01 Ocak 2025 – 30 Eylül 2025

Ara Dönem Faaliyet Raporu

A- RAPORUN DÖNEMİ

Faaliyet Raporumuz 01.01.2025 – 30.09.2025 dönemini kapsamaktadır.

B- YÖNETİM KURULU ÜYELERİ

Alarko Gayrimenkul Yatırım Ortaklığı Anonim Şirketi'nin 14 Mayıs 2024 tarihinde yapılan Olağan Genel Kurul Toplantısı' nda üç yıl süre ile görev yapmak üzere seçilen Yönetim Kurulu üyeleri aşağıdaki gibidir.

Yönetim Kurulu	Görevi	Görev Başlangıç Tarihi	Görev Bitiş Tarihi
Mehmet Ahkemoğlu	Yönetim Kurulu Başkanı	14.05.2024	14.05.2027
Harun Hanne Moreno	Yönetim Kurulu Başkan Vekili	14.05.2024	14.05.2027
Ümit Nuri Yıldız	Yönetim Kurulu Üyesi	14.05.2024	14.05.2027
Alpaslan Serpen	Yönetim Kurulu Üyesi	14.05.2024	14.05.2027
Bedriye Banu Köker	Yönetim Kurulu Üyesi (Bağımsız)	14.05.2024	14.05.2027
Neslihan Tonbul	Yönetim Kurulu Üyesi (Bağımsız)	14.05.2024	14.05.2027
Nergis Ayvaz Bumedian	Yönetim Kurulu Üyesi (Bağımsız)	14.05.2024	14.05.2027

Genel Müdür Harun Hanne Moreno dışındaki diğer Yönetim Kurulu Üyelerinin şirket yönetiminde icrai görevi yoktur.

Yönetim Kurulu dönem içinde 13 toplantı yapmıştır. Yapılan 13 toplantıya tüm üyelerin katılımı sağlanmıştır. Yönetim Kurulu kararları oybirliği ile alınmıştır. Bu nedenle karşı oy zaptı yoktur.

Denetçi

KPMG Bağımsız Denetim ve Serbest Muhasebeci Mali Müşavirlik A.Ş.

Bağımsız Denetim Kuruluşu

KPMG Bağımsız Denetim ve Serbest Muhasebeci Mali Müşavirlik A.Ş.

Yönetim Kurulu Üyelerinin Yetki ve Sınırı

Yönetim Kurulu Başkanı ve Üyeleri Türk Ticaret Kanunu'nun ilgili maddeleri ve Şirket Esas Sözleşmesi çerçevesinde şirketi temsil etmektedirler.

Yönetim Kurulu Bünyesinde Oluşturulan Komitelerin Sayı, Yapı ve Bağımsızlığı

Yönetim Kurulu tarafından, Sermaye Piyasası Kurulu' nun Kurumsal Yönetim Tebliği ve Türk Ticaret Kanununda yer alan hükümler çerçevesinde, komiteler kurulmuş ve çalışma esasları belirlenmiştir.

Buna göre;

Kurumsal yönetim uygulamalarının geliştirilmesi amacıyla 4 üyeden oluşan bir Kurumsal Yönetim Komitesi kurulmuş olup, Komite Başkanı Bağımsız üye Bedriye Banu Köker ve Komite Üyeleri, Mehmet Ahkemoğlu, Alpaslan Serpen ve Metin Franko' dur.
Şirketimizin karşılaşabileceği risklerin erken saptanması ve etkin bir risk yönetim sisteminin oluşturulması amacıyla Yönetim Kurulu'na tavsiyede bulunmak üzere dört üyeden oluşan bir Riskin Erken Saptanması Komitesi kurulmuştur. Komite Başkanı Bağımsız Üye Bedriye Banu Köker, Komite Üyeleri Ümit Nuri Yıldız, Mehmet Ahkemoğlu ve Alpaslan Serpen' dir.
Yönetim Kurulu bünyesinde mevcut olan Denetimden Sorumlu Komite'nin Başkanı Bağımsız Üye Bedriye Banu Köker, Üyesi ise Bağımsız Üye Neslihan Tonbul' dur.

Komitelerin görev alanları, çalışma esasları ve hangi üyelerden oluştuklarına ilişkin bilgiler Şirketimiz Kamuyu Aydınlatma Platformunda (KAP) kamuya açıklanmış olup ayrıca şirketimiz internet sitesinde yatırımcıların bilgisine sunulmuştur.

C- KÂR DAĞITIM POLİTİKASI

Şirketimiz; Sermaye Piyasası Mevzuatı, Türk Ticaret Kanunu, Vergi Mevzuatı ve ilgili diğer mevzuat ile Esas Sözleşmemizdeki hükümler çerçevesinde kâr payı dağıtımı yapmaktadır.

Dağıtılacak kâr payı tutarı, şirketin yatırım politikası çerçevesinde ihtiyaç duyacağı fonlar ve diğer nakit ihtiyaçları dikkate alınmak suretiyle belirlenmektedir.

Şirketimiz prensip olarak, her yıl dağıtılabilir dönem kârının en az %5' ini ortaklarına kâr payı olarak nakden veya sermayeye ilave etmek suretiyle bedelsiz hisse olarak dağıtacaktır. Olağanüstü ekonomik gelişmelerin ortaya çıkması durumunda ise yukarıda belirtilen oranın altında kâr dağıtılabilir veya hiç dağıtılmayabilir. Bu durum ise gerekçesiyle birlikte Yönetim Kurulu kararına bağlanıp genel kurulun onayına sunulur ve özel durum açıklamasıyla kamuya duyurulur.

Yönetim Kurulu, kâr dağıtım politikası çerçevesinde her yıl kâr payı dağıtımına ilişkin teklifini karara bağlar ve Genel Kurulun onayına sunar.

Yönetim Kurulunun kâr payı dağıtım teklifi Genel Kurul tarafından onaylandığı takdirde, kâr payı dağıtımına 31 Mayıs tarihinde başlanması esastır. Genel Kurul, kâr dağıtım kararı verilen genel kurul toplantısının yapıldığı hesap döneminin son gününü geçmemek şartıyla kâr payı dağıtım tarihi belirleyebilir. Kâr dağıtımında imtiyaz bulunmamaktadır.

Şirketimiz prensip olarak yıl içinde kâr payı avansı dağıtmamaktadır.

D- RİSK YÖNETİMİ VE YÖNETİM ORGANININ DEĞERLENDİRMESİ

Yönetim Kurulu, bir risk yönetim ve iç kontrol mekanizması oluşturmuştur. Karşılaşılması muhtemel tüm riskler Şirket Yönetim Kurulu üyelerinden oluşan Denetimden Sorumlu komite ve Riskin Erken Saptanması Komitesi tarafından periyodik olarak gözden geçirilmektedir. Denetimden sorumlu Komite iç kontrol mekanizmasının kurulması, geliştirilmesi ve güncel tutulması kararı almıştır. Bu karara uygun olarak; iç kontrol mekanizmasının kurulmasına nezaret edilmesi ve işlerliğinin denetlenmesi konusunda Denetim Grubu görevlendirilmiştir. Denetim Grubu, onayını aldığı yıllık denetim planları gereğince belirli periyotlarda iç kontrol mekanizmasını denetlemekte ve tespit ettiği konular ile görüşlerini üst yönetime bildirmektedir.

Ayrıca Denetimden Sorumlu Komite ve Riskin Erken Saptanması Komitesi de söz konusu hususları inceleyerek, Yönetim Kurulu'na önerilerde bulunmaktadır. Denetimden Sorumlu Komite ve Yönetim Kurulu alınması gereken önlemleri belirlemekte ve Genel Müdür aracılığı ile gerekli talimatları Şirket yöneticilerine vermektedir.

Şirketimizin karşılaşabileceği risklerin erken saptanması ve etkin bir risk yönetim sisteminin oluşturulması amacıyla Yönetim Kuruluna tavsiyede bulunmak üzere dört üyeden oluşan bir Riskin Erken Saptanması Komitesi kurulmuş ve çalışma esasları Yönetim Kurulunca onaylanmıştır. Risken Erken Saptanması Komitesinin dönem içinde hazırladığı 5 rapor Yönetim Kurulu'na sunulmuştur.

E- FAALİYET DÖNEMİ VE SONRASINDA MEYDANA GELEN ÖNEMLİ OLAYLAR

Şirket'in 09 Nisan 2025 tarihinde yapılan Olağan Genel Kurul Toplantısında;

Şirketin 2024 yılına ait finansal tablolarında yer alan 445.950.916 TL dönem karından; Sermaye Piyasası Mevzuatı, Şirket Esas Sözleşmesi ve diğer mevzuat hükümleri uyarınca 5.888.812 TL birinci tertip genel kanuni yedek akçe ayrılmasına,
Yıl içinde yapılan 1.000.000 TL tutarındaki bağışlar eklenmiş 441.062.104 TL net dağıtılabilir dönem kârının, Şirketimizin mali yapısının güçlendirilmesi ve yatırımların finansmanına ilave kaynak yaratılması amacıyla dağıtıma konu edilmemesine,
Dağıtıma konu edilmeyen tutarın olağanüstü yedek akçelere eklenmesine oyçokluğu ile karar verilmiştir.

Yönetim Kurulu üyelerinden, bağımsız üyelere aylık brüt 70.000 TL ücret verilmesine, diğer Yönetim Kurulu üyelerine ücret verilmemesine oy çokluğu ile karar verilmiştir.

Türk Ticaret Kanunu hükümlerine göre şirket denetçiliğine KPMG Bağımsız Denetim ve Serbest Muhasebeci Mali Müşavirlik A.Ş.' nin seçilmesine oy çokluğu ile karar verilmiştir.

Sermaye piyasası mevzuatına göre Yönetim Kurulu'nca belirlenmiş bulunan bağımsız denetim kuruluşu KPMG Bağımsız Denetim ve Serbest Muhasebeci Mali Müşavirlik A.Ş. ile denetim sözleşmesi imzalanmasına oy çokluğu ile karar verilmiştir.

F- KURUMSAL YÖNETİM İLKELERİNE UYUM RAPORU

Şirketimiz Sermaye Piyasası Kurulu tarafından yayımlanan Kurumsal Yönetim İlkelerinin uygulanması için gerekli özeni göstermiştir. Kurumsal Yönetim Tebliğinde uygulanması zorunlu tutulan ilkelerin tamamı Şirketimiz tarafından uygulanmıştır.

Uygulanması zorunlu olmayan Kurumsal Yönetim İlkelerinin büyük bölümüne uyulmuş olup, uyulamayanlar ise ilgili bölümde açıklanmıştır. Kurumsal Yönetim Komitesi çalışmalarına devam etmektedir.

Kurumsal Yönetim Tebliği çerçevesinde;

Kurumsal Yönetim Uyum Raporuna (URF) https://www.kap.org.tr/tr/sirket-bilgileri/ozet/845 alarko-gayrimenkul-yatirim-ortakligi-a-s,
Kurumsal Yönetim Bilgi Formu' na (KYBF) https://www.kap.org.tr/tr/cgif/4028e4a241462fd801415005df1c3612 adresinden ulaşılabillir.

Ayrıca ''Kurumsal Yönetim İlkelerine Uyum Raporu" Şirketimizin Yıllık Faaliyet Raporlarında ve www.alarkoyatirim.com.tr adresinde yayımlanmaktadır.

G- DÖNEM İÇİNDE ESAS SÖZLEŞMEDE YAPILAN DEĞİŞİKLİKLER VE NEDENLERİ

Kayıtlı sermaye tavanı 500.000.000,-TL çıkarılmış sermayesi 289.800.000,-TL olan Şirketimiz;

Çıkarılmış sermayesinin beheri 1 Kr nominal değerde 173.880.000.000 adet hamiline yazılı C grubu pay karşılığı 1.738.800.000,-TL tutarında artırılarak 2.028.600.000,-TL'ye çıkarılması ve esas sözleşmenin 6 ve 7 nci maddelerinin ekteki yeni şeklinin tadili için 29.08.2025 tarihinde Sermaye Piyasası Kurulu'na başvuru yapmıştır.

H- FAALİYETLERİMİZ HAKKINDA GENEL BİLGİLER

Şirketimiz, gayrimenkullere ve gayrimenkul projelerine, gayrimenkule dayalı haklara, para ve sermaye piyasası araçlarına yatırım yapmak amacıyla kurulmuş olup, yatırımlarını çeşitlendirmek suretiyle portföyünü geliştirmeye devam etmektedir.

Şirketimizin aktifinde yer alan, Muğla, Bodrum Gündoğan mevkii'nde bulunan ve yapımı devam eden 782 yatak kapasiteli Bodrum Otel projesi tamamlandığında şirketimize uzun vadede istikrarlı bir kira getirisi sunacaktır.

Şirketimiz ayrıca, kira geliri elde etmek amacıyla önceki yıllarda çok sayıda nitelikli gayrimenkulü portföyüne dahil etmiştir. Önceki yıllarda portföyümüze dahil ettiğimiz yüksek prestijli gayrimenkuller şunlardır: Fethiye Kalemya Koyu' nda 781 yatak kapasiteli, beş yıldızlı Hillside Beach Club Tatil Köyü, İstanbul Eyüp' te fabrika binası ve tesisler, İstanbul Etiler' de Alkent Etiler Çarşısı' nda 39 adet dükkan, İstanbul, Karaköy Necatibey Caddesi' nde 4 katlı Alarko İş Merkezi, İstanbul Büyükçekmece Alkent 2000 Sitesi' nde 10 adet dükkan, Ankara Çankaya' da bulunan 6 katlı Alarko İş Merkezi.

Portföyümüzdeki diğer arsalar üzerinde proje geliştirme ve/veya başka şekilde değerlendirme çalışmalarımız devam etmektedir. Ayrıca yeni projeler için başta İstanbul olmak üzere büyük kentlerde uygun arazi araştırmalarımız ve fizibilite çalışmalarımız sürdürülmektedir.

I- PERSONELE İLİŞKİN BİLGİLER

01.01.2025 - 30.09.2025 dönemi arasında şirketimizin ortalama çalışan personel sayısı 20' dir. Şirketimizin 30.09.2025 tarihi itibarıyla kıdem tazminatı yükümlülüğü 2.561.410 TL olup tamamı için karşılık ayrılmıştır.

Eğitim, terfi ettirme hususlarında tüm çalışanlara eşit davranılmakta, çalışanların bilgi, beceri ve görgülerini artırmalarına yönelik eğitim planları ve eğitim politikaları oluşturulmaktadır. Çalışanlara her yıl düzenli olarak eğitim verilmektedir.

Tüm çalışanlar için bir görev tanımı yapılmaktadır. Her yıl performans ve ödüllendirme kriterleri belirlenmekte ve çalışanlarla mutabık olunduktan sonra uygulamaya geçilmektedir. Uygulanmakta olan performans değerlendirme sistemi ile gerekli ölçme ve değerlendirme işlemi yapılmakta, ücretlendirme ve kariyer planlaması sırasında dikkate alınmaktadır.

Çalışanlara özel sağlık sigortası, servis ve yemek gibi imkanlar sağlanmıştır.

Çalışanlar için güvenli çalışma ortamı sağlanmakta ve bu ortam sürekli iyileştirilmektedir.

J- DÖNEM İÇİNDE YAPILAN BAĞIŞLAR HAKKINDA BİLGİLER

01.01.2025 - 30.09.2025 dönemi içerinde vakıf ve derneklere bağış yapılmamıştır.

K- DÖNEM İÇİNDE ŞİRKET ALEYHİNE AÇILAN DAVALAR HAKKINDA BİLGİLER

30 Eylül 2025 tarihi itibarıyla şirketimiz aleyhine açılan dava bulunmamaktadır.

L- PROJELERE İLİŞKİN MEVCUT DURUM

Turizm yatırımlarındaki kira gelirlerini artırmak amacıyla portföye dahil edilen Muğla, Bodrum, Gündoğan mevkii'nde toplam 41.830 m² alanda kurulu olan konaklama tesisinin renovasyon çalışmaları 2021 yılında başlamış olup devam etmektedir.

Portföyünde yer alan gayrimenkullerden istikrarlı kira geliri elde etmeye devam eden şirketimiz yeni geliştireceği projelerini ekonomik konjonktürün uygun olduğu zamanda hayata geçirmeyi hedeflemektedir.

M- İLK DOKUZ AYLIK DÖNEME İLİŞKİN MALİ GÖSTERGELER

30 Eylül 2025 tarihi itibarıyla düzenlenen konsolide finansal tablolara göre, mali göstergeler aşağıdaki gibidir.

Mali Göstergeler	30 Eylül 2025
Net Satış Hasılatı	509.981.673 TL
Net Dönem Karı / Zararı	354.141.991 TL
Cari Oran	0,53
Likitide Oranı	0,53
Borç Özkaynak Oranı	%42,61
Aktif Toplamı	24.619.068.014 TL

30 Eylül 2025 faaliyet dönemi ile ilgili temel rasyolar incelendiğinde Şirketimizin net çalışma sermayesinin yeterli olduğu, Kısa Vadeli Yabancı Kaynaklarının tamamını nakit veya kısa sürede nakde dönüştürülmesi mümkün olan iktisadi kıymetlerle ödeyebileceği ve işletme faaliyetlerinin öz kaynaklarla finanse edildiği görülmektedir. Şirketin ödenmiş sermayesi 289.800.000 TL olup, borçlarını karşılayabilecek durumdadır. Şirketin finansal yapısı faaliyetlerin devamı açısından yeterli olup bu konuda alınması düşünülen önlem bulunmamaktadır.

30 Eylül 2025 tarihi itibarıyla 1 TL nominal değerdeki hisseye isabet eden pay sayısı 289.800.000 olup pay başına aktif değer 85 TL' dir.

Portföyümüzde yer alan varlıklara ilişkin özet bilgiler aşağıdaki gibidir:

i – Gayrimenkuller

Gayrimenkuller, gayrimenkul projeleri ve gayrimenkule dayalı hakların, 31.12.2024 tarihli değerleme raporlarına göre nominal, 30.09.2025 tarihine endeksli değerleri aşağıdaki gibidir.

Gayrimenkuller, Gayrimenkul Projeleri,		Ekspertiz	Ekspertiz Değeri (TL)
Gayrimenkule Dayalı Haklar		Tarihi	31.12.2024 Nominal	31.12.2024 Endeksli
- Büyükçekmece Eskice Köyü Arsası	Büyükçekmece / İstanbul, 3 adet parsel, 622.477,84 m².	31.12.2024	947.577.000	1.188.541.924
- Maslak Arsası	Sarıyer / İstanbul, 2 adet parsel, Maslak'ta, Şişli-İstinye Büyükdere Asfaltı üzerinde 18.961,90 m².	31.12.2024	845.900.000	1.061.008.883
- İstanbul Karaköy İş Merkezi	Karaköy / İstanbul, brüt 1.730 m², tek blok halinde, asansörlü, klima ısıtmalı, ½ 'si 1997 yılında, ½ 'si 1999 yılında satın alınmıştır.	31.12.2024	170.920.000	214.384.252
- Ankara Çankaya İş Merkezi	Çankaya / Ankara, brüt 1.887 m², tek blok halinde, 6 kat, asansörlü, chiller havalandırma, doğalgaz ısıtmalı.	31.12.2024	67.960.000	85.241.948

- Fethiye Hillside Beach Club Tatil Köyü	Fethiye / Muğla, 10.128,09 m², Kaya Köyü, Kalemya Koyu 'nda bulunan 1. Sınıf Tatil Köyü içinde 3 no.lu parsel.	31.12.2024	582.370.000	730.464.295
- Fethiye Hillside Beach Club Tatil Köyü (kullanım hakkı)	Fethiye / Muğla, 2 adet parsel, 84.762 m², Kaya Köyü, Kalemya Koyu 'nda bulunan 1 no.lu parsel için Üst Hakkı.	31.12.2024	7.117.630.000	8.927.613.968
- Eyüp - Topçular Kargir Fabrika ve Arsası	Eyüp / İstanbul, 15.675 m2, Topçular Mahallesinde konumlu, 8 kapı nolu ve 247 Ada, 56 nolu parselde konumlu tesis.	31.12.2024	600.000.000	752.577.527
- Etiler Alkent Sitesi 'nde 39 adet Dükkan	İstanbul İli, Beşiktaş İlçesi, Etiler Alkent Sitesi bünyesinde yer alan alışveriş merkezinde konumlu 39 adet dükkan.	31.12.2024	511.848.000	642.008.837
- Büyükçekmece Alkent 2000 Yeditepe Sitesi 'nde 10 adet Dükkan	İstanbul İli, Büyükçekmece İlçesi, Alkent 2000 Yeditepe Sitesi bünyesinde yer alan alışveriş merkezinde konumlu 10 adet dükkan.	31.12.2024	103.704.000	130.075.500
- Bodrum Hillside Otel	Bodrum / Muğla, Gündoğan Mevkiinde bulunan 363 ada,10 Parselde bulunan Otel	31.12.2024	4.432.410.000	5.559.553.594
-Mosalarko Ofis Binası	Rusya Moskova Marksistskaya Sokağı No:16 da yer alan Ofis Binası	25.12.2024	653.375.587	819.526.306
TOPLAM				16.033.694.587 20.110.997.034

1 Ocak 2025 Tarihi itibarıyla :20.110.997.034

İlaveler (*) : 210.727.694

İlaveler (**) : 2.888.881.148

Yabancı para çevrim farkları : 179.903.978

30.09.2025 tarihi itibarıyla : 23.390.509.854

(*) Hillside Beach Club Tatil Köyü için yapılan yatırımlardır.

