Inclusio SA

Quarterly Report • Nov 28, 2025

PERSBERICHT

Brussel, 28 november 2025, 07:30 CET Euronext Brussels, ISIN BE0974374069 / INCLU.BR

Gereglementeerde informatie

Tussentijdse verklaring Driemaandelijks financieel verslag op 30 september 2025

Samenvatting

• 5.559 personen gehuisvest in de gebouwen van Inclusio (personen met een beperkt financieel inkomen, personen met een handicap, verzoekers om internationale bescherming, daklozen, vrouwen die slachtoffer zijn van huiselijk geweld, kinderen uit de bijzondere jeugdzorg)
• Reële waarde van de vastgoedportefeuille in exploitatie: 355 M€
• Huurinkomsten : 12,6 M€ (11,2 M€ over dezelfde periode in 2024 = +13%)
• 5 projecten in ontwikkeling (129 betaalbare huurwoningen, 1 Thomashuis voor de opvang van personen met een handicap, 1 opvangcentrum voor verzoekers om internationale bescherming) en 1 project in de aankoopfase (11 betaalbare huurwoningen)
• 2 stedenbouwkundige vergunningen toegekend : projecten Paviljoen 1-3 in Schaarbeek (33 betaalbare huurwoningen) en Thomashuis Beerse
• Voortzetting van de werken aan de projecten Vander Bruggen in Anderlecht (23 betaalbare huurwoningen) en Bonnemaison in Doornik (73 betaalbare huurwoningen)
• Gemiddelde resterende looptijd huurcontracten : 11,9 jaar
• Bezettingsgraad : 99,2% (EPRA vacancy Rate: 0,81%)
• Uitkeerbaar resultaat : 6,6 M€ (5,5 M€ over dezelfde periode in 2024 = +19,2%)
• EPRA Earnings : 0,90 €/aandeel
• Schuldgraad : 40,64% (EPRA LTV 41,83%)
• NAV : 30,65 €/aandeel
• Bevestiging van het doel voor de uitkering van een brutodividend van 0,92 €/aandeel voor het boekjaar 2025 (+12% in vergelijking met 2024)

Gereglementeerde informatie

Lionel VAN RILLAER (CEO) : « Tijdens het tweede en derde kwartaal heeft Inclusio meerdere nietstrategische panden verkocht (handelsruimtes in mede-eigendommen) en woningen waarvoor de kosten van energetische renovatie te duur zouden zijn. De netto verkoopwaarde (= verkoopwaarde minus notariskosten en makelaarskosten) ligt gemiddeld 6% hoger dan de reële waarde, wat bevestigt dat de portefeuille correct wordt geschat door onze onafhankelijke expert. Deze verkopen hebben het mogelijk gemaakt om de gemiddelde energieprestatie van de portefeuille in exploitatie te verbeteren en de schuldgraad laag te houden.»

Jean-Luc COLSON (CFO) : « Inclusio heeft zijn financieringsbronnen kunnen uitbreiden door met ING België een nieuwe kredietlijn van 10 M€ voor een periode van 5 jaar te ondertekenen. ING België is daarmee de zesde bank die de activiteiten van Inclusio ondersteunt. »

Benoit DESUTTER (CIO) : « De verkoop van onze niet-strategische panden heeft een bijkomende investeringshefboom gecreëerd, en tegelijk de waardering van onze portefeuille bevestigd. We zetten onze groeistrategie verder en werken actief aan verschillende investeringsopportuniteiten, gericht op de aankoop van gebouwen die rechtstreeks ter beschikking kunnen worden gesteld van onze doelgroepen, evenals op de opbouw van een sterke ontwikkelingspipeline. »

Inhoudstafel

1. Impact 3
1.1. Sociale impact 3
1.2. Milieu-Impact 3
2. Vastgoedportefeuille 4
2.1. Vastgoedbeleggingen beschikbaar voor verhuur 4
2.2. Projecten in ontwikkeling 4
2.3. Vastgoedrendement en bezettingsgraad 7
3. Financiële resultaten 8
3.1. Geconsolideerde resultatenrekening 8
3.2. Toelichtingen bij de geconsolideerde resultatenrekening 9
3.3. Geconsolideerde balans 12
3.4. Toelichtingen bij de geconsolideerde balans 13
3.5. Controle van de rekeningen 14
5. Financiële kalender 15
6. Gebeurtenissen na de afsluiting van 30 september 2025 15

