Annual Report • Mar 2, 2010
Annual Report
Open in ViewerOpens in native device viewer
| Årsstämma och rapportdatum 4 | |
|---|---|
| Affärsidé, mål och strategier 5 | |
| VD har ordet 6 | |
| Fem år i sammandrag 11 | |
| Aktiekapital och ägarstruktur 12 | |
| Ansvarsfullt företagande14 | |
| Organisation och medarbetare 17 | |
| Fastighetsmarknaden 20 | |
| Fastighetsutveckling 25 | |
| Affärsområde Stockholm Östra City30 | |
| Affärsområde Stockholm Västra City 36 | |
| Affärsområde Göteborg 42 | |
| Affärsområden i siffror 46 | |
| Bolagsstyrningsrapport 48 | |
| Formella finansiella rapporter: | |
| Förvaltningsberättelse 52 | |
| Koncernens resultaträkningar med kommentarer 56 | |
| Koncernens balansräkningar med kommentarer 58 | |
| Koncernens redogörelse för förändringar i eget kapital 60 | |
| Koncernens kassaflödesanalyser med kommentarer62 | |
| Moderbolaget 64 | |
| Noter66 | |
| Förslag till vinstdisposition 84 | |
| Revisionsberättelse85 | |
| Styrelse och revisorer 86 | |
| Företagsledning 88 | |
| Fastighetsförteckning 90 | |
| Definitioner 93 | |
| Adresser 94 |
Årsstämma hålls torsdagen den 25 mars 2010 klockan 16.00 på Grand Hôtel, Vinterträdgården, Stockholm, med entré i hörnet Stallgatan/Blasieholmsgatan. Kallelse till årsstämman införs i Dagens Nyheter och Svenska Dagbladet samt på Post- och Inrikes Tidningars webbplats www.bolagsverket.se/poit.
Aktieägare, som önskar delta i stämman, ska:
Vid anmälan ska uppges namn, person- eller organisationsnummer, telefonnummer dagtid, antal aktier samt eventuella biträden. Aktieägare som företräds av ombud ska utfärda fullmakt för ombudet. Om fullmakten utfärdats av juridisk person, ska kopia av registreringsbevis (eller om sådan handling inte finns, motsvarande behörighetshandling) för den juridiska personen bifogas. Dokumenten får inte vara äldre än ett år. För att underlätta inpasseringen vid stämman bör fullmakt och behörighetshandlingar vara bolaget tillhanda under ovanstående adress senast den 19 mars 2010. Fullmaktsformulär tillhandahålles på begäran och finns på bolagets hemsida.
Styrelsen föreslår att en utdelning om 2,10 kronor per aktie, totalt 433,2 mnkr, lämnas för år 2009 med avstämningsdag den 30 mars 2010 och beräknad utbetalningsdag den 6 april 2010.
Aktieägare, som är juridisk person eller ej är folkbokförd i Sverige, och som har ändrat namn, adress eller kontonummer, bör snarast anmäla ändringen via kontoförande institut till Euroclear Sweden AB.
| Delårsrapport jan–mar 2010 3 maj 2010 | |
|---|---|
| Halvårsrapport jan–jun 2010 25 augusti 2010 | |
| Delårsrapport jan–sep 201010 november 2010 | |
| Bokslutskommuniké för 201010 februari 2011 | |
| Årsredovisning för 2010 mars 2011 |
Kontaktpersoner Ivo Stopner, verkställande direktör Telefon 08-762 90 00, [email protected] Magnus Jacobson, chef Ekonomi/Finans Telefon 08-762 90 00, [email protected]
Informationen publiceras även på www.hufvudstaden.se. Årsredovisningen distribueras till samtliga nya aktieägare och i övrigt till de aktieägare som begärt detta.
Hufvudstaden, som grundades 1915, blev snabbt ett av Sveriges ledande fastighetsbolag och är idag ett av landets starkaste varumärken i fastighetsbranschen. Varumärket är välkänt och står för hög kvalitet, god service och långsiktighet i förvaltning och utveckling av egna kommersiella fastigheter i Stockholms och Göteborgs mest attraktiva affärslägen.
Hufvudstaden ska alltid upplevas som och vara Sveriges mest attraktiva fastighetsbolag.
Hufvudstaden ska i egna fastigheter i centrala Stockholm och centrala Göteborg erbjuda framgångsrika företag högkvalitativa kontors- och butikslokaler på attraktiva marknadsplatser.
Hufvudstaden ska:
Kundfokus. Hufvudstaden ska arbeta i nära samverkan med kunderna och kontinuerligt bidra till att förbättra deras affärsmöjligheter och konkurrenskraft.
Kvalitet. Kvalitets- och miljösystem ska säkerställa högsta möjliga kvalitet på företagets samtliga produkter och tjänster.
Kompetensutveckling. Medarbetarnas kompetensutveckling ska på ett systematiskt sätt säkerställas med fokus på både yrkeskunnande och värderingar.
Affärsutveckling. Aktiv affärsutveckling ska skapa mervärden i fastighetsbeståndet.
Finansiella mål
Till en början präglades 2009 av en stor osäkerhet avseende finanskrisens fortsatta utveckling, både internationellt och i Sverige. Men centralbankernas samordnade stimulansåtgärder, med bland annat kraftigt sänkta räntor världen över, medförde att den ekonomiska situationen stabiliserades och att framtidstron långsamt började återvända.
I Sverige, som i grunden har en stabil och sund ekonomi, stärktes de ekonomiska utsikterna successivt under året. Många hushåll fick ökade disponibla medel och konsumtionen kunde bibehållas på en hög nivå, vilket gynnade Hufvudstadens marknadsplatser inom detaljhandeln.
Även företagen började under hösten återigen planera för en ekonomi i tillväxt och varslen bromsade in. Börsen vände upp under mars månad och 2009 avslutades med en total uppgång om 47 procent. Fastighetsmarknaden var inledningsvis mycket avvaktande, men vaknade till liv under hösten med en ökad transaktionsvolym som följd. Det blev allt tydligare att vi sannolikt hade det värsta bakom oss.
Tack vare Hufvudstadens starka finansiella ställning kunde vi ägna all kraft åt kärnverksamheten och ytterligare stärka vår konkurrenskraft i centrala Stockholm och centrala Göteborg. Både resultatet och nettoomsättningen från den löpande verksamheten ökade jämfört med föregående år och utvecklingen av fastighetsbeståndet fortsatte i oförminskad takt.
Den regionala ekonomiska utvecklingen var förhållandevis stark i både Stockholm och Göteborg, vilket medförde att hyresmarknaden klarade sig bättre än vad många befarat.
Marknadshyrorna för moderna kontor i Stockholms city var under året visserligen utsatta för en viss press nedåt, men uppgick ändå vid årets slut till mellan 3 500 och 4500 kr per kvm i bästa läge. Hufvudstaden tecknade flera avtal på högre nivåer vid både nyuthyrning och omförhandling. Även om vakanserna successivt steg något uppgick de vid årsskiftet endast till cirka 7 – 8 procent i Stockholms CBD. Hufvudstadens vakanser i Stockholm, exklusive projekt var vid årets slut 4 procent.
I Göteborg var hyresnivåerna för moderna kontor i stort sett oförändrade och uppgick till mellan 1 600 och 2300 kr per kvm i bästa läge. Vakanserna rörde sig endast obetydligt uppåt och låg även där under 10 procent. Hufvudstadens vakanser i Göteborg, var vid årets slut under 3 procent.
Hufvudstaden omförhandlade under 2009 avtal till ett värde om cirka 210 mnkr, vilket motsvarar drygt 20 procent av den totala kontraktsvolymen. Omförhandlingarna utvecklades positivt och hyresökningen blev 9 procent.
Den höga inhemska konsumtionen och den ökade turismen bidrog till att detaljhandeln utvecklades starkt. NK:s kvalitetsrea i början på året slog alla tidigare rekord och den starka julhandeln medförde att omsättningen i NK-varuhusen överträffade 2008 och var i nivå med rekordåret 2007. Även detaljhandeln i Hufvudstadens övriga bestånd stärktes.
NK-nyckeln blev utsedd till Sveriges främsta lojalitetsprogram, vilket är viktigt i den allt mer ökande konkurrensen om kunderna. Extra glädjande är att antalet nyckelkunder, som står för drygt 50 procent av omsättningen, fortsatte att öka och uppgick vid årets slut till drygt 120 000.
Fastighetsmarknaden kännetecknades under första halvåret av fortsatt stor osäkerhet och av att väldigt få fastighetsaffärer genomfördes. Intresset från utländska aktörer var svagt. Bankerna var fortsatt restriktiva med utlåning till fastighetssektorn och fastighetsvärdena fortsatte att sjunka på grund av stigande avkastningskrav och sjunkande hyror.
Som en följd av fortsatt onormalt låga räntenivåer i kombination med tilltagande optimism avseende hyresmarknadens utveckling, stärktes under hösten intresset för den svenska fastighetsmarknaden. Avkastningskraven planade ut på en historiskt sett normal nivå 5,0 – 5,75 procent i Stockholms bästa lägen. I Göteborg var motsvarande nivå 5,5 – 6,25 procent.
Hufvudstadens nedskrivningsbehov av fastighetsvärdena minskade under hösten och uppgick under andra halvåret till cirka 0,2 mdkr, att jämföra med en nedskrivning om cirka 1,0 mdkr under första halvåret. Marknadsvärdet för Hufvudstadens fastighetsbestånd bedömdes vid årets slut uppgå till 18,1 mdkr.
I Bibliotekstan, i hörnet av Birger Jarlsgatan/Smålandsgatan, genomför vi en totalrenovering av Stockholms allra första kontorsfastighet. Fastigheten som är klar för inflyttning under våren 2010 kommer att hålla högsta möjliga standard vad gäller modernitet och effektivitet. I samband med detta skapar vi fler attraktiva butiksytor i kvarteret,
vilket stärker hela detaljhandelsområdet.
I Göteborg har vi påbörjat ett utvecklingsprojekt i Femmanhuset, Nordstan. En befintlig byggrätt medger en påbyggnad om cirka 4 600 kvm moderna kontor i bästa läge och med en unik utsikt över Göteborgs centrala delar. Intresset för lokalerna är stort och givet att erforderlig detaljplaneändring kommer till stånd startar projektet under våren 2010. På sikt medför detta att vår konkurrenskraft i Göteborg stärks samtidigt som vår intjäningsförmåga ökar.
En viktig grund för Hufvudstadens verksamhet är det långsiktiga perspektivet. Vi ska agera omdömesgillt och ansvarsfullt i alla sammanhang – från ekonomiskt risktagande till hur vi utvecklar och sköter våra fastigheter. Det gäller också vår miljö- och klimatpåverkan. I takt med en ökad medvetenhet generellt i samhället, har vi märkt ett tilltagande intresse från våra hyresgäster avseende bolagets miljöarbete.
Norrmalmstorg 1 har certifierats enligt Green Building konceptet. Vi har fortsatt att sänka vår energianvändning som har gått ned under flera år i rad och informationen till hyresgästerna har utökats.
Våra satsningar inom kvalité och kundvård har gett resultat. Vi har för andra året i rad placerat oss främst i den årliga kundnöjdhetsmätningen bland de ledande fastighetsbolagen i Sverige. Särskilt inspirerande är att vi förbättrat vårt resultat inom miljöavsnittet.
Årets resultat har utvecklats positivt. Bruttoresultatet från verksamheten blev 944 mnkr, en ökning med cirka 4 procent. Ökningen förklaras i huvudsak av högre hyror i samband med omförhandlingar, främst från butiker. Resultatet efter skatt blev -357 mnkr vilket inkluderar orealiserade värdeförändringar i fastighetsbeståndet om -1 239 mnkr. Eftersom Hufvudstaden har en stark finansiell ställning påverkar inte den negativa värdeutvecklingen den operativa verksamheten.
Vi ser att de ekonomiska utsikterna har förbättrats något, men fastighetsbranschen påverkas sent av förändringar i konjunkturen, varför det sannolikt kommer att dröja något innan fastighetsbolagen återigen kan se tillväxt
i hyror och efterfrågan.
Fokus under 2010 kommer främst inriktas på att hålla ner vakanserna och att på ett optimalt sätt genomföra omförhandlingarna så att den framtida intjäningsförmågan påverkas positivt. Satsningar på Bibliotekstans detaljhandel kommer intensifieras så att området blir ännu attraktivare för nyetableringar av högklassiga svenska och utländska varumärken.
Under året kommer vi att driva flera projekt i både Stockholm och Göteborg varvid stor vikt kommer att läggas på kostnadseffektiviseringar i samband med upphandling och genomförande. Kompletterande fastighetsförvärv kan inte uteslutas.
Stockholm city växer och regionens attraktionskraft ökar. Capital of Scandinavia har blivit ett vedertaget begrepp även utanför Sveriges gränser. Hufvudstaden har verkat här i nästan hundra år, vi kan marknaden och är beredda att satsa i många år framöver. Vi har de finansiella förutsättningarna och ett genuint intresse av att bidra till utvecklingen av både Stockholm och Göteborg så att den kommer dess invånare och besökare tillgodo.
Slutligen vill jag tacka Hufvudstadens alla medarbetare för deras stora engagemang och jag ser fram emot det nya årets utmaningar med stor tillförsikt. Vi känner alla en stolthet över att jobba på Hufvudstaden och vi drivs av viljan att för varje år bli ännu lite bättre.
Stockholm i februari 2010
Ivo Stopner
Verkställande direktör
Kungsgatan invigdes 1911 och är en av de klassiska adresserna i Stockholm. Gatans sträckning från Sveavägen till Stureplan skulle med lite fantasi kunna liknas vid Londons Regent Street med sina kvarterslösa kompakta stenhus och svagt välvda gatuprofil. Adressen har ett mycket attraktivt butiks- och kontorsläge. Bilder: Kungsgatan/Sveavägen, Stockholm.
biografer, hotell, restauranger, caféer, varuhus, butiker, salutorg och saluhallar. Bilder: Kungsgatan/Sveavägen, Stockholm.
| Mnkr | 2009 | 2008 | 2007 | 2006 | 2005 |
|---|---|---|---|---|---|
| Nettoomsättning | |||||
| Fastighetsförvaltning | 1 305 | 1 282 | 1 213 | 1 097 | 1 096 |
| Parkeringsverksamhet | 67 | 65 | 63 | 56 | 57 |
| 1 372 | 1 348 | 1 276 | 1 153 | 1 152 | |
| Verksamhetens kostnader | |||||
| Underhåll, drift och administration | -248 | -260 | -235 | -254 | -281 |
| Tomträttsavgälder | -16 | -16 | -16 | -16 | -10 |
| Fastighetsskatt | -117 | -119 | -115 | -93 | -93 |
| Fastighetsförvaltning | -381 | -395 | -366 | -363 | -385 |
| Parkeringsverksamhet | -47 | -46 | -45 | -45 | -44 |
| -428 | -441 | -411 | -408 | -428 | |
| Bruttoresultat | 944 | 907 | 865 | 745 | 724 |
| – varav Fastighetsförvaltning | 924 | 887 | 847 | 734 | 711 |
| – varav Parkeringsverksamhet | 20 | 20 | 18 | 11 | 13 |
| Central administration | -29 | -32 | -31 | -32 | -31 |
| Värdeförändringar Förvaltningsfastigheter |
-1 239 | -1 629 | 2 598 | 2 648 | 996 |
| Räntederivat | -26 | -127 | 16 | – | – |
| Rörelseresultat | -350 | -881 | 3 449 | 3 361 | 1 689 |
| Finansiella intäkter och kostnader | -128 | -144 | -127 | -140 | -140 |
| Resultat före skatt | -478 | -1 025 | 3 322 | 3 221 | 1 550 |
| Skatt | 121 | 576 | -928 | -904 | -435 |
| Resultat från avvecklad verksamhet, netto efter skatt 1) | – | – | 7 | 1 106 | 220 |
| Årets resultat | -357 | -449 | 2 401 | 3 423 | 1 334 |
| Balansräkningar | |||||
| Tillgångar | |||||
| Förvaltningsfastigheter | 18 125 | 19 083 | 20 531 | 17 409 | 16 276 |
| Övriga anläggningstillgångar | 14 | 12 | 69 | 31 | 69 |
| Omsättningstillgångar | 461 | 489 | 349 | 3 080 | 144 |
| Summa tillgångar | 18 600 | 19 584 | 20 949 | 20 520 | 16 489 |
| Eget kapital och skulder | |||||
| Eget kapital | 10 226 | 10 950 | 11 809 | 11 785 | 8 615 |
| Räntebärande skulder | 3 400 | 3 400 | 3 400 | 3 365 | 3 525 |
| Övriga skulder och avsättningar | 4 974 | 5 234 | 5 740 | 5 370 | 4 349 |
| Summa eget kapital och skulder | 18 600 | 19 584 | 20 949 | 20 520 | 16 489 |
| Fastighetsbeståndet | |||||
| Verkligt värde, mdkr | 18,1 | 19,1 | 20,5 | 17,4 | 16,3 |
| Taxeringsvärde, mdkr | 11,8 | 11,9 | 11,9 | 9,0 | 10,6 |
| Uthyrbar yta, 1 000 kvm | 354 | 354 | 354 | 351 | 408 |
| Hyresvakansgrad, % | 6,2 | 5,3 | 3,3 | 6,5 | 7,1 |
| Ytvakansgrad, % | 7,4 | 5,9 | 4,6 | 8,1 | 8,7 |
| Investeringar i fastigheter, mnkr | 281 | 182 | 524 | 181 | 76 |
| Försäljningar av fastigheter, mnkr | – | – | 6,6 | 1 106 | – |
| Driftnetto, kr per kvm 2) | 2 610 | 2 506 | 2 411 | 2 091 | 1 964 |
| Finansiella nyckeltal | |||||
| Bruttomarginal, % | 68,8 | 67,3 | 67,8 | 64,7 | 60,6 |
| Avkastning på eget kapital, % | -3,4 | -3,9 | 20,4 | 33,6 | 15,9 |
| Avkastning på sysselsatt kapital, % | -2,4 | -5,7 | 22,3 | 23,9 | 16,5 |
| Soliditet, % Räntetäckningsgrad, ggr |
55,0 7,0 |
55,9 5,5 |
56,4 6,2 |
57,4 5,1 |
52,2 5,7 |
| Skuldsättningsgrad, ggr | 0,3 | 0,3 | 0,3 | 0,3 | 0,4 |
| Nettobelåningsgrad fastigheter, % | 16,4 | 15,6 | 15,8 | 19,3 | 21,7 |
| Belåningsgrad fastigheter, % | 18,8 | 17,8 | 16,6 | 19,3 | 21,7 |
| Kassaflöde från den löpande verksamheten, mnkr | 664 | 696 | 119 | 608 | 579 |
| Årets kassaflöde, mnkr | -14 | 153 | 245 | -52 | 79 |
| Medelantal anställda i koncernen | 88 | 87 | 88 | 119 | 122 |
| Data per aktie | |||||
| Årets resultat, kr 3) | -1,73 | -2,18 | 11,64 | 16,60 | 6,47 |
| Ordinarie utdelning, kr | 2,104) | 1,90 | 1,75 | 1,60 | 1,45 |
| Extra utdelning, kr | – | – | – | 10,00 | – |
| Utdelningsandel (ordinarie), % | – | – | 15,0 | 9,6 | 22,4 |
| Eget kapital, kr | 49,58 | 53,09 | 57,25 | 57,14 | 41,77 |
| Fastigheternas verkliga värde, kr Kassaflöde från den löpande verksamheten, kr |
87,87 3,22 |
92,52 3,38 |
99,53 0,58 |
84,40 2,95 |
78,91 2,81 |
| Årets kassaflöde, kr | -0,07 | 0,74 | 1,19 | -0,25 | 0,38 |
| Substansvärde, kr | 62,00 | 66,00 | 73,00 | 71,00 | 53,00 |
| Börskurs serie A vid årets utgång, kr | 54,25 | 55,25 | 62,00 | 77,50 | 52,00 |
| P/E-tal, ggr | – | – | 5,3 | 4,7 | 8,0 |
| Börskurs/eget kapital, % | 109,4 | 104,1 | 108,3 | 135,6 | 124,5 |
| Direktavkastning (ordinarie), % | 3,9 | 3,4 | 2,8 | 2,1 | 2,8 |
| Antal utestående aktier vid årets slut | 206 265 933 | 206 265 933 | 206 265 933 | 206 265 933 | 206 265 933 |
| Genomsnittligt antal utestående aktier under året Samtliga emitterade aktier vid årets slut |
206 265 933 211 271 933 |
206 265 933 211 271 933 |
206 265 933 211 271 933 |
206 265 933 211 271 933 |
206 265 933 211 271 933 |
1) Dotterbolag avyttrat under 2006 redovisas i resultaträkningen i posten Resultat från avvecklad verksamhet. För Definitioner, se sidan 93.
2) Beräkningen har baserats på antal kvadratmeter vid årets utgång. Anskaffade fastigheter justeras upp till årsvärde.
3) Ingen utspädningseffekt finns.
4) Enligt styrelsens förslag.
Hufvudstaden bildades 1915 med ett aktiekapital på 0,6 mnkr, 6000 aktier på nominellt 100 kronor. Fram till idag har därefter tre nyemissioner, fyra apportemissioner, nio fondemissioner samt fyra aktiesplittar genomförts. Tre konvertibla förlagslån har getts ut. Samtliga lån är konverterade eller återlösta. Aktiekapitalet uppgick vid utgången av 2009 till 1 056,4 mnkr med ett kvotvärde om 5 kronor per aktie.
Hufvudstaden har två aktieslag, serie A och serie C. Båda aktieslagen är noterade på listan för stora företag på NASDAQ OMX Stockholm. Serie A har en röst per aktie och serie C har 100 röster per aktie. Det finns inga begränsningar om hur många röster varje aktieägare kan avge vid en bolagsstämma. Aktierna av serie A noterades på dåvarande Stockholms Fondbörs 1938 medan aktierna av serie C noterades 1998.
Enligt beslut på årsstämman 2001 har i bolagsordningen intagits ett så kallat omvandlingsförbehåll. Detta innebär att C-aktieägare, som så önskar, har rätt att begära omvandling av sina C-aktier till A-aktier. Under året har ingen sådan omvandling skett.
Vid utgången av året uppgick totalt antal utestående aktier till 206 265 933, varav 197 990 869 utgjorde Aaktier och 8 275 064 utgjorde C-aktier. Därutöver ägde Hufvudstaden 5 006 000 A-aktier.
Sedan årsstämman 2003 har styrelsen haft stämmans mandat om att återköpa högst 10 procent av samtliga aktier. Mandatet förnyades vid årsstämman 2009. Hufvudstaden ägde vid utgången av året 5 006 000 A-aktier, motsvarande 2,4 procent av samtliga emitterade aktier. Under 2009 har inga aktier återköpts.
Antalet aktieägare uppgick vid årets slut till 19 057. Den största ägaren var LE Lundbergföretagen AB med 45,3 procent av totalt antal utestående aktier och 88,1 procent av rösterna. Näst störst var SEB Trygg Liv med 11,4 procent av antalet utestående aktier och 2,3 procent av rösterna. I januari 2010 meddelade SEB Trygg Liv att de avyttrat merparten av sina aktier.
Per den 31 december 2009 ägde institutioner och företag med innehav över 100 000 aktier tillsammans 184 940 433 aktier motsvarande 89,7 procent av totalt antal utestående aktier och 97,0 procent av antalet röster. Av dessa var 52 svenska institutioner och företag, som tillsammans hade ett innehav på 143 728 429 aktier motsvarande 69,7 procent av antalet utestående aktier och 93,0 procent av rösterna. Antalet utländska institutioner och företag med innehav över 100 000 aktier uppgick till 71. Deras innehav uppgick till 40 812 004 aktier motsvarande 19,8 procent av antalet utestående aktier och 4,0 procent av antalet röster. Därutöver fanns tre svenska privatpersoner som vardera ägde mer än 100 000 aktier. Antalet aktieägare ökade under året med 80. Andelen utländskt ägande minskade under året från 22,2 till 20,1 procent av totalt antal utestående aktier.
| Antal aktieägare |
Andel aktieägare, % |
Antal emitterade aktier |
Andel aktier, % |
|
|---|---|---|---|---|
| 1 – 500 |
14 092 | 73,9 | 1 994 645 | 0,9 |
| 501 – 5 000 |
4 284 | 22,5 | 6 066 396 | 2,9 |
| 5 001 – 10 000 |
242 | 1,3 | 1 830 683 | 0,9 |
| 10 001 – 20 000 |
146 | 0,8 | 2 124 672 | 1,0 |
| 20 001 – 50 000 |
112 | 0,6 | 3 629 686 | 1,7 |
| 50 001 – 100 000 | 55 | 0,3 | 3 995 006 | 1,9 |
| 100 001 – | 126 | 0,6 | 186 624 845 | 88,3 |
| 19 057 | 100,0 | 206 265 933 | 97,6 | |
| Hufvudstaden | 5 006 000 | 2,4 | ||
| Totalt | 211 271 933 | 100,0 |
Källa: Euroclear Sweden
Vid utgången av 2009 uppgick det totala börsvärdet för Hufvudstaden till 11 941 mnkr. I diagrammet på motstående sida visas kursutveckling och omsättning för Hufvudstadens A-aktie under året.
Hufvudstadsaktien ska ha en god utdelningstillväxt över tiden och utdelningen ska utgöra mer än hälften av nettovinsten från den löpande verksamheten, om inte investeringar eller bolagets finansiella ställning i övrigt motiverar en avvikelse. För 2009 föreslås en utdelning om 2,10 kronor per aktie, motsvarande 75 procent av nettovinsten från den löpande verksamheten (se Definitioner, sidan 93 Utdelningsbelopp).
1) År 2004 gavs en extra utdelning om 2,70 kr 2) År 2006 gavs en extra utdelning om 10,00 kr
3) Enligt styrelsens förslag
Aktiekursens utveckling samt omsättning under 2009 i relation till SIX Real Estate Index och SIX Return Index
Kronor Volym
90 80
| Börsvärde, mnkr | |
|---|---|
| Castellum | 12 470 |
| Hufvudstaden | 11 941 |
| Atrium Ljungberg | 8 926 |
| Fabege | 7 653 |
| Wallenstam | 7 596 |
| Kungsleden | 6 716 |
| Wihlborgs Fastigheter AB | 5 092 |
| Klövern | 3 814 |
| Sagax | 2 876 |
| Heba Fastighets AB | 2 270 |
| Källa: NASDAQ OMX |
| Serie A, | Serie C, | Totalt | Utestående aktier, % | Emitterade aktier, % | ||||
|---|---|---|---|---|---|---|---|---|
| antal aktier | antal aktier | antal aktier | Kapital | Röster | Kapital | Röster | ||
| Lundbergs | 85 200 000 | 8 177 680 | 93 377 680 | 45,3 | 88,1 | 44,2 | 87,6 | |
| SEB Trygg Liv | 23 463 007 | 0 | 23 463 007 | 11,4 | 2,3 | 11,1 | 2,3 | |
| State Street Bank and Trust | 4 819 643 | 0 | 4 819 643 | 2,3 | 0,5 | 2,3 | 0,5 | |
| Mellon Fonder | 4 331 278 | 0 | 4 331 278 | 2,1 | 0,4 | 2,1 | 0,4 | |
| JP Morgan fonder med Chase Bank | 4 168 349 | 0 | 4 168 349 | 2,0 | 0,4 | 2,0 | 0,4 | |
| Danske Capital Sverige | 3 102 410 | 0 | 3 102 410 | 1,5 | 0,3 | 1,5 | 0,3 | |
| Försäkringsbolaget Pensionsgaranti | 2 613 315 | 0 | 2 613 315 | 1,3 | 0,3 | 1,2 | 0,3 | |
| SIX SIS AG | 2 443 367 | 0 | 2 443 367 | 1,2 | 0,2 | 1,2 | 0,2 | |
| Övriga aktieägare | 67 849 500 | 97 384 | 67 946 884 | 32,9 | 7,6 | 32,0 | 7,5 | |
| Utestående aktier | 197 990 869 | 8 275 064 | 206 265 933 | 100,0 | 100,0 | 97,6 | 99,5 | |
| Hufvudstaden | 5 006 000 | 5 006 000 | 2,4 | 0,5 | ||||
| Samtliga emitterade aktier | 202 996 869 | 8 275 064 | 211 271 933 | 100,0 | 100,0 | |||
| Källa: Euroclear Sweden | ||||||||
| Röstetal (exkl eget innehav) | 197 990 869 | 827 506 400 | 1 025 497 269 | |||||
| Röstetal (inkl eget innehav) | 202 996 869 | 827 506 400 | 1 030 503 269 |
Ett ansvarsfullt företagande är en förutsättning för långsiktig lönsamhet. Genom att skapa förtroende hos kunderna, stärks vårt varumärke och därigenom uppnås ökad tillväxt i företaget. Hufvudstaden strävar mot en hållbar utveckling med hänsyn till såväl ekonomiska som miljömässiga och sociala faktorer.
Hufvudstaden är en av de ledande fastighetsaktörerna i centrala Stockholm och centrala Göteborg. Det finns därmed ett stort intresse av att samarbeta med såväl Stockholms och Göteborgs stad som andra aktörer för att göra våra två största städer både attraktivare och säkrare för människor och företag. Bolaget bidrar till samhällsutvecklingen genom att ta ansvar för både arkitektur och byggnadernas funktion samt omgivande miljö.
Hufvudstaden har hela sin verksamhet i Sverige och bedömer därför risken som liten att det finns något i verksamheten som står i konflikt med FN:s deklaration om mänskliga rättigheter. Vid upphandling av entreprenader krävs en skriftlig försäkran från entreprenören att gällande lagar följs och att de anställda har avtalsenliga villkor. Hufvudstaden behåller normalt en övergripande kontroll genom att aktivt leda projekt som genomförs i företaget.
Hufvudstadens arbete styrs av de fyra grundläggande värderingarna lyhördhet, ärlighet, engagemang och kvalitet. Dessa präglar hela vår verksamhet och ska synas i vår kommunikation, såväl internt som externt. I personalpolicyn beskrivs hur vi verkar för jämställdhet och mot diskriminering och vår miljöpolicy anger hur vi arbetar för ett miljömässigt hållbart samhälle.
Hufvudstaden vill bidra till en bättre social situation för sämre lottade medmänniskor i vår närmiljö genom att stödja organisationer som aktivt verkar för att förbättra deras livsvillkor.
En av Hufvudstadens strategier för att uppnå företagets mål är att våra kvalitets- och miljösystem säkerställer högsta möjliga kvalitet på samtliga produkter och tjänster. Detta mäts främst i den årliga undersökningen Nöjd Kund Index (NKI). Bolagets kvalitetsarbete har sin grund i strukturerade processer för styrning och uppföljning av affärsverksamheten.
Miljöarbetet ingår som en naturlig del i det dagliga arbetet och ansvarig är chefen för Fastighetsutveckling som ingår i företagsledningen. Arbetet styrs utifrån miljöpolicyn och prioriterade områden är energi- och vattenanvändning, avfallshantering, materialval och farliga ämnen. Hufvudstaden bedriver inga verksamheter för vilka tillstånd eller anmälan krävs enligt Förordningen (1998:899) om miljöfarlig verksamhet och hälsoskydd och har inga pågående miljötvister.
Hufvudstadens miljöarbete har analyserats och godkänts för investering i Swedbank Robur Miljöfond. Bolaget har medverkat i ett flertal miljöundersökningar och har bland annat av Environmental Real Estate Survey of Maastricht University fått ett mycket gott omdöme för vårt samlade miljöarbete.
Hufvudstaden har de nöjdaste kontorshyresgästerna enligt Fastighetsbarometerns årliga undersökning av kundnöjdheten. Det är femte gången som Hufvudstaden placerar sig på första plats i undersökningen där flertal andra ledande fastighetsbolag deltar. I 2009 års undersökning hade Hufvudstaden de högsta värdena inom service, lokalernas läge samt image.
Nöjd kund index
Hufvudstaden ska styra och utveckla verksamheten i riktning mot ett miljö- och klimatmässigt hållbart samhälle.
Vision
Kvalitetsarbetet utvecklas kontinuerligt inom de fastlagda och inarbetade områdena Uthyrning, Lokalanpassning och Förvaltning med dess under- och stödprocesser.
Miljöarbetet har intensifierats och ett miljöråd har bildats med representanter från olika delar av organisationen. Under året har Hufvudstaden certifierat fastigheten Norrmalmstorg 1, enligt Green Building Program. Det praktiska miljöarbetet har huvudsakligen koncentrerats till de miljöpåverkande områdena miljöanpassat byggande, avfallshantering och energianvändning som beskrivs närmare nedan.
