דו"ח רבעוני

לתקופה שהסתיימה ביום 30 בספטמבר 2025

דוח רבעוני ליום 30 בספטמבר 2025

חלק א׳
דוח הדירקטוריון על מצב ענייני החברה
נספח א׳ – גילוי רבעוני בנוגע לנדל״ן יזמי
נספח ב׳ – גילוי ייעודי למחזיקי אגרות החוב


חלק ב׳
דוחות כספיים ביניים מאוחדים ונפרדים של החברה ליום 30 בספטמבר 2025

חלק ג׳
דות בדוונו דדרב עתהווורוות הבהבה התנומות על הדווות הכחתו והנולנו

חלק א'

דוח הדירקטוריון על מצב ענייני החברה

נספח א' – גילוי רבעוני בנוגע לנדל"ן יזמי נספח ב' – גילוי ייעודי למחזיקי אגרות החוב

עמרם אברהם חברה לבנין בע"מ דוח דירקטוריון על מצב ענייני החברה ליום 30 בספטמבר 2025

דירקטוריון חברת עמרם אברהם חברה לבנין בע"מ )להלן- "החברה"( מתכבד להגיש את דוח הדירקטוריון לתקופות של תשעה חודשים ושלושה חודשים שהסתיימ ו ביום 30 בספטמבר ,2025 )להלן: "מועד הדוח" ו-"תקופת הדוח"( בהתאם לתקנות ניירות ערך )דו" חות תקופתיים ומידיים(, התש"ל - .1970

הסקירה שתובא להלן הינה מצומצמת בהיקפה, מתייחסת לאירועים ושינויים שחלו במצב ענייני החברה בתקופת הדוח אשר השפעתם מהותית, ויש לעיין בה ביחד עם הדוח התקופתי של החברה לשנת ,2024 הכולל את דוח תיאור עסקי התאגיד ו הדוחות הכספיים המאוחדים של החברה ליום 31 בדצמבר 2024 )"הדוח התקופתי", "דוח תיאור עסקי התאגיד" ו-"הדוחות הכספיים השנתיים", בהתאמה(.

כל הנתונים המופיעים בדוח דירקטוריון זה הינם על בסיס הדוחות הכספיים המאוחדים ביניים הבלתי מבוקרים של החברה ליום 30 בספטמבר 2025 )"הדוחות הכספיים ביניים"(, אלא אם צוין אחרת. הדוחות הכספיים ערוכים על פי כללי החשבונאות הבינלאומיים IFRS – לפרטים נוספים, ראה באור 2 לדוחות הכספיים השנתיים.

במקרים מסוימים מובאים פרטים הסוקרים אירועים אשר הינם לאחר תאריך הדוח וסמוך למועד אישור הדוח וכן פרטים נוספים ברמת החברה בלבד. מהותיות המידע הכלול בדוח זה נבחנה מנקודת מבטה של החברה. בחלק מהמקרים ניתן תיאור נוסף ומפורט כדי ליתן תמונה מקיפה של הנושא המתואר.

בדוח דירקטוריון זה:

"הדוח התקופתי" - הדוח התקופתי של החברה לשנת 2024;

"חוק ניירות ערך" - חוק ניירות ערך, התשכ"ח- 1968;

"חוק החברות" - חוק החברות, התשנ"ט1999-;

"תקנות הדוחות" - תקנות ניירות ערך )דוחות כספיים שנתיים(, התש"ע- 2010;

"תקנות הדיווח" - תקנות ניירות ערך )דוחות תקופתיים ומיידיים(, תש"ל 1970-;

"מועד אישור הדוח" - 27 בנובמבר 2025;

"הקבוצה" - עמרם אברהם חברה לבנין בע"מ והחברות המוחזקות שלה;

"חברת ובניו" - אברהם עמרם ובניו בע"מ.

ליתר המונחים להלן תהא המשמעות הנודעת להם בחלק א' לדוח התקופתי, אלא אם צוין במפורש אחרת.

חלק ראשון | הסברי הדירקטוריון למצב עסקי התאגיד, תוצאות פעולותיו, הונו העצמי ותזרימי המזומנים שלו

בהתאם לתקנה 10(א) לתקנות הדיווח, להלן יובאו הסברי הדירקטוריון על מצב עסקי התאגיד, תוצאות פעולותיו, הונו ותזרימי המזומנים שלו :

בהתאם לתקנה 39אי לתקנות הדיווח, להלן פירוט השינויים או החידושים המהותיים אשר אירעו בעסקי הקבוצה בתקופת הדוח בכל ענין שיש לתארו בחלק אי לדוח התקופתי של החברה :

1. כללי

החברה התאגדה בישראל ביום 30 בינואר 2002 כחברה פרטית לפי חוק החברות. ביום 31 ביולי 2022 נרשמו למסחר אגרות חוב (סדרה א') של החברה בבורסה לניירות ערך בתל אביב בע"מ, בהתאם לתשקיף מיום 30 במאי 2022 (נושא תאריך 31 במאי 2022), כפי שתוקן ביום 20 ביולי 2022 (מסי אסמכתא: 2022-01-076839) (להלן: "התשקיף"), ולהודעה משלימה שפורסמה ביום 24 ביולי 2022 (מסי אסמכתא: 2022-01-094291), ובהתאם החל מן המועד האמור החברה הינה "תאגיד מדווח", כהגדרת מונח זה בחוק ניירות ערך.

ביום 19 במאי 2024, השלימה החברה הנפקת מניות לציבור, ומניותיה נרשמו לראשונה למסחר בבורסה. בהתאם. החל מהמועד האמור החברה הינה חברה ציבורית.

בעלי השליטה בחברה לעניין חוק החברות וחוק ניירות ערך הינם ה״ה אלון עמרם ויורם עמרם (להלן : ״בעלי השליטה״) אשר נכון למועד הסמוך לאישור הדוח מחזיקים במניות המהוות 65.98% מהון המניות המונפק של החברה ומזכויות ההצבעה בה (וכ-65.24% בדילול מלא).

בין מר אלון עמרם ויורם עמרם נחתם הסכם בעלי מניות מיום 23 במרץ 2021, ותוספת להסכם בעלי המניות מיום 7 במאי 2024 מכוחם, בין היתר, העניק מר יורם עמרם למר אלון עמרם יפוי כוח בלתי חוזר כמיופה כוח (proxy), להשתתף ולהצביע בשמו בכל אסיפה כללית של החברה, בהתאם לשיקול דעתו המוחלט של אלון עמרם והכל בהתאם לאמור בסעיף 8 לדוח פרטים נוספים המצורף בחלק די לדוח התקופתי.

ביום 23 בדצמבר 2024 קיבלה החברה דירוג ראשוני A3.il עם אופק יציב מחברת מדרוג בעיימ (יימידרוגיי) לחברה ולאגרות החוב סדרה אי ו-בי של החברה; ביום 24 בדצמבר 2024 הודיעה חברת מידרוג על דירוג ראשוני A3.il עם אופק יציב להנפקת סדרה חדשה (סדרה גי) בהיקף של עד 150 מיליון שייח ע.נ.. ביום 7 בינואר 2025 הודיעה חברת מידרוג על עדכון היקף הגיוס באגרות החוב (סדרה גי) להנפקת עד 250 מיליון שייח ע.נ. אגרות חוב (סדרה גי), וביום 15 ביולי 2025 הודיעה חברת מידרוג על עדכון היקף הגיוס באגרות החוב (סדרה גי) להנפקת עד 60 מיליון שייח ע.נ. אגרות חוב (סדרה גי) נוספות (סהייכ היקף סדרה 310 מיליון שייח ע.נ.).

2. תחומי הפעילות של החברה

נכון למועד הדוח, הקבוצה פועלת בשני תחומי פעילות עיקריים:

א. תחום הנדל"ן היזמי בישראל הכולל איתור מקרקעין, תהליכי השבחה וייזום, הקמה ומכירה של פרויקטים בתחום הנדל"ן. נכון למועד הדוח¹, יוזמת הקבוצה כ-22,850 יח"ד לביצוע² (חלק החברה כ-13,445 יח"ד), וכ-97,600 יח"ד לשיווק (חלק החברה כ-13,445 יח"ד), וכ-68,630 מ"ר שטחי מסחר, כ-51,350 מ"ר שטחי משרדים וכ-150 חדרי מלון (חלק החברה כ-68,630 מ"ר, 29,795 מ"ר וכ-75 חדרי מלון, בהתאמה) בפרויקטים שונים. הנתונים האמורים כוללים פרויקטים של מחיר למשתכן (ומסלולים דומים כגון ימחיר מטרה׳ וימחיר מופחתי) בהיקף של כ-

כולל עסקאות שנחתמו וטרם הושלמו למועד אישור הדוח.

מספר היחידות לביצוע כולל את יחידות הבעלים בעסקאות קומבינציה/התחדשות עירונית.

8,030 יח "ד )כולל יחידות שוק חופשי בפרויקטים הללו( )חלק החברה כ7,150-יח"ד( ובעירוב שימושים ברחבי הארץ. לפרטים נוספים ראה סעיף 6.6.3 לדוח תיאור עסקי התאגיד.

ב. תחום הנדל"ן המניב בישראל הכולל איתור, ייזום, הקמה, השכרה וניהול נדל"ן להשקעה, ביעוד תעשיה, אחסנה, לוגיסטיקה, מסחר, משרדים או מלונאות. נכון למועד אישור הדוח, החברה יוזמת, מקימה, מחזיקה ומתפעלת 19 נכסים ברחבי הארץ בשטח כולל של כ- 297 אלף מ"ר )חלק החברה כ 117- אלף מ"ר( וכ 600- חדרי מלון )חלק החברה כ270- חדרי מלון( באזורי ביקוש. הנתונים כוללים נכסים מניבים, לרבות בהקמה ובתכנון, לפרטים נוספים ראה סעיף 6.7.1 לדו ח תיאור עסקי התאגיד.

.3 מבנה החזקות של הקבוצה

לפרטים בדבר מבנה ההחזקות של החברה, ראו סעיף 6.1.3 לדוח תיאור עסקי התאגיד .

.4 אירועים מהותיים בתקופת הדוח ולאחריה עד למועד אישור הדוח

לפרטים בדבר אירועים מהותיים בתקופת הדוח ולאחריה ראה באורים 3 ו 7- לד וחות הכספיים ביניים.

.5 סביבה כללית והשפעת גורמים חיצוניים על פעילות החברה

5.1 בהמשך לאמור בסעיפים .6.5.2 ו- .6.5.3 לחלק א' של הדוח התקופתי, להלן עדכון להתייחסות החברה להשפעות מלחמת חרבות וברזל, לרבות מבצע "עם כלביא" )להלן: "המלחמה"( על החברה:

מבצע עם כלביא - נוסף להשפעות מלחמת "חרבות ברזל" המפורטות להלן, ביום 13 ביוני 2025 פתחה מדינת ישראל במבצע "עם כלביא" כנגד איראן להלן: "המבצע"(. בעקבות ירי הטילים ושיגור כלי־ טיס בלתי מאוישים לעבר ישראל הוחמרו הנחיות העורף, לרבות מגבלות על התכנסויות ותנועה, אשר גרמו להאטה בפעילות הכלכלית. נכון למועד פרסום דוח זה, היקף העלות הכלכלית של המבצע עודנה נלמדת ומוערכת בכ- 12 מיליארד ש"ח . יצוין כי לאחר מועד הדוח, ביום ,10.10.2025 נחתם הסכם הפסקת אש בין מדינת ישראל לבין ארגון הטרור חמאס )להלן: " הסכם הפסקת האש"(. החברה ממשיכה לבחון באופן שוטף את השפעות האירועים על לוחות הזמנים התפעוליים, שרשראות האספקה, זמינות כוח האדם ועלויות המימון והביטוח. יודגש כי לא נגרם נזק ישיר לאתרי החברה או לנכסיה. החברה תדווח על כל התפתחות מהותית, ככל שתידרש.

לעניין פרויקטים יזמיים שבביצוע - נכון לתקופת הדוח ולמועד אישורו, העבודה באתרי החברה מתבצעת כסדרה. המלחמה הובילה למחסור משמעותי בכוח אדם בענף הבנייה ולירידה בזמינות קבלני ביצוע, אשר תורגמו לעלייה בעלויות העבודה ולגידול חלקי בעלויות ביצוע הפרויקטים. בהתאם לכך, החברה בחנה את השפעות השינויים על תקציבי הפרויקטים ועל לוחות הזמנים, ועדכנה את הרווחיות הגולמית, את העודפים הצפויים ואת מועדי השלמת העבודות, כפי ששוקפו במסמכי התקציב והבקרה העדכניים. להערכת הנהלת החברה, נכון למועד אישור הדוח, אין לשינויים האמורים השפעה מהותית על תוצאות החברה. החברה ממשיכה לפעול לצמצום ההשפעות באמצעות התאמות תפעוליות והתקשרות עם ספקים וקבלנים, ותמשיך לעקוב ולעדכן ככל שיידרש. מובהר כי האמור לעיל כולל מידע צופה פנ י עתיד כהגדרתו בחוק ניירות ערך, המבוסס על הערכות הנהלה במועדו, ועלול להשתנות עקב התפתחויות עתידיות.

לעניין השיווק בתקופה המלחמה - ההשפעה המיידית העיקרית של המלחמה על פעילות החברה בתחום היזמי ניכרה בהיבט השיווק. ברבעון השני לשנת ,2025 ובפרט החל מיום 13 ביוני 2025 עם פתיחת מבצע "עם כלביא" והחמרת הנחיות העורף, נרשמה השפעה על היקפי פעילות השיווק והאטה זמנית בקצב המכירות. עם זאת, לא חלה השפעה מהותית על הביקושים לפרויקטי החברה, וזאת בשים לב לתמהיל המלאי של החברה הכולל יחידות דיור במסגרת תוכניות דיור ממשלתיות )לרבות "מחיר למשתכן "( לצד דירות בשוק החופשי, ובשים לב למבצעי השיווק שהיו נהוגים בשנת 2024 ובתקופת הדוח )כמפורט בסעיף 6.6.1.13 לדוח תיאור עסקי התאגיד וכמפורט בסעיף 5.3 להלן(.

לעניין נכסיה המניבים של החברה - עיקר הנכסים המניבים של החברה מצויים באזורים בהם לא היו הגבלות כתוצאה ממלחמת חרבות ברזל )חדרה, עמק חפר, טירת הכרמל( ולכן בשלב זה המלחמה לא השפיעה על ההכנסות של הקבוצה מתחום פעילות זה. להערכת החברה נראה כי קיימת יציבות בשיעורי התפוסה בנכסיה המניבים. נכון למועד דוח זה, לא חלו שינויים מהותיים בשווי ההוגן של נכסי הנדל"ן להשקעה של החברה בהשוואה לשווים נכון ליום 31 בדצמבר .2024

לעניין מצבת עובדים - נראה כי בשלב זה, ובהתבסס על הנתונים הזמינים לחברה, השפעת המלחמה על מצבת העובדים הייתה מוגבלת יחסית; יחד עם זאת, לנוכח אי הוודאות והאפשרות לשינויים בהתפתחויות הביטחוניות ובהסדרי השהייה/התעסוקה של עובדים זרים, תיתכנה תנודות נקודתיות בשיעורי הנוכחות וההעסקה. עיקר עובדי הקבוצה בתחום הביצוע הינם עובדים זרים שאינם כפופים לשירות מילואים בישראל, דבר שסייע לצמצום היעדרויות ולהמשך הפעילות בכפוף להנחיות.

היבטי מימון - יצוין כי בכל הנוגע להיבטי המימון וליווי פרויקטים לא חלה, נכון למועד זה, הרעה בתנאי האשראי המוצע לחברה, וגם לא בהיקפו, ו/או בנכונות הגופים המממ נים השונים להעמיד אשראי לחברה, והחברה עומדת בכלל תנאי הסכמי המימון בהם התקשרה. בנוסף, ביום 24 בנובמבר 2025 הוכרזה הורדת ריבית על-ידי הוועדה המוניטרית של בנק ישראל בשיעור ,0.25% דבר העשוי להוביל להקלה בעלויות המימון במשק בכלל ובשוק המגורים בפרט, השפעת הורדת הריבית טרם שוקללה בתוכניות העסקיות, בתקציבי הפרויקטים ובתחזיות התזרים של החברה, והחברה תבחן את השלכותיה במסגרת עדכון התוכניות העסקיות, הצפוי להתבצע בתקופה הקרובה, בכפוף להתפתחויות בשוק ובהתאם להערכת ההנהלה.

החברה ממשיכה לעקוב באופן שוטף אחר התפתחויות מאקרו-כלכליות ומדיניות מוניטרית, ותעדכן את תכנון המימון ומבנה ההתחייבויות שלה בהתאם לצורך.

החברה מכרה בתקופה של 9 חודשים שהסתיימו ביום 30 בספטמבר 2025 כ1,004- יח"ד וכ3,500- מ"ר מסחר כמפורט בדוח זה להלן. להערכת החברה, ניכרת בתקופה האחרונה האטה בקצב המכירות בשוק החופשי. האטה זו נובעת משילוב של גורמים, ובראשם אי הודאות הביטחונית המתמשכת והמגמות המאקרו־כלכליות במשק, אשר משפיעות על יכולת הרוכשים ועל מידת נכונותם לקבל החלטות רכישה. בנוסף, שינויי הרגולציה בתחום מימון קבלני מגבירים את זהירות הציבור, ואילו סביבת ריבית גבוהה יחסית ממשיכה להשפיע על יכולת משקי הבית לשרת משכנתאות. מכלול גורמים זה מוביל לדחיית עסקאות מצד רוכשים פרטיים ומשקיעים כאחד, ולירידה בהיקף העסקאות בשוק החופשי. לצד ההאטה הנוכחית, החברה מעריכה כי קיימים מספר גורמים אשר עשויים לתרום לשיפור ולחזרה הדרגתית של קצב המכירות בשוק החופשי. מגמת הורדת הריבית, אשר כבר החלה וצפויה להימשך במהלך שנת 2026 בהתאם לתחזיות שפורסמו ע"י בנק ישראל, צפויה להקל על יכולת משקי-הבית ליטול משכנתאות ולהחזירן, ולשפר את כדאיות הרכישה הן למשפרי דיור והן למשקיעים. בנוסף, הגידול המתמשך בביקוש לדיור בישראל על רקע שיעורי ילודה גבוהים, גידול בהיקפי הגירה חיובית, וחזרה לפעילות כלכלית יציבה יותר צפוי להגדיל את מספר הפונים לשוק החופשי. גם ההיקף המצטמצם של היצע הדירות, הנובע מעיכובים בביצוע פרויקטים בענף, עשוי לתמוך ביציבות ואף בעלייה מחודשת בביקושים. החברה מאמינה כי עם התייצבות הסביבה הביטחונית והמאקרו-כלכלית, יתחזק הביקוש בשוק החופשי, וקצב המכירות ישוב לעלות באופן הדרגתי.

בנוסף לכך, לחברה יתרון משמעותי הנובע מפריסה גיאוגרפית רחבה של פעילותה, הכוללת הן פרויקטים בשוק החופשי והן פרויקטים בסבסוד מדינה, כגון "מחיר למשתכן" ו "מחיר מטרה", הפזורים במספר אזורים ברחבי הארץ. בפרויקטים אלה, המאופיינים בביקוש קשיח מצד אוכלוסיות הזקוקות לפתרונות דיור ובהיצע מוגבל של יחידות, ניכרת יציבות גבוהה ואף רציפות במכירות גם בתקופות שבהן קיימת האטה בשוק החופשי. פרוגרמות הסבסוד הממשלתיות ממשיכות למשוך קהלי יעד רחבים, בעלי יכולת כלכלית מוגדרת וביקוש ממשי, והן תומכות ברמת פעילות גבוהה במתחמי החברה. פיזור זה מאפשר לחברה להמשיך ולשווק פרויקטים באופן פעיל, לצמצם את השפעת התנודתיות בשוק, ולשמור על יציבות יחסית בהיקפי המכירות גם בתקופות מאתגרות בענף.

לאור האמור לעיל, נכון למועד הדוח ולאחר בחינה שערכה החברה בקשר עם חשיפתה לסיכונים השונים, החברה סבורה שההשפעה של מצב המלחמה על עסקיה למועד הדוח קיימת אך אינה מהותית וכי לא צפויה השפעה מהותית על פעילות הקבוצה בטווח המיידי. וזאת בהתחשב בחוסנה הפיננסי, במצבה העסקי, בשלביות הפרויקטים שלה, בכמות המלאי שלה, בתזרים המזומנים שלה ובהיערכותה של החברה להתמודדות עם הסיכונים המפורטים לעיל.

השפעות אפשריות של התארכות והרחבת המלחמה

נכון למועד אישור הדוח, כאמור השפעת המלחמה על תוצאות פעילות החברה קיימת אך אינה מהותית והיא צפויה להמשיך להיות כזו בטווח הזמן המיידי, בהתחשב בחוסנה הפיננסי, במצבה העסקי של החברה, בתזרים המזומנים שלה ובשלבים בהם נמצאים הפרויקטים של החברה. יחד עם זאת, ייתכנו שינויים לא מהותיים ברווחיות ה פרויקטים הנמצאים בשלבי ביצוע. כמו כן, בשלב זה אין ביכולתה של החברה להעריך את השפעותיו של הסכם הפסקת האש וקיימת אי ודאות רבה בדבר השפעת הפסקת האש על המשק הישראלי בכלל ועל החברה בפרט כאשר החברה בוחנת באופן שוטף את כלל ההשלכות המפ ורטות לעיל ולהלן וכן השלכות נוספות שלעת עתה אינן מהותיות לפעילותה.

עם זאת, חידוש הלחימה לתקופת זמן ממושכת ו/או הרחבת המלחמה לחזיתות נוספות, עלולים להשפיע מהותית על פעילות החברה, שכן הם עלולים להביא ל: )1( ביטול/צמצום פרויקטים ועיכוב בקצב הליכי ייזום וכניסה לפרויקטים חדשים; )2( עיכוב בהליכי התכנון, הרישוי והביצוע של הפרויקטים; )3( ירידה בחוסנם הפיננסי של קבלני משנה וספקים מהותיים; )4( התייקרו ת עלויות הבנייה; )5( ירידה מהותית בביקושים ליחידות דיור/שטחי משרדים/שטחי המסחר המשווקים על ידי החברה )בשל פגיעה ביכולתם הכלכלית של הרוכשים או השוכרים הפוטנציאלים, מצב רוח כללי ירוד ואי הוודאות הכרוכה בתקופת מלחמה(; )6( ירידת מחירי המכירה ו/או ההשכרה ו/או נטישת שוכרים; )7( הגבלת היקף האשראי הבנקאי לענף הנדל"ן, העלאת דרישות הסף למימון )לרבות דרישות להגדלות הון עצמי אותו מעמידה החברה בפרויקטים(, החמרת תנאי המימון ודחייה במועדי העמדת המימון הנדרש לחברה לפעילותה )שכן זה מותנה, בין היתר, גם בקצב מכירות או השכרה בפרויקטים(; )8( היצע עודף של שטחים להשכרה; )9( אי עמידת רוכשים/שוכרים בהתחייבויותיהם כלפי החברה. מטבע הדברים, התקיימות ההשפעות האמורות, כולן או חלקן, עלולה להשפיע, לרבות באופן מהותי, על כלל אומדני הכנסות, עלויות ורווחיות הפרויקטים היזמיים השונים של החברה והמועדים החזויים למשיכת העודפים מהם, וכן על היקף ההכנסות ושווי הנכסים המניבים של החברה )מה שעלול להוביל להפרת אמות מידה הנכללים בתנאי הסכמי המימון בהם התקשרה הקבוצה(.

5.2 גילוי אודות השפעת אינפלציה ועליית הריבית בהתאם לעמדת סגל חשבונאית מספר 99-8 )"השפעות 3 אינפלציה ועליית הריבית על הגילוי והדיווח הכספי"(

ריבית

נכון למועד אישור דוח זה ריבית בנק ישראל עומד על שיעור של .4.25%

הלוואות החברה מתאגידים בנקאיים ומוסדות פיננסיים בישראל הינן הלוואות בריבית מבוססת פריים ולפיכך חשופות לשינויים בשיעור ריבית בנק ישראל. למועד הדוח, לחברה )במאוחד( הלוואות בריבית מבוססת פריים בסך של כ3,088- מיליון ש"ח )חלק החברה כ - 2,765 מיליון ש"ח(. לפיכך, העלאת או הורדת הריבית על ידי בנק ישראל בשיעור של 0.5% צפויה להביא לגידול או קיטון בהוצאות המימון )המהוונות והלא מהוונות למלאי( בסך של כ15.3- מיליון ש"ח לשנה )חלק החברה: כ13.7- מיליון ש"ח לשנה, לפני מס(, בגין היקף חוב זהה . כמו כן, לחברה השקעות בחברות כלולות שגם להן הלוואות בריבית מבוססת פריים בסך של כ 2,326- מיליון ש"ח )חלק החברה: כ1,128- מיליון ש"ח(. לכן, העלאת או הורדת הריבית על ידי בנק ישראל בשיעור של 0.5% צפויה להביא לגידול או קיטון בהוצאות המימון )המהוונות והלא מהוונות למלאי ( בחברות אלה בסך של כ 11.6- מיליון ש"ח לשנה )חלק החברה: כ5.6- מיליון ש"ח לשנה, לפני מס(, בגין היקף חוב זהה. לפיכך, חלק החברה בסך

החשיפה או החיסכון להעלאת או הורדת ריבית הפריים ב0.5%- היא כ19.3- מיליון ש"ח לשנה, לפני השלכות המיסים.

עיקר ההלוואות וכל אגרות החוב של הקבוצה הינן שקליות ואינן צמודות למדד כלשהו ולפיכך לעליה במדדי המחירים אין השפעה מהותית ישירה על הוצאות הריבית של הקבוצה.

בהתאם לתחזית בנק ישראל מיום 29 בספטמבר ,2025 אשר גובשה בהתאם לתרחיש בו הלחימה בעזה תסתיים ברבעון הראשון של שנת 2026 )להלן: "תחזית ספטמבר"(, הריבית הממוצעת ברבעון . תחזית ספטמבר הונח כי הפסקת אש תתרחש ברבעון השלישי של 2026 צפויה לעמוד על ⁴3.75% הראשון לשנת ,2026 כאשר בפועל הסכם הפסקת האש נכנס לתוקפה כבר במהלך הרבעון הרביעי של שנת 2025 וייתכן שתהא לכך השפעה על התחזית האמורה.

לפרטים נוספים אודות הסביבה הכללית והשפעת גורמים חיצוניים, לרבות השפעות מלחמת חרבות ברזל והשפעת האינפלציה ועליית הריבית על פעילות החברה, ראו סעיף 6.5 לדוח תיאור עסקי התאגיד.

אינפלציה

א. הכנסות מהשכרת נכסים וניהולם כ 85%- מההכנסות מהשכרת נכסים וניהולם של החברה ליום 30 בספטמבר 2025 צמודות למדד המחירים לצרכן. השפעת הגידול במדד המחירים לצרכן ברבעון השלישי של שנת 2025 על הכנסות החברה מהשכרת נכסים וניהולם הי יתה כ- 0.2 מיליון ש"ח. גידול עתידי בשיעור של 3% לשנה )בקו ישר( במדד המחירים לצרכן יתבטא בגידול של כ- 0.6 מיליון ש"ח לשנה בהכנסות מהשכרת נכסים וניהולם. יש לציין שגידול במדד המחירים לצרכן משפיע גם על שווי הנכסים המניבים של החברה שהשווי ההוגן שלהם נקבע בשיטת ההיוון.
ב. פרויקטים בביצוע גידול במדד תשומות הבניה משפיע על עלויות ההקמה של הפרויקטים בביצוע של החברה, אך מאחר והתמורה בגין רכישת יחידות הדיור צמודה גם היא, בחלקה, למדד תשומות הבנייה )בכפוף להוראות תיקון מספר 9 לחוק המכר )דירות(, התשל"ג1973-(, וגבוהה מעלויות הביצוע, גם במצב שכזה ההשפעה, נטו על החברה הינה חיובית ותלויה בהיקף הפרויקט.

הוצאות מימון - נכון ליום 30 בספטמבר 2025 ולמועד אישור הדוח, אין לחברה ולחברות מאוחדות הלוואות צמודות למדד המחירים לצרכן, למעט הלוואה אחת שאינה מהותית וביחס לחברות כלולות יש 3 הלוואות צמודות מדד שאינן מהותיות.

בהתאם לתחזית ספטמבר, התוצר צפוי לצמוח בשנת 2025 בכ2.5%- וב 2026- בכ.4.7%- שיעור האינפלציה בארבעת הרבעונים הקרובים )המסתיימים ברבעון השלישי של שנת 2026( צפוי לעמוד על כ.2.4%- במהלך שנת 2025 הוא צפוי לעמוד על כ 3%- ובמהלך שנת 2026 על כ.2.2%- עם הפסקת הלחימה וצמצום היקף גיוסי המילואים, צפויה הקלה במגבלות ההיצע בשוק העבודה, בשילוב עם צמצום הצריכה הציבורית, התפתחויות שצפויות להביא להתמתנות האינפלציה. כאמור, בתחזית ספטמבר הונח כי הפסקת אש תתרחש ברבעון הראשון לשנת ,2026 כאשר בפועל הסכם הפסקת האש נכנס לתוקפה כבר במהלך הרבעון הרביעי של שנת 2025 וייתכן שתהא לכך השפעה על התחזית האמורה.

5.3 הסברי הדירקטוריון להשלכות מימוניות ותפעוליות על החברה כתוצאה משימוש במודלים שיווקיים

בהמשך לאמור בסעיף 6.6.1.13 לפרק א' לדוח התקופתי, על מנת לשמור על מעמדה התחרותי בשוק הנדל"ן ובדומה לחברות נדל"ן יזמי אחרות, החל משנת 2024 מציעה החברה לרוכשים בשוק החופשי הטבות כגון פטור מהצמדת התמורה למדד וכן תנאי תשלום נוחים יותר בהתקשרויותיה למכירת יחידות דיור )" מודלי שיווק"(. בין היתר, בחלק מהתקשרויותיה מאפשרת החברה )א( פריסת תשלומים ופטור מהצמדה - תשלום של כ-15%- 20% ממחיר הרכישה בסמוך למועד החתימה על הסכם הרכישה ותשלום יתרת התמורה בסמוך למועד מסירת הדירה )"חוזים גמישים"(; ו/או )ב( הלוואות קבלן - תשלום של כ20%-10%- ממחיר הרכישה בסמוך למועד החתימה על הסכם הרכישה ותשלום נוסף, המהווה כ70%-40%- ממחיר הרכישה, שאף הוא משולם בסמוך למועד החתימה על

⁴ לפרטים נוספים ראה הודעת בנק ישראל בדבר התחזית המקרו-כלכלית של חטיבת המחקר, ספטמבר 2025 בכתובת: /https://www.boi.org.il/publications/pressreleases/29-9-25a

הסכם הרכישה, באמצעות הלוואות קבלן ⁵ אותה נוטל הרוכש מבנק בעוד שהחברה נושאת בהחזר הריבית בגינה, ותשלום יתרת התמורה בסמוך למועד מסירת הדירה (״הלוואות קבלן״). ביחס לשנת 2024, בפרויקטים בהם העניקה החברה הטבות כאמור כ-44% מההטבות שניתנו היו מסוג חוזים גמישים, בהיקף חוזים גמישים של כ-745 מיליון ש״ח, וכ-56% מההטבות שניתנו היו מסוג הלוואות קבלן, בהיקף חוזים של כ-958 מיליון ש״ח. ביחס לתשעת החודשים הראשונים של שנת 2025, בפרויקטים בהם העניקה החברה הטבות כאמור כ-58% מההטבות שניתנו היו מסוג חוזים גמישים, בהיקף חוזים גמישים של כ-676 מיליון ש״ח, כולל מע״מ, וכ-42% מההטבות שניתנו במהלך הלוואות קבלן שניתנו במהלך שנת 2024.

ביחס להלוואות קבלן, הגורם הבנקאי המעמיד לרוכש את הלוואת הקבלן בוחן, למיטב ידיעת החברה, את יכולת ההחזר של הרוכש לא רק ביחס להלוואת קבלן אלא גם ביחס למשכנתא הצפויה להילקח במועד מסירת יחידת הדיור. יובהר כי כאשר מדובר בהטבה מסוג הלוואות קבלן, החברה אינה מבצעת הליך חיתום עצמאי לבדיקת יכולת ההחזר של הרוכש, אלא מסתמכת על הליך החיתום לרוכשי שמבצע הבנק. ככל שמדובר בהטבה מסוג חוזים גמישים החברה אינה מבצעת הליך חיתום לרוכשי יחחייד

בהתאם לכך, לעניין הלוואות קבלן אף שקיימת חשיפה מסוימת לאי עמידה של חלק מהרוכשים בהתחייבויותיהם, להערכת החברה חשיפה זו אינה מהותית⁶, וזאת לאור העובדה שהגורם הבנקאי מבצע חיתום פיננסי לרוכשים, וכן משום שהחברה מקבלת בממוצע כ-52% ממחיר הרכישה, סמוך ועובר לחתימת העסקה.

לענין החוזים הגמישים, אמנם קיימת חשיפה מהותית לאי עמידה של חלק מהרוכשים בהתחייבויותיהם. עם זאת, להערכת החברה, חשיפה זו מתונה, לאור העובדה שבשנת 2024 ותשעת החודשים הראשונים של שנת 2025, שיעור החוזים הלא-גמישים עמד על כ-75% וכ-64%, בהתאמה, מסך כלל החוזים (לרבות חוזים במסגרת מסלולי מחיר למשתכן/מטרה/מופחת) שנחתמו בתקופות אלו. שילוב זה של מודל שיווק המבוסס על "הלוואות קבלן" הכולל חיתום בנקאי מלא, יחד עם שיעור גבוה של חוזים שאינם גמישים הכוללים פריסת תשלומים ליניארית, מביא לצמצום החשיפה של החברה מאי עמידת רוכשים בתשלומים. עוד יצוין, כי ככל שרוכש יחידת הדיור לא משלים את תשלום מלוא התמורה לה התחייב, החברה לא מוסרת לו את הדירה, כך שנכס הבסיס נותר ברשות החברה

בתשעת החודשים הראשונים של שנת 2025, בעקבות מבצעי הלוואות הקבלן שהחברה קידמה בפרויקטים המשווקים, שילמה החברה במזומן לבנקים למשכנתאות ריבית בהיקף כולל של כ-31 מיליון ש״ח. בגין עסקאות בהן העניקה החברה הטבות מימון בדרך של חוזים גמישים כמתואר לעיל, בחנה החברה את השפעתו של רכיב מימון משמעותי בהתאם לדרישות התקינה החשבונאית הרלבנטית. בפרויקטים בהם שיעור החוזים הכוללים הטבה מסוג ״הלוואות קבלן״ היה גבוה משיעור החוזים החוזים הגמישים, לא זוהה רכיב מימון משמעותי. לעומת זאת, בפרויקטים בהם שיעור החוזים הגמישים בפרויקט היה גבוה יחסית זוהה רכיב מימון משמעותי. בהתאם לכך, בוצעה התאמה חשבונאית בדרך של הקטנת מחירי העסקאות לצורך הכרה בהכנסה החשבונאית, כנגד זקיפת הכנסות מימון, וזאת בהתאם להוראות התקינה. כאמור, במהלך תשעת החודשים הראשונים לשנת בסכום מימון משמעותי בחברה כלולה בסכום שאינו מהותי.

בעניין זה יצוין, כי ביום 23 במרץ 2025 פורסמה החלטת בנק ישראל, ולפיה, מבצעי המימון השונים בהם נוקטות החברות הפועלות בתחום טומנים בחובם עלייה בסיכון, הן לרוכשים וליזמים ויתכן ואף לאשראי שמעמידה המערכת הבנקאית (זאת, כיוון שמבצעים אלה עלולים לעודד רכישת דירות על - ידי רוכשים שישנו חוסר ודאות לגבי יכולתם להשלים את העסקה). לאור כך פרסם בנק ישראל טיוטת

ייהלוואות קבלןיי לעניין זה משמעו הלוואות שנוטל רוכש יחהייד מבנק מקומי בהן הקבלן מתחייב לשאת בריבית ההלוואה עבור רוכש יחהייד לתסופת ההלוואה (לרוב עד מסירת יחהייד לרוכש)

הערכת החברה בדבר יכולת ההחזר של רוכשי יחה"ד ועמידתם בהתחייבויותיהם כלפי החברה הינו מידע צופה פני עתיד, כהגדרת המונח בחוק ניירות ערך, אשר מבוסס על ניסיון החברה והערכותיה נכון למועד דוח זה ועל כך שהלוואות קבלן היו מקובלות במרבית חברות הנדל"ן בישראל. יודגש, כי האמור לעיל עלול שלא להתממש או להתממש באופן שונה, לרבות באופן מקובלות בחברת החברה המפורטות בפסקת מידע צופה פני עתיד בסעיף 6.6 לחלק א' של הדוח התקופתי להלן ועקב התממשות גורמי הסיכון של החברה כמפורט בסעיף 6.19 לחלק א' של הדוח התקופתי. לפיכך אין כל ודאות כי לא יחול שינוי לרבות שינוי מהותי.

