מגה אור החזקות בע״מ

דוח לתקופה שנסתיימה ביום 30 ב ספטמבר 2025

תוכן עניינים

פרק א׳ דוח הדירקטוריון על מצב עסקי התאגיד לתקופה שנסתיימה ביום 30 ב ספטמבר 2025

פרק ב׳ עדכון תיאור עסקי התאגיד לדוח התקופתי לשנת 2024

פרק ג׳ דוחות כספיים ביניים המאוחדים המיוחסים לחברה ליום 30 ב ספטמבר 2025

פרק ד׳ דוח רבעוני בדבר אפקטיביות הבקרה הפנימית של הדיווח הכספי והגילוי

פרק ה׳ מכתב הסכמה של רואי החשבון המבקרים של החברה

דברי הדירקטוריון על מצב עסקי החברה

דירקטוריון קבוצת מגה אור החזקות בע"מ )"החברה"( )החברה יחד עם כל התאגידים הפרטיים המוחזקים על ידה, במישרין ו/או בעקיפין, תכונה להלן: "הקבוצה"(, מתכבד בזאת להגיש את דוח הדירקטוריון לתקופה שהסתיימה ביום 30 ב ספטמבר 2025 )"תקופת הדוח " או "הדוח" או "הרבעון" או "התקופה המדווחת "(, בהתאם לתקנות ניירות ערך )דוחות תקופתיים ומיידיים(, התש"ל – .1970

דוח זה נערך בהנחה שבפני הקורא מצוי הדוח התקופתי של החברה לשנת 2024 כפי שפורסם ביום 5 במרס 2025 )מס' אסמכתא 2025-01-014685(, הנכלל בדוח זה על דרך ההפניה )"הדוח התקופתי"(, לרבות הדוח הרבעוני של החברה לרבעון שהסתיים ביום 31 במרס ,2025 כפי שפורסם ביום 15 במאי 2025 )מס' אסמכתא 2025-01-034106(, והדוח הרבעוני של החברה לרבעון שהסתיים ביום 30 ביוני 2025 כפי שפורסם ביום 5 באוגוסט 2025 )מס' אסמכתא 2025- 01-057907(, הנכללים בדוח זה על דרך ההפניה. בדוח זה תיוחס למונחים המובאים בו המשמעות שניתנה בדוח התקופתי, אלא אם כן צוין אחרת. הסקירה שתובא להלן הינה מצומצמת בהיקפה ומתייחסת לאירועים ושינויים שחלו במצב ענייני החברה בתקופת הדוח, אשר השפעתם מהותית, ויש לעיין בה ביחד עם פרק תיאור עסקי התאגיד וכן פרק דוח הדירקטוריון הנכללים בדוח התקופתי .

תחומי הפעילות להלן תיאור תמציתי של 2 תחומי הפעילות בהם הקבוצה פועלת:

1( תחום הנדל"ן המניב )לרבות הקמת דאטה סנטרים( -

בתקופת הדוח המשיכה הקבוצה למקד את פעילותה העסקית בתחום יזמות הנדל "ן, ברכישה, פיתוח והקמת מבנים על מקרקעין )באמצעות קבלני ביצוע( בישראל לצורך השכרתם. נכון למועד פרסום דוח זה, מרבית נכסי החברה הינם מבנים לוגיסטיים, מבני תעשיה/אחסנה ומרכזי מסחר )הכוללים הן מרכזי קניות פתוחים והן מרכזי מסחר המושכרים לשוכר יחיד ) כדוגמת חנויות איקאה וג'מבו((.

הקמת דאטה סנטרים - נכון לרבעון השלישי לשנת ,2025 שלב א' של פרויקט חוות השרתים ) -1MDCIL )שבמודיעין בהספק כולל של IT MW9 נמסר במלואו לשימוש הלקוחות עמם התקשרה C.D Mega( חברה ייעודית אשר הוקמה ע"י החברה לקידום פעילות חוות השרתים , המוחזקת על ידי החברה במלואה ומורכבת מצוות בעל מומחיות לתחום זה( )"C.D Mega)", בהסכמי ם למתן שירותי אירוח )center Data). בנוסף, החברה המשיכה ברבעון השלישי לשנת 2025 בעבודות הקמה של שלב ב' של פרויקט חוות השרתים )-1MDCIL )שבמודיעין וכן של פרויקטים נוספים בתחום חוות השרתים כמפורט בעמוד 11 לדוח זה. בנוסף לאמור , במסגרת פעילות זאת החברה בוחנת השקעות שונות ושיתופי פעולה אל מול גורמים שונים בשוק המשיקים לתחום זה. נכון ליום 30 בספטמבר , 2025 בבעלות החברה 62 נכסים מניבים, בשטח של כ - 929 אלף מ''ר המאוכלסים בשיעורי תפוסה גבוהים של כ - 99% ו- 13 נכסים בהקמה בשטח של כ - 423 אלף מ" ר .

2( השקעה בחברת השקעות דיסקונט בע"מ )דסק"ש(- החברה מחזיקה ב29.9%- ממניות דסק"ש אשר מחזיקה, בין היתר , בחברות הפועלות בתחום הנדל"ן המניב.

פעילויות נוספות של החברה שאינן מהוות תחום פעילות

נכון למועד הדוח, לקבוצה פעילויות נוספות אשר אינן עולות לכדי תחום פעילות, כפי שיפורט להלן:

א. מימון השקעות נדל"ן נכון למועד הדוח, לחברה קיימת זכאות לקבלת תשלומי שכר דירה ממשטרת ישראל בגין נכס באריאל במסגרת עסקת BOT, לתקופה בת 24 שנים ואחד עשר חודשים, שתחילתה ביום 15 בנובמבר ,2019 ואשר מוצג בדוחות הכספיים כנכס פיננסי. לפרטים נוספים בדבר עסקת BOT כאמור, ראה סעיף 24.1 לדוח התקופתי.
ב. תחום האנרגיה במסגרת פעילות זו עוסקת החברה בפעילויות אנרגיה, לרבות פעילות אנרגיה מתחדשת בארץ ובחו"ל )בחו"ל - באמצעות חברת " ביג מגה אנרגיה מתחדשת בע"מ", המוחזקת על ידה וע"י ביג מרכזי קניות בע"מ בחלקים שווים )"חברת האנרגיה המשותפת "(. יצוין, כי במהלך הרבעון הראשון לשנת 2025 קיבלה החברה החלטה להתחיל בפעילות אגירת אנרגיה בנכסי הקבוצה בהיקפים אשר עשויים להיות משמעותיים לחברה.
למידע נוסף אודות פעילות האנרגיה של הקבוצה ראה סעיפים 24.2 ו36.1- לדוח התקופתי.
ג. השקעה בניירות ערך נכון למועד הדוח בידי החברה ניירות ערך סחירים בסך של כ 715,004 אלפי ש"ח המוצגים בדוחות הכספיים של החברה במסגרת נכסים שוטפים וכן השקעות בחברות פרטיות )אשר ניירות הערך שלהם אינם סחירים( במסגרת השקעות הנמדדות בשווי הוגן דרך רווח או הפסד )נכסים לא שוטפים(. בנוסף לאמור, החברה השקיעה באמצעות C.D Mega בחברות הזנק פרטיות )אשר ניירות הערך שלהם אינם סחירים( בסכומים שאינם מהותיים לחברה.

לפרטים נוספים אודות תחומי הפעילות של החברה ראה סעיף 3 לפרק תיאור עסקי התאגיד ונספח א' לפרק תיאור עסקי התאגיד שנכללו במסגרת הדוח התקופתי וכן נספח א' לעדכון פרק תיאור עסקי התאגיד שלהלן.

הסביבה העסקית הסביבה העסקית בה פועלת החברה מושפעת מהמצב הכלכלי והביטחוני במשק, משינוי בהרגלי הצריכה )רכישות מקוונות ורכישות בחו"ל(, מהמצב בשוקי ההון בארץ ובעולם ובעיקר משינויים מהותיים בשיעורי הריבית ארוכת הטווח ובמרווחי הריבית, המביאים להשפעה על עלות גיוס מקורות חוב ארוכי טווח, ועל שיעורי היוון משוקללים לפיהם משוערכים נכסי החברה.

בהמשך לאמור בסעיף 8 לפרק א' לדוח התקופתי )תיאור עסקי התאגיד( –

ביום 9 באוקטובר 2025 נחתם הסכם הפסקת אש בין מדינת ישראל לארגון הטרור חמאס, להפסקת הלחימה בעזה והשבת החטופים, לאחר למעלה משנתיים של לחימה, אשר החלה ביום 7 באוקטובר .2023 במקביל, הכריז נשיא ארה"ב על יוזמת שלום אזורית, במסגרתה יורחבו הסכמי אברהם למדינות ערב נוספות באזורנו. הסכם הפסקת האש ויוזמת השלום של נשיא ארה"ב הביאו, בין היתר, לעליות שערים חדות בשוק ההון ולייסוף השקל.

נכון למועד פרסום הדוח, טרם הושלם ביצוע ההסכמות שעל פי הסכם הפסקת האש. בנוסף , התארכות הלחימה, העלויות הכרוכות בניהול ה והשיקום הארוך הצפוי , יגדילו משמעותית את הגרעון בתקציב המדינה באופן שעלול להביא להאטה נוספת במשק. כיוון שכך, הותיר בנק ישראל את שיעור הריבית על כנה עד כה, בשיעור של ,4.5% על - אף הציפיות להפחתה בריבית.

יצוין כי ביום 7 בנובמבר 2025 הודיעה חברת דירוג האשראי סטנדרד אנד פור ס )P&S )במסגרת הדוח החצי שנתי שלה כי היא מותירה את דירוג האשראי של ישראל בדירוג A ללא שינוי וכן כי היא מעלה את תחזית הדירוג מ"שלילית" ל"יציבה".

נכון למועד אישור דוחות כספיים אלו השפעות הלחימה וסיומה על תוצאות פעילותה של החברה בתשעת החודשים הראשונים של השנה, אינן מהותיות.

בתשעת החודשים הראשונים של שנת 2025 המשיכה מגמת העלייה באינפלציה, כאשר מדד המחירים לצרכן )"המדד"( עלה בתשעת החודשים הראשונים של שנת 2025 בשיעור של כ 3%- כאשר תחזית האינפלציה השנתית של בנק ישראל עומדת על כ .3%- במדד של חודש ספטמבר, נרשמה ירידה של .0.6%

בתשעת החודשים הראשונים של שנת 2025 עלה מדד תשומות הבניה בצורה חדה ומשמעותית בשיעור של כ - ,4.5% בין היתר, עקב עדכון מרכיב שכר העבודה במדד ע"י הלשכה המרכזית לסטטיסטיקה במטרה לשקף את השינויים המשמעותיים שחלו בו במהלך הלחימה ובגינה. העלייה החדה כאמור גרמה להתייקרות עלויות ההקמה של הפרויקטים בהקמה של החברה והקטינה את התשואה הצפויה מהם.

השפעת עליית מדד המחירים לצרכן

אגרות החוב של החברה צמודות למדד וכן נושאות ריבית שנתית הצמודה גם היא למדד. לפיכך, העלייה במדד הביאה לגידול בעלויות המימון של החברה. מנגד, נכסי הנדל"ן המניב של החברה מושכרים בהסכמי שכירות צמודי מדד אשר הביאו לגידול בהכנסות החברה מהשכרתם ולעלייה

בשווי ההוגן של נכסי החברה נשוא הסכמים אלה. להערכת החברה מנגנונים אלה מהווים הגנה אינפלציונית לטווח ארוך.

השפעת עליית שיעור הריבית

נכון למועד הדוח, לחברה הלוואות וניירות ערך מסחריים בריבית משתנה. להערכת החברה, העלאות ריבית, לא ישפיעו באופן מהותי על תוצאות החברה היות שמרבית הכנסות החברה צמודות למדד המחירים לצרכן, אשר הינו הגורם העיקרי להעלאת הריבית. יצוין, כי לעלייה בשיעורי הריבית בישראל, עשויה להיות השפעה הן על עלות גיוס אשראי חדש )לרבות אגרות החוב שהחברה עשויה להנפיק(, והן על עלות מחזור חוב של אשראי קיים )עד לסוף שנת 2026 החברה צפויה לפרוע או לפעול למחזור של אשראי ואגרות חוב בהיקף כולל של 1.3 מיליארד ש"ח )לא כולל ניירות ערך מסחריים לא סחיר בסך 230 מיליוני ש"ח(, מתוכו 756 מיליון ש"ח בריבית קבועה(.

להלן טבלה המרכזת את יתרות האשראי )מבנקים וגורמים פיננסיים אחרים( של החברה ליום 30.9.2025 )במיליוני ש"ח( :

31.12.2024		30.09.2025
ת ריבית ממוצע	סכום	ת ריבית ממוצע	סכום	סוג אשראי
1.70%	3,953	1.96%	4,153	ודות למדד – שוטפות( צמ כולל חלויות אגרות חוב ) ריבית קבועה
5.00%	150	4.94%	636	בית משתנה סחריים – רי ניירות ערך מ
1.96%	187	-	-	ת קבועה י מדד – ריבי סחריים צמוד ניירות ערך מ
6.72%	443	6.56%	417	ית משתנה י שקלי – ריב אשראי בנקא
3.51%	247	3.51%	245	ריבית קבועה י צמוד מדד – אשראי בנקא
	)*(		1	משיכת יתר

)*( סך נמוך ממיליון

הערכות החברה כאמור לעיל, בדבר השפעת האינפלציה, השפעת עליית המדד והעלאת שיעור הריבית, מהווה מידע צופה פני עתיד, כהגדרתו בחוק ניירות ערך, תשכ"ח – 1968 )להלן: "חוק ניירות ערך"(. מידע זה מבוסס, בין היתר, על הערכות ואומדנים של החברה נכון למועד דיווח זה המתבססים על מידע המצוי בידי החברה במועד פרסום דוח זה. התממשותם של ההערכות והאומדנים כאמור אינה ודאית ואינה בשליטת החברה, ומשכך תוצאות החברה עשויות להשתנות אף באופן מהותי.

תמצית ביצועים לתשעת החודשים הראשונים לשנת 2025

NOI בפועל חלק הבעלים

NOI חלק הבעלים במונחים שנתיים גדל בשיעור של כ 14%- ביחס לשנת 2024 לסך של כ - 378 מיליון ש"ח

NOI בפועל רבעוני חלק הבעלים

NOI רבעוני חלק הבעלים גדל בשיעור של כ 16%- ביחס לתקופה המקבילה אשתקד לסך של כ - 100 מיליון ש"ח

FFO לפי גישת ההנהלה

FFO במונחים שנתיים גדל בשיעור של כ 12%- ביחס לשנת 2024 לסך של כ 284- מיליון ש"ח

LTV( יחס חוב לשווי נכסי הקבוצה(

שיעור ה-LTV לתום הרבעון השלישי לשנת 2025 נותר ללא שינוי ביחס לתום שנת .2024

יחס חוב לחוב והון עצמי של החברה

יחס חוב לחוב והון עצמי של החברה נותר ללא שינוי ביחס לתום שנת .2024

שיעור תשואת FFO על ההון

שיעור תשואת ה-FFO על ההון ירד לשיעור של 8.9% ברבעון השלישי לשנת 2025

EPRA NAV

ה-NAV EPRA לתום הרבעון הסתכם ל 125- ש"ח למניה, גידול של כ 17%- מתום שנת 2024

מצבת הנכסים המניבים

פילוח תמהיל נכסינו עפ"י מאפייני סיכון ותשואה ליום 30.9.2025

			NOI
שיעור תשואה משוקלל	שכ"ד ממוצע	צמיחה ב- NOI בפועל	לתקופת הדוח במונחים שנתיים	NOI מייצג	שווי מיוחס למניב	שיעור תפוסה	שטח
%	חודשי למ"ר	% ביחס לשנת 2024	מיליוני ₪	מיליוני ₪	מיליוני ₪		אלף מ"ר
6.8%	47	17.3%	235*	249	3,647	100%	588	טיים מרכזים לוגיס
6.9%	102	15.0%	116**	121	1,760	98%	225	ריים מרכזים מסח
9.4%	-	100%	2	35	373	100%	5	דאטה סנטר
5.1%	12	5.8%	11	11	222	100%	112	מגרשים
-	-	15.0%	10	11	-	-	-	וולטאיות מערכות פוטו
-	-	16.7%	374	427	6,002	99%	929	סה"כ

^* הגידול ב-NOI מיוחס לאכלוס של מרלו"ג פוקס כפר הריף בשטח של כ 34,000- מ"ר )תוספת NOI של בסך של כ 17- מיליון ש"ח בשנה( , אכלוס של מרלו"ג מקס סטוק שומריה בשטח של כ 31,000- מ"ר )תוספת NOI בסך של כ 11- מיליון ש"ח בשנה(, אכלוס של מרלו"ג אוריין קרית מלאכי בשטח של כ 48,000- מ"ר )תוספת NOI בסך של כ 22- מיליון ש"ח בשנה(, רכישת מתחם איסכור בקריית גת ובניכוי קיטון ב-NOI בגין מגרש 62 במודיעין לאור פינוי חלק מהנכס והסבתו לדאטה סנטר במהלך תקופת הדוח.

^** הגידול ב-NOI מיוחס בעיקרו לאכלוס ביג מגה אור מגדל העמק בשטח של כ 11,000- מ"ר )תוספת NOI בסך של כ 5.4- מיליון ש"ח בשנה(, אכלוס ג'מבו באר שבע )תוספת NOI בסך של כ 3.7- מיליון ש"ח בשנה(, פיצוי שהתקבל בגין ביג גליל עליון לתקופה בה הנכס היה סגור באופן חלקי בניכוי הקלות שניתנו לשוכרים במבצע עם כלביא במרכזים המשותפים עם ביג.

נכסים בתהליך ייזום ופיתוח

להלן פרויקטים בשלבי תכנון והקמה שונים אשר צפויים להגדיל את היקף נכסי הקבוצה בסך של כ - 4 מיליארד ש"ח:

NOI בתפוסה מלאה )מיליוני ש"ח(	עלות השלמת בנייה משוערת )מיליוני ש''ח(	שווי נטו הפרויקט בספרי החברה ליום 30.09.25 )מיליוני ש''ח(	שוכר עוגן	מועד סיום בנייה משוער )טופס 4(	שטח להשכרה	אזור	חלק בעלות בנכס	שם הנכס
								סטיים מרכזים לוגי
11	12	164	חברה ביטחונית ממשלתית	4/2025Q	30,000	דרום השרון	50%	ונטרופ מרכז ניהול ק
16	45	212	חברה ביטחונית ממשלתית	1/2026Q	40,600	מודיעין	50%	שרדים תעסוקה ומ אירונאוטיקס
3	9	33	מחלב	4/2026Q	6,450	יסודות	74%	ב יסודות מרלו"ג מחל
16	107	109	פוקס	4/2026Q	74,000	הר טוב	33%	י קבוצת מרלו"ג ראש פוקס
30	256	198		Q4/2027	62,000	מ.א מטה יהודה	74%	קה ותעסוקה מרכז לוגיסטי ישעי
29	220	252		2/2027Q	54,900	מ.א יואב	100%	מגרש 502
9	135	4	מחלבות גד	4/2027Q	30,000	תימורים	50%	תימורים
21	192	174		Q4/2027	46,300	להבים - רהט	100%	עידן הנגב
								ריים מרכזים מסח
5	39	20	ג'מבו	1/2027Q	15,000	דרום השרון	50%	ארק דרום ג'מבו אקו פ השרון
140	1,015	1,166			359,250			חלק הבעלים

חוות שרתים בהקמה

הספק	מיקום	חלק החברה	פרויקט
MW16	מודיעין	100%	לב ב' -1MDCIL ש
MW32	מ.א יואב	100%	-2MDCIL
16MW	חיפה	100%	MDCIL-3
MW64	יקנעם	100%	מבוא כרמל*
MW128			חלק הבעלים

נכון ליום ,30.9.25 סך ההשקעה שנרשמה בספרי החברה בגין חוות השרתים עומדת על סך של כ - 319 מיליון ש"ח ויתרת עלות ההשקעה הצפויה הינה כ 1.5- מיליארד ש"ח.

^* עסקת Shell Power וכן תחמ"ש בהספק של MW.110

אנרגיה מתחדשת בחו"ל

יליוני NOI צפוי במ ש"ח )חלק החברה(	ה עלות השלמ ני צפויה במיליו ש"ח )חלק החברה(	ה בספרים עלות השקע )חלק במיליוני ש"ח החברה(	מועד אכלוס צפוי	הספק	מיקום	חלק החברה	פרויקט
28	36	220	Q1/26	102MW	רומניה	50%	Urleasca
28	277	22	Q2/27	102MW	רומניה	50%	Vacareni
56	313	242					חלק הבעלים

קרקעות לפיתוח עתידי

ייעוד הקרקע	ה בספרי החבר שווי הקרקע יליוני ש''ח( 30.09.25 )מ ליום	ש שטח המגר )אלפי מ"ר(	אזור	חלק בעלות בקרקע	שם הקרקע
שייה תעסוקה, תע ומשרדים	7	60	אקו פארק דרום השרון	74%	ה נווה ימין מרכז תעסוק
שייה תעסוקה, תע ומשרדים	9	40	אקו פארק דרום השרון	100%	ה נווה ימין מרכז תעסוק
אחסנה לוגיסטיקה ו	2	43	בית ניר	74%	קה ואחסנה מרכז לוגיסטי
חר משרדים, מס ותעסוקה	*	4	אזור תעשייה יהוד מונוסון	75%	עסוקה** ם, מסחר ות מבנה משרדי
אחסנה לוגיסטיקה ו	*	80	קיבוץ גת	50%	יה גת** פארק תעשי מרכז לוגיסטי
אחסנה לוגיסטיקה ו	1	47	קיבוץ עין צורים	74%	קה עין צורים מרכז לוגיסטי
חה אחסנה פתו	37	112	בית שמש	39%	ש חה בית שמ אחסנה פתו
אחסנה לוגיסטיקה ו	1	50	קיבוץ חולית	74%	קה חולית מרכז לוגיסטי
אחסנה לוגיסטיקה ו	34	27	מושב מזור	100%	קה מזור מרכז לוגיסטי
מסחר	*	18	מושב חגור	74%	חגור מרכז מסחרי
חוות שרתים	*	10	מ.א יואב	100%	שרתים לב ב' )חוות -2MDCIL ש MW32)
חוות שרתים	*	7	חיפה	100%	שרתים לב ב' )חוות -3MDCIL ש MW16)
חוות שרתים	55	113	בית שמש	50%	) MW220 וות שרתים -4MDCIL( ח
	146	611

^* מייצג סכום הנמוך ממיליון ש"ח.

^** הקרקעות מופיעות במסגרת סעיף נדל"ן להשקעה.

פוטנציאל השבחה נוסף בהשקעות החברה

השקעה בחברת השקעות דיסקונט בע"מ

נכון למועד פרסום דוח זה החברה מחזיקה ב42,315,247- מניות דסק"ש, המהוות שיעור של 29.9% ממניות דסק"ש.

כפי שצוין גם במסגרת הדוח התקופתי, השקעת החברה בחברת דסק"ש מוצגת לפי שיטת השווי המאזני.

לפרטים נוספים אודות ההשקעה בדסק"ש , ראה באור 5 לדוחות הכספיים המצורפים לדוח זה ונספח א' לחלק ב' לדוח זה )עדכון פרק תיאור עסקי התאגיד(.

	2025 ספטמבר, ש ליום 30 ב קעה בדסק''	בחינת ההש
	השקעה תשואה על ה
338,880		2021( 24 במרס ה מקורית ) עלות השקע
67,700		תקופה ות במהלך ה רכישות נוספ
406,580		שקעה סך עלות הה
493,000		בספרים ערך השקעה
348,170	)14%(	בספטמבר, קעה ליום 30 שווי הוגן הש 2025
414,647	2%	סום הדוח קעה ליום פר שווי הוגן הש

ניהול פיננסי במהלך ארבע השנים האחרונות, החברה גייסה כ - 4 מיליארד ש''ח. לחברה גמישות פיננסית בגיוס חוב בתנאים טובים ובמח"מ ארוך לצד הפוטנציאל לגיוס הון והיא מנצלת פוטנציאל זה להמשך ייזום, השבחה ופיתוח פרויקטים וניצול הזדמנויות עסקיות.

העקרונות המנחים בניהול החוב הפיננסי הינם: .1 גיוון מקורות המימון .2 שימור יתרות נזילות .3 הארכת מח''מ החוב .4 שימור נתוני מאזן חזקים ויציבים.

חוב החברה כולל: סדרות אגרות חוב ציבוריות סחירות וצמודות מדד, הלוואות ומסגרות אשראי ממקורות בנקאיים )לרבות ניירות ערך מסחריים שאינם רשומים למסחר וניירות ערך מסחריים הרשומים למסחר(.

המינוף הפיננסי של החברה

אנחנו בוחנים את מסגרת החוב האופטימלית לחברה והתאמתה לסביבה העסקית שבה אנו פועלים. אופי פעילותנו, הפיזור הענפי של שוכרינו והמח''מ הארוך של חוזי השכירות בתחום המרכזים הלוגיסטיים לצד הקטנת המינוף שנעשתה בשנים האחרונות, תרמה להקטנת הסיכונים של החברה ולצד זה שמרנו על רמת מינוף שמאפשרת פיתוח עסקי ושיפור התשואה על ההון.

אנו מאמינים שלאורך זמן, מינוף )LTV )שבין 55% ל - 60% נכון לחברה לנוכח חוזק ויציבות תזרימי המזומנים שנכסינו מניבים ויאפשרו לחברה לפתח את עסקיה בצורה הטובה ביותר.

אתגרים פיננסיים מבנה גיוסי החוב של החברה נקבע ככל שניתן באופן שבו פירעונות הקרן השוטפים )ללא רכיבי חוב מובטח( יהיו בטווח ה- FFO השנתי כך שגם במצבים בהם הנגישות לשוק ההון עלולה להיות מוגבלת לא תיווצר בעיה בשירות החוב.

החברה שומרת על יתרת מזומנים פנויה של כ 200- מיליון ש''ח לצורך השימושים השוטפים ושימור גמישות תזרימית.

לחברה מסגרות אשראי מאושרות לא מנוצלות בהיקף של כ - 245 מיליון ש''ח. בנוסף, לחברה היקף נכסים לא משועבד בשווי של כ - 4.9 מיליארד ש''ח.

נכון ליום 30 בספטמבר ,2025 יתרת החוב הפיננסי נטו הינה כ - 4.1 מיליארד ש"ח.

השינוי בחוב הפיננסי ברוטו )מאוחד מורחב(

**יתרת פריסת פירעונות קרן החוב* על פני השנים )במיליוני ש"ח(**

סך יתרת ע.נ צמודה 30.09.2025	2033 ואילך	2032	2031	2030	2029	2028	2027	2026	2025	סוג חוב	ריבית אפקטיבית משוקללת	מח"מ	מקור המימון
													בנקאי ואחרים
245							11 231			צמוד 3	3.51%	כן 1.3	צמוד
417	-						126 150	101		שקלי 40	6.03%	כן 2.0	לא צמוד
													ציבורי
230										שקלי 230	5.00%	לא 0.5	נע"מ לא סחיר
406								406 -		שקלי -	4.90%	לא 0.5	נע"מ סחיר
148								148 -		צמוד -	2.13%	לא 0.7	סדרה ו'
606	-						303 -	303		צמוד -	2.16%	לא 1.4	סדרה ז'
721	-						481 -	240		צמוד -	1.18%	כן 1.2	סדרה ח'
1,479				493 -	493 493					צמוד -	2.03%	לא 3.2	סדרה ט'
124		76 -		8 8	8 8			8 8		צמוד -	0.65%	כן 5.2	סדרה י'
685		427 -		43 43	43 43			43 43		צמוד -	1.71%	לא 5.2	סדרה י"א
473		- 130	71 130		71 71					צמוד -	3.27%	כן 4.8	סדרה י"ב
5,534		503 130		615 181	765 615		1,192	1,260	273		2.63%		סך פירעונות
1,977	130	76	138	79	79	231	845	361	38				מתוכו פרעון חוב מובטח בשעבוד
3,403													שווי נכסים שניתנו כבטוחה לחוב
3,557	-	427	43	536	536	534	347	899	235				פירעונות קרן שנתיים בנטרול רכיבי חוב מובטח

^* יתרת קרן החוב צמודה למדד

LTV 58%

יתרת פריסת פירעונות קרן החוב על פני השנים )במיליוני ש"ח(

קצב פרעונות קרן שוטפים

בנטרול רכיבי חוב מובטחים בשעבוד

היות ויחסי שיעבוד הנכסים נמוכים )כ 58%-(, באפשרות החברה לבחון בעת פירעון החוב לשחרר את הנכס משעבוד או מאידך למחזר את החוב כנגד שעבודו מחדש בתנאים נוחים.

היציבות התזרימית שנכסי החברה מניבים יחד עם האסטרטגיה הפיננסית מאפשרים לחברה לממן את פעילותה בתנאי מימון תחרותיים ממגוון מקורות זמינים.

ש"ח 4.9 מיליארד	משועבדים השקעות לא היקף נדל"ן ו
61%	ה דל"ן להשקע ד לסך שווי נ ה לא משועב דל"ן להשקע שיעור שווי נ
23%	ג ודסק"ש( ה במניות )בי קעה והשקע י נדל"ן להש בטח לסך שוו שיעור חוב מו
58%	ם( ם המשועבדי ס LTV בנכסי משועבד )יח ל"ן להשקעה בטח לשווי נד שיעור חוב מו

עלות החוב הכוללת Total blended) )cost of debt להלן מובא פירוט עלות החוב האפקטיבית המשוקללת )ריבית ריאלית הנזקפת לרווח והפסד( למועד הדוח ועל פני תקופת פירעון ההתחייבויות הפיננסיות של הקבוצה.

יתרת פריסת פירעונות קרן החוב על פני השנים )במיליוני ש"ח(

30.09.25	2033 ואילך	2032	2031	2030	2029	2028	2027	2026	2025
4,236	130	503	181	615	615	615	835	742	-	אג"ח סך פירעונות
1.75%	3.27%	1.55%	2.79%	1.67%	1.67%	1.67%	1.56%	1.80%	-	בית )ריאלית( ריבית אפקטי
230	-	-							ר 230	נע"מ לא סחי סך פירעונות
4.90%	-	-							5.00%	בית ריבית אפקטי
406	-							406	-	נע"מ סחיר סך פירעונות
4.90%	-							4.90%	-	בית )ריאלית( ריבית אפקטי
662	-	-	-	-	-	150	357	112	43	חוב בנקאי סך פירעונות ואחרים
5.41%	-					6.43%	4.63%	6.37%	5.85%	בית ריבית אפקטי

נכון למועד הדוח הריבית האפקטיבית המשוקללת נאמדת בכ ,2.49%- הריבית האפקטיבית המשוקללת בגין יתרת פירעונות החוב בשנים 2025-2027 )המסתכמים לסך של כ 2,723- מיליון ש"ח( הינה בשיעור של כ .2.9%-

שיעור החוב על נכסי הקבוצה: LTV (Loan To Value)

31.12.2022	31.12.2023	31.12.2024	30.09.2025
		באלפי ש"ח
4,473,868	4,692,973	4,997,278	5,452,301	ורחב( סי )מאוחד מ סך חוב פיננ
				ורחב(: )מהמאוחד מ בניכוי יתרות
)339,419(	)509,908(	)365,957(	)557,458(	צר קעות לזמן ק מזומנים והש
)79,019(	)714,449(	)789,130(	)691,098(	קצר קדונות לזמן ים סחירים ופ נכסים פיננס
)3,423(	)68,505(	)318,974(	)68,975(	נאמנות ד ופקדונות ב מזומן משועב
)104,170(	)111,409(	)71,175(	)71,118(	ל"ן ד בטוחות נד הלוואות כנג
)21,634(	)1,012(	19,023	80,668	נם לפירעון בונאיים שאי הפרשים חש
3,926,203	3,287,690	3,471,065	4,144,320	חד מורחב( סי נטו )מאו סך חוב פיננ
4,842,551	5,843,908	6,750,176	8,012,519	ב( )מאוחד מורח עה ובהקמה נדל"ן להשק
24,861	5,500	5,500	5,500	מכירה נכס מוחזק ל
1,896,715	574,094	608,307	700,471	ושווי הוגן בסיס אקוויטי השקעה על
6,764,127	6,423,502	7,363,983	8,718,490	חד מורחב( שקעות )מאו סך נדל"ן וה
58%	51%	47%	47%	LTV )Loan To Value( יחס

ריכוז השינויים העיקריים בשיעור המינוף במהלך התקופה המדווחת

47%	2024 31 בדצמבר שחושב ליום שיעור LTV
0%	ק"ש השקעה בדס
)2%(	ת בע"מ ג מרכזי קניו השקעה בבי
2%	עור המדד גין שינוי בשי התחייבותי ב גידול בערך ה
3%	ח שקעה בפיתו עה ונדל"ן לה נדל"ן להשק
2%	לם דיבידנד ששו
)4%(	אחר
47%	ר, 2025 30 בספטמב חושב ליום שיעור LTV מ

הסבר לשינוי ברמת ה - LTV במהלך התקופה

החברה ייצרה תזרים מזומנים שוטף חיובי במהלך תקופת הדוח בסך של כ - 213 מיליון ש"ח.