I byggprojekten skapar vi långsiktiga flexibla byggnadstekniska lösningar som minimerar resursslöseri vid skifte av hyresgäster. Valet av produkter görs utifrån lång livslängd och hög kvalité. Ny miljövänlig teknik utvärderas fortlöpande och under året har samtliga projektledare utbildats i energifrågor kring belysning.
Hufvudstaden har en aktiv roll i Byggvarubedömningen (BVB) som är fastighetsbranschens gemensamma verktyg för miljöbedömning av byggvaror i byggande och förvaltning. Målet är att säkerställa att endast miljögranskade och godkända byggvaror används.
Avfallet i Hufvudstadens fastigheter kommer huvudsakligen från hyresgästers verksamhet och från egen byggverksamhet. Hufvudstaden eftersträvar principen att sortering i första hand ska ske där avfallet uppkommer. Den totala mängden sorterat avfall från Hufvudstadens kunder uppgick under 2009 till drygt 2 061 ton, vilket i stort sett är oförändrat jämfört med föregående år.
Byggavfall från bolagets ombyggnadsprojekt och lokalanpassningar sorteras enligt fastställda rutiner på arbetsplatsen och skickas vidare för återvinning till avfallsoch restprodukthanteringsföretag.
I verksamheten pågår ett prioriterat arbete att minska energianvändningen och därmed också sänka koldioxidutsläppen. Energianvändningen i Hufvudstadens fastigheter består uteslutande av el, fjärrvärme och fjärrkyla. Hufvudstadens koldioxidutsläpp från energianvändningen har minskat med 175 ton under året. Den totala energianvändningen i Hufvudstadens fastigheter har under åren 2001 – 2009 minskat med -17 procent. Under 2009 minskade den totala energianvändningen exklusive projektförbrukning med 1 procent. Denna minskning har kunnat ske trots en fortsatt konvertering från cellkontor till öppna landskap samt ökad persontäthet och därmed högre effektuttag. Energideklarationer enligt EU:s direktiv om energieffektivisering har upprättats för Hufvudstadens samtliga fastigheter. Verksamhetens geografiska koncentration gör att antalet tjänsteresor är mycket begränsade.
| 2009 | 2008 | 2007 | 2006 | 2005 | |
|---|---|---|---|---|---|
| El, MWh | 44 265 | 46 761 | 46 261 | 46 133 | 44 470 |
| Fjärrvärme, MWh | 17 496 | 17 502 | 19 105 | 19 806 | 21 773 |
| Fjärrkyla, MWh | 6 269 | 4 521 | 4 453 | 4 910 | 4 491 |
| Summa, MWh | 68 030 | 68 783 | 69 819 | 70 849 | 70 734 |
| Vatten, kbm | 221 940 | 246 676 | 238 571 | 237 735 | 227 795 |
| CO2, ton | 7 120 | 7 295 | 8 880 | 8 914 | |
1) För jämförbart bestånd och exklusive projekt.
Information om energi- och miljöfrågor till våra hyresgäster Information om Hufvudstadens löpande miljöarbete och energifrågor har under det gångna verksamhetsåret förmedlats vid särskilda informationsträffar och kundmöten. Information finns också tillgänglig för kunderna i deras servicepärm samt på Hufvudstadens internetbaserade servicenät.
Hufvudstadens mål är att ha branschens mest professionella medarbetare. Under det gångna året har utbildningsinsatser och seminarieprogram genomförts för att ytterligare öka engagemanget, yrkeskunnandet och affärsmannaskapet. Vi kommer, under 2010, att fortsätta arbetet med att stärka Hufvudstadens position som en attraktiv arbetsgivare.
Den operativa verksamheten är organiserad i tre affärsområden, Stockholm Östra City, Stockholm Västra City (där även NK-varuhusen i Stockholm och Göteborg ingår) samt Göteborg. Därutöver har vi stabsfunktionerna Ekonomi/Finans, Fastighetsutveckling och Personal som stödjer den operativa organisationens verksamhet. Vi driver även en egen parkeringsrörelse i dotterbolaget Parkaden AB.
Vid utgången av 2009 arbetade 90 personer i koncernen, varav 86 i moderbolaget och 4 i dotterbolaget Parkaden AB. Vid årsskiftet var fördelningen 49 procent kvinnor och 51 procent män. Av koncernens chefer är 32 procent kvinnor. Medelåldern i koncernen var 45 år för kvinnor och 43 år för män. Genomsnittlig anställningstid var 8 år.
På Hufvudstaden strävar vi mot en tydlig och väl förankrad gemensam värdegrund, som ska genomsyra allt vi gör. Värderingarna är ett viktigt fundament för att leda och styra verksamheten i riktning mot företagets vision och mål. De är också en förutsättning för att kunna driva verksamheten mot ett ansvarsfullt företagande. Våra kärnvärden är: lyhördhet, ärlighet, engagemang och kvalitet. Arbetet med företagsgemensamma värderingar sker kontinuerligt från introduktion av nyanställda till återkommande informationstillfällen.
Företagets värderingar och policys finns samlade i personalhandboken, vilken ger vägledning för medarbetarnas agerande såväl i vardagen som i särskilda situationer.
Inom Hufvudstaden är det viktigt att medarbetarna tar ansvar och känner sig delaktiga i verksamheten. Det mäts i den årliga medarbetarundersökningen, där frågor kring trivsel, ledarskap och attityder belyses. Undersökningen 2009 hade, i likhet med tidigare år, en mycket hög svarsfrekvens. Resultatet visade bland annat att Hufvudstaden är en jämställd arbetsplats med ett bra ledarskap. Antalet medarbetare som är stolta över att arbeta på Hufvudstaden har varit högt under flera år och ökade ytterligare något detta år.
Engagerade, kompetenta, serviceinriktade och nöjda medarbetare i alla delar av verksamheten, är en förutsättning för att uppnå företagets mål. En viktig faktor för att skapa denna företagskultur är våra utvecklingssamtal. Under samtalen diskuteras mål och måluppfyllelse, kompetensutveckling och liknande frågor, varefter en individuell handlingsplan för nästkommande år upprättas. Vi har under 2009 genomfört seminarieprogram för samtliga medarbetare med temat "att verka på Hufvudstaden". Syftet med seminarieprogrammen är att arbeta med företagsgemensamma värderingar och öka medarbetarnas samsyn i en rad olika frågor. För att ytterligare öka delaktigheten har det under året funnits ett bonusprogram som omfattar alla medarbetare.
I vår strävan att hålla en hög kvalitetsnivå satsar vi på kompetensutveckling inom alla delar av organisationen. Vi vill att våra medarbetare ska utnyttja sin fulla potential och därigenom stärkas i sina roller.
Hufvudstaden erbjuder varje medarbetare kompetensutveckling genom individuella utbildningar anpassade efter anställningstid, befattning, yrkesinriktning etc. Främst inriktas de individuella programmen på affärsmannaskap och kundbemötande.
Att kontinuerligt identifiera och utveckla medarbetare med ledaregenskaper är en prioriterad fråga. Hufvudstadens ledarskap ska präglas av mod och föredömligt agerande samt vara framåtriktat och inspirerande. Vi arbetar med korta beslutsvägar och tydliga mandat långt ut i organisationen. Senaste årens satsning på att utveckla ledarskapet, bland annat genom ett internt chefsnätverk, har blivit en viktig framgångsfaktor. Satsningarna hjälper oss att säkerställa tillväxten av duktiga ledare. Ett annat verktyg är den återkoppling som sker i samband med den årligen återkommande medarbetarundersökningen.
Hufvudstaden arbetar aktivt mot all slags diskriminering eller mobbning på grund av kön, etnisk tillhörighet eller sexuell läggning. Att kvinnor och män ges samma utvecklingsmöjligheter är en självklarhet, liksom att osakliga löneskillnader ska motverkas. Medarbetarundersökningen har under flera år visat att vi har ett av våra bästa resultat inom området jämställdhet.
Vi arbetar förebyggande med hälsa genom regelbundna hälsokontroller, kontinuerliga friskvårdsaktiviteter och en sjukvårdsförsäkring för samtliga medarbetare. Det har under året genomförts en kartläggning av medarbetarnas hälsa genom individuella hälsoprofiler. Vi ser resultatet av våra satsningar inom detta område i bland annat en mycket låg sjukfrånvaro och en trivsam arbetsmiljö. Arbetsmiljöarbetet utvecklas kontinuerligt i en grupp bestående av representanter från olika delar i organisationen, där till exempel hälsorelaterade aktiviteter planeras och genomförs. Medarbetarna uppger i medarbetarundersökningen att de mår bra och har en bra balans mellan arbete och fritid.
Inom Hufvudstaden har vi en tydlig rekryteringspolicy där vi strävar efter att så många lediga tjänster som möjligt ska tillsättas genom intern rekrytering. Av årets 12 rekryteringar har närmare hälften tillsatts av internt sökande. Det är också uttalat att vi i den mån det är möjligt ska låta medarbetare få växa inom organisationen. Detta bidrar till att Hufvudstaden har en låg personalomsättning. Vi kan därför bygga vår verksamhet på gedigen erfarenhet och kompetens. För att attrahera nya talanger på arbetsmarknaden har vi under året fortsatt att profilera oss genom att delta på arbetsmarknadsdagar. Vi har också positiva erfarenheter från utbyte med högskolor och att ta emot studenter under deras praktikperioder.
NK, Regeringsgatan, Stockholm.
Hufvudstadens marknader utgörs av Stockholms och Göteborgs mest centrala delar där bolaget äger kommersiella kontors- och butiksfastigheter i citykärnornas affärsdistrikt. Detta gör Hufvudstaden till ett av de mest specialiserade och geografiskt koncentrerade fastighetsbolagen i Sverige.
Sveriges ekonomiska tillväxt har länge varit koncentrerad till storstadsområdena där Stockholm intagit en särställning. Under 2009 har Stockholm och Göteborg påverkats av den internationella finanskrisen och en svag konjunkturutveckling. BNP-utvecklingen i världsekonomin var svag under året, resursutnyttjandet blev lägre än normalt och arbetslösheten steg. Försämringen i Stockholm var dock mindre än för landet som helhet. Göteborg och Västsverige drabbades något hårdare, främst beroende på problemen inom fordonsindustrin och förväntade neddragningar inom tjänstesektorn. Under slutet av året inleddes dock en återhämtning.
I Sverige, liksom i övriga Europa, präglas fastighetsmarknaden av att befolknings- och näringslivstillväxten till stor del koncentreras till storstadsregionerna. Stockholmsområdet har tillhört en av de starkast växande regionerna inom EU och har länge haft rollen som motor i Sveriges ekonomi. Här bor 20 procent av landets invånare och regionen svarar för närmare 30 procent av Sveriges bruttonationalprodukt. I Stockholmsområdet finns en industristruktur med en hög andel IT-, telekom-, bioteknik-, finans- och tjänstenäringar.
Stockholm har utvecklats till Nordens ekonomiska och finansiella centrum. Bank- och finanssektorn sysselsätter omkring 50 000 personer i drygt 2 000 företag. Här finns även ett av världens största informations- och kommunikationskluster och ett av Europas ledande bioteknikkluster. Andelen utlandsägda företag ökar och i länet arbetar närmare 170 000 personer i mer än 4 000 utlandsägda företag.
Göteborgsregionen får en allt större betydelse för utvecklingen i västra Sverige. Inom en radie av 30 mil finns 50 procent av Skandinaviens industrikapacitet. Den internationella närvaron är påtaglig. De utlandsägda företagen har ökat till cirka 2 200 på några år. Konjunkturbarometern för Göteborgsregionen visar att framför allt transportmedelsindustrin under året påbörjat en återhämtning. Bygg- och uppdragsverksamheten har dock haft en fortsatt låg efterfrågan. Arbetsmarknaden i Göteborgsregionen har på grund av den svaga konjunkturutvecklingen försämrats och sysselsättningen minskat.
Under senare år har vi haft en historiskt stark efterfrågan på fastighetsinvesteringar i Sverige. Hög likviditet, låga transaktionskostnader och en transparent marknad har, utöver den förväntade långsiktiga ekonomiska utvecklingen i Sverige, gjort den svenska fastighetsmarknaden attraktiv i förhållande till många andra marknader. Transaktionsaktiviteten på den svenska fastighetsmarknaden har dock sjunkit markant under 2009. Under året har svenska och utländska investerares omsättning av svenska fastigheter minskat kraftigt jämfört med cirka 140 mdkr 2008. Finanskrisen har gjort det svårt för högbelånade aktörer att genomföra affärer. De mest aktiva köparkategorierna under året har varit institutioner och lågt belånade privata fastighetsaktörer. Den genomsnittliga transaktionsstorleken har också varit betydligt lägre jämfört med de fyra senaste åren.
Svårigheterna att finansiera fastighetsaffärer har tillsammans med förväntningar om svagare hyresutveckling och ökande vakanser bidragit till sjunkande marknadsvärden.
Direktavkastningskraven på kontorsfastigheter i Stockholm och Göteborg ökade mellan 1998 och 2003. Sedan 2003 har direktavkastningskraven sjunkit till följd av stark efterfrågan, sjunkande räntenivåer och förvänt-
Källa: Leimdörfer Större fastighetsägare i Stockholms city.
ningar om en starkare hyresmarknad. Med början 2008 har direktavkastningskraven åter börjat stiga. Denna utveckling har fortsatt, främst under första kvartalet 2009. Ökningen var särskilt kraftig för fastigheter i perifera lägen och fastigheter av lägre kvalitet.
De fastighetsförvärv som under året genomfördes i Stockholms och Göteborgs mest centrala lägen visade att direktavkastningskraven generellt justerats upp något. Direktavkastningskraven för moderna kontorsoch butiksfastigheter i dessa lägen uppgick i Stockholm till mellan 5,0 och 5,75 procent och i Göteborg till mellan 5,5 och 6,25 procent.
Svenska investerare har under senare år varit de mest aktiva köparna i Stockholm CBD. Transaktionsvolymen har under 2009 dock hållits tillbaka på grund av ett begränsat utbud. Främst är det investerare med förändrade strategiska bedömningar som legat bakom årets försäljningar.
| kvm | |
|---|---|
| Vasakronan | 286 000 |
| Hufvudstaden | 263 000 |
| AMF Pension | 186 000 |
| Diligentia | 166 000 |
| Fabege | 103 000 |
| SEB Trygg Liv | 95 000 |
| Källa: Leimdörfer |
Vakanserna för kontorslokaler i Stockholms centrala delmarknader ökade något under året främst beroende på en negativ sysselsättningsutveckling under första halvåret. Efterfrågan var också lägre under 2009 än under föregående år framför allt i ytterstadsområdena. Efterfrågan på butikslokaler i bästa läge var fortsatt stabil. Överlåtelsebeloppen för butikslokaler har minskat. Resultatet blev en något svagare hyresmarknad med utplanande butikshyror och något sjunkande kontorshyror.
I Stockholm innanför tullarna finns ett kommersiellt fastighetsbestånd omfattande cirka 5 miljoner kvm kontor, varav 1,7 miljoner kvm inom CBD. Investeringarna i nya kontorsprojekt var låga under året och omfattade cirka 50 000 kvm. Aktiviteten var dock hög avseende uppgraderingen av äldre lokaler. Utbudet av moderna hyreslediga lokaler var oförändrat under 2009. Bland större projekt i city kan nämnas området kring Centralen och Västra City med Stockholm Waterfront, The View och Bocken vid Regeringsgatan, till- och ombyggnaden av Salénhuset, ett nytt kontorshus vid Kungsbron och kvarteret Pennfäktaren vid Vasagatan. Flera projekt i centrala Stockholm och direkt utanför tullarna återstår dock att hyra ut.
Efterfrågan på kontorsytor avsåg främst centrala lägen inom tullarna och inom närförorter i direkt anslutning till tullarna och allmänna kommunikationer. Efterfrågan styrs alltmer över från traditionella cellkontor till yteffektiva kombikontor eller öppna landskap, varigenom kostnaden per anställd kan sänkas samtidigt som företagsinterna kontakter underlättas. Marknadshyrorna för moderna kontor sjönk något under året. Inom Bibliotekstan, området mellan Norrmalmstorg, Birger Jarlsgatan, Stureplan och Norrlandsgatan, noterades hyror mellan 4 000 och 4 800 kr per kvm och år exklusive fastighetsskattetillägg. I angränsande områden vid Stureplan, Hötorget, Drottninggatan, Hamngatan, Regeringsgatan och Vasagatan hyrdes kontor ut för mellan 3 000 och 4 500 kr per kvm och år exklusive fastighetsskattetillägg.
Vakansgraderna uppgick under året till mellan 7 och 8 procent (6 – 7) i CBD samt till mellan 6 och 35 procent (7 – 35) på malmarna och i närförorter som Kista, Liljeholmen, Alvik, Värtahamnen och Nacka Strand.
Efterfrågan på välbelägna butikslokaler i de mest centrala delmarknaderna var hög under året samtidigt som disponibla lokaler i stort sett saknades. Den goda efterfrågan berodde i sin tur på att hushållen, trots sämre konjunktur, fortsatte spendera inom sällanköps- och dagligvaruhandel. Detaljhandelns positiva utveckling beror på att konsumenternas disponibla inkomster ökat. De mest eftertraktade butiksstråken finns i Bibliotekstan runt Biblioteksgatan samt vid Norrmalmstorg, Hamngatan, Stureplan, Kungsgatan, Drottninggatan och delar av Grev Turegatan. Bibliotekstan intar, tillsammans med NK-varuhuset och Hamngatan, en särställning som det mest exklusiva butiksläget. Här utgår hyror för primär försäljningsyta på mellan 12 000 och 17 000 kr per kvm och år exklusive fastighetsskattetillägg.
Ett stort antal detaljhandelsprojekt pågår och planeras i Stockholmsområdet. Dessa förväntas på sikt öka försäljningsytan med cirka 500 000 kvm eller nära 40 procent, varav cirka 50 000 kvm innanför tullarna.
Under året invigdes fyra nya eller ombyggda köpcentrum, utbyggda Kista Galleria, Sollentuna Centrum, Liljeholmstorget och Lindhagen.
Hyresmarknaden för kontor i Göteborgs centrala delar präglades av svagt stigande vakanser och stabila hyresnivåer under året. Göteborg stärkte ytterligare sin ställning som den intressantaste marknaden i Sverige efter Stockholm. Inom kontorssegmentet finns ett stort intresse för effektiva och moderna lokaler i centrala lägen trots att efterfrågan på kontorslokaler i regionen som helhet utvecklats svagt under året.
Källa: Forum Fastighetsekonomi Större fastighetsägare i Göteborg.
Stor-Göteborg är en av de största kontorsmarknaderna i Norden med en sammanlagd kontorsyta om 3,3 miljoner kvm. I Göteborgs city finns ett kommersiellt fastighetsbestånd omfattande 1,5 miljoner kvm kontorslokaler, varav 0,9 miljoner kvm inom CBD.
Investeringarna i nya kontorsprojekt var betydande under året. Tingsrätten, samt hyres- och arrendenämnden flyttar in i en nybyggd fastighet vid Ullevi Park i början av 2010. Samtidigt lämnas cirka 10000 kvm på Postgatan. Området mellan de två Ulleviarenorna utvecklas även med fastigheter ämnade för polisen och kriminalvården. Ett projekt som påbörjats är en byggrätt i Gårda som beräknas ge 16 000 kvm kontor. Planer finns även för ett större kontorshus vid Gullbergsvass. I Nordstan pågår ett detaljplanearbete med på-, om- och inbyggnader. Det största pågående projektet på Norra Älvstranden är Lindholmspiren 3 där 18 000 kvm kontor färdigställs under 2010.
Hyresnivåerna i Göteborgs centrala delar var stabila under 2009. Framtiden är dock något osäker främst beroende på att vakansgraderna kan komma att stiga samt att stora nybyggnadsprojekt genomförs i stadens centrala delar. Ytterligare betydande kontorsprojekt kan bli aktuella om den ekonomiska situationen skulle förbättras. Nyproduktion av kontorslokaler har planerats för cirka 5 mdkr under de närmaste åren. Om dessa genomförs har dock blivit mer osäkert, bland annat beroende på utvecklingen för fordonsindustrin. I de mest attraktiva lägena uppgick marknadshyran till mellan 1 600 och 2 300 kr per kvm och år exklusive fastighetsskattetillägg. Bästa läge för kontor i centrala Göteborg bedöms vara stadsdelarna Inom Vallgraven, särskilt kvarteren närmast Hamngatorna, samt Nordstan, Kungsportsavenyn, Svenska Mässan, Lilla Bommen, Gårda och Gullbergsvass. Vakanserna i Göteborg CBD låg under året på mellan 6 och 7 procent (5 – 7).
Hyrorna för butiker i bästa läge var relativt stabila under året. I A-läge noterades hyror i intervallet 5 000 till 11000 kr per kvm och år exklusive fastighetsskattetillägg. Handeln hade en positiv utveckling under året. Utbudet av ledig försäljningsyta var mycket begränsat, uppskattningsvis under 1 procent, samtidigt som efterfrågan var stor. Omvandlingen av Göteborg från en traditionell industristad till en stad med ett mera differentierat och tjänsteinriktat näringsliv påverkar handeln positivt. Bästa läge för butiker i centrala Göteborg bedöms vara Nordstan, Fredsgatan, Arkaden, Kungsgatan mellan Korsgatan och Fredsgatan samt del av Korsgatan.
Även i Göteborgsområdet pågår en stark utveckling av befintliga och nya detaljhandelsanläggningar. Avenyn, Heden, Backaplan, Södra Älvstranden, Nordstan och Frölunda Torg är exempel på marknadsplatser som planeras att utvecklas.
| Kontor, | Butiker, | |
|---|---|---|
| Delmarknad | kr/kvm och år | kr/kvm och år |
| Stockholm | ||
| Bibliotekstan/NK | 4 000 – 4 800 | 12 000 – 17 000 |
| Övriga City | 3 000 – 4 500 | 4 000 – 10 000 |
| Östermalm | 2 300 – 3 600 | 3 000 – 8 500 |
| Gamla Stan | 2 200 – 2 700 | 2 500 – 5 000 |
| Slussen/Södermalm | 1 800 – 2 700 | 2 500 – 5 000 |
| Kungsholmen | 1 500 – 2 600 | 2 000 – 7 000 |
| Liljeholmen | 1 600 – 2 000 | 1 500 – 5 000 |
| Globen | 1 400 – 1 900 | 3 500 – 5 000 |
| Kista | 1 200 – 2 400 | 3 500 – 7 000 |
| Göteborg | ||
| Inom Vallgraven | 1 600 – 2 300 | 5 000 – 11 000 |
-10000 10000 30000 50000 70000 90000 110000 130000 150000 2000 2001 2002 2003 2004 2005 2006 2007 2008 2009 0,0 1,5 3,0 4,5 6,0 7,5 9,0 10,5 12,0 i centrala lägen i Stockholm Kvm % Nybyggnation kontor Efterfrågan kontor Vakansgrad kontor
Källa: Newsec
Kontorshyror i europeiska storstäder, december 2009 Lokaler i bästa läge
0 1000 2000 3000 4000 5000 1998 1999 2000 2001 2002 2003 2004 2005 2006 2007 2008 2009 0 10 20 30 40 50 60 70 80 (exklusive fastighetsskattetillägg) Kr/kvm % Källa: Newsec Centrala Sockholm Centrala Göteborg Procentuell ökning Stockholm jämfört med 1998 Procentuell ökning Göteborg jämfört med 1998
Marknadshyresutveckling kontor, nominellt
Butikshyror i europeiska storstäder, december 2009 Lokaler i bästa läge
Marknadshyresutveckling butiker, nominellt (exklusive fastighetsskattetillägg)
Nybyggnation, efterfrågan och vakansgrad för kontor
Hufvudstaden arbetar aktivt med att utveckla fastighetsbeståndets höga kvalitet och effektivitet. Avsikten är att skapa god värdetillväxt och att i samarbete med kunderna anpassa kontor och butiker efter nya förutsättningar. Processen att utveckla fastigheterna ses ständigt över. Förändringar och förbättringar, såväl stora som små, görs regelbundet.
Utvecklingsprojekten kan huvudsakligen indelas i ombyggnader och investeringar i befintliga fastigheter samt utveckling av befintliga och nya byggrätter. Genom utvecklingsåtgärderna får lokalerna högre teknisk standard och mer yteffektiva planlösningar. Kunderna får en bättre produkt och Hufvudstaden erhåller på längre sikt ett bättre driftnetto och högre avkastning.
De flesta ombyggnader som görs i Hufvudstadens bestånd är lokalanpassningar till nya eller befintliga hyresgäster. När en lokal blir vakant görs översyn och lokalen får om nödvändigt en grundläggande renovering. Öppna planlösningar med en större yteffektivitet efterfrågas alltmer av hyresgästerna. Därmed ökar luft- och kylbehovet och äldre installationer byts ut mot den senaste tekniken för att erhålla optimalt inomhusklimat. Hufvudstaden äger många fastigheter i anslutning till varandra, vilket underlättar att lokaler integreras med angränsande ytor i syfte att skapa största möjliga flexibilitet. Sedan den inledande renoveringen av lokalen gjorts, sker lokalanpassning efter den nya hyresgästens behov. Vid alla ombyggnader läggs stor vikt vid att bevara byggnadens särart och arkitektoniska värde.
Under året har renovering och anpassningar av cirka 17 000 kvm kontorsyta genomförts. Anpassningarna har i huvudsak genomförts till befintliga hyresgäster som har utökat sina förhyrningar. I samband med grundförstärkningsarbeten i kvarteret Pumpstocken och kvarteret Rännilen har takhöjden i vissa källarutrymmen utökats och lager har konverterats till butiksytor. Flera lokalanpassningar har genomförts i fastigheten Grönlandet Södra 11 på Drottninggatan. I denna fastighet har ventilations- och kylkapaciteten utökats för att klara de ökade behoven när hyresgästerna väljer att sitta i öppna landskap. Nya hyresgäster i denna fastighet är bland andra Grey och Kamera Content. Lokalanpassningar har även gjorts i andra fastigheter för kontorshyresgästerna Credit Suisse, FSN Capital Partners och Flood i Bibliotekstan.
Den stora satsningen under året har varit en total ombyggnad av fastigheten Rännilen 18 i Bibliotekstan. Målsättningen har varit att skapa moderna, effektiva och flexibla kontor med den senaste tekniken samtidigt som vi lagt stor vikt vid att bevara den ursprungliga karaktären. En stor del av de tidigare bärande tegelväggarna har rivits och ersatts av stålbalkar och pelare för att kunna erbjuda våra kunder effektiva kontorsytor. Ny teknisk utrustning, med mycket god prestanda, har installerats samtidigt som vi uppnått energieffektiviseringar. Ombyggnationen färdigställs under första halvåret 2010. Därefter utförs erforderliga lokalanpassningar.
Under året har utredning och projektering påbörjats för en påbyggnad av Femmanhuset, Nordstan i Göteborg. Ny detaljplan och bygglov bedöms erhållas under första halvåret 2010. Byggnationen tillför fastigheten ett våningsplan om cirka 4 600 kvm toppmoderna och flexibla kontor med en vidsträckt utsikt. I samband med projektet sker även en total upprustning av hela ventilationssystemet.
På Birger Jarlsgatan/Jakobsbergsgatan mitt i modedistriktet i city har Gant öppnat en Flagship Store. Birger Jarlspassagen är en klassisk galleria med omsorgsfullt handplockade butikskoncept. Den stora ombyggnaden av fastigheten Rännilen 18, Birger Jarlsgatan/Smålandsgatan löper enligt plan. Bilder: Birger Jarlsgatan/Birger Jarlspassagen, Stockholm.
Bilder: Birger Jarlsgatan, Mäster Samuelsgatan, Biblioteksgatan, Jakobsbergsgatan, Kungsgatan, Sveavägen, NK Hamngatan, Norrmalmstorg, Drottninggatan, Klarabergsgatan, Stockholm. NK Östra Hamngatan, Kungsgatan, Göteborg.
Affärsområde Stockholm Östra City omfattar 16 (16) fastigheter och utgörs av två förvaltningsområden: Norrmalmstorg och Kungsgatan. Förvaltningsområde Norrmalmstorg omfattar fastigheter i Bibliotekstan och Norrmalmstorg. Det är också detta område som historiskt sett utgjort kärnan i Hufvudstadens fastighetsbestånd sedan bolaget grundades 1915. Förvaltningsområde Kungsgatan omfattar fastigheter vid Kungsgatans östra del samt vid korsningen Kungsgatan/Sveavägen. Fastighetsbeståndet är helt kommersiellt och består av kontorsoch butiksfastigheter.
Det större ombyggnadsprojektet av Rännilen 18, Birger Jarlsgatan 7 pågick under hela 2009. Ombyggnaden har skett på ett varsamt sätt eftersom huset är kulturminnesmärkt. Samtidigt har huset tillförts toppmodern teknik. Fastigheten har också öppnats upp invändigt så att lokalerna blir yteffektiva och lättare att anpassa till hyresgästers behov. Lokalanpassningar har utförts i den angränsande fastigheten för bland annat hyresgästerna Credit Suisse och Lynx. Totalt har lokalanpassningar gjorts av 13 000 kvm kontor.
Arbetet med att skapa ett attraktivare butiksområde i östra city har fortsatt. Vår idé med området Bibliotekstan är att skapa en spännande mix av små unika butiker i kombination med högklassiga internationella modevarumärken. Såväl butiker som gatumiljö ska bygga på en atmosfär utöver det vanliga. Nya butiker som tillkommit under året är exempelvis GANT, Fifth Avenue Shoe Repair och Byredo. Inriktningen för merparten av butikerna längs Kungsgatan är sedan flera år hem, sport och fritid.
Marknadshyrorna för kontor inom affärsområdet har under året varit utsatt för en viss press nedåt.
Marknadshyrorna för kontorslokaler i de mest attraktiva lägena uppgick under året till mellan 4 000 och 4 800 kr per kvm och år exklusive fastighetsskattetillägg.
För butikslokaler var hyresutvecklingen positiv och i de bästa lägena uppgick marknadshyrorna till cirka 12 000 – 17 000 kr per kvm och år exklusive fastighetsskattetillägg.
Kontorshyresgästerna inom affärsområdet utgörs främst av företag som värdesätter centralt belägna högkvalitativa lokaler. De dominerande branscherna är bank och finans, advokatbyråer samt konsulter inom rekrytering, management och media. Totalt finns inom affärsområdet 303 kunder. De tio största kunderna hyr 36 000 kvm (35 000), vilket representerar en årshyra på 164 mnkr (162). De största kontorskunderna är Vinge, Danske Bank, Brummer & Partners, Exportkreditnämnden och Reuters.
Butikshyresgästerna i Bibliotekstan är till övervägande del mindre entreprenörer, även om några större detaljhandelskoncerner finns bland hyresgästerna, såsom Urban Outfitters, RnB, GANT, Orrefors/Kosta Boda, Diesel, Replay, Georg Jensen och Inditex med sina varumärken Massimo Dutti och Zara. Butikshyresgästerna längs Kungsgatan är till övervägande del svenska kedjeföretag såsom Stadium, Naturkompaniet, Alewalds och Cervera. För oss på Hufvudstaden är långsiktiga affärsrelationer något vi strävar efter. Vi har till exempel anrika Ströms dam- och herrekipering i korsningen Sveavägen/Kungsgatan, som står för ett välbekant inslag i gatumiljön.
Starka varumärken inom affärsområdet Norrmalmstorg 1. Byggnaden är en unik profilfastighet och ett kommersiellt landmärke i Stockholms city.
Birger Jarlspassagen. Passagen, som är belägen mellan Birger Jarlsgatan och Smålandsgatan, har ett synnerligen stort kultur- och arkitekturhistoriskt värde.
Bibliotekstan. Området mellan Norrmalmstorg, Birger Jarlsgatan, Stureplan och Norrlandsgatan som innehåller butiker med högklassiga varumärken.
Omförhandlingar och nyuthyrning
| 2009 | 2008 | |
|---|---|---|
| Nyuthyrning, kvm | 8 100 | 9 600 |
| Nyuthyrning årshyra, mnkr | 34 | 40 |
| Omförhandlade avtal, kvm | 22 500 | 17 000 |
| Omförhandlad årshyra, mnkr | 88 | 79 |
Järnplåten 28 på Sveavägen 24–28 invigdes 1959 och var då ett av Sveriges mest moderna affärs- och kontorshus. Fastigheten har idag anpassats med flexibla innemiljöer och dagens moderna teknik. Med sin strategiska adress i hörnet Sveavägen/Kungsgatan är det ett av Stockholm citys bästa lägen. Bilder: Kungsgatan/Sveavägen, Stockholm.
