Annual Report • Mar 3, 2009
Annual Report
Open in ViewerOpens in native device viewer
HUFVUDSTADEN
2008
NK Stockholm
| Årsstämma och rapportdatum 4 | |
|---|---|
| Affärsidé, mål och strategier 5 | |
| VD har ordet 6 | |
| Fem år i sammandrag 11 | |
| Aktiekapital och ägarstruktur 12 | |
| Ansvarsfullt företagande 14 | |
| Organisation och medarbetare 16 | |
| Fastighetsmarknaden 20 | |
| Fastighetsutveckling 25 | |
| Affärsområde Stockholm Östra City30 | |
| Affärsområde Stockholm Västra City 36 | |
| Affärsområde Göteborg 42 | |
| Bolagsstyrningsrapport 46 | |
| Förvaltningsberättelse 50 | |
|---|---|
| Koncernens resultaträkningar med kommentarer 54 | |
| Koncernens balansräkningar med kommentarer 56 | |
| Koncernens redogörelse för förändringar i eget kapital 58 | |
| Koncernens kassaflödesanalyser med kommentarer60 | |
| Moderbolaget 62 | |
| Noter64 | |
| Förslag till vinstdisposition 82 | |
| Revisionsberättelse83 | |
| Styrelse och revisorer 84 | |
| Företagsledning 86 | |
| Fastighetsförteckning 88 | |
| Statistik 90 | |
| Definitioner 93 | |
| Adresser 94 |
Årsstämma hålls torsdagen den 26 mars 2009 klockan 16.00 i Grand Hôtel, Vinterträdgården, Stockholm, med entré i hörnet Stallgatan/Blasieholmsgatan. Kallelse till årsstämman införs i Dagens Nyheter och Svenska Dagbladet samt på Post- och Inrikes Tidningars webbplats www.bolagsverket.se/poit.
Aktieägare, som önskar delta i stämman, ska:
Vid anmälan ska uppges namn, person- eller organisationsnummer, telefonnummer dagtid, antal aktier samt eventuella biträden. Aktieägare som företräds av ombud ska utfärda fullmakt för ombudet. Om fullmakten utfärdats av juridisk person, ska kopia av registreringsbevis (eller om sådan handling inte finns, motsvarande behörighetshandling) för den juridiska personen bifogas. Dokumenten får inte vara äldre än ett år. För att underlätta inpasseringen vid stämman bör fullmakt och behörighetshandlingar vara bolaget tillhanda under ovanstående adress senast den 20 mars 2009. Fullmaktsformulär tillhandahålles på begäran och finns på bolagets hemsida.
Styrelsen föreslår att en utdelning om 1,90 kronor per aktie, totalt 391,9 mnkr, lämnas för år 2008 med avstämningsdag den 31 mars 2009 och beräknad utbetalningsdag den 3 april 2009.
Aktieägare, som är juridisk person eller ej är folkbokförd i Sverige, och som har ändrat namn, adress eller kontonummer, bör snarast anmäla ändringen via kontoförande institut till Euroclear Sweden/VPC AB.
| Delårsrapport jan–mar 2009 6 maj 2009 | |
|---|---|
| Halvårsrapport jan–jun 2009 26 augusti 2009 | |
| Delårsrapport jan–sep 2009 5 november 2009 | |
| Bokslutskommuniké för 2009 11 februari 2010 | |
| Årsredovisning för 2009 mars 2010 |
Kontaktpersoner Ivo Stopner, verkställande direktör Telefon 08-762 90 00, [email protected] Magnus Jacobson, chef Ekonomi/Finans Telefon 08-762 90 00, [email protected]
Informationen publiceras även på www.hufvudstaden.se. Årsredovisningen distribueras till samtliga nya och utländska aktieägare och året därefter till de aktieägare som begärt detta.
Hufvudstaden, som grundades 1915, blev snabbt ett av Sveriges ledande fastighetsbolag och är idag ett av landets starkaste varumärken i fastighetsbranschen. Varumärket är välkänt och står för hög kvalitet, god service och långsiktighet i förvaltningen och utvecklingen av egna kommersiella fastigheter i Stockholms och Göteborgs mest attraktiva affärslägen.
Hufvudstaden ska alltid upplevas som och vara Sveriges mest attraktiva fastighetsbolag.
Hufvudstaden ska i egna fastigheter i centrala Stockholm och centrala Göteborg erbjuda framgångsrika företag högkvalitativa kontors- och butikslokaler på attraktiva marknadsplatser.
Hufvudstaden ska:
Kundfokus. Hufvudstaden ska arbeta i nära samverkan med kunderna och kontinuerligt bidra till att förbättra deras affärsmöjligheter och konkurrenskraft.
Kvalitet. Kvalitets- och miljösystem ska säkerställa högsta möjliga kvalitet på företagets samtliga produkter och tjänster.
Kompetensutveckling. Medarbetarnas kompetensutveckling ska på ett systematiskt sätt säkerställas med fokus på både yrkeskunnande och attityder.
Affärsutveckling. Aktiv affärsutveckling ska skapa mervärden i fastighetsbeståndet.
Finansiella mål
I mitten av september 2008 förvärrades den globala finanskrisen. Räntemarginalerna i kreditmarknaden ökade och det blev svårare att erhålla finansiering. Börsen föll och slutade för helåret på cirka -40 procent. Den ekonomiska osäkerheten spred sig även till fastighetsbranschen och få affärer genomfördes.
Det försämrade konjunkturläget påverkar även Hufvudstaden. Samtidigt har vi ända sedan 1915 upplevt att det kan gå både upp och ned. Det har lärt oss värdet av stabila finanser. Hufvudstaden har en av de starkaste balansräkningarna bland börsens ledande fastighetsbolag, med en soliditet på över 50 procent och en belåningsgrad på under 20 procent. Vi är således väl rustade att möta sämre tider och har även möjlighet att göra långsiktigt intressanta fastighetsinvesteringar.
Tar man hänsyn till orealiserad värdeförändring i fastighetsbeståndet, som under året var negativ, blev resultatet efter skatt -449 mnkr. Eftersom Hufvudstaden har en stark finansiell ställning påverkar inte den negativa värdeutvecklingen den operativa verksamheten.
Tillfredsställande nivåer på hyresmarknaden I Stockholm uppgick marknadshyrorna för kontor i bästa läge och av högsta standard till mellan 4 500 och 5 000 kr per kvm. I Göteborg var motsvarande nivå mellan 1 600 och 2 300 kr per kvm. Hufvudstadens nettoomsättning ökade med 6 procent och omförhandlingarna utvecklades också positivt med en ökning om 14 procent. Hyresvakansgraden uppgick vid årets slut till mycket låga 3 procent (exkl pågående projekt). Som helhet utvecklades året enligt plan och vi går in i 2009 med goda förutsättningar.
Vi får dock räkna med en något svalare hyresmarknad så länge osäkerheten i ekonomin består. Detta behöver inte vara enbart negativt för Hufvudstaden, eftersom vissa hyresgäster som övervägt att flytta på grund av bristande expansionsmöjligheter, istället väljer att stanna.
Detaljhandeln har under många år haft en positiv utveckling som också fortsatte under första halvåret 2008. Under hösten avtog privatkonsumtionen, men julhandeln var återigen stark och bidrog till att detaljhandelsåret 2008 som helhet blev relativt bra, i stort sett i nivå med 2007.
Särskilt i tider när detaljhandeln mattas av, erbjuder Hufvudstadens utmärkta citylägen en viktig konkurrensfördel. Genom våra attraktiva marknadsplatser och starka varumärken har vi därför bra förutsättningar att bibehålla låga vakanser och stabila hyresnivåer.
Vid årsskiftet 2007/2008 nådde fastighetspriserna sin högsta nivå hittills. Direktavkastningskravet för kommersiella fastigheter i Stockholms bästa läge uppgick till cirka fyra procent. Under första halvåret var fastighetsmarknaden stabil med oförändrade direktavkastningsnivåer. Det var ett fortsatt stort intresse från både svenska och utländska aktörer, med flera stora affärer som följd. Ett exempel är AP Fastigheters förvärv av Vasakronan före sommaren.
Under hösten avtog aktiviteten på fastighetsmarknaden i takt med att osäkerheten i omvärlden ökade. Direktavkastningskravet steg, köpare och säljare hade olika prisförväntningar och bankerna blev mycket restriktiva i sin utlåning till fastighetssektorn. De tidigare så aktiva utländska aktörerna försvann och de få affärer som genomfördes hade svenska köpare.
För året som helhet steg direktavkastningskravet för kommersiella fastigheter i bästa läge med cirka 0,5–1,0 procentenheter i både Stockholm och Göteborg. Marknadsvärdet för Hufvudstadens bestånd minskade under året och bedömdes vid årsskiftet uppgå till 19,1 mdkr (20,5).
Byggmarknaden har under flera år varit överhettad med begränsad konkurrens och höga kostnader som följd. När bostadsbyggandet nu avtagit och planerade kommersiella projekt skjutits på framtiden, har läget blivit gynnsammare för fastighetsägare som vill utveckla sina hus.
Hufvudstaden utvärderar kontinuerligt nya projekt, dels för att öka citymiljöernas attraktionskraft i samarbete med politiker och andra fastighetsägare, dels för att anpassa egna lokaler och skapa mervärde i fastighetsbeståndet.
För närvarande totalrenoverar vi en av Stockholms allra första kontorsfastigheter. I bästa läge, i hörnet av Birger Jarlsgatan/Smålandsgatan, utvecklar vi ett kulturhistoriskt värdefullt hus för att det ska leva upp till de mest kvalitetsmedvetna hyresgästernas höga krav på modernitet och effektivitet. Ett typiskt Hufvudstadsprojekt med andra ord. Inflyttning beräknas till hösten 2009.
Vi ser över såväl stora som små kostnader och eftersträvar att våra resurser går till de åtgärder som ger största möjliga utväxling. Projektet vid Birger Jarlsgatan/Smålandsgatan har högsta prioritet så att både genomförande och nyuthyrning sker på ett optimalt sätt. Satsningen på energibesparande åtgärder kommer att fortsätta och intensifieras.
Under året kommer vi ar-
Vid årets kundnöjdhetsmätning bland de ledande fastighetsbolagen kom Hufvudstaden på första plats. Vårt betyg ökade samtidigt som branschen som helhet backade. I hela nio av de totalt tio kategorierna placerade sig Hufvudstaden främst.
Vi är glada över att ha lyckats infria de mycket höga förväntningar som våra hyresgäster har. Särskilt glädjande är förstaplaceringen avseende service som vi vet är extra viktig för våra kunder. Resultatet visar vikten av våra medarbetares dagliga engagemang i både små och stora frågor.
En viktig grund för Hufvudstadens verksamhet är det långsiktiga perspektivet. Vi ska agera omdömesgillt, långsiktigt och ansvarsfullt i alla sammanhang – från ekonomiskt risktagande till hur vi utvecklar och sköter våra fastigheter. Det gäller också vår klimat- och miljöpåverkan och vi följer noga utvecklingen inom miljöområdet. Vi eftersträvar långsiktigt kloka val av byggmaterial och att spara energi i största möjliga utsträckning. Trots ökad uthyrningsgrad har vi till exempel sänkt energiförbrukningen flera år i rad.
Under 2009 ska vi fokusera på att bibehålla och om möjligt öka intjäningsförmågan. Vi kommer därför arbeta med att ytterligare utveckla relationerna med våra kunder, både befintliga och nya. Som ett led i de ansträngningarna har vi förstärkt vår service- och marknadsorganisation. Under 2009 avser vi att ännu tydligare stärka Hufvudstadens varumärke så att vi blir det naturliga förstahandsvalet för dem som söker högkvalitativa kontors- eller butikslokaler i de bästa lägena. beta med att identifiera och driva nya projekt som i det längre perspektivet medför ökad intjäningsförmåga och därmed också ökat aktieägarvärde. Fastighetsförvärv som kompletterar Hufvudstadens bestånd kan inte uteslutas.
Konjunkturen, Hufvudstaden och framtiden Hufvudstaden har en stark finansiell ställning, bra kassaflöde, engagerade medarbetare och branschens nöjdaste kontorshyresgäster i de bästa lägena i Stockholm och Göteborg. Vi har lärt oss av tidigare erfarenheter och gjort vårt bästa för att förbereda oss för den konjunktur som nu är ett faktum.
Jag ser därför framtiden an med tillförsikt när vi fortsätter att utveckla vår verksamhet i den riktning som gäller sedan tidigare, nämligen långsiktig och kvalitetsinriktad.
Stockholm i februari 2009
Ivo Stopner
Verkställande direktör
Biblioteksgatan är en del av den sk Gyllende Triangeln och just Gyllende Triangeln är kärnan, historiskt sett i Hufvudstadens fastighetsbestånd. Här har bolaget vårdat och utvecklat en vacker miljö till ett attraktivt och modernt affärsdistrikt. Här samsas intressanta butiker, kontor och affärsrestauranger. Bilder: Biblioteksgatan, Stockholm.
I fastigheten Mäster Samuelsgatan 4 är den kända restaurangen Prinsen hyresgäst. På samma adress finns även Alrutz Advokatbyrå som i år firar 100-årsjubileum som hyresgäst i fastigheten. Det är vi lite stolta över, då Hufvudstadens strävan är långsiktiga affärsrelationer. Kollegorna Magnusson Advokatbyrå är hyresgäster i grannfastigheten Mäster Samuelsgatan 6. Bilder: Mäster Samuelsgatan, Stockholm.
| Mnkr | 2008 | 2007 | 2006 | 2005 | 2004 |
|---|---|---|---|---|---|
| Nettoomsättning | |||||
| Fastighetsförvaltning | 1 282 | 1 213 | 1 097 | 1 096 | 1 273 |
| Parkeringsverksamhet | 65 | 63 | 56 | 57 | 85 |
| 1 348 | 1 276 | 1 153 | 1 152 | 1 358 | |
| Verksamhetens kostnader | |||||
| Underhåll, drift och administration | -260 | -235 | -254 | -281 | -289 |
| Tomträttsavgälder | -16 | -16 | -16 | -10 | -36 |
| Fastighetsskatt | -119 | -115 | -93 | -93 | -106 |
| Avskrivningar | – | – | – | – | -1 |
| Fastighetsförvaltning | -395 | -366 | -363 | -385 | -431 |
| Parkeringsverksamhet | -46 | -45 | -45 | -44 | -74 |
| -441 | -411 | -408 | -428 | -506 | |
| Bruttoresultat | 907 | 865 | 745 | 724 | 853 |
| – varav Fastighetsförvaltning | 887 | 847 | 734 | 711 | 842 |
| – varav Parkeringsverksamhet | 20 | 18 | 11 | 13 | 11 |
| Central administration | -32 | -31 | -32 | -31 | -29 |
| Värdeförändringar | |||||
| Förvaltningsfastigheter | -1 629 | 2 598 | 2 648 | 996 | 298 |
| Räntederivat | -127 | 16 | – | – | – |
| Rörelseresultat | -881 | 3 449 | 3 361 | 1 689 | 1 121 |
| Finansiella intäkter och kostnader | -144 | -127 | -140 | -140 | -225 |
| Resultat före skatt | -1 025 | 3 322 | 3 221 | 1 550 | 896 |
| Skatt | 576 | -928 | -904 | -435 | -125 |
| Resultat från avvecklad verksamhet, netto efter skatt 1) | – | 7 | 1 106 | 220 | – |
| Årets resultat | -449 | 2 401 | 3 423 | 1 334 | 771 |
| Balansräkningar | |||||
| Tillgångar | |||||
| Förvaltningsfastigheter | 19 083 | 20 531 | 17 409 | 16 276 | 15 000 |
| Övriga anläggningstillgångar | 12 | 69 | 31 | 69 | 84 |
| Omsättningstillgångar | 489 | 349 | 3 080 | 144 | 59 |
| Summa tillgångar | 19 584 | 20 949 | 20 520 | 16 489 | 15 142 |
| Eget kapital och skulder | |||||
| Eget kapital | 10 950 | 11 809 | 11 785 | 8 615 | 8 140 |
| Räntebärande skulder | 3 400 | 3 400 | 3 365 | 3 525 | 3 135 |
| Övriga skulder och avsättningar | 5 234 | 5 740 | 5 370 | 4 349 | 3 867 |
| Summa eget kapital och skulder | 19 584 | 20 949 | 20 520 | 16 489 | 15 142 |
| Fastighetsbeståndet | |||||
| Verkligt värde, mdkr | 19,1 | 20,5 | 17,4 | 16,3 | 15,0 |
| Taxeringsvärde, mdkr | 11,9 | 11,9 | 9,0 | 10,6 | 10,9 |
| Uthyrbar yta, 1 000 kvm | 354 | 354 | 351 | 408 | 407 |
| Hyresvakansgrad, % | 5,3 | 3,3 | 6,5 | 7,1 | 8,2 |
| Ytvakansgrad, % | 5,9 | 4,6 | 8,1 | 8,7 | 9,5 |
| Investeringar i fastigheter, mnkr | 182 | 524 | 181 | 76 | 69 |
| Försäljningar av fastigheter, mnkr | – | 6,6 | 1 106 | – | 18 |
| Driftnetto, kr per kvm 2) | 2 506 | 2 411 | 2 091 | 1 964 | 2 071 |
| Finansiella nyckeltal Bruttomarginal, % |
67,3 | 67,8 | 64,7 | 60,6 | 62,8 |
| Avkastning på eget kapital, % | -3,9 | 20,4 | 33,6 | 15,9 | 9,8 |
| Avkastning på sysselsatt kapital, % | -5,7 | 22,3 | 23,9 | 16,5 | 9,7 |
| Soliditet, % | 55,9 | 56,4 | 57,4 | 52,2 | 53,8 |
| Räntetäckningsgrad, ggr | 5,5 | 6,2 | 5,1 | 5,7 | 3,5 |
| Skuldsättningsgrad, ggr | 0,3 | 0,3 | 0,3 | 0,4 | 0,4 |
| Nettobelåningsgrad fastigheter, % | 15,6 | 15,8 | 19,3 | 21,7 | 20,9 |
| Belåningsgrad fastigheter, % | 17,8 | 16,6 | 19,3 | 21,7 | 20,9 |
| Kassaflöde från den löpande verksamheten, mnkr | 696 | 119 | 608 | 579 | 313 |
| Årets kassaflöde, mnkr | 153 | 245 | -52 | 79 | -148 |
| Medelantal anställda i koncernen | 87 | 88 | 119 | 122 | 122 |
| Data per aktie | |||||
| Årets resultat, kr 3) | -2,18 | 11,64 | 16,60 | 6,47 | 3,74 |
| Ordinarie utdelning, kr | 1,904) | 1,75 | 1,60 | 1,45 | 1,30 |
| Extra utdelning, kr | – | – | 10,00 | – | 2,70 |
| Utdelningsandel (ordinarie), % | – | 15,0 | 9,6 | 22,4 | 34,8 |
| Eget kapital, kr | 53,09 | 57,25 | 57,14 | 41,77 | 39,46 |
| Fastigheternas verkliga värde, kr | 92,52 | 99,53 | 84,40 | 78,91 | 72,72 |
| Kassaflöde från den löpande verksamheten, kr | 3,38 | 0,58 | 2,95 | 2,81 | 1,52 |
| Årets kassaflöde, kr | 0,74 | 1,19 | -0,25 | 0,38 | -0,72 |
| Substansvärde, kr | 66,00 | 73,00 | 71,00 | 53,00 | 50,00 |
| Börskurs serie A vid årets utgång, kr | 55,25 | 62,00 | 77,50 | 52,00 | 47,60 |
| P/E-tal, ggr | – | 5,3 | 4,7 | 8,0 | 12,7 |
| Börskurs/eget kapital, % | 104,1 | 108,3 | 135,6 | 124,5 | 123,5 |
| Direktavkastning (ordinarie), % | 3,4 | 2,8 | 2,1 | 2,8 | 2,7 |
| Antal utestående aktier vid årets slut | 206 265 933 | 206 265 933 | 206 265 933 | 206 265 933 | 206 265 933 |
| Genomsnittligt antal utestående aktier under året | 206 265 933 | 206 265 933 | 206 265 933 | 206 265 933 | 206 265 933 |
| Samtliga emitterade aktier vid årets slut | 211 271 933 | 211 271 933 | 211 271 933 | 211 271 933 | 211 271 933 |
1) Dotterbolag avyttrat under 2006 redovisas i resultaträkningen i posten Resultat från avvecklad verksamhet. För Definitioner, se sidan 93.
2) Beräkningen har baserats på antal kvadratmeter vid årets utgång. Anskaffade fastigheter justeras upp till årsvärde.
3) Ingen utspädningseffekt finns. 4) Enligt styrelsens förslag.
Hufvudstaden bildades 1915 med ett aktiekapital på 0,6 mnkr, 6000 aktier på nominellt 100 kronor. Fram till idag har därefter tre nyemissioner, fyra apportemissioner, nio fondemissioner samt fyra aktiesplittar genomförts. Tre konvertibla förlagslån har getts ut. Samtliga lån är konverterade eller återlösta. Aktiekapitalet uppgick vid utgången av 2008 till 1 056,4 mnkr med ett kvotvärde om 5 kronor per aktie.
Hufvudstaden har två aktieslag, serie A och serie C. Båda aktieslagen är noterade på listan för stora företag på NASDAQ OMX Stockholm. Serie A har en röst per aktie och serie C har 100 röster per aktie. Aktierna av serie A noterades på dåvarande Stockholms Fondbörs 1938 medan aktierna av serie C noterades 1998.
Enligt beslut på årsstämman 2001 har i bolagsordningen intagits ett sk omvandlingsförbehåll. Detta innebär att C-aktieägare, som så önskar, har rätt att begära omvandling av sina C-aktier till A-aktier. Under året har ingen sådan omvandling skett.
Vid utgången av året uppgick totalt antal utestående aktier till 206 265 933, varav 197 990 869 utgjorde Aaktier och 8 275 064 utgjorde C-aktier. Därutöver ägde Hufvudstaden 5 006 000 A-aktier.
Sedan årsstämman 2003 har styrelsen haft stämmans mandat om att återköpa högst 10 procent av samtliga aktier. Mandatet förnyades vid årsstämman 2008. Hufvudstaden ägde vid utgången av året 5 006 000 A-aktier, motsvarande 2,4 procent av samtliga emitterade aktier. Under 2008 har inga aktier återköpts.
Antalet aktieägare uppgick vid årets slut till 18 977. Den största ägaren var L E Lundbergföretagen AB med 45,2 procent av totalt antal utestående aktier och 88 procent av rösterna. Näst störst var SEB Trygg Liv med 11,4 procent av antalet utestående aktier och 2,3 procent av rösterna.
Per den 31 december 2008 ägde institutioner och företag med innehav över 100 000 aktier tillsammans 185 002 795 aktier motsvarande 89,7 procent av totalt antal utestående aktier och 96,5 procent av antalet röster. Av dessa var 44 svenska institutioner och företag, som tillsammans hade ett innehav på 143 808 239 aktier motsvarande 69,7 procent av antalet utestående aktier och 92,5 procent av rösterna. Antalet utländska institutioner och företag med innehav över 100 000 aktier uppgick till 72. Deras innehav uppgick till 41 194 556 aktier motsvarande 20,0 procent av antalet utestående aktier och 4,0 procent av antalet röster. Därutöver fanns två svenska privatpersoner som vardera ägde mer än 100 000 aktier. Antalet aktieägare minskade under året med 556. Andelen utländskt ägande ökade under året från 20,3 till 22,2 procent av totalt antal utestående aktier.
| Antal aktieägare |
Andel aktieägare, % |
Antal utestående aktier |
Andel aktier, % |
|
|---|---|---|---|---|
| 1 – 500 |
14 114 | 74,4 | 1 981 100 | 0,9 |
| 501 – 5 000 |
4 219 | 22,2 | 5 921 953 | 2,8 |
| 5 001 – 10 000 | 245 | 1,3 | 1 819 545 | 0,9 |
| 10001 – 20 000 | 119 | 0,6 | 1 729 848 | 0,8 |
| 20001 – 50 000 | 96 | 0,5 | 3 076 432 | 1,4 |
| 50001 – 100 000 | 66 | 0,4 | 4 785 348 | 2,3 |
| 100001 – | 118 | 0,6 | 186 951 707 | 88,5 |
| 18 977 | 100,0 | 206 265 933 | 97,6 | |
| Hufvudstaden | 5 006 000 | 2,4 | ||
| Totalt | 211 271 933 | 100,0 |
Källa: Euroclear Sweden/VPC AB
Vid utgången av 2008 uppgick det totala börsvärdet för Hufvudstaden till 11 745 mnkr. I diagrammet på motstående sida visas kursutveckling och omsättning för Hufvudstadens A-aktie under året.
Hufvudstadsaktien ska ha en god utdelningstillväxt över tiden och utdelningen ska utgöra mer än hälften av nettovinsten från den löpande verksamheten, om inte investeringar eller bolagets finansiella ställning i övrigt motiverar en avvikelse. För 2008 föreslås en utdelning om 1,90 kronor per aktie, motsvarande 75 procent av nettovinsten från den löpande verksamheten (se Definitioner, sid 93 Utdelningsbelopp).
Aktiekursens utveckling samt omsättning från 1 januari 2004 i relation till SIX Real Estate Index och SIX Return Index
Ordinarie utdelning Direktavkastning i procent
1) År 2004 gavs en extra utdelning om 2,70 kr
2) År 2006 gavs en extra utdelning om 10,00 kr
3) Enligt styrelsens förslag
| Börsvärde, mnkr | |
|---|---|
| Hufvudstaden | 11 745 |
| Castellum | 10 449 |
| Atrium Ljungberg | 8 076 |
| Kungsleden | 7 371 |
| Fabege | 5 079 |
| Wihlborgs | 3 843 |
| Wallenstam | 3 594 |
| Klövern | 2 191 |
| Heba | 1 820 |
| FastPartner | 988 |
| Källa: NASDAQ OMX |
| Serie A, | Serie C, | Totalt | Utestående aktier, % | Emitterade aktier, % | |||
|---|---|---|---|---|---|---|---|
| antal aktier | antal aktier | antal aktier | Kapital | Röster | Kapital | Röster | |
| Lundbergs | 85 141 229 | 8 177 680 | 93 318 909 | 45,2 | 88,0 | 44,2 | 87,6 |
| SEB Trygg Liv | 23 553 007 | 23 553 007 | 11,4 | 2,3 | 11,1 | 2,3 | |
| State Street Bank & Trust fonder | 7 185 996 | 7 185 996 | 3,5 | 0,7 | 3,4 | 0,7 | |
| Mellon fonder | 6 729 828 | 6 729 828 | 3,3 | 0,7 | 3,2 | 0,7 | |
| Andra AP-fonden | 5 418 183 | 5 418 183 | 2,6 | 0,5 | 2,6 | 0,5 | |
| Swedbank Robur fonder | 4 963 557 | 4 963 557 | 2,4 | 0,5 | 2,3 | 0,5 | |
| JP Morgan fonder med Chase Bank | 4 036 832 | 4 036 832 | 2,0 | 0,4 | 1,9 | 0,4 | |
| Övriga aktieägare | 60 962 237 | 97 384 | 61 059 621 | 29,6 | 6,9 | 28,9 | 6,8 |
| Utestående aktier | 197 990 869 | 8 275 064 | 206 265 933 | 100,0 | 100,0 | 97,6 | 99,5 |
| Hufvudstaden | 5 006 000 | 5 006 000 | 2,4 | 0,5 | |||
| Samtliga emitterade aktier | 202 996 869 | 8 275 064 | 211 271 933 | 100,0 | 100,0 | ||
Källa: Euroclear Sweden/VPC AB
Ett ansvarsfullt företagande är en förutsättning för långsiktig lönsamhet. Genom att skapa förtroende hos kunderna, stärks vårt varumärke och därigenom uppnås ökad tillväxt i företaget. Hufvudstaden strävar mot en hållbar utveckling med hänsyn till såväl ekonomiska som miljömässiga och sociala faktorer.
Hufvudstaden är en av de ledande fastighetsaktörerna i centrala Stockholm och centrala Göteborg. Det finns därmed ett stort intresse av att samarbeta med såväl Stockholms och Göteborgs stad som andra aktörer för att göra våra två största städer både attraktivare och säkrare för människor och företag. Bolaget bidrar till samhällsutvecklingen genom att ta ett ansvar för både arkitektur och byggnadernas funktion samt för den omgivande miljön.
Hufvudstaden har hela sin verksamhet i Sverige och bedömer därför risken som liten att det finns något i verksamheten som står i konflikt med FN:s deklaration om mänskliga rättigheter. Vid upphandling av entreprenader krävs en skriftlig försäkran från entreprenören att gällande lagar följs och att de anställda har avtalsenliga villkor. Hufvudstaden behåller normalt en övergripande kontroll genom att aktivt leda projekt som genomförs i företaget.
Hufvudstadens arbete styrs av de fyra grundläggande värderingarna lyhördhet, ärlighet, engagemang och kvalitet. Dessa präglar hela vår verksamhet och ska synas i vår kommunikation, såväl internt som externt. I personalpolicyn beskrivs hur vi verkar för jämställdhet och emot diskriminering och vår miljöpolicy anger hur vi arbetar för ett miljömässigt hållbart samhälle.
Hufvudstaden vill bidra till en bättre social situation för sämre lottade medmänniskor i vår närmiljö genom att stödja organisationer som aktivt verkar för att förbättra deras livsvillkor.
En av Hufvudstadens strategier för att uppnå företagets mål är att våra kvalitets- och miljösystem säkerställer högsta möjliga kvalitet på samtliga produkter och tjänster. Detta mäts främst i den årliga undersökningen Nöjd Kund Index (NKI).
Som ett led i strategin ska Hufvudstaden bidra till och vara ett föredöme för fastighetsbranschens utveckling mot ett miljömässigt hållbart samhälle. Miljöarbetet ingår som en naturlig del i det dagliga arbetet och ansvarig är chefen för Fastighetsutveckling som ingår i företagsledningen. Arbetet styrs utifrån miljöpolicyn och prioriterade områden är energianvändning, vattenförbrukning, avfallshantering, materialval och farliga ämnen. Hufvudstaden bedriver inga verksamheter för vilka tillstånd eller anmälan krävs enligt Förordningen (1998:899) om miljöfarlig verksamhet och hälsoskydd och har inga pågående miljötvister.
Hufvudstadens miljöarbete har analyserats och godkänts för investering i Swedbank Robur Miljöfond. Bolaget har medverkat i miljöundersökningar gjorda av bland annat Folksams index för ansvarsfullt företagande och Carbon Disclosure Project.
Hufvudstaden ska leda bolagets utveckling i riktning mot ett miljömässigt hållbart samhälle.
Hufvudstaden har de nöjdaste kontorshyresgästerna enligt Fastighetsbarometerns årliga undersökning av kundnöjdheten. I denna undersökning deltar flertalet andra ledande fastighetsbolag och 2008 års resultat visade att Hufvudstaden fick högst poäng i nio av de tio bedömningskriterierna, som bland annat utgjordes av läge, service och felanmälan.
Uppföljning av kvalitets- och miljömål 2008 Utveckla kvalitets- och miljöarbetet
Kvalitetsarbetet utvecklas kontinuerligt inom de fastlagda och inarbetade områdena Uthyrning, Lokalanpassning och Förvaltning med dess under- och stödprocesser.
Miljöarbetet har utvecklats med en förstärkt miljöorganisation som på ett effektivare sätt ska driva miljöarbetet inom samtliga verksamhetsområden. Det praktiska miljöarbetet har huvudsakligen koncentrerats till de miljöpåverkande områdena energianvändning, miljöanpassad ombyggnad och avfallshantering som beskrivs närmare nedan.
Byggvarubedömningen (BVB) är fastighetsbranschens gemensamma verktyg för miljöbedömning av byggvaror i byggande och förvaltning med målet att säkerställa att endast miljögranskade och godkända byggvaror används. Hufvudstaden har en aktiv roll i utvecklingen av BVB och det är ett viktigt hjälpmedel i såväl projektering som under produktionen för att säkerställa att rätt material byggs in i våra fastigheter.
Avfallet i Hufvudstadens fastigheter består huvudsakligen av avfall från hyresgästernas verksamheter samt från egen byggverksamhet.
Avfallshanteringen från byggverksamheterna sker enligt rutiner där sortering och återvinning anpassas i respektive projekt. Avfallshanteringen från hyresgästerna bygger på principen att sortering i första hand ska ske där det uppstår. Totalt under året har 1 252 ton avfall hanterats för återvinning. Hufvudstaden har tecknat ramavtal med en avfallsentreprenör som aktivt deltar i utvecklingsarbetet. Parallellt med hyresgästernas egen avfallshantering har vissa av våra större fastigheter centrala återvinningsstationer där sortering av avfallet sker.
Avfallshanteringen från byggverksamheterna sker enligt rutiner där sortering och återvinning anpassas i respektive projekt.
