Melisron Ltd.

Investor Presentation • Nov 24, 2025

מליסרון הבהרות

נוליטו ון מבוא

מצגת זו הוכנה על ידי מליסרון בע"מ ("החברה"). המצגת מיועדת למסירת מידע כללי אודות פעילות החברה למשקיעים בלבד והיא אינה מהווה הצעה לרכישה או מכירה של ניירות ערך של החברה או הזמנה לקבלת הצעות כאמור, המידע המוצג אינו מהווה המלצה או חוות דעת ואינו מהווה תחליף לשיקול דעת של המשקיע.

מצגת זו מהווה הצגה תמציתית וכללית בלבד של פעילות החברה. המצגת אינה מיועדת להחליף את העיון בדיווחיה הפומביים של החברה, ולפיכך על מנת לקבל תמונה מלאה של פעילות החברה ושל הסיכונים עימם היא מתמודדת, יש לעיין בתשקיף המדף של החברה, בדיווחיה המיידיים, התקופתיים והרבעוניים באמצעות אתר ההפצה של המגנ"א ("הדיווחים הפומביים"). המצגת כוללת נתונים ומידע המוצגים באופן ובעריכה שונה מהנתונים הנכללים בדיווחים הכוללים בדיווחים הכוללים בדיווחים הכומביים או ככזה הניתן לחישוב מתוך הנתונים הכלולים בדיווחים הפומביים לבין המידע הכלול בדיווחים הפומביים לבין המידע הכלול במצגת זו, יגבר המידע הכלול בדיווחים הפומביים.

מצגת זו עלולה לכלול תחזיות, הערכות, אומדנים, נתונים המתייחסים לאירועים עתידיים שהתממשותם אינה ודאית ואינה בשליטת החברה, לרבות עקב השפעות המלחמה על המשק כולו ובפרט על פעילותה ועל תוצאותיה הכספיות של החברה לרבות בקשר עם שווי נכסיה, תחזיות מאקרו כלכליות (לרבות בקשר עם מדד המחירים לצרכן, שינויים בריביות וכו'), שינויים במחירי שכירות ובתפוסות, שינויי במחירי הדירות, תחזית FFO (גישת הנהלה – AFFO), וNOI ורווח גולמי, ייזומם והקמתם של פרויקטים (צפי של לוחות זמנים, עלויות בנייה והקמה, הכנסות עתידיות ורווח גולמי צפוי) וכוונות או תכניות של החברה ביחס לפרויקטים עתידיים ו/או תחומי פעילות חדשים, המהווים מידע צופה פני עתיד, כהגדרתו בסעיף 25א בחוק ניירות ערך, התשכ"ח-1968.

מידע צופה פני עתיד כאמור, מבוסס על הערכתה הסובייקטיבית של החברה אשר נעשתה בתום לב, על פי ניסיון העבר והידע המקצועי שצברה החברה, על בסיס עובדות ונתונים בנוגע למצב הנוכחי של עסקי החברה והחברות המוחזקות שלה וכן על עובדות ונתונים מאקרו כלכליים שפורסמו על ידי מקורות חיצוניים ו/או גופים וישויות שונות (ואשר לא נבחנו על ידי החברה באופן עצמאי), והכל כפי שידועים לחברה במועד הכנת מצגת זו. אולם, הערכות החברה ותכניותיה עשויות שלא להתממש, כולן או חלקן, או להתממש באופן שונה מכפי שנצפה (לרבות באופן מהותי), ויכול שתושפענה מגורמים אשר לא ניתן להעריכם מראש ואשר אינם בשליטת החברה, ובכלל כך, בין היתר, מגורמי סיכון המאפיינים את פעילות החברה, מהתפתחויות ביטחוניות לא צפויות במדינת ישראל לרבות עקב השלכות המלחמה והשפעתן על פעילות המשק ופעילות החברה, מההתפתחויות בסביבה הכלכלית והגיאופוליטית (בעולם בכלל ובישראל בפרט), משינויים במדיניות הממשלה ורשויות הפועלות מטעמה ומהתקשרויות עם צדדים שלישיים וקיום הסכמים על ידי צדדים שלישיים.

מצגת זו עשויה לכלול הדמיות של פרויקטים עתידיים הנמצאים בשלבי תכנון או הקמה[. יובהר כי מדובר בהדמיות בלבד וכי ייתכן שיחולו שינויים תכנוניים או אחרים בפרויקטים ואין להסתמך על ההדמיות כמצג ביחס לאופן נראותם הסופי של הפרויקטים לאחר השלמתם.

