Annual Report • Apr 19, 2010
Annual Report
Open in ViewerOpens in native device viewer
44 Intressebolag
47 Förvaltningsberättelse
Årsstämman i Fastighets AB Balder (publ) äger rum den 10 maj 2010 kl 14.00 på Elit Park Aveny Hotel, Kungsportsavenyn 36–38 i Göteborg.
Aktieägare som önskar delta i årsstämman skall dels vara införd i den av Euroclear Sweden AB förda aktieboken senast tisdagen den 4 maj 2010, dels anmäla sitt deltagande till bolaget per brev till Fastighets AB Balder, Box 53 121, 400 15 Göteborg, per telefon 031-10 95 70, fax 031-10 95 99 eller per e-post till [email protected]. Anmälan skall vara Balder tillhanda senast den 5 maj 2010 klockan 16.00.
Vid anmälan skall aktieägare uppge namn, personnummer alternativt organisationsnummer, adress och telefonnummer samt registrerat aktieinnehav. Aktieägare som företräds genom ombud skall förete skriftlig dagtecknad fullmakt, som på dagen för årsstämman inte får vara äldre än ett år. Den som företräder juridisk person skall förete registreringsbevis eller motsvarande behörighetshandling utvisande behörig firmatecknare.
Aktieägare som låtit förvaltarregistrera sina aktier måste senast den 4 maj 2010 tillfälligt ha registrerat aktierna i eget namn i den av Euroclear Sweden AB förda aktieboken.
fastighetsbolag som med lokal förankring skall möta olika kundgruppers behov av lokaler och bostäder. Balders fastighetsbestånd hade den 31 december 2009 ett värde om 12,7 Mdkr (7,1). Balderaktien är noterad på Nasdaq OMX Stockholm, Small Cap.
Balder förvärvar det börsnoterade fastighetsbolaget Din Bostad
Kraftigt förbättrat förvaltningsresultat under året – ökat med 139 procent
Balder satsar på vindkraft investerar 79 Mkr
En aktiv fastighetsförvaltning gör att den ekonomiska uthyrningsgraden ligger kvar på en stabil nivå och att vårt förvaltningsresultat visar på en stark utveckling.
Upptakten av 2009 var en period då det inte fanns en fungerande kreditmarknad på grund av den globala finanskris som startade under 2007. Vi har under året sett nivåer på styrräntor som vi inte har varit i närheten av i modern tid. Den icke fungerande kreditmarknaden har för fastighetsbranschen främst inneburit att antalet genomförda transaktioner minskat dramatiskt. I vår dagliga förvaltning har vi självklart märkt en förändring när det gäller uthyrningsmöjligheter och konkurser, men förändringen har varit väsentligt mildare än vad man kunde befara. De lägre räntenivåerna tillsammans med fortsatt stabila hyresintäkter har istället inneburit att årets förvaltningsresultat är det högsta historiskt sett. Vårt resultat efter skatt uppgick till 248 Mkr, vilket även det är det bästa någonsin, om man exkluderar orealiserade värdeförändringar. Vårt goda resultat beror på, förutom ovan, allt det energiska och fokuserade arbete som våra 176 medarbetare har utfört under året. Ett enormt arbete har lagts ner för att på bästa och mest effektiva sätt förvalta våra fastigheter.
För Balders del är årets viktigaste händelse självklart förvärvet av Din Bostad. Arbetet med att samordna organisationerna och förvaltningen har gått både snabbare och smidigare än förväntat. Efter förvärvet av Din Bostad kommer ungefär hälften av Balders hyresintäkter från bostäder och hälften från lokaler, vilket ger en fin balans och stabilitet på vår intäktssida.
Vi har under året avyttrat fastigheter för 158 Mkr, vilket översteg vår interna värdering med 14 procent. Vår tidigare känsla, att det har skett en gradvis förbättring av möjligheterna att finna finansieringsmöjligheter, har förstärkts under de senaste månaderna. Förändringen i kreditmarknaden borde leda till att antalet transaktioner kommer att öka under 2010, då det inte i normalfallet finns någon väsentlig skillnad i prisuppfattning mellan köpare och säljare.
Ambitionen är att även under 2010 genomföra ett antal förvärv och försäljningar. Målsättningen är att över tiden utveckla vårt fastighetsbestånd samt öka intjäningsförmågan.
Det är med glädje som jag kan konstatera att Balders löpande verksamhet är fortsatt stark. En aktiv fastighetsförvaltning gör att den ekonomiska uthyrningsgraden ligger kvar på en stabil nivå och att vårt förvaltningsresultat visar på en stark utveckling. Vår organisations styrka är att vi arbetar nära kunden för att på så sätt skapa bästa möjliga förutsättning för en god uthyrningsgrad och vi är noggranna med att välja kostnadseffektiva förvaltningslösningar.
" Ambitionen är att även under 2010 genomföra ett antal förvärv och försäljningar. Målsättningen är att över tiden utveckla vårt fastighetsbestånd samt öka intjäningsförmågan.
Balder skall fortsätta att skapa fastighetsvärden genom att med lokal förankring förvärva, utveckla och förvalta bostadsfastigheter och kommersiella fastigheter. Kundvärde skall skapas genom att möta olika kundgruppers behov av lokaler och bostäder.
Nu när det känns som om de värsta stormarna är över när det gäller affärs- och finansieringsmöjligheter, är det extra roligt att åtminstone hoppas på god vind! Balder har blivit med vindkraftverk. Vi har startat en satsning på förnyelsebar energi. Som ett första led i den satsningen har Balder investerat i sex vindkraftverk. Investeringen uppgår totalt till 142 Mkr, varav Balders del uppgår till 79 Mkr. Den totala årsproduktionen från de sex vindkraftverken uppgår till cirka 23 000 000 kWh, vilket motsvarar energiförbrukningen för cirka 1 000 normalvillor. Målsättningen är att under 2010 fortsätta förvärva vindkraftverk som är i drift och som har en dokumenterat god produktionsnivå men också undersöka möjligheten att investera i nybyggnation av vindkraftverk. Investeringen kommer på sikt att innebära att Balder blir mindre priskänsligt för förändringar i elpriset samtidigt som det känns positivt att Balder tar sitt ansvar när det gäller det globala miljöarbetet.
Sammantaget borde 2010 faktiskt kunna bli ett bra och intressant år inte minst beroende på en för vår del stabil hyresmarknad, gynnsamt ränteläge och ökat intresse för fastighetsinvesteringar.
Göteborg, april 2010 Erik Selin, Verkställande direktör
alder offentliggjorde i slutet av juni ett uppköpserbjudande till aktieägarna i Din Bostad Sverige AB, där dessa erbjöds att överlåta samtliga aktier utgivna av Din Bostad till Balder. Aktieägarna i Din Bostad erbjöds som vederlag en nyemitterad aktie av serie B i Balder för två aktier i Din Bostad, vilket gav aktieägarna i såväl Balder som Din Bostad möjlighet att ta del av den nya koncernens potential. Aktieägare representerande 87 procent av rösterna i Balder hade uttalat sitt stöd för erbjudandet och avsåg att på extra bolagsstämman rösta för styrelsens förslag om utgivande av nya aktier att användas som vederlag i erbjudandet. För ytterligare information, se Erbjudandehandling och övrig information på Balders hemsida. B
Vid utgången av september månad hade 99,2 procent av Din Bostads aktieägare accepterat erbjudandet. I början av november startade Balder tvångsinlösenförfarandet, för att på så sätt få in resterande aktier.
Balder konsoliderar Din Bostad från den 31 augusti, då 94,7 procent av aktieägarna hade accepterat erbjudandet. Vid september månads utgång uppgick minoritetens andel till 0,8 procent av aktierna. Förvärvet av Din Bostad genomfördes genom en apportemission, vilket har medfört att eget kapital i moderbolaget har ökat med 613 Mkr och i koncernen med 1 218 Mkr. Anskaffningsvärdet har beräknats utifrån Balders aktiekurs den 31 augusti 2009.
Konsolideringen av Din Bostad har gjorts enligt de redovisningsprinciper som gäller för rörelseförvärv under gemensamt bestämmande inflytande. Principen innebär att rörelseförvärv redovisas till historiska anskaffningsvärden, vilket innebär att tillgångar och skulder redovisas till de värden de har upptagits i respektive företags koncernbalansräkningar och på så sätt uppkommer ingen goodwill. Metoden är att likställa med den så kallade poolningsmetoden.
Den nya koncernens fastighetsbestånd omfattar drygt 400 fastigheter till ett värde om 12,7 Mdkr och ett totalt hyresvärde om 1,3 Mdkr. Fastighetsbeståndet är väl diversifierat med omfattande inslag av såväl kontors- handels- och bostadsfastigheter samt fördelat över ett stort antal tillväxtorter i södra och mellersta Sverige. Koncernen är efter förvärvet indelat i fem regioner, Stockholm, Göteborg/ Väst, Öst, Öresund och Norr med 11 områden. Ungefär hälften av Balders hyresintäkter kommer efter förvärvet från bostäder och hälften från lokaler, vilket ger en fin balans och stabilitet på vår intäktssida.
| 2009 | 2008 | 2007 | 2006 | 20051) | |
|---|---|---|---|---|---|
| Hyresintäkter, Mkr | 854,0 | 632,6 | 678,3 | 523,5 | 130,1 |
| Förvaltningsresultat före skatt, Mkr | 415,5 | 173,7 | 179,2 | 160,3 | 46,4 |
| Värdeförändringar fastigheter, Mkr | 4,0 | –200,8 | 641,6 | 212,0 | 143,6 |
| Värdeförändringar räntederivat, Mkr | –23,3 | –332,5 | 7,1 | — | — |
| Årets resultat, Mkr | 247,7 | –387,7 | 784,8 | 440,8 | 264,4 |
| Fastigheter verkligt värde, Mkr | 12 669,1 | 7 085,9 | 6 758,3 | 6 997,0 | 2 704,5 |
| Data per aktie | |||||
| Årets resultat, kr | 13,16 | –24,25 | 48,39 | 28,12 | 20,35 |
| Förvaltningsresultat före skatt, kr | 22,08 | 10,87 | 11,05 | 10,23 | 3,57 |
| Fastigheter verkligt värde, kr | 509 | 450 | 417 | 431 | 195 |
| Eget kapital, kr | 133,15 | 117,76 | 140,91 | 92,52 | 61,55 |
| Börskurs per bokslutsdag, kr | 75,00 | 42,00 | 80,00 | 102,00 | 82,00 |
| Nyckeltal | 2009 | 2008 | 2007 | 2006 | 20051) |
| Fastighetsrelaterade | |||||
| Hyresvärde, kr/kvm | 1 072 | 1 298 | 1 193 | 952 | 1 038 |
| Hyresintäkter, kr/kvm | 1 002 | 1 218 | 1 107 | 859 | 976 |
| Ekonomisk uthyrningsgrad, % | 94 | 94 | 93 | 90 | 94 |
| Överskottsgrad, % | 66 | 67 | 67 | 66 | 65 |
| Verkligt värde, kr/kvm | 10 053 | 12 805 | 12 275 | 8 854 | 8 911 |
| Antal fastigheter | 419 | 122 | 121 | 128 | 53 |
| Uthyrbar yta, tkvm | 1 260 | 553 | 551 | 790 | 301 |
| Finansiella | |||||
| Avkastning eget kapital, % | 9,6 | –18,7 | 41,5 | 37,5 | 45,2 |
| Räntetäckningsgrad, ggr | 3,2 | 1,6 | 1,7 | 2,0 | 2,6 |
| Soliditet, % | 24,1 | 23,3 | 30,1 | 20,6 | 29,2 |
1) Eftersom koncernen startade sin verksamhet den 1 juli 2005 innefattar 2005 endast 6 månader, juli–december
Balder skall med lokal förankring förvärva, utveckla och förvalta bostadsfastigheter och kommersiella fastigheter belägna på orter som växer och utvecklas positivt
Balders verksamhet är inriktad på tillväxt och positiva kassaflöden samt över tid ökat förvaltningsresultat. I respektive region skall bolaget uppnå en sådan position att Balder blir en naturlig partner för potentiella kunder.
Balders målsättning är att över tiden ha en stabil och god avkastning på eget kapital som med god marginal överstiger den riskfria räntan. Detta skall ske samtidigt som soliditeten över tiden skall vara lägst 25 procent och räntetäckningsgraden lägst 1,5 gånger.
Med utgångspunkt i Balders strategi, affärsplan, övergripande mål och finanspolicy tar bolaget fram både kvantitativa och kvalitativa operativa mål. Dessa mål sätts på både kort och lång sikt i samband med den årliga strategiprocessen. Målen avser finansiella mål och mål som miljö, energiförbrukning, kundtillfredsställelse och medarbetarnöjdhet.
Eftersom Balder under de närmsta åren kommer att prioritera tillväxt, kapitalstruktur och likviditet kommer utdelningen att våra låg eller helt utebli.
Balder skapar värden för ägarna, kunderna, medarbetarna och samhället.
Detta gör Balder genom att:
Balder skapar värden genom att med lokal förankring förvärva, utveckla och förvalta bostadsfastigheter och kommersiella fastigheter samt skapa kundvärde genom att möta olika kundgruppers behov av lokaler och bostäder. Bolaget arbetar aktivt med att förvärva fastigheter med utvecklingspotential och skapa tillväxt genom att investera och utveckla samt att effektivisera och rationalisera fastighetsförvaltningen. Balder skall vara en långsiktig ägare som baserar verksamheten på stabila kassaflöden och nöjda kunder.
Fokus är att fortsätta vara en aktiv fastighetsaktör, både i egen regi såväl som i partnerskap, på orter som växer och utvecklas positivt.
alder har sedan förvärvet av Din Bostad redovisat sin aktuella intjäningsförmåga för de kommande 12 månaderna. Syftet med intjäningsförmågan är att beskriva hur den underliggande affärsverksamheten utvecklas. Balders hyresintäkter per den 31 december 2009 beräknas uppgå till 1 263 Mkr och förvaltningsresultatet beräknas vid samma tidpunkt uppgå till 503 Mkr. B
Det är viktigt att notera att den intjäningsförmåga som presenteras inte skall jämställas med en prognos för de kommande 12 månaderna. Intjäningsförmågan innehåller exempelvis ingen bedömning av vakansgrad eller ränteutveckling. Balders resultaträkning påverkas av värdeutvecklingen i fastighetsbeståndet och derivat samt eventuellt kommande fastighetsköp och försäljningar, vilket inte beaktas i den aktuella intjäningsförmågan.
Balder redovisar sin aktuella intjäningsförmåga per den 31 december. Intjäningsförmågan baseras på fastighetsbeståndets kontrakterade hyresintäkter, bedömda fastighetskostnader under ett normalår samt kostnader för bedömd central administration. Finansnettot har beräknats utifrån koncernens aktuella räntekostnader med avdrag för ränteintäkter och räntebidrag. De genomsnittliga räntekostnaderna har beräknats utifrån de räntebärande skulderna och tillgångarna på balansdagen med tillägg/avdrag för derivatpositioner.
| Hyresintäkter | 1 263 |
|---|---|
| Fastighetskostnader | –440 |
| Driftsöverskott | 823 |
| Central administration | –35 |
| Förvaltningsresultat från intressebolag | 58 |
| Rörelseresultat | 846 |
| Finansnetto | –343 |
| Förvaltningsresultat | 503 |
| Skatt 1) | –132 |
| Resultat efter skatt | 371 |
1) Bedöms till övervägande del bestå av uppskjuten skatt, ej kassaflödespåverkande
| Förvaltningsresultat före skatt/aktie, kr |
20,19 |
|---|---|
| Avkastning eget kapital, % 2) | 10,5 |
| Soliditet, % | 27,4 |
| Räntetäckningsgrad, ggr | 2,5 |
| Fastighetsrelaterade | |
| Direktavkastning fastigheter, % | 6,5 |
| Uthyrbar area, tkvm | 1 260 |
| Ekonomisk uthyrningsgrad, % | 94 |
| Överskottsgrad, % | 65 |
1) Baserad på aktuell intjäningsförmåga och bedömd balansräkning
2) Exklusive värdeförändringar
Balders aktiekurs har under året stigit med 79 procent, vilket kan jämföras med Carnegie Real Estate Index uppgång med 20 procent.
alderaktien är noterad på Nasdaq OMX Stockholm, Small Cap. Under året omsattes totalt 2 600 000 aktier, vilket motsvarar i genomsnitt 10 400 aktier per dag (4 300). Vid årets slut var Balders börskurs 75,00 kronor (42,00), vilket innebär att bolagets börsvärde uppgick till 1 869 Mkr (661). B
Med anledning av Balders offentliga erbjudande till aktieägarna i Din Bostad om att överlåta sina aktier i Din Bostad till Balder beslutades på en extra bolagsstämma den 14 juli 2009 att emittera upp till 9 250 000 aktier av serie B i Balder. Erbjudandet innebar att aktieägare i Din Bostad erbjöds en aktie i Balder för två aktier i Din
Balders aktiekurs var vid årets slut 75,00 kr (42,00), en uppgång med 79 procent, vilket kan jämföras med Carnegie Real Estate Index uppgång med 20 procent. Årets högsta betalkurs var 79,25 kr och den lägsta 37,70 kr.
Bostad. Förvärvet av Din Bostad har medfört att nyemissioner genom apport i Balder genomförts under augusti och september månad 2009. Det ökade antalet aktier och röster, som följd av apportemissionen, uppgick till 9 171 502 B-aktier representerande 917 150 röster. Nyemissionsbeloppet uppgick netto till 613 Mkr.
Aktiekapitalet i Balder uppgick vid årsskiftet till 25 391 142 kronor fördelat på 25 391 142 aktier. Varje aktie har ett kvotvärde om 1 krona, varav 1 871 572 av serie A och 23 519 570 av serie B. Av B-aktien är 476 600 återköpta per den 31 december 2009, vilket betyder att totalt antal utestående aktier uppgick till 24 914 542. Varje aktie av serie A berättigar till en röst och varje aktie av serie B berättigar till en tiondels röst. Förändringar i aktiekapital och antal aktier över tiden framgår av not 21, Aktiekapital.
Antalet aktieägare uppgick vid årsskiftet till 3 026 (1 772). Huvudägare i Balder är Erik Selin Fastigheter AB som äger 43,0 procent av kapitalet och 55,3 procent av rösterna. Övriga större ägare framgår av tabell.
| Ägare | A-aktier | B-aktier | Totalt antal aktier Kapital, % Röster, % |
||
|---|---|---|---|---|---|
| Erik Selin Fastigheter AB | 1 383 099 | 9 534 633 | 10 917 732 | 43,0 | 55,3 |
| Arvid Svensson Invest AB | 485 982 | 4 157 090 | 4 643 072 | 18,3 | 21,4 |
| Länsförsäkringar fondförvaltning AB | — | 1 892 811 | 1 892 811 | 7,5 | 4,5 |
| Andra AP-fonden | — | 1 446 462 | 1 446 462 | 5,7 | 3,4 |
| Locellus Invest AB | — | 1 222 000 | 1 222 000 | 4,8 | 2,9 |
| Swedbank Robur fonder | — | 865 694 | 865 694 | 3,4 | 2,1 |
| Magni Invest AB | — | 600 000 | 600 000 | 2,4 | 1,4 |
| Kjellberg, Göran | — | 268 000 | 268 000 | 1,1 | 0,6 |
| Rahi, Sharam med bolag | — | 266 837 | 266 837 | 1,1 | 0,6 |
| Livförsäkrings AB Skandia | 1 233 | 237 500 | 238 733 | 0,9 | 0,6 |
| Övriga | 1 258 | 2 551 943 | 2 553 201 | 9,9 | 6,1 |
| Totalt utestående aktier | 1 871 572 | 23 042 970 24 914 542 | 98,1 | 98,9 | |
| Återköpta egna aktier | — | 476 600 | 476 600 | 1,9 | 1,1 |
| Totalt registrerade aktier | 1 871 572 | 23 519 570 | 25 391 142 | 100,0 | 100,0 |
| Innehav | Antal | aktieägare Aktieägare, % | Totalt antal aktier Kapital, % Röster, % |
||
|---|---|---|---|---|---|
| 1–100 | 2 365 | 78,2 | 76 341 | 0,3 | 0,2 |
| 101–500 | 393 | 13,0 | 108 077 | 0,4 | 0,3 |
| 501–1 000 | 86 | 2,8 | 74 851 | 0,3 | 0,2 |
| 1 001–2 000 | 59 | 1,9 | 99 978 | 0,4 | 0,2 |
| 2 001–5 000 | 40 | 1,3 | 140 588 | 0,6 | 0,3 |
| 5 001–10 000 | 27 | 0,9 | 219 129 | 0,9 | 0,5 |
| 10 001–100 000 | 37 | 1,2 | 1 315 808 | 5,2 | 3,1 |
| 100 001– | 19 | 0,6 | 23 356 370 | 92,0 | 95,2 |
| Totalt | 3 026 | 100,0 | 25 391 142 | 100,0 | 100,0 |
Engagemang, närhet och förståelse är de tre viktigaste aspekterna på kundvård från ett Balderperspektiv.
alders målsättning är att ha nöjda kunder och att uthyrda lokaler samt bostäder skall fungera problemfritt för kunden. Styrkan med en egen förvaltningsorganisation är att Balder kommer nära kunden och kan arbeta målinriktat och långsiktigt med fastighetsunderhåll, tillsyn, skötsel och kundservice. B
Utvecklingen av Balders fastigheter sker i nära samråd med våra kunder. Genom god förståelse för de verksamheter kunderna bedriver, skapas lokaler som är välanpassade för de behov den specifika kunden har. Kundernas synpunkter och felanmälningar är två centrala parametrar i utvecklingen av vårt kundservicearbete.
Att medverka till att göra Balders kunder framgångsrika är en del av vår verksamhet. Genom vår platta organisation, med korta och snabba beslutsvägar, kan Balder verka nära sina kunder. Balder skall erbjuda ett stort utbud, genom att tillhandahålla lokaler i olika lägen till olika hyresnivåer. På så sätt blir Balder en naturlig partner för kunderna även när deras behov förändras.
Balders tio största kunder svarar för cirka 7,5 procent av de totala hyresintäkterna och ingen enskild kund står för mer än 1,3 procent. Den genomsnittliga kontraktstiden för de 10 största kunderna uppgick till 3,5 år och för den totala kommersiella portföljen uppgick den till 3,1 år.
I tabell redovisas hyreskontraktsstrukturen per 31 december 2009 varvid kontrakt som sagts upp per detta datum, där avflyttning kommer eller bedöms ske, redovisas som kontrakt med förfall inom ett år.
Balder bedömer att kontraktsstrukturen har en god riskspridning, är väl fördelad över tiden och utgör därmed en mindre risk i koncernen för väsentlig påverkan på bolagets intjäning.
Uthyrning www.balder.se 020-151 151 [email protected]
| Förfallotidpunkt | Antal hyreskontrakt |
Andel, % | Kontrakterad hyra, Mkr |
Andel, % |
|---|---|---|---|---|
| 2010 | 440 | 26 | 98 | 8 |
| 2011 | 493 | 29 | 154 | 12 |
| 2012 | 383 | 23 | 148 | 12 |
| 2013 | 276 | 16 | 136 | 11 |
| 2014– | 104 | 6 | 127 | 10 |
| Summa | 1 696 | 100 | 663 | 53 |
| Bostad 1) | 9 221 | — | 562 | 45 |
| P-plats 1) | 2 844 | — | 9 | 1 |
| Garage 1) | 2 700 | — | 29 | 2 |
| Summa | 16 461 | — | 1 263 | 100 |
1) Löper normalt med en uppsägningstid om tre månader
Organisationen arbetar nära kunden för att på så sätt skapa bästa möjliga förutsättningar för en god uthyrningsgrad, hålla en hög servicenivå samt att noggrant välja kostnadseffektiva förvaltningslösningar.
Balder har en platt organisation med korta beslutsvägar som möjliggör ett snabbt agerande, oavsett om det gäller fastighetsaffärer eller att lösa problem för en kund. Balderkoncernen, med Fastighets AB Balder som moderbolag, hade per årsskiftet totalt 176 anställda (59).
Förvärvet av Din Bostad har gjort att Balder har förstärkts med 109 nya medarbetare fördelade på samtliga arbetsområden. Förvaltningen har utökats med två regioner, Norr och Öst. Region Göteborg/Väst och Stockholm har utökats geografiskt samt tidigare region Malmö omfattar nu region Öresund.
Balders ledningsgrupp består från och med 2010 av sju personer. Ledningsgruppen sammanträder kontinuerligt och behandlar frågor som strategi, nyuthyrning, ekonomi, finans, IT samt organisationsfrågor. För mer information se sidan 85, Ledning.
Förvaltningsorganisationen är geografiskt indelad i regionerna Stockholm, Göteborg/ Väst, Öst, Öresund samt Norr. Regionernas organisation följer samma grundprinciper men skiljer sig åt beroende på respektive regions storlek och fastighetsinnehav.
" Balder ger de anställda möjlighet att växa och utvecklas inom företaget. Det är ett bolag med fart och högt i tak. Jag började på Balder som fastighetsskötare för tre år sedan och arbetar nu som receptionist. I mina arbetsupgifter ingår bland annat att ta emot felanmälan och då är det obetalbart att ha en bakgrund som fastighetsskötare.
Det roligaste med arbetet är att ge kunderna den service de behöver. Det som särskiljer Balder är att bolaget inte är rädd för förändringar utan provar gärna nya idéer, vilket ger variationsrika arbetsuppgifter.
Ann-Charlott Scotting receptionist/kundservice, Göteborg
Varje region har ett flertal lokalkontor med serviceinriktade medarbetare, som har en god lokalkännedom. Lokalkontoren ansvarar för uthyrning, drift, miljö och teknisk förvaltning.
Inom Balder är kompetens samt personliga egenskaper de viktigaste urvalsfaktorerna vid rekrytering. Balder vill ta tillvara de kvalitéer som mångfald och jämn könsfördelning tillför verksamheten. Bolaget hade den 31 december 176 anställda (59), varav 33 procent (34) kvinnor. Balder har en god blandning av yngre och äldre medarbetare med en genomsnittlig fastighetserfarenhet på cirka tio år.
Inom Balder är det en medveten strategi att vara lyhörd och öppen för personalen. Det som kännetecknar dem som arbetar på Balder är en egen vilja och drivkraft att utvecklas i sitt arbete samt ett intresse av att verka i en organisation som står för entreprenörsanda. Inom bolaget finns goda möjligheter för medarbetare att söka nya utmaningar.
Balder arbetar med att skapa arbetsglädje bland annat genom att årligen diskutera arbetsuppgifter, kompetensutveckling, karriär samt allmän trivsel på arbetsplatsen. För att förebygga och för att bibehålla en fortsatt låg sjukfrånvaro erbjuds anställda ersättning för friskvårdsaktiviteter samt tecknande av förmånliga gruppvårdsförsäkringar.
Med stöd i företagets miljöpolicy arbetar Balder för att minska miljöpåverkan i det dagliga förvaltningsarbetet. Målsättningen är alltid att minska energianvändningen och följdaktligen även belastningen på miljön.
Balders miljöarbete är en naturlig del i det dagliga arbetet. Miljöarbetet ska inom ramen för vår kärnverksamhet bidra till ett långsiktigt hållbart samhälle. Som ett steg i Balders miljösatsning på förnyelsebar energi har bolaget investerat i sex vindkraftverk, med en total årsproduktion på ungefär 23 000 000 kWh, vilket motsvarar nästan hälften av Balders totala elförbrukning.
Inom Balders organisation finns tre driftsansvariga som arbetar över hela beståndet samt två tekniker som kontinuerligt ser över fastigheterna. Tillsammans arbetar dessa med kontinuerliga energioptimeringar, förslag till tekniska ombyggnationer för att minska energiförbrukningen samt att minimera belastningen på miljön. Balder har även en centralt anställd som arbetar med OVK besiktningar över hela beståndet. Kvm per område i regionen Hyresvärde per område i regionen
Balder har under året infört ett verksamhetsstöd för driftsavdelningarna, för att underlätta och möjliggöra uppföljning av förbrukningen på respektive fastighet och på så sätt få indikation om förbrukningen avviker från det normala.
1600 1878 Göteborg var en av Europas starkast befästa städer under 1600- och 1700-talet och staden utgjordes huvudsakligen av vallar och vallgrav. Marken utanför fick inte bebyggas eftersom kanonerna skulle ha fritt skjutfält. Marken nyttjades istället som betesmark eller för tobaksplantage.
1862 initierades en stadsplanetävling för Göteborgs utvidgning, då området inom vallgraven blivit trångbott. Centralt i planen fanns Kungsportsavenyn inritad som en bred boulevard med två trädrader och förträdgårdar framför alla byggnader.
Arkitekt J A Westerberg fick överta markområdet 1867 av ägarinnan Jacobina Scott, med överenskommelsen att hon skulle ges möjligheten att köpa loss två kvarter vid den nya gatan.
Nio ritningar överlämnades 1872 på trevånings radhus i sten. Det gick trögt innan arbetet med den nya paradgatan kom igång, vilket resulterade i att arkitekten erbjöd stadens styrande 10 000 kr för att få igång byggnationen av kvarteret samma år. Bidraget satte fart på kommunen och Engelska kvarteret blev det första att uppföras längs med Avenyn.
1824
I slutet av Avenyn låg ett tivoli, Lorensbergs utvärdshus, vilket var en samlingspunkt i staden. År 1881 startade hästspårvagnar att trafikera längs med Avenyn, vilket underlättade när husmödrarna skulle ta sig ned till Kungstorget för att handla. Avenyn var länge endast en grusad gata som stensattes först 1901.
Kvarteret fick en symmetrisk uppbyggnad med ett markerat mittparti i tre våningar, två hörnhus i tre våningar samt där emellan två lägre hus i två våningar. Bottenvåningarna var rusticerade och tydligt markerade linjärt medan de övre våningarna hade dekorerade fönsteromfattningar.
Baksidan mot Teatergatan utgjorde ekonomigata, där låg stall och uthus och här ledde gårdsportar in på gårdarna som bildades mellan husens flyglar.
Grosshandlare Lyrholm med familj var de första som flyttade in på nr 17 år 1878. Fyra år senare sålde de fastigheten till Handlare Hartvig för 85 000 kr. Hartvig arbetade vid August Abrahamsson & Co där han senare blev delägare. Sex år senare, 1888, sålde han fastigheten med en förtjänst på 110 000 kr.
Grosshandlare Wijk flyttade in 1889 och huset gick länge under namnet Wijkska huset. Hemmet omtalades som ett av sta-
1878 Fastighetsdata 1923 dens mest påkostade patricerhem. Inredningen var ståndsmässig och de ställde regelbundet till med kalas och fester för stadens borgerskap.
Efter fru Wijks bortgång 1944 köptes huset av direktör Bjerkander, i AB Nordlöfs skoaffärer, med avsikten att flytta den etablerade skobutiken från Kungsportsavenyn nr 14 till nr 17. Bjerkander lät modernisera och bygga om huset till mer ändamålsenliga lokaler anpassade för butik, lager och kontor. Fastighets AB Balder förvärvade fastigheten 2006.
2006
Adress Kungsportsavenyn 17 och Vasagatan 54 i Göteborg
Fastighetsbeteckning Lorensberg 46:10
Äldre beteckning 14 roten tomt nr 29 A och 45 Kv Kalmarehus nr 10
Byggår 1876–1878
Arkitekt J A Westerberg
Byggherre J A Westerberg och A Krüger Med en finansmarknad som åter har samlat mod, ökande transaktionsvolymer och stabilare hyresnivåer, bedöms 2010 bjuda på ett betydligt trevligare klimat.
Under hösten 2008 intensifierades finanskrisen som påverkade hela världen, enligt många den djupaste ekonomiska krisen sedan depressionen under 1930-talet. Konkurser bland utländska banker och finansinstitut följdes av statliga nödlån samt en historiskt låg räntenivå. En hel världsekonomi var i gungning men den finansiella härdsmältan uteblev. Med en finansmarknad som åter har samlat mod, ökande transaktionsvolymer och stabilare hyresnivåer, bedöms 2010 bjuda på ett betydligt trevligare klimat.
Sveriges totala BNP sjönk med drygt 4 procent under 2009 samtidigt som arbetslösheten steg i hela riket. En avvaktande finansmarknad i kombination med osäkerhet kring vakansutveckling och hyresnivåer gav en kraftigt avstannande transaktionsmarknad. Vidare påverkade även det faktum att det under en tid varit billigare utomlands på historiskt sett mer attraktivare marknader än den svenska fastighetsmarknaden.
Transaktionsvolymen för 2009 hamnade till slut på drygt 30 Mdkr. I jämförelse med toppnivåerna under 2006–2007 motsvarar detta en nedgång på cirka 80 procent. Omsättningen på fastighetsmarknaden tog dock fart under sista kvartalet 2009 då volymen fördubblades i jämförelse med tredje kvartalet. De investerare som varit mest aktiva under 2009 är svenska fastighetsbolag och fonder, institutioner, kommunala bostadsbolag och bostadsrättsföreningar. Utländska investerare stod för cirka 11 procent av fastighetsförvärven 2009, jämfört med 2008 då de utgjorde 25 procent.
En högre arbetslöshet till trots, har fastighetsmarknaden klarat sig bättre än de dystra scenarion som målades upp under hösten 2008. De affärer som genomfördes under 2009 indikerade på ett större spann avseende direktavkastningen, från oförändrat till upp till drygt 1 procentenhet i jämförelse med de föregående årens toppnivåer. Det kan konstateras att bra fastigheter i attraktiva lägen har stått sig mycket bra och försålts på i stort sett oförändrade nivåer jämfört med tidigare toppnivå.
Hyresmarknaden för kontor fortsatte under hela 2009 att vara relativt stabil. De största hyreskorrigeringarna har skett i centrala Stockholm, som är den mest volatila
Källa: Newsec
hyresmarknaden i Sverige. Göteborg och Malmö har noterat endast mindre hyresjusteringar. Ökade vakansgrader noteras, men inte i samma omfattning som under tidigare lågkonjunkturer. En del av förklaringen är att tjänstesektorn inte drabbats på det sätt som industrisektorn i konjunkturnedgången samt att nyproduktionen av kontorslokaler varit låg.
Bostadsmarknaden har klarat sig bäst under 2009 bland fastighetskategorierna. Intresset hos investerare för bostadssegmentet är fortsatt stort. Antalet köpare av bostadsfastigheter är idag större än det utbud av bostadsfastigheter som finns till försäljning. Även intresset för ombildningar av hyreslägenheter till bostadsrättslägenheter ökade. I en absolut majoritet av de svenska kommunerna råder det idag en bostadsbrist som bedöms fortsätta på grund av den låga andelen nyproduktion. För 2009 utgjordes 30 procent av den totala transaktionsvolymen av bostäder, att jämföra med 15 procent under 2008.
Sveriges ekonomi har börjat sin återhämtning och fastighetsmarknaden har fått självförtroende efter positiva signaler från finansmarknaden. Sunda statsfinanser, tilltagande transaktionsintensitet och prognoser om en successivt förbättrad arbetsmarknad bidrar också till en allt ljusare syn på fastigheter.
| Koncernen, Mkr | 2009 | 2008 |
|---|---|---|
| Hyresintäkter | 854,0 | 632,6 |
| Fastighetskostnader | –292,0 | –209,4 |
| Driftsöverskott | 562,0 | 423,2 |
| Värdeförändringar förvaltningsfastigheter, realiserade |
19,8 | 13,5 |
| Värdeförändringar förvaltningsfastigheter, orealiserade |
–15,8 | –214,3 |
| 2009 | ||
| Redovisat värde fastigheter, Mkr | 12 669 | |
| Antal fastigheter | 419 | |
| Uthyrbar yta, kvm | 1 260 189 | |
| Antal anställda | 176 | |
För mer information se fastighets-
Balder ägde 419 fastigheter (122) per 31 december med en uthyrningsbar yta om 1 260 000 kvm (553 000) till ett verkligt värde om 12,7 Mdkr (7,1). Fastighetsbeståndet har under året vuxit kraftigt som en följd av förvärvet av Din Bostad. Balders totala hyresvärde uppgick per årsskiftet till 1 351 Mkr (707), en ökning
med 91 procent.
| 2009 | 2008 | |||
|---|---|---|---|---|
| Mkr | Antal | Mkr | Antal | |
| Fastighetsbestånd 1 januari | 7 085,9 | 122 | 6 758,3 | 121 |
| Investeringar i befintliga fastigheter | 53,5 | — | 108,1 | — |
| Förvärv | 5 678,6 | 312 | 679,2 | 10 |
| Försäljningar | –135,9 | –15 | –244,4 | –9 |
| Avskrivningar på rörelsefastigheter | –1,1 | — | –1,1 | — |
| Värdeförändringar förvaltningsfastigheter | –11,8 | — | –214,3 | — |
| Fastighetsbestånd 31 december | 12 669,1 | 419 | 7 085,9 | 122 |
Fastighetsinvesteringarna har under året uppgått till 5 732,1 Mkr (787,3) varav 5 678,6 Mkr (679,2) avser fastighetsförvärv och 53,5 Mkr (108,1) avser investeringar i befintliga fastigheter. Av årets förvärv avser 5 662,0 Mkr Din Bostad. Av de totala investeringarna avser 1 381,9 Mkr Stockholm, 1 261,5 Mkr Göteborg/Väst, 1 479,3 Mkr Öst , 424,4 Mkr Öresund och 1 184,9 Mkr Norr. Fastighetsportföljen har under
verksamhetsåret förändrats enligt tabell. Balders kommersiella fastigheter är belägna såväl i centrum som i storstädernas närförorter och kranskommuner. Balders bostadsfastigheter är belägna på orter som växer och utvecklas positivt. Ambitionen är att fortsätta växa på utvalda marknader.
| 31 december 2009 | Antal fastigheter |
Uthyrbar yta, kvm |
Hyresvärde, Mkr 1) |
Hyresvärde, kr/kvm 1) |
Hyres intäkter, Mkr 1) |
Ekonomisk uthyrnings grad, % |
Redovisat värde, Mkr |
|---|---|---|---|---|---|---|---|
| Stockholm | 53 | 365 364 | 455 | 1 245 | 416 | 92 | 4 451 |
| Göteborg/Väst | 184 | 444 864 | 458 | 1 030 | 432 | 94 | 4 214 |
| Öst | 70 | 204 576 | 172 | 843 | 162 | 94 | 1 486 |
| Öresund | 26 | 85 504 | 127 | 1 480 | 124 | 98 | 1 404 |
| Norr | 86 | 159 881 | 138 | 864 | 129 | 93 | 1 115 |
| Totalt | 419 1 260 189 | 1 351 | 1 072 | 1 263 | 94 | 12 669 |
1) Avser helår
| 31 december 2009 | Antal fastigheter |
Uthyrbar yta, kvm |
Hyresvärde, Mkr 1) |
Hyresvärde, kr/kvm 1) |
Hyres intäkter, Mkr 1) |
Redovisat värde per region Ekonomisk uthyrnings grad, % |
Redovisat värde, Mkr Göteborg/Väst |
|---|---|---|---|---|---|---|---|
| Bostäder | 297 | 726 838 | 652 | 897 | 627 | 96 | Öresund 5 872 |
| Kontor | 63 | 342 003 | 472 | 1 379 | 421 | 89 | 4 502 Norr |
| Handel | 30 | 101 479 | 135 | 1 326 | 128 | 95 | 1 351 |
| Övrigt | 29 | 89 869 | 92 | 1 027 | 87 | 94 | Öst 945 |
| Totalt | 419 1 260 189 | 1 351 | 1 072 | 1 263 | 94 | 12 669 Stockholm |
1) Avser helår
| Uthyrbar yta, kvm | |
|---|---|
| Skårdal 31:3 | 4 708 |
| Jägmästaren 11 | 1 131 |
| Klyvkilen 4 | 524 |
| Golvläggaren 1 | 2 827 |
| Foss 7:17 | 1 240 |
| Foss 7:41 | 533 |
| Alen 4 | 7 366 |
| Elefanten 4 | 539 |
| Granen 3 | 3 813 |
| Söderala Sunnanå 3:312 | 1 653 |
| Vannsätter 29:19 | 1 392 |
| Vannsätter 29:62 | 1 166 |
| Östansjö 16:22 | 2 171 |
| Ankan 14 | 248 |
| Harnäs 11:325 | 953 |
| Totalt avyttrat | 30 264 |
| Uthyrbar yta, kvm | |
|---|---|
| Surte 1:293 | 780 |
| Surte 1:294 | 785 |
| 310 fastigheter Din Bostad 1) | 739 618 |
| Totalt förvärvat | 741 183 |
1) Se fastighetsförteckning sidan 86–91
| Mkr | 2009 | 2008 |
|---|---|---|
| Hyresintäkter | 328,3 | 288,2 |
| Fastighetskostnader | –106,4 | –97,7 |
| Driftsöverskott | 221,9 | 190,5 |
| 2009 | ||
| Redovisat värde fastigheter, Mkr | 4 451 | |
| Antal fastigheter | 53 | |
| Uthyrbar yta, kvm | 365 364 | |
| Antal anställda | 33 |
För mer information se fastighetsförteckning region Stockholm sidan 86.