Gereglementeerde informatie

1. Impact

1.1. Sociale impact

Onder beursgenoteerde bedrijven onderscheidt Inclusio zich door de sterke sociale impact van haar vastgoedinvesteringen. Al onze panden bieden onderdak aan mensen in kwetsbare situaties (mensen met een beperkt financieel inkomen, personen met een handicap, verzoekers om internationale bescherming, daklozen, vrouwen die slachtoffer zijn van huiselijk geweld, kinderen uit de bijzondere jeugdzorg, enz.) of hebben een sociale meerwaarde (crèche, school, kantoren).

Met een portefeuille in exploitatie die 1.353 betaalbare huurwoningen, 155 woningen voor mensen met een beperking en 13 gebouwen voor sociale infrastructuur omvat, wordt het aantal door Inclusio gehuisveste mensen geschat op ongeveer 5.559 personen.

1.2. Milieu-Impact

Inclusio verbetert voortdurend de energieprestatie van haar vastgoedportefeuille door nieuwe gebouwen te bouwen, door de bestaande portefeuille te renoveren (isolatie, vervanging van buitenschrijnwerk, vervanging van verwarmingsketels, fotovoltaïsche installaties) en ook door gebouwen te arbitreren waarvan de energieprestatie slecht is en waarvan de kosten voor energetische renovatie buitensporig zouden zijn.

Op 30 september 2025 is, op basis van de energieprestatiecertificaten, het gemiddelde primaire energieverbruik van de woningen in de residentiële portefeuille in exploitatie aanzienlijk lager dan de regionale gemiddelden, en dit in de drie regio's van het land :

Gereglementeerde informatie

2. Vastgoedportefeuille

2.1. Vastgoedbeleggingen beschikbaar voor verhuur

Tijdens het 2de en 3de kwartaal van 2025 heeft Inclusio 3 eengezinswoningen in Doornik verkocht, 2 handelszaken (Sint-Jans-Molenbeek en Anderlecht) en 1 gebouw met 36 studentenkamers (Brussel).

Er vonden geen voorlopige opleveringen en geen acquisities van gebouwen in exploitatie plaats tijdens het 3de kwartaal van 2025.

2.2. Projecten in ontwikkeling

Op 30 september 2025 zijn er 5 projecten in ontwikkelingen en 1 project in aankoop, met een totale geschatte investeringswaarde van 43 M€, waarvan 17 M€ reeds werd uitgegeven.

Project voor betaalbare huurwoningen Vander Bruggen in Anderlecht: de werken zijn bijna afgerond en de huurders zullen tijdens het eerste kwartaal van 2026 intrekken. Dit project is intern ontwikkeld, in samenwerking met het Sociaal Verhuurkantoor SoHab. Het omvat de reconversie van een voormalig industrieterrein tot 23 woningen, een collectieve voorziening (die zal worden verhuurd aan een vzw in de buurt) en 3 handelszaken. De woningen zullen gedurende 30 jaar worden beheerd door het Sociaal Verhuurkantoor SoHab.

Gereglementeerde informatie

Project voor betaalbare huurwoningen Bonnemaison in Doornik: de werkzaamheden zijn aan de gang. Het project, ontwikkeld door Inclusio, omvat de verbouwing van een voormalig OCMW-gebouw en de bouw van een nieuw gebouw, voor in totaal 73 woningen.

Project voor betaalbare huurwoningen Paviljoen 1-3 in Schaarbeek: de stedenbouwkundige vergunning werd in oktober 2025 afgegeven door het Brussels Hoofdstedelijk Gewest. Dit intern ontwikkelde project bestaat uit de reconversie van een voormalig kantoorgebouw naar 33 woningen, die gedurende 27 jaar in beheer worden gegeven aan het Sociaal Verhuurkantoor van Schaarbeek. De werken zijn net gestart.

