Duniec Brothers Ltd.

Quarterly Report • Nov 27, 2025

דוח הדירקטוריון לתקופה שהסתיימה ביום 30/9/25

חלק א' דוח הדירקטוריון ליום 30 בספטמבר 2025

חלק ב' דוחות כספיים תמציתיים ביניים מאוחדים

חלק ג' מידע כספי נפרד ל פי תקנה 38ד' לתקנות ניירות ערך )דוחות תקופתיים ומידיים(, התש"ל – 1970

חלק ד' מכתב הסכמה להכללת דוחות סקירה בהצעת מדף על פי תשקיף מדף

חלק ה' דוח רבעוני בדבר אפקטיביות הבקרה הפנימית על הדיווח הכספי ועל הגילוי לפי תקנה 38ג)א( לתקנות ניירות ערך )דוחות תקופתיים ומידיים(, התש"ל – 1970

דוח הדירקטוריון על מצב ענייני התאגיד ליום 30 בספטמבר 2025

דירקטוריון אחים דוניץ בע"מ )להלן גם - "החברה" או "הקבוצה", בהתאם לעניין( מתכבד להגיש בזה את דוח הדירקטוריון ואת הדוחות הכספיים המאוחדים של החברה לתקופות של שלושה ותשעה חודשים שנסתיימ ו ביום 30 בספטמבר 2025 )להלן גם- " תקופת הדוח"(, בהתאם לתקנות ניירות ערך )דוחות תקופתיים ומיידיים(, תש"ל .1970-

דו"ח זה כולל מידע צופה פני עתיד, כהגדרתו בחוק ניירות ערך, תשכ"ח 1968- )להלן: "חוק ניירות ערך"(. מידע צופה פני עתיד הוא מידע הכולל תחזיות, הערכות ואומדנים המתייחסים לאירועים עתידיים, אשר התממשותם אינה ודאית ואינם בשליטת החברה בלבד. מידע צופה פני עתיד מבוסס על המידע הקיים בקבוצה למועד הדו"ח, וכולל הערכות של הקבוצה או כוונות שלה נכון למועד פרסום הדו"ח. התוצאות בפועל עשויות להיות שונות באופן מהותי מהתוצאות המוערכות או המשתמעות ממידע זה, הואיל והתממשותן מושפעת, בין היתר, מגורמים אשר אינם בשליטת הקבוצה בלבד ואשר לא ניתן להעריכם באופן מלא מראש. במקרים מסוימים ניתן לזהות קטעים המכילים מידע צופה פני עתיד על ידי הופעת מילים כגון: "להערכת החברה", "החברה מעריכה", "בכוונת החברה", "החברה צופה", "החברה מצפה" וביטויים דומים, אך ייתכן כי מידע זה יופיע גם בניסוחים אחרים. המידע הצופה פני העתיד המופיע בדו"ח זה מתייחס אך ורק למועד פרסום הדו"ח והקבוצה אינה מתחייבת לעדכן ו\או לשנות מידע זה ככל שמידע נוסף יגיע לידיעתה, למעט כמתחייב על פי דין.

הדוחות הכספיים של הקבוצה ערוכים בהתאם לתקני דיווח בינלאומיים, ה- IFRS.

דוח דירקטוריון זה מצורף לדוחות הכספיים לתקופ ות של שלושה ותשעה חודשים שנסתיימ ו ביום 30 בספטמבר .2025 הדוח נערך מתוך הנחה שבפני הקורא מצויים גם הדוחות הכספיים לתקופת הדוח וכן פרקי הדוח התקופתי לשנת 2024 שפורסם ביום 27 במרץ ,2025 מס' אסמכתא 2025-01-021710 )מידע זה מהווה הכללה על דרך ההפניה( )להלן: " הדוח התקופתי"(. ככלל, התיאור הנכלל בדוח זה כולל רק מידע אשר הינו, לדעת החברה, מידע מהותי, יחד עם זאת, בחלק מהמקרים, לשם שלמות התמונה, נכלל תיאור מפורט מהנדרש, לרבות התקדמות בנוגע לפרויקטים של החברה, הכולל גם מידע שלדעת החברה אינו בהכרח מהות י.

.1 כללי

• .1.1 החברה פועלת )במישרין ובאמצעות חברות בנות( בענף הבנייה ועוסקת בייזום, תכנון, פיתוח, בנייה, שיווק ומכירה, בעיקר של פרויקטים למגורים, תוך התמקדות, על פי רוב, בפרויקטים רחבי היקף הכוללים בנייה של "מתחמי מגורים" גדולים באזורי הביקוש.
• .1.2 ברבעון השלישי ועד סמוך למועד הדוח החלה החברה בשיווק 3 פרויקטים חדשים )בנוסף ל4- פרויקטים שנמצאים בשיווק ובביצוע( – פארק רוטשילד בחיפה )מתחם B), פארק בית הכרם בירושלים ו-TRES בפתח תקווה בהם יבנו 985 יח"ד ומתוכן 687 יח"ד לשיווק, אשר תחילת הקמתם צפויה במהלך שנת .2026 חוזים אלו, שנחתמו ויחתמו, יהוו חלק מעתודת ההכנסות של החברה לאורך השנים 2026-2030 )ומטבע הדברים אינם נכללים בהכנסות החברה לשנת 2025(. החברה תחל בשיווק של פרויקטים נו ספים בשנת ,2026 אשר לגביהן קיימות בידי החברה החלטות ועדה להיתרים – כגון פרויקטים המרי וההסתדרות בגבעתיים. כמו כן, עתידה החברה להתחיל בשיווק בפארק תל אביב המתחם הצפוני.

בשנת 2025 ו עד למועד פרסום הדוח, החברה מכרה 225 דירות )כולל בקשות רכישה( בהיקף מכירות של כחצי מיליארד ₪ )כולל חלק שותפים ומע"מ(.

החברה משקיעה משאבים רבים בקידום והובלת הפרויקטים, התכנון והרישוי.

.1.3נכון ל סמוך למועד פרסום דוח זה, החברה עוסקת בייזום, תכנון, בנייה ושיווק של פרויקטים לבנייה למגורים, הכוללים כ25,400- יחידות דיור )להלן: "יח"ד"( ב54- פרויקטים וקרקעות )בחלקם ביחד עם שותפים( )להלן: "צבר הפרויקטים"(. מתוך צבר הפרויקטים, 18 פרויקטים הינם בעלי ת.ב.ע מאושרות להקמת כ8,500- יח"ד )כולל הפרויקטים שבצועם החל וכ500- יח"ד שהן בשלב אישור ת.ב.ע בתנאים(. נכון לסמוך למועד פרסום הדוח, לחברה כ- 3,000 יח"ד שקבלו היתרי בניה )לרבות החלטות ועדה למתן היתרים( ב11- פרויקטים )כולל פרויקטים בבצוע(. 10 פרויקטים מתוך צבר הפרויקטים הינם בשלבי תכנון מתקדמים. 23 פרויקטים מתוך צבר הפרויקטים הינם פרויקטים מותלים בהתחדשות עירונית בהם נבחרה הקבוצה כיזם וכן 3 קרקעות מתוך צבר הפרויקטים הינן בשלבי תכנון ראשוניים. ל26- פרויקטים אלו היקף כולל של כ - 2,800 יח"ד קיימות וכ- 12,000 יח"ד מבוקשות/מיועדות )ברובם חלק החברה 50%(. לפרטים נוספים ראה סעיף 8.9 לפרק א' לדוח התקופתי וסעיף 1.4.2 להלן.

.1.4עדכונים בקשר עם פרויקטים של החברה

• 1.4.1 בתקופה של תשעה חודשים לשנת 2025 המשיכה החברה לפעול לאיתור הזדמנויות יזמיות חדשות וכניסה לפרויקטים חדשים, זאת לצד קידום הפרויקטים הקיימים. במהלך תקופת הדוח מכרה החברה 77 יח"ד בהיקף כולל של כ- 194 מ' ש "ח )כולל מע"מ, כולל חלק השותפים(. לאחר תאריך המאזן, מכרה החברה 90 יח "ד בהיקף כולל של כ148- מיליון ש"ח )כולל מע"מ, כולל חלק השותפים( וכן נחתמו 58 בקשות רכישה בהיקף של כ- 162 מ יליון ש"ח )כולל מע"מ, כולל חלק השותפים(.
• 1.4.2 בסמוך לאחר מועד פרסום הדוח השנתי ועד למועד חתימת הדוח, נבחרה החברה כיזם להובלת פרויקטים של פינוי בינוי ע"י נציגויות דיירים בארבעה פרויקטים נוספים: 1( פרויקט "שקולניק" ברחובות ) 244 יח"ד קיימות ו – 810 יח"ד מבוקשות. חלק החברה .100% הפרויקט בשלב תכנון ראשוני וטרם נחתמו הסכמים עם בעלי הזכויות(; 2( פרויקט "הכרם" בחדרה )88 יח"ד קיימות ו – 280 יח"ד מבוקשות. חלק החברה .100% הפרויקט בשלב תכנ ון ראשוני וטרם נחתמו הסכמים עם בעלי הזכויות(; 3( פרויקט "ויצמן" בנתניה ) 87 יח"ד קיימות ו – 305 יח"ד מבוקשות. חלק החברה .100% הפרויקט בשלב תכנון ראשוני וטרם נחתמו הסכמים עם בעלי הזכויות(; 4( פרויקט במצפה רמון ) 330 יח"ד קיימות ו – 2,000 יח"ד מבוקשות. חלק חברה .50% הפרויקט בשלב תכנון ראשוני וטרם נחתמו

הסכמים עם בעלי הזכויות(; 5( פרויקט הרברט סמואל, בחדרה )26 יח"ד קיימות ו- 175 יח"ד מבוקשות. חלק החברה .50% הפרויקט בשלב תכנון ראשוני וטרם נחתמו הסכמים עם בעלי הזכויות( כמו כן, התקבלו הודעות זכיה ביחס ליח"ד נוספות בפרויקטים הבאים: 1( מתחם עוזיאל הרשת התווספו 64 יח"ד קיימות ו- 175 יח"ד מבוקשות; 2( מתחם עוזיאל – דניאל התווספו 24 יח"ד קיימות ו- 64 יח"ד מבוקשות.

: להלן פרוט המכירות ושיעור ביצוע בפרויקטים בשיווק

שיעור שיווק(*) 30. 9 .25	סה"כ יח"ד מכורות נכון ליום 30.9	מכירות יח"ד בשנת	מכירות בתקופה המקבילה		יות בתק הדוח 1-9/25		בקשות רכישה בסמוך לפרסום	מכירות מיום 1.10.25 ועד לסמוך		מוצע למ״ר נ מו באותה תי		שיעור הביצוע	חלק החברה	היקף יח ״ד בשיווק	פרויקט
	25	2024	(1-9/24)	Q1	Q2	Q3	הדוח	לפרסום הדוח	Q1	Q2	Q3
84%	51	17	14	1	1	1	4	2	23,345	23,893	27,440	100%	100%	1 61	UPTOWN אשדוד
80%	156	135	54	18	3	-	1	5	17,803	17,047	-	30%	33%	194	מכבי יפו- שלב אי
9%	33	12	4	-	-	21	12	77	-	-	17,337	זניח	33%	338	מכבי יפו- שלב בי (**)
94%	49	3	3	-	2 1		1	-	-	22,817	-	100%	100%	53	גבעת שמואל
100%	70	4	3	-	1		-	-	-	31,283	-	100%	100%	70	אורבן פארק, שלב גי
37%	22	6	6	-	2	1	1	-	-	28,036	26,995	88%	50%	60	יפה נוף 120, שלב אי
54%	31	14	12	2	1	1	-	-	23,376	24,778	24,500	22%	100%	58	קרית האמנים בנין 7
ל.ר.	1	3	2	-	-	1	-	-	-	-	31,323	100%	100%	44	פארק תייא – שלב בי³
24%	26	54	-	3	3	16	1	1	37,860	39,270	29,373	9%-⊃	100%	107	נווה מגן החדשה (שלב אי) (**)
ל.ר.	ל.ר.	ל.ר.	ל.ר.	-	-	-	20	5	-	-	-	-	33%	256	TRES פתח תקווה (**)

^. בנוסף, ישנן 20 יחייד הנכללות תחת חוק עידוד השקעות הון $^{
m 1}$

^<sup>2 חלק החברה ביחייד היה 13%.

³ הדירות שנמכרו ב-2024 הוצגו תחת נדלן להשקעה.

יהיו אול סנפופה ב-2011 הוכנה להוכנה קילו להוסקקה. 4 היקף יחהיד לשיווק הינו יחייד גמורות במלאי, לאחר השלמת הקמת הפרויקט, לרבות מסירת הדירות, בשנת 2023. 5 יצוין כי בשנת 2024 מכרה החברה 5 דירות אולם חוזה מכירה אחד בוטל בתחילת שנת 2025.

שיעור שיווק(*) 30.9.25	סה"כ יח"ד מכורות נכון ליום 30.9.	מכירות יח״ד בשנת	מכירות בתקופה המקבילה		יות בתק הדוח 1-9/25		בקשות רכישה בסמוך לפרסום	מכירות מיום 1.10.25 ועד לסמוך		ומוצע למ״ר ו מו באותה תי	חלק שיעור שנחתמו החברה הביצוע	היקף יח"ד בשיווק	פרויקט
	25	2024	(1-9/24)	Q1	Q2	Q3	הדוח	לפרסום הדוח	Q1	Q2	Q3			,
ל.ר.	ל.ר.	ל.ר.	ל.ר.	-	-	-	3	-	-	-	-	-	50%	247	פארק בית הכרם, ירושלים (**)
ל.ר.	ל.ר.	ל.ר.	ל.ר.	-	-	-	15	-	-	-	-	-	50%	177	פארק רוטשילד B, חיפה (**)

^(*) לפי מספר יחידות לשיווק

^(**) נכון למועד הדיווח, טרם התקיימו התנאים להכרה בהכנסה, בהתאם לתקן חשבונאות IFRS15, במגרשים המשווקים ו/או בחלק מיחידות הדיור לשיווק בפרויקט האמור.

• 1.4.4 ביום 12 בינואר 2025 אושרה תוכנית בנין עיר במתחם "נחל הבשור" תל אביב- יפו, ע"י ועדת המשנה לתכנון ולבניה מרחב תכנון מקומי תל אביב למתן תוקף בתנאים כמקובל וביום 1 ביולי 2025 פורסמה התכנית ברשומות. במסגרת התוכנית יהרסו 128 יח"ד במבני המגורים הקיימים ויוקמו במקומם 6 מבנים חדשים הכוללים 346 יח"ד )כולל 10% דירות בהישג יד(. לפרטים נוספים אודות הפרויקט ראו סעיף 8.9.6 לפרק א' לדוח ה תקופתי.
• 1.4.5 ביום 6 בפברואר 2025 התקבלה החלטת הוועדה המקומית לתכנון ולבניה ראשון לציון למתן היתר בניה מלא, בתנאים כמקובל ,לבניין מס' 8 בפרויקט קרית האומנים בראשל"צ. ביום 5 במאי 2025 התקבל היתר בניה לבניין מס' 7 בפרויקט וביום 21 באוגוסט 2025 חתמה החברה )באמצעות חברת הפרויקט( על הסכם עם תאגיד בנקאי לליווי הקמת בנינים 7 ו – .8 לפרטים נוספים ראה סעיפים 8.9.3 ו – 8.10.1 לפרק א' לדוח התקופתי וכן דיווח מיידי מיום 21 באוגוסט 2025 )מס' אסמכתא: 2025-01-062579( אשר האמור בו מובא בזאת על דבר ההפניה.
• 1.4.6 בחודש פברואר 2025 אישרה הוועדה המקומית לתכנון ולבניה בגבעתיים )בס"ק זה : "הוועדה"( מתן היתרי הריסה, חפירה ודיפון לשלב א' של פרויקט חברה בת במתחם ההסתדרות בגבעתיים, הכולל שני בנינים בני 250 יח"ד סה"כ. בחודש יולי 2025 אישרה ה וועדה, בתנאים כמקובל, מתן היתר בניה לשלב א' של הפרויקט. כמו כן, ביום 10 ביולי 2025 התקבלו בידי החברה חתימות מאת כל )100%( בעלי הזכויות בקשר עם הפרויקט. לפרטים נוספים רא ה סעיף 8.9.5 לפרק א' לדוח התקופתי וכן דיווח מיידי מיום 13 ביולי 2025 )מס' אסמכתא: 2025-01-051355(, אשר האמור ב ו מובא בזאת על דרך ההפניה.
• 1.4.7 ביום 18 בפברואר 2025 התקשרה החברה )באמצעות ישראל אירופה )א.א.( בע"מ, חברה כלולה של החברה המוחזקת על ידי החברה בשיעור של 50%( )בס"ק זה: "חברת הפרויקט"((, בהסכם פינוי בינוי עם כ74%- מבעלי הזכויות בקשר עם פרויקט אסף שמחוני, נתניה ובכך נחצה סף החתימות הנדרש על פי דין ועל פי ההסכם. לפרטים נוספים ראה סעיף 8.9.5 לפרק א' לדוח ה תקופתי.
• 1.4.8 ביום 19 בפברואר 2025 התקבל היתר בניה מלא לשלב א' של פרויקט "נווה מגן החדשה" ברמת השרון. כמו כן, ביום 13 במאי 2025 נחתם הסכם עם תאגיד בנקאי לליווי שלב א' של הפרויקט. לפרטים נוספים ראה סעיף 8.10.2 לפרק א' לדוח התקופתי וכן דיווח מיידי מיום 14 במאי 2025 )מס' אסמכתא: 2025- 01-033626( אשר האמור בו מובא בזאת על דבר ההפניה . לפרטים אודות התקדמות הביצוע והשיווק בפרויקט ראה סעיף 1.4.2 לעיל.
• 1.4.9 בחודש מרץ 2025 התקבלו היתרי בניה מלאים לשלוש ה ממגרשי שלב א' בפרויקט "יפו -תל אביב". ביחס לחמשת מגרשי הפרויקט האחרים, קיימות החלטות ועדה למתן היתרי בניה מלאים בתנאים. כמו כן, ביחס לכלל המגרשים )להוציא מגרש 113 שהיתר חפירה ודיפון בגינו צפוי להתקבל בשבועות הקרובים( קיימים היתרי חפירה ודיפון. במהלך חודש אוגוסט, 2025 החלו עבודות חפירה ודיפון בארבעה מגרשים )101,102,116 ו – 117(, שלושה מתוכם בביצוע ע"י החברה, בתמורה לעלות + .7.5% לפרטים נוספים אודות הפרויקט ראו סעיף 8.10.4 לפרק א' לדוח התקופתי. לפרטים אודות התקדמות הביצוע והשיווק בפרויקט ראה סעיף 1.4.2 לעיל.

• 1.4.10ביום 10 במרץ 2025 התקבל בידי החברה פרוטוקול ועדת המשנה לתכנון ולבניה מרחב תכנון מקומי תל-אביב – יפו לפיו החליטה הו ועדה לאשר את תוכנית בנין עיר במתחם "דרך השלום" תל אביב- יפו למתן תוקף, בתנאים כמקובל וביום 1 ביולי 2025 פורסמה התכנית ברשומות. במסגרת התוכנית יהרסו 150 יח"ד במבני המגורים הקיימים ויוקמו 490 יח"ד )מתוכן יוקצו 10% מיח"ד עבור דיור להשכרה(. לפרטים נוספים אודות הפרויקט ראה סעיף 8.9.6 לפרק א' לדוח התקופתי.

• 1.4.11ביום 13 במרץ 2025 התקשרה חברת הפרויקט )כהגדרתה בסעיף 1.4.7 לעיל( בהסכם לביצוע פרויקט פינוי בינוי עם כ 71%- מבעלי הזכויות בקשר עם פרויקט התנועה הציונית, נתניה ובכך נחצה סף החתימות הנדרש על פי דין ועל פי ההסכם. לפרטים נוספים ראה סעיף 8.9.5 לפרק א' לדוח התקופתי.