עליית המדד מתחילת השנה בשיעור של 3% הביאה לגידול של כ 130- מיליון ש"ח בחוב הפיננסי.

עליה בשווי ההוגן של מניות ביג ונכסים פיננסיים המוחזקים למסחר בסך של כ 262- מיליון ש"ח תרם להקטנת שיעור ה-LTV בכ - .2.5%

ביום 11 באוגוסט 2020 הודיעה מעלות על אשרור דירוג החברה לדירוג מנפיק positive/ilA דירוג אשראי ביום 31 במרס 2021 הודיעה מעלות על העלאת דירוג המנפיק של החברה ל -stable+/ilA ביום 5 באוגוסט 2021 הודיעה מעלות על אשרור דירוג המנפיק של החברה stable+/ilA ביום 11 באוגוסט 2022 הודיעה מעלות על אשרור דירוג המנפיק של החברה stable+/ilA ביום 31 ביולי 2023 הודיעה מעלות על אשרור דירוג המנפיק של החברה stable+/ilA ביום 25 ביולי 2024 הודיעה מעלות על אשרור דירוג המנפיק של החברה stable+/ilA ביום 14 ביולי 2025 הודיעה מעלות על אשרור דירוג המנפיק של החברה stable+/ilA

סקירה של מדדי הביצוע NOI (Net Operating Income)

להלן מידע אודות ה-NOI( רווח מהשכרת נכסים והפעלתם, בנטרול פחת והפחתות( של הקבוצה.

להערכת הנהלת החברה, ה- NOI הינו אחד הפרמטרים החשובים בהערכות שווי של נדל"ן מניב. תוצאות חלוקתו של נתון זה בשיעור ההיוון המקובל באזור הגיאוגרפי בו מצוי הנכס )" Rate Cap )" מהווה את אחת מהאינדיקציות לקביעת השווי של הנכס )מעבר לאינדיקציות נוספות כגון: שווי שוק של נכסים דומים באותו אזור, מחירי מכירה למ"ר מבונה הנגזרים מעסקאות אחרונות שבוצעו ועוד(. בנוסף, משמש נתון ה- NOI למדידת תזרים המזומנים החופשי הפנוי לשירות חוב פיננסי שנלקח למימון רכישת הנכס, וזאת לאחר שמן ה- NOI מקוזזות השקעות בשיפורים ושמירה על הקיים )Capex). מודגש בזאת כי ה- NOI:

א. לא מציג תזרימי מזומנים מפעילות שוטפת על פי כללי חשבונאות מקובלים.
ב. לא משקף מזומנים שבנמצא למימון כל תזרימי המזומנים של הקבוצה, כולל יכולתה לבצע חלוקת כספים.
ג. אינו אמור להיחשב כתחליף לרווח הנקי לצורך הערכת תוצאות הפעילות של הקבוצה.

להלן התפתחות ה-NOI הרבעוני )באלפי ש"ח(:

	2025 ר רבעון 3	בעון 2 2025	2025 ר רבעון 1	בעון 4 2024	2024 רבעון 3
			באלפי ש"ח
קיימים NOI מנכסים )same property(	82,582	78,251	75,582	71,243	70,556
ך התקופה נרכשו במהל שאוכלסו או NOI מנכסים	20,983	19,301	18,196	18,771	18,890
ופה סך NOI לתק	103,565	97,552	93,778	90,014	89,446
ב-NOI חלק המיעוט	3,781	3,665	3,646	3,531	3,562
הבעלים סך NOI חלק	99,784	93,887	90,132	86,483	85,884

NOI מנכסים קיימים )property same )ברבעון השלישי לשנת 2025 הסתכם לסך של כ - 82,582 אלפי ש"ח, גידול בשיעור של כ - 17% ביחס לרבעון המקביל אשתקד. גידול בסך של כ - 3,240 אלפי ש"ח הרבעון מיוחס ל פיצוי שהתקבל בגין ביג גליל עליון לתקופה בה הנכס היה סגור באופן חלקי בניכוי הקלות שניתנו לשוכרים במבצע עם כלביא, יתרת הגידול מיוחס לחתימה על חוזים חדשים ומימוש אופציות בחוזים קיימים תוך עלייה בדמי השכירות ועליית מדד המחירים לצרכן.

NOI חלק הבעלים ברבעון השלישי לשנת 2025 הסתכם ל - 99,784 אלפי ש"ח, מהווה גידול של כ - 16% ביחס לרבעון המקביל אשתקד. הגידול נובע מאכלוס של ביג מגה אור מגדל העמק, אכלוס ג'מבו באר שבע, ר כישת מתחם איסכור , הפעלת דאטה סנטר שלב א מגרש 62 במודיעין, פיצוי שהתקבל בגין ביג גליל עליון לתקופה בה הנכס היה סגור באופן חלקי בניכוי הקלות שניתנו לשוכרים במבצע עם כלביא במרכזי ם המשותפים עם ביג, גידול המיוחס לחתימה על חוזים חדשים ומימוש אופציות בחוזים קיימים תוך עלייה בדמי השכירות ועליית מדד המחירים לצרכן.

FFO (Funds From Operations)

לצורך מתן מידע נוסף על תוצאות הפעילות, מובא להלן מדד ה- FFO ( From Funds Operations). מדד זה מקובל בשימוש בעולם ומעניק בסיס נאות להשוואה בין חברות נדל"ן מניב. המדד פורסם ע"י NAREIT( ארגון חברות ה-REIT בארה"ב( וכהגדרתו, מבטא רווח מדווח נקי, בנטרול הכנסות והוצאות מעליית/ירידת שווי נדל"ן והכנסות/הוצאות חד פעמיות, ובתוספת פחת. הנהלת החברה סבורה, כי בנוסף לאמור לעיל, יש לנטרל מחישוב ה- FFO, גם את הוצאות המיסים הנדחים בגין שנים קודמות ואת הוצאות/הכנסות המימון בגין עליית/ירידת הערך של ההתחייבויות והנכסים הפיננסיים.

יש להדגיש, כי מדד ה- FFO אינו מציג תזרימי מזומנים מפעילות שוטפת, אינו משקף מזומנים שבידי החברה ואינו מחליף את הרווח הנקי המדווח, על פי כללי חשבונאות מקובלים.

הנהלת החברה מוצאת לנכון לנתח את המרכיבים הבונים את רווחי ה- FFO( down-Top )לצורך הגברת השקיפות והעמקת ההבנה ממה מושפע מדד ה- FFO. לפרטים אודות תחשיב למדד ה - FFO ראה סעיף 3 לנספח א' לדוח הדירקטוריון.

2024	רבעון 3 2024	רבעון 3 2025	שינוי מתקופה מקבילה	1-9/2024	1-9/2025	שינוי מתקופה מקבילה
			באלפי ש"ח
331,945	85,884	99,784	13,900	245,473	283,803	38,330	הבעלים סך NOI חלק
							אות הבאות: בעלים בהוצ בניכוי חלק ה
)30,273(	)9,663(	)10,067(		)23,354(	)28,694(		מבוסס חת ותשלום ות )בנטרול פ הנהלה וכללי מניות(
)45,061(	)16,222(	)13,781(		)32,163(	)38,607(		סי החוב הפיננ ת ריאלית על הוצאות ריבי
406(	33 )	)2,311(		485	)4,885(		זרימיות בגין ליות שאינן ת ות מימון ריא בנטרול הוצא פי עלות הפחתת עוד
6,526	1,387	7,816		5,298	11,060		ים ות ערך סחיר דיבידנד מנייר
)9,347(	)2,328(	)3,596(		)7,351(	)9,566(		ם שוטפים הוצאות מיסי
253,384	59,091	77,845	18,754	188,388	213,111	24,723	ה גישת ההנהל לי מייצג לפי סך FFO ריא
		32%			13%		חה שיעור הצמי

ה- FFO בתקופה של תשעה חודשים לשנת 2025 עלה בכ - 13% ביחס לתקופה המקבילה אשתקד. צמיחה זו מיוחסת לגידול ב- NOI בסך של כ - 38,330 אלפי ש"ח, גידול בדיבדנד שהתקבל מניירות ערך סחירים בסך של כ - 5,762 אלפי ש"ח, בניכוי גידול בהוצאות הנהלה וכלליות בסך של כ - 5,340 אלפי ש"ח ובניכוי גידול בהוצאות ריבית ריאלית על החוב הפיננסי בסך של כ - 6,444 אלפי ש"ח.

ה- FFO ברבעון השלישי לשנת 2025 עלה בכ - 32% ביחס לתקופה המקבילה אשתקד . צמיחה זו מיוחסת לגידול ב- NOI בסך של כ - 18,754 אלפי ש" ח , גידול בדיבדנד שהתקבל מניירות ערך סחירים בסך של כ - 6,429 אלפי ש " ח, בניכוי גידול בהוצאות הנהלה וכלליות בסך של כ - 404 אלפי ש" ח ובניכוי קיטון בהוצאות ריבית ריאלית על החוב הפיננסי בסך של כ - 2,441 אלפי ש" ח.

Q3 2024	Q4 2024	Q1 2025	Q2 2025	Q3 2025
		באלפי ש"ח
59,091	64,996	66,827	68,439	77,846	ה גישת ההנהל לי מייצג לפי סך FFO ריא

FFO ריאלי מייצג ברבעון השלישי לשנת 2025 עלה בכ - 14% ביחס לרבעון הקודם, צמיחה זו מיוחסת לגידול ב - NOI בסך של כ - 5,897 אלפי ש"ח, גידול בדיבדנד שהתקבל מניירות ערך סחירים בסך של כ - 6,730 אלפי ש"ח, בניכוי גידול בהוצאות הנהלה וכלליות בסך של כ - 546 אלפי ש"ח )גידול בהוצאות מקצועיות(, בניכוי גידול בהוצאות ריבית ריאלית על החוב הפיננסי בסך של כ - 1,264 אלפי ש"ח ובניכוי גידול בהוצאות מיסים שוטפים בסך של כ - 746 אלפי ש"ח.

*FFO ריאלי מיצג לפי גישת ההנהלה בהנחת מימוש מלא של מניות ביג לפי שווי בורסה ביום 30.06.2025 וקבלת ריבית אלטרנטיבית בשיעור של כ - 4.5% על יתרת המזומן המתקבל ובניכוי דיבידנד שהתקבל בפועל מביג , הינה בסך של כ - 78,241 אלפי ש"ח )FFO מתוקנן שנתי כ - 313 מיליון ש"ח(.

שעור היוון משוקלל (CAP RATE)

להלן תחשיב שיעור היוון משוקלל (RATE CAP (שאינו מבוקר הנגזר מכלל הנדל"ן המניב של הקבוצה ליום 30 בספטמבר , :2025

אלפי ש"ח	חב( )מאוחד מור חלק הבעלים
6,380,949	ר, 2025 30 בספטמב עה מניב ליום נדל''ן להשק
)1,465(	השקעה וגות כנדל"ן ל רקעות המסו בניכוי שווי ק
)8,733(	ים פנויים מיוחס לשטח בניכוי – שווי
)32,615(	וספות זכויות בניה נ בניכוי – שווי
)60,480(	ירה בויות בגין חכ בניכוי התחיי
6,277,656	ר, 2025 30 בספטמב שכרים ליום לשטחים מו עה המיוחס נדל''ן להשק
103,565	לישי 2025 NOI רבעון ש
)4,409(	אריות ומערכות סול אות לאחרים ת ריבית הלוו בניכוי הכנסו
99,156	ם מושכרים יוחס לשטחי לישי 2025 מ NOI רבעון ש
396,624	2025 רבעון שלישי ל בסיס NOI NOI שנתי ע
35,347	ת חתומים יס חוזי שכירו שכ"ד על בס ן התאמות ל NOI צפוי בגי
431,971	תוקנן שנתי צפוי מ סה"כ NOI
6.9%	Cap ) עה )Rate מניב להשק נגזר מנדל"ן ה משוקלל ה שיעור תשוא

^*כולל נכסים בחברות בשליטה משותפת המוצגות בדוחות הכספיים על בסיס אקוויטי.

^** NOI צפוי מתוקנן אינו מהווה תחזית של הקבוצה לשנת .2025

מרווח בין שיעור התשואה לעלות החוב

תשואה משוקללת על נכסי נדל״ן מניב

3.6% ⁺6.9% עלות גיוס שולית )חוב מובטח במח״מ 5 ביחס LTV 80% מקס'( 2.7% עלות חוב משוקללת של החברה 0 3% .+2.7% +4.2% +0%

סקירה פיננסית של תוצאות החברה

הדוחות הכספיים של הקבוצה ערוכים בהתאם לתקני IFRS על פיהם תוצאות הרווח לאחר מס של חברות בשליטה משותפת מוצגות בשורה אחת "כחלק החברה ברווחי חברות המטופלות לפי שיטת השווי המאזני, נטו" וההשקעות נטו בחברות אלו מוצגת במאזן בסעיף השקעות בחברות המטופלות לפי שיטת השווי המאזני.

הנהלת החברה מנתחת את ביצועיה העסקיים לפי חלקה היחסי בנכסים וההתחייבויות המנוהלות על ידה דהיינו, בהתבסס על איחוד חלקה היחסי בחברות המוחזקות על ידה.

סתיימה ביום לתקופה שנ		סתיימה ביום לתקופה שנ			רווח והפסד
	30.09.2024			30.09.2025
	בתוספת			בתוספת
	חברות			חברות
	בשליטה	מאוחד		בשליטה	מאוחד
ב מאוחד מורח	משותפת	)מבוקר(	ב מאוחד מורח	משותפת	)מבוקר(
248,603	58,710	189,893	288,936	63,242	225,694	ם השכרת נכסי רווח גולמי מ
						בשיטת ת המטופלות ברווחי חברו חלק החברה
32,786	)67,514(	100,300	16,614	)74,448(	91,062	י, נטו השווי המאזנ
314,714	41,015	273,699	419,178	45,304	373,874	טו להשקעה, נ ווי הוגן נדל''ן עליית ערך ש
)29,406(	)1,188(	)28,218(	)36,254(	)2,061(	)34,193(	לה וכלליות הוצאות הנה
)13,094(	-	)13,094(	59,173	-	59,173	נטו אות( אחרות, הכנסות )הוצ
)154,319(	)16,273(	)138,046(	)54,748(	)14,207(	)40,541(	ן, נטו הוצאות מימו
						דרך רווח ת בשווי הוגן עות הנמדדו שערוך השק
50,174	-	50,174	152,066	-	152,066	והפסד )ביג(
449,458	14,750	434,708	844,965	17,830	827,135	ההכנסה וי מיסים על רווח לפני ניכ
)61,886(	)14,750(	)47,136(	)148,789(	)17,830(	)130,959(	הכנסה מיסים על ה
387,572	-	387,572	696,176	-	696,176	רווח נקי
)8,508(	-	)8,508(	)10,670(	-	)10,670(	ברווח חלק המיעוט
379,064	-	379,064	685,506	-	685,506	ים ה חלק הבעל רווח לתקופ

השינויים ברווח הבעלים ביחס לתקופה מקבילה אשתקד

מאוחד מורחב	מאוחד	וח הבעלים השינויים ברו ה מקבילה ביחס לתקופ אשתקד
379,064	379,064	1-9/2024 מיוחס ל
40,333	35,801	ת ולמי מהשכר גידול ברווח ג נכסים
104,464	100,175	ערך שווי הוגן גידול בעליית עה נדל''ן להשק
)6,848(	)5,975(	ת הנהלה גידול בהוצאו וכלליות
72,267	72,267	ו ת אחרות, נט קיטון בהוצאו
99,571	97,505	ת מימון, נטו קיטון בהוצאו
101,892	101,892	ך השקעות גידול בשיערו ווח ווי הוגן דרך ר הנמדדות בש והפסד )ביג(
)16,172(	)9,238(	אקוויטי קיטון ברווחי
)86,903(	)83,823(	ת מיסים על גידול בהוצאו ההכנסה
)2,162(	2,162(	ח ) המיעוט ברוו גידול בחלק
685,510	685,506	1-9/2025 מיוחס ל

גידול ברווח הגולמי מהשכרת נכסים – מיוחס לגידול במצבת הנכסים המניבים של החברה )אכלוס מרלו"ג אוריין קרית מלאכי, אכלוס מרלו"ג מקס סטוק שומריה, אכלוס מרלו"ג פוקס כפר הריף, אכלוס של ביג מגה אור מגדל העמק, אכלוס חנות ג'מבו באר שבע, רכישת מתחם איסכור בקריית גת, הפעלת דאטה סנטר במגרש 62 )שלב א'( וכן גידול המיוחס לחתימה על חוזים חדשים ומימוש אופציות בחוזים קיימים תוך עליה בדמי השכירות ועליית מדד המחירים לצרכן(.

גידול בעליית ערך שווי הוגן נדל"ן להשקעה השערוך מיוחס בעיקרו לשערוך של שני מרכזי ניהול )תעסוקה ומשרדים אירונאוטיקס מודיעין , מרכז ניהול קונטרופ(,שערוך דאטה סנטר במגרש ,62 ועדכון שווי הנכסים בשל עליית המדד בשיעור של כ - .3%

גידול בהוצאות הנהלה וכלליות מיוחס לגידול בהוצאות שכר )גידול מצבת כח האדם( וכן גידול בהוצאות משפטיות.

קיטון בהוצאות אחרות, נטו מיוחס ל רווח מביטול הפסד מירידת ערך מניות דסק"ש.

קיטון בהוצאות מימון, נטו מיוחס לגידול בהוצאות ריבית ריאלית בסך של כ - 16 מיליון ש"ח בניכוי רווח מניירות ערך סחירים בסך של כ - 255 מיליון ש"ח ביחס לרווח בסך של כ - 54 מיליון ש"ח בתקופה המקבילה אשתקד.

קיטון ברווחי אקוויטי מיוחס להפסדי אקוויטי של ביג מגה אנרגיה מתחדשת בע"מ, בניכוי רווחי אקוויטי של דסק"ש.

גידול במיסים על ההכנסה מיוחס לעדכון מיסים נדחים בגין שיערוך השקעות הנמדדות בשווי הוגן דרך רווח והפסד.

מו ביום שים שהסתיי לשלושה חוד מו ביום שים שהסתיי לשלושה חוד רווח והפסד 30.09.2024 30.09.2025 בתוספת בתוספת חברות חברות בשליטה מאוחד בשליטה מאוחד






ב מאוחד מורח ב מאוחד מורח משותפת )מבוקר( משותפת )מבוקר(
86,685 19,821 66,864 100,797 21,839 78,958 ם השכרת נכסי רווח גולמי מ
די( חברות ברווחי )הפס חלק החברה
)1,824( )24,694( 22,870 )9,414( )25,907( 16,493 המאזני, נטו שיטת השווי המטופלות ב
76,517 16,564 59,953 78,889 14,808 64,081 טו להשקעה, נ ווי הוגן נדל''ן עליית ערך ש
)11,906( )696( )11,210( )13,086( )216( )12,870( לה וכלליות הוצאות הנה
35,932 - 35,932 53,716 - 53,716 ות, נטו הכנסות אחר
)36,576( )6,176( )30,400( )30,955( )4,951( )26,004( ן, נטו הוצאות מימו
דרך ת בשווי הוגן עות הנמדדו שערוך השק
67,022 - 67,022 33,612 - 33,612 ביג( רווח והפסד )
215,850 4,819 211,031 213,559 5,573 207,986 ההכנסה וי מיסים על רווח לפני ניכ
)28,446( )4,819( )23,627( )28,156( )5,573( )22,583( הכנסה מיסים על ה
187,404 - 187,404 185,403 - 185,403 רווח נקי
)3,817( - )3,817( )4,548( - )4,548( ברווח חלק המיעוט
183,587 - 183,587 180,855 - 180,855 ים ה חלק הבעל רווח לתקופ

השינויים ברווח הבעלים ביחס לתקופה מקבילה אשתקד

ב מאוחד מורח	מאוחד	וח הבעלים השינויים ברו ה מקבילה ביחס לתקופ אשתקד
183,587	183,587	2024 ן שלישי מיוחס לרבעו
14,112	12,094	ת ולמי מהשכר גידול ברווח ג נכסים
2,372	4,128	ערך שווי הוגן גידול בעליית עה נדל''ן להשק
)1,180(	)1,660(	ת הנהלה גידול בהוצאו וכלליות
17,784	17,784	ו ת אחרות, נט קיטון בהוצאו
5,621	4,396	ת מימון, נטו קיטון בהוצאו
)33,410(	)33,410(	ך השקעות גידול בשיערו ווח ווי הוגן דרך ר הנמדדות בש והפסד )ביג(
)7,590(	)6,377(	אקוויטי קיטון ברווחי
290	1,044	ת מיסים על גידול בהוצאו ההכנסה
)731(	)731(	ח המיעוט ברוו גידול בחלק
180,855	180,855	2025 שלישי מיוחס לרבעון

גידול ברווח הגולמי מהשכרת נכסים – מיוחס לגידול במצבת הנכסים המניבים של החברה )אכלוס של ביג מגה אור מגדל העמק, אכלוס חנות ג'מבו באר שבע, רכישת מתחם איסכור בקריית גת, הפעלת דאטה סנטר במגרש 62 )שלב א'( וכן גידול המיוחס לחתימה על חוזים חדשים ומימוש אופציות בחוזים קיימים תוך עליה בדמי השכירות ועליית מדד המחירים לצרכן(.

גידול בעליית ערך שווי הוגן נדל"ן להשקעה השערוך מיוחס בעיקרו לשערוך דאטה סנטר במגרש ,62ועדכון שווי הנכסים בשל עליית המדד בשיעור של כ - .1.4%

גידול בהוצאות הנהלה וכלליות מיוחס לגידול בהוצאות שכר , הוצאות תרומות וכן גידול בהוצאות משפטיות.

קיטון בהוצאות אחרות, נטו מיוחס ל רווח מביטול הפסד מירידת ערך מניות דסק"ש. גידול בהוצאות מימון, נטו מיוחס לגידול בהוצאות ריבית ריאלית בסך של כ - 7 מיליון ש"ח ורווח מניירות ערך סחירים בסך של כ - 72 מיליון ש"ח ביחס לרווח בסך של כ -

קיטון ברווחי אקוויטי מיוחס להפסדי אקוויטי של ביג מגה אנרגיה מתחדשת בע"מ והפסדי אקוויטי של דסק"ש.

110 מיליון ש"ח בתקופה המקבילה אשתקד.

גידול במיסים על ההכנסה מיוחס לעדכון מיסים נדחים בגין שיערוך השקעות הנמדדות בשווי הוגן דרך רווח והפסד.

<-- PDF CHUNK SEPARATOR -->

31.12.2024	סתיימה ביום	לתקופה שנ	30.09.2025	סתיימה ביום	לתקופה שנ
מאוחד מורחב	בתוספת חברות בשליטה משותפת	מאוחד	מאוחד מורחב	בתוספת חברות בשליטה משותפת	מאוחד
6,755,676	1,353,975	5,401,701	8,018,019	1,402,658	6,615,361	תוח ונכסים השקעה בפי עה, נדל"ן ל נדל''ן להשק מימוש המיועדים ל
)1,032,023(	)198,925(	)833,098(	)1,299,456(	)197,220(	)1,102,236(	וחלויות איים, אחרים תאגידים בנק התחייבויות ל
3,952,844(	- )	)3,952,844(	4,152,845(	- )	)4,152,845(	חלויות אגרות חוב ו
						: בנטרול יתרת
365,957	3,857	362,100	533,552	5,767	527,785	ה מזומנים מזומנים ושוו
789,130	-	789,130	715,004	-	715,004	ים לזמן קצר נכסים פיננס
316,306	-	316,306	66,219	-	66,219	צר דונות לזמן ק הלוואות ופיק
2,668	-	2,668	2,756	-	2,756	רוך דונות לזמן א הלוואות ופיק
( )3,510,806	)195,068(	3,315,738(	( ) )4,134,770	191,453( ( )	)3,943,317	טו חוב פיננסי נ
627,855	)1,015,665(	1,643,520	737,760	)1,059,215(	1,796,975	ת השווי לות לפי שיט ברות המטופ השקעות בח קעות אחרות המאזני והש
4,906	-	4,906	4,906	-	4,906	מוחשיים נכסים בלתי
205,621	45,675	159,946	192,911	47,970	144,941	ים לזמן ארוך נכסים פיננס
)73,264(	2,864	)76,128(	)130,689(	1,985	)132,674(	נטו פים אחרים, ייבויות( שוט נכסים )התח
7,428	170	7,258	9,306	166	9,140	אחרים לא שוטפים יתרת נכסים
)101,487(	)25,260(	)76,227(	)121,297(	)24,849(	)96,448(	טפות אחרות בויות לא שו יתרת התחיי
671,059	)992,216(	1,663,275	692,897	( )1,033,943	1,726,840	אחרים, נטו יתרת נכסים
)602,345(	)169,475(	)432,870(	)706,478(	)180,048(	)526,430(	ם עתודה למיסי
)112,031(	2,784	)114,815(	)121,218(	2,784	)124,002(	זכויות מיעוט
3,201,553(	- )	)3,201,553(	3,748,451(	- )	)3,748,451(	הון עצמי
3,915,929	-	-	4,576,146	-	-	*EPRA NAV
36,612	-	-	36,658	-	-	לתום תקופה מספר מניות
107	-	-	125	-	-	ח( למניה )בש'' NAV EPRA

הסברים לשינויים מהותיים במאזן מאוחד במהלך השנה:

נדל''ן להשקעה, נדל"ן להשקעה בפיתוח ונכסים המיועדים למימוש

שווי הנדל''ן ליום 30 בספטמבר , 2025 הסתכם לסך של 6.6 מיליארד ש''ח, גידול של כ - 1,213 מיליון ש''ח משוויו ליום 31 בדצמבר, .2024 הגידול נובע בעיקר מתשלומים על חשבון רכישת מקרקעין בסך של כ - 360 מיליון ש"ח, התקדמות בקצב ההשקעות בפרויקטים שנמצאים בשלבי הקמה בסך של כ - 478 מיליון ש"ח ומעליית ערך שנוצרה בעת עדכון הערכות שווי על ידי שמאי חיצוני לנכסי החברה בסך של כ - 375 מיליון ש"ח.

חוב פיננסי, נטו

החוב הפיננסי נטו, ליום 30 בספטמבר , 2025 הסתכם לסך של כ - 3.9 מיליארד ש"ח, גידול של כ - 628 מיליון ש"ח ביחס לחוב הפיננסי נטו ליום 31 בדצמבר, .2024 הגידול בחוב הפיננסי, נטו מיוחס לתזרים מפעילות שוטפת, בתוספת גידול ביתרות נכסים והתחייבויות אחרות נטו בסך 64 מיליון ש"ח ובניכוי רכישת מקרקעין והשקעות בנדל"ן להשקעה בפיתוח בסך של כ - 838 מיליון ש"ח וחלוקת דיבידנד בסך של כ - 130 מיליון ש"ח. במהלך התקופה נזקפו הפרשי הצמדה בסך של כ - 128 מליון ש"ח לאור עלייה במדד המחירים לצרכן בשיעור של כ - .3%

עתודה למיסים נדחים

יתרת עתודה למיסים נדחים ליום 30 בספטמבר , 2025 הסתכמה לסך של כ - 526 מיליון ש"ח, גידול של כ - 93 מיליון ש"ח ביחס לעתודה למס ליום 31 בדצמבר, .2024 גידול במיסים נדחים מיוחס לעליית ערך נדל"ן להשקעה ולעלייה בשווי הוגן של מניות ואופציות ביג ובניכוי קיטון במיסים נדחים לאור עלייה במדד המחירים לצרכן בשיעור של 3% והגדלת בסיס המס.

הסברים לשינויים מהותיים במאזן מאוחד מורחב במהלך השנה:

נדל''ן להשקעה, נדל"ן להשקעה בפיתוח ונכסים המיועדים למימוש

שווי הנדל''ן ליום 30 בספטמבר , 2025 הסתכם לסך של 8 מיליארד ש''ח, גידול של כ - 1,263 מיליון ש''ח משוויו ליום 31 בדצמבר, .2024 הגידול נובע בעיקר מתשלומים על חשבון רכישת מקרקעין בסך של כ - 360 מיליון ש"ח, התקדמות בקצב ההשקעות בפרויקטים שנמצאים בשלבי הקמה בסך של כ - 480 מיליון ש"ח ומעליית ערך שנוצרה בעת עדכון הערכות שווי על ידי שמאי חיצוני לנכסי החברה בסך של כ - 423 מיליון ש"ח.

חוב פיננסי, נטו

החוב הפיננסי נטו, הסתכם ליום 30 בספטמבר , 2025 לסך של כ - 4.1 מיליארד ש"ח, גידול של כ - 624 מיליון ש"ח ביחס לחוב הפיננסי נטו ליום 31 בדצמבר, .2024 הגידול בחוב הפיננסי נטו מיוחס לתזרים מפעילות שוטפת, בתוספת גידול ביתרות נכסים והתחייבויות אחרות נטו בסך 21 מיליון ש"ח ובניכוי רכישת מקרקעין והשקעות בנדל"ן להשקעה בפיתוח בסך של כ - 480 מיליון ש"ח. במהלך התקופה נזקפו הפרשי הצמדה בסך של כ - 128 מליון ש"ח לאור עלייה במדד המחירים לצרכן בשיעור של כ - .3%

הסברים לשינויים מהותיים במאזן מאוחד מורחב במהלך השנה:

עתודה למיסים נדחים

יתרת עתודה למיסים נדחים ליום 30 בספטמבר , 2025 הסתכמה לסך של כ - 706 מיליון ש"ח, גידול של כ - 104 מיליון ש"ח ביחס לעתודה למס ליום 31 בדצמבר, .2024 גידול במיסים נדחים מיוחס לעליית ערך נדל"ן להשקעה ועליה בשווי הוגן של מניות ואופציות ביג ובניכוי קיטון במיסים נדחים לאור עלייה במדד המחירים לצרכן בשיעור של 3% והגדלת בסיס המס.

נזילות ומקורות מימון

תזרים מזומנים שנבע מפעילות שוטפת

תזרים המזומנים שנבע מפעילות שוטפת בתשעת החודשים, הסתכם לסך של כ - 163 מיליון ש''ח לעומת תזרים מזומנים מפעילות שוטפת בסך של כ - 75 מיליון ש''ח בתקופה המקבילה אשתקד. עלייה של כ - 67 מיליון ש''ח המיוחסת לגידול ב NOI של החברה בניכוי גידול בהוצאות הנהלה וכלליות, גידול בהוצאות ריבית ששולמו וגידול בהוצאות מיסים.

