKR Fastighetsvärde NORGE 0,9 MDKR Fastighetsvärde DANMARK 7,9 MDKR Fastighetsvärde FINLAND 60,6 MDKR Fastighetsvärde SVERIGE Fastighetsvärde per land SBB ÅRSREDOVISNING 2023 I 23 Pågående produktion Nyproduktion SBB:s andel Antal lgh Antal kvm Antal projekt Hyra (mkr) Driftnetto (mkr) Investe- ring (mkr) Upparbe- tat (mkr) Kvar- varande (mkr) Direkt- avkastning (hyra) Direkt- avkastning (DN) Bostad 100% 1 293 58 456 8 129 108 2 298 1 480 817 5,6% 4,7% Joint ventures, Bostad 50% 608 34 871 3 91 77 1 518 1 192 327 6,0% 5,1% Utbildning - - - - - - - - - - - Joint ventures, Utbildning - - - - - - - - - - - Samhälle 100% 101 27 532 3 67 61 1 085 845 240 6,2% 5,6% Joint ventures, Samhälle 50% 0 7 038 1 12 10 271 40 231 4,4% 3,6% Totalt 83% 2 002 127 897 15 299 256 5 172 3 558 1 615 5,8% 4,9% SBB:s andel av totalt 100% 1 698 106 943 247 212 4 278 2 942 1 336 5,8% 5,0% Investeringar i befintligt bestånd Antal kvm Antal projekt Driftnetto (mkr) Investering (mkr) Upparbetat (mkr) Kvarvarande (mkr) Direkt- avkastning (DN) Bostad 35 108 3 4 92 82 10 4,5% Utbildning - - - - - - 0 Samhälle 2 090 2 3 53 34 19 5,4% Totalt 37 198 5 7 145 116 29 4,8% Geografisk fördelning pågående produktion (inkl. joint ventures) 49% Stockholm/Mälardalen 35% Universitetsstäder 5% Göteborg/Malmö 10% Övriga tillväxtstäder 2 002 lägenheter 49% 35% 5% 10% Pågående nyproduktion och investeringar i befintligt bestånd 2024-2025 2026- Återstående investering inkl. SBB:s andel av joint ventures 1) 1 365 - -varav Bostad 991 - -varav Utbildning - - -varav Samhälle 374 - Kommande driftnetton 219 - -varav Bostad 150 - -varav Utbildning - - -varav Samhälle 69 - Avkastning kvarvarande investering 16,0% 1) Av total investering om 1 365 mkr är 157 mkr finansierat via byggnadskreditiv och 535 mkr av säljare av projekt fram till tillträde. 69% upparbetningsgrad pågående produktion 16,0% avkastning kvarvarande investering 90% av bostadsproduktion i Sveriges storstadsregioner och universitetsorter Projektportfölj per geografi 41% Stockholm/Mälardalen 33% Universitetsstäder 7% Göteborg/Malmö 1% Köpenhamn/Oslo/ Helsingfors 18% Övriga tillväxtstäder 58 008 lägenheter 41% 33% 18% 7% 1% 24 I SBB ÅRSREDOVISNING 2023 Projekt- och byggrättsutveckling Nyproduktion, pågående projektutveckling SBB:s andel Antal lgh Antal kvm Bostad 100% 9 035 485 393 Joint ventures, Bostad 48% 3 329 184 993 Utbildning 100% - 14 951 Joint ventures, Utbildning 50% - 6 440 Samhälle 100% 844 100 969 Joint ventures, Samhälle 50% - 45 146 Totalt 87% 13 208 837 892 SBB:s andel av totalt 100% 11 469 714 439 Byggrättsutveckling Planeringsfas SBB:s andel Fas 1 - Projektidéer Fas 2 - Inför beslut om planbesked Fas 3 - Med planbesked Fas 4 - Lagakraftvunna detaljplaner Totalt antal BTA (kvm) Bokfört värde (mkr) per kvm (kr) Bostad 100% - - - - - - - Utbildning 100% 128 324 - 170 690 151 796 450 810 591 434 1 312 Samhälle 100% 439 560 - 385 780 731 464 1 556 804 1 524 767 979 Totalt 567 884 - 556 470 883 260 2 007 614 2 116 202 1 054 Byggrätter i joint ventures 49% 988 247 1 701 614 1 722 -varav Bostad 50% 696 957 496 920 - -varav Utbildning 50% 256 910 1 134 679 4 417 -varav Samhälle 30% 34 380 70 015 2 037 Totalt inkl. joint ventures 77% 2 995 861 3 817 816 1 274 SBBs andel av totalt 100% 2 533 937 2 955 249 1 166 Byggrättsportföljens geografiska fördelning (inkl. joint ventures) 34% Stockholm/Mälardalen 33% Universitetsstäder 8% Göteborg/Malmö 2% Oslo/Köpenhamn /Helsingfors 23% Övriga tillväxtstäder 2 995 861 kvm 34% 33% 8% 2% 23% Information om projektportföljen är baserad på bedömningar om storlek, inriktning och omfattning av projekten. Vidare baseras informationen på bedömningar om framtida projektkostnader och hyresvärde. Bedömningarna och antagandena ska inte ses som en prognos. Bedömningar och anta- ganden innebär osäkerhetsfaktorer både avseende projektens genomförande, utformning och storlek, tidplaner, projektkostnader samt framtida hyresvärde. Informationen om projektportföljen omprövas regelbundet och bedömningar och antaganden justeras till följd av att pågående projekt färdigställs eller tillkommer samt att förutsättningar förändras. Geografisk fördelning projektutveckling (inkl. joint ventures) 63% Stockholm/Mälardalen 31% Universitetsstäder 3% Göteborg/Malmö 3% Övriga tillväxtstäder 13 208 lägenheter 63% 31% 3% 3% SBB ÅRSREDOVISNING 2023 I 25 VALUE-ADD-STRATEGIER 26 I SBB ÅRSREDOVISNING 2023 Affärsmodellens value-add-strategier maximerar aktieägarvärdet Egenskaper och förmågor • Förmåga att genomföra stora och små transak- tioner. • Flexibilitet i att köpa antingen enskilda tillgångar eller hela portföljer, beroende på marknadsförutsättning- arna. • Starka relationer med kommuner och andra marknadsaktörer. Egenskaper och förmågor • Underutbud och ökad efterfrågan av social infrastruktur ger minimal marknadsrisk. • Framgångsrik fastighets- utveckling skapar värde. • En av de ledande fastighetsutvecklarna i Europa. Egenskaper och förmågor • Betydande potential i den orenoverade bostadsport- följen (cirka 75 procent av portföljen har renovering- spotential) och i samhälls- fastighetsportföljen. • Sverige har en unik hyressättningsmodell baserad på bruksvärde som medger lönsamhet i bostadsrenoveringar. • Renoveringar med fokus på bland annat energief- fektivisering. Egenskaper och förmågor • Kontinuerliga avyttringar av fastigheter som bedöms som färdigut- vecklade och som ej utgör kärninnehav säkerställer fokus på social infrastruk- tur. • Realiserar maximalt värde genom att strukturera enskilda tillgångar i portföljer eller portföljer till enskilda tillgångar, beroende på marknads- förutsättningarna. Fastighets- transaktioner Projekt- och fastig- hetsutveckling Renoveringar i befintligt bestånd Fastighets- transaktioner Förvärv av enskilda fastigheter eller portföljer Strategiska förvärv Value-add- strategier Maximera aktieägar- värdet Realisera värdet i mogna fastigheter- och icke kärninnehav Långsiktigt värdeskapande Avyttring av mogna- och icke-kärninnehav Långsiktigt ägande av högkvalitetsfastigheter inom social infrastruktur Omvandling till högkvalitetstillgång SBB ÅRSREDOVISNING 2023 I 27 Tre value-add-strategier möter behovet av social infrastruktur 1. Byggrättsutveckling och nyproduktion Resultatmål om 2 000 – 2 500 mkr per år 2. Investeringar i befintligt bestånd Resultatmål om 1 000 mkr per år 3. Värdeskapande transaktioner Resultatmål om 400 mkr per år SBB skapar värden i hela värdekedjan Värdeskapande aktiviteter under 2023 • Projekt där kommunalt beslut om markanvisning fattats eller förvärvsavtal tecknats avseende ej egenägd mark. • Projekt där projektering initierats för egenägd mark. • Produktionsstartade nybyggnations projekt där bygglov beviljats och entreprenadavtal tecknats. • Tillskapande av nya byggrätter genom att aktivt driva planprocesser. • Bidrar till en stark projektportfölj för egen förvaltning och ytterligare intäkter genom försäljningar av byggrätter. Byggrättsutveckling Projektutveckling Försäljning av utvecklade byggrätter Projektportfölj Nyproduktion i egen regi Nyproduktion i JV Årligt resultatmål 2,0-2,5 mdkr Portföljen i korthet (inklusive JV-samarbeten) 4 410 Lägenheter i pågående produktion 12 857 Lägenheter under projekt utveckling 16 869 kvm samhällsfastigheter i pågående produktion 361 600 Progression av byggrätter (kvm BTA) Byggrättsutveckling Antal kvm BTA Progression byggrätter 361 600 Nyproduktion HR - Antal lgh CS - Antal kvm Byggstarter 277 14 920 Färdigställda/sålda 2 670 6 431 28 I SBB ÅRSREDOVISNING 2023 1. Byggrättsutveckling och nyproduktion Byggrättsutveckling och nyproduktion ska generera ett resultat om 2 000 – 2 500 mkr per år i genomsnitt. Investeringar i befintligt bestånd innebär driftnettohöjande renoveringar av bostads- lägenheter och investeringar i bolagets samhällsfastigheter. Under 2023 har SBB färdigställt driftnettohöjande uppgraderingar av 120 lägenheter. Utöver uppgraderingar av lägenheter standardhöjer SBB kontinuerligt bolagets bestånd av samhällsfastigheter. Total investeringsvolym för dessa projekt är cirka 53 mkr varav 63 procent är upparbetat. 2. Investeringar i befintligt bestånd Hyresgästanpassning till vårdcentral i fastigheten Falun 9:22. • Antalet lägenheter i byggrättsportföljen ska uppgå till minst 20 000. • Antalet lägenheter i projektutveckling ska uppgå till minst 5 000. SBB:s huvudfokus är alltid att skapa värde ur den existerande portföljen samtidigt som betydande aktieägarvärde skapas genom att vi realiserar ett värdeskapande då färdigutveck- lade fastigheter och/eller icke-kärnfastigheter avyttras. SBB utvärderar ständigt portföljen för att identifiera potential och fokuserar resur- serna på de fastigheter med störst potential. SBB arbetar löpande med att avyttra fastigheter som bedöms som färdigutvecklade eller som ej bedöms som kärninnehav. Försäljningen av sådana fastigheter innebär kapitalåtervinning och frigör resurser för att möjliggöra ytterligare attraktiva förvärv där kvaliteten i beståndet succesivt höjs. Givet den starka lokala närvaron kan SBB vara en effektiv köpare och säljare av både enstaka fastigheter och portföljer. Inga affärer är för små eller för stora för SBB. Bolagets historik av fastighetstransaktioner har gjort att bolaget blivit en ledande aktör på den nordiska marknaden och den föredragna köparen bland såväl offentliga som privata säl- jare, primärt beroende på hög professionalism, förmåga att snabbt genomföra transaktioner samt hög trovärdighet och integritet i affärs- relationen. Bolaget har en uppvisad historik av att förvärva fastigheter med starka kassaflöden med outnyttjad värdepotential. Detta kombi- nerat med en kontinuerlig pipeline av förvärv och försäljningar gör att bolaget ständigt kan återvinna kapital för att skapa aktieägarnytta. 3. Värdeskapande transaktioner SBB ÅRSREDOVISNING 2023 I 29 Intjäningsförmåga Aktuell intjäningsförmåga från förvaltningsverksamheten Nedan presenteras aktuell intjäningsförmåga för koncernen för 12 måna- der som beaktar koncernens fastighetsbestånd per 2023-12-31. Aktuell intjäningsförmåga är inte en prognos utan endast att betrakta som en hypotetisk ögonblicksbild och presenteras enbart för att illustrera intäkter och kostnader på årsbasis givet fastighetsbeståndet, finansiella kostnader, kapitalstruktur och organisation vid en bestämd tidpunkt. I koncernens intjäningsförmåga är inte resultateffekten av orealiserade och realiserade värdeförändringar inkluderad, vad gäller de fastigheter som konsolideras. Följande information utgör underlag för beräkning av intjäningsförmågan: • Kontrakterade hyresintäkter på årsbasis (inklusive tillägg och hyres- rabatter) samt övriga fastighetsrelaterade intäkter utifrån gällande hyreskontrakt per 2023-12-31. Hyran för bostadshyreslägenheterna är uppräknad med en antagen hyreshöjning om 5,00 procent för 2024. Koncernens intjäningsförmåga Belopp i mkr Bostad Samhälle Utbildning Totalt Hyresintäkter 1 386 2 853 38 4 278 Driftkostnader -392 -498 -5 -895 Underhåll -83 -138 -2 -223 Fastighetsskatt -24 -54 - -78 Driftnetto 887 2 163 30 3 081 Administration - - - -485 Resultat före finansnetto samt resultat från joint ventures och intresseföretag 2 597 per stamaktie A och B 1,79 Resultat från joint ventures och intresseföretag 727 Finansiella intäkter 157 Finansiella kostnader 1) -977 Rörelseresultat 2 504 per stamaktie A och B 1,72 Utdelning hybridobligationer 2) -552 Utdelning D-aktier -388 Resultat hänförligt till minoritetsandelar -51 Resultat hänförligt till stamaktieägare 1 513 per stamaktie A och B 1,04 1) Justerad för den kassa som koncernen innehade vid periodens utgång med en beräknad snittränta om 1,78 procent som utgör det vägda snittet i skuldportföljen per 2023-12-31. 2) Upplupen ränta för ej utbetald kupong har inte beaktats i intjäningsförmågan. Bidrar till intjäningsförmåga Joint Ventures Intresseföretag SBB Residential Property AB SBB Kåpan Bostad AB Övriga joint ventures- bolag Nordiqus AB Public Property Invest AS Origa Care Preservium Property Publicus Solon Eiendom Kapitalandel SBB 100,0% 1) 50,0% 50,0% 49,84% 44,8% 34,7% 34,7% 31,2% 25,0% Förvaltningsresultat - 53 10 1 053 316 33 37 17 - Förvaltningsresultat hänförligt till SBB:s kapitalandel - 27 5 525 141 11 13 5 - 1) SBB:s ägarandel avser SBB:s andel av stamaktier. Emitterade preferensaktier i SBB Residential Property AB redovisas som skuld inom SBB Residential Property AB. Då aktieägaravtalet mellan stamaktie- ägare och preferensaktieägare föreskriver gemensamt beslutsfattande utövar SBB ett betydande, men inte bestämmande, inflytande varvid innehavet redovisas som joint venture. • Drifts- och underhållskostnader baseras på budget. • Fastighetsskatten har beräknats utifrån fastigheternas aktuella taxeringsvärden per 2023-12-31. • Kostnader för administration har beräknats utifrån befintlig organisation. • Finansiella kostnader och intäkter har beräknats utifrån kontrakterade räntenivåer och inkluderar räntor på externa lån. • Resultatet som joint ventures och intresseföretag bidrar med till intjäningsförmågan baseras på den senast offentligt publicerade informationen från företaget. Detta kan exempelvis vara senaste kvartalsrapporten, nyligt publicerat prospekt eller annan kommunicerad information till marknaden. 30 I SBB ÅRSREDOVISNING 2023 SBB investerar som en del i bolagets aktiva portföljförvaltning i joint ventures och intresseföretag för att komma över attraktiva fastigheter och tillgångar som annars inte är tillgängliga på den reguljära transaktionsmarknaden, för att skapa ytterligare kontaktytor på fastighetsmarknaden och för att dra nytta av starka organisatoriska plattformar utanför SBB för fortsatt kassaflödestillväxt. Uppgifter för respektive bolag är per 2023-12-31 om inget annat anges. Strategiska innehav i joint ventures och intresseföretag SBB har, som en del i bolagets aktiva portföljförvaltning, investerat i joint ventures och intresseföretag för att komma över attraktiva fastigheter och tillgångar som annars inte är tillgängliga på den reguljära transaktions- marknaden, samt för att skapa ytterligare kontaktytor på fastighetsmark- naden och för att dra nytta av starka organisatoriska plattformar utanför SBB för fortsatt kassaflödestillväxt. En del av bolagen bedriver fastighetsutvecklingsprojekt medan andra bolag äger förvaltningsfastigheter. De största innehaven utgörs av bolagen SBB Residential Property AB, SBB Kåpan Bostad AB och Public Property Invest AS. SBB Residential Property AB SBB Residential Property AB bildades i juli 2023 och har emitterat prefe- rensaktier i samband med att bolaget ingick ett avtal om kapitalanskaff- ning med en investeringsfond som förvaltas av Morgan Stanley. I samband med emissionen omklassificerades bolaget från helägt dotterbolag till ett joint venture. SBB Residential Property AB hade per 31 december 2023 en fastighetsportfölj om 215 fastigheter med 3 954 lägenheter där flera fastigheter blivit färdigställda under året. SBB Kåpan Bostad AB SBB Kåpan Bostad AB äger och förvaltar fastigheter i Stockholm och Mälardalen. SBB Kåpan Bostad AB hade per 31 december 2023 en fastighetsportfölj om 2 565 lägenheter där i stort sett alla är färdigställda. Resterande del av bolaget ägs av Kåpan Pensioner. Public Property Invest AS Public Property Invest AS äger och förvaltar fastigheter för rättsväsende och Myndighetsnorge. Resterande del av bolaget ägs av norska instutio- nella och privata investerare. Nordiqus AB Nordiqus förvaltar och utvecklar utbildningsfastigheter och har hög- kvalitativa lärandemiljöer. Nordiqus etablerades år 2022 och äger och förvaltar en portfölj bestående av 654 utbildningsfastigheter spridda över Norden. Denna omfattande portfölj av fastigheter inkluderar en mångfald av utbildningsinstitutioner såsom förskolor, grundskolor, gymnasier och universitet, som tillsammans utgör en betydande del av vårt samhälles utbildningsinfrastruktur. Redovisade andelar i joint ventures och intresseföretag 2023-12-31 Belopp i Mkr Bostad Samhälle Utbildning Summa Redovisat värde, 2023-01-01 10 318 2 331 - 12 649 Årets anskaffningar 3 442 - 10 643 14 085 Aktieägartillskott 375 64 - 439 Årets utdelningar -278 -5 - -283 Årets avyttringar -6 315 -11 - -6 327 Omklassificering -33 - - -33 Omräkningsdifferens - -111 - -111 Årets nedskrivningar -347 -63 - -411 Resultatandel -1 201 -466 -467 -2 133 Redovisat värde, 2023-12-31 5 961 1 738 10 176 17 876 SBB ÅRSREDOVISNING 2023 I 31 Affärsområde Bostad Samhälle Utbildning SBB Residential Property AB SBB Kåpan Bostad AB Public Property Invest AS Nordiqus AB 2023-08-16 2023-12-31 2022-01-01 2022-12-31 2023-01-01 2023-12-31 2022-01-01 2022-12-31 2023-01-01 2023-12-31 2022-01-01 2022-12-31 2023-01-01 2023-12-31 2022-01-01 2022-12-31 SBBs ägarandel 100,00% - 50% 50% 45% 45% 49,84% 0% Hyresintäkter, mkr 138 - 233 159 578 532 244 - Driftnetto, mkr 82 - 171 85 472 439 199 - Förvaltningsresultat, mkr -46 - - 16 199 191 -5 - Periodens resultat, mkr -643 - -644 -437 -903 -761 -937 - SBBs ägarandel av förvaltningsresultat, mkr -46 - 0 8 89 86 -2 - SBBs ägarandel av totalresultat, mkr -643 - -322 -219 -405 -341 -467 - Marknadsvärde fastigheter, mkr 6 000 - 6 693 6 031 8 229 9 987 40 358 - Antal fastigheter 172 - 24 23 48 48 652 - Antal kvm, tusental 284 - 157 157 297 297 1 327 - Ekonomisk uthyrningsgrad, % 92% - 95% 94% 95% 94% 96% - Genomsnittlig kontraktslängd, år N/A - N/A N/A 5,2 5,7 12,6 - Räntebärande skulder, mkr 2 360 - 3 195 2 699 5 434 6 019 21 271 - Snittränta, % 13,00 - 5,64 3,98 4,50 3,67 3,65% - Kapitalbindning, år 4,63 - 0,76 1,22 1,20 1,70 2,3 - Räntebindning, år 4,63 - 0,18 0,32 1,48 1,79 8,75 - Mkr 2023-12-31 2022-12-31 2023-12-31 2022-12-31 2023-12-31 2022-12-31 2023-12-31 2022-12-31 Andelar i joint ventures och intresseföretag 2 797 - 1 795 1 767 1 261 1 785 10 176 - 2023-01-01 – 2023-12-31 2022-01-01 – 2022-12-31 Affärsområde Bostad Samhälle Utbildning Summa Bostad Samhälle Utbildning Summa Andel av joint ventures och intresseföretags resultat Förvaltningsresultat 65 108 -5 169 665 276 - 941 Värdeförändring -1 305 -621 -573 -2 498 -943 -1 027 - -1 970 Skatt 40 46 110 196 -9 -81 - -90 Summa andel av joint ventures och intresseföretags resultat -1 199 -467 -467 -2 133 -288 -832 - -1 119 Försäljningsresultat från joint ventures och intresseföretag -3 246 -169 - -3 416 - - - - Nedskrivning av andelar joint ventures och intresseföretag -407 -62 - -469 -625 -122 - -747 Resultat från joint ventures och intresseföretag -4 853 -698 -467 -6 017 -912 -954 - -1 866 32 I SBB ÅRSREDOVISNING 2023 HÅLLBARHETSRAPPORT Samhällsbyggnadsbolaget i Norden AB (SBB) skapar hållbara miljöer där människor vill leva, arbeta och vistas i lång tid framöver. SBB:s arbete lokalt bidrar till social, miljömässig och ekonomisk hållbar utveckling av samhället i stort genom att vara en av de ledande nordiska aktörerna för social infrastruktur. SBB:s lokalt förankrade förvaltning ger en nära och direkt kundkontakt, och SBB:s storlek ger möjlighet att göra nödvändiga investeringar i fastigheterna. SBB:s affärsmodell är att äga och förvalta hyresrätter i Sverige och samhällsfastigheter i Norden långsiktigt och utvecklas i samarbete med kommuner runt om i Norden. Belånings- graden ska inte överstiga 50 procent. SBB styr bolagets verksamhet i linje med FN:s globala mål för hållbar utveckling. Genom bolagets hållbara finansiella ramverk styr SBB finansiering, fokus och uppföljning av framstegen i arbetet med att bidra till dessa mål. SBB ställer sig bakom Parisavtalets klimatmål och är medlem i FN:s Global Compact, ett världsomspännande initiativ för hållbart företagande. I dialog med sina intressenter har bolaget identifierat energi- effektivitet, minskad klimatpåverkan, utveckling av hållbara städer och samhällen, ekonomiskt hållbar utveckling, affärsetik och attraktiv arbetsgivare som fokusområden för verksam- heten. För att ligga i linje med Parisavtalet och Sveriges nationella mål om klimatneutralitet har SBB ett högt mål om minskad energianvändning. För att nå målet investerar SBB långsiktigt i sina fastigheter, på så sätt minskar SBB både sina egna och hyresgästernas utsläpp och kostnader. SBB ÅRSREDOVISNING 2023 I 33 SBB har satt upp en långsiktig strategi och vision för år 2030 som beskriver de långsiktiga målen och en hållbarhetspolicy för det konkreta genomförandet av målen och visionen. Hand- lingsplanen för att nå dit, med konkreta mål och riskbedömningar inom de olika fokusområdena har formulerats och beskrivs i detalj under ”Mål, resultat och uppföljning”. SBB:s hållbarhetsvi- sion-, mål och policy är antagna av styrelsen och följs upp löpande av VD tillsammans med hållbarhetschef. SBB:s klimatmål är klassat som ett Science Based Target av den oberoende organisationen SBTi, det innebär att klimatmålet ligger i linje med vad som krävs för att uppnå Parisavtalet. SBB:s övergripande mål samman- fattas nedan: • Klimatpositiva 2030. • Minska energianvändningen och öka andelen förnybar energi. • Klimatanpassad fastighetsportfölj. Hållbarhetsstrategi och mål 2030 • Säkra och hälsosamma arbetsplatser för alla. • Regelbundet förbättra, följa upp och rapportera bolagets hållbarhetsarbete. Fokusområden 2024 • Öka andelen hållbar finansiering. • Investeringar i minskad energianvändning i befintligt bestånd. • Öka produktionen av förnybar el. • Hälsa och säkerhet på arbetsplatser och i byggprojekt. • Attraktiv arbetsgivare: utvecklande arbets- miljö för medarbetare. Om hållbarhetsredovisningen Detta utgör SBB:s lagstadgade hållbarhets- rapport och omfattar koncernens samtliga bolag. SBB redovisar hållbarhet per räken- skapsår som löper från januari till december. Rapporten beskriver SBB:s hållbarhetsarbete och uppföljning under 2023. I hållbarhetsredo- visningen ingår SBB:s fastighetsutveckling och förvaltning samt helägda dotterbolag. Joint ventures och intresseföretag ansvarar för sina egna hållbarhetsredovisningar och ingår inte i koncernens hållbarhetsredovisning. Rapporten är översiktligt granskad av EY. Den lagstadgade hållbarhetsrapporten, vilken omfattar de områ- den i SBB:s årsredovisning vars innehåll anges på sidan 33-60, har godkänts för utfärdande av styrelsen. Rapporten har utformats i enlighet med GRI:s standard, omfattningen definieras genom GRI-Index på sida 49-50. Kontaktperson för hållbarhetsrapporten är Martin Andersson, Hållbarhetschef, martin.andersson@sbbnorden. se. Kontaktperson för årsredovisningen är Leiv Synnes, VD, [email protected] och Helena Lindahl, Finansdirektör, [email protected]. Hållbarhet är en integrerad del av SBB:s affärsmodell och SBB strävar efter att vara världens mest hållbara fastighetsbolag. SBB har satt upp en långsiktig strategi och vision för år 2030 som beskriver de långsiktiga målen och en hållbarhetspolicy för det konkreta genomföran- det av målen och visionen. Energiutbyte SBB och Telia har ett avtal om utbyte av värme och kyla i anslutning till SBB:s fastigheter i Haninge kommun. Telia har en datahall som behöver kylning och SBB har fastigheter som behöver värme. Utbytet sker genom ett borrhålslager med 166 borrhål som ligger på SBB:s mark där överskottsvärme lagras samtidigt som kyla genereras och levereras till datahallen. Anläggningen täcker behovet av cirka 100 000 kvm samhällsfastigheter, motsva- rande cirka 5 600 MWh per år eller cirka 2 procent av SBB:s totala energianvändning. 34 I SBB ÅRSREDOVISNING 2023 Utsläpp (kg CO 2 e per m 2 ) SBB:s hållbarhetsvision lanserades 2020 och uppdaterades 2021 med mål om klimatpositivitet 2030. En färdplan för utsläppsminskningarna med strategier och mål för utsläppsminskningar togs fram och har sedan dess följts upp årligen. Bilden nedan illustrerar nuläget och en schematisk prognos för fortsatta utsläppsminskningar år för år fram till 2030. För att nå målet måste kvarvarande utsläpp vägas upp av negativa utsläpp, SBB utreder olika alternativ för negativa utsläpp. SBB:s klimatmål omfattar hela värdekedjan, det vill säga allt från råvaruutvinning till drift och förvaltning av färdig byggnad. Målet är klassat som ett Science Based Target av den oberoende organisationen SBTi, det innebär att klimatmålet ligger i linje med vad som, enligt de senaste vetenskapliga rönen, krävs för att uppnå Parisavtalet. 2020 2021 2022 2023 2024 2025 2026 2027 2028 2029 2030 0,0 3,0 6,0 9,0 12,0 15,0 Direkt uppvärmning Tjänstebilar El Fjärrvärme & kyla Scope 3, övrigt Hyresgästens energi Utsläpp i byggprocessen Färdplan klimat SBB ÅRSREDOVISNING 2023 I 35 Styrning och ansvar SBB:s styrelse har ett övergripande ansvar för styrningen av hållbarhetsfrågorna. SBB:s ledningsgrupp ansvarar för att ta fram förslag på policyer, mål och strategier inom hållbarhet som styrelsen fastställer. De policydokument som antas ligger till grund för hållbarhetsarbetet och de övergripande målsättningar som antas. Hållbarhetsutskott Hållbarhetsutskottet har till uppgift att bereda och följa upp bolagets hållbarhetsagenda. Håll- barhetsagendan omfattar vision, målsättningar, hantering av hållbarhetsrisker, samt efterlevnad av hållbarhetspolicy och uppförandekod. Interna rutiner och regelverk I uppföljningen ingår att granska och övervaka kontinuiteten och framstegen i arbetet med hållbarhetsagendan samt säkerställa transparens och tillförlitlighet i hållbarhetsrap- porteringen. VD är ytterst ansvarig för att följa upp det löpande hållbarhetsarbetet inklusive uppfyllnad av hållbarhetsmålen. Styrelsen ansvarar för att granska och godkänna de officiella rapporterna såsom årsredovisning och kvartalsrapporter. Hållbarhetsforum För det operativa arbetet med genomförandet av SBB:s hållbarhetsarbete har ledningsgruppen utsett ett internt hållbarhetsforum med nyckelpersoner från bolagets olika affärsen- heter inklusive reperentanter från respektive ledningsgrupp. Hållbarhetsforumet sammanträ- der varannan månad och arbetar fokuserat med att ta fram och följa upp delmål och strategier för att uppnå bolagets mål. Miljö- och kvalitetsledningssystem För att säkerställa att hållbarhetsarbetet genomförs på ett strukturerat och enhetligt sätt använder SBB ett miljö- och kvalitetsled- ningssystem. I ledningssystemet beskrivs bland annat roll- och ansvarsfördelning. SBB har en väl fungerande förvaltningsorganisation med tekniska förvaltningsexperter som har tilldelats SBB arbetar strukturerat med hållbarhet. Styrelsen har inrättat ett hållbarhetsutskott som granskar kontinuiteten, ledningen och framstegen i hållbarhetsarbetet. Ledningsgruppen har i sin tur satt samman ett hållbarhetsforum med nyckelpersoner från bolagets olika affärsenheter. Organisering av SBB:s hållbarhetsarbete SBB Sveafastigheter SBB I Nordiqus Samordning av hållbarhetschef Styrelse Styrelse StabStab VD VD FörvaltningFörvaltning Hållbarhetsutskott Förvaltarforum Hållbarhetsforum 36 I SBB ÅRSREDOVISNING 2023 Betydelse för Samhällsbyggnadsbolagets intressenter SBB:s påverkan på kategorin Intressentanalys 1 Energianvändning i fastigheter 2 Förnybar energianvändning 3 Forskning och Innovation för hållbara fastigheter 4 Hälsosamma och säkra lokaler och bostäder 5 Hållbara byggmaterial 6 Hållbar stadsutveckling 7 Vattenhushållning 8 Avfall och återvinning i lokaler 9 Avfall och återvinning i byggprojekt 10 Påverkan på biodiversitet 11 Direkta och indirekta utsläppt av växthusgaser 12 Arbetstillfällen för unga (sommarjobb) 13 Tillgänglighet 14 Mångfald och lika möjligheter på arbetsplatsen 15 Säker och hälsosam arbetsplats 16 Rättvisa arbetsförhållanden med goda försörjningsvillkor för anställda och leverantörer 17 Investeringar i Social Infrastruktur 18 Hållbar leverantörskedja 19 Mänskliga rättigheter 20 Anti-korruption, och affärsetik 21 Produktval i den egna verksamheten 1 2 3 5 7 18 10 9 20 4 14 19 13 8 16 17 15 21 12 6 11 en viktig roll i genomförandet av de högt ställda energimålen. Deras roller inkluderar att övervaka energiprestandan i hela fastighetsbe- ståndet och utreda de bäst lämpade åtgärderna för varje enskild fastighet, till exempel: värmepumpar, tilläggsisolering, LED-belysning och förbättringar i ventilationssystem. I SBB:s avtal med driftsoperatörer regleras uppföljning av en rad kvalitets- och hållbarhetsaspekter kontraktsmässigt, till exempel energianvänd- ning, ventilation, inomhusklimat, förekomst av legionella mm. Bolagets tekniska förvaltnings- experter följer regelbundet upp att dessa avtal efterlevs. Riskhantering Hållbarhetsrelaterade risker är en central del i SBB:s hållbarhetsarbete och integrerat i den ordinarie riskhanteringen som sköts av ledningsgruppen där VD är ytterst ansvarig. Hållbarhetsrisker avser t. ex. miljörisker, hälsorisker, säkerhetsrisker, regulatoriska risker, etiska risker mm. Styrelsen ansvarar, genom hållbarhetsutskottet, för bolagets ledning och kontinuitet i hanteringen av dessa risker. Fastigheter innehåller stora värden som riskerar att gå förlorade om riskerna inte hanteras på ett strukturerat sätt. Till exempel på grund av fysiska risker eller övergångsrisker orsakade av klimatförändringar. Under 2021 färdigställdes en grundlig riskanalys avseende klimatrela- terade risker på fastighetsnivå, riskanalysen uppdaterades under 2022 och 2023 för att omfatta nytillträdda fastigheter och ny kunskap om riskerna. Både fysiska och regulatoriska risker har bedömts. Riskanalysen beskrivs i detalj i avsnittet Klimat och Miljö. SBB har även tagit fram en fristående rapport som redovisar klimatrelaterade risker och möjligheter i enlighet med TCFD:s rekommendationer. Rap- porten revideras årligen och den mest aktuella versionen finns tillgänglig på SBB:s hemsida. Hållbarhetsbilagan I nyproduktion tillämpas SBB:s hållbarhetsbilaga som säkerställer ett strukturerat arbete med ekonomisk, miljömässig och social hållbarhet i alla projekt. Hållbarhetsbilagan fungerar både som ett arbetssätt för projekten och ett kontraktsmässigt bindande dokument. Hållbarhetsbilagan innehåller ett underlag som ska diskuteras i tidiga projektutvecklingsskeden, innan projektering och kontrakt är klara. Där finns obligatoriska krav från SBB:s sida såsom efterlevnad av uppförandepolicy och håll- barhetspolicy, projektering för låg energian- vändning, krav på inventering och bedömning av byggmaterial och avfallshantering under byggtid. Där finns även frivilliga åtaganden för projekt som vill gå längre i sitt hållbarhetsar- bete. För projekt under 10 mkr, till exempel hyresgästanpassningar, finns en anpassad håll- barhetsbilaga som säkerställer höga standarder inom hållbarhet även i mindre projekt. Hållbarhetsbedömning av befintligt bestånd Stort fokus läggs på att minimera risker och maximera prestandan i befintligt bestånd. Klimatrelaterade risker bedöms årligen, rutiner finns för att säkerställa efterlevnad av lagar och regler, energiåtgärder följs upp och rapporteras kvartalsvis. SBB driver ett projekt som avser SBB ÅRSREDOVISNING 2023 I 37 att certifiera fastigheter som redan är tagna i drift. Under 2023 certifierades totalt 18 redan driftsatta fastigheter enligt Miljöbyggnad iDrift. Av dessa tillhörde 15 fastigheter affärsenheten samhällsfastigheter och tre fastigheter tillhörde bostäder. Mer information om certifiering av fastigheter finns på sida 56. Sociala obligationer Social hållbarhet blir en allt viktigare fråga för finansiärer som vill säkerställa att deras pengar bidrar till samhällsnyttiga verksamheter. De stora sociala värden som SBB:s fastigheter bidrar med möjliggör hållbar finansiering. Samhällsnyttan av SBB:s tillgångar beskrivs i ett ramverk som är linjerat med Green Bond Principles, Social Bond Principles, Sustainability Bond Guidelines samt Green Loan Principles och har granskats av ett oberoende ratinginstitut med fokus på hållbarhet. Intressentdialog SBB engagerar kontinuerligt intressenter och lokalsamhällen i verksamheten. Intressent- grupper inkluderar hyresgäster, investerare, medarbetare, lokalsamhället, leverantörer och finansiärer. SBB bemöter alla intressentgrupper med respekt och värdighet, ett särskilt fokus läggs på samverkan med de intressenter som delar SBB:s vision om en långsiktig och hållbar social infrastruktur i Norden. Dialog sker i många olika forum, till exempel genom öppna samråd i detaljplaneprocessen, kontinuerlig kundkontakt i förvaltningsorganisationen, finansmarknadsdagar, medarbetarsamtal och frågeformulär. En väsentlighetsanalys ligger till grund för SBB:s fokusområden och rapportering inom hållbarhet. Väsentlighetsanalysen grundar sig bland annat på frågeformulär och djupinter- vjuer som sedan har analyserats och relaterats till en intern analys av bolagets möjlighet att påverka inom respektive hållbarhetsområde. Resultaten sammanfattas på sid. 38 och pekar ut ett antal hållbarhetsområden som är särskilt viktiga att följa upp och rapportera; direkta och indirekta utsläpp av växthusgaser, hållbar stadsutveckling, förnybar energianvändning, energianvändning i fastigheter, vattenhushåll- ning, forskning och innovation för hållbara fastigheter samt hållbara byggmaterial. Policydokument De principer och värderingar som är grundläg- gande för SBB:s verksamhet och hållbarhets- arbete beskrivs i policys som är antagna av styrelsen. Policydokument lägger grunden till allt hållbarhetsarbete och syftar till att fastställa principer som alla på bolaget måste följa. Dessa principer omfattar till exempel: respekt för mänskliga rättigheter, motverkande av korruption, identifiering av potentiella negativa konsekvenser på miljö, ekonomi och människor till följd av bolagets verksamhet samt imple- mentering av åtgärder för att minimera dessa negativa konsekvenser. Samtliga policys nedan finns publikt tillgängliga på SBB:s hemsida. • Rättvisa anställningsvillkor policy • Mänskliga rättigheter policy • Antikorruptionspolicy • Policy för motverkande av skatteflykt • Uppförandekod • Uppförandekod för leverantörer • Hållbarhetspolicy • Hållbarhetspolicy för leverantörer • Whistle-blower policy SBB:s löfte är att alltid: • Agera etiskt, öppet och transparent. • Främja mänskliga rättigheter. • Främja arbetstagares rätt att organisera sig (ILO C87) och förhandla kollektivt (ILO C98). • Respektera och skydda arbetstagares representanter (ILO C135) och aktivt motverka diskriminering av arbetstagares representanter. • Garantera fackförbundens rätt att effektivt utföra sitt arbete på SBB:s arbetsplatser. • Sträva efter noll skador och tillbud på arbetsplatser samt förebygga sjukfrånvaro. Uppföljning av utfall ska redovisas årligen i årsredovisningen. • Alltid aktivt motverka och aldrig delta i någon form av korruption, bedrägeri, penningtvätt, skatteflykt, utpressning, bestickning eller olaglig finansiering av politiska organisationer. • Tillämpa försiktighetsprincipen där osäkerhet råder om verksamhetens etiska aspekter eller effekter på människor och miljö. Affärsetik och antikorruption Uppförandekoden, hållbarhetspolicyn, antikor- ruptionspolicyn och policyn för undvikande av skatteflykt ska vägleda medarbetarnas ansvars- fulla och etiska beteenden. Uppförandekoden är bland annat baserad på FN:s Global Compacts tio principer, inklusive mänskliga rättigheter och antikorruption. Där finns också riktlinjer för gåvor, representation, tillbörliga samt otillbör- liga förmåner samt exempel på vad som anses vara mutor samt vilka påföljder som är aktuella för brott mot dessa regelverk. Alla anställda och leverantörer är skyldiga att förstå, underteckna och efterleva dessa regelverk. Samtliga medarbetare informerades och testades inom antikorruption, uppförandekod och visselblå- sarpolicy under 2023. Nya informationsinsatser kommer att genomföras löpande, men minst vartannat år, för samtlig personal. Uppföljning görs för att säkerställa att leverantörer godkän- ner SBB:s hållbarhetskod och uppförandekod. Förnyade kontroller av nytillkomna leverantörer görs årligen. Genomgång av SBB:s regelverk är obligatoriskt vid projektstart i alla projekt, det gäller både ny- och ombyggnadsprojekt. Sedan 2017 finns en extern visselblåsartjänst dit avvikelser kan rapporteras anonymt. SBB:s sårbarhet avseende risker för avsteg från dessa löften och interna regelverk bedöms och hanteras av ledningsgruppen i det ordinarie arbetet med riskhantering under ledning av VD. Den omfattande dialog med intressentgrupper ger värdefulla perspektiv till ledningens arbete med riskhantering. SBB samarbetar med ett säkerhetsföretag i syfte att motverka svartarbete och arbetslivskriminalitet bland entreprenörer och underentreprenörer i SBB:s byggprojekt. Arbetet inleddes under 2022 med en inventering och nulägesanalys. Bland annat genomfördes oannonserade platsbesök där samtliga närvarande på byggarbetsplatsen fick visa sitt ID06-kort och jämförelser gjordes med närvarologgen. Bakgrundskontroller har gjorts av SBB:s entreprenörer där en djupgående bakgrundskontroll genomförs av de anlitade bolagen. Dessa åtgärder genomförs nu rutinmässigt som en del av bolagets antikorrup- tionsarbete. Inom affärsenheten Bostad, finns en policy att alltid erbjuda lediga lägenheter via sin digitala uthyrningsplattform, där befintliga hyresgäster har företräde till lediga lägenheter inom hela beståndet. Handel med svartkontrakt är vanligt förekommande i Sverige, speciellt i Stockholmsområdet där kötiderna är långa. SBB har rutiner för att motverka den typen av kontraktshandel. Vid uthyrning verifieras till exempel den sökande via Bank-ID. SBB infor- merar alla sina hyresgäster om deras rättigheter och skyldigheter vid kontraktsskrivning. Under kontraktstiden har SBB en löpande dialog med hyresgäster där klagomål, synpunkter, förbättringsförslag mm hanteras för att bidra till en ökad trygghet och kundnöjdhet. Felanmälan och annan kommunikation sker enkelt genom den boendeapp som finns tillgänglig för samtliga bostadshyresgäster. Externa partnerskap, ramverk och standarder För att säkerställa en transparent, tillgänglig och enhetlig rapportering inom ESG har SBB anslutit sig till både lokala och globala partnerskap, ramverk och standarder. Det ligger i SBB:s intresse att förse sina intressenter med relevant ESG-data som följer branschstandard. Några exempel på externa partnerskap och ramverk som SBB har anslutit sig till och/eller ställt sig bakom ges nedan: • FN:s Global Compact • OECD:s riktlinjer för grundläggande sociala skyddsåtgärder • UN Guiding Principles on Business and Human Rights • ILO:s kärnkonventioner gällande rättigheter i arbetslivet • Parisavtalet • De Globala Målen • GRI • EPRA:s riktlinjer för hållbarhetsrapportering • CDP • TCFD:s rekommendationer • Sweden Green Building Council • Green Building Council Finland • Byggvarubedömningen • Green Bond Principles, Social Bond Principles, Sustainability Bond Guidelines, Green Loan Principles 38 I SBB ÅRSREDOVISNING 2023 Klimatfrågan är en av mänsklighetens stora utmaningar och SBB har ett ansvar att bidra med lösningar och att minska sin klimatpåverkan. Fastigheter står för nära 40 procent av det totala energibehovet i Sverige och energianvändningen ger upphov till betydande koldioxidutsläpp. Att minska energianvändningen i fastigheterna är därför en högt prioriterad fråga. SBB vill agera i klimat- omställningen och därför har SBB antagit målet om klimatpositivitet 2030 i hela värdekedjan, det är en viktig del av SBB:s löfte om att bygga ett bättre samhälle. Handlingsplanen för att nå målen inom klimat- och miljö omfattar konkreta mål som ska uppnås i närtid. Målet är att minska klimatpåverkan i förvaltning med 25 procent till år 2025 och 60 procent till år 2030 jämfört med basåret 2020. För att uppnå det ska energianvändningen hos fastigheter i förvaltning minska med fem procent per år i jämförbart bestånd. Den indirekta klimatpå- Mål, resultat och uppföljning verkan (Scope 3) ska minska med 25 procent till år 2025 och 60 procent till år 2030 jämfört med basåret 2020. Indirekta utsläpp inkluderar bland annat nybyggnadsprojekt, där mål har satts om att minska utsläpp per nyproducerad kvadratmeter. Utöver SBB:s långsiktiga visioner och mål ställer SBB även krav inom flera olika områden relaterade till klimat och miljö vid all nybyggnation genom sin hållbarhetsbilaga. Målen finns beskrivna i detalj i tabellen ” Klimat och Miljö 2023 - Sammanfattning”. Klimatför- ändringarna och klimatomställningen innebär risker för samhällen och fastigheter. Fysiska risker inkluderar bland annat ökande havsnivåer, allvarligare extremväder och fler värmeböljor med risker för utsatta grupper, till exempel äldre och sjuka. Omställningsrisker inkluderar bland annat förändrade regelverk, förändrad efterfrågan på lokaler, bostäder, trafikslag och ändrade resva- nor. En försumbar del av fastighetsbeståndet är belägen i områden med hög riskprofil, utöver detta har inga väsentliga klimatrisker identifie- rats. Mer information om den riskinventering som genomförts under året ges i tabellen ”Klimat och miljö 2023 - Sammanfattning” på sida 41 samt i tabellen ”Klimatriskinventering (fysiska risker)” på sida 57. Andra miljörisker till exempel radon, asbest, PCB, legionella mm hanteras genom provtagning och utredningar vid fastighetsförvärv och i förvaltningsproces- sen genom regelbundna kontroller. Rivning och sanering görs alltid utifrån gällande lagkrav i samarbete med certifierade saneringsentre- prenörer. Vid renoveringar och nyproduktion strävar SBB efter att aldrig använda material med miljörisker. Material bedöms och dokumen- teras enligt godkända bedömningssystem, till exempel Byggvarubedömningen. Som långsiktig fastighetsägare är det viktigt att planera fastighetsutvecklingen och portföljen för att minimera alla dessa risker. VD ansvarar ytterst SBB har satt upp en hållbarhetsvision för 2020–2030 och en hållbarhetspolicy för det konkreta genomförandet av målen och visionen. SBB:s hållbarhetsvision-, mål och policy är antagna av styrelsen och följs upp löpande av VD tillsammans med hållbarhetschef. Klimat och miljö [TCFD-RISK MANAGEMENT] [TCFD-METRICS AND TARGETS] SBB ÅRSREDOVISNING 2023 I 39 för identifiering och hantering av dessa risker som ingår i ledningsgruppens ordinarie riskhan- tering. SBB genomför årligen en riksinventering där klimatrelaterade risker, både fysiska och övergångsrisker, analyseras och kartläggs på fastighetsnivå. Den omfattande dialog som sker med intressentgrupper ger värdefulla perspek- tiv till ledningens arbete med riskhantering. Mer djupgående klimatrelaterad data enligt TCFD:s rekommendationer rapporteras i en separat rapport som finns tillgänglig på SBB:s hemsida samt årligen genom CDP. Totalt pågick cirka 95 energirelaterade projekt under 2023. Dessa bidrar till energi- besparingar och energiproduktion om cirka 13 GWh per år och detta motsvarar cirka fyra procent av SBB:s totala energianvändning. Energiprojekt följs upp kvartalsvis, en samman- ställning av pågående och avslutade projekt under 2023 redovisas på sida 56. Några exempel på uppgraderingar som genomförts eller initierats under 2023: • En solelpark med total årlig produktion om 10 GWh driftsattes under första kvartalet 2023, parkens elproduktion täcker cirka åtta procent av SBB:s totala elanvändning. • Projekt med ventilationsåtgärder, ny belys- ning samt styr- och reglerteknik i Västsverige, gav en total energibesparing inom fastigheten om cirka 2,2 GWh. • Solcellsinstallationer: 31 projekt med en total installerad produktion om cirka 2,5 GWh. • Värmepumpinstallationer: 9 projekt fastigheter med total årlig besparing om cirka 3,7 GWh. SBB:s största källa till växthusgasutsläpp är energianvändning i fastigheterna. Därefter kom- mer utsläpp som uppstår i byggprocessen: från uttag av råvaror, tillverkning av byggprodukter, transporter, energianvändning, avfall och spill på byggarbetsplatsen. Utöver detta tillkommer utsläpp från bland annat resor med tjänstebilar, utformning av utemiljöer och avfallshantering under drift. SBB bedriver ett strukturerat arbete för att minska koldioxidutsläppen inom alla dessa områden. Energianvändningen och energianvändningens klimatpåverkan för samtliga fastigheter följs upp och analyseras centralt i ett energiuppföljningssystem som gör det lättare att upptäcka avvikelser och förbättringspotential i beståndet. Inventering av utsläpp från byggproduktionen görs genom livs- cykelanalyser och estimat. Från och med 2022 behöver alla nybyggnadsprojekt genomföra en livscykelanalys. Hållbarhetsmålen i Vision 2030 omfattar hela värdekedjan och strategin för att minska utsläppen från byggprojekt är i första hand att investera i förbättringar i befintliga fastigheter hellre än att riva och bygga nytt, i andra hand att arbeta med klimatoptimering av omkonstruktioner. Till exempel genom materi- aloptimerade konstruktioner och material med lägre klimatpåverkan, såsom grön betong. SBB använder även lokala leverantörer, samordnade transporter och återanvändning av byggmaterial inom den egna byggverksamheten för att minska koldioxidutsläpp och miljöpåverkan i ny- och ombyggnation. SBB:s direkta utsläpp från resor med service-, förmåns- och poolbilar är mindre än en procent av de totala utsläppen. Utsläppen från dessa har minskat under 2023 till följd av en större andel eldrivna fordon. Vattenanvändning mäts och följs upp i samma system som används för att följa upp energian- vändning. På så sätt skapas en god förståelse för fastighetens miljöpåverkan ur flera perspektiv. Vattenanvändningen kommer väsentligen av SBB:s hyresgästers vattenanvändning. Uttaget sker genom de kommunala dricksvattensyste- Like-for-like mäts genom att jämföra energianvändningen två år i rad för ett urval av fastigheter som har ägts och förvaltats under minst två efterföljande år. Om fastighetsbeståndet förändras, till exempel genom förvärv eller avyttring kommer också fastigheterna i urvalet att förändras. För att kunna följa upp like-for-like under långa tidsserier och ändå kunna inkludera fastigheter som har tillträtts efter ingången av basåret 2020 har ett index tagits fram där förändringen mellan två år indexeras i relation till basåret. men, vattnet återförs genom de kommunala avloppssystemen där det sedan renas noggrant innan det återförs till det naturliga kretsloppet. Avloppsvattnet renas noggrant från partiklar, läkemedel, skadliga kemikalier och andra ämnen, till exempel fosfor. Olika kommuner tillämpar olika metoder för rening av avlopps- vatten och hantering av avloppsslam men alla följer vattenmyndigheternas strikta krav. SBB förvaltar inga egna avloppsreningsanläggningar, allt spillvatten hanteras av kommunernas avloppssystem. SBB verkar i länder med låg genomsnittlig belastning på vattenreserverna. Små delar av beståndet ligger i områden med högre vattenstress. Mer information om den inventering som gjorts finns på sida 56. Energianvändning (Like-for-Like) per affärsområde, indexerat med basår 2020, Graddagskorrigerat 0 20 40 60 100 80 2020 2021 2022 2023 2020 2021 2022 2023 Electricity District heating District Cooling Fuels Residential -6,1% -5,1% -5,3%-0,5% Community -8,2% -5,2% 40 I SBB ÅRSREDOVISNING 2023 Klimat och miljö 2023 - Sammanfattning Netto noll klimatutsläpp och minskad miljöpåverkan Energianvändning SBB följer upp energianvändning för hela fastighetsbeståndet. Energianvändning för nytillträdda fastigheter är estimat och ingår därför inte i måluppföljning det första året. Estimat ingår inte i måluppföljning eftersom förändringar i fastigheterna inte speglas i estimaten tillräckligt snabbt för att vara måluppföljning ska vara meningsfull. Fastigheterna inkluderas i måluppföljningen efter två år när det finns jämförbar data. SBB har som mål att minska energianvändningen med fem procent per år i jämförbart bestånd, målet avser såväl intensitet (kWh/m2) som absoluta tal. Åtgärder i fastigheter med hög energianvändning per kvadratmeter och i absoluta tal prioriteras. Utfall 2023: -5,7 (-5,3) procent energianvändning (Like-for-Like och graddagskorrigerat). Förnybar energi SBB följer upp och rapporterar kvartalsvis pågående och avslutade projekt som bidrar med nyutbyggd förnybar energi (solceller), både antal projekt och antal kWh per år redovisas. SBB har under 2023 driftsatt en solelspark som väntas bidra med 10 GWh förnybar el per år. Utfall 2023: Pågående och avslutade energiprojekt (besparing + nyproduktion) motsvarande 13,2 GWh, motsvarar cirka 4,0 procent av total energianvändning. Utfall 2023: 86 (78) procent förnybar energi (andel av total energianvändning). Koldioxidutsläpp Mål: • Minska utsläpp i Scope 1–2 med 25 procent till år 2025 och 60 procent till år 2030 jämfört med basår 2020. – Delmål: minskad klimatpåverkan i jämförbart bestånd med fem procent per år • Minska utsläppen i Scope 3 med 30 procent till 2025 och med 60 procent till år 2030 jämfört med basår 2020. – Delmål: utsläpp per nyproducerad kvadratmeter år 2025 ska vara 30 procent lägre än jämförbart projekt vid basår 2020 Samtliga nybyggnadsprojekt som startas 2022 och framåt kommer att beräkna och deklarera sin klimatpåverkan med hjälp av en livscykelanalys. Hållbar förvaltning SBB satsar på vidareutveckling av befintliga fastigheter, den mest hållbara byggnaden är den som redan finns. Fullgoda utrymmen för avfallshantering och källsortering ska finnas i eller intill fastigheterna. De drift- och underhållsavtal som tecknas är anpassade för att leva upp till de krav som ställs enligt certifieringssystem, t.ex. Miljöbyggnad, även för de fastigheter som inte är certifierade. Certifierade byggnader [Cert-Tot] Under 2023 certifierades 22 fastigheter motsvarande 5 procent av den totala portföljen mätt som andel av marknadsvärde. En mer detaljerad redovisning av alla certifieringar finns på sida 56 i hållbarhetsrapporten. Miljö- och klimatrisker SBB har under 2023 gjort en grundlig genomgång av fastighetsbeståndet i Sverige för att bedöma klimatrelaterade risker avseende bland annat energieffektivitet, översvämningar, extremväder, naturkatastrofer och övergångsrisker såsom omställningsrisker på fastighetsnivå. Omställningsrisker avser bland annat risker för kostnader som uppstår i samband med nya regelverk. Analysen är utförd av MSCI och bygger på etablerade och vetenskapligt förankrade scenarier. Analysen fungerar som underlag för bolagets riskhanteringsarbete som huvudsakligen hanteras av SBB:s ledningsgrupp med stöd från styrelsen, SBB:s VD är ansvarig för att leda detta arbete. Samtliga SBB:s fastigheter är fullt försäkrade. En mer detaljerad redovisning finns på sida 57. Miljöinventering och sanering Hälsosamma inomhusmiljöer är av högsta vikt för SBB. Alla nytillträdda fastigheter miljöinventeras och dessa inventeringar uppdateras med max tio års mellanrum. Bland annat inventeras förekomst av asbest, radon, PCB samt energianvändning, saneringar av hälso- och miljöfarliga ämnen (bland annat asbest). I nybyggnadsprojekt inventeras och registreras alla byggvaror i Byggvarubedömningen där byggva- ror bedöms bland annat baserat på miljö- och hälsorisker. Det leder till minskade risker genom bra materialval samt god kännedom om riskmaterialsanvändning och placering i händelse av att de i framtiden behöver bytas ut. Vid certifiering inventeras befintliga byggnader av sakkunnig för att upptäcka förekomst av farliga ämnen såsom kvicksilver, bly, kadmium, PCB, asbest och radioaktiva ämnen. Biologisk mångfald SBB:s fastighetsutveckling sker huvudsakligen genom vidareutveckling och förädling av redan exploaterad mark i tätbebyggda områden (så kallade ”Brownfields”), endast en försumbar del av den utvecklade ytan tar värdefull mark såsom parkmiljöer eller odlingsmark i anspråk. All fastighetsutveckling inkluderar en dialogprocess där platsens specifika förutsättningar och behov beaktas och integreras i utvecklingen. I processen genomförs alltid en miljöprövning, där det föreligger osäkerheter i effekterna på t.ex. biologisk mångfald och närmiljö genomförs en omfattande miljökonsekvensanalys som ligger till grund för förebyggande eller kompensatoriska åtgärder såsom sanering av farliga ämnen i mark eller anläggning av parkmiljöer. Skademinimeringshierarki (undvika, minimera, återskapa och kompensera) och försiktighetsprincipen tillämpas vid verksamhet som ligger nära särskilt skyddsvärda områden såsom kulturhistoriska platser (till exempel världsarv och IUCN I-IV platser), nyckelbiotoper, naturreservat, grönområden, odlingsmark mm. Alla SBB:s egenutvecklade träbyggnadsprojekt använder trä från certifierat skogsbruk (FSC eller PEFC) vilket säkerställer en hög artrikedom och biologisk mångfald i skogen. Vattenanvändning [Water-Abs] [Water-Int] SBB har ett system för automatisk mätning och uppföljning av vattenanvändning. Flera gånger per minut läses vattenanvändningen av och registreras digitalt. Vattenanvändningen analyseras automatiskt för att identifiera användningsmönster och upptäcka avvikelser som kan tyda på läckage, t.ex. på grund av droppande kranar eller rinnande toaletter. När avvikelser upptäcks går det ut larm till förvaltaren som snabbt kan åtgärda eventuella problem. Förvaltaren kan även enkelt ta del av statistiken genom portalen. Systemet har medfört en mer uppdaterad, omfattande och precis uppföljning av vattenanvändningen. Mål: minska vattenanvändningen med en procent per år. Utfall: Vattenanvändning 2023: 2 380 (3 602) tusen kubikmeter eller cirka 0,6 (0,5) m3/m2 uthyrbar yta, en ökning om 11 procent. Mer detaljerad statistik redovisas på sida 56. Hållbara byggmaterial 27 procent av SBB:s pågående projekt under 2023, mätt som andel av färdigställd bruttoarea, har trästomme. SBB utvärderar och registrerar byggmaterial avseende miljö- och klimatrisker för att uppnå en hållbar leverantörskedja. Som ett led i det arbetet har SBB gått in som medlem i Byggvarubedömningen, en icke-vinstdrivande ekonomisk förening bestående av aktörer i samhällsbyggnadssektorn som syftar till att främja utvecklingen mot en giftfri och god bebyggd miljö. Avfall SBB strävar efter att minimera avfall, både i förvaltning och i byggprocessen. I förvaltningen samarbetar SBB med hyresgäster och tillgängliggör ytor för källsortering. I byggprocessen ställer SBB krav på avfallsminimering och sortering genom bolagets hållbarhetsbilaga. SBB genomför även miljöronder där efterlevnad följs upp och dokumenteras av tredje part. Allt material som blir över efter lägenhets- renoveringar tas tillbaka och används i nästa renovering, det gäller även mindre artiklar t.ex. öppnade färgburkar. Statistik avseende avfallsmängder på fastighetsnivå presenteras på sida 57. Engagera hyresgäster i hållbarhetsarbetet En hyresgästguide har tagits fram för att underlätta för hyresgästerna att bidra till hållbarhetsarbetet. Bland annat ges tips på vad hyresgästerna kan göra för att minska energianvändningen. Där finns även information om möjliga samverkansområden där hyresgästen kan göra stor skillnad i samverkan med SBB. I de gröna hyresavtal som tecknas finns avtalsmässiga hållbarhetskrav på både SBB som hyresvärd och hyresgästen. SBB har förhandlat fram ett förmånligt elhandelsavtal med 100 procent förnybar el som erbjuds alla SBB:s bostadshyresgäster enkelt genom SBB:s boendeapp. Kollektivnära lägen SBB vill skapa möjligheter för en hållbar livsstil. Mer än 98 procent av SBB:s fastigheter bedöms ligga närmare än tio minuters promenad från kollektivtrafik. SBB ÅRSREDOVISNING 2023 I 41 Sociala värden är kärnan av SBB:s affär och en viktig del i SBB:s löfte att bygga ett bättre samhälle. 97 procent av SBB:s hyresintäkter kommer från social infrastruktur. SBB:s affär bygger på förståelse för- och utveckling i linje med den långsiktiga demografiska utvecklingen. De ökande skillnaderna i hälsa och livsvillkor mellan olika samhällsgrupper och bostads- områden är en stor utmaning i Sverige idag. Fastighetsbranschen har en stor påverkan och stor potential att bidra med lösningar för ökad sammanhållning, framtidstro, hälsa och tillit. SBB förvaltar, förvärvar och utvecklar fastig- heter för viktiga samhällsfunktioner i områden med en långsiktig utvecklingspotential. Stora investeringar görs för att rusta upp och utveckla beståndet genom renoveringar av lägenheter, lokaler, gemensamma utrymmen och fasader. Även utemiljöer såsom lekparker och grönytor rustas upp och ny utebelysning tillförs för att få bort mörka och otrygga platser samt bidra till ökad biologisk mångfald. Miljön och bostaden blir mer trivsam för den enskilde och området som helhet blir tryggare. Grundläggande för verksamheten är att ständigt utveckla fastigheterna och boendemiljön, vilket leder till trivsel och trygghet samt positiv platsidentitet. Som långsiktig fastighetsförvaltare är det självklart att arbeta med social hållbarhet och motverka marginalisering i de områden SBB är verksamma. Risker och möjligheter relaterade till social hållbarhet, t.ex. arbetsförhållanden i leverantörskedjan, trygghet i lokalsamhället mm, hanteras av ledningsgruppen. VD ansvarar ytterst för identifiering och hantering av dessa risker som ingår i ledningsgruppens ordinarie riskhantering. Den omfattande dialogen med intressentgrupper ger värdefulla perspektiv till ledningens arbete med riskhantering. Det är viktigt att attrahera och behålla kompetenta medarbetare, SBB garanterar all personal en arbetsplats som präglas av lika möjligheter, värdighet, respekt och rättvisa, fri från diskriminering och trakasserier. De principer som ligger till grund för arbetsvillkor på SBB finns beskrivna i bolagets HR-policy som är antagen av styrelsen. SBB gör sitt yttersta för att behålla kompetens och låta medarbetare utvecklas i sina roller eller vidareutvecklas på andra sätt inom bolaget. Varje år skapas en individuell utvecklingsplan för varje medarbetare i samråd med närmaste chef. Anställningsbeslut ska alltid fattas baserat på tydligt definierade kriterier och alla sökande ska behandlas och bedömas på dessa grunder utan diskriminering. SBB tolererar inte någon form av mobbning, trakasserier eller diskriminering. Begreppet diskriminering innefattar, men är inte begränsat till de grunder som skyddas av svensk lag: kön, könsöverskridande identitet eller uttryck, etnisk tillhörighet, religion eller annan trosuppfattning, funktionsnedsättning, sexuell läggning eller ålder. Detta regleras genom SBB:s hållbarhetspolicy och uppförandekod som alla medarbetare ska läsa, förstå, underteckna och följa. Lönekartläggningar genomförs årligen för att identifiera och eliminera eventuella orättvisa strukturella skillnader mellan grupper. SBB:s utgångspunkt är att löneskillnader beroende på t. ex. kön, inte ska förekomma. Ersättning för ledande befattningshavare beslutas av ersättningsutskottet i styrelsen. Samtliga medarbetare informeras om uppfö- randekod, antikorruption och visselblåsarpolicy minst vartannat år. Uppföljning av samtliga centralt upphandlade leverantörers hållbarhets- arbete och förståelse för uppförandekod och hållbarhetskod genomförs minst vartannat år. SBB har en organisation som är strukturerad för att förvalta, utveckla och underhålla bolagets fastigheter. Bolagets heltäckande förvaltnings- organisation bedöms vara strategiskt viktig för att garantera en bra inomhusmiljö. Även lokal förankring hos de anställda är viktigt. Därför anställer bolaget ungdomar som under loven arbetar i de bostadsområden där de själva bor. Ett personligt engagemang leder till kontinuerlig utveckling av boendemiljön samtidigt som det ger goda sociala sidoeffekter. I SBB:s marknader finns en lång och väle- tablerad tradition av respekt för avtal mellan arbetsmarknadens parter: fackföreningar och arbetsgivarorganisationer. SBB värdesätter den modellen och garanterar även respekt för mänskliga rättigheter, föreningsfrihet och ILO:s deklaration för grundläggande principer och rättigheter i arbetet. SBB är även anslutna till FN:s Global Compact. En stor del av bolagets anställda omfattas av kollektivavtal och fackliga representanter involveras i förhand- lingar vid omorganisationer eller vid riskfyllda arbetsmoment. Hälsa och säkerhet är centrala frågor för SBB, SBB genomför regelbundet skyddsronder på sina kontor, i sina fastigheter och på sina byggarbetsplatser. SBB:s ansvar omfattar anställda, inhyrd personal, driftspersonal, hyres- gäster och entreprenörer. Det är en självklar del av SBB:s löfte om att vara världens mest hållbara fastighetsbolag men även en följd av väl fungerande myndighetsutövning och lagkrav Social hållbarhet och medarbetare 42 I SBB ÅRSREDOVISNING 2023 som finns i de marknader där bolaget verkar. Utan en korrekt riskanalys och arbetsberedning kan många av arbetsmomenten på SBB:s egna och entreprenörers arbetsplatser bli riskabla. SBB tar alltid ansvar för säkerheten och har rutiner på plats för korrekt bedömning av risker vid arbetsmoment i egen regi och hos entreprenörer. Alla SBB:s chefer ska kunna identifiera och åtgärda risker i arbetsmiljön t. ex. buller, tunga lyft, höga höjder, ergonomi mm. SBB:s arbetsmiljöansvar omfattar både SBB:s egen och inhyrda personal, t. ex. entreprenörer. Samtliga chefer är utbildade inom arbetsmiljö, utbildningstillfällen anordnas löpande för att hålla kunskapen uppdaterad. Arbetsmiljö ingår dessutom i utbildningsplanen för samtliga medarbetare med relevant innehåll anpassat för respektive roll. SBB genomför även skyddsron- der regelbundet. Medarbetare, entreprenörer och skyddsombud utsedda av facket bjuds in att delta på dessa skyddsronder. Allt detta regleras i SBB:s interna regelverk och rutiner, huvudsakligen i SBB:s Ledningssystem för hälsa och säkerhet på arbetsplatsen samt Miljö- och kvalitetsledningssystem. Alla anställda erbjuds friskvårdsbidrag som får användas till aktiviteter som främjar den anställdes hälsa. SBB vill anpassa arbetsplatsen efter sina medarbetares förutsättningar, förläggning av arbetstid och arbetsplats ska i största möjliga mån anpassas till individens förutsättningar. Till exempel vill SBB göra det möjligt att anpassa förläggning av möten, kon- ferens och liknande efter föräldrars behov. SBB genomför även kartläggningar av sjukfrånvaro, mental och fysisk hälsa för hela personalstyrkan och för specifika grupper för att undvika att någon grupp missgynnas av arbetsplatsens eller arbetssituationens utformning. Åldersfördelning, all personal 12% 20–29 år 55% 30–49 år 33% > _ 50 år 303 st 12% 55% 33% Könsfördelning ledningsgrupp 33% Kvinnor 67% Män 6 st 33% 67% Könsfördelning all personal 42% Kvinnor 58% Män 303 st 42% 58% Könsfördelning styrelse 17% Kvinnor 83% Män 6 st 17% 83% Sammanställning social infrastruktur, tusental kvm Övriga tillgångar Övriga sociala tillgångar (ej klassificerade enligt hållbara finansiella ramverket) Tillgång till samhällstjänster (SDG 4) Sjukvårdsanläggningar (SDG 3) Bostäder till överkomlig kostnad (SDG 10) 0 1 000 2 000 3 000 4 000 5 000 6 000 2020 2022 20232021 tusental kvm SBB ÅRSREDOVISNING 2023 I 43 Social hållbarhet och medarbetare 2023 - Sammanfattning Ledande inom social infrastruktur Sociala obligationer Samhällsnyttan i SBB:s affärsmodell har demonstrerats genom en ständigt ökande social finansiering. Målet är 100 procent hållbar finansiering 2030. Grön och social finansiering rapporteras på kvartalsbasis. Vid årsskiftet stod social finansiering för 35 (29) procent av SBB:s totala lånefinansiering. Ansvarsfullt företagande Utveckling av lokalsamhällen och dialog [Comty-Eng] SBB utvecklar lokalsamhällen med ett helhetsperspektiv på social, miljömässig och ekonomisk hållbarhet. SBB har en lokalt förankrad förvaltningsorganisation som har en nära kontakt med sina kunder. Analyser av risker och möjligheter görs. Dialog med kommun och invå- nare är en obligatorisk del av SBB:s detaljplaneprocesser. Projektspecifika förutsättningar och krav t. ex. lokala målsättningar, ekosystem, ljudmiljö mm tas om hand och integreras i den fortsatta projektutvecklingen. Inomhusmiljö och tillgäng- lighet Hälsosamma inomhusmiljöer är av högsta vikt för SBB. Alla nytillträdda fastigheter miljöinventeras och dessa inventeringar uppdateras med max tio års mellanrum. Bland annat inventeras förekomst av asbest, radon, PCB samt energianvändning. Saneringar av hälso- och mil- jöfarliga ämnen genomförs i samband med lägenhetsrenoveringar. SBB ställer höga krav på tillgänglighet i alla sina befintliga och nybyggda fastigheter och genomför insatser för ökad tillgänglighet i sina ombyggnationer. SBB äger och förvaltar lägenheter som även personer med mindre ekonomiska resurser kan hyra. Kundnöjdheten undersöks årligen genom en hyresgästundersökning. Antal sommarjobbare i SBB:s bostadsområden SBB skapar arbetstillfällen för ungdomar varje sommar. Genom att skapa arbetstillfällen för ungdomar får ungdomarna en första erfaren- het av arbetsmarknaden samtidigt som deras engagemang för bostadsområdet höjs när dom själva är med och tar hand om det. På så sätt bygger SBB över tid upp mer attraktiva och inkluderande bostadsområden där ungdomarna får en bra start på vuxenlivet. Utfall 2023: 100 (173) sommarjobbare. Bästa medarbetarna Attrahera och behålla talanger • Marknadsmässiga anställningsvillkor • Kollektivavtal • Kompetensutveckling • God arbetsmiljö • Flextid och val av arbetsort med anpassning för medarbetares livssituation • Föräldraledighet och föräldralön i enlighet med kollektivavtal (det vill säga tillägg till den ersättning som ges av försäkringskassan) • Långsiktigt incitamentsprogram där nyckelpersoner erbjuds delägarskap genom teckning av optioner med en löptid om tre år • Årliga utvecklingssamtal, personlig utveckling och kompetenslyft • Medarbetarna omfattas av sjukförsäkring och tjänstepension • Friskvårdsbidrag om 5 000 kr per anställd och år • Betald semester • Tjänstebil för medarbetare som utför fastighetsnära arbete Andel av anställda som omfattas av kollektivavtal 75 (80) procent av alla anställda omfattas av kollektivavtal, medarbetare omfattas av kollektivavtalen oavsett om dom är fackligt anslutna eller inte. Uppmuntra diversitet och jämlikhet Insatser för att öka kännedom om diversitet och jämlikhet i samband med personalträffar och utbildningar. Gender pay ratio [Diversity-Pay] Lönekartläggning genomförs årligen för att upptäcka eventuella skillnader i lön och säkerställa att företagets löner är jämställda. Bestäm- melser och praxis för löner och anställningsvillkor finns dokumenterade i SBB:s HR-policy och lönepolicy. Där framgår att lönen ska spegla den anställdes kompetens, arbetsresultat, ansvar och utveckling. SBB:s HR-chef leder arbetet med lönekartläggning och justerar avvikelser t.ex. skillnader som upptäcks mellan kvinnor och män som utför lika arbete. Medianersättningsratio Förhållandet mellan årlig total kompensation för den högst betalda jämfört med medianen för alla medarbetare exkl den högst betalde medarbetaren: 10,3 (12,6). Förändring av ratio mellan den högst betalda jämfört med medianen för alla medarbetare exkl den högst betalde medarbetaren jämfört med föregående år: -18,8 procent. Informationen har sammanställts av HR-avdelningen i samarbete med SBB:s samarbetspartner för löneutbetalningar. Utbildning och utveckling [Emp-Training] [Emp-Dev] En utbildningsplan tillämpas för att säkerställa att alla anställda håller sig uppdaterade inom sina respektive ansvarsområden. Utbild- ningarna inkluderar rollspecifika ämnen samt obligatoriska moment som miljö, arbetsmiljö, uppförandekod, klimatrisker samt risker i leverantörskedjan. HR-chef ansvarar för planeringen och genomförandet av utbildningsplanen. Samtliga medarbetare har informerats avseende innehållet i uppförandekod, antikorruption samt visselblåsartjänsten. Medarbetarsamtal och utvärdering Medarbetarsamtal genomförs årligen för samtliga medarbetare. Närmaste chef ansvarar för medarbetarsamtalen med stöd av HR-chefen. Medarbetarsamtal innehåller ömsesidig utvärdering av chef och medarbetares prestation under året, styrkor, svagheter och utveck- lingsmöjligheter. Individuella mål och en individuell utvecklingsplan fastställs också under medarbetarsamtalen. Alla medarbetarsamtal dokumenteras och följs upp ett år senare under nästa medarbetarsamtal. Karriärsvägar inom SBB SBB vill ge alla sina medarbetare möjlighet att utvecklas som individer och professionellt. Det kan till exempel ske genom att ändra sina ansvarsområden, växla ansvarsområden eller genom vidareutbildning och specialisering. Utbildning inom hyresrätt Alla uthyrare utbildas inom hyresrätt. Nya utbildningstillfällen har anordnats under 2023 för att hålla kunskapen uppdaterad och utbilda nya medarbetare. Internrekryteringar Antal medarbetare som har rekryterats till en ny roll internt under 2023: 12 (5). Hälsa och säkerhet Hälsa, säkerhet, välmående och arbetsvillkor för medarbetare, driftspersonal och entreprenörer [H&S-Emp] [H&S-Comp] SBB har som mål att inga allvarliga olyckor eller dödsfall ska inträffa på någon av SBB:s arbetsplatser, fastigheter eller byggarbetsplatser och att all personal som arbetar för SBB direkt eller indirekt ska ha goda arbetsvillkor som ligger i linje med relevanta kollektivavtal. Målen omfattar både egen och inhyrd personal. Utbildningstillfällen inom arbetsmiljö anordnas löpande. Skyddsronder genomförs regelbundet på egna och entreprenörers arbetsplatser där risker inventeras, bedöms och åtgärdas. Samtliga SBB:s marknader har högsta betyg i Global Rights Index som drivs av International Trade Union Confederation. 