AI Terminal
Catella
Quarterly Report • Nov 7, 2025
3024_10-q_2025-11-07_2b2d8099-7a48-4f76-a5ef-5cd2f2500c0b.pdf
Quarterly Report
Open in ViewerOpens in native device viewer
Delårsrapport juli – september 2025
Fortsatt tillväxt trots minskad transaktionsaktivitet under kvartalet
Under det tredje kvartalet fortsatte den europeiska fastighetsmarknaden att stabiliseras, även om transaktionsaktiviteten minskade något – vilket vi betraktar som en tillfällig avvikelse. Trots detökade vi förvaltat kapital till 160 miljarder kronor. Framåt är vårt fokus att stärka vår pan-europeiska närvaro och relationerna med kunder och investerare på de tolv marknader där vi är verksamma, samtidigt som vi tar tydliga steg för att öka aktieägarvärdet .
Rikke Lykke, VD och koncernchef
Utveckling under kvartalet Utveckling under året
Finansiellt resultat
- Nettoomsättningeni kvartalet uppgick till 378 mkr (379 mkr)
- Rörelseresultatet uppgick till 7 mkr (19 mkr)
- Rörelseresultat hänförligt till Catellas aktieägare uppgick till 7 mkr (19 mkr)
- Resultat hänförligt till Catellas aktieägare uppgick till -28 mkr (-23 mkr)
- Resultat per aktie före och efter utspädning -0,32 kr (-0,26 kr)
Förvaltat kapital
• Förvaltat kapital (AUM) vid periodens slut uppgick till 160 mdkr vilket är en ökning med 4 mdkr jämfört med andra kvartalet 2025
Egna investeringar
• Catellas totala investeringsvolym minskade med 14 mkr till 814 mkr jämfört med föregående kvartal
Finansiellt resultat
- Nettoomsättningenuppgick till 1 425 mkr (1 227 mkr)
- Rörelseresultatet uppgick till 279 mkr (59 mkr)
- Rörelseresultat hänförligt till Catellas aktieägare uppgick till 266 mkr (58 mkr)
- Kostnader av engångskaraktär hänförligt till avgångsvederlag uppgick till 9 mkr (15 mkr)
- Resultat hänförligt till Catellas aktieägare uppgick till 1 09 mkr (-29 mkr)
- Resultat per aktie före och efter utspädning 1,23 kr (-0,33 kr)
Förvaltat kapital
• Förvaltat kapital (AUM) vid periodens slut uppgick till 160 mdkr vilket är en ökning med 5 mdkr sedan årsskiftet
Egna investeringar
• Catellas totala investeringsvolym minskade med 752 mkr till 814 mkr från slutet av föregåendeår
Senaste 12 månaderna Senaste 12 månaderna Slutet av perioden Slutet av perioden
2 534mkr 342mkr 160mdkr 814mkr
Totala intäkter Rörelseresultat Förvaltat kapital Investerat kapital
VD-KOMMENTAR
Fortsatt tillväxt trots minskad transaktionsaktivitet under kvartalet
Jag har en fortsatt positiv syn på utvecklingen av den europeiska fastighetsmarknaden. Den stöds av fortsatt gynnsamma förutsättningar för tillväxt, förutsatt att de långsiktiga räntorna stabiliseras på lägre nivåer. Dessutom är inflationen fortsatt dämpad, både inom eurozonen och på den bredare europeiska marknaden, vilket ger ytterligare stöd trots fortsatt global osäkerhet.
Sedan jag tillträdde som koncernchef för Catella har jag ägnat en hel del tid åt att resa runt i Europa för att möta våra medarbetare och få en djupare förståelse för vår gemensamma potential. Catella är en medarbetardriven organisation, präglad av stark kompetens och gedigen expertis på flera marknader. Bolaget har en solid position både på lokala marknader och som koncern, stödd av god likviditet och en stark kapitalbas. Catella är väl positionerat för att ta vara på de möjligheter som uppstår på marknaden.
Det finns avsevärd potential att ytterligare stärka och dra nytta av vår starka marknadsposition. Genom att fördjupa samarbetet inom koncernen kan vi öka det förvaltade kapitalet (AUM), etablera oss som den självklara partnern för transaktioner samt attrahera ledande investerare och kunder, och genom det öka aktieägarvärdet. Med vår starka närvaro på de tolv marknader där vi är verksamma är vi väl rustade att nå dessa mål.
Vi kommer fortsätta utvecklas enligt denna strategiska inriktning framöver. Från och med årsskiftet kommer affärsområdet Principal Investments att integreras i vår kärnverksamhet. Catella har inte för avsikt att självständigt äga eller utveckla fastighetstillgångar, utan målsättningen med investeringarna är att växa förvaltat kapital inom Investment Management. Detta görs som såddinvesteringar i nya egna fonder, saminvesteringar med externa kapitalpartners som säkerställer långa förvaltningsmandat samt investeringar i utvecklingsprojekt tillsammans med majoritetsägande kapitalpartners. Genom detta skärper vi vårt fokus på att öka förvaltat kapital och återkommande intäkter som initiativtagare till fastighetsinvesteringar.
En annan viktig iakttagelse är att vissa centrala funktioner behöver anpassas mer till vår organisationsstruktur, särskilt mot bakgrund av att merparten av vår verksamhet bedrivs utanför Sverige. Därför är jag glad att Dominik Röhrich har utsetts till ny Head of Investment
Management, med tillträde den 1 mars 2026. Rekryteringen utgör ett viktigt steg i vårt fortsatta arbete med att etablera en ledande plattform för kapitalförvaltning, främja paneuropeisk tillväxt, förbättra resultatet och stärka våra institutionella partnerskap.
Detta understryker vår ambition att driva tillväxt genom att utveckla nya produkter och investeringsstrukturer, säkerställa intäktsflöden genom fasta avgifter, öka förvaltat kapital, erbjuda kvalificerad transaktionsrådgivning, optimera verksamheten och skapa tydliga ansvarsområden och mål inom organisationen – allt med ett konsekvent fokus på att maximera aktieägarvärdet.
Jag har en försiktigt positiv syn på såväl Catellas utveckling som den stabiliserade europeiska fastighetsmarknaden. Samtidigt är det viktigt att beakta effekterna av en något svagare ekonomisk tillväxt än förväntat i flera europeiska länder, bland annat till följd av fortsatt globala handelsspänningar. Därutöver kan den ihållande geopolitiska oron i flera regioner komma att förändra marknadsförutsättningarna.
Catella redovisade ett rörelseresultat för det tredje kvartalet om 7 miljoner kronor, jämfört med 19 miljoner kronor under motsvarande period föregående år. Nedgången förklaras främst av lägre transaktionsintäkter, vilket bedöms vara en tillfällig avvikelse. Samtidigt erhöll Catella nya mandat inom Investment Management, vilket bidrog till att förvaltat kapital vid kvartalets slut uppgick till 160 miljarder kronor – en ökning med närmare 4 miljarder jämfört med föregående kvartal.
Ökat förvaltat kapital
Inom affärsområdet Investment Management noterades en måttlig utveckling, även om den lägre transaktionsaktiviteten hade en negativ påverkan. En positiv utveckling var nya förvaltningsmandat, vilket har stärkt grunden för fasta och återkommande intäkter.
Rörelseresultatet var stabilt och uppgick till 31 miljoner kronor, jämfört med 33 miljoner kronor föregående kvartal. Resultatet uppnåddes trots att transaktionsintäkterna var nästan 15 miljoner kronor lägre, drivet av effektivitetsåtgärder som genomförts inom affärsområdet. Transaktionsaktiviteten förväntas öka under det fjärde kvartalet och under 2026.
Minskad risk inom egna investeringar
Som tidigare kommunicerats är vår avsikt att integrera affärsområdet Principal Investments i den övergripande organisationsstrukturen för att ytterligare stärka vår tillväxtstrategi. Under tiden kommer vi dock att fortsätta rapportera affärsområdet separat under det tredje och fjärde kvartalet 2025. Under det tredje kvartalet låg fokus inom affärsområdet främst på att färdigställa pågående projekt avsedda för försäljning samt att utvärdera nya investeringsmöjligheter i linje med våra strategiska mål.
I och med att fastighetsvärderingarna nu har stabiliserats har vi skapat en stark plattform för att, i samarbete med externa partners, kunna genomföra nya attraktiva investeringar. Detta tillvägagångssätt ligger helt i linje med våra strategiska ambitioner och stöds av vår starka kapitalbas. Genom att utnyttja vår starka balansräkning strävar vi efter att expandera verksamheten med fokus på kvalitet och välavvägd risk och avkastning.
Tillfällig nedgång i transaktionsmarknaden
Transaktionsmarknaden uppvisade en viss nedgång under det tredje kvartalet jämfört med föregående kvartal, även om aktiviteten var högre än under motsvarande period föregående år. Vi bedömer detta som en tillfällig avvikelse i en i övrigt positiv trend och förblir optimistiska inför utvecklingen under det innevarande kvartalet och inför 2026. Denna utveckling påverkade affärsområdet Corporate Finance negativt under kvartalet. Även om vi bistod med rådgivning vid flera betydande transaktioner uppgick den totala marknadsvolymen till en nivå under förväntan. Vi ser dock med tillförsikt på det fjärde kvartalet, som traditionellt är en stark period för transaktionsverksamheten.
Under kvartalet tillträdde Daniel Gorosch som Head of Corporate Finance Europe – med mål att realisera paneuropeisk tillväxt och förverkliga den betydande potentialen inom affärsområdet. I nära samarbete med våra Corporate Finance-team arbetar vi målmedvetet för att stärka verksamheten med målet att inta ledande positioner på samtliga marknader där vi är verksamma.
Framåtblick
Detta är mitt första vd-ord som koncernchef. Jag känner både tillförsikt och ödmjukhet inför mitt nya uppdrag och ser fram emot att arbeta tillsammans med våra mycket kompetenta kollegor runtom i Europa. Som tidigare nämnts ser jag ljust på möjligheterna till fortsatt tillväxt framöver. Det är viktigt att betona att Catella är en medarbetardriven organisation med ett starkt engagemang för att leverera förstklassiga tjänster och skräddarsydda lösningar till våra investerare och kunder. De förändringar som vi nu planerar att genomföra kommer ytterligare att tydliggöra detta fokus och stärka vårt åtagande att skapa långsiktigt aktieägarvärde.
Detta, tillsammans med vår optimistiska syn på marknadsutvecklingen samt vår starka likviditet och kapitalbas, ger mig förtroende i våra framtidsutsikter. Vi är strategiskt väl positionerade för att dra nytta av de möjligheter som uppstår, med ett tydligt fokus på att öka förvaltat kapital och göra såddinvesteringar i fonder eller mandat som ligger i linje med våra mål.
Catella presenterar delårsrapporten samt svarar på frågor, idag klockan 10.00. För att delta i konferensen, vänligen se:
https://financialhearings.com/event/51909
Rikke Lykke, VD och koncernchef Stockholm, 2025-11-07
Våra affärsområden
Catella består av affärsområdenaInvestment Management, Principal Investments samt Corporate Finance, vilka beskrivs mer i detalj nedan. I kategorin Övrigt ingår moderbolaget och andra holdingbolag.
Läs mer om affärsområdets utvecklingpå sida 7-8.
Investment Management
Catella är en ledande specialist inom fastighetsinvesteringar och finns på 10 geografiska marknader i Europa. Catella erbjuder institutionella och andra professionella investerare attraktiv, riskjusterad avkastning i reglerade och ofta hållbarhetsfokuserade fastighetsfonder och kapitalförvaltningstjänster via två tjänsteområden: Property Funds och Asset Management. Property Funds erbjuder fonder med olika investeringsstrategier vad det gäller risk- och avkastningsnivåer, typ av fastigheter och lägen. Investerare får genom mer än 20 specialiserade fastighetsfonder tillgång till fondförvaltning och effektiv allokering mellan olika europeiska marknader. Genom tjänsteområdet Asset Management erbjuder Catella kapitalförvaltning för fastighetsfonder, andra institutioner ochfamily offices.
Läs mer om affärsområdetsutveckling på sida 9-10.
Principal Investments
Catella gör egna hållbarhetsfokuserade fastighetsinvesteringar genom Principal Investments tillsammans med partners och externa investerare. Målsättningen med investeringarna är att växa förvaltat kapital inom Investment Management och skapa en stark bas av återkommande intäkter. Detta görs som såddinvesteringar i nya egna fonder, saminvesteringar med externa kapitalpartners som säkerställer långa förvaltningsmandat samt investeringar i utvecklingsprojekt tillsammans med majoritetsägande kapitalpartners. Utöver att växa förvaltat kapital och fasta avgifter är avkastningskraven 15-20% IRR på egna investeringar.
