Altarea

Annual / Quarterly Financial Statement • Feb 28, 2023

ALTAREA

COMPTES CONSOLIDES DE L'EXERCICE CLOS LE 31 DECEMBRE 2022

SOMMAIRE

1	ETATS FINANCIERS	3
2	ANNEXE - COMPTE DE RÉSULTAT ANALYTIQUE	8
3	AUTRES ÉLÉMENTS DE L'ANNEXE AUX COMPTES CONSOLIDÉS	9

1 Etats financiers

État de la situation financière consolidée

En millions d'euros	Note	31/12/2022	31/12/2021
Actifs non courants		5 100,0	5 170,8
Immobilisations incorporelles	7.2	344,3	332,5
dont Ecarts d'acquisition		214,7	209,4
dont Marques		105,4	105,4
dont Relations clientèles		6,7	–
dont Autres immobilisations incorporelles		17,4	17,7
Immobilisations corporelles		25,2	27,8
Droits d'utilisation sur Immobilisations corporelles et incorporelles Immeubles de placement	7.3 7.1	123,1 4 087,4	128,4 4 176,8
dont Immeubles de placement évalués à la juste valeur		3 793,3	3 814,5
dont Immeubles de placement évalués au coût		95,5	192,8
dont Droits d'utilisation sur Immeubles de placement		198,6	169,6
Titres et créances sur les sociétés mises en équivalence	4.5	491,7	459,4
Actifs financiers (non courant)	4.6	20,3	22,0
Impôt différé actif	5.3	8,0	24,1
Actifs courants		3 987,7	4 188,5
Stocks et en-cours nets	7.4	1 159,3	922,6
Actifs sur contrats	7.4	723,1	714,1
Clients et autres créances Créance d'impôt sur les sociétés	7.4	900,1 3,2	858,2 19,5
Actifs financiers (courant)	4.6	81,4	28,3
Instruments financiers dérivés	8	160,6	12,0
Trésorerie et équivalents de trésorerie	6.2	952,3	1 625,5
Actifs destinés à la vente	7.1	7,8	8,3
TOTAL ACTIF		9 087,7	9 359,4
Capitaux propres		3 959,5	3 543,6
Capitaux propres attribuables aux actionnaires d'Altarea SCA		2 375,2	2 236,2
Capital	6.1	311,4	310,1
Primes liées au capital		395,0	513,9
Réserves		1 342,0	1 200,5
Résultat, part des actionnaires d'Altarea SCA		326,8	211,6
Capitaux propres attribuables aux actionnaires minoritaires des filiales		1 584,4	1 307,4
Réserves, part des actionnaires minoritaires des filiales		1 263,2	1 033,4
Autres éléments de capitaux propres, Titres Subordonnés à Durée Indéterminée		223,5	223,5
Résultat, part des actionnaires minoritaires des filiales		97,7	50,5
Passifs non courants		2 612,0	3 036,5
Emprunts et dettes financières à plus d'un an	6.2	2 454,8	2 891,7
dont Prêts participatifs et avances associés		58,2	59,3
dont Emprunts obligataires		1 385,2	1 723,2
dont Emprunts auprès des établissements de crédit dont Titres négociables à moyen terme		612,8 70,0	681,7 122,0
dont Obligations locatives		132,2	138,2
dont Redevances contractuelles sur immeubles de placement		196,4	167,2
Provisions long terme	6.3	35,5	36,8
Dépôts et cautionnements reçus		39,3	38,7
Impôt différé passif	5.3	82,4	69,4
Passifs courants		2 516,1	2 779,2
Emprunts et dettes financières à moins d'un an	6.2	547,4	838,5
dont Emprunts obligataires		22,0	26,2
dont Emprunts auprès des établissements de crédit		90,9	67,4
dont Titres négociables à court terme		302,0	637,0
dont Découverts bancaires dont Avances Groupe et associés		24,2 89,1	13,6 75,6
dont Obligations locatives		16,6	16,1
dont Redevances contractuelles sur immeubles de placement		2,6	2,6
Instruments financiers dérivés	8	0,0	16,7
Passifs sur contrats	7.4	351,4	168,1
Dettes fournisseurs et autres dettes	7.4	1 611,1	1 740,6
Dettes d'impôt exigible		6,2	15,2
TOTAL PASSIF		9 087,7	9 359,4

Etat du résultat global consolidé

En millions d'euros	Note	31/12/2022	31/12/2021
Revenus locatifs		210,2	186,7
Charges du foncier		(3,6)	(1,9)
Charges locatives non récupérées		(10,4)	(8,9)
Charges refacturées aux preneurs		58,8	55,1
Charges locatives		(69,3)	(64,0)
Autres charges		(0,3)	(1,6)
Dotations nettes aux provisions sur actif circulant		(2,3)	(11,8)
Loyers nets	5.1	193,7	162,5
Chiffre d'affaires		2748,6	2796,2
Coûts des ventes		(2418,6)	(2446,5)
Charges commerciales		(104,2)	(102,4)
Dotations nettes aux provisions sur actif circulant		(34,2)	(10,1)
Amortissement des relations clientèles		(1,5)	–
Marge immobilière	5.1	190,1	237,2
Prestations de services externes		54,4	46,9
Production immobilisée et stockée		242,1	196,6
Charges de personnel		(271,1)	(253,6)
Autres charges de structure		(78,3)	(68,1)
Dotations aux amortissements des biens d'exploitation		(29,0)	(29,5)
Frais de structure nets		(81,9)	(107,6)
Autres produits et charges		(6,7)	(9,8)
Dotations aux amortissements		(0,1)	(0,2)
Frais de transaction		(14,5)	(14,9)
Autres		(21,3)	(24,9)
Produits de cession d'actifs de placement		76,5	8,9
Valeur comptable des actifs cédés		(74,2)	(10,2)
Résultat sur cession d'actifs de placement		2,3	(1,3)
Variation de valeur des immeubles de placement	7.1	45,8	39,9
Pertes de valeur nettes sur immeubles de placement évalués au coût		(18,7)	(4,8)
Pertes de valeur nettes sur autres actifs immobilisés		0,2	(1,2)
Dotations nettes aux provisions		0,3	(11,5)
RESULTAT OPERATIONNEL AVANT QUOTE-PART DU RESULTAT NET DES		310,4	288,3
ENTREPRISES MISES EN EQUIVALENCE
Quote-part de résultat des sociétés mises en équivalence	4.5	71,0	19,1
RESULTAT OPERATIONNEL APRES QUOTE-PART DU RESULTAT NET DES		381,4	307,4
ENTREPRISES MISES EN EQUIVALENCE
Coût de l'endettement net	5.2	(23,8)	(54,6)
Charges financières		(41,4)	(68,5)
Produits financiers		17,5	13,9
Autres résultats financiers	5.2	(26,3)	(28,7)
Variation de valeur et résultats de cession des instruments financiers	5.2	123,0	5,7
Résultats de cession des participations		38,5	46,2
Résultat avant impôts		492,8	276,1
Impôt sur les résultats	5.3	(68,3)	(13,9)
RESULTAT NET		424,5	262,1
dont Part des actionnaires d'Altarea SCA		326,8	211,6
dont Part des actionnaires minoritaires des filiales		97,7	50,5
Nombre moyen d'actions non dilué		20 158 331	18 024 260
Résultat Net, part des actionnaires d'Altarea SCA de base par action (€)	5.4	16,21	11,74
Nombre moyen d'actions dilué		20 649 592	18 424 086
Résultat Net, part des actionnaires d'Altarea SCA dilué par action (€)	5.4	15,83	11,49

Autres éléments du résultat global

En millions d'euros	31/12/2022	31/12/2021
RESULTAT NET	424,5	262,1
Ecarts actuariels sur plan de retraite à prestations définies	3,0	3,2
dont impôts	(0,8)	(0,7)
Sous total des éléments du résultat global non recyclables en résultat	3,0	3,2
AUTRES ELEMENTS DU RESULTAT GLOBAL	3,0	3,2
RESULTAT GLOBAL	427,5	265,3
dont Résultat net global des actionnaires d'Altarea SCA	329,8	214,8
dont Résultat net global des actionnaires minoritaires des filiales	97,7	50,5

État des flux de trésorerie consolidés

En millions d'euros	Note	31/12/2022	31/12/2021
Flux de trésorerie provenant des activités opérationnelles
Résultat net total consolidé		424,5	262,1
Elimination de la charge (produit) d'impôt	5.3	68,3	13,9
Elimination des charges (produits) d'intérêts nettes et dividendes	5.2	50,0	83,1
Résultat net avant impôt et avant intérêts nets		542,8	359,2
Elimination du résultat des participations mises en équivalence	4.5	(71,0)	(19,1)
Elimination des amortissements et provisions		31,4	47,6
Elimination des ajustements de valeur	7.1/5.2	(150,2)	(40,8)
Elimination des résultats de cession (1)		(40,3)	(45,1)
Charges et produits calculés liés aux paiements en actions	6.1	25,1	23,4
Marge brute d'autofinancement		337,7	325,2
Impôts payés		(34,6)	(34,7)
Incidence de la variation du bfr d'exploitation	7.4	(106,3)	(76,5)
FLUX DE TRÉSORERIE OPÉRATIONNELS		196,7	214,0
Flux de trésorerie des activités d'investissement
Acquisitions nettes d'actifs et dépenses capitalisées	7.1	(42,9)	(106,6)
Investissements bruts dans les sociétés mises en équivalence	4.5	(97,9)	(59,3)
Acquisition de sociétés consolidées, trésorerie acquise déduite	4.3	(3,7)	(17,7)
Autres variations de périmètre		6,1	0,2
Augmentation des prêts et des créances financières		(13,8)	(35,9)
Cession d'actifs immobilisés et remboursement d'avances et acomptes (1)		58,7	12,0
Désinvestissements dans les sociétés mises en équivalence	4.5	80,5	67,1
Cession de sociétés consolidées, trésorerie cédée déduite	4.3	113,3	134,2
Réduction des prêts et autres immobilisations financières		64,4	21,4
Variation nette des placements et des instruments financiers dérivés	5.2	(92,7)	(18,2)
Dividendes reçus		34,7	125,3
Intérêts encaissés sur prêts financiers		23,4	8,8
FLUX DE TRÉSORERIE D'INVESTISSEMENT		130,0	131,3
Flux de trésorerie des activités de financement
Augmentation de capital (2)		9,3	357,9
Titres subordonnés à Durée Indéterminée (3)		–	28,4
Part des minoritaires dans l'augmentation de capital des filiales (4)		140,2	211,3
Dividendes payés aux actionnaires d'Altarea SCA	6.1	(199,8)	(91,0)
Dividendes payés aux actionnaires minoritaires des filiales		(23,2)	(25,5)
Emission d'emprunts et autres dettes financières	6.2	430,3	1 564,2
Remboursement d'emprunts et autres dettes financières	6.2	(1 254,3)	(1 914,8)
Remboursement des obligations locatives	6.2	(19,9)	(17,8)
Cession (acquisition) nette d'actions propres	6.1	(26,3)	(31,3)
Variation nette des dépôts et cautionnements		0,9	2,0
Intérêts versés sur dettes financières		(67,7)	(90,4)
FLUX DE TRÉSORERIE DE FINANCEMENT		(1 010,6)	(6,9)
VARIATION DE LA TRÉSORERIE		(683,9)	338,4
Trésorerie d'ouverture	6.2	1 612,0	1 273,6
Trésorerie et équivalents de trésorerie		1 625,5	1 277,5
Découverts bancaires		(13,6)	(3,9)
Trésorerie de clôture Trésorerie et équivalents de trésorerie	6.2	928,1 952,3	1 612,0 1 625,5

Découverts bancaires (24,2) (13,6)

(1) Les résultats de cession présentés dans le calcul de la Marge Brute d'Autofinancement, sont présentés nets de coûts de transaction. De la même façon, les cessions d'actifs immobilisés sont présentées nettes de coûts de transaction dans les flux de trésorerie d'investissement.

(2) Cf la variation de capitaux propres.

(3) Il s'agit de la souscription complémentaire de Titres Subordonnés à Durée Indéterminée souscrits par un actionnaire minoritaire d'une filiale.

(4) En 2021, il s'agit de la part souscrite par les actionnaires minoritaires dans l'augmentation de capital de la filiale Alta Blue détentrice via sa filiale Aldeta du centre commercial de Cap 3000 et de l'entrée du groupe Crédit Agricole Assurance au capital de plusieurs centres commerciaux, par voie d'augmentation de capital réservée d'une part, et par voie de cession de titres d'autre part. En 2022, le groupe Crédit Agricole Assurance est aussi entré au capital de plusieurs gares, par voie d'augmentation de capital réservée d'une part, et par voie de cession de titres.

État de variation des capitaux propres consolidés

En millions d'euros	Capital	Primes liées au capital	Elimination des actions propres	Réserves et résultats non distribués	Capitaux propres attribuables aux actionnaires d'Altarea SCA	Capitaux propres attribuables aux actionnaires minoritaires des filiales	Capitaux propres
Au 1er janvier 2021	264,0	233,8	(23,9)	1 284,7	1 758,5	958,2	2 716,7
Résultat Net	–	–	–	211,6	211,6	50,5	262,1
Ecart actuariel sur engagements de retraite	–	–	–	3,2	3,2	0,0	3,2
Résultat global	–	–	–	214,8	214,8	50,5	265,3
Distribution de dividendes	–	(106,7)	–	(59,4)	(166,1)	(25,4)	(191,5)
Augmentation de capital	46,1	386,8	–	0,0	432,9	38,3	471,2
Titres subordonnés à durée indéterminée	–	–	–	–	–	28,4	28,4
Valorisation des paiements en actions	–	–	–	17,4	17,4	0,0	17,4
Elimination des actions propres	–	–	(9,8)	(15,9)	(25,7)	–	(25,7)
Transactions avec les actionnaires	46,1	280,1	(9,8)	(57,9)	258,5	41,3	299,8
Variation des parts d'intérêts, sans prise/perte de contrôle des filiales	–	–	–	2,6	2,6	257,1	259,6
Variation des parts d'intérêts, liée à la prise/perte de contrôle des filiales	–	–	–	–	–	–	–
Autres	0,0	–	–	1,8	1,8	0,4	2,2
Au 31 décembre 2021	310,1	513,9	(33,8)	1 446,0	2 236,2	1 307,4	3 543,6
Résultat Net	–	–	–	326,8	326,8	97,7	424,5
Ecart actuariel sur engagements de retraite	–	–	–	3,0	3,0	0,0	3,0
Résultat global	–	–	–	329,8	329,8	97,7	427,5
Distribution de dividendes	–	(126,9)	–	(72,9)	(199,8)	(33,0)	(232,8)
Augmentation de capital	1,3	8,0	–	(0,0)	9,3	0,1	9,4
Titres subordonnés à durée indéterminée	–	–	–	–	–	–	–
Valorisation des paiements en actions	–	–	–	18,8	18,8	(0,0)	18,8
Elimination des actions propres	–	–	3,3	(22,0)	(18,7)	–	(18,7)
Transactions avec les actionnaires	1,3	(118,9)	3,3	(76,0)	(190,4)	(32,9)	(223,3)
Variation des parts d'intérêts, sans prise/perte de contrôle des filiales	–	–	–	(0,8)	(0,8)	212,4 (a)	211,6
Variation des parts d'intérêts, liée à la prise/perte de contrôle des filiales	–	–	–	–	–	–	(0,0)
Autres	(0,0)	–	–	0,4	0,4	(0,3)	0,1
Au 31 décembre 2022	311,4	395,0	(30,5)	1 699,3	2 375,2	1 584,4	3 959,5

(a): Impact de l'entrée de Crédit Agricole Assurance au capital de la Gare Montparnasse et des Gares italiennes, qui s'est traduit par une augmentation de la part des minoritaires de 212,2 millions d'euros, dont les augmentations de capital réservées aux minoritaires pour 140,1 millions d'euros.

Les notes annexes font partie intégrante des états financiers consolidés.

2 Annexe - Compte de résultat analytique

		31/12/2022			31/12/2021
En millions d'euros	Cash-flow courant des Opérations (FFO)	Variations de valeurs, charges calculées, frais de transaction	Total	Cash-flow courant des Opérations (FFO)	Variations de valeurs, charges calculées, frais de transaction	Total
Revenus locatifs	210,2	–	210,2	186,7	–	186,7
Autres charges	(16,6)	–	(16,6)	(24,2)	–	(24,2)
Loyers nets	193,7	–	193,7	162,5	–	162,5
Prestations de services externes	31,3	–	31,3	23,8	–	23,8
Production immobilisée et stockée	5,7	–	5,7	8,6	–	8,6
Charges d'exploitation	(43,6)	(5,3)	(49,0)	(45,6)	(6,7)	(52,4)
Frais de structure nets	(6,7)	(5,3)	(12,0)	(13,2)	(6,7)	(20,0)
Part des mises en équivalence	5,6	0,3	5,9	3,8	(3,0)	0,8
Dotations nettes aux amortissements et provisions	–	(0,5)	(0,5)	–	(12,8)	(12,8)
Gains / Pertes sur cessions d'actifs	–	1,0	1,0	(1,0)	(1,2)	(2,2)
Gains / Pertes sur valeur des immeubles de placement	–	27,5	27,5	–	33,1	33,1
Indemnités (frais) de transaction	–	0,6	0,6	–	(3,0)	(3,0)
RESULTAT OPERATIONNEL COMMERCE	192,6	23,5	216,1	152,1	6,4	158,4
Chiffre d'affaires Coût des ventes et autres charges	2458,5 (2302,8)	– (1,5)	2458,5 (2304,3)	2484,7 (2280,7)	– –	2484,7 (2280,7)
Marge immobilière	155,7	(1,5)	154,2	204,0	–	204,0
Prestations de services externes	11,1	–	11,1	13,3	–	13,3
Production stockée	221,0	–	221,0	177,7	–	177,7
Charges d'exploitation	(245,4)	(19,9)	(265,3)	(227,3)	(20,9)	(248,1)
Frais de structure nets	(13,3)	(19,9)	(33,1)	(36,3)	(20,9)	(57,2)
Part des mises en équivalence	9,2	(1,0)	8,2	12,0	(0,6)	11,4
Dotations nettes aux amortissements et provisions	–	(19,1)	(19,1)	–	(20,5)	(20,5)
Indemnités (frais) de transaction	–	(0,5)	(0,5)	–	–	–
RESULTAT OPERATIONNEL LOGEMENT	151,6	(42,0)	109,7	179,6	(42,0)	137,7
Chiffre d'affaires	290,0	–	290,0	305,2	–	305,2
Coût des ventes et autres charges	(252,9)	–	(252,9)	(271,0)	–	(271,0)
Marge immobilière	37,2	–	37,2	34,2	–	34,2
Prestations de services externes	11,9	–	11,9	9,8	–	9,8
Production stockée	15,4	–	15,4	10,3	–	10,3
Charges d'exploitation Frais de structure nets	(32,0) (4,7)	(5,2) (5,2)	(37,2) (9,9)	(26,2) (6,1)	(5,2) (5,2)	(31,3) (11,2)
Part des mises en équivalence	77,9	7,7	85,6	46,9	(1,5)	45,3
Dotations nettes aux amortissements et provisions	–	(1,0)	(1,0)	–	(1,0)	(1,0)
Gains / Pertes sur valeur des immeubles de placement	–	(0,3)	(0,3)	–	2,0	2,0
RESULTAT OPERATIONNEL IMMOBILIER D'ENTREPRISE	110,4	1,2	111,6	75,0	(5,7)	69,3
Nouvelles activités	(1,5)	(0,2)	(1,7)	–	–	–
Autres (Corporate)	(6,8)	(18,7)	(25,5)	(1,8)	(17,9)	(19,7)
RESULTAT OPERATIONNEL	446,3	(36,1)	410,1	404,9	(59,2)	345,8
Coût de l'endettement net	(34,3)	10,5	(23,8)	(49,2)	(5,4)	(54,6)
Autres résultats financiers	(26,1)	(0,2)	(26,3)	(20,1)	(8,6)	(28,7)
Variation de valeur et résultats de cession des instruments financiers	–	123,0	123,0	–	5,7	5,7
Résultats de cession des participations	–	9,8	9,8	–	7,9	7,9
RESULTAT AVANT IMPÔT	385,8	107,0	492,8	335,7	(59,6)	276,1
Impôts sur les sociétés RESULTAT NET	(35,2) 350,6	(33,1) 73,9	(68,3) 424,5	(20,1) 315,6	6,2 (53,4)	(13,9) 262,1
Minoritaires	(75,2)	(22,5)	(97,7)	(51,2)	0,7	(50,5)
RESULTAT NET, PART DU GROUPE	275,4	51,4	326,8	264,4	(52,7)	211,6
Nombre moyen d'actions dilué	20 649 592	20 649 592	20 649 592	18 424 086	18 424 086	18 424 086
RESULTAT NET PAR ACTION (€/ACTION), PART DU GROUPE	13,34	2,49	15,83	14,35	(2,86)	11,49

Note 1		Informations relatives à la société 10
Note 2		Principes et méthodes comptables 10
	2.1	Référentiel comptable de la Société et présentation des états financiers 10
	2.2	Principales estimations et jugements 11
Note 3		Information sur les secteurs opérationnels 25
	3.1	Eléments du bilan par secteur opérationnel 25
	3.2	Compte de résultat analytique par secteur opérationnel 25
	3.3	Réconciliation de l'état du résultat global consolidé et du compte de résultat analytique 26
	3.4	Chiffre d'affaires par zone géographique et par secteur opérationnel 27
Note 4		Faits significatifs et évolution du périmètre de consolidation 28
	4.1	Faits significatifs28
	4.2	Périmètre 30
	4.3	Evolution du périmètre de consolidation32
	4.4	Regroupements d'entreprises 32
	4.5	Titres et créances sur les sociétés mises en équivalence 33
	4.6	Actifs financiers courant et non courant 34
Note 5		Résultat 35
	5.1	Résultat opérationnel 35
	5.2	Coût de l'endettement financier net et autres éléments financiers35
	5.3	Impôt sur les résultats 36
	5.4	Résultat par action 37
Note 6		Passifs 38
	6.1	Capitaux propres38
	6.2	Endettement financier net et sûretés40
	6.3	Provisions 42
Note 7		Actifs et tests de valeur 43
	7.1	Immeubles de placement 43
	7.2	Immobilisations incorporelles et écarts d'acquisition 45
	7.3	Droits d'utilisation sur immobilisations corporelles et incorporelles45
	7.4	Besoin en fonds de roulement d'exploitation 46
Note 8		Gestion des risques financiers 49
	8.1	Valeur comptable des instruments financiers par catégorie 49
	8.2	Risque de taux 50
	8.3	Risque de liquidité52
Note 9		Transactions avec les parties liées 53
Note 10		Engagements du groupe et passifs éventuels 55
	10.1	Engagements hors bilan55
	10.2	Passifs éventuels 57
Note 11		Evénements postérieurs à la date de clôture 58
Note 12		Honoraires des commissaires aux comptes 58

NOTE 1 INFORMATIONS RELATIVES A LA SOCIETE

Altarea est une Société en Commandite par Actions dont les actions sont admises aux négociations sur le marché réglementé Euronext Paris, compartiment A. Le siège social est situé 87, rue de Richelieu à Paris (France).

Altarea a opté au régime des Sociétés d'Investissement Immobilier Cotées (SIIC) à effet du 1er janvier 2005.

A la fois développeur et investisseur, le Groupe est présent sur les trois principaux marchés de l'immobilier (Commerce, Logement et Immobilier d'entreprise) lui permettant d'être leader des grands projets mixtes de renouvellement urbain en France. Le Groupe dispose pour chacune de ses activités de l'ensemble des savoir-faire pour concevoir, développer, commercialiser, gérer et exploiter des produits immobiliers sur-mesure.

Altarea contrôle la société Altareit dont les actions sont admises aux négociations sur le marché réglementé Euronext Paris, compartiment A.

Altarea contrôle la société NR21 dont les actions sont admises aux négociations sur le marché réglementé Euronext Paris, compartiment C.

Les comptes consolidés établis au titre de l'exercice clos le 31 décembre 2022 ont été arrêtés par la Gérance le 28 février 2023 après avoir été examinés par le Comité d'Audit et par le Conseil de Surveillance.

Le groupe Altarea opère principalement en France, en Italie et en Espagne.

L'unité de publication est : millions d'euros, avec un chiffre après la virgule.

NOTE 2 PRINCIPES ET MÉTHODES COMPTABLES

2.1 Référentiel comptable de la Société et présentation des états financiers

2.1.1 Référentiel comptable

Les principes comptables retenus pour la préparation des comptes consolidés annuels sont conformes aux normes et interprétations IFRS de l'IASB (International Accounting Standards Board) telles qu'adoptées par l'Union Européenne au 31 décembre 2022 et disponibles sur le site internet de la Commission européenne.

Les principes comptables retenus au 31 décembre 2022 sont les mêmes que ceux retenus pour les états financiers consolidés au 31 décembre 2021 à l'exception de l'évolution des normes et interprétations adoptées par l'Union européenne applicables au 1er janvier 2022.

Les informations relatives à l'exercice clos le 31 décembre 2021, présentées dans le document d'enregistrement universel déposé à l'AMF le 29 avril 2022 sous le numéro D.22-0403 sont incorporées par référence.

Normes, interprétations et amendements applicables à partir de l'exercice ouvert le 1er janvier 2022 :

• Amendements à IFRS 3 Modification du cadre conceptuel ;
• Amendements à IAS 16 Comptabilisation des produits générés avant la mise en service ;
• Amendements à IAS 37 Clarification des coûts à retenir lors de l'analyse des contrats déficitaires ;
• Améliorations annuelles des IFRS Cycle 2018 2020 (IFRS 1, IFRS 9, IAS 41, IFRS 16).

Ces amendements sont sans impact significatif pour le Groupe.