(**) Bodrum Otel için yapılan yatırımlardır.

ii – Para ve Sermaye Piyasası Araçları

Cinsi	Tutarı (TL)	Oranı (%)
Hisse Senedi	97.380.874	45,56
Likit Fonlar	84.374.966	39,47
Vadeli Döviz Tevdiat	27.654.664	12,94
Vadesiz Döviz Tevdiat	3.724.911	1,74
Vadesiz TL Mevduat	592.230	0,28
Kasa	36.487	0,01
TOPLAM	213.764.132	100

iii – İştirakler

Cinsi	Tutarı (TL)	Oranı (%)
İştirakler	36.763	0,03

PORTFÖYDE YER ALAN VARLIKLARDAN KİRAYA VERİLENLER HAKKINDA BİLGİLER

Gayrimenkuller, Gayrimenkule Dayalı Haklar	Sigorta Değeri (TL)	Kira Ekspertiz Tarihi	Kira Ekspertiz Değeri (TL)	Aylık Kira Bedeli (TL)	Açıklamalar
- İstanbul Karaköy İş Merkezi	23.500.000	31.12.24	680.000	143.250	Üç dükkan kirada değildir.
- Etiler Alkent Çarşı 39 Adet Dükkan	33.000.000	31.12.24	2.132.700	3.072.868
- Büyükçekmece Alkent 2000 10 Adet Dükkan 12.000.000		31.12.24	432.100	356.821
- Eyüp Topçular Fabrika	2.288.000	31.12.24	966.000	1.000.000
- Ankara Çankaya İş Merkezi	21.000.000	31.12.24	362.000	523.520
- Fethiye Hillside Beach Club Tatil Köyü (*)	1.334.963.070	31.12.24		291.240.000 391.822.973

Dipnot:

(*) Fethiye Hillside Beach Club Tatil Köyü ana işletmecisi Attaş Alarko Turistik Tesisler A.Ş.' dir. İşletme sözleşmesine göre yıllık kira geliri asgari 2.582.000 ABD Dolarıdır. Fethiye Hillside Beach Club Tatil Köyü, ABD Doları karşılığı TL olarak kiraya verilmiştir. Kurdaki değişime göre kira tutarının TL değeri değişmektedir. Yıllık sabit 2.582.000 ABD Doları kiraya ilave olarak tesis için Orman Bakanlığı' na ödenen arazi tahsis bedeli (TL), işletme geliri üzerinden ödenen % 1 arazi kira bedeli (TL) ve işletmecinin yıllık brüt faaliyet kârı 3.500.000 ABD Dolarını aşarsa aşan kısmının % 50 si yıllık kira bedeline ilave edilir.

Yukarıdaki tutarlar yıllık olup, sabit kira bedelini ifade etmektedir. Yıllık brüt faaliyet karından hesaplanacak kısım hesap dönemi sonunda ilave edilecektir.

KONSOLİDE FİNANSAL TABLOLAR VE DİPNOTLAR

30 EYLÜL 2025 TARİHİ İTİBARIYLA DOKUZ AYLIK ARA DÖNEME AİT ÖZET KONSOLİDE FİNANSAL TABLOLAR

İÇİNDEKİLER	SAYFA
ÖZET KONSOLİDE FİNANSAL DURUM TABLOSU	1-2
ÖZET KONSOLİDE KAR VEYA ZARAR VE DİĞER KAPSAMLI GELİR TABLOSU	3
ÖZET KONSOLİDE ÖZKAYNAKLAR DEĞİŞİM TABLOSU	4
ÖZET KONSOLİDE NAKİT AKIŞ TABLOSU	5
ÖZET KONSOLİDE FİNANSAL TABLOLARA İLİŞKİN DİPNOTLAR	6-39

30 EYLÜL 2025 İTİBARIYLA ÖZET KONSOLİDE FİNANSAL DURUM TABLOSU

	Dipnot	Sınırlı Denetimden Geçmemiş 30 Eylül 2025	Bağımsız Denetimden Geçmiş 31 Aralık 2024
VARLIKLAR
Dönen Varlıklar		1.121.139.447	2.338.933.430
Nakit ve Nakit Benzerleri	3	116.383.258	436.071.731
Finansal Yatırımlar	4	-	1.075.803.032
Ticari Alacaklar		370.552.881	389.386.690
- İlişkili Taraflardan Ticari Alacaklar	6,16	366.646.211	385.006.600
- İlişkili Olmayan Taraflardan Ticari Alacaklar	6	3.906.670	4.380.090
Diğer Alacaklar		1.633.139	2.045.497
- İlişkili Olmayan Taraflardan Diğer Alacaklar		1.633.139	2.045.497
Stoklar		120.938	4.717
Peşin Ödenmiş Giderler		557.702.552	417.648.058
Cari Dönem Vergisi ile İlgili Varlıklar		23.283.947	15.523.277
Diğer Dönen Varlıklar		51.057.936	1.935.363
Ara Toplam		1.120.734.651	2.338.418.365
Satış Amaçlı Sınıflandırılan Duran Varlıklar		404.796	515.065
Duran Varlıklar		23.497.928.567	20.260.357.866
Finansal Yatırımlar	4	97.417.637	136.660.320
Diğer Alacaklar		757.507	778.927
-İlişkili Olmayan Taraflardan Diğer Alacaklar		757.507	778.927
Yatırım Amaçlı Gayrimenkuller	7	23.390.509.854	20.110.997.034
Maddi Duran Varlıklar		7.695.650	9.709.366
Maddi Olmayan Duran Varlıklar		1.547.919	2.212.219
-Diğer Maddi Olmayan Duran Varlıklar		1.547.919	2.212.219
TOPLAM VARLIKLAR		24.619.068.014	22.599.291.296

30 EYLÜL 2025 İTİBARIYLA ÖZET KONSOLİDE FİNANSAL DURUM TABLOSU

	Dipnot	Sınırlı Denetimden Geçmemiş 30 Eylül 2025	Bağımsız Denetimden Geçmiş 31 Aralık 2024
KAYNAKLAR
Kısa Vadeli Yükümlülükler		2.130.635.649	701.007.751
Kısa Vadeli Borçlanmalar	5	987.088.432	-
Uzun Vadeli Borçlanmaların Kısa Vadeli Kısımları	5	535.704.057	589.827.949
Ticari Borçlar		236.036.418	48.781.045
- İlişkili Taraflara Ticari Borçlar	6,16	212.482.886	14.264.521
- İlişkili Olmayan Taraflara Ticari Borçlar	6	23.553.532	34.516.524
Çalışanlara Sağlanan Faydalar Kapsamında Borçlar		15.205.840	13.684.614
Diğer Borçlar		19.447.764	42.078.110
- İlişkili Olmayan Taraflara Diğer Borçlar		19.447.764	42.078.110
Ertelenmiş Gelirler		329.499.527	402.277
- İlişkili Taraflardan Ertelenmiş Gelirler	16	328.572.308	-
- İlişkili Olmayan Taraflardan Ertelenmiş Gelirler		927.219	402.277
Dönem Karı Vergi Yükümlülüğü		7.653.611	6.233.756
Uzun Vadeli Yükümlülükler		5.224.906.715	5.187.543.793
Uzun Vadeli Borçlanmalar	5	1.218.679.091	1.439.156.709
Diğer Borçlar		82.637.204	31.601.134
- İlişkili Olmayan Taraflara Diğer Borçlar		82.637.204	31.601.134
Uzun Vadeli Karşılıklar		6.155.727	5.037.133
- Çalışanlara Sağlanan Faydalara İlişkin Uzun Vadeli Karşılıklar	8	6.155.727	5.037.133
Ertelenmiş Vergi Yükümlülüğü	14	3.917.434.693	3.711.748.817
ÖZKAYNAKLAR		17.263.525.650	16.710.739.752
Ana Ortaklığa Ait Özkaynaklar
Ödenmiş Sermaye	1,9	289.800.000	289.800.000
Sermaye Düzeltme Farkları	9	2.004.262.629	2.004.262.629
Geri Alınmış Paylar (-)	9	(206.324.752)	(206.324.752)
Ortak Kontrole Tabi Teşebbüs veya İşletmeleri İçeren
Birleşmelerin Etkisi		(763.715.757)	(763.715.757)
Kar/Zararda Yeniden Sınıflandırılmayacak Birikmiş Diğer Kapsamlı
Gelirler veya Giderler		61.450.126	100.613.925
- Özkaynağa Dayalı Finansal Araçlara Yatırımlardan Kaynaklanan
Kazançlar (Kayıplar)	4	61.748.658	100.991.341
- Tanımlanmış Fayda Planları Yeniden Ölçüm
Kazançları / (Kayıpları)		(298.532)	(377.416)
Kar/Zararda Yeniden Sınıflandırılacak
Birikmiş Diğer Kapsamlı Gelirler veya Giderler		822.691.052	584.883.346
-Yabancı Para Çevrim Farkları		822.691.052	584.883.346
Kardan Ayrılan Kısıtlanmış Yedekler	9	581.393.818	574.878.068
Geçmiş Yıllar Karları	9	14.119.826.543	13.566.987.897
Net Dönem Karı	15	354.141.991	559.354.396
TOPLAM KAYNAKLAR		24.619.068.014	22.599.291.296

1 OCAK – 30 EYLÜL 2025 ARA HESAP DÖNEMİNE AİT ÖZET KONSOLİDE KAR VEYA ZARAR VE DİĞER KAPSAMLI GELİR TABLOSU

		Denetimden Geçmemiş	Denetimden Geçmemiş	Denetimden Geçmemiş	Denetimden Geçmemiş
	Dipnot	1 Ocak 2025- 30 Eylül 2025	1 Temmuz 2025- 30 Eylül 2025	1 Ocak 2024- 30 Eylül 2024	1 Temmuz 2024- 30 Eylül 2024
KAR VEYA ZARAR KISMI
Hasılat Satışların maliyeti (-)	10 10	509.981.673 (69.411.951)	343.894.257 (22.442.523)	458.556.212 (14.401.017)	322.130.311 (6.489.881)
Brüt kar		440.569.722	321.451.734	444.155.195	315.640.430
Genel yönetim giderleri (-) Esas faaliyetlerden diğer gelirler Esas faaliyetlerden diğer giderler (-)	11 12	(106.723.387) 264.369.250 (7.679.083)	(33.140.013) 81.769.131 (2.240.024)	(116.001.897) 523.825.627 (98.003.385)	(30.193.610) 225.260.747 (41.274.379)
Esas faaliyet karı		590.536.502	367.840.828	753.975.540	469.433.188
Yatırım faaliyetlerinden gelirler		3.449.009	-	3.934.042	-
Finansman geliri / (gideri) öncesi faaliyet karı		593.985.511	367.840.828	757.909.582	469.433.188
Finansman giderleri (-) Net parasal pozisyon kazançları (kayıpları)	13	(203.317.996) 136.709.026	(79.238.061) 129.298.071	(13.500.813) (403.849.656)	(4.258.036) (43.730.137)
Sürdürülen faaliyetler vergi öncesi karı / (zararı)		527.376.541	417.900.838	340.559.113	421.445.015
- Dönem vergi (gideri) / geliri - Ertelenmiş vergi (gideri) / geliri	14 14	(7.003.801) (166.230.749)	(2.566.348) (100.453.861)	(4.863.959) (7.476)	(1.721.510) (90.736)
Sürdürülen Faaliyetler Vergi (Gideri) / Geliri	14	(173.234.550)	(103.020.209)	(4.871.435)	(1.812.246)
SÜRDÜRÜLEN FAALİYETLER DÖNEM KARI / (ZARARI)		354.141.991	314.880.629	335.687.678	419.632.769
Dönem karı / (zararı)	15	354.141.991	314.880.629	335.687.678	419.632.769
DİĞER KAPSAMLI GELİR KISMI
Kar veya zararda yeniden sınıflandırılmayacaklar
- Özkaynağa Dayalı Finansal Araçlara Yatırımlardan Kaynaklanan Kazançlar (Kayıplar) - Tanımlanmış fayda planları yeniden ölçüm kazançları / (kayıpları) - Kar veya zararda yeniden sınıflandırılmayacak diğer kapsamlı gelire ilişkin vergiler	4,9	(39.242.683) 90.557	(8.135.160) 51.672	(45.355.207) 256.392	(35.712.894) 147.274
- Ertelenmiş vergi (gideri) / geliri		(11.673)	(10.929)	-	-
Kar veya zarar olarak yeniden sınıflandırılacaklar - Yurtdışındaki işletmelerin çevrimine ilişkin yabancı para çevrim farkları		237.807.706	(39.936.692)	(31.252.714)	(61.735.363)
Diğer kapsamlı gelir / (gider)		198.643.907	(48.031.109)	(76.351.529)	(97.300.983)
Toplam kapsamlı gelir / (gider)		552.785.898	266.849.520	259.336.149	322.331.786
Pay Başına Kazanç
-Sürdürülen Faaliyetlerden Pay Başına Kazanç/(Kayıp) (1 TL hisse başına)	15	1,2866	1,1439	1,2195	1,5245

1 OCAK – 30 EYLÜL 2025 ARA HESAP DÖNEMİNE AİT ÖZET KONSOLİDE ÖZKAYNAKLAR DEĞİŞİM TABLOSU

				'	Kar veya Zararda Yeniden Sınıflandırılmayacak Birikmiş D Kapsamlı Gelirler veya Giderler	Kar veya Zararda Yeniden Sınıflandırılmayacak Birikmiş Diğer Kapsamlı Gelirler veya Giderler	Kar veya Zararda Yeniden Sunflandırılacak Birikmiş Diğer Kapsamlı Gelirler veya Giderler	'	Birikmiş Karlar / (Zararlar)	/ (Zararlar)
	Ödenmiş Sermaye	Sermaye Düzeltme Farkları	Geri Almmış Paylar	Ortak Kontrole Tabi Teşebbüs veya İşletmeleri İçeren Birleşmelerin Etdisi	Özkaynağa Dayah Finansal Araçlara Yatırımlardan Kaynaklanan Kazançlar (Kaynplar)	Tanımlanmış Fayda Planları Yeniden Ölçüm Kazançları/Kayıpları	Fayda 'eniden Ölçüm Yabancı Para Çevrim yıpları	Kardan Ayrılan Kısıtlanmış Yedekler	Geçmiş Yıllar Karları / (Zararları)	Net Dönem Karı / (Zararı)	Özkaynaklar
1 Ocak 2024 Tarihi İtibarıyla Bakiye (Dönem Başı)	144.900.000	.945.365.721	144.900.000 1.945.365.721 (206.861.140)	(763.715.757)	158.518.490	(367.801)	705.537.010	551.656.434	551.656.434 14.608.403.430		19.478.427.178
Transferler Toplam Kapsamlı Gelir / (Gider)	1 1 000 000	- 000 900 05			(45.355.207)	256.392	(31.252.714)	23.738.022	7.300.541.659 (2.324.299.681) - 335.687.678	(2.324.299.681) 335.687.678	259.336.149
Sernaye Arturini Kar Paylari	144.900.000		536.388					(536.388)	(203.796.908) 536.388	(10.691.110)	(10.154.722)
30 Eylül 2024 Tarihi İtibarıyla Bakiye (Dönem Sonu)	289.800.000 2.004.262.629 (206.324.752)	.004.262.629	(206.324.752)	(763.715.757)	113.163.283	(111.409)	674.284.296	574.878.068	574.878.068 16.705.684.569	335.687.678	335.687.678 19.727.608.605
1 Ocak 2025 Tarihi İtibarıyla Bakiye (Dönem Başı)	289.800.000 2.004.262.629 (206.324.752)	.004.262.629	(206.324.752)	(763.715.757)	100.991.341	(377.416)	584.883.346	574.878.068	574.878.068 13.566.987.897	559.354.396	559.354.396 16.710.739.752
ı ransieri er Toplam Kapsamlı Gelir / (Gider)					(39.242.683)	78.884	237.807.706	6.515.70	232.838.040	(559.354.396) 354.141.991	552.785.898
30 Eylül 2025 Tarihi İtibarıyla Bakiye (Dönem Sonu)	289.800.000 2.004.262.629 (206.324.752)	.004.262.629	(206.324.752)	(763.715.757)	61.748.658	(298.532)	822.691.052	581.393.818	822.691.052 581.393.818 14.119.826.543	354.141.991 17.263.525.650	7.263.525.650

İlişikteki dipnotlar bu konsolide finansal tabloların tamamlayıcı bir parçasıdır.

1 OCAK – 30 EYLÜL 2025 ARA HESAP DÖNEMİNE AİT ÖZET KONSOLİDE NAKİT AKIŞ TABLOSU

		Sınırlı	Sınırlı
		Denetimden	Denetimden
		Geçmemiş	Geçmemiş
	Dipnot	1 Ocak 2025 30 Eylül 2025	1 Ocak 2024 30 Eylül 2024
A. İşletme faaliyetlerinden nakit akışları		2.299.605.707	970.671.980
Dönem karı / (zararı)		354.141.991	335.687.678
Dönem net karı / (zararı) mutabakatı ile ilgili düzeltmeler		548.248.524	(44.347.250)

- Amortisman ve itfa gideri ile ilgili düzeltmeler - Karşılıklar ile ilgili düzeltmeler		1.188.127 1.875.756	1.428.878 2.428.104
- Faiz (gelirleri) ve giderleri ile ilgili düzeltmeler	11	(17.462.171)	(69.315.487)
- Gerçekleşmemiş yabancı para çevrim farkları ile ilgili düzeltmeler		408.682.982	119.620.301
- Vergi (geliri) / gideri ile ilgili düzeltmeler	14	173.234.550	4.871.435
-Satış amaçlı veya ortaklara dağıtılmak üzere elde tutulan duran varlıkların elden çıkarılmasından kaynaklanan
kayıplar / (kazançlar) ile ilgili düzeltmeler		(42.984)	-
-Parasal pozisyon kazanç ve kayıplarıyla ilgili düzeltmeler		31.846.386	(99.798.756)
- Kar / (zarar) mutabakatı ile ilgili diğer düzeltmeler		(51.074.122)	(3.581.725)
İşletme sermayesinde gerçekleşen değişimler		676.406.686	295.617.821
- Ticari alacaklardaki azalış / (artış) ile ilgili düzeltmeler	6	18.424.742	140.178.786
- Faaliyetlerle ilgili diğer alacaklardaki azalış / (artış) ile ilgili düzeltmeler		433.778	(482.010)
- Stoklardaki azalışlar / (artışlar) ile ilgili düzeltmeler		(116.221)	(5.582)
- Ticari borçlardaki artış / (azalış) ile ilgili düzeltmeler	6	235.332.537	(24.715.382)
- Faaliyetler ile ilgili diğer borçlardaki artış / (azalış) ile ilgili düzeltmeler		28.405.724	(71.438.107)
-Ertelenmiş gelirlerdeki (müşteri sözleşmelerinden doğan yükümlülüklerin dışında kalanlar) artış (azalış)		329.097.250	388.824
- İşletme sermayesinde gerçekleşen diğer artış / (azalış) ile ilgili düzeltmeler		64.828.876	251.691.292
Faaliyetlerden elde edilen nakit akışları		1.578.797.201	586.958.249
Başka işletmelerin veya fonların paylarının veya borçlanma araçlarının edinimi için yapılan nakit çıkışları	4	(760.385.308)	(1.663.994.709)
Başka işletmelerin veya fonların paylarının veya borçlanma araçlarının satılması sonucu elde edilen nakit girişleri	4	1.486.952.507	2.055.919.208
Çalışanlara sağlanan faydalara ilişkin karşılıklar kapsamında yapılan ödemeler		(174.747)	-
Vergi iadeleri / (ödemeleri)		(5.583.946)	(8.210.768)
B. Yatırım faaliyetlerinden kaynaklanan nakit akışları		(3.078.640.924)	(1.597.184.528)
Maddi ve maddi olmayan duran varlıkların alımından kaynaklanan nakit çıkışları		(53.532)	(38.525)
Yatırım amaçlı gayrimenkul alımından kaynaklanan nakit çıkışları	7	(3.099.608.842)	(1.667.659.143)
Satış amacıyla elde tutulan duran varlık satışlarından kaynaklanan nakit girişleri		153.254	-
Alınan temettüler		3.406.025	3.934.042
Alınan faiz		17.462.171	66.579.098
C. Finansman faaliyetlerinden nakit akışları		528.002.295	1.215.768.201

Borçlanmadan kaynaklanan nakit girişleri	5	919.641.500	1.404.433.691
Borç ödemelerine ilişkin nakit çıkışları	5	(391.639.205)	(178.510.768)
Ödenen temettüler		-	(10.154.722)
Yabancı para çevrim farklarının etkisinden önce nakit ve nakit benzerlerindeki net
artış / (azalış)		(251.032.922)	589.255.653
D. Yabancı para çevrim farklarının nakit ve nakit benzerleri üzerindeki etkisi		19.753.608	100.078.541
Nakit ve nakit benzerlerindeki net artış / (azalış)		(231.279.314)	689.334.194

Dönem başı nakit ve nakit benzerleri	3	436.071.731	314.052.200
Nakit ve nakit benzerlerine ilişkin enflasyon etkisi		(88.409.159)	(82.894.086)

Dönem sonu nakit ve nakit benzerleri	3	116.383.258	920.492.308

30 EYLÜL 2025 İTİBARIYLA ÖZET KONSOLİDE FİNANSAL TABLOLARA İLİŞKİN DİPNOTLAR

(Tutarlar aksi belirtilmedikçe Türk Lirası ("TL"), 30 Eylül 2025 tarihi itibarıyla satın alma gücü esasına göre TL olarak ifade edilmiştir.)