Läs mer om affärsområdets utveckling på sida 11.
Corporate Finance
Catella tillhandahåller kvalitativa kapitalmarknadstjänster till fastighetsägare samt rådgivningstjänster inom alla typer av fastighetsrelaterade transaktioner för olika kategorier av fastighetsägare och investerare. Verksamheten bedrivs på fem marknader och erbjuder lokal kunskap om fastighetsmarknaderna i kombination med europeisk räckvidd.
Kommentarertill koncernens utveckling
Resultat och kommentarer på sid 5-11 avser rörelseresultat hänförligt till Catella ABs aktieägare vilket överensstämmer med den interna rapporteringsom lämnas till ledning och styrelse. Skillnaden mot koncernensformella resultaträkning är att avdrag har gjorts i resultaträkningenför resultat hänförligt till innehav utan bestämmande inflytande. En full ständigavstämning finns i not 1.
| Investment | Principal | Corporate | Övrigt och | |||||||
|---|---|---|---|---|---|---|---|---|---|---|
| Management | Investments | Finance | koncerneliminering | Koncernen | ||||||
| 2025 | 2024 | 2025 | 2024 | 2025 | 2024 | 2025 | 2024 | 2025 | 2024 | |
| Mkr | jul-sep | jul-sep | jul-sep | jul-sep | jul-sep | jul-sep | jul-sep | jul-sep | jul-sep | jul-sep |
| Nettoomsättning | 230 | 252 | 67 | 40 | 81 | 88 | -1 | -1 | 378 | 379 |
| Övriga rörelseintäkter | 2 | 7 | 11 | 0 | 1 | 1 | 1 | -0 | 15 | 8 |
| Totala intäkter | 232 | 259 | 78 | 41 | 83 | 89 | -0 | -1 | 393 | 387 |
| Provisioner, uppdrags- och produktionskostnader |
-32 | -39 | -58 | -6 | -18 | -18 | 1 | 1 | -107 | -62 |
| Intäkter exklusive provisioner, uppdrags- och produktionskostnader |
200 | 220 | 20 | 34 | 65 | 71 | 1 | -1 | 285 | 325 |
| Övriga externa kostnader | -43 | -54 | -9 | -4 | -19 | -24 | -1 | 2 | -73 | -79 |
| Personalkostnader | -113 | -116 | -9 | -7 | -55 | -47 | -13 | -20 | -190 | -190 |
| Avskrivningar | -13 | -14 | -0 | -0 | -5 | -5 | -3 | -1 | -21 | -20 |
| Övriga rörelsekostnader | -1 | -4 | 6 | -15 | 0 | -2 | -0 | 8 | 5 | -12 |
| Resultatandel från intresseföretag | 2 | 1 | -0 | -5 | 0 | 0 | 0 | 1 | 1 | -4 |
| Avgår resultat hänförligt till Innehav utan bestämmande inflytande |
-0 | -0 | 0 | 1 | 0 | 0 | 0 | 0 | 0 | 0 |
| Rörelseresultat | 31 | 33 | 7 | 3 | -14 | -6 | -18 | -11 | 7 | 19 |
| Ränteintäkter Räntekostnader |
10 -27 |
16 -55 |
||||||||
| Övriga finansiella poster | -16 | -11 | ||||||||
| Finansiella poster - netto Resultat före skatt |
-33 -26 |
-50 -31 |
||||||||
| Skatt Periodens resultat * |
-3 -28 |
8 -23 |
* Periodens resultat är avstämningsbart mot Not 1. Resultaträkning per affärsområde - Resultat hänförligt till moderföretaget Catella ABs aktieägare
Koncernens o msättning och resultat
Tredjekvartalet 2025
Koncernens nettoomsättning var totalt sett i nivå med föregående år men avvikelserna var desto större inom respektive segment. Investment Managements nettoomsättning minskade med 22 mkr till 230 mkr drivet av lägre transaktionsbaserade intäkter men även de fasta förvaltningsavgifterna inom Property Funds var något lägre till följd av lägre NAV i förvaltade fonder.Principal Investments redovisade intäkter om 57 mkr avseende uppnådda kontraktsmässiga milstolpari det pågående projektet Metz-Eurolog. Under motsvarande period föregående år såldes eller vinstavräknades inga projekt men projektKaktus redovisade hyresintäkter om 25 mkr.
Provisoner, uppdrags- och produktionskostnader ökade med 46 mkr till 107 mkr (62) varav 57 mkr (0) avser produktionskostnader för Metz-Eurolog.
Koncernens rörelseresultat uppgick till 7 mkr (19) och inkluderar positiva verkligt värdeförändringarpå fondinnehav om 16 mkr (-6).
Kommentarer kring utvecklingen inom respektive affärsområde finns på sida 7-11.
Koncernens finansnetto uppgick till -33 mkr (-50) där förbättringen i jämförelse med föregående år främst beror på lägre räntekostnadertill följd av försäljningen av projekt Kaktus. Lägre räntekostnader beror även på lägremarknadsräntor och därmed lägre kostnader för Catella ABs obligationslån somlöper med rörlig ränta.
Periodens resultat uppgick till -28 mkr (-23) vilket motsvarar ett resultat per aktie om -0,32 kr (-0,26) hänförligt till moderföretagets aktieägare.
Viktiga händelser under kvartalet
Rikke Lykke tillträdde rollen som ny VD
och koncernchef den 15 augusti 2025 och efterträdde tillförordnade VD och koncernchef Daniel Gorosch. Per samma datum tillträdde Daniel Gorosch rollen som Head of Corporate Finance Europe.
Catella AB offentliggjorde den 21 augusti ett återköpserbjudandande av utestående obligationer upp till ett maximalt belopp om 600 mkr.Total volym som återköptes uppgick till100 mkr för ett kontant vederlag om 103 mkr.
Under september konverterades, på aktieägares begäran, 1 212 aktier av serie A till samma antal aktier av serie B.
Viktiga händelser efter kvartalets utgång
Catella har utsett Dominik Röhrich till ny chef för Investment Managementmed tillträde den 1 mars 2026. Dominik Röhrich efterträder Timo Nurminen som går i pensionvid årsskiftet.
| Investment | Principal | Corporate | Övrigt och | |||||||
|---|---|---|---|---|---|---|---|---|---|---|
| Management | Investments | Finance | koncerneliminering | Koncernen | ||||||
| 2025 | 2024 | 2025 | 2024 | 2025 | 2024 | 2025 | 2024 | 2025 | 2024 | |
| Mkr | jan-sep | jan-sep | jan-sep | jan-sep | jan-sep jan-sep | jan-sep | jan-sep | jan-sep | jan-sep | |
| Nettoomsättning | 699 | 747 | 474 | 251 | 273 | 234 | -21 | -6 | 1 425 | 1 227 |
| Övriga rörelseintäkter | 22 | 14 | 12 | 3 | 3 | 3 | 27 | 16 | 64 | 35 |
| Totala intäkter | 721 | 761 | 486 | 254 | 276 | 238 | 6 | 10 | 1 489 | 1 262 |
| Provisioner, uppdrags- och produktionskostnader |
-98 | -122 | -166 | -145 | -50 | -34 | 21 | 8 | -292 | -293 |
| Intäkter exklusive provisioner, uppdrags- och | 623 | 638 | 320 | 109 | 226 | 204 | 28 | 18 | 1 197 | 969 |
| produktionskostnader | ||||||||||
| Övriga externa kostnader | -143 | -151 | -20 | -19 | -67 | -72 | -3 | 6 | -233 | -236 |
| Personalkostnader | -345 | -337 | -32 | -24 | -184 | -165 | -48 | -49 | -610 | -575 |
| Avskrivningar | -40 | -41 | -1 | -1 | -14 | -14 | -8 | -4 | -63 | -60 |
| Övriga rörelsekostnader | -3 | -7 | -12 | -38 | -1 | -2 | 8 | 16 | -8 | -32 |
| Resultatandel från intresseföretag | 2 | 1 | -6 | -11 | 0 | 0 | 0 | 2 | -4 | -8 |
| Avgår resultat hänförligt till Innehav utan bestämmande inflytande |
-3 | -2 | -11 | 1 | 0 | 0 | 0 | 0 | -13 | -1 |
| Rörelseresultat | 92 | 101 | 238 | 18 | -41 | -48 | -24 | -12 | 266 | 58 |
| Ränteintäkter | 30 | 52 | ||||||||
| Räntekostnader | -94 | -161 | ||||||||
| Övriga finansiella poster | -91 | 21 | ||||||||
| Finansiella poster - netto | -155 | -88 | ||||||||
| Resultat före skatt | 111 | -30 | ||||||||
| Skatt | -2 | 1 | ||||||||
| Periodens resultat * | 109 | -29 |
Koncernens omsättning och resultat
Niomånadersperioden2025
Koncernens nettoomsättning ökade med 198 mkr till 1 425 mkr (1 227) varav Principal Investments försäljningsintäkterfrån Kaktusoch intäkter från projekt Metz-Eurolog, uppgick till 294 mkr respektive 120 mkr. Under motsvarande period föregående år genererade projekten Barcelona Logistics och Metz-Eurolog försäljningsintäkterom totalt 130 mkr. Investment Managements intäkter minskadetill följd av lägre rörliga transaktionsbaserade intäkter men även fasta förvaltningsavgifterinom Property Fundsvar lägre än föregående år. Corporate Finance intäkterinkluderar Catella Property Danmarks koncerninterna transaktionsarvode från försäljningen av Kaktusom 17 mkr.
Övriga rörelseintäkter inkluderar resultat från andra och sista delförsäljningen av innehavet i intresseföretaget CatWave AB om 30 mkr (18) och en engångsintäkt om
8 mkr hänförlig till omvärdering av en finansiell skuld för villkorad köpeskilling för förvärvade aktier i Catella Aquila.Personalkostnader ökade med 34 mkr under niomånadersperiodenoch uppgick till 610 mkr (575) föranlett av ökade rörliga ersättningaroch resultat hänförligt till innehav utan bestämmande inflytande i främst Kaktus vilket redovisas som personalkostnad i koncernresultaträkningen.Enligt koncernens redovisningsprinciper redovisas resultatandelar hänförliga till delägare som är verksamma i dotterbolag som personalkostnad i koncernens resultaträkning. Fasta personalkostnader minskade i jämförelse med föregående år.
Koncernens rörelseresultat uppgick till 266 mkr (58) varav resultat från försäljning av Kaktus utgjorde 252 mkr. Periodens verkligt värdejusteringar på fondinnehav uppgick till -1 mkr (-15) och utdelningar från fondinnehav uppgick till 5 mkr (0).
Koncernens finansnetto uppgick till -155 mkr (-88) varav negativavalutakursdifferenser utgjorde -75 mkr (22). Finansiering till dotter- och intresseföretag tillhandahålls av Catella Holding AB i lokal valuta. Den svenska kronan stärktes under niomånadersperiodenvilket hade en negativ påverkan vid omräkning av lånefordringar och likvida medel i främst euro och danska kronor till koncernens rapporteringsvaluta SEK. Rensat för negativa valutakursjusteringar förbättrades koncernens finansnetto med 30 mkr till -80 mkr (-110) drivet av lägre finansieringskostnader med anledning av försäljningen av Kaktus och lägre räntekostnader för Catella ABs obligationslån.
Koncernens resultat före skatt uppgick 111 mkr (-30) och periodens skattekostnad uppgick till 2 mkr (-1) vilket motsvarar en effektiv skatt om 2 procent. Den låga effektiva skatten beror främst på låg eller ingen skatt på realisationsresultat från Kaktus och CatWave transaktionerna.
Investment Management
Omsättning och resultat Tredje kvartalet 2025
Intäkterna uppgick till 232 mkr (259) och intäkter efter uppdragskostnader uppgick till 200 mkr (220).
Property Funds intäkter minskade med 27 mkr i jämförelse med föregående år, vilket huvudsakligen förklaras av lägre transaktionsbaserade intäkter, men även lägre fasta intäkter hänförligt till svagare
fondutveckling.
Inom Asset Management har intäkterna minskat med 3 mkr till följd av lägre transaktionsbaserade intäkter. Samtidigt har de fasta intäkterna ökat, men inte i tillräcklig omfattning för att kompensera för nedgången i de transaktionsbaserade intäkterna.
