Property & Building Corporation Ltd.

Investor Presentation • Nov 10, 2025

מצגת שוק ההון

רבעון ,3 2025

נכסים ובניין

הבהרה משפטית

מצגת זו נועדה למסירת מידע בלבד והיא אינה מהווה הצעה לרכישת ניירות הערך של החברה או הזמנה לקבלת הצעות כאמור. אינה ממצה את מלוא הנתונים אודות החברה ופעילותה וכל האמור בה כפוף לאמור בדיווחים הרלוונטיים של החברה המתפרסמים באתרי ההפצה של רשות ניירות ערך והבורסה ואינה מיועדת להחליף את העיון בהם.

המצגת כוללת מידע ונתונים המבוססים בחלקם על אומדנים והערכות של החברה ולפיכך יש להתייחס אליהם בזהירות. במצגת כלולים תכניות ו/או הערכות של החברה ביחס לנכסיה, לרבות מימוש הפוטנציאל הגלום בהם, תחזיות, מטרות, הערכות ואומדנים המתייחסים לאירועים או עניינים עתידיים, המהווים מידע צופה פני עתיד כהגדרתו בחוק ניירות ערך, התשכ"ח1968- ואשר התממשותם אינה וודאית ואינה בשליטת החברה.

מידע צופה פני עתיד זה מבוסס בין היתר על ציפיות והערכות של החברה לגבי מצבה הנוכחי, תחומי פעילותה וסביבתה העסקית כפי שהינם במועד הכנת מצגת זו, ניתוח מידע כללי שברשות החברה במועד הכנת מצגת זו והתפתחויות עתידיות אשר אין כל ודאות בדבר נכונותם, שלמותם ו/או התממשותם. התממשותו של מידע צופה פני עתיד כאמור יכול שתושפע מגורמים שלא ניתן להעריכם מראש ושאינם בשליטת החברה, לרבות התפתחויות בסביבה הכללית והכלכלית של החברה, בגורמים חיצוניים המשפיעים על פעילותה, שינויים במצב הכלכלי ו/או בשווקי הנדל"ן בהם פועלת החברה, תנודות בביקושים ובהיצעים של נכסים מניבים וגורמים נוספים אחרים, לרבות גורמי הסיכון המאפיינים את פעילות החברה והחברות המוחזקות שלה.

לחברה אין כל וודאות כי ציפיותיה, הערכותיה ותכניותיה יתממשו ולפיכך תוצאות פעילותה עשויות להיות שונות מהותית מהתוצאות המוערכות או משתמעות ממצגת זו.

החברה אינה מתחייבת לעדכן ו/או לשנות את המידע הכלול במצגת על מנת שישקפו אירועים ו/או נסיבות שיחולו לאחר עריכת המצגת.

כרטיס ביקור

מדורגת A( אופק יציב( ע"י P&S מעלות

3.1 מיליארד ש"ח שווי שוק בבורסה )ליום 06.11.2025(

בשליטת דסק"ש כ70.48%-

החזקות עיקריות: גב-ים )64.04%( שווי שוק כ8.6- מיליארד ש"ח )ליום 06.11.2025( מגדלBryant10 בניו-יורק )100%(

3.45 מיליארד ש"ח הון עצמי מיוחס לבעלי המניות

מבנה אחזקות

תחומי פעילות עיקריים

נכסים בישראל - החזקה באמצעות חברת גב-ים )64.04%(

• שווי שוק כ8.6- מיליארד ש"ח.
• 1.2 מיליון מ"ר להשכרה ברחבי הארץ.
• כ300- אלף מ"ר בייזום.
• שיעור תפוסה של כ.97%-
• זכויות בניה למגורים בהיקף פוטנציאלי של כ6,400- יח"ד )חלק גב-ים כ5,600- יח"ד(.

נדל"ן להשכרה בארה"ב - מגדל Bryant 10 בשדרה החמישית במנהטן

• שטח כולל להשכרה של כ80,000- מ"ר.
• נכון ליום 30 בספטמבר 2025 עומדת התפוסה במגדל על כ82%- )המשקפת כ86%- מדמי השכירות החזויים(.
• שווי המגדל: 718 מיליון .\$