1. ŞİRKET'İN ORGANİZASYONU VE FAALİYET KONUSU

6 Haziran 1978 tarihinde kurulan Aletim Alarko Elektrik Tesisat ve İnşaat Malzemeleri Anonim Şirketi'nin unvanı 6 Ağustos 1996 tarihli, 4096 sayılı Türkiye Ticaret Sicili Gazetesi'nde yayımlandığı üzere Alarko Gayrimenkul Yatırım Ortaklığı Anonim Şirketi ("Şirket") olarak İstanbul'da tescil edilmiştir. Şirket, 31 Ekim 1996 tarihinde anonim ortaklıkların sermaye artırımı dolayısıyla ihraç edecekleri hisse senetlerinin kayda alınmasına ilişkin belge için Sermaye Piyasası Kurulu'na ("SPK" veya "Kurul") başvuruda bulunmuş ve 13 Aralık 1996 ve GYO 1/1552 numaralı belge ile Sermaye Piyasası Kanunu hükümlerine göre Kurul kaydına alınmıştır.

Şirket'in ana faaliyet konusu, SPK'nın gayrimenkul yatırım ortaklıklarına ilişkin düzenlemelerinde yazılı amaç ve konularla iştigal etmektir. Bu kapsamda Şirket, gayrimenkuller, gayrimenkul projeleri ve sermaye piyasası araçlarına yatırım yapmak gibi konularda iştigal etmektedir. Buna göre Şirket, faaliyet esasları, portföy yatırım politikaları ve yönetim sınırlamalarında SPK'nın düzenlemelerine ve ilgili mevzuata uyar.

Şirket'in 30 Eylül 2025 ve 31 Aralık 2024 tarihlerindeki hissedarları ve sermaye içindeki payları tarihi değerlerle aşağıdaki gibidir:

		30 Eylül 2025		31 Aralık 2024
	Pay Oranı	Pay Tutarı	Pay Oranı	Pay Tutarı
Ortaklar	(%)	(TL)	(%)	(TL)
Alarko Holding A.Ş.	16,42	47.568.791	16,42	47.568.791
Alsim Alarko Sanayi Tesisleri ve Tic. A.Ş.	34,78	100.800.460	34,78	100.800.460
Halka Açık	48,77	141.336.803	48,77	141.336.803
Diğer (*)	0,03	93.946	0,03	93.946
Toplam	100,00	289.800.000	100,00	289.800.000

(*) Sermayenin %10'undan daha azına sahip ortakların pay tutarı toplamını göstermektedir.

Çıkarılmış sermayenin beheri 1 Kr nominal değerde 173.880.000.000 adet hamiline yazılı C grubu pay karşılığı 1.738.800.000 TL tutarında artırılarak 2.028.600.000 TL'ye çıkarılması ve esas sözleşmenin 6 ve 7 nci maddelerinin yeni şeklinin tadili için 29 Ağustos 2025 tarihinde Sermaye Piyasası Kurulu'na başvuru yapılmıştır.

30 Eylül 2025 ve Aralık 2024 tarihleri itibarıyla nominal sermayenin enflasyona göre düzeltilmesinden kaynaklanan fark 2.004.262.629 TL tutarındadır (Dipnot 9 (b)).

Şirket'in genel merkezinin adresi Muallim Naci Caddesi, No:69 P.K. 34347 Ortaköy – Beşiktaş / İstanbul'dur.

Şirket'in çoğunluk hisseleri Alsim Alarko Sanayi Tesisleri ve Ticaret A.Ş.'ye ait olup, nihai ortak Alarko Holding A.Ş.'dir.Şirket hisselerinin %48,77'si, 1996 yılından itibaren Borsa İstanbul A.Ş.'de işlem görmektedir.

30 Eylül 2025 tarihi itibarıyla, Şirket'in ve bağlı ortaklığı olan Mosalarko OJSC' nin (birlikte "Grup" olarak anılacaktır) yıl içinde çalışan personelinin ortalama sayısı 20'dir (31 Aralık 2024:.18).

Sermayeyi oluşturan Hisse Senetleri A,B,C olmak üzere 3 gruba ayrılmakta olup, A grubu hisse sahipleri dört yönetim kurulu üyesi aday gösterme imtiyazına, B grubu hisse sahipleri üç yönetim kurulu üyesi aday gösterme hakkına sahiptirler. Yukarıda açıklanan ''Yönetim Kurulu Aday Gösterme'' imtiyazından başka imtiyaz bulunmamaktadır.

Bağlı Ortaklıklar

İlişikteki konsolide finansal tablolarda faaliyeti sadece gayrimenkul olan Rusya Federasyonunda mukim Mosalarko OJSC şirketi, 30 Eylül 2025 ve 31 Aralık 2024 tarihleri itibarıyla %100 ortaklık payı ile tam konsolidasyon yöntemine göre konsolide edilmiştir.

30 EYLÜL 2025 İTİBARIYLA ÖZET KONSOLİDE FİNANSAL TABLOLARA İLİŞKİN DİPNOTLAR

(Tutarlar aksi belirtilmedikçe Türk Lirası ("TL"), 30 Eylül 2025 tarihi itibarıyla satın alma gücü esasına göre TL olarak ifade edilmiştir.)

1. ŞİRKET'İN ORGANİZASYONU VE FAALİYET KONUSU (DEVAMI)

Finansal Tabloların Onaylanması

Konsolide finansal tablolar, Yönetim Kurulu tarafından onaylanmış ve 31 Ekim 2025 tarihinde yayınlanması için yetki verilmiştir. Genel Kurul'un finansal tabloları değiştirme yetkisi bulunmaktadır.

2. FİNANSAL TABLOLARIN SUNUMUNA İLİŞKİN ESASLAR

2.1 Sunuma İlişkin Temel Esaslar

TFRS'ye Uygunluk Beyanı

İlişikteki özet konsolide finansal tablolar Sermaye Piyasası Kurulu'nun ("SPK") 13 Haziran 2013 tarih ve 28676 sayılı Resmi Gazete' de yayımlanan Seri II–14.1 No'lu "Sermaye Piyasasında Finansal Raporlamaya İlişkin Esaslar Tebliği" hükümlerine uygun olarak hazırlanmış olup Tebliğin 5. Maddesine istinaden Kamu Gözetimi Muhasebe ve Denetim Standartları Kurumu ("KGK") tarafından yürürlüğe konulmuş olan Türkiye Muhasebe Standartları / Türkiye Finansal Raporlama Standartları ("TMS/TFRS") ile bunlara ilişkin ek ve yorumları ("TMS/TFRS") esas alınmıştır. Ayrıca KGK tarafından 2 Haziran 2016 tarihinde 30 sayılı kararla yayınlanan ve akabinde TFRS-15 Müşteri Sözleşmelerinden Hasılat ile TFRS-16 Kiralamalar standartlarındaki değişiklikler ile birlikte 15 Temmuz 2019 tarihinde kamuya duyurulan güncel "2019 TFRS" adıyla yayınlanan ve 3 Temmuz 2024 tarihinde güncellenen 2024 TFRS taksonomisine uygun olarak sunulmuştur.

30 Eylül 2025 tarihinde sona eren ara döneme ilişkin özet konsolide finansal tablolar Türkiye Muhasebe Standardı No.34 Ara Dönem Finansal Raporlama' ya uygun olarak hazırlanmıştır.

Konsolide finansal tablolar, yatırım amaçlı gayrimenkullerin yeniden değerlenmesi ve bazı finansal yatırımların gerçeğe uygun değerinden gösterilmesi haricinde, tarihi maliyet esasına göre hazırlanmaktadır. Tarihi maliyetin belirlenmesinde, genellikle varlıklar için ödenen tutarın gerçeğe uygun değeri esas alınmaktadır.

Ara dönem özet konsolide finansal tablolar yılsonu konsolide finansal tablolarının içermesi gerekli olan açıklama ve dipnotların tamamını içermemektedir ve bu sebeple 31 Aralık 2024 tarihli konsolide finansal tablolar ile beraber okunmalıdır. 31 Aralık 2024 tarihli konsolide finansal tablolarda belirtilen politikalar ve muhasebe tahminlerinin aynıları uygulamaya devam edilmiştir.

Kullanılan Para Birimi

Şirket'in fonksiyonel para birimi Türk Lirası (TL) olup, ilişikteki özet konsolide finansal tablolar ve dipnotlar Türk Lirası (TL) cinsinden sunulmuştur. Şirket'in Rusya'da faaliyet gösteren bağlı ortaklığı fonksiyonel para birimi Ruble'dir. Finansal durum tablosu varlık kalemleri raporlama dönemi sonundaki alış kuru, yükümlülük kalemleri raporlama dönemi sonundaki satış kuru, gelir ve giderler ise dönemin ortalama kuru ile TL'ye çevrilmektedir. Yapılan çevrim işleminden doğan kar ya da zarar, özet konsolide kar veya zarar ve diğer kapsamlı gelir tablosunda "yabancı para çevrim farkları" hesabında gösterilmektedir.

30 EYLÜL 2025 İTİBARIYLA ÖZET KONSOLİDE FİNANSAL TABLOLARA İLİŞKİN DİPNOTLAR

(Tutarlar aksi belirtilmedikçe Türk Lirası ("TL"), 30 Eylül 2025 tarihi itibarıyla satın alma gücü esasına göre TL olarak ifade edilmiştir.)

2. FİNANSAL TABLOLARIN SUNUMUNA İLİŞKİN ESASLAR (DEVAMI)

2.1 Sunuma İlişkin Temel Esaslar (devamı)

Konsolidasyon Esasları

Konsolidasyona dahil edilen şirketlerin finansal tablolarının hazırlanması sırasında, kanuni kayıtlarına Kamu Gözetimi Muhasebe ve Denetim Standartları Kurumu tarafından yayımlanan Türkiye Muhasebe Standartları'na uygunluk ve Grup tarafından uygulanan muhasebe politikalarına ve sunum biçimlerine uyumluluk açısından gerekli düzeltmeler ve sınıflandırmalar yapılmıştır.

Bağlı Ortaklıklar, Alarko Gayrimenkul Yatırım Ortaklığı A.Ş.'nin doğrudan ve/veya dolaylı olarak kontrol etme yetkisi ve gücüne sahip olduğu şirketleri ifade eder. Kontrol, Grup'un yatırım yaptığı işletmeyi ancak ve ancak şu göstergelerin tümü birden mevcut olduğunda sağlanmaktadır; a) Yatırım yaptığı işletme üzerinde güce sahipse, b) Yatırım yaptığı işletmeyle olan ilişkisinden dolayı değişen getirilere maruz kalmakta veya bu getirilerde hak sahibi ise, c) Elde edeceği getirilerin miktarını etkileyebilmek için yatırım yaptığı işletme üzerindeki gücünü kullanma imkanına sahip ise.

Bağlı Ortaklıklar'ın, finansal durum tabloları ve kar veya zarar ve diğer kapsamlı gelir tabloları tam konsolidasyon yöntemi kullanılarak konsolide edilmiş ve Alarko Gayrimenkul Yatırım Ortaklığı A.Ş.'nin sahip olduğu Bağlı Ortaklıklar'ın kayıtlı değerleri ile özkaynakları karşılıklı olarak netleştirilmiştir. Alarko Gayrimenkul Yatırım Ortaklığı A.Ş. ile Bağlı Ortaklıklar arasındaki grup içi işlemler ve bakiyeler konsolidasyon sırasında mahsup edilmiştir.

Alarko Gayrimenkul Yatırım Ortaklığı A.Ş.'nin sahip olduğu hisselerin kayıtlı değerleri ve bunlardan kaynaklanan temettüler, ilgili özkaynak ve gelir tablosu hesaplarından netleştirilmiştir. Bağlı Ortaklıklar, faaliyetleri üzerindeki kontrolün Grup'a transfer olduğu tarihten itibaren konsolidasyon kapsamına alınmakta ve kontrolün ortadan kalktığı tarihte de konsolidasyon kapsamından çıkartılmaktadır. Bağlı Ortaklıklar'ın net varlıklarında ve faaliyet sonuçlarında Ana Ortaklık dışı paya sahip hissedarların payları, konsolide finansal durum tablosu ve kar veya zarar ve diğer kapsamlı gelir tablosunda "kontrol gücü olmayan paylar" olarak gösterilmektedir.

Yüksek Enflasyon Dönemlerinde Finansal Tabloların Düzeltilmesi

TFRS'leri uygulayan işletmeler, Kamu Gözetimi Muhasebe ve Denetim Standartları Kurumu (KGK) tarafından 23 Kasım 2023 tarihinde yapılan açıklamayla birlikte, 31 Aralık 2023 tarihinde veya sonrasında sona eren yıllık raporlama dönemine ait finansal tablolarından itibaren TMS 29 Yüksek Enflasyonlu Ekonomilerde Finansal Raporlama Standardına göre enflasyon muhasebesi uygulamaya başlamıştır. TMS 29, geçerli para birimi yüksek enflasyonlu bir ekonominin para birimi olan işletmelerin finansal tablolarında uygulanmaktadır.

İlişikteki finansal tablolar, gerçeğe uygun değeri üzerinden ölçülenler haricinde, tarihi maliyet esasına göre hazırlanmaktadır. Söz konusu finansal tablolar ile önceki dönemlere ait karşılaştırmalı tüm tutarlar, TMS 29 uyarınca Türk Lirasının genel satın alma gücünde meydana gelen değişimlere göre düzeltilmiş ve nihayetinde Türk Lirasının 30 Eylül 2025 tarihindeki satın alma gücü cinsinden ifade edilmiştir.

İşletme TMS 29 uygulamasında, KGK'nın yaptığı yönlendirme uyarınca Türkiye İstatistik Kurumu tarafından yayımlanan Tüketici Fiyat Endekslerine (TÜFE) göre elde edilen düzeltme katsayılarını kullanmıştır. 30 Eylül 2025 tarihi itibarıyla finansal tabloların düzeltilmesinde kullanılan endeksler ve düzeltme katsayıları aşağıdaki gibidir:

		Üç Yıllık Bileşik
Tarih	Endeks	Enflasyon Oranı	Düzeltme Katsayısı

30 Eylül 2025	3.367,22	%222	1,00000
31 Aralık 2024	2.684,55	%291	1,25430
30 Eylül 2024	2.526,16	%343	1,33294

30 EYLÜL 2025 İTİBARIYLA ÖZET KONSOLİDE FİNANSAL TABLOLARA İLİŞKİN DİPNOTLAR

(Tutarlar aksi belirtilmedikçe Türk Lirası ("TL"), 30 Eylül 2025 tarihi itibarıyla satın alma gücü esasına göre TL olarak ifade edilmiştir.)

2. FİNANSAL TABLOLARIN SUNUMUNA İLİŞKİN ESASLAR (DEVAMI)

Yüksek Enflasyon Dönemlerinde Finansal Tabloların Düzeltilmesi (devamı)

TMS 29 uyarınca finansal tablolarda gerekli düzeltmeleri yapmak üzere, varlık ve yükümlülükler ilk olarak parasal ve parasal olmayan olarak ayrıştırılmış, parasal olmayan varlık ve yükümlülükler ayrıca cari değeriyle ölçülenler ve maliyet değeriyle ölçülenler olarak ilave bir ayrıştırmaya tabi tutulmuştur.

Parasal kalemler (bir endekse bağlı olanlar hariç) ile raporlama dönemi sonundaki cari değerleriyle ölçülen parasal olmayan kalemler halihazırda 30 Eylül 2025 tarihindeki cari ölçüm biriminden ifade edildiklerinden enflasyon düzeltmesine tabi tutulmamıştır. 30 Eylül 2025 tarihindeki ölçüm biriminden ifade edilmeyen parasal olmayan kalemler ise ilgili katsayı kullanılarak enflasyon düzeltmesine tabi tutulmuştur. Parasal olmayan kalemlerin enflasyona göre düzeltilmiş değerinin geri kazanılabilir tutarı ya da net gerçekleşebilir değeri aştığı durumda, ilgili TFRS uygulanarak defter değerinde azaltıma gidilmiştir. Bunun yanı sıra, özkaynak unsurları ile kar veya zarar ve diğer kapsamlı gelir tablosundaki tüm kalemlerde enflasyon düzeltmesi yapılmıştır.

Türk lirasının yüksek enflasyonlu bir ekonominin para birimi olarak tanımlanmasına son verildiği 1 Ocak 2005 tarihinden önce edinilmiş ya da üstlenilmiş parasal olmayan kalemler ile bu tarihten önce işletmeye konmuş ya da oluşmuş özkaynaklar TÜFE'de 1 Ocak 2005 tarihinden 30 Eylül 2025 tarihine kadar meydana gelen değişime göre düzeltmeye tabi tutulmuştur.

2.2 Karşılaştırmalı Bilgiler ve Önceki Dönem Tarihli Finansal Tabloların Yeniden Düzenlenmesi

İlişikteki özet konsolide finansal tablolar, Grup'un finansal durumu, performansı ve nakit akışındaki eğilimleri belirleyebilmek amacıyla, önceki dönemle karşılaştırmalı hazırlanmaktadır. Cari dönem finansal tabloların sunumu ile uygunluk sağlanması açısından karşılaştırmalı bilgiler gerekli görüldüğünde yeniden sınıflandırılır ve önemli farklılıklar açıklanır.

2.3 Muhasebe Politikalarındaki Değişiklikler

Muhasebe politikalarında yapılan önemli değişiklikler geriye dönük olarak uygulanmakta ve önceki dönem finansal tabloları yeniden düzenlenmektedir. Grup'un cari dönem içerisinde muhasebe politikalarında önemli bir değişiklik olmamıştır.

2.4 Muhasebe Tahminlerindeki Değişiklikler ve Hatalar

Muhasebe tahminlerindeki değişiklikler, yalnızca bir döneme ilişkin ise, değişikliğin yapıldığı cari dönemde, gelecek dönemlere ilişkin ise, hem değişikliğin yapıldığı dönemde hem de gelecek dönemlerde, ileriye yönelik olarak uygulanır. Grup'un cari yıl içerisinde muhasebe tahminlerinde önemli bir değişikliği olmamıştır.

Tespit edilen önemli muhasebe hataları geriye dönük olarak uygulanır ve önceki dönem finansal tabloları yeniden düzenlenir.

2.5 Yeni ve Revize Edilmiş Türkiye Muhasebe Standartları

30 Eylül 2025 tarihi itibariyle sona eren hesap dönemine ait finansal tabloların hazırlanmasında esas alınan muhasebe politikaları aşağıda özetlenen 1 Ocak 2025 tarihi itibariyle geçerli yeni ve değiştirilmiş TFRS ve TFRS yorumları dışında önceki yılda kullanılanlar ile tutarlı olarak uygulanmıştır.Bu standartların ve yorumların Grup'un mali durumu ve performansı üzerindeki etkileri ilgili paragraflarda açıklanmıştır.

30 EYLÜL 2025 İTİBARIYLA ÖZET KONSOLİDE FİNANSAL TABLOLARA İLİŞKİN DİPNOTLAR

(Tutarlar aksi belirtilmedikçe Türk Lirası ("TL"), 30 Eylül 2025 tarihi itibarıyla satın alma gücü esasına göre TL olarak ifade edilmiştir.)

2. FİNANSAL TABLOLARIN SUNUMUNA İLİŞKİN ESASLAR (DEVAMI)

2.5 Yeni ve Revize Edilmiş Türkiye Muhasebe Standartları (devamı)

i) 1 Ocak 2025 tarihinden itibaren geçerli olan yeni standart, değişiklik ve yorumlar

Takas Edilebilirliğin bulunmaması – TMS 21'deki Değişiklikler Döviz Kurlarındaki Değişikliklerin Etkileri

Söz konusu değişikliğin Grup'un konsolide finansal durumu veya performansı üzerinde önemli bir etkisi olmamıştır.

ii) 30 Eylül 2025 tarihi itibarıyla yayımlanmış ancak henüz yürürlüğe girmemiş olan standartlar ve değişiklikler UFRS 18 –Finansal Tablolarda Sunum ve Açıklamalar

UMSK, 9 Temmuz 2024 tarihinde UMS 1 Finansal Tabloların Sunuluşu standardının yerine geçecek olan UFRS 18 Finansal Tabloların Sunuluşu ve Açıklamaları standardını yayınlamıştır. UMS 1'de yer alan birçok hükmü değiştirmeden ileriye taşımaktadır.UFRS 18'in amacı, bir işletmenin varlıklarını, yükümlülüklerini, özkaynaklarını, gelir ve giderlerini gerçeğe uygun bir şekilde yansıtan ilgili bilgileri sağlamaya yardımcı olmak için genel amaçlı finansal tablolardaki (finansal tablolar) bilgilerin sunumu ve açıklanmasına ilişkin gereklilikleri ortaya koymaktır.

UFRS 18, kar veya zarar tablosunun yapısını iyileştirmek için gelir ve giderler için üç tanımlı kategori (faaliyet, yatırım ve finansman) getirmekte ve tüm şirketlerin faaliyet karı da dahil olmak üzere yeni tanımlanmış alt toplamlar sunmasını gerektirmektedir.UFRS 18, 1 Ocak 2027 tarihinde ve sonrasında başlayan yıllık raporlama dönemleri için geçerlidir ve geriye dönük olarak uygulanacaktır. Erken uygulamaya izin verilmektedir.

Söz konusu değişikliğin Grup'un konsolide finansal durumu veya performansı üzerindeki etkileri değerlendirilmektedir.

Finansal Araçların Sınıflandırma ve Ölçümüne İlişkin Değişiklikler - UFRS 9 Finansal Araçlar ve UFRS 7 Finansal Araçlar : Açıklamalar standartlarındaki değişiklikler

Koşullu özelliğe sahip finansal varlıkların sınıflandırılması

Değişiklikler, temel kredi riskleri veya maliyetlerindeki bir değişiklikle doğrudan ilgili olmayan koşullu özelliklere sahip finansal varlıkların sınıflandırılmasının netleştirilebilmesi için ek bir SPPI (yalnızca anapara ve faiz ödemesi) testi gerekliliği getirmektedir - örneğin, nakit akışlarının borçlunun kredi sözleşmesinde belirtilen bir ESG (çevresel, sosyal ve yönetişim) hedefini karşılayıp karşılamadığına bağlı olarak değiştiği durumlarda, bu koşullu finansal varlığın sınıflandırılması, SPPI testi ile yapılacaktır. SPPI testi, varlığın itfa edilmiş maliyeti ya da gerçeğe uygun değerinden hangisi ile muhasebeleştirileceğini belirler.

