ARGO Properties N.V.

Investor Presentation • Nov 23, 2025

התחדשות מגורי איכות בגרמניה

נובמבר 2025

מצגת זו אינה הצעת ניירות ערך של החברה לציבור ואין לפרשה כהצעה של ניירות ערך לציבור. המצגת מהווה הצגה עקרונית ושיווקית של החברה. המידע הכלול במצגת זו וכל מידע אחר שיימסר במהלך הצגת המצגת )להלן: "המידע"( אינו מהווה המלצה או חוות דעת של יועץ השקעות או יועץ מס. המידע הינו מידע תמציתי בלבד. השקעה בניירות ערך בכלל ובחברה נושאת סיכון. יש לקחת בחשבון כי נתוני עבר אינם מצביעים בהכרח על ביצועים בעתיד. רכישת ניירות ערך של החברה דורשת עיון מעמיק במידע המפורסם על ידי החברה וניתוח משפטי, חשבונאי, מיסויי וכלכלי שלו. חלק מהתמונות המוצגות במצגת הן בגדר הדמיה ובחלק מהן יתכנו שינויים תכנוניים ו/או אחרים בעתיד, ואין להסתמך עליהן.

המידע המתואר המידע המתואר בשקף 7 להלן בקשר עם המשך מגמת הצמיחה בשכ"ד וגידול בשווי נכסי מגורים להשכרה בגרמניה הינו "מידע צופה פני עתיד" כהגדרת המונח בחוק ניירות ערך, שאינו בשליטתה המלאה של החברה והתממשותו בפועל, כולה או חלקה, אינה ודאית. המידע מבוסס על אינפורמציה הקיימת בחברה נכון למועד הדוח, בדבר: )1( הגידול הצפוי בביקוש להשכרה; )2( האיתנות הגבוהה של משקי הבית בגרמניה; )3( עומס שכ"ד הנמוך בערי הפעילות של החברה; )4( שיעור האבטלה הנמוך בגרמניה תודות לגמישות פיסקלית גבוהה של הממשלה הגרמנית; )5( היעדר פגיעה בהכנסות משכ"ד למגורים או בהמשך מגמת הצמיחה ארוכת הטווח של שכ"ד למגורים בתקופות משבר ומיתון קודמות בגרמניה; )6( הערכות החברה בדבר הסטת השקעות בין מזומן לנכסים ריאליים )7( התפתחויות עתידית בשיעורי האינפלציה, תשואות ומרווחי התשואה בין תשואת נכס חסר סיכון ונכסים ריאליים והתחייבויות הקשורות לנכסים אלו )8( מידע שוק וכן כוללת הערכות נוספות של החברה. שינוי נסיבות )לרבות מבלי לגרוע מכלליות האמור – שינוי מהותי לרעה במצב המשק בגרמניה, עלייה בשיעורי הריבית ומשבר בשוק הנדל"ן באירופה בכלל ובגרמניה בפרט(, היווצרות תנאים מיוחדים בנסיבות העניין, ו/או התקיימות אחד או יותר מגורמי הסיכון המפורטים בסעיף 1.20 בפרק א' )"תיאור עסקי התאגיד"( בדוח התקופתי של החברה לשנת 2024 )להלן: "דוח 2024"(, עלולים לשנות באופן משמעותי את הערכות החברה המפורטות לעיל ולהשפיע באופן מהותי על תחזיותיה כאמור.