פרמטרים תפעוליים

דוחות כספיים ליום ,30.09.2025 במיליוני ש"ח

2024	7-9/2024	7-9/2025	1-9/2024	1-9/2025
802	202	229	594	654	ל יהו מי נ וד רות שכי מי מד סות הכנ
278	70	49	207	164	קות ופס ת מ לויו פעי - כ"ד מש סות הכנ
688	172	194	510	558	NOI ת שכ נמ לות פעי -
147	37	18	110	69	NOI קת פס מו לות פעי -
771	162	177	643	579	EBITDA כות מש ת נ לויו פעי -
147	37	18	110	69	EBITDA קות ופס ת מ לויו פעי -
918	199	195	753	648	EBITDA "כ סה
787	213	122	697	381	ת וטפ ת ש ילו מפע עו שנב טו ם נ מני מזו
( 633 )	) 1,185 (	) 291 (	) 1,144 (	) 1,072 (	עה שק ת ה עילו ו לפ ימש שש טו ם נ מני מזו
( 180 )	1,530	) 227 (	788	814	ו ימש שש ת ) ילו מפע עו שנב טו ם נ מני מזו
					ון מימ ת( ילו לפע
269	(27)	(5)	222	182	לים לבע חס מיו קי ח נ רוו

מאזן

דוחות כספיים ליום ,30.09.2025 במיליוני ש"ח

23,314	25,105	24,972	הון ת ו בויו חיי הת "כ סה
3,505	3,690	3,871	וט מיע ות זכוי
3,330	3,465	3,446	לים לבע חס מיו הון
1,489	1,567	1,493	ירה למכ
			קות וחז ת מ בויו חיי הת
701	625	593	ת חרו ת א בויו חיי הת
1,898	1,958	1,955	ה נדח מס
12,391	13,800	13,614	ם ידי תאג ת ל בויו חיי הת ח ו אג" ם נסיי פינ דות מוס ם ו איי בנק
31.12.24	30.06.25	30.09.25	הון ת ו בויו חיי הת

ים נכס	30.09.25	30.06.25	31.12.24
ונות פקד ם ו ומני י מז שוו ם ו מני מזו ם * זרי ם נג סיי פיננ ים שיר ומכ ק לז"	1,442	1,942	1,258
מה הק ן ב דל" ה ונ קע הש "ן ל נדל	16,600	16,256	15,246
טין מוני	3,497	3,497	3,497
רים אח ים נכס	742	730	622
לות כלו ות חבר ת ב קעו הש	212	210	229
** רה מכי ם ל זקי מוח ים נכס	2,479	2,470	2,462
ים נכס "כ סה	24,972	25,105	23,314

^* כולל פיקדונות משועבדים בסך של 30 מיליוני ש"ח ביום ,30.09.2025 25 מיליוני ש"ח ביום ,30.6.2025 ו194- מיליוני ש"ח ביום 31.12.24

^** כולל פיקדונות בסך של 35 מיליוני ש"ח ביום ,30.09.2025 35 מיליוני ש"ח ביום ,30.06.2025 ו33- מיליוני ש"ח ביום 31.12.24

אירועים מהותיים

• מכירת מניות גב-ים - בחודש נובמבר ,2025 לאחר תאריך הדוח על המצב הכספי, מכרה החברה כ7.6%- מהונה המונפק והנפרע של גב-ים, בתמורה בסך של 650 מיליון ש"ח )38.60 ש"ח למניה(. בעקבות המכירה כאמור מחזיקה נכסים ובניין בכ64.04%- מהונה המונפק של גב-ים.

• דיבידנד - ביום 10 בנובמבר ,2025 לאחר תאריך הדוח על המצב הכספי, הכריז דירקטוריון נכסים ובניין על חלוקת דיבידנד בסך של 200 מיליון ש"ח.

נכסים מניבים בישראל

גב ים נתונים ליום 30.09.2025 להלן נתונים עיקריים לגבי פעילותה של גב-ים ליום 30 בספטמבר :2025

"ר ון מ מילי 1.2	ים מניב חים שט
ר מ" אלף 300	ום בייז חים שט
ח ש" ארד מילי 16.6	קעה הש "ן ל נדל שווי
ש"ח וני מילי 654	1-9/25 ול י ניה ודמ ירות י שכ מדמ סות הכנ
ש"ח וני מילי 386	1-9/25 פת שוט ות פעיל עו מ שנב טו ם נ מני מזו ימי תזר
ש"ח וני מילי 502	1-9/25 ת מניו לי ה לבע וחס המי נקי רווח
ש"ח וני מילי 161	ע ני" שות ת ר גיש לפי 1-9/25 יות המנ עלי *לב FFO
ש"ח וני מילי 322	ם ** גב-י הלת ת הנ גיש לפי 1-9/25 ת מניו לי ה לבע FFO
AA	ם ב-י "ח ג ג אג דירו

• * FFO אינו מדד פיננסי מבוסס כללי חשבונאות מקובלים. המדד מהווה רווח נקי חשבונאי לתקופה, בנטרול הכנסות והוצאות חד פעמיות )לרבות שערוכי נכסים(, מכירת נכסים, פחת והפחתות וסוגי רווח נוספים.
• ** הרכב ה-FFO המיוחס לבעלי המניות לפי גישת ההנהלה :1-9/2025