• 1.4.12ביום 27 במרץ ,2025 אישר דירקטוריון החברה את התקשרות החברה )באמצעות חברה בת( בהסכם לרכישת החזקות שותף של החברה, שהינו צד ג', בפרויקט יפה נוף שלב ב' בחיפה. ביום 27 באפריל 2025 נחתם ההסכם בין הצדדים לרכישת כלל זכויות השותף כך שעם השלמת העסקה תחזיק החברה במלוא )100%( זכויות היזם בשלב ב' של הפרויקט, אשר תחילת שיווקו ו/או הקמתו צפויה בשנת .2026 לפרטים נוספים ראה סעיפים 8.8.1 ו8.9.3- לפרק א' לדוח התקופתי ודיווח ים מיידיים מימים 30 במרץ 2025 ו28- באפריל 2025 )מס' אסמכתא ות: 2025-01-021865 ו,2025-01-029674- בהתאמה( אשר האמור בהם מובא בזאת על דרך ההפניה.
• 1.4.13ביום 8 באפריל ,2025 התקשרה החברה עם שני תאגידים צדדים שלישיים, במערך הסכמים אשר מכוחם יומחו לחברה שליש )1/3( מ הזכויות והחובות בפרויקט התחדשות עירונית בשלבי תכנון מתקדמים, אשר נמצא לאחר החתמת 100% מהדיירים על הסכמי פינוי בינוי, בפתח תקווה. כמו כן, לאחר מועד הדוח, חתמו החברה ושותפותיה על הסכם עם שני גופים מממנים חוץ בנקאיים לליווי ההקמה של הפרויקט. לפרטים נוספים ראה דיווח ים מיידיים של החברה מיום 9 באפריל 2025 )מס' אסמכתא: 2025-01-026280( ומיום 20 בנובמבר 2025 )מס' אסמכתא 2025-01-089528( אשר האמור בהם מובא בזאת על דבר ההפניה. לפרטים אודות התקדמות השיווק בפרויקט ראה סעיף 1.4.2 לעיל.
• 1.4.14ביום 20 במאי 2025 אישרה הוועדה המקומית לתכנון ולבניה באשדוד שימוש חורג מהיתר לצמיתות, בתנאים, באופן שכ600- מ"ר בפרויקט החברה ב"אפטאון" אשדוד )שלב א'( ביעוד למגורים, ישמשו למסחר. לפרטים נוספים אודות הפרויקט ראה סעיפים 8.9.1 ו8.9.4- לפרק א' לדוח ה תקופתי.
• 1.4.15במהלך שנת 2025 השלימה החברה )באמצעות חברת הבת אלעד( התקשרויות בהסכמי קומבינציה עם בעלי קרקע בפרויקט "נווה הדרים" ראשל"צ, באופן שהגדיל את אחיזתה בקרקע לשיעור של כ.95%- לפרטים נוספים אודות הפרויקט ראה סעיף 8.9.4 לפרק א' לדוח התקופתי.
• 1.4.16ביום 6 באוגוסט 2025 אישרה רשות הרישוי המקומית בירושלים מתן היתר הריסה ובניה, בתנאים כמקובל, ל– 401 יח"ד בפרויקט פינוי ובינוי בשכונת בית הכרם בירושלים. לפרטים נוספים ראה סעיף 8.10.5 לפרק א' לדוח התקופתי, אשר האמור בו מובא בזאת על דרך ההפניה.
• 1.4.17ביום 14 בספטמבר 2025 אישרה רשות הרישוי המקומית בירושלים מתן היתר הריסה, חפירה ודיפון בתנאים כמקובל, ל – 336 יח"ד בפרויקט פינוי בינוי בדרך בית לחם בירושלים. לפרטים נוספים ראה סעיף 8.9.6 לפרק א' לדוח התקופתי.

ביום 6 בנובמבר 2025 התקבל בידי החברה פרוטוקול ועדת המשנה להתחדשות עירונית של מרחב תכנון מקומי חיפה לפיו החליטה הוועדה לאשר את תוכנית בנין עיר במתחם "החותרים" שבקריית אליעזר, חיפה, בתנאים כמקובל. במסגרת התוכנית יהרסו 107 יח"ד במבני המגורים הקיימים ויוקמו 503 יח"ד )מתוכן 396 יחידות לשיווק(. לפרטים נוספים אודות הפרויקט ראה סעיף 8.9.6 לפרק א' לדוח התקופתי וכן דיווח מיידי מיום 9 בנובמבר 2025 )מס' אסמכתא: 2025-01-084806( אשר האמור בו מובא בזאת על דרך ההפניה.

.1.5אירועים שאירעו בתקופת הדוח ולאחרי ה

1.5.1 ביום 6 בינואר, 2025 אישרה האסיפה הכללית של בעלי המניות של החברה את הנושאים המפורטים להלן: )א( דיון בדוח התקופתי של החברה לשנת 2023; )ב( חידוש מינויו של משרד רואה החשבון המבקר BDO כמשרד רואה חשבון מבקר יחיד של החברה חלף הכהונה הכפולה של שני משרדי רואי

חשבון מבקרים משותפים כפי שהיה עד כה; )ג( מינוי מחדש של הדירקטורים המכהנים )למעט דח"צים(; )ד( אישור מדיניות תגמול עדכנית לחברה; )ה( עדכון תנאי הכהונה של מר רונן יפו, מנכ"ל החברה בעיקרם לעניין תמהיל הזכאות לבונוס שנתי והגדרת "הרווח" לחישוב. לפרטים נוספים ראה דיווחים מיידים של החברה מיום 1 בדצמבר 2024 )מס' אסמכתא: 2024-01-620707(, מיום 25 בדצמבר 2024 )מס' אסמכתא: 2024-01-627297( ומיום 6 ינואר 2025 )מס' אסמכתא: 2025-01-001904(, אשר האמור בהם מהווה הכללה על דרך ההפניה.

ביום 7 בינואר, 2025 פרסמה החברה דוח הצעת מדף במסגרתו הוצעו לציבור והונפקו 150 מיליו ני ש"ח ע.נ. אגרות חוב )סדרה ג'( של החברה. לפרטים נוספים ראו דיווחים מיידים מיום 7 בינואר 2025 )מס ' אסמכתא: 2025-01-002614(; מיום 8 בינואר 2025 )מס' אסמכתא: 2025-01-003020( .

ביום 22 ביולי 2025 השלימה החברה הרחבה של היקף אגרות החוב )סדרה ג'( בהיקף של 100 מיליוני ש"ח ע.נ. כך שלאחר הרחבת הסדרה ונכון למועד הדוח, סך הערך הנקוב שבמחזור של אגרות החוב )סדרה ג'( עומד על סך של 250 מיליוני ש"ח.

לפרטים נוספים אודות דירוג אגרות החוב במסגרת הרחבת סדרה, הצעת החברה ותוצאות ההנפקה ראו דיווחים מיידים מימים 20 ביולי ,2025 22 ביולי 2025 ו24- ביולי 2025 מס' אסמכתאות: 2025-01- ,053810 2025-01-054592 ו ,2025-01-055040- בהתאמה(, אשר האמור בהם מובא בזאת על דרך ההפניה וכן סעיף 8.2 לפרק זה.

• 1.5.2 ביום 23 בינואר 2025 פרסמה החברה כי ע.ש.א.ז חברת שותף כללי בע"מ )"ע.ש.א.ז"(, הנמנית על בעלי השליטה בחברה, התקשרה בהסכם להפצת חלק מהחזקותיה בחברה למשקיעים מסווגים )כהגדרת המונח בתקנות ניירות ערך (אופן הצעת ניירות ערך לציבור, תשס"ז- 2007( )"ההפצה" ו- "המשקיעים", בהתאמה(. במסגרת ההפצה מכרה ע.ש.א.ז למשקיעים 1,120,000 מניות של החברה במחיר של 250 ש"ח במספר עסקאות מחוץ לבורסה וכן העניקה למשקיעים אופציות לרכישה של 840,000 מניות של החברה במחיר של 272.5 ש"ח למניה )בכפוף להתאמות כמקובל(. ביום 19 באוקטובר 2025 הודיעה ע.ש .א.ז לחברה כי פנתה למשקיעים בהודעה לפיה משקיע שיבחר, יוכל לממש את האופציה במחיר של 255 ש"ח למניה. ביום 20 באוקטובר 2025 פרסמה החברה כי נתקבלה הודעת ע.ש.א.ז כי נתקבלו הודעות מימוש, על ידי המשקיעים, של אופציות בכמות כוללת של 751,215 מניות. לפרטים נוספים ראו דיווחים מיידים של החברה מימים 19 באוקטובר 2025 ו20- באוקטובר 2025 )מס' אסמכתאות: 2025-01-076585 ו- ,2025-01-077424 בהתאמה(, אשר האמור בהם מובא בזאת על דרך ההפניה.
• 1.5.3 יצוין כי, בסעיף 8.8.5 לדוח התקופתי לשנת ,2024 בטבלת "צבר הכנסות ומקדמות" נפלה טעות סופר בהתייחס לרבעון הראשון של שנת ,2025 כך ש הכנסות ה צפויות לרבעון הראשון של שנת 2025 עמדו על סך של 3,580 אלפי ש"ח )חלף 13,466 אלפי ש"ח( ואילו המקדמות הצפויות ברבעון הראשון של שנת 2025 עמדו על סך של 22,876 אלפי ש"ח )חלף 83,404 אלפי ש"ח(. יודגש כי, כל יתר הנתונים בטבלה, היינו, צבר ההכנסות והמקדמות הצפויים לרבעונים 2 עד 4 בשנת 2025 וכן בהתייחס לכל שנת 2026 הינם כפי שפירטה החברה בדוח התקופתי לאותו המועד.
• 1.5.4 ביום 27 במרץ 2025 א ישר דירקטוריון החברה חלוקת דיבידנד בסך של 15 מי ליון ש"ח. לפרטים נוספים, ראו דיווח מיידי של החברה מיום 27 במרץ 2025 )מס' אסמכתא: 2025-01-021771( אשר האמור בו מובא בזאת על ההפניה.

• 1.5.5 ביום 27 במרץ 2025 אישר דירקטוריון החברה את הארכת תוקף תכנית הרכישה העצמית של מניות החברה עד ליום 31 במרץ 2026 )חלף יום 31 במרץ 2025(. בתקופת הדוח נרכשו במסגרת תכנית הרכישה 1,488 מניות רגילות של החברה תמורת סך כולל של כ- 280 אלפי ש"ח.

• לפרטים נוספים אודות תכנית הרכישה ראו דיווח מיידי של החברה מיום 27 במרץ 2025 )מס' אסמכתא: 2025-01-021764( אשר האמור בו מובא בזאת על דרך ההפניה.

• 1.5.6 ביום 16 ב יוני 2025 התכנסה ואישרה האסיפה הכללית של בעלי המניות של החברה את הנושאים המפורטים להלן: 1( הארכה ועדכון תנאי ההתקשרות של ההסכם עם מר חן מרדכי להעמדת שירותיו כיו"ר דירקטוריון החברה לתקופה נוספת עד ליום 30 ביוני 2028; 2( הארכת תנאי כהונתו של מר יעקב דוניץ הנמנה על בעלי השליטה בחברה, ללא שינוי כלשהו בתנאי כהונתו לתקופה של 3 שנים נוספות, החל מיום 20 ביוני, 2025; 3( הארכת התקשרות החברה בהסכם למתן שירותי ייעוץ וניהול עם ע.ש.א.ז ניהול בע"מ לרבות ההתחייבות לתיחום הפעילות של חלק מבעלי השליטה בחברה, ללא שינוי כלשהו בתנאיו )למעט עדכון זניח בתמהיל היקפי סוגי השירותים שיועמדו לחבר ה במסגרת הסכם הניהול המוצע, בינם לבין עצמם, וכמפורט בסעיף 4.2.1)ג( לדוח הזימון(, עד ליום 19 ביוני .2028 לפרטים נוספים ראו דיווח ים מיידים של החברה מימים 11 במאי 2025 ו- 16 ביוני 2025 )מס' אסמכתאות: 2025- 01-032806 ו- ,2025-01-042994 בהתאמה(, אשר האמור בהם מובא בזאת על דרך ההפניה.
• 1.5.7 ביום 21 ביולי 2025 אישרה ועדת הביקורת )בשבתה כוועדת התגמול( את התקשרות החברה בפוליסת ביטוח אחריות לנושאי משרה בחברה, לרבות אלו הנמנים על בעלי השליטה בחברה, בהתאם לתקנה 1ב1 לתקנות החברות )הקלות בעסקאות עם בעלי עניין(, התש"ס- 2000 ובהתאם להוראות מדיניות התגמול של החברה, החל מיום 1 אוגוסט 2025 ועד ליום 31 באוגוסט ,2025 בגבול כיסוי אחריות בסך של 40,000,000 ש"ח, למקרה ולתקופה, בסכום השתתפות עצמית שלא יעלה על סך של 20,000 ש"ח לתביעה, ו120,000- ש"ח לתביעה בתביעות הקשורות לדיני ניירות ערך בישראל, ובתמורה לפרמיה שנתית שלא תעלה על סך של כ73,500- ש"ח. לפרטים נוספים ראה דיווח מיידי של החברה מיום 21 ביולי 2025 )מס' אסמכתא: 2025-01-054243(, אשר האמור בו מובא בזאת על דרך ההפניה.
• 1.5.8 ביום 2 בספטמבר 2025 אישרה האסיפה הכללית של בעלי המניות של החברה את הנושאים המפורטים להלן: )א( דיון בדוח התקופתי של החברה לשנת 2024; )ב( חידוש מינויו של משרד רואה החשבון המבקר BDO( ;ג( מינוי מחדש של הדירקטורים המכהנים )שאינם דירקטורים חיצוניים(; )ד( מינויו של מר אילן פן, כדירקטור חיצוני בחברה, ל תקופת כהונה שלישית. לפרטים נוספים ראה דיווחים מיידים מימים 22 ביולי 2025 ו- 2 בספטמבר 2025 )מס' אסמכתאות: 2025-01-054595 ו- 2025-01- ,066498 בהתאמה(, אשר האמור בהם מובא בזאת על דרך ההפניה.

.1.6השלכות מלחמת "חרבות ברזל" על הפעילות העסקית של החברה

ביום 7 באוקטובר 2023 הותקפה מדינת ישראל במתקפת פתע של ארגוני טרור מרצועת עזה, בעקבותיה הכריזה ממשלת ישראל על מלחמת "חרבות ברזל". התמודדות עם מספר חזיתות, ובעיקר המשך לחימה בעזה, בחזית הצפונית מול ארגון הטרור חיזבאללה ומבצע "עם כלביא" מול מדינת איראן לצד הסלמה מתמשכת אל מול שלוחיה כמו החות'ים, כל אלה השפיעו וממשיכים להשפיע במידה מסוימת על המשק הישראלי )"המלחמה "(. בחודש אוקטובר ,2025 לאחר תאריך המאזן, נחתם הסכם הפסקת אש. עם זאת, אי -הוודאות הביטחונית בזירות השונות, אשר קיימת אף למועד פרסום דוח זה, ממשיכה להטיל את צלה על המשק הישראלי בכלל ועל שוק הבניה בפרט. על אף שלמלחמה היו ועדיין ישנן, במידה מסוימת, השפעות על פעילות החברה, לרבות בשל מצבת חלקית של כח אדם בקרב ספקים וקבלנים של החברה, לתאריך המאזן ולמועד הדוח לא הייתה למלחמה השפעה מהותית על פעילות ותוצאות החברה.

לאור אי -הוודאות והיציבות הביטחונית עודנה קיימת אפשרות של חידוש המלחמה. חידוש המלחמה והשלכותיה על המצב הביטחוני, מדיני וכלכלי, עלולות לייקר את ההתקשרויות של החברה עם קבלני משנה בפרויקטים בתכנון ו/או בבצוע, בין היתר לאור המחסור שעדיין קיים בכוח אדם אצל חלק מקבלני הביצוע/משנה בשל הגבלות על כניסה של עובדים מיהודה ושומרון, הידללות של כוח האדם ממדינות זרות ואף אי זמינותם של חומרי גלם )על רקע, בין היתר, משבר הסחר עם טורקיה כמפורט להלן(. לעניין זה יודגש כי, החברה רשומה בפנקס הקבלנים כקבלן לעבודות הנדסה בנאיות )מס' 1158( ומסווגת בסיווג ג5- המאפשר לה לבצע עבודות בנייה בהיקף בלתי מוגבל ובכך להקטין חשיפה זו באופן משמעותי.

בשלב זה, החברה איננה צופה שינוי מהותי לרעה באומדני ההכנסות, הרווחיות הגולמית והעודפים הצפויים מהפרויקטים )לרבות המועד הצפוי למשיכתם(.

עם זאת, לנוכח אי הוודאות הקיימת באשר לתקופת הימשכותה של הפסקת האש, רמת הביקושים לדירות חדשות, קצב התקדמות הבנייה, קצב המכירות והשיווק, יכולת החברה למשיכת עודפים מפרויקטים בביצוע ויכולת החברה להוציא לפועל פרויקטים בתכנון, החברה איננה יכולה לעת הזאת לצפות את מלוא או חלקן של השפעות והשלכות של שינויים גאו-פוליטיים או ביטחוניים עתידיים על פעילותה ותוצאותיה העסקיות של החברה ולכן היא ממשיכה לעקוב ולבחון אחר התפתחויות.

יחד עם זאת, חוסנה הפיננסי של החברה אשר מחזיקה במסגרות אשראי בלתי מנוצלות בתאגידים בנקאיים בהיקפים משמעותיים וכן ב שיעור לא מבוטל של קרקעות ללא אשראי /אשראי זניח בגינן, יאפשר לה גמישות בניהול התזרים. לחברה מלאי קרקעות הממומן באשראי, שהחברה מעריכה שתוכל להאריך וכן חוב נטו ל cap נטו נמוך משמעותית מהתחייבויותיה )ראה סעיף 4 להלן(, המאפשרים לה נגישות לחוב נוסף, ככל ותצטרך.

הפסקת הסחר בין טורקיה לישראל - במהלך הרבעון השני לשנת 2024 הודיע משרד הסחר הטורקי על הפסקת הסחר בין טורקיה לישראל )ובכלל זה הפסקת יצוא של חומרי גלם לענף הבניה(. החברה פועלת ומיישמת חלופות אחרות המאפשרות המשך אספקה של חומרי הגלם הנדרשים לה ולפיכך, להערכת החברה בשלב זה, אין להודעה כאמור השלכה מהותית על פעילות החברה. ואולם להערכת החברה, הימשכות תקופת הפסקת הסחר עלולה להביא הן למחסור בחומרי גלם והן לייקור משמעותי של חומרי הגלם ועלויות הבנייה.

הערכות וציפיות החברה כאמור לעיל, בדבר השפעות עתידיות של השלכות המלחמה על המדינה ,לרבות בקשר עם הפסקת הסחר בין טורקיה לישראל, בכלל ועל החברה בפרט, בין שהינן ידועות למועד זה ובין שאינן ידועות למועד זה, הינן מידע צופה פני עתיד, כהגדרתו בחוק ניירות ערך, התשכ"ח- ,1968 אשר התממשותו לרבות היקפיו אינם ודאיים ואינם בשליטת החברה והינו מבוסס על המידע הקיים בחברה במועד הדוח. בהתאם, הימשכות המלחמה לאורך זמן, היקפה, הסלמתה והשפעתה על תפקוד המשק והעורף, כלכלת ישראל )לרבות בקשר עם הפסקת המסחר בין טורקיה לישראל( בכלל ותחום פעילותה של החברה בפרט, עלולים להשפיע על החברה ועל תוצאות פעילותה. הערכות אלה עלולות שלא להתממש, כולן או חלקן, או להתממש באופן שונה מהותית מכפי שנצפה, בין היתר, לאור העובדה שמדובר באירוע חריג ומשתנה אשר אינו בשליטת החברה וכן בעקבות השפעה של גורמי הסיכון הנוספים להם חשופה החברה כמפורט בסעיף 21 לפרק א' לדוח התקופתי של החברה לשנת .2024

.1.7השפעת האינפלציה ועליית הריבית על הפעילות העסקית של החברה

בתשעת החודשים הראשונים של שנת 2025 עלה מדד המחירים לצרכן בישראל בשיעור של כ 2.6%- )כ2.4%- לתקופה של 12 חודשים(. בהתאם לתחזית המקרו -כלכלית של חטיבת המחקר של בנק ישראל מחודש 6 ספטמבר ,2025 שיעור האינפלציה בארבעת הרבעונים הקרובים צפוי להיות .2.4%

6 לפרטים נוספים ראו, בנק ישראל - התחזית המקרו-כלכלית של חטיבת המחקר, ספטמבר .2025 אשר המידע בו מובא בדוח זה על דרך ההפניה )"התחזית המקרו-כלכלית של חטיבת המחקר"(.