44 I SBB ÅRSREDOVISNING 2023 Hälsa och säkerhet i SBB:s tillgångar [H&S-Asset] SBB vill skapa de bästa förutsättningarna för sina hyresgäster och har som mål att alla hyresgäster ska ha en god fysisk, social och mental hälsa. För att undersöka hur SBB på bästa sätt kan bidra till hyresgästernas hälsa genomförs årligen hyresgästundersökningar. Resultatet ligger till grund för det arbete som SBB gör för hyresgästernas hälsa. Bland annat görs regelbundna kontroller av ventilationen för att uppnå en god luftkvalitet, kontroller av hissar, dörrar och larm görs också regelbundet för att säkerställa en god arbetsmiljö. Antal olycksfall på arbets- platsen Mål: noll allvarliga olycksfall på arbetsplatsen (enligt arbetsmiljöverkets definition av allvarlig olycka), avser både anställda och entreprenö- rer. Antal allvarliga arbetsplatsolyckor och tillbud rapporterade 2023: 0 (0). Allvarliga olyckor och tillbud rapporteras till Försäkringskassan och Arbetsmiljöverket samt till AFA försäkring. Sjukfrånvaro Mål: noll procent sjukfrånvaro orsakad av bristfällig arbetsmiljö eller säkerhet. Under 2023 uppgick korttidssjukfrånvaron till 1,0 (1,1) procent och långtidssjukfrånvaron till 1,1 (1,8) procent. Lost Time Injuries Frequency (LTIR) Antalet skador som har resulterat i frånvaro per miljon arbetade timmar. SBB:s anställda: 0 (0) Nyanställda och personalomsättning. Nyanställda under året 81 (94) nyanställda under 2023. Personalomsättning [Emp-Turnover] 26,6 (24,2) procent SBB:s dotterbolag, Sveafastigheter, samarbetar tidigt för tryggare områden När polisen i december 2023 presenterade den nya listan över utsatta områden lämnade Östberga i Stockholm listan. En förklaring är att det lokala kriminella nätverket tappat mark, men även förebyggande arbete och platssam- verkan har lyfts fram som en viktig orsak. Från start har social hållbarhet präglat Sveafastigheters verksamhet. Redan i sökandet efter nya projekt är socialt värdeskapande en central parameter. Sveafastigheter gör insatser som de ser stärker lokalsamhället och som samtidigt gör att deras bostäder tas emot väl och att området i stort blir bättre rustat. För att bäst förstå hur vi som fastighets- ägare kan förbättra en plats är kontakten med människor som bor där och med lokala aktörer. Ett exempel är just i Östberga där Sveafastigheter redan 2022, flera år innan bygget av tre hus med 200 hyresrätter startats, inledde ett samarbete med fören- ingen Vi Tar Plats. Föreningen arrangerar en mängd förebyggande, inkluderande och inspirerande aktiviteter för att skapa granngemenskap, rörelse och framtidstro hos unga i Östberga. – Vi ser värdet i att tidigt i processen engagera oss i människorna i Östberga och lära känna platsen mer. Vi hoppas fler aktörer i området kommer ansluta, säger Åsa Hansson, projektchef för bostäderna i Östberga, Sveafastigheter. SBB ÅRSREDOVISNING 2023 I 45 SBB:s mål är att ha en god ekonomisk tillväxt vilket skapar förutsättningar för att investera i klimatet och den sociala miljön. Genom att vara lönsam ges möjlighet att driva och utveckla hållbart förvaltande och byggande. SBB:s målsättning är att återfå investment grade rating och öka sin hållbara finansiering för att på sikt uppnå 100 procent hållbar finansiering. Alla anställda, samarbetspartners och leverantörer ska agera affärsetiskt i linje med SBB:s uppfö- randekod och uppförandekod för leverantörer. Arbetares rättigheter Bara nio länder har högsta betyg i, Global Rights Index, som drivs av, ITUC - International Trade Union Confederation, och som följer upp arbetstagares rättigheter i hela världen. Alla SBB:s marknader: Sverige, Norge, Finland och Danmark, återfinns bland dessa nio länder. De kriterier som bedöms är bland annat rätt till att ansluta sig kollektivt, rätt att förhandla kollek- tivt, rätt att gå i strejk, tillgång till rättsväsende för arbetstagare, förekomst av övervakning och förtryckande lagstiftning. SBB:s verksamhet är fysiskt bunden till hemmamarknaderna. Det innebär att majoriteten av arbetet utförs på plats av lokala leverantörer i fastighetsförvalt- ningen och byggverksamheten. Endast en liten del av leverantörskedjan befinner sig i andra marknader. Då handlar det främst om vissa materialleverantörer till byggprojekt, mycket av basvarorna för byggproduktion produceras i hemmamarknaderna. SBB samarbetar med ett säkerhetsföretag i syfte att motverka svartarbete och arbetslivskriminalitet bland entreprenörer och underentreprenörer i SBB:s byggprojekt. Rutiner och kontrollplaner har utvecklats för att strukturerat och långsiktigt motarbeta arbetslivskriminalitet och svartar- bete. Se rubriken ”Arbetsplatskontroller” för mer information. Governance och ekonomisk hållbarhet 46 I SBB ÅRSREDOVISNING 2023 Governance och ekonomisk hållbarhet 2023 - Sammanfattning Effektiv Governance Sammansättning av styrelse [Gov-Board] Se bolagsstyrningsrapport samt information om styrelseledamöter på sidorna 71-74. Process för nominering och val av styrelse [Gov-Selec] Årsstämman 2023 beslutade att valberedningen ska bestå av representanter för upp till tre större aktieägare samt styrelsens ordförande. Valberedningen har även en adjungerad ledamot som representerar bolagets största institutionella delägare för att tillföra ytterligare kompe- tens inom bolagsstyrning och valberedningsarbete. Styrelsens ordförande gavs i uppdrag att kontakta de tre röstmässigt största registrerade aktieägarna per den 30 september 2023 och be dem utse en ledamot vardera till valberedningen. Valberedningen utvärderar styrelsens arbete och avger en rekommendation av val av styrelse till bolagsstämman som fattar beslut. SBB följer svensk kod för bolagsstyrning. Process för att hantera intressekonflikter [Gov-CoI] SBB följer svensk kod för bolagsstyrning. Val av styrelse, ersättningsutskott och revisionsutskott sker i enlighet med koden, mer information finns i bolagsstyrningsrapporten. Branschledande inom transparens i vår rapportering Delta i rapportering enligt branschledande standarder och ramverk: IFRS, Svensk kod för bolagsstyrning, GRI, EPRA etc. Utvärdering av ledningen Styrelsen utvärderar bolagets VD årligen. Kundnöjdhet Hyresgästundersökningar genomförs årligen. 2023 bjöds 9 644 bostadshyresgäster in i undersökningen för bostäder och i början av 2024 bjöds 728 hyresgäster in i undersökningen för samhällsfastigheter. 4 655 svar erhölls i undersökningen för bostadshyresgäster, 168 svar erhölls i undersökningen för samhällsfastigheter. En jämförelse med föregående års undersökning för bostadshyresgäster visar en ökning av antalet hyresgäster som 1) känner sig trygga i SBB:s bostäder, 2) upplever att det finns bra möjligheter till återvinning och 3) uppskattar utemiljön runt fastigheten. Ett område som har identifierats för förbättring är våra besöks- och telefontider. Bland svaren för hyresgäster i samhällsfastigheter framkom att en majoritet av de svarande var nöjda med samarbetet med SBB och känner sig välinformerade om sådant som berör fastigheten. Ett område som har indentifierats för förbättring är förståelse för hyresgästens behov och att bli en mer proaktiv partner till hyresgästerna. Utöver detta kommer SBB att framöver lägga fokus på att förbättra kommunikationen med våra hyresgäster och skapa mervärde för dem. Hållbar leverantörskedja Inga missförhållanden i leverantörskedjan tolereras av SBB. SBB arbetar i nära kontakt med lokala aktörer för både drift, underhåll och entre- prenad. Förvaltningens lokalkännedom och upphandling av leverantörer gör det lättare att upptäcka och åtgärda eventuella missförhållan- den jämfört med stora, centralt upphandlade kontrakt där upphandlaren saknar direkt koppling till arbetsorten eller den som utför arbetet. För att möjliggöra överblick och underlätta uppföljning uppmanas förvaltningen att begränsa antalet upphandlade leverantörer. Samtliga centralt upphandlade leverantörer genomgår en fördjupad granskning och kontroll av förståelse för uppförandekod och hållbarhetskod samt en screening avseende väsentliga hållbarhetsparametrar och fokusområden minst vartannat år. Totalt 950 (1 538) nya leverantörer användes under 2023. Av dessa identifierades 34 (134) större leverantörer som fakturerat över 100 000 kronor som särskilt väsentliga att följa upp. Av dessa ansågs 20 vara återkommande och väsentliga att följa upp. Alla dessa större, återkommande leverantörer har signerat koderna. De 14 som inte följdes upp inkluderade bland annat banker, hyresvärd, interna kunder och engångsleverantörer. Mänskliga rättigheter SBB kommer alltid att respektera mänskliga rättigheter och ILO:s deklaration för fundamentala principer för rättigheter i arbetet. SBB stödjer FN:s Global Compact. Mer information finns i SBB:s policy för mänskliga rättigheter. Den största utmaningen inom området är att säkerställa mänskliga rättigheter och rättvisa arbetsvillkor i hela värdekedjan vid inköp av elektronik till fastigheterna. Tillverkning och råvaruutvinning sker i många steg i många marknader och är svår att överblicka. Dialog kring dessa frågor förs med SBB:s större leverantörer av elektronik. Ersättning till ledande befattningshavare Ersättning för ledande befattningshavare beslutas av ersättningsutskottet i styrelsen. Involvera alla anställda i bolagets mål och åtaganden Involvering genom erfarenhetsutbyten på utbildningstillfällen. Etik och antikorruption Sprida kunskap om etik och antikorrupt beteende hos alla anställda SBB:s arbete för etik- och antikorrupt beteende beskrivs i uppförandekoden samt antikorruptionspolicyn. Insatser för att öka kännedom om etik och antikorruption samt möjligheten till användande av visselblåsartjänsten görs i samband med alla personalträffar och utbildningar. Antal incidenter rapporterade till visselblåsarfunktion Antal fall rapporterade: Diskriminering: 0 Trakasserier: 0 Korruption: 0 Övrigt: 0 Antal fall under utredning: 0 Processen för rapportering och utredning har översiktligt granskats av revisor. Noll korruption SBB tolererar inte någon form av korruption, mutor, bedrägeri, penningtvätt, skatteflykt, utpressning, bestickning eller olaglig finansiering av politiska organisationer och agerar kraftfullt för att förebygga och motverka detta. SBB:s insiderpolicy syftar till att reducera risken för att insiderhandel och andra förbjudna handlingar sker. Insiderreglerna berör olika befattningar i olika grad, men alla medarbetare ska känna till och iaktta de bestämmelser som finns intagna i insiderpolicyn. Antikorruption ingår i samtliga utbildningar som genomförs för SBB:s anställda. Mer information finns i anti-korruptionspolicyn samt uppförandekoden. Samtliga SBB:s marknader rankas högst (topp 10) i Transparency Internationals antikorruptionsindex CPI. Inga fall av korruption har upptäckts under 2023. Arbetsplatskontroller SBB samarbetar med ett säkerhetsföretag i syfte att motverka svartarbete och arbetslivskriminalitet bland entreprenörer och underentreprenö- rer i SBB:s byggprojekt. Arbetet inleddes under 2022 med en inventering och nulägesanalys. Bland annat genomfördes oannonserade platsbesök där samtliga närvarande på byggarbetsplatsen fick visa sitt ID06-kort och jämförelser gjordes med närvarologgen. Bakgrundskontroller har gjorts av SBB:s entreprenörer där en djupgående bakgrundskontroll genomförs av de anlitade bolagen. Dessa åtgärder genomförs rutinmässigt som en del av bolagets anti-korruptionsarbete. Högriskmarknader SBB verkar inte i några högriskmarknader avseende arbetares rättigheter (Global Rights Index, ITUC) eller korruption (CPI, Transparency International). Trots detta förekommer arbetslivskriminalitet inom samhällsbyggnadssektorn. SBB har därför ett samarbete med ett säker- hetsföretag i syfte att motverka svartarbete och arbetslivskriminalitet bland entreprenörer och underentreprenörer i SBB:s byggprojekt. Se rubriken ”Arbetsplatskontroller” ovan för mer information. SBB ÅRSREDOVISNING 2023 I 47 Utbildning inom antikor- ruption, motverkande av diskriminering, uppfö- randekod, hållbarhetspolicy och visselblåsarfunktion Samtliga medarbetare (med undantag av föräldralediga, långtidssjukskrivna, praktikanter och timanställda) ska informeras minst vartannat år inom anti-korruption, motverkande av diskriminering, uppförandekod och visselblåsarfunktionen. Utfall 2023: 97 % av alla medarbetare informerades. Lobbying SBB stödjer inte några politiska partier, politiska kampanjer eller lobbying och deltar endast som medlemmar i etablerade och erkända branschorganisationer t. ex. Fastighetsägarna, Sweden Green Building Council och Sveriges Allmännytta. Totala bidrag till politiska partier, politiska kampanjer och lobbying 2023: 0 kr. IT-Säkerhet Rätt informationssäkerhet är viktigt för att skydda SBB:s verksamhet mot interna och externa hot. Informationssäkerhetsarbetet syftar till att skydda verksamhetens tillgångar, anställda, kunder och hyresgäster samt andra intressenter och aktörer som SBB bistår med tjänster såsom administration i hyresförhållanden eller andra tjänster. IT-ansvarig på SBB ansvarar även för IT-säkerheten (CISO). På SBB finns ett IT-råd beståendes av IT-ansvarig och CFO som i förening ansvar för riskhantering och utveckling av IT-säkerhetsarbetet. IT-ansvarig rapporterar till Informationssäkerhetsansvarig i ledningsgruppen. I SBB:s styrelse är styrelseordförande särskilt ansvarig för att granska bolagets arbete med Informationssäkerhet och har befogenheter att initiera oberoende revisioner. Ekonomisk hållbarhet Rating Mål: Återfå investment grade rating. Hållbar finansiering Fortsatt tillväxt och utveckling av SBB:s gröna och sociala bestånd med finansiering och måluppfylland enligt SBB:s hållbara finansiella ramverk. Mål: 100 procent hållbar finansiering på sikt. Utfall 2022: 32 procent av all lånefinansiering (inkl. obligationer, exkl. hybridobligationer) var hållbar. 91 procent av alla nya obligationslån under 2022 var hållbara (gröna eller sociala enligt SBB:s hållbara finansiella ramverk). Utfall 2023: 35 procent av alla obligationslån var hållbara, 0 procent av alla nya obligationslån under 2023 var hållbara. Grön Aktie Mål: SBB ska klassas som grön aktie på NASDAQ Stockholm i enlighet med Vision 2030. Risker och möjligheter SBB:s ledningsgrupp ansvarar för identifiering och hantering av risker och möjligheter för verksamheten. SBB:s VD är ansvarig för att leda detta arbete. Risker och möjligheter inom bland annat finansiering, teknologisk utveckling, konkurrenter, demografisk utveckling, klimat (fysiska, regulatoriska, övergångsrisker) hanteras. Nyemitterade obligationer Andel hållbara obligationer av nya emitterade obligationer Nya emissioner av gröna obligationer Nya emissioner av sociala obligationer 0 2 000 4 000 6 000 8 000 10 000 12 000 FY 2019 FY 2020 FY 2021 FY 2022 FY 2023 Mkr 6,4% 43,3% 63,6% 91,0% 0,0% 0 5 000 10 000 15 000 20 000 25 000 30 000 35 000 40 000 0 5 10 15 20 25 30 35 40 Hållbar finansiering, nominella belopp 2022- 03-31 2022- 06-30 2022- 09-30 2022- 12-31 2023- 03-31 2023- 12-31 2023- 06-30 2023- 09-30 2021- 12-31 Gröna lån Gröna obligationer Sociala hybrid obligationer Sociala obligationer Andel hållbar lånefinansiering (exkl. hybrid) Mkr % 48 I SBB ÅRSREDOVISNING 2023 GRI-Index GRI 2: Genral Disclosures Samhällsbyggnadsbolaget i Norden AB har rapporterat informationen som anges i detta GRI-Index för perioden 2023-01-01 till 2023-12-31 i enlighet med GRI Standarden. GRI-Index Beskrivning Sida Avsteg Skäl Förklaring General disclosures 2-1 Organizational details 1, 8-9, 23 2-2 Entities included in the organization’s sustainability reporting 34 2-3 Reporting period, frequency and contact point 34 2-4 Restatements of information 34 2-5 External assurance 34, 138 2-6 Activities, value chain and other business relationships 5, 15-32, 47, 62 2-7 Employees 42-43, 51, 87 2-8 Workers who are not employees 51 2-9 Governance structure and composition 36, 47, 73 2-10 Nomination and selection of the highest governance body 47, 73 2-11 Chair of the highest governance body 73 2-12 Role of the highest governance body in overseeing the management of impacts 36, 73 2-13 Delegation of responsibility for managing impacts 36, 73 2-14 Role of the highest governance body in sustainability reporting 36, 73 2-15 Conflicts of interest 47 2-16 Communication of critical concerns 36, 47, 73 2-17 Collective knowledge of the highest governance body 36, 73 2-18 Evaluation of the performance of the highest governance body 47, 73 2-19 Remuneration policies 47 2-20 Process to determine remuneration 47, 73 2-21 Annual total compensation ratio 44, 47, 87 Strategy, policies and practices 2-22 Statement on sustainable development strategy 6-7 2-23 Policy commitments 38 2-24 Embedding policy commitments 36-40, 73 2-25 Processes to remediate negative impacts 36-40, 47, 73 2-26 Mechanisms for seeking advice and raising concerns 47, 73 2-27 Compliance with laws and regulations 47 2-28 Membership associations 38 2-29 Approach to stakeholder engagement 37-38 2-30 Collective bargaining agreements 44, 51 SBB ÅRSREDOVISNING 2023 I 49 GRI 3: Material topics 2023 GRI-Index Beskrivning Sida Avsteg Skäl Förklaring Material Topics 3-1 Process to determine material topics 36-38 3-2 List of material topics 37 Skapat och distribuerat ekonomiskt värde 3-3 Management of material topics 36-38, 47 201-1 Skapat och distribuerat ekonomiskt värde 52 Anti-korruption 3-3 Management of material topics 36-38, 46 205-2 Kommunikation och utbildning om antikorruptionspoli- cies och processer 36-38, 44, 47 205-3 Bekräftade fall av korruption 47 Energi 3-3 Management of material topics 36-38, 47 302-1 Energianvändning inom organisationen 53 Utsläpp av växthusgaser 3-3 Management of material topics 36-38, 47, 60 305-1 Direkta utsläpp av växthusgaser (Scope 1) 55, 60 305-2 Indirekta utsläpp av växthusgaser från energianvänd- ning (Scope 2) 55, 60 305-3 Övriga indirekta utsläpp av växthusgaser (Scope 3) 55, 60 Leverantörer 3-3 Management of material topics 36-38, 47 308-1 Nya leverantörer som utvärderas med miljökriterier 47 414-1 Nya leverantörer som utvärderas med sociala kriterier 47 Personal 3-3 Management of material topics 36-38, 47 401-1 Nyanställda och personalomsättning 42, 51 405-1 Diversitet i företaget 51 50 I SBB ÅRSREDOVISNING 2023 Hållbarhetstabeller Personal - tabeller Antal anställda [Diversity-Emp] Antal (st) Andel, % 20 – 29 år 30 – 49 år 50 – år Alla anställda 303 37 167 99 Andel, % 12% 55% 33% Kvinnor 126 42% 20 71 35 Män 177 58% 17 96 64 Chefer 48 1 24 23 Andel, % 2% 50% 48% Kvinnor 21 44% 1 9 11 Män 27 56% - 15 12 Ledningsgrupp 6 - 1 5 Andel, % - 17% 83% Kvinnor 2 33% - - 2 Män 4 67% - 1 3 Styrelse 6 - - 6 Andel, % - - 100% Kvinnor 1 17% - - 1 Män 5 83% - - 5 Per region 303 37 167 99 Andel, % Sverige 273 90% 36 151 86 Norge 23 8% 1 10 12 Finland 7 2% - 6 1 Personalomsättning [Emp-Turnover] Antal nyanställda (st) Andel av total (%) Antal som slutat under året (st) Andel av total (%) Totalt 81 108 Män 52 64% 71 66% Kvinnor 29 36% 37 34% Per region Sverige 79 98% 99 92% Norge 1 1% 8 7% Finland 1 1% 1 1% Per ålderskategori 20 – 29 år 24 30% 15 14% 30 – 49 år 36 44% 47 44% 50 – år 21 26% 46 43% Personalstatistik, sammanfattning 2023 2022 2021 Antal anställda 303 388 289 Antal konsulter 30 42 31 Antal ej anställda personer sysselsatta i projekt 4 100 4 800 Antal ej anställda personer sysselsatta i förvaltning 1 000 1 500 Antal tidsbegränsade anställningar 14 17 6 Provanställningar 15 37 7 Sommarjobbare 100 173 175 Antal deltidsanställda 9 11 8 Antal timanställningar 4 9 - Nyanställda under året 81 94 64 Avslutade anställningar 108 134 47 Andel anställda som omfattas av kollektivavtal 75% 80% 70% Andel anställda med rätt till föräldraledighet 100% 100% 100% Personalomsättning [Emp-Turnover] [GRI 401-1] 26,6% 24,2% 16,3% Korttidssjukfrånvaro 1,0% 1,1% 0,88% Långtidssjukfrånvaro 1,1% 1,8% 1,94% Uppskattat antal heltidsekvivalenter SBB ÅRSREDOVISNING 2023 I 51 Social hållbarhet - tabeller Sammanställning av sociala tillgångar Klassificering Area, tkvm Area, % Hyres- intäkt, mSEK Hyres- intäkt, % Social klassificering enligt gällande ramverk Hyresbostäder 1 056 35% 1 386 32% Bostäder till överkomlig kostnad (SDG 10) Byggrätter för kommande hyresbostäder - - - - Bostäder till överkomlig kostnad (SDG 10) S.a Bostäder 1 056 35% 1 386 32% Äldreboende 530 17% 905 21% Sjukvårdsanläggningar (SDG 3) LSS 279 9% 491 11% Tillgång till samhällstjänster (SDG 4) Byggrätter för kommande offentligt finansierade bostäder - - - - S.a Offentligt finansierade bostäder 809 27% 1396 33% Utbildning 28 1% 35 1% Tillgång till samhällstjänster (SDG 4) Förskola 2 0,1% 7 0,2% Tillgång till samhällstjänster (SDG 4) Grundskola/Gymnasium 26 1% 29 1% Tillgång till samhällstjänster (SDG 4) Universitet - - - - Tillgång till samhällstjänster (SDG 4) Sjukhus & vårdcentral 287 9% 375 9% Sjukvårdsanläggningar (SDG 3) Statlig infrastruktur och Kommunhus 268 9% 428 10% Planerad klassificering enligt SDG Offentliga kontor 230 8% 309 7% Planerad klassificering enligt SDG Övrigt - - - - Planerad klassificering enligt SDG Byggrätter för kommande samhällsfastigheter 220 7% 239 6% Planerad klassificering enligt SDG S.a Samhällsfastigheter 1 033 34% 1 387 32% S.a Social infrastruktur 2 898 95% 4 169 97% Övrigt 151 5% 109 3% Ej sociala tillgångar Totalt 3 048 100% 4 278 100% Sociala tillgångar, utveckling över tid 2023 2022 2021 Sociala tillgångar, utveckling över tid Area, tkvm Area, % Area, tkvm Area, % Area, tkvm Area, % Bostäder till överkomlig kostnad (SDG 10) 1 056 34,6 1 369 29,6 2 077 38,3 Sjukvårdsanläggningar (SDG 3) 817 26,8 871 18,8 898 16,6 Tillgång till samhällstjänster (SDG 4) 307 10,1 1 605 34,7 1 593 29,4 Övriga sociala tillgångar (ej klassificerade enligt hållbara finansiella ramverket) 718 23,5 627 13,6 683 12,6 Övriga tillgångar 151 5,0 155 3,3 174 3,2 Totalt 3 048 4 627 5 425 Skapat och fördelat ekonomisk värde Mkr 2023 2022 Direkt skapat ekonomiskt värde 6 667 7 447 Intäkter 6 667 7 447 Fördelat ekonomiskt värde 7 707 6 677 Driftkostnader exkl. personalkostnader 2 540 2 268 Utdelning aktieägare 2 482 2 308 Löner och ersättningar till medarbetare 322 519 Ränta till finansiärer 1 717 1 287 Skatt till staten 645 294 Bidrag till lokalsamhället 1 1 Behållet ekonomiskt värde -1 040 770 Avser både kvarvarande och avvecklad verksamhet Estimerad social impact Social Impact 2023 2022 Bostäder till överkomlig kostnad (SDG 10) Antal bostäder 15 000 18 000 Sjukvårdsanläggningar (SDG 3) Kapacitet (patienter per dag) 14 000 40 000 Tillgång till samhällstjänster (SDG 4) Antal utbildningsplatser i skolfastigheter 500 76 000 Antal platser i äldreboenden 7 200 5 500 52 I SBB ÅRSREDOVISNING 2023 Klimat och miljö - tabeller Energi - MWh SBB Total Sverige Norge Finland EPRA Kod 2023 2022 % för- ändring 2023 2022 % för- ändring 2023 2022 % för- ändring 2023 2022 % för- ändring Like-for-Like energianvändning - Hyresvärd El köpt av hyresvärd [Elec-LfL] 68 766 74 066 -7,2% 50 198 53 424 -6,0% 4 239 4 270 -0,7% 14 329 16 373 -12,5% Andel från förnybara källor 100% 84% 100% 100% 100% 100% 100% 29% Andel uppmätt 100% 100% 100% 100% 100% 100% 100% 100% Datatäckning (antal fastigheter/totalt antal fastigheter) 271/1061 271/1061 250/811 250/811 7/101 7/101 14/149 14/149 Fjärrvärme köpt av hyresvärd [DH&C-LfL] 105 258 107 945 -2,5% 83 216 85 637 -2,8% 872 765 14,0% 21 171 21 543 -1,7% Andel från förnybara källor 74% 64% 81% 70% 46% 47% 49% 42% Andel uppmätt 100% 100% 100% 100% 100% 100% 100% 100% Datatäckning (antal fastigheter/totalt antal fastigheter) 173/1061 173/1061 159/811 159/811 2/101 2/101 12/149 12/149 Fjärrkyla köpt av hyresvärd [DH&C-LfL] 431 474 -9,2% 109 109 -0,1% 198 211 -6,2% 124 155 -19,7% Andel från förnybara källor 56% 51% 81% 70% 46% 47% 49% 42% Andel uppmätt 100% 100% 100% 100% 100% 100% 100% 100% Datatäckning (antal fastigheter/totalt antal fastigheter) 4/1061 4/1061 2/811 2/811 1/101 1/101 1/149 1/149 Bränslen köpta av hyresvärd [Fuels-LfL] 3 002 3 473 -13,6% 2 845 3 403 -16,4% 157 70 124,9% 0,0% Andel från förnybara källor 32% 35% 29% 33% 100% 100% Andel uppmätt 98% 98% 0% 100% 100% Datatäckning (antal fastigheter/totalt antal fastigheter) 6/1061 6/1061 5/811 5/811 1/101 1/101 Total energianvändning köpt av hyresvärd 177 457 185 958 -4,6% 136 367 142 573 -4,4% 5 466 5 315 2,8% 35 624 38 071 -6,4% Energiintensitet (kWh per uthyrbar kvm) [Energy-Int-LfL] 143,2 150,1 127,8 133,6 118,4 115,1 283,0 302,4 Andel från förnybara källor 83% 72% 87% 80% 89% 90% 69% 36% Andel uppmätt 100% 98% 100% 98% 100% 100% 100% 100% Datatäckning (antal fastigheter/totalt antal fastigheter) 299/1061 299/1061 278/811 278/811 7/101 7/101 14/149 14/149 Total energianvändning - graddagskorrigerad 179 233 190 130 -5,7% 138 179 148 356 -6,9% 5 586 5 660 -1,3% 35 468 36 114 -1,8% Energiintensitet - graddagskorrigerad (kWh per uthyrbar kvm) 144,7 153,4 129,5 139,0 121,0 122,6 281,7 286,8 Fastigheter ägda två hela år, datatäckning >95 %, avgränsat till operationell kontroll, dvs triple-net fastigheter exkluderas. SBB Total Sverige Norge Finland Total energianvändning - Hyresvärd 2023 2022 % för- ändring 2023 2022 % för- ändring 2023 2022 % för- ändring 2023 2022 % för- ändring El köpt av hyresvärd [Elec-Abs] 130 102 168 696 -22,9% 109 042 144 990 -24,8% 5 276 5 323 -0,9% 15 784 18 383 -14,1% Andel från förnybara källor 100% 92% 100% 100% 100% 100% 100% 29% Andel uppmätt 94% 83% 93% 80% 100% 100% 98% 100% Datatäckning (antal fastigheter/totalt antal fastigheter) 535/1694 666/2200 496/1077 625/1588 23/424 23/418 16/193 18/194 Fjärrvärme köpt av hyresvärd [DH&C-Abs] 201 654 299 589 -32,7% 177 317 273 855 -35,3% 1 814 1 576 15,1% 22 523 24 157 -6,8% Andel från förnybara källor 77% 68% 81% 70% 45,8% 47,2% 49% 42% Andel uppmätt 94% 78% 94% 76% 100% 100% 100% 100% Datatäckning (antal fastigheter/totalt antal fastigheter) 402/1694 481/2200 365/1077 443/1588 23/424 23/418 14/193 15/194 Fjärrkyla köpt av hyresvärd [DH&C-Abs] 1 967 1 821 8,0% 1 646 1 431 15,0% 198 211 -6,2% 124 179 -30,7% Andel från förnybara källor 75% 65% 81% 70% 46% 47% 49% 42% Andel uppmätt 86% 97% 83% 97% 100% 100% 100% 100% Datatäckning (antal fastigheter/totalt antal fastigheter) 38/1694 35/2200 14/1077 11/1588 23/424 23/418 1/193 1/194 Bränslen köpta av hyresvärd [Fuels-Abs] 5 727 6 161 -7,1% 5 530 6 048 -8,6% 157 70 124,9% 39 43 0,0% Andel från förnybara källor 57% 37% 56,0% 36,8% 100% 100% - - Andel uppmätt 98% 98% 100% 100% 100% 100% Datatäckning (antal fastigheter/totalt antal fastigheter) 37/1694 39/2200 13/1077 15/1588 23/424 23/418 1/193 1/194 Total energianvändning hyresvärd 339 450 476 267 -28,7% 293 535 426 324 -31,1% 7 445 7 180 3,7% 38 470 42 762 -10,0% Andel från förnybara källor 86% 76% 88% 80% 85% 87% 70% 36% Andel uppmätt 94% 79% 93% 76% 100% 100% 99% 100% Datatäckning (antal fastigheter/totalt antal fastigheter) 587/1694 706/2200 546/1077 667/1588 23/424 23/418 18/193 16/194 Total energianvändning hyresvärd - degree day corrected 336 225 487 902 -31,1% 290 996 438 513 -33,6% 7 580 7 566 0,2% 37 648 41 824 -10,0% SBB ÅRSREDOVISNING 2023 I 53 SBB Total Sverige Norge Finland Energianvändning och energimix 2023 2022 % för- ändring 2023 2022 % för- ändring 2023 2022 % för- ändring 2023 2022 % för- ändring Total energianvändning från fossila källor 49 188 114 581 -57,1% 36 437 86 410 -57,8% 1 089 944 15,4% 11 662 27 228 -57,2% bränsleförbrukning från kol och kolprodukter - - - - - - - - bränsleförbrukning från råolja och petroleumpro- dukter 290 590 -50,8% 251 547 -54,1% - - 39 43 -8,5% bränsleförbrukning från naturgas 2 183 3 277 -33,4% 2 183 3 277 -33,4% - - - - bränsleförbrukning från andra fossila källor - - - - - - - - förbrukning av inköpt eller förvärvad elektricitet, värme, ånga eller kylning från fossila källor 46 715 110 715 -57,8% 34 003 82 586 -58,8% 1 089 944 15,4% 11 623 27 185 -57,2% Total energianvändning från kärnenergikällor - - - - - - - - Total energianvändning från förnybara källor 290 262 361 685 -19,7% 257 098 339 915 -24,4% 6 355 6 236 1,9% 26 809 15 534 72,6% bränsleförbrukning för förnybara energikällor, inklusive biomassa (inklusive industriavfall och kommunalt avfall av biologiskt ursprung), biobräns- len, biogas, vätgas från förnybara källor osv. 2 101 2 225 -5,5% 2 101 2 225 -5,5% - - - - förbrukning av inköpt eller förvärvad elektricitet, värme, ånga och kylning från icke-förnybara källor 287 414 359 426 -20,0% 254 391 337 656 -24,7% 6 355 6 236 1,9% 26 667 15 534 71,7% förbrukning av egenproducerad förnybar icke-bränsleenergi 747 34 2092,8% 605 34 1677,5% - - 141 - Total energigenerering 8 855 1 092 711,0% 8 710 1 092 697,7% 4 - 141 - SBB Total Sverige Norge Finland Total energianvändning - Hyresgäst 2023 2022 % för- ändring 2023 2022 % för- ändring 2023 2022 % för- ändring 2023 2022 % för- ändring El köpt av hyresgäst 126 326 123 762 2,1% 98 684 95 498 3,3% 10 386 10 773 -3,6% 17 257 17 491 -1,3% Andel från förnybara källor 69% 69% 69% 69% 98% 98% 53% 53% Andel uppmätt 20% 23% - - 100,0% 100,0% 83% 100% Datatäckning (antal fastigheter/totalt antal fastigheter) 921/1694 1634/2200 778/1077 1487/1588 16/424 14/418 127/193 133/194 Fjärrvärme- och kyla köpt av hyresgäst 204 701 196 797 4,0% 181 541 173 843 4,4% 7 173 7 186 -0,2% 15 987 15 768 1,4% Andel från förnybara källor 77% 77% 81% 81% 45,8% 47,2% 49% 42% Andel uppmätt 11% 12% - - 100,0% 100,0% 90% 100% Datatäckning (antal fastigheter/totalt antal fastigheter) 826/1694 1538/2200 773/1077 1480/1588 10/424 10/418 43/193 48/194 Total energianvändning hyresgäst 331 027 320 559 3,3% 280 225 269 342 4,0% 17 559 17 958 -2,2% 33 243 33 259 0,05% Andel från förnybara källor 74% 74% 77% 77% 77% 78% 51% 48% Andel uppmätt 14% 16% - - 100,0% 100,0% 86% 100% Datatäckning (antal fastigheter/totalt antal fastigheter) 921/1694 1634/2200 778/1077 1487/1588 16/424 14/418 127/193 133/194 Bostäder Samhälle Utbildning Like-for-like (LfL) per segment 2023 2022 % för- ändring 2023 2022 % för- ändring 2023 2022 % för- ändring El köpt av hyresvärd 7 541 7 750 -2,7% 61 020 65 629 -7,0% - - Andel från förnybara källor 100% 100% 100% 100% Andel uppmätt 100% 100% 100% 100% Datatäckning (antal fastigheter/totalt antal fastigheter) 93/291 93/291 178/763 178/763 0/7 0/7 Fjärrvärme köpt av hyresvärd 34 213 35 844 -4,6% 71 046 72 100 -1,5% - - Andel från förnybara källor 81% 70% 71% 80% Andel uppmätt 100% 100% 100% 100% Datatäckning (antal fastigheter/totalt antal fastigheter) 78/291 78/291 95/763 95/763 0/7 0/7 Fjärrkyla köpt av hyresvärd - - - 431 474 -9,2% - - Andel från förnybara källor - - 56% 59% Andel uppmätt - - 100% 100% Datatäckning (antal fastigheter/totalt antal fastigheter) 0/291 0/291 4/763 4/763 0/7 0/7 Bränslen köpta av hyresvärd 1 657 1 870 -11,4% 1 345 1 603 -16,1% - - Andel från förnybara källor 29% 33% 14% 17% Andel uppmätt 99% 100% 48% Datatäckning (antal fastigheter/totalt antal fastigheter) 3/291 3/291 2/763 2/763 0/7 0/7 Total energianvändning 43 411 45 465 -4,5% 133 841 139 807 -4,3% - - Andel från förnybara källor 82% 74% 84% 89% Andel uppmätt 100% 100% 99% 99% Datatäckning (antal fastigheter/totalt antal fastigheter) 99/291 99/291 179/763 179/763 0/7 0/7 Energiintensitet (kWh per uthyrbar kvm) 122,9 128,7 -4,5% 151,1 157,8 -4,3% - - Total energy use (degree day corrected) 44 163 48 104 -8,2% 135 274 142 712 -5,2% - - Energiintensitet - graddagskorrigerad (kWh per uthyrbar kvm) 125,0 136,1 -8,2% 152,7 161,1 -5,2% - - Fastigheter ägda två hela år, datatäckning >95 %, avgränsat till operationell kontroll, dvs triple-net fastigheter exkluderas 54 I SBB ÅRSREDOVISNING 2023 Växthusgasutsläpp - ton CO2e Koldioxid, metan och lustgas ingår i redovisningen av koldioxidekvivalenter SBB Total Sverige Norge Finland EPRA Kod 2023 2022 % för- ändring 2023 2022 % för- ändring 2023 2022 % för- ändring 2023 2022 % för- ändring Scope 1, totalt [GHG-Dir-Abs] 988 1 350 -26,9% 956 1 313 -27,2% 14 17 -17,4% 17 19 -12,4% Biobränslen för uppvärmning 80 85 -5,1% 79 84 -5,6% 0,8 0,3 124,9% - - Fossila bränslen för uppvärmning 521 827 -36,9% 514 818 -37,2% - - 0,0% 8 9 -8,5% Tjänstebilar 386 439 -12,0% 363 411 -11,6% 14 17 -20,3% 9 11 -15,5% Scope 2 market based, totalt [GHG-Indir-Abs] 9 468 13 748 -31,1% 6 190 7 637 -19,0% 27 30 -9,6% 3 252 6 082 -46,5% Elektricitet 92 3 093 -97,0% 91 62 47,0% 0,3 0,3 -0,9% 1 3 031 -100,0% Fjärrvärme 9 357 10 623 -11,9% 6 082 7 560 -19,5% 24 25 -3,5% 3 251 3 038 7,0% Fjärrkyla 18 31 -42,4% 16 15 8,8% 2 4 0,0% - 13 -100,0% Scope 2 location based, totalt [GHG-Indir-Abs] 17 381 19 105 -9,0% 10 726 12 099 -11,3% 74 77 -4,2% 6 581 6 929 -5,0% Elektricitet 8 005 8 451 -5,3% 4 627 4 524 2,3% 47 48 -0,9% 3 330 3 879 -14,1% Fjärrvärme 9 357 10 623 -11,9% 6 082 7 560 -19,5% 24 25 -3,5% 3 251 3 038 7,0% Fjärrkyla 18 31 -42,4% 16 15 8,8% 2 4 0,0% - 13 -100,0% Scope 3, totalt [GHG-Indir-Abs] 31 719 35 763 -11,3% 25 334 29 782 -14,9% 258 280 -7,9% 6 128 5 701 7,5% Vattenanvändning 286 432 -33,9% 279 425 -34,5% 3 3 6,2% 4 4 -5,8% Kapitalvaror 14 213 17 100 -16,9% 14 213 17 100 -16,9% - - - - Energirelaterade aktiviteter som inte inkluderas i scope 1 och 2 1 292 1 529 -15,5% 1 072 1 458 -26,5% 55 56 -0,9% 165 15 969,1% Transporter i byggprojekt 1 983 2 496 -20,6% 1 983 2 496 -20,6% - - - - Avfall i byggprojekt 942 1 066 -11,6% 942 1 066 -11,6% - - - - Hantering av avloppsvatten 452 684 -33,9% 441 673 -34,5% 4 4 6,2% 7 7 -5,8% Affärsresor (flyg) 43 35 21,4% 35 30 15,0% 5 5 7,5% 4 1 339,8% Affärsresor (Tåg) 0 ,02 0 ,11 -79,3% 0,02 0 ,11 -79,3% - - - - Uppströms hyrda tillgångar 10 14 -28,8% 10 14 -28,8% - - - - Nedströms uthyrda tillgångar 12 500 12 406 0,8% 6 361 6 520 -2,4% 190 213 -10,5% 5 949 5 674 4,8% Scope 1+2 (market based) (kg CO2e per uthyrbar kvm) [GHG-Int] 2,5 2,7 -7,8% 2,1 1,9 13,6% 0,1 0,1 -2,9% 9,1 17,0 -46,4% Scope 1+2+3 (market based) (kg CO2e per uthyrbar kvm) [GHG-Int] 10,1 9,2 10,4% 9,6 8,0 19,4% 0,7 0,7 1,5% 26,2 32,9 -20,4% Bostäder Samhälle Utbildning Like-for-like utsläpp (LfL) per fastighetstyp 2023 2022 % för- ändring 2023 2022 % för- ändring 2023 2022 % för- ändring Scope 1, totalt 261 281 -7,1% 188 231 -18,6% - - Biobränslen för uppvärmning 21 28 -23,6% 16 23 -30,9% - - Fossila bränslen för uppvärmning 240 253 -5,3% 172 208 -17,2% - - Scope 2 market based, totalt 1 221 1 324 -7,8% 5 828 8 188 -28,8% - - Elektricitet 6 7 -2,7% 36 2 664 -98,6% - - Fjärrvärme 1 215 1 318 -7,8% 5 077 4 753 6,8% - - Fjärrkyla - - 715 772 0,0% - - Scope 2 location based, totalt 1 569 1 682 -6,7% 10 848 11 132 -2,5% - - Elektricitet 354 364 -2,7% 5 057 5 607 -9,8% - - Fjärrvärme 1 215 1 318 -7,8% 5 077 4 753 6,8% - - Fjärrkyla - - 715 772 0,0% - - Scope 1+2 (market based) (kg CO2e per uthyrbar kvm) [GHG-LfL] 4,2 4,5 -7,7% 6,8 9,5 -28,5% - - SBB ÅRSREDOVISNING 2023 I 55 Vattenanvändning - m3 SBB Total Sverige Norge Finland EPRA Kod 2023 2022 % för- ändring 2023 2022 % för- ändring 2023 2022 % för- ändring 2023 2022 % för- ändring Kommunalt vatten [Water-LfL] 335 422 303 337 10,6% 281 203 249 523 12,7% 21 764 22 592 -3,7% 32 455 31 222 3,9% Datatäckning (antal fastigheter) 103/1061 103/1061 80/1061 80/1061 10/1061 10/1061 13/1061 13/1061 Vattenintensitet (m3 per uthyrbar yta) [Watern-Int] 0,6 0,5 0,7 0,6 0,4 0,4 0,3 0,3 Kommunalt vatten [Water-Abs] 2 380 260 3 602 161 -33,9% 2 321 997 3 543 112 -34,5% 23 329 21 957 6,2% 34 934 37 092 -5,8% Vattenintensitet (m3 per uthyrbar yta) [Watern-Int] 0,6 0,6 -10,4% 0,7 0,7 -6,7% 0,1 0,0 17,9% 0,1 0,1 -5,1% Fastigheter ägda två hela år, datatäckning >95 %, avgränsat till operationell kontroll, dvs triple-net fastigheter exkluderas. Bostäder Samhälle Utbildning Totalt Antal pågå- ende Antal avslu- tade Antal MWh pågå- ende Antal MWh avslu- tade Antal pågå- ende Antal avslu- tade Antal MWh pågå- ende Antal MWh avslu- tade Antal pågå- ende Antal avslu- tade Antal MWh pågå- ende Antal MWh avslu- tade Andel av total energianvänd- ning, pågående och avslutade Solceller 8 - 1 086 - 9 14 607 829 - - - - 0,8% Värmepump 2 3 982 2 450 1 2 - 230 1 - 50 - 1,1% Energieffektiv värme och ventilation 4 6 266 549 13 6 1 980 2 683 - - - - 1,7% Styr och reglerteknik 2 8 32 250 4 2 550 102 1 - 100 - 0,3% Energieffektiv belysning - 1 - 13 1 1 200 1 - - - - 0,1% Övriga 1 1 - - 3 1 197 90 - - - - 0,1% 2023 2022 Vattenstress (WRI) % av area % av värde % av area % av värde Hög 1,1% 1,2% 1,2% 1,1% Medium-Hög 9,9% 10,9% 8,8% 8,6% Låg-Medium 18,0% 17,8% 13,7% 13,1% Låg 71,1% 70,2% 76,3% 77,2% Antal fastigheter Andel av Marknadsvärde % Gröna tillgångar 2023 2022 2021 2023 2022 2021 Miljöbyggnad (Silver eller bättre) 10 13 9 4,9% 3,7% 2,8% Miljöbyggnad iDrift (Silver eller bättre) 19 9 - 6,7% 2,3% - Breeam In-Use (Very Good eller bättre) 2 3 3 1,0% 3,3% 2,7% Green Building - 6 8 - 1,2% 2,3% Totalt färdiga 31 31 20 12,6% 10,4% 7,9% Green Building kommer att avvecklas som certifieringssystem under 2025 Bostäder Samhälle Utbildning Energiklass % av area % av värde % av area % av värde % av area % av värde A - - 1,2% 2,7% - - B 3,9% 6,3% 5,4% 6,2% 4,7% 13,4% C 4,1% 4,8% 21,2% 22,1% 36,6% 35,4% D 23,1% 21,9% 21,3% 20,5% 34,6% 30,1% E 34,3% 32,9% 21,4% 20,0% - - F 21,4% 20,5% 11,4% 9,5% 2,8% 5,2% G 4,4% 2,6% 7,0% 6,2% - - Okänd 1,3% 2,1% 3,9% 3,5% - - Övrigt 7,6% 8,9% 7,2% 9,3% 21,2% 15,9% Inkluderar bland annat: nyproduktion som inte energideklarerats ännu, ouppvärmda lokaler, tomställda lokaler, projektfastigheter mm 56 I SBB ÅRSREDOVISNING 2023 Akut risk Kronisk risk Klimatriskinventering (fysiska risker) kort sikt medellång sikt lång sikt kort sikt medellång sikt lång sikt Väldigt hög - - 0,1% - - - Hög 0,7% 0,8% 0,7% - - - Medium 0,4% 0,3% 0,3% 0,6% 1,2% 1,9% Låg 1,1% 1,1% 1,4% 65% 64% 63,6% Ingen/negligerbar risk 63,4% 63,4% 63,1% - - - Risk ej bedömd 34,4% 34,4% 34,4% 34,4% 34,4% 34,4% Datatäckning (antal fastigheter/totalt antal fastigheter) 695/1061 695/1061 695/1061 695/1061 695/1061 695/1061 Totalt Like-For-Like Avfall i förvaltning (antal ton) 2023 2022 2023 2022 Klassificering - - - - Farligt avfall (Waste-Abs) (Waste-LfL) 6 22 6 9 Icke-farligt avfall (Waste-Abs) (Waste-LfL) 1 073 1 258 1 054 1 144 Totalt 1 079 1 280 1 060 1 152 Hantering - - - - Deponi (Waste-Abs) (Waste-LfL) 0,3 1,7 0,3 1,1 Värmeåtervinning (Waste-Abs) (Waste-LfL) 367 439 367 399 Återvinning (Waste-Abs) (Waste-LfL) 695 811 691 737 Övrigt (Waste-Abs) (Waste-LfL) 16 29 16 15 Total 1 078 1 280 1 058 1 152 Datatäckning (antal fastigheter/totalt antal fastigheter) 153/1694 168/2200 87/1061 87/1061 Datatäckning (% av area) 32% 24% 18% 18% SBB ÅRSREDOVISNING 2023 I 57 Definitioner - hållbarhetsrapport Hållbarhetsindikatorer - defi- nitioner [EPRA Guidelines] Rapporteringen följer riktlinjerna från Global Reporting Initiative (GRI). Hållbarhetsrapportering sker årligen i samband med årsredovisning. Organisatorisk avgränsning / organisational boundaries SBB redovisar hållbarhetsrelaterad data för de indikatorer och de fastigheter där SBB har operationell kontroll enligt principering i GHG-protokollet (operational control). Det innebär att t ex el, värme och vatten där hyresgästen är avtalsmässig part exkluderas ur bolagets statistik. Denna avgränsning ger SBB bäst förutsättningar att arbeta med de indikatorer som SBB har möjlighet att påverka. En uppskattning av hyresgästens energianvändning har gjorts och redovisas i en separat tabell. Datatäckning / Coverage Jämförbart bestånd: SBB redovisar jämförbara indikatorer för två efterföljande år. Fastigheterna måste därmed ha ägts i två hela år för att inkluderas i redovisningen av jämförbart bestånd. Vidare måste datatäckningen vara minst 95% för att indikatorn ska inkluderas i redovis- ningen, detta för att undvika felaktig underskattning av utfall. Datatäckningen indikerar hur många mätpunkter som har fyllts på med data. SBB har en hög datatäckning för majoriteten av fastigheter, och arbetar löpande med att öka täckningen i nytillträdda fastigheter. Total energianvändning: Där kriterierna för data täckning >95 % inte uppfylls uppskattas energianvändningen baserat på en kombination av uppmätta värden, energideklaration och segment. Basår Basåret är 2020, året då den första versionen av Vision 2030 lanserades. Like-for-Like data jämför alltid förändringen jämfört med föregående år. Uppskattning av energi köpt av hyresvärd Andel uppmätt energianvändning redovisas för all energianvändning. Den redovisade energianvändningen som inte är uppmätt har uppskattats genom en kombination av uppmätt energianvändning, energiklass och segment. Energianvändnigen uppskattas där datatäck- ningen inte är tillräckligt hög. Andel förnybar energi Andel förnybar energi utgår i första hand från de avtal som har tecknats av SBB, i andra hand på beräkningar av nationella eller regionala snitt. Andel förnybar elanvändning utgår från avtal som har tecknats av SBB avseende förnybar el. Andel förnybar fjärrvärme och fjärrkyla utgår från nationella snitt. Andel förnybara bränslen baseras på den energi som faktiskt köpts in. Andel förnybar gas baseras på det aktuella gasnätets genomsnitt. Tredjepartsgranskning SBB:s hållbarhetsredovisning granskas översiktligt av EY. Hållbarhetsredovisningen följer GRI Standards. Systemgränser - rapportering av hyresvärd- och hyresgäst- förbrukning Energi som köps av hyresvärden rapporteras. Energi som köps direkt av hyresgästen uppskattas baserat på energideklaration och uppmätta värden. SBB har inte tillgång till all statistik för hyresgästens köp av energi och inte heller lika stor möjlighet att påverka denna. Normalisering Intensitetstal för energianvändning, koldioxidutsläpp och vattenanvändning redovisas. Dessa erhålls genom att dividera mätetalet med total area. Segmentering (fastighetstyp, geografi) SBB redovisar total energianvändning, energianvändning per land samt energianvändning per segment (bostäder, samhällsfastigheter och övriga fastigheter) Redovisning av egna kontor SBB äger merparten av sina egna kontor och dessa ingår således i rapporteringen. En schablonmässig uppskattning av hyrda kontor görs baserat på hyrd yta och genomsnittlig energianvändning och utsläpp per yta. Berättelse om prestanda Utveckling under år 2023 beskrivs på sida 39, 42 respektive 46 för miljö, social hållbarhet och personalfrågor respektive governance. Placering av EPRA Sustainabi- lity performance i företagets rapport EPRA-index redovisas på sida 59. Rapportperiod Rapporteringen avser kalenderår dvs 1 januari till och med 31 december. Väsentlighet Väsentlighetsanalys redovisas på sida 37 58 I SBB ÅRSREDOVISNING 2023 EPRA-index Code Performance Measure Sida Environmental Sustainability Performance Measures Elec-Abs Total electricity consumption 53 Elec-LfL Like-for-like total electricity consumption 53 DH&C-Abs Total district heating & cooling consumption 53 DH&C-LfL Like-for-like total district heating & cooling consumption 53 Fuels-Abs Total fuel consumption 53 Fuels-LfL Like-for-like total fuel consumption 53 Energy-Int Building energy intensity 53 GHG-Dir-Abs Total direct greenhouse gas (GHG) emissions 55 GHG-Indir-Abs Total indirect greenhouse gas (GHG) emissions 55 GHG-Int Greenhouse gas (GHG) emissions intensity from building energy consumption 55 Water-Abs Total water consumption 56 Water-LfL Like-for-like total water consumption 56 Water-Int Building water intensity 56 Waste-Abs Total weight of waste by disposal route 57 Waste-LfL Like-for-like total weight of waste by disposal route 57 Cert-Tot Type and number of sustainably certified assets 56 Social Performance Measures Diversity-Emp Employee gender diversity 51 Diversity- Pay Gender pay ratio 44 Emp-Training Training and development 44 Emp-Dev Employee performance appraisals 44 Emp-Turnover New hires and turnover 51 H&S-Emp Employee health and safety 44 H&S-Asset Asset health and safety assessments 44 H&S-Comp Asset health and safety compliance 44 Comty-Eng Community engagement, impact assessments and development programmes 44 Governance Performance Measures Gov-Board Composition of the highest governance body 47 Gov-Select Nominating and selecting the highest governance body 47 Gov-CoI Process for managing conflicts of interest 47 SBB ÅRSREDOVISNING 2023 I 59 Deklaration av avgränsning och underlag för beräkning av utsläpp enligt GHG protokollet Scope Aktivitet Datakällor Omräkningsfaktor 1 Tjänsteresor med företagsbil Data från avläsning av mätarställning genom partnerföretag för tjänstebilar. Utsläpp beräknas per fordon i förvaltningen baserat på antal km körning i tjänst samt uppmätt genomsnittlig bränsleför- brukning (data från partnerföretag). Statistik från partnerföretag för tjänstebilar. Unik faktor per fordonstyp (Autoplan) 1 Förbrukning av bränslen för uppvärmning i fast- igheter Genomgång av fakturor konterade som träpellets, olja respektive gas Pellets: 18 kg CO2e/MWh (Energiföretagen) Olja: 280 kg CO2e/MWh (IPCC 5AR) Gas: 203 kg CO2e/MWh (IPCC 5AR) Biogas: 45 kg CO2e/MWh (Energimyndigheten) Bioolja: 5 kg CO2e/MWh (Energiföretagen) 2 Användning av el Inhämtning av statistik från eneriguppföljningssystem samt uppskattad energianvändning baserat på energideklarationer. Avser den elanvändning där SBB står som avtalspart. Market based - kärnprocess (Vattenfall EPD) Sverige: 0,85 g CO2e/kWh (Vattenkraft, vindkraft, bioenergi) Norge: 0,05 g CO2e / kWh (Vattenkraft) Finland: 0,05 g CO2e / kWh (Vattenkraft) Location based (Moro & Lonza (2018) Electricity carbon intensity in European Member States. Transport and Environment) Sverige: 47 g CO2e/kWh Norge: 9 g CO2e/kWh Finland: 171 g CO2e/kWh 2 Användning av fjärrvärme Inhämtning av statistik från eneriguppföljningssystem samt uppskattad energianvändning baserat på energideklarationer. Avser den fjärrvärmeanvändning där SBB står som avtalspart. Statistik från respektive leverantör av fjärrvärme (Mestro, Entro, Enerkey) 2 Användning av fjärrkyla Inhämtning av statistik från eneriguppföljningssystem samt uppskattad energianvändning baserat på energideklarationer. Avser den fjärkyleanvändning där SBB står som avtalspart. Specifika utsläppsdata för respektive leverantör (Mestro, Entro, Enerkey) 3 Inköpta varor och tjänster Vatten, inhämtning av statistik genom digitala mätare som är kopplade till energiuppföljningssystem. 0.12 kg CO2e/m3 inkl distribution (Wallen (1999) Livscykel- analys av dricksvatten. Chalmers University of Technology) 3 Kapitalvaror Material i byggprojekt: Samtliga SBB:s byggprojekt. Data baserar sig på livscykelanalyser från ett representativt urval av projekt som har använts för att uppskatta SBB:s totala utsläpp från byggprojekt. Generisk LCA-data för material från Boverkets öppna databas. Produktspecifika data från EPDer 3 Kapitalvaror Byggavfall: Samtliga SBB:s byggprojekt. Data baserar sig på livscykel- analyser från ett representativt urval av projekt som har använts för att uppskatta SBB:s totala utsläpp från byggprojekt. Generisk LCA-data för material från Boverkets öppna databas. Produktspecifika data från EPDer 3 Bränsle- och energirelate- rade aktiviteter som inte inkluderas i Scope 1 & 2 Indirekta utsläpp från elanvändning Market based - infrastruktur och transmission (Vattenfall EPD): Sverige: 10,60 g CO2e/kWh (Vattenkraft, vindkraft, bioenergi) Norge: 10,45 g CO2e / kWh (Vattenkraft) Finland: 10,45 g CO2e / kWh (Vattenkraft) 3 Uppströms transport och distribution Transporter i byggprojekt Samtliga SBB:s byggprojekt. Data baserar sig på livscykelanalyser från ett representativt urval av projekt som har använts för att uppskatta SBB:s totala utsläpp från byggprojekt. Generisk LCA-data för transporter från Boverkets öppna databas. Produktspecifika data från EPDer. Fordonstyp och omräkningsfaktor varierar beroende på materialslag och transortavstånd (Boverket) 3 Avfall som genererats i drift Hantering av avloppsvatten 0.19 kg CO2e/m3 (Statistiska Centralbyrån) 3 Affärsresor Flyg: Data från resebyrå Data från resebyrå. Faktor beror på sträckan. 88-165 g CO2e/km (Stureplansresor) 3 Affärsresor Tåg: Data från resebyrå Data från resebyrå. Faktor beror på sträckan. 0,0036- 0,0070 g CO2e/km (Stureplansresor) 3 Uppströms hyrda tillgångar Hyrda kontorslokaler Schablonberäkning baserad på hyrd yta. 6,8 g CO2e/m2 (2022), 2,4 g CO2e/m2 (2023) (SBB, egen förvaltning) 3 Nedströms uthyrda tillgångar Uthyrda lokaler, energianvändning uppskattad baserat på energide- klarationer och uppmätta värden. Fjärrvärme och kyla, Sverige: genomsnitt 35 g/kWh, Norge: specifika utsläppsdata per leverantör, Finland: specifika utsläppsdata per leverantör El, Sverige: 47 g/kWh, Norge: 9 g/kWh, Finland: 171 g/kWh Kommentar Beräkningsmetoden för energianvändning och klimatpåverkan uppdate- rades räkenskapsåret 2023. Energi- och klimatdata publicerade före 2023 är inkonsekventa jämfört med data publicerade i hållbarhetsrapporten 2023 och framåt. 2022 års data räknades om under 2023. Syftet med förändringen var dels att möjliggöra estimering av hyresgästens ener- gianvändning, dels att höja precisionen i de estimeringar som görs där datatäckningen i uppmätt energianvändning inte är fullständig. Tidigare metod för estimering baserades på genomsnittlig energianvändning i fastigheter med tillräcklig datatäckning samt area. I den uppdaterade metoden tillämpas fler kriterier för att höja precisionen, bland annat används energideklarationernas energiprestandatal och energiklass för att estimera energianvändning och beräkningarna segmenteras per affärsen- het. Därtill rapporteras nu även andel av den totala energianvändningen som kommer från uppmätta värden. 60 I SBB ÅRSREDOVISNING 2023 FÖRVALTNINGSBERÄTTELSE SBB ÅRSREDOVISNING 2023 I 61 – Värdeförändring avseende finansiella instrument ingår med -2 580 mkr (-1 560). • Periodens resultat uppgick till -18 827 mkr (-10 361) efter avdrag för uppskjuten skatt om 2 796 mkr (741) och aktuell skatt om -443 mkr (-277), motsvarande ett resultat per stamaktie A och B om -13,91 kr (-7,61) före utspädning. • Periodens resultat inkl. avvecklande verksamhet uppgick till -21 590 mkr (-9 811), motsvarande ett resultat per stamaktie A och B om -15,81 kr (-7,23) före utspädning. • Fastighetsportföljens värde uppgick till 73,2 mdkr (135,6). • Långsiktigt substansvärde (EPRA NRV) var 18 888 mkr (45 040), motsva- rande 12,99 kr (30,97) per aktie före utspädning. • Styrelsen föreslår att ingen utdelning lämnas avseende aktieslag A, B (1,44) eller D (2,00). För mer information, se vinstdisposition på sida 74. Året i korthet Kvarvarande verksamhet • Hyresintäkterna uppgick till 4 581 mkr (5 365). • Driftsöverskottet uppgick till 3 209 mkr (3 615). • Förvaltningsresultat exkl. valutakursdifferenser uppgick till 1 296 mkr (3 216). • Kassaflöde från den löpande verksamheten före förändringar av rörelsekapital var 1 222 mkr (3 485). • Resultat före skatt uppgick till -21 179 mkr (-10 825), varav: – Resultat före finansiella poster, värdeförändringar fastigheter och goodwill ingår med 2 241 mkr (2 686). Resultatet inkluderar Förvärvs- och omstruktureringskostnader på -90 mkr (-120). – Värdeförändringar på fastigheter ingår med -13 321 mkr (-3 681). – Resultat från joint ventures och intresseföretag ingår med -6 017 mkr (-1 866). – Finansiella poster ingår med -1 258 mkr (-2 402) varav kostnader för förtidslösen lån ingår med 36 mkr (424) och valutakursdifferenser med -144 mkr (-1 991). Årsredovisningen avser Samhällsbyggnadsbolaget i Norden AB (publ), org nr 556981–7660, nedan benämnt SBB eller Samhällsbyggnadsbolaget alternativt koncernen eller bolaget. Förvaltningsberättelse 1) Viktiga händelser under året • Årsstämman 2023 beslutade om vinstutdelning till stamaktieägarna med 1,44 kronor per Stam A respektive Stam B-aktie att delas ut månadsvis samt 2,00 kronor per Stam D-aktie att delas ut kvartalsvis. Baserat på bemyndigande från extra bolagsstämman den 14 juni 2023 beslutades att beslutad men ännu ej utbetald utdelning ska utbetalas vid en avstämnings- dag för samtliga aktieslag som ska vara den 28 juni 2024. Datumet kan komma att ändras då avstämningsdag ska infalla innan årsstämman 2024. • Den 11 maj sålde SBB 19 miljoner aktier i JM AB, för en total köpeskilling om cirka 2,8 mdkr. • Ilija Batljan frånträdde som verkställande direktör. Styrelsen utsåg Leiv Synnes till ny verkställande direktör. Han tillträdde den 5 juni 2023. Batljan kvarstår som styrelseledamot. • Den sista juni signerades avtal om försäljning av SBB:s andel i SBB Industricentralen Holding AB, som äger aktier i Heba AB. • Den 16 augusti emitterade SBB Residential Properties AB preferensaktier om 2,36 mdkr i samband med förvärv av fastigheter till ett värde av 6 215 mkr från andra bolag inom SBB-koncernen. SBB Residential Properties AB redovisas efter transaktionen som andelar i joint ventures och intresseföretag. • SBB:s CFO Eva-Lotta Stridh ersattes av Daniel Tellberg som blev Ekonomi- direktör. Finanschefen Rosel Ragnarson ersattes av Helena Lindahl som blev Finansdirektör. • Den 29 maj 2023 beslutade SBB:s styrelse att påbörja en strategisk översyn av alternativ för att maximera värdet för SBB:s aktieägare. Den 24 september presenterades en ny koncernstruktur. Den decentralise- rade koncernstrukturen innefattar en tydlig förvaltningsmodell och port- följstrategi med självständiga hel- eller delägda portföljbolag inom varje enskilt affärsområde. Därmed avslutades den strategiska översynen. Koncernen kom att bestå av tre affärsenheter: Bostäder, Samhälle och Utbildning. Den decentraliserade koncernstrukturen förbättrar transparens och finansieringsmöjligheter. • Den 5 oktober ställde Valerum AB (publ) in betalningen på en av SBB garanterad utestående säkerställd obligation. SBB har övertagit säkerheter och SBB:s sammanlagda åtagande var cirka 280 mkr. • Den 9 november bestred SBB det mottagna kravet från en obligations- ägare avseende euroobligationer. SBB tillbakavisade påståendena om brott mot villkoret och anser att kraven från obligationsägaren är grundlösa. • SBB har under året samlat en portfölj av fastigheter inom social infra- struktur, med fokus utbildningsfastigheter, i underkoncernen SBB EduCo AB, som till 49 procent ägdes av Brookfield Super-Core Infrastructure Partners. Det första tillträdet skedde i mitten av januari varigenom SBB erhöll 6,6 mdkr i kontant betalning. Det andra tillträdet genomfördes i mars där SBB erhöll ytterligare 2,1 mdkr. Det tredje tillträdet ägde rum under mitten av juli varigenom SBB erhöll ytterligare 0,4 mdkr. Den 24 september avtalade SBB om att sälja 1,16 procent av SBB EduCo AB till Brookfield Super-Core Infrastructure Partners (”Brookfi- eld”) för 242 miljoner kronor, varigenom Brookfield kom att äga 50,16 procent av SBB EduCo AB. I samband med detta återbetalades interna lån varigenom SBB erhöll en total likvid om cirka 8 mdkr. För mer information om de redovisningsmässiga effekterna, se sida 111. Den 28 november bytte EduCo namn till Nordiqus AB. Fastighetstransaktioner till Nordiqus uppgick till 40 841 mkr. • Den 24 november beslutade SBB att återköpa obligationer för 404 meur. Obligationernas nominella värde var 417 meur. • I december meddelade styrelseledamoten Eva Swartz Grimaldi att hon lämnar styrelsen på grund av hälsoskäl. Även Fredrik Svensson medde- lade att han lämnar sitt uppdrag som styrelseledamot i bolaget. 