Earnings Release • Jul 19, 2023
Earnings Release
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Beñat Ortega, Directeur général : « Ce premier semestre s'inscrit dans la continuité de la performance de 2022, avec une forte dynamique opérationnelle de Gecina dans des marchés centraux favorablement orientés, et une gestion proactive de la dette sur le long terme qui nous donne de la visibilité sur l'évolution de nos frais financiers. La confirmation de ces tendances renforce encore notre confiance, nous permettant ainsi de relever notre objectif de croissance de notre résultat récurrent par action pour 2023.
Dans un contexte incertain, avec un environnement macroéconomique mouvementé, mais une dynamique locative favorable sur la ville de Paris, nous avons décidé d'optimiser et accélérer la stratégie dynamique d'allocation de capital du Groupe.
Au cours du 1er semestre 2023, la cession d'1 Md€ d'actifs immobiliers matures, au-delà de leurs valeurs expertisées et avec un taux de privation de 2,5%, nous permet de renforcer la qualité de notre bilan pourtant déjà particulièrement solide, mais également de sécuriser le financement de notre pipeline essentiellement parisien et fortement créateur de valeur, tout en constituant une marge de manœuvre financière opportuniste.
Face à une nouvelle réalité des marchés immobiliers, nous construisons aujourd'hui les bases d'un Groupe qui sera apte à délivrer une surperformance durable. »
| juin-22 | juin-23 | Var. | Périm. constant | |
|---|---|---|---|---|
| Bureaux | 244,7 | 266,6 | +9,0% | +7,5% |
| Résidentiel traditionnel | 53,4 | 55,6 | +4,1% | +4,6% |
| Résidences étudiants | 10,1 | 10,7 | +6,1% | +6,2% |
| Loyers bruts | 308,2 | 332,9 | +8,0% | +6,9% |
| par action (en €) | 2,73 | 2,93 | +7,5% |
|---|---|---|---|
| Résultat récurrent net part du Groupe 1 | 201,2 | 216,5 | +7,6% |
| déc-22 | juin-23 | Var. | |
|---|---|---|---|
| LTV (hors droits) | 35,7% | 34,1% | -160 pb |
| LTV (droits inclus) | 33,7% | 32,2% | -150 pb |
| ANR EPRA de reconstitution (NRV) par action | 189,5 | 176,9 | -6,6% |
| ANR EPRA de continuation (NTA) par action | 172,2 | 161,4 | -6,3% |
| ANR EPRA de liquidation (NDV) par action | 183,8 | 172,2 | -6,3% |
Gecina – Résultats semestriels 2023 – Paris, le 19 juillet 2023 2 1 Excédent brut d'exploitation hors IFRIC 21 déduction faite des frais financiers nets, des impôts récurrents, des intérêts minoritaires, y compris le résultat des sociétés mises en équivalence et après retraitement de certains éléments de nature exceptionnelle
| En millions d'euros | 30-juin-22 | 30-juin-23 | Var (%) |
|---|---|---|---|
| Revenus locatifs bruts | 308,2 | 332,9 | +8,0% |
| Revenus locatifs nets | 277,8 | 301,3 | +8,5% |
| Marge opérationnelle des autres activités | 1,4 | 1,0 | -28,1% |
| Services et autres produits (net) | 1,3 | 1,9 | +52,7% |
| Frais de structure | (39,1) | (39,7) | +1,6% |
| Excédent brut d'exploitation - récurrent | 241,4 | 264,6 | +9,6% |
| Frais financiers nets | (38,5) | (47,5) | +23,4% |
| Résultat récurrent brut | 202,9 | 217,0 | +7,0% |
| Résultat récurrent net des sociétés mises en équivalence | 0,7 | 1,1 | +55,2% |
| Intérêts minoritaires récurrents | (0,9) | (0,9) | +6,0% |
| Impôts récurrents | (1,6) | (0,8) | -52,4% |
| Résultat récurrent net part du Groupe (1) | 201,2 | 216,5 | +7,6% |
| Résultat récurrent net part du Groupe par action | 2,73 | 2,93 | +7,5% |
(1) Excédent brut d'exploitation hors IFRIC 21 déduction faite des frais financiers nets, des impôts récurrents, des intérêts minoritaires, y compris le résultat des sociétés mises en équivalence et après retraitement de certains éléments de nature exceptionnelle
Le résultat récurrent net part du Groupe ressort à 2,93 € par action en hausse de +7,5%, combinant une solide dynamique locative et une progression de la marge locative à une bonne tenue des frais de structure et des frais financiers.
Une variation portée par la hausse du taux d'occupation, l'effet progressif de l'indexation et la capture d'une réversion locative positive.
Le résultat récurrent net part du Groupe bénéficie de l'effet positif des opérations liées au pipeline, les effets provenant des livraisons d'immeubles étant supérieurs aux effets temporaires de l'immobilisation locative d'actifs en vue d'une restructuration.
L'important volume de cessions réalisé depuis le début de l'année (1 Md€ de cessions avec un taux de privation de l'ordre de 2,5%), s'est en grande partie matérialisé à la fin du second trimestre. L'impact sur les revenus locatifs est donc modéré sur le premier semestre.
| Marge locative en hausse de +40pb | ||||
|---|---|---|---|---|
| Groupe | Bureaux | Résidentiel | Etudiants | |
| Marge locative au 30/06/2022 | 90,1% | 92,1% | 82,5% | 82,4% |
| Marge locative au 30/06/2023 | 90,5% | 93,2% | 80,5% | 75,5% |
La marge locative ressort en hausse de +40 pb sur 12 mois. Cette progression s'explique essentiellement par la progression du taux d'occupation moyen et une meilleure refacturation de charges, venant compenser la hausse de la fiscalité locale.
Dans un contexte inflationniste, le Groupe a été particulièrement attentif à l'évolution de ses frais de structure. Une attention qui a commencé à porter ses fruits sur l'ensemble des lignes de dépenses de la société. En conséquence la marge d'EBITDA est en nette progression de +110 pb sur un an.
Les cessions réalisées au cours du premier semestre n'ont pas encore d'effets sur les frais financiers. L'impact sur ceux-ci sera cependant immédiatement perceptible dès le début du second semestre.
Les frais financiers sont en hausse sur 12 mois de +9 M€. Cette hausse reflète en partie un effet volume puisque la dette nette moyenne augmente de +239 M€ entre le premier semestre 2022 et le premier semestre 2023. Mais cette hausse traduit également un effet de base par rapport au premier semestre 2022, avant que les couvertures (Caps) ne soient intégralement activées. L'activation de ces instruments (à un coût moyen de 0,2%), explique la quasi stabilisation du coût moyen de la dette depuis le second semestre 2022, preuve de l'efficacité de la couverture de la dette du Groupe, et renforce la visibilité de Groupe sur le coût de sa dette dans les semestres qui viennent.
| Revenus locatifs bruts | 30-juin-22 | 30-juin-23 | Variation (%) | |
|---|---|---|---|---|
| En millions d'euros | Périm. courant | Périm. constant | ||
| en % | en % | |||
| Bureaux | 244,7 | 266,6 | +9,0% | +7,5% |
| Résidentiel traditionnel | 53,4 | 55,6 | +4,1% | +4,6% |
| Résidences étudiants | 10,1 | 10,7 | +6,1% | +6,2% |
| Total loyers bruts | 308,2 | 332,9 | +8,0% | +6,9% |
A périmètre constant, l'accélération de la performance ressort au-delà de la performance publiée à fin 2022, avec une croissance des loyers de +6,9% au global (vs. +4,4% à fin 2022) et de +7,5% sur le bureau (vs. +4,6% à fin 2022).
L'ensemble des composants de la croissance des loyers à périmètre constant sur ce premier semestre sont orientés à la hausse.
Cette dynamique favorable sur les métiers de Gecina permet d'envisager un taux de croissance des loyers à périmètre constant qui devrait s'approcher de +6% sur l'année 2023.
A périmètre courant, les loyers sont en hausse de près de +8%, bénéficiant non seulement de la vigueur locative à périmètre constant, mais aussi d'une forte contribution locative nette du pipeline (+7 M€), avec notamment 2 importantes livraisons d'immeubles de bureaux en 2022 à Paris et Neuilly et 2 nouvelles en 2023 avec l'immeuble de bureau « Boétie » (Paris QCA) et un immeuble résidentiel à Ville d'Avray.
| Revenus locatifs bruts - Bureaux | 30-juin-22 | 30-juin-23 | Variation (%) | |
|---|---|---|---|---|
| En millions d'euros | Périm. courant | Périm. constant | ||
| Bureaux | 244,7 | 266,6 | +9,0% | +7,5% |
| Zones Centrales (Paris, Neuilly, Boucle Sud) | 179,3 | 194,2 | +8,3% | +5,8% |
| Paris intra-muros | 143,3 | 154,7 | +8,0% | +6,3% |
| - Paris QCA & 5-6-7 | 88,4 | 99,1 | +12,1% | +6,9% |
| - Paris Autres | 54,8 | 55,6 | +1,3% | +5,4% |
| Core Croissant Ouest | 36,0 | 39,5 | +9,8% | +3,6% |
| La Défense | 30,7 | 35,2 | +14,5% | +14,5% |
| Autres localisations | 34,7 | 37,2 | +7,3% | +8,8% |
Gecina a loué, reloué ou renégocié près de 84 000 m² depuis le début de l'année, avec une forte activité locative dans un contexte de réduction du taux de vacance dans les marchés centraux où Gecina opère.