Energianvändningen i Hufvudstadens fastigheter består uteslutande av fjärrvärme, fjärrkyla och el. Hufvudstadens koldioxidutsläpp från energianvändningen har minskat med 1908 ton under året. Den totala energianvändningen i Hufvudstadens fastigheter har under åren 2001– 2008 minskat med 16 procent. Under 2008 minskade den totala energianvändningen exklusive projektförbrukning med 1,5 procent. Minskningen har kunnat ske trots högre uthyrningsgrad och förlängda öppettider i NK-varuhuset i Stockholm. I verksamheterna pågår ett prioriterat arbete att minska energianvändningen och därmed också koldioxidutsläppen. Verksamhetens geografiska koncentration gör att antalet tjänsteresor är mycket begränsade.
I nedanstående tabell redovisas den totala energianvändningen fördelad på de olika energislagen.
| 2008 | 2007 | 2006 | 2005 | 2004 | |
|---|---|---|---|---|---|
| Fjärrvärme, MWh | 17 502 | 19 105 | 19 806 | 21 773 | 23 052 |
| El, MWh | 46 761 | 46 261 | 46 133 | 44 470 | 45 852 |
| Fjärrkyla, MWh | 4 521 | 4 453 | 4 910 | 4 491 | 4 853 |
| Summa, MWh | 68 784 | 69 819 | 70 849 | 70 734 | 73 757 |
| Vatten, kbm | 246 676 | 238 571 | 237 735 | 227 795 | 314 705 |
| CO2, ton | 6 972 | 8 880 | 8 914 | ||
1) För jämförbart bestånd och exklusive projekt.
Vid årets utgång har energideklarationer enligt EU:s direktiv om energieffektivisering utförts för flertalet fastigheter och samtliga kommer att vara slutförda under februari 2009.
Information om Hufvudstadens miljöarbete och energifrågor har förmedlats vid kundmöten. Redovisning har även skett till hyresgäster som önskat mer specifika uppgifter avseende deras egen miljöbelastning.
Den operativa verksamheten är organiserad i tre affärsområden, Stockholm Östra City, Stockholm Västra City, där även NK-varuhusen i Stockholm och Göteborg ingår, samt Göteborg. Därutöver har vi stabsfunktionerna Ekonomi/Finans, Fastighetsutveckling och Personal som stödjer den operativa organisationens verksamhet. Vi driver även en egen parkeringsrörelse i dotterbolaget Parkaden AB.
Vid utgången av 2008 arbetade 87 personer i koncernen, varav 82 i moderbolaget och 5 i dotterbolaget Parkaden AB. Vid årsskiftet var fördelningen 50 procent kvinnor och 50 procent män. Av koncernens chefer är 35 procent kvinnor. Medelåldern var 45 år för kvinnor och 44 år för män. Genomsnittlig anställningstid var 8 år.
På Hufvudstaden strävar vi mot en tydlig och väl förankrad gemensam värdegrund, som ska genomsyra allt vi gör, såväl internt som externt. Värderingarna utgör inte bara ett viktigt fundament för att leda och styra verksamheten i riktning mot företagets vision och mål, de är också en förutsättning för att kunna driva verksamheten mot ett ansvarsfullt företagande. Våra kärnvärden är: lyhördhet, ärlighet, engagemang och kvalitet.
Företagets värderingar och policys finns samlade i personalhandboken, vilken ger vägledning för medarbetarnas agerande såväl i vardagen som i särskilda situationer.
Inom Hufvudstaden är det viktigt att medarbetarna tar ansvar och känner sig delaktiga i verksamheten. Det mäts i den årliga medarbetarundersökningen, där frågor kring trivsel, ledarskap och attityder belyses. Undersökningen 2008 hade, i likhet med tidigare år, en hög svarsfrekvens och den visade bland annat att Hufvudstaden är en jämställd arbetsplats med ett bra ledarskap. Antalet medarbetare som är stolta över att arbeta på Hufvudstaden har varit högt under flera år och ökade något även detta år. Medarbetarnas synpunkter är viktiga och resultatet från undersökningen används i den fortsatta processen att utveckla verksamheten och arbetsmiljön mot uppsatta mål.
Engagerade, kompetenta, serviceinriktade och nöjda medarbetare i alla delar av verksamheten, är en förutsättning för att uppnå företagets mål. En viktig faktor för att skapa denna företagskultur är våra utvecklingssamtal. Under samtalen diskuteras mål och måluppfyllelse, kompetensutveckling och liknande frågor, varefter en individuell handlingsplan för nästkommande år upprättas. Ett ytterligare led i att öka delaktigheten är det bonusprogram som fanns under året.
I vår strävan att hålla en hög kvalitetsnivå satsar vi på kompetensutveckling inom alla delar av organisationen. Vi vill att våra medarbetare ska utnyttja sin fulla potential och därigenom stärkas i sina roller. Vårt arbete med kompetensutveckling är inriktat på yrkeskunnandet, affärsmannaskapet och kundbemötandet genom bl a företagsanpassade utbildningar. Att kontinuerligt identifiera och utveckla medarbetare med ledaregenskaper är en prioriterad fråga. Hufvudstadens ledarskap ska präglas av mod och föredömligt agerande samt vara framåtriktat och inspirerande. Senaste årens satsning på att utveckla ledarskapet har blivit en viktig framgångsfaktor och det hjälper oss att säkerställa tillväxten av duktiga ledare. Arbetet med företagsgemensamma värderingar sker kontinuerligt från introduktion av nyanställda till återkommande informationstillfällen.
Hufvudstaden arbetar aktivt mot all slags diskriminering eller mobbning på grund av kön, etnisk tillhörighet eller sexuell läggning. Att kvinnor och män ges samma utvecklingsmöjligheter är en självklarhet, liksom att osakliga löneskillnader ska motverkas. Ett av våra bästa resultat inom medarbetarundersökningen hittar vi inom området jämställdhet.
Vi arbetar förebyggande med hälsa genom regelbundna hälsokontroller, kontinuerliga friskvårdsaktiviteter och en sjukvårdsförsäkring för samtliga medarbetare. Vi ser resultatet av våra satsningar inom detta område i bland annat en mycket låg sjukfrånvaro och en trivsam arbetsmiljö. Arbetsmiljöarbetet utvecklas kontinuerligt i en grupp bestående av representanter från olika delar i organisationen, där till exempel hälsorelaterade aktiviteter planeras och genomförs. Medarbetarna uppger i medarbetarundersökningen att de mår bra och har en bra balans mellan arbetet och fritid.
Inom Hufvudstaden har vi en tydlig rekryteringspolicy där vi strävar efter att så många lediga tjänster som möjligt ska tillsättas genom intern rekrytering. Under 2008 tillsattes två chefspositioner internt av totalt tre lediga tjänster. Det är också uttalat att vi i den mån det är möjligt ska låta medarbetare få växa inom organisationen. Denna strategi tror vi bidrar till att Hufvudstaden har en låg personalomsättning, vilket möjliggör att vi kan bygga vår verksamhet på gedigen erfarenhet och kompetens. För att attrahera nya talanger på arbetsmarknaden har vi under året fortsatt att profilera oss genom att delta på arbetsmarknadsdagar. Vi har också positiva erfarenheter från utbyte med högskolor och att ta emot studenter under deras praktikperioder.
När Kvasten 9 byggdes 1977 var fastigheten det första nybygget vid Biblioteksgatan på 60 år. Huset är ritat av de berömda arkitekterna Backström & Reinius. I fastigheten finns idag bl a hyresgäster inom finanssektorn och exklusiva varumärken. Här finns även välbesökta italienska Sosta Espresso Bar. Klart atmosfärhöjande är att baristorna talar både italienska och svenska med gästerna. Bilder: Jakobsbergsgatan, Stockholm.
Hufvudstadens marknader utgörs av Stockholms och Göteborgs centralaste delar där bolaget äger kommersiella kontors- och butiksfastigheter i citykärnornas affärsdistrikt. Detta gör Hufvudstaden till ett av de mest specialiserade och geografiskt koncentrerade fastighetsbolagen i Sverige.
Den ekonomiska tillväxten i Sverige har länge varit koncentrerad till storstadsområdena där Stockholm intagit en särställning. Under 2008 har Stockholm trots finanskris och kraftigt försämrad konjunkturutveckling haft en god ekonomisk utveckling fram till tredje kvartalet då Stockholmskonjunkturen försvagades. Försämringen var dock mindre än för landet som helhet. Göteborg och Västsverige har drabbats hårdare, främst beroende på problemen inom fordonsindustrin.
Fastighetsmarknaden i Europa, liksom i Sverige, präglas starkt av att befolknings- och näringslivstillväxten till stor del koncentreras till storstadsregionerna. Stockholmsområdet har länge haft rollen som motor i landets ekonomi och tillhör fortfarande en av de starkast växande regionerna i EU. Stockholm svarar normalt för en stor del av tillväxten i Sverige och här bor 20 procent av landets invånare. Regionen svarar också för närmare 30 procent av Sveriges bruttonationalprodukt. Utvecklingen av bruttoregionalprodukten (BRP) för Stockholm visade 2008 på en något lägre tillväxt än 2007. Regionens industristruktur med en hög andel IT-, telekom-, bioteknik-, finans- och tjänstenäringar har inte utsatts för samma påfrestningar i lågkonjunkturen som övriga Sverige.
I Stockholm finns ett av världens största informations- och kommunikationskluster och ett av Europas största bioteknikkluster. Stockholm har utvecklats till Nordens ekonomiska och finansiella centrum. Bankoch finanssektorn sysselsätter drygt 35 000 personer i 1 400 företag. Andelen utlandsägda företag ökar och i länet arbetar nu över 160 000 personer i 4 000 utlandsägda företag.
Göteborgsregionen får en allt större betydelse för utvecklingen i västra Sverige. Inom en radie av 30 mil finns 50 procent av Skandinaviens industrikapacitet. Den internationella närvaron är påtaglig. De utlandsägda företagen har ökat till cirka 2 000 på några år. Göteborgsregionen har en väl utvecklad infrastruktur och en stabil befolknings- och sysselsättningsökning. Göteborgsregionens tillväxt har varit högst i landet under flera år. Tillväxten drivs till stor del av en växande privat tjänsteproduktion. Tjänstebaserade företag sysselsätter idag cirka 100 000 personer i Göteborgsregionen.
Under senare år har vi haft en historiskt stark efterfrågan på fastighetsinvesteringar i Sverige. Transaktionsaktiviteten på den svenska fastighetsmarknaden var under 2008 i nivå med de senaste årens höga omsättningsvolymer. Under året har svenska och utländska investerare omsatt över 140 mdkr i svenska fastigheter inklusive AP Fastigheters förvärv av Vasakronan. Hög likviditet, låga transaktionskostnader och en transparent marknad gör, utöver den förväntade långsiktiga ekonomiska utvecklingen i Sverige, den svenska fastighetsmarknaden attraktiv i förhållande till många andra marknader. Ett flertal aktiva investerare har agerat på den svenska fastighetsmarknaden och nya investerare, både svenska och utländska, har tillkommit under året. Finanskrisen har dock gjort det svårt för högbelånade aktörer att genomföra affärer under hösten.
Svårigheterna att finansiera fastighetsaffärer har tillsammans med förväntningar om en svagare hyresutveckling och ökande vakanser bidragit till sjunkande marknadsvärden.
Direktavkastningskraven på kontorsfastigheter i Stockholm och Göteborg ökade mellan 1998 och 2003. Sedan 2003 har direktavkastningskraven sjunkit till följd av stark efterfrågan, sjunkande räntenivåer och förvänt-
ningar om en starkare hyresmarknad. Under 2008 har direktavkastningskraven åter börjat stiga. Särskilt kraftig har utvecklingen varit för fastigheter i perifera lägen och fastigheter av lägre kvalitet.
De fastighetsförvärv som under året genomfördes i Stockholms och Göteborgs mest centrala lägen visade att direktavkastningskraven har justerats upp under senare delen av året. Direktavkastningskraven för moderna kontors- och butiksfastigheter i dessa lägen uppgick i Stockholm till mellan knappt 5 och 5,75 procent och i Göteborg till mellan 5,50 och 6,75 procent.
Svenska investerare har under senare år varit de mest aktiva köparna i Stockholm CBD. Transaktionsvolymen har efter Vasakronanaffären i juni dock hållits tillbaka på grund av ett begränsat utbud både i Stockholms och i Göteborgs centrala delar. Vissa investerare har dock genomfört betydande försäljningar. Främst är det opportunistiska fonder med hög belåning som avvecklat sina fastighetsinnehav.
| kvm | |
|---|---|
| Vasakronan | 291 000 |
| Hufvudstaden | 263 000 |
| Diligentia | 166 000 |
| AMF Pension | 160 000 |
| Fabege | 110 000 |
| SEB Trygg Liv | 95 000 |
| Källa: Leimdörfer |
Vakanserna för kontorslokaler i Stockholms centrala delmarknader sjönk något under året främst beroende på en positiv sysselsättningsutveckling under första halvåret. Efterfrågan har dock varit lägre under 2008 än under föregående år i ytterstadsområdena. Efterfrågan på butikslokaler i bästa läge var fortsatt stabil. Överlåtelsebeloppen för butikslokaler har minskat. Resultatet blev en något svagare hyresmarknad med utplanande butiks- och kontorshyror.
I Stockholm innanför tullarna finns ett kommersiellt fastighetsbestånd omfattande cirka 5 miljoner kvm kontor, varav 1,7 miljoner kvm inom CBD. Investeringarna i nya kontorsprojekt var låga under året och omfattade cirka 50 000 kvm. Aktiviteten har dock varit hög avseende uppgraderingen av äldre lokaler. Utbudet av moderna hyreslediga lokaler var oförändrat under 2008. Bland större projekt i city kan nämnas området kring Centralen och Västra City, utbyggnaden av Salénhuset, ombyggnaden av kvarteret Klockan vid Vasagatan, ett nytt kontorshus vid Kungsbron och kvarteret Putten vid Sveavägen. Flera projekt i centrala Stockholm och direkt utanför tullarna återstår dock att hyra ut.
Efterfrågan på kontorsytor avsåg främst centrala lägen inom tullarna och inom närförorter i direkt anslutning till tullarna och allmänna kommunikationer. Efterfrågan styrs alltmer över från traditionella cellkontor till yteffektiva kombikontor eller öppna landskap, varigenom kostnaden per anställd kan sänkas samtidigt som företagsinterna kontakter underlättas. Marknadshyrorna för moderna kontor planade ut under året. Inom Gyllene Triangeln noterades hyror mellan 4 500 och 5 000 kr per kvm och år exklusive fastighetsskattetillägg. I angränsande områden vid Stureplan, Hötorget, Drottninggatan, Hamngatan, Regeringsgatan och Vasagatan hyrdes kontor ut för mellan 3 500 och 4 500 kr per kvm och år exklusive fastighetsskattetillägg.
Vakansgraderna uppgick under året till mellan 6 och 7 procent (6–9 föregående år) i innerstaden samt till mellan 7 och 35 procent (8–20 föregående år) på malmarna och i närförorter som Kista, Liljeholmen, Alvik, Värtahamnen och Nacka Strand.
Efterfrågan på välbelägna butikslokaler i de mest centrala delmarknaderna var hög under året samtidigt som disponibla lokaler i stort sett saknades. Den goda efterfrågan berodde i sin tur på att hushållen trots sämre konjunktur fortsatt spendera inom sällanköps- och dagligvaruhandel. De mest eftertraktade butiksstråken finns i området runt Biblioteksgatan samt vid Norrmalmstorg, Hamngatan, Stureplan, Kungsgatan, Drottninggatan och delar av Grev Turegatan. Biblioteksgatan inom Gyllene Triangeln intar, tillsammans med NK-varuhuset och Hamngatan, en särställning som det mest exklusiva butiksläget. Här utgår hyror för primär försäljningsyta på mellan 12 000 och 17 000 kr per kvm och år exklusive fastighetsskattetillägg.
Ett stort antal detaljhandelsprojekt pågår och planeras i Stockholmsområdet. Dessa förväntas på sikt öka försäljningsytan med cirka 500 000 kvm eller nära 40 procent, eller med cirka 50 000 kvm innanför tullarna.
Hyresmarknaden för kontor i Göteborgs centrala delar präglades av sjunkande vakanser och ökade hyresnivåerna under året. Göteborg stärkte ytterligare sin ställning som den intressantaste marknaden i Sverige efter Stockholm. Inom kontorssegmentet finns ett stort intresse för effektiva och moderna lokaler i centrala lägen trots att efterfrågan på kontorslokaler i regionen som helhet utvecklats svagt under året.
I Göteborgs city finns ett kommersiellt fastighetsbestånd omfattande 1,5 miljoner kvm kontorslokaler, varav 0,9 miljoner kvm inom CBD. Under 2008 har nybyggnationen av kontor varit fortsatt låg och i centrala Göteborg pågår få nya projekt.
Tingsrätten samt hyres- och arrendenämnden kommer att flytta in i en nybyggd fastighet invid Ullevi i slutet av 2009. Området mellan de två Ulleviarenorna utvecklas även med fastigheter ämnade för polisen och kriminalvården. Ett projekt som påbörjas är en byggrätt i Gårda som beräknas ge 18 000 kvm kontor. Vid Norra Älvstranden byggs och planeras för en omfattande expansion under de närmaste åren.
Hyresnivåerna i Göteborgs centrala delar hade en stabil utveckling under 2008. Framtiden är dock något osäker främst beroende på att vakansgraderna kan komma att stiga samt att stora nybyggnadsprojekt kan komma att genomföras i stadens centrala delar. Ytterligare betydande kontorsprojekt kan bli aktuella om vakansgraderna skulle sjunka och hyresnivåerna stiga eller ligga kvar på nuvarande nivå. Nyproduktion av kontorslokaler har planerats för cirka 5 mdkr under de närmaste åren. Om dessa genomförs är dock osäkert, bl a beroende på utvecklingen för den krisdrabbade fordonsindustrin. I de mest attraktiva lägena uppgick marknadshyran till mellan 1 600 och 2 300 kr per kvm och år exklusive fastighetsskattetillägg. Bästa läge för kontor i centrala Göteborg bedöms vara stadsdelarna Inom Vallgraven, särskilt kvarteren närmast Hamngatorna, samt Nordstan, Kungsportsavenyn, Svenska Mässan, Lilla Bommen, Gårda och Gullbergsvass. Vakanserna i Göteborg låg under året på mellan 5 och 7 procent (10–11 föregående år) i de centrala delarna.
Hyrorna för butiker i bästa läge var relativt stabila under året. I A-läge noterades hyror i intervallet 5 000 till 10 000 kr per kvm och år exklusive fastighetsskattetillägg. Handeln hade en positiv utveckling under året. Utbudet av ledig försäljningsyta var mycket begränsat, uppskattningsvis under 1 procent, samtidigt som efterfrågan var stor. Omvandlingen av Göteborg från en traditionell industristad till en stad med ett mera differentierat och tjänsteinriktat näringsliv påverkar handeln positivt. Bästa läge för butiker i centrala Göteborg bedöms vara Östra Nordstan, Fredsgatan, Arkaden, Kungsgatan mellan Korsgatan och Fredsgatan samt del av Korsgatan.
Även i Göteborgsområdet pågår en stark utveckling av befintliga och nya detaljhandelsanläggningar. Ett exempel är Frölunda Torg som kommer att tillföras ny detaljhandelsyta på cirka 22 000 kvm.
| Marknadshyror december 2008, Stockholm och Göteborg |
|---|
| (exklusive fastighetsskattetillägg) |
| Kontor, | Butiker, | |
|---|---|---|
| Delmarknad | kr/kvm och år | kr/kvm och år |
| Stockholm | ||
| Gyllene Triangeln/NK | 4 500–5 000 | 12 000–17 000 |
| Övriga City | 3 500–4 500 | 4 000–10 000 |
| Östermalm | 2 300–3 600 | 3 000–8 500 |
| Gamla Stan | 2 200–3 000 | 2 500–5 000 |
| Slussen/Södermalm | 2 000–3 000 | 2 500–5 000 |
| Kungsholmen | 1 600–2 800 | 2 000–7 000 |
| Liljeholmen | 1 400–2 200 | 1 500–5 000 |
| Globen | 1 400–2 000 | 3 500–5 000 |
| Kista | 1 100–2 400 | 3 500–7 000 |
| Göteborg | ||
| Inom Vallgraven | 1 600–2 300 | 5 000 – 10 000 |
Kontorshyror i europeiska storstäder, december 2008 Lokaler i bästa läge
Butikshyror i europeiska storstäder, december 2008 Lokaler i bästa läge
Vakansgrad kontor och butiker
Nybyggnation, efterfrågan och vakansgrad för kontor
Hufvudstaden arbetar aktivt med att utveckla fastighetsbeståndets höga kvalitet och effektivitet. Avsikten är att skapa god värdetillväxt och att i samarbete med kunderna anpassa kontor och butiker efter nya förutsättningar. Processen att utveckla fastigheterna ses ständigt över. Förändringar och förbättringar, såväl stora som små, görs regelbundet.
Utvecklingsprojekten kan huvudsakligen indelas i ombyggnader och investeringar i befintliga fastigheter samt utveckling av befintliga och nya byggrätter. Genom utvecklingsåtgärderna får lokalerna högre teknisk standard och mer yteffektiva planlösningar. Kunderna får en bättre produkt och Hufvudstaden erhåller på längre sikt ett bättre driftnetto och högre avkastning.
De flesta ombyggnader som görs i Hufvudstadens bestånd är lokalanpassningar till nya eller befintliga hyresgäster. När en lokal blir vakant görs en översyn och lokalen får om nödvändigt en grundläggande renovering. Öppna planlösningar med en större yteffektivitet efterfrågas alltmer av hyresgästerna. Därmed ökar luftoch kylbehovet och äldre installationer byts ut mot den senaste tekniken för att erhålla optimalt inomhusklimat. Vi äger många fastigheter i anslutning till varandra, vilket underlättar att lokaler integreras med angränsande ytor i syfte att skapa största möjliga flexibilitet. Sedan den inledande renoveringen av lokalen har gjorts, sker lokalanpassning efter den nya hyresgästens behov. Vid alla ombyggnader läggs stor vikt vid att bevara byggnadens särart och arkitektoniska värden.
Under året har renovering och anpassningar av cirka 15 000 kvm kontorsyta genomförts. Anpassningarna har i huvudsak genomförts till befintliga hyresgäster som har utökat sina förhyrningar. I samband med grundförstärkningsarbeten i kvarteret Pumpstocken har takhöjden i vissa källarutrymmen utökats och lager har konverterats till försäljningsytor. Flera lokalanpassningar har genomförts i Kv Järnplåten 28 till bland andra Valea, JKL och Swedfund. Två av de nya kontorshyresgästerna som tillkommit under året är reklambyråerna IK Stockholm och Fröjd Interactive.
Under hösten har ABN AMRO lämnat 7 400 kvm i Kvarteret Rännilen. För denna yta har vi under hösten 2008 påbörjat ett projekt för att kunna skapa moderna, effektiva och flexibla kontor med den senaste tekniken samtidigt som vi lagt stor vikt vid att bevara den ursprungliga karaktären. Ombyggnaden genomförs i etapper för olika hyresgäster och arbetet beräknas vara färdigställt under hösten 2009. En av de nya hyresgästerna är Lynx Asset Management AB.
Framgångssagan Weekday växer. I höstas flyttade de in i en över 1 000 kvadratmeter nyrenoverad lokal på en av stans bästa affärslägen, Kungsgatan 46, mitt i centrala Göteborg. I fastigheten finns även andra unga företag som hyresgäster i anpassade kontorslokaler. Bilder: Kungsgatan, Göteborg.
Vi fortsätter bygga på vår idé om atmosfär med spännande mix av unika butiker, caféer och restauranger. Ett bra exempel är Restaurang Zink Grill i fransk rustik miljö. Den öppnade under våren och fick utmärkelsen årets affärskrog. Som gäst kan man avnjuta allt från enkel continental frukost till något gott från den stora kolgrillen. Bilder: Biblioteksgatan, Stockholm.
Affärsområde Stockholm Östra City omfattar 16 (16) fastigheter och utgörs av två förvaltningsområden: Norrmalmstorg och Kungsgatan. Förvaltningsområde Norrmalmstorg omfattar fastigheter i området kring Biblioteksgatan, Norrmalmstorg och angränsande gator inom Gyllene Triangeln. Det är också detta område som historiskt sett utgjort kärnan i Hufvudstadens fastighetsbestånd sedan bolaget grundades 1915. Förvaltningsområde Kungsgatan omfattar fastigheter vid Kungsgatans östra del samt vid korsningen Kungsgatan/Sveavägen. Fastighetsbeståndet är helt kommersiellt och består av kontors- och butiksfastigheter.
Det större renoveringsprojektet av Rännilen 18 som inleddes under 2008 kommer att pågå under större delen av 2009. Renoveringen kommer att ske på ett varsamt sätt eftersom huset är kulturminnesmärkt. Samtidigt tillförs huset helt ny toppmodern teknik. Fastigheten öppnas också upp invändigt så att lokalerna blir yteffektiva och anpassade till dagens hyresgästers behov.
Arbetet med att skapa ett attraktivare butiksområde i östra city har fortsatt. Vår idé med området kring Biblioteksgatan är att skapa en spännande mix av små unika butiker i kombination med högklassiga internationella modevarumärken. Såväl butiker som gatumiljö ska bygga på en atmosfär utöver det vanliga. En ny butik som tillkommit under året är exempelvis J Lindeberg. Restaurang Zink Grill öppnade under våren och fick utmärkelsen årets affärskrog. Inriktningen för merparten av butikerna längs Kungsgatan är sedan flera år tillbaka hem, sport och fritid.
Hyresmarknaden för kontor inom affärsområdet utvecklades positivt under året.
Marknadshyrorna för kontorslokaler i de mest attraktiva lägena uppgick under året till mellan 4 500 och 5 000 kr per kvm och år exklusive fastighetsskattetillägg.
För butikslokaler var hyresutvecklingen positiv och i de bästa lägena uppgick marknadshyran till cirka 12 000 till 16 000 kr per kvm och år exklusive fastighetsskattetillägg.
Kontorshyresgästerna inom affärsområdet utgörs främst av företag som värdesätter centralt belägna högkvalitativa lokaler. De dominerande branscherna är bank och finans, advokatbyråer samt konsulter inom rekrytering, management och media. Totalt finns inom affärsområdet 306 kunder. De tio största kunderna hyr 35 000 kvm (41 400), vilket representerar en årshyra på 162 mnkr (189).
Butikshyresgästerna i området kring Biblioteksgatan är till övervägande del mindre entreprenörer, även om några större detaljhandelskoncerner finns bland hyresgästerna såsom Urban Outfitters, RnB, GANT, Orrefors/ Kosta Boda, Diesel, Replay, Georg Jensen och Inditex med sina varumärken Massimo Dutti och Zara. Butikshyresgästerna längs Kungsgatan är till övervägande del svenska kedjeföretag såsom Stadium, Naturkompaniet, Alewalds och Duka. För oss på Hufvudstaden är långsiktiga affärsrelationer något vi strävar efter. Vi har till exempel anrika Ströms dam- och herrekipering i korsningen Sveavägen/Kungsgatan, som står för ett välbekant inslag i gatumiljön. De har varit butikshyresgäst i samma fastighet i 69 år, och totalt 80 år hos Hufvudstaden. Vår kontorshyresgäst Advokatfirman Alrutz firar i år 100-årsjubileum i vår fastighet på Mäster Samuelsgatan 4, vilken Hufvudstaden förvärvade 1992.
Starka varumärken inom affärsområdet Norrmalmstorg 1. Byggnaden är en unik profilfastighet, som genom en totalrenovering under åren 2002–2004 återfått sin glans och betydelse som kommersiellt landmärke i Stockholms city.
Birger Jarlspassagen. Passagen, som är belägen mellan Birger Jarlsgatan och Smålandsgatan i Gyllene Triangeln, har synnerligen stort kultur- och arkitekturhistoriskt värde.
| 31 december 2008 |
31 december 2007 |
|
|---|---|---|
| Antal fastigheter | 16 | 16 |
| Uthyrbar yta, kvm | 145 536 | 145 102 |
| – varav kontor | 99 012 | 99 000 |
| – varav butik och restaurang | 33 534 | 32 994 |
| Årshyra, mnkr | 617 | 597 |
| Hyresvakansgrad, % | 8,7 | 3,8 |
| Ytvakansgrad, % | 9,6 | 5,4 |
Uthyrbar yta per användning Årshyra per användning Butik och restaurang Butik och restaurang Övrigt Övrigt Kontor Kontor
| 2008 | 2007 | |
|---|---|---|
| Nyuthyrning, kvm | 9 600 | 12 200 |
| Nyuthyrning årshyra, mnkr | 40 | 48 |
| Omförhandlade avtal, kvm | 17 000 | 20 800 |
| Omförhandlad årshyra, mnkr | 79 | 84 |
| 2008 | 2007 |
|---|---|
| 563,2 | 538,5 |
| -17,8 | -10,9 |
| -64,9 | -65,3 |
| -57,0 | -56,0 |
| -139,7 | -132,2 |
| 423,5 | 406,3 |
Förfallostruktur
Norrmalmstorg är en av stans absoluta knutpunkter där människor ofta möts. Här ligger också ett av Stockholms mest attraktiva kontorsområden. Just nu pågår ett stort varsamt renoveringsarbete av Rännilen 18 som är kulturminnesmärkt. Fastigheten öppnas upp invändigt och anpassas till dagens hyresgästers behov. Samtidigt tillförs helt ny toppmodern teknik. Bilder: Norrmalmstorg, Stockholm.
I Centrumhuset korsningen Sveavägen/Kungsgatan finns ett bra exempel på en långsiktig affärsrelation. Ströms dam- och herrekipering har varit butikshyresgäst hos Hufvudstaden i 69 år. Hufvudstaden äger ett antal fastigheter längs Kungsgatan. De flesta med butiker inriktade på sport, hem och fritid, men fastigheterna har även många kontorshyresgäster. Bilder: Kungsgatan, Stockholm.
Affärsområde Stockholm Västra City omfattar fastigheterna i områdena söder och väster om Hötorget, vid Regeringsgatan samt NK-fastigheterna i Stockholm och Göteborg. Vid årsskiftet bestod affärsområdet av åtta fastigheter i Stockholm samt en i Göteborg. Fastighetsbeståndet är helt kommersiellt och består av kontorsoch butiksfastigheter samt parkeringshuset Parkaden. Fastigheterna är belägna på Drottninggatan, Klarabergsgatan, Hamngatan, Regeringsgatan och i Gamla Stan i Stockholm samt vid Östra Hamngatan i Göteborg.
Under året har renovering och lokalanpassning av drygt 3 700 kvm kontorsyta slutförts för nya och befintliga hyresgästers räkning. Nya kontorshyresgäster är bland andra Gothia Financial Group, Affärskoncept i Stockholm AB och Scandinavian Internet Group som flyttat in på Drottninggatan samt investmentbanken UBS som lokaliserar sitt filialkontor till NK-huset i Göteborg.
Butikerna är ett viktigt inslag i gatumiljön och det sker ett kontinuerligt arbete med att utveckla butiksmixen inom affärsområdet.
NK-varuhusen i såväl Stockholm som Göteborg har under de senaste åren genomgått omfattande omstruktureringar i syfte att skapa än mer attraktiva varuhus, som står sig väl i en internationell jämförelse. En mängd nya varumärken har tillförts varuhusen, såsom Tods och Bruuns Bazaar. NK Nordiska Designers, Paul & Friends och Filippa K är exempel på utökade avdelningar. Genom detta har utbudet och överskådligheten för kunderna blivit bättre. Att utveckla varuhusen är en ständigt pågående process.
Hyresmarknaden för kontor inom affärsområdet utvecklades positivt under året.
Marknadshyrorna för kontorslokaler i de mest attraktiva lägena uppgick under året till mellan 4 000 och 5 000 kr per kvm och år exklusive fastighetsskattetillägg. Hyresmarknaden för butikslokaler var fortsatt god under året. I de bästa lägena och för de bästa ytorna exklusive varuhuset NK uppgick marknadshyran till mellan 6 000 och 10 000 kr per kvm och år exklusive fastighetsskattetillägg. I varuhuset NK, med bästa läge och bästa försäljningsyta i Stockholm, ligger marknadshyrorna vid omförhandlingar och nyuthyrningar på hyresnivåer mellan 12 000 och 17 000 kr per kvm och år exklusive omsättningshyres- och fastighetsskattetillägg. För NK Göteborg var motsvarande hyresnivåer mellan 5 000 och 10 000 kr per kvm.
Hyresgäststrukturen inom affärsområdet utgörs främst av företag som värdesätter centralt belägna högkvalitativa lokaler. De dominerande branscherna är organisationer, advokatbyråer, reklambyråer, IT- och mediaföretag och banker. Totalt finns inom affärsområdet 219 kunder. De tio största kunderna hyr 32 600 kvm (31 700), vilket representerar en årshyra på 189 mnkr (183).
Butikshyresgästerna representerar till övervägande del starka, välkända varumärken med höga krav på etablering inom attraktiva marknadsplatser. I NK-varuhusen finns många av de starkaste internationella och svenska varumärkena representerade.