62 I SBB ÅRSREDOVISNING 2023 1) Bolagsstyrningsrapporten ingår inte i förvaltningsberättelsen. • Den 18 december meddelades att SBB kommer samla bostadsbeståndet och bostadsutvecklingen i dotterbolaget Sveafastigheter inför en kom- mande ägarspridning. Sveafastigheter kommer ledas av Erik Hävermark som vd samt Martina Lous-Christensen som CFO. • Den 29 december beslutade SBB att, i enlighet med villkoren, senarelägga räntebetalningarna på samtliga hybridobligationer. • SBB:s kreditrating ändrades under året av S&P, Scope Rating och Fitch Rating till sub investment grade. • Under året genomförde SBB försäljning av fastigheter till övriga parter än SBB Residential Property AB och Nordiqus AB för ett värde uppgående till 4 975 mkr. • Nämnden för svensk redovisningstillsyn (Nämnden) granskar på delegation från Finansinspektionen noterade bolags finansiella rapporter. Gransk- ningen sker dels på systematisk basis så att alla större bolag granskas inom ett visst intervall, dels vid specifika transaktioner/ frågeställningar. Inom ramen för den systematiska granskningen har Nämnden granskat SBB:s årsredovisning för 2022. Nämnden har i april 2024 överlämnat gransk- ningen till Finansinspektionen. Nämnden har tidigare granskat SBB:s årsredovisning för 2021. Nämnden har i juni 2023 överlämnat granskningen till Finansinspektionen. Det slutliga utfallet av dessa granskningar kan inte bedömas idag, utan kommer adresseras i den finansiella rapporteringen för 2024 eller senare, beroende på när processerna slutförs. Viktiga händelser efter årets utgång • Den 7 februari presenterades den nya styrelsen för Sveafastigheter AB, ledd av styrelseordförande Peter Wågström. • Den 14 februari föreslogs Lennart Sten till ny styrelseordförande i SBB av valberedningen. Lennart Schuss, Ilija Batljan, Hans Runesten, Lars Rodert, Sven-Olof Johansson föreslås att väljas som ledamöter. • Den 25 februari meddelade SBB etablering av ett joint venture-bolag för samhällsfastigheter tillsammans med Castlelake, med stöd från Atlas SP Partners. Transaktionen tillför SBB en likvid om cirka 5,2 mdkr, som avses används till att stärka bolagets finansiella ställning och amortera skulder. • Den 24 mars beslutade SBB att återköpa obligationer och hybridinstru- ment för 163 meur. Obligationerna och hybridinstrumentens totala nominella värde var 408 meur motsvarande 4 525 mkr värderat till balansdagens valutakurs. • SBB har den 19 april tecknat avtal med Riksbyggen avseende upplösning av det gemensamma ägandet av koncernen Unobo AB. Affären är villkorad sedvanliga fullföljandevilkor avseende upptagande av finansiering. • SBB har under april 2024 deltagit i börsintroduktionen av Public Property Invest AS (PPI) genom försäljning av fastigheter till ett bokfört värde om 1,7 mdkr och övertagande av skulder om 0,4 mdr i utbyte mot 31,6 miljoner aktier i PPI. SBB har därtill tecknat 11,7 miljoner aktier till kursen 14,5kr. Vidare omfinansieras hela PPI:s bruttoskuld om 5 929 mkr till ny finansiering med en genomsnittlig kapitalbindning om 3,2 år. Före transak- tionen ägde SBB 44,8% av aktierna i PPI. Efter transaktionen bedöms SBB äga SBB 33,7% av aktierna i PPI beroende- på tilldelning i nyemissionen. Transaktionen bedöms preliminärt få en resultateffekt om -0,6 mdkr, efter upplösning av uppskjuten skatt om 0,1 mdkr, vid en marknadsvärdering av aktierna till 14,5 kr styck. Det slutliga resultatet av transaktionen förväntas först bli känt efter årsredovisningens offentliggörande och kommer att redovisas i delårsrapporten för det andra kvartalet. • SBB har ändrat vissa resultatposter till årsredovisningen 2023 jämfört med bokslutskommunikén som publicerades den 27 februari 2024. Nedskrivning goodwill har justerats från -1 150mkr till 0. Årets resultat har justerats från -22 740 mkr till -21 590 mkr. Räntetäckningsgraden, kvarvarande och avvecklad verksamhet, har justerats från 2,3 till 2,1. Se not 36 för mer information. SBB nyckeltal 2023 2022 jan-dec jan-dec Fastighetsrelaterade nyckeltal Marknadsvärde fastigheter, mkr 73 205 135 616 Antal fastigheter 1 172 2 050 Antal kvm, tusental 3 048 4 627 Överskottsgrad, % 2) 75 72 Direktavkastning, % 2) 4,8 4,3 Förändring Hyresintäkter, jämförbart bestånd % 8,8 4,0 Förändring Driftnetto, jämförbart bestånd % 10,9 2,3 Ekonomisk uthyrningsgrad, % 94,2 95,3 Genomsnittlig kontraktslängd samhällsfastigheter, år 7 10 Finansiella nyckeltal Hyresintäkter, mkr 3) 4 581 5 365 Driftnetto, mkr 3) 3 209 3 615 Periodens resultat, mkr 3)4) -18 827 -10 361 Kassaflöde från den löpande verksamheten, före förändring av rörelsekapital, mkr 1 222 3 485 Eget kapital exkl. innehav utan bestämmande inflytande, mkr 3)4) 17 909 43 823 Avkastning på eget kapital, % 4) -43 -13 Belåningsgrad, % 54 49 Säkerställd belåningsgrad, % 18 21 Soliditet, % 34 38 Justerad soliditet, % 4) 37 42 Ej pantsatt kvot, ggr 1)4) 1,60 2,24 Räntetäckningsgrad (inkl. avvecklad verksamhet), ggr 4) 2,1 3,9 Aktierelaterade nyckeltal Aktuellt substansvärde (EPRA NTA), mkr 1) 16 361 39 822 Aktuellt substansvärde (EPRA NTA), kr/aktie 1) 11,25 27,39 Aktuellt substansvärde (EPRA NTA) efter utspädning, kr/aktie 1) 11,25 27,38 Långsiktigt substansvärde (EPRA NRV), mkr 1)4) 18 888 45 040 Långsiktigt substansvärde (EPRA NRV), kr/aktie 1)4) 12,99 30,97 Långsiktigt substansvärde (EPRA NRV) efter utspädning, kr/aktie 1)4) 12,99 30,97 EPRA Earnings (Företagsspecifik), mkr 1)4) -1 322 443 EPRA Earnings (Företagsspecifik), per stamaktie A och B 1)4) -0,91 0,30 EPRA Earnings (Företagsspecifik), per stamaktie A och B efter utspädning 1)4) -0,91 0,30 EPRA Vacancy Rate (Vakansgrad) 5,8 4,7 Resultat per stamaktie A och B, kr 4) -15,81 -7,23 Resultat per stamaktie D, kr 2,00 2,00 Genomsnittligt antal stamaktier A och B 1 454 345 401 1 453 854 227 Genomsnittligt antal stamaktier D 193 865 905 193 865 905 Antal stamaktier A och B 1 454 615 648 1 454 141 898 Antal stamaktier D 193 865 905 193 865 905 Se alla definitioner och beräkningar på sidan 139-143. 1) Definitionen är ändrad och jämförelsesiffror är omräknade. Se alla definitioner och beräkningar på sid 139-143. 2) Uppställningen av resultaträkningen är förändrad sedan årsredovisning för 2022 vilket innebär att jämförelsesiffrorna är baserade på andra siffror. Se mer information i not 2. 3) Jämförelsesiffror avviker från tidigare publicerad årsredovisning till följd av att de numera endast visar kvarvarande verksamhet. 4) Bolagets årsredovisning för 2023 skiljer sig jämfört med bokslutskommuniké publicerad 2024- 02-27. Vissa nyckeltal har därmed räknats om i årsredovisningen. Se mer information i not 36. SBB ÅRSREDOVISNING 2023 I 63 för SBB:s utbildningsfastigheter under perioden januari till juli och erhöll cirka 9,1 mdkr i kontant betalning. I november frånträddes även cirka 1 procent av aktierna i det samägda bolaget till SBB för ett belopp om 242 mkr innebärandes att Brookfield nu är huvudägare till utbildningsportföl- jen som har fått namnet Nordiqus. SBB äger numera 49,84 procent. SBB har under året genomfört ett stort antal försäljningar av fastíg- heter till såväl kommunala som privata hyresgäster (t.ex. Linköpings kommun, Gävle kommun, Nykvarn kommun, Höganäs kommun och Landskrona kommun). Den största enskilda försäljningen var försäljningen av två fastigheter i Norge under september månad till hyresgästen Stiftelsen Diakonissehuset Lovisenberg för 2 815 mnok. Värderingsmodell SBB redovisar förvaltningsfastigheter till verkligt värde. Under 2023 vär- derades 100 procent av fastigheterna varje kvartal av externa värderare. Fastighetsbeståndets värde har baserats på externvärderingar gjorda av Newsec, JLL, Savills, Cushman & Wakefield och Colliers. Värderingarna har baserats på analys av framtida kassaflöden för respektive fastighet där hänsyn tagits till gällande hyreskontraktsvillkor, marknadsläge, hyresnivåer, drifts-, underhålls- och förvaltningsadministrationskostna- der samt behov av investeringar. I värderingen har ett genomsnittligt avkastningskrav på 5,19 procent (4,72) använts. I värdet för fastigheterna ingår 2 131 mkr (3 391) för byggrätter som värderats genom tillämpning av ortsprismetoden, vilket innebär att bedömningen av värdet sker utifrån jämförelser av priser för likartade byggrätter. Verkligt värde har således bedömts enligt IFRS 13 nivå 3. Se vidare information i not 14. Fastigheter SBB hade vid utgången av 2023 totalt 1 172 registerfastigheter (2 050). Det totala fastighetsvärdet uppgick till 73 205 mkr (135 616), den uthyrnings- bara ytan var 3 048 tkvm (4 627) och hyresvärdet uppgick till 4 543 mkr (7 059). Den ekonomiska uthyrningsgraden vid årets slut uppgick till 94,2 procent (95,3). Vid samma tidpunkt var den genomsnittliga direktavkast- ningen för fastighetsportföljen, exklusive byggrätter, 4,8 procent (4,3). Förändringen av fastigheternas värde beror på förvärv om 2 156 mkr (10 478), försäljningar om -52 031 mkr (-10 364), investeringar om 2 996 mkr (4 846) samt orealiserade värdeförändringar uppgående till -14 695 mkr (-4 416). Nedan belopp avser bokförda värde. Se not 14 för mer information. Ingående verkligt värde 2023-01-01 135 616 Förvärv 2 156 Tillskjutet från minoritetsägare 806 Investeringar 2 996 Försäljningar -52 031 Varav Nordiqus AB -40 841 Varav SBB Residential Property AB -6 215 Varav övriga försäljningar -4 975 Omräkningsdifferens -1 641 Orealiserade värdeförändringar -14 695 Verkligt värde vid årets slut 73 205 SBB genomförde samtliga deltillträden avseende affären med Brookfield Fastighetsvärde per segmentFastighetsvärde per land 83% Sverige 11% Finland 5% Norge 1% Danmark 73 205 Mkr 83% 11% 5% 1% 60% Samhällsfastigheter 39% Bostäder 1% Utbildning 73 205 Mkr 60% 39% 1% Intresseföretag och joint ventures SBB:s engagemang i intresseföretag och joint ventures består dels av en ägarandel samt i vissa fall finansiering till bolagen. Per 2023-12-31 uppgick andelar i intresseföretag och joint ventures till 17 876 mkr (12 649) och fordringar på intresseföretag och joint ventures till 4 839 mkr (1 737). En del av bolagen bedriver fastighetsutvecklingsprojekt medan andra bolag äger förvaltningsfastigheter. De största innehaven utgörs av bolagen: SBB Residential Property AB, SBB Kåpan AB, Nordiqus AB och Public Property Invest AS. 64 I SBB ÅRSREDOVISNING 2023 Finansiering SBB äger och förvaltar ett fastighetsbestånd med förmåga att generera ett ökande driftnetto, för 2023 var ökningen 10,9 procent i jämförbart bestånd. Huvuddelen av SBB:s finansiering är långfristig och till goda villkor, snitträntan var 1,78 procent vid utgången av 2023. SBB har minskat skulderna med 24 992 mkr under 2023. Nyckeltal policy 2023-12-31 2022-12-31 Räntebärande skuld - 62 093 87 085 Belåningsgrad < 50% 54% 49% Säkerställd belåningsgrad < 30% 18% 20% Räntetäckningsgrad (inkl. avvecklad verksamhet), ggr > 3,0 2,1 3,9 Likviditet, mkr 3 845 4 429 Kapitalkällor/kapitalanvändning, kommande 12 månader, ggr 0,8 - Kapitalbindning, år 2-5 3,6 3,9 Räntebindning, år 3,4 3,2 * Kapitalkällor/kapitalanvändning redovisas från och med 2023. Finansfunktionen Finansfunktionen ska stödja bolagets kärnverksamhet genom att minimera kostnaden för kapital på lång sikt. Funktionen har till uppgift att förvalta befintlig skuld, ta upp nya lån för investeringar och förvärv, effektivisera cash management och genom god kontroll och analys begränsa de finansiella riskerna. Arbetet styrs av bolagets finanspolicy som fastställs av styrelsen en gång om året. Finanspolicyn reglerar rapportering, uppfölj- ning och kontroll. Alla finansfrågor av strategisk betydelse behandlas av styrelsen. Hållbarhet är en naturlig del av vår affärsmodell och SBB jobbar för att 100 procent av upplåningen på kapitalmarknaden och lånemarkna- den blir hållbar till år 2030. Detta görs genom att ingå gröna lån samt att emittera sociala och gröna obligationer. Räntebärande skulder minskade med 24 992 mkr SBB har minskat skulderna med 24 992 mkr under 2023. Belåningsgraden har trots detta ökat till 54 procent på grund av sjunkande fastighetsvärden och negativa valutaeffekter. En högre ränta påverkar marknadsvärdet på både tillgångar och skulder. SBB:s fastigheter externvärderas till mark- nadsvärde varje kvartal och tas upp till verkligt värde i balansräkningen. Bolagets skulder redovisas till upplupet anskaffningsvärde. Skillnaden mellan bolagets marknadsvärde och bokfört värde på bolagets skulder per 2023-12-31 var 13 821 mkr. Behov att höja kreditbetygen Kreditbetygen från både S&P och Fitch har sänkts under året från BBB- till CCC+ med negativa framtidsutsikter. Båda kreditbetygen är under granskning (”Rating watch”). SBB verkar för att på sikt återfå ett kreditbetyg om lägst BBB-, motsva- rande ”Investment Grade”. Det förutsätter bland annat lägre skuldsättning och förbättrad likviditet. Likviditet SBB har genomfört, och avser att genomföra, ett stort antal affärer för att säkerställa tillräcklig likviditet. Större fastighetsbestånd har varit svåra att sälja under 2023, men SBB har haft möjligheter att avyttra enskilda fastigheter. SBB bedömer att fastighetsmarknaden kommer att vara star- kare under 2024 och att antalet transaktioner ökar. SBB avser att löpande presentera fler försäljningar i takt med att de processerna slutförs. SBB är för närvarande mycket restriktiva till nya förvärv. De kommande förvärven är hänförliga till tidigare ingångna avtal. SBB arbetar med strategiska åtgärder där likviditet kan stärkas, till exempel genom emission av aktier i SBB:s dotterbolag. En annan bolagsstruktur underlättar även ökad bankfinansiering, ett bra alternativ vid svagare obligationsmarknad. En försiktig hållning till nya projekt ger bättre effekt på kassaflödet från fastighetsverksamheten. Kapitalstruktur 0 20 40 60 80 100 % 27% 5% 10% 6% 52% 21% 4% 15% 4% 56% Räntebärande nettoskuld Uppskjuten skatt och derivat Hybridobligationer Övriga skulder Eget kapital, exklusive hybridobligationer 2022-12-31 2023-12-31 SBB:s likviditet har påverkats negativt av avvecklandet av kortfristig finansiering i form av till exempel företagscertifikat med tillhörande kreditfaciliteter. SBB har per 2023-12-31 inga utestående företagscertifikat. Generell osäkerhet i marknaden och specifik osäkerhet för SBB har gjort det svårt att förlänga banklån långt i förväg. Banklån som förfaller bedöms kunna förlängas, vilket också skett under året. Förlängs inte banklån, så frigörs fullgod pant som kan användas för lån av nya finansiärer. SBB har visat att bolaget trots en svår marknad under 2022 och 2023 kan attrahera såväl eget kapital som lånat kapital. SBB har inlett samarbe- ten med Brookfield och Morgan Stanley under 2023 samt Castlelake under 2024 och SBB för ett flertal diskussioner om nya eller utvidgade samarbe- ten med syfte att ytterligare stärka SBB:s finansiella ställning. Ränte- och kapitalbindning En långsiktig finansiering har fördelen att räntekostnaden förändras långsamt när räntor stiger. SBB:s snittränta om 1,78 procent är väsentligt under rådande marknadsräntor. Framför allt har SBB gynnsam ränta på sin långsiktiga obligationsfinansiering. Mellan 2022-06-30 och 2023-12-31 har skuldsättningen minskat med 33 533 mkr. SBB arbetar aktivt för att minska den absoluta skuldnivån. Genom att lösa lån vid förfall minskas effekten av det höjda ränteläget. SBB ÅRSREDOVISNING 2023 I 65 Kapitalkällor kommande 12 månader, mkr Totalt Befintliga Kassa 3 845 Likviditetsplaceringar 214 Fastighetsförsäljningar, signerade 322 SBB Infrastructure AB finansiering 5 183 Intjäningsförmåga 2 471 Summa befintliga kapitalkällor 12 035 Förväntade 1) Refinansieringar av banklån 7 878 Summa förväntade kapitalkällor 1) 7 878 Summa befintliga och förväntade kapitalkällor 19 913 1) Behäftat med osäkerhet. Kapitalanvändning kommande 12 månader, mkr Totalt Obligationer 2 595 Banklån 7 878 Utdelning 2 133 Hybridkuponger 552 Nettoinvesteringar, nybyggnation 992 Nettoinvesteringar, löpande 387 Fastighetsförvärv 128 Summa kapitalanvändning 14 665 Skuld Snittränta Räntebindning Kapitalbindning 0 20 000 40 000 60 000 80 000 100 000 Mkr Q2 2022 2023 Q3 Q2Q1 Q3 Q4Q4 0,0 0,5 1,0 1,5 2,0 2,5 3,0 % 2018 2019 20222021 2023 2020 0 1 2 3 4 5 År 2018 2019 20222021 2023 2020 0 1 2 3 4 5 År 2018 2019 20222021 2023 2020 66 I SBB ÅRSREDOVISNING 2023 Kapitalbindning (mkr) Icke säkerställd skuld, Nominellt Säkerställd skuld, Nominell Total nominell skuld Andel, % Kv1 2024 1 806 2 134 3 940 6% Kv2 2024 321 1 795 2 116 3% Kv3 2024 - 3 245 3 245 5% Kv4 2024 468 704 1 171 2% Kommande 12 mån 2 595 7 878 10 473 17% 2025 6 138 2 104 8 242 13% 2026 5 548 1 439 6 987 11% 2027 9 868 4 424 14 292 23% 2028 7 767 483 8 250 13% 2029 10 541 90 10 631 17% 2030 - 89 89 0% 2031 - 90 90 0% > 2031 1 057 2 273 3 330 5% Totalt 43 514 18 870 62 384 100% Räntebindning (mkr) Icke säkerställd skuld, Nominellt Säkerställd skuld, Nominellt Total nominell skuld Andel, % Inklusive räntesäkringar 1) Andel, inklusive ränte- säkringar % Snittränta inklusive räntesäkringar % 2024 5 202 14 449 19 651 32% 10 981 18% 2,56% 2025 4 575 - 4 575 7% 7 809 13% 1,46% 2026 5 548 75 5 623 9% 7 923 13% 1,86% 2027 8 824 4 345 13 170 21% 15 456 25% 2,01% 2028 7 767 - 7 767 12% 8 267 13% 0,85% 2029 10 541 - 10 541 17% 10 322 17% 1,31% 2030 - - - - 582 1% 0,64% 2031 - - - - - - - >2031 1 057 - 1 057 2% 1 095 2% 4,48% Totalt 43 514 18 870 62 384 100% 62 436 100% 1,78% 1) Inklusive cross currency basis swaps. Avstämning nominell skuld Mkr Andel, % Långfristiga skulder Skulder hänförliga till kreditinstitut 11 116 18% Obligationslån 40 540 65% Kortfristiga skulder Skulder hänförliga till kreditinstitut 7 861 13% Obligationslån 2 576 4% Summa räntebärande skulder 62 093 100% Periodiserade låneutgifter och över-/underkurs 291 Total nominell skuld 62 384 SBB ÅRSREDOVISNING 2023 I 67 förändringar i marknadsvärdet och kassaflöde såväl som fluktueringar i koncernens resultat. Hantering Finansieringsrisken hanteras genom målsättningen i finanspolicyn att sträva efter att ha en god diversifiering avseende lånens förfallostruktur, upplåningsformer och långivare samt ha god framförhållning vid refinan- sieringar och väl avvägda likviditetsreserver. Per 2023-12-31 uppgick den genomsnittliga återstående löptiden på låneportföljen till 3,6 (3,9) år. Vid samma tidpunkt uppgick disponibel likviditet inkl. likvida medel, finansiella placeringar och outnyttjade kreditlinor till 4 060 (19 265) mkr, varav - mkr (14 415) avsåg outnyttjade kreditlinor. Utöver de likvida medlen finns även outnyttjad värdepappersfinansiering om 2 500 mkr (2 500). Målsättningen med SBB:s ränteriskstrategi är att uppnå stabila kassaflöden för att främja fastighetsinvesteringarna och uppfylla de krav och förväntningar som finns från externa parter samt uppnå bästa möjliga finansiella kassaflöde. Ränteriskstrategin ska utgöras av en balanserad kombination av rörlig och fast räntebindning och hänsyn ska tas till hur känsliga SBB:s samlade kassaflöden är för utvecklingen på räntemarknaden under en flerårig tidshorisont. Den genomsnittliga räntebindningstiden uppgick vid årets slut till 3,4 (3,2) år och andelen av låneportföljen med fast räntebindning genom räntederivat eller fasträntelån var 100 (78) procent. MILJÖ Risk Fastighetsförvaltning och fastighetsutveckling har en miljöpåverkan. Mil- jöbalken (1998:808) stadgar att envar som har bedrivit en verksamhet som bidragit till förorening också är ansvarig för att sanera fastigheten. Om den ansvariga personen inte kan genomföra eller betala för saneringen av den förorenade fastigheten, är personen som förvärvat fastigheten ansvarig för att sanering sker, så länge den personen vid tidpunkten för förvärvet kände till eller borde ha upptäckt föroreningen. Det innebär att anspråk, under vissa villkor, kan riktas mot koncernen för marksanering eller för sanering avseende faktisk eller misstänkt förorening av mark, vattenområ- den eller grundvatten i syfte att försätta fastigheten i ett skick motsva- rande kraven i Miljöbalken. Sådana anspråk kan ha en väsentlig negativ påverkan på koncernens verksamhet, finansiella ställning och inkomster. Det finns också en risk att framtida miljörisker kan påverka koncernens verksamhet eller finansiella ställning negativt. Vidare kan ändrade lagar, förordningar och krav från myndigheter på miljöområdet resultera i ökade kostnader för koncernen avseende renhållning eller sanering avseende befintliga fastigheter eller fastigheter som förvärvas i framtiden. Sådana förändringar kan också resultera i ökade kostnader eller förseningar för att koncernen ska kunna genomföra sin fastighetsutveckling som de önskar. Hantering Som ett led i förvärvsprocessen görs en grundlig analys av eventuella miljörisker inför varje förvärv. SBB bedriver ingen verksamhet som kräver särskilt miljötillstånd, men fastighetsförvaltning och fastighetsexploatering Risk och känslighet Ett fastighetsbolag är utsatt för olika risker och möjligheter i sin verksam- het. För att begränsa exponeringen mot olika risker finns interna regelverk och policyer. FASTIGHETERNAS VÄRDE Risk Koncernens fastigheter redovisas till marknadsvärde i koncernens konsoliderade balansräkning och med värdeförändringar i resultaträk- ningen. Värdeförändringar påverkas dels av fastighetsspecifika faktorer såsom hyresnivåer, uthyrningsgrad och driftskostnader och dels av makroekonomiska faktorer såsom det allmänna ekonomiska läget, tillväxt, arbetslöshetsnivåer, takten på produktion av nya fastigheter, befolknings- tillväxt, inflation och räntenivåer. Om värdet på fastigheterna minskar kan det resultera i ett antal konsekvenser såsom brister i åtaganden i lånen, vilket i sin tur kan leda till att sådana lån accelereras innan de förfaller till betalning. En väsentlig sänkning av marknadsvärdet på fastigheterna kan också ha en negativ påverkan på möjligheten att avyttra sina fastigheter utan att ådra sig förluster, vilket sin tur kan ha en väsentlig negativ påverkan koncernens finansiella ställning och resultat. Hantering SBB:s fastighetsportfölj har en god geografisk spridning med bostäder i Sverige och samhällsfastigheter i Norden. 80 procent av fastighetsbestån- det finns i storstadsregionerna. SBB äger, förvaltar och förädlar bostäder i svenska tillväxtkommuner med närhet till centrum och tillgång till goda kommunikationer och där det är stor efterfrågan på bostäder. Samhälls- fastigheterna innefattar fastigheter som nyttjas av hyresgäster som direkt eller indirekt är skattefinansierade med långa hyreskontrakt. SBB:s fastighetsportfölj med kombinationen av samhällsfastigheter och bostäder utgör sammanfattningsvis tillgångar där risken för värdenedgångar är låg. FINANSIERING Risk Förutom eget kapital är koncernens verksamhet huvudsakligen finansierad genom obligationslån och genom lån från kreditinstitut. Som en följd av detta är SBB exponerat för finansierings- och ränterisker. Finansieringsrisk är risken för att SBB vid någon tidpunkt inte ha tillgång till eller endast mot ökad kostnad ha tillgång till medel för refinansieringar, investeringar och övriga betalningar. Vidare innehåller vissa låneavtal och obligationsvillkor villkor som kan begränsa koncernens förmåga att ingå nya skuldförbin- delser. Om koncernen inte kan erhålla medel för refinansiering eller nyupptagande av lån eller endast till sämre villkor än nuvarande villkor, kan det ha en väsentlig negativ påverkan på koncernens finansiella ställning. Ränterisk beskrivs som risken att förändringar i räntenivån påverkar koncernens ränteutgifter som är en av koncernens huvudsakliga kostnads- poster. Ränteutgifter påverkas huvudsakligen av, förutom omfattningen av räntebärande skulder, nivån på den nuvarande marknadsräntan, kreditinstituts marginaler och strategin avseende räntebindningsperioder. Den svenska marknadsräntan påverkas huvudsakligen av den förväntade inflationstakten och Riksbankens reporänta. Ränterisken kan leda till Aktier och aktiekapital Samhällsbyggnadsbolagets B-aktie (symbol SBB B) och D-aktie (symbol SBB D) handlas på Nasdaq Stockholm, Large Cap. Per 2023-12-31 uppgick antalet stamaktier av serie B till 1 244 638 157 och serie D till 193 865 905. Bolaget har därutöver 209 977 491 stamaktier av serie A. Under augusti 2023 utnyttjade återstående konvertibelinnehavare i SBB sin konverteringsrätt avseende efterställda tvingande konvertibler. Till följd av detta har nya Stam B-aktier registrerats hos Bolagsverket och Euroclear under augusti 2023 som har ökat antalet Stam B-aktier med 389 114 aktier och antalet röster med 38 911,40 röster. De tre största ägarna ur rösträttsperspektiv vid årsskiftet var Ilija Batljan (31,60 procent av röster, 8,30 procent av kapital), Arvid Svensson Invest (12,68 procent respektive 4,04 procent) samt Dragfast AB (10,71 procent respektive 3,24 procent). Aktiekapitalet uppgick per 2023-12-31 till 164 800 780 kr med ett kvotvärde på 0,1 kr. Aktieinnehavet berättigar till rösträtt på bolags- stämma med en röst per stamaktie av serie A och 0,1 röst per stamaktie av serie B och serie D. Innehavare av stamaktierna av serie D har rätt till fem gånger den sammanlagda utdelningen på stamaktierna av serie A och B, dock högst 2 kr per aktie och år. 68 I SBB ÅRSREDOVISNING 2023 FASTIGHETSKOSTNADER Risk Hyresgäster som hyr samhällsfastigheter har vanligtvis relativt långtgå- ende ansvar för drift och underhåll. Driftskostnader är huvudsakligen kostnader som är tariffbaserade, såsom kostnader för el, städning, vatten och värme. Flera av dess varor och tjänster kan vid vissa tillfällen endast köpas från en leverantör, vilket också kan påverka priset. När en kostnads- ökning inte kompenseras av en reglering av hyran, eller en ökning av hyran genom en omförhandling av hyresavtalet, kan det få en väsentlig negativ påverkan på SBB:s finansiella ställning och resultat. Vid händelse av lediga uthyrningsobjekt kommer resultatet huvudsakligen påverkas av förlust av intäkter. Underhållskostnader innefattar kostnader som är nödvändiga för att långsiktigt behålla fastigheternas standard. Oförutsedda och omfattande renoveringsbehov av fastigheterna kan få en väsentlig negativ påverkan på SBB:s inkomster och kassaflöde. Hantering SBB har en organisation med stor kunskap och erfarenhet av fastighets- förvaltning som har en god kontroll på fastigheterna. Förvaltningsorgani- sationen arbetar ständigt med kostnadsoptimering. Fastighetportföljen kännetecknas av fastigheter med långa kontrakt och hög uthyrningsgrad och därmed är förekomsten av lediga uthyrningsobjekt låg. Standarden på fastigheterna är hög och det finns inga större omfattande renoveringsbe- hov i beståndet. FASTIGHETSUTVECKLING Fastighetsutvecklingsprojekt (inklusive nybyggnation och ombyggnation av byggnader eller ändrad användning) är föremål för tillstånd och beslut av myndigheter såtillvida sådana inte redan existerar. Sådana tillstånd och beslut kan inte alltid beviljas vilket kan orsaka förseningar, ökade kostnader och till och med äventyra förverkligandet av ett projekt. Vidare, förändrad kommunal planering kan leda till att detaljplaner inte godkänns vilket orsakar förseningar och ökade kostnader hänförliga till nödvändiga omstruktureringar av projektet. Om nödvändiga tillstånd eller godkännan- den inte erhålls kan förseningar orsakas, kostnader öka eller även äventyra förverkligandet av projektet, vilket kan ha en väsentlig negativ påverkan på koncernens finansiella ställning och resultat. Hantering I SBB:s organisation finns stor kunskap och lång erfarenhet av att bedriva fastighetsutvecklingsprojekt. SBB:s affärsmodell är att förvärva fastigheter som genererar ett positivt kassaflöde fram till detaljplan och vidareutveckling. Förvärven görs ofta off-market och efter att SBB har haft en dialog med respektive kommun för att säkerställa att fastigheten med närområde är prioriterad för stadsutveckling. I de fall SBB har ingått ett joint venture med en annan part för utveckling av fastigheten tar SBB en mycket begränsad genomföranderisk i och med att den andra parten tar ansvar för projektering, försäljning, produktion och projektledning. ÖVRIGA RISKER Operationell Operationell risk är risken för att ådra sig förluster på grund av bristfälliga förfaranden och/eller oegentligheter. Tillräcklig intern kontroll, admi- nistrativa system som är anpassade för sitt syfte, kompetensutveckling och tillgång till pålitliga värderings- och riskutvärderingsmodeller utgör en god grund för att säkerställa en operativ säkerhet. Brister, bristfälliga förfaranden och/eller oegentligheter i den operativa säkerheten kan ha en väsentlig negativ påverkan på SBB:s verksamhet. SBB arbetar löpande med att säkerställa bolagets säkerhet och interna kontroll. Medarbetare Kunskapen, erfarenheten och engagemanget hos SBB:s anställda är viktiga för koncernens framtida utveckling. Om SBB inte lyckas behålla medlemmarna i ledningen och annan nyckelpersonal, eller lyckas rekrytera nya medlemmar till ledningen eller annan nyckelpersonal för att ersätta de som lämnar, kan det få en väsentlig negativ påverkan på koncernens verk- samhet, finansiella ställning och resultat. SBB arbetar aktivt för att vara en attraktiv arbetsgivare, bl.a. har ett incitamentsprogram upprättats. kan medföra miljöpåverkan. I dagsläget finns ingen kännedom om några väsentliga miljökrav som kan komma att riktas mot SBB. I enlighet med ÅRL 6 kap 11§ har Samhällsbyggnadsbolaget i Norden AB valt att upprätta den lagstadgade hållbarhetsrapporten som en från årsredovisningen avskild rapport. Hållbarhetsrapporten har överlämnats till revisorn samtidigt som årsredovisningen. Hållbarhetsrapporten återfinns på sidorna 33-60. HYRESINTÄKTER OCH UTHYRNINGSGRAD Risk På lång sikt påverkas hyresintäkterna för fastigheter bland annat av tillgång och efterfrågan på marknaden. Koncernens hyresintäkter påverkas av uthyrnings- graden av fastigheterna, kontrakterade hyresnivåer och att hyresgästerna betalar sina hyror. Minskad uthyrningsgrad eller hyresnivåer kommer, oavsett anledning, påverka koncernens intäkter negativt. Risken för stora fluktuationer i uthyrningsgrad och förlust av hyresintäkter ökar ju fler enskilda stora hyresgäster ett fastighetsbolag har. Det finns en risk att större hyresgäster inte förnyar eller förlänger sina hyresavtal vid avtalets utgång, vilket i det långa loppet kan leda till en minskning i hyresintäkter och en minskning av uthyrningsgraden. SBB är även beroende av att hyresgästerna betalar sina hyror i tid. Intäkterna och kassaflödet kan påverkas negativt om hyresgästerna slutar att betala, eller på något annat sätt inte fullgör sina skyldigheter. Hantering SBB:s strategi är att långsiktigt äga, förvalta och utveckla bostäder i Sverige och samhällsfastigheter i Norden, dvs. en marknad med stabila och starka underliggande drivkrafter. Fastighetsbeståndet kännetecknas av hög uthyrningsgrad och avseende samhällsfastigheterna långa kontrakt. Bostäder är belägna i svenska tillväxtkommuner med närhet till centrum och tillgång till goda kommunikationer och där det är stor efterfrågan på bostäder. Sam- hällsfastigheterna innefattar fastigheter som nyttjas av hyresgäster som direkt eller indirekt är skattefinansierade med långa hyreskontrakt. Den genomsnitt- liga kontraktslängden för samhällsfastigheterna var 7 (10) år per 2023-12-31. Uthyrningsgraden var 94,2 (95,3) procent. I SBB:s uthyrningspolicy finns krav fastställda för att hantera risker vid uthyrning. Utifrån gjord kreditbedömning kompletteras vissa hyresavtal med borgen, deposition eller bankgaranti. Samtliga hyror betalas i förskott. Vad gäller bostäder görs vid uthyrning en kreditupplysning för att kontrollera eventuella betalningsanmärkningar och inkomsten hos den potentiella hyresgästen. Dessutom görs en prövning att den potentiella hyresgästens ekonomiska situation möjliggör betalning av hyran samtidigt som Konsumentverkets krav på skälig levnadsstandard uppfylls. SKATTER Risk SBB:s självklara intention är att följa lagar och regler, inte minst inom skatteområdet. För det fall SBB:s tolkning av skattelagstiftning, traktat och förordningar eller deras tillämpning är felaktig, om en eller flera statliga myndigheter framgångsrikt gör negativa skattejusteringar eller om de tillämpliga lagarna, traktaten, förordningarna eller statens tolkning av dem eller administrativ praxis avseende dem förändras, även med retroaktiv effekt, kan koncernens tidigare eller nuvarande beskattning ifrågasättas. För det fall skattemyndigheter skulle ha framgång med sådana anspråk, kan det leda till en ökad skattekostnad, samt skattetillägg och ränta vilket kan ha en väsentlig negativ påverkan på koncernens verksamhet, finansiella ställning och inkomster. Eftersom lagar, traktat och andra förordningar på beskattningsområdet, såväl som andra skatteavgifter, skattetillägg och ränta på obetalda skatter historiskt sett har varit föremål för frekventa ändringar, förväntas ytterligare ändringar ske i framtiden inom de jurisdiktioner som koncernen bedriver sin verksamhet, möjligtvis med retroaktiv verkan. En sådan förändring kan ha en väsentlig påverkan på koncernens skattebörda. Hantering SBB ser till att löpande följa utvecklingen av lagar, praxis och domstols- beslut inom skatteområdet och anlitar skatteexpertis från flera olika välrenommerade firmor. SBB ÅRSREDOVISNING 2023 I 69 Fortsatt drift En svårare finansieringsmarknad har tillsammans med negativa spekula- tioner om bolagets framtid under 2023 medfört att finansieringsprocesser har dragit ut på tiden och att bolagets likviditet därmed minskat. Det höjda ränteläget och sjunkande tillgångspriser har skapat ett behov för SBB att minska den absoluta skuldnivån. SBB har genomfört transaktioner under året som syftar till sänkt skuldsättning. Bolaget vidtar åtgärder och driver processer som syftar till att stärka bolagets förutsättningar för att hantera kortfristig finansiering, skapa förutsättningar för ny långsiktig finansiering samt förbättra den generella finansiella ställningen. För 2024 förväntar sig marknadens aktörer sjunkande räntor, förbättrad tillgång till obligationsmarknaden och att fastighetsmarknaden förbättras. Marknadens tro för ränteläget illustreras av en inverterad räntebana, där långa lån prissätts lägre än korta lån. Vi ser att fastighets- bolag i högre utsträckning får förmånliga lån och att prissättningen av fastighetsbolag har förbättrats. En av obligationsägarna inom EMTN-programmen för 2020 och 2021 har under året inlett en rättslig prövning där Obligationsägaren i sitt krav yrkar att dess obligationsinnehav har förfallit till betalning då SBB enligt obligationsinnehavarens uppfattning har brutit mot villkoret om räntetäckningsgraden i EMTN-programmen. Obligationsinnehavarens innehav motsvarar cirka 46 miljoner euro i nominellt belopp fördelat över båda EMTN-programmen. SBB har sedan en tid tillbaka anlitat erfarna legala och finansiella rådgivare. SBB gör bedömningen att bolaget inte bryter mot villkoret om räntetäckningsgraden i EMTN-programmen, varvid SBB gör bedömningen att bolaget sannolikt skulle gå segrandes ur en eventuell rättslig prövning. En eventuell rättslig prövning innefattar dock alltid ett osäkerhetsmoment då en domstol kan komma att göra en annan bedömning av en sakfråga. Skulle SBB misslyckas med förbättringsåtgärder som genomförs avseende finansiering och/eller marknadsförutsättningarna inte förbättras på det sätt styrelsen bedömer, eller att utfallet i den rättsliga prövningen inte blir i enlighet med bolagets bedömning, föreligger väsentliga osäker- hetsfaktorer som kan leda till betydande tvivel om företagets förmåga att finansiera verksamheten givet bolagets framtidsplaner. Baserat på det arbete som görs kring ny finansiering, samt styrelsens bedömning av det förväntade utfallet i den rättsliga prövningen, är styrelsen övertygad om att antagande om fortsatt drift fortsatt föreligger. 70 I SBB ÅRSREDOVISNING 2023 genom kvittning. Skälet till avvikelsen från aktieägarnas företrädesrätt är för att möjliggöra leverans av aktier till aktieägare som väljer att erhålla sin utdelning i aktier. Nyemitterade aktiers teckningskurs ska fastställas baserat på aktiernas marknadsvärde vid respektive emissionsbeslut. Teckningskursen får som lägst uppgå till totalt utdelningsbelopp per aktie, det vill säga 1,44 kronor per Stam A- respektive Stam B-aktie och 2,00 kronor per Stam D-aktie. Emissioner med stöd av detta bemyndigande får enbart ske i sådan utsträckning att antalet nyemitterade aktier inte överstiger 10 procent av antalet aktier per dagen för årsstämman 2023. Emissionsbemyndigandet har inte utnyttjats av styrelsen. Vid årsstämman fattades också beslut om att bemyndiga styrelsen att, under tiden till nästa årsstämma, besluta om förvärv och överlåtelse av Stamaktier av serie B och serie D i bolaget. Förvärv får ske av högst så många aktier att Bolagets egna innehav vid var tid ej överstiger tio (10) procent av samtliga aktier i bolaget. Styrelsen har inte utnyttjat bemyndi- gandet. Aktien och aktieägare Antalet registrerade aktier i bolaget uppgick den 31 december 2023 till 1 648 481 553 fördelade på tre aktieslag, 209 977 491 stam A-aktier, 1 244 638 157 stam B-aktier och 193 865 905 stam D-aktier. Stam A-aktier kan på innehavarens begäran omvandlas till stam B-aktier. Stam D-akti- erna har rätt till fem (5) gånger den sammanlagda utdelningen på stam A-aktierna och stam B-aktierna, dock högst två (2) kronor per aktie och år. Stam A-aktierna berättigar till en röst per aktie och stam B-aktierna och stam D-aktierna berättigar till 1/10 röst per aktie. Aktiekapitalet var vid årsskiftet 164 848 155,30 kronor och kvotvärdet per aktie uppgick till 0,1 krona. Största aktieägare är Ilija Batljan. Bolagsordning SBB:s bolagsordning som fastställdes vid extra bolagsstämma den 14 juni 2023 återfinns i sin helhet på www.sbbnorden.se. Bolagsordningen föreskriver att bolaget ska direkt eller indirekt äga och förvalta fastigheter och/eller aktier samt bedriva därmed förenlig verksamhet. Styrelsen har sitt säte i Stockholm. Styrelsen ska bestå av 3 – 10 ledamöter och inga suppleanter. Bolagsordningen innehåller inga särskilda bestämmelser om tillsättande och entledigande av styrelseledamöter eller om ändring av bolagsordningen. Valberedning Vid årsstämman i SBB den 28 april 2023 antogs instruktioner för valbered- ningens arbete. Valberedningen, som ska bestå av styrelsens ordförande samt upp till fyra representanter utsedda av de fyra röstmässigt största aktieägarna i bolaget per den sista bankdagen i augusti varje år, har enligt instruktionerna till uppgift att bereda och till årsstämman lämna förslag till ordförande vid årsstämman, val av ordförande och övriga ledamöter i Bolagets styrelse, styrelsearvode uppdelat mellan ordförande och övriga ledamöter samt principerna för eventuell ersättning för kommittéarbete, val och arvodering av revisor samt beslut om principer för utseende av ny valberedning. SBB:s valberedning inför årsstämman 2024 består av Ilija Batljan (Ilija Batljan Invest AB), Rikard Svensson (AB Arvid Svensson), Leif West (Dragfast AB), Sven-Olof Johansson (Compactor Fastigheter AB) och Lennart Schuss (styrelseordförande). Leif West är ordförande i valbered- ningen. Valberedningen har inför årsstämman 2024 haft två protokollförda möten. I sitt arbete har valberedningen att tillämpa den mångfaldspolicy som fastställts av styrelsen. Punkt 4.1 i Koden utgör grunden för denna mångfaldspolicy. Styrelsen i SBB ska som helhet ha en för styrelsearbetet ändamålsenlig samlad kompetens och erfarenhet för den verksamhet som bedrivs samt för att kunna identifiera och förstå de risker som verksamheten medför och de regelverk som reglerar den verksamhet som bedrivs. Vid inval av nya styrelseledamöter ska den enskilda ledamotens lämplighet prövas i syfte att uppnå en styrelse med en samlad kompetens som är tillräcklig för en ändamålsenlig styrning av bolaget. Styrelsens sammansättning ska präglas av mångsidighet och bredd avseende de valda ledamöternas kompetens, erfarenhet, kön, ålder, utbildning och yrkesbakgrund. Bolagsstyrningsrapport Bolagsstyrning Bolagsstyrningen i Samhällsbyggnadsbolaget i Norden AB (publ) (nedan benämnt ”SBB” eller ”bolaget”) syftar till att säkerställa att rättigheter och skyldigheter är fördelade mellan bolagets organ i enlighet med tillämpliga lagar, regler och processer. En effektiv och transparent bolagsstyrning ger ägarna möjlighet att hävda sina intressen gentemot bolagets ledning samtidigt som ansvarsfördelningen mellan ledningen och styrelsen, men även i övrigt inom bolaget, är tydlig. En sådan effektiv och transparent bolagsstyrning resulterar i att beslut kan fattas effektivt vilket möjliggör för SBB att agera snabbt när nya affärsmöjligheter ges. SBB är ett svenskt publikt aktiebolag vars stam B-aktier och stam D-aktier är noterade på Nasdaq Stockholm Large Cap. SBB har även emitterat obligationslån som är noterade på Nasdaq Stockholm. Bolagsstyrningen i SBB utgår från lag, bolagsordning, Nasdaq Stockholms regelverk för emittenter, Nasdaq Stockholms regelverk för emittenter av räntebärande finansiella instrument, samt de regler och rekommendatio- ner som ges ut av relevanta organisationer. Svensk kod för bolagsstyrning (”Koden”) ska tillämpas av samtliga bolag vars aktier är upptagna till handel på en reglerad marknad. Koden finns tillgänglig på www.bolags- styrning. se, där även den svenska modellen för bolagsstyrning beskrivs. Denna bolagsstyrningsrapport lämnas i enlighet med årsredovisningslagen och Koden och redogör för SBB:s bolagsstyrning under räkenskapsåret 2023. Årets bolagsstyrningsrapport strävar efter att undvika upprepning av information om vad som följer av tillämpliga regelverk och fokuserar på att redogöra för bolagsspecifika omständigheter för SBB. Bolagsstämma SBB:s årsstämma 2024 äger rum den 28 juni 2024 i Stockholm. Aktieägare har rätt att få ett ärende upptaget vid årsstämman om skriftlig begäran inkommit till styrelsen senast 7 veckor före stämman. Begäran ska ställas till styrelsen. Kontaktuppgifter finns på bolagets hemsida, www.sbbnorden.se. SBB eftersträvar alltid att styrelsen, ledningsgruppen, valberedningen och revisorn ska vara närvarande vid årsstämman. Bolags- stämma är enligt aktiebolagslagen bolagets högsta beslutande organ och det är vid bolagsstämma som aktieägare har rätt att fatta beslut rörande bolaget. Regler som styr bolagsstämman finns bland annat i aktiebolagsla- gen, Koden och bolagsordningens §§ 7 - 9. Förutom vad som gäller enligt lag beträffande en aktieägares rätt att delta vid bolagsstämman anges i SBB:s bolagsordning att föranmälan till bolagsstämman ska ske senast den dag som anges i kallelsen till stämman. Kallelse till bolagsstämma sker genom att kallelsen hålls tillgänglig på bolagets webbplats samt annonse- ras i Post- och Inrikes Tidningar. Samtidigt som kallelse sker annonseras en upplysning i Dagens Nyheter om att kallelse har skett. Bolagsstämma ska hållas på den ort där styrelsen har sitt säte, d.v.s. Stockholm och årsstämma ska hållas inom sex månader från räkenskapsårets utgång. Bolagets räkenskapsår löper från och med den 1 januari till och med den 31 december. På SBB:s årsstämma 2023 fattades bland annat beslut om ett generellt bemyndigande för styrelsen att, vid ett eller flera tillfällen under tiden fram till nästa årsstämma, med eller utan avvikelse från aktieägarnas företrädesrätt, besluta om nyemission av aktier. Betalning ska kunna ske kontant, genom apport, genom kvittning eller eljest förenas med villkor. Bolagets aktiekapital och antalet aktier får med stöd av bemyn- digandet, när betalning sker genom apport eller genom kvittning, och emissionen sker i syfte att förvärva fastigheter eller fastighetsägande bolag, sammanlagt ökas med ett belopp respektive antal som ryms inom bolagsordningens gränser. Sker betalning kontant, eller sker emissionen i annat syfte än det ovan nämnda, får antalet aktier som emitteras med stöd av bemyndigandet dock högst uppgå till tio (10) procent av antalet utestående aktier i bolaget vid tidpunkten för beslutet om emissionen. Detta bemyndigande har inte utnyttjats av styrelsen. Vid årsstämman beslutades vidare om ett särskilt bemyndigande för styrelsen att besluta om nyemission av aktier i förhållande till beslut om disposition av bolagets resultat varigenom styrelsen äger rätt att, vid ett eller flera tillfällen under tiden fram till nästa årsstämma, med eller utan avvikelse från aktieägarnas företrädesrätt, besluta om nyemission av Stam A-, Stam B- och Stam D-aktier. Betalning ska endast kunna ske SBB ÅRSREDOVISNING 2023 I 71 Styrelse SBB:s styrelse ska enligt bolagsordningen bestå av lägst tre och högst tio ledamöter utan suppleanter. Vid årsstämman den 28 april 2023 omvaldes Lennart Schuss (styrelseordförande), Ilija Batljan, Sven-Olof Johansson, Hans Runesten, Anne-Grete Ström-Erichsen, Ewa Swartz Grimaldi, Fredrik Svensson samt nyvaldes Lars Rodert till styrelseledamöter i bolaget. För information om styrelseledamöterna och deras uppdrag utanför koncernen samt innehav av aktier i SBB, se avsnittet ”Information om sty- relseledamöterna” nedan. Styrelsen ska långsiktigt tillgodose aktieägarnas intresse och bär ytterst ansvar för bolagets organisation och förvaltningen av bolagets angelägenheter. Styrelsen har fastslagit en arbetsordning för styrelsen och en instruktion för VD. Därutöver har styrelsen också beslutat om ett antal övergripande policys, riktlinjer och instruktioner för bolagets verksamhet. Här ingår bland annat finanspolicy, informationspolicy, insiderpolicy, IT-policy, policy för närståendetransaktioner, instruktioner för finansiell rapportering, whistleblower-policy samt etiska riktlinjer för bolagets uppträdande (uppförandekod). Alla dessa interna styrdokument behandlas minst en gång per år och uppdateras därtill löpande för att följa lagar och när behov annars föreligger. Enligt Koden ska en majoritet av de stämmovalda styrelseledamöterna vara oberoende i förhållande till bolaget och bolagets ledning. Minst två av dessa ska även vara oberoende i förhållande till bolagets större aktieägare. Bolagets styrelse bedömdes uppfylla kraven på oberoende då sju av de åtta stämmovalda ledamöterna var oberoende i förhållande till bolaget och koncernledningen. Ilija Batljan, har inte bedömts vara oberoende i förhållande till bolaget och bolagsled- ningen. Sex av åtta ledamöter bedömdes uppfylla kravet på oberoende i förhållande till större aktieägare. I början av december 2023 utträdde Ewa Swartz Grimaldi och Fredrik Svensson ur styrelsen på egen begäran. Styrelsen består därefter av sex stämmovalda ledamöter. Styrelsens ordförande Styrelseordförande väljs på bolagsstämma och leder arbetet i styrelsen. Styrelseordföranden ska se till att styrelsens arbete bedrivs effektivt, att styrelsen fullgör sina åligganden och att styrelsens beslut verkställs av bolaget och ledningen. Ordföranden ska se till att styrelsen erhåller den information och det underlag som krävs för att kunna fatta väl underbyggda beslut. Vid årsstämman den 28 april 2023 omvaldes Lennart Schuss till styrelseordförande. Styrelsens arbete under 2023 Bolagets styrelse har under 2023 haft 49 möten, varav ett konstituerande möte. På dagordningen inför varje ordinarie styrelsemöte finns ett antal stående punkter: VDs genomgång av verksamheten, förvärv, avyttringar och investeringar, organisation och organisationsutveckling samt finansiell rapportering. Styrelsen har under 2023 fattat beslut om flera större förvärv, avyttringar, investeringar, finansieringar och refinansieringar. Namn Invald år Född år Oberoende av bolag och ledning Oberoende av större aktieägare Närvaro styrelse- möte Lennart Schuss 2017 1952 Ja Ja 49/49 Ilija Batljan 2017 1967 Nej Nej 46/49 Sven-Olof Johansson 2017 1945 Ja Ja 47/49 Hans Runesten 2014 1956 Ja Ja 49/49 Anne-Grete Strøm-Erichsen 2017 1949 Ja Ja 41/49 Lars Rodert 2023 1961 Ja Nej 33/34 Eva Schwarz Grimaldi 2017 1956 Ja Ja 42/47 Fredrik Svensson 2018 1961 Ja Nej 44/47 Utvärdering av styrelsen och den verkställande direktören Styrelsens ordförande initierar en gång per år, i enlighet med styrelsens arbetsordning, en utvärdering av styrelsens arbete. 2023 års utvärdering har utförts så att varje styrelseledamot besvarat ett frågeformulär. Därutöver har styrelseordföranden haft vissa enskilda kontakter med ledamöterna. Utvärderingens syfte är att få en uppfattning om styrelsele- damöternas åsikter om hur styrelsearbetet bedrivs och vilka åtgärder som kan genomföras för att effektivisera styrelsearbetet. Avsikten är också att få en uppfattning om vilken typ av frågor som styrelsen anser bör ges mer utrymme och på vilka områden det eventuellt krävs ytterligare erfarenhet och kompetens i styrelsen. Resultatet av utvärderingen har redovisats inom styrelsen och har av styrelsens ordförande delgivits valberedningen. Utskott Styrelsen hade vid utgången av året tre utskott; ett revisionsutskott, ett ersättningsutskott och ett hållbarhetsutskott. Utskottens ledamöter utses för ett år i taget vid det konstituerande styrelsemötet och arbetet samt utskottens bestämmanderätt regleras av de årligen fastställda utskottsinstruktionerna. Utskotten har en beredande och handläggande roll. De frågor som har behandlats vid utskottens möten protokollförs och rapporteras vid nästa styrelsemöte. Revisionsutskott Revisionsutskottet arbetar efter en årligen fastställd agenda och har till uppgift att övervaka bolagets finansiella rapportering och effektiviteten i bolagets interna kontroll och riskhantering. Revisionsutskottet håller sig också informerad om revisionen av årsredovisning och koncernredovis- ning. Utskottet ska också granska och övervaka revisorns självständighet och opartiskhet och särskilt följa upp om revisorn tillhandahåller bolaget andra tjänster än revisionstjänster. Utskottet biträder också med förslag till årsstämmans beslut om revisorsval. Revisionsutskottet består av tre ledamöter: Lennart Schuss (ordförande), Lars Rodert och Sven-Olof Johansson. Ersättningsutskott Ersättningsutskottet ska bereda frågor om ersättningsprinciper till VD och andra ledande befattningshavare samt individuell ersättning till VD i enlighet med ersättningsprinciperna. Principerna omfattar bland annat förhållandet mellan fast och eventuell rörlig ersättning samt sambandet mellan prestation och ersättning, huvudsakliga villkor för eventuell bonus och incitamentsprogram samt huvudsakliga villkor för ickemonetära förmåner, pension, uppsägning och avgångsvederlag. För VD gäller även att styrelsen i sin helhet fastställer ersättning och andra anställningsvillkor. Aktierelaterade incitamentsprogram till koncernledningen beslutas dock av årsstämman. Utskottet ska vidare biträda styrelsen i övervakningen av det system genom vilket bolaget uppfyller i lag, börsregler och Koden gällande bestämmelser om offentliggörande av information som har med ersättning till VD och andra ledande befattningshavare att göra samt följa och utvärdera eventuella pågående och under året avslutade program för rörliga ersättningar för VD och andra ledande befattningshavare, tillämpningen av de riktlinjer för ersättning till VD och andra ledande befattningshavare som årsstämman enligt lag fattar beslut om samt gällande ersättningsstrukturer och ersättningsnivåer. Ersättningsutskottet består av styrelseledamöterna Lennart Schuss (ordförande) och Sven-Olof Johansson vilka bedömts vara oberoende i förhållande till bolaget och koncernledningen. Under 2023 har ersättningsutskottet haft fyra möten. Ledamöterna i utskottet har närvarat vid samtliga möten. Vid mötena har bland annat behandlats bolagets riktlinjer för ersättning till ledande befattningshavare och ersättningsnivåer till VD och andra ledande befattningshavare. På SBB:s årsstämma 2020 antogs riktlinjer för ersättning till ledande befattningshavare. Styrelsen ska upprätta förslag till nya riktlinjer när det uppkommer behov av väsentliga ändringar av riktlinjerna, dock minst vart fjärde år. Riktlinjerna omfattar styrelseledamöter, verkställande direktör och vice verkställande direktör samt andra personer i koncernled- ningsgruppen. Styrelsen bedömer att det är kritiskt för en framgångsrik implementering av bolagets affärsstrategi och tillvaratagandet av bolagets långsiktiga intressen, inklusive dess hållbarhet, att bolaget kan rekrytera och behålla ledande befattningshavare med kompetens och kapacitet att nå uppställda mål. För detta krävs att bolaget kan erbjuda konkurrens- kraftig totalersättning som motiverar ledande befattningshavare att göra sitt yttersta. Rörlig ersättning som omfattas av dessa riktlinjer ska vara baserad på kriterier som syftar till att främja bolagets affärsstrategi och långsiktiga intressen, inklusive dess hållbarhet. Ersättningen och övriga anställningsvillkor till ledande befattningshavare ska vara marknadsmässig. Ersättningen utgörs av grundlön, rörlig ersättning, pension samt vissa övriga förmåner. Bolagsstämman kan därutöver – och oberoende av 72 I SBB ÅRSREDOVISNING 2023 VD och övriga ledande befattningshavare VD utses av styrelsen och ansvarar för den löpande förvaltningen av bolaget och koncernens verksamhet i enlighet med styrelsens instruktio- ner och föreskrifter. Ansvarsfördelningen mellan VD och styrelsen framgår av styrelsens arbetsordning samt av styrelsen upprättad VD-instruktion. VD fungerar som ledningsgruppens ordförande och fattar beslut i samråd med den övriga ledningsgruppen. Denna består, förutom av Leiv Synnes (VD), av fem personer: Krister Karlsson (COO och Vice VD), Annika Ekström (Fastighetsdirektör och Vice VD), Daniel Tellberg (Ekonomidirektör), Helena Lindahl (Finansdirektör) och Carl Lundh Mortimer (Affärsutvecklingschef). Revisor Bolagets finansiella räkenskapshandlingar och bokföring samt styrelsens och koncernledningens förvaltning granskas och revideras av bolagets revisor. På årsstämman den 28 april 2023 omvaldes det registrerade revi- sionsbolaget Ernst & Young AB till revisor för perioden fram till årsstäm- man 2024. Till huvudansvarig revisor från Ernst & Young AB har utsetts den auktoriserade revisorn Jonas Svensson. Revisorernas uppgift är att granska bolagets och koncernens årsredovisning och bokföring samt styrelsens och VD:s förvaltning av bolaget och koncernen. Revisorerna ska rapportera till revisionsutskottet om väsentliga fel i redovisningen och misstankar om oegentligheter. Revisorerna ska minst en till två gånger per år, normalt i samband med bokslutssammanträde, till bolagets styrelse rapportera om sina iakttagelser vid granskningen av bolaget och sin bedömning av bolagets interna kontroll. Revisorerna deltar också vid årsstämman för att föredra revisionsberättelsen som beskriver granskningsarbetet och gjorda iakttagelser. Utöver revisionsuppdraget har Ernst & Young under 2023 anlitats för ytterligare tjänster, främst redovisningsfrågor och översiktliga granskningsåtgärder i samband med transaktioner. Sådana tjänster har dessa riktlinjer – besluta om aktie- eller aktiekursrelaterade ersättningar. Riktlinjerna omfattar inte ersättningar som beslutas av bolagsstämman. Styrelsen ska enligt aktiebolagslagen för varje räkenskapsår upprätta en rapport över utbetald och innestående ersättning som omfattas av riktlin- jerna. På SBB:s årsstämma 2023 godkändes styrelsens ersättningsrapport avseende räkenskapsåret 2022. Storleken på ersättningar som utgått för 2023 samt information om nuvarande incitamentsprogram framgår av not 8 i årsredovisningen. Hållbarhetsutskott Hållbarhetsutskottet ansvarar för att granska och övervaka kontinuiteten och framstegen i arbetet med hållbarhetsmålen, hantering av hållbar- hetsrisker, samt efterlevnad av hållbarhetspolicy och uppförandekod. Hållbarhetsutskottet består av Sven-Olof Johansson som ordförande och Anne-Grete Strøm-Erichsen. Ersättning Vid årsstämman 2023 beslutades att styrelsearvode ska utgå med 1 000 000 kronor för ordföranden och med 500 000 kronor för övriga av stämman valda ledamöter. För utskottsarbete i ersättningsutskottet utgår ett totalt arvode om 150 000 kronor, varav 100 000 kronor för ordföranden och 50 000 kronor för övrig ledamot. För utskottsarbete i hållbarhetskommittén utgår ett totalt arvode om 200 000 kronor, varav 100 000 kronor för ordföranden och 50 000 kronor för övriga ledamöter. För det fall särskilt revisionsutskott inrättas föreslås ett totalt arvode om 270 000 kronor, varav 170 000 kronor för ordföranden och 50 000 kronor för övriga ledamöter. Om ytterligare en ledamot skulle ingå i revisions- utskott föreslås ett totalt arvode om 320 000 kronor. Lennart Schuss, född 1952 Styrelseordförande Styrelseordförande i bolaget sedan 2017 samt ledamot i ersättningsutskottet. Styrelseordförande inom koncernen (SBB i Norden AB) 2016. Utbildning: Civilekonomexamen och MBA, Handelshög- skolan i Stockholm. Tidigare uppdrag: Vice VD för Catella Group, arbetande styrelseordförande för Catella Corporate Finance. Catella är specialiserad inom fastighetsinvesteringar med verksamhet i 14 länder. Direktör, Förvaltningsrå- det för Catella Real Estate AG. Övriga uppdrag: Aktieanalytiker SEB, rådgivare till Genesta Fastighetsfonder samt ordförande för Swedish Society of Friends of the Weizmann Institute of Science. Lennart är medgrundare av Gimmel Fastigheter, Catella Corporate Finance, ESWÖ & Partner Fondkommission och Stockholm Fondkommission. Aktieinnehav i bolaget (inkl. eventuellt närstående- innehav): 21 183 334 B-aktier. Oberoende i förhållande till bolaget, koncernledningen och bolagets större ägare. Ilija Batljan, född 1967 Styrelseledamot Styrelseledamot sedan 2017. Grundare av bolaget, VD-och styrelseuppdrag inom koncernen sedan 2016. Utbildning: Ph.D. i demografi och planering för äldrevård, Stockholms Universitet. Kandidat i Ekonomi, Stockholms Universitet. Övriga uppdrag: Styrelseordförande i Ilija Batljan Invest AB, Health Runner AB och Cryptzone Group AB (tidigare noterat på First North). Aktieinnehav i bolaget (inkl. eventuellt närstående- innehav): 109 053 868 A- stamaktier, 26 691 920 B- stamaktier och 1 030 000 D –stamaktier samt 5 000 000 teckningsoptioner. Ej oberoende i förhållande till bolaget och koncernled- ningen. Är bolagets största ägare. Sven-Olof Johansson, född 1945 Styrelseledamot Styrelseledamot i bolaget sedan 2017. Utbildning: Pol.mag. från Stockholms universitet och Handelshögskolan i Stockholm. Övriga uppdrag: Grundare och verkställande direktör i FastPartner AB (publ), styrelseordförande och verkställande direktör i Compactor Fastigheter AB samt styrelseledamot i Autoropa Aktiebolag och STC Interfinans AB. Aktieinnehav i bolaget (inkl. eventuellt närstående- innehav): 22 315 456 A-aktier och 32 684 544 B-aktier. Oberoende i förhållande till bolaget, koncernledningen och bolagets större ägare. Hans Runesten, född 1956 Styrelseledamot Styrelseledamot i bolaget sedan 2017. Utbildning: Civilekonom, Stockholms universitet. Övriga uppdrag: Styrelseordförande i Effnetplattfor- men AB (publ). Aktieinnehav i bolaget (inkl. eventuellt närstående- innehav): 5 200 258 B-aktier. Oberoende i förhållande till bolaget, koncernledningen och bolagets större ägare. Lars Rodert, född 1961 Styrelseledamot Styrelseledamot i bolaget sedan 2023 Utbildning: Civilekonom från Stockholms Universitet. Övriga uppdrag: Styrelseledamot i Brookfield Reinsu- rance Ltd, Brookfield Property Reit Inc och Brookfield Property Partners LP. Aktieinnehav i bolaget (inkl. eventuellt närstående- innehav): - Oberoende i förhållande till bolaget och koncernled- ningen. Beroende i förhållande till bolagets större ägare. Anne-Grete Strøm-Erichsen, född 1949 Styrelseledamot Styrelseledamot i bolaget sedan 2017. Utbildning: B.A. i Computer Science från Bergen Technical School (University of Bergen), South Dakota School of Mines & Technology 1980-1981 samt studier i statistik. Övriga uppdrag: Partner hos Rud Pedersen Public Affairs Norge AS. Styrelseledamot Kongsberg Gruppen ASA och Dips AS Aktieinnehav i bolaget (inkl. eventuellt närstående- innehav): - Oberoende i förhållande till bolaget, koncernledningen och bolagets större ägare. Leiv Synnes, född 1970 Verkställande direktör Verkställande direktör i bolaget sedan 2023 Utbildning: Civilekonom, Umeå Universitet. Bakgrund: CFO, vice vd Akelius Residential Property AB. Vd och styrelseledamot Akelius Skog AB samt ledamot eller ordförande i avslutade eller sålda bolag inom Akelius-sfären. Finanschef och affärsutvecklingschef Akelius Residential Property AB. Övriga nuvarande befattningar: Styrelseordförande och ledamot för ett flertal dotterbolag inom SBB koncernen. Innehav: 200 000 B-aktier och 380 000 D-aktier Uppgift om bolagets större ägare framgår på sidan 9 i årsredovisningen. Information om styrelseledamöterna och VD SBB ÅRSREDOVISNING 2023 I 73 alltid och endast tillhandahållits i den utsträckning som är förenlig med reglerna i revisionslagen och FAR:s yrkesetiska regler avseende revisors opartiskhet och självständighet. Intern kontroll Intern kontroll över finansiell rapportering och riskhantering av SBB:s interna kontroll avseende den finansiella rapporteringen är utformad för att hantera risker och säkerställa en hög tillförlitlighet i processerna kring upprättandet av de finansiella rapporterna samt för att säkerställa att tillämpliga redovisningskrav och andra krav på SBB som noterat bolag efterlevs. Styrelsen ansvarar för den interna kontrollen av bolaget avseende finansiell rapportering. SBB följer Committee of Sponsoring Organizations of the Treadway Commissions (COSO:s) ramverk för att utvärdera ett företags interna kontroll över den finansiella rapporteringen, ”Internal Control – Integrated Framework”, som består av följande fem komponenter: kontrollmiljö, riskbedömning, kontrollaktiviteter, informa- tion och kommunikation samt uppföljning. Kontrollmiljö Fördelning och delegering av ansvar har dokumenterats och kommunicer- ats i för styrelsen och bolaget styrande interna dokument såsom; • Styrelsens arbetsordning • Instruktion till VD • Delegationsordning • Attestordning • Övriga interna styrdokument (till exempel ekonomihandbok) Samtliga interna styrdokument uppdateras regelbundet vid ändring av till exempel lagstiftning, redovisningsstandarder eller noteringskrav och när behov annars föreligger. Riskbedömning I enlighet med arbetsordningen gör styrelsen, samt revisionsutskottet, en gång om året en genomgång av bolagets interna kontroll. Identifiering görs av de risker som bedöms finnas och åtgärder fastställs för att reducera dessa risker. Revisorn bjuds in att på styrelsemöte och till revisionsutskot- tet redogöra för sin rapport över den interna kontrollen. De väsentliga riskerna SBB har identifierat är felaktigheter i redovisning och värdering av fastigheter, kreditrisker, refinansieringsrisker, ränterisker, skatt och moms, samt risk för bedrägeri, förlust eller förskingring av tillgångar. Kontrollaktiviteter Då bolagets ekonomisystem är uppbyggt så att ingående av avtal och betalning av fakturor med mera måste följa de beslutsvägar, firmateck- nings- och attesträtter som anges i de interna styrdokumenten finns det i grunden en kontrollstruktur för att motverka och förebygga de risker som bolaget har identifierat. Utöver dessa kontrollstrukturer företas en rad kontrollaktiviteter för att ytterligare upptäcka samt korrigera fel och avvikelser. Sådana kontrollaktiviteter består av uppföljning på olika nivåer i organisationen, såsom uppföljning och avstämning i styrelsen av fattade styrelsebeslut, genomgång och jämförelse av resultatposter, kontoavstämningar, godkännande och redovisning av affärstransaktioner hos ekonomiavdelningen. Information om kommunikation SBB har byggt upp en organisation för att säkerställa att den finansiella rapporteringen blir korrekt och effektiv. De interna styrdokumenten klargör vem som ansvarar för vad och den dagliga interaktionen mellan berörda människor gör att relevant information och kommunikation når samtliga berörda parter. Ledningen erhåller regelbundet finansiell informa- tion om bolaget och dess dotterbolag avseende utvecklingen av uthyrning och övrig förvaltning, genomgång och uppföljning av pågående och kommande investeringar samt likviditetsplanering. Styrelsen informeras av ledningsgruppen avseende riskhantering, intern kontroll och finansiell rapportering. Bolagets informationspolicy säkerställer att all informations- givning externt och internt blir korrekt och ges vid för varje tillfälle lämplig tidpunkt. Samtliga anställda i SBB har vid olika genomgångar fått vara med och påverka utformningen av relevanta interna policys och riktlinjer och har på så sätt varit direkt delaktiga i framtagandet av dessa interna styrdokument. De anställda uppmanas söka råd kring genomförandet av bolagets policyer från sin närmaste chef. Om närmaste chef inte kan ge råd till den anställde kan han eller hon söka råd från (i ordning): chefens chef, HR-chefen, hållbarhetschefen, VD och styrelsens ordförande. Uppföljning Såsom har redogjorts för ovan så sker uppföljning löpande i samtliga nivåer i organisationen. Styrelsen utvärderar regelbundet den information som bolagsledningen och revisorerna lämnar. Vidare rapporterar bolagets revisor personligen direkt till styrelsen sina iakttagelser från granskningen och sin bedömning av den interna kontrollen. Av särskild betydelse är styrelsens övervakning för utveckling av den interna kontrollen och för att se till att åtgärder vidtas rörande eventuella brister och förslag som framkommer. Uppförandekodens effektivitet utvärderas årligen i samband med uppdateringen av Koden. Alla avvikelser från Koden ska omedelbart rapporteras till närmaste chef, chefens chef eller whistleblower-funktio- nen. Avvikelser från Koden ska redovisas på hemsidan och i den årliga hållbarhetsredovisningen. Utvärdering av behovet av en separat internrevisionsfunktion Någon internrevisionsfunktion finns idag inte upprättad inom SBB. Styrel- sen har prövat frågan och bedömt att befintliga strukturer för uppföljning och utvärdering ger ett tillfredsställande underlag. Sammantaget medför detta att det inte anses motiverat att ha en särskild enhet för internrevi- sion. Beslutet omprövas årligen. Avvikelser i förhållande till koden Koden bygger som nämnts på principen ”följ eller förklara”. Detta innebär att ett företag som tillämpar Koden kan avvika från enskilda regler, men ska då avge förklaring där skäl till avvikelsen redovisas. SBB följde under 2023 Koden utan avvikelser. Vinstdisposition Styrelsen föreslår följande vinstdisposition till årsstämman: Till årsstämman finns följande medel att förfoga: Överkursfond 27 712 051 033 Balanserat resultat -20 968 768 801 Hybridobligation 16 480 181 050 Årets resultat -5 367 583 014 17 855 880 268 Disponeras så att: I ny räkning överföres 17 885 880 268 17 885 880 268 74 I SBB ÅRSREDOVISNING 2023 FINANSIELLA RAPPORTER SBB ÅRSREDOVISNING 2023 I 75 Koncernens resultaträkning Belopp i MKR Not 2023 2022 Kvarvarande verksamhet Hyresintäkter 4,5 4 581 5 365 Fastighetskostnader Driftskostnader 5,6 -1 021 -1 309 Underhåll 5,6 -2 57 -314 Fastighetsskatt 5,6 -95 -1 27 Driftnetto 5 3 209 3 615 Administration 6,7, 8 -878 -809 Förvärvs- och omstruktureringskostnader 6 -90 -1 2 0 Resultat före finansiella poster, värdeföränd- ringar fastigheter och goodwill 2 241 2 686 Värdeförändringar fastigheter 14 -13 321 -3 681 Realisationsresultat vid utdelning av Neobo - -3 202 Upplösning/nedskrivning goodwill avseende -22 7 -387 uppskjuten skatt Nedskrivning goodwill - -395 Resultat bostadsproduktion -17 -17 Rörelseresultat -11 324 -4 997 Resultat från joint ventures och intresseföretag 16 -6 017 -1 86 6 varav förvaltningsresultat 169 9 41 varav värdeförändringar -2 498 -1 970 varav skatt 196 -90 varav försäljningsresultat -3 416 - varav nedskrivning -469 -747 Ränteintäkter och liknande resultatposter 9 266 238 Räntekostnader och liknande resultatposter 10 -1 40 6 -1 054 Resultat förtidslösen lån 10 36 424 Valutakursdifferenser -14 4 -1 991 Tomträttsavgälder 11 -1 0 -1 9 Värdeförändringar finansiella instrument 16 -2 580 -1 560 Resultat före skatt -21 179 -10 825 Aktuell skatt 12 -4 43 -27 7 Uppskjuten skatt 12 2 569 354 Upplösning uppskjuten skatt hänförlig till 12 227 387 goodwill ÅRETS RESULTAT, KVARVARANDE -18 827 -10 361 VERKSAMHET Årets resultat, avvecklad verksamhet 32 -2 763 550 ÅRETS RESULTAT -21 590 -9 811 Årets resultat hänförlig till: Moderbolagets aktieägare -22 0 5 4 -9 634 Innehav utan bestämmande inflytande 464 -17 7 ÅRETS RESULTAT -21 590 -9 811 3) 1) 1) 2) 5) 2) 5) 5) 5) 4)5) Belopp i MKR Not 2023 2022 Resultat per stamaktie A och B före utspädning, 22 -1 3 , 9 1 -7, 6 1 kvarvarande verksamhet Resultat per stamaktie A och B efter utspäd- ning, kvarvarande verksamhet 22 -1 3 , 9 1 -7, 6 1 Resultat stamaktie D, kvarvarande verksamhet 22 2,0 0 2,0 0 Resultat per stamaktie A och B före utspädning, avvecklad verksamhet -2, 8 6 -0,10 Resultat per stamaktie A och B efter utspäd- ning, avvecklad verksamhet -2, 8 6 -0,10 Resultat per stamaktie D, avvecklad verksamhet 2,0 0 2, 00 Resultat per stamaktie A och B före utspädning 22 -1 5 , 8 1 -7, 2 3 Resultat per stamaktie A och B efter utspädning 22 -1 5 , 8 1 -7, 2 3 Resultat per stamaktie D 22 2,00 2,0 0 3) 5) 5) 5) 5) 1) Förvaltningsadministration ingår sedan Q1 2023 i raden Administration. Jämförelsetal är omräknade. 