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Aedifica SA
Quarterly Report • Oct 28, 2025
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Quarterly Report
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Le 28 octobre 2025 – après clôture des marchés
AEDIFICA
Société anonyme Société immobilière réglementée publique de droit belge Siège : Rue Belliard 40 (bte 11), 1040 Bruxelles Numéro d'entreprise : 0877.248.501 (RPM Bruxelles) (la « Société »)
Rapport financier intermédiaire 3 ème trimestre 2025
Avancement sur l'offre publique d'échange d'Aedifica sur toutes les actions Cofinimmo
- Le 27 octobre, Aedifica a officiellement déposé sa demande d'approbation de la transaction auprès de l'Autorité belge de la concurrence (ABC)
- Décision finale de l'ABC attendue dans un délai de 55 jours ouvrables
Une performance opérationnelle robuste générant de solides résultats supérieurs au budget
- EPRA Earnings* de 185,8 millions € (+4 % par rapport au 30 sept. 2024), ou 3,91 €/action
- Revenus locatifs atteignant 271,8 millions € (+8 % par rapport au 30 sept. 2024)
- Augmentation de 3,1 % des revenus locatifs à périmètre constant* au cours des 9 premiers mois de l'année
- Durée résiduelle moyenne pondérée des baux de 18 ans et taux d'occupation de 100 %
Patrimoine immobilier* de 6,2 milliards € au 30 septembre 2025
- 615 sites d'immobilier de santé avec 48.900 utilisateurs finaux, répartis sur 7 pays
- Valorisation des immeubles de placement en exploitation en hausse de 0,4 % au 3ème trimestre et de 0,8 % depuis le début de l'année à périmètre constant
- 33 cessions pour 125 millions € dans le cadre du programme stratégique de rotation des actifs (YTD)
- 163 millions € de nouveaux investissements annoncés à ce jour en 2025 (14 nouveaux projets ont été ajoutés au pipeline & 8 acquisitions)
- Pipeline de 189 millions € offrant un rendement rapporté au coût initial moyen de 6,5 %. 9 projets ont été achevés en 2025 pour un budget total de 81 millions €
Bilan solide et fortes liquidités
- Taux d'endettement de 41,2 % au 30 septembre 2025
- 614 millions € de capacité sur les lignes de crédit confirmées pour financer les CAPEX et les besoins de liquidité
- - Coût moyen de la dette* y compris la commission sur les lignes de crédit non utilisées : 2,2%
- - S&P Global a réaffirmé la note d'investissement BBB d'Aedifica et l'a placé sous surveillance positive à la suite de l'annonce de l'accord entre Aedifica et Cofinimmo en vue de leur combinaison
- - EPRA NTA* de 76,58 €/action (par rapport à 76,63 €/action au 31 déc. 2024, avant distribution du dividende)
Perspectives améliorées pour 2025 1
- L'EPRA Earnings* par action estimé pour l'exercice 2025 a augmenté et s'élève à environ 5,10 €/action (précédemment 5,01 €/action), hors coûts de transaction liés à l'offre d'échange
- Dividende proposé pour l'exercice 2025 reconfirmé : 4,00 €/action (brut)
1 Il s'agit des prévisions d'Aedifica sur une base autonome. Elles n'incluent aucun impact de l'offre d'échange.
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Le 28 octobre 2025 – après clôture des marchés
Chiffres clés consolidés & indicateurs de performance selon le référentiel EPRA 2
| Chiffres clés immobiliers | 30/09/2025 | 31/12/2024 |
|---|---|---|
| Juste valeur du patrimoine immobilier* (en millions €) 3 | 6.192 | 6.218 |
| Nombre de bâtiments | 615 | 635 |
| Rendement brut sur base de la juste valeur (en %) | 6,0% | 5,9% |
| EPRA Net Initial Yield* (NIY) (en %) | 5,5% | 5,3% |
| EPRA Topped-up NIY* (en %) | 5,6% | 5,5% |
| Taux d'occupation (en %) | 100% | 100% |
| EPRA Vacancy Rate* (en %) | 0,1% | 0,1% |
| WAULT (en années) | 18 | 19 |
| Croissance des loyers à périmètre constant (devise du groupe, en %) | 3,1% | 3,3% |
| Chiffres clés financiers | 30/09/2025 | 31/12/2024 |
| Taux d'endettement (en %) | 41,2% | 41,3% |
| EPRA LTV* | 40,2% | 40,6% |
| Coût moyen de la dette* (en %) | 2,0% | 1,9% |
| Coût moyen de la dette* (y compris la commission sur les lignes de crédit non utilisées, en %) | 2,2% | 2,0% |
| Durée résiduelle moyenne des lignes de crédits tirées (en années) | 3,4 | 3,8 |
| Interest Cover Ratio* (ICR) 4 | 6,1 | 6,2 |
| Taux de couverture (en %) | 87,9% | 89,0% |
| Durée résiduelle moyenne pondérée de couverture (en années) | 3,9 | 4,4 |
| Dette nette/EBITDA* 5 | 7,9 | 8,5 |
| 30/09/2025 | 30/09/2024 | |
| Revenus locatifs (en millions €) | 271,8 | 251,0 |
| EPRA Earnings* (en millions €) | 185,8 | 178,3 |
| Résultat net (part du groupe) (en millions €) | 194,1 | 171,0 |
| EPRA Cost Ratio* (including direct vacancy costs) (en %) | 13,2% | 13,9% |
| EPRA Cost Ratio* (excluding direct vacancy costs) (en %) | 13,2% | 13,9% |
| Chiffres clés par action | 30/09/2025 | 31/12/2024 |
| EPRA NRV* (en €/action) | 86,35 | 86,46 |
| EPRA NTA* (en €/action) | 76,58 | 76,63 |
| EPRA NDV* (en €/action) | 76,16 | 77,19 |
| 30/09/2025 | 30/09/2024 | |
| EPRA Earnings* (en €/action) | 3,91 | 3,75 |
| Résultat net (part du groupe) (en €/action) | 4,08 | 3,60 |
* Indicateur alternatif de performance (Alternative Performance Measure – APM) au sens des directives ESMA (European Securities and Market Authority) du 5 octobre 2015. Aedifica utilise depuis de nombreuses années dans sa communication financière des APM au sens des directives édictées par l'ESMA. Certains de ces APM sont recommandés par l'Association Européenne des Sociétés Immobilières Cotées (European Public Real Estate Association – EPRA), d'autres ont été définis par le secteur ou par Aedifica dans le but d'offrir au lecteur une meilleure compréhension de ses résultats et de ses performances. Les APM repris dans ce rapport sont identifiés par un astérisque (*). Les indicateurs de performance qui sont définis par les règles IFRS ou par la loi ne sont pas considérés comme des APM. Ne le sont pas non plus les indicateurs qui ne sont pas basés sur des rubriques du compte de résultats ou du bilan. Les APM sont définis, commentés et rapprochés avec le poste, le total ou le soustotal des états financiers le plus pertinent à cet effet dans l'Annexe 4 ci-après.
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2 Voir la section 4.3 pour plus d'informations sur les chiffres clés basés sur les états financiers.
3 Y compris les immeubles de placement en exploitation, les actifs détenus en vue de la vente*, les projets de développement, le droit d'utilisation sur terrains détenus en « leasehold » conformément à la norme IFRS 16 et la réserve foncière.
4 Calculé sur la base de la définition du prospectus d'Aedifica relatif à son obligation durable : le rapport entre le « résultat d'exploitation avant résultat sur portefeuille » (lignes I à XV du compte de résultats consolidé) et les « charges d'intérêts nettes » (ligne XXI) sur une base glissante de douze mois.
5 Non ajusté pour les projets en cours de construction.
Le 28 octobre 2025 – après clôture des marchés
1. Résumé de l'activité depuis le 1er juillet 2025
Au troisième trimestre 2025, Aedifica a de nouveau enregistré des résultats solides dans tous les domaines, ce qui se reflète par un EPRA Earnings* supérieur à la prévision budgétaire et en hausse de 4 % par rapport au troisième trimestre 2024. En outre, alors qu'Aedifica poursuivait son dialogue avec l'Autorité belge de la concurrence concernant son offre d'échange sur toutes les actions Cofinimmo (voir section 2.4), le Groupe a renfloué son portefeuille de plusieurs nouveaux projets. Depuis le début de l'année, le Groupe a annoncé de nouveaux investissements pour un montant total de 163 millions € dans le secteur de l'immobilier de santé, contribuant ainsi à répondre aux besoins de capacités supplémentaires du marché dans les années à venir en raison du vieillissement de la population européenne.
RENOUVELLEMENT DU PIPELINE
Depuis le début de l'année, Aedifica a cédé 33 immeubles de soins pour un montant total d'environ 125 millions € dans le cadre de son programme stratégique de rotation d'actifs. Ces cessions ont donné à Aedifica les moyens supplémentaires nécessaires pour saisir de nouvelles opportunités d'investissement et renouveler son programme de développement avec de nouveaux projets offrant des rendements attractifs.
Tout au long de l'année 2025, quatorze nouveaux projets ont été ajoutés au pipeline. Compte tenu des projets déjà réalisés, ces nouveaux ajouts portent la taille du programme d'investissement à environ 189 millions €6 , offrant un rendement initial moyen sur le coût d'environ 6,5 %.
En outre, Aedifica a annoncé l'acquisition de huit établissements de soins au cours de l'année, portant le montant total des investissements annoncés à ce jour en 2025 à environ 163 millions €.
Fin septembre, le portefeuille immobilier d'Aedifica s'élevait à 6.192 millions € (contre 6.218 millions € fin 2024), comprenant 615 sites d'une capacité de près de 36.300 résidents et 12.600 enfants.
BILAN SAIN
Aedifica affiche un bilan sain. Au 30 septembre 2025, le taux d'endettement consolidé s'élevait à 41,2 %, bien en-dessous du seuil de 45 % que le Groupe s'impose dans sa politique financière. Après quatre trimestres de valorisation positive du portefeuille en 2024, les valorisations d'experts des immeubles de placement en exploitation ont continué à progresser en 2025, soutenues par l'amélioration de la performance des opérateurs et des conditions de marché.
Depuis le début de l'année, les ressources financières ont été renforcées par la conclusion de nouveaux financements bancaires à long terme s'élevant à environ 280 millions € (refinancement anticipé et nouveau financement). En outre, des lignes de crédit pour un montant de 320 millions € ont été prolongées d'un an avec succès. Fin septembre, la marge de manœuvre sur les lignes de crédit engagées s'élevait à 614 millions €, ce qui fournit des ressources suffisantes pour financer l'exécution du programme d'investissement et les besoins de liquidités.
Le coût moyen de la dette*, y compris la commission sur les lignes de crédit non utilisées, s'est maintenu à 2,2 % grâce aux couvertures de taux d'intérêt du Groupe couvrant plus de 88 % de la dette financière. L'échéance moyenne pondérée des couvertures est de 3,9 ans.
En outre, 52 % des lignes de crédit tirées sont liées à des indicateurs clés de performance de durabilité, ce qui souligne les efforts du groupe pour intégrer les critères ESG dans sa politique financière.