Rörelsekostnader för segmentet har minskat jämfört med motsvarande period föregående år och rörelseresultatet för kvartalet uppgick till 3 l mkr, vilket till större del genererades av Property Funds.
Niomånadersperioden 2025
Totala intäkter uppgick till 72 l mkr (761) och rörelseresultatet uppgick till 92 mkr (101). Det lägre resultatet är huvudsakligen hänförligt till lägre transaktionsbaserade avgifter inom Property Funds.
| Mkr | 3 r | nån | 9 n | nån | 12 r | mån |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 2025 | 2024 | 2025 | 2024 | Rullande | 2024 | |
| RESULTATRÄKNING I SAMMANDRAG | jul-sep | jul-sep | jan-sep | jan-sep | 12 mån | jan-dec |
| Property Funds * | 184 | 211 | 565 | 621 | 806 | 862 |
| Asset Management * | 68 | 71 | 218 | 208 | 295 | 285 |
| Övrigt och Elimineringar* | -20 | -24 | -62 | -69 | -93 | -99 |
| Totala intäkter | 232 | 259 | 721 | 761 | 1 009 | 1 048 |
| Uppdragskostnader och provisioner | -32 | -39 | -98 | -122 | -134 | -158 |
| Intäkter exklusive provisioner, uppdrags- och produktionskostnader | 200 | 220 | 623 | 638 | 875 | 890 |
| Rörelsekostnader | -170 | -187 | -531 | -537 | -752 | -758 |
| Resultatandel från intressebolag | 2 | 2 | 6 | 5 | ||
| Avgår resultat hänförligt till Innehav utan bestämmande inflytande | 0 | 0 | -3 | -2 | -3 | -2 |
| Rörelseresultat | 31 | 33 | 92 | 101 | 126 | 135 |
| NYCKELTAL | ||||||
| Rörelsemarginal, % | 14 | 13 | 13 | 13 | 12 | 13 |
| Förvaltat kapital vid periodens slut, mdkr | 160,0 | 151,4 | 160,0 | 151,4 | 154,2 | 155,1 |
| netto in-(+) och utflöde(-) under perioden, mdkr | 4,7 | 0,3 | 11,2 | -0,4 | 13,4 | 1,7 |
| varav Property Funds | 111,0 | 111,3 | 111,0 | 111,3 | 111,6 | 114,7 |
| netto in-(+) och utflöde(-) under perioden, mdkr | 2,0 | 1,2 | 1,2 | 4,0 | 3,7 | 6,5 |
| varav Property Asset Management | 49,0 | 40,1 | 49,0 | 40,1 | 42,6 | 40,4 |
| netto in-(+) och utflöde(-) under perioden, mdkr | 2,7 | -0,9 | 10,1 | -4,4 | 9,7 | -4,8 |
| Antal anställda, vid periodens slut | 289 | 294 | 289 | 294 | _ | 290 |
* Inkluderar interna intäkter mellan affärsområden. I Totala intäkter har interna intäkter eliminerats för nuvarande och motsvarande period 2024
Investment Management
Förvaltat kapital per tjänsteområde och land
Totalt förvaltat kapital (AUM) uppgick till
160,0 mdkr varav 111,0 mdkr inom Property Funds och 49,0 mdkr inom Asset Management. Tyskland är Property Funds största marknad med högst andel investerat kapital primärt via Catella Investment Management.
FÖRVALTAT KAPITAL PER TJÄNSTEOMRÅDE FÖRVALTAT KAPITAL PER LAND
- 69% Property Funds
- 31% Asset Management
- Tyskland 33%
- Frankrike 12%
- Danmark 12%
- Nederländerna 12%
- UK 11%
- Finland 7%
- Spanien 5%
- Österrike 4% Övrigt 5%
Förändring av förvaltat kapital
Förvaltat kapital ökade under den senaste tolvmånadersperioden från 151,4mdkr till 160,0 mdkr vilket är en nettoförändring med 8,6 mdkr. Uppgången drevs av ett högre nettoinflöde, som mer än kompenserade för periodens negativa värdeförändringar och negativa valutaeffekter, främst till följd av förändringar i EUR/SEK. Inflödet om 18,7 mdkr utgörs till större del av inflöden av nya förvaltningsmandat inom Asset Management, men även till Property Funds och dess fastighetsfonder.Utflödet
om 5,3 mdkr fördelar sig ungefär jämt mellan Property Funds och Asset Management. Utflödet inom Asset Managementär främst hänförligt till avslutade mandat och försäljning av tillgångar i olika mandat i Finland och UK.
Förvaltat kapital ökade med 3,5 mdkr under det tredje kvartalet jämfört med andra kvartalet, från 156,5 mdkr. Kvartalets inflöde om 4,7 mdkr drevs primärt av Asset Management Danmark, men även fastighetsfonden Catella European Residential III. Kvartalets utflödeuppgick till 0,2 mdkr. Valutakursförändringar främst i EUR/SEK minskadeAUM med 1,5 mdkr i kvartalet. Inom Property Funds ökade förvaltat kapital med 1,0 mdkr jämfört med föregående kvartal och minskade med 0,3 mdkr jämfört med tredje kvartalet föregående år. Inom Asset Management ökade förvaltat kapital med 2,5 mdkr jämfört med föregående kvartal och med 8,9 mdkr jämfört med tredje kvartalet föregående år.
UTVECKLING AV FÖRVALTAT KAPITAL SENASTE TOLV MÅNADERNA , MDKR UTVECKLING AV FÖRVALTAT KAPITAL UNDER KVARTALET , MDKR
Principal Investments
Omsättning och resultat Tredjekvartalet 2025
Intäkterna uppgick till 78 mkr (41), vilket främst drivs av uppnådda kontraktsmässiga milstolpar i det pågående projektet Metz-Eurolog, men även positiva värdejusteringar av fondinvesteringar.
Rörelseresultatet för segmentet uppgick till 7 mkr (3), huvudsakligen påverkat av
positiva värdejusteringar i fondinvesteringarjämfört med motsvarande period föregående år som uppvisade negativa värdejusteringar.
Principal Investments har per sista septemberinvesterat totalt 814 mkr i projekt inom bostäder, logistik, kontor samt detaljhandel över Europa, läs mer på sida 10.
Niomånadersperioden2025
Totala intäkter uppgick till 486 mkr (254) och rörelseresultatet uppgick till 238 mkr (18). Rörelseresultatet är i huvudsak drivet av försäljningen av bostadsprojektet Kaktus som genererade252 mkr i realisationsvinst hänförligt till Catellas aktieägare.
| 3 mån | 9 mån | 12 mån | ||||
|---|---|---|---|---|---|---|
| Mkr | 2025 | 2024 | 2025 | 2024 | Rullande | 2024 |
| RESULTATRÄKNING I SAMMANDRAG | jul-sep jul-sep | jan-sep jan-sep | 12 mån jan-dec | |||
| Totala intäkter | 78 | 41 | 486 | 254 | 1 077 | 845 |
| Provisioner, uppdrags- och produktionskostnader | -58 | -6 | -166 | -145 | -669 | -648 |
| Intäkter exklusive provisioner, uppdrags- och produktionskostnader | 20 | 34 | 320 | 109 | 408 | 197 |
| Rörelsekostnader | -13 | -26 | -65 | -82 | -109 | -126 |
| Resultatandel från intressebolag | 0 | -5 | -6 | -11 | -40 | -44 |
| Avgår resultat hänförligt till Innehav utan bestämmande inflytande | 0 | 1 | -11 | 1 | -4 | 8 |
| Rörelseresultat | 7 | 3 | 238 | 18 | 255 | 34 |
| NYCKELTAL | ||||||
| Rörelsemarginal, % | 9 | 8 | 49 | 7 | 24 | 4 |
| Catellas investerat kapital | 814 | 1 851 | 814 | 1 851 | 1 182 | 1 566 |
| Antal anställda, vid periodens slut | 25 | 27 | 25 | 27 | - | 22 |
* Diagrammen visarandel av Principal Investments totala investering och vilken utgörs av såväl kapitaltillskott som lämnade lån.
Principal Investments
I tabellen nedan redovisas investeringsstatus för pågående fastighetsutvecklingsprojekt ochandra investeringarper den 30 september 2025. Projektbolagets totala investering inkluderar investerat kapital från Catella, partners samt extern finansiering. Catellas totala investering avser såväl kapitaltillskott som lämnade lån . Seestadt och Düssel-Terrassen består av flertalet projektfaser vilka kommerattslutföras vid olika tidpunkter.
Catellas totala investeringsvolym minskade marginellt under tredje kvartalet och uppgick till 814 mkr vid periodens slut. Metz-Eurolog avyttrade ytterligare en färdigställd etapp i det pågående projektet till investeraren och tilläggsinvesteringarom 18 mkr gjordes iprojekten KöTower och Vega.
| Catellas | Projektbolagets | ||||||
|---|---|---|---|---|---|---|---|
| kapitalandel | totala investering, | Catellas totala | |||||
| Fastighetsutvecklingsprojekt | Land | Investeringstyp Projektstart | Beräknat slutförande | , % | mkr | investering, mkr * | |
| PROJEKT SOM KONSOLIDERAS SOM DOTTERFÖRETAG** | |||||||
| Maltings | Storbritannien | Detaljhandel | Q4 2021 | 2026 | 88 | 238 | 87 |
| Mander Centre | Storbritannien | Detaljhandel | Q1 2022 | 2027 | 63 | 97 | 97 |
| Silbersteinstrasse | Tyskland | Bostäder | Q1 2026 | 2027 | 100 | 10 | 10 |
| Summa Direct Investments | 345 | 194 | |||||
| Metz-Eurolog**** | Frankrike | Logistik | Q3 2020 | 2026 | 100 | 97 | 93 |
| Övriga Catella Logistic Europe | Frankrike | Logistik | 12 | 12 | |||
| Summa Catella Logistic Europe | 109 | 105 | |||||
| Delsumma Dotterföretag | 454 | 298 | |||||
| PROJEKT SOM REDOVISAS SOM INTRESSEFÖRETAG*** | |||||||
| Seestadt | Tyskland | Bostäder | Q1 2019 | 2030+ | 45 | 885 | 151 |
| Düssel-Terrassen | Tyskland | Bostäder | Q4 2018 | 2030+ | 45 | 319 | 62 |
| KöTower | Tyskland | Kontor | Q2 2021 | 2028 | 23 | 1 104 | 213 |
| Övriga fastighetsutvecklingsprojekt | Tyskland | Bostäder | 0 | 0 | |||
| Summa Catella Project Capital | 2 308 | 427 | |||||
| Vega | Danmark | Bostäder | Q4 2024 | 2 028 | 20 | 211 | 41 |
| Delsumma Intresseföretag | 2 518 | 468 | |||||
| PROJEKT/INNEHAV SOM REDOVISAS SOM LÅNGFRISTIGA VÄRDEPAPPERSINNEHAV | |||||||
| Summa Co-Investments | 48 | ||||||
| Summa | 2 972 | 814 |
* Avser såväl kapitaltillskott som lämnade lån
Förutom investeringar i fastighetsutvecklingsprojekt har Principal Investments även investeringar i fonder vilka är värderadetill verkligt värde enligt nedan tabell.Under tredje kvartalet uppgick verkligt värdeförändringar till totalt 16 mkr varav 19 mkr avsåg Pamica. Inganya transaktionergjordes i innehavenunder perioden. Se vidare not 4och 5.
| Mkr | 2025 30-sep |
2024 30-sep |
2024 31-dec |
|---|---|---|---|
| Pamica | 130 | 82 | 124 |
| Catella Fastighetsfond Systematisk C | 21 | 26 | 23 |
| Catella APAM Strategic Equities Fund I | 25 | - | 21 |
| UK REIT Fund | - | 28 | 4 |
| UPEKA | 107 | 113 | 110 |
| Summa fondinnehav | 283 | 249 | 281 |
Catellas åtaganden inom Principal Investments som ej redovisas i rapport över finansiell ställning framgårav Not 6. Ställda säkerheter och eventualförpliktelser.
** Projektet konsolideras som ett dotterföretag med full konsolidering och ingår i balansräkningsposterna Exploaterings- och projektfastigheter och Kontraktstillgångar
*** Projektet redovisas som ett intresseföretag enligt Kapitalandelsmetoden
**** Projektet är sålt genom forward-funding överenskommelse med investerare. Catellas investering återbetalas och vinst realiseras i takt med projektets färdigställande
Corporate Finance
Omsättning och resultat Tredjekvartalet 2025
Transaktionsmarknaden i Europa visade under det tredje kvartalet en ökning i transaktionsvolym jämfört med motsvarande period föregående år, men en minskningmot andra kvartalet i år.