2) Ny summeringsrad och nya definitioner. För vidare information se not 30. 3) Jämförelseperioder har räknats om avseende kvarvarande och avvecklad verksamhet, i enlighet med IFRS 5. 4) Årets resultat, avvecklad verksamhet, inkluderar driftnetto om 1 766 mkr (1 731). För mer information om avvecklad verksamhet, se not 32. 5) Bolagets årsredovisning för 2023 skiljer sig jämfört med bokslutskommuniké publicerad 2024-02-27. Resultatposter och efterföljande summeringar har uppdaterats, vissa nyckeltal har därmed räknats om Se mer information i not 36. Koncernens rapport över totalresultat Belopp i MKR Not 2023 2022 Årets resultat -21 590 -9 811 Poster som kan komma att omklassificeras till periodens resultat, netto efter skatt Andel av övrigt totalresultat i joint ventures och -17 5 16 9 intresseföretag Omräkningsdifferenser -1 057 427 ÅRETS TOTALRESULTAT -22 822 -9 215 Årets totalresultat hänförligt till: Moderbolagets ägare -23 286 -9 038 Innehav utan bestämmande inflytande 464 -1 7 7 ÅRETS TOTALRESULTAT -22 822 -9 215 76 I SBB ÅRSREDOVISNING 2023 Kommentarer resultaträkning Driftnetto Hyresintäkterna uppgick under perioden till 4 581 mkr (5 365). I ett jämförbart bestånd ökade hyresintäkterna med 8,8 procent jämfört med motsvarande period föregående år. Av hyresintäkterna avsåg 2 937 mkr (2 864) samhälle, 1 621 mkr (2 432) bostäder och 23 mkr (68) utbildning. Den ekonomiska uthyrningsgraden vid utgången av perioden uppgick till 94,2 procent (95,3). Den genomsnittliga kontraktslängden för samhälls- fastigheter var sju år (10). Minskningen beror främst på avkonsolideringen av Nordiqus. Driftnettot stiger 10,9 procent i jämförbart bestånd. Driftnettot i jämförbart bestånd stiger snabbare än hyrestillväxten tack vare lägre kost- nadsutveckling. I jämförbart bestånd ökade kostnaderna med 3,4 procent jämfört med motsvarande period föregående år. Fastighetskostnaderna uppgick under perioden till -1 372 mkr (-1 750). Resultat före värdeförändringar och goodwill Sammantaget uppgick periodens kostnader för administration till -878 mkr (-809). I periodens kostnader ingår bonus till de anställda om - mkr (120). Förvärvs- och omstruktureringskostnader uppgick till -90 mkr (-120), och är till övervägande del hänförliga till decentralisering av koncernstruktu- ren. Värdeförändringar Värdeförändringar för fastigheterna uppgick under perioden till -13 321 mkr (-3 681) varav -1 557 mkr (-155) var realiserade värdeförändringar och -11 763 mkr (-3 526) var orealiserade värdeförändringar. I värdeförändringen har allmän hyresutveckling, omförhandlingar av befintliga avtal samt nyteck- nade avtal skapat högre driftnetton som bidragit positivt till den orealise- rade värdeförändringen. Den negativa värdeförändringen förklaras av höjda avkastningskrav. Under perioden har fastighetsbeståndet haft en negativ värdeförändring om 12 procent. Det genomsnittliga avkastningskravet har under perioden höjts från 4,72 till 5,19 procent. SBB har under perioden sålt fastigheter om 4 975 mkr, exklusive Nordiqus och SBB Residential Property. Totala investeringar i dessa fastigheter uppgick till 3 770 mkr och skapat värde var 108 mkr. Realiserade värdeförändringar beräknas utifrån senaste redovisade värdet och inte utifrån anskaffningsvärde. Resultat från joint ventures och intresseföretag Resultat från joint ventures och intresseföretag var -6 017 mkr (-1 866) för året. De negativa resultatet beror främst på realisationsresultatet om -3 416 mkr som till största del är hänförligt till försäljningen av andelarna i JM AB (publ). Se ytterligare information i not 16. Finansnetto Finansnettot består av ränteintäkter, räntekostnader och liknande poster samt resultat förtidslösen lån, valutakursdifferenser och tom- trättsavgälder. Finansnettot för perioden uppgick till -1 258 mkr (-2 402). Förändringen beror till största del av minskade räntekostnader på grund av minskad upplåning till följd av minskat fastighetsbestånd. I de finansiella kostnaderna ingår räntor för extern finansiering samt övriga finansiella kostnader såsom periodiserade uppläggningsavgifter och valutakursdif- ferenser. Valutakursdifferenser för perioden uppgår till -144 mkr (-1 991) och är främst hänförligt till omräkning av lån upptagna i euro till den del lånen inte är matchade mot säkringar i form av nettotillgångar i euro och valutaderivat, se not 23 för mer information. Värdeförändringar för finansiella instrument uppgick till -2 580 mkr (-1 560). Posten består av orealiserade värdeförändringar för finansiella placeringar i aktier om -1 280 mkr (-2 090) och beror på negativ kursutveckling på aktierna i portföljen samt värdeförändringar avseende räntederivat om -1 301 mkr (684). Se ytterligare information not 17. Resultat efter skatt Periodens resultat efter skatt uppgick till -18 827 mkr (-10 361). Skatt på periodens resultat uppgick till 2 353 mkr (464), varav -443 mkr (-277) avsåg aktuell skatt och 2 569 mkr (354) avsåg uppskjuten skatt relaterad till fastig- heter och underskottsavdrag. Upplösning av uppskjuten skatt hänförligt till goodwill uppgick till 227 mkr (387). Avvecklad verksamhet Den 24 september 2023 ingick SBB avtal med Brookfield om försäljning av ytterligare 1,16 procent av aktierna i Nordiqus. Försäljningen var föremål för sedvanliga fullföljande villkor vilka var uppfyllda den 22 november 2023, från vilket datum det avkonsoliderats och istället redovisats som intresseföretag. Numera äger SBB 49,84% av aktierna i Nordiqus. Nordiqus bedrivs fortsatt gemensamt av SBB och Brookfield. Periodens resultat hänförlig till den avvecklande verksamheten uppgår till -2 763 mkr. Se not 32. SBB ÅRSREDOVISNING 2023 I 77 Kommentarer balansräkning Goodwill Goodwill uppgår vid periodens utgång till 2 692 mkr (5 283). Under perioden har sammanlagt nedskrivningar gjorts om -1 794 mkr (-395) och upplösningar gjorts om -797 mkr (-387). Totalt sett är -24 mkr hänförlig till Bostäder, -202 mkr hänförligt till Samhäll, samt -2 365 mkr hänförligt till Utbildning. Nedskrivningen inom Utbildning har gjorts i samband med omklassificeringen av Nordiqus till intresseföretag och har redovisats inom Avvecklad verksamhet. Se ytterligare information i not 13. Vid periodens utgång var 597 mkr (1 394) av redovisad goodwill hän- förligt till skillnaden mellan nominell skatt och den uppskjutna skatt som kalkylerats vid förvärv av fastigheter i bolagsform som måste redovisas vid s.k. rörelseförvärv. Resterande goodwill utgörs främst av synergieffekter i form av minskade finansierings- och administrationskostnader. Förvaltningsfastigheter Värdet för fastigheterna uppgick till 73 205 mkr per 2023-12-31 (135 616). Fastighetsbeståndets värde har baserats på externvärderingar gjorda av Newsec, JLL, Savills, Cushman & Wakefield och Colliers. Värderingarna har baserats på analys av framtida kassaflöden för respektive fastighet där hänsyn tagits till gällande hyreskontraktsvillkor, marknadsläge, hyresni- våer, drifts-, underhålls- och förvaltningsadministrationskostnader samt behov av investeringar. I värderingen har ett genomsnittligt avkastnings- krav på 5,19 procent (4,72) använts. I värdet för fastigheterna ingår 2 131 mkr för byggrätter som värderats genom tillämpning av ortsprismetoden, vilket innebär att bedömningen av värdet sker utifrån jämförelser av priser för likartade byggrätter. Verkligt värde har således bedömts enligt IFRS 13 nivå 3. Se vidare om förvaltningsfastigheter i not 14. Intresseföretag och jont ventures SBB:s engagemang i joint ventures och intresseföretag utgörs av aktieinne- hav samt utlåning till bolag där SBB inte har ett bestämmande inflytande till bolagen. Per 2023-12-31 uppgick andelar i intresseföretag och joint ventures till 17 876 mkr (12 649) och fordringar på intresseföretag och joint ventures till 4 839 mkr (1 737). En del av bolagen bedriver fastig- hetsutvecklingsprojekt medan andra bolag äger förvaltningsfastigheter. De största innehaven utgörs av bolagen: SBB Residential Property AB, SBB Kåpan AB, Nordiqus AB och Public Property Invest AS. Se ytterligare information i not 16. Koncernens balansräkning Belopp i MKR Not 2023 2022 TILLGÅNGAR Anläggningstillgångar Immateriella anläggningstillgångar Goodwill 13 2 692 5 283 Summa immateriella anläggningstill- gångar 2 692 5 283 Materiella anläggningstillgångar Förvaltningsfastigheter 14 73 205 135 616 Nyttjanderätt tomträtt 11 393 829 Inventarier 15 106 37 Summa materiella anläggningstillgångar 73 704 136 482 Finansiella anläggningstillgångar Andelar i joint ventures och intresseföretag 16 17 876 12 649 Fordringar hos intresseföretag/joint 17 4 839 1 737 ventures Derivat 17 4 81 1 696 Finansiella tillgångar värderade till verkligt 17 849 2 298 värde Andra långfristiga fordringar 17 1 965 939 Summa finansiella anläggningstillgångar 26 009 19 319 Summa anläggningstillgångar 102 405 161 084 Omsättningstillgångar Omsättningsfastigheter 155 156 Kortfristiga fordringar Derivat 203 - Finansiella tillgångar värderade till verkligt 185 - värde Kundfordringar 17,23 10 0 106 Aktuella skattefordringar 12 26 0 210 Övriga fordringar 17,18 3 47 1 224 Förutbetalda kostnader och upplupna 19 3 92 74 0 intäkter Summa kortfristiga fordringar 1 487 2 280 Likviditetsplaceringar 17,20 214 421 Likvida medel 17,20 3 845 4 429 Summa likviditetsplaceringar och likvida 4 060 4 850 medel Summa omsättningstillgångar 5 702 7 286 SUMMA TILLGÅNGAR 108 107 168 370 78 I SBB ÅRSREDOVISNING 2023 Kommentarer balansräkning Eget kapital Det egna kapitalet hänförligt till moderbolagets aktieägare uppgick per 2023-12-31 till 17 909 mkr (43 825). Totalt eget kapital uppgick vid periodens slut till 37 131 mkr (63 337). I det egna kapitalet ingår emitterade hybridobligationer till ett bokfört värde om 16 777 mkr (16 821) där förändringen från föregående år är hänförlig till valutaomräkning av hybridobligationer nominerade i EUR. Minoritetsandelar uppgår till 2 445 mkr (2 691) där nya minoritetsan- delar om 9 840 mkr (712) tillkommit under året, och inlösta/avyttrade minoritetsandelar uppgår till -10 552 mkr (-1 915). Förändringen beror främst på att Brookfield Asset Managment Inc under första kvartalet gått in som minoritetsägare i ett gemensamt bolag kallat Nordiqus, som innehar utbildningsfastigheter. Brookfield har sedan under tredje kvartalet förvärvat ytterligare andelar och uppnått ett majoritetsägande i Nordiqus, vilket medfört att SBB inte längre konsoliderar Nordiqus och därmed inte heller redovisar någon minoritet för dem. Även Industricentralen AB, som under 2022 gick in som minoritetsägare i ett gemensamt bolag som innehar aktier i Heba AB, har under 2023 förvärvat även SBB:s andel och därmed redovisas inte längre någon minoritet för det bolaget. Kvarstående minoritetsandelar finns i Unobo AB om 30 procent samt ett fåtal bolag inom Sveafastigheter-koncernen där SBB inte äger samtliga aktier i bolagen. Omräkningsdifferenser vid omräkning av nettotillgångar i dotterbolag i Norge, Finland och Danmark från lokal valuta till SEK utgjorde -1 181 mkr av förändringen i eget kapital under perioden. Soliditeten uppgick till 34 procent (38), den justerade soliditeten till 37 procent (42) och belåningsgraden till 54 procent (49). Uppskjuten skatt Uppskjuten skatt beräknas i Sverige med en nominell skatt på 20,6 procent på skillnader mellan redovisat och skattemässigt värde på tillgångar och skulder samt underskottsavdrag. Motsvarande skattesatser i Norge och Danmark är 22,0 procent och i Finland 20,0 procent. Den uppskjutna skatteskulden uppgick per 2023-12-31 netto till 2 726 mkr (9 120) och är till största del hänförlig till förvaltningsfastigheter och underskottsavdrag. Underskottsavdragen i koncernen uppgick till totalt till 5 213 mkr per 2023-12-31. I perioden har underskott om totalt 1 430 mkr nyttjats. Räntebärande skulder De räntebärande skulderna i koncernen uppgick vid periodens slut till 62 093 mkr (87 085), varav 18 977 mkr (33 896) avsåg skulder till kreditin- stitut, 43 117 mkr (52 078) avsåg obligationslån och - mkr (1 111) avsåg företagscertifikat. Se vidare i not 17. Skuld cash collateral SBB löste under första kvartalet 2023 den Total return swap (TRS) avseende likviditetsplaceringar i aktier om cirka 2 mdkr som redovisats på raden Skuld cash collateral under 2022. Koncernens balansräkning Belopp i MKR Not 2023 2022 EGET KAPITAL OCH SKULDER 21 Aktiekapital 165 165 Övrigt tillskjutet kapital 26 624 26 612 Reserver -91 5 142 Balanserade vinstmedel inklusive årets totalresultat -7 967 16 905 Eget kapital hänförligt till moderbolagets aktieägare 17 909 43 825 Hybridobligation 15 741 15 741 Övriga reserver 1 036 1 080 Innehav utan bestämmande inflytande 2 445 2 691 Summa eget kapital 37 131 63 337 Långfristiga skulder Skulder till kreditinstitut 17,23 11 116 30 496 Obligationslån 17,23 40 540 48 310 Derivat 17 26 4 375 Uppskjutna skatteskulder 12 2 726 9 120 Leasingskulder tomträtter 11 393 829 Övriga långfristiga skulder 17,23 92 141 Summa långfristiga skulder 55 131 89 271 Kortfristiga skulder Skulder till kreditinstitut 17,23 7 861 3 400 Företagscertifikat 17,23 - 1 111 Obligationslån 17,23 2 576 3 768 Derivat 17,23 1 290 596 Leverantörsskulder 17,23 1 21 45 6 Aktuella skatteskulder 12 99 310 Skuld cash collateral 17 - 2 178 Övriga skulder 17,23,24 726 1 185 Beslutad utdelning 24 2 133 834 Upplupna kostnader och förutbetalda 25 1 040 1 924 intäkter Summa kortfristiga skulder 15 845 15 762 SUMMA EGET KAPITAL OCH SKULDER 108 107 168 370 SBB ÅRSREDOVISNING 2023 I 79 Koncernens förändringar i eget kapital Eget kapital hänförligt till Eget kapital hänförligt till moderbolagets aktieägare hybridobligationer Övrigt Innehav utan Aktie- till skjutet Balanserade Hybrid- Övriga be stämm ande Totalt eget Belopp i MKR kapital kapital Reserver vinstmedel Totalt obligationer reserver inflytande kapital Ingående eget kapital 2022-01-01 165 26 396 83 4 34 360 61 755 17 294 -14 9 4 071 82 971 (omarbetad) Årets resultat - - - -9 633 -9 633 - - -17 7 -9 811 Årets övriga totalresultat - - -692 1 288 596 - - - 59 6 Årets totalresultat - - -692 -8 345 -9 037 - - -17 7 -9 215 Nyemission - 210 - - 210 - - - 210 Emissionskostnader hybridobliga- tion - - - -1 3 -1 3 - - - -1 3 Inlösen del av hybridobligation - - - 81 1 811 -1 553 15 - -7 2 7 Valutaomvärdering hybridobligation - - - -1 214 -1 214 - 1 214 - - Skatteeffekter i eget kapital - 6 - 17 5 181 - - - 181 Utdelning - - - -2 308 -2 308 - - - -2 308 Utdelning hybridobligationer - - - -49 0 -49 0 - - - -49 0 Utdelning Neobo - - - -5 946 -5 946 - - - -5 946 Avyttring till minoritet - - - - - - - 712 712 Inlösta minoritetsandelar - - - -1 2 4 -12 4 - - -1 915 -2 039 Utgående eget kapital 2022-12-31 165 26 612 142 16 905 43 825 15 741 1 080 2 691 63 337 Ingående eget kapital 2023-01-01 165 26 612 142 16 905 43 825 15 741 1 080 2 691 63 337 (omarbetad) Årets resultat - - - -2 2 0 5 4 -2 2 0 5 4 - - 464 -21 590 Årets övriga totalresultat - - -1 057 -17 5 -1 232 - - - -1 232 Årets totalresultat - - -1 057 -22 229 -23 286 - - 464 -22 822 Återköp teckningsoptioner - - - -5 -5 - - - -5 Konvertering av tvingande - 12 - -1 1 1 - - - 1 konvertibel Valutaomvärdering hybridobligation - - - 44 44 - -44 - - Skatteeffekter i eget kapital - - - 99 99 - - - 99 Utdelning - - - -2 482 -2 482 - - - -2 482 Utdelning hybridobligationer - - - -54 8 -5 48 - - - -54 8 Innehållen ränta hybridobligationer - - - 358 358 - - - 358 Förvärvade minoritetsandelar - - - - - - - 9 840 9 840 Inlösta minoritetsandelar - - - -98 -98 - - -10 552 -10 648 Utgående eget kapital 2023-12-31 165 26 624 -915 -7 967 17 909 15 741 1 036 2 445 37 131 1) 3) 3) 2) 4) 3) 1) Reserver består av säkringsredovisning och omräkningsdifferenser. 2) Övriga reserver består av omräkningsdifferenser avseende Hybridobligationer. 3) Utdelning på hybridobligationen har pausats enligt pressmeddelande 29 december 2023, motsvarande upplupen utdelning (ränta) per 2023-12-31 uppgår till 357 361 540 kr. 4) Bolaget har ändrat redovisningsprincip för hantering av emissionskostnader, de har tidigare hanterats inom kapital hänförligt till hybridobligationer till att numera inkluderas i balanserade vinstmedel. Detta har till följd att de ingående balanserna för eget kapital har justerats. 80 I SBB ÅRSREDOVISNING 2023 Koncernens kassaflödesanalys Belopp i MKR Not 2023 2022 Den löpande verksamheten Resultat före skatt, kvarvarande verksamhet -21 179 -10 824 Resultat före skatt, avvecklad verksamhet -6 090 276 Justering för ej kassaflödespåverkande poster Avskrivningar 6 10 Värdeförändringar fastigheter 18 051 4 571 Realisationsresultat vid utdelning av Neobo - 3 202 Upplösning goodwill vid försäljning fastigheter 797 387 Nedskrivning goodwill 1 794 395 Resultat bostadsproduktion 17 17 Resultat från joint ventures/intresseföretag 6 017 1 866 Utdelning från joint ventures/intresseföretag 28 3 304 Värdeförändringar finansiella instrument 2 580 1 560 Räntenetto 1 818 2 878 Erlagd ränta -2 236 -1 059 Erhållen ränta 220 196 Betald skatt -856 -29 4 Kassaflöde från den löpande verksamheten 1 222 3 485 före förändringar av rörelsekapital Kassaflöde från förändringar i rörelsekapital Ökning (-)/Minskning (+) av rörelsefordringar 1 057 16 4 Ökning (+)/Minskning (-) av rörelseskulder -929 -1 529 Kassaflöde från den löpande verksamheten 1 350 2 120 Investeringsverksamheten Investeringar i fastigheter 14 -2 901 -5 250 Försäljning av fastigheter 14 - 171 Förvärv av dotterbolag med avdrag för -1 62 9 -9 367 förvärvade likvida medel Försäljning av dotterbolag med avdrag för likvida 12 675 9 677 medel Investeringar/försäljning inventarier -75 1 Investeringar/avyttringar i intresseföretag/joint 16 2 470 475 ventures Förändring fordringar joint ventures och 17 7 81 2 159 intresseföretag Kassaflöden från finansiella tillgångar 17 -1 9 4 1 772 Förändring andra långfristiga fordringar 17 -998 -7 2 8 Kassaflöde från investeringsverksamheten 10 129 -1 090 Belopp i MKR Not 2023 2022 Finansieringsverksamheten Emissionskostnader - -1 5 Återköp teckningsoptioner -5 - Inlösen hybridobligationer - -72 7 Inlösen tvingande konvertibel 1 - Utbetald utdelning -1 6 59 -2 837 Utdelning likvida medel Neobo - -2 31 Avyttring till minoritet 9 057 712 Inlösta minoritetsandelar 26 - -2 0 40 Upptagna lån 26 21 544 62 038 Amortering av lån -38 885 -59 710 Förändring cash collaterals -2 04 8 -3 429 Förändring övriga långfristiga skulder -52 -2 02 Kassaflöde från finansieringsverksamheten 26 -12 047 -6 440 Periodens kassaflöde -568 -5 410 Likvida medel vid periodens början 4 429 9 837 Periodens kassaflöde -568 -5 410 Valutakursändring i likvida medel -1 6 2 Likvida medel vid periodens slut 20 3 845 4 429 varav Likvida medel hänförliga till avvecklad - 57 verksamhet SBB ÅRSREDOVISNING 2023 I 81 Koncernens noter (1-34) NOT 1 Väsentliga redovisningsprinciper Allmän information Denna årsredovisning och koncernredovisning omfattar det svenska moderbolaget Samhällsbyggnadsbolaget i Norden AB (publ), organisa- tionsnummer 556981-7660 och dess dotterbolag. Koncernen bedriver verksamhet inom fastighetsförvaltning och fastighetsutveckling. Moderbolaget är ett aktiebolag som är registrerat i Sverige och som har sitt säte på Strandvägen 1 i Stockholm. Styrelsen har den 30 april 2024 godkänt denna årsredovisning och koncernredovisning vilken kommer att läggas fram för antagande vid årsstämma den 28 juni 2024. Redovisningsprinciper finns specificerade under respektive not. Grunder för koncernredovisningen Koncernredovisningen har upprättats i enlighet med International Finan- cial Reporting Standards (IFRS). Vidare har Årsredovisningslagen (ÅRL) och ”RFR1 Kompletterande redovisningsregler för koncerner” tillämpats. Tillgångar och skulder är redovisade till anskaffningsvärden förutom förvaltningsfastigheter och vissa finansiella instrument som värderas och redovisas till verkligt värde. Den funktionella valutan för moderbolaget är svenska kronor, vilken utgör rapporteringsvalutan för moderbolaget och koncernen. Samtliga belopp anges i miljontals kronor om inget annat anges . Resultaträkningens uppställningsform SBB har från och med Q1 2023 ändrat sin uppställningsform för koncer- nens resultaträkning, utan påverkan på periodens kassaflöde, balansräk- ning eller resultat. Detta innebär att resultaträkningen utvisar resultat för driftnetto, resultat före finansiella poster, värdeförändringar fastigheter och goodwill, rörelseresultat samt resultat före skatt. Driftnetto och resultat före finansiella poster ändras och förvaltningsresultat tas bort. Innebörden av dessa förändringar är att värdeförändringar från fastighe- ter, samt nedskrivning/upplösning av goodwill ingår i rörelseresultatet och andra poster såsom värdeförändringar från finansiella instrument, som tidigare redovisades efter finansiella poster men före skatt redovisas nu i finansiella poster. Den tidigare posten resultat före finansiella poster utgår från resultaträkningen och återfinns bland nyckeltalen. Förvaltningsad- ministration har klassificerats om och flyttats från driftnetto till resultat före finansiella poster, värdeförändringar fastigheter och goodwill. Efter resultat före skatt och innan årets resultat har det tillkommit en resulta- trad för årets resultat kvarvarande verksamhet. Årets resultat inkluderar resultat från avvecklad verksamhet. Se ytterligare information i not 32. Omklassificering förvaltningsadministration och centraladministration På grund av svårigheten att särskilja vad som avser kostnader för förvalt- ningsadministration jämfört med centraladministration har koncernen från och med 1 januari 2023 övergått till att i resultaträkningen klassificera det som tidigare klassificerats som fastighetsadministration till kostnader för administration. Jämförelsesiffrorna har också klassificerats om för att ge en rättvisande jämförelse. Omarbetat Redovisat (mkr) 2022 2022 Fastighetsadministration - -465 Centraladministration - -433 Administration, kvarvarande verksamhet -809 - Administration, avvecklad verksamhet -89 - Summa -898 -898 Segmentsrapportering Från och med tredje kvartalet har segmentsrapporteringen gjorts om och utgörs numera av Bostäder, Samhälle och Utbildning. Jämförelsesiffrorna har klassificerats om i enlighet med den nya segmentsindelningen. Se not 5. Omklassificeringen av segmenten leder till omräkning av bland annat goodwill. Se not 13 för mer information om klassificeringen av goodwill. NOT 2 Upplysning om nya och kommande standarder Nya och ändrade standarder med tillämpning från 2023 Anpassningar har gjorts i enlighet med IAS 1 nya direktiv med tillämpning från 2023. Ändringarna innebär att kravet i IAS 1 avseende upplysning om betydande redovisningsprinciper ersätts med krav på att upplysa om väsentliga redovisningsprinciper. Samtidigt uppdateras IASB:s Practice Statement 2 Making Materiality Judgements med vägledning och exempel som är avsedda att illustrera tillämpningen av väsentlighetskriteriet på upplysningar om redovisningsprinciper. Syftet är att åstadkomma en reell förändring i praxis mot bättre, mer effektiv kommunikation i finansiella rapporter. Ändringen i praxis förväntas inte bara öka nyttan av upplys- ningar om redovisningsprinciper utan även att reducera textmängden i framtida årsredovisningar. Ändringen har inneburit att textmängden avseende upplysningar om redovisningsprinciper har reducerats samt att upplysningarna har blir mer företagsanpassade. I december 2021 publicerade OECD ett ramverk (Pillar Two): Inclusive Framework on BEPS. Dessa regler är utformade för att säkerställa att stora multinationella koncerner inom ramen för reglerna betalar en minimiskatt på inkomster som uppkommer under en viss period i varje jurisdiktion där de är verksamma. Ett EU-direktiv baserat på modellreglerna antogs i december 2022 och har införlivats i Sverige. Reglerna om tilläggsskatt träder i kraft för räkenskapsår som påbörjas efter den 31 december 2023. Dessa nya regler har medfört ändringar i IAS 12 som skall tillämpas redan för räkenskapsår som påbörjas den 1 januari 2023 eller senare. Ändring- arna i IAS 12 inkluderar bland annat ett obligatoriskt tillfälligt undantag för att redovisa och lämna upplysningar om uppskjutna skattefordringar och skulder relaterade till inkomstskatter enligt Pillar Two. SBB har valt att tillämpa det tillfälliga undantaget per den 31 december 2023. För SBB innebär det att aktuell och uppskjuten skatt beräknas på samma sätt som tidigare. Bedömningen av koncernens potentiella expone- ring av pelare 2 baserat på senaste finansiella rapporter per land är att det inte föreligger någon väsentlig exponering för extra beskattning 2024, men först när faktiska intäkter och kostnader är kända kommer koncernen kunna bedöma i vilken omfattning koncernen kommer omfattas av pelare 2. Nya standarder och tolkningar som ännu inte trätt i kraft Ändringar i IAS 1 har gjorts avseende klassificering av skulder som kort- eller långfristiga med ikraftträdande 2024, och samtidigt införs nya upplysningskrav om låneskulder förenade med covenanter under nästkom- mande tolvmånadersperiod. SBB har konstaterat att det inte får någon väsentlig påverkan på den finansiella rapporteringen. Inga andra nya standarder eller tolkningar som träder i kraft efter den 31 december 2023 förväntas ha någon väsentlig inverkan på SBB:s finansiella rapporter. Dotterbolag Dotterbolag redovisas initialt i koncernredovisningen enligt förvärvsmetoden . Vid ett förvärv görs en bedömning om förvärvet utgör ett rörelse- eller ett tillgångsförvärv. Ett tillgångsförvärv föreligger om förvärvet avser fastigheter men inte innefattar organisation och de processer som krävs för att bedriva förvaltningsverksamheten. Övriga förvärv är rörelseförvärv. Då förvärv av koncernbolag inte avser förvärv av rörelse, utan förvärv av tillgångar i form av förvaltningsfastigheter, fördelas anskaffningskostna- den på de förvärvade nettotillgångarna. Avvecklad verksamhet Under fjärde kvartalet har ytterligare 1,16 procent av Nordiqus (tidigare EduCo) sålts till Brookfield. SBB äger efter försäljningen 49,84 procent av Nordiqus. De avyttrade tillgångarna och juridiska enheter har redovisats som avvecklad verksamhet. Detta innebär att innevarande samt föregå- ende räkenskapsår har räknats om där resultatet från dessa tillgångar och juridiska enheter har redovisas i resultaträkningen på raden ”Resultat från avvecklad verksamhet”. Detta resultat innefattar även realisationsresulta- tet från försäljningen. Se not 33 för mer information. Nordiqus redovisas från och med avyttringstillfället den 22 november 2023 som intresseföretag, se not 16 för mer information. 82 I SBB ÅRSREDOVISNING 2023 NOT 3 Uppskattningar och bedömningar Vid upprättandet av de finansiella rapporterna måste företagsledningen och styrelsen göra vissa bedömningar och uppskattningar som påverkar det redovisade värdet av tillgångs- och skuldposter respektive intäkts- och kostnadsposter samt lämnad information i övrigt. Bedömningarna och uppskattningarna baseras på erfarenheter och antaganden som ledningen och styrelsen bedömer vara rimliga under rådande omständigheter. Faktiskt utfall kan sedan skilja sig från dessa bedömningar om andra förutsättningar uppkommer. Väsentliga källor till osäkerhet i uppskattningar som kan få påverkan kommande 12 månader Förvaltningsfastigheter Förvaltningsfastigheter redovisas till verkligt värde, vilket fastställs av före- tagsledningen utifrån marknadsbedömning. Väsentliga antaganden har därvid gjorts baserat på värderarnas erfarenhetsmässiga uppskattningar av marknadens förräntningskrav på jämförbara fastigheter. Uppskattningar av kassaflödet är baserade på faktiska kostnader, erfarenheter av jämför- bara fastigheter och antagande om framtida kostnadsutveckling. Framtida investeringar har uppskattats utifrån det faktiska behov som föreligger. De faktiska kostnaderna och behoven kan i framtiden visa sig skilja från de bedömda vid utgången av varje redovisningsperiod. Det föreligger en betydande risk för väsentlig justering utifrån det osäkra marknadsläget som kan resultera i en förändring av uppskattade marknadsvärden under nästa räkenskapsår. För mer information se not 14 Förvaltningsfastigheter. Uppskjuten skatt Vid värdering av underskottsavdrag görs en bedömning av möjligheten att kunna utnyttja underskotten mot framtida vinster. Uppskjuten skatt redovi- sas enligt balansräkningsmetoden och i den omfattning det är sannolikt att beloppen kan utnyttjas mot framtida överskott. För mer information se not 12 Skatt. Goodwill Vid nedskrivningsprövning av goodwill måste ett antal väsentliga antagan- den och uppskattningar beaktas för att kunna beräkna kassagenererande enhetens nyttjandevärde. Dessa antaganden och uppskattningar hänför sig till förväntade framtida diskonterade kassaflödena. Prognoser för framtida kassaflöden baseras på bästa möjliga uppskattningar av framtida intäkter och kostnader samt allmänna marknadsförutsättningar och utveckling för branschen. För mer information se not 13 Goodwill. Andra uppskattningar och bedömningar Förvärv av bolag Vid förvärv av bolag görs en bedömning av om förvärvet ska klassificeras som ett tillgångs- eller rörelseförvärv. Ett tillgångsförvärv föreligger om förvärvet avser fastigheter men inte innefattar organisation, personal och de processer som krävs för att bedriva verksamheten. Övriga förvärv är rörelseförvärv . Fastighetstransaktioner I samband med fastighetstransaktioner görs en sammanvägd bedömning av relevanta fakta och omständigheter baserat på avtalsvillkoren för att fastställa när risker, förmåner och tillika kontroll anses övergå. De ekonomiska fördelar som hänförs till en förvaltningsfastighet utgörs såväl av driftnettot som tillgångens värdeförändring. Utifrån avtalsvillkoren fastställs tidpunkten då de framtida ekonomiska fördelarna kommer tillfalla SBB, samt den tidpunkt då SBB kan utöva kontroll genom att styra användningen av tillgången. Förvärv av fastigheter är från tid till annan villkorade av händelser bortom SBB:s kontroll. Detta kan innefatta godkännande av motpartens styrelse eller andra beslutande organ, lagakraftvunnen detaljplan eller andra myndighetsbeslut. Först då dessa villkor är uppfyllda bedöms det sannolikt att de ekonomiska fördelarna kommer tillfalla företaget och anskaffningsvärdet kan beräknas på ett tillförlitligt sätt, vilken anses utgöra det första redovisningstillfället. Om skyldighet att betala ytterligare köpeskilling inte är beroende av SBB:s framtida verksamhet, dvs om de händelser som ger upphov till betalningen är utanför SBB:s kontroll, redovisas en skuld. Skulden redovisas till verkligt värde och motsvarar SBB:s bästa bedömning av vad som kommer att erläggas. Om skyldigheten att betala ytterligare köpeskilling är beroende av SBB:s framtida verksamhet, görs en bedömning om förutsättningarna för att redovisa en avsättning föreligger. Försäljning av fastighet är från tid till annan villkorade av händelser bortom SBB:s kontroll såsom godkännande av motpartens styrelse eller andra beslutande organ, lagakraftvunnen detaljplan eller andra myndig- hetsbeslut, eller motpartens upptagande av finansiering. Försäljningen redovisas först vid det tillfället då samtliga villkor är uppfyllda och försäljningslikviden kan fastställas på ett tillförlitligt sätt. Från tidpunkten vid sådant tillfälle, fram till tidpunkten för erhållande av försäljningslikvid, redovisas ej erhållen försäljningslikvid som fordran. I de fall då SBB kan komma att erhålla ytterligare köpeskilling i samband med försäljning av förvaltningsfastigheter redovisas sådan köpeskilling som fordran först då samtliga villkor är uppfyllda och den tillkommande köpeskillingen kan beräknas på ett tillförlitligt sätt samt att det är sannolikt att köpeskillingen kommer att erhållas. Sådan fordran redovisas till verkligt värde och motsvarar SBB:s bästa bedömning av vad som kommer att erhållas. Fram tills dess redovisas inte sådan köpeskil- lingen som tillgång i rapporten över koncernens finansiella ställning. I de fall bolaget genomför väsentliga fastighetstransaktioner lämnas särskilda upplysningar om detta. Bolaget har under året gjort två väsent- liga fastighetstransaktioner avseende försäljningen av Nordiqus AB samt SBB Residential Property AB. Se not 33 för mer information. Leasingavtal I samband med vissa av SBB:s förvärv av fastigheter ingås i nära anslutning hyresavtal med säljaren av fastigheten, dvs. SBB agerar köpare/leasegivare i sale and leaseback-transaktioner. I de fall hyresavtalet är av längre karak- tär förekommer väsentliga bedömningar i klassificeringen av leasingavtalet som antingen finansiellt eller operationellt, vilket påverkar huruvida den underliggande fastigheten redovisas i koncernens balansräkning till verkligt värde enligt IAS 40 eller bokas bort ur balansräkningen och ersätts av en leasingfordran enligt IFRS 16. SBB analyserar hyresavtalets specifika fakta och omständigheter och genomför såväl kvalitativa som kvantitativa bedömningar för att fastställa leasingavtalets klassificering. SBB är leasetagare i huvudsak gällande tomträtter. Tomträtterna betraktas i enlighet med IFRS 16 som evigt hyresavtal och skulden skrivs inte av. Värdet består tills omförhandling av tomträttsavgälden sker. Övriga leasingavtal som bilar, kontorsmaskiner med mera bedöms som oväsentliga för koncernen som helhet och kostnaden redovisas linjärt över leasingperioden. I de fall SBB förvärvar en fastighet och därefter hyr ut fastigheten till säljaren genomför SBB en bedömning utifrån kriterierna i sale- & leaseback-reglerna. I samtliga fall har SBB konstaterat att leasingkontrak- ten är att betrakta som operationella leasingavtal där utgångspunkt för bedömningen har tagits i den marknadsmässiga hyran i hyreskontraktet. Klassificering hybridobligation SBB har emitterat hybridobligationer om 16,8 mdkr. Hybridobligationen har en evig löptid med löpande räntebetalningar. SBB har möjlighet att lösa in utestående hybridobligationer fr.o.m. första möjliga inlösendag som infaller 5-6 år efter emissionsdagen. Vid första redovisningstillfället har bedömningen gjorts att hybridobligationen ska klassificeras som ett egetkapital-instrument och inte som en finansiell skuld. Den bedömning som ligger till grund för klassificeringen är att det inte finns någon uttrycklig avtalsenlig förpliktelse att reglera avtalet genom att erlägga kontanter eller en annan finansiell tillgång. Det finns inte heller några andra omständigheter som anger att avtalet kommer att regleras i kontanter eller annan finansiell tillgång. SBB har enligt villkor i avtalen rätt att skjuta upp utbetalningar avseende ränta på obestämd tid såtillvida hybridobligationsinnehavare meddelas inom avtalad tid och hybridobliga- tionen är efterställd samtliga andra fordringsägare. För mer information se not 21 Eget kapital . SBB ÅRSREDOVISNING 2023 I 83 NOT 4 Hyresintäkter Redovisningsprincip Koncernens intäkter utgörs i all väsentlighet av hyresintäkter. Intäkterna redovisas med avdrag för eventuella rabatter. Hyresavtalen klassificeras i sin helhet som operationella hyresavtal. Hyresintäkter inklusive tillägg aviseras i förskott och periodisering av hyrorna sker linjärt så att endast den del av hyrorna som belöper på perioden redovisas som intäkter. Redovisade hyresintäkter har i före- kommande fall reducerats med värdet av lämnade hyresrabatter. I de fall hyreskontrakten ger en reducerad hyra under en viss period, periodiseras denna linjärt över den aktuella kontraktsperioden. Eventuell förlängning av hyresperioden beaktas inte vid sådan periodisering. Erlagda ersättningar från hyresgäster i samband med förtida avflyttning redovisas som intäkt i samband med att avtalsförhållandet med hyresgästen upphör och inga åtaganden kvarstår, vilket normalt sker vid avflyttning. Utifrån de hyresavtal som koncernen har och dess utformning har SBB konstaterat att den service som tillhandahålls av koncernen är underord- nad hyreskontraktet och att all ersättning ska anses utgöra hyra. NOT 5 Rörelsesegment Redovisningsprincip Koncernens indelning i segment baseras på skillnaderna i segmentens karaktär och på den rapportering som ledningen inhämtar för att följa upp och analysera verksamheten samt den information som inhämtas för att fatta strategiska beslut. Segmentens resultat bedöms och analyseras base- rat på driftnettot. Samma redovisningsprinciper används för segmenten som för koncernen. Från och med Q3 2023 är segmentens uppdelning bostad, samhälle och utbildning. Tidigare var uppdelningen bostäder, samhällsfastigheter och De totala hyresintäkterna för koncernen uppgick till 4 581 (5 365) mkr. Tabellen nedan visar hyresintäkterna beräknade på aktuella hyresavtal. Bostads- och bilplatshyreskontrakt, som oftast löper med tre månaders uppsägningstid ingår inte i tabellen. Antaganden om framtida hyresintäk- ter bygger på befintliga avtal och antaganden att dem hålls enligt avtal. Avtalade framtida hyresintäkter, kvarvarande verksamhet 2023 2022 Avtalade hyresintäkter inom 1 år 2 817 3 205 Avtalade hyresintäkter mellan 1 och 2 år 2 548 2 591 Avtalade hyresintäkter mellan 2 och 3 år 2 246 2 264 Avtalade hyresintäkter mellan 3 och 4 år 1 876 1 920 Avtalade hyresintäkter mellan 4 och 5 år 1 583 1 675 Avtalade hyresintäkter senare än 5 år 8 036 10 473 Summa 19 106 22 128 övriga fastigheter. Jämförelsesiffrorna har räknats om enligt de nya seg- mentens uppdelning. Nedan följer en beskrivning av respektive segment: • Bostad består primärt av lägenheter i hyreshus men inkluderar även radhus. • Samhälle består av äldreboende, LSS-boende och fastigheter där kommunala och statliga verk/myndigheter eller andra skattefinansierade operatörer bedriver sin verksamhet. • Utbildning består av förskola, grundskola/gymnasium och universitet. Byggrätts-och projektfastigheter är uppdelade på respektive segment. Koncern- gemensamma Summa poster och Koncernen Räkenskapsår 2023-01-01 – 2023-12-31 Bostäder Samhälle Utbildning segment elimineringar totalt Hyresintäkter 1 621 2 937 23 4 581 - 4 581 Fastighetskostnader -634 -732 -6 -1 372 - -1 372 Driftnetto 987 2 205 17 3 209 - 3 209 Administration - - - - -878 -878 Förärvs- och omstruktureringskostnader - - - - -90 -90 Resultat före finansiella poster, värdeförändringar 987 2 205 17 3 209 -968 2 241 fastigheter och goodwill Värdeförändringar fastigheter -6 899 -6 295 -127 -13 321 - -13 321 Upplösning goodwill vid försäljning av fastigheter -24 -202 - -227 - -227 Nedskrivning goodwill - - - - - - Resultat bostadsproduktion -17 - - -17 - -17 Rörelseresultat -5 953 -4 292 -110 -10 357 -968 -11 324 Resultat från intresseföretag/JV -4 853 -698 -467 -6 017 - -6 017 Ränteintäkter - - - - 266 266 Räntekostnader och liknande - - - - -1 524 -1 524 Värdeförändringar finansiella instrument - - - - -2 580 -2 580 Resultat före skatt -10 806 -4 990 -577 -16 374 -4 807 -21 179 Skatt - - - - 2 353 2 353 Årets resultat -10 806 -4 990 -577 -16 374 -2 454 -18 827 Förvaltningsfastigheter 28 482 44 101 622 73 205 - 73 205 Investeringar 1 207 1 305 8 2 520 - 2 520 Värde per kvm (kr) 26 979 22 449 22 029 24 014 - 24 014 Överskottsgrad 61% 75% 73% 70% - 70% 84 I SBB ÅRSREDOVISNING 2023 Koncernen Koncern- Koncernen inkl gemensamma inkl Koncernen Avvecklad Avvecklad Summa poster och Avvecklad Perioden 2023-01-01 - 2023-12-31 (Mkr) totalt verksamhet verksamhet Bostäder Samhälle Utbildning segment elimineringar verksamhet Hyresintäkter 4 581 2 086 6 667 1 621 2 937 2 109 6 667 - 6 667 Fastighetskostnader -1 372 -321 -1 693 -634 -732 -327 -1 693 - -1 693 Driftnetto 3 209 1 766 4 974 987 2 205 1 783 4 974 - 4 974 Administration -878 -60 -938 - - - - -938 -938 Förvärvs- omstruktureringskostnader -90 -142 -232 - - - - -232 -232 Resultat före finansiella poster, värde- förändringar fastigheter och goodwill 2 241 1 564 3 805 987 2 205 1 783 4 974 -1 169 3 805 Värdeförändringar fastigheter -13 321 -2 931 -16 253 -6 899 -6 295 -3 058 -16 253 - -16 253 Upplösning goodwill vid försäljning av -227 -571 -797 -24 -202 -571 -797 - -797 fastigheter Nedskrivning goodwill - -1 794 -1 794 - - -1 794 -1 794 - -1 794 Resultat bostadsproduktion -17 - -17 -17 - - -17 - -17 Rörelseresultat -11 324 -3 732 -15 057 -5 953 -4 292 -3 641 -13 887 -1 169 -15 057 Resultat från joint venture och -6 017 - -6 017 -4 853 -698 -467 -6 017 - -6 017 intresseföretag Ränteintäkter 266 5 270 - - - - 270 270 Räntekostnader och liknande -1 524 -565 -2 088 - - - - -2 088 -2 088 Värdeförändringar finansiella instrument -2 580 - -2 580 - - - - -2 580 -2 580 Resultat före skatt -21 179 -4 292 -25 472 -10 806 -4 990 -4 108 -19 904 -5 568 -25 472 Skatt 2 353 790 3 142 - - - - 3 142 3 142 Resultat från försäljning, avvecklad - 740 740 - - - - 740 740 verksamhet Periodens resultat -18 827 -2 763 -21 590 -10 806 -4 990 -4 108 -19 904 -1 686 -21 590 Förvaltningsfastigheter 73 205 - 73 205 28 482 44 101 622 73 205 - 73 205 Investeringar 2 520 359 2 880 1 207 1 305 368 2 880 - 2 880 Värde per kvm (kr) 24 014 - 24 014 26 979 22 449 22 029 24 014 - 24 014 Överskottsgrad 70% 85% 75% 61% 75% 85% 75% - 75% Koncern- gemensamma Summa poster och Koncernen Räkenskapsår 2022-01-01 – 2022-12-31 Bostäder Samhälle Utbildning segment elimineringar totalt Hyresintäkter 2 432 2 864 68 5 365 - 5 365 Fastighetskostnader -1 017 -721 -11 -1 750 - -1 750 Driftnetto 1 415 2 143 58 3 615 - 3 615 Administration - - - - -809 -809 Förärvs- och omstruktureringskostnader - - - - -120 -120 Resultat före finansiella poster, värdeförändringar fastigheter och goodwill 1 415 2 143 58 3 615 -929 2 686 Värdeförändringar fastigheter -3 558 -375 252 -3 681 - -3 681 Realisationsresultat vid utdelning av Neobo -3 202 - - -3 202 - -3 202 Upplösning goodwill vid försäljning av fastigheter - - - - -387 -387 Nedskrivning goodwill - - - - -395 -395 Resultat bostadsproduktion -17 - - -17 - -17 Rörelseresultat -5 362 1 767 309 -3 285 -1 711 -4 997 Resultat från intresseföretag/JV -912 -954 - -1 866 -1 866 Ränteintäkter - - - - 238 238 Räntekostnader och liknande - - - - -2 640 -2 640 Värdeförändringar finansiella instrument - - - - -1 560 -1 560 Resultat före skatt -6 274 813 309 -5 151 -5 673 -10 825 Skatt - - - - 464 464 Årets resultat -6 274 813 309 -5 151 -5 209 -10 361 Förvaltningsfastigheter 37 530 53 272 672 91 474 - 91 474 Investeringar 2 555 1 761 30 4 346 - 4 346 Värde per kvm (kr) 29 423 26 431 27 299 27 588 - 27 588 Överskottsgrad 58% 75% 84% 67% - 67% SBB ÅRSREDOVISNING 2023 I 85 Koncernen Koncern- Koncernen inkl gemensamma inkl Koncernen Avvecklad Avvecklad Summa poster och Avvecklad Perioden 2022-01-01 - 2022-12-31 (Mkr) totalt verksamhet verksamhet Bostäder Samhälle Utbildning segment elimineringar verksamhet Hyresintäkter 5 365 2 082 7 447 2 432 2 864 2 150 7 447 - 7 447 Fastighetskostnader -1 750 -351 -2 101 -1 017 -721 -362 -2 101 - -2 101 Driftnetto 3 615 1 731 5 346 1 415 2 143 1 788 5 346 - 5 346 Administration -809 -89 -898 - - - - -898 -898 Förvärvs- omstruktureringskostnader -120 - -120 - - - - -120 -120 Resultat före finansiella poster, värdeför- ändringar fastigheter och goodwill 2 686 1 642 4 328 1 415 2 143 1 788 5 346 -1 018 4 328 Värdeförändringar fastigheter -3 681 -890 -4 571 -3 558 -375 -638 -4 571 - -4 571 Realisationsresultat vid utdelning av Neobo -3 202 - -3 202 -3 202 - - -3 202 - -3 202 Upplösning goodwill vid försäljning av -387 - -387 - - - - -387 -387 fastigheter Nedskrivning goodwill -395 - -395 - - - - -395 -395 Resultat bostadsproduktion -17 - -17 -17 - - -17 -17 Rörelseresultat -4 997 752 -4 245 -5 362 1 767 1 150 -2 444 -1 800 -4 245 Resultat från joint venture och intresse- företag -1 866 - -1 866 -912 -954 - -1 866 - -1 866 Ränteintäkter 238 1 239 - - - - 239 239 Räntekostnader och liknande -2 640 -477 -3 117 - - - - -3 117 -3 117 Värdeförändringar finansiella instrument -1 560 - -1 560 - - - - -1 560 -1 560 Resultat före skatt -10 825 276 -10 549 -6 274 813 1 150 -4 310 -6 239 -10 549 Skatt 464 274 738 738 738 Periodens resultat -10 361 550 -9 811 -6 274 813 1 150 -4 310 -5 500 -9 811 Förvaltningsfastigheter 91 474 44 142 135 616 37 530 53 272 44 813 135 616 - 135 616 Investeringar 4 346 500 4 846 2 555 1 761 530 4 846 - 4 846 Värde per kvm (kr) 27 588 33 652 29 307 29 423 26 431 33 535 29 307 - 29 307 Överskottsgrad 67% 83% 72% 58% 75% 83% 72% - 72% NOT 6 Kostnader fördelade på kostnadsslag Redovisningsprincip Fastighetskostnader I fastighetskostnader som är en del av koncernens driftnetto ingår drifts- och underhållskostnader samt fastighetsskatt. Driftskostnader består bl.a. av taxebundna kostnader som el, vatten, värme, renhållning och försäkring. Med underhållskostnader avses kostnader för åtgärder för att upprätthålla fastighetens standard och tekniska skick. Fastighetsskatten avser både fastighetsskatt baserad på fastighetens taxeringsvärde och i tillämpliga fall fastighetsavgift baserad på avgift per lägenhet. Administrationskostnader I koncernens administrationskostnader ingår förvaltningsadministration såsom fastighets- och ekonomisk förvaltning, samt koncernövergripande kostnader såsom kostnader för koncernledning, affärs- och fastighetsut- veckling och finansiering. Förvärvs- och omstruktureringskostnader Förvärvs- och omstruktureringskostnader avser transaktionskostnader för förvärv som klassificeras som rörelseförvärv samt omstruktureringskost- nader som inte bedöms hänförliga till den ordinarie administrationen. Kostnader per funktion, kvarvarande verksamhet 2023 2022 Kvarvarande verksamhet Driftskostnader -1 021 -1 309 Underhåll -257 -314 Fastighetsskatt -95 -127 Administration -878 -809 Förvärvs- och omstruktureringskostnader -90 -120 Summa kostnader -2 340 -2 679 Kostnader per kostnadsslag, kvarvarande verksamhet 2023 2022 Kvarvarande verksamhet Drift- och underhållskostnader -1 277 -1 623 Fastighetsskatt -95 -127 Övriga externa kostnader -668 -457 Personalkostnader -294 -462 Avskrivningar -6 -10 Summa kostnader -2 340 -2 679 Intäkter från svenska kunder utgör 75 procent (74) av koncernens totala intäkter. Intäkter från finska kunder utgör 15 procent (9) av koncernens totala intäkter och resterande del av intäkterna avser intäkter från kunder i Norge och Danmark. Av anläggningstillgångar (som inte är finansiella instrument eller uppskjutna skattefordringar) är 83 procent (73) fördelade till Sverige, 11 procent (8) fördelade till Finland och resterande del avser anläggningstillgångar i Norge och Danmark. Det finns ingen hyresgäst som utgör mer än 10 procent av intäkterna. 86 I SBB ÅRSREDOVISNING 2023 NOT 7 Arvode till revisor Ernst & Young 2023 2022 Kvarvarande verksamhet Revisionsuppdraget 40 33 Annan revisionsverksamhet 1 2 Skatterådgivning - - Övriga tjänster - 3 Summa 41 38 PriceWaterhouseCooper AB 2023 2022 Revisionsuppdraget 2 2 Summa arvode till revisor, kvarvarande verksamhet 43 40 Personalkostnader 2023 2022 Kvarvarande verksamhet Moderbolaget Styrelse och övriga ledande befattningshavare Löner och andra ersättningar 24 22 Sociala avgifter 7 7 Pensionskostnader 6 4 Summa 37 33 Övriga anställda Löner och andra ersättningar 23 36 Sociala avgifter 8 11 Pensionskostnader 9 7 Övriga personalkostnader 1 2 Summa 41 56 Dotterbolag Styrelse och övriga ledande befattningshavare Löner och andra ersättningar 4 5 Sociala avgifter 2 2 Pensionskostnader 1 1 Summa 7 8 Övriga anställda Löner och andra ersättningar 160 310 Sociala avgifter 52 88 Pensionskostnader 21 41 Övriga personalkostnader 3 7 Summa 235 446 Summa personalkostnader 322 542 Ersättningar och villkor för ledande befattningshavare Ersättning till verkställande direktören och andra ledande befattnings- havare utgörs av grundlön och pensionsförmåner samt rörlig ersättning i form av bonus. Med andra ledande befattningshavare avses de personer som tillsammans med verkställande direktören utgör koncernledningen . Grundlön, Rörlig Pensions- Övrig 2023 styrelse- ersätt- kost- ersätt- (belopp i tkr) arvode ning nader ning Summa Styrelseordförande Lennart Schuss 1 220 - - - 1 220 Styrelseledamot Sven-Olof Johansson 650 - - - 650 Hans Runesten 500 - - - 500 Fredrik Svensson 500 - - - 500 Eva Swartz Grimaldi 650 - - - 650 Anne-Grete Strøm-Erichsen 550 - - - 550 Lars Rodert 550 - - - 550 Verkställande direktör Leiv Synnes 3 153 - 505 46 3 704 Ilija Batljan 1 875 - 929 722 3 526 Vice verkställande direktörer Krister Karlsson 2 379 - 1 069 73 3 474 Eva-Lotta Stridh 2 074 - 864 567 3 504 Annika Ekström 2 448 - 1 069 219 3 735 Övriga ledande befatt- ningshavare (4 st) 5 548 - 1 539 294 7 382 Summa 22 097 - 5 927 1 921 29 945 1) 2) 3) 3) 1) Fredrik Svensson utträdde 2023-12-07 styrelsen på egen begäran. 2) Eva Swartz Grimaldi utträdde 2023-12-06 styrelsen på egen begäran. 3) Redovisad ersättning avser perioden fram tills anställningens och befattningens upphörande. Övrig ersättning avser främst utbetald sparad semester vid anställningens slut. NOT 8 Anställda och personalkostnader Redovisningsprincip Koncernen har endast avgiftsbestämda pensionsplaner. Avgiftsbestämda pensionsplaner redovisas som en kostnad i den period som erlagda premier är hänförbara till. 2023 2022 Medel- Medel- antal Varav antal Varav Medelantalet anställda anställda män, % anställda män, % Dotterbolag i Sverige 265 61 360 64 Dotterbolag i Norge 23 60 25 64 Dotterbolag i Finland 7 58 8 50 Totalt dotterbolag 295 62 393 64 Moderbolag 35 46 32 47 Totalt i koncernen 330 59 425 63 2023 2022 Antal på Antal på Könsfördelning, styrelse och balans- Varav balans- Varav ledande befattningshavare dagen män, % dagen män, % Styrelseledamöter 6 83 6 67 Verkställande direktör och övriga 6 67 8 50 ledande befattningshavare Totalt i koncernen 12 75 16 56 Ersättningar till anställda utgörs av löner, betald semester, betald sjukfrånvaro och andra ersättningar samt pensioner. I redovisningen har vissa personalkostnader omklassificerats till att aktiverats i projekt när reglerna har kunnat tillämpas. Av den anledningen kommer inte personalkostnaderna i denna not att överensstämma med kostnadsslagen i not 6. Incitamentsprogram SBB hade vid årets utgång ett incitamentsprogram för bolagets nuvarande och framtida anställda som omfattar 40 000 000 teckningsoptioner som berättigar till teckning av motsvarande antal B-aktier i bolaget. Options- programmet är upprättat på marknadsmässiga villkor. Teckningskursen för nyteckning av B-aktier motsvarar 130 procent av bolagets B-aktiers volymvägda genomsnittskurs under de 10 handelsdagar som följer närmast efter den 23 februari 2021, dvs. 34,125 kr. Efter omräkning genomförd i februari 2023 berättigar varje optionsrätt till teckning av 1,12 aktier till en teckningskurs om 30,27 kronor per aktie. Teckning av B-aktier med stöd av teckningsoptioner kunde ske under tiden fr.o.m. den 1 mars 2024 t.o.m. den 31 mars 2024. Då teckningskursen under teckningsperioden har överstigit vid tidpunkten gällande börskurs har ingen teckning skett under teckningsperioden med stöd av teckningsoptionerna . SBB ÅRSREDOVISNING 2023 I 87 Bolaget gjorde vid föregående års utgång en sammanställning av utbetalt styrelsearvode under året. Vid genomgången upptäcktes att bolaget under 2022 har betalat ut 150.000kr i arvode till Lennart Schuss avseende arbetet i Ersättningsuttskottet, där Lennart Schuss tidigare var ordförande. Vid bolagsstämman 2022 valdes Eva Grimaldi till ordförande i Ersättningsutskot- tet. Lennart Schuss kvarstod dock som ledamot i Ersättningsutskottet, för vilket arvodet uppgår till 75.000kr. Den felaktiga utbetalningen om 75.000kr har under 2023 reglerats mellan bolaget, Lennart Schuss och Eva Grimaldi. 2022 Grundlön, Rörlig Pensions- Övrig styrelse- ersätt- kost- ersätt- (belopp i tkr) arvode ning nader ning Summa Styrelseordförande Lennart Schuss 1 150 - - - 1 150 Styrelseledamot Sven-Olof Johansson 650 - - - 650 Hans Runesten 500 - - - 500 Fredrik Svensson 500 - - - 500 Eva Swartz Grimaldi 625 - - - 625 Anne-Grete Strøm-Erichsen 500 - - - 500 Verkställande direktör Ilija Batljan 5 030 2 100 1 935 244 9 309 Vice verkställande direktörer Krister Karlsson 2 109 900 733 250 3 992 Eva-Lotta Stridh 2 076 840 788 34 3 738 Oscar Lekander 1 316 - 720 115 2 152 Annika Ekström 2 314 1 050 608 145 4 117 Övriga ledande befatt- ningshavare (4 st) 9 681 1 579 165 296 6 106 Summa 22 526 6 469 4 949 1 085 35 030 1) 1) Oscar Lekander har varit ledande befattningshavare fram till 23 september 2022 och ersättning fram till den tiden redovisas i tabellen ovan. Övriga villkor verkställande direktör Verkställande direktören har en uppsägningstid på 6 månader ifall uppsägningen är från bolagets sida och om verkställande direktören väljer att avsluta sin anställning är uppsägningstiden 6 månader. Vid uppsägning från arbetsgivarens sida utgår ett avgångsvederlag om 12 månadslöner. Pensionsförmånen för verkställande direktören är 30 procent av pensions- grundande lön. NOT 9 Finansiella intäkter 2023 2022 Kvarvarande verksamhet Tillgångar värderade till upplupet anskaffningsvärde Ränteintäkter finansiella instrument 27 18 Ränteintäkter joint ventures och intresseföretag 56 84 Ränteintäkter reversfordringar 75 15 Ränteintäkter banktillgodohavanden 54 25 Summa ränteintäkter enligt effektivräntemetoden 212 142 Utdelningar från aktier och andelar 29 77 Övriga finansiella intäkter 25 20 Summa ränteintäkter och liknande resultatposter 266 238 NOT 10 Finansiella kostnader Redovisningsprincip Aktiverad ränta SBB aktiverar ränta på kvalificerade tillgångar. SBB:s kvalificerade tillgångar utgörs av Förvaltningsfastigheter. Aktivering av ränta görs endast på väsentliga investeringar överstigande 1 mkr. Aktivering upphör när de aktiviteter som krävs för att färdigställa den kvalificerade tillgången i all väsentlighet har slutförts. Förtidslösen lån 2023 2022 Kvarvarande verksamhet Överkurs vid återköpta obligationer 154 468 Kostnader i samband förtidslösen av lån -118 -44 Förtidslösen lån 36 424 Räntekostnader och liknande resultatposter 2023 2022 Kvarvarande verksamhet Skulder redovisade till upplupet anskaffningsvärde Räntekostnader obligationslån -1 123 -635 Räntekostnader skulder till kreditinstitut -628 -254 Räntekostnader företagscertifikat -47 -35 Avskrivning balanserade uppläggningsavgifter -149 -114 Summa räntekostnader enligt effektivräntemetoden -1 947 -1 077 Räntekostnader avseende Skulder värderade till verkligt 576 23 värde i resultatet Övriga finansiella kostnader -34 -39 Summa räntekostnader och liknande resultatposter -1 406 -1 054 Räntekostnader avseende skulder värderade till verkligt värde i resultatet avser positiva räntekostnader från räntederivat. Dessa har nettoredovisats inom räntekostnader och liknande resultatposter då derivat är hänförliga till att säkra räntekostnader på obligationslån samt räntekostnader skulder till kreditinstitut. Dessa har i noten särredovisats för ökad transparens. Aktiverad ränta Under året har 115 mkr (136) i räntor aktiverats avseende investeringar i fastighetsportföljen där en räntenivå om 3 procent (3) använts . Överkurs vid återköpta obligationer I november återköptes obligationer till ett nominellt värde av 417 meur, realisationsresultatet från återköpet har redovisats som överkurs vid återköpta obligationer och uppgick till 154 mkr. NOT 11 Leasingavtal Redovisningsprincip SBB som leasegivare Leasingavtal där i allt väsentligt alla risker och förmåner förknippade med ägandet faller på leasegivaren, klassificeras som operationella leasingav- tal. Koncernens samtliga hyresavtal är utifrån detta att betrakta som operationella leasingavtal. SBB är leasegivare i samband med upplåtelse av lokaler till hyresgäster, se not 4 för mer information. Fastigheter som hyrs ut under operationella leasingavtal inkluderas i posten förvaltningsfastig- heter. SBB som leasetagare Koncernens väsentliga leasingavtal utgörs i huvudsak av avtal avseende tomträtter. Tomträtter betraktas enligt IFRS 16 som ett evigt hyresavtal och det redovisade värdet kommer därmed inte att skrivas av utan värdet kommer kvarstå tills omförhandling av tomträttsavgälden sker. Leasingskulden som uppstår amorteras inte utan värdet kvarstår fram till 88 I SBB ÅRSREDOVISNING 2023 NOT 12 Skatt Redovisningsprincip Uppskjuten skatt Uppskjutna skatteskulder redovisas för skattepliktiga temporära skillnader och uppskjutna skattefordringar redovisas för avdragsgilla temporära skillnader i den omfattning det är sannolikt att beloppen kan utnyttjas mot framtida skattepliktiga överskott. Om den temporära skillnaden uppkommit vid första redovisningen av tillgångar och skulder som utgör ett tillgångsförvärv, redovisas däremot inte uppskjuten skatt. Reglerna om tilläggsskatt träder i kraft för räkenskapsår som påbörjas efter den 31 december 2023. Dessa nya regler har medfört ändringar i IAS 12 som skall tillämpas redan för räkenskapsår som påbörjas den 1 januari 2023 eller senare. Ändringarna i IAS 12 inkluderar bland annat ett obligatoriskt tillfälligt undantag för att redovisa och lämna upplysningar om uppskjutna skattefordringar och skulder relaterade till inkomstskatter enligt Pillar Two. SBB har valt att tillämpa det tillfälliga undantaget per den 31 december 2023. För SBB innebär det att aktuell och uppskjuten skatt beräknas på samma sätt som tidigare. SBB redovisar skattekostnader i form av aktuell skatt och uppskjuten skatt, beräknad utifrån gällande skattesats på 20,6 procent i Sverige, 22 procent i Norge och Danmark samt 20 procent i Finland . omförhandling av tomträttsavgälden. Kostnaderna för tomträttsavgälder redovisas som en finansiell kostnad i resultaträkningen. Kortfristiga leasingavtal i form av bilar, kontorsmaskiner m.m. bedöms som oväsentliga för koncernen i sin helhet och redovisas som en kostnad linjärt över leasingperioden, ingen nyttjanderättstillgång eller leasingskuld redovisas i balansräkningen. Tomträtter I tabellen nedan presenteras koncernens ingående och utgående balanser avseende nyttjanderättstillgångar och leasingskulder avseende tomträtter samt förändringarna under året. Nyttjanderätt Skuld 2023-12-31 tomträtt leasing Ingående balans 829 829 Tillkommande avtal 4 4 Avgående avtal -440 -440 Utgående balans 393 393 Nyttjanderätt Skuld 2022-12-31 tomträtt leasing Ingående balans 639 639 Tillkommande avtal 238 238 Avgående avtal -48 -48 Utgående balans 829 829 Kostnaden för kortidsleasing uppgick till 8,8 mkr (9,8) och kostnaden för övriga leasingavtal uppgick till 3,7 mkr (16,3). Nedan presenteras de belopp som redovisats i koncernens resultaträk- ning under året hänförliga till leasingverksamheten. 