6 Au 30 septembre 2025. Voir tableau en annexe 3 « Aperçu du programme d'investissement ».
Le 28 octobre 2025 – après clôture des marchés
RÉSULTATS SOLIDES
Au cours des neuf premiers mois de 2025, le portefeuille d'Aedifica a généré des revenus locatifs de 271,8 millions €, soit une augmentation de plus de 8 % par rapport à la même période de l'année précédente. Il en résulte un EPRA Earnings* supérieur au budget, atteignant 185,8 millions € (178,3 millions € au 30 septembre 2024, soit une augmentation d'environ 4 %), soit 3,91 € par action. Le résultat net d'Aedifica s'élève à 194,1 millions € (171,0 millions € au 30 septembre 2024).
Ces résultats solides permettent au conseil d'administration d'Aedifica de réaffirmer la perspective de dividende brut de 4,00 € par action pour l'exercice 2025 et d'ajuster l'estimation de l'EPRA Earnings* à la hausse à environ 5,10 € par action (voir section 5 'Perspectives').
Limerick cancer centre à Limerick (Irlande) Centre d'oncologie à achever au Q1 2027
Le 28 octobre 2025 – après clôture des marchés
2. Evénements importants
2.1. Investissements, réceptions et cessions durant le 3 ème trimestre
- Plus de 66 millions € de nouveaux investissements en Finlande, en Irlande et en Espagne
Au cours du troisième trimestre 2025, Aedifica a annoncé six nouveaux projets de développement en Finlande et en Irlande pour un montant total d'environ 59 millions €, et l'acquisition d'une nouvelle maison de repos en Espagne pour un montant d'environ 7,5 millions €.
Au cours de l'année 2025, à la date de publication du présent rapport, le Groupe a annoncé l'acquisition de huit établissements de soins (dont un sous réserve d'une condition suspensive) pour un montant total de 58 millions €. Parallèlement, 14 nouveaux projets pour un montant total de 105 millions € ont été ajoutés au pipeline. Cela porte le total des investissements annoncés par Aedifica à ce jour en 2025 à environ 163 millions €.
| Nom | Type | Localisation | Date | Investissement (en millions €) |
Pipeline 1 (en millions €) |
Réception | Contrat | Exploitant |
|---|---|---|---|---|---|---|---|---|
| Finlande | - | 32,5 | ||||||
| Joensuu Suppakuja | Développement | Joensuu | 03/07/2025 | - | 5 | Q2 2026 | 15 ans - NN | Attendo |
| Rovaniemi Koivuojankatu | Développement | Rovaniemi | 03/07/2025 | - | 6,5 | Q2 2026 | 15 ans - NN | Attendo |
| Lappeenranta Tyysterniementie | Développement | Lappeenranta | 25/07/2025 | - | 7,5 | Q2 2026 | 15 ans - NN | Mehiläinen |
| Kokkola Kimalaisenpolku | Développement | Kokkola | 03/08/2025 | - | 7 | Q2 2026 | 15 ans - NN | Mehiläinen |
| Vihti Puhurikuja | Développement | Vihti | 25/09/2025 | - | 6,5 | Q1 2026 | 15 ans - NN | Kaarikeskus |
| Irlande | - | 26,5 | ||||||
| Limerick cancer centre | Développement | Limerick | 02/07/2025 | - | 26,5 | Q1 2027 | 30 ans - NNN |
UPMC & Bon Secours |
| Espagne | 7,5 | - | ||||||
| Novaedat Mutxamel | Acquisition | Alicante | 18/09/2025 | 7,5 | - | - | 20 ans - NN | Novaedat |
| Total | 7,5 | 59 |
1 Les montants de cette colonne comprennent les budgets des projets de développement qu'Aedifica financera. Les projets de développement sont repris dans le programme d'investissement (voir Annexe 3).
Novaedat Mutxamel à Alicante (Espagne) Maison de repos acquise en septembre 2025
Rovaniemi Koivuojankatu à Rovaniemi (Finlande) Maison de repos à achever au Q2 2026
Le 28 octobre 2025 – après clôture des marchés
- 2 projets achevés pour près de 15 millions €
Au cours du troisième trimestre, deux projets de développement en Finlande ont été achevés pour un montant total d'environ 14,5 millions €.
À la date de publication du présent rapport, un total de neuf projets représentant environ 81 millions € ont été achevés en 2025.
| Nom | Type | Localisation | Date | Investissement 1 (en millions €) |
Contrat | Exploitant |
|---|---|---|---|---|---|---|
| Finlande | 14,5 | |||||
| Kokkola Kruunupyyntie | Développement | Kokkola | 02/07/2025 | 4,5 | 15 ans - NN | Norlandia |
| Jyväskylä Lahjaharjuntie | Développement | Jyväskylä | 11/09/2025 | 10 | 15 ans - NN | Mehiläinen |
| Total | 14,5 |
Les montants de cette colonne comprennent uniquement les travaux réalisés.
- 1 cession aux Pays-Bas
Le programme stratégique de rotation des actifs d'Aedifica repose sur deux principes :
- gérer et améliorer la composition et la qualité des actifs du portefeuille, et
- recycler le capital qui peut être réinvesti dans des actifs de qualité offrant un meilleur rendement.
Au cours du troisième trimestre, un actif situé aux Pays-Bas de près de 17 millions € a été cédé.
| Nom | Localisation | Date | Prix de vente (en millions €) |
|---|---|---|---|
| Pays-Bas | 16,7 | ||
| Zorgresidentie Mariëndaal | Velp | 01/07/2025 | |
| Total | 16,7 |
À la date de publication du présent rapport, 33 bâtiments ont été cédés dans le cadre du programme stratégique de rotation des actifs d'Aedifica depuis le début de l'année, pour un montant total d'environ 125 millions €.
Kokkola Kruunupyyntie à Kokkola (Finlande) Crèche achevée en juillet 2025
Le 28 octobre 2025 – après clôture des marchés
2.2. Investissements, achèvements et cessions après le 30 septembre 2025
- 1 nouvel investissement aux Pays-Bas
Après le 30 septembre 2025, Aedifica a annoncé l'acquisition, sous réserve d'une condition administrative suspensive, d'une maison de repos aux Pays-Bas pour environ 13 millions €.
| Nom | Type | Localisation | Date Investissement (millions €) |
Pipeline 1 (millions €) |
Réception | Contrat | Exploitant | |
|---|---|---|---|---|---|---|---|---|
| Pays-Bas | - | 13 | ||||||
| Sinnehiem | Acquisition 2 | Haulerwijk 16/10/2025 | - | 13 | Q1 2026 | WAULT 7 ans – NN |
Stiching Liante & Stichting ZuidOostZorg |
|
| Total | - | 13 |
1 Le montant de cette colonne comprend le budget qu'Aedifica financera.
2 Acquisition soumise à la condition habituelle d'approbation par l'autorité de surveillance, étant donné que le vendeur est une association de logement.
Sinnehiem à Haulerwijk (Pays-Bas) Maison de repos en exploitation qui sera acquise au cours des prochains mois (comme annoncé en octobre 2025)
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- 1 projet achevé en Finlande
Après le 30 septembre 2025, un projet de développement en Finlande a été achevé pour environ 5,5 millions €.
| Nom | Type | Localisation | Date | Investissement 1 (millions €) |
Contrat | Exploitant |
|---|---|---|---|---|---|---|
| Finlande | 5,5 | |||||
| Vantaa Haravakuja | Développement | Vantaa | 22/10/2025 | 5,5 | 15 ans - NN | Mehiläinen |
| Total | 5,5 |
1 Le montant de cette colonne comprend uniquement les travaux.
- 1 cession en Allemagne
Après le 30 septembre 2025, un bien immobilier situé en Allemagne a été cédé pour environ 4,2 millions €.
| Nom | Localisation | Date | Prix de vente (millions €) |
|---|---|---|---|
| Allemagne | 4,2 | ||
| Am Bäkepark | Berlin | 21/10/2025 | |
| Total | 4,2 |
Le 28 octobre 2025 – après clôture des marchés
2.3. Programme d'investissement au 30 septembre 2025
Aedifica a commencé à réalimenter son programme d'investissement avec de nouveaux projets offrant des rendements attrayants. Le Groupe a déjà ajouté quatorze nouveaux projets pour un total d'environ 105 millions € à son pipeline au cours de l'année 2025.
Au 30 septembre 2025, Aedifica avait un programme d'investissement total d'environ 189 millions €, dont environ 78 millions € ont déjà été dépensés et environ 111 millions € restent à investir (voir Annexe 3 pour un aperçu complet). Les projets ont un rendement rapporté au coût initial moyen d'environ 6,5 %.
Le budget d'investissement total se répartit comme suit :
Achèvements prévus de projets et finalisations d'acquisitions
Évolution prévue du programme d'investissement (approximative, en millions €) sur la base des dates d'achèvement anticipées et sans tenir compte de l'ajout de nouveaux projets
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2.4. Offre publique d'échange sur toutes les actions Cofinimmo7
Au fil des années, Aedifica et Cofinimmo ont constitué des portefeuilles d'immobilier de santé considérables dans des marchés européens clés, s'appuyant sur des locataires solides. Consciente de cette complémentarité stratégique, Aedifica a estimé qu'un regroupement des deux sociétés offrirait une opportunité significative de création de valeur.
À la suite de l'annonce, le 1er mai 2025, de l'intention d'Aedifica de lancer une offre d'échange sur toutes les actions Cofinimmo, les directions et les conseils d'administration des deux sociétés ont mené des discussions concernant un éventuel regroupement. Le 3 juin 2025, un accord a été conclu sur les termes de création d'un leader européen des REITs spécialisés dans le secteur de la santé, qui est soutenu à l'unanimité par les conseils d'administration d'Aedifica et de Cofinimmo.
Conformément aux termes de l'accord8 , Aedifica a lancé une offre publique d'échange volontaire visant 100 % des actions de Cofinimmo, sur la base d'un ratio d'échange de 1,185 action Aedifica nouvelle pour chaque action Cofinimmo. Outre une condition d'acceptation minimum de 50 % + 1 action Cofinimmo en circulation, l'offre publique d'échange est soumise à des conditions suspensives limitées et habituelles. L'approbation des autorités de la concurrence aux Pays-Bas et en Allemagne a déjà été obtenue et la France a donné son approbation de l'IDE.
Lors de l'assemblée générale extraordinaire du 11 juillet 2025, les actionnaires d'Aedifica ont exprimé un large soutien à l'offre d'échange. Sur les 54,6 % des actions en circulation représentées, plus de 99,9 % ont voté en faveur de l'augmentation de capital qui exécutera l'offre d'échange.
À la suite de l'approbation par l'assemblée générale extraordinaire, Aedifica a entamé la procédure d'approbation du Prospectus par la FSMA. Le Prospectus, qui contiendra des informations détaillées sur les termes, le calendrier et les modalités de participation à l'offre d'échange pour les actionnaires de Cofinimmo, sera publié après l'approbation par la FSMA et avant le début de la période d'offre.
La transaction est toujours soumise à l'approbation de l'Autorité belge de la Concurrence (ABC). Mi-juillet, Aedifica a annoncé9 que des questions supplémentaires avaient été posées par l'Auditorat et qu'il n'était pas exclu que le processus d'examen par l'autorité prenne plus de temps que prévu initialement, impactant ainsi le calendrier indicatif initialement annoncé pour l'offre d'échange. Fin septembre, Aedifica a annoncé avoir entamé des discussions avec l'Auditorat concernant d'éventuels engagements, notamment la cession d'actifs immobiliers en Belgique, qu'elle pourrait être disposée à proposer afin d'obtenir en temps utile l'approbation de la transaction10 .