Ett av Stockholms mest exklusiva områden är Bibliotekstan med huvudgatan Biblioteksgatan i centrum. Området har en mångfald av butiker med internationellt erkända designers, affärskrogar, caféer, advokatkontor, banker och finansiella företag. Bilder: Biblioteksgatan/Jakobsbergsgatan, Stockholm.
Affärsområde Stockholm Västra City omfattar fastigheterna i områdena söder och väster om Hötorget, vid Regeringsgatan samt NK-fastigheterna i Stockholm och Göteborg. Vid årsskiftet bestod affärsområdet av 8 (8) fastigheter i Stockholm samt 1 (1) i Göteborg. Fastighetsbeståndet är helt kommersiellt och består av kontorsoch butiksfastigheter samt parkeringshuset Parkaden. Fastigheterna är belägna på Drottninggatan, Klarabergsgatan, Hamngatan, Regeringsgatan, Västra Trädgårdsgatan och i Gamla Stan i Stockholm samt vid Östra Hamngatan i Göteborg.
Under året har renovering och lokalanpassning av drygt 3 000 kvm kontorsyta slutförts för nya och befintliga hyresgästers räkning. Nya kontorshyresgäster är bland andra Grey, Transitio och Kamera Content som flyttat in på Drottninggatan samt Know It som hyrt ytterligare yta på Klarabergsgatan.
Butikerna är ett viktigt inslag i gatumiljön och det sker ett kontinuerligt arbete med att utveckla butiksmixen inom affärsområdet.
NK-varuhusen i såväl Stockholm som Göteborg har under de senaste åren genomgått omfattande omstruktureringar i syfte att skapa än mer attraktiva varuhus, som står sig väl i internationell jämförelse. En mängd nya varumärken har tillförts varuhusen, såsom Paul Smith, Michael Kors och Marc by Marc Jacobs. I NK Stockholm har en helt ny barndestination skapats på plan 4. Genom detta har utbudet och tydligheten inom barnsegmentet blivit bättre. Att utveckla varuhusen är en ständigt pågående process.
Hyresmarknaden för kontor inom affärsområdet har under året varit utsatt för en viss press nedåt.
Marknadshyrorna för kontorslokaler i de mest attraktiva lägena i Stockholm uppgick under året till mellan 4 000 och 4 800 kr per kvm och år exklusive fastighetsskattetillägg. Hyresmarknaden för butikslokaler var fortsatt god under året. I de bästa lägena och för de bästa ytorna exklusive varuhuset NK och Bibliotekstan uppgick marknadshyrorna till mellan 4000 och 10000 kr per kvm och år exklusive fastighetsskattetillägg. I varuhuset NK, med bästa läge och bästa försäljningsyta i Stockholm, ligger marknadshyrorna vid omförhandlingar och nyuthyrningar på hyresnivåer mellan 12 000 och 17 000 kr per kvm och år exklusive omsättningshyres- och fastighetsskattetillägg. För NK Göteborg var motsvarande hyresnivåer mellan 6 000 och 11 000 kr per kvm.
Hyresgäststrukturen inom affärsområdet utgörs främst av företag som värdesätter centralt belägna högkvalitativa lokaler. De dominerande branscherna är organisationer, advokatbyråer, reklambyråer, IT- och mediaföretag och banker. Totalt finns inom affärsområdet 217 kunder. De tio största kunderna hyr 33 000 kvm (35 000), vilket representerar en årshyra på 206 mnkr (197).
Butikshyresgästerna representerar till övervägande del starka, välkända varumärken med höga krav på etablering inom attraktiva marknadsplatser. I NK-varuhusen finns många av de starkaste internationella och svenska varumärkena representerade.
NK-fastigheterna i Stockholm och Göteborg och varumärket NK ägs av det helägda dotterbolaget AB Nordiska Kompaniet. NK ingår som två förvaltningsområden i Affärsområde Stockholm Västra City.
NK är ett av Sveriges starkaste och mest välkända varumärken, som har förstärkts och utvecklat sitt värde sedan 1902. Den viktiga uppgiften att vårda och bedriva långsiktig varumärkesuppbyggnad är grunden till NK:s förmåga att stödja handeln i varuhusen och därmed generera ökade hyresintäkter och höjda fastighetsvärden.
Varumärket NK har idag en mycket stark ställning bland såväl svenska som internationella konsumenter. Framgången bygger på ett nära samarbete mellan fastighetsägare å ena sidan och företagare genom en företagarförening å den andra. Samarbetet vidareutvecklas genom rätt mix av företagare, en vital och attraktiv marknadsplats samt kontinuerliga marknadsföringsinsatser mot rätt målgrupper.
Hufvudstaden och företagarföreningen utarbetar tillsammans årligen marknadsplaner för att stärka NK som varumärke och handelsplats.
Den svenska tillväxten blev för 2009 negativ men detaljhandeln kunde redovisa en stark konsumtionsutveckling. Enligt Detaljhandelsindex DHI ökade försäljningen i löpande priser inom sällanköpshandeln med 3 procent. Försäljningen av konfektion ökade med 3 procent. Den totala försäljningen för NK-varuhusen blev högre än 2008 och översteg även toppåret 2007. För både NK Stockholm och NK Göteborg ökade försäljningen med 4 procent.
I det helägda dotterbolaget Parkaden AB drivs parkeringsrörelse i två av Hufvudstadens fastigheter i Stockholm, dels parkeringshuset Parkaden på Regeringsgatan mittemot NK-varuhuset med 800 platser, dels Continentalgaraget i fastigheten Orgelpipan 7 nära Centralstationen med 435 platser. I parkeringshuset Parkaden har under året underhållsarbeten av bland annat körbanor genomförts. Parkaden, som är ett av Stockholms säkraste parkeringshus, är en viktig servicefunktion för kunderna i Hufvudstadens marknadsområden.
| 2009 | 2008 | |
|---|---|---|
| Nyuthyrning, kvm | 9 100 | 3 000 |
| Nyuthyrning årshyra, mnkr | 37 | 12 |
| Omförhandlade avtal, kvm | 16 800 | 18 000 |
| Omförhandlad årshyra, mnkr | 95 | 105 |
| 2009 | 2008 | |
|---|---|---|
| NK Stockholm | ||
| Uthyrbar varuhusyta, kvm | 24 067 | 24 035 |
| Uthyrbar lageryta, kvm | 3 533 | 3 494 |
| Antal avdelningar | 105 | 103 |
| Antal restauranger | 8 | 8 |
| Försäljning inkl moms, mnkr | 2 133 | 2 058 |
| NK Göteborg | ||
| Uthyrbar varuhusyta, kvm | 10 095 | 10 048 |
| Uthyrbar lageryta, kvm | 1 321 | 1 235 |
| Antal avdelningar | 44 | 45 |
| Antal restauranger | 2 | 4 |
| Försäljning inkl moms, mnkr | 534 | 515 |
0 500 1000 1500 2000 2500 3000 2000 2001 2002 2003 2004 2005 2006 2007 2008 2009 Mnkr NK Göteborg NK Stockholm NK Totalt
Sveriges mest kända och anrika varuhus är NK Stockholm, öppnat 1902. Här kan du vandra runt på sex plan och njuta av svenskt och internationellt exklusivt mode, kosmetik, inredning, juvelerare, glas, livsmedels- och delikatessbutiker. Det går också att koppla av en stund på någon av varuhusets restauranger. Bilder: NK, Hamngatan, Stockholm.
Göteborgs mest exklusiva varuhus heter NK med adress Östra Hamngatan, som är förlängningen på stans paradgata Avenyn. Varuhuset är fyllt med många starka märkesavdelningar och har fyra plan med spänning, avkoppling och inspiration. Under 2009 hade varuhuset över 3 miljoner besökare. Bilder: NK, Östra Hamngatan, Göteborg.
Affärsområde Göteborg omfattade vid årsskiftet 4 (4) fastigheter, belägna i Göteborgs mest centrala affärsdistrikt. Fastighetsbeståndet är helt kommersiellt och består av kontors- och butiksfastigheter. I den största fastigheten ingår köpmannavaruhuset Femman, som är en del av Nordstans affärscentrum. Nordstan besöks årligen av cirka 35 miljoner personer, varav Femman besöks av cirka 14 miljoner personer. Omsättningen var cirka 3 mdkr varav Femman omsätter cirka 840 mnkr. Hufvudstaden är en av de största enskilda delägarna i Nordstans Samfällighetsförening, som äger och förvaltar Nordstans P-hus samt torg och gågator.
I Femmanhuset finns 60 butiker, caféer och restauranger i tre plan. De största butikskunderna är H&M, KappAhl, JC, Din Sko, Indiska och Dressmann.
Under året har löpande renoveringar av kontorslokaler utförts hos flera av hyresgästerna. Lokalerna har därmed moderniserats och anpassats till hyresgästers behov.
På Kungsgatan 46 har Yrkesakademien flyttat in i nytt kontor och Kom Design har utökat sina kontorsytor. I varuhuset Femman har en del förändringar gjorts. På övre plan har Cervera öppnat en ny butik och Gina Tricot har utökat sin butik. På gatuplan har Le Croissant öppnat ett nytt café.
För att kunna omdisponera en byggrätt som avser påbyggnad av Femman pågår ett detaljplanearbete. Denna påbyggnad kommer att tillföra fastigheten cirka 4 600 kvm kontorsyta.
Hyresmarknaden för kontorslokaler har under året präglats av något stigande vakanser och stabila hyresnivåer. Marknadshyrorna för kontorslokaler i de bästa lägena uppgick till mellan 1 600 och 2 300 kr per kvm och år exklusive fastighetsskattetillägg. För butikslokaler var hyresutvecklingen fortsatt god. I de bästa lägena uppgick marknadshyran till mellan 6 000 och 11 000 kr per kvm och år exklusive fastighetsskattetillägg.
Affärsområdets kunder utgörs främst av företag som uppskattar centralt belägna högkvalitativa lokaler. De dominerande branscherna är advokatbyråer, revisionsbyråer och media samt myndigheter och organisationer. Totalt finns inom affärsområdet 131 kunder. De tio största kunderna hyr 21 000 kvm (28 000), vilket representerar en årshyra på 51 mnkr (57).
Femman. Köpmannavaruhuset Femman är ett av de starkaste varumärkena i Västsverige inom detaljhandeln och representerar ett brett utbud inom konfektion och annan sällanköpshandel.
Nordstan. Nordstans Affärscentrum är ett av Europas största inomhuscenter. Hufvudstaden har som en av de största enskilda ägarna i Nordstans Samfällighetsförening en andel om cirka 30 procent.
| 2009 | 2008 | |
|---|---|---|
| Nyuthyrning, kvm | 3 200 | 3 700 |
| Nyuthyrning årshyra, mnkr | 8 | 8 |
| Omförhandlade avtal, kvm | 7 200 | 6 000 |
| Omförhandlad årshyra, mnkr | 25 | 15 |
Nordstan växer. Under 2008/2009 genomgick stora delar av köpcentret stora renoveringar och byggdes ut ytterligare. Nordens största inomhusköpcentra är 320 000 kvadratmeter stort, har över 35 miljoner besökare per år och omsätter över 3,4 miljarder kronor per år. Bilder: Femman/Nordstan, Göteborg.
| Fastighetsbeståndet | ||||||||||||||||
|---|---|---|---|---|---|---|---|---|---|---|---|---|---|---|---|---|
| (jämförbart bestånd) | Affärsområde | Affärsområde | Affärsområde | |||||||||||||
| Stockholm Östra City | Stockholm Västra City | Göteborg | Fastighetsförvaltningen totalt | |||||||||||||
| 2009 | 2008 | 2009 | 2008 | 2009 | 2008 | 2009 | 2008 | |||||||||
| Mnkr Kr/kvm | Mnkr Kr/kvm | Mnkr Kr/kvm | Mnkr Kr/kvm | Mnkr Kr/kvm | Mnkr Kr/kvm | Mnkr Kr/kvm | Mnkr Kr/kvm | |||||||||
| Bruttohyror inkl debiterade | ||||||||||||||||
| förbrukningsavgifter | 642,5 | 4 423 | 615,3 | 4 228 | 573,8 | 3 826 | 552,2 | 3 687 | 175,0 | 2 975 | 169,2 | 2 871 1 391,3 | 3 930 1 336,7 | 3 773 | ||
| (varav fastighetsskattetillägg) | 52,8 | 363 | 55,3 | 380 | 37,8 | 252 | 38,1 | 254 | 15,2 | 258 | 15,2 | 258 | 105,8 | 299 | 108,6 | 307 |
| Hyresförluster vakanta lokaler | -61,7 | -425 | -35,5 | -244 | -20,1 | -134 | -15,8 | -105 | -2,2 | -37 | -1,8 | -31 | -84,0 | -237 | -53,1 | -150 |
| Kundförluster | -1,1 | -8 | -0,6 | -4 | -1,4 | -9 | -0,4 | -3 | – | – | -0,4 | -7 | -2,5 | -7 | -1,4 | -4 |
| Nettoomsättning | 579,7 | 3 990 | 579,2 | 3 980 | 552,3 | 3 683 | 536,0 | 3 579 | 172,8 2 938 | 167,0 | 2 833 1 304,8 | 3 686 1 282,2 | 3 619 | |||
| Underhåll | -15,7 | -108 | -17,8 | -122 | -10,7 | -71 | -24,1 | -161 | -2,1 | -36 | -1,9 | -32 | -28,5 | -80 | -43,8 | -124 |
| Drift | -41,6 | -286 | -38,8 | -267 | -96,2 | -641 | -95,1 | -635 | -26,3 | -447 | -25,1 | -426 | -164,1 | -463 | -159,0 | -449 |
| Administration | -27,1 | -187 | -27,4 | -188 | -23,2 | -155 | -24,5 | -164 | -5,2 | -88 | -5,1 | -87 | -55,5 | -157 | -57,0 | -161 |
| Tomträttsavgälder | -0,2 | -1 | -0,2 | -1 | -16,0 | -107 | -15,9 | -106 | – | – | – | – | -16,2 | -46 | -16,1 | -45 |
| Fastighetsskatt | -59,1 | -407 | -58,4 | -401 | -42,1 | -281 | -42,6 | -284 | -15,3 | -260 | -18,0 | -305 | -116,5 | -329 | -119,0 | -336 |
| Summa fastighetskostnader | -143,7 | -989 | -142,6 | -979 | -188,2 -1 255 | -202,2 -1 350 | -48,9 | -831 | -50,1 | -850 | -380,8 -1 075 | -394,9 -1 115 | ||||
| Bruttoresultat | 436,0 | 3 001 | 436,6 | 3 001 | 364,1 | 2 428 | 333,8 | 2 229 | 123,9 | 2 107 | 116,9 | 1 983 | 924,0 | 2 611 | 887,3 | 2 504 |
| Fastighetsdata | ||||||||
|---|---|---|---|---|---|---|---|---|
| Affärsområde | Affärsområde | Affärsområde | ||||||
| Stockholm Östra City | Stockholm Västra City | Göteborg | Fastighetsförvaltningen totalt | |||||
| 2009 | 2008 | 2009 | 2008 | 2009 | 2008 | 2009 | 2008 | |
| Antal fastigheter | 16 | 16 | 9 | 9 | 4 | 4 | 29 | 29 |
| Yta, kvm | 145 263 | 145 536 | 149 982 | 149 774 | 58 818 | 58 935 | 354 063 | 354 245 |
| Hyresvakansgrad, % | 10,4 | 8,7 | 2,5 | 2,7 | 2,2 | 1,0 | 6,2 | 5,3 |
| Ytvakansgrad, % | 12,4 | 9,6 | 4,2 | 4,1 | 3,1 | 1,5 | 7,4 | 5,9 |
| Antal uthyrbara garageplatser | 173 | 182 | 1 276 | 1 276 | 51 | 51 | 1 500 | 1 509 |
| Uthyrbar yta och årshyra | ||||||||
|---|---|---|---|---|---|---|---|---|
| Affärsområde | Affärsområde | Affärsområde | ||||||
| Stockholm Östra City | Stockholm Västra City | Göteborg | Fastighetsförvaltningen totalt | |||||
| Yta, | Årshyra, | Yta, | Årshyra, | Yta, | Årshyra, | Yta, | Årshyra, | |
| 31 december 2009 | kvm | mnkr | kvm | mnkr | kvm | mnkr | kvm | mnkr |
| Kontor | 99 033 | 433,2 | 45 705 | 156,4 | 31 825 | 59,8 | 176 563 | 649,4 |
| Butik och restaurang | 33 843 | 190,3 | 44 878 | 332,7 | 22 189 | 93,4 | 100 910 | 616,4 |
| Biografer | – | – | 1 893 | 1,4 | – | – | 1 893 | 1,4 |
| Lager och övrigt | 6 535 | 13,2 | 18 198 | 30,0 | 3 554 | 6,4 | 28 287 | 49,6 |
| Garage | 4 864 | 5,8 | 39 010 | 40,0 | 1 250 | 1,4 | 45 124 | 47,2 |
| Bostäder | 988 | 1,7 | 298 | 0,3 | – | – | 1 286 | 2,0 |
| Totalt | 145 263 | 644,2 | 149 982 | 560,8 | 58 818 | 161,0 | 354 063 | 1 366,0 |
| Yt- och hyresvakans | ||||||||
|---|---|---|---|---|---|---|---|---|
| Affärsområde | Affärsområde | Affärsområde | ||||||
| Stockholm Östra City | Stockholm Västra City | Göteborg | Fastighetsförvaltningen totalt | |||||
| Ytvakans, | Hyresvakans, | Ytvakans, | Hyresvakans, | Ytvakans, | Hyresvakans, | Ytvakans, | Hyresvakans, | |
| 31 december 2009 | kvm | mnkr | kvm | mnkr | kvm | mnkr | kvm | mnkr |
| Kontor | 14 212 | 59,9 | 920 | 2,8 | 1 567 | 3,0 | 16 699 | 65,7 |
| Butik och restaurang | 911 | 3,1 | 2 383 | 8,2 | 69 | 0,3 | 3 363 | 11,6 |
| Biografer | – | – | – | – | – | – | – | – |
| Lager och övrigt | 1 540 | 2,2 | 2 831 | 3,0 | 150 | 0,2 | 4 521 | 5,4 |
| Garage | 919 | 1,2 | 189 | 0,2 | 50 | 0,1 | 1 158 | 1,5 |
| Bostäder | 359 | 0,6 | – | 0,0 | – | 0,0 | 359 | 0,6 |
| Totalt | 17 941 | 67,0 | 6 323 | 14,2 | 1 836 | 3,6 | 26 100 | 84,8 |
| Förfallostruktur1)2)3) | |||||||
|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 31 december 2009 | |||||||
| Anta l kont rakt |
2010 | 2011 | 2012 | 2013 | 2014 | 2015– | Totalt |
| Affärsområde Stockholm Östra City | |||||||
| Kontor | 52 | 45 | 38 | 17 | 10 | 10 | 172 |
| Butiker | 27 | 21 | 26 | 4 | 6 | 8 | 92 |
| Övrigt | 261 | 83 | 61 | 25 | 6 | 27 | 463 |
| Summa | 340 | 149 | 125 | 46 | 22 | 45 | 727 |
| Andel, % | 47,2 | 20,3 | 17,1 | 6,3 | 3,0 | 6,1 | 100,0 |
| Affärsområde Stockholm Västra City | |||||||
| Kontor | 21 | 22 | 29 | 5 | 2 | 2 | 81 |
| Butiker | 51 | 49 | 54 | 14 | 9 | 2 | 179 |
| Övrigt | 136 | 66 | 59 | 11 | 7 | 10 | 289 |
| Summa | 208 | 137 | 142 | 30 | 18 | 14 | 549 |
| Andel, % | 38,0 | 24,9 | 25,8 | 5,4 | 3,3 | 2,6 | 100,0 |
| Affärsområde Göteborg | |||||||
| Kontor | 19 | 10 | 16 | 4 | 1 | 0 | 50 |
| Butiker | 14 | 16 | 22 | 11 | 3 | 2 | 68 |
| Övrigt | 46 | 49 | 18 | 1 | 2 | 0 | 116 |
| Summa | 79 | 75 | 56 | 16 | 6 | 2 | 234 |
| Andel, % | 33,6 | 31,9 | 24,3 | 6,8 | 2,5 | 0,9 | 100,0 |
| Hufvudstaden totalt | |||||||
| Kontor | 92 | 77 | 83 | 26 | 13 | 12 | 303 |
| Butiker | 92 | 86 | 102 | 29 | 18 | 12 | 339 |
| Övrigt | 443 | 198 | 138 | 37 | 15 | 37 | 868 |
| Totalt | 627 | 361 | 323 | 92 | 46 | 61 | 1 510 |
| Andel, % | 41,5 | 23,9 | 21,4 | 6,1 | 3,1 | 4,0 | 100,0 |
| Årshy ra, mnkr |
2010 | 2011 | 2012 | 2013 | 2014 | 2015– | Totalt |
| Affärsområde Stockholm Östra City | |||||||
| Kontor | 62,7 | 80,9 | 66,3 | 24,5 | 80,9 | 67,7 | 383,0 |
| Butiker | 38,1 | 34,5 | 45,0 | 7,4 | 8,9 | 40,7 | 174,6 |
| Övrigt | 9,0 | 9,4 | 10,5 | 0,7 | 1,2 | 3,6 | 34,4 |
| Summa | 109,8 | 124,8 | 121,8 | 32,6 | 91,0 | 112,0 | 592,0 |
| Andel, % | 18,6 | 21,1 | 20,5 | 5,5 | 15,4 | 18,9 | 100,0 |
| Affärsområde Stockholm Västra City | |||||||
| Kontor | 58,1 | 33,5 | 40,3 | 7,7 | 9,0 | 7,4 | 156,0 |
| Butiker | 89,9 | 88,5 | 74,8 | 20,4 | 25,8 | 9,5 | 308,9 |
| Övrigt | 11,9 | 11,3 | 13,3 | 6,1 | 4,0 | 1,7 | 48,3 |
| Summa | 159,9 | 133,3 | 128,4 | 34,2 | 38,8 | 18,6 | 513,2 |
| Andel, % | 31,2 | 26,0 | 25,0 | 6,7 | 7,5 | 3,6 | 100,0 |
| Affärsområde Göteborg | |||||||
| Kontor | 14,9 | 20,3 | 20,3 | 1,7 | 0,3 | – | 57,5 |
| Butiker | 14,8 | 18,4 | 31,4 | 14,1 | 4,2 | 10,6 | 93,5 |
| Övrigt | 4,4 | 4,4 | 4,1 | – | 0,1 | – | 13,0 |
| Summa | 34,1 | 43,1 | 55,8 | 15,8 | 4,6 | 10,6 | 164,0 |
| Andel, % | 23,0 | 25,4 | 33,3 | 9,3 | 2,7 | 6,3 | 100,0 |
| Hufvudstaden totalt | |||||||
| Kontor | 135,7 | 134,7 | 126,9 | 33,9 | 90,2 | 75,1 | 596,5 |
| Butiker | 142,8 | 141,4 | 151,2 | 41,9 | 38,9 | 60,8 | 577,0 |
| Övrigt | 25,3 | 25,1 | 27,9 | 6,8 | 5,3 | 5,3 | 95,7 |
| Totalt | 303,8 | 301,2 | 306,0 | 82,6 | 134,4 | 141,2 | 1 269,2 |
| Andel, % | 24,0 | 23,7 | 24,1 | 6,5 | 10,6 | 11,1 | 100,0 |
1)Inklusive kontrakt tecknade för framtida inflyttning/ikraftträdande varvid motsvarande nu gällande hyra exkluderats.
2)Exklusive vakanta ytor samt ytor (lager och kontor) som disponeras av Hufvudstaden för eget bruk.
3)Exklusive bostadskontrakt.
Hufvudstaden är ett svenskt publikt aktiebolag med säte i Stockholm. Till grund för styrningen av koncernen ligger bland annat bolagsordningen, den svenska aktiebolagslagen, NASDAQ OMX Stockholms regelverk för emittenter inklusive Svensk kod för bolagsstyrning (Koden) samt andra tillämpliga lagar och regler. Koden syftar till att skapa goda förutsättningar för en aktiv och ansvarskännande ägarroll och utgör ett led i självregleringen inom det svenska näringslivet. Den bygger på principen följ eller förklara, vilket innebär att det inte är något brott mot Koden att avvika från en eller flera regler om motiv finns och förklaras.
Hufvudstaden följer Koden med avvikelse för bestämmelser om valberedning. Avvikelsen från Koden förklaras mer detaljerat nedan.
Aktieägares rätt att besluta i Hufvudstadens angelägenheter utövas vid bolagsstämman. Aktieägare, som är registrerade i aktieboken per avstämningsdagen och har anmält deltagande i tid, har rätt att delta och rösta vid bolagsstämman personligen eller genom ombud. Beslut vid stämman fattas normalt med enkel majoritet. I vissa frågor föreskriver dock aktiebolagslagen att ett förslag ska godkännas av en högre andel av de på stämman företrädda och avgivna rösterna.
Enskilda aktieägare, som önskar få ett ärende behandlat på stämman, kan begära det hos Hufvudstadens styrelse under särskild adress, som publiceras på bolagets hemsida i god tid före kallelsetiden för stämman.
Årsstämma ska hållas i Stockholm inom sex månader efter räkenskapsårets slut. Vid årsstämman beslutas i frågor avseende bland annat utdelning, fastställande av resultat- och balansräkningar, ansvarsfrihet för styrelseledamöterna och VD, val av styrelseledamöter, styrelseordförande och i förekommande fall revisorer samt ersättning till styrelse och revisorer, principer för ersättning till ledande befattningshavare och andra viktiga frågor.
Årsstämma 2009 hölls den 26 mars 2009. Totalt 285 aktieägare som företrädde 124 852 915 A-aktier och 8255694 C-aktier var närvarande och de representerade totalt 950 422 315 röster, motsvarande 93 procent av det totala antalet utestående röster. Till stämmans ordförande valdes Fredrik Lundberg. Vid årsstämman beslutades att fastställa den framlagda resultat- och balansräkningen samt koncernresultat- och koncernbalansräkningen och att disponera över till förfogande stående vinstmedel så att 1,90 kr per aktie delades ut till aktieägarna. Stämman beviljade ansvarsfrihet för styrelseledamöterna och VD samt beslutade om arvode till styrelseledamöterna och revisorerna. Vidare omvaldes samtliga styrelseledamöter för tiden intill slutet av nästa årsstämma. Stämman beslutade även om riktlinjer för lön och ersättning till ledande befattningshavare samt bemyndigade styrelsen att besluta om förvärv och överlåtelse av egna aktier. Slutligen beslutade stämman om ändring av sättet för kallelse till bolagsstämma i bolagsordningen, dock med förbehåll för att beslutet var villkorat av att en ändring i aktiebolagslagen har trätt i kraft innebärande att den nya lydelsen i bolagsordningen är förenlig med aktiebolagslagen. Det kan noteras att någon ändring i aktiebolagslagen avseende förenklat sätt för kallelse ännu inte har trätt i kraft vid tidpunkten för avgivande av denna bolagsstyrningsrapport varmed den tidigare bolagsordningen, antagen den 23 mars 2006, alltjämt är gällande. Årsstämma 2010 hålls den 25 mars 2010 i Stockholm.
Nominering och val av styrelse och revisorer Med hänsyn till den koncentrerade ägarbilden finns ingen formellt utsedd valberedning. Huvudägaren lämnar förslag på ordförande vid bolagsstämma, styrelse, styrelseordförande och styrelsearvoden samt i förekommande fall revisorer och revisionsarvoden. Övriga aktieägare har möjlighet att lämna nomineringsförslag till styrelsens ordförande under adress som framgår av bolagets hemsida. Förslagen offentliggörs senast i samband med kallelsen till årsstämman.
Som underlag för sitt förslag inför årsstämman 2010 har huvudägaren gjort en bedömning av huruvida den nuvarande styrelsen är ändamålsenligt sammansatt, bland annat med ledning av tillämpliga delar av den utvärdering av styrelsens arbete som görs årligen.
Hufvudstadens förfarande avseende valberedning är ett avsteg från Koden.
Styrelsen har enligt aktiebolagslagen ett övergripande ansvar för koncernens organisation och förvaltning samt för att kontrollen av bokföringen, medelsförvaltningen och ekonomiska förhållanden i övrigt är betryggande. Styrelsen fattar beslut i frågor avseende koncernens övergripande mål, strategiska inriktning och policys liksom viktigare frågor som rör finansiering, förvärv, avyttringar och investeringar. Till styrelsens övriga uppgifter hör bland annat att:
Styrelsens arbete följer en av styrelsen fastställd arbetsordning, vilken ger ramen för beslut avseende investeringar, finansiering, ekonomiska rapporter samt övriga frågor av strategisk karaktär. Arbetsordningen reglerar även styrelsens respektive VD:s åligganden samt arbetsfördelningen mellan styrelsen och VD. Arbetsordningens relevans och aktualitet ses över varje år.
Styrelsens ordförande leder styrelsearbetet och har kontinuerlig kontakt med VD för att löpande kunna följa koncernens verksamhet och utveckling. Ordföranden samråder med VD i strategiska frågor och företräder bolaget i ägarfrågor.
Styrelsens ordförande tillser att styrelsens arbete utvärderas en gång per år och att nya styrelseledamöter erhåller lämplig utbildning. Styrelsen utvärderar också VD:s arbete, då utan att denne närvarar.
Under verksamhetsåret 2009 hade styrelsen sju sammanträden, varav ett konstituerande. Ekonomisk och finansiell rapportering samt redovisning av affärsområdenas verksamhet framläggs vid varje styrelsemöte. Dessutom tas väsentliga frågor av principiell eller stor ekonomisk betydelse upp vid varje ordinarie sammanträde. Styrelsearbetet har under året särskilt inriktats på strategidiskussioner, konjunkturfrågor och investeringar. Ombyggnadsprojektet Rännilen 18 är bland annat en fråga som följts upp kontinuerligt under året. Tjänstemän i bolaget deltar i styrelsens sammanträden såsom föredragande.
Bolagets revisor deltog vid styrelsemötet i februari, då årsredovisningen för 2008 godkändes, och vid styrelsemötet i augusti i samband med styrelsens behandling av bolagets halvårsrapport.
Hufvudstadens styrelse består av nio ledamöter, som väljs av årsstämman för en period om ett år. Från företagsledningen ingår endast VD i styrelsen och denne är den ende som är att betrakta som beroende av bolaget. Styrelsens ordförande sedan 1998 är Fredrik Lundberg. Fyra av ledamöterna har beroendeställning gentemot den största aktieägaren LE Lundbergföretagen AB (Fredrik Lundberg, Claes Boustedt, Louise Lindh och Sten Peterson). För ytterligare information om enskilda styrelseledamöter, se sidan 86. Som styrelsens sekreterare anlitas utomstående jurist.
| Namn | Funktion | Närvaro frekvens 20091) |
Oberoende i förhållande till bolaget |
Oberoende i förhållande till ägare |
|---|---|---|---|---|
| Fredrik Lundberg | Ordförande | 7 | Ja | Nej |
| Claes Boustedt | 7 | Ja | Nej | |
| Bengt Braun | 7 | Ja | Ja | |
| Peter Egardt | 6 | Ja | Ja | |
| Louise Lindh | 6 | Ja | Nej | |
| Hans Mertzig | 7 | Ja | Ja | |
| Sten Peterson | 7 | Ja | Nej | |
| Anna-Greta Sjöberg | 6 | Ja | Ja | |
| Ivo Stopner | VD | 7 | Nej (anställd) | Ja |
1)Under året har sju styrelsemöten hållits, varav fem efter årsstämman.
Vid årsstämman 2008 valdes för en period om fyra år de auktoriserade revisorerna George Pettersson och Joakim Thilstedt, båda från KPMG, till revisor respektive revisorssuppleant. Bland George Petterssons större uppdrag kan nämnas LE Lundbergföretagen AB, Holmen AB och Skanska AB.
Styrelsen träffar bolagets revisor två gånger per år, varav en gång utan närvaro av VD. Vid dessa tillfällen lämnar revisorn en redogörelse och en diskussion om revisionens inriktning och iakttagelser förs. Interna rutiner och kontrollsystem granskas löpande under året. Slutlig granskning av årsbokslut och årsredovisning görs i januari–februari. Halvårsbokslutet granskas översiktligt. Redovisning av arvode till revisorerna inklusive arvode för rådgivningstjänster lämnas i not 9.