2023 2022 Räntekostnad på leasingskulder 1 24 Redovisad leasing, kvarvarande verksamhet 1 24 Den årliga tomträttsavgälden uppgår till 1 mkr (24). 2023 2022 Kvarvarande verksamhet Aktuell skatt -425 -252 Skatt härförlig till tidigare år -18 -25 Uppskjuten skatt fastigheter 2 231 1 030 Uppskjuten skatt obeskattade reserver -8 -10 Uppskjuten skatt underskottsavdrag -136 -156 Uppskjuten skatt finansiella instrument 486 -152 Uppskjuten skatt övrigt 223 29 Redovisad skatt 2 353 464 Avstämning av effektiv skattesats 2023 2022 Kvarvarande verksamhet Resultat före skatt -21 179 -10 825 Skatt enligt gällande skattesats för moderbolaget 4 363 2 230 Skatteeffekt av: Andra skattesatser inom koncernen -13 2 Skatt hänförlig till tidigare år -18 -25 Resultat från andelar i intresseföretag och joint ventures -1 239 -341 Ej skattepliktiga intäkter 75 797 Ej avdragsgilla kostnader -511 -628 Ej avdragsgilla räntekostnader -585 -76 Nedskrivning av uppskjuten skatt på carry forward ränta - -537 Skattekostnader avseende utdelning av Neobo och - -905 nedskrivning av goodwill Temporära skillnader avseende fastigheter 280 -5 Övriga skattemässiga justeringar 1 9 Redovisad skatt 2 352 464 Effektiv skattesats -11% -4% Koncernen har skatteposter som redovisas i övrigt totalresultat som ett resultat av säkringsredovisning. Samtliga underskottsavdrag har beaktats vid beräkning av uppskjuten skattefordran. Underskottsavdragen uppgår till cirka 5,2 mdkr per 2023-12-31. Koncernen gör vid utgången av varje redovisningsperiod en bedömningen huruvida ansamlade skattemässiga underskott förväntas gå att tillgodoräkna sig vid kommande beskattningar. Vid periodens utgång finns inte någon begränsning i avseende när koncernens underskott får nyttjas. Upplysningar om uppskjuten skattefordran och skatteskuld I nedanstående tabeller specificeras skatteeffekten av de temporära skillnaderna: Uppskjuten skatt 2023 2022 Uppskjuten skatt fastigheter 3 701 10 027 Uppskjuten skatt obeskattade reserver 97 120 Uppskjuten skatt underskottsavdrag -1 074 -1 226 Uppskjuten skatt finansiella instrument 73 286 Uppskjuten skatt övrigt -72 -87 Redovisad uppskjuten skatteskuld 2 726 9 120 SBB ÅRSREDOVISNING 2023 I 89 Goodwillposten är främst hänförlig till förvärvet av Hemfosa där goodwill vid förvärvstidpunkten uppgick till 6 666 mkr vilket utgörs av två delar. Till största del utgörs den av synergieffekter i form av minskade finansierings- och administrationskostnader uppgående till 3 890 mkr. Därutöver finns en redovi- sad goodwill hänförlig till skillnaden mellan nominell skatt och den uppskjutna skatt som kalkylerats vid förvärv av fastigheter i bolagsform som måste redovisas vid s.k. rörelseförvärv, såsom förvärvet av Hemfosa anses vara. Nedskrivningsprövning Goodwill nedskrivningsprövas på de lägsta nivåerna där det finns separata identifierbara kassaflöden (kassagenererande enheter), vilket för koncer- nen utgörs av segmenten Bostäder, Samhälle och Utbildning. Nedskrivningsprövningen för koncernens goodwill består i att bedöma om enhetens återvinningsvärde är högre än dess redovisade värde för respektive kassagenererande enhet som goodwillen tillhör. Återvinnings- värdet har beräknats på basis av enhetens nyttjandevärde, vilket utgör nuvärdet av enhetens förväntade framtida kassaflöden utan hänsyn till eventuell framtida verksamhetsexpansion och omstrukturering. Beräk- ningen av nyttjandevärdet har baserats på: • En prognos av kassaflöden under de närmaste 5 åren (5). • En diskonteringsränta på 5,8 procent (7,1) före skatt vilket inkluderar en låneränta på totalt 5,1 (4,3) procent (riskfri ränta + kreditspread). • Ett terminalvärde driftnettoavkastning om 4,95 procent (4,28) Den diskonterade kassaflödesmodellen innefattar prognostisering av framtida kassaflöden från rörelsen inkluderande uppskattningar av hyresintäkter och rörelseresultat (EBIT) vilka kommer ifrån budgetar som fastställs av ledningen. Utöver det antas en diskonteringsfaktor som baseras på historiska erfarenheter och bolagets kostnad för kapital före skatt. Antagande om terminaltillväxt är ett försiktigt antagande av verksamhetens långsiktiga tillväxt och överstiger ej tillväxten för branschen som helhet. SBB har under året kostnadsfört tidigare redovisad goodwill om 2 365 mkr hänförlig till Utbildning i samband med försäljningen av Nordiqus. Nedskrivningen har har redovisats som del av avvecklad verksamhet. Under året har bolaget gjort nedskrivningar av goodwill hänförligt till Samhälle om -65 mkr, varav -65 mkr hänförligt till goodwill avseende uppskjuten skatt vid rörelseförvärv. Nedskrivningen görs som en följd av hög diskonteringsränta samt minskade kassaflöden som ett resultat av en minskad fastighetsportfölj. Utöver detta har ytterligare 161 mkr avseende goodwill hänförlig till uppskjuten skatt kostnadsförts i samband med försäljning inom Bostäder, -24 mkr, samt Samhälle -137 mkr. Inget nedskrivningsbehov har indikerats inom segmentet Bostäder. Känslighetsanalys Känslighetsanalysen görs nedan den kassagenererande enheten (KGE) Samhälle. Återvinningsvärdet för denna KGE skulle vara lika stort som det redovisade värdet om två av de viktiga antaganden enskilt ändrades enligt följande. 2023 Samhälle Från Till Diskonteringsränta före skatt 5,8% 6,8% Terminalvärde driftnettoavkastning 4,95% 5,19% NOT 13 Goodwill Redovisningsprincip Goodwill som uppkommer vid upprättande av koncernredovisning, vid rörelseförvärv, utgör skillnaden mellan anskaffningsvärdet och koncernens andel av det verkliga värdet på förvärvade dotterbolags identifierbara nettotillgångar på förvärvsdagen. Goodwill uppstår även när det finns en skillnad mellan nominell skatt och den uppskjutna skatt som kalkyleras vid förvärv av fastigheter i bolagsform som anses utgöra rörelseförvärv. Denna goodwill har ett motsvarande belopp inom uppskjuten skatt och minskas när berörd fastighet säljs. Vid förvärvstidpunkten redovisas goodwill till anskaffningsvärde. Därefter redovisas den till anskaffningsvärde efter avdrag för eventuella nedskrivningar. Goodwill nedskrivningsprövas årligen eller oftare om det finns en indikation på att det redovisade värdet eventuellt inte är återvinningsbart. Förenklat består SBB:s goodwill av två komponenter; goodwill hänförlig till uppskjuten skatt vid rörelseförvärv och övrigt övervärde, synergier, som SBB betalade i samband med förvärv . Bolaget har under året infört en decentraliserad koncernstruktur där bolaget etablerat affärsenheterna Bostäder, Samhälle och Utbildning. Dessa affärsenheter utgör bolagets kassagenererande enheter. I samband med detta har goodwill omallokerats från bolagets tidigare kassagenererande enheter Samhällsfastigheter och Övriga fastigheter. Omallokeringen innebar i huvudsak en utbrytning av Utbildning från den tidigare kassagenererande enheten Samhällsfastigheter om 2 317 mkr, samt omallokering till den nya kassagenerande enheten Bostäder från den tidigare kassagenerarande enheten Övriga fastigheter om 599 mkr. I samband med detta gjordes en mindre omallokering från Samhällsfastigheter till Bostäder om 100 mkr. 1) Övriga Sam- Utbild- fastig- Bostäder hälle ning heter Totalt Tidigare redovisad Ingående - 5 467 - 599 6 066 balans, 2022-01-01 Omallokering ingående balans 699 -2 417 2 317 -599 - Omallokerad Ingående balans, 2022-01-01 699 3 050 2 317 - 6 066 1) Den kassagenererande enheten Samhälle benämndes tidigare Samhällsfastigheter. Utbild- Goodwill Bostäder Samhälle ning Totalt Ingående balans, 2022-01-01 699 3 050 2 317 6 066 Försäljning -204 -184 - -388 Nedskrivning -395 - - -395 Utgående balans, 2022-12-31 100 2 866 2 317 5 283 Ingående balans, 2023-01-01 100 2 866 2 317 5 283 Omklassificering - -48 48 - Försäljning -24 -137 - -161 Nedskrivning - -65 - -65 Försäljning, avvecklad - - -2 365 -2 365 verksamhet Utgående balans, 2023-12-31 76 2 616 - 2 692 90 I SBB ÅRSREDOVISNING 2023 sålda i bolag) transaktioner beaktas. Diskonteringsräntan som använts för nuvärdeberäkning av framtida kassaflöden består av direktavkastningskra- vet med tillägg för antagen tillväxt i kassaflödena under kalkylperioden. Dessa framtida kassaflöden baseras på en kalkylperiod om tio år dock med hänsyn till hyreskontrakt som löper utöver tioårsperioden. Antagan- det avseende de framtida kassaflödena efter hyresavtalens utlöp görs bland annat med utgångspunkt i nuvarande och historiska hyror, faktiska utfallskostnader, jämförbara utfallskostnader, marknadens och närområ- dets framtida utveckling, befintliga gällande hyresvillkor, marknadsmässiga hyresvillkor vid kontraktstidens slut samt i kombination med den informa- tion som kom värderingsmannen till gagn under besiktningstillfället. Värderingsmodell - Fastigheter som inte genererar kassaflöden Fastigheter som inte genererar kassaflöden är projektfastigheter där SBB planerar för att uppföra en ny byggnad och där investering pågår i projekterings- och utredningsarbete. Det finns tillräckligt med handlingar framme för den kommande byggnaden för att kunna bedöma kommande driftnetto och projektkostnader. Under projektering och utredningsfasen kan det dock finnas icke väsentliga kassaflöden, men erhållandet av dessa utgör inte det primära syftet med ägandet av fastigheten. Riskavdragen historiskt har gjorts av värderarna på individuell projekt- nivå. Eftersom projektens exploatering både säkerställs via markanvisning samt eget ägande finns två utgångssätt: Eget ägande För eget ägande finns risk kopplat till planarbete, politik samt tidsaspekt. Riskavdragen har utgått från vilket planstadie som projektet eller området vid värderingstidpunkten befinner sig i och görs enligt följande: • Om projektet befinner sig i tidigt skede utan planbesked eller konkreta projektidéer som är genomförbara, dras 75 procent bort från projekt- värdet. • Om projektet fått planbesked dras 50 procent bort. • Är samråd eller granskning klar, dras 25 procent bort. • Finns det en lagakraftvunnen detaljplan eller om planen är antagen görs det fortfarande ett avdrag om 5 procent då dagens marknad för nyproduktion fortfarande bedöms riskfylld. Markanvisningar För markanvisningar utgår risken i tidsaspekten. Då kommunen åtagit sig markanvisningen minskar planrisken, men det kvarstår en mindre politisk risk samt tidsfaktorn. Beroende av återstående tid till antagen detaljplan och övertagande av marken görs avdrag enligt följande tabell: Avdrag byggrätter på egen mark Projektidé 75% Ej planbesked 75% Planbesked 50% Samråd klart 25% Granskning klart 25% Lagakraft 5% Avdrag markanvisning av kommuner Byggstart 0-1 år 10% 1-2 år 20% 2-3 år 30% 3-4 år 40% <4 år 50% NOT 14 Förvaltningsfastigheter Redovisningsprincip Förvaltningsfastigheter redovisas till bedömt marknadsvärde i enligt nedan beskrivna värderingsmetoder och -modeller. Verkligt värde bedöms enligt IFRS 13 nivå 3. För projektfastigheter där det planeras för bostadsrätter ses fastighe- ten som en omsättningstillgång och ett värde tas upp motsvarande vad som investerats i projektet, med avdrag för eventuellt bedömt nedskriv- ningsbehov. Orealiserade och realiserade värdeförändringar redovisas i resultaträk- ningen på raden värdeförändring förvaltningsfastigheter. Orealiserade värdeförändringar beräknas utifrån värderingen vid periodens slut jämfört med värderingen vid periodens början alternativt anskaffningsvärdet om fastigheten förvärvats under perioden med hänsyn till periodens investeringar. Realiserade värdeförändringar på fastigheter beräknas som köpeskilling minus försäljningsomkostnader minus bokfört värde vid årets början, dvs inklusive orealiserade värdeförändringar under tidigare år. Fastighetstransaktioner redovisas i samband med att kontroll övergår till köparen från säljaren. Kontrollen anses övergå vid avtalstecknande för ovillkorade fastighetstransaktioner, alternativt när villkoren för till- eller frånträde uppfylls för villkorade fastighetstransaktioner. Vid försäljning till intresseföretag och joint ventures minskas den realiserade värdeföränd- ringen med andelen motsvarande koncernens kvarstående ägoandel. Värderingsmetod Samtliga av SBB:s fastigheter har värderats kvartalsvis med involvering av externa värderare under hela räkenskapsåret. SBB ansvarar för värderings- processen och gör en egen bedömning av rimligheten i den externa värde- ringen som utförs. Värderingarna har utförts i enlighet med International Valuation Standard Council (IVCS) och RICS värderingsstandard (senaste upplagan). Definitioner och värdebegrepp är i enlighet med International Valuation Standards (senaste upplagan), fastställda av International Valuation Standard Council (IVCS). Marknadsvärdet definieras som det bedömda priset till vilken en tillgång skulle säljas för vid värdetidpunkten, mellan en köpare och säljare utan intressegemenskap, där båda agerar välinformerade och utan tvång, samt efter normal marknadsföring. Osäkerheten kring uppskattningar av marknadsvärdet anges ofta med ett värdeintervall, vanligen +/-5-10 procent, men detta varierar beroende på marknadssituation, investeringsbehov och fastighetsstandarden. Varje antagande om en fastighet bedöms individuellt utifrån den kunskap som finns tillgänglig beträffande fastigheten samt de externa värderarnas marknadsinformation och erfarenhetsbedömningar. Verkligt värde har således bedömts enligt IFRS 13 nivå 3. Ingen förflyttning har skett mellan värderingsnivåerna under innevarande eller jämförande period . Fastigheterna besiktigas av värderingsmännen enligt ett rullande schema där ambitionen är att varje fastighet ska vara besiktigad inom vart tredje år. Dessa besiktningar omfattar offentliga ytor och ett urval av loka- ler med särskild tonvikt på större hyresgäster och vakanta lokaler. Syftet med besiktningarna är att bedöma fastigheternas övergripande standard och skick, underhållskrav, marknadsposition, lokalernas attraktivitet samt eventuella anpassningsbehov. Värderingsmodell - Fastigheter som genererar kassaflöden Fastighetsvärdet vid externvärdering fastställs genom en kombination av ortsprismetod och avkastningsbaserad metod, den använda modellen är oförändrad gentemot tidigare år. Den avkastningsbaserade metoden bygger på att en kassaflödesanalys upprättats för varje fastighet. Kassaflödesanalysen utgörs av en bedömning av nuvärdet av fastighetens framtida driftnetton under kalkylperioden samt nuvärdet av fastighetens restvärde vid en kalkylperiod. Bolaget tillhandahåller till värderarna aktuell hyreslista, utfallskostnader samt bedömda kvarvarande investeringar i projekt. Restvärdet bedöms genom en evighetskapitalisering av ett uppskattat marknadsmässigt driftnetto året efter kalkylperiodens slut. Evighetskapitaliseringen sker med ett direktavkastningskrav, vilket SBB tillsammans med externa värderare har gjort en bedömning om, och fastställs med hjälp av ortsprismetod där den aktuella transaktionsmark- naden för jämförbara fastigheter, såväl direkta som indirekta (fastigheter SBB ÅRSREDOVISNING 2023 I 91 Mark och byggrättsfastigheter Under tider när marknadshyran inte förräntar bygginvesteringen, saknar byggrätten i princip värde men när marknadshyran är hög får byggrätten ett högt värde, mätt som värde per kvadratmeter BTA (bruttototalarea). Effekten uppstår genom att markvärdet utgörs av ett restvärde mellan den färdigställda byggnadens värde (förvaltningsfastigheten) och produk- tionskostnaden för byggnaden. Med små variationer i marknadshyra kan således byggrättsvärdet förändras markant, ibland 100 procent eller mer. Under perioder med högkonjunktur ökar markvärdet för lokaler väldigt snabbt, för att sedan snabbt minska under perioder med lågkonjunktur. Desto attraktivare läge, desto större blir skillnaden mellan topp och botten. Under planprocessen utvecklas markvärdet stegvis när projektet konkretiseras och osäkerhetsfaktorer elimineras, så kallade riskavdrag. Det fulla markvärdet har uppnåtts när detaljplan antagits och bygglov erhållits. Värdeutvecklingen under planprocessen kan vara stor när råmark omvandlas till färdig byggrätt. Värderingsantaganden I tabellen nedan redogörs för värderingsantaganden för de olika typerna av förvaltningsfastigheter. Skillnaden i inflationsantaganden är hänförligt till att förväntad indexjustering skiljer sig mellan olika fastighetstyper. Det underliggande inflationsantagandet är dock detsamma och presenteras i tabellen nedan. Värderingsantaganden 2023-12-31 2022-12-31 Viktat inflationsantagande 2024 (2023), % 2,15% 4,14% Viktat inflationsantagande 2025 (2024), % 2,07% 2,06% Kalkylperiod Normalt 10 år Normalt 10 år Långsiktig vakans, % Normalt 1-5 Normalt 1-5 Viktat direktavkastningskrav, % 5,19% 4,72% 2023-12-31 2022-12-31 Förvaltningsfastigheter Bostäder Samhälle Utbildning Totalt Bostäder Samhälle Utbildning Totalt Ingående redovisat värde 37 345 53 271 44 999 135 616 52 326 55 463 41 546 149 335 Förvärv 1 743 144 268 2 156 3 663 3 778 3 037 10 478 Investeringar 1 254 1 352 389 2 996 2 555 1 764 527 4 846 Försäljningar -6 539 -4 651 -40 841 -52 031 -1 665 -8 620 -79 -10 364 Utdelning Neobo - - - - -16 066 - - -16 066 Orealiserade värdeförändringar, kvarvarande verksamhet -6 126 -5 511 -127 -11 764 -3 467 -107 -842 -4 416 Orealiserade värdeförändringar, avvecklad verksamhet - - -2 931 -2 931 - - - - Tillskjutet från minoritetsägare 804 2 - 806 - - - - Omräkningsdifferens - -506 -1 135 -1 641 - 1 025 778 1 803 Utgående redovisat värde 28 482 44 101 622 73 205 37 345 53 271 44 999 135 616 1) 2) 1) Absoluta merparten av förvärv har skett genom förvärv av bolag. Samtliga förvärv har bedömts utgöra tillgångsförvärv enligt IFRS 3. 2) Avser senast redovisade värdet innan tidpunkten för utdelningen, dvs värdering per 2022-09-30. 2023 2022 Värdeförändringar Bostäder Samhälle Utbildning Totalt Bostäder Samhälle Utbildning Totalt Kvarvarande verksamhet Orealiserade värdeförändringar -6 126 -5 511 -127 -11 764 -3 350 -242 66 -3 526 Realiserade värdeförändringar -773 -783 - -1 557 -207 -134 186 -155 Summa, kvarvarande verksamhet -6 899 -6 295 -127 -13 321 -3 557 -375 252 -3 681 Avvecklad verksamhet Orealiserade värdeförändringar - - -2 931 -2 931 - - -890 -890 Realiserade värdeförändringar - - -1 798 -1 798 - - - - Summa, avvecklad verksamhet - - -4 729 -4 729 - - -890 -890 92 I SBB ÅRSREDOVISNING 2023 Beskrivning av fastig- Fastighetsbeståndet Intjäningsförmåga Värdering Direktavkastningskrav, % Kalkylränta, % hetsbestånd 2023-12-31 Ekonomisk Hyres- Initialt Yta, Marknads- uthyrn. intäkt, driftnetto Affärsområde tkvm värde, mkr kr/kvm grad mkr kr/kvm år 1 kr/kvm Min. Max. Snitt Min. Max. Snitt Bostäder Universitetsorter 537 11 281 21 021 94% 665 1 239 399 744 3,50 7,75 4,00 5,57 9,91 6,01 Stockholm/Mälardalen 153 4 901 32 112 95% 258 1 691 183 1 196 2,95 4,80 3,96 5,01 6,85 5,84 Göteborg/Malmö 231 5 417 23 467 97% 318 1 378 210 911 3,47 5,37 4,12 5,51 7,43 6,03 Övriga städer 136 1 844 13 602 87% 145 1 069 79 579 2,45 7,70 5,22 4,50 9,85 7,29 Projekt- och byggrätts- fastigheter - 5 038 - - - - - - - - - - - - Summa Bostäder 1 056 28 482 22 207 94% 1 386 1 313 871 825 2,45 7,75 4,11 4,50 9,91 6,08 Samhälle Sverige 1 455 28 525 19 603 95% 1 958 1 346 1 434 73 3,75 9,25 5,59 3,85 11,44 6,65 Äldreboende 395 9 711 24 561 97% 617 1 560 432 1 093 3,75 7,65 4,91 4,90 9,80 6,28 LSS 202 5 206 25 709 99% 342 1 690 288 1 422 3,80 8,80 5,59 4,36 9,81 6,55 Sjukhus & vårdcentral 243 3 418 14 053 93% 291 1 195 204 840 4,98 7,85 6,05 4,91 10,01 7,31 Statlig infrastruktur och 129 4 477 34 608 98% 228 1 762 190 1 470 4,77 8,75 5,86 3,85 10,01 5,28 Kommunhus Offentliga kontor 126 1 584 12 595 95% 142 1 126 98 779 5,30 8,11 6,39 5,19 10,27 7,68 Övrigt 359 4 130 11 505 91% 339 944 221 617 3,85 9,25 6,17 7,27 11,44 7,96 Norge 148 3 658 24 693 94% 224 1 510 182 1 227 4,65 7,50 5,93 4,58 9,50 7,48 Äldreboende 11 325 29 208 97% 23 2 080 7 666 6,25 7,0 0 6,66 8,25 9,00 8,66 LSS 29 774 26 584 96% 47 1 619 40 1 375 5,23 7,13 5,79 7,23 9,13 7,79 Sjukhus & vårdcentral 24 717 30 183 99% 38 1 599 36 1 531 4,65 6,25 5,12 4,58 8,25 5,65 Statlig infrastruktur och 66 1 538 23 380 90% 89 1 350 77 1 171 5,50 7,50 6,04 5,94 9,50 7,92 Kommunhus Offentliga kontor 12 279 23 349 98% 22 1 846 20 1 661 6,13 6,75 6,51 8,13 8,75 8,51 Övrigt 6 25 3 883 80% 5 711 1 155 6,75 7,25 6,96 8,75 8,75 5,05 Finland 317 7 792 24 588 90% 607 1 914 487 1 537 4,60 17,60 6,33 5,15 16,85 7,46 Äldreboende 123 3 699 29 962 99% 265 2 147 246 1 989 5,00 17,60 5,97 5,15 16,85 7,23 LSS 45 1 357 29 884 100% 99 2 178 86 1 884 4,60 16,90 6,17 5,15 15,00 7,11 Sjukhus & vårdcentral 14 442 31 225 100% 40 2 856 28 1 969 5,55 7,30 6,58 5,90 8,50 7,23 Statlig infrastruktur och 43 830 19 433 66% 61 1 422 44 1 036 6,00 7,4 0 6,21 8,10 8,95 8,22 Kommunhus Offentliga kontor 86 1 445 16 793 82% 137 1 595 88 1 020 6,00 8,50 7,31 6,90 10,00 7,94 Övrigt 5 19 3 720 64% 4 814 -4 -766 8,90 8,90 8,90 10,90 10,90 10,90 Danmark 42 696 16 414 99% 65 1 532 44 1 048 5,00 6,88 6,39 7,0 0 8,88 8,39 Äldreboende - - - - - - - - - - - - - - LSS - - - - - - - - - - - - - - Sjukhus & vårdcentral 6 84 13 363 100% 6 943 5 807 5,00 6,88 6,58 7,0 0 8,88 8,04 Statlig infrastruktur och 30 509 17 029 99% 51 1 700 32 1 085 5,75 6,75 6,21 7,75 8,75 8,37 Kommunhus Offentliga kontor 6 103 16 542 93% 8 1 318 7 1 117 6,75 6,75 7,31 8,75 8,75 8,75 Övrigt - - - - - - - - - - - - - - Projekt- och byggrätts- fastigheter - 3 430 - - - - - - - - - - - - Summa Samhälle 1 963 44 101 20 723 94% 2 853 1 454 2 147 1 094 3,75 17,60 5,77 3,85 16,85 6,90 Utbildning Sverige 20 330 16 672 100% 25 1 253 14 697 5,10 7,21 5,76 6,25 9,23 6,50 Norge - - - - - - - - - - - - - - Finland - - - - - - - - - - - - - - Danmark 10 158 15 246 100% 14 1 319 9 877 5,75 5,75 5,75 7,75 7,75 7,75 Projekt- och byggrätts- fastigheter - 135 - - - - - - - - - - - - Summa Utbildning 30 622 16 182 100% 38 1 276 23 759 5,10 7,21 5,75 6,25 9,23 6,89 Summa Totalt 3 048 73 205 21 192 94% 4 278 1 403 3 041 997 2,45 17,60 5,19 3,85 16,85 6,62 1) 1) Intjäningsförmåga avser framtida intäkter de kommande tolv månaderna givet fastighetsbeståndet vid tidpunkten för periodens slut, dvs. 2023-12-31. Intjäningsförmågan utgör indata till värdering- arna. intjäningsförmåga är inte en prognos utan endast att betrakta som en ögonblicksbild. SBB ÅRSREDOVISNING 2023 I 93 Beskrivning av fastig- Fastighetsbeståndet Intjäningsförmåga Värdering Direktavkastningskrav, % Kalkylränta, % hetsbestånd 2022-12-31 Ekonomisk Hyres- Initialt Yta, Marknads- uthyrn. intäkt, driftnetto Affärsområde tkvm värde, mkr kr/kvm grad mkr kr/kvm år 1 kr/kvm Min. Max. Snitt Min. Max. Snitt Bostäder Universitetsorter 590 13 848 23 476 96% 665 1 127 408 691 2,45 5,23 3,19 4,93 7,81 5,67 Stockholm/Mälardalen 176 5 812 33 062 96% 264 1 502 185 1 054 2,26 5,45 3,34 4,50 8,03 5,65 Göteborg/Malmö 241 6 408 26 542 97% 308 1 275 216 896 2,75 4,81 3,49 5,24 7,25 6,05 Övriga städer 264 3 970 15 021 89% 268 1 016 151 572 2,30 7,58 4,51 4,55 10,13 7,08 Projekt- och byggrätts- fastigheter - 7 307 - - - - - - -- -- - -- -- - Summa Bostäder 1 271 37 345 23 626 95% 1 505 1 184 960 755 2,26 7,58 3,46 4,50 10,13 5,93 Samhälle Sverige 1 482 31 244 21 076 94% 1 896 1 279 1 419 957 3,15 8,80 5,00 3,30 10,69 6,11 Äldreboende 422 11 072 26 218 96% 602 1 426 450 1 065 3,20 7,05 4,20 4,25 9,41 5,50 LSS 202 5 463 27 032 98% 321 1 586 267 1 323 3,15 8,40 5,01 4,25 9,17 6,09 Sjukhus & vårdcentral 243 3 519 14 467 89% 270 1 111 181 746 4,40 7,50 5,51 4,18 9,86 6,81 Statlig infrastruktur och 142 5 124 36 198 98% 240 1 699 196 1 387 4,37 8,80 5,40 3,30 9,81 4,82 Kommunhus Offentliga kontor 120 1 647 13 673 94% 130 1 081 100 829 4,60 7,36 5,74 4,25 9,72 6,52 Övrigt 353 4 420 12 526 91% 332 940 225 637 3,55 8,25 5,73 6,99 10,69 7,94 Norge 178 7 567 42 495 98% 368 2 068 317 1 782 4,05 6,75 4,78 4,30 8,75 6,00 Äldreboende 11 370 35 045 97% 24 2 226 20 1 917 5,75 6,00 5,83 7,75 8,00 7,8 3 LSS 29 849 29 292 97% 47 1 636 40 1 365 4,53 6,75 5,29 6,53 8,75 7,29 Sjukhus & vårdcentral 54 4 221 78 193 100% 169 3 136 142 2 625 4,05 5,75 4,17 4,30 7,75 4,77 Statlig infrastruktur och 66 1 777 26 855 95% 101 1 526 93 1 402 5,00 6,50 5,61 7,0 0 8,50 7,61 Kommunhus Offentliga kontor 12 325 27 184 99% 23 1 896 18 1 535 5,75 6,38 6,14 7,75 8,38 8,14 Övrigt 6 24 3 795 86% 4 672 5 729 6,25 6,25 3,56 8,25 8,25 4,70 Finland 317 8 305 26 223 90% 572 1 806 467 1 474 4,40 17,50 6,01 4,40 16,75 7,21 Äldreboende 123 3 901 31 596 100% 255 2 066 231 1 875 4,85 17,50 5,63 4,70 16,75 7,06 LSS 45 1 431 31 500 100% 95 2 090 83 1 828 4,40 15,50 5,80 4,40 15,50 6,60 Sjukhus & vårdcentral 14 477 33 765 100% 40 2 866 22 1 574 5,30 7,0 0 6,42 5,50 8,41 7,16 Statlig infrastruktur och 43 865 20 242 60% 47 1 095 39 915 5,60 7,15 5,83 7,81 8,91 7,97 Kommunhus Offentliga kontor 86 1 613 18 780 83% 131 1 522 95 1 104 5,70 8,50 7,0 4 6,41 9,51 7,68 Övrigt 5 20 3 840 63% 4 782 -4 -738 8,90 8,90 8,90 11,11 11,11 11,11 Danmark 42 727 17 145 99% 62 1 470 44 1 033 4,63 6,63 6,03 6,63 8,63 8,03 Äldreboende - - - - - - - - - - - - - - LSS - - - - - - - - - - - - - - Sjukhus & vårdcentral 6 85 13 497 100% 6 897 5 766 4,63 6,63 5,68 6,63 8,63 0,15 Statlig infrastruktur och 30 530 17 709 99% 49 1 645 32 1 059 5,38 6,50 5,98 7,38 8,50 2,25 Kommunhus Offentliga kontor 6 112 18 129 93% 8 1 210 7 1 178 6,50 6,50 6,50 8,50 8,50 2,94 Övrigt - - - - - - - - - - - - - - Projekt- och byggrätts- fastigheter - 4 982 - - - - - - - - - - - - Summa Samhälle 2 020 53 270 23 689 94% 2 898 1 435 2 247 1 113 3,15 17,50 5,15 3,30 16,75 6,30 Utbildning Sverige 911 23 475 25 777 96% 1 365 1 499 1 042 1 144 3,25 7,85 4,66 3,43 10,12 6,05 Norge 297 17 302 58 185 100% 746 2 509 733 2 464 2,65 7,25 5,86 4,30 8,00 4,70 Finland 66 2 131 32 289 100% 129 1 956 117 1 780 4,00 10,40 5,44 4,40 12,61 6,65 Danmark 62 1 179 18 947 97% 85 1 363 68 1 090 5,00 6,50 5,75 7,0 0 8,50 7,75 Projekt- och byggrätts- fastigheter - 912 - - - - - - - - - - - - Summa Utbildning 1 336 45 000 32 992 97% 2 325 1 740 1 960 1 466 2,65 10,40 5,19 3,43 12,61 5,60 Summa Totalt 4 627 135 616 26 358 95% 6 728 1 454 5 167 1 117 2,26 17,50 4,75 3,30 16,75 5,96 1) 1) Intjäningsförmåga avser framtida intäkter de kommande tolv månaderna givet fastighetsbeståndet vid tidpunkten för periodens slut, dvs. 2022-12-31. Intjäningsförmågan utgör indata till värdering- arna. intjäningsförmåga är inte en prognos utan endast att betrakta som en ögonblicksbild . 94 I SBB ÅRSREDOVISNING 2023 Känslighetsanalys Fastighetsvärderingarna är gjorda enligt vedertagna principer baserade på vissa antaganden som fanns tillgängliga vid tidpunkten för upprättande av de finansiella rapporterna. Nuvarande omständigheter och antaganden om framtida utveckling kan förändras på grund av förändringar på mark- naden eller andra omständigheter utanför SBB:s kontroll. Verkligt värde är en bedömning av ett sannolikt försäljningspris vid en given tidspunkt på marknaden. Endast när en transaktion är genomförd och betald kan det verkliga priset fastställas. Per 2023-12-31 har SBB värderat förvaltningsfastigheterna till 73 205 mkr (135 616). I tabellen nedan redovisas hur värdet påverkas vid en förändring av vissa för värderingen antagna parametrar. 2023-12-31 Förändring Samhälle Bostäder Utbildning Totalt Hyresvärde +/- 5 % 1 787/-1 805 mkr 1 598/-1 607 mkr 29/-29 mkr 3 414/-3 441 mkr Hyresvärde +/- 50 kr/kvm 1 594/-1 594 mkr 1 261/-1 261 mkr 33/-33 mkr 2 888/-2 888 mkr Kalkylränta +/- 0,25 % -1 539/1 617 mkr -1 314/1 488 mkr -27/30 mkr -2 880/3 135 mkr Direktavkastningskrav +/- 0,25 % -1 420/1 607 mkr -1 360/1 558 mkr -24/27 mkr -2 804/3 192 mkr Driftkostnader +/- 50 kr/kvm -1 594/1 594 mkr -1 261/1 261 mkr -33/33 mkr -2 888/2 888 mkr Driftkostnader +/- 5% -472/470 mkr -579/572 mkr -8/8mkr -1 059/1 050 mkr 1) 1) 1) Tabellen ovan ger en förenklad bild då en enskild parameter troligtvis inte förändras isolerat. I tabellen nedan illustreras effekten av att fler variabler förändras simultant. 2023-12-31 Samhälle Bostäder Utbildning Totalt Hyresvärde +/-5% och driftkostnader +/-5% 1 315/-1 335 1 018/-1 035 21/-21 2 354/-2 391 I tabellen nedan redovisas känslighetsanalys avseende 2022-12-31. 2022-12-31 Förändring Samhälle Bostäder Utbildning Totalt Hyresvärde +/- 5 % 2 101/-1 972 mkr 2 179/-2 189 mkr 1 396/-1 398 mkr 5 676/-5 559 mkr Kalkylränta +/- 0,25 % -1 997/2 296 mkr -2 072/2 398 mkr -2 251/2 470 mkr -6 320/7 164 mkr Direktavkastningskrav +/- 0,25 % -1 871/2 375 mkr -2 171/2 553 mkr -1 561/1 847 mkr - 5 603/6 775 mkr 1) SBB har under 2023 utökat känslighetsanalysen till att omfatta flera parametrar. Känslighetsanalysen för dessa parametrar saknas för jämförelseåret. Väsentliga åtaganden SBB har åtaganden om att färdigställa påbörjade projekt där återstående investeringsvolym uppgår till 2 935 mkr (5 948) samt att utföra hyresgäst- anpassningar om 421 mkr (792). Beloppen är utöver vad som redovisas i balansräkningen. Resultat- Belånings- Värdeförändring före skatt, % effekt, mkr Soliditet, % grad, % +1 883 34,9 53,3 0 - 34,3 53,7 -1 -882 33,8 54,0 NOT 15 Inventarier 2023-12-31 2022-12-31 Ingående anskaffningsvärde 179 89 Årets anskaffningar 79 103 Försäljningar och utrangeringar -100 -13 Utgående ackumelerade anskaffningsvärden 158 179 Ingående avskrivningar -142 -41 Försäljningar och utrangeringar -1 -74 Ackumulerade avskrivningar och förvärv 100 -17 Årets avskrivningar -8 -10 Omklassificeringar - - Utgående ackumelerade avskrivningar -52 -142 Utgående redovisat värde 106 37 NOT 16 Andelar i joint ventures och intresseföretag Redovisningsprincip Som intresseföretag redovisas företag i vilka koncernen utövar ett betydande, men inte bestämmande, inflytande vilket presumeras vara fallet när innehavet uppgår till minst 20 och högst 50 procent av rösterna. Med samarbetsarrangemang avses företag där koncernen tillsam- mans med andra parter genom avtal har ett gemensamt bestämmande inflytande över verksamheten. Ett innehav i ett samarbetsarrangemang klassificeras antingen som en gemensam verksamhet eller som ett joint venture beroende på de rättigheter och skyldigheter respektive investe- rare har enligt kontraktet. I koncernen har innehaven klassificerats som joint ventures främst på grund av att koncernen har rätt till nettotillgång- arna istället för direkt rätt till tillgångar och åtagande i skulder. Intresseföretag och joint ventures redovisas enligt kapitalandelsmetoden. Utländska innehav omräknas till SEK vid varje rapporteringstillfälle och framgår i värdeförändringar inom Resultat från joint ventures och intresseföretag i resultaträkningen. De redovisade värdena prövas vid varje balansdag för att bedöma om det finns indikationer på nedskrivningsbehov för investeringen i ett intresseföretag eller joint venture. Om så är fallet görs en beräkning av nedskrivningsbeloppet som motsvaras av skillnaden mellan återvinnings- värdet och det redovisade värdet . SBB ÅRSREDOVISNING 2023 I 95 Bedömningar SBB Residential Property AB är ett samägt bolag som har klassificerats som samarbetsarrangemang till följd av det föreligger ett samarbetsavtal ingåtts mellan aktieägarna. Avtalet reglerar att samtliga beslut som behandlar de relevanta aktiviteterna i bolaget, såsom godkännande av affärsplan, investeringar och avyttringar för att nämna några, ska fattas gemensamt av parterna. Detta får till följd att ett gemensamt bestämmande inflytande föreligger. Eftersom SBB enbart har en rätt till de nettotillgångar som ligger i bolaget klassificeras samarbetsarrangemanget som ett JV i enlighet med IFRS 11 och redovisas i enlighet med kapitalan- delsmetoden . 2023-12-31 Belopp i Mkr Bostad Samhälle Utbildning Summa Redovisat värde, 2023-01-01 10 318 2 331 - 12 649 Årets anskaffningar 3 442 - 10 643 14 085 Aktieägartillskott 375 64 - 439 Årets utdelningar -278 -5 - -283 Årets avyttringar -6 315 -11 - -6 327 Omklassificering -33 - - -33 Omräkningsdifferens - -111 - -111 Årets nedskrivningar -347 -63 - -411 Resultatandel -1 201 -466 -467 -2 133 Redovisat värde, 2023-12-31 5 961 1 738 10 176 17 876 Kapitalandel Redovisat värde Resultatandel Innehav Klassificering Säte och land 2023-12-31 2022-12-31 2023-12-31 2022-12-31 2023-12-31 2022-12-31 Bostäder BCAC-Hus Förv. AB Intresseföretag Falkenberg, Sverige - 10% - 20 - 20 Bokoop Fastighet AB Joint Venture Stockholm, Sverige - 50% - 1 - -15 Bolivo AB Joint Venture Stockholm, Sverige 50% 50% 102 166 -33 15 Bryggkaffe Fastighetsutveckling Joint Venture Stockholm, Sverige 50% 50% - -2 -1 -33 AB Fastighets AB Stenbäckens Idbär Joint Venture Stockholm, Sverige 50% 50% 60 111 -39 -16 Gullbernahult Fastighetsutveck- ling AB Intresseföretag Stockholm, Sverige 40% 40% 2 3 -1 -2 Idun Domum AB Joint Venture Stockholm, Sverige 50% 50% 83 65 18 -64 JM AB (Publ) Intresseföretag Stockholm, Sverige - 32% - 6 600 214 125 Klarsam Fastighetsutveckling AB Intresseföretag Stockholm, Sverige 40% 40% - 37 -40 -3 Kuttervägen Holding AB Joint Venture Stockholm, Sverige 50% 50% 30 18 11 -2 Magsam Holding AB Joint Venture Stockholm, Sverige 50% 50% - 81 -110 -51 Mölnlyckes Haga Utvecklings AB Joint Venture Göteborg, Sverige 50% 50% 13 33 -20 11 PPE Holding AB Intresseföretag Solna, Sverige 38% 38% 79 74 5 -53 Samterna Holding 1 AB Joint Venture Stockholm, Sverige 50% 50% - 15 -8 11 Samtitania Fastighetsutveckling Joint Venture Stockholm, Sverige - 50% - 45 -8 -31 AB SBB Genova Gåshaga Holding AB Joint Venture Stockholm, Sverige 50% 50% 113 114 -1 - SBB Genova Nackahusen AB Joint Venture Stockholm, Sverige 50% 50% 76 63 1 - SBB Kåpan Bostad AB Joint Venture Stockholm, Sverige 50% 50% 1 795 1 767 -322 -259 SBB Residential Property AB Joint Venture Stockholm, Sverige 100% - 2 797 - -643 - Solon Eiendom AS Intresseföretag Oslo, Norge 25% 25% 738 901 -107 -185 Sveaviken Nordsten Holding AB Intresseföretag Stockholm, Sverige 38% 38% 38 131 -60 -83 Tillbringaren 2 Hold AB Joint Venture Stockholm, Sverige - 49% - 22 -52 -10 Mindre innehav, 9 (25) bolag - - - - 34 54 -7 -1 Summa Bostäder 5 961 10 319 -1 203 -627 Samhälle Arlanda Group AB Finansiell placering Arlandastad, Sverige - 13% - - - 23 Gardemoen Campus Utveckling AS Koncernbolag Oslo, Norge - 65% - - - 4 iBoxen Infrastruktur Sverige AB Intresseföretag Stockholm, Sverige - 35% - -7 -5 -14 Odalen Humana Upphandling 1 AB Joint Venture Stockholm, Sverige 50% 100% 39 - - - One Publicus Fastighets AB Intresseföretag Stockholm, Sverige 31% 31% 84 103 -17 10 Origa Care AB Intresseföretag Stockholm, Sverige 34% 34% 121 129 7 13 Preservium Property AB (publ) Intresseföretag Stockholm, Sverige 35% 35% 114 180 -18 20 Public Property Invest AS Joint Venture Oslo, Norge 45% 45% 1 261 1 785 -405 -335 Slaggborn Utvecklings AB Joint Venture Stockholm, Sverige 50% 50% 110 128 -18 -75 Svenska Myndighetsbyggnader Joint Venture Stockholm, Sverige - - - - - -626 Holding AB Varpslagg Fastighetsutveckling AB Intresseföretag Stockholm, Sverige 40% 40% 10 12 -3 1 Summa Samhäll 1 739 2 330 -459 -979 Utbildning Nordiqus AB Intresseföretag Stockholm, Sverige 49,84% - 10 176 - -467 - Summa Utbildning 10 176 - -467 - TOTALT 17 876 12 649 -2 129 -1 606 1) 2) 1) Marknadsvärdet per 2022-12-31 är 11 101 mkr, varav ägd andel är 32,4%. Värdering har skett till SBB:s andel av eget kapital. 2) Marknadsvärde per 2023-12-31 är 142 mkr, varav ägd andel är 34%. Värdering har skett till SBB:s andel av eget kapital . 96 I SBB ÅRSREDOVISNING 2023 Upplysning om väsentliga innehav De innehav i joint ventures och Intresseföretag som anses väsentliga för koncernen specificeras nedan. Redovisat värde och koncernens andel av nettotillgångar 2023 SBB Residential SBB Kåpan Public Property (Mkr) Property AB Bostad AB Invest AS Nordiqus AB Materiella anläggningstillgångar 6 010 6 997 8 272 40 784 Likvida medel 64 102 121 1 666 Övriga omsättningstillgångar 20 239 19 145 Långfristiga finansiella skulder -2 325 -986 -3 366 -21 509 Övriga långsiktiga skulder -23 -402 -63 -910 Kortfristiga finansiella skulder - -2 250 -2 124 - Övriga kortfristiga skulder -194 -109 -44 -575 Nettotillgångar 3 553 3 591 2 815 19 600 varav nettotillgångar undantagna pro-rata-fördelning - - - -1 097 Nettotillgångar exklusive tillgångar hänförliga till andra aktieägare 3 553 3 591 2 815 18 503 Koncernens andel i % 100% 50% 45% 49,84% Koncernens andel av nettotillgångar 3 553 1 795 1 267 9 221 Koncernmässigt över-/undervärde -756 - -6 954 Redovisat värde 2 797 1 795 1 261 10 176 1) 2) 3) 3) 1) Avser engångsutdelning till Solna BidCo AB avseende aktieslag B. 2) SBB:s ägarandel avser SBB:s andel av stamaktier. Emitterade preferensaktier i SBB Residential Property AB redovisas som skuld inom SBB Residential Property AB. Då aktieägaravtalet mellan stamaktieägare och preferensaktieägare föreskriver gemensamt beslutsfattande utövar SBB ett betydande, men inte bestämmande, inflytande varvid innehavet redovisas som joint venture. 3) Avser justering till verkligt värde i samband med förvärv. Se not 33 för mer information. Koncernens andel av årets totalresultat 2023 SBB Residential SBB Kåpan Public Property (Mkr) Property AB Bostad AB Invest AS Nordiqus AB Nettoomsättning 138 233 579 244 Drifts- och underhållskostnader -55 -62 -107 -41 Central administration -23 -48 - -20 Avskrivningar - - - - Finansnetto -106 -122 -273 -192 Värdeförändring fastigheter/finansiella instrument -570 -697 -1 174 -1 149 Skatt -27 53 71 221 Årets resultat -643 -644 -903 -937 Övrigt totalresultat - - - - Årets totalresultat -643 -644 -903 -937 varav koncernens andel -643 -322 -405 -467 SBB ÅRSREDOVISNING 2023 I 97 Redovisat värde och koncernens andel av nettotillgångar 2022-12-31 Svenska Myndig- Solon SBB Kåpan Bostad hetsbyggnader Public Property Eiendom (Mkr) JM AB AB Holding AB Invest AS Holding AS Anläggningstillgångar 565 6 380 14 685 9 987 507 Likvida medel 1 840 249 235 186 450 Övriga omsättningstillgångar 21 978 9 44 60 7 159 Långfristiga finansiella skulder -892 -2 700 -7 187 -5 215 -2 744 Övriga långsiktiga skulder -3 060 -347 -3 447 -166 -716 Kortfristiga finansiella skulder -7 593 - - -810 -604 Övriga kortfristiga skulder -4 114 -56 -355 -61 -351 Nettotilgångar 8 724 3 535 3 975 3 981 3 702 Koncernens andel i % 32% 50% - 45% 25% Koncernens andel av nettotillgångar 2 792 1 767 - 1 791 925 Koncernmässigt över-/undervärde 3 808 - - -6 - Redovisat värde 6 600 1 767 - 1 785 901 Koncernens andel av årets totalresultat 2022 Svenska Myndig- Solon SBB Kåpan Bostad hetsbyggnader Public Property Eiendom (Mkr) JM AB AB Holding AB Invest AS Holding AS Nettoomsättning 15 747 159 689 532 2 681 Drifts- och underhållskostnader -12 607 -74 -218 -93 -2 688 Central administration -1 119 -21 -15 - -93 Avskrivningar - - - - -11 Finansnetto -89 -52 -328 -235 -21 Värdeförändring fastigheter/finansiella instrument - -553 498 -881 - Skatt -404 103 -242 -85 -85 Årets resultat 1 528 -438 384 -761 -218 Övrigt totalresultat 557 - - - -6 Årets totalresultat 2 085 -438 384 -761 -224 varav koncernens andel 125 -259 348 -389 -74 Upplysning om övriga innehav Mkr 2023-12-31 2022-12-31 Sammanlagt redovisat värde för oväsentliga 1 846 1 596 intresseföretag och joint ventures Sammanlagt belopp för koncernens andel av: Resultat från kvarvarande verksamheter -2 285 -495 Resultat efter skatt från avvecklad verksamhet 148 -626 Övrigt totalresultat -175 169 Summa totalresultat -2 312 -952 98 I SBB ÅRSREDOVISNING 2023 NOT 17 Finansiella instrument Redovisningsprincip Klassificering och värdering av finansiella tillgångar Koncernens finansiella tillgångar består av skuldinstrument, egetkapi- talinstrument samt derivat . Skuldinstrument klassificeras till upplupet anskaffningsvärde, egetkapitalinstrument och derivat till verkligt värde. Skuldinstrument: Koncernens skuldinstrument klassificeras till upplupet anskaffningsvärde och innefattar: fordringar hos intresseföretag/joint ventures, andra långfristiga fordringar, hyresfordringar, övriga kortfristiga fordringar samt likvida medel. Tillgångarna omfattas av en förlustreser- vering för förväntade kreditförluster, för vidare information, se nedan avseende nedskrivningar samt not 23 Finansiella risker. Egetkapitalinstrument: Koncernens egetkapitalinstrument består av innehav i aktier (noterade och onoterade). Samtliga av koncernens egetkapitalinstrument värderas till verkligt värde via resultatet . Derivat: Koncernens derivat klassificeras till verkligt värde via resultatet. Derivaten klassificeras som kortfristiga respektive långfristiga beroende på avtalens avslutsdatum . Klassificering och värdering av finansiella skulder Koncernens finansiella skulder består av skuldinstrument och derivat och klassificeras till upplupet anskaffningsvärde med undantag för derivat. Skuldinstrument: Koncernens skuldinstrument klassificeras till upplupet anskaffningsvärde och innefattar: skulder till kreditinstitut, obligationslån, övriga långfristiga skulder, företagscertifikat, leverantörsskulder, upplupna kostnader samt övriga kortfristiga skulder . Derivat: Koncernens derivat klassificeras till verkligt värde via resultatet. Derivaten klassificeras som kortfristiga respektive långfristiga beroende på avtalens avslutsdatum . Nedskrivning av finansiella tillgångar Koncernens finansiella tillgångar som redovisas till upplupet anskaffnings- värde, omfattas av nedskrivning för förväntade kreditförluster. Nedskriv- ning för kreditförluster är framåtblickande och en förlustreservering görs redan vid första redovisningstillfället när det finns en exponering för kreditrisk. Hyresfordringar: Den förenklade modellen tillämpas för koncernens hyresfordringar. En förlustreserv redovisas, i den förenklade modellen, för fordrans förväntade återstående löptid. Koncernen baserar värdering av förväntade kreditförluster på historiska kundförluster kombinerat med framåtblickande faktorer. Övriga finansiella tillgångar redovisade till upplupet anskaffningsvärde: För fordringar hos intresseföretag/joint ventures och övriga kortfristiga fordringar tillämpas en individuell bedömning på respektive motpart för att identifiera nedskrivningsbehov, där hänsyn tas till historisk, aktuell och framåtblickande information. Vid värdering av förväntade kreditförluster tillämpar koncernen en metod baserad på extern kreditrating. Förväntade kreditförluster värderas utifrån sannolikhet för fallissemang, förlust givet fallissemang samt exponeringen vid fallissemang. Koncernen har definierat fallissemang som då betalning av fordran är 15 dagar försenad eller mer, eller om andra faktorer indikerar att betalningsinställelse föreligger. En väsentlig ökning av kreditrisk baseras på om betalning är 31 dagar försenad eller mer. De finansiella tillgångarna redovisas i balansräkningen som netto av bruttovärde och förlustreserv. Förändringar av förlustreserven redovisas i resultaträkningen under driftkostnader. Finansiella tillgångar och skulder per värderingskategori I nedanstående tabell presenteras koncernens finansiella tillgångar och skulder, upptagna till redovisat värde respektive verkligt värde, klassifice- rade i kategorierna enligt IFRS 9 . Värdering av finansiella tillgångar och skulder Finansiella tillgångar/ Finansiella tillgångar/ skulder värderade skulder värderade till till verkligt värde via upplupet anskaff- resultatet ningsvärde 2023- 2022- 2023- 2022- Mkr 12-31 12-31 12-31 12-31 Finansiella tillgångar Fordringar hos intresseföretag/ - - 4 839 1 737 joint ventures Derivatinstrument 684 1 696 - - Finansiella tillgångar värderade 1 034 2 298 - - till verkligt värde Andra långfristiga fordringar - - 1 965 939 Hyresfordringar - - 100 106 Övriga kortfristiga fordringar - - 347 1 434 Likviditetsplaceringar 214 421 - - Likvida medel - - 3 845 4 429 Summa 1 932 4 415 11 096 8 645 Finansiella skulder Skulder till kreditinstitut - - 18 977 33 896 Obligationslån - - 43 116 52 078 Företagscertifikat - - - 1 111 Övriga långfristiga skulder - - 92 141 Derivatinstrument 1 554 971 - - Leverantörsskulder - - 121 456 Skuld cash collaterals - - - 2 178 Övriga kortfristiga skulder - - 2 859 2 019 Summa 1 554 971 65 165 91 879 Kreditriskexponering Tillgångarnas maximala kreditrisk utgörs av nettobeloppen av de redo- visade värdena i tabellen ovan. Koncernen har inte erhållit några ställda säkerheter för de finansiella nettotillgångarna. Fordringar hos intresseföretag och joint ventures Fordringar hos intresseföretag och joint ventures uppgår till 4 839 mkr (1 737). Fordringar hos intresseföretag utgörs främst av fordran på Nordiqus AB. Fordrans redovisade värde uppgår till 3 908 mkr (-) och det nominella värdet på samma fordran uppgår till 5 251 mkr. Bolaget har bedömt att det inte föreligger någon väsentlig risk för för nedskrivningsbehov av fordringar hos intresseföretag och joint ventures då bolaget förväntar sig kunna återvinna det redovisade värdet genom sitt ägande vid eventuellt falissemang. Finansiella tillgångar värderade till verkligt värde Posten avser innehav i så väl noterade som onoterade aktier och övriga värdepapper som värderas till verkligt värde med en värdeförändring i resultatet. Innehaven har därmed värderats enligt såväl nivå 1 som nivå 3. De noterade aktierna har värderats till noterat pris på marknaden. För onoterade aktier och övriga värdepapper har indata såsom senaste emissioner och övriga ej observerbara data använts för att fastställa värdet. Förändring för de finansiella tillgångarna presenteras nedan. 2023-12-31 2022-12-31 Ingående redovisat värde 2 298 4 530 Nyanskaffningar 382 31 Avyttringar -1 590 -261 Nedskrivningar -219 - Orealiserad värdeförändring -276 -1 967 Omklassificering 438 -35 Utgående redovisat värde 1 034 2 298 SBB ÅRSREDOVISNING 2023 I 99 Derivatinstrument Verkligt värde för derivatinstrument innefattande valuta-, ränte- och aktiederivat baseras på en diskontering av beräknade framtida kassaflöden enligt kontraktets villkor och förfallodagar och med utgångspunkt i marknadsräntan på balansdagen. SBB har per 2023-12-31 en finansiell garanti hänförlig till en tidigare transaktion. Garantin som innebär att SBB garanterar priset på SBB:s D-aktie har klassificerats som ett derivat värderat till verkligt värde i resultaträkningen. Derivatet är värderat till skillnaden mellan garanterat aktiepris i förhållande till aktiepriset på balansdagen med beaktande av en uppskattad blockrabatt om 5 procent. Det redovisade värdet uppgår vid periodens utgång till -1 153 Mkr (-577). Förändring för derivatintrumenten presenteras nedan. 2023-12-31 2022-12-31 Ingående redovisat värde 725 517 Nyanskaffningar -402 - Avyttringar -155 -174 Orealiserad värdeförändring i resultatet -1 038 382 Utgående redovisat värde -870 725 Varav redovisad som finansiell tillgång 684 1 696 Varav redovisad som finansiell skuld 1 554 971 Derivat 2023-12-31 Nedan redovisas innehavda derivat per 2023-12-31. Valutaderivat Nominellt Terminskurs Förfall Valuta belopp (intervall) Verkligt värde Valuta-swappar 2023 EUR 792 11,3-11,6 -159 Summa Valuta-optioner (sälj) 2023 EUR 50 11,1 - Summa - Summa valutaderivat -159 Räntederivat Nominellt Terminskurs Förfall Valuta belopp (intervall) Verkligt värde Ränte-swappar 2024 EUR 700 1,32-4,51 29 2024 SEK 4 550 0,29-4,16 106 2024 EUR/SEK 1057 (SEK) 1,66-4,64 58 2025 SEK 800 -0,05-4,18 35 2025 EUR 200 1,13-3,96 67 2026 SEK 2 300 0,36-4,18 118 2027 SEK 1 800 0,17-4,15 113 2027 EUR 89 3,02-6,65 41 2027 EUR/USD 50 (USD) 6,25-6,65 -43 2028 SEK 500 2,38-4,15 0 2029 SEK 2 000 2,09-4,04 23 2029 EUR 200 1,13-3,96 -152 2030 SEK 582 0,64-4,12 56 2032 EUR 44 4,67-6,87 26 2032 EUR/USD 50 (USD) 6,42-6,87 -63 Summa 416 Ränte-tak 2024 SEK 860 1,5-2,0 11 2027 SEK 500 3,3-3,5 -6 Summa 5 Summa räntederivat 420 Sammanställning Verkligt värde Valutaderivat -159 Räntederivat 420 Övriga derivat -1 131 Summa derivat, netto -870 Varav redovisat som tillgång 684 Varav redovisat som skuld 1 554 1) 1) Övriga derivat består till störst del av utställd option motsvarande -1 153 mkr per 2023-12-31 . Derivat 2022-12-31 Nedan redovisas innehavda derivat per 2022-12-31. Valutaderivat Nominellt Terminskurs Förfall Valuta belopp (intervall) Verkligt värde Valuta-swappar 2023 EUR 774 10,8-11,1 156 Summa 156 Valuta-optioner (köp) 2023 NOK 2 000 1,1 17 Summa 17 Valuta-optioner (sälj) 2023 EUR 225 10,3-10,9 0 2023 NOK 2 350 1,04-1,1 -18 Summa -19 Summa valutaderivat 154 Räntederivat Nominellt Terminskurs Förfall Valuta belopp (intervall) Verkligt värde Ränte-swappar 2024 SEK 3 493 0,29-2,26 315 2024 EUR 98 1,32-2,61 207 2025 SEK 800 -0,05-2,46 63 2025 EUR 200 1,13-1,91 128 2026 SEK 2 300 0,36-2,49 207 2027 SEK 1 800 0,17-2,66 198 2027 EUR 90 3,02-4,16 81 2027 EUR/USD 50 4,11-6,25 -32 2028 SEK 500 2,38-2,28 20 2029 SEK 2 000 2,09-2,66 127 2029 EUR 200 1,13-1,91 -274 2030 SEK 582 0,64-2,23 92 2032 EUR 44 3,02-4,67 58 2032 EUR/USD 44 4,33-6,42 -54 Summa 1 137 Ränte-tak 2023 SEK 600 2,00 1 2023 NOK 700 3,36 - 2024 SEK 860 1,5-2,0 21 2027 SEK 500 1,5-2,0 -16 Summa 6 Summa räntederivat 1 143 Sammanställning Verkligt värde Valutaderivat 154 Räntederivat 1 143 Övriga derivat -572 Summa derivat, netto 725 Varav redovisat som tillgång 1 696 Varav redovisat som skuld 971 100 I SBB ÅRSREDOVISNING 2023 Likviditetsplaceringar Posten avser placering i börsnoterade bolag. Förändring för likviditetspla- ceringar presenteras nedan. 2023-12-31 2022-12-31 Ingående redovisat värde 421 53 Nyanskaffningar 5 21 Avyttringar - -256 Orealiserad värdeförändring -212 -250 Omklassificering - 853 Utgående redovisat värde 214 421 Räntebärande fordringar och skulder I upplysningssyfte beräknas ett verkligt värde för räntebärande fordringar och skulder genom en diskontering av framtida kassaflöden av kapitalbelopp och ränta diskonterade till aktuell marknadsränta. Den ränta som används beror på löptid på de räntebärande fordringarna och skulderna. Det verkliga värdet för de räntebärande skulderna bedöms vid utgången av perioden till 48 272 mkr (75 058). Kortfristiga fordringar och skulder För följande kortfristiga fordringar och skulder bedöms det redovisade värdet reflektera verkligt värde: hyresfordringar, övriga kortfristiga ford- ringar, leverantörsskulder, och övriga kortfristiga skulder. Någon indelning i nivåer enligt värderingshierarkin görs inte för dessa poster. Upplysning om verkligt värde avseende skulder redovisade till upplupet anskaffningsvärde Verkligt värde på skulder till kreditinstitut uppgår till 18 489 mkr (34 590) och på obligationslån till 29 783 mkr (39 345). Nyckeltal finanspolicy I SBB:s finanspolicy är nyckeltalen avgörande för att bedöma företagets finansiella risktagande och position. I finanspolicyn har styrelsen fastställt tydliga gränsvärden som bolaget måste förhålla sig till. Dessa inkluderar belåningsgrad, kapitalbindning, räntetäckningsgrad och likviditet. Liknande gränsvärden återfinns även i SBB:s finansieringsavtal, vanligtvis kallade kovenanter. Vid årets slut uppfyllde inte bolaget målet för gränsvärdet för belåningsgrad och räntetäckningsgrad i enlighet med finanspolicyn. Avvikelsen från gränsvärden i finanspolicyn anses vara temporär och bolaget arbetar med att vidta åtgärder för att säkerställa att nyckeltalen hamnar inom gränsvärdena för finanspolicyn. Bolaget har bland annat sålt tillgångar och använt den tillkommande likviden för att minska belåningsgraden och stärka balansräkningen. Gränsvärdena i finanspolicyn är fastställda med marginal för att det ska ges tid att hantera eventuella krav på samma nyckeltal i lånedokumentationen. Utfallet från testet av nyckeltalen återfinns i tabellen nedan. Krav enligt finanspolicy Gränsvärde Utfall Belåningsgrad <50 % 54% Kapitalbindning 2-5 år 3,7 år Räntetäckningsgrad >3ggr 2,1 ggr Säkerställd belåningsgrad <30% 18% 1) 1) Inklusive avvecklad verksamhet Värdering till verkligt värde Tabellen visar koncernens finansiella instrument redovisade till verkligt värde, utifrån hur klassificeringen i verkligt värdehierarkin gjorts. De olika nivåerna definieras enligt följande: Nivå 1 - Noterade priser (ojusterade) på aktiva marknader för identiska tillgångar eller skulder Nivå 2 - Andra observerbara indata för tillgången eller skulder än noterade priser inkluderade i nivå 1, antingen direkt (dvs. som prisnote- ringar) eller indirekt (dvs. härledda från prisnoteringar) Nivå 3 - Indata för tillgången eller skulden som inte baseras på observer- bara marknadsdata 2023-12-31 2022-12-31 Noterade Noterade priser på aktiva Andra obser- priser på aktiva Andra obser- markander verbara indata Ej observerbar markander verbara indata Ej observerbar Mkr (Nivå 1) (Nivå 2) indata (Nivå 3) (Nivå 1) (Nivå 2) indata (Nivå 3) Tillgångar värderade till verkligt värde Finansiella tillgångar värderade till verkligt värde 997 - 37 2 293 - 5 Derivatinstrument - 684 - - 1 696 - Likviditetsplaceringar 214 - - 421 - - Skulder värderade till verkligt värde Derivatinstrument - 1 554 - - 971 - Det har inte skett några förflyttningar mellan nivåerna i hierarkin för verkligt värde under 2023 eller 2022 . SBB ÅRSREDOVISNING 2023 I 101 Listade obligationslån per 2023-12-31 Emitterad Totalt återköpt Löptid ISIN skuld, mkr av SBB Förfallodatum Räntesats Information 2019-2024 SE0012256741 500 318 2024-02-14 3,30% + STIBOR Green 2019-2024 SE0012313245 200 148 2024-02-19 3,25% + STIBOR 2019-2024 SE0014965919 550 229 2024-04-12 3,15% + STIBOR Offentliga Hus, Green 2019-2025 XS1997252975 1 100 608 2025-01-14 3,15% + STIBOR 2022-2025 XS2461738770 260 - 2025-04-11 2,85% + STIBOR Social 2020-2025 XS2275409824 200 55 2025-12-18 1,17% + STIBOR Social 2020-2027 XS2111589219 600 - 2027-01-30 2,75% + STIBOR Green 2019-Hybrid SE0013234531 575 278 Hybrid 6,85% + STIBOR Offentliga Hus, Hybrid 2019-Hybrid SE0013359148 1 500 - Hybrid 3,50% + STIBOR Hybrid Emitterad Totalt återköpt Löptid ISIN skuld, M EUR av SBB Förfallodatum Räntesats Information 2022-2024 XS2438632874 700 558 2024-02-08 0,55% + EURIBOR Social 2019-2025 XS1993969515 550 143 2025-01-14 1,75% 2023-2025 XS2597112155 5 - 2025-03-10 4,50% 2019-2026 XS2049823680 500 - 2026-09-04 2,38% 2020-2027 XS2114871945 750 - 2027-08-12 2,23% 2020-2028 XS2271332285 700 - 2028-12-14 0,75% Social 2021-2029 XS2346224806 950 - 2029-11-26 1,13% Social 2020-2040 XS2151934978 50 - 2040-04-03 3,00% 2020-Hybrid XS2010032618 500 46 Hybrid 2,62% Hybrid 2020-Hybrid XS2272358024 500 43 Hybrid 2,63% Hybrid 2021-Hybrid XS2010028186 500 61 Hybrid 2,88% Hybrid Social Emitterad Totalt återköpt Löptid ISIN skuld, M NOK av SBB Förfallodatum Räntesats Information 2019-2024 XS2085870728 1 000 526 2024-11-28 4,37% 2020-2025 XS2194790429 800 559 2025-06-26 1,99% + NIBOR 2020-2025 XS2223676201 700 300 2025-08-27 1,65% + NIBOR Totalt återköpt belopp avser både nedskrivet belopp och obligationer som ligger på depå. NOT 18 Övriga fordringar 2023-12-31 2022-12-31 Fordringar fastighetstransaktioner 304 1 179 Övrigt 43 44 Redovisat värde 347 1 223 NOT 19 Förutbetalda kostnader och upplupna intäkter 2023-12-31 2022-12-31 Upplupen intäkt 19 84 Förutbetald förvärvskostnad 24 26 Förutbetalda projektkostnader 137 330 Förutbetalda driftskostnader 9 42 Förbetald försäkring 10 8 Förbetald fastighetsskatt - 1 Förutbetald hyra 8 116 Övrigt 185 133 Redovisat värde 392 740 NOT 20 Likvida medel Redovisningsprincip SBB redovisar spärrade medel i form av bankgaranti som likvida medel. De spärrade medlen avser avsättning till en kommun och är spärrade till färdigställande av projekt. 2023-12-31 2022-12-31 Banktillgodohavanden 3 829 3 287 Spärrade medel 16 1 142 Redovisat värde 3 845 4 429 Av spärrade medel avser 16 mkr (16) medel disponerade hos bank hänförliga till en avsättning inför färdigställande av projekt och 0 mkr (1 066) depone- rade hos DNB hänförliga till en finansiell garanti som tidigare redovisats som Derivat, men som under 2023 har reglerats. 