מצגת זו משקפת את המידע הידוע לחברה במועד פרסומה והחברה אינה מתחייבת לעדכן ו/או לשנות כל תחזית ו/או הערכה על מנת שישקפו אירועים או נסיבות שיחולו לאחר מועד עריכת מצגת זו.

כרטיס ביקור

מליסרון מבוא

49% מהון המניות

מוחזק ע"י הציבור

שווי שוק של

ם"ס מיליארד ש״ח 20-∍

'ilAA'\Stable

דירוג אשראי גבוה

ʻilAA'

דירוג סדרות האג״ח

משנת 1992

נסחרת החברה בבורסה לניירות ערך וכלולה במדדי הבורסה המובילים תל-אביב 35, תל-אביב 125 ותל-אביב נדל"ן

כ-2,750 שוכרים

כ-7.7 מיליארד ש"ח 1-9.25 פדיונות בתקופה

כ-80 מיליון ביקורים

בשנה בקניונים

29 נכסים מניבים בבעלות החברה

1,061,600 מ"ר

שטח מנוהל

28,000

מקומות חניה

פורטפוליו

97.7%

שיעור תכוסה ממוצע

מפת נכסים

מליסרון מבוא

קניונים אזוריים (80% מה-NOI) עופר רמת אביב | עופר הקריון | עופר גרנד חיפה | עופר הקניון הגדול פ"ת | עופר רחובות | עופר גרנד ב"ש

קניונים שכונתיים (7% מה-NOI) עופר מרום סנטר | עופר קניותר | עופר אדומים | עופר סירקין | עופר הראל | עופר נהריה

פארקי הייטק ומשרדים (26% מה-NOI) פארק עופר פתח תקווה| פארק עופר יקנעם | פארק עופר הכרמל | בנייני עופר בית המילניום מגדל Landmark A תל-אביב

נכסים בעלי שוכר יחיד (5% מה-NOI) איקאה ראשל"צ | המשביר לצרכן כיכר ציון (י-ם) | מקבצי דיור אשדוד | קאנטרי ספורט חיפה | BE טיילת אילת

מתחמי עודפים ופאואר סנטר (9% מה-NOI) עופר בילו סנטר | חוצות המפרץ | עופר הגבעה | עופר נוף הגליל

, קניונים עירוניים (3% מה-NOI) עופר השרון נתניה | עופר לב חדרה

מגורים באמצעות אביב מליסרון (פרויקטים עיקריים) \Lambda

ההסתדרות ג', גבעתיים | שחקים, הרצליה | שירת הים, נתניה| שדה-דב, תל-אביב | ההסתדרות ו', גבעתיים

מליסרון מבוא

פילוח תמהיל נכסי החברה המניבים על פי מאפייני סיכון ותשואה

	שטח (חלק החברה) (אלפי מ"ר)	שיעור תפוסה (%)	שווי מיוחס למניב (מיליוני ש״ח)	שווי מיוחס לזכויות והקמה (מיליוני ש״ח)	NOI לתשעת החודשים הראשונים של שנת 2025 (מיליוני ש"ח)	שיעור היוון משוקלל מ")	אחוז מה-NOI (%)
קניונים אזוריים	274	99.4%	12,215	225	603	6.98%	50%
$^{\mathbb{O}}$ פארקי הייטק ומשרדים	388	© 96%	6,890	1,020	312	6.82%	26%
מתחמי עודפים ופאוור סנטר	91	97.3%	2,123	439	108	7.01%	9%
נכסים בעלי שוכר יחיד	42	100%	1,221	4	55	6.08%	5%
קניונים שכונתיים	68	99.4%	1,522	44	80	7.15%	7%
קניונים עירוניים	41	98.2%	792	104	41	7.52%	3%
סה"כ	904	97.7%	24,763	1,836	1,199	6.92%	100%

• הנתונים בגין פארקי ההייטק והמשרדים כוללים גם את המשרדים המצויים
  במבני קניונים או בסמוך אליהם.
• שיעור התפוסה בפארקי ההייטק והמשרדים אינו כולל את בניין F בעופר נוף
  הגליל אשר בנייתו הסתיימה לאחרונה ושיעור התפוסה בו עומד על 25%.
• ממצבת הנכסים נגרע בניין בשטח של 15,000 מ"ר (חלק החברה 11,000 מ"ר)
  הממוקם בפארק עופר WEST אשר הושכר בשנים האחרונות לחברת IBM.
  לאחרונה החלו עבודות לחידוש הבניין והתאמתו לסטנדרט עכשווי.