Parmi les nouvelles transactions locatives sécurisées depuis le début de l'année, certaines opérations soulignent la très bonne tenue des marchés centraux sur des immeubles de première qualité.
Au cours du premier semestre, le Groupe a ainsi sécurisé plusieurs transactions locatives approchant ou dépassant 1 000 €/m²/an dans le QCA parisien, confirmant ainsi la généralisation d'une nouvelle référence locative, avec notamment :
Ces transactions viennent ainsi compléter la liste des transactions locatives récemment sécurisées lors des 12 derniers mois sur ces mêmes niveaux de loyers avec les immeubles 3 Opéra, 16 Capucines et 44 Champs-Elysées.
Le Groupe a également commercialisé 8 700 m2 à Boulogne-Billancourt sur l'immeuble Horizons sur la base de loyers atteignant maintenant plus de 500 € / m2 .
Notons que 85% du patrimoine du Groupe est situé à Paris intra-muros, Neuilly-sur-Seine/Levallois ou dans la Boucle Sud (principalement Boulogne-Billancourt), se concentrant ainsi sur les zones les plus favorablement orientées, bénéficiant de la polarisation des marchés. Sur ces secteurs, la durée d'écoulement théorique du stock de surfaces vacantes est courte, et notamment dans Paris et Neuilly (à environ 0,4 année) où elle décroit régulièrement ces dernières années.
La croissance des loyers de bureaux à périmètre constant s'élève à +7,5% sur un an (vs. +4,6% à fin 2022), bénéficiant pour +1,9% d'une amélioration du taux d'occupation de nos immeubles, d'un effet positif de l'indexation qui s'accentue encore (+4,8%), répercutant le retour d'un contexte inflationniste, mais également des effets d'une réversion positive capturée ces dernières années (+0,8%).
La croissance locative à périmètre courant ressort à près de +9% sur le bureau, reflétant l'effet de la contribution nette positive du pipeline (+7 M€ net des départs de locataires sur des immeubles destinés à être mis en restructuration), tenant compte notamment de la livraison des immeubles « l1ve » au second semestre 2022, et « Boétie » au premier semestre 2023, tous deux dans le QCA parisien, venant largement compenser les libérations des immeubles aujourd'hui en restructuration (Icône-Marbeuf et 27 Canal-Flandre dans Paris).
L'impact des cessions réalisées au cours du premier semestre est à ce stade modéré (-2 M€)
| Revenus locatifs bruts | 30-juin-22 | 30-juin-23 | Variation (%) | |
|---|---|---|---|---|
| En millions d'euros | Périm. courant | Périm. constant | ||
| Total résidentiel | 63,5 | 66,3 | +4,4% | +4,9% |
| Résidentiel traditionnel | 53,4 | 55,6 | +4,1% | +4,6% |
| Résidences étudiants | 10,1 | 10,7 | +6,1% | +6,2% |
Les revenus locatifs du pôle résidentiel sont en hausse à périmètre constant de +4,9%. Une performance tirée de manière équivalente par les effets de l'indexation, de la réversion locative et de l'augmentation de l'occupation de nos immeubles (+190 pb sur un an).
A périmètre constant les revenus locatifs des immeubles de logements traditionnels s'inscrivent en hausse de +4,6%.
Cette performance tient compte des effets d'une indexation positive (+2,5%) et de la réversion positive (+1,2%) sur les relocations d'appartements effectuées, les loyers des nouveaux locataires étant supérieurs d'environ +13% en moyenne au loyer du précédent locataire.
Les revenus locatifs des résidences étudiants sont en hausse à périmètre constant de +6,2% et +6,1% à périmètre courant, traduisant l'amélioration progressif de l'environnement depuis le 3ème trimestre 2021. Cette performance tient essentiellement compte d'une réversion significative capturée (contribution de +5,5%).
6 mois et +160 pb sur 1 an
| TOF moyen | 30-juin-22 | 30-sept-22 | 31-déc-22 | 31-mars-23 | 30-juin-23 |
|---|---|---|---|---|---|
| Bureaux | 91,8% | 92,3% | 92,8% | 94,5% | 93,8% |
| Résidentiel traditionnel | 96,8% | 96,5% | 96,7% | 97,1% | 96,3% |
| Résidences étudiants | 86,3% | 82,7% | 86,0% | 93,4% | 86,8% |
| Total Groupe | 92,3% | 92,5% | 93,1% | 94,9% | 93,9% |
Le taux d'occupation financier moyen (TOF) du Groupe s'établit à un haut niveau à 93,9% en hausse de +160 pb sur 12 mois et de +80 pb sur 6 mois, reflétant les bénéfices de la forte reprise des transactions locatives depuis le deuxième trimestre 2021, la digitalisation des process de commercialisation permettant de réduire la vacance de transition sur le logement, mais aussi la normalisation de l'occupation des résidences étudiants.
Sur le bureau, la performance reflète la solide dynamique en matière de transactions locatives, la livraison au cours des 12 derniers mois d'immeubles intégralement loués (l1ve-Paris QCA et Boétie-Paris QCA), la prise d'effet au second semestre 2022 de baux signés au cours des semestres précédents.
Ce taux est cependant en baisse au deuxième trimestre 2023. Cette baisse est transitoire puisqu'elle reflète le départ de locataires sur 3 immeubles situés à Paris et à Neuilly d'ores et déjà majoritairement reloués, faisant aujourd'hui l'objet de rénovations légères. La fin des travaux, attendue mi-2024 permettra ainsi aux futurs locataires d'occuper l'immeuble, ce qui entrainera une normalisation mécanique du taux d'occupation financier moyen.
Sur le résidentiel traditionnel, le repli modéré du taux d'occupation (-50 pb sur un an) provient de la livraison d'une résidence sur le premier semestre (à Ville d'Avray), dont la montée en puissance en matière d'occupation est progressive.
Sur les résidences étudiants, le taux d'occupation est en légère progression sur un an (+50 pb) et sur 6 mois (+80 pb), mais en repli sur 3 mois reflétant la encore un effet transitoire, lié à l'automatisation des process de commercialisations. Le Groupe anticipe que ce taux devrait se normaliser dans les trimestres qui viennent.
centrales, qui vient modérer l'effet d'une remontée des taux de capitalisation
| Répartition par segment | Valeur expertisées | Taux de capitalisation nets | Variation périm. constant |
||
|---|---|---|---|---|---|
| En millions d'euros | 30/06/2023 | 30/06/2023 | 31/12/2022 | Juin 2023 vs. Juin 2022 |
Juin 2023 vs. Déc 2022 |
| Bureaux (yc commerces) | 14 632 | 4,5% | 4,2% | -7,2% | -4,5% |
| Zones centrales | 12 428 | 3,9% | 3,6% | -5,5% | -3,4% |
| -Paris Intra-muros | 10 121 | 3,6% | 3,3% | -4,6% | -2,8% |
| -Core Croissant Ouest | 2 308 | 5,0% | 4,6% | -8,5% | -5,4% |
| La Défense | 1107 | 6,7% | 6,0% | -14,1% | -9,8% |
| Autres localisations | 1 097 | 8,3% | 7,5% | -14,3% | -8,6% |
| Résidentiel (bloc) | 3 801 | 3,2% | 3,1% | -4,5% | -2,2% |
| Hôtels & CBI | 49 | ||||
| Total Groupe | 18 482 | 4,2% | 4,0% | -6,6% | -4,0% |
| Total valeur Lots des expertises | 19 035 | -6,3% | -3,8% |
Le patrimoine (bloc) ressort à 18,5 Md€ avec une variation de valeur à périmètre constant de -4% sur 6 mois et de près de -7% sur 12 mois. Cette variation inclut cependant des tendances très hétérogènes selon les zones, témoignant d'une polarisation des marchés, ici encore en faveur des zones les plus centrales.
La variation de valeur du patrimoine de bureaux marque une baisse de l'ordre de -4,5% en moyenne sur 6 mois et de -7,2% sur 12 mois.
La très forte pondération du patrimoine de Gecina dans les zones les plus centrales, où les tendances locatives sont particulièrement bien orientées, permet ainsi de modérer l'ajustement de valeur au premier semestre.
Sur 24 mois les tendances de valorisations à périmètre constant traduisent un fort ajustement au contexte d'évolution des taux, compensé par un effet loyers très favorable dans les zones centrales.
Sur le patrimoine résidentiel, la valorisation retenue s'inscrit en légère baisse de -2,2% sur 6 mois (-2,2% sur le logement traditionnel, -1,7% sur le logement étudiants), et de -4,5% sur 12 mois (-4,8% sur le logement traditionnel et -2,3% sur le résidentiel étudiants).