לאחר תאריך המאזן, ביום 24 בנובמבר 2025 החליט בנק ישראל להוריד את הריבית ב- ,0.25% כך שנכון למועד דוח זה היא עומדת על שיעור של .4.25% בהתאם לתחזיות המחקר של בנק ישראל מחודש ספטמבר ,2025 הריבית המוניטרית צפויה לעמוד בממוצע על שיעור של 3.75% ברבעון השלישי של שנת .2026

לחברה )לרבות חברות מוחזקות שלה( )להלן: "הקבוצה "( אין הלוואות הצמודות למדד המחירים לצרכן וגם אגרות החוב של החברה הינן בריבית קבועה. מנגד, האשראים שנטלה הקבוצה מתאגידים בנקאיים בסך של כ416- מיליונ י ש"ח, לתאריך המאזן )לעומת סך של כ 441- מיליוני ש"ח, בתום שנת 2024( הינם בריבית משתנה ועל כן חשופים לשינוים בריבית הפריים. כך שינוי בריבית השנתית בשיעור של 1% יביא להשפעה של כ- 4 מיליוני ש"ח על תשלומי הריבית בתקופה של 12 חודשים, על בסיס הקרן לתאריך המאזן.

לרמת הריבית הגבוהה ישנה השפעה שלילית על יכולת הקנייה של רוכשי הדירות וזו עשויה להשפיע על הביקושים לרכישת דירות מגורים. מנגד, לירידה בריבית בנק ישראל כאמור עשויה להיות השפעה חיובית על צד הביקושים לרכישת דירות.

בפרויקטים שטרם יצאו לשיווק או ביצוע הרי שהחברה מעריכה כי ההפרש הגלום בין העלויות בספרי החברה לבין ערכי המכירה הצפויים בפרויקטים אלו בהתבסס על ערכי המחירים הנוכחיים מקטין את השפעת השחיקה בעקבות העלייה בריבית ובמדד תשומות הבניה. בפרויקטים אשר נמצאים בביצוע, להערכת החברה היא נמצאת בחשיפה נמוכה יחסית היות ובמרביתם צריכת האשראי נמוכה יחסית.

בתקופת הדו"ח הריבית הגבוהה במשק, מדד המחירים לצרכן ומדד תשומות הבניה השפיעו בצורה מועטה על רווחיות החברה וזאת לאור חשיפה נמוכה בביצוע להצמדת עלויות הבניה ומאידך, הצמדת חלק מהיקף ההכנסות ממכירת דירות מגורים למדד תשומות הבניה וכן ממחירי המכירה בפועל שהיו גבוהים מאומדני החברה.

המדיניות החשבונאית של החברה הינה כי עלות אשראי אשר מממן קרקעות אשר להן ת.ב.ע בתוקף, מועמס על הפרויקט. על כן, להשפעת הריבית ישנה השלכה מסוימת על הרווחיות העתידית של הפרויקטים והיא אינה משתקפת ברווח והפסד השוטף. החברה מקפידה לבחון את השלכת עלויות המימון של פרויקטים עתידיים הממומנים כבר בשלב הרכישה, כחלק מהשיקולים בבחירתם.

נכון למצב הקיים כיום, היות והשינויים הכלכליים לעיל נובעים, בין היתר, גם מהשפעות מאקרו כלכליות גלובליות, אין ביכולתה של החברה להעריך, בשלב זה, את ההשפעות העתידיות של שינויי הריבית, שיעור האינפלציה ומדד תשומות הבניה ומשכן, על המצב הכלכלי בישראל ועל תוצאות הפעילות של החברה. אולם, החברה מעריכה כי איתנותה הפיננסית, העודפים הצפויים בפרויקטים הקיימים שבביצוע, ויתרות המזומנים והמסגרות שברשותה, יאפשרו לחברה להמשיך ולקדם את פעילותה השוטפת גם בתקופות האטה במשק.

בנוסף, היות והשינויים הכלכליים לעיל נובעים, בין היתר, גם מהשפעות מאקרו כלכליות גלובליות, אין ביכולתה של החברה להעריך, בשלב זה, את ההשפעות העתידיות של שינויי הריבית, שיעור האינפלציה ומדד תשומות הבניה ומשכן, על המצב הכלכלי בישראל ועל תוצאות הפעילות של החברה. אולם, החברה מעריכה כי איתנותה הפיננסית, העודפים הצפויים בפרויקטים הקיימים שבביצוע מתקדם ויתרות המזומנים והמסגרות הפנויות שברשותה, יאפשרו לחברה להמשיך ולקדם את פעילותה השוטפת גם בתקופות האטה במשק. יצוין כי הערכותיה של החברה כאמור בסעיף זה בקשר עם תחזיות האינפלציה והריבית והשפעתן על פעילות החברה הינן מידע צופה פני עתיד, כהגדרתו בחוק ניירות ערך המבוסס על הערכותיה של הנהלת החברה והבנתה את הגורמים המשפיעים על פעילותה העסקית, נכון למועד חתימת הדוח. הערכות אלה עלולות שלא להתממש, כולן או חלקן או להתממש באופן שונה, לרבות מהותית, מהצפוי, בין היתר, כתוצאה מהנחות וניתוחים לא מיטביים, מהתפתחויות שלא ניתן להעריכן באופן מלא בקשר עם האינפלציה ועליית הריבית ו/או התממשותם של כל או חלק מגורמי הסיכון המפורטים בסעיף 21 בפרק א' לדוח התקופתי של החברה לשנת .2024

2. מצב כספי ותוצאות הפעילות העסקית

2.1 להלן נתונים עיקריים מתוך סעיפי המאזן של החברה (במיליוני שייח):

הסברי החברה	אחוז מהמאזן ליום 31.12.24	31.12.2024	השינוי ביחס ליום 31.12.2024 %	סך השינוי ביחס ליום 31.12.2024	אחוז מהמאזן ליום 30.9.2025	30.9.2025	סעיף מאזני
הירידה בהון נובעת מחלוקת דיבידנד של כ-13 מליון ₪, (בקיזוז חלקה של חברה בת בחלוקה) ומהפסד בתקופה, בנכוי הקצאת אופציות.	53%	1,036	(1.7%)	(18)	47%	1,018	סה"כ הון
העליה בהיקף המאזן נובעת בעיקר מהשקעות במלאי קרקעות, גידול בחייבים לזמן ארוך והשקעות בחברות מוחזקות וכן מגידול בהיקף נכסים בגין חוזים עם לקוחות בעיקר.	-	1,960	11%	214	-	2,173	סה"כ מאזן
הגידול בהון החוזר נובע מעליה בהיקף מלאי בנינים בהקמה וביתרות נכסים בגין חוזים עם לקוחות בעיקר.	-	(116)	(73%)	85	-	(31)	הון חוזר
		0.83				0.97	יחס ההון חוזר
הגידול נובע מהשקעות במלאים בהקמה, עם התקדמות הבצוע, וכן מהשקעות מרישום מלאי מול התחייבות לבעלי קרקע בפרויקט נווה מגן החדשה (שלב אי), בניכוי הכרה בעלויות ביחס לחלק המכור. יצוין כי בקשר עם 46 יח"ד הנבנות עבור בעלי קרקע הזכאים לדירות בפרויקטים קרית האמנים בנין 7 ונווה מגן החדשה, החברה לא הכירה בהכנסות (ובעלויות) כיון שטרם התקימו התנאים המתלים הקבועים בחוזים עמם, והעלויות בגינם מוצגות כחלק מסעיף זה.	24%	471	12%	56	24%	527	מלאי בניינים בהקמה, דירות למכירה ומלאי מקרקעין שוטף
הגידול נובע מהתקדמות הבצוע אל מול התקבולים בפועל, בעיקר בפרויקטים יפה נוף שלב אי, קרית האמנים (דירות בעלי קרקע).	2%	34	79%	27	3%	61	נכסים בגין חוזים עם לקוחות
הגידול נובע בעיקר מהשקעות במלאי בנינים בהקמה (בין אם בהשקעות במזומן או מרישום התחיבות לבעלי קרקע כנגד המלאי), גידול בנכסים בקשר עם חוזים עבור בצוע העולה על התקבולים ומגידול בחייבים ויתרות חובה.	30%	576	16%	90	31%	666	סה"כ נכסים שוטפים
הגידול נובע מהשקעות החברה בקידום ופתוח הפרויקטים.	60%	1,169	7%	77	57%	1,246	מלאי קרקעות
ללא שינוי.	8%	155	-	-	7%	155	נדל"ן להשקעה
הגידול בנכסים שוטפים נובע בעיקר מגידול במלאי מקרקעין, מרישום נכס בגין זכות שימוש בקשר עם משרדי החברה, מגידול בחייבים לזמן ארוך הנובע בעיקר מהלואות לשותפים.	71%	1,383	9%	124	69%	1,507	סה"כ נכסים שאינם שוטפים

הסברי החברה	אחוז מהמאזן ליום 31.12.24	31.12.2024	השינוי ביחס ליום 31.12.2024 %	סך השינוי ביחס ליום 31.12.2024	אחוז מהמאזן ליום 30.9.2025	30.9.2025	סעיף מאזני
הגידול נובע מגידול באשראים בפרויקטים שנמצאים בהליך בניה, ממיון חלויות לזמן קצר וזאת נטו מפרעונות במהלך השנה, מתקבולי רוכשים ומגיוס האג״ח.	21%	408	2%	8	19%	416	הלוואות מתאגידים בנקאיים
הקיטון נובע מהתקדמות בבצוע הפרויקטים ביחס לתקבולים בפועל.	2%	33	(24%)	(8)	1%	25	התחיבויות מלקוחות - התחייבויות בגין חוזים
הגידול נובע מרישום התחיבות לבעלי קרקע בפרויקט שבניתו החלה בתקופה.	4%	69	32%	22	4%	91	התחייבויות לבעלי קרקע
ללא שינוי.	3%	50	-	-	2%	50	חלויות שוטפות של אגרות חוב
כמוסבר לעיל.	35%	693	0.5%	4	32%	697	סה"כ התחייבויות שוטפות
הקיטון נובע ממיון לזמן קצר של חלות שוטפת.	2%	34	(100%)	(34)	-	-	הלוואות מתאגידים בנקאיים
הגידול נובע מגיוס סדרה גי במהלך השנה בהיקף של כ-250,000 אלפי ₪.	2%	47	534%	251	14%	298	אגרות חוב
ללא שינוי.	1%	14	-	-	1%	14	התחייבויות אחרות לזמן ארוך
ללא שינוי משמעותי.	4%	87	(2%)	(2)	4%	85	מסים נדחים
הגידול נובע בעיקר מגיוס אג״ח סדרה ג׳, מרישום התחיבות בגין חכירה בנכוי מיון חלות שוטפת לזמן קצר.	12%	229	-	229	21%	458	סה"כ התחייבויות שאינן שוטפות

2.2 להלן תמצית תוצאות הפעילות של החברה: (במיליוני 🗅):

					•
הערות	שנה שנסתיימה ביום 31.12.2024	שלושה חודשים שנסתיימו ביום \$30.09.24(*)	שלושה חודשים שנסתיימו ביום 30.09.25	תשעה חודשים שנסתיימו ביום 30.9.24 (*)	תשעה חודשים שנסתיימו ביום 30.9.25	טעיף
בתקופת הדוח הכירה החברה בהכנסות ממכירות והתקדמות הבצוע בפרויקטים הבאים : קרית אמנים בנין 7, נווה מגן החדשה , יפה נוף שלב	175	49	36	158	112	הכנסות ממכירת דירות ומתן שירותי בניה
א׳, מכבי יפו (שלב א׳) וכן הוכרו הכנסות ממכירת דירות גמורות באשדוד, גבעת שמואל ואורבן פארק שלב ג׳.	138	39	27	118	83	עלות המכירות
יצוין כי, בפרויקטים אלו ישנן כ-46 דירות אשר החברה טרם הכירה בהכנסה בגינן בשל אי התקיימות כלל התנאים המתלים בהסכמים בגינן. כמו כן, החברה מכירה בהכנסות ממתן שירותי בניה לשותפים בפרויקט מכבי יפו (שלב ב') שהקמתו החלה ברבעון השלישי של השנה (החברה זכאית להחזר הוצאות בתוספת 7.5%).	37	10	9	40	29	רווח גולמי לפני הפחתת עודף עלות רכישה שנוצר בצרוף עסקים
	21%	20%	25%	25%	27%	שיעור רווח גולמי לפני הפחתת עודף עלות רכישה שנוצר בצרוף עסקים (ב-%)
הפחתת עלויות שנרשמו בספרי החברה בקשר עם רכשת אלעד, בהתאם לשווים במועד הרכישה. העלויות מופחתות עייפ קצב המכירות והתקדמות הבצוע.	11	4	1	10	4	עלות המכירות- הפחתת הקצאת עלות הרכישה
הרווח הגולמי אינו כולל 46 דירות בעלי קרקע שההסכם בגינם עדין מותנה כמוסבר לעיל.	26	6	8	30	25	רווח גולמי
	15%	11%	22%	19%	22%	שיעור רווח גולמי (ב- %)
לא חל שינוי בתקופה בשווי נכסי נדליין להשקעה.	51	-	-	-	-	עליית ערך נדל"ן להשקעה
כולל הוצאות שוטפות מפעילות שיווק וכן הפחתת נכסי השגת חוזה.	6	2	3	5	7	הוצאות מכירה ושיווק
הגידול נובע מעלויות מטה ושירותים נלווים וכן מעדכוני הפרשות לתביעות שהחברה בצעה.	27	6	9	17	23	הוצאות הנהלה וכלליות
הכנסות אחרות כוללות בעיקר הכנסות משכירות.	2	1	1	2	2	הכנסות אחרות, נטו
ההפסד התפעולי של החברה בתקופה נובע הן מאי הכרה בהכנסות מ-46 דירות בעלי קרקע שההסכם בגינם עדין מותנה כמוסבר לעיל ,מכך שחלק מהפרויקטים הינם בתחילת בצוע ושיווק וכן מעדכוני הפרשות לתביעות שהחברה בצעה.	46	(1)	(3)	10	(3)	רווח (הפסד) תפעולי

הערות	שנה שנסתיימה ביום 31.12.2024	שלושה חודשים שנסתיימו ביום \$30.09.24(*)	שלושה חודשים שנסתיימו ביום 30.09.25	תשעה חודשים שנסתיימו ביום 30.9.24 (*)	תשעה חודשים שנסתיימו ביום 30.9.25	סעיף
	26%	(2%)	(9%)	6%	(2%)	שיעור רווח תפעולי (ב- %)
משקף בעיקר את הוצאות המימון של הפרויקטים בהקמה.	8	3	2	7	5	הוצאות מימון, נטו
	-	-	(1)	-	(1)	חלק החברה בהפסדי חברות מוחזקות
	38	(4)	(6)	3	(9)	רווח (הפסד) לפני מסים על ההכנסה
בהתאם לשיעור המס החל בחברה.	(8)	1	1	1	2	הכנסות (הוצאות) מסים על ההכנסה
	30	(3)	(5)	2	(7)	רווח (הפסד) לתקופה
	17%	(6%)	(14%)	1%	(6%)	שיעור רווח כולל (ב-%)
	3.93	(0.37)	(0.70)	0.25	(0.97)	רווח בסיסי למניה
	3.93	-	-	0.25	-	רווח מדולל למניה

^(*) כולל ישום למפרע של מדיניות חשבונאית להצגה לפי שווי הוגן של נדליין להשקעה.

3. נזילות (באלפי ש״ח)

הטבר	שנה שנסתיימה ביום 31.21.2024	שלושה חודשים שנסתיימו ביום 30.9.24	שלושה חודשים שנסתיימו ביום 30.9.25	תשעה חודשים שנסתיימו ביום 30.9.24	תשעה חודשים שנסתיימו ביום 30.9.25	סעיף
התזרים השלילי שמש, בעיקר, להשקעות בפרויקטים ובמלאי בנינים בהקמה וכן לתשלום להתחייבויות לזכאים ולתשלומי מימון, בנכוי, בעיקר, תקבולים שהתקבלו.	38,802	16,679	(39,414)	15,501	(199,089)	תזרימי מזומנים מפעילות (לפעילות) שוטפת
המזומנים שמשו בעיקר למתן הלואות לחברות כלולות ולחייבים אחרים בנכוי כספים ששוחררו בעת סיום פרויקט.	(13,836)	(5,243)	(2,338)	(17,005)	(5,772)	תזרים מזומנים לפעילות השקעה
המזומנים נבעו מגיוס אג״ח סדרה ג׳ בנכוי פרעונות של אשראים בנקאיים.	(24,370)	(5,866)	44,024	3,337	207,471	תזרים מזומנים מפעילות (לפעילות) מימון

• 3.1. האמצעים הנזילים של החברה והחברות בנות, כוללים מזומנים ושווי מזומנים בתאגידים בנקאיים ליום 30 בספטמבר 2025 אשר הסתכמו לסך של כ-25 מיליוני ש״ח וכן מסגרות אשראי שאינן מנוצלות בחברה בסך של 50 מיליוני ש״ח ומסגרות אשראי בלתי מנוצלות באלעד בהיקף של כ-100 מיליוני ש״ח. בסמוך למועד אישור הדוחות הכספים ביניים לחברה מזומנים ומסגרות אשראי שאינן מנוצלות בחברה ובאלעד בסך של כ-175 מיליוני ₪. להערכת החברה, ביכולתה להאריך את תוקף האשראים שהועמדו לה בהגיע מועד פירעונם.
• 3.2. בדוחות הכספיים המאוחדים של החברה ליום 30 בספטמבר 2025 לחברה גרעון בהון החוזר לתקופה ולתקופה של שנים עשר חודש.
• 3.3. להלן פרטים אודות ההון החוזר בדוחות הכספיים המאוחדים והנפרדים וכן ההון החוזר בדוחות הכספיים המאוחדים והנפרדים לתקופה של 12 חודשים:

סה״כ	התאמות (לתקופה של 12 חודשים)	הסכום שנכלל בדוחות הכספיים	סעיף
	(回 )2	ו כספיים מאוחדים (באל	דוחות כ
177,467	(488,928)	666,395	נכסים שוטפים
588,894	108,281	697,175	התחייבויות שוטפות
(411,427)	(380,647)	(30,780)	עודף התחייבויות שוטפות על הנכסים השוטפים
	-1	•	דוחות כספיים נפרדים (באלפי 🗈)
316,141	(67,598)	383,739	נכסים שוטפים
134,344	21	134,365	התחייבויות שוטפות
181,797	(67,577)	249,374	עודף הנכסים השוטפים על ההתחייבויות השוטפות

.3.4 הגרעון בהון החוזר בדוח המאוחד נובע בעיקר ממלאי קרקעות המוצג בזמן ארוך ואשר ממומן באשראי לזמן קצר או אשראי לתקופה העולה על שנים עשר חודשים, אולם יתרת תקופת האשראי נכון למועד הדוח הינה לתקופה הקצרה משנים עשר חודשים. החברה צופה בסבירות גבוהה כי האשראי יוארך עד למועד הבשלת הקרקעות לפרויקטים בהקמה בליווי בנקאי.

במועד אישור הדוחות בחן דירקטוריון החברה את התזרים החזוי של החברה עד ליום 30 בספטמבר ,2027 בהתחשב ביתרות המזומנים של החברה, ההכנסות, ההוצאות וההשקעות הצפויות בחברה בתקופת התזרים וכן את התחייבויות החברה השוטפות והצפויות. בחינה זו התבססה בנוסף על הערכת החברה למקורות מסוגים שונים, ובינ יהם: עודפים מפרויקטים, יכולת החברה לחדש אשראים למלאי מקרקעין, אפשרות להארכת המסגרות העומדות לרשותה בסולו והיכולת לקבל אשראי בגין המלאי הלא מבוטל של קרקעות שבהן אין אשראי או שהאשראי זניח. מקורות אלו ישרתו את החברה, בין היתר, בתקופת המלחמה, ככל ותתארך.

בהמשך לבחינתו זו קבע דירקטוריון החברה כי אין בגירעון בהון החוזר בדוחות הכספיים המאוחדים של החברה, כדי להצביע על בעיית נזילות בחברה.