תמהיל הקניונים

חלוקה לתמהיל לכי הכנסות על-כי תמהיל מוצרים בקניונים

מליסרון קניונים

אופנה, הנעלה ואביזרים	48%
עיצוב הבית, מוצרי חשמל וטכנולוגיה	10%
קמעונאות כללית, נותני שירות, פנאי ומתנות	10%
מזון מהיר והסעדה	10%
טיפוח, בריאות ויופי	7 %
סופרמרקטים	5%
שעונים ותכשיטים	5%
בתי כולבו	4 %
בתי קולנוע	1 %

(לפי סגמנטים) ניתוח פדיונות הקמעונאים

סה"כ הפדיונות בקניוני עופר לתקופה של 1-9.2025 כ-7.7 מיליארד ש"ח

מליסרון קניונים

ונת 2025 2023	אשונים של ש 2024	השינוי בפדיון בתשעת החודשים הר בהשוואה לתקופה המקבילה בשנת
12%	(3%)	אופנה הנעלה ואביזרים
12%	3%	מזון מהיר והסעדה
13%	-	טיפוח בריאות ויופי
7%	1%	מוצרי חשמל וטכנולוגיות
7%	4%	עיצוב הבית
22%	13%	פעילות פנאי ומתנות
12%	(5%)	שעונים ותכשיטים
(6%)	(9%)	קמעונאות כללית ונותני שירותים
11%	(1%)	סך חנויות
6%	(3%)	בתי כולבו
(12%)	(1%)	בתי קולנוע
(4%)	(7%)	סופרמרקטים
9%	(1%)	סך שינוי

פדיונות חודש אוקטובר עלו ב-4% לעומת אוקטובר 2024. בחודשים ספטמבר–אוקטובר ביחד (עיתוי החגים) נרשם גם כן גידול של 4% לעומת 2024

נתוני הפדיון הינם בנטרול השפעת חנויות שנסגרו זמנית בקניון עופר רחובות, כחלק משינוי התמהיל העמוק שהוא עובר, ובקניון עופר רמת-אביב, שם נסגרו חנויות באופן זמני כחלק מבניית הקומה הנוספת. הנתונים כוללים את חודש יוני 2025, אשר במהלכו היו הקניונים סגורים לתקופה של עשרה ימים, בעקבות מבצע "עם כלביא"

מליסרון קניונים

חוזים חדשים, מימושי אופציות וחידושי חוזים בתשעת החודשים הראשונים של שנת 2025 (מסחר ומשרדים)

מימושי אופציות וחידושי חוזים

משרדים	מסחר	חוזים חדשים על שטחים פנויים מעל לשנה וייזום חדש
22	89	מספר חוזים
20	22	שטח שנחתם (אלכי מ"ר)
*18	42	הכנסה שנתית (מיליוני ש״ח)

* חלק החברה

סך הגידול הממוצע הריאלי בחוזים חדשים, מימושי אופציות וחידושי חוזים בתשעת החודשים הראשונים של שנת 2025 עומד על 8%

פרויקט בהקמה – עופר יבנה

מליסרון קניונים

שטח להשכרה 24,300 מ"ר

שימושים לקרקע מסחר ומשרדים (מסחר 17,000 מ"ר, משרדים 7,300 מ"ר) עד כה הושקעו 123 מיליון ש"ח (100%) סך עלויות בנייה משוערות 401 מיליון ש"ח (100%)

(100%) צפוי 32 מיליון ש"ח NOI

מועד סיום מתוכנן 2027

סטטוס השכרות –

הסכמות מסחריות על מרבית השטח המסחרי והתקדמות בהחתמת חוזים

סטטוס בנייה

הסתיימו החפירה והדיפון, הבנייה החלה

פרויקט בהקמה – הרחבת עופר נוף הגליל

שטח להשכרה 21,000 מ"ר

שימושים לקרקע מסחר עד כה הושקעו 111 מיליון ש״ח (100%) סך עלויות בנייה משוערות 360 מיליון ש״ח (100%)

(100%) צפוי 33 מיליון ש"ח NOI

מועד סיום מתוכנן 2027

NOI מתחם עופר נוף הגליל לאחר סיום הבנייה (כולל החלק הקיים) בסך 68 מיליון ש"ח (100%)

סטטוס השכרות –

הסכמות מסחריות על מרבית השטח

סטטוס בנייה

הבנייה החלה

משרדים – חברות בינלאומיות ומקומיות מובילות

מליסרון משרדים

כ-370 שוכרים מתוכם חברות מובילות הנסחרות בבורסות בארץ ובעולם.