Aedifica a désormais clôturé ses discussions avec l'Auditorat et a officiellement déposé sa demande d'approbation de la transaction avec l'accord de l'Auditorat le 27 octobre 202511 . En réponse aux préoccupations soulevées par l'Auditorat, Aedifica s'est déclarée disposée à s'engager à céder des actifs d'immobilier de santé du portefeuille combiné total en Belgique pour un montant total de 300 millions €, répartis sur les prochaines années. La transaction sera soumise à l'approbation du Collège de l'ABC après une consultation du marché par l'Auditorat sur les engagements proposés par Aedifica. La décision du Collège est attendue dans un délai de 55 jours ouvrables.
Aedifica prévoit de se prononcer sur l'ouverture de la période d'acceptation aux alentours de la date de la décision du Collège, actuellement estimée vers la fin janvier 2026, et fournira de nouvelles informations sur le calendrier à l'approche de cette date.
Toutes les informations relatives à cette transaction sont disponibles sur le site web d'Aedifica.
7 Ces informations sont soumises à une clause de non-responsabilité, voir page 23.
8 Voir communique de presse du 3 juin 2025.
9 Voir communiqué de presse du 18 juillet 2025.
10 Voir communiqué de presse du 30 septembre 2025.
11 Voir communiqué de presse du 27 octobre 2025.
Le 28 octobre 2025 – après clôture des marchés
3. Gestion des ressources financières
3.1. Dettes financières
Au cours des neuf premiers mois de l'exercice 2025, Aedifica a renforcé ses ressources financières en contractant des financements bancaires à long terme (refinancement anticipé et nouveau financement) pour un montant total de 280 millions € avec des échéances comprises entre 3 et 7 ans. En outre, des lignes de crédit bancaires de 235 millions € assorties d'options de prolongation - arrivant initialement à échéance en 2026 et déjà prolongées une fois - ont été prolongées d'une année supplémentaire jusqu'en 2028, tout comme des lignes de crédit bancaires de 85 millions € – arrivant initialement à échéance en 2029 – qui ont été prolongées pour la première fois d'un an jusqu'en 2030.
De plus, Aedifica a augmenté son émission de billets de trésorerie à court terme de 66,1 millions €, optimisant ainsi le coût de sa dette. Le montant total des billets de trésorerie à court terme s'élève à 380,1 millions €, garantis par des lignes de crédit engagées en cas de non-renouvellement.
Compte tenu des éléments mentionnés ci-dessus, l'échéancier des dettes financières d'Aedifica au 30 septembre 2025 se présente comme suit :
| Dette financière (en millions €) 1 |
Financements confirmés | Billets de trésorerie à court terme |
|||
|---|---|---|---|---|---|
| Lignes | Utilisation | ||||
| 31/12/2025 | 50 | - | 309 | ||
| 31/12/2026 | 351 | 192 | 71 | ||
| 31/12/2027 | 641 | 513 | - | ||
| 31/12/2028 | 865 | 603 | - | ||
| 31/12/2029 | 117 | 77 | - | ||
| 31/12/20230 | 387 | 87 | - | ||
| >31/12/2030 | 706 | 651 | - | ||
| Dette totale au 30 septembre 2025 | 3.118 | 2.124 | 380 |
1 Les montants en GBP ont été convertis en EUR sur base du taux de change du 30 septembre 2025 (0,87298 EUR/GBP).
Au 30 septembre 2025, la durée résiduelle moyenne pondérée de la dette financière tirée est de 3,4 ans. Les financements confirmés disponibles s'élèvent à 994 millions €. Après déduction des billets de trésorerie à court terme, les liquidités disponibles sont de 613,9 millions €.
Les prêts contractés dans le cadre du « Sustainable Finance Framework » d'Aedifica ou liés à des indicateurs clés de performance de durabilité s'élèvent à 1.636 millions € (52 % des lignes de crédit confirmées à long terme), soulignant la volonté du Groupe de diversifier davantage ses sources de financement et d'intégrer des critères ESG dans sa politique financière.
Le coût moyen de la dette* y compris la commission sur les lignes de crédit non utilisées est de 2,2 % (31 décembre 2024 : 2,0 %) grâce aux couvertures de taux d'intérêts qu'Aedifica a mis en place.
Au 30 septembre 2025, 87,9 % de la dette financière est couverte contre les risques de taux d'intérêt, ce qui correspond au rapport entre la somme de la dette à taux fixe et du montant notionnel des dérivés, divisée par la dette financière totale. La durée résiduelle moyenne pondérée de couverture est de 3,9 ans.
Dans le cadre de sa politique financière, Aedifica vise à maintenir son taux d'endettement inférieur à 45 %. Au 30 septembre 2025, le taux d'endettement consolidé du Groupe s'élève à 41,2 %.
Le 28 octobre 2025 – après clôture des marchés
3.2. Notation financière
Aedifica bénéficie d'une notation d'investissement BBB avec une perspective stable attribuée par S&P, reflétant la solidité du bilan du Groupe et sa liquidité. La perspective stable reflète des revenus locatifs prévisibles soutenus par des actifs de soins de santé résilients et des baux globalement longs qui devraient continuer à générer des flux de trésorerie stables au cours des prochaines années. Le rapport de S&P sur la notation financière est disponible sur le site web d'Aedifica.
En juin 2025, à la suite de l'annonce par Aedifica et Cofinimmo de l'accord sur l'offre publique d'échange (voir section 2.4 ci-dessus), S&P Global a annoncé dans un communiqué avoir placé les notes BBB d'Aedifica sous surveillance positive12. Cela reflète la probabilité que S&P Global relève la note d'Aedifica à BBB+ si la transaction se déroule conformément aux conditions proposées.
Jyväskylä Lahjaharjuntie à Jyväskylä (Finlande) Maison de repos achevée en septembre 2025
12 Voir communiqué de presse du 5 juin 2025.
Le 28 octobre 2025 – après clôture des marchés
4. Synthèse des résultats consolidés au 30 septembre 2025
4.1. Patrimoine au 30 septembre 2025
Au cours des neuf premiers mois de 2025, la juste valeur du patrimoine immobilier* 13 a diminué d'environ 26 millions €, passant d'une juste valeur de 6.218 millions € à 6.192 millions €. Cette valeur de 6.192 millions € comprend le portefeuille d'immeubles de placement* (6.106 millions €) et les projets de développement (87 millions €). La diminution des immeubles de placement en exploitation provient des cessions – en particulier la vente de l'ensemble du portefeuille du Groupe en Suède – et est partiellement compensée par des acquisitions, la mise en exploitation des projets de développement achevés (voir section 2.1 ci-dessus) et de la variation de juste valeur des immeubles de placement en exploitation prise en résultat (+45,0 millions € ou +0,7 % sur les neuf premiers mois). Cette variation de la juste valeur des immeubles de placement en exploitation14, estimée par les experts évaluateurs indépendants, se ventile de la manière suivante :
-
Belgique : +0,6 million € (+0,1 %)
-
Allemagne : -0,4 million € (-0,0 %)
-
Pays-Bas : +16,6 millions € (+2,5 %)
-
Royaume-Uni : +17,8 millions € (+1,4 %)
-
Finlande : +3,7 millions € (+0,3 %)
-
Irlande : +6,3 millions € (+1,5 %)
-
Espagne : +0,6 million €
Au cours des neuf premiers mois de 2025, après quatre trimestres consécutifs de valorisations positives du portefeuille en 2024, les valorisations des experts des immeubles de placement en exploitation ont de nouveau progressé. Elles ont augmenté de 0,35 % au troisième trimestre et de 0,82 % depuis le début de l'année (à périmètre constant, hors impact de la conversion des devises). Les augmentations les plus significatives de la valorisation du portefeuille ont été observées aux Pays-Bas, au Royaume-Uni et en Irlande. Elles sont principalement attribuées à l'indexation des loyers et aux solides performances opérationnelles des locataires, qui ont permis d'obtenir un taux de couverture des loyers excellent au Royaume-Uni et en Irlande, qui ont eu un impact positif sur la juste valeur.
Évolution des valorisations d'experts par trimestre à périmètre constant (en %)
14 Y compris les gains et pertes sur les acquisitions et les actifs détenus en vue de la vente.
13 Voir tableau en Annexe 4.1 « Immeubles de placement ».
Le 28 octobre 2025 – après clôture des marchés
Au 30 septembre 2025, le portefeuille d'Aedifica comprenait 615 sites d'immobilier de santé, d'une capacité totale de près de 36.300 résidents et 12.600 enfants, et d'une surface bâtie totale d'environ 2.222.000 m². Le taux d'occupation global¹⁵ du portefeuille est de 100 %. La durée résiduelle moyenne pondérée des baux (WAULT) du portefeuille du Groupe s'élève à 18 ans.
- 1.256 millions € en Belgique (79 sites)
- 1.248 millions € au Royaume-Uni (118 sites)
- 1.223 millions € en Finlande (228 sites)
- 1.168 millions € en Allemagne (98 sites)
- 666 millions € aux Pays-Bas (67 sites)
- 432 millions € en Irlande (22 sites)
- 22 millions € en Espagne (3 sites)
Répartition géographique (en juste valeur)
Répartition par type d'immeuble (en juste valeur)
-
<sup>15 Taux calculé selon la méthodologie EPRA.
Le 28 octobre 2025 – après clôture des marchés
4.2. Rendement brut par pays
Le tableau ci-dessous présente le rendement brut du portefeuille par pays, par rapport à la juste valeur des immeubles de placement en exploitation. En moyenne, le rendement brut sur base de la juste valeur s'élève à 6,0 %.
30/09/2025
| (x1.000 €) | BE | DE | NL | UK 2 | FI | SE | IE | ES 3 | Immeubles de placement en exploitation 4 |
Projets de développement |
Droits d'utilisation sur terrains |
Réserve foncière |
Immeubles de placement 4 |
|---|---|---|---|---|---|---|---|---|---|---|---|---|---|
| Juste valeur | 1.255.663 | 1.167.580 | 665.720 | 1.247.788 | 1.222.970 | - | 431.706 | 22.280 | 6.013.707 | 86.846 | 79.143 | 12.766 | 6.192.462 |
| Loyers contractuels annuels |
73.667 | 65.170 | 41.236 | 80.338 | 74.448 | - | 24.262 | 1.214 | 360.336 | - | Ē | - | - |
| Rendement brut (%) 1 |
5,9% | 5,6% | 6,2% | 6,4% | 6,1% | - | 5,6% | 5,4% | 6,0% | - | - | - | - |
31/12/2024
| (x 1.000 €) | ВЕ | DE | NL | UK ⁵ | FI | SE 5 | IE | ES 3 | Immeubles de placement en exploitation 4 |
Projets de développement |
Droits d'utilisation sur terrains |
Réserve foncière |
Immeubles de placement 4 |
|---|---|---|---|---|---|---|---|---|---|---|---|---|---|
| Juste valeur | 1.254.966 | 1.176.156 | 673.240 | 1,278.890 | 1.131.710 | 93.641 | 424.760 | 2.122 | 6.035.485 | 95.677 | 74.011 | 12.966 | 6.218.139 |
| Loyers contractuels annuels |
71.719 | 64.225 | 41.173 | 81.721 | 68.279 | 5.938 | 23.900 | 124 | 357.080 | - | - | - | = |
| Rendement brut (%) 1 |
5,7% | 5,5% | 6,1% | 6,4% | 6,0% | 6,3% | 5,6% | - | 5,9% | - | - | - | - |
1 Sur base de la juste valeur (valeur expertisée, réévaluée tous les trois mois). Dans le secteur de l'immobilier de santé, le rendement brut est généralement identique au rendement net (contrats « triple net »). En Belgique, au Royaume-Uni, en Irlande, en Espagne et (souvent aussi) aux Pays-Bas, les charges d'exploitation, les frais d'entretien et de réparation, et le risque de chômage locatif sont totalement pris en charge par l'exploitant. En Allemagne et en Finlande (et dans certains cas aux Pays-Bas), le rendement net est généralement inférieur au rendement brut, certains frais étant à charge du propriétaire (contrats « double net »).
