Quarterly Report • Apr 20, 2023
Quarterly Report
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20 avril 2023
o Un taux d'occupation financier moyen qui progresse (+280 pb sur 1 an et +340 pb sur le bureau) traduisant une demande active pour les actifs de Gecina dans les zones centrales, mais aussi l'amélioration des process de commercialisation sur le logement
o Contribution locative nette de +4 M€, traduisant les effets des livraisons des immeubles l1ve dans Paris QCA et 157-CdG à Neuilly en 2022 (intégralement loués), compensant les libérations des actifs Icône-Marbeuf (Paris-QCA) et Flandre (Paris) préalablement à leur mise en restructuration
Le résultat Récurrent Net part du Groupe est attendu entre 5,80€ et 5,90€ par action en 2023, soit une hausse de +4,3% à +6,1%.
(vs. +4,4% fin 2022)
| Revenus locatifs bruts | 31-mars-22 | 31-mars-23 | Variation (%) | ||
|---|---|---|---|---|---|
| En millions d'euros | Périm. courant | Périm. constant | |||
| Bureaux | 121,2 | 133,2 | +9,8% | +7,9% | |
| Résidentiel traditionnel | 26,7 | 27,7 | +3,9% | +4,7% | |
| Résidences étudiants | 5,4 | 5,8 | +6,6% | +6,6% | |
| Total loyers bruts | 153,3 | 166,7 | +8,7% | +7,3% |
A périmètre constant, l'accélération de la performance ressort au-delà de la performance publiée à fin 2022, avec une croissance des loyers de +7,3% au global (vs. +4,4% à fin 2022) et de +7,9% sur le bureau (vs. +4,6% à fin 2022).
L'ensemble des composants de la croissance des loyers à périmètre constant sur ce premier trimestre sont orientés à la hausse, sur tous les métiers de Gecina.
A périmètre courant, les loyers sont en hausse de près de +9%, bénéficiant non seulement de la vigueur locative à périmètre constant expliquée ci-dessus, mais aussi d'une forte contribution locative nette du pipeline, avec notamment 2 importantes livraisons d'immeubles de bureaux en 2022 à Paris et Neuilly.
| Revenus locatifs bruts - Bureaux | 31-mars-22 | 31-mars-23 | Variation (%) | |
|---|---|---|---|---|
| Périm. | Périm. | |||
| En millions d'euros | courant | constant | ||
| Bureaux | 121,2 | 133,2 | +9,8% | +7,9% |
| Zones Centrales (Paris, Neuilly, Boucle Sud) | 88,9 | 97,1 | +9,2% | +6,1% |
| Paris intra-muros | 71,2 | 77,6 | +8,9% | +6,6% |
| - Paris QCA & 5-6-7 | 43,7 | 49,7 | +13,5% | +5,7% |
| - Paris Autres | 27,5 | 27,9 | +1,7% | +7,9% |
| Core Croissant Ouest | 17,7 | 19,5 | +10,3% | +4,0% |
| La Défense | 15,1 | 17,5 | +15,9% | +15,9% |
| Autres localisations (Péri-Défense, 1ère/2ème couronne et autres régions) | 17,2 | 18,5 | +7,8% | +9,1% |
Une réversion locative capturée, toujours supérieure à +30% dans Paris au premier trimestre
Depuis le début de l'année, Gecina a loué, reloué ou renégocié plus de 32 000 m², représentant près de 17 M€ de loyers faciaux. Cette dynamique s'inscrit dans la continuité de 2022, avec une surperformance notable des zones les plus centrales.
La hausse du taux d'occupation financier moyen sur le bureau s'élève à +340 pb pour atteindre 94,5% (vs. 91,1% à fin mars 2022), reflétant l'amélioration continue de l'occupation de nos immeubles tout au long de 2022.
Cette amélioration concerne l'ensemble des secteurs tertiaires de la région, et notamment La Défense où il atteint 98% bénéficiant de l'arrivée attendue des derniers locataires sur l'immeuble Carré Michelet au milieu de second semestre 2022.