המידע המתואר בשקפים מס' ,5 ,6 ,9 10 ו12- להלן בקשר עם פוטנציאל צבר רווחים מפעילות ה-C2R הינו "מידע צופה פני עתיד" כהגדרת המונח בחוק ניירות ערך, שאינו בשליטתה המלאה של החברה והתממשותו בפועל, כולה או חלקה, אינה ודאית. המידע מבוסס על אינפורמציה הקיימת בחברה נכון למועד הדוח, בדבר: )1( מס' יחידות הדיור שזוהו על ידי הנהלת החברה כפוטנציאליות ל- C2R) 2 (הרווח הגולמי החשבונאי למ"ר שיירשם לחברה ממכירת דירות; )3( שיעור הבעלות הנמוך בערי הפעילות של החברה ביחס לממוצע בערי גרמניה; )4( מגמת עליית שכ"ד והגידול בעומס שכר הדירה על הדיירים; )5( תחזיות הנהלת החברה לגבי התמשכות מגמת עליית מחירי הנדל"ן למגורים בערים אלו; וכן כוללת הערכות נוספות של החברה. שינוי נסיבות, לרבות מבלי לגרוע מכלליות האמור – עלייה בהיצע של דירות כאמור, ירידה במחיר מכירה ממוצע למ"ר, עלייה בשיעורי הריבית וצמצום מקורות אשראי, מכירה חלקית של דירות בבניין קונדו )באופן שעשוי להביא להוצאות נוספות ואף להכבדה על יכולת מכירתם ברווח לאורך זמן(, היווצרות תנאים מיוחדים בנסיבות העניין ו/או התקיימות אחד או יותר מגורמי הסיכון המפורטים בסעיף 1.20 בפרק א' )"תיאור עסקי התאגיד"( במסגרת דוח ,2024 עלולים לשנות באופן משמעותי את הערכות החברה המפורטות לעיל ולהשפיע באופן מהותי על צפי הרווחיות מפעילות זו.

שוק צומח – יתרונות תחרותיים – תשואה גבוהה על ההון

• o צמיחת אוכלוסין שנתית- 1% עד 1.5%
• o מחסור חמור ביחידות דיור
• o פוטנציאל האפסייד- הרגולציה מכבידה על פרטיים ומאפשרת לחברה לרכוש מהם במחיר נמוך משמעותית מעלות הכינון*
• השבחת בניין כרוכה בהשקעות שדורשות קבלת אישורים מגופים רגולטוריים ומוניציפאליים וארגוני הדיירים:
• o היקפי הפעילות של ארגו והנגישות הגבוהה לגופים הרגולטוריים מייצרים שיעור הצלחה גבוה וביצוע מהיר של הפרויקטים
• o עלות השבחה נמוכה באופן יחסי- באמצעות צוות מקומי של 60 עובדים ותעדוף אצל ספקים מקומיים
• o רווחיות גבוהה ממכירת דירות- מחירי המכירה

o 10%-8% צמיחת שכ"ד אורגנית )בשנה(

• גבוהים בכ- 64% מעלויות הרכישה + עלויות הביצוע
• o ארגו הינה הלקוח המוביל של הברוקרים העיקריים, וכפועל יוצא מקבלת עדיפות בגישה לעסקאות חדשות

התפתחויות עיקריות

• o פעילות מכירת הדירות מתקדמת בקצב גבוה מהמתוכנן- מתחילת 2025 מכרה ארגו 88 דירות במחיר ממוצע של 4,219 אירו למ"ר בהשוואה ל 40 דירות שנמכרו בשנת 2024 במחיר ממוצע של 4,171 אירו למ"ר
• o האצה בקצב העסקאות חדשות- מתחילת 2025 ביצעה ארגו עסקאות בהיקף של 120 מ' אירו, בהשוואה לכ- 61.4 מ' בתקופה המקבילה אשתקד ובהשוואה לסך רכישות בהיקף של כ79- מ' אירו בכל .2024 שיעורי האפסייד הפוטנציאלי בעסקאות החדשות גבוהים מאוד
• o שמירה על מרווחי שחלוף גבוהים- נתוני הרכישות במהלך 12 החודשים האחרונים מגלמים עלות רכישה ממוצעת של 2,228 אירו למ"ר בהשוואה למחירי מכירה של מעל 4,200 אירו למ"ר
• o צמיחה מתמשכת בנתוני פעילות ההשכרה- הצמיחה האורגנית בשכ"ד הסתכמה ב- 8.1% )במונחים שנתיים(. שכ"ד בהשכרות חדשות )ERV) צמח בכ6.7%- )בהשוואה ל3/2024-Q )לכ- 13.30 אירו למ"ר ומשקף פרמיה של כ- 54% על שכ"ד הממוצע בנכסים
• o תשואה על ההון 17.1% ברבעון השלישי של ,2025 עם LTV של 42.9% בלבד. תשואה זו גבוהה משמעותית מעלות ההון המקובלת בתחום פעילות זה