Gereglementeerde informatie

Project voor de opvang van personen met een beperking Thomashuis Beerse : Inclusio heeft begin juli 2025 een villa aangekocht met het doel deze om te bouwen tot een Thomashuis. De aanvraag voor de stedenbouwkundige vergunning werd eind juli 2025 ingediend en de vergunning werd eind september 2025 toegekend. De werken zullen in 2026 starten.

Sociale infrastructuur project IMC in Doornik : er is een overeenkomst getekend met het Ziekenhuiscentrum Wallonië Picardië voor de aankoop door Inclusio van dit ziekenhuisgebouw eind 2026, met als doel het te verbouwen tot een sociale infrastructuur eenheid.

Gereglementeerde informatie

Acquisitie van betaalbare huurwoningen Coron in Quaregnon : Inclusio heeft in oktober 2025 een compromis ondertekend voor de aankoop van een gebouw met 11 woningen, die in beheer worden gegeven aan het Sociaal Verhuurkantoor Des Rivières. De verkoopakte zal in december 2025 worden ondertekend.

2.3. Vastgoedrendement en bezettingsgraad

Het bruto vastgoedrendement van de portefeuille in exploitatie (berekend op basis van de reële waarde) was 4,6 % op 30 september 2025.

De bezettingsgraad van de vastgoedportefeuille in exploitatie bleef op 30 september 2025 zeer hoog : 99,2%. Slechts enkele parkeerplaatsen en een handelsruimte zijn leeg op 30 september 2025.

Project Melkerij in Lochristi

Gereglementeerde informatie

3. Financiële resultaten

3.1. Geconsolideerde resultatenrekening

	In €		30/09/2024
I	Huurinkomsten	30/09/2025 12.637.553	11.216.464
III	Met verhuur verbonden kosten	6.502	14.378
	NETTO HUURRESULTAAT	12.644.055	11.230.842
IV	Recuperatie van vastgoedkosten	150	990
	Recuperatie van huurlasten en belastingen normaal
V	gedragen door de huurder op verhuurde gebouwen	38.545	176.328
	Huurlasten en belastingen normaal gedragen door de
VII	huurder op verhuurde gebouwen	-503.301	-671.616
	VASTGOEDRESULTAAT	12.179.449	10.736.544
IX	Technische kosten	-231.940	-198.298
X	Commerciële kosten	-43.385	-49.310
XI	Kosten en taksen van niet-verhuurde goederen	-1.219	-2.987
XII	Beheerkosten vastgoed	-504.355	-408.845
	VASTGOEDKOSTEN	-780.899	-659.441
	OPERATIONEEL VASTGOEDRESULTAAT	11.398.550	10.077.103
XIV	Algemene kosten van de vennootschap	-1.925.305	-1.743.899
XV	Andere operationele opbrengsten en kosten	-48.678	-48.230
	OPERATIONEEL RESULTAAT VÓÓR HET RESULTAAT OP DE PORTEFEUILLE	9.424.567	8.284.974
XVI	Resultaat verkoop vastgoedbeleggingen	329.515	0
XVIII	Variaties in de reële waarde van vastgoedbeleggingen	2.903.685	10.117.105
XIX	Ander portefeuilleresultaatlk	0	-7.783
	OPERATIONEEL RESULTAAT	12.657.767	18.394.296
XX	Financiële inkomsten	140.093	126.941
XXI	Netto interestkosten	-2.967.559	-2.891.864
XXII	Andere financiële kosten	-41.058	-5.114
XXIII	Variaties in de reële waarde van financiële activa en passiva	-226.071	-1.900.422
	FINANCIEEL RESULTAAT	-3.094.596	-4.670.458
	Aandeel in het resultaat van geassocieerde
XXIV	vennootschappen en joint ventures	72.185	73.301
	RESULTAAT VÓÓR BELASTINGEN	9.635.356	13.797.138
XXV	Vennootschapsbelasting	-88.461	-102.518
XXVI	Exit taks	28.219	11.984
	BELASTINGEN	-60.242	-90.534
	NETTO RESULTAAT	9.575.114	13.706.605
	Gemiddeld aantal dividend gerechtigde aandelen	7.619.862	7.418.789
	Nettoresultaat per aandeel	1,26	1,85
	Totaal uitkeerbaar resultaat	6.558.173	5.500.097
	Uitkeerbaar resultaat per aandeel	0,86	0,74

