Azrieli Group

Investor Presentation • Nov 26, 2025

מצגת שוק ההון רבעון שלישי 2025

30.9.2025

הבהרה משפטית/ DISCLAIMER

המידע הכלול במצגת זו הינו תמצית בלבד ואינו ממצה את מלוא הנתונים אודות החברה ופעילותה, ואינו מחליף עיון בשקפים ,12 13 ו14- - הערכות החברה בעניין הצפי לגידול בתוצאות תחום ה-Centers Data הינן מידע צופה פני עתיד, בדוח התקופתי לשנת 2024 ובדוח לרבעון השלישי לשנת ,2025 דיווחיה השוטפים של החברה ובמצגות שפרסמה, כפי כהגדרת מונח זה בחוק ניירות ערך, המבוססות על הערכות סובייקטיביות של החברה ושל החברות המוחזקות העוסקות שדווחו לרשות ניירות ערך באמצעות אתר ההפצה של המגנ"א. המצגת אינה מהווה הצעה או הזמנה לרכישה של ניירות בתחום ה-Centers Data. למועד פרסום מצגת זו, אין כל וודאות בהתממשותן, כולן או חלקן, או שהן עשויות להתממש ערך של החברה והאמור בה אינו מהווה המלצה או חוות דעת או תחליף לשיקול דעת של המשקיע. החברה אינה באופן שונה מהותית, בין היתר, בשל שינוים בלוחות הזמנים של הפרויקטים, קבלת ההיתרים הנדרשים להקמתם,

מצגת זו כוללת תחזיות, הערכות, אומדנים ומידע אחר המתייחסים לאירועים ו/או לעניינים עתידיים, שהתממשותם אינה במצגת זו נכללים נתוני פדיון ונתונים אחרים המבוססים על מקורות חיצוניים וסקרים ומחקרים שונים או נתונים ודאית ואינה בשליטת החברה, והינם מידע צופה פני עתיד, כהגדרתו בחוק ניירות ערך התשכ"ח.1968- מידע כאמור שמתקבלים מחלק משוכרי הנכסים של החברה. החברה אינה אחראית לנכונות, לתוכנם או לתחזיות בקשר אליהם. במרכז הרלוונטי, שהינם נתונים בלתי מבוקרים שאינם על פי כללי חשבונאות מקובלים, ושנעשו על פי ניסיון העבר והידע הכנסות, NOI ו-FFO, שווי החזקות הקבוצה, מימון מחדש, מימוש נכסים, לוחות זמנים, ועלויות ורווח מפרויקטים, ייזומם הערכות החברה באשר לנתוני הצמיחה מבוססים על הכנסות משכירות בפועל ובחלק מהמקרים כוללים הרחבות שנעשו עשוי שלא להתממש, כולו או חלקו, או להתממש באופן שונה מהותית מכפי שנצפה. מידע כאמור כולל בין היתר תחזית

מידע צופה פני עתיד מבוסס רק על הערכתה הסובייקטיבית של החברה, על בסיס עובדות ונתונים בנוגע למצב הנוכחי שנמסר על ידי החברה בדוחותיה הכספיים או בקשר אליהם ולפיכך אין להסתמך עליו בלבד. בקבלת היתרים, ביטול חוזים, שינוי בתנאי התחרות, מיתון מהותי, שינוי בתנאי המימון וכיוצא באלה אירועים אשר אינם ,2025 סעיפים 2.6 ו2.7- לרבות דרכי החישוב וההנחות שבבסיסן. מההתפתחויות בסביבה הכללית, בתנאי השוק ובגורמים החיצוניים המשפיעים על פעילות החברה, לרבות עיכוב הקבוצה בלבד. על קורא המצגת לקרוא נתונים אלה ביחד עם הסברי הדירקטוריון בדוח הדירקטוריון ליום 30 בספטמבר התממשותו של המידע הצופה פני עתיד תושפע, בין היתר, מגורמי סיכון המאפיינים את פעילות החברה, וכן המונחים "FFO המיוחס לפעילות הנדל"ן" ו-"שיעור היוון ממוצע משוקלל" - מיוחסים לפעילות הנדל"ן המניב של של עסקי החברה ועובדות ונתונים מאקרו כלכליים, הכל כפי שידועים לחברה במועד הכנת מצגת זו. התממשותו או אי ניתנים להערכה מראש ואשר אינם מצויים בשליטת החברה. החברה אינה מתחייבת לעדכן ו/או לשנות כל תחזית ו/או המידע הנכלל במצגת הינו מידע דומה למידע שנכלל בדוחות ו/או בדיווחים מידיים של החברה ואינו כולל מידע מהותי

אחראית לשלמות ו/או דיוק המידע. היקפם בפועל ושיווקם ובשל גורמים שאינם בשליטת החברה ובכלל כך שינויים בשוק ה-Centers Data הגלובלי.