Fastighetstransaktioner där Catella agerade rådgivare under kvartalet uppgick till 4,3 mdkr (2,3). Av den totala transaktionsvolymen under kvartalet svaradeSverige
för 1,5 mdkr (0,9), Danmark 1,3 mdkr (0), Spanien 0,8 mdkr (0,6), Frankrike 0,5 mdkr (0,5) och Finland 0,3 mdkr (0,3). Corporate Finance intäkter uppgick till 83 mkr (89) och intäkter, justerat för uppdragskostnader, uppgick till 65 mkr (71) vilket är en minskningmed 6 mkr.
Periodens rörelsekostnaderlåg i linje med motsvarande period föregående år, och rörelseresultatet för perioden uppgick till -14 mkr (-6).
Niomånadersperioden2025
Totala intäkter uppgick till 276 (238) och rörelseresultatet uppgick till -41 (-48). Det förbättrade resultatet beror främstpå ökad transaktionsaktivitet för Danmark och Frankrike jämfört med motsvarande period föregående år. Perioden inkluderar även omstruktureringskostnader hänförligt till avgångsvederlag om 7 mkr.
| Mkr | 3 mån | 9 mån | 12 mån | |||
|---|---|---|---|---|---|---|
| 2025 | 2024 | 2025 | 2024 | Rullande | 2024 | |
| RESULTATRÄKNING I SAMMANDRAG | jul-sep jul-sep | jan-sep jan-sep | 12 mån jan-dec | |||
| Norden | 25 | 18 | 107 | 88 | 130 | 111 |
| Kontinentaleuropa | 58 | 71 | 169 | 149 | 315 | 295 |
| Totala intäkter | 83 | 89 | 276 | 238 | 444 | 406 |
| Uppdragskostnader och provisioner | -18 | -18 | -50 | -34 | -86 | -69 |
| Intäkter exklusive provisioner, uppdrags- och produktionskostnader | 65 | 71 | 226 | 204 | 359 | 337 |
| Rörelsekostnader | -79 | -78 | -266 | -252 | -368 | -354 |
| Resultatandel från intressebolag | 0 | 0 | 0 | 0 | 0 | 0 |
| Avgår resultat hänförligt till Innehav utan bestämmande inflytande | 0 | 0 | 0 | 0 | 0 | 0 |
| Rörelseresultat | -14 2025 |
-6 2024 |
-41 2025 |
-48 2024 |
-9 Rullande |
-17 2024 |
| NYCKELTAL | jul-sep jul-sep | jan-sep jan-sep | 12 mån jan-dec | |||
| Rörelsemarginal, % | -16 | -7 | -15 | -20 | -2 | -4 |
| Fastighetstransaktionsvolymer för perioden, mdkr | 4,3 | 2,3 | 16,4 | 13,5 | 27,4 | 24,6 |
| varav Norden | 3,0 | 1,2 | 13,1 | 9,9 | 18,3 | 15,1 |
| varav Kontinentaleuropa | 1,3 | 1,0 | 3,3 | 3,7 | 9,1 | 9,5 |
| Antal anställda, vid periodens slut | 150 | 144 | 150 | 144 | - | 142 |
Övrig finansiell information
Koncernens finansiella ställning Tredjekvartalet 2025
Nedan information avser koncernens formella räkningar.
Koncernens balansomslutning minskade med 162 mkr under tredje kvartalet och uppgick till 4 192 mkr per 30 september 2025. Likvida medel minskade med 90 mkr bland annat till följd av återköp av utestående obligationer för ett kontant vederlag om 103 mkr. Exploaterings- och projektfastigheter minskade med 60 mkr främst till följd av avyttring avytterligare en färdigställd etapp i det pågående projektet Metz-Eurolog till investeraren.
Koncernens egna kapitalminskade med 44 mkr och uppgick till 2 008 mkr per 30 september2025. Förutom periodens resultat om -28 mkr och negativa omräkningsdifferenser om -16 mkr, påverkades eget kapital främst av realiserat resultat från försäljning av Visa aktier om 6 mkr och vilket redovisas i Övrigt totalresultat. Koncernens soliditet uppgickper balansdagen till48 procent (47 procent per 30 juni 2025).
Koncernens finansiering
Catella AB har emitterat seniora icke säkerställda obligationer med etttotaltbelopp om 1 300 mkr varav 600 mkr med förfall i mars 2028 och 700 mkr med förfall i mars 2029. Lånen löper med en rörlig ränta om tremånaders Stibor plus 390 respektive 450 punkter.Den effektiva räntan, exklusive låneuppläggningskostnader, uppgick till 6,5 procent (8,2) under tredje kvartalet 2025. Finansieringen är villkorad av att koncernens eget kapital vid var tillfälle uppgår till lägst 1 000 mkr. Obligationerna är noterade på Nasdaq Stockholm varav 600 mkr pålistan för hållbara obligationer.
I augusti 2025 lämnade Catella AB ett erbjudandande om återköp av utestående obligationer upp till ett maximalt belopp om 600 mkr. Total volym som återköptes till eget förvar uppgick till 100 mkrvartefter utestående obligationers nominella belopp uppgår till1 200 mkr.
Därutöver har helägda dotterbolaget Catella Holding AB en kreditfacilitet om 200 mkr till fördelaktiga villkor och vilken fungerar som bolagets likviditetsreserv.
Hela kreditfaciliteten var outnyttjad per 30 september2025.
Vidare har koncernens fastighetsutvecklingsbolag lån från kreditinstitut för pågående fastighetsprojekt. Per den 30 september2025 uppgick dessa lån till ett sammanlagt belopp om 130 mkr.
Koncernens kassaflöde Tredjekvartalet 2025
Koncernens kassaflöde från den löpande verksamheten uppgick till 18 mkr (-168) där avvikelsen i jämförelse med föregående år huvudsakligen beror på positiva kassaflöden från fastighetsprojekt , främst från Metz-Eurolog. Under föregående år var kassaflöden från fastighetsprojektnegativa till följd av större investeringari projekten KöTower, Polaxis och Metz-Eurolog.
Kassaflöde från investeringsverksamheten uppgick till 19 mkr (22)och inkluderar 22 mkr (33) från försäljning av Visaaktier.
Kassaflöde från finansieringsverksamheten uppgick till -121 mkr (65) och inkluderar återköp av utestående obligationer för ett kontant vederlag om 103 mkr.
Periodens kassaflöde uppgick till -84 mkr (-81) och likvida medel vid periodens slut uppgick till 1 590 mkr (869), varav likvida medel hänförliga till koncernens svenska holdingbolag uppgick till 1119 mkr (205).
Niomånadersperioden2025
Koncernens kassaflöde från den löpande verksamheten uppgick till1 007 mkr (- 257) varav 952 mkr genererades från försäljningen av Kaktus. Under föregående år såldes projektet Infrahubs Jönköping vilket tillförde Catella 280 mkr i likviditetsamtidigt som betydande tilläggsinvesteringar gjordes i Metz-Eurolog och Polaxis med flera.
Kassaflöde från finansieringsverksamheten uppgick till -319 mkr (290) och inkluderarbland annat återköp av utestående obligationer om 103 mkr och återbetalning av lån från kreditinstitut om 49 mkr avseende projekt Vega.Under motsvarande period föregående år ökade koncernens upplåning till följd av Catella ABs emission av nya obligationer samt
upptagande av ny finansiering från kreditinstitut avseende projekten Polaxis och Kaktus.
Moderbolaget Tredjekvartalet 2025
Moderbolagets intäkter minskade med 2,1 mkr till 9,7 mkr (11,9) efter en reviderad bedömningav vilka koncerngemensamma kostnader som ska vidarefaktureras dotterbolagen som management services fees 2025. Konsolidering av koncernens ITtjänster, support, processer och högre IToch informationssäkerhet driver ökade externa kostnader. Periodens personalkostnader var däremotlägre än föregående år då resultatet 2024 belastades med kostnader för avgångsvederlag till tidigare vd och koncernchef.Rörelseresultatet uppgick till -15,4 mkr (-14,7).
Periodens finansnetto förbättrades med 5,7 mkr och uppgick till -26,2 mkr (-31,9) till följd av lägre räntekostnader på obligationslån.
Antalet anställda vid periodens slut uppgick till 21 (20).
Niomånadersperioden2025
Moderbolagetsrörelseresultatuppgick till - 48,1 mkr (-38,9) där försämringen i jämförelse med föregående år främst är drivet av ökade kostnader för konsolidering av Catellas IT-miljö.
Medarbetare
Antalet anställda, motsvarande heltidstjänster, uppgick vid periodens slut till479 personer (486).
Risker och osäkerhetsfaktorer
Makroekonomiska förhållanden såsom inflation och ränteläge påverkar transaktionsnivåer och förvaltat kapital och därmed resultaten i Investment Management och Corporate Finance. Minskade transaktionsvolymer kan vidare påverka Principal Investments möjligheter att sälja projekt till acceptabla priser. Dessa osäkerhetsfaktorer kan komma att påverka framtida avkastning.
Catella AB är indirekt utsatt för samma risker som koncernen genom sitt innehav av andelar i dotterbolag och intressebolag.
För ytterligare information, se avsnittet Risker och osäkerhetsfaktorer i Förvaltningsberättelse i Årsredovisningen för 2024.
Säsongsvariationer
Inom affärsområdetCorporate Finance är säsongsvariationerna betydande. Historiskt har transaktionsvolymerna och därmed intäkterna varit högst under fjärde kvartalet.
Redovisningsprinciper
Denna delårsrapport har upprättats enli gt IAS 34 Delårsrapportering och Årsredovisningslagen.Koncernens finansiella rapporter är upprättade i enlighet medIFRS redovisningsstandarder sådana de antagits av Europeiska unionen(EU), Årsredovisningslagen och RFR 1 Kompletterande redovisningsregler för koncerner, utgiven av Rådet för hållbarhets- och finansiell rapportering.Upplysningar enligt IAS 34.16A framkommer förutom i de finansiella rapporterna och dess tillhörande noter även i övriga delar av delårsrapporten.
Moderbolaget tillämpar årsredovisningslagen samt rekommendation RFR 2 Redovisning för juridiska personer från Rådet för hållbarhets- och finansiell rapportering.
De för koncernen och moderbolaget väsentligaste redovisningsprinciperna återfinns i Catellas årsredovisning för 2024. Avrundningar kan förekomma i tabeller och kommentarer.
Transaktioner med närstående
På årsstämman i Catella AB den 20 maj 2025 antogs ett nytt långsiktigt incitamentsprogram om totalt högst 400 000 teckningsoptioner riktat till styrelseledamöter i Catella AB (LTIP 2025/2028). I juni överläts totalt 300 000 teckningsoptioner till deltagare under LTIP 2025/2028, för en total köpeskilling om 777 000 kronor. Vidare under andra kvartalet 2025 överläts även 50 000 teckningsoptioner till medlem
av koncernledningen under LTIP 2024 (serie 2025/2029) som antogs vid extra bolagsstämma i Catella AB under 2024, för en total köpeskilling om150 500 kronor. Teckningsoptionerna är överlåtna på marknadsmässiga villkor till ett pris som fastställts med tillämpning av Black & Scholes värderingsmodell. För mer information se not 20 och 38 i Årsredovisning 2024.
Prognos
Catella lämnar inga prognoser.
Denna information är sådan information som Catella AB är skyldigt att offentliggöra enligt EU:s marknadsmissbruksförordning. Informationen lämnades, genom nedanstående kontaktpersons försorg, för offentliggörande den7 november 2025 kl. 07.00 CET.
Denna rapport har varit föremål för granskning av bolagets revisorer.
Stockholm den 7 november 2025 Catella AB (publ)
Rikke Lykke vd och koncernchef
13
Granskningsrapport
Till styrelsen i Catella AB (Publ) Org. nr 556079-1419
Inledning
Vi har utfört en översiktlig granskning av den finansiella delårsinformationen i sammandrag (delårsrapporten) för Catella AB (Publ) per den 30 september 2025 och den niomånadersperiod som slutade per detta datum. Det är styrelsen och verkställande direktören som har ansvaret för att upprätta och presentera denna delårsrapport i enlighet med IAS 34 och årsredovisningslagen. Vårt ansvar är att uttala en slutsats om denna delårsrapportgrundad på vår översiktliga granskning.