PERSBERICHT

Brussel, 28 november 2025, 07:30 CET Euronext Brussels, ISIN BE0974374069 / INCLU.BR

Gereglementeerde informatie

3.2. Toelichtingen bij de geconsolideerde resultatenrekening

Netto huurresultaat

Het netto huurresultaat van de eerste drie kwartalen is gestegen van 11,2 M€ in 2024 naar 12,6 M€ in 2025 (+12,7%). Deze significante stijging is het gevolg van de ingebruikname van verschillende projecten in ontwikkeling tijdens 2024 en van de acquisities die in de loop van 2024 werden gerealiseerd.

Vastgoedresultaat

Het vastgoedresultaat bedraagt 12,2 M€ op 30 september 2025 (tegenover 10,7 M€ op 30 september 2024). In toepassing van de IFRIC 21-norm worden de onroerende voorheffing en de abonnementsbelasting op de ICB's voor het volledige jaar op 1 januari geboekt. Dit heeft dus een negatieve impact op de resultaten van de eerste drie kwartalen.

Vastgoedkosten

De technische kosten bedragen 232 k€ en omvatten de kosten voor herstelling en onderhoud, evenals de verzekeringspremies ten laste van de eigenaar.

De commerciële kosten bedragen 43 k€ en omvatten de kosten voor commercialisatie en juridische kosten in verband met huurgeschillen.

De kosten voor vastgoedbeheer bedragen 504 k€ en omvatten de vergoedingen betaald aan de Brusselse Sociale Verhuurkantoren voor bepaalde beheersmandaten en aan externe dienstverleners (syndici in mede-eigendommen), evenals de interne kosten voor het beheer van gebouwen (afdeling Property Management, verantwoordelijk voor de opvolging van de gebouwen in exploitatie).

In totaal bedragen de vastgoedkosten 781 k€.

Operationeel vastgoedresultaat

Het operationeel vastgoedresultaat stijgt van 10,1 M€ eind september 2024 naar 11,4 M€ eind september 2025 (+13,1%).

Algemene kosten

De algemene kosten stijgen met 10,4% (1,93 M€ voor de eerste drie kwartalen van 2025 tegenover 1,74 M€ voor de eerste drie kwartalen van 2024).

Deze algemene kosten kunnen worden onderverdeeld in 4 afzonderlijke rubrieken :

• Personeels- en managementkosten : 1.049 k€ ;
• Kosten voor kantoorhuur en IT-apparatuur : 196 k€ ;
• Externe prestaties (vastgoeddeskundigen, commissaris, adviseurs,…) : 129 k€ ;
• Corporate kosten zoals de vergoeding van bestuurders, communicatiekosten, kosten in verband met de notering en het GVV-regime (inschrijvingstaks, FSMA, Euronext, Euroclear, Liquidity Provider,…) : 550 k€.

Gereglementeerde informatie

Operationeel resultaat vóór het resultaat op de portefeuille

Het operationeel resultaat vóór het resultaat op de portefeuille bedraagt 9,4 M€ op 30 september 2025, vergeleken met 8,3 M€ op 30 september 2024 (+13,8%).

Verkoop van beleggingsvastgoed

De netto verkoopprijs van vastgoedbeleggingen bedroeg 5,9 M€. Na aftrek van de laatste reële waarde van deze activa geeft dit een positief verkoopresultaat van 330 k€.

Variatie in de reële waarde

De variatie in de reële waarde van vastgoedbeleggingen voor de eerste drie kwartalen toont een latente meerwaarde van 2,9 M€.

Financieel resultaat

Het financieel resultaat voor de eerste drie kwartalen van 2025 bedraagt -3,1 M€.

De financiële inkomsten (+140 k€) komen voornamelijk uit de leasing van de Ecole Active.