Accélération de la croissance à périmètre constant qui précise une tendance favorable pour 2023
La croissance des loyers de bureaux à périmètre constant s'élève à +7,9% sur un an (vs. +4,6% à fin 2022), bénéficiant pour +1,9% d'une amélioration du taux d'occupation de nos immeubles, d'un effet positif de l'indexation qui s'accentue encore (+4,8%), répercutant le retour d'un contexte inflationniste, mais également des effets d'une réversion positive capturée ces dernières années.)
La croissance locative à périmètre courant ressort à près de +10% sur le bureau, reflétant l'effet de la contribution nette positive du pipeline (+4 M€ net des départs de locataires sur des immeubles destinés à être mis en restructuration), tenant compte notamment de la livraison de l'immeuble l1ve dans le QCA parisien au second semestre 2022 et du 157-CDG à Neuilly intégralement loués, venant largement compenser les libérations des immeubles aujourd'hui en restructuration (Icône-Marbeuf et Flandre dans Paris).
| Revenus locatifs bruts | 31-mars-22 | 31-mars-23 | Variation (%) | ||
|---|---|---|---|---|---|
| En millions d'euros | Périm. courant | Périm. constant | |||
| Résidentiel | 32,1 | 33,5 | +4,4% | +5,1% | |
| Résidentiel traditionnel | 26,7 | 27,7 | +3,9% | +4,7% | |
| Résidences étudiants | 5,4 | 5,8 | +6,6% | +6,6% |
A périmètre constant, les revenus locatifs des immeubles de logements traditionnels s'inscrivent en hausse de +4,7%, marquant une accélération par rapport à fin 2022 (+2,0%), sous l'effet d'une indexation qui se matérialise progressivement (+2,4%), d'une augmentation modérée de l'occupation et d'une réversion locative qui s'accentue (+1,7%). Les loyers des nouveaux arrivants sont ainsi supérieurs d'environ +11% en moyenne aux loyers des précédents locataires depuis le début de l'année. Une performance obtenue grâce à la capacité du Groupe à adapter en continu son offre locative aux besoins de ses clients, et notamment les jeunes actifs.
A périmètre courant, les revenus locatifs sont en hausse de +3,9%, légèrement en deçà de la performance à périmètre constant en raison des quelques cessions réalisées depuis début 2022.
Les revenus locatifs des résidences étudiants sont en hausse significative à périmètre constant à +6,6%, principalement tirés par la capture rapide d'une réversion positive conséquente en raison d'une rotation rapide des locataires sur ce type de produits.
| TOF moyen Bureaux | 31-mars-22 | 30-juin-22 | 30-sept-22 | 31-déc-22 | 31-mars-23 |
|---|---|---|---|---|---|
| Bureaux | 91,1% | 91,8% | 92,3% | 92,8% | 94,5% |
| Zones centrales | 93,2% | 93,3% | 93,3% | 93,6% | 94,5% |
| La Défense | 82,8% | 86,0% | 88,7% | 91,2% | 97,9% |
| Autres localisations | 89,0% | 89,9% | 90,3% | 90,5% | 91,4% |
| Résidentiel traditionnel | 96,9% | 96,8% | 96,5% | 96,7% | 97,1% |
| Résidences étudiants | 92,6% | 86,3% | 82,7% | 86,0% | 93,4% |
| Total Groupe | 92,0% | 92,3% | 92,5% | 93,1% | 94,9% |
Le taux d'occupation financier moyen (TOF) du Groupe progresse chaque trimestre depuis plus d'un an, il s'établit maintenant à près de 95%, en hausse de +280 pb par rapport à fin mars 2022, et est supérieur au taux d'occupation moyen à fin 2022 de +180 pb.
Sur le bureau, le taux d'occupation moyen atteint 94,5% se rapprochant d'un niveau normalisé. Ce taux est en progression de +340 pb sur un an, témoignant de la solide dynamique locative observée sur les marchés de Gecina depuis 2021.
Depuis le début de l'année, Gecina a finalisé ou sécurisé 147 M€ de cessions avec une prime de +6,4% en moyenne au-delà des dernières valeurs expertisées.