<sup>2 Les montants en GBP ont été convertis en EUR sur la base du taux de change du 30 septembre 2025 (0,87298 EUR/GBP).
<sup>3 Le portefeuille d'Aedifica en Espagne comprend également un projet en cours de construction, dont le terrain ne génère que des revenus locatifs limités.
<sup>4 Y compris les actifs destinés à la vente*.
<sup>5 Les montants en GBP et SEK ont été convertis en EUR sur la base du taux de change du 31 décembre 2024 (0,82735 EUR/GBP and 11,45869 EUR/SEK).
Le 28 octobre 2025 – après clôture des marchés
4.3. Résultats consolidés
| Compte de résultats consolidé – schéma analytique | 30/09/2025 | 30/09/2024 |
|---|---|---|
| (x 1.000 €) | ||
| Revenus locatifs | 271.791 | 251.045 |
| Charges relatives à la location | -436 | 7 |
| Résultat locatif net | 271.355 | 251.052 |
| Charges opérationnelles* | -35.551 | -34.948 |
| Résultat d'exploitation avant résultat sur portefeuille | 235.804 | 216.104 |
| Marge d'exploitation* (%) | 86,9% | 86,1% |
| Résultat financier hors variations de juste valeur* | -41.030 | -36.691 |
| Impôts | -8.323 | -585 |
| Quote-part dans le résultat des entreprises associées et co-entreprises relatifs à L'EPRA Earnings | -191 | -18 |
| Intérêts minoritaires relatifs à L'EPRA Earnings | -435 | -484 |
| EPRA Earnings* (part du groupe) | 185.825 | 178.326 |
| Dénominateur (IAS 33) | 47.550.119 | 47.550.119 |
| EPRA Earnings* (part du groupe) par action (€/action) | 3,91 | 3,75 |
| EPRA Earnings* | 185.825 | 178.326 |
| Variation de la juste valeur des actifs et passifs financiers | -10.508 | -17.494 |
| Variation de la juste valeur des immeubles de placement | 47.921 | -179 |
| Résultat sur vente d'immeubles de placement | -11.485 | 326 |
| Taxe sur résultat sur vente d'immeubles de placement | 0 | 0 |
| Réduction de valeur sur le goodwill | 0 | 0 |
| Impôts différés relatifs aux ajustements EPRA | -17.409 | 9.213 |
| Quote-part dans le résultat des entreprises associées et co-entreprises consolidées selon la méthode de mise en équivalence relatifs aux ajustements ci-dessus |
-162 | 498 |
| Intérêts minoritaires relatifs aux ajustements ci-dessus | -66 | 309 |
| Ecart d'arrondi | 0 | 0 |
| Résultat net (part du groupe) | 194.116 | 170.999 |
| Dénominateur (IAS 33) | 47.550.119 | 47.550.119 |
| Résultat net par action (part du groupe - IAS 33 - €/action) | 4,08 | 3,60 |
Le chiffre d'affaires consolidé (revenus locatifs consolidés) des neuf premiers mois de l'exercice 2025 (du 1 er janvier 2025 au 30 septembre 2025) s'élève à 271,8 millions €, soit une augmentation de plus de 8 % par rapport au chiffre d'affaires de 251,0 millions € réalisé au cours de la même période de l'année dernière.
Le tableau ci-dessous reprend les revenus locatifs consolidés par pays.
| Revenus locatifs consolidés | 2025.01 - 2025.03 |
2025.04 - 2025.06 |
2025.07- 2025.09 |
2025.01 - 2025.09 |
2024.01 - 2024.09 |
Var. (%) à périmètre |
Var. (%) 2 |
|---|---|---|---|---|---|---|---|
| (x1.000 €) | constant* 1 | ||||||
| Belgique | 18.093 | 18.193 | 18.298 | 54.584 | 52.219 | +3,0% | +4,5% |
| Allemagne | 15.919 | 16.317 | 16.146 | 48.382 | 47.069 | +2,4% | +2,8% |
| Pays-Bas | 10.321 | 10.281 | 10.107 | 30.709 | 30.824 | +3,5% | -0,4% |
| Royaume-Uni | 24.925 | 20.159 | 22.787 | 67.871 | 54.557 | +5,2% | +24,3% |
| Finlande | 16.685 | 16.916 | 17.425 | 51.026 | 45.388 | +1,2% | +12,4% |
| Suède | 1.083 | 14 | -1 | 1.096 | 3.865 | +1,8% | -72,4% |
| Irlande | 5.920 | 5.932 | 5.975 | 17.827 | 17.030 | +2,2% | +4,7% |
| Espagne | 31 | 55 | 210 | 296 | 93 | - | - |
| Total | 92.977 | 87.867 | 90.947 | 271.791 | 251.045 | +3,1% | +8,3% |
1 La variation à périmètre constant* est indiquée pour chaque pays dans la devise locale. La variation totale à périmètre constant* est indiquée dans la devise du Groupe.
La variation est indiquée pour chaque pays dans la devise locale. La variation totale est indiquée dans la devise du Groupe.
Le 28 octobre 2025 – après clôture des marchés
La croissance des revenus locatifs consolidés s'explique par la croissance du portefeuille d'Aedifica par le biais des acquisitions et de la réception de projets de développement issus du programme d'investissement, et est soutenue par l'indexation des revenus locatifs et des loyers conditionnels. Les loyers conditionnels incluent un élément de rattrapage historique non récurrent d'environ 3,2 millions £, qui a été facturé au premier trimestre. Outre cette facturation historique, il existe des loyers conditionnels basés sur les performances opérationnelles des locataires au cours de l'année précédente, qui s'élevaient à 3,0 millions £ à la fin du mois de septembre.
La variation des revenus locatifs à périmètre constant* de 3,1 % se ventile en +2,6 % d'indexation des loyers, +0,4 % de réversion de loyers et loyers conditionnels et +0,1 % de fluctuation des taux de change.
Après déduction des charges relatives à la location (0,4 million €), le résultat locatif net s'élève à 271,4 millions € (+8 % par rapport au 30 septembre 2024).
Le résultat immobilier atteint 271,8 millions € (30 septembre 2024 : 251,7 millions €). Ce résultat, diminué des autres frais directs, conduit à un résultat d'exploitation des immeubles de 262,7 millions € (30 septembre 2024 : 242,2 millions €), soit une marge opérationnelle* de 96,8 % (30 septembre 2024 : 96,5 %).
Après déduction des frais généraux de 26,4 millions € (30 septembre 2024 : 25,0 millions €), et prise en compte des autres revenus et charges d'exploitation, le résultat d'exploitation avant résultat sur portefeuille augmente de 9 % pour atteindre 235,8 millions € (30 septembre 2024 : 216,1 millions €). Cela représente une marge d'exploitation* de 86,9 % (30 septembre 2024 : 86,1 %).
Compte tenu des flux de trésorerie générés par les instruments de couverture, les charges d'intérêts nettes d'Aedifica s'élèvent à 37,9 millions € (30 septembre 2024 : 33,7 millions €). En tenant compte des autres produits et charges financiers, à l'exclusion de l'impact net de la revalorisation des instruments de couverture à leur juste valeur (flux non cash comptabilisé conformément à la norme IAS 39 et ne faisant pas partie de l'EPRA Earnings* comme expliqué plus bas), le résultat financier hors variations de juste valeur* représente une charge nette de 41,0 millions € (30 septembre 2024 : 36,7 millions €).
Les impôts se composent d'impôts courants, d'impôts différés, de la taxe sur résultat sur vente d'immeubles de placement et de l'exit tax. Conformément au régime fiscal belge particulier des SIR, les impôts inclus dans l'EPRA Earnings* (30 septembre 2025 : une charge de 8,3 millions € ; 30 septembre 2024 : une charge de 0,6 million €) comprennent principalement l'impôt sur le résultat des filiales consolidées, l'impôt sur le résultat généré en dehors de la Belgique et l'impôt belge sur les dépenses non admises d'Aedifica.
Depuis le 1er janvier 2025, le régime des « Fiscale Beleggingsintellingen » (FBI) ne s'applique plus aux SIR qui investissent directement dans l'immobilier aux Pays-Bas, ce qui entraîne une augmentation de l'impôt des sociétés. Pour rappel, les chiffres de 2024 incluent un remboursement non récurrent de 4,2 millions €. Pour 2025, les impôts courants des filiales néerlandaises sont estimés à environ 5,0 millions €
Depuis le 1er février 2024, les filiales britanniques bénéficient d'un régime REIT. En vertu de la législation REIT, les sociétés sont exonérées de l'impôt sur les sociétés britannique sur les revenus et les plus-values immobiliers britanniques. Toutefois, les REIT doivent distribuer 90 % des revenus immobiliers sous-jacents exonérés d'impôt (et non des plus-values) aux actionnaires dans un délai de douze mois. Ces distributions sont soumises à une retenue à la source de 20 %. Conformément à la convention fiscale entre le Royaume-Uni et la Belgique, l'impact net de la retenue à la source n'est que de 15 %. La distribution finale du dividende par AED UK Holdings Ltd à la société mère, Aedifica NV/SA, est prévue
Le 28 octobre 2025 – après clôture des marchés
pour le quatrième trimestre, et la retenue à la source correspondante sur le dividende sera comptabilisée dans l'impôt sur les sociétés après la distribution.
La quote-part dans le résultat des entreprises associées et de co-entreprises comprend principalement le résultat de la participation dans Immobe SA (consolidée par la méthode de mise en équivalence depuis le 31 mars 2019).
L'EPRA Earnings* (voir Annexe 4.7.1) atteint 185,8 millions € (30 septembre 2024 : 178,3 millions €), soit 3,91 € par action (30 septembre 2024 : 3,75 € par action), calculé sur base du nombre moyen pondéré d'actions ordinaires en circulation. Ce résultat (absolu et par action) est supérieur à la prévision budgétaire.