De netto interestkosten zijn licht gestegen van 2,9 M€ (eerste drie kwartalen van 2024) naar 3,0 M€ (+2,6%). De gemiddelde financieringskost, exclusief vergoedingen voor niet-gebruik op lijnen die zijn afgesloten om verdere groei te financieren, bedraagt 2,73% over de eerste drie kwartalen van 2025.

De rentedekkingsratio op opgenomen leningen bedraagt 76,7%.

Er werd een daling van 0,2 M€ geregistreerd op de reële waarde van de afdekkingsinstrumenten over de eerste drie kwartalen.

Belastingen

De belastingen (-88 k€) bestaan uit de vennootschapsbelasting gedragen door de dochterondernemingen van Inclusio, evenals de vennootschapsbelasting op de niet-aftrekbare kosten van Inclusio.

Netto resultaat

Het netto resultaat bedraagt 9,6 M€, vergeleken met 13,7 M€ voor de eerste drie kwartalen van 2024. Op basis van een gewogen gemiddeld aantal aandelen van 7.619.862, bedraagt het netto resultaat 1,26 €/aandeel voor de eerste drie kwartalen van 2025.

Uitkeerbaar resultaat

Het totale en per aandeel uitkeerbare resultaat stijgt aanzienlijk, van 5,50 M€ (= 0,74 €/aandeel) voor de eerste drie kwartalen van 2024 naar 6,56 M€ (= 0,86 €/aandeel) voor de eerste drie kwartalen van 2025 (+16,1%).

Gereglementeerde informatie

Dividend

De raad van bestuur voorziet een uitkeerbaar resultaat van 1,15 €/aandeel voor het boekjaar 2025 en bevestigt zijn verwachting van een bruto dividend van 0,92 €/aandeel voor het boekjaar 2025.

Inclusio heeft vanaf het eerste jaar na zijn beursintroductie een dividend uitgekeerd, en dit dividend is sindsdien elk jaar gestegen, ondanks de verschillende crisissen die België sinds 2020 heeft doorgemaakt (Covid-19-pandemie, energiecrisis, oorlog in Oekraïne, langdurige afwezigheid van een Brusselse gewestregering). Dit bevestigt de robuustheid van het economisch model van Inclusio.

Evolutie van het brutodividend per aandeel [€/aandeel]

Gereglementeerde informatie

3.3. Geconsolideerde balans

In €		30/09/2025	31/12/2024
I	Vaste activa	383.663.910	387.393.296
I C	Vastgoedbeleggingen	372.010.762	375.098.854
	a. Vastgoed beschikbaar voor verhuur	355.096.718	359.700.160
	b. Projectontwikkelingen	16.914.044	15.398.694
I D	Andere materiële vaste activa	196.072	279.521
I E	Financiële vaste activa	2.036.420	2.666.450
I F	Vorderingen financiële leasing	8.295.610	8.295.610
I I	Deelnemingen in joint ventures	1.125.046	1.052.861
II	Vlottende activa	10.382.285	785.666
II A	Activa beschikbaar voor verkoop	9.461.035
II D	Handelsvorderingen	76.404	56.818
II E	Belastingvorderingen en andere vlottende activa	334.255	204.165
II F	Kas en kasequivalenten	228.853	259.725
II G	Overlopende rekeningen	281.739	264.957
	TOTAAL ACTIVA	394.046.195	388.178.963
	EIGEN VERMOGEN	233.445.915	227.110.555
A	Kapitaal	145.745.286	142.916.788
B	Uitgiftepremies	8.750.150	8.750.150
C	Reserves	69.375.365	55.981.075
D	Nettoresultaat van het boekjaar	9.575.114	19.462.542
	PASSIVA	160.600.280	161.068.408
I	Langlopende verplichtingen	144.503.136	144.174.270
I B	Langlopende financiële schulden	143.300.000	142.550.000
I C	Andere langlopende financiële verplichtingen	1.203.136	1.624.270
II	Kortlopende verplichtingen	16.097.144	16.894.138
II B	Kortlopende financiële schulden	12.841.629	12.854.315
II D	Handelsschulden en andere kortlopende schulden	3.049.787	3.906.491
II F	Overlopende rekeningen	205.729	133.333
	TOTAAL EIGEN VERMOGEN EN VERPLICHTINGEN	394.046.195	388.178.963
	Aantal aandelen op het einde van de periode	7.630.286	7.428.347
	Aantal eigen aandelen	13.359	9.201
	Intrinsieke waarde per aandeel	30,65	30,61
	Schuldgraad (KB-GVV)1	40,64%	41,36%