יובהר כי המידע לעיל הינו מידע צופה פני עתיד כהגדרתו בחוק ניירות ערך ועשוי שלא להתממש או להתממש בדרך אחרת מזו המתוארת לעיל, בשל גורמים שאינם בשליטת החברה. מידע זה נסמך בעיקר על הערכות החברה המבוססות על ההכנסות הצפויות של החברה וכן על הערכות החברה המבוססות על הוצאות והשקעות עתידיות של החברה והתחייבויותיה הצפויות, על יכולתה לחדש ו/או להאריך תוקפם של אשראים שהועמדו לה וכן לקבל אשראי חדש. במידה והערכות החברה לא תתממשנה או תתממשנה בצורה שונה, וזאת כתוצאה ממספר רב של גורמים )לרבות גורמי הסיכון המפורטים בפרק א' לדוח התקופתי של החברה(, עשוי הדבר להשפיע על תזרים המזומנים החזוי של החברה .

.4 מימון

.4.1מימון פעילות החברה )לרבות חברות בנות של החברה(, בעיקר לצורך הקמת הפרויקטים אותם מקדמת החברה מתבצע בעיקרו מהון עצמי, אגרות חוב, אשראי בנקאי, אשראי ספקים ותקבולים מרוכשי דירות. לכל פרויקט קיימות מסגרות אשראי.

ח מליוני ש"	מאזן % מסך ה	סעיף
416	19%	בנקאיים תאגידים אשראי מ
25	1%	ין חוזים ייבויות בג רות והתח מרוכשי די מקדמות
		קעין וכרי מקר חייבות למ בעיקר הת ת אחרות ) התחייבויו
367	17%	ת אחרות( תרות זכו וזכאים וי
348	16%	אגרות חוב
1,018	47%	הון
2,174	100%	סה"כ

למידע נוסף ראה סעיף 15 ב פרק א' לדוח התקופתי.

.4.2אמות מידה פיננסיות

נכון לתאריך המאזן עומדות חברות הקבוצה בכל אמות המידה הפיננסיות שנקבעו להן מול התאגידים הבנקאיים. לפירוט נוסף בדבר אמות המידה הפיננסיות ראה סעיף 15.7 בפרק א' לדוח התקופתי של החברה לשנת .2024

להלן פירוט תוצאות חישוב אמות המידה הפיננסיות במסגרת הסכמים מול תאגידים בנקאיים:

יום ערך נכון ל )מליוני 30.9.2025 ש"ח%/(	דה אמת המי
1,011	מיליון ₪ י של 500 ות מינימל בעלי המני המיוחס ל הון עצמי
47%	ת מ20%- ן שלא יפח צמי למאז יחס הון ע
308	₪ 150 מיליון ת מסך של ד( לא יפח חברת אלע ע"פ דוחות הון עצמי )
32%	מ15%- שלא יפחת ות אלעד( ן )ע"פ דוח צמי למאז יחס הון ע
57%	82%/85% יעלה על אלעד( לא ע"פ דוחות CAP נטו ) טו ל- ב פיננסי נ יחס בין חו

לפירוט בדבר עמידת החברה באמות מידה פיננסיות מכוח שטרי נאמנות ראה סעיף 8 לפרק זה.

.5 פרטים נוספים בקשר עם פרויקטים אשר סווגו כפרויקטים "מהותיים מאוד" בדוח התקופתי של החברה לשנת 2024

5.1 קרית האומנים , בניין 7

)א( עלויות שהושקעו )אלפי ש"ח(

2023	2024	1/25Q	2/25Q	3/25Q	כל התקופה	100% החברה: 100% חלק נתונים לפי
38,142	38,142	40,814	38,903	39,952	39,952	ם התקופה קרקע בתו טברות בגין עלויות מצ
1,896	7,650	7,650	14,072	14,072	14,072	ת סים, ואגרו פיתוח, מי טברות בגין עלויות מצ
5,171	14,790	14,519	27,393	23,274	23,274	בניה טברות בגין עלויות מצ
2,448	4,642	5,330	6,373	7,405	7,405	וונו( מימון )שה טברות בגין עלויות מצ
47,657	65,224	68,313	86,741	84,703	84,703	מצטברת סה"כ עלות
47,657	65,224	64,289	56,649	59,360	59,360	ספרים מצטברת ב סה"כ עלות
			שלמה	ושיעור ה	רם הושקעו	עלויות שט
-	-	1,716	3,627	2,578	2,578	אומדן( ם הושקעו ) קרקע שטר עלויות בגין
10,396	5,844	3,560	-	-	-	ו )אומדן( טרם הושקע ם ואגרות ש פיתוח, מיסי עלויות בגין
109,677	95,253	88,550	72,814	76,933	76,933	מדן( הושקעו )או בניה שטרם עלויות בגין
4,585	3,732	3,675	2,632	1,600	1,600	נות להיות מהוו מון שצפויות ברות בגין מי עלויות מצט דן( בעתיד )אומ
124,658	104,829	97,501	79,073	81,111	81,111	שלמה שנותרה לה סה"כ עלות
	10%	10%	16%	22%	22%	ע( )%( א כולל קרק ב ]הנדסי[ )ל מה לכל השל שיעור השל
					רבעון 2 2028	ת בנייה צפוי מועד השלמ

)ב( התאמה בין הרווח הגולמי הצפוי ובין יתרת העודפים הצפויה למשיכה

30.9.2025 "ח( – 7 )אלפי ש	מנים, בניין קריית האו
154,051	כירת דירות הכנסות ממ
120,600	ירותי בניה הכנסות מש
)165,814(	ת דירות עלות הקמ
108,837	צפוי רווח גולמי
	צפוי הכלכלי ה בין הרווח חשבונאי ל ווח גולמי ידה בין ר הפרשי מד
)22,010(	מימון, ת עלויות כדוגמא בעלות מכר נן מוכרות וצאות שאי )הכנסות/ה
	רה( שיווק ומכי
33,000	7 צפוי רווח כלכלי
-	עצמי משלימי הון אות מזנין/ החזר הלוו
24,800	ח למועד הדו הושקע עד הון עצמי ש
-	הדוח ע עד למועד טרם הושק הון עצמי ש
	שות( - יקט התחד ובעות מפרו התאמות הנ ים )בעיקר חרות לעודפ התאמות א
57,800	למשיכה ים צפויים סה"כ עודפ
)12,000(	מועד הדוח משכו עד ל סכומים שנ
45,800	ם למשיכה יתרת עודפי
ם זאת, .2028 יחד ע לך שנת ר צפוי במה פרויקט אש עם סיום ה
שיקול עם, על פי פעם בפ רשאי, מידי לווה יהיה המוסד המ	דפים למשיכת עו מועד צפוי
ם פים בהתא לחברה עוד ט, לשחרר די והמוחל דעתו הבלע
המכירות. יקט ושיעור דמות הפרו לקצב התק
דמות בניה/ התק ף לסיום ררים בכפו יקט משוח עודפי הפרו	עודפים ים למשיכת תנאים מתל
רך כלל ומכירה בד משמעותית

השוני ברווח הגולמי ביחס לדוח התקופתי נובע מעדכוני אומדנים ב יחס להתחייבות לבעלי קרקע עם התקי ימות התנאים המתלים מולם.

⁷ הנתון לוקח בחשבון הוצאות שלא ניתן להכיר בהם במסגרת הרווח הגולמי וחלקן הוכרו ברווח והפסד עד לתקופה זו.

5.2 נווה מגן החדשה )שלב א'( )א( עלויות שהושקעו )אלפי ש"ח(

100% החברה: 100% חלק נתונים לפי	ה כל התקופ	3/25Q	2/25Q	1/25Q	2024	2023
ם קרקע בתו טברות בגין עלויות מצ התקופה	104,729	104,729	99,967	97,612	45,040	45,040
סים, פיתוח, מי טברות בגין עלויות מצ ואגרות	24,906	24,906	19,941	19,961	18,483	18,145
בניה טברות בגין עלויות מצ	20,753	20,753	21,923	21,923	21,923	14,767
וונו( מימון )שה טברות בגין עלויות מצ	24,485	24,485	23,114	21,932	11,427	3,683
מצטברת סה"כ עלות	174,873	174,873	164,945	161,428	96,873	81,635
ספרים מצטברת ב סה"כ עלות	169,495	169,495	162,163	159,016	96,873	81,635
	עלויות שט	רם הושקעו	שלמה ושיעור ה
)אומדן( רם הושקעו קרקע שט עלויות בגין	24,514	24,514	29,276	31,631	-	-
ת שטרם סים ואגרו פיתוח, מי עלויות בגין ומדן( הושקעו )א	-	-	-	-	36,454	36,792
)אומדן( ם הושקעו בניה שטר עלויות בגין	150,031	150,031	153,826	153,806	223,652	230,808
ויות מימון שצפ טברות בגין עלויות מצ )אומדן( נות בעתיד להיות מהוו	8,637	8,637	10,008	11,190	5,505	13,249
השלמה שנותרה ל סה"כ עלות	183,182	183,182	193,110	196,627	265,611	280,849
י[ )לא שלב ]הנדס מה לכל ה שיעור השל ( )%( כולל קרקע	9%	9%	6%	5%	2%
פוי מת בנייה צ מועד השל	2028 רבעון 3

)ב( התאמה בין הרווח הגולמי הצפוי ובין יתרת העודפים הצפויה למשיכה

30.9.2025- ל י ש"ח( נכון לב א' )אלפ נווה מגן ש
400,308	כירת דירות הכנסות ממ
137,486	ירותי בניה הכנסות מש
)358,057(	ת דירות עלות הקמ
179,737	צפוי רווח גולמי
)20,059(	אות שאינן כנסות/הוצ לי הצפוי )ה רווח הכלכ ונאי לבין ה גולמי חשב דה בין רווח הפרשי מדי רה( שיווק ומכי ויות מימון, דוגמאת על לות מכר כ מוכרות בע
159,678	8 צפוי רווח כלכלי
-	עצמי משלימי הון אות מזנין/ החזר הלוו
	ח למועד הדו הושקע עד הון עצמי ש
	הדוח ע עד למועד טרם הושק הון עצמי ש
	פים חרות לעוד התאמות א
	למשיכה ים צפויים סה"כ עודפ
נפתח. הליווי טרם	מועד הדוח משכו עד ל סכומים שנ
	ם למשיכה יתרת עודפי
	דפים למשיכת עו מועד צפוי
	עודפים ים למשיכת תנאים מתל

השוני ברווח הגולמי ביחס לדוח התקופתי נובע מעדכוני אומדנים ביחס להתחייבות לבעלי קרקע עם התקי ימות התנאים המתלים מולם.

⁸ הנתון לוקח בחשבון הוצאות שלא ניתן להכיר בהם במסגרת הרווח הגולמי וחלקן הוכרו ברווח והפסד עד לתקופה זו. התחשיב הינו בהתבסס על אומדני החברה, מאחר וטרם התקבל דוח מעקב.

5.3 רחוב המרי גבעתיים )א( עלויות שהושקעו )אלפי ש"ח(

100% החברה: 100% חלק נתונים לפי	ה כל התקופ	3/25Q	2024	2023
ם התקופה קרקע בתו טברות בגין עלויות מצ	376	376	-	-
ת סים, ואגרו פיתוח, מי טברות בגין עלויות מצ	221	221	-	-
בניה טברות בגין עלויות מצ	5,521	5,521	5,288	3,866
וונו( מימון )שה טברות בגין עלויות מצ	289	289	107	-
מצטברת סה"כ עלות	6,407	6,407	5,395	3,866
ספרים מצטברת ב סה"כ עלות	6,407	6,407	5,395	3,866
)אומדן( רם הושקעו קרקע שט עלויות בגין			-	-
מדן( ושקעו )או ת שטרם ה סים ואגרו פיתוח, מי עלויות בגין	19,643	19,643	19,864	19,864
)אומדן( ם הושקעו בניה שטר עלויות בגין	166,517	166,517	167,126	168,548
תיד מהוונות בע ויות להיות מימון שצפ טברות בגין עלויות מצ )אומדן(	9,133	9,133	9,315	9,422
השלמה שנותרה ל סה"כ עלות	195,293	195,293	196,305	197,834
( קרקע( )% י[ )לא כולל שלב ]הנדס מה לכל ה שיעור השל	ל.ר.	ל.ר.	ל.ר.	ל.ר.

)ב( התאמה בין הרווח הגולמי הצפוי ובין יתרת העודפים הצפויה למשיכה

30.9.2025- נכון ל אלפי ש"ח( גבעתיים ) רחוב המרי
272,601	כירת דירות הכנסות ממ
201,700	ת דירות עלות מכיר
70,901	צפוי רווח גולמי
)12,723(	אות שאינן כנסות/הוצ לי הצפוי )ה רווח הכלכ ונאי לבין ה גולמי חשב דה בין רווח הפרשי מדי רה( שיווק ומכי ויות מימון, דוגמאת על לות מכר כ מוכרות בע
58,178	9 צפוי רווח כלכלי
-	עצמי משלימי הון אות מזנין/ החזר הלוו
	ח למועד הדו הושקע עד הון עצמי ש
	הדוח ע עד למועד טרם הושק הון עצמי ש
	פים חרות לעוד התאמות א
	למשיכה ים צפויים סה"כ עודפ
הסכם ליווי טרם נחתם	מועד הדוח משכו עד ל סכומים שנ
	ם למשיכה יתרת עודפי
	דפים למשיכת עו מועד צפוי
	עודפים ים למשיכת תנאים מתל

5.4 מכבי יפו )א( עלויות שהושקעו )אלפי ש"ח(

ה: חלק החבר נתונים לפי	כל התקופה	3/25Q	2024	2023
ם התקופה קרקע בתו טברות בגין עלויות מצ	146,292	146,292	146,269	146,269
ת סים, ואגרו פיתוח, מי טברות בגין עלויות מצ	24,371	24,371	19,257	16,563
בניה טברות בגין עלויות מצ	18,040	18,040	10,939	-
וונו( מימון )שה טברות בגין עלויות מצ	27,229	27,229	22,362	15,965
מצטברת סה"כ עלות	215,932	215,932	198,827	178,797
ספרים מצטברת ב סה"כ עלות	195,103	195,103	198,827	178,797

⁹ הנתון לוקח בחשבון הוצאות שלא ניתן להכיר בהם במסגרת הרווח הגולמי וחלקן הוכרו ברווח והפסד עד לתקופה זו. התחשיב הינו בהתבסס על אומדני החברה, מאחר וטרם התקבל דוח מעקב.

נתונים לפי חלק החברה:	כל התקופה	Q3/25	2024	2023
עלויות בגין קרקע שטרם הושקעו (אומדן)	3,349	3,349	3,372	-
עלויות בגין פיתוח, מיסים ואגרות שטרם הושקעו (אומדן)	32,481	32,481	37,595	31,025
עלויות בגין בניה שטרם הושקעו (אומדן)	192,191	192,191	209,138	214,333
עלויות מצטברות בגין מימון שצפויות להיות מהוונות בעתיד (אומדן)	6,989	6,989	11,856	1,873
סה״כ עלות שנותרה להשלמה	235,010	235,010	261,961	247,231
שיעור השלמה לשלב א'[הנדסי] (לא כולל קרקע) (%)	30%	30%	ל.ר.	ל.ר.
מועד השלמת בנייה צפוי	רבעון 4 2028

(ב) התאמה בין הרווח הגולמי הצפוי ובין יתרת העודפים הצפויה למשיכה

30.9.202	מכבי יפו (אלפי ש״ח) נכון ל-5
480,181	הכנסות ממכירת דירות
420,571	עלות מכירת דירות
40,217	עלויות בקשר עם הקצאת עלות הרכישה
59,610	רווח גולמי צפוי בגין הפרויקט לפני הקצאת עלות הרכישה (באלפי 回)
19,393	רווח גולמי צפוי בגין הפרויקט אחרי הקצאת עלות הרכישה (באלפי ₪)
(14,215)	הפרשי מדידה בין רווח גולמי חשבונאי לבין הרווח הכלכלי הצפוי (הכנסות/הוצאות שאינן מוכרות בעלות מכר כדוגמאת עלויות מימון, שיווק ומכירה)
40,217	נטרול השפעת הקצאת עלות הרכישה
45,395	רווח כלכלי צפוי01
-	החזר הלוואות מזנין/ משלימי הון עצמי
53,204	הון עצמי שהושקע עד למועד הדוח
שלב א' – 0 יתר השלבים – טרם נקבע	הון עצמי שטרם הושקע עד למועד הדוח
טרם נחתם הסכם ליווי לכל שלבי הפרויקט	התאמות אחרות לעודפים
98,599 (וכן הון עצמי כפי שיושקע בהמשך ליתר שלבי הפרויקט)	סהייכ עודפים צפויים למשיכה
-	סכומים שנמשכו עד למועד הדוח
כאמור לעיל	יתרת עודפים למשיכה
עם סיום כל אחד משלבי הפרויקט. יחד עם זאת, המוסד המלווה יהיה רשאי, מידי פעם בפעם, על פי שיקול דעתו הבלעדי והמוחלט, לשחרר לחברה עודפים בהתאם לקצב התקדמות הפרויקט ושיעור המכירות.	מועד צפוי למשיכת עודפים
עודפי הפרויקט משוחררים בכפוף לסיום בניה/ התקדמות משמעותית ומכירה בדרך כלל	תנאים מתלים למשיכת עודפים

רחוב הארזים, ירושלים 5.5 עלויות שהושקעו (אלפי ש״ח)

2023	2024	כל התקופה	נתונים לפי 100% חלק החברה: 100%
19,665	19,665	19,717	עלויות מצטברות בגין קרקע בתום התקופה
-	328	713	עלויות מצטברות בגין פיתוח, מיסים, ואגרות

^. הנתון לוקח בחשבון הוצאות שלא ניתן להכיר בהם במסגרת הרווח הגולמי וחלקן הוכרו ברווח והפסד עד לתקופה זו. $^{10}$

<-- PDF CHUNK SEPARATOR -->

2023	2024	ה כל התקופ	100% החברה: 100% חלק נתונים לפי
4,413	6,011	8,252	בניה טברות בגין עלויות מצ
-	123	339	וונו( מימון )שה טברות בגין עלויות מצ
24,078	26,127	29,021	מצטברת סה"כ עלות
24,078	26,127	29,021	ספרים מצטברת ב סה"כ עלות
17,996	17,996	3,344	)אומדן( רם הושקעו קרקע שט עלויות בגין
12,597	12,269	11,883	מדן( ושקעו )או ת שטרם ה סים ואגרו פיתוח, מי עלויות בגין
286,386	284,788	277,483	)אומדן( ם הושקעו בניה שטר עלויות בגין
16,152	16,030	15,814	( תיד )אומדן מהוונות בע ויות להיות מימון שצפ טברות בגין עלויות מצ
333,133	331,083	308,524	השלמה שנותרה ל סה"כ עלות
ל.ר.	ל.ר.	ל.ר.	( קרקע( )% י[ )לא כולל שלב ]הנדס מה לכל ה שיעור השל
		2030	פוי מת בנייה צ מועד השל

)ב( התאמה בין הרווח הגולמי הצפוי ובין יתרת העודפים הצפויה למשיכה

	"ח( ם )אלפי ש ים ירושלי רחוב הארז
440,004	כירת דירות הכנסות ממ
337,545	ת דירות עלות מכיר
19,665	רכישה את עלות ה שר עם הקצ עלויות בק
102,459	ה לות הרכיש י הקצאת ע פרויקט לפנ צפוי בגין ה רווח גולמי
82,794	שה עלות הרכי רי הקצאת פרויקט אח צפוי בגין ה רווח גולמי
)16,954(	אות כנסות/הוצ לי הצפוי )ה רווח הכלכ ונאי לבין ה גולמי חשב דה בין רווח הפרשי מדי ומכירה( ימון, שיווק ת עלויות מ כר כדוגמא ות בעלות מ שאינן מוכר
19,665	שה עלות הרכי עת הקצאת נטרול השפ
85,505	צפוי רווח כלכלי 11
-	עצמי משלימי הון אות מזנין/ החזר הלוו
	ח למועד הדו הושקע עד הון עצמי ש
	הדוח ע עד למועד טרם הושק הון עצמי ש
	פים חרות לעוד התאמות א
	למשיכה ים צפויים סה"כ עודפ
הסכם ליווי טרם נחתם	מועד הדוח משכו עד ל סכומים שנ
	ם למשיכה יתרת עודפי
	דפים למשיכת עו מועד צפוי
	עודפים ים למשיכת תנאים מתל

¹¹ הנתון לוקח בחשבון הוצאות שלא ניתן להכיר בהם במסגרת הרווח הגולמי וחלקן הוכרו ברווח והפסד עד לתקופה זו. התחשיב הינו בהתבסס על אומדני החברה, מאחר וטרם התקבל דוח מעקב.