המקצועי שצברה החברה ובתום לב. מידע כאמור מוצג להלן למען הנוחות בלבד, אולם אינו מהווה תחליף למידע והקמתם. לגבי חלק מהפרויקטים היזמיים, טרם התקבלה החלטה לגבי בנייתם ואכלוסם במספר שלבים.

הערכה כאמור על מנת שישקפו אירועים ו/או נסיבות שיחולו לאחר מועד עריכת מצגת זו. חדש, אולם ישנם נתונים הנכללים במצגת, המוצגים באופן ו/או בעריכה ו/או בפילוח שונה. בכל מקרה של סתירה בין הדוחות ודיווחים מידיים של החברה שפורסמו בציבור לבין הנתונים במצגת זו, יגברו הנתונים שפורסמו לציבור כאמור.

. .

קבוצת עזריאלי / כרטיס ביקור

80%-J

משווי הנדל"ן המניב להשקעה ובהקמה (במאוחד) מיוחס לנדל"ן בישראל נסחרת בשוק ההון מאז 2010

30.1% מהון המניות מוחזק בידי הציבור

חברת הנדל"ן הגדולה בישראל

(1) 97%-)

בישראל עומד על

שיעור התפוסה הממוצע

דירוג -S&P ilAA מעלות Moody's-מדרוג Aa1.il שיעור מינוף $^{(2)}$ של $C-^{(2)}$ בלבד,

והון עצמי למאזן של 39%

קצב NOI שנתי כ-2.6 מיליארד (4) שקל

בבעלות החברה נכסים מניבים

בשטח כולל להשכרה של כ-1.4 מיליון מ"ר $^{(3)}$

בישראל ישנם 10 פרויקטים בהקמה בשטח כולל של כ-0.7 מיליון מ"ר

וכללת רכל המדדיח המורילים ,125 ת"א 35, ת"א בר"ן, EPRA ת"א נדל"ן

מפת נכסים(1)

(2) 392,000 מ״ר 23 קניונים ומרכזים מסחריים 17 משרדים ואחרים בישראל 655,000 מ״ר 8 נכסי משרדים בחו״ל 245,000 מ״ר 4 בתי דיור מוגן 115,000מ״ר 1,141 יח״ד 3 נכסי מגורים להשכרה 34,000מ״ר 357 יח״ד סה״כ 1,441,000מ״ר(1)(3)(4)

מצבת נכסים במיליוני ש"ח⁽¹⁾

עיקרי תוצאות הרבעון השלישי לשנת 2025 (מיליוני שקלים, השוואה לרבעון המקביל אשתקד)

+12%	657	NOI
+2%)	588	Same property NOI
(3%)	395	FFO (בניכוי דיור מוגן)
(7%)	424	FFO
	2,475	השקעות (YTD 2025)
	37%	שיעור מינוף
	39%	הון עצמי/מאזן
	800 למניה 6.60	דיבידנד

תחומי פעילות

קניונים ומרכזי מסחר

מיליון 75 מבקרים בשנה NOI ברבעון השלישי לשנת 2025

מיליון ש"ח 271

לעומת 261 מיליון ש"ח ברבעון המקביל אשתקד

שטח להשכרה

כ-392,000 מ"ר

Azrieli Gift Card

שווי בספרים

16.8-מיליארד ש״ח שיעור תפוסה ממוצע

(2)99%

(1) הנתונים ליום 30.9.2025. נתוני השטחים להשכרה (GLA) חלק החברה (2) לא כולל שטחים בנכסים שבניתם הושלמה ונמצאים בשלבי אכלוס לראשונה

פדיונות ועומס שכר דירה לפדיון

משרדים

חדשנות והתחדשות

קהילה

טכנולוגיה

השבחה ושדרוג המגדלים

שטח להשכרה NOI ברבעון השלישי לשנת 2025

217 מיליון ש״ח

שווי בספרים

לעומת 216 מיליון ש"ח ברבעון המקביל אשתקד.