Stockholm fortsätter att stärka sin position som ledande stad i Skandinavien. Under 2009 passerades invånarantalet i Stockholms län 2 miljoner personer. Tillväxten i den privata sektorn fortsatte att visa en positiv utveckling. Även på sysselsättningsmarknaden har en ökning skett även om takten dämpats. I Storstockholm finns uppskattningsvis 11,8 Mkvm kontorslokaler.
Med hänsyn till inflyttningen till regionen samt att nybyggnationen av bostäder inte täcker efterfrågan så är det bostadsbrist i hela Storstockholm.
Storstockholm kan delas in i tre områden, innerstaden samt söder och norr om centrum. I söder finns framför allt logistik- och distributionsföretag medan det i norr är en koncentration av tjänsteföretag. Det finns en större tyngd i Stockholm på finansiell verksamhet och företagstjänster samt stadens politiska och administrativa enheter. Andelen industrinäring är avsevärt mindre i Stockholm än övriga delar av Sverige.
Med hänsyn till att det nyproducerats en hel del kontorslokaler i de centrala delarna av Stockholm har också den största förändringen avseende hyres- och vakansnivån märkts här. I de mest centrala delarna har hyresnivån sjunkit omkring 15 procent och den genomsnittliga vakansnivån har stigit med cirka 2 procent. En stabilisering beräknas ske under år 2010. Områden utanför centrum uppvisar relativt stabila hyres- och vakansnivåer trots den vikande konjunkturen.
Stockholm står för ungefär hälften av den totala transaktionsvolymen i Sverige, cirka 16 Mdkr.
| 31 december 2009 | Antal fastigheter |
Uthyrbar yta, kvm |
Hyres värde, Mkr 1) |
Hyres värde, kr/kvm 1) |
Hyres intäkter, Mkr 1) |
Ekonomisk uthyrnings grad, % |
Redovisat värde, Mkr |
|---|---|---|---|---|---|---|---|
| Kommersiellt | 38 | 235 742 | 321 | 1 362 | 284 | 88 | 3 040 |
| Bostäder | 15 | 129 622 | 134 | 1 034 | 133 | 99 | 1 411 |
| Totalt | 53 | 365 364 | 455 | 1 254 | 416 | 92 | 4 451 |
1) Avser helår
I region Stockholm, som omfattar Storstockholm, Nynäshamn och Uppsala uppgick antalet fastigheter till 53 stycken med en uthyrningsbar yta om 365 400 kvm. Bostäder utgör 35 procent av den totalt uthyrningbara ytan i regionen.
Förvärvet av Din Bostad innebar att 8 fastigheter tillkom i regionen fördelade på fyra i Stockolm, tre i Uppsala och en i Nynäshamn.
Fastigheterna i Storstockholm är koncentrerade till framför allt Innerstaden, Huddinge, Solna, Botkyrka, Bromma och Västberga. Bostäder dominerar i Huddinge och Botkyrka och i övriga områden består fastigheterna till största delen av kontorsfastigheter. Totalt uppgår antalet fastigheter i Storstockholm till 49 stycken med en uthyrningsbar yta om 329 500 kvadratmeter. I Nynäshamn finns en bostadsfastighet med en uthyrningsbar yta om 22 700 kvadratmeter. I Uppsala finns tre nybyggda bostadsfastigheter med en uthyrningsbar yta om 13 200 kvadratmeter.
Den ekonomiska uthyrningsgraden uppgick vid årets slut till 88 procent för kommersiella fastigheter och 99 procent för bostadsfastigheter. Under senare delen av 2009 samt i början av 2010 har det skett en förbättring på uthyrning av kontorslokaler. Ett antal större kontrakt har tecknats i Solna, Märsta, Bromma och Nacka. Detta är ett resultat av ett målmedvetet arbete inom uthyrningsgruppen.
| Mkr | 2009 | 2008 |
|---|---|---|
| Hyresintäkter | 328,5 | 263,6 |
| Fastighetskostnader | –114,6 | –88,8 |
| Driftsöverskott | 213,9 | 174,8 |
| 2009 | ||
| Redovisat värde fastigheter, Mkr | 4 214 | |
| Antal fastigheter | 184 | |
| Uthyrbar yta, kvm | 444 864 |
För mer information se fastighetsförteckning region Göteborg/Väst sidan 87–90.
Region Göteborg/Väst har en stark attraktionskraft framför allt beroende på dess geografiska läge samt traditionen som handels- och industristad. På senare tid har näringslivet i regionen också kompletterats inom IT, finans och turism. Denna mix av olika branscher gör Göteborgsregionen attraktiv för investerare och för nyetablering av företag.
Göteborgsregionen befäster också sin position som den bästa logistikregionen i landet enligt tidningen Intelligent Logistik. Storgöteborg omfattar 13 kommuner med ett invånarantal på omkring 900 000 personer.
Hyresmarknaden i regionen har fortsatt varit stabil under 2009. Tidigare hyresnivåer har bibehållits samt att vakanserna varit fortsatt låga. En viss ökning av vakanser har förekommit men detta har skett från de tidigare rekordlåga nivåerna.
Då byggnationen av nya kontorslokaler varit låg samt att de varsel som förekommit främst berör industrisektorn, finns det i dagsläget ingen press nedåt på hyresnivåerna för kontorslokaler. Hyresvärde per område
Bostadsbyggandet av hyreslägenheter motsvarar inte den efterfrågan som finns i regionen, vilket genererar en bostadsbrist i stort sett i alla regionens kommuner. Skövde
Under 2009 omsattes det cirka 2 Mdkr på fastighetstransaktioner i Göteborg. Kontor och handel står för övervägande del av transaktionerna när det gäller kommersiella fastigheter. För centrala bostadsfastigheter är intresset från investerare mycket stort. Utbudet är mycket begränsat och endast ett fåtal affärer genomfördes under 2009. De flesta försäljningar avsåg ombildningar av hyreslägenheter till bostadsrättslägenheter. Falköping
Kvm per område
| 31 december 2009 | Antal fastigheter |
Uthyrbar yta, kvm |
Hyres värde, Mkr 1) |
Hyres värde, kr/kvm 1) |
Hyres intäkter, Mkr 1) |
Ekonomisk uthyrnings grad, % |
Redovisat värde, Mkr |
|---|---|---|---|---|---|---|---|
| Kommersiellt | 61 | 230 205 | 276 | 1 199 | 254 | 92 | 2 715 |
| Bostäder | 123 | 214 659 | 182 | 850 | 178 | 97 | 1 499 |
| Totalt | 184 | 444 864 | 458 | 1 030 | 432 | 94 | 4 214 |
1) Avser helår
I region Göteborg/Väst, som omfattar förvaltningsområdena Göteborg, Falköping och Skövde uppgår antalet fastigheter till 184 stycken med en uthyrningsbar yta om 444 900 kvm. Bostadsfastigheter utgör 48 procent av den totalt uthyrningsbara ytan i regionen.
Förvärvet av Din Bostad innebar att 105 fastigheter tillfördes regionen fördelade på 11 fastigheter i Storgöteborg, 88 i Falköping och 6 i Skövde.
Balder äger 59 fastigheter i Storgöteborg med en uthyrningsbar yta om 193 200 kvm. I centrala Göteborg äger Balder kontors- och handelsfastigheter inom Vallgraven och Avenyn. I Högsbo och Sisjön ägs framför allt kontorsfastigheter samt i Torslanda, Ale och Kungälv handelsfastigheter i lokala köpcentra. Balders bostadsfastigheter finns framför allt i Alingsås där bland annat nybyggda hyreslägenheter uppförts i stadsdelen Björkhagen.
Fastighetsbeståndet i Borås, som uppgår till 4 fastigheter med en uthyrningsbar yta om 15 400 kvm, består av en blandning av handel och kontor. Några fastigheter ligger centralt i Borås och några strax utanför i attraktiva områden.
I Trestad dominerar Trollhättan med övervägande del fastigheter inom handel och bostäder. Samtliga fastigheter förvaltas från regionkontoret i Göteborg.
Förvaltningsområdet Falköping omfattar förutom Falköping också Götene, Tidaholm, Vara och Skara. Fastighetsbeståndet består av bostadsfastigheter med totalt 1 157 lägenheter. I Falköping är Balder den största och ledande privata fastighetsägaren. Fastigheterna förvaltas från lokalkontoret i Falköping.
Förvaltningsområdet omfattar Skövde och Mariestad. Framför allt består fastighetsbeståndet av bostäder med ett inslag av handelslokaler i Mariestad. Totalt uppgår antalet lägenheter till 973 stycken i området. Det pågår ett ombyggnadsprogram i Skövde om att konvertera från annan typ av lokalkategori till bostäder. Fastigheterna sköts förvaltningsmässigt från lokalkontoret i Skövde.
Den ekonomiska uthyrningsgraden uppgick vid årets slut i regionen till 92 procent för kommersiella fastigheter och 97 procent för bostadsfastigheter. Den vakans som finns i bostadsfastigheterna uppstår oftast i samband med in- och utflyttningar i lägenheterna.
| Region Öst | ||
|---|---|---|
| Mkr | 2009 | 2008 |
| Hyresintäkter | 54,0 | — |
| Fastighetskostnader | –22,4 | — |
| Driftsöverskott | 31,6 | — |
| 2009 | ||
| Redovisat värde fastigheter, Mkr | 1 486 | |
| Antal fastigheter | 70 | |
| Uthyrbar yta, kvm | 204 576 |
För mer information se fastighetsförteckning region Öst sidan 90–91.
Region Öst bildades i samband med förvärvet av Din Bostad och utgör i sin helhet fastigheter från detta förvärv. Regionen består av tre förvaltningsområden, Norrköping, Tranås och Jönköping. Totalt äger Balder 70 fastigheter i regionen med en uthyrningsbar yta om 204 500 kvm till ett verkligt värde om 1,5 Mdkr. Bostadsfastigheter utgör 97 procent av den uthyrningsbara ytan i regionen.
| 31 december 2009 | Antal fastigheter |
Uthyrbar yta, kvm |
Hyres värde, Mkr 1) |
Hyres värde, kr/kvm 1) |
Hyres intäkter, Mkr 1) |
Ekonomisk uthyrnings grad, % |
Redovisat värde, Mkr |
|---|---|---|---|---|---|---|---|
| Kommersiellt | 6 | 7 007 | 4 | 623 | 4 | 77 | 27 |
| Bostäder | 64 Hyresvärde per område |
197 569 | 168 | 851 | 158 | 94 | 1 459 |
| Totalt | 70 | 204 576 | 172 | 843 | 162 | 94 | 1 486 |
1) Avser helår
Norrköpings folkmängd uppgår till 130 000, varav 85 000 i tätorten. Norrköping var länge en handels-, industri- och sjöfartsstad med textilindustrin som bas. Under senare år har Norrköping haft en god tillväxt inom främst tjänstesektorn. De största branscherna är pappers- och förpackningsindustrin, logistik- och transport, samt elektronik, IT och handel. Totalt finns omkring 9 000 företag i Norrköping och antalet nyetableringar ökar stadigt. Norrköping
Balder äger 24 fastigheter i Norrköping som utgör 43 procent av regionens totala hyresvärde. Den uthyrningsbara ytan uppgår till 86 400 kvm av vilka 94 procent
Hyresvärde per område
Norrköping Jönköping
Tranås
Kvm per område
utgör bostadsfastigheter. Fastigheterna är främst belägna i de centrala delarna av Norrköping och Köping.
Tranås tätort har 14 000 invånare. Tillsammans med orterna Sommen och Gripenberg bildar de Tranås kommun. I hela kommunen bor 18 000 invånare. Tranås var länge känt för sin skinn- och pälsindustri, men den är idag ersatt av ett differentierat näringsliv med en stor möbel- och plastindustri.
I Tranås äger Balder 27 fastigheter med en uthyrningsbar yta om 67 200 kvm. Hyresvärdet utgör 31 procent av regionens totala hyresvärde. Fastigheterna är belägna i de centrala delarna av Tranås och i Stoeryd.
Tätorten Jönköping består av orterna Jönköping, Huskvarna, Hovslätt och Norrahammar som vuxit samman. I Jönköpings kommun bor 125 000 invånare, varav 85 000 i tätorten. De goda kommunikationerna till och från regionen och det strategiska geografiska läget mitt i Norden har också gjort Jönköping till ett viktigt logistiknav.
Balder äger 10 fastigheter i Jönköping, vilka utgör 26 procent av regionens totala hyresvärde. Beståndet omfattar totalt 44 300 kvm varav hela 99 procent utgör bostadsfastigheter. Fastigheterna är belägna i Jönköping, Nässjö, Eksjö, Vetlanda och Visby på Gotland.
Den ekonomiska uthyrningsgraden i region Öst uppgick vid årets slut till 94 procent.
Den kommersiella uthyrningsgraden uppgick till 77 procent. En satsning på uthyrningen har skett under slutet av 2009 som väntas generera minskade vakanser både inom de kommersiella ytorna som i bostadsbeståndet.
| Region Öresund | ||
|---|---|---|
| Mkr | 2009 | 2008 |
| Hyresintäkter | 96,8 | 80,8 |
| Fastighetskostnader | –24,8 | –22,9 |
| Driftsöverskott | 72,0 | 57,9 |
| 2009 | ||
| Redovisat värde fastigheter, Mkr | 1 404 | |
| Antal fastigheter | 26 | |
| Uthyrbar yta, kvm | 85 504 | |
| Antal anställda | 11 |
För mer information se fastighetsförteckning region Öresund sidan 91.
Öresundsregionen har utvecklats från att ha varit industridominerad till att få en allt större och betydande tjänstesektor. I Öresundsregionen med angränsade närområden bor det ungefär 3,7 miljoner människor. Hela Malmöregionen har tillsammans med Köpenhamn haft en stark utveckling. Infrastrukturen i och kring regionen är väl utvecklad med Öresundsbron, Sturups och Kastrups flygplats. I Lund planeras en neutronspallationsanläggning (ESS) vilket kommer att locka cirka 4 000 forskare till området. Sedan tidigare finns Sveriges största forskningsby, Ideon, i Lund. Helsingborg är en knutpunkt för handel och logistikcentrum. Här finns också Sveriges tredje största hamn.
| 31 december 2009 | Antal fastigheter |
Uthyrbar yta, kvm |
Hyres värde, Mkr 1) |
Hyres värde, kr/kvm 1) |
Hyres intäkter, Mkr 1) |
Ekonomisk uthyrnings grad, % |
Redovisat värde, Mkr |
|---|---|---|---|---|---|---|---|
| Kommersiellt | 11 | 52 254 | 93 | 1 671 | 90 | 98 | 978 |
| Bostäder | 15 | 30 250 | 34 | 1 130 | 34 | 99 | 426 |
| Totalt | 26 | 85 504 | 127 | 1 480 | 124 | 98 | 1 404 |
1) Avser helår
Från balkongen i fastigheten Verdandi 1 i Helsingborg har man vacker utsikt över Öresund och Ven.
Förvaltningsområdet region Öresund omfattar Malmö, Helsingborg, Lund och Halmstad. Antalet fastigheter uppgår till 26 stycken med en uthyrningsbar yta om 85 504 kvm. Bostäder utgör 35 procent av den totalt uthyrningsbara ytan i regionen.
Förvärvet av Din Bostads innebar att femton fastigheter tillkom i regionen fördelade på tolv i Helsingborg, två i Lund och en i Malmö.
Fastigheterna i Malmö består av en kontorsfastighet i centrala Malmö och en mindre bostadsfastighet, vilken såldes under början av 2010. Uthyrningsbar yta uppgår till 26 000 kvadratmeter. I Helsingborg består fastighetsbeståndet av tolv bostadsfastigheter och i Höganäs av en bostadsfastighet med inslag av kontor och handel. Uthyrningsbar yta uppgår till 24 600 kvm. Fastigheterna i Lund uppgick till knappt 18 000 kvm fördelat på två kontorsfastigheter, en handelsfastighet och två bostadsfastigheter. Fastigheterna i Halmstad innehåller framför allt kontors- och utbildningslokaler. Uthyrningsbar yta uppgår till 16 900 kvm och antalet fastigheter till sex stycken.
Inom regionen har uthyrningsgraden över året varit konstant hög, den 31 december uppgick den ekonomiska uthyrningsgraden till 98 procent (97).
På den kommersiella sidan har Balder haft en lyckad satsning i bland annat fastigheten Spinneriet, vilket genererade en ekonomisk uthyrningsgrad om 98 procent. Efter förvärvet av Din Bostad har den ekonomisk uthyrningsgraden förstärkts ytterligare.
Bostadsuthyrningen i region Öresund har varit lyckosam, under året har den ekonomiska uthyrningsgraden tangerat 100 procent.
| Region Norr | ||
|---|---|---|
| Mkr | 2009 | 2008 |
| Hyresintäkter | 46,5 | — |
| Fastighetskostnader | –23,9 | — |
| Driftsöverskott | 22,6 | — |
| 2009 | ||
| Redovisat värde fastigheter, Mkr | 1 115 | |
| Antal fastigheter | 86 | |
| Uthyrbar yta, kvm | 159 881 | |
För mer information se fastighetsförteckning region Norr sidan 92.
Region Norr bildades i samband med förvärvet av Din Bostad och utgör i sin helhet fastigheter från detta förvärv. Regionen består av tre förvaltningsområden, Sundsvall, Gävle och Karlstad. Totalt äger Balder 86 fastigheter i regionen med en uthyrningsbar yta om 160 000 kvm till ett verkligt värde om 1,1 Mdkr. Bostadsfastigheter utgör 98 procent av den totala uthyrningbara ytan i regionen.
| 31 december 2009 | Antal fastigheter |
Uthyrbar yta, kvm |
Hyres värde, Mkr 1) |
Hyres värde, kr/kvm 1) |
Hyres intäkter, Mkr 1) |
Ekonomisk uthyrnings grad, % |
Redovisat värde, Mkr |
|---|---|---|---|---|---|---|---|
| Kommersiellt | 6 | 5 143 | 5 | 914 | 5 | 93 | 39 |
| Bostäder | 80 Hyresvärde per område |
154 738 | 133 | 863 | 125 | 93 | 1 076 |
| Totalt | 86 | 159 881 | 138 | 864 | 129 | 93 | 1 115 |
1) Avser helår
Sundsvall är Sveriges fjortonde största kommun med 95 000 invånare. I Sundsvall finns också ett universitet med ungefär 5 000 studenter. Karlstad
Sundsvall är centrum i en region av orter som vuxit upp kring industrier och staden var länge synonymt med skogsindustrin. I dag har staden en helt annan bredd, med en mix av växande lokala företag och stora multinationella företag. Sundsvall har drygt 8 000 registrerade företag. Den dominerande branschen är parti- och detaljhandel. Därefter följer skogsbruk, jordbruk och fiske.
Balder äger 41 fastigheter i Sundsvall som utgör 54 procent av regionens totala hyresvärde. Den uthyrningsbara ytan uppgår till 90 100 kvm av vilka 94 procent utgörs av bostadsfastigheter. Fastigheterna är belägna i centrum och i Sundsvalls ytterområden.
Kvm per område
I Karlstad erhölls ett hedersomnämnande från Stadsbyggnadsnämnden för ombyggnaden av balkongerna i fastigheten Braxen 34.
Befolkningsmässigt är Gävle Sveriges sextonde största kommun med 93 000 invånare. Gävle har ett rikt näringsliv och en attraktiv högskola med 14 000 studenter. Näringslivet består av cirka 8 000 företag, majoriteten finns inom pappers- och träindustri, ståltillverkning, elektronik och IT.
I Gävle äger Balder 22 fastigheter med en uthyrningsbar yta om 36 300 kvm. Hyresvärdet utgör 22 procent av regionens totala hyresvärde. I Gävle finns fastigheterna centralt samt i stadsdelen Bomhus som är den största stadsdelen i kommunen. Fastigheterna i centrum ligger i mycket attraktiva lägen och där finns en stor efterfrågan. I Bomhus ligger våra lägenheter i områden med närhet till naturen och det finns goda kommunikationer.
Vid årsskiftet avyttrades samtliga fastigheter i Söderhamn vilka tillsammans hade en uthyrningsbar yta om cirka 18 100 kvm och ett hyresvärde om 15 Mkr. Försäljningen är en del i Balders strategi att renodla beståndet till en effektiv förvaltning och skötsel. Det totala försäljningspriset uppgick till 84 Mkr vilket översteg fastigheternas värdering.
Karlstad är regioncentrum i Värmland och är av tradition en viktig handels- och besöksstad. Totalt bor 82 000 personer i Karlstads kommun. Stora näringsgrenar i Karlstad är IT, skogsnäringen och offentliga tjänster.
Balder äger 23 fastigheter i Karlstad som utgör 24 procent av regionens totala hyresvärde. Beståndet omfattar totalt 33 300 kvm där 100 procent utgör bostadsfastigheter. De flesta fastigheterna är centralt belägna 1940-talshus.
Den ekonomiska uthyrningsgraden uppgick vid årets slut till 93 procent.
I det kommersiella beståndet i region Norr uppgick den ekonomiska uthyrningsgraden till 93 procent. Under året har den förbättrats främst på grund av de avyttrade fastigheterna i Söderhamn.
Ett ökat antal avslut på fastighetsmarknaden indikerar att transaktionsmarknaden förbättrats under slutet av 2009. Vi bedömer att antalet transaktioner kommer att öka under 2010.
alders fastighetsbestånd utgörs av 419 fastigheter där merparten utgörs av bostadsfastigheter. Beståndet är uppdelat på fem geografiska regioner, Stockholm, Göteborg/ Väst, Öresund, Norr och Öst. Varje region är unik med specifika egenskaper som måste tas hänsyn till när beståndet skall värderas. B
Värdet på fastigheterna baseras på interna värderingar. Samtliga fastigheter har värderats enligt avkastningsmetoden, vilket innebär att varje fastighet värderas genom att diskontera det bedömda framtida kassaflödet. Det bedömda framtida kassaflödet har härletts från befintliga hyresintäkter, drift och underhållskostnader anpassade efter förväntade förändringar i hyres och vakansnivåer. En bedömning görs också över närområdets framtida utveckling såväl som fastighetens position inom sitt marknadssegment.
Hyresutvecklingen bedöms följa inflationen med hänsyn tagen till gällande indexklausuler i kontrakten under dess löptider. Då kommersiella kontrakt löper ut sker en bedömning om kontraktet anses bli förlängt till rådande marknadshyresnivå samt risken att lokalen kan bli vakant. Vakanser bedöms utifrån gällande vakanssituation med en successiv anpassning till en marknadsmässig vakans med hänsyn till objektets individuella förutsättningar.
Antaganden har gjorts om framtida drifts- och underhållsutbetalningar. Dessa antaganden har baserats på historiska utfall, budget och framtida prognoser samt beräknade normaliserade kostnader.
Direktavkastningskrav och kalkylräntor som har använts i värderingsmodellen har härletts ur jämförbara transaktioner på fastighetsmarknaden. Viktiga faktorer vid val av avkastningskrav är läge, hyresnivå, vakansgrad och fastighetens skick. I tabell redovisas använda direktavkastningskrav och kalkylräntor per region. Marknadsbedömningar av fastigheter innehåller alltid ett visst mått av osäkerhet i gjorda antaganden och beräkningar. Osäkerheten avseende enskilda fastigheter bedöms i normalfallet ligga inom intervallet +/– 5–10 procent. Osäkerheten varierar med typ av fastighet, geografiskt läge och med fastighetskonjunkturer. Balder följer löpande
upp de affärer som genomförs på marknaden för att underbygga och säkerställa den interna värderingen. Dessutom diskuterar Balder löpande med externa aktörer såväl köp som försäljningar av fastigheter, vilket ger oss ytterligare vägledning. Per den 31 december uppgick Balders genomsnittliga direktavkastning till 6,5 procent.
Balder avtalade under fjärde kvartalet om försäljningar av fastigheter för 113 Mkr till ett pris som översteg redovisat värde med 11 Mkr. Det här tillsammans med ett ökat antal avslut på fastighetsmarknaden indikerar att transaktionsmarknaden förbättrats under slutet av året. Vi bedömer att antalet transaktioner kommer att öka under 2010. Genom att antalet transaktioner har ökat under slutet av året så indikerar det också att köpare och säljare har en gemensam prisbild.
Per 31 december, efter Balders interna värdering, uppgick förvaltningsfastigheternas redovisade värde till 12 622,7 Mkr (7 038,4), vilket innebär en orealiserad värdeförändring om –15,8 Mkr (–214,3). Balders totala fastighetsvärde uppgick till 12 669,1 Mkr (7 085,9), varav 46,4 Mkr (47,5) avser rörelsefastigheter som redovisas enligt anskaffningsvärdemetoden.
För att verifiera de interna värderingarna har Balder per den 31 december låtit Newsec och CB Richard Ellis värdera 53 fastigheter med ett marknadsvärde om cirka 3,3 Mdkr motsvarande drygt 26 procent av det internt bedömda marknadsvärdet. Urvalet har gjorts med utgångspunkt att de skall representera vår samlade portfölj avseende såväl geografisk placering, fastighetskategori och teknisk standard. De externa värderingarnas marknadsvärde översteg Balders interna värdering med 21 Mkr, motsvarande 0,65 procent.
| Mkr | Enligt värdering |
kr/kvm |
|---|---|---|
| Hyresvärde | 1 351 | 1 072 |
| Vakans | –88 | –70 |
| Hyresintäkter | 1 263 | 1 002 |
| Drift och underhåll | –386 | –306 |
| Fastighetsskatt | –46 | –37 |
| Tomträttsavgäld | –8 | –6 |
| Driftsöverskott | 823 | 653 |
| Värdering | 12 669 | 10 055 |
| Direktavkastning, % | 6,5 |
1) Tabellen ovan avser de fastigheter som Balder ägde vid årets slut. Sålda fastigheter har exkluderats och förvärvade fastigheter har räknats upp till helårsvärden
| Region | Kalkylräntekrav för diskontering av framtida kassaflöden, % |
Direktavkastnings krav för bedömning av restvärde, % |
Medelvärdet av direkt avkastningskrav för bedömning av restvärde, % |
|---|---|---|---|
| Stockholm | 7,25–10,20 | 5,25–8,20 | 6,33 |
| Göteborg/Väst | 6,75–11,50 | 4,75–9,50 | 6,72 |
| Öst | 7,50–12,00 | 5,50–10,00 | 6,77 |
| Öresund | 7,25–10,00 | 5,25–8,00 | 6,18 |
| Norr | 7,50–12,00 | 5,50–10,00 | 6,51 |
Förändringar av marknadsräntan eller av långivares marginaler påverkar finansnettot. Genom att arbeta med långa kreditavtal med avtalade marginaler samt med lång räntebindning uppnås en förutsägbarhet i kassaflödet.
Balder är en långsiktig ägare av fastigheter och tillgång till kapital är en förutsättning för att framgångsrikt kunna bedriva förvaltningen av våra fastigheter. Organisatoriskt är finansverksamheten centraliserad till moderbolaget som fungerar som internbank åt koncernen med ansvar för upplåning, cash mangement och finansiell riskhantering.
Balder är finansierat med eget kapital och skulder, där majoriteten av skulderna utgörs av räntebärande skulder. Andelen eget kapital påverkas av vald finansiell risknivå som i sin tur påverkas av långivarens krav på eget kapital för att erbjuda marknadsmässig finansiering. Balders långsiktiga mål för kapitalstrukturen är att soliditeten över tiden skall överstiga 25 procent och att räntetäckningsgraden inte bör understiga 1,5 gånger. Värdet på Balders tillgångar uppgick per den 31 december till 13,8 Mdkr vilka finansierades dels genom eget kapital om 3,3 Mdkr och dels genom skulder om 10,5 Mdkr.
Koncernens räntebärande skulder uppgick per 31 december till 9 528 Mkr (5 531). Netto räntebärande skulder uppgick till 9 504 Mkr efter avdrag för likviditet om 24 Mkr. Av koncernens räntebärande skulder avser 259 Mkr förlagslån med återstående löptid om 1,5 år. Förlagslånet, som emitterades 2006, löper med en fast ränta om 7,5 procent. Under året har Balder återköpt 41 Mkr av utestående förlagslån, då förlagslånet under en period handlades under nominellt värde.
De räntebärande skulderna utgörs i första hand av bilaterala låneavtal med nordiska banker som löper med Stibor som räntebas. Som säkerhet för de räntebärande lånen har Balder lämnat pantbrev i fastigheter, aktier och andelar i dotterbolag. I vissa fall kompletteras säkerheten med garantier om nivåer för räntetäckningsgrad, soliditet, belåningsgrad samt moderbolags borgen. Ingen av dessa garantier avviker från målen i finanspolicyn och alla garantier är uppfyllda vid årsskiftet. Kreditavtalen innehåller sedvanliga uppsägningsvillkor.
Förändringar av marknadsräntan eller förändringar av långivares marginaler påverkar finansnettot. Genom att arbeta med långa kreditavtal med avtalade marginaler gemensamt med en lång räntebindning så uppnås en förutsägbarhet i kassaflödet. Under 2009 har långivarnas marginaler ökat samtidigt som marknadsränta minskat. Balders genomsnittliga kreditbindning uppgick till 4,9 år med en genomsnittlig räntebindningstid om 2,2 år.
För att uppnå önskad räntebindning används räntederivat. Vi anser att derivat är ett flexiblare och kostnadseffektivare instrument gentemot att teckna fasträntelån,
vilket skulle ge samma kassaflödeseffekt. Redovisningsmässigt så är skillnaden större då derivat löpande redovisas till verkligt värde i balansräkningen med värdeförändringar redovisade i resultaträkningens finansnetto, utan tillämpning av säkringsredovisning. Det innebär att när marknadsräntan avviker från den avtalade räntan på derivaten så uppstår ett över eller undervärde i redovisningen, vilket inte är fallet med fasträntelån. Värdeförändringar av derivat uppgick under året till –23,3 Mkr (–332,5).
Finansnettot uppgick till –310,3 Mkr (–598,1), vilket är 287,8 Mkr lägre än föregående år. Finansnettot har påverkats positivt dels av en under året lägre marknadsränta och dels av en mindre negativ värdeförändring på derivatportföljen. Vid utgången av året var Balders genomsnittliga ränta 3,7 procent (4,9). Finansnettot har dessutom påverkats av att de räntebärande skulderna ökat, vilket är hänförligt till förvärvet av Din Bostad.
Finansverksamheten i Balder bedrivs i enlighet med de mål som styrelsen årligen fastställer i finanspolicyn. Målen är uppsatta för att begränsa de finansiella risker som Balder är exponerad för, vilka i huvudsak avser ränterisk, refinansieringsrisk och likviditetsrisk.
Balder har per 31 december inte uppfyllt soliditetsmålet om 25 procent, vilket är direkt kopplat till förvärvet av Din Bostad. Räntetäckningsgraden som enligt målet bör vara minst 1,5 gånger uppgick till 3,2 gånger. Beträffande avkastning på eget kapital så skall den med god marginal överstiga den riskfria räntan. Den genomsnittliga räntan på en femårig statsobligation uppgick under året till 2,4 procent samtidigt som Balders avkastning uppgick till 9,6 procent.
Balder använder sig av checkkrediter för att balansera likviditetsbehovet. Per årsskiftet uppgick Balders checkkredit till 385,0 Mkr och de likvida och outnyttjade krediter till 176,8 Mkr (85,1). Efter förvärvet av Din Bostad så utgörs cirka 50 procent av de totala hyresintäkterna bostadshyror, vilka betalas månadsvis. Detta har medfört att kassaflödet blivit både mindre riskfyllt såväl som jämnare fördelat.
| Räntebindning | Kreditbindning | ||||
|---|---|---|---|---|---|
| År | Mkr | Ränta, % | Andel, % | Mkr | Andel, % |
| Inom ett år | 4 031 | 1,51) | 42,3 | 5 507 | 57,8 |
| 1–2 år | 692 | 6,0 | 7,3 | 2 764 | 29,0 |
| 2–3 år | 500 | 4,8 | 5,2 | 19 | 0,2 |
| 3–4 år | 3 805 | 5,4 | 39,9 | 259 | 2,7 |
| 4–5 år | — | — | — | — | — |
| >5 år | 500 | 5,4 | 5,2 | 979 | 10,3 |
| Summa | 9 528 | 3,7 | 100,0 | 9 528 | 100,0 |
1) Inkuderar upplupen räntedel i swapavtal, vilket innebär att Balder netto betalar fast ränta
| Mål | Utfall | |
|---|---|---|
| Soliditet, % | 25,0 | 24,1 |
| Räntetäckningsgrad, ggr | 1,5 | 3,2 |
| Avkastning eget kapital, % 1) | 9,6 |
1) Målet för avkastning på eget kapital är att det över tiden med god marginal skall överstiga den riskfria räntan. Vid årsskiftet uppgick den riskfria räntan, årsgenomsnitt av en femårig statsobligation, till 2,4 procent.
| Per 31 december | 2009 | 2008 |
|---|---|---|
| Avkastning eget kapital, % | 9,6 | –18,7 |
| Avkastning totalt kapital, % | 4,5 | –2,8 |
| Räntetäckningsgrad, ggr | 3,2 | 1,6 |
| Soliditet, % | 24,1 | 23,3 |
| Genomsnittlig kreditbindningstid, år | 4,9 | 6,1 |
| Genomsnittlig räntebindningstid, år | 2,2 | 0,5 |
| Genomsnittlig effektiv ränta, % | 3,7 | 4,9 |
All affärsverksamhet är förenad med risker som kan påverka företaget men också generera möjligheter. Dessa risker och möjligheter kan påverka Balders verksamhet, finansiella ställning och resultat.
alders verksamhet, finansiella ställning och resultat kan påverkas av ett antal möjligheter och risker. I känslighetsanalysen redovisas effekterna på resultat före skatt. Redovisade resultateffekter skall endast ses som en indikation och inkluderar inte någon effekt av kompenserande åtgärder. B
| Faktor | Förändring | Resultateffekt, Mkr |
|---|---|---|
| Hyresintäkter | +/–1 procent | +/–14 |
| Ekonomisk uthyrningsgrad | +/–1 procentenhet | +/–14 |
| Räntenivå för räntebärande skulder | +1 procentenhet | +50 |
| Fastighetskostnader | +/–1 procent | –/+4 |
| Värdeförändringar fastigheter | +/–5 procent | +/–630 |
Balders intäkter påverkas av fastigheternas uthyrningsgrad, av möjligheten att ta ut marknadsmässiga hyror samt av kundernas betalningsförmåga. Om uthyrningsgrad eller hyresnivåer förändras, oavsett skäl, påverkas Balders resultat. Risken för stora svängningar i vakanser och bortfall av hyresintäkter ökar ju fler enskilt stora hyresgäster ett fastighetsbolag har. Balders tio största hyresgäster svarade per den 31 december för 7,5 procent av Balders kontrakterade hyresintäkter, varav den största hyresgästen svarade för 1,3 procent. Det finns inga garantier att Balders större hyresgäster förnyar eller förlänger sina hyresavtal när dessa löper ut, vilket på sikt kan leda till förändrade hyresintäkter och vakanser. Beroendet av enskilda hyresgäster minskar i takt med att Balder fortsätter att växa genom förvärv. För att begränsa risken för sjunkande hyresintäkter och försämrad uthyrningsgrad eftersträvar Balder att skapa långsiktiga relationer med bolagets befintliga kunder. Balders lokalhyreskontrakt är normalt helt eller delvis bundna till konsumentprisindex, det vill säga helt eller delvis inflationsjusterade.
Balder är beroende av att hyresgäster betalar avtalade hyror i tid. I vissa hyreskontrakt har hyresgästens förpliktelser garanterats av moderbolag eller genom bankgaranti. Likväl kvarstår risk för att hyresgäster inställer sina betalningar eller i övrigt inte fullgör sina förpliktelser. Om så inträffar skulle Balders resultat kunna påverkas negativt.
Förfallostruktur kommersiella kontrakt
Till skillnad från kommersiella fastigheter omfattas bostadsfastigheter av regleringar som bland annat innebär att den så kallade bruksvärdesprincipen bestämmer hyressättningen. Detta innebär att hyresnivån i allmännyttans fastighetsbestånd på varje ort är styrande även för hyrorna i de privatägda fastigheterna.
Vid årsskiftet hade Balder en ekonomisk uthyrningsgrad på 94 procent, vilket betyder att vakansen vid årsskiftet uppgick till 88 Mkr och är en möjlighet till potentiella nyuthyrningar. I tabell framgår hur resultatet före skatt påverkas av en förändring på +/– 1 procent på hyresnivån respektive den ekonomiska uthyrningsgraden.
Driftskostnader utgörs huvudsakligen av kostnader som är taxebundna såsom kostnader för el, renhållning, vatten och värme. Flera av dessa varor och tjänster kan endast köpas från en aktör, vilket kan påverka priset. I den mån eventuella kostnadshöjningar inte kompenseras genom reglering i hyreskontrakt eller hyresökning genom omförhandling av hyreskontrakt kan Balders resultat påverkas negativt. Underhållsutgifter utgör åtgärder i syfte att långsiktigt bibehålla fastigheternas standard. Dessa utgifter kostnadsförs i den utsträckning de utgör reparationer och utbyten av mindre delar. Andra tillkommande utgifter av underhållskaraktär aktiveras i samband med att utgiften uppkommer. Oförutsedda och omfattande reparationsbehov kan också påverka resultatet negativt.
Balders förvaltningsfastigheter redovisas till verkligt värde i balansräkningen och värdeförändringar redovisas i resultaträkningen. Orealiserade värdeförändringar är inte kassaflödespåverkande. Balder genomför i samband med kvartalsrapporter en intern värdering av fastighetsbeståndet. Dessutom värderas delar av fastighetsbeståndet externt med vilken den interna värderingen jämförs.
Värdet på fastigheterna påverkas av ett antal faktorer, dels fastighetsspecifika såsom uthyrningsgrad, hyresnivå och driftkostnader, dels marknadsspecifika såsom direktavkastningskrav och kalkylräntor som härleds ur jämförbara transaktioner på fastighetsmarknaden.
Såväl fastighetsspecifika förändringar, hyresnivåer och vakansgrader, som marknadsspecifika förändringar, direktavkastningar, kan påverka värdet på förvaltningsfastigheter vilket i sin tur kan inverka på koncernens finansiella ställning och resultat.
Balders framtida utveckling är beroende av ledningsgruppen och andra nyckelpersoners kunskap, erfarenhet och engagemang. Företaget skulle kunna påverkas negativt om någon eller flera av dessa skulle lämna koncernen.
Inom ramen för den löpande verksamheten kan Balder åsamkas förluster på grund av bristfälliga rutiner och/eller oegentligheter. God intern kontroll, ändamålsenliga administrativa system, kompetensutveckling och god tillgång till pålitliga värderingsoch riskmodeller är en god grund för att minska de operationella riskerna. Balder arbetar löpande med att övervaka bolagets administrativa säkerhet och kontroll.
Förändringar i bolags- och fastighetsskatt, liksom övriga statliga pålagor, bostadsbidrag och räntebidrag, kan påverka förutsättningarna för Balders verksamhet. Det kan inte uteslutas att skattesatser förändras i framtiden eller att andra ändringar
sker i det statliga systemet som påverkar fastighetsägandet. I flertalet av lokalhyreskontrakten svarar dock hyresgästen för vid varje tid belöpande fastighetsskatt. Förändringar av bolagsskatt och övriga statliga pålagor, kan komma att påverka Balders resultat. En förändring av skattelagstiftning eller praxis innebärande exempelvis förändrade möjligheter till skattemässiga avskrivningar eller till att utnyttja underskottsavdrag kan medföra att Balders framtida skattesituation förändras och därigenom även påverkar resultatet.
Balders verksamhet finansieras framför allt genom eget kapital och lån hos externa kreditgivare. Relationen mellan eget kapital och skulder regleras med utgångspunkt från vald finansiell risknivå samt av mängden eget kapital för att tillgodose långivarnas krav för att erhålla lån till marknadsmässiga villkor. Finansieringen via lån innebär att Balder är exponerat för finansierings-, ränte- och kreditrisker. Som villkor för finansieringen finns bland annat krav på soliditet, belåningsgrad och räntetäckningsgrad.
Med refinansieringsrisk avses risken att finansiering inte alls kan erhållas, eller endast till kraftigt ökade kostnader. Balder för kontinuerligt diskussioner med banker och kreditinstitut i syfte att trygga den långsiktiga finansieringen. Balder har ett nära samarbete med en handfull kreditgivare för att säkerställa bolagets långsiktiga kapitalbehov.