102 I SBB ÅRSREDOVISNING 2023 NOT 21 Eget kapital Redovisningsprincip Hybridobligation Obligationer klassificeras som skuld eller eget kapital baserat på om det föreligger någon avtalsenlig förpliktelse att reglera avtalet genom att erlägga kontanter eller en annan finansiell tillgång. Denna bedömning gäller både för nominellt belopp och räntebetalningar. Vid första redovisningstillfället har bedömningen gjorts att hybridobligationen ska klassificeras som ett egetkapitalinstrument och inte som en skuld. Utdelning, motsvarande betald ränta på hybridobligationen samt emissionskostnader och tillhörande skatt som uppstår i samband med emittering redovisas direkt mot balanserade vinstmedel i eget kapital. Betalning av ränta (utdelning) till innehavare av hybridobligationen kan skjutas upp enligt villkoren för hybridobligationen. Uppskjuten betalning av ränta (utdelning) måste dock betalas innan utdelning kan lämnas till aktieägare, inklusive uppskjuten utdelning. Förändring aktiekapital i kr Antal stamaktier serie A Antal stamaktier serie B Antal stamaktier serie D Aktiekapital Ingående värden 2022-01-01 209 977 491 1 241 164 407 193 865 905 164 500 780 Apportemission 2022-02-24 - 3 000 000 - 300 000 Utgående värden 2022-12-31 209 977 491 1 244 164 407 193 865 905 164 800 780 * Avser förvärv av Odalen Fastigheter AB genom riktad emission av 3 miljoner B-aktier till kurs 70 kr per aktie. Antal stamaktier serie A Antal stamaktier serie B Antal stamaktier serie D Aktiekapital Ingående värden 2023-01-01 209 977 491 1 244 164 407 193 865 905 164 800 780 Inlösen konvertibler - 473 750 - 47 375 Utgående värden 2023-12-31 209 977 491 1 244 638 157 193 865 905 164 848 155 Aktiekapital Per den 31 december 2023 uppgick aktiekapitalet till 164 848 155 kr och kvotvärdet var 0,1 kr, fördelat på 209 977 491 stamaktier av serie A, 1 244 638 157 stamaktier av serie B och 193 865 905 stamaktier av serie D. Innehavare av stamaktier av serie A och B är berättigade till utdelning som fastställs efter hand. Innehavare av stamaktierna av serie D har rätt till fem gånger den sammanlagda utdelningen på stamaktierna av serie A och B, dock högst 2 kr per aktie och år. Aktieinnehavet berättigar till rösträtt vid bolagsstämman med en röst per aktie för stamaktie av serie A och 0,1 röst per aktie för stamaktie av serie B och stamaktie av serie D. Alla stamaktier har samma rätt till Samhällsbyggnadsbolaget i Nordens kvarvarande netto- tillgångar. Samtliga aktier är fullt betalda och inga aktier är reserverade för överlåtelse. Inga aktier innehas av bolaget själv eller dess dotterbolag. Hybridobligation SBB har emitterat icke-säkerställda hybridobligationer uppgående till totalt 16,8 mdkr per den 31 december 2023. Hybridobligationerna har en evig löptid och har således ingen förfallodag men bolaget har rätt att lösa in hybridobligationerna vid en fastställd framtida tidpunkt och sedan vid varje efterföljande räntebetalningsdatum, samt vid vissa specifika händelser. Bolaget har enligt villkoren rätt att skjuta på räntebetalningarna på obestämd tid såtillvida innehavarna av hybridobligationerna meddelas inom avtalad tid. SBB har under 2023 beslutat att skjuta upp dessa räntebetalningar och ränteskulden på grund av detta uppgår till 358 mkr per 2023-12-31. Vid första redovisningstillfället har bedömningen gjorts att hybridobli- gationerna ska klassificeras som egetkapitalinstrument och inte som finansiella skulder. Den bedömning som ligger till grund för klassificeringen är att det inte finns någon uttrycklig avtalsenlig förpliktelse att reglera avtalet genom att erlägga kontanter eller en annan finansiell tillgång. Det finns inte heller några andra omständigheter som indikerar att avtalen kommer att regleras i kontanter eller annan finansiell tillgång. SBB har rätt att skjuta utbetalningar avseende ränta på obestämd tid såtillvida hybrido- bligationsinnehavare meddelas inom avtalad tid och hybridobligationerna är efterställda samtliga andra fordringsägare. Hybridobligationerna redovisas i eget kapital i koncern och moderbolaget och de är efterställda alla skulder. Räntekostnader hänförliga till hybridobligationerna redovisas löpande direkt mot balanserade vinstmedel inom eget kapital. Hybridobli - gationerna inkluderas inte i bolagets känslighetsanalys för upplåningsränta eller i löptidsanalys över finansiella skulder. Nedan finns en sammanställ- ning över utestående hybridobligationer . Innehav utan bestämmande inflytande Minoritetsandelar uppgår till 2 445 mkr (2 691) där nya minoritetsandelar om 9 840 mkr (712) tillkommit under året, och inlösta/avyttrade minori- tetsandelar uppgår till -10 552 mkr (-1 915). Förändringen beror främst på att Brookfield Asset Managment Inc först under första kvartalet gått in som minoritetsägare i ett gemensamt bolag kallat Nordiqus, som innehar utbildningsfastigheter. Brookfield har sedan under tredje kvartalet förvär- vat ytterligare andelar och uppnått ett majoritetsägande i Nordiqus, vilket medfört att SBB inte längre konsoliderar Nordiqus och därmed inte heller redovisar någon minoritet för dem. Även Industricentralen AB som under 2022 gick in som minoritetsägare i ett gemensamt bolag som innehar aktier i Heba AB, har under 2023 förvärvat även SBB:s andel och därmed redovisas inte längre någon minoritet för det bolaget. Kvarstående minoritetsandelar finns i Unobo AB om 30 procent samt ett fåtal bolag inom Sveafastighe- ter-koncernen där SBB inte äger samtliga aktier i bolagen. Omräkningsreserv Omräkningsreserven innefattar alla valutakursdifferenser som uppstår vid omräkning av finansiella rapporter från utländska verksamheter som har upprättat sina finansiella rapporter i en annan valuta än den valuta som koncernens finansiella rapporter presenteras i. Koncernen tillämpar säkringsredovisning på effektiv del av valutakursförändringar i säkringsinstrument hänförliga till säkring av nettoinvestering i utländska verksamheter. Även säkringsredovisningen innefattas i omräkningsreser- ven. Moderbolaget och koncernen presenterar sina finansiella rapporter i svenska kronor. Ackumulerad omräkningsdifferens redovisas i resultatet vid avyttring av den utländska verksamheten. Omräkningsreserv 2023-12-31 2022-12-31 Ingående redovisat värde 888 291 Årets förändring -1 232 594 Utgående redovisat värde -344 888 SBB ÅRSREDOVISNING 2023 I 103 Utestående hybridobligationer Emitterade hybridobligationer SE0013359148 XS2272358024 XS2010032618 XS2010028186 SE0013234531 Emittent SBB SBB SBB SBB Offentliga Hus Emitterat nominellt belopp 1 500 500 500 500 575 Utestående belopp 1 500 457 454 439 297,5 Valuta SEKm EURm EURm EURm SEKm Ränta 3,50% + STIBOR 3M 2,63% 2,62% 2,88% 6,850% + STIBOR 3M Första reset-datum och ny ränta 2025-01-28 / 3,50% 2026-03-14 / 3,227% 2025-04-30 / 2,814% 2027-01-30 / 3,223% 2025-01-07 / 101% av nominellt belopp Första step-up-datum och ny ränta 2030-01-28 / 3,75% 2031-03-14 / 3,477% 2030-04-30 / 3,064% 2032-01-30 / 3,473% 2030-01-07 / 7,10% Andra step-up-datum och ny ränta 2045-01-28 / 4,50% 2046-03-14 / 4,227% 2045-04-30 / 3,814% 2047-01-30 / 4,223% 2045-01-07 / 7,85% NOT 22 Resultat per aktie Redovisningsprincip Resultat per stamaktie A och B före utspädning beräknas genom att årets resultat hänförligt till moderbolagets aktieägare med avdrag för utdelning till preferensaktieägare och innehavare av stamaktier av serie D samt ränta på hybridobligationer divideras med viktat genomsnittligt antal utestående stamaktier av serie A och B under året. Resultat per stamaktie A och B efter utspädning beräknas genom att årets resultat hänförligt till moderbolagets aktieägare med avdrag för utdelning till preferensaktieägare och innehavare av stamaktier av serie D samt ränta på hybridobligationer divideras, i tillämpliga fall justerat, med summan av det viktade genomsnittliga antalet stamaktier av serie A och B och potentiella aktier som kan ge upphov till utspädningseffekt. Utspäd- ningseffekt av potentiella aktier redovisas endast om en omräkning till aktier skulle leda till en minskning av resultatet per aktie efter utspädning. Nedan framgår beräkning av resultat avseende stamaktie av serie A och B. Enligt bolagsordningen har stamaktierna av serie D företrädesrätt till en utdelning om maximalt 2 kr/aktie i årlig utdelning. Därutöver utgår ränta avseende hybridlån. Beräkningen av resultat per stamaktie A och B har baserats på årets resultat med avdrag för utdelning avseende stamaktier av serie D samt ränta på hybridlån. Resultatet har fördelats på genom- snittligt antal stamaktier av serie A och B uppgående till 1 454 345 401 st (1 453 854 227). Resultat per aktie före utspädning 2023 2022 Kvarvarande verksamhet Resultat per stamaktie A och B -13,91 -7,61 Resultat per stamaktie D 2,00 2,00 Kvarvarande och avvecklad verksamhet totalt Resultat per stamaktie A och B -15,81 7,23 Resultat per stamaktie D 2,00 2,00 Genomsnittligt antal utestående stamaktier av serie A + B 1 454 345 401 1 453 854 227 Genomsnittligt antal utestående stamaktier av serie D 193 865 905 193 865 905 Vid beräkning av resultat per aktie efter utspädning justeras det vägda genomsnittliga antalet utestående stamaktier för utspädningseffekten av samtliga potentiella stamaktier. Utspädningseffekt uppkommer på grund av teckningsoptioner som innehav av de anställda vilka kan regleras med aktier. Aktieoptioner har en utspädningseffekt när den genomsnittliga aktiekursen under perioden överstiger optionernas lösenpris. De potentiella stamaktierna avser stamaktier av serie B. NOT 23 Finansiella risker Redovisningsprincip Koncernen tillämpar IFRS 9 säkringsredovisning för finansiella instrument som syftar till att säkra finansiella risker relaterade till nettoinvesteringar i utlandsverksamhet. Säkringar av nettoinvesteringar i utlandsverksamhet: Koncernen använder företagscertifikat i utländsk valuta samt övriga lån som säkringsinstrument. Förändringar i verkligt värde för säkringsinstrumentet som avser att säkra valutarisken redovisas i ”Övrigt totalresultat” i den mån säkringen är effektiv och de ackumulerade förändringarna i verkligt värde redovisas som en separat komponent i eget kapital under reserver. Vinst eller förlust som härrör från den del av säkringen som inte är effektiv redovisas omedelbart i årets resultaträkning i raden för valutakursdiffe- renser. Vid avyttring av utlandsverksamheter omförs den vinst eller förlust som ackumulerats i eget kapital till årets resultat, vilket därmed ökar eller minskar resultatet för avyttringen. Redovisning vid upphörande av säkring: Säkringsredovisning kan inte avslutas enligt beslut. Säkringsredovisning upphör när: • säkringsinstrumentet förfaller eller säljs, avvecklas eller löses in, • säkringsredovisning inte längre uppfyller målen med riskhantering. • säkringsredovisning delavyttrats och blivit joint venture eller intresse- företag och istället redovisas i resultaträkningen som resultat från joint ventures eller intresseföretag . Finansiell riskhantering Koncernen utsätts genom sin verksamhet för olika slags finansiella risker. Med finansiella risker avses fluktuationer i koncernens resultat och kas- saflöde till följd av ändringar i exempelvis räntenivåer. SBB är framförallt exponerad mot likviditetsrisk, finansieringsrisk, kreditrisk, ränterisk och Resultat per aktie efter utspädning 2023 2022 Kvarvarande verksamhet Resultat per stamaktie A och B -13,91 -7,61 Resultat per stamaktie D 2,00 2,00 Kvarvarande och avvecklad verksamhet totalt Resultat per stamaktie A och B -15,81 -7,23 Resultat per stamaktie D 2,00 2,00 Genomsnittligt antal utestående stamaktier av serie A + B 1 454 345 401 1 453 854 227 Effekt av potentiella stamaktier avseende -19 215 010 -43 155 310 optioner 104 I SBB ÅRSREDOVISNING 2023 valutarisk. Finansiella transaktioner och risker i koncernen hanteras centralt av moderbolagets finansfunktion. Koncernens finanspolicy för hantering av finansiella risker har utformats och beslutats av styrelsen. Finanspolicyn bildar ett ramverk av riktlinjer och regler samt definierar målsättning för finansieringsverksamheten. Den övergripande målsättningen för finansieringsverksamheten är att: • Uppnå bästa möjliga finansnetto inom ramen för beslutad risknivå och givna risklimiter, presenteras i resultaträkningen som Resultat från finansiella poster. • Identifiera och säkerställa en god hantering av de finansiella risker som uppstår i SBB. • Säkerställa en god betalningsberedskap för att vid var tidpunkt kunna möta SBB:s betalningsförpliktelser. • Säkerställa tillgång till erforderlig finansiering till lägsta möjliga kostnad inom ramen för beslutad risknivå. • Säkerställa att finansverksamheten utförs med en god intern kontroll. Likviditets- och finansieringsrisk Likviditetsrisken avser risken för otillräcklig likviditet för att täcka framtida betalningsåtaganden. Kontinuerligt utförs likviditetsprognoser för att bedöma kapitalbehovet. En likviditetsreserv hålls tillgänglig för att säker- ställa SBB:s kortfristiga betalningsförmåga. Finansieringsrisken definieras som risken att inte ha tillgång till medel för refinansieringar, investeringar och andra betalningar, eller att ha tillgång till dem endast till ökade kost- nader. Genom diversifiering av lånens förfallostruktur, finansieringskällor och långivare samt väl avvägda likviditetsreserver kan risken minimeras. SBB strävar efter en jämn fördelning av förfallodatum och en förutsägbar finansiering. Per 31 december 2023 var den genomsnittliga återstående löptiden på lånestocken 3,6 år (3,9). Vid samma tidpunkt fanns likvida medel om totalt 3 845 Mkr. Den totala disponibla likviditeten (inklusive likvida medel, placeringar och outnyttjade krediter) var 4 060 Mkr. Under februari 2024 avslutade SBB en transaktion med Castlelake avseende en portfölj inom social infrastruktur, vilket genererade 5,2 mdkr. Likviden från transaktionen kommer användas för att minska SBB:s skuldsättning. Koncernens kontraktsenliga återbetalningar av finansiella skulder framgår av tabellen nedan. Skulder har inkluderats i den period när återbetalning tidigast kan krävas. Koncernens kontraktsenliga återbetalningar av finansiella skulder framgår av tabellen nedan. 2023-12-31 Löptidsanalys <1 år 1-3 år 3-5 år >5 år Totalt Skulder till kreditinstitut 7 861 3 569 5 005 2 542 18 977 Obligationslån 2 576 11 615 17 422 11 503 43 116 Övriga långfristiga skulder - 92 - - 92 Derivatskulder 1 290 49 152 63 1 554 Skuld leasing 15 28 26 325 393 Leverantörsskulder 121 - - - 121 Övriga kortfristiga skulder 2 859 - - - 2 859 Summa 14 722 15 353 22 605 14 433 67 112 2022-12-31 Löptidsanalys <1 år 1-3 år 3-5 år >5 år Totalt Skulder till kreditinstitut 3 676 21 163 4 532 4 651 34 022 Obligationslån 3 801 13 388 15 799 19 440 52 428 Företagscertifikat 1 123 - - - 1 123 Övriga långfristiga skulder - 141 - - 141 Derivatskulder 596 - 48 328 972 Skuld leasing 32 60 56 682 839 Leverantörsskulder 456 - - - 456 Skuld cash collaterals 2 178 - - - 2 178 Övriga kortfristiga skulder 2 019 - - - 2 019 Summa 13 881 34 752 20 435 25 101 94 195 Kreditrisk Kreditrisk definieras som risken att motparter, både finansiella och kommersiella, inte kan fullgöra sina skyldigheter i tid eller erbjuda säkerhet för fullgörandet. I den finansiella verksamheten är målsättningen att aktivt sprida risken att kapital går förlorat då en motpart inte kan fullgöra sina skyldigheter. En annan kreditrisk består i risken att SBB:s hyresgäster inte kan fullgöra sina skyldigheter. Koncernen har fastställda riktlinjer för att säkra att hyresgästerna har lämplig kreditbakgrund och kreditförlusterna uppgår till ett ringa belopp i förhållande till koncernens omsättning. Bedömningen har gjorts att det inte har skett någon väsentlig ökning av kreditrisk för någon av koncernens finansiella tillgångar. Motparterna är utan kreditriskbetyg, förutom för likvida medel där motparterna har kreditriskbetyget AA- och A. Åldersanalysen för hyresfordringar på balansdagen anges nedan. 2023-12-31 2022-12-31 Ej förfallna hyresfordringar 17 23 Förfallna hyresfordringar 1–30 dagar 32 50 Förfallna hyresfordringar 31–90 dagar 30 12 Förfallna hyresfordringar >90 dagar 39 50 Summa hyresfordringar 117 135 Reservering hyresfordringar 2023-12-31 2022-12-31 Ingående redovisat värde -29 -30 Nedskrivningar, kvarvarande verksamhet -8 2 Nedskrivningar, avvecklad verksamhet - - Avyttrade bolag 22 Bortskrivna belopp (konstaterade kreditförluster) -2 - Återvunna, tidigare bortskrivna belopp - -1 Summa -17 -29 Utgående redovisat värde 100 106 Fordringar utgörs i huvudsak av hyresfordringar för vilka koncernen valt att tillämpa den förenklade metoden för redovisning av förväntade kreditförluster enligt IFRS 9. Detta innebär att förväntade kreditförluster reserveras för återstående löptid, vilken förväntas understiga ett år för samtliga fordringar ovan. Koncernen reserverar för förväntade kreditför- luster baserat på historisk information om konstaterade kundförluster i kombination med beaktande av känd information om motparten och framåtriktad information. SBB skriver bort en fordran när det inte längre finns någon förväntan på att erhålla betalning och då aktiva åtgärder för att erhålla betalning har avslutats. Ovan visas de finansiella tillgångar för vilka koncernen har reserverat förväntade kreditförluster. Utöver detta bevakar koncernen reserverings- behov även för andra finansiella instrument, exempelvis likvida medel, och för moderbolaget också interna fordringar. SBB tillämpar en ratingbaserad metod i kombination med annan känd information och framåtblickande faktorer för bedömning av förväntade kreditförluster. I de fall beloppen inte bedöms vara oväsentliga sker en reservering för förväntade kreditför- luster även för dessa finansiella instrument. Ränterisk Ränterisken definieras som risken för negativa påverkningar från utvecklingen på räntemarknaden för SBB. Den manifesterar sig dels som löpande räntekostnader för lån och derivat, och dels som marknadsvär- deförändringar på derivat. Fokus ligger primärt på den potentiella risken i SBB:s löpande räntekostnader. Målet med hanteringen av ränterisken är att säkerställa en önskad stabilitet i SBB:s totala kassaflöden. Stabil kas- saflödesutveckling är av stor vikt för att stödja fastighetsinvesteringarna samt för att möta förväntningarna från kreditgivare och andra externa intressenter. Inom ramen för den valda strategin och inom tillåtna avvikel- ser strävar man efter att långsiktigt optimera de finansiella kassaflödena. Ränterisken mäts i relation till SBB:s nettoskuldsättning tillsammans med SBB ÅRSREDOVISNING 2023 I 105 derivatinstrument, vilket redovisas i tabellen i not 17 angående ränte- swappar. Ränteriskstrategin består av en välavvägd blandning av rörlig och fast räntebindning. Vid val av strategi beaktas känsligheten hos SBB:s totala kassaflöden gentemot räntemarknadsutvecklingen över flera års tidshorisont. Den genomsnittliga räntebindningstiden var 3,4 år vid årets slut (3,2). Nedan redovisas ränteförfallostrukturen. Ränteförfallostruktur (nominella belopp) Förfalloår Ränteförfall Andel % < 1 år 10 981 18% < 2 år 7 809 13% < 3 år 7 923 13% < 4 år 15 456 25% < 5 år 8 267 13% > 5 år 11 999 19% Summa 62 436 100% Valutarisk Valutarisk definieras som risken att resultat- och balansräkningen påverkas negativt till följd av förändrade valutakurser. SBB äger fastigheter via dot- terbolag i Norge, Finland och Danmark. Koncernen påverkas av valutakurs- fluktuationer vid omräkning av de utländska dotterbolagens tillgångar och skulder till moderbolagets valuta. Koncernen tillämpar säkringsredovisning enligt IFRS 9 avseende låneskulder som syftar till att säkra valutarisk i nettoinvesteringar i utlandsverksamheter. Se vidare beskrivning efterföl- jande sida under rubrik Säkringsinstrument och säkringsredovisning. Finansiella mål SBB ska generera värde till sina aktieägare, genom att bland annat generera tillväxt i förvaltningsresultat per stamaktie A och B som över en femårsperiod i genomsnitt uppgår till minst 15 procent per år. SBB ska därtill ha en stabil finansiell ställning som innefattar: • Belåningsgraden ska vara lägre än 50 procent. Per 2023-12-31 var belåningsgraden 54 procent (49). • Säkerställd belåningsgrad ska vara lägre än 30 procent. Per 2023-12-31 var den säkerställda belåningsgraden 18 procent (20). • Räntetäckningsgraden ska vara lägst 3,0 ggr. För 2023 var räntetäckningsgraden 2,1 ggr (inkl. avvecklad verksamhet) (3,9). I kreditavtal med kreditinstitut och obligationsinnehavare finns ofta fastlagda gränsvärden, s.k. covenanter. I de flesta avtal rör de sig om solidi- tet, belåningsgrad och räntetäckningsgrad. Kreditavtalen har i regel en gräns för soliditet på 25 procent som nedre gräns. Räntetäckningsgraden ska i kreditavtalen ofta vara 1,5–1,7 ggr samt att belåningsgraden ska vara högst 70-80 procent. Känslighetsanalys Känslighetsanalysens beräkningar baseras på koncernens intjäningsför- måga och balansräkning per 2023-12-31. Känslighetsanalysen i tabellen nedan visar effekten på koncernens årsresultat efter fullt genomslag av var och en av parametrarna. Räntebärande skulder och hyreskontrakt löper över flera år, vilket innebär att nivåförändringar inte får fullt genomslag under ett enskilt år utan först i ett längre perspektiv. Årlig resultateffekt Förändring +/- före skatt , mkr Ekonomisk uthyrningsgrad 1 procentenhet +/- 46,9 Hyresintäkter 1 procent +/- 42,8 Fastighetskostnader 1 procent +/- 12 Genomsnittlig ränta 1 procentenhet +/- 623,8 Säkringsinstrument och säkringsredovisning Säkringsredovisning påbörjades under 2018. Koncernen tillämpar säkrings- redovisning enligt IFRS 9 avseende låneskulder som syftar till att säkra valutarisk i nettoinvesteringar i utlandsverksamheter. Lånen värderas till balansdagens valutakurs. Till den del ett effektivt säkringsförhållande föreligger redovisas valutakursförändringen på lånen i övrigt totalresultat, och möter härmed valutakursförändringar på nettoinvesteringar i utlandsverksamheten. Valutakursförändringar för ineffektiv andel av ett säkringsförhållande redovisas omedelbart i resultaträkningen. Då transaktionen ingås dokumenteras förhållandet mellan säkringsin- strumentet och den säkrade posten, liksom målet för riskhanteringen och strategin. Säkringar utformas så att de kan förväntas vara effektiva, det vill säga, det förväntas föreligga ett ekonomiskt samband genom att säkringsin- strumentet motverkar förändringar i verkligt värde avseende valutakurser i säkrad post. Det ekonomiska sambandet fastställs företrädesvis genom kvalitativ analys av kritiska villkor i säkringsförhållandet. Om ändrade förhållanden påverkar säkringsförhållandet så att kritiska villkor inte längre matchar använder koncernen kvantitativa metoder (hypotetiska derivat- metoden) för att utvärdera effektiviteten. Källor till säkringsineffektivitet omfattar risken för att säkrad volym i säkringsinstrument skulle överstiga nettoinvesteringen. Koncernen stämmer löpande av valutaexponeringen i nettoinvesteringarna och säkringsredovisning tillämpas enbart för en andel av total exponering. Koncernen fastställer säkringskvoten mellan säkringsinstrument och säkrad post baserat på de säkringskvoter som föreligger i de faktiska säkringarna. Koncernens innehav av skuld i utländsk valuta fördelar sig per den 31 december 2023 på följande underliggande belopp och förfallotider. Säkringsinstrument som identifierats i säkringsrelationer den 31 december 2023 Säkringsinstrument - säkrings redovisning tillämpas Inom 3 mån- (Belopp i SEK mkr) 3 mån 1 år 1-3 år >3år Totalt Skuld i Euro - valutasäkring av nettoin- vestering i utlandsverksamhet 2 217 562 11 508 28 978 43 265 Skuld i NOK - valutasäkring av nettoin- vestering i utlandsverksamhet - 468 1 028 345 1 841 Summa skuld, nominellt belopp (balansdagens värde) 2 217 1 030 12 536 29 323 45 106 Säkringsinstrument som identifierats i säkringsrelationer den 31 december 2022 Säkringsinstrument - säkrings redovisning tillämpas Inom 3 mån- (Belopp i SEK mkr) 3 mån 1 år 1-3 år >3år Totalt Skuld i Euro - valutasäkring av nettoin- vestering i utlandsverksamhet 2 003 56 18 018 33 274 53 350 Skuld i NOK - valutasäkring av nettoin- vestering i utlandsverksamhet 285 21 3 254 - 3 560 Summa skuld, nominellt belopp (balansdagens värde) 2 289 77 21 272 33 274 56 911 106 I SBB ÅRSREDOVISNING 2023 Säkringsinstrument som identifierats i Säkrad post Perioden - förändring i verkligt värde, Effekter av säkrings redovisning på säkringsrelationer den 31 december 2023 den 31 december 2023 för mätning av ineffektivitet finansiell ställning och resultat Nominellt Redo visat Post i balans- - Aktuella säkrings relationer belopp värde räkningen Redovisat värde Säkringsinstrument Säkrad post Valutasäkring av nettoinvestering i utlandsverksamhet Skuld i Euro -43 265 -43 265 Obligationslån/ 8 063 31 95 Företagscertifikat Skuld i NOK -1 841 -1 841 Obligationslån 4 010 228 -1 575 Säkringsinstrument som identifierats i Säkrad post Perioden - förändring i verkligt värde, Effekter av säkrings redovisning på säkringsrelationer den 31 december 2022 den 31 december 2022 för mätning av ineffektivitet finansiell ställning och resultat Nominellt Redo visat Post i balans- - Aktuella säkrings relationer belopp värde räkningen Redovisat värde Säkringsinstrument Säkrad post Valutasäkring av nettoinvestering i utlandsverksamhet Skuld i Euro -53 350 -53 020 Obligationslån/ 10 942 -4 207 918 Företagscertifikat Skuld i NOK -3 560 -3 548 Obligationslån 23 876 -176 1 278 Under 2023 har säkringsförhållandet varit 1:1. En ineffektivitet har redovisats under 2022 då säkringsförhållandet inte varit 1:1. Ineffektiviteten redovisa- des då som valutakursdifferenser om -3 289 mkr i resultatet. Effekter av säkringsredovisning på finansiell ställning och resultat 2023 2022 Avstämning av valutaomräkningsreserv Valutaomräkningsreserv Valutaomräkningsreserv Ingående bokfört värde 719 291 Tillkommande poster under perioden Valutaomräkningseffekter från netto investeringar i utlandsverksamheter -1 181 1 522 Valutakursomvärdering av skuld i utländsk valuta som identifierats som säkringsinstrument -51 -1 094 Summa tillkommande poster, redovisade i övrigt totalresultat -1 232 428 Utgående bokfört värde -512 719 varav fortlöpande säkringar -512 719 NOT 24 Övriga skulder 2023-12-31 2022-12-31 Skulder fastighetstransaktioner 469 1 060 Latent stämpelskatt - 2 Skulder personalkostnader 17 21 Utdelning 2 133 834 Övriga kortfristiga skulder 240 102 Redovisat värde 2 860 2 019 NOT 25 Upplupna kostnader och förutbetalda intäkter 2023-12-31 2022-12-31 Upplupna personalkostnader 42 46 Upplupna driftkostnader 84 249 Upplupna räntor 369 671 Upplupna nyproduktionskostnader 5 - Ej betald stämpelskatt 3 5 Förutbetalda hyresintäkter 512 815 Övriga upplupna kostnader 25 139 Redovisat värde 1 040 1 924 NOT 26 Skulder hänförliga till finansierings verksamheten Ej kassaflödespåverkande transaktioner Förändring i utländsk Kassaflödes - Övertagen skuld valuta / Övriga ej påverk ande vid förvärv/ kassaflödespåverkande 2023-01-01 trans aktioner försäljning transaktioner 2023-12-31 Obligationslån 52 078 -8 244 - -718 43 116 Skulder till kredit institut 33 896 -7 986 -6 839 -94 18 977 Företagscertifikat 1 111 -1 111 - - - Skuld cash collateral 2 178 -2 048 - -130 - Övriga långfristiga skulder 141 -52 - 3 92 Totala skulder hänförliga till finansieringsverksamheten 89 404 -17 393 -6 839 939 62 185 SBB ÅRSREDOVISNING 2023 I 107 NOT 27 Ställda säkerheter 2023-12-31 2022-12-31 Fastighetsinteckningar 24 869 27 129 Andelar i koncernföretag 14 634 14 604 Andelar i börsnoterade företag 143 6 298 Spärrade likvida medel 16 1 066 * Spärrade likvida medel avser ett pantsatt konto kopplat till projektverk- samhet. NOT 28 Eventualförpliktelser 2023-12-31 2022-12-31 JV-Finansieringar 1 119 710 Summa 1 119 710 Vid årsskiftet har SBB agerat som borgenär för extern finansiering i joint ven- ture-bolag med en sammanlagd summa på 1 119 miljoner. Förväntningen är att dessa åtaganden inte kommer att leda till negativt kassaflöde. NOT 29 Transaktioner med närstående SBB har ett incitamentsprogram för bolagets nuvarande och framtida anställda som omfattar 40 000 000 teckningsoptioner som berättigar till teckning av motsvarande antal B-aktier i bolaget. Optionsprogrammet är upprättat på marknadsmässiga villkor. Teckningskursen för nyteckning av B-aktier motsvarar 130 procent av genomsnittet av bolagets B-aktiers volymvägda genomsnittskurs under de 10 handelsdagar som följde närmast efter den 23 februari 2021, dvs. 34,125 kr. Efter omräkning genomförd i februari 2023 berättigar varje optionsrätt till teckning av 1,12 aktier till en teckningskurs om 30,27 kronor per aktie. Teckning av B-aktier med stöd av teckningsoptioner kan ske under tiden fr.o.m. den 1 mars 2024 t.o.m. den 31 mars 2024. Transaktioner med intresseföretag och joint ventures 2023 SBB Kåpan Public Property SBB Residential Övriga intresseföretag (Belopp i mkr) Bostad AB Invest AS Nordiqus AB AB och joint ventures Totalt Fordran/skuld per 2023-12-31 54 - 3 908 53 824 4 839 Ränta under 2023 - - 24 -1 33 56 Fakturerade förvaltningstjänster under 2023 12 3 20 12 - 47 Verkligt värde fastigheter, försäljningar till joint ventures under 2023 - - 40 506 6 480 27 47 013 Transaktioner med intresseföretag och joint ventures 2022 SBB Kåpan Svenska Myndighets- Public Property Övriga intresseföretag (Belopp i mkr) Bostad AB byggnader Holding AB Invest AS och joint ventures Totalt Fordran/skuld per 2022-12-31 - - - 1 736 1 736 Ränta under 2022 - 47 - 37 84 Fakturerade förvaltningstjänster under 2022 37 25 3 - 65 Verkligt värde fastigheter, försäljningar till joint ventures under 2022 - 2 042 1 850 - 3 892 För information om ersättningar till ledande befattningshavare se not 8 Anställda och personalkostnader. Ej kassaflödespåverkande transaktioner Förändring i utländsk Kassaflödes - Övertagen skuld valuta / Övriga ej påverk ande vid förvärv/ kassaflödespåverkande 2022-01-01 trans aktioner försäljning transaktioner 2022-12-31 Obligationslån 53 094 -4 708 - 3 692 52 078 Skulder till kredit institut 23 732 17 494 -7 746 416 33 896 Företagscertifikat 11 169 -10 457 - 399 1 111 Skuld cash collateral 5 607 -3 429 - - 2 178 Övriga långfristiga skulder 292 -202 10 41 141 Totala skulder hänförliga till finansieringsverksamheten 93 894 -1 302 -7 736 4 548 89 404 SBB har under året sålt tekninsk förvaltning till SBB Kåpan AB uppgående till 12 mkr (37), till Public Property Invest AS uppgående till 3 mkr (3), till Svenska myndighetsbyggnader Holding AB uppgående till - mkr (25) samt till Ilija Batljan Invest AB (publ), där Ilija Batljan är styrelseledamot och ägare, uppgående till 1 mkr (0,1). SBB har även gjort transaktioner om 0,4 mkr (0) med Arvid Svensson Förvaltning AB och Industritekniska gymnasiet i Bergslagen AB 7,2 mkr (-) i vilka Fredrik Svensson är styrelseledamot. SBB har under året köpt tjänster från AVY Finans AB om 2,0mkr (-) samt Voltiva AB 9,2mkr (-). Vissa sstyrelseledamöter i dessa bolag ingår även i SBB:s styrelse. Samtliga transaktioner har skett på marknadsmässiga grunder med armlängds avstånd. 108 I SBB ÅRSREDOVISNING 2023 NOT 30 Omarbetning av finansiella rapporter Resultaträkningens uppställningsform Från och med Q1 2023 har resultaträkningens uppställningsform ändrats utan påverkan på periodens kassaflöde, balansräkning eller resultat. Se not 1 för utförligare beskrivning. Omklassificering av förvaltningsadmininstration Koncernen har från och med 1 januari 2023 övergått till att i resultaträk- ningen klassificera det som tidigare klassificerades som fastighetsad- mininstrationskostnader till kostnader för administration. På grund av svårigheten att särskilja vad som avser kostnader för fastighetsadmni- nistration kontra centraladmininstration bedömer bolaget att den nya klassificeringen ger en mer rättvisande bild av bolagets driftnetto, samt att bolaget blir mer jämförbart med andra bolag i samma bransch. Bolagets driftnetto påverkas positivt, men resultat före finansiella poster, värdeför- ändringar fastigheter och goodwill påverkas ej. Sammanfattningsvis bedömer bolaget att den nya klassificeringen ger en tillförlitlig och mer relevant information. Nedan framgår effekterna av förändringen på föregående års resultat i koncernen (utan omräkning till kvarvarande verksamhet). 2022-01-01 – 2022-12-31 Innan Efter Belopp i mkr justering Justering justering Hyresintäkter 7 447 - 7 447 Driftkostnader -1 567 - -1 567 Underhåll -393 - -393 Förvaltningsadministration -465 465 - Fastighetsskatt -141 - -141 Driftnetto 4 881 465 5 346 Administration -433 -465 -898 Förvärvs- och omstruktureringskostnader -120 - -120 Resultat före finansiella poster, värde- förändringar, fastigheter och goodwill 4 328 - 4 328 NOT 31 Tillkommande upplysningar avseende kassaflöde från förvärv och försäljning av dotterbolag Tabellerna nedan visar de förvärvade respektive avyttrade nettotillgång- arna i bolag som förvärvats och sålts under året samt en avstämning av det vederlag som SBB har betalat respektive erhållit för att få kontroll över bolagen. Det framgår även vad som betalades kontant och vad som betalts i andra former av vederlag för att öka transparensen. Skulden som reglerades som en del av transaktionerna redovisas också som en del av det totala kassaflödet från förvärven och försäljningarna. Förvärv av dotterbolag med avdrag för likvida medel, 2023 Totalt Förvaltningsfastigheter 2 960 Likvida medel 14 Övriga tillgångar och fordringar 10 Förvärvade tillgångar 2 984 Räntebärande skulder 2 005 Övriga lång- och kortfristiga skulder 113 Förvärvade nettotillgångar 866 Köpeskilling motsvarande 100% av nettotillgångar -866 Avdrag: Betalt med aktier - Avdrag: Tidigare förvärvade andelar 827 Kontant erlagd köpeskilling -39 Förvärvade likvida medel 14 Återbetalning av skulder i samband med förvärv av nettotillgångar -1 603 Förvärv av dotterbolag med avdrag för förvärvade likvida medel -1 629 Förvärv av dotterbolag med avdrag för likvida medel, 2022 Totalt Förvaltningsfastigheter 10 092 Likvida medel 18 Övriga tillgångar 44 Förvärvade tillgångar 10 154 Räntebärande skulder -787 Övriga lång- och kortfristiga skulder -2 470 Förvärvade nettotillgångar 6 987 Köpeskilling motsvarande 100% av nettotillgångar -6 897 Avdrag: Betalt med aktier 210 Avdrag: Tidigare förvärvade andelar 423 Kontant erlagd köpeskilling - 6 264 Förvärvade likvida medel 18 Återbetalning av skulder i samband med förvärv av nettotillgångar -3 121 Förvärv av dotterbolag med avdrag för förvärvade likvida medel -9 367 SBB ÅRSREDOVISNING 2023 I 109 SBB Försäljning av dotterbolag med avdrag Resi- för likvida medel, 2023 Nordiqus dential Övrigt Total Förvaltningsfastigheter 40 823 6 215 4 993 52 031 Övriga materiella anläggningstillgångar - - - - Finansiella anläggningstillgångar - - - - Likvida medel 408 2 6 416 Övriga omsättningstillgångar 145 28 9 182 Avyttrade tillgångar 41 376 6 245 5 008 52 629 Räntebärande skulder -6 713 -2 360 -1 879 -10 952 Övriga lång- och kortfristiga skulder -631 -155 -45 -832 Avyttrade nettotillgångar 34 032 3 730 3 084 40 846 Köpeskilling motsvarande 100% av nettotillgångar Avdrag: Skillnad Redovisat fastighets- värde / Överenskommet fastighetsvärde 34 032 3 730 3 084 40 846 Avdrag: Skillnad redovisat fastighets- värde / Överenskommet fastighetsvärde -2 290 -292 -514 -3 096 Avdrag: Omklassificering till -10 643 -3 440 - -14 083 Andelar i JV / intresseföretag Avdrag: Omklassificering till -3 883 - - -3 883 Fordringar på JV / intresseföretag Kontant erlagd köpeskilling 17 216 2 2 570 19 788 Likvida medel i avyttrade bolag -408 -2 -6 -416 Återbetalning av skulder i samband med 2 360 2 360 försäljning av nettotillgångar Totalt 16 808 2 360 2 564 21 732 Varav inlösen av minoritetsandelar -9 057 -9 057 Försäljning av dotterbolag med avdrag 7 751 2 360 2 564 12 675 för likvida medel Försäljning av dotterbolag med avdrag för Neobo likvida medel, 2022 (utdelning) Övrigt Total Förvaltningsfastigheter 16 066 10 164 26 230 Övriga materiella anläggningstillgångar - - - Finansiella anläggningstillgångar 340 - 340 Likvida medel 231 2 233 Övriga omsättningstillgångar 349 19 368 Avyttrade tillgångar 16 986 10 184 27 170 Räntebärande skulder -7 494 -252 -7 746 Övriga lång- och kortfristiga skulder -344 -3 164 -3 508 Avyttrade nettotillgångar 9 148 6 769 15 917 Köpeskilling motsvarande 100% av 9 148 6 769 15 917 nettotillgångar Avdrag: betalt med aktier -9 148 - -9 148 Kontant erlagd köpeskilling - 6 769 6 769 Likvida medel i avyttrade bolag - -2 -2 Återbetalning av skulder i samband med - 2 910 2 910 försäljning av nettotillgångar Försäljning av dotterbolag med avdrag för - 9 677 9 677 likvida medel NOT 32 Avvecklad verksamhet Nordiqus (EduCo) Per 2023-01-01 ägde SBB 51 procent av Nordiqus (tidigare EduCo). Under tredje kvartalet, 2023-09-24, ingick SBB avtal om försäljning av ytterligare 1,16 procent av Nordiqus och under fjärde kvartalet, 2023-11-22, fullfölj- des försäljningen varvid SBB avkonsoliderade verksamheten. Vid ingående av avtalet redovisades Nordiqus som Tillgångar som innehas för försäljning per Q3 2023. Då avyttringsgruppen utgjorde en väsentlig del av ett segment redovisades avyttringsgruppen som Avvecklad verksamhet. Vid omklassificeringen gjordes värdering av avyttringsgruppens verkliga värde med avdrag för försäljningskostnader. Detta resulterade i en nedskrivning av goodwill om 2 365 mkr hänförlig till avyttringsgruppen, varav 571 mkr avser upplösning av uppskjuten skatt från tidigare rörelse- förvärv. Nedskrivningen redovisas inom avvecklad verksamhet. Redovisning av avvecklad verksamhet Avvecklad verksamhet redovisas på egen rad i resultaträkningen efter periodens resultat, kvarvarande verksamhet och ingår i periodens resultat fram till och med fullföljande av försäljningen som gjordes 22 november 2023. Hyresintäkterna uppgick under perioden till 2 086 mkr (2 082). Fastig- hetskostnaderna uppgick under perioden till -321 mkr (-351) och bestod i huvudsak av kostnader för drift och underhåll. Orealiserade värdeföränd- ringar uppgick under perioden till - 2 931 mkr (-890). Periodens resultat för den avvecklade verksamheten uppgick till -2 763 mkr (550). I balansräkningen redovisas Nordiqus från och med 22 november 2023 som Andelar i joint venture och intresseföretag. Resultatet hänförligt till perioden efter 22 november 2023 redovisas på raden Resultat från joint ventures och intresseföretag. 2023-01-01 2022-01-01 Belopp i MKR - 2023-11-21 - 2022-12-31 Intäkter 2 086 2 082 Driftskostnader -248 -258 Underhåll -58 -79 Fastighetsskatt -14 -14 Driftnetto 1 766 1 731 Administation -60 -89 Förvärvs- och omstruktureringskostnader -142 - Resultat före finansiella poster, värdeförändringar 1 564 1 642 fastigheter och goodwill Värdeförändringar fastigheter -2 931 -890 Rörelseresultat -1 367 752 Ränteintäkter, räntekostnader och liknande -577 -472 resultatposter Valutakursdifferenser 23 - Tomträttsavgälder -6 -5 Resultat före skatt -1 927 276 Aktuell skatt -201 -17 Uppskjuten skatt 420 291 Nettoresultat - 1 708 550 Värdeförändring fastigheter, realiserad -1 798 - Uppskjuten skatt 2 538 - Upplösning uppskjuten skatt hänf. till goodwill 571 - Upplösning goodwill avseende uppskjuten skatt -571 - Nedskrivning goodwill -1 794 - Realisationsresultat -1 054 PERIODENS RESULTAT, avvecklad verksamhet -2 763 550 110 I SBB ÅRSREDOVISNING 2023 NOT 33 Redovisningsmässiga konsekvenser av väsentliga transaktioner under perioden SBB Residential Properties AB I juli 2023 bildades SBB Residential Properties AB. I samband med att bolaget ingick ett avtal om kapitalanskaffning med en investeringsfond som förvaltas av Morgan Stanley Real Estate Investing emitterades prefe- rensaktier. Vid emissionen omklassificerades bolaget från dotterbolag till ett joint venture. SBB Residential Properties innehar en fastighetsportfölj om 215 fastigheter med 3 954 lägenheter där flera fastigheter blivit färdigställda under året. De emitterade preferensaktierna om 2 360 mkr löper med en ränta på 13 procent avkastning per år. SBB har för avsikt att förenkla finansieringsstrukturen på sikt men de åtgärder som har genomförts har varit nödvändiga för att på kort sikt stärka likviditeten. Efter emissionen redovisas SBB Residential Properties AB som Andelar i joint ventures och intresseföretag. I samband med första redovisnings- tillfället som Andelar i joint ventures och intresseföretag genomfördes värdering av tillgångarnas verkliga värde om 3 442 mkr till vilket förvärv av andelarna joint ventures och intresseföretag har redovisats. Det verkliga värdet har uppskattats genom tillämpning av en bedömd substansrabatt. Substansrabatten uppskattades genom regressionsanalys av jämförbara bolag. Skillnaden mellan tillgångarnas nettovärde och det bedömda verkliga värdet vid förvärvstidpunkten om -756 mkr har redovisats som ett koncernmässigt undervärde. Skillnaden mellan tillgångarnas tidigare redovisade värde och det bedömda verkliga värdet har redovisats som realiserad värdeförändring på fastigheter. Tidigare uppskjuten skatt har redovisats som förändring av uppskjuten skatt. SBB:s andel av resultat inom SBB Residential Property AB redovisas från tidpunkten såsom Resultat från andelar i intresseföretag och joint ventures. Se not 16 för mer information. Försäljning av 49% + 1,16 % av utbildningsportfölj till Brookfield I slutet av november 2022 tecknade SBB avtal om försäljning av 49 procent av sin utbildningsportfölj, SBB EduCo AB, till Brookfield, en av världens största investerare inom infrastruktur. Eftersom tillträde skedde 2023 påverkades ej koncernens eller moderbolagets resultat- och balansräkning per 2022-12-31. Det första tillträdet skedde i mitten av januari varigenom SBB erhöll 6,6 mdkr i kontant betalning. Det andra tillträdet genomfördes i slutet av mars 2023 där SBB erhöll ytterligare 2,1 mdkr. Det tredje tillträdet ägde rum under mitten av juli 2023 varigenom SBB erhöll ytterligare 0,4 mdkr. De sammanlagda 9,1 mdkr har redovisats inom förändringar i eget kapital såsom förvärvade minoritetsandelar. Den 24 september 2023 ingick SBB avtal med Brookfield om försäljning av ytterligare 1,16 procent av aktierna i SBB EduCo AB för 242 mkr. Affären villkorades av sedvanliga fullföljandevillkor, inklusive konkurrensgodkän- nande. Per Q3 2023 klassificerades tillgångarna inom SBB EduCo AB som Tillgångar som innehas till försäljning. Då avyttringsgruppen utgjorde en väsentlig del av ett segment redovisades avyttringsgruppen i samband med detta som Avvecklad verksamhet i enlighet med IFRS, varvid innevarande samt föregående år har räknats om. Vid omklassificeringen gjordes en värdering preliminär värdering av avvecklingsgruppens verkliga värde med avdrag för försäljningskostnader. Detta resulterade i att goodwill, hänförliga till avyttringsgruppen, skrevs ner med 2 365 mkr, varav 571 mkr avser upplösning av uppskjuten skatt hänförligt från tidigare rörelseförvärv. Transaktionen fullföljdes 2023-11-22 då samtliga fullföljandevillkor var uppfyllda. I samband med detta bytte SBB EduCo AB namn till Nordiqus AB. Från och med 2023-11-22 redovisas Nordiqus AB som Andelar i joint ventures och intresseföretag. I samband med första redovisningstillfället som Andelar i joint ventures och intresseföretag genomfördes värdering av tillgångarnas verkliga värde om 10 643 mkr till vilket förvärv av andelarna joint ventures och intresseföretag har redovisats. Det verkliga värdet har uppskattats genom tillämpning av en bedömd substansrabatt. Substansrabatten uppskattades genom regressionsanalys av jämförbara bolag. Skillnaden mellan tillgångarnas senaste redovisade nettovärde och det verkliga värdet har redovisats som realiserad värdeförändring. Effekterna har redovisats inom ramen för avvecklad verksamhet. I samband med transaktionen har Nordiqus återbetalat 7,8 mdkr i lån. SBB:s återstående fordran om 5,2 mdkr har i samband med detta nuvärdesvärderats till 3,9 mdkr. Nuvärdesberäkningen har skett med utgångspunkt från en bedömd marknadsränta som uppskattats utifrån Nordiqus externa låneränta med justering för övriga villkor i koncernlånet. SBB:s andel av resultat inom Nordiqus AB redovisas från tidpunkten såsom Resultat från andelar i intresseföretag och joint ventures. Vid periodens utgång uppgår SBB:s redovisade värde för andelarna i Nordiqus AB till 10 176 mkr. SBB:s andel av Nordiqus nettotillgångar uppgår till 9 221 mkr. Det koncernmässiga över-/undervärdet om 954 mkr utgörs av ett övervärde om 1 343 mkr hänförligt till nuvärdesberäkningen av koncern- lånet. Resterande undervärde om 389 mkr är hänförligt till justeringen av andelarnas verkliga värde. Se not 16 för mer information . NOT 34 Händelser efter balansdagen • Den 7 februari presenterades den nya styrelsen för Sveafastigheter AB, ledd av styrelseordförande Peter Wågström. • Den 14 februari föreslogs Lennart Sten till ny styrelseordförande i SBB av valberedningen. Lennart Schuss, Ilija Batljan, Hans Runesten, Lars Rodert, Sven-Olof Johansson föreslås att väljas som ledamöter. • Den 25 februari meddelade SBB etablering av ett joint venture-bolag för samhällsfastigheter tillsammans med Castlelake, med stöd från Atlas SP Partners. Transaktionen tillför SBB en likvid om cirka 5,2 miljarder kronor, som avses används till att stärka bolagets finansiella ställning och amortera skulder. • Den 24 mars beslutade SBB att återköpa obligationer och hybrid- instrument för 163 meur. Obligationerna och hybridinstrumentens totala nominella värde var 408 meur motsvarande 4 525 mkr värderat till balansdagens valutakurs. • SBB har den 19 april tecknat avtal med Riksbyggen avseende upplösning av det gemensamma ägandet av koncernen Unobo AB. Affären är villkorad sedvanliga fullföljandevillkor avseende upptagande av finansiering. • SBB har under april 2024 deltagit i börsintroduktionen av Public Property Invest AS (PPI) genom försäljning av fastigheter till ett bokfört värde om 1,7 mdkr och övertagande av skulder om 0,4 mdr i utbyte mot 31,6 miljoner aktier i PPI. SBB har därtill tecknat 11,7 miljoner aktier till kursen 14,5kr. Vidare omfinansieras hela PPI:s bruttoskuld om 5 929 mkr till ny finansiering med en genomsnittlig kapitalbindning om 3,2 år. Före transaktionen ägde SBB 44,8% av aktierna i PPI. Efter transaktionen bedöms SBB äga SBB 33,7% av aktierna i PPI beroende på tilldelning i nyemissionen. Transaktionen bedöms preliminärt få en resultateffekt om -0,6 mdkr, efter upplösning av uppskjuten skatt om 0,1 mdkr, vid en marknadsvärdering av aktierna till 14,5 kr styck. Det slutliga resultatet av transaktionen förväntas först bli känt efter årsredovisningens offentliggörande och kommer att redovisas i delårsrapporten för det andra kvartalet. • SBB har ändrat vissa resultatposter till årsredovisningen 2023 jämfört med bokslutskommunikén som publicerades den 27 februari 2024. Nedskrivning goodwill har justerats från -1 150mkr till 0. Årets resultat har justerats från -22 740 mkr till -21 590 mkr. Räntetäckningsgraden, kvarvarande och avvecklad verksamhet, har justerats från 2,3 till 2,1. Se not 36 för mer information. SBB ÅRSREDOVISNING 2023 I 111 NOT 36 Skillnader mellan årsredovisning och bokslutskommuniké 2023 Bolagets årsredovisning för 2023 skiljer sig jämfört med boksluts- kommuniké publicerad 2024-02-27. Skillnaderna avser nedskrivning goodwill, redovisning av försäljning av dotterbolag och påverkar värde- förändring fastigheter, uppskjuten skatt samt årets resultat avvecklad verksamhet, samt redovisning av återköp av obligationer vilket påverkar ränteintäkter och liknande poster samt kostnader förtidslösen lån. Se tabell nedan för mer information. 2023-01-01 – 2023-12-31 Boksluts- Årsredo- Koncernens resultaträkning kommuniké Justering visning Värdeförändringar fastigheter -13 277 -44 -13 321 Nedskrivning goodwill -1 150 1 150 - Rörelseresultat -12 430 1 106 -11 324 Ränteintäkter och liknande poster 420 -154 266 Kostnader förtidslösen lån -118 154 36 Resultat före skatt -22 285 1 106 -21 179 Uppskjuten skatt 2 013 555 2 569 Årets resultat, kvarvarande verksamhet -20 488 1 661 -18 827 Årets resultat, avvecklad verksamhet -2 251 -511 -2 763 Årets resultat -22 740 1 150 -21 590 Koncernens balansräkning Goodwill 1 542 1 150 2 692 Summa anläggningstillgångar 101 255 1 150 102 405 Balansomslutning 106 957 1 150 108 107 Balanserade vinstmedel inkl årets -9 117 1 150 -7 967 totalresultat Eget kapital hänförligt till moderbolagets 16 759 1 150 17 909 aktieägare Summa eget kapital 35 981 1 150 37 131 Nyckeltal Avkastning på eget kapital -46% 3% -43% Ej pantsatt kvot 1,58 0,02 1,60 EPRA Earnings (företagsspecifik), mkr -612 -710 -1 322 EPRA Earnings (EPS) (Företagsspecifik), kr/aktie -0,42 -0,49 -0,91 EPRA Earnings efter utspädning (EPS) -0,42 -0,49 -0,91 (Företagsspecifik), kr/aktie Justerad soliditet 36% 1% 37% Långsiktigt substansvärde (EPRA NRV), mkr 17 873 1 015 18 888 Långsiktigt substansvärde (EPRA NRV), kr/ 12,29 0,70 12,99 aktie Långsiktigt substansvärde (EPRA NRV) 12,29 0,70 12,99 efter utspädning, kr/aktie Resultat per stamaktie A och B före -15,05 1,14 -13,91 utspädning, kvarvarande verksamhet Resultat per stamaktie A och B efter -15,05 1,14 -13,91 utspädning, kvarvarande verksamhet Resultat per stamaktie A och B före -2,51 -0,35 -2,86 utspädning, avvecklad verksamhet Resultat per stamaktie A och B efter -2,51 -0,35 -2,86 utspädning, avvecklad verksamhet Räntetäckningsgrad, kvarvarande 2,0 -0,2 1,8 verksamhet Räntetäckningsgrad, kvarvarande och 2,3 -0,2 2,1 avvecklad verksamhet För beräkning av nyckeltal, se beräkning av alternativa nyckeltal på sid 141-143. NOT 35 Fortsatt drift En svårare finansieringsmarknad har tillsammans med negativa spekula- tioner om bolagets framtid under 2023 medfört att finansieringsprocesser har dragit ut på tiden och att bolagets likviditet därmed minskat. Det höjda ränteläget och sjunkande tillgångspriser har skapat ett behov för SBB att minska den absoluta skuldnivån. SBB har genomfört transaktioner under året som syftar till sänkt skuldsättning. Bolaget vidtar åtgärder och driver processer som syftar till att stärka bolagets förutsättningar för att hantera kortfristig finansiering, skapa förutsättningar för ny långsiktig finansiering samt förbättra den generella finansiella ställningen. För 2024 förväntar sig marknadens aktörer sjunkande räntor, förbättrad tillgång till obligationsmarknaden och att fastighetsmarknaden förbättras. Marknadens tro för ränteläget illustreras av en inverterad räntebana, där långa lån prissätts lägre än korta lån. Vi ser att fastighets- bolag i högre utsträckning får förmånliga lån och att prissättningen av fastighetsbolag har förbättrats. En av obligationsägarna inom EMTN-programmen för 2020 och 2021 har under året inlett en rättslig prövning där Obligationsägaren i sitt krav yrkar att dess obligationsinnehav har förfallit till betalning då SBB enligt obligationsinnehavarens uppfattning har brutit mot villkoret om ränte- täckningsgraden i EMTN-programmen. Obligationsinnehavarens innehav motsvarar cirka 46 miljoner euro i nominellt belopp fördelat över båda EMTN-programmen. SBB har sedan en tid tillbaka anlitat erfarna legala och finansiella rådgivare. SBB gör bedömningen att bolaget inte bryter mot villkoret om räntetäckningsgraden i EMTN-programmen, varvid SBB gör bedömningen att bolaget sannolikt skulle gå segrandes ur en eventuell rättslig prövning. En eventuell rättslig prövning innefattar dock alltid ett osäkerhetsmoment då en domstol kan komma att göra en annan bedömning av en sakfråga. Skulle SBB misslyckas med förbättringsåtgärder som genomförs avseende finansiering och/eller marknadsförutsättningarna inte förbättras på det sätt styrelsen bedömer, eller att utfallet i den rättsliga prövningen inte blir i enlighet med bolaget bedömning, föreligger väsentliga osäker- hetsfaktorer som kan leda till betydande tvivel om företagets förmåga att finansiera verksamheten givet bolagets framtidsplaner. Baserat på det arbete som görs kring ny finansiering, samt styrelsens bedömning av det förväntade utfallet i den rättsliga prövningen, är styrelsen övertygad om att antagande om fortsatt drift fortsatt föreligger. 112 I SBB ÅRSREDOVISNING 2023 KOMMENTARER MODERBOLAGETS RESULTAT- OCH BALANSRÄKNING Moderbolagets verksamhet består av koncernövergripande funktioner såsom affärsutveckling, transaktion, fastighetsutveckling och finanshan- tering. Bolaget har 35 anställda. Nettoomsättningen uppgår till 202 mkr (161) och består till största del av management fee. Bolagets kostnader inkl. personalkostnaderna uppgick under perioden till -511 mkr (-362). SBB genomförde under perioden en försäljning av Nordiqus AB som resulterat i försäljningskostnader om -1 874 mkr. Resultat från försäljning av JM på -3 440 mkr har också bidragit till det negativa resultatet. Under perioden har inga hybridobligationer återköpts (1 524) mkr till underkurs, det är enbart valutaomräkningar som påverkat värdet på hybridobligationen som redovisas i eget kapital. Ingen utdelning har skett per 2023-12-31. Moderbolagets egna kapital har påverkats med -7,9 mdkr, se mer information sid 114. Moderbolagets resultaträkning Belopp i MKR Not 2023 2022 Nettoomsättning 1) 202 161 Personalkostnader 4 -83 -86 Övriga rörelsekostnader 3 -428 -276 Resultat före finansiella poster, värdeföränd- ringar fastigheter och goodwill -309 -201 Rörelseresultat -309 -201 Resultat från finansiella poster Resultat från joint ventures och intresseföretag -3 787 -111 Ränteintäkter och liknande resultatposter 1) 5, 6 10 027 2 958 Räntekostnader och liknande resultatposter 5, 7 -9 861 -2 579 Valutakursdifferenser 7 527 -2 734 Värdeförändringar finansiella instrument -2 439 265 Resultat före skatt -5 843 -2 402 Bokslutsdispositioner 8 192 781 Resultat före skatt -5 651 -1 621 Skatt 9 284 103 PERIODENS RESULTAT -5 368 -1 518 1) Bolagets årsredovisning för 2023 skiljer sig jämfört med bokslutskommuniké publicerad 2024-02-27. Resultat- och balansposter samt efterföljande summeringar har uppdaterats. Se mer information i not 24. Moderbolagets rapport över totalresultat Belopp i MKR Not 2023 2022 Periodens resultat -5 368 -1 518 Övrigt totalresultat - - TOTALRESULTAT FÖR PERIODEN -5 368 -1 518 Moderbolagets balansräkning Belopp i MKR Not 2023 2022 TILLGÅNGAR Anläggningstillgångar Finansiella anläggningstillgångar Andelar i koncernföretag 1) 10 28 378 28 213 Andelar i joint ventures och intresseföretag 11 10 443 7 103 Fordringar hos koncernföretag 12,17 - 29 098 Fordringar hos joint ventures och intresseföretag 12 4 612 55 Uppskjutna skattefordringar 9 774 400 Finansiella tillgångar värderade till verkligt värde 12 752 1 102 Derivat 12 470 1 501 Övriga långfristiga fordringar 12 1 382 - Summa finansiella anläggningstillgångar 46 810 67 472 Summa anläggningstillgångar 46 810 67 472 Omsättningstillgångar Kortfristiga fordringar Finansiella tillgångar värderade till verkligt värde 726 - Derivat 203 174 Kundfordringar 1 14 Aktuella skattefordringar 52 - Övriga fordringar 12 14 727 Förutbetalda kostnader och upplupna intäkter 13 151 93 Summa kortfristiga fordringar 1 147 1 008 Likviditetsplaceringar 12 173 421 Kassa och bank 12, 14 3 463 4 658 Summa omsättningstillgångar 4 783 6 087 SUMMA TILLGÅNGAR 51 593 73 559 Belopp i MKR Not 2023 2022 EGET KAPITAL OCH SKULDER 15 Bundet eget kapital Aktiekapital 165 165 Summa bundet eget kapital Fritt eget kapital Överkursfond 27 712 27 712 Balanserat resultat -20 969 -16 937 Hybridobligation 16 480 16 524 Årets resultat 1) -5 368 -1 518 Summa fritt eget kapital 17 856 25 781 Summa eget kapital 18 020 25 946 Obeskattade reserver 16 85 85 Långfristiga skulder Skulder till kreditinstitut 12 1 798 13 724 Obligationslån 12 22 058 22 842 Derivat 12 264 375 Skulder till koncernbolag 1) 17 2 462 - Summa långfristiga skulder 26 582 36 941 Kortfristiga skulder Skulder till kreditinstitut 12 2 244 1 392 Obligationslån 12 685 3 466 Företagscertifikat 12 - 1 111 Derivat 12 1 290 596 Leverantörsskulder 12 5 36 Aktuella skatteskulder 9 - 100 Skuld cash collaterals 12 - 2 178 Övriga skulder 12 156 176 Skuld utdelning 2 133 834 Upplupna kostnader och förutbetalda intäkter 18 394 698 Summa kortfristiga skulder 6 906 10 587 SUMMA EGET KAPITAL OCH SKULDER 51 593 73 559 SBB ÅRSREDOVISNING 2023 I 113 Moderbolagets förändringar i eget kapital Belopp i MKR Aktiekapital Summa bundet eget kapital Överkursfond 1) Balanserat resultat Hybrid- obligation Summa fritt eget kapital Totalt eget kapital Ingående eget kapital 2022-01-01 165 165 27 502 -3 561 16 840 40 781 40 946 Årets resultat - - - -1 518 - -1 518 -1 518 Övrigt totalresultat - - - - - - - Årets totalresultat - - - - 1 518 - -1 518 -1 518 Ny/apport/kvittningsemission - - 210 - - 210 210 Inlösen del av hybridobligation - - - 808 -1 531 -722 -722 Omvärdering hybridobligation -1 214 1 214 - - Utdelning Neobo - - - -10 369 - -10 369 -10 369 Utdelning - - - -2 308 - -2 308 -2 308 Utdelning hybridobligation - - - -467 - -467 -467 Skatteeffekter eget kapital - - - 174 - 174 174 Utgående eget kapital 2022-12-31 165 165 27 712 -18 455 16 524 25 781 25 946 Ingående eget kapital 2023-01-01 165 165 27 712 -18 455 16 524 25 781 25 946 Årets resultat - - - -5 368 -5 368 -5 368 Övrigt totalresultat - - - - - - - Årets totalresultat - - - - 5 368 - -5 368 -5 368 Valutaomvärdering hybridobligation 44 -44 - - Utdelning - - - -2 482 - -2 482 -2 482 Utdelning hybridobligation - - - -517 - -517 -517 Innehållen ränta Hybrid 343 343 343 Skatteeffekter eget kapital - - - 98 - 98 98 Utgående eget kapital 2023-12-31 165 165 27 712 -26 337 16 480 17 856 18 021 1) Hela överkursfonden utgör fritt eget kapital. 114 I SBB ÅRSREDOVISNING 2023 Moderbolagets kassaflöde Belopp i MKR Not 2023 2022 Den löpande verksamheten Resultat efter finansiella poster -5 843 -2 402 Räntenetto 6 045 2 090 Erlagd ränta -9 722 -2 508 Erhållen ränta 9 411 2 928 Skatt 100 -44 Kassaflöde från den löpande verksamheten före förändringar av rörelsekapital -9 64 Kassaflöde från förändringar i rörelsekapital Ökning (-)/Minskning (+) av rörelsefordringar 186 -710 Ökning (+)/Minskning (-) av rörelseskulder -2 513 -10 200 Kassaflöde från den löpande verksamheten -2 336 -10 846 Investeringsverksamheten Investering i dotterföretag -2 521 -1 671 Försäljning aktier i dotterföretag 1 754 7 354 Investeringar i intresseföretag -10 718 - Försäljning andelar i intresseföretag 3 591 741 Förändring av fordringar hos intresseföretag -4 557 120 Förändring av finansiella tillgångar -1 168 315 Förändring av andra långfristiga fordringar -1 382 - Kassaflöde från investeringsverksamheten -15 001 6 859 Finansieringsverksamheten Emission hybridobligation - -15 Inlösen hybridobligationer - -719 Erhållna koncernbidrag - 781 Utbetald utdelning -1 659 -2 837 Uppkomna skulder koncernföretag 32 162 9 857 Upptagna lån 2 891 23 451 Amortering lån -15 075 -26 722 Förändring cash collaterals -2 178 -3 429 Kassaflöde från finansieringsverksamheten 16 141 367 Periodens kassaflöde -1 195 -3 620 Likvida medel vid periodens början 4 658 8 278 Likvida medel vid periodens slut 14 3 463 4 658 SBB ÅRSREDOVISNING 2023 I 115 Moderbolagets noter (1-24) NOT 1 Väsentliga redovisningsprinciper Moderbolaget har upprättat sin årsredovisning enligt årsredovisningsla- gen (1995:1554) och den av Rådet för finansiell rapportering utgivna rekommendation RFR 2 ”Redovisning för juridisk person”. Moderbolaget tillämpar samma redovisningsprinciper som koncernen med de undantag och tillägg som anges i RFR 2. Det innebär att IFRS tillämpas med de avvikelser som anges nedan. NOT 2 Uppskattningar och bedömningar För uppskattningar och bedömningar, se not 3 för koncernen NOT 3 Arvode till revisor Ernst & Young AB 2023 2022 Revisionsuppdraget 22 29 Annan revisionsverksamhet - 1 Summa 22 30 NOT 4 Anställda och personalkostnader För löner och ersättningar till anställda och ledande befattningshavare samt information om antal anställda, se not 8 för koncernen. NOT 5 Resultat från andelar i koncernbolag Redovisningsprincip Utdelning redovisas när rätten att erhålla betalning bedöms som säker. Intäkter från försäljning av dotterbolag redovisas då risker och förmåner samt kontroll förknippade med innehavet i dotterbolaget övergått till köparen. 2023 2022 Erhållna utdelningar 2 500 - Resultat från andelar i koncernföretag - 2 005 - Summa 495 - NOT 6 Ränteintäkter och liknande resultatposter Tillgångar värderade till upplupet anskaffningsvärde 2023 2022 Ränteintäkter från koncernbolag 7 410 2 796 Övriga finansiella intäkter 248 162 Summa 7 657 2 958 Erhållna utdelningar och nedskrivningar 2 370 - Summa ränteintäkter och tillhörande resultatposter 10 027 2 958 NOT 7 Räntekostnader och liknande resultatposter Skulder värderade till verkligt värde i resultatet 2023 2022 Räntekostnader, räntederivat 570 22 Valutakursdifferenser, räntederivat 124 895 Summa redovisat i resultatet (finansiella poster) 694 917 Skulder värderade till upplupet anskaffningsvärde 2023 2022 Räntekostnader till koncernbolag -7 355 -2 108 Övriga räntekostnader -962 -746 Valutakursdifferenser, finansiella poster 1) 403 -3 629 Övriga finansiella kostnader -240 253 Summa -8 154 -6 230 Försäljningsresultat Nordiqus -1 874 - Summa ränteintäkter och tillhörande resultatposter -9 334 -5 313 1) Ej beräkning enligt effektivräntemetoden. NOT 8 Bokslutsdispositioner Redovisningsprincip Moderbolaget redovisar såväl erhållna som lämnade koncernbidrag som bokslutsdispositioner. Av moderbolaget lämnade aktieägartillskott förs direkt mot eget kapital hos mottagaren och redovisas som aktier och andelar hos moderbolaget. Erhållna aktieägartillskott redovisas som en ökning av fritt eget kapital. 2023 2022 Erhållet koncernbidrag 192 781 Avsättning till periodiseringsfond - - Summa 192 781 NOT 9 Skatt 2023 2022 Skatt på årets resultat -98 - Skatt hänförlig till tidigare år 3 -6 Summa aktuell skatt -95 -6 Uppskjuten skatt på carry forward ränta - -218 Uppskjuten skatt underskottsavdrag -106 487 Uppskjuten skatt derivat 484 -160 Summa uppskjuten skatt 379 109 Redovisad skatt 284 103 Avstämning av effektiv skattesats 2023 2022 Resultat före skatt -6 162 -1 621 Skatt enligt gällande skattesats för moderbolaget (20,6%) 1 269 334 Skatt hänförlig till tidigare år 3 -6 Skatteeffekt av: Ej skattepliktiga intäkter 541 227 Ej avdragsgilla kostnader -1 543 -233 Nedskrivning av uppskjuten skatt på carry forward-ränta - -218 Övriga skattemässiga justeringar 14 - Redovisad skatt 284 103 Effektiv skattesats -5% -6% 116 I SBB ÅRSREDOVISNING 2023 NOT 10 Andelar i koncernföretag Redovisningsprincip Andelar i dotterbolag redovisas i moderbolaget i enlighet med anskaff- ningsvärdemetoden. Detta innebär att transaktionskostnader inkluderas i det bokförda värdet för innehav i dotterbolaget. Det bokförda värdet prövas kvartalsvis mot dotterbolagens egna kapital. I de fall bokfört värde understiger dotterbolagens koncernmässiga värde sker nedskrivning som belastar resultaträkningen. I de fall en tidigare nedskrivning inte längre är motiverad sker återföring av denna. 