תזרים מזומנים ששימש ל פעילות השקעה

תזרים המזומנים ששימש ל פעילות השקעה בתשעת החודשים, הסתכם לסך של כ - 209 מיליון ש"ח, לעומת סך של כ - 288 מיליון ש"ח בתקופה המקבילה אשתקד. תזרים ששימש ל פעילות השקעה בתקופה המדווחת כולל בעיקר השקעות בנכסי נדל"ן, נטו בסך של כ - 781 מיליון ש"ח, תשלום בגין השקעות אחרות בסך של כ - 18 מיליון ש"ח ובניכוי שחרור כספים משעבוד בסך של כ 250- מיליון ש"ח ובניכוי תמורה ממימוש ניירות ערך סחירים בסך של כ - 330 מיליון ש"ח.

תזרים מזומנים ששימש לפעילות מימון

תזרים המזומנים שנבע מפעילות מימון בתשעת החודשים, הסתכם לסך של כ - 212 מיליון ש"ח, לעומת תזרים ששימש לפעילות מימון בסך של כ - 140 מיליון ש"ח בתקופה המקבילה אשתקד. הרכיבים המהותיים של התזרים שנבעו מפעילות מימון בתקופה המדווחת כוללים בעיקר פרעון מסגרות אשראי וניירות ערך מסחריים בסך של כ - 258 מיליון ש"ח, הנפקת ניירות ערך מסחריים בסך של כ - 489 מיליון ש"ח, הרחבת 3 סדרות אג"ח בסך של כ 809- מיליון ש"ח, בניכוי פי רעון אגרות בסך של כ 731- מיליון ש"ח ובניכוי חלוקת דיבידנד בסך של כ - 130 מיליון ש"ח.

נכון ליום 30 בספטמבר 2025 לחברה גרעון בהון החוזר בסך של כ - 207 מיליוני ש"ח )גרעון בהון סיכון נזילות חוזר בסך של כ - 234 מיליוני ש"ח בהתאם לדוח מאוחד מורחב( בהשוואה להון חוזר חיובי בסך של כ - 269 מיליון ש"ח )הון חוזר חיובי בסך של כ - 240 מיליון ש"ח בהתאם לדוח מאוחד מורחב( ליום 31 בדצמבר .2024 הקיטון בהון החוזר נובע מרכישת מקרקעין ומהשקעות בפרויקטים שנמצאים בשלבי הקמה נטו בסך של כ - 838 מיליון ש"ח.

נכון למועד הדוח, לקבוצה נכסי נדל"ן מניבים ובפיתוח, פנויים משעבוד בשווי כולל של כ - 4.9 מיליארד ש"ח )מתוכם כ - 3.5 מיליארד ש"ח נכסים מניבים(. החברה מעריכה כי תוכל לגייס חוב כנגד שעבוד נכסים אלו ככל שתידרש.

בנוסף, לחברה החזקה במניות סחירות של השקעות דיסקונט בע"מ בשיעור של כ - 29.9% בשווי של כ - 348 מיליון ש"ח )מניות בשווי 48 מיליון ש"ח שועבדו לטובת הנאמן למחזיקי אגרות החוב )סדרה י'(( נכון ליום 30 בספטמבר , .2025 להערכת החברה ככל שתידרש, ניתן יהיה לקבל מימון גם כנגד מניות אלו.

התפתחויות עיקריות בתחומי הפעילות בתקופת הדוח

ולאחריה

נכון ליום 30 בספטמבר , 2025 מסתכמות היתרות הנזילות שברשות הקבוצה בסך של כ - 1,315 מיליון ש"ח )כולל החזקה במניות ביג(. נ כון למועד הדוח לחברה קיימת מסגרות אשראי לא מנוצלות בסך 255 מיליון ש"ח מתאגידים בנקאיים.

לאור האמור לעיל ולאחר שדירקטוריון החברה בחן, בין היתר, את מקורות הפירעון להתחייבויות הקיימות והצפויות, בדגש על פירעון ההתחייבויות שהקבוצה נדרשת לפרוע במהלך השנתיים החל מיום 30 בספטמבר ,2025 מהם מקורות האשראי ומסגרות האשראי הבלתי מנוצלות הקיימות לקבוצה, תזרים המזומנים מפעילות שוטפת שהקבוצה מניבה ולאור שיעור שווי הנכסים הלא משועבד, סבור דירקטוריון החברה כי לא קיימת בעיית נזילות בחברה. כמו כן, להערכת דירקטוריון החברה לא קיים חשש סביר שהחברה לא תעמוד בהתחייבויותיה הקיימות והצפויות, בהגיע מועד קיומן.

האמור לעיל מבוסס על הערכות החברה בלבד והינו בגדר מידע צופה פני עתיד, כהגדרתו בחוק ניירות ערך. הערכות החברה, כאמור לעיל מבוססות על הנתונים שבידיה כיום, אולם אין כלל וודאות כי הנחות ואומדנים אלה יתממשו במלואם או בחלקם, הואיל והם תלויים בגורמים חיצוניים, אשר אין לחברה יכולת השפעה עליהם או שהשפעתה עליהם מוגבלת.

גיוס הון

בתקופת הדוח החברה לא ביצעה גיוסי הון.

הנפקת אגרות חוב וניירות ערך מסחריים

הרחבת אגרות החוב )סדרה ט'(

ביום 2 בספטמבר , 2025 השלימה החברה הנפקה לציבור של אגרות חוב )סדרה ט'( בהיקף של 426,617 אלפי ש"ח ע.נ בדרך של הרחבת סדרה. התמורה )ברוטו( שהתקבלה בחברה בגין הנפקת אגרות החוב הנוספות הינה בסך של כ - 467,146 אלפי ש"ח. לפרטים נוספים ראה דיווח מיידי של החברה מיום 31 באוגוסט 2025 )אסמכתא 2025-01-065614( וכן דיווח מיידי של החברה מיום 2 בספטמבר 2025 )אסמכתא 2025-01-066243(.

מימוש נכסים מניבים

בתקופת הדוח החברה לא מימשה נכסים מניבים מהותיים.

רכישת נכסים מניבים

בתקופת הדוח החברה לא רכשה נכסים מניבים מהותיים.

השקעות מהותיות

החזקות החברה במניות חברת השקעות דיסקונט בע"מ – בתקופת הדוח לא חלו שינויים בהשקעות החברה במניות דסק"ש. לפירוט בדבר השקעות החברה במניות דסק"ש ראה סעיף "פוטנציאל השבחה נוסף בהשקעות החברה" לעיל וכן באור 4 לדוחות הכספיים.

רכישת קרקעות וזכיה במכרזים

בתקופת הדוח החברה לא זכתה במכרזים מהותיים ולא רכשה קרקעות מהותיות.

דיבידנד

ביום 4 באוגוסט החליט דירקטוריון החברה על חלוקת דיבידנד בסך של 60 מיליון ש"ח )דיבידנד למניה בסך 1.63700 ש"ח( אשר שולם ביום 25 באוגוסט .2025

אירועים מהותיים שאירעו לאחר תקופת הדיווח

לא אירעו אירועים מהותיים לאחר תקופת הדיווח.

ממשל תאגידי וסיכוני סיכוני שוק ודרכי ניהולם

שוק

במהלך התקופה המדווחת לא חל שינוי מהותי בסיכוני השוק שדווחו במסגרת הדוח התקופתי )הנכלל בדוח זה על דרך ההפניה(, פרט לאמור בדוחות בסיסי ההצמדה להלן:

ליום 30 בספטמבר 2025

סה"כ	נכסים/ שאינם התחייבויות פיננסיים	מוד מדד ד צ	מט"י לא צמו	מטבע חוץ או צמוד למטבע חוץ
		דווחים אלפי ש"ח מ
					נכסים
					ים נכסים שוטפ
527,785			527,785		י מזומנים מזומנים ושוו
84,959	46,591	2,873	35,321	174	ירים ירות ערך סח השקעות בני
66,219			66,219		ד מזומן משועב
12,591		5,036	7,555		שוכרים
69,806	5,095	21,452	43,259		ת חובה חייבים ויתרו
635,545	635,545				קים למכירה נכסים המוחז
					שוטפים נכסים בלתי
1,759,202	1,584,151		175,051		ת השווי לות לפי שיט ברות המטופ השקעות בח המאזני
37,773	37,773				והפסד הוגן דרך רווח מדדות בשווי השקעות הנ
124,845	85,317	33,317	6,211		ארוך ת חובה לזמן חייבים ויתרו
4,994,190	4,994,190				עה נדל"ן להשק
1,615,671	1,615,671				עה בפיתוח נדל"ן להשק
6,262	6,262				רכוש קבוע
4,906	4,906				מוניטין
9,939,754	9,015,501	62,678	861,401	174	סה"כ נכסים
					התחייבויות
					שוטפות התחייבויות
682,228		7,539	674,689		ם ואחרים גידים בנקאיי אשראי מתא
732,596		732,596			חוב ות של אגרות חלויות שוטפ
71,677			71,677		י שירותים ספקים ונותנ התחייבויות ל
114,526	1,509	54,662	58,355		זכות זכאים ויתרות
3,138			3,138		למכירה ם המוחזקים מכירת נכסי מקדמה בגין
					ות שאינן שוטפ התחייבויות
420,008		122,501	297,507		יים אגידים בנקא הלוואות מת
3,420,249		3,420,249			אגרות חוב
24,858		24,858			פיקדונות
430			430		נגזרים
69,462		69,462			ין חכירה התחייבות בג
1,698	1,698				עובדים של הטבות ל התחייבות ב
526,430	526,430				מיסים נדחים
6,067,300	529,637	4,431,867	1,105,796	-	בויות סה"כ התחיי
3,872,454	8,485,864	( )4,369,189	)244,395(	174	מאזנית נטו סך היתרה ה

נדל"ן להשקעה מסווג כפריט שאינו כספי, אך בעיקרו זהו נכס ששוויו נגזר מהסכמי שכירות צמודים של הדיירים ולכן במהותו הכלכלית הנו נכ ס צמוד. הכללת נדל"ן להשקעה כנכס צמוד, היה מעביר החברה ליתרה חיובית בנכסים צמודים של כ - 625 מיליון ש"ח, המבטאים, להערכת דירקטוריון החברה, נכון יותר, את החשיפה הכלכלית של החברה.

טמבר 2024 ליום 30 בספ
--------------------------

	נכסים/			מטבע חוץ או
סה"כ	שאינם התחייבויות	מוד מדד ד צ	מט"י לא צמו	צמוד למטבע
	פיננסיים			חוץ
		דווחים אלפי ש"ח מ
					נכסים
					ים נכסים שוטפ
151,613			151,613		י מזומנים מזומנים ושוו
131,805	88,025	2,646	25,647	15,487	ירים ירות ערך סח השקעות בני
417,369			417,369		ד מזומן משועב
15,056		6,022	9,034		שוכרים
91,434	3,446	8,772	79,216		ת חובה חייבים ויתרו
489,106	489,106				קים למכירה נכסים המוחז
					שוטפים נכסים בלתי
1,692,328	1,572,250		120,078		ת השווי לות לפי שיט ברות המטופ השקעות בח המאזני
19,548	19,548				והפסד הוגן דרך רווח מדדות בשווי השקעות הנ
138,323	96,256	32,682	9,385		ארוך ת חובה לזמן חייבים ויתרו
4,118,419	4,118,419				עה נדל"ן להשק
955,586	955,586				עה בפיתוח נדל"ן להשק
4,568	4,568				רכוש קבוע
4,906	4,906				מוניטין
8,230,061	7,352,110	50,122	812,342	15,487	סה"כ נכסים
					התחייבויות
					שוטפות התחייבויות
474,662		193,887	280,775		ם ואחרים גידים בנקאיי אשראי מתא
697,292		697,292			חוב ות של אגרות חלויות שוטפ
29,815			29,815		י שירותים ספקים ונותנ התחייבויות ל
3,138			3,138		מכירה ם מוחזקים ל מכירת נכסי מקדמה בגין
71,139	6,300	11,765	53,074		זכות זכאים ויתרות
					ות שאינן שוטפ התחייבויות
195,962		126,654	69,308		יים אגידים בנקא הלוואות מת
3,258,219		3,258,219			אגרות חוב
4,351		4,351			פיקדונות
847	847				ש לזמן ארוך הכנסות מרא
430			430		נגזרים
70,335		70,335			ין חכירה התחייבות בג
1,441	1,441				עובדים של הטבות ל התחייבות ב
380,485	380,485				מיסים נדחים
5,188,116	389,073	4,362,503	436,540	-	בויות סה"כ התחיי
3,041,945	6,963,037	( )4,312,381	375,802	15,487	מאזנית נטו סך היתרה ה

נדל"ן להשקעה מסווג כפריט שאינו כספי, אך בעיקרו זהו נכס ששוויו נגזר מהסכמי שכירות צמודים של הדיירים ולכן במהותו הכלכלית הנו נכ ס צמוד. הכללת נדל"ן להשקעה כנכס צמוד, היה מעביר החברה ליתרה שלילית בנכסים צמודים של כ - 194 מיליון ש"ח, המבטאים, להערכת דירקטוריון החברה, נכון יותר את החשיפה הכלכלית של החברה.

ממשל תאגידי וסיכוני ממשל תאגידי

שוק

בתקופת הדוח לא חלו שינויים מהותיים בהיבטי ממשל תאגידי בחברה כפי שפורט בדוח התקופתי לשנת .2024

הדירקטוריון והנהלת החברה

בתקופת הדוח התקיימה ישיבה אחת של דירקטוריון החברה.

אסיפות כלליות של בעלי המניות של החברה

ביום 1 ביולי 2025 אישרה האסיפה הכללית השנתית של בעלי המניות של החברה את ההחלטות שלהלן:

.1 אישור חידוש מינויו של הדירקטור )שאינו חיצוני( מר צחי נחמיאס לתקופת כהונה נוספת עד לאסיפה השנתית הבאה של בעלי המניות של החברה.
.2 אישור חידוש מינויו של הדירקטור )שאינו חיצוני( מר עמית ברגר לתקופת כהונה נוספת עד לאסיפה השנתית הבאה של בעלי המניות של החברה.
.3 אישור חידוש מינויו של הדירקטור )דירקטור בלתי תלוי( מר משה הרפז לתקופת כהונה נוספת עד לאסיפה השנתית הבאה של בעלי המניות של החברה.
.4 אישור מינוי מחדש של רו"ח המבקר והסמכת דירקטוריון החברה לקבוע את שכרו.

לפרטים נוספים ראו דיווחים מיידיים של החברה מיום 26 במאי 2025 )אסמכתא 2025-01- 037222( ומיום 29 במאי 2025 )אסמכתא 2025-01-038963( ומיום 1 ביולי 2025 )אסמכתא: .)2025-01-047470

תרומות

לפרטים בדבר מדיניות התרומות של החברה ראו סעיף 2.6 לדוח הדירקטוריון שצורף לדוח התקופתי. בתקופת הדוח העניקה החברה תרומות בסך 4,556 אלפי ש"ח לעומת סך של 2,142 אלפי ש"ח בתקופה המקבילה אשתקד. החברה לא התחייבה בהתחייבויות מהותיות למתן תרומות בתקופות עתידיות.

דיווח פיננסי

אומדנים חשבונאיים קריטיים:

כללי חשבונאות מקובלים מחייבים את ההנהלה להשתמש באומדנים או בהערכות לגבי עסקאות או עניינים אשר השפעותיהם הסופיות על הדוחות הכספיים אינן ניתנות לקביעה מדויקת בעת עריכת הדוחות הכספיים. אף שאומדנים או הערכות נעשים לפי מיטב שיקול הדעת, השפעותיהן הסופיות של העסקאות או העניינים האמורים עשויות להיות שונות מהאומדנים או מהערכות שנעשו לגביהם.

להלן מוצגים אומדנים והנחות שלדעת הנהלת החברה יש להם השפעה מהותית על התוצאות הכספיות ועל עסקי החברה:

הפרשה לירידת ערך

בהתאם להוראות תקן חשבונאות בינלאומי ,36 בוחנת החברה בכל תאריך מאזן באם אירעו אירועים או חלו שינויים בנסיבות המצביעים על כך שחלה ירידת ערך באחד או יותר מהנכסים הלא כספיים עליהם חל תקן זה. בהתקיים סימנים לירידת ערך בוחנת החברה באם הסכום בו מוצגת ההשקעה בנכס, ניתן להשבה מתוך תזרימי המזומנים הצפויים מאותו נכס, ובמידת הצורך רושמת הפרשה לירידת ערך, עד גובה הסכום שהינו בר השבה. בקביעת אומדני תזרימי המזומנים מתבססת החברה על ניסיון העבר של החברה מהשכרת נכס זה או נכסים דומים וזאת תוך התחשבות במצב השוק בו מצוי הנכס.

הקבוצה חשופה לתשלום דמי היתר בגין שימוש חורג בחלק מנכסיה. בקביעת גובה דמי ההיתר כאמור לעיל מתבססת החברה על ניסיון העבר של מנהליה ועל הערכות שמאי. בדוחות הכספיים נכללה הפרשה בגין דמי ההיתר לשימוש חורג במסגרת סעיף זכאים שונים.

שינויים בשווי הוגן של נדל"ן מניב

הקבוצה קובעת את השווי ההוגן של הנדל"ן המניב בהתאם להוראות תקן בינלאומי מספר 40 ו- 13 IFRS. בקביעת השווי ההוגן בדוחות הכספיים השנתיים מסתמכת הנהלת החברה על הערכות שווי של מעריכים חיצוניים בלתי תלויים. בדוחות הכספיים הרבעוניים, בהיעדר שינויים מהותיים בשווי הנכסים, מבצעת הנהלת החברה עדכונים פנימיים לשווי הנכסים אשר בהם באים לידי ביטוי שינויים במד ד המחירים לצרכן וכן שינויים באכלוס שטחים פנויים בנכסים. בקביעת השווי ההוגן נלקחו בחשבון, בין היתר, שיעורי ההיוון המשמשים לנכות את תזרימי המזומנים העתידיים, איתנות השוכרים, היקף השטחים הפנויים בנכס )Vacancy(, אורך הסכמי השכירות ופרק הזמן אשר יידרש להשכיר את המבנים לאחר פינויים, תקופת והיקף השטחים הפנויים של הנכסים, התאמת דמי השכירות בנכסים בהם רמת דמי השכירות היא מעל לקיים בשוק )rented-Over ) או מתחת למחירי השוק ) rented-Under), השלכות הנובעות מהשקעות שיידרשו לפיתוח ו/או שמירה על הקיים וניכוי של עלויות תפעול בלתי מכוסות במקרים בהם מנוהלים הנכסים ע"י חברות ניהול גירעוניות. שינויים בהנחות שמשמשות את המומחים החיצוניים הנ"ל, בשילוב עם

שינויים בהערכות הנהלת החברה המתבססות על ניסיונה המצטבר, יכולים להביא לשינויים בסכום השווי ההוגן אשר נזקפים לדוח רווח והפסד, ובכך להשפיע על מצבה הכספי של החברה ותוצאות פעילותה. בהתאם לתקן דיווח כספי בינלאומי מספר 13 )IFRS )ובהתאם להחלטת אכיפה חשבונאית 18-1 של הרשות לניירות ערך מיום 30 בינואר ,2018 החברה זוקפת לדוח רווח והפסד עלויות עסקה שהתהוו בעת רכישת נכסים חדשים.

לא חלו שינויים מהותיים בנושא אומדנים חשבונאיים קריטיים מאז סוף שנת 2024 ובמהלך תקופת הדוח.

גילוי בדבר הערכות שווי מהותיות מאוד

למועד הדוח לא חלו שינויים בפרמטרים לגילוי וצירוף הערכות השווי כפי שפורסמו בדוח התקופתי. החברה עדכנה את הערכות שווי חלק מנכסיה בישראל ליום 31 בדצמבר 2024 ואת הערכות שווי חלק מנכסיה ליום 30 ביוני .2025

אירועים לאחר תאריך הדוח

ראה באור 4 לדוחות הכספיים.

משותף	קטוריון
ס, מנכ"ל	ר, יו"ר דיר
צחי נחמיא	עמית ברג

18 בנובמבר , 2025

נספחים לפרק א'

נספח א' - טבלאות עזר ותחשיבים

נספח ב'- גילוי יעודי למחזיקי אגרות החוב של התאגיד

נספח א' דוחות כספיים מאוחדים מורחבים

דוחות כספיים מאוחדים מורחבים של הקבוצה הינם דוחות הקבוצה המוצגים על פי כללי ה- IFRS, למעט יישומו של 11IFRS" הסדרים משותפים" שיושם מאז ומעולם. דהיינו, השקעות בחברות כלולות המוצגות על פי שיטת השווי המאזני )בסיס אקוויטי) בשל קיום הסדר חוזי לשליטה משותפת, מנוטרלות ומושבות ע"י איחוד יחסי של חלק החברה בחברות הנ''ל. חברות מאוחדות בהן זכויות שאינן מקנות שליטה, אוחדו לפי חלקה היחסי של החברה בהן ולא אוחדו במלואן.

דוח על המצב הכספי מאוחד מורחב

טבלאות עזר ותחשיבים

ליום
31 בדצמבר	פטמבר	ליום 30 בס
2024	2024	2025
מבוקר	ר	בלתי מבוק
	אלפי ש"ח

365,957	157,621	533,552
159,358	131,805	84,959
316,306	417,369	66,219
14,115	19,404	16,340
35,325	43,302	48,165
635,272	489,106	635,545
1,526,333	1,258,607	1,384,780

608,056	597,215	699,737
19,799	19,799	38,023
142,841	141,876	129,878
2,668	2,646	2,756
2,602	3,537	3,037
62,781	104,195	63,033
5,614,342	5,489,945	6,380,949
1,135,834	1,024,024	1,631,570
4,825	4,578	6,269
4,906	12,526	4,906
7,598,654	7,400,341	8,960,158
9,124,987	8,658,948	10,344,938

ליום
31 בדצמבר	פטמבר	ליום 30 בס
2024	2024	2025
מבוקר	ר	בלתי מבוק
	אלפי ש"ח
			שוטפות התחייבויות
464,739	498,073	690,981	ואחרים ם בנקאיים ת מתאגידי של הלוואו יות שוטפות אשראי וחלו
12,412	12,412	-	חדות חברות מאו עלי מניות ב הלוואות מב
698,491	697,292	732,596	רות חוב פות של אג חלויות שוט
30,832	34,773	74,488	ם ותני שירותי לספקים ולנ התחייבויות
79,460	65,571	120,704	ת זכות זכאים ויתרו
1,285,934	1,308,121	1,618,769
			ת לא שוטפו התחייבויות
567,284	390,467	608,475	קאיים תאגידים בנ הלוואות מ
3,254,353	3,258,219	3,420,249	אגרות חוב
5,647	5,675	26,168	פקדונות
94,026	94,301	93,001	בגין חכירה התחייבות
354	847	-	וך אש לזמן אר הכנסות מר
1,030	1,441	1,698	ת לעובדים בשל הטבו התחייבויות
430	430	430	נגזרים
602,345	560,286	706,478	ם מיסים נדחי
4,525,469	4,311,666	4,856,499
			החברה בעלי מניות הון מיוחס ל
366	366	366	הון מניות
737,474	737,474	737,474	מניות פרמיה על
68	68	68	שליטה קה עם בעל קרן בגין עס
25,098	23,324	29,518	ס מניות שלום מבוס קרן עלות ת
25,037	28,214	10,515	פיים ם דוחות כס עות מתרגו אמות הנוב קרן בגין הת
43,986	43,986	45,481	שליטה אינן מקנות י הזכויות ש קה עם בעל קרן בגין עס
2,369,524	2,090,866	2,925,030	יתרת רווח
3,201,553	2,924,298	3,748,452
112,031	114,863	121,218	יטה ן מקנות של זכויות שאינ
3,313,584	3,039,161	3,869,670	סה"כ הון
9,124,987	8,658,948	10,344,938

דוח רווח והפסד מאוחד מורחב

לשנה שהסתיימה ביום 31 בדצמבר	ים ביום 30	ל 3- החודש שהסתיימה בספטמבר	ים ביום 30	ל 9- החודש שהסתיימה בספטמבר
2024	2024	2025	2024	2025
מבוקר		ר	בלתי מבוק
		אלפי ש"ח
345,805	88,419	104,968	252,781	300,686	שקעה ל נדל"ן לה שכרה וניהו הכנסות מה
11,377	3,332	1,326	10,517	3,268	ן למימון נדל" תן הלוואות הכנסות ממ
)19,799(	)5,066(	)5,497(	)14,695(	)15,018(	ה ל"ן להשקע ת וניהול נד עלות הפעל
337,383	86,685	100,797	248,603	288,936	רווח גולמי
27,581	)1,824(	)9,414(	32,786	16,614	אזני ת השווי המ לת לפי שיט ברה המטופ ה ברווחי ח חלק החבר
342,735	76,517	78,889	314,714	419,178	תות קמה והפח השקעה בה עה ונדל"ן ל דל"ן להשק עליית ערך נ אחרות, נטו
)39,269(	)11,906(	)13,086(	)29,406(	)36,254(	ת הלה וכלליו הוצאות הנ
)19,107(	35,932	53,716	)13,094(	59,173	ת, נטו צאות( אחרו הכנסות )הו
649,323	185,404	210,902	553,603	747,647	י רווח תפעול
148,964	26,056	30,475	33,223	136,246	מון הכנסות מי
)204,915(	)62,632(	)61,430(	)187,542(	)190,994(	מון הוצאות מי
196,340	67,022	33,612	50,174	152,066	מרכזי והפסד )ביג וגן דרך רווח דות בשווי ה קעות הנמד שערוך הש ( קניות בע"מ
789,712	215,850	213,559	449,458	844,965	כנסה יסים על הה רווח לפני מ
)122,780(	)28,446(	)28,156(	)61,886(	)148,789(	הכנסה מיסים על ה
666,932	187,404	185,403	387,572	696,176	רווח נקי

666,932	187,404	185,403	387,572	696,176	כולל סה"כ רווח
					מיוחס ל:
657,722	183,587	180,855	379,064	685,506	החברה בעלי מניות
9,210	3,817	4,548	8,508	10,670	יטה ן מקנות של זכויות שאינ
666,932	187,404	185,403	387,572	696,176

תמהיל השפעת המיעוט על סעיפי הדוח הכספי

ליום 31 בדצמבר	פטמבר	ליום 30 בס
2025	2024	2025
	אלפי ש"ח

258	1,408	381
287,076	289,136	335,266
5,172	4,862	7,488
)41,502(	)42,135(	)40,891(
)25,294(	)24,981(	)32,987(
)113,679(	)113,427(	)148,039(
112,031	114,863	121,218

לשנה שהסתיימה ביום 31 בדצמבר	ים ביום 30	ל 3- החודש שהסתיימה בספטמבר	ים ביום 30	ל 9- החודש שהסתיימה בספטמבר
2024	2024	2025	2024	2025
מבוקר		ר	בלתי מבוק
	אלפי ש"ח

16,483	4,142	4,342	12,312	12,757
5,097	2,601	2,923	5,397	5,288
)1,042(	)273(	)267(	)776(	)854(
1,742(	- )	27	-	)18(
)6,333(	)1,907(	)1,699(	)5,319(	)4,597(
)3,253(	)746(	)778(	)3,106(	)1,906(
9,210	3,817	4,548	8,508	10,670

מדד ה -FFO( Operations From Funds )בהתאם להנחיית הרשות

לצורך מתן מידע נוסף על תוצאות הפעילות, מובא להלן מדד ה - FFO( Operations From Funds). מדד זה מקובל בשימוש בעולם ומעניק בסיס נאות להשוואה בין חברות נדל"ן מניב. המדד פורסם ע"י NAREIT( ארגון חברות ה-REIT בארה"ב( וכהגדרתו, מבטא רווח מדווח נקי, בנטרול הכנסות והוצאות מעליית/ירידת שווי נדל"ן והכנסות/הוצאות חד פעמיות, ובתוספת פחת. הנהלת החברה סבורה, כי בנוסף לאמור לעיל, יש לנטרל מחישוב ה- FFO, גם את הוצאות המיסים הנדחים בגין שנים קודמות ואת הוצאות/הכנסות המימון בגין עלית/ירידת הערך של ההתחייבויות והנכסים הפיננסיים.

יש להדגיש, כי מדד ה - FFO אינו מציג תזרימי מזומנים מפעילות שוטפת, אינו משקף מזומנים שבידי החברה ואינו מחליף את הרווח הנקי המדווח, על פי כללי חשבונאות מקובלים.

	1-9/25	1-9/24	רבעון 3 2025	רבעון 3 2024	שנת 2024
תאגיד הוניות של ה קי הזכויות ה משויך למחזי נקי לשנה ה רווח )הפסד(	685,506	379,064	180,855	183,587	657,722
התאמות:
קרקעות ) עה בהקמה ו נדל"ן להשק "ן להשקעה, של נכסי נדל שינויים בערך	413,890(	)308,389(	)75,966(	)73,918(	)336,710(
ות מיות או חריג נסות( חד פע הוצאות/ )הכ	2,027	)984(	85	347	3,283
עה ת ערך השק ( לרבות יריד לפי 36 IAS מירידת ערך הפסד )רווח( נותי במחיר הזדמ ווח מרכישה המאזני( או ר שיטת השווי הנמדדת לפי	)61,060(	13,157	)53,774(	)36,273(	13,158
ים נכסים פיננס ממכירה של שווי הוגן או משינויים ב הפסד/)רווח(	)258,212(	)59,525(	)69,466(	)110,963(	)312,779(
ל התאמות לעי נדחה בשל ה ס השוטף וה השפעת המ	138,075	52,074	24,064	25,621	110,090
ני לפי שווי מאז ת המטופלות ברווחי חברו חלק החברה	)16,614(	)32,786(	9,414	1,824	)27,581(
ת הרשות FFO לפי גיש	75,832	42,611	15,212	)9,775(	107,183
ות ם מבוסס מני נוסף – תשלו	4,420	6,343	1,120	1,846	8,117
ות נוסף – תרומ	4,556	2,143	2,982	1,302	4,639
חוב דה על קרן ה הפרשי הצמ ות )הכנסות( נוסף – הוצא	128,303	137,291	58,531	65,718	133,445
ת ההנהלה FFO לפי גיש	213,111	188,388	77,845	59,091	253,384
שוקלל מס' מניות מ	366,282	366,028	366,532	366,028	366,036
( מניה )אגורות FFO ריאלי ל	582	515	212	161	692

פרטים בדבר תעודות התחייבות שהונפקו על ידי החברה ואשר הוצעו על פי תשקיף

נספח ב' גילוי ייעודי למחזיקי האגרות חוב

נכון למועד הדוח לחברה 7 סדרות של אגרות חוב שאינן ניתנות להמרה )סדרה ו', סדרה ז', סדרה ח', סדרה ט', סדרה י', סדרה י"א וסדרה י"ב(:

כל סדרות אגרות החוב שהנפיקה החברה הינן סדרות מהותיות, כמשמען בתקנה 10)ב()13( לתקנות ניירות ערך )דוחות תקופתיים ומיידיים(, התש"ל - ,1970 למעט אגרות החוב )סדרה י'( ואגרות החוב )סדרה ו'( .

למועד הדוח ובמהלך תקופת הדוח החברה עומדת ועמדה, למיטב ידיעתה, בכל התנאים וההתחייבויות בהתאם לשטרי הנאמנות של אגרות החוב שהנפי קה וכן, למיטב ידיעתה, לא התקיימו תנאים המקימים עילות להעמדת אגרות החוב כאמור לפירעון מיידי ו/או למימוש בטוחות )ככל שניתנו(.