Ränterisk definieras som risken att förändringar i ränteläget påverkar Balders finansieringskostnad. Räntekostnaden är Balders enskilt största kostnadspost. Räntekostnader påverkas främst av nivån på aktuella marknadsräntor och kreditinstitutens marginaler samt av vilken strategi Balder väljer för bindningstid av räntorna. Marknadsräntorna påverkas främst av den förväntade inflationstakten. De kortare räntorna påverkas främst av Riksbankens så kallade styrränta vilken utgör ett penningpolitiskt styrinstrument. I tider med stigande inflationsförväntningar kan räntenivån väntas stiga, vilket omgående ökar räntekostnaderna för lån med kort löptid.
Balder har en stor andel lån med kort räntebindningstid och som en del i hanteringen av ränterisken använder sig Balder av räntederivat, för att uppnå önskad räntebindning.
Kreditrisk definieras som risken att Balders motparter inte kan uppfylla sina finansiella åtaganden mot Balder. Kreditrisk inom finansverksamheten uppstår bland annat vid placering av likviditetsöverskott, vid tecknande av ränteswapavtal samt vid utställda kreditavtal. Beträffande Balders kundfordringar genomförs sedvanliga kreditprövningar innan en ny hyresgäst godkänns.
Fastighetsförvaltning och fastighetsutveckling medför miljöpåverkan. Balder har fastställt en miljöpolicy och arbetar med miljöfrågor. Enligt miljöbalken har den som bedrivit en verksamhet som har bidragit till föroreningen även ett ansvar för efterbehandling. Om inte verksamhetsutövaren kan utföra eller bekosta efterbehandlingen av en fastighet är den som förvärvat fastigheten och som vid förvärvet känt till eller då borde ha upptäckt föroreningen ansvarig. Eftersom Balder i huvudsak äger bostäder, kontors- och handelsfastigheter bedöms risken som begränsad.
Fortsatt stark utveckling av förvaltningsresultatet under 2009. Balders andel ökade med 12,9 Mkr och uppgick till 72,0 Mkr.
Balders intressebolag äger tillsammans 117 fastigheter (111) för ett redovisat värde om cirka 5,9 Mdkr (5,7). Fastighetsbeståndet består till cirka två tredjedelar av industri-, lager- och logistikfastigheter och resterande del av kontorsfastigheter. Under året har fastigheter förvärvats för 250,0 Mkr, huvudsakligen industri-, lager- och logistikfastigheter.
Intressebolagens förvaltningsresultat, dvs resultat exklusive värdeförändringar och skatt, har haft en fortsatt stark utveckling under året. Förvaltningsresultatet uppgick till 219,6 Mkr (156,6). Den starka resultatförbättringen av förvaltningsresultatet beror på ökat driftsnetto i befintligt bestånd, lägre finansieringskostnader samt fastighetsbeståndets förändring.
Bolaget är noterat på Nasdaq OMX Stockholm Small Cap och äger 106 fastigheter (100) med en uthyrningsbar yta om 709 000 kvm (669 000), huvudsakligen industri-, lager- och logistikfastigheter. Fastigheterna, som har ett redovisat värde om 4,3 Mdkr (4,1), är främst belägna i mellersta och södra Sverige. Under året har fastigheter för 255,0 Mkr förvärvats och 32,0 Mkr har investerats i befintliga fastigheter. Corem är dessutom ägare till 12,5 procent av aktierna i fastighetsbolaget Klövern och är därmed största ägaren i bolaget.
Bolagets ambition är att fortsätta växa med en vision om att bli det ledande fastighetsbolaget inom segmentet industri-, lager- logistik- och handelsfastigheter.
Förvaltningsresultatet uppgick till 178,0 Mkr (135,0). Den starka utvecklingen beror på beror på ökat driftsnetto i befintligt bestånd, lägre finansieringskostnader samt fastighetsbeståndets förändring. Årets resultat efter skatt uppgick till 226,0 Mkr (–252,0). I resultatet ingår orealiserade värdeförändringar avseende fastigheter med –61,0 Mkr (–313,0), räntederivat med 33,0 Mkr (–186,0) och kapitalplaceringsaktier med 92,0 Mkr (53,0).
Balders ägarandel har under året minskat från 35,8 procent till 25,5 procent beroende på utspädningseffekten av två under året genomförda nyemissioner samt att Balder under fjärde kvartalet har sålt cirka 2 miljoner aktier i Corem. Balder är fortfarande näst största ägare i Corem och innehar en styrelsepost. Börskursen vid årets slut uppgick till 45,60 kr (39,70), vilket innebär att marknadsvärdet på Balders innehav uppgick till 359,7 Mkr (392,4). Styrelsen i Corem har föreslagit årsstämman en utdelning om 1,00 kr per aktie (1,00).
För mer information om Corem Property Group AB hänvisas till: www.corem.se.
| Balders andel av intressebolag | ||||
|---|---|---|---|---|
| Mkr | 2009 | 2008 |
|---|---|---|
| Hyresintäkter | 195,6 | 202,4 |
| Fastighetskostnader | –52,7 | –61,6 |
| Driftsöverskott | 143,0 | 140,7 |
Bolaget ägs till 50 procent vardera av GE Capital Real Estate Norden och Balder. GE Real Estate är ett fastighetsbolag som äger fastigheter för cirka 11 Mdkr på den nordiska marknaden och ingår i den globala koncernen General Electric. Bolaget äger 2 kontorsfastigheter (2) i attraktiva lägen i Stockholm med en uthyrningsbar yta om 53 000 kvm (53 000), fastigheterna har ett redovisat värde om 1,1 Mdkr (1,1). Under året har 12,5 Mkr investerats i befintliga fastigheter.
Förvaltningsresultatet uppgick till 26,3 Mkr (16,1). Förbättringen av förvaltningsresultatet beror på minskade fastighetskostnader och lägre finansieringskostnader. Årets resultat efter skatt uppgick till 19,6 Mkr (11,7). Ingen utdelning är föreslagen för verksamhetsåret 2009 (—).
Balder äger 50 procent i Tulia och resterande del ägs av André Åkerlund. Tulia äger 9 fastigheter (9) med centrala lägen i Stockholm. Den uthyrningsbara ytan uppgick till 26 000 kvm (26 000) och fastigheternas redovisade värde uppgick till 526,6 Mkr (527,3).
Förvaltningsresultatet uppgick till 15,3 Mkr (5,5). Resultatförbättringen beror på ökade hyresintäkter och lägre finansieringskostnader. Årets resultat efter skatt uppgick till 10,2 Mkr (3,7). Ingen utdelning är föreslagen för verksamhetsåret 2009 (—).
För mer information om Balders intressebolag se not 16, Andelar i intressebolag.
Styrelsen och verkställande direktören för Fastighets AB Balder (publ), organisationsnummer 556525-6905, avger härmed redovisning för koncernen och moderbolaget för räkenskapsåret 2009.
Fastighets AB Balder är noterat på Nasdaq OMX Stockholm, Small Cap. Bolaget har cirka 3 000 aktieägare.
Balders affärsidé är att skapa värden genom att med lokal förankring förvärva, utveckla och förvalta bostadsfastigheter och kommersiella fastigheter samt skapa kundvärde genom att möta olika kundgruppers behov av lokaler och bostäder.
I respektive region skall bolaget sträva efter att uppnå en sådan position att Balder blir en naturlig partner för potentiella kunder som är i behov av nya verksamhetslokaler eller bostadslägenheter. Tillväxt skall ske under krav på fortsatt lönsamhet och positiva kassaflöden.
Balders målsättning är att över tiden ha en stabil och god avkastning på eget kapital som med god marginal överstiger den riskfria räntan. Detta skall ske samtidigt som soliditeten över tiden skall vara lägst 25 procent och räntetäckningsgraden lägst 1,5 gånger.
Balders affärsområden är indelade i regionerna Stockholm, Göteborg/Väst, Öst, Öresund och Norr med 11 områden. Regionernas organisation följer samma grundprinciper men skiljer sig åt beroende på respektive regions storlek och fastighetsinnehav. Regionkontoren ansvarar för uthyrning, drift, miljö och teknisk förvaltning.
Balderkoncernen, med Fastighets AB Balder som moderbolag, består av ett stort antal aktiebolag och kommanditbolag. Balders operativa organisation stöds av en central ekonomi-, fastighets- och finansfunktion. Sammantaget har koncernen den 31 december 176 anställda (59), varav 55 kvinnor (20). Balders ledningsgrupp består av sju personer, varav en kvinna. För upplysningar om beslutade riktlinjer om ersättningar till ledande befattningshavare se not 4, Anställda och personalkostnader. Styrelsen kommer ej att föreslå några ändringar i riktlinjerna till årsstämman 2010.
Balder offentliggjorde i slutet på juni ett uppköpserbjudande till aktieägarna i Din Bostad Sverige AB, innebärande ett erbjudande att överlåta samtliga aktier utgivna av Din Bostad till Balder. Aktieägarna i Din Bostad erbjöds som vederlag en nyemitterad aktie av serie B i Balder för två aktier i Din Bostad, vilket gav aktieägarna i såväl Balder som Din Bostad möjlighet att ta del av den nya koncernens potential.
Din Bostad är ett fastighetsbolag med huvudsaklig inriktning på bostäder och med en bred geografisk bas i Sverige. Bolaget har mer än 300 fastigheter och drygt 9 000 lägenheter, belägna främst på tillväxtorter i södra och mellersta Sverige.
Balder konsoliderar Din Bostad från den 31 augusti, då 94,7 procent av aktieägarna accepterat erbjudandet. I början av november startade Balder tvångsinlösenförfarandet, för att på så sätt få in resterande aktier. Vid utgången av december hade 99,2 procent av Din Bostads aktieägare accepterat erbjudandet, vilket innebär att minoritetens andel uppgick till 0,8 procent.
Förvärvet av Din Bostad genomfördes genom en apportemission, vilket har medfört att eget kapital i moderbolaget har ökat med 613 Mkr och i koncernen med 1 218 Mkr. Anskaffningsvärdet har beräknats utifrån Balders aktiekurs den 31 augusti 2009. Konsolideringen av Din Bostad har gjorts enligt de redovisningsprinciper som gäller för rörelseförvärv under gemensamt bestämmande inflytande. Principen innebär att rörelseförvärv redovisas till historiska anskaffningsvärden, vilket innebär att tillgångar och skulder redovisas till de värden de har upptagits i respektive företags koncernbalansräkningar. På så sätt uppkommer ingen goodwill eller negativ goodwill. Metoden är att likställa med den så kallade poolningsmetoden. För ytterligare information se not 6, Konsolidering Din Bostad samt Erbjudandehandling och övrig information på Balders hemsida, www.balder.se.
Den nya koncernens fastighetsbestånd omfattar drygt 400 fastigheter till ett värde om 12,7 Mdkr och ett totalt hyresvärde om 1,3 Mdkr. Fastighetsbeståndet är väl diversifierat med omfattande inslag av såväl kontors- handels- och bostadsfastigheter samt fördelat över ett stort antal tillväxtorter i södra och mellersta Sverige. Koncernen är efter förvärvet indelat i fem regioner, Stockholm, Göteborg/Väst, Öst, Öresund samt Norr med 11 områden. Integrationen av Din Bostad går enligt plan och de synergieffekter som tidigare beräknats kommer att infrias.
Upptakten av 2009 var en period då det inte fanns en fungerande kreditmarknad pga den globala finanskris som startade under 2007. Kreditmarknaden har under året haft styrräntor som vi inte har varit i närheten av i modern tid. Den icke fungerande kreditmarknaden har för fastighetsbranschen främst inneburit att antalet genomförda transaktioner minskat dramatiskt. I vår dagliga förvaltning har vi självklart märkt en förändring när det gäller uthyrningsmöjligheter och konkurser, men förändringen har varit väsentligt mildare än vad man kunde befara. De lägre räntenivåerna tillsammans med fortsatt stabila hyresintäkter har istället inneburit att årets förvaltningsresultat är det bästa någonsin.
Det har skett en gradvis förbättring av möjligheterna att finna finansiering under senare delen av året. Förändringen i kreditmarknaden borde leda till att antalet transaktioner kommer att öka under 2010, då det inte i normalfallet finns någon väsentlig skillnad i prisuppfattning mellan köpare och säljare. Balders försäljningsaktiviteter under fjärde kvartalet är ett tecken på att det faktiskt har skett en förändring av finansieringsmöjligheterna.
Balders kommersiella fastigheter är belägna såväl i centrum som i storstädernas närförorter och kranskommuner och bostadsfastigheterna är belägna på orter som växer och utvecklas positivt.
Balder ägde 419 fastigheter (122) den 31 december med en uthyrningsbar yta om cirka 1 260 000 kvm (553 000) till ett verkligt värde om cirka 12,7 Mdkr (7,1). Under året har 312 fastigheter med en uthyrningsbar yta om cirka 741 000 kvm förvärvats för 5 679 Mkr. Femton fastigheter har sålts med en total uthyrningsbar yta om cirka 30 000 kvm för 158 Mkr, vilket genererade en vinst om 20 Mkr inklusive värdet av förvaltningsfastigheter till försäljning. Balder kommer under 2010 att fortsätta arbetet med att koncentrera fastighetsbeståndet. Vid fördelning av redovisat värde per region/segment uppgick Stockholm till 35 procent (43), Göteborg/Väst 33 procent (43), Öst 12 procent (—), Öresund 11 procent (14) och Norr 9 procent (—). Av redovisat värde avser 54 procent (93) kommersiella fastigheter och 46 procent (7) bostäder.
Balders verksamhet, finansiella ställning och resultat kan komma att påverkas av ett antal riskfaktorer.
Balders intäkter påverkas av fastigheternas uthyrningsgrad, möjligheten att ta ut marknadsmässiga hyror samt kundernas betalningsförmåga. Uthyrningsgrad och hyresnivåer styrs till stor del av den allmänna och den regionala konjunkturutvecklingen. Risken för stora svängningar i vakanser och bortfall av hyresintäkter ökar ju fler enskilt stora kunder som finns i fastighetsbeståndet.
För att begränsa risken för minskade hyresintäkter och försämrad uthyrningsgrad eftersträvar Balder att skapa långsiktiga relationer med bolagets befintliga kunder. Förvärvet av Din Bostad har inneburit en ökad diversifiering såväl vad avser fördelningen mellan kommersiella fastigheter och bostadsfastigheter som den geografiska spridningen.
Vid årsskiftet hade Balder en ekonomisk uthyrningsgrad på 94 procent (94). Balders tio största kunder svarar för 7,5 procent (15,0) av de totala hyresintäkterna. Det finns ingen enskild kund som står för mer än 1,3 procent av Balders totala hyresintäkter. Den genomsnittliga kontraktstiden för de 10 största kunderna uppgick till 3,5 år (3,5). Genomsnittlig kontraktstid i den totala kommersiella portföljen uppgick till 3,1 år (3,5).
En förändring på +/– 1 procent på hyresnivån alternativt den ekonomiska uthyrningsgraden skulle påverka resultatet före skatt med +/– 14 Mkr var för sig.
Balders största finansiella risk är avsaknad av finansiering. För att begränsa refinansieringsrisken arbetar Balder kontinuerligt med att omförhandla lån och att diversifiera förfallostrukturen av lånen. Det arbetet säkerställer samtidigt att en konkurrenskraftig långsiktig finansiering vidmakthålls. Balders genomsnittliga kreditbindning uppgick till 4,9 år (6,1).
Ränterisk uppkommer genom att svängningar i marknadsräntan påverkar resultat och kassaflöde. Högre marknadsränta innebär högre räntekostnad men det sammanfaller ofta också med högre inflation och ekonomisk tillväxt. Det medför att ökade räntekostnader delvis kompenseras av såväl minskade vakansgrader och högre hyresintäkter genom ökad efterfrågan såväl som att hyrorna regleras med index. Balder har valt att använda räntederivat för att begränsa risken att finansieringskostnaderna ökar markant vid en ökad marknadsränta. Vid en omedelbar ökning av marknadsräntan med en procentenhet och antagande om oförändrad låne- och derivatportfölj skulle räntekostnaderna öka med 50,0 Mkr. För mer information se not 22, Finansiella risker och finanspolicies.
I fastighetskostnader ingår såväl direkta kostnader, såsom kostnader för drift, media, underhåll, tomträttsavgäld och fastighetsskatt, som indirekta kostnader i form av uthyrnings- och fastighetsadministration.
Varje region ansvarar för att fastighetsbeståndet är väl underhållet och i gott skick. Med lokal närvaro ökar kunskapen om respektive fastighets behov av förebyggande insatser, vilket i längden är mer kostnadseffektivt än omfattande reparationer.
Balder arbetar kontinuerligt med förbättringar gällande driftskostnader såsom värme- och elförbrukning för att ständigt förbättra kostnadseffektiviteten med hjälp av rationella tekniska lösningar, praktiska insatser och kontinuerlig uppföljning.
För att på sikt minska Balders priskänslighet avseende förändringar i elpriset har Balder startat en satsning på vindkraftverk. Som ett första led i den satsningen har investeringar gjorts i sex vindkraftverk. Ambitionen är att under 2010 fortsätta att förvärva vindkraftverk.
En förändring med +/– 1 procent av fastighetskostnaderna skulle påverka fastighetskostnaderna med –/+ 4 Mkr.
Balder redovisar sina förvaltningsfastigheter till verkligt värde med värdeförändringar i resultaträkningen. Marknadsbedömningar av fastigheter innehåller alltid ett visst mått av osäkerhet i gjorda antaganden och beräkningar. Osäkerheten avseende enskilda fastigheter bedöms i normalfallet ligga inom intervallet +/– 5–10 procent. Osäkerheten varierar med typ av fastighet, geografiskt läge och med fastighetskonjunkturer. Balder följer löpande upp de affärer som genomförts på marknaden för att underbygga och säkerställa värderingarna. Dessutom diskuterar Balder löpande med externa aktörer såväl köp som försäljningar av fastigheter, vilket ger ytterligare vägledning.
Resultat före skatt skulle påverkas med +/– 630 Mkr vid en värdeförändring av förvaltningsfastigheterna med +/– 5 procent. Soliditeten skulle vid en positiv värdeförändring uppgå till 26,5 procent och vid en negativ värdeförändring uppgå till 21,4 procent.
Balder har inte gjort någon fullständig utredning av eventuella miljöföroreningar i fastighetsbeståndet men bedömer att verksamheten eller fastigheterna inte föranleder några väsentliga miljörisker som skulle kunna påverka bolagets ställning. Vid förvärv av fastigheter där risk för miljöpåverkan bedöms föreligga föregås förvärven av miljöutredningar. Se även sidan 17, Miljö.
Med anledning av Balders offentliga uppköpserbjudande till aktieägarna i Din Bostad om att överlåta sina aktier i Din Bostad till Balder, beslutades på en extra bolagsstämma den 14 juli att nyemittera upp till 9 250 000 aktier av serie B i Balder. Erbjudandet innebar att aktieägare i Din Bostad erbjöds en aktie i Balder för två aktier i Din Bostad. Förvärvet av Din Bostad har medfört att nyemissioner genom apport i Balder genomförts under augusti och september. Det ökade antalet aktier och röster, som följd av apportemissionen, uppgick till 9 171 502 B-aktier representerande 917 150 röster. Nyemissionsbeloppet uppgick netto till 613 Mkr.
Antalet återköpta egna aktier uppgick per årsskiftet till totalt 476 600 aktier. Under året har inga aktier återköpts. Syftet med de återköpta aktierna är främst att därigenom möjliggöra, helt eller delvis, förvärvsfinansiering med egna aktier. Samtliga återköpta aktier innehas av Balder den 31 december.
Vid årsskiftet uppgick aktiekapitalet till 25 391 142 kronor fördelat på 25 391 142 aktier. Varje aktie har ett kvotvärde om 1 krona, varav 1 871 572 av serie A och 23 519 570 av serie B. Varje aktie av serie A berättigar till en röst och varje aktie av serie B berättigar till en tiondels röst. Vid årsstämman 2009 beslutades att bemyndiga styrelsen att under tiden fram till nästa årsstämma kunna besluta om en nyemission av aktier i serie B motsvarande högst tio procent av befintligt aktiekapital. Under året har, förutom apportemissionen av Din Bostad, ingen ytterligare nyemission skett. Största ägare är Erik Selin Fastigheter AB med 55,3 procent av rösterna och Arvid Svensson Invest AB med 21,4 procent av rösterna, vilka har ingått ett aktieägaravtal, rörande åtagande om byte av B-aktier mot A-aktier. Inga övriga kända avtal finns som skulle påverkas till följd av ett offentligt uppköpserbjudande. Inga begränsningar finns i bolagsordning avseende överlåtelsebarhet av aktier eller rösträtt på stämman.
För att främja likviditeten i bolagets B-aktier och minska skillnaden mellan köp- och säljkurser har Balder en likviditetsgaranti, där skillnaden mellan köp- och säljkurs inte skall överstiga 4 procent.
Jämförelser angivna inom parantes avser motsvarande period föregående år
Årets förvaltningsresultat, dvs resultat exklusive värdeförändringar, derivat och skatt, uppgick till 415,5 Mkr (173,7), vilket motsvarar 22,08 kr per aktie (10,87). I förvaltningsresultatet ingår intressebolag med 72,0 Mkr (59,1), vilket i resultaträkningen inkluderats i andel i resultat från intressebolag. Den kraftiga förbättringen av förvaltningsresultatet beror på ökade hyresintäkter i befintligt bestånd, minskade fastighetskostnader, lägre finansieringskostnader samt fastighetsbeståndets förändring. Periodens resultat efter skatt uppgick till 247,7 Mkr (–387,7), motsvarande 13,16 kr per aktie (–24,25).
Resultatet har påverkats av realiserade värdeförändringar avseende fastigheter med 19,8 Mkr (13,5), orealiserade värdeförändringar avseende fastigheter med –15,8 Mkr (–214,3), orealiserade värdeförändringar avseende räntederivat med –23,3 Mkr (–332,5) samt resultat från andelar i intressebolag om 80,5 Mkr (–83,8). Kostnader relaterade till integreringen av Din Bostad har under perioden uppgått till 8,1 Mkr, vilka har återförts mot den omstruktureringsreserv som ingick vid förvärvet av Din Bostad.
Koncernens hyresintäkter uppgick under året till 854,0 Mkr (632,6), varav 203,9 Mkr (—) avser Din Bostad. Kontraktsportföljen bedöms per 31 december ha ett hyresvärde på helårsbasis om 1 351 Mkr (707), varav Din Bostad ingår med 632 Mkr (—). Den genomsnittliga hyresnivån för hela fastighetsbeståndet uppgick till 1 072 kr/kvm (1 298). Minskningen av hyresnivån, kr/kvm, beror på fastighetsbeståndets förändring genom förvärvet av Din Bostad. Hyresintäkterna uppvisar stor riskspridning avseende hyresgäster, branscher och lägen.
Den ekonomiska uthyrningsgraden uppgick per bokslutsdagen till 94 procent (94). Det totala hyresvärdet för outhyrda ytor den 31 december uppgick till 88 Mkr (44) på årsbasis. Ökningen av hyresvärdet för outhyrda ytor jämfört med föregående år beror på fastighetsbeståndets förändring.
Fastighetskostnaderna uppgick till 292,0 Mkr (209,4), vilket innebär att driftsöverskottet har ökat med 33 procent till 562,0 Mkr (423,2). Din Bostad andel av fastighetskostnaderna uppgick till 90,9 Mkr (—).
Finansnettot uppgick till –310,3 Mkr (–598,0), varav –23,3 Mkr (–332,5) avsåg orealiserade värdeförändringar på räntederivat. Derivaten redovisas löpande till verkligt värde i balansräkningen och värdeförändringar redovisas i resultaträkningen utan tillämpning av säkringsredovisning. Värdeförändringar från derivat uppkommer vid förändrade räntenivåer och är inte kassaflödespåverkande, så länge de inte avyttras under löptiden. Balder har skyddat sig för högre räntenivåer, vilket innebär att marknadsvärdet på derivat minskar i ett nedåtgående ränteläge.
Räntekostnaden motsvarar en upplåning till en genomsnittlig ränta om 3,7 procent (4,9) inklusive effekt av upplupen ränta från Balders räntederivat.
Balder har per 31 december genomfört en intern värdering, baserad på en tioårig kassaflödesmodell, på hela fastighetsbeståndet. Varje fastighet värderas individuellt genom att nuvärdesberäkna framtida kassaflöden, dvs framtida hyresinbetalningar minskade med bedömda drifts- och underhållsutbetalningar. Kassaflödet marknadsanpassas genom att beakta eventuella förändringar i uthyrningsnivåer och uthyrningsgrad såväl som drifts- och underhållsutbetalningar.
Utgångspunkten för värderingen är en individuell bedömning för varje fastighet dels av framtida kassaflöden och dels av avkastningskravet. För en mer detaljerad beskrivning gällande Balders fastighetsvärdering se not 14, Förvaltningsfastigheter.
Marknadsbedömningar av fastigheter innehåller alltid ett visst mått av osäkerhet i gjorda antaganden och beräkningar. För att säkerställa våra interna värderingar har Balder per bokslutsdagen låtit Newsec och CB Richard Ellis värdera 53 fastigheter med ett marknadsvärde om cirka 3 300 Mkr motsvarande drygt 26 procent av det internt bedömda marknadsvärdet. Urvalet har gjorts med utgångspunkt att de skall representera bolagets samlade portfölj avseende såväl geografisk placering, fastighetskategori som teknisk standard. De externa värderingarnas marknadsvärde översteg Balders värdering med 21 Mkr motsvarande 0,65 procent, vilket indikerar att den interna värdering på portföljnivå har en god balans med den externa värderingen.
Den 31 december uppgick förvaltningsfastigheternas redovisade värde till 12 622,7 Mkr (7 038,4), vilket innebär en orealiserad värdeförändring om –15,8 Mkr (–214,3). Balders totala fastighetsvärde uppgick till 12 669,1 Mkr (7 085,9), varav 46,4 Mkr (47,5) avser rörelsefastigheter som redovisas enligt anskaffningsvärdemetoden.
Balder redovisar en aktuell skattekostnad om 0,0 Mkr (1,5) och en uppskjuten skattekostnad om 56,4 Mkr (–95,1).
Aktuell skatt och uppskjuten skatt har beräknats utifrån gällande skattesats om 26,3 procent. Aktuell skatt uppstår endast i undantagsfall på grund av möjligheterna att göra skattemässiga avskrivningar, skattemässiga avdrag för vissa investeringar i fastigheterna samt nyttjande av befintliga underskottsavdrag. För de få dotterbolag där skattemässiga koncernbidragsförutsättningar inte föreligger uppkommer aktuell skatt.
Förvärvet av Din Bostad har medfört att koncernens uppskjutna skattefordran har ökat med 262 Mkr beroende på värdet av skillnaden mellan Din Bostads skattemässiga underskott och de temporära skillnader som finns i Din Bostad koncernen.
Koncernens kvarstående skattemässiga underskott har beräknats till cirka 2 265 Mkr (1 256) och den temporära skillnaden mellan redovisade värden och dess skattemässiga värde avseende fastigheter och räntederivat uppgår till cirka –629 Mkr (–488). Beräkningen påverkas enbart av de temporära skillnader som uppstår efter förvärvet. Uppskjuten skattefordran beräknas på nettot av dessa poster och uppgår till 430 Mkr (202).
För mer detaljerad information se not 12, Skatter.
Balders tillgångar den 31 december uppgick till 13 800,4 Mkr (7 945,9). Dessa har finansierats dels med eget kapital och minoritetsintresse om 3 322,7 Mkr (1 854,0) och dels med skulder om 10 477,6 Mkr (6 091,9) varav 9 528,3 Mkr (5 531,4) är räntebärande.
Det egna kapitalet uppgick den 31 december till 3 317,3 Mkr (1 854,0), motsvarande 133,15 kr per aktie (117,76). Soliditeten uppgick till 24,1 procent (23,3).
Koncernens räntebärande skulder uppgick per 31 december till 9 528,3 Mkr (5 531,4). Av koncernens räntebärande skulder avser 259,3 Mkr (300,0) ett femårigt fasträntande förlagslån som emitterades 2006. Under året har räntebärande skulder ökat med 3 996,9 Mkr, främst beroende på förvärvet av Din Bostad. Andelen lån med ränteförfall under kommande 12-månadersperiod uppgick till 42 procent (81) och den genomsnittliga kreditbindningstiden uppgick till 4,9 år (6,1). Derivatavtal har tecknats för att begränsa påverkan av en högre marknadsränta.
Nämnda derivat redovisas löpande till verkligt värde i balansräkningen med värdeförändringar redovisade i resultaträkningens finansnetto utan tillämpning av säkringsredovisning. Orealiserade värdeförändringar under året uppgick till –23,3 Mkr (–332,5). Räntebärande skulder beskrivs närmare i not 22, Finansiella risker och finanspolicies.
Fastighetsinvesteringarna uppgick under året till 5 732,1 Mkr (787,3) varav 5 678,6 Mkr (679,2) avser förvärv och 53,5 Mkr (108,1) avser investeringar i befintliga fastigheter. Av de totala investeringarna avser 1 381,9 Mkr (336,9) Stockholm, 1 261,5 Mkr (282,0) Göteborg/Väst, 1 479,3 Mkr (—) Öst, 424,4 Mkr (168,4) Öresund och 1 184,9 Mkr (—) Norr.
Moderbolagets verksamhet består i huvudsak av att utföra koncerngemensamma tjänster. Balder har centraliserat koncernens kreditförsörjning, riskhantering och cash management genom att moderbolaget innehar funktionen som internbank. Omsättningen i moderbolaget uppgick för året till 51,0 Mkr (52,8), varav koncerninterna tjänster utgjorde 49,0 Mkr (45,0).
Årets resultat efter skatt uppgick till –6,7 Mkr (–212,5). Resultatet har påverkats av orealiserade värdeförändringar avseende räntederivat med –25,9 Mkr (–332,5).
Moderbolagets likvida medel, inklusive outnyttjad checkkredit, uppgick den 31 december till 147,8 Mkr (84,3) och fordringar på koncernbolag uppgick per bokslutsdagen till 3 896,1 Mkr (3 626,6). Investeringarna under 2009 uppgick till 0,0 Mkr (0,9).
Ökningen av finansiella anläggningstillgångar och eget kapital under året beror på förvärvet av Din Bostad och den apportemission som gjordes i samband med förvärvet. Förändringen av lång- och kortfristiga skulder beror främst på krediternas kvarstående löptid.
Styrelsen har under verksamhetsåret haft 11 styrelsemöten varav ett konstituerande. Arbetet följer en av styrelsen fastställd arbetsordning. Arbetsordningen reglerar styrelsens arbetsformer och arbetsfördelning mellan styrelse och VD samt formerna för den löpande ekonomiska rapporteringen.
Under året har avhandlats strategiska och andra för bolagets utveckling väsentliga frågor, förutom löpande ekonomisk rapportering och beslutsfrågor. Bolagets revisorer deltar på ett styrelsemöte och redogör för sin förvaltnings- och räkenskapsrevision.
Balder styrs enligt de regler för bolagsstyrning som anges i Aktiebolagslagen, bolagsordningen och Stockholmsbörsens noteringsavtal. Styrelsen strävar efter att underlätta för den enskilde aktieägaren att förstå var i organisationen ansvar och befogenheter ligger. Bolagsstyrningen inom företaget utgår från svensk lagstiftning, främst den svenska aktiebolagslagen, Stockholmsbörsens noteringsavtal, Svensk Kod för bolagstyrning samt andra regler och riktlinjer. Några av Kodens principer är att skapa goda förutsättningar för utövande av en aktiv maktbalans mellan ägare, styrelse och ledning, vilket Balder ser som en naturlig del av principerna för verksamheten.
Vid föregående årsstämma beslutades om riktlinjer för ersättning till ledande befattningshavare. Riktlinjerna innebär i huvudsak att det för bolagsledningen skall tillämpas marknadsmässiga löner och andra anställningsvillkor. Ersättning skall utgå i form av fast lön. Uppsägningslön och avgångsvederlag skall sammantaget inte överstiga motsvarande 18 månadslöner. Med bolagsledning avses verkställande direktören och övriga medlemmar i koncernledningen.
Styrelsens förslag till riktlinjer till kommande årsstämma överrensstämmer med nuvarande riktlinjer.
Frånträde har skett av den fastighet som i koncernens rapport över finansiell ställning redovisas som förvaltningsfastigheter till försäljning.
Vår satsning på förnyelsebar energi har nu tagit sin början. Som ett första led i Balders satsning på förnyelsebar energi har Balder investerat i sex vindkraftverk. Totalt uppgick investeringen till 142 Mkr och den normala årsproduktionen till 23 000 000 kWh. Balders del av investeringen uppgick till 79 Mkr. Två av verken är helägda och ligger i Falkenbergs kommun och övriga fyra verk ligger på Öland och ägs till hälften av Balder.
Balders avsikt är att dels förvärva ytterligare vindkraftverk som är i drift och som har en dokumenterad god produktionsnivå och dels investera i nybyggnation av vindkraftverk.
Balders målsättningen är att växa genom direkta eller indirekta förvärv tillsammans med våra partners i de orter som vi har verksamhet.