¹ Deze schuldgraad wordt berekend in overeenstemming met KB GVV

Inclusio NV

Gereglementeerde informatie

3.4. Toelichtingen bij de geconsolideerde balans

Reële waarde van de vastgoedbeleggingen

De reële waarde van de vastgoedbeleggingen daalt van 375 M€ op 31/12/2024 naar 372 M€ op 30/09/2025 (355 M€ van gebouwen in exploitatie + 17 M€ van projecten in ontwikkeling), wat neerkomt op een daling van 0,8%. Deze daling is het gevolg van de herclassificatie van 15 M€ naar de activa beschikbaar voor verkoop, waarvan er op 30/09/2025 nog 9,5 M€ overblijft. In het kader van het proactieve beheer van haar vastgoedportefeuille heeft Inclusio een aantal panden te koop gezet: enerzijds niet-strategische activa (handelsruimtes) en anderzijds woongebouwen waarvoor de noodzakelijke investeringen om de energieprestatie te verbeteren buitensporig duur zijn (en niet of niet langer in aanmerking komen voor renovatiepremies).

Financiële vaste activa

Financiële vaste activa vertegenwoordigen de reële waarde van onze afdekkingsinstrumenten, die ons in staat stellen om de variabele rente te ruilen tegen een vaste rente en zo het risico af te dekken van een opwaartse trend in de rente op onze bankleningen met variabele rente.

Vorderingen financiële leasing

De financiële leasingvordering (8,3 M€) heeft betrekking op de erfpachtovereenkomst (99 jaar) op het terrein van de Ecole Active.

Deelnemingen in geassocieerde vennootschappen en joint ventures

Op 30/09/2025 heeft Inclusio slechts één deelneming verwerkt volgens de vermogensmutatiemethode: de vennootschap Inclusio Ostbelgien, eigenaar van vastgoed in de Oostkantons. Inclusio bezit 51% van deze vennootschap. De rest is in handen van de familieholding Nomainvest en de participatiemaatschappij van de Duitstalige Gemeenschap Proma.

De totale geconsolideerde activa bedraagt 394 M€ (+1,5% ten opzichte van 31 december 2024).

Eigen vermogen

Op 30 september 2025 bedroeg het eigen vermogen 233 M€, een stijging van 2,8% ten opzichte van 31 december 2024. Deze stijging is te verklaren door enerzijds de kapitaalverhoging die in juni 2025 werd gerealiseerd (keuzedividend), en anderzijds de opname van het nettoresultaat van de eerste drie kwartalen van 2025.

Het totaal aantal uitgegeven aandelen is hoger dan op 31 december 2024 door de creatie van 201.939 nieuwe aandelen in het kader van het keuzedividend. Het totaal aantal aandelen bedraagt 7.630.286.

Eind 2022 heeft Inclusio een Liquidity Provider overeenkomst afgesloten met Kepler Cheuvreux. De inkoop van eigen aandelen in het kader van dit contract wordt geboekt als een vermindering van het eigen vermogen van de vennootschap en vertegenwoordigt op 30 september 2025 een totaal van 13.359 eigen aandelen. Bijgevolg bedraagt het aantal aandelen dat in aanmerking wordt genomen voor de berekening van de netto-actiefwaarde 7.616.927.

De nettowaarde per aandeel bedraagt 30,65 € tegenover 30,61 € op 31 december 2024.

Gereglementeerde informatie

Verplichtingen

De langlopende verplichtingen bestaan voornamelijk uit bankschulden op meer dan één jaar voor 143 M€. Het saldo (1,2 M€) vertegenwoordigt enerzijds de negatieve reële waarde van de indekkingsinstrumenten en anderzijds de schuld verbonden aan het gebruiksrecht van de door Inclusio gehuurde kantoorruimten.

