AI Terminal
ZİRAAT GAYRİMENKUL YATIRIM ORTAKLIĞI A.Ş.
Management Reports • Nov 4, 2025
9163_rns_2025-11-04_5a9793c9-28d0-4733-8bde-6c078a0bd010.pdf
Management Reports
Open in ViewerOpens in native device viewer
ZİRAAT GAYRİMENKUL YATIRIM ORTAKLIĞI A.Ş.
EYLÜL 2025 DÖNEMİ YÖNETİM KURULU FAALİYET RAPORU
İÇİNDEKİLER
A. GENEL BİLGİLER
- 1. Raporun Ait Olduğu Dönem
- 2. Şirket Profili
- 3. Sermaye ve Ortaklık Yapısı
- 4. Şirket Yönetim Kurulu ve Üst Düzey Yöneticiler
- 5. Şirket Yönetim Kurulu ve Üst Düzey Yöneticilere Sağlanan Mali Haklar
- 6. Yönetim Kurulu Üyelerinin Yetki Sınırları
- 7. Komiteler
- 8. Organizasyon Yapısı
- 9. Kâr Dağıtım Politikası
B. ŞİRKET FAALİYETLERİNE İLİŞKİN BİLGİLER
- 1. Ekonomik Gelişmeler
- 2. Portföye İlişkin Açıklamalar
- 3. Dönem İçinde Gerçekleşen Önemli Olaylar
- 4. Bağlı Ortaklıklar ve İş Ortaklıkları
- 5. Danışmanlık, Denetim ve Değerleme Hizmeti Alınan Firmalar
C. FİNANSAL DURUM
- 1. Konsolide Mali Tablolar
- 2. Likidite Yönetimi
- 3. Finansman Kaynakları
- 4. Hisse Performansı
- 5. Portföy Sınırlamalarına Uyum
D. RİSK YÖNETİMİ VE İÇ KONTROL MEKANİZMASI
E. DİĞER HUSUSLAR
- 1. Rapor Dönemi Sonrası Gerçekleşen Olaylar
- 2. Şirketin Taraf Olduğu/ Devam Eden Davalar
- 3. Şirketin Yararlandığı Teşvikler
- 4. Mevzuat Değişiklikleri
- 5. Gayrimenkul Değerleme Raporları Özet Tablosu
A. GENEL BİLGİLER
1. Raporun Ait Olduğu Dönem
Rapor dönemi 01.01.2025 – 30.09.2025 tarihleridir.
2. Şirket Profili
| Şirketin Ticaret Unvanı | Ziraat Gayrimenkul Yatırım Ortaklığı Anonim Şirketi |
|---|---|
| Ticaret Sicil Numarası | 54300-5 |
| Merkez Adresi | Finanskent Mahallesi, Finans Caddesi, B Blok No:44/B İç Kapı No:12, Ümraniye / İSTANBUL |
| Telefon No | 0 (216) 590 15 40 |
| Faks No | 0 (216) 590 15 45 |
| Şirket İnternet Sitesi | www.ziraatgyo.com.tr |
| Elektronik Posta Adresi | [email protected] |
| Mersis Numarası | 0998083652500016 |
| Ticaret Sicil Memurluğu | İstanbul |
| Vergi Dairesi | İstanbul/Alemdağ V.D. |
| Vergi No | 9980836525 |
| Halka Arz Tarihi – Fiyatı |
28-29-30 Nisan 2021/1,60 TL |
| BİST İlk İşlem Tarihi | 6 Mayıs 2021 |
| Ödenmiş Sermaye | 4.693.620.000 |
| Kayıtlı Sermaye Tavanı | 10.000.000.000 TL |
| KEP Adresi | [email protected] |
Vizyon
Ülkemiz gayrimenkul sektörünün gelişimine ivme kazandıracak ve Türkiye için katma değer oluşturacak projeler ile sektöründe öncü şirketler arasında yer almak, yüksek yatırım değeri sunan özgün projeler geliştirerek istikrarlı bilanço büyümesi gerçekleştirmek, kurumsal değerlere bağlı yönetim anlayışıyla hissedarlarına en yüksek getiriyi sağlayacak projeleri hayata geçirmektir.
Misyon
İnsana ve çevreye saygılı, modern ve yüksek kaliteli mekânlar oluşturmak, yatırımlarını ve kaynaklarını etkin bir biçimde değerlendirerek istikrarlı büyüme ve yüksek kârlılık ilkesiyle paydaşları için oluşturduğu değeri sürekli kılmaktır.
Stratejilerimiz
- ✓ Depreme dayanıklı konut ihtiyacını karşılamak ve erişilebilir konut projeleri gerçekleştirmek,
- ✓ Dengeli finansman modeli ile yüksek değer artış potansiyeline sahip, yüksek ve düzenli kira getirisi sağlayacak ticari ağırlıklı gayrimenkullere yatırım yaparak düşük risk seviyesinde yüksek getiri sunmak,
- ✓ GYO sektörünün en büyüklerinden birisi olan Şirketimizin sektördeki payını koruyarak daha yukarıya taşımak,
- ✓ Enerji verimliliğinin, atık yönetiminin, su tasarrufunun, çevreye zarar vermeyen malzeme kullanımının gözetildiği sürdürülebilir çözümler ve yenilikçi konseptlerle insana değer veren sağlıklı, konforlu yeşil bina üretimi gerçekleştirmek.
3. Sermaye ve Ortaklık Yapısı
30.09.2025 tarihi itibarıyla ortaklık yapısı:
| Unvanı | Sınıf | Toplam Pay Tutarı (TL) | Pay Oranı |
|---|---|---|---|
| T.C. Ziraat Bankası A.Ş. | A | 714.219.129 | %15,22 |
| T.C. Ziraat Bankası A.Ş. | B | 3.090.371.040 | %65,84 |
| Halka Arz Yatırımcısı | B | 889.029.831 | %18,94 |
| Toplam | 4.693.620.000 | %100,00 |
A grubu payların yönetim kurulu üyelerinin seçiminde aday gösterme imtiyazı vardır. Yönetim Kurulu üyelerinin bağımsızlar dışındaki tüm üyeleri A grubu pay sahiplerinin gösterdiği adaylar arasından, bağımsız adaylar ise A ve B grubu pay sahiplerinin gösterdiği adaylar arasından Genel Kurul tarafından seçilir. Oy kullanımına ilişkin imtiyaz bulunmamaktadır.
4. Şirket Yönetim Kurulu ve Üst Düzey Yöneticiler
| Adı Soyadı | Görevi | Görev Süresi Başlangıç ve Bitiş Tarihleri |
|
|---|---|---|---|
| Himmet AKSOY | Yönetim Kurulu Başkanı | 10.06.2024 | 10.06.2027 |
| Levent MARMARALI | Yönetim Kurulu Başkan Vekili | 10.06.2024 | 10.06.2027 |
| Peyami Ömer ÖZDİLEK | Yönetim Kurulu Üyesi- Genel Müdür | 10.06.2024 | 10.06.2027 |
| Serap BAYDAR ÇALIŞ | Yönetim Kurulu Üyesi | 10.06.2024 | 10.06.2027 |
| Muhittin SOYVURAL | Bağımsız Yönetim Kurulu Üyesi | 23.05.2025 | 10.06.2027 |
| Ali Şükrü KOÇ | Bağımsız Yönetim Kurulu Üyesi | 23.05.2025 | 10.06.2027 |
| Adı Soyadı | Görevi | Görev Süresi Başlangıç ve Bitiş Tarihleri |
|
|---|---|---|---|
| Peyami Ömer ÖZDİLEK | Genel Müdür | 04.12.2019 | Devam |
| Vedat ÇELİKBİLEK | Genel Müdür Yardımcısı | 01.06.2021 | Devam |
| Atakan BEKTAŞ | Genel Müdür Yardımcısı | 02.08.2023 | Devam |
Yönetim Kurulu'nun görev, yetki ve sorumlulukları, Şirket Esas Sözleşmesi'nin 14-18.maddeleri ile düzenlenmiştir.
Yönetim Kurulu, 01.01.2025-30.09.2025 tarihleri arasında 14 defa toplanmış ve 36 adet karar almıştır.
Yönetim Kurulu Üyelerinin Şirket dışında yürüttükleri görevler aşağıdaki tabloda gösterilmektedir.
| Adı Soyadı | Görevi | Şirket Dışında Aldığı Görevler |
|---|---|---|
| Himmet AKSOY | Yönetim Kurulu Başkanı | T.C. Ziraat Bankası A.Ş. İç Operasyonlar Grup Başkanı Ziraat Filo ve Mobilite Çözümler A.Ş. Yönetim Kurulu Başkanı |
| Levent MARMARALI | Yönetim Kurulu Başkan Vekili | T.C. Ziraat Bankası A.Ş. Kurumsal İletişim Bölüm Başkanı |
| Peyami Ömer ÖZDİLEK | Yönetim Kurulu Üyesi- Genel Müdür | - |
| Serap BAYDAR ÇALIŞ | Yönetim Kurulu Üyesi | T.C. Ziraat Bankası A.Ş. İnşaat Yönetimi Bölüm Başkanı |
| Muhittin SOYVURAL | Bağımsız Yönetim Kurulu Üyesi | - |
| Ali Şükrü KOÇ | Bağımsız Yönetim Kurulu Üyesi | - |
5. Şirket Yönetim Kurulu ve Üst Düzey Yöneticilere Sağlanan Mali Haklar
30.09.2025 tarihinde sona eren ara hesap döneminde, Yönetim Kurulu üyelerine ve üst düzey yöneticilere sağlanan ücret ve benzeri menfaatlerin toplamı brüt 18.802.611,-TL'dir. Yönetim Kurulu üyelerine huzur hakkı dışında; prim, ikramiye vb. adı altında mali menfaat sağlanmamıştır.
6. Yönetim Kurulu Üyelerinin Yetki Sınırları
Yönetim Kurulu Başkanı ve Üyeleri, Türk Ticaret Kanunu'nun ilgili maddeleri ve Şirket Esas Sözleşmesi'nde belirtilen yetkileri haizdir. Yönetim Kurulu üyelerinin şirket dışında başka görev veya görevler alması sınırlandırılmamış olup, Türk Ticaret Kanunu'nun rekabet yasağına ilişkin hükümlerine uyulmaktadır. 2025 yılı Ocak-Eylül dönemi içerisinde Yönetim Kurulu Üyelerinin Şirket ile işlem yapma ve rekabet yasağına aykırı bir durum yaşanmamıştır.
7. Komiteler
Kurumsal Yönetim Komitesi
Kurumsal Yönetim Komitesi, Sermaye Piyasası Kurulu'nun (Kurul ya da SPK) kurumsal yönetime ilişkin düzenlemelerine uygun olarak, Kurumsal Yönetim İlkelerinde yer alan görev ve sorumluluklarını yerine getirmek amacıyla kurulmuştur. Söz konusu Komite, Şirketin kurumsal yönetim uygulamalarını düzenli olarak gözden geçirmekte ve iyileştirmek üzere çalışmalarda bulunmaktadır. Komite, Şirketin pay sahipleriyle olan ilişkileri ve bu konudaki stratejilerini belli dönemler itibarıyla gözden geçirmekte ve faaliyetler hakkında Yönetim Kurulu'na düzenli olarak bilgi verilmesini sağlamaktadır. Komite; söz konusu görevlerinin yanı sıra, Aday Gösterme Komitesi ve Ücret Komitesi görevlerini de yerine getirmekte olup, diğer komiteler arasındaki koordinasyonun sağlanması ve gerektiğinde çalışmalarına destek verilmesi konularında da faaliyet göstermektedir.