Cette variation traduit essentiellement la variation de valeur du patrimoine à périmètre constant. Notons que l'ampleur de cette contraction de l'ANR est minorée par l'effet de levier modéré du Groupe avec un LTV (droits inclus) qui s'établit aujourd'hui à 32.2%.
La variation de l'ANR EPRA de continuation (NTA) par action est de -11 € sur 6 mois. Elle peut être décomposée comme suit :
| - | Dividende payé au S1 23 : | - 2,65 € |
|---|---|---|
| - | Résultat récurrent S1 23 : | + 2,9 € |
| - | Variation de valeur provenant de l'effet taux : | - 17,2 € |
| - | Variation de valeur provenant de l'effet « loyers » : | + 6,6 € |
| - | Plus-values de cessions : | + 1,2 € |
| - | Autres (incl. IFRS 16) : | - 1,7 € |
relutives et positives sur l'ensemble des agrégats de dette
Depuis le début de l'année, Gecina a finalisé près d'1 Md€ de cessions. La totalité des actifs cédés l'ont été avec une prime sur les dernières expertises, atteignant en moyenne +10%. A titre d'information cette prime s'élève à +17% par rapport aux expertises à fin 2019.
Ces cessions ont été réalisées avec un taux de privation moyen de 2,5%.
Le Groupe a ainsi cédé :
A court terme, le produit de ces cessions a été utilisé pour se substituer à des financements à court terme (billets de trésorerie) portant un coût de l'ordre de 3,5% en moyenne, avec par conséquent un impact relutif sur le résultat récurrent net par action.
Ces cessions ont un effet positif sur les agrégats de Gecina relatifs à la dette (LTV, ICR, dette nette/EBITDA), mais également sur le niveau de liquidités disponibles, permettant dorénavant de couvrir l'ensemble des échéances jusqu'en 2028 à dette constante.
Ces cessions permettent également d'optimiser la couverture de la dette du Groupe afin d'en augmenter la durée et le niveau à moyen terme. Sur la base du niveau de dette actuel, la dette est couverte en totalité au second semestre 2023 et son taux de couverture diminue progressivement dans le futur pour atteindre 75% en 2027. Le taux de couverture s'élève ainsi en moyenne à 95 % jusqu'à fin 2027.
A moyen terme, ces cessions sécurisent la totalité du financement du pipeline de projets engagés dont le rendement sur le capital engagé est très significativement supérieur au taux de privation. En parallèle, le renforcement de la solidité du bilan de Gecina dégage une marge de manœuvre financière opportuniste pour les années à venir.
70% des 160 M€ des investissements décaissés au premier semestre 2023 l'ont été au titre du pipeline en cours de développement ou sur des projets livrés sur l'exercice.
Le solde correspond à des investissements pour améliorer le patrimoine résidentiel et tertiaire, favorisant ainsi la matérialisation du potentiel de réversion.
encore renforcée au cours du premier semestre
| Ratios | Covenant | 30/06/2023 |
|---|---|---|
| Dette financière nette / valeur du patrimoine réévaluée (bloc, hors droits) | < 60% | 34,1% |
| Excédent Brut d'Exploitation / frais financiers nets | > 2,0x | 5,3x |
| Encours de la dette gagée / valeur du patrimoine réévaluée (bloc, hors droits) | < 25% | - |
| Valeur du patrimoine réévaluée (bloc, hors droits) en milliards d'euros | > 6,0 | 18,5 |
Depuis le début de l'année, la structure de la dette de Gecina a été renforcée encore sous l'effet d'un volume de cessions important, contribuant ainsi à l'amélioration de l'ensemble des caractéristiques de la dette du Groupe.
Gecina a également aligné ses financements avec ses convictions RSE avec de nouvelles lignes de crédit responsables et la requalification de la totalité de ses encours obligataires en Green Bonds.
Depuis début 2023, grâce à ses ratings financiers de qualité, Gecina a proactivement sécurisé 575 M€ de dettes nouvelles dans des conditions favorables.
La réduction de la dette nette du Groupe (à 6,3 Md€ à fin juin 2023 vs. 7,2 Md€ à fin décembre 2022) notamment à la suite des cessions réalisées au premier semestre, conforte ainsi le LTV autour de 32% (droits inclus), et améliore aussi sensiblement l'ICR et le ratio Dette nette / EBITDA.
En parallèle l'accès à la liquidité se trouve sensiblement renforcé avec près de 5,3 Md€ de liquidités disponibles, soit 4,1 Md€ de liquidités nettes des financements à court terme, significativement au-dessus de la cible long terme de 2,0 Md€. Cet excès de liquidité permet ainsi à date de couvrir les échéances obligataires jusqu'en 2028, soit une année de plus que la situation publiée à fin 2022.
En matière de sensibilité du coût moyen de la dette du Groupe, Gecina a saisi l'opportunité offerte par un volume de cessions important au premier semestre pour optimiser également la couverture de sa dette. Sur la base du niveau de dette actuel, la dette est couverte en totalité au second semestre 2023 et son taux de couverture diminue progressivement dans le futur pour atteindre 75% en 2027. Le taux de couverture s'élève ainsi en moyenne à 95 % jusqu'à fin 2027. A titre de comparaison, la dette de Gecina à fin 2022, était couverte en moyenne à 90% jusqu'en 2025 seulement.
Le ratio de dette gagée reste à 0%, conférant à Gecina une marge importante vis-à-vis de ses covenants bancaires.
exceptionnelle phasés dans les prochaines années (862 M€ restant à investir)
Avec un pipeline engagé de l'ordre de 1,4 Md€ et un pipeline contrôlé et certain de 1,2 Md€ pouvant être engagé dans les années qui viennent, le Groupe devrait bénéficier d'un fort effet de levier sur la croissance de ses revenus locatifs entre 2023 et 2027.
Les projets de bureaux en cours de développement sont principalement concentrés sur les zones centrales avec 92% du pipeline engagé sur les bureaux dans Paris intra-muros, pour un rendement attendu (yieldon-cost) de l'ordre de 5,6%. Notons que ce rendement attendu augmente de 30 pb en 6 mois, principalement sous les effets combinés d'une hausse des loyers attendus mais également d'une excellente maîtrise des coûts de construction.
Près de 30% du pipeline engagé est en outre constitué d'actifs résidentiels. Au total donc, 16 projets sont à ce jour engagés et seront livrés entre 2023 et 2025.
Ce pipeline inclut notamment le projet de restructuration « Icône » (ex « 32 Marbeuf », 13 300 m²) dans le Triangle d'Or parisien qui sera livré début 2025, et trois autres projets parisiens avec « 27 Canal » (ex « Flandre», 15 300 m²), « Mondo » (ex « Bancelles », 30 100 m²) et le « 35 Capucines » (6 300 m²) au cœur du QCA parisien, à proximité immédiate de la place de l'Opéra.
Sur ces immeubles les process de commercialisation sont particulièrement actifs, et près de 50% des surfaces de l'immeuble 35 Capucines ont d'ores et déjà été précommercialisées au cours du premier semestre.
Dans les 12 mois qui viennent, et principalement au cours du premier semestre 2024, 7 projets doivent être livrés :
A fin décembre, 372 M€ restent à investir au titre des projets engagés, dont 158 M€ d'ici fin 2023, 198 M€ en 2024, et 16 M€ en 2025.
1,2 Md€ de projets « contrôlés » et 490 M€ d'investissement restants pouvant être engagés dans les semestres qui viennent (livraisons 2025-2027)
Le pipeline d'opérations « à engager », dit « contrôlé», regroupe les actifs détenus par Gecina, dont la libération est engagée et sur lesquels un projet de restructuration satisfaisant les critères d'investissement de Gecina a été identifié.
Ce pipeline rassemble 7 projets dont 4 de bureaux qui se trouvent exclusivement à Paris ou à Neuilly. Ces projets pourront être engagés lors de l'obtention des autorisations administratives et de leur libération par les locataires en place.
Notons que l'ensemble de ces projets fait régulièrement l'objet de revues en fonction de l'évolution des marchés, et que le choix définitif du lancement reste à la main de Gecina jusqu'au jour de la mise en restructuration effective.
Le pipeline contrôlé « probable » rassemble les projets identifiés et détenus par Gecina dont le départ du locataire n'est pas encore certain.
L'identification en amont de ces projets permet d'atteindre un rendement potentiel à livraison de l'ordre de 6%. Ces projets seront lancés à la main de Gecina en fonction de l'évolution des marchés immobiliers.
Un plan de sobriété déjà particulièrement performant : baisse de la consommation d'énergie de -17% et des émissions carbone de -21% en 6 mois.
Courant 2022, Gecina avait lancé un plan de sobriété énergétique, visant une réduction rapide et significative de la consommation d'énergie sur les immeubles de son patrimoine, en accompagnant ses locataires vers une utilisation plus sobre de leurs bureaux.