תוצאות הפעילות- רבעון שלישי 2025

הכנסות- צמיחה של 11.3% בהכנסות מהשכרת נכסים ברבעון

מ' אירו 511.2

23.49 אירו למניה

תזרים *חופשי

מ' אירו 27.4

** מ' אירו 93

LTV

42.9%

יתרות נזילות

בהשכרות

חדשות

אירו למ"ר 13.30

צמיחה שנתית של

6.7%

שכ"ד ממוצע בנכסים אירו למ"ר 8.66

של 8.1%

ודשות מתחילת השנה צמיחה שנתית

מ' אירו 120

רווח נקי - הרווח הנקי ברבעון הסתכם בכ- 26.8 מ' אירו בהשוואה לרווח נקי של 9.3 מ' אירו ברבעון השלישי של 2024. החברה 過覺 הכירה ברבעון השלישי בהכנסות ממיסים נדחים של כ-8.4 מ' אירו עקב עדכון כלפי מטה של שיעורי המס בגרמניה

** נכוו למועד חתימת הדו"ח

^* תזרים חופשי (במונחים שנתיים) – תזרים נטו ממימון מחדש+ תזרים ממכירת דירות +FFO בניכוי CAPEX

תשואה על ההון

עיקר רווחיות החברה נובעת כיום מהשבחת שכ"ד; פעילות מכירת הדירות תקבל ביטוי גובר ברבעונים הקרובים

ההון על ואה תש שיב תח
ים רבעונ ע 4 ממוצ נים אחרו	Q3/2025	Q2/2025	Q1/2025	Q4/2024	Q3/2024
16,771	18,382	12,732	16,894	19,076	10,827	ה* ס נדח ה למ הפרש טרול קי, בנ רווח נ
16.7%	17.1%	12.3%	17.1%	20.3%	13.2%	נתיים חים ש במונ ההון ה על תשוא
י מהות שינוי ללא	מהותי שינוי ללא	מהותי שינוי ללא	מהותי שינוי ללא	מהותי שינוי ללא	מהותי שינוי ללא	וון רי ההי בשיעו שינוי
42.5%	42.88%	42.09%	42.60%	42.50%	40.07%	נוף ר המי שיעוו

^* להערכת החברה, יש לבחון את התשואה על ההון בניכוי הפרשות שוטפות למס נדחה, מהסיבות הבאות: על פי התוכנית העסקית של החברה המס הנדחה ישולם רק במועד מכירת הדירות; ערכי המכירה הנוכחיים גבוהים משמעותית מהשווי ההוגן בספרים

לחברה יכולת לייצר שיעורי תשואה להון הגבוהים משמעותית מעלות ההון המקובלת בתחום פעילותה. התאמת שיעורי המינוף לכ50%- והמשך פיתוחו של מגזר מכירת הדירות צפויים לתמוך בשיפור נוסף

תיק הנכסים - מיקום, איכות, פוטנציאל

כולל נכסים שנרכשו לאחר תאריך המאזן ונכסים תחת חוזה בלעדיות נתונים נוכחיים תפוסה 94% שכר דירה שנתי* 37.3 מ' אירו שכ"ד חודשי למ"ר 8.66 אירו תשואת שכ"ד* 4.02% שכ"ד בהשכרות חדשות לחודש למ"ר 13.30 אירו

* בתפוסה מלאה

נתונים עיקריים

דירות בתהליך פרצלציה 1,549

דירות שעברו פרצלציה 1,759 15% גידול ב12- החודשים האחרונים

פוטנציאל העלאת שכ"ד 54%

צמיחה אורגנית שנתית 8-10%

מס 'יח"ד 5,028 בשטח של 342,134 מ"ר

מכירת דירות ללקוחות קצה (R2C)