NK-fastigheterna i Stockholm och Göteborg och varumärket NK ägs av det helägda dotterbolaget AB Nordiska Kompaniet. NK ingår som två förvaltningsområden i Affärsområde Stockholm Västra City.
NK är ett av Sveriges starkaste och mest välkända varumärken, som har förstärkts och utvecklat sitt värde sedan 1902. Den viktiga uppgiften att vårda och bedriva långsiktig varumärkesuppbyggnad är grunden till NK:s förmåga att stödja handeln i varuhusen och därmed generera ökade hyresintäkter och höjda fastighetsvärden.
Varumärket NK har idag en mycket stark ställning bland såväl svenska som internationella konsumenter. Framgången bygger på ett nära samarbete mellan fastighetsägare å ena sidan och företagare genom en företagarförening å den andra. Samarbetet vidareutvecklas genom rätt mix av företagare, en vital och attraktiv marknadsplats samt kontinuerliga marknadsföringsinsatser mot rätt målgrupper.
Fastighetsägare och företagarförening utarbetar tillsammans årligen marknadsplaner för att stärka NK som varumärke och handelsplats.
Detaljhandeln i Sverige redovisade ett stabilt år även om tillväxten bromsade in andra halvåret. Enligt Detaljhandelsindex DHI ökade försäljningen för riket som helhet med 2 procent. För NK redovisas en mindre nedgång med 3 procent.
I det helägda dotterbolaget Parkaden AB drivs parkeringsrörelse i två av Hufvudstaden ägda fastigheter i Stockholm, dels parkeringshuset Parkaden på Regerings-
Fastighetsbeståndet
| 31 december 2008 |
31 december 2007 |
|
|---|---|---|
| Antal fastigheter | 9 | 9 |
| Uthyrbar yta, kvm | 149 774 | 149 602 |
| – varav kontor | 45 702 | 46 029 |
| – varav butik och restaurang | 44 786 | 44 136 |
| Årshyra, mnkr | 536 | 499 |
| Hyresvakansgrad, % | 2,7 | 3,3 |
| Ytvakansgrad, % | 4,1 | 4,7 |
| 2008 | 2007 | |
|---|---|---|
| Nyuthyrning, kvm | 3 000 | 7 900 |
| Nyuthyrning årshyra, mnkr | 12 | 25 |
| Omförhandlade avtal, kvm | 18 000 | 10 600 |
| Omförhandlad årshyra, mnkr | 105 | 47 |
| Fastighetsförvaltningens resultat, jämförbart bestånd | |||
|---|---|---|---|
| Mnkr | 2008 | 2007 | |
| Nettoomsättning | 536,0 | 507,1 | |
| – varav omsättningshyrestillägg | 10,1 | 16,8 | |
| Underhåll | -24,1 | -12,5 | |
| Drift och administration | -119,6 | -111,6 | |
| Övriga kostnader | -58,5 | -56,4 | |
| Summa kostnader | -202,2 | -180,5 | |
| Bruttoresultat | 333,8 | 326,6 | |
| Parkeringsverksamhet | |||
| Intäkter | 65,4 | 63,0 | |
| Kostnader | -45,8 | -45,4 | |
| Rörelseresultat | 19,6 | 17,6 | |
| 2008 | 2007 | ||
|---|---|---|---|
| NK Stockholm | |||
| Uthyrbar varuhusyta, kvm | 27 529 | 26 941 | |
| Antal avdelningar | 103 | 103 | |
| Antal restauranger | 8 | 8 | |
| Försäljning inkl moms, mnkr | 2 058 | 2 124 | |
| NK Göteborg | |||
| Uthyrbar varuhusyta, kvm | 11 283 | 11 308 | |
| Antal avdelningar | 45 | 45 | |
| Antal restauranger | 4 | 4 | |
| Försäljning inkl moms, mnkr | 515 | 542 | |
gatan mittemot NK-varuhuset med 800 platser, dels Continentalgaraget i fastigheten Orgelpipan 7 nära Centralstationen med 435 platser. I parkeringshuset Parkaden har under året underhållsarbeten av bland annat körbanor genomförts och ett nytt skyltprogram har tagits fram för nya hänvisningsskyltar. Vidare görs en översyn av entréer till och från parkeringshuset för att öka attraktiviteten och tillgängligheten. Parkaden, som är ett av Stockholms säkraste parkeringshus, är en viktig servicefunktion för kunderna i Hufvudstadens marknadsområden.
Förfallostruktur
Försäljning NK-varuhusen
Trendledande, inspirerande och stilfullt, dessa tre ord bildar en gemensam kompass mot vårt mål. De ska genomsyra såväl NK-varumärket som upplevelsen i varuhusen. Detta är NKs uttalade filosofi. NK kan uttrycka detta med stor trovärdighet då man har drygt 100 års tradition att bygga vidare på. Bilder: NK Stockholm.
Flera av NK-fastigheternas kontorshyresgäster är advokatbyråer, reklambyråer, IT-, mediaföretag och banker med krav på moderna och centrala kontor. Bilder: NK Stockholm.
Bilder: NK Göteborg
Affärsområde Göteborg omfattade vid årsskiftet fyra fastigheter, belägna i Göteborgs mest centrala affärsdistrikt. Fastighetsbeståndet är helt kommersiellt och består av kontors- och butiksfastigheter. I den största fastigheten ingår köpmannavaruhuset Femman, som är en del av Nordstans affärscentrum. Nordstan besöks årligen av cirka 35 miljoner personer, varav Femman besöks av cirka 14 miljoner personer. Omsättningen är cirka 3,1 mdkr varav Femman omsätter cirka 840 mnkr. Hufvudstaden är en av de största enskilda delägarna i Nordstans Samfällighetsförening, som äger och förvaltar Nordstans P-hus samt torg och gågator.
I Femmanhuset finns 65 butiker, caféer och restauranger i tre plan. De största butikskunderna är H&M, KappAhl, JC, Din Sko, Indiska och Dressmann.
Under året har löpande renoveringar av kontorslokaler utförts hos flera av hyresgästerna. Lokalerna har därmed moderniserats och anpassats till hyresgästers behov.
I Femman har Monkki öppnat en ny butik på övre plan. Samtliga rulltrappor i Femman har bytts ut och ett nytt ställverk i fastigheten har installerats. I vår fastighet på Kungsgatan 46 har Weekdays öppnat en ny butik. Detaljplanearbete angående omdisponering av en byggrätt på Femman har påbörjats och kan ge möjlighet att bygga på fastigheten med cirka 4 500 kvm.
Hyresmarknaden för kontorslokaler har under året präglats av fortsatt låga vakanser och stabila hyresnivåer. Marknadshyrorna för kontorslokaler i de bästa lägena uppgick till mellan 1 600 och 2 300 kr per kvm och år exklusive fastighetsskattetillägg. För butikslokaler var hyresutvecklingen fortsatt god. I de bästa lägena uppgick marknadshyran till mellan 6 000 och 10 000 kr per kvm och år exklusive fastighetsskattetillägg.
Affärsområdets kunder utgörs främst av företag som är beroende av centralt belägna högkvalitativa lokaler. De dominerande branscherna är advokatbyråer, revisionsbyråer och media samt myndigheter och organisationer. Totalt finns inom affärsområdet 135 kunder. De tio största kunderna hyr 27 700 kvm (27 700), vilket representerar en årshyra på 57 mnkr (56).
Femman. Köpmannavaruhuset Femman är ett av de starkaste varumärkena i Västsverige inom detaljhandeln och representerar ett brett utbud inom konfektion och annan sällanköpshandel.
Nordstan. Nordstans Affärscentrum är ett av Europas största inomhuscenter och besöks årligen av cirka 35 miljoner personer. Hufvudstaden har som en av de största enskilda ägarna i Nordstans Samfällighetsförening en andel om cirka 30 procent.
| 31 december 2008 |
31 december 2007 |
|
|---|---|---|
| Antal fastigheter | 4 | 4 |
| Uthyrbar yta, kvm | 58 935 | 58 981 |
| – varav kontor | 31 812 | 31 960 |
| – varav butik och restaurang | 22 189 | 22 189 |
| Årshyra, mnkr | 153 | 149 |
| Hyresvakansgrad, % | 1,0 | 1,7 |
| Ytvakansgrad, % | 1,5 | 2,4 |
| 2008 | 2007 | |
|---|---|---|
| Nyuthyrning, kvm | 3 700 | 1 700 |
| Nyuthyrning årshyra, mnkr | 8 | 5 |
| Omförhandlade avtal, kvm | 6 000 | 6 700 |
| Omförhandlad årshyra, mnkr | 15 | 22 |
| Mnkr | 2008 | 2007 |
|---|---|---|
| Nettoomsättning | 167,0 | 157,7 |
| Underhåll | -1,9 | -3,0 |
| Drift och administration | -30,2 | -30,5 |
| Övriga kostnader | -18,0 | -18,0 |
| Summa kostnader | -50,1 | -51,5 |
| Bruttoresultat | 116,9 | 106,2 |
Förfallostruktur
Varumärken inom koncernen.
Utbud, läge och förändring, det är Nordstans koncept för ett framgångsrikt köpcentra. Och man har lyckats, över 35 miljoner besökare i år, en miljon fler än 2007. Nordstan är det största inomhusköpcentrat i Norden, 180 butiker och restauranger i tre plan. Här finns också 150 moderna kontor. Bilder: Nordstan/Femman, Göteborg
Hufvudstaden är ett svenskt publikt aktiebolag med säte i Stockholm. Till grund för styrningen av koncernen ligger bland annat bolagsordningen, den svenska aktiebolagslagen, NASDAQ OMX Stockholms regelverk för emittenter inklusive Svensk kod för bolagsstyrning (Koden) samt andra tillämpliga lagar och regler. Koden syftar till att skapa goda förutsättningar för en aktiv och ansvarskännande ägarroll och utgör ett led i självregleringen inom det svenska näringslivet. Den bygger på principen följ eller förklara, vilket innebär att det inte är något brott mot Koden att avvika från en eller flera regler om motiv finns och förklaras.
Hufvudstaden följer Koden med följande avvikelse: • Valberedning
Avvikelsen från Koden förklaras mer detaljerat nedan.
Aktieägares rätt att besluta i Hufvudstadens angelägenheter utövas vid bolagsstämman. Aktieägare, som är registrerade i aktieboken per avstämningsdagen och har anmält deltagande i tid, har rätt att delta och rösta vid bolagsstämman personligen eller genom ombud. Beslut vid stämman fattas normalt med enkel majoritet. I vissa frågor föreskriver dock aktiebolagslagen att ett förslag ska godkännas av en högre andel av de på stämman företrädda och avgivna rösterna.
Enskilda aktieägare, som önskar få ett ärende behandlat på stämman, kan begära det hos Hufvudstadens styrelse under särskild adress, som publiceras på bolagets hemsida i god tid före kallelsetiden för stämman.
Årsstämma ska hållas i Stockholm inom sex månader efter räkenskapsårets slut. Vid årsstämman beslutas i frågor avseende bland annat utdelning, fastställande av resultat- och balansräkningar, ansvarsfrihet för styrelseledamöterna och VD, val av styrelseledamöter, styrelseordförande och i förekommande fall revisorer samt ersättning till styrelse och revisorer, principer för ersättning till ledande befattningshavare och andra viktiga frågor.
Årsstämma 2008 hölls den 27 mars. Totalt 267 aktieägare som företrädde 135 188 579 A-aktier och 8 254 526 C-aktier var närvarande och de representerade totalt 960 641 179 röster, motsvarande 93,7 procent av det totala antalet utestående röster. Årsstämma 2009 hålls den 26 mars i Stockholm.
Nominering och val av styrelse och revisorer Med hänsyn till den koncentrerade ägarbilden finns ingen formellt utsedd valberedning. Huvudägarna kontaktas av styrelsens ordförande i god tid före årsstämman och bildar därmed en informell valberedningsgrupp som gemensamt tar fram förslag på ordförande vid bolagsstämma, styrelse, styrelseordförande och styrelsearvoden samt i förekommande fall revisorer och revisionsarvoden. Övriga aktieägare har möjlighet att lämna nomineringsförslag till styrelsens ordförande under adress som framgår av bolagets hemsida. Förslagen offentliggörs senast i samband med kallelsen till årsstämman.
Som underlag för sina förslag har gruppen gjort en bedömning av huruvida den nuvarande styrelsen är ändamålsenligt sammansatt, bland annat med ledning av tillämpliga delar av den utvärdering av styrelsens arbete som görs årligen.
Hufvudstadens förfarande avseende valberedning är ett avsteg från Koden.
Styrelsen har enligt aktiebolagslagen ett övergripande ansvar för koncernens organisation och förvaltning samt för att kontrollen av bokföringen, medelsförvaltningen och ekonomiska förhållanden i övrigt är betryggande. Styrelsen fattar beslut i frågor avseende koncernens övergripande mål, strategiska inriktning och policys liksom viktigare frågor som rör finansiering, förvärv, avyttringar och investeringar. Till styrelsens övriga uppgifter hör bland annat att:
Styrelsens arbete följer en av styrelsen fastställd arbetsordning, vilken ger ramen för beslut avseende investeringar, finansiering, ekonomiska rapporter samt övriga frågor av strategisk karaktär. Arbetsordningen reglerar även styrelsens respektive VD:s åligganden samt arbetsfördelningen mellan styrelsen och VD. Arbetsordningens relevans och aktualitet ses över varje år.
Styrelsens ordförande leder styrelsearbetet och har fortlöpande kontakt med VD för att löpande kunna följa koncernens verksamhet och utveckling. Ordföranden samråder med VD i strategiska frågor och företräder bolaget i ägarfrågor.
Styrelsens ordförande tillser att styrelsens arbete utvärderas en gång per år och att nya styrelseledamöter erhåller lämplig utbildning. Styrelsen utvärderar också VD:s arbete, då utan att denne närvarar.
Under verksamhetsåret 2008 hade styrelsen sju sammanträden, varav ett konstituerande. Ekonomisk och finansiell rapportering samt redovisning av affärsområdenas verksamhet framläggs vid varje styrelsemöte. Dessutom tas väsentliga frågor av principiell eller stor ekonomisk betydelse upp vid varje ordinarie sammanträde. Tjänstemän i bolaget deltar i styrelsens sammanträden såsom föredragande.
Bolagets revisor deltog vid styrelsemötet i februari, då årsredovisningen för 2007 godkändes, och vid styrelsemötet i augusti i samband med styrelsens behandling av bolagets halvårsrapport.
Hufvudstadens styrelse består av nio ledamöter, som väljs av årsstämman för en period om ett år. Från företagsledningen ingår endast VD i styrelsen och denne är den ende som är att betrakta som beroende av bolaget. Styrelsens ordförande sedan 1998 är Fredrik Lundberg. Fyra av ledamöterna har beroendeställning gentemot den största aktieägaren LE Lundbergföretagen AB (Fredrik Lundberg, Claes Boustedt, Louise Lindh och Sten Peterson) och en av ledamöterna gentemot den näst största aktieägaren SEB Trygg Liv (Hans Mertzig). För ytterligare information om enskilda styrelseledamöter, se sid 84. Som styrelsens sekreterare anlitas utomstående jurist.
| Namn | Funktion | Närvaro frekvens 20081) |
Oberoende i förhållande till bolaget |
Oberoende i förhållande till ägare |
|---|---|---|---|---|
| Fredrik Lundberg | Ordförande | 7 | Ja | Nej |
| Claes Boustedt | 7 | Ja | Nej | |
| Bengt Braun | 7 | Ja | Ja | |
| Peter Egardt | 7 | Ja | Ja | |
| Louise Lindh | 7 | Ja | Nej | |
| Hans Mertzig | 7 | Ja | Nej | |
| Sten Peterson | 7 | Ja | Nej | |
| Anna-Greta Sjöberg | 7 | Ja | Ja | |
| Ivo Stopner | VD | 7 | Nej (anställd) | Ja |
1) Under året har sju styrelsemöten hållits, varav fem efter årsstämman.
Vid årsstämman 2008 nyvaldes de auktoriserade revisorerna George Pettersson och Joakim Thilstedt, båda från KPMG, till revisor respektive revisorssuppleant. Bland George Petterssons större uppdrag kan nämnas LE Lundbergföretagen AB och B&B Tools AB.
Styrelsen träffar bolagets revisor två gånger per år, varav en gång utan närvaro av VD. Vid dessa tillfällen lämnar revisorn en redogörelse och en diskussion om revisionens inriktning och iakttagelser förs. Interna rutiner och kontrollsystem granskas löpande under året. Slutlig granskning av årsbokslut och årsredovisning görs i januari– februari. Halvårsbokslutet granskas översiktligt. Redovisning av arvode till revisorerna inklusive arvode för rådgivningstjänster lämnas i not 10.
Styrelsen har prövat frågan om inrättande av ett revisionsutskott men valt att inte tillsätta något sådant utan hantera frågan inom ramen för det ordinarie styrelsearbetet. Detta innebär att hela styrelsen, förutom VD, utgör revisionsutskott.
VD leder verksamheten i enlighet med den antagna arbetsordningen för styrelse och VD samt styrelsens instruktioner. VD ansvarar för att styrelsen erhåller ett så sakligt, utförligt och relevant informations- och beslutsunderlag som erfordras för att styrelsen ska kunna fatta väl underbyggda beslut.
Företagsledningen består, förutom av VD, av de tre affärsområdescheferna samt cheferna för Ekonomi/ Finans, Fastighetsutveckling och Personal. Företagsledningen har möten cirka en gång i månaden för att diskutera aktuella frågor. För information om enskilda medlemmar, se sid 86.
Ersättning till styrelsen beslutas av årsstämman. Vid årsstämman 2008 beslutades om en ersättning för styrelsearbetet 2008 om 1 575 000 kronor att fördelas på ledamöterna med undantag för VD Ivo Stopner, som inte uppbär någon ersättning för sitt styrelsearbete. Ordföranden erhöll 350 000 kronor och de övriga sju ej anställda ledamöterna 175 000 kronor vardera.
Styrelsen har prövat frågan om inrättande av ett ersättningsutskott men valt att inte tillsätta något sådant utan hantera frågan inom ramen för det ordinarie styrelsearbetet. Styrelsens motiv är att den anser att ersättningsfrågor ska hanteras av hela styrelsen. Detta innebär att hela styrelsen, förutom VD, utgör ersättningsutskott.
Riktlinjer för lön, bonus och annan ersättning till bolagets ledande befattningshavare beslutas av årsstämman. För 2008 beslöt stämman att samma riktlinjer som tidigare ska tillämpas, dvs att bolagets ersättningar ska utgöras av marknadsmässiga löner samt ett begränsat resultatrelaterat bonusprogram, som beskrivs nedan. Inga aktiekursrelaterade incitamentsystem finns i bolaget.
För VD och företagsledningen finns ett bonusprogram, som omprövas årligen. Utfallet beror på resultat, kundnöjdhet och personliga mål. Bonus kan för VD maximalt utgå med 500 000 kronor och för övriga ledande befattningshavare med 250 000 kronor per person.
VD:s ersättning föreslås av styrelsens ordförande och fastställs av styrelsen. VD deltar ej i detta beslut. VD har styrelsens uppdrag att förhandla med övriga ledande befattningshavare om deras ersättningar, varefter återrapportering till styrelsens ordförande sker.
För ytterligare information om löner och ersättningar, se not 9.
Styrelsen har det övergripande ansvaret för att Hufvudstaden har en tillfredsställande intern kontroll. VD ansvarar för att det finns ett betryggande system för intern kontroll, som täcker alla väsentliga risker för fel i den ekonomiska rapporteringen. Hufvudstadens system för intern kontroll omfattar kontrollmiljön, riskbedömning, kontrollåtgärder, information och kommunikation samt uppföljning.
Kontrollmiljön är grunden för den interna kontrollen avseende den finansiella rapporteringen. Hufvudstadens interna kontrollstruktur bygger bland annat på en tydlig ansvars- och arbetsfördelning såväl mellan styrelse och VD som inom den operativa verksamheten. Policys och riktlinjer, som t ex bolagets värderingsgrunder, informationspolicy och redovisningshandbok, dokumenteras och utvärderas kontinuerligt av ledning och styrelse. Dessa styrande dokument samt genomarbetade processbeskrivningar kommuniceras via fastställda informationsoch kommunikationsvägar och har därmed gjorts tillgängliga och kända för berörd personal.
Baserat på löpande diskussioner och möten i organisationen identifierar, analyserar och beslutar Hufvudstadens ledning om hantering av risker för fel i den finansiella rapporteringen. Styrelsen behandlar utfallet av bolagets process för riskbedömning och riskhantering för att säkerställa att den omfattar alla väsentliga områden och fastställer inriktning och vid behov nödvändiga åtgärder. Hufvudstadens största risker kopplas till fastighetsvärdering, finansiella transaktioner och projektredovisning.
Hufvudstaden har, baserat på gjorda riskbedömningar, fastställt ett antal kontrollåtgärder. Dessa är både av förebyggande natur, dvs åtgärder som syftar till att undvika förluster eller felaktigheter i rapporteringen, och av upptäckande natur. Kontrollerna ska även säkerställa att felaktigheter blir rättade. Exempel på områden som har väsentlig påverkan på bolagets resultat och har väl genomarbetade kontrollåtgärder är reparation och underhåll samt uthyrning.
Den interna informationen och externa kommunikationen regleras på övergripande nivå bland annat av en informationspolicy. Den interna kommunikationen till och från styrelse och ledning sker bland annat genom att ledningen håller regelbundna informationsmöten, både för hela företaget och för enskilda enheter. En annan viktig kommunikationskanal är Hufvudstadens intranät. Genom detta har samtliga medarbetare tillgång till aktuell information. På intranätet publiceras interna policys, riktlinjer, instruktioner och motsvarande dokument som styr och stödjer verksamheten. Återrapporteringen kring arbetet med intern kontroll följer sedvanliga rapporteringsvägar.
Hufvudstadens ledning utvärderar löpande den interna kontrollen avseende den finansiella rapporteringen framför allt genom egna analyser, att ställa frågor och ta del av controllerfunktionens arbete.
Styrelsen erhåller kvartalsrapporter med ekonomiskt utfall inklusive ledningens kommentarer till verksamheten och den interna kontrollen. Vid varje styrelsesammanträde behandlas den ekonomiska situationen. Bolagets revisor medverkar vid styrelsemöten vid två tillfällen per år och informerar om sina iakttagelser om bolagets interna rutiner och kontrollsystem. Styrelsens ledamöter har då tillfälle att ställa frågor. Årligen görs en genomgång av väsentliga riskområden och styrelsen tar ställning till risker i den finansiella rapporteringen samt utvärderar den interna kontrollen.
Hufvudstadens ledning har systematiskt gått igenom och strukturerat den interna dokumentationen av det interna kontrollsystemet. Det har inte framkommit något som tyder på att kontrollsystemet inte skulle fungera på avsett sätt. Styrelsen har därför beslutat att inte inrätta en internrevisionsfunktion. Beslutet kommer att omprövas årligen.
Stockholm den 12 februari 2009
Denna bolagsstyrningsrapport har inte varit föremål för granskning av bolagets revisor.
Styrelsen och verkställande direktören avger härmed årsredovisning och koncernredovisning för Hufvudstaden AB (publ), organisationsnummer 556012-8240, NK 100, 111 77 Stockholm, besöksadress Regeringsgatan 38, Stockholm.
Hufvudstaden är noterat på listan för stora företag på NASDAQ OMX Stockholm. L E Lundbergföretagen AB, organisationsnummer 556056-8817, Stockholm, har ett bestämmande inflytande i Hufvudstaden, varför bolaget konsolideras i Lundbergkoncernen.
Årsredovisningens resultat- och balansräkningar föreslås fastställas på årsstämman den 26 mars 2009.
Hufvudstadens affärsidé är att i egna fastigheter i centrala Stockholm och centrala Göteborg erbjuda framgångsrika företag högkvalitativa kontors- och butikslokaler på attraktiva marknadsplatser.
Den globala finanskris som startade i USA nådde under hösten 2008 även Sverige. Osäkerheten inom den finansiella sektorn har lett till kreditåtstramningar och försämrad konjunkturutveckling. I ekonomiskt besvärliga tider är det av synnerlig vikt att bolagets finansiella ställning är betryggande, intjäningen är god och att det finns möjligheter till finansiering. Hufvudstaden har en stark balansräkning och ett bra kassaflöde. Soliditeten överstiger 50 procent, räntetäckningsgraden uppgick till 5 ggr och det finns ej utnyttjade lånelöften om 2 mdkr. Bolaget har inga lån som förfaller under 2009 och under 2010 förfaller 500 mnkr.
Den ekonomiska utvecklingen i Stockholm var fram till det tredje kvartalet gynnsam, då konjunkturen vände nedåt. Försämringen var dock mindre än för landet som helhet. Göteborgsregionen har drabbats hårdare, främst beroende på problemen inom fordonsindustrin.
Hufvudstaden ägde vid årets slut 29 fastigheter (29). Den uthyrbara ytan uppgick till 278 848 kvm i Stockholm och 75 397 kvm i Göteborg, totalt 354 245 kvm.
Den totala hyresvakansgraden i koncernen per den 31 december 2008 var 5,3 procent (3,3) och ytvakansgraden var 5,9 procent (4,6). I Stockholm var hyresvakansgraden 6,2 procent och i Göteborg 1,1 procent.
Under året har 16 300 kvm (21 800) nykontrakterats och 41 000 kvm (38 100) omförhandlats till ett värde av totalt 198,9 mnkr per år.
Hufvudstaden har genomfört en intern värdering av bolagets samtliga fastigheter. Syftet med värderingen är att bedöma fastighetsbeståndets verkliga värde per den 31 december 2008. Värderingen har genomförts med utgångspunkt från fastigheternas intjäningsförmåga och marknadens avkastningskrav. För att säkerställa värderingen har externa värderingar inhämtats från två värderingsföretag. De externa värderingar som gjorts vid årsskiftet motsvarar 22 procent av marknadsvärdet och motsvarande andel för hela 2008 var 43 procent.
Verkligt värde för fastighetsbeståndet har per den 31 december 2008 bedömts till 19,1 mdkr (20,5).
Värdering av fastighetsbeståndet har skett genom att varje enskild fastighets verkliga värde bedömts. Bedömningen har skett på basis av en värdering enligt direktavkastningsmetoden. Denna metod bygger på information om marknadens förräntningskrav på transaktioner av jämförbara fastigheter i likartade lägen samt fastigheternas intjäningsförmåga. Beskrivning av värderingsmetod och antaganden finns i not 18 Förvaltningsfastigheter.
| Förändring +/– |
Resultateffekt före skatt, +/– |
|
|---|---|---|
| Hyresintäkter | 100 kr per kvm | 700 mnkr |
| Fastighetskostnader | 50 kr per kvm | 350 mnkr |
| Hyresvakansgrad | 1,0 procentenhet | 260 mnkr |
| Avkastningskrav | 0,5 procentenhet | 2 100 mnkr |
Det bedömda verkliga värdet för fastighetsbeståndet per den 31 december 2008 uppgick till 19,1 mdkr. Baserat på värderingen av fastighetsbeståndet uppgår substansvärdet till 13,7 mdkr eller 66 kronor per aktie efter skatt. Vid substansvärdeberäkningen har använts en kalkylmässigt beräknad uppskjuten skatt. Denna har antagits till 10 procent på skillnaden mellan bedömt verkligt värde och skattemässigt restvärde för fastigheterna och har bedömts mot bakgrund av gällande skattelagstiftning, som innebär att fastigheter kan säljas via aktiebolag utan skattekonsekvenser. Köparen tappar dock avskrivningsunderlag, vilket kan motivera en viss kompensation, som här har antagits till 10 procent. Om procentsatsen för uppskjuten skatt enligt balansräkningen (26,3 procent) använts vid beräkningen, hade substansvärdet uppgått till 10,9 mdkr eller 53 kronor per aktie. Om skattesatsen antas vara 0 procent, hade substansvärdet uppgått till 15,4 mdkr eller 74 kronor per aktie.
| Substansvärde, 31 december 2008 | ||
|---|---|---|
| Mnkr | |
|---|---|
| Redovisat eget kapital | 10,9 |
| Återföring av bokförd uppskjuten skatt | 4,4 |
| Substansvärde före skatt | 15,3 |
| Kalkylmässig uppskjuten skatt 10 procent | -1,7 |
| Substansvärde efter skatt | 13,7 |
| Substansvärde per aktie | 66 kr |
Konjunkturnedgången och oroligheterna på kreditmarknaden har inneburit ett större fokus på verksamhetens riskområden. Framförallt har en genomgång gjorts av bolagets finansiella risker. Hufvudstadens finansieringsmöjligheter har säkerställts genom långfristiga lånelöften om 2 mdkr och det finns inga låneförfall under 2009 som behöver refinansieras. Bolaget har också betryggande marginaler till kreditgivarnas restriktioner (covenants) avseende låneavtalen. Ränterisken har hanterats genom att säkra räntenivån för 2,9 mdkr av en total upplåning om 3,4 mdkr. Räntebindningstiden uppgick till 43 månader och den genomsnittliga effektiva räntan var 4,0 procent. Åtgärder har också vidtagits för att ytterligare skärpa bevakningen av kund- och hyresfordringar.
Hufvudstadens möjligheter att på kort sikt påverka resultatet i den löpande verksamheten är begränsade. Intäkterna är reglerade av förhållandevis långa hyresavtal, vanligen tre till fem år, medan rörelsekostnaderna är svåra att förändra i ett kort perspektiv med bibe-hållen service och kvalitet. Hufvudstadens lönsamhet och verksamhet påverkas framför allt av makroekonomiska faktorer såsom konjunktur och ränteläge samt utvecklingen i Stockholm och Göteborg, men även av politiska beslut. För att framgångsrikt hantera möjligheter och risker i ett fastighetsbolag krävs därför lång framförhållning och tydliga strategier. Bolaget har inte identifierat några andra väsentliga risker eller osäkerhetsfaktorer än de som beskrivs nedan.
Förändringar i fastigheternas verkliga värde till följd av konjunktursvängningar med mera är både en risk och en möjlighet. Risken begränsas dock av fastigheternas koncentration till de mest attraktiva kommersiella lägena.
Hyresutvecklingen utgör både en risk och en möjlighet. Risken begränsas emellertid av Hufvudstadens koncentration till fastigheter med lokaler i de mest intressanta kommersiella lägena. Hyresnivån för lediga kontorslokaler påverkas snabbt vid en förstärkning eller försvagning av konjunkturen. Hyresnivån för uthyrda lokaler med avtalstider på tre år eller mer är bundna till konsumentprisindex. Hyresförändringar sker när avtalen förnyas.
Höjningar av fastighetsskatten utgör en risk. Risken begränsas dock av att en väsentlig del av fastighetsskatten debiteras Hufvudstadens hyresgäster.
Vid en avmattning av konjunkturen är risken för ökad vakansgrad större för Hufvudstadens kontorslokaler än för butikslokalerna. En viss vakansgrad bör alltid finnas för att erbjuda kunder expansionsmöjligheter, möjliggöra ombyggnader och pröva marknadens villighet att acceptera högre hyresnivåer.
En lång genomsnittlig avtalstid är en fördel vid sjunkande marknadshyror och en nackdel vid stigande hyror. Alltför täta om- och avflyttningar medför stora kostnader för lokalanpassningar. Dessa kostnader kan inte alltid kompenseras av höjda hyror.
Omsättningsbaserade hyror tillämpas i huvudsak i NKvaruhusen. Hufvudstaden strävar efter att öka andelen avtal med omsättningshyror, då de medför en potential uppåt samtidigt som den garanterade minimihyran i omsättningsavtalen begränsar risken för hyresfall.
Kostnaderna för drift är svåra att påverka på kort sikt. Hufvudstaden arbetar aktivt med att optimera fastigheternas förbrukning och därmed sänka driftkostnaderna. Upphandling av elkraft görs regelbundet på termin för att minska känsligheten för svängningar i energipriserna. Prövning sker löpande om förutsättningarna förändras.
Hufvudstadens fastighetsbestånd är väl underhållet. Bolaget arbetar målmedvetet med uppföljning och styrning av kostnader i varje enskild fastighet och minskar därmed risken för oförutsedda kostnadsökningar.
Koncentrationen av ett fastighetsbestånd till ett geografiskt marknadsområde kan potentiellt öka risken på grund av minskad diversifiering. I Hufvudstadens fall bedöms dock risken som liten eftersom Stockholm och Göteborg över tiden är landets starkaste marknadsområden och mest intressanta tillväxtmarknader.
Företagets verksamhet finansieras förutom av egna medel även av upplåning från kreditinstitut. Som en följd av detta är koncernen exponerad för finansierings-, ränte- och kreditrisker. Beskrivning av företagets finanspolicy och hur dessa risker hanteras samt hantering av kreditrisker hänförliga till kund- och hyresfordringar finns i not 2.
Nedan redovisas effekterna på resultat exklusive värdeförändringar före skatt på helårsbasis vid förändringar av ett antal faktorer.
