אפריקה ישראל מגורים בע"מ Ltd Residences Israel Africa

חלק א' עדכון תיאור עסקי החברה לדוח התקופתי לשנת 2024 של אפריקה ישראל מגורים בע"מ

עדכון תיאור עסקי החברה לדוח התקופתי לשנת 2024 אפריקה ישראל מגורים בע"מ (להלן: "החברה")

בהתאם לתקנה 39אי לתקנות ניירות ערך (דוחות תקופתיים ומיידיים), התש״ל-1970, יובאו להלן פרטים בדבר שינויים או חידושים מהותיים אשר אירעו בעסקי החברה בכל עניין שיש לתארו בדוח התקופתי של החברה, שחלו מיום פרסום הדוח התקופתי של החברה לשנת 2024 ועד ליום פרסום דוח רבעוני זה. מובהר, כי ככלל, התיאור הנכלל בדוח רבעוני זה כולל רק מידע אשר הינו, לדעת החברה, מידע מהותי, יחד עם זאת, בחלק מהמקרים, לשם שלמות התמונה, כללה החברה תיאור מפורט מהנדרש, הכולל גם מידע שלדעתה אינו מידע מהותי בהכרח.

העדכון נערך בהנחה שבפני קוראו מצוי הדוח התקופתי של החברה לשנת 2024 (כפי שפורסם במערכת המידע "מגנא" ביום 12.3.2025 (מסי אסמכתא: 2025-01-016322) (להלן: "הדוח התקופתי").

בדוח רבעוני זה תיוחס למונחים המובאים בו המשמעות שניתנה להם בדוח התקופתי, אלא אם כן צוין אחרת.

בכל מקרה של סתירה בין האמור בחלק א׳ לדוח רבעוני זה לבין האמור בפרק תיאור עסקי החברה בדוח התקופתי, יגבר האמור בדוח רבעוני זה.

עדכון לפרק ראשון - תיאור ההתפתחות הכללית של עסקי החברה

1. עדכון לסעיף 2 - תחומי פעילות

להלן פרטים בדבר כמות יחידות הדיור הנכללת בפרויקטים של החברה, לפי סוג הפרויקטים, ליום 30.9.2025:

	סה״כ			ר לפי תב״ע ור ו/או בתנ		נוקף	פי תב"ע בו	מסי יחייד ל	סוג פרויקט
יח"ד לשיווק- חלק החברה ³¹	יח"ד לשיווק ^{2 2}	יח״ד לבניה⁴	חלק החברה	מסי יחייד לשיווק	מס׳ יח״ד לבניה⁴	חלק החברה 3	מסי יחייד לשיווק ²	מס׳ יח״ד לבניה⁴
1,826	2,237	2,834	12	23	23	1,814	2,214	2,811	פרויקטים בביצוע
1,609	2,685	3,538	59	111	111	1,550	2,574	3,427	פרויקטים בתכנון
1,925	3,814	4,080	591	781	1,003	1,334	3,033	3,077	עתודות קרקע
3,784	5,284	7,163	2,489	3,008	3,812	1,295	2,276	3,351	פרויקטים של התחדשות עירונית ומותלים
9,144	14,020	17,615	3,151	3,923	4,949	5,993	10,097	12,666	סה"כ

הנתונים המתייחסים להלן לתוכניות שטרם אושרו מהווים מידע צופה פני עתיד, הואיל ואישור תוכניות כאמור כרוך בין היתר בהליכים סטטוטוריים שאינם בשליטת החברה. הנתונים כאמור משקפים את כוונת החברה בלבד ואין כל וודאות כי התוכניות והבקשות שהוגשו ו/או יוגשו על ידי החברה יאושרו (אם בכלל) במלואן או באופן חלקי.

לא כולל זכויות הבעלים בעסקאות קומבינציה, לא כולל זכויות הבעלים בעסקאות תמייא 3'B ולא כולל זכויות החברה בפרויקטי דיור להשכרה.

לא כולל זכויות של שותפים בעסקאות משותפות ו/או של הבעלים בעסקאות קומבינציה.

ל כולל זכויות של שותפים בעסקאות משותפות ו/או של הבעלים בעסקאות קומבינציה. • • • • • • • • • • • • • • • • • • •

כולל הסכמי בינוי פינוי אשר אחוז החתימה עם בעלי הקרקע 60% ומעלה.

.2 עדכון לסעיף 3 – השקעות בהון החברה ועסקאות במניותיה

במהלך החודשים מאי 2025 ויוני ,2025 מימשו עובדי החברה )לרבות נושאי משרה בה ועובדים שסיימו את העסקתם קודם למועד המימוש כאמור( 32,399 כתבי אופציה המירים למניות, אשר הוקצו במסגרת תכנית תגמול הוני לעובדי החברה, כמפורט בסעיף 7.18 לדוח התקופתי, ל- 10,338 מניות של החברה.

.3 עדכון לסעיף 4 - דיבידנדים ותכנית רכישה

ביום ,27.4.2025 שולם על ידי החברה, לבעלי מניותיה, דיבידנד בסך של 25 מיליון ש"ח. לפרטים נוספים ראו ביאור 4 לדוחות הכספיים ליום 30.9.2025 והדוח המיידי שפרסמה החברה ביום 12.3.2025 )מס' אסמכתא: 2025-01-016312(. המידע הנכלל בדוחות האמורים מובא בזה על דרך של הפניה.

ביום ,26.6.2025 שולם על ידי החברה, לבעלי מניותיה, דיבידנד בסך של כ- 18 מיליון ש"ח. לפרטים נוספים ראו ביאור 4 לדוחות הכספיים ליום 30.9.2025 והדוח המיידי של החברה מיום 19.5.2025 )מס' אסמכתא: 2025-01-034802(. המידע המובא בדוח האמור נכלל בזאת על דרך ההפניה.

ביום ,21.9.2025 שולם על ידי החברה, לבעלי מניותיה, דיבידנד לבעלי המניות בסך של 15 מיליון ש"ח. , לפרטים נוספים ראו ביאור 4 לדוחות הכספיים ליום 30.9.2025 והדוח המיידי של החברה מיום 31.8.2025 )מס' אסמכתא: 2025-01-065393(. המידע המובא בדוח האמור נכלל בזאת על דרך ההפניה.

ביום 27.11.2025 החליט דירקטוריון החברה על חלוקת דיבידנד לבעלי המניות בסך של 12 מיליון ש"ח, אשר עתיד להשתלם ביום .23.12.2025 לפרטים נוספים ראו ביאור 4 לדוחות הכספיים ליום 30.9.2025 והדוח המיידי של החברה מיום 30.11.2025 )מס' אסמכתא: 2025-01-094017(. המידע המובא בדוח האמור נכלל בזאת על דרך ההפניה.ביום 18.5.2025 אישר דירקטוריון החברה תכנית רכישה עצמית של מניות החברה בהיקף של עד 50 מיליון ש"ח וכן תכנית רכישה עצמית של אגרות החוב )סדרה ה'( של החברה בהיקף של עד 50 מיליון ש"ח, ובלבד כי הסכום המצטבר של רכישת מניות ואגרות החוב של החברה לא יעלה על 50 מיליון ש"ח. ל השלמת התמונה יצוין, כי החברה אישרה תכניות כאמור ביום 21.5.2023 וביום ,22.5.2024 אשר עמדו בתוקפן למשך שנה ממועד אישורן )כאשר תכניות אלה חלו גם על אגרות החוב )סדרה ד'( אשר נפרעו במלואן ביום 31.3.2025(. עוד יצוין כי לתאריך הדוח החברה לא רכשה מניות או אגרות חוב מכוח תכניות הרכישה האמורות. לפרטים נוספים ראו הדוחות המיידיים של החברה מיום ,22.5.2023 מיום 23.5.2024 ומיום 19.5.2025 )מס' אסמכתאות: 2023- ,01-054225 ,2023-01-054228 ,2024-01-053205 ,2024-01-053202 2025-01-034800 ו - ,2025-01-034799 בהתאמה(. המידע המובא בדוחות האמורים נכלל בזאת על דרך ההפניה.

עדכון לפרק השני – מידע אחר

.4 עדכון לסעיף 5 – מידע כספי לגבי תחומי הפעילות של החברה

להלן נתונים מתוך הדוחות הכספיים של החברה ליום ,30.9.2025 כולל חברות כלולות המטופלות לפי שיטת השווי המאזני, לגבי תחום הפעילות ייזום ובניה למגורים )באלפי ש"ח( )לפרטים נוספים ראו ביאור 9 לדוחות הכספיים ליום 30.9.2025( :

	בתחום הפ	ם ובניה עילות ייזו
	1-9/2025	1-9/2024	1-12/2024
ה סקאות בני הכנסות מע ומקרקעין	770,242	799,587	1,102,934
ה סקאות בני הוצאות בע ומקרקעין	629,527	640,400	883,017
מימון, נטו רווח לאחר	140,715	159,187	219,917

להסברים בדבר שינויים כאמור, ראו סעיף 3 לדוח הדירקטוריון.

להלן נתונים מתוך הדוחות הכספיים של החברה ליום ,30.9.2025 כולל חברות כלולות המטופלות לפי שיטת השווי המאזני, לגבי תחום הפעילות דיור להשכרה )באלפי ש"ח( )לפרטים נוספים ראו ביאור 9 לדוחות הכספיים ליום 30.9.2025( :

		להשכרה עילות דיור בתחום הפ
	1-9/2025	1-9/2024	1-12/2024
מי שכירות הכנסות מד	17,222	16,469	22,065
שכרה ת דיור לה חום פעילו הוצאות בת	16,563	16,429	17,788
ן להשקעה גן של נדל" מת שווי הו רווח מהתא	)50,732(	-	90,876
מימון, נטו רווח לאחר	51,391	40	95,153

להלן נתונים מתוך הדוחות הכספיים של החברה ליום ,30.9.2025 לגבי פעילות נכס מסחרי להשכרה )באלפי ש"ח( )לפרטים נוספים ראו ביאור 9 לדוחות הכספיים ליום 30.9.2025(:

		להשכרה נכס מסחרי
	1-9/2025	1-9/2024	1-12/2024
מי שכירות הכנסות מד	5,412	4,820	6,066
שכרה מסחרי לה כנסות( נכס הוצאות )ה	264	)35(	307
ן להשקעה גן של נדל" מת שווי הו רווח מהתא	-	-	4,550
מימון, נטו רווח לאחר	5,148	4,855	10,309

.5 עדכון לסעיף 6.2.1 – סביבה כללית והשפעת גורמים חיצוניים על פעילות החברה – המצב הביטחוני והמדיני בישראל

בהתייחס להשפעות הישירות של מלחמת "חרבות ברזל" על החברה בתקופת הדוח, העבודה באתרי החברה ממשיכה, וניתן לומר כי העיכוב בהתקדמות העבודות בעקבות המלחמה אינו מהותי. האמור הינו גם ביחס להשפעות מבצע "עם כלביא", במסגרתו פתחה מדינת ישראל במתקפה על איראן, במטרה לפגוע ולהשמיד תשתיות גרעין ואמל"ח איראניים, כאשר במהלך תקופה זו נסגרו חלק מאתרי החברה והואטה העבודה באתרי החברה. ביום 24 ביוני 2025 נכנסה לתוקפה הפסקת אש בין הצדדים והחברה המשיכה בפעילותה הסדירה באתרי החברה.

6. עדכון לסעיף 7.11.2 – נתונים בדבר פרויקטים בביצוע

$\pm$ א. פרויקטים בביצוע ליום 30.9.2025 – נתונים כלליים (אלפי ש"ח):

					(לפי ש״ח	רויקטים (בא	לליים על פ	- נתונים כ	ליום 30.9.2025	בביצוע t	פרויקטים
סה״כ שיעור רווח גולמי צפוי (%)	סה"כ רווח גולמי שטרם הוכר	סה"כ הכנסות שטרם הוכרו	סה"כ יח"ד שטרם נמכרו ליום ליום 30.9.25	סה"כ יח"ד שנחתמו לגביהן הסכמי מכירה מחייבים	שיעור השלמה כספי/ הנדסי	סה״כ מ״ר ממוצע ליח״ד	סה"כ יח"ד לשיווק	סה״כ יח״ד- כולל בעלי קרקע	חלק התאגיד האפקטיבי בפרויקטים (%)	מועד סיום בנייה משוער	מועד תחילת הבנייה	מועד רכישת הקרקע	מקום	שם
36%	559,341	1,568,329	153	⁹ 357	70%	99	510	668	70%	2027	דצמבר 2021	2007-2019	תל אביב	¹DUO TLV
30%	367,345	1,216,639	154	109	5%	108	163	226	93%	2029	יוני 2024	,2015 ,2007	תל אביב	2122 סמל צפון- מגרש
33%	36,740	111,796	31	-	5%	86	31	31	65%	2028		2020	ונל אביב	123 סמל צפון- מגרש
29%	2,941	10,006	-	88	96%	92	88	122	100%	2025	דצמבר 2021	2017	ירושלים	סביוני קטמון החדשה (סן מרטין)³
8%	1,084	14,235	-	216	96%	96	216	216	100%	2025	יוני 2022	2018	נס ציונה	סביון ואירוס
26%	658	2,576	-	119	99%	117	119	119	100%	2025	מרץ 2022	2002/2017	גבעת שמואל	סביוני גבעת שמואל 1005
27%	7,135	26,558	-	84	89%	116	84	84	100%	2025	נובמבר 2022	2002/2017	גבעת שמואל	סביוני גבעת שמואל 1004
23%	14,041	61,219	9	15	54%	67	24	49	77%	2026	אוגוסט 2023	2019	תל אביב	בלוך 39-41
22%	44,865	205,413	35	29	37%	123	64	126	100%	2027	ספטמבר 2024	2020	נתניה	² סביון גרדנס
38%	176,991	469,926	245	33	5%	97	278	278	50%	2029	דצמבר 2024	2008	ירושלים	סביוני רמת שרת שלב ב⁴
24%	6,832	28,888	2	40	81%	101	42	42	50%	2026	ספטמבר 2024	2011	נס ציונה	סביוני נצר סירני⁵
24%	72,387	301,706	8	153	25%	80	161	216	100%	2027	ינואר 2024	2018	ירושלים	בוליביה 14 ירושלים
17%	43,901	255,985	53	72	35%	101	125	184	100%	2027	דצמבר 2024	2014	פתח תקוה	שדרת הסביונים
20%	95,345	478,026	76	116	7%	109	192	256	100%	2028	דצמבר 2024	2019	נתניה	סביוני השמורה (זלמן שניאור) שלב אי ⁷
22%	50,202	227,266	69	71	4%	100	140	217	50%	2029	דצמבר 2024	2020	ירושלים	8סHO (קדמת גונן) שלב אי
30%	1,479,808	4,978,568	835	1,402			2,237	2,834						סה"כ

¹ בפרויקט זה קיימים גם שטחי מסחר בהיקף של כ- 10,000 מייר עיקרי, מתוכם כ-7,300 לשיווק.

² בפרויקט זה נכללים גם הכנסות עלויות ורווח ממתן שירותי בניה.

³ בפרויקט זה קיימים גם שטחי מסחר בהיקף של כ- 300 מייר עיקרי.

⁴ בפרויקט זה קיימים גם שטחי מסחר בהיקף של כ- 1,518 מייר עיקרי. כמו כן, 16 יחייד מסהייכ יחייד בפרויקט נמצאות בהליד אישור תבייע.

⁵ בפרויקט זה קיימים גם שטחי תעסוקה בהיקף של כ-1,915 מייר עיקרי.

בפרויקט זה קיימים גם שטחי מסחר בהיקף של כ-499 מייר עיקרי.

י בפרויקט זה קיימים גם שטחי מטחור בהיקף של כ- 113 מייר עיקרי. 7 בפרויקט זה קיימים שטחי מסחר בהיקף של כ- 113 מייר עיקרי.

^<sup>8 בפרויקט זה קיימים שטחי מסחר בהיקף של כ- 343 מייר עיקרי, כמו כן 7 יחייד מסהייכ יחייד בפרויקט נמצאות בהליך אישור תבייע.

^- בפריקס או קיימים שטוף מטוו בחיקף של כ" פדי מיון ליקרי, כמו כך זי יוויר מטוויים יוויים בפריקס מבצאות בחלין אישור ונביע. ? דירות שהתמורה בגינן עלתה על 5% במהלך תקופת הדוח. לאחר תאריך הדוח, נחתמו חוזי מכר מחייבים ביחס ל-2 יחייד נוספות, ובנוסף 6 בקשות רכישה פתוחות.

¹⁰ לאחר תאריד הדוח, נחתם חוזה מכר מחייב בהיקף כספי של כ-11 מיליון שייח, ללא מעיימ.

7. עדכון לסעיף 7.11.3ב׳ - נתונים בדבר פרויקטים בתכנון

א. פרויקטים בתכנון ליום 30.9.2025 - נתונים צפויים (אלפי ש״ח):

סה ייכ שיעור	סה ייב רווח	סה״כ	מחיר המכירה הממוצע	מספר	מצב תכנוני מתוכנן	וני נוכחי:			האם הושג	חלק התאגיד	מועד סיום	מועד תחילת	מועד
רווח גולמי צפוי (%)	גולמי שטרם הוכר	הכנסות שטרם הוכרו	הממוצע למ"ר של חוזים חתומים	חואם מוקדמים חתומים	יח״ד לשיווק/ מ״ר מסחר מסחר ותעסוקה	יח״ד לשיווק/ מ״ר מסחר ותעסוקה²	יח״ד כולל חלק בעלים 1⁄ מ״ר מסחר ותעסוקה	מגורים/ מסחר/ תעסוקה	מימון - ליווי בנקאי לפרויקט	האפקטיבי בפרויקט (%)	בנייה משוער בפרויקט	בנייה מתוכנן בפרויקט	רכישת הקרקע	מיקום הפרויקט	שם
28%	29,911	105,740	66	9	34	34	68	מגורים	הסכם ליווי	50%	2028	2025	2020	תל אביב	זיבוטינסקי 135-137
20%	89,176 14,396	439,796 71,000	25	64	148 2,500	148 2,500	148 2,500	מגורים מסחר (מייר)	הסכם ליווי	100%	2030, 2029	2025	,2012 2017	גבעת שמואל	סביוני גבעת שמואל 1006, 1007
17%	29,518	169,867	41	21	98	98	178	מגורים	-	38%	2029	2025	2019	תל אביב	קיציס
24%	34,046	141,804	15	126	346	288	288	מגורים	הסכם מימון ושוברים	25%	2030	2026	2019	נשר	אגמי בראשית- שלב אי
14%	43,864	314,308	17	59	162	128	262	מגורים	-	100%	2028	2025	2012	קרית אתא	סביוני הגבעה (גבעת הכלניות) - שלבים אי-בי
/	31,019	156,261	24	10	126	126	156	מגורים
20%	1,762	8,874	-	-	740	740	740	מסחר (מייר)	-	50%	2030	2026	2019	רחובות	גבריאלוב
	106,017	512,103	-	-	192	192	256	מגורים							סביוני השמורה
21%	3,703	17,904	-	-	398	398	398	מסחר (מייר)	-	100%	2030	2026	2019	נתניה	(זלמן) - שניאור) שלב בי
	65,303	353,172	-	-	255	236	318	מגורים							מגדלי
18%	407	2,200	-	-	117	117	220	מסחר (מייר)	-	50%	2030	2026	2021	קרית אונו	הרקפת-שלב אי
	117,665	479,927	ı	ı	278	278	426	מגורים							SOHO
25%	2,875	11,725	-	-	670	670	670	מסחר (מייר)	-	50%	2030	2026	2020	ירושלים	(קדמת) גונן) שלב ב י

בעסקאות התחדשות עירונית, קומבינציה ושירותי בניה.
כולל זכויות של שותפים בעסקאות משותפות.

7. המשך עדכון לסעיף 7.11.3ב׳ - נתונים בדבר פרויקטים בתכנון

א. המשך פרויקטים בתכנון ליום 30.9.2025 - נתונים צפויים (אלפי שייח):

סה"כ שיעור	סה"כ רוות	סה״כ	מחיר המכירה	מספר	מצב תכנוני מתוכנן	נוני נוכחי	מצב תכ	מגורים/	האם הושג	חלק התאגיד	מועד סיום	מועד תחילת	מועד
רווח גולמי צפוי (%)	גולמי שטרם הוכר	הכנסות שטרם הוכרו	הממוצע למ״ר של חוזים חתומים	חוזים מוקדמים חתומים	יח"ד לשיווק/ מ"ר מסחר ותעסוקה	יח"ד לשיווק/ מ"ר מסחר ותעסוקה ²	יח"ד כולל חלק בעלים 1/ מ"ר מסחר ותעסוקה	מסחר/ תעסוקה	מימון - ליווי בנקאי לפרויקט	האפקטיבי בפרויקט (%)	בנייה משוער בפרויקט	בנייה מתוכנן בפרויקט	רכישת הקרקע	מיקום הפרויקט	שם
170/	29,430	172,307	-	-	157	157	205	מגורים		500/	2020	2027	2010		ביתא
17%	749	4,384	-	-	904	904	904	מסחר (מייר)	-	50%	2030	2026	2019	חיפה	רוטשילד B
	32,857	194,862	-	-	177	177	225	מגורים							ביתא
17%	853	5,057	-	-	937	937	937	מסחר (מייר)	-	50%	2030	2026	2023	חיפה	רוטשילד A
	130,386	543,769	-	-	348	348	467	מגורים							מתחם
24%	2,849	11,880	~	-	1,200	1,200	1,200	מסחר (מייר)	_	50%	2030	2026	2021	חיפה	חיל הים
	36,245	200,169	-	-	138	138	204	מגורים
18%	202	1,115	-	-	140	140	140	מסחר (מייר)	-	50%	2029	2026	2018	הרצליה	הכוזרי
	139,059	510,325	-	-	226	226	226	מגורים							אזור
27%	943	3,460	-	_	200	200	200	מסחר (מייר)	-	100%	2031	2026	2021	אזור	202 מגרש
					2,685	2,574	3,427	מגורים
21%	943,235	4,432,009		289	7,806	7,806	7,909	מסחר (מ"ר)							טה"כ

¹ בעסקאות התחדשות עירונית, קומבינציה ושירותי בניה.

^<sup>2 כולל זכויות של שותפים בעסקאות משותפות.

8. עדכון לסעיף 7.11.4 - עתודות שהחברה מייעדת לבניה למגורים:

				מגורים	רה מייעדת לבניה ל	עתודות שחב
	זכויות בנייה			ה תחיל	ים שביצועם צפוי לו ים 2026-2029		חלק	מועד	מועד
בוקש/מתוכנן	מצב תכנוני מ	מצב תכנוני נוכחי	שטח במ״ר	רווח גולמי	רווח גולמי צפוי	הכנסות צפויות	התאגיד האפקטיבי (%)	סיום בניה משוער	תחילת בניה משוער	מועד רכישה	מיקום	שם
סטטוס הליכי תכנון	יח"ד לשיווק/ייעוד אחר	יח"ד לשיווק/ייעוד אחר		צפוי באחוזים	יווון אועבוי בבוי	(חלקנו)	( 70)		121012
תבייע בתוקף	318	270		24%	31,481	130,806	25%	2029	2026	2019	נשר	נשר שלב בי
תבייע בתוקף	44,152 יחייד+467 מייר למסחר ותעסוקה	406 יחייד+405 מייר למסחר ותעסוקה	95,022	24%	65,421	267,942	25%	2030	2027	2019	נשר	נשר שלב גי
תבייע בתוקף	948 יחייד+ 43,530 מייר למסחר ותעסוקה	948 יחייד+ 43,530 מייר למסחר ותעסוקה		-	-	-	25%	-	-	2019	נשר	נשר שלבים עתידיים
תבייע בתוקף, מקודמת תבייע להגדלת כמות יחייד	320	251	31,620	16%	99,173	603,391	100%	2030	2027	2012	קרית אתא	גבעת הכלניות שלבי גי ודי
תבייע בתוקף. עסקת תמורות 43.5% בתוספת אפסקייל	2,050 יחייד+256 מייר למסחר	256 יחייד+256 מייר למסחר	33,413	16%	104,017	653,549	51%	2031	2027	2008	הרצליה	אולפני הרצליה (מגרשים 104, 102, 101 ו-501)
תבייע בתוקף	94	94	11,138	27%	60,906	225,253	51%	2031	2027	2024	הרצליה	אולפני הרצליה - מגרש 103
תבייע בתוקף	5,228 + יחייד מייר למסחר	56 יחייד + 5,228 מייר למסחר	17,634	18%	47,992	260,907	100%	2031	2028	2021	ירושלים	דינמומטר
	217 יחייד + 350 מייר למסחר	217 יחייד + 350 מייר למסחר	5,413	26%	126,982	491,955	100%	2029	2026	2021	אזור	אזור מגרש 201
תבייע בתוקף	230 יחייד דיור מוגן+100 יחייד דבייי 15,800 מייר תעסוקה+1,236 מייר למסחר	230 יחייד דיור מוגן+100 יחייד דבייי 15,800 מייר תעסוקה+1,236 מייר למסחר	9,638	-	-	-	34%	-	-	2021	אזור	אזור מגרש 203

8. המשך עדכון לסעיף 7.11.4 - עתודות שהחברה מייעדת לבניה למגורים:

				ניה למגורים	ברה מייעדת לבו	עתודות שח
	זכויות בנייה				קטים שביצועם שנים 2029-026		חלק התאגיד	מועד סיום	מועד תחילת	מועד
מבוקש/מתוכנן	מצב תכנוני נ	מצב תכנוני נוכחי	שטח במ״ר	רווח גולמי צפוי	רווח גולמי	הכנסות צפויות	האפקטיבי (%)	בניה משוער	בניה משוער	רכישה	מיקום	שם
סטטוס הליכי תכנון	יח"ד לשיווק/ייעוד אחר	יח"ד לשיווק/ייעוד אחר		באחוזים	צפוי	(חלקנו)
הרשות המקומית מקדמת תכנון חדש. על שטח התכנית הוכרזו סעיפים 77-78 לחוק התכנון והבניה	230	-	6,763	-	-	-	100%	-	-	2003	קריית ביאליק	ביאליק על הפארק - אפק
תבייע בתוקף להקמת 60 יחייד. החברה מקדמת תבייע חדשה לבנית 95 יחייד	99	60	8,215	-	-	-	67%	-	-	2005	רמת גן	רמת מרפא
זכות לרכישה מרמייי בפטור ממכרז לפי שומת רמייי	145	145	7,707	-	-	-	50%	-	-	2020	רמת השרון	פרדס בחיסכון
-	24	-	6,261	-	-	-	100%	-	-	2020	הוד השרון	-הוד השרון אלי שלום
חברת דירה להשכיר מקדמת תוכנית חדשה במסלול הוועדה המחוזית. התקבלה החלטת הפקדה	120	-	39,058	-	-	-	100%	-	-	2018	הוד השרון	עפרון- הוד השרון
התכנית נמצאת בבדיקה לתנאי סף הועדה המחוזית (קומבינציה בשיעור של 46.5%)	190 יחייד+ 30,000 מייר מסחר ותעסוקה	-	24,558	-	-	-	50%	-	-	2022	הרצליה	הרצליה רמגור
	3,484 יח"ד + 3,484 יח"ד דיור מוגן+100 יח"ד דב"י + 142,346 מ"ר למסחר וועסוקה	2,703 יח"ד + 2,703 יח"ד דיור מוגן+100 יח"ד דב"י + 112,346 מ"ר למסחר ותעסוקה		20%	535,972	2,633,803						סה״כ

9. עדכון לסעיף 7.11.5 – פרויקטים של התחדשות עירונית ופרויקטים מותלים אחרים:

מצב תכנוני סטטוטורי	שיעור הדיירים שחתמו	סוג		ויקטים הצפויים י בן השנים 6-2029		מועד סיום בנייה	מועד תחילת בנייה	מסחר/ת עסוקה במ"ר	כמות יח"ד	כמות יח״ד	מס׳ היחידות הכולל אשר	חלק החברה	מועד רכישת	מיקום	הפרויקט
ותנאים מתלים עיקריים	על ההסכם	התקשרות	שיעור רווח גולמי צפוי (%)	רווח גולמי צפוי	הכנסות צפיות (חלקנו)	משוער בפרויקט	מתוכנן בפרויקט	מוצע לשיווק	לשיווק	לפינוי	החברה מבקשת לכלול בפרויקט	בפרויקט ^נ	הזכויות בקרקע
תבייע בתוקף	99%	פינוי בינוי	30%	149,951	493,862	2031	2027	373	255	152	407	50%	2020	ירושלים	SOHO (קדמת גונן) שלב גי
תב"ע בתוקף. החברה פועלת לקידום תכנית לתוספת יחידות דיור	90%	פינוי בינוי	11%	67,679	592,796	2033	2029	1,150	309	74	383	100%	2020	לוד	לאה גולדברג שלב אי
תבייע בתוקף. החברה פועלת לקידום תכנית לתוספת יחידות דיור	90%	פינוי בינוי	-	-	-	2034	2030	750	191	46	237	100%	2020	לוד	לאה גולדברג שלב ב׳
תבייע בתוקף	98%	פינוי בינוי	14%	30,603	218,101	2031	2027	220	140	86	226	50%	2021	קרית אונו	מגדלי הרקפת שלב ב׳
תבייע בתוקף	97%	פינוי בינוי	19%	53,612	287,123	2031	2027	1,021	258	72	330	50%	2019	חיפה	ביתא C רוטשילד
התכנית פורסמה להפקדה	80%	פינוי בינוי	17%	16,678	98,268	2033	2029	160	70	39	109	50%	2018	רמת גן	גורי יהודה
תבייע בתוקף	85%	פינוי בינוי	15%	69,557	452,985	2031	2028	-	154	96	250	100%	2018	תל אביב	דרך השלום 71-75
התכנית נמצאת בשלב מילוי תנאים להפקדה בועדה המחוזית	72%	פינוי בינוי	17%	44,505	260,663	2033	2029	532	174	82	256	50%	2019	רמת גן	אבא הלל שלב אי
התכנית נמצאת בשלב מילוי תנאים להפקדה בועדה המחוזית	72%	פינוי בינוי	-	-	-	2034	2030	533	174	82	256	50%	2019	רמת גן	אבא הלל שלב ב׳

י בפרויקטים שסוג ההתקשרות הוא פינוי בינוי, הכוונה לחלק של חברת אפריקה התחדשות עירונית, המוחזקת בשיעור של 80% על-ידי החברה.