6. מידע נוסף בגין פרויקטים נבחרים שלהם ת.ב.ע מאושרת

עלות בספרי החברה (נכון ליום 30.09.2025) במיליוני ש״ח	יתרת רווח גולמי צפוי (חלק החברה) לאחר לאחר PPA נכלל בהון העצמי במיליוני ₪	שיעור רווח צפוי (חלק החברה)	רווח גולמי צפוי (חלק החברה) לאחר PPA במיליוני ש"ח	הכנסות צפויות ממכירות 13 (חלק החברה) (מכלל שימושי הקרקע, במיליוני	מחיר מכירה ממוצע למ"ר שוק חופשי המשתקף באומדני החברה מע"מ)	שם הפרויקט 21
364	560	22%	560	2,600	30,170	פארק תייא- המתחם צפוני
6	63	23%	63	258	25,170	TRES פתח תקוה
82	234	26%	234	1,253	23,560	9- קרית אמנים בנינים 14
37	320	33%	320	970	38,340	נווה מגן החדשה (שלבים ב-ג)
63	145	29%	145	496	35,600	ההסתדרות גבעתיים, שלב אי
	240	27%	240	885	35,600	ההסתדרות גבעתיים, שלב בי
	22	12%	22	184	19,500	רוטשילד פארק, (מתחם B)
20	32	16%	32	199	19,500	רוטשילד פארק, (מתחם (A
	43	15%	43	281	19,500	רוטשילד פארק, (מתחם C)
18	160	21%	160	773	30,250	נונה פארק (דרך בית לחם)
4	238	25%	238	942	32,900	דרך השלום
5	55	27%	55	205	35,800	נחל הבשור

7. חשיפה לסיכוני שוק ודרכי ניהולם

לא חלו שינויים מהותיים בתקופת הדוח בחשיפה לסיכוני שוק ולדרכי ניהולם ביחס לדוח הדירקטוריון ליום 31 בדצמבר 2024.

27

חלק מהפרויקטים יבוצעו וישווקו במספר שלבים. בז חלק מהפרויקטים יבוצעו וישווקו במספר שלבים. 13 ללא הכנסות משירותי בניה לבעלי קרקע.

.8 פרטים בדבר תעודות התחייבות של החברה

.8.1 פרטים אודות אגרות החוב )סדרה ב'( של החברה:

ט 2023 13 באוגוס	ה מועד הנפק
ש"ח ע.נ 119,996,400	קה מועד הה נפ ערך נקוב ב
2024 11 בינואר	ת סדרה מועד הרחב
99,985,200	30.9.2025 כון ליום ערך נקוב נ
שהו הצמדה כל דות למדד ב אינן צמו אגרות החו	30.9.2025 מוד ליום ערך נקוב צ
לפי ש"ח כ99,365- א	30.9.2025 ה ליום שווי בבורס
"ח 875 אלפי ש	30.9.2025 ליום ית שנצברה סכום הריב
י ש"ח 98,457 אלפ	ים ליום חות הכספי שנכלל בדו השווי כפי 30.9.2025
3.47% שיעור של ת קבועה ב ריבית שנתי	נתית הריבית הש סוג ושיעור
אין	דה בסיס הצמ
ם ן שולם ביו לום הראשו כאשר התש צי שנתיים, תשלומים ח
ל כל ב דצמ בר ש ני וביום 31 ביום 30 ביו ולאחר מכן 31.12.2023	ום הריבית מועדי תשל
ל(. ד 2026 )כול ים 2024 וע אחת מהשנ
צמבר בכל ביום 31 ב ד ר משולמים שנתיים אש תשלומים ארבעה )4(
שלומים ל אחד מ הת (, באופן שכ 2026 )כולל ים 2023 עד אחת מהשנ
הנקוב של מקרן ערכן 25.00375% לל( יהוו השלישי )כו הראשון עד	ום קרן מועדי תשל
מקרן 24.98875% וה הרביעי יהו והתשלום ב )סדרה ב'( אגרות החו
ה ב'(. החוב )סדר של אגרות ערכן הנקוב
אין	זכות המרה
ון מוקדם, י, לבצע פדי עתה הבלעד פי שיקול ד א רשאית, ל החברה תה
ור יחולו מקרה כאמ דרה ב'(, וב ות החוב )ס קי, של אגר מלא או חל
חיות רשות בכפוף להנ נות, והכל שטר הנאמ עיף 9.2 ל הוראות ס	מת החברה מוקדם ביוז זכות פדיון
כפי שיהיו ות מכוחן, סה וההנחי תקנון הבור ולהוראות ניירות ערך
וונטי. במועד הרל

פרטים אודות הנאמן:

מנות בע"מ רזניק פז נא	שם הנאמן
יון מיכל אבטל	אמנות י בחברת הנ שם האחרא
14 ת"א יד חרוצים	מן כתובת הנא
כתובת ,03-6389222 פקס- ,03-6389200 טלפון- Michal@rpn.co.il - מייל	נאמן שרות של ה פרטי התק

: פרטים אודות חברת הדירוג ¹⁴

מ מידרוג בע"	מדרגת שם חברה
3.A (Stable (il	פקה למועד ההנ הדירוג נכון
3.A (Stable (il	וח ותאריך הד מועד הדוח דירוג נכון ל
2023 08 במרץ	עד ההנפקה הדירוג למו מועד מתן
ט 2023 14 באוגוס
2023 26 בנובמבר
2024 7בינואר	ירוג נוסף מועד מתן ד
2024 28 בנובמבר

פרטים נוספים:

כן	ועד דוח זה וח ונכון למ ם שנת הדיו דיווח, בתו הלך שנת ה ה עמדה במ האם החבר ת טר הנאמנו בויות לפי ש ם וההתחיי בכל התנאי ת אגרות ילה להעמד המקימים ע ימו תנאים הדוח התקי מוך למועד האם עד בס
לא	וחות למימוש בט ון מידי או החוב לפירע
כן	ה מהותית האם הסדר

פרטים בדבר ההתניות העיקריות להן התחייבה החברה:

אמות מידה פיננסיות:

ה י של החבר ההון העצמ 30.9.2025 נכון ליום ח. מיליונ י ש" של כ1,018 עומד על סך	א ת מיעוט( ל )כולל זכויו של החברה י המאוחד ההון העצמ 2( רבעונים במשך שני ) אלפי ש"ח, של 500,000 יפחת מסך רצופים.
ש"ח. 713- מיליון נטו הינו כ חוב פיננסי מיליון ש"ח ינו כ1,731- CAP נטו ה כ41% היחס הינו 30.9.2025 נכון ליום	ה, ו של החבר ל CAP נט של החברה הפיננסי נטו יחס החוב .82% לא יעלה על
י עומד על ההון העצמ 30.9.2025 נכון ליום חס הינו וני ש"ח. הי 1,018- מילי סך של כ .47%	ויות מיעוט( רה )כולל זכ חד של החב עצמי המאו יחס ההון ה פים. בעונים רצו ך שני )2( ר 15%- במש לא יפחת מ לסך המאזן

במידה והחברה לא תעמוד באיזו מבין אמות המידה הפיננסיות כמפורט לעיל, תקום לנאמן ולמחזיקי אגרות החוב עילה להעמדת היתרה הבלתי מסולקת של אגרות החוב לפירעון מ יידי.

לפרטים בדבר התחייבות החברה לאי יצירת שעבוד שוטף כללי על כלל נכסי החברה ראו סעיף 5.4 לשטר הנאמנות בקשר עם אגרות החוב )סדרה ב'( של החברה )אשר האמור בו מהווה הכללה על דרך ההפניה(.

¹⁴ לפרטים אודות דוחות הדירוג, רא ו דיווח ים מיידיים של החברה מיום 08 במרץ ,2023 מיום 14 באוגוסט ,2023 מיום 27 בנובמבר 2023 ומיום 7 בינואר 2024 )אסמכתא מס': ,2023-01-020827 ,2023-01-075496 2023-01-106921 ו2024-01-- 002923 בהתאמה( )מידע זה מהווה הכללה על דרך ההפניה(.

.8.2 פרטים אודות אגרות החוב )סדרה ג'( של החברה:

2025 9 בינואר	ה מועד הנפק
ש"ח ע.נ. 150,000,000	קה מועד ההנפ ערך נקוב ב
2025 24 ביולי	ת סדרה מועד הרחב
ש"ח ע.נ. 250,000,000	30.9.2025 כון ליום ערך נקוב נ
שהו הצמדה כל דות למדד ב אינן צמו אגרות החו	30.9.2025 מוד ליום ערך נקוב צ
אלפי ש"ח כ255,450-	30.9.2025 ה ליום שווי בבורס
ש"ח 3,125 אלפי	30.9.2025 ליום ית שנצברה סכום הריב
פי ש"ח 249,627 אל	30.9.2025 ים ליום חות הכספי שנכלל בדו השווי כפי
5.54% שיעור של ת קבועה ב ריבית שנתי	נתית הריבית הש סוג ושיעור
אין	דה בסיס הצמ
ם 2025 חת מהשני ביוני בכל א ם, ביום 30 חצי שנתיי
מהשנים בכל אחת 31 בדצמבר לל( וביום עד 2029 )כו	ום הריבית מועדי תשל
2029 (כולל( 2025 עד
הלן: שווים, כדל שנתיים, לא תשלומים שלושה )3(
33.5% שיעור של בר 2027 ב ם 31 בדצמ תשלום ביו
ור של 2028 בשיע 31 בדצמבר שלום ביום מהקרן ; ת	ום קרן מועדי תשל
31 ישולם ביום ום האחרון קרן והתשל 46.5% מה
ושאת מהקרן, והנ ר של 20% 2029 בשיעו בדצמבר
הלן. ת כאמור ל ריבית שנתי
אין	זכות המרה
י, לבצע עתה הבלעד פי שיקול ד א רשאית, ל החברה תה
ב )סדרה אגרות החו חלקי, של ם, מלא או פדיון מוקד
9.2 לשטר ת סעיף חולו הוראו ה כאמור י ג'(, ובמקר
יירות ערך ת רשות נ להנחיו הכל בכפוף הנאמנות, ו	מת החברה מוקדם ביוז זכות פדיון
חן, כפי חיות מכו רסה וההנ תקנון הבו ולהוראות
ד הרלוונטי. שיהיו במוע

פרטים אודות הנאמן:

מנות בע"מ רזניק פז נא	שם הנאמן
יון מיכל אבטל	אמנות י בחברת הנ שם האחרא
14 ת"א יד חרוצים	מן כתובת הנא
כתובת ,03-6389222 פקס- ,03-6389200 טלפון- Michal@rpn.co.il - מייל	נאמן שרות של ה פרטי התק

: פרטים אודות חברת הדירוג ¹⁵

מ מידרוג בע"	מדרגת שם חברה
3.A (stable (il	פקה למועד ההנ הדירוג נכון
3.A (stable (il	וח ותאריך הד מועד הדוח דירוג נכון ל
2024 3 בדצמבר	עד ההנפקה הדירוג למו מועד מתן
2025 20 ביולי	ירוג נוסף מועד מתן ד

פרטים נוספים:

כן	ועד דוח זה וח ונכון למ ם שנת הדיו דיווח, בתו הלך שנת ה ה עמדה במ האם החבר ת טר הנאמנו בויות לפי ש ם וההתחיי בכל התנאי
לא	ת אגרות ילה להעמד המקימים ע ימו תנאים הדוח התקי מוך למועד האם עד בס וחות למימוש בט ון מידי או החוב לפירע
כן	ה מהותית האם הסדר

פרטים בדבר ההתניות העיקריות להן התחייבה החברה:

אמות מידה פיננסיות:

ה י של החבר ההון העצמ 30.9.2025 נכון ליום וני ש"ח. 1,018- מילי של כ עומד על סך	א ת מיעוט( ל )כולל זכויו של החברה י המאוחד ההון העצמ 2( רבעונים במשך שני ) אלפי ש"ח, של 620,000 יפחת מסך רצופים.
ש"ח. 713- מיליון נטו הינו כ חוב פיננסי מיליון ש"ח ינו כ1,731- CAP נטו ה כ.41% היחס הינו 30.9.2025 נכון ליום	ה, ו של החבר ל CAP נט של החברה הפיננסי נטו יחס החוב .77% לא יעלה על
ה י של החבר ההון העצמ 30.9.2025 נכון ליום חס וני ש"ח. הי 1,018- מילי של כ עומד על סך הינו .50%	ויות מיעוט( רה )כולל זכ חד של החב עצמי המאו יחס ההון ה ( משך שני )2 ת מ20%- ב תו לא יפח נטו כהגדר לסך המאזן ופים. רבעונים רצ
אגרות ן ולמחזיקי תקום לנאמ ורט לעיל, ננסיות כמפ	המידה הפי מבין אמות מוד באיזו ברה לא תע במידה והח

החוב עילה להעמדת היתרה הבלתי מסולקת של אגרות החוב לפירעון מ יידי.

אודות דוחות הדירוג ראו דיווחים מיידים של החברה מי מים 3 בדצמבר 2024 )מס אסמכתאות: 2024-15- ¹⁵ לפרטים ,621451 ו2024-01-621522-( ו- 20 ביולי 2025 )מס' אסמכתא: 2025-15-053810( אשר האמור בהם מובא בזאת על דרך ההפניה.

יף 5.4 ה ראו סע סי החבר על כלל נכ טף כללי שעבוד שו י יצירת חברה לא חייבות ה בדבר הת לפרטים
ך לה על דר הווה הכל מור בו מ אשר הא החברה ) ה ג'( של חוב )סדר אגרות ה קשר עם אמנות ב לשטר הנ
ההפניה(.
ה. תם לחבר ם ותרומ ה על פועל ה ולעובדי לת החבר כתו להנה את הער ריון מביע הדירקטו

חן מרדכי, יו"ר הדירקטוריון רונן יפו, מנכ"ל

26 בנובמבר, .2025

אחים דוניץ בע"מ דוחות כספיים תמציתיים ביניים מאוחדים (בלתי מבוקרים) ליום 30 ב ספטמבר 2025

דוחות כספיים תמציתיים ביניים מאוחדים ליום 30 ב ספטמבר 2025 (בלתי מבוקרים) אחים דוניץ בע"מ תוכן העניינים

נושא	עמוד
המבקרים החשבון ה של רואי דוח סקיר	1
כספי ל המצב ה אוחדים ע ציתיים מ דוחות תמ	2-3
כולל ל הרווח ה אוחדים ע ציתיים מ דוחות תמ	4
צמי ם בהון הע ל השינויי אוחדים ע ציתיים מ דוחות תמ	5-6
המזומנים ל תזרימי אוחדים ע ציתיים מ דוחות תמ	7-8
דים ניים מאוח ציתיים בי פיים התמ וחות הכס באורים לד	9-11

דוח סקירה של רואי החשבון המבקרים לבעלי המניות של חברת אחים דוניץ בע"מ

מ ב ו א

סקרנו את המידע הכספי המצורף של אחים דוניץ בע"מ, הכולל את הדוח התמציתי המאוחד על המצב הכספי ליום 30 בספטמבר 2025 ואת הדוחות התמציתיים המאוחדים על הרווח הכולל, השינויים בהון העצמי ותזרימי המזומנים לתקופות של תשעה ושלושה חודשים שהסתיימו באותו תאריך. הדירקטורי ון וההנהלה אחראים לעריכה ולהצגה של מידע כספי לתקופות ביניים אלה בהתאם לתקן חשבונאות בינלאומי 34 IAS" דיווח כספי לתקופות ביניים", וכן הם אחראים לעריכת מידע כספי לתקופות ביניים אלה לפי פרק ד' של תקנות ניירות ערך ( דוחות תקופתיים ומיידיים), התש"ל- 1970 אחריותנו היא להביע מסקנה על מידע כספי לתקופ ות ביניים אלה בהתבסס על סקירתנו.

הנתונים הכלולים בדוחות הכספיים והמתייחסים לשווי המאזני של ההשקעה ולחלקה של החברה בתוצאות העסקיות של ישויות מוחזקות המוצגות על בסיס השווי המאזני, מבוססים על דוחות כספיים שחלקם נסקרו על ידי רואה חשבון אחר.

ה י ק ף ה ס ק י ר ה

ערכנו את סקירתנו בהתאם לתקן סקירה (ישראל) 2410 של לשכת רואי חשבון בישראל "סקירה של מידע כספי לתקופות ביניים הנערכת על ידי רואה החשבון המבקר של הישות". סקירה של מידע כספי לתקופות ביניים מורכבת מבירורים, בעיקר עם אנשים האחראים לעניינים הכספיים והחשבונאיים, ומיישום נהלי סקירה אנליטיים ואחרים. סקירה הינה מצומצמת בהיקפה במידה ניכרת מאשר ביקורת הנערכת בהתאם לתקני ביקורת מקובלים בישראל ולפיכך אינה מאפשרת לנו להשיג ביטחון שניוודע לכל העניינים המשמעותיים שהיו יכולים להיות מזוהים בביקורת. בהתאם לכך, אין אנו מחווים חוות דעת של ביקורת.

מ ס ק נ ה

בהתבסס על סקירתנו ועל דוחות הסקירה של רואה חשבון אחר, לא בא לתשומת ליבנו דבר הגורם לנו לסבור שהמידע הכספי הנ"ל אינו ערוך, מכל הבחינות המהותיות, בהתאם לתקן חשבונאות בינלאומי 34 .IAS בנוסף לאמור בפסקה הקודמת, בהתבסס על סקירתנו, לא בא לתשומת ליבנו דבר הגורם לנו לסבור שהמידע הכספי הנ"ל אינו ממלא, מכל הבחינות המהותיות, אחר הוראות הגילוי לפי פרק ד' של תקנות ניירות ערך (דוחות תקופתיים ומיידיים), התש"ל- .1970

תל אביב, 26 בנובמבר 2025זיו האפט

רואי חשבון

אחים דוניץ בע"מ דוחות תמציתיים מאוחדים על המצב הכספי ליום (באלפי ש"ח)

ר 31 בדצמב 2024 (מבוקר)	בר 30 ב ספטמ 2024 קר) (בלתי מבו	בר 30 ב ספטמ 2025 קר) (בלתי מבו	סעיף
			טפים נכסים שו
22,971	24,208	25,581	נים שווי מזומ מזומנים ו
32,438	35,499	25,397	ימוש וגבלים בש מזומנים מ
15,866	21,150	27,132	ה תרות חוב חייבים וי
34,233	82,219	61,455	ם לקוחות ן חוזים ע נכסים בגי
110,082	164,885	526,830	מכירה ודירות ל ים בהקמה מלאי בניינ
360,924	342,004	-	עות שוטף מלאי קרק
576,514	669,965	666,395	ם שוטפים סה"כ נכסי
			ם ינם שוטפי נכסים שא
1,168,889	1,149,953	1,245,816	עות מלאי קרק
154,633	69,010 (*)	154,633	קעה נדל"ן להש לפי שיטת מטופלות ותפויות ה וחזקות וש בחברות מ השקעות
27,285	20,762	35,689	אזני השווי המ
997	1,153	1,051	, נטו ה מוגדרת נכסי הטב
811	957	15,861	ש, נטו כות שימו נכס בגין ז
3,790	3,502	3,684	ע, נטו רכוש קבו
7,519	3,774	30,248	מן ארוך חייבים לז
19,276	18,645	20,306	ם נדחים נכסי מסי
1,383,200	1,267,756	1,507,288	שוטפים ם שאינם סה"כ נכסי
1,959,714	1,937,721	2,173,683	ם סה"כ נכסי

^(*) ישום למפרע, ראה באור 2יז' לדוחות הכספים המאוחדים המבוקרים לשנת 2024 וכן באור 3 להלן.

הבאורים המצורפים לתמצית ה דוחות הכספיים המאוחדים ביניים מהווים חלק בלתי נפרד מהם .