2023-12-31 2022-12-31 Ingående anskaffningsvärden 28 213 33 686 Förvärv/aktieägartillskott 1 342 982 Nedskrivningar -130 -36 Försäljningar -1 047 -6 419 Utgående redovisat värde 28 378 28 213 Direktägda dotterbolag Kapital- Redovisat värde Bolagsnamn Organisationsnr Säte Aktier andel 2023-12-31 2022-12-31 SBB i Norden AB (publ) 559053-5174 Stockholm 20 516 611 100% 3 831 2 554 Hemfosa Fastighets AB 556917-4377 Stockholm 180 488 248 98% 23 529 23 534 Karlbergsvägen 77 Fastighets AB (publ) 559084-4352 Stockholm 15 230 99% 191 191 SBB Kalmar Län Fastighetsbolag AB 556875-2173 Oskarshamn 26 735 251 100% 623 623 SBB Educo Holding AB 559434-9028 Stockholm 25 000 100% - 708 SBB Holding AB 559443-0471 Stockholm 25 000 100% 0 - SBB LSS Housing AB 559464-1648 Stockhom 25 000 100% 0 - SBB Norden HoldCo 1 AB 559464-1622 Stockholm 25 000 100% 0 - SBB Option AB 559062-6262 Stockholm 50 000 100% - 65 SBB Treasury OY 3147399-4 Helsingfors 1 000 100% 1 1 Sörmlandsporten AB 556716-3034 Stockholm 1 000 100% 203 203 Aktiebolaget Högkullen 559002-5465 Stockholm 10 000 000 100% - 334 Redovisat värde i moderföretaget 28 378 28 213 Avstämning uppskjuten skattefordran 2023-12-31 2022-12-31 Ingående redovisat värde 400 117 Nyttjande av skattemässiga underskott -110 - Aktivering av skattemässiga underskott - 661 Nedskrivning av aktiverad carry forward ränta - -218 Förändring derivat 208 -160 Uppskjuten skatt goodwill 276 - Utgående redovisat värde 774 400 Indirekt ägda dotterbolag Bolagsnamn Organisationsnr Land Andel Akalla Centrumfastigheter AB 556900-0010 Sverige 100 Aktiebolaget Högkullen (publ) 559002-5465 Sverige 100 Aktiebolaget SSM Stockholm 3 559090-3869 Sverige 100 Aktiebolaget SSM Stockholm A Aktiebolaget Trygghetsboendet 1 i 559062-5231 Sverige 100 Värmland 556876-2537 Sverige 100 Andelseier AS 989855409 Norge 100 Aprilstaden Fastigheter AB 556921-1229 Sverige 70 Aprilstaden Fastigheter Bostadsutveckling I AB 559359-2487 Sverige 70 Aprilstaden Fastigheter Projekt 2 AB 559359-2552 Sverige 70 Aprilstaden Fastigheter Projekt 3 AB 559359-2529 Sverige 70 Aprilstaden Fastigheter Projekt 4 AB 559359-2537 Sverige 70 Aprilstaden Fastigheter Projekt 5 AB 559359-2560 Sverige 70 Aprilstaden Fastigheter Örbyleden AB 559359-2495 Sverige 70 Bolagsnamn Organisationsnr Land Andel Apylonen Holding AB 559199-8264 Sverige 100 Aspuddens Husentreprenad AB 559161-9936 Sverige 100 Asunto Oy Kuopion Savolankoti 2329895-4 Finland 100 Asunto Oy Seinäjoen Satomoonmäki I 2127861-8 Finland 100 Asunto Oy Vihdin Nummelan Marleena 1095642-8 Finland 100 Asunto Oy Vihdin Nummelan Sanni 2362048-0 Finland 100 B121 Holding AS 914392241 Norge 100 Baccfast AB 556525-7556 Sverige 100 Bacchus Fastighetsutveckling AB 559378-1544 Sverige 100 Barcode 121 Holding AS 914392128 Norge 100 Basetten Fastighetsbolag AB 556695-7907 Sverige 100 Billesholm Invest AB 556727-3643 Sverige 100 Biskop Svane ApS 37855782 Danmark 100 Blådalen Bidco AS 918480153 Norge 100 Blådalen Holdco AS 918614605 Norge 100 SBB ÅRSREDOVISNING 2023 I 117 Bolagsnamn Organisationsnr Land Andel Bollnäs Bandy Fastighets AB 559147-1452 Sverige 100 Bostad Syd Helsingborg Förvaltning AB 559215-3125 Sverige 100 Bostad Syd Landskrona Förvaltning AB 559252-5652 Sverige 100 Botanikern Garage AB 559192-9814 Sverige 75 BoVillan AB 556717-9824 Sverige 100 Britsarvsskolan 6 i Falun AB 559105-9976 Sverige 100 Dagbrott Invest AB 556596-6545 Sverige 100 Dalbo Holding 1 AB 559099-1500 Sverige 74,25 Discus Utveckling AB 559216-8610 Sverige 100 E:A Årby Norra Fastighet II AB 559338-1741 Sverige 100 Eskelin Pysäköintilaitos Oy (landleasehol- der to the landlease of Linnankatu 23) 0681979-7 Finland 100 Estländaren Fastighet AB 556041-1638 Sverige 100 Fagerhultfastigheter 1 AB 556904-9884 Sverige 100 Farmannsveien 50 AS 916932839 Norge 100 Fast 10 Stockholm AB 559036-7511 Sverige 100 Fastighets AB Larus 559003-2602 Sverige 100 Fastighets AB Plåtparet 559267-6406 Sverige 100 Fastighets AB Sollentuna Ritsalen 556769-7767 Sverige 100 Fastighets AB Sunrutas 559114-7938 Sverige 100 Fastighets AB Wiberg 559045-5068 Sverige 100 Fastighetsaktiebolaget Persborg 556064-4105 Sverige 100 Fastighetsaktiebolaget Stestu 559220-6964 Sverige 100 Fastighetsaktiebolaget Älvsjö Quarters 556099-1068 Sverige 100 Fastighetsutveckling IB 1 AB 559062-6163 Sverige 100 Fastighetsutveckling IB 101 AB 559229-6551 Sverige 100 Fastighetsutveckling IB 103 AB 559278-2873 Sverige 100 Fastighetsutveckling IB 105 AB 559282-0392 Sverige 100 Fastighetsutveckling IB 106 AB 559282-0400 Sverige 100 Fastighetsutveckling IB 107 AB 559282-0418 Sverige 100 Fastighetsutveckling IB 111 AB 559319-0126 Sverige 100 Fastighetsutveckling IB 112 AB 559319-0134 Sverige 100 Fastighetsutveckling IB 115 AB 559319-0159 Sverige 100 Fastighetsutveckling IB 116 AB 559341-6984 Sverige 100 Fastighetsutveckling IB 117 AB 559343-3476 Sverige 100 Fastighetsutveckling IB 119 AB 559370-8927 Sverige 100 Fastighetsutveckling IB 120 AB 559382-4831 Sverige 100 Fastighetsutveckling IB 121 AB 559382-4849 Sverige 100 Fastighetsutveckling IB 123 AB 559382-4864 Sverige 100 Fastighetsutveckling IB 127 AB 559384-7212 Sverige 100 Fastighetsutveckling IB 129 AB 559384-7238 Sverige 100 Fastighetsutveckling IB 133 AB 559395-8100 Sverige 100 Fastighetsutveckling IB 134 AB 559395-8118 Sverige 100 Fastighetsutveckling IB 135 AB 559395-8126 Sverige 100 Fastighetsutveckling IB 136 AB 559395-8134 Sverige 100 Fastighetsutveckling IB 137 AB 559395-8142 Sverige 100 Fastighetsutveckling IB 138 AB 559395-8159 Sverige 100 Fastighetsutveckling IB 14 AB 559094-8518 Sverige 100 Fastighetsutveckling IB 16 AB 559094-8427 Sverige 100 Fastighetsutveckling IB 18 AB 559108-3828 Sverige 100 Fastighetsutveckling IB 20 AB 559108-3802 Sverige 100 Fastighetsutveckling IB 27 AB 559115-3340 Sverige 100 Fastighetsutveckling IB 29 AB 559115-3324 Sverige 100 Fastighetsutveckling IB 33 AB 559115-3274 Sverige 100 Fastighetsutveckling IB 34 AB 559115-3266 Sverige 100 Fastighetsutveckling IB 35 AB 559115-3258 Sverige 100 Fastighetsutveckling IB 36 AB 559115-3241 Sverige 100 Fastighetsutveckling IB 37 AB 559115-3233 Sverige 100 Fastighetsutveckling IB 38 AB 559115-3225 Sverige 100 Fastighetsutveckling IB 39 AB 559115-3217 Sverige 100 Fastighetsutveckling IB 4 AB 559065-1856 Sverige 100 Fastighetsutveckling IB 41 AB 559115-3191 Sverige 100 Fastighetsutveckling IB 42 AB 559115-3183 Sverige 100 Bolagsnamn Organisationsnr Land Andel Fastighetsutveckling IB 43 AB 559115-3738 Sverige 100 Fastighetsutveckling IB 45 AB 559115-3753 Sverige 100 Fastighetsutveckling IB 47 AB 559115-3647 Sverige 100 Fastighetsutveckling IB 49 AB 559115-6285 Sverige 100 Fastighetsutveckling IB 50 AB 559115-6301 Sverige 100 Fastighetsutveckling IB 51 AB 559115-6293 Sverige 100 Fastighetsutveckling IB 52 AB 559115-6475 Sverige 100 Fastighetsutveckling IB 53 AB 559115-6483 Sverige 100 Fastighetsutveckling IB 54 AB 559115-6459 Sverige 100 Fastighetsutveckling IB 55 AB 559115-6467 Sverige 100 Fastighetsutveckling IB 56 AB 559115-6517 Sverige 100 Fastighetsutveckling IB 58 AB 559115-6491 Sverige 100 Fastighetsutveckling IB 6 AB 559065-1864 Sverige 100 Fastighetsutveckling IB 62 AB 559115-6376 Sverige 100 Fastighetsutveckling IB 66 AB 559118-9336 Sverige 100 Fastighetsutveckling IB 70 AB 559134-5003 Sverige 100 Fastighetsutveckling IB 72 AB 559154-7608 Sverige 100 Fastighetsutveckling IB 74 AB 559154-7574 Sverige 100 Fastighetsutveckling IB 76 AB 559153-7948 Sverige 100 Fastighetsutveckling IB 78 AB 559159-7520 Sverige 100 Fastighetsutveckling IB 8 AB 559069-1886 Sverige 100 Fastighetsutveckling IB 80 AB 559159-7488 Sverige 100 Fastighetsutveckling IB 81 AB 559159-7454 Sverige 100 Fastighetsutveckling IB 82 AB 559160-9507 Sverige 100 Fastighetsutveckling IB 83 AB 559160-9499 Sverige 100 Fastighetsutveckling IB 84 AB 559162-1270 Sverige 100 Fastighetsutveckling IB 86 AB 559162-1312 Sverige 100 Fastighetsutveckling IB 87 AB 559162-1213 Sverige 100 Fastighetsutveckling IB 88 AB 559162-1247 Sverige 100 Fastighetsutveckling IB 92 AB 559174-5947 Sverige 100 Fastighetsutveckling IB 94 AB 559202-3179 Sverige 100 Fastighetsutveckling IB 98 AB 559220-0520 Sverige 100 Feiring Eiendom AS 997676858 Norge 100 Fjölebro Fastighetsförvaltning AB 556582-8042 Sverige 100 FL Årby Norra III AB 559338-9751 Sverige 100 Föreningen Bandyspelaren nr 151 ek. för. 757202-7253 Sverige 100 Förvaltningsbolaget Kulltorp 3 Komman- ditbolag 969601–3896 Sverige 99 GC Helsehus AS 916345720 Norge 100 Gimmel Söderhamn AB 559004-1728 Sverige 100 Gjutpressen Fastigheter AB 559056-7615 Sverige 100 Gruppbostäder i Sverige AB & Co Kommanditbolag nr 1 916894-0238 Sverige 60 Gruppbostäder i Sverige AB & Co Kommanditbolag nr 4 916894-0261 Sverige 70 Gruppbostäder i Sverige Aktiebolag 556236-6293 Sverige 100 Gruppbostäder i Sverige Förvaltnings Aktiebolag 556342-1642 Sverige 100 Gullhaug Bidco AS 914881471 Norge 100 Gullhaug Holdco AS 917802076 Norge 100 Gyllene Ratten Aktiebolag 556773-2804 Sverige 100 Gyllene Ratten Holding AB 556795-1321 Sverige 100 Gårdsjöstrand Flen Exploatering AB 559255-4033 Sverige 100 Hemfosa Finland Oy 2714789-7 Finland 100 Hemfosa Sverige AB 556780-5816 Sverige 100 Hemfosa Vuskt AB 556245-5567 Sverige 100 Hold JV Nacka AB 559084-9898 Sverige 100 HoldC AB 556732-2234 Sverige 100 Holdlarus AB 559115-9925 Sverige 100 EduCo HoldCo 10 AB 559406-8115 Sverige 100 Högkullen LSS Gotland AB 556933-1589 Sverige 100 Högkullen LSS Sandviken AB 559108-3687 Sverige 100 Högkullen LSS Svalöv AB 559103-6610 Sverige 100 Högkullen LSS Tingsryd AB 559024-6889 Sverige 100 118 I SBB ÅRSREDOVISNING 2023 Bolagsnamn Organisationsnr Land Andel Högkullen LSS Uppsala AB 559135-5424 Sverige 100 Högkullen Oldco Fastighets AB 559003-2339 Sverige 100 Högkullen Omsorgsfastigheter AB 556763-0651 Sverige 100 Högkullen Singoalla AB 559083-6093 Sverige 100 Högkullen Sätra 1 AB 559410-2674 Sverige 100 IB Bostad 1 AB 559062-6247 Sverige 100 IB Bostad 10 AB 559065-1872 Sverige 100 IB Bostad 100 AB 559322-4271 Sverige 100 IB Bostad 101 AB 559330-2333 Sverige 100 IB Bostad 102 AB 559330-2341 Sverige 100 IB Bostad 105 AB 559347-1989 Sverige 100 IB Bostad 106 AB 559347-1997 Sverige 100 IB Bostad 13 AB 559068-8791 Sverige 100 IB Bostad 13 Runö AB 556666-3117 Sverige 100 IB Bostad 15 AB 559068-8817 Sverige 100 IB Bostad 18 AB (publ) 559068-8783 Sverige 100 IB Bostad 19 AB 559068-8775 Sverige 100 IB Bostad 25 AB 559070-4507 Sverige 100 IB Bostad 28 AB 559070-4564 Sverige 100 IB Bostad 31 AB 559070-4655 Sverige 100 IB Bostad 34 AB 559070-4598 Sverige 100 IB Bostad 36 AB 559070-4713 Sverige 100 IB Bostad 37 AB 559070-4697 Sverige 100 IB Bostad 43 AB 559111-7949 Sverige 100 IB Bostad 47 AB 559115-8901 Sverige 100 IB Bostad 48 AB 559115-8893 Sverige 100 IB Bostad 49 AB 559129-5638 Sverige 100 IB Bostad 51 AB 559134-4980 Sverige 100 IB Bostad 52 AB 559134-4972 Sverige 100 IB Bostad 53 AB 559154-7657 Sverige 100 IB Bostad 54 AB 559154-7582 Sverige 100 IB Bostad 55 AB 559154-7590 Sverige 100 IB Bostad 56 AB 559154-7558 Sverige 100 IB Bostad 57 AB 559154-7541 Sverige 100 IB Bostad 58 AB 559154-7533 Sverige 100 IB Bostad 59 AB 559153-7906 Sverige 100 IB Bostad 6 AB 559062-6155 Sverige 100 IB Bostad 62 AB 559159-7504 Sverige 100 IB Bostad 64 AB 559161-5660 Sverige 100 IB Bostad 65 AB 559161-5678 Sverige 100 IB Bostad 66 AB 559162-1361 Sverige 100 IB Bostad 67 AB 559162-1379 Sverige 100 IB Bostad 68 AB 559162-1387 Sverige 100 IB Bostad 69 AB 559162-1395 Sverige 100 IB Bostad 70 AB 559162-1403 Sverige 100 IB Bostad 71 AB 559162-1411 Sverige 100 IB Bostad 72 AB 559162-1437 Sverige 100 IB Bostad 73 AB 559162-1429 Sverige 100 IB Bostad 77 AB 559194-3559 Sverige 100 IB Bostad 81 AB 559266-0780 Sverige 100 IB Bostad 82 AB 559266-0798 Sverige 100 IB Bostad 83 AB 559266-0806 Sverige 100 IB Bostad 84 AB 559266-0814 Sverige 100 IB Bostad 85 AB 559266-0822 Sverige 100 IB Bostad 86 AB 559266-0830 Sverige 100 IB Bostad 87 AB 559266-0848 Sverige 100 IB Bostad 88 AB 559266-0855 Sverige 100 IB Bostad 89 AB 559266-0863 Sverige 100 IB Bostad 9 AB 559065-1849 Sverige 100 IB Bostad 90 AB 559266-0871 Sverige 100 IB Bostad 91 AB 559266-0889 Sverige 100 IB Bostad 92 AB 559266-0897 Sverige 100 IB Bostad 93 AB 559266-0905 Sverige 100 Bolagsnamn Organisationsnr Land Andel IB Bostad 94 AB 559268-3956 Sverige 100 IB Bostad 95 AB 559305-4835 Sverige 100 IB Bostad 96 AB 559314-1459 Sverige 100 IB Bostad 97 AB 559314-1442 Sverige 100 IB Bostad Borlänge 1 AB 559079-3625 Sverige 100 IB Härsta Holding AB 559060-0010 Sverige 100 IB Mitt AB 556901-7865 Sverige 100 IB Nötknäpparen AB 556176-2112 Sverige 100 IB Sundsvall AB 559023-2855 Sverige 100 IB Sundsvall Holding AB 556974-0367 Sverige 100 JKGT2 AS 996927342 Norge 100 Jonas Lies Gate 20 AS 914718198 Norge 100 Kiinteistö Oy Auran Puusepänkuja 2 2939231-9 Finland 100 Kiinteistö Oy Auran Sillankorvantie 30 2939232-7 Finland 100 Kiinteistö Oy Espoon Palstalaisentie 6 2857072-6 Finland 100 Kiinteistö Oy Espoon Palstalaisentie 8 2857074-2 Finland 100 Kiinteistö Oy Eurajoen Vihermaantie 1 2921580-6 Finland 100 Kiinteistö Oy Haapajärven Männistönkatu 8 2846035-9 Finland 100 Kiinteistö Oy Helsingin Kivihaantie 7 2157484-7 Finland 100 Kiinteistö Oy Helsingin Pajuniityntie 11 2100525-7 Finland 100 Kiinteistö Oy Huittisten Kravilankatu 4 2939226-3 Finland 100 Kiinteistö Oy Huittisten Sahakatu 3 2939227-1 Finland 100 Kiinteistö Oy Hulda-koti 1638437-9 Finland 100 Kiinteistö Oy Hyvinkään Harjukuja 3 2771315-8 Finland 100 Kiinteistö Oy Hämeenlinnan Kekkurinkuja 3 1717365-3 Finland 100 Kiinteistö Oy Hämeenlinnan Palkkisillantie 17 2939218-3 Finland 100 Kiinteistö Oy Kajaanin Suksikatu 14 2857559-4 Finland 100 Kiinteistö Oy Kouvolan Osonojantie 3 2768712-1 Finland 100 Kiinteistö Oy Kruunupyyn Sokojantie 41 3021460-8 Finland 100 Kiinteistö Oy Kuusamon Noitiniementie 24 2771318-2 Finland 100 Kiinteistö Oy Kärsämäen Frosteruksenkatu 8 2836555-4 Finland 100 Kiinteistö Oy Lapuan Myllykyläntie 16 2156983-7 Finland 100 Kiinteistö Oy Mikkelin Tuukkalankylätie 3 2405353-7 Finland 100 Kiinteistö Oy Mikkelin Tuukkalankylätie 3C 2315553-1 Finland 100 Kiinteistö Oy Namika 2446601-6 Finland 100 Kiinteistö Oy Nihtisillankuja 6 0774363-2 Finland 100 Kiinteistö Oy Oulun Leimaajantie 1 2924006-7 Finland 100 Kiinteistö Oy Paimion Kaptenskanpolku 1 2877018-9 Finland 100 Kiinteistö Oy Pedersören Skrufvilankatu 10 2771317-4 Finland 100 Kiinteistö Oy Pellon Kotitie 5 2850473-7 Finland 100 Kiinteistö Oy Raaseporin Kalliolahdentie 1 A Kiinteistö Oy Raaseporin Kalliolahdentie 2841382-7 Finland 100 1 B 2862839-3 Finland 100 Kiinteistö Oy Raision Lasikuutio 2964541-9 Finland 100 Kiinteistö Oy Rovaniemen Hangaspisto 3 2783249-9 Finland 100 Kiinteistö Oy Siuntion Linnoitustie 2850474-5 Finland 100 Kiinteistö Oy Sulkavan Tiiterontie 3B 2406687-2 Finland 100 Kiinteistö Oy Toivakan Jussilantie 13 2848269-7 Finland 100 Kiinteistö Oy Tyrnävän Villentie 3-5 2281998-1 Finland 100 Kiinteistö Oy Tähtiniemen helmi 3008766-1 Finland 100 Kiinteistö Oy Ulvilan Peltotie 28 2749355-4 Finland 100 Kiinteistö Oy Vantaan Tarina 2340852-7 Finland 100 Kiinteistö Oy Virastotalo Brahe 2376268-1 Finland 100 Kiinteistö Oy Vitikka 1 1448061-5 Finland 100 Kiinteistö Oy Vähäkyrön Lillbacken 3087918-3 Finland 100 Kiinteistö Oy Vähäkyrön Mäkiranta 3087917-5 Finland 100 Kiinteistö Oy Vähäkyrön Rientamo 3087916-7 Finland 100 Kiinteistö Oy Vähäkyrön Skogsbacken 3087919-1 Finland 100 Kiintestö Oy Haapajärven Männistönkatu 13 2902633-5 Finland 100 SBB ÅRSREDOVISNING 2023 I 119 Bolagsnamn Organisationsnr Land Andel Kiintestö Oy Imatran Tammiharja 5 3007425-4 Finland 100 Kiintestö Oy Jyväskylän Sääkslahdentie 16 3016123-5 Finland 100 Kiintestö Oy Kempeleen Tuhkimonkaarre 5 3015841-5 Finland 100 Kiintestö Oy Muhoksen Hoitokuja 2 2959601-2 Finland 100 Kiintestö Oy Nokian Linnunradankat 4 2961360-1 Finland 100 Kommanditbolag Projekt LW SSM 969780-3626 Sverige 99 Kommanditbolaget Borgstena Grupp- bostäder 916894-3836 Sverige 99 Kommanditbolaget Svalan 916442-8519 Sverige 97 Kopparleden AB 556611-0093 Sverige 100 Kouvola Myllypuronkuja 2 Oy 2857064-6 Finland 100 Koy Espoon Komentajankatu 5 2424805-1 Finland 100 KOy Harjavallan Siltalanranta 2 2939223-9 Finland 100 Koy Helsingin Itäkatu 11 0513769-8 Finland 100 KOy Ilmajoen Jussintie 2 1443982-3 Finland 100 KOy Kajaanin Samoojantie 2 2857557-8 Finland 100 Koy Kiviharjuntie 11 3087890-6 Finland 100 Koy Poijupuisto 0495961-4 Finland 100 KOy Suonenjoen Väinönkatu 7 0889630-7 Finland 100 Koy Technopolis Tohloppi 2498815-6 Finland 100 Koy Tiistilän Miilu 2696373-7 Finland 100 Koy Tiistinhovi 2696319-8 Finland 100 Kullen i Ulricehamn AB 559062-5835 Sverige 100 Lavinen 4 Fastighets AB 556868-2545 Sverige 70 LB SSM Stockholm JV AB 559022-7939 Sverige 100 Limestone Fastigheter på Gotland AB 556741-2746 Sverige 100 Linneduken 2 AB 556980-2761 Sverige 100 LSS Bostäder Sverige AB 559059-2241 Sverige 100 LW SSM Exploatering AB 559105-4688 Sverige 100 LW SSM Hold Projekt 1 AB 559105-4704 Sverige 100 LW SSM Holding AB 559105-4746 Sverige 100 LW SSM Joint Venture AB 559105-4720 Sverige 100 Lyn Parkering AS 996440192 Norge 100 Maribu Eiendom AS 913298500 Norge 100 Marie Treschow Eiendom AS 913298543 Norge 100 Mauritz Kartevolds Plass 1 AS 992113898 Norge 100 Morgondagens stockholmare AB 556984-2098 Sverige 100 Morgondagens Urbanit 3 Ekonomisk förening 769634-4352 Sverige 98 Morgondagens Urbanit 4 Ekonomisk förening 769634-4402 Sverige 98 Nordsten Fastigheter AB 559163-7433 Sverige 75 Nordsten H1 AB 559210-8418 Sverige 52,5 Nordsten H3 AB 559340-6423 Sverige 52,5 Nordsten Holding 2 AB 559279-7137 Sverige 75 Nordsten Vll AB 556687-0159 Sverige 75 Nya Gimmel AB 559082-2580 Sverige 100 Nye Barcode 121 Bidco AS 918480129 Norge 100 NYK Fastighets AB 556970-3969 Sverige 52,5 Nytorpsgärde Utveckling AB 559242-8477 Sverige 100 Offentliga Hus Holding 1 (Golducup 34458 AB) 559464-1655 Sverige 100 Offentliga Hus Holding 1 AB 559087-6628 Sverige 100 Offentliga Hus Holding 2 (Goldcup 34459 AB) 559464-1663 Sverige 100 Offentliga Hus Holding 2 AB 559225-7306 Sverige 100 Offentliga Hus i Norden AB (publ) 556824-2696 Sverige 100 Offentlige Bygg AS 989855328 Norge 100 Offentlige Bygg Bidco AS 919487593 Norge 100 OH Andelsägare i Halmstad AB 556749-6228 Sverige 100 OH Borås AB 556982-9632 Sverige 100 OH Bunge AB 556872-0964 Sverige 100 OH Eldflugan AB 556041-9441 Sverige 100 OH Fastlandet 2:60 Fastighets AB 559236-5182 Sverige 100 Bolagsnamn Organisationsnr Land Andel OH Hallsta AB 559004-1702 Sverige 100 OH Hedemora AB 559087-6719 Sverige 100 OH Karlsvik AB 556983-1349 Sverige 100 OH Leksand Sjukstugan Kommanditbolag 969676-4456 Sverige 99 OH Norrtälje AB 556961-5163 Sverige 100 OH Norrtälje Älmsta AB 556832-3090 Sverige 100 OH Nya torg AB 556981-3982 Sverige 100 OH Nynäs AB 556887-6626 Sverige 100 OH Orsa Fridhem Kommanditbolag 969676-4464 Sverige 99 OH P19 AB 559176-1449 Sverige 100 OH Saturnus 14 i Borås AB 559153-7492 Sverige 100 OH Skåne AB 559163-0198 Sverige 100 OH Solrosen 9 AB 556771-8639 Sverige 100 OH Torpeden 8 i Södertälje Kommandit- bolag 916507-0542 Sverige 100 OH Träffpunkten AB 556993-3418 Sverige 100 OH Tynnered AB 559075-5129 Sverige 100 OH Vinstra Kommanditbolag 969676-4340 Sverige 100 OH Vulkanus 15 i Borås AB 559007-6047 Sverige 100 OH Väg Nord AB 559122-7599 Sverige 100 OH Årjäng AB 556892-6041 Sverige 100 OH Önnered 45:11 AB 559026-5871 Sverige 100 OHNYAB 24 AB 559089-7947 Sverige 100 OHNYAB 25 AB 559089-7954 Sverige 100 OHNYAB 26 AB 559336-1461 Sverige 100 OHNYAB 35 AB 559169-8542 Sverige 100 OHNYAB 38 AB 559225-7280 Sverige 100 Olav Trygvasons Gate 4 AS 893091122 Norge 100 P&E Skatan Invest AB 559059-8909 Sverige 74,25 PF West AB 559090-3851 Sverige 100 Projekt Bacchus 1 AB 559378-1551 Sverige 100 Projekt Bacchus 2 AB 559378-1569 Sverige 100 Projekt Bacchus 3 AB 559378-1627 Sverige 100 Projekt Bacchus 4 AB 559378-1635 Sverige 100 Quattro Eiendom AS 986492607 Norge 56 Rasletind Holdco AS 918280162 Norge 100 RCH Bidco AS Riksbyggen Hyresbostäder Fredriksskans 921251114 Norge 100 AB 559210-7378 Sverige 70 Riksbyggen Hyresbostäder Kornknarren AB 559248-2185 Sverige 70 Ringstabekk AS 985196109 Norge 100 Ringstabekk Drift AS 921297947 Norge 100 Ryllikveien Bolig AS 920782086 Norge 100 SamFalköping Bokbindaren 6 AB 556810-8186 Sverige 100 Samhäll 1 AB 559062-6171 Sverige 100 Samhäll 100 AB 559252-4911 Sverige 100 Samhäll 101 AB 559252-4671 Sverige 100 Samhäll 102 AB 559252-4689 Sverige 100 Samhäll 104 AB 559252-4705 Sverige 100 Samhäll 105 AB 559252-4713 Sverige 100 Samhäll 106 AB 559252-4721 Sverige 100 Samhäll 107 AB 559252-4739 Sverige 100 Samhäll 109 AB 559252-4754 Sverige 100 Samhäll 111 AB 559252-4770 Sverige 100 Samhäll 112 AB 559303-4829 Sverige 100 Samhäll 113 AB 559319-0175 Sverige 100 Samhäll 114 AB 559319-0183 Sverige 100 Samhäll 116 AB 559336-7120 Sverige 100 Samhäll 117 AB 559336-7138 Sverige 100 Samhäll 118 AB 559343-3427 Sverige 100 Samhäll 12 AB 559065-1914 Sverige 100 Samhäll 121 AB 559343-3435 Sverige 100 Samhäll 123 AB 559368-3542 Sverige 100 120 I SBB ÅRSREDOVISNING 2023 Bolagsnamn Organisationsnr Land Andel Samhäll 124 AB 559368-3559 Sverige 100 Samhäll 125 AB 559368-3567 Sverige 100 Samhäll 126 AB 559368-3575 Sverige 100 Samhäll 129 AB 559374-8618 Sverige 100 Samhäll 130 AB 559374-8626 Sverige 100 Samhäll 131 AB 559374-8634 Sverige 100 Samhäll 132 AB 559374-8642 Sverige 100 Samhäll 134 AB 559410-2757 Sverige 100 Samhäll 136 AB 559410-2773 Sverige 100 Samhäll 138 AB 559423-4345 Sverige 100 Samhäll 139 AB 559427-1016 Sverige 100 Samhäll 14 AB 559068-8940 Sverige 100 Samhäll 140 AB 559457-5093 Sverige 100 Samhäll 141 AB 559457-5101 Sverige 100 Samhäll 142 AB 559457-5119 Sverige 100 Samhäll 142 AB (Goldcup 34442 AB) 559464-1507 Sverige 100 Samhäll 143 AB 559464-1515 Sverige 100 Samhäll 144 AB 559464-1523 Sverige 100 Samhäll 146 AB 559464-1549 Sverige 100 Samhäll 147 AB 559464-1556 Sverige 100 Samhäll 148 AB 559464-1564 Sverige 100 Samhäll 149 AB 559464-1572 Sverige 100 Samhäll 15 AB 559068-8874 Sverige 100 Samhäll 150 AB 559464-1580 Sverige 100 Samhäll 151 AB 559464-1598 Sverige 100 Samhäll 18 AB 559068-8908 Sverige 100 Samhäll 21 AB 559068-8866 Sverige 100 Samhäll 24 AB 559070-4481 Sverige 100 Samhäll 3 AB 559062-6189 Sverige 100 Samhäll 32 AB 559070-4408 Sverige 100 Samhäll 33 AB 559070-4374 Sverige 100 Samhäll 34 AB 559070-4382 Sverige 100 Samhäll 36 AB 559070-4622 Sverige 100 Samhäll 38 AB 559070-4580 Sverige 100 Samhäll 38.1 AB 559427-1024 Sverige 100 Samhäll 38.2 AB 559427-1032 Sverige 100 Samhäll 38.5 AB 559427-1065 Sverige 100 Samhäll 39 AB 559070-4721 Sverige 100 Samhäll 43 AB 559105-3078 Sverige 100 Samhäll 44 AB 559105-3029 Sverige 100 Samhäll 44.1 AB 559427-1164 Sverige 100 Samhäll 44.2 AB 559427-1180 Sverige 100 Samhäll 44.3 AB 559427-1222 Sverige 100 Samhäll 45 AB 559105-3086 Sverige 100 Samhäll 47 AB 559105-3011 Sverige 100 Samhäll 49 AB 559108-3844 Sverige 100 Samhäll 5 AB 559062-6197 Sverige 100 Samhäll 50 AB 559108-3810 Sverige 100 Samhäll 53 AB 559115-3134 Sverige 100 Samhäll 55 AB 559115-3365 Sverige 100 Samhäll 57 AB 559124-0121 Sverige 100 Samhäll 58 AB 559124-0139 Sverige 100 Samhäll 59 AB 559126-1853 Sverige 100 Samhäll 60 AB 559126-1846 Sverige 100 Samhäll 61 AB 559089-3391 Sverige 100 Samhäll 62 AB 559152-5299 Sverige 100 Samhäll 63 AB 559152-5307 Sverige 100 Samhäll 65 AB 559153-7872 Sverige 100 Samhäll 68 AB 559157-9841 Sverige 100 Samhäll 69 AB 559157-9858 Sverige 100 Samhäll 7 AB 559064-1402 Sverige 100 Samhäll 70 AB 559157-9866 Sverige 100 Samhäll 71 AB 559162-1338 Sverige 100 Bolagsnamn Organisationsnr Land Andel Samhäll 72 AB 559162-1221 Sverige 100 Samhäll 73 AB 559162-1296 Sverige 100 Samhäll 74 AB 559162-1304 Sverige 100 Samhäll 75 AB 559162-1320 Sverige 100 Samhäll 78 AB 559164-8851 Sverige 100 Samhäll 79 AB 559184-9723 Sverige 100 Samhäll 8 AB 559065-1930 Sverige 100 Samhäll 81 AB 559185-5662 Sverige 100 Samhäll 82 AB 559185-5654 Sverige 100 Samhäll 89 AB 559214-2607 Sverige 100 Samhäll 9 AB 559065-1898 Sverige 100 Samhäll 94 AB 559225-1168 Sverige 100 Samhäll 96 AB 559225-1184 Sverige 100 Samhäll 98 AB 559244-0365 Sverige 100 Samhäll Alfa 2 Holding AB 559079-7592 Sverige 100 Samhäll Majorna AB 559059-2621 Sverige 100 Samhäll SBM Holding AB 559111-6602 Sverige 100 Samhäll Syd AB 556941-3544 Sverige 100 Samhäll Säter AB 556062-4172 Sverige 100 Samhäll Äldreboende Fastighets AB 559055-2799 Sverige 100 Samhällsbyggnadsbolaget Bostad Holding IB AB 559059-2654 Sverige 100 Samhällsbyggnadsbolaget Bostad Invest IB AB 559058-0972 Sverige 100 Samhällsbyggnadsbolaget Fastighetsut- veckling IB AB 559055-2807 Sverige 100 Samhällsbyggnadsbolaget Förvaltning Sverige AB 559055-8648 Sverige 100 Samhällsbyggnadsbolaget Haninge AB 556601-4154 Sverige 100 Samhällsbyggnadsbolaget IB Service AB 559070-4689 Sverige 100 Samhällsbyggnadsbolaget Samhäll Holding AB 559053-5182 Sverige 100 Samhällsfastigheter Linköping AB 559175-1648 Sverige 100 SamSkaraborg Fastigheter AB 556694-9847 Sverige 100 Sanda Ängar Holding AB 556817-6407 Sverige 100 Sanda Ängar Invest AB 556805-6237 Sverige 100 SBB Abborren LSS Fastigheter AB 559181-8652 Sverige 100 SBB Adler HoldCo AB 556848-8034 Sverige 100 SBB Adrian Fast 1.1 AB 559410-2682 Sverige 100 SBB Adrian Fast. 2 AB 559348-5088 Sverige 100 SBB Adrian HoldCo AB 556837-4309 Sverige 100 SBB Akaan Kurvolankaari 1 Oy 3020452-2 Finland 100 SBB Alexander AB 556987-3937 Sverige 100 SBB Almby 13:822 Fastighets AB 559117-6838 Sverige 100 SBB Altplatsen Parkering AB 559329-9703 Sverige 100 SBB Alvesta AB 556962-8919 Sverige 100 SBB Amelius Holmsund Fastighets AB 559020-1728 Sverige 100 SBB Anderbäck LSS Fastigheter AB 559164-2987 Sverige 100 SBB Anton Krogsvoldsvei 13 AS 990793948 Norge 100 SBB Arlöv AB 559105-7814 Sverige 100 SBB Arlöv Holding AB 559105-7665 Sverige 100 SBB Arvid AB 559225-6928 Sverige 100 SBB Atrecal 1 Fastighets AB 556344-6730 Sverige 100 SBB Atrecal 2 Fastighets AB 556846-8432 Sverige 100 SBB Atrecal 3 Fastighets AB 556789-9223 Sverige 100 SBB Atrecal 4 Fastighets AB 556851-9556 Sverige 100 SBB Atrecal 5 Fastighets AB 559035-5912 Sverige 100 SBB Atrecal 6 Fastighets AB 559035-5904 Sverige 100 SBB Atrecal Norr Fastighets AB 559031-2913 Sverige 100 SBB Backa 263:1 AB 559172-5089 Sverige 100 SBB Bakareboda 1:162 Fastighets AB 556746-9845 Sverige 100 SBB Barlasten 4 Kommanditbolag 969678-0395 Sverige 99,9 SBB Barlasten 6 och 8 Kommanditbolag 916775-5942 Sverige 99,9 SBB Barnfröken 1 AB 559410-2690 Sverige 100 SBB ÅRSREDOVISNING 2023 I 121 Bolagsnamn Organisationsnr Land Andel SBB Barnmorskan AB 559323-8255 Sverige 100 SBB Bergsjön AB 556729-9853 Sverige 100 SBB Björken AB 559105-7947 Sverige 100 SBB Björken Holding AB 559105-7632 Sverige 100 SBB Blomman Holding AB 559105-7723 Sverige 100 SBB Boden Samhällsfastigheter AB 559017-8413 Sverige 100 SBB Bodengallerian AB 556711-6370 Sverige 100 SBB Bofast AB 559405-5146 Sverige 100 SBB Bollnäs Ren AB 559134-6266 Sverige 100 SBB Bolunden AB 556723-4488 Sverige 100 SBB Borlänge Tuna Prostgård 1:5 AB 559091-8669 Sverige 100 SBB Bostadsfastigheter Holding 1.10 AB 559439-9262 Sverige 100 SBB Bostadsfastigheter Holding 1.11 AB 559439-9270 Sverige 100 SBB Bostadsfastigheter Holding 1.12 AB 559439-9288 Sverige 100 SBB Bostadsfastigheter Holding 1.13 AB 559440-4906 Sverige 100 SBB Bostadsfastigheter Holding 1.14 AB 559440-4914 Sverige 100 SBB Bostadsfastigheter Holding 1.2 AB 559439-9130 Sverige 100 SBB Bostadsfastigheter Holding 1.3 AB 559439-9197 Sverige 100 SBB Bostadsfastigheter Holding 1.4 AB 559439-9205 Sverige 100 SBB Bostadsfastigheter Holding 1.5 AB 559439-9213 Sverige 100 SBB Bostadsfastigheter Holding 1.6 AB 559439-9221 Sverige 100 SBB Bostadsfastigheter Holding 1.7 AB 559439-9239 Sverige 100 SBB Bostadsfastigheter Holding 1.8 AB 559439-9247 Sverige 100 SBB Bostadsfastigheter Holding 1.9 AB 559439-9254 Sverige 100 SBB Bostadsfastigheter Holding 1.9.1 AB 559440-4864 Sverige 100 SBB Bostadsfastigheter Holding 1.9.2 AB 559440-4872 Sverige 100 SBB Bostadsfastigheter i Avesta AB 556694-1299 Sverige 100 SBB Bostäder AB 556902-4598 Sverige 100 SBB Brogården AB 559138-3277 Sverige 100 SBB Bryghusvej ApS 40 81 85 29 Danmark 100 SBB Brynäs 34:14 Fastighets AB 559002-3528 Sverige 100 SBB Carl Krook AB 556660-0325 Sverige 100 SBB Cykeln 3 AB 559152-8756 Sverige 100 SBB Dallas AB 556830-9396 Sverige 100 SBB Danmark AB 559199-8280 Sverige 100 SBB Denmark ApS 40495045 Danmark 100 SBB Drift AS 917826692 Norge 100 SBB Dyrtorp 1:129 Fastighets AB 556989-0154 Sverige 100 SBB Döderhult Fastighetsbolag AB 556656-4422 Sverige 100 SBB Eken HoldCo AB 556828-8350 Sverige 100 SBB Elverkshuset AB 559084-9914 Sverige 100 SBB Enenträdet AB 559267-3445 Sverige 100 SBB Erik Husfeldts Vej ApS 41 00 56 88 Danmark 100 SBB Erstavik 26:21 Fastighets AB 556734-3198 Sverige 100 SBB Eskilstuna 2 AB 556791-2737 Sverige 100 SBB Eskilstuna 3 AB 556902-3020 Sverige 100 SBB Eskilstuna 4 AB 559209-4832 Sverige 100 SBB Eskilstuna 5 AB 559181-7266 Sverige 100 SBB Eskilstuna AB 559266-6803 Sverige 100 SBB Espoon Töyhtötiaisentie 3 Oy 2108688-6 Finland 100 SBB Fastighet Sjöcrona 1 Förvaltning AB 559440-4856 Sverige 100 SBB Fastighets AB Tuletorget 556674-7613 Sverige 100 SBB Fazenda AB 556768-2033 Sverige 100 SBB Finland Holding AB 559442-1819 Sverige 100 SBB Finland Holding Ky 2375564-1 Finland 100 SBB Finland OY 3352948-8 Finland 100 SBB Finspång Lokaler 2 AB 559228-9465 Sverige 100 SBB Fjällnäset 14 Kommanditbolag 916563-7035 Sverige 99,9 SBB Fjällräven 15 Fastighets AB 556989-0022 Sverige 100 SBB Fjärilen 8 AB 556813-9249 Sverige 100 SBB Flen Kungsbacka AB 559210-4144 Sverige 100 SBB Flugsvampen 7 Fastighets AB 556989-0147 Sverige 100 SBB Foss 12.24 Fastighets AB 556990-3346 Sverige 100 Bolagsnamn Organisationsnr Land Andel SBB Fyrklövern AB 559162-3094 Sverige 100 SBB Fältet AB 559112-4986 Sverige 100 SBB Förvaltnings AS 918659641 Norge 100 SBB Galjonsbilden 28 Kommanditbolag 969677-9181 Sverige 99,9 SBB Galliaden HoldCo AB 556723-2722 Sverige 100 SBB Grillen Fastighets AB 559027-1994 Sverige 100 SBB Gränby 2 AB 559062-5371 Sverige 100 SBB Gränby AB 559000-6796 Sverige 100 SBB Grönskogen AB 559087-5794 Sverige 100 SBB Gubberogata 11 AS 990654069 Norge 100 SBB Guldhamstern AB 559461-7267 Sverige 100 SBB Gullbernahult 82 AB 559172-2995 Sverige 100 SBB Gulmåran 3 AB 559350-9580 Sverige 100 SBB Gymnasiumfastigheter i Skara AB 559258-5276 Sverige 100 SBB Gästrike AB 556663-1676 Sverige 100 SBB Gävle 3 Holding AB 559300-7221 Sverige 100 SBB Gävle 4 AB 559318-6066 Sverige 100 SBB Gävle 4 Holding AB 559351-7831 Sverige 100 SBB Gävle 5 AB 559318-6058 Sverige 100 SBB Gävle AB 559006-0850 Sverige 100 SBB Görväln 1 Fastighets AB 556822-2508 Sverige 100 SBB Haapaveden Laihonkuja 2 Oy 3020456-5 Finland 100 SBB Halmicum AB 559122-1493 Sverige 100 SBB Halmstad 1 AB 559340-1226 Sverige 100 SBB Halmstad 2 AB 559340-1275 Sverige 100 SBB Halmstad 3 AB 559340-1283 Sverige 100 SBB Halmstad 4 AB 559340-1267 Sverige 100 SBB Halmstad 5 AB 559340-1218 Sverige 100 SBB Halmstad 6 AB 559340-1259 Sverige 100 SBB Halmstad 7 AB 559340-1317 Sverige 100 SBB Haminan Kauppiaankatu 13 Oy 3011488-5 Finland 100 SBB Haminan Lautatarhankatu 8 Oy 3011490-6 Finland 100 SBB Haminan Ruissalontie 4 Oy 3011505-2 Finland 100 SBB Hanba AB 556968-9259 Sverige 100 SBB Hankasalmen Koulumäentie 94 Oy 3020457-3 Finland 100 SBB Hede 1:53 Kommanditbolag 969674-7105 Sverige 99,9 SBB Holdco 5.2 AB 559408-9921 Sverige 100 SBB Holding 2 AB 559443-0489 Sverige 100 SBB Hollolan Mäntytie 46 Oy 3020458-1 Finland 100 SBB Holma 1:28 Fastighets AB 559150-9632 Sverige 100 SBB Hov AB 556883-5515 Sverige 100 SBB Hov och Övernäs Fastighets AB 556967-5951 Sverige 100 SBB Huittisten Kyntäjänkatu 4 B Oy 2850301-3 Finland 100 SBB HusBacc Utveckling AB 559079-7741 Sverige 100 SBB HusBacc Utveckling Holding AB 559079-7758 Sverige 100 SBB Huvena Kommanditbolag 969715-8740 Sverige 99 SBB Hyvinkään Martinlähteentie 13 Oy 2206967-4 Finland 100 SBB Häggesta AB 559135-6901 Sverige 100 SBB Hässelby 1 AB 556813-8753 Sverige 100 SBB Hässelby AB 556635-5573 Sverige 100 SBB Hässlö AB 559315-8537 Sverige 100 SBB Höga 2:152 Fastighets AB 556875-7636 Sverige 100 SBB Höganäs 1 AB 559410-2658 Sverige 100 SBB Höganäs 15 Kommanditbolag 969675-3848 Sverige 100 SBB Höganäs 2 AB 556436-7000 Sverige 100 SBB Höganäs 5 AB 556720-6247 Sverige 100 SBB Höganäs Bostäder AB 556851-0902 Sverige 100 SBB Höganäs Mars Lejonet AB 559313-5964 Sverige 100 SBB Högboberget AB 556663-3979 Sverige 100 SBB Höjden 2 Fastighets AB 556688-0273 Sverige 100 SBB Hörja AB 559056-9967 Sverige 100 SBB i Avesta AB 556667-8842 Sverige 100 SBB i Kalmar 1 AB 559427-0992 Sverige 100 122 I SBB ÅRSREDOVISNING 2023 Bolagsnamn Organisationsnr Land Andel SBB i Kalmar AB 556019-9894 Sverige 100 SBB i Oskarshamn AB 559440-4922 Sverige 100 SBB i Södertälje 1 AB 556564-9828 Sverige 100 SBB i Södertälje 2 AB 556717-0062 Sverige 100 SBB i Tierp AB 556588-2841 Sverige 100 SBB i Vimmerby AB 556451-6713 Sverige 100 SBB Iden 11 AB 556779-2675 Sverige 100 SBB Idrott för alla AB 559345-9216 Sverige 100 SBB Idun Tumba AB 559334-4087 Sverige 99 SBB Infrastructure AB 559448-7125 Sverige 100 SBB Infrastructure Holding 1 AB 559448-7133 Sverige 100 SBB Infrastructure Holding 2 AB 559448-7141 Sverige 100 SBB Infrastructure Holding 3 AB 559448-7158 Sverige 100 SBB Infrastructure Holding 4 AB 559464-1531 Sverige 100 SBB Infrastructure Holding 5 AB 559464-1606 Sverige 100 SBB Infrastructure Holding 7 AB 559464-1614 Sverige 100 SBB Ingeborgbo 47:1 AB 559439-9296 Sverige 100 SBB Janakkalan Paperintekijäntie 8 Oy 2366144-2 Finland 100 SBB Joensuu Olkkolantie 1 Oy 3168539-9 Finland 100 SBB Jorsön AB 559202-8830 Sverige 100 SBB Juukan Tetriahontie 10 Oy 3011508-7 Finland 100 SBB Jyväskylä Kyllöläntie 3 Oy 3168542-8 Finland 100 SBB Jyväskylän Myllytuvantie 9 3252881-1 Finland 100 SBB Jyväskylän Soimarinteentie 3 Oy 3020460-2 Finland 100 SBB Jämsän Hammarinkuja 6 Oy 3011509-5 Finland 100 SBB Jämsän Tammitie 2 Oy 3011491-4 Finland 100 SBB Kajaanin Kaplastie 4 Oy 0781012-9 Finland 100 SBB Kajaanin Kaplastie 8 Oy 3011511-6 Finland 100 SBB Kallhäll AB 559063-6360 Sverige 100 SBB Kalmar Stad Fastighetsbolag AB 559054-2675 Sverige 100 SBB Kaptensgården AB 556924-6506 Sverige 100 SBB Karlevox AB 556715-4488 Sverige 100 SBB Karlevox i Karlskoga AB 556672-5825 Sverige 100 SBB Karlevox Två AB 556718-2364 Sverige 100 SBB Karlskoga AB 556073-9806 Sverige 100 SBB Karlskrona AB 556678-7783 Sverige 100 SBB Karlskrona IB2 AB 556586-2199 Sverige 100 SBB Karlstad 2 Holding AB 559324-0194 Sverige 100 SBB Kasernhöjden 1 AB 559287-3797 Sverige 100 SBB Kemin Jungonkatu 17 Oy 3011512-4 Finland 100 SBB Kempeleen Vihdinluodontie 295 Oy 3106309-8 Finland 100 SBB Keuruun Rautolahdenrinne 2 Oy 3020464-5 Finland 100 SBB Klangsågen Mark AB 559190-8289 Sverige 100 SBB Klangsågen Park AB 559228-1678 Sverige 100 SBB Klockargård LSS Fastigheter AB 559169-8856 Sverige 100 SBB Kobbegården Kommanditbolag 969695-3547 Sverige 99,9 SBB Kokemäen Päivänpaiste 5 Oy 3011492-2 Finland 100 SBB Kokkolan Lepolantie 3 Oy 3020466-1 Finland 100 SBB Kommersiella Fastighetsbolag i Oskarshamn AB 556741-3207 Sverige 100 SBB Kontorsskylten 7 Fastighets AB 559057-0999 Sverige 100 SBB Kopparleden Bostäder AB 559440-4880 Sverige 100 SBB Kopparleden Samhällsfastigheter AB 559440-4898 Sverige 100 SBB Korsbacka AB 559225-6902 Sverige 100 SBB Korsnäs-Hosjö AB 559149-4827 Sverige 100 SBB Kouvolan Tanhuantie 26 Oy 2771324-6 Finland 100 SBB Krutbacken AB 559317-1316 Sverige 100 SBB Kungsängen 24:13 Fastighets AB 556950-2239 Sverige 100 SBB Kuopio Rautaniementie 1 Oy 3168547-9 Finland 100 SBB Kurikan Koskitie 5 C Oy 3011495-7 Finland 100 SBB Kurikan Mäntylammintie 6 Oy 3011496-5 Finland 100 SBB Kvarnluckan AB 559183-6043 Sverige 100 SBB Kvarnporten AB 556654-7310 Sverige 100 Bolagsnamn Organisationsnr Land Andel SBB Köpmansporten AB 556950-2395 Sverige 100 SBB Laitilan Jokirinteenpolku 5 Oy 2829751-2 Finland 100 SBB Landbrugsvej ApS 42474479 Danmark 100 SBB Laukaan Hytösenkuja 3 Oy 3011518-3 Finland 100 SBB Laukaan Ruuhimäentie 1 Oy 3011497-3 Finland 100 SBB Ledning AB 559124-9015 Sverige 100 SBB Leran AB 556442-9206 Sverige 100 SBB Linden AB 559168-5960 Sverige 100 SBB Lindholmen LSS Fastigheter AB 559124-2788 Sverige 100 SBB Linet AB 559105-7921 Sverige 100 SBB Linet Holding AB 559105-7616 Sverige 100 SBB Linfröet AB 559209-9872 Sverige 100 SBB Logfyrkanten 3 AB 559427-1008 Sverige 100 SBB Lohjan Muijalantie 239 Oy 3020468-8 Finland 100 SBB LSS Housing 1 AB 559464-1408 Sverige 100 SBB LSS Housing 1.1 AB 559464-1416 Sverige 100 SBB LSS Housing 1.2 AB 559464-1424 Sverige 100 SBB LSS Housing 1.3 AB 559464-1432 Sverige 100 SBB LSS Housing 1.4 AB 559464-1440 Sverige 100 SBB LSS Housing 1.5 AB 559464-1457 Sverige 100 SBB LSS Housing 1.6 AB 559464-1465 Sverige 100 SBB LSS Housing 1.7 AB 559464-1473 Sverige 100 SBB LSS Housing 1.8 AB 559464-1481 Sverige 100 SBB LSS Housing 1.9 AB 559464-1499 Sverige 100 SBB Ludvika 5:53 AB 559183-2851 Sverige 100 SBB Luxpol AB 556966-5804 Sverige 100 SBB Läby-Österby AB 559055-5354 Sverige 100 SBB Läkaren 5 Fastighets AB 556989-0071 Sverige 100 SBB Löten 6:6 Fastighets AB 556974-7768 Sverige 100 SBB Management 2 AB 559200-1464 Sverige 100 SBB Management AB 559200-1449 Sverige 100 SBB Marieberg 5 Kommanditbolag 969684-6915 Sverige 99,9 SBB Mariefred AB 559044-2959 Sverige 100 SBB Marknaden 22 AB 559301-6792 Sverige 100 SBB Marschen 1 Fastighets AB 556974-7909 Sverige 100 SBB Maskun Mynämäentie 1 Oy 2760182-6 Finland 100 SBB Maskun Seppäläntie 109 Oy 3011498-1 Finland 100 SBB Medhus AB 559267-3437 Sverige 100 SBB Mikkelin Ylännetie 3 Oy 2382953-2 Finland 100 SBB Misteln 13 Fastighets AB 556989-0055 Sverige 100 SBB Mjøsbolig AS 922954259 Norge 100 SBB ML Eiendom Levanger AS 986925597 Norge 100 SBB Moga 1:116 Fastighets AB 556992-0795 Sverige 100 SBB Morö Backe 1 AB 559423-7355 Sverige 100 SBB Murteglet AB 556733-5624 Sverige 100 SBB Målarbacken AB 559460-3499 Sverige 100 SBB Mäntsälän Laurintie 3 Oy 2208422-5 Finland 100 SBB Mänttä-Vilppulan Rautatiekatu 2 Oy 3020470-9 Finland 100 SBB Mänttä-Vilppulan Ruokosenniementie 15 Oy 3011500-1 Finland 100 SBB Möllan Handelsbolag 969661-1046 Sverige 100 SBB Möllarp 1:57 Fastighets AB 559043-0533 Sverige 100 SBB Mörrum AB 556516-1303 Sverige 100 SBB Nacka 2 AB 556686-3493 Sverige 100 SBB Nacka 3 AB 556707-4504 Sverige 100 SBB Nackagubb AB 556810-8517 Sverige 100 SBB Najaden Fastighets AB 556822-0759 Sverige 100 SBB Neptun AB 556685-4096 Sverige 100 SBB Niklasberg 13 Fastighets AB 556845-7849 Sverige 100 SBB Nivalan Kytökankaantie 2 Oy 3011520-4 Finland 100 SBB Nokia Kivimiehenkatu 10 Oy 3168551-6 Finland 100 SBB Noormankun Palotie Oy 0535694-6 Finland 100 SBB Noormarkun Palotie 1 Oy 3205406-2 Finland 100 SBB ÅRSREDOVISNING 2023 I 123 Bolagsnamn Organisationsnr Land Andel SBB Norden HoldCo 2 AB 559464-1630 Sverige 100 SBB Norge AB 559070-4705 Sverige 100 SBB Norr AB 559105-7962 Sverige 100 SBB Norra AB 559162-3136 Sverige 100 SBB Norrahammar AB 559132-9783 Sverige 100 SBB Norrgården AB 559195-3848 Sverige 100 SBB Norrland 1 Holding AB 559351-7815 Sverige 100 SBB NRJ AB 559065-7721 Sverige 100 SBB NYAB 1 HoldCo AB 559138-8573 Sverige 100 SBB NYAB 13 AB 559168-5861 Sverige 100 SBB NYAB 2 HoldCo AB 559138-8565 Sverige 100 SBB NYAB 3 HoldCo AB 559138-8557 Sverige 100 SBB NYAB 9 AB 559168-5788 Sverige 100 SBB Nyby Fastighets AB 556974-7941 Sverige 100 SBB Nyckelön AB 559048-4720 Sverige 100 SBB Nynäshamn 2 AB 559114-4240 Sverige 100 SBB Nynäshamn Telegrafen 21 AB 559114-4257 Sverige 100 SBB Nynäshamn Telegrafen Holding AB 559114-5064 Sverige 100 SBB Näsbo AB 559015-1006 Sverige 100 SBB Näsbypark AB 559205-5403 Sverige 100 SBB Nödinge 38:25 Fastighets AB 556989-0048 Sverige 100 SBB Nørregade ApS 40 53 56 32 Danmark 100 SBB Nöthagen 1 AB 559419-5371 Sverige 100 SBB Nöthagen 2 AB 559419-5389 Sverige 100 SBB Nöthagen 3 AB 559419-5397 Sverige 100 SBB Nöthagen 4 AB 559419-5405 Sverige 100 SBB Nöthagen 5 AB 559419-5413 Sverige 100 SBB Nöthagen AB 559419-5363 Sverige 100 SBB Odalen Fastigheter AB 556947-5014 Sverige 100 SBB Olofström AB 556697-5107 Sverige 100 SBB Olympia 14-15 AB 559191-4691 Sverige 100 SBB Omsorg Oslo AS 922704031 Norge 100 SBB Omsorgsbolig 1 AS 912507238 Norge 100 SBB Omsorgsbolig 2 AS 921186177 Norge 100 SBB Omsorgsbolig 3 AS 995702320 Norge 100 SBB Omsorgsbolig 4 AS 977388694 Norge 100 SBB Omsorgsbolig 5 AS 825503552 Norge 100 SBB Omsorgsbolig 6 AS 825592512 Norge 100 SBB Omsorgsbolig Bidco AS 925768235 Norge 100 SBB Oskarshamn Bostads Fastigheter AB 556567-6987 Sverige 100 SBB Osloveien 182 AS 928949974 Norge 100 SBB Oulaisten Leipurinkatu 11-13 Oy 3020473-3 Finland 100 SBB Oulu Kanervatie 5 Oy 3168552-4 Finland 100 SBB Oulun Ämmöntie 4 Oy 3168563-9 Finland 100 SBB Ovanåker AB 559178-6164 Sverige 100 SBB Paimion Kaptenskankatu 1 Oy 3106296-8 Finland 100 SBB Pallas 44-71 AB 556514-2964 Sverige 100 SBB Parkering AB 559297-0353 Sverige 100 SBB Pelaren AB 559204-0462 Sverige 100 SBB Pihtiputaan Putikontie 1 Oy 3020474-1 Finland 100 SBB Pilen Holding AB 559105-7640 Sverige 100 SBB Polarhus AB 556214-2298 Sverige 100 SBB Porin Aatuntie 19 Oy 3020476-8 Finland 100 SBB Porin Viittatie 11 Oy 2939234-3 Finland 100 SBB Pornainen Onnentaival 6 Oy 3168565-5 Finland 100 SBB Priorn 6 Handelsbolag 916898-6546 Sverige 100 SBB Projekt 1 AB 559223-8439 Sverige 100 SBB Projekt Altpl AB 559057-0973 Sverige 100 SBB Projekt Holding AB 559200-1431 Sverige 100 SBB Projektutveckling 3 AB 559313-3746 Sverige 100 SBB Projektutveckling 4 AB 559329-9760 Sverige 100 SBB Projektutveckling AB 559200-1472 Sverige 100 SBB Propco 8.3 AB 559408-9848 Sverige 100 Bolagsnamn Organisationsnr Land Andel SBB PuB AB 556819-2842 Sverige 100 SBB Påskallavik Fastighetsbolag AB 556849-6920 Sverige 100 SBB Ragnvallagården AB 556819-3006 Sverige 100 SBB Ramsdals Fastighets AB 556480-8342 Sverige 100 SBB Raspen 1 AB 556010-4415 Sverige 100 SBB Rauman Steniuksenkatu 14 Oy 2949475-3 Finland 100 SBB Regimentvej ApS 36496940 Danmark 100 SBB Resecentrum 3 Fastighets AB 556692-8973 Sverige 100 SBB Residential Property AB 559439-9122 Sverige 100 SBB Rosendal AB 559295-8036 Sverige 100 SBB Rosenhäll 1 Fastighets AB 556989-0030 Sverige 100 SBB Rosenlund 1:58 Fastighets AB 559098-6310 Sverige 100 SBB Rovaniemen Jouttikankaantie 57 Oy 3011523-9 Finland 100 SBB Rovaniemen Kolpeneentie 69 Oy 3011525-5 Finland 100 SBB Rödjan AB 559105-7780 Sverige 100 SBB Rödjan Holding AB 559105-7707 Sverige 100 SBB Röinge AB 559105-7954 Sverige 100 SBB Röinge Holding AB 559105-7582 Sverige 100 SBB Rökebo Alborga AB 559298-3844 Sverige 100 SBB Saarijärven Aittokalliontie 23 Oy 3011526-3 Finland 100 SBB Salon Elmerannantie 39 Oy 3011503-6 Finland 100 SBB Salvia AB 556777-8302 Sverige 100 SBB Samfunnsbygg AS 914149703 Norge 100 SBB Sandhammaren AB 559225-6936 Sverige 100 SBB Sandnes Sentrumsutvikling AS 990156840 Norge 100 SBB Sandnes Sentrumsutvikling Holding AS 990029032 Norge 100 SBB Sandnesbibliotek Holding AS 926707442 Norge 100 SBB Sastamalan Kuuliantie 5 Oy 3020477-6 Finland 100 SBB Savonlinnan Putikontie 11 Oy 3020478-4 Finland 100 SBB Savonlinnan Pärnäläntie 10 Oy 3011529-8 Finland 100 SBB Seinäjoen Sydänmaantie 10 Oy 3020479-2 Finland 100 SBB Seinäjoen Törnäväntie 30 B Oy 2127873-0 Finland 100 SBB Seinäjoki Ojasalonkuja 2-5 Oy 3168569-8 Finland 100 SBB Semil AB 556693-9491 Sverige 100 SBB Seminariet 6 Fastighets AB 556706-3382 Sverige 100 SBB Servitutet AB 559225-6910 Sverige 100 SBB Signalisten Fastighets AB 556983-3931 Sverige 100 SBB Sigurd 6 Fastighets AB 559168-5887 Sverige 100 SBB Siilinjärven Mantunkuja 4 oy 2382943-6 Finland 100 SBB Silkeborg ApS 41460350 Danmark 100 SBB Simmersröd 1:4 Fastighets AB 556797-0107 Sverige 100 SBB Siuntion Bäcksintie 104 Oy 3020481-3 Finland 100 SBB Sjöcrona 2 AB 556615-1584 Sverige 100 SBB Skara Samfast AB 559105-7798 Sverige 100 SBB Skara Stenbocken AB 556773-7159 Sverige 100 SBB Skellefteå Holding AB 559146-5868 Sverige 100 SBB Skellefteå Perseus 6 AB 559146-5850 Sverige 100 SBB Skravsätt Fastighets AB 559132-6680 Sverige 100 SBB Skånsta AB 556990-8535 Sverige 100 SBB Skövde 2 AB 559346-6914 Sverige 100 SBB Skövde Westers väg AB 559020-5778 Sverige 100 SBB Slott 2 AB 559333-7388 Sverige 100 SBB Slott AB 556762-6758 Sverige 100 SBB Sländan 2 AB 559057-0619 Sverige 100 SBB Sländan Holding AB 559090-9668 Sverige 100 SBB Social Infra AB 559438-5386 Sverige 100 SBB SocialCo HoldCo 2 AB 559446-2466 Sverige 100 SBB SocialCo HoldoCo 1 AB 559446-2458 Sverige 100 SBB Solcellspark Hallstahammar AB 559247-5924 Sverige 100 SBB Solen AB 556796-8408 Sverige 100 SBB Sollefteå AB 556598-3516 Sverige 100 SBB Sommarsol Holding AB 559163-0875 Sverige 100 SBB Sommarsol LSS AB 559170-5412 Sverige 100 124 I SBB ÅRSREDOVISNING 2023 Bolagsnamn Organisationsnr Land Andel SBB Sommarsol Samlingslokal AB 559239-7235 Sverige 100 SBB Sommarsol SÄBO AB 559144-1828 Sverige 100 SBB Sommen AB 556732-4057 Sverige 100 SBB Sporren 9 Fastighets AB 559168-5903 Sverige 100 SBB Stakkevollvegen 307 AS 925880280 Norge 100 SBB Stallet Holding AB 559105-7590 Sverige 100 SBB Stataren 1 AB 559206-2524 Sverige 100 SBB Stataren AB 556828-3138 Sverige 100 SBB Stensta Utveckling AB 559095-4367 Sverige 100 SBB Stjärnebo 1 Fastighets AB 556851-4417 Sverige 100 SBB Stockholm AB 556740-9841 Sverige 100 SBB Stora Norregatan 22 AB 556925-2017 Sverige 100 SBB Storfors AB 559105-7756 Sverige 100 SBB Storfors Holding AB 559105-7749 Sverige 100 SBB Storken AB 559345-4225 Sverige 100 SBB Storvreta AB 559091-5871 Sverige 100 SBB Strömstad AB 556588-2510 Sverige 100 SBB Ströpsta Holding AB 559206-3092 Sverige 100 SBB Sundsvall 2 AB 559340-8841 Sverige 100 SBB Sundsvall 3 AB 559154-5438 Sverige 100 SBB Sundsvall 4 AB 559154-4316 Sverige 100 SBB Sundsvall 5 AB 559154-4191 Sverige 100 SBB Sundsvall 5 Holding AB 559340-8833 Sverige 100 SBB Sundsvall Folkets Park 1 AB 559063-8978 Sverige 100 SBB Svartmunken 1 AB 559384-7295 Sverige 100 SBB Sveafastigheter Bostad AB 559273-3363 Sverige 100 SBB Sveafastigheter Holding AB 559284-4756 Sverige 100 SBB Sågklingan AB 559242-0128 Sverige 100 SBB Sågklingan i Västerås AB 559197-6088 Sverige 100 SBB Sätra 108:21 Fastighets AB 556719-1480 Sverige 100 SBB Söder 66:9 Fastighets AB 556962-4900 Sverige 100 SBB Söderbymalm 3:486 Fastighets AB 556688-0232 Sverige 100 SBB Sölebo 1:104 Fastighets AB 559150-9640 Sverige 100 SBB Tammelan Ruustinnantie 2 Oy 2939217-5 Finland 100 SBB Tampere Oy 2485653-2 Finland 100 SBB Tegelbruket Fastighets AB 556974-7917 Sverige 100 SBB Texas AB 559168-5978 Sverige 100 SBB Toldbodgade ApS 40502815 Danmark 100 SBB Tordyveln 1 Fastighets AB 556974-7891 Sverige 100 SBB Tranås 2 AB 559357-1366 Sverige 100 SBB Trellevall AB 559256-8314 Sverige 100 SBB Trivium HoldCo AB 556937-3748 Sverige 100 SBB Trollet AB 556242-9562 Sverige 100 SBB Trosvik Eiendom AS 913462513 Norge 100 SBB Trummedalen Fastigheter AB 559303-8176 Sverige 100 SBB Turun Elisabetinkatu 3 Oy 2163252-5 Finland 100 SBB Tåstorp AB 556992-5638 Sverige 100 SBB Täby LSS AB 559091-6143 Sverige 100 SBB Tønsberg Bidco AS 920492630 Norge 100 SBB Uddevalla 1 AB 556615-9306 Sverige 100 SBB Uddevalla 1 Holding AB 559326-6314 Sverige 100 SBB Uddevalla 2 AB 556974-7560 Sverige 100 SBB Uddevalla 3 Kommanditbolag 916562-2177 Sverige 99,9 SBB Uddevalla 4 AB 556972-2811 Sverige 100 SBB Uddevalla 5 AB 559171-7144 Sverige 100 SBB Uddevalla 6 Kommanditbolag 969680-6208 Sverige 99 SBB Uddevalla 7.1 AB 559423-7363 Sverige 100 SBB Uddevalla 8 AB 559049-2475 Sverige 100 SBB Ullervad 14:19 Fastighets AB 556974-7925 Sverige 100 SBB Ulvilan Mukulamäentie 2 Oy 2939225-5 Finland 100 SBB Umedalen 1 AB 559410-2708 Sverige 100 SBB Umedalen Fastigheter 3 AB 556791-0434 Sverige 100 SBB Umeå 4 AB 559229-6718 Sverige 100 Bolagsnamn Organisationsnr Land Andel SBB Upphandling 1 AB 559261-9414 Sverige 100 SBB Upphandling 2 AB 559200-1498 Sverige 100 SBB Uudenkaupungin Kaljuunakuja 5 Oy 2781354-6 Finland 100 SBB Uudenkaupungin Salmenkatu 6 Oy 2554342-3 Finland 100 SBB Valbo Hälsofastigheter AB 556721-7913 Sverige 100 SBB Valkeakoski Oy 2535168-3 Finland 100 SBB Vallentuna Kommanditbolag 969633-7709 Sverige 100 SBB Vallkärra LSS Fastigheter AB 559164-3100 Sverige 100 SBB Vantaa Oy 2913100-4 Finland 100 SBB Varberg AB 559199-5153 Sverige 100 SBB Varkauden Käärmeniementie 20 Oy 3011533-5 Finland 100 SBB Vattugränd Holding AB 559273-6333 Sverige 100 SBB Vejby Holding AB 559200-1480 Sverige 100 SBB Verkö AB 559146-6056 Sverige 100 SBB Vihdin Kumpulantie 29 B Oy 3020482-1 Finland 100 SBB Vihdin Pillistöntaival 14 Oy 3106298-4 Finland 100 SBB Viken 2 AB 559319-8327 Sverige 100 SBB Villor 1 AB 559378-1601 Sverige 100 SBB Villor 2 AB 559378-1619 Sverige 100 SBB Villor MH1 AB 559370-5519 Sverige 100 SBB Vimpelin Lakaniementie 85 Oy 3011535-1 Finland 100 SBB Violen Åstorp AB 556615-3192 Sverige 100 SBB Voikkaan Myllytie 11 Oy 3278391-9 Finland 100 SBB Vreten AB 559122-4240 Sverige 100 SBB Vårdbyggen Mariestad AB 559196-6972 Sverige 100 SBB Vårdbyggen Nässjö AB 559099-1112 Sverige 100 SBB Vårdbyggen Strömsbro AB 559064-2640 Sverige 100 SBB Vårdbyggen Södertälje AB 559227-2255 Sverige 100 SBB Vårdbyggen Tenstaterassen AB 559073-0593 Sverige 100 SBB Vänersborg 1 Holding AB 559105-7731 Sverige 100 SBB Väpnaren 6 Handelsbolag 916898-6553 Sverige 100 SBB Väsby AB 556819-7015 Sverige 100 SBB Väst 1 AB 559410-2666 Sverige 100 SBB Väst 1 Holding AB 559351-7823 Sverige 100 SBB Väst Holding AB 559105-7657 Sverige 100 SBB Västernorrland Fastighets AB 556974-7966 Sverige 100 SBB Västerås AB 556677-0417 Sverige 100 SBB Västra Götalandsregionen HoldCo AB 556937-3649 Sverige 100 SBB Växjö Solen AB 559208-2696 Sverige 100 SBB Ylivieskan Haapavesitie 813 Oy 3020484-8 Finland 100 SBB Ylivieskan Koskipuhdontie 327 Oy 3020485-6 Finland 100 SBB Ylivieskan Pinolantie 189 Oy 3020486-4 Finland 100 SBB Årby Norra Holding AB 559338-1774 Sverige 100 SBB Årby Norra I AB 559201-9169 Sverige 100 SBB Årby Norra II AB 559327-2031 Sverige 100 SBB Åsheims vei 3 AS 912006484 Norge 100 SBB Åsheims vei 5 AS 919965452 Norge 100 SBB Älvehult Emmekalv AB 559440-7644 Sverige 100 SBB Ärtsinglet AB 559460-3481 Sverige 100 SBB Örebro LSS AB 559181-8629 Sverige 100 SBB Örebro Norra Bro LSS AB 559070-2048 Sverige 100 SBB Östra Ve LSS Fastigheter AB 559216-2605 Sverige 100 Segersälls Fastighets AB 559167-0772 Sverige 100 Seniorbostäder i Sverige Aktiebolag 556325-5255 Sverige 100 Sigtuna Rävsta 5:370 AB 559110-1570 Sverige 75 Sigtuna Steninge 1:182 och 1:183 AB 559131-3563 Sverige 75 Sjöcronan Fastigheter AB 556746-9431 Sverige 100 Slaggvarpen AB 556810-7204 Sverige 100 SLUV AB 559108-5070 Sverige 100 Småland LSS AB 559033-4230 Sverige 100 Sollentuna Tallskogen AB 556879-9315 Sverige 100 Solliden Fastigheter Kommanditbolag 969646-4206 Sverige 99 Sommarsol exploatering Holding AB 559239-7227 Sverige 100 SBB ÅRSREDOVISNING 2023 I 125 Bolagsnamn Organisationsnr Land Andel Sommarsol Förskolefastighets AB 559316-8197 Sverige 100 Sommarsol utveckling AB 559239-7243 Sverige 100 SSM Bygg & Fastighets Aktiebolag 556529-3650 Sverige 100 SSM Elverksdelar 1 AB 559302-2311 Sverige 100 SSM Elverksdelar 2 AB 559302-2303 Sverige 100 SSM Elverksdelar 3 AB 559302-2295 Sverige 100 SSM Fastigheter AB 556947-1203 Sverige 100 SSM Hold Akalla AB 559140-8751 Sverige 100 SSM Hold D AB 556925-8618 Sverige 100 SSM Hold E AB 556984-1660 Sverige 100 SSM Hold Elverksdelar AB 559302-2378 Sverige 100 SSM Hold Fast 5 AB 556732-2291 Sverige 100 SSM Hold Fastigheter Region AB 559109-4106 Sverige 100 SSM Hold Fastigheter Uppland AB 559109-4098 Sverige 100 SSM Hold Markbolag AB 559230-2391 Sverige 100 SSM Hold Musrevinu AB 559114-7946 Sverige 100 SSM Hold Services AB 559051-9459 Sverige 100 SSM Hold Stockholm 1 AB 559027-5409 Sverige 100 SSM Hold Stockholm 2 AB 559036-7586 Sverige 100 SSM Hold Sunev AB 559114-7920 Sverige 100 SSM Hold Sunutpen AB 559115-1716 Sverige 100 SSM Holding AB 556533-3902 Sverige 100 SSM Hyres B AB 559143-8964 Sverige 100 SSM Hyresbostäder AB 559109-3918 Sverige 100 SSM Hyresbostäder C AB 559129-1710 Sverige 100 SSM Hyresbostäder Holding AB 559109-3942 Sverige 100 SSM JV Bolag AB 559105-4514 Sverige 100 SSM JV Bromma AB 559065-1328 Sverige 100 SSM Kista Fastighets AB 559022-3235 Sverige 100 SSM LB Stockholm Kommanditbolag 969776-1188 Sverige 98 SSM Lägenheter AB 559109-3926 Sverige 100 SSM Marieberg Fast AB 559043-3651 Sverige 100 SSM Midsommarkransen AB 559062-5199 Sverige 100 SSM Partners Group Allocation AB 559115-1708 Sverige 100 SSM PG Bygg AB 559115-1930 Sverige 100 SSM Projektutveckling AB 559230-2342 Sverige 100 SSM Property Services AB 559051-9467 Sverige 100 SSM Sjöstaden 2 AB 559140-8686 Sverige 100 SSM Sjöstaden AB 559140-8728 Sverige 100 SSM Spånga Fast AB 559109-4080 Sverige 100 ST. MARIEGT. 88 AS 998812143 Norge 100 Stenkulan i Saltvik Handelsbolag 916528-4275 Sverige 99 Stockholm Bostadslägenheter AB 556919-4995 Sverige 100 Studentbacken AB 556878-8268 Sverige 100 Studentbacken Holding 1 AB 556975-6389 Sverige 100 Studentbacken Sågtorp AB 556975-9136 Sverige 100 Sveafastigheter AB 559449-4329 Sverige 100 Sveafastigheter Bilda AB 559226-7347 Sverige 100 Sveafastigheter Bostad AB 556985-1271 Sverige 100 Sveafastigheter Bostad Amaryllis BR AB 559335-6651 Sverige 100 Sveafastigheter Bostad Barnbo AB 559256-3992 Sverige 100 Sveafastigheter Bostad Bollmoravägen AB 559171-7839 Sverige 100 Sveafastigheter Bostad BR Hallsta AB 559229-3921 Sverige 100 Sveafastigheter Bostad BR Riksby AB 559335-6669 Sverige 100 Sveafastigheter Bostad Bro AB 559376-6883 Sverige 100 Sveafastigheter Bostad Bromsten AB 559256-4024 Sverige 100 Sveafastigheter Bostad Flen HR AB 559376-6875 Sverige 100 Sveafastigheter Bostad Flen ÄL AB 559376-6826 Sverige 100 Sveafastigheter Bostad Gränby AB 559235-5001 Sverige 100 Sveafastigheter Bostad Hagsätra AB 559122-6047 Sverige 100 Sveafastigheter Bostad Hagsätra Junior AB 559235-4996 Sverige 100 Sveafastigheter Bostad Hanstavägen AB 559256-4016 Sverige 100 Sveafastigheter Bostad Hökerum AB 559306-0477 Sverige 100 Bolagsnamn Organisationsnr Land Andel Sveafastigheter Bostad Jordbro I AB 559122-5999 Sverige 100 Sveafastigheter Bostad Jordbro II AB 559122-6021 Sverige 100 Sveafastigheter Bostad Jordbro III AB 559122-6013 Sverige 100 Sveafastigheter Bostad Kristineberg AB 559080-4323 Sverige 100 Sveafastigheter Bostad LinnéAB 559074-2051 Sverige 75 Sveafastigheter Bostad Linné Holding 1 AB 559098-5650 Sverige 75 Sveafastigheter Bostad Linné Invest AB 559098-5171 Sverige 75 Sveafastigheter Bostad Medsolsbacken AB 559256-4008 Sverige 100 Sveafastigheter Bostad Mälaräng AB 559141-1268 Sverige 100 Sveafastigheter Bostad Nytorps Gärde AB 559210-1967 Sverige 100 Sveafastigheter Bostad Nytorps Gärde BR AB 559335-6628 Sverige 100 Sveafastigheter Bostad Oxbacken 2 AB 556964-1342 Sverige 100 Sveafastigheter Bostad Oxbacken AB 559301-4649 Sverige 100 Sveafastigheter Bostad Parkering AB 559080-4307 Sverige 100 Sveafastigheter Bostad projekt Alfa AB 559376-6859 Sverige 100 Sveafastigheter Bostad Projekt Beta AB 559376-6867 Sverige 100 Sveafastigheter Bostad Riksby AB 559210-1975 Sverige 100 Sveafastigheter Bostad Råcksta AB 556700-2067 Sverige 100 Sveafastigheter Bostad Sarvträsk AB 559122-6062 Sverige 100 Sveafastigheter Bostad Sekelporten 1 AB 559301-4656 Sverige 100 Sveafastigheter Bostad Silver Life HR AB 559122-6039 Sverige 100 Sveafastigheter Bostad Silver Life Ingarö AB 559235-4988 Sverige 100 Sveafastigheter Bostad Sjöstadshöjden AB 559232-8768 Sverige 100 Sveafastigheter Bostad Sjöstadshöjden BR AB 559335-6610 Sverige 100 Sveafastigheter Bostad Skivan AB 559171-7854 Sverige 100 Sveafastigheter Bostad Sockenplan AB 559301-4714 Sverige 100 Sveafastigheter Bostad Sockenplan BR AB 559335-6594 Sverige 100 Sveafastigheter Bostad Syd AB 559189-2749 Sverige 100 Sveafastigheter Bostad Sågverksgatan AB 559235-5084 Sverige 100 Sveafastigheter Bostad Södra Hallsta AB 559171-7896 Sverige 75 Sveafastigheter Bostad Södra Hallsta Radhus AB 559418-4730 Sverige 75 Sveafastigheter Bostad Ulleråker AB 559080-4299 Sverige 100 Sveafastigheter Bostad Vaxholm AB 559210-1959 Sverige 100 Sveafastigheter Bostad VI AB 559074-8413 Sverige 100 Sveafastigheter Bostad Vårbergsvägen AB 559301-4680 Sverige 100 Sveafastigheter Bostad Vårdbostad Flen AB 559395-4711 Sverige 100 Sveafastigheter Bostad Wättinge AB 559171-7847 Sverige 100 Sveafastigheter Bostad Årstafältet AB 559301-4706 Sverige 100 Sveafastigheter Bostad Östberga AB 559122-6070 Sverige 100 Sveafastigheter Bostadsutveckling AB 556985-1289 Sverige 100 Sveafastigheter Bostadsutveckling II AB 559080-4265 Sverige 100 Sveafastigheter Bostadsutveckling III AB 559122-2921 Sverige 100 Sveafastigheter Bostadsutveckling IV AB 559122-2905 Sverige 100 Sveafastigheter Bostadsutveckling IX AB 559256-3984 Sverige 100 Sveafastigheter Bostadsutveckling V AB 559131-3530 Sverige 100 Sveafastigheter Bostadsutveckling VI AB 559171-7946 Sverige 100 Sveafastigheter Bostadsutveckling VII AB 559220-1015 Sverige 100 Sveafastigheter Bostadsutveckling VIII AB 559256-3976 Sverige 100 Sveafastigheter Bostadsutveckling X AB 559301-4672 Sverige 100 Sveafastigheter Bostadsutveckling XI AB 559322-6664 Sverige 75 Sveafastigheter Bostadsutveckling XII AB 559335-6677 Sverige 100 Sveafastigheter Bostadsutveckling XIII AB 559335-6685 Sverige 100 Sveafastigheter Bostadsutveckling XIV AB 559376-6818 Sverige 100 Sveafastigheter Holding 1 AB 559464-0871 Sverige 100 Sveafastigheter Holding 1.1 AB 559464-0889 Sverige 100 Sveafastigheter Holding 1.1.1 AB 559464-0897 Sverige 100 Sveafastigheter Holding 1.1.2 AB 559464-0905 Sverige 100 Sveafastigheter Holding 1.1.3 AB 559464-0913 Sverige 100 Sveafastigheter Holding 1.1.4 AB 559464-0921 Sverige 100 126 I SBB ÅRSREDOVISNING 2023 Bolagsnamn Organisationsnr Land Andel Sveafastigheter Holding 1.1.5 AB 559464-0939 Sverige 100 Sveafastigheter Holding 1.2 AB 559464-0947 Sverige 100 Sveafastigheter Holding 1.2.1 AB 559464-0954 Sverige 100 Sveafastigheter Holding 1.2.2 AB 559464-0962 Sverige 100 Sveafastigheter Holding 1.2.3 AB 559464-0970 Sverige 100 Sveafastigheter Holding 1.2.4 AB 559464-0988 Sverige 100 Sveafastigheter Holding 1.2.5 AB 559464-0996 Sverige 100 Sveafastigheter Holding 1.3 AB 559464-1002 Sverige 100 Sveafastigheter Holding 1.3.1 AB 559464-1010 Sverige 100 Sveafastigheter Holding 1.3.2 AB 559464-1028 Sverige 100 Sveafastigheter Holding 1.3.3 AB 559464-1036 Sverige 100 Sveafastigheter Holding 1.3.4 AB 559464-1044 Sverige 100 Sveafastigheter Holding 1.3.5 AB 559464-1051 Sverige 100 Sveafastigheter Holding 1.4 AB 559464-1069 Sverige 100 Sveafastigheter Holding 1.4.1 AB 559464-1077 Sverige 100 Sveafastigheter Holding 1.4.2 AB 559464-1085 Sverige 100 Sveafastigheter Holding 1.4.3 AB 559464-1093 Sverige 100 Sveafastigheter Holding 1.4.4 AB 559464-1101 Sverige 100 Sveafastigheter Holding 1.4.5 AB 559464-1119 Sverige 100 Sveafastigheter Holding 1.5 AB 559464-1150 Sverige 100 Sveafastigheter Holding 1.5.1 AB 559464-1168 Sverige 100 Sveafastigheter Holding 1.5.2 AB 559464-1176 Sverige 100 Sveafastigheter Holding 1.5.3 AB 559464-1184 Sverige 100 Sveafastigheter Holding 1.5.4 AB 559464-1192 Sverige 100 Sveafastigheter Holding 1.5.5 AB 559464-1200 Sverige 100 Sveafastigheter Holding 2 AB 559464-1218 Sverige 100 Sveafastigheter Holding 2.1 AB 559464-1226 Sverige 100 Sveafastigheter Holding 2.1.1 AB 559464-1234 Sverige 100 Sveafastigheter Holding 2.1.2 AB 559464-1242 Sverige 100 Sveafastigheter Holding 2.1.3 AB 559464-1259 Sverige 100 Sveafastigheter Holding 2.1.4 AB 559464-1267 Sverige 100 Sveafastigheter Holding 2.1.5 AB 559464-1275 Sverige 100 Sveafastigheter Holding 2.2 AB 559464-1283 Sverige 100 Sveafastigheter Holding 2.2.1 AB 559464-1291 Sverige 100 Sveafastigheter Holding 2.2.2 AB 559464-1309 Sverige 100 Sveafastigheter Holding 2.2.3 AB 559464-1317 Sverige 100 Sveafastigheter Holding 2.2.4 AB 559464-1325 Sverige 100 Sveafastigheter Holding 2.2.5 AB 559464-1333 Sverige 100 Sveafastigheter Holding 2.3 AB 559464-1341 Sverige 100 Sveafastigheter Holding 2.3.1 AB 559464-1358 Sverige 100 Sveafastigheter Holding 2.3.2 AB 559464-1366 Sverige 100 Sveafastigheter Holding 2.3.3 AB 559464-1374 Sverige 100 Sveafastigheter Holding 2.3.4 AB 559464-1382 Sverige 100 Sveafastigheter Holding 2.3.5 AB 559464-1390 Sverige 100 Sveafastigheter Holding Botanikern AB 559192-9863 Sverige 75 Sveafastigheter Lägenheter AB 559218-8444 Sverige 100 Sveafastigheter Lägenheter H1 AB 559223-3927 Sverige 100 Sveafastigheter Prisvärd Bostad AB 559210-8251 Sverige 100 Sveafastigheter Samhällsfastigheter 1 AB 559226-7354 Sverige 100 Sveafastigheter Samhällsfastigheter 2 AB 559324-0384 Sverige 100 Sveafastigheter Samhällsfastigheter AB 559242-6968 Sverige 100 Sveafastigheter Services AB 559449-4337 Sverige 100 Sveafastigheter Sothönan Norra Utveckling AB 559273-3124 Sverige 100 Sveafastigheter Tuppen 1 Boden AB 559457-8311 Sverige 100 Sveafastigheter Utveckling AB 559093-4526 Sverige 100 Sveafastigheter Utveckling Holding I AB 559147-6469 Sverige 100 Sveafastigheter Utveckling Holding II AB 559273-2977 Sverige 100 Sveafastigheter Vård AB 559050-6019 Sverige 100 Svenska Vårdbyggen Eskilstuna AB 559227-2511 Sverige 100 Sätra Stockholm Fastigheter AB 556866-8049 Sverige 100 Södra Hallsta Utveckling AB 559169-8583 Sverige 75 Triga Eiendom AS 983714323 Norge 100 Bolagsnamn Organisationsnr Land Andel Turbinhallen Utveckling AB 556981-7686 Sverige 100 Täby Turf Bygg AB 559129-1678 Sverige 100 Unobo AB 559276-5563 Sverige 70 Unobo Bajonetten AB 556886-6395 Sverige 70 Unobo Egna Fastigheter Trelleborg AB 556684-7116 Sverige 70 Unobo Eklunda AB 559023-9199 Sverige 70 Unobo ESM Nyköping AB 556897-8232 Sverige 70 Unobo Fastigheter Dalhem AB 559106-8894 Sverige 70 Unobo Fastigheter Torvalla AB 556804-8663 Sverige 70 Unobo Fastigheter Östersund AB 559038-4953 Sverige 70 Unobo Hem i Umeå AB 556748-3903 Sverige 70 Unobo Holding 1 AB 559276-5571 Sverige 70 Unobo Holding 10 AB 559277-2155 Sverige 70 Unobo Holding 11 AB 559281-0831 Sverige 70 Unobo Holding 12 AB 559281-0872 Sverige 70 Unobo Holding 13 AB 559276-5274 Sverige 70 Unobo Holding 14 AB 559277-2171 Sverige 70 Unobo Holding 15 AB 559281-0856 Sverige 70 Unobo Holding 16 AB 559277-2189 Sverige 70 Unobo Holding 17 AB 559281-0864 Sverige 70 Unobo Holding 18 AB 559336-1347 Sverige 70 Unobo Holding 19 AB 559364-1656 Sverige 70 Unobo Holding 2 AB 559276-5621 Sverige 70 Unobo Holding 20 AB 559423-7322 Sverige 70 Unobo Holding 21 AB 559326-6348 Sverige 70 Unobo Holding 3 AB 559276-5662 Sverige 70 Unobo Holding 4 AB 559276-5696 Sverige 70 Unobo Holding 5 AB 559277-1983 Sverige 70 Unobo Holding 6 AB 559277-2007 Sverige 70 Unobo Holding 7 AB 559277-2049 Sverige 70 Unobo Holding 8 AB 559277-2098 Sverige 70 Unobo Holding 9 AB 559277-2114 Sverige 70 Unobo Holding H 22 AB 559423-7314 Sverige 70 Unobo Hyresbostäder Drottninghög AB 559153-7831 Sverige 70 Unobo Hyresbostäder Genarp AB 559114-8001 Sverige 70 Unobo Hyresbostäder Höganäs AB 559019-0228 Sverige 70 Unobo Hyresbostäder Motvikten AB 559050-7967 Sverige 70 Unobo Hyresbostäder Orkestern AB 559050-7959 Sverige 70 Unobo Hyresbostäder Storkåge AB 559050-8056 Sverige 70 Unobo Hyresbostäder Sundsutsikten AB 559135-0722 Sverige 70 Unobo Hyresbostäder Ugglan AB 559110-4020 Sverige 70 Unobo Hyresbostäder Valeberget AB 559115-8711 Sverige 70 Unobo Hälltorps Gård AB 559182-0583 Sverige 70 Unobo Hästhandlaren AB 559212-5750 Sverige 70 Unobo Jönköping Fänriken AB 559276-5332 Sverige 70 Unobo Jönköping Ramsjö AB 559276-5548 Sverige 70 Unobo Jönköping Runstaven AB 559276-5530 Sverige 70 Unobo Jönköping Rågen AB 559276-5522 Sverige 70 Unobo Jönköping Vandringsvärnet AB 559276-5480 Sverige 70 Unobo Jönköping Vinrankan AB 559276-5324 Sverige 70 Unobo Jönköping Värdshuset AB 559276-5514 Sverige 70 Unobo Jönköping Växjö AB 559276-5456 Sverige 70 Unobo Linköping Idrottsstjärnan AB 559276-5431 Sverige 70 Unobo Linköping Lägerpumpen AB 559276-5407 Sverige 70 Unobo Linköping Nyponbusken AB 559276-5415 Sverige 70 Unobo Linköping Riket AB 559276-5357 Sverige 70 Unobo Linköping Risgrynet 1 AB 559273-5103 Sverige 70 Unobo Linköping Risgrynet 2 AB 559273-5095 Sverige 70 Unobo Linköping Riskornet AB 559273-5087 Sverige 70 Unobo Linköping Räknestickan AB 559276-5340 Sverige 70 Unobo Långmyran AB 559351-8433 Sverige 70 Unobo Morö Backe AB 559276-5217 Sverige 70 Unobo Nässjö Vind AB 559276-5381 Sverige 70 SBB ÅRSREDOVISNING 2023 I 127 Bolagsnamn Organisationsnr Land Andel Unobo Panthuset Fastigheter AB 556748-0602 Sverige 70 Unobo Pilen 4 AB 559240-0559 Sverige 70 Unobo Pilen 5 AB 556722-1709 Sverige 70 Unobo Puman 3 AB 559302-1701 Sverige 70 Unobo Puman 7 AB 559302-1685 Sverige 70 Unobo Ribby Ängar Dotter AB 556989-3562 Sverige 70 Unobo Rovdjuret AB 559354-4926 Sverige 70 Unobo Stallgården i Höganäs AB 556547-7550 Sverige 70 Unobo Traktören AB 556955-0766 Sverige 70 Unobo Trollet AB 556456-6486 Sverige 70 Unobo Önskemålet AB 559177-6645 Sverige 70 Urbano AB 556720-3608 Sverige 100 Varatie Kiinteistö Oy 23661444-2 Finland 100 VR Bostad AP I AB 559223-3968 Sverige 100 VR Bostad AP II AB 559220-0355 Sverige 100 VR Bostad BV 4-90 AB 559200-7610 Sverige 100 VR Bostad H1 AB 559178-4144 Sverige 100 Bolagsnamn Organisationsnr Land Andel VR Bostad H11 AB 559210-8392 Sverige 100 VR Bostad H12 AB 559224-9709 Sverige 100 VR Bostad H2 AB 559179-9704 Sverige 100 VR Bostad Norr 2 Fastighets AB 556742-5912 Sverige 100 VR II Bostad AB 559147-9414 Sverige 100 VR Södra Autopiloten 1 Fastighets AB 556966-4476 Sverige 100 VR Södra Autopiloten 6 och 8 Fastighets AB 556966-4484 Sverige 100 Väster Norrtull 20 AB 559281-5947 Sverige 100 Växjö Skatan 12 AB 556914-7514 Sverige 74,25 Växjö Skatan Property 12 AB 559116-1285 Sverige 74,25 Växjö Skatan Property 13 AB 559116-1269 Sverige 74,25 Växjö Skatan Property 14 AB 559098-5213 Sverige 74,25 Wilbergjordet 1 AS 818835612 Norge 100 Wättinge Utveckling AB 559147-6451 Sverige 100 Ylöjärvi Elokaarentie 3 Oy 2878091-8 Finland 100 NOT 11 Andelar i joint ventures och intresseföretag Redovisningsprincip Moderföretaget redovisar andelar i joint ventures och intresseföretag enligt anskaffningsvärdesmetoden. 2023-12-31 2022-12-31 Ingående anskaffningsvärden 7 103 7 844 Årets anskaffningar 10 443 511 Årets försäljningar -7 103 -1 252 Utgående redovisat värde 10 443 7 103 För ytterligare detaljer se not 16 i koncernredovisningen. NOT 12 Finansiella instrument Redovisningsprincip Moderföretaget tillämpar undantaget att inte värdera finansiella garantiavtal till förmån för dotter- och intresseföretag samt joint ventures i enlighet med reglerna i IFRS 9 utan tillämpar istället principerna för värdering enligt IAS 37 Avsättningar, eventualförpliktelser och eventual- tillgångar. För fordringar hos intresseföretag/joint ventures och övriga kortfristiga fordringar tillämpas en individuell bedömning på respektive motpart för att identifiera nedskrivningsbehov, där hänsyn tas till historisk, aktuell och framåtblickande information. Vid värdering av förväntade kreditförluster tillämpar koncernen en metod baserad på extern kreditrating. Värdering av finansiella tillgångar och skulder Finansiella tillgångar/ skulder värderade till verkligt värde via resultatet Finansiella tillgångar/ skulder värderade till upplupet anskaff- ningsvärde Mkr 2023- 12-31 2022- 12-31 2023- 12-31 2022- 12-31 Finansiella tillgångar Fordringar hos koncernföretag - - - 29 098 Fordringar hos intresseföretag/ joint ventures - - 4 612 55 Derivatinstrument 673 1 675 - - Finansiella tillgångar värderade till verkligt värde 752 1 102 - - Kundfordringar - - 1 14 Övriga kortfristiga fordringar - - 14 727 Likviditetsplaceringar - - 173 421 Kassa och bank - - 3 463 4 658 Summa 1 425 2 777 8 263 34 973 Finansiella skulder Skulder till kreditinstitut - - 4 042 15 116 Obligationslån - - 22 743 26 308 Företagscertifikat - - - 1 111 Skulder till koncernföretag - - 2 462 - Derivatinstrument 1 554 971 - - Leverantörsskulder - - 5 36 Skuld cash collaterals - - - 2 178 Övriga kortfristiga skulder - - 2 289 1 010 Summa 1 554 971 31 541 45 759 128 I SBB ÅRSREDOVISNING 2023 Likviditets- och finansieringsrisk Moderbolagets kontraktsenliga återbetalningar av finansiella skulder framgår av tabellen nedan. Skulder har inkluderats i den period när återbetalning tidigast kan krävas. 