9. המשך עדכון לסעיף 7.11.5 – פרויקטים של התחדשות עירונית ופרויקטים מותלים אחרים:

מצב תכנוני סטטוטורי	שיעור הדיירים	סוג		קטים הצפויים ל ן השנים 26-2029		מועד סיום	מועד תחילת	מסחר/ת עסוקה	כמות	כמות	מס' היחידות הכולל אשר	חלק	מועד רכישת
ותנאים מתלים עיקריים	שחתמו על ההסכם	התקשרות	שיעור רווח גולמי צפוי (%)	רווח גולמי צפוי	הכנסות צפיות (חלקנו)	בנייה משוער בפרויקט	בנייה מתוכנן בפרויקט	במ״ר מוצע לשיווק	יח"ד לשיווק	יח"ד לפינוי	החברה מבקשת לכלול בפרויקט	החברה בפרויקט ^ב	הזכויות בקרקע	מיקום	הפרויקט
התכנית לפני הגשת מסמכים לועדה מקומית	63%	פינוי בינוי	22%	76,391	350,683	2031	2028	783	129	46	175	100%	2018	נתניה	פנחס לבון שלב אי
התכנית לפני הגשת מסמכים לועדה מקומית	63%	פינוי בינוי	22%	82,905	380,586	2032	2029	782	140	50	190	100%	2018	נתניה	פנחס לבון שלב בי
תבייע בתוקף	82%	קומבינציה	14%	69,328	489,065	2030- 2031	2027- 2028	2,396	309	268	577	50%	2021	נתניה	בן צבי נתניה 542 שלב אי +בי מגרשים 100-102
תבייע בתוקף	52%	קומבינציה	-	-	-	-	-	-	57	50	107	50%	2021	נתניה	בן צבי נתניה 542 מגרש 103 שלב גי
התכנית לאחר דיון להפקדה בועדה מחוזית	69%	פינוי בינוי	30%	114,123	378,934	2031	2028	-	106	59	165	100%	2017	רמת גן	מטולה 9-11
תבייע בתוקף	83%	פינוי בינוי	22%	53,938	242,899	2032	2029	-	93	42	135	100%	2022	מזכרת בתיה	מתחם השוטרים
התקבלה החלטה למתן תוקף לתכנית. החברה משלימה את התנאים	80%	פינוי בינוי	21%	250,781	1,167,345	2034	2028	1,800	457	133	590	100%	2021	ירושלים	מתחם הנורית
התנאי המתלה העיקרי - גיבוש מדיניות תכנונית עייי העירייה	-	קומבינציה	-	-	-	-	-	-	140	60	200	100%	2021	חדרה	רוזנווסר חדרה
תבייע בתוקף	71%	פינוי בינוי	13%	64,059	502,464	2030-	2027-	22,240	738	136	874	33%	2019	באר שבע	מתחם רגר שלב אי
ا تد ح دا دا دا	, 1,0		2570		202,107	2031	2028	22,2,0	, 50	250	5, ,	22 /0	2027	, , , , , ,	מתחם רגר שלב בי

9. המשך עדכון לסעיף 7.11.5 – פרויקטים של התחדשות עירונית ופרויקטים מותלים אחרים:

מצב תכנוני סטטוטורי	שיעור הדיירים שחתמו	סוג		ויקטים הצפויים בן השנים 6-2029		מועד סיום בנייה	מועד תחילת בנייה	מסחר/ת עסוקה במ"ר	כמות יח״ד	כמות	מס׳ היחידות הכולל אשר	חלק החברה	מועד רכישת	מיקום	הפרויקט
ותנאים מתלים עיקריים	על ההסכם	התקשרות	שיעור רווח גולמי צפוי (%)	רווח גולמי צפוי	הכנסות צפיות (חלקנו)	משוער בפרויקט	מתוכנן בפרויקט	מוצע לשיווק	לשיווק	לפינוי	החברה מבקשת לכלול בפרויקט	בפרויקט ¹	הזכויות בקרקע		ο μ. τ. 2. τ.
התכנית מקודמת ע״י הרשות להתחדשות עירונית	83%	פינוי בינוי	-	1	1	2034	2030	ı	180	36	216	50%	2021	נהריה	ויצמן רמז
התכנית נמצאת בשלבי הפרה- רולינג בועדה המקומית	73%	פינוי בינוי	-	ı	-	2035	2031	ı	400	80	480	50%	2021	נהריה	קרן היסוד
התכנית הוכרזה כמתחם מועדף לדיור בותמ״ל, בשלב הכנה קדם סטטוטורי	69%	פינוי בינוי	19%	216,423	1,158,683	2034	2029	-	676	134	810	100%	2023	אשקלון	קיקיון
הרשות המקומית החליטה לאחד את המתחם סמוך ולקדם תוכנית להתחדשות עירונית במסלול רשויות	68%	פינוי בינוי	20%	69,045	353,592	2032	2029	-	134	56	190	100%	2024	יהוד	מרכוס
			19%	1,429,578	7,428,049			32,740	5,284	1,879	7,163				סה"כ

10. עדכון לסעיף 7.11.6 – פרויקטים תחת אפריקה התחדשות עירונית – ריכוז נתונים:

חברת אפריקה התחדשות הינה חברת בת המוחזקת 80% על ידי החברה, המרכזת את פעילות קבוצת החברה בפרויקטים של פינוי בינוי ושל תמ"א 38. כל הפרויקטים בטבלאות להלן כלולים גם בטבלאות המפורטות לעיל. כל הנתונים הכספיים מוצגים במונחי חלקה של אפריקה התחדשות. א. נתונים כללים:

			ם על הפרויקטים	: – נתונים כלליי	t התחדשות עירונית	פרויקטינ
		זכויות בניה		אל הפרויקט	סטטוס הסכמי ע
תיאור תמציתי של הטיפול החשבונאי	סטאטוס הליכי	מצב תכנוני מבוקש / מתוכנן	מצב תכנוני נוכחי	שיעור	שיעור ההסכמה הנדרש לתחילת הפרויקט	מועד		סטטוס	חלק התאגיד האפקטי	סוג
בדוחות הכספיים	תכנון	יח"ד / ייעוד אחר	יח״ד / ייעוד אחר	החתמות	והתליות עיקריות נוספות להתחלת ביצוע הפרויקט	זכייה \ ייזום	מיקום	הפרויקט	בי בפרויקט (%)	הפרויקט	שם הפרויקט
ככלל, ביום הפינוי תירשם ההתחייבות לקומבינציה או התחייבות לדיירים	תבייע בתוקף	88 יחייד + 300 מייר שטחי מסחר	88 יחייד + 300 מייר שטחי מסחר	100%	67%	2017	ירושלים	בביצוע	100%	פינוי בינוי	סביוני קטמון החדשה (סן מרטין)
כנייל	תבייע בתוקף	24 יחייד	24 יחייד	100%	80%	2019	תל אביב	בביצוע	77%	תמייא	29-41 בלוך
כנייל	תבייע בתוקף	+ יחייד 499 מייר שטחי מסחר	161 יחייד + 499 מייר שטחי מסחר	100%	67%	2018	ירושלים	בביצוע	100%	פינוי בינוי	בוליביה 14
כנייל	תבייע בתוקף	+ יחייד 113 מייר שטחי מסחר	192 יחייד + 113 מייר שטחי מסחר	100%	67%	2019	נתניה	בביצוע	100%	פינוי בינוי	סביוני השמורה (זלמן שניאור)- שלב אי
כנייל	תבייע בתוקף	+ 192 יחייד 398 מייר שטחי מסחר	192 יחייד + 398 מייר שטחי מסחר	100%	67%	2019	נתניה	בתכנון	100%	פינוי בינוי	סביוני השמורה - (זלמן שניאור)- שלב ב׳
כנייל	תבייע בתוקף	140 יחייד + 343 מייר שטחי מסחר	134 יחייד + 134 מייר שטחי מסחר	100%	67%	2020	ירושלים	בביצוע	50%	פינוי בינוי	SOHO (קדמת גונן) שלב אי
כנייל	תבייע בתוקף	278 יחייד + 670 מייר שטחי מסחר	278 יחייד + 670 מייר שטחי מסחר	100%	67%	2020	ירושלים	בתכנון	50%	פינוי בינוי	SOHO (קדמת גונן) שלב בי
כנייל	תבייע בתוקף	+ 255 יחייד 373 מייר שטחי מסחר	255 יחייד + 373 מייר שטחי מסחר	99%	67%	2020	ירושלים	עתודות ומותלים	50%	פינוי בינוי	SOHO (קדמת גונן) שלב גי

10. המשך עדכון לסעיף 7.11.6 – פרויקטים תחת אפריקה התחדשות עירונית – ריכוז נתונים:

			הפרויקטים	נתונים כלליים על ו	החדשות עירונית – זתחדשות עירונית	רויקטים ו	٥
	n	זכויות בני		י של הפרויקט	סטטוס הסכמי
תיאור תמציתי של הטיפול החשבונאי		מצב תכנוני מבוקש / מתוכנן	מצב תכנוני נוכחי		שיעור ההסכמה הנדרש לתחילת הפרויקט	מועד		סטטוס	חלק התאגיד	סוג	שם
בדוחות הכספיים	סטאטוס הליכי תכנון	יח"ד / ייעוד אחר	יח"ד / ייעוד אחר	שיעור החתמות	והתליות עיקריות נוספות להתחלת ביצוע הפרויקט	זכייה \ ייזום	מיקום	הפרויקט	האפקטיבי בפרויקט (%)	הפרויקט	הפרויקט
כנייל	תבייע בתוקף	34 יחייד	34 יחייד	100%	80%	2020	תל אביב	בתכנון	50%	תמייא	זיבוטינסקי 135-137
כנייל	תבייע בתוקף	98 יחייד	98 יחייד	99%	80%	2019	תל אביב	בתכנון	38%	תמייא	קיציס
כנייל	תבייע בתוקף	138 יחייד + 140 מייר שטחי מסחר	138 יחייד + 140 מייר שטחי מסחר	100%	67%	2018	הרצליה	בתכנון	50%	פינוי בינוי	הכוזרי
כנייל	תבייע בתוקף	126 יחייד + 740 מייר שטחי מסחר	126 יחייד + 740 מייר שטחי מסחר	77%	67 %	2019	רחובות	בתכנון	50%	פינוי בינוי	גבריאלוב
כנייל	תבייע בתוקף	+ יחייד 1,200 מייר שטחי מסחר	+ יחייד 1,200 מייר שטחי מסחר	100%	67%	2021	חיפה	בתכנון	50%	פינוי בינוי	מתחם חיל הים
כנייל	תבייע בתוקף	+ יחייד 177 יחייד 937 מייר שטחי מסחר	+ יחייד 177 מייר 937 מייר שטחי מסחר	98%	67%	2023	חיפה	בתכנון	50%	פינוי בינוי	ביתא רוטשילד A
כנייל	תבייע בתוקף	+ יחייד 157 אייר 904 מייר שטחי מסחר	+ יחייד 157 מייר 904 מייר שטחי מסחר	100%	67%	2019	חיפה	בתכנון	50%	פינוי בינוי	ביתא רוטשילד B
כנייל	תבייע בתוקף	+ 258 יחייד 1,021 מייר שטחי מסחר	+ 258 יחייד 1,021 מייר שטחי מסחר	97%	67%	2019	חיפה	עתודות ומותלים	50%	פינוי בינוי	ביתא רוטשילד C

10. המשך עדכון לסעיף 7.11.6 – פרויקטים תחת אפריקה התחדשות עירונית – ריכוז נתונים:

			גל הפרויקטים	נים כלליים י	תחדשות עירונית – נתו	ויקטים ה	פו
		זכויות בניה		זפרויקט	סטטוס הסכמי של ו
תיאור תמציתי של הטיפול החשבונאי בדוחות	סטאטוס הליכי תכנון	מצב תכנוני מבוקש / מתוכנן	מצב תכנוני נוכחי	שיעור החתמות	שיעור ההסכמה הנדרש לתחילת הפרויקט והתליות עיקריות נוספות	מועד	מיקום זכ	סטטוס הפרויקט	חלק התאגיד האפקטיבי	סוג הפרויקט	שם הפרויקט
הכספיים		יח"ד / ייעוד אחר	יח"ד / ייעוד אחר		להתחלת ביצוע הפרויקט	\ ‹‹ئات			בפרויקט (%)
כנייל	תבייע בתוקף	255 יחייד + 117 מייר שטחי מסחר	+ יחייד 117 מייר שטחי מסחר	91%	67 %	2021	קרית אונו	בתכנון	50%	פינוי בינוי	מגדלי הרקפת שלב אי
כנייל	תבייע בתוקף	140 יחייד + 220 מייר שטחי מסחר	+ 100 יחייד 220 מייר שטחי מסחר	98%	67 %	2021	קרית אונו	עתודות ומותלים	50%	פינוי בינוי	מגדלי הרקפת שלב ב׳
כנייל	תבייע בתוקף. החברה פועלת	309 יחייד + 1,150 מייר שטחי מסחר	243 יחייד + 3,745 מייר שטחי מסחר	90%	67%	2020	לוד	עתודות ומותלים	100%	פינוי בינוי	לאה גולדברג שלב אי
כנייל	לקידום תכנית לתוספת יחידות דיור	191 יחייד + 750 מייר שטחי מסחר	+ יחייד 3,900 מייר שטחי מסחר	90%	67 %	2020	לוד	עתודות ומותלים	100%	פינוי בינוי	לאה גולדברג שלב ב׳
כנייל	התכנית פורסמה להפקדה	70 יחייד + 160 מייר שטחי מסחר	-	80%	67 %	2018	רמת גן	עתודות ומותלים	50%	פינוי בינוי	גורי יהודה
כנייל	תבייע בתוקף	154 יחייד	154 יחייד	85%	67 %	2018	תל אביב	עתודות ומותלים	100%	פינוי בינוי	דרך השלום 71-75
כנייל	התכנית נמצאת בשלב מילוי תנאים	+ יחייד 532 מייר שטחי מסחר	-		72%	72%	720/-	720/2	67 %	2019	רמת גן	עתודות ומותלים	50%	פינוי בינוי	אבא הלל שלב א
בנייל	להפקדה בועדה המחוזית	+ יחייד 533 מייר שטחי מסחר	-	72%	67 %	2019	רמת גן	עתודות ומותלים	50%	פינוי בינוי	אבא הלל שלב ב
כנייל	התכנית לפני הגשת	129 יחייד + 789 מייר שטחי מסחר		63%	67 %	2018	נתניה	עתודות ומותלים	100%	פינוי בינוי	פנחס לבון שלב אי
כנייל	מסמכים לועדה מקומית	140 יחייד + 782 מייר שטחי מסחר	-	63%	67%	2018	נתניה	עתודות ומותלים	100%	פינוי בינוי	פנחס לבון שלב בי
כנייל	התכנית לאחר דיון להפקדה בועדה מחוזית	106 יחייד	-	69%	67%	2017	רמת גן	עתודות ומותלים	100%	פינוי בינוי	9- מטולה 11
כנייל	תבייע בתוקף	93 יחייד	-	83%	67%	2022	מזכרת בתיה	עתודות ומותלים	100%	פינוי בינוי	מתחם השוטרים
כנייל	התכנית מקודמת עייי הרשות להתחדשות עירונית	180 יחייד	-	83%	67%	2021	נהריה	עתודות ומותלים	50%	פינוי בינוי	ויצמן רמז

10. המשך עדכון לסעיף 7.11.6 – פרויקטים תחת אפריקה התחדשות עירונית – ריכוז נתונים:

			פרויקטים	מונים כלליים על הנ	נחדשות עירונית – נ	יקטים הח	פרו
	יה:	זכויות בו		י של הפרויקט	סטטוס הסכמ
תיאור תמציתי של הטיפול		מצב תכנוני מבוקש / מתוכנן	מצב תכנוני נוכחי		שיעור ההסכמה הנדרש לתחילת				חלק	סוג הפרויקט	שם הפרויקט
החשבונאי בדוחות הכספיים	סטאטוס הליכי תכנון	יח"ד / ייעוד אחר	יח ייד / ייעוד אחר	שיעור החתמות	הפרויקט והתליות עיקריות נוספות להתחלת ביצוע הפרויקט	מועד זכייה \ ייזום	מיקום	סטטוס הפרויקט	התאגיד האפקטיבי בפרויקט (%)
כנייל	תבייע בתוקף	+ יחייד 1,198 מייר שטחי מסחר	155 יחייד 1,198 + מייר שטחי מסחר	82%	67%	2021	נתניה	עתודות ומותלים	50%	פינוי בינוי	בן צבי נתניה 542 שלבים אי +בי מגרשים 100-102
כנייל		28 יחייד	28 יחייד	52%		2021	נתניה	עתודות ומותלים	50%	פינוי בינוי	בן צבי נתניה 542 שלב ג'
כנייל	התקבלה החלטה למתן תוקף לתכנית. החברה משלימה את התנאים	+ יחייד 1,800 מייר שטחי מסחר	-	80%	67%	2021	ירושלים	עתודות ומותלים	100%	פינוי בינוי	מתחם הנורית
כנייל	תבייע בתוקף	+ 738 יחייד 22,240 מייר שטחי מסחר	738 יחייד 22,240 + מייר שטחי מסחר	71%	67%	2019	באר שבע	עתודות ומותלים	33%	פינוי בינוי	מתחם רגר
כנייל	התכנית נמצאת בשלבי הפרה-רולינג בועדה המקומית	400 יחייד	-	73%	67%	2021	נהריה	עתודות ומותלים	50%	פינוי בינוי	קרן היסוד
כנייל	התכנית הוכרזה כמתחם מועדף לדיור בותמייל, בשלב הכנה קדם סטטוטורי	676 יחייד	-	69%	67%	2023	אשקלון	עתודות ומותלים	100%	פינוי בינוי	קיקיון
כנייל	הרשות המקומית החליטה לאחד את המתחם סמוך ולקדם תוכנית להתחדשות עירונית במסלול רשויות	134 יחייד	-	68%	67%	2024	יהוד	עתודות ומותלים	100%	פינוי בינוי	מרכוס

(1) הרוב הדרוש לביצוע פרויקט פינוי בינוי עומד על 100% מבעלי הדירות, אולם בהתאם להוראות חוק פינוי ובינוי (עידוד מיזמי פינוי ובינוי), תשס״ו-2006, רוב מיוחס של בעלי הדירות במקבץ פינוי בינוי, שבבעלותם שני שלישים לפני כן) ויותר ממחצית מהשטחים המשותפים שבבעלותם שני שלישים לפחת מתוך כלל הדירות שבמקבץ, וכן בתנאי שבבעלותם 60% לפחות מהדירות בכל בית משותף שבאותו מקבץ (במקום שני שלישים לפני כן) ויותר ממחצית מהספרים 2023, תוקן חוק צמודים לדירותיהם, יוכל לפנות לבית משפט בבקשה כי בית המשפט יבחן האם מדובר בסירוב בלתי סביר של מיעוט בעלי הדירות המתנגדים לעסקה. בנוסף, במסגרת חוק ההסדרים 2003, תוקן חוק המקרקעין (חיזוק בתים משותפים מפני רעידות אדמה), תשס״ו-2008, כך שהרוב הדרוש למיזמי התחדשות עירונית, מסוג תמ״א 38, לשם פניה למפקח על המקרקעין כדי שיאשר ביצוע פרויקט בבניין מסוים הופחת כך שנדרשת הסכמתם של מי שהם בעלים של לפחות שני שלישים מהדירות בבית המשותף ששני שלישים מהרכוש המשותף צמודים לדירותיהם.

ב. מידע נוסף – נתונים על ההכנסות ורווחיות צפויה:

			פרויקטים	כלליים על הו	ית – נתונים	חדשות עירונ	פרויקטים התו
שיעור רווח גולמי צפוי	יתרת רווח גולמי צפוי	יתרת הכנסות צפויות (חלקנו)	סיום בניה צפוי	תחילת בניה / צפי למועד קבלת היתר	מס' יחידות שנמכרו	מ"ר מסחר/ משרדים אחר	מספר דירות לשיווק(1)	מספר דירות לבנייה(1)	מספר דירות קיימות	שם
29%	2,941	10,006	2025	בביצוע	88	300	88	122	34	סביוני קטמון החדשה (סן מרטין)
23%	14,041	61,219	2026	בביצוע	15	-	24	49	25	בלוך 39-41
24%	72,387	301,706	2027	בביצוע	153	499	161	216	55	בוליביה 14
20%	95,345	478,026	2028	בביצוע	116	113	192	256	64	סביוני השמורה (זלמן שניאור)- שלב אי
21%	109,720	530,007	2030	2026	-	398	192	256	64	סביוני השמורה - (זלמן שניאור)- שלב בי
22%	50,202	227,266	2029	בביצוע	71	343	140	217	77	SOHO (קדמת גונן) שלב אי
25%	120,540	491,652	2030	2026	-	670	278	426	148	SOHO (קדמת גונן) שלב בי
30%	149,951	493,862	2031	2027	-	373	255	407	152	SOHO (קדמת גונן) שלב גי
28%	29,911	105,740	2028	2025	9	-	34	68	34	זיבוטינסקי 135-137
17%	29,518	169,867	2029	2025	21	-	98	178	80	קיציס
18%	36,447	201,284	2029	2026	-	140	138	204	66	הכוזרי
20%	32,781	165,135	2030	2026	10	740	126	156	30	גבריאלוב
24%	133,235	555,649	2030	2026	-	1,200	348	467	119	מתחם חיל הים
17%	33,710	199,919	2030	2026	-	937	177	225	48	ביתא רוטשילד A
17%	30,179	176,691	2030	2026	-	904	157	205	48	ביתא B רוטשילד
19%	53,612	287,123	2031	2027	-	1,021	258	330	72	ביתא C רוטשילד
18%	65,710	355,372	2030	2026	-	117	255	337	82	מגדלי הרקפת שלב אי
14%	30,603	218,101	2031	2027	-	220	140	226	86	מגדלי הרקפת שלב ב׳
11%	67,679	592,796	2033	2029	-	1,150	309	383	74	לאה גולדברג שלב אי
-	-	-	2034	2030	-	750	191	237	46	לאה גולדברג שלב בי
17%	16,678	98,268	2033	2029	-	160	70	109	39	גורי יהודה
15%	69,557	452,985	2031	2028	-	-	154	250	96	דרך השלום 71-75
17%	44,505	260,663	2033	2029	-	532	174	256	82	אבא הלל שלב אי

			פרויקטים	כלליים על הנ	ית – נתונים	חדשות עירונ	פרויקטים התו
שיעור רווח גולמי צפוי	יתרת רווח גולמי צפוי	יתרת הכנסות צפויות (חלקנו)	סיום בניה צפוי	תחילת בניה / צפי למועד קבלת היתר	מסי יחידות שנמכרו	מ״ר מסחר/ משרדי/ אחר	מספר דירות לשיווק(1)	מספר דירות לבנייה(1)	מספר דירות קיימות	שם
-	-	-	2034	2030	-	533	174	256	82	אבא הלל שלב בי
22%	76,391	350,683	2031	2028	-	783	129	175	46	פנחס לבון שלב אי
22%	82,905	380,586	2032	2029	-	782	140	190	50	פנחס לבון שלב בי
14%	69,328	489,065	2030- 2031	2027- 2028	-	1,198	155	289	134	בן צבי נתניה 542 שלבים א' +ב' מגרשים -100 102
ı	-	-		-	-	-	28	53	25	בן צבי נתניה 542 שלב גי
30%	114,123	378,934	2031	2028	-	-	106	165	59	מטולה 9-11
22%	53,938	242,899	2032	2029	-	-	93	135	42	מתחם השוטרים
21%	250,781	1,167,345	2034	2028	-	1,800	457	590	133	מתחם הנורית
13%	64,059	502,464	2030- 2031	2027- 2028	-	22,240	738	874	136	מתחם רגר שלב אי מתחם רגר שלב בי
1	-	-	2034	2030	-	-	180	216	36	ויצמן רמז
ı	-	-	2035	2031	-	-	400	480	80	קרן היסוד
19%	216,423	1,158,683	2034	2029	-	-	676	810	134	קיקיון
20%	69,045	353,592	2032	2029	-	-	134	190	56	מרכוס
20%	2,286,245	11,457,588			483	37,903	7,369	10,003	2,634	סה"כ

⁽¹⁾ מספר יחייד מוצג לפי 100%, יתר הנתונים מוצגים לפי חלקה של החברה.

נתונים נוספים אודות פרויקטי פינוי בינוי בהם החברה טרם הגיעה לרוב החתימות הדרוש*:

	ת בניה	זכויוו						סטטוס הסכמי ע
מצב תכנוני נוכחי מצב תכנוני מבוקש / מתוכנן		מצב תכ	הערכת החברה לגבי משך הזמן הצפוי עד	מועד תחילת	שיעור			חלק התאגיד	חלק התאגיד
סטאטוס הליכי תכנון	מ"ר ליח"ד/ ייעוד אחר	יח"ד / ייעוד אחר	מ"ר ליח"ד/ ייעוד אחר	יח"ד / ייעוד אחר	להגעה לשיעור ההסכמה הנדרש הפרויקט	ביצוע ההחתמות	החתמות הדיירים על הסכם	שיעור ההסכמה הנדרש לתחילת הפרויקט ⁽¹⁾	שטח במ״ר	בשליטה בחברות הפרויקט	האפקטיבי בפרויקט (%)	שם
שלבי תיאום תכנון מול העירייה - צפויים להגיש סט מסמכי תכנית	96 מייר ליחייד, 750 מייר מסחר	134	-	-	6 חודשים	יולי 2021	63%	67%	18,330	100%	100%	פנחס לבון שלב אי
שלבי תיאום תכנון מול העירייה - צפויים להגיש סט מסמכי תכנית	96 מייר ליחייד, 750 מייר מסחר	135	-	-	6 חודשים	יולי 2021	63%	67%	18,330	100%	100%	פנחס לבון שלב ב׳

(1) הרוב הדרוש לביצוע פרויקט פינוי בינוי עומד על 100% מבעלי הדירות, אולם בהתאם להוראות חוק פינוי ובינוי (עידוד מיזמי פינוי ובינוי), תשס״ו-2006, רוב מיוחס של בעלי דירות במקבץ פינוי בינוי, שבבעלותם שני שלישים לפחות מתוך כלל הדירות שבמקבץ, וכן בתנאי שבבעלותם 60% לפחות מהדירות בכל בית משותף שבאותו מקבץ (במקום שני שלישים לפני כן) ויותר ממחצית מהשטחים המשותפים צמודים לדירותיהם, יוכל לפנות לבית משפט בבקשה כי בית המשפט יבחן האם מדובר בסירוב בלתי סביר של מיעוט בעלי הדירות המתנגדים לעסקה. בנוסף, במסגרת חוק ההסדרים 2023, תוקן חוק המקרקעין (חיזוק בתים משותפים מפני רעידות אדמה), תשס״ו-2008, כך שהרוב הדרוש למיזמי התחדשות עירונית, מסוג תמ״א 38, לשם פניה למפקח על המקרקעין כדי שיאשר ביצוע פרויקט בבניין מסוים הופחת כך שנדרשת הסכמתם של מי שהם בעלים של לפחות שני שלישים מהדירות בבית המשותף ששני שלישים מהרכוש המשותף צמודים לדירותיהם.

שיעור רווח גולמי צפוי	רווח גולמי צפוי	הכנסות צפויות (חלקנו)	סיום בניה צפוי	הערכת החברה למועד קבלת היתר בניה ותחילת בניה	מ"ר מסחר/ משרדים/ שימושים אחרים חלק החברה	מספר דירות לשיווק ⁽¹⁾	מספר דירות לבנייה ⁽¹⁾	מספר דירות קיימות	סטטוס הפרויקט	סוג הפרויקט	שם
-	-	-	2031	2028	750	134	175	48	טרם הושג רוב החתימות הנדרש	פינוי בינוי	פנחס לבון שלב אי
-	-	-	2031	2028	750	135	175	48	טרם הושג רוב החתימות הנדרש	פינוי בינוי	פנחס לבון שלב ב

מספר יחייד מוצג לפי 100%, יתר הנתונים מוצגים לפי חלקה של החברה.