Styrelsen har prövat frågan om inrättande av ett revisionsutskott men valt att inte inrätta något sådant utan hantera uppgifter som ankommer på ett sådant utskott inom ramen för det ordinarie styrelsearbetet.
VD leder verksamheten i enlighet med den antagna arbetsordningen för styrelse och VD samt styrelsens instruktioner. VD ansvarar för att styrelsen erhåller ett så sakligt, utförligt och relevant informations- och beslutsunderlag som erfordras för att styrelsen ska kunna fatta väl underbyggda beslut.
Företagsledningen består, förutom av VD, av de tre affärsområdescheferna samt cheferna för Ekonomi/ Finans, Fastighetsutveckling och Personal. Företagsledningen har möten cirka en gång i månaden för att diskutera aktuella frågor. För information om enskilda medlemmar, se sidan 88.
Ersättning till styrelsen beslutas av årsstämman. Vid årsstämman 2009 beslutades om en ersättning för styrelsearbetet 2009 om 1 575 000 kronor att fördelas på ledamöterna med undantag för VD Ivo Stopner, som inte uppbär någon ersättning för sitt styrelsearbete. Ordföranden erhöll 350 000 kronor och de övriga sju ej anställda ledamöterna 175 000 kronor vardera.
Styrelsen har prövat frågan om inrättande av ett ersättningsutskott men valt att inte inrätta något sådant utan hantera frågan inom ramen för det ordinarie styrelsearbetet. Detta innebär att hela styrelsen, förutom VD, fullgör de uppgifter som ankommer på ett ersättningsutskott.
Riktlinjer för lön, bonus och annan ersättning till bolagets ledande befattningshavare beslutas av årsstämman. För 2009 beslöt stämman att samma riktlinjer som tidigare ska tillämpas, det vill säga att bolagets ersättningar ska utgöras av marknadsmässiga löner samt ett begränsat resultatrelaterat bonusprogram, som beskrivs nedan. Inga aktiekursrelaterade incitamentsystem finns i bolaget.
För VD och företagsledningen finns ett bonusprogram, som omprövas årligen. Utfallet beror på resultat, kundnöjdhet och personliga mål. Bonus kan för VD maximalt utgå med 500 000 kronor och för övriga ledande befattningshavare med 250 000 kronor per person.
VD:s ersättning föreslås av styrelsens ordförande och fastställs av styrelsen. VD deltar ej i detta beslut. VD beslutar om ersättning till övriga ledande befattningshavare efter samråd med styrelsens ordförande.
För ytterligare information om löner och ersättningar, se not 8.
Styrelsen har det övergripande ansvaret för att Hufvudstaden har en tillfredsställande intern kontroll. VD ansvarar för att det finns ett betryggande system för intern kontroll, som täcker alla väsentliga risker för fel i den ekonomiska rapporteringen. Hufvudstadens system för intern kontroll omfattar kontrollmiljön, riskbedömning, kontrollåtgärder, information och kommunikation samt uppföljning.
Kontrollmiljön är grunden för den interna kontrollen avseende den finansiella rapporteringen. Hufvudstadens interna kontrollstruktur bygger bland annat på en tydlig ansvars- och arbetsfördelning såväl mellan styrelse och VD som inom den operativa verksamheten. Policys och riktlinjer, som till exempel bolagets värderingsgrunder, informationspolicy och redovisningshandbok dokumenteras och utvärderas kontinuerligt av ledning och styrelse. Dessa styrande dokument samt genomarbetade processbeskrivningar kommuniceras via fastställda informationsoch kommunikationsvägar och har därmed gjorts tillgängliga och kända för berörd personal.
Baserat på löpande diskussioner och möten i organisationen identifierar, analyserar och beslutar Hufvudstadens ledning om hantering av risker för fel i den finansiella rapporteringen. Styrelsen behandlar utfallet av bolagets process för riskbedömning och riskhantering, för att säkerställa att den omfattar alla väsentliga områden och fastställer inriktning och vid behov nödvändiga åtgärder. Hufvudstadens största risker kopplas till fastighetsvärdering, finansiella transaktioner och fastighetsprojekt.
Hufvudstaden har, baserat på gjorda riskbedömningar, fastställt ett antal kontrollåtgärder. Dessa är både av förebyggande natur, det vill säga åtgärder som syftar till att undvika förluster eller felaktigheter i rapporteringen, och av upptäckande natur. Kontrollerna ska även säkerställa att felaktigheter blir rättade. Exempel på områden som har väsentlig påverkan på bolagets resultat och har väl genomarbetade kontrollåtgärder är reparation och underhåll samt uthyrning.
Den interna informationen och externa kommunikationen regleras på övergripande nivå bland annat av en informationspolicy. Den interna kommunikationen till och från styrelse och ledning sker bland annat genom att ledningen håller regelbundna informationsmöten, både för hela företaget och för enskilda enheter. En annan viktig kommunikationskanal är Hufvudstadens intranät. Genom detta har samtliga medarbetare tillgång till aktuell information. På intranätet publiceras interna policys, riktlinjer, instruktioner och motsvarande dokument som styr och stödjer verksamheten. Det har under året gjorts en översyn av personal- och miljöpolicys. Återrapporteringen kring arbetet med intern kontroll följer sedvanliga rapporteringsvägar.
Hufvudstadens ledning utvärderar löpande den interna kontrollen avseende den finansiella rapporteringen framför allt genom egna analyser, att ställa frågor och ta del av controllerfunktionens arbete.
Styrelsen erhåller kvartalsrapporter med ekonomiskt utfall inklusive ledningens kommentarer till verksamheten och den interna kontrollen. Vid varje styrelsesammanträde behandlas den ekonomiska situationen. Bolagets revisor medverkar vid styrelsemöten vid två tillfällen per år och informerar om sina iakttagelser om bolagets interna rutiner och kontrollsystem. Styrelsens ledamöter har då tillfälle att ställa frågor. Årligen görs en genomgång av väsentliga riskområden och styrelsen tar ställning till risker i den finansiella rapporteringen samt utvärderar den interna kontrollen.
Hufvudstadens ledning har systematiskt gått igenom och strukturerat den interna dokumentationen av det interna kontrollsystemet. Det har inte framkommit något som tyder på att kontrollsystemet inte skulle fungera på avsett sätt. Styrelsen har därför beslutat att inte inrätta en internrevisionsfunktion. Beslutet omprövas årligen.
Denna bolagsstyrningsrapport har inte varit föremål för granskning av bolagets revisor.
Styrelsen och verkställande direktören avger härmed årsredovisning och koncernredovisning för Hufvudstaden AB (publ), organisationsnummer 556012-8240, NK 100, 111 77 Stockholm, besöksadress Regeringsgatan 38, Stockholm.
Hufvudstaden är noterat på listan för stora företag på NASDAQ OMX Stockholm. LE Lundbergföretagen AB, organisationsnummer 556056-8817, Stockholm, har ett bestämmande inflytande i Hufvudstaden, varför bolaget konsolideras i Lundbergkoncernen.
Årsredovisningens resultat- och balansräkningar föreslås fastställas på årsstämman den 25 mars 2010.
Hufvudstadens affärsidé är att i egna fastigheter i centrala Stockholm och centrala Göteborg erbjuda framgångsrika företag högkvalitativa kontors- och butikslokaler på attraktiva marknadsplatser.
Den globala finanskris som startade hösten 2008 fortsatte även under första delen av 2009. Konjunkturnedgången medförde stigande vakanser och hyresmarknaden utsattes för en viss prispress nedåt. Osäkerheten på marknaden och en generell kreditåtstramning ledde till en uppgång i avkastningskraven på fastigheter med sjunkande fastighetsvärden som följd. Den ekonomiska utvecklingen innebar att kreditgivarna ställde ökade krav på företagens intjäningsförmåga och finansiella ställning. Hufvudstaden har en stark balansräkning och ett stabilt kassaflöde. Soliditeten överstiger 50 procent, räntetäckningsgraden uppgår till 7 ggr och det finns ej utnyttjade lånelöften om 2 mdkr.
Under hösten 2009 sågs flera tecken på att konjunkturen nått sin botten. Aktiviteten på hyresmarknaden ökade något och fler fastighetstransaktioner genomfördes. Nedgången i stockholmsområdet var mindre än i övriga delar av Sverige och regionen kunde under den senare delen av året uppvisa en positiv utveckling. I centrala Göteborg har hyresmarknaden varit stabil trots att västra Sverige drabbades av problem inom bland annat fordonsindustrin.
Hufvudstaden ägde vid årets slut 29 fastigheter (29). Den uthyrbara ytan uppgick till 278 659 kvm i Stockholm och 75 404 kvm i Göteborg, totalt 354 063 kvm.
Den totala hyresvakansgraden i koncernen per den 31 december 2009 var 6,2 procent (5,3) och ytvakansgraden var 7,4 procent (5,9). Hyresvakansgraden exklusive pågående projekt var 4,0 procent (2,9). I Stockholm var hyresvakansgraden 6,9 procent och i Göteborg 2,7 procent.
Under året har 46 000 kvm (41 000) omförhandlats till ett värde av totalt 208,0 mnkr per år och 20 300 kvm (16 300) nykontrakterats.
Hufvudstaden har genomfört en intern värdering av bolagets samtliga fastigheter. Syftet med värderingen är att bedöma fastighetsbeståndets verkliga värde per den 31 december 2009. För att säkerställa värderingen har externa värderingar inhämtats från två värderingsföretag. De externa värderingar som gjorts vid årsskiftet motsvarar 29 procent av marknadsvärdet och motsvarande andel för hela 2009 var 48 procent.
Verkligt värde för fastighetsbeståndet har per den 31 december 2009 bedömts till 18,1 mdkr (19,1).
Värdering av fastighetsbeståndet har skett genom att varje enskild fastighets verkliga värde har bedömts. Bedömningen har gjorts genom tillämpning av värdering enligt ortsprismetoden. Metoden innebär att marknadens avkastningskrav sätts i relation till fastigheternas driftsnetto.
Beskrivning av värderingsmetod och antaganden finns i not 17 Förvaltningsfastigheter.
| Förändring +/– |
Resultateffekt före skatt, +/– |
|
|---|---|---|
| Hyresintäkter | 100 kr per kvm | 700 mnkr |
| Fastighetskostnader | 50 kr per kvm | 350 mnkr |
| Hyresvakansgrad | 1,0 procentenhet | 250 mnkr |
| Avkastningskrav | 0,5 procentenhet | 1 700 mnkr |
Det bedömda verkliga värdet för fastighetsbeståndet per den 31 december 2009 uppgick till 18,1 mdkr. Baserat på värderingen av fastighetsbeståndet uppgår substansvärdet till 12,8 mdkr eller 62 kronor per aktie efter skatt. Vid substansvärdeberäkningen har använts en kalkylmässigt beräknad uppskjuten skatt. Denna har antagits till 10 procent på skillnaden mellan bedömt verkligt värde och skattemässigt restvärde för fastigheterna och har bedömts mot bakgrund av gällande skattelagstiftning, som innebär att fastigheter kan säljas via aktiebolag utan skattekonsekvenser. Köparen tappar dock avskrivningsunderlag, vilket kan motivera en viss kompensation, som här har antagits till 10 procent. Om procentsatsen för uppskjuten skatt enligt balansräkningen (26,3 procent) använts vid beräkningen, hade substansvärdet uppgått till 10,2 mdkr eller 50 kronor per aktie. Om skattesatsen antagits vara 0 procent, hade substansvärdet uppgått till 14,4 mdkr eller 70 kronor per aktie.
| Mdkr | |
|---|---|
| Redovisat eget kapital | 10,2 |
| Återföring av bokförd uppskjuten skatt | 4,2 |
| Substansvärde före skatt | 14,4 |
| Kalkylmässig uppskjuten skatt 10 procent | -1,6 |
| Substansvärde efter skatt | 12,8 |
| Substansvärde per aktie | 62 kr |
Konjunkturnedgången och osäkerheten på kreditmarknaden innebär ett större fokus på verksamhetens riskområden. Bolagets finansiella risker ses över kontinuerligt. Hufvudstadens finansieringsmöjligheter har säkerställts genom långfristiga lånelöften om 2 mdkr som gäller fram till och med 2017. Bolaget har betryggande marginaler till kreditgivarnas restriktioner (covenants) avseende låneavtalen. Det fanns inga låneförfall under 2009 och under 2010 förfaller 500 mnkr. Ränterisken har hanterats genom att säkra räntenivån för 3,2 mdkr av en total upplåning om 3,4 mdkr. Räntebindningstiden uppgick till 36 månader och den genomsnittliga effektiva räntan var 3,7 procent. Åtgärder har vidtagits för att ytterligare skärpa bevakningen av kundoch hyresfordringar.
Hufvudstadens möjligheter att på kort sikt påverka resultatet i den löpande verksamheten är begränsade. Intäkterna är reglerade av förhållandevis långa hyresavtal, vanligen tre till fem år, och rörelsekostnaderna är svåra att förändra i ett kort perspektiv med bibehållen service och kvalitet. Hufvudstadens lönsamhet och verksamhet påverkas framför allt av makroekonomiska faktorer såsom konjunktur och ränteläge samt den regionala utvecklingen i Stockholm och Göteborg, men även av politiska beslut. För att framgångsrikt hantera möjligheter och risker i ett fastighetsbolag krävs därför lång framförhållning och tydliga strategier. Bolaget har inte identifierat några andra väsentliga risker eller osäkerhetsfaktorer än de som beskrivs nedan.
Förändringar i fastigheternas verkliga värde, till följd av konjunktursvängningar med mera, är både en risk och en möjlighet. Risken begränsas dock av fastigheternas koncentration till de mest attraktiva kommersiella lägena.
Hyresutvecklingen utgör både en risk och en möjlighet. Risken begränsas emellertid av Hufvudstadens koncentration till fastigheter med lokaler i de mest intressanta kommersiella lägena. Hyresnivån för lediga kontorslokaler påverkas snabbt vid en förstärkning eller försvagning av konjunkturen. Hyresnivån för uthyrda lokaler med avtalstider på tre år eller mer är bundna till konsumentprisindex. Hyresförändringar sker när avtalen omförhandlas.
Höjningar av fastighetsskatten utgör en risk. Risken begränsas dock av att en väsentlig del av fastighetsskatten debiteras Hufvudstadens hyresgäster.
Vid en avmattning av konjunkturen är risken för ökad vakansgrad större för Hufvudstadens kontorslokaler än för butikslokalerna. En viss vakansgrad bör alltid finnas för att erbjuda kunder expansionsmöjligheter, möjliggöra ombyggnader och pröva marknadens villighet att acceptera högre hyresnivåer.
En lång genomsnittlig avtalstid är en fördel vid sjunkande marknadshyror och en nackdel vid stigande hyror. Alltför täta om- och avflyttningar medför stora kostnader för lokalanpassningar. Dessa kostnader kan inte alltid kompenseras av höjda hyror.
Omsättningsbaserade hyror tillämpas i huvudsak i NKvaruhusen. Hufvudstaden strävar efter att öka andelen avtal med omsättningshyror, då de medför en potential uppåt samtidigt som den garanterade minimihyran i omsättningsavtalen begränsar risken för hyresfall.
Hufvudstaden arbetar aktivt med att optimera fastigheternas förbrukning och därmed sänka driftkostnaderna. Upphandling av elkraft görs regelbundet på termin för att minska känsligheten för svängningar i energipriserna. Prövning sker löpande om förutsättningarna förändras. Hufvudstadens fastighetsbestånd är väl underhållet. Bolaget arbetar målmedvetet med uppföljning och styrning av kostnader i varje enskild fastighet och minskar därmed risken för oförutsedda kostnadsökningar.
Koncentrationen av ett fastighetsbestånd till ett geografiskt marknadsområde kan potentiellt öka risken på grund av minskad diversifiering. I Hufvudstadens fall bedöms dock risken som liten eftersom Stockholm och Göteborg över tiden kommer att vara landets starkaste marknadsområden och mest intressanta tillväxtmarknader.
Företagets verksamhet finansieras, förutom av egna medel, även av upplåning från kreditinstitut. Som en följd av detta är koncernen exponerad för finansierings-, ränte- och kreditrisker. Beskrivning av företagets finanspolicy och hur dessa risker hanteras samt hantering av kreditrisker hänförliga till kund- och hyresfordringar finns i not 2.
Nedan redovisas effekterna på resultat före skatt, exklusive värdeförändringar på helårsbasis vid förändringar av ett antal faktorer.
Redovisade resultateffekter vid förändringar av hyresnivå, vakansgrad, drift- och underhållskostnader samt fastighetsskatt avser de effekter som hade uppstått under räkenskapsåret 2009, om förändringarna inträffat vid 2009 års ingång.
Redovisade resultateffekter ska endast ses som en indikation och inkluderar inte någon effekt av de kompenserande åtgärder ledningen skulle kunna vidta och de förändrade förhållanden som skulle kunna uppkomma om vissa händelser skulle inträffa.
| Förändring +/– |
Resultateffekt exkl värdeförändringar före skatt, +/– |
|
|---|---|---|
| Hyresnivå | 100 kr per kvm | 35 mnkr |
| Vakansgrad 1) | 1 procentenhet | 11 mnkr |
| Drift och underhåll | 10 procent | 14 mnkr |
| Fastighetsskatt 2) | 1 procentenhet | 11 mnkr |
| Räntenivå 3) | 1 procentenhet | 34 mnkr |
1) Beräknad ytvakans med 3 000 kr per kvm.
2) Med beaktande av att del av kostnaden vidaredebiteras hyresgästerna inom ramen för tecknade hyreskontrakt.
3) Utan hänsyn tagen till räntebindning med derivat. För effekt inklusive derivat se not 2, sidan 69.
Icke finansiella resultatindikatorer Ett ansvarsfullt företagande såväl internt som externt är en förutsättning för framgång. Hufvudstaden bidrar till samhällsutvecklingen genom att ta ansvar för sina fastigheter och den omgivande miljön. Bolaget försäkrar sig om att gällande lagar och avtal följs genom krav på entreprenörer och underleverantörer. Hufvudstadens värdegrund präglar medarbetarnas agerande och är ett aktivt redskap i det dagliga arbetet. All slags diskriminering och osakliga löneskillnader motarbetas. Ett omfattande ledarskapsprogram för samtliga chefer i bolaget har genomförts under året.
Hufvudstaden arbetar aktivt för att minska negativ miljöpåverkan, till exempel genom minskad energianvändning och krav på miljövänliga produkter. Inga verksamheter för vilka tillstånd eller anmälan krävs enligt Förordningen (1998:899) om miljöfarlig verksamhet och hälsoskydd bedrevs under 2009.
Hufvudstadens aktiekapital uppgick vid årets slut till 1 056 359 665 kronor fördelat på totalt 211 271 933 aktier, vilket ger ett kvotvärde om 5 kronor per aktie. Av aktierna är 202 996 869 A-aktier med ett röstvärde om en röst per aktie och 8 275 064 C-aktier med ett röstvärde om 100 röster per aktie. Samtliga aktier har lika rätt till andel i bolagets tillgångar och resultat. Största ägare är LE Lundbergföretagen AB med totalt 45,3 procent av utestående aktier och 88,1 procent av rösterna. Enligt ett omvandlingsförbehåll i bolagsordningen har C-aktieägare rätt att begära omvandling av sina C-aktier till A-aktier. Inga begränsningar finns i bolagsordningen avseende överlåtelsebarhet av aktier eller rösträtt på stämman. Inga kända avtal finns som skulle påverkas till följd av ett offentligt uppköpserbjudande. Ingen pensionsstiftelse eller annan utfästelse till personalen i fråga om aktieinnehav finns.
Sedan årsstämman 2003 har styrelsen haft stämmans bemyndigande om att återköpa högst 10 procent av samtliga aktier för att ge styrelsen möjlighet att justera kapitalstrukturen och därigenom skapa ökat värde för bolagets aktieägare. Mandatet förnyades vid årsstämman 2009. Totalt eget innehav per den 31 december 2009 uppgick till 5 006 000 A-aktier, motsvarande 2,4 procent av samtliga aktier. Hela posten förvärvades 2003 till en snittkurs av 27,30 kronor per aktie. Inga återköp av aktier har skett under året eller efter rapporttidens utgång (till och med den 11 februari 2010).
För beskrivning av styrelsens arbete med mera hänvisas till Bolagsstyrningsrapporten på sidan 48.
Riktlinjer för lön, bonus och annan ersättning till bolagets ledande befattningshavare beslutas av årsstämman. För 2009 beslöt stämman att samma riktlinjer som tidigare ska tillämpas, det vill säga att bolagets ersättningar ska utgöras av marknadsmässiga löner samt ett begränsat resultatrelaterat bonusprogram, som beskrivs nedan. Inga aktiekursrelaterade incitamentsprogram finns i bolaget. Dessa riktlinjer har följts under 2009 och förslag att samma riktlinjer ska tillämpas för 2010 kommer att föreläggas årsstämman. Revisorns yttrande om huruvida riktlinjer för ersättning till ledande befattningshavare, som antogs av årsstämman 2009, har följts, finns på bolagets hemsida www.hufvudstaden.se samt kommer att bifogas årsstämmohandlingarna. Yttrandet kan även erhållas från bolaget på begäran.
VD:s ersättning föreslås av styrelsens ordförande och fastställs av styrelsen. VD deltar ej i detta beslut. VD beslutar om ersättning till övriga ledande befattningshavare efter samråd med styrelsens ordförande.
För VD och företagsledningen finns ett bonusprogram, som omprövas årligen. Utfallet beror på resultat, kundnöjdhet och personliga mål. Bonus kan för VD maximalt utgå med 500 000 kronor och för övriga ledande befattningshavare med 250 000 kronor per person.
Övriga tillsvidareanställda medarbetare i koncernen omfattades under året av ett bonusprogram. Bonus utfaller enligt kriterierna verksamhetsresultat och kundnöjdhet. För chefer med personalansvar tillkommer även personlig bedömning med individuella mål.
För båda bonusprogrammen gäller att beslut fattas för ett år i taget och att bonusen har ett tak. Bonus utfaller endast om bolaget uppvisar ett positivt resultat utan hänsyn till orealiserade värdeförändringar. För 2009 uppgick bonuskostnaden totalt till 0,7 mnkr (2,5) eller med i genomsnitt 4 000 kronor per medarbetare och för företagsledningen inklusive VD med i genomsnitt 56 000 kronor per person. Bonusen är ej pensionsgrundande.
All informationsgivning styrs av bolagets informationspolicy. Årsredovisning och delårsrapporter publiceras på svenska och engelska och distribueras till de aktieägare och andra som anmält sitt intresse.
Rapporter och pressmeddelanden finns tillgängliga på bolagets hemsida www.hufvudstaden.se, där även anmälan om prenumeration och beställning av information kan göras.
Väsentliga händelser efter årets utgång Inga händelser av väsentlig betydelse har inträffat efter räkenskapsårets utgång.
Hufvudstadens inriktning är att även framöver främst ägna sig åt att förvalta, förädla och utveckla fastighetsbeståndet så att högsta möjliga avkastning erhålls.
Vår bedömning är att den positiva utveckling som inleddes hösten 2009 kommer fortsätta under 2010. Detta innebär en stabil efterfrågan och tillfredställande hyresnivåer för bolagets välbelägna och högkvalitativa kontors- och butikslokaler.
Hufvudstadens goda intjäningsförmåga och starka balansräkning medför att vi med oförändrad kraft kan genomföra pågående fastighetsprojekt. Vi utvärderar kontinuerligt nya investeringar för att stärka våra marknadsområden och därmed på längre sikt öka fastighetsbeståndets lönsamhet.
Aktiviteten på transaktionsmarknaden kommer sannolikt att öka och vi gör bedömningen att direktavkastningskraven under den närmaste tiden ligger kvar på nuvarande nivåer. Strategiska förvärv av enstaka fastigheter som kompletterar beståndet kan ej uteslutas.
Förslag till utdelning och vinstdisposition Styrelsen har föreslagit en utdelning om 2,10 kronor per aktie eller totalt 433,2 mnkr. Styrelsens förslag till vinstdisposition redovisas i sin helhet på sidan 84.
Motiverat yttrande gällande vinstutdelningsförslaget finns på bolagets hemsida, www.hufvudstaden.se samt kommer att bifogas årsstämmohandlingarna. Det kan även erhållas från bolaget på begäran.
| Mnkr | Not | 2009 | 2008 |
|---|---|---|---|
| Nettoomsättning | |||
| Fastighetsförvaltning | 1 304,8 | 1 282,2 | |
| Parkeringsverksamhet | 66,9 | 65,4 | |
| 3 | 1 371,7 | 1 347,6 | |
| Fastighetsförvaltningens kostnader | |||
| – Underhåll | -28,5 | -43,8 | |
| – Drift och administration | 6 | -219,6 | -216,0 |
| – Tomträttsavgälder | -16,2 | -16,1 | |
| – Fastighetsskatt | -116,5 | -119,0 | |
| Fastighetsförvaltningens kostnader | -380,8 | -394,9 | |
| Parkeringsverksamhet, kostnader | 3, 6 | -47,0 | -45,8 |
| Verksamhetens kostnader | -427,8 | -440,7 | |
| Bruttoresultat | 943,9 | 906,9 | |
| – varav Fastighetsförvaltning | 3, 5 | 924,0 | 887,3 |
| – varav Parkeringsverksamhet | 3 | 19,9 | 19,6 |
| Central administration | -29,2 | -32,0 | |
| Rörelseresultat före värdeförändringar | 914,7 | 874,9 | |
| Värdeförändringar | |||
| – Förvaltningsfastigheter | 12 | -1 239,1 | -1 629,4 |
| – Räntederivat | -25,6 | -126,6 | |
| Rörelseresultat | 8–12 | -350,0 | -881,1 |
| Finansiella intäkter och kostnader | |||
| Finansiella intäkter | 13 | 2,9 | 17,3 |
| Finansiella kostnader | 14 | -131,0 | -161,6 |
| -128,1 | -144,3 | ||
| Resultat före skatt | -478,1 | -1 025,4 | |
| Skatt | 16 | 120,6 | 576,2 |
| ÅRETS RESULTAT EFTER SKATT | -357,5 | -449,2 | |
| Övrigt totalresultat: | |||
| Förändring säkringsreserv | 25,5 | -48,8 | |
| ÅRETS TOTALRESULTAT | -332,0 | -498,0 | |
| Årets resultat per aktie före och efter utspädning, kronor | -1,73 | -2,18 | |
| Ordinarie utdelning per aktie, kronor (förslag) | 2,10 | 1,90 |
Fastighetsförvaltningens nettohyror uppgick under året till 1 304,8 mnkr (1 282,2), vilket motsvarar en ökning med 2 procent. Ökningen beror på nettot av högre bruttohyror vid omförhandlingar samt högre hyresförluster för vakanta lokaler. Under året omförhandlade Hufvudstaden avtal motsvarande 208,0 mnkr i årliga hyresintäkter. Omförhandlingarna av kontors- och butikslokaler medförde höjda hyresnivåer med i genomsnitt cirka 9 procent (14).
Omsättningshyrestillägg i NK-fastigheterna uppgick till 5,6 mnkr (10,1). Minskningen beror på höjda minimihyror i samband med omförhandlingar.
Underhållskostnaderna minskade med 15,3 mnkr till 28,5 mnkr (43,8), vilket främst förklaras av högre kostnader föregående år för evakuering av hyresgäster. Driftkostnaderna uppgick till 164,1 mnkr (161,0). Ökningen förklaras av högre energikostnader. Administrationskostnaden ökade till 55,5 mnkr (55,0). Fastighetsskatten har minskat till 116,5 mnkr (119,0) till följd av erhållna nedsättningar av fastighetsskatt. Kostnaden för fastighetsskatt har i huvudsak vidaredebiterats till hyresgästerna. Sammantaget innebär detta att fastighetsförvaltningens totala kostnader uppgick till 380,8 mnkr (394,9).
Bruttoresultatet uppgick under året till 924,0 mnkr (887,3), vilket motsvarar en ökning med 4 procent.
Parkeringsverksamhet innefattar parkeringsrörelsen i Parkaden AB.
Nettoomsättningen var 66,9 mnkr (65,4). Kostnaderna uppgick till 47,0 mnkr (45,8) och bruttoresultatet till 19,9 mnkr (19,6).
Värdeförändringar på förvaltningsfastigheter uppgick till -1 239,1 mnkr (-1 629,4). Den orealiserade värdeförändringen förklaras av ett något högre direktavkastningskrav som en följd av osäkerhet på kreditmarknaden och konjunkturnedgången, samt av en något svagare hyresmarknad. Det genomsnittliga direktavkastningskravet uppgick vid ovanstående värdering till 5,3 procent (5,1).
Resultatet av finansiella poster uppgick för året till -128,1 mnkr (-144,3). Ränteintäkterna uppgick till 2,9 mnkr (17,3) och räntekostnaderna till -131,0 mnkr (-161,6). Den minskade nettokostnaden förklaras av lägre räntor för lån med kortfristig räntebindning.
Koncernens skatt uppgick till 120,6 mnkr (576,2), varav -159,4 mnkr (-115,8) utgjorde aktuell skatt och 280,0 mnkr (692,0) uppskjuten skatt. Den positiva skatten förklaras av upplösning av uppskjuten skatt till följd av orealiserade värdeminskningar.
Årets resultat uppgick till -357,5 mnkr (-449,2). Det negativa resultatet förklaras främst av nettot av årets orealiserade värdeminskning i fastighetsbeståndet samt upplösning av uppskjuten skatt jämfört med föregående år.
| Mnkr | Not | 2009-12-31 | 2008-12-31 |
|---|---|---|---|
| TILLGÅNGAR | |||
| Anläggningstillgångar | |||
| Förvaltningsfastigheter | 17 | 18 125,3 | 19 083,2 |
| Materiella anläggningstillgångar | 18 | 8,5 | 7,8 |
| Långfristiga fordringar | 20 | 5,0 | 3,8 |
| Summa anläggningstillgångar | 18 138,8 | 19 094,8 | |
| Omsättningstillgångar | |||
| Kundfordringar | 21 | 13,7 | 13,7 |
| Övriga fordringar | 1,2 | 6,4 | |
| Förutbetalda kostnader och upplupna intäkter | 22 | 21,4 | 30,2 |
| Kortfristiga placeringar | 410,0 | 425,0 | |
| Kassa och bank | 23 | 14,9 | 13,9 |
| Summa omsättningstillgångar | 461,2 | 489,2 | |
| SUMMA TILLGÅNGAR | 18 600,0 | 19 584,0 | |
| Eget kapital och skulder |
|||
| Eget kapital | |||
| Aktiekapital | 1 056,4 | 1 056,4 | |
| Övrigt tillskjutet kapital | 628,1 | 628,1 | |
| Andra reserver | 0,0 | -25,5 | |
| Balanserat resultat inkl årets resultat | 8 541,4 | 9 290,7 | |
| Summa eget kapital | 24 | 10 225,9 | 10 949,7 |
| Långfristiga skulder | |||
| Räntebärande skulder till kreditinstitut | 25 | 2 900,0 | 3 400,0 |
| Uppskjutna skatteskulder | 26 | 4 335,9 | 4 606,9 |
| Övriga långfristiga skulder | 138,0 | 147,9 | |
| Övriga avsättningar | 27 | 6,3 | 5,0 |
| Summa långfristiga skulder | 7 380,2 | 8 159,8 | |
| Kortfristiga skulder | |||
| Räntebärande skulder till kreditinstitut | 25 | 500,0 | – |
| Leverantörsskulder | 63,5 | 73,6 | |
| Aktuella skatteskulder | 70,6 | 76,3 | |
| Övriga skulder | 28 | 84,1 | 88,7 |
| Upplupna kostnader och förutbetalda intäkter | 30 | 275,7 | 235,9 |
| Summa kortfristiga skulder | 993,9 | 474,5 | |
| Summa skulder | 8 374,1 | 8 634,3 | |
| SUMMA EGET KAPITAL OCH SKULDER | 18 600,0 | 19 584,0 |
Fastigheternas redovisade värde i koncernen uppgick till 18 125,3 mnkr (19 083,2). Minskningen av fastigheternas verkliga värde förklaras med nettot av orealiserad värdeförändring om -1 239,1 mnkr (-1 629,4) och under året gjorda investeringar i fastighetsbeståndet som uppgick till 281,2 mnkr (182,1). Förvaltningsfastigheter i koncernen redovisas till verkligt värde enligt IAS 40, vilket medför att avskrivningar inte görs. Värderingsmetoden beskrivs i not 17 Förvaltningsfastigheter. Fastigheternas skattemässiga restvärde uppgick till 1,9 mdkr.