Değişiklikler kapsamında, ESG ile bağlantılı özelliklere sahip olanlar da dahil olmak üzere belirli finansal varlıklar, nakit akışlarının böyle bir özelliği olmayan özdeş bir finansal varlıktan önemli ölçüde farklı olmaması koşuluyla SPPI kriterini artık karşılayabilir. Ancak şirketlerin bunu kanıtlamak için yargılama gerektirecek ek çalışmalar yapması gerekecektir.

Değişiklikler ayrıca, aşağıdaki belirli koşullu özelliklere sahip tüm finansal varlıklar ve finansal yükümlülükler için ek açıklamaları da içermektedir:

Temel kredilendirme riskleri veya maliyetlerindeki bir değişiklikle doğrudan ilişkili olmayan; ve
Gerçeğe uygun değer farkı kâr veya zarara yansıtılarak ölçülmeyen.

30 EYLÜL 2025 İTİBARIYLA ÖZET KONSOLİDE FİNANSAL TABLOLARA İLİŞKİN DİPNOTLAR

(Tutarlar aksi belirtilmedikçe Türk Lirası ("TL"), 30 Eylül 2025 tarihi itibarıyla satın alma gücü esasına göre TL olarak ifade edilmiştir.)

2. FİNANSAL TABLOLARIN SUNUMUNA İLİŞKİN ESASLAR (DEVAMI)

2.5 Yeni ve Revize Edilmiş Türkiye Muhasebe Standartları (devamı)

ii) 30 Eylül 2025 tarihi itibarıyla yayımlanmış ancak henüz yürürlüğe girmemiş olan standartlar ve değişiklikler (devamı)

Elektronik ödemelerle mutabakat

Ticari borcunu elektronik bir ödeme sistemi kullanarak kapatan bir şirket, genellikle ticari borcunu ödeme tarihinde kayıtlarından çıkarır. Değişiklikler, bu tür finansal yükümlülüklerin finansal tablo dışı bırakılmasına ilişkin bir istisna getirmektedir. Bu istisna, şirketin aşağıdaki kriterlerin tamamını karşılayan bir elektronik ödeme sistemi kullanması durumunda, ticari borcunu ödeme tarihinden önce finansal durum tablosu dışı bırakmasına izin vermektedir:

Ödeme talimatının geri çekilmesi, durdurulması veya iptal edilmesinin mümkün olmaması;
Ödeme talimatının bir sonucu olarak ödeme için kullanılacak nakde erişme olanağının bulunmaması; ve
Elektronik ödeme sistemi ile ilişkili takas riskinin önemsiz olması.

Diğer değişiklikler

Sözleşmeye bağlı araçlar (CLI'ler) ve rücu edilemeyen özellikler

Değişiklikler, sözleşmeye bağlı araçların temel özelliklerini ve bu araçların rücu edilemeyen özelliklere sahip finansal varlıklardan nasıl farklılaştığını netleştirmektedir. Değişiklikler ayrıca, bir şirketin rücu edilemeyen özelliklere sahip finansal varlıklarını oluşturan nakit akışlarını değerlendirirken göz önünde bulundurması gereken faktörleri de belirlemiştir ('gözden geçirme' testi).

Özkaynağa dayalı finansal araçlara yapılan yatırımlara ilişkin açıklamalar

Değişiklikler, gerçeğe uygun değerinden ölçülen ve kazanç ya da kayıpları diğer kapsamlı gelirde (GUD farkı diğer kapsamlı gelire yansıtılan) gösterilen özkaynak araçlarına yapılan yatırımlar için ek açıklamalar gerektirmektedir.

Değişiklikler, 1 Ocak 2026 tarihinde veya sonrasında başlayan yıllık raporlama dönemlerinde geçerlidir. Şirketler, finansal varlıkların ve finansal yükümlülüklerin muhasebeleştirilmesi ve finansal durum tablosu dışı bırakılmasına ilişkin değişikliklerden ayrı olarak, bu değişiklikleri (ilgili açıklama gereklilikleri de dahil olmak üzere) erken uygulamayı seçebilirler. Söz konusu değişikliğin Grup'un konsolide finansal durumu veya performansı üzerindeki etkileri değerlendirilmektedir.

UFRS 19 Kamuya Hesap Verme Sorumluluğu Olmayan Bağlı Ortaklıklar: Açıklamalar

UFRS Muhasebe Standartları'nı kullanan şirketlerin bağlı ortaklıkları, UFRS 19'un yayınlanmasının ardından açıklamalarını önemli ölçüde azaltabilir ve kullanıcıların ihtiyaçlarına daha fazla odaklanabilir.

Bir bağlı ortaklık, aşağıdaki kriterleri karşılıyorsa, konsolide, bireysel ya da münferit finansal tablolarında yeni standardı uygulamayı seçebilir:

-kamuya hesap verebilirliğinin olmaması
-Ana ortaklığının UFRS Muhasebe Standartları'na göre konsolide finansal tablo hazırlaması.

UFRS 19'a göre azaltılmış açıklama standartlarını uygulayan bir bağlı ortaklık, UFRS'lerdeki tanıma, ölçme ve sunum gerekliliklerini tamamen yerine getirecektir ancak açıklamaları azaltacaktır ve UFRS Muhasebe Standartları'na uygunluk beyanında UFRS 19'u uyguladığını açık ve net bir şekilde belirtmesi gerekmektedir.

Değişiklikler 1 Ocak 2027 ve sonrasında başlayan yıllık hesap dönemleri için geçerlidir. Erken uygulamaya izin verilmektedir.

Söz konusu değişikliğin Grup'un konsolide finansal durumu veya performansı üzerindeki etkileri değerlendirilmektedir.

UFRS Muhasebe Standartlarına İlişkin Yıllık İyileştirmeler – 11. Değişiklik

Yıllık iyileştirmeler süreci, UFRS Muhasebe Standartlarının netliğini ve iç tutarlılığını iyileştirmeyi amaçlamaktadır. Temmuz 2024'te, UMSK 5 standarda küçük değişiklikler yapmak amacıyla "UFRS Muhasebe Standartlarına Yıllık İyileştirmeler—11. Değişiklik " başlıklı yayınını yayımlamıştır.

30 EYLÜL 2025 İTİBARIYLA ÖZET KONSOLİDE FİNANSAL TABLOLARA İLİŞKİN DİPNOTLAR

(Tutarlar aksi belirtilmedikçe Türk Lirası ("TL"), 30 Eylül 2025 tarihi itibarıyla satın alma gücü esasına göre TL olarak ifade edilmiştir.)

2. FİNANSAL TABLOLARIN SUNUMUNA İLİŞKİN ESASLAR (DEVAMI)

2.5 Yeni ve Revize Edilmiş Türkiye Muhasebe Standartları (devamı)

ii) 30 Eylül 2025 tarihi itibarıyla yayımlanmış ancak henüz yürürlüğe girmemiş olan standartlar ve değişiklikler (devamı)

UFRS Muhasebe Standartlarına İlişkin Yıllık İyileştirmeler – 11. Değişiklik (devamı)

İşlem Fiyatı (UFRS 9: Finansal Araçlar'a Yapılan Değişiklikler) : UFRS 9'da yer alan ve özellikle UFRS 9'un bazı paragraflarında, UFRS 15'teki tanımıyla mutlaka tutarlı olmayan bir anlamda kullanılan 'İşlem fiyatı' terimi, 'UFRS 15 uygulayarak belirlenen tutar' ile değiştirecek şekilde güncellemiştir.

Kira Yükümlülüklerinin finansal tablo dışı bırakılması (UFRS 9: Finansal Araçlar'a Yapılan Değişiklikler) : Bir kira yükümlülüğünün finansal tablo dışı bırakması durumunda, bu işlem UFRS 9'a göre muhasebeleştirilir. Ancak, kiralamada değişiklik, UFRS 16'ya göre muhasebeleştirilir. UMSK'nin değişikliği ile, kira yükümlülüklerinin UFRS 9 kapsamında finansal tablo dışı bırakıldığında , defter değeri ile ödenen bedel arasındaki farkın kar veya zararda muhasebeleştirileceğini belirlemektedir.Kira yükümlülüklerinin finansal tablo dışı bırakmasına ilişkin değişiklik, yalnızca değişikliğin ilk kez uygulandığı yıllık raporlama döneminin başlangıcından sonra sona erdirilen kira yükümlülüklerine uygulanır.

Değişiklikler, 1 Ocak 2026 veya sonrasında başlayan yıllık raporlama dönemleri için geçerlidir. Erken uygulamaya izin verilmiştir.

İlk Defa Uygulayıcılar İçin Korunma Muhasebesi (UFRS 1 Uluslararası Finansal Raporlama Standartlarının İlk Defa Uygulaması'na Yapılan Değişiklikler)

UFRS 1, şu amaçlarla değiştirilmiştir:

Korunma muhasebesi ile ilgili UFRS 9'daki gerekliliklerle tutarlılığını artırmak;
Anlaşılabilirliği artırmak amaçlarıyla

UFRS 1'de, UFRS 9'a "Diğer UFRS'lerin geriye dönük uygulanması istisnası" kısmında çapraz başvuru eklenmiştir.

Finansal Tablodan Çıkarma sırasında oluşan Kar veya Zararlar (UFRS 7 Finansal Araçlar: Açıklamalar'a Yapılan Değişiklikler): UFRS 7'deki rehberliğin finansal tablodan çıkarma sırasında oluşan kayıp ve kazançların muhasebeleştirilmesine ilişkin, tüm gereklilikleri örneklemediğini açıklayan bir ifade eklenmiştir. Ayrıca, "gözlemlenebilir piyasa verilerine dayanmayan girdiler" ifadesi, UFRS 13 terminolojisiyle uyumlu olması için "gözlemlenemeyen girdiler" olarak düzeltilmiştir.

Gerçeğe Uygun Değer ile İşlem Fiyatı Arasındaki Ertelenmiş Farkın Açıklanması (UFRS 7 Finansal Araçlar: Açıklamalar'a Yapılan Değişiklikler): Mayıs 2011'de yayımlanan UFRS 13 sonrası düzeltilmeyen ifade, bu değişiklikle işlem fiyatının ilk tanımlama anında piyasa değerinden farklı olabileceği kavramını basitleştirip netleştirerek açıklamaktadır. Gerçeğe uygun değeri, aynı varlık veya yükümlülük için aktif bir piyasada alınıp satılan bir fiyatla (Seviye 1 girdi) veya yalnızca gözlemlenebilir piyasa verilerine dayanan bir değerleme tekniğiyle desteklenmez. (Bu durumlarda sonraki dönemlerde fark, UFRS 9'a göre kar veya zararda tanınacaktır.)

Kredi Riski Açıklamaları: UFRS 7'nin atıfta bulunulan paragraflarındaki tüm gereklilikleri mutlaka örneklemediğini açıklamak için IG1 paragrafını değiştirerek netlik sağlamıştır.

Fiili Vekilin Belirlenmesi (UFRS 10 Konsolide Finansal Tablolar'a Yapılan Değişiklikler): Yatırımcının başka bir tarafın kendi adına hareket edip etmediğini belirlenmesi sırasında, yatırımcı faaliyetlerini yönlendiren tarafların, yatırımcının adına hareket etmesi için o tarafı yönlendirme yeteneğine sahip olduğunda, bir tarafın fiili vekil olarak hareket edip etmediğini belirlemek için daha az kesin bir dil kullanacak şekilde değiştirilmiştir, bu durumda değerlendirme gereklidir.

Maliyet Yöntemi (UMS 7'ye Yapılan Değişiklikler)

Daha önceki değişikliklerle "maliyet yöntemi" ifadesinin kaldırılması sonrası, UMS 7'deki ifade, "maliyet yöntemi"nden "maliyet üzerinden muhasebeleştirilen" şeklinde düzeltilmiştir.

Söz konusu değişikliklerin Grup'un konsolide finansal durumu veya performansı üzerindeki olası etkileri değerlendirilmektedir.

30 EYLÜL 2025 İTİBARIYLA ÖZET KONSOLİDE FİNANSAL TABLOLARA İLİŞKİN DİPNOTLAR

(Tutarlar aksi belirtilmedikçe Türk Lirası ("TL"), 30 Eylül 2025 tarihi itibarıyla satın alma gücü esasına göre TL olarak ifade edilmiştir.)

2. FİNANSAL TABLOLARIN SUNUMUNA İLİŞKİN ESASLAR (DEVAMI)

2.5 Yeni ve Revize Edilmiş Türkiye Muhasebe Standartları (devamı)

ii) 30 Eylül 2025 tarihi itibarıyla yayımlanmış ancak henüz yürürlüğe girmemiş olan standartlar ve değişiklikler (devamı)

Doğal Kaynaklardan Üretilen Elektriği Konu Edinen Sözleşmeler- UFRS 9 ve UFRS 7 Değişiklikleri

Aralık 2024'te, UMSK doğal kaynaklardan üretilen elektriği konu edinen sözleşmelere, bazen yenilenebilir enerji tedarik antlaşmaları ("YETA'lar") denilen sözleşmelere UFRS 9'un uygulanmasındaki zorlukları ele almak amacıyla UFRS 9'u değiştirmiştir. Değişiklikler şunlara yönelik rehberlik içermektedir:

Bu tür YETA'lar kapsamında elektrik alıcıları için "kendi için kullanım" muafiyeti ve
Elektrik alım veya satışlarını YETA'lar kullanarak korunan şirketler için korunma muhasebesi gereklilikleri.
UFRS 7 Finansal Araçlar: Açıklamalar ve UFRS 19 Kamu Gözetimi Olmayan Bağlı Ortaklıklar: Açıklamalar'a yönelik bazı YETA'lar için yeni açıklama gereklilikleri.

Bu değişiklikler, 1 Ocak 2026 veya sonrasında başlayan raporlama dönemleri için geçerlidir. Erken uygulama izinlidir.

YETA'lar için Kendi için Kullanım Muafiyeti

Eğer YETA'lar aracılığıyla elektrik satın alırken UFRS 9 kapsamında kendi için kullanım muafiyeti uygulanmazsa, YETA'lar türev olarak kabul edilir ve gerçeğe uygun değer değişimi kar veya zararda muhasebeleşirilen olarak ölçülür; bu da YETA'lar genellikle uzun vadeli sözleşmeler olduğundan, gelir tablosunda önemli dalgalanmalara yol açabilir.

Kendi için kullanım muafiyetinin YETA'lara uygulanabilmesi için, UFRS 9, şirketlerin sözleşmenin, şirketin beklenen alım veya kullanım gereksinimlerine uygun olup olmadığını değerlendirmelerini gerektirir – örneğin, şirketin satın alınan elektriği tüketeceğini beklemesi gibi. Elektriğin benzersiz özellikleri, depolanamaması ve kullanılmayan elektriğin kısa bir süre içinde piyasaya satılması gerekliliği ve bu satışların piyasa koşullarına göre gerçekleşmesi, kısa vadeli fiyat spekülasyonlarından değildir, bu da mevcut muafiyetin uygulanmasında bir netlik ihtiyacı doğurmuştur. Değişiklikler, şirketlerin, sözleşme dönemi boyunca net elektrik alıcısı olmaya devam etmeleri bekleniyorsa, YETA'lar için kendi için kullanım muafiyetini uygulamalarına izin verir.

Bu değişiklikler, önceki dönemlerin düzeltilmesini gerektirmeksizin, ilk uygulama raporlama döneminin başlangıcındaki durum ve koşullara dayanarak geriye dönük olarak uygulanır.

YETA'lar için Korunma Muhasebesi Gerekliliği

Sanal YETA'lar (fark sözleşmeleri) ile kendi için kullanım muafiyeti karşılamayan YETA'lar türev olarak muhasebeleştirilip gerçeğe uygun değer değişimi kar veya zararda muhasebeleştirilen olarak ölçüldüğünden, UFRS 9'daki korunma muhasebesi gereklilikleri, YETA'lar için korunma muhasebesinin uygulanmasına izin verecek şekilde değiştirilmiştir. Bu değişiklik, kar veya zarar dalgalanmalarını azaltmayı amaçlamaktadır:

Şirketlerin, korunan araç olarak yenilenebilir elektrik satışları veya alımlarının değişken nominal hacmini, sabit bir hacim yerine belirlemelerine izin verir.
Korunan öğeyi, korunma aracı olarak kullanılan aynı hacim varsayımlarıyla ölçmelerine olanak tanır.

Bu değişiklikler, yalnızca ilk uygulama tarihinden sonra belirlenen yeni korunma işlemlerine ileriye yönelik olarak uygulanır. Ayrıca, şirketlerin mevcut bir korunma muhasebesi ilişkisini sonlandırmalarına, ve aynı korunma aracını (yani doğal kaynaklardan üretilen elektriği konu edinen sözleşmeleri) yeni bir korunma ilişkisinde belirlemesine ve değişikliklerin uygulanmasına olanak tanır.

30 EYLÜL 2025 İTİBARIYLA ÖZET KONSOLİDE FİNANSAL TABLOLARA İLİŞKİN DİPNOTLAR

(Tutarlar aksi belirtilmedikçe Türk Lirası ("TL"), 30 Eylül 2025 tarihi itibarıyla satın alma gücü esasına göre TL olarak ifade edilmiştir.)

2. FİNANSAL TABLOLARIN SUNUMUNA İLİŞKİN ESASLAR (DEVAMI)

2.6 Önemli Muhasebe Politikalarının Özeti

a) Vergiler

Kurumlar vergisi

5520 sayılı Kurumlar Vergisi Kanunu ("KVK") madde 5/1(d) (4)'e göre, gayrimenkul yatırım ortaklığından elde edilen kazançlar Kurumlar Vergisi'nden istisna tutulmuştur.

Ertelenmiş vergiler

Vergi mevzuatı sebebiyle 30 Eylül 2025 tarihi itibarıyla finansal tablolarda yer alan vergilendirilebilir ya da indirilebilir geçici farklar, 1 Ocak 2025 tarihinden sonraki dönemde geçerli olacak %30'luk vergi oranı ile çarpılarak ertelenmiş vergi yükümlülüğü veya varlığı hesaplanmıştır.

b) Ek Dipnot: Portföy Sınırlamalarına Uyumun Kontrolü

30 Eylül 2025 ve 31 Aralık 2024 tarihleri itibarıyla "Portföy Sınırlamalarına Uyumun Kontrolü" başlıklı dipnotta yer verilen bilgiler; SPK Seri: II, No: 14.1 "Sermaye Piyasasında Finansal Raporlamaya İlişkin Esaslar Tebliği"nin 16. maddesi uyarınca finansal tablolardan türetilmiş özet bilgiler niteliğinde olup 28 Mayıs 2013 tarihinde 28660 sayılı Resmi Gazete'de yayımlanan Seri: III, No: 48.1 sayılı "Gayrimenkul Yatırım Ortaklıklarına İlişkin Esaslar Tebliği" ve 23 Ocak 2014 tarihinde 28891 sayılı Resmi Gazete'de yayımlanan Seri: III, No: 48.1a sayılı "Gayrimenkul Yatırım Ortaklıklarına İlişkin Esaslar Tebliğinde Değişiklik Yapılmasına Dair Tebliği" nin portföy sınırlamalarına uyumun kontrolüne ilişkin hükümleri çerçevesinde hazırlanmıştır. Tablodaki bilgiler konsolide olmayan veriler olduğundan dolayı konsolide tablolarda yer alan bilgilerle örtüşmeyebilir.

2.7 Karşılaştırmalı bilgiler ve önceki dönem finansal tablolarda yeniden sınıflandırma

İlişikteki özet konsolide finansal tablolar, Grup'un finansal durumu, performansı ve nakit akışındaki eğilimleri belirleyebilmek amacıyla, önceki dönemle karşılaştırmalı hazırlanmaktadır. 30 Eylül 2025 ve 31 Aralık 2024 tarihli özet konsolide finansal durum tabloları ve özet konsolide finansal durum tablolarına ilişkin dipnotlar ile 30 Eylül 2025 ve 2024 tarihlerinde sona eren dokuz aylık dönemlere ait özet konsolide kar veya zarar ve diğer kapsamlı gelir, özet konsolide nakit akış ve özet konsolide özkaynak değişim tabloları ve ilgili notlar karşılaştırmalı olarak sunulmuştur.

Cari dönem sunumu ile karşılaştırılabilir olması amacıyla, daha önce 30 Eylül 2024 tarihinde sona eren dokuz aylık ara özet konsolide nakit akış tablosunda "yabancı para çevrim farklarının nakit ve nakit benzerleri üzerindeki etkisi" kaleminde sunulan (31.252.714) TL tutarındaki kısım "gerçekleşmemiş yabancı para çevrim farkları ile ilgili düzeltmelere" sınıflandırılmıştır.

2.8 İşletmenin sürekliliği

Konsolide finansal tablolar, Grup'un önümüzdeki bir yılda ve faaliyetlerinin doğal akışı içerisinde varlıklarından fayda elde edeceği ve yükümlülüklerini yerine getireceği varsayımı altında işletmenin sürekliliği esasına göre hazırlanmıştır.

30 EYLÜL 2025 İTİBARIYLA ÖZET KONSOLİDE FİNANSAL TABLOLARA İLİŞKİN DİPNOTLAR

(Tutarlar aksi belirtilmedikçe Türk Lirası ("TL"), 30 Eylül 2025 tarihi itibarıyla satın alma gücü esasına göre TL olarak ifade edilmiştir.)