Redovisade resultateffekter vid förändringar av hyresnivå, vakansgrad, drift- och underhållskostnader samt fastighetsskatt avser de effekter som hade uppstått under räkenskapsåret 2008, om förändringarna inträffat vid 2008 års ingång.
Redovisade resultateffekter ska endast ses som en indikation och inkluderar inte någon effekt av de kompenserande åtgärder ledningen skulle kunna vidta och de förändrade förhållanden som skulle kunna uppkomma om vissa händelser skulle inträffa.
| Förändring +/– |
Resultateffekt exkl värdeförändringar före skatt, mnkr |
|
|---|---|---|
| Hyresnivå | 100 kr per kvm | 35 |
| Vakansgrad 1) | 1 procentenhet | 11 |
| Drift och underhåll | 10 procent | 15 |
| Fastighetsskatt 2) | 1 procentenhet | 10 |
| Räntenivå 3) | 1 procentenhet | 34 |
1) Beräknad ytvakans med 3 000 kr per kvm.
2) Med beaktande av att del av kostnaden vidaredebiteras hyresgästerna
inom ramen för tecknade hyreskontrakt. 3) Utan hänsyn tagen till räntebindning med derivat. För effekt inklusive derivat se not 2, sid 67.
Ett ansvarsfullt företagande såväl internt som externt är en förutsättning för framgång. Hufvudstaden bidrar till samhällsutvecklingen genom att ta ansvar för sina fastigheter och den omgivande miljön. Bolaget försäkrar sig om att gällande lagar och avtal följs genom krav på entreprenörer och underleverantörer. Hufvudstadens värdegrund präglar medarbetarnas agerande och är ett aktivt redskap i det dagliga arbetet. All slags diskriminering och osakliga löneskillnader motarbetas. Ett omfattande ledarskapsprogram för samtliga chefer i bolaget har genomförts under året.
Hufvudstaden arbetar aktivt för att minska negativ miljöpåverkan, t ex genom minskad energianvändning och krav på miljövänliga produkter. Inga verksamheter för vilka tillstånd eller anmälan krävs enligt Förordningen (1998:899) om miljöfarlig verksamhet och hälsoskydd bedrevs under 2008.
Hufvudstadens aktiekapital uppgick vid årets slut till 1 056 359 665 kronor fördelat på totalt 211 271 933 aktier, vilket ger ett kvotvärde om 5 kronor per aktie. Av aktierna är 202 996 869 A-aktier med ett röstvärde om en röst per aktie och 8 275 064 C-aktier med ett röstvärde om 100 röster per aktie. Samtliga aktier har lika rätt till andel i bolagets tillgångar och resultat. Största ägare är LE Lundbergföretagen AB med totalt 45,2 procent av utestående aktier och 88,0 procent av rösterna. Enligt ett omvandlingsförbehåll i bolagsordningen har C-aktieägare rätt att begära omvandling av sina C-aktier till A-aktier. Inga begränsningar finns i bolagsordningen avseende överlåtelsebarhet av aktier eller rösträtt på stämman. Inga kända avtal finns som skulle påverkas till följd av ett offentligt uppköpserbjudande. Ingen pensionsstiftelse eller annan utfästelse till personalen i fråga om aktieinnehav finns.
Sedan årsstämman 2003 har styrelsen haft stämmans bemyndigande om att återköpa högst 10 procent av samtliga aktier för att ge styrelsen möjlighet att justera kapitalstrukturen och därigenom skapa ökat värde för bolagets aktieägare. Mandatet förnyades vid årsstämman 2008. Totalt eget innehav per den 31 december 2008 uppgick till 5 006 000 A-aktier, motsvarande 2,4 procent av samtliga aktier. Hela posten förvärvades 2003 till en snittkurs av 27,30 kronor per aktie. Inga återköp av aktier har skett under året eller efter rapporttidens utgång (till och med den 11 februari 2009).
För beskrivning av styrelsens arbete mm hänvisas till Bolagsstyrningsrapporten på sid 46.
Riktlinjer för lön, bonus och annan ersättning till bolagets ledande befattningshavare beslutas av årsstämman. För 2008 beslöt stämman att samma riktlinjer som tidigare ska tillämpas, dvs att bolagets ersättningar ska utgöras av marknadsmässiga löner samt ett begränsat resultatrelaterat bonusprogram, som beskrivs nedan. Inga aktiekursrelaterade incitamentsprogram finns i bolaget. Dessa riktlinjer har följts under 2008 och förslag att samma riktlinjer ska tillämpas för 2009 kommer att föreläggas årsstämman. Revisorns yttrande om huruvida riktlinjer för ersättning till ledande befattningshavare, som antogs av årsstämman 2008, har följts, finns på bolagets hemsida www.hufvudstaden.se samt kommer att bifogas årsstämmohandlingarna. Det kan även erhållas från bolaget på begäran.
VD:s ersättning föreslås av styrelsens ordförande och fastställs av styrelsen. VD deltar ej i detta beslut. VD har styrelsens uppdrag att förhandla med övriga ledande befattningshavare om deras ersättningar, varefter återrapportering till styrelsens ordförande sker.
För VD och företagsledningen finns ett bonusprogram, som omprövas årligen. Utfallet beror på resultat, kundnöjdhet och personliga mål. Bonus kan för VD maximalt utgå med 500 000 kronor och för övriga ledande befattningshavare med 250 000 kronor per person.
Övriga tillsvidareanställda medarbetare i koncernen omfattades under året av ett bonusprogram. Bonus utfaller enligt kriterierna verksamhetsresultat och kundnöjdhet. För chefer med personalansvar tillkommer även personlig bedömning med individuella mål.
För båda bonusprogrammen gäller att beslut fattas för ett år i taget och att bonusen har ett tak. Bonus utfaller endast om bolaget uppvisar ett positivt resultat utan hänsyn till orealiserade värdeförändringar. För 2008 uppgick bonuskostnaden totalt till 2,5 mnkr (2,9) eller med i genomsnitt 18 000 kronor per medarbetare och för företagsledningen inklusive VD med i genomsnitt 146000 kronor per person. Bonusen är ej pensionsgrundande.
All informationsgivning styrs av bolagets informationspolicy. Årsredovisning och delårsrapporter publiceras på svenska och engelska och distribueras till de aktieägare och andra intresserade som anmält sitt intresse.
Rapporter och pressmeddelanden finns tillgängliga på bolagets hemsida www.hufvudstaden.se, där även anmälan om prenumeration och beställning av information kan göras.
Väsentliga händelser efter årets utgång Inga händelser av väsentlig betydelse har inträffat efter räkenskapsårets utgång.
Hufvudstaden kommer även framöver främst ägna sig åt att förvalta, förädla och utveckla fastighetsbeståndet så att största möjliga avkastning erhålles.
Den globala finanskrisen och det försämrade konjunkturläget i Sverige kommer att påverka fastighetsbranschen under 2009 och med största sannolikhet medföra en något svalare hyresmarknad. Trots detta tror vi på en stabil efterfrågan och tillfredsställande hyresnivåer för bolagets välbelägna och högkvalitativa kontors- och butikslokaler.
Hufvudstadens stabila finanser möjliggör genomförande av pågående projekt och utvärdering av nya investeringar som på sikt ökar fastighetsbeståndets attraktivitet.
Vår bedömning är att direktavkastningskraven under året kommer att vara oförändrade eller något stigande. Strategiska förvärv av enstaka fastigheter som kompletterar beståndet kan ej uteslutas.
Förslag till utdelning och vinstdisposition Styrelsen har föreslagit en utdelning om 1,90 per aktie eller totalt 391,9 mnkr. Styrelsens förslag till vinstdisposition redovisas i sin helhet på sidan 82.
Motiverat yttrande gällande vinstutdelningsförslaget finns på bolagets hemsida, www.hufvudstaden.se samt kommer att bifogas årsstämmohandlingarna. Det kan även erhållas från bolaget på begäran.
| Mnkr | Not | 2008 | 2007 |
|---|---|---|---|
| Nettoomsättning | |||
| Fastighetsförvaltning | 1 282,2 | 1 213,2 | |
| Parkeringsverksamhet | 65,4 | 63,0 | |
| 3 | 1 347,6 | 1 276,2 | |
| Fastighetsförvaltningens kostnader | |||
| – Underhåll | -43,8 | -26,4 | |
| – Drift och administration | 7 | -216,0 | -208,3 |
| – Tomträttsavgälder | -16,1 | -16,1 | |
| – Fastighetsskatt | -119,0 | -114,9 | |
| Fastighetsförvaltningens kostnader | -394,9 | -365,7 | |
| Parkeringsverksamhet, kostnader | 3, 7 | -45,8 | -45,4 |
| Verksamhetens kostnader | -440,7 | -411,1 | |
| Bruttoresultat | 906,9 | 865,1 | |
| – varav Fastighetsförvaltning | 3, 6 | 887,3 | 847,5 |
| – varav Parkeringsverksamhet | 3 | 19,6 | 17,6 |
| Central administration | -32,0 | -30,8 | |
| Rörelseresultat före värdeförändringar | 874,9 | 834,3 | |
| Värdeförändringar | |||
| – Förvaltningsfastigheter | 13 | -1 629,4 | 2 597,7 |
| – Räntederivat | -126,6 | 16,5 | |
| Rörelseresultat | 8–13 | -881,1 | 3 448,5 |
| Finansiella intäkter och kostnader | |||
| Finansiella intäkter | 14 | 17,3 | 12,3 |
| Finansiella kostnader | 15 | -161,6 | -138,9 |
| -144,3 | -126,6 | ||
| Resultat före skatt | -1 025,4 | 3 321,9 | |
| Skatt | 17 | 576,2 | -927,6 |
| Årets resultat från kvarvarande verksamheter | -449,2 | 2 394,3 | |
| Resultat från avvecklad verksamhet, netto efter skatt | 4 | 0,0 | 6,6 |
| ÅRETS RESULTAT | -449,2 | 2 400,9 | |
| Resultat per aktie kvarvarande verksamheter | |||
| före och efter utspädning, kronor | -2,18 | 11,61 | |
| Årets resultat per aktie före och | |||
| efter utspädning, kronor | -2,18 | 11,64 | |
| Ordinarie utdelning per aktie, kronor (förslag) | 1,90 | 1,75 |
Fastighetsförvaltningens nettohyror uppgick under året till 1 282,2 mnkr (1 213,2), vilket motsvarar en ökning med 6 procent. Ökningen förklaras av högre bruttohyror vid nyuthyrning och omförhandlingar samt något lägre hyresförluster för vakanta lokaler. Under året omförhandlade Hufvudstaden avtal motsvarande cirka 199 mnkr i årliga hyresintäkter. Omförhandlingarna av både kontors- och butikslokaler medförde höjda hyresnivåer med i genomsnitt cirka 14 procent (6).
Omsättningshyrestillägg i NK-fastigheterna uppgick till 10,1 mnkr (16,8). Utöver detta förekommer inga säsongsvariationer vad gäller hyror.
Underhållskostnaderna ökade med 17,4 mnkr till 43,8 mnkr (26,4), vilket främst förklaras av evakuering av hyresgäster i samband med förädling av flera fastigheter. Driftkostnaderna uppgick till 159,0 mnkr (153,1). Ökningen förklaras av högre energikostnader. Administrationskostnaden ökade till 57,0 mnkr (55,2). Fastighetsskatten har ökat till 119,0 mnkr (114,9) till följd av en lägre kostnad föregående år på grund av erhållna nedsättningar av fastighetsskatt för tomställda lokaler. Kostnaden för fastighetsskatt har i huvudsak vidaredebiterats till hyresgästerna. Sammantaget innebär detta att fastighetsförvaltningens totala kostnader uppgick till 394,9 mnkr (365,7).
Bruttoresultatet uppgick under året till 887,3 mnkr (847,5), vilket motsvarar en ökning med 4,7 procent.
Parkeringsverksamhet innefattar parkeringsrörelsen i Parkaden AB.
Nettoomsättningen var 65,4 mnkr (63,0). Kostnaderna uppgick till 45,8 mnkr (45,4) och bruttoresultatet till 19,6 mnkr (17,6).
Värdeförändringar på förvaltningsfastigheter uppgick till -1 629,4 mnkr (2 597,7). Den orealiserade värdeförändringen förklaras av ett uppskattat högre direktavkastningskrav som en följd av osäkerhet på kreditmarknaden och konjunkturnedgången, vilket dock motverkats av effekten av höjda marknadshyror. Det genomsnittliga direktavkastningskravet uppgick vid ovanstående värdering till 5,1 procent (4,6).
Resultatet av finansiella poster uppgick för året till -144,3 mnkr (-126,6). Ränteintäkterna uppgick till 17,3 mnkr (12,3) och räntekostnaderna till -161,6 mnkr (-138,9). Den ökade nettokostnaden förklaras av att det under en stor del av året varit högre kortfristiga marknadsräntor som en följd av osäkerheten på kreditmarknaden.
Koncernens skatt uppgick till 576,2 mnkr (-927,6), varav -115,8 mnkr (-103,8) utgjorde aktuell skatt och 692,0 mnkr (-823,8) uppskjuten skatt. Den positiva skatten förklaras dels av upplösning av uppskjuten skatt på negativa värdeförändringar och dels av omräkning av tidigare uppskjutna skatter från 28 procent till 26,3 procent skatt till följd av sänkt bolagsskatt från och med 2009.
Årets resultat uppgick till -449,2 mnkr (2400,9). Resultatnedgången förklaras av årets orealiserade värdeminskning i fastighetsbeståndet om 1 629,4 mnkr jämfört med den orealiserade värdeökningen föregående år (2 597,7).
| Mnkr | Not | 2008-12-31 | 2007-12-31 |
|---|---|---|---|
| TILLGÅNGAR | |||
| Anläggningstillgångar | |||
| Förvaltningsfastigheter | 18 | 19 083,2 | 20 530,5 |
| Materiella anläggningstillgångar | 19 | 7,8 | 8,5 |
| Långfristiga fordringar | 21 | 3,8 | 60,6 |
| Summa anläggningstillgångar | 19 094,8 | 20 599,6 | |
| Omsättningstillgångar | |||
| Kundfordringar | 22 | 13,7 | 16,4 |
| Övriga fordringar | 6,4 | 2,1 | |
| Förutbetalda kostnader och upplupna intäkter | 23 | 30,2 | 45,2 |
| Kortfristiga placeringar | 425,0 | 155,0 | |
| Kassa och bank | 24 | 13,9 | 130,8 |
| Summa omsättningstillgångar | 489,2 | 349,5 | |
| SUMMA TILLGÅNGAR | 19 584,0 | 20 949,1 | |
| Eget kapital och skulder |
|||
| Eget kapital | |||
| Aktiekapital | 1 056,4 | 1 056,4 | |
| Övrigt tillskjutet kapital | 628,1 | 628,1 | |
| Andra reserver | -25,5 | 27,7 | |
| Balanserat resultat inkl årets resultat | 9 290,7 | 10 096,5 | |
| Summa eget kapital | 25 | 10 949,7 | 11 808,7 |
| Långfristiga skulder | |||
| Räntebärande skulder till kreditinstitut | 26 | 3 400,0 | 2 800,0 |
| Uppskjutna skatteskulder | 27 | 4 606,9 | 5 323,3 |
| Övriga långfristiga skulder | 147,9 | 3,7 | |
| Övriga avsättningar | 28 | 5,0 | 5,7 |
| Summa långfristiga skulder | 8 159,8 | 8 132,7 | |
| Kortfristiga skulder | |||
| Räntebärande skulder till kreditinstitut | 26 | – | 600,0 |
| Leverantörsskulder | 73,6 | 73,0 | |
| Aktuella skatteskulder | 76,3 | 32,0 | |
| Övriga skulder | 29 | 88,7 | 65,8 |
| Upplupna kostnader och förutbetalda intäkter | 31 | 235,9 | 236,9 |
| Summa kortfristiga skulder | 474,5 | 1 007,7 | |
| Summa skulder | 8 634,3 | 9 140,4 | |
| SUMMA EGET KAPITAL OCH SKULDER | 19 584,0 | 20 949,1 |
Fastigheternas redovisade värde i koncernen uppgick till 19 083,2 mnkr (20 530,5). Minskningen av fastigheternas verkliga värde förklaras med nettot av orealiserad värdeförändring om -1 629,4 mnkr (2 597,7) och under året gjorda investeringar i fastighetsbeståndet som uppgick till 182,1 (524,0). Förvaltningsfastigheter i koncernen redovisas till verkligt värde enligt IAS 40, vilket medför att avskrivningar inte görs. Värderingsmetoden beskrivs i not 18 Förvaltningsfastigheter. Fastigheternas skattemässiga restvärde uppgick till 2 107,7 mdkr.
Likvida medel, summan av kassa och bank samt kortfristiga placeringar, uppgick till 438,9 mnkr (285,8). Hyresinbetalningar sker huvudsakligen vid kvartalsskiften, varvid temporära överskott kan uppstå. Överskottslikviditeten används normalt till amortering av lån eller placeras i kortfristiga instrument med hög likviditet och låg risk. Per den 31 december 2008 uppgick sådan kortfristig placering till 425,0 mnkr (155,0). Inga begränsningar finns avseende nyttjanderätten av likvida medel. Utöver likvida medel fanns outnyttjad checkräkningskredit om 40 mnkr (40).
Koncernens skulder till kreditinstitut uppgick till 3 400,0 mnkr (3 400,0). Den genomsnittliga räntebindningstiden var 43 månader (40), kapitalbindningstiden var 51 månader (53) och den genomsnittliga räntekostnaden vid årsskiftet uppgick till 4,0 procent (4,6). Nettoskulden uppgick till 3 112,0 mnkr (3 069,3). Finansiella poster som ingår i nettoskulden framgår av not 2, sid 68.
Uppskjutna skatteskulder uppgick till 4 606,9 mnkr (5 323,3). Minskningen förklaras dels av upplösning av uppskjuten skatt på negativa värdeförändringar och dels av omräkning av tidigare uppskjutna skatter till 26,3 procent.
| Övrigt | Balanserade vinstmedel |
||||
|---|---|---|---|---|---|
| Mnkr | Aktie kapital |
tillskjutet kapital |
Reserver | inkl årets resultat |
Totalt |
| Ingående eget kapital 2007-01-01 | 1 056,4 | 628,1 | 12,6 | 10 088,2 | 11 785,3 |
| Årets förändring av säkringsreserv | – | – | 21,0 | – | 21,0 |
| Skatt hänförlig till säkringsreserv | – | – | -5,9 | – | -5,9 |
| Summa förmögenhetsförändringar, redovisade direkt mot eget kapital, |
|||||
| exklusive utdelningar | – | – | 15,1 | – | 15,1 |
| Årets resultat | – | – | – | 2 400,9 | 2 400,9 |
| Summa förmögenhetsförändringar | – | – | 15,1 | 2 400,9 | 2 416,0 |
| Utdelning | – | – | – | -2 392,7 | -2 392,7 |
| Utgående eget kapital 2007-12-31 | 1 056,4 | 628,1 | 27,7 | 10 096,5 | 11 808,7 |
| Ingående eget kapital 2008-01-01 | 1 056,4 | 628,1 | 27,7 | 10 096,5 | 11 808,7 |
| Årets förändring av säkringsreserv | – | – | -73,1 | – | -73,1 |
| Skatt hänförlig till säkringsreserv | – | – | 20,5 | – | 20,5 |
| Omräkning uppskjuten skatt 26,3% | – | – | -0,6 | 4,4 | 3,8 |
| Summa förmögenhetsförändringar, redovisade direkt mot eget kapital, |
|||||
| exklusive utdelningar | – | – | -53,2 | 4,4 | -48,8 |
| Årets resultat | – | – | – | -449,2 | -449,2 |
| Summa förmögenhetsförändringar | – | – | -53,2 | -444,8 | -498,0 |
| Utdelning | – | – | – | -361,0 | -361,0 |
| Utgående eget kapital 2008-12-31 | 1 056,4 | 628,1 | -25,5 | 9 290,7 | 10 949,7 |
Antal återköpta aktier är 5 006 000, motsvarande 2,4 procent av samtliga aktier. Vid årsstämman den 27 mars 2008 fick styrelsen förnyat mandat att återköpa högst 10 procent av samtliga aktier i syfte att ge styrelsen möjlighet att justera kapitalstrukturen för att därigenom skapa ökat värde för bolagets aktieägare. Under 2008 har inga återköp skett.
Under 2008 lämnades en utdelning om 1,75 kronor per aktie till bolagets aktieägare, totalt 360 965 383 kronor.
Föreslagen utdelning enligt vinstdisposition uppgår till 391,9 mnkr (se Definitioner, sid 93 Utdelningsbelopp).
En ny butik som tillkommit under året är J Lindeberg. Bild: Biblioteksgatan, Stockholm.
| Mnkr | 2008 | 2007 |
|---|---|---|
| Den löpande verksamheten | ||
| Resultat före skatt | -1 025,4 | 3 328,5 |
| Av- och nedskrivningar av tillgångar | 4,4 | 4,7 |
| Rearesultat försäljning av anläggningstillgångar | – | -6,6 |
| Förändring övriga avsättningar | – | – |
| Värdeförändring förvaltningsfastigheter | 1 629,4 | -2 597,7 |
| Värdeförändring derivat | 126,6 | -16,5 |
| Övriga förändringar | -0,6 | -0,2 |
| Betald inkomstskatt | -71,5 | -97,1 |
| Kassaflöde från den löpande verksamheten | ||
| före förändringar av rörelsekapital | 662,9 | 615,1 |
| Kassaflöde från förändringar i rörelsekapital: | ||
| Minskning (+) / Ökning (–) av rörelsefordringar | 11,5 | -30,3 |
| Ökning (+) / Minskning (–) av rörelseskulder | 21,9 | -465,5 |
| Kassaflöde från den löpande verksamheten | 696,3 | 119,3 |
| Investeringsverksamheten | ||
| Försäljning av dotterföretag | – | 3 011,7 |
| Investering i förvaltningsfastigheter | -182,1 | -524,0 |
| Investering i inventarier | -2,7 | -3,7 |
| Förändring av finansiella tillgångar | 2,6 | -0,2 |
| Kassaflöde från investeringsverksamheten | -182,2 | 2 483,8 |
| Finansieringsverksamheten | ||
| Upptagna lån | – | 500,0 |
| Amortering av låneskuld | – | -465,0 |
| Utbetald utdelning | -361,0 | -2 392,7 |
| Kassaflöde från finansieringsverksamheten | -361,0 | -2 357,7 |
| Årets kassaflöde | 153,1 | 245,4 |
| Likvida medel vid årets början | 285,8 | 40,4 |
| Likvida medel vid årets slut | 438,9 | 285,8 |
| Tilläggsupplysning till kassaflödesanalyser | ||
| Erhållen ränta | 11,4 | 12,5 |
| Erlagd ränta | 163,3 | 131,3 |
Kassaflöde från den löpande verksamheten Kassaflödet från den löpande verksamheten före förändring av rörelsekapital ökade med 47,8 mnkr till 662,9 mnkr (615,1), vilket förklaras av ett högre nettoflöde från den operativa verksamheten. Förändringar i rörelsekapital ökade kassaflödet med 33,4 mnkr (-495,8). Kassaflödet från den löpande verksamheten uppgick därmed till 696,3 mnkr (119,3).
Kassaflöde från investeringsverksamheten Kassaflödet från investeringsverksamheten uppgick till -182,2 mnkr (2483,8). Investeringar i fastighetsbeståndet minskade med 341,9 mnkr jämfört med föregående år, vilket främst förklaras av föregående års inköp av fastigheten Rännilen 15.
Kassaflöde från finansieringsverksamheten Kassaflödet från finansieringsverksamheten ökade med 1 996,7 mnkr till -361,0 mnkr (-2 357,7). Minskningen förklaras av föregående års extra utdelning. Nettoförändringen av räntebärande skulder till kreditinstitut blev 0 mnkr (35,0). Inga återköp av egna aktier skedde under året (0).
Årets kassaflöde uppgick till 153,1 mnkr (245,4).
Koncernens likvida medel uppgick till 438,9 mnkr (285,8) varav kassa och bankmedel var 13,9 mnkr och kortfristig placering av överskottslikviditet 425,0 mnkr. Inklusive outnyttjad checkräkningskredit uppgick likviditeten till 478,9 mnkr (325,8). Samtliga kortfristiga placeringar har kortare löptid än 3 månader. Hufvudstaden har per 31 december 2008 långfristiga lånelöften om 2 mdkr. Vid årsskiftet var 0 mnkr utnyttjat.
Inga begränsningar finns i nyttjanderätten av likvida medel.
| Mnkr | Not | 2008 | 2007 |
|---|---|---|---|
| Nettomsättning | 789,1 | 740,1 | |
| Verksamhetens kostnader | -387,6 | -398,0 | |
| Bruttoresultat | 401,5 | 342,1 | |
| Central administration | -32,0 | -30,8 | |
| Värdeförändringar räntederivat | -126,6 | 16,5 | |
| Rörelseresultat | 7–12 | 242,9 | 327,8 |
| Resultat från finansiella poster | |||
| Ränteintäkter och liknande | |||
| resultatposter | 14 | 16,7 | 18,4 |
| Räntekostnader och liknande | |||
| resultatposter | 15 | -161,0 | -136,9 |
| -144,3 | -118,5 | ||
| Resultat efter finansiella poster | 98,6 | 209,3 | |
| Bokslutsdispositioner | 16 | -95,7 | -100,9 |
| Resultat före skatt | 2,9 | 108,4 | |
| Skatt | 17 | 66,2 | -22,7 |
| ÅRETS RESULTAT | 69,1 | 85,7 |
| Mnkr | Not | 2008-12-31 | 2007-12-31 |
|---|---|---|---|
| TILLGÅNGAR | |||
| Anläggningstillgångar | |||
| Förvaltningsfastigheter | 18 | 5 966,6 | 5 972,9 |
| Materiella anläggningstillgångar | 19 | 5,9 | 6,1 |
| 5 972,5 | 5 979,0 | ||
| Finansiella anläggningstillgångar | |||
| Andelar i koncernföretag | 20 | 2 824,8 | 2 824,8 |
| Andra långfristiga fordringar | 21 | 3,8 | 60,6 |
| Summa finansiella | |||
| anläggningstillgångar | 2 828,6 | 2 885,4 | |
| Summa anläggningstillgångar | 8 801,1 | 8 864,4 | |
| Omsättningstillgångar | |||
| Kortfristiga fordringar | |||
| Kundfordringar | 22 | 2,3 | 2,0 |
| Fordringar på koncernföretag | 5,7 | 9,4 | |
| Övriga fordringar | 5,5 | 11,2 | |
| Förutbetalda kostnader och | |||
| upplupna intäkter | 23 | 20,6 | 20,3 |
| Summa kortfristiga fordringar | 34,1 | 42,9 | |
| Övriga kortfristiga placeringar | 425,0 | 155,0 | |
| Kassa och bank | 24 | 13,7 | 130,5 |
| Summa omsättningstillgångar | 472,8 | 328,4 | |
| SUMMA TILLGÅNGAR | 9 273,9 | 9 192,8 |
| Mnkr | Not | 2008-12-31 | 2007-12-31 |
|---|---|---|---|
| EGET KAPITAL OCH SKULDER | |||
| Eget kapital | |||
| Bundet eget kapital | |||
| Aktiekapital (211 271 933 aktier) | 1 056,4 | 1 056,4 | |
| Uppskrivningsfond | 124,2 | 124,2 | |
| Reservfond | 798,1 | 798,1 | |
| Summa bundet eget kapital | 1 978,7 | 1 978,7 | |
| Fritt eget kapital | |||
| Balanserade vinstmedel | 1 305,4 | 1 439,2 | |
| Årets resultat | 69,1 | 85,7 | |
| Summa fritt eget kapital | 1 374,5 | 1 524,9 | |
| Summa eget kapital | 25 | 3 353,2 | 3 503,6 |
| Obeskattade reserver | 30 | 757,2 | 661,5 |
| Avsättningar | |||
| Avsättningar till pensioner | 28 | 4,8 | 5,4 |
| Avsättningar för skatter | 27 | 1 100,3 | 1 226,2 |
| Summa avsättningar | 1 105,1 | 1 231,6 | |
| Långfristiga skulder | |||
| Skulder till kreditinstitut | 26 | 3 400,0 | 2 800,0 |
| Skulder till koncernföretag | 0,7 | 0,7 | |
| Övriga skulder | 147,8 | 3,5 | |
| Summa långfristiga skulder | 3 548,5 | 2 804,2 | |
| Kortfristiga skulder | |||
| Skulder till kreditinstitut | 26 | – | 600,0 |
| Leverantörsskulder | 41,9 | 40,1 | |
| Skulder till koncernföretag | 218,9 | 160,2 | |
| Aktuella skatteskulder | 30,6 | – | |
| Övriga skulder | 29 | 42,3 | 18,0 |
| Upplupna kostnader och | |||
| förutbetalda intäkter | 31 | 176,2 | 173,6 |
| Summa kortfristiga skulder | 509,9 | 991,9 | |
| Summa skulder | 5 920,7 | 5 689,2 | |
| SUMMA EGET KAPITAL OCH | |||
| SKULDER | 9 273,9 | 9 192,8 |
| Mnkr | Not | 2008-12-31 | 2007-12-31 |
|---|---|---|---|
| Ställda säkerheter | 32 | 1 710,0 | 1 710,5 |
| Eventualförpliktelser | 32 | Inga | Inga |
| Upp | Balan serade vinst |
||||
|---|---|---|---|---|---|
| skriv | medel | ||||
| Mnkr | Aktie kapital |
nings fond |
Reserv fond |
inkl årets resultat |
Totalt |
| Ingående eget kapital 2007-01-01 |
1 056,4 | 138,2 | 798,1 | 3 664,4 | 5 657,1 |
| Årets förändring av säkringsreserv |
– | – | – | 21,0 | 21,0 |
| Skatt hänförlig till säkringsreserv |
– | – | – | -5,9 | -5,9 |
| Erhållna koncernbidrag | – | – | – | 192,2 | 192,2 |
| Skatteeffekt koncernbidrag |
– | – | – | -53,8 | -53,8 |
| Överföring mellan bundna och fria reserver |
– | -14,0 | – | 14,0 | 0,0 |
| Årets resultat | – | – | – | 85,7 | 85,7 |
| Utdelning i moderbolaget |
– | – | – | -2 392,7 -2 392,7 | |
| Utgående eget kapital | |||||
| 2007-12-31 | 1 056,4 | 124,2 | 798,1 | 1 524,9 | 3 503,6 |
| Ingående eget kapital | |||||
| 2008-01-01 | 1 056,4 | 124,2 | 798,1 | 1 524,9 | 3 503,6 |
| Årets förändring av | |||||
| säkringsreserv | – | – | – | -73,1 | -73,1 |
| Skatt hänförlig till | |||||
| säkringsreserv Erhållna koncernbidrag |
– – |
– – |
– – |
19,9 270,4 |
19,9 270,4 |
| Skatteeffekt | |||||
| koncernbidrag | – | – | – | -75,7 | -75,7 |
| Årets resultat | – | – | – | 69,1 | 69,1 |
| Utdelning i moderbolaget |
– | – | – | -361,0 | -361,0 |
| Utgående eget kapital 2008-12-31 |
1 056,4 | 124,2 | 798,1 | 1 374,5 | 3 353,2 |
| Mnkr | 2008 | 2007 |
|---|---|---|
| Den löpande verksamheten | ||
| Resultat efter finansiella poster | 98,6 | 209,3 |
| Av- och nedskrivningar av tillgångar | 54,6 | 45,1 |
| Rearesultat försäljning av | ||
| anläggningstillgångar | – | -6,6 |
| Värdeförändringar räntederivat | 126,6 | -16,5 |
| Förändring övriga avsättningar | -0,6 | 0,2 |
| Betald inkomstskatt | -74,6 | -108,5 |
| Kassaflöde från den löpande verksamheten | ||
| före förändringar av rörelsekapital | 204,6 | 123,0 |
| Kassaflöde från förändringar i rörelsekapital: | ||
| Minskning (+) / Ökning (–) av rörelsefordringar | -2,8 | 394,5 |
| Ökning (+) / Minskning (–) av rörelseskulder | 357,4 | -557,3 |
| Kassaflöde från den löpande verksamheten | 559,2 | -39,8 |
| Investeringsverksamheten | ||
| Försäljning av dotterföretag | – | 3 011,7 |
| Investering i förvaltningsfastigheter | -45,3 | -365,4 |
| Investering i inventarier | -2,3 | -2,8 |
| Investering i finansiella tillgångar | 2,6 | -0,2 |
| Kassaflöde från investeringsverksamheten | -45,0 | 2 643,3 |
| Finansieringsverksamheten | ||
| Upptagna lån | – | 500,0 |
| Amortering av låneskuld | – | -465,0 |
| Utbetald utdelning | -361,0 | -2 392,7 |
| Kassaflöde från finansieringsverksamheten | -361,0 | -2 357,7 |
| Årets kassaflöde | 153,2 | 245,8 |
| Likvida medel vid årets början | 285,5 | 39,7 |
| Likvida medel vid årets slut | 438,7 | 285,5 |
| Tilläggsupplysning till kassaflödesanalyser | ||
| Erhållen ränta | 10,4 | 11,8 |
| Erlagd ränta | 163,0 | 129,4 |
Hufvudstaden AB (publ) är ett aktiebolag med säte i Stockholm. Hufvudstaden är noterat på listan för stora företag på NASDAQ OMX Stockholm. Koncernens huvudsakliga verksamhet är ägande, utveckling och förvaltning av kommersiella fastigheter. Bolagets adress är Hufvudstaden AB (publ), NK 100, 11177 Stockholm. L E Lundbergföretagen AB, org.nr 556056-8817, Stockholm, har ett bestämmande inflytande i Hufvudstaden, varför bolaget konsolideras i Lundbergkoncernen. Årsredovisning och koncernredovisning för Hufvudstaden AB (publ) avseende år 2008 har godkänts för publicering enligt styrelsebeslut från den 12 februari 2009. Årsredovisning och koncernredovisning föreslås fastställas på årsstämman den 26 mars 2009.