18.2 כ- מיליארד ש״ח

כ655,000- מ״ר(1)

שיעור תפוסה ממוצע (2)96%

(1)הנתונים ליום .30.9.2025 נתוני השטחים להשכרה (GLA (חלק החברה

¹⁰ (2) לא כולל נכסים שבנייתם הושלמה ונמצאים בשלבי אכלוס לראשונה, הירידה בשיעור התפוסה בעיקר לאור עזיבה של שוכר משמעותי במגדל שרונה.

לקוחות משרדים

Green Mountain Global - גלובלית Data Centers פעילות

NOI לרבעון השלישי לשנת 2025 111 מיליון ש״ח

לעומת 56 מיליון ש"ח בתקופה מקבילה אשתקד

GMG - Contracted NOI / MW

(1) NIS 570M ) / 168MW (€ 147M)

(2) Contracted MW - Billed/BBNB

148MW / 20MW

חשמל מאנרגיות מתחדשות

100%

עלויות חשמל

נמוכות

PUE

נמוך

Contracted MW– גלובלית Data Centers פעילות

נורבגיה

Hamar 90 MW

Enebakk 26 MW

$\overset{\text{Rjukan}}{10}\text{ MW}$

$\begin{array}{c} \text{Rennesøy} \ 17 \text{ MW} \end{array}$

Green Mountain Global - הגלובלית Data Centers פעילות התרחבות

צמיחה משמעותית מיום Green Mountain רכישת (יולי 2021)

שינוי	2025	2021 – ה רכיש
X3	3	1	לות פעי נות מדי
X2	(1) 6	3	ים אתר פר מס
X7	168	24	(2) MW
X7	(3) 570	84	(2) י ₪) יליונ ) במ NOI

Green Mountain Global - גלובלית Data Centers פעילות

OSL2 – Hamar פרויקט

FRA1 – Mainz פרויקט

רשת הדיור המוגן פאלאס

פאלאס מודיעין

239 4+ מחלקות מדיקל יחידות דיור

פאלאס תל אביב

231 4+ מחלקות מדיקל יחידות דיור

שווי בספרים

כ-4.3 מיליארד ש"ח

שיעור תפוסה ממוצע

(2)99%

פאלאס להבים

350 7+ מחלקות מדיקל יחידות דיור

פאלאס רעננה

321 2+ מחלקות מדיקל יחידות דיור

וNOI ברבעון השלישי לשנת 2025

14% מיליוןש״ח 25
25
25

פאלאם (3) שדה דב

ר"ר 1,200+ 1+ 320 שטחי מסחר יחידות דיור מדיקל

פאלאס ראשון לציון

מ"ר 3,000 + 1 + 274 מ"ר יחידות דיור מדיקל שטחי מסחר

צפי לפתיחה בדצמבר 2025

שטח עילי הכולל 1,141 יח״ד

נכסים בהקמה

תנופת פיתוח

רמת השרון ירושלים תל אביב תל אביב חולון

ומגדל הספירלה SolarEdge מלון הר ציון דיור מוגן פאלאס שדה דב הרחבת קניון עזריאלי פרויקט 3

כ43,000- מ״ר כ34,000- מ״ר כ42,000- מ״ר כ150,000- מ״ר כ250,000- מ״ר (2) (3) (3)

קרקע לפיתוח מגרש 10 גליל ים עזריאלי TOWN בניין E דיור מוגן פאלאס רקפות

כ53,000- מ״ר כ37,000- מ״ר כ19,630- מ״ר כ21,000- מ״ר כ37,300- מ״ר (1) (4) (3)

פתח תקווה מודיעין הרצליה תל אביב ראשון לציון

פרויקטים יזמיים: מנוע הצמיחה

רת משוע בנייה עלות ח) (1) מלש״ רקע ( כולל ק	שוער סיום מ מועד	ה(2) השכר שטח ל	שימוש	מיקום	כס שם הנ
540-560	2025	37,300		ציון ראשון ל	ציון ראשון ל פאלאס
570-580	2026	37,000		מודיעין	10 מגרש מודיעין,
820-840	2027	43,000		רון רמת הש	ג' סולראד קמפוס
380-400	2027	19,630		הרצליה	גליל ים	ינוני צר וב זמן ק טווח מיים טים יז פרויק
985 -1,015	2028	34,000 (3)		ירושלים	ציון מלון הר
3,030-3,230	2028	150,000		ב תל אבי	ריאלי מרכז עז הרחבת לה) ב (ספיר תל אבי
1,200-1,300	2030	42,000		ב תל אבי	שדה דב
7,525 – 7,925		362,930			סה״כ
בע טרם נק	בע טרם נק	250,000 (4)		חולון	חולון 3 פרויקט
בע טרם נק	בע טרם נק	53,000 (5)		קווה פתח ת	ה תח תקוו קרקע פ	תכנון שלבי
בע טרם נק	בע טרם נק	21,000 (6)		ב תל אבי	בניין E TOWN עזריאלי	מיים טים יז פרויק
		324,000			סה״כ
		686,930			סה״כ