Normes et interprétations ayant été appliquées par anticipation au 31 décembre 2022 et dont l'application est obligatoire à compter des périodes commençant le 1er janvier 2023 ou postérieurement :

Néant

Normes et interprétations publiées dont l'application obligatoire est postérieure au 31 décembre 2022 :

• Amendements à IAS 8 Définition d'une estimation comptable ;
• Amendements à IAS 1 Informations à fournir sur les méthodes comptables significatives ;
• IFRS 9 et IFRS 16 Comptabilisation des abandons de loyers dans un contrat de location simple par les bailleurs (septembre 2022) ;
• Amendements à IAS 12 Impôts différés relatifs à des actifs et passifs résultant d'une même transaction ;
• IFRS 15 Rôle d'un distributeur de logiciels : agent ou principal ;
• IAS 7 Présentation d'un dépôt à vue soumis à des restrictions ;
• IFRS 9 et IAS 20 TLTRO III ;
• IAS 37 Crédits négatifs liés aux véhicules polluants («Negative low emission véhicules credits») ;
• Norme IFRS 17 Contrats d'assurance (en remplacement d'IFRS 4), Normes IFRS 17 et IFRS 9 – Première application, informations comparatives ; IFRS 17 - Comptabilisation de la marge sur un portefeuille de contrats de rentes viagères ; IFRS 17 et IAS 21 - Multicurrency groups of insurance contracts - Cette norme IFRS 17 n'est pas applicable au Groupe ;
• Classement des actions émises par un SPAC au moment de la cotation (IAS 32), Classement de nouveaux warrants émis à l'occasion de l'acquisition d'un SPAC - Cette interprétation n'est pas applicable au Groupe.

Autres normes et interprétations essentielles, publiées par l'IASB, approuvées par l'Union Européenne en 2022 ou non encore approuvées par l'Union Européenne :

• Amendements à IAS 1 – Classement des dettes en courant / non courant ;

• Amendements à IFRS 16 – Passif de location dans le cadre d'une cession-bail.

2.1.2 Autres principes de présentation des états financiers

Altarea présente ses états financiers et ses notes annexes en millions d'euros, avec un chiffre après la virgule.

Transactions éliminées dans les états financiers consolidés

Les soldes bilantiels et les produits et charges résultant des transactions intragroupes sont éliminés lors de la préparation des états financiers consolidés.

Classement au bilan

Conformément à la norme IAS 1, la Société présente ses actifs et passifs en distinguant les éléments courants et non courants.

Les actifs devant être réalisés, consommés ou cédés dans le cadre du cycle normal d'exploitation ou dans les douze mois suivant la clôture, sont classés en « actifs courants », de même que les actifs détenus dans le but d'être cédés, la trésorerie ou les équivalents de trésorerie. Tous les autres actifs sont classés en « actifs non courants ».

Les passifs devant être réglés dans le cadre du cycle normal d'exploitation ou dans les douze mois suivant la clôture sont classés en « passifs courants », ainsi que les provisions entrant dans le cycle d'exploitation normal de l'activité concernée et la part à moins d'un an des autres provisions.

Les impôts différés sont, quant à eux, toujours présentés en actifs ou passifs non courants.

2.2 Principales estimations et jugements

La préparation des états financiers consolidés nécessite l'utilisation d'estimations et d'hypothèses par la direction du Groupe pour la détermination de la valeur de certains actifs et passifs, et de certains produits et charges, ainsi que concernant les informations données dans les notes annexes aux états financiers.

La Direction revoit ses estimations et appréciations de manière régulière sur la base de son expérience passée ainsi que de divers autres facteurs jugés raisonnables au regard des circonstances.

Les résultats réels peuvent différer sensiblement de ces estimations en fonction de l'évolution des différentes hypothèses et des conditions de réalisation.

Ainsi, les principales estimations réalisées par le Groupe ont concerné les évaluations suivantes :

• l'évaluation des immeubles de placement (se référer aux notes 2.3.5 « Immeubles de placement » et 7.1 « Immeubles de placement ») :

Les méthodologies retenues par les experts sont identiques à celles retenues pour l'exercice précédent et prennent en compte l'évolution des données de marché, dans un contexte de crise sanitaire et économique et financière. A la date des évaluations, les experts considèrent que les données de marché sont suffisantes et pertinentes pour fonder leurs avis de valeur concernant les biens immobiliers expertisés.

• l'évaluation des créances clients (se référer aux notes 2.3.10 « Actifs et Passifs financiers » et 7.4.2 « Créances clients et autres créances »),
• l'évaluation de la marge immobilière et des prestations selon la méthode de comptabilisation à l'avancement (se référer à la note 2.3.17 « Chiffre d'affaires et charges associées »),
• l'évaluation des écarts d'acquisition et des marques (se référer à la note 2.3.7 « Suivi de la valeur des actifs non courants (hors actifs financiers et immeubles de placement) et pertes de valeur » et 7.2 « Immobilisations incorporelles et écarts d'acquisition »),

Et dans une moindre mesure,

• l'évaluation des paiements en actions (se référer aux notes 2.3.12 « Paiements en actions » et 6.1 « Capitaux propres »),
• l'évaluation des instruments financiers (se référer à la note 8 « Gestion des risques financiers »).

Les estimations comptables réalisées par le Groupe ont été effectuées dans le contexte de crise économique et financière qui perdure (inflation, remontée des taux d'intérêt, guerre en Ukraine,…). Le Groupe a tenu compte des informations fiables dont il disposait à la date de l'établissement des comptes consolidés quant aux impacts de ces situations.

Outre le recours aux estimations, la direction du Groupe a fait usage de son jugement pour :

• l'évaluation des droits d'utilisation, obligations locatives et redevances contractuelles sur immeubles de placement (se référer aux notes 2.3.18 « Contrats de location » et 7.3 « Droits d'utilisation sur immobilisations corporelles et incorporelles » et 7.1 « Immeubles de placement »),
• l'évaluation des actifs d'impôt différé (se référer aux notes 2.3.16 « Impôts » et 5.3 « Impôt sur les résultats »),
• l'évaluation des provisions (se référer aux notes 2.3.15 « Provisions et passifs éventuels » et 6.3 « Provisions »),
• la satisfaction ou non des critères permettant d'identifier un actif ou un groupe d'actifs comme détenu en vue de la vente ou encore si une activité est destinée à être abandonnée conformément à la norme IFRS 5 (se référer à la note 2.3.6 « Actifs non courants détenus en vue de la vente et activités abandonnées » et 7.1 « Immeubles de placement »).

Les états financiers du Groupe prennent aussi en compte, sur la base des connaissances et des pratiques actuelles, les enjeux du changement climatique et du développement durable.

Côté Commerce, l'analyse des indicateurs clés, au travers de données collectées sur l'ensemble de nos actifs, sert au pilotage de la performance RSE et à la définition de plans d'action visant l'atteinte d'objectifs énergétiques ambitieux. Ces actions ont été traduites par des mesures opérationnelles précises intégrées, à l'échelle du patrimoine, dans les budgets travaux et rénovations des centres. Depuis 2011, les investissements réalisés sur les sites du patrimoine intègrent les problématiques liées aux changements climatiques, avec des objectifs de consommation énergétique répondant aux attentes du décret tertiaire.

Côté Promotion, les budgets utilisés pour la détermination du CA à l'avancement intègrent systématiquement les coûts liés à l'amélioration de leur performance énergétique conformément à la règlementation en vigueur au moment du dépôt des PC (notamment RE 2020).

L'approche exemplaire du Groupe, souvent précurseur en matière environnementale sur l'ensemble de ses activités se matérialise notamment comme suit :

Au niveau de la Promotion

• prise en compte par anticipation et de manière plus exigeante des réglementations énergétiques et environnementales : les projets de promotion antérieurs à 2022 visaient déjà des consommations énergétiques inférieures de 10 % par rapport aux exigences réglementaires en Logement et d'au moins 30 % en Immobilier d'entreprise en Ile-de-France ;
• recherche systématique de labels et certifications : NF Habitat HQE, HQE « Très bon » et/ou BREEAM® « Very Good » a minima pour les immeubles de bureau ;
• généralisation de chartes chantier ambitieuses (faibles nuisances, valorisation des déchets,…) ;
• développement de la qualité des bâtiments contruits (modularité, multi-usages, confort, santé…) ou gérés.

Et au niveau du Commerce :

• généralisation de la certification BREEAM In-Use depuis 2015, déploiement de plans de biodiversité sur 100 % des centres commerciaux gérés ;
• équipement systématique des centres en systèmes d'automatisation et de contrôle des bâtiments (GTC/GTB) ;
• recours à une fourniture d'électricité renouvelable pour 99 % des centres commerciaux gérés et détenus en 2022 ;
• recherche d'économies d'énergie pour la foncière (mais également pour les sièges sociaux du Groupe) : baisse continue des consommations depuis 2010, grâce à la mise en œuvre du schéma directeur énergie et du système de management environnemental d'exploitation (SME).

L'exposition actuelle du Groupe aux conséquences de la réglementation et des changements climatiques à court terme est donc maitrisée et n'influe pas sur les états financiers de manière significative.

2.3 Principes et méthodes comptables de la Société

2.3.1 Participations de la Société et méthodes de consolidation

Les normes sur la consolidation sont :

• IFRS 10 Etats financiers consolidés
• IFRS 11 Partenariats
• IFRS 12 Informations à fournir sur les intérêts détenus dans d'autres entités
• IAS 28 Participations dans des entreprises associées et des co-entreprises

La norme IFRS 10 définit le contrôle ainsi : « un investisseur contrôle une entité lorsqu'il est exposé ou qu'il a le droit à des rendements variables en raison de ses liens avec l'entité et qu'il a la capacité d'influer sur ces rendements du fait du pouvoir qu'il détient sur celle-ci ». La Société détient le pouvoir sur une entité lorsqu'elle a les droits effectifs qui lui confèrent la capacité actuelle de diriger les activités pertinentes, à savoir les activités qui ont une incidence importante sur les rendements de l'entité.

L'appréciation du contrôle selon IFRS 10 demandant une part significative de jugement, la Société a développé un cadre d'analyse de la gouvernance des entités avec qui la Société est en lien, en particulier lorsqu'il existe des situations de partenariat régies par un environnement contractuel large incluant le cas échéant la structure de l'actionnariat, les statuts, les pactes d'actionnaires, les promesses d'achat et de vente, le cadre de gouvernance réglementaire etc. Il est également tenu compte des faits et circonstances propres à chaque entité pour apprécier la capacité de la Société à diriger les activités pertinentes de ces entités.

A ce titre et ce, dans la limite des droits protectifs accordés aux co-associés,

• les sociétés Altablue et Aldeta co-détenues aux côtés de deux autres associés institutionnels sont considérées comme étant contrôlées par le Groupe. Ces sociétés portent le centre commercial de Cap 3000 situé près de Nice.
• les sociétés Alta Crp Gennevilliers, Alta Crp La Valette, Alta Gramont, Toulouse Gramont, Bercy Village et Société d'aménagement de la gare de l'Est détenues aux côtés d'un autre associé institutionnel sont considérées comme étant contrôlées par le Groupe.
• les sociétés Alta Crp Aubergenville, Alta Crp Guipavas, Limoges Invest, Retail Park les Vignobles, Alta Crp Ruaudin, Centre Commercial de Thiais, TECI et Compagnie, Alta Pierrelaye sont détenues aux côtés d'un associé institutionnel et sont toujours considérées comme étant contrôlées par le Groupe.
• les sociétés Alta Montparnasse, et Altagares (sociétés portant respectivement les commerces de la gare Montparnasse à Paris, et de cinq gares en Italie) sont détenues depuis le 1er trimestre 2022 aux côtés d'un associé institutionnel et sont toujours considérées comme étant contrôlées par le Groupe.

Conformément à IFRS 10, les entités ad hoc sont consolidées, lorsque, en substance, la relation entre la Société et l'entité est telle que la Société est jugée contrôler cette dernière.

Entités contrôlées

Les filiales contrôlées sont consolidées par intégration globale. Tous les soldes et transactions intra-groupe ainsi que les produits et les charges provenant de transactions internes et de dividendes sont éliminés.

Toute modification de la part d'intérêt de la Société dans une filiale qui n'entraîne pas une perte de contrôle est comptabilisée comme une transaction portant sur les capitaux propres. Si la Société perd le contrôle d'une filiale, les actifs, passifs et capitaux propres de cette ancienne filiale sont décomptabilisés. Tout gain ou perte résultant de la perte de contrôle est comptabilisé en résultat. Toute participation conservée dans l'ancienne filiale est comptabilisée à sa juste valeur à la date de perte de contrôle selon le mode de comptabilisation requis suivant IFRS 11, IAS 28 ou IFRS 9.

Entités contrôlées conjointement

Suivant IFRS 11, les sociétés sont contrôlées conjointement lorsque les décisions importantes au titre des activités pertinentes requièrent le consentement unanime des associés ou partenaires.

Le contrôle conjoint peut être exercé au travers d'une activité conjointe (commune) ou en co-entreprise (joint-venture). Suivant IFRS 11, l'activité conjointe se distingue par l'existence d'un droit direct détenu sur certains actifs ou des obligations directes sur certains passifs de l'entité quand la joint-venture confère un droit sur l'actif net de l'entité. S'il s'agit d'une activité conjointe, la Société enregistre dans ses comptes les actifs, les passifs, les produits et les charges relatifs à ses intérêts dans l'entreprise commune. S'il s'agit d'une joint-venture (co-entreprise), la participation de la Société dans l'actif net de l'entité est enregistrée selon la méthode de la mise en équivalence décrite dans la norme IAS 28.

Les investissements dans les activités communes ou les coentreprises sont présentés conformément à la norme IFRS 12.

Entités sous influence notable

Conformément à la norme IAS 28, la méthode de la mise en équivalence s'applique également à toutes les entreprises associées dans lesquelles la Société exerce une influence notable sans en avoir le contrôle, laquelle est présumée quand le pourcentage de droits de vote détenus est supérieur ou égal à 20%. Chaque participation, quel que soit le pourcentage de détention détenu, fait l'objet d'une analyse tenant compte des faits et circonstances pour déterminer si la Société exerce une influence notable, notamment en examinant le cas échéant les termes des statuts, pactes d'actionnaires, options d'achat et de vente et autres éléments pertinents.

Selon la méthode de la mise en équivalence, la participation de la Société dans l'entreprise associée est initialement comptabilisée au coût augmenté ou diminué des changements, postérieurs à l'acquisition, dans la quote-part d'actif net de l'entreprise associée. L'écart d'acquisition lié à une entreprise associée est inclus, s'il n'est pas déprécié, dans la valeur comptable de la participation. La quote-part de résultat de la période est présentée dans la ligne « Quotepart de résultat des sociétés mises en équivalence ». Au bilan, ces participations sont présentées sur la ligne « Titres et créances sur les sociétés mises en équivalence » avec les créances rattachées à ces participations.

Les états financiers des entreprises associées sont préparés sur la même période de référence que ceux de la société mère et des corrections sont apportées, le cas échéant, pour homogénéiser les méthodes comptables avec celles de la Société.

Les investissements dans les entreprises associées sont présentés conformément à la norme IFRS 12.

2.3.2 Regroupements d'entreprises et écarts d'acquisition

Les regroupements d'entreprises sont comptabilisés selon la méthode de l'acquisition d'IFRS 3 révisée : lors de la première consolidation d'une entité dont le Groupe acquiert le contrôle, les actifs et les passifs, ainsi que les passifs éventuels, identifiables sont comptabilisés à leur juste valeur à la date d'acquisition. Les actifs incorporels sont spécifiquement identifiés dès lors qu'ils sont séparables de l'entité acquise ou résultent de droits légaux ou contractuels. Ainsi, lors de la prise de contrôle d'une entreprise, la différence entre la quote-part d'intérêts de l'acquéreur dans la juste valeur des actifs, passifs et passifs éventuels identifiables à la date de prise de contrôle, et le coût d'acquisition constitue un écart d'acquisition représentatif d'avantages économiques futurs résultant d'autres actifs non identifiés individuellement et comptabilisés séparément. Le prix d'acquisition correspond au montant de la contrepartie transférée y compris, le cas échéant, les compléments de prix à leur juste valeur. Par ailleurs, les coûts directs liés à l'acquisition sont comptabilisés en charge de la période au cours de laquelle ils sont encourus.

L'écart d'acquisition :

• positif, est inscrit à l'actif du bilan et fait l'objet d'un test de dépréciation au moins une fois par an,
• négatif, est comptabilisé directement en produit.

La norme prévoit un délai de 12 mois à partir de la date d'acquisition quant à la comptabilisation définitive de l'acquisition ; les corrections et évaluations effectuées doivent être liées à des faits et circonstances existant à la date d'acquisition. Ainsi, au delà de la période d'évaluation, un complément de prix est à comptabiliser en résultat de l'exercice sauf si sa contrepartie est un instrument de capitaux propres.

L'acquisition ou la cession de titres d'une entité qui demeure contrôlée avant et après ces opérations, sont désormais considérées comme des transactions entre actionnaires comptabilisées en capitaux propres : elles n'impactent ni le goodwill, ni le compte de résultat. En cas de perte de contrôle, la participation résiduelle est évaluée à la juste valeur et le résultat de cession est comptabilisé au compte de résultat.

Par exception, les acquisitions d'actifs isolés qui s'effectuent par l'achat des titres d'une société dont le seul objet est la détention d'actifs, sont comptabilisés selon la norme IAS 40 « Immeubles de placement » ou IAS 2 « Stocks ».

2.3.3 Immobilisations incorporelles

Les immobilisations incorporelles sont essentiellement constituées de logiciels, de marques et de relations clientèles.

Conformément à la norme IAS 38 :

• les logiciels acquis ou créés sont évalués à leur coût et amortis sur leur durée d'utilité qui est généralement comprise entre 1 et 5 ans,
• les marques acquises séparément ou lors d'un regroupement d'entreprises et répondant à la définition d'une immobilisation incorporelle font l'objet d'une valorisation et d'une estimation de leur durée de vie. Lorsque la durée de vie est finie, elles sont amorties sur cette durée. Si la durée de vie est indéterminée, elles sont dépréciées, le cas échéant, lorsqu'il existe des indices de perte de valeur.

Les marques Cogedim, Pitch Promotion, Histoire & Patrimoine et Severini, à durée de vie indéfinie, sont donc non amortissables,

• les relations clientèles qui résultent de l'identification d'actifs incorporels issus de l'acquisition de promoteurs sont amortissables au rythme de réalisation du carnet de commandes acquis et des lancements de programmes pour la partie concernant les promesses de vente acquises ou amortissables linéairement sur une durée déterminée (i.e. durée relative au cycle d'exploitation normatif de la réalisation d'un programme immobilier).

Les autres relations clientèles (relation client sur contrats réguliers, relation contractuelle) peuvent aussi être identifiées lors de regroupement d'entreprises et sont analysées au cas par cas quant à leur valorisation et l'estimation de leur durée de vie.

2.3.4 Immobilisations corporelles

Les immobilisations corporelles correspondent principalement aux installations générales, aux matériels de transport, de bureau et d'informatique. Conformément à la norme IAS 16, elles sont évaluées au coût et amorties sur leur durée d'utilité, estimée être de 5 à 10 ans. Aucun autre composant significatif n'a été identifié pour ces immobilisations.

2.3.5 Immeubles de placement

Selon la norme IAS 40, les immeubles de placement sont des biens immobiliers détenus en vue d'en retirer des loyers ou pour valoriser le capital apporté ou les deux.

Les immeubles de placement détenus par le Groupe sont principalement des centres commerciaux et, accessoirement des immeubles de bureau.

Le portefeuille d'immeubles de placement du Groupe est constitué d'immeubles en exploitation et d'immeubles en cours de développement ou de construction pour compte propre.

En application de la norme IAS 40, le Groupe a opté pour le modèle de la juste valeur et valorise ses immeubles de placement en conséquence selon le guide établi par IFRS 13 « Evaluation à la juste valeur » et ce, à chaque fois que celleci peut être déterminée de façon fiable. Sinon, ils sont laissés au coût et font l'objet de test de valeurs au minimum une fois l'an et à chaque fois qu'il existe des indices de perte de valeur.

La juste valeur des immeubles de placement est celle retenue par la Direction suivant les faits et circonstances et tenant compte de la destination des immeubles. Pour ce faire, la Direction s'appuie sur des expertises établies par des experts externes donnant des évaluations droits inclus en prenant en compte une décote à hauteur des droits correspondant aux frais et droits de mutation. Ces droits ont été estimés en France à 6,9% (à l'exception de l'Ile de France fixés à 7,5%), en Espagne à 3,0%.

Depuis le 30 juin 2015, l'évaluation externe des actifs du Groupe est confiée à Cushman & Wakefield, CBRE et Jones Lang Lasalle (en France et en Espagne) et Kroll (en Italie, depuis 2022).

Les sites font l'objet de visites systématiques par les experts pour tous les actifs entrant dans le portefeuille et par rotation pluriannuelle ou lorsqu'un évènement particulier d'un actif le nécessite.

Les experts utilisent deux méthodes :

• une méthode d'actualisation des flux futurs de trésorerie projetés sur dix ans avec prise en compte d'une valeur de revente en fin de période déterminée par capitalisation des loyers nets. Les experts ont souvent privilégié les résultats obtenus à partir de cette méthode,
• une méthode reposant sur la capitalisation des loyers nets : l'expert applique un taux de rendement fonction des caractéristiques du site (surface, concurrence, potentiel locatif, etc.) aux revenus locatifs (comprenant le loyer minimum garanti, le loyer variable et le loyer de marché des locaux vacants) retraités de l'ensemble des charges supportées par le propriétaire. Cette seconde méthode permet de corroborer la valeur déterminée par la première méthode.

Les revenus locatifs prennent notamment en compte :

• les évolutions de loyers qui devraient être appliquées lors des renouvellements (arrivée à échéance des baux, changement de locataires,…),
• le taux de vacance normatif,
• les incidences des plus-values locatives futures résultant de la location des lots vacants,
• la progression des revenus due aux paliers, et
• un taux d'impayé.

Les évaluations des immeubles de placement à la juste valeur est conforme aux recommandations COB/ AMF « Groupe de travail Barthès de Ruyter » et suivent intégralement les instructions de la Charte de l'Expertise en Evaluation Immobilière mise à jour en 2017. Les experts font par ailleurs référence au RICS appraisal and Valuation standards publié par la Royal Institute of Chartered Surveyors Red Book.

Immeubles de placement évalués la juste valeur

Les immeubles de placement en exploitation sont systématiquement évalués à la juste valeur.

Au 31 décembre 2022, le patrimoine en exploitation a fait l'objet d'une expertise externe.

A chaque fois qu'il existe, pour un des immeubles du Groupe, une valeur d'échange fixée dans le cadre de transaction éventuelle entre parties bien informées et consentantes, et déterminée dans des conditions normales de marché, la Société arbitre selon son jugement entre cette valeur et celle déterminée par l'expert.

Les Immeubles de Placement en cours de Construction (IPUC) sont rentrés dans le champ d'application d'IAS 40. Ils sont évalués à la juste valeur suivant le guide d'IFRS 13 lorsque les critères prédéfinis par la Société sont remplis.

Le Groupe estime qu'un immeuble en cours de construction peut être évalué à la juste valeur de façon fiable si la majeure partie des incertitudes pesant sur la détermination de la valeur ont été levées ou si la date de livraison de l'immeuble est proche.

Pour estimer de façon fiable la juste valeur d'un immeuble en cours de construction, les trois conditions suivantes doivent être toutes remplies :

• toutes les autorisations administratives nécessaires à la réalisation du projet ont été obtenues,
• les contrats de construction ont été signés et les travaux ont commencé, et
• le taux de commercialisation des baux est élevé et permet d'apprécier raisonnablement la création de valeur attachée à l'immeuble en cours de construction.

Ainsi, les immeubles de placement en cours de développement et de construction sont évalués soit au coût, soit à la juste valeur :

• les immeubles en phase de développement avant acquisition du terrain sont évalués au coût,
• les terrains non encore construits sont évalués au coût,
• et les immeubles en cours de construction sont enregistrés au coût ou à la juste valeur dans le respect des critères prédéfinis ci-dessus ; si la date de livraison de l'immeuble est proche de la date de clôture des comptes, l'immeuble est évalué à la juste valeur sauf estimation contraire.

La juste valeur des immeubles en cours de construction évalués à la juste valeur est déterminée à l'appui d'expertises externes. L'expert évalue l'actif d'un bien comme s'il était complètement achevé en tenant compte des conditions de marché à la date d'évaluation et des spécificités de l'actif. De cette valeur est déduit le montant des dépenses non encore engagées à la date de clôture.

Le différentiel de la juste valeur des immeubles de placement évalués à la juste valeur d'une période à une autre est comptabilisé au compte de résultat sur la ligne « Variations de valeur des immeubles de placement ».

Immeubles de placement évalués au coût

En complément du prix d'acquisition des terrains, les coûts engagés pour le développement et la construction des immeubles sont capitalisés à compter du démarrage du programme dès la phase de développement (prospection, montage : réponse au concours et pré-commercialisation, préalablement à la signature des promesses d'achat de foncier ; phase administrative : obtention des autorisations avec le cas échéant signature de promesses d'achat de foncier), dès lors qu'il existe une assurance raisonnable d'obtenir les autorisations administratives.

Ces investissements concernent les dépenses ayant un caractère activable et ce y compris, les honoraires de première commercialisation, les honoraires internes au Groupe, les indemnités d'éviction, la vacance financière, et les frais financiers.

En effet, selon la norme IAS 23, le traitement comptable des frais financiers est l'incorporation des coûts d'emprunt directement attribuables à la construction des actifs qualifiés dans le coût de ceux-ci. Les frais financiers demeurent affectables aux immeubles en cours de développement et de construction durant la durée de construction de l'actif s'ils répondent à la définition « d'actifs qualifiés » (à noter qu'en cas de retard au démarrage de leur construction ou de période de construction anormalement allongée, le management apprécie au cas par cas le bien fondé d'un arrêt momentané de la capitalisation des frais financiers).

Pour les immeubles de placement enregistrés dans les comptes au coût, un test de dépréciation est effectué au moins une fois l'an ou dès qu'il existe des indices de perte de valeur.

Leur valeur est déterminée sur la base de business plans établis en interne à un horizon de 5 années et revus à échéance régulière par le management. Les estimations retenues sont réalisées sur la base de la méthode de capitalisation des revenus locatifs ou de la méthode de l'actualisation des flux futurs (discounted cash flow).

La valeur recouvrable de ces actifs qui restent comptabilisés au coût est appréciée par comparaison de leur prix de revient à terminaison et de leur valeur estimée sur la base des flux attendus pour la Société. Si la valeur recouvrable est inférieure au prix de revient à terminaison, une perte de valeur sous la forme d'une provision pour dépréciation est enregistrée au compte de résultat global sur la ligne « Pertes de valeur nettes sur immeubles de placement évalués au coût » et au compte de résultat analytique sur la ligne « Gains / Pertes sur valeur des immeubles de placement ».