Le Groupe est aujourd'hui en mesure de collecter des informations en temps réel sur 92% des surfaces locatives en exploitation. La totalité des immeubles de bureaux sont aujourd'hui équipés de sondes connectées (2 400 sondes installées, dont 1 200 ajoutées au premier semestre), et 2 400 sondes ont également été installées sur le portefeuille résidentiel, permettant ainsi d'ajuster en temps réel les modalités d'exploitation de chaque immeuble, pour en optimiser la performance.
A fin juin, l'efficacité de ce plan de sobriété est déjà très significative.
Gecina inscrit ainsi sa performance sur la trajectoire de son ambition de neutralité carbone à horizon 2030, prolongeant ainsi un engagement pris depuis 2008.
Les émissions carbone sur le patrimoine tertiaire de Gecina ont ainsi été réduites de -75% depuis 2008 (à 8,6kgCO2/m²/an), et la consommation d'énergie s'est, elle, réduite de -50% sur cette même période (à 150 Kwhf/m²/an).
attendue entre +6% et +8% (entre 5,90 € et 6,00 €)
Les résultats publiés à fin juin 2023 traduisent la très bonne tenue des marchés locatifs dans les zones de prédilection de Gecina. Cette dynamique opérationnelle est renforcée par la montée en puissance de l'indexation, et la contribution positive du pipeline à la croissance des revenus locatifs du Groupe. En parallèle, la maturité longue de la dette et la politique active de couverture des taux, permettra à Gecina de limiter en 2023 l'impact de la remontée des taux d'intérêts sur les frais financiers du Groupe.
Au cours du premier semestre, les performances opérationnelles du Groupe qui ont dépassé les attentes initiales, et la finalisation de cessions pour un montant d'1 Md€ avec un taux de privation de 2,5% contribuent à la dynamique de croissance du résultat récurrent net par action.
En conséquence, Gecina relève sa prévision de croissance en 2023 du Résultat récurrent net part du Groupe maintenant entre 5,90 € et 6,00 € par action (vs. 5,80 € à 5,90 € auparavant), soit une croissance comprise entre +6% et +8%.
Spécialiste de la centralité et des usages, Gecina exploite des lieux de vie innovants et durables. La société d'investissement immobilier détient, gère et développe le premier patrimoine de bureaux d'Europe, situé à près de 97% en Ile-de-France, un patrimoine d'actifs résidentiels et des résidences pour étudiants, qui représentent plus de 9 000 logements. Ce patrimoine est valorisé à 18,5 milliards d'euros à fin juin 2023.
Gecina a inscrit l'innovation et l'humain au cœur de sa stratégie pour créer de la valeur et réaliser sa raison d'être : « Faire partager des expériences humaines au cœur de nos lieux de vie durables ». Pour nos 100 000 clients, cette ambition est portée par la marque relationnelle et servicielle YouFirst. Elle est aussi inscrite au cœur d'UtilesEnsemble, son programme d'engagements solidaires pour l'environnement, pour la cité et pour l'humain.
Gecina est une Société d'Investissement Immobilier Cotée (SIIC) sur Euronext Paris et a intégré les indices SBF 120, CAC Next 20, CAC Large 60, Euronext 100. Gecina figure également parmi les sociétés les plus performantes de son secteur dans les classements extra-financiers de référence (GRESB, Sustainalytics, MSCI, ISS-ESG, CDP). www.gecina.fr
Samuel Henry-Diesbach Tél : + 33 (0)1 40 40 52 22 [email protected]
Sofiane El Amri Tél : + 33 (0)1 40 40 52 74 [email protected]
Glenn Domingues Tél : + 33 (0)1 40 40 63 86 [email protected]
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Crédit photo : Farshid Momayez
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Le Conseil d'administration de Gecina, réuni sous la présidence de Jérôme Brunel le 19 juillet 2023, a arrêté les comptes au 30 juin 2023. Les procédures d'audit sur ces comptes ont été effectuées et les rapports de certification ont été émis.
| En millions d'euros | 30-juin-22 | 30-juin-23 | Var (%) |
|---|---|---|---|
| Revenus locatifs bruts | 308,2 | 332,9 | +8,0% |
| Revenus locatifs nets | 277,8 | 301,3 | +8,5% |
| Marge opérationnelle des autres activités | 1,4 | 1,0 | -28,1% |
| Services et autres produits (net) | 1,3 | 1,9 | +52,7% |
| Frais de structure | (39,1) | (39,7) | +1,6% |
| Excédent brut d'exploitation - récurrent | 241,4 | 264,6 | +9,6% |
| Frais financiers nets | (38,5) | (47,5) | +23,4% |
| Résultat récurrent brut | 202,9 | 217,0 | +7,0% |
| Résultat récurrent net des sociétés mises en équivalence | 0,7 | 1,1 | +55,2% |
| Intérêts minoritaires récurrents | (0,9) | (0,9) | +6,0% |
| Impôts récurrents | (1,6) | (0,8) | -52,4% |
| Résultat récurrent net part du Groupe (1) | 201,2 | 216,5 | +7,6% |
| Résultat récurrent net part du Groupe par action | 2,73 | 2,93 | +7,5% |
| Résultat de cession d'actifs | 4,9 | 76,5 | ns |
| Variation de valeur des immeubles | 362,9 | (862,9) | n/a |
| Amortissements | (4,8) | (5,3) | +9,8% |
| Dépréciations et provisions nettes | (0,9) | (0,5) | -44,4% |
| Dépréciations à caractère financier | 0,3 | 0,0 | n/a |
| Autres éléments non récurrents | (3,5) | 0,0 | -n/a |
| Variation de valeur des instruments financiers et des dettes | 12,1 | (12,0) | -n/a |
| Quote-part de résultat non récurrent net des sociétés mises en équivalence | (0,9) | (9,9) | ns |
| Intérêts minoritaires non récurrents | 1,6 | 2,4 | +48,2% |
| Résultat net consolidé (part du Groupe) (2) | 573,1 | (595,1) | n.a |
(1) Excédent brut d'exploitation hors IFRIC 21 déduction faite des frais financiers nets, des impôts récurrents, des intérêts minoritaires, y compris le résultat des sociétés mises en équivalence et après retraitement de certains éléments de nature exceptionnelle (2) Hors effets de l'IFRIC 21
| ACTIF | 31-déc 22 | 30-juin-23 | PASSIF | 31-déc 22 | 30-juin-23 |
|---|---|---|---|---|---|
| En millions d'euros | En millions d'euros | ||||
| Actifs non courants | 20 267,3 | 18 654,9 | Capitaux propres | 12 780,9 | 11 777,6 |
| Immeubles de placement | 18 131,2 | 16 628,9 | Capital | 574,7 | 574,7 |
| Immeubles en restructuration | 1 354,1 | 1 297,6 | Primes | 3 303,9 | 3 303,9 |
| Immeubles d'exploitation | 78,4 | 79,7 | Réserves consolidées | 8 709,1 | 8 485,3 |
| Autres immobilisations corporelles | 11,2 | 10,1 | Résultat net consolidé | 169,6 | (607,4) |
| Ecart d'acquisition | 183,2 | 174,9 | |||
| Capitaux propres attribuables aux | |||||
| Immobilisations incorporelles | 13,5 | 12,4 | propriétaires de la société mère | 12 757,2 | 11 756,5 |
| Créances financières sur crédit-bail | 48,9 | 39,9 | Participations ne donnant pas le contrôle | 23,7 | 21,1 |
| Immobilisations financières | 57,3 | 52,6 | |||
| Participation dans les sociétés mises | |||||
| en équivalence | 108,5 | 98,7 | Passifs non courants | 5 591,7 | 5 935,2 |
| Instruments financiers non courants | 279,8 | 258,9 | Dettes financières non courantes | 5 298,2 | 5 650,9 |
| Actifs d'impôts différés | 1,2 | 1,2 | Obligations locatives non courantes | 50,1 | 49,8 |
| Instruments financiers non courants | 152,2 | 143,2 | |||
| Actifs courants | 410,6 | 1 010,5 | Provisions non courantes | 91,2 | 91,2 |
| Immeubles en vente | 207,5 | 171,3 | |||
| Clients et comptes rattachés | 38,1 | 66,0 | Passifs courants | 2 305,2 | 1 952,6 |
| Autres créances | 91,0 | 94,9 | Dettes financières courantes | 1 929,0 | 1 305,4 |