להלן יובא פירוט בנפרד לגבי כל אחת מסדרות אגרות החוב שבמחזור:

סה"כ	ב סדרה י"	א סדרה י"	סדרה י'	סדרה ט'	סדרה ח'	סדרה ז'	סדרה ו'	ח אלפי ש"
	12.09.2024	12.7.2021	12.7.2021	23.2.2020	13.6.2018	21.8.2017	10.7.2016	פקה מועד הנ
	נבו רזניק פז נאמנויות ( בע"מ )2	נבו רזניק פז נאמנויות ( בע"מ )2	נבו רזניק פז נאמנויות ( בע"מ )2	נבו רזניק פז נאמנויות ( בע"מ )2	נבו רזניק פז נאמנויות ( בע"מ )2	נבו רזניק פז נאמנויות ( בע"מ )2	חברה משמרת לשירותי בע"מ נאמנות )1(	מן פרטי נא
5,489,833	457,102	687,707	194,736	1,395,149	1,008,600	1,129,878	616,661	הנפקה במועד ה ערך נקוב
4,161,978	479,410	659,349	120,837	1,424,630	723,446	605,401	148,905	פרים )כו שנצברה( לל ריבית יתרה בס
3,626,515	457,102	583,601	104,113	1,249,676	605,160	503,531	123,332	30.09.2025 מדה ליום ללא הצ רך הנקוב יתרת הע
4,233,513	474,533	682,771	121,805	1,479,560	721,491	605,133	148,220	30.09.2025 ם צמדה ליו לרבות ה רך הנקוב יתרת הע
9,133	6,325	-	-	1,022	-	1,020	766	ברה יבית שנצ סכום הר
4,041,220	488,002	612,665	108,163	1,379,767	706,766	598,598	147,259	30.09.2025 סאי ליום שווי בור
	3.18%	0.97%	0.50%	0.84%	1.40%	2.05%	2.05%	קבועה ריבית ה שיעור ה
	חירים מדד המ לצרכן	חירים מדד המ לצרכן	חירים מדד המ לצרכן	חירים מדד המ לצרכן	חירים מדד המ לצרכן	חירים מדד המ לצרכן	חירים מדד המ לצרכן	מדה בסיס הצ

ב סדרה י"	א סדרה י"	סדרה י'	סדרה ט'	סדרה ח'	סדרה ז'	סדרה ו'	ח אלפי ש"
ם תשלומי 3 של 15% בשיעור ם פרעו ביו מהקרן י בין באפריל 30 2028- השנים 2 .2030 ם של תשלומי יעור של הקרן בש ם יפרעו בי 27.5% של באפריל 30 ושל 2031 שנת .2033 שנת	ם תשלומי 20 2.5% של בשיעור ם פרעו ביו מהקרן י ום 30 במרס ובי 31 ר בין בספטמב – 2022 השנים ום 31 .2031 בי רע ,2032 יפ במרס מהקרן. 50%	ם תשלומי 20 2.5% של בשיעור ם פרעו ביו מהקרן י ום 30 במרס ובי 31 ר בין בספטמב – 2022 השנים ום 31 .2031 בי רע ,2032 יפ במרס מהקרן. 50%	ר ם בשיעו תשלומי מהקרן של 6% 28- יפרעו ב בין בפברואר עד 2021 השנים ם ותשלומי 2023 של כ - בשיעור מהקרן 27.33% ם 28 יפרעו ביו בין בפברואר עד 2028 השנים .2030	ר ם בשיעו תשלומי מהקרן של 20% ם 30 יפרעו ביו השנים במרס בין 2026 – 2024 בשיעור ותשלום מהקרן של 40% ם 30 יפרע ביו .2027 במרס	ר ם בשיעו תשלומי מהקרן של 10% ם 30 יפרעו ביו בין באוגוסט עד 2021 השנים ם ותשלומי 2024 של 20% בשיעור ם פרעו ביו מהקרן י בין באוגוסט 30 עד 2025 השנים .2027	ר ם בשיעו תשלומי מהקרן של 8% ם 30 נפרעו ביו השנים ביוני בין עד 2023 2019 ר ם בשיעו ותשלומי מהקרן של 20% ם 30 יפרעו ביו השנים ביוני בין .2026 עד 2024	לום הקרן מועד תש
ם חצי תשלומי ישולמו שנתיים. באפריל ביום 30 חת של כל א 2025- מהשנים וביום 31 2033 ר של כל באוקטוב שנים אחת מה .2032 עד 2025	ם חצי תשלומי ישולמו שנתיים, ביום 30 ר של כל בספטמב שנים אחת מה עד 2031 2021 יום 31 )כולל( וב כל אחת במרץ של עד 2022 מהשנים .2032	ם חצי תשלומי ישולמו שנתיים, ביום 30 ר של כל בספטמב שנים אחת מה עד 2031 2021 יום 31 )כולל( וב כל אחת במרץ של עד 2022 מהשנים .2032	ם חצי תשלומי ישולמו שנתיים, 31- ביום ה של כל באוגוסט שנים אחת מה עד 2029 2020 יום 28 )כולל( וב של כל בפברואר שנים אחת מה עד 2030 2021	ם חצי תשלומי ביום 31 שנתיים, ום 30 במרס ובי ר, בספטמב שבין 30 בתקופה ר, 2018 בספטמב במרס, 31 – .2027	ם חצי תשלומי ביום 28 שנתיים, וביום 30 בפברואר בתקופה באוגוסט , בפברואר שבין 28 30 -2018 2027 באוגוסט,	ם חצי תשלומי ביום 31 שנתיים, וביום 30 בדצמבר קופה ביוני, בת בדצמבר שבין 31 ביוני 30 – 2016 .2026	ית לום הריב מועד תש
14.7.2025	14.7.2025	14.7.2025	14.7.2025	14.7.2025	14.7.2025	14.7.2025	( אחרון )3 דוח דירוג
-ilAA	+ilA	+ilA	ilA	-ilAA	-ilA	-ilA	)4( ההנפקה למועד דירוג
-ilAA	+ilA	+ilA	+ilA	-ilAA	+ilA	+ilA	)4( הדוח למועד דירוג
כן )7(	לא	כן )6(	לא	כן )5(	לא	לא	החוב ן אגרות ה לפירעו ת החבר התחייבו ם בשעבודי מובטחת

)1( ממגדל אמות ביטוח ברחוב דרך מנחם בגין ,46-48 תל אביב. טלפון ,03-6374344 פקס .03-6374344 דוא"ל האחראי רמי ספטי:il.co.mtrust@RamiS
)2( רח' יד חרוצים ,14 תל אביב. טלפון: ,03-6389200 פקס: .03-6393316 דוא"ל האחראי רו"ח יוסי רזניק: il.co.rpn@Yossi
- )3( ראה דיווח מיידי מיום 14 ביולי 2025 )אסמכתא: 2025-15-051983(.
- S&P MAALOT )4(
- )5( לטובת הנאמן למחזיקי אגרות החוב )סדרה ח'( נוצרו ונרשמו השעבודים המפורטים להלן:
א. משכנתא מדרגה ראשונה, ללא הגבלה בסכום, על 50% בלתי מסוימים מכל זכויותיה של ביג מגה אור בע"מ במרכז המסחרי BIG מגה אור גליל עליון, וכן שעבוד על 50% בלתי מסוימים מזכותה של ביג מגה אור בע"מ לקבלת פירות מהנכס הנ"ל וכן שעבוד על 50% מזכותה של ביג מגה אור בע"מ לקבלת תגמולי ביטוח בקשר לנכס הנ"ל.
ב. משכנתא מדרגה ראשונה, ללא הגבלה בסכום, על זכויותיה של החברה בבית ניסקו, מודיעין, וכן שעבוד על זכותה של החברה לקבלת פירות מהנכס הנ"ל וכן שעבוד על זכותה של החברה לקבלת תגמולי ביטוח בקשר לנכס הנ"ל. ג. משכנתא מדרגה ראשונה, ללא הגבלה בסכום, על 50% בלתי מסוימים מכל זכויותיה של ביג מגה אור עפולה בע"מ במרכז המסחרי BIG עפולה, וכן שעבוד על 50% בלתי מסוימים מזכותה של ביג מגה אור עפולה בע"מ לקבלת פירות
מהנכס הנ"ל וכן שעבוד על 50% מזכותה של ביג מגה אור עפולה בע"מ לקבלת תגמולי ביטוח בקשר לנכס הנ"ל.
ד. משכנתא מדרגה ראשונה, ללא הגבלה בסכום, על זכויותיה של החברה במרכז ניהול מגרש ,61 מודיעין, וכן שעבוד על זכותה של החברה לקבלת פירות מהנכס הנ"ל וכן שעבוד על זכותה של החברה לקבלת תגמולי ביטוח בקשר לנכס הנ"ל.
ה. משכנתא מדרגה ראשונה, ללא הגבלה בסכום, על 50% בלתי מסוימים מכל זכויותיה של ביג מגה אור קריית גת בע"מ במרכז המסחרי BIG מגה אור קריית גת, וכן שעבוד על 50% בלתי מסוימים מזכותה של ביג מגה אור קריית גת

בע"מ לקבלת פירות מהנכס הנ"ל וכן שעבוד על 50% מזכותה של ביג מגה אור קריית גת בע"מ לקבלת תגמולי ביטוח בקשר לנכס הנ"ל.

ו. משכנתא מדרגה ראשונה, ללא הגבלה בסכום, על 50% בלתי מסוימים מכל זכויותיה של ביג מגה אור בע"מ במרכז המסחרי BIG מגה אור טבריה, וכן שעבוד על 50% בלתי מסוימים מזכותה של ביג מגה אור בע"מ לקבלת פירות מהנכס הנ"ל וכן שעבוד על 50% מזכותה של ביג מגה אור בע"מ לקבלת תגמולי ביטוח בקשר לנכס הנ"ל.
ז . משכנתא מדרגה ראשונה, ללא הגבלה בסכום, על כל זכויותיה של החברה במרכז מגה אור REIT 1 מודיעין )50% בלתי מסוימים( וכן שעבוד שוטף, ראשון בדרגה, ללא הגבלה בסכום על זכותה של החברה לקבלת פירות מהנכס )50% בלתי מסוימים( וכן שעבוד קבוע, ראשון בדרגה ללא הגבלה בסכום על זכותה של החברה לקבלת תגמולי ביטוח בקשר לנכס )50% בלתי מסוימים(.
ח. משכנתא מדרגה ראשונה, ללא הגבלה בסכום, על כל זכויותיה של החברהבמרכז ניהול מגרש 12א' וכן שעבוד קבוע ראשון בדרגה, ללא הגבלה בסכום, על זכותה של החברה לקבלת תגמולי ביטוח בקשר לנכס הנ"ל וכן שעבוד קבוע ראשון בדרגה וללא הגבלה בסכום על זכותה של החברה לקבלת פירות מהנכס הנ"ל.
ט. שעבוד על מלוא הזכויות והכספים בחשבונות הנאמנות המנוהלים על שם הנאמן למחזיקי אגרות החוב.
)1( הבטוחות שניתנו להבטחת אגרות החוב, כמפורט לעיל, הינן תקפות על פי כל דין ועל פי מסמכי ההתאגדות של החברה.
)2( לפרטים נוספים אודות השעבודים/בטוחות להבטחת אגרות החוב ראה סעיף 22 בחלק א' של הדוח התקופתי )במסגרת הגילוי אודות נכסי נדל"ן להשקעה מהותיים מאוד(, את הערכות השווי שצורפו לדוח התקופתי , את מכתבי העדכון להערכות השווי אשר צורפו לדוח לרבעון 2 לשנת ,2025 את באור 18 לדוחות הכספיים ליום 31.12.2024 וכן את סעיף 3 ב חלק ב' שלהלן.

)6( לטובת הנאמן למחזיקי אגרות החוב )סדרה י'( נוצרו ונרשמו השעבודים המפורטים להלן:

א. שעבוד קבוע, יחיד, ראשון בדרגה וללא הגבלה בסכום על 233,521 מניות של ביג מרכזי קניות בע"מ ועל הזכויות הנלוות להן )כהגדרתן בשטר הנאמנות(, וזאת בשל כך שלאחר תקופת הדוח, ולאחר שבוצע תשלום קרן בהתאם ללוח הסילוקין של אגרות החוב )סדרה י'( שחררה החברה מהשעבוד כ 99,725- מניות ביג, והכל בהתאם להוראות שטר הנאמנות.
ב. שעבוד קבוע, יחיד, ראשון בדרגה וללא הגבלה בסכום על 5,826,256 מניות של חברת השקעות דיסקונט בע"מ ועל הזכויות הנלוות להן )כהגדרתן בשטר הנאמנות(.
- ג. שעבוד קבוע, יחיד, ראשון בדרגה וללא הגבלה בסכום על מלוא זכויות החברה בחשבון הנאמנות המתנהל על שם הנאמן ועל כל המופקד בו.
- )1( הבטוחות שניתנו להבטחת אגרות החוב, כמפורט לעיל, הינן תקפות על פי כל דין ועל פי מסמכי ההתאגדות של החברה.
)2( לפרטים אודות ביג מרכזי קניות בע"מ ודוחותיה הכספיים ליום 31.12.2024 וליום 31.3.2025 ראה דיווחים מיידיים של ביג מרכזי קניות בע"מ מיום 19 במרס, 2025 ומיום 20 במאי 2025 )אסמכתאות ,2025-01-018153 2025- ,01-035209 בהתאמה( )מידע זה מהווה הכללה על דרך ההפניה(. לפרטים אודות חברת השקעות דיסקונט בע"מ ודוחותיה הכספיים ליום 31.12.2024 וליום ,30.9.2025 ראה דיווחים מיידיים של חברת השקעות דיסקונט בע"מ מיום 13 בפברואר , 2025 ומיום 10 בנובמבר 2025 )אסמכתאות: ,2025-01-010738 ,2025-01-085601 בהתאמה( )מידע זה מהווה הכללה על דרך ההפניה(.

)7( לטובת הנאמן למחזיקי אגרות החוב )סדרה י"ב( נוצרו ונרשמו השעבודים המפורטים להלן:

א. משכנתא מדרגה ראשונה, ללא הגבלה בסכום, על 50% בלתי מסוימים מכל זכויותיה של ביג מגה אור בע"מ במרכז המסחרי ביג פרדס חנה וכן שעבוד שוטף על 50% בלתי מסוימים מזכותה של ביג מגה אור בע"מ לקבלת הכנסות מהמרכז המסחרי ביג פרדס חנה וכן שעבוד על 50% מזכותה של ביג מגה אור בע"מ לקבלת תגמולי ביטוח בקשר לנכס הנ"ל.
ב. משכנתא מדרגה ראשונה, ללא הגבלה בסכום, על מלוא זכויותיה של החברה במרכז ניהול מגרש 63ב וכן שעבוד שוטף מדרגה ראשונה וללא הגבלה בסכום על מלוא זכויות החברה בהכנסות מרכז ניהול מגרש 63ב וכן על מלוא זכויות החברה מכוח הסכם שכירות מרכז ניהול מגרש 63ב והסכם האופציה וכן שעבוד על זכותה של החברה לקבלת תגמולי ביטוח בקשר לנכס הנ"ל.
ג. שעבוד קבוע והמחאה על דרך שעבוד קבוע מדרגה ראשונה וללא הגבלה בסכום על מלוא זכויותיה של החברה בתזרים התשלומים מגה אור איקאה אשדוד.
- ד. שעבוד קבוע והמחאה על דרך שעבוד קבוע מדרגה ראשונה וללא הגבלה בסכום על מלוא זכויותיה של החברה לקבלת תזרים התשלומים אריאל.
ה. משכנתא מדרגה ראשונה, ללא הגבלה בסכום, על 50% בלתי מסוימים מכל זכויותיה של מגה אור מודיעין בע"מ במרכז המסחרי מודיעין 2 וכן שעבוד שוטף על 50% בלתי מסוימים מזכותה של מגה אור מודיעין בע"מ לקבלת הכנסות מהמרכז המסחרי מודיעין 2 וכן שעבוד על 50% מזכותה של מגה אור מודיעין בע"מ לקבלת תגמולי ביטוח בקשר לנכס הנ"ל.
ו. שעבוד קבוע מדרגה ראשונה ללא הגבלה בסכום על מלוא זכויות מגה אור להבים בע"מ במרכז תעשיה בלהבים וכן שעבוד שוטף מדרגה ראשונה וללא הגבלה בסכום על מלוא זכויות מגה אור להבים בהכנסות מרכז תעשיה בלהבים וכן שעבוד על זכותה של מגה אור להבים לקבלת תגמולי ביטוח בקשר לנכ ס הנ"ל.
)1( הבטוחות שניתנו להבטחת אגרות החוב, כמפורט לעיל, הינן תקפות על פי כל דין ועל פי מסמכי ההתאגדות של החברה.
)2( לפרטים נוספים אודות השעבודים/בטוחות להבטחת אגרות החוב ראה סעיף 22 בחלק א' של הדוח ה תקופתי )במסגרת הגילוי אודות נכסי נדל"ן להשקעה מהותיים מאוד(, את הערכות השווי שצורפו לדוח התקופתי ואת מכתבי העדכון להערכות השווי אשר צורפו לדוח לרבעון 2 לשנת ,2025 את באור 18 לדוחות הכספיים ליום 31.12.2024 וכן את סעיף 3 ב חלק ב' שלהלן.

סטטוס עמידה למועד הדוח	כון היחס נ הדוח למועד	מידה אמת ה	וב גרת הח סדרת א
עומדים	בסך של הון עצמי	300- פחת מ עניין, לא י רים, לפי ה או המבוק , הסקורים השנתיים בעוניים או וחדים, הר פיים המא חות הכס על -פי הדו המיעוט(, בות זכויות החברה לר ברה )הון מי של הח הונה העצ
בתנאי	ליון ₪ 3,872 מי כ -	ים. וחות רצופ במשך 2 ד ת המידה חרוג מאמ החברה ת ק לאחר ש ידי תקום ר לפירעון מי ין כי עילה ריבית(. יצו ניין פיצוי ב ליון ₪ )לע מ - 350 מי לא יפחת עון מיידי( ו לעניין פיר מיליון ₪ )
עומדים בתנאי	37.7%	ל -פי החברה, ע מאזן של רה לסך ה ( של החב יות מיעוט א כולל זכו בעלים, ל והלוואות ל שטר הון בלים, כול נאיים מקו לים חשבו מי לפי כל ם )הון עצ מי המתוא הונה העצ היחס בין (. יצוין כי צוי בריבית )לעניין פי מ 25% ולא יפחת רעון מיידי( )לעניין פי 20%- יפחת מ העניין לא וקרים, לפי ים או המב ים, הסקור או השנתי הרבעוניים מאוחדים, כספיים ה הדוחות ה פים. דוחות רצו משך 2 המידה ב רוג מאמת חברה תח לאחר שה תקום רק עון מיידי עילה לפיר	סדרה ו'
עומדים בתנאי	בסך של הון עצמי ליון ₪ 3,748 מי כ -	400- א יפחת מ העניין, ל וקרים, לפי ים או המב ים, הסקור או השנתי הרבעוניים מאוחדים, כספיים ה הדוחות ה ט(, על -פי יות המיעו א כולל זכו החברה ל ברה )הון מי של הח הונה העצ ים. וחות רצופ במשך 2 ד ת המידה חרוג מאמ החברה ת ק לאחר ש ידי תקום ר לפירעון מי ין כי עילה ריבית(. יצו ניין פיצוי ב ליון ₪ )לע מ - 450 מי לא יפחת עון מיידי( ו לעניין פיר מיליון ₪ )
עומדים בתנאי	39%	ל -פי החברה, ע מאזן של רה לסך ה ( של החב ויות מיעוט ם וכולל זכ ואות בעלי ,כולל הלו ל שטר הון בלים, כול נאיים מקו לים חשבו מי לפי כל ם )הון עצ מי המתוא הונה העצ היחס בין וין ריבית(. יצ יין פיצוי ב 25% )לענ יפחת מ מיידי( ולא יין פירעון 20% )לענ יפחת מ- העניין לא וקרים, לפי ים או המב ים, הסקור או השנתי הרבעוניים מאוחדים, כספיים ה הדוחות ה ים. וחות רצופ במשך 2 ד ת המידה חרוג מאמ החברה ת ק לאחר ש די תקום ר פירעון מיי כי עילה ל	סדרה ז'
עומדים בתנאי	74.7%	סדרה ח' ות החוב ודירוג אגר החברה A שר דירוג מיידי – כא ב לפירעון גרות החו העמדת א יין עילה ל 60% )לענ מוד על בטוחה יע ס החוב ל ( כולל( יח הוא עד A וג החברה כאשר דיר ב גרות החו + ודירוג א החברה A אשר דירוג האמור(. כ מהשיעור יחס גבוה וכל עוד ה ם( רצופים ו/או סקורי )מבוקרים ת כספיים בשני דוחו 70% לה על חה לא יע חוב לבטו AA- , יחס האמור. מהשיעור יחס גבוה וכל עוד ה ם( רצופים ו/או סקורי )מבוקרים ת כספיים בשני דוחו 80% לה על חה לא יע חוב לבטו AA- יחס סדרה ח'
עומדים בתנאי	בסך של הון עצמי 3,748 כ - מש"ח	400- א יפחת מ העניין, ל וקרים, לפי ים או המב ים, הסקור או השנתי הרבעוניים מאוחדים, כספיים ה הדוחות ה ט(, על -פי יות המיעו א כולל זכו החברה ל ברה )הון מי של הח הונה העצ פים. דוחות רצו ה במשך 2 מת המיד תחרוג מא שהחברה רק לאחר ידי תקום לפירעון מי ין כי עילה ריבית(. יצו ניין פיצוי ב ליון ₪ )לע מ 450 מי לא יפחת עון מיידי( ו לעניין פיר מיליון ₪ )	סדרה ח'
עומדים בתנאי	39%	יעוט( ל זכויות מ עלים וכול הלו ואות ב רה, כולל בויות החב כל התחיי רוק בפני נדחה בפי ל שטר הון בלים, כול נאיים מקו לים חשבו מי לפי כל ם )הון עצ מי המתוא הונה העצ היחס בין ולא רעון מיידי( )לעניין פי 20% פחת מ - עניין לא י רי ם, לפי ה או המבוק הסקורים שנתיים, וניים או ה דים, הרבע ם המאוח ת הכספיי -פי הדוחו חברה, על אזן של ה ה לסך המ של החבר פים. דוחות רצו משך 2 המידה ב רוג מאמת חברה תח לאחר שה תקום רק עון מיידי עילה לפיר (. יצוין כי צוי בריבית )לעניין פי 23% יפחת מ
עומדים בתנאי	בסך של הון עצמי ליון ₪ 3,748 מי כ -	800- א יפחת מ העניין, ל וקרים, לפי ים או המב ים, הסקור או השנתי הרבעוניים מאוחדים, כספיים ה הדוחות ה ט(, על -פי יות המיעו א כולל זכו החברה ל ברה )הון מי של הח הונה העצ ים. וחות רצופ במשך 2 ד ת המידה חרוג מאמ החברה ת ק לאחר ש ידי תקום ר לפירעון מי ין כי עילה ריבית(. יצו ניין פיצוי ב ליון ₪ )לע מ - 750 מי לא יפחת עון מיידי( ו לעניין פיר מיליון ₪ )
עומדים בתנאי	39%	וט( של זכויות מיע לים וכולל ל וואות בע ק, כולל ה ו והן בפירו עד פירעונ ביחס למו נדחה הן ל שטר הון בלים, כול נאיים מקו לים חשבו מי לפי כל ם )הון עצ מי המתוא הונה העצ היחס בין ולא עון מיידי( לעניין פיר מ - 23% ) לא יפחת לפי העניין מבוקרים, רים או ה יים, הסקו או השנת הרבעוניים מאוחדים, כספיים ה הדוחות ה ה, על -פי של החבר סך המאזן החברה ל פים. דוחות רצו משך 2 המידה ב רוג מאמת חברה תח לאחר שה תקום רק עון מיידי עילה לפיר (. יצוין כי צוי בריבית )לעניין פי 20% יפחת מ	סדרה ט'

סטטוס עמידה למועד הדוח	כון היחס נ הדוח למועד	מידה אמת ה	וב גרת הח סדרת א
עומדים בתנאי	בסך של הון עצמי ליון ₪ 3,748 מי כ -	ה(, של החבר הרבעוניות הכספי ות תוצאותיה או על פי ל החברה אוחדים ש נתיים המ ספיים הש וחותיה הכ ט, על פי ד יות המיעו א כולל זכו החברה ל ברה )הון מי של הח ההון העצ במשך ת המידה חרוג מאמ החברה ת ק לאחר ש די תקום ר פירעון מיי כי עילה ל יידי(. יצוין ין פירעון מ ון ₪ )לעני 950- מילי פחת מ ית(. ולא י פיצוי בריב ₪ )לעניין ממיליארד לא יפחת פים. דוחות רצו 2
עומדים בתנאי	39%	ה, של החבר ך המאזן מיעוט( לס ת כולל זכויו ת בעלים ו ולל הלוואו ון נדחה, כ לל שטר ה קובלים, כו בונאיים מ כללים חש עצמי לפי ברה )הון ם של הח מי המתוא הונה העצ היחס בין מיידי(. יין פירעון 21% )לענ יפחת מ- ריבית( ולא יין פיצוי ב 24% )לענ חת מ - עניין לא יפ רים, לפי ה או המבוק הסקורים השנתיים, בעוניים או חדים, הר פיים המאו חות הכס על -פי הדו פים. דוחות רצו 2 ידה במשך מאמת המ רה תחרוג חר שהחב ום רק לא ן מיידי תק לה לפירעו יצוין כי עי	סדרה י'
עומדים בתנאי	בסך של הון עצמי ליון ₪ 3,748 מי כ -	ה(, של החבר הרבעוניות הכספי ות תוצאותיה או על פי ל החברה אוחדים ש נתיים המ ספיים הש וחותיה הכ ט, על פי ד יות המיעו א כולל זכו החברה ל ברה )הון מי של הח ההון העצ במשך ת המידה חרוג מאמ החברה ת ק לאחר ש די תקום ר פירעון מיי כי עילה ל יידי(. יצוין ין פירעון מ ון ₪ )לעני 950- מילי פחת מ ית(. ולא י פיצוי בריב ₪ )לעניין ממיליארד לא יפחת פים. דוחות רצו 2	סדרה יא'
עומדים בתנאי	39%	ה, של החבר ך המאזן מיעוט( לס ת כולל זכויו ת בעלים ו ולל הלוואו ון נדחה, כ לל שטר ה קובלים, כו בונאיים מ כללים חש עצמי לפי ברה )הון ם של הח מי המתוא הונה העצ היחס בין מיידי(. יין פירעון 21% )לענ יפחת מ- ריבית( ולא יין פיצוי ב 24% )לענ חת מ - עניין לא יפ רים, לפי ה או המבוק הסקורים השנתיים, בעוניים או חדים, הר פיים המאו חות הכס על -פי הדו פים. דוחות רצו 2 ידה במשך מאמת המ רה תחרוג חר שהחב ום רק לא ן מיידי תק לה לפירעו יצוין כי עי
עומדים בתנאי	79.7%	חתי שווי הבטו ת )קרי: ה ך הבטוחו עלה על ס יקה, לא י מועד הבד צברו עד ל צמדה שנ והפרשי ה פת ריבית "ב( בתוס וב )סדרה י אגרות הח ולקת של הבלתי מס ה ליתרה הסך השוו ספת בטוחה נו לא תעמיד חס הנ"ל ו חרוג מהי החברה ת ק לאחר ש די תקום ר פירעון מיי כי עילה ל יקה. יצוין מועד הבד ל 80%( ל בשיעור ש וא מוכפל בדים כשה ם המשוע של הנכסי ות. טר הנאמנ הוראות ש בהתאם ל
עומדים בתנאי	בסך של הון עצמי ליון ₪ 3,748 מי כ -	ברה, ות של הח ת הרבעוני ה הכספיו י תוצאותי ה או על פ של החבר מאוחדים שנתיים ה כספיים ה וחותיה ה ט, על פי ד יות המיעו א כולל זכו החברה ל ברה )הון מי של הח ההון העצ פים. דוחות רצו במשך שני ת המידה חרוג מאמ החברה ת ם לאחר ש מיידי תקו ה לפירעון צוין כי עיל אלפי ₪ . י 1,300,000- מ ( לא יפחת לפי העניין
עומדים בתנאי	39%	ה, של החבר ך המאזן מיעוט( לס ת כולל זכויו ת בעלים ו ולל הלוואו ון נדחה, כ לל שטר ה קובלים, כו בונאיים מ כללים חש עצמי לפי ברה )הון ם של הח מי המתוא הונה העצ היחס בין תחרוג שהחברה רק לאחר ידי תקום לפירעון מי ן כי עילה .22%- יצו י פחת מ עניין, לא י רים, לפי ה או המבוק הסקורים השנתיים בעוניים או וחדים, הר פיים המא חות הכס על פי הדו ם. נים רצופי שני רבעו ידה במשך מאמת המ

עדכון פרק תיאור עסקי התאגיד לדוח התקופתי לשנת 2024

בהתאם לתקנה 39א' לתקנות ניירות ערך )דוחות תקופתיים ומיידיים(, תש"ל – ,1970 להלן יפורטו השינויים או החידושים המהותיים אשר אירעו בעסקי החברה בנושאים אשר יש לתארם בדוח התקופתי שחלו מאז פרסום הדוח התקופתי של החברה לשנת ,2024 כפי שפורסם על ידה ביום 5 במרס 2025 )מס' אסמכתא 2025-01-014685(, אשר נכלל בדוח זה על דרך ההפניה )" הדוח התקופתי "(. מובהר, כי ככלל, התיאור הנכלל בדוח זה כולל רק מידע אשר הינו, לדעת החברה, מידע מהותי, יחד עם זאת, בחלק מהמקרים, לשם שלמות התמונה, כללה החברה תיאור נרחב מהנדרש, הכולל גם מידע שאינו מהותי בהכרח. העדכונים להלן מובאים על פי סדר הסעיפים של פרק תיאור עסקי התאגיד בדוח התקופתי. יצוין כי למונחים שלהלן תהא המשמעות הנודעת להם בדוח התקופתי, אלא אם צוין במפורש אחרת.

.1 עדכון לסעיף 4 לפרק תיאור עסקי התאגיד הנכלל בדוח התקופתי

.1.1 חידוש התקשרות החברה בהסכמים בקשר עם מניות ביג מרכזי קניות בע"מ

בהמשך לאמור בדיווח מיידי של החברה מיום 28 בספטמבר 2023 בקשר עם התקשרויות החברה יחד עם תאגיד בנקאי )"הבנק "( בהסכם למכירת 700,000 מניות ביג מרכזי קניות בע"מ שבבעלותה וכן בעסקות מעוף )"הדיווח"(, ביום 25 בספטמבר 2025 התקשרה החברה עם הבנק בחידוש העסקות לתקופות מתחדשות של שלושה חודשים ובסה"כ עשרים וארבעה חודשים, ללא שינוי בתנאים המפורטים בדיווח, למעט השינויים שפורטו בדיווח החברה מיום 29 בספטמבר .2025 לפרטים נוספים ראה דיווח מיידי מיום 28 בספטמבר 2023 )אסמכתא 2023-01-110997( וכן דיווח מיידי מיום 29 בספטמבר 2025 )אסמכתא 2025-01-072828(.

.1.2 בהמשך לאמור בסעיף 4.5.2 לדוח התקופתי , בקשר ל חוות השרתים שהחברה פועלת להקמתן בנכסי הקבוצה לעדכון הסטטוס בדבר חוות השרתים שבהקמה, ראה עמ' 11 לדוח זה לעיל.
.2 לעדכון סעיף 8 לפרק תיאור עסקי התאגיד הנכלל בדוח התקופתי-

ראה פירוט בסעיף "הסביבה העסקית" שבדוח זה לעיל.