2.3.6 Actifs non courants détenus en vue de la vente et activités abandonnées

Conformément à la norme IFRS 5, un actif non courant est classé en « actif détenu en vue de la vente » si sa valeur comptable est recouvrée principalement par le biais d'une transaction de vente plutôt que par l'utilisation continue.

Tel est le cas si l'actif est disponible en vue de la vente immédiate dans son état actuel sous réserve uniquement des conditions qui sont habituelles et coutumières pour la vente de tels actifs et si sa vente est hautement probable.

Le caractère hautement probable est apprécié par l'existence d'un plan de vente de l'actif engagé par la direction du Groupe, et d'un programme actif pour trouver un acheteur et finaliser le plan dans les douze mois à venir. Le management apprécie les situations. Lorsqu'il existe, à la date de clôture, une promesse de vente ou un engagement ferme, l'immeuble est systématiquement inclus dans les actifs détenus en vue de la vente.

L'actif est évalué à la valeur la plus faible entre la juste valeur et la valeur nette comptable. Le montant convenu est diminué des coûts de la vente.

Pour qu'une activité soit réputée être abandonnée, la Société apprécie, selon les faits et circonstances, l'existence ou non d'un plan unique et coordonné pour se séparer d'une ligne d'activité ou d'une région géographique.

2.3.7 Suivi de la valeur des actifs non courants (hors actifs financiers et immeubles de placement) et pertes de valeur

En application de la norme IAS 36, les actifs corporels et incorporels amortissables font l'objet d'un test de dépréciation dès lors qu'un indice interne ou externe de perte de valeur est décelé.

Les écarts d'acquisition et autres actifs incorporels à durée de vie indéterminée (telles les marques) font l'objet d'un test de dépréciation au moins une fois par an et plus fréquemment s'il existe un indice de perte de valeur identifié (événements ou circonstances, internes ou externes, indiquant qu'une réduction de valeur est susceptible d'être intervenue).

Le test de dépréciation des écarts d'acquisition est réalisé au niveau des unités génératrices de trésorerie (U.G.T.s) ou, le cas échéant, à des groupes d'U.G.T.s. Une U.G.T. est le plus petit groupe identifiable d'actifs qui génère des entrées de trésorerie largement indépendantes des entrées de trésorerie générées par d'autres actifs ou groupes d'actifs. Pour réaliser ce test, la valeur nette comptable des actifs directement liés ou affectables aux U.G.T.s ou groupes d'U.G.T.s, y inclus les actifs incorporels et écarts d'acquisition, est comparée à la valeur recouvrable de ces mêmes U.G.T.s ou groupes d'U.G.T.s, définie comme le montant le plus élevé entre la juste valeur (prix de vente net des frais susceptibles d'être encourus pour réaliser la vente) et leur valeur d'utilité.

La valeur d'utilité de l'U.G.T. ou du regroupement de plusieurs U.G.T.s est déterminée selon une méthode multicritères (qui permet de retenir la valeur la plus élevée entre la valeur d'utilité et la juste valeur) qui s'appuie principalement sur la méthode des flux de trésorerie actualisés (DCF) confortée par les méthodes des comparables boursiers et des multiples de transactions.

Les principes de base de la méthode DCF sont les suivants :

• les flux de trésorerie estimés (avant impôt) issus des business-plans généralement à 5 ans élaborés par la direction du Groupe,
• le taux d'actualisation déterminé sur la base d'un coût moyen pondéré du capital, et

• la valeur terminale calculée par sommation à l'infini de flux de trésorerie actualisés, déterminés sur la base d'un flux normatif et d'un taux de croissance apprécié selon le métier concerné. Ce taux de croissance est en accord avec le potentiel de développement des marchés sur lesquels est exercé le métier concerné, ainsi qu'avec sa position concurrentielle sur ces marchés.

L'approche par les multiples issus des comparables boursiers consiste à déterminer un échantillon de sociétés comparables cotées pour lesquelles un multiple est calculé et réappliqué aux agrégats jugés pertinents.

L'approche des multiples issus des transactions comparables consiste à sélectionner un panel de transactions portant sur des sociétés comparables et à les réappliquer aux agrégats jugés pertinents.

Une perte de valeur est comptabilisée, le cas échéant, si la valeur nette comptable des actifs directement liés ou affectables aux unités génératrices de trésorerie (U.G.T.s) ou, le cas échéant, à des groupes d'U.G.T.s s'avère supérieure à la valeur recouvrable de l'U.G.T ou du groupe d'U.G.T.s ; elle est imputée en priorité sur l'écart d'acquisition (perte non réversible), puis sur les autres actifs incorporels et corporels au prorata de leur valeur comptable (perte réversible).

Les marques sont testées individuellement. Leur valeur recouvrable est déterminée selon la méthode des redevances. Une perte de valeur est comptabilisée, le cas échéant, si la valeur nette comptable de la marque est supérieure à sa valeur recouvrable (perte réversible).

Des tables de sensibilité sont mises en place sur l'ensemble des tests de valeur effectués.

2.3.8 Stocks

Les stocks relèvent :

• des programmes d'opérations des activités de promotion pour compte de tiers et de promotion de développement de centres commerciaux pour la partie non patrimoniale (coques d'hypermarché, parking …), et
• des opérations dont la nature même ou la situation administrative spécifique induit un choix de classement en stocks – activité de marchands de biens – et pour laquelle la décision de conservation en patrimoine n'est pas arrêtée.

Conformément à la clarification d'IAS 23 (de 2019), les frais financiers affectables aux programmes ne sont plus incorporés aux stocks liés aux opérations de Ventes en l'Etat Futur d'Achèvement (VEFA) ou aux opérations de Contrat de Promotion Immobilière (CPI). En effet, ces stocks sont en situation d'être vendus très rapidement et donc sans qu'une période de temps soit nécessaire à son développement ; le bien stocké est donc en condition de vente. Les frais financiers affectés sont directement comptabilisés en charges.

Les stocks sont évalués au prix de revient sous déduction de la quote-part de prix de revient reconnue à l'avancement pour les opérations réalisées en VEFA ou en CPI. Le prix de revient comprend :

• le prix d'acquisition des terrains,
• les coûts de construction (V.R.D. inclus),
• tous les honoraires techniques et les honoraires de gestion des programmes qu'ils soient internes ou externes au Groupe, et
• les dépenses annexes directement rattachables à la construction du programme.

D'une manière générale, lorsque la valeur nette de réalisation des stocks et des travaux en cours est inférieure à leur prix de revient, des dépréciations sont comptabilisées.

2.3.9 Actifs ou Passifs sur contrats

Suite à la mise en œuvre de la norme IFRS 15, le Groupe est amené à reconnaitre un actif ou un passif sur contrats dans l'état de la situation financière, dans le cadre de la comptabilisation des contrats selon la méthode de l'avancement. Cet actif ou passif correspond aux produits des activités ordinaires tirés des VEFA et CPI, cumulés à date, pour lesquels l'obligation de prestation est remplie progressivement, net des paiements des clients encaissés à date. Il s'agit en quelque sorte, des créances non exigibles correspondant au décalage qui peut exister entre les appels de fonds encaissés et l'avancement constaté à la clôture de l'exercice. Au sein de l'état de la situation financière, la présentation est la suivante :

• « Actifs sur contrats », si les créances à l'avancement sont supérieures aux appels de fonds encaissés,
• « Passifs sur contrats », si les créances à l'avancement sont inférieures aux appels de fonds encaissés.

2.3.10 Actifs et Passifs financiers

Le Groupe a choisi de ne pas mettre en œuvre la comptabilité de couverture : les dispositions d'IAS 39 s'appliquent donc conformément aux dispositions transitoires d'IFRS 9.

Les principes d'application des normes IAS 32, IFRS 9 et IFRS 7 sont les suivants :

Evaluation et comptabilisation des actifs et passifs financiers

• Les créances clients et les autres créances sont évaluées à leur valeur nominale sous déduction des dépréciations. Conformément à IFRS 9, en matière de dépréciation, le Groupe applique sur ses créances commerciales (activité Commerce principalement), le modèle fondé sur les pertes attendues (pertes de crédit attendues basées sur la durée de vie des créances, ellemême basée sur l'expérience des pertes de crédit historique du Groupe).

• Les créances rattachées à des participations dans des sociétés mises en équivalence sont classées au bilan sous le poste «Titres et créances sur les sociétés mises en équivalence ». Pour les opérations de Promotion, les créances sur les sociétés mises en équivalence ont une échéance de recouvrabilité courte (en lien avec le cycle d'exploitation de la Promotion). Pour les opérations de Commerce, ces créances ont une échéance plus longue en lien avec l'horizon de détention de l'actif sous-jacent.

• Les actifs financiers courants concernent essentiellement des avances en compte courant à des associés minoritaires de sociétés consolidées ou de sociétés déconsolidées. Ils sont comptabilisés au coût amorti. Les actifs financiers non courants concernent essentiellement les titres non consolidés et sont enregistrés à la juste valeur par résultat.

• Les instruments de capitaux propres se composent essentiellement de titres de participation dans des sociétés non consolidées. Pour les actions de sociétés cotées, leur juste valeur est déterminée sur la base d'estimation intégrant le cas échéant des indicateurs de marché à la date de clôture. Ils sont comptabilisés à leur juste valeur par résultat s'ils sont détenus à des fins de transactions ; sur option, ils peuvent aussi être comptabilisés à la juste valeur par les autres éléments du résultat global non recyclable (les variations de juste valeur sont alors comptabilisées dans une rubrique distincte des capitaux propres, « les autres éléments du résultat global »). Pour les titres non cotés, si la juste valeur n'est pas déterminable de façon fiable à chaque clôture, ils sont maintenus au bilan à leur juste valeur initiale, c'est-à-dire à leur coût d'acquisition majoré des frais de transaction, ajusté d'éventuels gains ou pertes de valeur déterminés par une analyse de la variation de la quote-part des capitaux propres détenus.

A chaque acquisition de titres de capitaux propres, une analyse similaire sera conduite afin de déterminer l'intention de gestion du Groupe.

• Les dépôts et cautionnements versés concernent des dépôts versés sur des projets. Ils sont la contrepartie de dépôts de garantie versés par les preneurs de centres commerciaux sur des comptes séquestres (dépôts et cautionnements non actualisés) et/ ou, des dépôts de garantie versés pour les immeubles occupés par le Groupe.
• Les instruments financiers dérivés (à l'actif comme au passif) sont considérés comme détenus à des fins de transaction. Ils sont évalués à leur juste valeur. La variation de juste valeur de ces instruments financiers dérivés est enregistrée en contrepartie du compte de résultat, sur la ligne « Variation de valeur et résultats de cession des instruments financiers ».
• La trésorerie définie dans la norme IAS 7 comprend les liquidités en comptes courants bancaires et les comptes à terme, qui sont mobilisables ou cessibles à très court terme (i.e. assortis d'une échéance à l'origine de moins de trois mois) et ne présentent pas de risque significatif de perte de valeur en cas d'évolution des taux d'intérêt. Ces comptes à terme sont évalués au bilan à leur juste valeur. Leurs variations de juste valeur sont comptabilisées en résultat avec pour contrepartie l'ajustement du compte de trésorerie. La trésorerie doit être disponible immédiatement pour les besoins des filiales ou pour ceux du Groupe.
• Tous les emprunts ou dettes portant intérêts sont initialement enregistrés à la juste valeur, moins les coûts de transaction directement attribuables. Postérieurement à la comptabilisation initiale, les prêts et emprunts portant intérêts sont évalués au coût amorti, en utilisant la méthode du taux d'intérêt effectif (TIE) (présentés dans

le compte de résultat sur la ligne « Coût de l'endettement net ») La détermination des TIE initiaux est réalisée par un actuaire. En cas de renégociation des contrats des passifs financiers comptabilisés au coût amorti ; une étude est réalisée au cas par cas pour déterminer si la rénégociation engendre une modification substantielle du passif financier et donc sa décomptabilisation ou bien le maintien du passif financier au bilan et l'ajustement de son coût amorti par contrepartie résultat.

Mode de détermination de la juste valeur des instruments financiers (hors dettes portant intérêts)

Les actifs et passifs financiers sont initialement comptabilisés à la juste valeur du prix payé qui inclut les coûts d'acquisitions liés. Après la comptabilisation initiale, les actifs et les passifs sont comptabilisés à la juste valeur, évalués par référence aux données observables ou non observables disponibles

Pour les actifs et passifs financiers comme les dérivés de gré à gré, swaps, caps, …, et qui sont traités sur des marchés actifs (marché comportant de nombreuses transactions, des prix affichés et cotés en continu), la juste valeur fait l'objet d'une estimation établie selon des modèles communément admis et réalisée par un actuaire, dans le respect du guide établi par IFRS 13 « Evaluation à la juste valeur ». Un modèle mathématique rassemble des méthodes de calcul fondées sur des théories financières reconnues. Est prise en compte la valorisation du risque de crédit (ou risque de défaut) d'Altarea sur ses contreparties bancaires et de celui des contreparties sur Altarea (Crédit Value Adjustment/Debit Value Adjustment). Le Groupe a retenu la méthode de calcul des probabilités de défaut par le marché secondaire (selon des spreads obligataires estimés des contreparties).

Les passifs financiers liées à des regroupements d'entreprise sont évalués à la juste valeur à chaque clôture sur la base de la meilleure estimation des montants à payer actualisés au taux de marché.

La valeur de réalisation des instruments financiers peut se révéler différente de la juste valeur déterminée pour la clôture de chaque exercice.

2.3.11 Capitaux propres

Les capitaux propres représentent l'intérêt résiduel des actifs après déduction des passifs.

Les frais d'émission des titres de capital et de fusion sont déduits du produit de l'émission.

Un instrument est un instrument de capitaux propres si l'instrument n'inclut aucune obligation contractuelle de remettre de la trésorerie ou un autre actif financier ou d'échanger des actifs ou passifs avec une autre entité à des conditions défavorables pour l'émetteur ; à ce titre, les Titres Subordonnés à Durée Indéterminée émis par Altarea SCA (TSDI) sont des instruments de capitaux propres.

Les instruments de capitaux propres qui ont été rachetés (actions propres) sont déduits des capitaux propres. Aucun profit ou perte n'est comptabilisé dans le compte de résultat lors de l'achat, de la vente, de l'émission ou de l'annulation d'instruments de capitaux propres de la Société.

2.3.12 Paiements en actions

Les paiements en actions sont des transactions fondées sur la valeur des titres de la société émettrice : options de souscription d'actions, droits d'attribution d'actions gratuites et plan d'épargne entreprise (PEE).

Le règlement de ces droits peut se faire en instruments de capitaux propres ou en trésorerie : au sein du Groupe, tous les plans portant sur le titre Altarea doivent être réglés en instruments de capitaux propres.

Conformément aux dispositions de la norme IFRS 2, les paiements en actions consentis aux mandataires sociaux ou aux salariés d'Altarea (en qualité de mandataires sociaux ou de salariés d'Altarea) ou des sociétés du Groupe sont comptabilisés dans les états financiers selon les modalités suivantes : la juste valeur de l'instrument de capitaux propres attribué est comptabilisée en charge de personnel en contrepartie d'une augmentation des capitaux propres si le plan doit être réglé en instruments de capitaux propres, ou d'une dette si le plan doit être réglé en trésorerie.

Cette charge de personnel représentative de l'avantage accordé (correspondant à la juste valeur des services rendus en qualité de salariés) est évaluée par un actuaire, à la date d'attribution, à partir du modèle mathématique binomial de Cox Ross Rubinstein et de la méthode de Monte-Carlo, calculé en fonction d'un turnover déterminé sur les trois derniers exercices. Ce modèle est adapté au plan prévoyant une durée d'indisponibilité et une période de blocage. La charge est étalée sur la période d'acquisition des droits. Les plans d'attribution d'actions (et les PEE) sont valorisés sur la base de la valeur de marché.

2.3.13 Résultat par action

Résultat net par action non dilué (en euros)

Le résultat net non dilué par action est calculé en divisant le résultat net part du Groupe par le nombre moyen pondéré d'actions ordinaires en circulation, au cours de l'exercice.

Résultat net par action dilué (en euros)

Le résultat net dilué par action est calculé en divisant le résultat net part du Groupe par le nombre moyen pondéré d'actions ordinaires en circulation ajustée des effets des options dilutives, au cours de l'exercice.

L'effet dilutif est calculé selon la méthode du « rachat d'actions ». Suivant cette méthode, les fonds recueillis suite à l'exercice des options, sont supposés être affectés en priorité au rachat d'actions au prix de marché. Ce prix de marché correspond à la moyenne des cours moyens mensuels de l'action Altarea pondérée des volumes échangés. Le nombre théorique d'actions qui seraient ainsi rachetées au prix de marché vient en diminution du nombre total des actions résultant de l'exercice des droits. Le nombre ainsi calculé vient s'ajouter au nombre moyen d'actions en circulation et constitue le dénominateur.

Les actions potentielles sont traitées comme dilutives si la conversion éventuelle en actions ordinaires implique une réduction du résultat par action.

2.3.14 Avantages au personnel

Les avantages au personnel sont comptabilisés selon la norme IAS 19 et ses amendements, sur la ligne « Charges de personnel » au compte de résultat à l'exception des réévaluations des passifs (ou des actifs) enregistrés directement dans les capitaux propres et constatés dans les autres éléments du résultat global.

Indemnités de départ à la retraite

Les indemnités de départ à la retraite sont versées aux salariés au moment de leur départ en retraite en fonction de leur ancienneté (plafonnées selon des barèmes définis dans les conventions appliquées dans le Groupe) et de leur salaire à l'âge de la retraite. Ces indemnités relèvent du régime des prestations définies, régime pour lequel l'employeur est engagé formellement ou implicitement sur un montant ou un niveau de prestations et supporte donc le risque à moyen ou long terme.

Une provision est enregistrée au passif pour couvrir l'intégralité de ces engagements de retraite. Elle est évaluée régulièrement par des actuaires indépendants selon la méthode des unités de crédit projetées et représente la valeur actuelle probable des droits acquis, évalués en tenant compte des augmentations de salaires jusqu'à l'âge de départ à la retraite, des conventions collectives et accords d'entreprise, des probabilités de départ et de survie.

La formule de l'engagement passé peut se décomposer de la manière suivante :

Engagement passé = (droits acquis par le salarié) (probabilité qu'a l'entreprise de verser ces droits) (actualisation) (coefficient de charges patronales) (ancienneté acquise / ancienneté à la date du départ à la retraite)

La provision est comptabilisée et étalée sur les dernières années de service du salarié permettant d'atteindre le plafond, et en tenant compte des paliers intermédiaires existants.

Les principales hypothèses retenues pour cette estimation sont les suivantes :

• Taux d'actualisation : Taux de rendement des obligations des sociétés corporate de notation AA (Zone Euro) de maturité supérieure à 10 ans. Le Groupe retient le taux Iboxx qui se situe à 3,10%,
• Table de mortalité : TF et TH 2000-2002,
• Type de départ : selon les législations locales et pour la France, départ volontaire à la date de liquidation du régime à taux plein,
• Turnover : turn-over annuel moyen observé sur les 3 dernières années, qui se situe entre 4% et 8,30% selon les branches et les tranches d'âge,
• Taux de revalorisation des salaires à long terme (y compris inflation) : 2,7%.

Les écarts actuariels et d'évaluation sont directement comptabilisés dans les capitaux propres et constatés dans les autres éléments du résultat global.

Le montant de l'engagement ainsi déterminé est minoré de la valeur d'actifs éventuels de couverture (non applicable dans le cas présent).

Autres avantages postérieurs à l'emploi

Ces avantages sont offerts à travers des régimes à cotisations définies. Dans le cadre de ces régimes le Groupe n'a pas d'autre obligation que le paiement de cotisations ; la charge qui correspond aux cotisations versées est prise en compte en résultat sur l'exercice.

Indemnités de rupture de contrat de travail

Le cas échéant, les indemnités de rupture de contrat de travail sont provisionnées sur la base de la convention collective.

Avantages à court terme

Les avantages à court terme incluent notamment, un accord d'intéressement des salariés au résultat de l'unité économique et sociale, signé entre les sociétés prestataires de services du Groupe, membres de l'UES, et le comité d'entreprise ; et un plan de participation des salariés aux résultats de l'entreprise s'appliquant sur les résultats de l'unité économique et sociale suivant les accords de droit commun.

Les avantages du personnel à court terme incluant ceux résultant des accords, ci-dessus détaillés, sont portés en charges de l'exercice.

2.3.15 Provisions et passifs éventuels

Conformément à la norme IAS 37, une provision est constituée dès lors qu'une obligation à l'égard d'un tiers provoquera une sortie de ressources probable sans contrepartie au moins équivalente et pouvant être estimée de manière fiable. La provision est maintenue tant que l'échéance et le montant de la sortie de ressources ne sont pas fixés avec précision.

En général, ces provisions ne sont pas liées au cycle normal d'exploitation du Groupe. Elles sont actualisées le cas échéant sur la base d'un taux de rendement avant impôt qui reflète les risques spécifiques du passif.

Les provisions non courantes incluent pour l'essentiel celles constituées dans le cadre de litiges opposant le Groupe à des tiers ou liées à l'octroi de garanties locatives.

Les passifs éventuels correspondent à :

• des obligations potentielles résultant d'événements passés et dont l'existence ne sera confirmée que par la survenance d'événements futurs incertains qui ne sont pas totalement sous le contrôle de l'entreprise ; ou
• des obligations actuelles résultant d'événements passés mais qui ne sont pas comptabilisées car il n'est pas probable qu'une sortie de ressources représentatives d'avantages économiques sera nécessaire pour éteindre l'obligation ou car le montant de l'obligation ne peut être évalué avec une fiabilité suffisante.

Ces passifs éventuels ne sont pas comptabilisés. Une information en annexe est donnée sauf si les montants en jeu peuvent raisonnablement être estimés faibles.

2.3.16 Impôts

Suite à l'exercice de l'option pour le régime fiscal des SIIC, le Groupe est soumis à une fiscalité spécifique :

• un secteur SIIC regroupant les sociétés du Groupe ayant opté pour le régime fiscal des SIIC qui sont exonérées d'impôt sur le résultat courant et les plus-values de cession,
• un secteur taxable pour les sociétés n'ayant pas la possibilité d'opter pour ce régime fiscal.

Les impôts sont comptabilisés selon la norme IAS 12.

Depuis l'exercice de l'option pour le régime fiscal des SIIC, les impôts différés sont calculés pour les sociétés n'ayant pas opté pour ce régime et pour le résultat taxable des sociétés du secteur SIIC. Ils sont constatés sur toutes les différences temporelles entre les valeurs comptables des actifs et des passifs et leurs valeurs fiscales, ainsi que sur les déficits fiscaux, selon la méthode du report variable.

Les actifs et passifs d'impôt différé sont évalués, selon la méthode du report variable, aux taux d'impôt dont l'application est attendue sur l'exercice au cours duquel l'actif sera réalisé ou le passif réglé, sur la base des taux d'impôt connus à la date de clôture.

Le Groupe a appliqué depuis le 31 décembre 2016 dans ses comptes consolidés, la baisse progressive et programmée du taux selon la Loi de finances en vigueur et qui est arrivé à son taux cible.

Les actifs d'impôt différé sont réappréciés à chaque date de clôture et sont reconnus dans la mesure où il devient probable qu'un bénéfice futur imposable permettra de les recouvrer sur la base d'un business plan fiscal établi par le management sur une durée raisonnable.

Les impôts différés au bilan sont présentés en position nette au niveau de chaque groupe d'intégration fiscale, à l'actif ou au passif du bilan consolidé.

Les impôts relatifs aux éléments reconnus directement en capitaux propres sont comptabilisés en capitaux propres et non dans le compte de résultat.

2.3.17 Chiffre d'affaires et charges associées

Les loyers nets comprennent : les revenus locatifs, les charges du foncier, les charges locatives non récupérées, les autres charges, et les dotations nettes aux provisions sur créances douteuses.

Les revenus locatifs comprennent les loyers bruts incluant l'impact de l'étalement sur la durée ferme du bail des paliers, des franchises et autres avantages octroyés contractuellement par le bailleur au preneur, notamment les allégements accordés au cours de la vie du bail.

Conformément à la norme IFRS 16 :

• les revenus locatifs sont comptabilisés de façon linéaire sur toute la durée du contrat de location. Le Groupe conserve, en effet, la quasi-totalité des risques et avantages inhérents à la propriété de ses immeubles de placement,

• les paliers, franchises et autres avantages octroyés sont comptabilisés de façon linéaire sur la durée ferme du contrat de location qui s'entend comme étant la période durant laquelle le locataire ne dispose pas d'un droit de résiliation. Ils viennent en augmentation ou en diminution des revenus locatifs de la période,
• les droits d'entrée perçus par le bailleur s'analysent comme des compléments de loyers. A ce titre les droits d'entrée sont étalés linéairement sur la durée ferme du bail,
• les indemnités de résiliation sont perçues des locataires lorsque ces derniers résilient le bail avant son échéance contractuelle. Ces indemnités sont rattachées à l'ancien contrat et sont comptabilisées en produits lors de l'exercice de leur constatation.

Lorsque le bailleur résilie un bail en cours, il verse une indemnité d'éviction au locataire en place.

Si le versement d'une indemnité d'éviction permet de modifier la performance de l'actif (remplacement d'un locataire - augmentation du loyer donc de la valeur de l'actif), cette dépense peut être capitalisée. Dans le cas contraire, cette dépense est passée en charge.

Si le versement d'une indemnité d'éviction s'inscrit dans le cadre de travaux de rénovation lourde ou de reconstruction d'un immeuble pour lesquels il est nécessaire d'obtenir au préalable le départ des locataires, ce coût est capitalisé et inclus dans le prix de revient de l'actif en cours de développement ou de restructuration.

• les allègements accordés sont de deux natures :
• les accompagnements accordés dans le cadre de renégociations, sans aucune contrepartie, sont comptabilisés comme une réduction de loyer exceptionnelle dans les revenus locatifs ; et
• les accompagnements accordés dans le cadre de renégociations, avec modification du contrat (principalement des extensions de la durée du bail…) sont étalés de manière linéaire conformément à la norme IFRS 16 et déduits des revenus locatifs.

Les charges du foncier correspondent aux montants variables des redevances des autorisations d'occupation temporaires, et des baux à construction. Ces montants, variables, n'entrent pas dans le champs d'application de la norme IFRS 16.

Les charges locatives non récupérées correspondent aux charges normalement refacturables (charges locatives, impôts locaux,…) au locataire, mais restant à la charge du propriétaire du fait de leur plafonnement ou de la vacance des surfaces locatives.