אחים דוניץ בע"מ

דוחות תמציתיים מאוחדים על המצב הכספי ליו ם (באלפי ש"ח)

ר 31 בדצמב 2024 (מבוקר)	בר 30 ב ספטמ 2024 קר) (בלתי מבו	בר 30 ב ספטמ 2025 קר) (בלתי מבו	סעיף
			ת שוטפות התחייבויו
407,614	385,080	415,943	בנקאי ים מתאגידים הלוואות
50,008	50,008	50,008	אגרות חוב טפות של חלויות שו
10,566	12,249	25,513	ים תני שירות ספקים ונו
115,530	110,369	81,738	רות זכות זכאים וית
68,960	79,304	91,150	רקע ת לבעלי ק התחייבויו
33,091	19,868	25,145	חוזים ויות בגין ת- התחייב ת מלקוחו התחיבויו
678	641	1,216	ה בגין חכיר התחייבות טפות של חלויות שו
6,914	7,362	6,462	ם מסים לשל
693,361	664,881	697,175	טפות ייבויות שו סה"כ התח
			שוטפות ת שאינן התחייבויו
34,658	34,658	-	בנקאיים מתאגידים הלוואות
47,379	97,162	298,040	אגרות חוב
14,017	13,923	14,070	לזמן ארוך ת אחרות התחייבויו
45,375	39,034	45,854	רקע ת לבעלי ק התחייבויו
1,338	1,563	14,815	ה בגין חכיר התחייבות
86,980	79,266 (*)	85,259	ים מסים נדח
229,747	265,606	458,038	ות אינן שוטפ ייבויות ש סה"כ התח
923,108	930,487	1,155,213	ייבויות סה"כ התח
			הון
19,212	19,212	19,212	הון מניות
686,399	686,399	686,399	מניות פרמיה על
4,455	3,480	6,991	קרנות הון
400,417	372,012 ( *)	380,026	עודפים
(81,256)	(81,256)	(81,536)	צר מניות באו
1,029,227	999,847	1,011,092	החברה עלים של מיוחס לב סה"כ הון
7,379	7,387	7,378	ות שליטה שאינן מקנ ס לזכויות הון המיוח
1,036,606	1,007,234	1,018,470	סה"כ הון
1,959,714	1,937,721 ן. אור 3 להל 2024 וכן ב	2,173,683 לשנת המבוקרים	סה"כ מאוחדים הכספים ה ז' לדוחות ה באור 2י מפרע, רא (*) ישום ל

הבאורים המצורפים לתמצית הדוחות הכספיים המאוחדים ביניים מהווים חלק בלתי נפרד מהם.

חן מרדכי יו"ר הדירקטוריון רונן יפו מנכ"ל רננה פולק - ברזילי סמנכ"לית כספים

תאריך אישור הדוחות: 26 ב נובמבר , .2025

אחים דוניץ בע"מ

ד וח ות תמציתיים מאוחדים על הרווח הכולל (באלפי ש"ח)

לשנה ביום שנסתיימה ר 31 בדצמב 202 4 (מבוקר )	ל לתקופה ש דשים שלושה חו ביום שנסתיימה בר 30 ב ספטמ 202 4 קר ) (בלתי מבו	ל לתקופה ש דשים שלושה חו ביום שנסתיימה בר 30 ב ספטמ 202 5 קר ) (בלתי מבו	ל לתקופה ש תשעה חודשים שנסתיימה ביום 30 ב ספטמבר 202 4 קר ) (בלתי מבו	ל לתקופה ש תשעה חודשים שנסתיימה ביום 30 ב ספטמבר 202 5 קר ) (בלתי מבו	סעיף
					הכנסות
174,841	48,657	34,105	157,600	109,537	ירות ממכירת ד
-	-	1,975	-	1,975	יה שירותי בנ
174,841	48,657	36,080	157,600	111,512	סות סה"כ הכנ
					וצאות עלו יות וה
137,837	39,213	25,132	117,522	80,273	ו ות ש נמכר עלות הדיר ת עודף ו – הפחת ות שנמכר עלות הדיר
10,980	3,922	1,379	10,472	4,272	קים בצרוף עס שה שנוצר עלות רכי
-	-	1,837	-	1,837	יה שירותי בנ
1	-	-	-	-	נטו משותפות, עסקאות
148,818	43,135	28,348	127,994	86,382	ות סה"כ עלוי
26,023	5,522	7,732	29,606	25,130	רווח גולמי
51,749	-	-	-	-	שקעה נדל"ן לה עליית ערך
6,470	1,896	2,864	5,218	6,911	ק כירה ושיוו הוצאות מ
27,163	5,684	9,156	17,387	23,104	יות נהלה וכלל הוצאות ה
(1,710)	(1,188) *	(1,052)	(2,588) *	(2,133)	חרות, נטו הכנסות א
45,849	(870 )	(3,236 )	9,589	(2,752 )	ד) תפעולי רווח (הפס
1,397	142	3,378	1,227	4,099	ימון הכנסות מ
9,076	2,920	5,259	8,019	9,255	ימון הוצאות מ
7,679	2,778	1,881	6,792	5,156	ימון , נטו הוצאות מ
					ברות הפסדי) ח ה ברווחי ( חלק החבר
4	-	(820 )	-	(820 )	שווי בשיטת ה המטופלות מוחזקות טו המאזני, נ
38,174	(3,648)	(5,937)	2,797	(8,728)	הכנסה סים על ה ד) לפני מ רווח (הפס
(7,841 )	812	589	(861 )	1,248	כנסה סים על ה וצאות) מ הכנסות (ה
30,333	(2,836 )	(5,348 )	1,936	(7,480 )	תקופה ד) כולל ל רווח (הפס
					מיוחס ל:
30,343	(2,835)	(5,348)	1,938	(7,479)	ת החברה בעלי מניו
(10)	(1)	-	(2)	(1)	שליטה ינן מקנות זכויות שא
30,333	(2,836)	(5,348)	1,936	(7,480)	סה"כ
					ערך נקוב ת 1 ש"ח ה רגילה ב רווח למני
3.93	(0.37)	(0.70)	0.25	(0.97)	מניה ד) בסיסי ל רווח (הפס
3.93	-	-	0.25	-
					למניה ד) מדולל רווח (הפס

^(*) ישום למפרע, ראה באור 2יז' לדוחות הכספים המאוחדים המבוקרים לשנת 2024 וכן באור 3 להלן.

הבאורים המצורפים לתמצית הדוחות הכספיים המאוחדים ביניים מהווים חלק בלתי נפרד מהם.

אחים דוניץ בע"מ דוחות תמציתיים מאוחדים על השינויים בהון העצמי (באלפי ש"ח)

סה"כ הון	זכויות שאינן מקנות שליטה	סה"כ הון מיוחס לבעלים של החברה	מניות באוצר	קרנות הון	עודפים	פרמיה על מניות	הון המניות הנפרע	סעיף
1,036,606	7,379	1,029,227	(81,256)	4,455	400,417	686,399	19,212	יתרה ליום 1 בינואר 2025 (מבוקר)
								התנועה בתקופה ינואר עד ספטמבר 2025 (בלתי מבוקר):
(12,912)	-	(12,912)	-	-	(12,912)	-	-	דיבידנד
(7,480)	(1)	(7,479)	-	-	(7,479)	-	-	הפסד כולל לתקופה
(280)	-	(280)	(280)	-	-	-	-	רכישת מניות באוצר
2,536		2,536		2,536				קרן הון הנפקת אופציות לעובדים
1,018,470	7,378	1,011,092	(81,536)	6,991	380,026	686,399	19,212	יתרה ליום 30 בספטמבר 2025 (בלתי מבוקר)
סה"כ הון	זכויות שאינן מקנות שליטה	סה"כ הון מיוחס לבעלים של החברה	מניות באוצר	קרנות הון	עודפים	פרמיה על מניות	הון המניות הנפרע	סעיף
1,003,348	7,389	995,959	(81,256)	1,530	370,074	686,399	19,212	יתרה ליום 1 בינואר 2024 (מבוקר)
1,936	(2)	1,938 1,950	-	1,950	1,938	-	- -	התנועה בתקופה ינואר עד ספטמבר 2024 (בלתי מבוקר): רווח (הפסד) כולל לתקופה (*) קרן הון הנפקת אופציות לעובדים
1,007,234								יתרה ליום 30 בספטמבר 2024 (בלתי

^(*) ישום למפרע, ראה באור 2יז' לדוחות הכספים המאוחדים המבוקרים לשנת 2024 וכן באור 3 להלן.

הביאורים המצורפים לתמצית הדוחות הכספיים המאוחדים ביניים מהווים חלק בלתי נפרד מהם.

אחים דוניץ בע"מ דוחות תמציתיים מאוחדים על השינויים בהון העצמי(באלפי ש"ח)

סה"כ הון	זכויות שאינן מקנות שליטה	סה"כ הון מיוחס לבעלים של החברה	מניות באוצר	קרנות הון	עודפים	פרמיה על מניות	הון המניות הנפרע	סעיף
1,023,024	7,378	1,015,646	(81,536)	6,197	385,374	686,399	19,212	יתרה ליום 1 ביולי 2025 (בלתי מבוקר)
								התנועה בתקופה יולי עד ספטמבר 2025 (בלתי מבוקר):
(5,348) 794	-	(5,348) 794	-	- 794	(5,348)	-	-	הפסד כולל לתקופה קרן הון הנפקת אופציות לעובדים
1,018,470	7,378	1,011,092	(81,536)	6,991	380,026	686,399	19,212	יתרה ליום 30 בספטמבר 2025 (בלתי מבוקר)
סה "כ הון	זכויות שאינן מקנות שליטה	סה"כ הון מיוחס לבעלים של החברה	מניות באוצר	קרנות הון	עודפים	פרמיה על מניות	הון המניות הנפרע	סעיף
1,009,095	7,388	1,001,707	(81,256)	2,505	374,847	686,399	19,212	יתרה ליום 1 ביולי 2024 (בלתי מבוקר)
								התנועה בתקופה יולי עד ספטמבר 2024 (בלתי מבוקר):
(2,836) 975	(1)	(2,835) 975	-	- 975	(2,835)	-	-	הפסד כולל לתקופה (*) קרן הון הנפקת אופציות לעובדים
1,007,234	7,387	999,847	(81,256)	3,480	372,012	686,399	19,212	יתרה ליום 30 בספטמבר 2024 (בלתי מבוקר)
סה"כ הון	זכויות שאינן מקנות שליטה	סה"כ הון מיוחס לבעלים של החברה	מניות באוצר	קרנות הון	עודפים	פרמיה על מניות	הון המניות הנפרע	סעיף
1,003,348	7,389	995,959	(81,256)	1,530	370,074	686,399	19,212	יתרה ליום 1 בינואר 2024 (מבוקר)
								התנועה בשנת 2024 (מבוקר):
30,333 2,925	(10)	30,343 2,925	- -	2,925	30,343			רווח (הפסד) כולל לשנה קרן הון הנפקת אופציות לעובדים
1,036,606	7,379	1,029,227	(81,256)	4,455	400,417	686,399	19,212	יתרה ליום 31 בדצמבר 2024 (מבוקר)

^(*) ישום למפרע, ראה באור 2יז' לדוחות הכספים המאוחדים המבוקרים לשנת 2024 וכן באור 3 להלן.

הביאורים המצורפים לתמצית הדוחות הכספיים המאוחדים ביניים מהווים חלק בלתי נפרד מהם.

דוחות תמציתיים מאוחדים על תזרימי המזומנים (באלפי ש"ח)

אחים דוניץ בע"מ

לשנה שנסתיימה ביום 31 בדצמבר 2024 (מבוקר)	לתקופה של שלושה חודשים שנסתיימה ביום 30 בספטמבר 2024 (בלתי מבוקר)	לתקופה של שלושה חודשים שנסתיימה ביום 30 בספטמבר 2025 (בלתי מבוקר)	לתקופה של תשעה חודשים שנסתיימה ביום 30 בספטמבר בספטמבר 2024 (בלתי מבוקר)	לתקופה של תשעה חודשים שנסתיימה ביום 30 בספטמבר בספט 2025 (בלתי מבוקר)	סעיף
					תזרימי מזומנים מפעילות שוטפת
30,333	(2,836)	(5,348)	1,936	(7,480)	רווח (הפסד) לתקופה
ŕ			ŕ		התאמות הדרושות כדי להציג את תזרימי המזומנים מפעילות שוטפת
41,754	26,168	(25,051)	36,875	(161,138)	(נספח א)
(31,844)	(6,469)	(12,078)	(22,015)	(32,176)	ריבית ששולמה
(2,838)	(326)	(102)	(2,522)	(2,181)	מסים ששולמו
1,397	142	3,165	1,227	3,886	ריבית שהתקבלה
38,802	16,679	(39,414)	15,501	(199,089)	מזומנים נטו, שנבעו מפעילות (ששימשו לפעילות) שוטפת
					תזרימי מזומנים מפעילות השקעה
(9,756)	(5,819)	394	(12,817)	7,041	מימוש (השקעה ) במזומנים ופקדונות בחשבונות בנק מיועדים
(5,400)	(1,002)	(1,870)	(3,802)	(8,440)	השקעה בחברה כלולה
(1,792)	-	(401)	(832)	(1,126)	מתן הלוואה לחברה כלולה
(919)	(274)	(461)	(427)	(1,208)	רכישת רכוש קבוע
(4,552)	(490)	-	(820)	(2,039)	מתן הלוואות לזמן ארוך
(1,405)	(893)	-	(1,542)	-	השקעה בנדל"ן להשקעה
9,698	3,235	-	3,235	-	תמורה ממימוש נדל"ן להשקעה
290	_				תמורה ממימוש רכוש קבוע
(13,836)	(5,243)	(2,338)	(17,005)	(5,772)	מזומנים נטו, ששימשו לפעילות השקעה
					תזרימי מזומנים מפעילות מימון
(30,771)	(5,613)	(54,603)	(53,305)	(26,329)	אשראי מתאגידים בנקאיים, נטו
(965)	(253)	(224)	(732)	(696)	פרעון התחייבות בגין חכירה
(500)	(200)	(== 1)	(.52)	(12,912)	בי כון ייינור ביין ביין ייינור ביירור דיבידנד ששולם
-	-	(280)	-	(280)	רכישת מניות באוצר
57,374	-	99,131	57,374	247,688	הנפקה אגרת חוב, נטו
(50,008)	-	-	, -	, -	פרעון אגרות חוב נטו
(24,370)	(5,866)	44,024	3,337	207,471	מזומנים נטו, שנבעו מפעילות (ששימשו לפעילות) מימון
596	5,570	2,272	1,833	2,610	עליה במזומנים ושווי מזומנים
22,375	18,638	23,309	22,375	22,971	מזומנים ושווי מזומנים לתחילת התקופה
22,971	24,208	25,581	24,208	25,581	מזומנים ושווי מזומנים לסוף התקופה

^(*) ישום למפרע, ראה באור 2יז' לדוחות הכספים המאוחדים המבוקרים לשנת 2024 וכן באור 3 להלן. הבאורים המצורפים לתמצית הדוחות הכספיים המאוחדים ביניים מהווים חלק בלתי נפרד מהם.

נספח א' - התאמות הדרושות כדי להציג את תזרימי המזומנים מפעילות שוטפת (באלפי ש"ח) :

סעיף	ל לתקופה ש תשעה חודשים שנסתיימה ביום 30 ב ספטמבר 202 5 קר ) (בלתי מבו	ל לתקופה ש תשעה חודשים שנסתיימה ביום 30 ב ספטמבר 202 4 קר ) (בלתי מבו	ל לתקופה ש שלושה חודשים ביום שנסתיימה בר 30 ב ספטמ 202 5 קר ) (בלתי מבו	ל לתקופה ש שלושה חודשים ביום שנסתיימה בר 30 ב ספטמ 202 4 קר ) (בלתי מבו	לשנה ביום שנסתיימה ר 31 בדצמב 202 4 (מבוקר )
ת אינן כרוכו הוצאות ש הכנסות ו מזומנים : בתזרימי ה
קעה - נדל"ן להש שווי הוגן עליית ערך		-	-	-	(51,749)
חזקות חברות מו סקיות של תוצאות ע
ני שווי המאז בשיטת ה המטופלות	820	-	820	-	(4)
עובדים אופציות ל	1,495	988	464	481	1,460
תות פחת והפח	1,099	886 *	377	336 *	1,163
טבת מס) הכנסה (ה מסים על	(1,248)	861	(589)	(812)	7,841
טו מוגדרת , נ סי הטבה שינוי בנכ	(54)	(322)	(39)	45	(166)
רווח הון	-	(452)	-	(452)	(216)
ש קבוע גריעת רכו	(649)	-	(649)	-	-
ימון, נטו הוצאות מ	5,156	6,792	1,881	2,778	7,679
כרוכות אות שאינן סות והוצ סה"כ הכנ זומנים בתזרימי מ	6,619	8,753	2,265	2,376	(33,992)
בויות: ש והתחיי סעיפי רכו שינויים ב
חובה ם ויתרות ה) בחייבי ירידה (עלי
ם לקוחות ין חוזים ע ונכסים בג	(58,187)	61,133	(20,881)	40,238	110,429
מלאי בהקמה ו אי בניינים עליה במל
קרקעות	(75,964)	(15,544)	(15,760)	(3,127)	(23,971)
י דירות ות מרוכש ה) במקדמ עליה (יריד	(7,946)	(4,791)	4,375	(1,560)	8,432
שירותים ם ונותני ה) בספקי עליה (יריד	14,947	(1,745)	1,150	(8,918)	(3,428)
ות, ויתרות זכ ה) בזכאים עליה (יריד הטבות מקרקעין ו ת למוכרי התחייבויו
צר ים לזמן ק בשל עובד	(40,607)	(10,931)	3,800	(2,841)	(15,716)
י רכוש יים בסעיפ סה"כ שינו
ות והתחייבוי	(167,757)	28,122	(27,316)	23,792	75,746
הציג שות כדי ל מות הדרו סה"כ התא ת שוטפת ם מפעילו י המזומני את תזרימ	(161,138)	36,875	(25,051)	26,168	41,754
לא במזומן פעילות ש נספח ב' -
ל"ן הקמה לנד בניינים ב סווג מלאי
להשקעה	-	-	-	-	40,927
ת בגין ד התחייבו שימוש כנג נכס זכות חכירה	15,483	-	15,483	-	-

^(*) ישום למפרע, ראה באור 2יז' לדוחות הכספים המאוחדים המבוקרים לשנת 2024 וכן באור 3 להלן.

באור 1 - כללי

.א תיאור כללי של החברה ופעילותה

אחים דוניץ בע"מ (להלן: "החברה"), התאגדה בישראל ביום 9 בספטמבר .1968 כתובתה הרשמית היא: פארק עסקים יקום, קבוץ יקום. החברה הינה חברה ציבורית ומניותיה נסחרות בבורסה לניירות ערך בתל- אביב.

החברה והחברות המוחזקות פועלות בענף הבניה ועוסקות בייזום, תכנון, פיתוח, בניה, שיווק ומכירה בעיקר של פרויקטים למגורים.

בנוסף, החברה מחזיקה בנדל"ן להשקעה בחלק מהפרויקטים שהקימה ו/או מקימה. החברה בצעה שינוי מדיניות ביחס למדידת נכסים אלו, משיטת העלות לשיטת השווי ההוגן באמצעות ישום למפרע החל מהדוחות השנתיים המבוקרים והמאוחדים לשנת 2024 (ראה גם באור 3 להלן).

נכון למועד פרסום הדוח החברה הינה בשליטת ג'י טי אל וי 2 שותפות מוגבלת (להלן, "הקרן") ומר יעקב דוניץ.

הדוחות הכספיים המאוחדים כוללים את הדוחות הכספיים של החברה והחברות המאוחדות (כל אלה להלן - "הקבוצה"), וכן את זכויות הקבוצה בחברות כלולות, המטופלות בשיטת השווי המאזני, כל אלה כמפורט בבאור 8 לדוחות הכספיים ליום 31 בדצמבר, .2024

באור 2 - כללי דיווח ומדיניות חשבונאית

א . בסיס עריכת הדוחות הכספיים

דוחות הביניים מוצגים באופן תמציתי, בהתאם לכללי חשבונאות מקובלים לעריכת דוחות כספיים לתקופות ביניים, כפי שנקבעו בתקן חשבונאות בינלאומי -34IAS") דיווח כספי לתקופות ביניים"), ואינם כוללים את כל המידע הנדרש בדוחות כספיים שנתיים מלאים. כמו כן, דוחות אלה נערכו בהתאם להוראות בפרק ד' לתקנות ניירות ערך (דוחות תקופתיים ומידיים), התש"ל- .1970

יש לעיין בדוחות ביניים אלה בהקשר לדוחות הכספיים המבוקרים של החברה ליום 31 בדצמבר, 2024 ולשנה שהסתיימה באותו תאריך (להלן - הדוחות השנתיים), אשר בבאורים להם מצוי מידע מפורט אשר אינו נכלל בדוחות ביניים אלה.

