Summit Real Estate Holdings Ltd.

Quarterly Report • Nov 30, 2025

סאמיט אחזקות נדל"ן בע"מ

דוח רבעוני ליום 30 בספטמבר 2025

• - דוח הדירקטוריון
• - דוח כספי
• - דוח כספי נפרד
• - דוח בדבר אפקטיביות הבקרה על הדיווח הכספי ועל הגילוי

27 בנובמבר 2025

פרק א' - דוח הדירקטוריון לרבעון 3 של שנת 2025

הדירקטוריון של סאמיט אחזקות נדל"ן בע "מ מתכבד להגיש את תמצית הדו"חות הכספיים הבלתי מבוקרים של החברה ושל החברות המאוחדות שלה )להלן "החברה "( לתקופה של תשעה חודשים שהסתיימה ביום 30 בספטמבר, 2025 )להלן: " התקופה המדווחת "(. הסקירה שתובא להלן הינה מצומצמת בהיקפה ומתייחסת לאירועים ושינויים שחלו במצב ענייני התאגיד בתקופה המדווחת אשר השפעתם מהותית. הדוח נערך בהתאם לתקנות ניירות ערך )דוחות תקופתיים ומידיים(, התש"ל1970- )"תקנות הדיווחים "( ומתוך הנחה שבידי המעיין בו מצוי גם הדו"ח התקופתי המלא של החברה ליום 31 בדצמבר 2024 שפורסם ביום 27 במרץ 2025 )אסמכתא 2025-01-021599( )"הדוח התקופתי השנתי"(.

.1 הסברי הדירקטוריון לעסקי התאגיד

1.1 כללי

החברה נוסדה בישראל ב חודש דצמבר .1965 משרדה הרשום ממוקם בחיפה. פעילויותיה העיקריות של החברה במישרין ובאמצעות חברות בשליטתה הינן אחזקה, השבחה, השכרה, ניהול, רכישה ומכירה של נכסים מניבים בישראל, בגרמניה וארה"ב.

לפרטים נוספים אודות תיאור עסקי התאגיד, ראה פרק א' לדוח התקופתי השנתי.

סביבה עסקית

התפתחויות בסביבה הכלכלית

נכון לסוף הרבעון השלישי של שנת ,2025 כלכלת ישראל ממשיכה להתאושש בהדרגה מהשלכות מלחמת "חרבות ברזל". במהלך תשעת החודשים הראשונים של 2025 הותיר בנק ישראל את הריבית ללא שינוי ברמה של .4.5% ב- 24 בנובמבר הפחית בנק ישראל את הריבית ב- 0.25% ל- .4.25% על פי תחזית בנק ישראל לחודש ספטמבר ,2025 התוצר צפוי לצמוח בשנת 2025 בכ- 2.5% ובשנת 2026 בכ- .4.7% במהלך שנת 2025 צפוי קצב האינפלציה לעמוד על כ- 3.0% ובמהלך שנת 2026 על כ- .2.2% על פי תחזית זאת, הריבית הממוצעת ברבעון השלישי של 2026 מוערכת כ.3.75%- בבסיס התחזיות של בנק ישראל עומדות הנחות של שמירת הפסקת האש עם איראן והיעדר לחימה אינטנסיבית בעזה.

בחודש נובמבר ,2025 הודיעה חברת הדירוג P&S כי דירוג האשראי של מדינת ישראל נותר ברמת A, אבל העלו את התחזית משלילית ליציבה.

כלכלת גרמניה כמעט ולא צמחה מאז פרוץ הקורונה בשנת ,2020 ונכון לסוף הרבעון השלישי של שנת ,2025 כלכלת גרמניה מציגה קיפאון בצמיחה, עם תחזית של הבנק המרכזי בגרמניה לצמיחה אפסית בשנה זו וצמיחה קלה של 0.7% ב- 2026 ו- 1.2% ב- 2027 ותחזית אינפלציה לשנת 2025 בשיעור של כ- ,2.2% 2026 כ- 1.5% וב - 2027 כ- .1.9% הגורמים המרכזיים לכך כוללים מתחים גיאופוליטיים, מדיניות מכסים, עלויות אנרגיה גבוהות וירידה ביצוא, במיוחד לשווקים כמו סין. בתגובה להאטה הכלכלית, הבנק המרכזי האירופי )ECB )הפחית את שיעור הריבית בחודש יוני 2025 לרמה של .2.0%

בארצות הברית, נכון לסוף הרבעון השלישי של שנת 2025 האינפלציה הכללית עלתה לשיעור שנתי של כ- 3.0% בהשוואה לשיעור שנתי של כ- 2.7% ברבעון השני של 2025 ו בהשוואה לשיעור שנתי של כ- 2.4% ברבעון הראשון של שנת .2025 שיעור האבטלה עמד על .4.4% במהלך ספטמבר ואוקטובר 2025 הפחית ה- FED את הריבית בשתי פעימות בשיעור של 0.25% כל אחת לטווח של .4.00%-3.75% ב- FED קיימת מחלוקת לגבי המשך הפחתות הריבית מכיוון שמצד אחד שוק העבודה נחלש ומצד שני האינפלציה עדיין מעל היעד של הפד. ההחלטה הבאה צפויה במהלך דצמבר .2025

האמור בסעיף זה לעיל כולל תחזיות, הערכות, אומדנים ומידע אחר המתייחסים לאירועים עתידיים, שמידת התממשותם אינה ודאית ואינה בשליטתה של החברה בלבד ואשר הינם בגדר מידע צופה פני עתיד כהגדרת מונח זה בחוק ניירות ערך התשכ"ח - 1968 )" מידע צופה פני עתיד"( . העובדות והנתונים העיקריים ששימשו בסיס למידע זה נוגעים למצב הנוכחי של החברה ועסקיה במדינות בהן היא פעילה, ולעובדות ולנתונים מאקרו כלכליים, הכל כפי שידועים לחברה נכון למועד דוח זה. התממשותו של המידע צופה פני עתיד אינה ודאית ותושפע מגורמי הסיכון המאפיינים את פעילות החברה, וכן מההתפתחויות בסביבה הכלכלית ובגורמים החיצוניים המשפיעים על פעילות החברה, אשר אינם ניתנים להערכה מראש ובאופיים אינם בשליטת החברה.

1.2 התפתחות בתחומי הפעילות

1.2.1 נכסים מניבים

נכון ליום 30 בספטמבר ,2025 נכסי החברה , בבעלות ובחכירה, כוללים כ- 183 נכסים מניבים הממוקמים בישראל, בגרמניה ובא רה"ב בשטח כולל של כ- 2.1 מיליון מ"ר וכן 1 מספר נכסים בפיתוח ובהקמה בישראל ובגרמניה בשווי של כ- 9 מיליארד ₪ .

מרבית נכסי החברה ממוקמים בערים גדולות או בסמיכות להם ובאזורי ביקוש. הנכסים מושכרים לכ- 6,000 שוכרים , בחוזים לתקופות שונות.

מסתכם בסך כ- 4.5 מיליארד ₪ מתוכו כ- 1.4 שווי נכסי החברה הלא משועבדים¹ מיליארד ₪ בגרמניה, כ- 1.6 מיליארד ₪ בארה "ב וכ- 1.5 מיליארד ₪ בישראל. יחס המינוף )LTV )ב נכסי החברה המשועבדים הינו בשיעור כולל של כ- 53% ויחס המינוף הכללי בנכסים הינו כ- .25%

נכסים מניבים בגרמניה

נכון ליום 30 בספטמבר ,2025 נכסי החברה בגרמניה, המוחזקים בעיקר באמצעות סאמיט גרמניה, בבעלות ובחכירה, כוללים 30 נכסים מניבים הממוקמים בגרמניה בשטח כולל של כ- 340 אלף מ"ר. מרבית הנכסים ממוקמים בערים הגדולות או בסמיכות להם ובאזורי הביקוש. הנכסים מושכרים לכ - 260 שוכרים , בחוזים שונים לתקופות שונות.

¹ כולל נדל"ן המסווג כרכוש קבוע ומוצג בשווי הוגן, וכן נכס מסחרי בארה"ב שנמכר לאחר תאריך המאזן ומוצג כמוחזק למכירה.

▪ תפוסת הנכסים: שווי הנכסים בגרמניה לתאריך הדוח מסתכם בכ- 479 מיליון אירו. החברה ממיינת את פורטפוליו הנכסים שלה בגרמניה לפורטפוליו ראשי אשר כולל את החלק הארי של נכסיה המיועדים להחזקה ארוכת טווח )"פורטפוליו הליבה"( ששוויו לתאריך הדוח הינו כ- 342 מיליון אירו והכולל 21 נכסים ופורטפוליו נכסים קטן )"פורטפוליו פיתוח "( אשר כולל בעיקר נכסים הדורשים המשך טיפול ופיתוח ששוויו הינו כ- 137 מיליון אירו והכולל 9 נכסים. שיעור התפוסה בפורטפוליו הליבה הינו כ- .86% שיעור התפוסה המשוקלל בשני הפורטפוליו הינו כ- .67% על פי הערכות השווי של פורטפוליו הנכסים בגרמניה ליום 31 בדצמבר, ,2024 דמי השכירות הראויים לנכסי החברה )ע"פ מחירי שוק השכירות( גבוהים בכ- 50% מדמי השכירות הנוכחיים.

נכסים מניבים בארה"ב

• ליום פרסום הדוח, מחזיקה החברה ב- 26 מרכזים מסחריים ברחבי ארה"ב, בעלי שטח להשכרה של כ- 1.1 מיליון מ"ר.
• עסקאות הרכישה התבצעו ע"י סאמיט גרמניה באמצעות חברה זרה בשליטתה )"החברה הבת"( יחד עם מנהל מקומי )"המנהל המקומי"(. על-פי ההסכמים בין הצדדים, החברה היא בעלת השליטה בחברה הבת, ובאמצעותה בחברות הנכס, כאשר המנהל המקומי היה אחראי על ההפעלה השוטפת של הנכסים. החל מחודש אפריל ,2024 הסכימו החברה והמנהל המקומי על תיקון ההסכמים ביניהם, כך שמאותו מועד הנכסים מנוהלים ישירות ובאופן עצמאי על ידי חברה בת אחרת של החברה. לפיכך, החברה הקימה בשנת 2024 פלטפורמה המאפשרת ניהול עצמי של הנכסים, בדומה לניהול הפורטפוליו בגרמניה ובישראל. משנת ,2025 החברה הבת אחראית לכל היבטי ניהול הנכסים. כמו כן, הצדדים הסכימו על רכישת חלק מזכויות המנהל המקומי והענקת אופציות לרכישת זכויות נוספות כאמור בדוח הדירקטוריון לשנת .2024

לאחר רכישתם, החברה מתמקדת בייצוב הנכסים ע"י חידוש והארכה של חוזי שכירות של דיירים קיימים, החלפת שוכרים, השכרת שטחים פנויים, שיפור מבנה ההוצאות בנכסים ומימון מחדש. כמו כן, החברה פועלת למכירת חלקות משנה, שהינן בדרך כלל מבנים עצמאיים הכלולים בשטח הנכס וניתנים למכירה באופן עצמאי ולמכירה של מרכזים מסחריים בשלמותם אשר אינם בליבת הפעילות של החברה . החברה נמצאת בשלבים שונים של מכירת חלקות משנה ונכסים כאמור. ההכנסה מפורטפוליו המרכזים המסחריים בארה "ב בתקופת תשעת החודשים עד ה- 30 בספטמבר של שנת ,2025 בניכוי הוצאות תפעול, הסתכמה בכ- 35 מיליון דולר.

▪ ליום פרסום הדוח, מחזיקה החברה בכ- 90 בנייני מגורים בעיר ניו יורק הכוללים כ- 3,100 יחידות דיור, בעלי שטח להשכרה של כ- 250 אלפי מ"ר. ההכנסה השנתית מהם, על בסיס החוזים הקיימים, הינה כ- 57 מיליון דולר.

בנייני המגורים ממוקמים ברחבי העיר ניו יורק על כל רובעיה, לרבות מנהטן, ברונקס, ברוקלין, קווינס והסביבה.

הנכסים נרכשו באמצעות חברות ייעודיות, הנמצאות בשליטת החברה ואילו מנהל מקומי אחראי על ההפעלה השוטפת של הנכסים ושל החברות הייעודיות.

ביום 30 ביוני, ,2025 הודיעה המועצה להנחיות שכירות מפוקחת בניו יורק )ה - NYC Board Guidelines Rent )על ההעלאות השנתיות המותרות של חוזי שכירות בשכר דירה מפוקח בניו יורק )שכירות Stabilized Rent )כדלקמן:

• .1 בגין חוזה שכירות לתקופה של שנה העלאה מותרת בדמי השכירות של .3%

• .2 בגין חוזה שכירות לתקופה של שנתיים העלאה מותרת בדמי השכירות של .4.5%

• ההנחיה האמורה רלוונטית להסכמי שכירות חדשים או חידוש של הסכמי שכירות קיימים, לתקופות שתחלנה ביום 1 אוקטובר 2025 עד ליום 30 בספטמב ר .2026 להעלאות המותרות בדמי השכירות צפויה השפעה חיובית על תוצאותיה התפעוליות של החברה. מנגד, קיימים משתנים נוספים אשר עלולים להשפיע לשלילה על תוצאות החברה בפועל כגון גידול בהוצאות ניהול ותפעול הנכסים, שיעורי גביית שכ"ד ושינוי במצב שוק השכירות בניו יור ק, שיעור הריבית במועדי חידוש הלוואות ועוד.

• כמו כן, בבעלות החברה שני בתי מלון במיקומים מרכזיים במנהטן, הכוללים 514 חדרים. מאז רכישתם בשנת ,2021 במהלך ימי הקורונה, פעלה החברה להשבחתם , ובכלל זה הארכת הסכמי החכירה של בתי המלון לתקופה של כ־100 שנה. בשנת 2025 הועבר ניהול המלונות לחברת ניהול מובילה בארצות הברית. שוק המלונאות בניו יורק התאושש באופן משמעותי כתוצאה מביקוש גבוה , אשר הוביל לעלייה בתפוסה ולהגדלת מחירי השכירות. בהתאם לכך, שוערכו בתי המלון למועד המאזן בשווי כולל של כ־110 מיליון דולר. מכיוון שבתי המלון הינם נכס תפעולי, הרווח משערוך נטו, בסך כ 170 מיליון ש"ח, נרשם ברווח הכולל האחר.
• בחודש ספטמבר ,2025 השלימה החברה רכישה של מגדל משרדים במיקום מרכזי במנהטן כמפורט בסעיף 1.2.2 להלן.

פיזור נכסים בארה"ב

נכסים מניבים בישראל

▪ נכון למועד הדוח, נכסי החברה בישראל, בבעלות ובחכירה, כוללים 33 נכסים מניבים בישראל בשטח כולל של כ- 277 אלף מ "ר, והממוקמים בפיזור רחב – בעיקר בחיפה , קיסריה, כרמיאל ובדרום הארץ. הנכסים מושכרים לכ- 470 שוכרים, בחוזים לתקופות שונות. שיעור התפוסה של כלל נכסי החברה בישראל נכון ל 30 בספטמבר 2025 הינו כ- ,95% בדומה לשיעור התפוסה ליום 31 בדצמבר .2024

1.2.2 אירועים עיקריים בתקופת הדיווח ולאחריה

מימוש אחזקות בפז קמעונאות ואנרגיה – בחודש יולי ,2025 החברה וחברות בנות שלה )"המוכרות"( מכרו בעסקאות מחוץ לבורסה כ- 1.175 מיליון מניות של פז קמעונאות ואנרגיה בע"מ )" פז"( במחיר למניה של 653 ש"ח למניה ובתמורה כוללת של כ- 767 מיליון ש"ח. בעקבות המכירה נרשם רווח הון בסך כ- 450 מיליון ש"ח, נטו לאחר מס. לאחר המכירה האמורה נותרו בידי המוכרות כ- 529 אלף מניות של פז המהוות כ- 4.9% מהונה המונפק של פז והחברה חדלה מלהיות בעלת ענין בפז. בנוסף, המוכרות העניקו אופציה לרכישת כ- 529 אלף מניות פז שנותרו בבעלותן לאחר המכירה האמורה, לתקופה של כ- 6 חודשים, במחיר של 670 ש"ח למניה )מותאם דיבידנד(. בהנחה שהאופציה האמורה תמומש במלואה, התמורה שתתקבל בידי המוכרות תסתכם בסך של כ- 354 מיליון ש"ח נוספים וכ - 1.12 מיליארד ש"ח במצטבר. לפרטים נוספים ראו ביאור 3 לדוחות הכספיים המצורפים לדוח זה ודוח מיידי מיום 24.7.2025 )אסמכתא 2025-01-055088( אשר תוכנו נכלל על דרך ההפניה.

רכישת מגדל משרדים בניו יורק – במהלך חודש ספטמבר ,2025 רכשה חברה בת של החברה מגדל משרדים בן 42 קומות ובשטח להשכרה של כ- 500 אלף רגל רבוע, במיקום מרכזי ביותר במנהטן, לאורך שדרות מדיסון בין הרחובות 49 ו- .50 מחיר הרכישה הינו 42 מיליון דולר, המשקף עלות הזדמנותית של כ- 86 דולר לרגל רבוע. זכויות חכירת הקרקע עליה בנוי המגדל הינן לתקופה של כ- 28 שנים נוספות עם אופציות הארכה. העסקה מומנה באמצעות מקורותיה הנזילים של החברה. לפרטים נוספים ראו ביאור 3 לדוחות הכספיים המצורפים לדוח זה ודוחות מיידיים מיום 27.7.2025 ומיום 21.9.2025 )אסמכתאות 2025-01-055464 ו- 2025-01-070876( אשר תוכנם נכלל על דרך ההפניה.

רכישת נכסים בישראל – בחודש אוגוסט ,2025 רכשה החברה בית קירור בדרום הארץ בתמורה לכ- 99 מיליון ,₪ בתוספת עלויות רכישה. הנכס כולל כ- 5,000 מ"ר בנוי על קרקע בשטח של כ- 9 דונם ובעל נפח אחסון של כ- 11,000 משטחים. בנוסף, התקשרה החברה בהסכם לרכישת 50.01% מהון המניות של חברה ייעודית המחזיקה בקרקע בשטח של כ- 20 דונם, בתמורה לסך של 24 מיליון ש"ח. בכוונת הצדדים לקדם פיתוח נכס על הקרקע בהיקף של כ- 14,000 מ"ר , כאשר כ- 70% ממנו מיועדים להשכרה לחברה יצרנית מובילה בתחום המזון במסגרת הסכם שכירות ארוך טווח. יתרת השטחים יכללו שטחי אחסנה בקירור להשכרה לצדדים שלישיים. להערכת החברה השלמת, ההקמה והאכלוס צפויות להימשך כשלוש שנים, והתשואה השנתית הצפויה בהנחת תפוסה מלאה נאמדת בכ- .8% בכפוף להתקיימותם של תנאים מתלים, השלמת הרכישה צפויה ברבעון הרביעי לשנת .2025

לפרטים נוספים ראו ביאור 3 לדוחות הכספיים המצורפים לדוח זה ודוח מיידי מיום 14.8.2025 )אסמכתא 2025-01-060448( אשר תוכנו נכלל על דרך ההפניה.

רכישת מניות של בית זיקוק אשדוד בע"מ –בחודש ינואר ,2025 אישר דירקטוריון החברה, לאחר קבלת אישור ועדת הביקורת, כי הנהלת החברה תפעל לרכישת מניות של בית זיקוק אשדוד בע"מ )״בז״א ״(, בתנאים לפי שיקול דעתה של הנהלת החברה, וזאת באופן שכל רכישה תבוצע בחלקים שווים על ידי החברה ובעל השליטה בה, מר זוהר לוי, ובתנאים זהים. מובהר, כי היקף הרכישות של מר לוי הוגבל בסכום שהוגדר על ידו לחברה. עוד מובהר, כי החברה לא התחייבה להיקף רכישות כלשהו וכי כל רכישה ותנאיה יהיו לשיקול דעתה המוחלט. במהלך ינואר 2025 רכשה החברה 290,000 מניות תמורת כ- 15.4 מיליון ,₪ אשר הביאו את החברה להחזקה בשיעור של כ- 10.6% מהונה המונפק של בז"א. לפרטים נוספים ראו דוח מיידי מיום 15.1.2025 )אסמכתא 2025-01-004250( אשר תוכנו נכלל על דרך ההפניה.

מכירת ניירות ערך מגוריט – בחודש יולי 2025 חדלה החברה מלהיות בעלת עניין במגוריט, בעקבות מכירת 10 מיליון מניות מגוריט בתמורה כוללת של 82 מיליון ש״ח. לפרטים נוספים ראו דוח מיידי מיום 13.7.2025 )אסמכתא 2025-01-051604( אשר תוכנו נכלל על דרך ההפניה.