הוראת שעה. הכוללת הנחיות לבנקים שמטרתו צמצום הסיכוו לכלל הגורמים המעורבים בשוק על ידי חיזוק ניהול הסיכונים, חיזוק כושר הניטור וחיזוק הגנת הצרכן, אשר יעמדו בתוקף עד לסוף שנת 2026, כדלקמן: (א) הקצאת הון נוספת על פרויקטים לבנייה למגורים, ששיעור החוזים שבהם נדחה חלק משמעותי ממחיר המכירה למועד המסירה, עולה על 725%; (ב) קביעת מגבלה על שיעור הביצועים בהלוואות בולט או בלון בסבסוד קבלן, באופן שלא יעלה על 10% מסך הביצועים החודשיים בגין הלוואות למטרת מגורים.

יצויו כי נכוו למועד חתימת הדוח הערכותיה של החברה כאמור בסעיף זה לעיל ביחס לסביבה העסקית ביחס להשפעת עליית הריבית והאינפלציה, השפעת המלחמה, מבצע "עם כלביא" והסכם הפסקת האש וההשפעות משימוש במודלים שיווקיים לרבות הערכות בדבר עמידת או אי עמידת הרוכשים, מהוות מידע צופה פני עתיד, כהגדרתו בחוק ניירות ערך, התשכ"ח-1968 המבוסס על הערכותיה של הנהלת החברה והבנתה את הגורמים המשפיעים על פעילותה העסקית וכן על הערכות החברה ביחס לגורמים אשר אינם בשליטתה, נכון למועד חתימת הדוח. הערכות אלה עלולות שלא להתממש, כולן או חלקן או להתממש באופן שונה, לרבות מהותית, מהצפוי, בין היתר, כתוצאה מהנחות וניתוחים לא מיטביים, מהתפתחויות שלא ניתן להעריכן באופן מלא בקשר עם האינפלציה ועליית הריבית ו/או התממשותם של כל או חלק מגורמי הסיכון המפורטים בסעיפים 6.19 לדוח תיאור עסקי התאגיד.

בהתייחס לפרויקטים קיימים בהם שיעור זה עולה על 20% ערב מועד התחילה, הקצאת ההון הנוספת תחול רק אם שיעור הדירות כאמור עולה ב-5 נקודות אחוז או יותר מהשיעור במועד התחילה.

6. תחום הנדל"ו היזמי

6.1 תמצית תוצאות (אלפי ש״ח)

לשנה שהסתיימה ביום 31 בדצמבר		לתקופה של של שהסתיימה ביום		לתקופה של תש שהסתיימה ביום
2024	2024	2025	2024	2025
1,052,849	289,382	371,863	684,256	1,066,343	הכנסות תחום הפעילות (מאוחד)
7,991	682	(1,855)	7,336	(864)	חלק החברה ברווחי שותפויות כלולות
268,715	64,946	79,270	176,224	221,173	רווחי תחום הפעילות (מאוחד)
230,367	53,309	73,630	146,748	197,876	רווחי תחום הפעילות (חלק החברה)

להסברים נוספים בדבר תוצאות הפעולות ראה סעיף 9 להלן.

6.2 נתוני מכירות (אלפי ש"ח)

להלן נתוני המכירות בקבוצה לתקופת הדוח לעומת תקופות ההשוואה (ההיקף הכספי אינו כולל מעיימ):

לשנה שהסתיימה ביום 31 בדצמבר	ביום 30	לתקופה של שלוע שהסתיימה ו בספטמו	: ביום 30	לתקופה של תע שהסתיימה בספטו
2024	2024	2025	2024	2025
658	98	79	625	637	מספר יחייד (מחיר למשתכן)
1,051	247	108	857	367	מספר יחייד (שוק חופשי)
1 (110-⊃)	-	2 (120-⊃)	1 (110-⊃)	31 (3,500-⊃)	מספר יחידות מסחר ומשרדים (שטח במייר)
1,710	345	189	1,483	1,035	סה"כ יחידות
1,503	280	166	1,321	947	חלק החברה
2,878	595	347	2,458	1,697	היקף כספי (במיליוני ש״ח)
2,413	467	291	2,102	1,485	חלק החברה (במיליוני שייח)
לק החברה	חלק החברה		סה״כ		מכירות לאחר מועד הדוח
37			42		מספר יחידות שנמכרו
76			83		היקף כספי (במיליוני שייח)

בסיכום תשעת החודשים שהסתיימו ביום 30 בספטמבר 2025 נרשמה ירידה בהיקף השיווק לעומת התקופה המקבילה אשתקד, הנובעת בעיקר משינוי בתמהיל הדירות. בתקופה זו נמכרו 367 יחידות הדירות בשוק החופשי לעומת 857 יחידות אשתקד ירידה בשיעור של כ-57% לצד עלייה מתונה במסלולי "מחיר למשתכן/דירה בהנחה", עם 637 יחידות לעומת 625 יחידות אשתקד עלייה בשיעור של כ-2%. שינוי תמהיל זה הפחית את ההיקף הכספי של המכירות לכ-1.69 מיליארד ש"ח לעומת 545. מיליארד ש"ח אשתקד – ירידה בשיעור של כ-31%.

גם ברבעון השלישי של שנת 2025 לבדו נרשמה ירידה במספר היחידות שנמכרו: 189 יחייד לעומת 345 יחייד בלבד יחייד ברבעון המקביל קיטון בשיעור של כ-45%. המכירות בשוק החופשי ירדו ל-108 יחייד בלבד לעומת 247 יחייד אשתקד ירידה בשיעור של כ-56%. הירידה מוסברת בעיקר בהאטה בביקושים בשוק החופשי , הנובעת משילוב של אי־הוודאות הביטחונית והמצב המלחמתי המתמשך, סביבה מאקרו- כלכלית מאתגרת הכוללת ריבית גבוהה יחסית וציפיות הציבור להמשך הפחתות ריבית, שחיקת כוח הקנייה של משקי־הבית, ירידה בנכונות משקיעים לבצע רכישות, ומגמות רגולטוריות בתחום הלוואות הקבלן שהגבירו את זהירות הרוכשים. במקביל, עיתוי פעילות השיווק במסלולי הסבסוד ברבעון השלישי השפיע על מספר היחידות שנמכרו במסלול זה ביחס לתקופה המקבילה (79 יחייד לעומת 98 יחייד אשתקד). בהתאם, ההיקף הכספי ברבעון השלישי ירד בכ-42% והסתכם בכ-347 מיליון שייח לעומת כ-595 מיליון שייח אשתקד.

לאחר מועד הדוח נרשמו מכירות של כ42- יח״ד נוספות, נתון המעיד על מומנטום שיווקי מתמשך ועל יעילות התאמות התמהיל שבוצעו. כמו כן, פרויקטים בסבסוד המדינה )מחיר למשתכן/מחיר מטרה( ופרויקטים באזורים המאופיינים בביקוש קשיח ממשיכים להציג יציבות גבוהה בקצב המכירות ולהוות מקור ודאות תזרימית בתקופת תנודתיות בענף.

לצד המגמות האמורות, החברה מעריכה כי המשך מגמת הורדות הריבית הצפויה במהלך שנת ,2026 בשילוב התייצבות הדרגתית של הסביבה הביטחונית והכלכלית, עשויים לתרום להתאוששות הביקושים בשוק החופשי. בנוסף, הצורך המתמשך בדיור בישראל, שיעורי הגידול הטבעי הגבוהים, פער ההיצע המצטבר בשוק והפעילות הענפה בתוכניות סבסוד ממשלתיות כולם תומכים בצפי לשיפור הדרגתי בקצב המכירות במהלך התקופות הבאות.

6.3 צבר פרויקטים יזמיים

נכון ליום 30 בספטמבר ,2025 לקבוצה פרויקטים יזמיים בישראל )פרויקט בביצוע, בתכנון, עתודות קרקע והתחדשות עירונית( בהיקף של כ 20,120-יח"ד )מספר יחידות לשיווק; כולל חלק שותפים(, מתוכן חלק החברה כ13,445- יח"ד, בהתפלגות כדלקמן:

2024	31 בדצמבר	בר 2025	30 בספטמ
ה )*( חלק החבר	סך הכל )*(	ה )*( חלק החבר	סך הכל )*(	ק יח"ד לשיוו
30	56	12	24	ת מלאי דירו
2,896	3,074	4,143	4,592	בביצוע )**( פרויקטים
1,501	1,934	445	599	בתכנון )**( פרויקטים
2,423	3,372	3,855	5,734	קע )**( עתודות קר
2,705	5,551	3,652	7,289	עירונית התחדשות
9,555	13,987	12,107	18,238	ועד הדוח סך הכל למ
2,036	3,419	1,338	1,886	מו טרם הושל עסקאות ש
11,591	17,406	13,445	20,124	סך הכל

)*( למידע נוסף, לרבות בדבר שטחי מסחר, משרדים ומלונאות בפרויקטים היזמיים, ראה סעיף 6.6.3 לדוח תיאור עסקי התאגיד.
)**( פרויקטים בביצוע כולל 3,430 יח "ד בפרויקטים למשתכן/ מחיר מטרה/מחיר מופחת )חלק החברה 3,430 יח"ד(. פרויקטים בתכנון – כולל 483 יח"ד בפרויקטים למשתכן/ מחיר מטרה/מחיר מופחת )חלק החברה 344 יח"ד(. פרויקטים בעתודות קרקע – כולל 3,719 יח"ד בפרויקטים למשתכן/ מחיר מטרה/ מחיר מופחת )חלק החברה 2,893 יח"ד(.

להערכת החברה, במהלך 12 חודש מיום 30 לספטמבר 2025 יוצאו היתרי בניה מלא עבור חלק מהפרויקטים בתכנון ובעתודות קרקע )כולל התחדשות עירונית( המוצגים לעיל בהיקף של כ875- יח"ד לשיווק )חלק החברה כ 580- יח"ד לשיווק(.

לגילוי הרבעוני אודות פרויקטי נדל"ן של החברה אשר מסווגים כמהותי ים מאוד ו/או אשר עודפיהם משועבדים לטובת מחזיקי אגרות החוב של החברה, ראה נספח א' לדוח זה.

מובהר בזאת כי האמור לעיל בדבר הערכות החברה לעניין הוצאת היתרי בניה, השלמת העסקאות והוצאה לפועל של מכרזים בהן זכתה הינו מידע צופה פני עתיד, כהגדרת המונח בחוק ניירות ערך תשכ"ח- ,1968 המבוסס על הינו תוכניות העבודה של החברה וניסיונה של החברה. מובהר כי הערכות החברה עלולות שלא להתקיים ו/או להתקיים באופן חלקי ו/או להשתנות באופן מהותי מסיבות שאינן תלויות בחברה ואינן מצויות בשליטתה, לרבות התמשכות/הרחבת מלחמת חברות ברזל, השפעותיו של מבצע "עם כלביא" והסכם הפסקת האש ולרבות בשל שינויים בסביבת הריבית ו האינפלציה והתממשות גורמי הסיכון המפורטים בסעיפים 6.5 ו- 6.6.19 לדוח תיאור עסקי התאגיד. לפיכך, אין כל ודאות כי המידע המובא לעיל יתממש ויכול להיות שונה אף באופן מהותי מהאמור.

מידע בדבר פרויקטים⁸ עיקריים שהסתיימו וטרם נמכרו במלואם:

	ליום 30.09.25	יחידות במלאי ל		(1	יכ פרויקט (20%)	'סה'
חלק החברה ברווח גולמי שטרם הוכר	שיעור רווח גולמי צפוי (100%)	ו עכורם הוכר	הכנסות צפויות (100%) - אלפי ש״ח	שיעור רווח גולמי צפוי	סה״כ רווח גולמי צפוי - אלפי ש״ח	סה"כ הכנסות צפויות - אלפי ש"ח	מספר יח"ד במלאי ליום 30.09.25 (100%)	סה"כ יחידות לשיווק (100%)	חלק החברה האפקטיבי בפרויקט	סוג הפרויקט	מועד סיום הפרויקט	מיקום הפרויקט	שם הפרויקט
12,700	42%	25,400	60,200	36%	275,900	764,700	20	576	50%	+ מחיר למשתכן שוק חופשי	Q3-2023	שכונת עומרים, פרדס חנה כרכור	ו רובע הברוו
2,600	51%	5,200	10,200	43%	72,200	166,600	4	73	50%	שוק חופשי	Q1-2024	שכונת עין הים, חדרה	מפרש אקווה ווסט פריים

עדכון תמציתי בדבר הפרויקטים היזמיים בקבוצה:

א. פרויקטים בביצוע ובשיווק ליום 30 בספטמבר 2025:

יתרת עודפים צפויה למשיכה בסיום הפרויקט (חלק החברה האפקטיבי (באלפי ש״ח) ¹¹	רווח גולמי שטרם הוכר (חלק החברה האפקטיבי) אלפי ש״ח	אחוז רווח גולמי צפוי	סה״כ רווח גולמי צפוי (100%) – אלפי ש״ח ¹¹	סה"כ הכנסות צפויות (100%) אלפי ש"ח	מ"ר משרדים/ מסחר לשיווק (100%)	שיעור השיווק למועד הדוח°	מהן יח"ד במחיר למשתכן/ מטרה/ מופחת	סה"כ יחידות לשיווק (100%)	שיעור הביצוע למועד הדוח	חלק החברה אפקטיבי בפרויקט	סוג הפרויקט	מיקום	שם הפרויקט
163,200	93,500	43%	269,900	629,000		86%	117	231	98%	100%	שוק חופשי + מחיר למשתכן	שכונת שחמון 2, אילת	AQUA RESORT שלב אי שחמון 2
156,000	103,100	18%	148,400	807,500	3,530	75%	170	396	52%	100%	שוק חופשי + מחיר מופחת	פארק לכיש, אשדוד	AQUA PARK מתחם אי (מהותי מאוד)
174,700	88,000	18%	142,000	798,600		72%	186	439	70%	100%	שוק חופשי +מחיר מופחת	פארק לכיש, אשדוד	AQUA PARK מתחם בי (מהותי מאוד)
146,800	77,800	17%	128,200	741,500	3,680	75%	158	370	65%	100%	שוק חופשי +מחיר מופחת	פארק לכיש, אשדוד	AQUA PARK מתחם גי (מהותי מאוד)
28,300	90,400	32%	125,200	388,600		55%		115	57%	100%	שוק חופשי	נתניה	AQUA SENSE בן גוריון

רווחי הפרויקט מוצגים בתוספת רווח קבלני בפרויקטים המבוצעים על-ידי חברות הקבוצה. הכנסות הפרויקט אינן כוללות הכנסות ממתן שירותי בניה בפרויקטי התחדשות עירונית. בחישוב שיעור השיווק מובאים בחשבון שטחי מסחר ומשרדים הקיימים בפרויקט.

ההכנסות אינן כוללת הכנסות ממתן שירותי בניה לבעלי קרקע בפרויקטי התחדשות עירונית.

רווחי הפרויקטים מוצגים בתוספת רווח קבלני בפרויקטים המבוצעים על-ידי חברות הקבוצה.

¹² העודפים מוצגים בהתאם לעודפי שמאי מלווה, עם התאמות לשווי מלאי הדירות הבלתי מכורות

14 15

יתרת עודפים צפויה למשיכה בסיום הפרויקט (חלק החברה האפקטיבי (באלפי ש״ח) ¹¹	רווח גולמי שטרם הוכר (חלק החברה האפקטיבי) אלפי ש"ח	אחוז רווח גולמי צפוי	סה"כ רווח גולמי צפוי (100%) – אלפי ש"ח ¹¹	סה"כ הכנסות צפויות (100%) אלפי ש"ח	מ"ר משרדים/ מסחר לשיווק (100%)	שיעור השיווק למועד הדוח ⁹	מהן יח״ד במחיר למשתכן/ מטרה/ מופחת	סה"כ יחידות לשיווק (100%)	שיעור הביצוע למועד הדוח	חלק החברה אפקטיבי בפרויקט	סוג הפרויקט	מיקום	שם הפרויקט
91,000	97,537	35%	13100,115	289,402	5,250	43%		100	7%	100%	שוק חופשי	טירת הכרמל	CENTRAL B גן אלי כהן (מגרש 501)
48,600	22,500	11%	34,500	308,100		81%	102	245	54%	100%	שוק חופשי +מחיר מופחת	עכו	שערי עכו, מתחם 1 (מתחם 18)
96,000	63,900	14%	63,900	463,300		64%	151	362	2%	100%	שוק חופשי +מחיר מופחת	עכו	שערי עכו, מתחם 2 (מתחם 19)
53,600	28,800	11%	32,300	303,600		74%	99	238	19%	100%	שוק חופשי +מחיר מופחת	עכו	שערי עכו, מתחם 3 (מתחם 20)
1485,900	77,067	39%	157,300	407,000	2,450	37%		90	88%	67%	שוק חופשי	מרכז העיר, נתניה	Momentum
10,900	6,250	35%	52,500	151,500		90%		91	93%	50%	38/2 תמייא	טירת הכרמל	22 כלניות, Clika
15,600	2,750	20%	21,200	105,300		89%		66	85%	50%	38/2 תמייא	טירת הכרמל	71 זיבוטינסקי, Next
134,700	118,260	50%	177,400	15354,000				58	2%	66.6%	שוק חופשי	נתניה	THE ESTHER (מהותי מאוד)
16207,200	176,800	27%	197,800	730,800		52%	85	335	23%	100%	שוק חופשי +מחיר מופחת	אילת	AQUA PORT רובע השדה (מהותי מאוד)
63,000	61,100	21%	70,000	336,100	1,350	79%	160	200	20%	100%	שוק חופשי +מחיר מטרה	רמלה	YOUNG PARK נאות פרס
95,200	77,400	17%	79,100	477,400	900	69%	153	255	5%	100%	מחיר מטרה + שוק חופשי	לוד	הרובע הבינלאומי
2,300	500	30%	7,100	23,800		100%		16	86%	50%	38/1 תמייא	טירת הכרמל	נרקיסים 12-14

במהלך התקופה חלה ירידה ברווח הגולמי של הפרויקט בסך כ- 38 מיליון ש״ח. הירידה נובעת בעיקר מעדכון מחירון המלאי ועלייה בעלויות הביצוע הצפויות בפרויקט. בנוסף, העודפים הצפויים בפרויקט ירדו, הן עקב העדכון האמור, והן בשל כך שבמסגרת הכניסה לליווי הבנקאי הוכר הון עצמי בגין השבחת הקרקע וכן בגין השקעות עודפות. הכרה זו השפיעה על מבנה המימון ועל העודפים הצפויים.

העודפים המוצגים בדוח השמאי נמוכים בשיעור של כ-31% מהעודפים המוצגים בטבלה. הפער נובע מכך שהעודפים בדוח השמאי אינם לוקחים בחשבון עדכוני מחירונים וכיוצא בזה.

יוער כי במהלך הרבעון השלישי לשנת 2025 התקשרה החברה הכלולה, המחזיקה בפרויקט, עם שותפות המוחזקת בשיעור של 50% על ידי חברת עמרם את ביטון מלונאות ונופש בע״מ, חברה מאוחדת (50% בשרשור), ו-50% על ידי צד שלישי בהסכם לניהול ותפעול למלון אשר עתיד לקום בסמוך לפרויקט המגורים (150 חדרי מלון). בהתאם לכך הזכויות המיוחסות לשטחי המלון סווגו בדוחותיה הכספיים של החברה הכלולה כרכוש קבוע חלף מלאי מקרקעין. לאור זאת, סך ההכנסות, הרווח הגולמי והעודפים בפרויקט הופחתו בהתאמה לסיווג מחדש של הזכויות המלונאיות בפרויקט.

העודפים המוצגים בדוח השמאי נמוכים בשיעור של כ-18% מהעודפים המוצגים בטבלה. הפער נובע מכד שהעודפים בדוח השמאי אינם לוקחים בחשבון עדכוני מחירונים, וכיוצא בזה.

יתרת עודפים צפויה למשיכה בסיום הפרויקט (חלק החברה האפקטיבי (באלפי ש״ח) ²¹	רווח גולמי שטרם הוכר (חלק החברה האפקטיבי) אלפי ש"ח	אחוז רווח גולמי צפוי	סה״כ רווח גולמי צפוי (100%) – אלפי ש״ח ¹¹	סה"כ הכנסות צפויות (100%) אלפי ש"ח	מ"ר משרדים/ מסחר לשיווק (100%)	שיעור השיווק למועד הדוח ⁹	מהן יח״ד במחיר למשתכן/ מטרה/ מופחת	סה"כ יחידות לשיווק (100%)	שיעור הביצוע למועד הדוח	חלק החברה אפקטיבי בפרויקט	סוג הפרויקט	מיקום	שם הפרויקט
24,100	54,450	29%	112,100	390,000		52%		218	7%	50%	תמייא 38/2	טירת הכרמל	זיבוטינסקי 59
5,600	9,500	18%	20,200	113,600		76%		70	8%	50%	38/2 תמייא	טירת הכרמל	כלניות 17
¹⁷ 58,900	75,800	14%	151,600	1,103,600	1,905	49%		270	4%	50%	שוק חופשי	ראשון לציון	ALFA מתחם ה-1000 מגרשים 3036-3039
165,900	73,000	10%	73,000	768,100	3,125	73%	287	359	2%	100%	+ מחיר מופחת שוק חופשי	אשדוד	AQUA PARK, שלב בי (מתחם 58096) (מהותי מאוד)
2,700	1,550	13%	3,600	27,400		92%		13	23%	50%	ממייא 38/1	תל אביב	YAPPI חיננית 4
3,100	2,100	17%	4,800	28,800		92%		13	23%	50%	ממייא 38/1	תל אביב	YAPPI חיננית 6
4,800	3,850	24%	8,600	35,400		71%		14	23%	50%	ממייא 38/1	תל אביב	YAPPI 7 חיננית
6,500	6,000	30%	12,700	42,800		50%		14	23%	50%	38/1 תמייא	תל אביב	YAPPI חיננית 9
5,500	5,150	29%	11,000	38,400		57%		14	21%	50%	38/1 תמייא	תל אביב	YAPPI 11 חיננית

ב. פרויקטים בתכנון ליום 30 בספטמבר 2025:

מ"ר משרדים/ מסחר לשיווק (100%)	מהן יח"ד במחיר למשתכן/ מטרה/מופחת	סה"כ יחידות לשיווק (100%)	מועד תחילת ביצוע צפוי	חלק החברה האפקטיבי בפרויקט	טוג הפרויקט	מיקום	הפרויקט
		34	Q3-2026	100%	שוק חופשי	טירת הכרמל	CENTRAL B שלב גי, גן אליהו (מגרשים 101-103)

העודפים הצפויים בפרויקטים נמוכים מהרווח הגולמי, וזאת מאחר שהחברה נטלה הלוואת משלים הון לצורך מימון הפעילות. בהתאם לכך, העודפים מוצגים לאחר ניכוי החזר ההלוואה והריבית הנלווית לה. יוער כי בחלק מהפרויקטים מועד תחילת ביצוע התעדכן ברבעון אחד או יותר קדימה לאור סטאטוס הליכי התכנון ו/או החלטת הנהלת החברה למיצוי זכויות בפרויקט.

מ"ר משרדים/ מסחר לשיווק (100%)	מהן יח״ד במחיר למשתכן/ מטרה/מופחת	סה"כ יחידות לשיווק (100%)	מועד תחילת ביצוע צפוי	חלק החברה האפקטיבי בפרויקט	טוג הפרויקט	מיקום	הפרויקט
2,017	76	128	Q3-2026	50%	מחיר מטרה + שוק חופשי	נתניה	אקווה חבצלת השרון מתחם כי
1,948	90	150	Q3-2026	50%	מחיר מטרה + שוק חופשי	נתניה	אקווה חבצלת השרון מתחם אי
8,039	58	73	Q4-2026	100%	שוק חופשי + מחיר מטרה	כפר סבא	כפר סבא קריית הצעירים
	106	132	Q3-2026	100%	שוק חופשי + מחיר מטרה	בני עייש	בני עייש מתחם 73146
350		14	Q1-2026	50%	שוק חופשי	חדרה	פארק בוטיק- שלב בי
		16	Q1-2026	50%	שוק חופשי	חדרה	אכזיב, שכונת הפארק שלב בי
		52	Q3-2026	100%	שוק חופשי	אילת	אקווה ריזורט, שלב ב׳,

ג. עתודות קרקעיי ליום 30 בספטמבר 2025:

סך זכויות בתכנון (100%) – מ"ר	מהן יח"ד במחיר למשתכן/ מטרה/מופחת	טה"כ יחידות דיור בתכנון (100%)	מועד תחילת ביצוע משוער	חלק החברה האפקטיבי בפרויקט	טוג הפרויקט	מיקום	הפרויקט
25,530 -מגורים 2,645 - מסחר		226	Q1-2027	50%	שוק חופשי	ראשון לציון	ALFA מתחם ה -1000 (מגרשים 3034, 3035)
14,700	53	105	Q4-2026	50%	שוק חופשי + מחיר מטרה	קרית גת	קריית גת צביון חרדי, שלב אי
32,480	116	232	Q4-2026	100%	שוק חופשי + מחיר מטרה	קרית גת	קריית גת צביון חרדי, שלב בי
12,600	63	126	Q4-2026	100%	שוק חופשי + מחיר מטרה	אילת	שיפולי ההר, שלב אי מתחם 1
18,300 - מגורים 1,400 - מסחר		99	Q2-2027	50%	שוק חופשי + מחיר מטרה	אילת	שיפולי ההר, שלב בי מתחם 2
3,660		32	Q1-2027	33.3%	שוק חופשי	נתניה	פרופסור שור
37,263		300	Q4-2026	33%	שוק חופשי	אור עקיבא	אורות (מגורים)

עתודות הקרקע כפי שסווגו בדוח השנתי לשנת 2024 כעתודת קרקע. המידע בדבר הזכויות בפרויקטים בשלב הקרקע, הינו מצב תכנוני מבוקש בשלבי תכנון שונים ואינו משקף את המצב התכנוני הקיים נכון למועד הדוח, למידע נוסף ראו סעיף 6.6.5.5 לדוח תיאור עסקי התאגיד.

סך זכויות בתכנון (100%) – מ"ר	מהן יח"ד במחיר למשתכן/ מטרה/מופחת	סה"כ יחידות דיור בתכנון (100%)	מועד תחילת ביצוע משוער	חלק החברה האפקטיבי בפרויקט	סוג הפרויקט	מיקום	הפרויקט
21,335	89	178	Q4-2026	100%	שוק חופשי + מחיר למשתכן	צפת	מצפה הימים, מתחם אי
11,500		72	Q4-2026	50%	שוק חופשי	זיכרון יעקב	מדורגי המצוק
82,940 - מגורים 2,000 - מסחר		224	Q2-2027	50%	שוק חופשי	חדרה	תנופורט אי NEO (מגרשים 101 ו-620)
34,035 - מגורים 1,000 - מסחר		82	Q2-2027	100%	שוק חופשי	חדרה	תנופורט בי (מגרש 202)
33,385 - מגורים 1,000 - מסחר		82	Q2-2027	67%	שוק חופשי	חדרה	תנופורט גי NEO (מגרש 201)
16,990	66	158	Q4-2026	50%	שוק חופשי + מחיר מטרה	רמת גן	רמת גן מתחם גי
8,465	186	232	Q1-2027	50%	שוק חופשי + מחיר מטרה	קרית עקרון	קרית עקרון, מתחם גי
9,670	61	76	Q4-2026	50%	שוק חופשי + מחיר מטרה	ראשון לציון	מתחם ה-1000, מתחם אי
8,760	58	72	Q4-2026	100%	שוק חופשי + מחיר מטרה	בני עייש	בני עייש מתחם 73149
9,920	64	80	Q4-2026	100%	שוק חופשי + מחיר מטרה	בני עייש	בני עייש מתחם 73150
18,050	78	97	Q4-2026	100%	שוק חופשי + מחיר מטרה	בית שמש	בית שמש מתחם 75369
26,345	114	142	Q4-2026	100%	שוק חופשי + מחיר מטרה	בית שמש	בית שמש מתחם 75384
49,385	213	266	Q4-2026	100%	שוק חופשי + מחיר מטרה	בית שמש	בית שמש מתחם 75380
14,465	62	78	Q4-2026	100%	שוק חופשי + מחיר מטרה	בית שמש	בית שמש מתחם 75377
16,990	166	208	Q4-2026	50%	שוק חופשי + מחיר מטרה	יהוד	יהוד מתחם 308
36,460 - מגורים 190 - מסחר	258	322	Q4-2026	100%	שוק חופשי + מחיר מופחת	יבנה	יבנה מתחם די
36,740 - מגורים 620 - מסחר	259	324	Q4-2026	100%	שוק חופשי + מחיר מופחת	יבנה	יבנה מתחם זי
30,975 -מגורים 1,760 - מסחר	264	330	Q1-2027	100%	שוק חופשי + מחיר מופחת	ירושלים	ירושלים ברונפמן
8,135 מסחר	134	693	Q2-2027	50%	שוק חופשי + מחיר מופחת	טבריה	נחל רקת
		898	Q2-2027	35%	שוק חופשי	עכו	עכו מזרח
			Q4-2027	50%	שוק חופשי	חדרה	בית ארלוזורוב
			טרם נקבע	50%	שוק חופשי	פרדס חנה	קרקע בפרדס חנה

מועד תחילת ביצוע משוער	חלק החברה האפקטיבי בפרויקט	סוג הפרויקט	מיקום	הפרויקט
				גוש 10096 חלקות 28, 29,52 ו- ²⁰ 55
טרם נקבע	45%	שוק חופשי	אילת	ערדג
טרם נקבע	65.1%	שוק חופשי	זכרון יעקב	קרקע חקלאית

ד. עסקאות שטרם הושלמו ליום 30 בספטמבר 2025:

משרדים/ מסחר לשיווק (100%) – מ"ר	מהן יחידות מחיר מטרה /מופחת (100%)	סה"כ יחידות דיור בתכנון (%100)	מועד תחילת ביצוע משוער	חלק החברה האפקטיבי בפרויקט	טוג הפרויקט	הפרויקט
; - מסחר - 4,347 2,415 מלונאות		278	Q2-2029	50%	קומבינציה +תמורות	$^{21}$ מתחם היקב, זיכרון יעקב
; משרדים – 1,200 - 770 מסחר	126	158	Q4-2027	100%	שוק חופשי + מחיר מטרה	כפר סבא
	121	241	Q4-2027	100%	שוק חופשי + מחיר מטרה	יהוד-מונוסון
- 1,500 מסחר		550	Q1-2026	33%	שוק חופשי	טבריה – כפר חיטים
		85	Q4-2027	50%	קומבינציה + שוק חופשי	מתחם האלף (פירוק שיתוף)
- 2,480 מסחר		568	Q4-2026	100%	שוק חופשי	קרית אתא

ביום 30 לספטמבר 2025 התקשרה חברת עמרם את ביטון יזמות ובניה בע״מ (חברה מאוחדת המוחזקת 50% על ידי החברה) בהסכם לרכישת קרקע סמוכה בשטח של כ-10 דונם בסך של כ-28 מיליון ש״ח בתוספת מע״מ. נכון למועד הדוח, שולמה מקדמה בסך כ-4 מיליון ש״ח.

מובהר כי הנתונים בדבר יחיד בתכנון ומייר צפוי לשימוש מסחר, משרדים ומלונאות כפופים לאישור תבייע חדשה שמקדמת הקבוצה, לפרטים נוספים בדבר הפרויקט ראו סעיף 6.6.16 לדוח תיאור עסקי התאגיד.

ה. פרויקטי התחדשות עירונית22 ליום 30 בספטמבר 232025:

מועד תחילת ביצוע משוער	מספר יח"ד נוספות לשיווק	מספר יחידות הבעלים	אחוז החתימות הדרושות	אחוז החתימות למועד הדוח	חלק החברה האפקטיבי בפרויקט	סוג הפרויקט	מיקום	הפרויקט
Q4-2026	775	155	67%	81%	50%	פינוי בינוי	טירת הכרמל	ז'בוטינסקי-כלניות
Q1-2026	15	24	67%	96%	50%	ממייא 38/1	תל אביב	פעמונית 10,12,14
Q1-2026	15	24	67%	86%	50%	תמייא 38/1	תל אביב	קהילת קנדה 41, 43, 45
Q4-2026	268	48	67%	92%	50%	פינוי בינוי	טירת הכרמל	משה שרת 41, 43, 45
Q4-2027	126	66	67%	81%	50%	פינוי בינוי	נתניה	גד מכנס 25, 27, 29, 31
Q1-2028	342	168	67%	87%	50%	פינוי בינוי	פרדס חנה כרכור	מתחם אגד, דרך הבנים 1-8
Q1-2028	290	100	67%	90%	50%	פינוי בינוי	פרדס חנה כרכור	מתחם קנדי, גבע 29-36
Q2-2026	9	15	67%	85%	50%	תמייא 38/2	תל אביב	בזל 41
Q2-2026	11	13	67%	92%	50%	תמייא 38/2	תל אביב	שטרוק 13
Q2-2026	29	33	67%	69%	50%	ממייא 38/2	תל אביב	גלעינית 1
Q2-2026	40	32	67%	83%	50%	ממייא 38/2	תל אביב	5 גלעינית
Q2-2026	15	12	67%	75%	50%	תמייא 38/2	הרצליה	2 גולומב
Q3-2026	27	32	67%	100%	50%	ממייא 38/1	טירת הכרמל	7-9 אצייל
Q1-2026	26	32	67%	84%	50%	ממייא 38/1	קריית ים	7 י.ל פרץ 4אי אהבת ציון
Q1-2026	14	16	67%	87%	50%	ממייא 38/1	קריית ים	אהבת ציון 5
Q1-2026	22	24	67%	87%	50%	ממייא 38/1	קריית מוצקין	27,29,31 קדיש לוז
Q1-2026	22	24	67%	71%	50%	ממייא 38/1	קריית מוצקין	59,61,63 קדיש לוז
Q1-2027	20	24	67%	75%	50%	תמייא 38/1	קריית מוצקין	דרך עכו 205
Q1-2027	20	24	67%	83%	50%	תמייא 38/1	קריית מוצקין	דרך עכו 207
Q1-2026	31	32	67%	78%	50%	תמייא 38/1	קריית מוצקין	החשמונאים 28
Q1-2026	41	36	67%	80%	50%	תמייא 38/1	קריית מוצקין	קורציאק 4-8
Q4-2027	138	24	67%	67%	50%	פינוי בינוי	טירת הכרמל	הרב קוק
Q4-2026	74	24	80%	91%	50%	תמייא 38/2	טירת הכרמל	אצייל 32-36

הטבלה כוללת עסקאות בשלבי יזום ותכנון מתקדמים ואינה כוללת עסקאות אשר אינן חתומות על-ידי הרוב החוקי הנדרש על מנת להוציאן לפועל. לפרטים נוספים אודות פרויקטי התחדשות עירונית של החברה בהם הושג הרוב הדרוש, לרבות פרטים בדבר הכנסות, רווחיות, מחיר מכירה ממוצע צפוי למ״ר ורווח כלכלי, ראה סעיף 6.5 ה. לדוח הדירקטוריון של החברה . לרבעון אחד של שנת 2025, כפי שפורסם ביום 29 במאי 2025 (מסי אסמכתא: 025-01-03930), המובא בדוח זה בדרד של הפניה.