Den översiktliga granskningens inriktning och omfattning
Vi har utfört vår översiktliga granskning i enlighet med International Standard on Review Engagements ISRE 2410 Översiktlig granskning av finansiell delårsinformation utförd av företagets valda revisor . En översiktlig granskning består av att göra förfrågningar, i första hand till personer som är ansvariga för finansiella frågor och redovisningsfrågor, att utföra analytisk granskning och att vidta andra övers iktliga granskningsåtgärder. En översiktlig granskning har en annan inriktning och en betydligt mind re omfattning jämfört med den inriktning och omfattning som en revision enligt ISA och god revisionssed i övrigt har. De granskningsåtgärder som vidtas vid en översiktlig granskning gör det inte möjligt för oss att skaffa oss en sådan säkerhet att vi blir medvetnaom alla viktiga omständigheter som skulle kunna ha blivit identifierade om en revision utförts. Den uttalade slutsatsen grundad på en översiktlig granskning har därför inte den säkerh et som en uttalad slutsats grundad på en revision har.
Slutsats
Grundat på vår översiktliga granskning har det inte kommit fram några omständigheter som ger oss anledning att anse att delårsrapporten inte, i allt väsentligt, är upprättad för koncernens del i enlighet med IAS 34 och årsredovisningslagen samt för moderbolaget s del i enlighet med årsredovisningslagen.
Stockholmden 7 november
KPMG AB
Johanna Hagström Jerkeryd Auktoriserad revisor Huvudansvarig revisor
Koncernens resultaträkning
| 2025 | 2024 | 2025 | 2024 | 2024 | ||
|---|---|---|---|---|---|---|
| Mkr | Not | jul-sep | jul-sep | jan-sep | jan-sep | jan-dec |
| Nettoomsättning | 378 | 379 | 1 425 | 1 227 | 2 206 | |
| Övriga rörelseintäkter | 15 | 8 | 64 | 35 | 102 | |
| Totala intäkter | 393 | 387 | 1 489 | 1 262 | 2 307 | |
| Provisioner, uppdrags- och produktionskostnader | -107 | -62 | -292 | -293 | -844 | |
| Övriga externa kostnader | -73 | -79 | -233 | -236 | -358 | |
| Personalkostnader | -190 | -190 | -610 | -575 | -801 | |
| Avskrivningar | -21 | -20 | -63 | -60 | -84 | |
| Övriga rörelsekostnader | 5 | -12 | -8 | -32 | -61 | |
| Resultatandel från intresseföretag | 1 | -4 | -4 | -8 | -37 | |
| Rörelseresultat | 7 | 19 | 279 | 59 | 122 | |
| Ränteintäkter | 10 | 16 | 30 | 52 | 64 | |
| Räntekostnader | -27 | -55 | -94 | -161 | -210 | |
| Övriga finansiella poster | -16 | -11 | -91 | 21 | 52 | |
| Finansiella poster - netto | -33 | -50 | -155 | -88 | -94 | |
| Resultat före skatt | -26 | -31 | 124 | -29 | 28 | |
| Skatt | -3 | 8 | -2 | 1 | -3 | |
| Periodens resultat | -28 | -23 | 122 | -29 | 24 | |
| Resultat hänförligt till : | ||||||
| Moderföretagets aktieägare | -28 | -23 | 109 | -29 | 30 | |
| Innehav utan bestämmande inflytande | 0 | 0 | 13 | 1 | -5 | |
| Resultat per aktie hänförligt till moderföretagets aktieägare , kr | -28 | -23 | 122 | -29 | 24 | |
| - före utspädning | -0,32 | -0,26 | 1,23 | -0,33 | 0,34 | |
| - efter utspädning | -0,32 | -0,26 | 1,23 | -0,33 | 0,34 | |
| Antal aktier vid periodens slut | 88 348 572 | 88 348 572 | 88 348 572 | 88 348 572 | 88 348 572 | |
| Genomsnittligt vägt antal aktier efter utspädning | 88 348 572 | 88 348 572 | 88 348 572 | 88 348 572 | 88 348 572 |
Informationavseende resultaträkning per verksamhetsgren återfinns i not 1.
Koncernensrapport över totalresultat
| 2025 | 2024 | 2025 | 2024 | 2024 | |
|---|---|---|---|---|---|
| Mkr | jul-sep | jul-sep | jan-sep | jan-sep | jan-dec |
| Periodens resultat | -28 | -23 | 122 | -29 | 24 |
| Övrigt totalresultat | |||||
| Poster som inte ska återföras i resultaträkningen: | |||||
| Verkligt värdeförändringar i Visa preferensaktier | 6 | 9 | 6 | 11 | 16 |
| Poster som senare kan återföras i resultaträkningen: | |||||
| Omräkningsdifferenser | -16 | -0 | -55 | 38 | 54 |
| Övrigt totalresultat för perioden, netto efter skatt | -10 | 9 | -49 | 48 | 70 |
| Summa totaltresultat för perioden | -39 | -14 | 73 | 19 | 95 |
| Totalresultat hänförligt till : | |||||
| Moderföretagets aktieägare | -36 | -14 | 64 | 17 | 97 |
| Innehav utan bestämmande inflytande | -2 | 0 | 9 | 2 | -3 |
| -39 | -14 | 73 | 19 | 95 |
Koncernens rapport över finansiell ställning i sammandrag
| Mkr Not |
2025 30-sep |
2024 30-sep |
2024 31 dec |
|---|---|---|---|
| TILLGÅNGAR | |||
| Anläggningstillgångar | |||
| Immateriella tillgångar | 552 | 575 | 587 |
| Nyttjanderättstillgångar (leasingavtal) | 141 | 128 | 177 |
| Materiella anläggningstillgångar | 28 | 33 | 33 |
| Innehav i intresseföretag | 137 | 132 | 105 |
| Långfristiga fordringar hos intresseföretag | 275 | 243 | 256 |
| Andra långfristiga värdepappersinnehav 3, 4, 5 |
463 | 467 | 494 |
| Uppskjutna skattefordringar | 65 | 39 | 48 |
| Övriga långfristiga fordringar | 53 | 58 | 57 |
| 1 715 | 1 675 | 1 758 | |
| Omsättningstillgångar | |||
| Exploaterings- och projektfastigheter | 312 | 2 582 | 2 196 |
| Fordringar hos intresseföretag | 96 | 90 | 89 |
| Kundfordringar och övriga fordringar | 402 | 484 | 526 |
| Kortfristiga placeringar 3, 4, 5 |
77 | 23 | 80 |
| Likvida medel * | 1 590 | 869 | 901 |
| 2 478 | 4 047 | 3 791 | |
| Summa tillgångar | 4 192 | 5 721 | 5 549 |
| EGET KAPITAL OCH SKULDER | |||
| Eget kapital | |||
| Aktiekapital | 177 | 177 | 177 |
| Övrigt tillskjutet kapital | 297 | 295 | 295 |
| Reserver | 54 | 100 | 121 |
| Balanserade vinstmedel inklusive periodens resultat | 1 449 | 1 348 | 1 404 |
| Eget kapital som kan hänföras till moderföretagets aktieägare | 1 976 | 1 920 | 1 997 |
| Innehav utan bestämmande inflytande | 32 | 47 | 42 |
| Summa eget kapital | 2 008 | 1 967 | 2 039 |
| Skulder | |||
| Långfristiga skulder | |||
| Upplåning från kreditinstitut | 131 | 1 328 | 1 209 |
| Obligationslån | 1 191 | 592 | 1 288 |
| Leasingskulder långfristiga | 99 | 92 | 133 |
| Övriga långfristiga skulder | 153 | 169 | 156 |
| Uppskjutna skatteskulder | 16 | 22 | 20 |
| 1 590 | 2 203 | 2 807 | |
| Kortfristiga skulder | |||
| Upplåning från kreditinstitut | 8 | 1 | 52 |
| Obligationslån | 0 | 941 | 0 |
| Leasingskulder kortfristiga | 52 | 43 | 52 |
| Kontraktsskulder | 0 | 4 | 0 |
| Leverantörsskulder och övriga skulder | 519 | 557 | 589 |
| Skatteskulder | 16 594 |
4 1 551 |
11 704 |
| Summa skulder | 2 184 | 3 754 | 3 510 |
| Summa eget kapital och skulder | 4 192 | 5 721 | 5 549 |
16
Koncernens rapport över kassaflöden
| 2025 | 2024 | 2025 | 2024 | 2024 | |
|---|---|---|---|---|---|
| Mkr | jul-sep | jul-sep | jan-sep | jan-sep | jan-dec |
| Kassaflöde från den löpande verksamheten | |||||
| Resultat före skatt | -26 | -31 | 124 | -29 | 28 |
| Omklassificering och justering för poster som inte ingår i kassaflödet: | 1 | -1 | -1 | ||
| Avvecklingskostnader | -0 | -0 | |||
| Övriga finansiella poster | 12 | 11 | 87 | -21 | -49 |
| Avskrivningar | 21 | 20 | 63 | 60 | 84 |
| Nedskrivningar / återläggning nedskrivningar kortfristiga fordringar | 0 | -2 | -5 | -1 | 43 |
| Redovisade ränteintäkter från låneportföljer | -4 | -5 | -12 | -14 | -19 |
| Resultat från andelar i intresseföretag | -1 | 4 | 4 | 8 | 37 |
| Ej kassaflödespåverkande personalkostnader | -0 | -2 | 18 | 1 | 4 |
| Övriga ej kassaflödespåverkande poster | -16 | 10 | -8 | 9 | -59 |
| Övriga omklassificeringar | 3 | 0 | -262 | - | - |
| Betalda skatter | -10 | -24 | -36 | -60 | -62 |
| Kassaflöde från den löpande verksamheten före förändringar i rörelsekapital | -18 | -19 | -26 | -49 | 6 |
| Investeringar i fastighetsprojekt | -16 | -141 | -223 | -625 | -900 |
| Försäljningar av fastighetsprojekt | 92 | 16 | 1 196 | 423 | 992 |
| Kassaflöde från fastighetsprojekt | 76 | -125 | 973 | -202 | 92 |
| Kassaflöde från förändringar i rörelsekapital | |||||
| Ökning (-) / minskning (+ ) av rörelsefordringar | -12 | 1 | 102 | 64 | 116 |
| Ökning (+ ) / minskning (-) av rörelseskulder | -28 | -24 | -42 | -70 | -98 |
| Kassaflöde från den löpande verksamheten | 18 | -168 | 1 007 | -257 | 116 |
| Kassaflöde från investeringsverksamheten | |||||
| Förvärv av materiella anläggningstillgångar | -1 | -4 | -4 | -7 | -9 |
| Avyttring av materiella anläggningstillgångar | 0 | 0 | - | 1 | 1 |
| Förvärv av immateriella anläggningstillgångar | -4 | -2 | -14 | -5 | -17 |
| Förvärv av dotterföretag, efter avdrag för förvärvade likvida medel | -2 | 0 | -2 | - | - |
| Utdelning och andra utbetalningar från intresseföretag | -0 | 0 | 4 | 6 | 6 |
| Förvärv av finansiella tillgångar | -0 | -8 | -6 | -13 | -30 |
| Försäljning av finansiella tillgångar | 22 | 31 | 34 | 31 | 56 |
| Kassaflöden från låneportföljer | 4 | 5 | 12 | 14 | 19 |
| Kassaflöde från investeringsverksamheten | 19 | 22 | 25 | 26 | 27 |
| Kassaflöde från finansieringsverksamheten | |||||
| Återköp av teckningsoptioner | -0 | -3 | -0 | -5 | -5 |
| Likvid från utställda teckningsoptioner | 0 | 0 | 1 | 5 | 5 |
| Upptagna lån | 0 | 667 | 0 | 1 008 | 1 753 |
| Amortering av lån | -105 | -581 | -160 | -589 | -1 671 |
| Amortering av leasingskuld | -15 | -13 | -44 | -38 | -52 |
| Utdelning till moderföretagets aktieägare | 0 | 0 | -80 | -80 | -80 |
| Utdelning till innehav utan bestämmande inflytande | -1 | -6 | -37 | -11 | -13 |
| Kassaflöde från finansieringsverksamheten | -121 | 65 | -319 | 290 | -64 |
| Periodens kassaflöde | -84 | -81 | 713 | 58 | 80 |
| Likvida medel vid periodens början | 1 680 | 951 | 901 | 796 | 796 |
| Valutakursdifferens i likvida medel | -5 | -1 | -23 | 14 | 25 |
| Likvida medel vid periodens slut | 1 590 | 869 | 1 590 | 869 | 901 |
Koncernens rapport över förändringar i eget kapital
| Eget kapital | hänförligt till r | moderföretage | ts aktieägare | |||||
|---|---|---|---|---|---|---|---|---|
| Mkr | Aktiekapital | Övrigt tillskjutet kapital |
Verkligt värde reserv |
Omräknings reserv |
Balanserade vinstmedel inkl periodens resultat |
Summa | Innehav utan bestämmande inflytande * |
Summa eget kapital |
| Ingående balans per 1 januari 2025 | 177 | 295 | -20 | 141 | I 404 | I 997 | 42 | 2 039 |
| Periodens totalresultat för januari - september 2025: | ||||||||
| Periodens resultat | 109 | 109 | 13 | 122 | ||||
| Övrigt totalresultat, netto efter skatt | -16 | -51 | 22 | -45 | -4 | -49 | ||
| Periodens totalresultat | -16 | -51 | 131 | 64 | 9 | 73 | ||
| Transaktioner med aktieägare: | ||||||||
| Utdelning till innehav utan bestämmande inflytande | 0 | -36 | -36 | |||||
| Värdeförändring optionsskuld ** | -5 | -5 | -5 | |||||
| Övriga transaktioner med innehav utan bestämmande inflytande | -1 | - [ | 17 | 16 | ||||
| Utställda teckningsoptioner | 1 | 1 | 1 | |||||
| Utdelning till moderföretagets aktieägare | -80 | -80 | -80 | |||||
| Utgående balans per 30 september 2025 | 177 | 297 | -36 | 89 | I 449 | I 976 | 32 | 2 008 |
* Innehav utan bestämmande inflytande är hänförligt till minoritetsägande i dotterföretag inom alla koncernens verksamhetsgrenar.