Komite yılda bir defa toplanmakta ve Yönetim Kurulu'na bilgilendirmede bulunmaktadır.
Komite, Aday Gösterme Komitesi kapsamındaki görevlerini yerine getirmek üzere yılın ilk 9 ayında 1 defa toplanarak Yönetim Kurulu'na bilgilendirmede bulunmuştur. Komite üyeleri aşağıda belirtilmektedir.
| Ali Şükrü KOÇ | Komite Başkanı | Bağımsız Yönetim Kurulu Üyesi | ||
|---|---|---|---|---|
| Levent MARMARALI Komite Üyesi |
Yönetim Kurulu Başkan Vekili | |||
| Pelin KILIÇ | Komite Üyesi | Yatırımcı İlişkileri ve Kurumsal İletişim Yöneticisi |
Denetim Komitesi
Denetim Komitesi, çalışma esaslarında yer alan görevlerine paralel olarak yıl içerisinde Sermaye Piyasası mevzuatında ve ilgili diğer düzenlemelerde yer alan esaslara uygun olarak Şirketin finansal bilgilerinin kamuya açıklanması, bağımsız denetimin gerçekleştirilmesi, ortaklığın iç sistemlerinin etkin bir şekilde işletilmesi ve bağımsız denetim kuruluşunun her aşamadaki çalışmalarının izlenmesi konularında aktif olarak çalışmaktadır.
Komite, yılın ilk 9 ayında 3 defa toplanarak Yönetim Kurulu'na bilgilendirmede bulunmuştur. Komite üyeleri aşağıda belirtilmiştir.
| Muhittin SOYVURAL Komite Başkanı |
Bağımsız Yönetim Kurulu Üyesi | |
|---|---|---|
| Ali Şükrü KOÇ | Komitesi Üyesi | Bağımsız Yönetim Kurulu Üyesi |
Riskin Erken Saptanması Komitesi
Riskin Erken Saptanması Komitesi; Sermaye Piyasası Kurulu'nun kurumsal yönetime ilişkin düzenlemelerine uygun olarak, Şirketin varlığını, gelişmesini ve devamını tehlikeye düşürebilecek risklerin erken teşhisi, tespit edilen risklerle ilgili gerekli önlemlerin uygulanması ve riskin yönetilmesi amacıyla çalışmalar yapmak ve risk yönetim sistemlerini en az yılda bir kez gözden geçirmek üzere kurulmuştur. Komite, yıl içerisinde yapılan raporlamalar ve çalışmalar kapsamında Şirket faaliyetleriyle bütünleşik önemli risklerin tespit ve analizinde etkin rol oynamış, risk limitlerinin takibi kapsamında Yönetim Kurulu'na gerekli bilgilendirmelerin yapılmasını sağlamış ve Şirketin risk sistemlerinin etkinliğini artırmıştır.
Dönem içindeki Komite üyeleri aşağıda belirtilmiş olup, 01.01.2025-30.09.2025 tarihleri arasında 4 defa toplantı yapılmıştır.
| Muhittin SOYVURAL | Komite Başkanı | Bağımsız Yönetim Kurulu Üyesi |
|---|---|---|
| Levent MARMARALI | Komite Üyesi | Yönetim Kurulu Başkan Vekili |
Sürdürülebilirlik Komitesi
Şirketin çevresel, sosyal ve kurumsal yönetişim (ÇSY) alanlarındaki performansını iyileştirmek, sürdürülebilir kalkınma hedeflerine katkı sağlamak ve uzun vadeli değer üretimini desteklemek amacıyla 2025 yılı Haziran ayında "Sürdürülebilirlik Komitesi" oluşturulmuştur. Şirketin çevresel, sosyal ve kurumsal yönetim alanlarında ürettiği değeri arttırarak sürdürülebilirlik stratejisinin
belirlenmesi, sürdürülebilirlik risk ve fırsatlarının tespit edilerek yönetilmesi ve bu sayede Şirkete ileriye dönük faaliyet ve yatırım önerilerinin sunulması faaliyetlerinin Komite tarafından yürütülmesi planlamaktadır.
Komite üyelerine aşağıda yer verilmektedir.
| Muhittin SOYVURAL | Komite Başkanı | Bağımsız Yönetim Kurulu Üyesi |
|---|---|---|
| Peyami Ömer ÖZDİLEK | Komitesi Üyesi | Genel Müdür ve Yönetim Kurulu Üyesi |
| Atakan BEKTAŞ | Komitesi Üyesi | Finansal Yönetim ve Yatırımcı İlişkileri Genel Müdür Yardımcısı |
| Vedat ÇELİKBİLEK | Komitesi Üyesi | Proje ve Gayrimenkul Yönetimi Genel Müdür Yardımcısı |
| Pelin KILIÇ Komitesi Üyesi |
Yatırımcı İlişkileri ve Kurumsal İletişim Yöneticisi |
|
| Elif ERSİN KUGU | Komitesi Üyesi | Proje Geliştirme ve Uygulama-1 Yöneticisi |
8. Organizasyon Yapısı
Şirket organizasyon şeması, sahip olunan portföy büyüklüğü ile mevcut ve planlanan projelerin çeşitliliğine bağlı olarak ortaya çıkan ihtiyaçlar doğrultusunda revize edilmektedir.
30.09.2025 tarihi itibarıyla konsolide personel sayısı 46'dır.
9. Kâr Dağıtım Politikası
Şirketin Yönetim Kurulu'nca belirlenen Kâr Dağıtım Politikası kurumsal internet sitesinde (www.ziraatgyo.com.tr) ilan edilmiş olup, kâr dağıtımına ilişkin esaslar Şirket Esas Sözleşmesinin 33. maddesi ile düzenlenmiştir.
Şirketimiz kâr dağıtımında, Kurumsal Yönetim İlkeleri'ne uygun olarak pay sahipleri ve Şirket menfaatleri arasında dengeli ve tutarlı bir politika izlenmesi hedefiyle, orta ve uzun vadeli Şirket stratejimiz, yatırım ve finansman politikaları, sürdürülebilir büyüme hızı, kârlılık ve nakit durumu
dikkate alınmak suretiyle 2021-2022 yıllarına ilişkin dağıtılabilir kârın en az %10'unun, İstanbul Finans Merkezi Ziraat Kuleleri Projesi'nin tamamlanmasını takiben 2023 yılı ve sonraki yıllarda da dağıtılabilir kârın en az %30'unun bedelsiz hisse senedi şeklinde veya nakit olarak dağıtılmasının Genel Kurul'a teklif edilmesi esasına dayalı bir kâr dağıtım politikası benimsemişti.
2 Ağustos 2024 tarihli Resmî Gazetede yayımlanan 7524 Sayılı Vergi Kanunları ile Bazı Kanunlarda ve 375 Sayılı Kanun Hükmünde Kararnamede Değişiklik Yapılmasına Dair Kanun doğrultusunda Şirketimizin kâr dağıtım politikasında değişikliğe gidilmiştir. Buna göre Yönetim Kurulumuzca, kâr dağıtımında, Kurumsal Yönetim İlkeleri'ne uygun olarak pay sahipleri ve Şirket menfaatleri arasında dengeli ve tutarlı bir politika izlenme hedefiyle, orta ve uzun vadeli Şirket stratejimiz, yatırım ve finansman politikaları, sürdürülebilir büyüme hızı, kârlılık ve nakit durumu dikkate alınmak suretiyle 2024 yılına ilişkin dağıtılabilir kârın en az %30'unun bedelsiz hisse senedi şeklinde veya nakit olarak dağıtılmasının, 2025 yılı ve sonraki yıllarda portföyde yer alan taşınmazlardan elde edilen kazançların en az %50'sinin bedelsiz veya nakit olarak dağıtılmasının Genel Kurul'a teklif edilmesi esasına dayalı bir kâr dağıtım politikası benimsenmesine karar verilmiş olup, anılan politika değişikliği 7 Mayıs 2025 tarihinde gerçekleştirilen 2024 Yılına İlişkin Olağan Genel Kurul Toplantısı'nda onaylanmıştır.
Bu kapsamda; Kurulun II-14.1 sayılı Sermaye Piyasası'nda Finansal Raporlamaya İlişkin Esaslar tebliği kapsamında Türkiye Muhasebe Standartları/Türkiye Finansal Raporlama Standartları hükümleri ve Sermaye Piyasası Kurulu tarafından belirlenen uyulması zorunlu formata uygun olarak hazırlanan ve bağımsız denetçi denetiminden geçmiş olan 2024 yılı Finansal Tablolarına göre, net dönem kârından geçmiş yıl zararları ve yasal yedek akçelerin ayrılmasından sonra kalan tutardan 286.602.524,-TL'nin Ortaklara Kâr Payı olarak 30.09.2025 tarihine kadar dağıtılması ve dağıtım sonrası kalan tutarın olağanüstü yedeklere aktarılması hususu 2024 yılına ilişkin olağan Genel Kurul Toplantısı'nda pay sahiplerince onaylanmış olup, söz konusu dağıtım süreci tamamlanmıştır.
B. ŞİRKET FAALİYETLERİNE İLİŞKİN GELİŞMELER
1. Ekonomik Gelişmeler
Küresel Ekonomik Gelişmeler:
2025 yılının üçüncü çeyreğinde küresel ekonomi; yüksek jeopolitik gerilimler, ticari korumacılığın artması ve ABD'de yaşanan hükümet kapanması gibi mali belirsizliklerin gölgesinde, beklentilerin biraz altında kalmakla beraber görece istikrarlı bir görünüm sergiledi.
ABD Merkez Bankası (Fed), Eylül ayı toplantısında federal fonlama faiz aralığını Aralık 2024'ten bu yana ilk kez indirerek %4,00-%4,25 bandına çekti. Banka, önceki yıl toplam 100 baz puanlık faiz indiriminin ardından bu yılın başında gevşeme döngüsüne ara vermişti. Karar metninde, işsizlik oranının hafifçe yükseldiğine ve istihdamla ilgili aşağı yönlü risklerin arttığına dikkat çekildi. Fed Başkanı Powell, gümrük vergilerinden kaynaklanan enflasyon baskıları konusunda endişelerin sürdüğünü vurgularken, görevlerinin fiyat seviyesindeki tek seferlik artışın süregelen bir enflasyon sorununa dönüşmemesini sağlamak olduğunu vurguladı. Üyelerin faiz oranı tahminlerini gösteren nokta grafiğe göre, Fed yetkililerinin çoğunluğu bu yıl iki faiz indirimi daha öngörürken, bu beklenti
Haziran ayındaki projeksiyonlara kıyasla bir indirim daha fazlaya karşılık geliyor. Banka gelecek yıla ilişkin olarak ise büyüme ve enflasyon tahminlerini yukarı, işsizlik oranını aşağı yönlü revize etti.