Le compte de résultats comprend, en outre, des éléments sans effet monétaire (c'est-à-dire non cash) qui varient en fonction de paramètres de marché. Il s'agit entre autres de la variation de la juste valeur des immeubles de placement (comptabilisés conformément à la norme IAS 40), de la variation de la juste valeur des actifs et passifs financiers (comptabilisés conformément à la norme IAS 39), des autres résultats sur le portefeuille et des impôts différés (découlant de la norme IAS 40) :
- Sur les neuf premiers mois de 2025, la variation de la juste valeur des immeubles de placement en exploitation16 et des projets de développement représente une augmentation de 47,9 millions € sur la période écoulée (30 septembre 2024 : une diminution de 0,2 millions €).
- Afin de limiter le risque de taux d'intérêt sur le financement de ses investissements, Aedifica a mis en place des couvertures long terme convertissant la dette à taux variable en dette à taux fixe ou plafonnant le taux d'intérêt applicable. La variation de la juste valeur des actifs et passifs financiers prise en résultat au 30 septembre 2025 représente une charge de 10,5 millions € (30 septembre 2024 : une charge de 17,5 millions €).
- Les impôts différés relatifs aux ajustements EPRA (charge de 17,4 millions € au 30 septembre 2025 contre un produit de 9,2 millions € au 30 septembre 2024) résultent de la comptabilisation à leur juste valeur des immeubles situés à l'étranger conformément à la norme IAS 40. Au premier semestre 2024, les impôts différés ont été positivement impactés par l'obtention du régime REIT pour les entités au Royaume-Uni. En 2025, les impôts différés ont principalement augmenté en Irlande, aux Pays-Bas et en Finlande. Cette augmentation a été partiellement compensée par la reprise des impôts différés accumulés à la suite de la cession des actifs suédois.
Le résultat sur vente d'immeubles de placement (30 septembre 2025 : perte de 11,5 millions € ; 30 septembre 2024 : gain de 0,3 million €) comprend principalement le portefeuille suédois. Ce portefeuille a été vendu avec une décote limitée de 3,9 % entre la valeur de cession conventionnelle et la dernière juste valeur au 31 décembre 2024. En outre, au cours de la période de détention historique des actifs, les écarts de conversion de devises ont déjà été comptabilisés dans les capitaux propres sur une base trimestrielle et étaient donc déjà reflétés dans l'actif net. À la suite de la cessation des activités en Suède, ces montants ont dû être reclassés des capitaux propres vers le compte de résultat et sont présentés avec la perte sur cession et les coûts de transaction.
Compte tenu des éléments non monétaires décrits ci-dessus, le résultat net (part du groupe) s'élève à 194,1 millions € (30 septembre 2024 : 171,0 millions €). Le résultat de base par action (« basic earnings per share », tel que défini par IAS 33), est de 4,08 € (30 septembre 2024 : 3,60 €).
16 Correspondant au solde des variations positives et négatives de juste valeur entre celle au 31 décembre 2024 ou au moment de l'entrée des nouveaux immeubles dans le patrimoine, et la juste valeur estimée par les experts au 30 septembre 2025. Cette ligne comprend également les frais accessoires d'acquisitions et la variation des droits d'utilisation sur terrains et la réserve foncière.
Le 28 octobre 2025 – après clôture des marchés
4.4. Actif net par action
Le tableau suivant présente l'évolution de l'actif net par action17 .
Sans les effets (non monétaires, c'est-à-dire non cash) des variations de juste valeur des instruments de couverture18, l'actif net par action sur base de la juste valeur des immeubles de placement est de 75,29 € au 30 septembre 2025 (75,70 € par action au 31 décembre 2024).
| Actif net par action (en €) | 30/09/2025 | 31/12/2024 | |
|---|---|---|---|
| Actif net, hors variations de juste valeur des instruments de couverture* | 75,29 | 75,70 | |
| Effet des variations de juste valeur des instruments de couverture | 0,69 | 0,91 | |
| Actif net | 75,97 | 76,61 | |
| Nombre d'actions en circulation (hors actions propres) | 47.550.119 | 47.550.119 | |
| Nombre d'actions | 30/09/2025 | 31/12/2024 | 30/08/2024 |
| Nombre d'actions | 30/09/2025 | 31/12/2024 | 30/08/2024 |
|---|---|---|---|
| Nombre total d'actions cotées en bourse | 47.550.119 | 47.550.119 | 47.550.119 |
| Nombre total d'actions propres | 855 | 8.067 | 67 |
| Nombre d'actions en circulation après déduction des actions propres. | 47.549.264 | 47.542.052 | 47.550.052 |
| Nombre moyen pondéré d'actions ordinaires en circulation (dénominateur selon IAS 33) |
47.550.119 | 47.550.119 | 47.550.119 |
| Nombre de droits au dividende 19 | 47.550.119 | 47.550.119 | 47.550.119 |
17 Pour rappel, les normes IFRS prévoient de présenter les comptes annuels avant affectation du résultat. L'actif net de 75,70 € par action au 31 décembre 2024 (tel que publié dans le rapport annuel 2024) comprenait donc toujours le dividende brut à distribuer en mai 2025.
18 L'effet des variations de juste valeur des instruments de couverture de +0,69 € par action au 30 septembre 2025 est la contrepartie dans les capitaux propres de la juste valeur des instruments de couverture, positive à hauteur de 32,7 millions €, principalement enregistrée à l'actif du bilan.
19 Compte tenu du droit au dividende des actions émises au cours de l'exercice.
Le 28 octobre 2025 – après clôture des marchés
5. Guidance et dividende20
Le conseil d'administration continue à suivre avec grande attention l'évolution du contexte économique, financier et politique et ses effets sur les activités du Groupe.
Au cours des neuf premiers mois de 2025, l'EPRA Earnings* d'Aedifica a dépassé les prévisions budgétaires. Compte tenu de ces résultats, le conseil d'administration d'Aedifica a actualisé les perspectives pour l'exercice en cours. Sur la base des informations actuellement disponibles et du portefeuille immobilier projeté, et sans tenir compte des coûts de transaction liés à l'offre d'échange sur toutes les actions Cofinimmo ni d'autres événements imprévus, les revenus locatifs pour l'exercice 2025 sont estimés à environ 360 millions €, ce qui se traduit par environ 242 millions € d'EPRA Earnings*. Le conseil d'administration prévoit un EPRA Earnings* par action d'environ 5,10 €. En outre, le conseil d'administration a réaffirmé les perspectives de dividende de 4,00 € (brut) par action, à payer en mai 2026.
| Perspectives pour 2025 | |||
|---|---|---|---|
| Revenus locatifs estimés | 360 millions € | ||
| EPRA Earnings* | 242 millions € | ||
| EPRA Earnings* par action | environ 5,10 € | ||
| Dividende brut | 4,00 € |
20 Il s'agit des prévisions d'Aedifica sur une base autonome. Elles n'incluent aucun impact de l'offre d'échange.
Le 28 octobre 2025 – après clôture des marchés
6. Responsabilité sociétale des entreprises
6.1. D'excellentes notations ESG pour Aedifica
Les efforts d'Aedifica en matière de RSE portent leurs fruits, comme en témoignent les notes ESG attribuées au Groupe en 2025.
Lors de sa sixième participation au GRESB21 , Aedifica a obtenu un score de 75/100 pour l'année de référence 2024. Ce score est conforme à celui de l'année dernière (75/100) et à la moyenne globale du GRESB (76/100). Dans la catégorie « Healthcare Listed », Aedifica continue d'afficher de solides performances RSE, se classant dans la moitié supérieure d'un groupe de pairs grandissant et de plus en plus concurrentiel. Les progrès réalisés par le Groupe reflètent son engagement ferme en faveur du développement durable et de la création de valeur à long terme.
Tout en conservant son excellente note de risque « négligeable » (9,6) attribuée par Sustainalytics, le Groupe a encore amélioré sa note MSCI, qui est passée à « AAA ».
Par ailleurs, le reporting d'Aedifica sur ses efforts dans le domaine de la responsabilité sociétale des entreprises en 2024 (publié dans le rapport annuel de mars 2025 et le rapport sur les données environnementales de juin 2025) a reçu l' « EPRA sBPR Gold Award » pour la sixième année consécutive.
Visitez le site web d'Aedifica pour en savoir plus sur nos scores de durabilité.
7. Calendrier financier22
Calendrier financier Communiqué annuel 31/12/2025 13/02/2026 – 07:30 CEST Rapport annuel 2025 Mars 2026 Résultats intermédiaires au 31/03/2026 28/04/2026 – 17:40 CEST Assemblée générale ordinaire 2026 12/05/2026 Paiement du dividende relatif à l'exercice 2025 Mai 2026 Rapport de données environnementales 2025 Juin 2026 Résultats semestriels 30/06/2026 29/07/2026 – 07:30 CEST Résultats intermédiaires au 30/09/2026 27/10/2026 – 17:40 CEST
21 Le GRESB (Global Real Estate Sustainability Benchmark) est un benchmark indépendant en matière d'immobilier qui évalue les politiques de durabilité des sociétés immobilières. Chaque année, le GRESB évalue la performance de durabilité des biens immobiliers en termes d'aspects environnementaux, sociaux et de gouvernance (ESG) sur la base de cadres de reporting internationaux et de consignes régionales.
22 Ces dates sont sous réserve de modification.
Le 28 octobre 2025 – après clôture des marchés
A propos d'Aedifica
Aedifica est une société immobilière réglementée publique de droit belge spécialisée en immobilier de santé européen et plus particulièrement dans l'immobilier destiné aux soins aux personnes âgées. Aedifica a développé un portefeuille de 615 sites en Belgique, en Allemagne, aux Pays-Bas, au Royaume-Uni, en Finlande, en Irlande et en Espagne, d'une valeur d'environ 6,2 milliards €.
Aedifica est cotée sur Euronext Brussels (2006) et Euronext Amsterdam (2019) et est identifiée par les codes suivants : AED ; AED:BB (Bloomberg) ; AOO.BR (Reuters).
Depuis 2020, Aedifica fait partie du BEL 20, le principal indice boursier d'Euronext Brussels. En outre, depuis 2023, Aedifica fait partie du BEL ESG, l'indice qui suit les entreprises les plus performantes sur les critères ESG. Aedifica fait partie des indices EPRA, Stoxx Europe 600 et GPR. Sa capitalisation boursière était d'environ 3,0 milliards € au 28 octobre 2025.
Informations sur les déclarations prévisionnelles
Ce communiqué contient des informations prévisionnelles impliquant des risques et des incertitudes, en particulier des déclarations portant sur les plans, les objectifs, les attentes et les intentions d'Aedifica. Il est porté à l'attention du lecteur que ces déclarations peuvent comporter des risques connus ou inconnus et être sujettes à des incertitudes importantes sur les plans opérationnel, économique et concurrentiel, dont beaucoup sont en dehors du contrôle d'Aedifica. Au cas où certains de ces risques et incertitudes venaient à se matérialiser, ou au cas où les hypothèses retenues s'avéraient être incorrectes, les résultats réels pourraient dévier significativement de ceux anticipés, attendus, projetés ou estimés. Dans ce contexte, Aedifica décline toute responsabilité quant à l'exactitude des informations prévisionnelles fournies.
Pour toute information complémentaire
Ingrid Daerden
Chief Financial Officer
T +32 2 626 07 70 [email protected]
Delphine Noirhomme
Investor Relations Manager
T +32 2 626 07 70 [email protected]
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CE RAPPORT NE CONSTITUE PAS UNE OFFRE, OU UNE SOLLICITATION D'OFFRE, D'ACHAT OU DE SOUSCRIPTION DE TITRES DE AEDIFICA OU DE COFINIMMO.