הנפקת אגרות חוב )סדרה יב'( – בחודש אפריל ,2025 גייסה החברה חוב בסך כ- 274,892 אלפי ₪ ע.נ. באמצעות הנפקת אגרות חוב )סדרה יב'( על דרך ההרחבה. אגרות החוב )סדרה יב'( דורגו בדירוג il2.Aa באופק יציב על ידי חברת מדרוג (s'Moody(. תמורת ההנפקה הסתכמה לכ- 239,431 אלפי ש"ח ברוטו. לפרטים נוספים ראה ביאור 3 לדוחות הכספיים המצורפים לדוח זה, דוח הנפקת המדף של החברה מיום 1.4.2025 ודוח מיידי של החברה מיום 2.4.2025 בדבר תוצאות ההנפקה )אסמכתאות 2025-01-023884 ו- ,2025-01-024355 בהתאמה(, אשר תכנם נכלל בדוח זה על דרך ההפניה.

פדיון מוקדם מלא של אגרות החוב )סדרה ז'( - ביום 2 באפריל ,2025 החליט דירקטוריון החברה על ביצוע פדיון מוקדם ומלא של אגרות החוב )סדרה ז'( שבמחזור. הפדיון המוקדם המלא כאמור התבצע ביום 21 באפריל 2025 ומומן באמצעות כספי גיוס חוב באמצעות הרחבת אגרות החוב )סדרה יב'( אשר הושלמה ביום 3 באפריל .2025

פרעון מלא של אגרות חוב סאמיט גרמניה – במהלך הרבעון הראשון של 2025 יתרת אגרות החוב בסך של כ- 182 מיליון ע.נ,. אשר הונפקו על ידי סאמיט גרמניה, נפרעה במלואה.

הארכת תוקף תשקיף מדף – במהלך חודש מאי ,2025 הוארך בשנה נוספת תשקיף המדף של החברה עד ליום 24 במאי, .2026 חלוקת דיבידנד- בחודש אוקטובר, ,2025 חילקה החברה דיבידנד בסך של 300 מיליון ש"ח. בחודש יוני ,2025 חילקה החברה דיבידנד בסך של 10 מיליון ש"ח.

הנפקת ניירות ערך מסחריים )סדרה 3( – בחודש יולי ,2025 גייסה החברה חוב בסך כ- 300 מיליון ש"ח באמצעות הנפקת ניירות ערך מסחריים )סדרה 3(. ניירות הערך המסחריים דורגו בדירוג il-1.P על-ידי חברת מדרוג )s'Moody). לפרטים נוספים ראה באור 3 לדוחות הכספיים המצורפים לדוח זה, דוח הנפקת המדף של החברה מיום 6.7.2025 ודוח מיידי של החברה מיום 7.7.2025 בדבר תוצאות ההנפקה )אסמכתאות 2025-01-049066 ו- ,2025-01-049940 בהתאמה( אשר תכנם נכלל בדוח זה על דרך ההפניה.

פרעון מלא של ניירות ערך מסחריים )סדרה 2( – בחודש יולי ,2025 ביצעה החברה פרעון סופי ומלא של ניירות הערך המסחריים )סדרה 2( שבמחזור.

הנפקת אגרות חוב )סדרה יד'( – בחודש ספטמבר ,2025 גייסה החברה חוב בסך כ- 176,966 אלפי ₪ ע.נ. באמצעות הנפקת אגרות חוב )סדרה יד'(. אגרות החוב דורגו בדירוג il2.Aa באופק יציב על ידי חברת מדרוג (s'Moody(. תמורת ההנפקה הסתכמה לכ- 176,966 אלפי ש"ח ברוטו. לפרטים נוספים ראה ביאור 3 לדוחות הכספיים המצורפים לדוח זה, דוח הנפקת המדף של החברה מיום 10.9.25 ודוח מיידי של החברה מיום 11.9.25 בדבר תוצאות ההנפקה )אסמכתאות 2025-01-068547 ו- 2025-01- ,068908 בהתאמה(, אשר תכנם נכלל בדוח זה על דרך ההפניה.

מכירה של מרכזים מסחריים בארה״ב – במהלך חודש אוקטובר, ,2025 הושלמה מכירת מרכז מסחרי בטקסס תמורת סך של 27.5 מיליון דולר. שווי הנכס בספרי החברה הינו כ- 20 מיליון דולר והוא מניב הכנסה שנתית נטו בסך כ- 1.5 מיליון דולר. הרווח הצפוי מהמכירה, נטו לפני מס, הינו כ6- מיליון דולר. מכיוון שאין חוב בגין הנכס, תמורת המכירה הינו תזרים פנוי בידי החברה.

בנוסף, החברה התקשרה בהסכמים למכירת חלקות משנה במרכזים מסחריים אחרים בארה"ב, בהיקף כולל של כ- 13 מיליון דולר. חלקות אלה מניבות הכנסה שנתית נטו בסך כ- 1.1 מיליון דולר. השלמת העסקאות צפויה בחודשים הקרובים.

לפרטים נוספים ראו דוח מיידי מיום 16.10.25 )אסמכתא 2025-01-075682( אשר תוכנו נכלל על דרך ההפניה.

1.3 המצב הכספי, נזילות ומקורות מימון )במיליוני ש"ח(

הסברים הערות ו	ליום 31.12.2024	ליום 30.9.2025	סעיף
ב לישי. ער בעון הש י"ע פז בר ממכירת נ דול נובע עיקר הגי לפי אזני ולא השווי המ קעה ע"ב צגו כהש י"ע פז הו המימוש, נ שראל וכן אשראי בי מהגדלת ידול נובע כמו כן הג שווי שוק. י ירעון סופ קוזזה מפ ברה אשר ת של הח ת השוטפ מהפעילו מניה. סאמיט גר של אג"ח	10,529	10,943	סים סך הנכ
ת ס והרחב גוריט, גיו י"ע פז ומ ממימוש נ דול נובע עיקר הגי "ב, פירעון אל ובארה סים בישר רכישת נכ "ח ומנגד סדרות אג ז' ג"ח סדרה דם של א סופי ומוק ה, פרעון מיט גרמני אג"ח סא פים. אג"ח שוט ותשלומי	894	986	נזילים אמצעים
ל השקל. הדולר מו ע"ח של מירידת ש טון נובע עיקר הקי	8,175	7,966	השקעה נדל"ן ל ל"ן )כולל נד ונדל"ן בהקמה מכירה( מוחזק ל
ז ומגוריט, וש ני"ע פ זומן ממימ נובע ממ הון החוזר הגידול ב ז' , "ח סדרה פ ירעון אג זמן קצר, ומגוריט ב ת ני "ע פז סיווג יתר צר ה לזמן ק ראל מוינ וואה ביש . מנגד הל בזמן קצר אשר הוצג .2026 שנת אשון של רבעון הר ד פרעון ב לאור מוע	)537(	437	הון חוזר
ה, מיט גרמני אג"ח סא סופי של מפירעון בע בעיקר הקיטון נו ן אשראי זמ ', הקטנת ח סדרה ז ם של אג" פי ומוקד פרעון סו יב ' ג"ח סדרה הרחבת א ר. מנגד, של הדול ת שע"ח קצר ויריד ה יד'. ג"ח סדר והנפקת א	4,502	3,841	הלוואות ואשראי
ב ת בארה" רוך מלונו קופה, שע מרווח בת דול נובע עיקר הגי ל שע"ח ש ת ירידת ד השפע חר, ומנג כולל א דרך רווח הדולר.	5,063	5,464	י הון עצמ
ור לעיל. בע מהאמ הגידול נו	4,659	5,063	צמי ההון הע לבעלי המיוחס המניות

1.3 המצב הכספי, נזילות ומקורות מימון )במיליוני ש"ח( )המשך(

הסברים הערות ו	ם החודשי ם מים ביו טמבר	שלושת המסתיי 30 בספ	ם החודשי ם מים ביו טמבר	ת ש ע ת המסתיי 30 בספ	סעיף
	2024	2025	2024	2025
כוש בסעיפי ר ר משינוי בע בעיק השינוי נו מול ל הדולר שע"ח ש ת, מירידת והתחייבויו ידה ל וכן מיר מול השק ל האירו השקל וש ארה"ב. בגרמניה ו בהכנסות	84	96	306	268	תזרימי מזומנים עו נטו שנב ת מפעילו שוטפת
י"ע ממימוש נ פה נבע רים בתקו עיקר התז מש מנגד שי ד מני"ע, ט ודיבידנ פז ומגורי פה ע. בתקו כוש קבו בנדל"ן ור להשקעה זרים מש הת קד שי אשת המקבילה דים י דיבידנ רים בניכו ני"ע סחי לרכישת נדל"ן. ולרכישת	)43(	555	)314(	485	תזרימי מזומנים נטו ת מפעילו ת ( )לפעילו השקעה
עון מש לפר קופה שי זרים הת עיקר הת דם מלא ומוק ה, פרעון מיט גרמני אג"ח סא וז חוב, בקיז ולשירות סדרה ז' של אג"ח ג"ח הנפקת א רה יב', אג"ח סד הרחבת ראי רת אש לת מסג ד' והגד סדרה י בתקופה התזרים עיקר בישראל. ות קטנת חוב שימש לה אשתקד המקבילה ה יג' ג"ח סדר הונפקו א ב ומנגד ושירות חו ונעמ"ס.	73	3	)291(	)637(	תזרימי מזומנים נטו ת לפעילו מימון
דנד סות דיבי ע מהכנ שינוי נוב עיקר ה מקבילות בתקופות שר נרשמו גבוהות א	**100	84	**278	237	FFO מאוחד )תזרים קי מזומנים נ מנכסים מניבים ( *
ר לעיל ע מהאמו השינוי נוב	93**	78	254**	219	FFO המיוחס לבעלי המניות *

^* לעניין FFO לפי גישת רשות ני"ע, ראה סעיף FFO להלן.

^** כולל עדכון מספרי השוואה בגין התאמות עלויות גיוס חוב בעקבות נייר עמדה של הרשות לניירות ערך בנושא FFO

1.3 תוצאות הפעילות )במיליוני ש"ח(

הסברים הערות ו	ם החודשי 30 מים ב- ר בספטמב 2024	שלושת המסתיי 2025	חודשים מים ביום טמבר 2024	תשעת ה המסתיי 30 בספ 2025	סעיף
כן ל השקל ו הדולר מו מפיחות בע בעיקר הקיטון נו בהכנסות וירידה ל השקל האירו מו מפיחות ארה"ב. בגרמניה ו	221	213	662	645	ת מהשכר הכנסות אחרות מבנים ו
ר לעיל. ראה הסב	127	121	392	370	בנים שכרת מ NOI מה
ר לעיל. ראה הסב	129	121	398	371	NOI סה"כ
הדולר. ע"ח של מפיחות ש ע בעיקר השינוי נוב	127	120	386	364	Same Property NOI
פז. מוש ני"ע רווח ממי נוי נובע מ עיקר השי	)16(	550	)65(	532	( ) הוצאות הכנסות נטו אחרות,
ר לעיל. ראה הסב	113	104	351	315	EBITDA
מהכנסות ים נובע עה חודש יטון בתש עיקר הק המקבילה בתקופה דנד פז ת מדיבי משמעותיו ר שער אש ת הפרשי ע מהוצא רבעון נוב הגידול ב נת .2024 ישי של ש בעון השל נרשמו בר	)4(	16	68	28	מימון הכנסות
רעון אג"ח נובע מפי ה חודשים טון בתשע עיקר הקי יג' "ח סדרה ר בגין אג פרשי שע רמניה וה סאמיט ג ר. הגידול של הדול ת שע"ח עקב יריד הדולרית ה בגין חכיר תחייבות ם ריבית ה בע מרישו ברבעון נו IFRS. לפי 16	49	56	152	135	מימון הוצאות
ד 2024 וע ל שנת שלישי ש רבעון ה החל מה שקעה צגת הה ,2025 מו שנת שני של הרבעון ה מאזני. ס השווי ה ה על בסי ז כהשקע בחברת פ	16	-	16	44	י רה ברווח חלק החב ת המטופלו השקעות המאזני ת השווי לפי שיט
ז ש ני"ע פ ר ממימו עות בעיק מיסים נוב הוצאות ה ת ה עתידי ס מיריד כנסות מ ו כנגד ה אשר קוזז ניה. מס בגרמ בשיעור ה	13	35	24	50	ה ל הכנס מסים ע
עיל. האמור ל נוי נובע מ עיקר השי	48	576	192	730	לתקופה רווח נקי
, משערוך יל ובנוסף האמור לע נוי נובע מ עיקר השי ם ם פיננסיי וכי נכסי ב ומשער ון בארה" בתי המל ת השקל מהתחזקו סד אחר כנגד הפ אשר קוזזו תקופה. והדולר ה מול האירו	72	486	318	690	פה לל לתקו רווח כו
עיל. האמור ל נוי נובע מ עיקר השי	41	568	171	719	המיוחס רווח נקי מניות לבעלי ה
עיל. האמור ל נוי נובע מ עיקר השי	64	485	280	693	ל רווח כול לבעלי המיוחס המניות

(Net Operating Income) NOI

מדד ה- לוקח בחשבון בצד ההכנסות את כל התקבולים משוכרים )לרבות דמי שכירות וניהול( ובצד העלויות את כל ההוצאות התפעוליות בגין הנכסים.

סעיף	ת ש ע ת המסתיי		ם החודשי 30 מים ב- בר בספטמ		ם החודשי שלושת 30 מים ב- המסתיי בר בספטמ		שנתי
	2025	2024	2025	2024	2024
ה )אלפי בגרמני פעילות אירו(	15,497	17,498	4,755	5,791	22,824
)אלפי דו בארה"ב פעילות לר(	54,968	59,571	18,746	18,653	78,810
ה )אלפי בגרמני פעילות ₪(	60,896	70,422	18,682	23,656	91,345
)אלפי ₪ בארה"ב פעילות (	193,416	220,481	63,061	69,446	291,520
)אלפי ₪ בישראל פעילות (	117,073	106,966	38,798	35,829	144,194
סה"כ )א לפי ₪(	371,384	397,869	120,541	128,931	527,059
או שנרכשו לנכסים התאמה נמכרו ) אלפי ₪(	)7,776(	)11,503(	)366(	)2,100(	)12,282(
3 Same Properties NOI )אלפי )₪	363,608	386,366	120,175	126,831	514,777

ה- NOI לתשעת החודשים המסתיימים ביום 30 בספטמבר של שנת 2025 הסתכם לכ- 371 מיליון ₪ לעומת כ- 398 מיליון ₪ בתקופה המקבילה אשתקד. NOI Properties Same הסתכם לכ- 364 מיליון ₪ לעומת כ- 386 מיליון ₪ בתקופה המקבילה אשתקד. הירידה נובעת בעיקר מפיחות האירו והדולר מול הש"ח בין הרבעונים וירידה בהכנסות בארה"ב ובגרמניה.

² החברה עורכת את דוחותיה הכספיים על בסיס התקינה הבינלאומית ולכן בחישוב עלות השכרת והפעלת הנכסים המסווגים כנדל"ן להשקעה לא נלקח בחשבון פחת בגין הנדל"ן. כמו כן לצורך חישוב הפרמטרים דלעיל, לא נלקח בחשבון רווח משערוך נכסים

מודגש בזאת כי ה- לא מציג תזרימי מזומנים מפעילות שוטפת על פי כללי חשבונאות מקובלים , לא משקף מזומנים שבנמצא למימון כל תזרימי המזומנים של הקבוצה, כולל יכולתה לבצע חלוקת כספים ואינו אמור להיחשב כתחליף לרווח הנקי לצורך הערכת תוצאות הפעילות של הקבוצה.

³ נכסים אשר הוחזקו בתקופות המדווחות במלואן.

שיעור התשואה המשוקלל )Rate Cap )

להלן תחשיב שיעור תשואה משוקלל (Rate Cap (הנגזר מכלל הנדל"ן להשקעה של הקבוצה לדוח הכספי לתשעת החודשים המסתיימים ב- 30 בספטמבר של שנת 2025 ו- 2024 ולשנת :2024

	2024 ₪(	שנת )מיליוני		ים ב- 30	המסתיימ ר 2024	חודשים בספטמב	תשעת ה	ים ב-	המסתיימ 2025 מבר	חודשים 30 בספט	תשעת ה
ה"כ	רה"ב ס	שראל א	רמניה י	סה"כ ג	₪( רה"ב	)מיליוני שראל א	רמניה י	ה"כ ג	₪( רה"ב ס	)מיליוני ישראל א	גרמניה
8,175	4,341	2,016	1,818	8,513	4,532	1,959	2,022	7,966	4,013	2,095	1,858	קעה נדל"ן להש חד בדוח המאו
)1,053(	)527(	)95(	)431(	)1,099(	)516(	)114(	)469(	)899(	)310(	)104(	)485(	מיוחס בניכוי שווי ויים לשטחים פנ פויות והשקעות צ
)272(	-	)183(	)89(	)426(	-	)352(	)74(	)401(	)91(	)219(	)91(	דל "ן בניכוי שווי נ הקמה, להשקעה ב ק נדל"ן מוחז רקעות למכירה וק
406	-	406	-	407	-	407	-	485	)17(	502	-	סים בתוספת נכ גים שאינם מסוו שקעה כנדל"ן לה כוי בדוח"כ ובני ה זכויות חכיר )IFRS16(
7,256	3,814	2,144	1,298	7,395	4,016	1,900	1,479	7,151	3,595	2,274	1,282	שקעה נדל"ן לה שטחים המיוחס ל מושכרים
128	71	37	20	127	69	36	22	121	61	39	21	אחרון NOI רבעון לתקופה
512	284	148	80	508	276	144	88	484	244	156	84	ל NOI שנתי ע רבעון בסיס NOI פה אחרון לתקו
)2(	)11(	8	1	27	21	5	1	26	10	21	)5(	גין NOI צפוי ב חוזי שכ"ד על פי מים שכירות חתו כשו ונכסים שנר ך לאחר תארי המאזן
510	273	156	81	535	297	149	89	510	254	177	79	שנתי סה"כ NOI )*( נן צפוי מתוק
7.0%	7.2%	7.3%	6.2%	7.2%	7.4%	7.8%	6.0%	7.1%	7.1%	7.8%	6.2%	אה שיעור תשו גזר משוקלל הנ שקעה מנדל"ן לה (Cap Rate)
3.8%	4.1%	4.2%	2.3%	3.7%	4.1%	4.1%	2.3%	3.9%	4.0%	3.9%	3.1%	מוצעת עלות חוב מ צע 3.0 )מח"מ ממו שנים(
3.2%	3.1%	3.1%	3.9%	3.5%	3.3%	3.7%	3.7%	3.2%	3.1%	3.9%	3.1%	מרווח בין ומה תשואה גל על נדל"ן לבין להשקעה עלות חוב ממוצעת

^)*( אינו כולל NOI ממכירת דירות. NOI זה אינו מהווה את תחזית החברה. המידע בדבר התחזית לשנת 2025 או לשנה הקרובה, הינו מידע צופה פני עתיד על פי סעיף 32א לחוק ניירות ערך, התשכ"ח.1968- מידע צופה פני עתיד הינו תחזית, הערכה, אומדן או מידע אחר המתייחסים לאירוע או לעניין עתידיים, שהתממשותם אינה ודאית ואינה בשליטת החברה.

(Funds From Operations) FFO

3 מדד ה- FFO מחושב כרווח הנקי מהפעילות המניבה ובהתאמות שעיקרן בגין פריטים שאינם תפעוליים, אשר מושפעים בעיקר משערוך שווי הוגן של נכסים והתחייבויות.

החברה מאמינה כי האנליסטים, משקיעים ובעלי מניות עשויים לקבל מידע בעל ערך מוסף ממדידה . של תוצאות הפעילות של הקבוצה על בסיס FFO⁴

להלן חישוב ה- FFO מפעילות נמשכת ) מיליוני ש" ח(:

	ם החודשי ת ש ע ת 30 מים ב- המסתיי בר 2025 בספטמ	ם החודשי ת ש ע ת 30 מים ב- המסתיי בר 2024 בספטמ	2024 לשנת
משכת עילות נ רווח מפ לתקופה	730	192	217
ות * וגן ואחר ת שווי ה התאמו	)532(	49	166
דחים מיסים נ	50	24	)12(
גורים עילות מ רווח מפ	)2(	)6(	)7(
קוויטי רווחי א	)44(	)16(	)29(
ת מהשקעו דיבידנד הכנסות שווי שיטת ה ות לפי המטופל המאזני	33	38	49
ת( מימון )הכנסו הוצאות חר מזומן וא שאינן ב	2	)3(	)31(
הנהלה גישת ה FFO לפי מאוחד	237	**278	353
עוט כויות מי ת בגין ז התאמו	)18(	)24(	)28(
ת עלי מניו וחס לב FFO המי לה ת ההנה לפי גיש	219	**254	325
ת עלי מניו וחס לב FFO המי ני"ע ת רשות לפי גיש	188	241	315

^)*( כולל בעיקר רווח ממימוש ני"ע וכן התאמת שווי בגין נדל"ן מניב.