Avrupa Merkez Bankası (ECB), Temmuz ayı toplantısının ardından Eylül ayındaki toplantısında da faizleri sabit bıraktı. Banka yıla hızlı bir şekilde faiz indirimleri ile başlamasına karşın, üçüncü çeyrek itibarıyla temkinli ve veri odaklı yaklaşımla faiz indirimlerine ara vererek marjinal kredi oranını %2,4, refinansman faiz oranını %2,15 ve mevduat faiz oranını %2 seviyesinde korumuş oldu. Enflasyonist baskıların kontrol altında seyretmesi ve ekonomik büyümeye ilişkin risklerin daha dengeli bir görünüme kavuşması, sabit tutma kararının gerekçeleri arasında yer aldı. Banka, Euro Bölgesi için enflasyon tahminini 2025 ve 2026 yılları için sırasıyla %2,1'e ve %1,7'ye hafif yukarı yönlü revize ederken, reel GSYH büyümesi tahminini 2025 için 0,3 puan artırarak %1,2'ye yükseltti, 2026 tahminini ise 0,1 puan düşürerek %1,0 seviyesine indirdi.
Çin Merkez Bankası (PBoC) Eylül ayında gösterge kredi faiz oranlarını üst üste dördüncü kez sabit tuttu. Eylül ayında Çin'de tüketici fiyat endeksi (TÜFE) yıllık bazda %0,3 gerileyerek piyasa beklentilerinden daha güçlü bir düşüş kaydetti; böylece fiyatlar yılın ilk dokuz ayında altı kez gerilemiş oldu. Buna karşın, gıda ve enerji kalemleri hariç hesaplanan çekirdek TÜFE, %1 artışla Şubat 2024'ten bu yana en yüksek seviyesine ulaştı. Bu durum, genel fiyatlardaki zayıflamaya rağmen temel enflasyon baskılarının güçlendiğine işaret ediyor.
Ekonomik İşbirliği ve Kalkınma Örgütü'nün (OECD) Eylül ayında yayımladığı "Ara Ekonomik Görünüm Raporu"nda, 2025 yılının ilk yarısında küresel büyümenin özellikle gelişmekte olan ülkelerde beklenenden daha dirençli bir görünüm sergilediğine işaret edildi. Raporda sanayi üretimi ve ticaretin tarifeler nedeniyle öne çekilen siparişlerle desteklendiği, ABD'de yapay zekâ ile ilgili güçlü yatırımların sonuçları iyileştirdiği, Çin'de ise mali desteğin gümrük tarifelerinin ve emlak piyasasındaki zayıflamanın etkilerini dengelediğine yer verilirken, tarife artışlarının etkilerinin henüz tam olarak hissedilmediği ifade edildi. OECD, küresel büyüme tahminini 2025 yılı için Haziran'daki %2,9 seviyesinden %3,2'ye yükseltirken, 2026 yılı için %2,9 seviyesini korudu.
Uluslararası Para Fonu (IMF) Ekim ayında yayımladığı "Dünya Ekonomik Görünüm Raporu"nda, küresel ekonomik büyüme tahminini 2025 yılı için %3'ten %3,2'ye çıkarırken, 2026 yılı için %3,1 seviyesini korudu.
Türkiye Ekonomisindeki Gelişmeler:
IMF'in Ekim ayında yayımlanan "Dünya Ekonomik Görünüm Raporu"nda Türkiye ekonomisinin bu yıla ve gelecek yıla ilişkin büyüme tahminleri yukarı yönlü revize edildi. Buna göre, Türkiye ekonomisine yönelik büyüme tahmini 2025 yılı için yüzde %3'ten %3,5'e; 2026 yılı için %3,3'ten %3,7'ye yukarı yönlü revize edildi. Yıllık bazda TÜFE'nin ise 2025 yılı sonunda %31 seviyesinde ve gelecek yılın sonunda %21 seviyesinde gerçekleşeceği öngörüldü.
2025 yılı Eylül ayında TÜFE, aylık bazda beklentilerin üzerinde %3,23 artarak Ocak ayından bu yana en yüksek seviyede kaydedildi. Yıllık bazda ise %32,95'ten %33,29 seviyesine yükseldi. Mayıs 2024'te TÜFE'de %75,45 ile ulaşılan zirve seviyenin ardından aralıksız 15 ay boyunca yaşanan gerilemeye karşın, zirai don ve kuraklık kaynaklı gıda enflasyonunun yanında, okula dönüş döneminin etkisiyle hizmet fiyatlarındaki zamana bağlı ve dönemlik fiyat güncellemeleri, giyim ve ayakkabı ürünlerinde sezon geçişi ile artışlar, kira ve ulaştırma hizmetleri fiyatlarındaki artışlar TÜFE'nin beklentilerin üzerinde gerçekleşmesinde etkili oldu.
Kaynak: TCMB
Üretici fiyatlarındaki artış (Yİ-ÜFE) Eylül ayında aylık bazda %2,52, yıllık bazda ise %26,59 seviyesinde kaydedildi.
TCMB, Eylül ayı toplantısında politika faizi olan bir hafta vadeli repo ihale faiz oranını, ağırlıklı öngörüler doğrultusunda, 250 baz puanlık indirimle %43'ten %40,5 seviyesine çekti. Karar metninde; adımların büyüklüğünün, enflasyon görünümü odaklı, toplantı bazlı ve ihtiyatlı bir yaklaşımla gözden geçirileceği ifadesi korunurken, faiz indirim kararlarının gelişmelere göre şekillenmeye devam edeceği mesajı verilmeye devam edildi.
TÜİK tarafından yayımlanan tüketici, reel kesim, hizmet, perakende ve inşaat sektörlerindeki güven endekslerinin ağırlıklı bileşiminden oluşan ekonomik güven endeksi, Eylül ayında %0,1 oranında sınırlı artışla 97,97 seviyesine yükselerek son altı ayın en yüksek seviyesinde kaydedildi. Öte yandan; endeks, 2025 yılının Mart ayı hariç tutulduğunda, geçtiğimiz 17 ay boyunca 100 iyimserlik eşik seviyesinin altında seyretti. Eylül ayında endeksin hafif yükselişinde, tüketici güven endeksindeki %0,4 ve hizmet sektörü güven endeksindeki %0,1 oranındaki düşüşlere karşın, inşaat sektörü güven endeksindeki %3,6 ve reel kesim güven endeksindeki %0,2 oranındaki artışlar belirleyici oldu.
Sektörel Gelişmeler:
TÜİK verilerine göre Ocak-Eylül dönemindeki konut satışları, önceki yılın aynı dönemine göre %19,2 artarak 1.128.727 adet olarak gerçekleşti. Eylül ayında Türkiye genelinde %68,7'si ikinci el, %31,3'ü ilk satış olmak üzere toplam 150.657 adet konut satıldı. Toplam konut satış adedi önceki aya göre %5,1, geçen yılın aynı ayına göre ise %6,9 artış gösterdi.
Kaynak: TCMB
İpotekli konut satışları Eylül ayında bir önceki yılın aynı ayına göre %34,4 oranında artarak 21.266 adet oldu. Toplam konut satışları içinde ipotekli satışların payı %14,1 olarak gerçekleşti. Ocak-Eylül ayları arasında gerçekleşen ipotekli konut satışları ise bir önceki yılın aynı dönemine göre %76 oranında artarak 162.493 oldu. Bu dönemde toplam satışlar içinde, ilk ve ikinci el konut satışlarının payları sırasıyla %30,4 ve %69,6 seviyelerinde kaydedildi.
Kaynak: TCMB
Yabancılara yapılan konut satışları ise Ocak-Eylül ayları arasında önceki yılın aynı dönemine göre %12,6 azalarak 14.944 adet seviyesinde gerçekleşti.
| TÜİK Konut Satış İstatistikleri, Eylül 2025 | Eylül | Ocak-Eylül | ||||
|---|---|---|---|---|---|---|
| _ | 2025 | 2024 | Değişim(%) | 2025 | 2024 | Değişim(%) |
| Satış Şekline Göre Toplam Satış | 150.657 | 140.919 | %6,9 | 1.128.727 | 947.236 | %19,2 |
| İpotekli Satış | 21.266 | 15.825 | %34,4 | 162.493 | 92.310 | %76,0 |
| Diğer Satış | 129.391 | 125.094 | %3,4 | 966.234 | 854.926 | %13,0 |
| Satış Durumuna Göre Toplam Satış | 150.657 | 140.919 | %6,9 | 1.128.727 | 947.236 | %19,2 |
| İlk El Satış | 47.117 | 44.858 | %5,0 | 342.641 | 300.879 | %13,9 |
| İkinci El Satış | 103.540 | 96.061 | %7,8 | 786.086 | 646.357 | %21,6 |
| Yabancılara Satış | 1.867 | 2.022 | -%7,7 | 14.944 | 17.090 | -%12,6 |
TCMB Konut Fiyat Endeksi, 2025 yılı Eylül ayında bir önceki aya göre %1,7 oranında, bir önceki yılın ayına göre ise nominal olarak %32,2 oranında artarken reel olarak %0,8 oranında azaldı.
31.12.2024-30.09.2025 döneminde BIST 100 Endeksi (XU100) %12 oranında artarken, BIST GYO Endeksi (XGMYO) %53 oranında artış kaydetti.
2. Portföye İlişkin Açıklamalar
Ziraat GYO, gayrimenkul portföyünü "Yatırım Amaçlı Gayrimenkuller" ile "Stoklar" altında takip etmektedir. 2024 yılı sonu itibarıyla Şirketin halihazırda satışta bulunan stoklarına ilave olarak satılmak üzere konut ya da ofis üretimi amacıyla yürütülmekte olan projeleri de "Stoklar" kaleminde izlenmeye başlanmıştır.
Şirket; faaliyet esasları, yatırım faaliyetleri, portföy sınırlamaları ve portföy çeşitlendirmesi ile mutlak hakların tesisi ve tapu işlemleri hususunda Sermaye Piyasası Kurulu'nun düzenlemelerine ve ilgili mevzuata uymaktadır.
Ziraat GYO'nun yatırım amaçlı gayrimenkul portföyü; kira getirili gayrimenkuller, projeler ve arsalardan oluşmaktadır.
Şirketin güçlü, öngörülebilir ve güvenilir kira geliri sağlayan kira getirili gayrimenkulleri, portföyünün %80,2'sini oluşturmakta olup, Ocak-Eylül döneminde toplam kira gelirlerinin %93,7'si Ziraat Finans Grubu'ndan elde edilmiştir.
| Portföy Dağılımı (Milyon TL) |
2024 Yıl Sonu Lokasyon Bazında Adet |
2024 Yıl Sonu Değeri* |
Eylül 2025 Lokasyon Bazında Adet |
Eylül 2025 Değeri |
Portföy Payı |
|---|---|---|---|---|---|
| Kira Getirili Gayrimenkuller | 30 | 62.458 | 30 | 62.867 | %80,2 |
| Devam Eden Projeler** | 25 | 9.852 | 25 | 12.455 | %15,9 |
| Arsalar | 2 | 3.030 | 2 | 3.030 | %3,9 |
| Stoklar | 2 | 69 | 2 | 82 | %0,1 |
| TOPLAM | 59 | 75.429 | 59 | 78.434 | %100,0 |
* 2024 yıl sonu değerlerine enflasyon endekslemesi uygulanmıştır.
Yılın ilk çeyreğinde inşaatı tamamlanan Gaziosmanpaşa Binasısatılmış olup, Eylül ayı sonu itibarıyla 127 milyon TL satış geliri elde edilmiştir. Eylül ayı sonu itibarıyla toplam portföy değeri, proje geliştirmek üzere dönem içerisinde portföye dâhil edilen Balmumcu Binası ile devam eden projeler için yapılan hakediş ödemelerine bağlı olarak, enflasyon endekslemesi uygulanmış yıl sonu portföy değerine göre 3,1 milyar TL artış kaydetmiştir.