TOUTE OFFRE NE SERA FAITE QU'EN CONFORMITÉ AVEC LA LOI OPA ET L'ARRÊTÉ OPA (CHACUN TEL QUE DÉFINI DANS LE PRÉSENT DOCUMENT), ET AU MOYEN D'UN PROSPECTUS QUI SERA APPROUVÉ PAR LA FSMA CONFORMÉMENT À L'ARRÊTÉ OPA ET SOUMIS AUX TERMES ET CONDITIONS QUI Y SERONT ÉNONCÉS.
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Annexes
1. Compte de résultats consolidé
| (x 1.000 €) | 30/09/2025 | 30/09/2024 | |
|---|---|---|---|
| I. | Revenus locatifs | 271.791 | 251.045 |
| II. | Reprises de loyers cédés et escomptés | 0 | 0 |
| III. | Charges relatives à la location | -436 | 7 |
| Résultat locatif net | 271.355 | 251.052 | |
| IV. | Récupération de charges immobilières | 0 | 3 |
| V. | Récupération de charges locatives et de taxes normalement assumées par le locataire sur immeubles loués |
7.671 | 7.596 |
| VI. | Frais incombant aux locataires et assumés par le propriétaire sur dégâts locatifs et remises en état au terme du bail |
0 | 0 |
| VII. | Charges locatives et taxes non récupérées auprès des locataires sur les immeubles loués | -7.678 | -7.544 |
| VIII. | Autres recettes et dépenses relatives à la location | 444 | 602 |
| Résultat immobilier | 271.792 | 251.709 | |
| IX. | Frais techniques | -2.016 | -2.857 |
| X. | Frais commerciaux | 0 | -18 |
| XI. | Charges et taxes sur immeubles non loués | -35 | -67 |
| XII. | Frais de gestion immobilière | -5.566 | -5.077 |
| XIII. | Autres charges immobilières | -1.437 | -1.508 |
| Charges immobilières | -9.054 | -9.527 | |
| Résultat d'exploitation des immeubles | 262.738 | 242.182 | |
| XIV. | Frais généraux de la société | -26.387 | -25.038 |
| XV. | Autres revenus et charges d'exploitation | -547 | -1.040 |
| Résultat d'exploitation avant résultat sur portefeuille | 235.804 | 216.104 | |
| XVI. | Résultat sur vente d'immeubles de placement | -11.485 | 326 |
| XVII. | Résultat sur vente d'autres actifs non financiers | 0 | 0 |
| XVIII. | Variation de la juste valeur des immeubles de placement | 47.921 | -179 |
| XIX. | Autre résultat sur portefeuille | 0 | 0 |
| Résultat d'exploitation | 272.240 | 216.251 | |
| XX. | Revenus financiers | 1.112 | 808 |
| XXI. | Charges d'intérêts nettes | -37.927 | -33.654 |
| XXII. | Autres charges financières | -4.215 | -3.845 |
| XXIII. | Variations de la juste valeur des actifs et passifs financiers | -10.508 | -17.494 |
| Résultat financier | -51.538 | -54.185 | |
| XXIV. | Quote-part dans le résultat des entreprises associées et co-entreprises | -353 | 480 |
| Résultat avant impôt | 220.349 | 162.546 | |
| XXV. | Impôts des sociétés et impôts différés | -25.468 | 8.493 |
| XXVI. | Exit tax | -264 | 135 |
| Impôt | -25.732 | 8.628 | |
| Résultat net | 194.617 | 171.174 | |
| Attribuable à : | |||
| Intérêts minoritaires | 501 | 175 | |
| Part du groupe | 194.116 | 170.999 | |
| Résultat de base par action (€) | 4,08 | 3,60 | |
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2. Bilan consolidé
| ACTIF | 30/09/2025 | 31/12/2024 | |
|---|---|---|---|
| (x 1.000 €) | |||
| I. | Actifs non courants | ||
| A. | Goodwill | 87.363 | 87.363 |
| B. | Immobilisations incorporelles | 681 | 1.047 |
| C. | Immeubles de placement | 6.116.482 | 6.117.932 |
| D. | Autres immobilisations corporelles | 3.709 | 4.348 |
| E. | Actifs financiers non courants | 41.514 | 54.273 |
| F. | Créances de location-financement | 0 | 0 |
| G. | Créances commerciales et autres actifs non courants | 0 | 0 |
| H. | Actifs d'impôts différés | 765 | 823 |
| I. | Participations dans des entreprises associées et co-entreprises | 24.195 | 31.586 |
| Total actifs non courants | 6.274.709 | 6.297.372 | |
| II. | Actifs courants | ||
| A. | Actifs détenus en vue de la vente | 75.980 | 100.207 |
| B. | Actifs financiers courants | 0 | 0 |
| C. | Créances de location-financement | 0 | 0 |
| D. | Créances commerciales | 29.037 | 19.526 |
| E. | Créances fiscales et autres actifs courants | 12.673 | 11.334 |
| F. | Trésorerie et équivalents de trésorerie | 20.498 | 18.451 |
| G. | Comptes de régularisation | 15.273 | 16.934 |
| Total actifs courants | 153.461 | 166.452 | |
| TOTAL DE L'ACTIF | 6.428.170 | 6.463.824 |
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| CAPITAUX PROPRES ET PASSIF | 30/09/2025 | 31/12/2024 | |
|---|---|---|---|
| (x 1.000 €) CAPITAUX PROPRES |
|||
| I. Capital et réserves attribuables aux actionnaires de la société-mère |
|||
| A. Capital |
1.203.638 | 1.203.638 | |
| B. Primes d'émission |
1.719.001 | 1.719.001 | |
| C. Réserves |
495.836 | 515.505 | |
| a. Réserve légale | 0 | 0 | |
| b. Réserve du solde des variations de juste valeur des biens immobiliers | 397.217 | 364.698 | |
| auxquels la comptabilité de couverture telle que définie en IFRS est appliquée | d. Réserve du solde des variations de juste valeur des instruments de couverture autorisés | 1.161 | 1.708 |
| auxquels la comptabilité de couverture telle que définie en IFRS n'est pas appliquée | e. Réserve du solde des variations de juste valeur des instruments de couverture autorisés | 44.949 | 62.735 |
| f. Réserve du solde des écarts de conversion sur actifs et passifs monétaires | 82 | 58 | |
| g. Réserve pour différences de changes liées à la conversion d'activités à l'étranger | -5.246 | 33.471 | |
| h. Réserve pour actions propres | -49 | -459 | |
| j. Réserve pour écarts actuariels des plans de pension à prestations définies | -363 | -363 | |
| k. Réserve des latences fiscales afférentes à des biens immobiliers sis à l'étranger | -84.884 | -88.576 | |
| m. Autres réserves | 0 | -669 | |
| n. Résultat reporté des exercices antérieurs | 136.978 | 136.099 | |
| participations comptabilisées selon la méthode de mise en équivalence | o. Réserve de la quote-part du résultat net et des autres éléments du résultat global de | 5.991 | 6.803 |
| D. Résultat net de l'exercice |
194.116 | 204.831 | |
| Total des capitaux propres attribuables aux actionnaires de la société-mère | 3.612.591 | 3.642.975 | |
| II. Intérêts minoritaires |
5.434 | 5.122 | |
| TOTAL DES CAPITAUX PROPRES | 3.618.025 | 3.648.097 | |
| PASSIF I. Passifs non courants |
|||
| A. Provisions |
0 | 0 | |
| B. Dettes financières non courantes |
1.991.549 | 2.065.194 | |
| a. Etablissements de crédit | 1.200.493 | 1.263.111 | |
| c. Autres | 791.056 | 802.083 | |
| C. Autres passifs financiers non courants |
97.631 | 94.901 | |
| a. Instruments de couvertures autorisés | 8.624 | 10.922 | |
| b. Autres | 89.007 | 83.979 | |
| D. Dettes commerciales et autres dettes non courantes |
0 | 124 | |
| E. Autres passifs non courants |
0 | 0 | |
| F. Passifs d'impôts différés |
150.540 | 133.238 | |
| Total des passifs non courants | 2.239.720 | 2.293.457 | |
| II. Passifs courants |
|||
| A. Provisions |
0 | 0 | |
| B. Dettes financières courantes |
508.428 | 448.442 | |
| a. Etablissements de crédit | 128.328 | 134.392 | |
| c. Autres | 380.100 | 314.050 | |
| C. Autres passifs financiers courants |
3.170 | 3.281 | |
| D. Dettes commerciales et autres dettes courantes |
36.781 | 48.933 | |
| a. Exit tax | 738 | 1.400 | |
| b. Autres | 36.043 | 47.533 | |
| E. Autres passifs courants |
0 | ||
| F. Comptes de régularisation |
22.046 | 0 21.614 |
|
| Total des passifs courants | 570.425 | 522.270 | |
| TOTAL DU PASSIF | 2.810.145 | 2.815.727 | |
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3. Aperçu du programme d'investissement
| Projets et rénovations (en millions €) 1 |
Exploitant | Investissement | Inv. au 30/09/2025 |
Inv. futur |
|---|---|---|---|---|
| Projets en cours | 174 | 78 | 97 | |
| Réception 2025 | 37 | 35 | 2 | |
| FI | 8 | 7 | 1 | |
| Finlande – pipeline 'crèches' | Locataires multiples | 3 | 2 | 1 |
| Finlande – pipeline 'autre' | Locataires multiples | 5 | 5 | 0 |
| IE | 16 | 16 | 1 | |
| Sligo Finisklin Road 2 | Coolmine Caring Services Group | 16 | 16 | 1 |
| ES | 12 | 12 | 0 | |
| Zamora Av.de Valladolid 2 | Neurocare Home | 12 | 12 | 0 |
| Réception 2026 | 82 | 30 | 52 | |
| DE | 7 | 3 | 4 | |
| Am Parnassturm | Vitanas | 5 | 3 | 2 |
| Seniorenzentrum Berghof | Azurit | 2 | 0 | 2 |
| FI | 49 | 17 | 32 | |
| Finlande – pipeline 'maisons de repos' | Locataires multiples | 32 | 9 | 23 |
| Finlande – pipeline 'crèches' | Locataires multiples | 11 | 5 | 6 |
| Finlande – pipeline 'autre' | Locataires multiples | 6 | 3 | 3 |
| UK | 26 | 10 | 16 | |
| Lavender Villa | Emera | 7 | 1 | 6 |
| St. Joseph's | Emera | 3 | 2 | 2 |
| The Mount | Hamberley Care Homes | 16 | 8 | 8 |
| Réception 2027 | 55 | 12 | 43 | |
| DE | 29 | 8 | 21 | |
| Seniorenquartier Gummersbach 2 IE |
Specht Gruppe | 29 27 |
8 5 |
21 22 |
| Limerick cancer centre | UPMC & Bon Secours | 27 | 5 | 22 |
| Projets sous conditions suspensives/forward purchases | 14 | 0 | 14 | |
| Réception 2027 | 14 | 0 | 14 | |
| UK | 14 | 0 | 14 | |
| Homefield | Emera | 14 | 0 | 14 |
| TOTAL PROGRAMME D'INVESTISSEMENT au 30/09/2025 | 189 | 78 | 111 | |
| Variation de juste valeur | 3 | |||
| Arrondis et autres | 6 | |||
| Montant au bilan | 87 | |||
| Projets/acquisitions sous conditions suspensives ajoutés après le 30/09/2025 | 13 | |||
| NL | 13 | |||
| Sinnehiem | Stichting Liante & Stichting ZuidOostZorg | 13 | ||
| Projets achevés après le 30/09/2025 | -5 | |||
| FI | -5 | |||
| Vantaa Haravakuja | Mehiläinen | -5 | ||
| TOTAL PROGRAMME D'INVESTISSEMENT au 28/10/2025 | 197 |
Les informations dans ce tableau ont fait l'objet d'arrondis. En conséquence, la somme de certaines données peut ne pas être égale au total indiqué. Les montants en GBP ont été convertis en EUR sur la base du taux de change du 30 septembre 2025 (0,87298 EUR/GBP).