| Charges constatées d'avance | 23,4 | 25,4 | Dépôts de garantie | 87,6 | 94,9 |
| Trésorerie et équivalents de trésorerie | 50,6 | 652,9 | Fournisseurs et comptes rattachés | 178,2 | 181,7 |
| Dettes fiscales et sociales courantes | 41,8 | 98,6 | |||
| Autres dettes courantes | 68,6 | 271,8 | |||
| TOTAL ACTIF | 20 677,9 | 19 665,3 | TOTAL PASSIF | 20 677,9 | 19 665,3 |
| EPRA NRV Net Reinstatement |
EPRA NTA Net Tangible Asset |
EPRA NDV Net Disposal |
|
|---|---|---|---|
| Value | Value | Value | |
| Capitaux propres IFRS - Part du groupe | 11 756,5 | 11 756,5 | 11 756,5 |
| Créance des actionnaires | 195,7 | 195,7 | 195,7 |
| Inclut / Exclut | |||
| Effet de l'exercice des stock-options | |||
| ANR dilué | 11 952,2 | 11 952,2 | 11 952,2 |
| Inclut | |||
| Réévaluation des immeubles d'exploitation | 180,5 | 180,5 | 180,5 |
| Réévaluation des immeubles en restructuration | - | - | - |
| Réévaluation des autres actifs non courants | - | - | - |
| Réévaluation des contrats de crédit-bail | 0,8 | 0,8 | 0,8 |
| Réévaluation des stocks | - | - | - |
| ANR dilué à la juste valeur | 12 133,6 | 12 133,6 | 12 133,6 |
| Exclut | |||
| Impôts différés | - | - | x |
| Juste valeur des instruments financiers | (115,7) | (115,7) | x |
| Goodwill résultant des impôts différés | - | - | - |
| Goodwill inscrit au bilan | x | (174,9) | (174,9) |
| Actifs incorporels | x | (12,4) | x |
| Inclut | |||
| Juste valeur des dettes (1) | x | x | 792,4 |
| Réévaluation des actifs incorporels | - | x | x |
| Droits de mutation | 1 086,2 | 119,1 | x |
| ANR | 13 104,0 | 11 949,7 | 12 751,1 |
| Nombre d'actions totalement dilué | 74 057 311 | 74 057 311 | 74 057 311 |
| ANR par action | 176,9 € | 161,4 € | 172,2 € |
(1) La dette à taux fixe a fait l'objet d'une mise à la juste valeur sur la base de la courbe des taux au 30 juin 2023
| Projet | Localisation | Date de livraison |
Surface Totale (m2 ) |
Invest. Total (M€) |
Déjà investis (M€) |
Reste à investir (M€) |
Rendement attendu (Yield on cost) |
Taux prime moy. (BNPPRE / CBRE) |
Pré comm. |
|---|---|---|---|---|---|---|---|---|---|
| Montrouge - Porte Sud | 1 ère couronne |
T2-24 | 12 600 | 83 | 100% | ||||
| Paris - 35 Capucines Paris - Mondo (ex Bancelles) |
Paris QCA Paris QCA |
T2-24 T3-24 |
6 300 30 100 |
182 388 |
46% 0% |
||||
| Paris - 27 Canal (Flandre) | Paris | T4-24 | 15 300 | 117 | 0% | ||||
| Paris - Icône (Marbeuf) | Paris QCA | T1-25 | 13 300 | 210 | 0% | ||||
| Total Bureaux | 77 600 | 978 | 761 | 217 | 5,6% | 3,7% | 20% | ||
| Paris - Glacière | Paris | T4-23 | 800 | 9 | |||||
| Paris - Wood'up | Paris | T1-24 | 8 000 | 97 | |||||
| Paris - Dareau | Paris | T2-24 | 5 500 | 52 | |||||
| Rueil - Arsenal | Rueil | T2-24 | 6 000 | 47 | |||||
| Rueil - Doumer | Rueil | T2-24 | 5 500 | 46 | |||||
| Bordeaux - Belvédère | Bordeaux | T3-24 | 8 000 | 39 | |||||
| Garenne Colombes - Madera | La Garenne Colombes | T1-25 | 4 900 | 43 | |||||
| Bordeaux - Brienne | Bordeaux | T2-25 | 5 500 | 26 | |||||
| Paris - Porte Brancion | Paris | T3-24 | 2 100 | 16 | |||||
| Paris - Vouillé | Paris | T1-25 | 2 400 | 24 | |||||
| Paris - Lourmel | Paris | T1-25 | 1 600 | 17 | |||||
| Densification résidentiel | n.a | 500 | 1 | ||||||
| Total Résidentiel | 50 800 | 417 | 262 | 155 | 3,7% | 3,2% | |||
| Total pipeline engagé | 128 400 | 1 395 | 1 023 | 372 | 5,0% | 3,5% | |||
| Contrôlé bureaux | 85 000 | 1 146 | 726 | 420 | 4,9% | 3,9% | |||
| Contrôlé résidentiel | 12 400 | 104 | 33 | 70 | 3,7% | 3,2% | |||
| Total Contrôlé | 97 400 | 1 249 | 759 | 490 | 4,8% | 3,9% | |||
| Total Engagé + Contrôlé | 225 800 | 2 644 | 1 782 | 862 | 4,9% | 3,7% | |||
| Total Contrôlé et Probable | 41 200 | 212 | 62 | 150 | 6,0% | 4,4% | |||
| TOTAL PIPELINE | 267 000 | 2 857 | 1 844 | 1 012 | 5,0% | 3,7% |
(1) Le pipeline engagé est évalué à 1 199 M€ au S1-2023, impliquant une création de valeur d'environ 176 M€
(2) Taux primes pour le bureau à fin juin 2023 (BNPPRE)
(3) Taux primes le résidentiel à fin mai 2023 (CBRE)
Gecina applique les recommandations de l'EPRA (1) relatives aux indicateurs listés ci-après. L'EPRA est l'organisme représentant les sociétés immobilières cotées en Europe, dont Gecina est membre depuis sa création en 1999. Les recommandations de l'EPRA portent notamment sur des indicateurs de performance visant à favoriser la transparence et la comparabilité des états financiers des sociétés immobilières cotées en Europe.
Gecina publie l'ensemble des indicateurs EPRA définis par les Best Practices Recommendations disponibles sur le site Internet de l'EPRA.
L'EPRA a, de plus, défini des recommandations portant sur des indicateurs liés à la responsabilité sociétale de l'entreprise (RSE), les Sustainable Best Practices Recommendations.
(1) European Public Real Estate Association.
| 30/06/2023 | 30/06/2022 | Voir Note | |
|---|---|---|---|
| EPRA Earnings (en millions d'euros) | 199,0 | 185,8 | 1.2.1. |
| EPRA Earnings per share (en euros) | 2,70 € | 2,52 € | 1.2.1. |
| EPRA Net Tangible Asset Value (en millions d'euros) | 11 949,7 | 13 394,7 | 1.2.2. |
| EPRA Net Initial Yield | 3,5 % | 3,2 % (1) | 1.2.3. |
| EPRA « Topped-up » Net Initial Yield | 3,8 % | 3,5 % (1) | 1.2.3. |
| EPRA Vacancy Rate | 7,7 % | 7,4 % | 1.2.4. |
| EPRA Cost Ratio (y compris coût de la vacance) | 22,3 % | 23,8 % | 1.2.5. |
| EPRA Cost Ratio (hors coût de la vacance) | 20,2 % | 21,5 % | 1.2.5. |
| EPRA Property related capex (en millions d'euros) | 160 | 134 | 1.2.6. |
| EPRA Loan-to-Value | 36,6 % | 35,9 % | 1.2.7. |
(1) Au 31 décembre 2022.
Le tableau ci-dessous indique le passage entre le résultat récurrent net communiqué par Gecina et le résultat récurrent net défini par l'EPRA :
| En milliers d'euros | 30/06/2023 | 30/06/2022 |
|---|---|---|
| RESULTAT RECURRENT NET PART DU GROUPE (1) | 216 532 | 201 195 |
| IFRIC 21 | (12 288) | (10 219) |
| Amortissements, dépréciations et provisions nettes | (5 199) | (5 135) |
| RESULTAT RECURRENT NET EPRA (A) | 199 045 | 185 841 |
| Nombre moyen d'actions pondéré avant dilution (B) | 73 832 958 | 73 752 206 |
| RESULTAT RECURRENT NET EPRA PAR ACTION (A/B) | 2,70 € | 2,52 € |
(1) Excédent brut d'exploitation hors IFRIC 21 déduction faite des frais financiers nets, des impôts récurrents, des intérêts minoritaires, y compris le résultat des sociétés mises en équivalence et après retraitement de certains éléments de nature exceptionnelle.
Le calcul de l'actif net réévalué est détaillé au paragraphe « Actif net réévalué ».
| En euros par action | 30/06/2023 | 30/06/2022 |
|---|---|---|
| ANR EPRA NRV | 176,9 € | 198,9 € |
| ANR EPRA NTA | 161,4 € | 181,2 € |
| ANR EPRA NDV | 172,2 € | 187,9 € |
Le tableau ci-dessous indique le passage entre le taux de rendement communiqué par Gecina et les taux de rendement définis selon l'EPRA :
| En % | 30/06/2023 | 31/12/2022 |
|---|---|---|
| TAUX DE CAPITALISATION NET GECINA (1) | 4,2 % | 4,0 % |
| Effet des droits et frais estimés | -0,2 % | -0,2 % |
| Effet des variations de périmètre | + 0,1 % | + 0,0 % |
| Effet des ajustements sur les loyers | -0,6 % | -0,6 % |
| EPRA NET INITIAL YIELD (2) | 3,5 % | 3,2 % |
| Exclusion des aménagements de loyers | + 0,3 % | + 0,3 % |
| EPRA « TOPPED-UP » NET INITIAL YIELD (3) | 3,8 % | 3,5 % |
(1) Périmètre constant juin 2023.