3. NAKİT VE NAKİT BENZERLERİ

30 Eylül 2025 ve 31 Aralık 2024 tarihleri itibarıyla nakit ve nakit benzerlerinin detayı aşağıdaki gibidir:

	30 Eylül 2025	31 Aralık 2024
Bankalar	31.971.805	29.638.993
Vadeli döviz mevduat (*)	27.654.664	20.751.647
Vadesiz TL mevduat	592.230	4.312.218
Vadesiz döviz mevduat	3.724.911	4.575.128
Likit fonlar	84.374.966	406.414.122
Kasa	36.487	18.616
Toplam	116.383.258	436.071.731

^{(*) 30} Eylül 2025 tarihi itibarıyla vadeli Ruble mevduatın faiz oranı %14,50 'dir (31 Aralık 2024 tarihi itibarıyla vadeli Ruble mevduatın faiz oranı %18,50 dir).

Grup'un 30 Eylül 2025 ve 31 Aralık 2024 tarihleri itibarıyla bloke mevduatı bulunmamaktadır.

4. FİNANSAL YATIRIMLAR

30 Eylül 2025 ve 31 Aralık 2024 tarihleri itibarıyla Grup'un finansal yatırımlarının detayı aşağıdaki gibidir:

Gerçeğe Uygun Değer Farkı Gelir Tablosunda Gösterilen Kısa Vadeli Finansal Varlıklar;

		30 Eylül 2025			31 Aralık 2024
	Defter	Faiz	Vade	Defter	Faiz	Vade
Döviz Cinsi	Değeri (TL)	Oranı	Tarihi	Değeri (TL)	Oranı	Tarihi
- ABD Doları Eurobond	-	-	-	1.000.973.110	% 2,13	13 Mart 2025
- Diğer Menkul Kıymetler (*)	-	-	-	74.829.922	%2,75	28 Ocak 2025
Toplam	-			1.075.803.032

^(*) Yabancı para cinsinden repodur.

30 EYLÜL 2025 İTİBARIYLA ÖZET KONSOLİDE FİNANSAL TABLOLARA İLİŞKİN DİPNOTLAR

(Tutarlar aksi belirtilmedikçe Türk Lirası ("TL"), 30 Eylül 2025 tarihi itibarıyla satın alma gücü esasına göre TL olarak ifade edilmiştir.)

4. FİNANSAL YATIRIMLAR (DEVAMI)

Gerçeğe Uygun Değer Farkı Diğer Kapsamlı Gelire Yansıtılan Finansal Varlıklar;

	30 Eylül 2025		31 Aralık 2024
	İştirak Oranı (%)	Tutar (TL)	İştirak Oranı (%)	Tutar (TL)
Alsim Alarko Sanayi Tesisleri
ve Tic. A.Ş.() Alarko Holding A.Ş. ()	- -	36.763 97.380.874	- -	36.763 136.623.557
Toplam	-	97.417.637	-	136.660.320

(*) İştirak oranı %1'in altındadır.

Alarko Holding A.Ş' deki iştirak tutarı, 30 Eylül 2025 ve 31 Aralık 2024 tarihleri itibarıyla gerçeğe uygun değerine yaklaştığı öngörülen Borsa İstanbul A.Ş.'de bekleyen güncel emirler arasındaki en iyi alış fiyatı ile değerlenmiştir. Grup, gerçeğe uygun değer değerlemesinden kaynaklanan artış ya da azalışları finansal tablolarında Özkaynak hesabı altında yer alan "Kar veya Zararda Yeniden Sınıflandırılmayacak Birikmiş Diğer Kapsamlı Gelirler veya Giderler" kaleminde takip etmektedir. Buna göre, 31 Aralık 2024 tarihi itibarıyla 100.888.344 TL değer artışı, 30 Eylül 2025 tarihi itibarıyla 39.242.683 TL değer azalışı sonucunda toplam değer artışı 61.645.661 TL olmuştur. 31 Aralık 2024 tarihi itibarıyla Alarko Konut Projeleri Geliştirme A.Ş. ve Alarko Enerji A.Ş. deki iştirak tutarları satışından elde edilen 102.997 TL gelir "Kar veya Zararda Yeniden Sınıflandırılmayacak Birikmiş Diğer Kapsamlı Gelirler veya Giderler" kalemine sınıflanmıştır. (Dipnot 9(c)).

5. BORÇLANMALAR

30 Eylül 2025 ve 31 Aralık 2024 tarihleri itibarıyla kısa vadeli borçlanmalar aşağıdaki gibidir:

	30 Eylül 2025	31 Aralık 2024
Kısa vadeli borçlanmalar	987.088.432	-
Uzun vadeli borçlanmaların kısa vadeli kısımları	535.704.057	589.827.949
Toplam	1.522.792.489	589.827.949
30 Eylül 2025 ve 31 Aralık 2024 tarihleri itibarıyla uzun vadeli borçlanmalar aşağıdaki gibidir:
	30 Eylül 2025	31 Aralık 2024
Uzun vadeli kredi borçları	1.218.679.091	1.439.156.709
Toplam	1.218.679.091	1.439.156.709

30 Eylül 2025 ve 31 Aralık 2024 tarihleri itibarıyla kısa ve uzun vadeli finansal borçların vadelerine göre dağılımları aşağıdaki gibidir:

	Banka Kredileri	Banka Kredileri
	30 Eylül 2025	31 Aralık 2024
1 Yıl içerisinde	1.522.792.489	589.827.949
1 – 2 Yıl arası	441.676.347	474.901.992
2 – 3 Yıl arası	369.125.796	387.591.048
3 – 4 Yıl arası	312.104.506	320.818.678
4 Yıl ve üzeri	95.772.442	255.844.991
Toplam	2.741.471.580	2.028.984.658

30 EYLÜL 2025 İTİBARIYLA ÖZET KONSOLİDE FİNANSAL TABLOLARA İLİŞKİN DİPNOTLAR

(Tutarlar aksi belirtilmedikçe Türk Lirası ("TL"), 30 Eylül 2025 tarihi itibarıyla satın alma gücü esasına göre TL olarak ifade edilmiştir.)

5. BORÇLANMALAR (DEVAMI)

30 Eylül 2025 ve 31 Aralık 2024 tarihleri itibarıyla kısa vadeli finansal borçların vade tarihleri ve faiz oranları aşağıdaki gibidir :

30 Eylül 2025
				Orijinal
	Vade tarihi	Efektif faiz oranı	Döviz cinsi	döviz tutarı	Kur	TL Tutar
Banka kredileri	18.11.2025 - 15.09.2026	%10,00-%36,00	TL	189.312.692	-	189.312.692
Banka kredileri	31.12.2025 - 14.08.2026	%44,00	TL	249.736.197	-	249.736.197
Banka kredileri	26.12.2025 - 26.06.2026	%5,64	Avro	7.092.515	48,839	346.391.364
Banka kredileri	21.10.2025- 19.06.2026	%7,50	Avro	15.097.611	48,839	737.352.236
Toplam						1.522.792.489

31 Aralık 2024
				Orijinal
	Vade tarihi	Efektif faiz oranı	Döviz cinsi	döviz tutarı	Kur	TL Tutar
Banka kredileri	18.02.2025 - 15.12.2025	%10,00-%36,00	TL	254.191.989	-	254.191.989
Banka kredileri	27.06.2025 - 26.12.2025	%6,21	Avro	7.270.970	36,8024	335.635.960
Toplam						589.827.949

30 Eylül 2025 ve 31 Aralık 2024 tarihleri itibarıyla uzun vadeli finansal borçların vade tarihleri ve faiz oranları aşağıdaki gibidir :

30 Eylül 2025
				Orijinal
	Vade tarihi	Efektif faiz oranı	Döviz cinsi	döviz tutarı	Kur	TL Tutar
Banka kredileri	18.11.2026 - 15.12.2032	%10,00-%36,00	TL	375.529.130	-	375.529.130
Banka kredileri	28.12.2026 - 28.06.2029	%5,64	Avro	17.263.866	48,839	843.149.961
Toplam						1.218.679.091

31 Aralık 2024


				Orijinal
	Vade tarihi	Efektif faiz oranı	Döviz cinsi	döviz tutarı	Kur	TL Tutar
Banka kredileri Banka kredileri	18.02.2026 - 15.12.2032 26.06.2026 - 28.06.2029	%10,00-%36,00 %6,21	TL Avro	527.593.509 19.747.433	- 36,8024	527.593.509 911.563.200

30 EYLÜL 2025 İTİBARIYLA ÖZET KONSOLİDE FİNANSAL TABLOLARA İLİŞKİN DİPNOTLAR

(Tutarlar aksi belirtilmedikçe Türk Lirası ("TL"), 30 Eylül 2025 tarihi itibarıyla satın alma gücü esasına göre TL olarak ifade edilmiştir.)

6. TİCARİ ALACAK VE BORÇLAR

30 Eylül 2025 ve 31 Aralık 2024 tarihleri itibarıyla ticari alacaklar detayları aşağıdaki gibidir:

Toplam	370.552.881	389.386.690
İlişkili olmayan taraflardan ticari alacaklar İlişkili taraflardan ticari alacaklar (Dipnot 16(a))	3.906.670 366.646.211	4.380.090 385.006.600
	30 Eylül 2025	31 Aralık 2024

Ticari alacaklar için ortalama vade 5 ile 10 gün arasındadır (2024: 5 ile 10 gün).

30 Eylül 2025 ve 31 Aralık 2024 tarihleri itibarıyla şüpheli alacak karşılığı bulunmamaktadır.

30 Eylül 2025 ve 31 Aralık 2024 tarihleri itibarıyla ticari borç detayları aşağıdaki gibidir:

Toplam	236.036.418	48.781.045
İlişkili taraflara ticari borçlar (Dipnot 16 (a))	212.482.886	14.264.521
İlişkili olmayan taraflara ticari borçlar	23.553.532	34.516.524
	30 Eylül 2025	31 Aralık 2024

Ticari borçlar için ortalama vade 15 gündür (2024: 15 gün).

7. YATIRIM AMAÇLI GAYRİMENKULLER

Yatırım amaçlı gayrimenkuller aşağıdaki gibidir :

	Yatırım Amaçlı
Gerçeğe Uygun Değer	Gayrimenkuller

1 Ocak 2024 tarihi itibarıyla	17.495.542.853
İlaveler (*)	34.169.681
İlaveler (**)	1.796.663.998
Transfer	96.752.747
Yabancı para çevrim farkları	(280.958.900)
Gerçeğe uygun değer değişikliğinden kaynaklanan artış	968.826.655
31 Aralık 2024 tarihi itibarıyla	20.110.997.034

1 Ocak 2025 tarihi itibarıyla	20.110.997.034
İlaveler (*)	210.727.694
İlaveler (**)	2.888.881.148
Yabancı para çevrim farkları	179.903.978
30 Eylül 2025 tarihi itibarıyla	23.390.509.854

³⁰ Eylül 2025 ve 31 Aralık 2024 tarihleri itibarıyla yatırım amaçlı gayrimenkuller üzerindeki toplam sigorta tutarı, sırasıyla, 5.372.957.276 TL ve 6.327.232.119 TL'dir (Dipnot 21).

^(*) Hillside Beach Club Tatil Köyü için yapılan yatırımlardır.

^(**)Bodrum Otel için yapılan yatırımlardır.

30 EYLÜL 2025 İTİBARIYLA ÖZET KONSOLİDE FİNANSAL TABLOLARA İLİŞKİN DİPNOTLAR

(Tutarlar aksi belirtilmedikçe Türk Lirası ("TL"), 30 Eylül 2025 tarihi itibarıyla satın alma gücü esasına göre TL olarak ifade edilmiştir.)

7. YATIRIM AMAÇLI GAYRİMENKULLER (DEVAMI)

31 Aralık 2024 tarihi itibarıyla yatırım amaçlı gayrimenkullerin rayiç değerleri aşağıdaki gibidir:

	31 Aralık 2024
Gayrimenkul Adı	Gerçeğe Uygun Değeri (TL)
Hillside Beach Club Tatil Köyü	9.658.078.263
Bodrum Otel	5.559.553.594
Büyükçekmece Arsası	1.188.541.924
Maslak Arsası	1.061.008.883
Eyüp Topçular – Fabrika	752.577.527
Etiler Alkent Sitesi – Dükkanlar	642.008.837
İstanbul Karaköy İş Merkezi	214.384.252
Büyükçekmece Alkent 2000 – Dükkanlar	130.075.500
Mosalarko Ofis Binası	819.526.306
Ankara Çankaya İş Merkezi	85.241.948
Toplam	20.110.997.034

31 Aralık 2024 tarihi itibarıyla yatırım amaçlı gayrimenkullerin rayiç değer tespitinde kullanılan değerleme yöntemleri aşağıdaki gibidir:

Gayrimenkul Adı	Kullanılan Değerleme Yöntemleri	Esas Alınan Değerleme Yöntemi
Hillside Beach Club Tatil Köyü	Gelir İndirgeme, Maliyet Analizi	Gelir İndirgeme
Bodrum Otel	Maliyet Analizi, Gelir İndirgeme	Maliyet Yaklaşımı
Büyükçekmece Arsası	Emsal Karşılaştırma, Gelir İndirgeme	Emsal Karşılaştırma
Maslak Arsası	Emsal Karşılaştırma	Emsal Karşılaştırma
Eyüp Topçular- Fabrika	Maliyet Analizi,Emsal Karşılaştırma	Maliyet Analizi
Etiler Alkent Sitesi – Dükkanlar	Emsal Karşılaştırma, Gelir İndirgeme	Gelir İndirgeme
İstanbul Karaköy İş Merkezi	Emsal Karşılaştırma	Emsal Karşılaştırma
Büyükçekmece Alkent 2000–Dükkanlar	Emsal Karşılaştırma, Gelir İndirgeme	Gelir İndirgeme
Mosalarko Ofis Binası	Emsal Karşılaştırma, Gelir İndirgeme	Ortalaması
Ankara Çankaya İş Merkezi	Emsal Karşılaştırma, Gelir İndirgeme	Emsal Karşılaştırma

Grup'un yatırım amaçlı gayrimenkullerinin gerçeğe uygun değeri, Grup'tan bağımsız bir değerleme şirketi olan Reel Gayrimenkul Değerleme A.Ş. tarafından 31 Aralık 2024 tarihinde belirlenmiştir. Mosalarko Ofis Binası, Nexia Pacioli Consulting LLC tarafından değerlenmiştir.

30 EYLÜL 2025 İTİBARIYLA ÖZET KONSOLİDE FİNANSAL TABLOLARA İLİŞKİN DİPNOTLAR

(Tutarlar aksi belirtilmedikçe Türk Lirası ("TL"), 30 Eylül 2025 tarihi itibarıyla satın alma gücü esasına göre TL olarak ifade edilmiştir.)

8. KARŞILIKLAR, KOŞULLU VARLIK VE YÜKÜMLÜLÜKLER

a) 30 Eylül 2025 ve 31 Aralık 2024 tarihleri itibarıyla çalışanlara sağlanan faydalar kapsamında karşılıkların detayı aşağıdaki gibidir;

Toplam	6.155.727	5.037.133
İzin Karşılığı	3.594.317	2.548.496
Kıdem Tazminatı Karşılığı	2.561.410	2.488.637
	30 Eylül 2025	31 Aralık 2024

b) 30 Eylül 2025 ve 31 Aralık 2024 tarihleri itibarıyla Grup'un Stoklar, Yatırım Amaçlı Gayrimenkuller ve Sabit Kıymetler Hesapları'nda gösterilen;

Beşiktaş İlçesi, Etiler Alkent Sitesi'nde bulunan dükkanlar ile ilgili olarak 14 Ekim 1987 tarih ve 6430 yevmiye numarası ile Şirket'in olan 1411 ada 1 parsel lehine ve 1408 ada 1 parsel aleyhine merkezi ısıtma tesislerinden yararlanmak için irtifak hakkı tesisi ve bazı kısımlarda 1,5 m genişliğinde ısıtma tesislerine ait kanal geçirmek için 49 yıl süre ile 7,72 TL bedelle irtifak hakkı tesisi bulunmaktadır.

Ayrıca, aynı parsel ile ilgili olarak 26 Şubat 1992 tarih ve 784 yevmiye numarası ile bu parsel aleyhine projede belirtilen ihtiyaç fazlası otoparktan faydalanmak üzere 1410 ada ve 1 parsel malikleri lehine şahsi irtifak hakkı bulunmaktadır.

c) Şirket'in kendi tüzel kişiliği adına üçüncü şahıslara vermiş olduğu teminat, rehin ve ipoteklerin (TRİ) toplam tutarları dönemler itibarıyla aşağıdaki gibidir:

Toplam	5.451.668.280	6.838.868.562
Verilen ipotekler	3.910.509.000	4.904.935.320
Verilen teminatlar	1.541.159.280	1.933.933.242
	30 Eylül 2025	31 Aralık 2024

Şirket Tarafından Verilen TRİ'ler	30 Eylül 2025	31 Aralık 2024
A. Kendi Tüzel Kişiliği Adına Vermiş Olduğu TRİ'lerin Toplam Tutarı	5.451.668.280	6.838.868.562
B. Tam Konsolidasyon Kapsamına Dahil Edilen Ortaklıklar Lehine Vermiş Olduğu TRİ'lerin Toplam Tutarı	-	-
C. Olağan Ticari Faaliyetlerinin Yürütülmesi Amacıyla Diğer 3. Kişilerin Borcunu Temin Amacıyla Vermiş Olduğu TRİ'lerin Toplam Tutarı	-	-
D. Diğer Verilen TRİ'lerin Toplam Tutarı i. Ana Ortak Lehine Vermiş Olduğu TRİ'lerin Toplam Tutarı	-	-
ii. B ve C maddeleri Kapsamına Girmeyen Diğer Grup Şirketleri Lehine Vermiş Olduğu TRİ'lerin Toplam Tutarı	-	-
iii. C Maddesi Kapsamına Girmeyen 3. Kişiler Lehine Vermiş Olduğu TRİ'lerin Toplam Tutarı	-	-
Toplam	5.451.668.280	6.838.868.562

30 Eylül 2025 itibarıyla diğer verilen TRİ'lerin Şirket özkaynaklarına oranı % 0 dır.(2024- %0)

30 EYLÜL 2025 İTİBARIYLA ÖZET KONSOLİDE FİNANSAL TABLOLARA İLİŞKİN DİPNOTLAR

(Tutarlar aksi belirtilmedikçe Türk Lirası ("TL"), 30 Eylül 2025 tarihi itibarıyla satın alma gücü esasına göre TL olarak ifade edilmiştir.)

8. KARŞILIKLAR, KOŞULLU VARLIK VE YÜKÜMLÜLÜKLER (DEVAMI)

d) Grup'un almış olduğu teminat mektuplarının ve teminat senetlerinin toplam tutarı dönemler itibarıyla aşağıdaki gibidir:

Toplam	6.189.100.086	5.797.882.279
Alınan kefaletler	5.309.604.000	5.113.229.966
Alınan teminat mektupları	875.924.463	680.844.924
Alınan teminat senetleri	3.571.623	3.807.389
	30 Eylül 2025	31 Aralık 2024

e) Şirket'in kayıtlarında yer alan vadesi geldiği halde tahsil edemediği alacaklar ve bu alacaklar için ayrılan karşılık tutarları yoktur.
f) 30 Eylül 2025 tarihi itibarıyla, Grup aleyhine açılmış ve nakit çıkışına sebebiyet verecek önemli bir davası bulunmamaktadır. Grup'un taraf olduğu ve devam eden 2 adet davası bulunmakta olup hukuki süreçlerinde belirsizlik yoktur, bu nedenle Grup yönetimi bu davalara ilişkin herhangi bir nakit çıkışı öngörmemektedir. Bu nedenle ilişikteki özet konsolide finansal tablolarda dava karşılığı ayrılmamıştır.

9. ÖZKAYNAKLAR

a) Ödenmiş Sermaye

30 Eylül 2025 ve 31 Aralık 2024 tarihleri itibarıyla, Şirket'in kayıtlı sermayesi 500.000.000 TL olup, çıkarılmış ve ödenmiş sermayesi 289.800.00 TL dir. Şirket'in sermayesi ihraç edilmiş ve her biri 1 Kr nominal değerde 28.980.000.000 adet hisseden meydana gelmiştir. Şirket'in ortaklık yapısının detayı 1 no' lu dipnotta belirtilmiştir.

b) Sermaye Düzeltmesi Farkları

30 Eylül 2025 ve 31 Aralık 2024 tarihleri itibarıyla nominal sermayenin enflasyona göre düzeltilmesinden kaynaklanan fark 2.004.262.629 TL tutarındadır.

c) Özkaynağa Dayalı Finansal Araçlara Yatırımlardan Kaynaklanan Kazançlar (Kayıplar)

Alarko Holding A.Ş.'deki iştirak tutarı, 30 Eylül 2025 ve 31 Aralık 2024 tarihleri itibarıyla gerçeğe uygun değerine yaklaştığı öngörülen Borsa İstanbul A.Ş.'de bekleyen güncel emirler arasındaki en iyi alış fiyatı ile değerlenmiştir. Şirket, gerçeğe uygun değer değerlemesinden kaynaklanan artış ya da azalışları finansal tablolarında Özkaynaklar hesabı altında yer alan "Kar veya Zararda Yeniden Sınıflandırılmayacak Birikmiş Diğer Kapsamlı Gelirler veya Giderler" kaleminde takip etmektedir. Buna göre, 30 Eylül 2025 ve 2024 tarihleri itibarıyla gerçeğe uygun değer ile değerlemeden kaynaklanan sırasıyla, 39.242.683 TL değer azalışı ve 45.355.207 TL değer azalışı "Kar veya Zararda Yeniden Sınıflandırılmayacak Birikmiş Diğer Kapsamlı Gelirler veya Giderler" hesabına kaydedilmiştir. 31 Aralık 2024 tarihi itibarıyla Alarko Konut Projeleri Geliştirme A.Ş. ve Alarko Enerji A.Ş. deki iştirak tutarları satışından elde edilen 102.997 TL gelir "Kar veya Zararda Yeniden Sınıflandırılmayacak Birikmiş Diğer Kapsamlı Gelirler veya Giderler" kalemine sınıflanmıştır. (Dipnot 4).