Likvida medel, summan av kassa och bank samt kortfristiga placeringar, uppgick till 424,9 mnkr (438,9). Hyresinbetalningar sker huvudsakligen vid kvartalsskiften, varvid temporära överskott kan uppstå. Överskottslikviditeten används normalt till amortering av lån eller placeras i kortfristiga instrument med hög likviditet och låg risk. Per den 31 december 2009 uppgick sådan kortfristig placering till 410,0 mnkr (425,0). Inga begränsningar finns avseende nyttjanderätten av likvida medel. Utöver likvida medel fanns outnyttjad checkräkningskredit om 40 mnkr (40).
Koncernens skulder till kreditinstitut uppgick till 3 400,0 mnkr (3 400,0). Den genomsnittliga räntebindningstiden var 36 månader (43), kapitalbindningstiden var 39 månader (51) och den genomsnittliga effektiva räntan vid årsskiftet uppgick till 3,7 procent (4,0). Nettoskulden uppgick till 2 990,0 mnkr (2 975,0). Finansiella poster som ingår i nettoskulden framgår av not 2, sidan 70.
Uppskjutna skatteskulder uppgick till 4 335,9 mnkr (4 606,9). Minskningen förklaras av upplösning av uppskjuten skatt till följd av orealiserade värdeminskningar.
| Övrigt | Balanserade vinstmedel |
||||
|---|---|---|---|---|---|
| Mnkr | Aktie kapital |
tillskjutet kapital |
Reserver | inkl årets resultat |
Totalt |
| Ingående eget kapital 2008-01-01 | 1 056,4 | 628,1 | 27,7 | 10 096,5 | 11 808,7 |
| Årets totalresultat | -53,2 | -444,8 | -498,0 | ||
| Summa förmögenhetsförändringar | -53,2 | -444,8 | -498,0 | ||
| Utdelning | -361,0 | -361,0 | |||
| Utgående eget kapital 2008-12-31 | 1 056,4 | 628,1 | -25,5 | 9 290,7 | 10 949,7 |
| Ingående eget kapital 2009-01-01 | 1 056,4 | 628,1 | -25,5 | 9 290,7 | 10 949,7 |
| Årets totalresultat | 25,5 | -357,5 | -332,0 | ||
| Summa förmögenhetsförändringar | 25,5 | -357,5 | -332,0 | ||
| Utdelning | -391,9 | -391,9 | |||
| Utgående eget kapital 2009-12-31 | 1 056,4 | 628,1 | 0,0 | 8 541,4 | 10 225,9 |
Antal återköpta aktier är 5 006 000, motsvarande 2,4 procent av samtliga aktier. Vid årsstämman den 26 mars 2009 fick styrelsen förnyat mandat att återköpa högst 10 procent av samtliga aktier i syfte att ge styrelsen möjlighet att justera kapitalstrukturen för att därigenom skapa ökat värde för bolagets aktieägare. Under 2009 har inga återköp skett.
Under 2009 lämnades en utdelning om 1,90 kronor per aktie till bolagets aktieägare, totalt 391 905 273 kronor.
Föreslagen utdelning enligt vinstdisposition uppgår till 433,2 mnkr (se Definitioner, sidan 93 Utdelningsbelopp).
| Mnkr | 2009 | 2008 |
|---|---|---|
| Den löpande verksamheten | ||
| Resultat före skatt | -478,1 | -1 025,4 |
| Av- och nedskrivningar av tillgångar | 6,0 | 4,4 |
| Värdeförändring förvaltningsfastigheter | 1 239,1 | 1 629,4 |
| Värdeförändring derivat | 25,6 | 126,6 |
| Övriga förändringar | 1,2 | -0,6 |
| Betald inkomstskatt | -165,1 | -71,5 |
| Kassaflöde från den löpande verksamheten före förändringar av rörelsekapital |
628,7 | 662,9 |
| Kassaflöde från förändringar i rörelsekapital: | ||
| Minskning (+) / Ökning (–) av rörelsefordringar | 11,5 | 11,5 |
| Ökning (+) / Minskning (–) av rörelseskulder | 24,3 | 21,9 |
| Kassaflöde från den löpande verksamheten | 664,5 | 696,3 |
| Investeringsverksamheten Investering i förvaltningsfastigheter Investering i inventarier |
-281,2 -4,2 |
-182,1 -2,7 |
| Förändring av finansiella tillgångar | -1,2 | 2,6 |
| Kassaflöde från investeringsverksamheten Finansieringsverksamheten |
-286,6 | -182,2 |
| Utbetald utdelning | -391,9 | -361,0 |
| Kassaflöde från finansieringsverksamheten Årets kassaflöde |
-391,9 -14,0 |
-361,0 153,1 |
| Likvida medel vid årets början | 438,9 | 285,8 |
| Likvida medel vid årets slut | 424,9 | 438,9 |
| Tilläggsupplysning till kassaflödesanalyser | ||
| Erhållen ränta | 4,4 | 11,4 |
| Erlagd ränta | 127,2 | 163,3 |
Kassaflöde från den löpande verksamheten Kassaflödet från den löpande verksamheten före förändring av rörelsekapital minskade med 34,2 mnkr till 628,7 mnkr (662,9), vilket förklaras av ökade skattebetalningar. Förändringar i rörelsekapital ökade kassaflödet med 35,8 mnkr (33,4). Kassaflödet från den löpande verksamheten uppgick därmed till 664,5 mnkr (696,3).
Kassaflöde från investeringsverksamheten Kassaflödet från investeringsverksamheten uppgick till -286,6 mnkr (-182,2). Investeringar i fastighetsbeståndet ökade med 99,1 mnkr jämfört med föregående år, vilket främst förklaras av ombyggnaden av fastigheten Rännilen 18.
Kassaflöde från finansieringsverksamheten Kassaflödet från finansieringsverksamheten minskade med 30,9 mnkr till -391,9 mnkr (-361,0). Minskningen förklaras av en högre utdelning som beslutades av årsstämman 2009. Nettoförändringen av räntebärande skulder till kreditinstitut blev 0 mnkr (0). Inga återköp av egna aktier skedde under året (0).
Årets kassaflöde uppgick till -14,0 mnkr (153,1).
Koncernens likvida medel uppgick till 424,9 mnkr (438,9) varav kassa och bankmedel var 14,9 mnkr (13,9) och kortfristig placering av överskottslikviditet 410,0 mnkr (425,0). Inklusive outnyttjad checkräkningskredit uppgick likviditeten till 464,9 mnkr (478,9). Samtliga kortfristiga placeringar har kortare löptid än 3 månader. Hufvudstaden har per 31 december 2009 långfristiga lånelöften om 2 mdkr. Vid årsskiftet var 0 mdkr utnyttjat.
Inga begränsningar finns i nyttjanderätten av likvida medel.
| Mnkr | Not | 2009 | 2008 |
|---|---|---|---|
| Nettoomsättning | 796,0 | 789,1 | |
| Verksamhetens kostnader | -463,4 | -387,6 | |
| Bruttoresultat | 332,6 | 401,5 | |
| Central administration | -29,2 | -32,0 | |
| Värdeförändringar räntederivat | -25,6 | -126,6 | |
| Rörelseresultat | 6 – 11 | 277,8 | 242,9 |
| Resultat från finansiella poster | |||
| Finansiella intäkter | 13 | 720,9 | 16,7 |
| Finansiella kostnader | 14 | -129,5 | -161,0 |
| 591,4 | -144,3 | ||
| Resultat efter finansiella poster | 869,2 | 98,6 | |
| Bokslutsdispositioner | 15 | 103,1 | -95,7 |
| Resultat före skatt | 972,3 | 2,9 | |
| Skatt | 16 | -71,4 | 66,2 |
| ÅRETS RESULTAT | 900,9 | 69,1 |
| Mnkr | Not | 2009-12-31 | 2008-12-31 |
|---|---|---|---|
| TILLGÅNGAR | |||
| Anläggningstillgångar | |||
| Förvaltningsfastigheter | 17 | 5 959,2 | 5 966,6 |
| Materiella anläggningstillgångar | 18 | 5,5 | 5,9 |
| 5 964,7 | 5 972,5 | ||
| Finansiella anläggningstillgångar | |||
| Andelar i koncernföretag | 19 | 2 824,8 | 2 824,8 |
| Andra långfristiga fordringar | 20 | 5,0 | 3,8 |
| Summa finansiella | |||
| anläggningstillgångar | 2 829,8 | 2 828,6 | |
| Summa anläggningstillgångar | 8 794,5 | 8 801,1 | |
| Omsättningstillgångar | |||
| Kortfristiga fordringar | |||
| Kundfordringar | 21 | 2,5 | 2,3 |
| Fordringar på koncernföretag | 502,1 | 5,7 | |
| Övriga fordringar | – | 5,5 | |
| Förutbetalda kostnader och | |||
| upplupna intäkter | 22 | 13,7 | 20,6 |
| Summa kortfristiga fordringar | 518,3 | 34,1 | |
| Övriga kortfristiga placeringar | 410,0 | 425,0 | |
| Kassa och bank | 23 | 14,7 | 13,7 |
| Summa omsättningstillgångar | 943,0 | 472,8 | |
| SUMMA TILLGÅNGAR | 9 737,5 | 9 273,9 |
| Mnkr | Not | 2009-12-31 | 2008-12-31 |
|---|---|---|---|
| EGET KAPITAL OCH SKULDER | |||
| Eget kapital | |||
| Bundet eget kapital | |||
| Aktiekapital (211 271 933 aktier) | 1 056,4 | 1 056,4 | |
| Uppskrivningsfond | 124,2 | 124,2 | |
| Reservfond | 798,1 | 798,1 | |
| Summa bundet eget kapital | 1 978,7 | 1 978,7 | |
| Fritt eget kapital | |||
| Balanserade vinstmedel | 1 232,7 | 1 305,4 | |
| Årets resultat | 900,9 | 69,1 | |
| Summa fritt eget kapital | 2 133,6 | 1 374,5 | |
| Summa eget kapital | 24 | 4 112,3 | 3 353,2 |
| Obeskattade reserver | 29 | 654,1 | 757,2 |
| Avsättningar | |||
| Avsättningar till pensioner | 27 | 6,0 | 4,8 |
| Avsättningar för skatter | 26 | 1 103,6 | 1 100,3 |
| Summa avsättningar | 1 109,6 | 1 105,1 | |
| Långfristiga skulder | |||
| Skulder till kreditinstitut | 25 | 2 900,0 | 3 400,0 |
| Skulder till koncernföretag | 0,7 | 0,7 | |
| Övriga skulder | 137,8 | 147,8 | |
| Summa långfristiga skulder | 3 038,5 | 3 548,5 | |
| Kortfristiga skulder | |||
| Skulder till kreditinstitut | 25 | 500,0 | – |
| Leverantörsskulder | 35,0 | 41,9 | |
| Skulder till koncernföretag | 8,5 | 218,9 | |
| Aktuella skatteskulder | 55,6 | 30,6 | |
| Övriga skulder | 28 | 39,1 | 42,3 |
| Upplupna kostnader och | |||
| förutbetalda intäkter | 30 | 184,8 | 176,2 |
| Summa kortfristiga skulder | 823,0 | 509,9 | |
| Summa skulder | 5 625,2 | 5 920,7 | |
| SUMMA EGET KAPITAL OCH | |||
| SKULDER | 9 737,5 | 9 273,9 |
| Mnkr | Not | 2009-12-31 | 2008-12-31 |
|---|---|---|---|
| Ställda säkerheter | 31 | 1 711,0 | 1 710,0 |
| Eventualförpliktelser | 31 | Inga | Inga |
Redogörelse för förändringar i eget kapital – moderbolaget
| Upp skriv |
Balan serade vinst medel |
||||
|---|---|---|---|---|---|
| Mnkr | Aktie kapital |
nings fond |
Reserv fond |
inkl årets resultat |
Totalt |
| Ingående eget kapital 2008-01-01 |
1 056,4 | 124,2 | 798,1 | 1 524,9 | 3 503,6 |
| Årets förändring av säkringsreserv |
-73,1 | -73,1 | |||
| Skatt hänförlig till säkringsreserv |
19,9 | 19,9 | |||
| Erhållna koncernbidrag | 270,4 | 270,4 | |||
| Skatteeffekt koncernbidrag Överföring mellan bundna och fria reserver |
-75,7 | -75,7 | |||
| Årets resultat | 69,1 | 69,1 | |||
| Utdelning i moderbolaget |
-361,0 | -361,0 | |||
| Utgående eget kapital | |||||
| 2008-12-31 | 1 056,4 | 124,2 | 798,1 | 1 374,5 | 3 353,2 |
| Ingående eget kapital 2009-01-01 |
1 056,4 | 124,2 | 798,1 | 1 374,5 | 3 353,2 |
| Årets förändring av säkringsreserv Skatt hänförlig till |
34,6 | 34,6 | |||
| säkringsreserv | -9,1 | -9,1 | |||
| Erhållna koncernbidrag Skatteeffekt |
304,8 | 304,8 | |||
| koncernbidrag | -80,2 | -80,2 | |||
| Årets resultat | 900,9 | 900,9 | |||
| Utdelning i moderbolaget |
-391,9 | -391,9 | |||
| Utgående eget kapital 2009-12-31 |
1 056,4 | 124,2 | 798,1 | 2 133,6 | 4 112,3 |
| Mnkr | 2009 | 2008 |
|---|---|---|
| Den löpande verksamheten | ||
| Resultat efter finansiella poster | 869,2 | 98,6 |
| Av- och nedskrivningar av tillgångar | 59,2 | 54,6 |
| Värdeförändringar räntederivat | 25,6 | 126,6 |
| Förändring övriga avsättningar | 1,2 | -0,6 |
| Betald inkomstskatt | -132,3 | -74,6 |
| Kassaflöde från den löpande verksamheten | ||
| före förändringar av rörelsekapital | 822,9 | 204,6 |
| Kassaflöde från förändringar i rörelsekapital: | ||
| Minskning (+) / Ökning (–) av rörelsefordringar | -484,3 | -2,8 |
| Ökning (+) / Minskning (–) av rörelseskulder | 91,7 | 357,4 |
| Kassaflöde från den löpande verksamheten | 430,3 | 559,2 |
| Investeringsverksamheten | ||
| Investering i förvaltningsfastigheter | -49,0 | -45,3 |
| Investering i inventarier | -2,2 | -2,3 |
| Investering i finansiella tillgångar | -1,2 | 2,6 |
| Kassaflöde från investeringsverksamheten | -52,4 | -45,0 |
| Finansieringsverksamheten | ||
| Utbetald utdelning | -391,9 | -361,0 |
| Kassaflöde från finansieringsverksamheten | -391,9 | -361,0 |
| Årets kassaflöde | -14,0 | 153,2 |
| Likvida medel vid årets början | 438,7 | 285,5 |
| Likvida medel vid årets slut | 424,7 | 438,7 |
| Tilläggsupplysning till kassaflödesanalyser | ||
| Erhållen ränta | 3,9 | 10,4 |
| Erlagd ränta | 125,6 | 163,0 |
Hufvudstaden AB (publ) är ett aktiebolag med säte i Stockholm. Hufvudstaden är noterat på listan för stora företag på NASDAQ OMX Stockholm. Koncernens huvudsakliga verksamhet är ägande, utveckling och förvaltning av kommersiella fastigheter. Bolagets adress är Hufvudstaden AB (publ), NK 100, 11177 Stockholm. L E Lundbergföretagen AB, org.nr 556056-8817, Stockholm, har ett bestämmande inflytande i Hufvudstaden, varför bolaget konsolideras i Lundbergkoncernen. Årsredovisning och koncernredovisning för Hufvudstaden AB (publ) avseende år 2009 har godkänts för publicering enligt styrelsebeslut från den 12 februari 2010. Årsredovisning och koncernredovisning föreslås fastställas på årsstämman den 25 mars 2010.
Koncernredovisningen har upprättats i enlighet med International Financial Reporting Standards (IFRS) utgivna av International Accounting Standards Board (IASB) samt tolkningsuttalanden från International Financial Reporting Interpretations Committee (IFRIC) så som de har antagits av EU. Vidare har Rådet för finansiell rapporterings rekommendation RFR 1.2 Kompletterande redovisningsregler för koncerner tillämpats. Hufvudstadens resultaträkningar är funktionsindelade och anpassade till verksamheten.
Moderbolaget tillämpar samma redovisningsprinciper som koncernen utom i de fall som anges nedan under avsnittet "Moderbolagets redovisningsprinciper". De avvikelser som förekommer mellan moderbolagets och koncernens principer föranleds av begränsningar i möjligheterna att tillämpa IFRS i moderbolaget till följd av ÅRL och Tryggandelagen samt i vissa fall av skatteskäl.
Koncernens funktionella valuta är svenska kronor som även utgör rapporteringsvalutan för koncernen och moderbolaget. Tillgångar och skulder är redovisade till historiska anskaffningsvärden, förutom vissa finansiella tillgångar och skulder samt i koncernen där förvaltningsfastigheter värderas till verkligt värde. Finansiella tillgångar och skulder, som värderas till verkligt värde, består av derivatinstrument och tillgångar klassificerade som finansiella tillgångar, värderade till verkligt värde via resultaträkningen. Värdering till verkligt värde av förvaltningsfastigheter och finansiella derivatinstrument är den redovisningsprincip som har störst påverkan på koncernens finansiella rapporter.
De nedan angivna redovisningsprinciperna för koncernen har tillämpats på samtliga perioder, som presenteras i koncernens finansiella rapporter, om inte annat framgår nedan. Koncernens redovisningsprinciper har tillämpats på rapportering och konsolidering av moderbolag och dotterbolag.
I vissa fall har avrundningar skett, vilket innebär att tabeller och beräkningar inte alltid summerar.
För att kunna upprätta rapporter i överensstämmelse med IFRS gör företagsledningen en del väsentliga redovisningsmässiga uppskattningar. Vidare krävs att företagsledningen gör vissa bedömningar vid tillämpningen av koncernens redovisningsprinciper.
De väsentligaste källorna till osäkerheter i uppskattningar beskrivs nedan.
Värdet på en fastighet kan endast med säkerhet fastställas när likviden har erhållits efter en försäljning. Vid bokslutet görs en uppskattning av marknadsvärdet som i redovisningstermer kallas för verkligt värde. Det verkliga värdet bestäms utifrån en värdering enligt en variant av ortsprismetoden som kallas för nettokapitaliseringsmetoden. Metoden innebär att marknadens avkastningskrav sätts i relation till fastigheternas driftsnetto. I denna värdering görs en bedömning av varje enskild fastighets avkastningskrav. Fastigheternas driftnetto beräknas utifrån marknadsmässiga hyresintäkter, långsiktig hyresvakansgrad samt normaliserade drifts- och underhållskostnader. Hufvudstadens interna fastighetsvärdering avstäms med externa värderingsföretag där ett osäkerhetsintervall på fastighetsnivå om cirka +/– 5 procent anges kring det bedömda marknadsvärdet. Om Hufvudstadens värdering ligger utanför osäkerhetsintervallet ges en förklaring till orsaken till avvikelsen.
Förändringar i omvärlden kan medföra att antagande som gjorts av företagsledningen måste omprövas. Detta kan innebära stor variation av värdet på fastighetsbeståndet vilket åskådliggörs i känslighetsanalysen i not 17.
Vid substansvärdeberäkningen har en kalkylmässigt beräknad uppskjuten skatt använts. Denna har antagits till 10 procent på skillnaden mellan bedömt verkligt värde och skattemässigt restvärde för fastigheterna och har bedömts mot bakgrund av gällande skattelagstiftning, som innebär att fastigheter kan säljas via aktiebolag utan skattekonsekvenser. Köparen tappar dock avskrivningsunderlag, vilket kan motivera en viss kompensation, som här antagits till 10 procent.
Följande nya redovisningsprinciper tillämpas sedan 1 januari 2009:
IAS 1 Utformning av finansiella rapporter. Ändringen har medfört att intäkter och kostnader som tidigare redovisats direkt i eget kapital nu istället redovisas i övrigt totalresultat, som presenteras efter årets resultat i en förlängd resultaträkning.
Jämförelseperioder har genomgående ändrats i årsredovisningen så att de följer den nya utformningen. Då ändringarna endast påverkar utformningen har inga belopp ändrats, varken avseende resultat per aktie eller andra poster i de finansiella rapporterna.
IFRS 8 Rörelsesegment. Tillämpningen har inte inneburit någon ändring av segmentindelningen. Däremot har en anpassning gjorts så att den segmentsinformation som redovisas i de finansiella rapporterna överensstämmer med den som koncernledningen följer upp.
IFRS 7 Finansiella instrument. Ändringar i IFRS 7 har inneburit att ytterligare upplysningskrav har tillkommit.
IAS 23 Låneutgifter. Ändringen medför att i anskaffningsvärdet för kvalificerade tillgångar aktiveras låneutgifter.
Ett antal nya standarder, ändrigar i standarder samt tolkningsuttalanden träder ikraft först från och med räkenskapsåret 2010 och har inte tillämpats vid upprättandet av dessa finansiella rapporter. Dessa bedöms inte ge någon större inverkan på Hufvudstadens finansiella rapporter.
Anläggningstillgångar och långfristiga skulder i moderbolaget och koncernen består av belopp som förväntas återvinnas eller betalas efter mer än tolv månader räknat från balansdagen. Omsättningstillgångar och kortfristiga skulder i moderbolaget och koncernen består av belopp som förväntas återvinnas eller betalas inom tolv månader räknat från balansdagen. Anläggningstillgångar vars redovisade värde beräknas återvinnas genom försäljning inom ett år klassificeras som anläggningstillgångar som innehas för försäljning och redovisas enligt IFRS 5.
Koncernbokslutet omfattar moderbolaget och samtliga dotterbolag. Som dotterbolag konsolideras de företag över vilka moderbolaget har direkt eller indirekt bestämmande inflytande. Dotterbolagen redovisas enligt förvärvsmetoden, vilket innebär att övertagna tillgångar och skulder värderats till verkligt värde enligt upprättad förvärvsanalys. Obeskattade reserver har uppdelats på uppskjuten skatteskuld och eget kapital. Interna fordringar, skulder samt vinster eller förluster som uppkommer vid koncerninterna transaktioner elimineras vid upprättandet av koncernredovisningen. Konsolidering vid förvärv sker från och med den dag då vi erhåller ett bestämmande inflytande och vid avyttringar till den dag det bestämmande inflytandet upphör.
Fastighetsförvaltningens nettoomsättning innefattar hyresintäkter samt vidaredebiterade kostnader, till exempel fastighetsskatt och mediakostnader. Hyresintäkter periodiseras linjärt över hyreskontraktens löptid. Förskottshyror redovisas därmed som förutbetalda hyresintäkter.
Intäkt av fastighetsförsäljningar redovisas på tillträdesdagen om inte väsentliga risker och förmåner övergått till köparen vid tidigare tillfälle. Kontrollen över tillgången kan ha övergått vid ett tidigare tillfälle än tillträdestidpunkten och om så har skett, intäktsredovisas fastighetsförsäljningen vid denna tidigare tidpunkt. Vid bedömning av intäktsredovisningstidpunkt beaktas vad som avtalats mellan parterna beträffande risker och förmåner samt engagemang i den löpande förvaltningen. Därutöver beaktas omständigheter som kan påverka affärens utgång, vilka ligger utanför säljarens och/eller köparens kontroll.
Koncerninterna hyror och kostnader är marknadsmässiga och redovisas i sin helhet där dessa uppstår.
Administrationskostnaderna är uppdelade på fastighetsförvaltningens administrationskostnader, som ingår i bruttoresultatet, samt centrala administrationskostnader, som ingår i rörelseresultatet.
Finansiella intäkter och kostnader består av ränteintäkter och räntekostnader, utdelningar från dotterbolag samt orealiserade och realiserade vinster på finansiella placeringar. Ränteintäkter och räntekostnader redovisas i resultaträkningen i den period till vilken de är hänförliga förutom för låneutgifter som är direkt hänförliga till investeringar och där finansieringskostnaden är av materiell betydelse. Ränteintäkter hänförliga till kundfordringar ingår i bruttoresultatet. Ränteintäkter och -kostnader beräknas enligt effektivräntemetoden.
Koncernens samtliga hyresavtal för uthyrning av lokaler är klassificerade som operationella leasingavtal med koncernen som leasegivare. Samtliga hyres-, tomträtts- och arrendeavtal som koncernen ingått som leasetagare är klassificerade som operationella leasingavtal. Kostnaderna för dessa kostnadsförs löpande.
Ersättningar till anställda såsom löner, betald semester och sociala kostnader mm redovisas i takt med att de anställda har utfört tjänster i utbyte mot ersättningen. Ersättning enligt bonusprogram redovisas i takt med att anställda utfört tjänster under programmets löptid.
Beträffande koncernens åtaganden för pensioner omfattas huvuddelen av de anställda tjänstemännen av den så kallade ITP-planen som tryggas genom en försäkring i Alecta samt de kollektivanställda av avtalspension SAF-LO. För räkenskapsåret 2009 har bolaget inte haft tillgång till sådan information som gör det möjligt att redovisa dessa planer som förmånsbestämda. Pensionsplanen redovisas därför som en avgiftsbestämd plan. Förpliktelser avseende avgifter till avgiftsbestämda planer redovisas som en kostnad i resultaträkningen när de uppstår.
Skatter redovisas i resultaträkningen utom då underliggande transaktion redovisas direkt mot eget kapital, varvid tillhörande skatteeffekt redovisas i eget kapital. Aktuell skatt är skatt som ska betalas eller erhållas avseende aktuellt år. Hit hör även justering av aktuell skatt hänförlig till tidigare perioder. Uppskjuten skatt beräknas enligt balansräkningsmetoden med utgångspunkt i temporära skillnader mellan redovisade och skattemässiga värden på tillgångar och skulder. Beloppen beräknas baserade på hur de temporära skillnaderna förväntas bli realiserade och med tillämpning av de skattesatser och skatteregler som är beslutade eller aviserade per balansdagen. I moderbolaget redovisas obeskattade reserver inklusive uppskjuten skatteskuld.
Uppskjutna skattefordringar avseende avdragsgilla temporära skillnader och underskottsavdrag redovisas endast i den mån det är sannolikt att dessa kommer att medföra lägre skatteutbetalningar i framtiden.
Koncernen klassificerar de finansiella tillgångarna i följande kategorier: Finansiella tillgångar värderade till verkligt värde via resultaträkningen, lånefordringar och kundfordringar. De finansiella skulderna klassificeras i följande kategorier: Finansiella skulder värderade till verkligt värde via resultaträkningen eller andra finansiella skulder. Klassificeringen är beroende av för vilket syfte den finansiella tillgången eller skulden förvärvades.
Ett finansiellt instrument värderas initialt till det verkliga värdet med tillägg för transaktionskostnader, med undantag för kategorierna finansiell tillgång eller finansiell skuld värderade till verkligt värde via resultaträkningen, vilka redovisas till verkligt värde exklusive transaktionskostnader. Finansiella tillgångar och skulder redovisas med tillämpning av affärsdagsprincipen. En finansiell tillgång eller finansiell skuld tas upp i balansräkningen när bolaget blir part i ett avtal. Kundfordran tas upp i balansräkningen när faktura har skickats. Hyresfordran tas dock upp då respektive hyresperiod påbörjats. Skuld tas upp när motparten har presterat och avtalsenlig skyldighet föreligger att betala, även om faktura ännu inte mottagits. En finansiell tillgång (eller del därav) tas bort från balansräkningen när rättigheterna i avtalet realiseras, förfaller eller bolaget överför i allt väsentligt de risker och fördelar som är förknippade med ägande. En finansiell skuld (eller del därav) tas bort från balansräkningen när förpliktelsen i avtalet fullgörs eller på annat sätt utsläcks.
En finansiell tillgång och en finansiell skuld kvittas och redovisas med ett nettobelopp i balansräkningen endast när det föreligger en legal rätt att kvitta beloppen samt att det föreligger avsikt att reglera posterna med ett nettobelopp eller att samtidigt realisera tillgången och reglera skulden. Hufvudstaden har inte identifierat några inbäddade derivat som ska skiljas från sina värdkontrakt och redovisas separat.
Denna kategori består av två undergrupper; dels finansiella tillgångar och skulder som utgör innehav för handelsändamål, det vill säga med huvudsyfte att säljas eller återköpas på kort sikt, dels andra finansiella tillgångar och skulder som företaget initialt valt att placera i denna kategori (enligt så kallad Fair Value Option). Derivat klassificeras som att de innehas för handelsändamål om de inte är identifierade som säkringar. Finansiella tillgångar i denna kategori värderas löpande till verkligt värde med värdeförändringar redovisade i resultaträkningen. I denna katergori ingår räntederivat.
Fordringar värderas till upplupet anskaffningsvärde. Upplupet anskaffningsvärde bestäms utifrån den effektivränta som beräknades vid anskaffningstidpunkten. Kundfordrans förväntade löptid är kort, varför värdet redovisas till nominellt belopp utan diskontering. Kund- och lånefordringar redovisas till det belopp som beräknas inflyta, det vill säga efter avdrag för osäkra fordringar.
Kassa och banktillgodohavanden redovisas till nominellt värde. Checkräkningskredit hänförs till låneskulder under kortfristiga skulder.
Fordringar med kvarvarande löptid på mer än tolv månader redovisas till upplupet anskaffningsvärde.
I denna kategori ingår hyres- och kundfordringar, kassa och bank, lånefordringar samt övriga fordringar.
Samtliga lån redovisas till upplupet anskaffningsvärde, vilket innebär att värdet justeras genom att eventuella rabatter eller premier i samband med att lånet tas upp eller löses samt kostnader i samband med upplåning periodiseras över lånets löptid. Periodiseringen beräknas på basis av lånets effektiva ränta. Vinst och förlust som uppkommer när lånet löses redovisas i resultaträkningen.
Skulder redovisas inledningsvis till verkligt värde och därefter till upplupet anskaffningsvärde. I denna kategori ingår lån samt övriga finansiella skulder, till exempel leverantörsskulder.
Derivatinstrument redovisas i balansräkningen på kontraktsdagen och värderas till verkligt värde, både initialt och vid efterföljande omvärderingar. Koncernen använder derivat av finansiella instrument för att reducera ränteriskerna. Upplåning till rörlig ränta växlas till fasträntelån genom ränteswapkontrakt. Koncernen redovisar ränteswapkontrakt som finansiella instrument värderade till verkligt värde via resultaträkningen.
Koncernen bedömer per varje balansdag om det finns objektiva grunder för att nedskrivningsbehov föreligger för en finansiell tillgång. En reservering för värdeminskning av kundfordringar görs när det finns objektiva grunder för att koncernen inte kommer att kunna erhålla alla belopp som är förfallna enligt fordringarnas ursprungliga villkor. Väsentliga finansiella svårigheter hos gäldenären, sannolikhet för att gäldenären kommer att gå i konkurs eller genomgå en finansiell rekonstruktion och uteblivna eller försenade betalningar (förfallna sedan mer än 60 dagar) betraktas som indikatorer på att ett nedskrivningsbehov av en kundfordran kan föreligga. Reserveringens storlek utgörs av skillnaden mellan tillgångens redovisade värde och nuvärdet av bedömda framtida kassaflöden, diskonterade med den ursprungliga effektiva räntan.
Materiella anläggningstillgångar redovisas som tillgång i balansräkningen om det är sannolikt att framtida ekonomiska fördelar kommer att komma bolaget till del. Materiella anläggningstillgångar värderas till anskaffningsvärde med avdrag för ackumulerade avskrivningar och eventuella nedskrivningar. Vid investeringar aktiveras även direkt hänförliga låneutgifter i de fall finansieringskostnaden är av materiell betydelse.
Avskrivningar på materiella anläggningstillgångar som används i administrationen ingår i administration fastighetsförvaltning.
Avskrivningar avseende materiella anläggningstillgångar ingår i kostnader Övrig verksamhet.
Avskrivningar enligt plan baseras på ursprungliga anskaffningsvärden och beräknad nyttjandeperiod. Beräknad nyttjandeperiod för inventarier är 3 – 5 år.