Les autres charges intègrent les abondements du bailleur au fonds marketing des centres, les coûts travaux non capitalisés et non refacturés aux preneurs, des honoraires de gestion locative sur certains contrats.

La marge immobilière est la différence entre le chiffre d'affaires et le coût des ventes, des charges commerciales et des dotations nettes aux provisions sur créances douteuses et stocks.

Elle correspond principalement à la marge réalisée par les secteurs Logement et Immobilier d'entreprise ainsi qu'à la marge résultant de la cession d'opérations connexes à l'activité de développement du secteur Commerce.

La marge immobilière des activités de promotion est reconnue dans les comptes du Groupe selon « la méthode de l'avancement ».

L'intégralité des opérations de Vente en l'Etat Futur d'Achèvement (VEFA) et de Contrat de Promotion Immobilière (CPI) est concernée par cette méthode.

Pour ces programmes, le chiffre d'affaires des ventes notariées est comptabilisé, conformément à la norme IFRS 15 « Produits des activités ordinaires tirés des contrats », proportionnellement à l'avancement technique des programmes mesuré par le prorata des coûts directement rattachables à la construction (le prix de revient du foncier est inclus au calcul) engagés par rapport au budget total prévisionnel (actualisé à chaque clôture) combiné à l'avancement de la commercialisation déterminé par le prorata des ventes régularisées sur le total des ventes budgétées.

Le fait générateur de la reconnaissance du chiffre d'affaires est donc l'achat du terrain combiné à la signature d'actes authentiques de vente (ventes régularisées).

La marge immobilière est évaluée selon la méthode de la comptabilisation à l'avancement du revenu pour ces opérations de promotion, sur la base des critères suivants :

• opération actée par le co-contractant,
• existence de documents prévisionnels fiables permettant d'estimer avec une sécurité suffisante l'économie globale de l'opération (prix de vente, avancement des travaux, risque inexistant de non réalisation de l'opération).

Les pertes sur « opérations nouvelles » sont incluses dans la marge immobilière.

Les frais de structure nets correspondent aux produits et charges inhérents à l'activité des sociétés prestataires du Groupe.

Les produits incluent, pour chacun des secteurs d'activité, les prestations de services réalisées pour compte de tiers telles que les honoraires de maîtrise d'ouvrage déléguée connexes aux activités de Promotion, les prestations de gestion locative (syndic, ASL), de commercialisation ou de prestations diverses, les honoraires internes de gestion ou gérance (nets des éliminations sur marge interne – se référer à la note sur les Immeubles de placement ou les Stocks).

Les charges incluent les coûts de personnel, les charges de structure (honoraires divers, frais de fonctionnement,… exclusion faite des loyers fixes versés désormais retraités selon la norme IFRS 16) ainsi que les dotations aux amortissements des biens d'exploitation. Elles sont diminuées de la production immobilisée ou stockée de la période.

Les autres produits et charges concernent les sociétés non prestataires du Groupe. Ils correspondent principalement à des charges de structure et des produits divers de gestion. Les dotations aux amortissements sont liées aux immobilisations incorporelles et corporelles autres que les actifs en exploitation.

2.3.18 Contrats de location

Depuis le 1er janvier 2019, le Groupe applique la norme IFRS 16 – Contrats de location.

Les contrats de location dans les états financiers de la Société en tant que bailleur

La norme IFRS 16, pour les bailleurs, maintient la distinction entre contrats de location simple et contrats de location financement. Ainsi, dans les comptes consolidés du Groupe en position bailleur :

• les revenus locatifs issus des contrats de location simple concernent les loyers des immeubles/ centres en exploitation, et
• les charges refacturées aux preneurs, exclues du chiffre d'affaires, sont présentées sur une ligne spécifique du compte de résultat.

Les contrats de location dans les états financiers de la Société en tant que preneur

Du côté preneur, la norme IFRS 16 abandonne la distinction entre les contrats de location-financement et les contrats de location simple.

Cette norme impose, pour tous les contrats de location répondant à la définition d'un « contrat de location », de comptabiliser au bilan des locataires un droit d'utilisation de l'actif loué (en actif non courant) en contrepartie d'un passif de location (en dette financière).

Pour le Groupe, les contrats conclus entrant dans le champ d'application de la norme concernent deux types de contrats de natures économiques fondamentalement différentes :

• les locations immobilières (le Groupe est locataire de ses bureaux dans la plupart des villes où il opère) et les locations de véhicules,
• les Autorisations d'Occupation Temporaire (AOT) des gares, et des Baux à Construction (BAC) sur certains actifs commerce.

Les contrats d'AOT entrent dans le champ d'application de la norme IFRS 16. Le Groupe est l'occupant et en ce sens, la convention lui confère les droits réels sur les ouvrages, constructions et installations de caractère immobilier. Conformément à IFRS 16, les redevances fixes font l'objet d'un retraitement sur la durée des contrats.

Les hypothèses clés de détermination de la dette et donc du droit d'utilisation sont la durée des contrats et le taux :

• les durées correspondent à la période ferme de l'engagement en tenant compte des périodes optionnelles qui sont raisonnablement certaines d'être exercées,
• les taux d'actualisation appliqués lors de la mise en œuvre d'un contrat sont basés sur le taux marginal d'endettement de chaque société portant un contrat. Ces taux sont déterminés à la date de mise en œuvre d'un nouveau contrat.

Le Groupe applique l'une des exemptions proposées par la norme, à savoir les contrats de courte durée (< 12 mois) ne sont pas retraités.

La présentation au sein des états financiers du Groupe est la suivante :

• au sein du bilan, reconnaissance d'un actif sous la forme d'un droit d'utilisation en contrepartie d'un passif de loyers. Le Groupe reconnait ainsi les droits d'utilisation sur immobilisations corporelles et incorporelles (liés aux contrats de location de ses locaux, et véhicules) en contrepartie d'obligations locatives ; et des droits d'utilisation sur immeubles de placement (liés notamment aux contrats d'AOT) en contrepartie de redevances contractuelles sur immeubles de placement,
• au compte de résultat, les loyers des contrats de location des bureaux et des véhicules (précédemment comptabilisés en charges d'exploitation) sont remplacés par des charges d'amortissement du droit d'utilisation et par des charges d'intérêts ; les charges du foncier (redevances AOT, BAC), sont remplacées par des variations de valeurs des immeubles de placement, et des charges d'intérêts. Les locations et charges locatives restant comptabilisées au 31 décembre correspondent principalement aux loyers variables de certains contrats de location et aux charges locatives (qui, conformément à l'application de la norme, ne font pas l'objet de retraitement),
• en ce qui concerne le tableau des flux de trésorerie, les flux de trésorerie liés aux activités de financement sont impactés par les remboursements des obligations locatives et des redevances contractuelles sur immeubles de placement (au sein d'un agrégat unique « Remboursement des obligations locatives ») et par les charges d'intérêts.

La variation des montants est liée aux nouveaux contrats ou aux fins de contrats de la période. Par ailleurs, au cours de la vie du contrat, la dette et le droit d'utilisation peuvent varier en fonction de l'évolution de l'indexation des loyers définie dans les baux. Les principaux indices sont : l'Indice national du coût de la construction, l'Indice des loyers des activités tertiaire, l'Indice des loyers commerciaux et l'Indice de référence des loyers.

2.3.19 Ajustement de valeur des immeubles de placement

Le compte de résultat enregistre sur la période les ajustements de valeur de chaque immeuble évalué à la juste valeur sur la ligne « Variation de valeur des immeubles de placement » ; elle est déterminée de la façon suivante :

Valeur de marché hors droits à la clôture de la période (intégrant l'impact des paliers et franchises valorisé par l'expert) moins [Valeur de marché à la clôture de la période précédente si l'immeuble était évalué à la juste valeur ou valeur au coût si l'immeuble est mis pour la première fois à la juste valeur + montant des travaux et dépenses capitalisables de l'exercice + effet de la période de l'étalement des paliers et franchises nets de l'étalement des droits d'entrée].

Par ailleurs, le compte de résultat enregistre sur la période les pertes de valeur de chaque immeuble évalué au coût sur la ligne « Pertes de valeur nettes des immeubles de placement évalués au coût ».

2.3.20 Coût des emprunts ou des dettes portant intérêts

Le coût de l'endettement financier net regroupe les intérêts sur emprunts y compris l'effet de l'étalement des frais d'émission, sur les autres dettes financières, sur les revenus sur prêts ou créances rattachées à des participations, sur les produits de cession des valeurs mobilières de placement ainsi que l'impact lié aux flux d'échange de taux dans le cadre d'opérations de couverture de taux.

Les autres résultats financiers regroupent notamment les charges liées aux obligations locatives et aux redevances contractuelles sur immeubles de placement.

2.3.21 Tableau des flux de trésorerie

Le tableau est présenté selon la méthode indirecte conformément à l'option offerte par la norme IAS 7. La charge d'impôt est présentée globalement dans les flux opérationnels. Les intérêts financiers versés sont portés en flux de financement, les intérêts perçus figurent dans les flux d'investissement. Les dividendes versés sont classés en flux de financement.

2.3.22 Secteurs opérationnels

La norme IFRS 8 - Secteurs opérationnels impose la présentation d'une information par secteur opérationnel conforme à l'organisation de la Société et à son système de reporting interne, établi selon les méthodes de comptabilisation et d'évaluation IFRS. Un secteur opérationnel représente une activité de la Société qui encourt des produits et des charges et dont le résultat opérationnel est régulièrement examiné par la Gérance de la Société d'une part et ses dirigeants opérationnels d'autre part. Chaque secteur dispose d'informations financières isolées.

Le reporting interne de la Société repose sur l'analyse du résultat de la période selon :

• un cash-flow courant des opérations (FFO¹ ),
• des variations de valeur latentes ou réalisées, des charges calculées et des frais de transaction.

Selon ces deux axes d'analyse, le résultat opérationnel qui s'entend, dans ce cadre, y compris le résultat des sociétés mises en équivalence, est suivi par secteur opérationnel.

Les actifs comptables (et certains passifs associés) sont également suivis par secteur opérationnel dès lors qu'ils sont directement liés ou affectables à un secteur ; ils représentent l'actif économique du secteur considéré.

Les secteurs opérationnels de la Société sont :

• Commerce : l'activité des centres commerciaux en exploitation et en développement,
• Logement : l'activité de promotion résidentielle,

¹ Fund From Operations

• Immobilier d'entreprise : l'activité de promotion, de services et d'investissement,
• Nouvelles activités : : asset management immobilier (fonds grands publics et club deal institutionnels), data center de petites tailles et infrastructures immobilières de production et de distribution d'énergie renouvelable exercé dans le cadre d'un modèle de « promoteur/asset manager »,
• Des éléments de réconciliation appelés « Autres (Corporate) » permettent de rapprocher ces différents éléments de reporting aux indicateurs comptables.

Le coût de l'endettement, les variations de valeur des instruments financiers et leurs résultats de cession, l'impôt et le résultat des minoritaires ne sont pas directement affectables par secteur. Certains éléments de bilan tels les actifs et les passifs financiers sont réputés non affectables ou certains impôts différés actifs correspondant à l'activation de déficits fiscaux.

Dans le cadre des opérations courantes du Groupe :

1. Le Cash-flow courant des opérations (FFO)

Il mesure la création de richesse disponible pour la politique de distribution au travers du résultat net, part du Groupe du Cash-flow courant des opérations (FFO). Il s'entend comme étant le résultat net, part du Groupe (ou, autrement dit, part revenant aux propriétaires de la société mère) hors les variations de valeur, les charges calculées, les frais de transaction.

Les principaux agrégats du Cash-flow opérationnel suivis par le Groupe dans le reporting interne sont :

• Les produits nets du secteur y compris les dépréciations d'actifs courants :
• Commerce : les loyers nets,
• Logement et Immobilier d'entreprise : la marge immobilière.
• Les frais de structure nets qui regroupent les prestations de services venant absorber une partie des frais de structure et les charges d'exploitation, qui s'entendent comme étant les charges de personnel, les autres charges de fonctionnement, les autres produits et autres charges du secteur et les dépenses couvertes par des reprises de provisions utilisées (y.c le retraitement des loyers fixes lié à l'application de la norme IFRS 16 – Contrats de location).
• La part des Cash-flow courant des co-entreprises (jointventures) ou sociétés associées.

Le coût de l'endettement net correspond au coût de l'endettement net hors les charges calculées qui correspondent notamment à l'étalement des frais d'émission d'emprunt (et qui sont présentées dans les variations de valeur, charges calculées et indemnités de transaction).

Les autres résultats financiers correspondent essentiellement aux charges liées aux obligations locatives et aux redevances contractuelles sur immeubles de placement.

L'impôt (FFO) correspond à l'impôt exigible de la période hors les impôts différés et hors les impôts exigibles afférents aux écarts de valeur (exit tax etc.).

2. Les variations de valeur, les charges calculées et les indemnités de transaction

Les variations de valeur mesurent la création de valeur accumulée ou réalisée par la Société durant la période.

L'indicateur pertinent de suivi de la création de valeur est la variation de l'Actif Net Réévalué de continuation auquel participe le Cash-flow courant des opérations (FFO). Cet indicateur de gestion est présenté de façon détaillée dans le rapport d'activité.

Les principaux agrégats opérationnel suivis par le Groupe dans le reporting interne sont :

• Les variations de valeurs qui concernent les gains et pertes du secteur Commerce :
• sur cessions d'actifs et, le cas échéant, les indemnités exceptionnelles reçues et assimilables sur le plan économique à la valeur d'un actif cédé,
• sur valeur des immeubles de placement comprenant d'une part les ajustements de valeur des immeubles évalués à la juste valeur (y compris les droits d'utilisation) ou destinés à la vente et d'autre part les pertes de valeur des immeubles évalués au coût.

• Les charges calculées qui regroupent :

• les charges ou dotations nettes de la période liées aux paiements en actions ou aux autres avantages octroyés au personnel,
• les dotations aux amortissements ou dépréciations nettes des reprises au titre des actifs non courants autres que les immeubles de placement y compris celles relatives aux actifs incorporels ou aux écarts d'acquisition identifiés lors des regroupements d'entreprises et les droits d'utilisation sur immobilisations corporelles et incorporelles,
• les dotations aux provisions non courantes nettes des reprises utilisées ou non utilisées.
• Les indemnités de transaction regroupent les honoraires et autres charges non récurrents engagés au titre des opérations de corporate développement qui ne sont pas éligibles à la capitalisation (par ex. les frais engagés au titre des regroupements d'entreprises ou prises de participation aboutis ou non) ou qui ne sont pas éligibles à la catégorie des frais d'émission (par exemple, certaines commissions engagées au titre de la gestion du capital). Sont également inclus les produits ou indemnités (frais) ne relevant pas de la marche courante des affaires de la Société.

Sont ensuite présentées, les variations de valeur et résultats de cession des instruments financiers qui représentent les ajustements de valeurs des instruments financiers évalués à la juste valeur ainsi que l'effet de l'actualisation des créances et dettes. Les résultats de cession des instruments financiers représentent les soultes

engagées dans la période au titre de la restructuration ou l'annulation des instruments financiers.

3. Ligne Minoritaires

La ligne relative aux minoritaires correspond à la part du résultat attribuable aux actionnaires minoritaires des filiales réparti entre la part du cash-flow courant des opérations (FFO) et la part revenant aux actionnaires minoritaires des filiales sur variations de valeur, charges calculées, indemnités de transaction et impôt différé.

Dans le cadre des opérations de nature exceptionnelle, les contrats sont analysés très spécifiquement et les indicateurs présentés ci-dessus peuvent être amenés à être ajustés, c'est-à-dire, des reclassements en accord avec la présentation dans les reportings internes peuvent être effectués afin de donner une meilleure lisibilité de l'opération concernée.

NOTE 3 INFORMATION SUR LES SECTEURS OPÉRATIONNELS

3.1 Eléments du bilan par secteur opérationnel

Au 31 décembre 2022

En millions d'euros	Commerce	Logement	Immobilier d'entreprise	Nouvelles activités	Autres	TOTAL
Actifs et passifs opérationnels
Immobilisations incorporelles	17,7	290,2	21,5	2,2	12,7	344,3
Immobilisations corporelles	0,7	22,4	0,0	0,0	2,2	25,2
Droits d'utilisation sur Immobilisations corporelles et incorporelles	0,2	122,8	0,1	–	0,1	123,1
Immeubles de placement	4 074,8	0,1	12,5	–	–	4 087,4
Titres et créances sur les sociétés en équivalence	158,2	179,2	154,3	(0,0)	–	491,7
Besoin en fonds de roulement d'exploitation	49,8	865,0	24,4	0,1	(19,1)	920,2
Total actifs et passifs opérationnels	4 301,5	1 479,5	212,8	2,2	(4,1)	5 991,9

Au 31 décembre 2021

En millions d'euros	Commerce	Logement	Immobilier d'entreprise	Autres	TOTAL
Actifs et passifs opérationnels
Immobilisations incorporelles	18,0	282,3	21,5	10,6	332,5
Immobilisations corporelles	0,7	24,7	–	2,3	27,8
Droits d'utilisation sur Immobilisations corporelles et incorporelles	0,3	127,9	0,1	0,1	128,4
Immeubles de placement	4 140,6	0,2	36,0	–	4 176,8
Titres et créances sur les sociétés en équivalence	121,9	170,7	166,8	–	459,4
Besoin en fonds de roulement d'exploitation	58,7	682,0	13,1	(23,2)	730,6
Total actifs et passifs opérationnels	4 340,2	1 288,0	237,5	(10,2)	5 855,5

3.2 Compte de résultat analytique par secteur opérationnel

Se référer au compte de résultat analytique des annexes.

3.3 Réconciliation de l'état du résultat global consolidé et du compte de résultat analytique

3.3.1 Etat du résultat global décomposé selon le même axe que le compte de résultat analytique

Variation de Variation de valeurs, valeurs, Cash-flow Cash-flow charges charges courant des courant des En millions d'euros calculées, Total calculées, Total opérations opérations frais de frais de (FFO) (FFO) transaction transaction (VV) (VV) Revenus locatifs 210,2 – 210,2 186,7 – 186,7 Charges du foncier (3,6) – (3,6) (1,9) – (1,9) Charges locatives non récupérées (10,4) – (10,4) (8,9) – (8,9) Charges refacturées aux preneurs 58,8 – 58,8 55,1 – 55,1 Charges locatives (69,2) – (69,2) (64,0) – (64,0) Autres charges (0,3) – (0,3) (1,6) – (1,6) Dotations nettes aux provisions sur actif circulant (2,3) – (2,3) (11,8) – (11,8) Loyers nets 193,7 – 193,7 162,5 – 162,5 Chiffre d'affaires 2 748,6 – 2 748,6 2 796,2 0,0 2 796,2 Coûts des ventes (2 417,9) (0,6) (2 418,6) (2 446,4) (0,1) (2 446,5) Charges commerciales (104,2) – (104,2) (102,4) (0,0) (102,4) Dotations nettes aux provisions sur actif circulant (33,6) (0,6) (34,2) (10,3) 0,2 (10,1) Amortissement des relations clientèles – (1,5) (1,5) – – – Marge immobilière 192,9 (2,8) 190,1 237,1 0,1 237,2 Prestations de services externes 54,4 – 54,4 46,9 – 46,9 Production immobilisée et stockée 242,1 – 242,1 196,6 – 196,6 Charges de personnel (244,4) (26,7) (271,1) (223,9) (29,7) (253,6) Autres charges de structure (78,5) 0,1 (78,3) (68,0) (0,0) (68,1) Dotations aux amortissements des biens d'exploitation – (29,0) (29,0) – (29,5) (29,5) Frais de structure nets (26,3) (55,6) (81,9) (48,4) (59,3) (107,6) Autres produits et charges (6,7) (0,0) (6,7) (9,0) (0,9) (9,8) Dotations aux amortissements – (0,1) (0,1) – (0,2) (0,2) Frais de transaction – (14,5) (14,5) – (14,9) (14,9) Autres (6,7) (14,6) (21,3) (9,0) (15,9) (24,9) Produits de cessions d'actifs de placement – 76,5 76,5 – 8,9 8,9 Valeur comptable des actifs cédés – (74,2) (74,2) – (10,2) (10,2) Résultat sur cession d'actifs de placement – 2,3 2,3 – (1,3) (1,3) Variations de valeur des immeubles de placement – 45,8 45,8 – 39,9 39,9 Pertes de valeur nettes sur immeubles de placement évalués au coût – (18,7) (18,7) – (4,8) (4,8) Pertes de valeur nettes sur autres actifs immobilisés – 0,2 0,2 – (1,2) (1,2) Dotations nettes aux provisions – 0,3 0,3 – (11,5) (11,5) RESULTAT OPERATIONNEL AVANT QUOTE-PART DU RESULTAT NET 353,5 (43,1) 310,4 342,3 (54,0) 288,3 DES ENTREPRISES MISES EN EQUIVALENCE Quote-part de résultat des sociétés mises en équivalence 64,0 7,0 71,0 24,3 (5,2) 19,1 RESULTAT OPERATIONNEL APRES QUOTE-PART DU RESULTAT NET 417,5 (36,1) 381,4 366,6 (59,2) 307,4 DES ENTREPRISES MISES EN EQUIVALENCE Coût de l'endettement net (34,3) 10,5 (23,8) (49,2) (5,4) (54,6) Charges financières (51,9) 10,5 (41,4) (63,1) (5,4) (68,5) Produits financiers 17,5 – 17,5 13,9 – 13,9 Autres résultats financiers (26,1) (0,2) (26,3) (20,1) (8,6) (28,7) Variation de valeur et résultat de cessions des instruments financiers – 123,0 123,0 – 5,7 5,7 Résultat de cession de participation (a) 28,7 9,8 38,5 38,3 7,9 46,2 Résultat avant impôts 385,8 107,0 492,8 335,7 (59,6) 276,1 Impôt sur les résultats (35,2) (33,1) (68,3) (20,1) 6,2 (13,9) RESULTAT NET 350,6 73,9 424,5 315,6 (53,4) 262,1 dont Résultat net, part des actionnaires d'Altarea SCA 275,4 51,4 326,8 264,4 (52,7) 211,6 dont Résultat net, part des actionnaires minoritaires des filiales (75,2) (22,5) (97,7) (51,2) 0,7 (50,5) Nombre moyen d'actions non dilué 20 158 331 20 158 331 20 158 331 18 024 260 18 024 260 18 024 260 Résultat net, part des actionnaires d'Altarea SCA de base par action (€) 13,66 2,55 16,21 14,67 (2,93) 11,74 Nombre moyen d'actions dilué 20 649 592 20 649 592 20 649 592 18 424 086 18 424 086 18 424 086 Résultat net, part des actionnaires d'Altarea SCA dilué par action (€) 13,34 2,49 15,83 14,35 (2,86) 11,49		31/12/2022		31/12/2021

(a) Le résultat de cession de participation a été réaffecté à chacune des activités d'appartenance au résultat de cession d'actifs/variations de valeurs des immeubles de placement lorsqu'il s'agit d'une participation antérieurement consolidée en intégration globale ou à la quote-part de résultat des sociétés mises en équivalence lorsqu'il s'agit d'une participation antérieurement consolidée en mise en équivalence.

3.3.2 Réconciliation du résultat opérationnel entre les deux comptes de résultat

	31/12/2022						31/12/2021
En millions d'euros	Com merce	Loge ment	IE (1)	Nouvelles activités	Autres	TOTAL	Com merce	Loge ment	IE (1)	Autres	TOTAL
Loyers nets	193,7	–	–	–	–	193,7	162,5	–	–	–	162,5
Marge Immobilière	(1,3)	154,2	37,2	–	(0,0)	190,1	(0,9)	204,0	34,2	(0,1)	237,2
Frais de structure	(10,2)	(50,3)	(10,9)	(1,6)	(8,9)	(81,9)	(15,6)	(72,3)	(13,4)	(6,3)	(107,6)
Autres	(3,1)	(1,7)	0,4	(0,1)	(16,7)	(21,3)	(9,5)	(5,4)	1,4	(11,3)	(24,9)
Résultat sur cession d'actifs de placement	2,3	–	–	–	–	2,3	(1,3)	–	–	–	(1,3)
Ajustements de valeur	27,5	0,1	(0,3)	–	–	27,3	33,1	(1,2)	2,0	–	33,9
Dotation nette aux provisions	1,3	(0,8)	(0,4)	(0,0)	0,2	0,3	(10,6)	(1,1)	(0,2)	0,3	(11,5)
Quote-part de résultat des sociétés mises en équivalence	5,9	8,2	56,9	(0,0)	–	71,0	0,8	11,4	7,0	–	19,1
RESULTAT OPERATIONNEL (Etat du résultat global consolidé)	216,1	109,7	82,8	(1,7)	(25,5)	381,4	158,4	135,4	31,0	(17,4)	307,4
Reclassement de résultats sur cession des participations			28,7			28,7			38,3		38,3
RESULTAT OPERATIONNEL (Compte de résultat analytique)	216,1	109,7	111,6	(1,7)	(25,5)	410,1	158,4	137,7	69,3	(19,7)	345,8

(1) IE : Immobilier d'entreprise

3.4 Chiffre d'affaires par zone géographique et par secteur opérationnel

Par zone géographique

			31/12/2022				31/12/2021
En millions d'euros	France	Italie	Espagne	Autres	Total	France	Italie	Espagne	Autres	Total
Revenus locatifs	191,4	6,2	12,6	–	210,2	170,8	6,3	9,5	–	186,7
Prestations de services externes	29,4	1,5	0,3	–	31,3	22,2	1,3	0,3	–	23,8
Chiffre d'affaires promotion	–	–	–	–	–	–	6,4	–	–	6,4
Commerce	220,8	7,7	12,9	–	241,5	193,0	14,0	9,8	–	216,8
Chiffre d'affaires	2 458,5	–	–	–	2 458,5	2 484,7	–	–	–	2 484,7
Prestations de services externes	11,1	–	–	–	11,1	13,3	–	–	–	13,3
Logement	2 469,7	–	–	–	2 469,7	2 498,0	–	–	–	2 498,0
Chiffre d'affaires	290,0	–	–	–	290,0	305,2	–	–	–	305,2
Prestations de services externes	11,4	–	–	0,5	11,9	9,3	–	–	0,4	9,8
Immobilier d'entreprise	301,4	–	–	0,5	301,9	314,5	–	–	0,4	314,9
Autres (Corporate)	0,1	–	–	–	0,1	0,1	–	–	–	0,1
TOTAL	2 992,0	#REF! 7,7	12,9	0,5	#REF! 3 013,2	#REF! 3 005,6	14,0	#REF! 9,8	0,4	3 029,8

Le Groupe Altarea opère principalement en France, en Italie et en Espagne en 2022, comme en 2021.