| Summa 1) | 2 561 022 560 |
|---|---|
| Årets resultat | –6 674 298 |
| Balanserat resultat | 1 757 879 099 |
| Överkursfond | 809 817 759 |
1) Se förändring i moderbolagets eget kapital, sidan 58
| I ny räkning balanseras | 2 561 022 560 |
|---|---|
| varav överkursfond | 809 817 759 |
| Mkr | Not | 2009 | 2008 |
|---|---|---|---|
| Hyresintäkter | 2, 3 | 854,0 | 632,6 |
| Fastighetskostnader | 3, 7, 8, 9 | –292,0 | –209,4 |
| Driftsöverskott | 562,0 | 423,2 | |
| Värdeförändringar förvaltningsfastigheter, realiserade | 19,8 | 13,5 | |
| Värdeförändringar förvaltningsfastigheter, orealiserade | 14 | –15,8 | –214,3 |
| Centrala administrationskostnader | –31,8 | –23,0 | |
| Övriga rörelseintäkter | — | 7,8 | |
| Övriga rörelsekostnader | — | –6,6 | |
| Andel i resultat från intressebolag | 16 | 80,5 | –83,8 |
| Rörelseresultat | 3, 4, 5, 7, 8 | 614,7 | 116,8 |
| Finansiella poster | |||
| Finansiella intäkter | 10 | 10,0 | 8,9 |
| Finansiella kostnader | 11 | –196,7 | –295,7 |
| Derivat 1) | 22 | –123,6 | –311,3 |
| Finansnetto | –310,3 | –598,0 | |
| Resultat före skatt | 304,4 | –481,3 | |
| Aktuell skatt | 12 | 0,0 | –1,5 |
| Uppskjuten skatt | 12 | –56,4 | 95,1 |
| Årets resultat | 248,0 | –387,7 | |
| Övrigt totalresultat | |||
| Andel av övrigt totalresultat i intressebolag | –2,0 | 5,7 | |
| Årets totalresultat | 246,0 | –382,0 | |
| Årets resultat hänförligt till | |||
| Moderbolagets aktieägare | 247,7 | –387,7 | |
| Minoritetsintresse | 0,3 | — | |
| 248,0 | –387,7 | ||
| Årets totalresultat hänförligt till | |||
| Moderbolagets aktieägare | 245,7 | –382,0 | |
| Minoritetsintressen | 0,3 | — | |
| 246,0 | –382,0 | ||
| Förvaltningsresultat före skatt | 415,5 | 173,7 | |
| Förvaltningsresultat före skatt per aktie, kr | 22,08 | 10,87 | |
| Resultat efter skatt per aktie, kr 2) | 13 | 13,16 | –24,25 |
| 1) Varav orealiserade värdeförändringar derivat | –23,3 | –332,5 |
2) Någon utspädningseffekt föreligger ej då inga potentiella aktier förekommer
| Mkr | Not | 31 dec 2009 | 31 dec 2008 |
|---|---|---|---|
| TILLGÅNGAR | |||
| Anläggningstillgångar | |||
| Förvaltningsfastigheter | 14 | 12 595,9 | 7 038,4 |
| Rörelsefastigheter | 15 | 46,4 | 47,5 |
| Övriga materiella anläggningstillgångar | 15 | 18,3 | 3,7 |
| Andelar i intressebolag | 16 | 511,9 | 527,9 |
| Andra långfristiga värdepappersinnehav | 17 | 1,2 | 1,2 |
| Uppskjuten skattefordran | 12 | 430,3 | 202,0 |
| Summa anläggningstillgångar | 13 604,0 | 7 820,7 | |
| Omsättningstillgångar | |||
| Kundfordringar | 18 | 14,1 | 13,7 |
| Övriga fordringar | 19 | 112,8 | 89,7 |
| Förutbetalda kostnader och upplupna intäkter | 20 | 18,7 | 21,1 |
| Likvida medel | 26 | 24,1 | 0,8 |
| Förvaltningsfastigheter till försäljning | 14 | 26,8 | — |
| Summa omsättningstillgångar | 196,4 | 125,2 | |
| SUMMA TILLGÅNGAR | 13 800,4 | 7 945,9 | |
| EGET KAPITAL OCH SKULDER | |||
| Eget kapital hänförligt till moderbolagets aktieägare | |||
| Aktiekapital | 21 | 25,4 | 16,2 |
| Övrigt tillskjutet kapital | 1 383,5 | 779,3 | |
| Balanserade vinstmedel inklusive årets resultat | 1 908,4 | 1 058,4 | |
| 3 317,3 | 1 854,0 | ||
| Minoritetsintresse | 5,4 | — | |
| Summa eget kapital | 3 322,7 | 1 854,0 | |
| Skulder | |||
| Långfristiga skulder | |||
| Långfristiga räntebärande skulder | 22 | 3 954,6 | 3 505,4 |
| Derivat | 22 | 425,5 | 326,7 |
| Långfristiga icke räntebärande skulder | 132,7 | — | |
| Summa långfristiga skulder | 4 512,8 | 3 832,1 | |
| Kortfristiga skulder | |||
| Checkräkningskredit | 22, 23 | 250,4 | 370,7 |
| Kortfristiga räntebärande skulder | 22 | 5 323,3 | 1 655,3 |
| Leverantörsskulder | 59,2 | 34,8 | |
| Skatteskulder | 8,2 | 3,7 | |
| Övriga skulder | 72,0 | 7,9 | |
| Upplupna kostnader och förutbetalda intäkter | 24 | 251,7 | 187,4 |
| Summa kortfristiga skulder | 5 964,8 | 2 259,8 | |
| Summa skulder | 10 477,6 | 6 091,9 | |
| SUMMA EGET KAPITAL OCH SKULDER | 13 800,4 | 7 945,9 | |
| Ställda säkerheter och eventualförpliktelser | |||
| Ställda säkerheter | 25 | 10 427,3 | 5 768,6 |
| Eventualförpliktelser | 25 | 427,5 | 442,5 |
| Hänförligt till moderbolagets aktieägare | ||||||
|---|---|---|---|---|---|---|
| Mkr | Aktiekapital | Övrigt tillskjutet kapital |
Balanserade vinstmedel inkl årets resultat |
Summa | Minoritets intresse |
Totalt eget kapital |
| Ingående eget kapital 2008-01-01 | 16,2 | 779,3 | 1 490,0 | 2 285,5 | 2 285,5 | |
| Årets totalresultat | –382,0 | –382,0 | –382,0 | |||
| Utbetald utdelning | –16,2 | –16,2 | –16,2 | |||
| Återköp egna aktier | –33,5 | –33,5 | –33,5 | |||
| Utgående eget kapital 2008-12-31 | 16,2 | 779,3 | 1 058,4 | 1 854,0 | 1 854,0 | |
| Ingående eget kapital 2009-01-01 | 16,2 | 779,3 | 1 058,4 | 1 854,0 | 1 854,0 | |
| Årets totalresultat | 245,6 | 245,6 | 0,3 | 245,9 | ||
| Förvärv av Din Bostad Sverige AB 1) | 604,4 | 604,4 | 5,1 | 609,5 | ||
| Apportemission 2) | 9,2 | 604,2 | 613,4 | 613,4 | ||
| Utgående eget kapital 2009-12-31 | 25,4 | 1 383,5 | 1 908,3 | 3 317,3 | 5,4 | 3 322,7 |
1) Avser den substansrabatt som förelåg vid förvärvstillfället
2) Emissionskostnader ingår med 8,0 Mkr
| Mkr | Not 26 | 2009 | 2008 |
|---|---|---|---|
| Den löpande verksamheten | |||
| Driftsöverskott | 562,0 | 423,2 | |
| Övriga rörelseintäkter och kostnader | — | 1,2 | |
| Centrala administrationskostnader | –35,1 | –23,0 | |
| Återläggning av avskrivningar | 3,6 | 3,2 | |
| Emissionskostnader | –8,2 | — | |
| Erhållen ränta | 10,0 | 11,7 | |
| Betald ränta | –303,0 | –287,6 | |
| Betald skatt | 0,2 | –1,2 | |
| Kassaflöde från den löpande verksamheten före förändring av rörelsekapital | 229,5 | 127,5 | |
| Kassaflöde från förändringar i rörelsekapital | |||
| Förändring rörelsefordringar | –0,6 | –26,5 | |
| Förändring rörelseskulder | –52,2 | –22,0 | |
| Kassaflöde från den löpande verksamheten | 176,7 | 78,9 | |
| Investeringsverksamheten | |||
| Förvärv av fastigheter | –16,6 | –679,2 | |
| Förvärv av Din Bostad, likviditet 1) | 116,2 | — | |
| Förvärv av materiella anläggningstillgångar | –11,0 | –0,9 | |
| Förvärv av uppskjuten skattefordran | — | –0,6 | |
| Investering i befintliga fastigheter | –53,5 | –108,1 | |
| Försäljning av fastigheter | 158,1 | 257,9 | |
| Försäljning aktier i intressebolag | 87,9 | — | |
| Utdelning aktier i intressebolag | 9,9 | — | |
| Förvärv av intressebolag | — | –0,1 | |
| Kassaflöde från investeringsverksamheten | 290,9 | –531,0 | |
| Finansieringsverksamheten | |||
| Upptagna lån | 11,0 | 580,5 | |
| Amortering/Lösen av lån | –335,0 | –262,9 | |
| Förändring checkräkningskredit | –120,3 | 184,2 | |
| Utbetald utdelning | — | –16,2 | |
| Förvärv av egna aktier | — | –33,5 | |
| Kassaflöde från finansieringsverksamheten | –444,3 | 452,2 | |
| Årets kassaflöde | 23,3 | 0,1 | |
| Likvida medel vid årets början | 0,8 | 0,7 | |
| Likvida medel vid årets slut | 24,1 | 0,8 |
1) Avser den likviditet som tillfördes i samband med förvärvet av Din Bostad
| Mkr | Not | 2009 | 2008 |
|---|---|---|---|
| Nettoomsättning | 2 | 51,0 | 52,8 |
| Administrationskostnader | –50,1 | –57,0 | |
| Rörelseresultat | 4, 5 | 0,9 | –4,2 |
| Resultat från finansiella poster | |||
| Ränteintäkter och liknande resultatposter | 10 | 227,8 | 269,5 |
| Räntekostnader och liknande resultatposter | 11 | –134,9 | –233,3 |
| Derivat 1) | 22 | –105,2 | –311,3 |
| Resultat före skatt | –11,4 | –279,3 | |
| Uppskjuten skatt | 12 | 4,7 | 66,8 |
| Årets resultat | –6,7 | –212,5 | |
1) Varav orealiserade värdeförändringar derivat –25,9 –332,5
| Mkr | Not | 31 dec 2009 | 31 dec 2008 |
|---|---|---|---|
| TILLGÅNGAR | |||
| Anläggningstillgångar | |||
| Materiella anläggningstillgångar | 15 | 2,2 | 3,7 |
| Finansiella anläggningstillgångar | |||
| Andelar i koncernbolag | 27 | 1 792,2 | 1 100,5 |
| Andelar i intressebolag | 16 | 422,1 | 513,4 |
| Andra långfristiga värdepappersinnehav | 17 | 1,2 | 1,2 |
| Uppskjutna skattefordringar | 12 | 174,8 | 170,3 |
| Fordringar på koncernbolag | 28 | 3 048,9 | 2 908,0 |
| Summa finansiella anläggningstillgångar | 5 439,1 | 4 693,4 | |
| Summa anläggningstillgångar | 5 441,3 | 4 697,1 | |
| Omsättningstillgångar | |||
| Kortfristiga fordringar | |||
| Fordringar på koncernbolag | 1 503,8 | 1 675,0 | |
| Övriga fordringar | 19 | 97,5 | 89,7 |
| Förutbetalda kostnader och upplupna intäkter | 20 | 4,8 | 8,6 |
| Summa kortfristiga fordringar | 1 606,1 | 1 773,3 | |
| Likvida medel | 26 | 17,8 | 0,0 |
| Summa omsättningstillgångar | 1 623,9 | 1 773,3 | |
| SUMMA TILLGÅNGAR | 7 065,2 | 6 470,4 | |
| EGET KAPITAL OCH SKULDER | |||
| Eget kapital | |||
| Bundet eget kapital | |||
| Aktiekapital | 21 | 25,4 | 16,2 |
| Fritt eget kapital | |||
| Överkursfond | 809,8 | 205,6 | |
| Balanserat resultat | 1 757,9 | 1 969,6 | |
| Årets resultat | –6,7 | –212,5 | |
| Summa eget kapital | 2 586,4 | 1 978,9 | |
| Långfristiga skulder | |||
| Förlagslån | 22 | 259,3 | 300,0 |
| Skulder till kreditinstitut | 22 | 668,2 | 1 643,2 |
| Derivat | 22 | 221,7 | 326,7 |
| Långfristiga icke räntebärande skulder | 85,2 | — | |
| Summa långfristiga skulder | 1 234,4 | 2 269,9 | |
| Kortfristiga skulder | |||
| Checkräkningskredit | 23 | 205,1 | 370,7 |
| Skulder till kreditinstitut | 22 | 1 835,4 | 828,7 |
| Leverantörsskulder | 2,2 | 2,1 | |
| Skulder till koncernbolag Övriga skulder |
1 118,7 42,2 |
956,3 3,5 |
|
| Upplupna kostnader och förutbetalda intäkter | 24 | 40,8 | 60,3 |
| Summa kortfristiga skulder SUMMA EGET KAPITAL OCH SKULDER |
3 244,4 7 065,2 |
2 221,6 6 470,4 |
|
| Ställda säkerheter och eventualförpliktelser | |||
| Ställda säkerheter | 25 | 2 919,7 | 3 267,0 |
| Eventualförpliktelser | 25 | 1 727,4 | 1 620,2 |
| Bundet eget kapital | Fritt eget kapital | |||||
|---|---|---|---|---|---|---|
| Mkr | Antal aktier |
Aktie kapital |
Överkurs fond |
Balanserat resultat |
Årets resultat |
Totalt eget kapital |
| Ingående eget kapital 2008-01-01 | 16 219 640 | 16,2 | 205,6 | 868,2 | 1 151,1 | 2 241,1 |
| Vinstdisposition | 1 151,1 | –1 151,1 | — | |||
| Årets resultat | –212,5 | –212,5 | ||||
| Utbetald utdelning | –16,2 | –16,2 | ||||
| Återköp av egna aktier | –33,5 | –33,5 | ||||
| Utgående eget kapital 2008-12-31 | 16 219 640 | 16,2 | 205,6 | 1 969,6 | –212,5 | 1 978,9 |
| Ingående eget kapital 2009-01-01 | 16 219 640 | 16,2 | 205,6 | 1 969,6 | —212,5 | 1 978,9 |
| Vinstdisposition | –212,5 | 212,5 | — | |||
| Årets resultat | –6,7 | –6,7 | ||||
| Erhållna koncernbidrag, netto | 0,8 | 0,8 | ||||
| Apportemission 1) | 9 171 502 | 9,2 | 604,2 | 613,4 | ||
| Utgående eget kapital 2009-12-31 | 25 391 142 | 25,4 | 809,8 | 1 757,9 | –6,7 | 2 586,4 |
1) Emissionskostnader ingår med 8,0 Mkr
| Mkr | Not 26 | 2009 | 2008 |
|---|---|---|---|
| Den löpande verksamheten | |||
| Rörelseresultat | 0,9 | –4,2 | |
| Återläggning av avskrivningar | 1,5 | 2,2 | |
| Emissionskostnader | –8,2 | — | |
| Erhållen ränta | 7,8 | 7,1 | |
| Betald ränta | –181,8 | –180,2 | |
| Kassaflöde från den löpande verksamheten före förändring av rörelsekapital | –179,7 | –175,2 | |
| Kassaflöde från förändringar i rörelsekapital | |||
| Förändring rörelsefordringar | 4,1 | –3,7 | |
| Förändring rörelseskulder | –26,7 | –40,2 | |
| Kassaflöde från den löpande verksamheten | –202,3 | –219,1 | |
| Investeringsverksamheten | |||
| Förvärv av materiella anläggningstillgångar | 0,0 | –0,9 | |
| Förändring utlåning koncernbolag | 311,3 | 222,0 | |
| Förändring utlåning intressebolag | –7,9 | –22,2 | |
| Försäljning aktier i intressebolag | 81,4 | — | |
| Utdelning aktier i intressebolag | 9,9 | — | |
| Förvärv av intressebolag | — | –0,1 | |
| Kassaflöde från investeringsverksamheten | 394,7 | 198,7 | |
| Finansieringsverksamheten | |||
| Upptagna lån | 106,1 | — | |
| Amortering/Lösen av lån | –115,1 | –114,3 | |
| Förändring checkräkningskredit | –165,6 | 184,3 | |
| Utbetald utdelning | — | –16,2 | |
| Förvärv av egna aktier | — | –33,5 | |
| Kassaflöde från finansieringsverksamheten | –174,6 | 20,3 | |
| Årets kassaflöde | 17,8 | 0,0 | |
| Likvida medel vid årets början | 0,0 | 0,0 | |
| Likvida medel vid årets slut | 17,8 | 0,0 |
Fastighets AB Balder (publ), organisationsnummer 556525-6905, med säte i Göteborg, utgör moderbolaget för en koncern med dotterbolag enligt not 27, Koncernbolag. Bolaget är registrerat i Sverige och adressen till bolagets huvudkontor i Göteborg är Fastighets AB Balder, Box 53121, 400 15 Göteborg. Besöksadress Vasagatan 54.
Balder är ett börsnoterat fastighetsbolag som med lokal förankring skall möta olika kundgruppers behov av lokaler och bostäder.
Koncernredovisningen har upprättats i enlighet med International Financial Reporting Standards (IFRS) utgivna av International Accounting Standards Board (IASB) samt tolkningsuttalanden från International Financial Reporting Interpretation Committee (IFRIC), sådana de antagits av EU. Vidare har Rådet för finansiell rapporterings rekommendation RFR 1.2, Kompletterande redovisningsregler för koncerner, tillämpats.
Årsredovisningen för moderbolaget har upprättats enligt Årsredovisningslagen, Rådet för finansiell rapporterings rekommendation RFR 2:2 (Redovisning för juridiska personer) och uttalande från Rådet för finansiell rapportering. Moderbolaget tillämpar samma redovisningsprinciper som koncernen förutom i de fall som anges nedan under avsnittet Moderbolagets redovisningsprinciper. De avvikelser som förekommer mellan moderbolagets och koncernens principer föranleds av begränsningar i möjligheterna att tillämpa IFRS i moderbolaget till följd av årsredovisningslagen.
Den funktionella valutan för moderbolaget är svenska kronor, vilken även utgör rapporteringsvalutan för moderbolaget och koncernen. De finansiella rapporterna presenteras i svenska kronor avrundade till miljoner kronor om inte annat anges.
Tillgångar och skulder är redovisade till historiska anskaffningsvärden, förutom förvaltningsfastigheter och derivatinstrument som värderas till verkligt värde.
Att upprätta finansiella rapporter i enlighet med IFRS kräver att företagsledningen gör bedömningar och uppskattningar samt gör antaganden som påverkar tillämpningen av redovisningsprinciperna och de redovisade beloppen av tillgångar, skulder, intäkter och kostnader. Uppskattningarna och antagandena baseras på historiska erfarenheter och andra faktorer som under rådande förhållanden förefaller vara rimliga. Resultatet av dessa uppskattningar och antaganden används sedan för att bedöma de redovisade värdena på tillgångar och skulder som inte annars framgår tydligt från andra källor. Verkligt utfall kan avvika från dessa uppskattningar och bedömningar.
Uppskattningarna och antagandena ses över regelbundet. Ändringar av uppskattningar redovisas i den period ändringen görs om ändringen endast påverkat denna period eller i den period ändringen görs och framtida perioder om ändringen påverkar både aktuell period och framtida perioder.
Bedömningar gjorda av företagsledningen vid tillämpningen av IFRS, vilka har en betydande inverkan på de finansiella rapporterna, och gjorda uppskattningar som kan medföra väsentliga justeringar i påföljande års finansiella rapporter beskrivs närmare i not 31, Viktiga uppskattningar och bedömningar.
De angivna redovisningsprinciperna för koncernen har tillämpats konsekvent på samtliga perioder som presenteras i koncernens finansiella rapporter, om inte annat framgår nedan. Koncernens redovisningsprinciper har tillämpats konsekvent på rapportering och konsolidering av dotterbolag.
Rörelsesegment rapporteras på ett sätt som överensstämmer med den interna rapportering som lämnas till den högste verkställande beslutsfattaren. Den högste verkställande beslutsfattaren är den funktion som ansvarar för tilldelning av resurser och bedömning av rörelsesegmentens resultat. I koncernen har denna funktion identifierats som ledningsgruppen som den som fattar strategiska beslut. Koncernens interna rapportering av verksamheten delas in i segmenten Stockholm, Göteborg/Väst, Öst, Öresund och Norr, vilket harmoniserar med koncernens interna rapporteringssystem. Se vidare not 3, Segmentsrapportering.
Anläggningstillgångar och långfristiga skulder består i allt väsentligt av belopp som förväntas återvinnas eller betalas efter mer än tolv månader räknat från balansdagen. Omsättningstillgångar och kortfristiga skulder består i allt väsentligt av belopp som förväntas återvinnas eller betalas inom tolv månader räknat från balansdagen.
Dotterbolag är företag som står under ett bestämmande inflytande från Balder. Bestämmande inflytande innebär direkt eller indirekt en rätt att utforma ett företags finansiella och operativa strategier i syfte att erhålla ekonomiska fördelar. Vid bedömningen om ett bestämmande inflytande föreligger, skall potentiella röstberättigande aktier som utan dröjsmål kan utnyttjas eller konverteras beaktas.
Dotterbolag redovisas enligt förvärvsmetoden. Metoden innebär att förvärv av ett dotterbolag som klassas som rörelseförvärv betraktas som en transaktion varigenom koncernen indirekt förvärvar dotterbolagets tillgångar och övertar dess skulder och eventualförpliktelser. I analysen fastställs dels anskaffningsvärdet för andelarna eller rörelsen, dels det verkliga värdet på förvärvsdagen av förvärvade identifierbara tillgångar samt övertagna skulder och eventualförpliktelser. Anskaffningsvärdet för dotterbolagsaktierna respektive rörelsen utgörs av de verkliga värdena per överlåtelsedagen för tillgångar, uppkomna eller övertagna skulder och emitterade egetkapitalinstrument som lämnats som vederlag i utbyte mot de förvärvade nettotillgångarna samt transaktionskostnader som är direkt hänförbara till förvärvet.
Vid rörelseförvärv där anskaffningskostnaden överstiger nettovärdet av förvärvade tillgångar och övertagna skulder samt eventualförpliktelser, redovisas skillnaden som goodwill. När skillnaden är negativ redovisas denna direkt i resultaträkningen. När förvärv sker av ett bolag utgör förvärvet antingen ett förvärv av rörelse eller förvärv av tillgång. Ett förvärv av tillgång identifieras om det förvärvade bolaget endast äger en eller flera fastigheter. Till dessa fastigheter finns hyreskontrakt, men det finns ingen personal anställd i bolaget som kan bedriva rörelse.
Vid rörelseförvärv under gemensamt bestämmande inflytande, de facto control, redovisas förvärvet till historiska anskaffningsvärden, vilket innebär att tillgångar och skulder redovisas till de värden de har upptagits i respektive företags balansräkningar. På så sätt uppkommer ingen goodwill.
När ett förvärv sker av en grupp av tillgångar eller nettotillgångar som inte utgör en rörelse fördelas anskaffningsvärdet för gruppen på de enskilda identifierbara tillgångarna och skulderna i gruppen baserat på deras relativa verkliga värden vid förvärvstidpunkten.
Dotterbolags finansiella rapporter tas in i koncernredovisningen från och med den tidpunkt det bestämmande inflytandet uppstår till det datum då det bestämmande inflytandet upphör.
Koncerninterna fordringar och skulder, intäkter eller kostnader och orealiserade vinster eller förluster som uppkommer från koncerninterna transaktioner mellan koncernbolag, elimineras i sin helhet vid upprättandet av koncernredovisningen.
Som intressebolag beaktas de företag som inte är dotterbolag men där moderbolaget direkt eller indirekt innehar minst 20 procent av rösterna för samtliga andelar. Andelar i intressebolag redovisas i koncernen enligt kapitalandelsmetoden. Kapitalandelsmetoden innebär att andelar i ett intressebolag redovisas till anskaffningsvärde vid anskaffningstillfället och därefter justeras med koncernens andel av förändringen i intressebolagets nettotillgångar.
Resultatandelar i intressebolag redovisas på separata rader i koncernresultaträkningen och i koncernbalansräkningen. Andel i intressebolags resultat redovisas efter skatt.
Hyresintäkter redovisas linjärt i resultaträkningen baserat på villkoren i leasingavtalet. Den sammanlagda kostnaden för lämnade förmåner redovisas som en minskning av hyresintäkterna linjärt över leasingperioden. Hyresaviseringen bokförs i den period den avser.
Kostnader avseende operationella leasingkontrakt redovisas i resultaträkningen linjärt över leasingperioden. Förmåner erhållna i samband med tecknandet av ett avtal redovisas i resultaträkningen linjärt över leasingavtalets löptid.
Finansiella intäkter och kostnader består av ränteintäkter på bankmedel och fordringar samt räntekostnader på skulder.
Ränteintäkter på fordringar och räntekostnader på skulder beräknas med tillämpning av effektivräntemetoden. Effektivräntan är den ränta som gör att nuvärdet av alla framtida in- och utbetalningar under räntebindningstiden blir lika med det redovisade värdet av fordran eller skulden. Ränteintäkter respektive räntekostnader inkluderar periodiserade belopp av transaktionskostnader och eventuella rabatter, premier och andra skillnader mellan det ursprungligen redovisade värdet av fordran respektive skuld och det belopp som regleras vid förfall. Räntekomponenten i finansiella leasingbetalningar är redovisad i resultaträkningen genom tillämpning av effektivräntemetoden.
Lånekostnader som är direkt hänförbara till konstruktion eller produktion av en tillgång och som tar betydande tid i anspråk att färdigställa för avsedd användning eller försäljning inkluderas i tillgångens anskaffningsvärde. Aktivering av lånekostnader sker under förutsättningen att det är troligt att det kommer att leda till framtida ekonomiska fördelar och kostnaderna kan mätas på ett tillförlitligt sätt.
Finansiella instrument värderas och redovisas i koncernen i enlighet med reglerna i IAS 39. Finansiella instrument som redovisas i balansräkningen inkluderar på tillgångssidan likvida medel, kundfordringar, andra långfristiga värdepappersinnehav samt derivat med positivt värde. Bland skulder återfinns leverantörsskulder, låneskulder samt derivat med negativt värde. Finansiella instrument redovisas initialt till anskaffningsvärde motsvarande instrumentets verkliga värde med tillägg för transaktionskostnader för alla finansiella instrument förutom de som tillhör kategorin finansiell tillgång som redovisas till verkligt värde via resultaträkningen, såsom derivatinstrument, vilka redovisas till verkligt värde exklusive transaktionskostnader. De finansiella instrumenten klassificeras vid första redovisningen utifrån det syfte instrumenten förvärvades vilket påverkar redovisningen därefter.
En finansiell tillgång eller finansiell skuld tas upp i balansräkningen när bolaget blir part till instrumentets avtalsmässiga villkor. Kundfordringar tas upp i balansräkningen när faktura har skickats. Hyresfordran redovisas som fordran i den period då prestationer, vilka motsvarar fordrans värde, har levererats och betalningar motsvarande fordrans värde ännu ej influtit. Skuld tas upp när motparten har presterat och avtalsenlig skyldighet föreligger att betala, även om faktura ännu inte mottagits. Leverantörsskulder tas upp när faktura mottagits.
En finansiell tillgång tas bort från balansräkningen när rättigheterna i avtalet realiseras, förfaller eller bolaget förlorar kontrollen över dem. Detsamma gäller för del av en finansiell tillgång. En finansiell skuld tas bort från balansräkningen när förpliktelsen i avtalet fullgörs eller på annat sätt utsläcks. Detsamma gäller för del av en finansiell skuld.
Förvärv och avyttring av finansiella tillgångar redovisas på affärsdagen, som utgör den dag då bolaget förbinder sig att förvärva eller avyttra tillgången. Upplåning redovisas när likviden erhålls medan derivatinstrument redovisas när avtalet har ingåtts.
Balder fördelar sina finansiella instrument i följande kategorier i enlighet med IAS 39.
Finansiella tillgångar värderade till verkligt värde via resultaträkningen. Denna kategori består av två undergrupper: finansiella tillgångar som innehas för handel och andra finansiella tillgångar som företaget initialt valt att placera i denna kategori, enligt den s.k. Fair Value Option. Finansiella instrument i denna kategori värderas löpande till verkligt värde med värdeförändringar redovisade i resultaträkningen. I den första undergruppen ingår koncernens derivat med positivt verkligt värde.
Fordringar, som inte utgör derivat, redovisas till upplupet anskaffningsvärde enligt effektivräntemetoden. Kundfordringar inklusive hyresfordringar och övriga kortfristiga fordringar som normalt har en löptid kortare än tolv månader redovisas till nominellt värde. En fordran prövas individuellt avseende bedömd förlustrisk och upptas till det belopp varmed den beräknas inflyta. Nedskrivningar görs för osäkra fordringar och redovisas i rörelsens kostnader.
I kategorin finansiella tillgångar som kan säljas ingår finansiella tillgångar som inte klassificerats i någon annan kategori eller finansiella tillgångar som företaget initialt valt att klassificera i denna kategori. Innehav av aktier och andelar som inte redovisas som dotterbolag eller intressebolag redovisas här. Tillgångar i denna kategori värderas löpande till verkligt värde med värdeförändringar redovisade mot eget kapital, dock ej sådana som beror på nedskrivningar och utdelningsintäkter vilka redovisas i resultaträkningen. Vid avyttring av tillgången redovisas ackumulerad vinst eller förlust, som tidigare redovisats i eget kapital, i resultaträkningen. I denna kategori finns onoterade aktier vilka redovisas under posten andra långfristiga värdepappersinnehav.
Finansiella skulder värderade till verkligt värde via resultaträkningen Denna kategori består av två undergrupper, finansiella skulder som innehas för handel och andra finansiella skulder som företaget valt att placera i denna kategori, den s.k. Fair Value Option. I den första kategorin ingår koncernens derivat med negativt verkligt värde. Förändringar i verkligt värde redovisas i resultaträkningen.
Upplåning redovisas initialt till erhållet belopp efter avdrag för transaktionskostnader. Efter anskaffningstidpunkten värderas lånen till upplupet anskaffningsvärde enligt effektivräntemetoden. Långfristiga skulder har en förväntad löptid längre än 1 år medan kortfristiga har en löptid kortare än 1 år. Lämnade utdelningar redovisas som skuld efter det att bolagsstämman godkänt utdelningen.
Leverantörsskulder och andra rörelseskulder har kort förväntad löptid och värderas utan diskontering till nominellt belopp.
Derivatinstrument utgörs bland annat av ränteswappar för att täcka risker för ränteförändringar. Derivat är också avtalsvillkor som är inbäddade i andra avtal. Inbäddade derivat skall särredovisas om det inte är nära relaterade till värdkontrakten. Derivatinstrument redovisas till verkligt värde. Värdeförändringar på derivatinstrument, fristående såväl som inbäddade, redovisas i resultaträkningen. Koncernen tillämpar inte säkringsredovisning.
Likvida medel består av kassamedel samt omedelbart tillgängliga tillgodohavanden hos banker och motsvarande institut samt kortfristiga likvida placeringar med en löptid från anskaffningstidpunkten under_ stigande tre månader vilka är utsatta för endast en obetydlig risk för värdefluktuationer.
Vid varje rapporttillfälle utvärderar företaget om det finns objektiva bevis på att en finansiell tillgång eller grupp av tillgångar är i behov av nedskrivning. Objektiva bevis utgörs dels av observerbara förhållanden som inträffat och som har en negativ inverkan på möjligheten att återvinna anskaffningsvärdet, dels av betydande eller utdragen minskning av det verkliga värdet för en investering i en finansiell placering klassificerad som en finansiell tillgång som kan säljas.
Vid nedskrivning av ett egetkapitalinstrument som är klassificerat som en finansiell tillgång som kan säljas omföres tidigare redovisad ackumulerad förlust i eget kapital till resultaträkningen.
Återvinningsvärdet för lånefordringar och kundfordringar vilka redovisas till upplupet anskaffningsvärde beräknas som nuvärdet av framtida kassaflöden diskonterade med den effektiva ränta som gällde då tillgången redovisades första gången. Tillgångar med en kort löptid diskonteras inte. En nedskrivning redovisas som kostnad i resultaträkningen.
Materiella anläggningstillgångar redovisas som tillgång i balansräkningen om det är sannolikt att framtida ekonomiska fördelar kommer att komma bolaget till del och anskaffningsvärdet för tillgången kan beräknas på ett tillförlitligt sätt.
Materiella anläggningstillgångar redovisas i koncernen till anskaffningsvärde efter avdrag för ackumulerade avskrivningar och eventuella nedskrivningar. I anskaffningsvärdet ingår inköpspriset samt kostnader direkt hänförbara till tillgången för att bringa den på plats och i skick för att utnyttjas i enlighet med syftet med anskaffningen.
Materiella anläggningstillgångar som består av delar med olika nyttjandeperioder behandlas som separata komponenter av materiella anläggningstillgångar.
Det redovisade värdet för en materiell anläggningstillgång tas bort ur balansräkningen vid utrangering eller avyttring eller när inga framtida ekonomiska fördelar väntas från användning av tillgången. Vinst eller förlust som uppkommer vid avyttring eller utrangering av en tillgång utgörs av skillnaden mellan försäljningspriset och tillgångens redovisade värde med avdrag för direkta försäljningskostnader. Vinst och förlust redovisas som övrig rörelseintäkt/kostnad.
Leasing klassificeras i koncernredovisningen antingen som finansiell eller operationell leasing. Finansiell leasing föreligger då de ekonomiska riskerna och förmånerna som är förknippade med ägandet i allt väsentligt är överförda till leasingtagaren, om så ej är fallet är det fråga om operationell leasing.
Operationell leasing innebär att leasingavgiften kostnadsförs över löptiden med utgångspunkt från nyttjandet, vilket kan skilja sig åt från vad som de facto erlagts som leasingavgift under året.
Inga finansiella leasingavtal föreligger för koncernen.
Tillkommande utgifter läggs till anskaffningsvärdet endast om det är sannolikt att de framtida ekonomiska fördelar som är förknippade med tillgången kommer att komma företaget till del och anskaffningsvärdet kan beräknas på ett tillförlitligt sätt. Andra tillkommande utgifter redovisas som kostnad i den period de uppkommer. Avgörande för bedömningen när en tillkommande utgift läggs till anskaffningsvärdet är om utgiften avser utbyten av identifierade komponenter, eller delar därav, varvid sådana utgifter aktiveras. Även i de fall ny komponent tillskapats läggs utgiften till anskaffningsvärdet. Eventuella oavskrivna redovisade värden på utbytta komponenter eller delar av komponenter, utrangeras och kostnadsförs i samband med utbytet. Reparationer kostnadsförs löpande.
Avskrivning sker linjärt över tillgångens beräknade nyttjandeperiod. Koncernen tillämpar komponentavskrivning, vilket innebär att komponenternas bedömda nyttjandeperiod ligger till grund för avskrivningen. Rörelsefastigheterna består av ett antal komponenter med olika nyttjandeperioder. Huvudindelningen är byggnad och mark. Ingen avskrivning sker på komponenten mark vars nyttjandeperiod bedöms som obegränsad. Byggnad består emellertid av flera komponenter vars nyttjandeperioder varierar enligt tabell.
| Komponent | Nyttjandeperiod |
|---|---|
| Materiella anläggningstillgångar | |
| Inventarier | 3–10 år |
| Vindkraftverk | 10–20 år |
| Rörelsefastigheter | |
| Stomme | 100 år |
| Stomkompletteringar, inneväggar m m | 20–40 år |
| Installationer: värme, el, VVS, ventilation m m | 20–30 år |
| Yttre ytskikt: fasader, yttertak m m | 20–30 år |
| Inre ytskikt, maskinell utrustning m m | 10–15 år |
Bedömning av en tillgångs restvärde och nyttjandeperiod görs årligen.
Förvaltningsfastigheter är fastigheter som innehas i syfte att erhålla hyresintäkter eller värdestegring eller en kombination av dessa. Initialt redovisas förvaltningsfastigheter till anskaffningskostnad, vilket inkluderar till förvärvet direkt hänförbara utgifter. Förvaltningsfastigheter redovisas enligt verkligt värde metoden. Det verkliga värdet baseras på interna värderingar som vid behov stäms av med utomstående oberoende värderingsmän. Verkliga värden baseras på marknadsvärden, vilket är det bedömda belopp som skulle erhållas i en transaktion vid värdetidpunkten mellan kunniga parter som är oberoende av varandra och som har ett intresse av att transaktionen genomförs efter sedvanlig marknadsföring där båda parter förutsätts ha agerat insiktsfullt, klokt och utan tvång. Såväl orealiserade som realiserade värdeförändringar redovisas i resultaträkningen.
Intäkt av fastighetsförsäljningar redovisas normalt på tillträdesdagen om inte risker och förmåner övergått till köparen vid ett tidigare tillfälle. Kontrollen över tillgången kan ha övergått vid ett tidigare tillfälle än tillträdestidpunkten och om så har skett intäktsredovisas fastighetsförsäljningen vid denna tidigare tidpunkt. Vid bedömning av intäktsredovisningstidpunkt beaktas vad som avtalats mellan parterna beträffande risker och förmåner samt engagemang i den löpande förvaltningen. Därutöver beaktas omständigheter som kan påverka affärens utgång vilka ligger utanför säljarens och/eller köparens kontroll.
Om en förvaltningsfastighet övergår till att användas i egen verksamhet, omklassificeras denna från förvaltningsfastighet till rörelsefastighet. Fastighetens verkliga värde vid omklassificeringstidpunkten utgör därefter underlag för framtida komponentavskrivningar. Om koncernen påbörjar en ombyggnation av en befintlig förvaltningsfastighet för fortsatt användning som förvaltningsfastighet redovisas fastigheten även fortsättningsvis som förvaltningsfastighet. Fastigheten redovisas enligt verkligt värdemetoden och omklassificeras inte till materiell anläggningstillgång under ombyggnadstiden.
Tillkommande utgifter läggs till det redovisade värdet endast om det är sannolikt att de framtida ekonomiska fördelar som är förknippade med tillgången kommer att komma företaget till del och anskaffningsvärdet kan beräknas på ett tillförlitligt sätt. Andra tillkommande utgifter redovisas som kostnad i den period de uppkommer. Avgörande för bedömningen när en tillkommande utgift läggs till det redovisade värdet är om utgiften avser utbyten av identifierade komponenter eller delar därav, varvid sådana utgifter aktiveras. Även i de fall ny komponent tillskapats läggs utgiften till det redovisade värdet.
De redovisade värdena för koncernens tillgångar, med undantag för förvaltningsfastigheter, finansiella instrument och uppskjutna skattefordringar, prövas vid varje balansdag för att bedöma om det finns indikation på nedskrivningsbehov. Om någon sådan indikation finns beräknas tillgångens återvinningsvärde. För undantagna tillgångar enligt ovan prövas värderingen enligt respektive standard.
Om det inte går att fastställa väsentliga oberoende kassaflöden till en enskild tillgång skall vid prövning av nedskrivningsbehov tillgångarna grupperas till den lägsta nivå där det går att identifiera väsentliga oberoende kassaflöden, en så kallad kassagenererande enhet. En nedskrivning redovisas när en tillgångs eller kassagenererande enhets redovisade värde överstiger återvinningsvärdet. En nedskrivning belastar resultaträkningen.
Återvinningsvärdet på tillgångar tillhörande kategorin lånefordringar och kundfordringar vilka redovisas till upplupet anskaffningsvärde beräknas som nuvärdet av framtida kassaflöden diskonterade med den effektiva ränta som gällde då tillgången redovisades första gången. Tillgångar med en kort löptid diskonteras inte.
Återvinningsvärdet på övriga tillgångar är det högsta av verkligt värde minus försäljningskostnader och nyttjandevärdet. Vid beräkning av nyttjandevärdet diskonteras framtida kassaflöden med en diskonteringsfaktor som beaktar riskfri ränta och den risk som är förknippad med den specifika tillgången. För en tillgång som inte genererar kassaflöden som är väsentligen oberoende av andra tillgångar beräknas återvinningsvärdet för den kassagenererande enhet till vilken tillgången hör.
Nedskrivningar av lånefordringar och kundfordringar som redovisas till upplupet anskaffningsvärde återförs om en senare ökning av återvinningsvärdet objektivt kan hänföras till en händelse som inträffat efter det att nedskrivningen gjordes.
Förvärv av egna aktier redovisas som en avdragspost från eget kapital. Likvid från avyttring redovisas som en ökning av eget kapital. Eventuella transaktionskostnader redovisas direkt mot eget kapital.
Kortfristiga ersättningar till anställda beräknas utan diskontering och redovisas som kostnad när de relaterade tjänsterna erhålls.
Pensionsplaner klassificeras som antingen avgiftsbestämda eller förmånsbestämda. Till övervägande del är planerna avgiftsbestämda. Endast i undantagsfall förekommer förmånsbestämda planer.
Förpliktelser avseende avgifter till avgiftsbestämda planer redovisas som en kostnad i resultaträkningen i takt med att förmånerna intjänas genom tjänstgöring.
Avseende förmånsbestämda planer redovisas nettot av beräknat nuvärde av förpliktelserna och verkligt värde på förvaltningstillgångarna som antingen en avsättning eller en långfristig finansiell fordran i balansräkningen. I de fall då ett överskott i en plan inte helt går att utnyttja redovisas endast den del av överskottet som företaget kan återvinna genom minskade framtida avgifter eller återbetalningar.
Pensionskostnaden och pensionsförpliktelsen för förmånsbestämda pensionsplaner beräknas enligt den så kallade Projected Unit Credit Method. Metoden fördelar kostnaden för pensioner i takt med att de anställda utför tjänster för företaget som ökar deras rätt till framtida ersättning. Åtagandet utgörs av nuvärdet av de förväntade framtida utbetalningarna. Diskonteringsräntan som används motsvarar räntan för statsobligationer med en löptid som motsvarar den genomsnittliga löptiden för förpliktelserna.
En avsättning (fordran) redovisas för särskild löneskatt i de fall att pensionskostnaden som fastställts enligt IAS 19 är högre (lägre) än den pensionskostnad som fastställs i juridisk person. Avsättningen (fordran) baseras på mellanskillnaden mellan dessa belopp. Avsättningen (fordran) nuvärdesberäknas ej. Se not 4, Anställda och personalkostnader, för ytterligare information om koncernens förmånsbestämda planer.
En avsättning redovisas i samband med uppsägningar av personal endast om företaget är bevisligen förpliktigat att avsluta en anställning före den normala tidpunkten eller när ersättningar lämnas som ett erbjudande för att uppmuntra frivillig avgång.
En avsättning redovisas i balansräkningen när koncernen har en befintlig legal eller informell förpliktelse som en följd av en inträffad händelse och det är troligt att ett utflöde av ekonomiska resurser kommer att krävas för att reglera förpliktelsen samt att en tillförlitlig uppskattning av beloppet kan göras. Där effekten av när i tiden betalning sker är väsentlig, beräknas avsättningar genom diskontering av det förväntade framtida kassaflödet till en räntesats före skatt som återspeglar aktuella marknadsbedömningar av pengars tidsvärde och om det är tillämpligt, de risker som är förknippade med skulden.
Inkomstskatt utgörs av aktuell skatt och uppskjuten skatt. Inkomstskatt redovisas i resultaträkningen utom då underliggande transaktion redovisas direkt mot eget kapital varvid tillhörande skatteeffekt redovisas i eget kapital. Aktuell skatt är skatt som ska betalas eller erhållas avseende aktuellt år, med tillämpning av de skattesatser som är beslutade eller i praktiken beslutade per balansdagen. Hit hör även justering av aktuell skatt hänförlig till tidigare perioder.
Uppskjuten skatt beräknas enligt balansräkningsmetoden med utgångspunkt i temporära skillnader mellan redovisade och skattemässiga värden på tillgångar och skulder. Följande temporära skillnader beaktas inte; för temporär skillnad som uppkommit vid första redovisningen av goodwill, första redovisningen av tillgångar och skulder som inte är rörelseförvärv och vid tidpunkten för transaktionen inte påverkar vare sig redovisat eller skattepliktigt resultat. Vidare beaktas inte heller temporära skillnader hänförliga till andelar i dotter- och intressebolag som inte förväntas bli återförda inom överskådlig framtid. Värderingen av uppskjuten skatt baserar sig på hur redovisade värden på tillgångar eller skulder förväntas bli realiserade eller reglerade. Uppskjuten skatt beräknas med tillämpning av de skattesatser och skatteregler som är beslutade eller i praktiken beslutade per balansdagen.
Uppskjutna skattefordringar avseende avdragsgilla temporära skillnader och underskottsavdrag redovisas endast i den mån det är sannolikt att dessa kommer att kunna utnyttjas. Värdet på uppskjutna skattefordringar reduceras när det inte längre bedöms sannolikt att de kan utnyttjas.
När förvärv sker av ett bolag utgör förvärvet antingen ett förvärv av rörelse eller förvärv av tillgång. Ett förvärv av tillgång identifieras om det förvärvade bolaget endast äger en eller flera fastigheter. Till dessa fastigheter finns hyreskontrakt, men det finns ingen personal anställd i bolaget som kan bedriva rörelse. Vid redovisning som ett förvärv av tillgång redovisas ingen uppskjuten skatt. Samtliga av Balder genomförda förvärv har klassats som förvärv av tillgång varför ingen uppskjuten skatt redovisas hänförlig till fastigheter avseende dessa förvärv.
En eventualförpliktelse redovisas när det finns ett möjligt åtagande som härrör från inträffade händelser och vars förekomst bekräftas endast av en eller flera osäkra framtida händelser eller när det finns ett åtagande som inte redovisas som en skuld eller avsättning på grund av att det inte är troligt att ett utflöde av resurser kommer att krävas.
Redovisningsprinciper och beräkningsmetoder är oförändrade jämfört med årsredovisningen för 2008. För nya standards och ändringar i standards, se beskrivning nedan.
Nya och ändrade standarder som tillämpas av koncernen
Standarden trädde ikraft den 1 januari 2009 och gäller för räkenskapsåret som påbörjades från och med detta datum. Standarden behandlar indelningen av företagets verksamhet i olika segment. Enligt standarden ska företaget ta utgångspunkt i den interna rapporteringens struktur och bestämma rapporteringsbara segment efter detta. För Balder har detta inneburit en uppdatering av segmentsindelning i samband med förvärvet av Din Bostad jämfört med 2008 samt att redovisat resultatmått för segement är förändrat till att utgöra driftöverskott, vilket är den resultatrad som respektive segement, liksom koncern, styrs på.
Standarden som är omarbetad, trädde i kraft den 1 januari 2009 och gäller för räkenskapsåret som påbörjas från denna datum. Den omarbetade standarden förbjuder presentation av intäkts- och kostnadsposter (dvs förändringar i eget kapital som inte avser transaktioner med aktieägare) i rapporten över förändringar i eget kaptial utan kräver att "förändringar i eget kapital som inte avser transaktioner med aktieägare" redovisas skilt från förändringar i eget kapital som avser transaktioner med aktieägare i en rapport över totaltresultat. Balder har valt att redovisa alla förändringar i eget kapital som inte avser ägare i en enda räkning (rapport över total resultat).
Standarden trädde i kraft den 1 januari 2009 och gäller för räkenskapsåret som påbörjas från och med detta datum. Standarden behandlar redovisning av lånekostnader och kräver att lånekostnader, som är direkt hänförliga till inköp, konstruktion eller produktion av en tillgång som det tar en betydande tid i anspråk att färdigställa för avsedd användning eller försäljning, måste aktiveras. Alternativet att omedelbart kostnadsföra dessa lånekostnader är inte längre möjligt. Ändringen tillämpas på räkenskapsåret 2009 och har inte medfört några väsentliga effekter för Balder.