De kortlopende verplichtingen bestaan uit kortlopende financiële schulden verbonden aan een krediet dat vervalt eind 2025 voor 12,5 M€, huurwaarborgen voor 155 k€ en diverse financiële schulden voor 186 k€.

De handelsschulden en andere kortlopende schulden vertegenwoordigen 3,0 M€ en bestaan uit exit-taks schulden voor 122 k€, leveranciersschulden (voornamelijk op de vorderingsstaten van de werven) voor 1,5 M€, huurschulden (vooraf betaalde huur) voor 336 k€ en belastingen, bezoldigingen en sociale lasten van 1,1 M€ (voornamelijk onroerende voorheffing te betalen door de vennootschap).

De schulden volgens het KB-GVV bedragen 159,4 M€ op 30 september 2025, en de schuldgraad bedraagt 40,6 % vergeleken met 41,4 % op 31 december 2024.

Inclusio heeft een bijkomende leencapaciteit van ongeveer 73 M€ voor het bereiken van een schuldgraad van 50 %.

Bankleningen

Inclusio heeft in totaal 187,5 M€ aan kredietlijnen getekend bij 6 banken. De resterende opnamecapaciteit eind september 2025 was 31,7 M€. Rekening houdend met de kredietlijnen met vaste rente en de onderhandelde afdekkingsinstrumenten, bedraagt de gemiddelde financieringskost over de eerste drie kwartalen van 2025, exclusief reserveringscommissies op niet-opgenomen kredietlijnen, 2,73 %.

3.5. Controle van de rekeningen

Deze rekeningen werden niet geauditeerd door de commissaris Deloitte Bedrijfsrevisoren BV, vertegenwoordigd door Dhr. Ben Vandeweyer.

Gereglementeerde informatie

4. Vooruitzichten voor 2025 en 2026

De vraag en het aanbod op de Belgische residentiële huurmarkt zijn steeds meer uit balans, wat leidt tot een stijging van de markthuren die sneller gaat dan de inflatie. Dit garandeert voor Inclusio een hoge bezettingsgraad en de verlenging van huurcontracten die in de komende maanden of jaren aflopen. Voor het boekjaar 2025 rekent Inclusio op huurinkomsten van 16,8 M€ (+10% ten opzichte van 2024), en op ongeveer 17,0 M€ in 2026.

Inclusio analyseert een groot aantal investeringsdossiers, in het bijzonder reconversies van bestaande gebouwen (rusthuizen, kantoren), en meerdere acquisities worden overwogen in 2026.

5. Financiële kalender

Evenementen	Date
Publicatie van de jaarresultaten 2025	26 februari 2026
Publicatie van het jaarverslag 2025	17 april 2026
Publicatie van de resultaten op 31 maart 2026	18 mei 2026
Algemene gewone vergadering	20 mei 2026
Publicatie van de resultaten op 30 juni 2026	27 augustus 2026
Publicatie van de resultaten op 30 september 2026	26 november 2026
Publicatie van de jaarresultaten 2026	25 februari 2027
Publicatie van het jaarverslag 2026	16 april 2027
Publicatie van de resultaten op 31 maart 2027	13 mei 2027
Algemene gewone vergadering	19 mei 2027
Publicatie van de resultaten op 30 juni 2027	26 augustus 2027
Publicatie van de resultaten op 30 september 2027	25 november 2027

6. Gebeurtenissen na de afsluiting van 30 september 2025

Er hebben zich geen belangrijke gebeurtenissen voorgedaan sinds 30 september 2025.