ה- FFO לפי גישת ההנהלה במאוחד הסתכם לכ- 237 מיליון ₪ לעומת כ- 278 מיליון ₪ בתקופה המקבילה אשתקד. הירידה נובעת בעיקר מהכנסות דיבידנד נמוכות התקופה לעומת התקופה המקבילה אשתקד ומהשינוי ב- NOI כמוסבר לעיל.

^)**( כולל עדכון מספרי השוואה בגין התאמת עלויות גיוס חוב בעקבות נייר עמדה של רשות ניירות ערך בנושא FFO.

מדובר בעיקר בהתאמות שווי הוגן של נדל "ן להשקעה הפחתות שונות, שינוי בשווי ההוגן שהוכר בגין מכשירים פיננסיים, מיסים נדחים וזכויות מיעוט בגין הפריטים שלעיל .

⁴ יש להדגיש כי ה- FFO אינו מציג תזרימי מזומנים מפעילות שוטפת על פי כללי חשבונאות מקובלים, לא משקף מזומנים שבידי החברה ויכולתה לחלקם ואינו אמור להיחשב כתחליף לרווח הנקי לצורך הערכת תוצאות הפעילות של הקבוצה .

	30 יימים ב- ם המסת החודשי ת ש ע ת בר 2025 בספטמ
	במאוחד	)*( מניות לבעלי ה
דשים עת החו סיס תש תי על ב FFO שנ ת 2025 ם של שנ הראשוני	316	292
)**( תי מייצג FFO שנ	296	278
רות ( ה )באגו צג למני FFO מיי	427	401
רך ניירות ע ת רשות לפי גיש תי מייצג FFO שנ	277	259
שות י גישת ר רות ( לפ ה )באגו צג למני FFO מיי רך ניירות ע	400	373

)*( ה- FFO לבעלי המניות מחושב על פי חלקה הצפוי בפועל של החברה ב- FFO של החברות הבנות בשנים הקרובות.

)**( ה- FFO השנתי ה מייצג כולל הכנסה מחלוקת דיבידנדים מהשקעה בפז בסך כ- 33 מיליוני ₪ ואינו כולל רווח ממכירת דירות.

* FFO שנתי על בסיס תשעה חודשים.

רמת המינוף של החברה הלוואות ואשראי חלקי CAP, נטו ) מיליוני ₪(

	2025 טמבר, 30 בספ	2024 טמבר, 30 בספ	2024 מבר, 31 בדצ
ואשראי הלוואות	3,841	4,653	4,502
י הון עצמ	5,464	5,238	5,063
ראי אות , אש סך הלוו מי )CAP ) והון עצ	9,305	9,891	9,565
נזילים אמצעים	986	884	894
ראי אות , אש סך הלוו י מי בניכו והון עצ CAP נזילים ( אמצעים נטו(	8,319	9,007	8,671
ואשראי הלוואות זילים מצעים נ בניכוי א ו CAP , נט חלקי	34.3%	41.8%	41.6%

^* כולל נכס המסווג כמוחזק למכירה בדוח הכספי וכולל נכסים המסווגים כרכוש קבוע בדוח הכספי.

הון עצמי לסך מאזן )מיליוני ₪(

2024 מבר, 31 בדצ	2024 טמבר, 30 בספ	טמבר, 30 בספ 2025
5,063	5,238	5,464	י הון עצמ
10,529	10,885	10,943	סך מאזן
48.1%	48.1%	49.9%	אזן י לסך מ הון עצמ

מדד השווי הנכסי הנקי )NAV EPRA(

מדד המשקף את השווי הנכסי הנקי של החברה בהנחה של החזקת נכסי הנדל"ן לטווח הארוך ועל כן נדרשות התאמות מסוימות כגון נטרול מסים נדחים הנובעים משערוך נדל"ן להשקעה ונטרול השווי ההוגן של מכשירים פיננסים נגזרים.

החברה סבורה כי מדד זה משקף באופן נכון יותר את השווי הנכסי הנקי של החברה, ופרסומו יאפשר השוואה לחברות נדל"ן אחרות בארץ ובאירופה.

להלן חישוב ה- NAV EPRA של החברה ) מיליוני ש "ח(:

	ליום 30 2025 בר, בספטמ	ליום 30 2024 בר, בספטמ	ליום 31 , 2024 בדצמבר
ס לבעלי י המיוח הון עצמ חברה מניות ה	5,062.8	4,768.0	4,659.1
דחים )בנ מסים נ בתוספת יכוי וט( חלק המיע	663.4	634.5	602.6
שווי התאמת בתוספת י פלות לפ ת המטו השקעו וי אזני לשו שווי המ שיטת ה מכירה( לל בגין שוק )כו	-	175.6	263.3
ע "ח שינוי ש השפעת בתוספת חירים ניירות ס שקעה ב וערך ה הדוח ד פרסום עד למוע	)27.3(	15.0	)13.3(
י נקי שווי נכס EPRA - NAV	5,698.9	5,593.1	5,511.7
ניות )במי מספר מ א ליונים, לל רת בת( אחזקת חב	69.3	69.2	69.2
י למניה שווי נכס ) בש" ח(	82.3	80.8	79.6
לול מלא ניות בדי מספר מ מוש( סבירות מי , המירים ב )במיליונים	69.3	69.3	69.3
מלא בדילול י למניה שווי נכס )בש "ח (	82.2	80.7	79.5

.2 חשיפה לסיכוני שוק ודרכי ניהולם

במהלך תקופת הדוח, לא חל שינוי מהותי באילו מסיכוני השוק אשר תוארו בדוח הדירקטוריון לשנת 2024 ו/או במדיניות ההשקעה והטיפול בחשיפה לסיכוני שוק של החברה.

חשיפה לשינויים בשער החליפין של האירו והדולר לעומת הש" ח שחלה לאחר תאריך המאזן

לחברה עודף נכסים על התחייבויות באירו ובדולר בסך כ- 4.0 מיליארד ₪ אשר נובע מחברות בנות המהוות פעילויות חוץ. עליה בשער החליפין של האירו ו/או הדולר לעומת הש"ח תביא לעלייה בנכסי החברה נטו הנקובים באירו או בדולר אשר תיזקף ישירות להון העצמי ולהיפך. מתום תקופת הדיווח ועד ליום פרסום הדוח חלה ירידה של כ- 2.2% וכ- 0.8% בשער החליפין של האירו והדולר, בהתאמה , לעומת הש"ח, אשר צפויה להביא לקיטון נטו של כ- 54 מיליון ₪ בהונה העצמי של החברה.

דוח בסיסי הצמדה

להלן מאזן הצמדה של נכסי הקבוצה והתחייבויותיה ליום 30.9.2025 )אלפי ₪(:

	למדד בהצמדה המחירים לצרכן	באירו או אליו בהצמדה	בדולר או אליו בהצמדה	דה ללא הצמ	סה"כ
וטפים: נכסים ש
מנים ושווי מזו מזומנים	-	296,574	40,734	648,971	986,279
לקוחות	16,742	2,233	43,135	-	62,110
בה תרות חו חייבים וי	1,276	47,199	26,376	18,410	93,261
חרים ננסים א נכסים פי שוטפים	-	-	-	73,877	73,877
פים: לתי שוט נכסים ב
אות בה והוצ יתרות חו מן ארוך מראש לז	213	57,057	4,439	63,395	125,104
ננסיים נכסים פי פים לתי שוט אחרים ב	-	-	-	372,517	372,517
סים סה"כ נכ	18,231	403,063	114,684	1,177,170	1,713,148
ות: ות שוטפ התחייבוי
זמן קצר אשראי ל ם, ם בנקאיי מתאגידי	-	-	-	)494,731(	)494,731(
חרים נע"מ וא ים ות לספק התחייבוי	-	)3,824(	)16,057(	)11,380(	)31,261(
שירותים ולנותני ת תרות זכו זכאים וי	)298(	)71,619(	)51,941(	)391,044(	)514,902(
ות לזמן התחייבוי
ארוך: וב )כולל אגרות ח
וטפות( חלויות ש ידים ות לתאג התחייבוי	-	-	)121,341(	( ) 1,250,769 )	( 1,372,110
כולל ואחרים ) בנקאיים וטפות( חלויות ש	)36,823(	)225,684(	)1,594,385(	)116,908(	)1,973,800(
ת ות אחרו התחייבוי לז"א	)14,814(	)6,779(	)337,131(	-	)358,724(
ת תחייבויו סה"כ ה	)51,935(	( )307,906	( ) 2,120,855 )	( ) 2,264,832	( 4,745,528
ניכוי נכסים ב ות התחייבוי	)33,704(	*( ) 95,157 )	()**( ) 2,006,171	( ) 1,087,662	( 3,032,380

^)*( מתוך הסך האמור באירו או בהצמדה אליו, נכסים נטו בסך כ- 95 מיליון ₪ נובעים מיתרות של יחידות חוץ אשר מטבע הפעילות שלהן הוא האירו. לפיכך, השפעת שער החליפין על יתרות אלו אינה נזקפת לדוחות רווח והפסד.

^)**( מתוך הסך האמור בדולר או בהצמדה אליו, התחייבויות נטו בסך כ- 2.0 מיליארד ₪ נובעים מיתרות של יחידות חוץ אשר מטבע הפעילות שלהן הוא דולר. לפיכך, השפעת שער החליפין על יתרות אלו אינה נזקפת לדוחות רווח והפסד.

להלן מאזן הצמדה של נכסי הקבוצה והתחייבויותיה ליום 30.9.2024 )אלפי ₪(:

	:	)אלפי ₪( 30.9.2024 יום	בויותיה ל ה והתחיי	סי הקבוצ	ה של נכ זן הצמד להלן מא
סה"כ	דה ללא הצמ	בדולר או	באירו או	בהצמדה
		אליו בהצמדה	אליו בהצמדה	למדד
				המחירים
				לצרכן
					וטפים: נכסים ש
883,853	54,825	519,558	309,470	-	ושווי מזומנים
					מזומנים
56,822	-	35,215	3,901	17,706	לקוחות
130,621	41,244	25,811	62,297	1,269	בה תרות חו חייבים וי
					לתי נכסים ב שוטפים:
102,567	61,362	7,292	33,638	275	בה יתרות חו
					מן מראש לז והוצאות ארוך
104,566	104,566	-	-	-	ננסיים נכסים פי
					לתי אחרים ב שוטפים
1,278,429	261,997	587,876	409,306	19,250	סים סה"כ נכ
					ות התחייבוי שוטפות:
)320,055(	)320,055(	-	-	-	ות התחייבוי
					ם ם בנקאיי לתאגידי
					ל חלויות )לא כול
					ונע"מ שוטפות(
)34,139(	)14,162(	)17,014(	)2,963(	-	ים ות לספק התחייבוי
					שירותים ולנותני
)159,015(	)64,871(	)44,346(	)47,278(	2,520(	ת ) תרות זכו זכאים וי
					ות לזמן התחייבוי
					ארוך:
)1,929,621(	)1,040,035(	)136,090(	)753,496(	-	וב )כולל אגרות ח וטפות( חלויות ש
)2,403,438(	)276,502(	)1,837,884(	)247,788(	)41,264(	ות התחייבוי
					ם ם בנקאיי לתאגידי
					כולל ואחרים )
					וטפות( חלויות ש
)40,738(	-	-	)7,823(	)32,915(	ת ות אחרו התחייבוי לז"א
( 4,887,006 ( )	1,715,625	( ) 2,035,334 ( )	1,059,348 )	76,699(	ת ) תחייבויו סה"כ ה
)3,608,577(	)1,453,628(	)**( )1,447,458(	)*( )650,042(	)57,449(	ניכוי נכסים ב
					ות התחייבוי

^)*( מתוך הסך האמור באירו או בהצמדה אליו, התחייבויות נטו בסך כ - 650 מיליון ₪ נובעים מיתרות של יחידות חוץ אשר מטבע הפעילות שלהן הוא האירו. לפיכך, השפעת שער החליפין על יתרות אלו אינה נזקפת לדוחות רווח והפסד.

^)**( מתוך הסך האמור בדולר או בהצמדה אליו, התחייבויות נטו בסך כ- 1.4 מיליארד ₪ נובעים מיתרות של יחידות חוץ אשר מטבע הפעילות שלהן הוא דולר. לפיכך, השפעת שער החליפין על יתרות אלו אינה נזקפת לדוחות רווח והפסד.

להלן מאזן הצמדה של נכסי הקבוצה והתחייבויותיה ליום 31.12.2024 )אלפי ₪(:

	בהצמדה למדד המחירים לצרכן	באירו או אליו בהצמדה	בדולר או אליו בהצמדה	דה ללא הצמ	סה"כ
וטפים: נכסים ש
ושווי מזומנים מזומנים	-	410,309	413,137	70,559	894,005
לקוחות	13,579	4,037	34,262	-	51,878
בה תרות חו חייבים וי	2,143	49,653	21,712	23,334	96,843
לתי נכסים ב שוטפים:
אות בה והוצ יתרות חו מן ארוך מראש לז	300	30,584	5,793	60,163	96,839
ננסיים נכסים פי פים לתי שוט אחרים ב	-	-	-	129,363	129,363
סים סה"כ נכ	16,022	494,582	474,904	283,421	1,268,929
ות: ות שוטפ התחייבוי
זמן קצר אשראי ל ם, ם בנקאיי מתאגידי חרים נע"מ וא	-	-	-	)305,179(	)305,179(
ים ות לספק התחייבוי שירותים ולנותני	-	)4,037(	)17,059(	)21,439(	)42,535(
ת תרות זכו זכאים וי	)5(	)44,422(	)53,355(	)91,947(	)189,729(
ות לזמן התחייבוי ארוך:
וב )כולל אגרות ח וטפות( חלויות ש	-	)689,506(	)133,809(	( 1,038,271 )	( 1,861,586 )
ות התחייבוי ם ם בנקאיי לתאגידי יות כולל חלו ואחרים ) שוטפות(	)38,299(	)225,121(	)1,795,776(	)276,065(	)2,335,261(
ת ות אחרו התחייבוי לז"א	)14,736(	)6,971(	)33,968(	-	)55,675(
ת תחייבויו סה"כ ה	)53,040(	( )970,057	( ) 2,033,967 )	1,732,901	( 4,789,965 ( )
ניכוי נכסים ב ות התחייבוי	)37,018(	()*( )475,475	()**( 1,559,063 )	1,449,480 )	( 3,521,036 ( )

^)*( מתוך הסך האמור באירו או בהצמדה אליו, התחייבויות נטו בסך כ - 475 מיליון ₪ נובעים מיתרות של יחידות חוץ אשר מטבע הפעילות שלהן הוא האירו. לפיכך, השפעת שער החליפין על יתרות אלו אינה נזקפת לדוחות רווח והפסד.

^)**( מתוך הסך האמור בדולר או בהצמדה אליו, התחייבויות נטו בסך כ- 1.6 מיליארד ₪ נובעים מיתרות של יחידות חוץ אשר מטבע הפעילות שלהן הוא דולר. לפיכך, השפעת שער החליפין על יתרות אלו אינה נזקפת לדוחות רווח והפסד.

<-- PDF CHUNK SEPARATOR -->

.3 היבטי ממשל תאגידי

3.1 אסיפו ת כלליות

ביום 24 באוגוסט ,2025 התכנסה אסיפה כללית שנתית ומיוחדת של החברה. לפרטים ראה זימון מיום 3 ביולי 2025 ודוח מיידי בדבר תוצאות האסיפה )אסמכתאות 2025-01-048471 ו- ,2025-01-063059 בהתאמה(.

3.2 ביטוח אחריות דירקטורים ונושאי משרה

ביום 28 באוקטובר ,2025 אישר דירקטוריון החברה, לאחר קבלת אישור ועדת התגמול של החברה, את חידוש פוליסת ביטוח אחריות דירקטורים ונושאי משרה של החברה, לתקופה שמיום 1 בנובמבר 2025 ועד ליום 31 באוקטובר .2026 גבול האחריות בפוליסה עומד על 20 מיליון דולר ארה"ב למקרה ולתקופת הביטוח, פרמיית הביטוח השנתית הינה בסך של כ- 55 אלפי דולר ארה"ב. לפרטים נוספים ראה דוח מיידי מיום 29.10.2025 )אסמכתא 2025-01-081267( אשר תכנו נכלל על דרך ההפניה.

4 . פרטים בדבר תעודות התחייבות שהונפקו על-ידי החברה ואשר הוצעו על-פי תשקיף

בתקופת הדיווח, עמדה החברה בכל התנאים וההתחייבויות, לפי שטרי הנאמנות של אגרות החוב )סדרות ז', ח', י', יב', יג' ו- יד' ( ובכלל זה באמות המידה הפיננסיות שנכללו בשטרי נאמנות אלו וכן בכל התנאים וההתחייבויות של ניירות הערך המסחריים )סדרות 2 ו- 3( ולא התקיים כל תנאי המקים עילה לפירעון מיידי.

לפרטים אודות פרעון מלוא התחייבויות החברה למחזיקי אגרות החוב )סדרה ז'( בדרך של פדיון מוקדם מלא ואגרות החוב )סדרה ז'( נמחקו מהמסחר בבורסה, הרחבת סדרת אגרות חוב )סדרה יב'(, הנפקת סדרת אגרות חוב )סדרה יד'(, הנפקת ניירות ערך מסחריים )סדרה 3( ופרעון סופי ומלא של ניירות ערך מסחריים )סדרה 2( במהלך תקופת הדוח, ראה סעיף 1.2.2 לעיל וביאור 3 לדוחות הכספיים המצורפים לדוח זה.

גיא אמיר ש	זוהר לוי
קטוריון חבר דיר מנכ"ל ו	ן רקטוריו יו"ר הדי

27 בנובמבר, 2025

סאמיט אחזקות נדל"ן בע"מ

דוחות כספיים תמציתיים מאוחדים ליום 30 בספטמבר, 2025

)בלתי מבוקרים(

סאמיט אחזקות נדל"ן בע"מ

דוחות כספיים תמציתיים מאוחדים ליום 30 בספטמבר, 2025

)בלתי מבוקרים(

תוכן ה עניינים

	ע מ ו ד
החשבון ה של רואי דוח סקיר	3
: מבוקרים( דים )בלתי תיים מאוח פיים תמצי דוחות כס
צב הכספי דים על המ יתיים מאוח דוחות תמצ	4
אחר ורווח כולל ח או הפסד דים על רוו יתיים מאוח דוחות תמצ	5-6
ינויים בהון דים על הש יתיים מאוח דוחות תמצ	7-11
נים רימי המזומ דים על תז יתיים מאוח דוחות תמצ	12-13
חדים תיים המאו ים התמצי חות הכספי באורים לדו	14-27

דוח סקירה של רואה החשבון המבקר לבעלי המניות של סאמיט אחזקות נדל"ן בע"מ

מבוא

סקרנו את המידע הכספי המצורף של סאמיט אחזקות נדל''ן בע"מ וחברות מאוחדות )להלן - "החברה"(, הכולל את הדוח התמציתי המאוחד על המצב הכספי ליום 30 בספטמבר 2025 ואת הדוחות התמציתיים המאוחדים על הרווח או הפסד ורווח כולל אחר, השינויים בהון ותזרימי המזומנים לתקופ ות של תשעה ושלושה חודשים שהסתיימו באותו תאריך. הדירקטוריון וההנהלה אחראים לעריכה ולהצגה של מידע כספי לתקופו ת ביניים אלה בהתאם לתקן חשבונאות בינלאומי 34 IAS" דיווח כספי לתקופות ביניים", וכן הם אחראים לעריכת מידע כספי לתקופ ות ביניים אלה לפי פרק ד' של תקנות ניירות ערך )דוחות תקופתיים ומיידיים(, התש"ל.1970- אחריותנו היא להביע מסקנה על מידע כספי לתקופ ות ביניים אלה בהתבסס על סקירתנו.

היקף הסקירה

ערכנו את סקירתנו בהתאם לתקן סקירה )ישראל( 2410 של לשכת רואי חשבון בישראל "סקירה של מידע כספי לתקופות ביניים הנערכת על ידי רואה החשבון המבקר של הישות". סקירה של מידע כספי לתקופות ביניים מורכבת מבירורים, בעיקר עם אנשים האחראים לעניינים הכספיים והחשבונאיים, ומיישום נהלי סקירה אנליטיים ואחרים. סקירה הינה מצומצמת בהיקפה במידה ניכרת מאשר ביקורת הנערכת בהתאם לתקני ביקורת מקובלים בישראל ולפיכך אינה מאפשרת לנו להשיג ביטחון שניוודע לכל העניינים המשמעותיים שהיו יכולים להיות מזוהים בביקורת. בהתאם לכך, אין אנו מחווים חו ות דעת של ביקורת.