Ändring har skett i befintlig standard som innebär att pågående byggnationer av fastigheter för framtida användning som förvaltningsfastigheter klassifiseras som förvaltningsfastighet och redovisas till verkligt värde. Tidigare redovisades sådana pågående byggnationer till anskaffningsvärde. I det fall verkligt värde på förvaltningsfastigheter under uppförande inte kan mätas på ett tillförlitligt sätt, värderas fastigheten till anskaffingsvärde fram till den av följande tidpunkter som infaller först, nämligen den tidpunkt då byggnationen är avslutad och den tidpunkt då det verkliga värdet kan mätas på ett tillförlitligt sätt. Principen har tillämpats framåtriktat från 1 januari 2009, varför 2008 således inte är justerat.
Standarden gäller från 1 januari 2009. Ändringen kräver utökade upplysningar om värdering till verkligt värde och likviditetsrisk. För Balder har förändringen inte inneburit någon väsentlig effekt.
Övriga standarder som har trätt i kraft har ingen väsentlig betydelse för Balder.
Standarden trädde i kraft 1 juli 2009 och skall tillämpas på rörelseförvärv vars förvärvsdatum infaller på det räkenskapsår som påbörjas från och med detta datum, innebärande att rekommendationen kommer att tillämpas för från och med räkenskapsåret 2010. När förvärv sker av ett bolag utgör förvärvet antingen ett förvärv av rörelse eller förvärv av tillgång, vilket påverkar redovisningen. I den omarbetade standarden har definitionen av rörelseförvärv ändrats, vilket kan påverka klassificeringen. Dessutom skall alla transaktionskostnader avseende förvärv kostnadsföras, alla betalningar för att köpa en rörelse redovisas till verkligt värde på förvärvsdagen, medan efterföljande villkorade betalningar klassificeras som skulder som därefter omvärderas via resultaträkningen. Innehav utan bestämmande inflytande i den förvärvade rörelsen kan valfritt för varje förvärv värderas antingen till verkligt värde eller till den proportionella andel av den förvärvade rörelsens nettotillgångar, som innehas av innehavare utan bestämmande inflytande. Balder kommer att tillämpa IFRS 3 framåtriktat för alla rörelseförvärv från den 1 januari 2010.
IAS 27 Koncernredovisning och separata finansiella rapporter Standarden gäller från 1 juli 2009 och skall tillämpas på transaktioner som infaller på det räkenskapsår som påbörjas från och med detta datum, innebärande att rekommendationen kommer att tillämpas först från och med räkenskapsåret 2010. Den omarbetade standarden kräver att effekterna av alla transaktioner med innehavare utan bestämmande inflytande redovisas i eget kapital om de inte medför någon ändring i det bestämmande inflytandet och dessa transaktioner inte längre ger upphov till goodwill eller vinster och förluster. Standarden anger också att när moderföretaget mister det bestämmande inflytandet ska eventuell kvarvarande andel omvärderas till verkligt värde och en vinst eller förlust redovisas i resultaträkningen. Balder kommer att tillämpa IAS 27 framåtriktat för transaktioner som innehavare utan bestämmande inflytande från 1 januari 2010.
Övriga standarder som kommer att träda i kraft har ingen väsentlig betydelse för Balder.
Moderbolaget har upprättat sin årsredovisning enligt årsredovisningslagen (1995:1554) och Rådet för finansiell rapporterings rekommendation RFR 2.2, Redovisning för juridisk person. Rekommendationen innebär att moderbolaget i årsredovisningen för den juridiska personen skall tillämpa samtliga av EU godkända IFRS och uttalanden så långt detta är möjligt inom ramen för årsredovisningslagen och med hänsyn till sambandet mellan redovisning och beskattning. Rekommendationen anger vilka undantag och tillägg som gäller i förhållande till IFRS. Finansiella instument värderas enligt IAS 39, verkligt värde.
De angivna redovisningsprinciperna för moderbolaget har tillämpats konsekvent på samtliga perioder som presenterats i moderbolagets finansiella rapporter.
Moderbolagets resultaträkning och balansräkning är uppställda enligt årsredovisningslagens scheman. Skillnaden mot IAS 1, Utformning av finansiella rapporter, som tillämpas vid utformningen av koncernens finansiella rapporter är främst redovisning av finansiella intäkter och kostnader samt eget kapital.
Andelar i dotterbolag och intressebolag redovisas i moderbolaget enligt anskaffningsvärdemetoden. Som intäkt redovisas endast erhållna utdelningar under förutsättning att dessa härrör från vinstmedel som intjänats efter förvärvet. Utdelningar som överstiger dessa intjänade vinstmedel betraktas som en återbetalning av investeringen och reducerar andelens redovisade värde.
Moderbolagets nettoomsättning består av förvaltningstjänster gentemot dotterbolag. Dessa intäkter redovisas i den period de avser.
Anteciperad utdelning från dotterbolag redovisas i de fall moderbolaget ensamt har rätt att besluta om utdelningens storlek och moderbolaget har fattat beslut om utdelningens storlek innan moderbolaget publicerat sina finansiella rapporter.
Moderbolagets finansiella garantiavtal består i huvudsak av borgensförbindelser till förmån för dotterbolag och intressebolag. Finansiella garantier innebär att bolaget har ett åtagande att ersätta innehavaren av ett skuldinstrument för förluster som denne ådrar sig på grund av att en angiven gäldenär inte fullgör betalning vid förfall enligt avtalsvillkoren. För redovisning av finansiella garantiavtal tillämpar moderbolaget RFR 2.1 p 72 som innebär en lättnad jämfört med reglerna i IAS 39 när det gäller finansiella garantiavtal utställda till förmån för dotterbolag och intressebolag. Moderbolaget redovisar finansiella garantiavtal som avsättning i balansräkningen när bolaget har ett åtagande för vilket betalning sannolikt erfordras för att reglera åtagandet.
I moderbolaget redovisas samtliga leasingavtal enligt reglerna för operationell leasing.
I moderbolaget tillämpas andra grunder för beräkning av förmånsbestämda planer än de som anges i IAS 19. Moderbolaget följer tryggandelagens bestämmelser och Finansinspektionens föreskrifter eftersom detta är en förutsättning för skattemässig avdragsrätt. De väsentligaste skillnaderna jämfört med reglerna i IAS 19 är hur diskonteringsräntan fastställs, att beräkning av den förmånsbestämda förpliktelsen sker utifrån nuvarande lönenivå utan antagande om framtida löneökningar och att alla aktuariella vinster och förluster redovisas i resultaträkningen då de uppstår.
I moderbolaget redovisas obeskattade reserver inklusive uppskjuten skatteskuld. I koncernredovisningen delas däremot obeskattade reserver upp på uppskjuten skatteskuld och eget kapital.
Företaget redovisar koncernbidrag och aktieägartillskott i enlighet med uttalandet från Rådet för finansiell rapportering UFR2, Koncernbidrag och aktieägartillskott. Aktieägartillskott förs direkt mot eget kapital hos mottagaren och aktiveras i aktier och andelar hos givaren, i den mån nedskrivning ej erfordras. Koncernbidrag redovisas enligt ekonomisk innebörd. Det innebär att koncernbidrag som lämnats eller erhållits i syfte att minimera koncernens totala skatt redovisas direkt mot balanserade vinstmedel efter avdrag för dess aktuella skatteeffekt.
Koncernbidrag som är att jämställa med en utdelning redovisas som en utdelning. Det innebär att erhållet koncernbidrag och dess aktuella skatteeffekt redovisas över resultaträkningen.
Koncernbidrag som är att jämställa med aktieägartillskott redovisas, med beaktande av aktuell skatteeffekt, hos mottagaren direkt mot balanserade vinstmedel. Givaren redovisar koncernbidraget och dess aktuella skatteeffekt som investering i andelar i koncernföretag, i den mån nedskrivning ej erfordras.
| Koncernen | Moderbolaget | ||||
|---|---|---|---|---|---|
| Mkr | 2009 | 2008 | 2009 | 2008 | |
| Hyresintäkter | 854,0 | 632,6 | — | — | |
| Tjänsteuppdrag | — | — | 51,0 | 52,8 | |
| Summa | 854,0 | 632,6 | 51,0 | 52,8 | |
En uppdatering har skett av segmentsredovisningen i samband med förvärvet av Din Bostad och en förändring har skett avseende resultatmått till att utgöra driftöverskott. Segmentsrapportering upprättas för koncernens geografiska områden, vilket harmoniserar med koncernens interna rapporteringssystem.
I segmentens resultat, tillgångar och skulder har inkluderats direkt hänförbara poster samt poster som kan fördelas på segmenten på ett rimligt och tillförlitligt sätt. Gemensamma fastighetsadministrationskostnader fördelas enligt självkostnadsprincipen.
Balders har identifierat fem segment som utgörs av de geografiska områdena Stockholm, Göteborg/Väst, Öst, Öresund samt Norr. Se även not 1, Tillämpade redovisningsprinciper.
| Geografiska områden | Stockholm | Göteborg/ Väst |
Öst | Öresund | Norr | Koncernen | ||||||
|---|---|---|---|---|---|---|---|---|---|---|---|---|
| Mkr | 2009 | 2008 | 2009 | 2008 | 2009 | 2008 | 2009 | 2008 | 2009 | 2008 | 2009 | 2008 |
| Hyresintäkter | 328 | 288 | 329 | 264 | 54 | — | 97 | 81 | 47 | — | 854 | 633 |
| Fastighetskostnader | –106 | –98 | –115 | –89 | –22 | — | –25 | –23 | –24 | — | –292 | –209 |
| Driftsöverskott | 222 | 191 | 214 | 175 | 32 | — | 72 | 58 | 23 | — | 562 | 423 |
| Värdeförändringar förvaltningsfastigheter | 22 | 15 | –46 | –200 | — | — | 22 | –16 | 6 | — | 4 | –201 |
| Resultat inkl värdeförändringar | 244 | 205 | 167 | –25 | 32 | — | 94 | 42 | 29 | — | 566 | 222 |
| Ofördelade poster: | ||||||||||||
| Centrala administrationskostnader | –32 | –23 | ||||||||||
| Övriga rörelseintäkter | — | 8 | ||||||||||
| Övriga rörelsekostnader | — | –7 | ||||||||||
| Andelar i resultat från intressebolag | 80 | –84 | ||||||||||
| Rörelseresultat | 615 | 117 | ||||||||||
| Räntenetto | –187 | –287 | ||||||||||
| Derivat | –124 | –311 | ||||||||||
| Aktuell skatt | 0 | –2 | ||||||||||
| Uppskjuten skatt | –56 | 95 | ||||||||||
| Minoritetsintresse | –0 | — | ||||||||||
| Årets resultat | 248 | –388 | ||||||||||
| Andel av övrigt totalresultat i intressebolag | –2 | 6 | ||||||||||
| Årets totalresultat | 246 | –382 | ||||||||||
| Tillgångar Förvaltningsfastigheter |
4 451 | 3 069 | 4 168 | 3 011 | 1 486 | — | 1 404 | 958 | 1 115 | — 12 623 | 7 038 | |
| Rörelsefastigheter | — | — | 46 | 48 | — | — | — | — | — | — | 46 | 48 |
| Ofördelade poster: | ||||||||||||
| Materiella anläggningstillgångar | 18 | 4 | ||||||||||
| Uppskjuten skattefordran | 430 | 202 | ||||||||||
| Andelar i intressebolag | 512 | 528 | ||||||||||
| Omsättningstillgångar | 171 | 127 | ||||||||||
| Summa tillgångar | 13 800 | 7 946 | ||||||||||
| Eget kapital och skulder | ||||||||||||
| Ofördelade poster: | ||||||||||||
| Eget kapital | 3 317 | 1 854 | ||||||||||
| Minoritetsintresse | 5 | — | ||||||||||
| Räntebärande långfristiga skulder | 3 955 | 3 505 | ||||||||||
| Räntebärande kortfristiga skulder | 5 574 | 2 026 | ||||||||||
| Derivat | 426 | 327 | ||||||||||
| Ej räntebärande skulder | 523 | 234 | ||||||||||
| Summa eget kapital och skulder | 13 800 | 7 946 | ||||||||||
| Investeringar i: | ||||||||||||
| Förvaltningsfastigheter | 1 382 | 337 | 1 262 | 282 | 1 479 | — | 424 | 168 | 1 185 | — | 5 732 | 787 |
| Rörelsefastigheter | — | — | 0 | 0 | — | — | — | — | — | — | 0 | 0 |
Koncernen hade per årsskiftet 176 anställda (59), varav 55 kvinnor (20). I moderbolaget var antalet anställda per årsskiftet 67 (59), varav 21 kvinnor (20). Under året hade Balder 5 (4) styrelseledamöter inklusive
ordförande, varav 1 kvinna (1). Koncernen tillika moderbolaget hade 5 ledande befattningshavare (5) inklusive VD, varav 1 kvinna (1). Under 2010 har ledningsgruppen kompletterats med ytterligare 2 personer.
| Antal anställda | Koncernen | |||
|---|---|---|---|---|
| Mkr | 2009 | 2008 | 2009 | 2008 |
| Medelantalet anställda (samtliga i Sverige) | 157 | 63 | 65 | 63 |
| varav kvinnor | 52 | 23 | 22 | 23 |
| Löner, arvoden och förmåner | Koncernen | Moderbolaget | ||
| Mkr | 2009 | 2008 | 2009 | 2008 |
| Styrelseordförande | 0,1 | 0,1 | 0,1 | 0,1 |
| Övriga styrelseledamöter | 0,3 | 0,2 | 0,3 | 0,2 |
| Verkställande direktör | ||||
| Grundlön | 0,9 | 0,9 | 0,9 | 0,9 |
| Förmåner | — | — | — | — |
| Övriga ledande befattningshavare | ||||
| Grundlön | 3,5 | 3,5 | 3,5 | 3,5 |
| Förmåner | 0,1 | 0,1 | 0,1 | 0,1 |
| Övriga anställda | ||||
| Grundlön | 29,9 | 19,3 | 19,3 | 19,3 |
| Förmåner | 0,7 | 0,4 | 0,5 | 0,4 |
| Summa | 35,5 | 24,5 | 24,7 | 24,5 |
| Lagstadgade sociala kostnader inklusive löneskatt | Koncernen | Moderbolaget | ||
| Mkr | 2009 | 2008 | 2009 | 2008 |
| Styrelsen | 0,1 | 0,1 | 0,1 | 0,1 |
| Verkställande direktör | 0,5 | 0,3 | 0,5 | 0,3 |
| Övriga ledande befattningshavare | 1,4 | 1,2 | 1,4 | 1,2 |
| Övriga anställda | 9,5 | 6,2 | 6,0 | 6,2 |
| Summa | 11,5 | 7,8 | 8,0 | 7,8 |
| Avtalsenliga pensionskostnader | Koncernen | Moderbolaget | ||
| Mkr | 2009 | 2008 | 2009 | 2008 |
| Verkställande direktör | 0,7 | 0,3 | 0,7 | 0,3 |
| Övriga ledande befattningshavare | 0,6 | 0,5 | 0,6 | 0,5 |
| Övriga anställda | 1,6 | 1,1 | 0,9 | 1,1 |
| Summa | 2,9 | 1,9 | 2,2 | 1,9 |
| TOTALT | 49,9 | 34,2 | 34,9 | 34,2 |
Ett förmånsbestämt pensionsavtal är tecknat med VD som innebär att ett belopp om 0,3 Mkr (0,1) årligen kommer att utbetalas till VD från 55 till 65 års ålder. Framtida utbetalningar begränsas enligt avtal av stiftelsens tillgångar. Betalningarna är inte beroende av framtida tjänstgöring. Nuvärdet av utfästelsen uppgick till 1,5 Mkr (0,7). Utfästelsen har tryggats genom en avsättning till pensionsstiftelse, vars förvaltningstillgångar uppgick till 1,5 Mkr (0,7). Värdet av pensionsutfästelsen har beräknats i enlighet med tryggandelagen, vilket inte överensstämmer med IAS 19. Skillnaden i kostnad enligt de två beräkningsgrunderna är emellertid inte väsentlig.
Ledande befattningshavares ersättningar följer de riktlinjer som beslutades vid senaste årsstämman. Ersättningen skall vara marknadsmässig och konkurrenskraftig. Ersättningen skall utgå i form av fast lön. Pensionsvillkoren skall vara marknadsmässiga och baseras på avgiftsbestämda pensionslösningar. Uppsägningslön och avgångsvederlag skall sammantaget inte överstiga 18 månader. VDs lön och förmåner fastställs av styrelsen. För andra ledande befattningshavare fastställs löner och förmåner av VD. Vid uppsägning av VD gäller en ömsesidig uppsägningstid om sex månader. Vid uppsägning från bolagets sida utgår 12 månaders avgångsvederlag (ej pensions- eller semesterlöngrundande). För övriga i ledningsgruppen gäller en ömsesidig uppsägningstid om sex månader. Inget avgångsvederlag utgår.
Styrelsen har rätt av frångå av årsstämman beslutade riktlinjer för ersättning till ledande befattningshavare, om det finns särskilda skäl.
| Koncernen | Moderbolaget | ||
|---|---|---|---|
| 2009 | 2008 | 2009 | 2008 |
| 1,56 | 1,31 | 1,55 | 1,31 |
| 2009 | 2008 | 2009 | 2008 |
| 1,41 | 0,94 | 0,91 | 0,94 |
| 1,91 | 1,98 | 2,87 | 1,98 |
| 2009 | 2008 | 2009 | 2008 |
| 0,17 | 2,17 | 3,53 | 2,17 |
| 1,93 | 1,32 | 1,34 | 1,32 |
| 1,92 | 1,04 | 1,58 | 1,04 |
| Koncernen | Moderbolaget | ||||
|---|---|---|---|---|---|
| Mkr | 2009 | 2008 | 2009 | 2008 | |
| KPMG, revisionsuppdrag | 0,5 | 1,1 | 0,5 | 1,1 | |
| KPMG, konsultation | 0,3 | 0,5 | 0,3 | 0,5 | |
| Öhrlings PriceWaterhouseCoopers, revisionsuppdrag | 1,2 | — | 0,9 | — | |
| Öhrlings PriceWatershouseCoopers, konsultation | 0,5 | — | 0,4 | — | |
| Summa | 2,5 | 1,6 | 2,1 | 1,6 |
Med revisionsuppdrag avses granskning av årsredovisningen och bokföringen samt styrelsens och verkställande direktörens förvaltning, övriga arbetsuppgifter som det ankommer på bolagets revisor att utföra samt rådgivning eller annat biträde som föranleds av iakttagelser vid sådan granskning eller genomförandet av sådana övriga arbetsuppgifter. Allt annat är konsultation. Kostnader för revision ingår i koncerngemensamma kostnader vilka utdebiteras dotterbolagen.
Vid årsstämman den 26 maj valdes Öhrlings PriceWaterhouse-Coopers till koncernens revisorer.
Konsolideringen av Din Bostad har gjorts enligt de redovisningsprinciper som gäller för rörelseförvärv under gemensamt bestämmande inflytande, se not 1, Tillämpade redovisningsprinciper. Erik Selin Fastigheter AB och Arvid Svensson Invest AB utövade ett gemensamt bestämmande inflytande, de facto control, i både Balder och Din Bostad. Redovsiningsprinciperna som gäller för rörelseförvärv under gemensamt bestämmande inflytande var därmed tillämpliga. I tabell framgår konsolideringen per den 30 september.
| Mkr | Balder | Din Bostad | Nyemission | Eliminering | Eliminering | Proforma |
|---|---|---|---|---|---|---|
| Förvaltningsfastigheter | 7 016 | 5 665 | 12 681 | |||
| Rörelsefastigheter | 47 | — | 47 | |||
| Övriga materiella anläggningstillgångar | 2 | 6 | 8 | |||
| Finansiella anläggningstillgångar | 613 | –613 | — | |||
| Andelar i intressebolag | 598 | — | 598 | |||
| Uppskjuten skattefordran | 173 | 365 | –85 | 453 | ||
| Kortfristiga fordringar | 116 | 17 | 133 | |||
| Likvida medel | 0 | 19 | 19 | |||
| Summa tillgångar | 7 953 | 6 072 | 613 | –613 | –85 | 13 940 |
| Eget kapital | 2 025 | 1 330 | 613 | –613 | –85 | 3 270 |
| Långfristiga skulder | 2 647 | 3 389 | 6 036 | |||
| Derivat | 203 | 203 | 406 | |||
| Kortfristiga skulder | 3 078 | 1 150 | 4 228 | |||
| Summa skulder och eget kapital | 7 953 | 6 072 | 613 | –613 | –85 | 13 940 |
| Koncernen, Mkr | 2009 | 2008 |
|---|---|---|
| Fastighetskostnader | 292,0 | 209,4 |
| Centrala administrationskostnader | 31,8 | 23,0 |
| Summa | 323,8 | 232,4 |
| Koncernen, Mkr | 2009 | 2008 |
| Personalkostnader | 50,6 | 34,2 |
| Avskrivningar | 3,6 | 3,2 |
| Mediakostnader | 114,3 | 76,4 |
| Reparation och underhåll | 32,9 | 27,1 |
| Fastighetsskatt | 41,6 | 32,0 |
| Tomträttsavgäld | 6,5 | 9,5 |
| Övriga kostnader 1) | 74,4 | 50,0 |
| Summa | 323,8 | 232,4 |
| Summa | 292,0 | 209,4 |
|---|---|---|
| Fastighetsadministration | 35,6 | 26,5 |
| Fastighetsskatt | 41,6 | 32,0 |
| Tomträttsavgäld | 6,5 | 9,5 |
| Underhåll | 32,9 | 27,1 |
| Mediakostnader | 114,3 | 76,4 |
| Driftskostnader | 61,2 | 37,9 |
| Koncernen, Mkr | 2009 | 2008 |
1) Avser driftskostnader och administration exklusive personalkostnader
Koncernen hyr ett antal tomträtter enligt operationella leasingavtal. Leasingbetalningarna omförhandlas vid avtalens slut för att reflektera marknadshyrorna. I bokslutet 2009 redovisas en kostnad i koncernen på 6,5 Mkr (5,1) avseende operationell leasing. I moderbolaget har inga leasingkostnader redovisats.
Icke uppsägningsbara leasingbetalningar (tomträttsavgälder) uppgick till:
| Koncernen, Mkr | 2009 | 2008 |
|---|---|---|
| Inom ett år | 7,8 | 5,1 |
| 1–5 år | 17,4 | 12,8 |
| >5 år | 11,0 | 10,1 |
| Summa | 36,2 | 28,0 |
Mkr 2009 2008 2009 2008 Ränteintäkter 10,0 8,9 7,8 7,1 Ränteintäkter, dotterbolag — — 220,1 262,4 Summa 10,0 8,9 227,8 269,5 Ränteintäkter är huvudsaklingen hänförbara till banktillgodo-
Koncernen Moderbolaget
Koncernen hyr ut sina förvaltningsfastigheter enligt operationella leasingavtal. De framtida icke uppsägningsbara leasingbetalningarna är som följer:
| Summa | 2 301,8 | 2 092,1 |
|---|---|---|
| >5 år | 214,9 | 288,1 |
| 1–5 år | 1 007,4 | 1 167,1 |
| Inom ett år | 488,0 | 561,6 |
| Kommersiella lokaler | ||
| Bostäder, parkering m m (inom ett år) | 591,4 | 75,3 |
| Koncernen, Mkr | 2009 | 2008 |
Normalt tecknas kommersiella lokalhyreskontrakt på 3–5 år med uppsägningstid om 9 månader. Bostadshyresavtal löper normalt med en uppsägningstid om 3 månader.
Den genomsnittliga kontraktslängden i portföljens kommersiella kontrakt uppgick till 3,1 år (3,5).
| Koncernen | Moderbolaget | |||
|---|---|---|---|---|
| Mkr | 2009 | 2008 | 2009 | 2008 |
| Räntekostnader 1) | 193,8 | 292,7 | 100,0 | 177,2 |
| Räntekostnader, dotterbolag | — | — | 32,4 | 53,1 |
| Övriga finansiella kostnader | 2,9 | 3,0 | 2,4 | 3,0 |
| Summa | 196,7 | 295,7 | 134,9 | 233,3 |
1) I räntekostnader ingår ränteintäkter från räntederivat med 10,2 Mkr (20,7)
Räntekostnader och övriga finansiella kostnader är hänförbara till räntebärande skulder.
Redovisad i resultaträkningen
havanden och övriga fordringar.
Not 10 · Finansiella intäkter
Avstämning av effektiv skatt
| Koncernen | Moderbolaget | |||
|---|---|---|---|---|
| Mkr | 2009 | 2008 | 2009 | 2008 |
| Aktuell skattekostnad (–)/skatteintäkt (+) | ||||
| Periodens skattekostnad | 0,1 | –1,5 | — | — |
| Uppskjuten skattekostnad (–)/skatteintäkt (+) | ||||
| Uppskjuten skatt avseende temporära skillnader | –47,6 | 127,9 | 4,0 | 93,1 |
| Förändring av periodiseringsfonder etc | 0,2 | –0,9 | — | — |
| Uppskjuten skatt vid utnyttjande av underskottsavdrag | –9,4 | –18,3 | 0,7 | –15,3 |
| Upplöst uppskjuten skatt avseende temporära skillnader vid försäljning | 0,4 | –0,5 | — | — |
| Omvärdering uppskjuten skatt till 26,3 procent | — | –13,1 | — | –11,1 |
| Totalt redovisad skatt | –56,4 | 93,6 | 4,7 | 66,8 |
Koncernen, Mkr 2009, % 2009 2008, % 2008 Resultat före skatt 304,4 –481,3 Skatt enligt gällande skattesats för moderbolaget 26 –80,0 28 134,8 Skillnad mellan skattemässigt och redovisat resultat vid försäljning av fastighet/kommanditbolag –1 3,5 –3 –14,6 Skatt på andel i resultat från intressebolag –7 21,2 –5 –23,5 Skatt hänförlig till tidigare år –0 0,8 1 7,2 Ej skattepliktiga intäkter/ej avdragsgilla kostnader etc 1 –1,8 1 2,8 Omvärdering uppskjuten skatt till 26,3 procent — — –3 –13,1 Redovisad effektiv skatt 19 –56,4 19 93,6
| Moderbolaget, Mkr | 2009, % | 2009 | 2008, % | 2008 |
|---|---|---|---|---|
| Resultat före skatt | –11,4 | –279,3 | ||
| Skatt enligt gällande skattesats för moderbolaget | 26 | 3,0 | 28 | 78,2 |
| Ej skattepliktiga intäkter/ej avdragsgilla kostnader | 0 | –0,0 | 0 | –0,3 |
| Ej skattepliktig realisationsvinst, aktier | 14 | 1,6 | — | — |
| Skatt hänförlig till tidigare år | 1 | 0,1 | — | — |
| Omvärdering uppskjuten skatt till 26,3 procent | — | — | –4 | –11,1 |
| Redovisad effektiv skatt | 41 | 4,7 | 24 | 66,8 |
| Redovisad i balansräkningen | ||||
| Uppskjuten skattefordran och skatteskuld | ||||
| Koncernen 2009, Mkr | Uppskjuten skattefordran |
Uppskjuten skatteskuld |
Netto | |
| Uppskjuten skattefordran och skatteskuld hänför sig till följande: | ||||
| Fastigheter | — | –323,4 | –323,4 | |
| Derivat | 160,5 | — | 160,5 | |
| Underskottsavdrag | 594,7 | — | 594,7 | |
| Periodiseringsfonder etc | –1,4 | — | –1,4 | |
| Kvittning | –323,4 | 323,4 | 0,0 | |
| Summa | 430,3 | 0,0 | 430,3 | |
| Inga ej aktiverade underskottsavdrag föreligger. | ||||
| Moderbolaget 2009, Mkr | Uppskjuten skattefordran |
Uppskjuten skatteskuld |
Netto | |
| Uppskjuten skattefordran och skatteskuld hänför sig till följande: | ||||
| Derivat | 84,9 | — | 84,9 | |
| Underskottsavdrag | 89,9 | — | 89,9 | |
| Summa | 174,8 | — | 174,8 | |
| Förändring av uppskjuten skatt i temporära skillnader och underskottsavdrag Koncernen, Mkr |
Balans per 2008-01-01 |
Redovisat i rapport över totalresultat |
Förvärv och avyttring av bolag |
Balans per 2008-12-31 |
| Fastigheter | –260,8 | 48,0 | — | –212,8 |
| Derivat | –1,6 | 87,5 | — | 85,9 |
| Aktivering av värdet av underskottsavdrag | 369,9 | –39,5 | — | 330,4 |
| Periodiseringfonder etc | –0,1 | –0,8 | –0,6 | –1,5 |
| Summa | 107,4 | 95,1 | –0,6 | 202,0 |
| Balans per | Redovisat i rapport över |
Förvärv och avyttring av |
Balans per | |
| Koncernen, Mkr | 2009-01-01 | totalresultat | bolag | 2009-12-31 |
| Fastigheter | –212,8 | –49,1 | –62,9 | –324,7 |
| Derivat | 85,9 | 1,8 | 72,7 | 160,5 |
| Aktivering av värdet av underskottsavdrag | 330,4 | –9,4 | 274,9 | 595,9 |
| Periodiseringfonder etc | –1,5 | 0,2 | — | –1,4 |
| Summa | 202,0 | –56,5 | 284,7 | 430,3 |
| Moderbolaget, Mkr | Balans per 2008-01-01 |
Redovisat över resultat räkningen |
Förvärv och avyttring av bolag |
Balans per 2008-12-31 |
| Derivat | –1,6 | 87,5 | — | 85,9 |
| Aktivering av värdet av underskottsavdrag | 105,2 | –20,8 | — | 84,4 |
| Summa | 103,6 | 66,7 | — | 170,3 |
| Balans per | Redovisat över resultat |
Förvärv och avyttring av |
Balans per | |
| Moderbolaget, Mkr | 2009-01-01 | räkningen | bolag | 2009-12-31 |
| Derivat | 85,9 | 4,0 | — | 89,9 |
| Aktivering av värdet av underskottsavdrag | 84,4 | 0,4 | — | 84,9 |
| Summa | 170,3 | 4,4 | — | 174,8 |
Beräkningen av resultat per aktie har baserats på årets resultat hänförligt till moderbolagets aktieägare uppgående till 247,7 Mkr (–387,7) och på ett vägt genomsnittligt antal aktier under året uppgående till 18 817 005 stycken (15 985 828).
| Vägt genomsnittligt antal aktier under året | 18 817 | 15 986 |
|---|---|---|
| Effekt av nyemitterade aktier | 3 074 | — |
| Effekt av återköp av egna aktier | — | –234 |
| Totalt antal aktier 1 januari | 15 743 | 16 220 |
| Moderbolaget, Tusental aktier | 2009 | 2008 |
Balder har under året inte återköpt några aktier. Under 2008 återköptes totalt 476 600 aktier för 33,5 Mkr.
| Koncernen, Mkr | 2009 | 2008 |
|---|---|---|
| Ingående verkligt värde | 7 038,4 | 6 710,1 |
| Förvärv | 5 678,6 | 679,2 |
| Investeringar i befintliga fastigheter | 53,5 | 107,8 |
| Värdeförändring 1) | –11,8 | –214,3 |
| Försäljningar | –135,9 | –244,4 |
| Utgående verkligt värde | 12 622,7 | 7 038,4 |
1) Inklusive vinst förvaltningsfastigheter till försäljning 2009
Förvaltningsfastigheter redovisas i balansräkningen till verkligt värde och värdeförändringarna redovisas i resultaträkningen. Fastigheternas verkliga värde baseras på interna värderingar. Verkligt värde är det bedömda belopp som skulle inkasseras i en transaktion vid värdetidpunkten mellan kunniga parter som är oberoende av varandra och som har ett intresse av att transaktionen genomförs efter sedvanlig marknadsföring, där båda parter förutsätts ha agerat insiktsfullt, klokt och utan tvång.
Per bokslutsdagen har Balder genomfört en intern värdering baserad på en tioårig kassaflödesmodell, på hela fastighetsbeståndet. Varje fastighet värderas individuellt genom att nuvärdesberäkna framtid kassaflöden, dvs framtida hyresinbetalningar minskade med bedömda drifts- och underhållsutbetalningar samt restvärdet år 10. Bedömda hyresinbetalningar samt drifts- och underhållsutbetalningar har härletts från befintliga hyresintäkter, drifts- och underhållskostnader. Kassaflödet marknadsanpassas genom att beakta eventuella förändringar i uthyrningsgrad och uthyrningsnivåer såväl som drift- och underhållsutbetalningar.
Till grund för samtliga kassaflödeskalkyler har antagits en inflation om 2 procent.
Hyresutvecklingen bedöms följa inflationen med hänsyn tagen till gällande indexklausuler i kontrakten under dess löptider. Då kontrakten löper ut sker en bedömning om kontraktet anses bli förlängt till rådande marknadshyresnivå samt att risken bedöms huruvida lokalen kan bli vakant. Vakanser bedöms utifrån gällande vakanssituation med en successiv anpassning till bedömd marknadsmässig vakans med hänsyn till objektets individuella förutsättningar.
Vid bedömningen av fastighetens framtida fastighetskostnader har utfalls-, budget- och prognosmaterial samt beräknade normaliserade kostnader använts.
Direktavkastningskrav och kalkylräntor som används i kalkylen har härletts ur jämförbara transaktioner på fastighetsmarknaden. Viktiga faktorer vid val av förräntningskrav är läge, hyresnivå, vakansgrad och fastighetens skick. I tabell redovisas använda direktavkastningskrav och kalkylräntor.
| Region | Kalkylräntekrav för diskontering av framtida kassaflöden, % |
Direktavkastnings krav för bedömning av restvärde, % |
Medelvärdet av direktavkastningskrav för bedömning av restvärde, % |
|---|---|---|---|
| Stockholm | 7,25–10,20 | 5,25–8,20 | 6,3 |
| Väst/Göteborg | 6,75–11,50 | 4,75–9,50 | 6,7 |
| Öst | 7,50–12,00 | 5,50–10,00 | 6,8 |
| Öresund | 7,25–10,00 | 5,25–8,00 | 6,2 |
| Norr | 7,50–12,00 | 5,50–10,00 | 6,5 |
Den genomsnittliga direktavkastningen uppgick per bokslutsdagen till 6,5 procent. Vid en förändring av direktavkastningskravet med +/– 0,25 procent påverkas koncernens fastighetsvärde med cirka 500 Mkr.
För att säkerställa den interna värderingen har Balder per bokslutsdagen låtit Newsec och CB Richard Ellis värdera 53 fastigheter med ett marknadsvärde om cirka 3,3 Mdkr motsvarande drygt 26 procent av internt bedömt marknadsvärde. Urvalet har gjorts med utgångspunkt att fastigheterna skall representera vår samlade portfölj avseende såväl geografisk placering, fastighetskategori som teknisk standard. De externa värderingarnas marknadsvärde översteg Balders med 21 Mkr motsvarande 0,65 procent.
Per 31 december, efter Balders värdering, uppgick förvaltningsfastigheternas redovisade värde till 12 622,7 Mkr (7 038,4), vilket innebär en orealiserad värdeförändring om –15,8 Mkr (–214,3). Balders totala fastighetsvärde uppgick till 12 669,1 Mkr (7 085,9), varav 46,4 Mkr (47,5) avser rörelsefastigheter, vilka redovisas enligt anskaffningsvärdemetoden.
| Summa | 557,1 | 419,5 |
|---|---|---|
| Fastighetskostnader | –291,0 | –208,7 |
| Hyresintäkter | 848,2 | 628,2 |
| Koncernen, Mkr | 2009 | 2008 |
| Summa | 6 913,2 | 3 850,4 |
|---|---|---|
| Mark | 1 462,2 | 862,8 |
| Byggnader | 5 451,0 | 2 987,6 |
| Koncernen, Mkr | 2009 | 2008 |
| Not 15 · Materiella anläggningstillgångar | |||||
|---|---|---|---|---|---|
| Inventarier | Koncernen | Moderbolaget | |||
| Mkr | 2009 | 2008 | 2009 | 2008 | |
| Anskaffningsvärde | |||||
| Ingående balans | 8,5 | 7,6 | 8,5 | 7,6 | |
| Årets anskaffningar | 11,0 | 0,9 | — | 0,9 | |
| Förvärv av Din Bostad | 15,4 | — | — | — | |
| Utrangerat | –0,3 | – | –0,1 | — | |
| Utgående balans | 34,6 | 8,5 | 8,3 | 8,5 | |
| Avskrivningar | |||||
| Ingående balans | –4,9 | –2,7 | –4,9 | –2,7 | |
| Förvärv av Din Bostad | –9,3 | — | — | — | |
| Utrangerat | 0,2 | — | 0,2 | — | |
| Årets avskrivningar | –2,5 | –2,2 | –1,5 | –2,2 | |
| Utgående balans | –16,4 | –4,9 | –6,2 | –4,9 | |
| Redovisat värde | 18,3 | 3,7 | 2,2 | 3,7 | |
| Rörelsefastigheter Mkr |
Koncernen 2009 |
2008 | Moderbolaget 2009 2008 |
||
| Anskaffningsvärde Ingående balans |
50,5 | 50,2 | — | — | |
| Förvärv | — | — | — | — | |
| Investering | 0,0 | 0,3 | — | — | |
| Utgående balans | 50,5 | 50,5 | — | — | |
| Avskrivningar | |||||
| Ingående balans | –3,1 | –2,0 | — | — | |
| Årets avskrivningar | –1,1 | –1,1 | — | — | |
| Utgående balans | –4,2 | –3,1 | — | — | |
| Redovisat värde | 46,4 | 47,5 | — | — | |
| Taxeringsvärde – rörelsefastigheter | Koncernen | Moderbolaget | |||
| Mkr | 2009 | 2008 | 2009 | 2008 | |
| Byggnad | 29,0 | 29,0 | — | — | |
| Mark | 9,8 | 9,8 | — | — | |
| Summa | 38,8 | 38,8 | — | — |
Andelar i intressebolag redovisas i koncernen enligt kapitalandelsmetoden och i moderbolaget enligt anskaffningsvärdemetoden. Ackumulerade anskaffningsvärden Koncernen Moderbolaget Mkr 2009 2008 2009 2008 Ingående balans 527,9 605,9 513,4 513,3 Förvärv av intressebolag — 0,1 — 0,1 Avyttring av intressebolag –87,8 — –81,4 — Utdelning från intressebolag –9,9 — –9,9 — Eliminering internhyra 3,3 — — — Andel i intressebolagens resultat efter skatt 80,5 –83,8 — — Förändring av intressebolags eget kapital –2,1 5,7 — — Utgående balans 511,9 527,9 422,1 513,4
| Ägarandel av koncernens rapport över totalresultat | ||
|---|---|---|
| Koncernen, Mkr | 2009 | 2008 |
| Hyresintäkter | 195,6 | 202,4 |
| Fastighetskostnader | –52,7 | –61,6 |
| Driftsöverskott | 143,0 | 140,7 |
| Värdeförändringar fastigheter, realiserade | 1,4 | 0,4 |
| Värdeförändringar fastigheter, orealiserade | –15,5 | –112,1 |
| Värdeförändringar aktier, orealiserade | 26,4 | 19,0 |
| Försäljning av aktier/Utspädningseffekt | –1,9 | –1,2 |
| Central administation | –6,6 | –7,6 |
| Övriga rörelseintäkter | 2,2 | 2,1 |
| Rörelseresultat | 149,0 | 41,3 |
| Räntenetto | –66,6 | –76,2 |
| Värdeförändringar derivat, orealiserade | 10,4 | –66,6 |
| Resultat före skatt | 92,8 | –101,5 |
| Skatt | –12,3 | 17,7 |
| Årets resultat | 80,5 | –83,8 |
| Förvaltningsresultat före skatt | 72,0 | 59,1 |
| Koncernen, Mkr | 2009 | 2008 |
|---|---|---|
| Tillgångar | 2 109,7 | 2 486,3 |
| Eget kapital | 499,2 | 527,9 |
| Skulder | 1 610,5 | 1 958,4 |
| Summa | 511,9 | 422,1 | ||||
|---|---|---|---|---|---|---|
| Corem Property Group AB | 556463-9440 | Stockholm | 7 888 340 | 25,5 | 387,0 | 321,7 |
| Akroterion Fastighets AB | 556714-5478 | Stockholm | 500 | 50,0 | 116,5 | 100,4 |
| Tulia AB | 556712-9811 | Göteborg | 50 000 | 50,0 | 8,4 | — |
| Bolag | Organisationsnummer | Säte | Antal aktier | Andel, % | Kapitalandelens värde i koncernen, Mkr |
Redovisat värde hos moderbolaget, Mkr |
| Bolag | Organisationsnummer | Säte | Antal aktier | Andel, % | Kapitalandelens värde i koncernen, Mkr |
Redovisat värde hos moderbolaget, Mkr |
|---|---|---|---|---|---|---|
| Tulia AB | 556712-9811 | Göteborg | 50 000 | 50,0 | 3,3 | — |
| Akroterion Fastighets AB | 556714-5478 | Stockholm | 500 | 50,0 | 106,8 | 100,4 |
| Corem Property Group AB | 556463-9440 | Stockholm | 9 883 540 | 35,8 | 417,8 | 413,0 |
| Summa | 527,9 | 513,4 |
Corem Property Group AB är noterat på Nasdaq OMX Stockholm, Small Cap. Börskursen vid årets slut uppgick till 45,60 kr (39,70), vilket innebär att marknadsvärdet på Balders innehav per bokslutsdagen uppgick till 359,7 Mkr (392,4). Övriga intressebolag är onoterade.