Yılın ilk 9 ayında kira getirili gayrimenkullerden elde edilen kira geliri, geçen yılın aynı dönemine göre %31 oranında artış kaydederek 1,7 milyar TL seviyesinde gerçekleşmiştir. Ocak-Eylül döneminde net kâr önceki yılın aynı dönemine göre %293 artarak 2,7 milyar TL seviyesine ulaşmıştır.
**Satılmak üzere konut ya da ofis üretimi amacıyla yürütülmekte olan ve "Stoklar" kaleminde izlenen projeler tabloda "Devam Eden Projeler" başlığı altında gösterilmektedir.
Tablo 1: Kira Getirili Gayrimenkuller
| Bina Adı | Şehir | Kiralanabilir Alan (m2 ) |
2024 Yıl Sonu Değeri * (milyon TL) |
Eylül 2025 Değeri (milyon TL) |
Portföy İçindeki Payı |
|
|---|---|---|---|---|---|---|
| 1 | İFM Ziraat Kuleleri | İstanbul | 166.133 | 49.794 | 50.275 | %64,1 |
| 2 | Maslak Binaları | İstanbul | 1.585 | 2.008 | 2.008 | %2,6 |
| 3 | Beyoğlu Binası | İstanbul | 4.304 | 1.334 | 1.334 | %1,7 |
| 4 | Saraybosna Binası | Saraybosna | 9.009 | 1.096 | 1.104 | %1,4 |
| 5 | Mola İstanbul | İstanbul | 22.200 | 720 | 720 | %0,9 |
| 6 | Frankfurt Ofis Binası | Frankfurt | 2.353 | 516 | 546 | %0,7 |
| 7 | Bahçekapı Binası | İstanbul | 3.170 | 514 | 516 | %0,7 |
| 8 | Taksim Binası | İstanbul | 2.080 | 489 | 489 | %0,6 |
| 9 | Şanlıurfa Otel Binası | Şanlıurfa | 11.247 | 484 | 484 | %0,6 |
| 10 | Cağaloğlu Tarihi Bina | İstanbul | 3.748 | 440 | 445 | %0,6 |
| 11 | Beyazıt Binası | İstanbul | 1.926 | 445 | 445 | %0,6 |
| 12 | Kadıköy Rıhtım Binası | İstanbul | 2.887 | 422 | 422 | %0,5 |
| 13 | Bahçekapı Postane Cad. Binası | İstanbul | 1.998 | 395 | 396 | %0,5 |
| 14 | Ankara Okul Binası | Ankara | 11.282 | 392 | 392 | %0,5 |
| 15 | Efes Binası | İzmir | 4.620 | 359 | 359 | %0,5 |
| 16 | Antalya Binası | Antalya | 2.782 | 324 | 324 | %0,4 |
| 17 | Galatasaray Binası | İstanbul | 1.302 | 315 | 316 | %0,4 |
| 18 | Beşiktaş Binası | İstanbul | 1.408 | 300 | 300 | %0,4 |
| 19 | Çınarlı Binası | İzmir | 7.904 | 292 | 292 | %0,4 |
| 20 | Cağaloğlu Binası | İstanbul | 1.480 | 277 | 292 | %0,4 |
| 21 | Yenişehir Binası | Ankara | 3.361 | 273 | 273 | %0,3 |
| 22 | Kızılay Binası | Ankara | 2.450 | 232 | 232 | %0,3 |
| 23 | Bornova Binası | İzmir | 3.351 | 201 | 201 | %0,3 |
| 24 | Kordon Konak Binası** | İzmir | 1.161 | - | 154 | %0,2 |
| 25 | Yenişehir Ihlamur Sokak Binası | Ankara | 2.498 | 129 | 129 | %0,2 |
| 26 | Tünel Binası | İstanbul | 418 | 108 | 108 | %0,1 |
| 27 | Cebeci Binası | Ankara | 2.358 | 107 | 107 | %0,1 |
| 28 | Çankaya Binası | Ankara | 528 | 93 | 93 | %0,1 |
| 29 | Erenköy Dükkânları | İstanbul | 214 | 66 | 66 | %0,1 |
| 30 | Karamürsel Binası | Kocaeli | 679 | 45 | 45 | %0,1 |
| Aksaray Binası*** | İstanbul | 2.168 | 307 | - | ||
| TOPLAM | 282.604 | 62.458 | 62.867 | %80,2 |
* 2024 yıl sonu değerlerine enflasyon endekslemesi uygulanmıştır.
** Yılın ilk çeyreğinde inşaatı tamamlanan Kordon-Konak Projesi, "Projeler" kaleminden çıkarılarak "Kira Getirili Gayrimenkuller" altında izlenmeye başlanmıştır.
*** Aksaray Binası, yılın üçüncü çeyreğinde "Kira Getirili Gayrimenkuller" kaleminden çıkarılarak, "Projeler" kaleminde izlenmeye başlanmıştır.
| Proje Adı | Şehir | Proje Alanı (m²) |
2024 Yıl Sonu Değeri * (milyon TL) |
Eylül 2025 Değeri (milyon TL) |
Niteliği | Eylül 2025 Tamamlanma Oranı |
Portföy İçindeki Payı |
|---|---|---|---|---|---|---|---|
| Bayraklı | İzmir | 306.707 | 3.074 | 3.075 | Karma Proje | Projelendirme aşamasındadır. | %3,9 |
| Karaköy | İstanbul | 3.965 | 1.129 | 1.212 | Ofis | %66,3 | %1,5 |
| Sultanbeyli-Battalgazi | İstanbul | 68.002 | 548 | 916 | Konut ve İş Yeri | %18 | %1,2 |
| Almatı | Almatı | 42.589 | 80 | 814 | Ofis ve İş Yeri | %28,8 | %1,0 |
| Malatya | Malatya | 30.950 | 412 | 760 | Konut | %95,11 | %1,0 |
| Göztepe | İstanbul | 4.224 | 458 | 599 | Konaklama | İskân aşamasındadır. | %0,8 |
| Kartepe Natamam Otel | Kocaeli | 25.363 | 598 | 598 | Konaklama | Planlama aşamasındadır. | %0,8 |
| İskenderun | Hatay | 25.883 | 494 | 494 | Konut | Yüklenici seçimi yapılmıştır. | %0,6 |
| Antakya | Hatay | 28.622 | 251 | 449 | Konut | %37,46 | %0,6 |
| Adıyaman | Adıyaman | 28.332 | 332 | 435 | Konut | %16,09 | %0,6 |
| Göktürk | İstanbul | 5.002 | 340 | 384 | Konut | %85,7 | %0,5 |
| Onikişubat | Kahramanmaraş | 22.346 | 251 | 340 | Konut | %19,20 | %0,4 |
| Kadıköy-Osmanağa | İstanbul | 2.285 | 267 | 330 | Otel ve İş Yeri | %98,0 | %0,4 |
| Balmumcu** | İstanbul | 3.642 | - | 317 | Konut ve İş Yeri | Projelendirme aşamasındadır. | %0,4 |
| Aksaray*** | İstanbul | 2.975 | - | 307 | Ofis ve İş Yeri | Projelendirme aşamasındadır. | %0,4 |
| Mecidiyeköy | İstanbul | 2.343 | 263 | 263 | Ofis ve İş Yeri | Projelendirme aşamasındadır. | %0,3 |
| Sultanbeyli-Mimar Sinan | İstanbul | 19.100 | 232 | 234 | Konut | Projelendirme aşamasındadır. | %0,3 |
| Bayrampaşa | İstanbul | 2.718 | 179 | 213 | Ofis ve İş Yeri | İskân aşamasındadır. | %0,3 |
| Bodrum | Muğla | 881 | 143 | 143 | Ofis ve İş Yeri | Planlama aşamasındadır. | %0,2 |
| Sivas-Sanayi Çarşısı | Sivas | 4.773 | 116 | 128 | Konut ve İş Yeri | Yüklenici seçimi yapılmıştır. | %0,2 |
| Süleymanpaşa | Tekirdağ | 13.268 | 122 | 124 | Konaklama | Projelendirme aşamasındadır. | %0,2 |
| Emirdağ | Afyonkarahisar | 2.737 | 66 | 88 | Konut ve İş Yeri | %74,84 | %0,1 |
| Şehremini | İstanbul | 1.668 | 87 | 88 | Ofis ve İş Yeri | Projelendirme aşamasındadır. | %0,1 |
| Karacabey | Bursa | 1.539 | 74 | 76 | Konut ve İş Yeri | İskân aşamasındadır. | %0,1 |
| Seyhan | Adana | 3.024 | 69 | 69 | Ofis ve İş Yeri | Projelendirme aşamasındadır. | %0,1 |
| Gaziosmanpaşa**** | İstanbul | 1.216 | 136 | - | Ofis ve İş Yeri | %100,0 | - |
| Kordon-Konak* | İzmir | 1.609 | 133 | - | Ofis ve İş Yeri | %100,0 | - |
| 652.938 | 9.852 | 12.455 | %15,9 |
*2024 yıl sonu değerlerine enflasyon endekslemesi uygulanmıştır.
**Balmumcu Binası, üzerinde proje geliştirmek üzere yılın ikinci çeyreğinde portföye dâhil edilmiştir.
*** Aksaray Binası, yılın üçüncü çeyreğinde "Kira Getirili Gayrimenkuller" kaleminden çıkarılarak, "Projeler" kaleminde izlenmeye başlanmıştır.
****İnşaatı tamamlanan Gaziosmanpaşa Projesi, yılın ilk çeyreğinde satılmıştır.
***** Yılın ilk çeyreğinde inşaatı tamamlanan Kordon-Konak Projesi, "Projeler" kaleminden çıkarılarak "Kira Getirili Gayrimenkuller" altında izlenmeye başlanmıştır.
Tablo 3: Arsalar
| Arsa Adı | Şehir | Arsa Alanı (m²) |
2024 Yıl Sonu Değeri * (milyon TL) |
Eylül 2025 Değeri (milyon TL) |
Portföy İçindeki Payı |
|---|---|---|---|---|---|
| Levent | İstanbul | 6.298 | 2.883 | 2.883 | %3,7 |
| Bayraklı | İzmir | 924 | 147 | 147 | %0,2 |
| TOPLAM | 7.222 | 3.030 | 3.030 | %3,9 |
*2024 yıl sonu değerlerine enflasyon endekslemesi uygulanmıştır.
Satışı Devam Eden Taşınmazlar
2025 yılı Eylül ayı sonu itibarıyla Şirketin hâlihazırda satışta bulunan İstanbul/Altunizade ve Erenköy'de sırasıyla 2 ve 1 adet konut, Kahramanmaraş'ta ise 2 adet ofis stoğu bulunmaktadır. Yanı sıra; satılmak üzere konut ya da ofis üretimi amacıyla yürütülmekte olan İzmir/Bayraklı, İstanbul/Sultanbeyli-Battalgazi, İstanbul/Sultanbeyli-Mimar Sinan ve Göktürk, Hatay/İskenderun ve Antakya, Adıyaman, Kahramanmaraş/Onikişubat ile Malatya Projeleri de "Stoklar" kaleminde izlenmektedir.
Kahramanmaraş Projesi: Kahramanmaraş İli, Dulkadiroğlu İlçesi, Yenişehir Mahallesi 4 ada, 1 parselde kayıtlı, yüzölçümü 699,67 m² arsa üzerinde 2 bodrum, zemin, asma ve 4 normal kattan oluşan toplam 3.075 m² alanlı ofis ve iş yeri projesi geliştirilmiştir. Ofis nitelikli 12 bağımsız bölümün 10 adedinin satışı tamamlanmış olup, 2 bağımsız bölüme ilişkin satış süreci devam etmektedir.