מסקנה

בהתבסס על סקירתנו, לא בא לתשומת ליבנו דבר הגורם לנו לסבור שהמידע הכספי הנ"ל אינו ערוך, מכל הבחינות המהותיות, בהתאם לתקן חשבונאות בינלאומי 34 IAS.

בנוסף לאמור בפסקה הקודמת, בהתבסס על סקירתנו, לא בא לתשומת ליבנו דבר הגורם לנו לסבור שהמידע הכספי הנ"ל אינו ממלא, מכל הבחינות המהותיות, אחר הוראות הגילוי לפי פרק ד' של תקנות ניירות ערך )דוחות תקופתיים ומיידיים(, התש"ל.1970-

בריטמן אלמגור זהר ושות' רואי חשבון A Firm in the Deloitte Global Network

חיפה, 27 בנובמבר, 2025

משרד נצרת מרג' אבן עאמר 9 נצרת, 16100	משרד אילת מרכז העירוני ת.ד. 538 אילת, 88104002	משרד חיפה מעלה השחרור 5 ת.ד. 5648 חיפה, 3105502	משרד ירושלים קרית המדע 3 מגדל הר חוצבים ירושלים, 914510 ת.ח. 45396
+972 (73) 399 4455 (73) +972 (73) 637 4455 (67) info- nazareth@deloitte.co.il	טלפון: 637 5676 (8) +972 (8) +972 (2) 637 1628 (9) info-eilat@deloitte.co.il	+972 (4) 860 7333 :טלפון +972 (2) 867 2528 :פקס info-haifa@deloitte.co.il	+972 (2) 501 8888 (טלפון: 972 (2) 537 4173 (פקס: info-jer@deloitte.co.il
	משרד ראשל"צ - מתחם מילנייה שדרות ראשונים 23 ראשל"צ	משרד רעננה - מתחם אינפיניטי הפנינה 8, רעננה	משרד בית שמש יגאל אלון 1 בית שמש, 9906201

סאמיט אחזקות נדל"ן בע"מ דוחות תמציתיים מאוחדים על המצב הכספי

דצמבר ליום 31 ב 2 0 2 4	ספטמבר ליום 30 ב 2 0 2 4 2 0 2 5
אלפי ש"ח	אלפי ש"ח	אלפי ש"ח
	קר(	)בלתי מבו	ביאור
				נכסים
				טפים: נכסים שו
894,005	883,853	986,279		ם שווי מזומני מזומנים ו
41,425	46,407	419,180		ם סיים אחרי נכסים פיננ
51,878	56,822	62,110		לקוחות
109,155	129,038	100,589		רות חובה חייבים וית
87,005	98,341	84,427		ת למכירה מלאי דירו
-	-	90,915		ק למכירה קעה מוחז נדל"ן להש
1,183,468	1,214,461	1,743,500		ם ים שוטפי סה"כ נכס
				שוטפים: נכסים לא
226,202	207,134	198,981		ם סיים אחרי נכסים פיננ
23,264	25,263	25,080		עות מלאי קרק
8,174,673	8,512,875	7,875,137		קעה נדל"ן להש
562,674	564,682		3 ח' -	י שווי המאזנ פי שיטת ה מטופלות ל השקעות ה
358,409	360,678	1,064,519		, נטו רכוש קבוע
-	-	35,713	3 יג'	ומוניטין י מוחשיים נכסים בלת
9,345,222	9,670,632	9,199,430		פים ים לא שוט סה"כ נכס
10,528,690	10,885,093	10,942,930		ים סה"כ נכס
				ת והון התחייבויו
				: ת שוטפות התחייבויו
302,313	284,364	413,055		אחרים תני אשראי קאיים ומנו אגידים בנ אשראי מת
1,165,398	1,226,075	332,431		ך מסחריים וניירות ער אגרות חוב טפות של חלויות שו
42,535	34,139	31,261		רותים ולנותני שי ת לספקים התחייבויו
210,604	179,180	529,902		ות זכות זכאים ויתר
1,720,850	1,723,758	1,306,649		שוטפות חייבויות סה"כ הת
				פות: ת לא שוט התחייבויו
2,083,758	2,184,895	1,756,091		נקאיים תאגידים ב הלוואות מ
55,675	77,144	358,724		מן ארוך ואחרות לז ת פיננסיות התחייבויו
950,559	957,782	1,339,063		אגרות חוב
826	960	943		ים, נטו בות לעובד ת בשל הט התחייבויו
654,227	702,598	717,913		דחים ת מיסים נ התחייבויו
3,745,045	3,923,379	4,172,734		א שוטפות חייבויות ל סה"כ הת
				הון:
50,395	50,395	50,395		הון מניות
572,932	572,840	574,101		מניות פרמיה על
)32,967(	)32,967(	)32,967(		ר מניות באוצ
( )152,200	18,605	( )178,863		קרנות הון
4,220,935	4,159,133	4,650,175		עודפים
4,659,095	4,768,006	5,062,841		ה האם של החבר ס לבעלים הון המיוח
403,700	469,950	400,706		שליטה נן מקנות זכויות שאי
5,062,795	5,237,956	5,463,547		סה"כ הון
10,528,690	10,885,093	10,942,930		הון חייבויות ו סה"כ הת

הביאורים לדוחות הכספיים התמציתיים המאוחדים מהווים חלק בלתי נפרד מהם.

יו"ר הדירקטוריון

27 בנובמבר, 2025

תאריך אישור הדוחות הכספיים זוהר לוי

אמיר שגיא מנכ"ל וחבר דירקטוריון

יאיר ברנט סמנכ"ל כספים

סאמיט אחזקות נדל"ן בע"מ דוחות תמציתיים מאוחדים על הרווח או הפסד ורווח כולל אחר

לשנה שהסתיימה ביום 31 בדצמבר	של שלושה אהסתיימה בספטמבר	חודשׁים ש ביום 30 ב	לתקופה של תשעה חודשים שהסתיימה ביום 30 בספטמבר 2002 - 2025
2 0 2 4 אלפי ש"ח	2 0 2 4 אלפי ש"ח	2 0 2 5 אלפי ש"ח	2 0 2 4 אלפי ש"ח	2 0 2 5 אלפי ש"ח
אופיש וו	מבוקר)		מבוקר)		ביאור
904 502					בכנסות מדמו שכובות. נובול שנחבות
894,592 30,651	221,268 10,751	212,775	661,890 26,200	644,554 6,649	הכנסות מדמי שכירות, ניהול ואחרות בכנסות ממכורת דובות
925,243	232,019	212,775	688,090	651,203	הכנסות ממכירת דירות סה"כ הכנסות
					סוו ל ווכנסוונ
374,503	94,355	92,234	270,228	274,858	עלות ההכנסות ·
23,681 398,184	8,733 103,088	92,234	19,993 290,221	4,961 279,819	עלות מכירת דירות " עליר
390,104	103,000	92,234	290,221	219,019	סה"כ עלויות
527,059	128,931	120,541	397,869	371,384	רווח גולמי
(66,499)	(16,151)	(20,804)	(47,756)	(60,850)	הוצאות הנהלה וכלליות
(182,083)	(16,073)	549,871	(64,805)	532,253	הכנסות (הוצאות) אחרות, נטו
(248,582)	(32,224)	529,067	(112,561)	471,403	סה"כ הכנסות (הוצאות), נטו
278,477	96,707	649,608	285,308	842,787	רווח מפעולות רגילות
92,775	(3,974)	16,197	67,586	28,327	הכנסות מימון
(195,490)	(48,594)	(55,696)	(152,388)	(135,010)	הוצאות מימון
(102,715)	(52,568)	(39,499)	(84,802)	(106,683)	הוצאות מימון, נטו
29,373	16,132		16,132	44,140	חלק החברה ברווחי השקעות המטופלות לפי שיטת השווי המאזני, נטו ממס
205,135	60,271	610,109	216,638	780,244	רווח לפני מסים על הכנסה
(12,188)	12,572	34,595	24,279	50,321	מיסים על הכנסה
217,323	47,699	575,514	192,359	729,923	רווח לתקופה
					רווח (הפסד) כולל אחר
					סכומים אשר יסווגו בעתיד לרווח או הפסד,
(74,043)	23,662	(83,880)	117,668	(227,793)	נטו ממס: הפרשי שער בגין תרגום פעילויות חוץ
( , ,	,	( , ,	,	( , ,	מימוש חלק החברה בהפסד הכולל האחר של
-	-	1,752	-	1,752	השקעה שטופלה לפי שיטת השווי המאזני חלק ברווח (הפסד) הכולל האחר של השקעות
160	(319)		(319)	(1,912)	וולק ברוווו (הפסר) הכולל האחר של השקעות המטופלות לפי שיטת השווי המאזני
(73,883)	23,343	(82,128)	117,349	(227,953)	סה"כ
					,סכומים אשר לא יסווגו בעתיד לרווח או הפסד
_	_	_	_	168,724	נטו ממס : רווח מהערכה מחדש של רכוש קבוע
				,.	רווח (הפסד) מהתאמת שווי הוגן של נכסים
11,084	1,859	(7,709)	8,929	18,302	פיננסיים מלד ברות (במסד) בכולל בעמב ווול בווודווות
(479)	(639)	_	(639)	1,116	חלק ברווח (הפסד) הכולל האחר של השקעות המטופלות לפי שיטת השווי המאזני
10,605	1,220	(7,709)	8,290	188,142	סה"כ
(62.270)	24 562		105 620	(20.044)
(63,278)	24,563	(89,837)	125,639	(39,811)	רווח (הפסד) כולל אחר, נטו ממס
154,045	72,262	485,677	317,998	690,112	סה"כ רווח כולל לתקופה

סאמיט אחזקות נדל"ן בע"מ דוחות תמציתיים מאוחדים על הרווח או הפסד ורווח כולל אחר (המשך)

	חודשים ש	לתקופה של תשעה חודשים שהסתיימה ביום 30 בספטמבר		של שלושה אהסתיימה בספטמבר	לשנה שהסתיימה ביום 31 בדצמבר
	2025	2024	2025	2024	2024
	אלפי ש"ח	אלפי ש"ח	אלפי ש"ח	אלפי ש"ח	אלפי ש"ח
	בלתי)	מבוקר)	בלתי)	(בלתי מבוקר)
רווח לתקופה מיוחס ל:
בעלים של החברה האם	719,011	171,025	568,449	41,165	199,803
זכויות שאינן מקנות שליטה	10,912	21,334	7,065	6,534	17,520
	729,923	192,359	575,514	47,699	217,323
סה"כ רווח (הפסד) כולל לתקופה מיוחס ל:
בעלים של החברה האם	693,385	280,295	485,437	63,650	138,081
זכויות שאינן מקנות שליטה	(3,273)	37,703	240	8,612	15,964
	690,112	317,998	485,677	72,262	154,045
רווח למניה רגילה אחת (בש"ח)
המיוחס לבעלים של החברה האם
רווח למניה בסיסי	10.38	2.47	8.20	0.59	2.88
רווח למניה מדולל	10.37	2.47	8.20	0.59	2.88
הממוצע המשוקלל של הון המניות (באלפים) ששימש בחישוב הרווח למניה
	69,276	69,259	69,288	69,262	69,263
בסיסי	09,210	03,238	03,200	03,202	09,203
מדולל	69,322	69,307	69,331	69,309	69,315

לתקופה של תשעה חודשים שהסתיימה ביום 30 בספטמבר 2025 )בלתי מבוקר(

	שאינן זכויות מקנות	ל סך הכ מיוחס ם של לבעלי	הון קרנות	בגין קרן הון ת עם עסקאו			על הון פרמיה
הון סה"כ	שליטה	האם החברה	אחרות	ליטה בעל ש	באוצר מניות	עודפים	מניות	ות הון מני
"ח אלפי ש	"ח אלפי ש	"ח אלפי ש	"ח אלפי ש	"ח אלפי ש	"ח אלפי ש	"ח אלפי ש	"ח אלפי ש	"ח אלפי ש
5,062,795	403,700	4,659,095	( 193,573 )	41,373	( 32,967 )	4,220,935	572,932	50,395	2025 בינואר, יום 1 יתרה ל
729,923	10,912	719,011	-	-	-	719,011	-	-	תקופה רווח ל
( 39,811 )	( 14,185 )	( 25,626 )	( 25,626 )	-	-	-	-	-	קופה חר לת כולל א הפסד
690,112	( )3,273	693,385	( 25,626 )	-	-	719,011	-	-	פה ל לתקו ווח כול סה"כ ר
( 290,407 )		( - 290,407 )	-	-	-	( 290,407 )	-	-	חברה מניות ה לבעלי דיבידנד טת לפי שי טופלה קעה ש של הש קרן הון מימוש
-	-	-	)636(	-	-	636	-	-	מאזני השווי ה
-	-	-	( )1,169	-	-	-	1,169	-	למניות אופציות מימוש
768	-	768	768	-	-	-	-	-	ניות בוסס מ שלום מ עלות ת
279	279	-	-	-	-	-	-	-	ה ת שליט נן מקנו ות שאי עלי זכוי ת עם ב עסקאו
5,463,547	400,706	5,062,841	( 220,236 )	41,373	( 32,967 )	4,650 ,175	574,101	50,395	2025 מבר, ב ספט 30 יום יתרה ל

לתקופה של תשעה חודשים שהסתיימה ביום 30 בספטמבר 2024 )בלתי מבוקר(

	ות הון מני "ח אלפי ש	על הון פרמיה מניות "ח אלפי ש	עודפים "ח אלפי ש	באוצר מניות "ח אלפי ש	בגין קרן הון ת עם עסקאו ליטה בעל ש "ח אלפי ש	הון קרנות אחרות "ח אלפי ש	ל סך הכ מיוחס ם של לבעלי האם החברה "ח אלפי ש	שאינן זכויות מקנות שליטה "ח אלפי ש	הון סה"כ "ח אלפי ש
2024 בינואר, יום 1 יתרה ל	50,395	572,059	3,923,475	( 32,967 )	41,373	( 168,760 )	4,385,575	605,977	4,991,552
תקופה רווח ל	-	-	171,025	-	-	-	171,025	21,334	192,359
ה לתקופ לל אחר רווח כו	-	-	-	-	-	109,270	109,270	16,369	125,639
פה ל לתקו ווח כול סה"כ ר	-	-	171,025	-	-	109,270	280,295	37,703	317,998
חברה מניות ה לבעלי דיבידנד	-	-	( 32,787 )	-	-	-	( 32,787 )	-	( 32,787 )
שליטה מקנות שאינן מניות לבעלי דיבידנד	-	-	-	-	-	-	-	( )3,612	( )3,612
למניות אופציות מימוש	-	781	-	-	-	)781(	-	-	-
ניות בוסס מ שלום מ עלות ת	-	-	-	-	-	1,402	1,402	-	1,402
ה ת שליט נן מקנו ות שאי עלי זכוי ת עם ב עסקאו	-	-	97,420	-	-	36,101	133,521	( ) 170,118 )	( 36,597
2024 מבר, ב ספט 30 יום יתרה ל	50,395	572,840	4,159,133	( 32,967 )	41,373	( 22,768 )	4,768,006	469,950	5,237,956

לתקופה של שלושה חודשים שהסתיימה ביום 30 בספטמבר 2025 )בלתי מבוקר(

		על הון פרמיה			בגין קרן הון ת עם עסקאו	הון קרנות	ל סך הכ מיוחס ם של לבעלי	שאינן זכויות מקנות
	ות הון מני "ח אלפי ש	מניות "ח אלפי ש	עודפים "ח אלפי ש	באוצר מניות "ח אלפי ש	ליטה בעל ש "ח אלפי ש	אחרות "ח אלפי ש	האם החברה "ח אלפי ש	שליטה "ח אלפי ש	הון סה"כ "ח אלפי ש
2025 ביולי, יום 1 יתרה ל	50,395	573,007	4,362,129	( 32,967 )	41,373	( 135,855 )	4,858,082	400,460	5,258,542
תקופה רווח ל	-	-	568,449	-	-	-	568,449	7,065	575,514
קופה חר לת כולל א הפסד	-	-	-	-	-	( 83,012 )	( 83,012 )	( )6,825	( 89,837 )
פה ל לתקו ווח כול סה"כ ר	-	-	568,449	-	-	( 83,012 )	485,437	240	485,677
חברה מניות ה לבעלי דיבידנד טת לפי שי טופלה קעה ש של הש קרן הון מימוש	-	-	( 281,039 )	-	-	-	( - 281,039 )		( 281,039 )
מאזני השווי ה	-	-	636	-	-	)636(	-	-	-
ניות בוסס מ שלום מ עלות ת	-	-	-	-	-	361	361	-	361
למניות אופציות מימוש	-	1,094	-	-	-	( )1,094	-	-	-
ה ת שליט נן מקנו ות שאי עלי זכוי ת עם ב עסקאו	-	-		-	-	-	-	6	6
2025 מבר, בספט 30 יום יתרה ל	50,395	574,101	4,650 ,175	( 32,967 )	41,373	( 220,236 )	5,062,841	400,706	5,463,547

לתקופה של שלושה חודשים שהסתיימה ביום 30 בספטמבר 2024 )בלתי מבוקר(

הון סה"כ	שאינן זכויות מקנות שליטה	ל סך הכ מיוחס ם של לבעלי האם החברה	הון קרנות אחרות	בגין קרן הון ת עם עסקאו ליטה בעל ש	באוצר מניות	עודפים	על הון פרמיה מניות	ות הון מני
"ח אלפי ש	"ח אלפי ש	"ח אלפי ש	"ח אלפי ש	"ח אלפי ש	"ח אלפי ש	"ח אלפי ש	"ח אלפי ש	"ח אלפי ש
5,201,495	476,181	4,725,314	( 46,933 )	41,373	( 32,967 )	4,141,387	572,059	50,395	2024 ביולי, יום 1 יתרה ל
47,699	6,534	41,165	-	-	-	41,165	-	-	תקופה רווח ל
24,563	2,078	22,485	22,485	-	-	-	-	-	ה לתקופ לל אחר רווח כו
72,262	8,612	63,650	22,485	-	-	41,165	-	-	פה ל לתקו ווח כול סה"כ ר
( 23,419 )	-	( 23,419 )	-	-	-	( 23,419 )	-	-	חברה מניות ה לבעלי דיבידנד
)523(	)523(	-	-	-	-	-	-	-	שליטה ן מקנות ת שאינ לי מניו ים לבע דיבידנד
255	-	255	255	-	-	-	-	-	ניות בוסס מ שלום מ עלות ת
-	-	-	)781(	-	-	-	781	-	למניות אופציות מימוש
( 12,114 )	( 14,320 )	2,206	2,206	-	-	-	-	-	ה ת שליט נן מקנו ות שאי עלי זכוי ת עם ב עסקאו
5,237,956	469,950	4,768,006	( 22,768 )	41,373	( 32,967 )	4,159,133	572,840	50,395	2024 מבר, בספט 30 יום יתרה ל

ליום 31 בדצמבר 2024

הון סה"כ	זכויות שאינן מקנות שליטה	ל סך הכ מיוחס ם של לבעלי האם החברה	הון קרנות אחרות	בגין קרן הון ת עם עסקאו ליטה בעל ש	מניות באוצר	עודפים	על פרמיה ות הון מני	ות הון מני
				ש " ח א ל פ י
4,991,552	605,977	4,385,575	( 168,760 )	41,373	( 32,967 )	3,923,475	572,059	50,395	2024 בינואר, יום 1 יתרה ל
217,323	17,520	199,803	-	-	-	199,803	-	-	השנה רווח
( 63,278 )	( )1,556	( 61,722 )	( 61,722 )	-	-	-	-	-	ה חר לשנ כולל א הפסד
154,045	15,964	138,081	( 61,722 )	-	-	199,803	-	-	ל לשנה סד( כול ווח )הפ סה"כ ר
( )3,858	( )3,858	-	-	-	-	-	-	-	שליטה מקנות שאינן מניות לבעלי דיבידנד
( 32,787 )	-	( 32,787 )	-	-	-	( 32,787 )	-	-	חברה מניות ה לבעלי דיבידנד
1,681	-	1,681	1,681	-	-	-	-	-	ניות בוסס מ שלום מ עלות ת
-	-	-	)873(	-	-	-	873	-	למניות אופציות מימוש
( 47,838	( ) 214,383 )	166,545	36,101	-	-	130,444	-	-	ה ת שליט נן מקנו ות שאי עלי זכוי ת עם ב עסקאו
5,062,795	403,700	4,659,095	( 193,573 )	41,373	( 32,967 )	4,220,935	572 ,932	50,395	2024 ר, בדצמב יום 31 יתרה ל