שוכרים עיקריים

מ"ר מנוהלים 484,000

8,000 חניות

מח"מ שכירויות 4.1

שיעור תפוסה 96%

(מייצג קצב שנתי של 428 מיליון ש"ח) NOI מיליון ש"ח 107

שיעור היוון משוקלל 6.82%

(חלק החברה) מיליארד ש"ח שווי נכסים מניבים

משרדים – פרויקטים בתכנון ובהקמה

מליסרון משרדים

109,260 מ"ר היקף פרויקטים בייזום (חלק החברה). בין השאר: Landmark B, לינקולן, עופר יקנעם ועופר כרמל

(חלק החברה) מיליון ש"ח NOI צפוי מפרויקטים בהקמה (חלק החברה)

1 מיליארד ש"ח שווי נכסים בהקמה (חלק החברה)

כרטיס ביקור - אביב מליסרון

אביב מליסרון

מאזן הון עצמי המיוחס לבעלים הון עצמי המיוחס לבעלים 573 מיליון ש"ח 3.4 מיליארד ש"ח סך נכסים

רישיון קבלן5 בעלת רישיון ג' CAP- בעלת רישיון ג' 5 כוכבי בטיחות

22 פרויקטים בביצוע (100%) דירות לבנייה ובתכנון מתקדם

רווח תפעולי צפוי* (100%) הכנסות צפויות (100%) רווח תפעולי צפוי (100%) 15.2 מיליארד ש"ח 15.2

* רווח תפעולי – כולל את הרווח הפרויקטאלי לאחר ייחוס הוצאות הנהלה וכלליות, שיווק ומימון של הפרויקט. לא כולל השפעת הקצאת עודפי עלות שנעשתה בעקבות רכישת 50% מאביב מליסרון שיתרתה 379 מיליון ש״ח

אביב מליסרון במספרים | יחידות דיור

אביב מליסרון

אביב מליסרון במספרים | צפי הכנסות ורווח תפעולי

אביב מליסרון

20%

בנוסף מקדמת אביב מליסרון מספר רב של פרויקטים בהיקף של כ-5,000 יחידות דיור שלגביהם אין עדיין וודאות תכנונית ו/או היקף חתימות דיירים מינימלי נדרש

• 1. רווח תפעולי כולל את הרווח הפרויקטאלי לאחר ייחוס הוצאות הנהלה וכלליות, שיווק ומימון של הפרויקט
• 1. ההכנסות הצפויות מייזום והרווח התפעולי הינן בשיעור של 100%. חלק החברה בהכנסות הינו כ-13.1 מיליארד ש"ח וחלק החברה ברווח התפעולי הינו כ-2.2 מיליארד ש"ח
• 1. כשליש מהרווח התפעולי הצפוי מיוחס לפרויקטים שבביצוע או שיתחילו בביצוע במהלך השנה הקרובה

ממוצע רווח תפעולי

לעלות צפוי

אביב מליסרון

מכירת דירות מתחילת השנה ועד למועד פרסום הדוחות

סה"כ מכירות בתקופה (כולל מע"מ), (מיליוני ש"ח)	יתרת דירות במלאי	סך דירות שנמכרו בפרויקט כולל תקופות קודמות)	מספר דירות שנמכרו בתקופה	שם פרויקט
19	141	73	3	אביב בהסתדרות ג'
102	69	19	19	אביב בהסתדרות ד'
137	59	24	24	אביב בהסתדרות ה'
76	112	52	14	אביב מעוז אביב
24	34	14	5	אביב ברדינג
11	-	74	2	אביב בכודים
141	103	22	22	אביב שירת הים
8	15	33	2	אביב המקור
518	533	311	91	סה"כ

בנוסף, התקבלו 31 בקשות הרשמה

פרויקטים בביצוע ופרויקטים שביצועם יתחיל בשנה הקרובה

אביב מליסרון

הסתדרות ג' גבעתיים

332 יחידות דיור (214 יחידות לשיווק

רדינג תל-אביב

84 יחידות דיור (48 יחידות לשיווק)

המקור רמת-גן

72 יחידות דיור (48 יחידות לשיווק)

חפץ חיים תל-אביב

63 יחידות דיור (31 יחידות לשיווק

פודים רמת-גן

111 יחידות דיור (74 יחידות לשיווק

הסתדרות י"א גבעתיים

160 יחידות דיור (110 יחידות לשיווק)

הסתדרות ד' גבעתיים ו

136 יחידות דיור (88 יחידות לשיווק)

הסתדרות ה' גבעתיים

133 יחידות דיור (83 יחידות לשיווק)

שירת הים נתניה

125 יחידות דיור (כולן לשיווק)

הסתדרות י"ב גבעתיים

160 יחידות דיור (110 יחידות לשיווק)