(1) העלות ללא היוונים וללא התאמות לשוכרים | (2) בשימושי הדיור המוגן ו/או הדירות להשכרה הנתון מהווה היקף זכויות בניה במ"ר | (3) כולל את השטח הקיים וכן את הזכויות הנוספות שכן בכוונת החברה לשפץ את כל המלון ולהרחיבו | (4) זכויות הבניה הוגדלו במסגרת איחוד חלקות | (5) החברה פועלת להגדלת זכויות הבנייה לכ280,000- מ"ר (חלק מהזכויות על המגרש הסמוך שבבעלות החברה) | (6) זכויות לתוספת בניה שנרכשו במאי 2018 במסגרת רכישת הנכס המניב מבני גזית, החברה פועלת להגדלת זכויות הבנייה לכ90,520- מ"ר |

פרויקטים יזמיים: תרומה צפויה* ל-NOI ול-FFO

לאחר השלמת מנורמל שנתי 3/25Q

NOI) במיליוני ש״ח)

2,628

3,103

18%

ההנחות המרכזיות בתחשיבים: אכלוס מלא של הפרויקטים בפיתוח והנכסים המניבים, דיור מוגן -NOI ו-FFO לפי שנה מייצגת (ללא אכלוס ראשוני), שיעור מס של .23%

FFO) גישת ההנהלה) לאחר אכלוס פרויקטים בייזום טווח קצר ותפוסה מלאה 1,989

(1) NOI פרויקטים בייזום כולל את הנכסים הבאים: קמפוס סולאראדג', מודיעין מגרש 10 ודיור מוגן רקפות. ואינו כולל את: הרחבת מרכז עזריאלי תל אביב, פרויקט חולון 3 (לשעבר לודז'יה), קרקע פתח תקווה , זכויות נוספות עזריאלי טאון מבנה E, מלון הר ציון, גליל ים ושדה דב.

(2) לחישוב FFO בשיטת הרשות, ראה שקף .45

| מצגת משקיעים, ספטמבר 2025 22

^*התחשיבים הנ"ל אינם מהווים תחזית, וההנחה בבסיסם הינה כי שיעור התפוסה הינו בתפוסה מלאה ולפי שכ"ד חודש ספטמבר .2025

^**GMG - חוזים שנחתמו עד מועד פרסום הדוח לפי MW168 .

מרכז העסקים הראשי (CBD (של תל אביב

פרויקטים יזמיים / הרחבת קניון עזריאלי ומגדל הספירלה תל אביב

שטח קרקע שטח להשכרה עלות קרקע(1)

כ- 8.4 דונם 150,000 מ״ר כ- 374 מיליון ש״ח

עלות בנייה משוערת

3.0-3.2 2028

מיליארד ש״ח

שימושים

מועד סיום משוער כולל קרקע

התפתחויות

בחודש יוני ,2023 התקבל היתר בניה עילי ועבודות ההקמה מתקדמות.

פרויקטים יזמיים / הרחבת קניון עזריאלי ומגדל הספירלה ת״א

<-- PDF CHUNK SEPARATOR -->

פרויקטים יזמיים /מגרש 10 - מודיעין

מתחם כללית מדיקל (הכלול בשטחי המשרדים והמסחר)

חיבור לקניון ולמתחם הקיים

משרדים ומסחר (1)

מרכז שוקק עם מבני תעסוקה, מסחר ורשת בתי קולנוע

פרויקטים יזמיים / גליל ים – דיור להשכרה

שטח קרקע

כ-2.2 דונם

על פני שני מגרשים סמוכים

עלות בנייה משוערת כולל קרקע

380-400

מיליון ש״ח

מועד סיום משוער

2027

דירה להשכיר

כ-147 יח"ד

ושטחי מסחר נוספים

מחיר קרקע ליחידת דיור

כ-710 אלפי ש"ח

שימושים

דיור

50% מיחידות הדיור בפרויקט יושכרו בשכר דירה מפוקח שיעמוד על 80% משכר הדירה בשוק החופשי

על פי הוראות המכרז, הקרקע מיועדת לבנייה רוויה למגורים, למטרת השכרה לטווח ארוך למשך תקופה שלא תפחת מ-20 שנים ברציפות ממועד השלמת ההקמה.