Au cours des neuf premiers mois de 2025, quatorze nouveaux projets de développement ont été ajoutés au programme d'investissement (pour un montant total d'environ 105 millions €), tandis que huit projets du pipeline ont été achevés (pour un montant total d'environ 75,5 millions €).
Après le 30 septembre 2025, Aedifica a annoncé l'acquisition, soumise à une condition administrative suspensive, d'une maison de repos aux Pays-Bas pour environ 13 millions €, tandis qu'un projet de développement en Finlande pour un montant d'environ 5,5 millions € a été achevé (voir section 2.2 cidessous).
2 Bien qu'encore en cours de construction, ces sites génèrent souvent déjà des revenus limités, notamment sur les terrains acquis. Leurs valeurs ne figurent donc plus dans le tableau ci-dessus. Ceci explique pourquoi les montants d'investissement estimés peuvent différer de ceux mentionnés précédemment.
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4. Détail du calcul des indicateurs alternatifs de performance (Alternative Performance Measures – APM)
Aedifica utilise depuis de nombreuses années dans sa communication financière des APM au sens des orientations édictées le 5 octobre 2015 par l'ESMA (European Securities and Market Authority). Certaines de ces APM sont recommandées par l'Association Européenne des Sociétés Immobilières Cotées (European Public Real Estate Association – EPRA), d'autres ont été définies par le secteur ou par Aedifica dans le but d'offrir au lecteur une meilleure compréhension de ses résultats et de ses performances. Les APM repris dans ce rapport financier intermédiaire sont identifiés par un astérisque (*). Les indicateurs de performance qui sont définis par les règles IFRS ou par la loi ne sont pas considérés comme des APM. Ne le sont pas non plus les indicateurs qui ne sont pas basés sur des rubriques du compte de résultats ou du bilan. Les définitions des APM peuvent être différentes de celle d'autres concepts portant la même appellation dans les états financiers d'autres sociétés.
4.1. Immeubles de placement
Aedifica utilise ces concepts pour quantifier la valeur de ses biens immobiliers. Cependant, ces indicateurs de performance ne sont pas définis par les normes IFRS. Ils représentent les biens immobiliers regroupés de différentes façons de manière à donner l'information la plus pertinente au lecteur.
| (x 1.000 €) | 30/09/2025 | 31/12/2024 |
|---|---|---|
| Immeubles de placement en exploitation | 5.937.727 | 5.935.278 |
| + Actifs détenus en vue de la vente | 75.980 | 100.207 |
| + Droits d'utilisation sur terrains | 79.143 | 74.011 |
| + Réserve foncière | 12.766 | 12.966 |
| Immeubles de placement en exploitation y compris actifs détenus en vue de la vente*, aussi appelés portefeuille d'immeubles de placement |
6.105.616 | 6.122.462 |
| + Projets de développement | 86.846 | 95.677 |
| Immeubles de placement y compris actifs détenus en vue de la vente, aussi appelés patrimoine immobilier |
6.192.462 | 6.218.139 |
4.2. Revenus locatifs à périmètre constant*
Aedifica utilise ce concept pour illustrer la performance des immeubles de placement hors effet des variations de périmètre.
| (x 1.000 €) | 01/01/2025 - 30/09/2025 |
01/01/2024 - 30/09/2024 |
|---|---|---|
| Revenus locatifs | 271.791 | 251.045 |
| - Effet des variations de périmètre | -21.470 | -8.212 |
| = Revenus locatifs à périmètre constant* | 250.321 | 242.833 |
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4.3. Coût moyen de la dette*
Aedifica utilise le coût moyen de la dette* et le coût moyen de la dette* (y compris la commission sur les lignes de crédit non utilisées) pour quantifier le coût de sa dette financière. Ils représentent les charges d'intérêt nettes annualisées déduit des intérêts refacturés et des charges d'intérêts relatives aux dettes de leasing comptabilisées conformément à la norme IFRS 16 (et les commissions sur les lignes de crédit non utilisées) divisées par la dette financière moyenne pondérée.
| (x 1.000 €) | 30/09/2025 | 31/12/2024 |
|---|---|---|
| Dette financière moyenne pondérée (a) | 2.453.204 | 2.421.976 |
| XXI. Charges d'intérêts nettes | -37.927 | -46.701 |
| Intérêts refacturés (incl. dans XX. Revenus financiers) | 0 | 324 |
| Charges d'intérêts relatives aux dettes de leasing comptabilisées conformément à IFRS 16 | 1.192 | 1.429 |
| Charges d'intérêts nettes annualisées (b) | -49.115 | -44.948 |
| Coût moyen de la dette* (b)/(a) | 2,0% | 1,9% |
| Commission sur les lignes de crédit non utilisées (incl. dans XXII. Autres charges financières) | -2.852 | -3.514 |
| Charges d'intérêts nettes annualisées (y compris la commission sur les lignes de crédit non utilisées (c) | -52.928 | -48.462 |
| Coût moyen de la dette* (y compris la commission sur les lignes de crédit non utilisées) (c)/(a) | 2,2% | 2,0% |
4.4. Taux de couverture des intérêts* ou Interest Cover Ratio* (ICR)
Aedifica utilise le taux de couverture des intérêts* pour mesurer sa capacité à faire face aux obligations de paiement des intérêts liés au financement de la dette et devrait être au moins égal à 2,0x. Le taux de couverture des intérêts* est calculé sur la base de la définition figurant dans le prospectus de l'obligation de durabilité d'Aedifica : « Résultat d'exploitation avant résultat sur le portefeuille » (lignes I à XV du compte de résultat consolidé) divisé par « Charges d'intérêts nettes » (ligne XXI) sur une base glissante de douze mois.
| (x 1.000 €) | 01/10/2024 - 30/09/2025 |
01/01/2024 - 31/12/2024 |
|---|---|---|
| Résultat d'exploitation avant résultat sur portefeuille (TTM) 1 | 309.956 | 290.256 |
| XXI. Charges d'intérêts nettes (TTM) 1 | -50.974 | -46.701 |
| Taux de couverture des intérêts ou Interest Cover Ratio (ICR) | 6,1 | 6,2 |
1 TTM (Trailing Twelve Months) signifie que le calcul est basé sur les chiffres financiers des douze derniers mois.
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4.5. Dette nette/EBITDA*
Cet APM indique combien de temps une entreprise devrait opérer à son niveau actuel pour rembourser toutes ses dettes. Il se calcule en divisant les dettes financières nettes, à savoir les dettes financières de long et de court terme moins la trésorerie et les équivalents de trésorerie (numérateur), par le EBITDA des douze derniers mois écoulés (TTM) (dénominateur). L'appellation EBITDA désigne le résultat d'exploitation (résultat opérationnel) avant le résultat sur le portefeuille, augmenté des dépréciations et des amortissements.
| (x 1.000 €) | 30/09/2025 | 31/12/2024 |
|---|---|---|
| Dettes financières non courantes et courantes | 2.499.977 | 2.513.636 |
| - Trésorerie et équivalents de trésorerie | -20.498 | -18.451 |
| Dette nette (IFRS) | 2.479.479 | 2.495.185 |
| Résultat d'exploitation avant résultat sur portefeuille (TTM) 1 | 309.956 | 290.256 |
| + Amortissements sur autres immobilisations (TTM) 1 | 2.509 | 2.508 |
| EBITDA (IFRS) | 312.465 | 292.764 |
| Dette nette / EBITDA | 7,9 | 8,5 |
1 TTM (Trailing Twelve Months) signifie que le calcul est basé sur les chiffres financiers des douze derniers mois.
Le ratio dette nette/EBITDA n'est pas ajusté pour les projets en cours de construction ou les projets récemment achevés qui augmentent la dette mais ne contribuent pas, ou pas entièrement, aux revenus locatifs.
4.6. Capitaux propres
Les capitaux propres hors variations de juste valeur des instruments de couverture* sont un indicateur de performance utilisé pour refléter les capitaux propres avant les effets non cash de revalorisation des instruments de couverture. Il représente le poste « total des capitaux propres attribuables aux actionnaires de la Société-Mère » moins les effets cumulés non cash de la revalorisation des instruments de couverture.