**Avser värdeförändring av säljoptioner utställda till minoritetsägare i Catella Aquila Investment Management France SAS.
Under andra kvartalet 2025 antog årsstämman i Catella AB ett nytt långsiktigt incitamentsprogram om totalt högst 400 000 teckningsoptioner riktat till styrelseledamöter i Catella AB (LTIP 2025/2028). I juni överläts totalt 300 000 teckningsoptioner till deltagare under LTIP 2025/2028, för en total köpeskilling om 777 000 kronor. Under andra kvartalet 2025 överläts även totalt 179 833 teckningsoptioner till deltagare under LTIP 2024 (serie 2025/2029) som antogs vid extra bolagsstämma i Catella AB under 2024, för en total köpeskilling om 541 297 kronor. Vidare har totalt 175 000 teckningsoptioner av serie 2020/2025:B förfallit utan utnyttjande för teckning av aktier. Per den 30 september 2025 fanns totalt | 169 083 utestående teckningsoptioner.
| Eget kapital h | änförligt till r | noderföretaget | s aktieägare | |||||
|---|---|---|---|---|---|---|---|---|
| Mkr | Aktiekapital | Övrigt tillskjutet kapital |
Verkligt värde reserv |
Omräknings | Balanserade vinstmedel inkl periodens resultat |
Summa | Innehav utan bestämmande inflytande * |
Summa eget kapital |
| Ingående balans per I januari 2024 | 177 | 296 | -3 | 89 | I 429 | I 988 | 50 | 2 038 |
| Periodens totalresultat för januari - september 2024: | ||||||||
| Periodens resultat | -29 | -29 | I | -29 | ||||
| Övrigt totalresultat, netto efter skatt | -22 | 36 | 33 | 47 | 1 | 48 | ||
| Periodens totalresultat | -22 | 36 | 3 | 17 | 2 | 19 | ||
| Transaktioner med aktieägare: | ||||||||
| Utdelning till innehav utan bestämmande inflytande | 0 | -7 | -7 | |||||
| Värdeförändring optionsskuld ** | -5 | -5 | -5 | |||||
| Övriga transaktioner med innehav utan bestämmande inflytande | 0 | 0 | 2 | 2 | ||||
| Utställda teckningsoptioner | 5 | 5 | 5 | |||||
| Återköp av utställda teckningsoptioner | -5 | -5 | -5 | |||||
| Utdelning till moderföretagets aktieägare | -80 | -80 | -80 | |||||
| Utgående balans per 30 september 2024 | 177 | 295 | -25 | 125 | I 348 | I 920 | 47 | I 967 |
* Innehav utan bestämmande inflytande är hänförligt till minoritetsägande i dotterföretag inom alla koncernens verksamhetsgrenar.
** Avser värdeförändring av säljoptioner utställda till minoritetsägare i Catella Aquila Investment Management France SAS
l april 2024 återköptes 2 450 000 teckningsoptioner av det äldre incitamentsprogrammet LTI 2020 från innehavare som fortfarande var anställda i Catella-koncernen för ett marknadsmässigt vederlag om totalt 2 445 100 kronor. Återköpta teckningsoptioner har, tillsammans med teckningsoptioner i eget förvar, makulerats. Vidare under juni förföll 175 000 teckningsoptioner av samma program. Per den 30 september 2024 fanns 150 000 utestående teckningsoptioner av program LTI 2020 vilka samtliga förföll utan nyttjande under juni 2025.
Vidare under andra kvartalet 2024 infördes ett nytt långsiktigt incitamentsprogram där 4 700 000 teckningsoptioner emitterades fördelat på fem olika serier. Av dessa överläts I 526 670 teckningsoptioner av serie 2024/2027 och 2024/2028 till koncernledningen och andra nyckelpersoner inom koncernen för en total köpeskilling om 4 963 441 kronor. Under tredje kvartalet 2024 återköptes 8 I 4 920 teckningsoptioner från bolagets tidigare vd och ytterligaren en person för en total köpeskilling om 2 760 186 kronor med anledning av att deras anställningar hos Catella upphörde. Per den 30 september 2024 fanns 3 988 250 teckningsoptioner av det nya incitamentsprogrammet i eget förvar.
Not 1. Resultaträkning peraffärsområde
| Investment | Principal | Corporate | ||||||||||
|---|---|---|---|---|---|---|---|---|---|---|---|---|
| Management 2025 |
2024 | Investments 2024 2025 |
2024 | 2024 2025 |
Finance 2024 |
Övrigt 2024 2025 |
2024 | Koncerneliminering 2025 |
2024 | Koncernen 2025 |
2024 | |
| Mkr Not |
jul-sep jul-sep jan-dec | jul-sep | jul-sep jan-dec jul-sep jul-sep jan-dec | jul-sep jul-sep | jul-sep | jul-sep | jul-sep jul-sep | |||||
| Nettoomsättning | 230 | 252 | 67 | 40 | 81 | 88 | 9 | 11 | -10 | -12 | 378 | 379 |
| Övriga rörelseintäkter | 2 | 7 | 11 | 0 | 1 | 1 | 1 | 4 | -0 | -5 | 15 | 8 |
| Totala intäkter | 232 | 259 | 78 | 41 | 83 | 89 | 10 | 16 | -10 | -17 | 393 | 387 |
| Provisioner, uppdrags- och | ||||||||||||
| produktionskostnader | -32 | -39 | -58 | -6 | -18 | -18 | -0 | -0 | 1 | 1 | -107 | -62 |
| Övriga externa kostnader | -43 | -54 | -9 | -4 | -19 | -24 | -10 | -9 | 9 | 11 | -73 | -79 |
| Personalkostnader | -113 | -116 | -9 | -7 | -55 | -47 | -13 | -21 | 0 | 1 | -190 | -190 |
| Avskrivningar | -13 | -14 | -0 | -0 | -5 | -5 | -3 | -1 | 0 | 0 | -21 | -20 |
| Övriga rörelsekostnader | -1 | -4 | 6 | -15 | 0 | -2 | -0 | 4 | 0 | 5 | 5 | -12 |
| Resultatandel från intresseföretag | 2 | 1 | -0 | -5 | 0 | 0 | 0 | 1 | 0 | 0 | 1 | -4 |
| Avgår resultat hänförligt till Innehav utan bestämmande inflytande * |
-0 | -0 | 0 | 0 | -0 | 0 | 0 | 0 | 0 | 0 | -0 | -0 |
| Rörelseresultat | 31 | 33 | 7 | 3 | -14 | -6 | -18 | -11 | 0 | 0 | 7 | 19 |
| Ränteintäkter | 10 | 16 | ||||||||||
| Räntekostnader | -27 | -55 | ||||||||||
| Övriga finansiella poster | -16 | -11 | ||||||||||
| Finansiella poster - netto | -33 | -50 | ||||||||||
| Resultat före skatt | -26 | -31 | ||||||||||
| Skatt | -3 | 8 | ||||||||||
| Periodens resultat | -28 | -23 | ||||||||||
| Resultat hänförligt till moderföretagets aktieägare |
-28 | -23 |
| Investment Management | Principal Investments | Corporate Finance | Övrigt | Koncerneliminering | Koncernen | |||||||||||||
|---|---|---|---|---|---|---|---|---|---|---|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 2025 | 2024 | 2024 | 2025 | 2024 | 2024 | 2025 | 2024 | 2024 | 2025 | 2024 | 2024 | 2025 | 2024 | 2024 | 2025 | 2024 | 2024 | |
| Mkr Not |
jan-sep jan-sep jan-dec | jan-sep | jan-sep jan-dec jan-sep jan-sep jan-dec | jan-sep jan-sep jan-dec | jan-sep | jan-sep jan-dec | jan-sep jan-sep jan-dec | |||||||||||
| Nettoomsättning | 699 | 747 | 1 031 | 474 | 251 | 781 | 273 | 234 | 401 | 33 | 35 | 47 | -54 | -41 | -54 | 1 425 | 1 227 | 2 206 |
| Övriga rörelseintäkter | 22 | 14 | 18 | 12 | 3 | 64 | 3 | 3 | 5 | 32 | 29 | 30 | -4 | -14 | -15 | 64 | 35 | 102 |
| Totala intäkter | 721 | 761 | 1 048 | 486 | 254 | 845 | 276 | 238 | 406 | 64 | 64 | 77 | -58 | -54 | -69 | 1 489 | 1 262 | 2 307 |
| Provisioner, uppdrags- och produktionskostnader |
-98 | -122 | -158 | -166 | -145 | -648 | -50 | -34 | -69 | -0 | -0 | -0 | 22 | 8 | 32 | -292 | -293 | -844 |
| Övriga externa kostnader | -143 | -151 | -219 | -20 | -19 | -47 | -67 | -72 | -99 | -34 | -28 | -39 | 31 | 34 | 45 | -233 | -236 | -358 |
| Personalkostnader | -345 | -337 | -471 | -32 | -24 | -33 | -184 | -165 | -233 | -49 | -54 | -70 | 1 | 4 | 6 | -610 | -575 | -801 |
| Avskrivningar | -40 | -41 | -55 | -1 | -1 | -1 | -14 | -14 | -19 | -8 | -4 | -9 | 0 | 0 | 0 | -63 | -60 | -84 |
| Övriga rörelsekostnader | -3 | -7 | -13 | -12 | -38 | -45 | -1 | -2 | -3 | 5 | 2 | -4 | 3 | 14 | 5 | -8 | -32 | -61 |
| Resultatandel från intresseföretag | 2 | 1 | 5 | -6 | -11 | -44 | 0 | 0 | 0 | 0 | 2 | 2 | 0 | 0 | 0 | -4 | -8 | -37 |
| Avgår resultat hänförligt till Innehav utan bestämmande inflytande * |
-3 | -2 | -2 | -11 | 1 | 7 | 0 | -0 | 0 | 0 | 0 | 0 | 13 | 1 | -5 | 0 | 0 | 0 |
| Rörelseresultat | 92 | 101 | 135 | 238 | 18 | 34 | -41 | -48 | -17 | -23 | -18 | -43 | 12 | 6 | 14 | 279 | 59 | 122 |
| Ränteintäkter | 30 | 52 | 64 | |||||||||||||||
| Räntekostnader | -94 | -161 | -210 | |||||||||||||||
| Övriga finansiella poster | -91 | 21 | 52 | |||||||||||||||
| Finansiella poster - netto | -155 | -88 | -94 | |||||||||||||||
| Resultat före skatt | 124 | -29 | 28 | |||||||||||||||
| Skatt | -2 | 1 | -3 | |||||||||||||||
| Periodens resultat | 122 | -29 | 25 | |||||||||||||||
| Resultat hänförligt till moderföretagets aktieägare |
109 | -29 | 30 |
* Resultat hänförligt till Innehav utan bestämmande inflytande för respektive affärsområdeavgår för att tydliggöra rörelseresultat hänförligt till moderföretagets aktieägare för respektive affärsområdeoch vilketöverensstämmer med den interna rapportering som lämnas till ledning och styrelse. Denna justering återläggs dock i kolumnen K oncerneliminering för att koncernens rörelseresultat ska motsvara formell resultaträkning, upprättad enligt koncernens redovisning sprinciper.