.3 להלן יובאו הנתונים לגבי הנכסים המשמשים כבטוחה למחזיקי אגרות החוב אשר הונפקו לציבור על ידי החברה:

.3.1 מרכז מסחרי, BIG עפולה

אה מספרי השוו		2025 שנה שוטפת		ס התאגיד בנכ ,100% חלק )נתונים לפי )50% –
31.12.2024	רבעון 1	רבעון 2	רבעון 3
94,400	96,200	97,200	98,600	לפי ש"ח( שווי הנכס )א
6,526	1,683	1,676	1,697	( ה )אלפי ש"ח NOI בתקופ
5,200	1,800	1,000	1,400	לפי ש"ח( בתקופה )א רווחי )שערוך
99	100	100	100	קופה )%( ה ממוצע בת שיעור תפוס
6.9	7.0	6.9	6.9	ה )%( שיעור תשוא
134	137	138	137	צעים למ"ר חודשיים ממו דמי שכירות )בש"ח(

.3.2 מרכז מסחרי, BIG מגה אור קרית גת

אה מספרי השוו		2025 שנה שוטפת		ס התאגיד בנכ ,100% חלק )נתונים לפי )50% –
31.12.2024	רבעון 1	רבעון 2	רבעון 3
235,280	241,740	250,040	249,230	לפי ש"ח( שווי הנכס )א
15,746	4,028	3,995	3,817	( ה )אלפי ש"ח NOI בתקופ
16,719	6,235	8,269	)868(	לפי ש"ח( בתקופה )א רווחי )שערוך
100	100	100	100	קופה )%( ה ממוצע בת שיעור תפוס
6.7	6.7	6.4	6.4	ה )%( שיעור תשוא
122	126	124	114	צעים למ"ר חודשיים ממו דמי שכירות )בש"ח(
-	261	-	-	צעים למ"ר חודשיים ממו דמי שכירות )בש"ח( תמו בתקופה בחוזים שנח

.3.3 מרכז מסחרי, BIG מגה אור טבריה

אה מספרי השוו		2025 שנה שוטפת		ס התאגיד בנכ ,100% חלק )נתונים לפי )50% –
31.12.2024	רבעון 1	רבעון 2	רבעון 3
220,720	219,920	225,360	226,660	לפי ש"ח( שווי הנכס )א
14,093	3,364	3,386	3,634	( ה )אלפי ש"ח NOI בתקופ
12,640	)828(	5,436	1,272	לפי ש"ח( בתקופה )א רווחי )שערוך
100	97	97	100	קופה )%( ה ממוצע בת שיעור תפוס
6.4	6.1	6.0	6.4	ה )%( שיעור תשוא
110	108	108	112	צעים למ"ר חודשיים ממו דמי שכירות )בש"ח(

.3.4 מרכז ניהול ניסקו, מודיעין

אה מספרי השוו				התאגיד ,100% חלק )נתונים לפי ( בנכס – 50%
31.12.2024	רבעון 1	רבעון 2	רבעון 3
133,950	134,330	136,000	137,850	לפי ש"ח( שווי הנכס )א
8,187	2,069	2,078	2,105	( ה )אלפי ש"ח NOI בתקופ
4,510	380	1,670	1,850	לפי ש"ח( בתקופה )א רווחי )שערוך
100	100	100	100	קופה )%( ה ממוצע בת שיעור תפוס
6.0	6.2	6.1	6.1	ה )%( שיעור תשוא
51	52	52	53	צעים חודשיים ממו דמי שכירות ( למ"ר )בש"ח

.3.5 מרכז מסחרי , מגה אור 1 REIT מודיעין

אה מספרי השוו		2025 שנה שוטפת		התאגיד ,100% חלק )נתונים לפי ( בנכס – 50%
31.12.2024	רבעון 1	רבעון 2	רבעון 3
190,800	192,800	195,200	198,300	לפי ש"ח( שווי הנכס )א
12,549	3,206	3,259	3,593	( ה )אלפי ש"ח NOI בתקופ
9,000	2,000	2,400	3,100	לפי ש"ח( בתקופה )א רווחי )שערוך
100	99	100	100	קופה )%( ה ממוצע בת שיעור תפוס
6.6	6.7	6.7	7.2	ה )%( שיעור תשוא
95	97	94	101	צעים חודשיים ממו דמי שכירות ( למ"ר )בש"ח
111	-	102	-	צעים חודשיים ממו דמי שכירות קופה שנחתמו בת למ"ר בחוזים )בש"ח(

.3.6 מרכז מסחרי, BIG מגה אור גליל עליון

אה מספרי השוו	2025 שנה שוטפת			התאגיד ,100% חלק )נתונים לפי ( בנכס – 50%
31.12.2024	רבעון 1	רבעון 2	רבעון 3
202,800	203,270	209,110	213,000	לפי ש"ח( שווי הנכס )א
5,471*	2,440	3,461	8,520**	( ה )אלפי ש"ח NOI בתקופ
)710(	443	5,775	3,843	לפי ש"ח( בתקופה )א רווחי )שערוך
98	97	97	97	קופה )%( ה ממוצע בת שיעור תפוס
2.7*	4.8*	6.6	16.0**	ה )%( שיעור תשוא
38*	68*	125	232**	צעים חודשיים ממו דמי שכירות ( למ"ר )בש"ח

^* בשנת ,2024 לאור מלחמת חרבות ברזל , הנכס נותר סגור ברובו במרבית תקופת הדוח, למעט עסקים חיוניים שפעלו במרכז זה. במהלך חודש דצמבר 2024 חזר המרכז לפעול כסדרו.

^** במהלך רבעון 3 לשנת 2025 התקבל מהמדינה פיצוי בסך כ - 6 מי ליון ש"ח בגין נזקי מלחמת חרבות ברזל.

.3.7 מרכז ניהול מגרש 61

אה מספרי השוו		2025 שנה שוטפת		ס התאגיד בנכ ,100% חלק )נתונים לפי )50% –
31.12.2024	רבעון 1	רבעון 2	רבעון 3
183,430	184,050	185,280	186,700	לפי ש"ח( שווי הנכס )א
12,276	3,240	3,212	3,281	( ה )אלפי ש"ח NOI בתקופ
9,901	620	1,230	1,420	לפי ש"ח( בתקופה )א רווחי )שערוך
100	100	100	100	קופה )%( ה ממוצע בת שיעור תפוס
6.7	7.1	6.9	7.0	ה )%( שיעור תשוא
50	52	51	52	צעים למ"ר חודשיים ממו דמי שכירות )בש"ח(

.3.8 מרכז ניהול מגרש 12א'

אה מספרי השוו		2025 שנה שוטפת		ס התאגיד בנכ ,100% חלק )נתונים לפי )50% –
31.12.2024	רבעון 1	רבעון 2	רבעון 3
165,800	166,400	168,500	170,800	לפי ש"ח( שווי הנכס )א
10,005	2,538	2,512	2,682	( ה )אלפי ש"ח NOI בתקופ
5,700	600	2,100	2,125	לפי ש"ח( בתקופה )א רווחי )שערוך
100	100	100	100	קופה )%( ה ממוצע בת שיעור תפוס
6.0	6.1	6.0	6.3	ה )%( שיעור תשוא
47	47	47	49	צעים למ"ר חודשיים ממו דמי שכירות )בש"ח(

.3.9 מגה אור איקאה לוגיסטיקה אשדוד

אה מספרי השוו	2025 שנה שוטפת			התאגיד ,100% חלק )נתונים לפי ( בנכס – 50%
31.12.2024	רבעון 1	רבעון 2	רבעון 3
94,800	94,400	94,100	94,220	לפי ש"ח( שווי הנכס )א
8,809	2,402	2,407	2,440	( ה )אלפי ש"ח NOI בתקופ
)1,200(	)800(	100	120	לפי ש"ח( בתקופה )א רווחי )שערוך
100	100	100	100	קופה )%( ה ממוצע בת שיעור תפוס
9.3	9.6	9.6	9.7	ה )%( שיעור תשוא
49	51	51	52	צעים למ"ר חודשיים ממו דמי שכירות )בש"ח(

<-- PDF CHUNK SEPARATOR -->

.3.10 מרכז מסחרי, BIG מגה אור פרדס חנה

אה מספרי השוו		2025 שנה שוטפת		ס התאגיד בנכ ,100% חלק )נתונים לפי )50% –
31.12.2024	רבעון 1	רבעון 2	רבעון 3
93,360	92,640	93,460	93,600	לפי ש"ח( שווי הנכס )א
8,607	2,186	2,356	2,244	( ה )אלפי ש"ח NOI בתקופ
737	)932(	812	136	לפי ש"ח( בתקופה )א רווחי )שערוך
100	100	100	100	קופה )%( ה ממוצע בת שיעור תפוס
9.2	9.3	10.0	9.6	ה )%( שיעור תשוא
99	100	105	100	צעים למ"ר חודשיים ממו דמי שכירות )בש"ח(
130	-	-	-	צעים למ"ר חודשיים ממו דמי שכירות )בש"ח( תמו בתקופה בחוזים שנח

.3.11 מרכז ניהול וישי , מודיעין

אה מספרי השוו		2025 שנה שוטפת		ס התאגיד בנכ ,100% חלק )נתונים לפי )50% –
31.12.2024	רבעון 1	רבעון 2	רבעון 3
104,920	105,270	106,540	107,980	לפי ש"ח( שווי הנכס )א
5,884	1,515	1,514	1,570	( ה )אלפי ש"ח NOI בתקופ
3,340	350	1,270	1,440	לפי ש"ח( בתקופה )א רווחי )שערוך
100	100	100	100	קופה )%( ה ממוצע בת שיעור תפוס
5.8	5.8	5.7	5.8	ה )%( שיעור תשוא
36	37	37	38	צעים למ"ר חודשיים ממו דמי שכירות )בש"ח(

.3.12 מרכז תעשיה בלהבים

ס – התאגיד בנכ ,100% חלק )נתונים לפי 50%(		2025 שנה שוטפת		אה מספרי השוו
	רבעון 3	רבעון 2	רבעון 1	31.12.2024
לפי ש"ח( שווי הנכס )א	232,600	229,400	226,600	226,100
( ה )אלפי ש"ח NOI בתקופ	3,548	3,503	3,487	13,702
לפי ש"ח( בתקופה )א רווחי )שערוך	3,200	2,800	500	7,200
קופה )%( ה ממוצע בת שיעור תפוס	100	100	100	100
ה )%( שיעור תשוא	6.1	6.1	6.2	6.0
צעים למ"ר חודשיים ממו דמי שכירות )בש"ח(	27	27	27	26

ן 2 אור מודיעי BIG מגה כז מסחרי, .3.13 מר
-------------------------------------------------------

אה מספרי השוו		2025 שנה שוטפת		ס – התאגיד בנכ ,100% חלק )נתונים לפי 50%(
31.12.2024	רבעון 1	רבעון 2	רבעון 3
74,500	75,500	77,300	78,300	לפי ש"ח( שווי הנכס )א
4,889	1,288	1,288	1,324	( ה )אלפי ש"ח NOI בתקופ
2,590	1,000	1,800	1,000	לפי ש"ח( בתקופה )א רווחי )שערוך
100	100	100	100	קופה )%( ה ממוצע בת שיעור תפוס
6.6	6.8	6.7	6.8	ה )%( שיעור תשוא
90	93	92	96	צעים למ"ר חודשיים ממו דמי שכירות )בש"ח(

.3.14 לפרטים בדבר שווי תזרים התשלומים אריאל ראה הערכת שווי מיום 4 באוגוסט 2025 אשר צורפה לדוח רבעון 2 לשנת .2025
.4 בהמשך לאמור בסעיף 30.2 לדוח התקופתי נכון ליום 30 בספטמבר 2025 לחברה קיימות אגרות חוב בסכום כולל של כ - 4,152,845 אלפי ש"ח וכן הלוואות בנקאיות )לרבות באמצעות חברות בנות, ערבויות ל הלוואות של חברות כלולות, ולרבות אשראי מנוצל מגופים בנקאיים( בסכום כולל של כ - 922,072 אלפי ש"ח הכוללות ) כל הסכם הלוואה על פי תנאיו( תניית הפרה צולבת מהותית )כהגדרת מונח זה בעמדת הרשות( בכפוף לתנאי סף כמותיים שנקבעו בהסכמים ו/או עילות אחרות שעניינן קיומם של אירועים המצביעים על הרעה נחזית בעסקי החברה ו/או ביכולתה לשרת חובותיה.
.5 בהמשך לאמור בדוח רבעון 2 לשנת 2025 של החברה בקשר לחתימה על מזכר הבנות מותנה למכירת פרויקט Probshtip שבמקדונ יה, במהלך תקופת הדוח פקע מזכר ההבנות כאמור.
.6 בהמשך לאמור בסעיף 24.2.1 לדוח התקופתי בקשר לפרויקטי ם בתחום האנרגיה המתחדשת אשר החברה מבצעת באמצעות חברת האנרגיה המשותפת :
.6.1 לגבי פרויקט Urleasca שברומניה בתקופת הדוח, חברת האנרגיה המשותפת השלימה את הקמת הפרויקט ונמצאת בהליך של בדיקות וחיבור הפרויקט לרשת.
.6.2 לגבי פרויקט Vacareni שברומניה – הפרויקט נמצא בשלבי הקמה ראשוניי ם וכן בשלבי סגירה פיננסית.
- .7 בהמשך לאמור בסעיף 24.2.2 לדוח התקופתי לגבי פעילות אגירת האנרגיה:

קבלת אישור ממשלה להסמכת שותפות מוחזקת על ידי החברה להכנת תוכנית לתחנת כוח קונבנציונלית, מוסקת בגז טבעי

ביום 15 ביולי 2025 נודע לחברה בדבר החלטת ממשלה המסמיכה את תחנת כוח שמשון שותפות מוגבל ת, תאגיד המוחזק ע"י החברה בשותפות עם קבוצת אשטרום בע"מ )באמצעות חברה בת בבעלותה המלאה( ומפעלי הר טוב שותפות מוגבלת )כאשר כל שותף מחזיק ב1/3- מן הזכויות בשותפות ( )" השותפות "( להכין תוכנית לתשתית לאומית לתחנת כוח קונבנציונלית, מוסקת בגז טבעי בהספק של לפחות MW 630 ולהגישה לועדה הארצית לתכנון ובניה של תשתיות לאומיות.

לפרטים נוספים ראה דיווח מיידי של החברה מיום 16 ביולי 2025 )אסמכתא: 2025-01-052613(, הנכלל בזאת על דרך ההפניה.

.8 בהמשך לאמור בסעיף 25.6 לדוח התקופתי )הקצאת אופציות לעובדים ולנושאי משרה בכירה בחברה(

ביום 4 באוגוסט 2025 אישר דירקטוריון החברה, בהמשך לאישור ועדת התגמול , הקצאה פרטית שאינה מהותית של 15,508 יחידות מניה חסומות ) RSU( )לא רשומות למסחר( לנושאי משרה )לרבות ל נושא משרה שהינו נותן שירותים( ולעובדים, אשר תבשלנה ל - 15,508 מניות רגילות של החברה, וזאת בהתאם לתנאים המפורטים בדוח הקצאה פרטית שפרסמה החברה. לפרטים נוספים ראה דיווח מיידי מיום 4 באוגוסט, 2025 )מס' אסמכתא 2025-01-057778(.

.9 דוח בדבר מצבת ההתחייבויות לפי מועדי פירעון של החברה ליום 30 בספטמבר 2025 יפורסם ע"י החברה בסמוך לפרסום דוח זה בטופס שסימונו ת- .126

נספח א' לפרק ב'

עדכון לפרק תיאור עסקי התאגיד של חברת השקעות דיסקונט בע"מ

נספח א' לפרק ב' )עדכון פרק תיאור עסקי התאגיד(

תיאור תמציתי של עדכון תיאור עסקי התאגיד של חברת השקעות דיסקונט בע"מ )"דסק"ש"( לרבעון השלישי של שנת 2025 שהסתיים ביום 30 בספטמבר 2025 1

העניינים המפורטים להלן הינם בנוסף להתפתחויות ולשינויים שאי רעו בששת החודשים הראשונים של שנת 2025 ואשר תוארו בדוח הכספי של דסק"ש ליום 30 ביוני .2025

המידע הכלול בתיאור תמציתי זה ניתן לשלמות התמונה הכוללת, אך אינו מלמד בהכרח כי המידע הינו מהותי מנקודת מבטה של דסק"ש.

.1 פעילות דסק"ש ותיאור התפתחות עסקיה

.1.1 מלחמת חרבות ברזל לפרטים בדבר השלכות המלחמה על פעילות דסק"ש, ראה באור .1ג לדוחות הכספיים של דסק"ש וסעיף 1.2 לדוח הדירקטוריון על מצב ענייני התאגיד ליום 30 בספטמבר 2025 של דסק"ש .
.1.2 בחודש ספטמבר 2025 התקשרה דסק"ש עם מוסד בנקאי לקבלת מסגרת אשראי בסך כולל של 100 מיליון ש"ח. נכון למועד פרסום הדוחות הכספיים של דסק"ש מסגרת האשראי לא נוצלה.

.2 תיאור עדכון עסקי דסק"ש לפי תחומי פעילות חברה לנכסים ולבנין בע"מ )"נכסים ובנין"(

הליכים משפטיים

לפרטים אודות תביעות התלויות ועומדות כנגד נכסים ובניין, ראה באור 7 לדוחות הכספיים של דסק"ש.

נכסים ובנין

בחודש נובמבר ,2025 לאחר תאריך הדוח על המצב הכספי, מכרה נכסים ובניין כ 7.6% מהונה המונפק והנפרע של חברת גב-ים לקרקעות בע"מ )"גב-ים"(, בתמורה בסך של 650 מיליון ש"ח. כתוצאה מהמכירה צפויה נכסים ובניין לרשום ברבעון הרביעי של שנת 2025 גידול בהון המיוחס לבעלים בסך של כ - 17 מיליון ש"ח, חלקה של נכסים ובנין כ - 12 מיליון ש"ח.
ביום 10 בנובמבר ,2025 לאחר תאריך הדוח על המצב הכספי, הכריז דירקטוריון נכסים ובניין על חלוקת דיבידנד בסך של 200 מיליון ש"ח, חלקה של דסק"ש הינו 141 מיליון ש"ח.
דיבידנד מגב-ים ביום 4 בנובמבר ,2025 הכריז דירקטוריון גב-ים על חלוקת דיבידנד בסך של 70 מיליון ש"ח. חלק נכסים ובניין בתשלום הדיבידנד האמור הינו 45 מיליון ש"ח.

.3 תיאור עסקי דסק"ש – פרטים נוספים

מימון

נכון ליום 30 בספטמבר 2025 ובסמוך למועד פרסום הדוחות הכספיים עמדה רמת המינוף של דסק"ש על כ - 25.6% ו- ,24.4% בהתאמה. רמת המינוף הממוצעת למועדים האמורים הינה כ - 27.2% ו- ,24.1% בהתאמה.

¹ האמור בנספח זה מתבסס על הדוח הרבעוני של דסק"ש ליום 30 בספטמבר 2025 כפי שפורסם ע"י דסק"ש ביום 10 בנובמבר ,2025 במערכת ההפצה של רשות ניירות ערך ובאתר האינטרנט של הבורסה לניירות ערך בע"מ.

נכון ליום 30 בספטמבר 2025 עמדו השווי הנכסי הנקי של דסק"ש והיחס בין החוב הפיננסי נטו לבין השווי הנכסי על סך של 1,420 מיליון ש"ח ו,27.2%- בהתאמה.
בהתאם לדוחות הכספיים המאוחדים של דסק"ש ליום 30 בספטמבר ,2025 לדסק"ש גירעון בהון החוזר בסך 1,255 מיליון ש"ח ובהון החוזר לתקופה של 12 חודשים )בנטרול נכסים והתחייבויות בעלי תקופת מחזור תפעולי העולה על שנה( בסך 1,383 מיליון ש"ח. בהתאם לדוחות הכספיים הנפרדים )"סולו"( של דסק"ש ליום 30 בספטמבר ,2025 לדסק"ש גירעון בהון החוזר בסך 132 מיליון ש"ח. לדסק"ש תזרים מזומנים חיובי מתמשך מפעילות שוטפת הן בדוחות הכספיים המאוחדים והן בדוחות הסולו. דסק"ש צירפה לדוחות הכספיים דוח תזרים מזומנים חזוי, ובו פירוט ההתחייבויות והמקורות הכספיים מהם צופה דסק"ש לפרוע אותן, בתקופה של שנתיים שיסתיימו ביום 30 בספטמבר .2027

לפרטים נוספים אודות מצבה הכספי של דסק"ש, תזרים המזומנים שלה ויכולתה לעמוד בהתחייבויותיה הקיימות והצפויות, ראה סעיף באור .1ב. לדוחות הכספיים של דסק"ש וסעיף 1.6.2 לדוח הדירקטוריון שלה.

מגה אור החזקות בע"מ

דוחות כספיים ביניים מאוחדים ליום 30 בספטמבר, 2025

בלתי מבוקרים

תוכן העניינים

	עמוד
ם מאוחדי ים ביניים חות כספי סקירת דו	2
הכספי ל המצב אוחדים ע דוחות מ	3-4
הכולל ל הרווח אוחדים ע דוחות מ	5-6
ם בהון ל השינויי אוחדים ע דוחות מ	7-11
המזומנים ל תזרימי אוחדים ע דוחות מ	12-14
חדים ניים מאו ספיים בי דוחות הכ באורים ל	15-26

קוסט פורר גבאי את קסירר דרך מנחם בגין 144א', תל-אביב 6492102

דוח סקירה של רואה החשבון המבקר לבעלי המניות של מגה אור החזקות בע"מ

מבוא

סקרנו את המידע הכספי המצורף של מגה אור החזקות בע"מ וחברות בנות )להלן- הקבוצה(, הכולל את הדוח התמציתי המאוחד על המצב הכספי ליום 30 בספטמבר, 2025 ואת הדוחות התמציתיים המאוחדים על הרווח הכולל, השינויים בהון ותזרימי המזומנים לתקופות של תשעה ושלושה חודשים שהסתיימו באותו תאריך. הדירקטוריון וההנהלה אחראים לעריכה ולהצגה של מידע כספי לתקופות ביניים אלה בהתאם לתקן חשבונאות בינלאומי 34 IAS -" דיווח כספי לתקופות ביניים", וכן הם אחראים לעריכת מידע כספי לתקופות ביניים אלה לפי פרק ד' של תקנות ניירות ערך )דוחות תקופתיים ומיידיים(, התש"ל.1970- אחריותנו היא להביע מסקנה על מידע כספי לתקופו ת ביניים אלה בהתבסס על סקירתנו.

לא סקרנו את המידע הכספי התמציתי לתקופות ביניים של חברות המוצגות על בסיס השווי המאזני, אשר ההשקעה בהן הסתכמה לסך של כ821,845- אלפי ש"ח ליום 30 בספטמבר, ,2025 ואשר חלקה של הקבוצה ברווחי החברות הנ"ל הסתכם לסך של כ55,364- וכ- 4,208 אלפי ש"ח לתקופות של תשעה ו שלושה חודשים שהסתיימו באותו תאריך, בהתאמה. המידע הכספי התמציתי לתקופות הביניים של אותן חברות נסקר על ידי רואי חשבון אחרים שדוחות הסקירה שלהם הומצאו לנו ומסקנתנו, ככל שהיא מתייחסת למידע הכספי בגין אותן חברות, מבוססת על דוחות הסקירה של רואי החשבון האחרים.

היקף הסקירה

ערכנו את סקירתנו בהתאם לתקן סקירה )ישראל( 2410 של לשכת רואי חשבון בישראל - "סקירה של מידע כספי לתקופות ביניים הנערכת על ידי רואה החשבון המבקר של הישות". סקירה של מידע כספי לתקופות ביניים מורכבת מבירורים, בעיקר עם אנשים האחראים לעניינים הכספיים והחשבונאיים, ומיישום נוהלי סקירה אנליטיים ואחרים. סקירה הינה מצומצמת בהיקפה במידה ניכרת מאשר ביקורת הנערכת בהתאם לתקני ביקורת מקובלים בישראל ולפיכך אינה מאפשרת לנו להשיג ביטחון שניוודע לכל העניינים המשמעותיים שהיו יכולים להיות מזוהים בביקורת. בהתאם לכך, אין אנו מחווים חוות דעת של ביקורת.

מסקנה

בהתבסס על סקירתנו ועל דוחות הסקירה של רואי חשבון אחרים, לא בא לתשומת ליבנו דבר הגורם לנו לסבור שהמידע הכספי הנ"ל אינו ערוך, מכל הבחינות המהותיות, בהתאם לתקן חשבונאות בינלאומי 34 IAS.

בנוסף לאמור בפסקה הקודמת, בהתבסס על סקירתנו ועל דוחות הסקירה של רואי חשבון אחרים, לא בא לתשומת ליבנו דבר הגורם לנו לסבור שהמידע הכספי הנ"ל אינו ממלא, מכל הבחינות המהותיות, אחר הוראות הגילוי לפי פרק ד' של תקנות ניירות ערך )דוחות תקופתיים ומיידיים(, התש"ל.1970-

תל-אביב, 18 בנובמבר, 2025

קוסט פורר גבאי את קסירר רואי חשבון

ליום
בדצמבר 31	בספטמבר	ליום 30
2024	2024	2025
מבוקר	קר	בלתי מבו
	ח אלפי ש"
			טפים נכסים שו
362,100	151,613	527,785	נים שווי מזומ מזומנים ו
			דרך שווי הוגן נמדדים ב למסחר ה מוחזקים ננסיים ה נכסים פי
159,358	131,805	84,959	הפסד רווח או
316,306	417,369	66,219	ות מן בנאמנ ועבד ומזו מזומן מש
10,069	15,056	12,591	שוכרים
56,539	91,434	69,806	בה תרות חו חייבים וי

904,372	807,277	761,360

635,272	489,106	635,545	למכירה מוחזקים נכסים ה

1,539,644	1,296,383	1,396,905
			שוטפים נכסים לא
1,623,972	1,692,328	1,759,202	המאזני טת השווי ת לפי שי המטופלו בחברות השקעות
19,548	19,548	37,773	ד ח או הפס ן דרך רוו בשווי הוג הנמדדות השקעות
138,550	138,323	124,845	ארוך בה לזמן תרות חו חייבים וי
4,336,277	4,118,419	4,994,190	שקעה נדל"ן לה
1,059,924	955,586	1,615,671	יתוח שקעה בפ נדל"ן לה
4,816	4,568	6,262	ע רכוש קבו
4,906	4,906	4,906	מוניטין

7,187,993	6,933,678	8,542,849

8,727,637	8,230,061	9,939,754

דוחות מאוחדים על המצב הכספי

ליום בדצמבר 31 בספטמבר ליום 30 2024 2024 2025 מבוקר קר בלתי מבו ח אלפי ש" ת ות שוטפו 455,441 474,662 682,228 ואחרים בנקאיים תאגידים 698,491 697,292 732,596 חוב ל אגרות וטפות ש 27,702 29,815 71,677 שירותים ם ולנותני ות לספקי 85,389 71,139 114,526 ת תרות זכו 3,138 3,138 3,138 למכירה מוחזקים נכסים ה גין מכירת	התחייבוי





	אשראי מ
	חלויות ש
	התחייבוי
	זכאים וי
	מקדמה ב

1,270,161 1,276,046 1,604,165
טפות ות לא שו	התחייבוי
377,657 195,962 420,008 ם ם בנקאיי מתאגידי	הלוואות
3,254,353 3,258,219 3,420,249	ב אגרות חו
4,402 4,351 24,858 משוכרים	פקדונות
430 430 430	נגזרים
354 847 - מן ארוך מראש לז	הכנסות
70,012 70,335 69,462 כירה ת ובגין ח ת פיננסי	התחייבו
1,030 1,441 1,698 עובדים הטבות ל ות בשל	התחייבוי
432,870 380,485 526,430	חים מסים נד

4,141,108 3,912,070 4,463,135
ברה מניות הח ס לבעלי	הון מיוח
366 366 366	הון מניות
737,474 737,474 737,474 מניות	פרמיה על
68 68 68 טה בעל שלי עסקה עם	קרן בגין
43,986 43,986 45,481 שליטה נן מקנות ויות שאי בעלי הזכ עסקה עם	קרן בגין
25,098 23,324 29,518 ות בוסס מני תשלום מ עסקאות	קרן בגין
25,037 28,214 10,515 פיים דוחות כס מתרגום הנובעות התאמות	קרן בגין
2,369,524 2,090,866 2,925,030	ח יתרת רוו
3,201,553 2,924,298 3,748,452

114,815 117,647 124,002 ת שליטה אינן מקנו	זכויות ש

3,316,368 3,041,945 3,872,454	סה"כ הון
8,727,637 8,230,061 9,939,754
אוחדים. ביניים מ הכספיים מהדוחות תי נפרד חלק בל ם מהווים המצורפי	הבאורים

			2025 בנובמבר, 18
חיים אונפלוס	אס צחי נחמי	ר עמית ברג	ים ות הכספי שור הדוח תאריך אי
ספים סמנכ"ל כ	משותף מנכ"ל	קטוריון יו"ר הדיר

דוחות מאוחדים על הרווח הכולל

	ל9-	חודשים ו ביום 30 שהסתיימ בספטמבר		חודשים ו ביום 30 שהסתיימ בספטמבר	לשנה ה ביום שהסתיימ בדצמבר 31
	2025	2024	2025	2024	2024
		בלתי מבו	קר		מבוקר
			אלפי ש"	ח
ל"ן וניהול נד מהשכרה הכנסות ן ימון נדל" וואות למ ממתן הל הכנסות	235,154	191,806	82,540	67,953	265,744
סד ח או הפ ן דרך רוו בשווי הוג הנמדדות ן ימון נדל" וואות למ ממתן הל הכנסות	3,268	6,849	1,326	2,968	7,709
ת המופחת ת העלות לפי שיט הנמדדות	-	3,668	-	364	3,668
להשקעה ול נדל"ן עלת וניה עלות הפ	12,728	12,430	4,908	4,421	16,980
מי רווח גול	225,694	189,893	78,958	66,864	260,141
ת המטופלו חי חברות וצה ברוו חלק הקב טו המאזני, נ ת השווי לפי שיט השקעה ל נדל"ן ל ווי הוגן ש עלייה בש	91,062	100,300	16,493	22,870	125,621
רים, נטו יתוח ואח שקעה בפ ונדל"ן לה	373,874	273,699	64,081	59,953	276,998
לליות הנהלה וכ הוצאות	34,193	28,218	12,870	11,210	37,148
טו אחרות, נ הוצאות( הכנסות )	59,173	)13,094(	53,716	35,932	)19,107(
ולי רווח תפע	715,610	522,580	200,378	174,409	606,505
מימון הכנסות	137,245	38,507	51,296	16,176	154,751
מימון הוצאות	)177,786(	)176,553(	)77,300(	)46,576(	)191,268(
שווי הוגן נמדדות ב שקעות ה שיערוך ה קניות( יג מרכזי והפסד )ב דרך רווח	152,066	50,174	33,612	67,022	196,340
ההכנסה מסים על רווח לפני	827,135	434,708	207,986	211,031	766,328
ההכנסה מסים על	130,959	47,136	22,583	23,627	99,396
רווח נקי	696,176	387,572	185,403	187,404	666,932
מיוחס ל: רווח נקי
ת החברה בעלי מניו	685,506	379,064	180,855	183,587	657,722
ת שליטה אינן מקנו זכויות ש	10,670	8,508	4,548	3,817	9,210
	696,176	387,572	185,403	187,404	666,932

סתיימה לשנה שה בדצמבר ביום 31	ו ביום שהסתיימ בספטמבר	חודשים ל3- 30	ו ביום שהסתיימ בספטמבר	חודשים ל9- 30
2024	2024	2025	2024	2025
מבוקר		קר	בלתי מבו
		ח אלפי ש"
666,932	187,404	185,403	387,572	696,176	רווח נקי אחר ל אחר )ל רווח כול המס(: השפעת
					ו או אשר סווג סכומים ח או תיד לרוו יסווגו בע הפסד:
					מתרגום הנובעות התאמות חברות פיים של דוחות כס טת ת לפי שי המטופלו
)6,985(	)12,075(	)3,309(	)3,808(	)14,522(	אזני השווי המ
)6,985(	)12,075(	)3,309(	)3,808(	)14,522(	כולל ח )הפסד( סה"כ רוו סווג סווג או י אחר אשר פסד ווח או ה בעתיד לר
)6,985(	)12,075(	)3,309(	)3,808(	)14,522(	כולל ח )הפסד( סה"כ רוו אחר
659,947	175,329	182,094	383,764	681,654	ח כולל סה"כ רוו
					יוחס ל: ח כולל מ סה"כ רוו
650,737	171,512	177,546	375,256	670,984	ת החברה בעלי מניו
					ת אינן מקנו זכויות ש
9,210	3,817	4,548	8,508	10,670	שליטה
659,947	175,329	182,094	383,764	681,654
					יוחס למניה המ רווח נקי ה יות החבר לבעלי מנ )בש"ח(
17.97	5.02	4.93	10.36	18.72	מניה בסיסי ל רווח נקי
17.96	5.02	4.92	10.35	18.60	מניה מדולל ל רווח נקי