1,237 1,549 בתהליך פרצלציה טרם החלו בתהליך

1,759 עברו פרצלציה

סטטוס פרצלציה

הפער בין א) מחירי המכירה ובין ב) מחירי הקניה בתוספת תקציב ההשבחה מהווה אומדן עיקרי לכושר הרווחיות ארוך הטווח של החברה:

DIOVO	ינואר – 1 בנובמבר 2025		2024		מכירת דירות - תחשיב רווח כלכלי
הערות	למ"ר	סה"כ	למ"ר	סה"כ	טכיו זג דיו ווג - דגו ושיב ד ווו דכל כלי
		88 40		40	סך יח"ד
רווחיות כלכלית גבוהה התקבולים ממכירת דירות מושקעים ברכישת נכסים	€ 4,219	€ 22,108,988	€ 4,171	€ 8,337,421	סך התמורה הצפויה
חדשים שתפוסים בשכ"ד של כ- 7 אירו למ"ר בלבד.	€ 2,228	€ 11,674,527	€ 2,206	€ 4,410,234	עלות רכישת נכסים חדשים ("שחלוף")
ת מורת המכירה גבוהה בכ- 64% מעלות הרכי שה של נכסים אלה, כולל יתרת עלויות ביצוע	€ 350	€ 1,834,175	€ 350	€ 699,563	יתרת עלות ביצוע ( capex לסטנדרט למכירה)
טר נכטים אלוו, כולל יונו ול עלויוול ביבוע	€ 1,641	€ 8,600,286	€ 1,615	€ 3,227,624	רווח גולמי כלכלי
	38	3.9%	38.7%		רווחיות גולמית כלכלית - מסך התמורה
	63	3.7%	63.2%		רווחיות גולמית כלכלית - מסך העלות רכישה+עלות ביצוע
הערות	מבר 2025	ינואר – 1 בנובי	2	024	מכובם דובום. מחשוב בוום משבונעו
וועו וול	למ"ר	סה"כ	למ"ר	סה"כ	מכירת דירות - תחשיב רווח חשבונאי
		88		40	סך יח"ד
בעקבות השבחה של כ- 36% בשכ"ד המצרפי	€ 4,219	€ 22,108,988	€ 4,171	€ 8,337,421	סך התמורה הצפויה
ממועד רכישת הנכסים, השווי ה-IFRS של תיק	€ 2,973	€ 15,580,501	€ 2,950	€ 5,897,174	עלות IFRS (השווי בספרים)
הנכסים של ארגו גבוה בכ- 29% מעלות רכישתם.	€ 150	€ 786,075	€72	€ 144,618	יתרת עלות ביצוע- Capex לצורך מכירה
	€1,096	€ 5,742,412	€ 1,149	€ 2,295,629	רווח גולמי חשבונאי
	2	6.0%	27.5%		רווחיות גולמית חשבונאית - מסך התמורה
8	3	5.1%	38.9%		רווחיות גולמית חשבונאית - מסך השווי בספרים

צבר רווחים פוטנציאלי

פוטנציאל צבר רווחים ממכירת דירות )כ4,545- יח"ד 310,664/ מ"ר/ 90% מסך היח"ד(

	ר למ"	( אירו כ )מ' סה"	ת הערו
רה מכי ה מ צפוי רה תמו	€ 4,219	€ 1,310.7	ם כחיי ה נו כיר רי מ מחי ע"ס
רים בספ שווי	€ 2,714	€ 843.1	IFRS שווי
ך צור ע ל ביצו לות ת ע יתר ר( למ" אירו 200-300 רה ) מכי	€ 250	€ 77.7	עו בוצ כבר ת ש קעו הש יכוי ר בנ למ" אירו 350
לום מי ג גול רווח אל נצי פוט	€ 1,255	€ 389.8

• o רגישות נמוכה לעליה בעלויות הביצוע יתרת ההשקעה הנדרשת לשם המכירה מהווה בין 5%-7% מהתמורה
• o רגישות גבוהה לעליית מחירים–עליה של 10% במחיר מגדילה את פוטנציאל צבר הרווחים בכ- 40%
• o תזרימי המזומנים ממכירת דירות מאפשרים לרכוש 2 דירות חדשות על כל דירה שנמכרת