דוחות הביניים נערכו על בסיס אותם כללי המדיניות החשבונאית המתוארים בבאורים לדוחות השנתיים.

ב. השלכות מלחמת "חרבות ברזל" על הדוחות הכספיים

ביום 7 באוקטובר 2023 הותקפה מדינת ישראל במתקפת פתע של ארגוני טרור מרצועת עזה, בעקבותיה הכריזה ממשלת ישראל על מלחמת "חרבות ברזל". התמודדות עם מספר חזיתות, ובעיקר המשך לחימה בעזה, בחזית הצפונית מול ארגון הטרור חיזבאללה ומבצע "עם כלביא" מול מדינת איראן לצד הסלמה מתמשכת אל מול שלוחיה כמו החות'ים, כל אלה השפיעו וממשיכים להשפיע במידה מסוימת על המשק הישראלי ("המלחמה").

באורים לדוחות הכספיים התמציתיים ביניים מאוחדים אחים דוניץ בע"מ

בחודש אוקטובר ,2025 לאחר תאריך המאזן, נחתם הסכם הפסקת אש. עם זאת, אי - הוודאות הביטחונית בזירות השונות, אשר קיימת אף למועד פרסום דוח זה, ממשיכה להטיל את צלה על המשק הישראלי בכלל ועל שוק הבניה בפרט.

לאור אי הוודאות והיציבות הביטחונית עודנה קיימת אפשרות של חידוש המלחמה. חידוש המלחמה והשלכותיה על המצב הביטחוני, מדיני וכלכלי, עלולות לייקר את ההתקשרויות של החברה עם קבלני משנה בפרויקטים בתכנון ו/או בבצוע, בין היתר לאור המחסור שעדיין קיים בכוח אדם אצל חלק מקבלני הביצוע/משנה.

בשלב זה, החברה איננה צופה שינוי מהותי לרעה באומדני ההכנסות, הרווחיות הגולמית והעודפים הצפויים מהפרויקטים (לרבות המועד הצפוי למשיכתם).

עם זאת, לנוכח אי הוודאות הקיימת, בין היתר, באשר לתקופת הימשכותה של הפסקת האש, רמת הביקושים לדירות חדשות, קצב התקדמות הבנייה, קצב המכירות והשיווק, יכולת החברה למשיכת עודפים מפרויקטים בביצוע ויכולת החברה להוציא לפועל פרויקטים בתכנון, החברה איננה יכולה לעת הזאת לצפות את מלוא או חלקן של השפעות והשלכות של אירוים גיאו- פוליטיים או בטחוניים עתידיים על פעילותה ותוצאותיה העסקיות של החברה ולכן היא ממשיכה לעקוב ולבחון אחר התפתחויות.

מנגד, החברה מחזיקה מסגרות אשראי בלתי מנוצלות בתאגידים בנקאיים בהיקפים משמעותיים וכן שיעור לא מבוטל של קרקעות ללא אשראי /אשראי זניח בגינן, המאפשרות ו/או יאפשרו לה גמישות בניהול התזרים. כמו כן, לחברה מלאי קרקעות הממומן באשראי, שהחברה מעריכה שתוכל להאריך וכן הון עצמי גבוה וחוב נטו ל – cap נטו נמוך משמעותית מהתחייבויותיה, המאפשרים לה נגישות לחוב נוסף, ככל ותצטרך. צירוף הנתונים לעיל, מעניק לחברה איתנות פיננסית המקנה לה מרווח נשימה מספק בנתונים העובדתיים הקיימים.

באור 3 - ישום למפרע של שיטת שווי הוגן לנדל"ן להשקעה

החברה מציגה לראשונה בדוח זה את תוצאותיה הכספיות לתקופה של שלשה ותשעה חודשים שהסתיימה ביום 30 בספטמבר, 2024 לפי שיטת השווי ההוגן.

להלן נתונים אודות ההשפעה של הישום למפרע על מספרי ההשוואה של הדוחות הכספיים (באלפי ₪) :

עודפים	חרות הכנסות א ל לתקופה ש דשים שלשה חו	חרות הכנסות א ל לתקופה ש דשים תשעה חו	ת התחיבויו ת לא שוטפו למסים נדחים	נדל"ן להשקעה
369,195	875	1,649	80,842	67,769	מבר 30 בספט יתרה ליום ות לפי מדיני 2024 בדוח
					קודמת
2,817	313	939	(1,576)	1,241	שינוי השפעת ה
372,012	1,188	2,588	79,266	69,010	שום ח לאחר י יתרה בדו למפרע

באור 4 - ארועים בתקופת הדוח

• .א ביום 6 בינואר אישרה האסיפה הכללית של בעלי המניות של החברה את עדכון תנאי הכהונה של מר רונן יפו, מנכ"ל החברה (בעיקרם לענין תמהיל הזכאות לבונוס שנתי והגדרת "הרווח" לחישוב), בתוקף החל משנת .2025
• .ב בחודש ינואר, 2025 אי שרה הועדה לתכנון ולבניה מרחב תכנון מקומי תל אביב יפו למתן תוקף בתנאים, כמקובל, תכנית בנין עיר המתיחסת לפרויקט נחל הבשור המקודם על ידי החברה (חלק החברה – 40%). הפרויקט צפוי לכלול 346 יח"ד כשמתוכן 218 יח"ד לשיווק (מתוכן 10% לדיור בהישג יד) וכן שטחי מסחר ותעסוקה. התוכנית פורסמה בחודש יולי, .2025
• .ג בחודש ינואר, 2025 בצעה החברה הנפקה של סדרה ג' בהיקף של 150,000,000 ע.נ. בתמורה לסכום של 148,557 אלפי ₪ (לאחר הוצאות נדחות). סדרה ג' תפרע בשלשה תשלומים שנתיים החל מיום 31 בדצמבר, .2027 הרבית בשיעור 5.54% תפרע בתשלומים חצי שנתיים. שיעור הרבית האפקטיבית השנתי ת הינו .5.61% בחודש יולי, 2025 בצעה החברה הרחבה של סדרת אג"ח ג' בהיקף של 100,000,000 ע.נ. בתמורה לסך של 101,054 אלפי ₪ המשקף רבית אפקטיבית בשיעור .5.13%
• .ד בחודש מרץ, 2025 אשרה הועדה לתכנון ולבניה מרחב תכנון מקומי תל אביב יפו למתן תוקף בתנאים, כמקובל, תכנית בנין עיר המתיחסת לפרויקט דרך השלום המקודם על ידי החברה. הפרויקט צפוי לכלול 490 יח"ד כשמתוכן 340 יח"ד לשיווק (מתוכן 10% לדיור בהישג יד) וכן שטחי מסחר. התוכנית פורסמה בחודש יולי, .2025
• .ה ביום 27 במרץ 2025 אישר דירקטוריון החברה את הארכת תוקף תכנית הרכישה העצמית של מניות החברה בשנה (עד ליום 31.03.2026). בתקופת הדוח רכשה החברה 1,488 ע.נ. ממניותיה בתמורה ל - 280 אלף .₪
• .ו ביום 27 במרץ, 2025 הכריז דירקטוריון החברה על חלוקת דיבידנד בסך כולל של 15 מליון ש"ח.
• .ז בחודש אפריל 2025 נחתם ע"י החברה הסכם לפיו הומחו לה 1/3 מהזכויות והחובות בפרויקט התחדשות עירונית ברח' קרול בפתח תקוה בתמורה להחזר הוצאות של כ- 5 מליון ₪ והלואה לבעלים של כ- 10 מ' ש"ח. ביתרת הזכויות בפרויקט מחזיקים צדדי ג' בלתי קשורים.
• .ח בחודש אפריל 2025 נחתם ע"י אלעד הסכם לרכישת יתרת זכויות השותף בשלב ב' בפרויקט יפה נוף בחיפה בתמורה ל- 30 מ' .₪ העסקה טרם הושלמה.
• ט. בחודש יוני, 2025 אשרה האסיפה הכללית הארכה עד ליום 30.06.2028 ועדכון תוקפו של הסכם הניהול הקיים עם מר חן מרדכי - יו"ר הדירקטוריון וכן אושרה הארכת תוקפם ב 3– שנים ( ללא שינוי בתנאים), של הסכמי שרותי הניהול הקיימים עם מר יעקב דוניץ כדירקטור פעיל ועם ע.ש.א.ז ניהול בע"מ, הנמנים על בעלי השליטה בחברה.
• י . בחודש יולי , 2025 חתמה החברה, לאחר אישור ועדת הביקורת והדירקטוריון כעסקה זניחה, על הסכם שכירות עם צד קשור לשטח של כ- 1,700 מ"ר בתמורה ל- 75 ₪ למ"ר בבנין בפארק עסקים יקום. השכירות הינה לתקופה של 5 שנים ו- 5 שנות אופציה. בנוסף, תשלם החברה עבור דמי ניהול וחניות. החברה הכירה בנכס בגין זכות שימוש ובהתחיבות לזכות שימוש בהיקף של כ - 15 מ' .₪
• יא. בחודש אוגוסט, 2025 החלה החברה לתת שירותי בניה לפרויקט מכבי יפו (שלב ב') עבור 3 מגרשים בתמורה לעלות בתוספת .7.5% החברה מחזיקה באמצעות חברה בת ב- 1/3 מהפרויקט ועל כן מכירה בדוחותיה את שירותי הבניה המסופקים ליתר השותפים.

באור 5 - ארועים לאחר תאריך הדוח

ביום 6 בנובמבר 2025 אשרה ועדת המשנה להתחדשות עירונית של מרחב תכנון מקומי חיפה את תוכנית בנין עיר במתחם "החותרים" שבקריית אליעזר, חיפה, בתנאים כמקובל. במסגרת התוכנית יהרסו 107 יח"ד במבני המגורים הקיימים ויוקמו 503 יח"ד (מתוכן 396 יחידות לשיווק).

אחים דוניץ בע"מ מידע כספי נפרד לפי תקנה -38 ד' לתקנות ניירות ערך (דוחות תקופתיים ומיידיים), התש"ל 1970 (בלתי מבוקר) ליום 30 ב ספטמבר 2025

אחים דוניץ בע"מ מידע כספי נפרד ליום 30 ב ספטמבר 2025

תוכן העניינים

סעיף	עמוד
בקרים חשבון המ דוח רואי	1
ספי המצב הכ נתונים על	2-3
ולל הרווח הכ נתוני ם על	4
מזומנים תזרימי ה נתונים על	5-6
מידע נוסף	7

דוח סקירה מיוחד של רואי החשבון המבקרים לבעלי המניות של חברת אחים דוניץ בע"מ על מידע כספי ביניים נפרד לפי תקנה 38ד' לתקנות ניירות ערך (דוחות תקופתיים ומיידיים), התש"ל - 1970

מבוא

סקרנו את המידע כספי ביניים הנפרד המובא לפי תקנה 38ד' לתקנות ניירות ערך (דוחות תקופתיים ומיידיים), התש"ל- 1970 של אחים דוניץ בע"מ (להלן: "החברה") ליום 30 בספטמבר 2025 ולתקופות של תשעה ושלושה חודשים שהסתיימו באותו תאריך. הדירקטוריון וההנהלה אחראים לעריכה ולהצגה של מידע כספי ביניים נפרד זה בהתאם לתקנה 38ד' לתקנות ניירות ערך (דוחות תקופתיים ומיידיים), התש"ל- .1970 אחריותנו היא להביע מסקנה על המידע כספי ביניים הנפרד לתקופות ביניים אלה בהתבסס על סקירתנו.

לא סקרנו את הנתונים הכלולים במידע הכספי הביניים הנפרד והמתייחסים ליתרה בגין חלק מהישויות המוחזקות ולחלקה של החברה בתוצאות העסקיות של חלק מהישויות המוחזקות. המידע הכספי לתקופות הביניים של אותן ישויות שחלקם נסקר על ידי רואה חשבון אחר שדוחות הסקירה שלו הומצאו לנו ומסקנתנו, ככל שהיא מתייחסת למידע הכספי בגין אותן ישויות, מבוססת על דוחות הסקירה של רואה החשבון האחר.

היקף הסקירה

ערכנו את סקירתנו בהתאם לתקן סקירה (ישראל) 2410 של לשכת רואי חשבון בישראל "סקירה של מידע כספי לתקופות ביניים הנערכת על ידי רואה החשבון המבקר של הישות". סקירה של מידע כספי נפרד לתקופות ביניים מורכבת מבירורים, בעיקר עם אנשים האחראים לעניינים הכספיים והחשבונאי ים, ומיישום נהלי סקירה אנליטיים ואחרים. סקירה הינה מצומצמת בהיקפה במידה ניכרת מאשר ביקורת הנערכת בהתאם לתקני ביקורת מקובלים בישראל ולפיכך אינה מאפשרת לנו להשיג ביטחון שניוודע לכל העניינים המשמעותיים שהיו יכולים להיות מזוהים בביקורת. בהתאם לכך, אין אנו מחווים חוות דעת של ביקורת.

מסקנה

בהתבסס על סקירתנו, לא בא לתשומת ליבנו דבר הגורם לנו לסבור שהמידע כספי ביניים הנפרד הנ"ל אינו ערוך, מכל הבחינות המהותיות, בהתאם להוראות תקנה 38ד' לתקנות ניירות ערך (דוחות תקופתיים ומיידיים), התש"ל- .1970

תל אביב, 26 בנובמבר 2025 זיו האפט

רואי חשבון

נתונים על המצב הכספי מתוך הדוחות הכספיים המאוחדים המיוחסים לחברה עצמה , ליום (באלפי ש"ח)

ר 31 בדצמב 2024 (מבוקר)	בר 30 ב ספטמ 2024 קר ) (בלתי מבו	בר 30 ב ספטמ 2025 קר) (בלתי מבו	סעיף
			טפים נכסים שו
15,162	8,445	23,141	נים שווי מזומ מזומנים ו
6,072	4,339	16	ימוש וגבלים בש מזומנים מ
2,972	1,540	6,156	ה תרות חוב חייבים וי
16,233	54,051	2,161	ם לקוחות ן חוזים ע נכסים בגי
236,947	246,048	322,394	חזקות חברות מו
33,897	80,504	29,871	מכירה ודירות ל ים בהקמה מלאי בניינ
311,283	394,927	383,739	ם שוטפים סה"כ נכסי
			ם ינם שוטפי נכסים שא
81,684	80,044	94,661	עות מלאי קרק
94,427	-	94,427	קעה נדל"ן להש לפי שיטת מטופלות ותפויות ה וחזקות וש בחברות מ השקעות
757,133	*) 775,119 (	859,748	אזני השווי המ
500	586	15,723	ש כות שימו נכס בגין ז
2,732	2,393	3,374	ע, נטו רכוש קבו
-	-	12,457	מן ארוך חייבים לז
1,108	1,264	1,162	נטו ה מוגדרת, נכסי הטב
937,584	859,406	1,081,552	שוטפים ם שאינם סה"כ נכסי
1,248,867	1,254,333	1,465,291	ם סה"כ נכסי

^(*) ישום למפרע, ראה באור 2יז' לדוחות הכספים המאוחדים המבוקרים לשנת 2024 וכן באור 3 לדוח המאוחד.

נתונים על המצב הכספי מתוך הדוחות הכספיים המאוחדים המיוחסים לחברה עצמה , ליום (באלפי ש"ח)

סעיף	בר 30 ב ספטמ 2025 קר) (בלתי מבו	בר 30 ב ספטמ 2024 קר ) (בלתי מבו	ר 31 בדצמב 2024 (מבוקר)
ת שוטפות התחייבויו
קאי מתאגיד בנ הלוואות	60,640	84,522	81,750
אגרות חוב טפות של חלויות שו	50,008	50,008	50,008
ים תני שירות ספקים ונו	5,194	1,249	1,823
רות זכות זכאים וית	13,730	17,987	26,244
ם בגין חוזי תחייבויות לקוחות וה מקדמות מ	566	505	644
ה בגין חכיר התחייבות טפות של חלויות שו	926	378	383
ם מסים לשל	3,301	1,984	2,021
טפות ייבויות שו סה"כ התח	134,365	156,633	162,873
שוטפות ת שאינן התחייבויו
אגרות חוב	298,077	97,199	47,416
ס נדחה עתודה למ	6,942	396	9,191
ה בגין חכיר התחייבות	14,815	258	160
ות אינן שוטפ ייבויות ש סה"כ התח	319,834	97,853	56,767
ייבויות סה "כ התח	454,199	254,486	219,640
הון עצמי
הון מניות	19,212	19,212	19,212
מניות פרמיה על	686,399	686,399	686,399
קרנות הון	6,991	3,480	4,455
עודפים	380,026	*) 372,012 (	400,417
צר מניות באו	( 81,536)	(81,256)	(81,256)
החברה עלים של מיוחס לב סה"כ הון	1,011,092	999,847	1,029,227
ון ייבויות וה סה "כ התח	1,465,291	1,254,333	1,248,867
הכספים ה ז' לדוחות ה באור 2י מפרע, רא (*) ישום ל	לשנת המבוקרים מאוחדים	אור 3 לדו 2024 וכן ב	ח המאוחד

תאריך אישור הדוחות: 26 ב נובמבר .2025

רונן יפו יו"ר הדירקטוריון חן מרדכי

סמנכ"ל כספים רננה פולק – ברזילי מנכ"ל

<-- PDF CHUNK SEPARATOR -->

נתוני ם על ה רווח הכולל מתוך הדוחות הכספיים המאוחדים המיוחסים לחברה עצמה (באלפי ש"ח)

לשנה שנסתיימה ביום בר 31 בדצמ 2024 (מבוקר)	ל לתקופה ש שלושה חודשים שנסתיימה ביום 30 ב ספטמבר 2024 קר) (בלתי מבו	ל לתקופה ש שלושה חודשים שנסתיימה ביום 30 ב ספטמבר 2025 קר ) (בלתי מבו	ל לתקופה ש דשים תשע ה חו שנסתיימה ביום 30 בספטמבר 2024 קר) (בלתי מבו	ל לתקופה ש דשים תשע ה חו שנסתיימה ביום 30 בספטמבר 2025 קר) (בלתי מבו	סעיף
					הכנסות
92,313	17,118	2,318	79,702	10,013	ירות ממכירת ד
-	-	1,975	-	1,975	יה שירותי בנ
92,313	17,118	4,293	79,702	11,988	סות סה"כ הכנ
					וצאות עלויות וה
61,043	9,080	1,527	49,780	6,365	ו ות שנמכר עלות הדיר
- 1	- -	1,837 -	- -	1,837 -	יה שירותי בנ
					נטו משותפות, עסקאות
61,044	9,080	3,364	49,780	8,202	ות סה"כ עלוי
31,269	8,038	929	29,922	3,786	רווח גולמי
50,341	-	-	-	-	שקעה נדל"ן לה עליית ערך
2,858	704	1,674	1,989	3,024	ק כירה ושיוו הוצאות מ
18,861	3,713	6,377	11,890	15,468	יות נהלה וכלל הוצאות ה
(569)	(73)	(1,265)	(266)	(1,014)	חרות, נטו הכנסות א
60,460	3,694	(5,857)	16,309	(13,692)	ד) תפעולי רווח (הפס
14,251	2,877	3,284	9,043	10,478	ימון הכנסות מ
1,207	142	747	1,511	747	ימון הוצאות מ
13,044	2,735	2,537	7,532	9,731	ימון, נטו הכנסות מ
29,069)	*) ( (7,893) (	2,745)	(*) ( (16,715)	(4,206)	חברות ה בהפסדי חלק החבר מוחזקות
44,435	(1,464)	(6,065)	7,126	(8,167)	הכנסה סים על ה ד) לפני מ רווח (הפס
14,092	1,371	(717)	5,188	(688)	הכנסה מסים על
30,343	(2,835)	(5,348)	1,938	(7,479)	תקופה ד) כולל ל רווח (הפס

^(*) ישום למפרע, ראה באור 2יז' לדוחות הכספים המאוחדים המבוקרים לשנת 2024 וכן באור 3 לדוח המאוחד.