					ה החבר	מניות לבעלי	מיוחס
הון סה"כ	זכויות שאינן מקנות שליטה	סה"כ	יתרת רווח	ין קרן בג ת עסקאו ם תשלו מבוסס מניות	ין קרן בג ות התאמ ת הנובעו ם מתרגו דוחות ם כספיי	ין קרן בג עם עסקה כויות בעלי ז שאינן מקנות שליטה	ין קרן בג עסקה ל עם בע שליטה	פרמיה ות על מני	הון מניות
				מבוקר	בלתי
				ש"ח	אלפי
3,316,368	114,815	3,201,553	2,369,524	25,098	25,037	43,986	68	737,474	366	ר( )מבוק , 2025 בינואר ליום 1 יתרה
696,176	10,670	685,506	685,506	-	-	-	-	-	-	קי רווח נ סה"כ המס(: שפעת אחר ה חר )ל ולל א רווח כ ת ם דוחו מתרגו בעות ות הנו התאמ ת י שיט לת לפ המטופ חברה ם של כספיי
( 14,522 )	-	( 14,522 )	-	-	( 14,522 )	-	-	-	-	י המאזנ השווי
681,654	10,670	670,984	685,506	-	( 14,522 )	-	-	-	-	ולל רווח כ סה"כ
1,495	-	1,495	-	-	-	1,495	-	-	-	בעלי ה עם מעסק בעות ות הנו התאמ לה רה כלו ה בחב שליט מקנות שאין זכויות
4,420	-	4,420	-	4,420	-	-	-	-	-	יות סס מנ ם מבו תשלו
( 130,000 )		( - 130,000	( ) 130,000 )	-	-	-	-	-	-	רה ת החב לי מניו ד לבע דיבידנ
)1,483(	)1,483(	-	-	-	-	-	-	-	-	נות ינן מק ות שא לי זכוי ד לבע דיבידנ שליטה
3,872,454	124,002	3,748,452	2,925,030	29,518	10,515	45,481	68	737,474	366	2025 מבר, בספט 30 ליום יתרה

					ה החבר	מניות לבעלי	מיוחס
הון סה"כ	זכויות שאינן מקנות שליטה	סה"כ	יתרת רווח	ין קרן בג ת עסקאו ם תשלו מבוסס מניות	ין קרן בג ות התאמ ת הנובעו ם מתרגו דוחות ם כספיי	ין קרן בג עם עסקה כויות בעלי ז שאינן מקנות שליטה	ין קרן בג עסקה ל עם בע שליטה	פרמיה ות על מני	הון מניות
				מבוקר	בלתי
				ש"ח	אלפי
2,762,817	110,562	2,652,255	1,811,802	16,981	32,022	53,542	68	737,474	366	ר( )מבוק , 2024 בינואר ליום 1 יתרה
387,572	8,508	379,064	379,064	-	-	-	-	-	-	קי רווח נ סה"כ המס(: שפעת אחר ה חר )ל ולל א רווח כ
)3,808(	-	)3,808(	-	-	)3,808(	-	-	-	-	יים ת כספ ם דוחו מתרגו בעות ות הנו התאמ שווי יטת ה לפי ש טופלת רה המ של חב י המאזנ
383,764	8,508	375,256	379,064	-	)3,808(	-	-	-	-	ולל רווח כ סה"כ
)9,556(	-	)9,556(	-	-	-	)9,556(	-	-	-	בעלי ה עם מעסק בעות ות הנו התאמ לה רה כלו ה בחב שליט מקנות שאין זכויות
6,343	-	6,343	-	6,343	-	-	-	-	-	יות סס מנ ם מבו תשלו
( 100,000 )		( - 100,000	( ) 100,000 )	-	-	-	-	-	-	רה ת החב לי מניו ד לבע דיבידנ נות ינן מק ות שא לי זכוי ד לבע דיבידנ
)1,423(	)1,423(	-	-	-	-	-	-	-	-	שליטה
3,041,945	117,647	2,924,298	2,090,866	23,324	28,214	43,986	68	737,474	366	2024 מבר, בספט 30 ליום יתרה

			מיוחס	מניות לבעלי	ה החבר















2025 מבר, בספט 30 ליום יתרה	366	737,474	68	45,481	10,515	29,518	2,925,030	3,748,452	124,002	3,872,454

דוחות מאוחדים על השינויים בהון

					ה החבר מניות
הון סה"כ	זכויות שאינן מקנות שליטה	סה"כ	יתרת רווח	ין קרן בג ת עסקאו ם תשלו מבוסס מניות	ין קרן בג ות התאמ ת הנובעו ם מתרגו דוחות ם כספיי	לבעלי ין קרן בג עם עסקה כויות בעלי ז שאינן מקנות שליטה	מיוחס ין קרן בג עסקה ל עם בע שליטה	פרמיה ות על מני	הון מניות
				מבוקר	בלתי
				ש"ח	אלפי
2,936,178	114,308	2,821,870	1,957,279	21,478	40,289	64,916	68	737,474	366	2024 ביולי, ליום 1 יתרה
187,404	3,817	183,587	183,587	-	-	-	-	-	-	קי רווח נ סה"כ
										המס(: שפעת אחר ה חר )ל ולל א רווח כ
										ל יים ש ת כספ ם דוחו מתרגו בעות ות הנו התאמ
( 12,075 )	-	( 12,075 )	-	-	( 12,075 )	-	-	-	-	אזני וי המ ת השו י שיט לת לפ המטופ חברה
175,329	3,817	171,512	183,587	-	( 12,075 )	-	-	-	-	ולל רווח כ סה"כ
										כויות בעלי ז ה עם מעסק בעות ות הנו התאמ
( 20,930 )	-	( 20,930 )	-	-	-	( 20,930 )	-	-	-	לה רה כלו ה בחב שליט מקנות שאין
1,846	-	1,846	-	1,846	-	-	-	-	-	יות סס מנ ם מבו תשלו
)478(	)478(	-	-	-	-	-	-	-	-	ליטה נות ש ינן מק ות שא לי זכוי ד לבע דיבידנ
3,041,945	117,647	2,924,298	2,090,866	23,324	28,214	43,986	68	737,474	366	2024 מבר, בספט 30 ליום יתרה

				ה
הון סה"כ	זכויות שאינן מקנות שליטה	סה"כ	יתרת רווח	ין קרן בג ת עסקאו ם תשלו מבוסס מניות	ין קרן בג ות התאמ ת הנובעו ם מתרגו דוחות ם כספיי	ין קרן בג עם עסקה כויות בעלי ז שאינן מקנות שליטה	ין קרן בג עסקה ל עם בע שליטה	פרמיה על מניות	הון מניות
					מבוקר
2,762,817	110,562	2,652,255	1,811,802	ש"ח 16,981	אלפי 32,022	53,542	68	737,474	366	, 2024 בינואר ליום 1 יתרה
666,932	9,210	657,722	657,722	-	-	-	-	-	-	קי רווח נ סה"כ המס(: שפעת אחר ה חר )ל ולל א רווח כ
)6,985(	-	)6,985(	-	-	)6,985(	-	-	-	-	ל יים ש ת כספ ם דוחו מתרגו בעות ות הנו התאמ כלולה חברה
659,947	9,210	650,737	657,722	-	)6,985(	-	-	-	-	ולל רווח כ סה"כ
)9,556(	-	)9,556(	-	-	-	)9,556(	-	-	-	כויות בעלי ז ה עם מעסק בעות ות הנו התאמ לה רה כלו ה בחב שליט מקנות שאינן
8,117	-	8,117	-	8,117	-	-	-	-	-	יות סס מנ ם מבו תשלו
( 100,000 )		( - 100,000	( ) 100,000 )	-	-	-	-	-	-	רה ת החב לי מניו ד לבע דיבידנ
)4,957(	)4,957(	-	-	-	-	-	-	-	-	ליטה נות ש ינן מק ות שא לי זכוי ד לבע דיבידנ
3,316,368	114,815	3,201,553	2,369,524	25,098	25,037	43,986	68	737,474	366	2024 ר, בדצמב 31 ליום יתרה

דוחות מאוחדים על תזרימי המזומנים

לשנה
שהסתיימה
ביום 31 בדצמבר	מו ם שהסתיי ספטמבר	ל3- חודשי ביום 30 ב	מו ביום ם שהסתיי ל9- חודשי בר 30 בספטמ
2024	2024	2025	2024 2025
מבוקר		ר	בלתי מבוק
		אלפי ש"ח

					ת לות שוטפ מנים מפעי תזרימי מזו
666,932	187,404	185,403	387,572	696,176	רווח נקי
					י מזומנים צגת תזרימ דרושות לה התאמות ה שוטפת: מפעילות

857	211	283	622	756	או הפסד: סעיפי רווח התאמות ל פחת
					"ן שקעה, נדל ל נדל"ן לה וי ההוגן ש עלייה בשו
)276,998(	)59,953(	)64,081(	)273,699(	)373,874(	ות, נטו חתות אחר פיתוח והפ להשקעה ב
118,546	59,781	58,168	121,215	124,465	ות חוב שערוך אגר
					נקאיים תאגידים ב חייבויות ל שערוך הת
8,418	5,471	2,237	8,618	7,681	לזמן ארוך ת אחרות והתחייבויו
)11,990(	)4,700(	)2,427(	)11,162(	)6,587(	וך נו לזמן אר ואות שנית שערוך הלו
					שווי נמדדים ב רות ערך ה ית( ערך ניי ירידת )עלי
)307,017(	)110,245(	)69,495(	)54,859(	)255,506(	סד ווח או הפ הוגן דרך ר
)412( -	)6( -	21 -	)1( -	667 -	נטו לעובדים, של הטבות חייבויות ב שינוי בהת ס פיננסי שיערוך נכ
8,117	1,846	1,120	6,343	4,420	מניות ום מבוסס עלות תשל
)8(	24	-	29	-	קבוע מוש רכוש הפסד ממי
					י טופלות לפ חברות המ צה ברווחי חלק הקבו
)125,621(	)22,870(	)16,493(	)100,300(	)91,062(	נטו וי המאזני, שיטת השו
					דת הפסד מירי וח מביטול דת ערך )רו הפסד מירי
13,158	)36,272(	)53,774(	13,158	)61,060(	ק"ש( כלולה )דס עה בחברה ערך( השק
-	-	-	-	-	נרגיה ג פעילות א רווח ממיזו
18,505	16,943	23,102	7,191	36,580	מון, נטו כנסות( מי הוצאות )ה
99,396	23,627	22,583	47,136	130,959	הכנסה מסים על ה
)455,049(	)126,143(	)98,756(	)235,709(	)482,561(
					ות: והתחייבוי עיפי נכסים שינויים בס
6,075	2,165	705	1,088	)2,522(	ם ה( בשוכרי ירידה )עליי
)15,314(	)39,637(	)924(	)40,622(	)8,482(	ת חובה בים ויתרו עלייה בחיי
)33(	)493(	271	)968(	)435(	זמן ארוך ת מראש ל ה( בהוצאו ירידה )עליי
217	72	69	274	20,456	רים ונות משוכ עליה בפקד
					י קים ולנותנ בויות לספ ה( בהתחיי עלייה )יריד
6,225	)949(	2,832	1,968	1,163	שירותים
)785(	2,101	)6,327(	682	)4,572(	ת ויתרות זכו ה( בזכאים עלייה )יריד
)3,615(	)36,741(	)3,374(	)37,578(	5,608
					ך התקופה קבלו במהל שולמו והת מזומנים ש
					עבור:
)89,502(	)33,853(	)43,557(	)76,024(	)100,983(	למה ריבית ששו
44,870	8,198	19,497	34,474	45,353	תקבלה ריבית שה
1,800	-	-	-	-	התקבל דיבידנד ש
)4,969(	)1,360(	)223(	)4,569(	)771(	למו מסים ששו
7,238	5,010	)1(	7,224	121	קבלו מסים שהת
)40,563(	)22,005(	)24,284(	)38,895(	)56,280(

167,705	2,515	58,989	75,390	162,943	שוטפת מפעילות טו שנבעו מזומנים נ

דוחות מאוחדים על תזרימי המזומנים

לשנה
שהסתיימה ביום 31 בדצמבר	מו ם שהסתיי ספטמבר	ל3- חודשי ביום 30 ב	מו ביום ם שהסתיי בר	ל9- חודשי 30 בספטמ
2024	2024	2025	2024 2025
מבוקר		ר	בלתי מבוק
		אלפי ש"ח
					ה לות השקע מנים מפעי תזרימי מזו
)2,268(	)767(	)800(	)1,770(	)2,220(	ש קבוע רכישת רכו
487	82	-	427	-	קבוע ימוש רכוש תמורה ממ
					להשקעה עה ונדל"ן דל"ן להשק השקעה בנ
)400,625(	)128,666(	)302,974(	)295,772(	)781,392(	בפיתוח
18,467	513	-	18,467	-	ונדל"ן להשקעה ימוש נדל"ן תמורה ממ פיתוח להשקעה ב
-	-	71,658	-	1,658	איים, נטו גידים בנק דונות בתא משיכת פק
-	-	-	-	)18,225(	חרות השקעות א ור רכישת תשלום עב
)66,851(	-	-	-	-	ונה חדה לראש חברה שאו השקעה ב
)250,405(	)341,884(	)27,483(	)351,468(	250,087	ד, נטו מן משועב שינוי במזו
					וי הוגן מדדים בשו ות ערך הנ מכירת נייר
232,336	48,189	188,191	153,897	329,632	ו ו הפסד, נט דרך רווח א
-	-	)735(	-	)968(	ות מתן הלווא
112,685	102,829	1,032	112,686	4,746	אות גביית הלוו מטופלות לחברות ה ( הלוואות גביית )מתן
63,292	60,197	)10,602(	76,479	7,445	זני השווי המא לפי שיטת
)1,826(	44	)695(	)1,258(	6	רים, נטו צדדים קשו

)294,708(	)259,463(	)82,408(	)288,312(	)209,231(	השקעה ו לפעילות טו ששימש מזומנים נ
					לות מימון מנים מפעי תזרימי מזו
)100,000(	)50,000(	)60,000(	)100,000(	)130,000(	חברה לי מניות ה שולם לבע דיבידנד ש
)4,957(	)478(	)496(	)1,423(	)1,483(	שאינן לי זכויות שולם לבע דיבידנד ש טה מקנות שלי
					הוצאות אחר ניכוי רות חוב )ל הנפקת אג
502,519	502,519	464,157	502,519	808,980	הנפקה(
					ידים ארוך מתאג אות לזמן קבלת הלוו
193,599	-	38,570	4,200	111,642	בנקאיים ידים ארוך מתאג אות לזמן פרעון הלוו
)14,609(	)2,918(	)1,874(	)11,392(	)77,242(	בנקאיים
)965(	)666(	)716(	)860(	)933(	חכירה ייבות בגין פרעון התח
)602,065(	)162,247(	)325,677(	)602,065(	)730,662(	ת חוב פרעון אגרו
					קאיים אגידים בנ מן קצר מת אשראי לז
)23,571(	)3,077(	)184,725(	34,404	)68,159(	טו ואחרים, נ
334,040	184,040	-	334,040	489,376	סחריים רות ערך מ הנפקת ניי
)300,000(	)150,000(	)189,546(	)300,000(	)189,546(	חריים ת ערך מס פדיון ניירו ששימשו מפעילות ) טו שנבעו מזומנים נ
)16,009(	317,173	)260,307(	)140,577(	211,973	מימון לפעילות(

)143,012(	60,225	)283,726(	)353,499(	165,685	ומנים ם ושווי מז ה( במזומני עליה )יריד
505,112	91,388	811,511	505,112	362,100	תחילת מזומנים ל נים ושווי יתרת מזומ התקופה
					סוף מזומנים ל נים ושווי יתרת מזומ
362,100	151,613	527,785	151,613	527,785	התקופה

דוחות מאוחדים על תזרימי המזומנים

לשנה שהסתיימה ביום 31 בדצמבר	ם ביום 30 בספטמבר	ל3- חודשי שהסתיימו	ם ביום 30	ל9- חודשי שהסתיימו בספטמבר
2024	2024	2025	2024	2025
מבוקר		ר	בלתי מבוק
		אלפי ש"ח
18,062	24,464	60,874	24,464	60,874	במזומן ותית שלא פעילות מה כוש פיתוח ובר להשקעה ב עה, נדל"ן דל"ן להשק השקעה בנ ראי קבוע באש	)א(
לשנה שהסתיימה ביום 31 בדצמבר	ם ביום 30 בספטמבר	ל3- חודשי שהסתיימו	ם ביום 30	ל9- חודשי שהסתיימו בספטמבר
2024	2024	2025	2024	2025
מבוקר		ר	בלתי מבוק
		אלפי ש"ח
					ה דו לראשונ דות שאוח רות מאוח רכישת חב	)ב(
					שה: ליום הרכי המאוחדת ל החברה חייבויות ש נכסים והת
)1,139(	-	-	-	-	הון חוזר
205,344	-	-	-	-	קעה נדל"ן להש
)34,425(	-	-	-	-	מן קצר הלוואה לז
)102,929(	-	-	-	-	שווי מאזני ופלת לפי חברה המט השקעה ב
)66,851(	-	-	-	-

באור :1 - כללי

א. מגה אור החזקות בע"מ )להלן "החברה"( הינה חברה תושבת ישראל. תמצית הדוחות הכספיים המאוחדים של הקבוצה ליום 30 בספטמבר ,2025 כוללים את אלה של החברה ושל החברות הבנות שלה, וכן את זכויות הקבוצה בחברות המטופלות לפי שיטת השווי המאזני ובישויות בשליטה משותפת. החברה עוסקת בעיקר בייזום, השבחת הקרקע, הקמה וניהול שטחי מסחר במרכזים מסחריים ומרכזי ניהול ולוגיסטיקה בישראל, בין השאר, החברה פועלת בתחום מימון השקעות נדל"ן, תחום האנרגיה בארץ ובחו"ל וכן בהקמה ותפעול של חוות שרתים. ניירות הערך של החברה רשומים למסחר בבורסה לניירות ערך בתל אביב.
ב. דוחות כספיים אלה נערכו במתכונת מתומצתת ליום 30 בספטמבר, 2025 ולתקופות של תשעה ושלושה חודשים שהסתיימו באותו תאריך )להלן - דוחות כספיים ביניים מאוחדים(. יש לעיין בדוחות אלה בהקשר לדוחות הכספיים השנתיים של החברה ליום 31 בדצמבר, 2024 ולשנה שהסתיימה באותו תאריך ולבאורים אשר נלוו אליהם )להלן - הדוחות הכספיים השנתיים המאוחדים(.

באור :2 - עיקרי המדיניות החשבונאית

מתכונת העריכה של הדוחות הכספיים ביניים מאוחדים

הדוחות הכספיים ביניים מאוחדים ערוכים בהתאם לתקן חשבונאות בינלאומי 34 דיווח כספי לתקופות ביניים, וכן בהתאם להוראות הגילוי לפי פרק ד' של תקנות ניירות ערך )דוחות תקופתיים ומיידיים(, התש"ל.1970-

המדיניות החשבונאית אשר יושמה בעריכת הדוחות הכספיים ביניים מאוחדים עקבית לזו שיושמה בעריכת הדוחות הכספיים השנתיים המאוחדים.

באור :3 - התחייבויות תלויות

לא קיים שינוי בהתחייבויות התלויות של החברה.

למידע נוסף בנוגע להתחייבויות תלויות ראה ביאור 21 ג' לדוחות הכספיים השנתיים המאוחדים.

באור :4 - אירועים מהותיים בתקופת הדיווח ולאחריה

א. נכון ליום 31 במרס, 2025 ביצעה החברה בחינת ירידת ערך של השקעתה בחברת דיסקונט השקעות בע"מ )להלן – דסק"ש(, חברה המטופלת לפי שיטת השווי המאזני וזאת לאור קיומן של ראיות אובייקטיביות המהוות סממן לירידת ערך בגין ההשקעה בדסק"ש. בהמשך לבדיקה שבוצעה בהסתמך על עבודת מעריך שווי חיצוני הוכרה ירידת ערך בסעיף הוצאות אחרות לתקופה של שלושה חודשים שהסתיימה ביום 31 במרס, 2025 בסך של כ29,189- אלפי ש"ח. לאור סממנים לביטול ירידת ערך ברבעון השני לשנת 2025 חושב סכום בר ההשבה של ההשקעה בדסק"ש בהתבסס על בדיקת שווי שנערכה באמצעות מעריך שווי חיצוני בלתי תלוי. בהתאם לאמור לעיל, נכלל בסעיף הכנסות אחרות רווח מביטול ירידת ערך לתקופה של שלושה חודשים שנסתיימה ביום 30 ביוני, 2025 בסך של כ- 36,475 אלפי ש"ח. לאור סממנים לביטול ירידת ערך ברבעון השלישי לשנת 2025 חושב סכום בר ההשבה של ההשקעה בדסק"ש בהתבסס על בדיקת שווי שנערכה באמצעות מעריך שווי חיצוני בלתי תלוי. בהתאם לאמור לעיל, נכלל בסעיף הכנסות אחרות רווח מביטול ירידת ערך לתקופה של שלושה חודשים שנסתיימה ביום 30 בספטמבר, 2025 בסך של כ- 53,774 אלפי ש"ח. שווי ההשקעה בדסק"ש הינו בסך של כ493- מיליון ש"ח.
ב. ביום 18 בפברואר, 2025 התקשרה החברה בהסכם עם צד ג' שאינו מהווה צד קשור לחברה ו/או לבעל השליטה )להלן - "המוכר"(, לרכישת מלוא זכויותיו של המוכר במקרקעין הידועים כחלקה 61 בגוש ,5845 בשטח רשום של כ- 50 אלפי מ"ר באזור קריית גת, עליהם בנויים מבני תעשיה, בתמורה לסך של כ- 180 מיליון ש"ח.

הסכם המכר כפוף להתקיימותם של תנאים מתלים כפי שפורטו בהסכם המכר. במקביל לחתימה על הסכם המכר, חתמו הצדדים על הסכם שכירות, לפיו ישכור המוכר את המקרקעין והמבנים לתקופה של עשר שנים החל ממעד התקיימות התנאים המתלים.

באור :4 - אירועים מהותיים בתקופת הדיווח ולאחריה )המשך(

במהלך תקופת הדוח התקיימו התנאים המתלים להסכם המכר והחברה שילמה למוכר סך של כ- 126 מיליון ש"ח מתוך התמורה כפי שנקבע בהסכם המכר. יתרת התמורה תשולם לפי אבני הדרך אשר מצוינות בהסכם המכר.

ג. ביום 27 בפברואר 2025 אישרה האסיפה הכללית של בעלי המניות של החברה, לאחר אישור ועדת התגמול והדירקטוריון, את התקשרות החברה בהסכם עם בעל השליטה בחברה לפיו מר צחי נחמיא ס, בעל השליטה בחברה, באמצעות חברת צחי נחמיאס החזקות בע"מ )להלן- "חברת הניהול"( יעניק לחברה שירותי ניהול כמנכ"ל משותף בחברה לתקופה של שלוש ) 3( שנים שתחילתה במועד אישור האסיפה, קרי: עד ליום 26 בפברואר 2028 )" הסכם הניהול החדש עם מר נחמיאס"(. יצוין כי במסגרת אישור ההתקשרות כאמור לעיל, אושר מחדש מתן כתב שיפוי ומתן כתב פטור מאחריות למר נחמיאס בהתאם לתנאים המקובלים בחברה וכפי שיהיו מעת לעת וכן אושר מחדש להכליל את מר נחמיאס בפוליסת ביטוח אחריות נושאי משרה בחברה בהתאם לתנאים ולנוסחים המקובלים בחברה וכפי שיהיו מעת לעת.

תמורת השירותים שבהסכם הניהול החדש עם מר נחמיאס, החברה תשלם לחברת הניהול דמי ניהול בסך של 156 אלפי ש"ח לחודש בצירוף מע"מ כדין )"דמי הניהול למר נחמיאס"(. דמי הניהול למר נחמיאס יהיו צמודים למדד המחירים לצרכן שפורסם ביום 15 במאי .2023 בנוסף לדמי הניהול למר נחמיאס, חברת הניהול תהא זכאית להחזר בגין הוצאות שהוצאו על ידה במסגרת מתן שירותי הניהול ע"י מר נחמיאס. גובה המענק השנתי למר נחמיאס כמנכ "ל משותף יחושב בהתאם למדיניות התגמול של החברה.

ד. ביום 27 בפברואר 2025 אישרה האסיפה הכללית של בעלי המניות של החברה, לאחר אישור ועדת התגמול והדירקטוריון, את התקשרות החברה בהסכם ניהול עם חברת הניהול, לפיו חברת הניהול תעניק לחברה שירותי ניהול באמצעות הגב' דרורי, במסגרתם הגב' דרורי תכהן כמנכ"לית משותפת וזאת לתקופה של שלוש )3( שנים שתחילתה במועד אישור האסיפה, קרי: עד ליום 26 בפברואר 2028 )"הסכם הניהול עם גב' דרורי"(. יצוין כי במסגרת אישור ההתקשרות כאמור לעיל, אושר מחדש מתן כתב שיפוי ומתן כתב פטור מאחריות לגב' דרורי, בהתאם לתנאים המקובלים בחברה וכפי שיהיו מעת לעת וכן אושר מחדש להכליל את גב' דרורי בפוליסת ביטוח אחריות נושאי משרה בחברה בהתאם לתנאים ולנוסחים המקובלים בחברה וכפי שיהיו מעת לעת.
תמורת השירותים שבהסכם הניהול עם גב' דרורי, החברה תשלם לחברת הניהול דמי ניהול בסך של 156 אלפי ש"ח לחודש בצירוף מע"מ כדין )"דמי הניהול לגב' דרורי"(. דמי הניהול לגב' דרורי יהיו צמודים למדד המחירים לצרכן שפורסם ביום 15 במאי .2023 בנוסף לדמי הניהול לגב' דרורי, חברת הניהול תהא זכאית להחזר בגין הוצאות שהוצאו על ידה במסגרת מתן שירותי הניהול ע"י הגב' דרורי. גובה המענק השנתי לגב' דרורי כמנכ"לית משותפת יחושב בהתאם למדיניות התגמול של החברה.
ה. ביום 4 במרס, ,2025 החליט דירקטוריון החברה על חלוקת דיבידנד בסך של 70,000 אלפי ש"ח )דיבידנד למניה בסך 1.91193 ש"ח(. המועד הקובע לזכאות הדיבידנד הינו 12 במרס, .2025 הדיבידנד שולם ביום 23 במרס, .2025
ו. ביום 13 במרס, ,2025 השלימה החברה הנפקה של אגרות חוב )סדרה יא'( של החברה לציבור, בהיקף של 236,837 אלפי ש"ח ע.נ. הנפקת אגרות החוב החדשות בוצעה בדרך של הרחבת סדרה לפי מחיר של 102.4 ש"ח לכל 100 ש"ח ע.נ. הריבית האפקטיבית נקבעה על 3.28% )ריבית נקובה 0.97%(. סך התמורה ברוטו שהתקבלה בחברה בגין הנפקת אגרות החוב החדשות הסתכמה לכ- 242,521 אלפי ש"ח )240,702 אלפי ש"ח בניכוי עלויות הנפקה(.
ז. ביום 13 במרס, ,2025 השלימה החברה הנפקה של אגרות חוב )סדרה יב'( של החברה לציבור, בהיקף של 100,000 אלפי ש"ח ע.נ. הנפקת אגרות החוב החדשות בוצעה בדרך של הרחבת סדרה לפי מחיר של 104.9 ש"ח לכל 100 ש"ח ע.נ. הריבית האפקטיבית נקבעה על 2.93% )ריבית נקובה 3.18%(. סך התמורה ברוטו שהתקבלה בחברה בגין הנפקת אגרות החוב החדשות הסתכמה לכ- 104,900 אלפי ש"ח )104,122 אלפי ש"ח בניכוי עלויות הנפקה(.
ח. ביום 25 במרס, ,2025 אישר דירקטוריון החברה מיזוג של חברת מגה אור להבים בע"מ )חברה בת אשר הוחזקה במלואה ע"י החברה( עם ולתוך החברה כחברה קולטת בהתאם להוראות הסכם המיזוג עליו חתמו הצדדים )להלן- "המיזוג"(.
- ביום 2 באפריל, 2025 הוגשה לרשם החברות הצעה למיזוג כפי שתואר לעיל. ביום 18 ביוני, ,2025 הושלם המיזוג.