Koncernredovisningen har upprättats i enlighet med International Financial Reporting Standards (IFRS) utgivna av International Accounting Standards Board (IASB) samt tolkningsuttalanden från International Financial Reporting Interpretations Committee (IFRIC) så som de har antagits av EU. Vidare har Rådet för finansiell rapporterings rekommendation RFR 1.1 Kompletterande redovisningsregler för koncerner tillämpats. Hufvudstadens resultaträkningar är funktionsindelade och anpassade till verksamheten.
Moderbolaget tillämpar samma redovisningsprinciper som koncernen utom i de fall som anges nedan under avsnittet "Moderbolagets redovisningsprinciper". De avvikelser som förekommer mellan moderbolagets och koncernens principer föranleds av begränsningar i möjligheterna att tillämpa IFRS i moderbolaget till följd av ÅRL och Tryggandelagen samt i vissa fall av skatteskäl.
Koncernens funktionella valuta är svenska kronor som även utgör rapporteringsvalutan för koncernen och moderbolaget. Tillgångar och skulder är redovisade till historiska anskaffningsvärden, förutom i koncernen där förvaltningsfastigheter och vissa finansiella tillgångar och skulder värderas till verkligt värde. Finansiella tillgångar och skulder, som värderas till verkligt värde, består av derivatinstrument och tillgångar klassificerade som finansiella tillgångar, värderade till verkligt värde via resultaträkningen. Värdering till verkligt värde av förvaltningsfastigheter och finansiella derivatinstrument är den redovisningsprincip som har störst påverkan på koncernens finansiella rapporter.
De nedan angivna redovisningsprinciperna för koncernen har tillämpats på samtliga perioder, som presenteras i koncernens finansiella rapporter, om inte annat framgår nedan. Koncernens redovisningsprinciper har tillämpats på rapportering och konsolidering av moderbolag och dotterbolag.
I vissa fall har avrundningar skett, vilket innebär att tabeller och beräkningar inte alltid summerar.
För att kunna upprätta rapporter i överensstämmelse med IFRS gör företagsledningen en del väsentliga redovisningsmässiga uppskattningar. Vidare krävs att företagsledningen gör vissa bedömningar vid tillämpningen av koncernens redovisningsprinciper.
De väsentligaste källorna till osäkerheter i uppskattningar beskrivs nedan.
Värdet på en fastighet kan endast med säkerhet fastställas när likviden har erhållits efter en försäljning. Vid bokslutet görs en uppskattning av marknadsvärdet som i redovisningstermer kallas för verkligt värde. Det verkliga värdet bestäms utifrån en värdering enligt direktavkastningsmetoden. I denna värdering görs uppskattningar om framtida hyresnivåer, vakansgrader och fastighetskostnader. I beräkningsmodellen görs också en bedömning av varje enskild fastighets direktavkastningskrav. Hufvudstadens interna fastighetsvärdering avstäms med externa värderingsföretag där ett osäkerhetsintervall på fastighetsnivå om +/– 2 – 7 procent anges kring det bedömda marknadsvärdet. Om Hufvudstadens värdering ligger utanför osäkerhetsintervallet ges en förklaring till orsaken till avvikelsen.
Förändringar i omvärlden kan medföra att antagande som gjorts av företagsledningen måste omprövas. Detta kan innebära stor variation av värdet på fastighetsbeståndet vilket åskådliggörs i känslighetsanalysen i not 18.
Vid substansvärdeberäkningen har en kalkylmässigt beräknad uppskjuten skatt använts. Denna har antagits till 10 procent på skillnaden mellan bedömt verkligt värde och skattemässigt restvärde för fastigheterna och har bedömts mot bakgrund av gällande skattelagstiftning, som innebär att fastigheter kan säljas via aktiebolag utan skattekonsekvenser. Köparen tappar dock avskrivningsunderlag, vilket kan motivera en viss kompensation, som här antagits till 10 procent.
Inga nya standarder eller tolkningar har tillämpats vid upprättandet av 2008 års finansiella rapporter.
Ett antal nya standarder, ändringar i standarder samt tolkningsuttalanden träder ikraft fr o m räkenskapsåret 2009 och har inte tillämpats vid upprättandet av dessa finansiella rapporter.
IAS1 Utformning av finansiella rapporter. Presentationen av de finansiella rapporterna kan komma att ändras.
IAS23 Lånekostnader. Innebär att ränta ska aktiveras på investeringar vilket är en förändring jämfört med nu tillämpade principer.
IFRS 8 Rörelsesegment. Kommer innebära en viss förändring av presentationen av segmentsinformationen.
Anläggningstillgångar och långfristiga skulder i moderbolaget och koncernen består av belopp som förväntas återvinnas eller betalas efter mer än tolv månader räknat från balansdagen. Omsättningstillgångar och kortfristiga skulder i moderbolaget och koncernen består av belopp som förväntas återvinnas eller betalas inom tolv månader räknat från balansdagen. Anläggningstillgångar vars redovisade värde beräknas återvinnas genom försäljning inom ett år klassi-ficeras som anläggningstillgångar som innehas för försäljning och redovisas enligt IFRS 5.
Koncernbokslutet omfattar moderbolaget och samtliga dotterbolag. Som dotterbolag konsolideras de företag över vilka moderbolaget har direkt eller indirekt bestämmande inflytande. Dotterbilagen redovisas enligt förvärvsmetoden, vilket innebär att övertagna tillgångar och skulder värderats till verkligt värde enligt upprättad förvärvsanalys. Obeskattade reserver har uppdelats på uppskjuten skatteskuld och eget kapital. Interna fordringar, skulder samt vinster eller förluster som uppkommer vid koncerninterna transaktioner elimineras vid upprättandet av koncernredovisningen. Konsolidering vid förvärv sker från och med den dag då vi erhåller ett bestämmande inflytande och vid avyttringar till den dag det bestämmande inflytandet upphör.
Fastighetsförvaltningens nettoomsättning innefattar hyresintäkter samt vidaredebiterade kostnader, tex fastighetsskatt och mediakostnader. Hyresintäkter periodiseras linjärt över hyreskontraktens löptid. Förskottshyror redovisas därmed som förutbetalda hyresintäkter.
Intäkt av fastighetsförsäljningar redovisas på tillträdesdagen om inte väsentliga risker och förmåner övergått till köparen vid tidigare tillfälle. Kontrollen över tillgången kan ha övergått vid ett tidigare tillfälle än tillträdestidpunkten och om så har skett, intäktsredovisas fastighetsförsäljningen vid denna tidigare tidpunkt. Vid bedömning av intäktsredovisningstidpunkt beaktas vad som avtalats mellan parterna beträffande risker och förmåner samt engagemang i den löpande förvaltningen. Därutöver beaktas omständigheter som kan påverka affärens utgång, vilka ligger utanför säljarens och/eller köparens kontroll.
Koncerninterna hyror och kostnader är marknadsmässiga och redovisas i sin helhet där dessa uppstår.
Administrationskostnaderna är uppdelade på fastighetsförvaltningens administrationskostnader, som ingår i bruttoresultatet, samt centrala administrationskostnader, som ingår i rörelseresultatet.
Ränteintäkter och räntekostnader på finansiella instrument redovisas i resultaträkningen för den period till vilken beloppen hänförs. Räntebetalningar på ränte-
swappar, som ingåtts för att säkra framtida räntebetalningar till en fast räntesats, redovisas netto i den period till vilken beloppen hänförs. Lånekostnader belastar resultatet i den period till vilken de hänförs. Ränteintäkter hänförliga till kundfordringar ingår i bruttoresultatet. Ränteintäkter och -kostnader beräknas enligt effektivräntemetoden.
Ersättningar till anställda såsom löner, betald semester och sociala kostnader mm redovisas i takt med att de anställda har utfört tjänster i utbyte mot ersättningen. Ersättning enligt bonusprogram redovisas i takt med att anställda utfört tjänster under programmets löptid.
Beträffande koncernens åtaganden för pensioner omfattas huvuddelen av de anställda tjänstemännen av den s k ITP-planen som tryggas genom en försäkring i Alecta samt de kollektivanställda av avtalspension SAF-LO. För räkenskapsåret 2008 har bolaget inte haft tillgång till sådan information som gör det möjligt att redovisa dessa planer som förmånsbestämda. Pensionsplanen redovisas därför som en avgiftsbestämd plan. Förpliktelser avseende avgifter till avgiftsbestämda planer redovisas som en kostnad i resultaträkningen när de uppstår.
Koncernens nettoförpliktelse avseende förmånsbestämda planer beräknas separat för varje plan genom en uppskattning av den framtida ersättningen, vilken diskonteras till ett nuvärde och det verkliga värdet på eventuella förvaltningstillgångar dras av. I koncernen finns endast ett fåtal förmånsbestämda planer.
Skatter redovisas i resultaträkningen utom då underliggande transaktion redovisas direkt mot eget kapital, varvid tillhörande skatteeffekt redovisas i eget kapital. Aktuell skatt är skatt som ska betalas eller erhållas avseende aktuellt år. Hit hör även justering av aktuell skatt hänförlig till tidigare perioder. Uppskjuten skatt beräknas enligt balansräkningsmetoden med utgångspunkt i temporära skillnader mellan redovisade och skattemässiga värden på tillgångar och skulder. Beloppen beräknas baserade på hur de temporära skillnaderna förväntas bli realiserade och med tillämpning av de skattesatser och skatteregler som är beslutade eller aviserade per balansdagen. I moderbolaget redovisas obeskattade reserver inklusive uppskjuten skatteskuld.
Uppskjutna skattefordringar avseende avdragsgilla temporära skillnader och underskottsavdrag redovisas endast i den mån det är sannolikt att dessa kommer att medföra lägre skatteutbetalningar i framtiden.
Koncernen klassificerar de finansiella tillgångarna i följande kategorier: Finansiella tillgångar värderade till verkligt värde via resultaträkningen, lånefordringar och kundfordringar. De finansiella skulderna klassificeras i följande kategorier: Finansiella skulder värderade till verkligt värde via resultaträkningen eller andra finansiella skulder. Klassificeringen är beroende av för vilket syfte den finansiella tillgången eller skulden förvärvades.
Ett finansiellt instrument värderas initialt till det verkliga värdet med tillägg för transaktionskostnader, med undantag för kategorierna finansiell tillgång eller finansiell skuld värderade till verkligt värde via resultaträkningen, vilka redovisas till verkligt värde exklusive transaktionskostnader. Finansiella tillgångar och skulder redovisas med tillämpning av affärsdagsprincipen. En finansiell tillgång eller finansiell skuld tas upp i balansräkningen när bolaget blir part i ett avtal. Skuld tas upp när motparten har presterat och avtalsenlig skyldighet föreligger att betala, även om faktura ännu inte mottagits. En finansiell tillgång (eller del därav) tas bort från balansräkningen när rättigheterna i avtalet realiseras, förfaller eller bolaget överför i allt väsentligt de risker och fördelar som är förknippade med ägande. En finansiell skuld (eller del därav) tas bort från balansräkningen när förpliktelsen i avtalet fullgörs eller på annat sätt utsläcks.
En finansiell tillgång och en finansiell skuld kvittas och redovisas med ett nettobelopp i balansräkningen endast när det föreligger en legal rätt att kvitta beloppen samt att det föreligger avsikt att reglera posterna med ett nettobelopp eller att samtidigt realisera tillgången och reglera skulden.
Koncernen bedömer per varje balansdag om det finns objektiva grunder för att nedskrivningsbehov föreligger för en finansiell tillgång. Nedskrivningsprövning av kundfordringar beskrivs under lånefordringar och kundfordringar nedan.
Denna kategori består av två undergrupper; dels finansiella tillgångar som utgör innehav för handelsändamål, dvs med huvudsyfte att säljas eller återköpas på kort sikt, dels andra finansiella tillgångar som företaget initialt valt att placera i denna kategori (enligt s k Fair Value Option). Derivat klassificeras som att de innehas för handelsändamål om de inte är identifierade som säkringar. Finansiella tillgångar i denna kategori värderas löpande till verkligt värde med värdeförändringar redovisade i resultaträkningen.
Hyres- och kundfordringar, lånefordringar samt övriga fordringar
Fordringar värderas till upplupet anskaffningsvärde. Upplupet anskaffningsvärde bestäms utifrån den effektivränta som beräknades vid anskaffningstidpunkten. Kundfordrans förväntade löptid är kort, varför värdet redovisas till nominellt belopp utan diskontering. Kund- och lånefordringar redovisas till det belopp som beräknas inflyta, dvs efter avdrag för osäkra fordringar. En reservering för värdeminskning av kundfordringar görs när det finns objektiva grunder för att koncernen inte kommer att kunna erhålla alla belopp som är förfallna enligt fordringarnas ursprungliga villkor. Väsentliga finansiella svårigheter hos gäldenären, sannolikhet för att gäldenären kommer att gå i konkurs eller genomgå en finansiell rekonstruktion och uteblivna eller försenade betalningar (förfallna sedan mer än 60 dagar) betraktas som indikatorer på att ett nedskrivningsbehov av en kundfordran kan föreligga. Reserveringens storlek utgörs av skillnaden mellan tillgångens redovisade värde och nuvärdet av bedömda framtida kassaflöden, diskonterade med den ursprungliga effektiva räntan.
Posten omfattar kassa samt omedelbart tillgängliga banktillgodohavanden. Checkräkningskredit hänförs till låneskulder under kortfristiga skulder. Kassa och banktillgodohavanden redovisas till nominellt värde.
Fordringar med kvarvarande löptid på mer än tolv månader redovisas under denna post till upplupet anskaffningsvärde. Nedskrivningsbehov prövas individuellt mot återvinningsvärdet. Erforderliga nedskrivningar görs vid behov och redovisas i resultaträkningen.
Lån samt övriga finansiella skulder, tex leverantörsskulder ingår i denna kategori.
Samtliga lån redovisas initialt till anskaffningspris, vilket motsvarar det verkliga värdet av vad som erhållits med tillägg för kostnader som hänförs till upplåningen. Låneskulden redovisas därefter till upplupet anskaffningsvärde, vilket innebär att värdet justeras genom att eventuella rabatter eller premier i samband med att lånet tas upp eller löses samt kostnader i samband med upplåning periodiseras över lånets löptid. Periodiseringen beräknas på basis av lånets effektiva ränta. Vinst och förlust som uppkommer när lånet löses redovisas i resultaträkningen.
Skulder redovisas inledningsvis till verkligt värde och därefter till upplupet anskaffningsvärde.
Derivatinstrument redovisas i balansräkningen på kontraktsdagen och värderas till verkligt värde, både initialt och vid efterföljande omvärderingar. Koncernen använder derivat av finansiella instrument för att reducera ränteriskerna. Upplåning till rörlig ränta växlas till fasträntelån genom ränteswapkontrakt. Koncernen redovisar ränteswapkontrakt antingen som kassaflödessäkringar eller som finansiella instrument värderade till verkligt värde via resultaträkningen beroende på hur derivaten klassificeras vid tecknandet. Genom dessa derivattransaktioner uppnås önskad räntebindningsstruktur, vilken framgår av tabellen i not 2.
Metoden för att redovisa den vinst eller förlust som uppkommer vid omvärderingen beror på om derivatet identifierats som ett säkringsinstrument. De derivatinstrument som säkringsredovisas (kassaflödessäkring) redovisas till verkligt värde i balansräkningen och löpande redovisas den effektiva delen av värdeförändringarna mot eget kapital. Den ineffektiva delen redovisas i resultaträkningen. Upplysning om verkligt värde för derivatinstrument återfinns i not 2. Om ett derivatinstrument inte längre uppfyller kraven för säkringsredovisning, eller om säkringsinstrumentet löper ut, säljs eller avslutas, ska den eventuella vinst eller förlust som uppstått redovisas som en justering av räntekostnaderna samtidigt som de säkrade framtida räntebetalningarna redovisas i resultaträkningen. Om de säkrade framtida räntebetalningarna inte förväntas äga rum, redovisas eventuella ackumulerade förluster direkt i resultatet och eventuella vinster intäktsredovisas när derivatet löper ut, säljs eller avslutas.
Materiella anläggningstillgångar redovisas som tillgång i balansräkningen om det är sannolikt att framtida ekonomiska fördelar kommer att komma bolaget till del. Materiella anläggningstillgångar värderas till anskaffningsvärde med avdrag för ackumulerade avskrivningar och eventuella nedskrivningar.
Avskrivningar på materiella anläggningstillgångar som används i administrationen ingår i administration fastighetsförvaltning.
Avskrivningar avseende materiella anläggningstillgångar ingår i kostnader Övrig verksamhet.
Avskrivningar enligt plan baseras på ursprungliga anskaffningsvärden och beräknad nyttjandeperiod. Beräknad nyttjandeperiod för inventarier är 3 – 5 år.
Förvaltningsfastigheter är fastigheter som innehas i syfte att erhålla hyresintäkter och/eller värdestegring. Initialt redovisas förvaltningsfastigheter till anskaffningskostnad, vilket inkluderar till förvärvet direkt hänförbara utgifter. Efter den initiala redovisningen redovisas förvaltningsfastigheter i balansräkningen till verkligt värde. Verkliga värdet baseras på interna värderingar. Denna värdering sker normalt årligen. För att säkerställa värderingen inhämtas, minst en gång per år, externa värderingar från värderingsföretag. De externa värderingarna omfattar normalt 20 – 30 procent av det internt bedömda marknadsvärdet för fastighetsbeståndet och urvalet av fastigheter representerar olika fastighetskategorier, ort, läge, teknisk och byggnadsmässig standard. Löpande under året görs en uppdatering av den interna värderingen av fastigheterna med köp, försäljningar och gjorda investeringar. Hufvudstaden undersöker även löpande om det finns indikationer på förändringar i fastigheternas verkliga värde. Dessa kan utgöras av tex större uthyrningar, uppsägningar samt väsentliga förändringar i avkastningskraven.
Såväl orealiserade som realiserade värdeförändringar redovisas i resultaträkningen. Värdeförändringar redovisas netto.
Tillkommande utgifter aktiveras endast när det är troligt att framtida ekonomiska fördelar förknippade med tillgången kommer att erhållas av koncernen och utgiften kan fastställas med tillförlitlighet, samt att åtgärden avser utbyte av en befintlig eller införande av en ny identifierad komponent. Övriga reparations- och underhållsutgifter resultatförs löpande i den period de uppstår.
De redovisade värdena för koncernens tillgångar – med undantag för förvaltningsfastigheter och anläggningstillgångar som innehas för försäljning – prövas vid varje balansdag för att bedöma om det finns indikation på att det redovisade värdet inte kan återvinnas. Om någon sådan indikation finns beräknas tillgångens återvinningsvärde. Tillgången skrivs ner till återvinningsvärdet om det redovisade värdet överstiger återvinningsvärdet. Återvinningsvärdet är det högsta av verkligt värde minus försäljningskostnader och dess nyttjandevärde. För nedskrivning av finansiella tillgångar se ovan.
Förvärv av egna aktier redovisas som en minskning av eget kapital. Likvid från avyttring av egna aktier redovisas som en ökning av eget kapital.
Beräkningen av resultatet per aktie baseras på årets resultat i koncernen och på det vägda genomsnittliga antalet aktier under året.
Tillgångar som ska avyttras klassificeras som tillgångar som innehas för försäljning. Verksamhet som ska avyttras klassificeras som tillgångar, skulder respektive resultat från avvecklad verksamhet.
Avsättningar redovisas i balansräkningen när det finns en legal eller informell förpliktelse på grund av en inträffad händelse och då det är sannolikt att förpliktelsen kommer att uppfyllas och beloppet kan beräknas på ett tillförlitligt sätt. Om effekten av när i tiden betalningen sker är väsentlig, beräknas avsättningar genom att det förväntade framtida kassaflödet nuvärdeberäknas med en diskonteringsfaktor (före skatt), som avspeglar marknadens aktuella värdering av tidsvärdet och de eventuella risker som hänförs till förpliktelsen. Avsättning för uppskjuten skatteskuld är inte föremål för diskontering.
Med eventualförpliktelse avses ett möjligt åtagande som härrör från inträffade händelser och vars förekomst bekräftas endast av en eller flera osäkra framtida händelser eller när det finns ett åtagande som inte redovisas som en skuld eller avsättning på grund av att det inte är troligt att ett utflöde av resurser kommer att krävas.
Kassaflödesanalyserna är upprättade enligt indirekt metod.
Ett segment är en redovisningsmässigt identifierbar del av koncernen vilken tillhandahåller tjänster som är utsatta för risker och möjligheter som skiljer sig från andra segment. Koncernens verksamhet är uppdelad i två segment, Fastighetsförvaltning och Övrig verksamhet.
Moderbolaget har upprättat sin årsredovisning enligt årsredovisningslagen (1995:1554) och Rådet för finansiell rapporterings rekommendation RFR 2.1 Redovisning för juridisk person. Även de uttalanden som Rådet för finansiell rapportering gett ut för noterade bolag har tillämpts. RFR 2.1 innebär att moderbolaget i årsredovisningen för den juridiska personen ska tillämpa samtliga av EU godkända IFRS och uttalanden så långt detta är möjligt inom ramen för årsredovisningslagen, tryggandelagen och med hänsyn till sambandet mellan redovisning och beskattning. Rekommendationen anger vilka undantag och tillägg som ska göras från IFRS. Skillnaderna mellan koncernens och moderbolagets redovisningsprinciper framgår nedan.
När koncernbidrag har lämnats/erhållits i skatteutjämningssyfte, redovisas koncernbidragen som en minskning respektive ökning av fritt eget kapital med beaktande av skatt i enlighet med UFR 2.
Moderbolaget gör avsättningar till obeskattade reserver inom ramen för gällande skatteregler.
Moderbolagets förvaltningsfastigheter värderas till anskaffningsvärde med avdrag för ackumulerade avskrivningar. Anskaffningsvärdet utgörs av förvärvspris, lagfartskostnader och värdehöjande förbättringsåtgärder. Endast utgifter som genererar bestående värdehöjning av fastigheterna aktiveras. Ombyggnadskostnader av underhållskaraktär belastar resultatet.
materiella anläggningstillgångar
Redovisat värde för förvaltningsfastigheter och materiella anläggningstillgångar prövas beträffande eventuellt nedskrivningsbehov när händelser eller ändrade förutsättningar indikerar att det redovisade värdet eventuellt inte kommer att kunna återvinnas. Om det finns sådana indikationer och om det redovisade värdet överstiger det förväntade återvinningsvärdet, skrivs tillgångarna ner till återvinningsvärdet. Återvinningsvärdet motsvarar det högsta av nettoförsäljningsvärdet och nyttjandevärdet. Nettoförsäljningsvärdet fastställs genom jämförelse med försäljningar av likartade objekt. Nyttjandevärdet utgörs av nuvärdet av de förväntade framtida kassaflödena enligt en diskonteringsfaktor före skatt, som avspeglar marknadens aktuella uppskattning av tidsvärdet och de risker som förknippas med tillgången.
För tillgångar som inte till övervägande del genererar oberoende kassainflöden fastställs återvinningsvärdet för den kassagenererande enhet till vilken tillgången hör. Eventuell nedskrivning redovisas i resultaträkningen. Återföring av genomförda nedskrivningar görs om återvinningsvärdet återigen överstiger tidigare redovisat värde. Redovisade uppskrivningar av förvaltningsfastigheter har gjorts till verkliga värden med avdrag för uppskjuten skatteskuld.
Information om fastigheternas verkliga värden per balansdagen lämnas i not 18.
Moderbolagets avskrivningar enligt plan baseras på ursprungliga anskaffningsvärden, i förekommande fall justerade för upp- och nedskrivningar och beräknad nyttjandeperiod. Beräknad nyttjandeperiod för byggnader är 50 – 100 år och för byggnadsinventarier 10 – 20 år.
Avskrivningar för fastigheter med blandad verksamhet har beräknats genom sammanvägning av respektive ytkategoris procentsats för avskrivningar. För fastighet med en dominerande (75 procent) kategori har ifrågavarande kategoris procentsats tillämpats för hela fastigheten. Uppskrivningar skrivs av på den underliggande tillgångens kvarvarande avskrivningstid. Procentsatser för avskrivningar redovisas i not 18.
Hufvudstaden är främst exponerad för finansierings- och ränterisker. Koncernen strävar efter att ha en låneportfölj med spridda kreditförfall, som möjliggör eventuella amorteringar. Upplåning sker normalt med kort räntebindning och för att uppnå önskad räntebindningsstruktur används ränteswappar. Derivatinstrument används endast i riskminimerande syfte och ska vara kopplade till en underliggande exponering. Koncernen har för närvarande derivatinstrument som är säkringsredovisade och derivatinstrument som redovisas i kategorin finansiella tillgångar och skulder värderade till verkligt värde via resultaträkningen. Hufvudstaden har inte identifierat några inbäddade derivat som ska skiljas från sina värdkontrakt och redovisas separat.
Hufvudstadens finansfunktion är en koncernfunktion med centralt ansvar för finansiering och likviditetsplanering. Arbetet styrs av en av styrelsen beslutad finanspolicy, som syftar till att säkerställa koncernens finansieringsbehov till en så låg kostnad och risk som möjligt. Inom finansfunktionen finns instruktioner, system och arbetsfördelning för att uppnå en god intern kontroll och uppföljning av verksamheten. Större finansieringslösningar och derivataffärer ska godkännas av styrelsens ordförande och styrelsen informeras vid varje styrelsemöte om finansiella frågor.
Hufvudstaden har som målsättning att använda likviditetsöverskott till att amortera befintliga lån. Överskottslikviditet, som inte används till amortering, får endast placeras i instrument med hög likviditet och låg risk. Information om upplåning, låneramar och villkor finns i not 26.
Finansieringsrisk utgörs av att svårigheter kan föreligga att erhålla finansiering för verksamheten vid en given tidpunkt. För att minimera kostnaden för koncernens upplåning och för att säkerställa att finansiering kan erhållas, måste bolaget ha lånelöften som täcker behovet av rörelsekrediter. Styrelsen fastställer löpande nivån för kapitalbindning i låneportföljen. Ledningen upprättar rullande prognoser för koncernens likviditet på basis av förväntade kassaflöden. Hufvudstadens upplåning uppgick vid årsskiftet till 3 400,0 mnkr. Den genomsnittliga räntebindningstiden var 43 månader (40), den genomsnittliga kapitalbindningstiden 51 månader (53) och den genomsnittliga räntekostnaden 4,0 procent (4,6). Nettoskulden var 3112,0 mnkr jämfört med 3 069,3 mnkr vid utgången av 2007. Koncernen hade per 2008-12-31 långfristiga lånelöften om 2 mdkr, varav 0 mdkr var utnyttjat.
| Förfalloår | Volym, mnkr | Andel, % |
|---|---|---|
| 2009 | – | – |
| 2010 | 500,0 | 15 |
| 2011 | 950,0 | 28 |
| 2012 | 250,0 | 8 |
| 2013 | 950,0 | 27 |
| 2014 | – | – |
| 2015 | – | – |
| 2016 | – | – |
| 2017 | 750,0 | 22 |
| Totalt | 3 400,0 | 100 |
Övriga skulder innefattar även leverantörsskulder, vilka normalt har en förfallotid på 30 dagar.
Ränterisk avser den resultateffekt som en bestående ränteförändring har på koncernens finansnetto. Hufvudstadens finansieringskällor utgörs i huvudsak av eget kapital, kassaflöde från löpande verksamhet, upplåning och lånelöften. Placering av överskottslikviditet görs i finansiella instrument med kort räntebindningstid, vilket begränsar koncernens exponering för ränterisk.
Upplåningen, som är räntebärande, medför att koncernen exponeras för ränterisk. Hufvudstadens finanspolicy anger ramarna för hur arbetet med hantering av ränterisker ska bedrivas. Ett övergripande mål är att förfallostrukturen på hyresavtalen ska beaktas vid bestämmande av räntebindningstid samt att det finns en avvägning mellan bedömd löpande kostnad för upplåningen och risken att få en signifikant negativ påverkan på resultatet vid en plötslig större ränteförändring. Detta innebär att koncernens räntebindning för nettoskulden i normalfallet ska vara 12–48 månader. För att uppnå önskad räntebindningstid används derivatinstrument. Per 2008-12-31 är koncernens räntebindningstid 43 månader. En förändring av räntenivån med +/– 1 procentenhet vid antagande om oförändrad lånevolym och räntebindningstid enligt gällande derivatavtal skulle påverka Hufvudstadens räntekostnad 2009 med +/– 5 mnkr. Ränteförändringen skulle samtidigt innebära en värdeförändring i räntederivat med 85 mnkr i resultatet och 30 mnkr i eget kapital.
| Förfalloår | Volym, mnkr |
Varav säkrings redovisat |
Andel, % | Genomsnittlig effektiv ränta, % |
|---|---|---|---|---|
| 2009 1) | 700,0 | – | 19 | 3,3 |
| 2010 | 500,0 | 500,0 | 15 | 4,1 |
| 2011 | 600,0 | 350,0 | 18 | 3,6 |
| 2012 | 250,0 | – | 8 | 4,9 |
| 2013 | 600,0 | 350,0 | 18 | 3,9 |
| 2014 | – | – | – | – |
| 2015 | – | – | – | – |
| 2016 | – | – | – | – |
| 2017 | 750,0 | – | 22 | 4,8 |
| Totalt | 3 400,0 | 1 200,0 | 100 | 4,0 |
1) Varav 200 mnkr binds i december 2009 på 5 år till 3,2%
Kassaflödessäkringarna kommer att påverka resultaträkningen vid förfall enligt tabell ovan.
Kreditrisken är risken för förlust om koncernens motparter inte fullgör sina avtalsförpliktelser och eventuella säkerheter inte täcker koncernens fordringar. Kreditrisk kan i huvudsak hänföras till utestående kund-/hyresfordringar, likvida medel samt finansiella derivatavtal med positiva värden. Koncernen är begränsat exponerad för kreditrisker.
Förluster på kund-/hyresfordringar uppstår när kunder försätts i konkurs eller av andra skäl inte kan fullfölja sina betalningsåtaganden. Riskerna begränsas genom att Hufvudstaden medvetet väljer kunder med dokumenterad affärskompetens och konkurrenskraftig verksamhet. För att begränsa riskerna kreditkontrolleras koncernens kunders finansiella ställning genom inhämtande av information från olika kreditupplysningsföretag. I enlighet med Hufvudstadens kreditpolicy krävs normalt bankgaranti eller borgensförbindelse vid nyuthyrning. Hyresfordringar förskottsfaktureras.
Det finns ingen koncentration av kreditrisker avseende kundfordringar, då koncernen har ett flertal kunder. Ingen enskild hyresgäst representerar mer än 9 procent av den totala kontrakterade hyran. Koncernens tio största hyresgäster representerar 21 procent av den kontrakterade hyran. Exponeringar avseende finansiella derivatavtal begränsas genom att koncernen som policy endast ingår sådana avtal med stora finansiella institut med hög rating och där bolaget har långsiktiga relationer. Dessutom finns ramavtal med dessa institut om kvittning av olika derivatavtal, som ytterligare minskar kreditriskexponeringen.
| Årshyra, tkr | Antal avtal | Summa årshyra, tkr | Andel, % |
|---|---|---|---|
| 0 – 99 |
786 | 21 614 | 1,8 |
| 100 – 499 |
210 | 53 206 | 4,4 |
| 500 – 999 |
209 | 146 758 | 12,2 |
| 1 000 – 2 499 | 194 | 286 663 | 23,7 |
| 2 500 – 4 999 | 92 | 310 896 | 25,7 |
| 5 000 – 9 999 | 32 | 209 313 | 17,3 |
| 10 000 – | 11 | 179 866 | 14,9 |
| Totalt | 1 534 | 1 208 316 | 100,0 |
1) Exklusive vakanta ytor samt ytor (lager och kontor) som disponeras
för eget bruk.
2) Inklusive bostadskontrakt.
3) Kontrakt med årshyra per 2008-12-31.