2022-12-31 Löptidsanalys <1 år 1-3 år 3-5 år >5 år Totalt Skulder till kreditinstitut 1 392 13 287 437 - 15 116 Obligationslån 3 466 12 354 9 419 1 069 26 308 Företagscertifikat 1 111 - - - 1 111 Leverantörsskulder 36 - - - 36 Skuld cash collaterals 2 178 - - - 2 178 Övriga kortfristiga skulder 1 010 - - - 1 010 Summa 7 015 27 819 9 856 1 069 45 759 Värdering till verkligt värde Tabellen nedanför visar koncernens finansiella instrument värderade till verkligt värde, utifrån hur klassificeringen i verkligt värdehierarkin gjorts. 2023-12-31 2022-12-31 Mkr Noterade priser på aktiva marknader (Nivå 1) Andra obser- verbara indata (Nivå 2) Ej observer- bar indata (Nivå 3) Noterade priser på aktiva marknader (Nivå 1) Andra obser- verbara indata (Nivå 2) Ej observer- bar indata (Nivå 3) Tillgångar värderade till verkligt värde Finansiella tillgångar värderade till verkligt värde 752 - - 1 102 - - Derivatinstrument - 673 - - 1 675 - Likviditetsplaceringar 173 - - 421 - - Skulder värderade till verkligt värde Derivat - 1 554 - - 971 - Det har inte skett några förflyttningar mellan nivåerna i hierarkin för verkligt värde under 2023 eller 2022. Verkligt värde på skulder till kreditinstitut uppgår till 4 056 mkr (16 393), obligationslån till 20 815 mkr (19 835) och företagscertifikat till - mkr (1 123). NOT 13 Förutbetalda kostnader och upplupna intäkter 2023-12-31 2022-12-31 Förutbetald förvärvskostnad 10 12 Förbetald försäkring 9 5 Förutbetald ränta 121 44 Förutbetalda leverantörsfakturor - 1 Förutbetald kostnad finansiering - 24 Övrigt 10 5 Redovisat värde 151 93 NOT 14 Likvida medel 2023-12-31 2022-12-31 Banktillgodohavanden 3 463 3 532 Spärrade medel - 1 126 Redovisat värde 3 463 4 658 Av spärrade medel avser 0 mkr (1 126) deponerade medel hos DNB hänför- liga till en finansiella garanti redovisat som derivat. För mer information, se sida 100. För mer information om moderbolagets ställda säkerheter, se not 19. NOT 15 Eget kapital Per den 31 december 2023 består aktiekapitalet av 209 977 491 sta- maktier av serie A, 1 244 638 157 stamaktier av serie B och 193 865 905 stamaktier av serie D med ett kvotvärde om 0,1 kr. Se även upplysningar i koncernens not 21 Eget kapital. NOT 16 Obeskattade reserver Redovisningsprincip I moderbolaget redovisas obeskattade reserver inklusive uppskjuten skatteskuld. I koncernredovisningen delas däremot obeskattade reserver upp på uppskjuten skatteskuld och eget kapital. 2023-12-31 2022-12-31 Periodiseringsfond 85 85 Redovisat värde 85 85 2023-12-31 Löptidsanalys <1 år 1-3 år 3-5 år >5 år Totalt Skulder till kreditinstitut 2 244 1 798 - - 4 042 Obligationslån 703 20 983 - 1 057 22 743 Skulder till koncernföretag - 2 462 - - 2 462 Leverantörsskulder 5 - - - 5 Övriga kortfristiga skulder 2 289 - - - 2 289 Summa 5 242 25 243 - 1 057 31 541 SBB ÅRSREDOVISNING 2023 I 129 NOT 18 Upplupna kostnader och förutbetalda intäkter 2023-12-31 2022-12-31 Upplupna personalkostnader 11 11 Upplupna räntor 354 587 Övriga poster 28 100 Redovisat värde 394 698 NOT 20 Eventualförpliktelser 2023-12-31 2022-12-31 Borgensförbindelser till förmån för koncernföretag 9 533 12 373 Övriga åtaganden 280 710 Redovisat värde 9 813 12 373 Övriga åtaganden är borgensåtaganden i ej konsoliderade JV-projekt. NOT 19 Ställda säkerheter 2023-12-31 2022-12-31 Andelar i börsnoterade företag 143 5 913 Spärrade likvida medel - 1 066 Redovisat värde 143 6 979 NOT 21 Transaktioner med närstående Transaktioner med närstående 2023 Finansiella tillgångar Försäljning av varor/tjänster Räntor Fordran på balansdagen Skuld på balansdagen Koncernbolag 202 55 - 2 462 Summa 202 55 - 2 462 Transaktioner med närstående 2022 Finansiella tillgångar Försäljning av varor/tjänster Räntor Fordran på balansdagen Skuld på balansdagen Koncernbolag 161 689 29 098 - Summa 161 689 29 098 - Bolagets transaktioner med närstående inbegriper utlåning till dotterföre- tag och på de lånen belöpande ränta. Lån inom koncernen är efterställda och har under året löpt med 4 procent ränta som betalats kvartalsvis. För information om ersättningar till ledande befattningshavare se personalnot i koncernens not 8. NOT 22 Händelser efter balansdagen För händelser efter balansdagen, se not 34 för koncernen. NOT 23 Förslag till vinstdisposition 2023-12-31 Till årsstämmans förfogande står följande vinstmedel: Överkursfond 27 712 051 033 Balanserat resultat -20 968 768 801 Hybridobligation 16 480 181 050 Årets resultat -5 367 583 014 17 855 880 268 Disponeras så att: I ny räkning överföres 17 855 880 268 17 855 880 268 NOT 17 Skulder till koncernföretag Fordringar hos koncernföretag 2023-12-31 2022-12-31 Ingående bokfört värde 153 281 124 020 Tillkommande fordringar 233 915 56 930 Avgående fordringar -192 706 -27 669 Utgående redovisat värde 194 488 153 281 Skulder till koncernföretag 2023-12-31 2022-12-31 Ingående bokfört värde -124 183 -85 187 Tillkommande skulder 255 989 48 959 Avgående skulder -328 757 -87 955 Utgående redovisat värde -196 950 -124 183 Nettoredovisad skuld till koncernföretag -2 462 29 098 Kreditrisk Moderbolagets tillämpar en ratingbaserad metod för beräkning av förväntade kreditförluster på koncerninterna fordringar. Detta genom att bedöma sannolikheten för fallissemang, förväntad förlust samt exponering vid fallissemang. Moderbolaget har definierat fallissemang som då betalning av fordran är 90 dagar försenad eller mer, eller om andra faktorer som indikerar att betalningsinställelse föreligger. Moderbolaget bedömer att dotterföretagen i dagsläget har likartade riskprofiler och bedömning sker på kollektiv basis. Väsentlig ökning av kreditrisk har per balansdagen inte bedömts föreligga för någon koncernintern fordran. Moderbolagets fordran på dess dotterföretag är efterställda externa långivares fordringar för vilka dotterföretagets fastigheter är ställda som säkerhet. Moderbolaget tillämpar den generella metoden på de kon- cerninterna fordringar. Moderbolagets förväntade förlust vid fallissemang beaktar dotterbolagens genomsnittliga belåningsgrad (Loan to Value) samt förväntat marknadsvärde vid en påtvingad försäljning. Baserat på moderföretagets bedömningar enligt ovanstående metod med beaktande av övrig känd information och framåtblickade faktorer bedöms förväntade kreditförluster inte vara väsentliga och ingen reservering har därför redovisats. 130 I SBB ÅRSREDOVISNING 2023 NOT 24 Rättelse av bokslutskommuniké Bolagets årsredovisning för 2023 skiljer sig jämfört med bokslutskommuniké publicerad 2024-02-27. Skillnaderna avser redovisning av andelar i koncernfö- retag och påverkar ränteintäkter och liknande poster samt årets resultat i resultaträkningen, samt aktier och andelar, skulder till koncernföretag och eget kapital. Se tabell nedan för mer information. 2023-01-01 – 2023-12-31 2022-01-01 – 2022-12-31 Rättelse av fel i resultaträkning Boksluts- kommuniké Justering Årsredo- visning Boksluts- kommuniké Justering Årsredo- visning Nettoomsättning 0 202 202 0 161 161 Personalkostnader -83 0 -83 -86 0 -86 Övriga rörelsekostnader -225 -202 -428 -115 -161 -276 Resultat före finansiella poster, värdeförändringar fastigheter och goodwill -309 0 -309 -201 0 -201 Rörelseresultat -309 0 -309 -201 0 -201 Ränteintäkter och liknande resultatposter 9 516 511 10 027 2 958 0 2 958 Resultat efter finansiella poster -6 354 511 -5 843 2 958 0 2 958 Resultat före skatt -6 161 511 -5 651 2 958 0 2 958 Årets resultat -5 878 511 -5 368 -1 518 0 -1 518 2023-12-31 Rättelse av fel i balansräkning Boksluts- kommuniké Justering Årsredo- visning Andelar i koncernföretag 28 168 210 28 378 Summa finansiella anläggningstillgångar 46 600 210 46 810 Summa anläggningstillgångar 46 600 210 46 810 Summa tillgångar 51 384 210 51 593 Årets resultat -5 878 511 -5 368 Summa fritt eget kapital 17 345 511 17 856 Summa eget kapital 17 510 511 18 020 Skulder hos koncernföretag 2 763 -301 2 462 Summa långfristiga skulder 26 883 -301 26 582 Summa eget kapital och skulder 51 384 210 51 593 SBB ÅRSREDOVISNING 2023 I 131 Styrelsen och verkställande direktören försäkrar att koncern- och årsredovisningen har upprättats i enlighet med International Financial Reporting Standards (IFRS) såsom de antagits av EU, respektive god redovisningssed och ger en rättvisande bild av koncernens och bolagets finansiella ställning och resultat samt att förvaltningsberättelsen ger en rättvisande översikt över utvecklingen av koncernens och bolagets verksamhet, finansiella ställning och resultat samt beskriver väsentliga risker och osäkerhets- faktorer som de bolag som ingår i koncernen står inför. Den lagstadgade Hållbarhetsrapporten, vilken omfattar de områden i SBB:s årsredovisning vars innehåll anges på sidan 33, har godkänts för utfärdande av styrelsen. Stockholm den 30 april 2024. Lennart Schuss Leiv Synnes Styrelsens ordförande Verkställande direktör Sven-Olof Johansson Ilija Batljan Styrelseledamot Styrelseledamot Hans Runesten Lars Rodert Styrelseledamot Styrelseledamot Anne-Grete Strøm-Erichsen Styrelseledamot Vår revisionsberättelse har lämnats den 30 april 2024. Ernst & Young AB Jonas Svensson Auktoriserad revisor 132 I SBB ÅRSREDOVISNING 2023 Revisionsberättelse RAPPORT OM ÅRSREDOVISNINGEN OCH KONCERNREDOVISNINGEN Uttalanden Vi har utfört en revision av årsredovisningen och koncernredovisningen för Samhällsbyggnadsbolaget i Norden AB (publ) för år 2023 med undantag för bolagsstyrningsrapporten och hållbarhetsrapporten på sidorna 71-74 respektive 33-60. Bolagets årsredovisning och koncernredovisning ingår på sidorna 61-70 och 75-132 i detta dokument. Enligt vår uppfattning har årsredovisningen upprättats i enlighet med årsredovisningslagen och ger en i alla väsentliga avseenden rättvisande bild av moderbolagets finansiella ställning per den 31 december 2023 och av dess finansiella resultat och kassaflöde för året enligt årsredovisningsla- gen. Koncernredovisningen har upprättats i enlighet med årsredovis- ningslagen och ger en i alla väsentliga avseenden rättvisande bild av koncernens finansiella ställning per den 31 december 2023 och av dess finansiella resultat och kassaflöde för året enligt International Financial Reporting Standards (IFRS Redovisningsstandarder), så som de antagits av EU, och årsredovisningslagen. Våra uttalanden omfattar inte bolags- styrningsrapporten och hållbarhetsrapporten på sidorna 71-74 respektive 33-60. Förvaltningsberättelsen är förenlig med årsredovisningen och koncernredovisningens övriga delar. Vi tillstyrker därför att bolagsstämman fastställer resultaträkningen och balansräkningen för moderbolaget och koncernen. Våra uttalanden i denna rapport om årsredovisningen och koncern- redovisningen är förenliga med innehållet i den kompletterande rapport som har överlämnats till moderbolagets revisionsutskott i enlighet med Revisorsförordningens (537/2014) artikel 11. Grund för uttalanden Vi har utfört revisionen enligt International Standards on Auditing (ISA) och god revisionssed i Sverige. Vårt ansvar enligt dessa standarder beskrivs närmare i avsnittet Revisorns ansvar. Vi är oberoende i förhållande till moderbolaget och koncernen enligt god revisorssed i Sverige och har i övrigt fullgjort vårt yrkesetiska ansvar enligt dessa krav. Detta innefattar att, baserat på vår bästa kunskap och övertygelse, inga förbjudna tjänster som avses i Revisorsförordningens (537/2014) artikel 5.1 har tillhandahållits det granskade bolaget eller, i förekommande fall, dess moderföretag eller dess kontrollerade företag inom EU. Vi anser att de revisionsbevis vi har inhämtat är tillräckliga och ändamålsenliga som grund för våra uttalanden. Väsentlig osäkerhetsfaktor avseende antagande om fortsatt drift Vi vill fästa uppmärksamheten på styrelsens information i förvaltnings- berättelsen på sidan 70 under rubriken Fortsatt drift samt i not 35 Fortsatt drift, av vilken det framgår att bolagets likvida medel minskat under räkenskapsåret och att det finns behov för bolaget att minska den absoluta skuldnivån. Skulle finansiering inte erhållas i tillräcklig omfattning finns det en risk för att förutsättningar för fortsatt drift inte föreligger. Vi vill också fästa uppmärksamheten på information som lämnas i årsredovisningen på sidan 70 samt i not 35, av vilket det framgår att en av obligationsägarna inom EMTN-programmen för 2020 och 2021 under året inlett en rättslig prövning där Obligationsägaren i sitt krav yrkar att dess obligationsinnehav har förfallit till betalning då Samhällsbyggnadsbolaget i Norden AB enligt obligationsinnehavarens uppfattning har brutit mot villkoret om räntetäckningsgraden i EMTN-programmen. För det fall att utfallet i den rättsliga prövningen skulle resultera i att Samhällsbyggnads- bolaget i Norden AB anses har brutit mot villkoret om räntetäckningsgrad finns det ytterligare risk för att förutsättningar för fortsatt drift inte föreligger. Ovan förhållanden tyder på att det finns väsentliga osäkerhetsfaktorer som kan leda till betydande tvivel om företagets förmåga att fortsätta verksamheten. Vi har inte modifierat vårt uttalande på grund av detta. Särskilt betydelsefulla områden Särskilt betydelsefulla områden för revisionen är de områden som enligt vår professionella bedömning var de mest betydelsefulla för revisionen av årsredovisningen och koncernredovisningen för den aktuella perioden. Utöver de väsentliga osäkerhetsfaktorer avseende antagandet om fortsatt drift har vi identifierat ytterligare särskilt betydelsefulla områden vilka beskrivs nedan. Dessa områden behandlades inom ramen för revisionen av, och i vårt ställningstagande till, årsredovisningen och koncernredo- visningen som helhet, men vi gör inga separata uttalanden om dessa områden. Beskrivningen nedan av hur revisionen genomfördes inom dessa områden ska läsas i detta sammanhang. Vi har fullgjort de skyldigheter som beskrivs i avsnittet Revisorns ansvar i vår rapport om årsredovisningen också inom dessa områden. Därmed genomfördes revisionsåtgärder som utformats för att beakta vår bedömning av risk för väsentliga fel i årsredovisningen och koncern- redovisningen. Utfallet av vår granskning och de granskningsåtgärder som genomförts för att behandla de områden som framgår nedan utgör grunden för vår revisionsberättelse. Till bolagsstämman i Samhällsbyggnadsbolaget i Norden AB (publ), org nr 556981-7660 SBB ÅRSREDOVISNING 2023 I 133 Goodwill Beskrivning av området Hur detta område beaktades i revisionen Koncernen redovisar 2 692 Mkr i Goodwill per 31 december 2023 från genomförda rörelseförvärv, hänförligt till skillnaden mellan anskaffningsvärdet för de förvärvade aktierna och det verkliga värdet för de förvärvade nettotillgångarna. Koncernen ska pröva värdet på Goodwill för nedskrivningsbehov årligen eller när händelser eller ändrade förutsättningar indikerar att redovisat värde för tillgången kan understiga återvinningsvärdet. Bedömning av återvinningsvärdet, definierat som det högsta av verkligt värde minus försäljningskostnader och nyttjandevärdet, innebär att företagsledningen behöver göra antaganden och uppskattningar för att kunna beräkna nyttjandevärdet för de kassagenererande enheterna. Med anledning av de antaganden och uppskattningar som sker i samband med värderingen av goodwill anser vi att detta område är att betrakta som ett särskilt betydelsefullt område i vår revision. En beskrivning av redovisningsprinciper för goodwill framgår av avsnittet goodwill på sidan 78 och not 13 Goodwill samt not 3 Uppskattningar och bedömningar. Vår granskning har omfattat bland annat följande granskningsåtgärder: • Utvärdering av bolagets process för att upprätta och genomföra nedskrivningstest. • Granskning av bolagets identifiering av kassagenererande enheter och hur verksamheten följs upp internt. • Granskning av vald diskonteringsränta för kassagenererande enheter. • Granskning av bolagets gjorda antaganden och prognoser för upprättat nedskrivningstest. • Granskning av antaganden om långsiktig tillväxttakt genom jämförelse med andra bolag verksamma inom samma bransch. • Vi har med stöd av värderingsspecialister inom revisionsteamet utvärderat använda värderingsmetoder och beräkningsmodeller, bedömt rimligheten i gjorda antaganden och upprättat och analyserat känslighetsanalyser. Vi har granskat lämnade upplysningar i årsredovisningen. Transaktion Nordiqus Beskrivning av området Hur detta område beaktades i revisionen Den 24 september 2023 ingick Samhällsbyggnadsbolaget i Norden AB avtal med Brookfield Supercore Infrastructure Partners (Brookfield) om försäljning av 1,16% av aktierna i Nordiqus AB (Nordiqus). Transaktionen fullföljdes den 22 november 2023 innebärande att Samhällsbyggnads- bolaget i Norden ABs innehav i Nordiqus från tidpunkten för försäljning uppgår till 49,8% och innehavet redovisas därmed som andelar i intressebolag. Andelarna värderas vid tidpunkt för avyttringen till verkligt värde. Bedömning av verkligt värde omfattar ett antal antaganden och bedömningar avseende substansrabatt vilken uppskattades genom regressionsanalys av jämförbara bolag. Transaktionen är att anse som väsentlig såväl ur ett redovisningsmäs- sigt som ett värderingsperspektiv varför vi anser att detta är ett särskilt betydelsefullt område i revisionen 2023. En beskrivning av transaktionen och värdering av densamma framgår av not 32 Avvecklad verksamhet, not 33 Redovisningsmässiga konsekvenser av väsentliga transaktioner under perioden samt not 3 Uppskattningar och bedömningar. Vi har i vår revision utvärderat den redovisningsmässiga hanteringen och granskat redovisningen av transaktionen. Vi har med stöd av värderingsspecialister inom revisionsteamet utvärderat använd värderingsmetod samt även bedömt rimligheten i bolagets antaganden och bedömningar som legat till grund för beräkning av substansrabatten. Vi har granskat lämnade upplysningar i årsredovisningen. Värdering av förvaltningsfastigheter Beskrivning av området Hur detta område beaktades i revisionen Det verkliga värdet för koncernens förvaltningsfastigheter uppgick den 31 december 2023 till 73 205 Mkr och årets värdeförändringar till – 13 321 Mkr. Per balansdagen som avslutas 31 december 2023 har hela fastighetsbeståndet värderats av extern värderare. Förvaltningsfast- igheter är beloppsmässigt den mest väsentliga posten i koncernens balansräkning. Värdering till verkligt värde är till sin natur behäftat med subjektiva bedömningar där en liten förändring i gjorda anta- ganden som ligger till grund för värderingarna kan få väsentlig effekt i redovisade värden. Värderingarna är baserade på dels avkastning enligt kassaflödesmodellen, dels på ortsprismetoden för byggrätter. Kassaflödesmodellen innebär att framtida kassaflöden prognostiseras. Fastigheternas direktavkastningskrav bedöms utifrån varje fastighets unika risk samt gjorda transaktioner på marknaden. Med anledning av de många antaganden och bedömningar som sker i samband med värderingen av förvaltningsfastigheter anser vi att detta område är att betrakta som ett särskilt betydelsefullt område i vår revision. En beskrivning av värdering av fastighetsinnehavet framgår av avsnittet Fastigheter på sidan 64 och not 14 Förvaltningsfastigheter samt not 3 Uppskattningar och bedömningar. I vår revision har vi utvärderat bolagets process för fastighetsvärde- ring, bland annat genom att utvärdera tillämpad värderingsmetod och stickprovsvis granskat indata i värderingarna. Vi har utvärderat kompetens och objektivitet hos de externt anlitade värderingsexperterna. Vi har diskuterat viktiga antaganden och bedömningar med bolagets värderingsansvariga och företagsledning. Vi har gjort jämförelser mot känd marknadsinformation. Genomförda försäljningar har jämförts med tidigare gjorda värderingar för att utvärdera tillförlitligheten i processen för fastighetsvärdering. Vi har med stöd av värderingsspecialister inom revisionsteamet granskat bolagets modell för fastighetsvärdering. Med stöd av dessa värderingsspecialister har vi också granskat rimligheten i gjorda antaganden för ett urval av fastigheterna som direktavkastningskrav, långsiktig vakans, utgående hyra och driftkostnader. Vi har även kontrollberäknat ett urval av värderingar. Vårt urval har främst omfattat de värdemässigt största fastigheterna i portföljen, samt fastigheterna med största variationer i värde jämfört med föregående år. Vi har granskat lämnade upplysningar i årsredovisningen 134 I SBB ÅRSREDOVISNING 2023 Annan information än årsredovisningen och koncernredovisningen Detta dokument innehåller även annan information än årsredovisningen och koncernredovisningen och återfinns på sidorna 1-32, och 139-143. Den andra informationen består även av ersättningsrapporten som vi inhämtade före datumet för denna revisionsberättelse. Det är styrelsen och verkställande direktören som har ansvaret för denna andra information. Vårt uttalande avseende årsredovisningen och koncernredovisningen omfattar inte denna information och vi gör inget uttalande med bestyrk- ande avseende denna andra information. I samband med vår revision av årsredovisningen och koncernredovis- ningen är det vårt ansvar att läsa den information som identifieras ovan och överväga om informationen i väsentlig utsträckning är oförenlig med årsredovisningen och koncernredovisningen. Vid denna genomgång beak- tar vi även den kunskap vi i övrigt inhämtat under revisionen samt bedömer om informationen i övrigt verkar innehålla väsentliga felaktigheter. Om vi, baserat på det arbete som har utförts avseende denna informa- tion, drar slutsatsen att den andra informationen innehåller en väsentlig felaktighet, är vi skyldiga att rapportera detta. Vi har inget att rapportera i det avseendet. Styrelsens och verkställande direktörens ansvar Det är styrelsen och verkställande direktören som har ansvaret för att årsredovisningen och koncernredovisningen upprättas och att den ger en rättvisande bild enligt årsredovisningslagen och, vad gäller koncern- redovisningen, enligt IFRS Redovisningsstandarder så som de antagits av EU. Styrelsen och verkställande direktören ansvarar även för den interna kontroll som de bedömer är nödvändig för att upprätta en årsredovisning och koncernredovisning som inte innehåller några väsentliga felaktigheter, vare sig dessa beror på oegentligheter eller misstag. Vid upprättandet av årsredovisningen och koncernredovisningen ansvarar styrelsen och verkställande direktören för bedömningen av bola- gets förmåga att fortsätta verksamheten. De upplyser, när så är tillämpligt, om förhållanden som kan påverka förmågan att fortsätta verksamheten och att använda antagandet om fortsatt drift. Antagandet om fortsatt drift tillämpas dock inte om styrelsen och verkställande direktören avser att likvidera bolaget, upphöra med verksamheten eller inte har något realistiskt alternativ till att göra något av detta. Styrelsens revisionsutskott ska, utan att det påverkar styrelsens ansvar och uppgifter i övrigt, bland annat övervaka bolagets finansiella rapportering. Revisorns ansvar Våra mål är att uppnå en rimlig grad av säkerhet om att årsredovisningen och koncernredovisningen som helhet inte innehåller några väsentliga felaktigheter, vare sig dessa beror på oegentligheter eller misstag, och att lämna en revisionsberättelse som innehåller våra uttalanden. Rimlig säkerhet är en hög grad av säkerhet, men är ingen garanti för att en revision som utförs enligt ISA och god revisionssed i Sverige alltid kommer att upptäcka en väsentlig felaktighet om en sådan finns. Felaktigheter kan uppstå på grund av oegentligheter eller misstag och anses vara väsentliga om de enskilt eller tillsammans rimligen kan förväntas påverka de ekonomiska beslut som användare fattar med grund i årsredovisningen och koncernredovisningen. Som del av en revision enligt ISA använder vi professionellt omdöme och har en professionellt skeptisk inställning under hela revisionen. Dessutom: • identifierar och bedömer vi riskerna för väsentliga felaktigheter i årsredovisningen och koncernredovisningen, vare sig dessa beror på oegentligheter eller misstag, utformar och utför granskningsåtgärder bland annat utifrån dessa risker och inhämtar revisionsbevis som är tillräckliga och ändamålsenliga för att utgöra en grund för våra uttalanden. Risken för att inte upptäcka en väsentlig felaktighet till följd av oegentligheter är högre än för en väsentlig felaktighet som beror på misstag, eftersom oegentligheter kan innefatta agerande i maskopi, förfalskning, avsiktliga utelämnanden, felaktig information eller åsidosättande av intern kontroll. • skaffar vi oss en förståelse av den del av bolagets interna kontroll som har betydelse för vår revision för att utforma granskningsåtgärder som är lämpliga med hänsyn till omständigheterna, men inte för att uttala oss om effektiviteten i den interna kontrollen. • utvärderar vi lämpligheten i de redovisningsprinciper som används och rimligheten i styrelsens och verkställande direktörens uppskattningar i redovisningen och tillhörande upplysningar. • drar vi en slutsats om lämpligheten i att styrelsen och verkställande direktören använder antagandet om fortsatt drift vid upprättandet av årsredovisningen och koncernredovisningen. Vi drar också en slutsats, med grund i de inhämtade revisionsbevisen, om det finns någon väsentlig osäkerhetsfaktor som avser sådana händelser eller förhållan- den som kan leda till betydande tvivel om bolagets förmåga att fortsätta verksamheten. Om vi drar slutsatsen att det finns en väsentlig osäker- hetsfaktor, måste vi i revisionsberättelsen fästa uppmärksamheten på upplysningarna i årsredovisningen om den väsentliga osäkerhetsfaktorn eller, om sådana upplysningar är otillräckliga, modifiera uttalandet om årsredovisningen och koncernredovisningen. Våra slutsatser baseras på de revisionsbevis som inhämtas fram till datumet för revisionsberättel- sen. Dock kan framtida händelser eller förhållanden göra att ett bolag inte längre kan fortsätta verksamheten. • utvärderar vi den övergripande presentationen, strukturen och innehållet i årsredovisningen och koncernredovisningen, däribland upplysningarna, och om årsredovisningen och koncernredovisningen återger de underliggande transaktionerna och händelserna på ett sätt som ger en rättvisande bild. • inhämtar vi tillräckliga och ändamålsenliga revisionsbevis avseende den finansiella informationen för enheterna eller affärsaktiviteterna inom koncernen för att göra ett uttalande avseende koncernredovisningen. Vi ansvarar för styrning, övervakning och utförande av koncernrevisionen. Vi är ensamt ansvariga för våra uttalanden. Vi måste informera styrelsen om bland annat revisionens planerade omfattning och inriktning samt tidpunkten för den. Vi måste också informera om betydelsefulla iakttagelser under revisionen, däribland de eventuella betydande brister i den interna kontrollen som vi identifierat. Vi måste också förse styrelsen med ett uttalande om att vi har följt relevanta yrkesetiska krav avseende oberoende, och ta upp alla relationer och andra förhållanden som rimligen kan påverka vårt oberoende, samt i tillämpliga fall åtgärder som har vidtagits för att eliminera hoten eller motåtgärder som har vidtagits. Av de områden som kommuniceras med styrelsen fastställer vi vilka av dessa områden som varit de mest betydelsefulla för revisionen av årsredovisningen och koncernredovisningen, inklusive de viktigaste bedömda riskerna för väsentliga felaktigheter, och som därför utgör de för revisionen särskilt betydelsefulla områdena. Vi beskriver dessa områden i revisionsberättelsen såvida inte lagar eller andra författningar förhindrar upplysning om frågan. SBB ÅRSREDOVISNING 2023 I 135 Revisorns granskning av förvaltning och förslaget till dispositioner av bolagets vinst eller förlust Uttalanden Utöver vår revision av årsredovisningen har vi även utfört en revision av styrelsens och verkställande direktörens förvaltning av Samhällsbyggnads- bolaget i Norden AB (publ) för år 2023 samt av förslaget till dispositioner beträffande bolagets vinst eller förlust. Vi tillstyrker att bolagsstämman disponerar vinsten enligt förslaget i förvaltningsberättelsen och beviljar styrelsens ledamöter och verkstäl- lande direktören ansvarsfrihet för räkenskapsåret. Grund för uttalanden Vi har utfört revisionen enligt god revisionssed i Sverige. Vårt ansvar enligt denna beskrivs närmare i avsnittet Revisorns ansvar. Vi är oberoende i förhållande till moderbolaget och koncernen enligt god revisorssed i Sverige och har i övrigt fullgjort vårt yrkesetiska ansvar enligt dessa krav. Vi anser att de revisionsbevis vi har inhämtat är tillräckliga och ändamålsenliga som grund för våra uttalanden. Styrelsens och verkställande direktörens ansvar Det är styrelsen som har ansvaret för förslaget till dispositioner beträf- fande bolagets vinst eller förlust. Vid förslag till utdelning innefattar detta bland annat en bedömning av om utdelningen är försvarlig med hänsyn till de krav som bolagets och koncernens verksamhetsart, omfattning och risker ställer på storleken av moderbolagets och koncernens egna kapital, konsolideringsbehov, likviditet och ställning i övrigt. Styrelsen ansvarar för bolagets organisation och förvaltningen av bolagets angelägenheter. Detta innefattar bland annat att fortlöpande bedöma bolagets och koncernens ekonomiska situation, och att tillse att bolagets organisation är utformad så att bokföringen, medelsförvalt- ningen och bolagets ekonomiska angelägenheter i övrigt kontrolleras på ett betryggande sätt. Verkställande direktören ska sköta den löpande förvaltningen enligt styrelsens riktlinjer och anvisningar och bland annat vidta de åtgärder som är nödvändiga för att bolagets bokföring ska fullgöras i överensstämmelse med lag och för att medelsförvaltningen ska skötas på ett betryggande sätt. Revisorns ansvar Vårt mål beträffande revisionen av förvaltningen, och därmed vårt uttalande om ansvarsfrihet, är att inhämta revisionsbevis för att med en rimlig grad av säkerhet kunna bedöma om någon styrelseledamot eller verkställande direktören i något väsentligt avseende: • företagit någon åtgärd eller gjort sig skyldig till någon försummelse som kan föranleda ersättningsskyldighet mot bolaget, eller • på något annat sätt handlat i strid med aktiebolagslagen, årsredovis- ningslagen eller bolagsordningen. Vårt mål beträffande revisionen av förslaget till dispositioner av bolagets vinst eller förlust, och därmed vårt uttalande om detta, är att med rimlig grad av säkerhet bedöma om förslaget är förenligt med aktiebolagslagen. Rimlig säkerhet är en hög grad av säkerhet, men ingen garanti för att en revision som utförs enligt god revisionssed i Sverige alltid kommer att upptäcka åtgärder eller försummelser som kan föranleda ersättningsskyl- dighet mot bolaget, eller att ett förslag till dispositioner av bolagets vinst eller förlust inte är förenligt med aktiebolagslagen. Som en del av en revision enligt god revisionssed i Sverige använder vi professionellt omdöme och har en professionellt skeptisk inställning under hela revisionen. Granskningen av förvaltningen och förslaget till dispositioner av bolagets vinst eller förlust grundar sig främst på revisionen av räkenskaperna. Vilka tillkommande granskningsåtgärder som utförs baseras på vår professionella bedömning med utgångspunkt i risk och väsentlighet. Det innebär att vi fokuserar granskningen på sådana åtgärder, områden och förhållanden som är väsentliga för verksamheten och där avsteg och överträdelser skulle ha särskild betydelse för bolagets situation. Vi går igenom och prövar fattade beslut, beslutsunderlag, vid- tagna åtgärder och andra förhållanden som är relevanta för vårt uttalande om ansvarsfrihet. Som underlag för vårt uttalande om styrelsens förslag till dispositioner beträffande bolagets vinst eller förlust har vi granskat om förslaget är förenligt med aktiebolagslagen. Revisorns granskning av Esef-rapporten Uttalande Utöver vår revision av årsredovisningen och koncernredovisningen har vi även utfört en granskning av att styrelsen och verkställande direktören har upprättat årsredovisningen och koncernredovisningen i ett format som möjliggör enhetlig elektronisk rapportering (Esef-rapporten) enligt 16 kap. 4 a § lagen (2007:528) om värdepappersmarknaden för Samhällsbyggnads- bolaget i Norden AB (publ) för år 2023. Vår granskning och vårt uttalande avser endast det lagstadgade kravet. Enligt vår uppfattning har Esef-rapporten upprättats i ett format som i allt väsentligt möjliggör enhetlig elektronisk rapportering. Grund för uttalande Vi har utfört granskningen enligt FARs rekommendation RevR 18 Revisorns granskning av Esef-rapporten. Vårt ansvar enligt denna rekommendation beskrivs närmare i avsnittet Revisorns ansvar. Vi är oberoende i förhål- lande till Samhällsbyggnadsbolaget i Norden (publ) enligt god revisorssed i Sverige och har i övrigt fullgjort vårt yrkesetiska ansvar enligt dessa krav. Vi anser att de bevis vi har inhämtat är tillräckliga och ändamålsenliga som grund för vårt uttalande. Styrelsens och verkställande direktörens ansvar Det är styrelsen och verkställande direktören som har ansvaret för att Esef-rapporten har upprättats i enlighet med 16 kap. 4 a § lagen (2007:528) om värdepappersmarknaden, och för att det finns en sådan intern kontroll som styrelsen och verkställande direktören bedömer nödvändig för att upprätta Esef-rapporten utan väsentliga felaktigheter, vare sig dessa beror på oegentligheter eller misstag. Revisorns ansvar Vår uppgift är att uttala oss med rimlig säkerhet om Esef-rapporten i allt väsentligt är upprättad i ett format som uppfyller kraven i 16 kap. 4 a § lagen (2007:528) om värdepappersmarknaden, på grundval av vår granskning. RevR 18 kräver att vi planerar och genomför våra granskningsåtgärder för att uppnå rimlig säkerhet att Esef-rapporten är upprättad i ett format som uppfyller dessa krav. Rimlig säkerhet är en hög grad av säkerhet, men är ingen garanti för att en granskning som utförs enligt RevR 18 och god revisionssed i Sverige alltid kommer att upptäcka en väsentlig felaktighet om en sådan finns. Felaktigheter kan uppstå på grund av oegentligheter eller misstag och anses vara väsentliga om de enskilt eller tillsammans rimligen kan förväntas påverka de ekonomiska beslut som användare fattar med grund i Esef-rapporten. Revisionsföretaget tillämpar ISQM 1 Kvalitetsstyrning för revisionsfö- retag som utför revision och översiktlig granskning av finansiella rapporter samt andra bestyrkandeuppdrag och näraliggande tjänster som kräver att företaget utformar, implementerar och hanterar ett system för kvalitets- styrning inklusive riktlinjer och rutiner avseende efterlevnad av yrkesetiska krav, standarder för yrkesutövningen och tillämpliga krav i lagar och andra författningar. Granskningen innefattar att genom olika åtgärder inhämta bevis om att Esef-rapporten har upprättats i ett format som möjliggör enhetlig elektronisk rapportering av årsredovisningen och koncernredovisning. Revisorn väljer vilka åtgärder som ska utföras, bland annat genom att RAPPORT OM ANDRA KRAV ENLIGT LAGAR OCH ANDRA FÖRFATTNINGAR 136 I SBB ÅRSREDOVISNING 2023 Ernst & Young AB, Box 7850 103 99 Stockholm utsågs till Samhällsbyggnadsbolaget i Norden ABs (publ) revisor av bolagsstämman den 28 april 2023 och har varit bolagets revisor sedan 28 mars 2017. Stockholm den 30 april 2024 Ernst & Young AB Jonas Svensson Auktoriserad revisor bedöma riskerna för väsentliga felaktigheter i rapporteringen vare sig dessa beror på oegentligheter eller misstag. Vid denna riskbedömning beaktar revisorn de delar av den interna kontrollen som är relevanta för hur styrelsen och verkställande direktören tar fram underlaget i syfte att utforma granskningsåtgärder som är ändamålsenliga med hänsyn till omständigheterna, men inte i syfte att göra ett uttalande om effektivite- ten i den interna kontrollen. Granskningen omfattar också en utvärdering av ändamålsenligheten och rimligheten i styrelsens och verkställande direktörens antaganden. Granskningsåtgärderna omfattar huvudsakligen validering av att Esef-rapporten upprättats i ett giltigt XHTML-format och en avstämning av att Esef-rapporten överensstämmer med den granskade årsredovisningen och koncernredovisningen. Vidare omfattar granskningen även en bedömning av huruvida koncernens resultat-, balans- och eget kapital räkningar, kassaflödesanalys samt noter i Esef-rapporten har märkts med iXBRL i enlighet med vad som följer av Esef-förordningen. Revisorns granskning av bolagsstyrningsrapporten Det är styrelsen som har ansvaret för bolagsstyrningsrapporten på sidorna 71-74 och för att den är upprättad i enlighet med årsredovisningslagen. Vår granskning har skett enligt FARs rekommendation RevR 16 Revisorns granskning av bolagsstyrningsrapporten. Detta innebär att vår granskning av bolagsstyrningsrapporten har en annan inriktning och en väsentligt mindre omfattning jämfört med den inriktning och omfattning som en revision enligt International Standards on Auditing och god revisionssed i Sverige har. Vi anser att denna granskning ger oss tillräcklig grund för våra uttalanden. En bolagsstyrningsrapport har upprättats. Upplysningar i enlighet med 6 kap. 6 § andra stycket punkterna 2-6 årsredovisningslagen samt 7 kap. 31 § andra stycket samma lag är förenliga med årsredovisningens och koncernredovisningens övriga delar samt i överensstämmelse med årsredovisningslagen. SBB ÅRSREDOVISNING 2023 I 137 Revisorns rapport över översiktlig granskning av Samhällsbyggnadsbolaget i Norden ABs (publ) hållbarhetsredovisning samt yttrande avseende den lagstadgade hållbarhetsrapporten Inledning Vi har fått i uppdrag av styrelsen i Samhällsbyggnadsbolaget i Norden AB (publ) (SBB) att översiktligt granska SBBs hållbarhetsredovisning för år 2023. Företaget har definierat hållbarhetsredovisningens omfattning på sidan 34 i detta dokument varav den lagstadgade hållbarhetsrapporten definieras på sidan 34. Styrelsens och företagsledningens ansvar Det är styrelsen och företagsledningen som har ansvaret för att upprätta hållbarhetsredovisningen inklusive den lagstadgade hållbarhetsrapporten i enlighet med tillämpliga kriterier respektive årsredovisningslagen. Kriterierna framgår på sidan 34 i hållbarhetsredovisningen, och utgörs av de delar av ramverket för hållbarhetsredovisning utgivet av GRI (Global Reporting Initiative) som är tillämpliga för hållbarhetsredovisningen. Detta ansvar innefattar även den interna kontroll som bedöms nödvändig för att upprätta en hållbarhetsredovisning som inte innehåller väsentliga felaktigheter, vare sig dessa beror på oegentligheter eller misstag. Revisorns ansvar Vårt ansvar är att uttala en slutsats om hållbarhetsredovisningen grundad på vår översiktliga granskning och lämna ett yttrande avseende den lagstadgade hållbarhetsrapporten. Vårt uppdrag är begränsat till informa- tionen i detta dokument och den historiska information som redovisas och omfattar således inte framtidsorienterade uppgifter. Vi har utfört vår översiktliga granskning i enlighet med ISAE 3000 (omarbetad) Andra bestyrkandeuppdrag än revisioner och översiktliga granskningar av historisk finansiell information. En översiktlig granskning består av att göra förfrågningar, i första hand till personer som är ansvariga för upprättandet av hållbarhetsredovisningen, att utföra analytisk gransk- ning och att vidta andra översiktliga granskningsåtgärder. Vi har utfört vår granskning avseende den lagstadgade hållbarhetsrapporten i enlighet med FARs rekommendation RevR 12 Revisorns yttrande om den lagstadgade hållbarhetsrapporten. En översiktlig granskning och en granskning enligt RevR 12 har en annan inriktning och en betydligt mindre omfattning jäm- fört med den inriktning och omfattning som en revision enligt International Standards on Auditing och god revisionssed i övrigt har. Revisionsföretaget tillämpar International Standard on Quality Management 1, som kräver att företaget utformar, implementerar och hanterar ett system för kvalitetsstyrning inklusive riktlinjer eller rutiner avseende efterlevnad av yrkesetiska krav, standarder för yrkesutövningen och tillämpliga krav i lagar och andra författningar. Vi är oberoende i förhållande till SBB enligt god revisorssed i Sverige och har i övrigt fullgjort vårt yrkesetiska ansvar enligt dessa krav. De granskningsåtgärder som vidtas vid en översiktlig granskning och granskning enligt RevR 12 gör det inte möjligt för oss att skaffa oss en sådan säkerhet att vi blir medvetna om alla viktiga omständigheter som skulle kunna ha blivit identifierade om en revision utförts. Den uttalade slutsatsen grundad på en översiktlig granskning och granskning enligt RevR 12 har därför inte den säkerhet som en uttalad slutsats grundad på en revision har. Vår granskning av hållbarhetsredovisningen utgår från de av styrelsen och företagsledningen valda kriterier, som definieras ovan. Vi anser att dessa kriterier är lämpliga för upprättande av hållbarhetsredovisningen. Vi anser att de bevis som vi skaffat under vår granskning är tillräckliga och ändamålsenliga i syfte att ge oss grund för våra uttalanden nedan. Uttalanden Grundat på vår översiktliga granskning har det inte kommit fram några omständigheter som ger oss anledning att anse att hållbarhetsredo- visningen inte, i allt väsentligt, är upprättad i enlighet med de ovan av styrelsen och företagsledningen angivna kriterierna. En lagstadgad hållbarhetsrapport har upprättats. Stockholm den 30 April 2024 Ernst & Young AB Jonas Svensson Marianne Förander Auktoriserad revisor Specialistmedlem i FAR Till Samhällsbyggnadsbolaget i Norden AB (publ), org.nr 556981-7660 138 I SBB ÅRSREDOVISNING 2023 Definitioner Finansiella definitioner Aktuellt substansvärde (EPRA NTA), kr Redovisat eget kapital hänförligt till stamaktien, exkl. eget kapital tillhö- rande D-aktier, innehav utan bestämmande inflytande och hybridobliga- tioner med återläggning av redovisad uppskjuten skatteskuld , goodwill, räntederivat och tillägg av stämpelskatt för fastigheter i Finland och med avdrag för bedömd uppskjuten skatt om 5,15 procent med undantag för bostäder som har ett bedömt avdrag om 0 procent. Nyckeltalet ger ett justerat och kompletterande mått på storleken på eget kapital beräknat på ett för börsnoterade fastighetsbolag enhetligt sätt. Antal utestående stamaktier Antalet stamaktier som är utestående vid periodens utgång. Avkastning på eget kapital, % Periodens resultat i procent av genomsnittligt eget kapital för perioden. Nyckeltalet visar SBB:s förräntning av det egna kapitalet under perioden. Belåningsgrad (solvency ratio) % Räntebärande nettoskuld i förhållande till balansomslutning. Nyckeltalet används för att belysa SBB:s finansiella risk. Ej pantsatt kvot, ggr Ej pantsatta tillgångar i förhållande till netto icke säkerställd skuld. Nyckeltalet används för att belysa SBB:s finansiella risk. Ej pantsatt fastighetsvärde, kr Redovisat marknadsvärde minus marknadsvärdet för pantsatta fastigheter. EPRA European Public Real Estate Association är en intresseorganisation för börsnoterade fastighetsbolag och investerare i Europa som bl.a. sätter standards avseende den finansiella rapporteringen. EPRA Earnings, kr Periodens resultat efter utdelning till innehavare av D-aktier och ränta på hybridobligationer justerat för orealiserade värdeförändringar på fastigheter och vinst/förlust vid avyttring av fastigheter, skatt på resultat vid avyttringar, nedskrivning av goodwill, värdeförändringar finansiella instrument inkl. kostnader för förtidsinlösen lån, värdeförändringar på fastigheter minus skatt relaterat till intresseföretag och joint ventures, resultat hänförligt till minoritetsandelar med avdrag för skatt hänförligt till justeringarna. Nyckeltalet ger information om förvaltningsresultatet beräknat på ett för börsnoterade fastighetsbolag enhetligt sätt. Förvaltningsresultat exkl. valutakursdifferenser, kr Resultat före finansiella poster, värdeförändringar fastigheter och goodwill inkl. ränteintäkter, räntekostnader, kostnader förtidsinlösen lån, tomträttasavgäld samt förvaltningsresultat från intresseföretag/joint ventures. Nyckeltalet ger ett mått på verksamhetens resultatgenerering aktat värdeförändringar. Genomsnittligt antal stamaktier Antalet utestående stamaktier vägt över perioden. Genomsnittlig ränta (snittränta) % Vägd genomsnittlig kontrakterad ränta, inklusive räntederivat, för räntebä- rande skulder vid periodens utgång exklusive outnyttjade kreditfaciliteter. Nyckeltalet används för att belysa SBB:s finansiella risk. Genomsnittlig räntebindning, år Genomsnittlig kvarstående löptid till ränteregleringstidpunkt för räntebärande skulder. Nyckeltalet används för att belysa SBB:s finansiella risk. Justerad soliditet, % Redovisat eget kapital inkl. ägarlån och konvertibler, med återläggning av redovisad uppskjuten skatteskuld i procent av balansomslutningen. Nyckeltalet används för att belysa SBB:s finansiella stabilitet. Kapitalbindning, år Kvarstående löptid till slutförfall för räntebärande skulder. Nyckeltalet används för att belysa SBB:s finansiella risk. Kassaflöde från den löpande verksamheten, kr Kassaflöde från den löpande verksamheten före förändring av rörelsekapi- tal enligt kassaflödesanalysen. Långsiktigt substansvärde (EPRA NRV), kr Redovisat eget kapital hänförligt till stamaktien, exkl. eget kapital tillhö- rande D-aktier, innehav utan bestämmande inflytande och hybridobliga- tioner, med återläggning av redovisad uppskjuten skatteskuld, goodwill hänförlig till uppskjuten skatt, räntederivat och tillägg av stämpelskatt för fastigheter i Finland. Nyckeltalet ger ett justerat och kompletterande mått på storleken på eget kapital beräknat på ett för börsnoterade fastighetsbolag enhetligt sätt. Nettoskuld, kr Skulder till kreditinstitut, obligationslån samt företagscertifikat minskat med likvida medel och likviditetsplaceringar. Resultat före finansiella poster Resultat före finansiella poster, värdeförändring fastigheter och goodwill inkl. resultat från intresseföretag/joint ventures exkl. värdeförändringar efter skatt. Resultat per stamaktie A och B, kr Periodens resultat efter utdelning till innehavare av D-aktier och resultat hänförligt till minoritetsandelar samt ränta på hybridobligationer i förhållande till genomsnittligt antal stamaktier A och B för perioden. Räntebärande skuld Skulder till kreditinstitut, obligationslån och företagscertifikat. Nyckeltalet används för att belysa SBB:s finansiella risk. Räntetäckningsgrad, ggr Resultat före finansiella poster (senaste 12 mån) i relation till räntenetto exkl. kostnader för förtidslösen av lån, valutakursdifferenser och leasingkostnader. Nyckeltalet används för att belysa SBB:s finansiella risk. Soliditet, % Redovisat eget kapital i procent av balansomslutningen. Nyckeltalet används för att belysa SBB:s finansiella stabilitet. Säkerställd belåningsgrad, % Säkerställda skulder i procent av balansomslutningen. Nyckeltalet används för att belysa SBB:s finansiella stabilitet. SBB ÅRSREDOVISNING 2023 I 139 Fastighetsrelaterade definitioner Antal fastigheter Antalet fastigheter vid periodens utgång. Antal kvm Total yta i fastighetsbeståndet vid periodens utgång. BTA Bruttoarea. Direktavkastning (NIY), % Driftnetto (rullande tolv månader) i förhållande till summan av fastig- heternas verkliga värde vid utgången av perioden exkl. fastighetsvärde avseende byggrätter och projektfastigheter. Nyckeltalet används för att belysa avkastningsnivå för driftnettot i förhållande till fastigheternas värde. Driftnetto, kr Hyresintäkter minus fastighetskostnader. Ekonomisk uthyrningsgrad, % Hyresintäkter i förhållande till hyresvärde. Nyckeltalet syftar till att underlätta bedömningen av hyresintäkter i förhållande till det totala värdet på möjlig uthyrningsbar yta. EPRA Vacancy rate (Vakansgrad), % Hyresvärdet för outhyrda kontrakt dividerat med hyresvärdet för hela beståndet. Nyckeltalet beräknas i enlighet med EPRA:s definition, vilket möjliggör jämförelse med andra bolag. Genomsnittlig kontraktslängd samhällsfastigheter (WAULT), år Återstående kontraktsvärde i förhållande till årshyra för samhällsfastigheter. Nyckeltalet syftar till att belysa SBB:s hyresrisk. Hyresintäkter, kr Periodens debiterade hyror med avdrag för hyresförluster. Hyresvärde, kr Kontrakterade hyror med tillägg för bedömd hyra på vakanta ytor. Marknadsvärde fastigheter, kr Verkligt värde på fastigheterna vid periodens utgång. Överskottsgrad, % Driftnetto i procent av hyresintäkterna för perioden. Nyckeltalet visar hur stor andel av hyresintäkterna som finns kvar efter direkta fastighetskostnader. 140 I SBB ÅRSREDOVISNING 2023 Beräkning av alternativa nyckeltal Avkastning på eget kapital Belopp i mkr 2023 2022 Periodens resultat -21 590 -9 811 IB Eget kapital 63 337 82 971 UB Eget kapital 37 131 63 337 Genomsnittligt eget kapital 50 234 73 154 Avkastning på eget kapital -43% -13% Belåningsgrad Belopp i mkr 2023 2022 Räntebärande skuld 62 093 87 085 Likvida medel och likviditetsplaceringar -4 060 -4 850 Räntebärande nettoskuld 58 033 82 235 Balansomslutning 108 107 168 370 Belåningsgrad 54% 49% Direktavkastning Belopp i mkr 2023 2022 Driftnetto enligt intjäningsförmågan 3 081 5 246 Förvaltningsfastigheter 73 205 135 616 Byggrätter och pågående projekt -8 603 -13 647 Fastighetsvärde exkl. byggrätter/projektfastigheter 64 602 121 969 Direktavkastning 4,8% 4,3% Driftnetto enligt intjäningsförmåga Belopp i mkr 2023 2022 Driftnetto, kvarvarande verksamhet 3 209 3 615 Driftnetto, avvecklad verksamhet 1 766 1 731 Justering till normaliserat driftsnetto -1 893 -100 Driftnetto enligt intjäningsförmågan (helår) 3 081 5 246 Ej pantsatt kvot Belopp i mkr 2023 2022 1) Immateriella anläggningstillgångar 2 692 5 283 Ej pantsatta fastigheter 31 609 85 032 Nyttjanderätt tomträtt 393 829 Inventarier 106 37 Uppskjutna skattefordringar 1 074 1 220 Finansiella anläggningstillgångar exkl. derivat och pantsatta aktier 25 247 11 340 Likviditetsplaceringar 214 421 Kundfordringar och övriga fordringar 447 1 540 Derivat 684 1 696 Ej pantsatta tillgångar 62 466 107 398 Ej säkerställda lån 42 771 52 423 Likvida medel -3 845 -4 429 Netto icke säkerställd senior skuld 38 926 47 994 Ej pantsatt kvot 1,60 2,24 1) Nyckeltalet är omräknat och avdrag har gjorts för pantsatta aktier, jämförelsesiffran är omräknad. Ekonomisk uthyrningsgrad Belopp i mkr 2023 2022 Hyresintäkter enligt intjäningsförmåga 4 278 6 728 Hyresvärde enligt intjäningsförmåga 4 543 7 059 Ekonomisk uthyrningsgrad 94,2% 95,3% EPRA Earnings Belopp i mkr 2023 2022 1) Årets resultat -21 590 -9 811 Orealiserad värdeförändring fastigheter, kvarva- rande verksamhet 11 763 3 526 Orealiserad värdeförändring fastigheter, avvecklad verksamhet 2 931 890 Vinst/förlust avyttring fastigheter, kvarvarande verksamhet 1 556 3 357 Skatt på resultat avyttringar - 19 Nedskrivning goodwill, kvarvarande verksamhet - 395 Nedskrivning goodwill, avvecklad verksamhet 2 365 0 Värdeförändringar finansiella instrument 2 544 1 136 Skatt på EPRA-justeringar -5 754 -674 Justeringar hänförliga till intresseföretag/joint ventures 5 777 2 524 Justeringar hänförliga till minoritetsandel 20 -41 EPRA Earnings -387 1 321 Genomsnittligt antal stamaktier A och B 1 454 345 401 1 453 854 227 Genomsnittligt antal stamaktier A /B efter utspädning 1 454 345 401 1 453 854 227 EPRA Earnings per stamaktie A och B -0,27 0,91 EPRA Earnings per stamaktie A och B efter utspädning -0,27 0,91 Företagsspecifika justeringar Resultat hänförligt till D-aktier -388 -388 Resultat hänförligt till hybridobligation -548 -490 ERPA Earnings (Företagsspecifik) -1 322 443 ERPA Earnings (Företagsspecifik) per stamaktie A och B -0,91 0,30 ERPA Earnings (Företagsspecifik) per stamaktie A och B efter utspädning -0,91 0,30 1) Definitionen av nyckeltalet är uppdaterad under året, nyckeltalet och dess jämförelsesiffror är omräknade. Förvaltningsresultat exkl. valutakursdifferenser Belopp i mkr 2023-01-01 2023-12-31 2022-01-01 2022-12-31 Kvarvarande verksamhet Resultat före finansiella poster, värdeförändringar fastigheter och goodwill 2 241 2 686 Ränteintäkter och liknande resultatposter 266 238 Räntekostnader och liknande resultatposter -1 406 -1 054 Kostnader förtidslösen lån 36 424 Tomträttsavgälder -10 -19 Förvaltningsresultat från intresseföretag/joint ventures 169 941 Förvaltningsresultat, kvarvarande verksamhet 1 296 3 216 Avvecklad verksamhet Resultat före finansiella poster, värdeförändringar fastigheter och goodwill 1 564 1 642 Ränteintäkter och liknande resultatposter 5 1 Räntekostnader och liknande resultatposter -582 -472 Tomträttsavgälder -6 -5 Förvaltningsresultat exkl. valutakursdifferenser 2 277 4 382 SBB ÅRSREDOVISNING 2023 I 141 Justerad soliditet Belopp i mkr 2023 2022 Eget kapital 37 131 63 337 Uppskjuten skatt exkl. uppskj skatt hänf till goodwill 2 407 7 726 Summa 39 537 71 063 Balansomslutning 108 107 168 370 Justerad soliditet 37% 42% Resultat före finansiella poster Belopp i mkr 2023-01-01 2023-12-31 2022-01-01 2022-12-31 Kvarvarande verksamhet Resultat före finansiella poster, värdeförändringar fastigheter och goodwill 2 241 2 686 Resultat intresseföretag/jv exkl. värdeförändringar efter skatt -240 658 Resultat före finansiella poster 2 001 3 344 Resultat per stamaktie A och B (Kvarvarande verksamhet) Belopp i mkr 2023-01-01 2023-12-31 2022-01-01 2022-12-31 Kvarvarande verksamhet Periodens resultat -18 827 -10 361 Resultat hänförligt till D-aktier -388 -388 Resultat hänförligt till hybridobligation -548 -490 Resultat hänförligt till minoritetsandel -464 177 Resultat hänförligt till stamaktie A och B -20 226 -11 062 Genomsnittligt antal stamaktier A och B 1 454 345 401 1 453 854 227 Resultat per stamaktie A och B -13,91 -7,61 Genomsnittligt antal stamaktier A och B efter utspädning 1 454 345 401 1 453 854 227 Resultat per stamaktie A och B efter utspädning -13,91 -7,61 Resultat per stamaktie A och B (Avvecklad verksamhet) Belopp i mkr 2023-01-01 2023-12-31 2022-01-01 2022-12-31 Avvecklad verksamhet Periodens resultat -2 763 550 Resultat hänförligt till D-aktier -388 -388 Resultat hänförligt till hybridobligation -548 -490 Resultat hänförligt till minoritetsandel -464 177 Resultat hänförligt till stamaktie A och B -4 163 -150 Genomsnittligt antal stamaktier A och B 1 454 345 401 1 453 854 227 Resultat per stamaktie A och B -2,86 -0,10 Genomsnittligt antal stamaktier A och B efter utspädning 1 454 345 401 1 453 854 227 Resultat per stamaktie A och B efter utspädning -2,86 -0,10 Resultat per stamaktie A och B (Kvarvarande och avvecklad verksamhet) Belopp i mkr 2023-01-01 2023-12-31 2022-01-01 2022-12-31 Periodens resultat -21 590 -9 811 Resultat hänförligt till D-aktier -388 -388 Resultat hänförligt till hybridobligation -548 -490 Resultat hänförligt till minoritetsandel -464 177 Resultat hänförligt till stamaktie A och B -22 989 -10 511 Genomsnittligt antal stamaktier A och B 1 454 345 401 1 453 854 227 Resultat per stamaktie A och B -15,81 -7,23 Genomsnittligt antal stamaktier A och B efter utspädning 1 454 345 401 1 453 854 227 Resultat per stamaktie A och B efter utspädning -15,81 -7, 23 Räntebärande skuld Belopp i mkr 2023 2022 Skulder till kreditinstitut 18 976 33 896 Obligationslån 43 117 52 078 Företagscertifikat - 1 111 Räntebärande skuld 62 093 87 085 Räntebärande nettoskuld Belopp i mkr 2023-12-31 2022-12-31 Räntebärande skuld 62 093 87 085 Likvida medel och likviditetsplaceringar -4 060 -4 850 Räntebärande nettoskuld 58 033 82 235 Räntetäckningsgrad (Kvarvarande och avvecklad verksamhet) Belopp i mkr 2023 2022 Resultat före finansiella poster, värdeförändringar fastigheter och goodwill (rullande 12 månader), kvarvarande verksamhet 2 241 2 686 Resultat före finansiella poster, värdeförändringar fastigheter och goodwill (rullande 12 månader), avvecklad verksamhet 1 564 1 642 Resultat joint ventures och intresseföretag exkl. värdeförändringar efter skatt, kvarvarande verksamhet -240 658 Summa Resultat före finansiella poster, värdeföränd- ringar fastigheter och goodwill (rullande 12 månader) 3 565 4 986 Ränteintäkter och liknande resultatposter (rullande 12 mån), kvarvarande verksamhet 266 238 Ränteintäkter och liknande resultatposter (rullande 12 mån), avvecklad verksamhet 5 1 Räntekostnader och liknande poster (rullande 12 mån), kvarvarande verksamhet -1 406 -1 054 Räntekostnader och liknande poster (rullande 12 mån), avvecklad verksamhet -582 -472 Summa räntenetto -1 717 -1 287 Räntetäckningsgrad (ggr) 2,1 3,9 Räntetäckningsgrad (Kvarvarande verksamhet) Belopp i mkr 2023 2022 Resultat före finansiella poster, värdeförändringar fastigheter och goodwill (rullande 12 månader) 2 241 2 686 Resultat intresseföretag/jv exkl. värdeförändringar efter skatt -240 658 Summa Resultat före finansiella poster, värdeföränd- ringar fastigheter och goodwill 2 001 3 344 Ränteintäkter och liknande resultatposter (rullande 12 månader) 266 238 Räntekostnader och likn. poster (rullande 12 månader) -1 406 -1 054 Summa räntenetto -1 140 -816 Räntetäckningsgrad (ggr) 1,8 4,1 Soliditet Belopp i mkr 2023 2022 Eget kapital 37 131 63 337 Balansomslutning 108 107 168 370 Soliditet 34% 38% 142 I SBB ÅRSREDOVISNING 2023 Substansvärde Belopp i mkr 2023-12-31 2022-12-31 Aktuellt substansvärde (EPRA NTA) Eget kapital exkl. innehav utan bestämmande inflytande Eget kapital 37 131 63 337 Hybridobligation -16 777 -16 821 Innehav utan bestämmande inflytande -2 445 -2 691 Eget kapital exkl. innehav utan bestämmande inflytande och hybridobligation 17 909 43 823 Återläggning av derivat 870 -725 Goodwill hänförlig till uppskjuten skatt -319 -1 394 Övrig goodwill -2 373 -3 889 Stämpelskatt 220 221 Återläggning av uppskjuten skatt 2 726 9 120 Avdrag uppskjuten skatt -491 -2 025 Totalt substansvärde 18 542 45 131 Antal aktier A + B + D 1 648 481 553 1 648 007 803 Totalt substansvärde per aktie 11,25 27,39 Aktuellt substansvärde per D-aktie 1) 11,25 27,39 Antal D-aktier 193 865 905 193 865 905 Totalt substansvärde avseende D-aktier 2 181 5 309 Totalt substansvärde 18 542 45 131 Aktuellt substansvärde (EPRA NTA) 16 361 39 822 Aktuellt substansvärde (EPRA NTA), kr/aktie 11,25 27,39 Aktuellt substansvärde (EPRA NTA), kr/aktie (utspätt) 11,25 27,38 Långsiktigt substansvärde (EPRA NRV) Totalt substansvärde 18 542 45 131 Återläggning övrig goodwill 2 373 3 889 Återläggning avdrag uppskjuten skatt 491 2 025 Totalt substansvärde efter återläggning övrig goodwill och avdrag uppskjuten skatt 21 406 51 045 Antal aktier A + B + D 1 648 481 553 1 648 007 803 Totalt substansvärde efter återläggning övrig goodwill och avdrag uppskjuten skatt per aktie (A+B+D) 12,99 30,97 Långsiktigt substansvärde per D-Aktie 1) 12,99 30,97 Antal D-aktier 193 865 905 193 865 905 Totalt substansvärde avseende D-aktier 2 517 6 005 Totalt substansvärde 21 406 51 045 Långsiktigt substansvärde (EPRA NRV) 18 888 45 040 Långsiktigt substansvärde (EPRA NRV), kr/aktie 12,99 30,97 Långsiktigt substansvärde (EPRA NRV), kr/aktie (utspätt) 12,99 30,97 Antal stamaktier A + B 1 454 615 648 1 454 141 898 Antal stamaktier A + B efter utspädning 1 454 615 648 1 454 536 323 Antal D-aktier 193 865 905 193 865 905 1) Enligt bolagsordningen har A,B,D har samma rätt till eget kapital vid en eventuell upplösning. Denna rätt är dock begränsad till 31kr för D-Aktier. Säkerställd belåningsgrad Belopp i mkr 2023 2022 Skulder till kreditinstitut 18 976 33 896 Säkerställda obligationslån 345 766 Summa säkerställda lån 19 322 34 662 Balansomslutning 108 107 168 370 Säkerställd belåningsgrad 18% 21% Överskottsgrad Belopp i mkr 2023-01-01 2023-12-31 2022-01-01 2022-12-31 Driftnetto, kvarvarande verksamhet 3 209 3 615 Driftnetto, avvecklad verksamhet 1 766 1 731 Driftnetto, total verksamhet 4 974 5 346 Hyresintäkter, kvarvarande verksamhet 4 581 5 365 Hyresintäkter, avvecklad verksamhet 2 086 2 082 Hyresintäkter, total verksamhet 6 667 7 447 Överskottsgrad 75% 72% SBB ÅRSREDOVISNING 2023 I 143 Samhällsbyggnadsbolagets IR-verksamhet ska genom tydlig informations- givning, lyhördhet och hög tillgänglighet verka för goda relationer med kapitalmarknadens aktörer, skapa förtroende för bolaget och därmed bidra till kostnadseffektiv finansiering i form av att bolaget får en rättvi- sande värdering av marknaden. IR-verksamheten och därmed tillhörande informationsgivning ska ske i enlighet med gällande lagstiftning, Nasdaqs regelverk, Finansinspektionens vägledning för börs- och MTF-bolag, Svensk kod för bolagsstyrning och SBB:s riktlinjer för kommunikation. Investor Relations Aktieanalytiker Bolag: ABG Sundal Collier Analytiker: Fredrik Stensved Email: [email protected] Telefon: +46 8 566 286 47 Analytiker: Markus Henriksson Email: [email protected] Telefon: +46 8 566 286 21 Bolag: Arctic Securities Analytiker: Michael Johansson Email: michael.johansson@arctic. com Telefon: +46 72 219 36 91 Bolag: Carlsquare Analytiker: Bertil Nilsson Email: bertil.nilsson@carlsquare. com Telefon: +46 70 434 90 03 Bolag: Carnegie Analytiker: Fredrik Cyon Email: [email protected] Telefon: +46 8 5886 8838 Bolag: Citi Analytiker: Aaron Guy Email: [email protected] Telefon: +44 207 986 1739 Bolag: DNB Bank Analytiker: Niklas Wetterling Email: [email protected] Telefon: +46 85 97 57 207 Bolag: Erik Penser Bank Analytiker: Rikard Engberg Email: [email protected] Telefon: +46 8 463 80 00 Bolag: Goldman Sachs International Analytiker: Oliver Carruthers Email: [email protected] Telefon: +44 20 7552 9364 Bolag: J.P. Morgan Analytiker: Neil Green Email: [email protected] Telefon: +44 20 7134 4478 Bolag: Kepler Cheuvreux Analytiker: Jan Ihrfelt Email: jihrfelt@keplercheuvreux. com Telefon: +46 8 723 51 14 Bolag: Nordea Analytiker: David Flemmich Email: david.flemmich@nordea. com Telefon: +46 10 156 17 63 Bolag: Pareto Securities Analytiker: Emil Ekholm Email: emil.ekholm@paretosec. com Telefon: +46 70 743 22 17 Bolag: SEB Analytiker: Stefan Andersson Email: [email protected] Telefon: +46 8 522 29 657 Pressmeddelanden, delårsrapporter och årsredovisningar publiceras och kan laddas ner, på såväl svenska som engelska (inte alla), på Samhällsbyggnadsbolaget i Nordens webbplats (www.sbbnorden.se). Där finns även fortlöpande information om bolaget, aktien och finansiell statistik samt möjlighet att prenumerera på pressmeddelanden och rapporter. 144 I SBB ÅRSREDOVISNING 2023 Kalendarium Delårsrapport jan-mars 2024 2024-05-06 Årsstämma 2024-06-28 Delårsrapport jan-juni 2024 2024-08-28 Delårsrapport jan-sept 2024 2024-11-28 SBB ÅRSREDOVISNING 2023 I 145 Kontakt LEIV SYNNES HELENA LINDAHL VD IR [email protected] [email protected] +46 70 251 66 89 sbbnorden.se
Building tools?
Free accounts include 100 API calls/year for testing.
Have a question? We'll get back to you promptly.