נתונים על תזרימי המזומנים מתוך הדוחות הכספיים המאוחדים המיוחסים לחברה עצמה נתונים על תזרימי המזומנים (באלפי ש"ח)

סעיף	לתקופה של תשעה חודשים שנסתיימה ביום 30 בספטמבר 2025 (בלתי מבוקר)	לתקופה של תשעה חודשים שנסתיימה ביום 30 בספטמבר 2024 (בלתי מבוקר)	לתקופה של שלושה חודשים שנסתיימה ביום 30 בספטמבר 2025 (בלתי מבוקר)	לתקופה של שלושה חודשים שנסתיימה ביום 30 בספטמבר 2024 (בלתי מבוקר)	לשנה שנסתיימה ביום 31 בדצמבר 2024 (מבוקר)
תזרימי מזומנים מפעילות שוטפת
רווח (הפסד) לתקופה	(7,479)	(*) 1,938	(5,348)	(*) (2,835)	30,343
התאמות הדרושות כדי להציג את תזרימי המזומנים מפעילות שוטפת	·	·
(נספח א)	(183,314)	(26,232)	(68,437)	13,318	10,514
ריבית שנתקבלה	577	878	119	22	901
ריבית ששולמה	(11,048)	(7,594)	(4,526)	(2,408)	(9,563)
מסים ששולמו	(280)	(619)	(104)	(103)	(691)
מזומנים נטו, שנבעו מפעילות (ששימשו לפעילות) שוטפת	(201,544)	(31,629)	(78,296)	7,994	31,504
תזרימי מזומנים מפעילות השקעה
·
מימוש (השקעה) במזומנים ופקדונות בחשבונות בנק מיועדים	6,056	(3,933)	(6)	3,943	(5,666)
רכישת רכוש קבוע	(1,176)	(427)	(439)	(274)	(919)
השקעה בחברה כלולה	(8,440)	(3,800)	(1,870)	(1,000)	(5,400) 290
תמורה ממימוש רכוש קבוע				-
מזומנים נטו, שנבעו מפעילות (ששימשו לפעילות) השקעה	(3,560)	(8,160)	(2,315)	2,669	(11,695)
תזרימי מזומנים מפעילות מימון
אשראי מתאגיד בנקאי, נטו	(21,110)	(20,518)	(16,033)	(7,637)	(23,290)
פרעון התחייבות בגין חכירה	(303)	(355)	(101)	(128)	(456)
דיבידנד ששולם	(12,912)	-	-	-	-
רכישת מניות באוצר	(280)	-	(280)	-	-
הנפקת אגרות חוב	247,688	57,374	99,131	-	57,374
פרעון אגרות חוב					(50,008)
מזומנים נטו, שנבעו מפעילות (ששימשו לפעילות) מימון	213,083	36,501	82,717	(7,765)	(16,380)
עליה (ירידה) במזומנים ושווי
מזומנים	7,979	(3,288)	2,106	2,898	3,429
יתרת מזומנים ושווי מזומנים
לתחילת התקופה	15,162	11,733	21,035	5,547	11,733
יתרת מזומנים ושווי מזומנים לסוף
יונו זו מאמנים ושווי מאמנים לסוף. התקופה	23,141	8,445	23,141	8,445	15,162
יייגקיבוי (*) ישום למפרע, ראה באור 2יז' לדוח

נספח לנתונים על תזרימי המזומנים מתוך הדוחות הכספיים המאוחדים המיוחסים לחברה עצמה (באלפי ש"ח)

נספח א' - התאמות הדרושות להצגת תזרימי המזומנים מפעילות שוטפת:

לשנה שנסתיימה ביום 31 בדצמבר 2024 (מבוקר)	לתקופה של שלושה חודשים שנסתיימה ביום 30 בספטמבר 2024 (בלתי מבוקר)	לתקופה של שלושה חודשים שנסתיימה ביום 30 בספטמבר 2025 (בלתי מבוקר)	לתקופה של תשעה חודשים שנסתיימה ביום 30 בספטמבר 2024 (בלתי מבוקר)	לתקופה של תשעה חודשים שנסתיימה ביום 30 בספטמבר 2025 (בלתי מבוקר)	סעיף
		-			הכנסות והוצאות שאינן כרוכות בתזרימי מזומנים:
(50,341)	-	-	-	-	עליית ערך נדל"ן להשקעה
929	301	287	628	964	הנפקת אופציות לעובדים
695	166	277	530	794	פחת והפחתות
14,092	1,371	(717)	5,188	(688)	מסים על הכנסה
(166)	45	(38)	(322)	(53)	שינוי בנכסי הטבה מוגדרת , נטו
29,069	(*) 7,893	2,745	(*) 16,715	4,206	תוצאות עסקיות של חברות מוחזקות המטופלות בשיטת השווי המאזני
(216)	-	-	-	-	רווח הון
(13,044)	(2,735)	(2,537)	(7,532)	(9,731)	הכנסות מימון, נטו
(18,982)	7,041	17	15,207	(4,508)	סה"כ הכנסות והוצאות שאינן כרוכות בתזרימי מזומנים
					שינויים בסעיפי רכוש והתחייבויות:
8,766	4,984	(71,386)	(51,477)	(165,937)	ירידה (עליה) בחייבים ויתרות חובה, חברות מוחזקות ונכסים בגין חוזים עם לקוחות
0,100	1,501	(71,500)	(31,117)	(100,501)	ירידה (עליה) במלאי בניינים בהקמה
13,022	2,876	(3,258)	11,525	(6,620)	ומקרקעין לבניה
4				(t) = 2	עליה (ירידה ) במקדמות מרוכשי
(1,957)	(310)		(2,096)	(78)	דירות
975 8,690	138 (1,411)	757 5,319	401	3,371 (9,542)	עליה בספקים וקבלני משנה עליה (ירידה )בזכאים ויתרות זכות, התחייבות למוכרי מקרקעין, והטבות בשל עובדים לזמן קצר
					סה"כ שינויים בסעיפי רכוש
29,496	6,277	(68,454)	(41,439)	(178,806)	והתחייבויות:
10,514	13,318	(68,437)	(26,232)	(183,314)	סה"כ התאמות הדרושות כדי להציג את תזרימי המזומנים מפעילות שוטפת
44,086					נספח ב' - פעילות שלא במזומן סווג מלאי בניינים בהקמה לנדל"ן להשקעה
		15,483		15,483	נכס זכות שימוש כנגד התחייבות בגין חכירה

^(*) ישום למפרע, ראה באור 2יז' לדוחות הכספים המאוחדים המבוקרים לשנת 2024 וכן באור 3 לדוח המאוחד.

מידע נוסף לדוחות הכספיים הנפרדים

א. כללי

• .1 המידע הכספי הנפרד של החברה ערוך בהתאם להוראות תקנה 38 ד' לתקנות ניירות ערך (דוחות תקופתיים ומיידיים) התש"ל- .1970 מידע כספי זה אינו כולל את כל המידע הנדרש לפי תקנה 9 ג' והתוספת העשירית לתקנות ניירות ערך (דוחות תקופתיים ומיידיים) התש"ל- 1970 בעניין מידע כספי נפרד של התאגיד. יש לקרוא מידע כספי זה ביחד עם המידע הכספי הנפרד ליום 31 בדצמבר 2024 ולשנה שנסתי ימה באותו תאריך וביחד עם תמצית הדוחות הכספיים ביניים מאוחדים ליום 30 בספטמבר .2025
• .2 המידע הכספי הנפרד נערך בהתאם למדיניות החשבונאית שמפורטת בסעיף א- 3 למידע הנוסף לדוחות הכספיים הנפרדים השנתיים של החברה ליום 31 בדצמבר .2024
• .3 במידע כספי נפרד זה חברות מוחזקות כהגדרתם בבאור -1 ב' בדוחות המאוחדים השנתיים של החברה ליום 31 בדצמבר .2024

תאריך: 26 בנובמבר 2025

לכבוד הדירקטוריון של אחים דוניץ בע"מ )להלן "החברה"( פארק עסקים יקום, יקום ג.א.נ,

הנדון: מכתב הסכמה להכללה הניתן מכוח תשקיף מדף של החברה מחודש נובמבר 2022

הננו להודיעכם כי אנו מסכימים להכללה )לרבות בדרך של הפנייה( של הדוחות שלנו המפורטים להלן, על בסיס תשקיף מדף של החברה מחודש נובמבר 2022 שבנדון:

• .1 דוח סקירה של רואה החשבון המבקר מיום 26 בנובמבר 2025 על מידע כספי תמציתי מאוחד של החברה ליום 30 בספטמבר 2025 ולתקופה של תשעה ושלושה חודשים שהסתיימו באותו תאריך.
• .2 דוח סקירה של רואה החשבון המבקר מיום 26 בנובמבר 2025 על מידע כספי תמציתי נפרד של החברה ליום 30 בספטמבר 2025 ולתקופה של תשעה ושלושה חודשים שהסתיימו באותו התאריך בהתאם לתקנה 38ד' לתקנות ניירות ערך )דוחות תקופתיים ומיידיים(, התש"ל- .1970

זיו האפט

רואי חשבון

חלק ה'

דוח רבעוני בדבר אפקטיביות הבקרה הפנימית על הדיווח הכספי ועל הגילוי לפי תקנה 38ג(א) לתקנות ניירות ערך (דוחות תקופתיים ומיידיים) התש"ל–1970

מצורף בזאת, דוח רבעון ש ליש י של שנת 2025 בדבר אפקטיביות הבקרה הפנימית על הדיווח הכספי ועל הגילוי לפי תקנה 38ג (א) לתקנות ניירות ערך (דוחות תקופתיים ומיידיים), התש"ל - :1970

ההנהלה, בפיקוח הדירקטוריון של אחים דוניץ בע"מ (להלן - "התאגיד "), אחראית לקביעתה והתקיימותה של בקרה פנימית נאותה על הדיווח הכספי ועל הגילוי בתאגיד.

לעניין זה, חברי ההנהלה הם:

• .1 רונן יפו, מנכ"ל.
• .2 רו"ח רננה פולק ברזילי, סמנכ"לית כספים.
• .3 עו"ד אורלי גרנות בן אב"י, סמנכ"לית , יועצת משפטית ומזכירת החברה.

בקרה פנימית על הדיווח הכספי ועל הגילוי כוללת בקרו ת ונהלים הקיימים בתאגיד, אשר תוכננו בידי המנכ"ל ונו שא המשרה הבכיר ביותר בתחום הכספים או תחת פיקוחם, או בידי מי שמבצע בפועל את התפקידים האמורים, בפיקוח דירקטוריון התאגיד, ואשר נועדו לספק ביטחון סביר בהתייחס למהימנות הדיווח הכספי ולהכנת הדוחות בהתאם להוראות הדין, ולהבטיח כי מי דע שהתאגיד נדרש לגלות בדוחות שהוא מפרסם על פי הוראות הדין נאסף, מעובד, מסוכם ומדווח במועד ובמתכונת הקבועים בדין.

הבקרה הפנימית כוללת, בין השאר, בקרות ונהלים שתוכננו להבטיח כי מ י דע שהתאגיד נדרש לגלותו כאמור, נצבר ומועבר להנהלת התאגיד, לרבות למנכ"ל ולנושא המשרה הבכיר ביותר בתחום הכספים או למי שמבצע בפועל את התפקידי ם האמורים, וזאת כדי לאפשר קבלת החלטות במועד המתאים, בהתייחס לדרישו ת הגילוי.

בשל המגבלות המבניות שלה, בקרה פנימית על הדיווח הכספי ועל הגילוי אינה מיועדת לספק ביטחון מוחלט שהצגה מוטעית או השמטת מי דע בדוחות תימנע או תתגלה.

בדוח הרבעוני בדבר אפקטיביות הבקרה הפנימית על הדיווח הכספי ועל הגילוי אשר צורף לדוח הרבעוני לתקופה שנסתיימה ביום 30 ביוני 2025 (להלן: "הדוח ה רבעוני בדבר הבקרה הפנימית האחרון " ), נמצאה הבקרה הפנימית אפקטיבית.

עד למועד הדוח, לא הובא לידיעת הדירקטוריון וההנהלה כל אירוע או עניין שיש בהם כדי לשנות את הערכת האפקטיביות של הבקרה הפנימית, כפי שנמצאה בדוח הרבעוני בדבר הבקרה הפנימית האחרון.

למועד הדוח, בהתבסס על האמור בדוח הרבעוני בדבר הבקרה הפנימית האחרון, ובהתבסס על מידע שהובא לידיעת ההנהלה והדירקטוריון כאמור לעיל, הבקרה הפנימית היא אפקטיבית.

הצהרות מנהלים:

א. הצהרת מנהל כללי לפי תקנה 38ג (ד)( 1) לתקנות ניירות ערך (דוחות תקופתיים ומיידיים), התש"ל - 1970

הצהרת מנהלים הצהרת מנהל כללי

אני, רונן יפו, מצהיר כי:

• .1 בחנתי את הדוח הרבעוני של אחים דוניץ בע"מ (להלן " התאגיד " ) לרבעון השלישי של שנת 2025 (להלן "הד ו חות " ).
• .2 לפי ידיעתי, הדוחות אינם כוללים כל מצג לא נכון של עובדה מהותית ולא חסר בהם מצג של עובדה מהותית הנחוץ כדי שהמצגים שנכללו בהם, לאור הנסיבות שבהן נכללו אותם מצגים, לא יהיו מטעים בהתייחס לתקופת הדוחות.
• .3 לפי ידיעתי, הדוחות הכספיים ומידע כספי אחר הכלול בדוחות משקפים באופן נאות, מכל הבחינות המהותיות, את המצב הכספי, תוצאות הפעולות ותזרימי המזומנים של התאגיד לתאריכים ולתקופות שאליהם מתייחסים הדוחות.
• .4 גיליתי לרואה החשבון המבקר של התאגיד, לדירקטוריון ולוועדות הביקורת והדוחות הכספיים של התאגיד, בהתבסס על הערכתי העדכנית ביותר לגבי הבקרה הפנימית על הדיווח הכספי ועל הגילוי:
• א. את כל הליקויים המשמעותיים והחולשות המהותיות בקביעתה או בהפעלתה של הבקרה הפנימית על הדיווח הכספי ועל הגילוי העלולים באופן סביר להשפיע לרעה על יכולתו של התאגיד לאסוף, לעבד, לסכם או לדווח על מי דע כספי באופן שיש בו להטיל ספק במהימנות הדיווח הכספי והכנת הדוחות הכספיים בהתאם להוראות הדין; וכן -
• ב. כל תרמית, בין מהותית ובין שאי נה מהותית, שבה מעורב המנהל הכללי או מי שכפוף לו במישרין או מעורבים עובדים אחרים שיש להם תפקיד משמעותי בבקרה הפנימית על הדיווח הכספי ועל הגילוי;
• .5 אני, לבד או י חד עם אחרים בתאגיד:
• א. קבעתי בקרות ונהלים, או וידאתי קביעתם וקיומם תחת פיקוחי של בקרות ונהלים, המיועדים להבטיח שמידע מהותי המתייחס לתאגיד, לרבות חברות מאוחדות שלו כהגדרתן בתקנות ניירות ערך (דוחות כספיים שנתיים), התש"ע - ,2010 מובא לידיעתי על ידי אחרים בתאגיד ובחברות המאוחדות, בפרט במהלך תקופת ההכנה של הדוחות; וכן -
• ב. קבעתי בקרות ונהלים, או וידאתי קביעתם וקיומם תחת פיקוחי של בקרות ונהלים, המיועדים להבטיח באופן סביר את מהימנות הדיווח הכספי והכנת הדוחות הכספיים בהתאם להוראות הדין, לרבות בהתאם לכללי חשבונאות מקובלים;
• ג. לא הובא לידיעתי כל אירוע או עניין שחל במהלך התקופה שבין מועד הדוח הרבעוני האחרון לבין מועד דוח זה, אשר יש בו כדי לשנות את מסקנת הדירקטוריון וההנהלה בנוגע לאפקטיביות הבקרה הפנימית על הדיווח הכספי ועל הגילוי של התאגיד.

אין באמור לעיל כדי לגרוע מאחריותי או מאחריות כל אדם אחר, על פי כל דין.

				26 בנובמב
				תאריך
				ר, 2025

ב. הצהרת נ ו שא המשרה הב כ יר ביותר בתחום הכספים לפי תקנה 38ג (ד)( 2) לתקנות ניירות ערך (דוחות תקופתיים ומיידיים), התש"ל - 1970

הצהרת מנהלים

הצהרת נושא המשרה הבכיר ביו ת ר בתחום הכספים

אני, רננה פולק ברזילי , מצהירה כי:

• .1 בחנתי את הדוחות הכספיים ביניים ואת המי דע הכספי האחר הכלול בדוחות לתקופת הביניים של אחים דוניץ בע"מ (להלן - "התאגיד " ) לרבעון השלישי של שנת 2025 (להלן - "הדוחות " או "הדוחות לתקופת הביניים " ).
• .2 לפי ידיעתי, הדוחות הכספיים ביניים והמידע הכספי האחר הכלול בדוחות לתקופת הביניים אינם כוללים כל מצג לא נכון של עובדה מהותית, ולא חסר בהם מצג של עובדה מהותית הנחוץ כדי שהמצגים שנכללו בהם, לאור הנסיבות שבהן נכללו אותם מצגים, לא יהיו מטעים בהתייחס לתקופת הדוחות.
• .3 לפי ידיעתי, הדוחות הכספיים ביניים והמי דע הכספי האחר הכלול בדוחות לתקופת הביניים משקפים באופן נאות, מכל הבחינות המהותיות, את המצב הכספי, תוצאות הפעולות ותזרימי המזומנים של התאגיד לתאריכים ולתקופות שאליהם מתייחסים הדוחות.
• .4 גיליתי לרואה החשבון המבקר של התאגיד, לדירקטוריון ולוועדות הביקורת והדוחות הכספיים של התאגיד, בהתבסס על הערכתי העדכנית ביותר לגבי הבקרה הפנימית על הדיווח הכספי ועל הגילוי:
• א. את כל הליקויים המשמעותיים והחולשות המהותיות בקביעתה או בהפעלתה של הבקרה הפנימית על הדיווח הכספי ועל הגילוי , ככל שהיא מתייחסת לדוחות הכספיים ביניים ולמידע הכספי האחר הכלול בדוחות לתקופת הביניים, העלולים באופן סביר להשפיע לרעה על יכולתו של התאגיד לאסוף, לעבד, לסכם או לדווח על מידע כספי באופן שיש בו להטיל ספק במהימנות הדיווח הכספי והכנת הדוחות הכספיים בהתאם להוראות הדין; וכן -
• ב. כל תרמית, בין מהותית ובין שאינה מהותית, שבה מעורב המנהל הכללי או מי שכפוף לו במישרין או מעורבים עובדים אחרים שיש להם תפקיד משמעותי בבקרה הפנימית על הדיווח הכספי ועל הגילוי;
• .5 אני, לבד או יחד עם אחרים בתאגיד:
• א. קבעתי בקרות ונהלים, או וידאתי קביעתם וקיומם תחת פיקוחנו של בקרות ונהלים, המיועדים להבטיח שמידע מהותי המתייחס לתאגיד, לרבות חברות מאוחדות שלו כהגדרתן בתקנות ניירות ערך (דוחות כספיים שנתיים), התש"ע - ,2010 מובא לידיעתי על ידי אחרים בתאגיד ובחברות המאוחדות, בפרט במהלך תקופת ההכנה של הדוחות; וכן -
• ב. קבעתי בקרות ונהלים, או וידאתי קביעתם וקיומם תחת פיקוחי של בקרות ונהלים, המיועדים להבטיח באופן סביר את מהימנות הדיווח הכספי והכנת הדוחות הכספיים בהתאם להוראות הדין, לרבות בהתאם לכללי חשבונאות מקובלים;
• ג. לא הובא לידיעתי כל אירוע או עניין שחל במהלך התקופה שבין מועד הדוח הרבעוני האחרון לבין מועד דוח זה, המתייחס לדוחות הכספיים ביניים ולכל מידע כספי אחר הכלול בדוחות לתקופת הביניים, אשר יש בו כדי לשנות, להערכתי , את מסקנת הדירקטוריון וההנהלה בנוגע לאפקטיביות הבקרה הפנימית על הדיווח הכספי ועל הגילוי של התאגיד.

אין באמור לעיל כדי לגרוע מאחריותי או מאחריות כל אדם אחר, על פי כל דין.

_	ר, 2025 26 בנובמב
ספים מנכ"לית כ ברזילי , ס רננה פולק	תאריך