.10 עדכון לסעיף 7.14 - שיווק והפצה

בשים לב לתמורות שחלו בשוק הנדל"ן ועל מנת להיענות למקובלות השוק, בשנים 2023 ו- 2024 והמחצית הראשונה של שנת ,2025 גדל מספר העסקאות של קבוצת החברה בהן נכללו הסדרי מימון כדוגמת תנאי תשלום "20/80" )עד ליתרת תשלום בשיעור של 70% למועד המסירה( )להלן: "הטבת 20/80"( או סבסוד תשלומי הריבית )כולם או חלקם( בגין הלוואות רוכשים )להלן: " הטבת הלוואה"( )כאשר היקפה הממוצע של ההלוואה כאמור הינו כ- 300 אלפי ש"ח(, ואלו היוו שיעור משמעותי מכלל העסקאות. להשלמת התמונה יצוין, כי בחלק מהפרויקטים ניתנת הגנה )חלקית או מלאה( מפני שינויים בשיעור מדד תשומות הבניה. עוד יצוין, כי בחלק מהעסקאות, ניתנת יותר מהטבה אחת.

בתקופות הרלוונטיות, עיקר העסקאות נעשו תוך מתן הטבת 20/80 )כ - 80% מכלל העסקאות( ומיעוטן תוך מתן הטבת הלוואה )כ- 10% מכלל העסקאות(.

ביחס להטבת 20/80 יצוין, כי להערכת החברה החשש שבסמוך למועד המסירה, הרוכשים לא יעמדו ביתרת התשלום )בין אם בשל היעדר יכולת כלכלית ובין אם בשל שינויים בתנאי השוק, לפיה יתייחסו לתשלום ששולם כתשלום עבור "אופציה" לרכישת דירה, ויבחרו שלא "לממש את האופציה"( הינו חש ש בסבירות נמוכה, בין היתר בשל הסכום האבסולוטי המשמעותי שרוכשים נדרשים לשלם במועד ההתקשרות בהסכם המכר ושאותו הם יהיו בחשיפה להפסיד. יחד עם זאת, להערכת החברה, בשים לב לאמור לעיל, גם אם סיכון זה יתממש בקנה מידה נרחב, היקף השפעתו לרעה על קבוצת החברה נמוך יחסית, וזאת מהסיבות הבאות: )1( חוזי המכר בהם מתקשרת קבוצת החברה כוללים סעיף פיצוי מוסכם, במקרה של הפרה על ידי הרוכש במהלך התקופה של 18 חודשים קודם למועד המסירה, בשיעור של 10% - 15% משווי הדירה )יצוין, כי קיים סעיף פיצוי מוסכם גם במקרה של הפרה קודם לתקופה האמורה, בשיעור נמוך יותר, בין היתר, בשל היכולת של החברה למכור את הדירה בשנית, תוך תזמון מיטבי לחברה(; ) 2( ככלל, הפרויקטים של קבוצת החברה ממוקמים באזורי ביקוש, מאפיין המביא לקבוצת החברה לקוחות בעלי איתנות פיננסית גבוהה יחסית ואף מגדיל את סיכויי המכירה החוזרת של כל דירה כאמור; )3( בשים לב לשלב המוקדם של שיווק הפרויקטים, קיימת השבחה טבעית ומובנית של הפרויקט, ולכן גם אם תחול בשוק ירידה במחירי הדירות, בשים לב לחלק ששולם וההשבחה הטבעית כאמור, ניתן יהיה למכור את הדירה במחיר דומה למחיר החוזי )לרבות בתוספת הפיצוי המוסכם אשר נותר בידי קבוצת החברה(.

ביחס להטבת הלוואה, למיטב ידיעת החברה, התאגיד הבנקאי המעמיד את ההלוואה בוחן את יכולת ההחזר של הרוכש הן ביחס להלוואה האמורה והן ביחס למשכנתא אשר אותה צפוי ליטול הרוכש לצורך תשלום התמורה, וזאת בהתאם להנחיות בנק ישראל. בשים לב לאמור לעיל, להערכת החברה, במקרה כאמור, החשיפה לאי עמידת הרוכשים בהתחייבויותיהם, לרבות אם נלווית לה הטבת ,20/80 הינה נמוכה.

.11 עדכון לסעיף 7.18 - הון אנושי

ביום ,7.4.2025 אישרה אסיפת בעלי המניות של החברה את תנאי כהונתה של הגב' רונית אשד לוי כמנכ"לית החברה, בתוקף מיום .15.3.2025 כמו כן, אישרה אסיפת בעלי המניות של החברה, תשלום מענק פרישה מיוחד למר מיכאל קליין, אשר סיים את כהונתו כמנכ"ל החברה ביום .14.3.2025 לפרטים נוספים, ראו דוח זימון האסיפה המשלים מיום 26.3.2025 ודוח על תוצאות האסיפה מיום 7.4.2025 )מס' אסמכתאות: 2025-01-020929 ו- ,2025-01-025877 בהתאמה(. המידע המובא בדוח האמור נכלל בזאת על דרך של הפניה.

.12 עדכון לסעיף 7.18.5 - תכנית תגמול הוני

ביום ,1.4.2025 הקצתה החברה 22,018 כתבי אופציה הניתנים למימוש לעד 22,018 מניות רגילות של החברה, לנושאי משרה כפופי מנכ"ל. ביום ,8.9.2025 הקצתה החברה 12,492 כתבי אופציה הניתנים למימוש לעד 12,492 מניות רגילות של החברה, לנושא משרה בחברה בת של החברה. לפרטים נוספים ראו דוחות הצעה פרטית מיום 12.3.2025 ומיום 31.8.2025 )מס' אסמכתאות: 2025-01-016311 ו- 2025-01-065395 בהתאמה( וכן ביאור 6)ד'( ו7-)ג'( לדוחות הכספיים ליום .30.9.2025 המידע המובא בדוחות האמורים נכלל בזאת על דרך של הפניה. לתאריך פרסום הדוח, כתבי האופציה שהוקצו וטרם נפרעו או פקעו מסתכם ל- 126,382 כתבי אופציה )מבלי להביא בחשבון את כתבי האופציה שאושרה הענקתם אך טרם הוקצו, כאמור לעיל(. למידע בקשר עם כמות כתבי האופציה שמומשו במהלך החודשים מאי 2025 ויוני ,2025 ראו סעיף 2 לעיל.

.13 עדכון לסעיף 8 - דיור להשכרה

א. ביום ,2.7.2025 התקבלה הודעה מאת רשות מקרקעי ישראל, לפיה לאחר כניסתה לתוקף של תכנית תא,2/4444/ השתכללה זכייתה של החברה ברכישת קרקע להקמת פרויקט דיור להשכרה בצפון רובע שדה דב בתל-אביב. בהתאם, ביום 3 באוגוסט 2025 חתמה החברה על הסכם לפריסת תשלומים, כחלק מרכישת המקרקעין, וכן שולם סך של 132 מיליון ש"ח, סכום המהווה 30% מעלות הקרקע מושא הפרויקט )כולל מע"מ( בתוספת הוצאות הפיתוח בגינה. לפרטים נוספים ראו הדוחות המיידיים של החברה מיום 27.3.2025 ומיום 2.7.2025 )מס' אסמכתאות: 2025-01-021349 ו- ,2025-01-047938 בהתאמה(. המידע המובא בדוחות האמורים נכלל בזאת על דרך של הפניה.
ב. ביום ,5.11.2025 הוכרזה הצעתה של קבוצת החברה נתקבלה כהצעה הזוכה במסגרת מכרז להקמת פרויקט דיור להשכרה במתחם ברונפמן בהר הצופים, ירושלים. לפרטים נוספים ראו הדוח המיידי של החברה מיום 6.11.2025 )מס' אסמכתא: 2025-01-084482(. המידע המובא בדוח האמור נכלל בזאת על דרך של הפניה .

עדכון לפרק רביעי - עניינים הנוגעים לפעילות החברה בכללותה

14. עדכון לסעיף 14 – מימון

בהמשך לעמדת סגל רשות ניירות ערך מיום 30.10.2011 בעניין ייאירוע אשראי בר דיווחיי, להלן פרטים נוספים בעניין הלוואות ו/או מסגרות אשראי מהותיות של החברה:

בטוחות שהועמדו לטובת	מגבלות החלות על התאגיד	תיאור ההסכם / מסגרת האשראי	מאפייני	סכום ההלוואה/מסגרת אשראי	מס״ד
המלווה			המלווה
	(1) ההון המיוחס לבעלי המניות של החברה לא יפחת מ-	אגרות החוב עומדות לפירעון ב- 7 תשלומים	ציבור	אגייח סדרה הי בסכום קרן כולל של כ-	1
	620 מיליון שייח; (2) היחס בין החוב נטו לבין סך ההון	שנתיים שאינם שווים, שישולמו באופן הבא: (א)		159,564,000 שייח ע.נ. של אגרות חוב.
	והחוב נטו (CAP) לא יעלה על %75.	4% מקרן אגרות החוב (סדרה הי) תשולם ביום 31		ביום 26.8.2020 הנפיקה החברה 130,000,000 שייח
	ליום 30.9.2025 ההון המיוחס לבעלי המניות של	למרץ 2020; (ב) 4% מקרן אגרות החוב (סדרה הי)		ע.נ. של אגרות חוב (סדרה הי) נוספות (ע.נ. נומינלי
	החברה הינו 1,926 מיליון ש״ח. כמו כן, היחס בין החוב	תשולם ביום 31 למרץ 2022; (ג) 2% מקרן אגרות		ליום 30.9.2025 כ- 214 מיליון שייח).
	נטו לבין סך ההון והחוב נטו (CAP) עומד על כ- 40.2%	החוב (סדרה הי) תשולם ביום 31 למרץ 2023; (ד)
	בהתאם לתחשיב להלן (אלפי שייח):	2% מקרן אגרות החוב (סדרה הי) תשולם ביום 31
	40.2%=1,296,040/3,222,111	למרץ 2024; (ה) 14% מקרן אגרות החוב (סדרה הי)
	החברה התחייבה, בין היתר, כי כל עוד תהיינה אגרות	תשולם ביום 31 למרץ 2025; (ו) 37% מקרן אגרות
	החוב (סדרה הי) קיימות במחזור [דהיינו, כל עוד אגרות	החוב (סדרה הי) תשולם ביום 31 למרץ 2026; (ז)
	החוב לא נפרעו או סולקו במלואן בכל דרך שהיא,	37% מקרן אגרות החוב (סדרה הי) תשולם ביום 31
	לרבות בדרך של רכישה עצמית ו/או פדיון מוקדם]: (1)	למרץ 2027.
	לא לקבל החלטה על חלוקה, באם לאחריה יפחת ההון
	המיוחס לבעלי המניות של החברה מתחת ל- 730 מיליון	אגרות החוב (סדרה ה') אינן צמודות (קרן וריבית),
	שייח; (2) לא ליצור שעבוד שוטף על נכסיה, כולם או	ונושאות ריבית שנתית בשיעור של 2.4%, כפי
	חלקם. על אף האמור לעיל, החברה תהא רשאית ליצור	שנקבע במכרז, אשר תשולם בתשלומים חצי
	שעבוד שוטף כאמור, בכפוף לכך שתיצור במעמד זה גם	שנתיים בכל 30 לספטמבר ובכל 31 למרץ (כאשר התשלום הראשון יחול ביום 30 לספטמבר 2020
	שעבוד שוטף לטובת מחזיקי אגרות החוב, בדרגת ביטחון שווה פארי פסו בין כלל בעלי השעבודים	ווונשלום הוו אשון יחול ביום 30 לספטמבו 2020 והתשלום האחרון יחול ביום 31 למרץ 2027).
	ביטווון שוווז פאוי פטו בין כלל בעלי וזשעבוזים ן השוטפים.	ווונשלום וזאוו ון יווול ביום 31 למוץ 2027.
כנגד הסכם הליווי שעבדה		האשראי מושא הסכם הליווי נושא ריבית שנתית	קונסורציום של	הסכם ליווי בקשר עם פרויקט DUO – סמל דרום	2
החברה, לטובת הקונסורציום		בשיעור של פריים בתוספת מרווח בטווח של עד	תאגידים	בתייא (באמצעות החברה וחברות מוחזקות),
המלווה כאמור על זכויותיה		.0.7% לפרטים נוספים ראו הדוחות המיידיים של	פיננסיים	הכולל מסגרת בטוחות חוק מכר בסך מירבי של
וכן DUO בקרקע מושא פרויקט		החברה מיום 1.1.2023, מיום 29.6.2023 ומיום	ישראליים	3.025 מיליארד שייח וכן מסגרת אשראי כספי עד
על הזכויות בפרויקט DUO וכן		.4.2024 (מסי אסמכתאות: 1.4.2024 (מסי		סך של 660 מיליון שייח.
העמידה בטוחות נוספות.		2023-01-072006 ו- 030916-01-2024, בהתאמה).		לפרטים נוספים ראו סעיפים 7.11.2.1 ו-15 לדוח
		המידע המובא בדוחות האמורים נכלל בזאת על		התקופתי.
		דרך של הפניה.
כנגד הסכם הליווי שעבדה		האשראי מושא הסכם הליווי נושא ריבית שנתית	תאגיד בנקאי	הסכם ליווי בקשר עם פרויקט ייסמליי צפון בתייא	3
החברה, לטובת התאגיד הבנקאי		בשיעור של פריים בתוספת מרווח בטווח של 0.7%		(באמצעות החברה וחברות מוחזקות), הכולל
המלווה כאמור את זכויותיה		עד 1%. לפרטים נוספים ראו הדוח המיידי של		מסגרת בטוחות חוק מכר בסך מירבי של 1.22
בקרקע מושא פרויקט ייסמליי		החברה מיום 1.4.2024 (מסי אסמכתא: -2024		מיליארד שייח וכן מסגרת אשראי כספי עד סך של
צפון וכן את הזכויות בפרויקט		037026). המידע המובא בדוח האמור נכלל בזאת		550 מיליון שייח.
האמור וכן העמידה בטוחות		על דרך של הפניה.		לפרטים נוספים ראו סעיף 7.11.2.3 לדוח
נוספות.				התקופתי.

15. מצבת התחייבויות פיננסיות של החברה ליום 30.9.2025, לפי מועדי פירעון

ראו ת126 מיום 30.11.2025 (מס׳ אסמכתא: 2025-01-094018). המידע הנכלל בדוח האמור מובא בזה על דרך של הפניה.

אפריקה ישראל מגורים בע"מLtd Residences Israel Africa

חלק ב'

דוח הדירקטוריון על מצב עסקי התאגיד לתקופה ש הסתיימה ביום 30 בספטמבר 2025

אפריקה ישראל מגורים בע"מLtd Residences Israel Africa

27.11.2025 ג' כסל"ו, ה תש פ" ו

דוח דירקטוריון

ליום 30 לספטמבר 2025

הננו מתכבדים להגיש את דוח הדירקטוריון של אפריקה ישראל מגורים בע"מ )להלן: " החברה "( לתקופה של שלושה חודשים ותשעה חודשים שהסתיימו ביום 30 לספטמבר 2025 בהתאם לתקנות ניירות ערך )דוחות תקופתיים ומיידים( התש"ל .1970-

הסברי הדירקטוריון למצב עסקי התאגיד

1 כללי

.1.1 תחום הפעילות

עיקר פעילותה של החברה הינו בייזום של פרויקטים בתחום הבניה למגורים )הכוללים, במקרים רבים , גם שטחי מסחר ומשרדים( , על דרך של איתור קרקעות, רכישתן, השבחת הקרקעות על ידי שינוי ייעודן )ככל שיש צורך בכך, ובמידה וניתן(, הקמת מבנים, שיווק ומכירת יחידות דיור ו/או מגרשים. הפעילות האמורה מתבצעת על כלל הקרקעות באופן עקבי למעט ניצול הזדמנויות עסקיות למימוש מקרקעין ללא השלמת פעילות הייזום.

בנוסף, החל משנת ,2014 החלה החברה בפעילות של הקמה, ניהול ואחזקת פרויקטים של דיור להשכרה בישראל . החל מיום 31.12.2016 תחום זה הינו מגזר פעילות.

בחודש דצמבר 2021 החליטה הנהלת החברה לייעד להשכרה את שטחי המסחר להשכרה בפרויקט שדרות הסביונים במודיעין והחל ממועד זה הנכס נכלל במסגרת פעילות נכס מסחר להשכרה – פעילות אשר אינה עולה לכדי מגזר עסקי בדוחותיה הכספיים של החב רה.

כמו כן, פועלת החברה להקמתם של נכסים מסחריים ו/או נכסי תעסוקה נוספים, והכל במסגרת פרויקטים קיימים של החברה שעיקרם למגורים )להלן: "הנכסים המסחריים הנוספים"(.

יצוין, כי לתאריך הדוח, ככלל, הנכסים המסחריים הנוספים מיועדים למכירה ולפיכך מוחזקים כמלאי עסקי של קבוצת החברה. עם זאת, ביום ,31.12.2024 הנחה דירקטוריון החברה את הנהלת החברה, לבחון מהלך לריכוז עיקר הנכסים המניבים בחברה בת ייעודית, והכל כמפורט להלן:

בשים לב להערכת החברה, כי המגמה התכנונית, התומכת בהקמתם של פרויקטים בעירוב שימושים תימשך ואף תגדל בהיקפיה, יחול גידול בנכסים המסחריים אותם תקים קבוצת החברה. לפיכך, הסמיך הדירקטוריון את הנהלת החברה לבחון את ריכוז עיקר הנכסים המניבים בחברה ייעודית ולבצע שינוי מבני )ככל הנדרש( בקבוצת החברה לצורך ריכוז של הנכסים המניבים המוקמים על ידי קבוצת החברה. לצורך זאת, ולשם בחינת המהלך האמור מול צדדים

שלישיים, ובכלל אלה, רשות המיסים, גורמים מממנים וצדדים שלישיים נוספים, הסמיך דירקטוריון החברה את הנהלת החברה לחתום על הסכם בין חברות בקבוצת החברה, להעברת הנכסים המסחריים הנוספים וכן חלק מהנכסים הנוספים המוחזקים על ידי החברה כנכסים מניבים לחברה ייעודית . ההסכם מותנה בהתקיימותם של תנאים מתלים שונים, ובכלל אלה אישורים של הגורמים המפורטים לעיל ואישור האורגנים של החברות שהנן צד להסכם האמור.

המידע בדבר בחינת המהלך בדבר ריכוז הנכסים המניבים, כאמור לעיל, הינו מידע צופה פני עתיד, ראשוני לבחינה, אשר עלול שלא להתממש או להתממש באופן חלקי או שונה מהמתואר לעיל, בין היתר, בשל אי קבלת האישורים הנדרשים, ובכלל אלה אישורים של האורגנים של קבוצת החברה, אישורים של רשות המיסים להעברה בפטור ממס בהתאם להוראות פקודת מס הכנסה ]נוסח חדש [, אישור של גורמים מממנים וצדדים שלישיים נוספים.

.1.2 תמצית דוח על הרווח הכולל

כלל הכנסות החברה לתקופות של תשעה ושלושה חודשים שהסתיימו ביום 30 בספטמבר 2025 הסתכמו לסך של כ- 673 מיליון ש"ח וכ- 210 מיליון ש"ח, לעומת כ- 710 מיליון ש"ח וכ- 257 מיליון ש"ח בתקופות המקבילות אשתקד.

הכנסות החברה ממכירת דירות למגורים לתקופות של תשעה ושלושה חודשים שהסתיימו ביום 30 ב ספטמבר 2025 הסתכמו לסך של כ- 577 מיליון ש"ח וכ- 177 מיליון ש"ח לעומת כ- 631 מיליון ש"ח וכ - 222 מיליון ש"ח בתקופות המקבילות אשתקד.

הרווח הגולמי של החברה לתקופות של תשעה ושלושה חודשים שהסתיימו ביום 30 בספטמבר 2025 הסתכמו לסך של כ - 163 מיליון ש"ח וכ- 49 מיליון ש"ח, לעומת כ - 170 מיליון ש"ח וכ- 65 מיליון ש"ח בתקופות המקבילות אשתקד.

לפרטים בדבר התפלגות הכנסות החברה והרווח הגולמי שלה ראו סעיף 3.3 להלן.

הרווח התפעולי של החברה לתקופות של תשעה ושלושה חודשים שהסתיימו ביום 30 בספטמבר 2025 הסתכמו לסך של כ- 166 מיליון ש"ח וכ- 83 מיליון ש"ח, לעומת כ- 122 מיליון ש"ח וכ- 47 מיליון ש"ח בתקופות המקבילות אשתקד.

הרווח הנקי של החברה לתקופות של תשעה ושלושה חודשים שהסתיימו ביום 30 ב ספטמבר 2025 הסתכמו לסך של כ - 122 מיליון ש"ח וכ- 63 מיליון ש"ח, לעומת כ - 96 מיליון ש"ח וכ- 38 מיליון ש"ח בתקופות המקבילות אשתקד.

<-- PDF CHUNK SEPARATOR -->

1.3. צבר פרויקטים

להלן פירוט ליום 30.9.2025 בקשר עם פרויקטים בביצוע ובשיווק טרם ביצוע (הנתונים הכספיים בטבלה מתייחסים לחלקה של החברה בפרויקט):

פרויקטים בביצוע¹:

מועד סיום צפוי ⁵	% ביצוע	שווי חוזי של מכירות ליום 30.9.2025 באלפי ש"ח	מס' יח"ד מכורות ⁴ ליום 30.9.2025	מס' יח"ד לשיווק ³ ליום 30.9.2025	מס' יח"ד כולל ²	חלק החברה	שם הפרויקט
2025	96%	195,691	88	88	122	100%	סביוני קטמון החדשה (סן מרטין), ירושלים ⁶
2025	96%	361,834	216	216	216	100%	סביון ואירוס, נס ציונה
2025	99%	303,813	119	119	119	100%	סביוני גבעת שמואל 1005
2025	89%	222,023	84	84	84	100%	סביוני גבעת שמואל 1004
2026	54%	42,247	15	24	49	77%	בלוך 41-39, ת"א
2026	81%	55,171	40	42	42	50%	סביוני נצר סירני, נס ציונה ⁷
2027	70%	1,248,271	357	510	668	70%	⁸ DUO TLV
2027	25%	345,391	153	161	216	100%	בוליביה 14, ירושלים ⁹
2027	35%	185,441	72	125	184	100%	שדרת הסביונים, פ"ת
2027	37%	87,309	29	64	126	100%	סביון גרדנס, נתניה
2028	7%	320,111	116	192	256	100%	סביוני השמורה (זלמן שניאור), נתניה ¹⁰
2029	5%	57,636	33	278	¹¹ 278	50%	סביוני רמת שרת ¹²
2029	4%	107,877	71	140	¹⁴ 217	50%	(קדמת גונן), SOHO ירושלים ¹³
2029	5%	68,700	9	163	226	93%	סמל צפון 122, ת"א
2028	5%	-	-	31	31	65%	סמל צפון 123, ת"א
		3,601,515	1,402	2,237	2,834		סה"כ

לא כולל יחידות דיור בפרויקטים שהחלו בתהליר אכלוס.

כולל יחידות דיור שבונה החברה ו/או שותפותיה, עבור בעלי הקרקע בפרויקט בעסקאות קומבינציה, פינוי בינוי ועסקאות תמ"א .38

³ לא כולל יחידות דיור שבונה החברה ו/או שותפותיה, עבור בעלי הקרקע בפרויקט בעסקאות קומבינציה, פינוי בינוי ועסקאות תמ"א

⁴ כולל חוזים חתומים בלבד, אך לא כולל בקשות לרכישת זכויות שנחתמו.

מועד סיום צפוי - מועד השלמת עבודות הבניה ותחילת אכלוס הדירות. המידע המפורט להלן הינו מידע צופה פני עתיד ומבוסס על הנתונים המצויים בפני החברה בתאריך דוח זה. יתכן כי בעקבות גורמים שאינם תלויים בחברה, הפרויקטים לא יושלמו במועדים המצוינים בטבלה זו.

בפרויקט זה קיימים גם שטחי מסחר בהיקף של כ- 300 מ"ר עיקרי.

⁷ בפרויקט זה קיימים גם שטחי מסחר בהיקף של כ-1,915 מ"ר עיקרי.

⁸ בפרויקט זה קיימים גם שטחי מסחר בהיקף של כ-10,000 מ"ר עיקרי, מתוכם כ-7,300 לשיווק. 9

בפרויקט זה קיימים גם שטחי מסחר בהיקף של כ-499 מ"ר עיקרי.

¹⁰ בפרויקט זה קיימים גם שטחי מסחר בהיקף של כ- 113 מ"ר עיקרי.

¹¹ בהתאם לתוכנית המאושרת ולהיתר ניתן לבנות 262 יח"ד, יחד עם זאת החברה מקדמת תוספת יח"ד ללא תוספת שטחים

¹² בפרויקט זה קיימים גם שטחי מסחר בהיקף של כ- 1,518 מ"ר עיקרי.

¹³ בפרויקט זה קיימים גם שטחי מסחר בהיקף של כ- 343 מ"ר עיקרי.

בהתאם לתכנית המאושרת ניתן לבנות 210 יח"ד. יחד עם זאת, החברה מקדמת תב"ע לתוספת 7 יח"ד.

פרויקטים בשיווק טרם ביצוע¹:

מועד סיום צפוי ⁵	שווי חוזי של מכירות ליום 30.9.2025 באלפי ש"ח	מס' יח"ד מכורות⁴ ליום 30.9.2025	מס' יח"ד בשיווק ³ ליום 30.9.2025	מס' יח"ד כולל ²	חלק החברה	שם הפרויקט
2028	26,519	9	34	68	50%	ז'בוטינסקי 137-135, ת"א
2028	102,072	59	⁶ 162	296	100%	סביוני הגבעה (גבעת הכלניות) שלבים א'-ב'
-ı 2029 2030	178,267	64	148	148	100%	סביוני גבעת שמואל 1006, ⁷ 1007
2029	34,110	21	98	178	38%	קיציס, ת"א
2030	10,182	10	126	156	50%	8גבריאלוב, רחובות
2030	54,040	126	232	232	25%	אגמי בראשית- שלב א'1, נשר
	405,190	289	800	1,078		סה"כ

סה"כ יח"ד לשיווק בביצוע ובשיווק טרם ביצוע – 3,037 יח"ד, מתוכן נמכרו 1,691 יח"ד בהיקף כספי של 4,006,705 אלפי ש"ח (חלק החברה).

עוד יצוין כי במהלך חודש אוקטובר 2025, החלה החברה בשיווק פרויקט ביתא רוטשילד B הכולל 205 יח"ד, מתוכן 157 יח"ד לשיווק, וכן 904 מ"ר עיקרי מסחר ותעסוקה.

^<sup>1 בדרך כלל מכירות טרם ביצוע מותנות בקבלת היתר בניה בתוך פרק זמן שנקבע. החברה צפויה להתחיל בביצועם של פרויקטים אלה במהלך 2025-2026. יובהר כי מועד תחילת ביצוע פרויקטים אלה הינו מידע צופה פני עתיד ומבוסס על הנתונים המצויים בפני החברה בתאריך דוח זה. יתכן כי בעקבות גורמים שאינם תלויים בחברה הפרויקטים לא יחלו במועד המצוין בטבלה זו.

^{. . . . . . . . . . . . . . . . . . .}

^.38 א כולל יחידות דיור שבונה החברה ו/או שותפותיה, עבור בעלי הקרקע בפרויקט בעסקאות קומבינציה ועסקאות תמ"א $^3$

^. חוזים חתומים בלבד ובכלל זאת חוזים בעלי תנאים מתלים, אך לא כולל בקשות לרכישת זכויות שנחתמו. $^4$

^<sup>5 מועד סיום צפוי - מועד השלמת עבודות הבניה ותחילת אכלוס הדירות. המידע המפורט להלן הינו מידע צופה פני עתיד ומבוסס על הנתונים המצויים בפני החברה בתאריך דוח זה. יתכן כי בעקבות גורמים שאינם תלויים בחברה, הפרויקטים לא יושלמו במועדים המצוינים בטבלה זו.