Verkligt värde på finansiella instrument som handlas på en aktiv marknad (tex finansiella tillgångar som innehas för handel) baseras på noterade marknadspriser på balansdagen. Det noterade priset som används är den aktuella köpkursen. Verkligt värde på finansiella instrument som inte handlas på en aktiv marknad fastställs med hjälp av värderingstekniker. Verkliga värden fastställs här genom diskontering av framtida betalningsflöden till aktuell marknadsränta för likvärdiga instrument. För finansiella instrument som kundfordringar, leverantörsskulder etc vilka redovisas till upplupet anskaffningsvärde med avdrag för eventuell nedskrivning, bedöms det verkliga värdet överensstämma med redovisat värde. Skulder till kreditinstitut löper med tre månaders räntebindningstid, varvid det verkliga värdet bedöms i allt väsentligt överensstämma med dess redovisade värde.
| Poster värderade till verkligt värde via resultaträkningen |
Derivat som säkrings |
Kund och låne |
Övriga | Icke finansiella |
Summa redovisat |
Verkligt | |
|---|---|---|---|---|---|---|---|
| Derivat | redovisas | fordringar | skulder | poster | värde | värde | |
| KONCERNEN 2008 | |||||||
| Finansiella instrument som ingår i den finansiella nettoskulden |
|||||||
| Långfristiga finansiella fordringar | |||||||
| Långfristiga fordringar | 3,8 | 3,8 | 3,8 | ||||
| 3,8 | 3,8 | 3,8 | |||||
| Kortfristiga finansiella fordringar | |||||||
| Övriga fordringar | 6,4 | 6,4 | 6,4 | ||||
| Förutbetalda kostnader | 6,1 | 24,1 | 30,2 | 30,2 | |||
| 6,1 | 30,5 | 36,6 | 36,6 | ||||
| Likvida medel | |||||||
| Kortfristiga placeringar | 425,0 | 425,0 | 425,0 | ||||
| Likvida medel | 13,9 | 13,9 | 13,9 | ||||
| 438,9 | 438,9 | 438,9 | |||||
| Långfristiga skulder | |||||||
| Räntebärande skulder till kreditinstitut | 3 400,0 | 3 400,0 | 3 400,0 | ||||
| Övriga långfristiga skulder | 110,2 | 34,6 | 144,8 | 144,8 | |||
| Övriga avsättningar | 110,2 | 34,6 | 5,0 3 405,0 |
5,0 3 549,8 |
5,0 3 549,8 |
||
| Kortfristiga skulder | |||||||
| Räntebärande skulder till kreditinstitut | |||||||
| Upplupna kostnader | 11,0 | 224,9 | 235,9 | 235,9 | |||
| 11,0 | 224,9 | 235,9 | 235,9 | ||||
| Finansiella instrument som inte ingår i den finansiella nettoskulden |
|||||||
| Kundfordringar | 13,7 | 13,7 | 13,7 | ||||
| Leverantörsskulder | 73,6 | 73,6 | 73,6 | ||||
| KONCERNEN 2007 | |||||||
| Finansiella instrument som ingår i den finansiella nettoskulden |
|||||||
| Långfristiga finansiella fordringar | |||||||
| Långfristiga fordringar | 16,5 | 37,7 | 6,4 | 60,6 | 60,6 | ||
| 16,5 | 37,7 | 6,4 | 60,6 | 60,6 | |||
| Kortfristiga finansiella fordringar | |||||||
| Övriga fordringar | 0,9 | 1,2 | 2,1 | 2,1 | |||
| Förutbetalda kostnader | 5,0 | 40,2 | 45,2 | 45,2 | |||
| 0,9 | 5,0 | 41,4 | 47,3 | 47,3 | |||
| Likvida medel | |||||||
| Kortfristiga placeringar | 155,0 | 155,0 | 155,0 | ||||
| Likvida medel | 130,8 | 130,8 | 130,8 | ||||
| 285,8 | 285,8 | 285,8 | |||||
| Långfristiga skulder | |||||||
| Räntebärande skulder till kreditinstitut | 2 800,0 | 2 800,0 | 2 800,0 | ||||
| Övriga avsättningar | 5,7 | 5,7 | 5,7 | ||||
| 2 805,7 | 2 805,7 | 2 805,7 | |||||
| Kortfristiga skulder Räntebärande skulder till kreditinstitut |
600,0 | 600,0 | 600,0 | ||||
| Upplupna kostnader | 15,9 | 221,0 | 236,9 | 236,9 | |||
| 615,9 | 221,0 | 836,9 | 836,9 | ||||
| Finansiella instrument som inte ingår i den finansiella nettoskulden |
|||||||
| Kundfordringar | 16,4 | 16,4 | 16,4 | ||||
| Leverantörsskulder | 73,0 | 73,0 | 73,0 |
Fortsättning Not 2, sid 69.
| Poster värderade till verkligt värde via resultaträkningen |
Derivat som säkrings |
Kund och låne |
Övriga | Icke finansiella |
Summa redovisat |
Verkligt | |
|---|---|---|---|---|---|---|---|
| Derivat | redovisas | fordringar | skulder | poster | värde | värde | |
| MODERBOLAGET 2008 | |||||||
| Finansiella instrument som ingår i den finansiella nettoskulden |
|||||||
| Långfristiga finansiella fordringar | |||||||
| Andra långfristiga fordringar | 3,8 | 3,8 | 3,8 | ||||
| 3,8 | 3,8 | 3,8 | |||||
| Kortfristiga finansiella fordringar | |||||||
| Övriga fordringar | 5,5 | 5,5 | 5,5 | ||||
| Förutbetalda kostnader | 6,1 | 14,5 | 20,6 | 20,6 | |||
| 6,1 | 20,0 | 26,1 | 26,1 | ||||
| Likvida medel | |||||||
| Övriga kortfristiga placeringar | 425,0 | 425,0 | 425,0 | ||||
| Kassa och bank | 13,7 | 13,7 | 13,7 | ||||
| Långfristiga skulder | 438,7 | 438,7 | 438,7 | ||||
| Skulder till kreditinstitut | 3 400,0 | 3 400,0 | 3 400,0 | ||||
| Övriga långfristiga skulder | 110,2 | 34,6 | 144,8 | 144,8 | |||
| Avsättningar till pensioner | 4,8 | 4,8 | 4,8 | ||||
| 110,2 | 34,6 | 3 404,8 | 3 549,6 | 3 549,6 | |||
| Kortfristiga skulder | |||||||
| Skulder till kreditinstitut | |||||||
| Upplupna kostnader | 11,0 | 165,2 | 176,2 | 176,2 | |||
| 11,0 | 165,2 | 176,2 | 176,2 | ||||
| Finansiella instrument som inte ingår i den finansiella nettoskulden |
|||||||
| Kundfordringar | 2,3 | 2,3 | 2,3 | ||||
| Leverantörsskulder | 41,9 | 41,9 | 41,9 | ||||
| MODERBOLAGET 2007 | |||||||
| Finansiella instrument som ingår i den finansiella nettoskulden |
|||||||
| Långfristiga finansiella fordringar | |||||||
| Andra långfristiga fordringar | 16,5 | 37,7 | 6,4 | 60,6 | 60,6 | ||
| 16,5 | 37,7 | 6,4 | 60,6 | 60,6 | |||
| Kortfristiga finansiella fordringar | |||||||
| Övriga fordringar | 0,9 | 10,3 | 11,2 | 11,2 | |||
| Förutbetalda kostnader | 5,0 | 15,3 | 20,3 | 20,3 | |||
| 0,9 | 5,0 | 25,6 | 31,5 | 31,5 | |||
| Likvida medel | |||||||
| Övriga kortfristiga placeringar | 155,0 | 155,0 | 155,0 | ||||
| Kassa och bank | 130,5 | 130,5 | 130,5 | ||||
| 285,5 | 285,5 | 285,5 | |||||
| Långfristiga skulder Skulder till kreditinstitut |
2 800,0 | 2 800,0 | 2 800,0 | ||||
| Avsättningar till pensioner | 5,4 | 5,4 | 5,4 | ||||
| 2 805,4 | 2 805,4 | 2 805,4 | |||||
| Kortfristiga skulder | |||||||
| Skulder till kreditinstitut | 600,0 | 600,0 | 600,0 | ||||
| Upplupna kostnader | 15,9 | 157,7 | 173,6 | 173,6 | |||
| 615,9 | 157,7 | 773,6 | 773,6 | ||||
| Finansiella instrument som inte ingår i den finansiella nettoskulden |
|||||||
| Kundfordringar | 2,0 | 2,0 | 2,0 | ||||
| Leverantörsskulder | 40,1 | 40,1 | 40,1 |
Koncernens verksamhet är uppdelad i två segment, fastighetsförvaltning och parkeringsverksamhet. Segmentet fastighetsförvaltning är indelat i affärsområden som följer den operativa styrningen av verksamheten. Denna följer huvudsakligen hyresmarknadens geografiska uppdelning i delmarknader. I moderbolaget finns endast segmentet fastighetsförvaltning.
| Affärsområde | Affärsområde | |||
|---|---|---|---|---|
| Mnkr | Stockholm Östra City |
Stockholm Västra City |
Affärsområde Göteborg |
Totalt |
| KONCERNEN 2008 | ||||
| Intäkter och kostnader | ||||
| Nettoomsättning | 579,2 | 536,0 | 167,0 | 1 282,2 |
| (varav omsättningshyrestillägg) | (–) | (10,1) | (–) | (10,1) |
| Underhåll | -17,8 | -24,1 | -1,9 | -43,8 |
| Drift och administration | -66,2 | -119,6 | -30,2 | -216,0 |
| Tomträttsavgälder | -0,2 | -15,9 | – | -16,1 |
| Fastighetsskatt | -58,4 | -42,6 | -18,0 | -119,0 |
| Bruttoresultat | 436,6 | 333,8 | 116,9 | 887,3 |
| Tillgångar | ||||
| Förvaltningsfastigheter | 9 673,0 | 7 364,5 | 2 045,7 | 19 083,2 |
| Materiella anläggningstillgångar 1) | 3,7 | 3,1 | 1,0 | 7,8 |
| Summa | 9 676,7 | 7 367,6 | 2 046,7 | 19 091,0 |
| Finansiella anläggningstillgångar 1) | 2,2 | 1,6 | – | 3,8 |
| Kortfristiga fordringar 1) | 23,9 | 20,1 | 6,3 | 50,3 |
| Skulder | ||||
| Kortfristiga skulder 1) | 189,6 | 159,0 | 49,6 | 398,2 |
| Investeringar | ||||
| Periodens materiella investeringar | 137,4 | 34,9 | 12,5 | 184,8 |
| KONCERNEN 2007 | ||||
| Intäkter och kostnader | ||||
| Nettoomsättning | 548,4 | 507,1 | 157,7 | 1 213,2 |
| (varav omsättningshyrestillägg) | (0,4) | (16,8) | (–) | (17,2) |
| Underhåll | -10,9 | -12,5 | -3,0 | -26,4 |
| Drift och administration | -66,2 | -111,6 | -30,5 | -208,3 |
| Tomträttsavgälder | -0,2 | -15,9 | – | -16,1 |
| Fastighetsskatt | -56,4 | -40,5 | -18,0 | -114,9 |
| Bruttoresultat | 414,7 | 326,6 | 106,2 | 847,5 |
| Tillgångar | ||||
| Förvaltningsfastigheter | 10 470,5 | 8 021,5 | 2 038,5 | 20 530,5 |
| Materiella anläggningstillgångar 1) | 4,0 | 3,4 | 1,1 | 8,5 |
| Summa | 10 474,5 | 8 024,9 | 2 039,6 | 20 539,0 |
| Finansiella anläggningstillgångar 1) | 30,0 | 23,3 | 7,3 | 60,6 |
| Kortfristiga fordringar 1)) | 30,2 | 25,5 | 8,0 | 63,7 |
| Skulder | ||||
| Kortfristiga skulder 1) | 178,4 | 150,4 | 46,9 | 375,7 |
| Investeringar | ||||
| Periodens materiella investeringar | 457,5 | 49,9 | 20,3 | 527,7 |
1) Materiella och finansiella anläggningstillgångar samt del av kortfristiga skulder och fordringar, som uppkommit i den löpande verksamheten, är fördelade enligt en fördelningsnyckel.
Fortsättning Not 3, sid 71.
Parkeringsverksamhet
Segmentet parkeringsverksamhet innefattar parkeringsrörelsen i Parkaden AB.
| Mnkr | 2008 | 2007 |
|---|---|---|
| KONCERNEN | ||
| Nettoomsättning | 65,4 | 63,0 |
| Hyreskostnader | -37,7 | -36,7 |
| Drift och administration | -7,5 | -8,1 |
| Avskrivningar | -0,6 | -0,6 |
| Bruttoresultat | 19,6 | 17,6 |
Totala tillgångar uppgick till 5,4 mnkr (6,6).
Den 12 december 2006 tecknades avtal med tjänstepensionsföretaget Alecta om försäljning av aktierna i Vasaterminalen AB, inklusive de två dotterbolagen World Trade Center Stockholm AB och WTC Parkering AB med tillträde den 1 februari 2007. De sålda bolagen innehar tomträtten Terminalen 1 och Kortbyrån 18, restaurang- och konferensverksamheten WTC samt en parkeringsverksamhet. Resultat från avvecklad verksamhet för 2007 avser justering av köpeskilling.
| Mnkr | 2008 | 2007 |
|---|---|---|
| KONCERNEN | ||
| Resultat från avvecklad verksamhet, netto efter skatt |
– | 6,6 |
| Resultat per aktie från avvecklad verksamhet före och efter utspädning, kronor |
– | 0,03 |
| Nettokassaflöde från avvecklad verksamhet | ||
| Kassaflöde från den löpande verksamheten | – | 10,7 |
| Kassaflöde från investeringsverksamheten | – | -10,7 |
| Jan–Mar | Apr–Jun Jul–Sep |
Okt–Dec | Jan–Dec | |||||||
|---|---|---|---|---|---|---|---|---|---|---|
| Mnkr | 2008 | 2007 | 2008 | 2007 | 2008 | 2007 | 2008 | 2007 | 2008 | 2007 |
| Koncernen | ||||||||||
| Fastighetsförvaltning | ||||||||||
| Nettoomsättning | 317,6 | 288,4 | 316,1 | 293,0 | 320,1 | 308,9 | 328,4 | 322,9 | 1 282,2 | 1 213,2 |
| Underhåll | -4,9 | -6,1 | -20,4 | -2,8 | -5,7 | -5,1 | -12,8 | -12,4 | -43,8 | -26,4 |
| Drift och administration | -53,5 | -52,6 | -52,6 | -49,9 | -49,2 | -46,2 | -60,7 | -59,6 | -216,0 | -208,3 |
| Övriga kostnader | -33,8 | -27,3 | -33,8 | -27,4 | -33,9 | -46,2 | -33,6 | -30,1 | -135,1 | -131,0 |
| Fastighetsförvaltningens kostnader | -92,2 | -86,0 | -106,8 | -80,1 | -88,8 | -97,5 | -107,1 | -102,1 | -394,9 | -365,7 |
| Övrig verksamhet, netto | 4,5 | 4,2 | 4,8 | 3,5 | 3,5 | 2,8 | 6,8 | 7,1 | 19,6 | 17,6 |
| Bruttoresultat | 229,9 | 206,6 | 214,1 | 216,4 | 234,8 | 214,2 | 228,1 | 227,9 | 906,9 | 865,1 |
| Central administration | -7,7 | -6,9 | -6,7 | -8,1 | -7,0 | -6,6 | -10,6 | -9,2 | -32,0 | -30,8 |
| Värdeförändringar | ||||||||||
| Förvaltningsfastigheter | – | – | -497,1 | 1 208,4 | -586,7 | – | -545,6 | 1 389,3 | -1 629,4 | 2 597,7 |
| Räntederivat | -17,9 | – | 43,9 | 17,1 | -44,4 | -4,0 | -108,2 | 3,4 | -126,6 | 16,5 |
| Finansnetto | -35,8 | -21,5 | -38,8 | -33,4 | -39,0 | -35,7 | -30,7 | -36,0 | -144,3 | -126,6 |
| Skatt | -48,5 | -53,4 | 78,5 | -388,2 | 122,5 | -47,7 | 423,7 | -438,3 | 576,2 | -927,6 |
| Resultat från kvarvarande verksamhet | 120,0 | 124,8 | -206,1 | 1 012,2 | -319,8 | 120,2 | -43,3 | 1 137,1 | -449,2 | 2 394,3 |
| Resultat från avvecklad verksamhet | – | 6,6 | – | – | – | – | – | – | – | 6,6 |
| Periodens resultat | 120,0 | 131,4 | -206,1 | 1 012,2 | -319,8 | 120,2 | -43,3 | 1 137,1 | -449,2 | 2 400,9 |
Koncernen har kommersiella hyresavtal avseende beståndet av förvaltningsfastigheter, som består av kontor, butiker, lager samt övriga lokaler. Återstående löptid är mellan 1 och 10 år.
Förfallostruktur 1) 2) 3)
| 2009 | 2010 | 2011 | 2012 | 2013 | 2014- | Totalt | |
|---|---|---|---|---|---|---|---|
| Antal avtal | |||||||
| Kontor | 83 | 93 | 85 | 41 | 8 | 9 | 319 |
| Butiker | 105 | 86 | 98 | 33 | 11 | 8 | 341 |
| Övrigt | 412 | 187 | 179 | 38 | 9 | 24 | 849 |
| Totalt | 600 | 366 | 362 | 112 | 28 | 41 | 1 509 |
| Andel, % | 39,8 | 24,2 | 24,0 | 7,4 | 1,9 | 2,7 | 100,0 |
| Årshyra, mnkr | |||||||
| Kontor | 103,8 | 161,7 | 130,0 | 86,3 | 11,3 | 79,8 | 572,9 |
| Butiker | 135,6 | 111,2 | 150,6 | 56,9 | 16,3 | 34,0 | 504,6 |
| Övrigt | 57,9 | 28,7 | 27,6 | 7,8 | 0,4 | 3,4 | 125,8 |
| Totalt | 297,3 | 301,6 | 308,2 | 151,0 | 28,0 | 117,2 | 1 203,3 |
| Andel, % | 24,7 | 25,1 | 25,6 | 12,6 | 2,3 | 9,7 | 100,0 |
1) Inklusive kontrakt tecknade för framtida inflyttning/ikraftträdande, varvid motsvarande nu gällande yta exkluderats.
2) Exklusive vakanta ytor samt ytor (lager och kontor) som disponeras för eget bruk.
3) Exklusive bostadskontrakt.
| Koncernen | Moderbolaget | ||||
|---|---|---|---|---|---|
| Mnkr | 2008 | 2007 | 2008 | 2007 | |
| Avskrivningar per tillgångsslag | |||||
| Förvaltningsfastigheter | – 1) | – 1) | 51,6 | 42,0 | |
| Materiella anläggningstillgångar | 3,4 | 3,7 | 2,5 | 2,8 | |
| Totalt | 3,4 | 3,7 | 54,1 | 44,8 | |
| Avskrivningar per funktion/ rörelsegren |
|||||
| Fastighetsförvaltningen | 0,3 | 0,2 | 51,6 | 42,0 | |
| Administration | 2,5 | 2,9 | 2,5 | 2,8 | |
| Övrig verksamhet | 0,6 | 0,6 | – | – | |
| Totalt | 3,4 | 3,7 | 54,1 | 44,8 |
1) Förvaltningsfastigheter i koncernen redovisas till verkligt värde, varför inga avskrivningar görs.
| 2008 | 2008 | 2007 | 2007 | |
|---|---|---|---|---|
| Medelantal årsanställda | Varav män, % | Varav män, % | ||
| Moderbolaget | 82 | 50 | 83 | 48 |
| varav ledande befattningshavare | 7 | 86 | 6 | 100 |
| Helägda dotterbolag | ||||
| Parkaden AB | 5 | 40 | 3 | 60 |
| WTC Stockholm AB | – | – | 2 | 36 |
| Totalt koncernen | 87 | 50 | 88 | 48 |
| varav ledande befattningshavare | 7 | 86 | 6 | 100 |
Av koncernens 23 chefer (23) är 8 kvinnor (7) eller 35 procent (30). I moderbolagets styrelse ingick 7 män (7) och 2 kvinnor (2). Inom koncernen finns ytterligare en styrelseledamot (1 man). Koncernen har endast anställda i Sverige.
| 2008 | 2008 | 2007 | 2007 | ||
|---|---|---|---|---|---|
| Total | Varav långtids | Total | Varav långtids | ||
| Procent | sjukfrånvaro | sjukfrånvaro | sjukfrånvaro | sjukfrånvaro | |
| Koncernen | |||||
| Män totalt | 3 | 25 | 2 | 27 | |
| varav: | 20 – 29 år 1) | – | – | – | – |
| 30 – 49 år | 2 | – | 2 | – | |
| 50 år – | 5 | 61 | 4 | 67 | |
| Kvinnor totalt | 2 | 20 | 3 | 19 | |
| varav: | 20 – 29 år | – | – | 1 | – |
| 30 – 49 år | 2 | – | 3 | 27 | |
| 50 år – | 2 | 50 | 3 | – | |
| Koncernen totalt | 2 | 23 | 2 | 12 | |
| Moderbolaget | |||||
| Män totalt | 3 | 26 | 2 | 28 | |
| varav: | 20 – 29 år 1) | – | – | – | – |
| 30 – 49 år | 2 | – | 2 | – | |
| 50 år – | 5 | 61 | 4 | 67 | |
| Kvinnor totalt | 2 | 20 | 3 | 21 | |
| varav: | 20 – 29 år 1) | – | – | – | – |
| 30 – 49 år | 2 | – | 3 | 31 | |
| 50år – | 3 | 50 | 3 | – | |
| Moderbolaget totalt | 2 | 24 | 2 | 24 |
1) Redovisas ej på grund av undantagsregeln i lagstiftningen, som innebär att uppgifter ej ska lämnas om antalet anställda i gruppen är högst 10 eller om uppgiften kan hänföras till enskild individ. Med grupp avses både ålderskategori och könsfördelning inom ålderskategori.
| Koncernen | Moderbolaget | |||||||
|---|---|---|---|---|---|---|---|---|
| Varav | Varav | Varav | Varav | |||||
| Tkr | 2008 | bonus | 2007 | bonus | 2008 | bonus | 2007 | bonus |
| Löner och andra ersättningar | ||||||||
| Arvode till styrelsens ordförande | 350 | 337 | 350 | 337 | ||||
| Arvode till övriga styrelseledamöter | 1 245 | 1 164 | 1 225 | 1 144 | ||||
| Ersättning och förmåner till verkställande direktör | 3 396 | 257 | 3 563 | 406 | 3 396 | 257 | 3 563 | 406 |
| Ersättning och förmåner till övriga ledande befattningshavare | 7 092 | 764 | 6 730 | 1 116 | 7 092 | 764 | 6 730 | 1 116 |
| Ersättning och förmåner till övriga anställda | 34 063 | 1 463 | 34 394 | 1 339 | 32 850 | 1 429 | 32 547 | 1 304 |
| Totalt | 46 146 | 2 484 | 46 188 | 2 861 | 44 913 | 2 450 | 44 321 | 2 826 |
| Sociala kostnader inklusive löneskatt | ||||||||
| Styrelsens ordförande | 113 | 109 | 113 | 109 | ||||
| Övriga styrelseledamöter | 365 | 340 | 358 | 333 | ||||
| Verkställande direktör | 1 267 | 1 292 | 1 267 | 1 292 | ||||
| Övriga ledande befattningshavare | 2 563 | 2 460 | 2 563 | 2 460 | ||||
| Övriga anställda | 12 069 | 12 317 | 11 919 | 11 736 | ||||
| Totalt | 16 377 | 16 518 | 16 220 | 15 930 | ||||
| Pensionskostnader | ||||||||
| Verkställande direktör | 685 | 830 | 685 | 830 | ||||
| Övriga ledande befattningshavare | 1 137 | 1 562 | 1 137 | 1 562 | ||||
| Övriga anställda | 5 281 | 4 227 | 5 225 | 4 536 | ||||
| Totalt | 7 103 | 6 619 | 7 047 | 6 928 |
Styrelsearvode har under året utgått till styrelsens ordförande, Fredrik Lundberg, med 350000 kronor och till styrelseledamöterna Claes Boustedt, Bengt Braun, Peter Egardt, Hans Mertzig, Sten Peterson, Anna-Greta Sjöberg och Louise Lindh med 175000 kronor vardera. Verkställande direktören Ivo Stopner uppbär ingen ersättning för sitt styrelsearbete. Inom koncernen ingår även Arne Lundin som styrelseledamot i Parkaden AB. Arne Lundin erhöll ett styrelsearvode om 20000 kronor.
Koncernens anställdas inklusive verkställande direktörens pensioner omfattas av ITP-planen och är förmånsbestämda. Pensionsålder för verkställande direktören är 65 år, dock med rätt för verkställande direktören eller bolaget att besluta om avgång med full pension från 60 års ålder. Härutöver utgår en premiebestämd pension till verkställande direktören för den del av lönen som ej omfattas av ITP-planen. Några pensionsåtaganden för styrelsen finns ej.
Vid uppsägning av verkställande direktören från bolagets sida har denne rätt till en uppsägningstid om två år. Vid uppsägning från verkställande direktörens sida gäller en uppsägningstid om sex månader. I båda fallen ska eventuell ersättning från ny arbetsgivare avräknas.
Vid uppsägning av övriga ledande befattningshavare från bolagets sida gäller en uppsägningstid om ett år. Vid uppsägning från ledande befattningshavares sida gäller en uppsägningstid om sex månader. I båda fallen ska eventuell ersättning från ny arbetsgivare avräknas.
Riktlinjer för lön, bonus och annan ersättning till ledande befattningshavare beslutas av årsstämman. För 2008 beslöt stämman att samma riktlinjer som tidigare ska tillämpas, dvs bolagets ersättningar ska utgöras av marknadsmässiga löner samt ett begränsat resultatrelaterat bonusprogram, som beskrivs nedan. Inga aktiekursrelaterade incitamentsprogram finns i bolaget. Ersättning till verkställande direktören föreslås av styrelsens ordförande och fastställs av styrelsen. Verkställande direktören deltar ej i detta beslut. Verkställande direktören har styrelsens uppdrag att förhandla med övriga ledande befattningshavare om deras ersättningar, varefter återrapportering till styrelsens ordförande sker.
För VD och företagsledningen fanns under året ett bonusprogram, som bygger på resultat, kundnöjdhet och personliga mål. Bonus kan för året maximalt uppgå till 500000 kronor för verkställande direktören och för övriga ledande befattningshavare 250000 kronor vardera.
Övriga tillsvidareanställda medarbetare i koncernen omfattades under året av ett bonusprogram. Bonus utfaller enligt kriterierna verksamhetsresultat och kundnöjdhet. För chefer med personalansvar tillkommer även personlig bedömning med individuella mål. Bonus utgår med maximalt en halv månadslön, dock lägst 15 000 kronor för heltidsanställda. För chefer utgår bonus med maximalt en månadslön.
För båda bonusprogrammen gäller att beslut fattas för ett år i taget och att bonusen har ett tak. Bonus utfaller endast om bolaget uppvisar ett positivt resultat utan hänsyn till orealiserade värdeförändringar. Bonusen är ej pensionsgrundande.
I bokslutet har bonus reserverats för resultatmål och kundnöjdhet. För personliga mål görs en reservering motsvarande 75 procent av maximalt utfall (280 tkr). Bonusutfallet 2008 har påverkats av en kostnad avseende 2007 på 25 tkr.
| Koncernen | Moderbolaget | |||||
|---|---|---|---|---|---|---|
| Mnkr | 2008 | 2007 | 2008 | 2007 | ||
| Revisionsuppdrag, KPMG | 0,8 | 1,0 | 0,8 | 1,0 | ||
| Andra uppdrag, KPMG | 0,4 | 0,5 | 0,4 | 0,5 | ||
| Totalt | 1,2 | 1,5 | 1,2 | 1,5 |
Not 11. Operationella leasingavtal – koncernen som leasetagare
| Koncernen | Moderbolaget | |||||
|---|---|---|---|---|---|---|
| Årsavgifter, mnkr | 2008 | 2007 | 2008 | 2007 | ||
| – 1 år | 20,0 | 19,9 | 8,4 | 8,4 | ||
| 1 år – 5 år | 20,0 | 19,9 | 8,4 | 8,4 | ||
| 5 år – | 13,8 | 14,0 | 8,2 | 8,2 |
Ingångna avtal avser tomträttsavgälder, arrendeavgifter samt hyresavtal med extern hyresvärd.
| Koncernen | Moderbolaget | ||||
|---|---|---|---|---|---|
| Mnkr | 2008 | 2007 | 2008 | 2007 | |
| Underhåll | 43,8 | 26,4 | 134,2 | 144,3 | |
| – varav särskilda projekt | 1,5 | 1,1 | 36,6 | 3,2 | |
| Drift och administration | 220,9 | 210,2 | 166,4 | 84,4 | |
| Tomträttsavgälder | 16,1 | 16,1 | 8,0 | 8,0 | |
| Fastighetsskatt | 119,0 | 114,9 | 83,4 | 77,8 | |
| Avskrivningar | 3,4 | 3,7 | 51,6 | 44,8 | |
| Personalkostnader | 70,3 | 71,1 | 68,7 | 69,8 | |
| Summa | 473,5 | 442,4 | 512,3 | 429,1 |
| Koncernen | ||
|---|---|---|
| Mnkr | 2008 | 2007 |
| Orealiserade | -1 629,4 | 2 597,7 |
| Totalt | -1 629,4 | 2 597,7 |
| Koncernen | Moderbolaget | ||||
|---|---|---|---|---|---|
| Mnkr | 2008 | 2007 | 2008 | 2007 | |
| Realisationsresultat vid avyttring av dotterbolag |
– | – | – | 6,6 | |
| Ränteintäkter på banktillgodohavande |
1,0 | 0,7 | 0,5 | 0,2 | |
| Ränteintäkter på kortfristiga placeringar |
12,5 | 11,3 | 12,5 | 11,3 | |
| Ränteintäkter, övriga | 3,8 | 0,3 | 3,7 | 0,3 | |
| Totalt | 17,3 | 12,3 | 16,7 | 18,4 |
| Koncernen | Moderbolaget | |||
|---|---|---|---|---|
| Mnkr | 2008 | 2007 | 2008 | 2007 |
| Räntekostnader till | ||||
| kreditinstitut | 180,6 | 131,8 | 180,6 | 131,7 |
| Räntekostnader, swap | -20,5 | 2,8 | -20,5 | 2,8 |
| Räntekostnader, övriga | 1,5 | 4,3 | 0,9 | 2,4 |
| Totalt | 161,6 | 138,9 | 161,0 | 136,9 |
| Moderbolaget | |
|---|---|
| 2008 | 2007 |
| -7,7 | -5,9 |
| -88,0 | -95,0 |
| -95,7 | -100,9 |
| Not 17. Skatter | ||||
|---|---|---|---|---|
| Koncernen | Moderbolaget | |||
| Mnkr | 2008 | 2007 | 2008 | 2007 |
| Aktuell skattekostnad | ||||
| Årets skattekostnad | -116,4 | -103,8 | -40,4 | -27,1 |
| Skatt hänförlig till tidigare år | 0,6 | – | 0,6 | – |
| Uppskjuten skattekostnad/ skatteintäkt |
||||
| Skillnad mellan skattemässig och bokföringsmässig avskrivning på: |
||||
| Uppskrivning/reversering/ nedskrivning |
– | – | -1,1 | 9,0 |
| Ursprungliga anskaffningsvärden Orealiserad värdeförändring |
-61,3 | -59,6 | – | – |
| förvaltningsfastigheter | 456,2 | -727,4 | – | – |
| Orealiserad värdeförändring värdepapper |
35,4 | -4,6 | 35,4 | -4,6 |
| Effekt avsättning till obeskattade reserver |
-32,2 | -32,2 | – | – |
| Omräkning uppskjuten skatt 26,3% |
293,9 | – | 71,7 | – |
| Total skatt | 576,2 | -927,6 | 66,2 | -22,7 |
| Redovisat resultat före skatt | -1025,5 3 321,9 | 3,0 | 108,4 | |
| Skatt enligt gällande skattesats 28 procent |
287,1 | -930,1 | -0,8 | -30,4 |
| Skatt hänförlig till tidigare år | 0,6 | 4,3 | 0,6 | 9,6 |
| Ej skattepliktig intäkt vid | ||||
| försäljning dotterbolag (fastighet) | – | 1,8 | – | 1,8 |
| Ej skattepliktiga intäkter | 0,3 | 0,1 | 0,2 | 0,1 |
| Ej avdragsgilla kostnader | -0,7 | -0,5 | -0,6 | -0,4 |
| Utnyttjande av tidigare ej | ||||
| aktiverade underskottsavdrag | – | 0,1 | – | – |
| Schablonintäkt periodiseringsfond | -5,0 | -3,5 | -4,9 | -3,5 |
| Övrigt | – | 0,2 | – | 0,1 |
| Omräkning uppskjuten skatt 26,3% | 293,9 | – | 71,7 | – |
| 576,2 | -927,6 | 66,2 | -22,7 | |
| Skatteposter som redovisas direkt mot eget kapital |
||||
| Uppskjuten skatt avseende | ||||
| säkringsreserv | 19,9 | -5,9 | 19,9 | -5,9 |
| Aktuell skatt i erhållna koncernbidrag |
– | – | -75,7 | -53,8 |
Inga underskottsavdrag finns per balansdagen.