Finansiella tillgångar som kan säljas, onoterade aktier, värderas till anskaffningsvärdet då ingen handel förekommer.
Kundfordringar är upptagna till det belopp som beräknas inflyta. Samtliga förfallna kundfordringar överstigande 30 dagar bedöms individuellt avseende förlustrisk, se även avsnitt hyror och kunder sidan 48. Nedskrivningar görs för osäkra fordringar. Årets resultat har belastats med 7,5 Mkr (3,8) avseende befarade kundförluster. Fordringarna är kortfristiga till sin natur varför redovisat värde motsvarar verkligt värde.
| Koncernen, Mkr | 2009 | 2008 |
|---|---|---|
| Kundfordringar brutto | 26,3 | 19,3 |
| Osäkra kundfordringar | –12,2 | –5,6 |
| Kundfordringar netto | 14,1 | 13,7 |
| Koncernen, Mkr | 2009 |
|---|---|
| – 30 dagar | 3,1 |
| 31–60 dagar | 2,7 |
| 61–90 dagar | 1,6 |
| 91 dagar– | 6,7 |
| Summa | 14,1 |
| Utgående balans | –12,2 | –5,6 |
|---|---|---|
| Årets osäkra kundfordringar | –7,5 | –3,8 |
| Årets konstaterade kundförluster | 3,3 | 1,8 |
| Förvärvad ingående balans | –2,4 | — |
| Ingående balans | –5,6 | –3,6 |
| Koncernen, Mkr | 2009 | 2008 |
| Koncernen | Moderbolaget | |||
|---|---|---|---|---|
| Mkr | 2009 | 2008 | 2009 | 2008 |
| Fordringar på intressebolag | 92,0 | 84,1 | 92,0 | 84,1 |
| Övriga fordringar | 20,8 | 5,6 | 5,5 | 5,6 |
| Summa | 112,8 | 89,7 | 97,5 | 89,7 |
Fordringarna är kortfristiga till sin natur varför redovisat värde motsvarar verkligt värde.
| Koncernen | Moderbolaget | |||
|---|---|---|---|---|
| Mkr | 2009 | 2008 | 2009 | 2008 |
| Ränteintäkter | 0,6 | 4,2 | 0,6 | 4,0 |
| Hyresintäkter | 3,1 | 3,6 | 0,8 | 0,8 |
| Driftskostnader | 6,5 | 2,6 | — | — |
| Övriga finansiella kostnader | 5,3 | 3,2 | 1,9 | 3,2 |
| Övriga poster | 3,2 | 7,5 | 1,5 | 0,6 |
| Summa | 18,7 | 21,1 | 4,8 | 8,6 |
Per den 31 december 2009 omfattade det registrerade aktiekapitalet 25 391 142 stamaktier, varav 1 871 572 av serie A och 23 519 570 av serie B. Varje aktie av serie A berättigar till en röst och varje aktie av
serie B berättigar till en tiondels röst. Innehavaren av stamaktier är berättigade till utdelning som fastställs efter hand och aktieinnehavet berättigar till rösträtt vid bolagsstämman.
| Dag | Månad | År | Händelse | Förändring antal aktier |
Totalt antal aktier |
Totalt antal ute stående aktier |
Kvotvärde per aktie, kr |
Förändring aktiekapital, kr |
Totalt aktie kapital, kr |
|---|---|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 27 | juni | 2005 | Starttidpunkt | 75 386 104 | 75 386 104 | 1,00 | 75 386 104 | ||
| 18 | augusti | 2005 | Apportemission | 2 000 002 | 77 386 106 | 77 386 106 | 1,00 | 2 000 002 | 77 386 106 |
| 18 | augusti | 2005 | Nedsättning av aktie kapitalet genom minskning av nominellt belopp |
— | 77 386 106 | 77 386 106 | 0,01 | –76 612 245 | 773 861 |
| 18 | augusti | 2005 | Apportemission | 1 287 731 380 | 1 365 117 486 | 1 365 117 486 | 0,01 | 12 877 314 | 13 651 175 |
| 18 | augusti | 2005 | Kvittningsemission | 18 846 514 | 1 383 964 000 | 1 383 964 000 | 0,01 | 188 465 | 13 839 640 |
| 18 | augusti | 2005 | Sammanläggning av nominellt belopp till 1 krona |
–1 370 124 360 | 13 839 640 | 13 839 640 | 1,00 | 13 839 640 | |
| 11 | januari | 2006 | Apportemission | 1 000 000 | 14 839 640 | 14 839 640 | 1,00 | 1 000 000 | 14 839 640 |
| 16 | maj | 2006 | Apportemission | 1 380 000 | 16 219 640 | 16 219 640 | 1,00 | 1 380 000 | 16 219 640 |
| 2008 | Återköp egna aktier | –476 600 | 16 219 640 | 15 743 040 | 16 219 640 | ||||
| 31 | aug | 2009 | Apportemission | 9 171 502 | 25 391 142 | 24 914 542 | 1,00 | 9 171 502 | 25 391 142 |
| 31 | dec | 2009 | — | 25 391 142 | 24 914 542 | 1,00 | — | 25 391 142 |
Styrelsen föreslår årsstämman att ingen utdelning (—) lämnas för verksamhetsåret 2009.
Koncernen är genom sin verksamhet exponerad för fem olika slags finansiella risker. Med finansiella risker avses ränterisk, likviditetsrisk, refinansieringsrisk, prisrisk och kreditrisk. Finanspolicyn anger riktlinjer och regler för hur finansverksamheten skall bedrivas samt fastställer ansvarsfördelning och administrativa regler. Avsteg från koncernens finanspolicy kräver styrelsens godkännande. Ansvaret för koncernens finansiella transaktioner och risker hanteras centralt av moderbolagets finansavdelning. Den finansiella riskhanteringen sker på portföljnivå.
Finansiella transaktioner skall genomföras utifrån en bedömning av koncernens samlade behov av likviditet, finansiering och ränterisk. Målen i finanspolicyn är att:
Uppföljning av målen sker löpande med rapportering till styrelsen inför avlämnandet av bolagets delårsrapporter.
| Utfall | |||
|---|---|---|---|
| Finansiella mål | Mål | 2009 | 2008 |
| Soliditet, % | 25,0 | 24,1 | 23,3 |
| Räntetäckningsgrad, ggr | 1,5 | 3,2 | 1,6 |
| Avkastning eget kapital, % 1) | 9,6 | –18,7 |
1) Målet för avkastning på eget kapital är att det över tiden med god marginal skall överstiga den riskfria räntan. Vid årsskiftet uppgick den riskfria räntan, årsgenomsnitt av en femårig statsobligation, till 2,4 procent.
Med refinansieringsrisk avses risken att Balder inte kan återfinansiera sig i framtiden eller endast till kraftigt ökade kostnader. Balder har idag inga skriftliga kreditlöften, utan arbetar kontinuerligt med att ta upp nya lån och omförhandla befintliga lån. Av låneportföljen skall över tid 50 procent inneha en kredittid på mer än två år och inte mer än 35 procent av lånen bör förfalla på ett enskilt år.
Med likviditetsrisk avses risken att sakna tillräckligt med likvida medel för att kunna fullfölja företagets betalningsåtaganden. Enligt finanspolicyn skall det alltid finnas tillräckligt med kontanta medel och garanterade krediter för att täcka en månads betalningsåtaganden. Styrelsen kan oaktat långsiktigt mål besluta om tillfälligt ökad likviditet till exempel vid ökad beredskap för större affärer. Per bokslutsdagen uppgick Balders likvida medel och outnyttjade krediter till 176,8 Mkr.
Kassaflödet per år avseende finansiella skulder vid antagande om nuvarande storlek på koncernen uppgår till 611 Mkr. Kassaflödet avser räntekostnader, amortering, leveranstörsskuld och reglering av övriga finansiella skulder. Finansnettot har beräknats utifrån koncernens genomsnittliga ränta med avdrag för ränteintäkter och räntebidrag.
| Mkr | Årligen |
|---|---|
| Räntekostnader | 343 |
| Amortering | 131 |
| Leverantörsskulder | 59 |
| Upplupna driftskostnader | 26 |
| Övriga skulder | 52 |
| Summa | 611 |
Med ränterisk avses risken för fluktuationer i kassaflöde och resultat till följd av förändringar i räntenivåer. Den faktor som främst påverkar ränterisken är räntebindningstiden. Lång räntebindningstid innebär en förutsägbarhet i kassaflödet men det innebär oftast också högre räntekostnader.
Hanteringen av koncernens ränteexponering är centraliserad, vilket innebär att den centrala finansfunktionen ansvarar för att identifiera och hantera denna exponering. Ränterisken skall hanteras med risksäkringsinstrument. Balder använder ränteswappar från rörlig till fast ränta, räntegolv och räntetak. Som övergripande nyckeltal används räntetäckningsgraden, definierad som resultat före skatt med återläggning av räntenetto, värdeförändringar, derivatkostnader samt värdeförändringar och skatt i andel i resultat från intressebolag dividerat med finansnetto baserat på aktuell intjäningsförmåga på helårsbasis. Räntetäckningsgraden skall vid varje mättillfälle överstiga 1,5 gånger. För att erhålla en kostnadseffektiv hantering av ränterisken görs bedömningen av ränterisken vid upptagandet av lån med kort räntebindning utifrån koncernens totala låneportfölj. Räntederivattransaktioner genomförs vid behov för att uppnå önskad ränterisk i den totala upplåningen.
Balder har i huvudsak använt sig av swappar samt räntetak för att hantera ränterisken, vilka förfaller mellan 2012 och 2018. I takt med att marknadsräntan förändras uppstår ett teoretiskt över- eller undervärde, som inte är direkt kassaflödespåverkande, på de finansiella instrumenten. Derivaten redovisas löpande till verkligt värde i balansräkningen och värdeförändringar redovisas i resultaträkningen utan tillämpning av säkringsredovisning. Derivaten värderas även i år utifrån noterade priser på marknaden. Värdeförändringarna uppgick under 2009 till –23,3 Mkr (–332,5). Det verkliga värdet för finansiella instrument baseras på förmedlade kreditinstituts värderingar. Rimligheten i värderingen har prövats genom att låta annat kreditinstitut värdera liknande instrument på balansdagen.
Balders intäkter påverkas av fastigheternas uthyrningsgrad, nivån på marknadsmässiga hyror samt kundernas betalningsförmåga. En förändring av hyresnivån eller den ekonomiska uthyrningsgraden med +/– 1 procentenhet påverkar resultat före skatt med +/– 13 Mkr.
Risken att koncernens kunder inte uppfyller sina åtaganden, det vill säga att betalning ej erhålls för kundfordringar, utgör en kundkreditrisk. Koncernens kunder kreditkontrolleras varvid information om kundernas finansiella ställning inhämtas från olika kreditupplysningsföretag. En beräkning av kreditrisken görs i samband med nyuthyrning och lokalanpassning för befintlig kund. I kreditpolicyn anges beslutsnivåer för olika kreditrisker, hur värdering av krediter och osäkra fordringar skall hanteras. Bankgaranti, depositioner av förtida hyror eller annan säkerhet krävs för kunder med låg kreditvärdighet eller otillräcklig kredithistorik.
I syfte att följa kundernas kreditvärdighetsutveckling sker en löpande kreditbevakning.
Den finansiella verksamheten i Balder medför exponering för kreditrisker. Det är främst motpartsrisker i samband med fordringar på banker och andra motparter som uppstår vid handel med derivatinstrument. Balders finanspolicy innehåller ett särskilt motpartsreglemente i vilket maximal kreditexponering för olika motparter anges. Motparterna skall ha ett kreditbetyg från Standard & Poor om lägst A- eller A3 från Moody´s.
Skulder i utländsk valuta är säkrade genom derivat, varför ingen valutarisk föreligger.
Vid årets utgång hade Balder bindande låneavtal till kreditinstitut om sammanlagt 9 681,0 Mkr (5 615,6) inklusive ett förlagslån om 259,3 Mkr (300,0). Netto räntebärande skulder efter avdrag för likviditet om 24,1 Mkr (0,8) uppgick till 9 504,2 Mkr (5 530,6). Under året har nya lån tagits upp om 4 442,3 Mkr (765,0) i samband med förvärv och 455,3 Mkr (262,9) amorterats, huvudsakligen i samband med fastighetsförsäljningar.
• Lån mot ställande av säkerhet i form av reversfordringar på dotterbolag med däri pantförskrivna pantbrev. Säkerheten har kompletterats med pant i dotterbolagens aktier.
• Lån mot ställande av säkerhet pantbrev i fastighet
I vissa fall kompletteras säkerheten med garantier för räntetäckningsgrad, soliditet och belåningsgrad. Balder uppfyller alla garantier vid årsskiftet. Kreditavtalen innehåller sedvanliga uppsägningsvillkor.
Den genomsnittliga kreditbindningstiden på låneavtalen uppgick per den 31 december till 4,9 år (6,1). Förfallostrukturen för låneavtalen, som framgår av tabell, visar när i tiden låneavtalen förfaller till omförhandling eller återbetalning. Den genomsnittliga effektiva räntan per bokslutsdagen uppgick till 3,7 procent (4,9) inklusive effekten av upplupen ränta från Balders räntederivat. Den genomsnittliga räntebindningstiden vid samma datum uppgick till 2,2 år (0,5). Andelen lån med ränteförfall under kommande 12-månaders period uppgick till 42 procent (81).
Vid en omedelbar ökning av marknadsräntan med en procentenhet och antagande om oförändrad låne- och derivatportfölj skulle räntekostnaderna öka med 50 Mkr.
| Summa | 9 528 | 3,7 | 100,0 | 9 564 |
|---|---|---|---|---|
| >5 år | 500 | 5,4 | 5,2 | 500 |
| 4–5 år | — | — | — | — |
| 3–4 år | 3 805 | 5,4 | 39,9 | 3 815 |
| 2–3 år | 500 | 4,8 | 5,2 | 500 |
| 1–2 år | 692 | 6,0 | 7,3 | 719 |
| Inom ett år | 4 031 | 1,51) | 42,3 | 4 031 |
| År | Redovisat värde, Mkr |
Ränta, % | Andel, % | Verkligt värde, Mkr |
1) Inkluderar kostnad för stängningsbar swap.
Verkligt värde för finansiella skulder som inte är derivatinstrument har beräknats genom att diskontera det framtida kassaflödet med aktuell marknadsränta på balansdagen. Diskonteringsräntan som använts till beräkningen av verkligt värde ligger mellan 2,5 procent och 3,2 procent.
| Summa | 9 528 | 100,0 |
|---|---|---|
| >5 år | 979 | 10,3 |
| 4–5 år | — | — |
| 3–4 år | 259 | 2,7 |
| 2–3 år | 19 | 0,2 |
| 1–2 år | 2 764 | 29,0 |
| Inom ett år1) | 5 507 | 57,8 |
| År | Redovisat värde, Mkr |
Andel, % |
1) Se avsnitt löptidsanalys finansiella skulder sidan 74
Kreditbindning
| Kund- och lånefordringar | Finansiella tillgångar som kan säljas |
Finansiella skulder värderade till verkligt värde via resultaträkningen Derivat1) |
Övriga skulder | Totalt redo visat värde |
Totalt verkligt värde |
|||||||
|---|---|---|---|---|---|---|---|---|---|---|---|---|
| Koncernen, Mkr | 2009 | 2008 | 2009 | 2008 | 2009 | 2008 | 2009 | 2008 | 2009 | 2008 | 2009 | 2008 |
| Andra långfristiga | ||||||||||||
| värdepappersinnehav | — | — | 1,2 | 1,2 | — | — | — | — | 1,2 | 1,2 | 1,2 | 1,2 |
| Kundfordringar | 14,1 | 13,7 | — | — | — | — | — | — | 14,1 | 13,7 | 14,1 | 13,7 |
| Övriga fordringar | 96,3 | 89,7 | — | — | — | — | — | — | 96,3 | 89,7 | 96,3 | 89,7 |
| Summa fordringar | 110,4 | 103,4 | 1,2 | 1,2 | — | — | — | — | 111,6 | 104,6 | 111,6 | 104,6 |
| Långfristiga ränte bärande skulder |
— | — | — | — | — | — | 3 954,6 | 3 505,4 | 3 954,6 | 3 505,4 | 3 990,8 | 3 537,6 |
| Derivat | — | — | — | — | 425,5 | 326,7 | — | — | 425,5 | 326,7 | 425,5 | 326,7 |
| Kortfristiga ränte bärande skulder |
— | — | — | — | — | — | 5 394,4 | 1 711,2 | 5 394,4 | 1 711,2 | 5 394,4 | 1 711,2 |
| Checkräkningskredit | — | — | — | — | — | — | 250,4 | 370,7 | 250,4 | 370,7 | 250,4 | 370,7 |
| Leverantörsskulder | — | — | — | — | — | — | 59,2 | 34,8 | 59,2 | 34,8 | 59,2 | 34,8 |
| Summa skulder | — | — | — | — | 425,5 | 326,7 | 9 658,6 | 5 622,1 | 10 084,1 | 5 948,8 10 120,3 | 5 981,0 |
| Kund- och lånefordringar | Finansiella tillgångar som kan säljas |
Finansiella skulder värderade till verkligt värde via resultaträkningen Derivat1) |
Övriga skulder | Totalt redovisat värde | Totalt verkligt värde | |||||||
|---|---|---|---|---|---|---|---|---|---|---|---|---|
| Moderbolaget, Mkr | 2009 | 2008 | 2009 | 2008 | 2009 | 2008 | 2009 | 2008 | 2009 | 2008 | 2009 | 2008 |
| Andra långfristiga | ||||||||||||
| värdepappersinnehav | — | — | 1,2 | 1,2 | — | — | — | — | 1,2 | 1,2 | 1,2 | 1,2 |
| Övriga fordringar | 96,3 | 89,7 | — | — | — | — | — | — | 96,3 | 89,7 | 96,3 | 89,7 |
| Summa fordringar | 96,3 | 89,7 | 1,2 | 1,2 | — | — | — | — | 97,5 | 90,9 | 97,5 | 90,9 |
| Långfristiga skulder till kreditinstitut |
— | — | — | — | — | — | 927,5 | 1 943,2 | 927,5 | 1 943,2 | 952,6 | 1 965,2 |
| Derivat | — | — | — | — | 221,7 | 326,7 | — | — | 221,7 | 326,7 | 221,7 | 326,7 |
| Kortfristiga skulder till kreditinstitut |
— | — | — | — | — | — | 1 864,6 | 869,0 | 1 864,6 | 869,0 | 1 864,6 | 869,0 |
| Checkräkningskredit | — | — | — | — | — | — | 205,1 | 370,7 | 205,1 | 370,7 | 205,1 | 370,7 |
| Leverantörsskulder | — | — | — | — | — | — | 2,2 | 2,1 | 2,2 | 2,1 | 2,2 | 2,1 |
| Summa skulder | — | — | — | — | 221,7 | 326,7 | 2 999,4 | 3 185,0 | 3 221,1 | 3 511,7 | 3 246,2 | 3 533,7 |
1) Finansiella tillgångar/skulder som innehas för handel.
| Koncernen | Moderbolaget | ||||
|---|---|---|---|---|---|
| Mkr | 2009 | 2008 | 2009 | 2008 | |
| Beviljad kreditlimit | 385,0 | 455,0 | 335,0 | 455,0 | |
| Outnyttjad del | 134,6 | 84,3 | 129,9 | 84,3 | |
| Utnyttjad del | 250,4 | 370,7 | 205,1 | 370,7 |
| Koncernen | Moderbolaget | ||||
|---|---|---|---|---|---|
| 2009 | 2008 | 2009 | 2008 | ||
| 8,4 | 3,2 | 3,4 | 3,2 | ||
| 45,5 | 47,8 | 29,2 | 40,3 | ||
| 114,4 | 90,3 | – | — | ||
| 13,6 | 16,0 | 6,6 | 16,0 | ||
| 24,3 | — | — | — | ||
| 25,6 | 8,1 | — | — | ||
| 17,1 | 16,8 | — | — | ||
| 2,8 | 5,2 | 1,6 | 0,8 | ||
| 251,7 | 187,4 | 40,8 | 60,3 | ||
| Summa | 10 427,3 | 5 768,6 | 2 919,7 | 3 267,0 | ||
|---|---|---|---|---|---|---|
| Reverser | — | — | 2 919,7 | 2 854,0 | ||
| Aktier i intressebolag | — | 417,8 | — | 413,0 | ||
| Aktier i koncernbolag | 439,1 | — | — | — | ||
| Fastighetsinteckningar | 9 988,2 | 5 350,8 | — | — | ||
| Mkr | 2009 | 2008 | 2008 | |||
| Ställda säkerheter | Koncernen | Moderbolaget |
| Eventualförpliktelser | Koncernen | Moderbolaget | |||
|---|---|---|---|---|---|
| Mkr | 2009 | 2008 | 2009 | 2008 | |
| Borgen för dotterbolag | — | — | 1 299,9 | 1 177,7 | |
| Borgen för intressebolag | 427,5 | 442,5 | 427,5 | 442,5 | |
| Summa | 427,5 | 442,5 | 1 727,4 | 1 620,2 |
| Summa enligt kassaflödesanalysen | 24,1 | 0,8 | 17,8 | 0,0 |
|---|---|---|---|---|
| Summa enligt balansräkningen | 24,1 | 0,8 | 17,8 | 0,0 |
| Kassa och bank | 24,1 | 0,8 | 17,8 | 0,0 |
| Följande delkomponenter ingår i likvida medel: | ||||
| Mkr | 2009 | 2008 | 2009 | 2008 |
| Likvida medel | Koncernen | Moderbolaget | ||
| Not 26 · Kassaflödesanalys |
| Betalda räntor och derivatkostnader | Koncernen | Moderbolaget | ||
|---|---|---|---|---|
| Mkr | 2009 | 2008 | 2009 | 2008 |
| Erhållen ränta | 10,0 | 11,7 | 7,8 | 7,1 |
| Betald ränta | –202,7 | –308,8 | –102,4 | –201,4 |
| Betald derivatkostnad | –100,3 | 21,2 | –79,4 | 21,2 |
| Summa | –293,0 | –275,9 | –174,0 | –173,1 |
Interna ränteintäkter och räntekostnader är ej likviditetspåverkande.
| Specifikation av moderbolagets direkta innehav av andelar i dotterbolag | Redovisat värde | |||||
|---|---|---|---|---|---|---|
| Dotterbolag | Organisationsnummer | Säte | Antal andelar | Andel, % | 2009 | 2008 |
| Balder Storstad AB | 556676-4378 | Göteborg | 1 001 000 | 100 | 1 045,8 | 1 045,8 |
| Balder Mellanstad AB | 556514-4291 | Göteborg | 1 938 000 | 100 | 124,9 | 54,7 |
| Din Bostad Sverige AB | 556541-1898 | Göteborg | 18 349 255 | 100 | 621,5 | — |
| 1 792,2 | 1 100,5 |
Balderkoncernen äger genom ovan nämnda dotterbolag 100 procent i ytterligare 150 bolag vilka framgår av respektive dotterbolags årsredovisning.
| Moderbolaget, Mkr | 2009 | 2008 |
|---|---|---|
| Ackumulerade anskaffningsvärden | ||
| Ingående balans | 1 100,5 | 1 100,5 |
| Ägartillskott | 70,1 | — |
| Förvärv | 621,5 | — |
| Utgående balans | 1 792,2 | 1 100,5 |
| Utgående balans | 3 048,9 | 2 908,0 |
|---|---|---|
| Förändring utlåning till dotterbolag | 140,9 | –15,2 |
| Ingående balans | 2 908,0 | 2 923,2 |
| Moderbolaget, Mkr | 2009 | 2008 |
Koncernen står under bestämmande inflytande från Erik Selin Fastigheter AB som innehar 55,3 procent (60,2) av rösterna i moderbolaget Balder. Moderbolaget i den största koncernen där Balder ingår är Erik Selin Fastigheter AB.
Utöver de närståenderelationer som anges för koncernen har moderbolaget bestämmande inflytande över dotterbolag enligt not 27, Koncernbolag.
Koncernen
Erik Selin Fastigheter AB hyr kontor av Balder. Kontrakten är skrivna enligt marknadsmässiga villkor.
Moderbolaget har utfört fastighetsadministrativa tjänster åt sina dotterbolag uppgående till 49,0 Mkr (45,0). Moderbolaget fungerar
Frånträde har skett av den fastighet som i koncernens rapport över finansiell ställning redovisas som förvaltningsfastigheter till försäljning.
Vår satsning på förnyelsebar energi har nu tagit sin början. Som ett första led i Balders satsning på förnyelsebar energi har Balder investerat i sex vindkraftverk. Totalt uppgår investeringen till 142 Mkr och den normala årsproduktionen till 23 000 000 kWh. Balders del av investeringen uppgick till 79 Mkr.
Företagsledningen har med styrelsen diskuterat utvecklingen, valet och upplysningarna avseende koncernens viktiga redovisningsprinciper och uppskattningar samt tillämpningen av dessa.
För viktiga antaganden och bedömningar i samband med värdering av förvaltningsfastigheter se not 14, Förvaltningsfastigheter.
Balder redovisar sina fastigheter enligt verkligt värde metod vilket innebär att värdeförändringar redovisas i resultaträkningen. Resultatet kan därför påverkas väsentligt.
Balder genomför en intern värdering av fastigheterna vid varje kvartalsrapport. För att säkerställa den interna värderingen i samband med årsbokslutet har två externa värderingsföretag, Newsec och CB Richard Ellis, värderat fastigheter i fastighetsbeståndet motsvarande drygt 26 procent av Balders internt bedömda verkliga värde.
som internbank. Fordringar på dotterbolag uppgick per bokslutsdagen till 3 896,1 Mkr (3 626,6). Transaktionerna inom koncernen är prissatta till självkostnadspris.
Utöver ovanstående närståenderelationer äger Balder 25,5 procent (35,8) i Corem Property Group AB samt 50 procent i Akroterion Fastighets AB. Koncernen har också genom Balder Storstad AB 50 procent i Tulia AB, se not 16, Andelar i intressebolag.
Under verksamhetsåret har Corem och Tulia köpt förvaltnings- och administrativa tjänster av Balder uppgående till 2,0 Mkr (7,6). Tjänsterna är prissatta på marknadsmässiga villkor. Nettofordringar på intressebolag uppgick per bokslutsdagen till 88,9 Mkr (69,8).
Företagets styrelseledamöter samt bolag ägda av dessa kontrollerar 76,7 procent (87,8) av rösterna i Balder. Beträffande styrelsen, VD och övriga befattningshavares löner och andra ersättningar, kostnader och avtal som avser pensioner och liknande förmåner samt avtal angående avgångsvederlag, se not 4, Anställda och personalkostnader.
Två av verken är helägda och ligger i Falkenbergs kommun och fyra verk ligger på Öland och ägs till hälften av Balder.
Balders avsikt är att dels förvärva ytterligare vindkraftverk som är i drift och som har en dokumenterad god produktionsnivå och dels investera i nybyggnation av vindkraftverk.
Balder förfogar över förlustavdrag vilka härstammar från den verksamhet som bedrivits tidigare. Vidare finns underskottsavdrag i fastighetsägande dotterbolag. Balder bedömer att samliga förlustavdrag, enligt gällande skatteregler, kommer att kunna utnyttjas mot framtida vinster.
Balder kan dock inte lämna några garantier för att dagens, eller nya skatteregler inte innebär begränsningar i möjligheterna att utnyttja underskottsavdragen.
Redovisningsstandarden IFRS 3s regel om klassificering av förvärv som rörelseförvärv eller tillgångsförvärv utgår från att en individuell bedömning måste göras av varje enskild transaktion. Balders förvärv av Din Bostad, genom ett offentligt uppköpserbjudande, har klassificerats som ett rörelseförvärv under gemensamt inflytande. Principen innebär att rörelseförvärv redovisas till historiska anskaffningsvärden. För övriga två förvärv har bedömning inneburit att transaktionerna har klassificerats som tillgångsförvärv.
Fastighets AB Balder (publ) är ett svenskregistrerat aktiebolag med säte i Göteborg. Moderbolagets aktier är registrerade på Nasdaq OMX Stockholm, Small Cap. Adressen till huvudkontoret är Box 53121, 400 15 Göteborg. Besöksadressen är Vasagatan 54.
Koncernredovisningen för år 2009 består av moderbolaget och dess dotterbolag, tillsammans benämnd koncernen.
Årsredovisningen och koncernredovisningen har godkänts för utfärdande av styrelsen och VD den 15 april 2010. Koncernens och moderbolagets resultat- och balansräkning blir föremål för fastställelse på årsstämman den 10 maj 2010. Styrelsen avser att föreslå årsstämman att ingen utdelning (—) lämnas för verksamhetsåret 2009.
Årsredovisningen har upprättats i enlighet med god redovisningssed i Sverige och koncernredovisningen har upprättats i enlighet med de internationella redovisningsstandard som avses i Europaparlamentets
och rådets förordning (EG) nr 1606/2002 av den 19 juli 2002 om tillämpning av internationell redovisningsstandard. Årsredovisningen respektive koncernredovisningen ger en rättvisande bild av moderbolagets och koncernens ställning och resultat. Förvaltningsberättelsen för koncernen respektive moderbolaget ger en rättvisande översikt över utvecklingen av koncernens och moderbolagets verksamhet, ställning och resultat samt beskriver väsentliga risker och osäkerhetsfaktorer som moderbolaget och de bolag som ingår i koncernen står inför.
Göteborg 15 april 2010
Christina Rogestam Styrelseordförande
Sten Dunér Fredrik Svensson Anders Wennergren Styrelseledamot Styrelseledamot Styrelseledamot
Erik Selin Styrelseledamot och VD
Vår revisionsberättelse har avlämnats 15 april 2010 Öhrlings PricewaterhouseCoopers AB
Bengt Kron Auktoriserad revisor
Vi har granskat årsredovisningen, koncernredovisningen och bokföringen samt styrelsens och verkställande direktörens förvaltning i Fastighets AB Balder för år 2009. (Bolagets årsredovisning och koncernredovisning ingår i den tryckta versionen av detta dokument på sidorna 47–78). Det är styrelsen och verkställande direktören som har ansvaret för räkenskapshandlingarna och förvaltningen och för att årsredovisningslagen tillämpas vid upprättandet av årsredovisningen samt för att internationella redovisningsstandarder IFRS sådana de antagits av EU och årsredovisningslagen tillämpas vid upprättandet av koncernredovisningen. Vårt ansvar är att uttala oss om årsredovisningen, koncernredovisningen och förvaltningen på grundval av vår revision.
Revisionen har utförts i enlighet med god revisionssed i Sverige. Det innebär att vi planerat och genomfört revisionen för att med hög men inte absolut säkerhet försäkra oss om att årsredovisningen och koncernredovisningen inte innehåller väsentliga felaktigheter. En revision innefattar att granska ett urval av underlagen för belopp och annan information i räkenskapshandlingarna. I en revision ingår också att pröva redovisningsprinciperna och styrelsens och verkställande direktörens tillämpning av dem samt att bedöma de betydelsefulla uppskattningar som styrelsen och verkställande direktören gjort när de upprättat årsredovisningen och koncernredovisningen samt att utvärdera den samlade
informationen i årsredovisningen och koncernredovisningen. Som underlag för vårt uttalande om ansvarsfrihet har vi granskat väsentliga beslut, åtgärder och förhållanden i bolaget för att kunna bedöma om någon styrelseledamot eller verkställande direktören är ersättningsskyldig mot bolaget. Vi har även granskat om någon styrelseledamot eller verkställande direktören på annat sätt har handlat i strid med aktiebolagslagen, årsredovisningslagen eller bolagsordningen. Vi anser att vår revision ger oss rimlig grund för våra uttalanden nedan.
Årsredovisningen har upprättats i enlighet med årsredovisningslagen och ger en rättvisande bild av bolagets resultat och ställning i enlighet med god redovisningssed i Sverige. Koncernredovisningen har upprättats i enlighet med internationella redovisningsstandarder IFRS sådana de antagits av EU och årsredovisningslagen och ger en rättvisande bild av koncernens resultat och ställning. Förvaltningsberättelsen är förenlig med årsredovisningens och koncernredovisningens övriga delar.
Vi tillstyrker att årsstämman fastställer resultaträkningen och balansräkningen för moderbolaget samt rapporten över totalresultatet och rapporten över finansiell ställning för koncernen, disponerar vinsten i moderbolaget enligt förslaget i förvaltningsberättelsen och beviljar styrelsens ledamöter och verkställande direktören ansvarsfrihet för räkenskapsåret.
Göteborg den 15 april 2010 Öhrlings PricewaterhouseCoopers AB
Bengt Kron Auktoriserad revisor
Bolagsstyrning i svenska börsbolag regleras av en kombination av skrivna regler och praxis. Till regelverket hör i första hand aktiebolagslagen men också Svensk Kod och det regelverk som gäller för noterade bolag.
Några av Kodens principer är att skapa goda förutsättningar för utövande av en aktiv och ansvarstagande ägarroll och skapa en väl avvägd maktbalans mellan ägare, styrelse och verkställande ledning, vilket Balder ser som en naturlig del av principerna för verksamheten. Koden innebär även att viss information skall hållas tillgänglig på hemsidan.
Bolagets firma är Fastighets AB Balder och bolaget är publikt (publ). Bolagets styrelse har sitt säte i Göteborg.
Bolaget skall ha till föremål för sin verksamhet att direkt eller indirekt, genom hel- eller delägda bolag, förvärva, förvalta, äga och avyttra fast egendom och värdepapper samt bedriva annan därmed förenlig verksamhet.
Bolagsordningen, som finns tillgänglig på Balders hemsida, innehåller bland annat uppgifter om aktiekapital, antal aktier, aktieslag och företrädesrätt, antal styrelseledamöter och revisorer samt bestämmelser om kallelse och dagordning för årsstämman.
Årsstämman är bolagets högsta beslutande organ där aktieägarnas rätt att besluta i bolagets angelägenheter kan utövas. Styrelsen och revisorer i bolaget utses av årsstämman på förslag av valberedningen. Årsstämman fattar också beslut om ändringar i bolagsordningen och om förändring av aktiekapitalet. Vid årsstämman den 26 maj 2009 i Elite Park Aveny Hotel i Göteborg deltog aktieägare som sammanlagt representerade 92 procent av samtliga röster.
Årsstämman fastställde räkenskaperna för 2008 och beviljade styrelsen och verkställande direktören ansvarsfrihet för räkenskapsåret 2008. Stämman utsåg Christina Rogestam till ordförande. Till styrelseledamöter omvaldes Christina Rogestam såsom styrelseordförande samt ledamöterna Erik Selin, Fredrik Svensson och Sten Dunér och som ny styrelseledamot valdes advokat Anders Wennergren. Samtliga ledamöter är valda till och med årsstämman 2010. Protokoll fört vid årsstämman den 26 maj 2009 finns tillgängligt på bolagets hemsida.
Årsstämman 2010 äger rum den 10 maj på Elite Park Aveny Hotel i Göteborg. Information om årsstämman publiceras på hemsidan.
Balders aktiekapital uppgick per 31 december 2009 till 25 391 142 kronor fördelat på 25 391 142 aktier. Varje aktie har ett kvotvärde om 1,00 krona, varav 1 871 572 av serie A och 23 519 570 av serie B. Av B-aktien är 476 600 återköpta vilket betyder att totalt antal utestående aktier uppgår till 24 914 542. Varje aktie av serie A berättigar till en röst och varje aktie av serie B berättigar till en tiondels röst. Varje röstberättigad får vid bolagsstämman rösta för antalet av denne ägda och företrädda aktier. Ytterligare information om aktier och aktiekapital finns på sidorna 10–11, Aktien och ägarna.
Styrelsen utses av årsstämman och svarar för bolagets organisation och förvaltning. Styrelsen i Balder består av personer som har en bred erfarenhet och kompetens från fastighetsbranschen, affärsutveckling och finansiering. Flertalet av ledamöterna har erfarenhet från styrelsearbete i andra börsnoterade bolag.
I styrelsen är de båda stora ägarna Erik Selin Fastigheter AB och Arvid Svensson Invest AB representerade genom Erik Selin och Fredrik Svensson.
Styrelsen beslutar bland annat om firmateckningsrätt. Balders firma tecknas, förutom av styrelsen, av styrelseordföranden Christina Rogestam, VD Erik Selin och ekonomidirektör Magnus Björndahl två i förening.
Styrelsen i Balder har upprättat en arbetsordning avseende arbetsfördelningen, styrelsemöten och ekonomisk rapportering i enlighet med aktiebolagslagen och andra tillämpliga lagar och författningar. Arbetsordningen omfattar följande:
Styrelsens övergripande uppgift är att för ägarnas räkning förvalta bolagets angelägenheter på ett sådant sätt att ägarnas intresse av långsiktigt god kapitalavkastning tillgodoses på bästa möjliga sätt.
Styrelsen ansvarar för att bolagets organisation är ändamålsenlig och att verksamheten bedrivs i enlighet med bolagsordningen, aktiebolagslagen och andra tillämpliga lagar och författningar samt styrelsens arbetsordning. Styrelsen skall utföra styrelsearbetet gemensamt under ordförandens ledning.
Styrelsen skall vidare tillse att verkställande direktören fullgör sina åligganden i enlighet med styrelsens riktlinjer och anvisningar. Dessa återfinns i den av styrelsen upprättade VDinstruktionen. Styrelsens ledamöter skall inte ha ansvar för olika arbetsområden eller uppgifter. Belönings- och ersättningsfrågor för VD bereds av styrelsens ordförande och föredras för övriga i styrelsen innan beslut.
Styrelsens uppgift innefattar, utan att vara begränsad därtill, följande:
• fastställa bolagets och koncernens övergripande organisation
• utse och entlediga VD
Det åligger styrelsens ordförande att säkerställa att styrelsens arbete bedrivs effektivt och att styrelsen fullgör sina åtaganden. Det åligger därvid ordföranden att, utan att vara begränsad därtill, följande:
Styrelsen skall, utöver konstituerande styrelsemöte, hålla styrelsemöte vid minst fyra tillfällen årligen.
VD och/eller ekonomidirektör skall som huvudregel vara föredragande i styrelsen. Bolagets medarbetare, revisor eller annan extern konsult skall adjungeras till styrelsemöten för att delta och föredra ärenden vid behov.
Styrelsen är beslutsför om mer än hälften av antalet styrelseledamöter är närvarande. Styrelseordföranden har utslagsröst vid lika röstetal.
igheter samt finansieringsfrågor.
Balders styrelse under 2009 har haft 11 styrelsemöten, varav ett konstituerande. Enligt gällande arbetsordning skall styrelsen hålla minst fem ordinarie styrelsemöten, inklusive konstituerande styrelsemöte, per kalenderår. Styrelsemöten hålls i samband med bolagets rapportering. Vid varje ordinarie styrelsemöte behandlas frågor av väsentlig betydelse för bolaget såsom förvärv av fastigheter, investeringar i befintliga fast-
För årsstämmans beslut skall ersättningsutskottet föreslå principer för ersättning och andra anställningsvillkor för VD och övriga ledande befattningshavare. Utifrån årsstämmans beslut åligger det ersättningsutskottet att besluta om ersättning till VD och övriga befattningshavare. Ersättningsutskottet består av samtliga externa styrelseledamöter. För ytterligare information se not 4, Anställda och personalkostnader.
Revisionsutskottet skall svara för beredning av styrelsens arbete med att kvalitetssäkra bolagets finansiella rapportering, biträda valberedningen vi framtagandet av förslag till revisor och arvode till dem samt att trygga en kvalificerad oberoende granskning av bolaget. Revisionsutskottet skall träffa bolagets revisorer minst en gång per kalenderår. Under 2009 har revisionsutskottet, som består av samtliga externa styrelseledamöter, träffat bolagets revisor två gånger samt erhållit en rapport över utförd granskning. Vid sammanträdena med bolagets revisor saknades en ledamot ur Revisionsutskottets vid båda tillfällena.
| Närvarande möten | |||||
|---|---|---|---|---|---|
| Namn | Invald | Obero ende |
Styrelse möten |
Revisions utskott |
Ersättnings utskott |
| Christina Rogestam | 2006 | Ja | 11/11 | 2/2 | 1/1 |
| Erik Selin | 2005 | Nej | 11/11 | — | — |
| Fredrik Svensson | 2005 | Ja | 10/11 | 1/2 | 0/1 |
| Sten Dunér | 2007 | Ja | 9/11 | 1/2 | 1/1 |
| Anders Wennergren | 2009 | Ja | 9/9 | 2/2 | 1/1 |
Ytterligare information om bolagets styrelse finns på sidan 84 samt på Balders hemsida, www.balder.se.