30 EYLÜL 2025 İTİBARIYLA ÖZET KONSOLİDE FİNANSAL TABLOLARA İLİŞKİN DİPNOTLAR

(Tutarlar aksi belirtilmedikçe Türk Lirası ("TL"), 30 Eylül 2025 tarihi itibarıyla satın alma gücü esasına göre TL olarak ifade edilmiştir.)

9. ÖZKAYNAKLAR (DEVAMI)

d) Kardan Ayrılan Kısıtlanmış Yedekler

Kardan ayrılan kısıtlanmış yedekler aşağıdaki gibidir :

Toplam	581.393.818	574.878.068
Yasal yedekler enflasyon farkı	470.266.820	469.639.882
Yasal yedekler	30 Eylül 2025 111.126.998	31 Aralık 2024 105.238.186

Türk Ticaret Kanunu (TTK)'na göre yasal yedekler I. Tertip ve II. Tertip olmak üzere aşağıdaki şekilde ayrılmaktadır:

a) I. Tertip Yedek: Net karın %5'i ödenmiş sermayenin %20'sine ulaşıncaya kadar I. Tertip yedek akçe olarak ayrılır.
b) II. Tertip Yedek: Safi kardan I. Tertip yedek akçe ve pay sahipleri için sermayenin %5'i tutarında kar payı ayrıldıktan sonra, dağıtılmasına karar verilen karın %10'u II. Tertip yedek akçe olarak ayrılır.

Yasal yedek akçeler sermayenin yarısını geçmedikçe, münhasıran zararların kapatılmasında veya işlerin iyi gitmediği zamanlarda işletmenin idamesine, işsizliğin önüne geçmeye veya sonuçlarını hafifletmeye yönelik önlemler alınması amacıyla kullanılabilir.

e) Geçmiş yıllar kar / (zararları)

Geçmiş yıllar kar / (zararları) dağılımı aşağıdaki gibidir :

Toplam	14.119.826.543	13.566.987.897
Geçmiş yıl karları	9.651.565.384	9.222.525.984
Olağanüstü yedekler enflasyon farkı	2.519.913.967	2.508.002.147
Olağanüstü yedekler	1.948.347.192	1.836.459.766
	30 Eylül 2025	31 Aralık 2024

Şirket'in 9 Nisan 2025 tarihinde yapılan Olağan Genel Kurul Toplantısında, 2024 yılına ait finansal tablolarında yer alan 445.950.916 TL dönem kârından Sermaye Piyasası Mevzuatı, Şirket Esas Sözleşmesi ve diğer mevzuat hükümleri uyarınca 5.888.812 TL birinci tertip genel kanuni yedek akçe ayrılmasına,yıl içinde yapılan 1.000.000 TL tutarındaki bağışlar eklenmiş 441.062.104 TL net dağıtılabilir dönem kârının, şirketin mali yapısının güçlendirilmesi ve yatırımların finansmanında ilave kaynak yaratılması amacıyla dağıtıma konu edilmemesine, dağıtıma konu edilmeyen tutarın olağanüstü yedek akçelere eklenmesine karar verilmiştir.

30 EYLÜL 2025 İTİBARIYLA ÖZET KONSOLİDE FİNANSAL TABLOLARA İLİŞKİN DİPNOTLAR

(Tutarlar aksi belirtilmedikçe Türk Lirası ("TL"), 30 Eylül 2025 tarihi itibarıyla satın alma gücü esasına göre TL olarak ifade edilmiştir.)

9. ÖZKAYNAKLAR (DEVAMI)

e) Geçmiş yıllar kar / (zararları)(devamı)

Vergi Usul Kanunu ile 30 Aralık 2023 tarihli ve 32415 (2. Mükerrer) sayılı Resmi Gazete'de yayımlanan ilgili Tebliğ'e göre Vergi Usul Kanunu uyarınca hazırlanan 30 Eylül 2025 tarihli bilanço enflasyon muhasebesi uygulaması kapsamında Türkiye İstatistik Kurumunca yayımlanan Üretici Fiyatları Genel Endeksleri (ÜFE) kullanılmak suretiyle düzeltilmiştir. İlişikteki finansal tablolar ise TMS 29 uyarınca Türkiye İstatistik Kurumu tarafından yayımlanan Tüketici Fiyat Endeksleri (TÜFE) kullanılmak suretiyle enflasyon düzeltmesine tabi tutulmuş ve nihayetinde cari ve önceki raporlama dönemine ait tutarlar 30 Eylül 2025 tarihindeki satın alma gücü cinsinden ifade edilmiştir. Vergi Usul Kanunu ve TMS 29 enflasyon muhasebesi uygulamasında farklı endekslerin kullanılması ve TMS 29 uygulamasında önceki raporlama dönemlerine ait tutarların da düzeltilerek 30 Eylül 2025 satın alma gücüne getirilmesi nedeniyle; "Sermaye Düzeltme Farkları", "Paylara İlişkin Primler (İskontolar)", "Kardan Ayrılan Kısıtlanmış Yedekler" ve "Diğer Yedekler" kalemlerine ilişkin Vergi Usul Kanunu'na göre hazırlanan bilançoda yer alan tutarlar ile TMS/TFRS uyarınca hazırlanan finansal tablolarda yer alan tutarlar arasında farklar oluşmuştur. Söz konusu farklar TMS/TFRS finansal tablolarında "Geçmiş Yıllar Karları veya Zararları" kalemine yansıtılmış olup, bu farklara ayrıntılarıyla aşağıda yer verilmiştir:

30 Eylül 2025
	Sermaye Düzeltme Farkları	Yasal Yedekler	Geri Alınan Paylara İlişkin Yedekler	Özel Fonlar	Olağanüstü Yedekler
TMS/TFRS finansal tablolarına göre	2.004.262.629	470.266.820	175.022.032	-	2.519.913.967
Vergi usul kanununa göre	2.579.319.612	525.975.815	266.296.257	14.793.529	3.014.813.524

31 Aralık 2024
	Sermaye		Geri Alınan Paylara
	Düzeltme Farkları	Yasal Yedekler	İlişkin Yedekler	Özel Fonlar	Olağanüstü Yedekler
TMS/TFRS finansal tablolarına göre	2.004.262.629	469.639.882	175.022.032	-	2.508.002.147
Vergi usul kanununa göre	2.579.319.612	525.255.867	266.296.257	14.793.529	3.001.134.506

f) Geri alınmış paylar

30 Eylül 2025 tarihi itibarıyla Şirket'in iç kaynaklarından sağlanan alımların toplamı 14.539.680 adet paya isabet eden 275.806.328 TL olup, "Geri Alınmış Paylar (-)" hesabında gösterilmiştir. Geri alınmış payların Şirket sermayesindeki oranı % 5,017'dir.

Şirket, Sermaye Piyasası Kurulu geri alınan paylar tebliği çerçevesinde geri alınan payların geri alım bedeli kadar yedek akçe ayırarak öz kaynaklar altında kardan ayrılan kısıtlanmış yedekler olarak sınıflandırmıştır.

Geri alınmış paylara düşen kar payları, geri alınmış paylar hesabında gösterilmiştir.

Şirket, payların geri alım işlemi ile ilgili olarak ödenen 275.806.328 TL "Geri Alınmış Paylar (-)" hesabında göstermiştir.

2019 yılında 210.458.055 TL geri alınmış paylardan, 9.786.576 TL, 2020 yılında 12.953.060 TL, 2021 yılında 13.991.910 TL, 2022 yılında 17.568.441 TL kar payları düşülerek ve 46.833.548 TL geri alım tutarı eklenerek, 31 Aralık 2023 tarihi itibarıyla 14.645.198 TL kar payı düşülerek ve 18.514.722 TL geri alım tutarı eklenerek, 2024 yılında 536.388 TL kar payı düşülerek 206.324.752 TL olmuştur. (31 Aralık 2024-206.324.752 TL)

30 EYLÜL 2025 İTİBARIYLA ÖZET KONSOLİDE FİNANSAL TABLOLARA İLİŞKİN DİPNOTLAR

(Tutarlar aksi belirtilmedikçe Türk Lirası ("TL"), 30 Eylül 2025 tarihi itibarıyla satın alma gücü esasına göre TL olarak ifade edilmiştir.)

10. HASILAT VE SATIŞLARIN MALİYETİ

Satış gelirleri aşağıdaki gibidir :

	1 Ocak- 30 Eylül 2025	1 Temmuz- 30 Eylül 2025	1 Ocak- 30 Eylül 2024	1 Temmuz 30 Eylül 2024
Kira gelirleri Diğer	474.774.814 35.206.859	335.588.463 8.305.794	451.250.621 7.305.591	320.981.977 1.148.334
Toplam	509.981.673	343.894.257	458.556.212	322.130.311
Satışların maliyeti aşağıdaki gibidir :
	1 Ocak- 30 Eylül 2025	1 Temmuz- 30 Eylül 2025	1 Ocak- 30 Eylül 2024	1 Temmuz 30 Eylül 2024
Verilen hizmet maliyeti	69.411.951	22.442.523	14.401.017	6.489.881
Toplam	69.411.951	22.442.523	14.401.017	6.489.881

11. ESAS FAALİYETLERDEN DİĞER GELİRLER

Esas faaliyetlerden diğer gelirler aşağıdaki gibidir :

	1 Ocak- 30 Eylül 2025	1 Temmuz- 30 Eylül 2025	1 Ocak- 30 Eylül 2024	1 Temmuz 30 Eylül 2024
Kambiyo Karları	98.602.404	4.154.144	351.109.484	139.683.628
Faiz Gelirleri	17.462.171	2.138.673	69.315.487	20.677.250
T.C. Çevre ve Orman Bakanlığı – Arazi Tahsis	-	-	42.947.650	24.829.253
Diğer Menkul Kıymet Satış Kârları	85.722.166	18.435.294	49.522.323	35.172.147
Gayrimenkullerden Elde Edilen Kira Dışı Gelir	1.170.949	459.133	867.661	383.724
Reeskont Faiz Gelirleri	52.888.917	52.145.405	1.245.314	-
Vade Farkı Gelirleri	5.751.250	3.781.691	6.752.048	4.122.812
Diğer	2.771.393	654.791	2.065.660	391.933
Toplam	264.369.250	81.769.131	523.825.627	225.260.747

30 EYLÜL 2025 İTİBARIYLA ÖZET KONSOLİDE FİNANSAL TABLOLARA İLİŞKİN DİPNOTLAR

(Tutarlar aksi belirtilmedikçe Türk Lirası ("TL"), 30 Eylül 2025 tarihi itibarıyla satın alma gücü esasına göre TL olarak ifade edilmiştir.)

12. ESAS FAALİYETLERDEN DİĞER GİDERLER

Esas faaliyetlerden diğer giderler aşağıdaki gibidir :

	1 Ocak- 30 Eylül	1 Temmuz- 30 Eylül	1 Ocak- 30 Eylül	1 Temmuz 30 Eylül
	2025	2025	2024	2024
Kambiyo Zararları	6.010.586	4.487.054	21.925.763	12.569.851
Finansal Yatırımlar Gerçeğe Uygun Değer Azalışı	-	-	4.688.366	(4.587.548)
T.C. Çevre ve Orman Bakanlığı-Arazi Tahsis	-	-	42.947.650	24.829.253
T.C. Çevre Şehircilik ve İklim Değişikliği Bakanlığı Kira Bedeli	-	-	20.254.742	3.263.704
Reeskont Faiz Giderleri	1.002.171	(318.194)	1.273.908	(593.979)
Verilen Vade Farkları	-	(1.909.726)	-	-
Diğer	666.326	(19.110)	6.912.956	5.793.098
Toplam	7.679.083	2.240.024	98.003.385	41.274.379

13. NET PARASAL POZİSYON KAZANÇLARI / (KAYIPLARINA)'NA İLİŞKİN AÇIKLAMALAR

Kâr veya zarar tablosunda raporlanan Net Parasal Pozisyon Kazançları /(Kayıpları) kalemi aşağıda belirtilen parasal/parasal olmayan finansal tablo kalemlerinden kaynaklanmaktadır:

1 Ocak –	1 Ocak –
30 Eylül 2025	30 Eylül 2024

140.014.631	(381.863.031)

	25.537.890
	6.281.934
	135.952
4.144.181.261	4.513.370.111
125.680	153.816
448.505	626.998
(127.219)	(151.506)
-	(43)
	-
	(551.725.694)
	54.601.003
	24.882.058
	8.879.810
	9.446.571
	(566.761)
	(145.609.730)
(2.798.045.709)	(4.318.845.630)
	(21.986.625)

	(12.904.657)
	903.496
	18.512.311
	(35.374.835)
	5.654.001
	(384.968)
13.182.263	1.608.027
	(403.849.656)
	- 29.369.098 13.962 (721.984.647) (465.098.133) 41.830.269 19.111.904 6.740.408 7.244.954 (504.546) (116.550.748) (3.305.605) (12.840.952) 9.935.081 5.463.131 (18.876.893) 159.489 (327.724) 136.709.026

30 EYLÜL 2025 İTİBARIYLA ÖZET KONSOLİDE FİNANSAL TABLOLARA İLİŞKİN DİPNOTLAR

(Tutarlar aksi belirtilmedikçe Türk Lirası ("TL"), 30 Eylül 2025 tarihi itibarıyla satın alma gücü esasına göre TL olarak ifade edilmiştir.)

14. VERGİ VARLIK VE YÜKÜMLÜLÜKLERİ

a) Kurumlar Vergisi

7524 sayılı Kanun ile 1 Ocak 2025 itibarıyla, GYO'ların kazançlarına uygulanacak olan kurumlar vergisi istisnası için belirli şartlar getirilmiştir. Bu doğrultuda, taşınmazlardan elde edilen kazançların en az %50'sinin, temettü olarak dağıtımı halinde kurum kazancına uygulanan vergi oranı %10 olarak uygulanacaktır. Bu sebeple dönem vergileri ile ertelenmiş vergi varlıkları ve borçlarının hesabında dağıtılmamış karlar için geçerli olan %30'luk vergi oranı kullanılır.Kurumlar vergisi oranı kurumların ticari kazancına vergi yasaları gereğince indirimi kabul edilmeyen giderlerin ilave edilmesi, vergi yasalarında yer alan istisna ve indirimlerin düşülmesi sonucu bulunacak vergi matrahına uygulanır.

Yurtdışı Bağlı Ortaklığın Faaliyetlerinin Vergilendirilmesi

Ekteki özet konsolide finansal tablolarda tam konsolidasyon yöntemi ile konsolide edilen yurtdışında bulunan bağlı ortaklık Mosalarko OJSC için dönem vergisi ve ertelenmiş vergi hesaplamalarında vergi oranı 30 Eylül 2025 ve 31 Aralık 2024 tarihleri itibarıyla sırasıyla %25 ve %20 olarak kullanılmıştır.

b) Dönem vergi geliri/(gideri)

Özet konsolide kar veya zarar ve diğer kapsamlı gelir tablosunda yer alan vergi gelir ve giderleri aşağıda özetlenmiştir :

	1 Ocak –	1 Temmuz –	1 Ocak –	1 Temmuz –
	30 Eylül	30 Eylül	30 Eylül	30 Eylül
	2025	2025	2024	2024
Cari dönem kurumlar vergisi	(7.003.801)	(2.566.348)	(4.863.959)	(1.721.510)
Ertelenmiş vergi (gideri) / geliri (Dipnot 14(c))	(166.230.749)	(100.453.861)	(7.476)	(90.736)
Toplam vergi (gideri) / geliri	(173.234.550)	(103.020.209)	(4.871.435)	(1.812.246)

c) Ertelenmiş vergi varlık ve yükümlülükleri

Mosalarko OJSC için vergiye esas finansal tabloları ile TFRS'ye göre hazırlanmış finansal tabloları arasındaki farklılıklardan kaynaklanan geçici zamanlama farkları için ertelenmiş vergi varlığı ve yükümlülüğü muhasebeleştirmektedir. Söz konusu farklılıklar genellikle bazı gelir ve gider kalemlerinin vergiye esas finansal tablolar ile TFRS'ye göre hazırlanan finansal tablolarda farklı dönemlerde yer almasından kaynaklanmakta olup, söz konusu farklar aşağıda belirtilmektedir. Ertelenmiş vergi aktifleri ve pasiflerinin hesaplanmasında kullanılan vergi oranı olarak geçici zamanlama farkları üzerinden %25 kullanılmıştır. (31 Aralık 2024: %20).Gayrimenkul yatırım ortaklıklarına, Kurumlar Vergisi Kanunu'nun 5. maddesi d-4 bendi ile tanınan vergi istisnası, 2/8/2024 tarih 7524 sayılı kanun ile 1 Ocak 2025 tarihinden itibaren taşınmazlardan elde ettikleri kazançların en az %50'sinin kâr payı yoluyla dağıtılması şartına bağlanmıştır.Kar dağıtım kararı genel kurul yetkisinde olması nedeni ile 2025 yılı ertelenmiş vergi varlık ve yükümlülüklerinin hesaplamasında kullanılan vergi oranı %30'dur (31 Aralık 2024: %30).

30 EYLÜL 2025 İTİBARIYLA ÖZET KONSOLİDE FİNANSAL TABLOLARA İLİŞKİN DİPNOTLAR

(Tutarlar aksi belirtilmedikçe Türk Lirası ("TL"), 30 Eylül 2025 tarihi itibarıyla satın alma gücü esasına göre TL olarak ifade edilmiştir.)

14. VERGİ VARLIK VE YÜKÜMLÜLÜKLERİ (DEVAMI)

c) Ertelenmiş vergi varlık ve yükümlülükleri (devamı)

Ertelenmiş vergi varlıkları, yükümlülükleri, gelirleri ve giderleri ile ertelenmiş vergi hesaplamalarına temel teşkil eden geçici farklar aşağıdaki gibidir :

		Birikmiş geçici farklar	Ertelenmiş vergi varlıkları / yükümlülükleri
	30 Eylül 2025	31 Aralık2024	30 Eylül 2025	31 Aralık 2024
Ertelenmiş vergi varlıkları
Yıllara yaygın inşaat maliyetleri	24.829.020	-	7.448.706	-
Kullanılabilir mali zararlar	508.179.968	66.465.371	148.618.738	13.293.074
Kullanılmamış izin karşılıkları	3.594.317	2.548.496	1.078.295	764.549
Kıdem tazminatı karşılığı	2.561.410	2.488.637	768.423	746.591
Diğer	-	245.900.132	-	73.770.041
Toplam			157.914.162	88.574.255
Ertelenmiş vergi yükümlülükleri
Yıllara yaygın inşaat maliyetleri	-	(8.538.819)	-	(2.561.646)
Yatırım amaçlı gayrimenkuller	(13.706.320.564)	(12.931.561.205)	(4.061.924.655)	(3.797.515.732)
Maddi ve maddi olmayan duran
varlıkların kayıtlı defter değerleri
ile vergi matrahlarındaki net fark	(728.733)	(818.981)	(218.620)	(245.694)
Diğer	(44.018.599)	-	(13.205.580)	-
Toplam			(4.075.348.855)	(3.800.323.072)
Net ertelenmiş vergi yükümlülüğü			(3.917.434.693)	(3.711.748.817)

Ertelenmiş Vergi (Gideri) / Geliri (TL):
			30 Eylül 2025	30 Eylül 2024

Önceki dönem ertelenmiş vergi yükümlülüğü			(3.711.748.817)	(152.883.353)
			(166.230.749)	(7.476)
Ertelenmiş vergi (gideri) / geliri (Dipnot 14(b))
Diğer kapsamlı gelir / (gider)			(39.455.127)	26.739.950

30 EYLÜL 2025 İTİBARIYLA ÖZET KONSOLİDE FİNANSAL TABLOLARA İLİŞKİN DİPNOTLAR

(Tutarlar aksi belirtilmedikçe Türk Lirası ("TL"), 30 Eylül 2025 tarihi itibarıyla satın alma gücü esasına göre TL olarak ifade edilmiştir.)

15. PAY BAŞINA KAZANÇ

Pay başına kazanç aşağıdaki gibi hesaplanmıştır :

	1 Ocak- 30 Eylül 2025	1 Ocak 30 Eylül 2024
Dönem karı / (zararı)	354.141.991	335.687.678
Raporlama dönemi itibarıyla ağırlıklı ortalama adi hisse adedi	289.800.000	289.800.000
(1 TL nominal değerdeki hisseye isabet eden) Geri alınmış paylar	(14.539.680)	(14.539.680)

Pay başına kazanç / (zarar)	1,2866	1,2195

Şirket'in seyreltilmiş hisse senedi bulunmamaktadır. Ayrıca, Türkiye'de, şirketler, mevcut hissedarlara birikmiş karlardan hisseleri oranında hisse dağıtarak ("Bedelsiz Hisseler") sermayelerini arttırabilir. Hisse başına kazanç hesaplanırken, bu bedelsiz hisse ihracı çıkarılmış hisseler olarak sayılır. Dolayısıyla hisse başına kazanç hesaplamasında kullanılan ağırlıklı hisse adedi ortalaması, hisselerin bedelsiz olarak çıkarılmasını geriye dönük olarak uygulamak suretiyle elde edilir. Hisse başına esas ve nispi kazanç arasında hiçbir dönem için herhangi bir fark bulunmamaktadır.