טבנקין תל אביב ^|

120 יחידות דיור (כולן לשיווק)

^ו שחקים הרצליה

733 יחידות דיור (כולן לשיווק)

מעוז אביב תל אביב

260 יחידות דיור (164 יחידות לשיווק)

תוצאות פיננסיות

סקירת התוצאות הפיננסיות לתשעת החודשים הראשונים של שנת 2025

אנו מסכמים רבעון עם תוצאות מצויינות המשקפות את איכות נכסיה של החברה. מתוך הסתכלות ארוכת טווח, אנו ממשיכים לפתח את עסקי הליבה של מליסרון בהתאם לתוכנית האסטרטגית. במסגרת

זאת, אנו מיישמים פעולות נרחבות להשבחת פעילות הקניונים

ופארקי המשרדים זאת במקביל להעמקת פעילות המגורים,

באמצעות החברה הבת אביב מליסרון, עם חמישה פרויקטים בבנייה ושמונה נוספים שבנייתם תחל בשנה הקרובה. פעולות אלה ועוד הן

אלה שבאמצעותן ממשיכה מליסרון לבסס את מעמדה המוביל

960 מיליון ש"ח (286 מיליון ש"ח ברבעון השלישי)

גידול של 46 מיליון ש"ח לעומת התקופה המקבילה אשתקד

רווח נקי (חלק הבעלים)

(מיליון ש"ח (409 מיליון ש"ח ברבעון השלישי 1,199

גידול של 8% לעומת התקופה המקבילה אשתקד

NOI (חלק הבעלים)

(מיליון ש"ח (397 מיליון ש"ח ברבעון השלישי 1,163

גידול של 4% לעומת התקופה המקבילה אשתקד

NOI (מנכסים זהים)

913 מיליון ש"ח (311 מיליון ש"ח ברבעון השלישי)

גידול של 6.5% לעומת התקופה המקבילה אשתקד (לפרטים בנוגע ל-FFO לפי הוראות רשות ני"ע ראו שקף 23) FFO (גישת ההנהלה - AFFO)

פדיונות (ינואר עד ספטמבר)

ליאורה עופר, יו"ר הדירקטוריון

בתחומי הנדל"ן השונים בהם היא פועלת".

ירידה של 1% לעומת תקופה מקבילה בשנת 2024 גידול של 9% לעומת תקופה מקבילה בשנת 2023

הנתונים כוללים את חודש יוני, אשר במהלכו היו הקניונים סגורים לתקופה של עשרה ימים, בעקבות מבצע "עם כלביא"

גידול של 4% בחודש אוקטובר לעומת התקופה המקבילה בשנת 2024

תוצאות פיננסיות

סקירת התוצאות הכיננסיות לתשעת החודשים הראשונים של שנת 2025

835 מיליון ש"ח

קיטון של 23 מיליון ש"ח לעומת התקופה המקבילה אשתקד

תזרים מפעילות שוטפת (ללא (פעילות המגורים

שיעורי תפוסה

נדל"ן להשקעה

חלק מליסרון בנדל"ן להשקעה

LTV

סר

ריבית אפקטיבית משוקללת (עלות החוב)

99% בקניונים

96% במשרדים

26.7 מיליארד ש"ח

גידול של 1 מיליארד ש"ח ביחס ליום 31 בדצמבר 2024

26.6 מיליארד ש"ח

גידול של 1 מיליארד ש"ח ביחס ליום 31 בדצמבר 2024

ירידה של 0.4% בהשוואה לסוף 2024 (כשאביב מליסרון מוצגת 42.3% כהשקעה)

(כשאביב מליסרון מאוחדת) בהשוואה לסוף 2024 (כשאביב מליסרון מאוחדת) 45.8%

2.45%

גידול של 0.1% ביחס ליום 31 בדצמבר 2024

החברה ממשיכה להציג תוצאות חזקות בפעילות הקניונים והמשרדים הבאות לידי ביטוי בשיא רבעוני במדדים התפעוליים של ה-FFOוה-NOI.

לצד זאת, אנו ממשיכים בתנופת העשייה והצמיחה, הן בפעילות הנדל"ן המניב והן בפעילות הייזום למגורים וההתחדשות העירונית, עם בסיס תפעולי חזק, פורטפוליו נכסים מגוון ואיכותי וצבר פרויקטים נרחב בייזום ובפיתוח.

לאורך הרבעון המשכנו בשדרוג הנכסים הקיימים ובהשבחת התמהיל וגיוונו בקניוני החברה. במסגרת זו המשכנו בעבודות בקניון רמת אביב להוספת קומה נוספת והכנסת מותגים חדשים ובעופר הקניון הגדול פתח תקווה החלו עבודות לשיפוץ השטחים הציבוריים בהשקעה של כ-65 מיליון שקל.