סאמיט אחזקות נדל"ן בע"מ דוחות תמציתיים מאוחדים על תזרימי המזומנים

	לתקופה ש שהסתיימ ביום 30 ב	חודשים ל תשעה ה ספטמבר	לתקופה ש חודשים ש ביום 30 ב	ל שלושה הסתיימה ספטמבר	לשנה ה שהסתיימ ביום בר 31 בדצמ
	2 0 2 5	2 0 2 4	2 0 2 5	2 0 2 4	2 0 2 4
	אלפי ש"ח	אלפי ש"ח	אלפי ש"ח	אלפי ש"ח	אלפי ש"ח
		)בלתי מבו	קר(
פות: ילויות שוט ומנים מפע תזרימי מז
פה רווח לתקו	729,923	192,359	575,514	47,699	217,323
כנסה סים על הה הוצאות מי	50,321	24,279	34,595	12,572	)12,188(
תות פחת והפח	8,944	5,874	5,187	2,452	7,631
לעובדים ן( בהטבות גידול )קיטו	117	)361(	26	)98(	)495(
בוע ש רכוש ק רווח ממימו	)25(	)70(	)25(	-	)11(
- פיננסי קעה בנכס תאמת הש הפסד מה		-	-	-	2,519
ש קבוע כישת רכו סים בגין ר הוצאות מי	4,900	-	4,900	-	-
יטת טופלות בש שקעות המ ה ברווחי ה חלק החבר
זני השווי המא	)44,140(	)16,132(	-	)16,132(	)29,373(
שיטת פלת לפי עה המטו מוש השק רווח ממי					-
זני השווי המא	( - )532,712		)532,712	( -
סים - גזרים פיננ הוגן של נ תאמת שווי הפסד מה		284	-	8	284
נדל"ן הוגן של מת שווי ח( מהתא הפסד )רוו
להשקעה	)5,889(	48,193	)22,217(	13,623	164,777
מון, נטו הוצאות מי	106,683	84,802	39,499	52,568	102,715
מניות ם מבוסס עלות תשלו
	768	1,402	361	255	1,681
	318,890	340,630	105,128	112,947	454,863
ת: והתחייבויו עיפי רכוש שינויים בס חות גידול בלקו תרות בה כולל י ויתרות חו ל( בחייבים קיטון )גידו	)7,388(	)4,406(	)2,679(	)5,918(	)3,448(
ם טפים ונכסי י מיסים שו ארוך, נכס חובה לזמן חרים פיננסיים א לנותני לספקים ו חייבויות טון( בהת גידול )קי	)6,601(	)1,812(	)9,282(	2,600	)5,258(
שירותים	)640(	5,666	2,804	)3,901(	4,857
ארוך תרות לזמן כות כולל י ים ויתרות ז קיטון בזכא אחרות ת פיננסיות והתחייבויו	,086 ( ) 30	)25,220(	211	)19,279(	)20,880(
	)44,715(	)25,772(	)8,946(	)26,498(	)24,729(
למו מיסים ששו	)5,974(	)8,912(	)551(	)2,628(	)10,477(
ת יות שוטפו טו מפעילו מזומנים נ	268,201	305,946	95,631	83,821	419,657

סאמיט אחזקות נדל"ן בע"מ דוחות תמציתיים מאוחדים על תזרימי המזומנים )המשך(

	לתקופה ש חודשים ש ביום 30 ב	ל תשעה הסתיימה ספטמבר	לתקופה ש חודשים ש ביום 30 ב	ל שלושה הסתיימה ספטמבר	לשנה ה שהסתיימ ביום בר 31 בדצמ
	2 0 2 5	2 0 2 4	2 0 2 5	2 0 2 4	2 0 2 4
	אלפי ש"ח	אלפי ש"ח	אלפי ש"ח	אלפי ש"ח	אלפי ש"ח
		)בלתי מבו	קר(
קעה ילות( הש ילות )לפע ומנים מפע תזרימי מז
מוחשיים סים בלתי ש קבוע ונכ רכישת רכו	)5,130(	)480(	)1,566(	-	)671(
עילות ן רכישת פ תשלום בגי	)99,000(	-	)99,000(	-	-
ן להשקעה כישת נדל" השקעה ור מכירת רכישת ו חרות בגין הוצאות א מוסדות ו	( ) )254,520	105,756(	( ) )173,456	30,658(	( )137,380
ש קבוע נדל "ן ורכו	)4,900(	)80,937(	)4,900(	)51,102(	)80,690(
חריים ת ערך מס ימוש ניירו תמורה ממ	81,828	-	81,828	-	-
י שיטת טופלה לפ שקעה ש מימוש ה תמורה מ
זני השווי המא	760,499	-	760,499	-	-
התקבל דיבידנד ש	46,401	59,691	20,827	30,114	77,894
חברה קה של ה עבר לחל התקבל מ דיבידנד ש
ויטי ברווחי אקו	-	-	-	-	20,102
להשקעה ימוש נדל"ן תמורה ממ	2,597	43,798	-	325	51,136
קבוע ימוש רכוש תמורה ממ	25	70	25	-	285
ם ים פיננסיי רכישת נכס	)15,426(	( - )246,690		-	( )246,690
י אחר נות ואשרא אות, פקדו קדת( הלוו גביית )הפ
לזמן ארוך	)35,967(	309	)36,483(	52	1,855
יים, ידים בנקא ונות בתאג קדת( פקד גביית )הפ
נטו	)2,434(	1,900	609	1,969	909
תקבלה ריבית שה	10,589	13,676	6,993	5,961	17,766
עה יות( השק ת )לפעילו טו מפעילו מזומנים נ	484,562	( )314,419	555,376	)43,339(	( )295,484
מון ילויות( מי ילות )לפע ומנים מפע תזרימי מז
ארוך, נטו אות לזמן קבלת הלוו	-	53,905	-	-	53,905
ים ואחרים ארוך מבנק אות לזמן פרעון הלוו	)48,546(	( ) )258,159	15,564(	)54,217(	( )276,240
חרים, קאיים ומא אגידים בנ מן קצר מת אשראי לז
נטו	)13,264(	( ) )186,677	160,828(	( ) )148,531	201,688(
למה ריבית ששו	( ) )118,551	147,529(	)34,687(	)52,312(	( )177,267
רה ייבויות חכי פרעון התח טה ) מקנות שלי יות שאינן ם בעלי זכו עסקאות ע	)5,279( 19,534(	- )38,638(	)5,279( 249	- )12,138(	- )44,042(
ה - קנות שליט ת שאינן מ ידנד לזכויו חלוקת דיב		)3,612(	-	)523(	)3,858(
רת האם מניות חב ידנד לבעלי חלוקת דיב	)9,368(	)32,787(	-	)23,419(	)32,787(
ערך ו/או ניירות ת חוב, נטו נפקת אגרו תמורה מה
מסחריים	711,466	392,175	474,150	392,175	392,175
ת חוב פרעון אגרו	1,133,903 )	69,506( ( )	( ) )254,637	27,554(	)72,309(
יות( מימון ת )לפעילו טו מפעילו מזומנים נ	( ) )636,979	290,828(	3,404	73,481	( )362,111
יתרות ליפין על בשערי ח השינויים השפעת
מטבע חוץ מוחזקות ב מזומנים ה	)23,510(	33,308	)4,515(	12,105	)17,903(
ים שווי מזומנ מזומנים ו דה( נטו ב עלייה )ירי	92,274	( )265,993	649,896	126,068	( )255,841
תקופה תחילת ה מזומנים ל מנים ושווי יתרת מזו	894,005	1,149,846	336,383	757,785	1,149,846
ופה לסוף התק מזומנים מנים ושווי יתרת מזו	986,279	883,853	986,279	883,853	894,005
א במזומן הותית של פעילות מ נספח א' – הוכרז דיבידנד ש	281,039	-	281,039	-	-

ביאור 1 - כללי

א. תיאור החברה:

חברת סאמיט אחזקות נדל"ן בע"מ )להלן - "החברה"(, נוסדה בישראל בדצמבר, .1965 משרדה הרשום ממוקם בחיפה. פעילותה העיקרית של החברה במישרין ובאמצעות חברות בשליטתה מתמקדת באחזקה, השכרה, ניהול, השבחה, רכישה ומכירה של נכסים מניבים בישראל, בגרמניה ובארה"ב. מידע נוסף על מגזרי הפעילות של הקבוצה מוצג בבאור .5

• ב. יש לעיין בדוחות תמציתיים מאוחדים אלו בהקשר לדוחות הכספיים השנתיים של החברה ליום 31 בדצמבר, 2024 ולשנה שהסתיימה באותו תאריך, ולביאורים אשר נלוו אליהם.
• ג. לפרטים בדבר השפעת מלחמת חרבות ברזל, ראה ביאור 1ג לדוחות הכספיים לשנת .2024 כמו כן, ביום 13 ביוני ,2025 החלה מלחמת "עם כלביא" שנפתחה במתקפת פתע נרחבת על איראן. בתגובה למתקפה פתחה איראן במתקפת נגד. בעקבות המלחמה, הוכרז על מצב מיוחד בעורף, אשר כלל, איסור על התקהלויות וסגירה זמנית ו/או קיצור שעות הפעילות של בתי עסק אשר הביאו לצמצום הפעילות במשק. כעבור שבועיים הוכרזה הפסקת אש שהובילה להפסקת התקיפות. לא אותרה השפעה מהותית על פעילות הקבוצה כתוצאה מהמלחמה כאמור.

ביאור 2 - עיקרי המדיניות החשבונאית

א. הדוחות הכספיים התמציתיים המאוחדים )להלן - "דוחות כספיים ביניים"( של הקבוצה נערכו בהתאם לתקן חשבונאות בינלאומי 34 IAS," דיווח כספי לתקופות ביניים" )להלן - " 34 IAS(". כמו כן, הדוחות הכספיים התמציתיים המאוחדים נערכו בהתאם להוראות הגילוי בפרק ד' לתקנות ניירות ערך )דוחות תקופתיים ומיידיים(, התש"ל.1970-

בעריכת דוחות כספיים ביניים אלה, יישמה הקבוצה מדיניות חשבונאית, כללי הצגה ושיטות חישוב הזהים לאלו שיושמו בעריכת דוחותיה הכספיים ליום 31 בדצמבר, 2024 ולשנה שהסתיימה באותו תאריך, למעט האמור בסעיף ב'.

ב. יישום מודל הערכה מחדש במלונות החברה:

החל מיום 30 ביוני 2025 שינתה החברה את המדיניות החשבונאית של מדידת שני בתי המלון שבאחזקת חברה נכדה של החברה ממודל העלות למודל הערכה מחדש. לדעת הנהלה החברה המדידה בהתאם למודל הערכה מחדש מספקת מידע מהימן ויותר רלוונטי אודות מצבה הכספי של החברה והונה העצמי ומשפר את ההשוואתיות של הדוחות הכספיים לדוחות של חברות אחרות הפועלות בתחום זה. שינוי המדיניות למודל הערכה מחדש של בתי המלון ייושם בדרך של מכאן ואילך.

לאור האמור, שערכה החברה את הערך בספרים של בתי המלון שבבעלותה לשווי ההוגן שלהם ליום 30 ביוני 2025 והכירה בשערוך בניכוי השפעת המס בסך של כ- 168,724 אלפי ש"ח שנרשם ברווח כולל אחר. בתקופות העוקבות יוצג הרכוש הקבוע על בסיס השווי ההוגן שלו בניכוי הפחת שנצבר ובניכוי הפרשות לירידת ערך. הערכות מחדש תבוצענה באופן סדיר על מנת לוודא שהיתרה בדוחות הכספיים אינה שונה באופן מהותי מהערך שהיה נקבע לפי השווי ההוגן בתאריך הדיווח.

ביאור 2 - עיקרי המדיניות החשבונאית )המשך(

ג. קביעת שווי הוגן של נדל"ן להשקעה ונדל"ן להשקעה בהקמה בדוחות ביניים:

לצורך קביעת השווי ההוגן של נדל"ן להשקעה מתבססת החברה על הערכו ת שווי שבוצע ו על ידי מעריכי שווי חיצוניים בלתי תלויים לפחות אחת לשנה. בנוסף, בכל תאריך דיווח ביניים, בוחנת החברה את הצורך בעדכון אומדן השווי ההוגן של הנדל"ן להשקעה שלה ביחס לשוויו ההוגן אשר נקבע במועד האחרון בו התבצעו לגביו הערכו ת שווי, על מנת לבחון האם אומדן זה מייצג אומדן מהימן לשווי ההוגן נכון לתאריך הדיווח ביניים. בחינה זו נעשית באמצעות סקירת שינויים בשוק הנדל"ן הרלוונטי, בחוזי השכירות בנכס, בסביבה המקרו-כלכלית של הנכס, וכן במידע חדש בדבר עסקאות מהותיות אשר נעשו בסביבת הנכס ובנכסים דומים וכל מידע אחר אשר עשוי להצביע על שינויים בשווי ההוגן של הנכס. במידה ולהערכת החברה קיימים לגבי נכסים מסוימים סימנים לכך שהשווי ההוגן לתאריך הדיווח ביניים שונה באופן מהותי מהשווי ההוגן שנאמד במועד האחרון בו בוצע ו הערכו ת שווי, אומדת החברה למועד הדיווח ביניים את השווי ההוגן של נכסים אלו.

לגבי נדל"ן להשקעה בהקמה, בכל תאריך דיווח ביניים בוחנת החברה גם את העלויות אשר הושקעו בהקמת הנכס, את אומדן העלויות הנדרשות להשלמתו, את התקדמות הבניה ושינויים אחרים בשוק הנדל"ן הרלוונטי כגון מחירי השכירות.

ליום 30 בספטמבר, 2025 בחנה החברה האם התקיימו סימנים לכך שהשווי ההוגן של הנדל"ן להשקעה שונה מהותית מהשווי שנאמד על ידי שמאי חיצוני במהלך שנת .2024 להערכת החברה לא אירעו שינויים משמעותיים בשווי הנדל"ן ביחס למועד האחרון בו נערכה הערכת שווי.

ד. מסים על ההכנסה בדוחות ביניים:

הוצאות )הכנסות( המסים על ההכנסה לתקופות המוצגות כוללות את סך המסים השוטפים, וכן את סך השינוי ביתרות המסים הנדחים, למעט מסים נדחים הנובעים מעסקאות שנזקפו ישירות להון, ולעסקאות צירופי עסקים.

הוצאות )הכנסות( מסים שוטפים בתקופות ביניים נצברות תוך שימוש בשיעור מס ההכנסה האפקטיבי השנתי הממוצע. לצורך חישוב שיעור מס ההכנסה האפקטיבי, מופחתים הפסדים לצורכי מס אשר לא הוכרו בגינם נכסי מסים נדחים, הצפויים להפחית את חבות המס בשנת הדיווח.

ביאור 3 - עסקאות ואירועים מהותיים בתקופת הדוח

• א. בהמשך לביאור 8)4( לדוחות הכספיים השנתיים, רכשה החברה במהלך תקופת הדיווח 290 אלף מניות בית זיקוק אשדוד )"בז"א"( תמורת כ- 15.4 מיליון ש"ח. לתאריך הדוח מחזיקה החברה כ- 10.6% מהונה המונפק של בז"א.
• ב. במהלך תקופת הדוח ביצעה חברת הבת סאמיט פרופרטיז פרעון מלא של סדרת האג"ח שלה בסך כ- 182 מיליון אירו ע.נ.
• ג. במהלך חודש אפריל ,2025 גייסה החברה חוב בדרך של הרחבת סדרה אגרות חוב )סדרה יב'( בסך כ- 275 מיליון ש"ח ע.נ. אשר דורגו בדירוג il2.Aa באופן יציב על ידי חברת מדרוג )s'Moody). תמורת ההנפקה הסתכמה לכ- 239,431 אלפי ש"ח ברוטו )כ- 237 מיליון ש"ח נטו(. לעניין תנאי אגרות החוב )סדרה יב'(, ראה ביאור 13 לדוחות הכספיים לשנת .2024
• ד. במהלך חודש אפריל ,2025 ביצעה החברה פדיון מוקדם ומלא של אגרות חוב )סדרה ז'(. הפדיון המלא התבצע לפי ערך הפארי של אגרות החוב והסתכם לכ- 191,007 אלפי ש"ח )קרן וריבית(.
• ה. במהלך חודש מאי ,2025 תוקף תשקיף המדף של החברה הוארך בשנה נוספת עד ליום 24 במאי, .2026

ביאור 3 - עסקאות וארועים מהותיים בתקופת הדוח )המשך(

• ו. בחודש יוני ,2025 חילקה החברה דיבידנד בסך של 10 מיליון ש"ח )כ- 9.4 מליון ש"ח נטו בניכוי חלק חברה בת(, כ- 0.135 ש"ח למניה.
• במהלך חודש אוגוסט 2025 הכריזה החברה על דיבידנד בסך של 300 מיליון ש"ח )כ- 281 מיליון ש"ח בניכוי חלק חברה בת(, כ- 4.056 ש"ח למניה אשר חולק במהלך אוקטובר .2025
• ז. בשנים 2021-2022 רכש ו החברה וחברה בת שלה מניות של חברת פז קמעונאות ואנרגיה בע"מ )"פז"( בסכום כולל של כ- 417 מיליון ש"ח. בשנת 2024 ביצעה חברה בת רכישה נוספת של מניות פז בסך כ- 247 מיליון ש"ח כך שבעקבות הרכישה מינתה החברה שני דירקטורים בפז והחלה להציג את ההשקעה בשיטת השווי המאזני. נכון ליום 30 ביוני, 2025 החזיקה החברה במניות פז בשיעור של כ- .15.96% בחודש יולי ,2025 החברה וחברות בנות שלה מכרו בעסקאות מחוץ לבורסה כ- 1.175 מיליון מניות של חברת פז במחיר למניה של 653 ש"ח למניה ובתמורה כוללת של כ- 767 מיליון ש"ח. לאחר המכירה האמורה נותרו בידי המוכרות כ- 529 אלף מניות של פז המהוות כ- 4.9% מהונה המונפק של פז והחברה חדלה מלהיות בעלת ענין בפז. בנוסף, המוכרות העניקו אופציה לרכישת כ- 529 אלף מניות פז שנותרו בבעלותן לאחר המכירה האמורה, לתקופה של כ- 6 חודשים, במחיר של 670 ש"ח למניה )מותאם דיבידנד(. בהנחה שהאופציה האמורה תמומש במלואה, התמורה שתתקבל בידי המוכרות תסתכם בסך של כ- 354 מיליון ש"ח נוספים וכ- 1.12 מיליארד ש"ח במצטבר .
• ח. בחודש יולי ,2025 מכרה החברה בעסקה מחוץ לבורסה 10 מיליון מניות של מגוריט ישראל בע״מ בתמורה כוללת של כ82- מיליון ש״ח ברוטו.
• ט. בחודש יולי ,2025 גייסה החברה חוב בסך כ- 300 מיליוני ש"ח באמצעות הנפקת ניירות ערך מסחריים )סדרה 3(. נייירות הערך המסחריים דורגו בדירוג il-1.P על-ידי חברת מדרוג )s'Moody). הנע"מ נושא ריבית שיקלית משתנה בשיעור של ריבית בנק ישראל בתוספת מרווח של .0.20% הנע"מ ייפרע בתשלום אחד של קרן וריבית ביום 6 ביולי .2026

החברה התחייבה כלפי מחזיקי נע"מ 3 לעמידה באמות מידה פיננסיות כדלקמן:

• ההון העצמי של החברה, בניכוי זכויות שאינן מקנות שליטה, על פי דוחותיה הכספיים המאוחדים של החברה )מבוקרים או סקורים, לפי העניין(, לא יפחת מ- 1.4 מיליארד ש"ח )"הון עצמי מינימלי"(.
• היחס בין ההון העצמי של החברה )כולל זכויות שאינן מקנות שליטה( על פי דוחותיה הכספיים המאוחדים האחרונים של החברה )מבוקרים או סקורים, לפי העניין( לבין סך מאזן החברה באותם דו"חות, הכל בניכוי השפעת שינויים בשער החליפין של מטבע זר )"יחס הון למאזן"(, לא יפחת מ - .27%

כמו כן, התחייבה החברה כי חלוקת דיבידנד תתאפשר אם הונה העצמי, בניכוי זכויות שאינן מקנות שליטה ולאחר חלוקת הדיבידנד כאמור לעיל, יהיה שווה או גבוה מ- 2.0 מיליארד ש"ח.