דוח דירקטוריון על מצב ענייני החברה ליום 30 בספטמבר 2025

מועד תחילת ביצוע משוער	מספר יח"ד נוספות לשיווק	מספר יחידות הבעלים	אחוז החתימות הדרושות	אחוז החתימות למועד הדוח	חלק החברה האפקטיבי בפרויקט	סוג הפרויקט	מיקום	הפרויקט
Q4-2026	110	28	67%	96%	50%	פינוי בינוי	נהריה	רייך ויצמן
Q3-2027	39	12	67%	67%	50%	פינוי בינוי	נהריה	ההגנה 38
Q3-2027	156 172	48	67%	83%	50%	פינוי בינוי	חיפה	דרייפוס 49-59
Q3-2026		34	67%	71%	50%	פינוי בינוי	נשר חיפה	יעל 43 ו-30
Q4-2027	221	72	67%	70%	50%	פינוי בינוי		רוטשילד /רינה
Q2-2032	60	32	67%	67%	50%	פינוי בינוי	ראשון לציון	אושיסקין
Q4-2027	183	61	67%	71%	50%	פינוי בינוי	חיפה	נתיב חן39-53
Q4-2031	423	127	67%	67%	50%	פינוי בינוי	חיפה	נתיב חן 63-79
Q2-2027	181	44	67%	73%	50%	פינוי בינוי	קרית מוצקין	ורד ויצמן
Q1-2028	122	32	67%	69%	70%	פינוי בינוי	חדרה	הגיבורים
Q1-2028	401	100	67%	72%	35%	פינוי בינוי	פרדס חנה כרכור	דרך למרחב
Q4-2026	45	24	67%	95%	50%	תמייא 38/2	נהריה	8-10 שי עגנון
Q4-2026	69	19	67%	100%	50%	תמייא 38/2	נהריה	13-15 סאלד
Q2-2027	60	18	67%	100%	50%	פינוי בינוי	חולון	הבנים 3-7
Q3-2028	1,052	200	67%	80%	50%	פינוי בינוי	טירת הכרמל	מתחם גיורא
Q3-2027	97	42	67%	71%	50%	פינוי בינוי	נתניה	שרת 45 - טרומפלדור 38
Q3-2027	79	35	67%	70%	50%	פינוי בינוי	נתניה	שדי בנימין 24-26
Q2-2027	65	28	67%	70%	50%	פינוי בינוי	נתניה	המתמיד 3-5
Q1-2027	144	72	67%	76%	49%	פינוי בינוי	נתניה	מתחם אבושדיד
Q1-2028	372	165	67%	80%	49%	פינוי בינוי	נתניה	ברודצקי בנימין
Q1-2027	150	60	67%	95%	49%	פינוי בינוי	נתניה	בן צבי הארי
Q2-2028	74	41	67%	82%	49%	פינוי בינוי	נתניה	בן יהודה נגב
Q4-2027	160	73	67%	84%	49%	פינוי בינוי	נתניה	גורדון ויצמן ששת הימים
Q3-2026	260	128	67%	96%	40%	פינוי בינוי	נתניה	נורוק טהון
Q4-2027	64	8	67%	67%	70%	פינוי בינוי	חדרה	השקמה-בית אליעזר
Q3-2028	40	18	67%	67%	70%	פינוי בינוי	גבעתיים	חנה סנש
Q3-2028	120	38	67%	67%	100%	פינוי בינוי	נתניה	הר ציון הגליל

פרויקטי התחדשות עירונית ליום 30 בספטמבר 2025 אשר טרם עברו את רף החתימות הנדרש

מועד תחילת ביצוע משוער	מספר יח"ד נוספות לשיווק	מספר יחידות הבעלים	אחוז החתימות הדרושות	אחוז החתימות למועד הדוח	חלק החברה האפקטיבי בפרויקט	סוג הפרויקט	מיקום	הפרויקט
Q4-2028	565	113	67%	53%	50%	פינוי בינוי	קרית אתא	מרזוק
Q4-2028	810	180	67%	55%	50%	פינוי בינוי	קרית ים	הנרייטה סאלד
Q4-2027	118	36	67%	38%	50%	פינוי בינוי	זכרון יעקב	העליה
Q1-2029	1,571	371	67%	37%	50%	פינוי בינוי	קרית ים	זיבוטינסקי בן צבי קריית ים
Q1-2031	727	149	67%	30%	50%	פינוי בינוי	נהריה	חנה סנש 2-14
Q2-2028	452	98	67%	44%	50%	פינוי בינוי	קרית ים	שפרינצק
Q1-2028	461	115	67%	54%	50%	פינוי בינוי	קרית חיים	שבטי ישראל42-62
Q3-2027	819	130	67%	41%	50%	פינוי בינוי	מגדל העמק	התשיג
Q3-2027	2,224	556	67%	41%	50%	פינוי בינוי	עכו	שפירא הרימון האילן
Q4-2027	372	128	67%	55%	50%	פינוי בינוי	חיפה	כברי
Q3-2031	286	104	67%	61%	50%	פינוי בינוי	חיפה	ישעיהו
Q3-2032	280	92	67%	50%	50%	פינוי בינוי	חיפה	3-15 זיורס
Q3-2032	340	97	67%	39%	50%	פינוי בינוי	חיפה	אסתר המלכה
Q3-2032	78	36	67%	64%	50%	פינוי בינוי	חיפה	שער הגיא71-13
Q3-2026	202	96	67%	32%	50%	פינוי בינוי	נתניה	הרב קוק-בורוכוב-שלמה המלך
Q4-2027	131	65	67%	40%	50%	פינוי בינוי	נתניה	גורדון וייצמן
Q4-2028	360	60	67%	60%	50%	פינוי בינוי	אשקלון	הבעל שם טוב
Q2-2027	183	29	67%	60%	70%	פינוי בינוי	חדרה	ביאליק 3,5,7
Q3-2028	704	176	67%	63%	70%	פינוי בינוי	חדרה	גזית-הנציב
Q1-2029	564	176	67%	40%	100%	פינוי בינוי	אשדוד	ההגנה
		•		·				סה"כ

מובהר בזאת כי המידע המובא בטבלאות הפרויקטים לעיל בדבר הערכות החברה לענייו. ביו היתר. הכנסות, מחיר מכירה למ"ר, שיעורי רווחיות ועודפים צפויים לרבות רווח כלכלי, שינויים תכנוניים ומועדי ההקמה וסיום של הפרויקטים וכן בדבר פרטים ביחס לעסקאות שטרם הושלמו ומכרזים בהם זכתה החברה (לרבות עצם השלמת העסקאות והוצאה לפועל של המכרזים בהם זכתה החברה), הינו מידע צופה פני עתיד, כהגדרת המונח בחוק ניירות ערך, המבוסס על תוכניות העבודה וניסיונה של החברה. מובהר כי הערכות החברה עלולות שלא להתקיים ו/או להתקיים באופן חלקי ו/או להשתנות באופן מהותי מסיבות שאינן תלויות בחברה ואינן מצויות בשליטתה, לרבות התמשכות/הרחבת מלחמת חברות ברזל, השפעות מבצע "עם כלביא" ולרבות בשל מידת שיתוף פעולה בין החברה והשותפים בפרויקטים (ככל שרלוונטי) ובהחלטות שיתקבלו על ידם במהלך הקמת הפרויקט; בהתקשרות חברת הפרויקט הרלוונטית בהסכמי מימון לליווי והקמת הפרויקט ובעמידה בתנאים שיקבעו בהסכמים האמורים (ככל שייקבעו); גורמים חיצוניים, כגון קבלת ההיתרים הנדרשים לצורך ביצועם של הפרויקט (הן בעצם קבלתם והן בעצם קבלתם במועד שנחזה לכך על ידי החברה והשותפות בפרויקט); עמידת חברות הפרויקט בדרישות הרשויות השונות ומתן ההיתרים הרלבנטיים על ידן לרבות בדרישת רמ"י; עלויות הקמה ומימון בפועל במועד התהוותן (אשר עשוי לחול בהם שינוי למול העלויות שנחזו על ידי החברה, לרבות שינוי מהותי ולרבות עקב מחסור בכוח אדם); שינוי רמות מחירי המכירה השוררים כיום בשוק הנדל"ן; הרעה בסביבה הכלכלית בארץ ובעולם (לרבות בשל שינוי בסביבת האינפלציה ו/או הריבית ו/או מלחמת "חרבות ברזל" ו/או מבצע "עם כלביא" ו/או הסכם הפסקת האש); ו/או התממשות גורמי הסיכון המפורטים בסעיף 6.19 לדוח תיאור עסקי התאגיד. לפיכך, אין כל ודאות כי המידע המובא לעיל יתממש ויכול להיות שונה אף באופן מהותי מהאמור.

7. תחום הנדל"ן המניב בישראל

: להלן תמצית תוצאות תחום פעילות נדליין להשקעה לתקופות הדיווח

לשנה שהסתיימה ביום 31 בדצמבר		לתקופה של שי שהסתיימה ביונ	ז ביום 30	לתקופה של תי שהסתיימו בספט
2024	2024	2025	2024	2025
18,423	4,542	7,214	14,076	17,312	סך הכנסות הפעילות (מאוחד)
(2,703)	(573)	(670)	(1,523)	(2,100)	סך הוצאות הפעילות (מאוחד)
15,720	3,970	6,544	12,553	15,211	רווח מהפעילות NOI (מאוחד)
8,799	2,497	4,534	5,997	11,073	NOI בחברה כלולה (100%)
24,519	6,467	11,078	18,550	26,284	NOI סהייכ
19,440	5,037	8,541	15,109	19,880	סהייכ NOI (חלק החברה)
14,617	3,788	6,520	12,110	15,210	NOI מנכסים זהים (מאוחד)
14,472	3,788	6,250	12,110	14,345	NOI מנכסים זהים (חלק החברה)

7.2 להלן נתונים בדבר נכסים מניבים בהפעלה, נכסים בהקמה וקרקעות בתכנון, של הקבוצה ליום 30 בספטמבר 2025:

סיווג הנכס	שם הנכס ומיקומו	חלק החברה האפקטיבי	תיאור/ ייעוד	שווי בספרים 30.9.25 (אלפי ש״ח)	צפי עלויות להשלמת הפרויקט – 100% (אלפי ש"ח)	צפי עלויות להשלמת הפרויקט – חלק החברה האפקטיבי (אלפי ש"ח)	סה"כ שטחי משרדים / מסחר להשכרה (מ"ר) – 100%	שטחי משרדים / מסחר להשכרה (מ"ר) - חלק החברה	מועד סיום בניה משוער	NOI שנתי צפוי (בתפוסה מלאה)- 100% (אלפי ש"ח)	אנתי NOI צפוי (בתפוסה מלאה)- חלק החברה (אלפי ש"ח)	שיעור חוזי שכירות חתומים
בהפעלה	A Center חדרה	100%	מרכז מסחרי	164,000			12,377	12,377	מאוכלס	10,740	10,740	98%
	A Center טירת כרמל	100%	מרכז מסחרי	9,190			512	512	מאוכלס	650	650	65%
	בית אבות סיעודי, חדרה	70%	בית אבות סיעודי	92,630			8,433	5,903	מאוכלס	6,540	4,580	100%
	בית מלאכה, חדרה	100%	בית מלאכה	1,660			700	700	מאוכלס	160	160	100%
	מגרש 9, עמק חפר	50%	מסחר, משרדים ולוגיסטיקה	69,400			5,820	2,910	מאוכלס	4,790	2,395	100%
	מגרש 39, עמק חפר	50%	מסחר, משרדים ולוגיסטיקה	75,100			7,529	3,765	מאוכלס	4,950	2,475	100%
	מגרש 1, עמק חפר	50%	מסחר, משרדים ולוגיסטיקה	153,560	620	310	17,631	8,816	מאוכלס	9,770	4,885	86%
	מרכז מסחרי הטריז, פרדס חנה	50%	מרכז מסחרי	37,500			2,704	1,352	מאוכלס	2,610	1,305	94%
	רובע הברון פרדס חנה	50%	משולב מסחר ומגורים	29,720	_		1,463	732	מאוכלס	1,910	955	41%
	מתחם אורות - מרכז מסחרי ביג, אור עקיבא	16.7%	מרכז מסחרי ומשרדים	265,500	1,500	250	16,960	2,827	בהליכי אכלוס	19,480	3,250	מסחרי – 98%; משרדים – 22%
בהקמה	4 קרקעות, אזהיית כפר יונה	50%	מסחר, משרדים ולוגיסטיקה	234,600	60,200	30,100	51,877	25,939	Q4-2026	31,930	15,965	12%
	8 קרקעות – מבוא כרמל	22.5%	מסחר, משרדים ולוגיסטיקה	426,590	366,040	82,360	143,140	32,207	Q4-2028	68,710	15,460
	גורדוניה, חוף גולן, כנרת	50%	מלונאות	158,510	128,050	64,025	148 חדרי מלון	74 חדרי מלון	Q3-2026	23,760	11,880	100%
בתכנון	נאות גולף, קיסריה	50%	מלונאות	25,635	129,060	64,530	108 חדרי מלון	54 חדרי מלון	Q4-2027	13,570	6,735
	רובע השדה (מתחם 5), אילת	²⁴ 50%	מלונאות	41,140	205,300	102,650	189 חדרי מלון	63 חדרי מלון	Q2-2028	11,300	5,650
	שער הים (קדמת עדן), גבעת אולגה, חדרה	33.5%	מלונאות	68,190	143,280	48,000	150 חדרי מלון	50 חדרי מלון	Q4-2028	15,000	5,025
	מגרש 44, עמק חפר	50%	מסחר, משרדים ולוגיסטיקה	11,690	49,600	24,800	12,718	6,359	Q2-2028	9,540	4,770
	מגרשים 717,718,719, אזה״ת ברוש, בית שמש	84%	חוות שרתים (דאטה סנטר)	56,670	576,270	484,070	15,000	12,600	25 טרם נקבע	85,800	72,100
	קרקע חקלאית, אזהיית חדרה	100%		14,170
	סה"כ			1,935,455	1,659,920	901,095	296,864	116,998		321,210	168,980

במהלך חודש ספטמבר 2025 רכשה חברת עמרם את ביטון מלונאות ונופש בעיימ, חברה מאוחדת המוחזקת בשיעור 50% (בשרשור), מצד שלישי ג' את חלקו בהון המניות בחברת כרם מלונות ונכסים בעיימ המחזיקה בנכס (להלן – ייכרםיי) ועם השלמת הרכישה עלתה החזקתה בכרם ל־100%. לפרטים נוספים ראה ביאור 3טוי בדוחות הכספיים ביניים. תחילת ההקמה מותנית בהסכמי שכירות חתומים של לפחות 30% מסך הקיבולת בפרויקט.

²⁵

<-- PDF CHUNK SEPARATOR -->

מובהר בזאת כי המידע המובא בטבלאות הפרויקטים לעיל בדבר הערכות החברה לעניין, בין היתר, ביחס לפרויקטים שטרם נבנו, נתונים בדבר NOI צפוי, צפי עלויות להשלמת הפרויקט, מועד סיום בניה משוער, הינם 'מידע צופה פני עתיד' )כהגדרת המונח בחוק ניירות ערך, תשכ"ח1968-(, המתבסס על ניסיונה של החברה ושותפיה לפרויקטים השונים. פרמטרים אלה תלויים במידה רבה בשיתוף פעולה בין השותפים, בהחלטות שיתקבלו על ידם ובהעמדת ההון העצמי הנדרש מהם )ובכלל זה מהחברה( על פי ההסכמים שנחתמו; בגורמים חיצוניים ובשמירת רמות מחירי המכירה השוררים כיום בשוק הנדל"ן )בהם עשוי לחול שינוי, לרבות שינוי מהותי, בין היתר לאור תמורות בסביבה הכלכלית בה פועלת החברה לרבות בגין עליית הריבית והאינפלציה, המלחמה, מבצע "עם כלביא" והסכם הפסקת האש( - ואין וודאות שכך יהיה מצב הדברים בפועל. גורמים אלה עשויים לשנות באופן משמעותי את הערכות החברה המפורטות לעיל. להערכת החברה, נכון למועד זה, הגורמים העיקריים העשויים להביא לכך שהמידע צופה פני עתיד לא יתממש הינו אי שיווק השטחים להשכרה שנותר ברמות המחירים הקיימים נכון למועד הדוח; הרעה בסביבה הכלכלית אשר תשפיע לרעה על סביבת המחירים בה פועלת החברה, באופן שישפיע על ה-NOI הצפוי, הקשחת תנאי המימון, עליית שיעורי היוון והתממשות גורמי הסיכון המפורטים בסעיף 6.7.17 לדוח תיאור עסקי התאגיד וכדומה. לפיכך, אין כל ודאות כי המידע שלעיל יתממש והוא יכול להיות שונה אף באופן מהותי, מהאמור לעיל.

.8 ניתוח המצב הכספי

הסברי הדירקטוריון המובאים להלן לגבי המצב הכספי, תוצאות הפעילות והנזילות הינם בהתייחס לדוחות הכספיים ביניים:

להלן נתונים עיקריים מתוך סעיפי הדוח על המצב הכספי המאוחד ליום 30 בספטמבר 2025 )הנתונים באלפי ש"ח(:

ליום 31 בדצמבר	פטמבר	ליום 30 בס	סעיף
2024	2024	2025
48,425	107,202	174,540	ווי מזומנים מזומנים וש
135,149	54,748	144,648	מוש וגבלים בשי פיקדונות מ
227,619	222,316	427,455	חות חוזים ולקו נכסים בגין
81,109	109,683	97,101	רות חובה חייבים וית
2,681,879	2,763,688	2,888,697	קרקעות ם למכירה ו מלאי בנייני
-	32,859	-	רה זקים למכי נכסים מוח
3,174,181	3,290,496	3,732,441	ם סים שוטפי סך הכל נכ
370,865	361,606	371,055	וי המאזני שיטת השו טופלות לפי לוואות המ השקעות וה
6,761	129	13,994	רות חובה חייבים וית
571,150	518,936	671,189	מה קעה ובהק נדל"ן להש
1,020,657	853,614	1,431,830	קעין מלאי מקר ת לרכישת ות ומקדמו מלאי קרקע
15,862	14,117	23,177	נדחים נכסי מסים
81,141	66,336	89,265	נטו רכוש קבוע,
2,066,436	1,814,738	2,600,510	טפים סים לא שו סך הכל נכ
2,136,953	2,275,950	2,077,011	ים איים ואחר אגידים בנק אשראי מת
95,022	83,814	95,588	ות חוב פות של אגר חלויות שוט
78,950	48,352	73,703	ם תני שרותי ספקים ונו
159,733	113,204	151,203	ות זכות זכאים ויתר
571,662	461,620	581,222	ות ם עם לקוח ת בגין חוזי התחייבויו
11,462	14,404	78,370	מבינציה עסקאות קו רותי בניה ב ת למתן שי התחייבויו
-	5,173	-	המאזני יטת השווי טופלות בש חברות המ הלוואות מ
3,053,782	3,002,517	3,057,097	וטפות חייבויות ש סך הכל הת
555,405	528,973	1,199,794	רים קאיים ואח תאגידים בנ הלוואות מ
255,031	270,968	483,118	אגרות חוב
53,399	30,348	77,207	המאזני יטת השווי טופלות בש חברות המ הלוואות מ
13,492	11,935	4,183	ות שליטה שאינן מקנ בעלי זכויות הלוואות מ
369	358	369	ות לעובדים ת בגין הטב התחייבויו
57,396	61,139	59,393	חים ת מסים נד התחייבויו
935,092	903,721	1,824,064	א שוטפות חייבויות ל סך הכל הת
1,201,143	1,147,348	1,400,295	ברה האם לים של הח מיוחס לבע סה"כ הון ה
50,600	51,648	51,495	ליטה נן מקנות ש זכויות שאי
1,251,743	1,198,996	1,451,790	סה"כ הון

להלן נתונים מתוך סעיפי הדוח על המצב הכספי המאוחד ליום 30 בספטמבר 2025 וההסברים להתפתחויות העיקריות שחלו (הנתונים באלפי ש״ח):

הסבר לשינויים העיקריים שחלו בהשוואה ליום 31.12.24	ליום 31 בדצמבר 2024	ליום 30 בספטמבר 2024	ליום 30 בספטמבר 2025	סעיף
				: נכסים
ראה דוח על תזרימי מזומנים.	48,425	107,202	174,540	מזומנים ושווי מזומנים
הפיקדונות כוללים בעיקר יתרות מזומנים בחשבונות ליווי בנקאי של פרויקטים; הגידול נובע מקליטת פרויקטים חדשים לליווי בתקופת הדיווח.	135,149	54,748	144,648	פיקדונות מוגבלים בשימוש
העלייה משקפת בעיקר גידול בנכסים בגין חוזים (IFRS 15) במרבית הפרויקטים, על רקע קצב התקדמות בביצוע הגבוה מקצב תשלומי הרוכשים.	227,619	222,316	427,455	נכסים בגין חוזים ולקוחות
הגידול נובע בעיקר מגידול ביתרת מוסדות לקבל.	81,109	109,683	97,101	חייבים ויתרות חובה
העלייה במלאי הבניינים למכירה נובעת בעיקר מהיוון עלויות ביצוע ותכנון, הקשורות לפרויקטים בביצוע, כשהיא מקוזזת חלקית בעלויות שהוכרו ברווח והפסד עקב התקדמות ביצוע ומסירות; וכן מסיווג קרקעות מנכסים לזמן ארוך לנכסים שוטפים עם התקדמות שלבי תכנון/שיווק מתקדמים.	2,681,879	2,763,688	2,888,697	מלאי בניינים למכירה וקרקעות
		32,859		נדל"ן להשקעה מוחזק למכירה
	370,865	361,606	371,055	השקעות והלוואות המטופלות בשיטת השווי המאזני
הגידול נובע מהשקעות בסך של כ-62 מיליון ש״ח בנדל״ן להשקעה בהקמה וכן מכניסה לאיחוד בחברת כרם מלונות ונכסים, ראה ביאור 3טוי לדוחות הכספיים ביניים.	571,150	518,936	671,189	נדל"ן להשקעה ובהקמה
העלייה בסעיף בתקופת הדוח נובעת בעיקר מרכישת קרקעות, השקעות ומקדמות בסך של כ- 489 מיליון ש״ח (בעיקר רכישת קרקעות בפרויקטים: יבנה מתחם ד׳, יבנה מתחם ז׳, ברונפמן הר הצופים) ועלויות מימון שהוונו. מנגד, נרשם קיטון של כ- 127 מיליון ש״ח בגין סיווג קרקעות מזמן ארוך לזמן הקצר.	1,020,657	853,614	1,431,830	מלאי קרקעות ומקדמות לרכישת מלאי מקרקעין
				התחייבויות והון:
היתרה כוללת בעיקר הלוואות למימון רכישת קרקעות וכן אשראי למימון הקמת הפרויקטים בשלב הליווי, סכום יתרת האשראי בגין פרויקטים בליווי הינו בסך של כ-1,414 מיליון שייח, האשראי בגין קרקעות ייזום הינו בסך של כ-383 מיליון שייח, אשראי בגין נכסים מניבים הינו בסך כ-58 מיליון שייח, אחרות בסכום של כ-222 מיליון שייח.	2,136,953	2,275,950	2,077,011	אשראי לזמן קצר מתאגידים בנקאיים ואחרים
	159,733	113,204	151,203	זכאים ויתרות זכות
הגידול נובע בעיקר מכניסה של פרויקטים חדשים לליווי בתקופת הדיווח.	571,662	461,620	581,222	התחייבויות בגין חוזים עם לקוחות
היתרה כוללת בעיקר הלוואות למימון רכישת קרקעות וכן אשראי למימון הקמת הפרויקטים בשלב הליווי, סכום יתרת האשראי בגין פרויקטים בליווי הינו בסך של כ-118 מיליון שייח, האשראי בגין קרקעות ייזום לזייא הינו בסך של כ-979 מיליון שייח וכן הלוואות בגין	555,405	528,973	1,199,794	הלוואות לזמן ארוך מתאגידים בנקאיים ואחרים

הסבר לשינויים העיקריים שחלו בהשוואה ליום 31.12.24	ליום 31 בדצמבר 2024	ליום 30 בספטמבר 2024	ליום 30 בספטמבר 2025	סעיף
נכסים מניבים בסכום של כ-88 מיליון שיח. הגידול ביתרה נובע בעיקר מהלוואות שהתקבלו לרכישת קרקעות בפרויקטים יבנה (מתחם די ומתחם זי) וברונפמן הר הצופים.
במהלך תקופת הדוח הנפיקה החברה אג״ח סדרה ג׳ בסכום של כ-310 מיליון ש״ח, כולל עלויות הנפקה. מנגד, במהלך התקופה נפרע כ-81 מיליון ש״ח אג״ח סדרה א׳.	350,053	354,782	578,706	אגרות חוב (כולל חלות שוטפת)
העליה בתקופת הדוח נובעת בעיקר מהנפקת מניות בסך של כ-125 מיליון ש״ח, מחלק בעלי מניות החברה ברווח המאוחד בסך של כ-72 מיליון ש״ח.	1,201,143	1,147,348	1,400,295	סה"כ הון המיוחס לבעלים של החברה האם
	50,600	51,648	51,495	זכויות שאינן מקנות שליטה

9. ניתוח תוצאות הפעילות

להלן נתונים עיקריים לגבי דוחות רווח והפסד מהדוחות הכספיים ביניים (הנתונים באלפי שייח):

לשנה שהסתיימה ביום 31 בדצמבר	לתקופה של שלושה חודשים שהסתיימה ביום 30 בספטמבר		לתקופה של תשעה חודשים שהסתיימה ביום 30 בספטמבר		סעיף
2024	2024	2025	2024	2025
1,052,849	289,382	371,863	684,256	1,066,343	הכנסות
27,434	7,022	12,301	21,712	27,398	הכנסות מהשכרת נכסים
792,464	220,133	294,511	514,067	850,767	עלות ההכנסות
287,819	76,272	89,653	191,902	242,974	רווח גולמי
3,068	1,084	(2,111)	(4,538)	(5,476)	עליית (ירידת) ערך נדל"ן להשקעה
14,488	6,579	(1,869)	12,568	(532)	חלק החברה ברווחי חברות המטופלות בשיטת השווי המאזני
241,215	68,264	63,818	153,108	178,093	רווח תפעולי
235,550	65,105	66,431	157,961	184,614	רווח תפעולי בנטרול שערוך נכסים26
(83,144)	(19,812)	(36,252)	(62,691)	(81,718)	הוצאות מימון, נטו
115,094	30,937	20,950	61,845	72,393	רווח נקי מיוחס לבעלי מניות החברה האם

להלן נתונים מתוך סעיפי דוחות רווח או הפסד מאוחדים וההסברים להתפתחויות העיקריות שחלו (הנתונים באלפי ש״ח):

הסבר לשינויים העיקריים	לשנה שהסתיימה ביום 31 בדצמבר	מה חודשים		חודשים ש שהסתיימה ביום 30 בספטמבר		חודשים שהסתיימה ביום 30 בספטמבר
	2024	2024	2025	2024	2025
ההכנסות בתקופת הדוח נובעות בעיקר מפרויקטים אקווה פארק מתחמים ב' ו-ג', פרויקט אקווה סנס (בן גוריון), אקווה ריזורט, רובע הברון, אילת רובע השדה, עכו מתחמים 1+3 וכלניות 22.	1,052,849	289,382	371,863	684,256	1,066,343	הכנסות ממכירת דירות וקרקעות ומביצוע עבודות בניה
שיעור הרווח הגולמי, וכן שיעור הרווח הגולמי בנטרול מכירות קרקע, ירדו בתקופת הדוח		26.4%	24.1%	28%	22.8%	שיעור רווח גולמי

רווח תפעולי בנטרול שערוך נכסים לשוויים ההוגן, לרבות נטרול שערוכים בחברות כלולות שנכללו בחלק החברה ברווחי חברות כלולות.

הסבר לשינויים העיקריים	לשנה שהסתיימה ביום 31 בדצמבר	לתקופה של שלושה חודשים שהסתיימה ביום 30 בספטמבר		חודשים שה שהסתיימה ביום 30 בספטמבר ב		לסתיימה זפטמבר
	2024	2024	2025	2024	2025
לעומת תקופות קודמות בעיקר בשל שינוי תמהיל: עלייה במשקל פרויקטים בעלי רווחיות יחסית נמוכה ומכירות במסלולים מסובסדים (מחיר מטרה/מופחת). בנוסף, חלק מהפרויקטים מצויים בשלבים מוקדמים של ביצוע הפרויקט, שבהם ההכרה החשבונאית מטיבה פחות עם שיעור הרווח הגולמי. לכך נוספו התייקרות תשומות עבודה וקבלנות משנה והרחבת מבצעי שיווק בתקופת הלחימה אשר הגדילו את ההשפעה של נשיאת ריבית הלוואות קבלן לרוכשים; לפי לפי זרוצה מסופלים כהפחתה מההכנסות (תמורה המשולמת ללקוח/תמריצי מכירה) ולא כהוצאת מימון, ולכן הם מקטינים את ההכנסה המדווחת ופוגעים בשיעור הרווח הגולמי. לעומת התקופה המקבילה אשתקד, שבה תרמו לעומת התקופה המקבילה אשתקד, שבה תרמו בעלות נמוכה יחסית והיו עתירי רווחיות ומכירות בשוק החופשי.
	(23,586)	(4,646)	(7,632)	(16,142)	(18,140)	הוצאות מכירה ושיווק
עלייה בהוצאות הנהלה וכלליות בתקופת הדוח לעומת התקופה המקבילה אשתקד נובעת בעיקר מהוצאות שכר ונלוות, בעיקר בשל עלייה במצבת כוח האדם כמו גם עליות שכר; ובהתאם, גידול בהוצאות אחזקת משרד והוצאות ביטוח עסק.	(44,941) 4.16%	(12,114) 4%	(14,113) 3.7%	(31,897) 4.5%	(40,874) 3.7%	הוצאות הנהלה וכלליות/ שיעור מההכנסות בניטרול קרקעות
הרווח בתקופה נובע בעיקר מחלק הקבוצה ברווחי פרויקט דיזינגוף בנתניה (עמרם אברהם יזמות ובניה בעיימ), בעוד שברבעון המקביל נבע הרווח בעיקר מחלק הקבוצה ברווחי פרויקט מפרש (אופק חופים בעיימ).	14,488	6,579	(1,869)	12,568	(532)	חלק הקבוצה ברווחי השקעות המטופלות בשווי מאזני

10. תזרים מזומנים ונזילות

להלן נתונים מתוך דוחות תזרימי מזומנים שנכללו בדוחות הכספיים ביניים של החברה וההסברים להתפתחויות העיקריות שחלו (הנתונים באלפי ש״ח):

הסבר לשינויים העיקריים	לשנה שהסתיימה ביום 31 בדצמבר	זסתיימה ה	לתקופה שי חודשים שו ביום 30 בכ	תיימה ביום	לתקופה שי חודשים שהסו 30 בספנ	סעיף
	2024	2024	2025	2024	2025
עיקר ההתאמות לרווח בתקופה של 9 חודשים נובע: גידול המלאי בניינים למכירה בהתאם להכרה בהכנסה לפי קצב ההתקדמות בפרויקטים וקצב המכירות הכולל שינוי בנכסים בגין חוזים עם והתחייבויות בגין חוזים עם לקוחות בסך של כ-43 שייח, וכן התאמה בגין ריבית ששולמה ולא נזקפה לרווייה בסך של כ-	519,280	135,202	(7,583)	269,869	(81,957)	תזרים מזומנים מפעילות שוטפת – בנטרול רכישת קרקעות

הסבר לשינויים העיקריים	לשנה שהסתיימה ביום 31 בדצמבר	לתקופה של שלושה חודשים שהסתיימה ביום 30 בספטמבר		יימה ביום חודשים שהסתיימה		זיימה ביום
	2024	2024	2025	2024	2025
117 מיליון שייח, נטו, וכן מס ששולם בסך של 27 מיליון שייח.
הקיטון בתזרים מפעילות שוטפת נובע מהאמור לעיל וכן מגידול בהשקעה בקרקעות בתקופה בעיקר השלמת רכישת הקרקעות בפרויקטים - יבנה מתחם די ומתחם זי, ברונפמן הר הצופים בסך של כ-583 מיליון ש״ח.	(222,110)	(359,896)	(18,116)	(346,931)	(684,653)	תזרים מזומנים מפעילות שוטפת
תזרים המזומנים השלילי מפעילות השקעה נובע בעיקר משינוי במקדמות והשקעות ששולמו בגין נדלייש (62 מי), רכישת רייק (כ-23 מי) וממתן הלוואות לחברות המטופלות לפי שיטת השווי המאזני בתקופת הדוח (כ-10 מי).	(274,952)	(31,860)	2,286	(150,554)	(110,467)	תזרימי מזומנים מפעילות השקעה
הגידול בתזרים מזומנים מפעילות מימון נובע בעיקר מגידול בנטילת אשראי לזמן קצר וארוך מבנקים ואחרים בסך של כ-559 מיליון שייח נטו, מהנפקת מניות בתקופה בסך של כ- 125 מיליון שייח והנפקת אגרות חוב סדרה ג' בתקופה בסך של כ-307 מיליון שייח.	516,869	401,100	91,652	576,069	921,235	תזרימי מזומנים מפעילות מימון

11. גילוי בהתאם לסעיף 10(ב)(14) לתקנות הדיווח וגילוי תזרים המזומנים החזוי למימון פירעון התחייבויות החברה

נכון ליום 30 בספטמבר 2025 לא מתקיימים בחברה סימני אזהרה כהגדרתם בתקנה 10(ב)(14) לתקנות הדיווח.

להלן פרטים אודות ההון החוזר וההון החוזר לתקופה של 12 חודשים

סך הכל (לתקופה של 12 חודשים)	התאמות (לתקופה של 12 חודשים)	הסכום שנכלל בדוחות הכספיים המאוחדים ליום 30.09.2025	סעיף
מיליון ש״ח	מיליון ש״ח	מיליון ש״ח
2,254	(1,478)	3,732	נכסים שוטפים
1,631	(1,426)	3,057	התחייבויות שוטפות
623	(52)	675	עודף נכסים שוטפים על התחייבויות שוטפות

להלן פרטים אודות ההון החוזר ותזרים מתמשך מפעילות שוטפת

ליום נפרד )סולו( מידע כספי 30.09.2025 "ח( )מיליוני ש	ים ליום יים מאוחד דוחות כספ 30.09.2025 "ח( )מיליוני ש	סעיף
859	675	הון חוזר
886	623	12 חודשים תקופה של הון חוזר ל	הון חוזר
)559(	)685(	ת שוטפת שך מפעילו מנים מתמ תזרים מזו

נכון ליום 30 בספטמבר 2025 לחברה תזרים מזומנים שלילי מתמשך מפעילות שוטפת בדוחות המאוחדים ובדוח על המידע הכספי הנפרד )סולו(. י חד עם זאת, דירקטוריון החברה קבע כי אין בתזרים המזומנים המתמשך השלילי מפעילות שוטפת בדוחות הכספיים המאוחדים ובדוחות סולו כאמור לעיל, כדי להצביע על בעיית נזילות בחברה, זאת לאור יתרת המזומנים הנזילים בחברה ולאור סקירה של הנהלת החברה של תזרים המזומנים החזוי של החברה לשנתיים הקרובות, לרבות סקירת הפרויקטים של החברה והעודפים הצפויים לחברה באופן שבשנה הקרובה החברה מעריכה כי יהיו לה עודפים בסך של כ397- מיליון ש"ח לפני מס )בעיקר מפרויקט אקווה ריזורט באילת והפרויקטים באשדוד מתחמים א'-ג'(, ובשנה שלאחר מכן כ608- מיליון ש"ח לפני מס )בעיקר מהפרויקטים באשדוד מתחמים א' -ג', אקווה סנס נתניה, מגרש 501 בטירת הכרמל, פרויקט אקווה פורט באילת ופרויקטים בעכו מתחמים 1-3(, וכן נוכח יכולות גיוס חוב ו/או הון בשוק ההון )לחברה תשקיף מדף בתוקף(. בין היתר, בחן דירקטוריון החברה את תוכנית המכירות בפרויקטים השונים של החברה, וכ ן בחן את מידת הגמישות הקיימת בפועל לחברה בקביעת קצב ההשקעות בפרויקטים קיימים ואת היכולת לבצע מימושים נוספים של קרקעות או פרויקטים שבבעלותה, ככל ויידרש. כמו כן בהסתמך על ניסיון העבר של החברה, לחברה היכולת לשחרר עודפים מפרויקטים עם התקדמות שיעור הביצוע ושיעור מכירות כפי שהוגדר/יוגדר על ידי הבנקים המלווים, וכן נוכח העובדה שלהערכת החברה מרבית הפרויקטים שבתכנון כמפורט בטבלאות שבדוח זה לעיל וכמפורט בסעיף 6.6.5.3 לדוח תיאור עסקי התאגיד, יעברו בשנת 2025 משלב התכנון לשלב הביצוע ועם כניסתם לתוקף של הסכמי הליווי עם הגורמים המממנים ועמידה בתנאי הליווי, לא תידרש הזרמת הון עצמי נוספת עם עמידה בתנאי הליווי ותשלום ריביות שוטפות, כאשר מנגד תחילת מכירת/שיווק יחידות הדיור תניב לחברה מזומנים נוספים אשר יפחיתו את החוב ביחס לפרויקטים בליווי. לאור כל האמור לעיל קבע דירקטוריון החברה )כשאין כל ודאות לכך( כי לא צפויה להיות בעיית נזילות לחברה כאמור ולפיכך לא מתקיים סימן אזהרה.

האמור לעיל בדבר הנחות דירקטוריון החברה הינו מידע צופה פני עתיד, כהגדרת המונח בחוק ניירות ערך, תשכ"ח1968- הכפוף לאמור בפסקת מידע צופה פני עתיד הכלולה בדוח דירקטוריון זה לעיל ולגורמי הסיכון המפורטים בסעיף 6.19 לדוח תיאור עסקי התאגיד והנחות הדירקטוריון עלולות להשתנות לרבות עקב מלחמת חרבות ברזל, מבצע "עם כלביא" והסכם הספקת האש, עליית הריבית והאינפלציה כאמור בדוח דירקטוריון זה לעיל.

.12 מקורות המימון

לפרטים אודות מקורות המימון ראה סעיף 6.12.1 לדוח תיאור עסקי התאגיד. הקבוצה מממנת את פעילותה, בעיקר מאשראי מתאגידים בנקאיים ומגורמים אחרים, גיוס הון ו/או חוב בשוק ההון )לחברה תשקיף מדף בתוקף(, ממקדמות מלקוחות ואשראי מספקים, כמפורט להלן:

12.1 אמצעים הוניים

ההון ליום 30 בספטמבר 2025 הסתכם לסך של כ- 1,452 מיליון ש"ח, לעומת סך של כ1,199- מיליון ש"ח ליום 30 בספטמבר 2024 ו סך של כ1,252- מיליון ש"ח ליום 31 בדצמבר .2024 להסברים על השינוי בהון, רא ו סעיף 9 לעיל.