Dotterbolaget Fastighets AB Stockholms City har en tvist med Skatteverket om hur mycket som ska aktiveras som byggnad. Då bolaget inte delar Skatteverkets syn, har beslutet överklagats till länsrätten. Länsrätten har under året dömt till bolagets fördel. Skatteverket har överklagat beslutet till kammarätten. Beloppet för skatter och avgifter uppgår till cirka 25 mnkr och innebär ingen påverkan på totalt redovisad skattekostnad för koncernen, utan endast en förskjutning mellan aktuell och uppskjuten skatt.
19,9 -5,9 -55,8 -59,7
Hufvudstaden AB har en tvist med Skatteverket om hur mycket som ska aktiveras som byggnad samt avdragsrätt för mervärdeskatt på konsultkostnader vid försäljning av dotterbolag. Beslutet kommer att överklagas. Beloppet för skatter och avgifter uppgår till cirka 15 mnkr och innebär ingen påverkan på totalt redovisad skattekostnad för koncernen, utan endast en förskjutning mellan aktuell och uppskjuten skatt.
Förvaltningsfastigheter redovisas enligt verkligt värdemetoden.
| Mnkr | 2008 | 2007 |
|---|---|---|
| Förvaltningsfastigheter, koncernen | 19 083,2 | 20 530,5 |
Information om förändringar i redovisade värden på förvaltningsfastigheter
| Förvalt nings |
|||
|---|---|---|---|
| Köpta för | Sålda | fastigheter | |
| Mnkr | valtnings fastigheter |
förvaltnings fastigheter |
ägda hela året |
| 2008-12-31 | |||
| Ingående verkligt värde | – | – | 20 530,5 |
| Investering i fastigheterna | – | – | 182,1 |
| Orealiserad värdeförändring | – | – | -1 629,4 |
| Utgående verkligt värde | – | – | 19 083,2 |
| 2007-12-31 | |||
| Ingående verkligt värde | – | – | 17 408,8 |
| Anskaffningsvärde | 312,5 | – | |
| Fastighetsreglering | -312,5 | – | 312,5 |
| Investeringar i fastigheterna | – | – | 211,5 |
| Orealiserad värdeförändring | – | – | 2 597,7 |
| Utgående verkligt värde | – | – | 20 530,5 |
För intäkter och kostnader hänförliga till förvaltningsfastigheter hänvisas till not 3. Samtliga fastigheter ägs av koncernen och är klassificerade som förvaltningsfastigheter och omfattar posterna byggnader, byggnadsinventarier, mark och pågående ombyggnader i balansräkningen. Verkligt värde baseras på en intern värdering.
Värdering av fastighetsbeståndet har skett genom att varje enskild fastighets verkliga värde bedömts. Bedömningen har skett på basis av en värdering enligt direktavkastningsmetoden.
Driftöverskottet baseras på marknadsanpassade hyresintäkter. Intäkterna har reducerats för en bedömd långsiktig hyresvakansgrad om 5 – 7 procent. Avdrag har gjorts med schablonmässiga kostnader för drift och underhåll.
Avkastningskraven som används vid värderingen varierar mellan olika regioner och olika delområden inom regionerna. Bedömningen av avkastningskraven är baserad på inhämtad information om marknadens förräntningskrav på köp och försäljningar av jämförbara fastigheter i likartade lägen. Hänsyn har även tagits till olika fastighetstyper, teknisk standard och byggnadskonstruktion. För fastigheter med tomträtt har beräkningen baserats på ett avkastningskrav som är 0,25 procentenheter högre än för fastigheter där mark innehas med äganderätt.
| Hyres | Direktav | ||
|---|---|---|---|
| intäkter, | Driftnetto, | kastnings | |
| mnkr | mnkr | krav, % 1) | |
| Stockholm, kommersiellt | 4,75–5,50 | ||
| Göteborg, kommersiellt | 5,25–6,00 | ||
| Fastighetsbeståndet, koncernen | 1 355,7 | 979,3 | 5,12) |
1) Kontors- och butiksfastigheter.
2) Genomsnitt.
För att säkerställa värderingarna har vid årsskiftet externa värderingar inhämtats från två värderingsföretag, DTZ Sverige AB och Forum Fastighetsekonomi AB. De externa värderingarna omfattar 10 fastigheter och motsvarar 22 procent av det internt bedömda marknadsvärdet. Urvalet av fastigheter har gjorts med utgångspunkt från att de valda objekten ska representera olika fastighetskategorier, ort, läge, teknisk och byggnadsmässig standard. De fastigheter som har värderats externt är Rännilen 8, Rännilen 11, Hästhuvudet 13, Grönlandet Södra 11, Kåkenhusen 39, Orgelpipan 7, Achilles 1, Kungliga Trädgården 5, Inom Vallgraven 12:10, Hästskon 10.
De externa värderingsföretagen har angivit ett marknadsvärde som uppgår till 4,3 mdkr med ett intervall om +/– 2 – 7 procent. Hufvudstadens interna värdering av samma fastigheter uppgår till 4,2 mdkr. De interna värderingarna understiger således de externa med 0,1 mdkr. Vid en jämförelse mellan intern och extern värdering kan det konstateras att Hufvudstadens värderingar ligger inom de värdeintervall som de externa värderingsföretagen har angivit.
| Förändring +/– | Resultateffekt före skatt,+/– | |
|---|---|---|
| Hyresintäkter | 100 kr per kvm | 700 mnkr |
| Fastighetskostnader | 50 kr per kvm | 350 mnkr |
| Hyresvakansgrad | 1,0 procentenhet | 260 mnkr |
| Avkastningskrav | 0,5 procentenhet | 2 100 mnkr |
Försäkringar
Hufvudstadens fastigheter är fullvärdeförsäkrade. En särskild terroristförsäkring som täcker skador upp till 25 mnkr har tecknats.
| Mnkr | 2008 | 2007 |
|---|---|---|
| Taxeringsvärden byggnader | 7 628,7 | 7 628,7 |
| Taxeringsvärden mark | 4 318,6 | 4 318,6 |
| 11 947,3 | 11 947,3 |
Förvaltningsfastigheter redovisas enligt anskaffningsvärdemetoden.
| Mnkr | 2008 | 2007 |
|---|---|---|
| Förvaltningsfastigheter, moderbolaget | 5 966,6 | 5 972,9 |
| Mnkr | 2008 | 2007 |
|---|---|---|
| Ingående anskaffningsvärden | 1 904,1 | 1 656,6 |
| Årets investeringar | 45,3 | 247,5 |
| Utgående anskaffningsvärden | 1 949,4 | 1 904,1 |
| Ingående avskrivningar | -569,9 | -541,9 |
| Årets avskrivningar | -37,6 | -28,0 |
| Utgående avskrivningar | -607,5 | -569,9 |
| Ingående uppskrivningar enligt fastställd | ||
| balansräkning för föregående år | 1 189,0 | 1 203,0 |
| Årets avskrivningar | -14,0 | -14,0 |
| Utgående uppskrivningar | 1 175,0 | 1 189,0 |
| Utgående planenligt restvärde | 2 516,9 | 2 523,2 |
| Mnkr | 2008 | 2007 |
|---|---|---|
| Ingående anskaffningsvärde | 408,1 | 290,2 |
| Årets investeringar | – | 117,9 |
| Utgående anskaffningsvärde | 408,1 | 408,1 |
| Ingående värde uppskrivningar | 3 041,6 | 3 041,6 |
| Utgående värde uppskrivningar | 3 041,6 | 3 041,6 |
| Utgående planenligt restvärde | 3 449,7 | 3 449,7 |
Förvaltningsfastigheter delas in i olika kategorier som skrivs av enligt nedan.
– Byggnader: kontor 1 procent
– Byggnader: varuhus, parkeringshus, hotell, restauranger 2 procent
– Byggnadsinventarier: 5 – 10 procent
– Markanläggningar: 3,75 – 5 procent
Information om verkligt värde på förvaltningsfastigheter
| Mnkr | 2008 | 2007 |
|---|---|---|
| Förvaltningsfastigheter, moderbolaget | 11 942,8 | 12 562,9 |
För värdering av moderbolagets fastigheter till verkligt värde har samma värderingsmetod använts som för koncernen.
| Vid värderingen har följande uppgifter använts: | |||
|---|---|---|---|
| Hyres intäkter, mnkr |
Drifts netto, mnkr |
Direktav kastnings krav, % |
|
| Stockholm, kommersiellt | 4,50–5,50 | ||
| Göteborg, kommersiellt | 5,50–6,00 | ||
| Fastighetsbeståndet, moderbolaget |
869,8 | 628,5 | 5,18 1) |
| 1) Genomsnitt. |
| Mnkr | 2008 | 2007 |
|---|---|---|
| Taxeringsvärden byggnader | 5 044,0 | 5 044,0 |
| Taxeringsvärden mark | 3 189,0 | 3 189,0 |
| 8 233,0 | 8 233,0 |
| Koncernen | Moderbolaget | |||
|---|---|---|---|---|
| Mnkr | 2008 | 2007 | 2008 | 2007 |
| Ingående anskaffningsvärde | 32,3 | 31,0 | 17,5 | 17,2 |
| Årets investeringar | 2,7 | 3,7 | 2,3 | 2,7 |
| Utrangeringar | -0,4 | -2,4 | -0,3 | -2,4 |
| Utgående anskaffningsvärde | 34,6 | 32,3 | 19,5 | 17,5 |
| Ingående avskrivningar | -23,8 | -22,5 | -11,4 | -11,0 |
| Årets avskrivningar | -3,4 | -3,7 | -2,5 | -2,8 |
| Utrangeringar | 0,4 | 2,4 | 0,3 | 2,4 |
| Utgående ackumulerade | ||||
| avskrivningar | -26,8 | -23,8 | -13,6 | -11,4 |
| Utgående planenligt restvärde | 7,8 | 8,5 | 5,9 | 6,1 |
| Organisations | Kapital | Redovisat värde | |||
|---|---|---|---|---|---|
| nummer | Säte | (röster), % | Antal | 2008, mnkr | |
| Moderbolaget | |||||
| Aktier i dotterbolag | |||||
| AB Citypalatset | 556034 -7246 | Stockholm | 100 | 1 200 | 1 111,1 |
| Fastighetsaktiebolaget Medusa | 556018-7238 | Stockholm | 100 | 300 | 32,3 |
| Aktiebolaget Hamngatsgaraget | 556068-6601 | Stockholm | 100 | 3 000 | 231,2 |
| AB Nordiska Kompaniet | 556008-6281 | Stockholm | 100 | 19 460 666 | 1 449,3 |
| Parkaden Aktiebolag | 556085-3599 | Stockholm | 100 | 5 000 | 0,6 |
| 2 824,5 | |||||
| Aktier i vilande bolag | |||||
| Aktiebolaget Cityparkering | 556020-7440 | Stockholm | 100 | 200 | – |
| Fastighets AB Hufvudstaden | 556014-4411 | Stockholm | 100 | 500 | 0,2 |
| Förvaltnings AB Birger Jarl | 556209-4614 | Stockholm | 100 | 200 | – |
| Förvaltnings AB Liljeholmstorget | 556030-5251 | Stockholm | 100 | 1 000 | – |
| Förvaltnings AB Norrmalmstorg nr. 1 | 556019-5405 | Stockholm | 100 | 150 | – |
| Huvudstaden Fastighetsförvaltning AB | 556556-7038 | Stockholm | 100 | 200 | 0,1 |
| 0,3 | |||||
| Moderbolaget totalt | 2 824,8 | ||||
| Övriga koncernföretag |
|||||
| Ägda av AB Citypalatset | |||||
| Fastighetsaktiebolaget Stockholms City | 556019-4358 | Stockholm | 100 | 7 776 | 239,5 |
| Ägda av Fastighetsaktiebolaget Stockholms City | |||||
| Hotel Stockholm AB | 556031-4303 | Stockholm | 100 | 10 000 | 3,4 |
| Ägda av AB Nordiska Kompaniet | |||||
| NK Cityfastigheter AB | 556023-1267 | Stockholm | 100 | 1 680 | 0,4 |
| NK Concession Aktiebolag | 556313-8733 | Stockholm | 100 | 1 000 | 0,1 |
| 0,5 | |||||
| Övriga koncernföretag totalt | 243,4 |
Någon förändring jämfört med föregående år har ej skett.
| Moderbolaget | ||
|---|---|---|
| Mnkr | 2008 | 2007 |
| Ingående redovisat värde | 2 824,8 | 2 824,8 |
| Utgående redovisat värde | 2 824,8 | 2 824,8 |
I koncernen finns inga utländska dotterbolag.
| Koncernen | Moderbolaget | |||
|---|---|---|---|---|
| Mnkr | 2008 | 2007 | 2008 | 2007 |
| Ingående bokfört värde | 60,6 | 22,5 | 60,6 | 22,5 |
| Värdeförändring | ||||
| räntederivat | -54,2 | 37,9 | -54,2 | 37,9 |
| Årets amortering | -2,6 | 0,2 | -2,6 | 0,2 |
| Utgående bokfört värde | 3,8 | 60,6 | 3,8 | 60,6 |
För information om kapitalbindning och räntevillkor, se not 2.
| Koncernen | Moderbolaget | ||||
|---|---|---|---|---|---|
| Mnkr | 2008 | 2007 | 2008 | 2007 | |
| Kundfordringar | 13,2 | 14,9 | 1,9 | 1,5 | |
| Hyresfordringar | 0,5 | 1,5 | 0,4 | 0,5 | |
| Totalt | 13,7 | 16,4 | 2,3 | 2,0 |
Kund- och hyresfordringar redovisas till upplupet anskaffningsvärde, vilket normalt innebär nominellt värde.
Hyresfordringar aviseras i förskott, varav merparten kvartalsvis. Kundfordringar faktureras med 30 dagars betalningsvillkor. Årets kundförluster uppgick till 1,4 mnkr (1,0). Förfallna men ej nedskrivna kundfordringar uppgick till 2,9 mnkr (2,7).
| Mnkr | 2008 | 2007 |
|---|---|---|
| Säkringsreserv | ||
| Ingående säkringsreserv | 27,7 | 12,6 |
| Kassaflödessäkringar: | ||
| Redovisat direkt mot eget kapital | -73,1 | 21,0 |
| Skatt hänförlig till årets säkringar | 20,5 | -5,9 |
| Omräkning uppskjuten skatt 26,3% | -0,6 | – |
| Utgående säkringsreserv | -25,5 | 27,7 |
| Summa reserver | ||
| Ingående reserver | 27,7 | 12,6 |
| Säkringsreserv | -53,2 | 15,1 |
| Utgående reserver | -25,5 | 27,7 |
Avser eget kapital som är tillskjutet från ägarna. Här ingår överkurser som betalats i samband med emissioner.
Säkringsreserv. Säkringsreserven innefattar den ackumulerade förändringen i verkligt värde efter avdrag för uppskjuten skatt på den effektiva delen av kassaflödessäkringsinstrument.
I balanserade vinstmedel inklusive årets resultat ingår intjänade vinstmedel i moderbolaget och dess dotterbolag. Tidigare avsättningar till reservfond, exklusive överförda överkursfonder, ingår i denna eget kapitalpost.
Under 2008 lämnades en utdelning om 1,75 kronor per aktie eller totalt 360965383 kronor.
Bolagets kapital definieras som koncernens redovisade egna kapital. Bolagets finansiella mål består i att ha en god utdelningstillväxt samt att ha en soliditet på minst 40 procent.
| Koncernen Moderbolaget |
||||
|---|---|---|---|---|
| Mnkr | 2008 | 2007 | 2008 | 2007 |
| Upplupna hyresintäkter | 17,8 | 30,1 | 12,0 | 10,3 |
| Förutbetalda kostnader | 6,3 | 10,1 | 2,5 | 5,0 |
| Upplupna ränteintäkter | 6,1 | 5,0 | 6,1 | 5,0 |
| Totalt | 30,2 | 45,2 | 20,6 | 20,3 |
| Koncernen | Moderbolaget | |||
|---|---|---|---|---|
| Mnkr | 2008 | 2007 | 2008 | 2007 |
| Banktillgodohavanden | 13,9 | 130,8 | 13,7 | 130,5 |
| Totalt | 13,9 | 130,8 | 13,7 | 130,5 |
På banktillgodohavanden erhåller bolaget ränta enligt en rörlig räntesats, baserad på bankernas dagliga placeringsränta.
| Aktiekapital | ||
|---|---|---|
| Mnkr | 2008 | 2007 |
| Fördelning på aktieserier | ||
| A 202 996 869 aktier | 1 015,0 | 1 015,0 |
| C 8 275 064 aktier |
41,4 | 41,4 |
| Totalt | 1 056,4 | 1 056,4 |
Hufvudstaden AB (publ) har två aktieslag, serie A och serie C. Båda aktieslagen är registrerade på NASDAQ OMX Stockholm. Serie A har en röst per aktie. Serie C har 100 röster per aktie. Alla aktier medför samma rätt till andel i bolagets tillgångar och skulder.
Aktieägare har rätt att begära omvandling av C-aktier till A-aktier. Under året har ingen sådan omvandling skett.
Hufvudstadens eget innehav uppgår till 5006000 A-aktier. Inga återköp av aktier har skett under året. Genomsnittligt antal utestående aktier uppgår till 206265933 vilket är oförändrat från föregående år.
Inga instrument finns som innebär att utspädning av antalet aktier kan ske.
Hufvudstadens mål är att öka resultatet från den löpande verksamheten och ha en välkonsoliderad balansräkning med en soliditet som minst ska uppgå till 40 procent över tiden. Aktieägarna ska ha en god utdelningstillväxt över tiden och utdelningen ska utgöra mer än hälften av nettovinsten från den löpande verksamheten, om inte investeringar eller bolagets finansiella ställning i övrigt motiverar en avvikelse.
Bundna fonder får inte minskas genom vinstutdelning.
Reservfond. Syftet med reservfonden har varit att spara en del av nettovinsten, som inte går åt för täckning av balanserad förlust. I reservfonden ingår även belopp som före 1 januari 2006 tillförts överkursfonden.
Uppskrivningsfond. Vid en uppskrivning av en materiell eller finansiell anläggningstillgång avsätts uppskrivningsbeloppet till en uppskrivningsfond.
Balanserade vinstmedel. Utgörs av tidigare års fria egna kapital efter lämnad vinstutdelning. Balanserade vinstmedel utgör tillsammans med årets resultat det belopp som finns tillgängligt för utdelning till aktieägarna.
| Koncernen | Moderbolaget | |||
|---|---|---|---|---|
| Mnkr | 2008 | 2007 | 2008 | 2007 |
| Lån | 3 400,0 | 3 400,0 | 3 400,0 | 3 400,0 |
| Totalt | 3 400,0 | 3 400,0 | 3 400,0 | 3 400,0 |
| Beviljad | ||||
| checkräkningskredit | 40,0 | 40,0 | 40,0 | 40,0 |
| Lånelöften | 2 000,0 | 2 000,0 | 2 000,0 | 2 000,0 |
Hufvudstaden har per 31 december 2008 långfristiga lånelöften om 2 mdkr. Lånelöftena är villkorade med åtaganden kring soliditet och räntetäckningsgrad. Vid årsskiftet var 0 mnkr utnyttjat.
Information om kapitalbindning, lånevillkor och effektiv ränta.
| Koncernen | Moderbolaget | |||||
|---|---|---|---|---|---|---|
| Genomsnittlig | Genomsnittlig | |||||
| effektiv | Nominellt | effektiv | Nominellt | |||
| Förfalloår | ränta, %1) | belopp | ränta, %1) | belopp | ||
| 2009 | – | – | – | – | ||
| 2010 | 3,0 | 500,0 | 3,0 | 500,0 | ||
| 2011 | 2,9 | 950,0 | 2,9 | 950,0 | ||
| 2012 | 2,7 | 250,0 | 2,7 | 250,0 | ||
| 2013 | 3,0 | 950,0 | 3,0 | 950,0 | ||
| 2014 | – | – | – | – | ||
| 2015 | – | – | – | – | ||
| 2016 | – | – | – | – | ||
| 2017 | 2,8 | 750,0 | 2,8 | 750,0 | ||
| Totalt | 3 400,0 | 3 400,0 |
1) Räntevillkor är 3 mån Stibor med tillägg för räntemarginal.
Räntebetalning sker kvartalsvis. Samtliga lån är denominerade i SEK.
Upptagna lån säkerställs normalt med pantbrev i fastigheter samt kompletteras i ett flertal fall med garanti om soliditet och räntetäckningsgrad.
| Genomsnittlig effektiv ränta |
||||
|---|---|---|---|---|
| Förfalloår | Fast ränta, %2) |
Rörlig ränta, %3) |
Nominellt belopp |
Verkligt värde |
| 2009 | – | – | – | – |
| 2010 | 3,7 | 2,5 | 500,0 | -9,7 |
| 2011 | 3,3 | 2,5 | 600,0 | -15,5 |
| 2012 | 4,8 | 2,5 | 250,0 | -19,1 |
| 2013 | 3,5 | 2,5 | 600,0 | -21,0 |
| 2014 4) | – | 2,5 | 200,0 | -0,8 |
| 2017 | 4,5 | 2,5 | 750,0 | -78,7 |
| Totalt | 2 900,0 | -144,8 |
2) Räntebetalning sker årsvis.
3) Räntevillkor är 3 mån Stibor. Räntebetalning sker kvartalsvis. Swapkontrakten är denominerade i SEK.
4) Swapkontraktet har rörlig ränta till och med december 2009, därefter fast ränta på 3,2% i 5 år.
Ränteswapparnas kassaflöden överensstämmer med säkrad post.
En beskrivning av finanspolicyn, risker och ränteexponering finns i not 2.
| Koncernen | Moderbolaget | |||
|---|---|---|---|---|
| Mnkr | 2008 | 2007 | 2008 | 2007 |
| Förvaltningsfastigheter | 4 405,5 | 5 085,1 | 1 138,4 | 1 210,8 |
| Obeskattade reserver | 239,5 | 222,8 | – | – |
| Säkringsredovisning | -38,1 | 15,4 | -38,1 | 15,4 |
| Summa | 4 606,9 | 5 323,3 | 1 100,3 | 1 226,2 |
Inga underskottsavdrag finns per balansdagen 2008.
| Balans per | Redovisat över | Redovisat mot | Balans per | |
|---|---|---|---|---|
| Mnkr | 1 januari | resultaträkningen | eget kapital | 31 december |
| Koncernen | ||||
| 2008 | ||||
| Förvaltningsfastigheter | 5 085,1 | -675,1 | -4,5 | 4 405,5 |
| Obeskattade reserver | 222,8 | 16,7 | – | 239,5 |
| Säkringsreserv | 15,4 | -33,6 | -19,9 | -38,1 |
| 5 323,3 | -692,0 | -24,4 | 4 606,9 | |
| 2007 | ||||
| Förvaltningsfastigheter | 4 298,1 | 787,0 | – | 5 085,1 |
| Obeskattade reserver | 190,6 | 32,2 | – | 222,8 |
| Säkringsreserv | 4,9 | 4,6 | 5,9 | 15,4 |
| 4 493,6 | 823,8 | 5,9 | 5 323,3 |
Fortsättning Not 27, sid 80.
| Balans per | Redovisat över | Redovisat mot | Balans per | |
|---|---|---|---|---|
| Mnkr | 1 januari | resultaträkningen | eget kapital | 31 december |
| Moderbolaget | ||||
| 2008 | ||||
| Förvaltningsfastigheter | 1 210,8 | -72,4 | – | 1 138,4 |
| Säkringsreserv | 15,4 | -33,6 | -19,9 | -38,1 |
| 1 226,2 | -106,0 | -19,9 | 1 100,3 | |
| 2007 | ||||
| Förvaltningsfastigheter | 1 219,9 | -9,1 | – | 1 210,8 |
| Säkringsreserv | 4,9 | 4,6 | 5,9 | 15,4 |
| 1 224,8 | -4,5 | 5,9 | 1 226,2 |
I balansräkningen har avsättning gjorts för förmånsbestämda pensionsplaner för VD samt tidigare befattningshavare. Koncernen tillämpar ITP-planen genom försäkring i Alecta och den totala kostnaden uppgick till 1,4 (2,0) mnkr. Årets avgifter för pensionsförsäkringar som är tecknade i Alecta uppgår till 2,1 (2,8) mnkr. Alectas överskott i form av den kollektiva konsolideringsnivån per december har vid årsredovisningens undertecknande ännu ej offentliggjorts varför denna inte kan anges. Alectas senaste officiella konsolideringsnivå uppgick per september till 126 procent (december 2007: 152 procent). Den kollektiva konsolideringsnivån utgörs av marknadsvärdet på Alectas tillgångar i procent av försäkringsåtagandena beräknade enligt Alectas försäkringstekniska beräkningsantaganden, vilka inte överensstämmer med IAS 19. Premien till Alecta har under 2008 rabatterats med 40 procent.
| Koncernen | Moderbolaget | ||||||
|---|---|---|---|---|---|---|---|
| Mnkr | 2008 | 2007 | 2008 | 2007 | |||
| Momsavräkning | 42,8 | 30,5 | 26,2 | 15,1 | |||
| Övrigt | 45,9 | 35,3 | 16,1 | 2,9 | |||
| Totalt | 88,7 | 65,8 | 42,3 | 18,0 |
| Moderbolaget | ||
|---|---|---|
| Mnkr | 2008 | 2007 |
| Ackumulerade avskrivningar utöver plan | ||
| Ingående balans | 74,0 | 68,1 |
| Årets avskrivningar | 7,7 | 5,9 |
| Utgående balans | 81,7 | 74,0 |
| Periodiseringsfonder | 675,5 | 587,5 |
| Totalt | 675,5 | 587,5 |
| Summa obeskattade reserver | 757,2 | 661,5 |
| Koncernen | Moderbolaget | |||||
|---|---|---|---|---|---|---|
| Mnkr | 2008 | 2007 | 2008 | 2007 | ||
| Upplupna räntor | 11,0 | 15,9 | 11,0 | 15,9 | ||
| Förskottshyror | 185,9 | 174,0 | 121,4 | 102,2 | ||
| Övrigt | 39,0 | 47,0 | 43,8 | 55,5 | ||
| Totalt | 235,9 | 236,9 | 176,2 | 173,6 |
| Moderbolaget | |||||
|---|---|---|---|---|---|
| Mnkr | 2008 | 2007 | 2008 | 2007 | |
| Fastighetsinteckningar för skulder i kreditinstitut |
1 706,4 | 1 706,4 | 1 706,4 | 1 706,4 | |
| (varav inteckningar i dotterföretags fastigheter) |
(606,0) | (606,0) | |||
| Andra långfristiga | |||||
| fordringar | 3,6 | 4,1 | 3,6 | 4,1 | |
| Totalt | 1 710,0 | 1 710,5 | 1 710,0 | 1 710,5 |
Som ställda säkerheter för egna skulder upptas pantbrev som Hufvudstaden lämnat som säkerhet för lån i egna fastigheter. Obelånade pantbrev finns i eget förvar. Koncernens eventualförpliktelser avser främst pågående skattemål för tvistigt belopp som inte reserverats för, se vidare not 17.
Hufvudstaden AB står under ett bestämmande inflytande från L E Lundbergföretagen och Fredrik Lundberg. Inga väsentliga transaktioner har skett med L E Lundbergföretagen. Enligt beslut på årsstämman uppgår Fredrik Lundbergs styrelsearvode för 2008 till 350 000 kronor. Uppgifter om ersättning till styrelseledamöter och ledande befattningshavare finns i not 9.
Utöver de närståenderelationer som anges för koncernen har moderbolaget närståenderelationer, som innefattar ett bestämmande inflytande över sina dotterbolag, se not 20.
Inga händelser av väsentlig betydelse har inträffat efter räkenskapsårets utgång.
Butiken J Lindeberg. Bild: Biblioteksgatan, Stockholm.
Styrelsen föreslår att de medel, som enligt moderbolagets balansräkning står till bolagsstämmans förfogande, disponeras enligt följande.
Motiverat yttrande gällande vinstutdelningsförslaget finns på bolagets hemsida, www.hufvudstaden.se eller kan erhållas från bolaget på begäran.
| balanserad vinst | 1 305 353 816 kr |
|---|---|
| årets resultat | 69 146 077 kr |
| 1 374 499 893 kr | |
| till aktieägarna utdelas | |
| 1,90 kronor per aktie | 391 905 273 kr 1) |
| balanseras i ny räkning | 982 594 620 kr |
| 1 374 499 893 kr |
1) Se Definitioner, sid 93, Utdelningsbelopp.
Undertecknade styrelseledamöter försäkrar härmed att, såvitt de känner till, årsredovisningen är upprättad i överensstämmelse med god redovisningssed för aktiemarknadsbolag, lämnade uppgifter stämmer med de faktiska förhållandena och ingenting av väsentlig betydelse är utelämnat som skulle kunna påverka den bild av bolaget som skapats av årsredovisningen.
Stockholm den 12 februari 2009
Claes Boustedt Bengt Braun Peter Egardt Louise Lindh
Hans Mertzig Sten Peterson Anna-Greta Sjöberg Ivo Stopner
Verkställande direktör
Min revisionsberättelse har lämnats den 13 februari 2009
George Pettersson Auktoriserad revisor KPMG
Till årsstämman i Hufvudstaden AB (publ), organisationsnummer 556012-8240.
Jag har granskat årsredovisningen, koncernredovisningen och bokföringen samt styrelsens och verkställande direktörens förvaltning i Hufvudstaden AB (publ) för år 2008. Bolagets årsredovisning ingår i den tryckta versionen av detta dokument på sidorna 50 – 82. Det är styrelsen och verkställande direktören som har ansvaret för räkenskapshandlingarna och förvaltningen och för att årsredovisningslagen tillämpas vid upprättandet av årsredovisningen samt för att internationella redovisningsstandarder IFRS såsom de antagits av EU och årsredovisningslagen tillämpas vid upprättandet av koncernredovisningen. Mitt ansvar är att uttala mig om årsredovisningen, koncernredovisningen och förvaltningen på grundval av min revision.
Revisionen har utförts i enlighet med god revisionssed i Sverige. Det innebär att jag planerat och genomfört revisionen för att med hög men inte absolut säkerhet försäkra mig om att årsredovisningen och koncernredovisningen inte innehåller väsentliga felaktigheter. En revision innefattar att granska ett urval av underlagen för belopp och annan information i räkenskapshandlingarna. I en revision ingår också att pröva redovisningsprinciperna och styrelsens och verkställande direktörens tillämpning av dem samt att bedöma de betydelsefulla uppskattningar som styrelsen och verkställande direktören gjort, när de upprättat årsredovisningen och koncernredovisningen samt att utvärdera den samlade informationen i årsredovisningen och koncernredovisningen. Som underlag för mitt uttalande om ansvarsfrihet har jag granskat väsentliga beslut, åtgärder och förhållanden i bolaget för att kunna bedöma om någon styrelseledamot eller verkställande direktören är ersättningsskyldig mot bolaget. Jag har även granskat om någon styrelseledamot eller verkställande direktören på annat sätt handlat i strid med aktiebolagslagen, årsredovisningslagen eller bolagsordningen. Jag anser att min revision ger mig rimlig grund för mina uttalanden nedan.
Årsredovisningen har upprättats i enlighet med årsredovisningslagen och ger en rättvisande bild av bolagets resultat och ställning i enlighet med god redovisningssed i Sverige. Koncernredovisningen har upprättats i enlighet med internationella redovisningsstandarder IFRS såsom de antagits av EU och årsredovisningslagen och ger en rättvisande bild av koncernens resultat och ställning. Förvaltningsberättelsen är förenlig med årsredovisningens och koncernredovisningens övriga delar.
Jag tillstyrker att årsstämman fastställer resultaträkningen och balansräkningen för moderbolaget och för koncernen, disponerar vinsten i moderbolaget enligt förslaget i förvaltningsberättelsen och beviljar styrelsens ledamöter och verkställande direktören ansvarsfrihet för räkenskapsåret.
Stockholm den 13 februari 2009
George Pettersson Auktoriserad revisor KPMG
Styrelsen består av nio ledamöter utan suppleanter, samtliga valda av årsstämman. Bland ledamöterna finns personer med anknytning till Hufvudstadens största aktieägare LE Lundbergföretagen och SEB Trygg Liv. Vidare ingår verkställande direktören i styrelsen. Andra tjänstemän i bolaget deltager i styrelsens sammanträden såsom föredragande. Under verksamhetsåret 2008 hade styrelsen sju sammanträden, varav ett konstituerande. Styrelsens arbete följer en av styrelsen fastställd arbetsordning avseende styrelsens respektive verkställande direktörens åligganden samt arbetsfördelningen mellan styrelsen och verkställande direktören.