(2) Le taux de rendement initial net EPRA est défini comme le loyer contractuel annualisé, net des charges, après déduction des aménagements de loyers, divisé par la valeur du patrimoine droits inclus.
(3) Le taux de rendement initial net « Topped-up » EPRA est défini comme le loyer contractualisé annuel, net des charges, excluant les aménagements de loyers, divisé par la valeur du patrimoine droits inclus.
| ▶ Rendement initial net et rendement initial net « Topped-up » EPRA | Bureaux | Résidentiel traditionnel |
Résidences étudiants |
Total S1 2023 | |
|---|---|---|---|---|---|
| (en millions d'euros) | |||||
| Immeubles de placement | 14 632 | 3 402 | 399 | 18 433 (4) | |
| Retraitement des actifs en développement et des réserves foncières | (2 325) | (204) | (37) | (2 566) | |
| ▶ VALEUR DU PATRIMOINE EN EXPLOITATION HORS DROITS | 12 307 | 3 197 | 363 | 15 867 | |
| Droits de mutation | 733 | 218 | 18 | 969 | |
| ▶ VALEUR DU PATRIMOINE EN EXPLOITATION DROITS INCLUS | B | 13 040 | 3 415 | 381 | 16 836 |
| Loyers bruts annualisés IFRS | 497 | 108 | 21 | 626 | |
| Charges immobilières non récupérables | (15) | (18) | (4) | (37) | |
| ▶ LOYERS NETS ANNUELS | A | 482 | 90 | 18 | 590 |
| Loyers à l'expiration des périodes de franchise ou autre réduction de loyer |
55 | 0 | 0 | 56 | |
| ▶ LOYERS NETS ANNUELS « TOPPED-UP » | C | 538 | 90 | 18 | 645 |
| RENDEMENT INITIAL NET EPRA (2) | A/B | 3,7 % | 2,6 % | 4,6 % | 3,5 % |
| RENDEMENT INITIAL NET « TOPPED-UP » EPRA (3) | C/B | 4,1 % | 2,6 % | 4,6 % | 3,8 % |
(2) Le taux de rendement initial net EPRA est défini comme le loyer contractuel annualisé, net des charges, après déduction des aménagements de loyers, divisé par la valeur du patrimoine droits inclus.
(3) Le taux de rendement initial net « Topped-up » EPRA est défini comme le loyer contractuel annualisé, net des charges, excluant les aménagements de loyers, divisé par la valeur du patrimoine droits inclus.
(4) Hors crédit-bail immobilier, hôtel, siège et participation dans l'OPCI Euler.
| En % | 30/06/2023 | 30/06/2022 |
|---|---|---|
| Bureaux | 6,9 % | 6,8 % |
| Résidentiel traditionnel | 5,8 % | 4,6 % |
| Résidences étudiants | 32,0 % | 30,4 % |
| TAUX DE VACANCE EPRA | 7,7 % | 7,4 % |
Le taux de vacance EPRA correspond au taux de vacance spot fin de période. Il est calculé comme étant le rapport entre la valeur locative de marché des surfaces vacantes et les loyers potentiels sur le patrimoine en exploitation.
Le taux d'occupation financier communiqué par ailleurs correspond au taux d'occupation financier moyen du patrimoine en exploitation.
Le taux de vacance EPRA n'inclut pas les baux signés ayant une date d'effet future.
| Valeurs locatives de marché des surfaces vacantes (en millions d'euros) |
Loyers potentiels (en millions d'euros) |
Taux de vacance EPRA à fin juin 2023(en %) |
|
|---|---|---|---|
| Bureaux | 39 | 561 | 6,9 % |
| Résidentiel traditionnel | 7 | 113 | 5,8 % |
| Résidences étudiants | 8 | 26 | 32,0 % |
| TAUX DE VACANCE EPRA | 54 | 701 | 7,7 % |
| RATIO DE COUTS EPRA (HORS COUT DE LA VACANCE) (B/C) | 20,2 % | 21,5 % |
|---|---|---|
| RATIO DE COUTS EPRA (Y COMPRIS COUT DE LA VACANCE) (A/C) | 22,3 % | 23,8 % |
| REVENUS LOCATIFS BRUTS (C) | 334 401 | 309 099 |
| Quote-part des revenus locatifs des sociétés en équivalence | 1 469 | 906 |
| Charges locatives refacturées en loyer brut | 0 | 0 |
| Revenus locatifs bruts moins charges du foncier | 332 932 | 308 193 |
| COUTS EPRA (HORS COUT DE LA VACANCE) (B) | (67 634) | (66 322) |
| Coût de la vacance | 7 086 | 7 124 |
| COUTS EPRA (Y COMPRIS COUT DE LA VACANCE) (A) | (74 720) | (73 446) |
| Charges du foncier | 0 | 0 |
| Quote-part des coûts des sociétés en équivalence | (147) | (136) |
| Autres produits/produits couvrant des frais généraux | 1 940 | 1 271 |
| Charges locatives refacturées en loyer brut | 0 | 0 |
| Charges refacturées | 103 527 | 84 351 |
| Amortissements, dépréciations et provisions nettes (3) | (5 199) | (5 135) |
| Frais de structure (1) (2) | (39 688) | (39 065) |
| Charges sur immeubles (1) (2) | (135 153) | (114 733) |
| En milliers d'euros/en % | 30/06/2023 | 30/06/2022 |
(1) Les frais de commercialisation, les indemnités d'éviction et les temps passés par les équipes opérationnelles directement attribuables aux projets de commercialisation, de développement ou de cession sont capitalisés ou reclassés en résultat de cessions pour 7,2 millions d'euros en 2023 et 5,7 millions d'euros en 2022 .
(2) Hors IFRIC 21.
(3) Hors dépréciation des actifs comptabilisés au coût historique.
| En millions d'euros | 30/06/2023 | 30/06/2022 | ||||
|---|---|---|---|---|---|---|
| Groupe | Joint-ventures | Total | Groupe | Joint-ventures | Total | |
| Acquisitions | 0 | n.a. | 0 | 0 | n.a. | 0 |
| Pipeline | 115 | n.a. | 115 | 92 | n.a. | 92 |
| Dont intérêts capitalisés | 4 | n.a. | 4 | 3 | n.a. | 3 |
| Capex de maintenance (1) | 45 | n.a. | 45 | 42 | n.a. | 42 |
| Avec création de surfaces | 0 | n.a. | 0 | 0 | n.a. | 0 |
| Sans création de surfaces | 41 | n.a. | 41 | 37 | n.a. | 37 |
| Avantages commerciaux | 3 | n.a. | 3 | 5 | n.a. | 5 |
| Autres dépenses | 0 | n.a. | 0 | 0 | n.a. | 0 |
| Intérêts capitalisés | 0 | n.a. | 0 | 0 | n.a. | 0 |
| TOTAL CAPEX | 160 | n.a. | 160 | 134 | n.a. | 134 |
| Différence entre capex comptabilisés et décaissés | 7 | n.a. | 7 | (11) | n.a. | (11) |
| TOTAL CAPEX DECAISSES | 166 | n.a. | 166 | 123 | n.a. | 123 |
((1) Capex correspondant à (i) des travaux de rénovation d'appartements ou de surfaces privatives tertiaires permettant de capter la réversion locative, (ii) des travaux sur parties communes, (iii) des travaux preneurs.
| En millions d'euros | Groupe | Quote-part dans les sociétés contrôlées conjointement |
Quote-part dans les sociétés sous influence notable |
Intérêts minoritaires | Total |
|---|---|---|---|---|---|
| Inclure | |||||
| Emprunts bancaires (1) | 145 | - | 13 | - | 158 |
| Billets de trésorerie (NEU CP) (1) | 1 194 | - | - | - | 1 194 |
| Instruments hybrides | - | - | - | - | - |
| Emprunts obligataires (1) | 5 587 | - | - | - | 5 587 |
| Produits dérivés sur devises | - | - | - | - | - |
| Besoin en fonds de roulement net (2) | 470 | - | 1 | (2) | 469 |
| Immeubles occupés par le propriétaire (dette) |
- | - | - | - | - |
| Comptes courants d'associés minoritaires | 16 | - | - | (16) | 0 |
| Exclure | |||||
| Trésorerie et équivalents de trésorerie | (653) | - | (5) | 2 | (655) |
| DETTE NETTE (A) (3) | 6 758 | - | 10 | (16) | 6 752 |
| Inclure | |||||
| Immeubles occupés par le propriétaire (4) | 247 | - | - | - | 247 |
| Immeubles de placement à la juste valeur (4) | 16 668 | - | 106 | (36) | 16 737 |
| Immeubles en vente (4) | 171 | - | - | - | 171 |
| Immeubles en restructuration (4) | 1 298 | - | - | - | 1 298 |
| Immobilisations incorporelles | 12 | - | - | - | 12 |
| Besoin en fonds de roulement net | - | - | - | - | - |
| Actifs financiers | - | - | 1 | - | 1 |
| PATRIMOINE HORS DROITS (B) (5) | 18 396 | - | 106 | (36) | 18 467 |
| Droits de mutation | 1 086 | - | 8 | (2) | 1 092 |
| PATRIMOINE DROITS INCLUS (C) | 19 483 | - | 114 | (39) | 19 558 |
| EPRA LTV HORS DROITS (A/B) | 36,7 % | 36,6 % | |||
| EPRA LTV DROITS INCLUS (A/C) | 34,7 % | 34,5 % |
(1) Cf. détail de la dette financière du Groupe dans la note 5.5.5.11.1 en annexe des comptes consolidés.