Altunizade Projesi: İstanbul İli, Üsküdar İlçesi, Altunizade Mahallesi, 1812 ada, 69 parselde yer alan 1.887 m² yüzölçümlü arsa üzerinde 2 bodrum, zemin, 3 normal kat ile çatı katından oluşan ve toplam inşaat alanı 4.681 m² olan konut projesi geliştirilmiştir. Proje kapsamında inşaatı tamamlanan 20 adet bağımsız bölüm 2024 yılı Mart ayı itibarıyla satışa sunulmuştur. Projedeki 18 bağımsız bölümün satışı gerçekleşmiş olup, 2 bağımsız bölümün satış süreci devam etmektedir.
Erenköy Projesi: İstanbul İli, Kadıköy İlçesi, Erenköy Mahallesi, 1405 ada, 193 parselde kayıtlı, yüzölçümü 2.186,98 m² arsa üzerinde zemin+14 kat olarak tasarlanan projede, farklılaşan daire tipleriyle toplamda 45 adet konut ve 3 adet dükkân bulunmaktadır. Binada yer alan konut nitelikli bağımsız bölümler 2024 yılı Temmuz ayında satışa sunulmuştur. 44 adet bağımsız bölümün satışı tamamlanmış olup, 1 bağımsız bölümün satış süreci devam etmektedir.
Sultanbeyli Projesi: İstanbul İli, Sultanbeyli İlçesi, Battalgazi Mahallesi, 380 ada, 18 parselde kayıtlı 14.241 m² yüzölçümlü arsa üzerinde, farklılaşan daire tipleriyle 275 adedi konut, 17 adedi iş yeri nitelikli olmak üzere toplam 292 bağımsız bölümden oluşacak konut ve iş yeri projesinin hayata geçirilmesi planlanmıştır. İnşaatı devam eden projedeki konut nitelikli bağımsız bölümler Ağustos ayı sonunda satışa sunulmuş olup, rapor tarihi itibarıyla 37 bağımsız bölüme ilişkin satış vaadi sözleşmesi imzalanmıştır.
3. Dönem İçinde Gerçekleşen Önemli Olaylar
İstanbul İli, Sultanbeyli İlçesi, Battalgazi Mahallesi, 380 ada, 18 parselde kayıtlı 14.241 m² yüzölçümlü arsa üzerinde 275 adet konut ve 17 adet dükkân nitelikli olmak üzere 292 bağımsız bölümden oluşacak Sultanbeyli Konut Projesi'ndeki konut nitelikli bağımsız bölümler projeden satış yöntemi ile satışa sunulmuştur.
Bağlı Ortaklıklar ve İş Ortaklıkları
Ziraat GYO d.o.o Sarajevo
Ziraat GYO d.o.o Sarajevo 22.06.2020 tarihinde 34.931.112 KM sermaye ile kurulmuş olup, ana faaliyet konusu gayrimenkul projeleri geliştirmek, gayrimenkullere yatırım yapmak ve mevcut gayrimenkullerini kiralamaktır. 8 katında Ziraatbank BH d.d.'nin, 4 katında yerel firmaların kiracı olarak bulunduğu Saraybosna Binasının, kiralama ve işletme işlemlerini yürüten Ziraat GYO d.o.o Sarajevo'nun %100'ü Şirketimize aittir.
TOO Ziraat GYO Kazakhstan
Kazakistan'da gayrimenkul edinilmesi, proje geliştirilmesi, satış ve kiralama işlemlerinin yapılabilmesini teminen 24.01.2022 tarihinde %100 bağlı ortaklığımız olarak kurulan şirketin sermayesi 4.371.770 KZT'dir. KZI Bank'a ait, 24.518 m² brüt kullanım alanına sahip ve toplam 15 kattan oluşan, inşaatın tamamlanmasının ardından bir bölümü Almatı Şubesi ve KZI Bank Genel Müdürlük hizmet alanı olarak kullanılmaya başlayan Plaza Binası, Ziraat GYO Kazakhstan koordinasyonunda tamamlanmıştır. Bunun yanında; Şirketin mülkiyetinde bulunan Almatı şehrindeki 4.769 m² yüzölçümüne sahip arsa niteliğindeki taşınmaz üzerinde ofis ve iş yeri projesi geliştirilmekte olup, inşaat çalışmaları devam etmektedir.
4. Danışmanlık, Denetim ve Değerleme Hizmeti Alınan Firmalar
Gayrimenkul Yatırım Ortaklıklarına İlişkin Esaslar Tebliği'nin "Gayrimenkul Değerleme Şirketinin Seçimi" başlıklı 35. maddesinin 2., 3. ve 4. fıkraları gereği Yönetim Kurulumuzca, 2025 yılı için Şirketimiz gayrimenkul portföyünde bulunan varlıkların değerleme hizmetinin aşağıdaki tabloda yer alan şirketlerden; 2025 yılı içerisinde portföye alınacak ve değerleme gerektirecek varlıklar için ise "TSKB Gayrimenkul Değerleme ve Danışmanlık A.Ş." ile "Form Gayrimenkul Değerleme ve Danışmanlık A.Ş." ünvanlı şirketlerden hizmet alınmasına, öte yandan; İstanbul ili, Ümraniye İlçesi, Finanskent Mahallesi'nde yer alan, tapunun 3328 ada, 3 parselinde kayıtlı İFM Ziraat Kuleleri A blokta bulunan; podyum zemin, podyum 1, podyum 2 ve podyum 3. katlardaki ticari alanların değerlemesinin, İFM yerleşkesi içerisinde tüm binaların altındaki ticari alanlardan oluşan AVM nitelikli yapı bütünlüğünün kiralanması, yönetilmesi ve işletilmesi hususunda İstanbul Finans Merkezi Kanunu ile yetkilendirilen Türkiye Varlık Fonu İFM Gayrimenkul İnşaat ve Yönetim A.Ş. tarafından belirlenecek SPK lisanslı bir gayrimenkul değerleme firmasına yaptırılmasına karar verilmiştir.
Tablo 4: Hizmet Alınan Gayrimenkul Değerleme Şirketi Listesi
| SIRA NO |
TAŞINMAZ ADI | GAYRİMENKUL DEĞERLEME ŞİRKETİ | |
|---|---|---|---|
| 1 | İSTANBUL FİNANS MERKEZİ ZİRAAT KULELERİ | FORM GAYRİMENKUL DEĞERLEME VE DANIŞMANLIK A.Ş. | |
| BEYOĞLU BİNASI | YETKİN GAYRİMENKUL DEĞERLEME VE DANIŞMANLIK A.Ş. | ||
| AKSARAY BİNASI (CERRAHPAŞA CAD) | GEDAŞ GAYRİMENKUL DEĞERLEME A.Ş. | ||
| 3 4 |
KADIKÖY RIHTIM BİNASI | YETKİN GAYRİMENKUL DEĞERLEME VE DANIŞMANLIK A.Ş. | |
| 5 | MASLAK BİNALARI | TSKB GAYRİMENKUL DEĞERLEME VE DANIŞMANLIK A.Ş. | |
| 6 | MECİDİYEKÖY BİNASI | YETKİN GAYRİMENKUL DEĞERLEME VE DANIŞMANLIK A.Ş. | |
| 7 | BAHÇEKAPI POSTANE CAD.BİNASI | VAKIF GAYRİMENKUL DEĞERLEME A.Ş. | |
| CAĞALOĞLU BİNASI | TSKB GAYRİMENKUL DEĞERLEME VE DANIŞMANLIK A.Ş. | ||
| 8 9 |
BEYAZIT BİNASI | VAKIF GAYRİMENKUL DEĞERLEME A.Ş. | |
| 10 | İSTANBUL-ERENKÖY BİNASI | VAKIF GAYRİMENKUL DEĞERLEME A.Ş. |
| TSKB GAYRİMENKUL DEĞERLEME VE DANIŞMANLIK A.Ş. 11 EFES BİNASI TSKB GAYRİMENKUL DEĞERLEME VE DANIŞMANLIK A.Ş. 12 KAHRAMANMARAŞ DULKADİROĞLU BİNASI FORM GAYRİMENKUL DEĞERLEME VE DANIŞMANLIK A.Ş. 13 ANKARA ÇANKAYA BİNASI TSKB GAYRİMENKUL DEĞERLEME VE DANIŞMANLIK A.Ş. 14 FRANKFURT BİNASI VAKIF GAYRİMENKUL DEĞERLEME A.Ş. 15 MUĞLA- BODRUM PROJESİ CLS KURUMSAL GAYRİMENKUL DEĞERLEME ve DANIŞMANLIK A.Ş. 16 KIZILAY BİNASI GEDAŞ GAYRİMENKUL DEĞERLEME A.Ş. 17 BEŞİKTAŞ BİNASI GEDAŞ GAYRİMENKUL DEĞERLEME A.Ş. 18 GALATASARAY BİNASI VAKIF GAYRİMENKUL DEĞERLEME A.Ş. 19 İSTANBUL-KADIKÖY OSMANAĞA PROJESİ GEDAŞ GAYRİMENKUL DEĞERLEME A.Ş. 20 ANTALYA BİNASI CLS KURUMSAL GAYRİMENKUL DEĞERLEME ve DANIŞMANLIK A.Ş. 21 CEBECİ BİNASI GEDAŞ GAYRİMENKUL DEĞERLEME A.Ş. 22 ŞEHREMİNİ BİNASI TALYA GAYRİMENKUL DEĞERLEME VE DANIŞMANLIK A.Ş. 23 BORNOVA BİNASI TSKB GAYRİMENKUL DEĞERLEME VE DANIŞMANLIK A.Ş. 24 ÇINARLI BİNASI FORM GAYRİMENKUL DEĞERLEME VE DANIŞMANLIK A.Ş. 25 TÜNEL BİNASI FORM GAYRİMENKUL DEĞERLEME VE DANIŞMANLIK A.Ş. 26 TAKSİM BİNASI TALYA GAYRİMENKUL DEĞERLEME VE DANIŞMANLIK A.Ş. 27 İSTANBUL-BAYRAMPAŞA PROJESİ GEDAŞ GAYRİMENKUL DEĞERLEME A.Ş. 28 YENİŞEHİR IHLAMUR SOKAK BİNASI GEDAŞ GAYRİMENKUL DEĞERLEME A.Ş. 29 YENİŞEHİR BİNASI FORM GAYRİMENKUL DEĞERLEME VE DANIŞMANLIK A.Ş. 30 İSTANBUL-GÖZTEPE PROJESİ TSKB GAYRİMENKUL DEĞERLEME VE DANIŞMANLIK A.Ş. 31 LEVENT ARSASI TSKB GAYRİMENKUL DEĞERLEME VE DANIŞMANLIK A.Ş. 32 İSTANBUL -KARAKÖY/PROJESİ TSKB GAYRİMENKUL DEĞERLEME VE DANIŞMANLIK A.Ş. 33 BAHÇEKAPI BİNASI GEDAŞ GAYRİMENKUL DEĞERLEME A.Ş. 34 İSTANBUL-ALTUNİZADE BİNASI TSKB GAYRİMENKUL DEĞERLEME VE DANIŞMANLIK A.Ş. 35 CAĞALOĞLU TARİHİ BİNA VAKIF GAYRİMENKUL DEĞERLEME A.Ş. 36 KARAMÜRSEL BİNASI TSKB GAYRİMENKUL DEĞERLEME VE DANIŞMANLIK A.Ş. 37 İZMİR-BAYRAKLI PROJESİ VE ARSALARI GEDAŞ GAYRİMENKUL DEĞERLEME A.Ş. 38 ANKARA OKUL BİNASI FORM GAYRİMENKUL DEĞERLEME VE DANIŞMANLIK A.Ş. 39 ŞANLIURFA OTEL BİNASI TSKB GAYRİMENKUL DEĞERLEME VE DANIŞMANLIK A.Ş. 40 KOCAELİ-KARTEPE NATAMAM OTEL PROJESİ ADNAN MEHMEDAGİĆ 41 SARAJEVO BİNASI VAKIF GAYRİMENKUL DEĞERLEME A.Ş. 42 İZMİR-KORDON KONAK PROJESİ VAKIF GAYRİMENKUL DEĞERLEME A.Ş. 43 İSTANBUL-GÖKTÜRK PROJESİ FORM GAYRİMENKUL DEĞERLEME VE DANIŞMANLIK A.Ş. 44 MOLA-İSTANBUL EMSAL GAYRİMENKUL DEĞERLEME VE DANIŞMANLIK A.Ş. 45 ADANA-SEYHAN PROJESİ YETKİN GAYRİMENKUL DEĞERLEME VE DANIŞMANLIK A.Ş. 46 AFYON- EMİRDAĞ PROJESİ YETKİN GAYRİMENKUL DEĞERLEME VE DANIŞMANLIK A.Ş. 47 BURSA -KARACABEY PROJESİ VE ARSALARI EMSAL GAYRİMENKUL DEĞERLEME VE DANIŞMANLIK A.Ş. 48 İSTANBUL-GAZİOSMANPAŞA BİNASI YETKİN GAYRİMENKUL DEĞERLEME VE DANIŞMANLIK A.Ş. 49 HATAY-İSKENDERUN PROJESİ |