• י. בחודש יולי ,2025 ביצעה החברה פרעון סופי ומלא של ניירות הערך המסחריים )סדרה 2( שבמחזור.
• יא. במהלך חודש ספטמבר ,2025 גייסה החברה חוב בסך כ- 176,966 אלפי ש"ח ע.נ. באמצעות הנפקת אגרות חוב )סדרה יד'(. אגרות החוב דורגו בדירוג il2.Aa באופק יציב על ידי חברת מדרוג )s'Moody). תמורת ההנפקה הסתכמה לכ- 176,966 אלפי ש"ח ברוטו. אגרות החוב נושאות ריבית שיקלית קבועה לא צמודה בשיעור .5.13%

הריבית בגין אגרות החוב תשולם פעמיים בשנה בימים 31 בינואר, ב- 31 ביולי וב- 1 בדצמבר בשנים 2026- 2035 וב- 31 בינואר .2036 אגרות החוב עומדות לפירעון בחמישה תשלומים כדלקמן: 4 תשלומים בשיעור של 2% כל אחד מקרן אגרות החוב ביום 31 בינואר של השנים 2032-2035 ותשלום אחרון בשיעור של 92% מקרן אגרות החוב ביום 31 בינואר .2036

החברה התחייבה כלפי מחזיקי אגרות החוב )סדרה יד'( לעמידה באמות מידה פיננסיות כדלקמן:

• ההון העצמי של החברה, בניכוי זכויות שאינן מקנות שליטה, על פי דוחותיה הכספיים המאוחדים של החברה )מבוקרים או סקורים, לפי העניין(, לא יפחת מ- 1.4 מיליארד ש"ח )"הון עצמי מינימלי"(.
• היחס בין ההון העצמי של החברה )כולל זכויות שאינן מקנות שליטה( על פי דוחותיה הכספיים המאוחדים האחרונים של החברה )מבוקרים או סקורים, לפי העניין( בתוספת התחייבות למיסים נדחים נטו, כפי שהם

מפורטים בדוחותיה הכספיים המאוחדים האחרונים שפורסמו לבין סך מאזן החברה באותם דוחות, הכל בניכוי השפעת שינויים בשער החליפין של מטבע זר לא יפחת מ.26%-

• יחס החוב פיננסי נטו המתואם ל - CAP נטו לא יעלה על 68% במשך 2 רבעונים רצופים.

" חוב פיננסי נטו מתואם" - חוב נושא ריבית לזמן קצר ולזמן ארוך מבנקים ומוסדות פיננסיים בתוספת חוב כלפי מחזיקי אגרות חוב וכלפי כל נושה אחר שהעמיד הלוואה, בניכוי מזומן ושווי מזומן, השקעות לזמן קצר, ניירות ערך סחירים ופקדונות )לרבות נכסים כאמור המוגבלים בשימוש, אך למעט פקדונות המבטיחים ערבויות שהעמידה החברה( והכל על בסיס הדוחות הכספיים המאוחדים האחרונים של החברה, מבוקרים או סקורים לפי הענין.

"CAP נטו " - חוב פיננסי נטו מתואם בתוספת ההון העצמי של החברה כולל זכויות שאינן מקנות שליטה וכולל התחייבויות למיסים נדחים, נטו, על פי דוחותיה הכספיים המאוחדים האחרונים של החברה, מבוקרים או סקורים, לפי הענין.

כמו כן, התחייבה החברה כי כל עוד הונה העצמי, בניכוי זכויות שאינן מקנות שליטה ולאחר חלוקת הדיבידנד כאמור להלן, יהיה שווה או גבוה מ- 2.0 מיליארד ש"ח, תהיה החברה רשאית לחלק, דיבידנד בסכום שלא יעלה על 50% מיתרת הרווח הנקי, שנצבר ויצטבר החל מיום 31 במרץ, ,2013 בנטרול דיבידנד שחולק ויחולק לאחר אותו מועד ובנטרול רווחים הנובעים מעליית ערך של נדל"ן להשקעה החל מהמועד האמור לעיל, ובלבד שהחברה לא תחלק דיבידנד אם כתוצאה מהחלוקה יפחת יחס הון למאזן מ- ,27% הכל על פי דוחותיה הכספים המאוחדים האחרונים של החברה שיהיו ידועים במ ועד קבלת ההחלטה על חלוקת דיבידנד. בנוסף, אם במועד ההחלטה על החלוקה היא אינה עומדת, או אם כתוצאה מהחלוקה כאמור החברה לא תעמוד, בכל אמות המידה הפיננסיות המפורטות לעיל, הכל על פי דוחותיה הכספים האחרונים של החברה שיהיו ידועים במועד קבלת ההחלטה על החלוקה.

ליום 30 בספטמבר, 2025 עומדת החברה בכל אמות המידה הפיננסיות המצוינות לעיל.

• יב. במהלך חודש ספטמבר ,2025 רכשה חברה בת של החברה מגדל משרדים בן 42 קומות ובשטח להשכרה של כ- 500 אלף רגל רבוע, במיקום מרכזי ביותר במנהטן, לאורך שדרות מדיסון בין הרחובות 49 ו- .50 מחיר הרכישה הינו כ- 42 מיליון דולר, המשקף עלות הזדמנותית של כ- 86 דולר לרגל רבוע. זכויות חכירת הקרקע עליה בנוי המגדל הינן לתקופה של כ- 28 שנים נוספות עם אופציות הארכה. העסקה מומנה באמצעות מקורותיה הנזילים של החברה.
• יג. בחודש אוגוסט ,2025 רכשה החברה בית קירור בדרום הארץ תמורת כ- 99 מיליון ש"ח בתוספת עלויות רכישה. הנכס כולל כ- 5,000 מ"ר בנוי על קרקע בשטח של כ- 9 דונם והינו בעל נפח אחסון של כ- 11,000 משטחים.

להלן רשימת נכסים והתחייבויות שנרכשו:

אלפי ש"ח
99,000
50,600
10,833
1,677
21,256
14,634

ביאור 3 - עסקאות וארועים מהותיים בתקופת הדוח )המשך(

• יד. בחודש אוגוסט ,2025 התקשרה החברה בהסכם לרכישת 50.01% מהון המניות של חברה ייעודית המחזיקה בקרקע בשטח של כ- 20 דונם, בתמורה לסך של 24 מיליון ש"ח. בכוונת הצדדים לקדם פיתוח נכס על הקרקע בהיקף של כ- 14,000 מ"ר. כ- 70% מהנכס מיועדים להשכרה לחברה יצרנית מובילה בתחום המזון בהסכם שכירות ארוך טווח. יתרת השטחים יכללו שטחי אחסנה בקירור ויושכרו לצדדים שלישיים. השלמת העסקה צפויה ברבעון הרביעי לשנת .2025
• טו. ביום 24 באוגוסט ,2025 התכנסה אסיפה כללית שנתית ומיוחדת של החברה ואישרה כדלקמן:
• .1 בהמשך לביאור 27 ד' לדוחות הכספיים השנתיים, הואר ך הסכם הניהול של מר זוהר לוי, יו"ר הדירקטוריון ובעל השליטה בחברה.
• .2 תוספת שכר חודשית בסך 25,000 ש"ח למר אמיר שגיא, מנכ"ל ודירקטור בחברה, באופן שעלות השכר החודשית שלו לאחר התוספת כאמור תסתכם בסך 115,000 ש"ח, בתוקף החל מחודש ינואר .2025
• .3 מענק כספי בסכום של 345,000 ש"ח למר אמיר שגיא, מנכ"ל ודירקטור בחברה.
• .4 הארכת הסכם העסקה ותוספת שכר חודשית למר שלומי לוי, סמנכ"ל נכסים ופיתוח עסקי של החברה ואחיו של בעל השליטה בחברה, בסך 3,000 ש"ח באופן שעלות השכר החודשית שלו לאחר התוספת כאמור תסתכם בסך 50,000 ש"ח, בתוקף החל מחודש ינואר .2025
• .5 מענק כספי בסך 150,000 ש"ח למר שלומי לוי, סמנכ"ל נכסים ופיתוח עסקי של החברה ואחיו של בעל השליטה בחברה.
• .6 הארכת הסכם העסקתו ותוספת שכר חודשית למר אורי לוי, משנה למנכ"ל ארה"ב ובנו של בעל השליטה בחברה, בסך 9,000 דולר ארה"ב, באופן ששכרו החודשי של מר אורי לוי לאחר התוספת כאמור, יסתכם בסך 20,000 דולר ארה"ב, בתוקף החל מחודש ינואר .2025
• .7 מענק כספי בסך 60,000 דולר ארה"ב למר אורי לוי, משנה למנכ"ל ארה"ב ובנו של בעל השליטה בחברה.
• .8 בהמשך לביאור 27 ו' לדוחות הכספיים השנתיים, עודכנה מדיניות התגמול של החברה.
• טז. במהלך תקופת הדוח אישרה ממשלת גרמניה תיקון לחוקי המס, אשר כולל הפחתה הדרגתית של שיעור מס החברות בשנים הבאות. בהתאם לתיקון, שיעור מס החברות המוטל על פעילות הקבוצה בגרמניה צפוי לרדת ב- 1% כל שנה החל משנת המס 2028 ועד לשיעור של 10% בשנת .2032 הפחתת שיעור המס כאמור השפיעה על מדידת התחייבויות המסים הנדחים של החברה בגרמניה. כתוצאה

מהעדכון, הכירה החברה בהכנסה בסך כ- 17 מיליון אירו במסגרת מסים על ההכנסה, הנובעת מהערכת נכסי והתחייבויות המסים הנדחים הנובעת מיישום שיעורי המס בהתאם לתיקון האמור.

ביאור 4 - דיווח מגזרי

א. כללי

• )1( החברה מיישמת את 8 IFRS," מגזרי פעילות" )להלן -"8 IFRS)", החל מיום 1 בינואר, .2009 בהתאם להוראות 8 IFRS, מגזרים תפעוליים מזוהים על בסיס הדיווחים הפנימיים אודות מרכיבי החברה, אשר נסקרים באופן סדיר על- ידי מקבל ההחלטות התפעוליות הראשי של החברה לצורך הקצאת משאבים והערכת ביצועי המגזרים התפעוליים.
• )2( עד ליום 30 ביוני, 2024 החברה פעלה באמצעות ארבעה מגזרים בשלושה אזורים גאוגרפיים עיקריים: ישראל )לרבות בתי-קירור המוצגים במסגרת רכוש קבוע(, גרמניה וארה"ב ומגזר אחרים שכלל פרויקט פיתוח מבנה מגורים בגרמניה, שני בתי מלון בארה"ב והשקעה בניירות ערך סחירים. החל מרבעון 3 2025 התווסף מגדל משרדים בארה"ב למגזר אחרים.

החל מהרבעון השלישי של שנת 2024 ועד ליום 30 ביוני, ,2025 בהמשך לאמור בביאור 9ב' לדוחות השנתיים לשנת ,2024 הוצגה ההשקעה במפז כמגזר פעילות נפרד בהתאם לשיעור האחזקה בחברה הכלולה. בדבר מימוש החברה הכלולה ראה ביאור 3ז' לעיל.

החברה פועלת באמצעות ארבעה מגזרים, בשלושה מגזרים גאוגרפיים עיקריים: ישראל גרמניה וארה"ב.

ביאור 4 - דיווח מגזרי )המשך(

ב. ניתוח הכנסות ותוצאות לפי מגזרי פעילות:

לתקופה של תשעה חודשים שהסתיימה ביום 30 בספטמבר, 2025 )בלתי מבוקר(

		מבוקר(
		נדל''ן	מניב
	ישראל	גרמניה	ם מגורי ארה"ב	ם מרכזי ארה"ב ם מסחריי	אחרים	ת התאמו	סה"כ
	"ח אלפי ש	"ח אלפי ש	"ח אלפי ש	"ח אלפי ש	"ח אלפי ש	"ח אלפי ש	"ח אלפי ש
ת הכנסו
יים מחיצונ הכנסות	136,381	70,145	149,795	222,947	71,935	-	651,203
)*( המגזר תוצאות גזרים קצו למ שלא הו הוצאות	105,748	26,384	39,302	133,852	537,880	-	843,166 )379(
נטו מימון, הוצאות	( 46,144 )	( 17,648 )	( 30,250 )	( 23,303 )	5,944	4,718	( 106,683 )
טת לפי שי טופלות רות המ ווחי חב חלק בר מאזני השווי ה							44,140
הכנסה סים על לפני מי רווח							780,244
ן שווי הוג נויים ב בגין שי )הפסד( רווח )*( כולל ה בסך להשקע י נדל"ן של נכס	27,647	( 14,941 )	( 19,818 )	13,001	-	-	5,889
2025 מבר, בספט 30 ליום
זר ת המג שים א המשמ נכסים	3,376,711	2,092,870	1,824,905	2,228,299	1,420,145	-	10,942,930
גזרים קצו למ שלא הו נכסים מאוחד כסים ב סה"כ נ							- 10,942,930
מגזר בויות ה התחיי ם למגזרי א הוקצו ויות של התחייב מאוחד בויות ב התחיי סה"כ	2,389,319	288,469	1,200,299	473,551	409,832	-	4,761,470 717,913 5,479,383

ביאור 4 - דיווח מגזרי )המשך(

ב. ניתוח הכנסות ותוצאות לפי מגזרי פעילות: )המשך(

לתקופה של תשעה חודשים שהסתיימה ביום 30 בספטמבר, 2024 )בלתי מבוקר(

		נדל''ן	מניב
	ישראל	גרמניה	ארה"ב מגורים	ארה"ב מרכזים ם מסחריי	אחרים	ה השקע בחברה כלולה	ת התאמו	סה"כ
	"ח אלפי ש	"ח אלפי ש	"ח אלפי ש	"ח אלפי ש	"ח אלפי ש	"ח אלפי ש	"ח אלפי ש	"ח אלפי ש
ת הכנסו
יים מחיצונ הכנסות	125,215	74,659	152,016	254,191	82,009	490,438	( 490,438 )	688,090
)*( המגזר תוצאות גזרים קצו למ שלא הו הוצאות	97,487	29,410	30,465	131,548	6,207	27,619	( 27,619 )	295,117 ( )9,809
נטו מימון, הוצאות	( 57,959 )	( 37,428 )	( 31,518 )	( 43,306 )	86,425	-	( )1,016	( 84,802 )
ווי טת הש לפי שי טופלות רות המ ווחי חב חלק בר המאזני								16,132
הכנסה סים על לפני מי רווח								216,638
סי ן של נכ שווי הוג נויים ב בגין שי )הפסד( רווח )*( כולל בסך השקעה נדל"ן ל	11,293	( 16,490 )	( 26,601 )	( 16,395 )	-	-	-	( 48,193 )
2024 מבר, בספט 30 ליום
זר ת המג שים א המשמ נכסים גזרים קצו למ שלא הו נכסים מאוחד כסים ב סה"כ נ	2,566,099	2,706,046	2,102,765	2,525,283	984,900	1,742,235	( 1,742,235 )	10,885,093 - 10,885,093
מגזר בויות ה התחיי ם למגזרי א הוקצו ויות של התחייב מאוחד בויות ב התחיי סה"כ	1,864,267	1,072,992	1,366,220	564,608	76,452	1,277,531	( 1,277,531 )	4,944,539 702,598 5,647,137

)המשך(

ביאור 4 - דיווח מגזרי )המשך(

ב. ניתוח הכנסות ותוצאות לפי מגזרי פעילות: )המשך(

לתקופה של שלושה חודשים שהסתיימה ביום 30 בספטמבר, 2025 )בלתי מבוקר(

		נדל''ן	מניב
	ישראל "ח אלפי ש	גרמניה "ח אלפי ש	ם מגורי ארה"ב "ח אלפי ש	ם מרכזי ארה"ב ם מסחריי "ח אלפי ש	אחרים "ח אלפי ש	ת התאמו "ח אלפי ש	סה"כ "ח אלפי ש
ת הכנסו
יים מחיצונ הכנסות	46,924	22,938	47,106	68,844	26,963	-	212,775
)*( המגזר תוצאות גזרים קצו למ שלא הו הוצאות	37,627	8,080	13,240	54,593	536,192	-	649,732 )124(
נטו מימון, הוצאות ווי טת הש לפי שי טופלות רות המ ווחי חב חלק בר המאזני	( 21,080 )	( 14,958 )	( )9,436	( )7,335	9,116	4,194	( 39,499 ) -
ה הכנס סים על לפני מי רווח							610,109
ן של שווי הוג נויים ב בגין שי )הפסד( ח כולל רוו )*( בסך שקעה ל"ן לה נכסי נד	19,215	( )4,656	( )7,046	14,704	-	-	22,217

סאמיט אחזקות נדל"ן בע"מ

ביאורים לדוחות הכספיים התמציתיים המאוחדים ליום 30 בספטמבר, 2025

)המשך(

ביאור 4 - דיווח מגזרי )המשך(

ב. ניתוח הכנסות ותוצאות לפי מגזרי פעילות: )המשך(

לתקופה של שלושה חודשים שהסתיימה ביום 30 בספטמבר, 2024 )בלתי מבוקר(

		נדל''ן	מניב
	ישראל	גרמניה	ארה"ב מגורים	ארה"ב מרכזים ם מסחריי	אחרים	ה השקע כלולה בחברה	ת התאמו	סה"כ
	"ח אלפי ש	"ח אלפי ש	"ח אלפי ש	"ח אלפי ש	"ח אלפי ש	"ח אלפי ש	"ח אלפי ש	"ח אלפי ש
ת הכנסו
יים מחיצונ הכנסות	42,619	25,056	50,754	79,397	34,193	490,438	( 490,438 )	232,019
)*( המגזר תוצאות גזרים קצו למ שלא הו הוצאות	36,904	10,876	9,807	46,770	2,019	27,619	( 27,619 )	106,376 ( )9,669
נטו מימון, הוצאות זני ווי המא טת הש לפי שי טופלות רות המ ווחי חב חלק בר ה הכנס סים על לפני מי רווח	( 21,953 )	( 35,613 )	( 10,604 )	( 12,242 )	39,301	-	( 11,457 )	( 52,568 ) 16,132 60,271
ן סי נדל" ן של נכ שווי הוג נויים ב בגין שי )הפסד( רווח )*( כולל ה בסך להשקע	4,991	( ) )3,642	9,309(	( )5,663	-	-	-	( 13,623 )

<-- PDF CHUNK SEPARATOR -->

ביאורים לדוחות הכספיים התמציתיים המאוחדים ליום 30 בספטמבר, 2025 )המשך(

ביאור 4 - דיווח מגזרי )המשך(

ב. ניתוח הכנסות ותוצאות לפי מגזרי פעילות: )המשך(

לשנה שהסתיימה ביום 31 בדצמבר, 2024 )מבוקר(

		נדל"ן מ	ניב
	ישראל	גרמניה	ארה"ב מגורים	ארה"ב מרכזים ם מסחריי	אחרים	השקעה בחברה כלולה	ת התאמו	סה"כ
	"ח אלפי ש	"ח אלפי ש	"ח אלפי ש	"ח אלפי ש	"ח אלפי ש	"ח אלפי ש	"ח אלפי ש	"ח אלפי ש
ם מחיצוניי הכנסות	167,770	98,369	203,453	335,882	119,850	934,618	( 934,618 )	925,243
*( המגזר ) תוצאות זרים קצו למג שלא הו הוצאות	164,050	4,713	( 14,907 )	123,159	6,970	51,710	( 51,710 )	283,985 5,508
מאזני השווי ה י שיטת פלות לפ ת המטו וחי חברו חלק ברו נטו ( מימון, )הכנסות הוצאות כנסה ים על ה פני מיס הפסד ל	73,781	5,464	41,985	48,750	( 48,340 )	-	( 18,925 )	29,373 102,715 205,135

^)*( כולל רווח )הפסד( בגין שינוי בשווי הוגן של נכסי נדל"ן להשקעה, ראה פירוט להלן.