De affärsområdensom rapporteras i denna rapport;Investment Management, Principal Investmentsoch Corporate Finance, överensstämmer med den interna rapportering som lämnas till ledning och styrelse och utgör därmed koncernens affärsområdenenligt IFRS 8 Rörelsesegment. Moderbolagetoch andra holdingbolagredovisas i kategorin "Övrigt". I denna kategori redovisas även förvärvs – och finansieringskostnader och Catellas varumärke. Koncerneliminering avser eliminering av koncerninterna transaktioner mellan de olika affärsområdena. Transaktioner mellan affärsområdenaär begränsade och avser främst finansiella transaktioner och viss vidarefakturering av kostnader. Transaktionerna sker enligt marknadsmässiga v illkor.
Not 2. Finansiell ställning per verksamhetsgren
| Investment Management | Principal Investments | Corporate Finance | Övrigt | Koncernen | |||||||||||
|---|---|---|---|---|---|---|---|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 2025 | 2024 | 2024 | 2025 | 2024 | 2024 | 2025 | 2024 | 2024 | 2025 | 2024 | 2024 | 2025 | 2024 | 2024 | |
| Mkr | 30-sep | 30-sep | 31 dec | 30-sep | 30-sep | 31 dec | 30-sep | 30-sep | 31 dec | 30-sep | 30-sep | 31 dec | 30-sep | 30-sep | 31 dec |
| TILLGÅNGAR | |||||||||||||||
| Anläggningstillgångar | |||||||||||||||
| Immateriella tillgångar | 413 | 456 | 459 | 0 | -0 | 0 | 64 | 65 | 66 | 75 | 54 | 63 | 552 | 575 | 587 |
| Nyttjanderättstillgångar (leasingavtal) | 51 | 70 | 70 | 2 | 1 | 2 | 43 | 29 | 57 | 46 | 27 | 49 | 141 | 128 | 177 |
| Materiella anläggningstillgångar | 23 | 27 | 27 | 0 | 1 | 1 | 3 | 4 | 4 | 2 | 2 | 2 | 28 | 33 | 33 |
| Innehav i intresseföretag | 31 | 25 | 29 | 107 | 104 | 73 | 0 | 0 | 0 | 0 | 2 | 3 | 137 | 132 | 105 |
| Långfristiga fordringar hos intresseföretag | 0 | 0 | 0 | 275 | 243 | 256 | 0 | 0 | 0 | 0 | 0 | 0 | 275 | 243 | 256 |
| Andra långfristiga värdepappersinnehav | 30 | 33 | 34 | 421 | 356 | 432 | 0 | 0 | 0 | 11 | 77 | 29 | 463 | 467 | 494 |
| Uppskjutna skattefordringar | 21 | 1 | 8 | 12 | 14 | 17 | 31 | 25 | 24 | 1 | 0 | 0 | 65 | 39 | 48 |
| Övriga långfristiga fordringar | 18 | 28 | 27 | 35 | 30 | 30 | 6 | 11 | 10 | -6 | -10 | -10 | 53 | 58 | 57 |
| 586 | 639 | 652 | 852 | 749 | 811 | 148 | 133 | 160 | 129 | 153 | 136 | 1 715 | 1 674 | 1 758 | |
| Omsättningstillgångar | |||||||||||||||
| Exploaterings- och projektfastigheter | 0 | 0 | 0 | 331 | 2 724 | 2 311 | 0 | 0 | 0 | -19 | -142 | -115 | 312 | 2 582 | 2 196 |
| Kontraktstillgångar | 0 | 0 | 0 | 0 | 6 | 0 | 0 | 0 | 0 | 0 | -6 | 0 | 0 | -0 | 0 |
| Fordringar hos intresseföretag | 3 | 2 | 0 | 97 | 88 | 92 | 0 | 0 | 0 | -4 | 0 | -4 | 96 | 90 | 89 |
| Kundfordringar och övriga fordringar | 284 | 385 | 435 | 168 | 197 | 121 | 141 | 172 | 230 | -191 | -270 | -261 | 402 | 484 | 526 |
| Kortfristiga placeringar | 0 | 0 | 0 | 0 | 0 | 0 | 0 | 0 | 0 | 77 | 23 | 80 | 77 | 23 | 80 |
| Likvida medel | 380 | 423 | 437 | 89 | 160 | 77 | 40 | 38 | 60 | 1 082 | 247 | 327 | 1 590 | 869 | 901 |
| 667 | 810 | 872 | 685 | 3 175 | 2 601 | 181 | 210 | 290 | 945 | -149 | 27 | 2 478 | 4 047 | 3 791 | |
| Summa tillgångar | 1 254 | 1 449 | 1 524 | 1 537 | 3 924 | 3 412 | 329 | 344 | 450 | 1 073 | 4 | 163 | 4 192 | 5 721 | 5 549 |
| EGET KAPITAL OCH SKULDER | |||||||||||||||
| Eget kapital | |||||||||||||||
| Eget kapital som kan hänföras till moderföretagets aktieägare | 95 | 274 | 302 | 402 | 254 | 312 | 34 | -27 | -96 | 1 446 | 1 419 | 1 479 | 1 976 | 1 920 | 1 997 |
| Innehav utan bestämmande inflytande | 30 | 44 | 42 | -5 | 5 | 0 | 7 | 9 | 10 | 0 | -11 | -10 | 32 | 47 | 42 |
| Summa eget kapital | 125 | 318 | 344 | 397 | 258 | 312 | 41 | -18 | -86 | 1 446 | 1 409 | 1 469 | 2 008 | 1 967 | 2 039 |
| Skulder | |||||||||||||||
| Långfristiga skulder | |||||||||||||||
| Upplåning från kreditinstitut | 1 | 2 | 1 | 130 | 1 310 | 1 194 | 0 | 17 | 14 | 0 | 0 | 0 | 131 | 1 328 | 1 209 |
| Obligationslån | 0 | 0 | 0 | 0 | 0 | 0 | 0 | 0 | 0 | 1 191 | 592 | 1 288 | 1 191 | 592 | 1 288 |
| Leasingskulder långfristiga | 33 | 49 | 48 | 1 | 0 | 1 | 28 | 18 | 39 | 38 | 25 | 46 | 99 | 92 | 133 |
| Övriga långfristiga skulder | 778 | 813 | 787 | 131 | 133 | 136 | 0 | 0 | 0 | -757 | -778 | -767 | 153 | 169 | 156 |
| Uppskjutna skatteskulder | 6 | 11 | 9 | 0 | 0 | 0 | 0 | 0 | 0 | 10 | 10 | 10 | 16 | 22 | 20 |
| 818 | 875 | 846 | 262 | 1 443 | 1 330 | 28 | 35 | 54 | 482 | -150 | 577 | 1 590 | 2 203 | 2 807 | |
| Kortfristiga skulder | |||||||||||||||
| Upplåning från kreditinstitut | 1 | 1 | 1 | 0 | 0 | 51 | 7 | 1 | 1 | 0 | 0 | 0 | 8 | 1 | 52 |
| Obligationslån | 0 | 0 | 0 | 0 | 0 | 0 | 0 | 0 | 0 | 0 | 941 | 0 | 0 | 941 | 0 |
| Leasingskulder kortfristiga | 22 | 25 | 26 | 1 | 1 | 1 | 18 | 13 | 20 | 11 | 5 | 5 | 52 | 43 | 52 |
| Kontraktsskulder | 0 | 0 | 0 | 0 | 4 | 0 | 0 | 0 | 0 | 0 | 0 | 0 | 0 | 4 | 0 |
| Leverantörsskulder och övriga skulder | 277 | 227 | 300 | 876 | 2 217 | 1 718 | 230 | 313 | 459 | -865 | -2 201 | -1 889 | 519 | 557 | 588 |
| Skatteskulder | 11 | 3 | 7 | 0 | 0 | 0 | 5 | 0 | 3 | 0 | 0 | 0 | 16 | 4 | 11 |
| 311 | 256 | 334 | 878 | 2 222 | 1 770 | 260 | 327 | 482 | -854 | -1 254 | -1 883 | 594 | 1 551 | 703 | |
| Summa skulder | 1 128 | 1 132 | 1 180 | 1 140 | 3 666 | 3 100 | 288 | 361 | 536 | -372 | -1 405 | -1 306 | 2 184 | 3 754 | 3 510 |
| Summa eget kapital och skulder | 1 254 | 1 449 | 1 524 | 1 537 | 3 924 | 3 412 | 329 | 344 | 450 | 1 073 | 4 | 163 | 4 192 | 5 721 | 5 549 |
Not 3. Sammandrag av Catellas låneportfölj
Låneportföljerna består av värdepapperiserade europeiska lån med huvudsaklig exponeringmot bostäder. Utvecklingen i låneportföljerna följslöpandeoch omvärderingar görs kontinuerligt.Låneportföljerna redovisas i kategorin Övrigt.
| Prognostiserade | Andel av | Prognostiserade | Andel av | ||||
|---|---|---|---|---|---|---|---|
| Mkr | odiskonterat | odiskonterade | diskonterade | diskonterade | Diskonterings | ||
| Låneportfölj | Land | kassaflöde | kassaflöden | kassaflöden | kassaflöden | ränta | Duration, år |
| Pastor 2 | Spanien | 55,3 | 71,7% | 55,0 | 71,6% | 2,6% | 0,25 |
| Lusitano 5 | Portugal | 21,8 | 28,3% | 21,8 | 28,4% | 0,0% | 0,25 |
| Totalt kassaflöde * | 77,1 | 100,0% | 76,8 | 100,0% | 1,9% | 0,3 | |
| Bokfört värde i koncernens balansräkning ** | 76,8 |
* Diskonteringsräntan som redovisas i raden "Totalt kassaflöde" är den vägda genomsnittliga räntan av totalt diskonterat kassaflöde.
Pastor 2
För delportföljen Pastor 2 understiger de underliggande lånentio procent av det emitterade beloppet och Catella gör bedömningen att emittenten kommer att utnyttja sin option till återköp (Clean-up call). Administration av portföljer är oftast ej lönsam när den understiger tio procent av det emitterade beloppet och konstruktionen möjliggör att emittenten kan undvika dessa extra kostnader. Catella anser att kreditrisken i portföljen är låg men att tidpunkten för när emittenten ska utnyttja sin option är svåratt prognostisera givet ett
flertal okända faktorer hos emittenten. Catella har gjort antagandet att återköp sker under fjärde kvartalet 2025. Portföljen värderas till det fulla återbetalningsbara beloppet om 5,0 miljoner euro diskonterat till nuvärde med tillämpning av en diskonteringsränta för liknande tillgångar. Det motsvarar ett värde om 5,0 miljoner euro.
Lusitano 5
Time call berör delportföljen Lusitano 5 och är en option som emittenteninnehar och vilken möjliggör återköp av delportföljen vid en specifik tidpunkt och vid varje
tidpunkt därefter. Optionen har varit tillgänglig sedan 2015. Catella har antagit att emittenten kommer att nyttja sin time call under fjärdekvartalet 2025. Antagandet är konservativt då det innebär att inga ytterligare kassaflöden, utöver positionens aktuella kapitalbelopp om 1,6 miljoner euro plus nästkommande kvartals kassaflöde, erhålls vid nyttjandet av time call. Portföljen värderas därmed till totalt 2,0 miljoner euro.
För mer information se not 3 och 22 i årsredovisning 2024.
Utfall av kassaflöden för låneportföljen
| Mkr | Spanien Portugal | Övriga | |||
|---|---|---|---|---|---|
| Låneportfölj | Pastor 2 | Lusitano 5 | Totalt | ||
| Utfall | |||||
| Helår | 2009-2023 | 28,9 | 56,3 | 267,0 | 352,2 |
| Helår | 2024 | 2,2 | 17,0 | 0,0 | 19,2 |
| Q1 | 2025 | 0,5 | 3,3 | 0,0 | 3,8 |
| Q2 | 2025 | 0,4 | 3,2 | 0,0 | 3,7 |
| Q3 | 2025 | 0,3 | 3,6 | 0,0 | 3,9 |
| Summa | 32,4 | 83,5 | 267,0 | 382,9 |
** I Catellas låneportfölj ingår även portföljerna Pastor 3, 4 och 5 samt Lusitano 4 vars bokförda värden har tillskrivits ett värde om 0 kr.