ה, כולל 34 יח"ד שאושרו בהקלה. $^{6}$

^. בפרויקט זה קיימים גם שטחי מסחר בהיקף של כ- 2,500 מ"ר עיקרי $^{7}$

^{.....................................}

2 ניתוח המצב הכספי

.2.1 להלן נתונים עיקריים מתוך סעיפי המאזן באלפי ש"ח:

	30.9.2025	30.9.2024	31.12.2024
ן סך המאז	4,828,847	4,319,464	4,576,774
ת ערך נים וניירו שווי מזומ מזומנים ו	193,303	420,172	322,174
רים ננסים אח נכסים פי סחירים ו
לים רים מוגב ננסים אח נכסים פי מזומנים ו ת ליווי בחשבונו בשימוש	161,448	168,130	309,432
ין חוזה נכסים בג לקוחות ו	490,854	531,719	501,263
רה נים למכי מלאי בניי	1,285,932	1,156,127	1,328,158
רים טפים אח נכסים שו	134,295	139,332	78,302
ה ם למכיר לאי בנייני רקעין ומ מלאי מק
ך לזמן ארו	797,142	736,327	692,327
הקמה שקעה ב דל"ן לה שקעה ונ נדל"ן לה	1,212,804	687,511	787,711
כלולות בחברות והלוואות השקעות	497,840	422,514	500,642
המאזני טת השווי ת לפי שי המטופלו
מוניטין	9,563	13,041	11,949
ם אחרים תי שוטפי נכסים בל	45,666	44,591	44,816
חלויות בנקאיים ו תאגידים אשראי מ
לוואות ת חוב וה של אגרו שוטפות	1,030,423	1,065,171	1,047,574
ם ם בנקאיי מתאגידי
ות בגין והתחייבוי מלקוחות מקדמות חוזים	207,423	231,681	331,270
ת אחרות ות שוטפו התחייבוי	513,612	414,013	579,998
שוטפות ות שאינן התחייבוי	1,068,437	770,775	673,710
סה"כ הון	2,008,952	1,837,824	1,944,222

.2.2 השינויים בסך המאזן נובעים בעיקר מהסעיפים הבאים:

מזומנים ושווי מזומנים וניירות ערך סחירים - הקיטון במזומנים ושווי מזומנים וניירות ערך סחירים ליום 30.9.2025 לעומת יום 31.12.2024 נובע בעיקר מפירעון קרן בגין אג"ח סדרות ד' ו- ה' בסך של כ- 130 מיליון ש"ח.

מלאי בניינים למכירה - ה קיטון בסעיף מלאי בניינים למכירה ליום 30.9.2025 לעומת יום 31.12.2024 נובע בעיקר מהתקדמות ההכרה בהכנסה בפרויקטים "סביוני גבעת שמואל", "DUO "בתל אביב, "מגדל סביון סיטי" בנתניה, "חלומות וסביונים" בקרית ביאליק ו - "סביון ואירוס" בנס ציונה, כאשר מנגד, בעקבות מיון מלאי בניינים למכירה "חלומות וסביונים" בקרית ביאליק בסך של כ33- מיליון ש"ח ממלאי בניינים למכירה לזמן ארוך למלאי בניינים למכירה.

מלאי מקרקעין - הגידול בסעיף מלאי מקרקעין ליום 30.9.2025 לעומת יום 31.12.2024 נובע בעיקר מיצירה לראשונה של התחייבות למוכרי מקרקעין לזמן ארוך כנגד סעיף מלאי מקרקעין בפרויקט "ז'בוטינסקי 135-137" בתל אביב על סך של כ- 37 מיליון ש "ח וכן מ עלויות שהושקעו בתקופת הדוח בפרויקטים "סביוני גבעת שמואל" ו"סביוני הגבעה" בקרית אתא.

נדל"ן להשקעה ונדל"ן להשקעה בהקמה –הגידול בסעיף נדל"ן להשקעה ונדל"ן להשקעה בהקמה ליום 30.9.2025 לעומת 31.12.2024 נובע בעיקר מרכישת הקרקע בעקבות זכיה במכרז דיור להשכרה שדה דב, כאשר סך של 146 מיליון ש"ח שו למו, ויתרת התשלום, בסך של כ132- מיליון ש"ח נרשמה כנגד התחייבות פיננסיות אחרות לזמן ארוך. כמו כן, הגידול נובע מעלויות בניה שהושקעו בפרויקט מורדות ארנונה בירושלים וכן מהתאמת השווי ההוגן של הפרויקט, בהתאם להערכת שווי שבוצעה ליום .30.9.2025 לפרטים נוספים אודות הערכת השווי שבוצעה, ראו נספח א' להלן.

אשראי מתאגידים בנקאיים וחלויות שוטפות של אגרות חוב והלוואות מתאגידים בנקאיים ואחרים -הקיטון באשראי מתאגידים בנקאיים וחלויות שוטפות של אגרות חוב והלוואות מתאגידים בנקאיים ואחרים ליום 30.9.2025 לעומת יום 31.12.2024 נובע בעיקר ממיון הלוואת קרקע בפרויקט " אזור" בסך של כ- 179 מיליון ש"ח מזמן קצר לזמן ארוך. מנגד ,גידול באשראי בפרויקטים בביצוע ומיון הלוואת קרקע בהוד השרון על סך של כ- 35 מיליון ש"ח והלוואת קרקע בפרויקט אולפני הרצליה בסך של כ- 59 מיליון ש"ח מזמן ארוך לזמן קצר .

התחייבויות שאינן שוטפות - הגידול בהתחייבויות שאינן שוטפות ליום 30.9.2025 לעומת יום 31.12.2024 נובע בעיקר מקבלת הלוואה מתאגיד בנקאי לפרויקט דיור להשכרה שדה דב בסך של כ 107- מיליון ש"ח , מהגדלת הלוואה בפרויקט מורדות ארנונה בסך של כ 115- מיליון ש"ח וממיון הלוואת קרקע בפרויקט אזור בסך של כ179- מיליון ש"ח מזמן קצר לזמן ארוך . כמו כן, יצירת התחייבות לתשלום יתרת רכישת המקרקעין בפרויקט דיור להשכרה שדה דב בסך של כ- 132 מיליון ש"ח כנגד סעיף נדל"ן להשקעה ונדל"ן להשקעה בהקמה. לפרטים נוספים ראו ביאור 6ה' לדוחות הכספיים ליום .30.9.2025 מנגד, פירעון קרן בגין אג"ח סדרות ד' ו- ה' בסך של כ - 130 מיליון ש"ח וכן מיון הלוואת קרקע בהוד השרון על סך של כ- 35 מיליון ש"ח והלוו את קרקע בפרויקט אולפני הרצליה בסך של כ 59- מיליון ש"ח מזמן ארוך לזמן קצר .

3 תוצאות פעילות

.3.1 הדוחות הכספיים המאוחדים של החברה לרבעון השלישי של שנת ,2025 ערוכים בהתאם לתקני דיווח כספי בינלאומיים, ) IFRS).

להלן נתונים עיקריים מתוך דוחות על הרווח הכולל )באלפי ש"ח(:

לשנה ה שהסתיימ	ל שלושה חודשים	לתקופה ש	ל תשעה חודשים	לתקופה ש
ביום בר 31 בדצמ	ה ביום 30	שהסתיימ בספטמבר	ה ביום 30 בספטמבר	שהסתיימ
2024	2024	2025	2024	2025
863,377	222,433	176,631	631,133	577,406	רות מכירת די הכנסות מ למגורים
13,951	10,662	450	12,572	2,602	טחי מכירת ש הכנסות מ מסחר
17,912	4,668	4,711	13,652	14,684	השכרה הכנסות מ
57,237	17,293	25,953	41,644	71,874	לבעלי דות בניה ביצוע עבו מבינציה סקאות קו קרקע בע
13,999	2,442	2,048	11,037	5,965	דמי ניהול הכנסות מ
966,476	257,498	209,793	710,038	672,531	סקאות נסות מע סה"כ הכ רקעין בניה ומק
733,955	192,984	160,998	540,100	509,585	יה סקאות בנ עלויות בע ומקרקעין
232,521	64,514	48,795	169,938	162,946	י רווח גולמ
26,314	6,834	7,571	19,245	20,422	ק כירה ושיוו הוצאות מ
36,284	9,674	8,621	27,193	25,234	ליות נהלה וכל הוצאות ה הוגן אמת שווי רווח מהת ל"ן שקעה ונד נדל"ן לה
)67,011(	-	)50,732(	-	)50,732(	בהקמה להשקעה
2,159	529	611	1,410	2,300	חרות, נטו הוצאות א
234,775	47,477	82,724	122,090	165,722	ולי רווח תפע
)27,240(	)4,017(	)9,802(	)18,509(	)28,183(	ימון, נטו הוצאות מ כלולות חי חברות חלק בריוו טת השווי ת לפי שי המטופלו
54,294	2,312	964	13,363	11,412	המאזני
)40,236(	)8,234(	)10,917(	)21,328(	)27,048(	ההכנסה מסים על
221,593	37,538	62,969	95,616	121,903	לתקופה רווח נקי
217,900	36,186	62,077	93,038	117,987	וחס תקופה מי רווח נקי ל ה ות החבר לבעלי מני
3,693	1,352	892	2,578	3,916	וחס תקופה מי רווח נקי ל ת שליטה אינן מקנו לזכויות ש

.3.2 הכנסות מעסקא ות בניה ומקרקעין ורווח גולמי

החברה מיישמת את תקן דיווח כספי בינלאומי 15 IFRS" הכנסות בגין חוזים עם לקוחות" )להלן: " 15 IFRS "או " התקן "(.

בהתאם לתקן, החברה מכירה בהכנסה ממכירת דירות מגורים ושטחי מסחר בישראל בהתאם לשיעור ההשלמה בכל מועד דיווח של הדירות ושטחי המסחר.

.3.3 להלן התפלגות הכנסות ו רווח הגולמי של החברה , כולל חברות כלולות המטופלות לפי שיטת השווי המאזני , מעסקות בניה ומקרקעין לתקופה של תשעה חודשים שהסתיימה ביום 30.9.2025 )באלפי ש"ח(:

ח אחוז רוו גולמי
	י רווח גולמ	עלויות	הכנסות
27%	187,716	501,335	689,051	רים רות למגו מכירת די
	1,525	1,077	2,602	ר טחי מסח מכירת ש
	5,802	66,822	72,624	דות בניה ביצוע עבו
	21,254	1,380	22,634	כסים השכרת נ
	5,965	-	5,965	דמי ניהול
	)9,561(	9,561	-	רות שכר ואח
	)49,755(	70,590( ( )	120,345 )	כלולות ק חברות בניכוי חל
24%	162,946	509,585	672,531	סה"כ

להלן התפלגות הכנסות ו רווח הגולמי של החברה , כולל חברות כלולות המטופלות לפי שיטת השווי המאזני , מעסקות בניה ומקרקעין לתקופה של תשעה חודשים שהסתיימה ביום 30.9.2024 )באלפי ש"ח(:

ח אחוז רוו גולמי	י רווח גולמ	עלויות	הכנסות
25%	182,419	551,915	734,334	רים רות למגו מכירת די
	6,598	5,974	12,572	ר טחי מסח מכירת ש
	)77(	77	-	קרקעין מכירת מ
	1,107	40,537	41,644	דות בניה ביצוע עבו
	20,193	1,096	21,289	כסים השכרת נ
	11,037	-	11,037	דמי ניהול
	)9,558(	9,558	-	רות שכר ואח
	)41,781(	69,057(	( ) 110,838 )	כלולות ק חברות בניכוי חל
24%	169,938	540,100	710,038	סה"כ

להלן התפלגות הכנסות ו רווח הגולמי של החברה , כולל חברות כלולות המטופלות לפי שיטת השווי המאזני מעסקות בניה ומקרקעין, לתקופה של שלושה חודשים שהסתיימה ביום 30.9.2025 )באלפי ש"ח(:

ח אחוז רוו גולמי	י רווח גולמ	עלויות	הכנסות
26%	54,371	154,485	208,856	רים רות למגו מכירת די
	241	209	450	ר טחי מסח מכירת ש
	2,426	23,713	26,139	דות בניה ביצוע עבו
	6,844	562	7,406	כסים השכרת נ
	2,048	-	2,048	דמי ניהול
	)2,886(	2,886	-	רות שכר ואח
	)14,249(	)20,857(	)35,106(	כלולות ק חברות בניכוי חל
23%	48,795	160,998	209,793	סה"כ

להלן התפלגות הכנסות ו רווח הגולמי של החברה , כולל חברות כלולות המטופלות לפי שיטת השווי המאזני , מעסקות בניה ומקרקעין לתקופה של שלושה חודשים שהסתיימה ביום 30.9.2024 )באלפי ש"ח(:

ח אחוז רוו גולמי	י רווח גולמ	עלויות	הכנסות
26%	67,070	194,301	261,371	רים רות למגו מכירת די
	5,514	5,148	10,662	ר טחי מסח מכירת ש
	992	16,301	17,293	דות בניה ביצוע עבו
	6,895	348	7,243	כסים השכרת נ
	2,442	-	2,442	דמי ניהול
	)2,707(	2,707	-	רות שכר ואח
	)15,692(	)25,821(	)41,513(	כלולות ק חברות בניכוי חל
25%	64,514	192,984	257,498	סה"כ

להלן התפלגות הכנסות ו רווח הגולמי של החברה , כולל חברות כלולות המטופלות לפי שיטת השווי המאזני , מעסקות בניה ומקרקעין לשנת 2024 )באלפי ש"ח( :

אחוז רווח הכנסות עלויות רווח גולמי גולמי מכירת דירות למגורים 1,017,135 756,293 260,842 26% מכירת שטחי מסחר 13,951 6,541 7,410 מכירת מקרקעין - 77 )77( ביצוע עבודות בניה 57,849 56,047 1,802 השכרת נכסים 28,131 1,771 26,360 דמי ניהול 13,999 - 13,999 שכר ואחרות - 13,053 )13,053( בניכוי חלק חברות כלולות )164,589( )99,827( )64,762( סה"כ 966,476 733,955 232,521 24%

1.3.4 להלן פרטים בדבר כמות יח ידות דיור והיקף כספי שמכרה החברה

לשנה ה שהסתיימ 31 ביום בדצמבר	ה של שלוש ה שהסתיימ ספטמבר	לתקופה חודשים ביום 30 ב	ה של תשע ה שהסתיימ ספטמבר	לתקופה חודשים ביום 30 ב
2024	2024	2025	2024	2025
					החברה
535	80	34	320	186	2 ת דיור מס' יחידו
1,505	232	98	970	456	פי )מיליוני היקף כס ש"ח(
1,093	178	74	761	356	חלק פי - היקף כס מיליוני החברה ) ש"ח(

¹ חוזים חתומים בלבד ובכלל זאת חוזים בעלי תנאים מתלים, אך לא כולל בקשות לרכישת זכויות שנחתמו.

² כולל חלק השותפים.

.3.5 התפלגות מכירות 1-9/2025

וצע מחיר ממ לל מע"מ ליח"ד כו ח( )אלפי ש"	פי היקף כס מע"מ לא כולל ח( )אלפי ש"	יח"ד שנמכרו	יקט שם הפרו
2,041	102,072	59	ת(, קרית ת הכלניו בעה )גבע סביוני הג אתא
2,000	44,069	26	שית, נשר אגמי ברא
3,123	58,228	22	(, נתניה מן שניאור מורה )זל סביוני הש
3,017	33,240	13	לים ,14 ירוש בוליביה
2,962	27,611	11	ם ן (, ירושלי קדמת גונ SOHO)
2,909	41,809	17	ת ביונים, פ" שדרת הס
2,403	20,364	10	בות ,144 רחו גבריאלוב
8,201	55,599	8	TLV DUO
4,310	32,871	9	ם ת, ירושלי רמת שר סביוני
3,542	18,012	6	ל עת שמוא סביוני גב
3,251	5,510	2	נס, נתניה סביון גרד
6,635	16,868	3	א קיציס, ת''
2,895	456,253	186	סה"כ

בחודשים אוקטובר ונובמבר 2025 שיווקה החברה בהצלחה )חוזי מכר ובקשות רכישה(, באתרים שונים של החברה, 54 יחידות דיור, בהיקף כספי כולל של כ190- מיליון ש"ח כולל מע"מ )לרבות חלק השותפים( .

.3.6 השכרת נכסים

במסגרת פעילות זו, החברה )בעצמה או באמצעות חברות בשליטתה( מתמקדת בעיקר בהקמה, ניהול ואחזקה של פרויקטי "דיור להשכרה".

בתקופת הדוח ובתקופה המצטברת רשמה החברה הכנסות מהשכרה בסך של כ- 7,406 אלפי ש"ח וכ- 22,634 אלפי ש"ח , בהתאמה, לעומת כ- 7,243 אלפי ש"ח וכ- 21,289 אלפי ש"ח בתקופות המקבילות אשתקד ובהתאמה )סכומים אלה כוללים סך של כ- 2,695 אלפי ש"ח, כ- 7,950 אלפי ש"ח, כ- 2,347 אלפי ש"ח וכ - 6,980 אלפי ש"ח, בהתאמה, המוצג לפי שיטת השווי המאזני(.

פרויקטים של דיור להשכרה למועד הדוח )כולל חברות כלולות המטופלות לפי שיטת השווי המאזני( :

עליית ערך ה צפויה בשנ אחר ממוצעת ל השלמת 1 הבניה רה( )חלק החב	הכנסות 1-9/2025 )חלק החברה(	סטטוס	הצגה במאזן	חלק החברה	ס יח"ד ום מ	ט מיק	שם פרויק
8,430	8,355	מאוכלס	נדל "ן להשקעה	50%	273	הרצליה	רה דיור להשכ גליל ים
6,159	7,950	מאוכלס	שווי מאזני	50%	271	שוהם	רה דיור להשכ שוהם
6,372	-	בביצוע	נדל "ן להשקעה בהקמה	100%	204 יח"ד קרי 420 מ"ר עי למסחר	ירושלים	רה דיור להשכ מורדות ארנונה
-	917	מאוכלס	מלאי בניינים למכירה לזמן ארוך	50%	52	קרית ביאליק	חלומות וסביונים, יק קרית ביאל
-	-	בתכנון	-	100%	390 יח"ד 2,200 מ"ר עיקרי מסחר 2,400 מ"ר קה עיקרי תעסו	תל אביב	שדה דב

לפרטים בדבר זכייתה של קבוצת החברה בפרויקט דיור להשכרה ברובע "שדה דב" בתל אביב ראו ביאור 6ה ' לדוחות הכספיים ליום .30.9.2025

בנוסף לכך , ביום 6.11.2025 נתקבלה הודעה מטעם רשות מקרקעי ישראל, לפיה הצעתה של קבוצת החברה במסגרת מכרז להקמת פרויקט דיור להשכרה במתחם ברונפמן בהר הצופים, ירושלים, הוכרזה כהצעה הזוכה במכרז. החברה תפעל להקמתן של כ170- יחידות דיור )לא כולל יחידות דיור שתתווספנה )ככל שתתווספנה מכוח הקלות תכנוניות מסוימות(. מתוך יחידות הדיור האמורות, 25% מהן תושכרנה במסגרת פרויקט "דירה להשכיר" בשכר דירה מפוקח, במהלך תקופה של 20 שנים לפחות, והיתרה תושכרנה בשוק החופשי. בנוסף תפעל החברה להקמת שטחים על קרקע מושא המכרז ביעוד למסחר בהיקף של כ- 1,850 מ"ר )שטח עיקרי ושירות(. לפרטים נוספים ראו ביאור 7ב' לדוחות הכספיים ליום .30.9.2025

¹ עליית ערך בשנה ממוצעת לאחר השלמת הבנייה, חושבה ע"י חלוקת ההפרש שבין שווי סך הפרויקט בהתבסס על מחירי הדירות הנוכחיים לבין השווי המהוון הצפוי במועד סיום הבנייה, בשנות ההשכרה.

פרויקט של שטחי מסחר למועד הדוח:

בחודש דצמבר 2021 החליטה הנהלת החברה לייעד להשכרה את שטחי המסחר בפרויקט שדרות הסביונים במודיעין ולמועד הדוח החברה פועלת לתפעולו והשכרתו לשוכרים שונים. שיעור התפוסה למועד הדוח הינו .81%

הכנסות 1-9/2025	טטוס	אזן ס הצגה במ	חלק החברה	היקף במ"ר	קום	ט מי שם פרויק
5,412	וכלס	קעה מא נדל "ן להש	100%	3,165	ודיעין	ביונים מ שדרות הס

לפרטים נוספים בדבר תוצאות הנכס המסחרי במודיעין ראו באור 9 לדוחות הכספיים ליום .30.9.2025

.3.7 הוצאות מכירה ושיווק

הוצאות מכירה ושיווק הסתכמו בתקופת הדוח ובתקופה המצטברת בסך של כ- 7,571 אלפי ש"ח וכ- 20,422 אלפי ש"ח, בהתאמה, לעומת כ- 6,834 אלפי ש"ח וכ - 19,245 אלפי ש"ח, בתקופות המקבילות אשתקד.

על פי התקינה הבינלאומית )IFRS )הוצאות מכירה ושיווק נרשמות בדוח רווח והפסד עם התהוותן , למעט עלויות תיווך, אשר בהתאם להוראות 15IFRS ייזקפו לרווח והפסד לאורך זמן, בהתאם לקצב התקדמות הביצוע.

.3.8 הוצאות הנהלה וכלליות

הוצאות הנהלה וכלליות הסתכמו בתקופת הדוח ובתקופה המצטברת בסך של כ- 8,621 אלפי ש"ח וכ- 25,234 אלפי ש"ח, בהתאמה, לעומת כ- 9,674 אלפי ש"ח וכ - 27,193 אלפי ש"ח, בתקופות המקבילות אשתקד.

הקיטון בהוצאות הנהלה וכלליות בתשעת החודשים הראשונים ש ל שנת 2025 לעומת התקופה המקבילה אשתקד, נובע בעיקר מפקיעתם של כתבי אופציה אשר הוקצו למר מיכאל קליין, אשר פקעו עם סיום כהונתו כמנכ"ל החברה, וכן מכך שבתקופה המקבילה אשתקד נכללו דמי ניהול בסך של כ- 900 אלפי ש"ח שנרשמו בגין שנת .2023

.3.9 הוצאות מימון, נטו

הוצאות המימון, נטו של החברה הסתכמו בתקופת הדוח ובתקופה המצטברת בסך של כ- 9,802 אלפי ש"ח וכ- 28,183 אלפי ש"ח, בהתאמה, לעומת כ- 4,017 אלפי ש"ח וכ- 18,509 אלפי ש "ח, בתקופות המקבילות אשתקד.

הגידול בהוצאות המימון נובע בעיקר מגידול בהוצאות מימון מהלוואות שהתקבלו מבנקים ומאחרים ומירידה בהכנסות מימון ממימוש ושערוך ניירות ערך סחירים כתוצאה מהקטנת תיק ניירות הערך ומנגד יש ירידה בהוצאות מימון בשל עליה בהכנסות מרכיב מימון משמעותי הגלום בחוזי מכירת דירות ביחס לתקופה מקבילה אשתקד .

.3.10 חלק בריווחי חברות כלולות המטופלות לפי שיטת השווי המאזני

חלק בריווחי חברות כלולות המטופלות לפי שיטת השווי המאזני בתקופת הדוח ובתקופה המצטברת בסך של כ- 964 אלפי ש"ח וכ- 11,412 אלפי ש"ח, בהתאמה, לעומת כ- 2,312 אלפי ש"ח וכ- 13,363 אלפי ש"ח, בתקופות המקבילות אשתקד.

.3.11 מסים על ההכנסה

הוצאות המסים בתקופת הדוח ובתקופה המצטברת הסתכמו לסך של כ- 10,917 אלפי ש"ח וכ- 27,048 אלפי ש"ח, בהתאמה, לעומת כ- 8,234 אלפי ש"ח וכ- 21,328 אלפי ש"ח, בתקופות המקבילות אשתקד.

4 נזילות ומקורות מימון

.4.1 להלן פרטים בדבר מקורות המימון של החברה ליום ,30.9.2025 כדלקמן:

	%	ח אלפי ש"
סה"כ הון	42%	2,008,952
שוטפות ת שאינן התחייבויו	22%	1,068,437
ת ת שוטפו התחייבויו	36%	1,751,458
	100%	4,828,847

.4.2 כ- 42% מנכסי החברה מומנו בהון עצמי )כ - 42% בנטרול מקדמות מלקוחות( . השקעות החברה במלאי בניינים למכירה, במקרקעין ובנדל"ן להשקעה הגיעו לסך של כ - 3,295,878 אלפי ש"ח, המהווים כ- 68% מנכסי החברה ויש לראותן כהשקעות לזמן קצר ובינוני.

יחס ההון החוזר ליום ,30.9.2025 ליום 30.9.2024 וליום 31.12.2024 עמד על ,1.29 1.41 ו- 1.3 בהתאמה.

.4.3 יחס חוב נטו לבין סך ההון והחוב נטו )cap )ליום ,30.9.2025 ליום 30.9.2024 וליום 31.12.2024 עומד על ,40.2% 42.2% ו- 37.5% בהתאמה.

.4.4 תמצית תזרים המזומנים של החברה לתקופה שנסתיימה ביום 30.9.2025 )באלפי ש"ח ( הינה:

		המקורות
	121,903	פה רווח לתקו
	)7,791(	התאמות
		כישת ת )ללא ר לות שוטפ נטו מפעי מזומנים,
114,112		מקרקעין(
3,706		טו שניתנו, נ הלוואות
		לות לפי ות המטופ תנו לחבר ואות שני פרעון הלו
29,964		ווי המאזני שיטת הש
		מוגבלים ים אחרים סים פיננס ומנים ונכ שינוי במז
147,984		ת ליווי בחשבונו בשימוש
134,884		טו אחרים, נ ם פיננסים ירות ונכסי טוחות סח קיטון בב
310,447		ר ארוך וקצ נטו, לזמן הלוואות,
741,097		ורות סה"כ מק
		במזומנים השימוש
87,991		רקעין עליה במק
237,549		קמה שקעה בה נדל"ן לה השקעה ב
58,000		יות בעלי המנ ששולם ל דיבידנד
129,753		רות חוב פירעון אג
1,436		וש קבוע גידול ברכ
45,957		טו שולמה, נ ריבית ש
142,962		חוזר גידול בהון
33,637		, נטו ה ששולם מס הכנס
3,812		זומנים תרות המ גידול בי
741,097		מושים סה"כ שי

.4.5 להלן יתרות המזומנים ושווי המזומנים, נכסים פיננסים אחרים מוגבלים בשימוש בחשבונות ליווי ונכסים פיננסים בשווי הוגן דרך רווח והפסד - ניירות ערך סחירים )באלפי ש"ח(:

ליום 31 בדצמבר	ספטמבר ליום 30 ב
2024	2024	2025
אלפי ש"ח	אלפי ש"ח	אלפי ש"ח
144,250	242,843	148,062	נים שווי מזומ מזומנים ו
309,432	168,130	161,448	ם ים מוגבלי נסים אחר נכסים פינ מזומנים ו ת ליווי בחשבונו בשימוש
177,924	177,329	45,241	סד - רווח והפ י הוגן דרך נסים בשוו נכסים פינ רים יננסים אח ונכסים פ ך סחירים ניירות ער

4.6 . גילוי בהתאם להוראות סעיף 10)ב()14( לתקנות הדוחות

בהתאם לתקנה 10)ב()14( לתקנות ניירות ערך )דוחות תקופתיים ומיידיים(, התש"ל ,1970- החברה נדרשת ליתן התייחסות לעניין "סימני אזהרה" בחברה. התקנה הנ"ל מטילה דרישה על תאגידים לפרסם את פירוט התחייבויותיהם במהלך השנתיים שלאחר מועד הדוח הכספי, ואת המקורות הכספיים מהם הם צופים לפרוע את התחייבויות אלה )להלן: " דוח תזרים חזוי"(. בהתאם לתקנה הנ"ל, פרסום דוח תזרים חזוי נדרש מתאגידים בהם התקיימו "סימני אזהרה".

בהתאם לדוחות הכספיים של החברה ליום 30.9.2025 )סולו ומאוחד(, לחברה תזרים מזומנים שלילי מתמשך מפעילות שוטפת )סולו ומאוחד(, וכן הון חוזר חיובי )סולו ומאוחד( וגרעון בהון החוזר לתקופה של שנים עשר חודשים )סולו בלבד (.

עם זאת, להערכת דירקטוריון החברה, תזרים המזומנים השלילי המתמשך מפעילות שוטפת )סולו ומאוחד( וקיומו של גרעון בהון החוזר לתקופה של שנים עשר חודשים )סולו בלבד ( אינם מצביעים בהכרח על בעיית נזילות או העדר יכולת פירעון, והם נובעים, בעיקרם, מהיותה חברה העוסקת בפיתוח מקרקעין למגורים ולאור כללי הדיווח החשבונאי, כדלקמן:

לחברה גירעון בהון החוזר לתקופה של 12 חודשים )סולו( )אך לא בדוחות הכספיים המבוססים על תקופת המחזור התפעולי האופיינית לפעילות של יזמות נדל"ן למגורים , שהינה בת כ- 3 עד 4 שנים וגם לא בהון החוזר המאוחד לתקופה של 12 חודשים(. הגירעון בהון החוזר כאמור נובע בעיקר מהלוואות המסווגות כהתחייבויות שוטפות אשר הועמדו למימון מלאי מקרקעין ומלאי בניינים למכירה.

בנוסף, בהתאם לכללי הדיווח החשבונאי, הוצאות החברה בגין רכישת מקרקעין מסווגות כתזרים מזומנים מפעילות שוטפת אף שהמקרקעין עצמם מסווגים, עד לתחילת ביצוע הפרויקט, כנכס לא שוטף, דבר המשפיע לרעה על סעיף תזרים המזומנים מפעילות שוטפת.