פרויקטים יזמיים /מלון הר ציון - ירושלים

בספטמבר 2025

נחתם הסכם ניהול עם קמפינסקי, רשת מלונות היוקרה הבינלאומית מהמובילות בעולם.

כ- 275 מיליון ש״ח 34,000 מ״ר(1)

עלות בנייה משוערת

710-740 מיליון ש״ח

עלות רכישה שטח בנוי מתוכנן לפי תב״ע מאושרת

247 חדרים

שטח קרקע

כ13- דונם

מועד סיום משוער

2028

התפתחויות

בחודש אפריל 2025 התקבל היתר בניה לכלל המלון, בימים אלו מתבצעות עבודות דיפון וחפירה, ביסוס והקמת השלד.

אולמות כנסים ואירועים

מוזיאון הרכבל

מועדון בריאות

שימושים

בריכת שחיה

פרויקטים יזמיים /שדה דב דיור מוגן

שטח קרקע

כ4.5- דונם

זכייה במכרז בשדה דב

ב19- בפברואר 2025 זכתה החברה במכרז של רשות מקרקעי ישראל, לרכישת זכויות חכירה במגרש בתל אביב, לבניית פרויקט דיור מוגן ושטחי מסחר.

כ320- יח"ד

• מחלקת מדיקל

• כ1,200- מ"ר מסחר

עלות צפויה לפרויקט כולל קרקע היקף הפרויקט ופיתוח

כ1,250- מיליון

ש״ח

שימושים

דיור מוגן מסחר

השלמת עסקת צמח המרמן

רכישת כ- 67% מצמח המרמן לפי שווי חברה של כ869- מיליון שקל

אחזקות

• קבוצת עזריאלי כ67%-
• משפחות פייגלין ובן אברהם כ33%-

• הנהלת צמח תמשיך להוביל את פעילות חברת צמח המרמן כחלק מקבוצת עזריאלי
• עזריאלי וצמח חולקות ערכים משותפים של ציונות, בניית הארץ, תרבות עסקית הוגנת, חדשנות וכבוד לסביבה.

שילוב עוצמות: ניסיון, מומחיות וחוסן פיננסי

• הרחבת מנועי הצמיחה של קבוצת עזריאלי: כניסה לתחום המגורים למכירה, תחום משיק לליבת פעילות הקבוצה, כחלק ממדיניות גיוון והעמקת פעילות הנדל"ן בישראל.
• מינוף יכולות וצמיחה: שילוב ניסיון ניהולי, חוסן פיננסי, ידע מקצועי, פעילות ענפה וקשרים עסקיים להאצת החדירה לתחום המגורים למכירה והרחבת היקף הפעילות.

כרטיס ביקור צמח המרמן

(1) 12,428 מלאי כולל של יח"ד

13 20

פרויקטים בביצוע , תכנון ושיווק פרויקטים בייזום שמכירתם טרם החלה

כ2,575-(1)

יח"ד בצבר

כ760- (1)

יח"ד מוצעות למכירה

עירונית לא כולל חלק בעלים

פרויקטים מותלים בהתחדשות יח"ד בצבר עם חתימות מעל ,67% 24 כ2,370- (1)

ESG /סביבה

תקן LEED לבניה ירוקה

תקן M&O LEED לתפעול ירוק

19 נכסים

מפעילים פרויקט סביבה הפועל להפחתת האשפה להטמנה

50%

יעד להפחתת כמות האשפה המועברת להטמנה עד 2027

10 נכסים

בהם מתחמי מחזור חברתי בשיתוף עם ארגון פתחון לב

עזריאלי ESG /סביבה

350 מטר 91 קומות

פרויקט הדגל של קבוצת עזריאלי מערכת הצללה מתקדמת

באלומיניום ממוחזר פאנלים סולריים הפרויקט הגדול בעולם המשתמש

ה-building Supertall הראשון מאלומיניום ממוחזר מערכת מיזוג אוויר יעילה וחדשנית בעולם בו החזית כולה עשויה

עזריאלי ESG /סביבה

M&O 5V LEED: תקן לבנייה ירוקה ותפעול בר-קיימא ברמת פלטיניום הוענק לבניין שרונה ונחנך בטקס אות הקיימות מטעם עיריית ת"א