12.2 יחסי הון למאזן

יחס ההון למאזן בהתאם למאזן המאוחד של ה חברה ליום 30 בספטמבר 2025 עמד על שיעור של כ-

22.4% לעומת כ23.4%- ליום 30 בספטמבר 2024 ו 23.8%- ליום 31 בדצמבר .2024 12.3 התחייבויות לזמן קצר

יתרת ההתחייבויות מתאגידים בנקאיים ונותני אשראי אחרים לזמן קצר ליום 30 בספטמבר ,2025 מסתכמת לסך של כ2,077- מיליון ש"ח לעומת סך של כ 2,276- מיליון ש"ח ליום 30 בספטמבר 2024 וסך של כ2,137- מיליון ש"ח ליום 31 בדצמבר .2024 הלוואות החברה לזמן קצר הן בעיקרן בריבית פריים + מרווח ואינן צמודות למדד. ריבית הפריים למועד הדוח הינה בשיעור של 6% ולמועד אישור הדוח הינה בשיעור של .5.75% בנוסף, חלויות שוטפות של אגרות חוב סדר ות א' ו-ב' מסתכמות למועד הדוח בכ- 95.6 מיליון ש"ח ובכ83.8- מיליון ש"ח, בהתאמה, ונושאות ריבית קבועה בשיעור שנתי של 6% ו ,7.4%- בהתאמה.

12.4 התחייבויות לזמן ארוך

יתרת ההתחייבויות מתאגידים בנקאיים ונותני אשראי אחרים לזמן ארוך ליום 30 בספטמבר ,2025 מסתכמת לסך של כ- 1,200 מיליון ש"ח לעומת סך של כ - 529 מיליון ש"ח ליום 30 בספטמבר 2024 וסך של כ555- מיליון ש"ח ליום 31 בדצמבר .2024 למועד הדוח הלוואות בסך של כ- 1,106 מיליון ש"ח צמודות לריבית הפריים . בנוסף, אגרות חוב )סדרה א' -ג'( המסווגות לזמן ארוך מסתכמות למועד הדוח בכ- 483 מיליון ש"ח. לפרטים נוספים אודות אגרות החוב של החברה ראה נספ ח ב' להלן.

חלק שני | הוראות גילוי בקשר לדיווח הפיננסי של החברה

.13 אומדנים חשבונאיים קריטיים

בעריכת הדוחות הכספיים נדרשת הנהלת החברה להשתמש באומדנים והערכות המשפיעים על ערכי הנכסים וההתחייבויות. לפרטים בדבר האומדנים החשבונאיים הקריטיים, המשמשים בהכנת הדוחות הכספיים, ראה ביאור 3 לדוחות הכספיים השנתיים.

.14 דוח מצבת התחייבויות לפי מועדי פירעון

דוח בדבר מצבת התחייבויות של החברה מתפרסם בטופס דיווח נפרד במקביל לפרסום דוח זה, והאמור בו מובא על דרך ההפניה.

חלק שלישי | גילוי ייעודי למחזיקי אגרות החוב של החברה

.15 גילוי ייעודי למחזיקי אגרות החוב

לגילוי ייעודי למחזיקי אגרות החוב )סדרה א'(, אגרות החוב )סדרה ב'( ואגרות החוב )סדרה ג'( של החברה ראה נספח ב' לדוח דירקטוריון זה.

ף נועם גריי	ם אלון עמר
מנכ"ל	רקטוריון יו"ר הדי

תאריך חתימה: 27 בנובמבר , 2025

נספח ב' לדוח הדירקטוריון ליום 30 בספטמבר 2025 גילוי ייעודי למחזיקי אגרות החוב של החברה

1. פרטים אודות אגרות חוב

להלן פרטים לגבי אגרות החוב (סדרה אי), אגרות החוב (סדרה בי) ואגרות החוב (סדרה גי) שהנפיקה החברה ונמצאות בידי הציבור נכון למועד אישור הדוח.

אגרות חוב (סדרה ג')	אגרות חוב (סדרה ב׳)	אגרות חוב (סדרה א׳)
cſ	כן	כן	האם הסדרה מהותית (כהגדרת המונח בתקנה 10 (ב)(13)(א) לתקנות ניירות ערך (דוחות תקופתיים ומיידיים), התשייל- 1970:
2025 בינואר 9	2024 בינואר 2	2022 ביולי 2022	מועד הנפקה
17 ביולי 2025		14 בספטמבר 2022 ; 6 ביולי 2023 ; 10 בספטמבר 2024	מועדי הרחבת הסדרה
250,000	110,312	138,698	שווי נקוב במועד ההנפקה (אלפי שייח)
310,000	ל.ר.	249,886 ;250,000 ;250,000	שווי נקוב במועד הרחבת הסדרה (אלפי שייח)
310,000	104,796	169,040	שווי נקוב ליום אישור הדוח (אלפי שייח)
ל.ר. (אין הצמדה)	ל.ר. (אין הצמדה)	ל.ר. (אין הצמדה)	שווי נקוב צמוד ליום אישור הדוח (אלפי שייח)
4,315	1,954	3,390	סכום הריבית שנצברה בתוספת הפרשי הצמדה (אלפי ש״ח) נכון ליום 30.09.2025
311,878	106,117	170,370	ערך בדוחות הכספיים ליום 30.09.2025 כולל ריבית שנצברה (אלפי שייח)
316,944	109,282	173,723	שווי בבורסה ליום 30.09.2025 (אלפי שייח)
שיעור ריבית קבוע – 5.69%. הריבית על יתרת הקרן הבלתי מסולקת של אגרות החוב (סדרה גי) תשולם פעמיים בשנה, במועדים כדלקמן: בימים 30 ביוני ו-31 בדצמבר של כל אחת מהשנים 2025 עד 2029 (כולל). הריבית כפופה להתאמות במקרה אי עמידה בהתניות פיננסיות, כמפורט בסעיפים 6.5-6.6 לשטר הנאמנות של אגרות החוב (סדרה גי) ו/או לריבית פיגורים כהגדרתה בסעיף 3.5 לתנאים הרשומים מעבר לדף של שטר הנאמנות.	שיעור ריבית קבוע - 7.4%. הריבית על יתרת הקרן הבלתי מסולקת של אגרות החוב (סדרה בי) תשולם פעמיים בשנה, במועדים כדלקמן: בימים 30 ביוני ו-31 בדצמבר של כל אחת מהשנים 2024 עד 2027 (כולל). הריבית כפופה להתאמות במקרה אי עמידה בהתניות פיננסיות, כמפורט בסעיף 6.5 לשטר הנאמנות של אגרות החוב (סדרה אי) ו/או לריבית פיגורים כהגדרתה בסעיף 3.5 לתנאים הרשומים מעבר לדף של שטר הנאמנות.	שיעור ריבית קבוע - 6%. הריבית על יתרת הקרן הבלתי מסולקת של אגרות החוב (סדרה א') תשולם פעמיים בשנה, במועדים כדלקמן: ביום 30 בנובמבר 2022 ובימים 31 במאי ו- 30 בנובמבר של כל אחת מהשנים 2023 עד 2026 וביום 31 במאי 2027 (כולל). הריבית כפופה להתאמות במקרה אי עמידה בהתניות פיננסיות, כמפורט בסעיף 3.3 לשטר הנאמנות של אגרות החוב (סדרה א') ו/או לריבית פיגורים כהגדרתה בסעיף 5.4 לתנאים הרשומים מעבר לדף של שטר הנאמנות.	סוג, שיעור הריבית ומועד תשלומה
אגרות החוב (סדרה גי) תעמודנה לפירעון (קרן) ב- 4 (ארבעה) תשלומים שנתיים ביום 31 בדצמבר של	אגרות חוב (סדרה בי) תעמודנה לפרעון (קרן) בארבעה (4) תשלומים (שאינם שווים) ביום 31	אגרות החוב (סדרה א') תעמודנה לפירעון (קרן) ב-5 (חמישה) תשלומים שנתיים ביום 31 במאי של כל	מועדי תשלום הקרן

אגרות חוב (סדרה ג')	אגרות חוב (סדרה ב׳)	אגרות חוב (סדרה א')
כל אחת מהשנים 2026 עד 2029 באופן שכל	בדצמבר 2024, ביום 31 בדצמבר 2025, ביום 31	אחת מהשנים 2023 עד 2027 באופן שהתשלום
תשלום יהווה 25% מקרן ערכן הנקוב הכולל של	בדצמבר 2026 וביום 31 בדצמבר 2027, באופן	הראשון יהווה 10% מקרן ערכן הנקוב הכולל של
אגרות החוב (סדרה גי), כאשר תשלום הקרן	שהתשלום הראשון יהווה 5% מסך ערכן הנקוב	אגרות החוב (סדרה אי), התשלום השני, השלישי
הראשון ישולם ביום 31 בדצמבר 2026 ותשלום	הכולל של אגרות החוב (סדרה בי), התשלום השני	והרביעי יהוו כייא 22% מקרן ערכן הנקוב הכולל של
הקרן האחרון ישולם ביום 31 בדצמבר 2029.	יהווה 15% מסך ערכן הנקוב הכולל של אגרות	אגרות החוב (סדרה אי) והתשלום החמישי יהווה
	החוב (סדרה בי), התשלום השלישי יהווה 50%	24% מקרן ערכן הנקוב הכולל של אגרות החוב (סדרה
	מסך ערכן הנקוב הכולל של אגרות החוב (סדרה	אי), כאשר תשלום הקרן הראשון ישולם ביום 31
	בי) והתשלום הרביעי יהווה 30% מסך ערכן הנקוב	במאי 2023 ותשלום הקרן האחרון ישולם ביום 31
	הכולל של אגרות החוב (סדרה בי).	במאי 2027.
אגרות החוב (סדרה גי) אינן צמודות (קרן וריבית)	אגרות החוב (סדרה בי) אינן צמודות (קרן וריבית)	אגרות החוב (סדרה אי) אינן צמודות (קרן וריבית)	בסיס הצמדה (קרן וריבית)
לבסיס הצמדה כלשהו.	לבסיס הצמדה כלשהו.	לבסיס הצמדה כלשהו.	, , ,
לא	לא	לא	האם ניתנות להמרה
החברה תהא רשאית, לפי שיקול דעתה הבלעדי,	החברה תהא רשאית, לפי שיקול דעתה הבלעדי,	החברה תהא רשאית, לפי שיקול דעתה הבלעדי, לבצע
לבצע פדיון מוקדם, מלא או חלקי, של אגרות	לבצע פדיון מוקדם, מלא או חלקי, של אגרות	פדיון מוקדם, מלא או חלקי, של אגרות החוב (סדרה
החוב (סדרה גי), החל מחלוף 60 ימים לאחר מועד	החוב (סדרה בי), החל מחלוף 60 ימים לאחר מועד	אי), החל מחלוף 60 ימים לאחר מועד רישומן למסחר
רישומן למסחר בבורסה, והכל בהתאם לאמור	רישומן למסחר בבורסה, והכל בהתאם לאמור	בבורסה, והכל בהתאם לאמור בסעיף 9.2 לשטר	זכות החברה לבצע פדיון מוקדם או
בסעיף 8.2 לשטר הנאמנות של אגרות החוב (סדרה	בסעיף 8.2 לשטר הנאמנות של אגרות החוב (סדרה	הנאמנות של אגרות החוב (סדרה אי), להחלטת	המרה כפויה
גי), להחלטת דירקטוריון החברה ובכפוף להנחיות	בי), להחלטת דירקטוריון החברה ובכפוף להנחיות	דירקטוריון החברה ובכפוף להנחיות רשות ניירות
רשות ניירות ערך ולהוראות תקנון הבורסה	רשות ניירות ערך ולהוראות תקנון הבורסה	ערך ולהוראות תקנון הבורסה וההנחיות מכוחו, כפי
וההנחיות מכוחו, כפי שיהיו במועד הרלוונטי	וההנחיות מכוחו, כפי שיהיו במועד הרלוונטי.	שיהיו במועד הרלוונטי.
A3.il	A3.il	A3.il	דירוג
מידרוג בעיימ	מידרוג בעיימ	מידרוג בעיימ	חברה מדרגת
	יחונות	בי
	התחייבויות החברה כלפי מחזיקי אגרות החוב
	(סדרה בי) מובטחות בשעבודים כמפורט להלן: (1)
	שעבוד יחיד קבוע ראשון בדרגה וללא הגבלה
	בסכום על מלוא זכויות החברה (ככל שקיימות)
	בספום על פולוא אבריות החוברית לככל סקייפותה בחשבון הנאמנות, על תתי חשבונותיו, ובמופקד

	בו לרבות כל הכספים ו/או הפיקדונות ו/או ניירות
	הערך שיופקדו מעת לעת בחשבון הנאמנות, על		פירוט בטוחות/שעבודים
	תתי חשבונותיו, וכל תמורה שתתקבל בגינם,		פיווס בסווווניסעבווים
	לרבות פירותיהם. כן יצוין, כי לנאמן זכויות קיזוז
	ועיכבון על כל נכסי החברה המופקדים בחשבון
	הנאמנות כנגד התחייבויותיה על פי שטר
	הנאמנות; (2) שעבוד יחיד קבוע, ראשון בדרגה
	וללא הגבלה בסכום על מלוא זכויות החברה
	•
	בחשבון המשועבד, על תתי חשבונותיו, ובמופקד

אגרות חוב (סדרה ג')	אגרות חוב (סדרה ב')	אגרות חוב (סדרה א')
אגרות החוב (סדרה ג') אגרות החוב (סדרה ג') אינן מובטחות בבטוחות, בשעבודים כלשהם או בכל אופן אחר. עם זאת, יצוין כי שטר הנאמנות כולל התחייבות של החברה שלא ליצור שעבוד שוטף על כלל נכסיה	בו ועל כל הכספים, הפיקדונות, וניירות הערך שיוחזקו מעת לעת בחשבון המשועבד, על תתי חשבונותיו, וכל תמורה שתתקבל בגינם, לרבות פירותיהם. כן יצוין, כי לנאמן זכויות קיזוז ועיכבון על כל נכסי החברה המופקדים בחשבון המשועבד כנגד התחייבויותיה על פי שטר הנאמנות; (3) שעבוד יחיד קבוע וכן המחאה על דרך שעבוד יחיד וקבוע, ראשונים בדרגה וללא הגבלה בסכום, על כל זכויות החברה לקבלת העודפים בקשר עם פרויקט לכיש מתחם גי העודפים בקשר עם פרויקט לכיש מתחם גי שישוחררו לחברה, ככל שישוחררו לה, על-ידי התאגיד המלווה. נספח 7 לשטר הנאמנות של החברה מיום 28 בדצמבר 2023 אשר צורף לדוח הצעת מדף מיום 28 בדצמבר 2023, ומובא בדוח זה בדרך של הפניה (מסי אסמכתא: 2021-117670).	אגרות החוב (סדרה א') אינן מובטחות בבטוחות, אגרות החוב (סדרה א') אינן מובטחות בבטוחות, בשעבודים כלשהם או בכל אופן אחר. עם זאת, יצוין כי שטר הנאמנות כולל התחייבות של החברה שלא ליצור שעבוד שוטף על כלל נכסיה וזכויותיה לטובת
ווזברוז שלא ליצור שעבדר שוטף על כלל נכטיה וזכריותיה הקיימים והעתידיים, לטובת צד שלישי להבטחת כל חוב או התחייבות כלשהי, ללא הסכמת מחזיקי אגרות החוב (סדרה גי) מראש, בהחלטה מיוחדת. לפרטים, ראו סעיף 7 לשטר הנאמנות שצורף לתשקיף החברה (כהגדרתו לעיל).	חוב נוספות בקשר עם אגרות החוב ראה סעיף 2.5.2. לשטר הנאמנות (תנאים להרחבת סדרת אגרות החוב). לפרטים אודות התחייבות החברה לאי יצירת שעבוד שוטף על כלל נכסיה (שעבוד שלילי), ראה סעיף 2.1.3 לנספח 7 לשטר הנאמנות.	ליצור שעבור שוטף על כלל נכטיוד זוכויותיה לטובות צד שלישי להבטחת כל חוב או התחייבות, ללא הסכמת מחזיקי אגרות החוב (סדרה אי) מראש, בהחלטה מיוחדת. לפרטים, ראו סעיף 6 לשטר הנאמנות שצורף לתשקיף החברה (כהגדרתו לעיל).	מגבלות בקשר עם יצירת שעבודים נוספים או בקשר לסמכות לחנפקת אגרות חוב נוספות
	השעבודים בגין הבטוחות שנרשמו נכון למועד הדוח לטובת הנאמן הינם תקפים על-פי דין ומסמכי ההתאגדות של החברה.		תקפות השעבודים
	החברה לא תהיה רשאית לבצע החלפת בטוחות ו/או הוספת בטוחות אלא במקרה בו התקיימו כל התנאים הבאים: (i) החברה פרסמה דיווח מיידי בדבר כוונתה לבצע החלפה ו/או הוספה כאמור לפחות 30 ימים טרם ביצוע ההחלפה ו/או ההוספה בפועל; (ii) יחס הבטחונות (בניכוי הנכס		שחרור, החלפה, ביטול או התחייבות אחרת שניתנו בקשר עם אגרות החוב

אגרות חוב (סדרה ג׳)	אגרות חוב (סדרה ב׳)	אגרות חוב (סדרה א')
	המוחלף ולאחר הוספת הנכס המחליף, ככל
	שמדובר בהחלפה ו/או בהוספת בטוחה) לא יעלה
	על 70% במועד ההחלפה/הוספה (במקרה כאמור
	יינתן אישור נושא משרה בכירה בתחום הכספים
	בחברה בנוסח לשביעות רצון הנאמן בצירוף
	תחשיב ודוח שמאי, שתאריכו לא יעלה על 3
	חודשים ממועד ההחלפה או ההוספה, לפי העניין)
	למעט במקרה בו הנכס המחליף הינו מסוג בטוחה
	פיננסית בלבד אזי היחס יעמוד על 100%; (iii)
	הנכס המחליף או הנכס הנוסף יהיה בטוחה
	פיננסית בלבד אשר תופקד בחשבון הנאמנות או
	בידי הנאמן, לפי העניין, כמפורט להלן או לחלופין
	בטוחה שתאושר מראש על ידי מחזיקי אגרות
	החוב בהחלטה מיוחדת.

2. פרטים בדבר הנאמן לאגרות חוב של החברה:

אגרות החוב (סדרה א')

שם הנאמן: רזניק פז נבו נאמנויות בע"מ שם האחראי על הסדרה: מר יוסי רזניק טלפון: 03-6389220; פקס: 03-6389220; דואר אלקטרוני: [email protected]

כתובת למשלוח דואר: רחוב יד חרוצים 14, תל אביב

אגרות החוב (סדרה בי)

שם הנאמן: רזניק פז נבו נאמנויות בעיימ שם האחראי על הסדרה: עוייד מיכל אבטליון-ראשוני טלפון: 03-6389200; פקס: 03-6389200; דואר אלקטרוני: [email protected]

אכקסי דרי היהומה בידות החומים החומים 14, תל אביב כתובת למשלוח דואר: רחוב יד חרוצים 14, תל אביב

טלפון : 03-6389200 ; פקס : 03-6389200 ; דואר [email protected] : אלקטרוני

שם הנאמן: רזניק פז נבו נאמנויות בעיימ

כתובת למשלוח דואר: רחוב יד חרוצים 14, תל אביב

שם האחראי על הסדרה: עוייד מיכל אבטליון-ראשוני

3. דירוג אגרות החוב:

אגרות החוב (סדרה א') ואגרות החוב (סדרה ב')

ביום 23 בדצמבר 2024 הודיעה מידרוג בע"מ (להלן : "מידרוג") על דירוג A3.il (אופק יציב) לחברה ולאגרות חוב (סדרה א') ולאגרות חוב (סדרה ב') של החברה.

אגרות החוב (סדרה ג')

ביום 24 בדצמבר 2024 הודיעה מידרוג בעיימ (להלן: ביום 24 בדצמבר 2024 הודיעה מידרוג בעיימ (להלן: יימידרוגיי) על דירוג A3.il (אופק יציב) להנפקת סדרה (סדרה גי), בהיקף של עד 150 מיליון שייח ע.נ., על אף האמור ביום 7 בינואר 2025 הודיעה מידרוג על עדכון להיקף אגרות חוב (סדרה גי) עד לסך של עד 250 מיליון שייח ע.נ. וביום 15 ביולי 2025 הודיעה מידרוג על עדכון להיקף אגרות חוב (סדרה גי) עד לסך של עד 310 מיליון שייח ע.נ.

4. אסיפות מחזיקי אגרות חוב ושינוי תנאי אגרות החוב

נכון ליום 30 בספטמבר 2025 ולמועד אישור הדוח, לא נדרשה החברה לכנס אסיפות מחזיקי אגרות חוב (סדרה אי), אסיפות מחזיקי אגרות החוב (סדרה בי) או אסיפות מחזיקי אגרות החוב (סדרה גי). כמו כו, נכון למועד הדוח ולמועד אישור הדוח, לא שונו תנאי אגרות החוב (סדרה אי), תנאי אגרות החוב (סדרה בי) או תנאי אגרות החוב (סדרה גי).

5. עמידה בתנאים והתחייבויות על פי שטרי הנאמנות של אגרות החוב של החברה

עמידה בתנאים והתחייבויות על פי שטר הנאמנות של אגרות החוב (סדרה אי)

למיטב ידיעת החברה, נכון ליום 30 בספטמבר 2025 ולמועד אישור הדוח, החברה עומדת בכל התנאים וההתחייבויות המהותיות לפי שטר הנאמנות, לא התקיימו התנאים המקימים עילה להעמדת אגרות החוב (סדרה אי) לפירעון מיידי והחברה לא קיבלה הודעות כלשהן מהנאמן בדבר אי עמידתה בתנאי שטר הנאמנות בקשר עם העמדת אגרות החוב (סדרה אי) לפירעוו מיידי.

בכלל זאת. עומדת החברה בהתחייבויות הבאות:

החברה לא שעבדה את רכושה, הקיים והעתידי (המוחזק על-ידה במישרין בלבד), בשעבוד שוטף על כלל נכסיה וזכויותיה, בניגוד להתחייבויותיה בסעיף 6 לשטר הנאמנות (סדרה אי).
החברה עומדת בכל אחת מאמות המידה הפיננסיות כהגדרתן בסעיף 8.1 לשטר הנאמנות (סדרה אי). לפרטים ראו סעיף 6 להלן.
החברה לא ביצעה חלוקה (כהגדרת המונח בחוק החברות) בניגוד למגבלות וההתחייבויות הקבועות בסעיף 8.2 לשטר הנאמנות.
החברה עומדת בהתחייבותה בסעיף 8.5 לשטר הנאמנות לפיה כל זמן שאגרות החוב טרם נפרעו במלואן, כלל חובות הסולו המוגבלים²⁷ של החברה עצמה, לא יעלה על סך של 30% מסך מאזן החברה על פי דוחותיה הכספיים המאוחדים המבוקרים או הסקורים האחרונים, לפי העניין.
נכון למועד הדוח, שיעור סך חובות הסולו המוגבלים של החברה מתוך המאזן המאוחד של החברה עומד על כ- 0.27%.

^"חוב סולו מוגבל" - הלוואה שנטלה החברה עצמה מגוף פיננסי (להלן: "המלווה") שאיננה הלוואה במסגרת ליווי פרויקט ו/או הלוואה במסגרת רכישת זכויות במקרקעין ו/או בנכס אחר ושאיננה מובטחת בשעבוד נכס ספציפי (לרבות שעבוד עודפים כהגדרתם להלן) אולם בהתאם להסכם ההתקשרות שבין החברה לבין המלווה, זכאי המלווה להיפרע מתוך כספי עודפים. למען הסר ספק, גיוס חוב באמצעות הנפקת אגרות חוב לציבור, לא יחשבו בכל מקרה כחוב סולו מוגבל.

יעודפים", משמעם הון עצמי ורווחים הנובעים מפרויקט בנייה למגורים של החברה.

עמידה בתנאים והתחייבויות על פי שטר הנאמנות של אגרות החוב )סדרה ב'(

למיטב ידיעת החברה, נכון ליום 30 בספטמבר 2025 ולמועד אישור הדוח, החברה עומדת בכל התנאים וההתחייבויות המהותיות לפי שטר הנאמנות, לא התקיימו התנאים המקימים עילה להעמדת אגרות החוב )סדרה ב'( לפירעון מיידי והחברה לא קיבלה הודעות כלשהן מהנאמן בדבר אי עמידתה בתנאי שטר הנאמנות בקשר עם העמדת אגרות החוב )סדרה ב '( לפירעון מיידי.

בכלל זאת, עומדת החברה בהתחייבויות הבאות:

החברה לא יצרה שעבוד שוטף על כלל נכסי החברה וזכויותיה כפי שיהיו מעת לעת )שש"כ( , בניגוד להתחייבויותיה בסעיף 2.1.3 לנספח 7 ל שטר הנאמנות )סדרה ב'(.
החברה עומדת בכל אחת מאמות המידה הפיננסיות כמפורט בסעיף 6.4 לשטר הנאמנות )סדרה ב'(. לפרטים ראו סעיף 6 להלן.
החברה עומדת ביחס חוב לבטוחה, כמפורט בסעיף 8.1.25 לשטר הנאמנות ובסעיף 2.9.1 לנספח 7 לשטר הנאמנות. לפרטים, ראו סעיף 7 להלן.
- החברה לא ביצעה חלוקה )כהגדרת המונח בחוק החברות( בניגוד למגבלות וההתחייבויות הקבועות בסעיף 6.3 לשטר הנאמנות )סדרה ב'(.

עמידה בתנאים והתחייבויות על פי שטר הנאמנות של אגרות החוב )סדרה ג'(

למיטב ידיעת החברה, נכון ליום 30 בספטמבר 2025 ולמועד אישור הדוח, החברה עומדת בכל התנאים וההתחייבויות המהותיות לפי שטר הנאמנות, לא התקיימו התנאים המקימים עילה להעמדת אגרות החוב )סדרה ג'( לפירעון מיידי והחברה לא קיבלה הודעות כלשהן מהנאמן בדבר אי עמידתה בתנאי שטר הנאמנות בקשר עם העמדת אגרות החוב )סדרה ג'( לפירעון מיידי.

בכלל זאת, עומדת החברה בהתחייבויות הבאות:

החברה לא שעבדה את רכושה, הקיים והעתידי )המוחזק על -ידה במישרין בלבד(, בשעבוד שוטף על כלל נכסיה וזכויותיה, בניגוד להתחייבויותיה בסעיף 7 לשטר הנאמנות )סדרה ג'(.
החברה עומדת בכל אחת מאמות המידה הפיננסיות כמפורט בסעיף 6.4 לשטר הנאמנות )סדרה ג'(. לפרטים ראו סעיף 6 להלן .
החברה לא ביצעה חלוקה )כהגדרת המונח בחוק החברות( בניגוד למגבלות וההתחייבויות הקבועות בסעיף 6.3 לשטר הנאמנות )סדרה ג'(.

6. פרטים בדבר עמידת החברה באמות מידה פיננסיות

אגרות החוב (סדרה א')

למונחים להלו תהיינה המשמעות שניתנה להם בשטר הנאמנות של אגרות החוב (סדרה אי) :

	אופן חישוב אמות מידה פיננסיות ותוצאותיו נכון ליום 30 בספטמבר 2025 (באלפי ש״ח, אלא אם צוין אחרת)	התחייבות פיננסית	סעיף בשטר הנאמנות	#
1 451 700		28222445	6.3.1 סעיף
1,451,790	ההון העצמי המאוחד של החברה	ההון העצמי ²⁸ (לא כולל זכויות מיעוט)
51,495	זכויות מיעוט	לא יפחת מ-300		1
	הלוואות בעלים נחותות (קרן בלבד) ²⁹	לא יפווונ מ־300 מיליון ש״ח	6.4.1 סעיף
	שטרי הון נחותים	בויליון שייוו	0.1.2 100
	ניכוי נכסים לא מוחשיים (מוניטין, זכויות יוצרים, פטנטים, סימני מסחר, שמות מסחריים)
1,400,295	הון עצמי מאוחד לא כולל זכויות מיעוט
			סעיף 6.3.2
6,332,951	סד הכל נכסים
-, ,	בניכוי:

(71,806)	· · · · · · · · · · · · · · · · · · ·
(71,806)	התחייבויות למתן שירותי בניה
	· · · · · · · · · · · · · · · · · · ·	יחס ההון למאזן 30
. ,	התחייבויות למתן שירותי בניה התחייבויות הנוגעות לעסקת תמורות מקדמות מלקוחות	(כולל זכויות מיעוט)	6.4.2 סעיף	2
(581,222)	התחייבויות למתן שירותי בניה התחייבויות הנוגעות לעסקת תמורות מקדמות מלקוחות השפעות הנובעות משערוך נדליין להשקעה שטרם מומש		6.4.2 סעיף	2
(581,222)	התחייבויות למתן שירותי בניה התחייבויות הנוגעות לעסקת תמורות מקדמות מלקוחות השפעות הנובעות משערוך נדליין להשקעה שטרם מומש סך הכל מאזן (כהגדרתו בסעיף 6.3 לשטר)	(כולל זכויות מיעוט)	6.4.2 סעיף	2
(581,222) (147,058)	התחייבויות למתן שירותי בניה התחייבויות הנוגעות לעסקת תמורות מקדמות מלקוחות השפעות הנובעות משערוך נדליין להשקעה שטרם מומש	(כולל זכויות מיעוט)	6.4.2 סעיף	2
(581,222) (147,058)	התחייבויות למתן שירותי בניה התחייבויות הנוגעות לעסקת תמורות מקדמות מלקוחות השפעות הנובעות משערוך נדליין להשקעה שטרם מומש סך הכל מאזן (כהגדרתו בסעיף 6.3 לשטר) בנטרול התחייבויות למתן שירותי בניה, התחייבויות הנוגעות לעסקת תמורות, מקדמות מלקוחות (התחייבויות בגין חוזים עם לקוחות) ובנטרול	(כולל זכויות מיעוט)	6.4.2 סעיף	2

²⁸ יהון עצמי", משמעו: הון עצמי, כולל או לא כולל זכויות מיעוט לפי העניין, כמוצג בדוחותיה הכספיים המאוחדים של החברה (המבוקרים או הסקורים, לפי העניין) בתוספת הלוואות בעלים (קרן בלבד) שהועמדו עד למועד הבדיקה הרלוונטי ושנקבע בתנאיהן (קרן וריבית) שהן נחותות לאגרות החוב (סדרה אי) לרבות שמועד פרעונן (קרן וריבית) לאחר מועד הפירעון הסופי של אגרות החוב וכן במקרה של פירטן האגרות החוב במלואן, שטרי הון שהינם נחותים לאגרות החוב (סדרה אי) שהועמדו לאחר הנפקת אגרות החוב ועד למועד הבדיקה הרלוונטי, ובניכוי נכסים לא מוחשיים (מוניטין, זכויות יוצרים, פטנטים, סימני מסחר, שמות מסחריים).

יוער כי נכון ליום 30 בספטמבר לא הועמדו הלוואות בעלים נחותות. ²⁹

י ימאזןי משמעו מאזן החברה כמוצג בדוחות הכספיים המאוחדים של החברה (המבוקרים או הסקורים, לפי הענין) בנטרול התחייבויות למתן שירותי בניה, התחייבויות הנוגעות לעסקת תמורות, מקדמות מלקוחות ובנטרול השפעות משערוד נדליין להשקעה שטרם מומש.

אגרות החוב (סדרה ב')

למונחים להלו תהיינה המשמעות שניתנה להם בשטר הנאמנות של אגרות החוב (סדרה בי) :

	לפי ש״ח, אלא אם צוין אחרת)	אופן חישוב אמות מידה פיננסיות ותוצאותיו נכון ליום 30 בספטמבר 2025 (בא	התחייבות פיננסית	סעיף בשטר הנאמנות	#
			ההון העצמי ³¹ (לא	6.3.1 סעיף
1,451,790		ההון העצמי המאוחד של החברה			٦ 1
51,495		זכויות מיעוט		6.4.1 סעיף
4 400 005		הלוואות בעלים נחותות ²²	בויליון שיוו	0.4.1
1,400,295		הון עצמי מאוחד לא כולל זכויות מיעוט			_
				סעיף 6.3.2
6,332,951		סך הכל נכסים
-, ,
(71,806)		התחייבויות למתן שירותי בניה
		התחייבויות הנוגעות לעסקת תמורות	יחס ההון למאזן33
(581,222)		התחייבויות בגין חוזים עם לקוחות	-	6.4.2 סעיף
(147,058)		השפעות הנובעות משערוך נדליין להשקעה שטרם מומש	לא יפחת מ-13%
5,532,865	לעסקת תמורות, התחייבויות בגין	סך הכל מאזן (כהגדרתו בסעיף 6.3 לשטר) - בנטרול התחייבויות למתן שירותי בניה, התחייבויות הנוגעות
-,	נה שטרם מומש.	חוזים עם לקוחות (מקדמות מלקוחות) ובנטרול השפעות הנובעות משערוך נדליין להשקי
26.24%		- יחס הון עצמי למאזן
		=1,451,790 /5,532,865	כולל וכויות מיעוט) לא יפחת מ-450 מיליון ש״ח
			יחס חוב לבטוחה 34		Т
106,751		- סכום יתרת הקרן הבלתי מסולקת של אגרות החוב כפי שתהיה מעת לעת בתוספת הריבית שנצברה - A על-פי תנאי אגרות החוב על יתרה זו וטרם שולמה בפועל		סעיף 8.1.25
		B- שוויה של כל בטוחה פיננסית, ככל שתועמד, וכן מזומן המופקד ביום החישוב באילו מהחשבונות המשועבדים 35.	שווה ל- $\frac{A-B}{C}$ , בהתאם	וכן סעיף 2.9.1
	147,360	ערך הנכסים המשועבדים - C	לווגווונ ווכוווים	לנספח 7
	72.4%	יחס חוב לבטוחה	להלן.

יי הון עצמי, כולל או לא כולל זכויות מיעוט לפי העניין, כמוצג בדוחותיה הכספיים המאוחדים של החברה (המבוקרים או הסקורים, לפי העניין) בתוספת הלוואות בעלים נחותות.
"הלוואות בעלים נחותות" – הלוואות בעלים (קרן בלבד) שהועמדו עד למועד הבדיקה הרלוונטי ושנקבע בתנאיהן (קרן וריבית) שהן נחותות לאגרות החוב (סדרה ב') לרבות שמועד פרעונן (קרן וריבית) לאחר פירעון אגרות החוב במלואן, שטרי הון שהינם נחותים לאגרות החוב (סדרה ב') באותו אופן נחיתות כאמור בהגדרה זו לעיל ביחס להלוואות בעלים שהונפקו לאחר הנפקת אגרות החוב ועד למועד הבדיקה הרלוונטי.

יוער כי נכון ליום 30 בספטמבר 2025 לא הועמדו הלוואות בעלים נחותות. ³²

³⁵ יימאזןיי משמעו: מאזן החברה כמוצג בדוחות הכספיים המאוחדים של החברה (המבוקרים או הסקורים, לפי העניין) בנטרול התחייבויות למתן שירותי בניה, התחייבויות הנוגעות לעסקת תמורות, התחייבויות בגין חוזים עם לקוחות ובנטרול השפעות הנובעות משערוך נדליין להשקעה שטרם מומש.

^<sup>34 היחס שבין הערך ההתחייבותי נטו (A-B) לבין ערך הנכסים המשועבדים (C), כהגדרת מונחים אלו בנספח 7 לשטר הנאמנות. בהתאם לאמור בשטר הנאמנות כל עוד סך אגרות החוב (סדרה בי) שבמחזור אינו עולה על 110,312,000 שיח ע.נ. - אזי ככל שיחס החוב לבטוחה כהגדרתו בנספח 7 לשטר הנאמנות עלה על 75%.

³⁵ כל עוד מוחזקים בחשבון הנאמנות כספים מתוך תמורת ההנפקה שטרם שוחררו לחברה, יחשבו סכומים אלו, לעניין חישוב הערך ההתחייבותי נטו, כבטוחה פיננסית המוחזקת בחשבון הנאמנות.