בנוסף, גידול בעסקאות מכר בהן נכללו הסדרי מימון כדוגמת תנאי תשלום "20/80", בהם התשלום מהלקוחות משולם לאחר שקבוצת החברה כבר מכירה בחלק מההוצאות הנדרשות להקמתם של הפרויקטים, יוצרים פערי עיתוי בתזרים המזומנים של קבוצת החברה. יודגש, כי הואיל והסדרי מימון אלו אינם גורעים מתוקפן המחייב של עסקאות המכר, הם בעלי השלכות מוגבלות על תוצאות פעילותה של קבוצת החברה )בעיקר בהיבט של הוצאות המימון(, ועל פי ניסיון העבר, עסקאות אלו מושלמות בשיעור דומה לעסקאות מכר האחרות.

מעבר לאמור לעיל, דירקטוריון החברה בחן את תזרים המזומנים החזוי של החברה ל תקופה שמיום 1.10.2025 ועד ליום 31.12.2027 ובהסתמך על כך, קבע כי אין חשש סביר שהחברה לא תעמוד בהתחייבויותיה הקיימות והצפויות בתקופה האמורה בהגיע מועד קיומן, וזאת בשים לב לאמור לעיל וכן מהנימוקים הבאים:

א. לחברה יתרת מזומנים ובטוחות סחירות בסך של כ- 193 מיליון ש"ח.
ב. לחברה זכויות במקרקעין אשר מומנו ממקורות עצמיים ולפיכך ניתן לשעבדן לצורך קבלת מימון.
ג. לחברה יחסים פיננסיים מעולים המאפשרים לה גמישות מלאה בגיוס מקורות אשראי חדשים.

5 אירועים מהותיים בתקופת הדוח

.5.1 ביום ,18.2.2025 אישר דירקטוריון החברה, לאחר קבלת אישורה של ועדת הביקורת, תשלום מענק למר מיכאל קליין, מנכ"ל החברה היוצא, כאמור לעיל, וכן את תנאי כהונתה של הגב' רונית אשד לוי כמנכ"לית החברה. ביום ,7.4.2025 אישרה אסיפת בעלי המניות של החברה את ההחלטות האמורות. לפרטים נוספים, ראו דוח זימון האסיפה המשלים מיום 26.3.2025 ודוח על תוצאות האסיפה מיום 7.4.2025 )מס' אסמכתאות: 2025-01-020929 ו- 2025-01- ,025877 בהתאמה(. המידע המובא בדוח האמור נכלל בזאת על דרך של הפניה.
.5.2 ביום 11.3.2025 החליט דירקטוריון החברה על חלוקת דיבידנד לבעלי המניות בסך של 25 מיליון ש"ח, אשר שולם ביום .27.4.2025 לפרטים נוספים ראו הדוח המיידי של החברה מיום 12.3.2025 )מס' אסמכתא: 2025-01-016312(. המידע המובא בדוח האמור נכלל בזאת על דרך ההפניה .
.5.3 ביום ,11.3.2025 אישר דירקטוריון החברה, לאחר קבלת אישורה של ועדת הביקורת ובכפוף לקבלת אישורה של אסיפת בעלי המניות של החברה, את התקשרותה של חברה בשליטה משותפת של אפריקה התחדשות בהסכם קבלנות עם דניה סיבוס, להקמתו של פרויקט SOHO קדמת גונן בירושלים . ביום 6.5.2025 אישרה אסיפת בעלי המניות של החברה את ההחלטה האמורה. לפרטים נוספים, ראו דוח זימון האסיפה מיום 25.3.2025 ודוח על תוצאות האסיפה מיום 6.5.2025 )מס' אסמכתאות: 2025-01-020402 ו - ,2025-01-031788 בהתאמה(. המידע המובא בדוח האמור נכלל בזאת על דרך של הפניה.
.5.4 ביום ,11.3.2025 אישר דירקטוריון החברה, לאחר קבלת אישורה של ועדת הביקורת, הענקה של 22,018 כתבי אופציה הניתנים למימוש ל- 22,018 מניות רגילות של החברה, לשני נושא י משרה בחברה. הקצאת כתבי האופציה האמורים כפופה לקבלת האישורים הנדרשים על פי דין, ובכלל אלה אישור הבורסה לרישומן למסחר של המניות אשר תנבענה מכתבי האופציה האמורים. לאחר קבלת האישורים הנדרשים, ביום 1.4.2025 הוקצו כתבי האופציה האמורים. לפרטים נוספים ראו הדוח המיידי של החברה מיום 12.3.2025 )מס' אסמכתא: 2025-01- 016311(. המידע המובא בדוח האמור נכלל בזאת על דרך ההפניה .
.5.5 ביום 26.3.2025 נתקבלה הודעה מטעם רשות מקרקעי ישראל, לפיה הצעתה של קבוצת החברה במסגרת מכרז להקמת פרויקט דיור להשכרה בצפון רובע שדה דב בתל -אביב )להלן: "המכרז" ו - " הפרויקט ", בהתאמה(, הוכרזה כהצעה הזוכה במכרז, בכפוף לכניסתה של תכנית תא2/4444/ לתוקף אשר תסדיר את ייעוד המקרקעין מושא המכרז. בהתאם לתנאי ההצעה, תרכוש החברה את הקרקע מושא הפרויקט תמורת סך של כ - 281 מיליוני ש"ח )כולל מע"מ והוצאות פיתוח; מתוכה סך של כ - 66 מיליון ש"ח צמוד למדד תשומות הבניה(. לפרטים נוספים ראו הדוח המיידי של החברה מיום 27.3.2025 )מס' אסמכתא: 2025-01-021349(. המידע המובא בדוח האמור נכלל בזאת על דרך של הפניה.
.5.6 ביום ,18.5.2025 אישר דירקטוריון החברה על חלוקת דיבידנד לבעלי המניות בסך של 18 מיליון ש"ח, אשר שולם ביום .26.6.2025 לפרטים נוספים ראו סעיף 1 לחלק עדכון לפרק תיאור עסקי החברה, לעיל.
.5.7 לפרטים בדבר תכנית רכישה עצמית של מניות החברה ותכנית רכישה עצמית של אגרות החוב של החברה, ראו סעיף 1 לחלק עדכון לפרק תיאור עסקי החברה, לעיל.
.5.8 ביום ,18.5.2025 אישר דירקטוריון החברה , לאחר קבלת אישורה של ועדת הביקורת ובכפוף לקבלת אישור אסיפת בעלי המניות של החברה, את התקשרותה של החברה בהסכם עם אפריקה ישראל להשקעות בע"מ, בעלת השליטה בחברה )להלן: "אפריקה השקעות "(, מכוחו תעניק החברה שירותי ניהול להקמתו של פרויקט "גני יהודה" של אפריקה השקעות, בהיקף של 342 יחידות דיור. בתמורה, תהיה זכאית החברה לסך השווה ל- 2.7% מתקבולי המכירות בתוספת מע"מ כדין.
.5.9 בהמשך לאמור בסעיף 5.8 לעיל, ביום 2.7.2025 אישרה אסיפת בעלי המניות של החברה את התקשרותה בהסכם שירותי ניהול להקמתו של פרויקט "גני יהודה" של אפריקה השקעות .
.5.10 בהמשך לאמור בסעיף 5.5 לעיל, ביום ,2.7.2025 התקבלה הודעה מאת רשות מקרקעי ישראל, לפיה לאחר כניסתה לתוקף של תכנית תא,2/4444/ השתכללה זכייתה של החברה ברכישת קרקע להקמת פרויקט דיור להשכרה בצפון רובע שדה דב בתל -אביב. לפרטים נוספים ראו הדוחות המיידיים של החברה מיום 27.3.2025 ומיום 2.7.2025 )מס' אסמכתאות: 2025-01- 021349 ו- ,2025-01-047938 בהתאמה(. המידע המובא בדוחות האמורים נכלל בזאת על דרך של הפניה.
.5.11 ביום ,29.6.2025 אישר דירקטוריון החברה, לאחר קבלת אישורה של ועדת הביקורת ובכפוף לקבלת אישורה של אסיפת בעלי המניות של החברה, את התקשרותה של החברה בהסכם קבלנות עם דניה סיבוס, להקמתו של פרויקט סמל צפון בתל- אביב. ביום 11.8.2025 אישרה אסיפת בעלי המניות של החברה את ההחלטה האמורה. לפרטים נוספים, ראו דוח זימון האסיפה מיום 31.7.2025 ודוח על תוצאות האסיפה מיום 11.8.2025 )מס' אסמכתאות: 2025-01-057201 ו - ,2025-01-059500 בהתאמה(. המידע המובא בדוח האמור נכלל בזאת על דרך של הפניה.
.5.12 ביום ,29.6.2025 אישר דירקטוריון החברה, לאחר קבלת אישורה של ועדת הביקורת ובכפוף לקבלת אישורה של אסיפת בעלי המניות של החברה, את התקשרותה של אפריקה התחדשות בהסכם קבלנות עם דניה סיבוס, להקמתו של פרויקט "סביוני השמורה" בנתניה. ביום 11.8.2025 אישרה אסיפת בעלי המניות של החברה את ההחלטה האמורה. לפרטים נוספים, ראו דוח זימון האסיפה מיום 31.7.2025 ודוח על תוצאות האסיפה מיום 11.8.2025 )מס' אסמכתאות: 2025-01-057201 ו- ,2025-01-059500 בהתאמה(. המידע המובא בדוח האמור נכלל בזאת על דרך של הפניה.
.5.13 ביום ,28.8.2025 אישר דירקטוריון החברה, לאחר קבלת אישורה של ועדת הביקורת, הענקה של 12,492 כתבי אופציה הניתנים למימוש ל - 12,492 מניות רגילות של החברה , לנושא משרה בקבוצת החברה. הקצאת כתבי האופציה האמורים כפופה לקבלת האישורים הנדרשים על פי דין, ובכלל אלה אישור הבורסה לרישומן למסחר של המניות אשר תנבענה מכתבי האופציה האמורים. ביום 8.9.2025 הוקצו כתבי האופציה האמורים. לפרטים נוספים ראו הדוח ות המיידי ים של החברה מיום 31.8.2025 ומיום 8.9.2025 )מס' אסמכתאות: 2025-01-065395 ו - 2025- ,01-067616 בהתאמה(. המידע המובא בדוח האמור נכלל בזאת על דרך ההפניה .
.5.14 ביום ,28.8.2025 אישר דירקטוריון החברה חלוקת דיבידנד לבעלי המניות בסך של 15 מיליון ש"ח, אשר שולם ביום .21.9.2025 לפרטים נוספים ראו סעיף 3 לחלק עדכון לפרק תיאור עסקי החברה, לעיל.
.5.15 ביום ,28.8.2025 אישר דירקטוריון החברה, לאחר קבלת אישורה של ועדת הביקורת מתן התחייבות לשיפוי לנושאי המשרה בחברה. אישור ועדת הביקורת והדירקטוריון הינו גם ביחס למנכ"לית החברה והדירקטורים, וזאת בכפוף לקבלת אישורה של אסיפת בעלי המניות של החברה. לפרטים נוספים ראו דוח זימון האסיפה מיום 25.9.2025 )מס' אסמכתא: 2025-01- 071994( המידע המובא בדוח האמור נכלל בזאת על דרך של הפניה.

היבטי ממשל תאגידי

6 תרומות

בתקופה המצטברת של שנת 2025 תרמה החברה סך של כ- 1,091 אלפי ש"ח.

7 הדירקטוריון והנהלת החברה

בתקופה המצטברת של שנת 2025 התקיימו 17 ישיבות דירקטוריון וועדותיו.

8 אירועים לאחר תאריך המאזן

.8.1 ביום ,27.10.2025 גייסה החברה, בדרך של הרחבת סדרה 30,000,000 ש"ח ערך נקוב ניירות ערך מסחריים )סדרה 3(, רשומים על שם, בני 1 ש"ח ערך נקוב, כל אחד, של החברה, כך שלתאריך פרסום הדוח, עומדת הסדרה האמורה על 130,000,000 ש"ח ערך נקוב, הנושאות ריבית שנתית בשיעור של ריבית בנק ישראל בתוספת שיעור מרווח של .0.2%
.8.2 בהמשך לאמור בסעיף 5.15 לעיל, ביום ,2.11.2025 אישרה אסיפת בעלי המניות של החברה, מתן התחייבות לשיפוי ביחס למנכ"לית החברה והדירקטורים. לפרטים נוספים ראו דוח זימון האסיפה מיום 25.9.2025 ודוח תוצאות האסיפה מיום 2.11.2025 )מס' אסמכתאות: 2025- 01-071994 ו- ,2025-01-082892 בהתאמה( המידע המובא בדוחות האמורים נכלל בזאת על דרך של הפניה.
.8.3 לפרטים בקשר עם זכייתה של החברה במכרז להקמת פרויקט דיור להשכרה במתחם ברונפמן בהר הצופים, ירושלים, ראו הדוח המיידי של החברה מיום 6.11.2025 )מס' אסמכתא: 2025- 01-084482( וסעיף 3.6 לעיל. המידע המובא בדוח האמור נכלל בזאת על דרך של הפניה.

.8.4 ביום ,27.11.2025 אישר דירקטוריון החברה חלוקת דיבידנד לבעלי המניות בסך של 12 מיליון ש"ח, אשר עתיד להשתלם ביום .25.12.2025 לפרטים נוספים ראו סעיף 3 לחלק עדכון לפרק תיאור עסקי החברה, לעיל.

9 פרטים אודות תעודות ההתחייבות של התאגיד שבמחזור )באלפי ש"ח(

1 תעודות התחייבות בידי הציבור 2 :

ה'	סדרה
2020( גוסט מחודש או ת סדרה )וכן הרחב 9.2.2020	קה מועד הנפ
( 130,000 כ- בסך של בת סדרה )וכן הרח 159,564	)אלפי ד הנפקה קוב במוע סך שווי נ ש"ח(
קבועה	סוג ריבית
מודות חוב אינן צ אגרות ה	ריבית ה קרן + סוג הצמד
2.4%	בה ריבית נקו
כן	( סה )כן/לא סחר בבור רישום למ
30.9.2020 ם י שנה מיו אחת לחצ	לום ריבית מועדי תש
מו להן ישול י הקרן ש ם, שסכומ אינם שווי שנתיים ש תשלומים 7 י החלוקה ,2027 לפ – 2021 שנים אחת מה למרץ בכל 31 ב- ולם ה ה'( תש חוב )סדר רן אגרות מיתרת ק א( 4% כדלקמן: ) רן אגרות מיתרת ק ; )ב( 2% 31.3.2022 ו- 31.3.2021 ביום ; )ג( 31.3.2024 ו- 31.3.2023 ם שולם ביו רה ה'( ת החוב )סד ם שולם ביו רה ה'( ת החוב )סד רן אגרות מיתרת ק 14% רה ה'( החוב )סד רן אגרות מיתרת ק 37% ; )ד( 31.3.2025 .31.3.2027 ו- 31.3.2026 ום תשולם בי	לום קרן מועדי תש
214,277	)אלפי 30.9.25 לי ליום ע.נ. נומינ ש"ח(
213,624	ג"ח ליום תרות הא רים של י ערך בספ 30.9.25 ח( )אלפי ש"
-	ם ליום בית לשל רים של רי ערך בספ 30.9.25 ח( )אלפי ש"
209,928	ח( )אלפי ש" 30.9.25 ליום שווי שוק

סדרת אגרות חוב זו הינה מהותית כמשמעות המונח בתקנות ניירות ערך.

לא ניתנה ערבות לתשלום התחייבות החברה על פי שטר הנאמנות, לסדרות אגרות החוב המפורטות לעיל.

² אין לחברה זכות לבצע פדיון מוקדם.

10 פרטי הנאמן:

סדרה	ה'
ן שם הנאמ	ה לזר חבר שטראוס, ע"מ )1992( ב לנאמנות
סדרה: ראי על ה שם האח	אורי לזר
שרות: דרכי התק
טלפון:	03-6237777
פקס:	03-5613824
: ל" דוא	[email protected]
אר: משלוח דו כתובת ל	ביב ,94 תל א יגאל אלון

דירוג תעודות התחייבות שבידי הציבור

לפרטים אודות דירוג אגרות החוב של החברה, ראו את הדוח המיידי של החברה מיום 26.12.2024 )מס' אסמכתא: 2024-01-627688(. המידע המובא בדוח האמור נכלל בזאת על דרך של הפניה.

11 עובדי החברה

הדירקטוריון מביע את הערכתו להנהלת החברה ולצוות העובדים כולו על עבודתם המסורה ותרומתם לקידום החברה.

ד לוי	סנבורג
רונית אש	יעקב לוק
ללית	קטוריון
מנהלת כ	יו"ר הדיר

נספח א'

פרטים בקשר עם הערכות שווי מהותיות של נכס י נדל"ן להשקעה שבוצעו ליום :30.9.2025

ת ארנונה רה מורדו יור להשכ פרויקט ד שווי	ערכה נושא הה זיהוי
30.9.2025	ערכה עיתוי הה
30.9.2025	תוקף תאריך ה
	ש"ח( )באלפי שווי הוגן
443,070	30.9.2025
286,510	31.12.2024
ף במשרד קעין, שות מאי מקר , עו"ד וש גיל בר- לב	יך השווי זיהוי מער
ת לה ושמאו בינזון כלכ קישר, רו ר -לב תור שמאים ב
מקרקעין.
במשרד ין. שותף אי מקרקע ינזון, שמ דניאל רוב
ת לה ושמאו בינזון כלכ קישר, רו ר -לב תור שמאים ב
מקרקעין.
בעלי ידע הינם ם ה השמאי עת החבר למיטב ידי
ס זה . שווי לנכ ע הערכות אים לביצו וניסיון מת
כן	י? בלתי תלו יך השווי האם מער
שינויים. לא חלו	העשויים ך התוקף חר תארי שחלו לא השינויים
	השווי ת הערכת ת מסקנו לשנות א
לא	פוי? הסכם שי האם קיים
ן הכנסות גישת היוו השכרה - מגורים ל מרכיב ה	וי רכת השו מודל הע
חס שוואה בי גישת הה מזומנים, וני תזרים ביחס לנת
ון שיעור היו הראויים ו השכירות רות, דמי לשווי הדי
ראוי.
וץ. ישת החיל מסחר – ג מרכיב ה
לתקופת ריכי השווי ש את מע יוון ששימ שיעור הה	השווי את ך יצע מערי שלפיהן ב ההנחות
תאמה ו ,5%- בה 6% רט היה מרכיב הג ההנבה ול	הערכות למודל ה בהתאם ההערכה ,
ש"ח ל- 78 )מפוקח( 67 הינו בין צע למ"ר שכ"ד ממו
למ"ר.
של .2% עור שנתי דיור בשי יית מחירי תחזית על

אפריקה ישראל מגורים בע"מLtd Residences Israel Africa

חלק ג'

דוחות כספיים ליום 30 בספטמבר 2025

אפריקה ישראל מגורים בע"מ

דוחות כספיים תמציתיים מאוחדים ליום 30 בספטמבר 2025

)בלתי מבוקרים(

אפריקה ישראל מגורים בע"מ

דוחות כספיים תמציתיים מאוחדים ליום 30 בספטמבר 2025

)בלתי מבוקרים(

תוכן העניינים

	עמוד
החשבון ה של רואי דוח סקיר	2
: מבוקרים( דים )בלתי תיים מאוח פיים תמצי דוחות כס
י מצב הכספ חדים על ה ציתי ים מאו דוחות תמ	3-4
רווח הכולל חדים על ה ציתיים מאו דוחות תמ	5
ון שינויים בה חדים על ה ציתיים מאו דוחות תמ	6-8
מנים זרימי המזו חדים על ת ציתיים מאו דוחות תמ	9-10
חדים תיים המאו יים התמצי וחות הכספ ביאורים לד	11-20

דוח סקירה של רואה החשבון המבקר לבעלי המניות של אפריקה ישראל מגורים בע"מ

מבוא

סקרנו את המידע הכספי המצורף של חברת אפריקה ישראל מגורים בע"מ והחברות הבנות שלה )להלן - הקבוצה(, הכולל את הדוח התמציתי המאוחד על המצב הכספי ליום 30 בספטמבר, 2025 ואת הדוחות התמציתיים המאוחדים על רווח או הפסד, הרווח הכולל, השינויים בהון ותזרימי המזומנים לתקופות של תשעה ושלושה חודשים שהסתיימו באותו תאריך. הדירקטוריון וההנהלה אחראים לעריכה ולהצגה של מידע כספי לתקופות ביניים אלה בהתאם לתקן חשבונאות בינלאומי 34 IAS -" דיווח כספי לתקופות ביניים", וכן הם אחראים לעריכת מידע כספי לתקופות ביניים אלה לפי פרק ד' של תקנות ניירות ערך )דוחות תקופתיים ומיידיים(, התש"ל.1970- אחריותנו היא להביע מסקנה על מידע כספי לתקופות ביניים אלה בהתבסס על סקירתנו.

היקף הסקירה

ערכנו את סקירתנו בהתאם לתקן סקירה 2410 )ישראל( של לשכת רואי חשבון בישראל - "סקירה של מידע כספי לתקופות ביניים הנערכת על ידי רואה החשבון המבקר של הישות". סקירה של מידע כספי לתקופות ביניים מורכבת מבירורים, בעיקר עם אנשים האחראים לעניינים הכספיים והחשבונאיים, ומיישום נוהלי סקירה אנליטיים ואחרים. סקירה הינה מצומצמת בהיקפה במידה ניכרת מאשר ביקורת הנערכת בהתאם לתקני ביקורת מקובלים בישראל ולפיכך אינה מאפשרת לנו להשיג ביטחון שניוודע לכל העניינים המשמעותיים שהיו יכולים להיות מזוהים בביקורת. בהתאם לכך, אין אנו מחווים חוות דעת של ביקורת.

מסקנה

בהתבסס על סקירתנו, לא בא לתשומת ליבנו דבר הגורם לנו לסבור שהמידע הכספי הנ"ל אינו ערוך, מכל הבחינות המהותיות, בהתאם לתקן חשבונאות בינלאומי 34 IAS.

בנוסף לאמור בפסקה הקודמת, לא בא לתשומת ליבנו דבר הגורם לנו לסבור שהמידע הכספי הנ"ל אינו ממלא, מכל הבחינות המהותיות, אחר הוראות הגילוי לפי פרק ד' של תקנות ניירות ערך )דוחות תקופתיים ומיידיים(, התש"ל.1970-

תל-אביב, 27 בנובמבר, 2025 קוסט פורר גבאי את קסירר רואי חשבון

אפריקה ישראל מגורים בע"מ דוחות תמציתיים מאוחדים על המצב הכספי

ספטמבר ליום 30 ב 2024 2025 אלפי ש"ח אלפי ש"ח קר( )בלתי מבו נכסים טפים נכסים שו 242,843 148,062 ם שווי מזומני מזומנים ו 168,130 161,448 י שבונות ליוו שימוש בח מוגבלים ב סים אחרים כסים פיננ מזומנים ונ נכסים ך סחירים ו - ניירות ער ווח והפסד הוגן דרך ר סיים בשווי נכסים פיננ 177,329 45,241 חרים פיננסים א 129,274 83,723 רות חובה חייבים וית 531,719 490,854 וזה סים בגין ח לקוחות ונכ 10,058 50,572 שוטפים נכסי מסים 1,156,127 1,285,932 ם למכירה מלאי בנייני 2,415,480 2,265,832 ם ים שוטפי סה"כ נכס שוטפים נכסים לא 736,327 797,142 ארוך כירה לזמן בניינים למ קעין ומלאי מלאי מקר 687,511 1,212,804 בהקמה להשקעה קעה ונדל"ן נדל"ן להש 422,514 497,840 וי המאזני שיטת השו ופלות לפי שקעות מט חזקות וה חברות מו הלוואות ל 13,041 9,563 מוניטין 40,755 41,552 ן ארוך חייבים לזמ 3,836 4,114 רכוש קבוע 1,903,984 2,563,015 פים ים לא שוט סה"כ נכס		ליום 31
		בדצמבר
		2024
		אלפי ש"ח
		)מבוקר(


		144,250
		309,432

		177,924
		70,073
		501,263
		8,229
		1,328,158
		2,539,329

		692,327
		787,711
		500,642
		11,949
		41,093
		3,723
		2,037,445
4,319,464 4,828,847 ים סה"כ נכס		4,576,774

קל	ד לוי	נבורג
אהרן פרנ	רונית אש	יעקב לוקס
כספים	לית	קטוריון
סמנכ"ל ה	מנהלת כל	יו"ר הדיר

תאריך אישור הדוחות הכספיים: 27 בנובמבר 2025

הביאורים לדוחות הכספיים התמציתיים המאוחדים מהוו ים חלק בלתי נפרד מהם.

<-- PDF CHUNK SEPARATOR -->

אפריקה ישראל מגורים בע"מ דוחות תמציתיים מאוחדים על המצב הכספי

דצמבר ליום 31 ב	ספטמבר	ליום 30 ב
2024	2024	2025
אלפי ש"ח	אלפי ש"ח	אלפי ש"ח
)מבוקר(	קר(	)בלתי מבו
			ת והון התחייבויו
			ת שוטפות התחייבויו
			ת חוב ת של אגרו יות שוטפו קאיים וחלו אגידים בנ אשראי מת
1,047,574	1,065,171	1,030,423	חרים נקאיים וא תאגידים ב והלוואות מ
135,582	66,798	119,101	פקים קבלנים וס
66,779	77,436	55,182	ות זכות זכאים ויתר
327,952	212,851	272,663	מקרקעין ת למוכרי התחייבויו
22,028	25,134	22,385	הפרשות
331,270	231,681	207,423	בגין חוזים תחייבויות לקוחות וה מקדמות מ
27,657	31,794	44,281	ם שוטפים ת בגין מסי התחייבויו
1,958,842	1,710,865	1,751,458	שוטפות חייבויות סה"כ הת
			פות ת לא שוט התחייבויו
213,103	212,907	106,485	אגרות חוב
322,275	437,972	635,752	חרים נקאיים וא תאגידים ב הלוואות מ
12,923	11,414	181,130	ואחרות ת פיננסיות התחייבויו
122,822	105,798	142,952	נדחים בגין מסים התחייבות
2,587	2,684	2,118	ת לעובדים בגין הטבו התחייבות

673,710	770,775	1,068,437	א שוטפות חייבויות ל סה"כ הת
2,632,552	2,481,640	2,819,895	חייבויות סה"כ הת
			הון
12,655	12,643	12,666	הון מניות
228,959	228,959	228,959	מניות פרמיה על
236,363	236,363	236,363	ה קנות שליט ת שאינן מ בעלי זכויו סקאות עם קרן בגין ע
25,466	25,466	25,466	יה כתבי אופצ
1,361,814	1,256,544	1,422,617	ים יתרת עודפ
1,865,257	1,759,975	1,926,071	החברה בעלים של המיוחס ל סה"כ הון
78,965	77,849	82,881	שליטה ינן מקנות זכויות שא
1,944,222	1,837,824	2,008,952	סה"כ הון
4,576,774	4,319,464	4,828,847	הון חייבויות ו סה"כ הת

הביאורים לדוחות הכספיים התמציתיים המאוחדים מהוו ים חלק בלתי נפרד מהם.

אפריקה ישראל מגורים בע"מ דוחות תמציתיים מאוחדים על הרווח הכולל

לשנה ה שהסתיימ ביום	חודשים ל שלושה ה ביום 30	לתקופה ש שהסתיימ	ודשים ל תשעה ח ה ביום 30	לתקופה ש שהסתיימ
בר 31 בדצמ	בספטמבר			בספטמבר
2024	2024	2025	2024	2025
אלפי ש"ח )מבוקר(	אלפי ש"ח קר(	אלפי ש"ח )בלתי מבו	אלפי ש"ח קר(	אלפי ש"ח )בלתי מבו

966,476	257,498	209,793	710,038	672,531	קעין בניה ומקר ין עסקאות הכנסות בג
733,955	192,984	160,998	540,100	509,585	ן ה ומקרקעי סקאות בני אות בגין ע עלויות והוצ
232,521	64,514	48,795	169,938	162,946	רווח גולמי
26,314	6,834	7,571	19,245	20,422	ירה ושיווק הוצאות מכ
36,284	9,674	8,621	27,193	25,234	ת, נטו הלה וכלליו הוצאות הנ
)67,011(	-	)50,732(	-	)50,732(	נדל"ן להשקעה ו הוגן נדל"ן אמת שווי רווח מהת בהקמה להשקעה
2,159	529	611	1,410	2,300	רות, נטו הוצאות אח
234,775	47,477	82,724	122,090	165,722	לי רווח תפעו
)82,343(	)21,408(	)20,524(	)56,425(	)64,357(	מון הוצאות מי
55,103	17,391	10,722	37,916	36,174	מון הכנסות מי
)27,240(	)4,017(	)9,802(	)18,509(	)28,183(	מון, נטו הוצאות מי
					י טופלות לפ כלולות המ חי חברות חלק בריוו
54,294	2,312	964	13,363	11,412	נטו וי המאזני, שיטת השו
261,829	45,772	73,886	116,944	148,951	ההכנסה מסים על רווח לפני
)40,236(	)8,234(	)10,917(	)21,328(	)27,048(	הכנסה מסים על ה
221,593	37,538	62,969	95,616	121,903	ה ולל לתקופ פה ורווח כ רווח לתקו
					מיוחס ל:
217,900	36,186	62,077	93,038	117,987	החברה בעלי מניות
3,693	1,352	892	2,578	3,916	שליטה נן מקנות זכויות שאי
221,593	37,538	62,969	95,616	121,903
					ע.נ. ת 1 ש"ח ה אחת ב מניה רגיל רווח נקי ל
					ת החברה בעלי מניו המיוחס ל
17.23	2.86	4.90	7.36	9.32	( סיסי )ש"ח רווח נקי ב

17.16	2.86	4.87	7.35	9.26	ח( דולל )ש" רווח נקי מ ת ששימש ל הון המניו משוקלל ש הממוצע ה
					ווח למניה: בחישוב הר
12,643,536	12,643,536	12,665,583	12,643,536	12,658,872	בסיסי

12,694,813	12,661,816	12,750,433	12,661,816	12,738,406	מדולל

הביאורים לדוחות הכספיים התמציתיים המאוחדים מהוו ים חלק בלתי נפרד מהם.