באור :4 - אירועים מהותיים בתקופת הדיווח ולאחריה )המשך(

ט. ביום 28 באפריל, ,2025 השלימה החברה הנפקה פרטית של ניירות ערך מסחריים )סדרה 4( )לא סחירים( בדרך של הרחבת סדרה בסך של 80,000 אלפי ש"ח ע.נ. התמורה )ברוטו( שהתקבלה בחברה בגין הנפקת ניירות הערך המסחריים כאמור הינה כ- 83,426 אלפי ש"ח.
י. ביום 14 במאי, ,2025 התקשרה מגה די.סי בע"מ )חברה בת אשר מוחזקת במלואה ע"י החברה( )להלן- "מגה די.סי"( עם חברת בת של חברה בינלאומית הנסחרת בנאסד"ק בעלת פעילות גלובאלית בתחום הענן ותשתיות בינה מלאכותית, בהסכם למתן שירותי Center Data בהספק של MW8 IT אשר יסופקו במתקן במודיעין אשר נמצא בשלבי הקמה מתקדמים. בהתאם להסכם תספק מגה די.סי שירותים ללקוח למשך תקופה בת 5 שנים וללקוח אופציה להארכת תקופת השירות ב- 5 שנים נוספות. ההכנסות השנתיות בגין מתן השירותים בניכוי כלל עלויות התפעול עומדות על סך של כ35- מיליון ש"ח.
יא. ביום 12 ביוני, ,2025 השלימה החברה הנפקה של ניירות ערך מסחריים )סדרה 6(. היתרה הבלתי מסולקת של קרן הנע"מ תישא ריבית שנתית משתנה בשיעור של ריבית בנק ישראל בתוספת מרווח של 0.4% לשנה. הקרן והריבית בגין ניירות הערך המסחריים )סדרה 6( יפרעו יחדיו וישולמו בתאריך 12 ביוני, .2026 סך התמורה ברוטו שהתקבלה בחברה בגין ההנפקה הסתכמה לכ405,950- אלפי ש"ח.
יב. ביום 15 ביולי, 2025 נודע לחברה בדבר החלטת ממשלה המסמיכה את תחנת כוח שמשון שותפות מוגבלת, תאגיד המוחזק ע"י החברה בשותפות עם קבוצת אשטרום בע"מ )באמצעות חברה בת בבעלותה המלאה( ומפעלי הר טוב שותפות מוגבלת )כאשר כל שותף מחזיק ב1/3- מן הזכויות בשותפות( )"השותפות"( להכין תוכנית לתשתית לאומית לתחנת כוח קונבנציונלית, מוסקת בגז טבעי בהספק של לפחות 630 מגה ואט ולהגישה לועדה הארצית לתכנון ובניה של תשתיות לאומיות.
יג. ביום 15 ביולי, 2025 פרעה החברה ניירות ערך מסחריים )סדרה 5( בע.נ של 184,040 אלפי ש"ח.
יד. ביום 4 באוגוסט, ,2025 החליט דירקטוריון החברה על חלוקת דיבידנד בסך של 60,000 אלפי ש"ח )דיבידנד למניה בסך 1.637 ש"ח(. המועד הקובע לזכאות הדיבידנד הינו 13 לאוגוסט, .2025 הדיבידנד שולם ביום 25 באוגוסט, .2025
טו. ביום 4 באוגוסט, ,2025 אישר דירקטוריון החברה הקצאה פרטית של 15,508 יחידות מניה חסומות )RSU( )לא רשומות למסחר( לנושאי משרה )לרבות לנושא משרה שהינו נותן שירותים( ולעובדים. היחידות תבשלנה ל15,508 מניות רגילות של החברה כאשר יחידות המניה החסומות תהיינה ניתנות למימוש ב3- מנות: 1/3 מיחידות המניה החסומות יבשילו כעבר שנה ממועד ההענקה, 1/3 מיחידות המניה החסומות יבשילו כעבר שנתיים ממועד ההענקה ו- 1/3 מיחידות המניה החסומות יבשילו כעבר שלוש שנים ממועד ההענקה.
טז. ביום 2 בספטמבר, ,2025 השלימה החברה הנפקה של אגרות חוב )סדרה ט( של החברה לציבור, בהיקף של 426,617 אלפי ש"ח ע.נ. הנפקת אגרות החוב החדשות בוצעה בדרך של הרחבת סדרה לפי מחיר של 109.5 ש"ח לכל 100 ש"ח ע.נ. הריבית האפקטיבית נקבעה על 3.15% )ריבית נקובה 0.84%(. סך התמורה ברוטו שהתקבלה בחברה בגין הנפקת אגרות החוב החדשות הסתכמה לכ- 467,146 אלפי ש"ח )464,181 אלפי ש"ח בניכוי עלויות הנפקה(.
יז. בהמשך להתקשרות החברה מיום 28 בספטמבר 2023 עם תאגיד בנקאי )להלן: "הבנק "( בהסכם בו נמכרו לבנק 700,000 מניות ביג מרכזי קניות בע"מ )להלן: " ביג"( שבבעלותה וכן בעסקות מעו"ף, לאחר סיום ההתקשרות כאמור לעיל, התקשרה החברה ביום 25 בספטמבר 2025 עם הבנק בעסקה חדשה לתקופות מתחדשות של שלושה חודשים ובסה"כ עשרים וארבעה חודשים, ללא שינוי בתנאים המפורטים, למעט כמפורט להלן:
ביטול אופציות המעו"ף אשר היו כלולות בעסקה וההתייחסויות הרלוונטיות להן ובהתאם התקשרות החברה עם הבנק תהיה בעסקות בהתאם למנגנון אשר נקבע )עם התאמות לעניין סוגיית המעו"ף( בין הבנק ובין החברה מסוג Transactions Option Share settled-Cash –

באור :4 - אירועים מהותיים בתקופת הדיווח ולאחריה )המשך(

אופציות המבוססות על מחיר מנית ביג, במסגרתן תמכור החברה לבנק אופציות Put על כמות כוללת של 700,000 מניות ביג )להלן: "מניות ביג הרל וו נטיות"( והחברה תרכוש מהבנק אופציות Call על מניות ביג הרלוונטיות כך שישולמו בגין מימוש האופציות הפרשים כספיים בלבד ולא תועברנה מניות ביג. מסמכי העסקות בנגזרים כוללים הפניות להגדרות המקובלות לביצוע עסקות בנגזרים של ארגון ה -ISDA. העסקות בנגזרים כוללות תנאי של מימוש אוטומטי, כך שכל עוד לא הובאו העסקות בנגזרים לסיום מוקדם, הן תמומשנה בכל פעם במועד הסיום הרלוונטי, בלא צורך במתן הודעת מימוש.

העסקות הראשונות, יבוצעו ביום 29 בספטמבר ,2025 במחיר שהינו מחיר הסגירה של מניית ביג בבורסה לניירות ערך בתל אביב בע"מ ביום 28 בספטמבר 2025 , קרי מחיר של 656.2 ש"ח למניה.
העסקות הראשונות והעסקות הנוספות תהיינה לתקופות מתחדשות של שלושה חודשים אשר כפופות לעמידה בתנאי חידוש העסקות אשר קבועים בהסכם ובסה"כ עשרים וארבעה חודשים. השער של העסקות הנוספות יהיה מחיר הסגירה של מניית ביג בבורסה ביום המסחר האחרון לפני מועד סיום העסקות הנוספות הרלוונטיות.
הוספת אפשרות לחברה לסיים את העסקות בנגזרים באופן חלקי, ובמקרה כזה תהיה רשאית לסיים את אופציות ה- CALL ואת אופציות ה- PUT רק בגין כמות מניות ביג המהוות לפחות 10% מכמות מניות ביג ביחס אליהן בוצעה העסקות בנגזרים במועד ביצוע העסקה הראשונה.
יח. במהלך הרבעון השלישי לשנת ,2025 מימשה החברה 161,900 מניות של חברת "ביג מרכזי קניות" בתמורה לסך של כ- 105,218 אלפי ש"ח. לאחר תאריך הדוח מימשה החברה 352,240 מניות נוספות של "ביג מרכזי קניות בתמורה לסך של כ- 252,217 אלפי ש"ח.

באור :5 - מכשירים פיננסיים

שווי הוגן

להלן היתרות בספרים והשווי ההוגן של מכשירים פיננסיים אשר נמדדים לפי עלות מופחתת:

	בספטמבר 30	, 2025	בספטמבר 30	, 2024	2024 בדצמבר, 31
	יתרה *(	שווי הוגן	יתרה *(	שווי הוגן	יתרה *(	שווי הוגן
		מבוקר קר בלתי מבו
		ח אלפי ש"
ות ות פיננסי התחייבוי
בועה ) 1( בריבית ק הלוואות	131,207	129,948	134,951	135,443	132,981	123,793
ב )2( אגרות חו	4,161,977	4,041,220	3,959,707	3,775,156	3,969,410	3,814,248
סה"כ	4,293,184	4,171,168	4,094,658	3,910,599	4,102,391	3,938,041

*( יתרה בספרים כוללת ריבית לשלם בגין ההתחייבויות הפיננסיות.
)1( השווי ההוגן )רמה 3 במדרג שווי הוגן( מבוסס על היוון תזרים מזומנים בריבית ריאלית )הלוואות צמודות מדד( וריבית שקלית.
)2( אגרות חוב סדרות ו,ז,ח,ט,י,יא',יב' )צמודות מדד( השווי ההוגן מבוסס על מחירים מצוטטים בשוק פעיל לתאריך המאזן )רמה 1 במדרג השווי ההוגן(.

היתרה בדוחות הכספיים של מזומנים ושווי מזומנים, מזומן משועבד, שוכרים, חייבים ויתרות חובה, הלוואות לאחרים, חייבים לזמן ארוך, התחייבויות לספקים ולנותני שירותים, זכאים בגין רכישת קרקעות, זכאים ויתרות זכות, הלוואות מתאגידים בנקאיים בריבית משתנה, התחייבויות אחרות לזמן ארוך, פקדונות תואמת או קרובה לשווי ההוגן שלהם.

<-- PDF CHUNK SEPARATOR -->

באור 6: - דוחות כספיים של חברות בשליטה משותפת המטופלות לפי שיטת השווי המאזני

מידע תמציתי מתוך הדוח על המצב הכספי, דוח רווח או הפסד והדוח על הרווח הכולל של חברת השקעות דיסקונט בע"מ (להלן – דסק"ש):

31 בדצמבר		30 בספטמבר
2024	2024		2025
מבוקר		בלתי מבוקר
	פי ש"ח	אל
4,525,000	5,945	,000	1,754,000		נכסים שוטפים
1,387,000		,000	1,488,000		מתוכם: מזומנים ושווי מזומנים
19,304,000			0,716,000		נכסים לא שוטפים
5,151,000	5,495	,000	5,009,000		התחייבויות שוטפות
12,360,000	13,122	,000 12	2,697,000		התחייבויות לא שוטפות
1,828,000	1,816	,000	1,876,000		סה"כ הון המיוחס לבעלים של דסק"ש
29.9%	ó 2	9.9%	29.9%		שיעור ההחזקה בדסק"ש
546,572	542	,984	560,924		סך ההשקעה בדסק"ש
266,239	266	,239	266,239		התאמות אחרות
(395,223	) (395	,223)	(334,163)		הפרשה לירידת ערך
417,588	414	,000	493,000		סך ההשקעה בדסק"ש
לשנה שהסתיימה ביום	ם שהסתיימו		ז שהסתיימו	,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,

31 בדצמבר	מפטמבר	ביום 30 ב	ספטמבר	ביום 30 ב
31 בדצמבר 2024		ביום 30 ב	ספטמבר 2024
31 בדצמבר	מפטמבר	ביום 30 ב 2025 בוקר	ספטמבר	ביום 30 ב
31 בדצמבר 2024	מפטמבר	ביום 30 ב	ספטמבר 2024	ביום 30 ב
31 בדצמבר 2024	מפטמבר	ביום 30 ב 2025 בוקר	ספטמבר 2024	ביום 30 ב	הכנסות
31 בדצמבר 2024 מבוקר	בספטמבר 2024	ביום 30 ב 2025 בוקר אלפי ש"ח	כספטמבר 2024 בלתי מ	ביום 30 ב 2025	הכנסות רווח נקי
31 בדצמבר 2024 מבוקר 1,552,000	בספטמבר 2024 289,000	ביום 30 ב 2025 בוקר אלפי ש"ח 330,000	בספטמבר 2024 בלתי מ בלתי מ 1,279,000	ביום 30 בי 2025 1,295,000
31 בדצמבר 2024 מבוקר 1,552,000 355,000	2024 2024 289,000 (85,000)	ביום 30 ב 2025 בוקר אלפי ש"ח 330,000 40,000	בספטמבר 2024 בלתי מ בלתי מ 1,279,000 265,000	ביום 30 בים 2025 2025 1,295,000 424,000	רווח נקי רווח נקי (הפסד) מיוחס לבעלים של דסק"ש
31 בדצמבר 2024 מבוקר 1,552,000 355,000	2024 2024 289,000 (85,000) (109,000)	ביום 30 ב 2025 בוקר אלפי ש"ח 330,000 40,000	בספטמבר 2024 בלתי מ 1,279,000 265,000 7,000	ביום 30 בי 2025 1,295,000 424,000 93,000	רווח נקי רווח נקי (הפסד) מיוחס לבעלים של
31 בדצמבר 2024 מבוקר 1,552,000 355,000	2024 2024 289,000 (85,000)	ביום 30 ב 2025 בוקר אלפי ש"ח 330,000 40,000	בספטמבר 2024 בלתי מ בלתי מ 1,279,000 265,000	ביום 30 בים 2025 2025 1,295,000 424,000	רווח נקי רווח נקי (הפסד) מיוחס לבעלים של דסק"ש
31 בדצמבר 2024 מבוקר 1,552,000 355,000	2024 2024 289,000 (85,000) (109,000)	ביום 30 ב 2025 בוקר אלפי ש"ח 330,000 40,000	בספטמבר 2024 בלתי מ 1,279,000 265,000 7,000	ביום 30 בי 2025 1,295,000 424,000 93,000	רווח נקי רווח נקי (הפסד) מיוחס לבעלים של דסק"ש
31 בדצמבר 2024 מבוקר 1,552,000 355,000 31,000 29.9%	2024 289,000 (85,000) (109,000) 29.9%	ביום 30 ב 2025 בוקר אלפי ש"ח 330,000 40,000 (16,000)	בספטמבר 2024 בלתי מ 1,279,000 265,000 7,000	ביום 30 בים 2025 2025 1,295,000 424,000 93,000	רווח נקי רווח נקי (הפסד) מיוחס לבעלים של דסק"ש שיעור ההחזקה בדסק"ש
1,552,000 355,000 31,000 29.9%	289,000 (85,000) (109,000) 29.9% (32,591)	ביום 30 ב 2025 בוקר אלפי ש"ח 330,000 40,000 (16,000)	בספטמבר 2024 בלתי מ 1,279,000 265,000 7,000 29.9%	ביום 30 בים 2025 2025 1,295,000 424,000 93,000	רווח נקי רווח נקי (הפסד) מיוחס לבעלים של דסק"ש שיעור ההחזקה בדסק"ש חלק החברה ברווח (הפסד) דסק"ש
31 בדצמבר 2024 מבוקר 1,552,000 355,000 31,000 29.9% 9,269 27,210	289,000 (85,000) (109,000) 29.9% (32,591) 27,209	ביום 30 ב ביום 30 ב 2025 בוקר אלפי ש"ח 330,000 40,000 (16,000) 29.9%	בספטמבר בלתי מ בלתי מ 1,279,000 265,000 7,000 29.9% 2,093 27,209	1,295,000 424,000 93,000 29.9%	רווח נקי רווח נקי (הפסד) מיוחס לבעלים של דסק"ש שיעור ההחזקה בדסק"ש חלק החברה ברווח (הפסד) דסק"ש התאמות אחרות סה"כ חלק החברה ברווח דסק"ש
1,552,000 1,552,000 355,000 31,000 29.9% 9,269 27,210 36,479	289,000 (85,000) (109,000) 29.9% (32,591) 27,209 (5,382)	ביום 30 ב ביום 30 ב בוקר אלפי ש"ח 330,000 40,000 (16,000) 29.9% (4,784)	בספטמבר בלתי מ בלתי מ 1,279,000 265,000 7,000 29.9% 2,093 27,209 29,302	1,295,000 424,000 93,000 29.9% 27,807	רווח נקי רווח נקי (הפסד) מיוחס לבעלים של דסק"ש שיעור ההחזקה בדסק"ש חלק החברה ברווח (הפסד) דסק"ש התאמות אחרות סה"כ חלק החברה ברווח דסק"ש רווח מביטול ירידת ערך (הפסד מירידת
31 בדצמבר 2024 מבוקר 1,552,000 355,000 31,000 29.9% 9,269 27,210	289,000 (85,000) (109,000) 29.9% (32,591) 27,209	ביום 30 ב ביום 30 ב 2025 בוקר אלפי ש"ח 330,000 40,000 (16,000) 29.9%	בספטמבר בלתי מ בלתי מ 1,279,000 265,000 7,000 29.9% 2,093 27,209	1,295,000 424,000 93,000 29.9%	רווח נקי רווח נקי (הפסד) מיוחס לבעלים של דסק"ש שיעור ההחזקה בדסק"ש חלק החברה ברווח (הפסד) דסק"ש התאמות אחרות סה"כ חלק החברה ברווח דסק"ש
1,552,000 1,552,000 355,000 31,000 29.9% 9,269 27,210 36,479	289,000 (85,000) (109,000) 29.9% (32,591) 27,209 (5,382)	ביום 30 ב ביום 30 ב בוקר אלפי ש"ח 330,000 40,000 (16,000) 29.9% (4,784)	בספטמבר בלתי מ בלתי מ 1,279,000 265,000 7,000 29.9% 2,093 27,209 29,302	1,295,000 424,000 93,000 29.9% 27,807	רווח נקי רווח נקי (הפסד) מיוחס לבעלים של דסק"ש שיעור ההחזקה בדסק"ש חלק החברה ברווח (הפסד) דסק"ש התאמות אחרות סה"כ חלק החברה ברווח דסק"ש רווח מביטול ירידת ערך (הפסד מירידת

באור :7 - עליית ערך נדל"ן להשקעה ונדל"ן להשקעה בהקמה, נטו

לשנה ה שהסתיימ ביום 31 בדצמבר	ו שהסתיימ בספטמבר	חודשים ל3- ביום 30	ו שהסתיימ בספטמבר	חודשים ל9- ביום 30
2024	2024	2025	2024	2025
מבוקר		קר	בלתי מבו
		ח אלפי ש"
276,998	59,953	64,081	273,699	373,874	נדל"ן השקעה ו ך נדל"ן ל עליית ער טו בהקמה, נ להשקעה ל"ן ת ערך נד רה בעליי חלק החב קמה - שקעה בה ונדל"ן לה להשקעה ה ברווחי ק הקבוצ סגרת חל מופיע במ ת השווי לפי שיט מטופלות חברות ה
65,737	16,564	14,808	41,015	45,304	המאזני
342,735	76,517	78,889	314,714	419,178

באור :8 - התניות פיננסיות

ליום 30 בספטמבר, 2025 החברה עומדת בהתחייבויותיה בהתאם לשטר הנאמנות ולתנאי דוח הצעת מדף מיום 6 ביולי, .2016

ליום 30 בספטמבר, 2025 החברה עומדת בהתחייבויותיה בהתאם לשטר הנאמנות ולתנאי דוח הצעת מדף מיום 17 באוגוסט, .2017

ליום 30 בספטמבר, 2025 החברה עומדת בהתחייבויותיה בהתאם לשטר הנאמנות ולתנאי דוח הצעת מדף מיום 12 ביוני, .2018

ליום 30 בספטמבר, 2025 החברה עומדת בהתחייבויותיה בהתאם לשטר הנאמנות ולתנאי דוח הצעת מדף מיום 20 בפברואר, .2020

ליום 30 בספטמבר, 2025 החברה עומדת בהתחייבויותיה בהתאם לשטר הנאמנות ולתנאי דוח הצעת מדף מיום 8 ביולי, .2021

ליום 30 בספטמבר, 2025 החברה עומדת בהתחייבויותיה בהתאם לשטר הנאמנות ולתנאי דוח הצעת מדף מיום 10 בספטמבר, .2024

באור :9 - מגזרי פעילות

א. כללי

מגזרי הפעילות נקבעו בהתבסס על המידע הנבחן על ידי מקבל ההחלטות התפעוליות הראשי )CODM )לצורכי קבלת החלטות לגבי הקצאת משאבים והערכת ביצועים.

עד לתום הרבעון השלישי לשנת ,2024 דיווחה החברה על שלושה מגזרי פעילות: נדל"ן מניב, מימון השקעות בנדל"ן, והשקעה בדסק"ש.

במהלך הרבעון האחרון לשנת ,2024 ביצעה החברה בחינה מחודשת של המגזרים ברי הדיווח בדוחותיה הכספיים ונמצא כי מגזר מימון ההשקעות בנדל"ן אינו עומד בקריטריונים הנדרשים להצגה כמגזר נפרד. לפיכך, מגזר זה אינו מוצג כמגזר נפרד ומסווג תחת מגזר "אחר".

בהתאם, מגזרי הפעילות של החברה הינם:

.1 נדל"ן מניב הקמה וניהול שטחי מסחר במרכזים מסחריים ומרכזי ניהול ולוגיסטיקה בישראל.
.2 השקעה בדסק"ש כולל את פעילות החברה באחזקותיה בחברת דסק"ש.

מקבל ההחלטות התפעוליות הראשי בוחן את נכסי המגזר שלא כוללים מסים נדחים, הלוואות לחברות כלולות, שטרי הון ונגזרים פיננסיים מאחר שנכסים אלה מנוהלים על בסיס קבוצתי. ביצועי דסק"ש מוערכים על ידי מקבל ההחלטות התפעוליות הראשי בהתבסס על הרווח הנקי של המגזר עפ"י אחוזי ההחזקה בפועל, בעוד שמגזר הנדל"ן המניב נבחן על בסיס הרווח או הפסד גולמי.

החברה עוקבת אחרי ביצועיה בהתאם לדוחות כספים מאוחדים הערוכים בהתאם לתקני חשבונאות בינלאומיים חשבונאיים Standards Accounting IFRS. הכנסות המגזר והרווח המגזרי בבאור זה כוללים את ההכנסות של החברות הכלולות והעסקאות המשותפות ואת הרווח הגולמי, בהתאמה, על פי שיעור ההחזקה של החברה בחברות כלולות ובעסקאות משותפות אלה וזאת בהקשר למגזר נדל"ן להשקעה. חלק החברה בהכנסות והרווח הגולמי של החברות הכלולות והעסקאות המשותפות כאמור מבוטל במסגרת טור "ההתאמות", וזאת על מנת להתאים את נתוני המגזרים לדוחות הכספיים של החברה.

ב. דיווח בדבר מגזרי פעילות

סה"כ	התאמות	אחר	השקעה בדסק"ש	ב נדל"ן מני
		ח אלפי ש"
					ם ה חודשי של תשע לתקופה , בספטמבר 30 ה ביום שהסתיימ וקר( )בלתי מב 2025
238,422	)65,532(	3,268	-	300,686	המגזר הכנסות
253,501	)63,242(	3,268	27,807	285,668	רי רווח מגז
63,255					חי חברות וצה ברוו חלק הקב ת השווי לפי שיט מטופלות טו המאזני, נ ל נדל"ן ווי הוגן ש עלייה בש
					שקעה ונדל"ן לה להשקעה
373,874	)45,304(	)671(		419,849	טו אחרות, נ הפחתות בפיתוח ו
)34,193(					לליות הנהלה וכ הוצאות
59,173	)1,887(		61,060	-	טו אחרות, נ הוצאות( הכנסות )
715,610					ולי רווח תפע
137,245					מימון הכנסות
)177,786(					מימון הוצאות
					נמדדות שקעות ה שיערוך ה סד ח או הפ ן דרך רוו בשווי הוג
152,066					י קניות( )ביג מרכז
827,135					ההכנסה מסים על רווח לפני

סה"כ	התאמות	אחר	השקעה בדסק"ש	נדל"ן מניב
		ח אלפי ש"
202,323	)60,975(	10,517	-	252,781	ם ה חודשי של תשע לתקופה , 2024 בספטמבר 30 ה ביום שהסתיימ וקר( )בלתי מב המגזר הכנסות

219,195	)58,710(	10,517	29,302	238,086	רי רווח מגז
70,998					מטופלות חי חברות וצה ברוו חלק הקב טו המאזני, נ ת השווי לפי שיט
					השקעה ל נדל"ן ל ווי הוגן ש עלייה בש
					חתות יתוח והפ שקעה בפ ונדל"ן לה
273,699	)41,016(	)4,906(	-	319,621	טו אחרות, נ
)28,218(					לליות הנהלה וכ הוצאות
)13,094(	64		)13,158(		טו אחרות, נ הוצאות
522,580					ולי רווח תפע
38,507					מימון הכנסות
)176,553(					מימון הוצאות
50,174					שווי הוגן נמדדות ב שקעות ה שיערוך ה י קניות( )ביג מרכז או הפסד דרך רווח
434,708					ההכנסה מסים על רווח לפני

סה"כ	התאמות	אחר	השקעה בדסק"ש	נדל"ן מניב
		ח אלפי ש"
					ם ה חודשי של שלוש לתקופה
					, 2025 בספטמבר 30 ה ביום שהסתיימ וקר( )בלתי מב
83,866	)22,427(	1,326	-	104,967	המגזר הכנסות
74,174	)21,838(	1,326	)4,784(	99,470	רי רווח מגז
21,277					מטופלות חי חברות וצה ברוו חלק הקב טו המאזני, נ ת השווי לפי שיט
					השקעה ל נדל"ן ל ווי הוגן ש עלייה בש חתות יתוח והפ שקעה בפ ונדל"ן לה
64,081	)14,808(	-	-	78,889	טו אחרות, נ
)12,870(					לליות הנהלה וכ הוצאות
53,716	)58(		53,774		טו אחרות, נ הוצאות( הכנסות )
200,378					ולי רווח תפע
51,296					מימון הכנסות
)77,300(					מימון הוצאות
33,612					שווי הוגן נמדדות ב שקעות ה שיערוך ה י קניות( )ביג מרכז או הפסד דרך רווח

207,986					ההכנסה מסים על רווח לפני

סה"כ	התאמות	אחר ח אלפי ש"	השקעה בדסק"ש	נדל"ן מניב
					ם ה חודשי של שלוש לתקופה , 2024 בספטמבר 30 ה ביום שהסתיימ
71,285	)20,467(	3,332	-	88,420	וקר( )בלתי מב המגזר הכנסות
61,482	)19,822(	3,332	)5,382(	83,354	רי רווח מגז
28,252					מטופלות חי חברות וצה ברוו חלק הקב טו המאזני, נ ת השווי לפי שיט השקעה ל נדל"ן ל ווי הוגן ש עלייה בש
					חתות יתוח והפ שקעה בפ ונדל"ן לה
59,953	)16,565(	)2,029(		78,547	טו אחרות, נ
)11,210( 35,932	)340(		36,272		לליות הנהלה וכ הוצאות טו אחרות, נ הוצאות
174,409					ולי רווח תפע
16,176					מימון הכנסות
)46,576(					מימון הוצאות
67,022					שווי הוגן נמדדות ב שקעות ה שיערוך ה י קניות( )ביג מרכז או הפסד דרך רווח

סה"כ	התאמות	אחר ח אלפי ש"	השקעה בדסק"ש	נדל"ן מניב
					2024	בדצמבר, ביום 31 סתיימה לשנה שה
						)מבוקר(
277,121	)80,061(	11,377	-	345,805		המגזר הכנסות
296,619	)77,243(	11,377	36,478	326,007		רי רווח מגז
89,143					לפי	מטופלות חי חברות וצה ברוו חלק הקב י, נטו ווי המאזנ שיטת הש
						השקעה ל נדל"ן ל ווי הוגן ש עלייה בש חתות יתוח והפ שקעה בפ ונדל"ן לה
276,998	)65,737(	)2,964(	-	345,699		טו אחרות, נ
)37,148(						לליות הנהלה וכ הוצאות
)19,107(	)5,949(	-	)13,158(			טו אחרות, נ הוצאות
606,505						ולי רווח תפע
154,751						מימון הכנסות
)191,268(						מימון הוצאות
196,340					דרך	שווי הוגן נמדדות ב שקעות ה שיערוך ה ניות( ג מרכזי ק הפסד )בי רווח או
766,328						ההכנסה מסים על רווח לפני
						ף מידע נוס	ג.
				השקעה
סה"כ	התאמות		אחר	בדסק"ש	ב נדל"ן מני
		ח	אלפי ש"
						, 2025 בספטמבר ליום 30
						ר( )לא מבוק
6,615,361	( 1,980,131	)	84,473	493,000	8,018,019	זר נכסי המג
3,324,393						לא הוקצו נכסים ש למגזרים
9,939,754						חד ים במאו סה"כ נכס

			השקעה		נדל"ן
סה"כ	התאמות	אחר	בדסק"ש		מניב
		ח אלפי ש"
						א , 2024 )ל בספטמבר ליום 30 מבוקר(
5,573,095

	( 1,439,965	) 84,991	414,000		6,514,069	זר נכסי המג
2,656,966 8,230,061						למגזרים לא הוקצו נכסים ש חד ים במאו סה"כ נכס

סה"כ	התאמות ח	אחר אלפי ש"	השקעה בדסק"ש	נדל"ן מניב
					)מבוקר( 2024 בדצמבר, ליום 31
5,397,701	( 1,858,407 )	86,844	418,588	6,751,676	זר נכסי המג
3,329,936					למגזרים לא הוקצו נכסים ש
8,727,637					חד ים במאו סה"כ נכס

מגה אור החזקות בע"מ

נתונים כספיים מתוך הדוחות הכספיים ביניים המאוחדים המיוחסים לחברה

ליום 30 בספטמבר, 2025

בלתי מבוקרים

	עמוד
38ד' תקנה לפי מיוחד דוח	2-3
לחברה ם המיוחסי הכספי המצב על ם המאוחדי הדוחות מתוך כספיים נתונים	4-5
לחברה ם המיוחסי הכולל הרווח על ם המאוחדי הדוחות מתוך כספיים נתונים	6
לחברה ם המיוחסי המזומנים תזרימי על ם המאוחדי הדוחות מתוך כספיים נתונים	7-9
נוסף מידע	10

דרך מנחם בגין 144א', תל-אביב 6492102

דוח מיוחד לסקירת המידע הכספי הביניים הנפרד לפי תקנה 38ד' לתקנות ניירות ערך )דוחות תקופתיים ומיידיים(, התש"ל - 1970

מבוא

סקרנו את המידע הכספי הביניים הנפרד המובא לפי תקנה 38ד' לתקנות ניירות ערך )דוחות תקופתיים ומיידיים(, התש"ל1970- של מגה אור החזקות בע"מ )להלן - החברה( ליום 30 בספטמבר, 2025 ולתקופות של תשעה ושלושה חודשים שהסתיימו באותו תאריך. המידע הכספי הביניים הנפרד הינו באחריות הדירקטוריון וההנהלה של החברה. אחריותנו היא להביע מסקנה על המידע הכספי הביניים הנפרד לתקופות ביניים זו בהתבסס על סקירתנו.

לא סקרנו את המידע הכספי הביניים הנפרד מתוך הדוחות הכספיים של חברות מוחזקות אשר הנכסים בניכוי ההתחייבויות המיוחסים להן, נטו הסתכמו לסך של כ- 821,845 אלפי ש"ח ליום 30 בספטמבר, 2025 ואשר חלקה של החברה ברווחי החברות הנ"ל הסתכם לסך של כ- 55,364 וכ- 4,208 אלפי ש"ח לתקופות של תשעה ושלושה חודשים שהסתיימו באותו תאריך, בהתאמה. הדוחות הכספיים של אותן חברות נסקרו על ידי רואי חשבון אחרים שדוחותיהם הומצאו לנו ומסקנתנו, ככל שהיא מתייחסת לדוחות הכספיים בגין אותן חברות מבוססת על דוחות הסקירה של רואי החשבון האחרים.

היקף הסקירה

ערכנו את סקירתנו בהתאם לתקן סקירה )ישראל( 2410 של לשכת רואי חשבון בישראל - "סקירה של מידע כספי לתקופות ביניים הנערכת על ידי רואה החשבון המבקר של הישות". סקירה של מידע כספי נפרד לתקופות ביניים מורכבת מבירורים, בעיקר עם אנשים האחראים לעניינים הכספיים והחשבונאיים, ומיישום נוהלי סקירה אנליטיים ואחרים. סקירה הינה מצומצמת בהיקפה במידה ניכרת מאשר ביקורת הנערכת בהתאם לתקני ביקורת מקובלים בישראל ולפיכך אינה מאפשרת לנו להשיג ביטחון שניוודע לכל העניינים המשמעותיים שהיו יכולים להיות מזוהים בביקורת. בהתאם לכך, אין אנו מחווים חוות דעת של ביקורת.