לצד זאת, ממשיכה החברה לקדם תב"עות והיתרים בפרויקטים נוספים שבבעלותה בפעילות המשרדים, לדוגמה בעופר כרמל, בעופר יקנעם ובנכס ברחוב לינקולן בתל-אביב.

לאחרונה התחלנו בשיווק 116 דירות היוקרה שבמגדל B של פרויקט לנדמארק, כאשר סך ההכנסות ממכירת הדירות במגדל זה מוערך בכחצי מיליארד שקל.

אנו ממשיכים לפעול מתוך מטרה לייצר ערך עבור המשקיעים שלנו באמצעות השאת תזרים המזומנים מנכסים מניבים וממכירת דירות למגורים, עליית שווי הנכסים ופיתוח עסקי חדש"

אופיר שריד, מנכ"ל

FFO

תוצאות פיננסיות

6-	5	0,	6
			U

גידול ב-FF0* ביחס לתשעת החודשים הראשונים של שנת 2024

מיליון ש"ח 16,453

2025 בספטמבר 2025 EPRA NRV

מיליון ש"ח 913

(ש"ח למניה *FFO ש"ח למניה +1-9.2025 לתקופה של

* FFO לפי גישת ההנהלה (AFFO)

לתשעת החודשים הראשונים של שנת 2024	לתשעת החודשים הראשונים של שנת 2025	מיליון ש״ח
1,114	1,199	NOI חלק הבעלים
(52)	(55)	עלויות הנהלה וכלליות (מנוטרל פחת ותשלום מבוסס מניות)
(8)	(9)	עלויות פרסום ושיווק
1,054	1,135	EBITDA
(127)	(139)	הוצאות ריבית ריאליות על החוב הכיננסי ונטרול הוצאות מימון על הפחתת עודכי עלות
(69)	(83)	מיסים שוטפים
858	913	FFO לפי גישת ההנהלה (AFFO)
(361)	(318)	התאמות ל-FFO לכי גישת רשות ני"ע: הפרשי הצמדה נכסים והתחייבויות כיננסיים
(7)	(6)	זקיפת הטבה בגין תוכנית כתבי אופציות לעובדים
490	589	FFO לכי גישת רשות ני״ע
(290)	(270)	דיבידנד שהוכרז

תוצאות פיננסיות

שווי נדל"ן להשקעה |

חלק הבעלים, מיליוני ש"ח

בתשעת החודשים הראשונים של שנת 2025 רשמה החברה גידול בשווי נכסיה המסחריים בסך 1 מיליארד ש"ח

הגידול נובע בעיקר מהשקעות בנכסים ובנכסים בהקמה בסך של 403 מיליון ש״ח ומעליית ערך בסך של 592 מיליון ש״ח הנובעת בעיקר מעליית ה-NOI המייצג של הנכסים כתוצאה מעליית המדד ועלייה ריאלית בדמי השכירות בחוזים שנחתמו בתקופה, וכן מהתקדמות השיווק והבנייה של פרויקטים בבנייה ובאכלוס

יתרת החוב נטו | חלק הבעלים (ללא אביב מליסרון), מיליוני ש"ח

תוצאות פיננסיות

<-- PDF CHUNK SEPARATOR -->

ניצול יעיל של עלויות החוב

תוצאות פיננסיות

שיעור המינוף על נכסי החברה (LTV) ועלות החוב הצמוד הכוללת על פני השנים 2011-9.2025

3.3 שנים

מח"מ חוב החברה

מיליון ש"ח 1,301

החוב הנפרע עד סוף שנת 2026 בריבית אפקטיבית של 1.84%

2.69%

התשואה לפדיון של אג״ח מובטח הנסחר כיום (על פי אג״ח סדרה כ׳, מח״מ כ-4.3 שנים)

^* הריבית האפקטיבית הממוצעת משקללת חוב צמוד מדד, חוב הנקוב בריבית שקלית וחוב הנקוב בריבית צמודת פריים. הריבית האפקטיבית הצמודה, בהנחת מדד בשיעור של 2.7%, הינה 2.28%

תוצאות פיננסיות

פריסת פירעונות החוב על פני שנים והריבית האפקטיבית על פירעונות החוב (ללא אביב מליסרון)

בשנה הקרובה (עד ליום 30 בספטמבר, 2026) על החברה לפרוע קרן חוב בסך של 2 מיליארד ש"ח ליום 30 בספטמבר 2025, לחברה יתרת מזומן ותיק נכסים כיננסיים הניתן למימוש מיידי