||
|---|---|---|
| 50 MALATYA- BATTALGAZİ PROJESİ |
EMSAL GAYRİMENKUL DEĞERLEME VE DANIŞMANLIK A.Ş. | |
| YETKİN GAYRİMENKUL DEĞERLEME VE DANIŞMANLIK A.Ş. 51 SİVAS-SANAYİ ÇARŞISI PROJESİ |
||
| EMSAL GAYRİMENKUL DEĞERLEME VE DANIŞMANLIK A.Ş. 52 İSTANBUL- SULTANBEYLİ BATTALGAZİ PROJESİ |
||
| EMSAL GAYRİMENKUL DEĞERLEME VE DANIŞMANLIK A.Ş. 53 İSTANBUL- SULTANBEYLİ MİMARSİNAN PROJESİ |
||
| YETKİN GAYRİMENKUL DEĞERLEME VE DANIŞMANLIK A.Ş. 54 TEKİRDAĞ- SÜLEYMANPAŞA ARSALARI |
||
| GEDAŞ GAYRİMENKUL DEĞERLEME A.Ş. 55 HATAY ANTAKYA PROJESİ (SARAYCIK MAH.) |
||
| GEDAŞ GAYRİMENKUL DEĞERLEME A.Ş. 56 HATAY ANTAKYA PROJESİ (GÜNYAZI MAH.) |
||
| VAKIF GAYRİMENKUL DEĞERLEME A.Ş. 57 KAHRAMANMARAŞ PROJESİ |
||
| VAKIF GAYRİMENKUL DEĞERLEME A.Ş. 58 ADIYAMAN PROJESİ |
||
| PKF GAYRİMENKUL DEĞERLEME |
Bağımsız Denetim Kuruluşu
PwC Bağımsız Denetim ve Serbest Muhasebeci Mali Müşavirlik A.Ş
Hukuki Danışmanlık
M&Birlik Hukuk Bürosu
Vergi Denetimi ve Tam Tasdik Hizmetleri
Limit Yeminli Mali Müşavirlik A.Ş. Crowe Tax Regatta Consult LLP Kazakhstan CRA Int d.o.o.
Gayrimenkul Danışmanlık Şirketi
Tema Şehircilik A.Ş. Aremas Gayrimenkul Pazarlama ve Danışmanlık Hizmetleri A.Ş. Kentist Harita Mühendislik Mimarlık Danışmanlık Ltd. Şti. Temeltaş Proje Geliştirme İnşaat Sanayi ve Ticaret A.Ş.
Kredi Derecelendirme Hizmeti Alınan Derecelendirme Kuruluşu
JCR Avrasya Derecelendirme A.Ş.
Sürdürülebilirlik Raporlaması
Kıymet-i Harbiye Yönetim Danışmanlık ve Ticaret A.Ş.
Kurumsal Karbon Ayak İzi Hesaplaması ve Raporlaması
Sustable İklim ve Enerji Teknolojileri A.Ş.
Kurumsal Karbon Ayak İzi Doğrulaması
QSI Belgelendirme Muayene ve Test Hizmetleri Ltd. Şti.
Şirketimiz, hizmet aldığı kuruluşları seçerken, ilgili sermaye piyasası düzenlemelerine riayet etmekte ve olası çıkar çatışmalarını önlemek için gereken özeni göstermektedir.
Şirketimizile Şirketimizin hizmet aldığı anılan kuruluşlar arasında, hizmet alma süresi boyunca veya sonrasında ortaya çıkan herhangi bir çıkar çatışması bulunmamaktadır.
C. FİNANSAL DURUM
1. Konsolide Mali Tablolar
Sermaye Piyasası Kurulu'nun 28.12.2023 tarih ve 81/1820 sayılı kararı uyarınca 31.12.2024, 30.09.2024 ve 30.09.2025 tarihli finansal tablolara, "Türkiye Muhasebe Standardı 29 Yüksek Enflasyonlu Ekonomilerde Finansal Raporlama" hükümleri doğrultusunda enflasyon düzeltmesi yapılmıştır.
| VARLIKLAR (Bin TL) | 30.09.2025 | 31.12.2024 |
|---|---|---|
| Nakit ve Nakit Benzerleri | 367.218 | 1.358.065 |
| Ticari ve Diğer Alacaklar | 160.951 | 350.334 |
| Stoklar | 1.226.072 | 821.196 |
| Peşin Ödenmiş Giderler | 103.952 | 34.741 |
| Diğer Dönen Varlıklar | 28.037 | 28.448 |
| Toplam Dönen Varlıklar | 1.886.230 | 2.592.784 |
| Diğer Alacaklar | 0 | 39 |
| Stoklar | 5.943.083 | 5.182.498 |
| Yatırım Amaçlı Gayrimenkuller | 71.264.577 | 69.425.572 |
| Maddi ve Maddi Olmayan Duran Varlıklar | 478.808 | 484.461 |
| Peşin Ödenmiş Giderler | 2.315.460 | 1.575.255 |
| Diğer Duran Varlıklar | 659.443 | 560.313 |
| Toplam Duran Varlıklar | 80.661.370 | 77.228.140 |
| TOPLAM VARLIKLAR | 82.547.600 | 79.820.924 |
| KAYNAKLAR (Bin TL) | 30.09.2025 | 31.12.2024 |
| Borçlanmalar | 7.153.521 | 6.375.237 |
| Ticari ve Diğer Borçlar | 685.810 | 484.278 |
| Ertelenmiş Gelirler | 264.499 | 61.297 |
| Dönem Kârı Vergi Yükümlülüğü | 61.375 | 5 |
| Karşılıklar | 3.048 | 3.048 |
| Ertelenmiş Vergi Yükümlülüğü | 1.169.723 | 3.068.097 |
| Diğer Yükümlülükler | 1.796.221 | 742.365 |
| Toplam Yükümlülükler | 11.134.195 | 10.734.327 |
| Ödenmiş Sermaye | 4.693.620 | 4.693.620 |
| Sermaye Düzeltmesi Farkları | 33.827.903 | 33.827.903 |
| Kârdan Ayrılan Kısıtlanmış Yedekler | 27.558.738 | 24.083.288 |
| Diğer Kâr Yedekleri | 39.251 | 12.467 |
| Paylara İlişkin Primler | 2.419.688 | 2.419.688 |
| Geçmiş Yıllar Kârları | 214.696 | 214.696 |
| Dönem Net Kârı veya Zararı | 2.659.509 | 3.834.934 |
| Özkaynaklar | 71.413.405 | 69.086.597 |
TOPLAM KAYNAKLAR 82.547.600 79.820.924
| GELİR TABLOSU (Bin TL) | 30.09.2025 | 30.09.2024 |
|---|---|---|
| Hasılat | 1.816.384 | 1.597.578 |
| Satışların Maliyeti (-) | 140.189 | 231.119 |
| Brüt Kâr | 1.676.195 | 1.366.459 |
| Genel Yönetim Giderleri (-) | 206.764 | 211.859 |
| Pazarlama Giderleri (-) | 8.721 | 607 |
| Esas Faaliyetlerden Diğer Gelirler | 47.848 | 49.622 |
| Esas Faaliyetlerden Diğer Giderler (-) | 73.656 | 52.100 |
| Esas Faaliyet Kârı | 1.434.902 | 1.151.515 |
| Özkaynak Yöntemiyle Değerlenen Yatırımların Karlarından/Zararlarından Paylar |
0 | 0 |
| Finansman Gideri Öncesi Faaliyet Kârı | 1.434.902 | 1.151.515 |
| Finansman Gelirleri | 193.409 | 293.272 |
| Finansman Giderleri (-) | 1.727.021 | 2.294.514 |
| Net Parasal Pozisyon Kazançları (Kayıpları) | 1.553.208 | 1.547.185 |
| Sürdürülen Faaliyetler Vergi Öncesi Kârı/(Zararı) |
1.454.498 | 697.458 |
| Dönem Vergi Gideri (-) | 71.518 | 0 |
| Ertelenmiş Vergi Geliri/ Gideri (+,-) | 1.276.529 | -20.397 |
| Dönem Kârı | 2.659.509 | 677.061 |
2. Likidite Yönetimi
| Likidite Yönetimi (Bin TL) | 30.09.2025 | 31.12.2024 |
|---|---|---|
| Vadeli mevduat | 76.171 | 1.272.154 |
| Vadesiz mevduat | 221.796 | 85.526 |
| Alınan çekler | 69.000 | 0 |
| Diğer | 250 | 385 |
| Toplam | 367.218 | 1.358.065 |
3. Finansman Kaynakları
| Finansal Borçlar (Bin TL) | 30.09.2025 | 31.12.2024 |
|---|---|---|
| Uzun Vadeli Borçlanmaların Kısa Vadeli Kısımları | 2.626.222 | 3.523.821 |
| Uzun Vadeli Borçlanmalar | 4.518.120 | 2.845.820 |
| Toplam | 7.144.342 | 6.369.641 |
Devam eden projelerin finansmanında kullanılmak üzere çekilen toplam kredi bakiyesi rapor dönemi itibarıyla 7,1 milyar TL olarak gerçekleşmiştir.
4. Hisse Performansı
Ziraat GYO payları, 06.05.2021 tarihinde ZRGYO koduyla Borsa İstanbul Yıldız Pazar'da işlem görmeye başlamıştır.
29.12.2023 – 30.09.2025 tarihleri arasında gerçekleşen hisse kapanış fiyatları ile işlem hacmini gösteren grafik aşağıda yer almaktadır. 31.12.2024-30.09.2025 döneminde hisse senedi fiyatımızdaki artış %70 olurken XGMYO endeksi %53 artış göstermiştir.