30 Eylül 2025

16. İLİŞKİLİ TARAF AÇIKLAMALARI

a) İlişkili taraflardan alacaklar / borçlar aşağıdaki gibidir :

	Alacaklar	Borçlar	Borçlar
İlişkili taraflarla olan bakiyeler	Kısa Vadeli Ticari	Kısa Vadeli Ticari	Ertelenmiş Gelirler
Attaş Alarko Turistik Tesisler A.Ş. (3)	367.648.382	256.218.769	328.572.308
Eksi: Ertelenmiş Gelirler	(1.002.171)	(48.073.078)	-
Alarko Holding A.Ş. (1)	-	2.009.020	-
Alsim Alarko San. Tes. ve Tic A.Ş. (2)	-	2.172	-
Alarko Carrier San. ve Tic. A.Ş. (3)	-	2.298.201	-
Alarko Dijital Teknoloji Çözümleri A.Ş. (3)	-	27.802	-
Toplam (Dipnot 6)	366.646.211	212.482.886	328.572.308

	31 Aralık 2024
	Alacaklar	Borçlar
İlişkili taraflarla olan bakiyeler	Kısa Vadeli Ticari	Kısa Vadeli Ticari
Attaş Alarko Turistik Tesisler A.Ş. (3)	385.710.037	11.040.593
Eksi: Ertelenmiş Gelirler	(743.513)	-
Alarko Holding A.Ş. (1)	-	1.366.279
Alsim Alarko San. Tes. ve Tic A.Ş. (2)	-	739.686
Alarko Konut Projeleri Geliştirme A.Ş. (3)	4.505	-
Aldem Alarko Konut İnşaat ve Tic. A.Ş. (3)	33.210	-
Al-Riva Projesi Arazi Değ. Konut İnş. ve Tic. A.Ş. (3)	1.244	-
Al-Riva Arazi Değ. Konut İnş. ve Tic. A.Ş(3)	488	-
Al-Riva Arazi Değ. Konut İnş., Tur. Tes. Golf İşl.ve Tic.A.Ş. (3)	629	-
Alarko Dijital Teknoloji Çözümleri A.Ş. (3)	-	1.106.127
Alarko Tarım Sanayi ve Ticaret A.Ş. (3)	-	11.836
Toplam (Dipnot 6)	385.006.600	14.264.521

30 EYLÜL 2025 İTİBARIYLA ÖZET KONSOLİDE FİNANSAL TABLOLARA İLİŞKİN DİPNOTLAR

(Tutarlar aksi belirtilmedikçe Türk Lirası ("TL"), 30 Eylül 2025 tarihi itibarıyla satın alma gücü esasına göre TL olarak ifade edilmiştir.)

16. İLİŞKİLİ TARAF AÇIKLAMALARI (DEVAMI)

b) İlişkili taraflarla yapılan alışlar ve satışlar aşağıdaki gibidir :

İlişkili taraflarla olan işlemlerin şirket bazında detayı aşağıdaki gibidir :

	1 Ocak – 30 Eylül 2025
İlişkili taraflarla olan işlemler	Mal alışları	Hizmet alışları	Diğer alışlar	Diğer satışlar
Attaş Alarko Turistik Tes. A.Ş.(3) Alarko Carrier San. ve Tic. A.Ş.(3) Alarko Holding A.Ş.(1) Alsim Alarko San. Tes. ve Tic. A.Ş.(2) Alarko Dijital Teknoloji Çözümleri A.Ş. (3)	191.753.804 38.851.431 - - -	204.143.740 - 13.815.321 123.625 1.514.615	18.973.890 - 4.831.369 - -	372.951.872 5.161.113 - - -
Toplam	230.605.235	219.597.301	23.805.259	378.112.985
		1 Ocak – 30 Eylül 2024
İlişkili taraflarla olan işlemler	Mal alışları	Hizmet alışları	Diğer alışlar	Diğer satışlar
Attaş Alarko Turistik Tes. A.Ş.(3) Alarko Carrier San. ve Tic. A.Ş.(3) Alarko Holding A.Ş.(1) Alsim Alarko San. Tes. ve Tic. A.Ş.(2) Alarko Tarım San ve Tic. A.Ş.(3)	34.169.681 2.405.442 - - -	42.730.097 7.582 5.112.352 4.177.734 1.906.694	7.950.807 - 4.600.154 318.207 -	103.401.556 4.173.494 - - -
Toplam	36.575.123	53.934.459	12.869.168	107.575.050

1. Nihai ana ortak
1. Ana ortak
1. Nihai ana ortak tarafından kontrol edilen işletmeler

30 Eylül 2025 ve 31 Aralık 2024 tarihleri itibarıyla ilişkili taraflardan kaynaklanan şüpheli alacaklar bulunmamaktadır.

30 Eylül 2025 ve 2024 tarihleri itibarıyla üst düzey yöneticilere sağlanan ücret ve benzeri menfaatlerin brüt toplamı, sırasıyla 20.213.294 TL ve 21.603.997 TL'dir.

Şirket'in ilişkili taraflardan alınan kefaletler tutarı 30 Eylül 2025 tarihi itibarıyla 5.309.604.000 TL'dir (31 Aralık 2024 – 5.113.229.966 TL).

30 EYLÜL 2025 İTİBARIYLA ÖZET KONSOLİDE FİNANSAL TABLOLARA İLİŞKİN DİPNOTLAR

(Tutarlar aksi belirtilmedikçe Türk Lirası ("TL"), 30 Eylül 2025 tarihi itibarıyla satın alma gücü esasına göre TL olarak ifade edilmiştir.)

17. FİNANSAL ARAÇLARDAN KAYNAKLANAN RİSKLERİN NİTELİĞİ VE DÜZEYİ

Finansal araçlar ve finansal risk yönetimi

Grup faaliyetlerinden dolayı, borç ve sermaye piyasası fiyatlarındaki, döviz kurları ile faiz oranlarındaki değişimlerin etkileri dahil çeşitli finansal risklere maruz kalmaktadır. Grup'un toptan risk yönetim programı, mali piyasaların öngörülemezliğine odaklanmakta olup, Grup'un mali performansı üzerindeki potansiyel olumsuz etkilerin en aza indirgenmesini amaçlamaktadır.

Risk yönetimi, aşağıdaki politikalar çerçevesinde uygulanmaktadır:

Kur Riski

Kur riski herhangi bir finansal enstrümanın değerinin döviz kurundaki değişikliğe bağlı olarak değişmesinden doğan risktir. Grup yabancı para bazlı borç ve alacaklarından dolayı kur riski ile karşılaşabilir. Grup söz konusu riski sürekli takip etmektedir ve buna göre pozisyon almaktadır. Söz konusu riski oluşturan temel yabancı para birimleri ABD Doları ve Avro 'dur.

Grup'un 30 Eylül 2025 tarihi itibarıyla net döviz pozisyonu (2.182.333.217) TL'dir (31 Aralık 2024 –139.898.719 TL). Kurlarda yaşanacak %10'luk bir artış Şirket'in karını 218.233.322 TL azaltırken, %10'luk bir azalış ise 218.233.322 TL arttıracaktır.

Yabancı para pozisyonu

Toplam bazda;

	30 Eylül 2025	31 Aralık 2024
A. Döviz cinsinden varlıklar	79.174.449	1.394.360.235
B. Döviz cinsinden yükümlülükler	2.261.507.666	1.254.461.516

Net döviz pozisyonu (A-B)	(2.182.333.217)	139.898.719

30 EYLÜL 2025 İTİBARIYLA ÖZET KONSOLİDE FİNANSAL TABLOLARA İLİŞKİN DİPNOTLAR

(Tutarlar aksi belirtilmedikçe Türk Lirası ("TL"), 30 Eylül 2025 tarihi itibarıyla satın alma gücü esasına göre TL olarak ifade edilmiştir.)

17. FİNANSAL ARAÇLARDAN KAYNAKLANAN RİSKLERİN NİTELİĞİ VE DÜZEYİ (DEVAMI)

Kur Riski (devamı)

Yabancı para pozisyonu (devamı)

Döviz bazında ayrıntılı;

30 Eylül 2025

	TL Karşılığı (Fonksiyonel para birimi)	ABD Doları	Avro
1. Ticari Alacaklar	79.174.449	1.907.505	-
2a. Parasal Finansal Varlıklar	-	-	-
2b. Parasal Olmayan Finansal Varlıklar	-	-	-
3. Diğer	-	-	-
4. DÖNEN VARLIKLAR	79.174.449	1.907.505	-
5. Ticari Alacaklar	-	-	-
6a. Parasal Finansal Varlıklar	-	-	-
6b. Parasal Olmayan Finansal Varlıklar 7. Diğer	- -	- -	- -
8. DURAN VARLIKLAR	-	-	-
9. TOPLAM VARLIKLAR	79.174.449	1.907.505	-
10. Ticari Borçlar	-	-	-
11. Finansal Yükümlülükler	1.083.743.600	-	22.190.126
12a. Parasal Olan Diğer Yükümlülükler	328.572.308	7.901.868	-
12b. Parasal Olmayan Diğer Yükümlülükler	-	-	-
13. KISA VADELİ YÜKÜMLÜLÜKLER 14. Ticari Borçlar	1.412.315.908 -	7.901.868 -	22.190.126 -
15. Finansal Yükümlülükler	843.149.961	-	17.263.866
16a. Parasal Olan Diğer Yükümlülükler	6.041.797	145.300	-
16b. Parasal Olmayan Diğer Yükümlülükler	-	-	-
17. UZUN VADELİ YÜKÜMLÜLÜKLER	849.191.758	145.300	17.263.866
18. TOPLAM YÜKÜMLÜLÜKLER	2.261.507.666	8.047.168	39.453.992
19. Net yabancı para varlık yükümlülük pozisyonu (9-18)	(2.182.333.217)	(6.139.663)	(39.453.992)
20. Parasal kalemler net yabancı para varlık / yükümlülük pozisyonu (1+2a+5+6a-10-11-12a-14-15-16a)	(2.182.333.217)	(6.139.663)	(39.453.992)

30 EYLÜL 2025 İTİBARIYLA ÖZET KONSOLİDE FİNANSAL TABLOLARA İLİŞKİN DİPNOTLAR

(Tutarlar aksi belirtilmedikçe Türk Lirası ("TL"), 30 Eylül 2025 tarihi itibarıyla satın alma gücü esasına göre TL olarak ifade edilmiştir.)

17. FİNANSAL ARAÇLARDAN KAYNAKLANAN RİSKLERİN NİTELİĞİ VE DÜZEYİ (DEVAMI)

Kur Riski (devamı)

Yabancı para pozisyonu (devamı)

31 Aralık 2024

	TL Karşılığı (Fonksiyonel para birimi)	ABD Doları	Avro

1. Ticari Alacaklar	318.557.203	7.198.718	-
2a. Parasal Finansal Varlıklar	1.075.803.032	24.310.870	-
2b. Parasal Olmayan Finansal Varlıklar	-	-	-
3. Diğer	-	-	-
4. DÖNEN VARLIKLAR	1.394.360.235	31.509.588	-
5. Ticari Alacaklar	-	-	-
6a. Parasal Finansal Varlıklar	-	-	-
6b. Parasal Olmayan Finansal Varlıklar 7. Diğer	- -	- -	- -
8. DURAN VARLIKLAR	-	-	-
9. TOPLAM VARLIKLAR	1.394.360.235	31.509.588	-
10. Ticari Borçlar	-	-	-
11. Finansal Yükümlülükler	335.635.960	-	7.270.970
12a. Parasal Olan Diğer Yükümlülükler	-	-	-
12b. Parasal Olmayan Diğer Yükümlülükler	-	-	-
13. KISA VADELİ YÜKÜMLÜLÜKLER	335.635.960	-	7.270.970
14. Ticari Borçlar	-	-	-
15. Finansal Yükümlülükler	911.563.200	-	19.747.433
16a. Parasal Olan Diğer Yükümlülükler 16b. Parasal Olmayan Diğer Yükümlülükler	7.262.356 -	163.819 -	- -
17. UZUN VADELİ YÜKÜMLÜLÜKLER	918.825.556	163.819	19.747.433
18. TOPLAM YÜKÜMLÜLÜKLER	1.254.461.516	163.819	27.018.403
19. Net yabancı para varlık yükümlülük pozisyonu (9-18)	139.898.719	31.345.769	(27.018.403)
20. Parasal kalemler net yabancı para varlık / yükümlülük pozisyonu (1+2a+5+6a-10-11-12a-14-15-16a)	139.898.719	31.345.769	(27.018.403)

30 EYLÜL 2025 İTİBARIYLA ÖZET KONSOLİDE FİNANSAL TABLOLARA İLİŞKİN DİPNOTLAR

(Tutarlar aksi belirtilmedikçe Türk Lirası ("TL"), 30 Eylül 2025 tarihi itibarıyla satın alma gücü esasına göre TL olarak ifade edilmiştir.)

17. FİNANSAL ARAÇLARDAN KAYNAKLANAN RİSKLERİN NİTELİĞİ VE DÜZEYİ (DEVAMI)

Kur Riski (devamı)

Yabancı para pozisyonu (devamı)

30 Eylül 2025 ve 31 Aralık 2024 tarihleri itibarıyla döviz pozisyonu duyarlılık analizi aşağıdaki gibidir :

	30 Eylül 2025			31 Aralık 2024
	Kar / (Zarar)		Kar / (Zarar)
	Yabancı	Yabancı	Yabancı	Yabancı
	paranın	paranın	paranın	paranın
	değer	değer	değer	değer
	kazanması	kaybetmesi	kazanması	kaybetmesi
ABD Doları'nın TL karşısında % 10 değişmesi halinde
1 - ABD Doları net varlık / yükümlülüğü	(25.544.006)	25.544.006	138.709.788	(138.709.788)
2- ABD Doları riskinden korunan kısım (-)	-	-	-	-
3- ABD Doları net etki (1 +2)	(25.544.006)	25.544.006	138.709.788	(138.709.788)
Avro'nun TL karşısında % 10 değişmesi halinde
4 - Avro net varlık / yükümlülüğü	(192.689.316)	192.689.316	(124.719.916)	124.719.916
5- Avro riskinden korunan kısım (-)	-	-	-	-
6- Avro net etki (4 +5)	(192.689.316)	192.689.316	(124.719.916)	124.719.916
TOPLAM	(218.233.322)	218.233.322	13.989.872	(13.989.872)

18. FİNANSAL ARAÇLAR (GERÇEĞE UYGUN DEĞER AÇIKLAMALARI VE FİNANSAL RİSKTEN KORUNMA MUHASEBESİ ÇERÇEVESİNDEKİ AÇIKLAMALAR)

Finansal Araçlar

Finansal araçlar, finansal varlık ve finansal yükümlülükleri kapsamaktadır. Finansal araçlar, Grup'un finansal tabloları üzerinde likidite riski, kredi riski ve piyasa riski yaratabilecek, etkileyecek ve azaltabilecek niteliktedir. Tüm finansal varlıklar, değer düşüklüğü riskine karşı incelenir.

Gerçeğe uygun değer, bilgili ve istekli taraflar arasında, piyasa koşullarına uygun olarak gerçekleşen işlemlerde, bir varlığın karşılığında el değiştirebileceği veya bir yükümlülüğün karşılanabileceği değerdir.

Grup, finansal enstrümanların tahmini gerçeğe uygun değerlerini halihazırda mevcut piyasa bilgileri ve uygun değerleme yöntemlerini kullanarak belirlemiştir. Bununla birlikte, piyasa bilgilerini değerlendirip gerçeğe uygun değerleri tahmin edebilmek yorum ve muhakeme gerektirmektedir. Sonuç olarak burada sunulan tahminler, Grup'un cari bir piyasa işleminde elde edebileceği miktarların göstergesi olamaz.

Gerçeğe uygun değerlerin tahmin edilmesi pratikte mümkün olan finansal enstrümanların gerçeğe uygun değerlerinin tahmini için aşağıdaki yöntem ve varsayımlar kullanılmıştır :

Finansal Varlıklar

Dönem sonu kurlarıyla çevrilen döviz cinsinden olan bakiyelerin gerçeğe uygun değerlerinin, kayıtlı değerlerine yakın olduğu öngörülmektedir. Nakit ve nakit benzeri değerler dahil olmak üzere maliyet değerinden gösterilen finansal varlıkların kayıtlı değerlerinin, kısa vadeli olmaları nedeniyle gerçeğe uygun değerlerine eşit olduğu öngörülmektedir.

Ticari alacakların kayıtlı değerlerinin, ilgili değer düşüklük karşılıklarıyla beraber gerçeğe uygun değeri yansıttığı öngörülmektedir.

30 EYLÜL 2025 İTİBARIYLA ÖZET KONSOLİDE FİNANSAL TABLOLARA İLİŞKİN DİPNOTLAR

(Tutarlar aksi belirtilmedikçe Türk Lirası ("TL"), 30 Eylül 2025 tarihi itibarıyla satın alma gücü esasına göre TL olarak ifade edilmiştir.)

18. FİNANSAL ARAÇLAR (GERÇEĞE UYGUN DEĞER AÇIKLAMALARI VE FİNANSAL RİSKTEN KORUNMA MUHASEBESİ ÇERÇEVESİNDEKİ AÇIKLAMALAR) (DEVAMI)

Finansal Varlıklar (devamı)

Aktif piyasalarda işlem gören satılmaya hazır finansal varlıkların gerçeğe uygun değerleri bilanço tarihindeki bekleyen güncel emirler arasındaki en iyi alış fiyatıdır. Aktif piyasalarda işlem görmeyen satılmaya hazır finansal varlıkların gerçeğe uygun değerleri güvenilir bir şekilde tespit edilebilenler gerçeğe uygun değerleriyle gösterilmiştir, tespit edilemeyenler ise düzeltilmiş maliyet değerleri olarak alınmıştır.

Finansal Yükümlülükler

Kredi sözleşmeleri itfa edilmiş maliyetinden ölçülmüştür.

Ticari borçlar gerçeğe uygun değerleri üzerinden gösterilmiştir.

Finansal varlıkların ve yükümlülüklerin gerçeğe uygun değeri aşağıdaki gibi belirlenir:

Birinci seviye: Finansal varlık ve yükümlülükler, birbirinin aynı varlık ve yükümlülükler için aktif piyasada işlem gören borsa fiyatlarından değerlenmiştir.

İkinci seviye: Finansal varlık ve yükümlülükler, ilgili varlık ya da yükümlülüğün birinci seviyede belirtilen borsa fiyatından başka direk ya da endirekt olarak piyasada gözlenebilen fiyatının bulunmasında kullanılan girdilerden değerlenmiştir.

Üçüncü seviye: Finansal varlık ve yükümlülükler, varlık ya da yükümlülüğün gerçeğe uygun değerinin bulunmasında kullanılan piyasada gözlenebilir bir veriye dayanmayan girdilerden değerlenmiştir.

Gerçeğe uygun değerleriyle gösterilen varlık ve yükümlülüklerin seviye sınıflamaları aşağıdaki gibidir:

	Raporlama tarihi itibarıyla
	gerçeğe uygun değer seviyesi
	1. Seviye 2.Seviye 3.Seviye
	30 Eylül 2025	TL	TL	TL
Finansal Varlıklar Hisse senetleri (halka açık olan)	97.380.874	97.380.874	-	-
	Raporlama tarihi itibarıyla gerçeğe uygun değer seviyesi
		1. Seviye	2.Seviye	3.Seviye
	31 Aralık 2024	TL	TL	TL
Finansal Varlıklar
Hisse senetleri (halka açık olan)	136.623.557	136.623.557	-	-
Finansal yatırımlar (Eurobond)	1.000.973.110	-	1.000.973.110	-
Diğer menkul kıymetler	74.829.922	-	74.829.922	-

30 EYLÜL 2025 İTİBARIYLA ÖZET KONSOLİDE FİNANSAL TABLOLARA İLİŞKİN DİPNOTLAR

(Tutarlar aksi belirtilmedikçe Türk Lirası ("TL"), 30 Eylül 2025 tarihi itibarıyla satın alma gücü esasına göre TL olarak ifade edilmiştir.)

19. BÖLÜMLERE GÖRE RAPORLAMA

Alarko Gayrimenkul Yatırım Ortaklığı A.Ş.'nin ana faaliyet konusu, Sermaye Piyasası Kurulu'nun gayrimenkul yatırım ortaklıklarına ilişkin düzenlemelerinde yazılı amaç ve konularla iştigal etmektir. Bu kapsamda, gayrimenkuller, gayrimenkul projeleri ve sermaye piyasası araçlarına yatırım yapmak gibi konularda iştigal etmektedir. Bölümlere göre raporlama Grup'un coğrafi bölümleri olan Türkiye ve Rusya için yapılmıştır.