מסקנה

בהתבסס על סקירתנו ועל דוחות הסקירה של רואי חשבון אחרים, לא בא לתשומת ליבנו דבר הגורם לנו לסבור שהמידע הכספי הביניים הנפרד הנ"ל אינו ערוך, מכל הבחינות המהותיות, בהתאם להוראות תקנה 38ד' לתקנות ניירות ערך )דוחות תקופתיים ומיידיים(, התש"ל.1970-

קוסט פורר גבאי את קסירר רואי חשבון

תל-אביב, 18 בנובמבר, 2025

דוח מיוחד לפי תקנה 38ד'

נתונים כספיים ומידע כספי מתוך הדוחות הכספיים ביניים המאוחדים

המיוחסים לחברה

להלן נתונים כספיים ומידע כספי נפרד המיוחסים לחברה מתוך הדוחות הכספיים ביניים המאוחדים של הקבוצה ליום 30 בספטמבר, 2025 המפורסמים במסגרת הדוחות התקופתיים )להלן - דוחות מאוחדים(, המוצגים בהתאם לתקנה 38ד' לתקנות ניירות ערך )דוחות תקופתיים ומיידיים(, התש"ל.1970-

נתונים כספיים מתוך הדוחות המאוחדים על המצב הכספי המיוחסים לחברה

קר
ח אלפי ש"
		טפים נכסים שו
147,319	383,187	נים שווי מזומ מזומנים ו
		דרך שווי הוגן נמדדים ב למסחר ה מוחזקים ננסיים ה נכסים פי
		הפסד רווח או
417,369	66,219	מנות ועבד בנא מזומן מש
10,495	10,168	שוכרים
90,037	58,043	בה תרות חו חייבים וי
797,025	602,576
483,606	630,045	למכירה מוחזקים נכסים ה
1,280,631	1,232,621
		שוטפים נכסים לא
2,768,993	3,507,203	נטו מוחזקות, לחברות מיוחסים ייבויות ה יכוי התח נכסים בנ
19,548	19,548	ד ח או הפס ן דרך רוו בשווי הוג הנמדדות השקעות
		ארוך בה לזמן תרות חו חייבים וי
		ין חכירה מראש בג הוצאות
		יתוח שקעה בפ נדל"ן לה
		שקעה נדל"ן לה
		ע רכוש קבו
		מוניטין
6,529,521	8,170,356
7,810,152	9,402,977
	2024 131,805 101,795 28,284 741,343 2,861,766 2,886 4,906	בספטמבר ליום 30 2025 בלתי מבו 84,959 88,945 28,048 1,186,925 3,330,384 4,397 4,906

נתונים כספיים מתוך הדוחות המאוחדים על המצב הכספי המיוחסים לחברה

ליום
בדצמבר 31	בספטמבר	ליום 30
2024	2024	2025
מבוקר	קר	בלתי מבו
	ח אלפי ש"
			ת ות שוטפו התחייבוי
447,584	464,816	673,025	יים דים בנקא ת מתאגי ל הלוואו וטפות ש חלויות ש אשראי ו
698,491	697,292	732,596	חוב ל אגרות וטפות ש חלויות ש
24,353	24,535	13,670	שירותים ם ולנותני ות לספקי התחייבוי
74,107	58,870	114,604	ת תרות זכו זכאים וי
1,244,535	1,245,513	1,533,895
			טפות ות לא שו התחייבוי
249,648	65,906	294,290	ם ם בנקאיי מתאגידיי הלוואות
3,254,353	3,258,219	3,420,249	ב אגרות חו
354	847	-	מראש הכנסות
3,506	3,435	3,600	משוכרים פקדונות
38,899	39,223	38,951	כירה ת ובגין ח ת פיננסי התחייבו
430	430	430	נגזרים
318,027	271,038	361,557	חים מסים נד
893	1,243	1,553	עובדים הטבות ל ות בשל התחייבוי
3,866,110	3,640,341	4,120,630
			ה של החבר י המניות חס לבעל הון המיו
366	366	366	הון מניות
737,474	737,474	737,474	מניות פרמיה על
94,189	95,592	85,582	ן קרנות הו
2,369,524	2,090,866	2,925,030	ח יתרת רוו
3,201,553	2,924,298	3,748,452
8,312,198	7,810,152	9,402,977

			2025 בנובמבר, 18
חיים אונפלוס	אס צחי נחמי	ר עמית ברג	ים ות הכספי שור הדוח תאריך אי
ספים סמנכ"ל כ	מנכ"ל	קטוריון יו"ר הדיר

נתונים כספיים מתוך הדוחות המאוחדים על הרווח הכולל המיוחסים לחברה

לשנה ה שהסתיימ
ביום 31 בדצמבר	ו שהסתיימ בספטמבר	חודשים ל3- ו שהסתיימ ביום 30 בספטמבר		חודשים ל9- ביום 30
2024	2024	2025	2024	2025
מבוקר		קר	בלתי מבו
		ח אלפי ש"
192,082 7,709	46,890 2,968	58,002 1,326	142,569 6,849	165,613 3,268	הול שכרה וני רותים, ה ממתן שי הכנסות שקעה נדל"ן לה ן ימון נדל" וואות למ ממתן הל הכנסות סד ח או הפ ן דרך רוו בשווי הוג הנמדדות
3,668	364	-	3,668	-	ן ימון נדל" וואות למ ממתן הל הכנסות ת המופחת ת העלות לפי שיט הנמדדות
14,050	3,598	3,670	10,265	10,023	להשקעה ול נדל"ן עלת וניה עלות הפ
189,409	46,624	55,658	142,821	158,858	מי רווח גול
146,755 240,091	44,803 39,357	34,126 45,883	157,379 195,637	133,616 296,347	נדל"ן השקעה ו ך נדל"ן ל עליית ער בהקמה להשקעה נטו מוחזקות, י חברות רה ברווח חלק החב
34,364	9,490	9,593	25,680	29,056	לליות הנהלה וכ הוצאות
)15,634(	35,905	53,662	)13,121(	59,208	טו אחרות, נ הוצאות( הכנסות )
526,257	157,199	179,736	457,036	618,973	ולי רווח תפע
192,518	77,406	62,576	130,370	167,850	מימון הכנסות
)194,903(	)96,829(	)79,028(	)243,015(	)179,248(	מימון הוצאות
196,340	67,022	33,612	50,174	152,066	שווי הוגן נמדדות ב שקעות ה שיערוך ה י קניות( )ביג מרכז או הפסד דרך רווח
720,212	204,798	196,896	394,565	759,641	ההכנסה מסים על רווח לפני
)62,490(	)21,211(	)16,041(	)15,501(	)74,135(	ההכנסה מסים על
657,722	183,587	180,855	379,064	685,506	חברה המיוחס ל רווח נקי
					ת חר השפע אחר )לא סד( כולל רווח )הפ המס(:
					וח עתיד לרו ו יסווגו ב שסווגו א סכומים או הפסד:
)6,985(	)12,075(	)3,309(	)3,808(	)14,522(	דוחות מתרגום הנובעות התאמות כלולה של חברה כספיים
)6,985(	)12,075(	)3,309(	)3,808(	)14,522(	וג ר אשר סו כולל אח ח )הפסד( סה"כ רוו פסד ווח או ה בעתיד לר או יסווג
)6,985(	)12,075(	)3,309(	)3,808(	)14,522(	ר כולל אח ח )הפסד( סה"כ רוו
650,737	171,512	177,546	375,256	670,984	ת עלי המניו מיוחס לב ח כולל ה סה"כ רוו ה של החבר

נתונים כספיים מתוך הדוחות המאוחדים על תזרימי המזומנים המיוחסים לחברה

לשנה
ה שהסתיימ
ביום 31	מו ם שהסתיי	ל- 3 חודשי	מו ם שהסתיי	ל- 9 חודשי
בדצמבר	ספטמבר	ביום 30 ב	ספטמבר	ביום 30 ב
2024	2024	2025	2024	2025
מבוקר		קר	בלתי מבו
		אלפי ש"ח
					חברה טפת של ה עילות שו ומנים מפ תזרימי מז

657,722	183,587	180,855	379,064	685,506	ברה מיוחס לח רווח נקי ה
					ות נים מפעיל רימי מזומ להצגת תז הדרושות התאמות ל החברה: שוטפת ש
					רה: ד של החב וח או הפס לסעיפי רו התאמות
810	202	263	594	712	פחת
					ל"ן שקעה, נד ל נדל"ן לה וי ההוגן ש עלייה בשו
)146,755(	)44,803(	)34,126(	)157,379(	)133,616(	חרות, נטו פחתות א בפיתוח וה להשקעה
118,546	59,781	58,168	121,215	124,465	רות חוב שערוך אג
)8(	23	-	28	-	בוע ש רכוש ק ח( ממימו הפסד )רוו
					סחר חזקים למ נסים המו נכסים פינ עליית ערך
)307,017(	)110,245(	)69,495(	)54,859(	)255,506(	או הפסד דרך רווח בשווי הוגן הנמדדים
					תחייבויות נקאיים וה תאגידים ב חייבויות ל שערוך הת
-	-	-	-	-	מן ארוך אחרות לז
)22,576(	)5,164(	)2,989(	)19,917(	)7,295(	וך ה לזמן אר בות לגביי שערוך חו

)359(	)9(	19	)9(	660	לעובדים של הטבות חייבויות ב שינוי בהת
8,117	1,846	1,120	6,343	4,420	מניות ום מבוסס עלות תשל
)240,091(	)39,357(	)45,883(	)195,637(	)296,347(	ו חזקות, נט חברות מו ה ברווחי חלק החבר
					רידת ערך( ל הפסד מי ווח מביטו דת ערך )ר הפסד מירי
13,158	)36,272(	)53,774(	13,158	)61,060(	ש( לה )דסק" חברה כלו השקעה ב
)16,496(	15,898	35,924	23,502	32,231	ימון, נטו הכנסות( מ הוצאות )
62,490	21,211	16,041	15,501	74,135	הכנסה מסים על
)530,181(	)136,889(	)94,732(	)247,460(	)517,201(
					החברה: בויות של ים והתחיי סעיפי נכס שינויים ב
4,047	2,490	920	2,097	)1,622(	ים יה( בשוכר ירידה )עלי
9,545	)34,898(	3,331	)19,393(	9,870	חובה ם ויתרות יה( בחייבי ירידה )עלי
)1,475(	)34(	)743(	)1,176(	)42(	ורים, נטו צדדים קש
)304(	)765(	271	)1,239(	)435(	לזמן ארוך ות מראש יה( בהוצא ירידה )עלי

210	)26(	50	196	94	ם, נטו ות משוכרי עון( פקדונ קבלת )פר
					תני פקים ולנו ייבויות לס דה( בהתח עלייה )ירי
7,994	)1,227(	1,915	3,491	)618(	שירותים
)2,269(	)5,850(	)44,614(	)2,070(	)41,395(	ת זכות אים ויתרו ירידה בזכ
1,377	667	579	1,418	1,187	גין חכירה תחייבות ב עלייה בה
19,125	)39,617(	)38,341(	)16,676(	)33,055(

					ופה עבור: מהלך התק התקבלו ב ששולמו ו מזומנים
)2,420(	)121(	)18(	)2,408(	)9(	למו מסים ששו
6,578	4,210	-	6,577	16	תקבלו מסים שה
2,546	-	4,129	1,445	4,129	התקבל דיבידנד ש
)83,405(	)32,636(	)54,793(	)71,265(	)109,752(	ולמה ריבית שש
83,170	5,584	18,031	20,377	64,087	תקבלה ריבית שה
6,469	)22,963(	)32,651(	)45,274(	)41,529(
					פעילות( ששימשו ל מפעילות ) טו שנבעו מזומנים נ
153,135	)15,882(	15,131	69,654	93,721	ל החברה שוטפת ש

נתונים כספיים מתוך הדוחות המאוחדים על תזרימי המזומנים המיוחסים לחברה

לשנה ה שהסתיימ ביום 31 בדצמבר	מו ם שהסתיי ספטמבר	ל- 3 חודשי ביום 30 ב	ם ל- 9 חודשי ביום 30 שהסתיימו בספטמבר
2024	2024	2025	2024	2025
מבוקר		קר	בלתי מבו
		אלפי ש"ח
					חברה קעה של ה עילות הש ומנים מפ תזרימי מז
)2,268(	)767(	)696(	)1,785(	)1,957(	וש קבוע רכישת רכ
487	82	-	427	-	ש קבוע ימוש רכו תמורה ממ
17,954	-	-	17,954	-	בפיתוח ן להשקעה ימוש נדל" תמורה ממ
)282,521(	)100,530(	)222,739(	)176,865(	)579,786(	בפיתוח ן להשקעה קעה ונדל" דל"ן להש השקעה בנ
)250,406(	)341,885(	)27,483(	)351,469(	250,087	ד, נטו מן משועב שינוי במזו
-	-	71,658	-	1,658	קאיים אגידים בנ דונות בת הפקדת פק
232,336	48,189	188,191	153,897	329,632	ך ווי הוגן דר מדדים בש ת ערך הנ ישת( ניירו מכירת )רכ פסד, נטו רווח או ה
110,265	104,127	10,396	109,890	3,100	חרים, נטו וואות לא שינוי בהל
)83,649(	-	)113,277(	-	113,277(	אזני ) השווי המ פי שיטת טופלות ל חברות המ השקעה ב
-	-	-	-	4	ת ת מוחזקו מיזוג חברו
)237,091(	-	-	)159,861(	)270,724(	ת ת מוחזקו ות לחברו מתן הלווא
124,203	95,474	101,462	123,058	140,583	ת ות מוחזקו אות מחבר גביית הלוו
)370,690(	)195,310(	7,512	)284,754(	)240,680(	פעילות( ששימשו ל מפעילות ) טו שנבעו מזומנים נ ל החברה השקעה ש
					רה ון של החב עילות מימ ומנים מפ תזרימי מז
)100,000(	)50,000(	)60,000(	)100,000(	)130,000(	החברה לי מניות שולם לבע דיבידנד ש
502,519	502,473	464,157	502,473	808,980	הנפקה( י הוצאות לאחר ניכו רות חוב ) הנפקת אג
)602,065(	)162,247(	)325,677(	)602,065(	)730,662(	ות חוב פרעון אגר
200,307	)5,078(	)184,990(	32,470	)69,268(	חרים, נטו נקאיים וא תאגידים ב מן קצר מ אשראי לז
334,040	184,040	-	334,040	489,376	סחריים רות ערך מ הנפקת ניי
)300,000(	)150,000(	)189,546(	)300,000(	)189,546(	חריים ת ערך מס פדיון ניירו
)400(	)101(	)114(	)295(	)331(	ן חכירה חייבות בגי פרעון הת
-	-	38,570	-	111,642	מן ארוך אחרות לז חייבויות ואות והת קבלת הלו
)4,625(	)1,157(	-	)3,469(	)71,625(	מן ארוך אחרות לז חייבויות ואות והת פרעון הלו
29,776	317,904	)257,550(	)136,846(	218,660	פעילות( ששימשו ל מפעילות ) טו שנבעו מזומנים נ החברה מימון של
)187,779(	106,712	)234,907(	)351,946(	71,701	י מזומנים מנים ושוו שינוי במזו
499,265	40,607	618,094	499,265	311,486	תקופה לתחילת ה י מזומנים מנים ושוו יתרת מזו
311,486	147,319	383,187	147,319	383,187	ופה לסוף התק י מזומנים מנים ושוו יתרת מזו

נתונים כספיים מתוך הדוחות המאוחדים על תזרימי המזומנים המיוחסים לחברה

לשנה ה שהסתיימ ביום 31 בדצמבר	מו ביום ם שהסתיי ל- 3 חודשי בר 30 בספטמ		מו ביום ם שהסתיי ל- 9 חודשי בר 30 בספטמ
2024	2024	2025	2024	2025
מבוקר	קר בלתי מבו
אלפי ש"ח
					א במזומן הותית של פעילות מ
15,615	20,302	5,549	20,302	5,549	בחברה ן קעה, נדל" דל"ן להש השקעה בנ ע רכוש קבו בפיתוח וב להשקעה באשראי

.1 כללי

מידע כספי נפרד זה ערוך במתכונת מתומצתת ליום 30 בספטמבר, 2025 ולתקופות של תשעה ושלושה חודשים ש הסתיימו באותו תאריך, בהתאם להוראות תקנה 38ד' לתקנות ניירות ערך )דוחות תקופתיים ומיידיים(, התש"ל.1970- יש לעיין במידע כספי נפרד זה בהקשר למידע הכספי הנפרד על הדוחות הכספיים השנתיים של החברה ליום 31 בדצמבר, 2024 ולשנה שהסתיימה באותו תאריך ולמידע הנוסף אשר נלווה אליהם.

.2 עיקרי המדיניות החשבונאית

מתכונת העריכה של הדוחות הכספיים ביניים

המדיניות החשבונאית אשר יושמה בעריכת מידע כספי נפרד זה עקבית לזו שיושמה בעריכת המידע הכספי הנפרד ליום 31 בדצמבר, ,2024 למעט האמור בבאור 2א לדוחות המאוחדים.

.3 אירועים מהותיים בתקופת הדיווח ולאחריה

מידע בדבר אירועים מהותיים פורט בדוחות המאוחדים בבאור 4 .

הגילוי בתאגיד.

דוח רבעוני בדבר אפקטיביות הבקרה הפנימית על הדיווח הכספי ועל הגילוי לפי תקנה 38ג)א( לתקנות ניירות ערך )דוחות

תקופתיים ומיידיים(, תש"ל -

:1970

לעניין זה, חברי ההנהלה הם:

.1 צחי נחמיאס, מנכ"ל משותף.
.2 חיים אונפלוס, סמנכ"ל כספים.

בקרה פנימית על הדיווח הכספי ועל הגילוי כוללת בקרות ונהלים הקיימים בתאגיד אשר תוכננו בידי המנהל הכללי ונושא המשרה הבכיר ביותר בתחום הכספים או תחת פיקוחם או בידי מי שמבצע בפועל את התפקידים האמורים, בפיקוח דירקטוריון התאגיד ואשר נועדו לספק ביטחון סביר בהתייחס למהימנות הדיווח הכספי ולהכנת הדוחות בהתאם להוראות הדין, ולהבטיח כי מידע שהתאגיד נדרש לגלות בדוחות שהוא מפרסם על פי הוראות הדין נאסף, מעובד, מסוכם ומדווח במועד ובמתכונת הקבועים בדין. הבקרה הפנימית כוללת, בין השאר, בקרות ונהלים שתוכננו להבטיח כי מידע שהתאגיד נדרש לגלותו כאמור, נצבר ומועבר להנהלת התאגיד, לרבות למנהל הכללי ולנושא המשרה הבכיר ביותר בתחום הכספים או למי שמבצע בפועל את התפקידים האמורים, וזאת כדי לאפשר קבלת החלטות במועד המתאים, בהתייחס לדרישות הגילוי. בשל המגבלות המבניות שלה, בקרה פנימית על הדיווח הכספי ועל הגילוי אינה מיועדת לספק ביטחון מוחלט שהצגה מוטעית או השמטת מידע בדוחות תימנע או תתגלה.

ההנהלה, בפיקוח הדירקטוריון של מגה אור החזקות בע"מ )להלן: "התאגיד"(, אחראית לקביעתה והתקיימותה של בקרה פנימית נאותה על הדיווח הכספי ועל

בדוח הרבעוני בדבר אפקטיביות הבקרה הפנימית על הדיווח הכספי ועל הגילוי אשר צורף לדוח הרבעוני לתקופה שנסתיימה ביום 30.09.2025 )להלן: "הדוח הרבעוני בדבר הבקרה הפנימית האחרון"(, נמצאה הבקרה הפנימית כאפקטיבית.

עד למועד הדוח, לא הובא לידיעת הדירקטוריון וההנהלה כל אירוע או עניין שיש בהם כדי לשנות את הערכת האפקטיביות של הבקרה הפנימית, כפי שהובאה במסגרת הדוח הרבעוני בדבר הבקרה הפנימית האחרון;

למועד הדוח, בהתבסס על האמור בדוח הרבעוני בדבר הבקרה הפנימית האחרון, ובהתבסס על מידע שהובא לידיעת ההנהלה והדירקטוריון כאמור לעיל: הבקרה הפנימית היא אפקטיבית;

הצהרת מנהלים בהתאם לתקנה 38ג)ד()1( לתקנות ניירות ערך )דוחות תקופתיים ומיידיים( תש"ל .1970 –

אני, צחי נחמיאס, מצהיר כי:

.1 בחנתי את הדוח הרבעוני של מגה אור החזקות בע"מ )להלן: "התאגיד "( לרבעון השלישי של שנת 2025 )להלן: "הדוחות "(;
.2 לפי ידיעתי, הדוחות אינם כוללים כל מצג לא נכון של עובדה מהותית ולא חסר בהם מצג של עובדה מהותית הנחוץ כדי שהמצגים שנכללו בהם, לאור הנסיבות שבהן נכללו אותם מצגים, לא יהיו מטעים בהתייחס לתקופת הדוחות;
.3 לפי ידיעתי, הדוחות הכספיים ומידע כספי אחר הכלול בדוחות משקפים באופן נאות, מכל הבחינות המהותיות, את המצב הכספי, תוצאות הפעולות ותזרימי המזומנים של התאגיד לתאריכים ולתקופות שאליהם מתייחסים הדוחות;
.4 גיליתי לרואה החשבון המבקר של התאגיד, לדירקטוריון ולוועדת הביקורת וועדת המאזן של דירקטוריון התאגיד, בהתבסס על הערכתי העדכנית ביותר לגבי הבקרה הפנימית על הדיווח הכספי ועל הגילוי:
.4.1 את כל הליקויים המשמעותיים והחולשות המהותיות בקביעתה או בהפעלתה של הבקרה הפנימית על הדיווח הכספי ועל הגילוי העלולים באופן סביר להשפיע לרעה על יכולתו של התאגיד לאסוף, לעבד, לסכם או לדווח על מידע כספי באופן שיש בו להטיל ספק במהימנות הדיווח הכספי והכנת הדוחות הכספיים בהתאם להוראות הדין; וכן-
.4.2 כל תרמית, בין מהותית ובין שאינה מהותית, שבה מעורב המנהל הכללי או מי שכפוף לו במישרין או מעורבים עובדים אחרים שיש להם תפקיד משמעותי בבקרה הפנימית על הדיווח הכספי ועל הגילוי;
.5 אני, לבד או יחד עם אחרים בתאגיד:
.5.1 קבעתי בקרות ונהלים, או וידאתי קביעתם וקיומם של בקרות ונהלים, המיועדים להבטיח שמידע מהותי המתייחס לתאגיד, לרבות חברות מאוחדות שלו כהגדרתן בתקנות ניירות ערך )דוחות כספיים שנתיים( התש"ע- ,2010 מובא לידיעתי על ידי אחרים בתאגיד ובחברות המאוחדות, בפרט במהלך תקופת ההכנה של הדוחות; וכן -
.5.2 קבעתי בקרות ונהלים, או וידאתי קביעתם וקיומם של בקרות ונהלים תחת פיקוחי, המיועדים להבטיח באופן סביר את מהימנות הדיווח הכספי והכנת הדוחות הכספיים בהתאם להוראות הדין, לרבות בהתאם לכללי חשבונאות מקובלים;
.5.3 לא הובא לידיעתי כל אירוע או עניין שחל במהלך התקופה שבין מועד הדוח האחרון )רבעוני או תקופתי, לפי העניין( לבין מועד דוח זה, אשר יש בו כדי לשנות את מסקנת הדירקטוריון וההנהלה בנוגע לאפקטיביות הבקרה הפנימית על הדיווח הכספי ועל הגילוי של התאגיד.

אין באמור לעיל כדי לגרוע מאחריותי או מאחריות כל אדם אחר, על פי כל דין.

תאריך: 18 בנובמבר 2025 חתימה שם ותפקיד: צחי נחמיאס- מנכ"ל משותף

הצהרת מנהלים בהתאם לתקנה 38ג)ד()2( לתקנות ניירות ערך )דוחות

תקופתיים ומיידיים( תש"ל .1970 –

אני, חיים אונפלוס , מצהיר כי:

.1 בחנתי את הדוחות הכספיים ביניים ואת המידע הכספי האחר הכלול בדוחות לתקופת הביניים של מגה אור החזקות בע"מ )להלן: " התאגיד"( לרבעון השלישי של שנת 2025 )להלן: "הדוחות " או "הדוחות לתקופת הביניים"(;
.2 לפי ידיעתי, הדוחות והמידע הכספי האחר הכלול בדוחות לתקופת הביניים אינם כוללים כל מצג לא נכון של עובדה מהותית ולא חסר בהם מצג של עובדה מהותית הנחוץ כדי שהמצגים שנכללו בהם, לאור הנסיבות שבהן נכללו אותם מצגים, לא יהיו מטעים בהתייחס לתקופת הדוחות;
.3 לפי ידיעתי, הדוחות ומידע כספי אחר הכלול בדוחות לתקופת הביניים משקפים באופן נאות, מכל הבחינות המהותיות, את המצב הכספי, תוצאות הפעולות ותזרימי המזומנים של התאגיד לתאריכים ולתקופות שאליהם מתייחסים הדוחות;
.4 גיליתי לרואה החשבון המבקר של התאגיד, לדירקטוריון ולוועדות הביקורת ולועדת המאזן של דירקטוריון התאגיד, בהתבסס על הערכתי העדכנית ביותר לגבי הבקרה הפנימית על הדיווח הכספי ועל הגילוי:
.4.1 את כל הליקויים המשמעותיים והחולשות המהותיות בקביעתה או בהפעלתה של הבקרה הפנימית על הדיווח הכספי ועל הגילוי, ככל שהיא מתייחסת לדוחות הכספיים ולמידע הכספי האחר הכלול בדוחות לתקופת הביניים, העלולים באופן סביר להשפיע לרעה על יכולתו של התאגיד לאסוף, לעבד, לסכם או לדווח על מידע כספי באופן שיש בו להטיל ספק במהימנות הדיווח הכספי והכנת הדוחות הכספיים בהתאם להוראות הדין; וכן-
.4.2 כל תרמית, בין מהותית ובין שאינה מהותית, שבה מעורב המנהל הכללי או מי שכפוף לו במישרין או מעורבים עובדים אחרים שיש להם תפקיד משמעותי בבקרה הפנימית על הדיווח הכספי ועל הגילוי;
.5 אני, לבד או יחד עם אחרים בתאגיד:
5.1 קבעתי בקרות ונהלים, או וידאתי קביעתם וקיומם של בקרות ונהלים תחת פיקוחנו של בקרות ונהלים, המיועדים להבטיח שמידע מהותי המתייחס לתאגיד, לרבות חברות מאוחדות שלו כהגדרתן בתקנות ניירות ערך )דוחות כספיים שנתיים( התש"ע- ,2010 ככל שהוא רלוונטי לדוחות הכספיים ולמידע כספי אחר הכלול בדוחות, מובא לידיעתי על ידי אחרים בתאגיד ובחברות המאוחדות, בפרט במהלך תקופת ההכנה של הדוחות; וכן -
5.2 קבעתי בקרות ונהלים, או וידאתי קביעתם וקיומם של בקרות ונהלים תחת פיקוחנו, המיועדים להבטיח באופן סביר את מהימנות הדיווח הכספי והכנת הדוחות הכספיים בהתאם להוראות הדין, לרבות בהתאם לכללי חשבונאות מקובלים;
5.3 לא הובא לידיעתי כל אירוע או עניין שחל במהלך התקופה שבין מועד הדוח האחרון )רבעוני או תקופתי, לפי העניין( לבין מועד דוח זה, אשר יש בו כדי לשנות, את מסקנת הדירקטוריון וההנהלה בנוגע לאפקטיביות הבקרה הפנימית על הדיווח הכספי ועל הגילוי של התאגיד.

אין באמור לעיל כדי לגרוע מאחריותי או מאחריות כל אדם אחר, על פי כל דין.

תאריך: 18 בנובמבר 2025 חתימה שם ותפקיד: חיים אונפלוס – סמנכ"ל כספים

לכבוד הדירקטוריון של מגה אור החזקות בע"מ ("החברה"( כתובת: א.ת שילת 73188

ג.א.נ,.

הנדון : מכתב הסכמה בקשר לתשקיף מדף של החברה מחודש נובמבר 2024

הננו להודיעכם כי אנו מסכימים להכללה )לרבות בדרך של הפני יה( של הדוחות שלנו המפורטים להלן בקשר לתשקיף המדף של החברה שהתפרסם בחודש נובמבר :2024

.1 דוח סקירה של רואה החשבון המבקר מיום 18 בנובמבר, 2025 על מידע כספי תמציתי מאוחד של החברה ליום 30 בספטמבר, 2025 ולתקופות של תשעה ו שלושה חודשים שהסתיימו באותו תאריך.
.2 דוח מיוחד של רואה החשבון המבקר מיום 18 בנובמבר, 2025 על מידע כספי תמציתי נפרד של החברה ליום 30 בספטמבר, 2025 ולתקופות של תשעה ושלושה חודשים שהסתיימו באותו תאריך בהתאם לתקנה 38ד' לתקנות ניירות ע ר ך )דוחות תקופתיים ומיידיים( התש"ל – .1970

תל אביב, 18 בנובמבר, 2025 קוסט פורר גבאי את קסירר רואי חשבון

AI Terminal

Mega Or Holdings Ltd.

6910_rns_2025-11-18_edb92fc6-66ba-4b92-b811-df866203e819.pdf

מגה אור החזקות בע״מ

דוח לתקופה שנסתיימה ביום 30 ב ספטמבר 2025

תוכן עניינים

דברי הדירקטוריון על מצב עסקי החברה

1( תחום הנדל"ן המניב )לרבות הקמת דאטה סנטרים( -

פעילויות נוספות של החברה שאינן מהוות תחום פעילות

השפעת עליית מדד המחירים לצרכן

השפעת עליית שיעור הריבית

תמצית ביצועים לתשעת החודשים הראשונים לשנת 2025

NOI בפועל חלק הבעלים

NOI בפועל רבעוני חלק הבעלים

FFO לפי גישת ההנהלה

LTV( יחס חוב לשווי נכסי הקבוצה(

יחס חוב לחוב והון עצמי של החברה

שיעור תשואת FFO על ההון

EPRA NAV

מצבת הנכסים המניבים

נכסים בתהליך ייזום ופיתוח

חוות שרתים בהקמה

אנרגיה מתחדשת בחו"ל

קרקעות לפיתוח עתידי

פוטנציאל השבחה נוסף בהשקעות החברה

השקעה בחברת השקעות דיסקונט בע"מ

המינוף הפיננסי של החברה

השינוי בחוב הפיננסי ברוטו )מאוחד מורחב(

יתרת פריסת פירעונות קרן החוב* על פני השנים )במיליוני ש"ח(

יתרת פריסת פירעונות קרן החוב על פני השנים )במיליוני ש"ח(

קצב פרעונות קרן שוטפים

יתרת פריסת פירעונות קרן החוב על פני השנים )במיליוני ש"ח(

שיעור החוב על נכסי הקבוצה: LTV (Loan To Value)

ריכוז השינויים העיקריים בשיעור המינוף במהלך התקופה המדווחת

הסבר לשינוי ברמת ה - LTV במהלך התקופה

להלן התפתחות ה-NOI הרבעוני )באלפי ש"ח(:

FFO (Funds From Operations)

שעור היוון משוקלל (CAP RATE)

מרווח בין שיעור התשואה לעלות החוב

סקירה פיננסית של תוצאות החברה

השינויים ברווח הבעלים ביחס לתקופה מקבילה אשתקד

השינויים ברווח הבעלים ביחס לתקופה מקבילה אשתקד

הסברים לשינויים מהותיים במאזן מאוחד במהלך השנה:

נדל''ן להשקעה, נדל"ן להשקעה בפיתוח ונכסים המיועדים למימוש

חוב פיננסי, נטו

עתודה למיסים נדחים

הסברים לשינויים מהותיים במאזן מאוחד מורחב במהלך השנה:

נדל''ן להשקעה, נדל"ן להשקעה בפיתוח ונכסים המיועדים למימוש

חוב פיננסי, נטו

הסברים לשינויים מהותיים במאזן מאוחד מורחב במהלך השנה:

עתודה למיסים נדחים

נזילות ומקורות מימון

תזרים מזומנים שנבע מפעילות שוטפת

תזרים מזומנים ששימש ל פעילות השקעה

תזרים מזומנים ששימש לפעילות מימון

גיוס הון

הנפקת אגרות חוב וניירות ערך מסחריים

הרחבת אגרות החוב )סדרה ט'(

מימוש נכסים מניבים

רכישת נכסים מניבים

השקעות מהותיות

רכישת קרקעות וזכיה במכרזים

דיבידנד

אירועים מהותיים שאירעו לאחר תקופת הדיווח

ממשל תאגידי וסיכוני סיכוני שוק ודרכי ניהולם

ממשל תאגידי וסיכוני ממשל תאגידי

הדירקטוריון והנהלת החברה

אסיפות כלליות של בעלי המניות של החברה

תרומות

דיווח פיננסי

אומדנים חשבונאיים קריטיים:

הפרשה לירידת ערך

שינויים בשווי הוגן של נדל"ן מניב

גילוי בדבר הערכות שווי מהותיות מאוד

אירועים לאחר תאריך הדוח

נספחים לפרק א'

נספח א' דוחות כספיים מאוחדים מורחבים

דוח על המצב הכספי מאוחד מורחב

דוח רווח והפסד מאוחד מורחב

תמהיל השפעת המיעוט על סעיפי הדוח הכספי

**יתרת פריסת פירעונות קרן החוב* על פני השנים )במיליוני ש"ח(**