30.09.2025 itibarıyla ZRGYO hisse senedi kapanış fiyatı 23,04 seviyesinde gerçekleşmiştir. Şirketimiz 108,1 milyar TL piyasa değeri ile GYO sektöründe birinci durumdadır.
| 31.12.2024 | 30.09.2025 | Değişim | |
|---|---|---|---|
| XU100 | 9.831 | 11.012 | %12 |
| XGMYO | 3.588 | 5.485 | %53 |
| ZRGYO | 13,52 | 23,04 | %70 |
5. Portföy Sınırlamalarına Uyum
Şirketin, SPK'nın III. No: 48.1 sayılı "Gayrimenkul Yatırım Ortaklıklarına İlişkin Esaslar Tebliği" ne göre bireysel finansal tabloları uyarınca hazırlanan portföy sınırlamalarına uyumun kontrolü aşağıda gösterilmektedir.
| Portföy Sınırlamaları | İlgili Düzenleme | 30.Eyl.25 | 31.Ara.24 | Asgari/Azami Oran | |
|---|---|---|---|---|---|
| 1 | Üzerinde proje geliştirilecek mülkiyeti ortaklığa ait olmayan ipotekli arsaların ipotek bedelleri | III-48.1. Md. 22 / (e) | %0 | %0 | Azami %10 |
| 2 | Gayrimenkuller, gayrimenkule dayalı projeler, gayrimenkule dayalı haklar | III-48.1. Md. 24 / (a). (b) | %97 | %97 | Asgari %51 |
| 3 | Para ve sermaye piyasası araçları ile iştirakler | III-48.1. Md. 24 / (b) | %1 | %1 | Azami %49 |
| 4 | Yabancı gayrimenkuller, gayrimenkule dayalı projeleri gayrimenkule dayalı haklar, iştirakler, sermaye piyasası araçları |
III-48.1. Md. 24 / (d) | %3 | %2 | Azami %49 |
| 5 | Atıl tutulan arsa / araziler | III-48.1. Md. 24 / (c) | %0 | %0 | Azami %20 |
| 6 | İşletmeci şirkete iştirak | III-48.1. Md. 28/1(a) | %0 | %0 | Azami %10 |
| 7 | Borçlanma sınırı | III-48.1. Md. 31 | %8 | %8 | Azami %500 |
| 8 | Döviz Cinsinden Vadeli-Vadesiz Mevduat / Özel Cari-Katılma Hesabı ve TL Cinsinden Vadeli Mevduat / Katılma Hesabı |
III-48.1. Md. 24 / (b) | %0 | %0 | Azami %10 |
| 9 | Tek bir şirketteki para ve sermaye piyasası araçları yatırımlarının toplamı | III-48.1. Md. 22/(I) | %0 | %0 | Azami %10 |
| Finansal tablo ana hesap kalemler | İlgili Düzenleme | 30.Eyl.25 | 31.Ara.24 | |
|---|---|---|---|---|
| A | Para ve sermaye piyasası araçları | III-48.1. Md. 24 / (b) | 263.237.431 | 1.264.984.039 |
| B | Gayrimenkuller, gayrimenkule dayalı projeler, gayrimenkule dayalı haklar | III-48.1. Md. 24 / (a) | 78.433.732.288 | 75.429.266.704 |
| C | İştirakler | III-48.1. Md. 24 / (b) | 994.146.791 | 1.034.850.076 |
| İlişkili taraflardan alacaklar (ticari olmayan) | III-48.1. Md. 23 / (f) | - | - | |
| Diğer varlıklar | 1.344.189.367 | 1.248.158.064 | ||
| D | Toplam varlıklar (Aktif toplamı) | III-48.1. Md. 3 / (p) | 81.035.305.877 | 78.977.258.883 |
| E | Finansal borçlar | III-48.1. Md. 31 | 5.631.288.986 | 5.762.340.930 |
| F | Diğer finansal yükümlülükler | III-48.1. Md. 31 | - | - |
| G Finansal kiralama borçları | III-48.1. Md. 31 | - | 4.694.093 | |
| H İlişkili taraflara borçlar (ticari olmayan) | III-48.1. Md. 23 / (f) | 296.350.999 | 7.151.544 | |
| I | Özkaynaklar | III-48.1. Md. 31 | 71.446.179.966 | 68.995.679.557 |
| Diğer kaynaklar | 3.661.485.926 | 4.207.392.759 | ||
| D | Toplam kaynaklar | III-48.1. Md. 3 / (p) | 81.035.305.877 | 78.977.258.883 |
| Diğer finansal bilgiler | İlgili düzenleme | - 30.Eyl.25 |
- 31.Ara.24 |
|
| A1 Para ve sermaye piyasası araçlarının 3 yıllık gayrimenkul ödemeleri için tutulan kısmı | III-48.1. Md. 24 / (b) | 75.546.156 | 1.260.769.704 | |
| A2 Döviz cinsinden vadeli-vadesiz mevduat / Özel cari-katılma hesabı ve TL cinsinden vadeli mevduat / Katılma hesabı |
III-48.1. Md. 24 / (b) | 195.840.867 | 1.262.823.024 | |
| A3 Yabancı sermaye piyasası araçları | III-48.1. Md. 24 / (d) | - | - | |
| B1 Yabancı gayrimenkuller, gayrimenkule dayalı projeler, gayrimenkule dayalı haklar | III-48.1. Md. 24 / (d) | 2.463.699.296 | 1.691.960.977 | |
| B2 Atıl tutulan arsa / araziler | III-48.1. Md. 24 / (c) | - | - | |
| C1 Yabancı iştirakler | III-48.1. Md. 24 / (d) | - | - | |
| C2 İşletmeci şirkete iştirak | III-48.1. Md. 28/1 (a) | - | - | |
| J | Gayrinakdi krediler | III-48.1. Md. 31 | 321.886 | 7.704.665 |
| K Üzerinde proje geliştirilecek mülkiyeti ortaklığa ait olmayan ipotekli arsaların ipotek bedelleriIII-48.1. Md. 22 / (e) | - | - | ||
| L | Tek bir şirketteki para ve sermaye piyasası araçları yatırımlarının toplamı | III-48.1. Md.22/(l) | 115.646.043 | 2.502.310 |
Raporlama dönemi itibarıyla portföy sınırlamalarına uyum sağlanmıştır.
D. RİSK YÖNETİMİ VE İÇ DENETİM MEKANİZMASI
Şirket faaliyet ve hizmetlerinin mevcut kanun ve düzenlemelere uygun olarak etkin, güvenilir ve kesintisiz bir şekilde yürütülmesini, Şirket varlıklarının korunmasını, muhasebe ve finansal raporlama sisteminin bütünlüğünü, tutarlılığını, güvenilirliğini ve zamanında elde edilebilirliğini sağlamaya yönelik kontrol faaliyetlerinin tümünü kapsayacak şekilde şirket bünyesinde iç kontrol sistemi kurulmuştur.
Şirket denetim ve kontrol sistemleri; uluslararası uygulamalara, ilkelere ve örgütlenme prensiplerine uygun olarak düzenlenmiştir. İç Denetim ve Risk Yönetim Birimi diğer birimlerden bağımsız ve ayrı bir birim olarak yapılandırılmış olup, Yönetim Kurulu'na bağlı çalışmaktadır. Şirketin iç kontrol faaliyetleri İç Denetim Birimi bünyesinde yürütülmektedir.
İç Denetim ve Risk Yönetimi birimi çalışma esasları, görev tanımları, yetki ve sorumlulukları Şirket Yönetim Kurulu tarafından onaylanan "İç Denetim ve Risk Yönetimi Yönetmeliği" ile belirlenmiştir. Birimin yıl içerisindeki faaliyetleri Denetim Komitesi ve Yönetim Kurulu tarafından onaylanan "Yıllık Denetim Planı" doğrultusunda gerçekleştirilmektedir. Denetim Planı kapsamında yapılan çalışmalarda, belirlenen süreçlerin veya faaliyetlerin önemli bir hatayı içerip içermediği, kontrol noktalarının etkinliği hususlarında makul bir güvence verilmesi hedeflenmektedir. Denetimler sonucunda tespit edilen riskleri içeren denetim raporları Üst Yönetime ve Yönetim Kuruluna sunulmaktadır. Raporlanan tespit ve tavsiyeler üzerine yönetimin aldığı tedbirlerin yeterliliği ve etkinliği düzenli bulgu takibi ile değerlendirilmektedir. Tüm bu denetim faaliyetleri Bağımsız Yönetim Kurulu Üyelerinden oluşan Denetim Komitesi'ne sunulmaktadır.
İç Denetim Birimi; Şirket içinde İç Kontrol ve Risk Yönetimi sistemlerinin etkin ve yeterli işlediğine, faaliyetlerin yasal mevzuat ile Şirket içi strateji, politika, ilke ve hedefler doğrultusunda etkin ve ekonomik olarak yürütüldüğüne, üretilen bilginin doğru, tam ve güvenilir olduğuna, varlıkların korunduğuna dair içeriye ve dışarıya güvence sağlamak temelinde faaliyetlerini yürütmektedir. İç Denetim Birimi, Şirketin her biriminin iş süreçleri ve faaliyetleri hakkında izleme, inceleme ve denetim çalışmaları yürütmekte; inceleme sonuçlarına dayalı olarak çeşitli analizler yapmakta ve risk odaklı denetim faaliyetleri kapsamında gerekli gördüğü alanlarda önleyici, düzeltici ve/veya iyileştirici öneriler sunmaktadır.
E. DİĞER HUSUSLAR
1. Rapor Dönemi Sonrası Gerçekleşen Olaylar
Raporlama dönemi sonrasında, Şirket faaliyetlerini önemli ölçüde etkileyecek nitelikte herhangi bir olay meydana gelmemiştir.
2. Şirketin Taraf Olduğu / Devam Eden Davalar
Rapor dönemi itibarıyla yurtiçinde devam eden önem düzeyi düşük 8 adet davamız bulunmaktadır.
3. Şirketin Yararlandığı Teşvikler
Şirketimiz yatırım faaliyetlerinde herhangi bir teşvikten yararlanmamaktadır.
4. Mevzuat Değişiklikleri
Bulunmamaktadır.