של כ-0.75 מיליארד ש"ח

מסגרות אשראי מחייבות שאינן מנוצלות בהיקף

של כ-500 מיליון ש"ח

ונכסים שאינם משועבדים בהיקף

של כ-11.9 מיליארד ש"ח

* לא כולל ניירות ערך מסחריים

תוצאות פיננסיות

ריבית ריאלית, נטו על החוב הכיננסי במהלך השנים

(חלק הבעלים) במיליוני ש״ח

הגידול בהוצאות המימון לשנת 2025 (לפי תשעת החודשים הראשונים של שנת 2025 מגולם לשנה) נבע בעיקר מקיטון בהכנסות המימון בהשוואה לשנת 2024 כתוצאה מירידה ביתרת המזומנים המימון לשנת 2025 (על-פי תשעת החודשים הראשונים של שנת 2025 בגילום שנתי), עמדו על 53 מיליון ש"ח, לעומת 70 מיליון ש"ח בשנת 2024

תוצאות פיננסיות

שיעור ההיוון המשוקלל ביחס לעלות החוב המשוקללת הצמודה של החברה

לפי עלות גיוס של 2.69% (על פי עלות גיוס אג"ח מליסרון (סדרה כ'), מח"מ 4.3 שנים)

תנופת ייזום

פרויקטים בהקמה

120 אלפי מ"ר 6 פרויקטים חדשים בבנייה ובאכלוס

תוספת של 204 אלפי מ"ר (חלק החברה)

אלפי מ"ר 84 5 פרויקטים בתכנון (צפי בנייה מ-2025)

בנוסף מקדמת החברה 15 פרויקטים לייזום עתידי בשטח של 411,744 מ"ר (חלק החברה) שמועד בנייתם טרם נקבע

פרויקטים בהקמה ובתהליך אכלוס

פרויקטים בהקמה

שם הנכס	שיעור בעלות בנכס	שימוש עיקרי בנכס	שטח להשכרה (מ"ר)	שלב כיתוח	מועד סיום בנייה משוער טופס 4)	אומדן עלות לפרויקט	שווי נטו לפרויקט בספרי החברה ליום 30.09.2025	עלות השלמת בנייה משוערת	NOI בתפוסה מלאה	NOI בפועל בתקופה
Landmark תל אביב- מגדל A ①	50%	משרדים	103,866	באכלוס	הסתיים	1,733	3,733	197	244	160
F עופר נוף הגליל – בניין	91%	משרדים	6,000	באכלוס	הסתיים	36	60	-	4	-
עופר רמת אביב	100%	מסחר	3,000	בבנייה	2025	87	121	10	10	-
Landmark תל אביב- מגדל B (Ø	50%	משרדים	46,300	בבנייה	2026	868	755	384	85	-
עופר יבנה ③	70%	מסחר ומשרדים	24,300	בבנייה	2027	401	144	278	32	-
עופר נוף הגליל®	91%	מסחר	21,000	בבנייה	2027	360	146	249	33	-
חלק החברה			120,000			2,028	2,653	722	230	80

שיעור התשואה הצפוי על עלות הפרויקטים הינו כ-11%

• 🛈 העלות וה-NOI כוללים את הקמת החניון גם עבור מגדל B, למעט החניות הספציפיות המיועדות למגורים. החל מ-Q2.2024 הכירה החברה לראשונה בהכנסות עבור חלק מהשטחים
• (100%) אשר צפוי להניב הכנסות של כ-523 מיליון ש"ח ורווח גולמי של כ-Landmark אשר צפוי להניב הכנסות של כ $\mathbb Q$
  • שנן הסכמות מסחריות להשכרת מרבית שטחי המסחר (17,000 מ"ר) 🕄
  • שנן הסכמות מסחריות להשכרת מרבית השטח ④
• ®במהלך הרבעון השני השלימה החברה את אכלוס המבנים החדשים בחוצות המפרץ בשטח כולל של 14,000 מ"ר (11,500 מ"ר אוכלסו עוד בשנת 2024) אשר מניבים NOI שנתי בסך של 12 מיליון ש"ח (חלק החברה 50%)