Fredrik Lundberg f 1951. Civilingenjör, civilekonom, ekon dr h c, tekn dr h c. Ordförande, ledamot sedan 1998. Verkställande direktör och koncernchef i L E Lundbergföretagen AB. Styrelseordförande i Holmen AB och Cardo AB. Vice ordförande i NCC AB och Svenska Handelsbanken AB Styrelseledamot i L E Lundbergföretagen AB, AB Industrivärden och Sandvik AB. Innehav i Hufvudstaden: 1 659 412 aktier.
Bengt Braun f 1946. Civilekonom, jur kand. Ledamot sedan 2000. Vice styrelseordförande i Bonnier AB. Styrelseledamot i Swedish American Chamber of Commerce, Hjärnfonden, Bonnier Holding AB, TV4 och Diena A/S. Innehav i Hufvudstaden: 3 750 aktier.
Claes Boustedt f 1962. Civilekonom. Ledamot sedan 1998. Vice verkställande direktör i L E Lundbergföretagen AB. Verkställande direktör i L E Lundberg Kapitalförvaltning AB. Innehav i Hufvudstaden: 1 000 aktier.
George Pettersson f 1964. Auktoriserad revisor, KPMG. Revisor sedan 2008. Joakim Thilstedt f 1967. Auktoriserad revisor, KPMG. Revisorssuppleant sedan 2008.
Peter Egardt f 1949. Fil kand. Ledamot sedan 2003. Verkställande direktör i Stockholms Handelskammare och Svenska Handelskammarförbundet. Styrelseordförande i Chamber Sign AB, Rymdstyrelsen och Kungsträdgården Park & Evenemang AB. Vice styrelseordförande i Eurochambres och Stockholmsmässan. Ledamot i Sveriges Riksbanksfullmäktige. Innehav i Hufvudstaden: 3 000 aktier.
Louise Lindh f 1979. Civilekonom. Ledamot sedan 2007. Vice verkställande direktör i Fastighets AB L E Lundberg. Styrelseledamot i Byggnads AB Karlsson & Wingesjö och L E Lundberg Kapitalförvaltning AB. Innehav i Hufvudstaden: 29 166 aktier.
Hans Mertzig f 1941. Ekonom. Ledamot sedan 2000. Kapitalförvaltare i Ramsbury AB . Ordförande i Tryggstiftelsen. Styrelseledamot i Sjunde AP-fonden. Innehav i Hufvudstaden: –
Sten Peterson f 1956. Civilingenjör. Ledamot sedan 2006. Verkställande direktör i Byggnads AB Karlsson & Wingesjö. Styrelseledamot i L E Lundbergföretagen AB, Fastighets AB L E Lundberg och Byggnads AB Karlsson & Wingesjö. Innehav i Hufvudstaden: –
Anna-Greta Sjöberg f 1967. Civilekonom. Ledamot sedan 2006. Managing Director i Royal Bank of Scotland, Nordic Branch. Styrelseledamot i LKAB. Innehav i Hufvudstaden: –
Ivo Stopner f 1962. Civilingenjör. Verkställande direktör och ledamot sedan 1999. Innehav i Hufvudstaden: 3 300 aktier (inklusive familj). Ivo Stopner inklusive familj har inga väsentliga aktieinnehav eller delägarskap i företag som bolaget har betydande affärsförbindelser med.
Mattias Karlsson f 1965. Advokat vid Mannheimer Swartling Advokatbyrå AB. Styrelsens sekreterare sedan 2008.
f 1962. Civilingenjör. Verkställande direktör, anställd 1990. Innehav i Hufvudstaden: 3 300 aktier (inklusive familj). Ivo Stopner inklusive familj har inga väsentliga aktieinnehav eller delägarskap i företag som bolaget har betydande affärsförbindelser med.
f 1968. Chef Personal, anställd 2008. Innehav i Hufvudstaden: –
f 1958. Civilekonom. Chef Ekonomi/Finans, anställd 2002. Innehav i Hufvudstaden: –
f 1968. Civilingenjör. Chef Affärsområde Stockholm Västra City, anställd 2005. Innehav i Hufvudstaden: –
f 1952. Civilingenjör. Chef Affärsområde Göteborg, anställd 1983. Innehav i Hufvudstaden: 1 000 aktier.
f 1970. Civilingenjör. Chef Fastighetsutveckling, anställd 2006. Innehav i Hufvudstaden: –
f 1963. Civilingenjör. Chef Affärsområde Stockholm Östra City, anställd 1994. Innehav i Hufvudstaden: 62 aktier.
Hufvudstadens företagsledning: Anders Nygren, Ki Hummelgren, Ivo Stopner, Sverker Källgården, Magnus Jacobson, Eric Nihlmark och Bo Wikare.
| Fastighetsbeteckning | Adress | Tomtareal, kvm |
Inköpsår | Bygg-/ ombyggnadsår |
Taxeringsvärde 2008, mnkr |
|
|---|---|---|---|---|---|---|
| Affärsområde Stockholm Östra City | ||||||
| Förvaltningsområde Kungsgatan | ||||||
| Hästhuvudet 13 | Sveavägen 21–23, Kungsgatan 40–42, Apelbergsgatan 35–37, Olofsgatan 2–4 | 1 302 | 1929/99 | 1919/32/94/2001 | 276,0 | |
| Järnplåten 28 | Sveavägen 24–26, Oxtorgsgatan 18–20, Kungsgatan 39 | 1 085 | 1928/54 | 1958/95 | 301,0 | |
| Kåkenhusen 39 | Kungsgatan 4 A–B–10, Brunnsgatan 5–9, Norrlandsgatan 29 | 3 788 | 1921 | 1926/28/30/84/85/89/91 | 545,0 | |
| Oxhuvudet 18 1) | Kungsgatan 32–38, Sveavägen 28–30, Apelbergsgatan 29–33, Malmskillnadsgatan 39 |
4 509 | 1926 | 1931/85/89/91 | 1 017,0 | |
| Summa | 10 684 | 2 139,0 | ||||
| Förvaltningsområde Norrmalmstorg | ||||||
| Kvasten 2 | Norrlandsgatan 16, Jakobsbergsgatan 11 | 934 | 1966 | 1987 | 161,0 | |
| Kvasten 6 1) | Biblioteksgatan 5, Mäster Samuelsgatan 6–8 | 2 075 | 1915 | 1917/90 | 270,0 | |
| Kvasten 9 | Biblioteksgatan 7, Jakobsbergsgatan 5–9 | 822 | 1955 | 1978/95 | 168,0 | |
| Norrmalm 2:62 2) | Norrmalmstorg, Café Palmhuset | 1992 | 1993 | 8,0 | ||
| Packarhuset 4 1) 3) | Norrmalmstorg 1, Hamngatan 8, Norrlandsgatan 2, Smålandsgatan 11 | 2 195 | 2000 | 1932/2003 | 810,0 | |
| Pumpstocken 10 1) 4) | Birger Jarlsgatan 13–15, Mäster Samuelsgatan 2–4, Biblioteksgatan 10–12, Jakobsbergsgatan 1–3 |
2 886 | 1917/78 91/2000 |
1865/97/1901/29/84 96/97/2006 |
593,9 | |
| Rännilen 8 | Birger Jarlsgatan 11, Mäster Samuelsgatan 1 | 645 | 1917 | 1900/90 | 120,0 | |
| Rännilen 11 | Biblioteksgatan 6–8, Mäster Samuelsgatan 5 | 775 | 1958 | 1902/85 | 120,0 | |
| Rännilen 18 1) | Birger Jarlsgatan 7–9, Smålandsgatan 8–10 | 1 677 | 1963 | 1888/1986 | 355,0 | |
| Rännilen 19 | Norrmalmstorg 12–14, Biblioteksgatan 2–4, Mäster Samuelsgatan 3 | 2 169 | 1931/39 2007 |
1902/42/64/90/2002 | 546,0 | |
| Skären 9 | Smålandsgatan 20, Norrlandsgatan 10 | 2 195 | 1917 | 1984/2001 | 478,0 | |
| Vildmannen 7 1) | Biblioteksgatan 9, Jakobsbergsgatan 6 | 1 290 | 1918 | 1897/1996 | 164,8 | |
| Summa | 17 663 | 3 794,7 | ||||
| Totalt Affärsområde Stockholm Östra City | 28 347 | 5 933,7 | ||||
| Affärsområde Stockholm Västra City | ||||||
| Förvaltningsområde NK Stockholm | ||||||
| Hästen 19 1) och 20, Spektern 14 5) |
Hamngatan 18–20, 29–33, Regeringsgatan 26–32, 36–40 | 8 875 | 1998 | 1915/91 | 1 893,0 | |
| Förvaltningsområde NK Göteborg | |||||
|---|---|---|---|---|---|
| Inom Vallgraven 10:9 6) | Östra Hamngatan 42, Kyrkogatan 54, Fredsgatan 5–7, Drottninggatan 39, 45 | 4 520 | 1998 | 1964/94 | 632,0 |
| Förvaltningsområde Parkaden | |||||
| Hästskon 10 7) | Regeringsgatan 49–53, Mäster Samuelsgatan 29–33 | 4 921 | 1977 | 1964/95 | 322,0 |
| Förvaltningsområde Väst | |||||
| Achilles 1 8) | Slussplan 5–9, Skeppsbron 48, Södra Dryckesgränd 1, Järntorgsgatan 7 | 1 046 | 1979 | 1600-talet/1974 | 118,0 |
| Grönlandet Södra 11 | Drottninggatan 92–94, Wallingatan 5, Adolf Fredriks Kyrkogata 12 | 1 662 | 1923 | 1911/91 | 203,0 |
| Kungl Trädgården 5 | Västra Trädgårdsgatan 8 | 673 | 1984 | 1984/95 | 99,0 |
| Medusa 1 1) 9) | Kornhamnstorg 61, Slussplan 1–3, Järntorgsgatan 6 | 547 | 1980 | 1878/1991 | 57,2 |
| Orgelpipan 7 10) | Klarabergsgatan 56–64, Vasagatan 24–26, Mäster Samuelsgatan 65–73, Klara Norra Kyrkogata 3–5 |
6 294 | 1979 | 1964/2001 | 723,0 |
| Svärdfisken 2 1) | Drottninggatan 82, Apelbergsgatan 50–52, Olof Palmes gata 13 | 1 853 | 1921 | 1851/1987 | 170,5 |
| Summa | 12 075 | 1 370,7 | |||
| Totalt Affärsområde Stockholm Västra City | 30 391 | 4 217,7 |
| Affärsområde Göteborg | |||||
|---|---|---|---|---|---|
| Inom Vallgraven 12:8 | Drottninggatan 52 | 398 | 1967 | 1875 | 16,1 |
| Inom Vallgraven 12:10 | Södra Hamngatan 49–57, Östra Larmgatan 1, Drottninggatan 54–60 | 4 157 | 1967 | 1975 | 217,0 |
| Inom Vallgraven 20:4 | Kungsgatan 46 | 982 | 1974 | 1914 | 63,6 |
| Nordstan 8:24 | Postgatan 26–32, Nordstadstorget 6, Spannmålsgatan 19, Nils Ericssonsgatan 17 |
8 404 | 1979 | 1972 | 1 215,0 |
| Nordstan GA:5 11) | Nordstadstorget mfl | 284,2 | |||
| Totalt Affärsområde Göteborg | 13 941 | 1 795,9 | |||
| TOTALT | 72 679 | 11 947,3 |
| Uthyrbar yta, kvm | ||||||||||
|---|---|---|---|---|---|---|---|---|---|---|
| Kontor | Butik | Restaurang | Biograf | Lager | Garage | Bostäder | Övrigt | Totalt | ||
| 4 957 | 1 959 | 239 | 7 155 | |||||||
| 6 624 | 1 588 | 1 027 | 9 239 | |||||||
| 11 881 21 404 |
3 024 4 665 |
548 | 645 1 982 |
1 892 | 5 | 16 098 29 948 |
||||
| 44 866 | 11 236 | 548 | 3 893 | 1 892 | 5 | 62 440 | ||||
| 2 858 | 765 | 287 | 792 | 4 702 | ||||||
| 3 528 | 2 751 | 243 | 164 | 206 | 6 892 | |||||
| 2 469 | 534 | 192 | 254 | 3 449 | ||||||
| 52 | 137 | 189 | ||||||||
| 10 850 | 3 269 | 704 | 406 | 15 229 | ||||||
| 7 733 | 3 462 | 672 | 422 | 192 | 1 | 12 482 | ||||
| 2 031 | 438 | 158 | 2 627 | |||||||
| 1 595 | 876 | 539 | 3 010 | |||||||
| 5 393 | 564 | 915 | 386 | 7 258 | ||||||
| 8 044 | 2 320 | 692 | 1 058 | 12 114 | ||||||
| 7 710 | 1 642 | 395 | 1 139 | 10 886 | ||||||
| 1 935 | 1 517 | 9 | 796 | 1 | 4 258 | |||||
| 54 146 | 18 190 | 3 560 | 3 015 | 3 195 | 988 | 2 | 83 096 | |||
| 99 012 | 29 426 | 4 108 | 6 908 | 5 087 | 988 | 7 | 145 536 | |||
| 11 291 | 22 207 | 1 828 | 3 494 | 15 | 38 835 | |||||
| 9 420 | 628 | 1 235 | 12 | 16 462 | ||||||
| 2 696 | 512 | 8 659 | 24 482 | 1 | 36 350 | |||||
| 3 993 | 351 | 604 | 4 948 | |||||||
| 7 562 | 377 | 263 | 853 | 9 055 | ||||||
| 2 617 | 2 617 | |||||||||
| 1 282 | 242 | 259 | 101 | 298 | 2 182 | |||||
| 9 897 | 3 909 | 1 919 | 2 696 | 13 421 | 1 | 31 843 | ||||
| 3 893 | 175 | 1 893 | 389 | 1 132 | 7 482 | |||||
| 29 244 | 5 054 | 2 441 | 1 893 | 4 643 | 14 553 | 298 | 1 | 58 127 | ||
| 45 702 | 39 377 | 5 409 | 1 893 | 18 031 | 39 035 | 298 | 29 | 149 774 | ||
| 414 | ||||||||||
| 186 3 218 |
404 | 341 1 014 |
1 250 | 941 16 155 |
||||||
| 741 | 10 269 | 1 690 | 2 431 | |||||||
| 20 388 | 15 951 | 740 | 2 267 | 62 | 39 408 | |||||
| 31 812 | 21 045 | 1 144 | 3 622 | 1 250 | 62 | 58 935 |
TOTALT 72 679 11 947,3 176 526 89 848 10 661 1 893 28 561 45 372 1 286 98 354 245
| Fastighetsbeståndet | ||||||||||||||||
|---|---|---|---|---|---|---|---|---|---|---|---|---|---|---|---|---|
| (jämförbart bestånd) | Affärsområde | Affärsområde | Affärsområde | |||||||||||||
| Stockholm Östra City | Stockholm Västra City | Göteborg | Fastighetsförvaltningen totalt | |||||||||||||
| 2008 | 2007 | 2008 | 2007 | 2008 | 2007 | 2008 | 2007 | |||||||||
| Mnkr Kr/kvm | Mnkr Kr/kvm | Mnkr Kr/kvm | Mnkr Kr/kvm | Mnkr Kr/kvm | Mnkr Kr/kvm | Mnkr Kr/kvm | Mnkr Kr/kvm | |||||||||
| Bruttohyror inkl debiterade | ||||||||||||||||
| förbrukningsavgifter | 598,1 | 4 207 | 573,9 | 4 049 | 552,2 | 3 687 | 528,4 | 3 532 | 169,2 | 2 871 | 161,3 | 2 735 1 319,5 | 3 760 1 263,6 | 3 607 | ||
| (varav fastighetsskattetillägg) | 53,9 | 379 | 53,0 | 374 | 38,1 | 254 | 36,9 | 247 | 15,2 | 258 | 15,1 | 256 | 107,2 | 306 | 105,0 | 300 |
| Hyresförluster vakanta lokaler | -34,3 | -241 | -35,4 | -250 | -15,8 | -105 | -20,6 | -138 | -1,8 | -31 | -3,3 | -56 | -51,9 | -148 | -59,3 | -169 |
| Kundförluster | -0,6 | -4 | – | – | -0,4 | -3 | -0,7 | -5 | -0,4 | -7 | -0,3 | -5 | -1,4 | -4 | -1,0 | -3 |
| Nettoomsättning | 563,2 | 3 962 | 538,5 | 3 799 | 536,0 | 3 579 | 507,1 | 3 390 | 167,0 | 2 833 | 157,7 | 2 674 1 266,2 | 3 608 1 203,3 | 3 435 | ||
| Underhåll | -17,8 | -125 | -10,9 | -77 | -24,1 | -161 | -12,5 | -84 | -1,9 | -32 | -3,0 | -51 | -43,8 | -125 | -26,4 | -75 |
| Drift | -38,2 | -269 | -39,4 | -278 | -95,1 | -635 | -88,9 | -594 | -25,1 | -426 | -24,3 | -412 | -158,4 | -451 | -152,6 | -436 |
| Administration | -26,7 | -188 | -25,9 | -183 | -24,5 | -164 | -22,7 | -152 | -5,1 | -87 | -6,2 | -105 | -56,3 | -160 | -54,8 | -156 |
| Fastighetsskatt | -56,8 | -399 | -55,8 | -394 | -42,6 | -284 | -40,5 | -271 | -18,0 | -305 | -18,0 | -305 | -117,4 | -335 | -114,3 | -326 |
| Tomträttsavgälder | -0,2 | -1 | -0,2 | -1 | -15,9 | -106 | -15,9 | -106 | – | – | – | – | -16,1 | -46 | -16,1 | -46 |
| Summa fastighetskostnader | -139,7 | -982 | -132,2 | -933 | -202,2 -1 350 | -180,5 -1 207 | -50,1 | -850 | -51,5 | -873 | -392,0 -1 117 | -364,2 -1 040 | ||||
| Bruttoresultat | 423,5 | 2 980 | 406,3 | 2 866 | 333,8 | 2 229 | 326,6 | 2 183 | 116,9 | 1 983 | 106,2 | 1 801 | 874,2 | 2 491 | 839,1 | 2 395 |
| Fastighetsdata | |||||||||
|---|---|---|---|---|---|---|---|---|---|
| Affärsområde | Affärsområde | Affärsområde | |||||||
| Stockholm Östra City | Stockholm Västra City | Göteborg | Fastighetsförvaltningen totalt | ||||||
| 2008 | 2007 | 2008 | 2007 | 2008 | 2007 | 2008 | 2007 | ||
| Antal fastigheter | 16 | 16 | 9 | 9 | 4 | 4 | 29 | 29 | |
| Yta, kvm | 145 536 | 145 102 | 149 774 | 149 602 | 58 935 | 58 981 | 354 245 | 353 685 | |
| Hyresvakansgrad, % | 8,7 | 3,8 | 2,7 | 3,3 | 1,0 | 1,7 | 5,3 | 3,3 | |
| Ytvakansgrad, % | 9,6 | 5,4 | 4,1 | 4,7 | 1,5 | 2,4 | 5,9 | 4,6 | |
| Antal uthyrbara garageplatser | 182 | 184 | 1 276 | 1 276 | 51 | 52 | 1 509 | 1 512 |
| Uthyrbar yta och årshyra | ||||||||
|---|---|---|---|---|---|---|---|---|
| Affärsområde | Affärsområde | Affärsområde | ||||||
| Stockholm Östra City | Stockholm Västra City | Göteborg | Fastighetsförvaltningen totalt | |||||
| Yta, | Årshyra, | Yta, | Årshyra, | Yta, | Årshyra, | Yta, | Årshyra, | |
| 31 december 2008 | kvm | mnkr | kvm | mnkr | kvm | mnkr | kvm | mnkr |
| Kontor | 99 012 | 414,0 | 45 702 | 154,4 | 31 812 | 57,8 | 176 526 | 626,2 |
| Butik och restaurang | 33 534 | 182,0 | 44 786 | 312,5 | 22 189 | 88,2 | 100 509 | 582,7 |
| Biografer | – | – | 1 893 | 1,3 | – | – | 1 893 | 1,3 |
| Lager och övrigt | 6 915 | 13,2 | 18 060 | 28,7 | 3 684 | 6,2 | 28 659 | 48,1 |
| Garage | 5 087 | 6,0 | 39 035 | 38,5 | 1 250 | 1,3 | 45 372 | 45,8 |
| Bostäder | 988 | 1,7 | 298 | 0,3 | – | – | 1 286 | 2,0 |
| Totalt | 145 536 | 616,9 | 149 774 | 535,7 | 58 935 | 153,5 | 354 245 | 1 306,1 |
| Yt- och hyresvakans | ||||||||
|---|---|---|---|---|---|---|---|---|
| Affärsområde | Affärsområde | Affärsområde | ||||||
| Stockholm Östra City | Stockholm Västra City | Göteborg | Fastighetsförvaltningen totalt | |||||
| Ytvakans, | Hyresvakans, | Ytvakans, | Hyresvakans, | Ytvakans, | Hyresvakans, | Ytvakans, | Hyresvakans, | |
| 31 december 2008 | kvm | mnkr | kvm | mnkr | kvm | mnkr | kvm | mnkr |
| Kontor | 10 643 | 47,2 | 1 333 | 3,9 | 744 | 1,4 | 12 720 | 52,5 |
| Butik och restaurang | 742 | 2,9 | 2 000 | 7,7 | – | – | 2 742 | 10,6 |
| Biografer | – | – | – | – | – | – | – | – |
| Lager och övrigt | 1 287 | 2,0 | 2 620 | 2,6 | 150 | 0,2 | 4 057 | 4,8 |
| Garage | 929 | 1,2 | 135 | 0,1 | – | – | 1 064 | 1,3 |
| Bostäder | 359 | 0,6 | – | – | – | – | 359 | 0,6 |
| Totalt | 13 960 | 53,9 | 6 088 | 14,3 | 894 | 1,6 | 20 942 | 69,8 |
| Förfallostruktur 1) 2) 3) 31 december 2008 |
|||||||
|---|---|---|---|---|---|---|---|
| Antal kontrakt |
2009 | 2010 | 2011 | 2012 | 2013 | 2014– | Totalt |
| Affärsområde Stockholm Östra City Kontor Butiker Övrigt Summa Andel, % |
53 23 261 337 46,5 |
51 28 84 163 22,5 |
47 23 64 134 18,5 |
19 10 17 46 6,3 |
5 3 6 14 1,9 |
8 5 18 31 4,3 |
183 92 450 725 100,0 |
| Affärsområde Stockholm Västra City Kontor Butiker Övrigt Summa Andel, % |
22 67 137 226 41,6 |
20 38 61 119 21,9 |
24 59 66 149 27,4 |
13 8 11 32 5,9 |
2 4 2 8 1,5 |
1 2 6 9 1,7 |
82 178 283 543 100,0 |
| Affärsområde Göteborg Kontor Butiker Övrigt Summa Andel, % |
8 15 14 37 15,3 |
22 20 42 84 34,9 |
14 16 49 79 32,8 |
9 15 10 34 14,1 |
1 4 1 6 2,5 |
0 1 0 1 0,4 |
54 71 116 241 100,0 |
| Hufvudstaden totalt Kontor Butiker Övrigt Totalt Andel, % |
83 105 412 600 39,8 |
93 86 187 366 24,2 |
85 98 179 362 24,0 |
41 33 38 112 7,4 |
8 11 9 28 1,9 |
9 8 24 41 2,7 |
319 341 849 1 509 100,0 |
| Årshyra , mnkr |
2009 | 2010 | 2011 | 2012 | 2013 | 2014– | Totalt |
| Affärsområde Stockholm Östra City Kontor Butiker Övrigt Summa Andel, % |
79,1 33,8 14,4 127,3 22,4 |
87,2 41,9 3,6 132,7 23,4 |
81,6 34,7 8,8 125,1 22,0 |
45,4 23,2 2,3 70,9 12,5 |
5,6 6,8 0,0 12,4 2,2 |
75,8 22,0 1,8 99,6 17,5 |
374,7 162,4 30,9 568,0 100,0 |
| Affärsområde Stockholm Västra City Kontor Butiker Övrigt Summa Andel, % |
21,7 86,5 40,9 149,1 30,9 |
52,3 47,3 21,0 120,6 25,0 |
33,8 98,5 14,6 146,9 30,5 |
23,6 13,4 4,0 41,0 8,5 |
5,5 4,7 0,4 10,6 2,2 |
4,0 8,2 1,6 13,8 2,9 |
140,9 258,6 82,5 482,0 100,0 |
| Affärsområde Göteborg Kontor Butiker Övrigt Summa Andel, % |
3,0 15,3 2,6 20,9 13,6 |
22,2 22,0 4,1 48,3 31,5 |
14,6 17,4 4,2 36,2 23,6 |
17,3 20,3 1,5 39,1 25,5 |
0,2 4,8 0,0 5,0 3,3 |
0,0 3,8 0,0 3,8 2,5 |
57,3 83,6 12,4 153,3 100,0 |
| Hufvudstaden totalt Kontor Butiker Övrigt Totalt Andel, % |
103,8 135,6 57,9 297,3 24,7 |
161,7 111,2 28,7 301,6 25,1 |
130,0 150,6 27,6 308,2 25,6 |
86,3 56,9 7,8 151,0 12,6 |
11,3 16,3 0,4 28,0 2,3 |
79,8 34,0 3,4 117,2 9,7 |
572,9 504,6 125,8 1 203,3 100,0 |
1) Inklusive kontrakt tecknade för framtida inflyttning/ikraftträdande varvid motsvarande nu gällande hyra exkluderats.
2) Exklusive vakanta ytor samt ytor (lager och kontor) som disponeras av Hufvudstaden för eget bruk.
3) Exklusive bostadskontrakt.
Längs Drottninggatan som numera till stora delar är gågata, finns många affärer, restauranger och kontor. Och här har Hufvudstaden Skandia-Teatern som hyresgäst, Stockholms äldsta biograf med stort kulturvärde. Bolaget är även hyresvärd för många kontor. Bilder: Drottninggatan, Stockholm.
Avkastning på eget kapital. Årets resultat i förhållande till genomsnittligt eget kapital.
Avkastning på sysselsatt kapital. Resultat efter finansiella poster plus räntekostnader minus räntebidrag i förhållande till genomsnittligt sysselsatt kapital.
Belåningsgrad fastigheter. Räntebärande skulder i förhållande till fastigheternas redovisade värden.
Bruttohyra. Definieras som kontrakterad hyra och inkluderar bedömd marknadshyra på outhyrda lokaler.
Bruttomarginal. Bruttoresultat i förhållande till nettoomsättning.
Börskurs/eget kapital. Börskurs i förhållande till eget kapital per aktie vid årets utgång.
CBD. Central Business District. En stads mest centrala del för kommersiella kontors- och butiksfastigheter.
Central administration. Kostnader för koncernledning och koncernstaber, kostnader för upprätthållande av bolagets marknadsnotering samt övriga för bolaget gemensamma kostnader.
Direktavkastning. Utdelning per aktie i förhållande till börskurs vid årets utgång.
Direktavkastning fastigheter. Driftnetto i förhållande till verkligt värde på fastigheter.
Driftnetto. Nettoomsättning fastighetsförvaltning minus kostnader för särskilda projekt, underhåll, drift och administration, tomträttsavgälder samt fastighetsskatt.
Eget kapital per aktie. Eget kapital i förhållande till antalet utestående aktier vid årets slut.
Fastigheternas redovisade värde per aktie. Fastigheternas redovisade värde i förhållande till antalet utestående aktier vid årets slut.
Fastighetsskattetillägg. Ersättning från hyresgäster för fastighetsskatt.
Genomsnittligt antal utestående aktier. Medelvärdet av antalet utestående aktier under året.
Genomsnittlig ränta på räntebärande skulder. Räntekostnader i förhållande till genomsnittliga räntebärande skulder.
Gyllene Triangeln. Det centrala affärsdistriktet mellan Stureplan, Norrmalmstorg och Nybroplan i Stockholm, som avgränsas av Birger Jarlsgatan, Norrlandsgatan och Hamngatan.
Hyresförluster. Intäktsbortfall till följd av vakanser.
Hyresvakansgrad. Vakant yta uppskattad till marknadshyra i förhållande till total årshyra.
Investeringar. Utgifter avseende förbättringsåtgärder som tillför framtida ekonomiska fördelar aktiveras. Ombyggnadskostnader av löpande underhållskaraktär belastar resultatet.
Jämförbart bestånd. Under året förvärvade och avyttrade fastigheter exkluderas.
Kassaflöde från den löpande verksamheten per aktie. Kassaflöde från den löpande verksamheten i förhållande till genomsnittligt antal utestående aktier under året.
Medelantal årsanställda. Den under året utförda arbetsvolymen uttryckt i antalet heltidsanställda. (Betalda närvarotimmar ställda i relation till en inom företaget normal årsarbetstid.)
Nettobelåningsgrad fastigheter. Räntebärande skulder minus kortfristiga placeringar i förhållande till fastigheternas redovisade värden.
Nettoskuld. Räntebärande skulder minus räntebärande tillgångar.
Nettovinst från löpande verksamhet. Resultat före skatt, exklusive värdeförändringar fastigheter och derivat samt jämförelsestörande poster, belastat med 28 procent schablonskatt.
Nyuthyrning. Under året tecknat hyresavtal med ny hyresgäst, annan än den hyresgäst som hyrde lokalen dessförinnan, eller för lokal som tidigare varit vakant.
Omförhandlade hyresavtal. Nytt eller förlängt hyresavtal med befintlig hyresgäst, vars tidigare avtal löpt ut under året.
Omsättningshyrestillägg. Hyra utöver garanterad minimihyra, som baseras på en butiks nettoomsättning.
P/E. Börskurs vid årets utgång i förhållande till årets resultat per aktie.
Resultat per aktie. Årets resultat i förhållande till genomsnittligt antal utestående aktier under året.
Räntetäckningsgrad. Resultat efter finansiella poster exklusive orealiserade värdeförändringar plus räntekostnader minus räntebidrag i förhållande till räntekostnader minus räntebidrag.
Skatt. Koncernens totala skatt utgörs av aktuell skatt och uppskjuten skatt.
Skuldsättningsgrad. Nettoskuld i förhållande till eget kapital vid årets slut.
Soliditet. Eget kapital vid årets slut i förhållande till balansomslutning.
Sysselsatt kapital. Balansomslutningen minskad med icke räntebärande skulder och uppskjutna skatteskulder.
Särskilda projekt. Utgifter för förädling och utveckling av fastighetsbeståndet. I resultaträkningen avses den del av utgiften som kostnadsförts.
Utdelningsandel. Utdelning per aktie dividerad med årets resultat per aktie.
Utdelningsbelopp. Totalt utdelningsbelopp är beräknat på totalt antal utestående aktier på dagen för årsbokslutets offentliggörande. Beloppet kan komma att ändras beroende på eventuella återköp av egna aktier under perioden fram till avstämningsdagen.
Utestående aktier. Samtliga aktier minskat med av bolaget återköpta aktier.
Uthyrbar yta. Total yta som är tillgänglig för uthyrning.
Yield gap. Skillnaden mellan lång låneränta och fastigheternas direktavkastning.
Ytvakansgrad. Outhyrda lokaler i kvadratmeter i förhållande till total uthyrbar yta.
Årets kassaflöde per aktie. Årets kassaflöde i förhållande till genomsnittligt antal utestående aktier under året.
Årshyra. Bruttohyra vid årets slut uppräknad till årsbasis exklusive omsättningshyrestillägg. Vakanta lokaler redovisas till marknadshyra.
I vissa fall har avrundningar skett, vilket innebär att tabeller och beräkningar inte alltid summerar exakt.
| Telefon 08-762 90 00 |
|---|
| Telefax08-762 90 01 |
| E-post [email protected] |
| Hemsida www.hufvudstaden.se |
| Organisationsnummer556012-8240 |
| Styrelsens säte Stockholm |
| Hufvudstaden AB (publ) | ||
|---|---|---|
| Kyrkogatan 54 | ||
| 411 08 GÖTEBORG |
| Telefon 031-710 21 00 |
|---|
| Telefax 031-710 21 88 |
| [email protected] |
| Hemsida www.hufvudstaden.se |
Parkaden AB NK 100 111 77 STOCKHOLM Besöksadress: Regeringsgatan 47
| Telefon 08-762 92 00 | |
|---|---|
| Telefax 08-762 92 01 | |
| [email protected] | |
| Hemsidawww.parkaden.se |
NK Stockholm NK 100 111 77 STOCKHOLM Besöksadress: Hamngatan 18–20
| Telefon 08-762 80 00 | ||
|---|---|---|
| Telefax 08-762 80 89 | ||
| Hemsida www.nk.se |
NK 331 Drottninggatan 39 411 07 GÖTEBORG Besöksadress: Östra Hamngatan 42/ Fredsgatan 5
| Telefon 031-710 10 00 | |
|---|---|
| Telefax 031-710 11 79 | |
| Hemsida www.nk.se |
Building tools?
Free accounts include 100 API calls/year for testing.
Have a question? We'll get back to you promptly.