161	"ע שות ני שת ר לפי גי 1-9/25 ת המניו לבעלי FFO
)161(	ה החבר ב של רן החו ה על ק הצמד הפרשי
322 ב-ים	הלת ג שת הנ לפי גי 1-9/25 ת המניו לבעלי - FFO סה"כ
12	ת כלולו רווחי
)22(	ים ת מיס הוצאו
)86(	ת נטו ת ריבי הוצאו
418	EBITDA

TOHA 2

• ר 101 אלף מ" -
• 38% שווק - -
• Q 4 מועד השלמה /2026 -

# ים העברית 3 פארק גב-

• ר 34 אלף מ" -
• 4 % שווק - -
• Q 4 מועד השלמה /2027 -

# - ⁴³ אלף מ"^ר מגדלי מתם מזרח ³

• 15 % שווק - -
• Q 4 מועד השלמה /2026 -

פרויקטים )גב-ים( בייזום

ים רחובות 5 פארק גב-

• ר 28 אלף מ" -
• 100% שווק - -
• לקראת קבלת אישור אכלוס -

#

הרצליה O ים 2 גב-

• ר 59 אלף מ" -
• 100% שווק - -
• Q 3 מועד השלמה /2026 -

# ים נגב 5 פארק גב-

• ר 15 אלף מ" -
• 50% שווק - -
• לקראת קבלת אישור אכלוס -

פרויקטים )גב-ים( בייזום

חוות שרתים

• 14 אלף מ"ר )בהספק 10 MW)
• שווק 100%
• מועד השלמה 3/2027Q

גב-ים הרצליה צפון בנין דרומי

• 9 אלף מ"ר
• לקראת יציאה לשיווק
• מועד השלמה 4/2027Q

פרויקטים בייזום )גב-ים(

פעילות בארה"ב

10 Bryant מגדל

מגדל משרדים ומסחר בן 30 קומות בלב מנהטן, הפונה לברייאנט פארק על השדרה החמישית.

המגדל מורכב ממסי בניינים ששולבו לבניין משרדים אחד בעת הקמת המגדל החדש ב-1984:

• המבנה המרכזי (כ-82% משטחי המשרדים) פונה לשדרה ה- 5 ולרחוב 40. מוגדר CLASS A. המבנה המרכזי מורכב משטח בסיס הבניין - קומות 3-11 (״הפודיום״) ומהמגדל - קומות 12-30 (״המגדל העליון״).
• .CLASS B המבנה הקטן 1WEST הפונה לרחוב 39, מוגדר

השטחים להשכרה

• כ-865 אלף רייר השטח הכולל להשכרה (כ-767 אלף רייר משרדים, כ-67 אלף רייג שטחי מסחר כ-31 אלף רייר מרתף לחדרי כספות).
• נכון ליום 30 בספטמבר 2025 עומדת התפוסה במגדל על כ-82% (המשקפת כ-86% מדמי השכירות החזויים). עם השכרת שטחי האופציה של אמזון, לאמזון או לגורם אחר, תעמוד התפוסה במגדל על כ-99%.
• החברה פועלת להשבחת המגדל ולהשאת ערכו וממשיכה בפעולות הניהול והתפעול שלו, ובמקביל תפעל למימושו של המגדל בהתאם למצב השוק ולהזדמנויות שתהינה בפניה. החברה בוחנת, במקביל, אפשרות למכירתן בנפרד של זכויותיה בבניין 1W39, הניתן להפרדה פיזית פשוטה מיתר חלקי המגדל.

10 Bryant מגדל

שווי הנכס

ברבעון השלישי של שנת 2025 עודכן השוויו ההוגן של המגדל לסך של 718 מיליון דולר. עדכון השווי נובע בעיקר מהשקעות שבוצעו במהלך הרבעון השלישי וקיצור תקופת השכירות חינם שניתנה לשוכרים ותקופת אי תפוסה בין שוכרים (עקב חלוף הזמן ממועד הערכת השווי שבוצעה ברבעון השני).

1-9/2024	1-9/2025
56 מיליון דולר	47 מיליון דולר	הכנסות שכייד
30 מיליון דולר	20 מיליון דולר	* NOI

^* NOI לא כולל התאמות IFRS לתקופה 1-9/2025 הינו: 10 מיליון דולר

התקשרות עם שוכר מהותי:

• בחודש אפריל ,2025 התקשרה החברה בהסכם שכירות עם תאגיד אמריקאי מקבוצת אמזון לפיו, תשכור אמזון כ330- אלף ר"ר )כ- 31 אלף מ"ר( משטחי המגדל לתקופת שכירות בת 15 שנים, הניתנת להארכה.
• השטח המושכר מורכב משטחי קומות 3 עד 11 בבניין המרכזי במגדל ומשטח של כ730- ר״ר )כ- 68 מ"ר( בלובי המגדל.
• החברה מסרה את שטח המושכר לאמזון ביום 1 ביוני .2025
• בנוסף, לאמזון ניתנה האופציה להרחבת השטח המושכר בשטח נוסף בהיקף של כ145- אלף ר"ר בבניין 39W1( כ17%- משטחי ההשכרה של המגדל(.