Styrelseledamot eller VD får inte handlägga frågor rörande avtal mellan sig själv och bolaget eller koncernen. Denne får inte heller handlägga fråga om avtal mellan bolaget och tredje man, om denne har ett väsentligt intresse som kan strida mot bolagets. Med avtal som avses ovan jämställs rättegång eller annan talan. Det åligger styrelseledamot eller VD att i förekommande fall upplysa om en jävsituation skulle föreligga.
Balders huvudägare har tillsatt en valberedning som har till uppgift att inför årsstämman lämna förslag till antal styrelseledamöter samt förslag till ledamöter. Valberedningen består av Christian Hahne, företrädande Erik Selin Fastigheter AB, Rikard Svensson, företrädande Arvid Svensson Invest AB, samt ordförande Lars Rasin, som företräder övriga aktieägare.
VD ansvarar för den löpande förvaltningen enligt de riktlinjer och policys som styrelsen beslutar om. VD skall rapportera om Balders utveckling till styrelsen och upprätta dagordning för styrelsemöten enligt en fastställd agenda. Inför styrelsemöten skall VD tillse att erforderligt material sammanställs och distribueras till styrelseledamöterna.
Ledningen sammanträder normalt varannan vecka med en stående agenda innefattande bland annat fastighetsaffärer, finans och övergripande förvaltningsfrågor. Koncernledningen består av sju personer och innehåller resurser som VD, ekonomi, finans, förvaltning, affärsutveckling samt personal.
Bolagets årsredovisning och styrelsens och VDs förvaltning granskas av bolagets revisor som avger en revisionsberättelse för räkenskapsåret till årsstämman.
Revisorn redovisar sin revisionsplan för året samt synpunkter på bokslutet och årsredovisningen för styrelsen.
Öhrlings PriceWaterhouseCoopers AB med Bengt Kron som huvudansvarig valdes vid den ordinarie årsstämman den 26 maj 2009 till revisor under en period om fyra år till den ordinarie årsstämman 2013.
Balder lämnar delårsrapporter för verksamheten tre gånger per år; per den 31 mars, per den 30 juni samt per den 30 september. Därutöver redovisar Balder helårsbokslut per den 31 december samt offentliggör årsredovisning i god tid före ordinarie årsstämma.
Årsredovisningen för 2009 finns tillgänglig för distribution och på Balders hemsida. Samtliga dokument liksom pressreleaser och presentationer i samband med rapporter finns tillgängliga på Balders hemsida, www.balder.se.
Styrelsen ansvarar enligt den svenska aktiebolagslagen och Svensk kod för bolagsstyrning för den interna kontrollen. Denna beskrivning har upprättats i enlighet med Svensk kod för bolagsstyrning och är därmed avgränsad till intern kontroll avseende den finansiella rapporteringen. Med finansiell rapportering avses delårsrapporter, bokslutskommuniké och årsredovisning. Denna beskrivning utgör inte en del av de formella årsredovisningshandlingarna. Balders interna kontroll följer ett etablerat ramverk, Internal Control – Integrated Framework, som beskriver den interna kontrollen som uppdelad på fem komponenter. Dessa komponenter är kontrollmiljö, riskbedömning, kontrollaktiviteter, information och kommunikation samt uppföljning.
Basen för den interna kontrollen avseende den finansiella rapporteringen utgörs av kontrollmiljön. En bra kontrollmiljö bygger på tydligt definierade och kommunicerade beslutsvägar och riktlinjer mellan olika nivåer i organisationen, som tillsammans med företagskulturen och gemensamma värderingar bildar förutsättningarna för att styra Balder på ett professionellt sätt.
I grunden för Balders interna kontroll ligger den decentraliserade organisationen med 419 fastigheter, i var sin resultatenhet, som förvaltas från regionkontoren. Som ett stöd för kontrollmiljön och för att ge nödvändig vägledning till olika befattningshavare finns ett antal dokumenterade styrande dokument såsom interna policies, riktlinjer, manualer, styrelsens arbetsordning, beslutsordning, regler för attesträtt samt redovisnings- och rapporteringsinstruktioner. Styrande dokument uppdateras vid behov för att alltid spegla gällande lagar och regler.
Fokus läggs på att identifiera de risker som bedöms som mest väsentliga i Balders resultat- och balansposter i den finansiella rapporteringen och vilka åtgärder som kan reducera dessa risker. Riskhanteringen finns inbyggda i ovan nämnda dokument för kontrollmiljön.
Olika metoder används för att värdera och minimera risker samt för att säkerställa att de risker som bolaget blir utsatt för hanteras enligt, för Balder, gällande policies och regler. Styrelsen gör årligen en genomgång av den interna kontrollen i enlighet med styrelsens arbetsordning. Riskbedömningen uppdateras löpande för att omfatta förändringar som väsentligt påverkar den interna kontrollen avseende den finansiella rapporteringen.
De mest väsentliga riskerna som har identifierats i samband med den finansiella rapporteringen är felaktigheter i redovisningen och värderingen av fastighetsbeståndet, skattefordran, räntebärande skulder, refinansiering, skatt och moms.
För att säkerställa att den finansiella rapporteringen vid varje tidpunkt ger en rättvisande bild finns ett antal kontrollaktiviteter inbyggda. Dessa aktiviteter involverar olika nivåer i organisationen, från styrelse och företagsledning till övriga medarbetare. Kontrollaktiviteterna syftar till att i rätt tid förebygga, upptäcka och korrigera fel och avvikelser. Aktiviteterna består av godkännande och redovisning av affärstransaktioner, uppföljning av styrelsebeslut och av styrelsen fastställda policies, generella och applikationsspecifika IT-kontroller, avstämning av externa motparter och resultatuppföljning på olika nivåer i organisationen. Andra aktiviteter är uppföljning av redovisningsprocessen inklusive bokslut och koncernredovisning och dess överensstämmelse med tillämpliga regelverk, godkännande av rapporteringsverktyg, redovisnings- och värderingsprinciper samt fullmakts- och behörighetsstrukturer.
Balders regionkontor deltar i den grundläggande kontrollen, uppföljningen samt analyser på respektive region. För att säkerställa kvalitén på regionernas finansiella rapportering sker en utvärdering tillsammans med koncernens controller. Uppföljningen på regionnivå tillsammans med de kontroller och analyser som sker på koncernnivå är en viktig del i den interna kontrollen, för att säkerställa att den finansiella rapporteringen i allt väsentligt inte innehåller några felaktigheter.
Balder har fastställt hur information och kommunikation avseende den finansiella rapporteringen skall ske för att bolagets informationsgivning skall ske på ett effektivt och korrekt sätt.
Balder har riktlinjer för hur den finansiella informationen kommuniceras mellan ledning och övriga medarbetare. Riktlinjer, uppdateringar och ändringar görs tillgängliga och kända för berörd personal genom muntlig och skriftlig information samt på Balders intranät.
En ändamålsenlig process finns för löpande uppföljning och årlig utvärdering av efterlevnaden av interna policies, riktlinjer, manualer och koder samt av ändamålsenlighet och funktionalitet i etablerade kontrollaktiviteter. En särskild process finns för uppföljning av att rapporterade brister åtgärdas.
Olika metoder används för att värdera och minimera risker samt för att säkerställa att de risker som bolaget blir utsatt för hanteras enligt, för Balder, gällande policies och regler. Styrelsen gör årligen en genomgång av den interna kontrollen i enlighet med styrelsens arbetsordning.
Styrelsen får en gång om året en rapport från Balders revisorer avseende internkontroll, riskhantering och finansiell rapportering.
Balder har en decentraliserad organisation som förvaltar 419 fastigheter från regionkontoren. I moderbolaget bedrivs finansverksamheten och ekonomifunktionen för hela koncernen. I moderbolaget finns en controllerfunktion som följer upp regionkontorens förvaltning samt finansverksamheten i moderbolaget. Balders storlek och den decentraliserade organisationen tillsammans med controllerfunktionen i moderbolaget medför att det inte för tillfället är motiverat att ha en särskild internrevisionsenhet.
Bolagsstyrningsrapporten har ej varit föremål för granskning av bolagets revisorer.
Göteborg 15 april 2010
Chrisina Rogestam Styrelseordförande
Sten Dunér Fredrik Svensson Anders Wennergren Erik Selin
Styrelseledamot Styrelseledamot Styrelseledamot Styrelseledamot och VD
Balders styrelse består av fem personer, inklusive ordföranden. Styrelseledamöterna väljs årligen på årsstämman för tiden intill slutet av nästa årsstämma. Styrelsen har sitt säte i Göteborg. Intill redovisas nuvarande styrelseledamöter; när de valdes in, deras befattning, andra väsentliga uppdrag samt aktieinnehav i Balder den 31 december 2009.
Styrelsens ordförande sedan 2006. Tidigare VD och koncernchef för Akademiska Hus AB, ordförande i Kyrkans Pensionskassa, Svevia AB samt ledamot i Statens Bostadsomvandlings AB. Aktieinnehav i Balder: 10 100 B-aktier samt 500 B-aktier via bolag.
Styrelseledamot sedan 2005. VD för AB Arvid Svensson, styrelseledamot i Klövern AB, styrelseordförande i Case Investment AB, ledamot i Dagon AB samt United Logistics Group. Aktieinnehav i Balder: 485 982 A-aktier samt
4 157 090 B-aktier, samtliga via bolag.
Styrelseledamot sedan 2009. Advokat och partner i Advokatfirman Glimstedt. Styrelseledamot i RL Nordic AB. Aktieinnehav i Balder: 13 461 B-aktier via bolag.
Styrelseledamot sedan 2005. VD för Fastighets AB Balder. Styrelseledamot i Skandrenting AB, Annehem Fastigheter AB, Catena AB samt Corem Property Group AB. Aktieinnehav i Balder: 1 383 099 A-aktier samt 9 534 633 B-aktier, samtliga via bolag.
Styrelseledamot sedan 2007. VD för Länsförsäkringar AB. Styrelseledamot i Agria Pet Insurance Ltd samt Garbo Försäkrings AB. Aktieinnehav i Balder: Inget aktieinnehav i Balder.
VD för Fastighets AB Balder. Anställd sedan 2005. Aktieinnehav i Balder: 1 383 099 A-aktier samt 6 083 567 B-aktier, samtliga via bolag.
Personal- och administrativ chef. Anställd sedan 2007. Aktieinnehav i Balder: Inget aktieinnehav i Balder.
Finanschef. Anställd sedan 2007. Aktieinnehav i Balder: 9 500 B-aktier.
Ekonomidirektör. Anställd sedan 2008. Aktieinnehav i Balder: 2 400 B-aktier.
Fastighetschef. Anställd sedan 2006. Aktieinnehav i Balder:
2 900 B-aktier genom bolag.
Affärsutveckling. Anställd sedan 2009. Aktieinnehav i Balder: 2 000 B-aktier.
Vice VD för Fastighets AB Balder. Anställd sedan 2005. Aktieinnehav i Balder: 145 987 B-aktier samt 120 880 B-aktier via bolag.
Öhrlings PricewaterhouseCoopers Huvudansvarig: Bengt Kron, född 1965. Revisor i bolaget sedan 2009, vald på ordinarie årsstämma den 26 maj 2009
på fyra år till årsstämman 2013.
| Uthyrbar yta, kvm | ||||||||||||||
|---|---|---|---|---|---|---|---|---|---|---|---|---|---|---|
| Kommun | Fastighets beteckning |
Adress | Byggår | Fastighets kategori |
Tomt rätt |
Kontor | Handel | Industri/ Lager |
Utbildning/ Vård |
Hotell | Bostad | Övrigt | Totalt | Taxerings värde, Mkr |
| Region Stockholm | ||||||||||||||
| Botkyrka | Freja 2 | Balders väg 4–16 | 1973 | Bostad | Ja | 7 060 | 220 | 7 280 | 39,1 | |||||
| Botkyrka | Freja 3 | Balders väg 1–5, 9–15 | 1973 | Bostad | Ja | 7 060 | 220 | 7 280 | 38,4 | |||||
| Botkyrka | Hallunda 4:11 | Iduns väg 2–16 | — | Övrigt | Ja | — | 0,0 | |||||||
| Botkyrka | Hallunda 4:9 | Balders väg 2–16 | — | Övrigt | Ja | —— | 0,0 | |||||||
| Botkyrka | Idun 2 | Iduns väg 2–8, 12–16 | 1972 | Bostad | Ja | 6 970 | 346 | 7 316 | 38,9 | |||||
| Botkyrka | Idun 3 | Iduns väg 1–5, 9–15 | 1972 | Bostad | Ja | 7 060 | 7 060 | 39,2 | ||||||
| Huddinge | Bäckgården 8 | Vårby Allé 8, 10, 14–22 | 1974 | Bostad | 2 818 | 1 731 | 3 805 | 8 354 | 61,8 | |||||
| Huddinge | Vårby Gård 1:16 | Krongårdsvägen 3–35, 2–24 m fl 1973 | Bostad | 222 | 37 | 51 857 | 2 590 | 54 706 | 287,4 | |||||
| Järfälla | Jakobsberg 2:2583 | Järfällavägen 100–104 m fl | 1985 | Övrigt | 2 464 | 1 725 | 718 | 15 278 | 1 759 | 21 944 | 0,0 | |||
| Järfälla | Säby 3:29 | Kopralsvägen 2–10 m fl | — | Övrigt | 5 344 | 5 344 | 80,0 | |||||||
| Lidingö | Fjällräven 1 | Vesslevägen 3 m fl | 1963 | Övrigt | 100 | 4 300 | 2 561 | 6 961 | 0,0 | |||||
| Nacka | Sicklaön 354:1 | Ektorpsvägen 2–6 m fl | 1979 | Kontor | 8 763 | 3 993 | 1 025 | 4 522 | 172 | 18 475 | 75,9 | |||
| Nacka | Älta 9:130 | Ältavägen 170, 172 | 1992 | Bostad | 960 | 880 | 1 840 | 13,7 | ||||||
| Nynäshamn Musköten 1 | Björn Backmans Väg 1–48 | 1968 | Bostad | 16 | 22 494 | 207 | 22 717 | 100,5 | ||||||
| Sigtuna | Märsta 1:218 | Sönderborgsgatan 2, 4 | 1993 | Handel | 615 | 1 722 | 2 337 | 12,3 | ||||||
| Solna | Puman 1 | Bangatan 21 m fl | 1972 | Kontor | 2 115 | 2 115 | 10,3 | |||||||
| Solna | Sparrisen 2 | Anderstorpsvägen 8–16 m fl | 1974 | Kontor | 11 763 | 343 | 12 106 | 65,2 | ||||||
| Stockholm | Berget 2 | Västmannagatan 13 | 1929 | Övrigt | 1 176 | 339 | 1 515 | 26,8 | ||||||
| Stockholm | Doggen 1 | Vinthundsvägen 157 | 1974 | Kontor | 1 650 | 1 650 | 6,6 | |||||||
| Stockholm | Doggen 2 | Vinthundsvägen 159 A, B | 1984 | Kontor | Ja | 4 683 | 4 683 | 19,0 | ||||||
| Stockholm | Gladan 3 | Sankt Göransgatan 159 m fl | 1948 | Kontor | Ja | 5 355 | 124 | 5 479 | 62,6 | |||||
| Stockholm | Holar 3 | Skalholtsgatan 10, 10 B | 1985 | Övrigt | Ja | 2 660 | 3 695 | 6 355 | 0,0 | |||||
| Stockholm | Islandet 4 | Adolf Fredriks Kyrkogata 13 m fl | 1908 | Kontor | 1 859 | 231 | 66 | 2 156 | 47,4 | |||||
| Stockholm | Järnplåten 231) | Kungsgatan 37 m fl | 1937 | Kontor | 3 160 | 2 342 | 5 502 | 147,7 | ||||||
| Stockholm | Kilaberg 1 | Kilabergsvägen 4, 6, 8 m fl | 1975 | Kontor | Ja | 8 025 | 4 759 | 12 784 | 85,6 | |||||
| Stockholm | Kungsbacken 8 | Drottninggatan 108 m fl | 1929 | Kontor | 1 787 | 486 | 119 | 135 | 2 527 | 50,8 | ||||
| Stockholm | Lindansaren 21, Vasastaden 1:32, 1:38 |
Saltmätargatan 5–11 m fl | 1929 | Kontor | 7 237 | 803 | 492 | 293 | 8 825 | 171,3 | ||||
| Stockholm | Luftspringaren 10 | Saltmätargatan 19 | 1881 | Kontor | 498 | 498 | 0,0 | |||||||
| Stockholm | Luftspringaren 16 | Saltmätargatan 19 A | 1929 | Kontor | 785 | 372 | 613 | 794 | 2 564 | 28,8 | ||||
| Stockholm | Lärftet 2 | Brommaplan 407–413 m fl | 1942 | Bostad | Ja | 204 | 535 | 85 | 895 | 1 719 | 21,0 | |||
| Stockholm | Magneten 19 | Johannesfredsvägen 9, 11 | 1923 | Kontor | 7 155 | 2 060 | 9 215 | 44,5 | ||||||
| Stockholm | Magneten 25 | Ekbacksvägen 32 | 1963 | Kontor | 3 108 | 1 030 | 443 | 4 581 | 43,5 | |||||
| Stockholm | Magneten 32 | Voltavägen 13, 13 A, 15 | 1982 | Kontor | 8 717 | 450 | 973 | 10 140 | 95,0 | |||||
| Stockholm | Meteorologen 4 | Finn Malmgrens Väg 9 m fl | 1991 | Bostad | Ja | 399 | 725 | 1 124 | 14,2 | |||||
| Stockholm | Meteorologen 5 | Finn Malmgrens Väg 11 m fl | 1991 | Bostad | Ja | 1 090 | 74 | 1 227 | 2 391 | 27,0 | ||||
| Stockholm | Miklaholt 2 | Haukadalsgatan 10 | 1981 | Kontor | Ja | 1 128 | 788 | 1 916 | 14,6 | |||||
| Stockholm | Motståndet 7, 9 | Ulvsundavägen 174 m fl | 1949 | Kontor | Ja | 2 821 | 1 283 | 913 | 5 017 | 28,1 | ||||
| Stockholm | Prästgårdsängen 3 | Prästgårdsgränd 1 A–B, 2, 4, 6 | 1986 | Kontor | Ja | 5 444 | 841 | 6 285 | 29,4 | |||||
| Stockholm | Silket 2 | Brommaplan 422–426 m fl | 1941 | Handel | Ja | 174 | 602 | 57 | 555 | 1 388 | 17,3 | |||
| Stockholm | Singeln 9 | Sorterargatan 8 | 1970 | Kontor | Ja | 5 242 | 68 | 5 | 5 315 | 20,8 | ||||
| Stockholm | Spelbomskan 14 | Gyldéngatan 6 m fl | 1939 | Övrigt | 2 700 | 2 700 | 0,0 | |||||||
| Stockholm | Syllen 3 | Förmansvägen 2 | 1968 | Kontor | Ja | 3 205 | 2 026 | 5 231 | 37,4 | |||||
| Stockholm | Tråden 1 | Brommaplan 418, 420 m fl | 1942 | Handel | Ja | 555 | 41 | 537 | 1 133 | 13,4 | ||||
| Stockholm | Vattenkraften 1 | Solkraftsvägen 5, 13–19, 23 | 1989 | Kontor | Ja | 7 189 | 734 | 2 842 | 12 | 10 777 | 3,2 | |||
| Stockholm | Vreten 17 | Västberga Allé 11 m fl | 1959 | Kontor | Ja | 6 550 | 6 550 | 32,8 | ||||||
| Stockholm | Vreten 25 | Västberga Allé 1, 1 A m fl | 1950 | Kontor | Ja | 9 550 | 790 | 2 474 | 55 | 12 869 | 70,1 | |||
| Stockholm | Vreten 8 | Västberga Allé 9 m fl | 1952 | Kontor | 9 072 | 2 847 | 11 919 | 65,8 | ||||||
| Sundbyberg Eken 14 | Allén 7 m fl | 1936 | Kontor | 8 410 | 217 | 286 | 8 913 | 72,8 | ||||||
| Uppsala | Berthåga 53:1 | Naturstensvägen 41–115 mfl | 2007 | Bostad | 3 814 | 3 814 | 42,6 | |||||||
| Uppsala | Årsta 94:1 | Stålgatan 57–101 | 2006 | Bostad | 5 274 | 31 | 5 305 | 1,5 | ||||||
| Uppsala | Årsta 95:1 | Stålgatan 35–39 | 2005 | Bostad | 4 117 | 4 117 | 45,4 | |||||||
| Vaxholm | Domaren 15 | Kapellgatan 4 | — | Övrigt | — | 0,0 | ||||||||
| Vaxholm | Domaren 18 | Kapellgatan 2 m fl | 1964 | Övrigt | 140 | 1 165 | 1 267 | 2 572 | 0,0 | |||||
| Totalt Stockholm | 144 584 | 21 534 | 20 812 | 34 604 | 1 176 | 129 675 | 12 979 | 365 364 | 2 249,7 |
1) Ägs till 62,3 procent av Balder
| Uthyrbar yta, kvm | ||||||||||||||
|---|---|---|---|---|---|---|---|---|---|---|---|---|---|---|
| Kommun | Fastighets beteckning |
Adress | Byggår | Fastighets kategori |
Tomt rätt |
Kontor | Handel | Industri/ Lager |
Utbildning/ Vård |
Hotell | Bostad | Övrigt | Totalt | Taxerings värde, Mkr |
| Region Göteborg/Väst | ||||||||||||||
| Ale | Nödinge 38:14 | Ale Torg 7, 10–16 | 1969 | Handel | 4 170 | 9 829 | 10 | 14 009 | 115,8 | |||||
| Ale | Surte 1:245 | Göteborgsvägen 99 m fl | 1967 | Bostad | 215 | 337 | 1 216 | 90 | 1 858 | 12,2 | ||||
| Ale | Surte 1:293 | Göteborgsvägen 93 A–F | 1946 | Bostad | 356 | 424 | 780 | 3,8 | ||||||
| Ale | Surte 1:294 | Brattåsstigen 6 | 1992 | Bostad | 176 | 609 | 785 | 5,9 | ||||||
| Ale | Surte 4:38, 4:119 | Göteborgsvägen 64, 66, 68 m fl | 1987 | Handel | 908 | 1 320 | 387 | 457 | 139 | 3 211 | 11,8 | |||
| Alingsås | Bagaren 14 | Köpmansgatan 1 m fl | 1991 | Bostad | 556 | 556 | 3,8 | |||||||
| Alingsås | Bagaren 2 | Hantverksgatan 4 | 1992 | Bostad | 424 | 9 | 433 | 3,2 | ||||||
| Alingsås | Björkhagen 1 | Skaverydsvägen 132, 136 | 2008 | Övrigt | 3 756 | 3 756 | 14,4 | |||||||
| Alingsås | Bolltorp 4:13 | Bolltorpsvägen 19 A–B m fl | 2003 | Bostad | 14 166 | 14 166 | 149,7 | |||||||
| Alingsås | Dryckeshornet 1 | Bankgatan 1 m fl | 1929 | Övrigt | 218 | 5 404 | 5 622 | 26,8 | ||||||
| Borås | Merkurius 1 | Stora Torget 1 | 1929 | Kontor | 1 524 | 1 524 | 13,6 | |||||||
| Borås | Niten 6 | Verkstadsgatan 2, 4 | 1974 | Industri/Lager | 2 820 | 1 238 | 4 058 | 6,4 | ||||||
| Borås | Näckrosen 4 | Katrinedalsgatan 7 A–C m fl | 1938 | Kontor | 4 665 | 207 | 40 | 4 912 | 19,6 | |||||
| Borås | Solrosen 6 | Druveforsvägen 33 m fl | 1982 | Övrigt | 982 | 1 170 | 2 395 | 345 | 4 892 | 16,9 | ||||
| Falkenberg | Faktorn 6 | Skreavägen 7 | 1988 | Kontor | 2 434 | 1 809 | 162 | 4 405 | 9,8 | |||||
| Falkenberg | Lästen 2 | Krukmakaregatan 24, 26 m fl | 1965 | Handel | 1 178 | 1 178 | 380 | 542 | 232 | 3 510 | 15,5 | |||
| Falköping | Agaten 11 | Petter Ryttnings Väg 20 A, B m fl 1962 | Bostad | 880 | 51 | 931 | 3,1 | |||||||
| Falköping | Agaten 6 | Sigrud Kochs Gata 4 | 1964 | Bostad | 466 | 466 | 1,6 | |||||||
| Falköping | Anden 16 | Banérgatan 16 | 1929 | Bostad | 135 | 568 | 703 | 2,0 | ||||||
| Falköping | Ansgar 1 | Sankt Sigfridsgatan 45–49 A, B | 1965 | Bostad | 2 022 | 247 | 2 269 | 6,7 | ||||||
| Falköping | Apotekaren 2 | Sankt Olofgatan 9 | 1991 | Bostad | 623 | 725 | 1 348 | 4,5 | ||||||
| Falköping | Avenboken 1 | Margaretagatan 44 m fl | 1961 | Bostad | 1 234 | 1 234 | 4,2 | |||||||
| Falköping | Avenboken 2 | Margaretagatan 42 m fl | 1961 | Bostad | 1 226 | 1 226 | 4,3 | |||||||
| Falköping | Bagaren 7 | Trätorget 1, 3 m fl | 1995 | Bostad | 994 | 2 409 | 3 403 | 18,4 | ||||||
| Falköping | Byggmästaren 9 | Odengatan 16A, B | 1959 | Bostad | 100 | 2 240 | 2 340 | 7,8 | ||||||
| Falköping | Draken 8 | Odengatan 31 | 1929 | Bostad | 660 | 660 | 1,6 | |||||||
| Falköping | Ejdern 14 | Banérgatan 1A, B m fl | 1962 | Bostad | 2 236 | 69 | 2 305 | 7,8 | ||||||
| Falköping | Flugsnapparen 1 | Kapellsgatan 1 | 1959 | Bostad | 570 | 30 | 600 | 1,9 | ||||||
| Falköping | Flugsnapparen 2 | Allégatan 3 | 1959 | Bostad | 570 | 570 | 2,0 | |||||||
| Falköping | Flugsnapparen 6 | Kapellgatan 3 | 1959 | Bostad | 570 | 570 | 2,0 | |||||||
| Falköping | Guldsmeden 21 | Trädgårdsgatan 22 | 1939 | Bostad | 325 | 78 | 220 | 623 | 1,8 | |||||
| Falköping | Guldsmeden 7 | Ekmans Gränd 2, 4 m fl | 1987 | Handel | 259 | 849 | 468 | 20 | 1 596 | 5,7 | ||||
| Falköping | Göken 12 | Allégatan 9 A, B, 11 | 1990 | Bostad | 423 | 423 | 2,0 | |||||||
| Falköping | Hammaren 7 | Eriksgatan 33 A, B | 1943 | Bostad | 376 | 376 | 1,3 | |||||||
| Falköping | Hovslagaren 16 | Högaremsgatan 9A, B m fl | 1960 | Bostad | 2 082 | 87 | 2 169 | 6,9 | ||||||
| Falköping | Hytten 1 | Storgatan 34 m fl | — | Övrigt | — | 0,2 | ||||||||
| Falköping | Kemisten 1 | Stora Torget 7 m fl | 1929 | Bostad | 316 | 215 | 531 | 1,7 | ||||||
| Falköping | Lejonet 2, 3 | Hjelmarsrörsgatan 24–46 | 1971 | Bostad | 6 610 | 146 | 6 756 | 26,4 | ||||||
| Falköping | Mejseln 4 | Sankt Sigfridsgatan 20 | 1942 | Bostad | 312 | 312 | 1,0 | |||||||
| Falköping | Muraren 15 | Sigrud Kochs Gata 16–20 | 1964 | Bostad | 1 536 | 15 | 1 551 | 5,1 | ||||||
| Falköping | Muraren 3 | Hwassgatan 7A, B | 1960 | Bostad | 960 | 960 | 3,3 | |||||||
| Falköping | Muraren 4 | Hwassgatan 5A, B | 1952 | Bostad | 745 | 745 | 2,9 | |||||||
| Falköping | Muraren 5 | Hwassgatan 3A, B | 1959 | Bostad | 787 | 787 | 5,5 | |||||||
| Falköping | Muraren 6 | Gärdesgatan 18A, B | 1959 | Bostad | 787 | 787 | 5,5 | |||||||
| Falköping | Oden 19 | Odengatan 5 | 1929 | Bostad | 317 | 317 | 1,0 | |||||||
| Falköping | Oxeln 1 | Wetterlinsgatan 24 A–C | 1952 | Bostad | 1 357 | 1 357 | 5,1 | |||||||
| Falköping | Sankt Jakob 14 | Sankt Sigfridsgatan 27 | 1940 | Bostad | 316 | 316 | 1,3 | |||||||
| Falköping | Sankt Jakob 18 | Eriksgatan 29 | 1940 | Bostad | 293 | 293 | 1,1 | |||||||
| Falköping | Sankt Johannes 18 | Sankt Sigfridsgatan 5 | 1939 | Bostad | 400 | 400 | 1,4 | |||||||
| Falköping | Sankt Lars 1 | Per Larsgatan 4 | 1961 | Bostad | 810 | 810 | 2,7 | |||||||
| Falköping | Sankt Olof 17, | Sankt Olofsgatan 10 | — | Övrigt | — | 0,2 | ||||||||
| Ranten 2:16 | ||||||||||||||
| Falköping | Sankt Olof 18 | Sankt Olofsgatan 14 m fl | 1990 | Bostad | 432 | 1 599 | 2 031 | 9,3 | ||||||
| Falköping | Sankt Staffan 13 | Bryngelsgatan 6 | 1929 | Bostad | 1 769 | 1 769 | 6,8 | |||||||
| Falköping | Sankt Tomas 13 | Warenbergsgatan 11 | 1938 | Bostad | 393 | 393 | 1,4 | |||||||
| Falköping | Skalbaggen 1 | Scheelegatan 21A, B | 1957 | Bostad | 748 | 108 | 856 | 3,0 | ||||||
| Falköping | Skalbaggen 11 | Kapellsgatan 19 | 1959 | Bostad | 434 | 434 | 1,4 | |||||||
| Falköping | Skalbaggen 12 | Kapellgsgatan 27 | 1954 | Bostad | 540 | 540 | 1,8 |
| Kommun | Fastighets beteckning |
Adress | Byggår | Fastighets kategori |
Tomt rätt |
Kontor | Handel | Industri/ Lager |
Utbildning/ Vård |
Hotell | Bostad | Övrigt | Totalt | Taxerings värde, Mkr |
|---|---|---|---|---|---|---|---|---|---|---|---|---|---|---|
| forts. Region Göteborg/Väst | ||||||||||||||
| Falköping | Skalbaggen 5 | Danska Vägen 148 | 1954 | Bostad | 540 | 540 | 1,9 | |||||||
| Falköping | Skogsliden 3 | Margaretagatan 34 m fl | 1948 | Bostad | 716 | 716 | 2,7 | |||||||
| Falköping | Skogsliden 4 | Margaretagatan 32 m fl | 1946 | Bostad | 712 | 712 | 2,5 | |||||||
| Falköping | Spettet 1 | Wetterlinsgatan 18 A–C | 1952 | Bostad | 1 308 | 27 | 1 335 | 4,4 | ||||||
| Falköping | Svanen 24 | Danska Vägen 129, 131 | 1970 | Bostad | 1 099 | 1 099 | 3,7 | |||||||
| Falköping | Trädgårdsmästaren 18 Marknadsgatan 7A, B | 1971 | Bostad | 1 272 | 20 | 1 292 | 4,5 | |||||||
| Falköping | Trädgårdsmästaren 19 Högarensgatan 8 A–C | 1989 | Bostad | 1 018 | 1 018 | 3,7 | ||||||||
| Falköping | Trädgårdsmästaren 22 Marknadsgatan 9, 11 | 1969 | Bostad | 2 020 | 2 020 | 7,0 | ||||||||
| Falköping | Urd 3 | Odengatan 19 m fl | 1965 | Bostad | 745 | 1 186 | 1 844 | 3 775 | 13,6 | |||||
| Falköping | Vargen 1 | Wetterlinsgatan 13 C–E | 1955 | Bostad | 1 441 | 1 441 | 4,9 | |||||||
| Falköping | Vargen 2 | Dotorpsgatan 67A, B | 1955 | Bostad | 1 163 | 43 | 1 206 | 3,9 | ||||||
| Falköping | Vargen 3 | Wetterlinsgatan 13 F–H | 1955 | Bostad | 242 | 832 | 1 074 | 3,1 | ||||||
| Falköping | Vargen 4 | Wetterlinsgatan 11 G, H | 1957 | Bostad | 1 195 | 521 | 1 716 | 4,2 | ||||||
| Falköping | Vargen 5 | Wetterlinsgatan 11 A, B, I | 1956 | Bostad | 1 086 | 357 | 1 443 | 4,5 | ||||||
| Falköping | Vargen 6, 8 | Wetterlinsgatan 11 C–E | 1956 | Bostad | 1 503 | 23 | 1 526 | 5,2 | ||||||
| Falköping | Vargen 7 | Wetterlinsgatan 11 F | 1957 | Bostad | 981 | 51 | 1 032 | 3,5 | ||||||
| Falköping | Vitsippan 2 | Hagbergsgatan 4 | 1956 | Bostad | 532 | 532 | 1,8 | |||||||
| Göteborg | Askim 243:20 | Askims Torg 4–6 | 1974 | Kontor | 2 063 | 658 | 298 | 1 410 | 4 429 | 0,0 | ||||
| Göteborg | Backa 171:3 | Backavägen 1 | 1955 | Handel | 280 | 4 137 | 4 417 | 44,0 | ||||||
| Göteborg | Backa 21:14 | Exportgatan 47 B | 1989 | Industri/Lager | 664 | 1 734 | 108 | 2 506 | 9,2 | |||||
| Göteborg | Bagaregården 5:8 | Kungälvsgatan 6 C, D | 1929 | Bostad | 584 | 584 | 6,4 | |||||||
| Göteborg | Bagaregården 5:9 | Kungälvsgatan 6 A, B | 1929 | Bostad | 581 | 581 | 6,4 | |||||||
| Göteborg | Brämaregården 60:3 Virveltorget 6 m fl | 1969 | Kontor | Ja | 2 415 | 737 | 3 152 | 11,4 | ||||||
| Göteborg | Brämaregården 72:4 Brämaregatan 15 m fl | 1959 | Kontor | Ja | 2 522 | 889 | 18 | 11 | 3 440 | 19,4 | ||||
| Göteborg | Bur 134:1 | Oxholmsgatan 28 | 1990 | Övrigt | 302 | 302 | 0,0 | |||||||
| Göteborg | Gamlestaden 25:11 Marieholmsgatan 4 m fl | 1990 | Kontor | Ja | 3 458 | 681 | 4 139 | 23,5 | ||||||
| Göteborg | Gamlestaden 26:13 Vassgatan 3 | 1988 | Kontor | Ja | 5 531 | 5 110 | 3 530 | 14 171 | 29,9 | |||||
| Göteborg | Gullbergsvass 11:2 | Gullbegs Strandgata 38, 40 | 1977 | Industri/Lager Ja | 5 865 | 5 865 | 22,3 | |||||||
| Göteborg | Gårda 15:1 | Fabriksgatan 7, 9 | 1929 | Kontor | 7 158 | 207 | 511 | 7 876 | 106,6 | |||||
| Göteborg | Gårda 18:22 | Drakegatan 5 | 1989 | Kontor | 3 420 | 76 | 3 496 | 47,2 | ||||||
| Göteborg | Högsbo 11:10 | Victor Hasselblads Gata 8 | 1975 | Kontor | 4 050 | 4 050 | 16,3 | |||||||
| Göteborg | Högsbo 38:17 | Sisjö Kullegata 5, 7 | 1986 | Kontor | 1 680 | 1 680 | 15,6 | |||||||
| Göteborg | Högsbo 38:20 | Sisjö Kullegata 6 | 1989 | Kontor | 2 068 | 792 | 2 860 | 29,2 | ||||||
| Göteborg | Högsbo 38:8 | Sisjö Kullegata 8 | 1990 | Kontor | 4 138 | 2 948 | 7 086 | 47,2 | ||||||
| Göteborg | Inom Vallgraven 15:3 |
Drottninggatan 30 m fl | 1930 | Kontor | 3 847 | 379 | 169 | 4 395 | 67,0 | |||||
| Göteborg | Inom Vallgraven 19:6 |
Drottninggatan 35 | 1929 | Kontor | 817 | 305 | 1 122 | 14,8 | ||||||
| Göteborg | Inom Vallgraven 4:2 Östra Larmgatan 16 m fl | 1929 | Kontor | 2 068 | 738 | 62 | 893 | 3 761 | 66,6 | |||||
| Göteborg | Inom Vallgraven 4:4 Lilla Kungsgatan 3 m fl | 1929 | Kontor | 5 454 | 5 454 | 65,8 | ||||||||
| Göteborg | Inom Vallgraven 54:9 |
Lilla Torget 4 | 1929 | Kontor | 836 | 836 | 11,6 | |||||||
| Göteborg | Järnbrott 145:6 | Svängrumsgatan 45–57 | 1965 | Bostad | 3 844 | 13 | 3 857 | 35,2 | ||||||
| Göteborg | Kobbegården 6:725 Datavägen 12 A | 1988 | Kontor | 3 388 | 3 388 | 19,4 | ||||||||
| Göteborg | Kålltorp 36:7 | Solrosgatan 13 A | Bostad | 769 | 105 | 874 | 8,7 | |||||||
| Göteborg | Kålltorp 39:1 | Råstensgatan 2 A–C m fl | 1936 | Bostad | 791 | 791 | 7,6 | |||||||
| Göteborg | Kålltorp 43:7 | Råstensgatan 40 A–F m fl | 1937 | Bostad | 1 064 | 1 064 | 14,3 | |||||||
| Göteborg | Lorensberg 46:1 | Storgatan 45, 47 m fl | 1929 | Handel | 387 | 1 288 | 1 675 | 25,3 | ||||||
| Göteborg | Lorensberg 46:10 | Vasagatan 54 m fl | 1944 | Kontor | 983 | 572 | 1 555 | 38,8 | ||||||
| Göteborg | Lorensberg 46:11 | Vasagatan 52 m fl | 1929 | Handel | 1 203 | 1 203 | 16,4 | |||||||