קבלת אות הקיימות מטעם עיריית תל אביב

קבוצת עזריאלי קיבלה מטעם עיריית תל אביב-יפו את אות הקיימות העירוני כהוקרה על מחויבותה המתמשכת של הקבוצה לקידום קיימות עירונית ועל הובלה ארוכת שנים באימוצי תקני ESG כמרכיב מרכזי באסטרטגיה העסקית של הקבוצה. את האות העניק ראש העירייה רון חולדאי, ליו"ר וממלאת מקום מנכ"ל הקבוצה דנה עזריאלי, בטקס שנערך במגדלי שרונה שם נחנך שלט .LEED O&M V5 ההסמכה

שרונה בניין LEED O&M V5 תקן פרויקט בינלאומי

• זהו אחד מ11- פרויקטים בלבד בעולם שזכו להסמכה ברמה זו
• הפרויקט הראשון במזרח התיכון וצפון אפריקה שקיבל הסמכה זו

הפחתת פליטות פחמן

• הפחתת פליטות גזי חממה ושימוש חכם באנרגיה
• ניהול פסולת בעזרת מדידה ובקרה להפחתת ההטמנה ב50%- עד שנת 2027
• הטמעת מערכת ניהול סביבתית
  • ניהול חדר אשפה חכם

איכות חיים

• שביעות רצון גבוהה מהשוכרים- עדות לחווית שימוש יוצאת דופן
• ניטור איכות אוויר רציף במרחבי הבניין
• עידוד תחבורה בת קיימא ושיפור תשתיות להולכי רגל ורוכבי אופניים
• חיסכון של 62% בצריכת מים וניהול מתקדם של תשתיות

עזריאלי ESG /חברה

בשיתוף הקהילה

פרויקטים למען הקהילה בנושאי הליבה העסקית, לדוגמה: הקמת גינות קהילתיות בנכסינו, העלאת מודעות למחזור ולצמצום פסולת, פעילויות לקידום צרכנות נבונה, פרויקטים להצלת מזון ועוד.

גיוון ושוויון מגדרי

• כשליש מתפקידי ההנהלה הבכירים בקבוצה מאוישים על ידי נשים
• קידום גיוס עובדים מאוכלוסיות גיוון שונות אשר יהוו כ5%- מסך עובדי הקבוצה עד לשנת 2026
• דוח שכר שווה מפורסם בכל שנה באתר קבוצת עזריאלי
• פיתוח וקידום אסטרטגיית גיוון רב ממדית וכתיבת מסמך מדיניות

• תכנית מלגות לעובדים ובני משפחותיהם בשווי של מעל מיליון ש"ח בכל שנה
• השקת Smart Azrieli-פלטפורמת למידה דיגיטלית המאפשרת ללמוד ולהתפתח בכל זמן ובכל מקום אשר מקנה לעובדי הקבוצה לרכוש מיומנויות למידה דיגיטלית, תוכן מקצועי וכישורי עולם העבודה החדש
• ליווי העובדים במהלך אירועים חשובים בחייהם כגון: קבוצות תמיכה לעובדים המטפלים בבן משפחה חולה, קרן סיוע למצבי משבר ועוד

חרבות ברזל

בעקבות מלחמת "חרבות ברזל" וכחלק מתפיסת האחריות התאגידית של קבוצת עזריאלי, הקבוצה נרתמה למען החברה הישראלית והאיצה את הפעילות החברתית תוך מיקוד הסיוע לצרכים שעלו מהשטח באופן שוטף.

הקבוצה יזמה סיוע ותרומה בכסף ושווי כסף בסך של כ21- מיליון ש"ח מפרוץ המלחמה ועד למועד זה בפרויקטים הבאים:

• קיום ירידי עסקים קטנים של תושבי הצפון, הדרום ואנשי מילואים בקניוני הקבוצה לטובת חיזוק הכלכלה
• הטמעת תכנית ליווי ומנטורינג בשילוב חלוקת מענקים כספיים לעסקים שנפגעו מהמלחמה
• הטמעת תכנית ליווי אישי ומתכלל לאוכלוסיות פגיעות שדירתן נפגעה במבצע עם כלביא, במטרה לסייע להם במציאת דיור חלופי, מיצוי זכויות, שיפוץ והתמקמות מחדש כולל חלוקת גיפטקארדים לטובת הצטיידות בשווי כחצי מיליון ₪
• הסבת מרחבים פנויים בנכסי החברה לטובת קיום אירועי הנצחה כמו הרצאות של מטה משפחות החטופים, מיצגי זיכרון, תערוכות אומנות שונות כולל תערוכת "עוטף ליבי" ו"חפץ מעבר" במרכז עזראלי שרונה
• התנדבות עובדי החברה בסיוע לתושבי עוטף עזה והצפון בסך כולל של אלפי שעות