Notons que 60% de ces cessions concernent des actifs résidentiels et près de 75% sont en dehors de Paris.
| Ratios | Covenant | 31/12/2022 |
|---|---|---|
| Dette financière nette / valeur du patrimoine réévaluée (bloc, hors droits) | < 60% | 35,7% |
| Dette financière nette / valeur du patrimoine réévaluée (bloc, droits inclus) | 33,7% | |
| Excédent Brut d'Exploitation / frais financiers nets | > 2,0x | 5,6x |
| Encours de la dette gagée / valeur du patrimoine réévaluée (bloc, hors | ||
| droits) | < 25% | - |
| Valeur du patrimoine réévaluée (bloc, hors droits) en milliards d'euros | > 6,0 | 20,1 |
Au cours du premier trimestre le Groupe a encore renforcé sa position en matière de liquidité avec :
Depuis début 2022, Gecina a donc signé pour près de 2,0 Md€ de nouvelles lignes de crédit non tirées avec une maturité moyenne de 7 ans.
Gecina dispose donc à fin mars de 4,9 Md€ de liquidités (principalement des lignes de crédit non tirées). La liquidité disponible nette des financements à court terme est de 3,1 Md€, au-delà de la politique financière du Groupe requérant au minimum 2,0 Md€, et permettant à date de couvrir les échéances obligataires jusqu'en 2027.
En matière de sensibilité du coût moyen de la dette du Groupe, la politique de couverture des taux de Gecina se singularise par une maturité longue des instruments de couverture (7 années) permettant de protéger durablement le coût moyen de la dette.
Entre 2023 et 2025, la dette est couverte à environ 90% en moyenne contre les variations de l'Euribor. La politique de couverture du Groupe s'inscrit également à plus long terme avec en moyenne près de 80% de la dette couverte jusqu'à fin 20281 .
Les résultats publiés à fin 2022 et les tendances encore observées au premier trimestre traduisent la très bonne tenue des marchés locatifs dans les zones de prédilection de Gecina. Cette dynamique opérationnelle est renforcée par la reprise progressive de l'indexation.
Par ailleurs, la contribution positive du pipeline à la croissance du résultat récurrent net devrait s'accentuer avec les importantes livraisons d'immeubles en 2022 et 2023, renforçant ainsi la confiance de Gecina.
Enfin, la maturité longue de la dette et la politique active de couverture des taux, permettra à Gecina de limiter en 2023 l'impact de la remontée des taux d'intérêts sur les frais financiers du Groupe.
Dans un contexte qui nécessite donc de la prudence, Gecina anticipe un Résultat récurrent net part du Groupe entre 5,80 € et 5,90 € par action en 2023, soit une hausse comprise entre +4,3% et +6,1%.
Spécialiste de la centralité et des usages, Gecina exploite des lieux de vie innovants et durables. La société d'investissement immobilier détient, gère et développe le premier patrimoine de bureaux d'Europe, situé à plus de 97% en Ile-de-France, un patrimoine d'actifs résidentiels et des résidences pour étudiants, qui représentent plus de 9 000 logements. Ce patrimoine est valorisé à 20,1 milliards d'euros à fin 2022.
Gecina a inscrit l'innovation et l'humain au cœur de sa stratégie pour créer de la valeur et réaliser sa raison d'être : « Faire partager des expériences humaines au cœur de nos lieux de vie durables ». Pour nos 100 000 clients, cette ambition est portée par la marque relationnelle et servicielle YouFirst. Elle est aussi inscrite au cœur d'UtilesEnsemble, son programme d'engagements solidaires pour l'environnement, pour la cité et pour l'humain.
Gecina est une Société d'Investissement Immobilier Cotée (SIIC) sur Euronext Paris et a intégré les indices SBF 120, CAC Next 20, CAC Large 60, Euronext 100. Gecina figure également parmi les sociétés les plus performantes de son secteur dans les classements extra-financiers de référence (GRESB, Sustainalytics, MSCI, ISS-ESG, CDP). www.gecina.fr
Samuel Henry-Diesbach Tél. : + 33 (0)1 40 40 52 22 [email protected]
Sofiane El Amri Tél. : + 33 (0)1 40 40 52 74 [email protected]
Glenn Domingues Tél. : + 33 (0)1 40 40 63 86 [email protected]
Armelle Miclo Tél. : + 33 (0)1 40 40 51 98 [email protected]
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