אפריקה ישראל מגורים בע"מ דוחות תמציתיים מאוחדים על השינויים בהון

סך הכל הון אלפי ש"ח	זכויות שאינן מקנות שליטה אלפי ש"ח	סה"כ הון המיוחס לבעלי המניות אלפי ש"ח	יתרת עודפים אלפי ש"ח	כתבי אופציה אלפי ש"ח	קרן בגין עסקאות עם בעלי זכויות שאינן מקנות שליטה אלפי ש"ח	פרמיה על מניות אלפי ש"ח	הון מניות אלפי ש"ח
4.044.000	70.005	4 005 057	4 004 044	05.400	000 000	000.050	40.055	לתקופה של תשעה חודשים שהסתיימה ביום 30 בספטמבר 2025 (בלתי מבוקר) יתרה ליום 1 בינואר
1,944,222	78,965	1,865,257	1,361,814	25,466	236,363	228,959	12,655	(מבוקר) 2025
121,903	3,916	117,987	117,987	-	-	-	-	רווח כולל לתקופה
(58,000)	_	(58,000)	(58,000)	_	_	_	_	דיבידנד שחולק בידי החברה
(00,000)	_	. (00,000)	(11)	_	_	_	11	מימוש כתבי אופציות מימוש כתבי אופציות
			(11)					זקיפת הטבה בגין
827		827	827					אופציות לעובדים
2,008,952	82,881	1,926,071	1,422,617	25,466	236,363	228,959	12,666	יתרה ליום 30 בספטמבר 2025

סך הכל הון אלפי ש"ח	זכויות שאינן מקנות שליטה אלפי ש"ח	סה"כ הון המיוחס לבעלי המניות אלפי ש"ח	יתרת עודפים אלפי ש"ח	כתבי אופציה אלפי ש"ח	קרן בגין עסקאות עם בעלי זכויות שאינן מקנות שליטה אלפי ש"ח	פרמיה על מניות אלפי ש"ח	הון מניות אלפי ש"ח
	שאינן מקנות שליטה אלפי	המיוחס לבעלי	עודפים	אופציה אלפי	עסקאות עם בעלי זכויות שאינן מקנות שליטה	על מניות אלפי	אלפי	לתקופה של תשעה
	שאינן מקנות שליטה אלפי	המיוחס לבעלי המניות	עודפים	אופציה אלפי	עסקאות עם בעלי זכויות שאינן מקנות שליטה	על מניות אלפי	אלפי	חודשים שהסתיימה
הון אלפי ש"ח אלפי	שאינן מקנות שליטה אלפי	המיוחס לבעלי המניות אלפי ש"ח	עודפים אלפי ש"ח	אופציה אלפי	עסקאות עם בעלי זכויות שאינן מקנות שליטה	על מניות אלפי ש"ח	אלפי ש"ח	חודשׁים שהסתיימה ביום 30 בספטמבר 2024 (בלתי מבוקר) יתרה ליום 1 בינואר
הו ן אלפי ש"ח 1,465,702	שאינן מקנות שליטה אלפי ש"ח	המיוחס לבעלי המניות אלפי ש"ח	עודפים אלפי ש"ח אלפי ש"ח 1,224,100	אופציה אלפי	עסקאות עם בעלי זכויות שאינן מקנות שליטה	על מניות אלפי	אלפי	חודשים שהסתיימה ביום 30 בספטמבר 2024 (בלתי מבוקר) יתרה ליום 1 בינואר 2024 (מבוקר)
הון אלפי ש"ח אלפי	שאינן מקנות שליטה אלפי	המיוחס לבעלי המניות אלפי ש"ח	עודפים אלפי ש"ח	אופציה אלפי	עסקאות עם בעלי זכויות שאינן מקנות שליטה	על מניות אלפי ש"ח	אלפי ש"ח	חודשים שהסתיימה ביום 30 בספטמבר 2024 (בלתי מבוקר) יתרה ליום 1 בינואר 2024 (מבוקר) רווח כולל לתקופה
הו ן אלפי ש"ח 1,465,702	שאינן מקנות שליטה אלפי ש"ח	המיוחס לבעלי המניות אלפי ש"ח	עודפים אלפי ש"ח אלפי ש"ח 1,224,100	אופציה אלפי	עסקאות עם בעלי זכויות שאינן מקנות שליטה	על מניות אלפי ש"ח	אלפי ש"ח	חודשים שהסתיימה ביום 30 בספטמבר 2024 (בלתי מבוקר) יתרה ליום 1 בינואר 2024 (מבוקר)
הון אלפי ש"ח 1,465,702 95,616	שאינן מקנות שליטה אלפי ש"ח	המיוחס לבעלי המניות אלפי ש"ח 1,465,702 93,038	עודפים אלפי ש"ח 1,224,100 93,038	אופציה אלפי	עסקאות עם בעלי זכויות שאינן מקנות שליטה	על מניות אלפי ש"ח	אלפי ש"ח	חודשים שהסתיימה ביום 30 בספטמבר 2024 (בלתי מבוקר) יתרה ליום 1 בינואר 2024 (מבוקר) רווח כולל לתקופה דיבידנד שחולק בידי החברה הקצאת מניות לבעלי זכויות שאינן מקנות
הון אלפי ש"ח 1,465,702 95,616 (63,000)	שאינן מקנות שליטה אלפי ש"ח	המיוחס לבעלי המניות אלפי ש"ח 1,465,702 93,038 (63,000)	עודפים אלפי ש"ח 1,224,100 93,038	אופציה אלפי ש"ח - -	עסקאות עם בעלי זכויות מקנות שליטה אלפי ש"ח	על מניות אלפי ש"ח	אלפי ש"ח	חודשים שהסתיימה ביום 30 בספטמבר 2024 (בלתי מבוקר) יתרה ליום 1 בינואר 2024 (מבוקר) רווח כולל לתקופה דיבידנד שחולק בידי החברה הקצאת מניות לבעלי זכויות שאינן מקנות

אפריקה ישראל מגורים בע"מ דוחות תמציתיים מאוחדים על השינויים בהון (המשך)

סך הכל הון אלפי ש"ח	זכויות שאינן מקנות שליטה אלפי ש"ח	סה"כ הון המיוחס לבעלי המניות אלפי ש"ח	יתרת עודפים אלפי ש"ח	כתבי אופציה אלפי ש"ח	קרן בגין עסקאות עם בעלי זכויות שאינן מקנות שליטה אלפי ש"ח	אלפי	הון מניות אלפי ש"ח	לתקופה של שלושה חודשים שהסתיימה ביום 30 בספטמבר 2025 (בלתי מבוקר)
1,960,417	81,989	1,878,428	1,374,974	25,466	236,363	228,959	12,666	יתרה ליום 1 ביולי 2025 (בלתי מבוקר)
62,969	892	62,077	62,077	-	-	-	-	רווח כולל לתקופה דיבידנד שחולק בידי
(15,000)	-	(15,000)	(15,000)	-	-	-	-	החברה
566		566	566					זקיפת הטבה בגין אופציות לעובדים
2,008,952	82,881	1,926,071	1,422,617	25,466	236,363	228,959	12,666	יתרה ליום 30 בספטמבר 2025

סך הכל הון אלפי ש"ח	זכויות שאינן מקנות שליטה אלפי ש"ח	סה"כ הון המיוחס לבעלי המניות אלפי ש"ח	יתרת עודפים אלפי ש"ח	כתבי אופציה אלפי ש"ח	קרן בגין עסקאות עם בעלי זכויות שאינן מקנות שליטה שליטה	פרמיה על מניות אלפי ש"ח	הון מניות אלפי ש"ח	- -
	מקנות שליטה	המיוחס לבעלי המניות	עודפים	אופציה	עסקאות עם בעלי זכויות שאינן מקנות שליטה	מניות		לתקופה של שלושה חודשים שהסתיימה ביום 30 בספטמבר 2024 (בלתי מבוקר)
	מקנות שליטה	המיוחס לבעלי המניות	עודפים	אופציה	עסקאות עם בעלי זכויות שאינן מקנות שליטה	מניות אלפי ש"ח		לתקופה של שלושה חודשים שהסתיימה ביום 30 בספטמבר 2024 (בלתי מבוקר) יתרה ליום 1 ביולי 2024 רווח כולל לתקופה דיבידנד שחולק בידי
אלפי ש"ח 1,817,901 37,538	מקנות שליטה אלפי ש"ח 76,497	המיוחס לבעלי המניות אלפי ש"ח 1,741,404 36,186	עודפים אלפי ש"ח 1,237,973 36,186	אופציה אלפי ש"ח	עסקאות עם בעלי זכויות שאינן מקנות שליטה אלפי ש"ח	מניות אלפי ש"ח	אלפי ש"ח	לתקופה של שלושה חודשים שהסתיימה ביום 30 בספטמבר 2024 (בלתי מבוקר) יתרה ליום 1 ביולי 2024 רווח כולל לתקופה דיבידנד שחולק בידי

אפריקה ישראל מגורים בע"מ דוחות תמציתיים מאוחדים על השינויים בהון (המשך)

	הון מניור "אלפי ש
	לשנה שהסתיימה ביום 31 בדצמבר 2024 (מבוקר) יתרה ליום 1 בינואר
	12,643 2024
217,900	רווח כולל לשנה - דיבידנד שחולק בידי החברה -
261,829 - 25,466 236,363 -	הקצאת מניות לבעלי זכויות שאינן מקנות שליטה -
	מימוש כתבי אופציה 12
2,826 2,826	זקיפת הטבה בגין אופציות לעובדים -
1,865,257 1,361,814 25,466 236,363 228,959 12,65	יתרה ליום 31 בדצמבר 2024

הביאורים לדוחות הכספיים התמציתיים המאוחדים מהווים חלק בלתי נפרד מהם.

אפריקה ישראל מגורים בע"מ דוחות תמציתיים מאוחדים על תזרימי המזומנים

	לתקופה ש שהסתיימה	ודשים ל תשעה ח ספטמבר ביום 30 ב	ל שלושה לתקופה ש שהסתיימ בספטמבר	חודשים ה ביום 30	לשנה שהסתיימה ביום 31 בדצמבר
	2025	2024	2025	2024	2024
	אלפי ש"ח	אלפי ש"ח	אלפי ש"ח	אלפי ש"ח	אלפי ש"ח
	)בלתי מבו	קר(	)בלתי מבו	קר(	מבוקר

ה רווח לתקופ ת תזרימי י להציג א דרושות כד התאמות ה שוטפת: מפעילות המזומנים	121,903	95,616	62,969	37,538	221,593
ה ל"ן להשקע הוגן של נד שינוי בשווי	)50,732(	-	)50,732(	-	)67,011(
תות פחת והפח	3,431	3,510	1,085	1,328	4,989
קות ברות מוחז ה בריווחי ח חלק הקבוצ
זני השווי המא לפי שיטת המטופלות יים בשווי כסים פיננס ש ושערוך נ רווח ממימו	)11,412(	)13,363(	)964(	)2,312(	)54,294(
סחירים ניירות ערך וח והפסד - הוגן דרך רו	)2,201(	)7,144(	)206(	)6,559(	)9,561(
ם יות לעובדי ה בגין אופצ זקיפת הטב	827	2,406	566	385	2,826
מון, נטו הוצאות מי	25,248	22,154	8,291	8,398	29,756
סה ים על ההכנ הוצאות מס	27,048	21,328	10,917	8,234	40,236
	114,112	124,507	31,926	47,012	168,534
תחייבויות: פי רכוש וה שינוי בסעי
חובה ים ויתרות שינוי בחייב	)15,017(	17,441	3,116	2,001	34,349
בגין חוזים חות ונכסים שינוי בלקו	10,409	)164,071(	)10,778(	)19,407(	)133,615(
ות טו ממקדמ למכירה, נ אי בניינים שינוי במל מלקוחות	)106,586(	)21,973(	)32,848(	23,527	104,557
נים וספקים שינוי בקבל	)16,481(	)55,419(	)22,587(	)22,288(	13,366
כות ם ויתרות ז שינוי בזכאי	)15,175(	28,221	9,906	29,629	14,921
שות שינוי בהפר	357	)3,789(	)8,325(	)7,365(	)6,895(
בדים, נטו הטבות לעו ייבות בגין שינוי בהתח	)469(	)124(	)365(	-	)222(
	)142,962(	)199,714(	)61,881(	6,097	26,461
הכנסה, נטו מסים על ה	)33,637(	5,616	)18,472(	20,000	1,424
לפני שינוי ת שוטפת טו מפעילו מזומנים, נ
ן אי מקרקעי בסעיף מל	)62,487(	)69,591(	)48,427(	73,109	196,419
רקעין ף מלאי מק שינוי בסעי	)87,991(	)259,305(	)21,485(	)103,273(	)298,927(
ת שוטפת טו - פעילו מזומנים נ	)150,478(	)328,896(	)69,912(	)30,164(	)102,508(
ה לות השקע מנים מפעי תזרימי מזו
ם קעין ואחרי מוכרי מקר ( הלוואות ל פרעון )מתן השקעה עה ונדל"ן ל דל"ן להשק השקעה בנ	3,706	)42,208(	444	)3,367(	)346(
בהקמה	)237,549(	)41,681(	)167,995(	)32,364(	)73,479(
ש קבוע רכישת רכו	)1,436(	)917(	)358(	)252(	)1,191(
ן דרך רווח ם בשווי הוג סים פיננסיי מימוש בנכ ם פיננסים חירים ונכסי רות ערך ס והפסד - ניי אחרים, נטו	134,884	30,428	18,565	141,006	32,250
רים פיננסים אח נים ונכסים שינוי במזומ י שבונות ליוו שימוש בח מוגבלים ב	147,984	)11,333(	50,894	6,987	)152,635(
קבלה ריבית שהת	15,111	16,316	4,905	7,585	27,651
לות בשיטת רות המטופ קעה( בחב פרעון )הש זני השווי המא	29,964	)9,341(	11,504	)13,520(	)42,870(
ת השקעה טו - פעילו מזומנים נ	92,664	)58,736(	)82,041(	106,075	)210,620(

אפריקה ישראל מגורים בע"מ דוחות תמציתיים מאוחדים על תזרימי המזומנים )המשך(

לשנה שהסתיימה ביום 31 בדצמבר	חודשים ל שלושה ה ביום 30	לתקופה ש שהסתיימ בספטמבר	ודשים ל תשעה ח ספטמבר ביום 30 ב	לתקופה ש שהסתיימה
2024	2024	2025	2024	2025
אלפי ש"ח	אלפי ש"ח	אלפי ש"ח	אלפי ש"ח	אלפי ש"ח
מבוקר	קר(	)בלתי מבו	קר(	)בלתי מבו

					לות מימון מנים מפעי תזרימי מזו
)130,691(	-	-	)130,691(	)129,753(	ת חוב פרעון אגרו
298,952	27,965	15,958	435,132	90,343	יים, נטו גידים בנקא ן קצר מתא אשראי לזמ
154,207	59,580	157,300	154,137	222,300	רוך אות לזמן א קבלת הלוו
)83,000(	)18,000(	)15,000(	)63,000(	)58,000(	שולם דיבידנד ש
)185,592(	)713(	)739(	)184,873(	)2,196(	רוך אות לזמן א פרעון הלוו
					מאוחדת ת בחברה קצאת מניו תמורה מה
					לי מניות למניות לבע בי אופציה והנפקת כת
337,100	-	-	337,100	-	ליטה ת זכויות ש שאינן מקנו
)73,992(	)20,563(	)19,721(	)57,724(	)61,068(	למה ריבית ששו
316,984	48,269	137,798	490,081	61,626	ת מימון טו - פעילו מזומנים נ
3,856	124,180	)14,155(	102,449	3,812	מזומנים ומנים ושווי ן(, נטו במז גידול )קיטו
140,394	118,663	162,217	140,394	144,250	התקופה ם לתחילת שווי מזומני מזומנים ו
144,250	242,843	148,062	242,843	148,062	קופה ם לסוף הת שווי מזומני מזומנים ו

הביאורים לדוחות הכספיים התמציתיים המאוחדים מהוו ים חלק בלתי נפרד מהם.

ביאורים לדוחות הכספיים התמציתיים המאוחדים

ביאור 1 - כללי

א. אפריקה ישראל מגורים בע"מ הינה חברה תושבת ישראל אשר התאגדה בישראל וכתובתה הרשומה היא יוני נתניהו 1ג', אור יהודה. הדוחות הכספיים המאוחדים של הקבוצה ליום 30 בספטמבר ,2025 כוללים את אלה של החברה ושל החברות הבנות שלה )להלן: "הקבוצה"( וכן את זכויות הקבוצה בחברות כלולות ובעסקאות משותפות. הקבוצה עוסקת בייזום, תכנון, פיתוח, בנייה ושיווק של יחידות דיור למגורים )הכוללים, לעיתים, גם שטחי מסחר ומשרדים(. הפעילות האמורה מתבצעת על כלל הקרקעות בקבוצה באופן עקבי למעט ניצול הזדמנויות עסקיות למימוש מקרקעין ללא השלמת פעילות הייזום. במסגרת פעילות זו פועלת החברה להקמת המבנים, שיווק ומכירת יחידות דיור ו/או מגרשים בישראל. כמו כן , החל משנת ,2014 החלה החברה בפעילות של הקמה, ניהול ואחזקה של פרויקט ים של דיור להשכרה בישראל.

ניירות הערך של החברה רשומים למסחר בבורסה לניירות ערך בתל-אביב.

ב. בהתייחס להשפעות הישירות של מלחמת "חרבות ברזל" על החברה בתקופת הדוח, העבודה באתרי החברה ממשיכה, וניתן לומר כי העיכוב בהתקדמות העבודות בעקבות המלחמה אינו מהותי. האמור הינו גם ביחס להשפעות מבצע "עם כלביא", במסגרתו פתחה מדינת ישראל במתקפה על איראן, במטרה לפגוע ולהשמיד תשתיות גרעין ואמל"ח איראניים, כאשר במהלך תקופה זו נסגרו חלק מאתרי החברה והואטה העבודה באתרי החברה. ביום 24 ביוני 2025 נכנסה לתוקפה הפסקת אש בין הצדדים והחברה המשיכה בפעילותה הסדירה באתרי החברה. לפרטים נוספים ראה ביאור 1ב' לדוחות הכספיים השנתיים המאוחדים.
ג. יש לעיין בדוחות תמציתיים מאוחדים אלו בהקשר לדוחות הכספיים השנתיים של החברה ליום 31 בדצמבר 2024 ולשנה שהסתיימה באותו תאריך, ולביאורים אשר נלוו אליהם.

ביאור 2 - עיקרי המדיניות החשבונאית

א. בסיס לעריכת הדוחות הכספיים:

הדוחות הכספיים התמציתיים המאוחדים )להלן - "דוחות כספיים ביניים"( של הקבוצה נערכו בהתאם לתקן חשבונאות בינלאומי 34 IAS," דיווח כספי לתקופות ביניים" )להלן - "34 IAS(".

בעריכת דוחות כספיים ביניים אלה, יישמה הקבוצה מדיניות חשבונאית, כללי הצגה ושיטות חישוב הזהים לאלו שיושמו בעריכת דוחותיה הכספיים ליום 31 בדצמבר ,2024 ולשנה שהסתיימה באותו תאריך.

ב. הדוחות הכספיים התמציתיים המאוחדים ערוכים בהתאם להוראות הגילוי ב פרק ד' לתקנות ניירות ערך )דוחות תקופתיים ומיידיים(, התש"ל.1970-

ג. קביעת שווי הוגן של נדל"ן להשקעה ונדל"ן להשקעה בהקמה בדוחות ביניים:

לצורך קביעת השווי ההוגן של נדל"ן להשקעה מתבססת החברה על הערכ ות שווי שבוצעו על ידי שמאים בלתי תלוי ים אחת לשנה. בנוסף, בכל תאריך דיווח ביניים, בוחנת החברה את הצורך בעדכון אומדן השווי ההוגן של הנדל"ן להשקעה שלה ביחס לשוויו ההוגן אשר נקבע במועד האחרון בו התבצעה לגביו הערכת שווי, על מנת לבחון האם אומדן זה מייצג אומדן מהימן לשווי ההוגן נכון לתאריך הדיווח ביניים. בחינה זו נעשית באמצעות סקירת שינויים בשוק הנדל"ן הרלוונטי, בחוזי השכירות בנכס, בסביבה המקרו- כלכלית של הנכס, וכן במידע חדש בדבר עסקאות מהותיות אשר נעשו בסביבת הנכס ובנכסים דומים וכל מידע אחר אשר עשוי להצביע על שינויים בשווי ההוגן של הנכס. במידה ולהערכת החברה קיימים לגבי נכס מסוים סימנים לכך שהשווי ההוגן לתאריך הדיווח ביניים שונה באופן מהותי מהשווי ההוגן שנאמד במועד האחרון בו בוצעה הערכת שווי, אומדת החברה למועד הדיווח ביניים את השווי ההוגן של נכסים אלו באמצעות שמאי חיצוני.

הערכת השווי של נדל"ן להשקעה בהקמה לפרויקט דיור להשכרה מורדות ארנונה שבוצעה ליום 30 בספטמבר ,2025 בוצעה, עבור מ רכיב המגורים להשכרה, לפי גישת היוון הכנסות ביחס לנתוני תזרים מזומנים, גישת ההשוואה ביחס לשווי הדירות, דמי השכירות הראויים ושיעור היוון ראוי, ועבור מרכיב המסחר, לפי גישת החילוץ.

עבור מרכיב המגורים להשכרה, שיעור ההיוון ששימש את מעריכי השווי לתקופת ההנבה ולמרכיב הגרט היה 6% ו,5%- בהתאמה, יתרת שיעור הרווח היזמי מסך שווי הפרויקט הינו ,8.4% שכ"ד ממוצע למ"ר הינו בין 67 )מפוקח( ל- 78 ש"ח למ"ר.

אפריקה ישראל מגורים בע"מ ביאורים לדוחות הכספיים התמציתיים המאוחדים

ביאור 2 - עיקרי המדיניות החשבונאית )המשך(

ד. שערי חליפין ובסיס ההצמדה:

)1( יתרות הצמודות למדד המחירים לצרכן מוצגות בהתאם למדד הידוע האחרון בתום תקופת הדיווח. )מדד החודש שקדם לחודש של מועד הדוח הכספי( או בהתאם למדד בגין החודש האחרון של תקופת הדיווח )מדד החודש של החודש של מועד הדוח הכספי(, בהתאם לתנאי העסקה.
)2( להלן נתונים על המדד:

מות מדד תשו בבניה	אל	מדד בישר	שער החליפין
מדד ידוע	מדד בגין	מדד ידוע	היציג של הדולר )ש"ח ל1-
נקודות	נקודות	נקודות	דולר(
				פיים: וחות הכס תאריך הד
377.31	146.63	147.47	3.306	2025 ספטמבר ליום 30 ב
357.65	143.11	143.38	3.710	2024 ספטמבר ליום 30 ב
360.91	142.85	143.24	3.647	2024 דצמבר ליום 31 ב

%	%	%	%	ינוי: שיעורי הש
				ודשים ל תשעה ח לתקופה ש ה שהסתיימ
4.54	2.65	2.95	)9.35(	2025 ספטמבר ביום 30 ב
1.69	3.43	3.52	2.29	2024 ספטמבר ביום 30 ב
				חודשים ל שלושה לתקופה ש ה שהסתיימ
0.47	0.49	1.36	)1.87(	2025 ספטמבר ביום 30 ב
0.61	1.30	1.59	)1.30(	2024 ספטמבר ביום 30 ב
				תיימה לשנה שנס
2.6	3.2	3.4	0.6	2024 דצמבר ביום 31 ב

ביאורים לדוחות הכספיים התמציתיים המאוחדים

ביאור 3 - תקני דיווח כספי חדשים ופרשנויות שפורסמו

גילוי לתקני IFRS חדשים בתקופה שלפני יישומם:

תקן דיווח כספי בינלאומי ,18 הצגה וגילוי בדוחות כספיים

בחודש אפריל 2024 פרסם המוסד הבינלאומי לתקינה בחשבונאות )IASB )את תקן דיווח כספי בינלאומי 18 )IFRS 18(, הצגה וגילוי בדוחות כספיים )להלן: " התקן החדש "( אשר מחליף את תקן חשבונאות בינלאומי 1 )1IAS), הצגת דוחות כספיים )להלן: " 1IAS)" .

מטרת התקן החדש הינה לשפר את יכולת ההשוואה והשקיפות בדוחות הכספיים.

התקן החדש יכלול דרישות קיימות של 1IAS ודרישות חדשות להצגה בדוח רווח או הפסד לרבות הצגת סכומים וסיכומי משנה אשר נדרשים בהתאם לתקן החדש, מתן גילוי על מדדי ביצוע המוגדרים על ידי ההנהלה ) defined-management performance measures )ודרישות חדשות להקבצה ופיצול של מידע פיננסי.

התקן החדש אינו משנה את הוראות ההכרה והמדידה של פריטים בדוחות הכספיים. עם זאת, מאחר ופריטים בדוח רווח או הפסד יצטרכו להיות מסווגים לאחת מחמש קטגוריות )פעילות תפעולית, פעילות השקעה, פעילות מימון, מסים על הכנסה ופעילות שהופסקה( הוא עשוי לשנות את הרווח התפעולי של הישות. כמו כן, פרסום התקן החדש גרם לתיקונים בהיקף מצומצם לתקני חשבונאות נוספים אשר ביניהם 7IAS, דוח על תזרימי מזומנים ו34-IAS, דיווח כספי לתקופות ביניים.

התקן החדש ייושם למפרע החל מתקופות שנתיות המתחילות ביום 1 בינואר 2027 או לאחריו. בהתאם להחלטת הרשות לניירות ערך, יישום מוקדם אפשרי, תוך מתן גילוי החל מהתקופה המתחילה ביום 1 בינואר .2025 החברה בוחנת את השפעת התקן החדש, לרבות השפעת התיקונים לתקני חשבונאות נוספים כתוצאה מהתקן החדש, על הדוחות הכספיים המאוחדים.

ביאור 4 - דיבידנדים

ביום 11.3.2025 החליט דירקטוריון החברה על חלוקת דיבידנד בסך של 25,000 אלפי ש"ח לבעלי מניות רגילות ) 1.98 ש"ח למניה( אשר שולם בחודש אפריל .2025

ביום 18.5.2025 החליט דירקטוריון החברה על חלוקת דיבידנד בסך של 18,000 אלפי ש"ח לבעלי מניות רגילות ) 1.42 ש" ח למניה(, אשר שולם בחודש יוני .2025

ביום ,28.8.2025 החליט דירקטוריון החברה חלוקת דיבידנד בסך של 15,000 אלפי ש "ח לבעלי מניות רגילות ) 1.18 ש"ח למניה( אשר שולם בחודש ספטמבר .2025

ביום 27.11.2025 אישר דירקטוריון החברה חלוקת דיבידנד בסך של 12,000 אלפי ש''ח לבעלי מניות רגילות ) 0.95 ש''ח למניה(, אשר עתיד להשתלם ביום .23.12.2025

ביאור 5 - עסקאות שאינן במזומן

א. בתקופה של תשעה חודשים שהסתיימה ביום 30.9.2025 הכירה החברה, בדוח על המצב הכספי, במלאי מקרקעין כנגד התחייבות למוכרי מקרקעין לזמן ארוך המסווגת בסעיף התחייבויות פיננסיות אחרות בסך של כ37,137- אלפי ש"ח.
בשנת 2024 הכירה החברה, בדוח על המצב הכספי, במלאי בניינים למכירה כנגד התחייבות למוכרי מקרקעין במסגרת ההתחייבויות השוטפות בסך של כ- 258,905 אלפי ש"ח.
כמו כן, בתקופה של תשעה חודשים שהסתיימו ביום 30.9.2024 הכירה החברה, בדוח על המצב הכספי, במלאי בניינים למכירה כנגד התחייבות למוכרי מקרקעין במסגרת ההתחייבויות השוטפות בסך של כ102,379- אלפי ש''ח.
ב. בתקופה של תשעה ושלושה חודשים שהסתיימה ביום 30.9.2025 הכירה החברה בנדל" ן להשקעה כנגד התחייבויות פיננסיות ואחרות בסך של כ132,024- אלפי ש"ח בגין יתרת תשלום עבור רכישת המקרקעין במסגרת מכרז להקמת פרויקט דיור להשכרה בצפון רובע שדה דב בתל-אביב . לפרטים נוספים ראה ביאור 6ה'.