	Türkiye 30 Eylül 2025	Rusya 30 Eylül 2025	Toplam 30 Eylül 2025
KAR VEYA ZARAR KISMI
Hasılat	448.186.621	61.795.052	509.981.673
Satışların Maliyeti (-)	(69.411.951)	-	(69.411.951)
BRÜT KAR	378.774.670	61.795.052	440.569.722
Genel Yönetim Giderleri (-)	(69.067.341)	(37.656.046)	(106.723.387)
Esas Faaliyetlerden Diğer Gelirler	258.869.270	5.499.980	264.369.250
Esas Faaliyetlerden Diğer Giderler (-)	(7.026.676)	(652.407)	(7.679.083)
ESAS FAALİYET KARI	561.549.923	28.986.579	590.536.502
Yatırım Faaliyetlerinden Gelirler	3.449.009	-	3.449.009
FİNANSMAN GELİRİ / GİDERİ ÖNCESİ	564.998.932	28.986.579	593.985.511
FAALİYET KARI
Finansman Giderleri (-)	(203.317.996)	-	(203.317.996)
Net Parasal Pozisyon Kazançları (Kayıpları)	136.709.026	-	136.709.026
SÜRDÜRÜLEN FAALİYETLER
VERGİ ÖNCESİ KARI	498.389.962	28.986.579	527.376.541
- Dönem Vergi (Gideri) / Geliri	-	(7.003.801)	(7.003.801)
- Ertelenmiş Vergi (Gideri) / Geliri	(125.615.740)	(40.615.009)	(166.230.749)
Sürdürülen Faaliyetler Vergi (Gideri) / Geliri	(125.615.740)	(47.618.810)	(173.234.550)
SÜRDÜRÜLEN FAALİYETLER DÖNEM KARI	372.774.222	(18.632.231)	354.141.991
DÖNEM KARI	372.774.222	(18.632.231)	354.141.991
	Türkiye 30 Eylül 2025	Rusya 30 Eylül 2025	Toplam 30 Eylül 2025
Amortisman ve itfa gideri	829.665	358.462	1.188.127

30 EYLÜL 2025 İTİBARIYLA ÖZET KONSOLİDE FİNANSAL TABLOLARA İLİŞKİN DİPNOTLAR

(Tutarlar aksi belirtilmedikçe Türk Lirası ("TL"), 30 Eylül 2025 tarihi itibarıyla satın alma gücü esasına göre TL olarak ifade edilmiştir.)

19. BÖLÜMLERE GÖRE RAPORLAMA (DEVAMI)

	Türkiye 30 Eylül 2024	Rusya 30 Eylül 2024	Toplam 30 Eylül 2024
KAR VEYA ZARAR KISMI
Hasılat	399.804.961	58.751.251	458.556.212
Satışların Maliyeti (-)	(14.401.017)	-	(14.401.017)
BRÜT KAR	385.403.944	58.751.251	444.155.195
Genel Yönetim Giderleri (-)	(71.748.281)	(44.253.616)	(116.001.897)
Esas Faaliyetlerden Diğer Gelirler	520.936.073	2.889.554	523.825.627
Esas Faaliyetlerden Diğer Giderler (-)	(97.616.424)	(386.961)	(98.003.385)
ESAS FAALİYET KARI	736.975.312	17.000.228	753.975.540
Yatırım Faaliyetlerinden Gelirler	3.934.042	-	3.934.042
FİNANSMAN GELİRİ / GİDERİ ÖNCESİ FAALİYET KARI	740.909.354	17.000.228	757.909.582
Finansman Giderleri (-)	(13.500.813)	-	(13.500.813)
Net Parasal Pozisyon Kazançları (Kayıpları)	(403.849.656)	-	(403.849.656)
SÜRDÜRÜLEN FAALİYETLER
VERGİ ÖNCESİ KARI	323.558.885	17.000.228	340.559.113
- Dönem Vergi (Gideri) / Geliri	-	(4.863.959)	(4.863.959)
- Ertelenmiş Vergi (Gideri) / Geliri	-	(7.476)	(7.476)
Sürdürülen Faaliyetler Vergi (Gideri) / Geliri	-	(4.871.435)	(4.871.435)
SÜRDÜRÜLEN FAALİYETLER DÖNEM KARI DÖNEM KARI	323.558.885 323.558.885	12.128.793 12.128.793	335.687.678 335.687.678
	Türkiye 30 Eylül 2024	Rusya 30 Eylül 2024	Toplam 30 Eylül 2024
Amortisman ve itfa gideri	844.256	584.622	1.428.878
	Türkiye 30 Eylül 2025	Rusya 30 Eylül 2025	Toplam 30 Eylül 2025
Toplam Varlıklar	23.554.647.219	1.064.420.795	24.619.068.014
Toplam Yükümlülükler	7.083.812.216	271.730.148	7.355.542.364
	Türkiye	Rusya	Toplam
	31 Aralık 2024	31 Aralık 2024	31 Aralık 2024
Toplam Varlıklar	21.726.551.207	872.740.089	22.599.291.296
Toplam Yükümlülükler	5.698.271.239	190.280.305	5.888.551.544

30 EYLÜL 2025 İTİBARIYLA ÖZET KONSOLİDE FİNANSAL TABLOLARA İLİŞKİN DİPNOTLAR

(Tutarlar aksi belirtilmedikçe Türk Lirası ("TL"), 30 Eylül 2025 tarihi itibarıyla satın alma gücü esasına göre TL olarak ifade edilmiştir.)

20. RAPORLAMA DÖNEMİNDEN SONRAKİ OLAYLAR

Yoktur.

21. FİNANSAL TABLOLARI ÖNEMLİ ÖLÇÜDE ETKİLEYEN YADA FİNANSAL TABLOLARIN AÇIK, YORUMLANABİLİR VE ANLAŞILABİLİR OLMASI AÇISINDAN AÇIKLANMASI GEREKEN DİĞER HUSUSLAR

Aktif değerlerin toplam sigorta tutarları dönemler itibarıyla aşağıdaki gibidir :

Toplam	5.469.550.663	6.407.017.368
Yatırım Amaçlı Gayrimenkuller (Dipnot 7) Maddi Duran Varlıklar	5.372.957.276 96.593.387	6.327.232.119 79.785.249
	30 Eylül 2025	31 Aralık 2024

30 EYLÜL 2025 İTİBARIYLA ÖZET KONSOLİDE FİNANSAL TABLOLARA İLİŞKİN DİPNOTLAR

(Tutarlar aksi belirtilmedikçe Türk Lirası ("TL"), 30 Eylül 2025 tarihi itibarıyla satın alma gücü esasına göre TL olarak ifade edilmiştir.)

22. EK DİPNOTLAR: PORTFÖY SINIRLAMALARINA UYUMUN KONTROLÜ

30 Eylül 2025 ve 31 Aralık 2024 tarihleri itibarıyla portföy sınırlamalarına uyumun kontrolü aşağıdaki gibidir:

	Konsolide Olmayan / Bireysel Finansal Tablo Ana	İlgili	Cari Dönem	Önceki Dönem
	Hesap Kalemleri	Düzenleme	(TL)	(TL)
			30 Eylül 2025	31 Aralık 2024
A	Para ve Sermaye Piyasası Araçları	Md. 24/(b)	182.348.089	1.623.152.929
B	Gayrimenkuller, Gayrimenkule Dayalı Projeler, Gayrimenkule Dayalı Haklar, Gayrimenkul Yatırım Fonu Katılma Payları ve sermayesine %100 oranında iştirak ettikleri 28 inci maddenin birinci fıkrasının (ç) bendi kapsamındaki şirketler	Md. 24/(a)	22.391.079.570	19.291.470.728
C	İştirakler	Md. 24/(b)	786.660.770	683.597.837
	İlişkili Taraflardan Alacaklar (Ticari Olmayan)	Md. 23/(f)	-	-
	Diğer Varlıklar		981.182.797	811.890.787
D	Toplam Varlıklar (Aktif Toplamı)	Md. 3/(p)	24.341.271.226	22.410.112.281
E	Finansal Borçlar	Md. 31	2.741.471.580	2.028.984.658
F	Diğer Finansal Yükümlülükler	Md. 31	-	-
G	Finansal Kiralama Borçları	Md. 31	-	-
H	İlişkili Taraflara Borçlar (Ticari Olmayan)	Md. 23/(f)	-	-
İ	Özkaynaklar	Md. 31	17.257.459.010	16.711.841.042
	Diğer Kaynaklar		4.342.340.636	3.669.286.581
D	Toplam Kaynaklar (Pasif Toplamı)	Md. 3/(p)	24.341.271.226	22.410.112.281
	Konsolide Olmayan / Bireysel Diğer Finansal Bilgiler	İlgili	Cari Dönem	Önceki Dönem
		Düzenleme	(TL)	(TL)
A1	Para ve Sermaye Piyasası Araçlarının 3 Yıllık Gayrimenkul Ödemeleri İçin Tutulan Kısmı	Md. 24/(b)	30 Eylül 2025 -	31 Aralık 2024 -
A2	Döviz Cinsinden Vadeli - Vadesiz Mevduat / Özel Cari - Katılma Hesabı ve TL Cinsinden Vadeli Mevduat / Katılma Hesabı	Md. 24/(b)	592.249	4.312.218
A3	Yabancı Sermaye Piyasası Araçları	Md. 24/(d)	-	-
B1	Yabancı Gayrimenkuller, Gayrimenkule dayalı Projeler, Gayrimenkule Dayalı Haklar	Md. 24/(d)	-	-
B2	Atıl Tutulan Arsa / Araziler	Md. 24/(c)	2.249.550.807	2.249.550.807
C1	Yabancı İştirakler	Md. 24/(d)	786.624.007	683.561.074
C2	İşletmeci Şirkete İştirak	Md. 28/1(a)	36.763	36.763
J	Gayrinakdi Krediler	Md. 31	5.451.668.280	6.838.868.562
K	Üzerinde Proje Geliştirilecek Mülkiyeti Ortaklığa Ait Olmayan İpotekli Arsaların İpotek Bedelleri	Md. 22/(e)	-	-
L	Tek Bir Şirketteki Para ve Sermaye Piyasası Araçları Yatırımlarının Toplamı	Md. 22/(l)	97.380.874	136.623.557

30 EYLÜL 2025 İTİBARIYLA ÖZET KONSOLİDE FİNANSAL TABLOLARA İLİŞKİN DİPNOTLAR

(Tutarlar aksi belirtilmedikçe Türk Lirası ("TL"), 30 Eylül 2025 tarihi itibarıyla satın alma gücü esasına göre TL olarak ifade edilmiştir.)

22. EK DİPNOTLAR: PORTFÖY SINIRLAMALARINA UYUMUN KONTROLÜ (DEVAMI)

	Portföy Sınırlamaları	İlgili Düzenleme	Cari Dönem 30 Eylül 2025	Önceki Dönem 31 Aralık 2024	Asgari / Azami Oranı
1	Üzerinde proje geliştirilecek mülkiyeti ortaklığa ait olmayan ipotekli arsaların ipotek bedelleri	Md. 22/(e)	% 0,00	% 0,00	≤ % 10
2	Gayrimenkuller, Gayrimenkule Dayalı Projeler, Gayrimenkule Dayalı Haklar, Gayrimenkul Yatırım Fonu Katılma Payları ve sermayesine %100 oranında iştirak ettikleri 28 inci maddenin birinci fıkrasının (ç) bendi kapsamındaki şirketler	Md. 24/(a),(b)	% 91,99	% 86,08	≥ % 51
3	Para ve Sermaye Piyasası Araçları İle İştirakler	Md. 24/(b)	% 3,98	% 10,29	≤ % 49
4	Yabancı Gayrimenkuller, Gayrimenkule Dayalı Projeler, Gayrimenkule Dayalı Haklar, İştirakler, Sermaye Piyasası Araçları	Md. 24/(d)	% 3,23	% 3,05	≤ % 49
5	Atıl Tutulan Arsa / Araziler	Md. 24/(c)	% 9,24	% 10,04	≤ % 20
6	İşletmeci Şirkete İştirak	Md. 28/1 (a)	% 0,00	% 0,00	≤ % 10
7	Borçlanma Sınırı	Md. 31	% 47,48	% 53,06	≤ % 500
8	Döviz Cinsinden Vadeli - Vadesiz Mevduat / Özel Cari - Katılma Hesabı ve TL Cinsinden Vadeli Mevduat / Katılma Hesabı	Md. 24/(b)	% 0,00	% 0,02	≤ % 10
9	Tek Bir Şirketteki Para ve Sermaye piyasası Araçları Yatırımlarının Toplamı	Md. 22/(l)	% 0,40	% 0,61	≤% 10

28.05.2013 tarihli Resmi Gazete' de yayımlanarak yürürlüğe giren Sermaye Piyasası Kurulu'nun Seri: III, No: 48.1 sayılı Tebliğ ile, "Gayrimenkul Yatırım Ortaklıklarına İlişkin Esaslar Tebliği" nin 24 üncü maddesinin (c) bendi "Portföyde bulunan ve alımından itibaren beş yıl geçmesine rağmen üzerinde proje geliştirilmesine yönelik herhangi bir tasarrufta bulunulmayan arsa ve arazilerin oranı aktif toplamının %20'sini aşamaz" şeklinde yer almaktadır. 30 Eylül 2025 tarihli finansal tablolarına göre, söz konusu arsaların aktif toplamına oranı % 9,24 olup Tebliğde belirtilen sınırlar içindedir.

Aynı Tebliğle, Seri: III, No: 48.1 sayılı "Gayrimenkul Yatırım Ortaklıklarına İlişkin Esaslar Tebliği" nin 24 üncü maddesinin (a) bendi "Gayrimenkullere, gayrimenkullere dayalı haklara ve gayrimenkule dayalı projelere aktif toplamının en az %51'i oranında yatırım yapmak zorundadırlar." şeklinde yer almaktadır. 30 Eylül 2025 tarihli finansal tablolarına göre %91,99 olup Tebliğde belirtilen sınırlar içindedir.

Ayrıca bu Tebliğle, Seri: III, No: 48.1 sayılı "Gayrimenkul Yatırım Ortaklıklarına İlişkin Esaslar Tebliği" nin 24 üncü maddesinin (b) bendi "Bu Tebliğin 22 nci maddesinin birinci fıkrasının (k) bendinde yazılı varlıklar ile 28. maddesinde belirtilen iştiraklerin tamamına en fazla aktif toplamının %49'u oranında yatırım yapabilirler." şeklinde yer almaktadır. 30 Eylül 2025 tarihli finansal tablolarına göre %3,98 olup Tebliğde belirtilen sınırlar içindedir.

Tebliğin 24 üncü maddesinin (b) bendinde, "...Türk Lirası veya yabancı para cinsinden vadesiz ve vadeli mevduata ise en fazla aktif toplamının %10' u oranında yatırım yapabilirler." hükmü yer almaktadır.30 Eylül 2025 tarihli finansal tablolara göre, bu oran %0,00 olup Tebliğde belirtilen sınırlar içindedir.

Borçlanma sınırı, işletmeci şirkete iştirak oranları, yabancı gayrimenkuller, gayrimenkule dayalı projeler, gayrimenkule dayalı haklar, iştirakler, sermaye piyasası araçları ve tek bir şirketteki para ve sermaye piyasası araçları yatırımları portföy sınırlamalarına uygundur. Diğer portföy sınırlama konuları bulunmamaktadır.

AI Terminal

ALARKO GAYRİMENKUL YATIRIM ORTAKLIĞI A.Ş.

5884_rns_2025-10-31_b6253b04-c7f2-43ac-9cf5-4de84ce9baf5.pdf

A- RAPORUN DÖNEMİ

B- YÖNETİM KURULU ÜYELERİ

Denetçi

Bağımsız Denetim Kuruluşu

Yönetim Kurulu Üyelerinin Yetki ve Sınırı

Yönetim Kurulu Bünyesinde Oluşturulan Komitelerin Sayı, Yapı ve Bağımsızlığı

Buna göre;

C- KÂR DAĞITIM POLİTİKASI

D- RİSK YÖNETİMİ VE YÖNETİM ORGANININ DEĞERLENDİRMESİ

E- FAALİYET DÖNEMİ VE SONRASINDA MEYDANA GELEN ÖNEMLİ OLAYLAR

F- KURUMSAL YÖNETİM İLKELERİNE UYUM RAPORU

G- DÖNEM İÇİNDE ESAS SÖZLEŞMEDE YAPILAN DEĞİŞİKLİKLER VE NEDENLERİ

H- FAALİYETLERİMİZ HAKKINDA GENEL BİLGİLER

I- PERSONELE İLİŞKİN BİLGİLER

J- DÖNEM İÇİNDE YAPILAN BAĞIŞLAR HAKKINDA BİLGİLER

K- DÖNEM İÇİNDE ŞİRKET ALEYHİNE AÇILAN DAVALAR HAKKINDA BİLGİLER

L- PROJELERE İLİŞKİN MEVCUT DURUM

M- İLK DOKUZ AYLIK DÖNEME İLİŞKİN MALİ GÖSTERGELER

i – Gayrimenkuller

ii – Para ve Sermaye Piyasası Araçları

iii – İştirakler

PORTFÖYDE YER ALAN VARLIKLARDAN KİRAYA VERİLENLER HAKKINDA BİLGİLER

Dipnot:

KONSOLİDE FİNANSAL TABLOLAR VE DİPNOTLAR

30 EYLÜL 2025 İTİBARIYLA ÖZET KONSOLİDE FİNANSAL DURUM TABLOSU

30 EYLÜL 2025 İTİBARIYLA ÖZET KONSOLİDE FİNANSAL DURUM TABLOSU

1 OCAK – 30 EYLÜL 2025 ARA HESAP DÖNEMİNE AİT ÖZET KONSOLİDE KAR VEYA ZARAR VE DİĞER KAPSAMLI GELİR TABLOSU

1 OCAK – 30 EYLÜL 2025 ARA HESAP DÖNEMİNE AİT ÖZET KONSOLİDE ÖZKAYNAKLAR DEĞİŞİM TABLOSU

1 OCAK – 30 EYLÜL 2025 ARA HESAP DÖNEMİNE AİT ÖZET KONSOLİDE NAKİT AKIŞ TABLOSU

30 EYLÜL 2025 İTİBARIYLA ÖZET KONSOLİDE FİNANSAL TABLOLARA İLİŞKİN DİPNOTLAR

1. ŞİRKET'İN ORGANİZASYONU VE FAALİYET KONUSU

(*) Sermayenin %10'undan daha azına sahip ortakların pay tutarı toplamını göstermektedir.

Bağlı Ortaklıklar

30 EYLÜL 2025 İTİBARIYLA ÖZET KONSOLİDE FİNANSAL TABLOLARA İLİŞKİN DİPNOTLAR

1. ŞİRKET'İN ORGANİZASYONU VE FAALİYET KONUSU (DEVAMI)

Finansal Tabloların Onaylanması

2. FİNANSAL TABLOLARIN SUNUMUNA İLİŞKİN ESASLAR

2.1 Sunuma İlişkin Temel Esaslar

TFRS'ye Uygunluk Beyanı

Kullanılan Para Birimi

2. FİNANSAL TABLOLARIN SUNUMUNA İLİŞKİN ESASLAR (DEVAMI)

2.1 Sunuma İlişkin Temel Esaslar (devamı)

Konsolidasyon Esasları

Yüksek Enflasyon Dönemlerinde Finansal Tabloların Düzeltilmesi

30 EYLÜL 2025 İTİBARIYLA ÖZET KONSOLİDE FİNANSAL TABLOLARA İLİŞKİN DİPNOTLAR

2. FİNANSAL TABLOLARIN SUNUMUNA İLİŞKİN ESASLAR (DEVAMI)

2.2 Karşılaştırmalı Bilgiler ve Önceki Dönem Tarihli Finansal Tabloların Yeniden Düzenlenmesi

2.3 Muhasebe Politikalarındaki Değişiklikler

2.4 Muhasebe Tahminlerindeki Değişiklikler ve Hatalar

2.5 Yeni ve Revize Edilmiş Türkiye Muhasebe Standartları

2. FİNANSAL TABLOLARIN SUNUMUNA İLİŞKİN ESASLAR (DEVAMI)

2.5 Yeni ve Revize Edilmiş Türkiye Muhasebe Standartları (devamı)

i) 1 Ocak 2025 tarihinden itibaren geçerli olan yeni standart, değişiklik ve yorumlar

ii) 30 Eylül 2025 tarihi itibarıyla yayımlanmış ancak henüz yürürlüğe girmemiş olan standartlar ve değişiklikler UFRS 18 –Finansal Tablolarda Sunum ve Açıklamalar

Finansal Araçların Sınıflandırma ve Ölçümüne İlişkin Değişiklikler - UFRS 9 Finansal Araçlar ve UFRS 7 Finansal Araçlar : Açıklamalar standartlarındaki değişiklikler

Koşullu özelliğe sahip finansal varlıkların sınıflandırılması

2. FİNANSAL TABLOLARIN SUNUMUNA İLİŞKİN ESASLAR (DEVAMI)

2.5 Yeni ve Revize Edilmiş Türkiye Muhasebe Standartları (devamı)

Elektronik ödemelerle mutabakat

Diğer değişiklikler

UFRS 19 Kamuya Hesap Verme Sorumluluğu Olmayan Bağlı Ortaklıklar: Açıklamalar

UFRS Muhasebe Standartlarına İlişkin Yıllık İyileştirmeler – 11. Değişiklik

2. FİNANSAL TABLOLARIN SUNUMUNA İLİŞKİN ESASLAR (DEVAMI)

2.5 Yeni ve Revize Edilmiş Türkiye Muhasebe Standartları (devamı)

UFRS Muhasebe Standartlarına İlişkin Yıllık İyileştirmeler – 11. Değişiklik (devamı)

Maliyet Yöntemi (UMS 7'ye Yapılan Değişiklikler)

2. FİNANSAL TABLOLARIN SUNUMUNA İLİŞKİN ESASLAR (DEVAMI)

2.5 Yeni ve Revize Edilmiş Türkiye Muhasebe Standartları (devamı)

Doğal Kaynaklardan Üretilen Elektriği Konu Edinen Sözleşmeler- UFRS 9 ve UFRS 7 Değişiklikleri

2. FİNANSAL TABLOLARIN SUNUMUNA İLİŞKİN ESASLAR (DEVAMI)

2.6 Önemli Muhasebe Politikalarının Özeti

a) Vergiler

Kurumlar vergisi

Ertelenmiş vergiler

b) Ek Dipnot: Portföy Sınırlamalarına Uyumun Kontrolü

2.7 Karşılaştırmalı bilgiler ve önceki dönem finansal tablolarda yeniden sınıflandırma

2.8 İşletmenin sürekliliği