Förvaltningsfastigheter är fastigheter som innehas i syfte att erhålla hyresintäkter och/eller värdestegring. Initialt redovisas förvaltningsfastigheter till anskaffningskostnad, vilket inkluderar till förvärvet direkt hänförbara utgifter. Efter den initiala redovisningen redovisas förvaltningsfastigheter i balansräkningen till verkligt värde. Verkliga värdet baseras på interna värderingar för varje enskild fastighet. Dessa värderingar görs vid varje kvartalsskifte. För att säkerställa värderingen inhämtas, minst en gång per år, externa värderingar från värderingsföretag. De externa värderingarna omfattar normalt 20–30 procent av det internt bedömda marknadsvärdet för fastighetsbeståndet och urvalet av fastigheter representerar olika fastighetskategorier, ort, läge, teknisk och byggnadsmässig standard. Löpande under året görs en uppdatering av den interna värderingen av fastigheterna med köp, försäljningar och gjorda investeringar. Hufvudstaden undersöker även löpande om det finns andra indikationer på förändringar i fastigheternas verkliga värde. Dessa kan utgöras av till exempel större uthyrningar, uppsägningar samt väsentliga förändringar i avkastningskraven.
Såväl orealiserade som realiserade värdeförändringar redovisas i resultaträkningen. Värdeförändringar redovisas netto.
Tillkommande utgifter aktiveras endast när det är troligt att framtida ekonomiska fördelar förknippade med tillgången kommer att erhållas av koncernen och utgiften kan fastställas med tillförlitlighet, samt att åtgärden avser utbyte av en befintlig eller införande av en ny identifierad komponent. Övriga reparationsoch underhållsutgifter resultatförs löpande i den period de uppstår.
De redovisade värdena för koncernens tillgångar – med undantag för förvaltningsfastigheter och anläggningstillgångar som innehas för försäljning – prövas vid varje balansdag för att bedöma om det finns indikation på att det redovisade värdet inte kan återvinnas. Om någon sådan indikation finns beräknas tillgångens återvinningsvärde. Tillgången skrivs ner till återvinningsvärdet om det redovisade värdet överstiger återvinningsvärdet. Återvinningsvärdet är det högsta av verkligt värde minus försäljningskostnader och dess nyttjandevärde. För nedskrivning av finansiella tillgångar se ovan.
Förvärv av egna aktier redovisas som en minskning av eget kapital. Likvid från avyttring av egna aktier redovisas som en ökning av eget kapital.
Beräkningen av resultatet per aktie baseras på årets resultat i koncernen och på det vägda genomsnittliga antalet aktier under året.
Tillgångar som ska avyttras klassificeras som tillgångar som innehas för försäljning. Verksamhet som ska avyttras klassificeras som tillgångar, skulder respektive resultat från avvecklad verksamhet.
Avsättningar redovisas i balansräkningen när det finns en legal eller informell förpliktelse på grund av en inträffad händelse och då det är sannolikt att förpliktelsen kommer att uppfyllas och beloppet kan beräknas på ett tillförlitligt sätt. Om effekten av när i tiden betalningen sker är väsentlig, beräknas avsättningar genom att det förväntade framtida kassaflödet nuvärdeberäknas med en diskonteringsfaktor (före skatt), som avspeglar marknadens aktuella värdering av tidsvärdet och de eventuella risker som hänförs till förpliktelsen. Avsättning för uppskjuten skatteskuld är inte föremål för diskontering.
Med eventualförpliktelse avses ett möjligt åtagande som härrör från inträffade händelser och vars förekomst bekräftas endast av en eller flera osäkra framtida händelser eller när det finns ett åtagande som inte redovisas som en skuld eller avsättning på grund av att det inte är troligt att ett utflöde av resurser kommer att krävas.
Kassaflödesanalyserna är upprättade enligt indirekt metod.
Ett segment är en redovisningsmässigt identifierbar del av koncernen vilken tillhandahåller tjänster som är utsatta för risker och möjligheter som skiljer sig från andra segment. Koncernens verksamhet är uppdelad i två segment, Fastighetsförvaltning och Parkeringsverksamhet.
Moderbolaget har upprättat sin årsredovisning enligt årsredovisningslagen (1995:1554) och Rådet för finansiell rapporterings rekommendation RFR 2.2 Redovisning för juridisk person. Även de uttalanden som Rådet för finansiell rapportering gett ut för noterade bolag har tillämpts. RFR 2.2 innebär att moderbolaget i årsredovisningen för den juridiska personen ska tillämpa samliga av EU godkända IFRS och uttalanden så långt detta är möjligt inom ramen för årsredovisningslagen, tryggandelagen och med hänsyn till sambandet mellan redovisning och beskattning. Rekommendationen anger vilka undantag och tillägg som ska göras från IFRS. Skillnaderna mellan koncernens och moderbolagets redovisningsprinciper framgår nedan.
När koncernbidrag har lämnats/erhållits i skatteutjämningssyfte, redovisas koncernbidragen som en minskning respektive ökning av fritt eget kapital med beaktande av skatt i enlighet med UFR 2.
Moderbolaget gör avsättningar till obeskattade reserver inom ramen för gällande skatteregler.
Moderbolagets förvaltningsfastigheter värderas till anskaffningsvärde med avdrag för ackumulerade avskrivningar. Anskaffningsvärdet utgörs av förvärvspris, lagfartskostnader och värdehöjande förbättringsåtgärder. Endast utgifter som genererar bestående värdehöjning av fastigheterna aktiveras. Ombyggnadskostnader av underhållskaraktär belastar resultatet.
Redovisat värde för förvaltningsfastigheter och materiella anläggningstillgångar prövas beträffande eventuellt nedskrivningsbehov när händelser eller ändrade förutsättningar indikerar att det redovisade värdet eventuellt inte kommer att kunna återvinnas. Om det finns sådana indikationer och om det redovisade värdet överstiger det förväntade återvinningsvärdet, skrivs tillgångarna ner till återvinningsvärdet. Återvinningsvärdet motsvarar det högsta av nettoförsäljningsvärdet och nyttjandevärdet. Nettoförsäljningsvärdet fastställs genom jämförelse med försäljningar av likartade objekt. Nyttjandevärdet utgörs av nuvärdet av de förväntade framtida kassaflödena enligt en diskonteringsfaktor före skatt, som avspeglar marknadens aktuella uppskattning av tidsvärdet och de risker som förknippas med tillgången.
För tillgångar som inte till övervägande del genererar oberoende kassainflöden fastställs återvinningsvärdet för den kassagenererande enhet till vilken tillgången hör. Eventuell nedskrivning redovisas i resultaträkningen. Återföring av genomförda nedskrivningar görs om återvinningsvärdet återigen överstiger tidigare redovisat värde. Redovisade uppskrivningar av förvaltningsfastigheter har gjorts till verkliga värden med avdrag för uppskjuten skatteskuld.
Information om fastigheternas verkliga värden per balansdagen lämnas i not 17.
Moderbolagets avskrivningar enligt plan baseras på ursprungliga anskaffningsvärden, i förekommande fall justerade för upp- och nedskrivningar och beräknad nyttjandeperiod. Beräknad nyttjandeperiod för byggnader är 50–100 år och för byggnadsinventarier 5 år.
Avskrivningar för fastigheter med blandad verksamhet har beräknats genom sammanvägning av respektive ytkategoris procentsats för avskrivningar. För fastighet med en dominerande (75 procent) kategori har ifrågavarande kategoris procentsats tillämpats för hela fastigheten. Uppskrivningar skrivs av på den underliggande tillgångens kvarvarande avskrivningstid. Procentsatser för avskrivningar redovisas i not 17.
Hufvudstaden är främst exponerad för finansierings- och ränterisker. Koncernen strävar efter att ha en låneportfölj med spridda kreditförfall, som möjliggör eventuella amorteringar. Upplåning sker normalt med kort räntebindning och för att uppnå önskad räntebindningsstruktur används ränteswappar. Derivatinstrument används endast i riskminimerande syfte och ska vara kopplade till en underliggande exponering. Koncernen har för närvarande derivatinstrument som redovisas i kategorin finansiella tillgångar och skulder värderade till verkligt värde via resultaträkningen. Säkringsredovisning tillämpas ej.
Hufvudstadens finansfunktion är en koncernfunktion med centralt ansvar för finansiering och likviditetsplanering. Arbetet styrs av en av styrelsen beslutad finanspolicy, som syftar till att säkerställa koncernens finansieringsbehov till en så låg kostnad och risk som möjligt. Inom finansfunktionen finns instruktioner, system och arbetsfördelning för att uppnå en god intern kontroll och uppföljning av verksamheten. Större finansieringslösningar och derivataffärer ska godkännas av styrelsens ordförande och styrelsen informeras vid varje styrelsemöte om finansiella frågor.
Hufvudstaden har som målsättning att använda likviditetsöverskott till att amortera befintliga lån. Överskottslikviditet, som inte används till amortering, får endast placeras i instrument med hög likviditet och låg risk. Information om upplåning, låneramar och villkor finns i not 25.
Finansieringsrisk utgörs av att svårigheter kan föreligga att erhålla finansiering för verksamheten vid en given tidpunkt. För att minimera kostnaden för koncernens upplåning och för att säkerställa att finansiering kan erhållas, behöver bolaget ha lånelöften som täcker behovet för omsättning av lån och investeringar. Styrelsen fastställer löpande nivån för kapitalbindning i låneportföljen. Ledningen upprättar rullande prognoser för koncernens likviditet på basis av förväntade kassaflöden. Hufvudstadens upplåning uppgick vid årsskiftet till 3400,0 mnkr. Den genomsnittliga räntebindningstiden var 36 månader (43), den genomsnittliga kapitalbindningstiden 39 månader (51) och den genomsnittliga räntekostnaden 3,7 procent (4,0). Nettoskulden var 2 990,0 mnkr jämfört med 2975,0 mnkr vid utgången av 2008. Koncernen hade per 2009-12-31 långfristiga lånelöften om 2 mdkr, varav 0 mdkr var utnyttjat.
| Förfalloår | Räntebetalningar, mnkr |
Varav swap, mnkr |
Nominellt belopp, mnkr |
Andel, % |
|---|---|---|---|---|
| 2010 | 113,3 | 90,4 | 500,0 | 15 |
| 2011 | 101,8 | 85,1 | 950,0 | 28 |
| 2012 | 92,3 | 77,6 | 250,0 | 7 |
| 2013 | 65,2 | 57,0 | 950,0 | 28 |
| 2014 | 50,4 | 45,3 | – | – |
| 2015 | 43,9 | 38,8 | – | – |
| 2016 | 37,0 | 31,9 | – | – |
| 2017 | 15,3 | 12,3 | 750,0 | 22 |
| Totalt | 519,2 | 438,4 | 3 400,0 | 100 |
Utöver ovanstående finns övriga skulder som även innefattar leverantörsskulder, vilka normalt har en förfallotid på 30 dagar, samt derivatinstrument med negativt värde om 135,8 mnkr.
Ränterisk avser den resultateffekt som en bestående ränteförändring har på koncernens finansnetto. Hufvudstadens finansieringskällor utgörs i huvudsak av eget kapital, kassaflöde från löpande verksamhet, upplåning och lånelöften. Placering av överskottslikviditet görs i finansiella instrument med kort räntebindningstid, vilket begränsar koncernens exponering för placeringarnas ränterisk.
Upplåningen, som är räntebärande, medför att koncernen exponeras för ränterisk. Hufvudstadens finanspolicy anger ramarna för hur arbetet med hantering av ränterisker ska bedrivas. Ett övergripande mål är att förfallostrukturen på hyresavtalen ska beaktas vid bestämmande av räntebindningstid samt att det finns en avvägning mellan bedömd löpande kostnad för upplåningen och risken att få en signifikant negativ påverkan på resultatet vid en plötslig större ränteförändring. Detta innebär att koncernens räntebindning för nettoskulden i normalfallet ska vara 12–48 månader. Upplåning görs normalt till rörlig ränta och för att uppnå önskad räntebindningstid används derivatinstrument. Per 2009-12-31 är koncernens räntebindningstid 36 månader. En förändring av räntenivån med +/– 1 procentenhet vid antagande om oförändrad lånevolym och räntebindningstid enligt gällande derivatavtal skulle påverka Hufvudstadens räntekostnad 2010 med +/– 2 mnkr. Ränteförändringen skulle samtidigt innebära en värdeförändring i räntederivat med 29 mnkr i resultatet.
| Genomsnittlig | |||
|---|---|---|---|
| Förfalloår | Volym, mnkr | Andel, % | effektiv ränta, % |
| 20101) | 1 000,0 | 29 | 2,5 |
| 2011 | 600,0 | 18 | 3,6 |
| 2012 | 250,0 | 7 | 4,9 |
| 2013 | 600,0 | 18 | 3,9 |
| 2014 | 200,0 | 6 | 3,6 |
| 2015 | – | – | – |
| 2016 | – | – | – |
| 2017 | 750,0 | 22 | 4,8 |
| Totalt | 3 400,0 | 100 | 3,7 |
1)Varav 300 mnkr binds i mars 2010 på 5 år till 3,3 procent.
Kreditrisken är risken för förlust om koncernens motparter inte fullgör sina avtalsförpliktelser och eventuella säkerheter inte täcker koncernens fordringar. Kreditrisk kan i huvudsak hänföras till utestående kund-/hyresfordringar, likvida medel samt finansiella derivatavtal med positiva värden vilka per årsskiftet hade ett samlat bokfört värde om 438,6 mnkr vilket innebär att koncernen är begränsat exponerad för kreditrisker.
Förluster på kund-/hyresfordringar uppstår när kunder försätts i konkurs eller av andra skäl inte kan fullfölja sina betalningsåtaganden. Riskerna begränsas genom att Hufvudstaden medvetet väljer kunder med dokumenterad affärskompetens och konkurrenskraftig verksamhet. För att begränsa riskerna kreditkontrolleras koncernens kunders finansiella ställning genom inhämtande av information från olika kreditupplysningsföretag. I enlighet med Hufvudstadens kreditpolicy krävs normalt bankgaranti eller borgensförbindelse vid nyuthyrning. Hyresfordringar förskottsfaktureras.
Koncernens tio största hyresgäster representerar 24 procent av den totala kontrakterade hyran och den enskilt största kunden utgör 9 procent, vilket innebär att Hufvudstadens exponering mot enskilda kunders kreditrisk är relativt begränsad. Exponeringar avseende finansiella derivatavtal begränsas genom att koncernen som policy endast ingår sådana avtal med stora finansiella institut med hög rating och där bolaget har långsiktiga relationer. Dessutom finns ramavtal med dessa institut om kvittning av olika derivatavtal, som ytterligare minskar kreditriskexponeringen.
| Årshyra, tkr | Antal kunder | Summa årshyra, tkr | Andel, % |
|---|---|---|---|
| 0 – 99 |
73 | 2 654 | 0 |
| 100 – 499 |
119 | 31 795 | 3 |
| 500 – 999 |
131 | 97 231 | 8 |
| 1 000 – 2 499 | 138 | 211 223 | 17 |
| 2 500 – 4 999 | 79 | 277 571 | 23 |
| 5 000 – 9 999 | 38 | 260 641 | 21 |
| 10 000 – | 14 | 345 069 | 28 |
| Totalt | 592 | 1 226 184 | 100,0 |
1) Exklusive vakanta ytor samt ytor (lager och kontor) som disponeras för eget bruk.
2) Årshyra per 2009-12-31.
Verkligt värde på finansiella instrument som handlas på en aktiv marknad (till exempel finansiella tillgångar som innehas för handel) baseras på noterade marknadspriser på balansdagen. Det noterade priset som används är den aktuella köpkursen. Verkligt värde på finansiella instrument som inte handlas på en aktiv marknad fastställs med hjälp av värderingstekniker. Verkliga värden fastställs här genom diskontering av framtida betalningsflöden till aktuell marknadsränta för likvärdiga instrument. För finansiella instrument som kundfordringar, leverantörsskulder etcetera vilka redovisas till upplupet anskaffningsvärde med avdrag för eventuell nedskrivning, bedöms det verkliga värdet överensstämma med redovisat värde då dessa instrument har en mycket kort löptid. Skulder till kreditinstitut löper med tre månaders räntebindningstid, varvid det verkliga värdet bedöms i allt väsentligt överensstämma med dess redovisade värde.
| Poster värderade till verkligt värde via resultaträkningen |
Derivat som säkrings |
Kund och låne |
Övriga | Icke finansiella |
Summa redovisat |
Verkligt | |
|---|---|---|---|---|---|---|---|
| Derivat | redovisas | fordringar | skulder | poster | värde | värde | |
| KONCERNEN 2009 | |||||||
| Finansiella instrument som ingår i den finansiella nettoskulden |
|||||||
| Långfristiga fordringar | 5,0 | 5,0 | 5,0 | ||||
| Kortfristiga fordringar | 1,8 | 20,8 | 22,6 | 22,6 | |||
| Likvida medel | 424,9 | 424,9 | 424,9 | ||||
| Långfristiga skulder | 135,2 | 2 906,3 | 3 041,5 | 3 041,5 | |||
| Kortfristiga skulder | 0,6 | 508,7 | 266,4 | 775,7 | 775,7 | ||
| Finansiella instrument som inte ingår i den finansiella nettoskulden |
|||||||
| Kundfordringar | 13,7 | 13,7 | 13,7 | ||||
| Leverantörsskulder | 63,5 | 63,5 | 63,5 | ||||
| KONCERNEN 2008 | |||||||
| Finansiella instrument som ingår | |||||||
| i den finansiella nettoskulden | |||||||
| Långfristiga fordringar | 3,8 | 3,8 | 3,8 | ||||
| Kortfristiga fordringar | 6,1 | 30,5 | 36,6 | 36,6 | |||
| Likvida medel Långfristiga skulder |
110,2 | 34,6 | 438,9 | 3 405,0 | 438,9 3 549,8 |
438,9 3 549,8 |
|
| Kortfristiga skulder | 11,0 | 224,9 | 235,9 | 235,9 | |||
| Finansiella instrument som inte ingår i den finansiella nettoskulden |
|||||||
| Kundfordringar | 13,7 | 13,7 | 13,7 | ||||
| Leverantörsskulder | 73,6 | 73,6 | 73,6 | ||||
| MODERBOLAGET 2009 | |||||||
| Finansiella instrument som ingår | |||||||
| i den finansiella nettoskulden | |||||||
| Långfristiga fordringar | 5,0 | 5,0 | 5,0 | ||||
| Kortfristiga fordringar | 0,6 | 13,1 | 13,7 | 13,7 | |||
| Likvida medel | 424,7 | 424,7 | 424,7 | ||||
| Långfristiga skulder | 135,2 | 2 906,0 | 3 041,2 | 3 041,2 | |||
| Kortfristiga skulder | 0,6 | 8,7 | 175,5 | 184,8 | 184,8 | ||
| Finansiella instrument som inte ingår i den finansiella nettoskulden |
|||||||
| Kundfordringar | |||||||
| Leverantörsskulder | |||||||
| MODERBOLAGET 2008 | |||||||
| Finansiella instrument som ingår i den finansiella nettoskulden |
|||||||
| Långfristiga fordringar | 3,8 | 3,8 | 3,8 | ||||
| Kortfristiga fordringar | 6,1 | 20,0 | 26,1 | 26,1 | |||
| Likvida medel | 438,7 | 438,7 | 438,7 | ||||
| Långfristiga skulder | 110,2 | 34,6 | 3 404,8 | 3 549,6 | 3 549,6 | ||
| Kortfristiga skulder | 11,0 | 165,2 | 176,2 | 176,2 | |||
| Finansiella instrument som inte ingår i den finansiella nettoskulden |
|||||||
| Kundfordringar | 2,3 | 2,3 | 2,3 | ||||
| Leverantörsskulder | 41,9 | 41,9 | 41,9 |
Verkligt värde för samtliga instrument som har värderats till verkligt värde i balansräkningen är hänförliga till nivå 2 i IFRS 7, det vill säga; värdet har beräknats baserat på officiella marknadsnoteringar.
Koncernens verksamhet är uppdelad i två segment, fastighetsförvaltning och parkeringsverksamhet. Segmentet fastighetsförvaltning är indelat i affärsområden som följer den operativa styrningen av verksamheten. Denna följer huvudsakligen hyresmarknadens geografiska uppdelning i delmarknader. I moderbolaget finns endast segmentet fastighetsförvaltning.
| Affärsområde | Affärsområde | Affärsområde | ||
|---|---|---|---|---|
| Mnkr | Stockholm Östra City | Stockholm Västra City | Göteborg | Totalt |
| KONCERNEN 2009 | ||||
| Intäkter och kostnader | ||||
| Nettoomsättning | 579,7 | 552,3 | 172,8 | 1 304,8 |
| (varav omsättningshyrestillägg) | (–) | (5,6) | (–) | (5,6) |
| Underhåll | -15,7 | -10,7 | -2,1 | -28,5 |
| Drift och administration | -68,7 | -119,4 | -31,5 | -219,6 |
| Tomträttsavgälder | -0,2 | -16,0 | – | -16,2 |
| Fastighetsskatt | -59,1 | -42,1 | -15,3 | -116,5 |
| Bruttoresultat Fastighetsförvaltning | 436,0 | 364,1 | 123,9 | 924,0 |
| Parkeringsverksamhet | 19,9 | |||
| Central administration | -29,2 | |||
| Värdeförändringar | ||||
| Förvaltningsfastigheter | -1 239,1 | |||
| Räntederivat | -25,6 | |||
| Rörelseresultat | -350,0 | |||
| Finansiella intäkter och kostnader | -128,1 | |||
| Resultat före skatt | -478,1 | |||
| Tillgångar | ||||
| Förvaltningsfastigheter | 9 164,5 | 6 982,8 | 1 978,0 | 18 125,3 |
| Hyresfordringar | 0,1 | 1,6 | 0,1 | 1,8 |
| Investeringar | ||||
| Periodens materiella investeringar | 226,6 | 55,9 | 2,9 | 285,4 |
| KONCERNEN 2008 | ||||
| Intäkter och kostnader | ||||
| Nettoomsättning | 579,2 | 536,0 | 167,0 | 1 282,2 |
| (varav omsättningshyrestillägg) | (–) | (10,1) | (–) | (10,1) |
| Underhåll | -17,8 | -24,1 | -1,9 | -43,8 |
| Drift och administration | -66,2 | -119,6 | -30,2 | -216,0 |
| Tomträttsavgälder | -0,2 | -15,9 | – | -16,1 |
| Fastighetsskatt | -58,4 | -42,6 | -18,0 | -119,0 |
| Bruttoresultat Fastighetsförvaltning | 436,6 | 333,8 | 116,9 | 887,3 |
| Parkeringsverksamhet | 19,6 | |||
| Central administration | -32,0 | |||
| Värdeförändringar | ||||
| Förvaltningsfastigheter | -1 629,4 | |||
| Räntederivat | -126,6 | |||
| Rörelseresultat | -881,1 | |||
| Finansiella intäkter och kostnader | -144,3 | |||
| Resultat före skatt | -1 025,4 | |||
| Tillgångar | ||||
| Förvaltningsfastigheter | 9 673,0 | 7 364,5 | 2 045,7 | 19 083,2 |
| Hyresfordringar | 0,3 | 0,1 | 0,1 | 0,5 |
| Investeringar | ||||
| Periodens materiella investeringar | 137,4 | 34,9 | 12,5 | 184,8 |
Fortsättning Not 3, sidan 72.
Segmentet parkeringsverksamhet innefattar parkeringsrörelsen i Parkaden AB.
| Mnkr | 2009 | 2008 |
|---|---|---|
| KONCERNEN | ||
| Nettoomsättning | 66,9 | 65,4 |
| Hyreskostnader | -39,2 | -37,7 |
| Drift och administration | -7,2 | -7,5 |
| Avskrivningar | -0,6 | -0,6 |
| Bruttoresultat | 19,9 | 19,6 |
Totala tillgångar uppgick till 6,3 mnkr (5,4).
| Jan–Mar | Apr–Jun | Jul–Sep | Okt–Dec | Jan–Dec | ||||||
|---|---|---|---|---|---|---|---|---|---|---|
| Mnkr | 2009 | 2008 | 2009 | 2008 | 2009 | 2008 | 2009 | 2008 | 2009 | 2008 |
| Koncernen | ||||||||||
| Fastighetsförvaltning | ||||||||||
| Nettoomsättning | 325,7 | 317,6 | 324,2 | 316,1 | 322,5 | 320,1 | 332,4 | 328,4 | 1 304,8 | 1 282,2 |
| Underhåll | -4,8 | -4,9 | -6,5 | -20,4 | -3,6 | -5,7 | -13,6 | -12,8 | -28,5 | -43,8 |
| Drift och administration | -57,1 | -53,5 | -52,5 | -52,6 | -49,6 | -49,2 | -60,4 | -60,7 | -219,6 | -216,0 |
| Övriga kostnader | -33,8 | -33,8 | -33,9 | -33,8 | -31,4 | -33,9 | -33,6 | -33,6 | -132,7 | -135,1 |
| Fastighetsförvaltningens kostnader | -95,7 | -92,2 | -92,9 | -106,8 | -84,6 | -88,8 | -107,6 | -107,1 | -380,8 | -394,9 |
| Övrig verksamhet, netto | 4,4 | 4,5 | 4,2 | 4,8 | 3,4 | 3,5 | 7,9 | 6,8 | 19,9 | 19,6 |
| Bruttoresultat | 234,4 | 229,9 | 235,5 | 214,1 | 241,3 | 234,8 | 232,7 | 228,1 | 943,9 | 906,9 |
| Central administration | -7,1 | -7,7 | -7,6 | -6,7 | -5,2 | -7,0 | -9,3 | -10,6 | -29,2 | -32,0 |
| Värdeförändringar | ||||||||||
| Förvaltningsfastigheter | -562,7 | – | -495,1 | -497,1 | – | -586,7 | -181,3 | -545,6 | -1 239,1 | -1 629,4 |
| Räntederivat | -45,3 | -17,9 | 38,4 | 43,9 | -6,6 | -44,4 | -12,1 | -108,2 | -25,6 | -126,6 |
| Finansnetto | -34,8 | -35,8 | -32,2 | -38,8 | -30,6 | -39,0 | -30,5 | -30,7 | -128,1 | -144,3 |
| Skatt | 107,8 | -48,5 | 67,1 | 78,5 | -53,4 | 122,5 | -0,9 | 423,7 | 120,6 | 576,2 |
| Årets resultat efter skatt | -307,7 | 120,0 | -193,9 | -206,1 | 145,5 | -319,8 | -1,4 | -43,3 | -357,5 | -449,2 |
Koncernen har kommersiella hyresavtal avseende beståndet av förvaltningsfastigheter, som består av kontor, butiker, lager samt övriga lokaler. Återstående löptid är mellan 1 och 10 år.
Förfallostruktur 1) 2) 3)
| 2010 | 2011 | 2012 | 2013 | 2014 | 2015– | Totalt | |
|---|---|---|---|---|---|---|---|
| Antal avtal | |||||||
| Kontor | 92 | 77 | 83 | 26 | 13 | 12 | 303 |
| Butiker | 92 | 86 | 102 | 29 | 18 | 12 | 339 |
| Övrigt | 443 | 198 | 138 | 37 | 15 | 37 | 868 |
| Totalt | 627 | 361 | 323 | 92 | 46 | 61 | 1 510 |
| Andel, % | 41,5 | 23,9 | 21,4 | 6,1 | 3,1 | 4,0 | 100,0 |
| Årshyra, mnkr | |||||||
| Kontor | 135,7 | 134,7 | 126,9 | 33,9 | 90,2 | 75,1 | 596,5 |
| Butiker | 142,8 | 141,4 | 151,2 | 41,9 | 38,9 | 60,8 | 577,0 |
| Övrigt | 25,3 | 25,1 | 27,9 | 6,8 | 5,3 | 5,3 | 95,7 |
| Totalt | 303,8 | 301,2 | 306,0 | 82,6 | 134,4 | 141,2 | 1 269,2 |
| Andel, % | 24,0 | 23,7 | 24,1 | 6,5 | 10,6 | 11,1 | 100,0 |
1)Inklusive kontrakt tecknade för framtida inflyttning/ikraftträdande, varvid motsvarande nu gällande yta exkluderats.
2)Exklusive vakanta ytor samt ytor (lager och kontor) som disponeras för eget bruk.
3)Exklusive bostadskontrakt.
| Koncernen | Moderbolaget | |||
|---|---|---|---|---|
| Mnkr | 2009 | 2008 | 2009 | 2008 |
| Avskrivningar per tillgångsslag | ||||
| Förvaltningsfastigheter | – 1) | – 1) | 56,4 | 51,6 |
| Materiella anläggningstillgångar | 3,4 | 3,4 | 2,6 | 2,5 |
| Totalt | 3,4 | 3,4 | 59,0 | 54,1 |
| Avskrivningar per funktion/ rörelsegren |
||||
| Fastighetsförvaltningen | 0,2 | 0,3 | 56,4 | 51,6 |
| Administration | 2,6 | 2,5 | 2,6 | 2,5 |
| Övrig verksamhet | 0,6 | 0,6 | – | – |
| Totalt | 3,4 | 3,4 | 59,0 | 54,1 |
1) Förvaltningsfastigheter i koncernen redovisas till verkligt värde, varför inga avskrivningar görs.
| 2009 | 2009 | 2008 | 2008 | |
|---|---|---|---|---|
| Medelantal anställda | Varav män, % | Varav män, % | ||
| Moderbolaget | 84 | 50 | 82 | 50 |
| varav ledande befattningshavare | 7 | 86 | 7 | 86 |
| Helägda dotterbolag | ||||
| Parkaden AB | 4 | 50 | 5 | 40 |
| Totalt koncernen | 88 | 50 | 87 | 50 |
| varav ledande befattningshavare | 7 | 86 | 7 | 86 |
Av koncernens 25 chefer (23) är 8 kvinnor (8) eller 32 procent (35). I moderbolagets styrelse ingick 7 män (7) och 2 kvinnor (2). Inom koncernen finns ytterligare en styrelseledamot (1 man). Koncernen har endast anställda i Sverige.
| 2009 | 2009 | 2008 | 2008 | |
|---|---|---|---|---|
| Total | Varav långtids | Total | Varav långtids | |
| Procent | sjukfrånvaro | sjukfrånvaro | sjukfrånvaro | sjukfrånvaro |
| Koncernen | ||||
| Total sjukfrånvaro | 2 | 7 | 2 | 23 |
| Sjukfrånvaro fördelad på kön: | ||||
| Män | 1 | 3 | ||
| Kvinnor | 2 | 2 | ||
| Sjukfrånvaro fördelad efter ålderskategori: | ||||
| 20 – 29 år | – 1) | – 1) | ||
| 30 – 49 år | 2 | 2 | ||
| 50 år eller äldre | 2 | 3 | ||
| Moderbolaget | ||||
| Total sjukfrånvaro | 2 | 7 | 2 | 24 |
| Sjukfrånvaro fördelad på kön: | ||||
| Män | 1 | 2 | ||
| Kvinnor | 2 | 3 | ||
| Sjukfrånvaro fördelad efter ålderskategori: | ||||
| 20 – 29 år | – 1) | – 1) | ||
| 30 – 49 år | 2 | 2 | ||
| 50år eller äldre | 2 | 4 |
1) Redovisas ej på grund av undantagsregeln i lagstiftningen, som innebär att uppgifter ej ska lämnas om antalet anställda i gruppen är högst 10 eller om uppgiften kan hänföras till enskild individ.
| Koncernen | Moderbolaget | |||||||
|---|---|---|---|---|---|---|---|---|
| Varav | Varav | Varav | Varav | |||||
| Tkr | 2009 | bonus | 2008 | bonus | 2009 | bonus | 2008 | bonus |
| Löner och andra ersättningar | ||||||||
| Arvode till styrelsens ordförande | 350 | 350 | 350 | 350 | ||||
| Arvode till övriga styrelseledamöter | 1 245 | 1 245 | 1 225 | 1 225 | ||||
| Ersättning och förmåner till verkställande direktör | 3 519 | 75 | 3 396 | 257 | 3 519 | 75 | 3 396 | 257 |
| Ersättning och förmåner till övriga ledande befattningshavare | 7 436 | 320 | 7 092 | 764 | 7 436 | 320 | 7 092 | 764 |
| Ersättning och förmåner till övriga anställda | 34 065 | 296 | 34 063 | 1 463 | 32 881 | 227 | 32 850 | 1 429 |
| Totalt | 46 615 | 691 | 46 146 | 2 484 | 45 4111) | 622 | 44 9131) | 2 450 |
| Sociala kostnader inklusive löneskatt | ||||||||
| Styrelsens ordförande | 110 | 113 | 110 | 113 | ||||
| Övriga styrelseledamöter | 354 | 365 | 348 | 358 | ||||
| Verkställande direktör | 1 319 | 1 267 | 1 319 | 1 267 | ||||
| Övriga ledande befattningshavare | 2 696 | 2 563 | 2 696 | 2 563 | ||||
| Övriga anställda | 11 759 | 12 069 | 11 443 | 11 919 | ||||
| Totalt | 16 238 | 16 377 | 15 916 | 16 220 | ||||
| Pensionskostnader | ||||||||
| Verkställande direktör | 878 | 757 | 878 | 757 | ||||
| Övriga ledande befattningshavare | 1 486 | 1 269 | 1 486 | 1 269 | ||||
| Övriga anställda | 3 976 | 5 077 | 3 908 | 5 021 | ||||
| Totalt | 6 340 | 7 103 | 6 272 | 7 047 |
1)Löner och andra ersättningar inkluderar även icke monetära förmåner.