(2) Ce poste regroupe les dettes courantes (intérêts courus provisionnés, dépôts de garantie, fournisseurs, dettes fiscales et sociales, autres dettes) nettes des créances courantes (clients, autres créances et charges constatées d'avance).
(3) Retraitée du besoin en fonds de roulement hors intérêts courus, la dette financière nette est de 6 297 millions d'euros.
(4) Valeurs blocs hors droits des immeubles et contrats de crédit-bail.
(5) Retraitée des immobilisations incorporelles et de la valeur comptable de la participation dans les sociétés mises en équivalence, la valeur du patrimoine immobilier est de 18 482 millions d'euros.
Les locataires de Gecina sont issus de secteurs d'activité très diversifiés répondant à des facteurs macroéconomiques divers.
| Groupe | |
|---|---|
| Institution publique | 8 % |
| Conseil/services | 19 % |
| Industrie | 37 % |
| Activité financière | 7 % |
| Média-Télévision | 6 % |
| Retail | 6 % |
| Hospitalité | 5 % |
| Technologie | 12 % |
| Autres | 1 % |
| TOTAL | 100 % |
| ▶ Locataire | Groupe |
|---|---|
| ENGIE | 7 % |
| LAGARDÈRE | 3 % |
| WEWORK | 3 % |
| BOSTON CONSULTING GROUP | 3 % |
| SOLOCAL GROUP | 2 % |
| YVES SAINT LAURENT | 2 % |
| EDF | 2 % |
| MINISTÈRES SOCIAUX | 2 % |
| GRAS SAVOYE | 1 % |
| ARKEMA | 1 % |
| EDENRED | 1 % |
| EIGHT ADVISORY | 1 % |
| LVMH | 1 % |
| IPSEN | 1 % |
| RENAULT | 1 % |
| JACQUEMUS SAS | 1 % |
| LACOSTE OPÉRATIONS COURT 37 | 1 % |
| SALESFORCE COM.FRANCE | 1 % |
| ORANGE | 1 % |
| CGI FRANCE | 1 % |
| TOP 10 | 25 % |
| TOP 20 | 36 % |
Les loyers annualisés sont en baisse de - 7 millions d'euros par rapport au 31 décembre 2022, reflétant principalement l'effet des cessions réalisées au premier semestre (– 25 millions d'euros), mais significativement compensé par la dynamique locative à périmètre constant (+ 11 millions d'euros) et la livraison d'immeubles au cours du premier semestre (+ 7 millions d'euros).
Notons que dans ces loyers annualisés, 22 millions d'euros proviennent d'actifs destinés à être libérés en vue de leur mise en restructuration.
En outre, les loyers annualisés ci-dessous n'incluent pas encore les revenus locatifs qui proviendront des projets engagés ou contrôlés, pouvant représenter près de 130 millions d'euros de loyers faciaux potentiels.
| En millions d'euros | 30/06/2023 | 31/12/2022 |
|---|---|---|
| Bureaux | 515 | 520 |
| Résidentiel traditionnel | 108 | 109 |
| Résidences étudiants (Campus) | 22 | 23 |
| TOTAL | 645 | 652 |
| ▶ Variation périmètre constant | Indices | Effets business | Vacance | Autres |
|---|---|---|---|---|
| 6,9 % | 4,2 % | 1,1 % | 1,6 % | 0,0 % |
| ▶ Variation périmètre constant | Indices | Effets business | Vacance | Autres |
|---|---|---|---|---|
| 7,5 % | 4,8 % | 0,8 % | 1,9 % | -0,1 % |
| ▶ Variation périmètre constant | Indices | Effets business | Vacance | Autres |
|---|---|---|---|---|
| 4,9 % | 2,2 % | 1,9 % | 0,5 % | 0,3 % |
| ▶ Échéance des baux tertiaires | 2023 | 2024 | 2025 | 2026 | 2027 | 2028 | 2029 | > 2029 | Total |
|---|---|---|---|---|---|---|---|---|---|
| Break-up options | 34 | 88 | 81 | 64 | 102 | 44 | 35 | 115 | 562 |
| Fin de bail | 30 | 50 | 24 | 40 | 95 | 46 | 49 | 228 | 562 |
Ce premier semestre 2023 a été marqué par une hausse des taux courts et une stabilisation des taux longs, avec le maintien d'une forte inflation dans un contexte économique toujours incertain.
Dans ce contexte volatil, Gecina a pu s'appuyer sur la solidité et la flexibilité de son bilan, construites au fur et à mesure des derniers exercices. Le Groupe a su tirer parti de conditions favorables sur le marché obligataire fin 2022 et lors du premier semestre 2023 pour lever au total 400 millions d'euros (maturité moyenne 9,5 années) via l'abondement de souches existantes.
L'importante liquidité dont disposait le Groupe au 31 décembre 2022 a été renforcée par ces abondements obligataires, la signature de 145 millions de prêts bancaires responsables, et l'anticipation du refinancement de ses lignes de crédit non tirées avec la signature de 180 millions d'euros de nouvelles lignes de crédit bancaires avec une maturité moyenne de 7 ans, toutes sous format responsable.
Ainsi, sur les 18 derniers mois, Gecina a levé au global 3 milliards d'euros de nouveaux financements long terme illustrant encore l'accès profond et liquide du Groupe à toutes les sources de financement.
Au 30 juin 2023, Gecina dispose d'une liquidité immédiate de 5,3 milliards d'euros, soit 4,1 milliards d'euros nette des NEU CP, significativement au-dessus de la cible long terme de minimum 2,0 milliards d'euros. Cet excès de liquidité permet notamment de couvrir l'ensemble des échéances obligataires jusqu'en 2028 (et donc en particulier les échéances obligataires de 2025 et 2027).
Cette gestion proactive de la structure financière a pour conséquence un maintien des principaux indicateurs de crédit du Groupe à un excellent niveau. La maturité de la dette s'élève à 7,6 ans à fin juin 2023, la couverture de la dette au risque de taux à 89 % en moyenne jusqu'à fin 2028, et la maturité moyenne de cette couverture à 6,7 ans. Le ratio d'endettement (LTV droits inclus) s'établit à 32,2 %, et l'ICR à 5,3x. Gecina dispose donc d'une marge importante vis-à-vis de l'ensemble de ses covenants bancaires.
La dette financière nette s'élève à 6 297 millions d'euros au 30 juin 2023, en baisse de 872 millions d'euros à la suite des cessions d'actifs réalisées sur le semestre.
| Les principales caractéristiques de la dette sont : | ||
|---|---|---|
| 31/12/2022 | 30/06/2023 | |
|---|---|---|
| Dette financière brute (en millions d'euros) (1) | 7 219 | 6 950 |
| Trésorerie (en millions d'euros) | 51 | 653 |
| Dette financière nette (en millions d'euros) (2) | 7 169 | 6 297 |
| Dette nominale brute (en millions d'euros) (1) | 7 224 | 7 039 |
| Lignes de crédits non utilisées (en millions d'euros) | 4 610 | 4 660 |
| Maturité moyenne de la dette (en années, retraitée des lignes de crédit disponibles) | 7,5 | 7,6 |
| LTV (droits inclus) | 33,7 % | 32,2 % |
| LTV (hors droits) | 35,7 % | 34,1 % |
| LTV EPRA (hors droits) | 36,8 % | 36,6 % |
| ICR | 5,6 x | 5,3 x |
| Dette gagée/patrimoine | 0,0 % | 0,0 % |
(1) Dette financière brute (hors éléments de juste valeur liés à la dette d'Eurosic) = Dette nominale brute + impact de la comptabilisation des obligations au coût amorti + intérêts courus non échus + divers.
(2) Hors éléments de juste valeur liés à la dette d'Eurosic, 6 303 millions d'euros y compris ces éléments.
Répartition de la dette nominale brute (7,0 milliards d'euros)
Répartition des financements autorisés
(10,5 milliards d'euros, dont 4,7 milliards d'euros de lignes de crédit non utilisées au 30 juin 2023)
Les sources de financement de Gecina sont diversifiées. Les ressources obligataires long terme représentent 81 % de la dette nominale et 54 % des financements autorisés du Groupe.
Au 30 juin 2023, la dette nominale brute de Gecina s'élève à 7 039 millions d'euros et est constituée de :
▶ 5 700 millions d'euros d'obligations vertes long terme (Green Bonds) sous le programme EMTN (Euro Medium Term Notes) ;
▶ 145 millions d'euros de prêts bancaires responsables ;
▶ 1 194 millions d'euros de NEU CP couverts par des lignes de crédit confirmées à moyen et long terme.