לשנה שהסתיימה ביום 31 בדצמבר, 2024 )מבוקר(

		ניב נדל"ן מ
	ישראל "ח אלפי ש	גרמניה "ח אלפי ש	ארה"ב מגורים "ח אלפי ש	ארה"ב מרכזים ם מסחריי "ח אלפי ש	אחרים "ח אלפי ש	השקעה בחברה כלולה "ח אלפי ש	ת התאמו "ח אלפי ש	סה"כ "ח אלפי ש
מגזר ם את ה משמשי נכסים ה ם ו למגזרי לא הוקצ נכסים ש אוחד סים במ סה"כ נכ	2,535,652	2,569,023	2,017,536	2,433,501	410,304	2,237,038	( 1,674,364 )	10,528,690 - 10,528,690
זר יות המג התחייבו מגזרים הוקצו ל יות שלא התחייבו חד ת במאו תחייבויו סה"כ ה	1,876,167	983,762	1,349,142	541,450	61,147	1,155,185	( 1,155,185 )	4,811,668 654,227 5,465,895
פחתות פחת וה נטו שקעה, דל"ן לה שערוך נ	7,074 51,897	557 ( ) 53,984 )	- ( ) 91,315	- ( 71,375	- -	41,568 1,756	( 41,568 ) )1,756(	7,631 ( 164,777 )

סאמיט אחזקות נדל"ן בע"מ ביאורים לדוחות הכספיים התמציתיים המאוחדים ליום 30 בספטמבר, 2025

ביאור 5 - מכשירים פיננסיים

א. מכשירים פיננסיים אשר אינם נמדדים בשווי הוגן:

מכשירים פיננסיים שאינם מוצגים בדוח על המצב הכספי בשווי הוגן:

פרט למפורט בטבלה הבאה, סבורה החברה כי ערכם בספרים של הנכסים וההתחייבויות הפיננסיות המוצגים בעלות מופחתת בדוחות הכספיים זהה בקירוב לשווים ההוגן:

יום שווי הוגן ל		רים ליום	יתרה בספ
בר 31 בדצמ	בספטמבר בר 30	31 בדצמ	מבר 30 בספט
2 0 2 4	2 0 2 5	2 0 2 4	2 0 2 5
פי ש"ח אל	אלפי ש"ח	פי ש"ח אל	אלפי ש"ח
				ת פיננסיות התחייבויו
193,693	-	193,679	-	)סדרה ז'( אגרות חוב
74,134	73,012	76,501	74,376	)סדרה ח'( אגרות חוב
255,998	243,709	268,359	252,065	)סדרה י'( אגרות חוב
480,169	717,711	511,634	762,853	ב( )סדרה י'' אגרות חוב
145,027	131,094	134,589	124,101	( )סדרה י''ג אגרות חוב
-	176,913	-	175,403	( )סדרה י''ד אגרות חוב
260,034	-	260,419	-	ה 2( סחרי )סדר נייר ערך מ
-	302,001	-	302,909	ה 3( סחרי )סדר נייר ערך מ
679,901	-	695,253	-	מניה סאמיט גר אגרות חוב
2,000,706	1,836,584	2,065,114	1,873,568	עה ריבית קבו הלוואות ב
4,089,662	3,481,024	4,205,548	3,565,275	סה"כ

ב. מכשירים פיננסיים אשר נמדדים בשווי הוגן:

רמות שווי הוגן:

להלן פירוט של הנכסים וההתחייבויות הפיננסיים של הקבוצה, אשר נמדדים בדוח על המצב הכספי של החברה בשוויים ההוגן, בהתאם לרמות המדידה שלהם.

סה"כ אלפי ש"ח	רמה 3 אלפי ש"ח	רמה 2 אלפי ש"ח	רמה 1 אלפי ש"ח
				2025 ספטמבר ליום 30 ב
				בשווי פיננסיות תחייבויות נסיים וה נכסים פינ
				פסד רווח או ה הוגן דרך
60,644	60,644	-	-	ת ות סולאריו בגין מערכ נכס פיננסי
19,404	19,404	-	-	רים ניתנו לאח הלוואות ש
372,517	-	-	372,517	רות מניות סחי השקעה ב
				ל אחר ך רווח כול וי הוגן דר נסיים בשו נכסים פינ
8,149	8,149	-	-	מניות השקעה ב
73,877	-	-	73,877	רות מניות סחי השקעה ב
534,591	88,197	-	446,394	גן ם בשווי הו ים פיננסיי סה''כ נכס
				הפסד דרך רווח ו בשווי הוגן ת פיננסית התחייבויו
)10,578(	)10,578(	-	-	- אופציה
524,013	77,619	-	446,394	חייבויות כסים והת הוגן של נ סה"כ שווי , נטו בשווי הוגן הנמדדים פיננסיות

ביאורים לדוחות הכספיים התמציתיים המאוחדים ליום 30 בספטמבר, 2025

ביאור 5 - מכשירים פיננסיים )המשך(

ב. מכשירים פיננסיים אשר נמדדים בשווי הוגן: )המשך(

	רמה 1	רמה 2	רמה 3	סה"כ
	אלפי ש"ח	אלפי ש"ח	אלפי ש"ח	אלפי ש"ח
2024 ספטמבר ליום 30 ב
דרך שווי הוגן ננסיים ב נכסים פי ד רווח והפס
ת - ות סולאריו בגין מערכ נכס פיננסי		-	58,947	58,947
רים ניתנו לאח הלוואות ש	-	-	37,674	37,674
דרך שווי הוגן ננסיים ב נכסים פי אחר רווח כולל
מניות השקעה ב	-	-	8,720	8,720
רות מניות סחי השקעה ב	104,567	-	-	104,567
גן ם בשווי הו ים פיננסיי סה''כ נכס	104,567	-	105,341	209,908
ם של נכסי ווי הוגן סה"כ ש ים ת הנמדד ת פיננסיו והתחייבויו , נטו בשווי הוגן	104,567	-	105,341	209,908

סה"כ אלפי ש"ח	רמה 3 אלפי ש"ח	רמה 2 אלפי ש"ח	רמה 1 אלפי ש"ח	2024 דצמבר ליום 31 ב
				גן ם בשווי הו ם הנמדדי של פריטי שווי הוגן יתי על בסיס ע
				פסד ך רווח וה וי הוגן דר נסיים בשו נכסים פינ
59,777	59,777	-	-	ת ות סולאריו בגין מערכ נכס פיננסי
33,040	33,040	-	-	רים ניתנו לאח הלוואות ש
				ל ך רווח כול וי הוגן דר נסיים בשו נכסים פינ
				אחר
129,363	-	-	129,363	רות מניות סחי השקעה ב
7,972	7,972	-	-	מניות השקעה ב
230,152	100,789	-	129,363	ם ים פיננסיי סה"כ נכס
230,152	100,789	-	129,363	חייבויות כסים והת הוגן של נ סה"כ שווי עיתי על בסיס בשווי הוגן הנמדדים

סאמיט אחזקות נדל"ן בע"מ ביאורים לדוחות הכספיים התמציתיים המאוחדים ליום 30 בספטמבר, 2025

ביאור 6 - עסקאות ואירועים מהותיים לאחר תקופת הדוח

• א. במהלך חודש אוקטובר ,2025 הושלמה מכירת מרכז מסחרי בטקסס תמורת סך של 27.5 מיליון דולר. שווי הנכס בספרי החברה הינו כ- 20 מיליון דולר והוא מניב הכנסה שנתית נטו בסך כ- 1.5 מיליון דולר. הרווח הצפוי מהמכירה, נטו לפני מס, הינו כ6- מיליון דולר. מכיוון שאין חוב בגין הנכס, תמורת המכירה הינו תזרים פנוי בידי החברה.
• ב. בנוסף, החברה התקשרה בהסכמים למכירת חלקות משנה במרכזים מסחריים אחרים בארה"ב, בהיקף כולל של כ- 13 מיליון דולר. חלקות אלה מניבות הכנסה שנתית נטו בסך כ- 1.1 מיליון דולר. השלמת העסקאות צפויה בחודשים הקרובים.
• ד. לחברה עודף נכסים על התחייבויות באירו ובדולר בסך כ- 4 מיליארד ש"ח הנובע מחברות בנות המהוות פעילות חוץ. מתום תקופת הדיווח ועד מועד אישור דוחות כספיים תמציתיים אלה, חלה ירידה של כ- 2.2% שער החליפין של האירו לעומת הש"ח וירידה של כ- 0.8% בשער החליפין של הדולר לעומת הש"ח, אשר צפויה להביא לירידה נטו של כ- 54 מיליון ש"ח ברווח הכולל האחר של החברה .

מידע כספי ביניים נפרד ליום 30 בספטמבר 2025

)בלתי מבוקר(

מידע כספי ביניים נפרד ליום 30 בספטמבר, 2025

)בלתי מבוקר(

תוכן העניינים

	ע מ ו ד
מבקר החשבון ה של רואה דוח מיוחד	2
ר(: לתי מבוק י נפרד )ב מידע כספ
פי המצב הכס נתונים על	3
כולל אחר פסד ורווח הרווח או ה נתונים על	4
זומנים תזרימי המ נתונים על	5-6
מידע נוסף	7

לכבוד בעלי המניות של סאמיט אחזקות נדל"ן בע"מ ח י פ ה

א.ג.נ,.

הנדון: דוח מיוחד של רואה החשבון המבקר לסקירת המידע הכספי הביניים הנפרד לפי תקנה 38ד' לתקנות ניירות ערך )דוחות תקופתיים ומיידיים(, התש"ל1970-

מבוא

סקרנו את המידע הכספי הביניים הנפרד המובא לפי תקנה 38ד' לתקנות ניירות ערך )דוחות תקופתיים ומיידיים(, התש"ל1970- של סאמיט אחזקות נדל''ן בע''מ )להלן - "החברה"( ליום 30 בספטמבר ,2025 ולתקופ ות של תשעה ושלושה חודשים שהסתיימו באותו תאריך. הדירקטוריון וההנהלה של החברה אחראים לעריכה ולהצגה של מידע כספי ביניים נפרד זה בהתאם לתקנה 38ד לתקנות ניירות ערך )דוחות תקופתיים ומיידיים(, התש"ל.1970- אחריותנו היא להביע מסקנה על המידע הכספי הביניים הנפרד לתקופ ות ביניים אלה בהתבסס על סקירתנו.

היקף הסקירה

ערכנו את סקירתנו בהתאם לתקן סקירה )ישראל( 2410 של לשכת רואי חשבון בישראל בדבר "סקירה של מידע כספי לתקופות ביניים הנערכת על ידי רואה החשבון המבקר של הישות". סקירה של מידע כספי נפרד לתקופות ביניים מורכבת מבירורים, בעיקר עם אנשים האחראים לעניינים הכספיים והחשבונאיים, ומיישום של נהלי סקירה אנליטיים ואחרים. סקירה הינה מצומצמת בהיקפה במידה ניכרת מאשר ביקורת הנערכת בהתאם לתקני ביקורת מקובלים בישראל ולפיכך אינה מאפשרת לנו להשיג ביטחון שניוודע לכל העניינים המשמעותיים שהיו יכולים להיות מזוהים בביקורת. בהתאם לכך אין אנו מחווים חוות דעת של ביקורת.

מסקנה

בהתבסס על סקירתנו, לא בא לתשומת ליבנו דבר הגורם לנו לסבור שהמידע הכספי הביניים הנפרד הנ"ל, אינו ערוך, מכל הבחינות המהותיות, בהתאם להוראות תקנה 38ד' לתקנות ניירות ערך )דוחות תקופתיים ומיידיים(, התש"ל.1970-

בריטמן אלמגור זהר ושות' רואי חשבון A Firm in the Deloitte Global Network

חיפה, 27 בנובמבר, 2025

משרד נצרת מרג' אבן עאמר 9 נצרת, 16100	משרד אילת מרכז העירוני ת.ד. 538 אילת, 88104002	משרד חיפה מעלה השחרור 5 ת.ד. 5648 חיפה, 3105502	משרד ירושלים קרית המדע 3 מגדל הר חוצבים ירושלים, 914510 ת.ח. 45396
+972 (73) 399 4455 (เวา +972 (73) 637 4455 (rs) info- nazareth@deloitte.co.il	+972 (8) 637 5676 (טלפון: +972 (2) 637 1628 (פקס: info-eilat@deloitte.co.il	+972 (4) 860 7333 (טלפון: +972 (2) 867 2528 פקס: info-haifa@deloitte.co.il	טלפון: 8888 (2) 501 +972 (2) 537 4173 info-jer@deloitte.co.il
	משרד ראשל"צ - מתחם מילנייה שדרות ראשונים 23	משרד רעננה - מתחם אינפיניטי הפנינה 8,	משרד בית שמש יגאל אלון 1 בית שמש, 9906201

סאמיט אחזקות נדל"ן בע"מ נתונים על המצב הכספי

	ליום 30 ב	ספטמבר	בר 31 בדצמ
	2 0 2 5	2 0 2 4	2 0 2 4
	אלפי ש"ח )בלתי מבו	אלפי ש"ח קר(	אלפי ש"ח
נכסים
טפים נכסים שו
ם שווי מזומני מזומנים ו	643,536	97,935	7,450
סים אחרים נכסים פיננ	105,826	220	220
לקוחות	1,623	-	-
חזקות חברות מו הלוואות ל	79,717	88,875	92,199
רות חובה חייבים וית	3,843	12,142	6,841
ם ים שוטפי סה"כ נכס	834,545	199,172	106,710
שוטפים נכסים לא
סים אחרים נכסים פיננ	80,645	28,042	26,750
קעה נדל"ן להש	176,195	149,169	150,066
חזקות חברות מו השקעות ב	5,049,800	4,782,601	4,671,934
חזקות, נטו חברות מו הלוואות ל	839,703	1,051,912	1,155,196
, נטו רכוש קבוע	64,276	1,552	1,532
ומוניטין י מ וחשיים נכסים בלת	35,713	-	-
פים ים לא שוט סה"כ נכס	6,246,332	6,013,276	6,005,478
ים סה"כ נכס	7,080,877	6,212,448	6,112,188
ת והון התחייבויו
ת שוטפות התחייבויו
אחרים תני אשראי קאיים ומנו אגידים בנ אשראי מת	12,923	139	142
אגרות חוב טפות של חלויות שו	332,431	472,579	475,892
ם תני שירותי ספקים ונו	1,719 322,916	1,019 12,518	3,998 22,161
ות זכות זכאים ויתר שוטפות חייבויות סה"כ הת	669,989	486,255	502,193
פות ת לא שוט התחייבויו
י אחרים ותני אשרא נקאיים ומנ תאגידים ב הלוואות מ	110	240	204
אגרות חוב	1,339,063	957,782	950,559
דחים ת מיסים נ התחייבויו	8,637	-	-
ים בות לעובד ת בגין הט התחייבויו	237	165	137
א שוטפות חייבויות ל סה"כ הת	1,348,047	958,187	950,900
רגילות הון מניות	50,395	50,395	50,395
מניות פרמיה על	574,101	572,840	572,932
ר מניות באוצ	)32,967(	)32,967(	)32,967(
קרנות הון	( )178,863	18,605	( )152,200
עודפים	4,650,175	4,159,133	4,220,935
ת החברה בעלי מניו המיוחס ל סה"כ הון	5,062,841	4,768,006 6,212,448	4,659,095 6,112,188
הון חייבויות ו סה"כ הת	7,080,877

אמיר שגיא מנכ"ל וחבר דירקטוריון

יאיר ברנט סמנכ"ל כספים

יו"ר הדירקטוריון

27 בנובמבר, 2025

תאריך אישור המידע הכספי הנפרד זוהר לוי

סאמיט אחזקות נדל"ן בע"מ

נתונים על הרווח או הפסד ורווח כולל אחר

לשנה שהסתיימה ביום 31 בדצמבר	של שלושה שהסתיימה בספטמבר	חודשים	הסתיימה	לתקופה ש חודשים ש ביום 30 ב
2024	2024	2025	2024	2025
אלפי ש"ח אלפי ש	אלפי ש"ח אלפי ש	אלפי ש"ח	אלפי ש"ח	אלפי ש"ח
11 0 311	י מבוקר)			איל ט וו. בלתי נ
	( 1/1/14/1	3174)	( 1/14/	1 -31 / 11/
5,882	1,317	2,861	4,170	5,814	הכנסות ממכירות, מעבודות ומשירותים
754	211	539	624	951	עלות המכירות, העבודות והשירותים
5,128	1,106	2,322	3,546	4,863	עיווניוונינין וועבון ווניוויטין וונים רווח גולמי
					272 1111
(1,302)	(231)	(839)	(790)	(1,458)	הוצאות הנהלה וכלליות
9,064	` (2)	159,447	9,302	160,051	הכנסות (הוצאות) אחרות
7,762	(233)	158,608	8,512	158,593	סה"כ הכנסות (הוצאות)
12,890	873	160,930	12,058	163,456	` רווח מפעולות רגילות
		100,000	12,000		ו וווו מפעול וול ו גיל וול
57,375	9,086	9,125	43,283	45,189	הכנסות מימון
(53,033)	(16,301)	(17,270)	(37,360)	(49,590)	הוצאות מימון. הוצאות מימון
4,342	(7,215)	(8,145)	5,923	(4,401)	הכנסות (הוצאות) מימון, נטו
					102 ,[12 12 (3111/2111) 31102311
181,317	47,507	439,339	156,363	583,631	חלק החברה ברווחי חברות מוחזקות, נטו ממס
					, ,
198,549	41,165	592,124	174,344	742,686	רווח לפני מסים על הכנסה
(1,254)	-	23,675	3,319	23,675	מסים על ההכנסה (הטבת מס)
					,
199,803	41,165	568,449	171,025	719,011	רווח לתקופה
					רווח (הפסד) כולל אחר סכומים אשר יסווגו בעתיד לרווח או הפסד, נטו ממס חלק ברווח (הפסד) הכולל האחר של השקעות
160	-	-	-	(1,912)	המטופלות לפי שיטת השווי המאזני מימוש חלק החברה והחברות הבנות בהפסד הכולל האחר של השקעה שטופלה לפי שיטת
-	-	1,752	-	1,752	השווי המאזני
(72,487)	21,265	(77,055)	100,980	(212,179)	הפרשי תרגום בגין פעילויות חוץ
(72,327)	21,265	(75,303)	100,980	(212,339)	סה"כ
					סכומים אשר לא יסווגו בעתיד לרווח או הפסד, נטו ממס
-	-	-	-	167,295	חלק ברווח הכולל האחר של חברות מאוחדות רווח (הפסד) מהתאמת שווי הוגן של נכסים
11,084	1,220	(7,709)	8,290	18,302	פיננסים של החברה וחברות מאוחדות
	, -	( , )	,		חלק ברווח (הפסד) הכולל האחר של השקעות
(479)				1,116	המטופלות לפי שיטת השווי המאזני
10,605	1,220	(7,709)	8,290	186,713	סה"כ
(61,722)	22,485	(83,012)	109,270	(25,626)	רווח (הפסד) כולל אחר לתקופה, נטו ממס
138,081	63,650	485,437	280,295	693,385	סה"כ רווח כולל לתקופה המיוחס לבעלים של החברה

נתונים על תזרימי המזומנים

לשנה שהסתיימה ביום 31 בדצמבר	הסתיימה	לתקופה ש חודשים ש ביום 30 ב	הסתיימה	לתקופה ע חודשים ש ביום 30 ב
2024	2024	2025	2024	2025
אלפי ש"ח	אלפי ש"ח	אלפי ש"ח	אלפי ש"ח	אלפי ש"ח
	מבוקר)	בלתי נ	מבוקר)	בלתי ו
					תזרימי מזומנים מפעילות (לפעילות) שוטפת
					רווח לתקופה המיוחס לבעלי המניות של
199,803	41,165	568,449	171,025	719,011	החברה
(101010)	( )	(,,,,,,,,,,)	(,======)	( · ·	חלק החברה ברווחי חברות מוחזקות, נטו
(181,317)	(47,507)	(439,339)	(156,363)	(583,631)	ממס
354	111	415	334	629	פחת
(1,254)	-	23,675	3,319	23,675	הוצאות (הכנסות) מיסים על הכנסה
-	-	4,900	-	4,900	הוצאות מיסים בגין רכישת רכוש קבוע
(160)	(98)	21	(132)	100	גידול (קיטון) בהטבות עובדים, נטו
-					רווח ממימוש השקעה שטופלה לפי שיטת
( -)	-	(156,820)	-	(156,820)	השווי המאזני
(70)	-	(25)	(70)	(25)	רווח ממימוש רכוש קבוע
(8,745)	- 7.04 5	(7,203)	(9,670)	(7,203)	רווח מהתאמת שווי הוגן של נדל"ן להשקעה
(4,342)	7,215	8,145	(5,923)	4,401	הוצאות (הכנסות) מימון, נטו
4,269	886	2,218	2,520	5,037
					שינויים בסעיפי רכוש והתחייבויות:
7	94	(1,623)	7	(1,623)	קיטון (גידול) בלקוחות
(983)	2,066	(1,094)	1,224	(519)	קיטון (גידול) בחייבים ויתרות חובה כולל יתרות חובה לזמן ארוך
426	(60)	(641)	(744)	1,577	גידול (קיטון) בספקים ונותני שירותים
782	693	263	380	87	גידול בזכאים וביתרות זכות כולל יתרות זכות לזמן ארוך
232	2,793	(3,095)	867	(478)
4,501	3,679	(877)	3,387	4,559	מזומנים נטו, מפעילות (לפעילות) שוטפת

נתונים על תזרימי המזומנים (המשך)