Styrelsearvode har under året utgått till styrelsens ordförande, Fredrik Lundberg, med 350000 kronor och till styrelseledamöterna Claes Boustedt, Bengt Braun, Peter Egardt, Hans Mertzig, Sten Peterson, Anna-Greta Sjöberg och Louise Lindh med 175000 kronor vardera. Verkställande direktören Ivo Stopner uppbär ingen ersättning för sitt styrelsearbete. Inom koncernen ingår även Arne Lundin som styrelseledamot i Parkaden AB. Arne Lundin erhöll ett styrelsearvode om 20000 kronor.
Koncernens anställdas inklusive verkställande direktörens pensioner omfattas av ITP-planen och är förmånsbestämda. För räkenskapsåret 2009 har bolaget inte haft tillgång till sådan information som gör det möjligt att redovisa dessa planer som förmånsbestämda. Pensionsplanen redovisas därför som en avgiftsbestämd plan. Pensionsålder för verkställande direktören är 65 år, dock med rätt för verkställande direktören eller bolaget att besluta om avgång med full pension från 60 års ålder. Härutöver utgår en premiebestämd pension till verkställande direktören för den del av lönen som ej omfattas av ITP-planen. Några pensionsåtaganden för styrelsen finns ej.
Alectas överskott i form av den kollektiva konsolideringsnivån per december har vid årsredovisningens undertecknande ännu ej offenliggjorts varför denna inte kan anges. Alectas senaste officiella konsolideringsnivå uppgick per september till 136 procent (december 2008: 112 procent). Den kollektiva konsolideringsnivån utgörs av marknadsvärdet på Alectas tillgångar i procent av försäkringsåtagandena beräknade enligt Alectas försäkringstekniska beräkningsantaganden, vilka inte överensstämmer med IAS 19.
Vid uppsägning av verkställande direktören från bolagets sida har denne rätt till en uppsägningstid om två år. Vid uppsägning från verkställande direktörens sida gäller en uppsägningstid om sex månader. I båda fallen ska eventuell ersättning från ny arbetsgivare avräknas.
Vid uppsägning av övriga ledande befattningshavare från bolagets sida gäller en uppsägningstid om ett år. Vid uppsägning från ledande befattningshavares sida gäller en uppsägningstid om sex månader. I båda fallen ska eventuell ersättning från ny arbetsgivare avräknas.
Riktlinjer för lön, bonus och annan ersättning till ledande befattningshavare beslutas av årsstämman. För 2009 beslöt stämman att samma riktlinjer som tidigare ska tillämpas, det vill säga bolagets ersättningar ska utgöras av marknadsmässiga löner samt ett begränsat resultatrelaterat bonusprogram, som beskrivs nedan. Inga aktiekursrelaterade incitamentsprogram finns i bolaget. Ersättning till verkställande direktören föreslås av styrelsens ordförande och fastställs av styrelsen. Verkställande direktören deltar ej i detta beslut. Verkställande direktören beslutar om ersättning till övriga ledande befattningshavare efter samråd med styrelsens ordförande.
För VD och företagsledning fanns under året ett bonusprogram, som bygger på resultat, kundnöjdhet och personliga mål. Bonus kan för året maximalt uppgå till 500000 kronor för verkställande direktören och för övriga ledande befattningshavare 250000 kronor vardera.
Övriga tillsvidareanställda medarbetare i koncernen omfattades under året av ett bonusprogram. Bonus utfaller enligt kriterierna verksamhetsresultat och kundnöjdhet. För chefer med personalansvar tillkommer även personlig bedömning med individuella mål. Bonus utgår med maximalt en halv månadslön, dock lägst 15000 kronor för heltidsanställda. För chefer utgår bonus med maximalt en månadslön.
För båda bonusprogrammen gäller att beslut fattas för ett år i taget och att bonusen har ett tak. Bonus utfaller endast om bolaget uppvisar ett positivt resultat utan hänsyn till orealiserade värdeförändringar. Bonusen är ej pensionsgrundande.
I bokslutet har bonus reserverats för resultatmål och kundnöjdhet. För personliga mål görs en reservering motsvarande 75 procent av maximalt utfall, 421000 kronor. Bonusutfallet 2009 har påverkats av en kostnad avseende 2008 på 113000 kronor.
| Koncernen | Moderbolaget | |||
|---|---|---|---|---|
| Mnkr | 2009 | 2008 | 2009 | 2008 |
| Revisionsuppdrag, KPMG | 0,8 | 0,8 | 0,8 | 0,8 |
| Andra uppdrag, KPMG | 0,1 | 0,4 | 0,1 | 0,4 |
| Totalt | 0,9 | 1,2 | 0,9 | 1,2 |
Not 10. Operationella leasingavtal – koncernen som leasetagare
| Koncernen | Moderbolaget | |||
|---|---|---|---|---|
| Årsavgifter, mnkr | 2009 | 2008 | 2009 | 2008 |
| – 1 år | 1,4 | 0,2 | 0,2 | 0,2 |
| 1 år – 5 år | 18,4 | 18,3 | 7,9 | 7,9 |
| 5 år – | 0,3 | 1,5 | 0,3 | 0,3 |
Ingångna avtal avser tomträttsavgälder, arrendeavgifter samt hyresavtal med extern hyresvärd.
| Koncernen | Moderbolaget | |||
|---|---|---|---|---|
| Mnkr | 2009 | 2008 | 2009 | 2008 |
| Underhåll | 28,5 | 43,8 | 207,3 | 134,2 |
| Drift och administration | 223,0 | 220,9 | 73,2 | 70,7 |
| Tomträttsavgälder | 16,2 | 16,1 | 8,1 | 8,0 |
| Fastighetsskatt | 116,5 | 119,0 | 79,4 | 83,4 |
| Avskrivningar | 3,4 | 3,4 | 56,4 | 51,6 |
| Personalkostnader | 70,4 | 70,3 | 68,7 | 68,7 |
| Totalt | 458,0 | 473,5 | 493,1 | 416,6 |
| Not 12. Värdeförändringar förvaltningsfastigheter | ||
|---|---|---|
| Koncernen | ||
| Mnkr | 2009 | 2008 |
| Orealiserade | -1 239,1 | -1 629,4 |
| Totalt | -1 239,1 | -1 629,4 |
| Koncernen | Moderbolaget | |||
|---|---|---|---|---|
| Mnkr | 2009 | 2008 | 2009 | 2008 |
| Utdelning från dotterbolag | – | – | 718,0 | – |
| Ränteintäkter på banktillgodohavande |
0,1 | 1,0 | 0,1 | 0,5 |
| Ränteintäkter på kortfristiga placeringar |
2,7 | 12,5 | 2,7 | 12,5 |
| Ränteintäkter, övriga | 0,1 | 3,8 | 0,1 | 3,7 |
| Totalt | 2,9 | 17,3 | 720,9 | 16,7 |
Av de finansiella intäkterna avser 2,9 mnkr (17,3) finansiella instrument som inte värderas till verkligt värde.
| Koncernen | Moderbolaget | |||
|---|---|---|---|---|
| Mnkr | 2009 | 2008 | 2009 | 2008 |
| Räntekostnader till | ||||
| kreditinstitut | 52,1 | 180,6 | 52,1 | 180,6 |
| Räntekostnader, swap | 72,6 | -20,5 | 72,6 | -20,5 |
| Räntekostnader, övriga | 6,3 | 1,5 | 4,8 | 0,9 |
| Totalt | 131,0 | 161,6 | 129,5 | 161,0 |
Av de finansiella kostnaderna avser 58,4 mnkr (182,1) finansiella instrument som inte värderas till verkligt värde.
| Moderbolaget | ||
|---|---|---|
| Mnkr | 2009 | 2008 |
| Förändring av ackumulerade | ||
| avskrivningar utöver plan | 0,6 | -7,7 |
| Förändring av periodiseringsfond | 102,5 | -88,0 |
| Totalt | 103,1 | -95,7 |
| Not 16. Skatter | ||||
|---|---|---|---|---|
| Koncernen | Moderbolaget | |||
| Mnkr | 2009 | 2008 | 2009 | 2008 |
| Aktuell skattekostnad | ||||
| Årets skattekostnad | -159,2 | -116,4 | -77,0 | -40,4 |
| Skatt hänförlig till tidigare år | -0,2 | 0,6 | -0,1 | 0,6 |
| Uppskjuten skattekostnad/ skatteintäkt |
||||
| Skillnad mellan skattemässig och bokföringsmässig avskrivning på: |
||||
| Uppskrivning/reversering/ nedskrivning |
– | – | -1,0 | -1,1 |
| Ursprungliga anskaffningsvärden | -81,7 | -61,3 | – | – |
| Orealiserad värdeförändring förvaltningsfastigheter |
325,9 | 456,2 | – | – |
| Orealiserad värdeförändring värdepapper |
6,7 | 35,4 | 6,7 | 35,4 |
| Effekt avsättning till obeskattade reserver |
29,1 | -32,2 | – | – |
| Omräkning uppskjuten skatt 26,3% |
– | 293,9 | – | 71,7 |
| Total skatt | 120,6 | 576,2 | -71,4 | 66,2 |
| Redovisat resultat före skatt | -478,1 -1025,4 | 972,3 | 3,0 | |
| Skatt enligt gällande skattesats 26,3/28 procent |
125,7 | 287,1 | -255,7 | -0,8 |
| Skatt hänförlig till tidigare år | -0,2 | 0,6 | -0,1 | 0,6 |
| Ej skattepliktig intäkt vid utdelning dotterbolag |
– | – | 188,9 | – |
| Ej skattepliktiga intäkter | 0,1 | 0,3 | 0,1 | 0,2 |
| Ej avdragsgilla kostnader | -1,3 | -0,7 | -0,9 | -0,6 |
| Schablonintäkt periodiseringsfond | -3,7 | -5,0 | -3,7 | -4,9 |
| Omräkning uppskjuten skatt 26,3% | – | 293,9 | – | 71,7 |
| Total skatt | 120,6 | 576,2 | -71,4 | 66,2 |
| Skatteposter som redovisas inom Övrigt totalresultat |
||||
| Uppskjuten skatt avseende | ||||
| säkringsreserv | -9,1 | 19,9 | ||
| -9,1 | 19,9 | |||
| Skatteposter som redovisas direkt mot eget kapital |
||||
| Uppskjuten skatt avseende säkringsreserv |
-9,1 | 19,9 | ||
| Aktuell skatt i erhållna | ||||
| koncernbidrag | -80,2 | -75,7 | ||
| -89,3 | -55,8 |
Inga underskottsavdrag finns per balansdagen.
Dotterbolaget Fastighets AB Stockholms City har en tvist med Skatteverket om hur mycket som ska aktiveras som byggnad. Då bolaget inte delar Skatteverkets syn, har beslutet överklagats till Länsrätten. Länsrätten har dömt till bolagets fördel. Skatteverket har överklagat beslutet till Kammarrätten och dom förväntas under 2010. Beloppet för skatter och avgifter uppgår till cirka 25 mnkr och innebär ingen påverkan på totalt redovisad skattekostnad för koncernen, utan endast en förskjutning mellan aktuell och uppskjuten skatt.
Hufvudstaden AB har en tvist med Skatteverket om hur mycket som ska aktiveras som byggnad samt avdragsrätt för mervärdesskatt på konsultkostnader vid försäljning av dotterbolag. Beslutet har överklagats. Beloppet för skatter och avgifter uppgår till cirka 15 mnkr och innebär ingen påverkan på totalt redovisad skattekostnad för koncernen, utan endast en förskjutning mellan aktuell och uppskjuten skatt.
Förvaltningsfastigheter redovisas enligt verkligt värdemetoden.
| Mnkr | 2009 | 2008 |
|---|---|---|
| Förvaltningsfastigheter, koncernen | 18 125,3 | 19 083,2 |
Information om förändringar i redovisade värden på förvaltningsfastigheter
| Förvaltningsfastigheter | |
|---|---|
| Mnkr | ägda hela året |
| 2009 | |
| Ingående verkligt värde | 19 083,2 |
| Investering i fastigheterna | 281,2 |
| Orealiserad värdeförändring | -1 239,1 |
| Utgående verkligt värde | 18 125,3 |
| 2008 | |
| Ingående verkligt värde | 20 530,5 |
| Investering i fastigheterna | 182,1 |
| Orealiserad värdeförändring | -1 629,4 |
| Utgående verkligt värde | 19 083,2 |
För intäkter och kostnader hänförliga till förvaltningsfastigheter hänvisas till not 3. Samtliga fastigheter ägs av koncernen och är klassificerade som förvaltningsfastigheter och omfattar posterna byggnader, byggnadsinventarier, mark och pågående ombyggnader i balansräkningen. Verkligt värde baseras på en intern värdering.
Värdering av fastighetsbeståndet har skett genom att varje enskild fastighets verkliga värde bedömts. Bedömningen har gjorts genom tillämpning av värdering enligt en variant av ortsprismetoden som kallas för nettokapitaliseringsmetoden. Metoden innebär att marknadens avkastningskrav sätts i relation till fastigheternas driftsnetto.
Avkastningskravet baseras på inhämtad information om marknadens avkastningskrav på aktuella köp och försäljningar av jämförbara fastigheter i likartade lägen. Avkastningskravet kan variera mellan olika regioner och olika delområden inom regionerna. Fastigheternas driftnetto beräknas utifrån marknadsmässiga hyresintäkter, långsiktig hyresvakansgrad, normaliserade drifts- och underhållskostnader. Hänsyn tas även till fastighetstyp, teknisk standard, byggnadskonstruktion samt större investeringsbehov.
För fastigheter med tomträtt har beräkningen baserats på ett avkastningskrav som är 0,25 procentenheter högre än för fastigheter där mark innehas med äganderätt.
| Hyres intäkter, mnkr |
Driftnetto, mnkr |
Direktav kastnings krav, % 1) |
|
|---|---|---|---|
| Stockholm, kommersiellt | 5,0 – 5,5 | ||
| Göteborg, kommersiellt | 5,5 – 6,0 | ||
| Fastighetsbeståndet, koncernen | 1 330,7 | 954,3 | 5,3 2) |
1)Kontors- och butiksfastigheter.
2)Genomsnitt.
För att säkerställa värderingarna har externa värderingar inhämtats från två värderingsföretag, DTZ Sverige AB och Forum Fastighetsekonomi AB. De externa värderingarna omfattar 9 fastigheter och motsvarar 29 procent av det internt bedömda marknadsvärdet. Urvalet av fastigheter har gjorts med utgångspunkt från att de valda objekten ska representera olika fastighetskategorier, ort, läge, teknisk och byggnadsmässig standard. De fastigheter som har värderats externt är Grönlandet Södra 11, Hästskon 10, Inom Vallgraven 10:9, Inom Vallgraven 12:10, Järnplåten 28, Medusa 1, Orgelpipan 7, Pumpstocken 10, Skären 9.
De externa värderingsföretagen har angivit ett marknadsvärde som uppgår till 5,2 mdkr med ett intervall om cirka +/– 5 procent. Hufvudstadens interna värdering av samma fastigheter uppgår till 5,2 mdkr. De interna värderingarna överensstämmer således med de externa värderingarna.
| Förändring +/– | Resultateffekt före skatt,+/– | |
|---|---|---|
| Hyresintäkter | 100 kr per kvm | 700 mnkr |
| Fastighetskostnader | 50 kr per kvm | 350 mnkr |
| Hyresvakansgrad | 1,0 procentenhet | 250 mnkr |
| Avkastningskrav | 0,5 procentenhet | 1 700 mnkr |
| Mnkr | 2009 | 2008 |
|---|---|---|
| Taxeringsvärden byggnader | 7 578,2 | 7 628,7 |
| Taxeringsvärden mark | 4 281,3 | 4 318,6 |
| 11 859,5 | 11 947,3 |
Förvaltningsfastigheter redovisas enligt anskaffningsvärdemetoden.
| Mnkr | 2009 | 2008 |
|---|---|---|
| Förvaltningsfastigheter, moderbolaget | 5 959,2 | 5 966,6 |
| Mnkr | 2009 | 2008 |
|---|---|---|
| Ingående anskaffningsvärden | 1 949,4 | 1 904,1 |
| Årets investeringar | 49,0 | 45,3 |
| Utgående anskaffningsvärden | 1 998,4 | 1 949,4 |
| Ingående avskrivningar | -607,5 | -569,9 |
| Årets avskrivningar | -42,4 | -37,6 |
| Utgående avskrivningar | -649,9 | -607,5 |
| Ingående uppskrivningar enligt fastställd | ||
| balansräkning för föregående år | 1 175,0 | 1 189,0 |
| Årets avskrivningar | -14,0 | -14,0 |
| Utgående uppskrivningar | 1 161,0 | 1 175,0 |
| Utgående planenligt restvärde | 2 509,5 | 2 516,9 |
| Mnkr | 2009 | 2008 |
|---|---|---|
| Ingående anskaffningsvärde | 408,1 | 408,1 |
| Utgående anskaffningsvärde | 408,1 | 408,1 |
| Ingående värde uppskrivningar | 3 041,6 | 3 041,6 |
| Utgående värde uppskrivningar | 3 041,6 | 3 041,6 |
| Utgående planenligt restvärde | 3 449,7 | 3 449,7 |
Förvaltningsfastigheter delas in i olika kategorier som skrivs av enligt nedan. – Byggnader: kontor 1 procent
– Byggnader: varuhus, parkeringshus, hotell, restauranger 2 procent
– Byggnadsinventarier: 20 procent
– Markanläggningar: 3,75 – 5 procent
| Mnkr | 2009 | 2008 |
|---|---|---|
| Förvaltningsfastigheter, moderbolaget | 11 361,4 | 11 942,8 |
För värdering av moderbolagets fastigheter till verkligt värde har samma värderingsmetod använts som för koncernen.
Fortsättning Not 17, sidan 77.
| Vid värderingen har följande uppgifter använts: | ||||
|---|---|---|---|---|
| Hyres intäkter, mnkr |
Drifts netto, mnkr |
Direktav kastnings krav, % |
||
| Stockholm, kommersiellt | 5,0 – 5,5 | |||
| Göteborg, kommersiellt | 5,75 – 6,0 | |||
| Fastighetsbeståndet, moderbolaget |
847,1 | 606,2 | 5,3 1) | |
| 1)Genomsnitt. |
| Mnkr | 2009 | 2008 |
|---|---|---|
| Taxeringsvärden byggnader | 4 993,5 | 5 044,0 |
| Taxeringsvärden mark | 3 151,7 | 3 189,0 |
| 8 145,2 | 8 233,0 |
| Koncernen | Moderbolaget | |||
|---|---|---|---|---|
| Mnkr | 2009 | 2008 | 2009 | 2008 |
| Ingående anskaffningsvärde | 34,6 | 32,3 | 19,5 | 17,5 |
| Årets investeringar | 4,2 | 2,7 | 2,2 | 2,3 |
| Utrangeringar | -3,7 | -0,4 | -3,6 | -0,3 |
| Utgående anskaffningsvärde | 35,1 | 34,6 | 18,1 | 19,5 |
| Ingående avskrivningar | -26,8 | -23,8 | -13,6 | -11,4 |
| Årets avskrivningar | -3,4 | -3,4 | -2,6 | -2,5 |
| Utrangeringar | 3,6 | 0,4 | 3,6 | 0,3 |
| Utgående ackumulerade avskrivningar |
-26,6 | -26,8 | -12,6 | -13,6 |
| Utgående planenligt restvärde | 8,5 | 7,8 | 5,5 | 5,9 |
| Organisations | Kapital | Redovisat värde | |||
|---|---|---|---|---|---|
| nummer | Säte | (röster), % | Antal | 2009, mnkr | |
| Moderbolaget | |||||
| Aktier i dotterbolag | |||||
| AB Citypalatset | 556034 -7246 | Stockholm | 100 | 1 200 | 1 111,1 |
| Fastighetsaktiebolaget Medusa | 556018-7238 | Stockholm | 100 | 300 | 32,3 |
| Aktiebolaget Hamngatsgaraget | 556068-6601 | Stockholm | 100 | 3 000 | 231,2 |
| AB Nordiska Kompaniet | 556008-6281 | Stockholm | 100 | 19 460 666 | 1 449,3 |
| Parkaden Aktiebolag | 556085-3599 | Stockholm | 100 | 5 000 | 0,6 |
| 2 824,5 | |||||
| Aktier i vilande bolag | |||||
| Aktiebolaget Cityparkering | 556020-7440 | Stockholm | 100 | 200 | – |
| Fastighets AB Hufvudstaden | 556014-4411 | Stockholm | 100 | 500 | 0,2 |
| Förvaltnings AB Birger Jarl | 556209-4614 | Stockholm | 100 | 200 | – |
| Förvaltnings AB Liljeholmstorget | 556030-5251 | Stockholm | 100 | 1 000 | – |
| Förvaltnings AB Norrmalmstorg nr. 1 | 556019-5405 | Stockholm | 100 | 150 | – |
| Huvudstaden Fastighetsförvaltning AB | 556556-7038 | Stockholm | 100 | 200 | 0,1 |
| 0,3 | |||||
| Moderbolaget totalt | 2 824,8 | ||||
| Övriga koncernföretag |
|||||
| Ägda av AB Citypalatset | |||||
| Fastighetsaktiebolaget Stockholms City | 556019-4358 | Stockholm | 100 | 7 776 | 239,5 |
| Ägda av Fastighetsaktiebolaget Stockholms City | |||||
| Hotel Stockholm Aktiebolag | 556031-4303 | Stockholm | 100 | 10 000 | 3,4 |
| Ägda av AB Nordiska Kompaniet | |||||
| NK Cityfastigheter AB | 556023-1267 | Stockholm | 100 | 1 680 | 0,4 |
| NK Concession Aktiebolag | 556313-8733 | Stockholm | 100 | 1 000 | 0,1 |
| 0,5 | |||||
| Övriga koncernföretag totalt | 243,4 | ||||
| Någon förändring jämfört med föregående år har ej skett. |
Förändring i moderbolagets innehav av koncernföretag
| Moderbolaget | ||
|---|---|---|
| Mnkr | 2009 | 2008 |
| Ingående redovisat värde | 2 824,8 | 2 824,8 |
| Utgående redovisat värde | 2 824,8 | 2 824,8 |
I koncernen finns inga utländska dotterbolag.
| Not 20. Andra långfristiga fordringar | |||||
|---|---|---|---|---|---|
| Koncernen Moderbolaget |
|||||
| Mnkr | 2009 | 2008 | 2009 | 2008 | |
| Ingående bokfört värde | 3,8 | 60,6 | 3,8 | 60,6 | |
| Värdeförändring räntederivat |
– | -54,2 | – | -54,2 | |
| Årets förändring | 1,2 | -2,6 | 1,2 | -2,6 | |
| Utgående bokfört värde | 5,0 | 3,8 | 5,0 | 3,8 |
För information om kapitalbindning och räntevillkor, se not 2.
| Koncernen | Moderbolaget | |||
|---|---|---|---|---|
| Mnkr | 2009 | 2008 | 2009 | 2008 |
| Kundfordringar | 11,9 | 13,2 | 2,3 | 1,9 |
| Hyresfordringar | 1,8 | 0,5 | 0,2 | 0,4 |
| Totalt | 13,7 | 13,7 | 2,5 | 2,3 |
Kund- och hyresfordringar redovisas till upplupet anskaffningsvärde, vilket normalt innebär nominellt värde.
Hyresfordringar aviseras i förskott, varav merparten kvartalsvis. Kundfordringar faktureras med 30 dagars betalningsvillkor. Årets kundförluster uppgick till 2,5 mnkr (1,4). Förfallna men ej nedskrivna kundfordringar uppgick till 2,1 mnkr (2,9).
| Mnkr | 2009 | 2008 |
|---|---|---|
| Säkringsreserv | ||
| Ingående säkringsreserv | -25,5 | 27,7 |
| Kassaflödessäkringar: | ||
| Redovisat direkt mot eget kapital | 34,6 | -73,1 |
| Skatt hänförlig till årets säkringar | -9,1 | 20,5 |
| Omräkning uppskjuten skatt 26,3% | – | -0,6 |
| Utgående säkringsreserv | 0,0 | -25,5 |
| Summa reserver | ||
| Ingående reserver | -25,5 | 27,7 |
| Förändring säkringsreserv | 25,5 | -53,2 |
| Utgående reserver | 0,0 | -25,5 |
Avser eget kapital som är tillskjutet från ägarna. Här ingår överkurser som betalats i samband med emissioner.
Säkringsreserv. Säkringsreserven innefattar den ackumulerade förändringen i verkligt värde efter avdrag för uppskjuten skatt på den effektiva delen av kassaflödessäkringsinstrument.
I balanserade vinstmedel inklusive årets resultat ingår intjänade vinstmedel i moderbolaget och dess dotterbolag. Tidigare avsättningar till reservfond, exklusive överförda överkursfonder, ingår i denna eget kapitalpost.
Under 2009 lämnades en utdelning om 1,90 kronor per aktie eller totalt 391905273 kronor.
Bolagets kapital definieras som koncernens redovisade egna kapital.
Hufvudstadens mål är att öka resultatet från den löpande verksamheten och ha en välkonsoliderad balansräkning med en soliditet som minst ska uppgå till 40 procent över tiden. Aktieägarna ska ha en god utdelningstillväxt över tiden och utdelningen ska utgöra mer än hälften av nettovinsten från den löpande verksamheten, om inte investeringar eller bolagets finansiella ställning i övrigt motiverar en avvikelse.
| Koncernen | Moderbolaget | |||
|---|---|---|---|---|
| Mnkr | 2009 | 2008 | 2009 | 2008 |
| Upplupna hyresintäkter | 13,8 | 17,8 | 10,7 | 12,0 |
| Förutbetalda kostnader | 7,0 | 6,3 | 2,4 | 2,5 |
| Upplupna ränteintäkter | 0,6 | 6,1 | 0,6 | 6,1 |
| Totalt | 21,4 | 30,2 | 13,7 | 20,6 |
| Koncernen | Moderbolaget | |||
|---|---|---|---|---|
| Mnkr | 2009 | 2008 | 2009 | 2008 |
| Banktillgodohavanden | 14,9 | 13,9 | 14,7 | 13,7 |
| Totalt | 14,9 | 13,9 | 14,7 | 13,7 |
På banktillgodohavanden erhåller bolaget ränta enligt en rörlig räntesats, baserad på bankernas dagliga placeringsränta.
| Aktiekapital | ||||
|---|---|---|---|---|
| Mnkr | 2009 | 2008 | ||
| Fördelning på aktieserier | ||||
| A 202 996 869 aktier | 1 015,0 | 1 015,0 | ||
| C 8 275 064 aktier |
41,4 | 41,4 | ||
| Totalt | 1 056,4 | 1 056,4 |
Hufvudstaden AB (publ) har två aktieslag, serie A och serie C. Båda aktieslagen är registrerade på NASDAQ OMX Stockholm. Serie A har en röst per aktie. Serie C har 100 röster per aktie. Alla aktier medför samma rätt till andel i bolagets tillgångar och skulder.
Aktieägare har rätt att begära omvandling av C-aktier till A-aktier. Under året har ingen sådan omvandling skett.
Hufvudstadens eget innehav uppgår till 5006000 A-aktier. Inga återköp av aktier har skett under året. Genomsnittligt antal utestående aktier uppgår till 206265933 vilket är oförändrat från föregående år.
Inga instrument finns som innebär att utspädning av antalet aktier kan ske.
Bundna fonder får inte minskas genom vinstutdelning.
Reservfond. Syftet med reservfonden har varit att spara en del av nettovinsten, som inte går åt för täckning av balanserad förlust. I reservfonden ingår även belopp som före 1 januari 2006 tillförts överkursfonden.
Uppskrivningsfond. Vid en uppskrivning av en materiell eller finansiell anläggningstillgång avsätts uppskrivningsbeloppet till en uppskrivningsfond.
Balanserade vinstmedel. Utgörs av tidigare års fria egna kapital efter lämnad vinstutdelning. Balanserade vinstmedel utgör tillsammans med årets resultat det belopp som finns tillgängligt för utdelning till aktieägarna.
| Koncernen | Moderbolaget | |||
|---|---|---|---|---|
| Mnkr | 2009 | 2008 | 2009 | 2008 |
| Lån | 3 400,0 | 3 400,0 | 3 400,0 | 3 400,0 |
| Totalt | 3 400,0 | 3 400,0 | 3 400,0 | 3 400,0 |
| Beviljad | ||||
| checkräkningskredit | 40,0 | 40,0 | 40,0 | 40,0 |
| Lånelöften | 2 000,0 | 2 000,0 | 2 000,0 | 2 000,0 |
Hufvudstaden har per 31 december 2009 långfristiga lånelöften om 2 mdkr. Lånelöftena är villkorade med åtaganden kring soliditet och räntetäckningsgrad. Vid årsskiftet var 0 mdkr utnyttjat.
Information om kapitalbindning, lånevillkor och effektiv ränta.
| Koncernen | Moderbolaget | ||||
|---|---|---|---|---|---|
| Förfalloår | Genomsnittlig effektiv ränta, %1) |
Nominellt belopp, mnkr |
Genomsnittlig effektiv ränta, %1) |
Nominellt belopp, mnkr |
|
| 2010 | 0,9 | 500,0 | 0,9 | 500,0 | |
| 2011 | 0,8 | 950,0 | 0,8 | 950,0 | |
| 2012 | 0,6 | 250,0 | 0,6 | 250,0 | |
| 2013 | 0,9 | 950,0 | 0,9 | 950,0 | |
| 2014 | – | – | – | – | |
| 2015 | – | – | – | – | |
| 2016 | – | – | – | – | |
| 2017 | 0,7 | 750,0 | 0,7 | 750,0 | |
| Totalt | 3 400,0 | 3 400,0 |
1) Räntevillkor är 3 mån Stibor med tillägg för räntemarginal. Räntebetalning sker kvartalsvis. Samtliga lån är denominerade i SEK.
Upptagna lån säkerställs normalt med pantbrev i fastigheter samt kompletteras i ett flertal fall med garanti om soliditet och räntetäckningsgrad.
| Koncernen och moderbolaget | ||
|---|---|---|
| Genomsnittlig effektiv ränta |
|||||||
|---|---|---|---|---|---|---|---|
| Förfalloår | Fast ränta, % |
Rörlig ränta, %2) |
Nominellt belopp, mnkr |
Verkligt värde, mnkr |
|||
| 2010 | 3,7 | 0,4 | 500,0 | -0,6 | |||
| 2011 | 3,3 | 0,5 | 600,0 | -17,9 | |||
| 2012 1) | 4,8 | 0,5 | 250,0 | -18,2 | |||
| 2013 | 3,6 | 0,5 | 600,0 | -23,8 | |||
| 2014 | 3,2 | 0,5 | 200,0 | -4,0 | |||
| 2015 3) | – | 0,5 | 300,0 | -5,6 | |||
| 2016 | – | – | – | – | |||
| 2017 | 4,7 | 0,5 | 750,0 | -65,7 | |||
| Totalt | 3 200,0 | -135,8 |
1) Räntebetalning sker årsvis.
2) Räntevillkor är 3 mån Stibor. Räntebetalning sker kvartalsvis.
Swapkontrakten är denominerade i SEK.
3) Swapkontraktet har rörlig ränta till och med mars 2010, därefter fast ränta på 3,3% i 5 år.
En beskrivning av finanspolicyn, risker och ränteexponering finns i not 2.
| Koncernen | Moderbolaget | |||
|---|---|---|---|---|
| Mnkr | 2009 | 2008 | 2009 | 2008 |
| Förvaltningsfastigheter | 4 161,2 | 4 405,5 | 1 139,3 | 1 138,4 |
| Obeskattade reserver | 210,4 | 239,5 | – | – |
| Räntederivat | -35,7 | -38,1 | -35,7 | -38,1 |
| Summa | 4 335,9 | 4 606,9 | 1 103,6 | 1 100,3 |
Inga underskottsavdrag finns per balansdagen 2009.