ארגו - תמצית הפעילות

יח"ד: 5,028

EUR 511.2M :NTA

צמיחה אורגנית: 8%-10% בשנה

תשואה על ההון: 15%-20% בשנה

עלות רכישה: 2,228 אירו למ"ר

יתרת עלות ביצוע: 300-400 אירו למ"ר

מחיר מכירה: 4,219 אירו למ"ר

o השחקן הגדול בערים לייפציג ודרזדן בתחום מגורי האיכות

o צמיחה אוכלוסין שנתית 1% - /1.5%מחסור חמור בדירות

o יתרונות תחרותיים מובהקים בשוק של משקיעים פרטיים

o מאפייני הנכסים – מיקומים מרכזיים/ 4% תשואה התחלתית/ 54% פוטנציאל העלאת שכ"ד )שלב א'(/ פוטנציאל רווחיות גבוה ממכירת דירות )שלב ב(

שלב א׳

o צמיחה אורגנית גבוהה מייצרת...

o תשואה שוטפת גבוהה על ההון

o ברמות מינוף נמוכות )40-50% מינוף(

שלב ב׳

o רווחיות גבוהה ממכירת דירות – מחירי המכירה גבוהים 64% מעלות הרכישה+ יתרת עלות ביצוע

o צבר רווחים נוכחי של 390 מ' אירו

o רגישות נמוכה להתייקרות תשומות הבנייה

o רגישות גבוהה לעליית מחירים בשוק שרחוק משיווי משקל

התזרים השנתי מממן גידול של כ10%- בהיקף תיק הנכסים. המודל העסקי ניתן לשכפול לערים נוספות

מכפילי הון vs שיעורי רווחיות גולמית ממכירת דירות

מדגם של 15 חברות מתוך מדד ת"א בניה

עלות החזקת מלאי קרקע /זכויות )ריתוק הון, ריביות וכו(: D- נמוכה, B- בינונית, C- גבוהה. מנגד, מלאי הדירות בארגו מניב תשואה שנתית על ההון של 16%-20% עד תחילת מכירתו

: שווה ערך ל184- משכורות ברוטו )כ15.33- שנים( מחירי דירות¹ בישראל בהשוואה ל81- משכורות ברוטו )כ6.75- שנים( בגרמניה. הריבית על משכנתא לא צמודה לתקופה של 5-10 שנים עומדת על כ- 5% בישראל בהשוואה לכ3.5%- בגרמניה

11 מקור: נתוני מכפילי הון מאתר הבורסה ביום ,11.11.2025 שיעור רווחיות גולמית צפויה- מפרסומי החברות. בארגו נלקח שיעור הרווחיות הגולמית הצפוי מהתחשיב הכלכלי –מחירי מכירה נוכחיים בניכוי עלויות רכישת נכסים חדשים ובניכוי יתרת השקעה צפויה

1 מקור: הלשכה המרכזית לסטטיסטיקה, בנק ישראל, com.Globalpropertyguide ,com.Statista

ועוד משהו...