35

עזריאלי ESG / ממשל תאגידי

שיפור בדירוגי ESG בשנה האחרונה

קבוצת עזריאלי מציגה מגמת שיפור מתמשכת בדירוגי ESG בינלאומיים ומקומיים, המהווים אינדיקציה לחוסן ארגוני, ניהול סיכונים אפקטיבי ויישום אסטרטגיית קיימות חכמה.

• MSCI- עליה בציון ל-A) עלייה מציון BBB(
• Sustainalytics- ירידה ברמת הסיכון ל14.6-
• דירוג Maala- ציון פלטינה (בשנה הראשונה להשתתפות בדירוג)
• (D+ מציון עלייה (C ציון -ISS Corporate
• Global P&S- ציון 29 (הגבוה בבנצ'מרק המקומי)

גיוון מגדרי בדירקטוריון

• בדירקטוריון עזריאלי מכהנות חמש נשים מתוך עשרה חברי דירקטוריון ומהוות 50%
• יו"ר הדירקטוריון היא אישה

הקוד האתי

• מושתת על החזון והערכים שלנו, ומשמש כמצפן להתנהגות ראויה שמצופה מכל אנשי הקבוצה
• מאגד את כל אמות המידה, המוסר, הקשרים והיחסים בינינו לבין כל מחזיקי העניין שלנו
  • מדגיש את חשיבות התרומה לקהילה והאחריות החברתית והסביבתית

אבטחת מידע ופרטיות

• אנו רואים חשיבות עליונה בהגנה על מידע, הפיקוח ואכיפת השמירה על הפרטיות ואבטחת המידע של הקבוצה, העובדים, הלקוחות והשותפים העסקיים שלנו
• כחברה ציבורית, אנו כפופים לכל הוראות ה- ISOX וה- ITGC לרבות בהיבטי אבטחת מידע וסייבר הכוללים הרשאות, ניהול מידע רגיש, תיעוד, גישת מידע לספקים, מתקפות סייבר ועוד

יעדי האו"ם בתחום הממשל התאגידי לפיתוח בר קיימא (S'SDG(:

NOI בהשוואה לשנים קודמות ולרבעון המקביל אשתקד

(גישת ההנהלה)⁽²⁾ בהשוואה לשנים קודמות ולרבעון המקביל אשתקד FFO

חלוקת דיבידנד / עקבית ובמגמת עלייה

מינוף, מח"מ ועלות חוב

$^{(1)}$ עוצמה פיננסית

• 37%- מינוף נמוך חוב פיננסי נטו למאזן של -
• 39%-) הון עצמי למאזן C
• מזומנים ושווי מזומנים בהיקף של כ-3.26 מיליארד ש"ח (כ-5.5 מיליארד ש"ח כולל מניות בל"ל)
• נכסים לא משועבדים בהיקף של כ-39 מיליארד ש"ח •

התפתחות הריבית הממוצעת האפקטיבית לאורך השנים⁽²⁾

2011 2012 2013 2014 2015 2016 2017 2018 2019 2020 2021 2022 2023 2024 1-9/25

לוח סילוקין (קרן בלבד) מאוחד, ל-30.9.2025

תמצית תוצאות הדוחות הכספיים (מיליוני ש״ח)

	ד מאוח	ד מאוח	ד מאוח
	Q3 2025	Q3 2024	2024
כירות קה ומ ל ואחז מי ניהו רות, ד ת שכי הכנסו	973	839	3,281
NOI	657	586	2,302
Same-property NOI	588	578	-
ל"ן(1) ת הנד פעילו וחס ל ה) המי ההנהל גישת FFO)	424	(3) 454	1,709
1)(2) נדל"ן( ילות ה ס לפע המיוח רשות) ישת ה FFO)ג	(17)	(3) 41	746
קעה "ן להש גן נדל שווי הו שינוי ב	360	318	913
ט ל מיעו קי, כול רווח נ	396	383	1,482
מניות עלי ה חס לב קי, מיו רווח נ	395	383	1,477
מניות עלי ה חס לב לל, מיו רווח כו	361	524	1256

(1) לפרטים בדבר אופן חישוב ה- FFO ראה סעיף 2.7 בדוח הדירקטוריון. (2) לחישוב FFO בשיטת הרשות, ראה שקף .45 (3) מספרי השוואה עודכנו בעקבות נייר העמדה של רשות ניירות ערך בנושא ה-FFO.