Un client a représenté plus de 10 % du chiffre d'affaires du Groupe dans le secteur du Logement, soit 414,1 millions d'euros en 2022 et 489,5 millions d'euros en 2021.

NOTE 4 FAITS SIGNIFICATIFS ET EVOLUTION DU PERIMETRE DE CONSOLIDATION

4.1 Faits significatifs

Commerce

Conformément aux accords de partenariats annoncés en juin 2021, Altarea et Crédit Agricole Assurances ont finalisé leur partenariat portant sur la création du fonds Alta Infrastructures spécialisé dans le commerce dans les gares européennes.

Ainsi, au 1er trimestre 2022, Altarea a cédé 49% des sociétés exploitant les concessions de commerces portant sur la Gare Montparnasse et 5 gares en Italie (Milan, Turin, Rome, Padoue et Naples).

En juillet, SCOR, MRM et Altarea ont annoncé un partenariat visant à accélérer le développement stratégique de MRM. En décembre, Altarea a finalisé l'apport des centres commerciaux de Flins et Ollioules à MRM, pour un montant de 90,4 millions d'euros, rémunérés pour partie en cash et pour partie en actions MRM. A l'issue de cette opération, Altarea détient 15,9 % du capital de MRM.

Après la réussite de la transformation de la gare Paris-Montparnasse, Altarea mène un projet majeur de restructuration des espaces commerciaux de la gare Paris-Austerlitz, qui représentera à terme près de 20 000 m² de commerces directement connectés à la gare. Le permis de construire étant désormais purgé de tout recours, Altarea et SNCF Gares & Connexions ont signé en fin d'année les accords définitifs permettant d'envisager un lancement des travaux en 2023.

Logement

Bien que le marché du logement neuf demeure en sous-offre structurelle par rapport aux besoins dans la plupart des grandes villes, il est, depuis le début de l'année 2022, contraint par de nombreux facteurs défavorables tant au niveau macro-économique (hausse des taux d'intérêt, taux d'usure, taux d'effort maximum de 35 % du revenu, inflation et pouvoir d'achat) que géopolitique (guerre en Ukraine et pénuries/tensions énergétiques).

Les conditions d'accès au financement, l'envie et le pouvoir d'achat immobilier se sont érodés tout au long de l'année, entrainant une baisse des ventes au dernier trimestre, et affectant l'ensemble des clientèles : particuliers en résidence principale, particuliers investisseurs et acquéreurs institutionnels.

En conséquence, Altarea, dont les ventes étaient encore en croissance au 3ème trimestre 2022, a mis en place une plus grande sélectivité dans ses projets pour donner la priorité à l'écoulement des programmes en cours et au développement des projets les plus rentables et aux taux d'écoulement les plus rapides. Cette politique a mené à décaler certains lancements commerciaux ainsi que des acquisitions de terrains initialement prévues fin 2022.

Immobilier d'Entreprise

Grand Paris

Le Groupe a connu des avancées significatives, notamment sur les grandes opérations d'investissement :

• vente en juillet à La Française REM du Campus Cyber à Paris-la Défense, un immeuble de bureaux de 26 500 m² ;

• la livraison des trois immeubles de bureaux au sein du grand projet mixte Issy-Cœur de Ville labellisés BEPOS (bâtiment à énergie positive) et destinés à héberger le siège de la Caisse Nationale de Prévoyance (CNP) début 2023 ;

• la vente à Crédit Agricole Assurances des derniers 10 % détenus dans Bridge, le siège social mondial d'Orange à Issy-les-Moulineaux (58 000 m²) ;

• la commercialisation partielle de Landscape à La Défense auprès de ManpowerGroup France, Vitogaz et Rubis Energie, réalisant ainsi la plus grande transaction pour un immeuble de grande hauteur (IGH) de bureau de l'année ;

• le démarrage des travaux de démolition de l'immeuble situé sur la parcelle qui accueillera Bellini, futur siège de Swiss Life France à La Défense acquis par Swiss Life Asset Managers fin 2021 ;

• la maîtrise de plusieurs nouvelles opérations de promotion dont la réhabilitation de l'ancien siège de CACEIS à proximité immédiate de la gare Paris-Austerlitz pour le compte de Crédit Agricole Assurances.

Métropoles régionales

1 er promoteur d'Immobilier d'entreprise en Régions, Altarea a su capitaliser sur son savoir-faire pour répondre aux attentes de ce marché en fort développement. L'année 2022 confirme cette tendance, avec notamment :

• la signature de nombreux CPI et VEFA, par exemple pour KI à Lyon (CPI), le projet de rénovation de l'ancien siège de la CERA ou Hill Side dans le quartier Jolimont à Toulouse avec Tivoli Capital,

• la maîtrise de sept nouvelles opérations (170 000 m²), parmi lesquelles le nouveau campus de l'ESSCA à Aix-en-Provence, et plusieurs opérations de bureau dans le Grand-Ouest.

Logistiques

Présent sur ce segment depuis près de 20 ans, le Groupe renforce son positionnement historique sur les grandes plateformes et se structure cette année sur le segment de la logistique urbaine avec :

• le lancement d'un nouveau projet aux portes de Lyon, Ecoparc Côtière, mixant logistique XXL (50 000 m²) et locaux d'activité (20 000 m²) et la poursuite du développement des 8 autres projets en cours sur l'axe nord-sud et l'arc atlantique ;

• le succès d'un premier projet de logistique urbaine « La Manufacture de Reuilly » mené en partenariat avec Corsalis Logistics Real Estate portant sur la restructuration d'un bâtiment en plein Paris loué à La Belle Vie (leader français des courses à domicile) puis vendue à un fonds géré par AEW.

Rachat sur trois souches obligataires

Altarea a réalisé avec succès deux offres publiques de rachat partiel sur trois souches d'obligations senior existantes (Altarea juillet 2024, Altareit juillet 2025 et Altarea janvier 2028), pour un nominal de 331,5 millions d'euros au total (respectivement 120,3 millions, 161,2 millions et 50 millions d'euros), complétées par des rachats au fil de l'eau pour un nominal de 10,8 millions d'euros au total.

Ces opérations permettent au Groupe de fixer le niveau de ses liquidités de manière optimale grâce à une gestion proactive de ses passifs sur les marchés de capitaux afin d'optimiser le niveau de trésorerie disponible ainsi que le volume et le coût de son endettement financier.

Renforcement des fonds propres

Le Groupe a renforcé ses capitaux propres consolidés de 9,3 millions d'euros dans le cadre du FCPE des salariés qui a souscrit à une augmentation de capital réservée (entrainant la création de 82 533 actions nouvelles) témoignant ainsi de l'engagement et de la confiance des collaborateurs.

Modification des modalités de paiement du dividende

A la suite du Conseil de surveillance du 25 avril, il a été décidé de modifier les modalités de paiement du dividende annuel comme suit :

• le montant du dividende proposé au titre de l'exercice 2021 est inchangé à 9,75 €/action (vs 9,50 € l'année dernière),

• la date de versement du dividende a été fixée au 31 mai 2022 (contre le 28 juin initialement) avec une date de détachement au 27 mai,

• le versement du dividende a été intégralement effectué en numéraire (suppression de l'option de paiement partiel en actions), à hauteur de 199,8 millions d'euros.

Primonial

Le 2 mars 2022, Altarea a informé le public que l'acquisition du groupe Primonial ne pouvait être réalisée dans les conditions convenues dans les accords. Altarea considère que les Vendeurs n'ont pas respecté les stipulations du protocole d'acquisition signé en juillet 2021, lequel est devenu caduc.

Suite à la non-réalisation de l'acquisition de Primonial, la Société et sa filiale indirecte Alta Percier ont été assignées devant le Tribunal de commerce de Paris par les vendeurs différents groupes d'actionnaires de Primonial (fonds d'investissement et managers) - en vue d'obtenir l'indemnisation du préjudice qu'ils estiment avoir subi. Altarea et Alta Percier s'opposent aux demandes formulées qu'elles considèrent infondées et considèrent tout à l'inverse que ce sont les vendeurs qui sont à l'origine de l'échec de l'opération. Altarea sollicite ainsi leur condamnation au paiement de dommages et intérêts au titre des préjudices que le Groupe a subis. A cet effet, Altarea et Alta Percier ont régularisé le 20 juin 2022 devant le Tribunal de commerce de Paris des conclusions en réponse et intervention volontaire.

Dans leurs conclusions en réplique des 21 novembre 2022 et 16 janvier 2023, les différents groupes d'actionnaires ont maintenu et développé leur argumentation et ont allégué respectivement un préjudice de 118 988 650 euros pour les vendeurs managers et de 588 082 058,50 euros en l'état, pour les fonds d'investissement.

Connaissance prise de l'ensemble des demandes adverses, Altarea maintient sa position selon laquelle sa responsabilité n'est pas engagée, la non-réalisation de l'opération étant, à son sens, imputable aux vendeurs, de sorte que ces derniers ne sauraient se prévaloir de préjudices qui sont infondés et injustifiés au regard des éléments de fait et de droit. Altarea développera son argumentation dans ses prochaines conclusions en réplique.

A la date de publication des comptes annuels du Groupe, la procédure est en cours.

4.2 Périmètre

Les principales sociétés du périmètre, sélectionnées selon des critères de chiffre d'affaires et de total actif, sont les suivantes:

					31/12/2022			31/12/2021
SOCIÉTÉ	FORME JURIDIQUE	SIREN		Méthode	Intérêt	Intégration	Méthode	Intérêt	Intégration
ALTAREA	SCA	335480877	société mère	IG	100,0%	100,0%	IG	100,0%	100,0%
Commerce France
ALTAREA FRANCE	SCA	324814219		IG	100,0%	100,0%	IG	100,0%	100,0%
NR 21 FONDS PROXIMITE	SCA SNC	335480877 348024050	entreprise associée	IG ME	96,8% 25,0%	100,0% 25,0%	IG ME	96,8% 25,0%	100,0% 25,0%
MRM	SCA	311765762	co-entreprise	ME	15,9%	15,9%	NI	0,0%	0,0%
ALDETA	SASU	311765762		IG	33,3%	100,0%	IG	33,3%	100,0%
ALTA BLUE	SAS	522193796		IG	33,3%	100,0%	IG	33,3%	100,0%
ALTAREA PROMOTION COMMERCE	SNC	420490948		IG	100,0%	100,0%	IG	100,0%	100,0%
ALTA CRP AUBERGENVILLE ALTA AUSTERLITZ	SNC SNC	451226328 812196616		IG IG	51,0% 100,0%	100,0% 100,0%	IG IG	51,0% 100,0%	100,0% 100,0%
BERCY VILLAGE	SCI	384987517		IG	51,0%	100,0%	IG	51,0%	100,0%
ALTA CARRE DE SOIE	SCI	449231463	co-entreprise	ME	50,0%	50,0%	ME	50,0%	50,0%
FONCIERE CEZANNE MATIGNON	SNC	348024050		IG	100,0%	100,0%	IG	100,0%	100,0%
FONCIERE ALTAREA	SASU	353900699		IG	100,0%	100,0%	IG	100,0%	100,0%
SOCIETE D'AMENAGEMENT DE LA GARE DE L'EST	SNC	481104420		IG	51,0%	100,0%	IG	51,0%	100,0%
ALTA CRP GENNEVILLIERS ALTA GRAMONT	SNC SAS	488541228 795254952		IG IG	51,0% 51,0%	100,0% 100,0%	IG IG	51,0% 51,0%	100,0% 100,0%
ALTA CRP GUIPAVAS	SNC	451282628		IG	51,0%	100,0%	IG	51,0%	100,0%
LIMOGES INVEST	SCI	488237546		IG	50,9%	100,0%	IG	50,9%	100,0%
SNC MACDONALD COMMERCES	SNC	524049244	entreprise associée	ME	25,0%	25,0%	ME	25,0%	25,0%
ALTAREA MANAGEMENT	SNC	509105375		IG	100,0%	100,0%	IG	100,0%	100,0%
ALTA-MONTPARNASSE	SNC	524049244		IG	51,0%	100,0%	IG	100,0%	100,0%
RETAIL PARK LES VIGNOLES OPCI ALTA COMMERCE EUROPE	SNC SPPICAV	512086117	co-entreprise	IG ME	51,0% 29,9%	100,0% 29,9%	IG ME	51,0% 29,9%	100,0% 29,9%
ALTA QWARTZ	SNC	433806726		IG	100,0%	100,0%	IG	100,0%	100,0%
CENTRE COMMERCIAL DE THIAIS	SNC	479873234		IG	51,0%	100,0%	IG	51,0%	100,0%
ALTA CRP LA VALETTE	SNC	494539687		IG	51,0%	100,0%	IG	51,0%	100,0%
Commerce Italie
ALTAGARES ALTAREA ITALIA	SRL SRL	NA NA		IG IG	51,0% 100,0%	100,0% 100,0%	IG IG	100,0% 100,0%	100,0% 100,0%
Commerce Espagne
ALTAREA ESPANA	SRL	NA		IG	100,0%	100,0%	IG	100,0%	100,0%
ALTAREA PATRIMAE	SRL	NA		IG	100,0%	100,0%	IG	100,0%	100,0%
Logement
ALTAREIT	SCA	552091050		IG	99,9%	100,0%	IG	99,9%	100,0%
COGEDIM RESIDENCES SERVICES	SNC	394648455	co-entreprise	ME	64,9%	65,0%	ME	64,9%	65,0%
ALTAREA COGEDIM IDF GRANDE METROPOLE	SNC	810928135		IG	99,9%	100,0%	IG	99,9%	100,0%
ALTAREA COGEDIM GRANDS PROJETS	SNC	810926519		IG	99,9%	100,0%	IG	99,9%	100,0%
ALTAREA COGEDIM REGIONS SEVERINI	SNC SNC	810847905 848899977		IG IG	99,9% 99,9%	100,0% 100,0%	IG IG	99,9% 99,9%	100,0% 100,0%
XF Investment	SAS	507488815		IG	99,9%	100,0%	NI	0,0%	0,0%
ALTA FAUBOURG	SASU	444560874		IG	99,9%	100,0%	IG	99,9%	100,0%
PITCH PROMOTION	SAS	450042338		IG	99,9%	100,0%	IG	99,9%	100,0%
MARSEILLE MICHELET	SNC	792774382		IG	99,9%	100,0%	IG	99,9%	100,0%
COEUR MOUGINS	SNC	453830663		IG	99,9%	100,0%	IG	99,9%	100,0%
ISSY COEUR DE VILLE ISSY COEUR DE VILLE COMMERCES	SNC SNC	830181079 828184028		IG IG	99,9% 99,9%	100,0% 100,0%	IG IG	99,9% 99,9%	100,0% 100,0%
HP	SAS	480309731		IG	99,9%	100,0%	IG	99,9%	100,0%
HISTOIRE ET PATRIMOINE DEVELOPPEMENT	SAS	480110931		IG	99,9%	100,0%	IG	99,9%	100,0%
MERIMEE	SNC	849367016		IG	99,9%	100,0%	IG	99,9%	100,0%
HISTOIRE ET PATRIMOINE PROMOTION	SASU	792751992		IG	99,9%	100,0%	IG	99,9%	100,0%
ALTAREA COGEDIM ZAC VLS SAS VILLECRESNES D'ATTILY	SNC SAS	811910447 843230483		IG IG	99,9% 69,9%	100,0% 100,0%	IG IG	99,9% 69,9%	100,0% 100,0%
BEZONS COEUR DE VILLE A1 & A2- LOGEMENTS	SCCV	819929845		IG	99,9%	100,0%	IG	99,9%	100,0%
GIF MOULON A4	SCCV	830886115		IG	25,0%	100,0%	IG	25,0%	100,0%
BOBIGNY COEUR DE VILLE	SNC	838941011		IG	99,9%	100,0%	IG	99,9%	100,0%
TOULOUSE GUILLAUMET	SNC	841374390		IG	64,9%	100,0%	IG	64,9%	100,0%
MEUDON - PAUL DEMANGE	SCCV	853608511	co-entreprise	ME	49,9%	50,0%	ME	49,9%	50,0%
ALBIZZIA LYON CONFLUENCE GARENNE FERRY FAUVELLES	SCCV SCCV	882282056 894504083	co-entreprise co-entreprise	ME ME	30,0% 49,9%	30,0% 50,0%	ME ME	30,0% 49,9%	30,0% 50,0%
PITCH IMMO	SASU	422989715		IG	99,9%	100,0%	IG	99,9%	100,0%
MAISONS ALFORT 2011	SNC	530224419	entreprise associée	ME	49,9%	50,0%	ME	49,9%	50,0%
LACASSAGNE BRICKS	SCCV	817783749	entreprise associée	ME	50,9%	51,0%	ME	50,9%	51,0%
PIN BALMA CHATEAU CAMAS	SCCV	821556230	co-entreprise	ME	54,9%	55,0%	ME	54,9%	55,0%
ARTCHIPEL	SCCV	841150071		IG	99,9%	100,0%	IG	99,9%	100,0%
RUEIL COLMAR CLICHY ROGUET	SCCV SCCV	851750968 880090212		IG IG	69,9% 50,9%	100,0% 100,0%	IG IG	69,9% 50,9%	100,0% 100,0%

					31/12/2022			31/12/2021
	FORME
SOCIÉTÉ L'ISLE D'ABEAU SAINT HUBERT	JURIDIQUE SCCV	SIREN 851793596	co-entreprise	Méthode ME	Intérêt 47,4%	Intégration 47,5%	Méthode ME	Intérêt 47,4%	Intégration 47,5%
RUEIL HIGH GARDEN	SCCV	887670115		IG	99,9%	100,0%	IG	59,9%	100,0%
BONDOUFLE ZAC DU GRAND PARC IG	SCCV	889279592		IG	50,9%	100,0%	NI	0,0%	0,0%
LE CLOS DES VIGNES	SCCV	884097114		IG	50,9%	100,0%	IG	50,9%	100,0%
Toulouse Arènes ILOT 3.1 T1 et T2	SAS	814795779	entreprise associée	ME	39,9%	40,0%	ME	39,9%	40,0%
COGEDIM HAUTS DE FRANCE	SNC	420810475		IG	99,9%	100,0%	IG	99,9%	100,0%
COGEDIM GESTION	SNC	380375097		IG	99,9%	100,0%	IG	99,9%	100,0%
COVALENS	SNC	309021277		IG	99,9%	100,0%	IG	99,9%	100,0%
COGEDIM PARIS METROPOLE	SNC	319293916		IG	99,9%	100,0%	IG	99,9%	100,0%
ASNIERES AULAGNIER COGEDIM GRAND LYON	SARL SNC	487631996 300795358	co-entreprise	ME IG	49,9% 99,9%	50,0% 100,0%	ME IG	49,9% 99,9%	50,0% 100,0%
COGEDIM MEDITERRANEE	SNC	312347784		IG	99,9%	100,0%	IG	99,9%	100,0%
COGEDIM PROVENCE	SNC	442739413		IG	99,9%	100,0%	IG	99,9%	100,0%
COGEDIM MIDI-PYRENEES	SNC	447553207		IG	99,9%	100,0%	IG	99,9%	100,0%
COGEDIM GRENOBLE	SNC	418868584		IG	99,9%	100,0%	IG	99,9%	100,0%
COGEDIM SAVOIES-LEMAN	SNC	348145541		IG	99,9%	100,0%	IG	99,9%	100,0%
COGEDIM AQUITAINE	SNC	388620015		IG	99,9%	100,0%	IG	99,9%	100,0%
COGEDIM ATLANTIQUE	SNC	501734669		IG	99,9%	100,0%	IG	99,9%	100,0%
COGEDIM LANGUEDOC ROUSSILLON	SNC	532818085		IG	99,9%	100,0%	IG	99,9%	100,0%
COGEDIM EST	SNC	419461546		IG	99,9%	100,0%	IG	99,9%	100,0%
COGEDIM SAS SURESNES VENDOME	SASU SAS	54500814 837535053		IG IG	99,9% 50,0%	100,0% 100,0%	IG IG	99,9% 50,0%	100,0% 100,0%
SAS CLICHY BOREALES	SAS	879035939	entreprise associée	ME	30,0%	30,0%	ME	30,0%	30,0%
CLICHY 33 LANDY	SAS	898926308		IG	50,0%	100,0%	IG	50,0%	100,0%
MEYLAN PLM 1	SCCV	879562213		IG	54,9%	100,0%	IG	54,9%	100,0%
ANNEMASSE VALLEES	SCCV	844058289		IG	71,9%	100,0%	IG	71,9%	100,0%
LYON LES MOTEURS	SNC	824866388		IG	99,9%	100,0%	IG	99,9%	100,0%
COGIMO	SAS	962502068		IG	99,9%	100,0%	IG	99,9%	100,0%
MENTON HAUT CAREI	SCCV	829544303		IG	59,9%	100,0%	IG	59,9%	100,0%
CALCADE DE MOUGINS	SNC	833132426		IG	50,9%	100,0%	IG	50,9%	100,0%
HORLOGE GASTON ROUSSEL	SCCV	832294664		IG	50,9%	100,0%	IG	50,9%	100,0%
61-75 PARIS AVENUE DE FRANCE	SCCV	830917100	co-entreprise	ME	49,9%	50,0%	ME	49,9%	50,0%
SURESNES BMV	SCCV	834261497		IG	50,0%	100,0%	IG	50,0%	100,0%
NEUILLY GALLIENI	SCCV	839954377		IG	69,9%	100,0%	IG	69,9%	100,0%
LES PANTINOISES LOT 6	SCCV	840317309		IG	50,0%	100,0%	IG	50,0%	100,0%
MONTREUIL D' ALEMBERT	SCCV	841085210		IG	99,9%	100,0%	IG	99,9%	100,0%
ASNIERES 94 GRESILLONS	SCCV	849115258		IG	50,9%	100,0%	IG	50,9%	100,0%
ROMAINVILLE ROUSSEAU	SCCV	852604909		IG	50,9%	100,0%	IG	50,9%	100,0%
ISSY GUYNEMER	SNC	891166209		IG	50,9%	100,0%	IG	50,9%	100,0%
BONDY TASSIGNY	SNC	892127432		IG	99,9%	100,0%	IG	69,9%	100,0%
CLICHY 132 BD JEAN JAURES	SCCV	890252513		IG	50,0%	100,0%	IG	50,9%	100,0%
SAINT MAUR CONDE	SCCV	897792156		IG	69,9%	100,0%	IG	69,9%	100,0%
MAISONS ALFORT MARTIGNY 18	SCCV	901641621		IG	69,9%	100,0%	IG	69,9%	100,0%
CLICHY RUE DU 19 MARS 1962	SNC	903468148		IG	50,0%	100,0%	IG	50,0%	100,0%
SCCV ASNIERES - 77 RUE DES BAS	SCCV	910066919		IG	50,9%	100,0%	NI	0,0%	0,0%
Immobilier d'entreprise
ALTAREA COGEDIM ENTREPRISE PROMOTION	SNC	535056378		IG	99,9%	100,0%	IG	99,9%	100,0%
PRD MONTPARNASSE 2	SCI	852712439	co-entreprise	ME	50,0%	50,0%	ME	50,0%	50,0%
PRD MONTPARNASSE 3	SCI	852712587	co-entreprise	ME	50,0%	50,0%	ME	50,0%	50,0%
80-98 RUE DE REUILLY	SCI	420762775		NI	0,0%	0,0%	IG	100,0%	100,0%
AF INVESTCO ARAGO	SNC	494382351	entreprise associée	ME	30,1%	30,1%	ME	30,1%	30,1%
AF INVESTCO 5	SNC	798601936	entreprise associée	ME	30,1%	30,1%	ME	30,1%	30,1%
AF INVESTCO 7	SNC	798601936	entreprise associée	ME	30,1%	30,1%	ME	30,1%	30,1%
B1	SCCV	853715829	co-entreprise	ME	33,3%	33,3%	ME	33,3%	33,3%
B2 B3	SCCV	852921899	co-entreprise	ME	50,0%	50,0%	ME	50,0%	50,0%
ALTA VAI HOLDCO A	SAS	424007425		IG	99,9%	100,0%	IG	99,9%	100,0%
FONCIERE ALTAREA MONTPARNASSE	SNC	847726650		IG	100,0%	100,0%	IG	100,0%	100,0%
PASCALHOLDCO	SPPICAV	809845951	entreprise associée	ME	15,0%	15,1%	ME	15,0%	15,1%
PASCALPROPCO	SASU	437929813	entreprise associée	ME	15,0%	15,1%	ME	15,0%	15,1%
PRD MONTPARNASSE	SCI	844634758	co-entreprise	ME	50,0%	50,0%	ME	50,0%	50,0%
ISSY COEUR DE VILLE PROMOTION BUREAUX	SNC	829845536		IG	99,9%	100,0%	IG	99,9%	100,0%

La liste complète des sociétés du périmètre est disponible sur simple demande auprès de la Direction des relations investisseurs investisseurs@altarea.com.

4.3 Evolution du périmètre de consolidation

En nombre de sociétés	31/12/2021	Acquisition	Création	Cession	Absorption, dissolution, déconsolidation	Changement de mode de consolidation	31/12/2022
Filiales en intégration globale	441	43	39		(45)	4	482
Coentreprises(a)	142	2	12		(10)	(4)	142
Entreprises associées(a)	71	1	5		(1)	–	76
Total	654	46	56	–	(56)	-	700

(a) Entités consolidées selon la méthode de la mise en équivalence.

4.3.1 Détail des acquisitions nettes de sociétés consolidées, trésorerie acquise déduite

En millions d'euros	31/12/2022	31/12/2021
Investissement en titres consolidés	(15,2)	(17,6)
Dette sur acquisition de titres de participation consolidés	–	–
Trésorerie des sociétés acquises	11,4	(0,1)
Total	(3,7)	(17,7)

Au cours de l'exercice, le Groupe a notamment

• acquis 100% d'un promoteur toulousain, XF,
• acquis de nouvelles sociétés dans le cadre du développement de nouvelles activités, ou dans le cadre du développement d'opérations de Promotion.