Gereglementeerde informatie

Toelichting	: Indicatoren EPRA
Indicatoren	Definities	30/09/2025	31/12/2024
EPRA LTV	EPRA Loan to Value
	Deze indicator relateert het bedrag van de schulden aan de	41,83%	41,73%
	reële waarde van het gebouw.
EPRA NRV	EPRA Net Reinstatement Value
	Deze indicator gaat ervan uit dat de Vennootschap zijn activa
	niet verkoopt en weerspiegelt de waarde die nodig zou zijn	35,81	35,81
	om het bedrijf opnieuw op te bouwen op basis van zijn
	huidige structuur.
EPRA NTA	EPRA Net Tangible Assets
	Deze indicator gaat ervan uit dat het bedrijf activa aan- en
	verkooptransacties uitvoert, wat resulteert in uitgestelde	30,54	30,47
	belastingen.
EPRA NDV	EPRA Net Disposal Value
	Deze indicator vertegenwoordigt de waarde van aandelen in
	een scenario van verkoop van alle activa die leidt tot de	30,65	30,61
	afwikkeling van uitgestelde belastingen en de terugbetaling
	van schulden en financiële instrumenten.
EPRA NIY	EPRA Net Initial Yield
	Geannualiseerde brutohuuropbrengsten op basis van de
	contractuele huren op de afsluitingsdatum van de jaarrekening,
	verminderd met vastgoedkosten, alles gedeeld door de	3,85%	3,80%
	marktwaarde van de portefeuille, vermeerderd met de kosten
	en overdrachtsrechten geschat tijdens de hypothetische
	vervreemding van de plaatsing van de gebouwen.
EPRA	EPRA Net Initial Yield 'topped-up'
'topped-up'	Deze ratio omvat een bijkomende aanpassing aan de EPRA NIY	3,85%	3,80%
NIY	om rekening te houden met het einde van de toegekende
	huurvrije periodes.
EPRA	Deze maatstaf geeft de verhouding weer van de geschatte
Vacancy	huurwaarde (ELV) van leegstaande ruimte gedeeld door de	0,81%	0,96%
Rate	ELV van de gehele portefeuille die beschikbaar is voor
	verhuur.
Indicatoren	Definities	30/09/2025	30/09/2024
EPRA Cost	De kostenratio (inclusief directe leegstandskosten) relateert
Ratios	alle exploitatie- en vastgoedkosten aan de	25,03%	25,70%
(included)	brutohuuropbrengsten.
EPRA Cost	De kostenratio (exclusief directe leegstandskosten) relateert
Ratios	alle exploitatie- en vastgoedkosten aan de	25,03%	25,70%
(excluded)	brutohuuropbrengsten.
EPRA	Resultaat uit operationele activiteiten	0,90	0,73
Earnings

Gereglementeerde informatie

Over Inclusio

Inclusio is een impact vennootschap gespecialiseerd in vastgoed met een sociaal karakter in België

Sinds de oprichting is de missie van Inclusio duidelijk: vastgoed gebruiken om sociale cohesie en de inclusie van achtergestelde groepen te bevorderen. Inclusio's businessmodel is gebaseerd op het vinden van de juiste balans tussen financieel rendement en impact (sociaal en milieu).

Inclusio heeft het OGVV-statuut (Openbare Gereglementeerde Vastgoedvennootschap) naar Belgisch recht en is actief in 3 sectoren (cijfers op 30 september 2025) :

• Betaalbare huurwoningen (1.353 eenheden ; 3.754 personen gehuisvest) : studentenkamers, appartementen, huizen
• Huisvesting en zorg voor mensen met een beperking (155 eenheden ; 182 personen gehuisvest) : opvanghuizen en dagcentra
• Sociale infrastructuur (13 eenheden ; 1.623 personen gehuisvest) : opvangcentra voor verzoekers om internationale bescherming, daklozen, kinderen uit de bijzondere jeugdzorg, noodopvang voor vrouwen, school, kinderdagverblijf, kantoren voor vzw
• Totaal : 1.521 eenheden ; 5.559 personen gehuisvest

Kerncijfers op 30 september 2025 :

• Reële waarde van de vastgoedportefeuille in exploitatie: 355 M€
• Schuldgraad: 40,6%
• Intrinsieke waarde: 30,65 €/aandeel

Inclusio is sinds 2020 genoteerd op Euronext Brussel onder de naam "INCLU" en is als zodanig onderworpen aan de regelgeving en het toezicht van de FSMA (Autoriteit voor Financiële Diensten en Markten).

Voor meer informatie kunt u contact opnemen met:

Lionel VAN RILLAER Jean-Luc COLSON Benoit DESUTTER

Chief Executive Officer Chief Financial Officer Chief Investment Officer lionel.vanrillaer@inclusio.be jean-luc.colson@inclusio.be benoit.desutter@inclusio.be