לין בר אר דנ אל ו( איר מ' 21.2 רים ספ וי ב )שו	בע ברו זי מרכ קום במי צא הנמ ם דונ 11.8- כ של טח בש ע קרק חם מת רה לחב ת קומי המ ות הרש מול מת מקד רה החב ין. ברל ר בעי ברג לאו רנצ יין/פ כסה דרי פרי מ"ר א' 21 כ- של קף בהי ם רדי מש חי שט של וח ופית בה להס קט פרויי
רים מגו ה ל בניי ות זכוי ו( איר מ' 26.1 רים ספ וי ב )שו	עד ת. צרו ובח ת בגגו קר בעי מים, הקיי סיה בנכ ה בניי ת זכויו ר אישו מת מקד רה החב של ח פיתו מ"ר א' 13.3- כ של קף בהי ה בניי ת זכויו רה החב מה וקיד רה אית כה פים נוס ם קטי פרויי ום וקיד תור לאי ביל במק 2025 לך במה החל ם קטי פרוי פר מס
ת טי רג אנ לות יעי	רגטי האנ רוג הדי נות בתק דים עומ רה החב של ורים המג נכסי טחי מש 99%- כ בני ממ 30%- כ , רופי האי חוד האי של קר מח פי על .2030 ת בשנ ל לחו ויות שצפ אלו נות בתק דים עומ ם אינ ה מני בגר ורים המג
קאי בנ מון מי	כ- של LTV ב מיים מקו קים מבנ אות הלוו ת צעו באמ ה לות פעי את מנת ממ רה החב בי מיר ח"מ ובמ ש"ח מ' 335 כ- של קף בהי יט פורי קור את הלוו רה לחב ף, בנוס .50% ב- רע הנפ ע.נ. ₪ ון מילי 200 של קף בהי ר סחי רה להמ ח אג" כן וכמו ם שני 14.5 של 2.92% ו- ם שני 2.9 ם הינ עת מוצ המ בית והרי ת וואו ההל סך מ מח" .31.12.2030 ה. אמ בהת
ת ניו במ לה נה הה של ת תי הו ה מ קע הש ה בר הח	מים סכו לתה הנה י חבר כל קיעו הש ה לות פעי ת שנו רך ולאו רה החב מת הק מאז אמון ת הבע הווה שמ צעד , ארגו יות ממנ 10.8%- כ ישת ברכ תיים מעו מש שלה ה הגבו קי העס אל טנצי בפו

נספחים

ההזדמנות - נקודת מפנה בשוק הדיור הגרמני

2011-2022 הבית ומשקי התושבים' במס צמיחה" Germany is making it easier for foreign workers to move to the country this Summer. Germany is seeking more skilled workers and has introduced a new way for qualified foreign nationals to move to the country. Germany requires around 400,000 new skilled employees a year to cover the shortage, especially in the fields of engineering, IT and healthcare."

Source: Euronews 28/05/2024

צפויה קפיצת מדרגה נוספת בביקושים לדירות בערים הגדולות כתוצאה מישום מדיניות עידוד הגירת עבודה

• o יעד הגירה שנתי של 400 א' איש
• o צפוי לייצר ביקוש שנתי בהיקף של 3% עד 4% ממלאי הדירות הקיים בערים הגדולות

... בשווקים הסובלים גם כך ממחסור חסר תקדים בדירות

שיעור אי תפוסה חיכוכי בערים הגדולות היקף הבניה הנוכחי נמוך בכ50%- מהיעד הממשלתי

ירידה של כ35%- בהיצע הדירות הפנויות משנת 2021

Source: Colliers Residential Market Overview Germany 2024/2025- Nov 2024

שוק המגורים מתעורר

נדרש Up Catch של עשרות אחוזים במחירי הדירות כדי לחזור לנתוני 2020

... גידול של 37% בעלויות הבניה למגורים מ2020- בנוסף

• o בשנת 2020 היקפי הבנייה היו נמוכים בכ- 150 א' יח"ד מיעדי הממשלה
• o מאז שנת 2020 הצטבר גרעון של מאות אלפי דירות בהשוואה ליעדי הממשלה
• o יעדי ההגירה החדשים מייצרים צורך משמעותי נוסף, בעיקר בערים הגדולות

ה- Up Catch בלייפציג ודרזדן צפוי להיות גבוה משמעותית

ממוצע שכ"ד למ"ר בהשכרות חדשות ממוצע מחיר רכישה למ"ר בדירות יד שניה o למרות צמיחה כלכלית ודמוגרפית גבוהה יותר )ראה

o מתקיימת צמיחה כלכלית מבנית ארוכת טווח בלייפציג ובדרזדן, בין היתר, בתחומי השבבים,

מיקרואלקטרוניקה, לוגיסטיקה, רכבים חשמליים

בהשוואה לערים המקבילות

שקף 6( מחירי הדירות עדיין נמוכים בעשרות אחוזים

15