ביאורים לדוחות הכספיים התמציתיים המאוחדים

ביאור 6 - עסקאות ואירועים מהותיים בתקופת הדוח

א. בהמשך לאמור בביאור 35ג')13( לדוחות הכספיים השנתיים, ביום ,18.2.2025 אישר דירקטוריון החברה, לאחר קבלת אישורה של ועדת הביקורת, תשלום מענק פרישה מיוחד בסך של 780,000 ש"ח למר מיכאל קליין, מנכ"ל החברה היוצא, וכן את תנאי כהונתה של רונית אשד לוי, מנכ"לית החברה. לפרטים אודות תנאי כהונתה של מנכ " לית החברה, ראו ביאור 37ו' לדוחות הכספיים השנתיים.

ביום ,7.4.2025 אישרה אסיפת בעלי המניות של החברה את ההחלטות האמורות.

ב. בהמשך לאמור בביאור 11ו' לדוחות הכספיים השנתיים, ביום 6.5.2025 אישרה אסיפת בעלי המניות של החברה , לאחר שאושרה על ידי דירקטוריון החברה ביום 11.3.2025 ולאחר שאושרה על ידי ועדת הביקורת ביום ,5.3.2025 את התקשרותה, באמצעות חברת הפרויקט, בהסכם קבלנות לפיו תעניק דניה סיבוס שירותי בניה כקבלן ראשי בשלב א' של פרויקט SOHO קדמת גונן בירושלים, בתמורה לסכום פאושלי של 238 מיליון ש"ח צמוד למדד תשומות הבניה לחודש מאי 2024 )חלק החברה 119 מיליון ש"ח( בתוספת מע"מ כדין.
ג. בהמשך לאמור בביאור 35ג')11( לדוחות הכספיים השנתיים, ביום 13.3.2025 סיים מר מיכאל קליין את כהונתו כמנכ"ל החברה, וביום 14.3.2025 החלה הגב' רונית אשד לוי את כהונתה כמנכ"לית החברה.
ד. ביום ,11.3.2025 אישר דירקטוריון החברה, לאחר קבלת אישורה של ועדת הביקורת, הענקה של 22,018 כתבי אופציה הניתנים למימוש ל- 22,018 מניות רגילות של החברה, לשני נושאי משרה בחברה. בעניין תנאי ההענקה ו תקופת ההבשלה ראה ביאור 26 לדוחות הכספיים השנתיים.

כתבי האופציה האמורים הוקצו ביום ,31.3.2025 לאחר קבלת אישור הבורסה לניירות ערך בתל-אביב בע"מ לרישומן למסחר של המניות שתנבענה מכתבי האופציה האמורים.

השווי ההוגן במועד ההענקה של כתבי האופציה למניות שהוענקו, נאמד באמצעות מודל S&B לתמחור אופציות. להלן הפרמטרים ששימשו למדידת השווי ההוגן במועד ההענקה של תוכנית תשלום מבוסס מניות:

כ- 2.3	וני ש"ח( נקה )במילי מועד ההע שווי הוגן ב
	וי ההוגן: חישוב השו שהובאו ב הפרמטרים
250.4	)בש"ח( מחיר מניה
277.48-297.78	ש מחיר מימו
41.05%	צפויה תנודתיות
6	ם הצפוי משך החיי
4.26%	יכון ת חסרת ס שיעור ריבי

ה. ביום 26.3.2025 נתקבלה הודעה מטעם רשות מקרקעי ישראל, לפיה הצעתה של קבוצת החברה במסגרת מכרז להקמת פרויקט דיור להשכרה בצפון רובע שדה דב בתל-אביב )להלן: "המכרז" ו- "הפרויקט", בהתאמה(, הוכרזה כהצעה הזוכה במכרז, בכפוף לכניסתה של תכנית תא2/4444/ לתוקף אשר תסדיר את ייעוד המקרקעין מושא המכרז. בהתאם, לתנאי ההצעה, תרכוש החברה את הקרקע מושא הפ רויקט תמורת סך של כ- 281 מיליוני ש"ח )כולל מע"מ והוצאות פיתוח; מתוכה סך של כ- 66 מיליון ש"ח צמוד למדד תשומות הבניה(.

החברה תפעל להקמתן של כ- 390 יחידות דיור )לא כולל יחידות דיור שתתווספנה ככל שתתווספנה מכוח הקלות תכנוניות מסוימות(, אשר מחציתן תושכרנה במסגרת פרויקט "דירה להשכיר" בשכר דירה מפוקח, בהתאם לתנאי המכרז, במהלך תקופה של 20 שנים לפחות, והיתרה תושכרנה בשוק החופשי. בנוסף תפעל החברה להקמת שטחים על קרקע מושא המכרז ביועד למסחר בהיקף של כ- 2,200 מ"ר ותעסוקה בהיקף של כ- 2,400 מ"ר. על פי תנאי המכרז, קרקע מושא הפרויקט תימסר לחברה בתוך 24 חודשים ממועד כניסתה לתוקף של התכנית האמורה והכרזה סופית על הזוכים במכרז )להלן: "המועד ה קובע"(. כמו כן, על פי תנאי המכרז, הוצאת טופס 4 ותעודת גמר לפרויקט תיעשה בתוך 72 חודשים מהמועד הקובע.

בהתאם לתנאי המכרז, חתמה קבוצת החברה על הסכם פריסת תשלומים, בקשר עם הפרויקט והמקרקעין, וכן שילמה סך השווה לכ132- מיליון ש"ח, המהווה 30% מעלות הקרקע והוצאות הפיתוח בגינה, בתוך כ- 90 יום מהמועד הקובע. החברה מימנה את מחיר הרכישה ממקורותיה העצמיים ובאמצעות אשראי מתאגיד בנקאי בהיקף של כ107- מיליון ש"ח.

ביום ,2.7.2025 התקבלה הודעה מאת רשות מקרקעי ישראל, לפיה לאחר כניסתה לתוקף של תכנית תא,2/4444/ השתכללה זכייתה של החברה ברכישת קרקע להקמת פרויקט דיור להשכרה בצפון רובע שדה דב בתל-אביב.

ביאורים לדוחות הכספיים התמציתיים המאוחדים

ביאור 6 - עסקאות ואירועים מהותיים בתקופת הדוח )המשך(

ו. ביום ,18.5.2025 אישר דירקטוריון החברה, לאחר קבלת אישורה של ועדת הביקורת ובכפוף לקבלת אישור אסיפת בעלי המניות של החברה, את התקשרותה של החברה בהסכם עם אפריקה ישראל להשקעות בע"מ, בעלת השליטה בחברה )להלן: " אפריקה השקעות"(, מכוחו תעניק החברה שירותי ניהול להקמתו של פרויקט "גני יהודה" של אפריקה השקעות, בהיקף של 342 יחידות דיור. בתמורה, תהיה זכאית החברה לסך השווה ל- 2.7% מתקבולי המכירות בתוספת מע"מ כדין.

ביום 2.7.2025 אישרה אסיפת בעלי המניות של החברה את התקשרותה של החברה בהסכם שירותי ניהול להקמתו של פרויקט "גני יהודה" של אפריקה השקעות.

ז. ביום ,29.6.2025 אישר דירקטוריון החברה, לאחר קבלת אישורה של ועדת הביקורת ובכפוף לקבלת אישורה של אסיפת בעלי המניות של החברה, את התקשרותה של החברה בהסכם קבלנות עם דניה סיבוס , להקמתו של פרויקט סמל צפון בתל-אביב. ביום 11.8.2025 אישרה אסיפת בעלי המניות של החברה את ההחלטה האמורה.
ח. ביום ,29.6.2025 אישר דירקטוריון החברה, לאחר קבלת אישורה של ועדת הביקורת ובכפוף לקבלת אישורה של אסיפת בעלי המניות של החברה, את התקשרותה של אפריקה התחדשות בהסכם קבלנות עם דניה סיבוס, להקמתו של פרויקט "סביוני השמורה" בנתניה. ביום 11.8.2025 אישרה אסיפת בעלי המניות של החברה את ההחלטה האמורה.
ט. ביום ,28.8.2025 אישר דירקטוריון החברה, לאחר קבלת אישורה של ועדת הביקורת מתן התחייבות לשיפוי לנושאי המשרה בחברה. אישור ועדת הביקורת והדירקטוריון הינו גם ביחס למנכ"לית החברה והדירקטורים, וזאת בכפוף לקבלת אישורה של אסיפת בעלי המניות של החברה. ביום ,2.11.25 אישרה אסיפת בעלי המניות של החברה את ההחלטה האמורה.
י. ביום ,28.8.2025 אישר דירקטוריון החברה, לאחר קבלת אישורה של ועדת הביקורת, הענקה של 12,492 כתבי אופציה הניתנים למימוש ל- 12,492 מניות רגילות של החברה, לנושא משרה בקבוצת החברה. הקצאת כתבי האופציה האמורים כפופה לקבלת האישורים הנדרשים על פי דין, ובכלל אלה אישור הבורסה לרישומן למסחר של המניות אשר תנבענה מכתבי האופציה האמורים. ביום 8.9.2025 הוקצו כתבי האופציה האמורים. בעניין תנאי ההענקה ותקופת ההבשלה ראה ביאור 26 לדוחות הכספיים השנתיים.

כ- 1.3	וני ש"ח( נקה )במילי מועד ההע שווי הוגן ב
	וי ההוגן: חישוב השו שהובאו ב הפרמטרים
242.1	)בש"ח( מחיר מניה
288.45 268.78 –	ש מחיר מימו
42.55%	צפויה תנודתיות
6	ם הצפוי משך החיי
4.03%	יכון ת חסרת ס שיעור ריבי

יא. לפרטים אודות אישור הדירקטוריון לחלוקת דיבידנד לאחר תאריך המאזן, ראו ביאור 4 לעיל.

ביאורים לדוחות הכספיים התמציתיים המאוחדים

ביאור 7 - עסקאות ואירועים מהותיים לאחר מועד הדיווח

א. ביום ,27.10.2025 גייסה החברה, בדרך של הרחבת סדרה ניירות ערך מסחריים )סדרה 3(, אשר למועד הדוח יתרתם הסתכמה לסך של 100,000,000 ש''ח ערך נקוב, סך של 30,000,000 ש''ח ערך נקוב נוספים, רשומים על שם, בני 1 ש''ח ערך נקוב, כל אחד, של החברה, כך שלתאריך פרסום הדוח עומדת הסדרה האמורה על 130,000,000 ש''ח ערך נקוב, הנושאות ריבית שנתית בשיעור של ריבית בנק ישראל בתוספת שיעור מרווח של .0.2%
ב. ביום 6.11.2025 נתקבלה הודעה מטעם רשות מקרקעי ישראל, לפיה הצעתה של קבוצת החברה במסגרת מכרז להקמת פרויקט דיור להשכרה במתחם ברונפמן בהר הצופים, ירושלים, הוכרזה כהצעה הזוכה במכרז. בהתאם לתנאי ההצעה תרכוש החברה את הקרקע מושא הפרויקט תמורת סך של כ31.6- מיליוני ש''ח )כולל מע''מ והוצאות פיתוח(. החברה תפעל להקמתן של כ170- יחידות דיור )לא כולל יחידות דיור שתתווספנה )ככל שתתווספנה מכוח הקלות תכנוניות מסוימות(. מתוך יחידות הדיור האמורות, 25% מהן תושכרנה במסגרת פרויקט "דירה להשכיר" בשכר דירה מפוקח, במהלך תקופה של 20 שנים לפחות, והיתרה תושכרנה בשוק החופשי, והכל בהתאם לתנאי המכרז. בנוסף תפעל החברה להקמת שטחים על קרקע מושא המכרז ביעוד למסחר בהיקף של כ- 1,850 מ"ר )שטח עיקרי ושירות(. על פי תנאי המכרז, הקרקע מושא הפרויקט תימסר לחברה במועד המוקדם מבין: )1( אישור אכלוס למתחם חדש, של מעונות סטודנטים בגבעת רם )לתאריך הדוח, הקרקע אינה פנויה ומשמשת למעונות סטודנטים, אשר יועברו למתחם החדש כאמור(, )2( יום ,31.8.2026 )3( 36 חודשים ממועד מתן היתר הבניה למתחם המעונות החדש כאמור. הוצאת טופס 4 ותעודת גמר לפרויקט מיועדת להיות בתוך 60 חודשים ממועד ההכרזה על הצעת החברה כהצעה הזוכה. יצוין, כי לתאריך זה, התב"ע החלה על הקרקע הינה לשכירות לצמיתות. בכוונת החברה לפעול לשינוי התב"ע, כך שזו תהיה לשכירות ארוכת טווח לתקופה של 20 שנים )או יותר(. בהתאם לתנאי המכרז, בכוונת החברה להתקשר בתוך 90 יום ממועד ההכרזה, בהסכם לפריסת תשלומים. בהתאם, התמורה תשולם לאורך תקופה שלא תעלה על 24 חודשים, אשר לאחריה יתקשרו הצדדים בהסכם חכירה בגין הקרקע מושא הפרויקט. בכוונת החברה לממן את תמורת הרכישה ממקורותיה עצמיים ו/או באמצעות מימון פיננסי חיצוני, אשר לתאריך הדוח טרם סוכמו היקפו ו/או תנאיו.

ביאור 8 - שווי הוגן של מכשירים פיננסיים

השווי ההוגן של נכסים והתחייבויות פיננסיים נקבע כדלקמן:

השווי ההוגן של נכסים והתחייבויות פיננסיים עם תנאים סטנדרטיים ואשר נסחרים בשווקים פעילים נקבע בהתייחס למחירי שוק מצוטטים.
היתרה בדוחות הכספיים של מזומנים ושווי מזומנים, מזומנים מוגבלים בשימוש בחשבון הליווי, נכסים פיננסיים בשווי הוגן דרך רווח או הפסד - ניירות ערך סחירים ונכסים פיננסים אחרים, לקוחות ונכסים בגין חוזה, חייבים, אשראי מתאגידים בנקאיים ונותני אשראי אחרים )שאינו צמוד למדד(, קבלנים וספקים וזכאים תואמת או קרובה לשווי ההוגן שלהם.

הטבלה להלן מפרטת את הערך בספרים והשווי ההוגן של קבוצות מכשירים פיננסיים, המוצגים בדוחות הכספיים, שלא על-פי שווים ההוגן:

		ים ערך בספר			שווי הוגן
	ליום 30 ב )בלתי מבו	ספטמבר קר(	ליום 31 בדצמבר מבוקר	ליום 30 ב )בלתי מבו	ספטמבר קר(	ליום 31 בדצמבר מבוקר
	2025	2024	2024	2025	2024	2024
	אלפי ש"ח	אלפי ש"ח	אלפי ש"ח	אלפי ש"ח	אלפי ש"ח	אלפי ש"ח
ן חייבים לזמ 1( ארוך )רמה	8,886	9,971	9,569	12,036	11,673	11,168
ת התחייבויו מה 2( ) אחרות )ר	156,077(	)151,812	151,664( ( )	( ) )143,310	134,127(	( )136,650
אגרות חוב )רמה 1(	( )213,624	)342,419	344,897( ( )	( ) )209,928	329,682(	( )335,688

)1( השווי ההוגן והערך בספרים כו ללים ריבית צבורה וחלויות שוטפות.
)2( ליום 30.9.2025 עומדת החברה באמות המידה הפיננסיות שנקבעו.

ביאורים לדוחות הכספיים התמציתיים המאוחדים

ביאור 8 - שווי הוגן של מכשירים פיננסיים )המשך(

להלן פירוט של מכשירים פיננסי ים של הקבוצה הנמדדים בשווי הוגן, על פי רמות:

2025 ספטמבר	ליום 30 ב
קר(	)בלתי מבו
רמה 3	רמה 1
אלפי ש"ח	אלפי ש"ח
		הפסד: ך רווח או וי הוגן דר נסיים בשו נכסים פינ
-	45,241	סחירים ניירות ערך
252,175	-	לות חברות כלו הלוואות ל


2024 ספטמבר	ליום 30 ב
קר(	)בלתי מבו
רמה 3	רמה 1
אלפי ש"ח	אלפי ש"ח
		הפסד: ך רווח או וי הוגן דר נסיים בשו נכסים פינ
-	177,329	סחירים ניירות ערך
229,265	-	לות חברות כלו הלוואות ל


2024 דצמבר	ליום 31 ב
)מבוקר(
רמה 3	רמה 1
אלפי ש"ח	אלפי ש"ח
		הפסד: ך רווח או וי הוגן דר נסיים בשו נכסים פינ
-	177,924	סחירים ניירות ערך

ליום 30.9.2025 עומדת החברה באמות המידה הפיננסיות שנקבעו.

ביאורים לדוחות הכספיים התמציתיים המאוחדים

ביאור 9 - דיווח מגזרי

א. כללי:

פעילות החברה הינה בשני מגזרי פעילות. פעילותה העיקרית של החברה הינה תחת מגזר ייזום פרויקטים בתחום הבניה למגורים. כמו כן לחברה מגזר ייזום והפעלת נכסים להשכרה.

להלן מפורטים מגזרי הפעילות של החברה בהתאם ל8-IFRS:

מגזר יזמות פרויקטים – איתור קרקעות, רכישתן, השבחת הקרקעות על ידי שינוי ייעודן )ככל שיש צורך בכך, ובמידה וניתן(, הקמת המבנים, שיווק ומכירת יחידות דיור ו/או מגרשים בישראל.

מגזר ייזום דיור להשכרה – הקמה, ניהול ואחזקה של פרויקטי דיור להשכרה בישראל.

מגזר אחרים – שטחי מסחר להשכרה בפרויקט מודיעין.

נכסים לא מיוחסים והתאמות - פריטים שלא הוקצו, הכוללים בעיקר נכסי מטה של החברה, עלויות הנהלה וכלליות, מימון )כולל עלויות מימון והכנסות מימון, לרבות בגין התאמת שווי הוגן של מכשירים פיננסיים( ומסים על ההכנסה , מנוהלים על בסיס קבוצתי.

מגזרי הפעילות נקבעו בהתבסס על המידע הנבחן על ידי מקבל ההחלטות התפעוליות הראשי )CODM )לצרכי קבלת החלטות לגבי הקצאת משאבים והערכת ביצועים.

תוצאות המגזר נמדדות על בסיס רווח לאחר הוצאות מימון, נטו, מאחר שההנהלה סבורה כי מדד זה הינו הרלוונטי ביותר להערכה.

תוצאות חברות כלולות מוצגות בהתאם לשיעור ההחזקה בהן שכן כך נסקרים הנתונים על ידי ה- CODM של הקבוצה.

ב. ניתוח הכנסות ותוצאות לפי מגזרי פעילות

לתקופה של תשעה חודשים שהסתיימה ביום 30 בספטמבר 2025 )בלתי מבוקר(

	יזמות פרויקטים	ייזום דיור להשכרה	אחרים	התאמות	סה"כ
			אלפי ש"ח
הכנסות
חיצוניים הכנסות מ	770,242	17,222	5,412	( )120,345	672,531
רווח גולמי	201,008	16,106	5,148	)59,316(	162,946
ימון נטו הוצאות מ רווח לאחר	140,715	51,391	5,148	)59,715(	137,539
י טופלות לפ כלולות המ חי חברות חלק בריוו וי המאזני שיטת השו					11,412
ההכנסה מיסים על רווח לפני					148,951

אפריקה ישראל מגורים בע"מ ביאורים לדוחות הכספיים התמציתיים המאוחדים

ביאור 9 - דיווח מגזרי )המשך(

לתקופה של תשעה חודשים שהסתיימה ביום 30 בספטמבר 2024 )בלתי מבוקר(

	יזמות פרויקטים	ייזום דיור להשכרה	אחרים אלפי ש"ח	התאמות	סה"כ
הכנסות
חיצוניים הכנסות מ	799,587	16,469	4,820	( )110,838	710,038
רווח גולמי	201,084	15,338	4,855	)51,339(	169,938
ימון נטו הוצאות מ רווח לאחר	159,187	40	4,855	)60,501(	103,581
י טופלות לפ כלולות המ חי חברות חלק בריוו וי המאזני שיטת השו					13,363
ההכנסה מיסים על רווח לפני					116,944

לתקופה של שלושה חודשים שהסתיימה ביום 30 בספטמבר 2025 )בלתי מבוקר(

	יזמות פרויקטים	ייזום דיור להשכרה	אחרים	התאמות	סה"כ
			אלפי ש"ח
הכנסות
חיצוניים הכנסות מ	237,493	5,810	1,596	)35,106(	209,793

רווח גולמי	59,086	5,432	1,412	)17,135(	48,795


מון נטו הוצאות מי ד( לאחר רווח )הפס	38,719	48,624	1,412	)15,833(	72,922

י טופלות לפ כלולות המ חי חברות חלק בריוו
וי המאזני שיטת השו					964

ההכנסה מיסים על רווח לפני					73,886

אפריקה ישראל מגורים בע"מ ביאורים לדוחות הכספיים התמציתיים המאוחדים

ביאור 9 - דיווח מגזרי )המשך(

לתקופה של שלושה חודשים שהסתיימה ביום 30 בספטמבר 2024 )בלתי מבוקר(

	יזמות פרויקטים	ייזום דיור להשכרה	אחרים אלפי ש"ח	התאמות	סה"כ
הכנסות
חיצוניים הכנסות מ	291,768	5,553	1,690	)41,513(	257,498
רווח גולמי	76,018	5,205	1,690	)18,399(	64,514
מון נטו הוצאות מי ד( לאחר רווח )הפס	59,049	)1,391(	1,690	)15,888(	43,460
י טופלות לפ כלולות המ חי חברות חלק בריוו
וי המאזני שיטת השו					2,312
ההכנסה מיסים על רווח לפני					45,772

לשנה שהסתיימה ביום 31 בדצמבר 2024 )מבוקר(

	יזמות פרויקטים	ייזום דיור להשכרה	אחרים	התאמות	סה"כ
			אלפי ש"ח
הכנסות
חיצוניים הכנסות מ	1,102,934	22,065	6,066	( )164,589	966,476

רווח גולמי	283,976	20,602	5,758	)77,815(	232,521

ימון נטו הוצאות מ רווח לאחר	219,917	95,153	10,309	( )117,844	207,534

י טופלות לפ כלולות המ חי חברות חלק בריוו
וי המאזני שיטת השו					54,294

ההכנסה מיסים על רווח לפני					261,829

מידע כספי נפרד )בלתי מבוקר( ליום 30 בספטמבר 2025

תוכן העניינים

ע מ ו ד
2	מבקר החשבון ה של רואה דוח מיוחד
	ר (: לתי מבוק י נפרד )ב מידע כספ
4 - 3	פי המצב הכס נתונים על
5	לל הרווח הכו נתונים על
6-7	זומנים תזרימי המ נתונים על
8	מידע נוסף

טל. +972-3-6232525 פקס +972-3-5622555 ey.com קוסט פורר גבאי את קסירר דרך מנחם בגין 144א', תל -אביב 6492102

לכבוד

בעלי המניות של חברת אפריקה ישראל מגורים בע"מ אור יהודה

א.ג.נ,.

הנדון: דוח מיוחד של רואה החשבון המבקר על מידע כספי ביניים נפרד לפי תקנה 38ד' לתקנות ניירות ערך )דוחות תקופתיים ומיידיים(, התש"ל1970-

מבוא

סקרנו את המידע הכספי הביניים הנפרד המובא לפי תקנה 38ד' לתקנות ניירות ערך )דוחות תקופתיים ומיידיים(, התש"ל1970- של חברת אפריקה ישראל מגורים בע"מ )להלן - החברה(, ליום 30 בספטמבר, 2025 ולתקופות של תשעה ושלושה חודשים שהסתיימו באותו תאריך. המידע הכספי הביניים הנפרד הינו באחריות הדירקטוריון וההנהלה של החברה. אחריותנו היא להביע מסקנה על המידע הכספי הביניים הנפרד לתקופות ביניים אלו בהתבסס על סקירתנו.

היקף הסקירה

ערכנו את סקירתנו בהתאם לתקן סקירה 2410 )ישראל( של לשכת רואי חשבון בישראל - "סקירה של מידע כספי לתקופות ביניים הנערכת על ידי רואה החשבון המבקר של הישות". סקירה של מידע כספי נפרד לתקופות ביניים מורכבת מבירורים, בעיקר עם אנשים האחראים לעניינים הכספיים והחשבונאיים, ומיישום נוהלי סקירה אנליטיים ואחרים. סקירה הינה מצומצמת בהיקפה במידה ניכרת מאשר ביקורת הנערכת בהתאם לתקני ביקורת מקובלים בישראל ולפיכך אינה מאפשרת לנו להשיג ביטחון שניוודע לכל העניינים המשמעותיים שהיו יכולים להיות מזוהים בביקורת. בהתאם לכך, אין אנו מחווים חוות דעת של ביקורת.