Not 4. Korta och långa placeringar
| 2025 | 2024 | 2024 | |
|---|---|---|---|
| Mkr | 30-sep | 30-sep | 31-dec |
| Visa preferensaktier serie C | 11 | 23 | 29 |
| Låneportföljer | 77 | 77 | 80 |
| Verksamhetsrelaterade investeringar ** | 451 | 389 | 466 |
| Andra värdepapper | 0 | 0 | 0 |
| Summa * | 539 | 490 | 574 |
* varav kortfristiga placeringar om 77 mkr och långfristiga placeringar om 463 mkr.
Not 5. Koncernens tillgångar och skulder värderade till verkligt värde
Finansiella instrument värderade till verkligt värde klassificeras i någon av tre nivåer. I nivå 1 används noterade priser på balansdagen på en aktiv marknad. I nivå 2 används andra observerbara marknadsdata för tillgången eller skulden än noterade priser. Verkligt värde fastställs med hjälp av
värderingstekniker. För nivå 3 bestäms det verkliga värdet utifrån en värderingsteknik som baseras på icke-observerbar marknadsdata. Specifika värderingstekniker som används för nivå 3 är beräkning av diskonterade kassaflöden för att fastställa verkligt värde på de finansiella instrumenten. För
ytterligare information, se not 22 i Årsredovisning2024.
För koncernens tillgångar och skulder värderade till verkligt värde per 30 september 2025,se tabellen nedan.
| Mkr | Nivå 1 | Nivå 2 | Nivå 3 | Totalt |
|---|---|---|---|---|
| TILLGÅNGAR | ||||
| Innehav i preferensaktier | 11 | 11 | ||
| Låneportföljer | 77 | 77 | ||
| Övriga skuldinstrument | 134 | 134 | ||
| Fondplaceringar | 54 | 2 | 107 | 162 |
| Onoterade aktier | 155 | 155 | ||
| Summa tillgångar | 54 | 13 | 473 | 539 |
| SKULDER | ||||
| Villkorad köpeskilling | 0 | 0 | ||
| Summa skulder | 0 | 0 | 0 | 0 |
Inga förändringar mellan nivåerna har skett mot föregående år.
Förändringsanalys av finansiella tillgångar enligt nivå 3 under niomånadersperioden 2025
| Per 1 januari | 486 |
|---|---|
| Anskaffningar | 1 |
| Avyttringar | 0 |
| Omvärdering via resultaträkningen | 0 |
| Omräkningsdifferenser | -14 |
| Per 30 september | 473 |
| Förändringsanalys av finansiella skulder enligt nivå 3 under niomånadersperioden 2025 | |
| Per 1 januari | 9 |
| Tillkommande poster | 0 |
| Avgående poster | 0 |
| Omvärdering via resultaträkningen | -9 |
| Omräkningsdifferenser | 0 |
| Per 30 september | 0 |
** inkluderar placeringar i aktier och fonder, co-investments samt tillgångar inom segmentet Principal investments vilka klassificeras som finansiella tillgångar.
Not 6. Ställda säkerheter, eventualförpliktelseroch åtaganden
Ställda säkerheter
| 2025 | 2024 | 2024 | |
|---|---|---|---|
| Mkr | 30-sep | 30-sep | 31 dec |
| Fastighetspant | - | 1 050 | 1 067 |
| Likvida medel | 92 | 105 | 105 |
| Övriga ställda säkerheter | 0 | 0 | 0 |
| 92 | 1 156 | 1 172 |
I samband med försäljningen av Kaktus Towers under andra kvartalet 2025 upphörde den tidigare redovisade fastighetspanten. I likvida medel ingår kassamedel enligt minimibehållnings krav och vilka vid varje giventidpunkt ska hållas till -
gängliga av regulatoriska skäl liksom spärrade medel förandraändamål.
Eventualförpliktelser
| 2025 | 2024 | 2024 | |
|---|---|---|---|
| Mkr | 30-sep | 30-sep | 31 dec |
| Övriga eventualförpliktelser | 94 | 509 | 274 |
| 94 | 509 | 274 |
Övriga eventualförpliktelseravser borgensåtaganden som ingåtts dels som säkerhet för lånefaciliteter, dels som säkerhet för fullgöranden enligt utvecklingsavtal . Övriga eventualförpliktelser avser ävengarantiförpliktelser som rörelsedrivande dotterföretag lämnat för hyreskontrakt med hyresvärdar.
Av koncernens totala eventualförpliktelser avser 93 mkr Principal Investments.
Åtaganden
| 2025 | 2024 | 2024 | |
|---|---|---|---|
| Mkr | 30-sep | 30-sep | 31 dec |
| Investeringsåtaganden | 140 | 0 | 0 |
| Övriga åtaganden | 0 | 0 | 0 |
| 140 | 0 | 0 |
Investeringsåtaganden avser fem pågående projekt eller innehav inom Principal Investments.
Moderbolagets resultaträkning
| 2025 | 2024 | 2025 | 2024 | 2024 | |
|---|---|---|---|---|---|
| Mkr | jul-sep | jul-sep | jan-sep | jan-sep | jan-dec |
| Nettoomsättning | 9,2 | 11,3 | 32,1 | 34,6 | 46,5 |
| Övriga rörelseintäkter | 0,6 | 0,6 | 2,0 | 1,5 | 4,0 |
| Totala intäkter | 9,7 | 11,9 | 34,1 | 36,1 | 50,5 |
| Övriga externa kostnader | -12,0 | -8,5 | -39,7 | -28,5 | -40,5 |
| Personalkostnader | -11,8 | -17,8 | -40,8 | -45,4 | -60,7 |
| Avskrivningar | -1,2 | -0,1 | -1,5 | -0,5 | -4,0 |
| Övriga rörelsekostnader | -0,0 | -0,3 | -0,2 | -0,8 | -1,1 |
| Rörelseresultat | -15,4 | -14,7 | -48,1 | -38,9 | -55,8 |
| Resultat från andelar i koncernföretag | 0,0 | 0,0 | 4,0 | 6,1 | 256,1 |
| Ränteintäkter och liknande resultatposter | 0,1 | 0,0 | 0,2 | 0,0 | 0,2 |
| Räntekostnader och liknande resultatposter | -26,3 | -31,9 | -71,7 | -88,7 | -120,3 |
| Finansiella poster | -26,2 | -31,9 | -67,5 | -82,6 | 136,0 |
| Resultat före skatt | -41,6 | -46,5 | -115,6 | -121,5 | 80,2 |
| Skatt på periodens resultat | 0,0 | 0,0 | 0,0 | 0,0 | 0,0 |
| Periodens resultat | -41,6 | -46,5 | -115,6 | -121,5 | 80,2 |
Moderbolagets balansräkning i sammandrag
| 2025 | 2024 | 2024 | |
|---|---|---|---|
| Mkr | 30-sep | 30-sep | 31 dec |
| Immateriella tillgångar | 25,0 | 4,4 | 12,5 |
| Materiella anläggningstillgångar | 1,6 | 1,9 | 1,8 |
| Andelar i koncernföretag | 1 358,2 | 1 358,2 | 1 358,2 |
| Kortfristiga fordringar hos koncernföretag | 16,8 | 384,6 | 346,6 |
| Övriga kortfristiga fordringar | 15,6 | 13,9 | 13,1 |
| Likvida medel | 0,1 | 0,1 | 0,2 |
| Summa tillgångar | 1 417,2 | 1 763,0 | 1 732,4 |
| Bundet eget kapital | 176,7 | 176,7 | 176,7 |
| Fritt eget kapital | 24,2 | 17,7 | 219,3 |
| Långfristiga obligationslån | 1 190,6 | 592,1 | 1 288,3 |
| Kortfristiga obligationslån | 0,0 | 941,1 | 0,0 |
| Kortfristiga skulder till koncernföretag | 0,0 | 0,8 | 0,2 |
| Övriga kortfristiga skulder | 25,7 | 34,6 | 47,9 |
| Summa eget kapital och skulder | 1 417,2 | 1 763,0 | 1 732,4 |
Catella AB har ingått borgensåtaganden dels som säkerhet för fullgörande enligt utvecklingsavtal dels som säkerhet för lånefacilitet, båda avseende tyska projektbolaget KöTower, för ett totalt belopp om 78 mkr. Per den 31 december 2024 uppgick moderbolagets samlade eventualförpliktelser till243 mkr.
Användande av nyckeltal ej definierade i IFRSredovisningsstandarder
Catella-koncernens redovisning upprättas enligt IFRSredovisningsstandarder som endast definierar ett fåtal nyckeltal. Catella tillämpar ESMAs (European Securities and Markets Authority – Den Europeiska värdepappers- och marknadsmyndigheten) riktlinjer för alternativa nyckeltal (Alternative Performance Measures). I korthet är ett alternativt nyckeltal ett finansiellt mått över historisk eller framtida resultatutveckling, finansiell ställning eller kassaflöde som inte är definierat eller specificerat i IFRS. För att stödja företagsledningens och andra intressenters analys av koncernens utveckling redovisar Catella vissa nyckeltal som inte definieras i IFRS. Företagsledningen anser att dessa uppgifter underlättar en analys av koncernens utveckling. Dessa tilläggsuppgifter ärkomplimenterande information till IFRS och ersätter ej
nyckeltal definierade i IFRS. Catellas definitioner av mått ej definierade i IFRS kan skilja sig från andra företags definitioner. Samtliga Catellas definitioner inkluderas nedan. Beräkning av alla nyckeltal kan stämmas av mot poster i resultat- och balansräkningar. För ytterligare information, se not 39 i Årsredovisning 2024.
finansiella stabilitet och förmåga att klara sig på lång sikt.
Bolagets utdelning över tid.
Definitioner
| Alternativa nyckeltal som inte är | ||
|---|---|---|
| definierade enligtIFRS | Beskrivning | Orsak till användning av mått |
| Rörelseresultat hänförligt till | Periodens rörelseresultat för koncernen med avdrag för | Måttet åskådliggör hur stor del av koncernens rörelseresultat |
| moderföretagets aktieägare | resultat hänförligt till innehav utan bestämmande infly | som är hänförligtill moderföretagets aktieägare. |
| tande. | ||
| Rörelsemarginal | Periodens rörelseresultat hänförligt till moderföretagets | Måttet åskådliggör lönsamheten i underliggande rörelse hän |
| aktieägare dividerat med totala intäkter för perioden. | förlig till moderföretagets aktieägare. | |
| IRR | Motsvarar det svenska begreppet internränta som är ett | Måttet beräknas för att kunna jämföra faktisk avkastning på |
| mått på vilken genomsnittlig årlig avkastning en investe | de projekt Catella investerar imed den genomsnittliga för | |
| ring har genererat. | väntade avkastningen om 20 procent. | |
| Förvaltat kapital vid årets slut | Förvaltat kapital är värdet av Catellas kunders depone | Delar av Catellas intäkter inom Investment Managementavta |
| rade/placerade kapital. | las med kund utifrån värdet på det underliggande placerade | |
| kapitalet. Inkluderas för att investeraren ska kunna skapa sig | ||
| en bild av vad som driver delar av intäkterna. | ||
| Fastighetstransaktionsvolymer för | Fastighetstransaktionsvolymer för perioden är värdet på | Delar av Catellas intäkter inom Corporate Finance avtalas |
| perioden | de underliggande fastigheterna vid transaktionstillfällena. | med kund utifrån det underliggande fastighetsvärdet vid re |
| spektive uppdrag. Inkluderas för att investeraren ska kunna | ||
| skapa sig en bild av vad som driver delar av intäkterna. | ||
| Soliditet | Eget kapital dividerat med totala tillgångar. | Måttet används för att Catella betraktar det som relevant för |
| investerare och andra intressenter som vill bedöma Catellas |
Utdelning per aktie Utdelning dividerat med antal aktier. Inkluderas för att investerare ska kunna skapa sig en bild av
Bokslutskommuniké okt-dec 2025 17 februari 2026 Årsstämma 12 maj2026 Delårsrapport jan-mar 2026 8 maj 2026 Delårsrapport apr-jun 2026 20 augusti 2026 Delårsrapport jul-sep 2026 5 november2026 Bokslutskommuniké okt-dec 2026 11 februari 2027
Finansiell kalender För ytterligare information
Michel Fischier, CFO Tel. 08–463 33 10
Mer information om Catella och samtliga rapporter finns tillgängliga på catella.com.