| Göteborg | Lorensberg 46:12 | Kungsportsavenyen 11, 13 m fl | 1929 | Handel | 2 394 | 2 394 | 49,6 | |||||||
| Göteborg | Sannegården 25:1 | Säterigatan 20 | 1970 | Industri/Lager | 3 467 | 3 467 | 17,8 | |||||||
| Göteborg | Sannegården 28:5 | Sjöporten 1–5 m fl | 1945 | Kontor | 1 230 | 307 | 1 537 | 19,2 | ||||||
| Göteborg | Tingstadsvassen 3:6 Krokegårdsgatan 3 m fl | 1944 | Handel | 65 | 3 518 | 230 | 6 | 3 819 | 64,0 | |||||
| Göteborg | Torslanda 153:1 | Mossfyndsgatan 15 | 1990 | Övrigt | Ja | 362 | 362 | 0,0 | ||||||
| Göteborg | Torslanda 155:3 | Mossfyndsgatan 10 | 1990 | Övrigt | Ja | 300 | 300 | 0,0 | ||||||
| Göteborg | Torslanda 95:1 | Torslanda Torg 1–4 | 1973 | Handel | 244 | 4 756 | 16 | 871 | 968 | 6 855 | 49,2 | |||
| Göteborg | Utby 39:11 | Västra Tvärskedet 3 | 1994 | Bostad | 116 | 351 | 467 | 0,0 | ||||||
| Götene | Abborren 1 | Mariestadsvägen 10 m fl | 1990 | Bostad | 1 821 | 1 821 | 6,5 |
Uthyrbar yta, kvm
| Uthyrbar yta, kvm | ||||||||||||||
|---|---|---|---|---|---|---|---|---|---|---|---|---|---|---|
| Kommun | Fastighets beteckning |
Adress | Byggår | Fastighets kategori |
Tomt rätt |
Kontor | Handel | Industri/ Lager |
Utbildning/ Vård |
Hotell | Bostad | Övrigt | Totalt | Taxerings värde, Mkr |
| forts. Region Göteborg/Väst | ||||||||||||||
| Götene | Uttern 2 | Skogsvägen 5 m fl | 1989 | Bostad | 300 | 300 | 1,1 | |||||||
| Götene | Uttern 3 | Vinkelgatan 18 | 1944 | Bostad | 290 | 290 | 1,0 | |||||||
| Götene | Uttern 5 | Vinkelgatan 22 | 1929 | Bostad | 381 | 381 | 1,3 | |||||||
| Götene | Älgen 10 | Vinkelgatan 21 A, B | 1987 | Bostad | 883 | 883 | 3,0 | |||||||
| Kungsbacka Hede 1:53 | Kraftvägen 3 | 1938 | Kontor | 5 318 | 5 318 | 34,8 | ||||||||
| Kungälv | Klocktornet 36 | Västra Gatan 57–61 | 1972 | Handel | 3 351 | 423 | 3 774 | 42,9 | ||||||
| Kungälv | Krabbetornet 1, 35 | Västra Gatan 84–88, 90, 92 | 1938 | Handel | 213 | 840 | 430 | 1 483 | 11,9 | |||||
| Kungälv | Nedre Platt 1 | Östra Gatan 1 | — | Övrigt | — | 0,0 | ||||||||
| Kungälv | Rhodin 19 | Strandgatan 77–79 m fl | 1967 | Handel | 2 822 | 10 | 7 | 2 839 | 29,5 | |||||
| Kungälv | Skomakaren 10 | Triogatan 5 | 1988 | Kontor | 2 461 | 478 | 79 | 794 | 312 | 4 124 | 28,8 | |||
| Kungälv | Slottsträdgården 5 | Gamla Torget 2 m fl | 1958 | Övrigt | 6 100 | 6 100 | 23,6 | |||||||
| Lerum | Floda 3:121 | Gamla Vägen 26–32 A–D | 1991 | Bostad | 1 016 | 1 016 | 8,5 | |||||||
| Lerum | Lerum 43:21 | Skattegårdsbacken 6–38 | 1991 | Bostad | 1 383 | 1 383 | 13,5 | |||||||
| Lerum | Torp 1:328 | Lindvägen 34 A–F | 1988 | Bostad | 428 | 11 | 439 | 3,0 | ||||||
| Mariestad | Enen 23 | Stockholmsvägen 11, 16, 18, 20 | 1985 | Handel | 3 889 | 1 952 | 5 841 | 32,4 | ||||||
| Mariestad | Furan 11, 12 | Stockholmsvägen 23 | 1962 | Bostad | 121 | 5 874 | 637 | 6 632 | 22,6 | |||||
| Mariestad | Fårtickan 1 | Bergsgatan 20–34 | 1967 | Bostad | 4 565 | 4 565 | 15,7 | |||||||
| Mariestad | Granen 8 | Viktoriagatan 20 | — | Övrigt | — | 0,2 | ||||||||
| Mariestad | Murklan 1 | Bergsgatan 18 m fl | 2005 | Bostad | 12 507 | 12 507 | 43,4 | |||||||
| Partille | Skulltorp 1:771, 1:839 |
Furulund Centrum | 1988 | Handel | 1 745 | 1 745 | 7,6 | |||||||
| Skara | Almen 4 | Hindsbogatan 16 m fl | 1986 | Bostad | 17 | 602 | 90 | 709 | 2,6 | |||||
| Skara | Aspen 1 | Malmgatan 9 A–C m fl | 1929 | Bostad | 1 415 | 50 | 1 465 | 5,5 | ||||||
| Skara | Bisittaren 2 | Stenåsgatan 4 | 1989 | Bostad | 354 | 354 | 1,7 | |||||||
| Skara | Bisittaren 6 | Härlundagatan 41 m fl | 1990 | Bostad | 300 | 300 | 1,5 | |||||||
| Skara | Boken 38 | Brinkagatan 2 A–C m fl | 1929 | Bostad | 967 | 967 | 3,4 | |||||||
| Skara | Bromsen 5 | Richertsgatan 1 | 1990 | Bostad | 534 | 534 | 2,4 | |||||||
| Skara | Fjärilen 6 | Folkungagatan 15 m fl | 1929 | Bostad | 350 | 350 | 1,5 | |||||||
| Skara | Frigga 4 | Mariebergsgatan 4A, B | 1956 | Bostad | 824 | 824 | 3,5 | |||||||
| Skara | Frigga 5 | Mariebergsgatan 6A, B | 1956 | Bostad | 828 | 828 | 3,5 | |||||||
| Skara | Heimdal 1 | Hindsbogatan 43 A–B m fl | 1947 | Bostad | 642 | 50 | 692 | 2,6 | ||||||
| Skara | Heimdal 4 | Hindsbogatan 37 A–B m fl | 1947 | Bostad | 657 | 25 | 682 | 2,5 | ||||||
| Skara | Plymen 4, 5 | Vallgatan 36 A | 1932 | Bostad | 705 | 705 | 2,7 | |||||||
| Skara | Rådhuset 40 | Alandersgatan 5 m fl | 1929 | Bostad | 198 | 1 905 | 2 103 | 8,9 | ||||||
| Skara | Sländan 1 | Borggatan 8A–C | 1954 | Bostad | 1 434 | 1 434 | 6,5 | |||||||
| Skara | Smörberget 2 | Stenåsgatan 10 | 1988 | Bostad | 410 | 410 | 2,3 | |||||||
| Skara | Svärdet 11 | Vallgatan 30 | 1990 | Bostad | 412 | 412 | 2,0 | |||||||
| Skara | Tallen 7 | Hindsbogatan 20 | 1937 | Bostad | 852 | 852 | 3,7 | |||||||
| Skara | Tor 10 | Hinsbogatan 17 | 1929 | Bostad | 689 | 689 | 2,0 | |||||||
| Skara | Tor 6 | Marumsgatan 16 | 1929 | Bostad | 312 | 829 | 1 141 | 3,7 | ||||||
| Skara | Tyr 1 | Hindsbogatan 45 A–B m fl | 1947 | Bostad | 643 | 57 | 700 | 2,5 | ||||||
| Skövde | Dagsländan 10 | Barkvägen 2–32 A–D | 1972 | Bostad | 100 | 22 202 | 22 302 | 79,5 | ||||||
| Skövde | Ekoxen 10 | Barkvägen 345 m fl | 1974 | Bostad | 1 544 | 180 | 1 429 | 20 368 | 7 332 | 30 853 | 70,9 | |||
| Tidaholm | Ankan 15 | Norra Kungsvägen 68 A, B | 1990 | Bostad | 248 | 248 | 1,2 | |||||||
| Tidaholm | Ankan 16 | Norra Kungsvägen 66 A, B | 1990 | Bostad | 248 | 248 | 1,2 | |||||||
| Tidaholm | Drott 16 | Norra Kungsvägen 23 A–C , 25 A–C 1987 | Bostad | 606 | 606 | 1,5 | ||||||||
| Tidaholm | Gimle 3 | Smedjegatan 6 A–F | 1989 | Bostad | 400 | 400 | 1,3 | |||||||
| Tidaholm | Linden 4 | Långgatan 41 A–D | 1989 | Bostad | 324 | 324 | 0,9 | |||||||
| Tidaholm | Sleipner 23 | Egnahemsvägen 16 A–F, 18 A–D 1990 | Bostad | 720 | 720 | 2,3 | ||||||||
| Tidaholm | Spoven 16 | Färgaregatan 3, 5 m fl | 1989 | Bostad | 1 732 | 1 732 | 5,4 | |||||||
| Tidaholm | Thule 3 | Solkullegatan 11 A–F | 1988 | Bostad | 522 | 522 | 1,6 | |||||||
| Tidaholm | Tiljan 5 | Västra Drottningvägen 94 A–C | 1988 | Bostad | 352 | 352 | 1,0 | |||||||
| Tidaholm | Titanen 12 | Hörnviksgatan 9 A–D, 11 A–D | 1990 | Bostad | 656 | 656 | 1,7 | |||||||
| Tidaholm | Tordyveln 1 | Västra Ringvägen 5A, B | 1988 | Bostad | 224 | 224 | 1,0 | |||||||
| Tidaholm | Tordyveln 3 | Västra Ringvägen 1A, B | 1988 | Bostad | 224 | 224 | 1,1 | |||||||
| Tidaholm | Tumlaren 1 | Västra Drottningvägen 64 A, B | 1943 | Bostad | 512 | 512 | 1,6 | |||||||
| Trollhättan | Hoppet 1 | Drottninggatan 13 m fl | 1992 | Bostad | 295 | 2 341 | 265 | 2 901 | 19,8 | |||||
| Trollhättan | Oden 7 | Drottninggatan 25–33 m fl | 1976 | Handel | 318 | 14 111 | 1 014 | 1 097 | 16 540 | 103,6 |
| Uthyrbar yta, kvm | ||||||||||||||
|---|---|---|---|---|---|---|---|---|---|---|---|---|---|---|
| Kommun | Fastighets beteckning |
Adress | Byggår | Fastighets kategori |
Tomt rätt |
Kontor | Handel | Industri/ Lager |
Utbildning/ Vård |
Hotell | Bostad | Övrigt | Totalt | Taxerings värde, Mkr |
| forts. Region Göteborg/Väst | ||||||||||||||
| Trollhättan | Propellern 7 | Saabvägen 1 | 1992 | Kontor | 4 759 | 9 | 4 768 | 17,5 | ||||||
| Trollhättan | Sjöfrun 5 | Magasinsgatan 4 A–B m fl | 1936 | Bostad | 193 | 1 367 | 161 | 1 721 | 9,7 | |||||
| Trollhättan | Venus 9 | Föreningsgatan 10 A–C m fl | 1989 | Bostad | 1 210 | 475 | 1 594 | 3 279 | 21,7 | |||||
| Trollhättan | Verkmästaren 14 | Ekholmsgatan 11 m fl | 1978 | Övrigt | 1 421 | 75 | 1 496 | 0,0 | ||||||
| Trollhättan | Västbjörke 2:84, 2:85, 2:88 |
Djupedalsvägen 1 A–D, 3 A–D, 5 A–D, 7 A–D m fl |
1989 | Bostad | 2 370 | 2 370 | 7,2 | |||||||
| Trollhättan | Plankan 12 | Bilprovarevägen 4 | 1984 | Kontor | 479 | 479 | 1,0 | |||||||
| Uddevalla | Bagge 7 | Kungsgatan 10 m fl | 1968 | Handel | 1 239 | 1 380 | 100 | 2 719 | 15,9 | |||||
| Uddevalla | Fredborg 1 | Norra Drottninggatan 30 | 1909 | Handel | 200 | 200 | 0,7 | |||||||
| Uddevalla | Kålgården 51 | Kyrkogårdsgatan 4, 6 m fl | 1963 | Kontor | 1 189 | 890 | 500 | 294 | 6 200 | 10 | 9 083 | 31,2 | ||
| Vara | Ritaren 19 | Johan Brinks Gata 13 A–E | 1991 | Bostad | 2 866 | 2 866 | 9,6 | |||||||
| Vänersborg | Resedan 15 | Kungsgatan 5 m fl | 1993 | Handel | 1 168 | 1 203 | 35 | 2 406 | 12,8 | |||||
| Totalt Göteborg/Väst | 99 792 | 73 069 | 28 190 | 8 478 | 19 133 | 197 090 | 19 112 | 444 864 | 2 522,6 |
| Region Öst | ||||||||||
|---|---|---|---|---|---|---|---|---|---|---|
| Eksjö | Åängen 6 | Västra Ågatan 12 A–F | 1991 | Övrigt | 400 | 400 | 0,0 | |||
| Gotland | Västerhejde Vibble 1:457 |
Vibble Tvinnaregatan 2–226 | 1989 | Bostad | 7 734 | 7 | 7 741 | 40,2 | ||
| Gotland Visby |
Soldaten 1 | Volontärgatan 1–263 | 2005 | Bostad | 3 315 | 3 315 | 30,1 | |||
| Jököping | Hålan 6:2 | Bågvägen 1–5, 13, 29–41, 2–34, 38–46 |
1 972 | Bostad | 9 968 | 9 968 | 37,0 | |||
| Jököping | Tigern 7 | Backgatan 2 A, B, 4 A–D | 1968 | Bostad | 5 985 | 5 985 | 30,3 | |||
| Jönköping | Björnen 6 | Tormenåsgatan 15 | 1991 | Bostad | 773 | 176 | 949 | 5,5 | ||
| Jönköping | Lejoninnan 10 | Nygatan 2, 4, 6 A–D | 1965 | Bostad | 11 147 | 11 147 | 53,6 | |||
| Jönköping | Mjälaryd 3:300 | Mickels Väg 10 A–H, 12 A–E, 13 A–H, 15 A–C |
1991 | Bostad | 2 611 | 337 | 2 948 | 13,1 | ||
| Köping | Disa 1 | Stora Torget 3 A, B | 1975 | Bostad | 662 | 924 | 1 586 | 6,1 | ||
| Köping | Fenja 10 | Västra Åpromenaden 18A, C m fl 1965 | Bostad | 1 473 | 2 073 | 1 169 | 578 | 5 293 | 13,1 | |
| Köping | Freja 11 | Stora Gatan 8 m fl | 1975 | Bostad | 124 | 876 | 1 612 | 69 | 2 681 | 9,0 |
| Köping | Freja 3 | Stora Gatan 6 A, B | 1979 | Bostad | 416 | 1 324 | 1 740 | 7,1 | ||
| Köping | Immanuel 2 | Tunadalsgatan 28 A–E, 30 A– D, 32 A–E, 34 A–F |
1965 | Bostad | 120 | 11 131 | 273 | 11 524 | 30,4 | |
| Köping | Inga 1 | S:t Olovsgatan 52, 54, 56 A–C | 1947 | Bostad | 177 | 97 | 2 406 | 179 | 2 859 | 10,3 |
| Köping | Tunadal 6-9 | Tunadalsgatan 6A | 1972 | Bostad | 330 | 8 226 | 990 | 9 546 | 37,7 | |
| Linköping | Bestorp 7:57 | Lindbacksvägen 16–26 | 1991 | Bostad | 1 536 | 1 536 | 6,7 | |||
| Linköping | Bestorp 7:58 | Lindbacksvägen 8–14, 28 | 1990 | Bostad | 811 | 94 | 905 | 2,5 | ||
| Norrköping | Gärdet 1 | Rågången 71, 73 | 1958 | Bostad | 491 | 4 829 | 5 320 | 25,0 | ||
| Norrköping | Lammet 2 | Kungstorget 2 m fl | 1939 | Bostad | 173 | 1 950 | 2 405 | 34 | 4 562 | 23,5 |
| Norrköping | Lokatten 12 | Hospitalgatan 9, 11 m fl | 1992 | Bostad | 1 693 | 380 | 4 805 | 563 | 7 441 | 60,1 |
| Norrköping | Planket 20 | Bråddgatan 54 | 1983 | Bostad | 1 139 | 1 139 | 7,4 | |||
| Norrköping | Planket 23 | Plankgatan 46 | 1940 | Bostad | 25 | 60 | 941 | 599 | 1 625 | 7,3 |
| Norrköping | Prinsen 18 | Hospitalgatan 42–52 m fl | 1967 | Bostad | 30 | 9 558 | 5 | 9 593 | 58,1 | |
| Norrköping | Sprutan 8 | Gamla Rådstugugatan 52 m fl | 1940 | Bostad | 346 | 1 318 | 92 | 1 756 | 11,0 | |
| Norrköping | Stenhuggaren 25 | Sandgtatan 28 | 1960 | Bostad | 2 914 | 2 914 | 17,0 | |||
| Norrköping | Storgatan 10 | Drottninggatan 10, 12 | 1929 | Bostad | 2 385 | 2 385 | 12,4 | |||
| Norrköping | Storgatan 9 | Drottninggatan 14 m fl | 1985 | Bostad | 6 806 | 6 806 | 45,4 | |||
| Norrköping | Stävan 2 | Rösgången 32 | 1959 | Bostad | Ja | 3 639 | 3 639 | 18,1 | ||
| Norrköping | Tullhuset 1 | Gamla Rådstugugatan 11 m fl | 1929 | Bostad | 270 | 1 323 | 1 593 | 11,2 | ||
| Nässjö | Dygden 6 | Sjögärdsgatan 17 A–C m fl | 1929 | Bostad | 434 | 180 | 614 | 1,7 | ||
| Nässjö | Lilla Björn 10 | Koltorpsgatan 21 | 1991 | Bostad | 240 | 240 | 1,0 | |||
| Nässjö | Nedre Skansen 1 | Queckfeldtsgatan 100 | 1938 | Bostad | 308 | 20 | 328 | 1,1 | ||
| Nässjö | Pan 1 | Gustavsbergsgatan 6 A, B m fl | 1942 | Bostad | 32 | 1 622 | 38 | 1 692 | 6,3 | |
| Nässjö | Sänket 6 | Mariagatan 43 | 1929 | Bostad | 575 | 575 | 2,3 | |||
| Nässjö | Sänket 9 | Mariagatan 45 | 1929 | Bostad | 353 | 353 | 1,5 | |||
| Nässjö | Täppan 22 | Toftagatan 10 | 1946 | Bostad | 294 | 294 | 0,9 | |||
| Nässjö | Åkersslätt 2 | Mellangatan 31 A–C | 1939 | Bostad | 1 002 | 1 002 | 4,0 | |||
| Nässjö | Älgen 7 | Bangårdsgatan 19, 21 m fl | 1920 | Bostad | 1 407 | 80 | 1 487 | 5,4 | ||
| Tranås | Bågskytten 4 | Grännavägen 21 | 1949 | Bostad | 478 | 478 | 1,5 | |||
| Tranås | Bågskytten 5 | Stjärnvägen 13 A | 1991 | Bostad | 500 | 500 | 2,4 | |||
| Uthyrbar yta, kvm | ||||||||||||||
|---|---|---|---|---|---|---|---|---|---|---|---|---|---|---|
| Kommun | Fastighets beteckning |
Adress | Byggår | Fastighets kategori |
Tomt rätt |
Kontor | Handel | Industri/ Lager |
Utbildning/ Vård |
Hotell | Bostad | Övrigt | Totalt | Taxerings värde, Mkr |
| forts. Region Öst | ||||||||||||||
| Tranås | Falkberget 24 | Mjölbyvägen 1 m fl | 1969 | Bostad | 1 017 | 70 | 1 087 | 4,2 | ||||||
| Tranås | Forellen 3 | Beckhemsvägen 23–31, 22–32 | 1972 | Bostad | 5 577 | 125 | 5 702 | 17,0 | ||||||
| Tranås | Forellen 4 | Beckhemsvägen 21 A, B | 1930 | Övrigt | 150 | 250 | 400 | 0,2 | ||||||
| Tranås | Forellen 5 | Beckhemsvägen 14–20 | 1972 | Bostad | 348 | 6 019 | 10 | 6 377 | 18,2 | |||||
| Tranås | Gäddan 2 | Beckhemsvägen 2 A–F | 1966 | Bostad | 3 402 | 3 402 | 10,7 | |||||||
| Tranås | Jupiter 17 | Tingvägen 20 A–F | 1988 | Bostad | 476 | 476 | 2,1 | |||||||
| Tranås | Kometen 10 | Nämndemansgatan 6, 8 | 1944 | Bostad | 708 | 708 | 2,3 | |||||||
| Tranås | Kullen 1 | Västra vägen 7 A | 1970 | Bostad | 670 | 34 | 704 | 2,8 | ||||||
| Tranås | Laxen 2 | Beckhemsvägen 4, 6 A–E, 8 A–F, 10 A, B |
1967 | Bostad | 324 | 6 953 | 308 | 7 585 | 29,5 | |||||
| Tranås | Laxen 3 | Beckhemsvägen 8 | 1973 | Handel | 575 | 575 | 0,8 | |||||||
| Tranås | Lejonet 5 | Sveagatan 4 A–E | 1940 | Bostad | 1 279 | 35 | 1 314 | 5,5 | ||||||
| Tranås | Lindkullen 11 | Majorsgatan 18 A | 1929 | Bostad | 814 | 814 | 2,7 | |||||||
| Tranås | Lindkullen 12 | Majorsgatan 20 | 1949 | Bostad | 943 | 128 | 1 071 | 3,8 | ||||||
| Tranås | Lindkullen 13 | Majorsgatan 11 | 1946 | Bostad | 999 | 10 | 1 009 | 3,6 | ||||||
| Tranås | Nordstjärnan 7 | Storgatan 38 m fl | 1965 | Bostad | 265 | 996 | 1 504 | 121 | 2 886 | 9,1 | ||||
| Tranås | Norra Gyllenfors 9 | Missionsgatan 6, 8 A, B, 10 m fl | 1987 | Bostad | 369 | 4 938 | 5 658 | 20 | 10 985 | 50,9 | ||||
| Tranås | Oden 12 | Nygatan 18 m fl | 1929 | Bostad | 367 | 1 213 | 1 997 | 110 | 3 687 | 17,4 | ||||
| Tranås | Sutaren 2 | Beckhemsvägen 12 A–I | 1968 | Bostad | 496 | 2 752 | 541 | 3 789 | 13,3 | |||||
| Tranås | Södra Framnäs 20 | Framnäsgatan 2 A–F | 1984 | Bostad | 402 | 402 | 1,6 | |||||||
| Tranås | Tigern 14 | Götgatan 29, 31 | 1960 | Bostad | 736 | 736 | 2,6 | |||||||
| Tranås | Tjädern 23 | Framnäsgatan 1 A–K m fl | 1983 | Bostad | 684 | 684 | 3,1 | |||||||
| Tranås | Tornsvalan 3 | Östra Järnvägsgatan 1 A–B m fl | 1988 | Bostad | 2 137 | 10 | 2 147 | 8,9 | ||||||
| Tranås | Västermalm 23–25 | Storgatan 15, 17, 19, 21 A, B m fl 1947/1955 | Bostad | 2 560 | 2 913 | 1 185 | 6 658 | 21,1 | ||||||
| Tranås | Öringen 1 | Granitgatan 7, 9 | 1971 | Bostad | 3 040 | 3 040 | 11,8 | |||||||
| Vetlanda | Karlstorps-råsa 3:116 |
Paulis Väg 13 A–L, 15 A–H | 1990 | Bostad | 1 540 | 1 540 | 2,9 | |||||||
| Vetlanda | Karlstorps-råsa 3:117 |
Massavägen 3 | 1991 | Övrigt | 339 | 339 | 0,0 | |||||||
| Totalt Öst | 7 089 | 17 358 | — | — | — | 171 720 | 8 409 | 204 576 | 903,8 | |||||
| Region Öresund | ||||||||||||||
| Halmstad | Bonden 5 | Skånegatan 59 m fl | 1947 | Övrigt | 1 111 | 140 | 5 990 | 376 | 7 617 | 0,0 | ||||
| Halmstad | Eketånga 24:45 | Rörkullsvägen 7 m fl | 1990 | Kontor | 1 671 | 1 259 | 492 | 3 422 | 13,4 |
| Totalt Öresund | 25 210 | 7 935 | 3 921 | 7 187 | 7 380 | 30 408 | 3 463 | 85 504 | 810,1 | ||||
|---|---|---|---|---|---|---|---|---|---|---|---|---|---|
| Malmö | Spinneriet 8 | Baltzarsgatan 20, 22 m fl | 1957 | Övrigt | 12 148 | 3 097 | 2 334 | 5 540 | 1 455 | 24 574 | 420,0 | ||
| Malmö | Bönebäck 2 | Oxievängsvägen 1, 3, 5 | 2006 | Bostad | 1 390 | 1 390 | 13,9 | ||||||
| Lund | Rügen 2 | Stralsundsvägen 29–43 | 2006 | Bostad | 5 264 | 528 | 5 792 | 67,3 | |||||
| Lund | Rügen 1 | Stralsundsvägen 1–25 | 2006 | Bostad | 3 083 | 3 083 | 41,2 | ||||||
| Lund | Rivan 4 | Odlarevägen 14 | 1978 | Handel | 334 | 579 | 318 | 1 231 | 4,5 | ||||
| Lund | Lagfarten 1, 2 | Magistratvägen 10, 12 | 1968 | Kontor | 3 302 | 1 464 | 4 766 | 30,8 | |||||
| Lund | Dioriten 1 | Brunnsgård m fl | 1929 | Kontor | 3 080 | 3 080 | 22,4 | ||||||
| Höganäs | Kaktusen 29, 30, 33 Storgatan 42 A m fl | 1962 | Bostad | 2 348 | 340 | 10 | 1 960 | 4 658 | 24,4 | ||||
| Helsingborg Verdandi 1 | Oxievångsvägen 5 | 2006 | Bostad | 62 | 3 763 | 3 825 | 40,3 | ||||||
| Helsingborg Skalbaggen 7 | Nytorgsbacken 43 | 1929 | Bostad | 688 | 96 | 784 | 4,1 | ||||||
| Helsingborg Skalbaggen 24 | Gustav Adolfs Gata 15 | 1983 | Bostad | 2 134 | 2 134 | 13,1 | |||||||
| Helsingborg Skalbaggen 23 | Gustav Adolfs Gata 17, 19 m fl | 1967 | Bostad | 42 | 3 643 | 51 | 3 736 | 22,5 | |||||
| Helsingborg Skalbaggen 22 | Gasverksgatan 44 m fl | 1930 | Bostad | 167 | 1 905 | 2 072 | 11,4 | ||||||
| Helsingborg Skalbaggen 21 | Gasverksgatan 42 | 1935 | Bostad | 711 | 117 | 828 | 4,1 | ||||||
| Helsingborg Skalbaggen 20 | Gasverksgatan 40 | 1935 | Bostad | 83 | 632 | 109 | 824 | 4,0 | |||||
| Helsingborg Skalbaggen 19 | Gasverksgatan 38 | 1935 | Bostad | 708 | 72 | 780 | 3,9 | ||||||
| Helsingborg Skalbaggen 18 | Gasverksgatan 36 | 1933 | Bostad | 34 | 818 | 82 | 934 | 4,7 | |||||
| Helsingborg Skalbaggen 17 | Gasverksgatan 34 | 1935 | Bostad | 83 | 712 | 32 | 827 | 4,2 | |||||
| Helsingborg Skalbaggen 16 | Gustav Adolfs Gata 11 m fl | 1935 | Bostad | 195 | 2 235 | 30 | 2 460 | 13,9 | |||||
| Helsingborg Skalbaggen 15 | Gustav Adolfs Gata 13 | 1939 | Bostad | 762 | 19 | 781 | 4,3 | ||||||
| Halmstad Halmstad |
Inlagan 18 Makrillen 8 |
Norra Vägen 22 Kungsgatan 5 |
1929 1929 |
Kontor Övrigt |
655 305 |
1 840 | 655 2 145 |
3,0 12,6 |
|||||
| Halmstad | Hjärtat 4 | Nygatan 2 m fl | 1987 | Handel | 214 | 1 691 | 597 | 4 | 2 506 | 25,8 | |||
| Halmstad | Flygaren 17 | Svetsaregatan 17 | 1987 | Övrigt | 600 | 600 | 0,0 | ||||||
| Halmstad | Eketånga 24:45 | Rörkullsvägen 7 m fl | 1990 | Kontor | 1 671 | 1 259 | 492 | 3 422 | 13,4 | ||||
| Halmstad | Bonden 5 | Skånegatan 59 m fl | 1947 | Övrigt | 1 111 | 140 | 5 990 | 376 | 7 617 | 0,0 | |||
| Region Norr | ||||||||||||
|---|---|---|---|---|---|---|---|---|---|---|---|---|
| Gävle | Furuvik 100:18 | Harnäsgatan 2 | — | Övrigt | — | 0,0 | ||||||
| Gävle | Holmsund 11:1, 11:2, 11:3 |
Korsnäsvägen 104 A, B | 1929 | Bostad | 1 200 | 260 | 1 460 | 1,4 | ||||
| Gävle | Holmsund 7:6 | Holmsundsvägen 7, 17–29 | 1929 | Bostad | 3 002 | 3 002 | 8,9 | |||||
| Gävle | Kastet 6:2-6:4 | Korsnäsvägen 142 | 1924–1943 | Bostad | 648 | 648 | 3,9 | |||||
| Gävle | Kastet 8:1, 12:1 | Forskarvägen 27 | 1929 | Bostad | 1 271 | 104 | 12 407 | 1 781 | 15 563 | 1,6 | ||
| Gävle | Lillhagen 2:11 | Korsnäsvägen 172 | 1986 | Bostad | 305 | 305 | 0,7 | |||||
| Gävle | Lillhagen 5:3 | Torkarvägen 2–14 | 1946 | Bostad | 3 027 | 3 027 | 7,8 | |||||
| Gävle | Norr 18:6 | Hattmakaregatan 11, 13 B, D m fl |
1952 | Bostad | 450 | 2 641 | 385 | 3 476 | 22,3 | |||
| Gävle | Norr 27:2 | Stora Esplenadgatan 9 m fl | 1929 | Bostad | 127 | 480 | 2 185 | 40 | 2 832 | 15,5 | ||
| Gävle | Söder 58:7 | Södra Kungsgatan 44 m fl | 1969 | Bostad | 289 | 535 | 2 004 | 658 | 3 486 | 15,9 | ||
| Gävle | Sörby 10:9 | Falkvägen 5 A, B | 1994 | Bostad | 512 | 512 | 3,6 | |||||
| Gävle | Väster 30:2 | Kaplansgatan 5 m fl | 1971 | Bostad | 1 546 | 406 | 1 952 | 22,8 | ||||
| Karlstad | Anden 9 | Åttkantsgatan 1, 3 A, B | 1983 | Bostad | 1 492 | 1 492 | 9,8 | |||||
| Karlstad | Braxen 34 | Nygatan 1 m fl | 1944 | Bostad | 321 | 1 198 | 521 | 2 040 | 9,2 | |||
| Karlstad | Druvan 1 | Drottninggatan 22 m fl | 1929 | Bostad | 459 | 1 443 | 681 | 2 583 | 23,9 | |||
| Karlstad | Ekorren 9 | Sandbäcksgatan 5 m fl | 1929 | Bostad | 715 | 46 | 1 811 | 2 572 | 12,2 | |||
| Karlstad | Furan 5 | Gillbergsgatan 3 A–D | 1951 | Bostad | 119 | 1 710 | 1 829 | 11,7 | ||||
| Karlstad | Furan 7 | Jössegatan 3 A, B | 1968 | Bostad | 925 | 97 | 1 022 | 6,3 | ||||
| Karlstad | Granatkastaren 4 | Artillerigatan 1–5 | 1945 | Bostad | 748 | 748 | 4,2 | |||||
| Karlstad | Gruvan 12 | Västra kanalgatan 3 | 1991 | Bostad | 126 | 2 525 | 2 651 | 19,2 | ||||
| Karlstad | Gruvan 2 | Östra Kyrkogatan 4 | 1929 | Bostad | 1 064 | 102 | 1 166 | 7,5 | ||||
| Karlstad | Grävlingen 3 | Filaregatan 1 m fl | 1929 | Bostad | 138 | 1 030 | 1 168 | 7,5 | ||||
| Karlstad | Pilbågen 1 | Sandelsgatan 2, 4, 6, 8 | 1942/1985 | Bostad | 2 184 | 2 184 | 11,8 | |||||
| Karlstad | Registratorn 1 | Norra Allén 26 A, B | 1949 | Bostad | 502 | 56 | 558 | 3,3 | ||||
| Karlstad | Registratorn 8 | Norra Allén 30 A, B | 1948 | Bostad | 456 | 61 | 517 | 3,2 | ||||
| Karlstad | Registratorn 9 | Norra Allén 28 | 1946 | Bostad | 100 | 466 | 29 | 595 | 3,2 | |||
| Karlstad | Spiran 1-6 | Lignellsgatan 1 m fl | 1938–1942 | Bostad | 95 | 4 456 | 59 | 4 610 | 30,1 | |||
| Karlstad | Trätälja 11 | Drottninggatan 37 m fl | 1959 | Bostad | 259 | 4 567 | 35 | 4 861 | 27,0 | |||
| Karlstad | Tusenskönan 1 | Älvdalsgatan 8 A–C | 1950 | Bostad | Ja | 69 | 1 288 | 1 357 | 9,0 | |||
| Karlstad | Väduren 3 | Rudsvägen 1 A–D | 1942 | Bostad | 1 344 | 24 | 1 368 | 8,3 | ||||
| Sundsvall | Aeolus 1 | Nybrogatan 19 m fl | 1944 | Bostad | 89 | 501 | 872 | 1 462 | 5,9 | |||
| Sundsvall | Bredsand 1:13 | Appelbergsvägen 3 | — | Övrigt | — | 0,1 | ||||||
| Sundsvall | Bredsand 1:14 | Appelbergsvägen 4 | — | Övrigt | — | 0,1 | ||||||
| Sundsvall | Bredsand 1:3 m fl | Appelbergsvägen 1 A, B | 1945 | Bostad | 7 127 | 7 127 | 1,6 | |||||
| Sundsvall | Bredsand 1:4 m fl | Appelbergsvägen 14–18 | 1945 | Bostad | 4 479 | 4 479 | 2,2 | |||||
| Sundsvall | Dingersjö 28:27 | Appelbergsvägen 26–32 m fl | 1989 | Bostad | 9 464 | 50 | 9 514 | 15,2 | ||||
| Sundsvall | Dingersjö 3:131 | Bergsvägen 3 A–J | 1959 | Bostad | 20 176 | 5 077 | 25 253 | 10,6 | ||||
| Sundsvall | Dingersjö 3:135 | Bergsvägen 1 m fl | 1954 | Bostad | 286 | 1 391 | 1 677 | 1,6 | ||||
| Sundsvall | Fliten 10 | Skolhusallén 9 | 1990 | Tomtmark | 3 125 | 36 | 3 161 | 14,4 | ||||
| Sundsvall | Fliten 11 | Rådhusgatan 39 A, B m fl | 1992 | Bostad | 272 | 3 371 | 3 643 | 23,3 | ||||
| Sundsvall | Kvissle 2:53, 2:43 | Affärsgatan 26 A–D | 1962 | Bostad | 1 468 | 1 468 | 3,0 | |||||
| Sundsvall | Kvissle 22:2, Nolby 39:1 |
Affärsgatan 22–24 m fl | 1968 | Bostad | 192 | 137 | 6 311 | 45 | 6 685 | 11,8 | ||
| Sundsvall | Lagmannen 10 | Esplanaden 18–22 m fl | 1962 | Bostad | 757 | 240 | 3 980 | 1 163 | 6 140 | 22,5 | ||
| Sundsvall | Nolby 1:48, 40:1, 1:108 |
Skolgatan 4 | 1983 | Bostad | 1 070 | 4 079 | 766 | 5 915 | 3,7 | |||
| Sundsvall | Nolby 3:268 | Brovägen 9 | 1988 | Bostad | 997 | 997 | 2,6 | |||||
| Sundsvall | Nolby 40:2 | Affärsgatan 18 A–C | 1964 | Bostad | 866 | 2 166 | 197 | 3 229 | 6,5 | |||
| Sundsvall | Nolby 41:3, 37:1 | Affärsgatan 14 A–H, 16 A–C, G–I, K–N |
1974 | Bostad | 1 006 | 5 328 | 43 | 6 377 | 14,0 | |||
| Älvkarleby | Harnäs 11:327 | Harnäsgatan 5, 7, 8, 10, 12, 14, 16, 18, 20, 22, 14, 26, 28 |
1909 | Bostad | 2 998 | 2 998 | 8,3 | |||||
| Totalt Norr | 8 007 | 6 237 | — | — — |
131 197 | 14 268 | 159 709 | 459,4 | ||||
| Totalt Fastighet AB Balder | 284 682 | 126 133 | 52 923 | 50 269 27 689 | 660 090 | 58 231 1 260 017 | 6 945,6 |
| Uthyrbar yta, kvm | ||||||||||||||
|---|---|---|---|---|---|---|---|---|---|---|---|---|---|---|
| Kommun | Fastighets beteckning |
Adress | Byggår | Fastighets kategori |
Tomt rätt |
Kontor | Handel | Industri/ Lager |
Utbildning/ Vård |
Hotell | Bostad | Övrigt | Totalt | Taxerings värde, Mkr |
| Region Norr | ||||||||||||||
| Gävle | Furuvik 100:18 | Harnäsgatan 2 | — | Övrigt | — | 0,0 | ||||||||
Periodens resultat i förhållande till genomsnittligt eget kapital. Vid delårsbokslut har värdena omräknats till helårsbasis utan hänsyn till säsongsvariationer som normalt uppstår i verksamheten med undantag för värdeförändringar.
Resultat före skatt med tillägg av finansnetto i förhållande till genomsnittlig balansomslutning. Vid delårsbokslut har värdena omräknats till helårsbasis utan hänsyn till säsongs variationer som normalt uppstår i verksamheten med undantag för värdeförändringar.
Räntebärande skulder i förhållande till fastigheternas verkliga värde.
Räntebärande skulder med direkt eller indirekt pant i fastigheter i förhållande till fastigheternas verkliga värde.
Årsgenomsnittet av en femårig statsobligation.
Resultat före skatt med återläggning av räntenetto, värdeförändringar, derivatkostnader samt värdeförändringar och skatt i andel i resultat från intressebolag, i förhållande till räntenettot.
Räntebärande skulder i förhållande till eget kapital.
Eget kapital inklusive minoritet i förhållande till balansomslutning vid periodens slut.
Beräknat driftsöverskott på årsbasis i förhållande till fastigheternas verkliga värde vid periodens slut.
Hyresintäkter reducerade med fastighetskostnader.
Kontrakterad hyra för hyresavtal vilka löper vid periodens slut i förhållande till hyresvärde.
Klassas efter fastighetens huvudsakliga användning. Fördelningen görs på kontor, handel, bostäder, industri/lager samt övriga fastigheter. Övriga fastigheter innefattar hotell, utbildning, vård samt blandfastigheter. Den typ av användning som svarar för den största andelen avgör fastighetskategori.
I posten ingår såväl direkta fastighetskostnader, såsom kostnader för drift, media, underhåll, tomträttsavgäld och fastighetsskatt, som indirekta fastighetskostnader i form av uthyrnings- och fastighetsadministration.
Resultat före skatt med återläggning av värdeförändringar och derivat. Återläggning sker även av värdeförändringar och skatt i andel i resultat från intressebolag.
Kontrakterad hyra samt bedömd marknadshyra för outhyrda lokaler.
Driftsöverskott i förhållande till hyres intäkterna.
Eget kapital per aktie, kr Eget kapital i förhållande till antalet utestående aktier vid periodens slut.
Antal utestående aktier vid periodens början, justerat med antal aktier som emitterats under perioden viktat med antal dagar som aktierna varit utestående i förhållande till totalt antal dagar under perioden.
Resultat hänförligt till moderbolagets aktieägare i förhållande till genomsnittligt antal aktier.
Årsstämma 10 maj 2010
Delårsrapport januari–mars 2010 10 maj 2010
Delårsrapport januari–juni 2010 18 augusti 2010
Delårsrapport januari–september 2010 4 november 2010
Fastighets AB Balder (publ) www.balder.se · [email protected] · Org.nr 556525-6905
| Huvudkontor | Vasagatan 54 · Box 53 121 · 400 15 Göteborg · Tel 031-10 95 70 · Fax 031-10 95 99 |
|---|---|
| Områdeskontor | |
| Stockholm | Drottninggatan 108 · 113 60 Stockholm · Tel 08-73 53 770 · Fax 08-73 53 779 |
| Vårby Allé 14 · 143 40 Vårby · Tel 08-72 11 650 · Fax 08-71 02 270 | |
| Göteborg/Väst | Vasagatan 54 · Box 53 121 · 400 15 Göteborg · Tel 031-10 95 70 · Fax 031-10 95 99 |
| Timmervägen 7A · 541 64 Skövde · Tel 0500-43 64 44 · Fax 0500-42 84 78 | |
| Storgatan 20B · 521 42 Falköping · Tel 0515-145 15 · Fax 0515-71 12 18 | |
| Öst | Skolgatan 2 · 553 16 Jönköping · Tel 036-30 36 60 · Fax 036-30 29 09 |
| Storgatan 30 · 573 32 Tranås · Tel 0140-654 80 · Fax 0140-530 35 | |
| Hospitalsgatan 11 · 602 27 Norrköping · Tel 011-15 88 90 · Fax 011-12 53 05 | |
| Öresund | Stora Nygatan 29 · 211 37 Malmö · Tel 040-600 96 50 · Fax 040-600 96 64 |
| Södergatan 10 · 252 25 Helsingborg · Tel 042-17 21 30 · Fax 042-14 04 34 | |
| Norr | Sandbäcksgatan 5 · 653 40 Karlstad · Tel 054-14 81 80 · Fax 054-15 42 55 |
| Skolhusallén 9 · 851 02 Sundsvall · Tel 060-55 47 10 · Fax 060-55 43 38 | |
| Forskarvägen 27 · 804 23 Gävle · Tel 026-54 55 80 · Fax 026-51 92 20 | |
| Uthyrning | 020-151 151 |
| Kundservice | 0774-49 49 49 |
Building tools?
Free accounts include 100 API calls/year for testing.
Have a question? We'll get back to you promptly.