תמצית נתונים מאזניים (מיליוני ש״ח)

	ד מאוח	ד מאוח
	30.09.2025	31.12.2024
דונות ע ופיק ם, ני" מזומני	3,258	4,634
רוטו ננסי, ב חוב פי	29,192	25,894
(1) טו ננסי, נ חוב פי	23,644	19,744
אזן טו למ ננסי נ חוב פי	37%	34%
) לאומי ות בנק קר מני ם (בעי פיננסי נכסים	2,290	1,523
ה בהקמ קעה ו "ן להש גן נדל שווי הו	51,418	48,043
ט) א מיעו מי (לל הון עצ	24,770	23,807
אזן מי למ הון עצ	39%	41%
אזן סך המ	63,247	57,933
יה (₪) מי למנ הון עצ	204.3	196.3
(2) (₪) מניה EPRA NRV	251	241

(1) כולל מניות בנק לאומי. (2) לא כולל את מלוא מרכיב הרווח הצפוי בגין הפרויקטים היזמיים.

שיעור היוון ממוצע (RATE CAP (ו-FFO/ פעילות הנדל״ן המניב

FFO)2) (גישת ההנהלה) לרבעון השלישי 2025 המיוחס לפעילות הנדל"ן – 424 מיליון ש"ח

מיליון ש״ח 2025 3Q 2024 3Q 586 657 NOI הנהלה וכלליות מכירה ושיווק (99) (78) פחת והפחתות 2 4 512 560 EBITDA הוצאות מימון ואחרות, נטו (549) (452) מיסים שוטפים (28) (19) FFO) גישת הרשות) (17) 41(3) הפרשי הצמדה והפרשי שער על נכסים והתחייבויות (בניכוי השפעת המס) 383 344 סה"כ תזרים מימון נכסים בייזום 42 35 הוצאות בגין תשלום מבוסס מניות 4 3 תזרים בגין תקבול פיקדונות מדיירים בניכוי החזר פיקדונות לדיירים 28 46 בניכוי הכנסות מחילוט פיקדונות דיירים (16) (15) FFO) גישת ההנהלה) 424 454(3)

שיעור היוון ממוצע משוקלל 7.00%

ש״ח מיליון
30.09.2025 ליום שקעה ל"ן לה סך הנד	51,742
, נכסים מניבים נכסים בניה ב זכויות קרקע, תודות חס לע וי המיו ניכוי שו גן ו- דיור מו הקמה, נדל"ן ב תזרים, פי היוון ערכו ל שלא הו מניבים DATA CENTERS	( 19,570 )
בים ל"ן מני כסי נד סה"כ נ	32,172
(1) 30.09.2025 ים ביום שהסתי רבעון פועל ב NOI ב	513
עתידי רבעוני ל-NOI תוספת	50
קנן Q מתו 3/2025 NOI סה"כ	563
פורמה נתי פרו NOI ש	2,252
ה השקע מניב ל מנדל"ן הנגזר שוקלל היוון מ שיעור יים חים פנו ולל שט cap (כ (rate	7.00%

(1)לא כולל דיור מוגן (שיעור ההיוון של הדיור המוגן למועד הדוח הינו 8.25%), לא כולל Centers Data) שיעור ההיוון של ה-Centers Data המניבים למועד הדוח הינו 7.31%) ולא כולל מגורים להשכרה. ⁴⁵ (2) לפרטים בדבר אופן חישוב ה-FFO ראה סעיף 2.7 בדוח הדירקטוריון. (3) מספרי השוואה עודכנו בעקבות נייר העמדה של רשות ניירות ערך בנושא ה-FFO.

סיכום / מובילות חדשנות ועוצמה

עוצמה וחוסן פיננסי יוצא דופן המשך צמיחה בפרמטרים העיקריים בתחום הליבה

תפוסה גבוהה לאורך זמן רוב פעילות החברה בישראל

מנועי צמיחה משמעותיים:

• גידול אורגני
• ייזום ופיתוח נכסים חדשים
• רכישת נכסים מניבים וקרקעות לייזום עתידי
• תחומי פעילות חדשים בתחום הנדל"ן
  • חדשנות

תודה רבה!