4.3.2 Détail des cessions de sociétés consolidées, trésorerie cédée déduite

Au cours de l'exercice,

• le Groupe a réalisé la vente à Crédit Agricole Assurances des derniers 10% détenus dans Bridge, le siège social mondial d'Orange à Issy – les – Moulineaux ;
• le Groupe a signé, en début d'année, un partenariat avec le Crédit Agricole Assurances qui porte sur les commerces de la gare Paris-Montparnasse et ceux de cinq gares italiennes. Les sociétés du partenariat sont désormais détenues à hauteur de 51% par le Groupe. Le partenaire est entré au capital des sociétés via augmentation de capital réservée dans chacune d'elles, et par acquisition de titres (donc cession de titres pour le Groupe). Conformément au pacte d'actionnaires, les activités pertinentes restent à la

main du Groupe, qui conserve ainsi le contrôle (au sens IFRS 10) de chacune des sociétés (sociétés consolidées par intégration globale).

4.4 Regroupements d'entreprises

Fin juillet 2022, le Groupe via sa filiale Alta Penthièvre a acquis 100% d'un promoteur toulousain, XF. A compter de cette date, l'ensemble des filiales est consolidé par intégration globale et sa performance commerciale est intégrée au secteur d'activité Logement.

Le prix d'acquisition de cette société s'élève à 11,5 millions d'euros.

Conformément à la norme IFRS 3 « Regroupements d'entreprises », les actifs acquis et les passifs assumés de la société ont été évalués à la juste valeur. Une fois ces valeurs constatées dans l'état de la situation financière à la date d'acquisition, 11,4 millions d'euros d'actifs incorporels et goodwill ont été comptabilisés.

L'écart d'acquisition est définitif et a été alloué au secteur d'activité du Groupe, Logement.

Le Groupe intégré contribue à hauteur de 12,5 millions d'euros au chiffre d'affaires du Groupe au 31 décembre 2022.

4.5 Titres et créances sur les sociétés mises en équivalence

En application des normes IFRS 10, 11 et 12, sont comptabilisées dans le poste titres et créances sur les sociétés mises en équivalence, les participations dans les co-entreprises, ainsi que dans les entreprises associées y compris les créances rattachées à ces participations.

4.5.1 Valeur en équivalence des co-entreprises et des entreprises associées et créances rattachées

En millions d'euros	31/12/2022	31/12/2021
Valeur en équivalence des co-entreprises	134,5	104,8
Valeur en équivalence des entreprises associées	69,7	44,0
Valeur des participations mises en équivalence	204,2	148,8
Créances sur co-entreprises	176,3	191,7
Créances sur entreprises associées	111,2	118,9
Créances sur participations mises en équivalence	287,5	310,6
Total des titres et des créances sur les participations mises en équivalence	491,7	459,4

Au 31 décembre 2022, la hausse de la valeur en équivalence des co-entreprises est essentiellement liée à la prise de participation dans MRM à hauteur de 15,9%.

Les créances sur co-entreprises et les créances sur entreprises associées sont relatives aux opérations de Promotion à hauteur de 256,8 millions d'euros.

4.5.2 Principaux éléments du bilan et du compte de résultat des co-entreprises et des entreprises associées

En millions d'euros	Co- Entreprises	Entreprises Associées		Co- Entreprises	Entreprises Associées	31/12/2021
Eléments du bilan en quote-part :
Actifs non courants	416,9	193,8	610,7	397,2	226,7	623,9
Actifs courants	468,8	224,8	693,7	453,4	250,0	703,5
Total Actifs	885,8	418,7	1 304,4	850,6	476,7	1 327,3
Passifs non courants	147,1	160,5	307,5	178,9	201,9	380,8
Passifs courants	604,2	188,5	792,7	566,9	230,9	797,8
Total Dettes	751,2	349,0	1 100,2	745,8	432,7	1 178,5
Actif net en équivalence	134,5	69,7	204,2	104,8	44,0	148,8

Eléments du compte de résultat en quote-part :

Résultat opérationnel	22,3	40,9	63,2	26,2	3,6	29,7
Coût de l'endettement net	(4,0)	(4,5)	(8,5)	(3,7)	(4,2)	(7,9)
Autres résultats financiers	(2,3)	(0,2)	(2,5)	(0,9)	(0,5)	(1,3)
Variation de valeur des instruments de couverture	1,8	2,0	3,7	0,5	0,2	0,7
Résultat de cession des participations	0,0	(0,0)	0,0	–	–	–
Résultat net avant impôt	17,8	38,2	56,0	22,1	(0,9)	21,2
Impôts sur les sociétés	15,3	(0,3)	15,0	(1,8)	(0,2)	(2,0)
Résultat net en équivalence (après impôt)	33,1	37,9	71,0	20,3	(1,1)	19,1
Résultat hors groupe	–	–	(0,0)	(0,0)	0,0	(0,0)
Résultat net, part du groupe	33,1	37,9	71,0	20,3	(1,1)	19,1

Les co-entreprises et entreprises associées sont individuellement non significatives pour présenter les informations financières sur base agrégée.

Le chiffre d'affaires réalisé avec les co-entreprises par le Groupe s'établit à 5,2 millions d'euros au 31 décembre 2022 contre 21,2 millions d'euros au 31 décembre 2021.

Le chiffre d'affaires réalisé avec les entreprises associées par le Groupe s'établit à 9,6 millions d'euros au 31 décembre 2022 et 7,8 millions d'euros au 31 décembre 2021.

4.5.3 Engagements donnés ou reçus au titre des co-entreprises (en quotepart)

Engagements donnés

La société Cogedim Résidences Services s'est engagée à verser des loyers dans le cadre de la prise à bail de Résidences Services Cogedim Club®. Dans le cadre de la mise en œuvre de la norme IFRS 16, ces contrats sont retraités dans les comptes des sociétés.

En contrepartie, Cogedim Résidences Services reçoit des loyers des sous-locataires, ces loyers demeurent en engagements.

Des garanties financières d'achèvement de travaux ont été données dans le cadre de l'activité de promotion immobilière, et s'élèvent en quote-part à 63,3 millions d'euros au 31 décembre 2022.

Engagements reçus

Au 31 décembre 2022, les principaux engagements reçus par les co-entreprises concernent les cautions reçues des locataires pour 2,6 millions d'euros.

4.6 Actifs financiers courant et non courant

Au 31 décembre 2022, les actifs financiers courant et non courant s'élèvent à 101,7 millions d'euros contre 50,3 millions d'euros au 31 décembre 2021, et sont principalement constitués :

• de titres non consolidés (principalement « courant ») pour un montant de 49,9 millions d'euros,
• de dépôts et cautionnement versés sur des projets, pour un montant 14,6 millions d'euros (14,9 millions d'euros en 2021),
• de prêts et créances, comptabilisés au coût amorti, pour un montant 20,6 millions d'euros (30,9 millions d'euros en 2021).

NOTE 5 RÉSULTAT

5.1 Résultat opérationnel

5.1.1 Loyers nets

Les loyers nets s'établissent à 193,7 millions d'euros en 2022, contre 162,5 millions d'euros en 2021, soit une hausse de 19,2 %.

5.1.2 Marge immobilière

La marge immobilière du Groupe s'établit à 190,1 millions d'euros en 2022 contre 237,2 millions d'euros en 2021.

Le Backlog Logement des sociétés intégrées globalement s'élève à 3 275 millions d'euros au 31 décembre 2022.

Le Backlog Promotion Immobilier d'entreprise des sociétés intégrées globalement s'élève à 349 millions d'euros au 31 décembre 2022.

5.2 Coût de l'endettement financier net et autres éléments financiers

5.2.1 Coût de l'endettement financier net

En millions d'euros	31/12/2022	31/12/2021
Intérêts obligataires et bancaires	(47,4)	(55,6)
Intérêts sur avance d'associés	4,5	3,9
Intérêts sur instruments de couverture de taux	6,1	2,6
Autres produits et charges financiers	2,5	(0,0)
Produits et charges financiers FFO	(34,3)	(49,2)
Etalement des frais d'émission d'emprunt et autres charges calculées(a)	10,5	(5,4)
Coût de l'endettement net	(23,8)	(54,6)

(a) Correspond notamment à l'étalement selon la méthode du coût amorti des frais d'émission d'emprunts et des primes d'émission d'emprunts obligataires conformément à la norme IFRS 9 pour -6,9 millions d'euros, et du gain réalisé sur le rachat des souches obligataires (montant racheté inférieur au pair).

Le coût moyen de la dette intègre l'ensemble des frais financiers des instruments de financement émis à court et à long terme, y compris commissions liées (commissions d'engagement, CNU, …) rapporté à la dette moyenne de la période considérée. Celui du Groupe (hors impact IFRS 16) s'établit à 1,82% au 31 décembre 2022, contre 1,80% au 31 décembre 2021.

5.2.2 Autres résultats financiers

Les autres résultats financiers correspondent notamment aux charges d'intérêts sur obligations locatives ou redevances sur immeubles de placement.

5.2.3 Impact du résultat des instruments financiers

Ce poste se constitue d'un produit net de 123,0 millions d'euros, principalement liée

• aux soultes (payées ou restant à payer) sur instruments financiers pour (45,8) millions d'euros (contre (12,7) millions d'euros au 31 décembre 2021),
• et à + 166,9 millions d'euros de variations de valeurs des instruments de couverture de taux (contre 18,4 millions d'euros au 31 décembre 2021).

5.3 Impôt sur les résultats

Analyse de la charge d'impôt

La charge d'impôt s'analyse comme suit :

En millions d'euros	31/12/2022	31/12/2021
Impôt courant	(35,2)	(20,1)
Activation de déficits et/ou consommation de déficit activé	(24,5)	(16,7)
Ecarts d'évaluation	0,4	0,0
Juste valeur des immeubles de placement	(5,3)	0,7
Juste valeur des instruments financiers de couverture	(0,2)	0,0
Marge à l'avancement	(6,3)	13,7
Autres différences temporelles	2,8	8,4
Impôt différé	(33,1)	6,2
Total produit (charge) d'impôt	(68,3)	(13,9)

Taux effectif d'impôt

En millions d'euros	31/12/2022	31/12/2021
Résultat avant impôt des sociétés intégrées	421,8	256,9
Economie (charge) d'impôt du groupe	(68,3)	(13,9)
Taux effectif d'impôt	(16,19)%	(5,42)%
Taux d'impôt en France	25,83%	27,37%
Impôt théorique	(108,9)	(70,3)
Ecart entre l'impôt théorique et l'impôt réel	40,7	56,4
Ecarts liés au statut SIIC des entités	51,5	27,0
Ecarts liés au traitement des déficits	0,7	3,5
Autres différences permanentes et différences de taux	(11,6)	25,8

Actifs et passifs d'impôts différés

En millions d'euros	31/12/2022	31/12/2021
Déficits fiscaux activés	37,8	62,3
Ecarts d'évaluation	(29,0)	(27,2)
Juste valeur des immeubles de placement	(24,3)	(19,4)
Juste valeur des instruments financiers	(0,4)	(0,2)
Marge à l'avancement	(69,2)	(61,9)
Autres différences temporelles	10,5	1,1
Impôts différés nets au bilan	(74,5)	(45,4)

Au 31 décembre 2022, le Groupe dispose d'un stock de déficits reportables non activés de 399 millions d'euros (en base), contre 403,2 millions d'euros au 31 décembre 2021.

Les impôts différés relatifs aux écarts d'évaluation se réfèrent principalement aux marques détenues par le Groupe.

Les impôts différés relatifs aux activations de déficits fiscaux se rapportent principalement aux déficits activés dans le groupe d'intégration fiscale Altareit et aux déficits partiellement activés dans le secteur taxable de certaines sociétés du secteur SIIC.

Les impôts différés sont calculés (pour les sociétés françaises qui constituent l'essentiel du périmètre du Groupe) au taux de 25,83%, taux fixé par la loi de finances pour 2022.

5.4 Résultat par action

Le résultat net par action non dilué (résultat de base par action) ainsi que le résultat net dilué par action sont définis dans la note 2.3.13 « Résultat par action ».

En 2022, comme en 2021, la dilution ne provient que de l'octroi de droits à actions gratuites de la société Altarea SCA aux salariés du Groupe.

En millions d'euros	31/12/2022	31/12/2021
Numérateur
Résultat net, part du Groupe	326,8	211,6
Dénominateur
Nombre moyen d'actions pondéré non dilué	20 158 331	18 024 260
Effet des actions potentielles dilutives
Option de souscription d'actions	0	0
Droits d'attribution d'actions gratuites	491 261	399 825
Effet dilutif potentiel total	491 261	399 825
Nombre moyen d'actions pondéré dilué	20 649 592	18 424 086
RESULTAT NET, PART DU GROUPE, NON DILUE PAR ACTION (en €)	16,21	11,74
RESULTAT NET, PART DU GROUPE, DILUE PAR ACTION (en €)	15,83	11,49

NOTE 6 PASSIFS

6.1 Capitaux propres

6.1.1 Capital, paiement en actions et actions propres

CAPITAL

Capital d'Altarea SCA (en euros)

En nombre de titres et en euros	Nombre d'actions	Nominal	Capital social
Nombre d'actions émises au 31 décembre 2020	17 275 839	15,28	263 982 998
Augmentation de capital réservée aux actionnaires de la SCI VDE Reuilly	39 277	15,28	600 153
Augmentation de capital par conversion partielle du dividende en actions	60 580	15,28	925 662
Augmentation de capital réservée au Fonds Commun de Placement d'Entreprise	482 385	15,28	7 370 843
Augmentation du capital du 10 décembre 2021	2 435 190	15,28	37 209 703
Nombre d'actions émises au 31 décembre 2021	20 293 271	15,28	310 089 359
Augmentation de capital réservée au Fonds Commun de Placement d'Entreprise	82 533	15,28	1 261 104
Nombre d'actions émises au 31 décembre 2022	20 375 804	15,28	311 350 463

Gestion du capital

La gestion du capital de la Société vise à assurer sa liquidité et à optimiser sa structure financière.

PAIEMENT FONDE SUR DES ACTIONS

La charge brute constatée au compte de résultat au titre des paiements en actions s'élève à 25,1 millions d'euros en 2022 contre 23,4 millions d'euros en 2021.

Aucun plan de stock-options n'est en cours au 31 décembre 2022.

Attribution d'actions gratuites

Date d'attribution	Nombre de droits attribués	Date d'acquisition	Droits en circulation au 31/12/2021	Attributions	Livraisons	Modifications des droits (a)	Droits en circulation au 31/12/2022
Plans d'attribution sur titres Altarea
19 mars 2019	41 531	19 mars 2022	34 364		(33 305)	(1 059)
6 juin 2019	1 355	20 mars 2022	1 140		(940)	(200)
21 octobre 2019	20 000 (b)	30 mars 2022	20 000			(20 000)
21 avril 2020	18 479	21 avril 2022	17 963		(17 340)	(623)
22 avril 2020	45 325	22 avril 2023	40 874			(3 298)	37 576
24 avril 2020	2 000	24 avril 2022	2 000		(2 000)	–
31 mars 2021	121 080	1er avril 2022	118 662		(115 360)	(3 302)
31 mars 2021	10 000	1er avril 2022	10 000		(10 000)	–
30 avril 2021	73 050 (b)	31 mars 2024	71 045			(5 556)	65 489
4 juin 2021	32 000 (b)	31 mars 2025	32 000			–	32 000
4 juin 2021	27 500 (b)	31 mars 2025	27 500			(6 378)	21 122
4 juin 2021	45 500 (b)	31 mars 2025	45 500			(32 450)	13 050
4 juin 2021	14 000 (b)	31 mars 2025	14 000			(1 250)	12 750
4 juin 2021	23 700 (b)	31 mars 2025	23 700			(16 973)	6 727
4 juin 2021	30 000 (b)	31 mars 2025	30 000			(14 346)	15 654
1 septembre 2021	600	1 septembre 2024	600			–	600
1 octobre 2021	2 000	30 mars 2023	2 000			–	2 000
1 février 2022	275 (b)	1 mars 2023		275		–	275
1 mars 2022	14 000	31 mars 2025		14 000		–	14 000
31 mars 2022	99 947	1 avril 2023		99 947		(1 415)	98 532
31 mars 2022	31 872	1 avril 2024		31 872		(307)	31 565
31 mars 2022	73 725 (b)	1 avril 2024		73 725		(2 200)	71 525
30 avril 2022	3 250 (b)	31 mars 2025		3 250		(2 275)	975
30 avril 2022	1 250 (b)	31 mars 2025		1 250		–	1 250
1 juin 2022	300	1 juin 2023		300		–	300
25 juillet 2022	250	24 juillet 2023		250		–	250
25 juillet 2022	150	24 juillet 2024		150		–	150
12 septembre 2022	6 000 (b)	31 mars 2027		6 000		–	6 000
12 septembre 2022	40 000 (b)	31 mars 2029		40 000		–	40 000
1 octobre 2022	1 500 (b)	31 mars 2025		1 500		–	1 500
2 novembre 2022	1 300	2 novembre 2023		1 300		–	1 300
Total	781 212		491 348	273 819	(178 945)	(111 632)	474 590

(a) Droits annulés pour motifs de départ, de transfert, du fait de conditions de performance non atteintes de manière certaine ou de modifications de conditions des plans.

(b) Plans soumis à des conditions de performance.

Paramètres de valorisation des nouveaux plans d'actions gratuites

	31/12/2022
Taux de dividende	6,0%
Taux d'intérêt sans risque	0,15% à 2,3%

ACTIONS PROPRES

Le prix de revient des actions propres est de 30,5 millions d'euros au 31 décembre 2022 pour 214 091 actions (dont 211 729 actions destinées à être attribuées aux salariés dans le cadre de plans d'attribution d'actions gratuites ou d'options de souscription d'actions et 2 362 actions affectées à un contrat de liquidité), contre 33,8 millions d'euros au 31 décembre 2021 pour 205 406 actions (dont 204 799 actions destinées à être attribuées aux salariés dans le cadre de plans d'attribution d'actions gratuites ou d'options de souscription d'actions et 607 actions affectées à un contrat de liquidité). Les actions propres sont éliminées par imputation directe en capitaux propres.

En outre, une charge nette sur cession et/ou attribution gratuite des actions propres à des salariés de la Société a été comptabilisée directement dans les capitaux propres pour un montant brut de -29,1 millions d'euros au 31 décembre 2022 (-22,0 millions d'euros nets d'impôt), contre -21,5 millions d'euros au 31 décembre 2021 (-15,9 millions d'euros nets d'impôt).

L'impact en trésorerie correspondant aux achats et cessions de la période s'élève à -26,3 millions d'euros au 31 décembre 2022 contre -31,3 millions d'euros au 31 décembre 2021.

6.1.2 Dividendes proposés et versés

Dividendes versés

En millions d'euros	31/12/2022	31/12/2021
Versement dans l'exercice N au titre de l'exercice N-1 :
Dividende par action (en euros)	9,75	9,50
Versement aux actionnaires du groupe Altarea	196,9	163,6
Versement proportionnel à l'associé commandité (1,5%)	3,0	2,5
Total	199,8	166,1
Offre de conversion du dividende en actions :
Prix de souscription (en euros)		155,51
Montant global de la conversion des titres en actions		88,6
Taux de conversion des dividendes en titres sur l'option à 50%		91,59%

Modification des modalités de paiement du dividende :

A la suite du Conseil de surveillance du 24 avril, il a été décidé de modifier les modalités de paiement du dividende annuel comme suit :

• le montant du dividende proposé au titre de l'exercice 2021 est inchangé à 9,75 €/action (vs 9,50 € l'année dernière), à hauteur de 199,8 millions d'euros,
• la date de versement du dividende a été fixée au 31 mai 2022 (contre le 28 juin initialement) avec une date de détachement fixée au 27 mai,
• le versement du dividende a été intégralement effectué en numéraire (suppression de l'option de paiement partiel en actions).

Proposition de versement au titre de l'exercice 2022 :

Au titre de l'exercice 2022, un dividende de 10,0 euros par action sera proposé à l'Assemblée Générale annuelle qui statuera sur les comptes clos au 31 décembre 2022.

Une option de conversion partielle du dividende en titres sera également proposée aux actionnaires, qui pourront au choix opter entre :

• un versement à 100% en numéraire ;
• un versement en titres à hauteur de 50%, et en numéraire à hauteur de 50%.

6.2 Endettement financier net et sûretés

Emprunts et dettes financières courants et non courants, et trésorerie nette

	31/12/2021		Variation «non cash»
En millions d'euros		Flux de trésorerie	Etalement des frais d'émission	Changement de périmètre	Actuali sation	Change ment de méthode	Reclasse -ment	31/12/2022
Emprunts obligataires (hors intérêts courus)	1 723,2	(341,5)	2,2	1,6	(0,2)	–	(0,2)	1 385,2
Titres négociables court et moyen terme	759,0	(387,0)	–	–	–	–	–	372,0
Emprunts bancaires, hors intérêts courus et découverts bancaires	746,4	(68,9)	4,7	17,0	0,0	–	0,2	699,5
Endettement obligataire et bancaire, hors intérêts courus et découverts bancaires	3 228,6	(797,4)	6,9	18,7	(0,1)	–	0,0	2 456,7
Intérêts courus sur emprunts obligataires et bancaires	29,0	(2,9)	–	0,0	–	–	–	26,1
Endettement obligataire et bancaire, hors découverts bancaires	3 257,6	(800,3)	6,9	18,7	(0,1)	–	0,0	2 482,8
Trésorerie et équivalents de trésorerie	(1 625,5)	673,3	–	–	–	–	–	(952,3)
Découverts bancaires	13,6	10,6	–	–	–	–	–	24,2
Trésorerie nette	(1 612,0)	683,9	–	–	–	–	–	(928,1)
Endettement obligataire et bancaire net	1 645,6	(116,4)	6,9	18,7	(0,1)	–	0,0	1 554,7
Prêts participatifs et avances Groupe et associés	134,2	(16,8)	–	29,2	–	–	–	146,6
Intérêts courus sur avances Groupe et associés	0,7	0,1	–	(0,0)	–	–	–	0,8
Obligations locatives	154,3	(17,4)	–	0,2	–	–	11,7	148,8
Redevances contractuelles sur immeubles de placement	169,9	(2,4)	–	–	–	–	31,6	199,0
Endettement financier net	2 104,7	(153,0)	6,9	48,1	(0,1)	–	43,3	2 049,9

(*) dont affectation de résultat aux comptes courants associés pour 9,8 millions d'euros

6.2.1 Endettement financier net obligataire et bancaire

L'endettement financier net obligataire et bancaire du Groupe s'élève à 1 554,7 millions d'euros au 31 décembre 2022 contre 1 645,6 millions d'euros au 31 décembre 2021.

Au cours de l'exercice, le Groupe a principalement :

• remboursé par anticipation un crédit à terme de 80 millions d'euros ;
• racheté par le biais d'une offre publique en juin 2022,
• o 120,3 millions d'euros d'obligations Altarea d'échéance juillet 2024 affichant un coupon de 2,25%
• o 50,0 millions d'euros d'obligations Altarea d'échéance janvier 2028 affichant un coupon de 1,875%
• o 99,6 millions d'euros d'obligations Altareit d'échéance juillet 2025 affichant un coupon de 2,875%,
• racheté par le biais d'une offre publique en décembre 2022,
• o 61,6 millions d'euros d'obligations Altareit d'échéance juillet 2025 affichant un coupon de 2,875%,
• racheté au fil de l'eau pour 10,8 millions d'euros de souches obligataires,
• réduit progressivement ses émissions de titres négociables moyen et court terme (387 millions d'euros). Le Groupe continue de recourir à des ressources court terme ou moyen terme via des programmes de NEU-CP (émissions jusqu'à un an) et NEU-MTN (émissions au-delà d'un an).

Les variations de périmètre sont notamment liées à des changements de mode de consolidation de certaines sociétés et à l'acquisition du promoteur XF.

Au 31 décembre 2022, aucune ligne de crédit confirmée de type crédit revolving n'a été tirée.

Le coût de l'endettement est analysé dans la note sur le résultat.

Trésorerie nette

La trésorerie nette s'élève à 928,1 millions d'euros, dont des équivalents de trésorerie (principalement des comptes à terme - pour 98,3 millions d'euros) qui sont enregistrées à leur juste valeur à chaque arrêté comptable.

Ventilation par échéance de l'endettement obligataire et bancaire

En millions d'euros	31/12/2022	31/12/2021
< 3 mois	400,8	366,3
De 3 à 6 mois	3,3	170,2
De 6 à 9 mois	27,9	114,2
De 9 à 12 mois	7,0	93,8
A moins d'1 an	439,0	744,6
A 2 ans	414,0	209,1
A 3 ans	402,9	541,8
A 4 ans	106,5	540,2
A 5 ans	60,0	106,1
De 1 à 5 ans	983,4	1 397,3
Plus de 5 ans	1 096,7	1 144,9
Frais d'émission restant à amortir	(12,1)	(15,6)
Total endettement obligataire et bancaire brut	2 507,0	3 271,1

La diminution de la part à moins d'un an de l'endettement obligataire et bancaire s'explique principalement par la diminution des titres négociables et leur échéancier. La part entre un et cinq ans diminue principalement suite aux rachats de souches obligataires 2024 et 2025 ; la part à plus de cinq ans, est impactée à la baisse par le rachat de la souche obligataire 2028.

Echéancier des intérêts à payer dans le futur

En millions d'euros	31/12/2022	31/12/2021
< 3 mois	4,2	3,9
De 3 à 6 mois	3,6	4,9
De 6 à 9 mois	15,9	17,5
De 9 à 12 mois	(0,8)	6,0
A moins d'1 an	23,0	32,3
A 2 ans	22,1	52,9
A 3 ans	14,7	52,1
A 4 ans	7,2	41,5
A 5 ans	10,4	19,7
De 1 à 5 ans	54,5	166,2

Ces charges futures d'intérêts concernent les emprunts et les instruments financiers, et sont présentées hors intérêts courus non échus.

Ventilation par sûretés de l'endettement obligataire et bancaire

En millions d'euros	31/12/2022	31/12/2021
Hypothèques	350,0	350,0
Promesses d'hypothèques	131,8	114,4
Privilège de prêteur de deniers	9,9	10,8
Caution donnée par Altarea SCA	204,0	200,0
Non garanti	1 823,4	2 611,6
Total	2 519,1	3 286,8
Frais d'émission restant à amortir	(12,1)	(15,6)
Total endettement obligataire et bancaire brut	2 507,0	3 271,1

Les hypothèques sont données en garantie des financements ou refinancements d'immeubles de placement. Les promesses d'hypothèques et de privilège de prêteur de deniers concernent principalement les activités de promotion.