אגרות החוב (סדרה ג')

למונחים להלן תהיינה המשמעות שניתנה להם בשטר הנאמנות של אגרות החוב (סדרה גי):

נ אם צוין אחרת)	אופן חישוב אמות מידה פיננסיות ותוצאותיו נכון ליום 30 בספטמבר 2025 (באלפי ש״ח, אלא	התחייבות פיננסית	סעיף בשטר הנאמנות	#
1,451,790 51,495 - 1,400,295	ההון העצמי המאוחד של החברה זכויות מיעוט הלוואות בעלים נחותות ⁷⁵ הון עצמי מאוחד לא כולל זכויות מיעוט	ההון העצמי ³⁶ (לא כולל זכויות מיעוט) לא יפחת מ- 630 מיליון ש״ח	סעיף 6.3.1 סעיף 6.4.1	1
6,332,951	סך הכל נכסים		סעיף 6.3.2
(71,806)	בניכוי : התחייבויות למתן שירותי בניה
(581,222)	התחייבויות הנוגעות לעסקת תמורות התחייבויות בגין חוזים עם לקוחות	יחס ההון למאזן ³⁸ (כולל
(147,058) 5,532,865	השפעות הנובעות משערוך נדליין להשקעה שטרם מומש סך הכל מאזן (כהגדרתו בסעיף 6.3 לשטר) בנטרול התחייבויות למתן שירותי בניה, התחייבויות הנוגעות לעסקת תמורות, התחייבויות בגין חוזים עם לקוחות (מקדמות מלקוחות) ובנטרול השפעות הנובעות משערוך נדליין להשקעה שטרם מומש.	זכויות מיעוט) לא יפחת מ- 14%	סעיף 6.4.2	2
26.24%	- יחס הון עצמי למאזן =1,451,790 /5,532,865

³⁶ יהון עצמיי - הון עצמי, כולל או לא כולל זכויות מיעוט לפי העניין, כמוצג בדוחותיה הכספיים המאוחדים של החברה (המבוקרים או הסקורים, לפי העניין) בתוספת הלוואות בעלים נחותות.
"הלוואות בעלים נחותות" – הלוואות בעלים (קרן בלבד) שהועמדו עד למועד הבדיקה הרלוונטי ושנקבע בתנאיהן (קרן וריבית) שהן נחותות לאגרות החוב (סדרה גי) לרבות שמועד פרעונן (קרן וריבית) לאחר פירעון אגרות החוב במלואן. שטרי הון שהונפקו על ידי החברה, ייכללו גם הם כחלק מהגדרה זו ככל שהינם נחותים לאגרות החוב במלואן. שטרי הון שהונפקו על ידי החברה, ייכללו גם הם כחלק מהגדרה זו לעיל ביחס להלוואות בעלים.
באותו אופן נחיתות כאמור בהגדרה זו לעיל ביחס להלוואות בעלים.

^<sup>37 יוער כי נכון ליום 30 בספטמבר 2025 לא הועמדו הלוואות בעלים נחותות. ³⁸ יימאזןיי משמעו: מאזן החברה כמוצג בדוחות הכספיים המאוחדים של החברה (המבוקרים או הסקורים, לפי הענין) בנטרול התחייבויות למתן שירותי בניה, התחייבויות הנוגעות לעסקת תמורות, התחייבויות בגין חוזים עם לקוחות ובנטרול השפעות הנובעות משערוך נדליין להשקעה שטרם מומש.

נספח א' לדוח הדירקטוריון ליום 30 בספטמבר 2025 גילוי רבעוני בנוגע לנדל"ן יזמי

להלן גילוי רבעוני אודות פרויקטי נדליין אשר מסווגים כמהותיים מאוד ו/או אשר העודפים בהם שועבדו לטובת מחזיקי אגרות החוב (סדרה בי) של החברה:

1. פרויקט AQUA PORT, רובע השדה, אילת

1.1. עלויות שהושקעו ויושקעו בפרויקט (אלפי ש״ח)

(د	פרויקט AQUA PORT, רובע השדה, אילת נתונים לפי 100%. חלק החברה האפקטיבי בפרויקט 100%)	30.9.2025	30.6.2025	31.3.2025	שנת 2024
	עלויות מצטברות בגין קרקע בתום התקופה	118,610	118,610	118,610	118,610
_=	עלויות מצטברות בגין פיתוח, מיסים ואגרות	51,520	47,670	47,660	43,530
_	עלויות מצטברות בגין בניה ואחרות	89,910	49,460	15,070	9,100
עלויות ~~רוואה~~	עלויות מצטברות בגין מימון (שהוונו)	24,760	24,760	24,760	24,760
_ {	סהייכ עלות מצטברת	284,800	240,500	206,100	196,000
	סהייכ עלות מצטברת בספרים	284,800	240,500	206,100	196,000
	עלויות בגין קרקע שטרם הושקעו
	עלויות בגין פיתוח, מיסים ואגרות שטרם הושקעו (אומדן)	2,010	4,570	4,580	4,830
- F	עלויות בגין בניה ואחרות שטרם הושקעו (אומדן)	246,190	287,130	320,620	320,070
עלויות עיוועקע	עלויות מצטברות בגין מימון שצפויות להיות מהוונות בעתיד (אומדן)
	סהייכ עלות שנותרה להשלמה	248,200	291,700	325,200	324,900
	שיעור השלמה [הנדסי/כספי] לא כולל קרקע	27%	15%	3%	2%

1.2. שיווק הפרויקט

שנת		2025	שנת 3	פרויקט AQUA PORT, רובע השדה, אילת מחיר מופחת) (נתונים לפי 100%. חלק החברה
2024	רבעון 1	רבעון 2	רבעון 3	כל התקופה	,	(1000
72	10	32	41	83	(#) ור	יחידות די	חוזים שנחתמו
6,609	1,046	3,409	3,650	8,105	(מייר)	יחידות דיוו	בתקופה השוטפת
					ר (מייר)	שטחי מסחו	(ברבעון)
25.2	28.3	27.8	27.5	27.9		יחידות דיור חופש	מחיר ממוצע למייר
9.3	9.6	9.3	9.2	9.2		יחידות דיור למשתי	בחוזים שנחתמו בתקופה השוטפת (באלפי שייח)
					חר	שטחי מי	(באלפי שייוו)
79	89	121	162	162	יחידות דיור (#) (*)
7,215	8,261	11,669	15,319	15,319	(*) (מייר)	יחידות דיור	חוזים מצטברים עד
					ר (מייר)	שטחי מסחו	לסוף התקופה
25.2	25.6	25.7	25.9	25.9	,	יחידות דיור חופש	מחיר ממוצע למייר במצטבר בחוזים
9.3	9.3	9.3	9.2	9.2		יחידות דיור למשתי	שנחתמו עד סוף התקופה (באלפי
					חתי	שטחי מי	שייח)
653,810	656,240	656,200	656,000	656,000	שוק חופשי	סהייכ הכנסות
74,750	74,800	74,800	74,800	74,800	מחיר למשתכן	צפויות מכל הפרויקט (באלפי שייח)
126,550	153,080	171,470	218,025	218,025	שוק חופשי	סהייכ הכנסות
20,360	21,580	47,035	47,035	47,035	מחיר למשתכן	צפויות מחוזים שנחתמו במצטבר (באלפי שייח)	שיעור השיווק של הפרויקט
19%	23%	26%	33%	33%	שוק חופשי	שיעור שיווק ליום
27%	29%	63%	63%	63%	מחיר למשתכן	האחרון של התקופה (%) (לרבות מסחר)
256	246	214	173	173	(#) ור	יחידות די	שטחים שטרם
25,637	24,591	21,183	17,533	17,533	(מייר)	יחידות דיוו	נחתמו לגביהם
						שטחי מסחו	: חוזים

שנת		2025	שנת	פרויקט AQUA PORT, רובע השדה, אילת (מחיר מופחת) (נתונים לפי 100%. חלק החברה
2024	רבעון 1	רבעון 2	רבעון 3	כל התקופה	(100%
156,500	156,700	168,600	181,500	181,500		סה"כ עלות מצטברת (יתרת מלאי) לשטחים שטרם נחתמו לגביהם חוזי בדוח על המצב הכספי
•		•	•		(#) יח"ד	מספר החוזים שנחתמו מיום 1
					שטחי	בטפו החורם שנווונמו מיום ד באוקטובר 2025 ועד בסמוך
					מסחר	למועד פרסום הדוח
					(מ״ר)	יבוועו בו סום וווווו
					יח״ד	מחיר ממוצע למ"ר בחוזים
					שטחי	שנחתמו מיום 1 באוקטובר 2025
					מסחר	ועד בסמוך למועד פרסום הדוח (באלפי ש״ח)
					לול מחיר	כמות יח"ד שנותרו לשיווק במסי למשתכן
				173	שוק חופשי	כמות יח"ד שנותרו לשיווק במסלול

.2 פרויקט AQUA PARK שכונת לכיש), מתחם א' (מתחם מספר, 58097, מגרשים 17,18) אשדוד (תכנית 'מחיר מופחת') – פרויקט בביצוע

עלויות שהושקעו ויושקעו בפרויקט (אלפי שייח) .2.1

שנת 2024	31.3.2025	30.6.2025	30.9.2025
				נונים לפי 100%. חלק החברה האפקטיבי בפרויקט 100%)	(נר
240,807	240,807	240,807	240,807	עלויות מצטברות בגין קרקע בתום התקופה
61,213	61,213	61,213	61,213	עלויות מצטברות בגין פיתוח, מיסים ואגרות	ž
86,065	110,765	137,635	164,245	עלויות מצטברות בגין בניה ואחרות	Į 3
37,065	37,065	37,065	37,065	עלויות מצטברות בגין מימון (שהוונו)	עלויות הועהי
425,150	449,850	476,720	503,330	סהייכ עלות מצטברת	٤ و
425,150	449,850	476,720	503,330	סהייכ עלות מצטברת בספרים
				עלויות בגין קרקע שטרם הושקעו
				עלויות בגין פיתוח, מיסים ואגרות שטרם הושקעו (אומדן)
237,200	209,800	184,980	155,750	עלויות בגין בניה ואחרות שטרם הושקעו (אומדן)	E 5
				עלויות מצטברות בגין מימון שצפויות להיות מהוונות בעתיד (אומדן)	עלויות ייועקט
237,200	209,800	184,980	155,750	סהייכ עלות שנותרה להשלמה	Ť
27%	35%	43%	52%	שיעור השלמה [הנדסי/כספי] לא כולל קרקע

2.2. שיווק הפרויקט

שנת		2025	שנת				פרויקט QUA PARK פרויקט (מתחם מספר 8097)
2024	רבעון 1	2 רבעון	רבעון 3	כל התקופה	פקטיבי	חלק החברה האנ קט 100%)	(נתונים לפי 100%) בפרוי
290	6			6	(#) ר'	יחידות דיו	חוזים שנחתמו
25,865	559			559	יחידות דיור (מייר)		בתקופה השוטפת
	957	187		1,144	(מייר)	שטחי מסחר	(ברבעון)
22.6	24.4			24.4	אוק חופשי	יחידות דיור – ע	מחיר ממוצע למייר
12.7						יחידות דיור למשתנ	בחוזים שנחתמו בתקופה השוטפת
	25.8	26.1		25.8	זתר	שטחי מכ	(באלפי שייח)
298	303	303	303	303	יחידות דיור (#) (*)
26,513	27,073	27,073	27,073	27,073	(*) (מייר	יחידות דיור (	חוזים מצטברים עד לסוף התקופה
	957	1,144	1,144	1,144	(מייר)	שטחי מסחר	לטוף חונקופה
22.8	22.8	22.8	22.8	22.8	אוק חופשי	יחידות דיור – ש	מחיר ממוצע למייר
12.7	12.7	12.7	12.7	12.7		יחידות דיור למשתנ	במצטבר בחוזים שנחתמו עד סוף
	25.8	25.8	25.8	25.8	זתר	שטחי מק	התקופה (באלפי שייח)
614,695	615,110	612,630	612,660	612,660	שוק חופשי	סהייכ הכנסות
192,305	194,185	194,750	194,840	194,840	מחיר למשתכן	צפויות מכל הפרויקט (באלפי שייח)	שיעור השיווק של
262,995	299,465	304,210	304,244	304,244	שוק חופשי	סהייכ הכנסות	הפרויקט
192,305	194,185	194,570	194,840	194,840	מחיר למשתכן	צפויות מחוזים שנחתמו

שנת		2025	שנת		פרויקט AQUA PARK, שכונת לכיש, מתחם א' (מתחם מספר 58097, מגרשים 17,18), אשדוד
2024	רבעון 1	2 רבעון	רבעון 3	כל התקופה	תונים לפי 100%. חלק החברה האפקטיבי בפרויקט 100%)
						במצטבר (באלפי שייח)
43%	45%	50%	50%	50%	שוק חופשי	שיעור שיווק ליום האחרון
100%	100%	100%	100%	100%	מחיר למשתכן	של התקופה (%) (לרבות מסחר)
98	93	93	93	93	(#) או	שטחים שטרם יחידות ד
10,086	9,526	9,526	9,526	9,526	(מייר)	יחידות דיור	נחתמו לגביהם
3,390	2,246	2,246	2,246	2,246	' (מייר)	שטחי מסחו	: חוזים
							סה"כ עלות מצטברו
185,100	188,400	182,100	192,200	192,200	מחייבים		לשטחים שטרם נחתו
						המצב הכספי	בדוח על
				1	יח"ד (#)	מו מיום 1	מספר החוזים שנחת
					שטחי מסחר (מ"ר)	זמוך למועד	באוקטובר 2025 ועד בכ פרסום הדור
				21.4	יח״ד	בחוזים	מחיר ממוצע למ"ר
					שטחי מסחר	סום הדוח	שנחתמו מיום 1 באוק ועד בסמוך למועד פר באלפי ש״ח)
					מחיר	ו לשיווק במסלול משתכן	כמות יח"ד שנותר לו
				93	יק חופשי	שיווק במסלול שו	כמות יח"ד שנותרו לי

3. פרויקט AQUA PARK שכונת לכיש, מתחם ב׳ (מתחם מספר 58098, מגרשים 19,20), אשדוד (תכנית ימחיר מופחתי) – פרויקט בביצוע

עלויות שהושקעו ויושקעו בפרויקט (אלפי שייח) .3.1

שנת 2024	31.3.2025	30.6.2025	30.9.9025
				נונים לפי 100%. חלק החברה האפקטיבי בפרויקט 100%)	(נר
226,652	226,652	226,652	226,652	עלויות מצטברות בגין קרקע בתום התקופה
64,800	64,800	64,800	64,800	עלויות מצטברות בגין פיתוח, מיסים ואגרות	₹
119,978	156,758	192,558	228,568	עלויות מצטברות בגין בניה ואחרות	7 3
31,430	31,430	31,430	31,430	עלויות מצטברות בגין מימון (שהוונו)	עלויות שהושקעו
442,860	479,640	515,440	551,450	סהייכ עלות מצטברת	چ ۲
442,860	479,640	515,440	551,450	סהייכ עלות מצטברת בספרים
				עלויות בגין קרקע שטרם הושקעו
				עלויות בגין פיתוח, מיסים ואגרות שטרם הושקעו (אומדן)
219,540	179,020	142,160	105,200	עלויות בגין בניה ואחרות שטרם הושקעו (אומדן)	\\\\\\\\\\\\\\\\\\\
				עלויות מצטברות בגין מימון שצפויות להיות מהוונות בעתיד (אומדן)	עלויות שיוש קע
219,540	179,020	142,160	105,200	סהייכ עלות שנותרה להשלמה	•
36%	47%	59%	70%	שיעור השלמה [הנדסי/כספי] לא כולל קרקע

3.2. שיווק הפרויקט

שנת		2025	שנח	פרויקט AQUA PARK, שכונת לכיש), מתחם ב' (מתחם מספר 58098, מגרשים 19,20), אשדוד
2024	רבעון 1	2 רבעון	רבעון 3	כל התקופה	חלק החברה האפקטיבי קט (100%)
217	5	2	7	14	יחידות דיור (#)	חוזים שנחתמו
18,453	537	200	633	1,370	יחידות דיור (מייר)	בתקופה השוטפת
					שטחי מסחר (מייר)	(ברבעון)
21.9	23.1	21.8	23.8	23.8	יחידות דיור – שוק חופשי	מחיר ממוצע למייר
12.7					יחידות דיור – מחיר למשתכן	בחוזים שנחתמו בתקופה השוטפת
					שטחי מסחר	(באלפי שייח)
303	308	310	317	317	יחידות דיור (#) (*)
26,623	27,160	27,360	27,993	27,993	יחידות דיור (מייר) (*)	חוזים מצטברים עד לסוף התקופה
					שטחי מסחר (מייר)	לטוף הונקופה
22	22	22	22.1	22.1	יחידות דיור – שוק חופשי

שנת		2025	שנת				פרויקט QUA PARK פרויקט (מתחם מספר 58098)
2024	רבעון 1	2 רבעון	רבעון 3	כל התקופה	פקטיבי	חלק החברה האו קט 100%)	(נתונים לפי 100%) בפרוי
12.7	12.7	12.7	12.7	12.7		יחידות דיור למשתי	מחיר ממוצע למייר במצטבר בחוזים
					שטחי מסחר		שנחתמו עד סוף התקופה (באלפי שייח)
587,865	587,120	583,495	583,100	583,100	שוק חופשי	סהייכ הכנסות
212,735	214,880	215,305	215,600	215,600	מחיר למשתכן	צפויות מכל הפרויקט (באלפי שייח)
221,375	233,470	237,865	252,992	252,992	שוק חופשי	סהייכ הכנסות
212,735	214,880	215,305	215,600	215,600	מחיר למשתכן	צפויות מחוזים שנחתמו במצטבר (באלפי שייח)	שיעור השיווק של הפרויקט
38%	40%	41%	43%	43%	שוק חופשי	שיעור שיווק ליום האחרון
100%	100%	100%	100%	100%	מחיר למשתכן	של התקופה (%) (לרבות מסחר)
136	131	129	122	122	(#) ור	יחידות די	שטחים שטרם
14,110	13,573	13,373	12,740	12,740	(מייר)	יחידות דיוו	נחתמו לגביהם
						שטחי מסחו	: חוזים
202,700	211,500	223,000	227,900	227,900			סה"כ עלות מצטברו לשטחים שטרם נחתו בדוח על
				2	(#) יח"ד	1 7330 30	מספר החוזים שנחת
					שטחי מסחר (מ"ר)	זמוך למועד	מספר הוודאם שנווונ באוקטובר 2025 ועד בי פרסום הדוו
				24.2	יח״ד	בחוזים	מחיר ממוצע למ"ר
					שטחי מסחר	סום הדוח	שנחתמו מיום 1 באוק ועד בסמוך למועד פר באלפי ש״ח)
					כמות יח"ד שנותרו לשיווק במסלול מחיר למשתכן
				122	וק חופשי	שיווק במסלול ש	כמות יח"ד שנותרו ל

4. פרויקט AQUA PARK, שכונת לכיש, מתחם ג' (מתחם מספר , 58099, מגרש 16), אשדוד (תכנית 'מחיר מופחת') – פרויקט בביצוע (תכנית 'מחיר מופחת') – פרויקט בביצוע (תכנית 'מחיר מופחת')

4.1 עלויות שהושקעו ויושקעו בפרויקט (אלפי ש״ח)

שנת 2024	31.3.2025	30.6.2025	30.9.2025	ט AQUA PARK שכונת לכיש, מתחם ג' (מתחם מספר 58099, מגרש 16), אשדוד תונים לפי 100%. חלק החברה האפקטיבי בפרויקט 100%)	,
221,855	221,855	221,855	221,855	עלויות מצטברות בגין קרקע בתום התקופה
55,135	55,135	55,135	55,135	עלויות מצטברות בגין פיתוח, מיסים ואגרות	₹
109,178	144,038	172,038	201,698	עלויות מצטברות בגין בניה ואחרות	मृ धु
23,422	23,422	23,422	23,422	עלויות מצטברות בגין מימון (שהוונו)	עלויות הושקע
409,590	444,450	472,450	502,110	סהייכ עלות מצטברת	3 4
409,590	444,450	472,450	502,110	סהייכ עלות מצטברת בספרים
				עלויות בגין קרקע שטרם הושקעו
				עלויות בגין פיתוח, מיסים ואגרות שטרם הושקעו (אומדן)
204,550	168,730	141,650	111,200	עלויות בגין בניה ואחרות שטרם הושקעו (אומדן)	ت و
				עלויות מצטברות בגין מימון שצפויות להיות מהוונות בעתיד (אומדן)	עלויות שיושקע
204,550	168,730	141,650	111,200	סהייכ עלות שנותרה להשלמה	•
35%	46%	56%	65%	שיעור השלמה [הנדסי/כספי] לא כולל קרקע

^. עודפי הפרויקט משועבדים לטובת מחזיקי אגרות לטובת של החברה בי) של החברה $^{-1}\,$

4.2 שיווק הפרויקט

שנת		2025 1	שנח	פרויקט AQUA PARK שכונת לכיש, מתחם ג' (מתחם מספר, 58099 מגרש 16), אשדוד
2024	רבעון 1	2 רבעון	רבעון 3	כל התקופה	חלק החברה האפקטיבי קט 100%)
41	3	4	1	8	יחידות דיור (#)		חוזים שנחתמו
3,775	300	340	100	740	יחידות דיור (מייר)		בתקופה השוטפת
	1,789	241	0	2,030	שטחי מסחר (מייר)		(ברבעון)
23.3	23.3	24.2	20.6	23.3	יחידות דיור – שוק חופשי		מחיר ממוצע למייר
12.7					יחידות דיור – מחיר למשתכן		בחוזים שנחתמו בתקופה השוטפת
	24.7	27.3		25	לחר	שטחי מי	(באלפי שייח)
281	284	288	289	289	(*) (#) ^	יחידות דיוו	חוזים מצטברים עד
25,510	25,810	26,150	26,250	26,250	יחידות דיור (מייר) (*)		לסוף התקופה לסוף התקופה
	1,789	2,030	2,030	2,030		שטחי מסחו	כסוף דוונקופוז
20.8	20.9	20.9	20.9	20.9		יחידות דיור – י	מחיר ממוצע למייר
12.8	12.8	12.7	12.7	12.7	יחידות דיור – מחיר למשתכן		במצטבר בחוזים שנחתמו עד סוף
	24.8	25	25	25	שטחי מסחר		התקופה (באלפי שייח)
574,700	574,640	572,970	573,000	573,000	שוק חופשי	סהייכ הכנסות
166,700	168,060	168,330	168,500	168,500	מחיר למשתכן	צפויות מכל הפרויקט (באלפי שייח)
263,380	315,210	330,450	332,378	332,378	שוק חופשי	סהייכ הכנסות
166,700	168,060	168,330	168,500	168,500	מחיר למשתכן	צפויות מחוזים שנחתמו במצטבר (באלפי שייח)	שיעור השיווק של הפרויקט
46%	55%	58%	58%	58%	שוק חופשי	שיעור שיווק ליום האחרון
100%	100%	100%	100%	100%	מחיר למשתכן	של התקופה (%) (לרבות מסחר)
89	86	82	81	81	יחידות דיור (#)		שטחים שטרם
8,818	8,518	8,178	8,078	8,078	(מייר)	יחידות דיוו	נחתמו לגביהם
3,560	1,771	1,530	1,530	1,530			: חוזים
172,000	154,600	154,600	162,900	162,900	סה"כ עלות מצטברת (יתרת מלאי) המיוחסת לשטחים שטרם נחתמו לגביהם חוזים מחייבים בדוח על המצב הכספי
				1	(#) יח״ד	1 mm m	מספר החוזים שנחת
					שטחי מסחר (מ"ר)	זמוך למועד	באוקטובר 2025 ועד בק פרסום הדוו
				20.7	יח״ד	בחוזים	מחיר ממוצע למ"ר
					שטחי מסחר	סום הדוח	שנחתמו מיום 1 באוק ועד בסמוך למועד פר באלפי ש״ח)
					מחיר	כמות יח"ד שנותרו לשיווק במסלול מחיר למשתכן
			יק חופשי	שיווק במסלול שו	כמות יח"ד שנותרו לי

5. פרויקט – פרויקט THE ESTHER, קולנוע אסתר, נתניה – פרויקט בביצוע

.5.1 עלויות שהושקעו ויושקעו בפרויקט (אלפי שייח)

שנת	31.3.2025	30.6.2025	30.9.2025	פרויקט THE ESTHER, קולנוע אסתר, נתניה
2024	31.3.2023	30.0.2023		(נתונים לפי 100%. חלק החברה האפקטיבי בפרויקט 66.6%)
85,000	85,000	85,000	85,000	עלויות מצטברות בגין קרקע בתום התקופה
5,352	5,352	6,232	7,150	עלויות מצטברות בגין פיתוח, מיסים ואגרות
11,683	15,484	17,193	17,977	עלויות מצטברות בגין בניה ואחרות
12,090	12,203	14,355	15,490	עלויות מצטברות בגין מימון (שהוונו)
114,125	118,039	122,780	125,617	עלויזונ מצטבו זונ בגין מימון (שהוונו) סהייכ עלות מצטברת
114,125	118,039	122,780	125,617	סהייכ עלות מצטברת בספרים
				עלויות בגין קרקע שטרם הושקעו
15,580	15,580	14,700	13,782	עלויות בגין פיתוח, מיסים ואגרות שטרם הושקעו (אומדן)	שיושקעו
236,970	227,280	230,828	234,112	עלויות בגין בניה ואחרות שטרם הושקעו (אומדן)
1,115	1,115	1,000		עלויות מצטברות בגין מימון שצפויות להיות מהוונות בעתיד (אומדו)
253,665	243,975	246,528	247,894	סהייכ עלות שנותרה להשלמה	עלויות
2%	2%	2%	2%	שיעור השלמה [הנדסי/כספי] לא כולל קרקע

(*) יוער כי במהלך הרבעון השלישי לשנת 2025 התקשרה החברה הכלולה, המחזיקה בפרויקט, עם שותפות המוחזקת בשיעור של 50% על ידי חברת עמרם את ביטון מלונאות ונופש בע"מ, חברה מאוחדת (50% בשרשור), ו-50% על ידי צד שלישי בהסכם לניהול ותפעול למלון אשר עתיד לקום בסמוך לפרויקט המגורים (150 חדרי מלון). בהתאם לכך הזכויות המיוחסות לשטחי המלון סווגו בדוחותיה הכספיים של החברה הכלולה כרכוש קבוע חלף מלאי מקרקעין. העלויות המפורטות בטבלה זו כוללות גם את עלויות הקמת המלון.

5.2. שיווק הפרויקט

נכון למועד הדוח, טרם הוחל שיווק של הפרויקט.

6. פרויקט AQUA PARK, שלב ב', "מחיר מטרה", מתחם מס' 58096, שכונת לכיש, אשדוד - פרויקט בביצוע

.6.1 עלויות שהושקעו ויושקעו בפרויקט (אלפי ש״ח)

	יקט AQUA PARK שכונת לכיש, שלב ב', אשדוד (תכנית "מחיר מטרה") זונים לפי 100%. חלק החברה האפקטיבי בפרויקט (100%)	30.9.2025	30.6.2025	31.3.2025	שנת 2024
	עלויות מצטברות בגין קרקע בתום התקופה	218,180	218,180	218,180	218,180
	עלויות מצטברות בגין פיתוח, מיסים ואגרות	97,372	97,372	88,582	88,985
עלויות הועקע	עלויות מצטברות בגין בניה ואחרות	4,613	3,378	2,966	1,955
7 3	עלויות מצטברות בגין מימון (שהוונו)	70,760	70,760	63,916	57,180
E .	סהייכ עלות מצטברת	390,925	389,690	373,644	366,300
	סהייכ עלות מצטברת בספרים	390,925	389,690	373,644	366,300
	עלויות בגין קרקע שטרם הושקעו
שיושקעו	עלויות בגין פיתוח, מיסים ואגרות שטרם הושקעו (אומדן)	110	110	8,900	8,900
3	עלויות בגין בניה ואחרות שטרם הושקעו (אומדן)	304,065	305,300	307,006	312,250
צלויות ש	עלויות מצטברות בגין מימון שצפויות להיות מהוונות בעתיד (אומדן)			3,750	3,750
7	סהייכ עלות שנותרה להשלמה	304,175	305,410	319,656	324,900
	שיעור השלמה [הנדסי/כספי] לא כולל קרקע	2%

.6.2 שיווק הפרויקט

		2025	שנת		פרויקט AQUA PARK שכונת לכיש, שלב ב׳, אשדוד (תכנית "מחיר מטרה")
שנת 2024	רבעון 1	2 רבעון	רבעון 3	כל התקופה	בי בפרויקט	החברה האפקטיו 1009)	(נתונים לפי 100%. חלק)
	20	248	16	284	יחידות דיור (#)		חוזים שנחתמו
	1,803	24,029	1,988	27,820	יחידות דיור (מייר)		בתקופה השוטפת
					שטחי מסחר (מייר)		(ברבעון)
		24.1	22.3	22.6	יחידות דיור – שוק חופשי		מחיר ממוצע למייר
	15	14.9	15.1	14.9	יחידות דיור – מחיר למשתכן		בחוזים שנחתמו
					שטחי מסחר		בתקופה השוטפת (באלפי שייח)
	20	268	284	284	(*) (#)	יחידות דיור
	1,803	25,832	27,820	27,820	יחידות דיור (מייר) (*)		חוזים מצטברים עד לסוף התקופה
					שטחי מסחר (מייר)
		24.1	22.6	22.6	יחידות דיור – שוק חופשי		מחיר ממוצע למייר במצטבר בחוזים
	15	14.9	14.9	14.9	יחידות דיור – מחיר למשתכן
					זחר	שטחי מכ	שנחתמו עד סוף התקופה (באלפי שייח)
	345,450	345,450	345,450	345,450	שוק חופשי	סהייכ הכנסות צפויות מכל
	422,650	422,650	422,650	422,650	מחיר למשתכן	הפרויקט (באלפי שייח)
		3,890	21,749	21,749	שוק חופשי	סהייכ הכנסות צפויות מחוזים
	27,094	383,311	401,352	401,352	מחיר למשתכן	שנחתמו במצטבר (באלפי שייח)	שיעור השיווק של הפרויקט
		1%	6%	6%	שוק חופשי	שיעור שיווק ליום האחרון
	7%	91%	95%	95%	מחיר למשתכן	של התקופה (%) (לרבות מסחר)
359	339	91	75	75	(#) ר	יחידות דיו	30003 D31311 D3513111
39,265	37,462	13,433	11,445	11,445	יחידות דיור (מייר)		שטחים שטרם נחתמו
2,730	2,730	2,730	2,730	2,730	שטחי מסחר (מייר)		לגביהם חוזים :
366,300	360,500	193,200	175,600	175,600	סה"כ עלות מצטברת (יתרת מלאי) המיוחסת לשטחים שטרם נחתמו לגביהם חוזים מחייבים בדוח על המצב הכספי
		•	•	2	יח"ד (#)	ו מיום 1	מספר החוזים שנחתמ
					טחי מסחר (מ"ר)	מוך למועד ש	באוקטובר 2025 ועד בי פרסום הדוו
		_		21.4	יח״ד	ם שנחתמו	מחיר ממוצע למ"ר בחוזי
		· -			טחי מסחר		מיום 1 באוקטובר 2025 למועד פרסום הדוח (בא
				9	למשתכן '	כמות יח"ד שנותרו לשיווק במסלול מחיר למשתכן
				66	כמות יח"ד שנותרו לשיווק במסלול שוק חופשי

הטבלאות שבנספח זה לעיל כוללות מידע צופה פני עתיד כהגדרתו בחוק ניירות ערך, תשכ"ח1968 אשר מתבסס על מידע הקיים בידי החברה במועד זה ונסמך על אומדנים של החברה ועל
בסיס ניסיונה המצטבר. מידע זה כפוף לפסקת 'מידע צופה פני עתיד' שלאחר סעיף 6.6.11.9
לחלק א' לדוח התקופתי. הערכות אלו עלולות שלא להתקיים או להשתנות בשל מכלול נסיבות
ובכללן תנאי השוק, עיכובים רגולטוריים ונוספים בלוחות הזמנים, שינויים במחירי התשומות,
הפרת התחייבויות מצד צדדים שלישיים או גורמים נוספים שאינם בשליטתה של החברה ו/או
התממשות אילו מגורמי הסיכון המתוארים בסעיף 6.19 לדוח התקופתי.

חלק ב' דוחות כספיים ביניים מאוחדים ונפרדים של החברה ליום 30 בספטמבר 2025

<-- PDF CHUNK SEPARATOR -->

עמרם אברהם חברה לבנין בע"מ

דוחות כספיים ביניים מאוחדים ליום 30 ב ספטמבר 2025

)בלתי מבוקרים(

עמרם אברהם חברה לבנין בע"מ

דוחות כספיים ביניים מאוחדים ליום 30 בספטמבר 2025

)בלתי מבוקרים(

תוכן העניינים

	עמוד
מבקר החשבון ה דוח רואה	2
כספיים: הדוחות ה
ב הכספי ם על המצ חדים ביניי דוחות מאו	3-4
אחר ורווח כולל ח או הפסד ם על הרוו חדים ביניי דוחות מאו	5-6
ויים בהון ם על השינ חדים ביניי דוחות מאו	7-11
ם מי המזומני ם על תזרי חדים ביניי דוחות מאו	12-14
דים ביניים יים המאוח וחות הכספ ביאורים לד	15-27

דוח סקירה של רואה החשבון המבקר לבעלי המניות של חברת עמרם אברהם חברה לבנין בע"מ

מבוא:

סקרנו את המידע הכספי המצורף של עמרם אברהם חברה לבנין בע"מ החברה וחברות מאוחדות )להלן - "החברה"(, הכולל את הדוח התמציתי המאוחד על המצב הכספי ליום 30 בספטמבר 2025 ואת הדוחות התמציתיים המאוחדים על הרווח או הפסד ורווח כולל אחר, השינויים בהון ותזרימי המזומנים לתקופות של תשעה ושלושה חודשים שהסתיימו באותו תאריך. הדירקטוריון וההנהלה אחראים לעריכה ולהצגה של מידע כספי לתקופות ביניים אלו בהתאם לתקן חשבונאות בינלאומי 34 IAS" דיווח כספי לתקופות ביניים", וכן הם אחראים לעריכת מידע כספי לתקופות ביניים אלו לפי פרק ד' של תקנ ות ניירות ערך )דו"חות תקופתיים ומיידיים(, התש"ל.1970- אחריותנו היא להביע מסקנה על מידע כספי לתקופות ביניים אלו בהתבסס על סקירתנו.

לא סקרנו את המידע הכספי לתקופות הביניים התמציתי של חברות שאוחדו, אשר נכסיהן הכלולים באיחוד מהווים %2.2 מכלל הנכסים המאוחדים ליום 30 בספטמבר ,2025 והכנסותיהן הכלולות באיחוד מהוות %0.6 ו%1.1- מכלל ההכנסות המאוחדות לתקופות של תשעה ושלושה חודשים שהסתיימו באותו תאריך, בהתאמה. כמו כן, לא סקרנו את המידע הכספי לתקופות הביניים התמציתי של השקעות המטופלות לפי שיטת השווי המאזני, אשר ההשקעה בהן הינה 96,745 אלפי ש"ח ליום 30 בספטמבר ,2025 וחלקה של החברה בתוצאותיהן הינו 2,024 אלפי ש"ח ו- )1,228( אלפי ש"ח לתקופות של תשעה ושלושה חודשים שהסתיימו באותו תאריך, בהתאמה. המידע הכספי לתקופות הביניים התמציתי של אותן חברות נסקר על ידי רואי חשבון אחרים שדוחות הסקירה שלהם הומצאו לנו ומסקנתנו, ככל שהיא מתייחסת למידע הכספי בגין אותן חברות, מבוססת על דוחות הסקירה של רואי החשבון האחרים.

היקף הסקירה:

ערכנו את סקירתנו בהתאם לתקן סקירה )ישראל( 2410 של לשכת רואי חשבון בישראל "סקירה של מידע כספי לתקופות ביניים הנערכת על ידי רואה החשבון המבקר של הישות". סקירה של מידע כספי לתקופות ביניים מורכבת מבירורים, בעיקר עם אנשים האחראים לעניינים הכספיים והחשבונאיים, ומיישום נהלי סקירה אנליטיים ואחרים. סקירה הינה מצומצמת בהיקפה במידה ניכרת מאשר ביקורת הנערכת בהתאם לתקני ביקורת מקובלים בישראל ולפיכך אינה מאפשרת לנו להשיג ביטחון שניוודע לכל העניינים המשמעותיים שהיו יכולים להיות מזוהים בביקורת. בהתאם לכך, אין אנו מחווים חו ות דעת של ביקורת.

מסקנה:

בהתבסס על סקירתנו ועל דוחות הסקירה של רואי חשבון אחרים, לא בא לתשומת ליבנו דבר הגורם לנו לסבור שהמידע הכספי הנ"ל אינו ערוך, מכל הבחינות המהותיות, בהתאם לתקן חשבונאות בינלאומי 34 IAS.