התקשרות עם מועדון ספורט יוקרתי:

• בחודש יוני ,2025 נכסים ובניין חתמה על הסכם עם Time Life, רשת מועדוני ספורט ובריאות מובילה, לפתיחת מועדון ספורט עירוני יוקרתי במגדל Bryant 10 בניו יורק, בשטח של כ52,000- רגל רבוע על פני ארבע קומות בבניין.
• המועדון יהווה חלק משמעותי ממיצובו המחודש של הבניין כמרכז עסקי וחווייתי מהמעלה הראשונה ומחזקת עוד יותר את מעמדו של המגדל כיעד משרדים מוביל באזור מידטאון.
• על-פי תנאי ההסכם, מבצעת החברה עבודות שיפוץ של השטח, שעלותן מתחלקת בין החברה לבין Time Life בהתאם לקבוע בהסכם בין הצדדים, וזאת מתוך מטרה להתחיל להפעיל את המועדון ברבעון האחרון של שנת .2026

השכרות - מגדל Bryant 10

ריכוז הסכמי שכירות חדשים

בשנים 2023-2025 ועד למועד פרסום הדוחות הכספיים, נכסים ובניין השכירה והאריכה חוזי שכירות במגדל כדלקמן:

יים שנת יים חלת הת רות שכי דמי ר( לר" וצע )ממ	שכר ח מו שט	פה תקו
113 – יון( העל גדל )המ דים משר ר לר" דולר 55 ף מרת - ר לר" דולר	ר"ר אלף 39- דים משר - כ ר"ר אלף 31- ף מרת - כ	2023 "כ סה
114-150 יון( העל גדל )המ דים משר - ר לר" דולר	ר"ר אלף 80- דים משר - כ	2024 "כ סה
135 – יון( העל גדל )המ דים משר ר לר" דולר	אלף 16- דים משר - ר"ר כ
129 – יון( העל גדל )המ דים משר ר לר" דולר	אלף כ6- דים משר - ר"ר
89 יום( )פוד דים משר - ר לר" דולר	אלף 330- * זון( )אמ דים משר - ר"ר כ	2025
62 חר מס - ר לר" דולר	אלף 52- חר מס - ר"ר כ

^* עומדת לאמזון אופציה לתקופה של 18 חודשים להרחבת שטח המושכר בשטח נוסף בהיקף של כ145- אלף ר"ר

השכרות - מגדל Bryant 10

^** בנוסף השתתפות בהכנסות בסך של עד כ5- דולר לר"ר, בהתאם להגדרה בהסכם

נתונים פיננסיים

** רחב ו מו סול	חד מאו
4,912	13,981	ח * אג"
147	1,043	ם דיי מוס ים ו בנק
5,059	15,024	נסי פינ חוב "כ סה
396	1,373	ם זילי ם נ צעי אמ
4,663	13,651	נטו נסי פינ חוב
13	30	ם בדי שוע ת מ דונו פיק
35	35	רת מסג ם ב בדי שוע ת מ דונו פיק רה מכי ם ל זקי מוח ים נכס

^* כולל חוב פיננסי בגין מגדל Bryant 10 בסך 1,337 מיליוני ש"ח המוצג בהתחייבויות של קבוצת מימוש המוחזקות למכירה.

אובליגו ואמצעים נזילים

במיליוני ש"ח )קרן + ריבית שנצברה( 30.09.2025

^** כולל חברות בבעלות מלאה )100%(. לא כולל גב-ים.

ח " ' ש מ

פירעון התחייבויות ללא פיננסיות - ים גב-

, במיליוני קרן בלבד( תזרימי ) . דוחות כספיים ליום ח ש 30.09.2025

חברות כלולות אחרות

דוחות כספיים ליום ,30.09.2025 במיליוני ש"ח

ית אזנ ה מ יתר 30.09.25 IAS 28 ם שו יי ללא	ית אזנ ה מ יתר 30.09.25 ( ספי הכ דוח ה ב הצג "י )עפ	ק חל ה בר הח
			"ל: בחו
25	0	45%	ו הוד
			: ראל ביש
104	104	50%	מ תע"
108	108	50%	מן ם מ גב-י
237	212		ות חבר "כ סה רות אח לות כלו

תודה