פרויקטים בתהליך תכנוני

פרויקטים בהקמה

	NOI אומדן בתפוסה מלאה	אומדן עלות לפרויקט	שווי הפרויקט נטו בספרי החברה ליום 30.09.2025	מועד סיום בנייה צפוי	מועד צפוי להתחלת בנייה	סטטוס	שטח להשכרה (מ"ר)	שימוש עיקרי בנכס	שיעור בעלות בנכס	שם הנכס
	12-13	115-125	15	2027	2025	תב"ע מאושרת, התקבל היתר בנייה	11,000	משרדים	100%	*עופר רחובות
	5-7	35-40	9	2027	2025	תב״ע מאושרת	3,400	מסחר	100%	עופר אדומים
	18-20	270-280	40	2028	2026	תב"ע מאושרת	18,000	משרדים	100%	עופר כרמל
V	26-28	370-380	-	2029	2026	תב״ע מאושרת	26,500	משרדים	100%	עופר יקנעם
	56-60	760-770	328	2029	2026	תב״ע מאושרת	25,500	משרדים	100%	עופר לינקולן בתל אביב
	117-128	1,550-1,595	392				84,400			חלק החברה מסחר ומשרדים

פרויקטים בהקמה

חלוקת פעילות החברה לפי שיוך קטגורי

לפי NOI כיום ו-NOI לאחר השלמת הייזום הקיים לטווח הבינוני ושקלול פעילות אביב מליסרון

11% 27% 58% 69% משקל בעתיד משקל כיום לאחר אכלוס מלא של פרויקטים בייזום קיים לטווח בינוני ושקלול פעילות אביב מליסרון משרדים המצויים במבני חלק החברה במגזר המגורים נלקח קניונים או בסמוך אליהם לפי ממוצע הרווח התפעולי הצפוי בשנים 2026-2031 נכללים בתחום המשרדים מגורים (אביב מליסרון) משרדים מסחר

פרויקטים בהקמה

פוטנציאל עתידי לגידול ב-NOI מנכסים מניבים

(ללא תרומת פעילות המגורים) במיליוני ש״ח

• ה-NOI העתידי אינו כולל את תוצאות אביב מליסרון, לפרטים נוספים אודות הצפי מאביב מליסרון ראו שקפים 15-19
• ה-NOI מפרויקטים בייזום עתידי מתבסס על הערכת החברה כיום. התוצאות בפועל יכולות להיות שונות באופן משמעותי
• ה-NOI העתידי אינו לוקח בחשבון גידולים עתידיים כתוצאה מעליית המדד ומחידושי חוזים
  • התחזית אינה כוללת את השפעות מלחמת חרבות ברזל

פוטנציאל עתידי לגידול ב-FFO מנכסים מניבים (גישת ההנהלה - AFFO)

פרויקטים בהקמה

(ללא תרומת פעילות המגורים) במיליוני ש"ח

• ה-FFO העתידי אינו כולל את תוצאות אביב מליסרון, לפרטים נוספים ראו שקפים 15-19
• נלקחו בחשבון השפעות מיסויות לפי הערכת החברה
• נלקחו בחשבון השפעות מימון על פרויקטים בייזום עתידי לפי יחס חוב של 50% וריבית מוערכת של 3%
• ה-FFO העתידי אינו לוקח בחשבון גידולים עתידיים כתוצאה מעליית המדד ומחידושי חוזים
  • לא נלקחו בחשבון השפעות מלחמת חרבות ברזל

לפי גישת רשות ני"ע ראו שקף 23 *

פוטנציאל עתידי - NOI מנכסים מניבים ורווח תפעולי מפעילות המגורים

פרויקטים בהקמה

(במיליוני ש"ח)

• ה-NOI מפרויקטים מניבים בייזום עתידי והרווח התפעולי מפעילות המגורים מתבססים על הערכת החברה כפי שהיא היום,
  התוצאות בפועל עלולות להיות שונות באופן משמעותי
• רווח תפעולי מפעילות מגורים כולל את הרווח הפרוייקטאלי לאחר ייחוס הוצאות הנהלה וכלליות, שיווק ומימון של הפרויקט
• ה-NOI העתידי אינו לוקח בחשבון עליית מדד והשפעת חידושי חוזים
  • ה-NOI המוערך המוצג הוא ה-NOI המייצג המוערך לתום התקופה
• הרווח התפעולי מפעילות המגורים אינו כולל התייחסות לעודפי עלות בסך 379 מיליון ש"ח שהוקצו לפעילות ושיופחתו לאורך השנים בדוחות הכספיים
• ה-NOI והרווח התפעולי מתבססים על נכסים ופרויקטים קיימים בלבד ואינם נותנים ביטוי לרכישת פרויקטים או קרקעות חדשים

וסלק הבעלים) ו-FFO (גישת ההנהלה - AFFO) לאורך שנים NOI

מליסרון מבוא במיליו

במיליוני ש״ח

23 לפרטים אודות FFO לפי גישת רשות ני"ע ראו שקף *