בנוסף לאמור בפסקה הקודמת, בהתבסס על סקירתנו ועל דוחות הסקירה של רואי חשבון אחרים, לא בא לתשומת ליבנו דבר הגורם לנו לסבור שהמידע הכספי הנ"ל אינו ממלא, מכל הבחינות המהותיות, אחר הוראות הגילוי לפי פרק ד' של תקנות ניירות ערך )דו"חות תקופתיים ומיידיים(, התש"ל.1970-

בריטמן אלמגור זהר ושות' רואי חשבון A Firm in the Deloitte Global Network

תל-אביב, 27 בנובמבר 2025

משרד נצרת מרג' אבן עאמר 9 נצרת, 16100	משרד אילת מרכז העירוני ת.ד. 538 אילת, 88104002	משרד חיפה מעלה השחרור 5 ת.ד. 5648 חיפה, 3105502	משרד ירושלים קרית המדע 3 מגדל הר חוצבים ירושלים, 914510 ת.ח. 45396
+972 (73) 399 4455 (73) +972 (73) 637 4455 (67) info- [email protected]	+972 (8) 637 5676 :טלפון +972 (2) 637 1628 (2) e70: [email protected]	+972 (4) 860 7333 :טלפון +972 (2) 867 2528 פקס: [email protected]	+972 (2) 501 8888 :טלפון +972 (2) 537 4173 פקס: [email protected]
	משרד ראשל"צ - מתחם מילנייה שדכות בעשונות 22	משרד רעננה - מתחם אינפיניטי בפנעה ⁹	משרד בית שמש יגאל אלון 1 בית שמש 2006201

עמרם אברהם חברה לבנין בע"מ דוחות מאוחדים ביניים על המצב הכספי

דצמבר ליום 31 ב	ספטמבר ליום 30 ב
2 0 2 4	2 0 2 4	2 0 2 5
אלפי ש"ח	אלפי ש"ח	אלפי ש"ח
)מבוקר(	קר(	)בלתי מבו

			טפים: נכסים שו
48,425	107,202	174,540	ם שווי מזומני מזומנים ו
135,149	54,748	144,648	ימוש וגבלים בש פיקדונות מ
227,619	222,316	427,455	חות חוזים ו לקו נכסים בגין
81,109	109,683	97,101	רות חובה חייבים וית
2,681,879	2,763,688	2,888,697	וקרקעות ם למכירה מלאי בנייני
-	32,859	-	ק למכירה קעה מוחז נדל"ן להש
3,174,181	3,290,496	3,732,441	ם ים שוטפי סה"כ נכס


			שוטפים: נכסים לא
370,865	361,606	371,055	י שווי המאזנ פי שיטת ה מטופלות ל השקעות ה
6,761	129	13,994	רות חובה חייבים וית
571,150	518,936	671,189	מה קעה ובהק נדל"ן להש
1,020,657	853,614	1,431,830	קעין מלאי מקר ות לרכישת עות ומקדמ מלאי קרק
15,862	14,117	23,177	נדחים נכסי מסים
81,141	66,336	89,265	, נטו רכוש קבוע
2,066,436	1,814,738	2,600,510	פים ים לא שוט סה"כ נכס

5,240,617	5,105,234	6,332,951	ים סה"כ נכס

עמרם אברהם חברה לבנין בע"מ דוחות מאוחדים ביניים על המצב הכספי )המשך(

	ליום 30 ב	ספטמבר	דצמבר ליום 31 ב
	2 0 2 5	2 0 2 4	2 0 2 4
	אלפי ש"ח	אלפי ש"ח	אלפי ש"ח
	)בלתי מבו	קר(	)מבוקר(

ת שוטפות התחייבויו
רים קאיים ואח אגידים בנ אשראי מת	2,077,011	2,275,950	2,136,953
אגרות חוב טפות של חלויות שו	95,588	83,814	95,022
ם תני שרותי ספקים ונו	73,703	48,352	78,950
ות זכות זכאים ויתר	151,203	113,204	159,733
ות ם עם לקוח ת בגין חוזי התחייבויו	581,222	461,620	571,662
קומבינציה בעסקאות רותי בניה ת למתן שי התחייבויו	78,370	14,404	11,462
וי המאזני שיטת השו טופלות ב חברות המ הלוואות מ	-	5,173	-
שוטפות חייבויות סה"כ הת	3,057,097	3,002,517	3,053,782

פות ת לא שוט התחייבויו
חרים נקאיים וא תאגידים ב הלוואות מ	1,199,794	528,973	555,405
אגרות חוב	483,118	270,968	255,031
וי המאזני שיטת השו טופלות ב חברות המ הלוואות מ	77,207	30,348	53,399
ה קנות שליט ת שאינן מ בעלי זכויו הלוואות מ	4,183	11,935	13,492
ים בות לעובד ת בגין הט התחייבויו	369	358	369
חים ת מסים נד התחייבויו	59,393	61,139	57,396
א שוטפות חייבויות ל סה"כ הת	1,824,064	903,721	935,092

הון מניות	-	-	-
פרמיה	433,967	308,826	308,826
קרנות הון	30,270	28,106	28,652
עודפים	936,058	810,416	863,665
אם החברה ה בעלים של המיוחס ל סה"כ הון	1,400,295	1,147,348	1,201,143
ה קנות שליט ת שאינן מ בעלי זכויו	51,495	51,648	50,600
		1,198,996	1,251,743
סה"כ הון	1,451,790

			בר, 2025 27 בנובמ
נן ור זלמן גו יוסף שניא	נועם גרייף	אלון עמרם	ם ת הכספיי שור הדוחו תאריך אי
ספים סמנכ"ל כ	מנכ"ל	טוריון יו"ר דירק

עמרם אברהם חברה לבנין בע"מ דוחות מאוחדים ביניים על רווח או הפסד ורווח כולל אחר

ל ש נ ה ה שהסתיימ דצמבר ביום 31 ב	ל שלושה הסתיימה ספטמבר	לתקופה ש חודשים ש ביום 30 ב	ל תשעה לתקופה ש הסתיימה חודשים ש ספטמבר ביום 30 ב
2 0 2 4	2 0 2 4	2 0 2 5	2 0 2 4	2 0 2 5
אלפי ש"ח	אלפי ש"ח	אלפי ש"ח	אלפי ש"ח	אלפי ש"ח
)מבוקר(	קר(	)בלתי מבו	קר(	)בלתי מבו
					עבודות ת ומביצוע ות וקרקעו מכירת דיר הכנסות מ
1,052,849	289,382	371,863	684,256	1,066,343	ירות מבינציית ד סקאות קו י קרקע בע בניה לבעל
27,434	7,022	12,301	21,712	27,398	ה הול והפעל שכירות, ני הכנסות מ
1,080,283	296,404	384,164	705,968	1,093,741
					צוע ויות בגין בי רקעות ועל ת דירות וק עלות מכיר
784,134	217,682	291,729	508,031	844,306	ה עבודות בני
8,330	2,450	2,782	6,035	6,461	והפעלה ות אחזקה ותים, הוצא עלות השיר
792,464	220,132	294,511	514,066	850,767
287,819	76,272	89,653	191,902	242,974	רווח גולמי
					של נדל"ן ת שווי הוגן ד( מהתאמ רווח )הפס
3,068	1,084	)2,111(	)4,538(	)5,476(	להשקעה
)23,586(	)4,646(	)7,632(	)16,142(	)18,140(	ירה ושיווק הוצאות מכ
)44,941(	)12,114(	)14,113(	)31,897(	)40,874(	ת הלה וכלליו הוצאות הנ
4,367	1,088	)110(	1,214	141	רות וצאות( אח הכנסות )ה
					טופלות שקעות המ )הפסדי( ה צה ברווחי חלק הקבו
14,488	6,579	)1,869(	12,568	)532(	ס זני, נטו ממ השווי המא לפי שיטת
241,215	68,263	63,818	153,107	178,093	לי רווח תפעו

17,675	2,748	5,343	11,616	15,039	מון הכנסות מי
( )100,819	)22,559(	)41,595(	)74,306(	)96,757(	מון הוצאות מי
)83,144(	)19,811(	)36,252(	)62,690(	)81,718(	מון, נטו הוצאות מי
158,071	48,452	27,566	90,417	96,375	ההכנסה מסים על רווח לפני
)33,390(	)9,335(	)6,930(	)17,937(	)23,087(	הכנסה מסים על ה

124,681	39,117	20,636	72,480	73,288	לתקופה רווח כולל רווח נקי ו
					מיוחס ל:
115,094	32,522	20,950	61,845	72,393	אם החברה ה בעלים של
9,587	6,595	)314(	10,635	895
124,681	39,117	20,636	72,480	73,288	ה קנות שליט ת שאינן מ בעלי זכויו

עמרם אברהם חברה לבנין בע"מ דוחות מאוחדים ביניים על רווח או הפסד ורווח כולל אחר

ל ש נ ה ה שהסתיימ דצמבר ביום 31 ב	ל שלושה הסתיימה ספטמבר	לתקופה ש חודשים ש ביום 30 ב	ל תשעה הסתיימה ספטמבר	לתקופה ש חודשים ש ביום 30 ב
2 0 2 4	2 0 2 4	2 0 2 5	2 0 2 4	2 0 2 5
אלפי ש"ח	אלפי ש"ח	אלפי ש"ח	אלפי ש"ח	אלפי ש"ח
)מבוקר(	קר( )בלתי מבו		קר(	)בלתי מבו
					חברה: ניות של ה לבעלי המ ה המיוחס רווח למני י ומדולל: רווח בסיס
1.66	0.43	0.27	0.92	0.92	ש"ח( למניה )ב רווח בסיסי
69,294	75,010	78,805	67,367	78,408	ת ששימש ל הון המניו משוקלל ש הממוצע ה ( אלפי מניות סי למניה ) רווח הבסי בחישוב ה
1.66	0.43	0.26	0.92	0.92	"ח( למניה )בש רווח מדולל
69,398	75,106	79,185	67,412	78,788	ת ששימש ל הון המניו משוקלל ש הממוצע ה ( אלפי מניות לל למניה ) רווח המדו בחישוב ה

עמרם אברהם חברה לבנין בע"מ דוחות מאוחדים ביניים על השינויים בהון

לתקופה של תשעה חודשים שהסתיימה ביום 30 בספטמבר 2025 )בלתי מבוקר(

			ם של לבעלי מיוחס	האם החברה
	ות הון מני "ח אלפי ש	פרמיה "ח אלפי ש	ת אופציו הון קרן ם לעובדי "ח אלפי ש	בגין קרן הון ת עם עסקאו ליטה בעלי ש "ח אלפי ש	עודפים "ח אלפי ש	סה"כ "ח אלפי ש	שאינן זכויות שליטה מקנות "ח אלפי ש	סה"כ "ח אלפי ש
2025 בינואר יום 1 יתרה ל	-	308,826	1,364	27,288	863,665	1,201,143	50,600	1,251,743
וח: ופת הד ה בתק התנוע
תקופה כולל ל י ורווח רווח נק	-	-	-	-	72,393	72,393	895	73,288
מניות הנפקת	-	125,141	-	-	-	125,141	-	125,141
מניות מבוסס תשלום	-	-	1,618	-	-	1,618	-	1,618
2025 מבר ב ספט יום 30 יתרה ל	-	433,967	2,982	27,288	936,058	1,400,295	51,495	1,451,790

עמרם אברהם חברה לבנין בע"מ

דוחות מאוחדים ביניים על השינויים בהון

)המשך(

לתקופה של תשעה חודשים שהסתיימה ביום 30 בספטמבר 2024 )בלתי מבוקר(

				האם החברה	ם של לבעלי מיוחס
סה"כ "ח אלפי ש	שאינן זכויות מקנות שליטה "ח אלפי ש	סה"כ "ח אלפי ש	עודפים "ח אלפי ש	בגין קרן הון ת עם עסקאו ליטה בעלי ש "ח אלפי ש	ת אופציו קרן הון ם לעובדי "ח אלפי ש	פרמיה "ח אלפי ש	ות ש"ח	הון מני אלפי
836,872	41,013	795,859	768,571	27,288	-	-	)*(	-	2024 בינואר יום 1 יתרה ל
									וח: ופת הד ה בתק התנוע
72,480	10,635	61,845	61,845	-	-	-		-	תקופה כולל ל י ורווח רווח נק
-	-	-	-	-	-	-	)*(	-	'( אור 3יב )ראה ב קוב ערך נ ומחיקת המניות הון פיצול
308,826	-	308,826	-	-	-	308,826		-	מניות הנפקת
818	-	818	-	-	818	-		-	מניות מבוסס תשלום
( 20,000 )	-	( 20,000 )	( 20,000 )	-	-	-		-	ששולם דיבידנד
1,198,996	51,648	1,147,348	810,416	27,288	818	308,826		-	2024 מבר בספט יום 30 יתרה ל

)*( מייצג יתרה הנמוכה מ1- אלפי ש"ח.

עמרם אברהם חברה לבנין בע"מ דוחות מאוחדים ביניים על השינויים בהון

לתקופה של שלושה חודשים שהסתיימה ביום 30 בספטמבר 2025 )בלתי מבוקר(

			ם של לבעלי מיוחס	האם החברה
	ות הון מני	פרמיה	ת אופציו הון קרן ם לעובדי	בגין קרן הון ת עם עסקאו ליטה בעלי ש	עודפים	סה"כ	שאינן זכויות שליטה מקנות	סה"כ
	"ח אלפי ש	"ח אלפי ש	"ח אלפי ש	"ח אלפי ש	"ח אלפי ש	"ח אלפי ש	"ח אלפי ש	"ח אלפי ש
2025 ב יולי יום 1 יתרה ל	-	433,967	2,437	27,288	915,108	1,378,800	51,809	1,430,609
וח: ופת הד ה בתק התנוע
תקופה כולל ל י ורווח רווח נק	-	-	-	-	20,950	20,950	)314(	20,636
מניות מבוסס תשלום	-	-	545	-	-	545	-	545
2025 מבר ב ספט יום 30 יתרה ל	-	433,967	2,982	27,288	936,058	1,400,295	51,495	1,451,790

עמרם אברהם חברה לבנין בע"מ

דוחות מאוחדים ביניים על השינויים בהון

)המשך(

לתקופה של שלושה חודשים שהסתיימה ביום 30 בספטמבר 2024 )בלתי מבוקר(

			ם של לבעלי מיוחס	האם החברה
	ות הון מני "ח אלפי ש	פרמיה "ח אלפי ש	ת אופציו קרן הון ם לעובדי "ח אלפי ש	בגין קרן הון ת עם עסקאו ליטה בעלי ש "ח אלפי ש	עודפים "ח אלפי ש	סה"כ "ח אלפי ש	שאינן זכויות שליטה מקנות "ח אלפי ש	סה"כ "ח אלפי ש
2024 ב יולי יום 1 יתרה ל	-	308,826	273	27,288	777,894	1,114,281	45,053	1,159,334
וח: ופת הד ה בתק התנוע תקופה כולל ל י ורווח רווח נק	-	-	-	-	32,522	32,522	6,595	39,117
מניות מבוסס תשלום	-	-	545	-	-	545	-	545
2024 מבר ב ספט יום 30 יתרה ל	-	308,826	818	27,288	810,416	1,147,348	51,648	1,198,996

עמרם אברהם חברה לבנין בע"מ דוחות מאוחדים ביניים על השינויים בהון

לשנה שהסתיימה ביום 31 בדצמבר 2024 )מבוקר(

		האם החברה ם של לבעלי מיוחס
	הון מני אלפי ש	ות "ח	פרמיה "ח אלפי ש	ת אופציו הון קרן ם לעובדי "ח אלפי ש	בגין קרן הון ת עם עסקאו ליטה בעלי ש "ח אלפי ש	עודפים "ח אלפי ש	סה"כ "ח אלפי ש	שאינן זכויות שליטה מקנות "ח אלפי ש	סה"כ "ח אלפי ש
2024 בינואר יום 1 יתרה ל	-	)*(	-	-	27,288	768,571	795,859	41,013	836,872
שנה כולל ל י ורווח רווח נק	-		-	-	-	115,094	115,094	9,587	124,681
ך נקוב יקת ער יות ומח הון המנ פיצול	-	)*(	-	-	-	-	-	-	-
מניות הנפקת	-		308,826	-	-	-	308,826	-	308,826
מניות מבוסס תשלום	-		-	1,364	-	-	1,364	-	1,364
ששולם דיבידנד	-		-	-	-	( 20,000 )	( 20,000 )	-	( 20,000 )
2024 ר בדצמב יום 31 יתרה ל	-		308,826	1,364	27,288	863,665	1,201,143	50,600	1,251,743

)*( פחות מ- 1 אלפי ש"ח.

עמרם אברהם חברה לבנין בע"מ דוחות מאוחדים ביניים על תזרימי המזומנים

ל ש נ ה ה שהסתיימ דצמבר ביום 31 ב	ל שלושה הסתיימה ספטמבר	לתקופה ש חודשים ש ביום 30 ב	ל תשעה לתקופה ש הסתיימה חודשים ש ספטמבר ביום 30 ב
2 0 2 4	2 0 2 4	2 0 2 5	2 0 2 4	2 0 2 5
אלפי ש"ח	אלפי ש"ח	אלפי ש"ח	אלפי ש"ח	אלפי ש"ח
)מבוקר(	קר(	)בלתי מבו	קר(	)בלתי מבו

					ת ילות שוטפ ומנים מפע תזרימי מז
124,681	39,117	20,636	72,480	73,288	תקופה רווח נקי ל
					נים רימי מזומ להצגת תז הדרושות התאמות שוטפת: לפעילות
					ד: ח או הפס סעיפי רוו התאמות ל
					פלות עות המטו ת של השק צה בתוצאו חלק הקבו
)14,488(	)6,579(	1,869	)12,568(	532	זני השווי המא לפי שיטת
16	-	-	5	-	בדים הטבות לעו שינוי בגין
11,241	2,812	5,141	7,289	12,909	תות פחת והפח
)201(	)139(	109	)139(	)99(	בוע ש רכוש ק רווח ממימו
					ן של נדל"ן בשווי ההוג ח( משינוי הפסד )רוו
)3,068(	)1,084(	2,111	4,538	5,476	נטו להשקעה,
83,144	19,811	36,252	62,690	81,718	מון, נטו הוצאות מי
33,390	9,335	6,930	17,937	23,087	כנסה סים על הה הוצאות מי
1,364	545	545	818	1,618	וסס מניות תשלום מב
					י שיטת טופלות לפ חברות המ התקבל מ דיבידנד ש
38,000	30,000	-	31,000	-	זני השווי המא
)55,553(	)21,626(	)400(	)49,908(	)27,019(	למו כנסה ששו מסים על ה
5,651	1,289	3,867	4,192	9,958	תקבלה ריבית שה
( )230,830	)53,710(	)65,878(	169,008(	( ) )198,439	למה ריבית ששו
)2,919(	-	-	-	-	דמנותי במחיר הז ש ת מניות רווח מרכי
)173(	-	-	-	-	ת מכירת מניו רווח הון מ

					בויות: ים והתחיי סעיפי נכס שינויים ב
)2,041(	2,297	)966(	79	1,389	לקבל ת והכנסות ל( בלקוחו קיטון )גידו
)8,365(	)14,799(	12,725	)44,676(	)9,006(	בה ויתרות חו ל( בחייבים קיטון )גידו
					ם כירה, נכסי בניינים למ ל( במלאי קיטון )גידו
495,088	73,032	8,906	319,202	)42,618(	ם ת בגין חוזי והתחייבויו
					קים ונותני בויות לספ ן( בהתחיי גידול )קיטו
46,112	24,813	5,245	15,514	)5,254(	שירותים
)1,769(	30,088	)44,675(	10,424	)9,497(	ת יתרות זכו ן( בזכאים ו גידול )קיטו

					שת )לפני רכי ת שוטפת טו - פעילו מזומנים נ
519,280	135,202	)7,583(	269,869	)81,957(	קרקעות(
					שת דמות לרכי רקעות ומק שקעה בק רכישה וה
741,390( ( )	)495,098	)10,533(	616,800(	( ) )602,696	קרקעות

222,110( ( )	)359,896	)18,116(	346,931(	( ) )684,653	ת שוטפת טו - פעילו מזומנים נ

עמרם אברהם חברה לבנין בע"מ דוחות מאוחדים ביניים על תזרימי המזומנים )המשך(

ל ש נ ה ה שהסתיימ	ל שלושה הסתיימה	לתקופה ש חודשים ש	ל תשעה הסתיימה	לתקופה ש חודשים ש
דצמבר ביום 31 ב 2 0 2 4	ספטמבר 2 0 2 4	ביום 30 ב 2 0 2 5	ספטמבר 2 0 2 4	ביום 30 ב 2 0 2 5

אלפי ש"ח	אלפי ש"ח	אלפי ש"ח	אלפי ש"ח	אלפי ש"ח
)מבוקר(	קר( )בלתי מבו		קר(	)בלתי מבו

					עה ילות השק ומנים מפע תזרימי מז
)76,094(	)17,672(	)33,598(	)30,713(	)61,771(	ה "ן להשקע קעות בנדל כישה והש מקדמות, ר
35,304	-	-	-	-	להשקעה ימוש נדל"ן קדמות ממ תמורה ומ
)45,457(	13,094(	) )10,249(	)26,512(	)23,468(	ש קבוע רכישת רכו
1,316	428	1,111	1,066	2,533	קבוע כירת רכוש תמורה ממ
)7,039(	-	-	-	-	מוחזקת ת בחברה כישת מניו מקדמות ור
					טת ות לפי שי ת המטופל אות לחברו שינוי בהלוו
)67,034(	)4,166(	)7,119(	)55,546(	)10,438(	זני השווי המא
)410(	-	)694(	-	)1,721(	רים ארוך לאח אות לזמן שינוי בהלוו
( )106,293	2,644	42,780	)25,849(	)9,484(	ים בשימוש ונות מוגבל שינוי ב פקד
					קנות ת שאינן מ בעלי זכויו ( הלוואה ל גביית )מתן
)8,845(	-	10,000	)13,000(	)6,155(	ו שליטה, נט
-	-	37	-	37	ספח ב' ונה- ראה נ וחדו לראש חברות שא
					ת ת לפי שיט ת המטופלו עות מחברו החזר השק
)400(	-	-	-	-	זני השווי המא
( )274,952	)31,860(	2,268	150,554(	( ) )110,467	ת השקעה טו - פעילו מזומנים נ


					ילות מימון ומנים מפע תזרימי מז
( )347,300	39,584	105,901(	( ) )204,211	40,295	טו ואחרים, נ צר מבנקים ראי לזמן ק שינוי באש
					אות )בניכוי הוצ די החברה רות חוב בי הנפקת אג
169,901	59,922	59,914	168,948	306,998	הנפקה(
)66,627(	-	-	)61,111(	)80,845(	ת חוב פרעון אגרו
308,826	-	-	308,826	125,141	מניות הנפקת הון
485,115	311,563	128,787	389,915	525,392	ארוך אות לזמן קבלת הלוו
)30,997(	)2,620(	)2,048(	)8,096(	)6,817(	ארוך אות לזמן פרעון הלוו
					ליטה ן מקנות ש כויות שאינ ת לבעלי ז מכירת מניו
791	-	-	791	-	אוחדת בחברה מ
					טת לות לפי שי ות המטופ אות מחבר קבלת הלוו
16,250	-	23,000	3,000	27,000	זני השווי המא
					ת ת לפי שיט ת המטופלו אות לחברו פרעון הלוו
)4,870(	)7,500(	)2,000(	)9,250(	)5,100(	זני השווי המא
					ן מקנות כויות שאינ ה מבעלי ז עון( הלווא קבלת )פיר
5,780	151	)10,100(	7,257	)10,829(	ו שליטה, נט
)20,000(	-	-	)20,000(	-	לי המניות שולם לבע דיבידנד ש

516,869	401,100	91,652	576,069	921,235	ת מימון טו - פעילו מזומנים נ

19,807	9,344	75,804	78,584	126,115	מזומנים מנים ושווי עליה במזו

28,618	97,858	98,736	28,618	48,425
					ה ת התקופ ים לתחיל שווי מזומנ מזומנים ו

48,425	107,202	174,540	107,202	174,540	תקופה ים לסוף ה שווי מזומנ מזומנים ו

עמרם אברהם חברה לבנין בע"מ דוחות מאוחדים ביניים על תזרימי המזומנים )המשך(

נספח א' - פעילות שאינה במזומן:

ל ש נ ה ה שהסתיימ דצמבר ביום 31 ב	ל שלושה הסתיימה ספטמבר	לתקופה ש חודשים ש ביום 30 ב	ל תשעה הסתיימה ספטמבר	לתקופה ש חודשים ש ביום 30 ב
2 0 2 4	2 0 2 4	2 0 2 5	2 0 2 4	2 0 2 5
אלפי ש"ח	אלפי ש"ח	אלפי ש"ח	אלפי ש"ח	אלפי ש"ח
)מבוקר(	קר(	)בלתי מבו	קר(	)בלתי מבו
10,990	-	-	-	400	השווי ות בשיטת ת המטופל דנד מחברו קבלת דיבי לוואות ף פירעון ה המאזני חל

**נספח ב' – חברות שאוחדו לראשונה )*(:**

ל ש נ ה ה שהסתיימ דצמבר ביום 31 ב	ל שלושה הסתיימה ספטמבר	לתקופה ש חודשים ש ביום 30 ב	ל תשעה הסתיימה ספטמבר	לתקופה ש חודשים ש ביום 30 ב
2 0 2 4	2 0 2 4	2 0 2 5	2 0 2 4	2 0 2 5
אלפי ש"ח	אלפי ש"ח	אלפי ש"ח	אלפי ש"ח	אלפי ש"ח
)מבוקר(	קר(	)בלתי מבו	קר(	)בלתי מבו

-	-	)19,328(	-	)19,328(	הון חוזר
-	-	38,726	-	38,726	קעה נדל"ן להש
-	-	512	-	512	מוחשי נכס בלתי
-	-	)6,958(	-	)6,958(	לזמן ארוך ת אחרות התחייבויו
-	-	)12,989(	-	12,989(	י ) שווי המאזנ פי שיטת ה מטופלות ל השקעות ה
-	-	37	-	37	ם שאוחדו שווי מזומני מזומנים ו

^)*( ראה גם ביאור 3טו' להלן.

ביאור 1 - כ ל ל י

א. עמרם אברהם חברה לבנין בע"מ )להלן - "החברה ו/או "הקבוצה"( הינה חברה תושבת ישראל אשר התאגדה בישראל ומשרדה הרשום ממוקם בחדרה.

ביום 19 במאי 2024 )"מועד הרישום למסחר"( הפכה החברה לחברה ציבורית מכח רישום למסחר של מניותיה בבורסה לניירות ערך בתל אביב בע"מ. עד למועד הרישום למסחר והחל מהרבעון הש לישי של שנת 2022 החברה היתה תאגיד מדווח מכח הנפקה של אגרות חוב, כהגדרת המונח בחוק ניירות ערך, התשכ"ח.1968-

בנוסף, כמפורט בביאור 3ד', ביום 27 בינואר 2025 השלימה החברה הנפקת מניות נוספות לציבור.

נכון ליום 30 בספטמבר 2025 החברה מוחזקת בחלקים שווים על ידי מר אלון עמרם ומר יורם עמרם. החזקותיהם של מר אלון עמרם ומר יורם עמרם, לאחר שהם מימשו בתקופת הדוח 9,483,500 מניות רגילות של החברה שהוחזקו על ידם, הינן כ32.62%- כ"א מהון המניות המונפק והנפרע של החברה בדילול מלא, ויתרת ה34.76%- מוחזקת על ידי הציבור.

הקבוצה עוסקת בעצמה ובאמצעות חברות מוחזקות בתחום הנדל"ן היזמי ובתחום הנד ל"ן המניב בישראל.

מידע נוסף על מגזרי הפעילות של הקבוצה מוצג בביאור .5

ב. יש לעיין בדוחות תמציתיים מאוחדים אלו בהקשר לדוחות הכספיים המאוחדים השנתיים של החברה ליום 31 בדצמבר ,2024 ולשנה שהסתיימה באותו תאריך ולבאורים אשר נלוו אליהם )להלן - "הדוחות הכספיים השנתיים"(.

ביאור 2 - עיקרי המדיניות החשבונאית

א. בסיס לעריכת הדוחות הכספיים:

הדוחות הכספיים התמציתיים ה מאוחדים )להלן - "דוחות כספיים ביניים"( ליום 30 בספטמבר 2025 ול תקופות של תשעה ושלושה חודשים שהסתיימו באותו תאריך של הקבוצה נערכו בהתאם לתקן חשבונאות בינלאומי 34 IAS - "דיווח כספי לתקופות ביניים" .

בעריכת דוחות כספיים ביניים אלה, יישמה הקבוצה מדיניות חשבונאית, כללי הצגה ושיטות חישוב הזהים לאלו שיושמו בעריכת דוחותיה הכספיים ליום 31 בדצמבר ,2024 ולשנה שהסתיימה באותו תאריך.

הדוחות הכספיים התמציתיים המאוחדים נערכו בהתאם להוראות הגילוי בפרק ד' לתקנות ניירות ערך )דו " חות תקופתיים ומי ידיים(, התש"ל.1970-

ב. קביעת שווי הוגן של נדל"ן להשקעה ונדל"ן להשקעה בהקמה בדוחות ביניים:

לצורך קביעת השווי ההוגן של נדל"ן להשקעה מתבססת החברה על הערכת שווי שבוצעה על ידי שמאי בלתי תלוי אחת לשנה. בנוסף, בכל תאריך דיווח ביניים, בוחנת החברה את הצורך בעדכון אומדן השווי ההוגן של הנדל"ן להשקעה שלה ביחס לשוויו ההוגן אשר נקבע במועד האחרון בו התבצעה לגביו הערכת שווי, על מנת לבחון האם אומדן זה מייצג אומדן מהימן לשווי ההוגן נכון לתאריך ה דיווח ביניים. בחינה זו נעשית באמצעות סקירת שינויים בשוק הנדל"ן הרלוונטי, בחוזי השכירות בנכס, בסביבה המקרו- כלכלית של הנכס, וכן במידע חדש בדבר עסקאות מהותיות אשר נעשו בסביבת הנכס ובנכסים דומים וכל מידע אחר אשר עשוי להצביע על שינויים בשווי ההוגן של הנכס. במידה ולהערכת החברה קיימים לגבי נכסים מסוימים סימנים לכך שהשווי ההוגן לתאריך הדיווח ביניים שונה באופן מהותי מהשווי ההוגן שנאמד במועד האחרון בו בוצעה הערכת שווי, אומדת החברה למועד הדיווח ביניים את השווי ההוגן של נכסים אלו באמצעות שמאי חיצוני.

בתקופות של תשעה ושלושה חודשים שהסתיימו ביום 30 בספטמבר ,2025 לא היו שינו יים מהותיים בשווי נכסי הנדל"ן להשקעה של החברה.

ביאור 2 - עיקרי המדיניות החשבונאית )המשך(

ג. מסים על ההכנסה בדוחות ביניים:

הוצאות )הכנסות( המסים על ההכנסה לתקופות המוצגות כוללות את סך המסים השוטפים, וכן את סך השינוי ביתרות המסים הנדחים, למעט מסים נדחים הנובעים מעסקאות שנזקפו ישירות להון, ולעסקאות צירופי עסקים.

הוצאות )הכנסות( מסים שוטפים בתקופות ביניים נצברות תוך שימוש בשיעור מס ההכנסה האפקטיבי השנתי הממוצע. לצורך חישוב שיעור מס ההכנסה האפקטיבי, מופחתים הפסדים לצורכי מס אשר לא הוכרו בגינם נכסי מסים נדחים, הצפויים להפחית את חבות המס בתקופת הדיווח.

ביאור 3 - עסקאות ואירועים מהותיים בתקופת הדוח

א. ביום 30 בדצמבר 2024 זכתה החברה במכרז "דיור במחיר מטרה" של רשות מקרקעי ישראל לרכישת זכויות חכירה של מקרקעין במתחם ברונפמן - הר הצופים, ירושלים, בייעוד למגורים )בנייה רוויה( ומסחר . הזכויות כוללות כ330- יח"ד )מתוכן כ264- יח"ד במסלול "מחיר מטרה" והיתר בשוק חופשי( וכ1,533- מ"ר שטחי מסחר. ה תמורה בגין הזכייה הסתכמה לסך של כ- 121 מיליון ש"ח בתוספת מע"מ ובתוספת הוצאות פיתוח בסך של כ22- מיליון ש"ח. נכון למועד הדוח שולמה מלוא התמורה, במימון עצמי ובמימון חיצוני בסך של כ- 113 מיליוני ש"ח.
ב. ביום 30 בדצמבר 2024 זכתה החברה במכרז "דיור במחיר מטרה" של רשות מקרקעי ישראל לרכישת זכויות חכירה של מקרקעין ביבנה, בייעוד למגורים )בנייה רוויה( ומסחר. הזכויות כוללות שני מתחמים נפרדים, עליהם ניתן להקים כ646- יח"ד )מתוכן כ517- יח"ד במסלול "מחיר מטרה" והיתר בשוק חופשי( וכ- 540 מ"ר שטחי מסחר. התמורה הסתכמה לסך של כ92.6- מיליון ש"ח בתוספת מע"מ ובתוספת הוצאות פיתוח בסך של כ147.5- מיליון ש"ח. נכון למועד הדוח שולמה מלוא התמורה, במימון עצמי ובמימון חיצוני בסך של כ- 190 מיליוני ש"ח.
ג. ביום 2 בינואר ,2025 לאחר מכרז שנערך לציבור ולמוסדיים, גייסה החברה סך של 250,000,000 ש"ח ע.נ. אגרות חוב )סדרה ג'( הנושאות ריבית שנתית של .5.69% תמורת ההנפקה נטו, לאחר עלויות הגיוס, הסתכמה לסך של כ- 247 מיליון ש"ח. שיעור הריבית האפקטיבית השנתית הינו כ- .6.13% אגרות החוב )סדרה ג'( אינן מובטחות בשעבודים כלשהם.

אגרות החוב )סדרה ג'( רשומות על שם, בנות 1 ש"ח ע.נ. כל אחת , ותעמודנה לפירעון )קרן( ב4- )ארבעה( תשלומים שנתיים שווים ביום 31 בדצמבר של כל אחת מהשנים 2026 עד 2029 באופן שכל תשלום יהווה 25% מסך ערכן הנקוב הכולל של אגרות החוב )סדרה ג'(.

הריבית על יתרת הקרן הבלתי מסולקת של אגרות החוב )סדרה ג'( תשולם פעמיים בשנה, ב ימים 30 ביוני ו- 31 בדצמבר של כל אחת מהשנים 2025 עד .2029 תשלום הריבית הראשון שולם ביום 30 ביוני .2025

החברה התחייבה לעמוד באמות מידה פיננסיות כדלקמן:

יחס הון עצמי למאזן )כולל בעלי זכויות שאינן מקנות שליטה( לא יפח ת משיעור של .14%
ההון העצמי של החברה, לא כולל בעלי זכויות שאינן מקנות שליטה, לא יפחת מסך של 630 מיליון ש"ח.
כלל חוב ות הסולו המוגבלים של החברה לא יעלה על סך 30% מסך מאזן החברה על פי דוחותיה הכספיים המאוחדים.

"הון עצמי", משמעו: הון עצמי, כולל או לא כולל זכויות מיעוט לפי העניין, כמוצג בדוחותיה הכספיים המאוחדים של החברה )המבוקרים או הסקורים, לפי העניין( בתוספת הלוואות בעלים נחותות )קרן בלבד( שהועמדו עד למועד הבדיקה הרלוונטי ושנקבע בתנאיהן )קרן וריבית( שהן נחותות לאגרות החוב )סדרה ג'( לרבות שמועד פרעונן )קרן וריבית( לאחר מועד הפירעון הסופי של אגרות החוב וכן במקרה של פירוק החברה ייפרעו )קרן וריבית( לאחר פירעון אגרות החוב במלואן, שטרי הון שהינם נחותים לאגרות החוב )סדרה ג'( שהועמדו לאחר הנפקת אגרות החוב ועד למועד הבדיקה הרלוונט י באותו אופן נחיתות כאמור בהגדרה זו לעיל ביחס להלוואות בעלים.

ביאור 3 - עסקאות ואירועים מהותיים בתקופת הדוח )המשך(

"מאזן", משמעו מאזן החברה כמוצג בדוחות הכספיים המאוחדים של החברה )המבוקרים או הסקורים, לפי הענין( בנטרול התחייבויות למתן שירותי בניה, התחייבויות הנוגעות לעסקת תמורות, מקדמות מלקוחות ובנטרול השפעות הנובעות משערוך נדל"ן להשקעה שטרם מומש.

אי עמידה באמות המידה הפיננסיות הנ"ל במשך תקופה של שני רבעונים רצופים, תהווה עילה להעמדת יתרת אגרות החוב לפרעון מיידי.

בשטר הנאמנות נקבע מנגנון מדורג להתאמה בשיעור הריבית על אגרות החוב כתוצאה מאי עמידה באמות מידה פיננסיות, של יחס הון עצמי למאזן שלא יפחת משיעור של 16% והון עצמי שלא יפחת מסך של 730 מיליון ש"ח.