לשנה שהסתיימה ביום 31 בדצמבר	לתקופה של שלושה חודשים שהסתיימה ביום 30 בספטמבר		לתקופה של תשעה חודשים שהסתיימה ביום 30 בספטמבר
2024	2024	2025	2024	2025
אלפי ש"ח	אלפי ש"ח	אלפי ש"ח	אלפי ש"ח	אלפי ש"ח
	מבוקר)	בלתי ו)	מבוקר)	בלתי נ'
					תזרים מזומנים מפעילות (לפעילות) השקעה
(2,034)	(235)	(4,546)	(2,021)	(22,782)	רכישה והשקעה בנדל"ן להשקעה
-	-	(86)	-	(86)	רכישת רכוש קבוע ונכסים בלתי מוחשיים
-	_	(99,000)	-	(99,000)	תשלום בגין רכישת פעילות
70	-	25	70	25	תמורה ממ י מוש רכוש קבוע
-	-	(4,900)	-	(4,900)	מוסדות והוצאות בגין רכישת רכוש קבוע
34,307	8,217	6,079	23,282	13,112	דיבידנד שהתקבל
-	-	223,779		223,779	תמורה ממימוש השקעה שטופלה לפי שיטת בעווון במעזנו
(296,927)	(233,624)	347,206	(202,280)	354,665	השווי המאזני גביה (מתן) הלוואות לחברות מוחזקות, נטו
(290,921)	(233,024)	(36,348)	(202,200)	(36,348)	גבירו (נותן) הידואות ידובו ות מוחדקות, נסו מתן הלוואות ואשראי אחר לזמן ארוך
_	_	(30,340)	_	(15,426)	מונן והיואות ואפרא אחר דומן ארון השקעה בנכסים פיננסים
(7)	(3)	_	(7)	(13,420)	וושקעוו בנכט ם פ ננט ם הפקדת פיקדונות בתאגידים בנקאיים, נטו
3,270	2,278	5,523	2,401	5,632	הפקורוניפיקורונות בונאגידים בנקאים, נסו ריבית שהתקבלה
(261,321)		437,732	(178,555)	418,671	•
(201,321)	(223,369)	437,732	(176,333)	410,071	מזומנים, נטו, מפעילות (לפעילות) השקעה
					תזרימי מזומנים מפעילות (לפעילות) מימון
(131)	(34)	(35)	(98)	(105)	פירעון הלוואות לזמן ארוך מבנקים
(101)	(0.)	250	(55)	12,793	אשראי לזמן קצר מתאגידים בנקאים ואחרים אשראי לזמן קצר מתאגידים בנקאים ואחרים
(42,439)	(17,897)	(16,288)	(37,196)	(41,524)	ריבית ששולמה
(6,400)	(6,400)	(:0,200)	(6,400)	( , = . ,	רכישת מניות מבעלי זכויות שאינן מקנות שליטה
(35,000)	(25,000)	_	(35,000)	(10,000)	חלוקת דיבידנד לבעלי מניות חברת האם
392,175	392,175	474,156	392,175	711,466	תמורה מהנפקת אגרות חוב, נטו
(47,161)	(27,553)	(254,643)	(44,357)	(460,342)	וננוו זו נוונפקונ אגו וונ וווב, נסו פירעון אגרות חוב
					·
261,044	315,291	203,440	269,124	212,288	מזומנים, נטו, מפעילות מימון
					השפעת השינויים בשערי חליפין על יתרות
(1,861)	(1,167)	(948)	(1,108)	568	ווספעוניווס נו ם בסער הוו פן על דמווג מזומנים המוחזקות במטבע חוץ
, ,	, ,	,	( , ,		·
2,363	94,436	639,347	92,848	636,086	שינוי במזומנים ושווי מזומנים
5,087	3,499	4,189	5,087	7,450	ם -:- ב-יייים ב-יייים ב-יייים ב מזומנים ושווי מזומנים לתחילת התקופה
					·
7,450	97,935	643,536	97,935	643,536	מזומנים ושווי מזומנים לסוף התקופה
					ייים אולים מבוקום שלע במדומו
-	-	300,000	-	300,000	נספח א' – פעילות מהותית שלא במזומן דיבידנד שהוכרז

מידע נוסף לדוחות הכספיים הנפרדים

א. כללי:

)1( כללי

המידע הכספי הנפרד של החברה ערוך בהתאם להוראות תקנה 38ד' לתקנות ניירות ערך )דוחות תקופתיים ומיידיים( התש"ל.1970-

יש לעיין במידע כספי ביניים נפרד זה בהקשר למידע הכספי הנפרד של החברה ליום 31 בדצמבר, 2024 ולשנה שהסתיימה באותו תאריך, ולנתונים הנוספים אשר נלוו אליהם.

)2( מדיניות חשבונאית

המידע הכספי הנפרד נערך בהתאם למדיניות החשבונאית המפורטת בביאור א)3( למידע הכספי הנפרד של החברה ליום 31 בדצמבר ,2024 ולשנה שהסתיימה באותו תאריך.

ב. אירועים מהותיים בתקופת הדוח

בדבר אירועים מהותיים בתקופת הדוח, ראה ביאור 3 לדוחות הכספיים התמציתיים המאוחדים המתפרסמים עם מידע זה.

ג. אירועים מהותיים לאחר תום תקופת הדוח

בדבר אירועים מהותיים לאחר תקופת הדוח, ראה ביאור 6 לדוחות הכספיים התמציתיים המאוחדים המתפרסמים עם מידע זה.

תאריך27: בנובמבר, 2025 לכבוד דירקטוריון חברת סאמיט אחזקות נדל"ן ("החברה") רחוב אנדרי סחרוב 9 מת"מ חיפה

א.ג.נ,.

הנדון: מכתב הסכמה לצירוף דוחות במסגרת דוח הצעת מדף מכוח תשקיף מדף מיום 25 במאי 2023 של סאמיט אחזקות נדל''ן בע''מ (להלן – "החברה")

הננו להודיעכם כי אנו מסכימים להכללה (לרבות בדרך של הפנייה) בדוח הצעת מדף מכוח תשקיף מדף שבנדון של הדוחות שלנו המפורטים להלן:

• (1) דוח רואה החשבון המבקר מיום 27 במרץ, 2025 על הדוחות הכספיים המאוחדים של החברה לימים 31 בדצמבר, 2024 ו- 2023 ולכל אחת משלוש השנים בתקופה שהסתיימה ביום 31 בדצמבר, .2024
• (2) דוח רואה החשבון המבקר מיום 27 במרץ, 2025 על ביקורת של רכיבי בקרה פנימית על דיווח כספי של החברה ליום 31 בדצמבר, .2024
• (3) דוח מיוחד של רואה החשבון המבקר מיום 27 במרץ, 2025 על המידע הכספי הנפרד של החברה בהתאם לתקנה 9ג' לתקנות ניירות ערך (דוחות תקופתיים ומיידיים), התש"ל1970- לימים 31 בדצמבר, 2024 ו- 2023 ולכל אחת משלוש השנים בתקופה שהסתיימה ביום 31 בדצמבר, .2024
• (4) דוח סקירה של רואה החשבון המבקר מיום 29 במאי, 2025 על מידע כספי תמציתי מאוחד של החברה ליום 31 במרץ, 2025 ולתקופה של שלושה חודשים שהסתיימה באותו תאריך.
• (5) דוח סקירה מיוחד של רואה החשבון המבקר מיום 29 במאי, 2025 על מידע כספי תמציתי נפרד של החברה ליום 31 במרץ, 2025 ולתקופה של שלושה חודשים שהסתיימה באותו תאריך בהתאם לתקנה 38ד' לתקנות ניירות ערך (דוחות תקופתיים ומיידיים), התש"ל.1970-
• (6) דוח סקירה של רואה החשבון המבקר מיום 31 באוגוסט, 2025 על מידע כספי תמציתי מאוחד של החברה ליום 30 ביוני, 2025 ולתקופות של שישה ושלושה חודשים שהסתיימו באותו תאריך.
• (7) דוח סקירה מיוחד של רואה החשבון המבקר מיום 31 באוגוסט, 2025 על מידע כספי תמציתי נפרד של החברה ליום 30 ביוני, 2025 ולתקופות של שישה ושלושה חודשים שהסתיימו באותו תאריך בהתאם לתקנה 38ד' לתקנות ניירות ערך (דוחות תקופתיים ומיידיים), התש"ל.1970-
• (8) דוח סקירה של רואה החשבון המבקר מיום 27 בנובמבר, 2025 על מידע כספי תמציתי מאוחד של החברה ליום 30 בספטמבר, 2025 ולתקופות של תשעה ושלושה חודשים שהסתיימו באותו תאריך.
• (9) דוח סקירה מיוחד של רואה החשבון המבקר מיום 27 בנובמבר, 2025 על מידע כספי תמציתי נפרד של החברה ליום 30 בספטמבר, 2025 ולתקופות של תשעה ושלושה חודשים שהסתיימו באותו תאריך בהתאם לתקנה 38ד' לתקנות ניירות ערך (דוחות תקופתיים ומיידיים), התש"ל- .1970

בכבוד רב,

בריטמן אלמגור זהר ושות' רואי חשבון A Firm in the Deloitte Global Network

משרד נצרת	משרד אילת	משרד חיפה	משרד ירושלים
9 מרג' אבן עאמר	מרכז העירוני	מעלה השחרור 5	קרית המדע 3
נצרת, 16100	ת.ד. 538	ת.ד. 5648	מגדל הר חוצבים
	אילת, 88104002	חיפה, 3105502	ירושלים, 914510
			45396 .п.л
+972 (73) אלפון: 4455 (73)	+972 (8) 637 5676 טלפון:	+972 (4) 860 7333 :טלפון	+972 (2) 501 8888 טלפון:
+972 (73) 637 4455 פקס:	-972 (2) 637 1628 (9) 972	+972 (2) 867 2528 (פקס:	+972 (2) 537 4173 פקס:
info-	info-eilat@deloitte.co.il	info-haifa@deloitte.co.il	info-jer@deloitte.co.il
nazareth@deloitte.co.il

דוח רבעוני בדבר אפקטיביות הבקרה הפנימית על הדיווח הכספי והגילוי לפי תקנה 38 ג )א(

)1( דוח רבעוני בדבר אפקטיביות הבקרה הפנימית על הדיווח הכספי ועל הגילוי לפי תקנה 38ג)א(:

ההנהלה, בפיקוח הדירקטוריון של חברת סאמיט אחזקות נדל"ן )להלן – " התאגיד"(, אחראית לקביעתה והתקיימותה של בקרה פנימית נאותה על הדיווח הכספי ועל הגילוי בתאגיד. לעניין זה, חברי ההנהלה הם:

• .1 .1 אמיר שגיא, מנהל כללי;
• .2 .2 יאיר ברנט, סמנכ"ל הכספים ;

בקרה פנימית על הדיווח הכספי ועל הגילוי כוללת בקרות ונהלים הקיימים בתאגיד אשר תוכננו בידי המנהל הכללי ונושא המשרה הבכיר ביותר בתחום הכספים או תחת פיקוחם או בידי מי שמבצע בפועל את התפקידים האמורים, בפיקוח דירקטוריון התאגיד ואשר נועדו לספק ביטחון סביר בהתייחס למהימנות הדיווח הכספי ולהכנת הדוחות בהתאם להוראות הדין, ולהבטיח כי מידע שהתאגיד נדרש לגלות בדוחות שהוא מפרסם על פי הוראות הדין נאסף, מעובד, מסוכם ומדווח במועדו במתכונת הקבועים בדין.

הבקרה הפנימית כוללת, בין השאר, בקרות ונהלים שתוכננו להבטיח כי מידע שהתאגיד נדרש לגלותו כאמור, נצבר ומועבר להנהלת התאגיד, לרבות למנהל הכללי ולנושא המשרה הבכיר ביותר בתחום הכספים או למי שמבצע בפועל את התפקידים האמורים, וזאת כדי לאפשר קבלת החלטות במועד המתאים, בהתייחס לדרישות הגילוי.

בשל המגבלות המבניות שלה, בקרה פנימית על הדיווח הכספי ועל הגילוי אינה מיועדת לספק ביטחון מוחלט שהצגה מוטעית או השמטת מידע בדוחות תימנע או תתגלה.

בדוח בדבר אפקטיביות הבקרה הפנימית על הדיווח הכספי ועל הגילוי אשר צורף לדוח הרבעוני לתקופה שהסתיימה ביום 30 ביוני 2025 )להלן: "הדוח בדבר הבקרה הפנימית האחרון"(, נמצאה הבקרה הפנימית כאפקטיבית.

עד למועד הדוח, לא הובא לידיעת הדירקטוריון וההנהלה כל אירוע או עניין שיש בהם כדי לשנות את הערכת האפקטיביות של הבקרה הפנימית, כפי שנמצאה בדוח בדבר הבקרה הפנימית האחרון; למועד הדוח, בהתבסס על הערכת האפקטיביות של הבקרה הפנימית האחרון, ובהתבסס על מידע שהובא לידיעת ההנהלה והדירקטוריון כאמור לעיל, הבקרה הפנימית היא אפקטיבית .

(2) הצהרת מנהלים

(א) הצהרת מנהל כללי לפי תקנה 38ג(ד)(1):

הצהרת מנהלים הצהרת מנהל כללי

אני, אמיר שגיא, מצהיר כי:

• (1) בחנתי את הדוח הרבעוני של חברת סאמיט אחזקות נדליין בעיימ (להלן "התאגיד") לרבעון השלישי של שנת 2025 (להלן "הדוחות");
• (2) לפי ידיעתי, הדוחות אינם כוללים כל מצג לא נכון של עובדה מהותית ולא חסר בהם מצג של עובדה מהותית הנחוץ כדי שהמצגים שנכללו בהם, לאור הנסיבות שבהן נכללו אותם מצגים, לא יהיו מטעים בהתייחס לתקופת הדוחות;
• (3) לפי ידיעתי, הדוחות הכספיים ומידע כספי אחר הכלול בדוחות משקפים באופן נאות, מכל הבחינות המהותיות, את המצב הכספי, תוצאות הפעולות ותזרימי המזומנים של התאגיד לתאריכים ולתקופות שאליהם מתייחסים הדוחות;
• (4) גיליתי לרואה החשבון המבקר של התאגיד, לדירקטוריון ולוועדת הביקורת של דירקטוריון התאגיד, בהתבסס על הערכתי העדכנית ביותר לגבי הבקרה הפנימית של הדיווח הכספי ועל הגילוי:
• (א) את כל הליקויים המשמעותיים והחולשות המהותיות בקביעתה או בהפעלתה של הבקרה הפנימית על הדיווח הכספי ועל הגילוי העלולים באופן סביר להשפיע לרעה על יכולתו של התאגיד לאסוף, לעבד, לסכם או לדווח על מידע כספי באופן שיש בו להטיל ספק במהימנות הדיווח הכספי והכנת הדוחות הכספיים בהתאם להוראות הדין; וכן –
• (ב) כל תרמית, בין מהותית ובין שאינה מהותית, שבה מעורב המנהל הכללי או מי שכפוף לו במישרין או מעורבים עובדים אחרים שיש להם תפקיד משמעותי בבקרה הפנימית על הדיווח הכספי ועל הגילוי;
• : אני, לבד או יחד עם אחרים בתאגיד
• (א) קבעתי בקרות ונהלים, או וידאתי קביעתם וקיומם של בקרות ונהלים תחת פיקוחי, המיועדים להבטיח שמידע מהותי המתייחס לתאגיד, לרבות חברות מאוחדות שלו כהגדרתן בתקנות ניירות ערך (דוחות כספיים שנתיים), התש"ע-2010, מובא לידיעתי על ידי אחרים בתאגיד ובחברות המאוחדות, בפרט במהלך תקופת ההכנה של הדוחות; וכן-
• (ב) קבעתי בקרות ונהלים, או וידאתי קביעתם וקיומם של בקרות ונהלים תחת פיקוחי, המיועדים להבטיח באופן סביר את מהימנות הדיווח הכספי והכנת הדוחות הכספיים בהתאם להוראות הדין, לרבות בהתאם לכללי חשבונאות מקובלים;
• (ג) לא הובא לידיעתי כל אירוע או עניין שחל במהלך התקופה שבין מועד הדוח האחרון (הדוח הרבעוני ליום 30 ביוני 2025) לבין מועד דוח זה, אשר יש בו כדי לשנות את מסקנת הדירקטוריון וההנהלה בנוגע לאפקטיביות הבקרה הפנימית על הדיווח הכספי ועל הגילוי של התאגיד.

איו באמור לעיל כדי לגרוע מאחריותי או מאחריות כל אדם אחר. על פי כל דיו.

	2025, בנובמבר, 2025
אמיר שגיא	תאריך
מנכ״ל

(ב) הצהרת נושא המשרה הבכיר ביותר בתחום הכספים לפי תקנה 38ג(ד)(2):

הצהרת מנהלים הצהרת נושא המשרה הבכיר ביותר בתחום הכספים

אני. יאיר ברנט. מצהיר כי:

• (1) בחנתי את הדוחות הכספיים ביניים ומידע כספי אחר הכלול בדוחות של חברת סאמיט אחזקות נדליין בעיימ (להלן "התאגיד") לרבעון השלישי של שנת 2025 (להלן "הדוחות" או "הדוחות לתקופת הביניים"):
• לפי ידיעתי, הדוחות הכספיים והמידע הכספי האחר הכלול בדוחות אינם כוללים כל מצג לא נכון של עובדה מהותית ולא חסר בהם מצג של עובדה מהותית הנחוץ כדי שהמצגים שנכללו בהם, לאור הנסיבות שבהן נכללו אותם מצגים, לא יהיו מטעים בהתייחס לתקופת דוחות;
• לפי ידיעתי, הדוחות הכספיים ביניים והמידע הכספי האחר הכלול בדוחות לתקופת הביניים משקפים באופן נאות, מכל הבחינות המהותיות, את המצב הכספי, תוצאות הפעולות ותזרימי המזומנים של התאגיד לתאריכים ולתקופות שאליהם מתייחסים הדוחות:
• (4) גיליתי לרואה החשבון המבקר של התאגיד, לדירקטוריון ולוועדת הביקורת של דירקטוריון התאגיד, בהתבסס על הערכתי העדכניות ביותר לגבי הבקרה הפנימית על הדיווח הכספי ועל הגילוי:
• (א) את כל הליקויים המשמעותיים והחולשות המהותיות בקביעתה או בהפעלתה של הבקרה הפנימית על הדיווח הכספי ועל הגילוי ככל שהיא מתייחסת לדוחות הכספיים ביניים ולמידע הכספי האחר הכלול בדוחות לתקופת הביניים, העלולים באופן סביר להשפיע לרעה על יכולתו של התאגיד לאסוף, לעבד, לסכם או לדווח על מידע כספי באופן שיש בו להטיל ספק במהימנות הדיווח הכספי והכנת הדוחות הכספיים בהתאם להוראות הדין;
  וכן –
• (ב) כל תרמית, בין מהותית ובין שאינה מהותית, שבה מעורב המנהל הכללי או מי שכפוף לו במישרין או מעורבים עובדים אחרים שיש להם תפקיד משמעותי בבקרה הפנימית על הדיווח הכספי ועל הגילוי;
• : אני, לבד או יחד עם אחרים בתאגיד
• (א) קבעתי בקרות ונהלים, או וידאתי קביעתם וקיומם של בקרות ונהלים תחת פיקוחי, המיועדים להבטיח שמידע מהותי המתייחס לתאגיד, לרבות חברות מאוחדות שלו כהגדרתן בתקנות ניירות ערך (דוחות כספיים שנתיים), התש"ע-2010, מובא לידיעתי על ידי אחרים בתאגיד ובחברות המאוחדות, בפרט במהלך תקופת ההכנה של הדוחות; וכן
• (ב) קבעתי בקרות ונהלים, או וידאתי קביעתם וקיומם של בקרות ונהלים תחת פיקוחי, המיועדים להבטיח באופן סביר את מהימנות הדיווח הכספי והכנת הדוחות הכספיים בהתאם להוראות הדין, לרבות בהתאם לכללי חשבונאות מקובלים;
• (ג) לא הובא לידיעתי כל אירוע או עניין שחל במהלך התקופה שבין מועד הדוח האחרון (הדוח הרבעוני ליום 30 ביוני 2025) לבין מועד דוח זה, המתייחס לדוחות הכספיים ביניים ולכל מידע כספי אחר הכלול בדוחות לתקופת הביניים, אשר יש בו כדי לשנות, להערכתי את מסקנת הדירקטוריון וההנהלה בנוגע לאפקטיביות הבקרה הפנימית על הדיווח הכספי ועל הגילוי של התאגיד.

ריות כל אדם אחר, על פי כל דין.	אין באמור לעיל כדי לגרוע מאחריותי או מאחו
	2025 בנובמבר, 2025
יאיר ברנט סמנכ"ל כספים	תאריך