5. Gayrimenkul Değerleme Raporları Özet Tablosu
| SIRA NO |
TAŞINMAZ ADI | GAYRİMENKUL DEĞERLEME ŞİRKETİ | TARİH | EKSPERTIZ DEĞERİ |
|---|---|---|---|---|
| 1 | İSTANBUL FİNANS MERKEZİ ZİRAAT KULELERİ | FORM GAYRİMENKUL DEĞERLEME VE DANIŞMANLIK A.Ş. | 30.12.2024 | ₺40.066.628.075 |
| 2 | BEYOĞLU BİNASI | YETKİN GAYRİMENKUL DEĞERLEME VE DANIŞMANLIK A.Ş. | 25.12.2024 | ₺1.063.565.000 |
| 3 | AKSARAY BİNASI | TSKB GAYRİMENKUL DEĞERLEME A.Ş. | 25.12.2024 | ₺244.985.000 |
| 4 | KADIKÖY RIHTIM BİNASI | YETKİN GAYRİMENKUL DEĞERLEME VE DANIŞMANLIK A.Ş. | 25.12.2024 | ₺336.555.000 |
| 5 | MASLAK BİNALARI | YETKİN GAYRİMENKUL DEĞERLEME VE DANIŞMANLIK A.Ş. | 25.12.2024 | ₺1.601.010.000 |
| 6 | MECİDİYEKÖY BİNASI | YETKİN GAYRİMENKUL DEĞERLEME VE DANIŞMANLIK A.Ş. | 25.12.2024 | ₺209.480.000 |
| 7 | BAHÇEKAPI POSTANE CAD.BİNASI | AÇI KURUMSAL GAYRİMENKUL DEĞERLEME VE DANIŞMANLIK A.Ş. | 23.12.2024 | ₺315.000.000 |
| 8 | CAĞALOĞLU BİNASI | TSKB GAYRİMENKUL DEĞERLEME A.Ş. | 27.12.2024 | ₺220.520.000 |
| 9 | BEYAZIT BİNASI | AÇI KURUMSAL GAYRİMENKUL DEĞERLEME VE DANIŞMANLIK A.Ş. | 23.12.2024 | ₺355.000.000 |
| 10 | ERENKÖY DÜKKANLARI | YETKİN GAYRİMENKUL DEĞERLEME VE DANIŞMANLIK A.Ş. | 25.12.2024 | ₺52.371.000 |
| 11 | EFES BİNASI | TSKB GAYRİMENKUL DEĞERLEME A.Ş. | 24.12.2024 | ₺285.850.000 |
| 12 | ÇANKAYA BİNASI | FORM GAYRİMENKUL DEĞERLEME VE DANIŞMANLIK A.Ş. | 25.12.2024 | ₺73.845.000 |
| 13 | FRANKFURT BİNASI | MBSN PARTNERSCHAFTS | 9.12.2024 | €11.200.000 |
| 14 | BODRUM PROJESİ | TSKB GAYRİMENKUL DEĞERLEME A.Ş. | 25.12.2024 | ₺114.055.000 |
| 15 | KIZILAY BİNASI | MARKA KURUMSAL GAYRİMENKUL DEĞERLEME VE DANIŞMANLIK A.Ş. | 25.12.2024 | ₺185.100.000 |
| 16 | BEŞİKTAŞ BİNASI | EMSAL GAYRİMENKUL DEĞERLEME VE DANIŞMANLIK A.Ş. | 20.12.2024 | ₺239.200.000 |
| 17 | GALATASARAY BİNASI | EMSAL GAYRİMENKUL DEĞERLEME VE DANIŞMANLIK A.Ş. | 30.12.2024 | ₺251.400.000 |
| 18 | KADIKÖY OSMANAĞA PROJESİ | EMSAL GAYRİMENKUL DEĞERLEME VE DANIŞMANLIK A.Ş. | 20.12.2024 | ₺213.000.000 |
| 19 | ANTALYA BİNASI | MARKA KURUMSAL GAYRİMENKUL DEĞERLEME VE DANIŞMANLIK A.Ş. | 25.12.2024 | ₺258.650.000 |
| 20 | CEBECİ BİNASI | MARKA KURUMSAL GAYRİMENKUL DEĞERLEME VE DANIŞMANLIK A.Ş. | 25.12.2024 | ₺85.000.000 |
| 21 | ŞEHREMİNİ PROJESİ | YETKİN GAYRİMENKUL DEĞERLEME VE DANIŞMANLIK A.Ş. | 25.12.2024 | ₺69.292.500 |
| 22 | BORNOVA BİNASI | BAŞKENT TAŞINMAZ DEĞERLEME A.Ş. | 20.12.2024 | ₺160.000.000 |
| 23 | ÇINARLI BİNASI | BAŞKENT TAŞINMAZ DEĞERLEME A.Ş. | 20.12.2024 | ₺233.000.000 |
| 24 | TÜNEL BİNASI | FORM GAYRİMENKUL DEĞERLEME VE DANIŞMANLIK A.Ş. | 23.12.2024 | ₺86.100.000 |
| 25 | TAKSİM BİNASI | FORM GAYRİMENKUL DEĞERLEME VE DANIŞMANLIK A.Ş. | 25.12.2024 | ₺389.650.000 |
| 26 | BAYRAMPAŞA PROJESİ | FORM GAYRİMENKUL DEĞERLEME VE DANIŞMANLIK A.Ş. | 25.12.2024 | ₺142.803.000 |
| 27 | YENİŞEHİR IHLAMUR SOKAK BİNASI | MARKA KURUMSAL GAYRİMENKUL DEĞERLEME VE DANIŞMANLIK A.Ş. | 25.12.2024 | ₺103.000.000 |
| 28 | YENİŞEHİR BİNASI | MARKA KURUMSAL GAYRİMENKUL DEĞERLEME VE DANIŞMANLIK A.Ş. | 25.12.2024 | ₺217.500.000 |
| 29 | GÖZTEPE PROJESİ | FORM GAYRİMENKUL DEĞERLEME VE DANIŞMANLIK A.Ş. | 25.12.2024 | ₺364.970.000 |
| 30 | LEVENT ARSASI | TSKB GAYRİMENKUL DEĞERLEME A.Ş. | 25.12.2024 | ₺2.298.770.000 |
| 31 | KARAKÖY PROJESİ | EMSAL GAYRİMENKUL DEĞERLEME VE DANIŞMANLIK A.Ş. | 25.12.2024 | ₺900.000.000 |
|---|---|---|---|---|
| 32 | BAHÇEKAPI BİNASI | AÇI KURUMSAL GAYRİMENKUL DEĞERLEME VE DANIŞMANLIK A.Ş. | 25.12.2024 | ₺410.000.000 |
| 33 | ALTUNİZADE PROJESİ | BAŞKENT TAŞINMAZ DEĞERLEME A.Ş. | 25.12.2024 | ₺54.418.964 |
| 34 | CAĞALOĞLU TARİHİ BİNA | TSKB GAYRİMENKUL DEĞERLEME A.Ş. | 27.12.2024 | ₺351.140.000 |
| 35 | KARAMÜRSEL BİNASI | YETKİN GAYRİMENKUL DEĞERLEME VE DANIŞMANLIK A.Ş. | 25.12.2024 | ₺35.645.000 |
| 36 | BAYRAKLI PROJESİ VE ARSALARI | TSKB GAYRİMENKUL DEĞERLEME A.Ş. | 25.12.2024 | ₺2.567.431.796 |
| 37 | ANKARA OKUL BİNASI | MARKA KURUMSAL GAYRİMENKUL DEĞERLEME VE DANIŞMANLIK A.Ş. | 25.12.2024 | ₺312.525.000 |
| 38 | ŞANLIURFA OTEL BİNASI | FORM GAYRİMENKUL DEĞERLEME VE DANIŞMANLIK A.Ş. | 25.12.2024 | ₺385.900.000 |
| 39 | KARTEPE NATAMAM OTEL PROJESİ | TSKB GAYRİMENKUL DEĞERLEME A.Ş. | 23.12.2024 | ₺476.435.000 |
| 40 | SARAJEVO BİNASI | ADNAN MEHMEDAGİĆ |
26.12.2024 | KM 45.742.000 |
| 41 | KORDON KONAK PROJESİ | AÇI KURUMSAL GAYRİMENKUL DEĞERLEME VE DANIŞMANLIK A.Ş. | 25.12.2024 | ₺106.100.000 |
| 42 | İSTANBUL-GÖKTÜRK PROJESİ | AÇI KURUMSAL GAYRİMENKUL DEĞERLEME VE DANIŞMANLIK A.Ş. | 30.12.2024 | ₺271.263.378 |
| 43 | MOLA İSTANBUL | EMSAL GAYRİMENKUL DEĞERLEME VE DANIŞMANLIK A.Ş. | 25.12.2024 | ₺574.400.000 |
| 44 | ADANA-SEYHAN PROJESİ | EMSAL GAYRİMENKUL DEĞERLEME VE DANIŞMANLIK A.Ş. | 20.12.2024 | ₺54.650.000 |
| 45 | AFYON- EMİRDAĞ PROJESİ |
YETKİN GAYRİMENKUL DEĞERLEME VE DANIŞMANLIK A.Ş. | 25.12.2024 | ₺52.345.000 |
| 46 | BURSA -KARACABEY PROJESİ | YETKİN GAYRİMENKUL DEĞERLEME VE DANIŞMANLIK A.Ş. | 25.12.2024 | ₺58.735.000 |
| 47 | GAZİOSMANPAŞA BİNASI (15 NO'LU PARSEL) | EMSAL GAYRİMENKUL DEĞERLEME VE DANIŞMANLIK A.Ş. | 23.12.2024 | ₺108.250.000 |
| 48 | GAZİOSMANPAŞA BİNASI (3 NO'LU PARSEL) | EMSAL GAYRİMENKUL DEĞERLEME VE DANIŞMANLIK A.Ş. | 23.12.2024 | ₺40.600.000 |
| 49 | HATAY-İSKENDERUN PROJESİ | YETKİN GAYRİMENKUL DEĞERLEME VE DANIŞMANLIK A.Ş. | 25.12.2024 | ₺393.750.000 |
| 50 | MALATYA- BATTALGAZİ PROJESİ |
EMSAL GAYRİMENKUL DEĞERLEME VE DANIŞMANLIK A.Ş. | 25.12.2024 | ₺328.645.000 |
| 51 | SİVAS-SANAYİ ÇARŞISI PROJESİ | YETKİN GAYRİMENKUL DEĞERLEME VE DANIŞMANLIK A.Ş. | 25.12.2024 | ₺92.235.000 |
| 52 | SULTANBEYLİ BATTALGAZİ PROJESİ | EMSAL GAYRİMENKUL DEĞERLEME VE DANIŞMANLIK A.Ş. | 25.12.2024 | ₺437.000.000 |
| 53 | SULTANBEYLİ MİMAR SİNAN PROJESİ | EMSAL GAYRİMENKUL DEĞERLEME VE DANIŞMANLIK A.Ş. | 26.12.2024 | ₺185.000.000 |
| 54 | TEKİRDAĞ/SÜLEYMANPAŞA PROJESİ | YETKİN GAYRİMENKUL DEĞERLEME VE DANIŞMANLIK A.Ş. | 25.12.2024 | ₺97.240.000 |
| 55 | HATAY-ANTAKYA PROJESİ (SARAYCIK) | EMSAL GAYRİMENKUL DEĞERLEME VE DANIŞMANLIK A.Ş. | 23.12.2024 | ₺103.000.000 |
| 56 | HATAY-ANTAKYA PROJESİ (GÜNYAZI) | EMSAL GAYRİMENKUL DEĞERLEME VE DANIŞMANLIK A.Ş. | 25.12.2024 | ₺97.500.000 |
| 57 | KAZAKİSTAN ALMATI PROJESİ | PKF GAYRİMENKUL DEĞERLEME | 12.12.2024 | KZT 1.186.202.000 |
| 58 | ADIYAMAN PROJESİ | EMSAL GAYRİMENKUL DEĞERLEME VE DANIŞMANLIK A.Ş. | 25.12.2024 | ₺265.000.000 |
| 59 | KAHRAMANMARAŞ/ONİKİŞUBAT PROJESİ | EMSAL GAYRİMENKUL DEĞERLEME VE DANIŞMANLIK A.Ş. | 25.12.2024 | ₺200.000.000 |
*Şirketin halihazırda yönetim binası olarak kullanmakta olduğu İFM Ziraat Kuleleri bünyesindeki ofis alanı, 2024 yıl sonunda 367.479.690,-TL değer ile maddi duran varlıklar altına dâhil edilmiştir.