Les principaux objectifs de la liquidité sont de fournir la flexibilité suffisante afin d'adapter le volume de dette au rythme des opérations d'acquisition et de cession, de couvrir le refinancement des échéances court terme, de permettre les opérations de refinancement dans des conditions optimales, de satisfaire aux critères des agences de notation ainsi que de financer les projets d'investissement du Groupe.
Les opérations de financement ou de refinancement réalisées au cours du premier semestre 2023 se sont élevées à 575 millions d'euros, et ont porté principalement sur :
▶ la levée de 250 millions d'euros de dette obligataire sous format Green Bond, via l'abondement de souches existantes moyen et long terme (maturités 2028, 2032, 2033 et 2036) placé en janvier et mai 2023 (une opération similaire a été réalisée en décembre 2022 pour 150 millions d'euros). La marge moyenne de ces nouvelles obligations s'est établie à 91 points de base pour une durée moyenne de 8,4 ans ;
▶ la signature de 145 millions d'euros de prêts bancaires responsables, avec une durée moyenne de 5 ans ;
▶ la mise en place de nouvelles lignes de crédit responsables pour un montant cumulé de 180 millions d'euros avec une maturité moyenne de près de 7 ans, notamment en renouvellement par anticipation de la ligne arrivant à échéance en 2024. Ces nouveaux financements présentent tous une marge dépendante de l'atteinte d'objectifs RSE, et les conditions financières de ces nouveaux financements sont en ligne avec celles des lignes renouvelées par anticipation.
À fin juin 2023, la liquidité totale s'élève à 5,3 milliards d'euros, composée de 4,7 milliards d'euros de lignes de crédit non tirées et 0,7 milliard d'euros de trésorerie (4,1 milliards d'euros nette des billets de trésorerie). Ce niveau de trésorerie s'explique par la cession récente de plusieurs actifs, cette trésorerie sera utilisée à court terme pour rembourser des dettes financières.
Gecina a mis à jour son programme EMTN auprès de l'AMF en juin 2023 et son programme NEU CP (billets de trésorerie) auprès de la Banque de France en mai 2023, avec des plafonds respectivement de 8 et de 2 milliards d'euros.
Au premier semestre 2023, Gecina a continué de recourir à des ressources court terme sous forme de NEU CP. Au 30 juin 2023, le Groupe porte un volume de ressources court terme de 1 194 millions d'euros, contre 1 574 millions d'euros à fin 2022.
Au 30 juin 2023, la maturité moyenne de la dette de Gecina (7,0 milliards d'euros), après affectation des lignes de crédit non utilisées et de la trésorerie, est de 7,6 années.
Le graphique ci-après présente l'échéancier des financements au 30 juin 2023 (hors billets de trésorerie) :
L'ensemble des échéances de crédit jusqu'en 2028, et notamment les échéances obligataires de 2025 et 2027, sont couvertes par des lignes de crédit non utilisées au 30 juin 2023 ou de la trésorerie. Par ailleurs, 100 % de la dette a une maturité supérieure à 2027.
| En milliards d'euros | Total | S2 2023 |
2024 | 2025 | 2026 | 2027 | 2028 | 2029 | 2030 | 2031 | 2032 | 2033 | 2034 | 2035 | 2036 > 2036 | |
|---|---|---|---|---|---|---|---|---|---|---|---|---|---|---|---|---|
| Dette brute | 7,0 | 1,3 | - | 0,5 | 0,1 | 0,8 | 0,8 | 0,5 | 0,5 | - | 0,6 | 0,7 | 0,7 | - | 0,6 | - |
| Financements (y compris lignes de crédits non utilisées) |
10,5 | 0,1 | 0,2 | 0,8 | 1,4 | 1,4 | 1,4 | 1,5 | 1,4 | - | 0,6 | 0,7 | 0,7 | - | 0,6 | |
| Dette nette (après affectation des lignes de crédits non tirées) |
6,4 | - | - | - | - | - | 1,1 | 1,5 | 1,3 | - | 0,6 | 0,7 | 0,7 | - | 0,6 | - |
Le tableau ci-dessous présente l'échéancier des dettes de Gecina au 30 juin 2023 :
Le coût moyen de la dette tirée s'élève à 1,1 % au premier semestre 2023 (et 1,4 % pour la dette globale) et est en hausse par rapport à 2022, en raison principalement de la hausse de l'Euribor sur la partie de la dette couverte par des caps (non encore déclenchés au 1er semestre 2022). Le coût de la dette bénéficie de la structure financière du Groupe, de notations financières de qualité, d'un important niveau de liquidité, d'une maturité moyenne élevée et une anticipation des enjeux de refinancement court terme, ainsi que de sa structure de couverture longue et importante.
Les intérêts capitalisés sur les projets en développement s'élèvent à 4,0 millions d'euros au premier semestre 2023 (contre 2,6 millions d'euros au premier semestre 2022).
Le groupe Gecina est suivi à la fois par les agences Standard & Poor's et Moody's :
La politique de gestion du risque de taux d'intérêt de Gecina a pour objectif de couvrir son exposition au risque de taux. Pour cela, Gecina a recours à de la dette à taux fixe et à des produits dérivés (principalement des caps et des swaps) afin de limiter l'impact des variations de taux sur les résultats du Groupe et maîtriser le coût de la dette. Gecina a poursuivi l'adaptation et l'optimisation de sa politique de couverture visant à :
Sur la base du niveau de dette actuel, la dette est couverte en totalité au second semestre 2023 et son taux de couverture diminue progressivement dans le futur pour atteindre 75 % en 2027. Le taux de couverture s'élève en moyenne à 95 % jusqu'à fin 2027.
Le graphique ci-dessous présente le profil du portefeuille de couvertures (incluant les opérations de couverture de début juillet 2023).
La politique de couverture du risque de taux d'intérêt de Gecina est mise en place au niveau global et à long terme ; elle n'est pas spécifiquement affectée à certains financements.
La dette nominale nette de Gecina anticipée au second semestre 2023 est couverte en totalité en cas de hausse des taux d'intérêt (en fonction des niveaux de taux Euribor constatés, du fait des caps).
Sur la base du portefeuille de couverture existant, des conditions contractuelles au 30 juin 2023 et de la dette anticipée en 2023, une hausse des taux d'intérêt de 50 points de base par rapport à la courbe de taux forward du 30 juin 2023 entraînerait une charge financière supplémentaire en 2023 d'environ +0,1 million d'euros. Une baisse des taux d'intérêt de 50 points de base par rapport à celle du 30 juin 2023 se traduirait par une réduction des charges financières en 2023 d'environ -0,1 million d'euros.
La situation financière de Gecina au 30 juin 2023 satisfait les différentes limites susceptibles d'affecter les conditions de rémunération ou les clauses d'exigibilité anticipée prévues dans les différents contrats de crédit.
| Norme de référence | Situation au 30/06/2023 | |
|---|---|---|
| LTV – Dette financière nette/valeur du patrimoine réévaluée (bloc, hors droits) | Maximum 60 % | 34,1 % |
| ICR – Excédent brut d'exploitation/frais financiers nets | Minimum 2,0 x | 5,3 x |
| Encours de la dette gagée/valeur du patrimoine réévaluée (bloc, hors droits) | Maximum 25 % | 0,0 % |
| Valeur du patrimoine réévaluée (bloc, hors droits), (en milliards d'euros) | Minimum 6 | 18,5 |
Les méthodes de calcul des indicateurs financiers présentés ci-dessus sont celles des covenants inclus dans l'ensemble des conventions de crédit du Groupe.
Le LTV hors droits se situe à 34,1 % au 30 juin 2023 (35,7 % à fin 2022). L'ICR s'établit à 5,3 x (5,6 x en 2022).
À fin juin 2023, le Groupe n'a aucune dette garantie par des sûretés réelles (hypothèques, privilèges de prêteur de deniers, promesses d'affectation hypothécaire).
Ainsi, au 30 juin 2023, il n'existe pas de financements garantis par des actifs sous forme d'hypothèque, pour une limite maximale d'encours de 25 % de la valeur totale bloc du patrimoine détenu autorisée dans les différentes conventions de crédit.
Certaines des conventions de crédit auxquelles Gecina est partie et certains des emprunts obligataires émis par Gecina prévoient le remboursement anticipé obligatoire et/ou l'annulation des crédits consentis et/ou leur exigibilité anticipée en cas de changement de contrôle de Gecina.
Sur la base d'un montant d'autorisations globales de 10,5 milliards d'euros (y compris les lignes de crédit non utilisées) au 30 juin 2023, 4,3 milliards d'euros de dettes bancaires et 5,7 milliards d'euros d'emprunts obligataires sont concernés par une telle clause de changement de contrôle de Gecina (dans la majorité des cas, ce changement doit entraîner une dégradation de la notation en catégorie « Non Investment Grade » pour que cette clause soit activée).
Pour ce qui est des emprunts obligataires portés par Gecina, cette clause ne sera pas active si cette dégradation est suivie d'un retour dans la catégorie « Investment Grade » dans les 120 jours.
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