החברה התחייבה כי בעקבות חלוקה, ובכלל זה דיבידנדים - )א( לא יפחת ההון העצמי של החברה מתחת ל770- מיליון ש"ח; )ב( בעקבות החלוקה לא ירד יחס הון עצמי למאזן, כהגדרתו לעיל, מתחת לשיעור של 18%; )ג( כי החברה עומדת בכל התחייבויותיה המהותיות על פי שטר נאמנות; )ד( סכום החלוקה לא יעלה על 40% מהעודפים של החברה )העודפים יהיו בנטרול רווחי/הפסדי שערוך נטו של החברה ושל חברות מאוחדות ו/או כלולות של החברה )שטרם מומשו(, ככל שיהיו, הנובעים משינוי בשווים ההוגן של נכסיהן ביחס לשווים ההוגן ליום 30 בספטמבר 2024 או למועד בו נרכשו הנ כסים, לפי המאוחר מביניהם( כמו כן, התחייבה החברה כי כל עוד אגרות החוב )סדרה ג'( קיימות במחזור )דהיינו כל עוד אגרות החוב )סדרה ג'( לא נפרעו או סולקו במלואן בכל דרך שהיא, לרבות בדרך של רכישה עצמית ו/או פדיון מוקדם(, החברה מתחייבת שלא ליצור שעבוד שוטף על כלל נכסיה לטובת צד שלישי כלשהו להבטחת כל חוב או התחייבות כלשהי, ללא הסכמת מחזיקי אגרות החוב )סדרה א'( מראש, בהחלטה מיוחדת, ושאשראי מוגבל סולו לא יעלה על 30% מסך המאזן המאוחד.

נכון למועד הדוח עומדת החברה באמות המידה הפיננסיות.

ד. ביום 27 בינואר ,2025 השלימה החברה הצעת מניות לציבור, במסגרתה הציעה החברה לציבור 3,617,500 מניות רגילות, ללא ערך נקוב. התמורה ברוטו שהתקבלה בגין המניות שהוקצו עומדת על כ98.4- מיליון ש"ח. התמורה נטו, לאחר ניכוי עלויות הנפקה, הסתכמה לסך של כ97.2- מיליון ש"ח.

בנוסף, ביום 29 בינואר ,2025 אישר דירקטוריון החברה הקצאה פרטית למשקיע מוסדי )מיטב גמל ופנסיה בע"מ( בהיקף של 901,000 מניות בתמורה כוללת של כ- 30 מיליון ש"ח. התמורה נטו, לאחר ניכוי עלויות הנפקה, הסתכמה לסך של כ- 27.9 מיליון ש"ח.

עם השלמת ההנפקות האמורות, ההון המונפק והנפרע של החברה עומד על 78,804,500 מניות רגילות )ו79,704,500- מניות בדילול מלא(.

ה. בחודש ינואר 2025 התקשרה עמרם את ביטון מתחם ה1000- בע"מ, חברה כלולה המוחזקת בשיעור 50% ע"י החברה )להלן - "החברה הכלולה"(, בהסכם לרכישת 70% ממניות חברת 007 החזקות בע"מ )להלן - "007"( מצדדים שלישיים.

בחודש דצמבר 2024 התקשרה 007 בהסכם עם קיבוץ שמרת לרכישת זכותו של הקיבוץ לרכוש מקרקעין במתחם שמרת בפטור ממכרז, בהתאם להסכם השבה שנחתם בין הקיבוץ לבין רמ"י בשנת .2018 בהתאם להסכם, הקיבוץ מחזיק בזכויות לרכוש קרקע לבניית 898 יחידות דיור, מתוכן 100 יחידות דיור צמודי קרקע.

בהסכם בין 007 לקיבוץ, התמורה עבור רכישת הזכויות נקבעה על סך של כ32- אלפי ש"ח )בתוספת מע"מ( לכל יחידת דיור, ללא תלות במימוש הזכויות בפועל, לפיכך סך התמורה הינה כ27- מיליון ש"ח. למועד הדוח שולם לקי בוץ שמרת כ- 4 מיליון ש"ח. כמו כן, נכון למועד הדוח התקבלו שוברים עבור 858 יח"ד ושולמה מלוא התמורה לרמ"י ולמשב"ש בסך של כ- 172 מיליון ש"ח.

ו. ביום 2 בפברואר ,2025 זכתה עמרם את ביטון מתחם ה1000- בע"מ, חברה כלולה המוחזקת בשיעור ש ל 50% ע"י החברה )להלן: "החברה הכלולה "(, במכרז של רשות מקרקעי ישראל )להלן - "רמ"י"( לחכירת מקרקעין במתחם נחל רקת, טבריה, להקמת 693 יחידות דיור בבנייה רוויה, מתוכן כ- 20% במסלול 'מחיר מטרה', בהתאם להוראות המכרז.

תמורת הקרקע במכרז )לא כולל מע"מ( עומדת על כ- 50.9 מיליון ש"ח. בנוסף, החברה הכלולה צפויה לשאת בעלויות פיתוח בסך כולל של כ- 80.9 מיליון ש"ח . בהתאם להוראות המכרז, החברה הכלולה תשמש כגורם המפתח במתחם ותבצע את עבודות הפיתוח. החברה הכלולה צפויה לקבל מרמ"י תקבול בגין ביצוע עבודות הפיתוח בסך של כ- 93.3 מיליון ש"ח. נכון למועד הדוח שולמה מלוא התמורה, במימון עצמי ובמימון חיצוני בסך של כ- 105 מיליוני ש"ח.

ביאור 3 - עסקאות ואירועים מהותיים בתקופת הדוח )המשך(

ז. בחודש דצמבר 2024 התקשרה עמרם את ביטון יזמות ובנייה בע"מ, חברה מאוחדת )להלן "עמרם את ביטון"(, עם צדדים שלישיים בהסכם לרכישת מקרקעין בשטח של כ25.4- דונם, בסכום כולל של כ- 69 מיליון ש"ח בתוספת מע"מ, נכון למועד הדוח שולמה מלוא התמורה למוכרים.
ביום 30 לספטמבר ,2025 התקשרה עמרם את ביטון עם צדדים שלישיים בהסכם לרכיש ת מקרקעין סמוכים בשטח של כ- 10 דונם ב תמורה כוללת של כ- 27.8 מיליון ש"ח. נכון למועד הדוח, שולמה מקדמה בסך כ- 4 מיליון ש"ח.
הזכויות הנוכחיות של המקרקעין הינן דיור מוגן, עמרם את ביטון בוחנת את אפשרויותיה באשר למקרקעין כאמור.
ח. ביום 25 בדצמבר 2024 זכתה החברה במכרז של רמ "י , במסגרת מסלול 'מחיר מטרה', להקמת 84 יחידות דיור במתחם הבננה בנתניה, מתוכן 67 יחידות המיועדות להימכר במסלול 'מחיר מטרה, בתמורה לסך של כ- 16.8 מיליון ש"ח בתוספת מע"מ, וכן הוצאות פיתוח בסך של כ- 25.5 מיליון ש"ח.
ביום 17 במרץ ,2025 מכרה החברה את זכויותיה בפרויקט לצד שלישי )להלן " הרוכשת"( בתמורה לסך של כ- 23.5 מיליון ש"ח. כמו כן, התחייבה הרוכשת לשאת ביתרת התשלום לרמ"י בגין עלות הקרקע והוצאות הפיתוח. נכון למועד הדוח השלימה הרוכשת את כלל התחייבויות החברה כלפי רמ"י. יתרת התמורה הצפויה להתקבל מהעסקה לחברה עומדת על כ4- מיליון ש"ח בתוספת מע"מ.
ט. ביום 30 במרץ 2025 התקשרה עמרם את ביטון מתחם ה 1000 בע"מ, חברה כלולה המוחזקת על ידי החברה 50% )להלן: "הלווה"( עם תאגיד בנקאי )"הבנק"( בהסכם הלוואה להעמדת אשראי למימון הקמת פרויקט ALFA מתחם ה1000- )מגרשים ,3036 ,3037 ,3038 3039( בראשון לציון, במסגרתו יוקמו 5 בנייני מגורים, אשר יכללו 270 יח"ד וכ- 1,905 מ"ר שטחי מסחר )"הפרויקט" ו-"המקרקעין", לפי העניין(, להעמדת מסגרות אשראי לצורך מימון רכישת המקרקעין, הקמת הפרויקט וערבויות עד לסך כולל של כ969- מיליון ש"ח.
י. ביום 4 ביוני 2025 התקשרה עמרם את ביטון מלונאות ונופש בע"מ )להלן "עמרם את ביטון מלונאות"(, חברה מאוחדת אשר 50% מהונה מוחזק על ידי החברה, יחד עם שותף נוסף, עם צד שלישי בעסקה לרכישת זכויות במקרקעין בעיר חדרה, בשטח של כ12,077- מ"ר בלתי מסוימים )בתחום שלוש חלקות שונות(, בייעוד מלונאות, נופש ותיירות, בתמורה לכ18- מיליון ש"ח בתוספת מע"מ. חלקה של עמרם את ביטון מלונאות בזכויות הוא כ- 75% וחלקו של השותף הנוסף כ- 25%; בהתאם לכך חלקה של עמרם את ביטון מלונאות בתמורה עומד על כ- 13.6 מיליון ש"ח, בתוספת מע"מ. נכון למועד הדוח שולמה התמורה במלואה. הזכויות הנרכשות מצויות במקרקעין בהם לעמרם את ביטון מלונאות זכויות בלתי מסוימות מכוח רכישה קודמת )ראו ביאור 12)ג()4( לדוחות הכספיים השנתיים ליום 31 בדצמבר 2024(.
יא. בהמשך לביאור 30יג' לדוחות הכספיים השנתיים ליום 31 בדצמבר ,2024 בחודש אפריל 2025 אישרו וועדת התגמול ודירקטוריון החברה את העלאת השכר החודשי של מנכ"ל החברה, מר נועם גרייף, לסך של 110 אלפי ש"ח לחודש )עלות מעביד מסתכמת לסך של כ- 141 אלפי ש"ח(.
יב. ביום 14 ביולי 2025 ביצעה החברה הרחבה של סדרת אגרות חוב )סדרה ג'( בדרך של הנפקה פרטית למשקיעים מוסדיים, בהיקף כספי כולל של 60 מיליון ש"ח ע.נ. ובמחיר של 1.0058 ש"ח לכל 1 ש"ח ע.נ. בעקבות ההרחבה, יתרת אגרות החוב )סדרה ג'( במחזור מסתכמת ב - 310 מיליון ש"ח ע.נ. ההנפקה בוצעה בהתאם לתנאי הסדרה הקיימת, לרבות מועדי הפירעון ושיעור הריבית. התמורה ברוטו שהתקבלה לחברה הסתכמה בכ־ 60,348 אלפי ש"ח.
יג. ביום 17 ביולי 2025 התקשרה החברה עם תאגיד בנקאי מקומי ) להלן "הבנק"( בהסכם המעדכן את התחייבויות החברה כלפי הבנק בקשר עם הלוואותיו לחברה בשלשה פרויקטים , בקרית אתא )פרויקט אחד( ובבית שמש )שני פרויקטים(, אשר העמיד להם מימון בסכום מצטבר של כ- 198 מיליוני ש"ח וביחס למימון הנ"ל בלבד )להלן: "ההלוואות" ו-"מכתב ההתניות", בהתאמה(.

בהתאם למכתב ההתניות התחייבה החברה כלפי הבנק לעמוד באמות מידה פיננסיות הכוללות: שמירה על יחס הון עצמי למאזן שלא יפחת מ־ 13% והון עצמי )ללא זכויות שאינן מקנות שליטה( אשר לא יפחת מ־450 מיליון ש"ח. נקבע מנגנון התאמת ריבית לפיו חריגה מהון עצמי של 550 מיליון ש"ח או מיחס הון עצמי למאזן של 15% תביא לעלייה בשיעור הריבית על ההלוואות בשיעור מצטבר של עד 0.5% עד לתיקון החריגה. חריגה נמשכת במשך שני רבעונים רצופים תזכה את הבנק בזכות להעמיד את ההלוואות לפירעון מיידי.

כמו כן, הוגבלו חלוקות דיבידנד כך שלאחר החלוקה ההון העצמי לא יפחת מ־650 מיליון ש"ח, יחס ההון למאזן לא יפחת מ־,17% וסכום החלוקה לא יעלה על 40% מהעודפים בנטרול רווחי שערוך שלא מומשו. בנוסף, התחייבה החברה להימנע מיצירת שעבוד שוטף על כלל נכסיה ללא אישור הבנק.

^"הון עצמי", משמעו: ההון העצמי כפי שמוצג בדוחות הכספיים המאוחדים של החברה )מבוקרים או סקורים, לפי העניין(, בתוספת הלוואות בעלים, ובלבד שאלה נחותים להלוואות הבנק.

ביאור 3 - עסקאות ואירועים מהותיים בתקופת הדוח )המשך(

"מאזן", משמעו מאזן החברה כמוצג בדוחות הכספיים המאוחדים של החברה )המבוקרים או הסקורים, לפי הענין( בנטרול התחייבויות למתן שירותי בניה, התחייבויות הנוגעות לעסקת תמורות, התחייבויות בגין חוזים עם לקוחות ובנטרול השפעות הנובעות משערוך נדל"ן להשקעה שטרם מומש.

נכון למועד הדוח החברה עומדת באמות מידה אלו. יצוין כי מכתב ההתניות חל על פרויקטים אלה בלבד ולא יחול באופן אוטומטי על מימונים עתידיים מול הבנק.

יד. בהמשך לאמור בביאור 11ג')1()ה()2( בדוחות הכספיים לשנת ,2024 ביום 9 ביולי 2025 התקשרה חברת עמרם אברהם יזמות ובניה בע"מ, חברה כלולה המוחזקת בשיעור 67% ע"י החברה )להלן- "החברה הכלולה"(, בהסכם ניהול עם צד ג' , שותפות המוחזקת בשיעור 49.9% ע"י חברת עמרם את ביטון מלונאות ונופש בע"מ, חברה מאוחדת המוחזקת בשיעור 50% )בשרשור( )להלן- "המנהלת" (, לפיו המנהלת תספק שירותי ניהול לחברה הכלולה בקשר עם ניהולו ותפעולו של המלון שיוקם במתחם "קולנוע אסתר" בנתניה. בעקבות ההתקשרות סווג חלק ו של הפרויקט המיוחס למלון כרכוש קבוע בדוחותיה של החברה הכלולה. כמו כן, ביום 12 בנובמבר 2025 התקבל היתר מלא להקמת הפרויקט ב כללותו.
טו. בהמשך לאמור בביאור 20א)6( לדוחות הכספיים לשנת ,2024 ביום 2 בספטמבר 2025 רכשה חברת עמרם את ביטון מלונאות ונופש בע"מ, חברה מאוחדת המוחזקת בשיעור 50% )בשרשור( )להלן – "חברת הבת"(, מצד שלישי ג' את חלקו בהון המניות בחברת כרם מלונות ונכסים בע"מ )להלן – "כרם"( . טרם העסקה התקיימה בכרם שליטה משותפת, כאשר חברת הבת החזיקה בכ־2/3 מהון המניות, ועם השלמת הרכישה עלתה החזקתה ל־.100% בעקבות העסקה מאוחדת כרם באופן מלא בדוחותיה הכספיים של חברת הבת.

ביאור 4 - מכשירים פיננסיים

א. מכשירים פיננסיים אשר אינם נמדדים בשווי הוגן:

פרט למפורט בטבלה הבאה, סבורה הקבוצה כי ערכם בספרים של הנכסים וההתחייבויות הפיננסיים המוצגים בעלות מופחתת בדוחות הכספיים זהה בקירוב לשווים ההוגן.

ים ערך בספר
----------------	--

	ליום 30 ב	ספטמבר	דצמבר ליום 31 ב
	2 0 2 5	2 0 2 4	2 0 2 4
	אלפי ש"ח	אלפי ש"ח	אלפי ש"ח
	)בלתי מבו	קר(	)מבוקר(
ת: ת פיננסיו התחייבויו
ם ריבית לשל סדרה א' ו אגרות חוב	170,370	250,665	247,561

ם ריבית לשל סדרה ב' ו אגרות חוב	106,117	111,185	103,765

ם ריבית לשל סדרה ג' ו אגרות חוב	311,878	-	-

**שווי הוגן )*(**

	ליום 30 ב	ספטמבר	דצמבר ליום 31 ב
	2 0 2 5	2 0 2 4	2 0 2 4
	אלפי ש"ח	אלפי ש"ח	אלפי ש"ח
	)בלתי מבו	קר(	)מבוקר(
ת: ת פיננסיו
סדרה א'	173,723	254,059	253,434

סדרה ב'	109,282	114,007	108,726

סדרה ג'	316,944	-	-

^)*( השווי ההוגן הינו בהתאם למחירי שוק מצוטטים בשוק פעיל.

ב. מכשירים פיננסיים אשר נמדדים בשווי הוגן:

להלן פירוט של הנכסים הפיננסיים של הקבוצה, אשר נמדדים בדוח על המצב הכספי של החברה בשוויים ההוגן, בהתאם לרמות המדידה שלהם.

שווי הוגן

ספטמבר ליום 30 ב	דצמבר ליום 31 ב
2 0 2 4	2 0 2 4
אלפי ש"ח	אלפי ש"ח
קר( )בלתי מבו	)מבוקר(

244,092	268,151

)*( טכניקת הערכה לקביעת השווי ההוגן נמדד באמצעות טכניקות הערכה הכוללת את שיטת היוון תזרימי המזומנים ושיעור ההיוון של כ- 7.75% - 7.58% )בשנת :2024 כ- 9.18% - 7.58%(.

ביאור 5 - דיווח מגזרי

א. כללי:

מגזרים תפעוליים מזוהים על בסיס הדיווחים הפנימיים אודות מרכיבי הקבוצה, אשר נסקרים באופן סדיר על ידי מקבל ההחלטות התפעוליות הראשי של הקבוצה לצורך הקצאת משאבים והערכת ביצועי המגזרים התפעוליים. מערכת הדיווחים המועברת למקבל ההחלטות התפעולי ות הראשי של הקבוצה, לצורך הקצאת משאבים והערכת ביצועי המגזרים התפעוליים מתבססת על מאפייני הנכסים.

לפעילות הנמשכת של הקבוצה שני מגזרים ברי דיווח הכוללים פרוייקטים אשר המידע לגביהם מנוהל בנפרד ונסקר על ידי מקבל ההחלטות התפעולי הראשי של הקבוצה:

בניה למגורים בישראל מגזר זה כולל בעיקר יזום למגורים, ובהיקפים נמוכים בפרויקטים בעירוב שימושים גם למסחר, משרדים ואחרים.
נדל"ן להשקעה למסחר, תעשיה ואחסנה מגזר זה כולל הצגה ב100%- של נכס מניב, קרקעות ומבנים בהקמה בשימוש עיקרי לתעשיה, אחסנה ומלונאות, המוחזקים על -ידי חברה כלולה )50%( ע.א. חפר נכסים בע"מ )פעילות זו כוללת גם עירוב שימושים של מסחר ומשרדים(.
אחרים פעילות אחרת הכוללת פעילויות ניהול, שיווק ואחרות, אירוח ונופש וכן נכסי נדל"ן מניב אחרים.

הכנסות המגזרים נובעות בעיקרם מלקוחות חיצוניים ו תוצאות המגזר נמדדות בהתבסס על הרווח הגולמי של המגזר לרבות עליה )ירידה( בשווי ההוגן של נדל"ן להשקעה והכנסות )הוצאות( אחרות, נטו הנובעות ממימוש נכסי המגזר. הוצאות המימון אינן מהוות חלק מתוצאות המגזר, מאחר והן נסקרות ומוקצות ברמה המצרפית.

נכסי המגזר נמדדים בהתבסס על הנכסים כפי שנסקרים על ידי מקבל ההחלטות התפעולי ות הראשי של הקבוצה הכוללים במגזר היזום למגורים בעיקר את מלאי הבניינים והקרקעות, חייבים , לקוחות והכנסות לקבל ופקדונות מוגבלים בשימוש ובמגזר נדל"ן להשקעה כוללים בעיקר את השווי ההוגן של הנכסים והקרקעות להשקעה.

התחייבויות המגזר נמדדות בהתבסס על ההתחייבויות כפי שנסקרות על ידי מקבל ההחלטות התפעולי ות הראשי של הקבוצה , וכוללים בעיקר יתרות ספקים, אשראי והלוואות לפרויקטים ומקדמות שהתקבלו.

נתוני המגזרים כוללים גם את פעילותן של חברות כלולות המטופלות לפי השווי המאזני במלואן, ומבוטלות בטור ההתאמות. רווחי חברה כלולה בתחום ביצוע עבודות נכללים כחלק מפעילות המגזר היזמי.

ביאור 5 - דיווח מגזרי )המשך(

ב. מידע אודות מגזרים ברי דיווח:

הסתיימה חודשים ש ל תשעה לתקופה ש
תי מבוקר( 2025 )בל ספטמבר ביום 30 ב

	תי מבוקר(	2025 )בל ספטמבר	ביום 30 ב
סה"כ אלפי ש"ח	התאמות אלפי ש"ח	אחרים אלפי ש"ח	נדל"ן להשקעה לתעשיה ואחסנה אלפי ש"ח	בניה למגורים בישראל אלפי ש"ח

1,093,741	( )104,023	29,184	11,550	1,157,030	מגזר הכנסות ה
237,498	)44,606(	22,482	3,799	255,823	מגזר תוצאות ה
)5,476(	2,040	)242(	)7,274(	-	ר: אות המגז נכלל בתוצ וגן ה( בשווי ה עליה )יריד קעה נדל"ן להש
	הסתיימה תי מבוקר(	חודשים ש ל תשעה 2024 )בל ספטמבר	לתקופה ש ביום 30 ב
סה"כ	התאמות	אחרים	נדל"ן להשקעה לתעשיה ואחסנה	בניה למגורים בישראל
אלפי ש"ח	אלפי ש"ח	אלפי ש"ח	אלפי ש"ח	אלפי ש"ח
705,968	(86,728)	21,712	6,300	764,684	מגזר הכנסות ה
187,364	)55,600(	7,134	15,503	220,327	מגזר תוצאות ה
)4,538(	)5,577(	)8,468(	9,507	-	ר: אות המגז נכלל בתוצ וגן ה( בשווי ה עליה )יריד קעה נדל"ן להש
	הסתיימה תי מבוקר(	חודשים ש ל שלושה 2025 )בל ספטמבר	לתקופה ש ביום 30 ב
סה"כ	התאמות	אחרים	נדל"ן להשקעה לתעשיה ואחסנה	בניה למגורים בישראל
אלפי ש"ח	אלפי ש"ח	אלפי ש"ח	אלפי ש"ח	אלפי ש"ח
384,164	)31,483(	14,087	4,553	397,007	מגזר הכנסות ה
87,542	)14,124(	10,510	2,361	88,795	מגזר תוצאות ה
					ר: אות המגז נכלל בתוצ וגן ה( בשווי ה עליה )יריד
)2,111(	857	)795(	)2,173(	-	קעה נדל"ן להש

ביאור 5 - דיווח מגזרי )המשך(

ב. מידע אודות מגזרים ברי דיווח: )המשך(

לתקופה של שלושה חודשים שהסתיימה ביום 30 בספטמבר 2024 )בלתי מבוקר(

	בניה למגורים בישראל אלפי ש"ח	נדל"ן להשקעה לתעשיה ואחסנה אלפי ש"ח	אחרים אלפי ש"ח	התאמות אלפי ש"ח	סה"כ אלפי ש"ח
מגזר הכנסות ה	296,937	2,548	7,022	)10,103(	296,404
מגזר תוצאות ה	81,936	16,882	4,404	)25,866(	77,356
ר: אות המגז נכלל בתוצ וגן ה( בשווי ה עליה )יריד קעה נדל"ן להש	-	14,386	)193(	)13,109(	1,084

לשנה שהסתיימה ביום 31 בדצמבר 2024 )מבוקר(

	בניה למגורים בישראל	נדל"ן להשקעה לתעשיה ואחסנה	אחרים	התאמות	סה"כ
	אלפי ש"ח	אלפי ש"ח	אלפי ש"ח	אלפי ש"ח	אלפי ש"ח
מגזר הכנסות ה	1,159,374	9,385	27,493	( )115,969	1,080,283
מגזר תוצאות ה	321,690	18,130	16,782	)65,715(	290,887
ר נכסי המגז 2024 דצמבר ליום 31 ב	6,853,653	683,355	720,606	( 3,016,997 )	5,240,617
ת המגזר התחייבויו 2024 דצמבר ליום 31 ב	5,381,307	642,041	414,654	( 2,449,128 )	3,988,874
: מידע אחר ר עלות המכ	845,334	589	8,330	)61,789(	792,464
וגן ה( בשווי ה עליה )יריד קעה נדל"ן להש	-	9,334	)2,381(	)3,885(	3,068
מון הוצאות מי	91,413	2,899	9,373	)2,866(	100,819

ביאור 5 - דיווח מגזרי )המשך(

ג. התאמות בגין מגזר בר דיווח של רווח והפסד:

ל ש נ ה ה שהסתיימ דצמבר ביום 31 ב	ל שלושה הסתיימה ספטמבר	לתקופה ש חודשים ש ביום 30 ב	ל תשעה הסתיימה ספטמבר	לתקופה ש חודשים ש ביום 30 ב
2 0 2 4	2 0 2 4	2 0 2 5	2 0 2 4	2 0 2 5
אלפי ש"ח	אלפי ש"ח	אלפי ש"ח	אלפי ש"ח	אלפי ש"ח
)מבוקר(	קר(	)בלתי מבו	קר(	)בלתי מבו
290,887	77,356	87,542	187,364	237,498	ח גזר בר דיוו פסד בגין מ סך רווח וה
					סים: אינם מיוח סכומים ש
)68,527(	)16,760(	)21,745(	)48,039(	)59,014(	לליות והנהלה וכ ירה ושיו וק הוצאות מכ
4,367	1,088	)110(	1,214	141	חרות הכנסות א
17,675	2,748	5,343	11,616	15,039	מון הכנסות מי
( )100,819	)22,559(	)41,595(	)74,306(	)96,757(	מון הוצאות מי
					י טופלות לפ חברות המ צה ברווחי חלק הקבו
14,488	6,579	)1,869(	12,568	)532(	וי המאזני שיטת השו
158,071	48,452	27,566	90,417	96,375	מיסים רווח לפני

ביאור 6 - השקעה המטופלת לפי שיטת השווי המאזני

א. מידע כספי תמציתי בגין חברה כלולה מהותית - עמרם את ביטון מתחם ה1000- בע"מ- הנתונים מוצגים ב,100%- חלק החברה :50%

סתיימה לשנה שה דצמבר ביום 31 ב	ל שלושה הסתיימה ספטמבר	לתקופה ש חודשים ש ביום 30 ב	ל תשעה הסתיימה ספטמבר	לתקופה ש חודשים ש ביום 30 ב
2 0 2 4	2 0 2 4	2 0 2 5	2 0 2 4	2 0 2 5
אלפי ש"ח	אלפי ש"ח	אלפי ש"ח	אלפי ש"ח	אלפי ש"ח
)מבוקר(	קר(	)בלתי מבו	קר(	)בלתי מבו
-	-	-	-	-
)27(	)8(	)518(	)16(	)769(

<-- PDF CHUNK SEPARATOR -->

עמרם אברהם חברה לבנין בע"מ ב י אורים לדוחות ה כספיים המאוחדים ביניים

ביאור 6 - השקעה המטופלת לפי שיטת השווי המאזני )המשך(

ספטמבר ליום 30 ב		דצמבר ליום 31 ב
2 0 2 5	2 0 2 4	2 0 2 4
אלפי ש"ח	אלפי ש"ח	אלפי ש"ח
)בלתי מבו	קר(	)מבוקר(
1,248,858	1,111,380	1,173,518
409,993	211	224,405
1,086,938	848,856	973,903
551,491	241,533	402,829
20,422	21 ,202	21,191
10,211	10,601	10,596
154,001	129,660	155,961
164,212	140,261	166,557

החברה ושותפיה ערבים ביחד ולחוד להתחייבויות החברה הכלולה.

בהתייחס לרכישת מקרקעין בטבריה וכן לרכישת מניות בחברת 007 יזמות והשקעות בע"מ, ראה ביאור 3ה', 3ו' ו7-ד', בהתאמה.

עמרם אברהם חברה לבנין בע"מ ב י אורים לדוחות ה כספיים המאוחדים ביניים

ביאור 7 - אירועים לאחר תום תקופת הדיווח

א. ביום 19 באוקטובר 2025 זכתה החברה במכרז "דיור במחיר מטרה" של רשות מקרקעי ישראל לרכישת זכויות חכירה של מקרקעין בכפר סבא, בייעוד למגורים )בנייה רוויה( מסחר ומשרדים. הזכויות כוללות כ- 158 יח"ד )מתוכן כ126- יח"ד במסלול "מחיר מטרה" והיתר בשוק חופשי( וכ- 1,900 מ"ר מסחר ומשרדים. התמורה בגין הזכייה הסתכמה לסך של כ- 100 מיליון ש"ח בתוספת מע"מ ובתוספת הוצאות פיתוח בסך של כ- 34 מיליון ש"ח. נכון למועד פרסום הדוח חולטה ערבות בסך כ- 13 מיליון )כולל מע"מ(.
ב. ביום 22 באוקטובר 2025 זכתה החברה במכרז "דיור במחיר מטרה" של רשות מקרקעי ישראל לרכישת זכויות חכירה של מקרקעין ביהוד-מונוסון, בייעוד למגורים )בנייה רוויה(. הזכויות כוללות כ241- יח"ד )מתוכן כ121- יח"ד במסלול "מחיר מטרה" והיתר בשוק חופשי(. התמורה בגין הזכייה הסתכמה לסך של כ- 174 מיליון ש"ח בתוספת מע"מ ובתוספת הוצאות פיתוח בסך של כ39- מיליון ש"ח. נכון למועד פרסום הדוח חולטה ערבות בסך כ- 18 מיליון )כולל מע"מ(.
ג. ביום 23 באוקטובר 2025 התקשרה החברה עם צ דדים שלישיים בהסכם לרכישת מלוא זכויות הבעלות במגרש 201 במושע עם שותף נוסף בשטח של 10,434 מ"ר ביעוד לאחסנה בפארק התעסוקה ברנר, ב תחום המועצה האזורית ברנר בתמורה לסך של כ- 51.5 מיליון ש"ח בתוספת מע"מ . נכון למועד אישור דוחות כספיים ביניים אלה שילמה החברה סך של כ- 7.8 מיליון ש"ח מסך התמורה.
ד. ביום 4 בנובמבר ,2025 התקשרה עמרם את ביטון מתחם ה- 1000 בע"מ, חברה כלולה המוחזקת ע"י החברה בשיעור 50% )להלן – "החברה הכלולה"(, בעסקה לרכישת זכויות בחברת א.י. כפר חיטים יזמות נדל"ן בע"מ )להלן – "כפר חיטים"(, המחזיקה בזכויות בחלק מן המקרקעין בתחום נחל רקת בטבריה. המתחם בכללותו כולל זכויות לבניית כ – 890 יחידות דיור וכ– 4,300 מ"ר מסחר.

טרם רכישת המניות בידי החברה, ובסמוך למועד ההתקשרות עמה, פעלה כפר חיטים לאיחוד והשלמת זכויותיה במתחם. בשלב זה היו הזכויות מחולקות בינה לבין צדדים שלישיים: כפר חיטים החזיקה בשליש מהזכויות, רכשה שליש נוסף מצד שלישי בתמורה לכ־160 מיליון ש"ח, ובמקביל חתמה על הס כם חלוקת מגרשים "בעין" עם צד שלישי נוסף. עם השלמת הליך ההסדרה, יוקצו לכפר חיטים מתחמים מלאים, המגלמים זכויות לכ־550 יחידות דיור וכ־1,500 מ"ר מסחר. במסגרת ההסדרה זכאית כפר חיטים לקבלת תמורה של כ־13 מיליון ש"ח מצד שלישי.

ביום 4 בנובמבר 2025 רכשה החברה הכלולה שני־שלישים )2/3( ממניות כפר חיטים, בתמורה כוללת של כ־152 מיליון ש"ח. במסגרת העסקה, התמורה בעסקה מומשה באמצעות נטילת התחייבויות של כפר חיטים, לרבות מימון חוץ־בנקאי והגדלת מימון קיים הקשור למקרקעין, ללא הזרמת מזומנים ישירה על ידי החברה הכלולה. ההתחייבויות שימשו בפועל למימון רכישת זכויות הצדדים השלישיים.

במקביל לרכישת המניות נחתם הסכם בין בעלי המניות בכפר חיטים. ההסכם מגדיר מנגנוני ניהול משותף, לרבות קבלת החלטות מהותיות בהסכמה של כלל בעלי המניות. בהתאם למבנה האחזקות ולמנגנוני קבלת ההחלטות, ההשקעה בכפר חיטים תוצג בדוחות החברה הכלולה לפי שיטת השווי המאזני.

ה. ביום 13 בנובמבר התקשרה החברה בהסכם לרכישת 50% ממניות חברת סינקו השקעות ויזמות בע"מ )להלן: "סינקו"(, המקדמת כ־17 פרויקטים בתחום ההתחדשות העירונית, במישרין ובאמצעות חברות בנות שבשליטתה, בהיקף כולל של כ־3,860 יחידות דיור )כ־2,940 לשיווק וכ־920 לבעלי הדירות(. התמורה בגין הרכישה נקבעה על כ- 3 מיליון ש"ח, ובנוסף התחייבה החברה להעמיד לסינקו הלוואות בעלים בהיקף כולל של עד כ- 31.4 מיליון ש"ח, לרבות הלוואות שנועדו לפירעון התחייבויות קיימות, מימון פעילותה השוטפת והמשך קידום הפרויקטים. השלמת העסקה מותנית בהתקיימות מספר תנאים מתלים, ובהם: קבלת אישורי רגולציה ככל שיידרש, קבלת הסכמות הגורמים המממנים של סינקו לשינויים הנדרשים בהסכמי המימון , קבלת אישורים נדרשים מדיירים בפרויקטים שבהם קיימות מגבלות על העברת זכויות, וכן המצאת מסמכים ואישורים משלימים, לרבות בקשר תביעות תלויות. ההסכם כולל מנגנוני ניהול משותף, חלוקת רווחים לאחר השבת ההלוואות, מנגנוני דילול, והתחייבות לשיפוי החברה בגין חשיפות שקדמו למועד השלמת העסקה.

עמרם אברהם חברה לבנין בע"מ ב י אורים לדוחות ה כספיים המאוחדים ביניים

ביאור 7 - אירועים לאחר תום תקופת הדיווח )המשך(

ו. ביום 5 באוקטובר 2025 התקשרה חברת עמרם את ביטון מתחם ה1000- בע"מ, חברה כלולה המוחזקת בשיעור של 50% ע"י החברה )להלן: "החברה הכלולה" (, בהסכם מכר וקומבינציה לרכישת מחצית מזכויות יו של צד שלישי במגרש במתחם ה1000- בראשון לציון, בשיעור של כ- .8.75% ביום 28 באוקטובר 2025 נחתם בין הצדדים הסכם מכר נוסף ביחס למחצית השניה של אותן זכויות, בשיעור זהה, כך שסך הזכויות שנרכשו מצד שלישי עומד על כ.17.5%- התמורה הכוללת בגין שני ההסכמים עומדת על כ- 9 מיליון ש"ח.

כמו כן, ביום 11 בנובמבר 2025 חתמה החברה הכלולה על הסכם מכר לרכישת כ- 82.5% מהזכויות במגרש האמור מכונס נכסים שמונה ע"י בית המשפט. ההסכם אושר ע"י בית המשפט במסגרת הליכי פירוק שיתוף. סך התמורה בגין הסכם זה הינה כ95- מיליון ש"ח. נכון למועד אישור דוחות כספיים ביניים אלה שילמה החברה הכלולה סך שך כ- 13 מיליון ש"ח )כולל מע"מ(.

עמרם אברהם חברה לבנין בע"מ

מידע כספי נפרד ביניים ליום 30 ב ספטמבר 2025

)בלתי מבוקר(

עמרם אברהם חברה לבנין בע"מ

הצגת נתונים כספיים מתוך הדוחות הכספיים ביניים המאוחדים המיוחסים לחברה ליום 30 בספטמבר 2025

תוכן העניינים

	עמוד
38ד' לפי תקנה דוח מיוחד	2
מבקר החשבון ה דוח רואה	3
ם לחברה י המיוחסי מצב הכספ יניים על ה מאוחדים ב הדוחות ה פיים מתוך נתונים כס	4-5
ה סים לחבר סד המיוח רווח או הפ יניים על ה מאוחדים ב הדוחות ה פיים מתוך נתונים כס	6
רה חסים לחב מנים המיו זרימי המזו יניים על ת מאוחדים ב הדוחות ה פיים מתוך נתונים כס	7-8
מידע נוסף	9

דוח מיוחד לפי תקנה 38ד'

נתונים כספיים ומידע כספי מתוך הדוחות הכספיים ביניים המאוחדים המיוחסים לחברה

להלן נתונים כספיים ומידע כספי נפרד המיוחסים לחברה מתוך הדוחות הכספיים ביניים המאוחדים של עמרם אברהם חברה לבנין בע"מ ליום 30 ב יסספטמבר 2025 המפורסמים במסגרת הדוחות ה רבעוניים )להלן - "דוחות מאוחדים"(, המוצגים בהתאם לתקנה 38ד' לתקנות ניירות ערך )דו " חות תקופתיים ומיידיים(, התש"ל.1970-

לכבוד בעלי המניות של עמרם אברהם חברה לבנין בע "מ רח' המסגר 22 חדרה

א.ג.נ,.