Förändring av uppskjuten skatt
| Mnkr | Balans per 1 januari |
Redovisat över resultaträkningen |
Redovisat inom övrigt totalresultat |
Balans per 31 december |
|---|---|---|---|---|
| Koncernen | ||||
| 2009 | ||||
| Förvaltningsfastigheter | 4 405,5 | -244,3 | – | 4 161,2 |
| Obeskattade reserver | 239,5 | -29,1 | – | 210,4 |
| Räntederivat | -38,1 | -6,7 | 9,1 | -35,7 |
| 4 606,9 | -280,1 | 9,1 | 4 335,9 | |
| 2008 | ||||
| Förvaltningsfastigheter | 5 085,1 | -675,1 | -4,5 | 4 405,5 |
| Obeskattade reserver | 222,8 | 16,7 | – | 239,5 |
| Räntederivat | 15,4 | -33,6 | -19,9 | -38,1 |
| 5 323,3 | -692,0 | -24,4 | 4 606,9 |
Fortsättning Not 26, sidan 80.
| Mnkr | Balans per 1 januari |
Redovisat över resultaträkningen |
Redovisat mot eget kapital |
Balans per 31 december |
|---|---|---|---|---|
| Moderbolaget | ||||
| 2009 | ||||
| Förvaltningsfastigheter | 1 138,4 | 0,9 | – | 1 139,3 |
| Räntederivat | -38,1 | -6,7 | 9,1 | -35,7 |
| 1 100,3 | -5,8 | 9,1 | 1 103,6 | |
| 2008 | ||||
| Förvaltningsfastigheter | 1 210,8 | -72,4 | – | 1 138,4 |
| Räntederivat | 15,4 | -33,6 | -19,9 | -38,1 |
| 1 226,2 | -106,0 | -19,9 | 1 100,3 |
I balansräkningen har avsättning gjorts för pensionsskuld motsvarande kapitalfösäkring för VD samt tidigare befattningshavare.
| Koncernen | Moderbolaget | |||
|---|---|---|---|---|
| Mnkr | 2009 | 2008 | 2009 | 2008 |
| Momsavräkning | 45,0 | 42,8 | 28,4 | 26,2 |
| Övrigt | 39,1 | 45,9 | 10,7 | 16,1 |
| Totalt | 84,1 | 88,7 | 39,1 | 42,3 |
| Moderbolaget | ||
|---|---|---|
| Mnkr | 2009 | 2008 |
| Ackumulerade avskrivningar utöver plan | ||
| Ingående balans | 81,7 | 74,0 |
| Årets avskrivningar | -0,6 | 7,7 |
| Utgående balans | 81,1 | 81,7 |
| Periodiseringsfonder | 573,0 | 675,5 |
| Totalt | 573,0 | 675,5 |
| Summa obeskattade reserver | 654,1 | 757,2 |
| Koncernen | Moderbolaget | |||
|---|---|---|---|---|
| Mnkr | 2009 | 2008 | 2009 | 2008 |
| Upplupna räntor | 8,7 | 11,0 | 8,7 | 11,0 |
| Förskottshyror | 214,9 | 185,9 | 123,1 | 121,4 |
| Övrigt | 52,1 | 39,0 | 53,0 | 43,8 |
| Totalt | 275,7 | 235,9 | 184,8 | 176,2 |
| Koncernen | Moderbolaget | |||
|---|---|---|---|---|
| Mnkr | 2009 | 2008 | 2009 | 2008 |
| Fastighetsinteckningar för skulder i kreditinstitut |
1 706,2 | 1 706,4 | 1 706,2 | 1 706,4 |
| (varav inteckningar i dotterföretags fastigheter) |
(606) | (606) | ||
| Andra långfristiga | ||||
| fordringar | 4,8 | 3,6 | 4,8 | 3,6 |
| Totalt | 1 711,0 | 1 710,0 | 1 711,0 | 1 710,0 |
Som ställda säkerheter för egna skulder upptas pantbrev som Hufvudstaden lämnat som säkerhet för lån i egna fastigheter. Obelånade pantbrev finns i eget förvar. Koncernens eventualförpliktelser avser främst pågående skattemål för tvistigt belopp som inte reserverats för, se vidare not 16.
Hufvudstaden AB står under ett bestämmande inflytande från LE Lundbergföretagen och Fredrik Lundberg. Inga väsentliga transaktioner har skett med LE Lundbergföretagen. Enligt beslut på årsstämman uppgår Fredrik Lundbergs styrelsearvode för 2009 till 350000 kronor. Uppgifter om ersättning till styrelseledamöter och ledande befattningshavare finns i not 8.
Utöver de närståenderelationer som anges för koncernen har moderbolaget närståenderelationer, som innefattar ett bestämmande inflytande över sina dotterbolag, se not 19.
Inga händelser av väsentlig betydelse har inträffat efter räkenskapsårets utgång.
Drottninggatan är Stockholms längsta och förmodligen mest butikstäta shoppingstråk med alltmer dragning åt ungt mode. Den sträcker sig från Slottet i Gamla Stan till Observatorielunden och är fylld av människor nästan dygnet runt. Här har även många unga företag sin adress i moderna och anpassade kontorslokaler. Bilder: Drottninggatan, Stockholm.
Styrelsen föreslår att de medel, som enligt moderbolagets balansräkning står till bolagsstämmans förfogande, disponeras enligt följande.
Motiverat yttrande gällande vinstutdelningsförslaget finns på bolagets hemsida, www.hufvudstaden.se eller kan erhållas från bolaget på begäran.
| balanserad vinst | 1 232 717 601 kr |
|---|---|
| årets resultat | 900 903 893 kr |
| 2 133 621 494 kr | |
| till aktieägarna utdelas | |
| 2,10 kronor per aktie | 433 158 459 kr 1) |
| balanseras i ny räkning | 1 700 463 035 kr |
| 2 133 621 494 kr |
1) Se Definitioner, sidan 93, Utdelningsbelopp.
Styrelsen och verkställande direktören försäkrar, såvitt de känner till, att årsredovisningen har upprättats i enlighet med god redovisningssed i Sverige och koncernredovisningen har upprättats i enlighet med de internationella redovisningsstandarder som avses i Europaparlamentets och rådets förordning (EG) nr 1606/2002 av den 19 juli 2002 om tillämpning av internationella redovisningsstandarder. Årsredovisningen respektive koncernredovisningen ger en rättvisande bild av moder bolagets och koncernens ställning och resultat. Förvaltningsberättelsen för moderbolaget respektive koncernen ger en rättvisande översikt över utvecklingen av moderbolagets och koncernens verksamhet, ställning och resultat samt beskriver väsentliga risker och osäkerhetsfaktorer som moderbolaget och de företag som ingår i koncernen står inför.
Stockholm den 12 februari 2010
Fredrik Lundberg Ordförande
Claes Boustedt Bengt Braun Peter Egardt Louise Lindh
Hans Mertzig Sten Peterson Anna-Greta Sjöberg Ivo Stopner
Verkställande direktör
Min revisionsberättelse har lämnats den 15 februari 2010
George Pettersson Auktoriserad revisor KPMG
Till årsstämman i Hufvudstaden AB (publ), organisationsnummer 556012-8240.
Jag har granskat årsredovisningen, koncernredovisningen och bokföringen samt styrelsens och verkställande direktörens förvaltning i Hufvudstaden AB (publ) för år 2009. Bolagets årsredovisning ingår i den tryckta versionen av detta dokument på sidorna 52 – 84. Det är styrelsen och verkställande direktören som har ansvaret för räkenskapshandlingarna och förvaltningen och för att årsredovisningslagen tillämpas vid upprättandet av årsredovisningen samt för att internationella redovisningsstandarder IFRS såsom de antagits av EU och årsredovisningslagen tillämpas vid upprättandet av koncernredovisningen. Mitt ansvar är att uttala mig om årsredovisningen, koncernredovisningen och förvaltningen på grundval av min revision.
Revisionen har utförts i enlighet med god revisionssed i Sverige. Det innebär att jag planerat och genomfört revisionen för att med hög men inte absolut säkerhet försäkra mig om att årsredovisningen och koncernredovisningen inte innehåller väsentliga felaktigheter. En revision innefattar att granska ett urval av underlagen för belopp och annan information i räkenskapshandlingarna. I en revision ingår också att pröva redovisningsprinciperna och styrelsens och verkställande direktörens tillämpning av dem samt att bedöma de betydelsefulla uppskattningar som styrelsen och verkställande direktören gjort, när de upprättat årsredovisningen och koncernredovisningen samt att utvärdera den samlade informationen i årsredovisningen och koncernredovisningen. Som underlag för mitt uttalande om ansvarsfrihet har jag granskat väsentliga beslut, åtgärder och förhållanden i bolaget för att kunna bedöma om någon styrelseledamot eller verkställande direktören är ersättningsskyldig mot bolaget. Jag har även granskat om någon styrelseledamot eller verkställande direktören på annat sätt handlat i strid med aktiebolagslagen, årsredovisningslagen eller bolagsordningen. Jag anser att min revision ger mig rimlig grund för mina uttalanden nedan.
Årsredovisningen har upprättats i enlighet med årsredovisningslagen och ger en rättvisande bild av bolagets resultat och ställning i enlighet med god redovisningssed i Sverige. Koncernredovisningen har upprättats i enlighet med internationella redovisningsstandarder IFRS såsom de antagits av EU och årsredovisningslagen och ger en rättvisande bild av koncernens resultat och ställning. Förvaltningsberättelsen är förenlig med årsredovisningens och koncernredovisningens övriga delar.
Jag tillstyrker att årsstämman fastställer resultaträkningen och balansräkningen för moderbolaget och för koncernen, disponerar vinsten i moderbolaget enligt förslaget i förvaltningsberättelsen och beviljar styrelsens ledamöter och verkställande direktören ansvarsfrihet för räkenskapsåret.
Stockholm den 15 februari 2010
George Pettersson Auktoriserad revisor KPMG
Styrelsen består av nio ledamöter utan suppleanter, samtliga valda av årsstämman. Bland ledamöterna finns personer med anknytning till Hufvudstadens största aktieägare LE Lundbergföretagen. Vidare ingår verkställande direktören i styrelsen. Andra tjänstemän i bolaget deltar i styrelsens sammanträden såsom föredragande. Under verksamhetsåret 2009 hade styrelsen sju sammanträden, varav ett konstituerande. Styrelsens arbete följer en av styrelsen fastställd arbetsordning avseende styrelsens respektive verkställande direktörens åligganden samt arbetsfördelningen mellan styrelsen och verkställande direktören.
Fredrik Lundberg f 1951. Civilingenjör, civilekonom, ekon dr h c, tekn dr h c. Ordförande, ledamot sedan 1998. Verkställande direktör och koncernchef i LE Lundbergföretagen AB. Styrelseordförande i Holmen AB och Cardo AB. Vice styrelseordförande i NCC AB och Svenska Handelsbanken AB. Styrelseledamot i LE Lundbergföretagen AB, AB Industrivärden och Sandvik AB. Innehav i Hufvudstaden: 1 659 412 aktier.
Claes Boustedt f 1962. Civilekonom. Ledamot sedan 1998. Vice verkställande direktör i LE Lundbergföretagen AB. Verkställande direktör i LE Lundberg Kapitalförvaltning AB. Innehav i Hufvudstaden: 1 000 aktier.
Bengt Braun f 1946. Civilekonom, jur kand. Ledamot sedan 2000. Styrelseordförande i Euro Comfort Holding GmbH. Vice styrelseordförande i Bonnier AB. Styrelseledamot i Swedish American Chamber of Commerce, Hjärnfonden, Bonnier Holding AB, och TV4. Innehav i Hufvudstaden: 3 750 aktier.
George Pettersson f 1964. Auktoriserad revisor, KPMG. Revisor sedan 2008. Joakim Thilstedt f 1967. Auktoriserad revisor, KPMG. Revisorssuppleant sedan 2008.
Peter Egardt f 1949. Fil kand. Ledamot sedan 2003. Verkställande direktör i Stockholms Handelskammare och Svenska Handelskammarförbundet. Styrelseordförande i Chamber Sign AB, Rymdstyrelsen och Kungsträdgården Park & Evenemang AB. Vice styrelseordförande i Eurochambres och Stockholmsmässan. Ledamot i Sveriges Riksbanksfullmäktige. Innehav i Hufvudstaden: 15 000 aktier.
Louise Lindh f 1979. Civilekonom. Ledamot sedan 2007. Vice verkställande direktör i Fastighets AB LE Lundberg. Styrelseledamot i Byggnads AB Karlsson & Wingesjö och LE Lundberg Kapitalförvaltning AB. Innehav i Hufvudstaden: 29 166 aktier.
Hans Mertzig f 1941. Ekonom. Ledamot sedan 2000. Kapitalförvaltare i Ramsbury AB. Innehav i Hufvudstaden: –
Sten Peterson f 1956. Civilingenjör. Ledamot sedan 2006. Verkställande direktör i Byggnads AB Karlsson & Wingesjö. Styrelseledamot i LE Lundbergföretagen AB, Fastighets AB LE Lundberg och Byggnads AB Karlsson & Wingesjö. Innehav i Hufvudstaden: –
Anna-Greta Sjöberg f 1967. Civilekonom. Ledamot sedan 2006. Managing Director i Royal Bank of Scotland, Nordic Branch. Styrelseledamot i LKAB. Innehav i Hufvudstaden: – Aktieinnehav ej tillåtet enligt arbetsgivarens policy.
Ivo Stopner f 1962. Civilingenjör. Verkställande direktör och ledamot sedan 1999. Innehav i Hufvudstaden: 3 300 aktier (inklusive familj). Ivo Stopner inklusive familj har inga väsentliga aktieinnehav eller delägarskap i företag som bolaget har betydande affärsförbindelser med.
Mattias Karlsson f 1965. Advokat vid Mannheimer Swartling Advokatbyrå AB. Styrelsens sekreterare sedan 2008.
f 1962. Civilingenjör. Verkställande direktör, anställd 1990. Innehav i Hufvudstaden: 3 300 aktier (inklusive familj). Ivo Stopner inklusive familj har inga väsentliga aktieinnehav eller delägarskap i företag som bolaget har betydande affärsförbindelser med.
f 1968. Chef Personal, anställd 2008. Innehav i Hufvudstaden: –
f 1958. Civilekonom. Chef Ekonomi/Finans, anställd 2002. Innehav i Hufvudstaden: –
f 1968. Civilingenjör. Chef Affärsområde Stockholm Västra City, anställd 2005. Innehav i Hufvudstaden: –
f 1970. Civilingenjör. Chef Affärsområde Göteborg, från december 2009, anställd 2009. Innehav i Hufvudstaden: –
f 1952. Civilingenjör. Chef Affärsområde Göteborg, till december 2009, anställd 1983. Innehav i Hufvudstaden: 1 000 aktier.
f 1970. Civilingenjör. Chef Fastighetsutveckling, anställd 2006. Innehav i Hufvudstaden: –
f 1963. Civilingenjör. Chef Affärsområde Stockholm Östra City, anställd 1994. Innehav i Hufvudstaden: 62 aktier.
Hufvudstadens koncernledning i fastigheten Rännilen 18 i hörnet av Birger Jarlsgatan/Smålandsgatan. Fastigheten genomgår en total ombyggnad för att anpassas till hyresgästernas krav på modernitet och effektivitet. Från vänster: Eric Nihlmark, Magnus Jacobson, Ki Hummelgren, Ivo Stopner, Bo Wikare, Anders Nygren, Sverker Källgården och Daniel Massot.
| Fastighetsbeteckning | Adress | Tomtareal, kvm |
Inköpsår | Bygg-/ ombyggnadsår |
Taxeringsvärde 2009, mnkr |
|
|---|---|---|---|---|---|---|
| Affärsområde Stockholm Östra City | ||||||
| Förvaltningsområde Kungsgatan | ||||||
| Hästhuvudet 13 | Sveavägen 21–23, Kungsgatan 40–42, Apelbergsgatan 35–37, Olofsgatan 2–4 | 1 302 | 1929/99 | 1919/32/94/2001 | 276,0 | |
| Järnplåten 28 | Sveavägen 24–26, Oxtorgsgatan 18–20, Kungsgatan 39 | 1 085 | 1928/54 | 1958/95 | 301,0 | |
| Kåkenhusen 39 | Kungsgatan 4 A–B–10, Brunnsgatan 5–9, Norrlandsgatan 29 | 3 788 | 1921 | 1926/28/30/84/85/89/91 | 545,0 | |
| Oxhuvudet 181) | Kungsgatan 32–38, Sveavägen 28–30, Apelbergsgatan 29–33, Malmskillnadsgatan 39 |
4 509 | 1926 | 1931/85/89/91 | 1 017,0 | |
| Summa | 10 684 | 2 139,0 | ||||
| Förvaltningsområde Norrmalmstorg | ||||||
| Kvasten 2 | Norrlandsgatan 16, Jakobsbergsgatan 11 | 934 | 1966 | 1987 | 161,0 | |
| Kvasten 61) | Biblioteksgatan 5, Mäster Samuelsgatan 6–8 | 2 075 | 1915 | 1917/90 | 270,0 | |
| Kvasten 9 | Biblioteksgatan 7, Jakobsbergsgatan 5–9 | 822 | 1955 | 1978/95 | 168,0 | |
| Norrmalm 2:632) | Norrmalmstorg, Café Palmhuset | 1992 | 1993 | 8,0 | ||
| Packarhuset 41)3) | Norrmalmstorg 1, Hamngatan 8, Norrlandsgatan 2, Smålandsgatan 11 | 2 195 | 2000 | 1932/2003 | 810,0 | |
| Pumpstocken 101) | Birger Jarlsgatan 13–15, Mäster Samuelsgatan 2–4, Biblioteksgatan 10–12, Jakobsbergsgatan 1–3 |
2 886 | 1917/78 91/2000 |
1865/97/1901/29/84 96/97/2006 |
593,9 | |
| Rännilen 8 | Birger Jarlsgatan 11, Mäster Samuelsgatan 1 | 645 | 1917 | 1900/90 | 120,0 | |
| Rännilen 11 | Biblioteksgatan 6–8, Mäster Samuelsgatan 5 | 775 | 1958 | 1902/85 | 120,0 | |
| Rännilen 181) | Birger Jarlsgatan 7–9, Smålandsgatan 8–10 | 1 677 | 1963 | 1888/1986/2009 | 355,0 | |
| Rännilen 19 | Norrmalmstorg 12–14, Biblioteksgatan 2–4, Mäster Samuelsgatan 3 | 2 169 | 1931/39 2007 |
1902/42/64/90/2002 | 546,0 | |
| Skären 9 | Smålandsgatan 20, Norrlandsgatan 10 | 2 195 | 1917 | 1984/2001 | 478,0 | |
| Vildmannen 71) | Biblioteksgatan 9, Jakobsbergsgatan 6 | 1 290 | 1918 | 1897/1996 | 164,8 | |
| Summa | 17 663 | 3 794,7 | ||||
| Totalt Affärsområde Stockholm Östra City | 28 347 | 5 933,7 | ||||
| Affärsområde Stockholm Västra City | ||||||
|---|---|---|---|---|---|---|
| Förvaltningsområde NK Stockholm | ||||||
| Hästen 191) och 20, Spektern 144) |
Hamngatan 18–20, 29–33, Regeringsgatan 26–32, 36–40 | 8 875 | 1998 | 1915/91 | 1 893,0 | |
| Förvaltningsområde NK Göteborg | ||||||
| Inom Vallgraven 10:95) | Östra Hamngatan 42, Kyrkogatan 54, Fredsgatan 5–7, Drottninggatan 39, 45 | 4 520 | 1998 | 1964/94 | 632,0 | |
| Förvaltningsområde Parkaden | ||||||
| Hästskon 106) | Regeringsgatan 49–53, Mäster Samuelsgatan 29–33 | 4 921 | 1977 | 1964/95 | 322,0 | |
| Förvaltningsområde Väst | ||||||
| Achilles 17) | Slussplan 5–9, Skeppsbron 48, Södra Dryckesgränd 1, Järntorgsgatan 7 | 1 046 | 1979 | 1600-talet/1974 | 118,0 | |
| Grönlandet Södra 11 | Drottninggatan 92–94, Wallingatan 5, Adolf Fredriks Kyrkogata 12 | 1 662 | 1923 | 1911/91 | 203,0 | |
| Kungl Trädgården 5 | Västra Trädgårdsgatan 8 | 673 | 1984 | 1984/95 | 99,0 | |
| Medusa 11)8) | Kornhamnstorg 61, Slussplan 1–3, Järntorgsgatan 6 | 547 | 1980 | 1878/1991 | 57,2 | |
| Orgelpipan 79) | Klarabergsgatan 56–64, Vasagatan 24–26, Mäster Samuelsgatan 65–73, Klara Norra Kyrkogata 3–5 |
6 294 | 1979 | 1964/2001 | 723,0 | |
| Svärdfisken 21) | Drottninggatan 82, Apelbergsgatan 50–52, Olof Palmes gata 13 | 1 853 | 1921 | 1851/1987 | 170,5 | |
| Summa | 12 075 | 1 370,7 | ||||
| Totalt Affärsområde Stockholm Västra City | 30 391 | 4 217,7 | ||||
| Affärsområde Göteborg | ||||||
|---|---|---|---|---|---|---|
| Inom Vallgraven 12:8 | Drottninggatan 52 | 398 | 1967 | 1875 | 16,1 | |
| Inom Vallgraven 12:10 | Södra Hamngatan 49–57, Östra Larmgatan 1, Drottninggatan 54–60 | 4 157 | 1967 | 1975 | 217,0 | |
| Inom Vallgraven 20:4 | Kungsgatan 46 | 982 | 1974 | 1914 | 63,6 | |
| Nordstan 8:24 | Postgatan 26–32, Nordstadstorget 6, Spannmålsgatan 19, Nils Ericssonsgatan 17 |
8 404 | 1979 | 1972 | 1 215,0 | |
| Nordstan GA:510) | Nordstadstorget med flera | 196,4 | ||||
| Totalt Affärsområde Göteborg | 13 941 | 1 708,1 | ||||
| TOTALT | 72 679 | 11 859,5 |
| Uthyrbar yta, kvm | ||||||||
|---|---|---|---|---|---|---|---|---|
| Kontor | Butik | Restaurang | Biograf | Lager | Garage | Bostäder | Övrigt | Totalt |
| 4 957 | 1 959 | 239 | 7 155 | |||||
| 6 624 | 1 588 | 1 028 | 9 240 | |||||
| 11 879 | 3 108 | 548 | 500 | 16 035 | ||||
| 21 366 | 4 676 | 1 982 | 1 643 | 5 | 29 672 | |||
| 44 826 | 11 331 | 548 | 3 749 | 1 643 | 5 | 62 102 | ||
| 2 858 | 765 | 287 | 792 | 4 702 | ||||
| 3 533 2 469 |
2 751 534 |
243 192 |
165 256 |
204 | 6 896 3 451 |
|||
| 52 | 137 | 189 | ||||||
| 10 883 | 3 269 | 704 | 406 | 15 262 | ||||
| 7 753 | 3 835 | 513 | 129 | 192 | 1 | 12 423 | ||
| 2 031 | 438 | 167 | 2 636 | |||||
| 1 598 | 876 | 539 | 3 013 | |||||
| 5 393 | 620 | 850 | 386 | 7 249 | ||||
| 8 044 | 2 320 | 738 | 1 069 | 12 171 | ||||
| 7 710 | 1 642 | 402 | 1 156 | 10 910 | ||||
| 1 935 | 1 517 | 10 | 796 | 1 | 4 259 | |||
| 54 207 | 18 619 | 3 345 | 2 779 | 3 221 | 988 | 2 | 83 161 | |
| 99 033 | 29 950 | 3 893 | 6 528 | 4 864 | 988 | 7 | 145 263 | |
| 11 291 | 22 239 | 1 828 | 3 533 | 15 | 38 906 | |||
| 5 158 | 9 563 | 532 | 1 321 | 12 | 16 586 | |||
| 2 696 | 512 | 8 659 | 24 482 | 1 | 36 350 | |||
| 3 993 | 351 | 607 | 4 951 | |||||
| 7 574 | 378 | 263 | 863 | 9 078 | ||||
| 2 617 | 2 617 | |||||||
| 1 282 | 242 | 271 | 101 | 298 | 2 194 | |||
| 9 897 | 3 909 | 1 919 | 2 694 | 13 421 | 1 | 31 841 | ||
| 3 893 | 175 | 1 893 | 391 | 1 107 | 7 459 | |||
| 29 256 | 5 055 | 2 453 | 1 893 | 4 656 | 14 528 | 298 | 1 | 58 140 |
| 45 705 | 39 553 | 5 325 | 1 893 | 18 169 | 39 010 | 298 | 29 | 149 982 |
| 941 | 341 | 186 | 414 | ||||
|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 16 155 | 1 250 | 1 014 | 404 | 3 218 | 10 269 | ||
| 2 444 | 1 690 | 754 | |||||
| 39 278 | 82 | 2 117 | 740 | 15 951 | 20 388 | ||
| 58 818 | 82 | 1 250 | 3 472 | 1 144 | 21 045 | 31 825 | |
| 354 063 | 1 286 118 |
45 124 | 28 169 | 1 893 | 10 362 | 90 548 | 176 563 |
1) Fastigheten är kulturhistoriskt klassificerad.
Norrmalmstorg är knutpunkten i stråket Hamngatan/Bibliotekstan med sitt utbud av exklusiva märkesbutiker. I området har även bank och finans sitt centrum. Bilder: Norrmalmstorg, Stockholm.
Avkastning på eget kapital. Årets resultat efter skatt i förhållande till genomsnittligt eget kapital.
Avkastning på sysselsatt kapital. Resultat före skatt plus räntekostnader i förhållande till genomsnittligt sysselsatt kapital.
Belåningsgrad fastigheter. Räntebärande skulder i förhållande till fastigheternas redovisade värden.
Bibliotekstan. Området mellan Norrmalmstorg, Birger Jarlsgatan, Stureplan och Norrlandsgatan som innehåller butiker med högklassiga varumärken.
Bruttohyra. Definieras som kontrakterad hyra och inkluderar bedömd marknadshyra på outhyrda lokaler.
Bruttomarginal. Bruttoresultat i förhållande till nettoomsättning.
Börskurs/eget kapital. Börskurs i förhållande till eget kapital per aktie vid årets utgång.
CBD. Central Business District. En stads mest centrala del för kommersiella kontors- och butiksfastigheter.
Central administration. Kostnader för koncernledning och koncernstaber, kostnader för upprätthållande av bolagets marknadsnotering samt övriga för bolaget gemensamma kostnader.
Direktavkastning. Utdelning per aktie i förhållande till börskurs vid årets utgång.
Direktavkastning fastigheter. Driftnetto i förhållande till verkligt värde på fastigheter.
Driftnetto. Nettoomsättning fastighetsförvaltning minus kostnader för särskilda projekt, underhåll, drift och administration, tomträttsavgälder samt fastighetsskatt.
Eget kapital per aktie. Eget kapital i förhållande till antalet utestående aktier vid årets slut.
Fastigheternas redovisade värde per aktie. Fastigheternas redovisade värde i förhållande till antalet utestående aktier vid årets slut.
Fastighetsskattetillägg. Ersättning från hyresgäster för fastighetsskatt.
Genomsnittligt antal utestående aktier. Medelvärdet av antalet utestående aktier under året.
Genomsnittlig ränta på räntebärande skulder. Räntekostnader i förhållande till genomsnittliga räntebärande skulder.
Hyresförluster. Intäktsbortfall till följd av vakanser.
Hyresvakansgrad. Vakant yta uppskattad till marknadshyra i förhållande till total årshyra.
Investeringar. Utgifter avseende förbättringsåtgärder som tillför framtida ekonomiska fördelar aktiveras. Ombyggnadskostnader av löpande underhållskaraktär belastar resultatet.
Jämförbart bestånd. Under året förvärvade och avyttrade fastigheter exkluderas.
Kassaflöde från den löpande verksamheten per aktie. Kassaflöde från den löpande verksamheten i förhållande till genomsnittligt antal utestående aktier under året.
Marknadsvärde fastigheter. Det belopp fastigheterna skulle kunna överlåtas till, under förutsättning att transaktionen görs mellan parter som är oberoende av varandra och som har ett intresse av att den genomförs. I redovisningstermer kallas detta för verkligt värde.
Medelantal årsanställda. Genomsnitt av antal anställda personer under året.
Nettobelåningsgrad fastigheter. Nettoskuld i förhållande till fastigheternas redovisade värden.
Nettoskuld. Räntebärande skulder minus kortfristiga placeringar.
Nettovinst från löpande verksamhet. Resultat före skatt, exklusive värdeförändringar fastigheter och derivat samt jämförelsestörande poster, belastat med 26,3 procent (28) schablonskatt.
Nyuthyrning. Under året tecknat hyresavtal med ny hyresgäst, annan än den hyresgäst som hyrde lokalen dessförinnan, eller för lokal som tidigare varit vakant.
Omförhandlade hyresavtal. Nytt eller förlängt hyresavtal med befintlig hyresgäst, vars tidigare avtal löpt ut under året.
Omsättningshyrestillägg. Hyra utöver garanterad minimihyra, som baseras på en butiks nettoomsättning.
P/E. Börskurs vid årets utgång i förhållande till årets resultat per aktie.
Resultat per aktie. Årets resultat efter skatt i förhållande till genomsnittligt antal utestående aktier under året.
Räntetäckningsgrad. Resultat efter finansiella poster exklusive orealiserade värdeförändringar plus räntekostnader i förhållande till räntekostnader minus räntebidrag.
Skatt. Koncernens totala skatt utgörs av aktuell skatt och uppskjuten skatt.
Skuldsättningsgrad. Nettoskuld i förhållande till eget kapital vid årets slut.
Soliditet. Eget kapital vid årets slut i förhållande till balansomslutning.
Sysselsatt kapital. Balansomslutningen minskad med icke räntebärande skulder och uppskjutna skatteskulder.
Särskilda projekt. Utgifter för förädling och utveckling av fastighetsbeståndet. I resultaträkningen avses den del av utgiften som kostnadsförts.
Utdelningsandel. Utdelning per aktie dividerad med årets resultat per aktie.
Utdelningsbelopp. Totalt utdelningsbelopp är beräknat på totalt antal utestående aktier på dagen för årsbokslutets offentliggörande. Beloppet kan komma att ändras beroende på eventuella återköp av egna aktier under perioden fram till avstämningsdagen.
Utestående aktier. Samtliga aktier minskat med av bolaget återköpta aktier.
Uthyrbar yta. Total yta som är tillgänglig för uthyrning.
Verkligt värde. Fastigheternas uppskattade marknadsvärde.
Yield gap. Skillnaden mellan lång låneränta och fastigheternas direktavkastning.
Ytvakansgrad. Outhyrda lokaler i kvadratmeter i förhållande till total uthyrbar yta.
Årets kassaflöde per aktie. Årets kassaflöde i förhållande till genomsnittligt antal utestående aktier under året.
Årshyra. Bruttohyra vid årets slut uppräknad till årsbasis exklusive omsättningshyrestillägg. Vakanta lokaler redovisas till marknadshyra.
I vissa fall har avrundningar skett, vilket innebär att tabeller och beräkningar inte alltid summerar exakt.
| Telefon 08-762 90 00 |
|---|
| Telefax08-762 90 01 |
| E-post [email protected] |
| Hemsida www.hufvudstaden.se |
| Organisationsnummer556012-8240 |
| Styrelsens säte Stockholm |
| Telefon 031-710 21 00 |
|---|
| Telefax 031-710 21 88 |
| [email protected] |
| Hemsida www.hufvudstaden.se |
Parkaden AB NK 100 111 77 STOCKHOLM Besöksadress: Regeringsgatan 47
| Telefon 08-762 92 00 | |
|---|---|
| Telefax 08-762 92 01 | |
| [email protected] | |
| Hemsidawww.parkaden.se |
| NK Göteborg | NK Stockholm |
|---|---|
| NK 331 | NK 100 |
| Drottninggatan 39 | 111 77 STOCKHOLM |
| 411 07 GÖTEBORG | Besöksadress: Hamngatan 18 – 20 |
| Besöksadress: Östra Hamngatan 42/ | |
| Fredsgatan 5 | |
| Telefon 031-710 10 00 | Telefon 08-762 80 00 |
| Telefax 031-710 11 79 | Telefax 08-762 80 89 |
| Hemsida www.nk.se | Hemsida www.nk.se |
Building tools?
Free accounts include 100 API calls/year for testing.
Have a question? We'll get back to you promptly.