Ventilation par taux de l'endettement obligataire et bancaire

	Endettement obligataire et bancaire brut
En millions d'euros	Taux variable	Taux fixe	Total
Au 31 décembre 2022	1 093,8	1 413,2	2 507,0
Au 31 décembre 2021	1 521,9	1 749,3	3 271,1

La valeur de marché des dettes à taux fixe s'élève à 1 168,1 millions d'euros au 31 décembre 2022 contre 1 789,4 millions d'euros au 31 décembre 2021.

6.2.2 Obligations locatives

Les obligations locatives sont les dettes principalement relatives aux contrats de locations immobilières et de locations de véhicules (respectivement les locaux occupés et les véhicules utilisés par les salariés du Groupe).

Le montant de ces obligations s'élève à 148,8 millions d'euros au 31 décembre 2022 contre 154,3 millions au 31 décembre 2021. Ces obligations sont à mettre en regard des droits d'utilisation sur immobilisations corporelles et incorporelles.

6.2.3 Redevances contractuelles sur Immeubles de placement

Les redevances contractuelles sur immeubles de placement, qui sont de natures économiques fondamentalement différentes des obligations locatives, concernent les dettes relatives aux autorisations d'occupation temporaire et baux à construction sur des actifs commerce (gares principalement). Le montant de ces redevances s'élève à 199,0 millions d'euros au 31 décembre 2022 contre 169,9 millions au 31 décembre 2021 et sont à mettre en regard des droits d'utilisation sur immeubles de placement (actifs qui génèrent des revenus). L'augmentation est essentiellement due à la prise d'effet de l'Autorisation d'Occupation Temporaire de la gare d'Austerlitz.

6.2.4 Ventilation par échéance des obligations locatives et des redevances contractuelles sur immeubles de placement

En millions d'euros	31/12/2022	31/12/2021
< 3 mois	4,8	4,6
De 3 à 6 mois	4,8	4,6
De 6 à 9 mois	4,7	4,6
De 9 à 12 mois	5,0	4,9
A moins d'1 an	19,3	18,7
A 2 ans	18,9	17,2
A 3 ans	18,5	17,0
A 4 ans	19,0	16,9
A 5 ans	17,2	18,0
De 1 à 5 ans	73,6	69,1
Plus de 5 ans	255,0	236,4
Total Obligations locatives et Redevances contractuelles sur immeubles de placement	– 347,9	– 324,2

6.2.5 Eléments de l'endettement net repris dans le tableau de flux de trésorerie

En millions d'euros	Flux de trésorerie
Emission d'emprunts et autres dettes financières	430,3
Remboursement d'emprunts et autres dettes financières	(1 254,3)
Variation des emprunts et autres dettes financières	(824,0)
Remboursement des obligations locatives	(19,9)
Variation de trésorerie	(683,9)
Total variation endettement financier net (TFT)	(1 527,8)
Endettement obligataire et bancaire, hors intérêts courus et découverts bancaires	(797,4)
Trésorerie nette	(683,9)
Prêts participatifs et avances Groupe et associés	(16,8)
Obligations locatives	(17,4)
Redevances contractuelles sur immeubles de placement	(2,4)
Affectation de résultat aux comptes courants associés	(9,8)
Total variation endettement financier net	(1 527,8)

6.3 Provisions

En millions d'euros	31/12/2022	31/12/2021
Provision pour indemnité de départ en retraite	14,0	16,2
Autres provisions	21,5	20,6
Total Provisions	35,5	36,8

La provision pour indemnité de départ en retraite a été valorisée par un actuaire externe. Les principes d'évaluation et de comptabilisation sont détaillés dans les principes et méthodes comptables de la Société. Les hypothèses principales de l'évaluation de l'engagement sont le taux de rotation des effectifs, le taux d'actualisation et le taux de revalorisation des salaires : une variation de +/- 0,25% de ces deux derniers critères n'entrainerait pas d'impact significatif.

Les autres provisions couvrent essentiellement :

• des risques de reversement de garanties locatives octroyées lors de la cession (en partie ou en totalité) d'actifs immobilisés ;
• des risques contentieux liés aux opérations de construction,
• des risques de défaillance de certains co-promoteurs,
• ainsi que les estimations de risques résiduels attachés à des programmes terminés (litiges, garantie décennale, décompte général définitif, etc).

NOTE 7 ACTIFS ET TESTS DE VALEUR

7.1 Immeubles de placement

		Immeubles de placement	Actifs	Total
En millions d'euros	évalués à la juste valeur	évalués au coût	droits d'utilisation	destinés à la vente	Immeubles de placement
Au 31 décembre 2021	3 814,5	192,8	169,6	8,3	4 185,1
Investissements / Dépenses ultérieures capitalisées	15,4	(24,7)	–	–	(9,3)
Variation de l'étalement des avantages consentis aux preneurs	(0,7)	–	–	–	(0,7)
Cessions/remboursements d'acomptes versés	(73,7)	–	–	(0,5)	(74,2)
Dépréciations nettes / abandon de projet	–	(18,7)	–	–	(18,7)
Transfert vers les actifs destinés à la vente ou vers et provenant d'autres catégories	–	(53,8)	–	–	(53,8)
Nouveaux droits d'utilisation et indexation	–	–	31,6	–	31,6
Variation de la juste valeur	48,4	–	(2,6)	–	45,8
Variation de périmètre	(10,6)	–	–	–	(10,6)
Au 31 décembre 2022	3 793,3	95,5	198,6	7,8	4 095,1

Au 31 décembre 2022, aucun frais financiers n'a été capitalisé au titre des projets en développement et en construction.

Immeubles de placement évalués à la juste valeur

Les principaux mouvements concernent :

• la cession des galeries commerciales de Flins et Ollioules dans le cadre de l'accord définitif signé en décembre avec MRM,
• le passage en stock de 3 immeubles précédemment évalués au coût suite aux changements de nature des projets,
• les variations de juste valeur des centres en exploitation.

Immeubles de placement évalués au coût

Les actifs en développement et en construction comptabilisés au coût concernent principalement les projets de développement et de redéveloppements de centres commerciaux situés en France.

Le Groupe a revu la totalité de ses projets en cours, ce qui a conduit à l'enregistrement de dépréciations ou d'abandons de certains projets.

Droits d'utilisation sur Immeubles de placement

Les droits d'utilisation sur Immeubles de placement correspondent à la valorisation selon IFRS 16 des contrats d'autorisation d'occupation temporaire. Ils répondent à la définition d'immeubles de placement et sont évalués selon le modèle de la juste valeur. Ultérieurement, ils sont évalués au montant égal à la dette présentée sur la ligne du bilan « Redevance contractuelle sur immeubles de placement ».

La ligne Nouveaux droits d'utilisation et indexation comprend la signature de l'AOT de la Gare d'Austerlitz, ainsi que l'indexation des contrats existants.

Paramètres d'évaluation - IFRS 13

Conformément à la norme IFRS 13 « Evaluation de la juste valeur » et à la recommandation sur l'IFRS 13 établie par l'EPRA (EPRA Position Paper concernant l'IFRS 13 Fair value measurement and illustrative disclosures, février 2013), le Groupe a décidé de présenter des paramètres supplémentaires servant à évaluer la juste valeur de son patrimoine immobilier.

Le Groupe a jugé que la classification en niveau 3 de ses actifs était la plus adaptée. En effet, cette considération reflète la nature principalement non observable des données utilisées dans les évaluations, tels que les loyers issus des états locatifs, les taux de capitalisation ou les taux de croissance annuelle moyen des loyers. Ainsi, les tableaux cidessous indiquent et présentent un certain nombre de paramètres chiffrés, utilisés pour déterminer la juste valeur du patrimoine immobilier. Ces paramètres concernent uniquement les centres commerciaux contrôlés exclusivement par le Groupe (sont donc exclus les actifs consolidés par mise en équivalence) et qui font l'objet d'une évaluation à la juste valeur par les experts.

		Taux de capitalisation initial	Loyer en € par m²	Taux d'actualisation	Taux de rendement de sortie	TCAM des loyers nets
		a	b	c	d	e
	Maximum	8,0%	570	8,3%	7,1%	9,7%
France	Minimum	4,1%	33	5,6%	4,0%	1,2%
	Moyenne pondérée	5,1%	407	6,6%	5,1%	3,2%

a - Le taux de capitalisation initial est le revenu global net sur la valeur d'expertise hors droits de l'actif, retenus par l'expert.

b - Loyer annuel moyen (loyer minimum garanti + loyer variable) par actif et m².

c - Taux utilisé pour actualiser les flux futurs de trésorerie.

d - Taux utilisé pour capitaliser les revenus en année de sortie pour calculer la valeur de sortie de l'actif.

e - Taux de Croissance Annuel Moyen des loyers nets.

Sur la base du taux de capitalisation moyen pondéré du Groupe, une hausse des taux de capitalisation de +0,25% dégraderait la valeur des immeubles de placement de ـ130,8 millions d'euros (ou -4,34%) alors qu'une diminution des taux de capitalisation de -0,25% améliorerait la valeur des immeubles de placement de 180,9 millions d'euros (ou +6,00%).

Répartition du patrimoine évalué à la juste valeur par typologie d'actifs

En millions d'euros	31/12/2022	31/12/2021
Grands centres commerciaux	2 522,2	2 480,8
Commerce de flux	512,5	520,9
Retail parks	704,2	677,2
Autres	54,4	135,5
TOTAL	3 793,3	3 814,5

Besoin en fonds de roulement d'investissement

En millions d'euros	Créances sur immobilisations	Dettes sur immobilisations	BFR investissement
Au 31 décembre 2021	0,2	(144,7)	(144,5)
Variations	0,6	43,6	44,3
Actualisation	–	–	–
Transferts	0,0	–	0,0
Variation de périmètre	–	(0,0)	(0,0)
Au 31 décembre 2022	0,8	(101,0)	(100,2)
Variation BFR au 31 décembre 2022	0,6	43,6	44,3

Acquisitions nettes d'actifs et dépenses capitalisées

En millions d'euros	31/12/2022	31/12/2021
Nature des actifs non courants acquis :
Immobilisations incorporelles	(6,8)	(9,6)
Immobilisations corporelles	(2,5)	(7,6)
Immeubles de placement	(33,6)	(89,4)
Total	(42,9)	(106,6)

7.2 Immobilisations incorporelles et écarts d'acquisition

En millions d'euros	Valeurs brutes	Amortissements et/ou dépréciations	31/12/2022	31/12/2021
Ecarts d'acquisition	455,3	(240,6)	214,7	209,4
Marques	105,4	–	105,4	105,4
Relations clientèles	201,2	(194,4)	6,7	–
Logiciels, brevets & droits similaires	69,0	(52,0)	17,0	17,3
Droit au bail	0,3	–	0,3	0,3
Autres	0,1	(0,0)	0,1	0,1
Autres immobilisations incorporelles	69,4	(52,0)	17,4	17,7
TOTAL	831,2	(486,9)	344,3	332,5

En millions d'euros	31/12/2022	31/12/2021
Valeur nette en début de période	332,5	330,4
Acquisitions d'immobilisations incorporelles	6,8	9,6
Cession et mise au rebut	(0,0)	(1,5)
Variation de périmètre et autres	13,6	–
Dotations nettes aux amortissements	(8,4)	(6,1)
Valeur nette en fin de période	344,3	332,5

Ecarts d'acquisition issus de l'activité Promotion

Les écarts d'acquisition sont relatifs aux différentes acquisitions réalisées par le Groupe.

Les tests de perte de valeur ont été réalisés sur la base des hypothèses des activités, en adéquation avec les prévisions macro-économiques ; les hypothèses sont en ligne avec les données historiques de la Promotion.

Les principales hypothèses retenues pour le calcul des valeurs d'entreprise de ces activités sont les suivantes :

• le taux d'actualisation est compris entre 9,25% et 9,75%,
• les cash-flows libres sur l'horizon du business plan reposent sur des hypothèses de volume d'activité et de taux de marge opérationnelle qui prennent en compte les hypothèses économiques et de marché connues à la date de son établissement ;
• le taux de croissance perpétuelle est égal à 2,25%.

Au 31 décembre 2022, sur la base des hypothèses ainsi décrites, les justes valeurs des actifs économiques des secteurs Logement et Immobilier d'entreprise sont supérieures à leurs valeurs nettes comptables. Aucune dépréciation n'est à comptabiliser.

Une sensibilité de + ou – 1% sur le taux d'actualisation et de + ou – 0,25% sur le taux de croissance perpétuelle, conduirait à des évaluations des actifs économiques des secteurs Logement d'une part et Immobilier d'entreprise d'autre part, toujours supérieures à leurs valeurs comptables au 31 décembre 2022.

Marques

Le Groupe détient plusieurs marques pour un montant total de 105,4 millions d'euros. Ces marques sont à durée de vie indéfinie, et donc non amortissables.

Les marques ont été testées et aucune dépréciation n'est à comptabiliser au 31 décembre 2022.

7.3 Droits d'utilisation sur immobilisations corporelles et incorporelles

En millions d'euros	Terrains et Construc tions	Véhicules	Autres	Droits d'utilisation bruts	Amort. Terrains et Construc tions	Amort. Véhicules	Amort. Autres	Amortis sements	Droits d'utilisation nets
Au 31 décembre 2021	153,2	4,7	0,8	158,7	(27,6)	(2,0)	(0,6)	(30,3)	128,4
Nouveaux contrats / Dotations	10,2	1,8	–	12,0	(15,5)	(1,4)	(0,1)	(17,0)	(5,0)
Résiliations de contrats / Reprises	(2,6)	(1,5)	(0,6)	(4,7)	2,5	1,3	0,6	4,4	(0,3)
Au 31 décembre 2022	160,8	5,0	0,2	166,0	(40,5)	(2,2)	(0,2)	(42,8)	123,1

Les actifs reconnus au titre des droits d'utilisation des baux immobiliers concernent essentiellement les locations des locaux occupés par les salariés du Groupe, et les locations de véhicules.

Ces actifs sont évalués initialement au coût en contrepartie d'une obligation locative (se référer à la note 6.2). Ils sont amortis linéairement sur la durée raisonnablement certaine de location.

La durée de location retenue pour chaque contrat correspond à la durée raisonnablement certaine de location, c'est-à-dire, la durée non résiliable ajustée des options de résiliation anticipée que le Groupe a la certitude raisonnable de ne pas exercer et les options de prolongation que le Groupe a la certitude raisonnable d'exercer.

Les variations sont liées à la signature de nouveaux baux immobiliers et/ou à la révision des contrats comme :

• la modification du contrat de location,
• la réévaluation à la hausse ou à la baisse de la durée de location ou du montant des loyers indexés sur un indice ou un taux.

7.4 Besoin en fonds de roulement d'exploitation

Synthèse des éléments composant le besoin en fonds de roulement d'exploitation

			Flux
En millions d'euros	31/12/2022	31/12/2021	Généré par l'activité	Variation de périmètre et transfert	Changement de méthode comptable
Stocks et en-cours nets	1 159,3	922,6	160,1	76,6	–
Actifs sur contrats	723,1	714,1	(34,8)	43,8	–
Créances clients nettes	347,1	340,7	(5,0)	11,4	(0,0)
Autres créances d'exploitation nettes	552,2	517,4	18,4	15,9	0,0
Créances clients et autres créances d'exploitation	899,3	858,0	13,4	27,4	0,0
nettes Passifs sur contrats	(351,4)	(168,1)	(182,8)	(0,5)	–
Dettes fournisseurs	(935,9)	(1 008,6)	93,6	(20,4)	–
Autres dettes d'exploitation	(574,2)	(587,3)	56,8	(43,6)	0,0
Dettes fournisseurs et autres dettes d'exploitation	(1 510,1)	(1 595,9)	150,4	(64,0)	0,0
BFR d'exploitation	920,2	730,6	106,3	83,2	0,0

Le besoin en fonds de roulement (BFR) d'exploitation du Groupe (hors les créances et dettes sur cession / acquisition d'actifs immobilisés) est essentiellement lié à l'activité de Promotion.

Les variations de périmètre et transfert sont principalement liées à des mouvements au sein de l'activité Commerce (transferts d'actifs d'immeubles de placement à stocks effectués suite aux changements de nature des projets) et à des mouvements de périmètre au sein de l'activité Promotion.

7.4.1 Stocks et en-cours

En millions d'euros	Stocks bruts	Dépréciations	Stocks nets
Au 1er janvier 2021	881,0	(21,7)	859,3
Variation	31,6	(0,3)	31,3
Dotations	–	(4,5)	(4,5)
Reprises	–	10,0	10,0
Transfert vers ou provenant d'autres catégories	24,4	(0,1)	24,3
Variation de périmètre	2,2	(0,0)	2,1
Au 31 décembre 2021	939,1	(16,5)	922,6
Variation	170,5	0,6	171,0
Dotations	–	(18,3)	(18,3)
Reprises	–	7,4	7,4
Transfert vers ou provenant d'autres catégories	43,6	0,5	44,1
Variation de périmètre	32,4	–	32,4
Au 31 décembre 2022	1 185,7	(26,4)	1 159,3

La variation des stocks s'explique principalement par l'évolution de l'activité Promotion du Groupe.

Les variations de périmètre sont principalement liées à des mouvements de périmètre au sein de l'activité de Promotion et aux transferts d'actifs (immeubles de placement vers stocks) dus à des changements de nature de projets.

7.4.2 Créances clients et autres créances

En millions d'euros	31/12/2022	31/12/2021
Créances clients et comptes rattachés brut	390,2	384,6
Perte de valeur à l'ouverture	(43,9)	(36,8)
Dotations	(15,6)	(31,5)
Variations de périmètre	0,4	–
Reprises	15,8	24,3
Autres variations	0,3	0,0
Perte de valeur à la clôture	(43,0)	(43,9)
Créances clients nettes	347,1	340,7
Avances et acomptes versés	50,1	43,1
Créances de TVA	340,5	343,2
Débiteurs divers	48,6	32,1
Charges constatées d'avance	70,7	52,9
Comptes mandants débiteurs	43,9	47,1
Total autres créances d'exploitation brutes	553,8	518,3
Perte de valeur à l'ouverture	(1,0)	(1,1)
Dotations	(1,2)	(0,2)
Reclassement	–	0,0
Reprises	0,6	0,3
Perte de valeur à la clôture	(1,6)	(1,0)
Créances d'exploitation nettes	552,2	517,4
Créances clients et autres créances d'exploitation	899,3	858,0
Créances sur cession d'immobilisations	0,8	0,2
Clients et autres créances	900,1	858,2

Détail des créances clients exigibles :

En millions d'euros	31/12/2022
Total brut créances clients	390,2
Dépréciations sur créances clients	(43,0)
Total net créances clients	347,1
Clients factures à établir	(40,9)
Clients non exigibles	(39,3)
Clients et comptes rattachés exigibles	266,9

En millions d'euros	Total	Dans les temps	A 30 jours	A 60 jours	A 90 jours	Au delà de 90 jours
Clients et comptes rattachés exigibles	266,9	154,8	0,9	54,0	7,5	49,7

Créances clients

Le Groupe réalise une analyse au cas par cas pour apprécier le risque de crédit de ses locataires de centres en exploitation, et déprécier, si nécessaire, les créances des locataires sur lesquelles un risque de non recouvrement était avéré.

Les créances clients liées à l'activité de Promotion résultent de la transformation des actifs sur contrats (en créances) au fur et à mesure des appels de fonds auprès des clients, traduisant le droit inconditionnel du Groupe à recevoir de la trésorerie.

Avances et acomptes versés

Les avances et acomptes correspondent essentiellement aux indemnités d'immobilisation versées dans le Groupe aux vendeurs de terrains lors de la signature des promesses de vente (pour celles qui ne sont pas cautionnées) dans le cadre de son activité de promotion. Elles sont imputables sur le prix à payer lors de la signature de l'achat du terrain.

Comptes mandants débiteurs

Dans le cadre de ses activités de gestion immobilière, et de transaction, le Groupe présente à son bilan le solde de la trésorerie qu'il gère pour le compte de tiers.

7.4.3 Dettes fournisseurs et autres dettes

En millions d'euros	31/12/2022	31/12/2021
Dettes fournisseurs et comptes rattachés	935,9	1 008,6
Avances et acomptes reçus des clients	20,2	23,4
TVA collectée	302,7	321,8
Autres dettes fiscales et sociales	77,9	63,6
Produits constatés d'avance	15,5	10,0
Autres dettes	114,1	121,4
Comptes mandants créditeurs	43,8	47,2
Autres dettes d'exploitation	574,2	587,3
Dettes sur immobilisations	101,0	144,7
Dettes fournisseurs et autres dettes	1 611,1	1 740,6

Dettes sur acquisition d'immobilisations

Les dettes sur acquisition d'immobilisations concernent principalement les dettes fournisseurs des centres commerciaux venant d'être livrés ou en cours de construction.

NOTE 8 GESTION DES RISQUES FINANCIERS

Dans le cadre de ses activités opérationnelles et financières, le Groupe est exposé aux risques suivants : le risque de taux d'intérêt, le risque de liquidité, le risque de contrepartie.

Le Groupe ne réalisant aucune transaction en devise étrangère, il n'est pas soumis au risque de change.

8.1 Valeur comptable des instruments financiers par catégorie

Au 31 décembre 2022

				Actifs et passifs financiers évalués au coût amorti	Actifs et passifs financiers évalués à la juste valeur
En millions d'euros	Valeur totale au bilan	Actifs non financiers	Prêts Créances	Dettes au coût amorti	Instruments de capitaux propres	Actifs et passifs à la juste valeur par résultat	Niveau 1 (a)	Niveau 2 (b)	Niveau 3 (c)
ACTIFS NON COURANTS	512,0	204,2	306,0	–	1,8	–	–	–	1,8
Titres et créances sur les sociétés mises en équivalence	491,7	204,2	287,5	–	–	–	–	–	–
Actifs financiers non courant	20,3	–	18,5	–	1,8	–	–	–	1,8
ACTIFS COURANTS	2 094,4	–	1 885,6	–	–	208,8	48,1	160,6	–
Clients et autres créances	900,1	–	900,1	–	–	–	–	–	–
Actifs financiers courant	81,4	–	33,2	–	–	48,1	48,1	–	–
Instruments financiers dérivés	160,6	–	–	–	–	160,6	–	160,6	–
Trésorerie et équivalents de trésorerie	952,3	–	952,3	–	–	–	–	–	–
PASSIFS NON COURANTS	2 494,1	–	–	2 494,1	–	–	–	–	–
Emprunts et dettes financières	2 454,8	–	–	2 454,8	–	–	–	–	–
Dépôts et cautionnements reçus	39,3	–	–	39,3	–	–	–	–	–
PASSIFS COURANTS	2 158,5	–	–	2 158,5	–	0,0	–	0,0	–
Emprunts et dettes financières	547,4	–	–	547,4	–	–	–	–	–
Dettes fournisseurs et autres dettes	1 611,1	–	–	1 611,1	–	–	–	–	–

(a) Instruments financiers faisant l'objet de cotations sur le marché actif

(b) Instruments financiers dont l'évaluation à la juste valeur fait appel à des techniques de valorisation reposant sur des paramètres de marché observables

(c) Instruments financiers dont tout ou une partie de la juste valeur ne repose pas sur des paramètres observables

Les instruments de capitaux propres se composent essentiellement de titres de participation non consolidés. A chaque acquisition une analyse est faite afin de déterminer l'intention de gestion du Groupe, et donc la méthode de comptabilisation (variation de valeur par résultat ou par OCI).

La trésorerie et équivalents de trésorerie sont répartis entre les disponibilités présentées en créances et les valeurs mobilières de placement présentées en actifs à la juste valeur de niveau 1.

Au 31 décembre 2021

				Actifs et passifs financiers évalués au coût amorti	Actifs et passifs financiers évalués à la juste valeur
En millions d'euros	Valeur totale au bilan	Actifs non financiers	Prêts Créances	Dettes au coût amorti	Instruments de capitaux propres	Actifs et passifs à la juste valeur par résultat	Niveau 1 (a)	Niveau 2 (b)	Niveau 3 (c)
ACTIFS NON COURANTS	481,4	148,8	328,1	–	4,5	–	–	–	4,5
Titres et créances sur les sociétés mises en équivalence	459,4	148,8	310,6	–	–	–	–	–	–
Actifs financiers non courant	22,0	–	17,5	–	4,5	–	–	–	4,5
ACTIFS COURANTS	2 524,1	–	2 461,8	–	–	62,3	50,3	12,0	–
Clients et autres créances	858,2	–	858,2	–	–	–	–	–	–
Actifs financiers courant	28,3	–	28,3	–	–	–	–	–	–
Instruments financiers dérivés	12,0	–	–	–	–	12,0	–	12,0	–
Trésorerie et équivalents de trésorerie	1 625,5	–	1 575,3	–	–	50,3	50,3	–	–
PASSIFS NON COURANTS	2 930,3	–	–	2 930,3	–	–	–	–	–
Emprunts et dettes financières	2 891,7	–	–	2 891,7	–	–	–	–	–
Dépôts et cautionnements reçus	38,7	–	–	38,7	–	–	–	–	–
PASSIFS COURANTS	2 595,9	–	–	2 579,2	–	16,7	–	16,7	–
Emprunts et dettes financières	838,5	–	–	838,5	–	–	–	–	–
Instruments financiers dérivés	16,7	–	–	–	–	16,7	–	16,7	–
Dettes fournisseurs et autres dettes	1 740,6	–	–	1 740,6	–	–	–	–	–

(a) Instruments financiers faisant l'objet de cotations sur le marché actif

(b) Instruments financiers dont l'évaluation à la juste valeur fait appel à des techniques de valorisation reposant sur des paramètres de marché observables

(c) Instruments financiers dont tout ou une partie de la juste valeur ne repose pas sur des paramètres observables

Les instruments de capitaux propres se composent essentiellement de titres de participation non consolidés. A chaque acquisition une analyse est faite afin de déterminer l'intention de gestion du Groupe, et donc la méthode de comptabilisation (variation de valeur par résultat ou par OCI). La trésorerie et équivalents de trésorerie sont répartis entre les disponibilités présentées en créances et les valeurs mobilières de placement présentées en actifs à la juste valeur de niveau 1.

8.2 Risque de taux

Le Groupe est exposé au risque de marché, notamment en ce qui concerne le risque de taux d'intérêt. Pour y faire face, le Groupe a recours à un certain nombre d'instruments financiers. Le Groupe détient un portefeuille de swaps et caps destiné à la couverture du risque de taux sur son endettement financier.