מסקנה

בהתבסס על סקירתנו, לא בא לתשומת ליבנו דבר הגורם לנו לסבור שהמידע הכספי הביניים הנפרד הנ"ל אינו ערוך, מכל הבחינות המהותיות, בהתאם להוראות תקנה 38ד' לתקנות ניירות ערך )דוחות תקופתיים ומיידיים(, התש"ל.1970-

קוסט פורר גבאי את קסירר רואי חשבון

תל-אביב, 27 בנובמבר, 2025

נתונים על המצב הכספי

דצמבר ליום 31 ב	ספטמבר	ליום 30 ב
2024	2024	2025
אלפי ש"ח	אלפי ש"ח	אלפי ש"ח
)מבוקר(	קר(	)בלתי מבו
			נכסים
			טפים נכסים שו
34,623	52,976	27,691	ם שווי מזומני מזומנים ו
110,128	43,297	27,321	י שבונות ליוו שימוש בח מוגבלים ב סים אחרים כסים פיננ מזומנים ונ
177,924	177,329	45,241	ך סחירים - ניירות ער ווח והפסד הוגן דרך ר סיים בשווי נכסים פיננ
237,377	306,129	289,965	וזים סים בגין ח לקוחות ונכ
53,384	105,196	58,714	רות חובה חייבים וית
994,584	923,410	1,018,724	ם למכירה מלאי בנייני
1,608,020	1,608,337	1,467,656	ם ים שוטפי סה"כ נכס
			שוטפים נכסים לא
548,793	591,303	564,220	ארוך כירה לזמן בניינים למ קעין ומלאי מלאי מקר
501,201	470,124	501,237	קעה נדל"ן להש
1,110,479	993,438	1,218,925	חזקות חברות מו הלוואות ב השקעות ו
39,535	39,197	39,994	ן ארוך חייבים לזמ
3,025	3,102	3,497	רכוש קבוע
2,203,033	2,097,164	2,327,873	פים ים לא שוט סה"כ נכס
3,811,053	3,705,501	3,795,529	ים סה"כ נכס

קל	ד לוי	נבורג
אהרן פרנ	רונית אש	יעקב לוקס
כספים	לית	קטוריון
סמנכ"ל ה	מנהלת כל	יו"ר הדיר

תאריך אישור הדוחות הכספיים הנפרדים: 27 בנובמבר 2025

נתונים על המצב הכספי )המשך(

דצמבר ליום 31 ב	ספטמבר	ליום 30 ב
2024	2024	2025
אלפי ש"ח	אלפי ש"ח	אלפי ש"ח
)מבוקר(	קר(	)בלתי מבו
			ת והון התחייבויו

			ת שוטפות התחייבויו
			לוואות ות חוב וה ת של אגר יות שוטפו קאיים וחלו אגידים בנ אשראי מת
971,014	905,311	940,156	חרים בנקאיים וא מתאגידים
61,588	43,889	72,037	פקים קבלנים וס
59,164	52,741	63,388	ות זכות זכאים ויתר
158,065	105,316	129,364	מקרקעין ת למוכרי התחייבויו
17,550	18,984	19,669	הפרשות
94,860	64,404	60,462	בגין חוזים תחייבויות לקוחות וה מקדמות מ
27,657	31,794	44,281	ם שוטפים ת בגין מסי התחייבויו
1,389,898	1,222,439	1,329,357	שוטפות חייבויות סה"כ הת
			פות ת לא שוט התחייבויו
213,103	212,907	106,485	אגרות חוב
258,475	437,972	349,652	חרים נקאיים וא תאגידים ב הלוואות מ
12,923	11,414	13,009	ואחרות ת פיננסיות התחייבויו
69,202	58,549	69,125	נדחים בגין מסים התחייבות
2,195	2,245	1,830	ת לעובדים בגין הטבו התחייבות
555,898	723,087	540,101	א שוטפות חייבויות ל סה"כ הת
1,945,796	1,945,526	1,869,458	חייבויות סה"כ הת
			הון
12,655	12,643	12,666	הון מניות
228,959	228,959	228,959	מניות פרמיה על
236,363	236,363	236,363	ה קנות שליט ת שאינן מ בעלי זכויו סקאות עם קרן בגין ע
25,466	25,466	25,466	יה כתבי אופצ
1,361,814	1,256,544	1,422,617	ים יתרת עודפ
1,865,257	1,759,975	1,926,071	ה של החבר ס לבעלים הון המיוח
3,811,053	3,705,501	3,795,529	הון חייבויות ו סה"כ הת

נתונים על הרווח הכולל

תיימה לשנה שנס
ביום	חודשים ל שלושה לתקופה ש		ודשים ל תשעה ח	לתקופה ש
בר 31 בדצמ	בספטמבר ה ביום 30	שהסתיימ	בספטמבר	ה ביום 30 שהסתיימ
אלפי ש"ח	אלפי ש"ח	אלפי ש"ח	אלפי ש"ח	אלפי ש"ח
2024	2024	2025	2024	2025
)מבוקר(	קר( )בלתי מבו		קר(	)בלתי מבו
490,267	128,468	112,183	372,087	341,521	ין עסקאות הכנסות בג קעין בניה ומקר
350,824	90,105	80,776	268,284	246,556	אות בגין עלויות והוצ עין ניה ומקרק עסקאות ב
139,443	38,363	31,407	103,803	94,965	רווח גולמי
16,225	4,322	4,714	12,189	11,999	ירה ושיווק הוצאות מכ
33,388	8,780	8,011	25,056	23,520	ת, הלה וכלליו הוצאות הנ נטו
)31,151(	-	-	-	-	הוגן אמת שווי רווח מהת קעה נדל"ן להש
)1,401(	)434(	)100(	)1,067(	)24(	חרות, נטו הכנסות א
17,061	12,668	12,625	36,178	35,495
122,382	25,695	18,782	67,625	59,470	לי רווח תפעו
)76,426(	)20,116(	)18,987(	)53,279(	)56,084(	מון הוצאות מי
44,356	14,316	6,832	29,735	24,181	מון הכנסות מי
)32,070(	)5,800(	)12,155(	)23,544(	)31,903(	מון, נטו הוצאות מי
145,493	20,356	56,909	57,119	97,256	ת, ות מוחזקו רווח מחבר נטו ממס
235,805	40,251	63,536	101,200	124,823	מסים על רווח לפני ההכנסה
)17,905(	)4,065(	)1,459(	)8,162(	)6,836(	הכנסה מסים על ה
					לתקופה רווח כולל בעלים של המיוחס ל
217,900	36,186	62,077	93,038	117,987	החברה

אפריקה ישראל מגורים בע"מ נתונים על תזרימי המזומנים

תיימה לשנה שהס צמבר ביום 31 בד	שים שלושה חוד תקופה של ביום 30 שהסתיימה בספטמבר		דשים ל ל תשעה חו לתקופה ש ביום 30 שהסתיימה בספטמבר
אלפי ש"ח	אלפי ש"ח	אלפי ש"ח	אלפי ש"ח	אלפי ש"ח
2024	2024	2025	2024	2025
)מבוקר(	ר( )בלתי מבוק		ר(	)בלתי מבוק

217,900	36,186	62,077	93,038	117,987	לות שוטפת מנים מפעי תזרימי מזו החברה בעלים של ה המיוחס ל רווח לתקופ תזרימי להציג את דרושות כדי התאמות ה
					וטפת: מפעילות ש המזומנים
)31,151(	-	-	-	-	"ן להשקעה הוגן של נדל שינוי בשווי
1,208	299	316	869	913	תות פחת והפח
)145,493(	)20,356(	)56,909(	)57,119(	)97,256(	ס ות, נטו ממ ברות מוחזק רווח בגין ח
)6,848(	)3,845(	)206(	)4,430(	)2,201(	ן ים בשווי הוג כסים פיננסי ש ושערוך נ רווח ממימו ים ת ערך סחיר פסד - ניירו דרך רווח וה
2,468	265	566	2,157	718	ות לעובדים ה בגין אופצי זקיפת הטב
34,797	9,897	11,046	24,064	31,906	ון, נטו הוצאות מימ
17,905	4,065	1,459	8,162	6,836	פסד דוח רווח וה ם שהוכרו ב הוצאות מסי
90,786	26,511	18,349	66,741	58,903
					: התחייבויות עיפי רכוש ו שינויים בס
18,930	)5,237(	2,685	9,374	)8,601(	בה ם ויתרות חו שינוי בחייבי
20,441	29,391	)31,884(	)48,311(	)52,588(	גין חוזה ות ונכסים ב שינוי בלקוח
					קדמות ירה, נטו ממ בניינים למכ שינוי במלאי
)48,810(	5,786	)21,302(	)79,643(	)58,166(	מלקוחות
)21,259(	)8,829(	)1,523(	)38,958(	10,450	ים וספקים שינוי בקבלנ
11,874	7,246	1,518	7,714	)12,455(	ות ם ויתרות זכ שינוי בזכאי
)5,075(	)5,810(	)7,988(	)3,641(	2,119	שות שינוי בהפר
)175(	-	)365(	)125(	)365(	ים, נטו טבות לעובד יבות בגין ה שינוי בהתחי
)24,074(	22,547	)58,859(	)153,590(	)119,606(
10,696	21,980	)2,565(	13,923	8,711	למו(, נטו תקבלו )ששו הכנסה שה מסים על ה
77,408	71,038	)43,075(	)72,926(	)51,992(	עיף ני שינוי בס שוטפת לפ טו מפעילות מזומנים, נ עין מלאי מקרק
)210,999(	)88,152(	)10,449(	)233,572(	)34,375(	מקרקעין שינוי במלאי
)133,591(	)17,114(	)53,524(	)306,498(	)86,367(	שוטפת ו - פעילות מזומנים נט
					ה לות השקע מנים מפעי תזרימי מזו
)344(	)3,367(	444	)42,207(	3,705	ין, נטו וכרי מקרקע הלוואות למ פרעון )מתן(
)549( )1,127(	)5( )241(	- )345(	)623( )865(	)36( )1,385(	ה ל"ן להשקע השקעה בנד ש קבוע רכישת רכו
					רך רווח בשווי הוגן ד ים פיננסיים מימוש בנכס
29,537	18,156	4,601	27,714	134,884	ירים, נטו רות ערך סח והפסד - ניי ם רים מוגבלי פיננסים אח נים ונכסים שינוי במזומ
)95,392(	)22,203(	7,883	)28,561(	82,807	שבונות ליווי בשימוש בח
18,667	5,083	1,699	10,566	7,208	קבלה ריבית שהת
87,365	)15,890(	)29,831(	111,973	16,601	ות, נטו ברות מוחזק הלוואות לח פרעון )מתן(
38,157	)18,467(	)15,549(	77,997	243,784	השקעה ו - פעילות מזומנים נט

אפריקה ישראל מגורים בע"מ נתונים על תזרימי המזומנים )המשך(

תיימה לשנה שהס צמבר ביום 31 בד	ודשים ל שלושה ח לתקופה ש ביום 30 שהסתיימה בספטמבר		ל תשעה לתקופה ש חודשים ביום 30 שהסתיימה בספטמבר
אלפי ש"ח	אלפי ש"ח	אלפי ש"ח	אלפי ש"ח	אלפי ש"ח
2024	2024	2025	2024	2025
)מבוקר(	ר( )בלתי מבוק		ר(	)בלתי מבוק
					לות מימון מנים מפעי תזרימי מזו

)130,691(	-	-	)130,691(	)129,753(	ת חוב פרעון אגרו
)400(	-	-	)400(	-	שאינן עלי זכויות ת מניות לב ה בגין מכיר עלויות עסק וחזקת ה בחברה מ מקנות שליט
303,934	19,559	28,486	420,991	77,024	טו ם ואחרים, נ דים בנקאיי קצר מתאגי אשראי לזמן
)83,000(	)18,000(	)15,000(	)63,000(	)58,000(	ששולמו דיבידנדים
)170,592(	)713(	)740(	)169,873(	)2,194(	ך ות לזמן ארו פרעון הלווא
154,207	59,580	-	154,137	-	ך ות לזמן ארו קבלת הלווא
)61,806(	)17,656(	)15,246(	)48,092(	)51,426(	מה ריבית ששול
11,652	42,770	)2,500(	163,072	)164,349(	מימון ו - פעילות מזומנים נט
)83,782(	7,189	)71,573(	)65,429(	)6,932(	מזומנים מנים ושווי (, נטו במזו גידול )קיטון
118,405	45,787	99,264	118,405	34,623	תקופה לתחילת ה ווי מזומנים מזומנים וש
34,623	52,976	27,691	52,976	27,691	פה לסוף התקו ווי מזומנים מזומנים וש

<-- PDF CHUNK SEPARATOR -->

א. כללי:

)1( כללי:

המידע הכספי הנפרד של החברה ערוך בהתאם להוראות תקנה 38ד' לתקנות ניירות ערך )דוחות תקופתיים ומיידיים( התש"ל.1970-

יש לעיין במידע כספי נפרד זה בהקשר למידע הכספי הנפרד של החברה ליום 31 בדצמבר 2024 ולשנה שהסתיימה באותו תאריך, ולנתונים הנוספים אשר נלוו אליהם.

)2( הגדרות

החברה - אפריקה ישראל מגורים בע"מ.

חברה מוחזק ת - כהגדרתה בביאור 1ג')10( בדוחות הכספיים המאוחדים של החברה ליום 31 בדצמבר .2024

)3( מדיניות חשבונאית:

המידע הכספי הנפרד נערך בהתאם למדיניות החשבונאית המפורטת בביאור 2 לדוחות הכספיים הנפרדים השנתי ים של החברה ליום 31 בדצמבר ,2024 ולשנה שהסתיימה באותו תאריך.

ב. דיבידנדים

ביום 18.5.2025 החליט דירקטוריון החברה על חלוקת דיבידנד בסך של 18,000 אלפי ש"ח לבעלי מניות רגילות ) 1.42 ש"ח למניה(, אשר שולם בחודש יוני .2025

ביום ,28.8.2025 החליט דירקטוריון החברה חלוקת דיבידנד בסך של 15,000 אלפי ש"ח לבעלי מניות רגילות )1.18 ש"ח למניה(, אשר שולם בחודש ספטמבר .2025

ביום 27.11.2025 אישר דירקטוריון החברה חלוקת דיבידנד בסך של 12,000 אלפי ש''ח לבעלי מניות רגילות )0.95 ש''ח למניה(, אשר עתיד להשתלם ביום .23.12.2025

ג. לפרטים אודות אירועים בתקופת הדוח ולאחריו, ראו ביאורים 6 ו7- לדוחות כספיים תמציתיים מאוחדים של החברה ליום 30 בספטמבר .2025

טל. +972-3-6232525 פקס+972-3-5622555 ey.com

לכבוד הדירקטוריון של חברת אפריקה ישראל מגורים בע"מ )"החברה"( יוני נתניהו 1ג' אור יהודה

א.ג.נ,

הנדון: מכתב הסכמה בקשר לתשקיף מדף של חברת אפריקה ישראל מגורים בע"מ מחודש אוגוסט 2025

הננו להודיעכם כי אנו מסכימים להכללה )לרבות בדרך של הפנייה( של הדוחות שלנו המפורטים להלן בקשר לתשקיף המדף מחודש אוגוסט , :2025

)1( דוח סקירה מיום 27 בנובמבר, 2025 על מידע כספי תמציתי מאוחד של החברה ליום 30 בספטמבר , 2025 ולתקופות של תשעה ושלושה חודשים שהסתיימו באותו תאריך.
)2( דוח מיוחד של רואה החשבון המבקר מיום 27 בנובמבר, 2025 על מידע כספי תמציתי נ פרד של החברה ליום 30 בספטמבר, 2025 ולתקו פות של תשעה ושלושה חודשים שהסתיימו באות ו תאריך בהתאם ל תקנה 38ד' לתקנות ניירות ערך )דוחות תקופתיים ומיידיים( התש"ל.1970-

בכבוד רב,

קוסט פורר גבאי את קסירר

תל-אביב 27 בנובמבר, 2025 רואי חשבון

חלק ד' –

דוח רבעוני בדבר אפקטיביות הבקרה הפנימית על הדיווח הכספי ועל הגילוי לפי תקנה 38ג)א(:

דוח רבעוני בדבר אפקטיביות הבקרה הפנימית על הדיווח הכספי ועל הגילוי לפי תקנה 38ג)א(:

ההנהלה, בפיקוח הדירקטוריון של אפריקה ישראל מגורים בע"מ )להלן: " התאגיד "(, אחראית לקביעתה והתקיימותה של בקרה פנימית נאותה על הדיווח הכספי ועל הגילוי בתאגיד.

לעני ין זה, חברי ההנהלה הם:

.1 רונית אשד לוי , מנכ"לית ;
.2 אהרן פרנקל, סמנכ"ל כספים;
.3 איתמר פיטל, מנכ"ל אפריקה התחדשות עירונית;
.4 יוסי בן אליעזר , סמנכ"ל הנדסה;
.5 תמיר לולו , סמנכ"ל שיווק ומכירות;
- .6 עדי לוסקי, סמנכ"לית תכנון;
.7 עידן מטלין, סמנכ"ל מחלקה משפטית;

בקרה פנימית על הדיווח הכספי ועל הגילוי כוללת בקרות ונהלים הקיימים בתאגיד, אשר תוכננו בידי המנכ"ל ונושא המשרה הבכיר ביותר בתחום הכספים או תחת פיקוחם, או בידי מי שמבצע בפועל את התפקידים האמורים, בפיקוח דירקטוריון התאגיד, אשר נועדו לספק מידה סבירה של ביטחון בהתייחס למהימנות הדיווח הכספי ולהכנת הדוחות בהתאם להוראות הדין, ולהבטיח כי מידע שהתאגיד נדרש לגלות בדוחות שהוא מפרסם על פי הוראות הדין נאסף, מעובד, מסוכם ומדווח במועד ובמתכונת הקבועים בדין.

הבקרה הפנימית כוללת, בין השאר, בקרות ונהלים שתוכננו להבטיח כי מידע שהתאגיד נדרש לגלותו כאמור, נצבר ומועבר להנהלת התאגיד, לרבות למנכ"ל ולנושא המשרה הבכיר ביותר בתחום הכספים או למי שמבצע בפועל את התפקידים האמורים, וזאת כדי לאפשר קבלת החלטות במועד המתאים, בהתייחס לדרישות הגילוי.

בשל המגבלות המבניות שלה, בקרה פנימית על הדיווח הכספי ועל הגילוי אינה מיועדת לספק ביטחון מוחלט שהצגה מוטעית או השמטת מידע בדוחות תימנע או תתגלה.

בדוח הרבעוני בדבר אפקטיביות הבקרה הפנימית על הדיווח הכספי ועל הגילוי אשר צורף לדוח הרבעוני לתקופה שנסתיימה ביום 30 ביוני 2025 )להלן: "הדוח השנתי בדבר הבקרה הפנימית האחרון" (, העריכו הדירקטוריון וההנהלה את הבקרה הפנימית בתאגיד; בהתבסס על הערכה זו, הדירקטוריון והנהלת התאגיד הגיעו למסקנה כי הבקרה הפנימית כאמור, ליום 30 ביוני 2025 היא אפקטיבית.

עד למועד הדוח, לא הובא לידיעת הדירקטוריון וההנהלה כל אירוע או עניין שיש בהם כדי לשנות את הערכת האפקטיביות של הבקרה הפנימית, כפי שהובאה במסגרת הדוח השנתי בדבר הבקרה הפנימית האחרון;

למועד הדוח, בהתבסס על הערכת האפקטיביות של הבקרה הפנימית בדוח השנתי בדבר הבקרה הפנימית האחרון, ובהתבסס על מידע שהובא לידיעת ההנהלה והדירקטוריון כאמור לעיל: הבקרה הפנימית היא אפקטיבית.

הצהרות מנהלים:

)א( הצהרת מנהל כללי לפי תקנה 38ג)ד()1( :

הצהרת מנהלים

הצהרת מנהל כללי

אני, רונית אשד לוי, מצהירה כי:

.1 בחנתי את הדוח הרבעוני של אפריקה ישראל מגורים בע"מ )להלן: " התאגיד" ( לרבעון השלישי של שנת 2025 )להלן : " הדוחות" או " הדוחות לתקופת ביניים" (;
.2 לפי ידיעתי, הדוחות אינם כוללים כל מצג לא נכון של עובדה מהותית ולא חסר בהם מצג של עובדה מהותית הנחוץ כדי שהמצגים שנכללו בהם, לאור הנסיבות שבהן נכללו אותם מצגים, לא יהיו מטעים בהתייחס לתקופת הדוחות ;
.3 לפי ידי עתי, הדוחות הכספיים ומידע הכספי אחר הכלול בדוחות משקפים באופן נאות, מכל הבחינות המהותיות, את המצב הכספי, תוצאות הפעולות ותזרימי המזומנים של התאגיד לתאריכים ולתקופות שאליהם מתייחסים הדוחות;
.4 גיליתי לרואה החשבון המבקר של התאגיד, לדירקטוריון ולוועדות הביקורת והדוחות הכספיים של התאגיד, בהתבסס על הערכתי העדכנית ביותר לגבי הבקרה הפנימית על הדיווח הכספי ועל הגילוי:
א. את כל הליקויים המשמעותיים והחולשות המהותיות בקביעתה או בהפעלתה של הבקרה הפנימית על הדיווח הכספי ועל הגילוי העלולים באופן סביר להשפיע לרעה על יכולתו של התאגיד לאסוף, לעבד, לסכם או לדווח על מידע כספי באופן שיש בו להטיל ספק במהימנות הדיווח הכספי והכנת הדוחות הכספיים בהתאם להוראות הדין; וכן-
ב. כל תרמית, בין מהותית ובין שאינה מהותית, שבה מעורב המנהל הכללי או מי שכפוף לו במישרין או מעורבים עובדים אחרים שיש להם תפקיד משמעותי בבקרה הפנימית על הדיווח הכספי ועל הגילוי;
.5 אני, לבד או יחד עם אחרים בתאגיד:
א. קבעתי בקרות ונהלים, או וידאתי קביעתם וקיומם תחת פיקוחי של בקרות ונהלים, המיועדים להבטיח שמידע מהותי המתייחס לתאגיד, לרבות חברות מאוחדות שלו כהגדרתן בתקנות ניירות ערך )דוחות כספיים שנתיים(, התש"ע ,2010- מובא לידיעתי על ידי אחרים בתאגיד ובחברות המאוחדות, בפרט במהלך תקופת ההכנה של הדוחות; וכן-
ב. קבעתי בקרות ונהלים, או וידאתי קביעתם וקיומם תחת פיקוחי של בקרות ונהלים, המיועדים להבטיח באופן סביר את מהימנות הדיווח הכספי והכנת הדוחות הכספיים בהתאם להוראות הדין, לרבות בהתאם לכללי חשבונאות מקובלים .
ג. לא הובא לידיעתי כל אירוע או עניין שחל במהלך התקופה שבין מועד הדוח התקופתי האחרון לבין מועד דוח זה, אשר יש בו כדי לשנות את מסקנת הדירקטוריון וההנהלה בנוגע לאפקטיביות הבקרה הפנימית על הדיווח הכספי ועל הגילוי של התאגיד.

אין באמור לעיל כדי לגרוע מאחריותי או מאחריות כל אדם אחר, על פי כל דין.

)ב( הצהרת נושא המשרה הבכיר ביותר בתחום הכספים לפי תקנה 38ג)ד()2(: הצהרת מנהלים

הצהרת נושא המשרה הבכיר ביותר בתחום הכספים

אני, אהרן פרנקל , מצהיר כי:

.1 בחנתי את הדוח ות הכספיים ביניים ו את המידע הכספי האחר הכלול בדוחות לתקופת הביניים של אפריקה ישראל מגורים בע"מ )להלן : " התאגיד "( לרבעון השלישי של שנת 2025 )להלן : " הדוחות "( ;
.2 לפי ידיעתי, הדוחות הכספיים ביניים והמידע הכספי האחר הכלול בדוחות לתקופת הביניים אינם כוללים כל מצג לא נכון של עובדה מהותית , ולא חסר בהם מצג של עובדה מהותית הנחוץ כדי שהמצגים שנכללו בהם, לאור הנסיבות שבהן נכללו אותם מצגים, לא יהיו מטעים בהתייחס לתקופת הדוחות;
.3 לפי ידי עתי, הדוחות הכספיים ביניים והמידע הכספי האחר הכלול בדוחות לתקופת הביניים משקפים באופן נאות, מכל הבחינות המהותיות, את המצב הכספי, תוצאות הפעולות ותזרימי המזומנים של התאגיד לתאריכים ולתקופות שאליהם מתייחסים הדוחות;
.4 גיליתי לרואה החשבון המבקר של התאגיד, לדירקטוריון ולוועדות הביקורת והדוחות הכספיים של התאגיד, בהתבסס על הערכתי העדכנית ביותר לגבי הבקרה הפנימית על הדיווח הכספי ועל הגילוי:
א. את כל הליקויים המשמעותיים והחולשות המהותיות בקביעתה או בהפעלתה של הבקרה הפנימית על הדיווח הכספי ועל הגילוי , ככל שהיא מתייחסת לדוחות הכספיים ביניים ולמידע הכספי האחר הכלול בדוחות לתקופת הביניים, העלולים באופן סביר להשפיע לרעה על יכולתו של התאגיד לאסוף, לעבד, לסכם או לדווח על מידע כספי באופן שיש בו להטיל ספק במהימנות הדיווח הכספי והכנת הדוחות הכספיים בהתאם להוראות הדין ; וכן-
ב. כל תרמית, בין מהותית ובין שאינה מהותית, שבה מעורב המנהל הכללי או מי שכפוף לו במישרין או מעורבים עובדים אחרים שיש להם תפקיד משמעותי בבקרה הפנימית על הדיווח הכספי ועל הגילוי .
.5 אני, לבד או יחד עם אחרים בתאגיד:
א. קבעתי בקרות ונהלים, או וידאתי קביעתם וקיומם תחת פיקוחנו של בקרות ונהלים, המיועדים להבטיח שמידע מהותי המתייחס לתאגיד, לרבות חברות מאוחדות שלו כהגדרתן בתקנות ניירות ערך )דוחות כספיים שנתיים(, התש"ע ,2010- מובא לידיעתי על ידי אחרים בתאגיד ובחברות המאוחדות, בפרט במהלך תקופת ההכנה של הדוחות; וכן -
ב. קבעתי בקרות ונהלים, או וידאתי קביעתם ו קיומם תחת פיקוחי של בקרות ונהלים, המיועדים להבטיח באופן סביר את מהימנות הדיווח הכספי והכנת הדוחות הכספיים בהתאם להוראות הדין, לרבות בהתאם לכללי חשבונאות מקובלים .
ג. לא הובא לידיעתי כל אירוע או עניין שחל במהלך התקופה שבין מועד הדוח התקופתי האחרון לבין מועד דוח זה, המתייחס לדוחות הכספיים ביניים ולכל מידע כספי אחר הכלול בדוחות לתקופת הביניים, אשר יש בו כדי לשנות, להערכתי את מסקנת הדירקטוריון וההנהלה בנוגע לאפקטיביות הבקרה הפנימית על הדיווח הכספי ועל הגילוי של התאגיד.

אין באמור לעיל כדי לגרוע מאחריותי או מאחריות כל אדם אחר, על פי כל דין.

"ל כספים קל, סמנכ	אהרן פרנ	27.11.2025

AI Terminal

Africa Israel Residences Ltd.

6625_rns_2025-11-30_c050d6ad-d0d6-455f-bcbd-c2129232568c.pdf

אפריקה ישראל מגורים בע"מ Ltd Residences Israel Africa

חלק א' עדכון תיאור עסקי החברה לדוח התקופתי לשנת 2024 של אפריקה ישראל מגורים בע"מ

עדכון תיאור עסקי החברה לדוח התקופתי לשנת 2024 אפריקה ישראל מגורים בע"מ (להלן: "החברה")

עדכון לפרק ראשון - תיאור ההתפתחות הכללית של עסקי החברה

1. עדכון לסעיף 2 - תחומי פעילות

.2 עדכון לסעיף 3 – השקעות בהון החברה ועסקאות במניותיה

.3 עדכון לסעיף 4 - דיבידנדים ותכנית רכישה

עדכון לפרק השני – מידע אחר

.4 עדכון לסעיף 5 – מידע כספי לגבי תחומי הפעילות של החברה

.5 עדכון לסעיף 6.2.1 – סביבה כללית והשפעת גורמים חיצוניים על פעילות החברה – המצב הביטחוני והמדיני בישראל

6. עדכון לסעיף 7.11.2 – נתונים בדבר פרויקטים בביצוע

7. עדכון לסעיף 7.11.3ב׳ - נתונים בדבר פרויקטים בתכנון

7. המשך עדכון לסעיף 7.11.3ב׳ - נתונים בדבר פרויקטים בתכנון

8. עדכון לסעיף 7.11.4 - עתודות שהחברה מייעדת לבניה למגורים:

8. המשך עדכון לסעיף 7.11.4 - עתודות שהחברה מייעדת לבניה למגורים:

9. עדכון לסעיף 7.11.5 – פרויקטים של התחדשות עירונית ופרויקטים מותלים אחרים:

9. המשך עדכון לסעיף 7.11.5 – פרויקטים של התחדשות עירונית ופרויקטים מותלים אחרים:

9. המשך עדכון לסעיף 7.11.5 – פרויקטים של התחדשות עירונית ופרויקטים מותלים אחרים:

10. עדכון לסעיף 7.11.6 – פרויקטים תחת אפריקה התחדשות עירונית – ריכוז נתונים:

10. המשך עדכון לסעיף 7.11.6 – פרויקטים תחת אפריקה התחדשות עירונית – ריכוז נתונים:

10. המשך עדכון לסעיף 7.11.6 – פרויקטים תחת אפריקה התחדשות עירונית – ריכוז נתונים:

10. המשך עדכון לסעיף 7.11.6 – פרויקטים תחת אפריקה התחדשות עירונית – ריכוז נתונים:

ב. מידע נוסף – נתונים על ההכנסות ורווחיות צפויה:

נתונים נוספים אודות פרויקטי פינוי בינוי בהם החברה טרם הגיעה לרוב החתימות הדרוש*:

.10 עדכון לסעיף 7.14 - שיווק והפצה

.11 עדכון לסעיף 7.18 - הון אנושי

.12 עדכון לסעיף 7.18.5 - תכנית תגמול הוני

.13 עדכון לסעיף 8 - דיור להשכרה

עדכון לפרק רביעי - עניינים הנוגעים לפעילות החברה בכללותה

14. עדכון לסעיף 14 – מימון

15. מצבת התחייבויות פיננסיות של החברה ליום 30.9.2025, לפי מועדי פירעון

אפריקה ישראל מגורים בע"מLtd Residences Israel Africa

חלק ב'

אפריקה ישראל מגורים בע"מLtd Residences Israel Africa

דוח דירקטוריון

ליום 30 לספטמבר 2025

הסברי הדירקטוריון למצב עסקי התאגיד

1 כללי

.1.1 תחום הפעילות

.1.2 תמצית דוח על הרווח הכולל

1.3. צבר פרויקטים

פרויקטים בביצוע1:

פרויקטים בשיווק טרם ביצוע1:

2 ניתוח המצב הכספי

.2.1 להלן נתונים עיקריים מתוך סעיפי המאזן באלפי ש"ח:

.2.2 השינויים בסך המאזן נובעים בעיקר מהסעיפים הבאים:

3 תוצאות פעילות

.3.2 הכנסות מעסקא ות בניה ומקרקעין ורווח גולמי

1.3.4 להלן פרטים בדבר כמות יח ידות דיור והיקף כספי שמכרה החברה

.3.5 התפלגות מכירות 1-9/2025

.3.6 השכרת נכסים

פרויקט של שטחי מסחר למועד הדוח:

.3.7 הוצאות מכירה ושיווק

.3.8 הוצאות הנהלה וכלליות

.3.9 הוצאות מימון, נטו

.3.10 חלק בריווחי חברות כלולות המטופלות לפי שיטת השווי המאזני

.3.11 מסים על ההכנסה

4 נזילות ומקורות מימון

.4.4 תמצית תזרים המזומנים של החברה לתקופה שנסתיימה ביום 30.9.2025 )באלפי ש"ח ( הינה:

4.6 . גילוי בהתאם להוראות סעיף 10)ב()14( לתקנות הדוחות

5 אירועים מהותיים בתקופת הדוח

היבטי ממשל תאגידי

6 תרומות

7 הדירקטוריון והנהלת החברה

8 אירועים לאחר תאריך המאזן

9 פרטים אודות תעודות ההתחייבות של התאגיד שבמחזור )באלפי ש"ח(

1 תעודות התחייבות בידי הציבור 2 :

10 פרטי הנאמן:

דירוג תעודות התחייבות שבידי הציבור

11 עובדי החברה

אפריקה ישראל מגורים בע"מLtd Residences Israel Africa

אפריקה ישראל מגורים בע"מ

דוחות כספיים תמציתיים מאוחדים ליום 30 בספטמבר 2025

אפריקה ישראל מגורים בע"מ

דוחות כספיים תמציתיים מאוחדים ליום 30 בספטמבר 2025

תוכן העניינים

דוח סקירה של רואה החשבון המבקר לבעלי המניות של אפריקה ישראל מגורים בע"מ

פרויקטים בביצוע¹:

פרויקטים בשיווק טרם ביצוע¹: