Fast. Balder

Quarterly Report • Aug 27, 2009

Fastighets AB Balder Delårsrapport januari-juni 2009

• • Balder har lämnat ett offentligt uppköpserbjudande till aktieägarna i Din Bostad Sverige AB. 94,7 procent av aktieägarna har accepterat villkoren
• • Uthyrningsgraden har under året ökat från 94 procent till 95 procent
• • Förvaltningsresultat före skatt ökade till 160,6 Mkr (68,4), motsvarande 10,20 kr per aktie (4,22)
• • Hyresintäkterna uppgick till 329,1 Mkr (309,7)
• • Resultat efter skatt uppgick till 94,1 Mkr (76,1), motsvarande 5,97 kr per aktie (4,69)
• • Eget kapital uppgick till 123,71 kr per aktie (145,90)

Fastighets AB Balder är ett börsnoterat fastighetsbolag med huvudsaklig inriktning på kommersiella fastigheter i storstadsregionerna Stockholm, Göteborg och Malmö. Balders fastighetsbestånd hade per sista juni 2009 ett verkligt värde om 7 051 Mkr (6 967). Balderaktien är noterad på Nasdaq OMX Stockholm, Small Cap. Berget 2, Stockholm

Delårsrapport januari-juni 2009

Affärsidé

Balder skapar värden genom att förvärva, utveckla och förvalta kommersiella fastigheter i storstadsregionerna Stockholm, Göteborg och Malmö.

Händelser under perioden

Balder offentliggjorde i slutet på juni månad ett uppköpserbjudande till aktieägarna i Din Bostad Sverige AB, innebärande ett erbjudande att överlåta samtliga aktier utgivna av Din Bostad till Balder. Aktieägarna i Din Bostad erbjuds som vederlag en nyemitterad aktie av serie B i Balder för två aktier i Din Bostad, vilket ger aktieägarna i såväl Balder som Din Bostad möjlighet att ta del av den nya koncernens potential. Vid acceptperiodens utgång har 94,7 procent accepterat erbjudandet och Balder har beslutat att fullfölja erbjudandet och förlänga acceptperioden för att möjliggöra deltagande i erbjudandet för de aktieägare som ännu inte har accepterat. För ytterligare information, se Erbjudandehandling och övrig information på Balders hemsida.

Även andra kvartalet har fortsatt att präglas av den osäkerhet som råder om vart konjunkturen är på väg och när det finns en möjlighet att konjunkturen förstärks. Antalet avslutade fastighetstransaktioner har fortsatt varit begränsade på grund av att osäkerheten påverkar möjligheten till att göra fastighetstransaktioner, beroende på svårigheten att få finansiering och oron hur konjunkturen kommer att påverka marknadens prissättning och efterfrågan av lokaler och fastigheter.

Balder har, trots den osäkerhet som råder på marknaden, genomfört sex fastighetsförsäljningar i fem olika transaktioner under andra kvartalet för ett försäljningsvärde om 72 Mkr. Fastigheternas försäljningsvärde överstiger redovisat värde med 9,6 Mkr eller med 16 procent och har en total uthyrningsbar yta om cirka 11 000 kvm. Försäljningarna ligger i linje med Balders strategi att koncentrera fastighetsbeståndet samt avyttra fastigheter av projektkaraktär.

Balders löpande förvaltning är fortsatt stark. Vakansen har minskat under andra kvartalet jämfört med första kvartalet. Den ekonomiska uthyrningsgraden har ökat med 1 procentenhet och uppgår till 95 procent per den 30 juni jämfört med 94 procent per den 31 mars. Förvaltningsresultatet har för perioden ökat med 92,2 Mkr och uppgår till 160,6 Mkr inklusive Balders andel i intressebolag. Överskottsgraden på Balders egna fastighetsbestånd har ökat från 64 procent till 69 procent för perioden.

Jämförelser angivna inom parantes avser motsvarande period föregående år

Resultat

Periodens förvaltningsresultat, dvs resultat exklusive värdeförändringar och skatt, uppgick till 160,6 Mkr (68,4), vilket motsvarar 10,20 kr per aktie (4,22). I förvaltningsresultatet ingår förvaltningsresultat från intressebolag med 36,7 Mkr (21,5). Den kraftiga förbättringen av förvaltningsresultatet beror på ökade hyresintäkter i befintligt bestånd, minskade fastighetskostnader, lägre finansieringskostnader samt fastighetsbeståndets förändring. Periodens resultat efter skatt uppgick till 94,1 Mkr (76,1), motsvarande 5,97 kr per aktie (4,69).

I resultatet ingår realiserade värdeförändringar avseende fastigheter med 9,6 Mkr (13,5), orealiserade värdeförändringar avseende fastigheter med –3,7 Mkr (–51,9), orealiserade värdeförändringar avseende räntederivat med –28,0 Mkr (19,1) samt resultat från andelar i intressebolag om 49,6 Mkr (61,3).

Hyresintäkter

Koncernens hyresintäkter uppgick under perioden till 329,1 Mkr (309,7). Kontraktsportföljen bedöms per 30 juni 2009 att ha ett hyresvärde på helårsbasis om 696 Mkr (659). Den genomsnittliga hyresnivån för hela fastighetsbeståndet uppgick till 1 313 kr/kvm (1 254). Ökningen av hyresnivån beror på höjda hyresnivåer generellt i beståndet samt fastighetsförvärv med innerstadslägen. Hyresintäkterna uppvisar stor riskspridning avseende hyresgäster, branscher och lägen.

Den ekonomiska uthyrningsgraden uppgick per bokslutsdagen till 95 procent (94). Det totala hyresvärdet för outhyrda ytor per den 30 juni uppgick till 38 Mkr (42) på årsbasis.

Fastighetskostnader

Fastighetskostnaderna uppgick till 102,8 Mkr (112,1). Fastighetsskatten har ökat medan resterande kostnader har minskat. Kostnadsminskningen tillsammans med ökningen av hyresintäkterna har medfört att driftsöverskottet har ökat med 15 procent till 226,3 Mkr (197,6). Driftskostnaderna varierar normalt med årstiderna, första och fjärde kvartalet har högre kostnader i jämförelse med de övriga kvartalen medan tredje kvartalet oftast har lägst kostnadsnivå. För ytterligare information, se sidan 12.

Värdeförändringar förvaltningsfastigheter

Balder har per 30 juni genomfört en intern värdering, baserad på en tioårig kassaflödesmodell, på hela fastighetsbeståndet. Vid Balders interna värdering värderas varje fastighet individuellt genom att nuvärdesberäkna framtida kassaflöden, dvs framtida hyresinbetalningar minskade med bedömda drifts- och underhållsutbetalningar. Kassaflödet marknadsanpassas genom att beakta eventuella förändringar i uthyrningsnivåer och uthyrningsgrad såväl som drifts- och underhållsutbetalningar.

Fastighetsbeståndet externvärderades per 2009-03-31. Balder har ökat avkastningskravet på det totala beståndet från 6,9 procent till 7,0 procent i den interna värderingen per den 30 juni. Ett förbättrat driftsöverskott har medfört att den orealiserade värdeförändringen begränsats till –3,7 Mkr.

Marknadsbedömningar av fastigheter innehåller alltid ett visst mått av osäkerhet i gjorda antaganden och beräkningar. Osäkerheten avseende enskilda fastigheter bedöms i normalfallet ligga inom intervallet +/- 5–10 procent. Osäkerheten varierar med typ av fastighet, geografiskt läge och med fastighetskonjunkturer. När antalet jämförbara transaktioner är begränsat ökar osäkerheten i värderingarna. Balder följer löpande upp de affärer som genomförs på marknaden för att underbygga och säkerställa värderingarna. Dessutom diskuterar Balder löpande med externa aktörer såväl köp som försäljningar vilket ger oss ytterligare vägledning.

Per 30 juni 2009, efter Balders interna värdering, uppgick förvaltningsfastigheternas redovisade värde till 7 004,1 Mkr (6 918,2), vilket innebär en orealiserad värdeförändring om –3,7 Mkr (–51,9). Balders totala fastighetsvärde uppgick till 7 051,0 Mkr (6 966,6), varav 47,0 Mkr (48,4) avser rörelsefastigheter som redovisas enligt anskaffningsvärdemetoden.

Centrala administrationskostnader

De centrala administrationskostnaderna uppgick under perioden till 12,3 Mkr (10,3).

Andelar i resultat från intressebolag

Balder har tre intressebolag, Corem Property Group AB, vilket är noterat på Nasdaq OMX, som äger huvudsakligen industri-, lager- och logistikfastigheter, Akroterion Fastighets AB, som äger större kontorsfastigheter i attraktiva lägen i Stockholm samt Tulia AB som äger ett antal kontorsfastigheter i huvudsak innanför tullarna i Stockholm. Akroterion ägs tillsammans med GE Real Estate Sweden AB och Tulia ägs tillsammans med André Åkerlund AB. Båda bolagen ägs till 50 procent vardera.

Corem har under perioden genomfört två nyemissioner vilket innebär att Balders ägarandel har minskat från 35,8 procent vid årsskiftet till 31,9 procent per den sista juni 2009. Utspädningen påverkar Balders resultat positivt med 7,0 Mkr, vilket ingår i andel i resultat från intressebolag per 30 juni 2009.

Balders andelar i intressebolag redovisas i koncernen enligt kapitalandelsmetoden, vilket betyder att i resultaträkningen redovisas koncernens andel av förändringar i intressebola-

Direktavkastning totalt fastighetsbestånd per 2009-06-30 1)

	Enligt värdering	kr/kvm
Hyra inklusive vakans	696,1	1 313
Vakans	–38,2	–72
Hyresintäkter	657,9	1 241
Drift och underhåll	–142,2	–268
Fastighetsskatt	–34,1	–64
Tomträttsavgäld	–4,8	–9
Antagen vakanssänkning
på 10 år	8,6	16
Driftsöverskott	485,3	915
Värdering exklusive projekt	6 981	13 169
Direktavkastning, %	7,0

1) Tabellen ovan avser de fastigheter som Balder ägde vid periodens slut. Sålda fastigheter har exkluderats och förvärvade fastigheter har räknats upp till helårsvärden.

gens nettotillgångar. Nedan följer en beskrivning av vad Balders resultat från andelar i intressebolag består av.

Balders del av förvaltningsresultat i intressebolag uppgick under perioden till 36,7 Mkr (21,5). Resultat från intressebolag har påverkats av positiva orealiserade värdeförändringar avseende räntederivat och som till viss del motverkats av negativa orealiserade värdeförändringar avseende fastigheter och aktier. Balders del av dessa orealiserade värdeförändringar uppgår till 13,1 Mkr (36,1), varav fastigheter svarar för –3,2 Mkr (10,3), före skatt. De orealiserade värdeförändringarna medförde att Balders resultat från intressebolag efter skatt uppgick till 49,6 Mkr (61,3). Under perioden har Balder erhållit 9,9 Mkr (—) i utdelningen från Corem. Utdelningen har reducerat andelens redovisade värde.

Finansnetto

Finansnettot uppgick till –161,3 Mkr (–115,4), varav –28,0 Mkr (19,1) avser orealiserade värdeförändringar på räntederivat. Derivaten redovisas löpande till verkligt värde i balansräkningen och värdeförändringar redovisas i resultaträkningen utan tillämpning av säkringsredovisning. Värdeförändringar från derivat uppkommer vid förändrade räntenivåer och är inte kassaflödespåverkande. Balder har skyddat sig för högre räntenivåer, vilket innebär att marknadsvärdet på derivat minskar i ett nedåtgående ränteläge.

Räntekostnaden motsvarar en upplåning till en genomsnittlig ränta om 3,8 procent (4,9) inklusive effekt av upplupen ränta från Balders räntederivat. Vid en omedelbar ökning av marknadsräntan med en procentenhet och antagandet om oförändrad låne- och derivatportfölj skulle räntekostnaderna öka med 22,0 Mkr.

Skatt

Balder redovisar för perioden en aktuell skatteintäkt om 0,4 Mkr (–0,7) och en uppskjuten skattekostnad om 14,4 Mkr (18,8).

Aktuell skatt och uppskjuten skatt har beräknats utifrån gällande skattesats om 26,3 procent. Aktuell skatt uppstår endast i undantagsfall för Balder på grund av möjligheterna att göra skattemässiga avskrivningar, skattemässiga avdrag för vissa investeringar i fastigheterna samt nyttjande av befintliga underskottsavdrag. För de få dotterbolag där skattemässiga koncernbidragsförutsättningar inte föreligger uppkommer aktuell skatt. Koncernens kvarstående skattemässiga underskott har beräknats till cirka 1 157 Mkr (1 210) och den temporära skillnaden mellan redovisade värden och dess skattemässiga värde avseende fastigheter och räntederivat uppgår till cirka –443 Mkr (–895). Uppskjuten skattefordran beräknas på nettot av dessa poster och uppgår till 188 Mkr (88).

Andra kvartalet 2009

Förvaltningsresultatet för andra kvartalet 2009, dvs resultat exklusive värdeförändringar och skatt, uppgick till 90,9 Mkr (37,2). I förvaltningsresultatet ingår förvaltningsresultat från intressebolag med 15,9 Mkr (11,1). Hyresintäkterna uppgick till 167,0 Mkr (157,4) och fastighetskostnaderna till 47,0 Mkr (53,4), vilket ger ett driftsöverskott för andra kvartalet på 120,0 Mkr (104,0).

I resultatet ingår realiserade värdeförändringar från fastighetsförsäljningar med 9,6 Mkr (13,5), orealiserade värdeförändringar avseende fastigheter med –3,7 Mkr (–59,8) samt orealiserade värdeförändringar avseende derivat med 39,8 Mkr (29,2). Finansnettot inklusive värdeförändringar derivat uppgick till –28,0 Mkr (–40,2).

Andra kvartalets resultat efter skatt uppgick till 121,4 Mkr (34,0). Den starka resultatförbättringen under andra kvartalet 2009 beror främst på ökningen av förvaltningsresultatet samt positiva orealiserade värdeförändringar avseende fastigheter och derivat jämfört med samma period föregående år.

Balders fastighetsinnehav

Balder ägde per 30 juni 118 fastigheter (118) med en uthyrningsbar yta om cirka 544 000 kvm (538 000) till ett värde om 7 051,0 Mkr (6 966,6), varav 47,0 Mkr (48,4) avser rörelsefastigheter. Balders totala hyresvärde per 30 juni 2009 uppgick till 696 Mkr (659).

	Antal fastigheter	yta, kvm	Mkr	kr/kvm	Uthyrbar Hyresvärde, Hyresvärde, Hyresintäkter,	Ekonomisk ut- Mkr hyrningsgrad, %	Redovisat värde, Mkr
Fördelat per region
Stockholm	39	224 670	309	1 377	290	94	3 052
Göteborg	65	250 398	296	1 183	280	94	2 973
Malmö	11	55 114	90	1 638	88	98	956
Totalt	115	530 182	696	1 313	658	95	6 981
Projektfastigheter	3	14 117	—	—	0	—	70
Totalt inklusive
projektfastigheter	118	544 299	696	1 313	658	95	7 051
Fördelat per fastighetskategori Kontor	57	316 207	443	1 400	415	94	4 361
Handel	24	87 804	121	1 373	116	96	1 223
Bostäder	17	44 009	48	1 085	45	94	504
Övrigt	17	82 162	85	1 035	83	97	893
Totalt	115	530 182	696	1 313	658	95	6 981
Projektfastigheter	3	14 117	—	—	0	—	70
Totalt inklusive
projektfastigheter	118	544 299	696	1 313	658	95	7 051

Balders fastighetsbestånd per 2009-06-30 1)

1) Tabellen ovan avser de fastigheter som Balder ägde vid periodens slut. Sålda fastigheter har exkluderats och förvärvade fastigheter har räknats upp till helårsvärden

Vid en fördelning av redovisat värde per region uppgick Stockholm till 43 procent, Göteborg till 43 procent och Malmö till 14 procent. Av redovisat värde avser cirka 62 procent kontorsfastigheter, 17 procent handelsfastigheter, 7 procent bostäder, 1 procent projekt samt 13 procent övriga fastigheter. Övriga fastigheter innefattar hotell-, utbildnings-, vård-, industri- samt blandfastigheter.

Redovisat värde per region Redovisat värde per fastighetskategori

Balders fastigheter är belägna såväl i centrum som i storstädernas närförorter och kranskommuner, flera av dem utgör så kallade när- eller kommuncentrum som inrymmer såväl kontor och handel som utbildning och vård. Balders kontorslokaler är i stor utsträckning belägna i väletablerade företagsområden med goda kommunikationer. Balders ambition är att fortsätta växa på utvalda marknader.

Investeringar

Under perioden har totalt 26 Mkr (505) investerats varav 17 Mkr (440) avser förvärv och 9 Mkr (65) avser investeringar i befintliga fastigheter. Av de totala investeringarna avser 6 Mkr Stockholm, 18 Mkr Göteborg och 2 Mkr Malmö.

Fastighetsportföljen har under perioden förändrats enligt nedan.

	2009			2008
	Mkr	Antal	Mkr	Antal
Fastighetsbestånd 1 januari	7 085,9	122	6 758,3	121
Investeringar i befintliga fastigheter	8,8	—	65,2	—
Förvärv	16,6	2	439,9	6
Försäljningar	–56,0	–6	–244,4	–9
Avskrivningar på rörelsefastigheter	–0,6	—	–0,5	—
Värdeförändring förvaltningsfastigheter	–3,7	—	–51,9	—
Fastighetsbestånd 30 juni	7 051,0	118	6 966,6	118

Förändring redovisat värde fastigheter

Fastighetstransaktioner 1 januari – 30 juni 2009

Förvärv

Kvartal	Fastighets- beteckning	Kommun	Fastighets- kategori	Uthyrbar yta, kvm
Två	Surte 1:293	Ale	Bostäder	780
Två	Surte 1:294	Ale	Bostäder	785
Totalt förvärvat				1 565

Avyttringar

Kvartal	Fastighets- beteckning	Kommun	Fastighets- kategori	Uthyrbar yta, kvm
Två	Skårdal 31:3	Ale	Övrigt	4 708
Två	Jägmästaren 11	Södertälje	Handel	1 131
Två	Klyvkilen 4	Södertälje	Handel	524
Två	Golvläggaren 1	Stockholm	Övrigt	2 827
Två	Foss 7:17	Munkedal	Kontor	1 240
Två	Foss 7:41	Munkedal	Handel	533
Totalt avyttrat				10 963

Aktien och ägarna

Aktieutveckling

Balderaktien är noterad på Nasdaq OMX Stockholm, Small Cap. Under första halvåret omsattes totalt 164 000 aktier, vilket motsvarar i genomsnitt 1 300 aktier per dag. Vid periodens slut var Balders börskurs 54,00 kr (66,75), vilket innebär att bolagets börsvärde uppgick till 850 Mkr (1 064).

Aktiekapital

Aktiekapitalet i Balder uppgår till 16 219 640 kronor fördelat på 16 219 640 aktier. Varje aktie har ett kvotvärde om 1 krona, varvid 1 871 572 av serie A och 14 348 068 av serie B. Av B-aktien är 476 600 återköpta per den 30 juni 2009, vilket betyder att totalt antal utestående aktier uppgår till 15 743 040. Varje aktie av serie A berättigar till en röst och varje aktie av serie B berättigar till en tiondels röst. Varje röstberättigad får vid bolagsstämma rösta för antalet av denne ägda och företrädda aktier.

Ägarstruktur

Antalet aktieägare uppgick per den 30 juni 2009 till 1 746 (1 835). Huvudägare i Fastighets AB Balder är Erik Selin Fastigheter AB som äger 46,0 procent av kapitalet och 60,2 procent av rösterna.

Ägarförteckning per 2009-06-30			Totalt
Ägare	A-aktier	B-aktier	antal aktier	Kapital, %	Röster, %
Erik Selin Fastigheter AB	1 383 099	6 083 567	7 466 666	46,0	60,2
Arvid Svensson Invest AB	485 982	4 267 126	4 753 108	29,3	27,6
Andra AP-fonden	—	1 448 774	1 448 774	8,9	4,4
Länsförsäkringar fastighetsfond	—	756 297	756 297	4,7	2,3
Rahi, Sharam med bolag	—	264 286	264 286	1,6	0,8
Länsförsäkringar Skåne	—	150 000	150 000	0,9	0,5
Arion Custody Services HF	—	94 200	94 200	0,6	0,3
Stefan Edberg	—	80 000	80 000	0,5	0,2
Dexia Bil Customer Account	—	55 063	55 063	0,3	0,2
Livförsäkrings AB Skandia	1 233	40 000	41 233	0,3	0,2
Övriga	1 258	632 155	633 413	4,0	2,1
Totalt utestående aktier	1 871 572	13 871 468	15 743 040	97,1	98,6
Återköpta egna aktier	—	476 600	476 600	2,9	1,4
Totalt registrerade aktier	1 871 572	14 348 068	16 219 640	100,0	100,0

Finansiering

Eget kapital

Det egna kapitalet uppgick per den 30 juni till 1 947,7 Mkr (2 326,5), motsvarande 123,71 kr per aktie (145,90). Soliditeten uppgick till 24,5 procent (29,4). Soliditeten exklusive räntederivat uppgick till 28,2 procent (29,3).

Räntebärande skulder

Koncernens räntebärande skulder uppgick per 30 juni till 5 401 Mkr (5 354). Den genomsnittliga kreditbindningstiden uppgick per 30 juni till 5,4 år (5,9). Förfallostrukturen för låneavtalen som framgår av tabellen nedan, visar när i tiden lånen förfaller till omförhandling eller återbetalning. Den genomsnittliga effektiva räntan per den 30 juni uppgick till 3,8 procent (4,9) inklusive effekt av upplupen ränta från Balders räntederivat. Balder har under perioden konverterat 2 000 Mkr till ränteswappar som löper till år 2013. Dessa redovisas som räntebundet lån, i tabellen nedan. Det har medfört att den genomsnittliga räntebindningstiden förlängts till 1,8 år (7 månader). Balder har tecknat derivatavtal för att begränsa påverkan av en högre marknadsränta. Nämnda derivat redovisas löpande till verkligt värde i balansräkningen med värdeförändringar redovisade i resultaträkningens finansnetto utan tillämpning av säkringsredovisning. Orealiserade värdeförändringar under perioden uppgick till –28,0 Mkr (19,1).

Värdeförändringar från derivat uppkommer vid förändrade räntenivåer och är inte kassaflödespåverkande. Balder har skyddat sig för högre räntenivåer, vilket innebär att marknadsvärdet på derivat minskar i ett neråtgående ränteläge.

		Räntebindning		Kreditbindning
År	Mkr	Ränta, %	Andel, %	Mkr	Andel, %
Inom ett år	2 665	2,4	49,4	1 846	34,2
1—2 år	736	6,0	13,6	1 916	35,5
2—3 år	—	—	—	1 053	19,5
3—4 år	2 000	4,9	37,0	257	4,7
4—5 år	—	—	—	—	—
> 5 år	—	—	—	329	6,1
Summa	5 401	3,8	100,0	5 401	100,0

Ränte- och låneförfallostruktur 2009-06-30

Likviditet

Koncernens likvida medel och outnyttjad checkkredit uppgick per bokslutstillfället till 127,4 Mkr (105,1).

Händelser efter periodens utgång

Balders offentliga uppköpserbjudande till aktieägarna i Din Bostad Sverige AB har i slutet på augusti månad accepterats av 94,7 procent av aktieägarna . Balder har beslutat att förlänga acceptperioden till den 4 september för de aktieägare som ännu inte har accepterat erbjudandet.

Den nya koncernen får ett fastighetsbestånd om ca 12,7 Mdkr och ett totalt hyresvärde överstigande 1,3 Mdkr. Fastighetsbeståndet kommer att vara väldiversifierat med omfattande inslag av såväl kontors- och handelsfastigheter som bostäder samt fördelat över ett stort antal tillväxtorter i södra och mellersta Sverige.

Moderbolaget

Moderbolagets verksamhet består i huvudsak av att utföra koncerngemensamma tjänster. Balder har centraliserat koncernens kreditförsörjning, riskhantering och cash management genom att moderbolaget innehar funktionen som internbank. Omsättningen i moderbolaget uppgick för perioden till 25,0 Mkr (27,8), varav koncerninterna tjänster utgjorde 23,8 Mkr (22,4).

Periodens resultat efter skatt uppgick till –25,7 Mkr (26,4) i resultatet ingår orealiserade värdeförändringar avseende räntederivat med –28,0 Mkr (19,1).

Moderbolagets likvida medel, inklusive outnyttjad checkkredit, uppgick per den 30 juni till 102,5 Mkr (103,7) och fordringar på koncernbolag uppgick per bokslutsdagen till 4 693,0 Mkr (3 981,6). Investeringarna under perioden uppgick till 0,0 Mkr (0,5).

Mkr	2009 jan–juni	2008 jan–juni	2008 jan–dec
Nettoomsättning	25,0	27,8	52,8
Administrationskostnader	–26,0	–29,6	–57,0
Rörelseresultat	–1,0	–1,8	–4,2
Resultat från finansiella poster
Ränteintäkter och liknande resultatposter	111,6	123,8	275,3
Räntekostnader och liknande resultatposter	–160,6	–112,1	–239,0
Derivat 1)	15,2	27,4	–311,3
Resultat före skatt	–34,8	37,3	–279,3
Uppskjuten skatt	9,1	–10,9	66,8
Periodens/årets resultat	–25,7	26,4	–212,5
1) Varav orealiserade värdeförändringar derivat	–28,0	19,1	–332,5
Moderbolagets balansräkning i sammandrag
Mkr	2009 30 juni	2008 30 juni	2008 31 dec
Tillgångar
Materiella anläggningstillgångar	2,9	4,4	3,7
Finansiella anläggningstillgångar	4 768,0	4 592,8	4 693,4
Derivat	—	24,9	—
Kortfristiga fordringar	1 820,8	1 884,6	1 773,3
Kassa och bank	0,0	0,0	0,0
Summa tillgångar	6 591,7	6 506,7	6 470,4
Eget kapital och skulder
Eget kapital	1 953,2	2 232,3	1 978,9
Långfristiga skulder	1 938,9	2 823,9	1 943,2
Derivat	354,7	—	326,7
Kortfristiga skulder	2 344,8	1 450,5	2 221,6
Summa eget kapital och skulder	6 591,7	6 506,7	6 470,4

Moderbolagets resultaträkning i sammandrag

Övriga upplysningar

Risker och osäkerhetsfaktorer

Balders verksamhet, finansiella ställning och resultat kan komma att påverkas av ett antal risker och osäkerhetsfaktorer.

Balders intäkter påverkas bland annat av fastigheternas uthyrningsgrad, av Balders möjlighet att ta ut marknadsmässiga hyror samt av hyresgästernas betalningsförmåga. Uthyrningsgrad och hyresnivåer styrs till stor del av den allmänna och den regionala konjunkturutvecklingen. Risken för stora svängningar i vakanser och bortfall av hyresintäkter ökar ju fler enskilt stora hyresgäster som finns i fastighetsbeståndet. Balders tio största hyresgäster står för endast 16,1 procent av de totala hyresintäkterna och ingen enskild hyresgäst står för mer än 2,5 procent.

Räntekostnaden för skulder hos kreditinstitut är Balders enskilt största kostnadspost. En högkonjunktur innebär normalt högre räntekostnader, medan omvänt förhållande råder vid lågkonjunktur. Balders styrelse har fastställt en finanspolicy, vilken anger reglerna för hur Balders finansfunktion skall hantera upplåning, löptider samt hur riskerna i finansieringsverksamheten skall begränsas. Balder har valt att finansiera verksamheten med i huvudsak korta räntebindningstider samt att använda derivat för att begränsa risken att finansieringskostnaderna ökar markant vid en ökad marknadsränta. Balder är exponerad för en refinansieringsrisk dvs risken att inte kunna återfinansiera sig i framtiden eller endast till kraftigt ökade kostnader. Balder arbetar kontinuerligt med att ta upp nya lån och omförhandla befintliga. Samtliga lån som förfaller inom ett år avses att refinansieras.

Balder redovisar sina förvaltningsfastigheter till verkligt värde med värdeförändringar i resultaträkningen. Marknadsbedömningar av fastigheter innehåller alltid ett visst mått av osäkerhet i gjorda antaganden och beräkningar. När antalet jämförbara transaktioner är begränsat ökar osäkerheten i värderingarna såväl som i värdeförändringen.

Moderbolagets resultat och ställning påverkas i sin helhet av koncernbolagens fastighetsverksamhet varför ovanstående beskrivning även avser moderbolaget.

Redovisningsprinciper

Balder följer i sin koncernredovisning de av Europeiska Unionen antagna IFRS (International Financial Reporting Standards) och tolkningarna av dessa (IFRIC). Denna delårsrapport är upprättad enligt IAS 34 Delårsrapportering, vidare har tillämpliga bestämmelser i årsredovisningslagen och lagen om värdepappersmarknaden tillämpats. Moderbolaget har upprättat sin finansiella rapportering i enlighet med årsredovisningslagen, lagen om värdepappersmarknaden och RFR 2.2, Redovisning för juridiska personer.

Övriga redovisningsprinciper och beräkningsmetoder är oförändrade jämfört med årsredovisningen för 2008, men beaktanden har gjorts till de ändrade principer som råder från 1 januari 2009, vilka framgår enligt nedan.

Beträffande IFRS 8, avseende rörelsesegment, har ingen förändring skett vad gäller segmentsindelningen jämfört med 2008. Däremot är redovisat resultatmått för segement förändrat till att utgöra driftsöverskott, vilket är den resultatrad som respektive segment, liksom koncernen, styrs på.

IAS 1, Utformning av finansiella rapporter, vilket innebär att redovisade intäkter och kostnader presenteras i en enda räkning (rapport över totalt resultat) skilt från transaktioner med aktieägarna. Rapporten över förändring i eget kapital innehåller endast transaktioner med företagets aktieägare.

IAS 40, Pågående byggnationer av fastigheter för framtida användning som förvaltningsfastigheter klassificeras som förvaltningsfastighet och redovisas till verkligt värde. Tidigare redovisades sådana pågående byggnationer till anskaffningsvärde. I det fall verkligt värde på förvaltningsfastighet under uppförande inte kan mätas på ett tillförlitligt sätt, värderas fastigheten till anskaffningsvärde fram till den av följande tidpunkter som infaller först, nämligen den tidpunkt då byggandet är avslutat och den tidpunkt då det verkliga värdet kan mätas på ett tillförlitligt sätt. Principen har tillämpats framåtriktat från 1 januari 2009 i enlighet med övergångsreglerna. Jämförelsetalen för 2008 är således ej justerade.

Denna delårsrapport har ej varit föremål för granskning av bolagets revisorer

Undertecknande och intygande

Styrelsen och verkställande direktören försäkrar att delårsrapporten ger en rättvisande översikt över utvecklingen av moderbolagets och koncernens verksamhet, ställning och resultat samt beskriver väsentliga risker och osäkerhetsfaktorer som moderbolaget och de bolag som ingår i koncernen står inför.

Göteborg, 27 augusti 2009 Fastighets AB Balder Styrelsen

Christina Rogestam Styrelseordförande

Fredrik Svensson Sten Dunér Anders Wennergren Erik Selin Styrelseledamot Styrelseledamot Styrelseledamot Styrelseledamot och VD

Koncernens resultaträkning i sammandrag

Mkr	2009 april-juni	2008 april-juni	2009 jan–juni	2008 jan–juni	2008/2009 juli–juni	2008 jan–dec
Hyresintäkter	167,0	157,4	329,1	309,7	651,9	632,6
Driftskostnader	–10,3	–11,5	–21,6	–22,6	–41,3	–42,3
Mediakostnader	–14,2	–17,5	–37,8	–42,2	–72,0	–76,4
Underhåll	–4,6	–7,1	–9,8	–13,4	–23,4	–27,1
Tomträttsavgäld	–1,3	–1,3	–2,6	–2,6	–5,1	–5,1
Fastighetsskatt	–9,2	–9,1	–18,5	–17,0	–33,5	–32,0
Fastighetsadministration	–7,4	–7,0	–12,5	–14,3	–24,8	–26,5
Driftsöverskott	120,0	104,0	226,3	197,6	451,9	423,2
Värdeförändringar fastigheter, realiserade	9,6	13,5	9,6	13,5	9,6	13,5
Värdeförändringar fastigheter, orealiserade	–3,7	–59,8	–3,7	–51,9	–166,1	–214,3
Central administration	–6,3	–5,2	–12,3	–10,3	–25,0	–23,0
Övriga rörelseintäkter	0,0	2,6	0,0	5,4	2,4	7,8
Övriga rörelsekostnader	0,0	–2,3	0,0	–4,6	–2,0	–6,6
Andel i resultat från intressebolag	52,6	35,0	49,6	61,3	–95,5	–83,8
Rörelseresultat	172,1	87,7	269,4	211,0	175,2	116,8
Räntenetto	–38,8	–66,3	–90,1	–141,2	–242,4	–286,8
Derivat 1)	10,8	26,1	–71,2	25,8	–401,6	–311,3
Resultat före skatt	144,1	47,4	108,1	95,6	–468,8	–481,3
Aktuell skatt	0,4	–0,5	0,4	–0,7	–0,4	–1,5
Uppskjuten skatt	–23,1	–12,9	–14,4	–18,8	99,5	95,1
Periodens/årets resultat	121,4	34,0	94,1	76,1	–369,7	–387,7
Då inga minoritetsintressen föreligger är hela resultatet hänförligt till moderbolagets aktieägare
Förvaltningsresultat före skatt	90,9	37,2	160,6	68,4	265,9	173,7

Resultat efter skatt per aktie, kr 7,71 2,10 5,97 4,69 –23,47 –24,25

Någon utspädningseffekt föreligger ej då inga potentiella aktier förekommer

Totalresultat för koncernen

Mkr	2009 april-juni	2008 april-juni	2009 jan–juni	2008 jan–juni	2008/2009 juli–juni	2008 jan–dec
Resultat efter skatt	121,4	34,0	94,1	76,1	–369,7	–387,7
Förändring av intressebolags eget kapital	—	—	–0,3	—	5,4	5,7
Periodens/årets totalresultat	121,4	34,0	93,8	76,1	–364,3	–382,0
1) Varav orealiserade värdeförändringar derivat	39,8	29,2	–28,0	19,1	–311,8	–332,5

Nyckeltal

	2009 april-juni	2008 april-juni	2009 jan–juni	2008 jan–juni	2008/2009 juli–juni	2008 jan–dec
Aktierelaterade 1)
Genomsnittligt antal aktier, tusental	15 743	16 198	15 743	16 209	15 754	15 985
Resultat efter skatt, kr	7,71	2,10	5,97	4,69	–23,47	–24,25
Resultat efter skatt exklusive orealiserade
värdeförändringar, kr	4,26	2,34	6,91	4,55	10,65	7,57
Förvaltningsresultat före skatt, kr	5,77	2,29	10,20	4,22	16,88	10,87
Driftsöverskott, kr	7,62	6,42	14,37	12,19	28,68	26,47
Utestående antal aktier, tusental	15 743	15 945	15 743	15 945	15 743	15 743
Fastigheter verkligt värde, kr	448	437	448	437	448	450
Eget kapital, kr	123,71	145,90	123,71	145,90	123,71	117,76
Börskurs per bokslutsdagen, kr	54,00	66,75	54,00	66,75	54,00	42,00
1) Någon utspädningseffekt föreligger ej då inga potentiella aktier förekommer
Fastighetsrelaterade
Hyresvärde helår, kr/kvm			1 313	1 254	1 313	1 298
Hyresintäkter helår, kr/kvm			1 241	1 175	1 241	1 218
Ekonomisk uthyrningsgrad, %			95	94	95	94
Överskottsgrad, %			69	64	69	67
Verkligt värde, kr/kvm			12 954	12 960	12 954	12 805
Antal fastigheter			118	118	118	122
Uthyrningsbar yta, tkvm			544	538	544	553
Finansiella
Avkastning eget kapital, %			10,2	6,1	–17,3	–18,7
Avkastning totalt kapital, %			6,2	5,7	–2,6	–2,8
Räntetäckningsgrad, ggr			2,8	1,5	2,1	1,6
Soliditet, %			24,5	29,4	24,5	23,3
Soliditet exklusive räntederivat, %			28,2	29,3	28,2	26,6
Skuldsättningsgrad, ggr			2,8	2,3	2,8	3,0
Belåningsgrad fastigheter, %			71,1	67,3	71,1	72,2
Förvaltningsresultat före skatt, Mkr			160,6	68,4	265,9	173,7

Koncernens balansräkning i sammandrag

Mkr	2009 30 juni	2008 30 juni	2008 31 dec
Tillgångar
Förvaltningsfastigheter	7 004,1	6 918,2	7 038,4
Rörelsefastigheter	47,0	48,4	47,5
Övriga materiella anläggningstillgångar	2,9	4,4	3,7
Andelar i intressebolag	567,3	667,3	527,9
Uppskjuten skattefordran	187,9	87,5	202,0
Derivat	—	24,9	—
Kortfristiga fordringar	125,0	154,2	125,6
Likvida medel	0,1	1,4	0,8
Summa tillgångar	7 934,4	7 906,3	7 945,9
Eget kapital och skulder
Eget kapital	1 947,7	2 326,5	1 854,0
Långfristiga skulder 1) 2)	3 518,5	4 954,9	3 505,4
Derivat	354,7	—	326,7
Kortfristiga skulder 1) 2)	2 113,5	624,9	2 259,8
Summa eget kapital och skulder	7 934,4	7 906,3	7 945,9
1) Varav räntebärande skulder	5 401,3	5 354,2	5 514,8
2) Varav räntebärande skulder avseende fastigheter	5 012,1	4 960,2	5 118,3

Koncernens förändring av eget kapital i sammandrag

Mkr	2009 jan–juni	2008 jan–juni	2008 jan–dec
Ingående eget kapital	1 854,0	2 285,5	2 285,5
Utdelning	—	–16,2	–16,2
Återköp egna aktier	—	–19,0	–33,5
Periodens/årets totalresultat	93,8	76,1	–382,0
Utgående eget kapital	1 947,7	2 326,5	1 854,0

Segmentsinformation

Mkr	2009 april-juni	2008 april-juni	2009 jan–juni	2008 jan–juni	2008/2009 juli–juni	2008 jan–dec
Hyresintäkter
Stockholm	74,3	72,3	146,0	141,9	292,3	288,2
Göteborg	71,0	64,8	141,3	129,7	275,1	263,5
Malmö	21,7	20,3	41,8	38,1	84,5	80,8
Totalt	167,0	157,4	329,1	309,7	651,9	632,6
Driftsöverskott
Stockholm	55,2	48,5	101,5	89,5	202,4	190,4
Göteborg	47,5	41,6	93,1	81,3	186,6	174,9
Malmö	17,2	14,0	31,7	26,8	62,9	58,0
Totalt	120,0	104,0	226,3	197,6	451,9	423,2

Koncernens interna rapportering av verksamheten delas in i ovanstående segment, vilka är detsamma som i den senaste årsredovisningen. Summa driftsöverskott överrensstämmer med redovisat driftsöverskott i resultaträkningen. Skillnaden mellan driftsöverskottet 226,3 Mkr (197,6) och resultat före skatt 108,1 Mkr (95,6) berstår av värdeförändringar fastigheter 5,9 Mkr (–38,4), centraladministration, övriga intäkter och kostnader –12,3 Mkr (–9,5), andel i resultat från intressebolag 49,6 Mkr (61,3), räntenetto –90,1 Mkr (–134,5) samt derivat –71,2 Mkr (19,1).

14 fastighets ab Balder · DELÅRSRAPPORT JANUARI-juni 2009

Koncernens kassaflödesanalys

Mkr	2009 jan–juni	2008 jan–juni	2008 jan–dec
Driftsöverskott	226,3	197,6	423,2
Övriga rörelseintäkter och kostnader	0,2	0,8	1,2
Centrala administrationskostnader	–12,5	–10,3	–23,0
Återläggning av avskrivningar	1,4	1,5	3,2
Betalt finansnetto	–136,7	–141,5	–275,9
Betald skatt	0,0	–2,9	–1,2
Kassaflöde från den löpande verksamheten före förändring av rörelsekapital	78,7	45,2	127,5
Förändring rörelsefordringar	0,6	–55,0	–26,5
Förändring rörelseskulder	–22,7	–48,4	–22,0
Kassaflöde från den löpande verksamheten	56,6	–58,2	78,9
Förvärv av fastigheter	–16,6	–439,9	–679,2
Förvärv av materiella anläggningstillgångar	—	–0,5	–0,9
Förvärv av uppskjuten skattefordran/skuld	—	0,4	–0,6
Investering i befintliga fastigheter	–8,8	–65,1	–108,1
Försäljning av fastigheter	71,7	257,8	257,9
Investering i intressebolag	9,9	–0,1	–0,1
Kassaflöde från investeringsverksamheten	56,2	–247,4	–531,0
Utdelning	—	–16,2	–16,2
Förvärv av egna aktier	—	–19,0	–33,5
Upptagna lån	11,0	570,0	764,7
Amortering av lån/lösen av lån sålda fastigheter	–124,5	–228,5	–262,9
Kassaflöde från finansieringsverksamheten	–113,5	306,3	452,2
Periodens/årets kassaflöde	–0,7	0,7	0,1
Likvida medel vid årets början	0,8	0,7	0,7
Likvida medel vid periodens/årets slut	0,1	1,4	0,8

Definitioner

FINANSIELLA Avkastning eget kapital, %

Resultat i förhållande till genomsnittligt eget kapital. Vid delårsbokslut har värdena omräknats till helårsbasis utan hänsyn till säsongsvariationer som normalt uppstår i verksamheten med undantag för värdeförändringar.

Avkastning totalt kapital, %

Resultat före skatt med tillägg av räntenetto i förhållande till genomsnittlig balansomslutning. Vid delårsbokslut har värdena omräknats till helårsbasis utan hänsyn till säsongsvariationer som normalt uppstår i verksamheten med undantag för värdeförändringar.

Belåningsgrad, %

Räntebärande skulder i förhållande till fastigheternas verkliga värde.

Belåningsgrad fastigheter, %

Räntebärande skulder med direkt eller indirekt pant i fastigheter i förhållande till fastigheternas verkliga värde.

Riskfri ränta

Årsgenomsnitt av en femårig statsobligation.

Räntetäckningsgrad, ggr

Resultat före skatt med återläggning av räntenetto, värdeförändringar, derivatkostnader samt värdeförändringar och skatt i andel i resultat från intressebolag, i förhållande till räntenettot.

Skuldsättningsgrad, ggr

Räntebärande skulder i förhållande till eget kapital.

Soliditet, %

Eget kapital i förhållande till balansomslutningen vid periodens slut.

Soliditet exklusive räntederivat, %

Eget kapital i förhållande till balansomslutningen, exklusive räntederivat, vid periodens slut.

FASTIGHETSRELATERADE Direktavkastning, %

Beräknat driftsöverskott på årsbasis i förhållande till fastigheternas verkliga värde vid periodens slut.

Driftsöverskott, Mkr

Hyresintäkter reducerade med fastighetskostnader.

Ekonomisk uthyrningsgrad, %

Kontrakterad hyra för hyresavtal vilka löper vid periodens slut i förhållande till hyresvärde.

Fastighetskategori

Klassas efter fastighetens huvudsakliga användning. Fördelningen görs på kontor, handel, bostäder, industri/lager samt övriga fastigheter. Övriga fastigheter innefattar hotell, utbildning, vård samt blandfastigheter. Den typ av användning som svarar för den största andelen avgör fastighetskategori.

Fastighetskostnader, Mkr

I posten ingår såväl direkta fastighetskostnader, såsom kostnader för drift, media, underhåll, tomträttsavgäld och fastighetsskatt, som indirekta fastighetskostnader i form av uthyrnings- och fastighetsadministration.

Förvaltningsresultat före skatt, Mkr

Resultat före skatt med återläggning av värdeförändringar och derivat. Återläggning sker även av värdeförändringar och skatt i andel i resultat från intressebolag.

Hyresvärde, Mkr

Kontrakterad hyra samt bedömd marknadshyra för vakanta lokaler.

Överskottsgrad, Mkr

Driftsöverskott i förhållande till hyresintäkterna.

Aktierelaterade

Eget kapital per aktie, kr Eget kapital i förhållande till antalet utestående aktier vid periodens slut.

Genomsnittligt antal aktier

Antal utestående aktier vid periodens början, justerat med antal aktier som emitterats under perioden viktat med antal dagar som aktierna varit utestående i förhållande till totalt antal dagar under perioden.

Resultat per aktie, kr

Resultat i förhållande till genomsnittligt antal aktier.

Informationen i denna rapport är sådan som Fastighets AB Balder (publ) är skyldig att offentliggöra enligt lagen om värdepappersmarknad och/eller lagen om handel med finansiella instrument. Informationen har offentliggjorts klockan 11.00 den 27 augusti 2009.

Kontakt

För ytterligare information, kontakta VD Erik Selin, telefon 0706-07 47 90 eller ekonomidirektör Magnus Björndahl, telefon 0735-58 29 29.

Ekonomisk information

På Balders hemsida, www.balderfast.se, finns samlad information om verksamheten, styrelse och ledning, ekonomisk rapportering samt pressreleaser.

Kalendarium

Delårsrapport januari-september 2009 25 nov 2009

Fastighets AB Balder (publ) www.balderfast.se · info@balderfast.se · Org.nr 556525-6905

Huvudkontor	Vasagatan 54 · Box 53 121 · 400 15 Göteborg · Tel 031-10 95 70 · Fax 031-10 95 99
Regionkontor	Stockholm Drottninggatan 108 · 113 60 Stockholm · Tel 08-73 53 770 · Fax 08-73 53 779 Göteborg Vasagatan 54 · Box 53 121 · 400 15 Göteborg · Tel 031-10 95 70 · Fax 031-10 95 99 Malmö Stora Nygatan 29 · 211 37 Malmö · Tel 040-600 96 50· Fax 040-600 96 64
Uthyrning	020-151 151
Kundservice	0774-49 49 49