הנדון: דוח מיוחד של רואה החשבון המבקר לסקירת המידע הכספי הביניים הנפרד לפי תקנה 38ד' לתקנות ניירות ערך )דו"חות תקופתיים ומיידיים(, התש"ל- 1970

מבוא:

סקרנו את המידע הכספי הביניים הנפרד המובא לפי תקנה 38ד' לתקנות ניירות ערך )דו"חות תקופתיים ומיידיים(, התש"ל1970- של חברת עמרם אברהם חברה לבנין בע "מ )להלן - "החברה"( ליום 30 בספטמבר 2025 ולתקופ ות של תשעה ושלושה חודשים שהסתיימו באותו תאריך. הדירקטוריון וההנהלה של החברה אחראים לעריכה ולהצגה של מידע כספי ביניים נפרד זה בהתאם לתקנה 38ד' לתקנות ניירות ערך )דו"חות תקופתיים ומיידיים(, התש"ל.1970- אחריותנו היא להביע מסקנה על המידע הכספי הביניים הנפרד לתקופו ת ביניים אלו בהתבסס על סקירתנו.

הנתונים הכלולים במידע הכספי הנפרד והמתייחסים לשווי המאזני של ההשקעות ולחלקה של החברה בתוצאות של חברות מוחזקות, מבוססים על דוחות כספיים ביניים של אותן חברות, אשר חלקם נסקרו על ידי רואי חשבון אחרים שדוחותיהם הומצאו לנו, ומסקנתנו, ככל שהיא מתייחסת למידע כספי בגין אותן חברות, מבוססת על דוחות הסקירה של רואי החשבון האחרים.

היקף הסקירה:

ערכנו את סקירתנו בהתאם לתקן סקירה )ישראל( 2410 של לשכת רואי חשבון בישראל בדבר "סקירה של מידע כספי לתקופות ביניים הנערכת על ידי רואה החשבון המבקר של הישות ". סקירה של מידע כספי נפרד לתקופות ביניים מורכבת מבירורים, בעיקר עם אנשים האחראים לעניינים הכספיים והחשבונאיים, ומיישום נהלי סקירה אנליטיים ואחרים. סקירה הינה מצומצמת בהיקפה במידה ניכרת מאשר ביקורת הנערכת בהתאם לתקני ביקורת מקובלים בישראל ולפיכך אינה מאפשרת לנו להשיג ביטחון שניוודע לכל העניינים המשמעותיים שהיו יכולים להיות מזוהים בביקורת. בהתאם לכך אין אנו מחווים חוות דעת של ביקורת.

מסקנה:

בהתבסס על סקירתנו, ועל דוחות סקירה של רואי חשבון אחרים, לא בא לתשומת ליבנו דבר הגורם לנו לסבור שהמידע הכספי הביניים הנפרד הנ "ל, אינו ערוך, מכל הבחינות המהותיות, בהתאם להוראות תקנה 38ד' לתקנות ניירות ערך )דו"חות תקופתיים ומיידיים(, התש"ל.1970-

בריטמן אלמגור זהר ושות' רואי חשבון A Firm in the Deloitte Global Network

תל אביב, 27 בנובמבר, 2025

משרד נצרת מרג' אבן עאמר 9 נצרת, 16100	משרד אילת מרכז העירוני ת.ד. 538 אילת, 88104002	משרד חיפה מעלה השחרור 5 ת.ד. 5648 חיפה, 3105502	משרד ירושלים קרית המדע 3 מגדל הר חוצבים ירושלים, 914510 ת.ח. 45396
+972 (73) 399 4455 (73) +972 (73) 637 4455 (75) info- [email protected]	+972 (8) 637 5676 טלפון: +972 (2) 637 1628 (פקס: [email protected]	+972 (4) 860 7333 :טלפון +972 (2) 867 2528 פקס: [email protected]	+972 (2) 501 8888 :טלפון +972 (2) 537 4173 (פקס: [email protected]
	משרד ראשל"צ - מתחם מילנייה שדרות ראשונים 23	משרד רעננה - מתחם אינפיניטי הפנינה 8	משרד בית שמש יגאל אלון 1 בית שמש 9906201

עמרם אברהם חברה לבנין בע"מ נתונים כספיים מתוך הדוחות המאוחדים ביניים על המצב הכספי המיוחסים לחברה

דצמבר ליום 31 ב	ספטמבר ליום 30 ב
2 0 2 4	2 0 2 4	2 0 2 5
אלפי ש"ח	אלפי ש"ח	אלפי ש"ח
)מבוקר(	קר(	)בלתי מבו


38,503	94,307	153,378
68,759	26,972	67,355
150,752	142,304	330,658
26,558	49,021	33,691
2,527,115	2,595,237	2,673,035
-	32,859	-
2,811,687	2,940,700	3,258,117


525,397	501,757	523,711
6,632	-	8,354
253,859	229,604	253,859
870,647	720,403	1,212,457
18,902	19,187	18,364
1,675,437	1,470,951	2,016,745

4,487,124	4,411,651	5,274,862

עמרם אברהם חברה לבנין בע"מ נתונים כספיים מתוך הדוחות המאוחדים ביניים על המצב הכספי המיוחסים לחברה )המשך(

דצמבר ליום 31 ב	ספטמבר	ליום 30 ב
2 0 2 4	2 0 2 4	2 0 2 5
אלפי ש"ח	אלפי ש"ח	אלפי ש"ח
)מבוקר(	קר(	)בלתי מבו

			ת שוטפות התחייבויו
1,708,718	1,855,201	1,654,886	רים קאיים ואח אגידים בנ אשראי מת
95,022	83,814	95,588	אגרות חוב טפות של חלויות שו
4,883	672	3,918	ם תני שרותי ספקים ונו
81,165	50,885	138,158	ות זכות זכאים ויתר
511,928	440,049	506,900	ות ם עם לקוח ת בגין חוזי התחייבויו
-	5,173	-	וי המאזני שיטת השו טופלות ב חברות המ הלוואות מ
2,401,716	2,435,794	2,399,450
			פות ת לא שוט התחייבויו
534,503	483,560	871,979	חרים נקאיים וא תאגידים ב הלוואות מ
255,031	270,968	483,118	אגרות חוב
-	30,348	-	וי המאזני שיטת השו טופלות ב חברות המ הלוואות מ
53,399	-	77,207	חזקות חברות מו הלוואות מ
65	65	65	ים בות לעובד ת בגין הט התחייבויו
41,267	43,568	42,748
			חים ת מסים נד התחייבויו
884,265	828,509	1,475,117
			הון
-	-	-	הון מניות
308,826	308,826	433,967	פרמיה
28,652	28,106	30,270	קרנות הון
863,665	810,416	936,058	עודפים
1,201,143	1,147,348	1,400,295	אם החברה ה בעלים של המיוחס ל סה"כ הון
4,487,124	4,411,651	5,274,862
			פי ש"ח. ת מ- 1 אל )*( פחו

__ בנובמבר, 2025

תאריך אישור המידע הכספי הנפרד אלון עמרם נועם גרייף יוסף שניאור זלמן גונן

יו"ר דירקטוריון מנכ"ל סמנכ"ל כספים

עמרם אברהם חברה לבנין בע"מ נתונים כספיים מתוך הדוחות המאוחדים ביניים על הרווח או הפסד המיוחסים לחברה

ל ש נ ה ה שהסתיימ דצמבר ביום 31 ב	ל שלושה לתקופה ש הסתיימה חודשים ש ספטמבר ביום 30 ב		ל תשעה לתקופה ש הסתיימה חודשים ש ספטמבר ביום 30 ב
2 0 2 4	2 0 2 4	2 0 2 5	2 0 2 4	2 0 2 5
אלפי ש"ח	אלפי ש"ח	אלפי ש"ח	אלפי ש"ח	אלפי ש"ח
)מבוקר(	קר(	)בלתי מבו	קר(	)בלתי מבו
776,839 28,686	202,879 7,481	313,676 5,760	476,570 21,387	877,759 20,430	עבודות ת ומביצוע ות וקרקעו מכירת דיר הכנסות מ ירות מבינציית ד סקאות קו י קרקע בע בניה לבעל הול שכירות וני הכנסות מ
805,525	210,360	319,436	497,957	898,189
589,448 1,080	157,295 154	248,104 167	360,742 339	707,138 404	צוע ויות בגין בי רקעות ועל ת דירות וק עלות מכיר ה עבודות בני והפעלה ות אחזקה ותים, הוצא עלות השיר
590,528	157,449	248,271	361,081	707,542

214,997	52,911	71,165	136,876	190,647	רווח גולמי
					של נדל"ן ת שווי הוגן ד( מהתאמ רווח )הפס
14,574	)1,661(	-	)2,405(	-	להשקעה
)20,030(	)3,876(	)6,593(	)14,044(	)16,515(	ירה ושיווק הוצאות מכ
)31,075(	)8,251(	)9,660(	)22,497(	)25,977(	ת הלה וכלליו הוצאות הנ
3,033	)92(	15	)59(	96	חרות הכנסות א
9,074	11,996	)3,676(	14,554	)7,426(	קות ברות מוחז הפסדי( ח ה ברווחי ) חלק החבר

190,573	51,027	51,251	112,425	140,825	לי רווח תפעו
35,220	27,890	7,542	44,965	24,908	מון הכנסות מי
)78,920(	)39,987(	)29,865(	)81,133(	)69,542(	מון הוצאות מי

)43,700(	)12,097(	)22,323(	)36,168(	)44,634(	מון, נטו הוצאות מי
146,873	38,930	28,928	76,257	96,191	ההכנסה מסים על רווח לפני
)31,779(	)6,408(	)7,978(	)14,412(	)23,798(	הכנסה מסים על ה
115,094	32,522	20,950	61,845	72,393	תקופה רווח נקי ל

עמרם אברהם חברה לבנין בע"מ נתונים כספיים מתוך הדוחות המאוחדים ביניים על תזרימי המזומנים המיוחסים לחברה

ל ש נ ה ה שהסתיימ דצמבר ביום 31 ב	ל שלושה הסתיימה ספטמבר	לתקופה ש חודשים ש ביום 30 ב	ל תשעה הסתיימה ספטמבר	לתקופה ש חודשים ש ביום 30 ב
2 0 2 4	2 0 2 4	2 0 2 5	2 0 2 4	2 0 2 5
אלפי ש"ח	אלפי ש"ח	אלפי ש"ח	אלפי ש"ח	אלפי ש"ח
)מבוקר(	קר(	)בלתי מבו	קר(	)בלתי מבו

					ת לות שוטפ מנים מפעי תזרים מזו
115,094	32,522	20,950	61,845	72,393	ה יוחס לחבר תקופה המ רווח נקי ל
					נים רימי מזומ להצגת תז הדרושות התאמות
					שוטפת: לפעילות
					ד: ח או הפס סעיפי רוו התאמות ל
)9,074(	)11,996(	3,676	)14,554(	7,426	ת ות מוחזקו ת של חבר צה בתוצאו חלק הקבו
1,885	438	466	1,206	1,373	תות פחת והפח

59	92	)14(	59	)53(	בוע ש רכוש ק רווח ממימו
					ל"ן הוגן של נד מת שווי ה ח( מהתא הפסד )רוו
)14,574(	1,661	-	2,405	-	נטו להשקעה,
43,700	12,097	22,323	36,168	44,634	מון, נטו הוצאות מי
31,779	6,408	7,978	14,412	23,798	נסה סים על הכ הוצאות מי
)40,976(	)9,516(	)148(	)36,033(	)7,082(	למו כנסה ששו מסים על ה
1,364	545	545	818	1,618	וסס מני ות תשלום מב
( )184,184	)43,849(	)56,797(	141,266(	( ) )165,781	למה ריבית ששו
4,220	831	1,904	2,818	7,830	תקבלה ריבית שה
					י שיטת טופלות לפ חברות המ התקבל מ דיבידנד ש
40,058	30,000	-	33,058	-	זני השווי המא
)2,919(	-	-	-	-	דמנותי במחיר הז שת מניות רווח מרכי
)173(	-	-	-	-	ת מכירת מניו רווח הון מ
					בויות: ים והתחיי סעיפי נכס שינויים ב
)177(	-	117	-	1,137	ת ל( בלקוחו קיטון )גידו
-	1,896		515	-	ות לקבל חות והכנס קיטון בלקו
6,731	)2,366(	)339(	)26,922(	)3,864(	בה ויתרות חו ל( בחייבים קיטון )גידו
					רה, ניינים למכי קרקעות וב ל( במלאי קיטון )גידו
462,333	69,196	14,708	337,358	)39,538(	גין חוזים חייבויות ב נכסים והת
)765(	235	1,234	)4,976(	)965(	תים ונותני שירו ן( בספקים גידול )קיטו
35,900	9,689	)35,868(	)15,960(	37,128	ת יתרות זכו ן( בזכאים ו גידול )קיטו
					שת )לפני רכי ת שוטפת טו - פעילו מזומנים נ
490,281	97,883	)19,265(	250,951	)19,946(	קרקעות(
					שת דמות לרכי רקעות ומק שקעה בק רכישה וה
724,871( ( )	)492,775	)5,638(	614,153(	( ) )539,173	קרקעות

234,590( ( )	)394,892	)24,903(	363,202(	( ) )559,119	ת שוטפת טו - פעילו מזומנים נ

עמרם אברהם חברה לבנין בע"מ נתונים כספיים מתוך הדוחות המאוחדים ביניים על תזרימי המזומנים המיוחסים לחברה )המשך(

	ל תשעה לתקופה ש הסתיימה חודשים ש ספטמבר ביום 30 ב		לתקופה ש חודשים ש ביום 30 ב	ל שלושה הסתיימה ספטמ	ל ש נ ה ה שהסתיימ דצמבר ביום 31 ב
	2 0 2 5	2 0 2 4	2 0 2 5	2 0 2 4	2 0 2 4
	אלפי ש"ח	אלפי ש"ח	אלפי ש"ח	אלפי ש"ח	אלפי ש"ח
	)בלתי מבו	קר(	)בלתי מבו	קר(	)מבוקר(
עה ילות השק ומנים מפע תזרימי מז
ה "ן להשקע קעות בנדל כישה והש מקדמות, ר	-	)5,524(	-	)5,437(	)15,245(
להשקעה ימוש נדל"ן תמורה ממ	-	-	-	-	35,304
ש קבוע רכישת רכו	)1,857(	)3,290(	)905(	)1,702(	)3,361(
קבוע כירת רכוש תמורה ממ	1,075	383	485	323	60
ת מוחזקות אות לחברו שינוי בהלוו	10,730	)51,053(	20,230	)907(	)77,388(
חזקות חברות מו השקעות ב	-	-	-	-	)6,420(
ים בשימוש ונות מוגבל שינוי בפקד	1,405	)10,151(	43,595	15,492	)51,938(

ת ת לפי שיט ת המטופלו עות מחברו החזר השק	-	-	-	-	)400(
זני השווי המא
ת השקעה טו - פעילו מזומנים נ	11,353	)69,635(	63,405	7,769	( )119,388
ילות מימון ומנים מפע תזרימי מז
טו ) ואחרים, נ צר מבנקים ראי לזמן ק שינוי באש	30,368(	( ) )240,689	79,944(	35,214	( )387,233
ת חוב פרעון אגרו	)80,845(	)61,111(	-	-	)66,627(
אות )בניכוי הוצ די החברה רות חוב בי הנפקת אג
הנפקה(	306,998	168,948	59,914	59,922	169,901
מניות הנפקת הון	125,141	308,826	-	-	308,826
ארוך אות לזמן קבלת הלוו	326,631	359,315	23,266	307,963	359,315
ארוך אות לזמן פרעון הלוו	)6,816(	)6,981(	)2,047(	)2,338(	)7,376(
שליטה נן מקנות זכויות שאי ת לבעלי ה מכירת מניו
אוחדת בחברה מ	-	791	-	-	-
טת לות לפי שי ות המטופ אות מחבר קבלת הלוו
זני השווי המא	21,900	)6,250(	21,000	)7,500(	11,380
לי המניות שולם לבע דיבידנד ש	-	)20,000(	-	-	)20,000(

ת מימון טו - פעילו מזומנים נ	662,641	502,849	22,189	393,261	368,186

זומנים ים ושווי מ ה( במזומנ עליה )יריד	114,875	70,012	60,691	6,138	14,208

ה ת התקופ ים לתחיל שווי מזומנ מזומנים ו	38,503	24,295	92,687	88,169	24,295

תקופה ים לסוף ה שווי מזומנ מזומנים ו	153,378	94,307	153,378	94,307	38,503

עמרם אברהם חברה לבנין בע"מ מידע נוסף

.1 כללי:

מידע כספי נפרד זה ערוך במתכונת מתומצתת בהתאם להוראות תקנה 38ד' לתקנות ניירות ערך )דוחות כספיים ומיידיים(, התש"ל.1970- יש לעיין במידע כספי נפרד זה בהקשר למידע הכספי הנפרד של החברה ליום 31 בדצמבר 2024 ולשנה שהסתיימה באותו תאריך ולבאורים אשר נלוו אליו.

.2 אירועים מהותיים בתקופת הדוח ולאחריו:

לגבי אירועים מהותיים בתקופת הדיווח ולאחריו, ראה ביאור ים 3 ו7- בדוחות הכספיים ביניים המאוחדים ליום 30 בספטמבר, .2025

חלק ג' דוח רבעוני בדבר אפקטיביות הבקרה הפנימית על הדיווח הכספי והגילוי

דוח רבעוני בדבר אפקטיביות הבקרה הפנימית על הדיווח הכספי ועל הגילוי לפי תקנה 38ג)א( ליום 30 בספטמבר :2025

ההנהלה, בפיקוח הדירקטוריון של עמרם אברהם חברה לבנין בע"מ )להלן - "התאגיד"(, אחראית לקביעתה והתקיימותה של בקרה פנימית נאותה על הדיווח הכספי ועל הגילוי בתאגיד.

לעניין זה, חברי ההנהלה הם:

.1 נועם גרייף, מנכ"ל.
.2 יוסף שניאור זלמן גונן, סמנכ"ל כספים, נושא המשרה הבכיר ביותר בתחום הכספים .

בקרה פנימית על הדיווח הכספי ועל הגילוי כוללת בקרות ונהלים הקיימים בתאגיד אשר תוכננו בידי המנהל הכללי ונושא המשרה הבכיר ביותר בתחום הכספים או תחת פיקוחם או בידי מי שמבצע בפועל את התפקידים האמורים, בפיקוח דירקטוריון התאגיד ואשר נועדו לספק ביטחון סביר בהתייחס למהימנות הדיווח הכספי ולהכנת הדוחות בהתאם להוראות הדין, ולהבטיח כי מידע שהתאגיד נדרש לגלות בדוחות שהוא מפרסם על פי הוראות הדין נאסף, מעובד, מסוכם ומדווח במועד ובמתכונת הקבועים בדין.

הבקרה הפנימית כוללת, בין השאר, בקרות ונהלים שתוכננו להבטיח כי מידע שהתאגיד נדרש לגלותו כאמור, נצבר ומועבר להנהלת התאגיד, לרבות למנהל הכללי ולנושא המשרה הבכיר ביותר בתחום הכספים או למי שמבצע בפועל את התפקידים האמורים, וזאת כדי לאפשר קבלת החלטות במועד המתאים, בהתייחס לדרישת הגילוי.

בשל המגבלות המבניות שלה, בקרה פנימית על הדיווח הכספי ועל הגילוי אינה מיועדת לספק ביטחון מוחלט שהצגה מוטעית או השמטת מידע בדוחות תימנע או תתגלה.

בדוח השנתי בדבר אפקטיביות הבקרה הפנימית על הדיווח הכספי ועל הגילוי אשר צורף לדוח התקופתי לתקופה שהסתיימה ביום 31 בדצמבר 2024 )להלן - הדוח השנתי בדבר הבקרה הפנימית האחרון(, העריכו הדירקטוריון וההנהלה את הבקרה הפנימית בתאגיד; בהתבסס על הערכה זו, הדירקטוריון והנהלת התאגיד הגיעו למסקנה כי הבקרה הפנימית כאמור, ליום 31 בדצמבר 2024 הינה אפקטיבית.

עד למועד הדוח, לא הובא לידיעת הדירקטוריון וההנהלה כל אירוע או עניין שיש בהם כדי לשנות את הערכת האפקטיביות של הבקרה הפנימית, כפי שנמצאה בדוח השנתי בדבר הבקרה הפנימית האחרון;

למועד הדוח, בהתבסס על הערכת האפקטיביות של הבקרה הפנימית בדוח השנתי בדבר הבקרה הפנימית האחרון, ובהתבסס על מידע שהובא לידיעת ההנהלה והדירקטוריון כאמור לעיל, הבקרה הפנימית היא אפקטיבית;

הצהרת מנהל כללי לפי תקנה 38ג)ד()1(

הצהרת מנהלים

הצהרת מנהל כללי

אני, נועם גרייף, מצהיר כי:

)1( בחנתי את הדוח הרבעוני של עמרם אברהם חברה לבנין בע"מ )להלן "התאגיד "( לרבעון השלישי של שנת 2025 )להלן - "הדוחות"(;
)2( לפי ידיעתי, הדוחות אינם כוללים כל מצג לא נכון של עובדה מהותית ולא חסר בהם מצג של עובדה מהותית הנחוץ כדי שהמצגים שנכללו בהם, לאור הנסיבות שבהן נכללו אותם מצגים, לא יהיו מטעים בהתייחס לתקופת הדוחות;
)3( לפי ידיעתי, הדוחות הכספיים ומידע כספי אחר הכלול בדוחות משקפים באופן נאות, מכל הבחינות המהותיות, את המצב הכספי, תוצאות הפעולות ותזרימי המזומנים של התאגיד לתאריכים ולתקופות שאליהם מתייחסים הדוחות;
)4( גיליתי לרואה החשבון המבקר של התאגיד, לדירקטוריון ולוועדות הביקורת והדוחות הכספיים של התאגיד, בהתבסס על הערכתי העדכנית ביותר לגבי הבקרה הפנימית של הדיווח הכספי ועל הגילוי:
)א( את כל הליקויים המשמעותיים והחולשות המהותיות בקביעתה או בהפעלתה של הבקרה הפנימית על הדיווח הכספי ועל הגילוי העלולים באופן סביר להשפיע לרעה על יכולתו של התאגיד לאסוף, לעבד, לסכם או לדווח על מידע כספי באופן שיש בו להטיל ספק במהימנות הדיווח הכספי והכנת הדוחות הכספיים בהתאם להוראות הדין; וכן
)ב( כל תרמית, בין מהותית ובין שאינה מהותית, שבה מעורב המנהל הכללי או מי שכפוף לו במישרין או מעורבים עובדים אחרים שיש להם תפקיד משמעותי בבקרה הפנימית על הדיווח הכספי ועל הגילוי;
)5( אני, לבד או יחד עם אחרים בתאגיד:
)א( קבעתי בקרות ונהלים, או וידאתי קביעתם וקיומם תחת פיקוחי של בקרות ונהלים, המיועדים להבטיח שמידע מהותי המתייחס לתאגיד, לרבות חברות מאוחדות שלו כהגדרתן בתקנות ניירות ערך )דוחות כספיים שנתיים(, התש"ע,2010- מובא לידיעתי על ידי אחרים בתאגיד ובחברות המאוחדות, בפרט במהלך תקופת ההכנה של הדוחות; וכן -
)ב( קבעתי בקרות ונהלים, או וידאתי קביעתם וקיומם תחת פיקוחי של בקרות ונהלים, המיועדים להבטיח באופן סביר את מהימנות הדיווח הכספי והכנת הדוחות הכספיים בהתאם להוראות הדין, לרבות בהתאם לכללי חשבונאות מקובלים.

ן ח האחרו מועד הדו פה שבין לך התקו שחל במה או עניין כל אירוע לידיעתי לא הובא שנות את כדי ל שר יש בו זה, א מועד דוח ( לבין 31.12.2024 ליום תקופתי )הדוח ה וח הכספי ת על הדיו ה הפנימי ות הבקר אפקטיבי ה בנוגע ל ון וההנהל דירקטורי מסקנת ה גיד. י של התא ועל הגילו	)ג(
דין. על פי כל דם אחר, יות כל א או מאחר אחריותי י לגרוע מ ר לעיל כד אין באמו
2025 בנובמבר 27 תאריך:
ף, מנכ"ל נועם גריי

הצהרת נושא המשרה הבכיר ביותר בתחום הכספים לפי תקנה 38ג)ד()2(

הצהרת מנהלים

הצהרת נושא המשרה הבכיר ביותר בתחום הכספים

אני, יוסף שניאור זלמן גונן, מצהיר כי:

)1( בחנתי את הדוחות הכספיים ביניים ואת המידע הכספי האחר הכלול בדוחות לתקופת הביניים של עמרם אברהם חברה לבנין בע"מ )להלן - " התאגיד"( לרבעון השלישי של שנת 2025 )להלן - "הדוחות" או "הדוחות לתקופת הביניים"(;
)2( לפי ידיעתי, הדוחות הכספיים ביניים והמידע הכספי האחר הכלול בדוחות לתקופת הביניים אינם כוללים כל מצג לא נכון של עובדה מהותית, ולא חסר בהם מצג של עובדה מהותית הנחוץ כדי שהמצגים שנכללו בהם, לאור הנסיבות שבהן נכללו אותם מצגים, לא יהיו מטעים בהתייחס לתקופת דוחות;
)3( לפי ידיעתי, הדוחות הכספיים ביניים והמידע הכספי האחר הכלול בדוחות לתקופת הביניים המשקפים באופן נאות, מכל הבחינות המהותיות, את המצב הכספי, תוצאות הפעולות ותזרימי המזומנים של התאגיד לתאריכים ולתקופות שאליהם מתייחסים הדוחות;
)4( גיליתי לרואה החשבון המבקר של התאגיד, לדירקטוריון ולוועדות הביקורת והדוחות הכספיים של התאגיד, בהתבסס על הערכתי העדכניות ביותר לגבי הבקרה הפנימית על הדיווח הכספי ועל הגילוי:
)א( את כל הליקויים המשמעותייים והחולשות המהותיות בקביעתה או בהפעלתה של הבקרה הפנימית על הדיווח הכספי ועל הגילוי, ככל שהיא מתייחסת לדוחות הכספיים ביניים ולמידע הכספי האחר הכלול בדוחות לתקופת הביניים, העלולים באופן סביר להשפיע לרעה על יכולתו של התאגיד לאסוף, לעבד, לסכם או לדווח על מידע כספי באופן שיש בו להטיל ספק במהימנות הדיווח הכספי והכנת הדוחות הכספיים בהתאם להוראות הדין; וכן -
)ב( כל תרמית, בין מהותית ובין שאינה מהותית, שבה מעורב המנהל הכללי או מי שכפוף לו במישרין או מעורבים עובדים אחרים שיש להם תפקיד משמעותי בבקרה הפנימית על הדיווח הכספי ועל הגילוי.
)5( אני, לבד או יחד עם אחרים בתאגיד –
)א( קבעתי בקרות ונהלים, או וידאתי קביעתם וקיומם תחת פיקוחנו של בקרות ונהלים, המיועדים להבטיח שמידע מהותי המתייחס לתאגיד, לרבות חברות מאוחדות שלו כהגדרתן בתקנות ניירות ערך )דוחות כספיים שנתיים(, התש"ע,2010- מובא לידיעתי על ידי אחרים בתאגיד ובחברות המאוחדות, בפרט במהלך תקופת ההכנה של הדוחות; וכן -
)ב( קבעתי בקרות ונהלים, או וידאתי קביעתם וקיומם תחת פיקוחי של בקרות ונהלים, המיועדים להבטיח באופן סביר את מהימנות הדיווח הכספי והכנת הדוחות הכספיים בהתאם להוראות הדין, לרבות בהתאם לכללי חשבונאות מקובלים;
)ג( לא הובא לידיעתי כל אירוע או עניין שחל במהלך התקופה שבין מועד הדוח האחרון )הדוח התקופתי ליום 31.12.2024( לבין מועד דוח זה, המתייחס לדוחות הכספיים ביניים ולכל מידע כספי אחר הכלול בדוחות לתקופת הביניים, אשר יש בו כדי לשנות,

נימית על בקרה הפ טיביות ה וגע לאפק הנהלה בנ טוריון וה ת הדירק ל התאגיד הגילוי ש	את מסקנ להערכתי כספי ועל הדיווח ה
דין. על פי כל דם אחר, יות כל א או מאחר אחריותי י לגרוע מ	ר לעיל כד אין באמו

	2025 בנובמבר 27 תאריך:

ם כ"ל כספי גונן, סמנ אור זלמן יוסף שני

לכבוד הדירקטוריון של עמרם אברהם חברה לבנין בע"מ )"החברה"( המסגר 22 חדרה

א.ג.נ,.

הנדון: מכתב הסכמה בקשר לתשקיף מדף של עמרם אברהם חברה לבנין בע"מ )להלן – החברה( מחודש יולי 2025

הננו להודיעכם כי אנו מסכימים להכללה )לרבות בדרך של הפנייה(, בתשקיף המדף שבנדון, של הדוחות שלנו המפורטים להלן:

)1( דוח סקירה של רואי החשבון המבקרים מיום 27 בנובמבר 2025 על הדוחות הכספיים המאוחדים ביניים של החברה ליום 30 בספטמבר 2025 ולתקופות של תשעה ושלושה חודשים שהסתיימו באותו התאריך.
)2( דוח מיוחד של רואי החשבון המבקרים מיום 24 בנובמבר 2025 על סקירת המידע הכספי הביניים הנפרד של החברה בהתאם לתקנה 38ד' לתקנות ניירות ערך )דו"חות תקופתיים ומיידיים), התש"ל- 1970 ליום 30 בספטמבר 2025 ולתקופות של תשעה ושלושה חודשים שהסתיימו באותו התאריך.

בכבוד רב,

בריטמן אלמגור זהר ושות' רואי חשבון A Firm in the Deloitte Global Network

27 בנובמבר, 2025

משרד נצרת מרג' אבן עאמר 9 נצרת, 16100	משרד אילת מרכז העירוני ת.ד. 538 אילת, 88104002	משרד חיפה מעלה השחרור 5 ת.ד. 5648 חיפה, 3105502	משרד ירושלים קרית המדע 3 מגדל הר חוצבים ירושלים, 914510 ת.ח. 45396
+972 (73) 399 4455 (73) +972 (73) 637 4455 (67) info- [email protected]	+972 (8) 637 5676 :טלפון +972 (2) 637 1628 (2) [email protected]	+972 (4) 860 7333 :טלפון +972 (2) 867 2528 פקס [email protected]	טלפון: 8888 (2) 501 +972 (2) 537 4173 (2) [email protected]
	משרד ראשל"צ - מתחם מילנייה שדרות ראשונים 23	משרד רעננה - מתחם אינפיניטי הפנינה 8,	משרד בית שמש יגאל אלון 1 בית שמש, 9906201

AI Terminal

Amram Avraham Construction Company Ltd.

6642_rns_2025-11-30_324309a2-ec56-474e-9cea-cfd35b2d6f01.pdf

דו"ח רבעוני

דוח רבעוני ליום 30 בספטמבר 2025

חלק א'

דוח הדירקטוריון על מצב ענייני החברה

עמרם אברהם חברה לבנין בע"מ דוח דירקטוריון על מצב ענייני החברה ליום 30 בספטמבר 2025

בדוח דירקטוריון זה:

חלק ראשון | הסברי הדירקטוריון למצב עסקי התאגיד, תוצאות פעולותיו, הונו העצמי ותזרימי המזומנים שלו

1. כללי

2. תחומי הפעילות של החברה

.3 מבנה החזקות של הקבוצה

.4 אירועים מהותיים בתקופת הדוח ולאחריה עד למועד אישור הדוח

.5 סביבה כללית והשפעת גורמים חיצוניים על פעילות החברה

השפעות אפשריות של התארכות והרחבת המלחמה

5.2 גילוי אודות השפעת אינפלציה ועליית הריבית בהתאם לעמדת סגל חשבונאית מספר 99-8 )"השפעות 3 אינפלציה ועליית הריבית על הגילוי והדיווח הכספי"(

ריבית

אינפלציה

6. תחום הנדל"ו היזמי

6.1 תמצית תוצאות (אלפי ש״ח)

6.2 נתוני מכירות (אלפי ש"ח)

6.3 צבר פרויקטים יזמיים

מידע בדבר פרויקטים8 עיקריים שהסתיימו וטרם נמכרו במלואם:

עדכון תמציתי בדבר הפרויקטים היזמיים בקבוצה:

א. פרויקטים בביצוע ובשיווק ליום 30 בספטמבר 2025:

ב. פרויקטים בתכנון ליום 30 בספטמבר 2025:

ג. עתודות קרקעיי ליום 30 בספטמבר 2025:

ד. עסקאות שטרם הושלמו ליום 30 בספטמבר 2025:

ה. פרויקטי התחדשות עירונית22 ליום 30 בספטמבר 232025:

דוח דירקטוריון על מצב ענייני החברה ליום 30 בספטמבר 2025

7. תחום הנדל"ן המניב בישראל

: להלן תמצית תוצאות תחום פעילות נדליין להשקעה לתקופות הדיווח

7.2 להלן נתונים בדבר נכסים מניבים בהפעלה, נכסים בהקמה וקרקעות בתכנון, של הקבוצה ליום 30 בספטמבר 2025:

.8 ניתוח המצב הכספי

9. ניתוח תוצאות הפעילות

10. תזרים מזומנים ונזילות

11. גילוי בהתאם לסעיף 10(ב)(14) לתקנות הדיווח וגילוי תזרים המזומנים החזוי למימון פירעון התחייבויות החברה

להלן פרטים אודות ההון החוזר ותזרים מתמשך מפעילות שוטפת

.12 מקורות המימון

12.1 אמצעים הוניים

12.2 יחסי הון למאזן

22.4% לעומת כ23.4%- ליום 30 בספטמבר 2024 ו 23.8%- ליום 31 בדצמבר .2024 12.3 התחייבויות לזמן קצר

12.4 התחייבויות לזמן ארוך

חלק שני | הוראות גילוי בקשר לדיווח הפיננסי של החברה

.13 אומדנים חשבונאיים קריטיים

.14 דוח מצבת התחייבויות לפי מועדי פירעון

חלק שלישי | גילוי ייעודי למחזיקי אגרות החוב של החברה

.15 גילוי ייעודי למחזיקי אגרות החוב

נספח ב' לדוח הדירקטוריון ליום 30 בספטמבר 2025 גילוי ייעודי למחזיקי אגרות החוב של החברה

1. פרטים אודות אגרות חוב

2. פרטים בדבר הנאמן לאגרות חוב של החברה:

אגרות החוב (סדרה א')

אגרות החוב (סדרה בי)

טלפון : 03-6389200 ; פקס : 03-6389200 ; דואר [email protected] : אלקטרוני

3. דירוג אגרות החוב:

אגרות החוב (סדרה א') ואגרות החוב (סדרה ב')

אגרות החוב (סדרה ג')

4. אסיפות מחזיקי אגרות חוב ושינוי תנאי אגרות החוב

5. עמידה בתנאים והתחייבויות על פי שטרי הנאמנות של אגרות החוב של החברה

עמידה בתנאים והתחייבויות על פי שטר הנאמנות של אגרות החוב (סדרה אי)

עמידה בתנאים והתחייבויות על פי שטר הנאמנות של אגרות החוב )סדרה ב'(

בכלל זאת, עומדת החברה בהתחייבויות הבאות:

עמידה בתנאים והתחייבויות על פי שטר הנאמנות של אגרות החוב )סדרה ג'(

בכלל זאת, עומדת החברה בהתחייבויות הבאות:

6. פרטים בדבר עמידת החברה באמות מידה פיננסיות

אגרות החוב (סדרה א')

אגרות החוב (סדרה ב')

אגרות החוב (סדרה ג')

נספח א' לדוח הדירקטוריון ליום 30 בספטמבר 2025 גילוי רבעוני בנוגע לנדל"ן יזמי

1. פרויקט AQUA PORT, רובע השדה, אילת

1.1. עלויות שהושקעו ויושקעו בפרויקט (אלפי ש״ח)

1.2. שיווק הפרויקט

.2 פרויקט AQUA PARK שכונת לכיש), מתחם א' (מתחם מספר, 58097, מגרשים 17,18) אשדוד (תכנית 'מחיר מופחת') – פרויקט בביצוע

עלויות שהושקעו ויושקעו בפרויקט (אלפי שייח) .2.1

2.2. שיווק הפרויקט

3. פרויקט AQUA PARK שכונת לכיש, מתחם ב׳ (מתחם מספר 58098, מגרשים 19,20), אשדוד (תכנית ימחיר מופחתי) – פרויקט בביצוע

עלויות שהושקעו ויושקעו בפרויקט (אלפי שייח) .3.1

3.2. שיווק הפרויקט

4. פרויקט AQUA PARK, שכונת לכיש, מתחם ג' (מתחם מספר , 58099, מגרש 16), אשדוד (תכנית 'מחיר מופחת') – פרויקט בביצוע (תכנית 'מחיר מופחת') – פרויקט בביצוע (תכנית 'מחיר מופחת')

מידע בדבר פרויקטים⁸ עיקריים שהסתיימו וטרם נמכרו במלואם:

**נספח ב' – חברות שאוחדו לראשונה )*(:**

**שווי הוגן )*(**