L'objectif est de réduire, là où cela lui semble approprié, les fluctuations des flux de trésorerie liées à des variations des taux d'intérêts.

Les instruments dérivés sont évalués et comptabilisés à la juste valeur au bilan sur la base de valorisations externes. La variation de juste valeur des instruments dérivés est toujours contrepartie résultat. Le Groupe n'a pas opté pour la comptabilité de couverture.

Le Groupe a un recours majoritaire aux marchés de crédit.

Situation comptable des instruments financiers dérivés

En millions d'euros	31/12/2022	31/12/2021
Swaps de taux d'intérêts	126,7	(16,6)
Caps de taux d'intérêts	28,4	4,9
Intérêts courus non échus	5,5	7,1
Total	160,6	(4,7)

Les instruments dérivés ont été valorisés par actualisation des flux de trésorerie futurs estimés sur la base de la courbe des taux d'intérêts au 31 décembre 2022.

Echéancier des instruments financiers dérivés (montants notionnels)

Au 31 décembre 2022

En millions d'euros	31/12/2022	31/12/2023	31/12/2024	31/12/2025	31/12/2026	31/12/2027
ALTAREA payeur à taux fixe - swap	500,0	1 025,0	1 025,0	825,0	825,0	825,0
ALTAREA payeur à taux variable - swap	300,0	–	–	–	–	–
ALTAREA - cap	262,5	262,5	262,5	262,5	262,5	262,5
Total	1 062,5	1 287,5	1 287,5	1 087,5	1 087,5	1 087,5
Taux moyen de couverture	(0,13)%	0,34%	0,33%	0,37%	0,36%	0,36%

Au 31 décembre 2021

En millions d'euros	31/12/2021	31/12/2022	31/12/2023	31/12/2024	31/12/2025	31/12/2026
ALTAREA payeur à taux fixe - swap	500,0	500,0	1 025,0	1 025,0	525,0	525,0
ALTAREA payeur à taux variable - swap	700,0	700,0	700,0	300,0	300,0	–
ALTAREA - cap	262,5	262,5	262,5	262,5	262,5	262,5
Total	1 462,5	1 462,5	1 987,5	1 587,5	1 087,5	787,5
Taux moyen de couverture	0,19%	0,19%	0,17%	0,13%	(0,30)%	0,10%

Position de gestion

Au 31 décembre 2022

En millions d'euros	31/12/2022	31/12/2023	31/12/2024	31/12/2025	31/12/2026	31/12/2027
Endettement obligataire et bancaire à taux fixe	(1 413,2)	(1 390,6)	(1 135,3)	(796,1)	(745,6)	(745,6)
Endettement bancaire à taux variable	(1 093,8)	(677,4)	(518,7)	(455,0)	(399,0)	(339,0)
Trésorerie et équivalents de trésorerie (actif)	952,3	–	–	–	–	–
Position nette avant gestion	(1 554,7)	(2 068,0)	(1 654,0)	(1 251,1)	(1 144,6)	(1 084,6)
Swap	800,0	1 025,0	1 025,0	825,0	825,0	825,0
Cap	262,5	262,5	262,5	262,5	262,5	262,5
Total Instruments Financiers Dérivés	1 062,5	1 287,5	1 287,5	1 087,5	1 087,5	1 087,5
Position nette après gestion	(492,2)	(780,5)	(366,5)	(163,6)	(57,1)	2,9

Au 31 décembre 2021

En millions d'euros	31/12/2021	31/12/2022	31/12/2023	31/12/2024	31/12/2025	31/12/2026
Endettement obligataire et bancaire à taux fixe	(1 749,3)	(1 722,9)	(1 722,8)	(1 337,2)	(837,1)	(787,0)
Endettement bancaire à taux variable	(1 521,9)	(803,6)	(594,5)	(438,4)	(398,3)	(342,3)
Trésorerie et équivalents de trésorerie (actif)	1 625,5	–	–	–	–	–
Position nette avant gestion	(1 645,6)	(2 526,5)	(2 317,4)	(1 775,6)	(1 235,4)	(1 129,3)
Swap	1 200,0	1 200,0	1 725,0	1 325,0	825,0	525,0
Cap	262,5	262,5	262,5	262,5	262,5	262,5
Total Instruments Financiers Dérivés	1 462,5	1 462,5	1 987,5	1 587,5	1 087,5	787,5
Position nette après gestion	(183,1)	(1 064,0)	(329,9)	(188,1)	(147,9)	(341,8)

Analyse de la sensibilité au taux d'intérêt :

Le tableau suivant montre la sensibilité au risque de taux (incluant l'impact des instruments de couverture) sur l'ensemble du portefeuille des emprunts et dettes auprès des établissements de crédit à taux variable et sur les instruments dérivés.

	Augmentation / Diminution	Incidence du gain (-) ou de la perte	Incidence sur la valeur en portefeuille
	des taux d'intérêts	(+) sur le résultat avant impôt	d'instruments financiers
31/12/2022	+50 bps	+0,1million d'euros	+30,1 millions d'euros
	-50 bps	-0,6 million d'euros	-31,2 millions d'euros
31/12/2021	+50 bps	+2,5 millions d'euros	+16,0 millions d'euros
	-50 bps	-2,3 millions d'euros	-15,9 millions d'euros

8.3 Risque de liquidité

TRESORERIE

Le Groupe dispose d'un accès important à la liquidité, assorti de bonnes conditions.

Le Groupe dispose à l'actif de son bilan d'une trésorerie d'un montant de 952,3 millions d'euros au 31 décembre 2022 contre 1 625,5 millions d'euros au 31 décembre 2021, ce qui constitue son premier outil de gestion du risque de liquidité (se référer à la note 6.2.1 « Endettement financier net obligataire et bancaire »).

Une partie de cette trésorerie est disponible pour les besoins propres des filiales qui la portent : au 31 décembre 2022, le montant de cette trésorerie s'élève à 434,6 millions d'euros.

A cette même date, une trésorerie d'un montant de 517,7 millions d'euros, est disponible au niveau du Groupe.

Le Groupe dispose également d'une capacité de tirage de 1 427,5 millions d'euros supplémentaires (sous la forme de lignes de crédit corporate confirmées non utilisées et non affectées à des projets ou opérations de promotion), totalement libre d'utilisation.

COVENANTS ET RATIOS FINANCIERS

Le Groupe est par ailleurs tenu de respecter un certain nombre de covenants financiers qui participent au suivi et à la gestion des risques financiers du Groupe.

Les covenants à respecter au titre du Groupe concernent les crédits corporate obligataires cotés et bancaires pour un montant de 1 259 millions d'euros.

L'emprunt obligataire souscrit par Altareit SCA (338,5 millions) est soumis à des covenants de levier.

Ils sont listés ci-dessous :

	Covenants Groupe Altarea	31/12/2022	Covenants Altareit consolidé	31/12/2022
Loan To Value (LTV)
Dette financière obligataire et bancaire nette /valeur réévaluée du patrimoine de la Société	< 60%	24,5%
Interest Cover Ratio (ICR)
Résultat opérationnel (colonne FFO ou cash-flow des opérations) / Coût de l'endettement net (colonne FFO) de la Société	> 2	13,0
Levier
Gearing : Dette financière nette/Fonds propres			≤ 3,25	0,1
ICR : EBITDA/Frais financiers nets			≥ 2	13,7

Au 31 décembre 2022, la société respecte contractuellement l'ensemble de ses covenants. S'il s'avérait hautement probable que des remboursements partiels de certaines dettes devaient intervenir ultérieurement, le montant de ces remboursements serait inscrit en passif courant jusqu'à sa date d'exigibilité.

RISQUE DE CONTREPARTIE

Dans le cadre de son activité, le Groupe est exposé à deux catégories principales de contrepartie : les établissements financiers et les clients locataires.

Concernant les établissements financiers, les risques de crédit et/ ou de contrepartie concernent la trésorerie et les équivalents de trésorerie, les produits dérivés mis en place pour limiter le risque de taux, ainsi que les établissements bancaires auprès desquels ces produits sont placés.

Afin de limiter ce risque, le Groupe ne réalise des opérations de couverture qu'avec des institutions financières de premier plan, les supports choisis ont un profil de risque très limité, et font l'objet d'un suivi.

Concernant les clients locataires, le Groupe estime ne pas être exposé au risque de crédit de manière significative du fait de son portefeuille diversifié de locataires. Dans l'activité Commerce, les locataires remettent en outre, à la signature des contrats de bail, des garanties financières principalement sous forme de dépôts de garantie.

NOTE 9 TRANSACTIONS AVEC LES PARTIES LIEES

Actionnariat d'Altarea SCA

	31/12/2022		31/12/2021
En pourcentage	% capital et des droits de vote théoriques	% des droits de vote réels	% capital et des droits de vote théoriques	% des droits de vote réels
Concert élargi (a)	45,00	45,48	44,93	45,39
Groupe Crédit Agricole Assurances	24,56	24,82	24,66	24,91
APG (ABP)	7,06	7,14	7,09	7,16
Opus Investment BV (b)	1,62	1,63	1,62	1,64
Autodétention	1,05	–	1,01	–
FCPE + Public	20,71	20,93	20,69	20,90
Total	100,00	100,00	100,00	100,00

(a) Le groupe de contrôle de Monsieur Alain Taravella (comprenant les sociétés qu'il contrôle et les membres de sa famille), Monsieur Jacques Nicolet (y compris la société qu'il contrôle), et Monsieur Jacques Ehrmann, agissant de concert.

(b) Dirigée et contrôlée par Monsieur Christian de Gournay, et les actions détenues par ce dernier.

Transactions avec les parties liées

Les principales parties liées retenues par le Groupe sont les sociétés contrôlées par M. Alain Taravella, président fondateur du Groupe, qui détiennent des participations dans la société Altarea : AltaGroupe, AltaPatrimoine, et Altager.

La Gérance de la société est assumée par les sociétés Altafi 2 et Atlas contrôlées et présidées par M. Alain Taravella. M. Jacques Ehrmann est Directeur Général de la société Altafi 2.

Les transactions avec ces parties liées relèvent principalement de prestations fournies par la Gérance èsqualités et, accessoirement de prestations d'animation, de services et de refacturations de la Société à AltaGroupe et ses filiales.

Prestations d'animation en faveur de la Société

Afin de formaliser les services apportés habituellement à Altarea par la société AltaGroupe, holding animatrice, et de préciser les prestations réalisées par celle-ci, une convention d'animation a été conclue en 2017, les conditions antérieurement appliquées demeurant inchangées. Une nouvelle convention d'animation, qui se substitue et remplace la précédente, a été conclue en 2022 entre AltaGroupe, d'une part, et Altarea, inter alii, d'autre part.

Prestations de services d'assistance et refacturations par la Société et ses filiales

Les prestations de services d'assistance, les refacturations de loyers et des refacturations diverses sont comptabilisées en déduction des autres charges de structure de la Société pour 0,3 million d'euros. Les prestations de services facturées par le Groupe Altarea aux parties liées le sont à des conditions normales de marché.

Actifs et passifs envers les parties liées

	Altafi 2 SAS
En millions d'euros	31/12/2022	31/12/2021
Clients et autres créances	0,3	0,1
TOTAL ACTIF	0,3	0,1
Dettes fournisseurs et autres dettes(a)	0,8	1,0
TOTAL PASSIF	0,8	1,0

(a) Correspond à la rémunération variable de la Gérance.

Par ailleurs de nouvelles conventions de management fees ont été mises en place en 2021 afin de rémunérer les prestations effectuées par Altarea, par Altareit et par Altarea Management au profit des sociétés du Groupe. La rémunération de ces management fees a été fixée d'un commun accord en fonction du coût des prestations réalisées et est conforme au prix du marché.

Rémunération de la Gérance

La rémunéation de la Gérance est intégralement perçue par la société Altafi 2 sous forme d'honoraires² .

Aucune rémunération en actions, ni aucun autre avantage à court terme ou long terme ou autre forme de rémunération n'a été octroyé à la Gérance par Altarea ou ses filiales.

La rémunération fixe de la Gérance au titre d'Altarea et d'Altareit est de 1,8 million d'euros pour l'année.

La rémunération variable annuelle de la Gérance susceptible d'être versée par Altarea est pour partie fonction du résultat net FFO, part du Groupe, de l'exercice et pour partie dépendante du classement GRESB de la Société. Celle versée par Altareit est pour partie proportionnelle au résultat net consolidé, part du Groupe, de l'exercice, dépassant un certain seuil préétabli et pour partie dépendante de l'atteinte d'objectifs extrafinanciers liés au climat et aux ressources humaines.

A titre indicatif, elle ressort globalement à 1,0 million d'euros en 2022.

Il est précisé que le montant global de la rémunération, fixe et variable, susceptible d'être versée à la Gérance, par Altarea et Altareit, au titre de l'exercice 2022, est plafonnée à 4 millions d'euros.

rémunération de la part d'Altarea ou de ses filiales au cours de l'exercice. Il perçoit une rémunération de la part d'une société holding qu'il contrôle détenant une participation dans la société Altarea.

² M. Alain Taravella, en sa qualité de co-Gérant à titre personnel d'Altarea jusqu'au 12 décembre 2022 (Altafi 2 et Atlas, présidées par M. Alain Taravella, demeurant co-gérantes d'Altarea), n'a perçu aucune

Rémunération des principaux dirigeants du Groupe

En millions d'euros	31/12/2022	31/12/2021
Salaires bruts(a)	4,1	4,0
Charges sociales	1,7	1,7
Paiements fondés sur des actions(b)	8,7	7,5
Nombre Actions livrées au cours de la période	30 558	34 293
Avantages postérieurs à l'emploi(c)	0,0	0,0
Autres avantages ou rémunérations à court ou long terme(d)	0,0	0,0
Indemnités de fin de contrat(e)	–	–
Contribution patronale sur actions gratuites livrées	0,9	1,1
Engagement à date au titre de l'Indemnité de départ à la retraite	0,7	0,8

(a) Rémunérations fixes et variables.

(b) Charge calculée selon la norme IFRS 2.

(c) Coûts des services rendus des prestations de retraite selon la norme IAS 19, assurance vie et assistance.

(d) Avantages en nature, jetons de présence et autres rémunérations acquises mais dues à court ou long terme.

(e) Indemnités de départ à la retraite charges sociales comprises.

En nombre de droits sur capitaux propres en circulation	31/12/2022	31/12/2021
Droits à attribution d'actions gratuites Altarea	142 231	159 603

Les informations présentées portent sur la rémunération et les avantages alloués (i) aux dirigeants mandataires sociaux au titre de mandats exercés dans des filiales et (ii) aux principaux cadres salariés du Groupe.

NOTE 10 ENGAGEMENTS DU GROUPE ET PASSIFS EVENTUELS

10.1 Engagements hors bilan

Les principaux engagements donnés par la Société sont des hypothèques, promesses d'hypothèque en garantie, des emprunts ou lignes de crédit souscrits auprès des établissements de crédit.

Des nantissements de titres ou des engagements de non cession de parts sont également accordés par la Société en garantie de certains emprunts.

Ces engagements figurent dans la note 6.2 « Endettement financier net et sûretés ».

Par ailleurs, la société bénéficie d'engagements reçus d'établissements bancaires pour des lignes de crédit non utilisées qui sont mentionnées dans la note 8.3 « Risque de liquidité ».

L'ensemble des autres engagements significatifs est mentionné ci-dessous :

En millions d'euros	31/12/2021	31/12/2022	A moins d'un an	De un à 5 ans	A plus de cinq ans
Engagements reçus
Engagements reçus liés au financement (hors emprunt)	–	–	–	–	–
Engagements reçus liés au périmètre	10,6	11,9	–	6,4	5,5
Engagements reçus liés aux activités opérationnelles	168,4	123,8	100,6	8,0	15,1
Cautions reçues dans le cadre de la loi Hoguet (France)	87,9	96,7	96,7	–	–
Cautions reçues des locataires	23,9	24,3	2,7	8,0	13,6
Garanties de paiement reçues des clients	44,6	1,5	–	–	1,5
Promesses unilatérales reçues sur le foncier et autres engagements	0,3	–	–	–	–
Autres engagements reçus liés aux activités opérationnelles	11,8	1,3	1,3	–	–
Total	178,9	135,6	100,6	14,3	20,6
Engagements donnés
Engagements donnés liés au financement (hors emprunt)	11,0	11,0	5,0	6,0	–
Engagements donnés liés au périmètre	68,7	48,6	–	48,6	–
Engagements donnés liés aux activités opérationnelles	2 213,9	2 220,1	886,9	1 306,5	26,6
Garanties d'achèvement des travaux (données)	1 928,0	1 885,3	738,9	1 146,4	–
Garanties données sur paiement à terme d'actifs	170,8	225,8	116,5	109,3	–
Cautions d'indemnités d'immobilisation	61,1	43,5	16,6	25,4	1,5
Autres cautions et garanties données	54,0	65,5	15,1	25,4	25,1
Total	2 293,6	2 279,7	891,9	1 361,1	26,6

Engagements reçus

ENGAGEMENTS REÇUS LIES AUX OPERATIONS DE PERIMETRE

Le Groupe a, dans le cadre de son acquisition du promoteur Severini, reçu un engagement de la part des cédants de garantir jusqu'au 31 janvier 2025 inclus, tout préjudice, trouvant son origine dans les activités, subi désormais par le Groupe dont la cause ou l'origine est antérieure au 31 mars 2018 et ce à hauteur de 2 millions d'euros maximum.

Le Groupe a, dans le cadre de son acquisition du promoteur XF, reçu une garantie de passif de la part des cédants à hauteur de 2,3 millions d'euros à échéance fin juillet 2025.

Le Groupe et Woodeum Holding ont organisé une liquidité potentielle sur leurs titres et notamment la capacité pour le Groupe d'acquérir s'il le souhaite, le solde des actions non détenues. Le Groupe a reçu par ailleurs une garantie de passif dans le cadre de cette prise de participation.

ENGAGEMENTS REÇUS LIES AUX ACTIVITES OPERATIONNELLES

• Cautions reçues

Dans le cadre de la loi Hoguet, le Groupe bénéficie de cautions reçues d'organismes spécialisés en garantie de ses activités de gestion immobilière et de transaction pour un montant de 96,7 millions d'euros.

Par ailleurs, le Groupe reçoit de ses locataires des cautions en garantie du paiement de leur loyer.

• Garanties de paiement reçues des clients

Le Groupe reçoit des garanties de paiement de ses clients émises par des établissements financiers en garantie des sommes encore dues. Elles concernent essentiellement les opérations de commerce et d'immobilier d'entreprise.

• Promesses unilatérales reçues sur le foncier et autres engagements

Les autres garanties reçues sont essentiellement constituées d'engagements reçus de vendeurs de foncier.

• Autres engagements reçus

Dans le cadre de son activité de promotion, le Groupe reçoit de la part des entreprises des cautions sur les marchés de travaux, qui couvrent les retenues de garanties (dans la limite de 5% du montant des travaux – engagement non chiffré).

Engagements donnés

ENGAGEMENTS DONNES LIES AUX OPERATIONS DE PERIMETRE

Le Groupe octroie des garanties de passifs ou des compléments de prix lors de cessions de titres de filiales et participations. Lorsque le Groupe considère qu'une sortie de trésorerie est probable au titre de ces garanties, des provisions sont constituées et leurs montants réexaminés à la clôture de chaque exercice.

Les principaux engagements concernent :

• un engagement de souscription au capital des sociétés composant le fonds d'investissement AltaFund pour un montant de 13,6 millions d'euros (engagement ferme sur des opérations identifiées) ;
• des garanties de passif données à hauteur de 35 millions d'euros suite à la cession de divers actifs.

Les titres des sociétés Altablue, Aldeta, Alta Crp Gennevilliers, Alta Crp La Valette, Alta Gramont, Toulouse Gramont, Bercy Village et Société d'aménagement de la gare de l'Est ainsi que les actifs détenus par ces sociétés sont, pendant une période limitée, soumis à des conditions de cession subordonnées à l'accord de chacun des associés de ces sociétés.

Dans le cadre des accords Crédit Agricole Assurances, le Groupe a signé un certain nombre d'engagements juridiques qui restreignent la liquidité de sa participation, dans certaines conditions.

ENGAGEMENTS DONNES LIES AUX ACTIVITES OPERATIONNELLES

• Garantie d'achèvement des travaux

Les garanties financières d'achèvement sont données aux clients dans le cadre des ventes en VEFA et sont délivrées, pour le compte des sociétés du Groupe, par des établissements financiers, organismes de caution mutuelle ou compagnie d'assurance. Elles sont présentées pour le montant du risque encouru par l'établissement financier qui a accordé sa garantie.

En contrepartie, les sociétés du Groupe accordent aux établissements financiers une promesse d'affectation hypothécaire et un engagement de non cession de parts.

• Garantie sur paiement à terme d'actifs

Ces garanties recouvrent principalement les achats de terrains ou d'immeubles de l'activité de promotion immobilière.

• Cautions d'indemnités d'immobilisation

Dans le cadre de son activité de promotion, le Groupe est amené à signer avec les propriétaires de terrain des promesses de vente dont l'exécution est soumise à des conditions suspensives liées notamment à l'obtention des autorisations administratives. En contrepartie de son engagement, le propriétaire du terrain bénéficie d'une indemnité d'immobilisation qui prend la forme d'une avance (comptabilisée à l'actif du bilan) ou d'une caution (figurant en engagement hors bilan). Le Groupe s'engage à verser l'indemnité d'immobilisation s'il décide de ne pas acheter le terrain alors que les conditions suspensives sont levées.

• Autres cautions et garanties données

Les autres cautions et garanties données sont essentiellement liées à l'implication du Groupe dans la société d'investissement en immobilier d'entreprise (AltaFund), aux cautions données dans le cadre de son activité de promotion.

Engagements réciproques

Dans le cadre normal de son activité de Promotion notamment, le Groupe est amené à contracter des engagements réciproques pour assurer la maîtrise foncière des futures opérations. Le Groupe signe des promesses de vente synallagmatiques avec les propriétaires de terrains : le propriétaire s'engage à vendre son terrain et le Groupe s'engage à l'acheter si les conditions suspensives (conditions administratives et/ ou de commercialisation) sont levées.

Autres engagements

Dans le cadre de son activité de promotion pour compte propre de centres commerciaux, Altarea s'est engagé à investir au titre de ses projets engagés et maîtrisés.

Le Groupe signe par ailleurs, dans le cadre de son activité de promotion Logement, des contrats de réservations (ou promesses de vente) avec ses clients, dont la régularisation est conditionnée par la levée ou non de conditions suspensives (liées notamment à l'obtention de son financement par le client).

Le Groupe, dans le cadre de ses activités de promotion, se constitue un portefeuille foncier, composé de promesses unilatérales de vente.

Ces engagements sont chiffrés au sein du rapport d'activité.

Loyers minima à percevoir

Le montant total des loyers minimaux futurs à percevoir au titre des contrats de location simple sur les périodes non résiliables s'élève à :

En millions d'euros	31/12/2022	31/12/2021
A moins d'un an	202,0	193,4
Entre 1 et 5 ans	469,4	489,4
Plus de 5 ans	208,3	225,6
Loyers minimum garantis	879,8	908,4

Ces loyers à recevoir concernent principalement les centres commerciaux détenus par le Groupe.

10.2 Passifs éventuels

Des propositions de rectification concernant les droits d'enregistrement liés à la cession, par la société Alta Faubourg, des actions Semmaris en 2018 et 2020 ont été reçues en 2021 et 2022.

Les droits d'enregistrement étant garantis par la société Alta Faubourg, le risque, qui s'élevait à 11,0 millions d'euros en droits et pénalités de retard, était porté par le Groupe.

La société disposait de solides arguments pour contester les redressements qui n'avaient pas été provisionnés.

Par courrier en date du 23 août 2022, l'administration fiscale a abandonné l'ensemble des rectifications proposées.

Par ailleurs, aucun autre nouveau litige ou procédure gouvernementale, judiciaire ou d'arbitrage dont les effets pourraient être significatifs sur la situation financière ou la rentabilité de la Société n'est apparu au cours de la période, autre que ceux pour lesquels une provision a été comptabilisée (se reporter à la note 6.3 « Provisions ») ou pour lesquels la procédure est en cours.

Concernant le litige Primonial, en accord avec ses conseils, aucune provision n'a été comptabilisée par le Groupe (se référer à la note 4.1 «Faits significatifs »).

NOTE 11 EVENEMENTS POSTERIEURS A LA DATE DE CLOTURE

Le 21 février 2023, Altarea, déjà actionnaire de Woodeum à hauteur de 50% du capital depuis juillet 2019, a annoncé avoir acquis le solde du capital de Woodeum auprès de WO2 Holding, et devient ainsi actionnaire unique de la marque leader en France de l'immobilier résidentiel bas carbone en bois massif. Dans un contexte de changement

climatique et d'évolution de la réglementation, cette acquisition confirme l'ambition d'Altarea d'accélérer sa transition vers le logement bas carbone, en renforçant les moyens donnés à Woodeum pour poursuivre sa dynamique de croissance.

NOTE 12 HONORAIRES DES COMMISSAIRES AUX COMPTES

	E&Y				Grant Thornton			Mazars			Autres				Total
En millions d'euros		Montant	%		Montant			%		Montant		%		Montant		%		Montant		%
	2022	2021	2022	2021	2022	2021	2022	2021	2022	2021	2022	2021	2022	2021	2022	2021	2022	2021	2022	2021
Commissariat aux comptes, certification, examen des comptes individuels et consolidés
- Altarea SCA	0,3	0,3	23%	15%	–	0,3	0%	27%	0,2	–	24%	0%	–	–	0%	0%	0,5	0,6	18%	18%
- Filiales intégrées globalement	1,0	1,3	69%	56%	0,4	0,4	71%	36%	0,5	–	53%	0%	0,1	0,1	100%	100%	1,9	1,7	65%	51%
Services autres que la certification des comptes
- Altarea SCA	0,1	0,4	7%	16%	0,1	0,4	14%	37%	0,1	–	14%	0%	–	–	0%	0%	0,3	0,8	10%	22%
- Filiales intégrées globalement	0,0	0,3	2%	13%	0,1	0,0	15%	0%	0,1	–	9%	0%	0,0	(0,0)	0%	0%	0,2	0,3	7%	9%
Total	1,4	2,3	100%	100%	0,6	1,1	100%	100%	0,9	–	100%	100%	0,1	0,1	100%	100%	3,0	3,4	100%	100%