| (x 1.000 €) | 30/09/2025 | 31/12/2024 |
|---|---|---|
| Total des capitaux propres attribuables aux actionnaires de la société-mère | 3.612.591 | 3.642.975 |
| - Effet des variations de juste valeur des instruments de couverture | -32.721 | -43.214 |
| Capitaux propres hors variations de juste valeur des instruments de couverture* | 3.579.870 | 3.599.761 |
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4.7. Indicateurs de performance selon le référentiel EPRA
Aedifica s'inscrit dans la tendance à la standardisation du reporting visant à améliorer la qualité et la comparabilité de l'information, et fournit aux investisseurs la plupart des indicateurs calculés en fonction des recommandations formulées par l'EPRA. Les indicateurs suivants sont considérés comme des APM :
4.7.1. EPRA Earnings*
| EPRA Earnings* | 30/09/2025 | 30/09/2024 |
|---|---|---|
| x 1.000 € | ||
| Résultat net (part du groupe) selon les états financiers IFRS | 194.116 | 170.999 |
| Ajustements pour calculer l'EPRA Earnings* : | ||
| (i) Variations de la juste valeur des immeubles de placement et des actifs détenus en vue de la vente | -47.921 | 179 |
| (ii) Résultat sur vente d'immeubles de placement | 11.485 | -326 |
| (iii) Résultat sur vente d'actifs destinés à la vente | 0 | 0 |
| (iv) Taxe sur résultat sur vente d'immeubles de placement | 0 | 0 |
| (v) Réductions de valeur sur goodwill | 0 | 0 |
| (vi) Variations de la juste valeur des actifs et passifs financiers (IFRS 9) et effets de débouclages | 10.508 | 17.494 |
| (vii) Coût et intérêts relatifs aux acquisitions et co-entreprises (IFRS 3) | 0 | 0 |
| (viii) Ajustements liés à la structure de financement | 0 | 0 |
| (ix) Ajustements liés aux éléments non-opérationnels et exceptionnels | 0 | 0 |
| (x) Impôts différés relatifs aux ajustements EPRA | 17.409 | -9.213 |
| (xi) Ajustements (i) à (x) ci-dessus relatifs aux co-entreprises | 162 | -498 |
| (xii) Intérêts minoritaires relatifs aux ajustements ci-dessus | 66 | -309 |
| Arrondi | 0 | 0 |
| EPRA Earnings* (part du groupe) | 185.825 | 178.326 |
| Nombre d'actions (Dénominateur IAS 33) | 47.550.119 | 47.550.119 |
| EPRA Earnings par action (EPRA EPS - en €/action) | 3,91 | 3,75 |
| EPRA Earnings dilué par action (EPRA diluted EPS - en €/action) | 3,91 | 3,75 |
Le 28 octobre 2025 – après clôture des marchés
4.7.2. Indicateurs EPRA Net Asset Value
| Situation au 30 septembre 2025 | EPRA Net Reinstatement Value* |
EPRA Net Tangible Assets* |
EPRA Net Disposal Value* |
|---|---|---|---|
| x 1.000 € | |||
| Valeur intrinsèque selon les états financiers (part du groupe) | 3.612.591 | 3.612.591 | 3.612.591 |
| Valeur intrinsèque selon les états financiers (en €/action) (part du groupe) |
75,97 | 75,97 | 75,97 |
| (i) Effet de l'exercice d'options, des dettes convertibles ou d'autres instruments de capitaux propres (sur base diluée) |
- | - | - |
| Valeur intrinsèque diluée, après l'exercice d'options, des dettes convertibles ou d'autres instruments de capitaux propres |
3.612.591 | 3.612.591 | 3.612.591 |
| À inclure: | |||
| (ii.a) Réévaluation des immeubles de placement (si le « cost model » de IAS 40 est appliqué) |
- | - | - |
| (ii.b) Réévaluation des projets de développement (si le « cost model » de IAS 40 est appliqué) |
- | - | - |
| (ii.c) Réévaluation des autres actifs non courants | - | - | - |
| (iii) Réévaluation des créances de location-financement | - | - | - |
| (iv) Réévaluation des actifs destinés à la vente | - | - | - |
| Valeur intrinsèque diluée à la juste valeur | 3.612.591 | 3.612.591 | 3.612.591 |
| À exclure: | |||
| (v) Impôts différés relatifs aux réévaluations des immeubles de placement à la juste valeur |
149.662 | 149.662 | |
| (vi) Juste valeur des instruments financiers | -32.721 | -32.721 | |
| (vii) Partie du goodwill résultant des impôts différés | 45.161 | 45.161 | 45.161 |
| (vii.a) Goodwill selon le bilan IFRS | -132.524 | -132.524 | |
| (vii.b) Immobilisations incorporelles selon le bilan IFRS | -681 | ||
| À inclure: | |||
| (ix) Juste valeur de la dette à taux fixe | 96.072 | ||
| (x) Réévaluation des immobilisations incorporelles à la juste valeur | - | ||
| (xi) Droits de mutation | 331.439 | - | |
| À inclure/exclure: | |||
| Ajustements (i) à (v) relatifs aux co-entreprises | - | - | - |
| Valeur de l'actif net ajustée (part du groupe) | 4.106.131 | 3.641.488 | 3.621.300 |
| Nombre d'actions cotées en bourse | 47.550.119 | 47.550.119 | 47.550.119 |
| Valeur de l'actif net ajustée (en €/action) (part du groupe) | 86,35 | 76,58 | 76,16 |
| (x 1.000 €) | Juste valeur | % du portefeuille total |
% des impôts différés exclus |
| (x 1.000 €) | Juste valeur | % du portefeuille total |
% des impôts différés exclus |
|---|---|---|---|
| Part du portefeuille sujet aux impôts différés sans intention de vente à long terme |
3.585.245 | 59% | 100% |
Le 28 octobre 2025 – après clôture des marchés
| Situation au 31 décembre 2024 | EPRA Net Reinstatement |
Value* | EPRA Net Tangible Assets* |
EPRA Net Disposal Value* |
|---|---|---|---|---|
| x 1.000 € | ||||
| Valeur intrinsèque selon les états financiers (part du groupe) | 3.642.975 | 3.642.975 | 3.642.975 | |
| Valeur intrinsèque selon les états financiers (en €/action) (part du groupe) |
76,61 | 76,61 | 76,61 | |
| (i) Effet de l'exercice d'options, des dettes convertibles ou d'autres instruments de capitaux propres (sur base diluée) |
1.366 | 1.366 | 1.366 | |
| Valeur intrinsèque diluée, après l'exercice d'options, des dettes convertibles ou d'autres instruments de capitaux propres |
3.642.975 | 3.642.975 | 3.642.975 | |
| À inclure: | ||||
| (ii.a) Réévaluation des immeubles de placement (si le « cost model » de IAS 40 est appliqué) |
- | - | - | |
| (ii.b) Réévaluation des projets de développement (si le « cost model » de IAS 40 est appliqué) |
- | - | - | |
| (ii.c) Réévaluation des autres actifs non courants | - | - | - | |
| (iii) Réévaluation des créances de location-financement | - | - | - | |
| (iv) Réévaluation des actifs destinés à la vente | - | - | - | |
| Valeur intrinsèque diluée à la juste valeur | 3.642.975 | 3.642.975 | 3.642.975 | |
| À exclure: | ||||
| (v) Impôts différés relatifs aux réévaluations des immeubles de placement à la juste valeur |
132.315 | 132.315 | ||
| (vi) Juste valeur des instruments financiers | -43.214 | -43.214 | ||
| (vii) Partie du goodwill résultant des impôts différés | 45.161 | 45.161 | 45.161 | |
| (vii.a) Goodwill selon le bilan IFRS | -132.524 | -132.524 | ||
| (vii.b) Immobilisations incorporelles selon le bilan IFRS | -1.047 | |||
| À inclure: | ||||
| (ix) Juste valeur de la dette à taux fixe | 115.013 | |||
| (x) Réévaluation des immobilisations incorporelles à la juste valeur | - | |||
| (xi) Droits de mutation | 333.915 | - | ||
| À inclure/exclure: | ||||
| Ajustements (i) à (v) relatifs aux co-entreprises | - | - | - | |
| Valeur de l'actif net ajustée (part du groupe) | 4.111.151 | 3.643.666 | 3.670.625 | |
| Nombre d'actions en circulation | 47.550.119 | 47.550.119 | 47.550.119 | |
| Valeur de l'actif net ajustée (en €/action) (part du groupe) | 86,46 | 76,63 | 77,19 | |
| (x 1.000 €) | Juste valeur | % du portefeuille total |
% des impôts différés exclus |
|
| Part du portefeuille sujet aux impôts différés sans intention de vente à long terme |
2.845.975 | 47% | 100% |
Le 28 octobre 2025 – après clôture des marchés
4.7.3. EPRA Net Initial Yield* (NIY) et EPRA Topped-up NIY*
| EPRA Net Initial Yield (NIY) et EPRA Topped-up NIY |
30/09/2025 | ||||||||
|---|---|---|---|---|---|---|---|---|---|
| x 1.000 € | BE | DE | NL | UK | FI | SE | IE | ES | Total |
| Immeubles de placement – pleine propriété |
1.255.663 | 1.173.570 | 665.720 | 1.192.925 | 1.251.880 | - | 450.825 | 33.990 | 6.024.573 |
| Immeubles de placement – parts dans co-entreprises ou fonds |
- | - | - | - | - | - | - | - | - |
| Actifs destinés à la vente (y compris parts dans co-entreprises) |
- | 4.210 | - | 71.770 | - | - | - | - | 75.980 |
| Moins : Projets de développement | - | -10.200 | - | -16.907 | -28.910 | - | -19.119 | -11.710 | -86.846 |
| Immeubles de placement en exploitation |
1.255.663 | 1.167.580 | 665.720 | 1.247.788 | 1.222.970 | - | 431.706 | 22.280 | 6.013.707 |
| Abattement des frais de transaction estimés |
31.634 | 78.021 | 70.230 | 83.807 | 24.431 | - | 42.860 | 458 | 331.441 |
| Valeur d'investissement des immeubles de placement en exploitation |
1.287.297 | 1.245.601 | 735.950 | 1.331.595 | 1.247.401 | - | 474.566 | 22.738 | 6.345.148 |
| Revenus locatifs bruts annualisés | 74.171 | 64.428 | 40.918 | 80.338 | 74.448 | - | 22.571 | 314 | 357.188 |
| Charges immobilières 1 | -557 | -1.819 | -1.628 | -1.035 | -1.944 | - | -327 | -95 | -7.404 |
| Revenus locatifs nets annualisés | 73.615 | 62.609 | 39.290 | 79.303 | 72.504 | - | 22.244 | 219 | 349.784 |
| Plus : Loyer à l'expiration des périodes de gratuité locative ou autre réduction de loyer |
-504 | 741 | 318 | - | - | - | 1.691 | 900 | 3.147 |
| Revenus locatifs nets annualisés ajustés |
73.111 | 63.351 | 39.608 | 79.303 | 72.504 | - | 23.936 | 1.119 | 352.931 |
| - | |||||||||
| EPRA NIY (en %) | 5,7% | 5,0% | 5,3% | 6,0% | 5,8% | - | 4,7% | 0,0% | 5,5% |
| EPRA Topped-up NIY (en %) | 5,7% | 5,1% | 5,4% | 6,0% | 5,8% | - | 5,0% | 0,0% | 5,6% |
| EPRA Net Initial Yield (NIY) et EPRA Topped-up NIY |
31/12/2024 | ||||||||
|---|---|---|---|---|---|---|---|---|---|
| x 1.000 € | BE | DE | NL | UK | FI | SE | IE | ES | Total |
| Immeubles de placement – pleine propriété |
1.254.966 | 1.166.330 | 665.440 | 1.274.181 | 1.169.900 | 40.485 | 435.256 | 24.397 | 6.030.955 |
| Immeubles de placement – parts dans co-entreprises ou fonds |
- | - | - | - | - | - | - | - | - |
| Actifs destinés à la vente (y compris parts dans co-entreprises) |
- | 14.690 | 7.800 | 24.561 | - | 53.156 | - | - | 100.207 |
| Moins : Projets de développement | - | -4.864 | - | -19.852 | -38.190 | - | -10.496 | -22.275 | -95.677 |
| Immeubles de placement en exploitation |
1.254.966 | 1.176.156 | 673.240 | 1.278.890 | 1.131.710 | 93.641 | 424.760 | 2.122 | 6.035.485 |
| Abattement des frais de transaction estimés |
31.620 | 78.727 | 69.460 | 85.243 | 22.533 | 3.980 | 42.315 | 37 | 333.915 |
| Valeur d'investissement des immeubles de placement en exploitation |
1.286.586 | 1.254.883 | 742.700 | 1.364.133 | 1.154.243 | 97.621 | 467.075 | 2.159 | 6.369.400 |
| Revenus locatifs bruts annualisés | 71.785 | 63.368 | 40.369 | 71.623 | 68.279 | 5.683 | 22.209 | 124 | 343.442 |
| Charges immobilières 1 | -416 | -2.128 | -1.485 | -933 | -1.948 | -398 | -112 | -122 | -7.543 |
| Revenus locatifs nets annualisés | 71.370 | 61.240 | 38.884 | 70.690 | 66.331 | 5.285 | 22.097 | 2 | 335.899 |
| Plus : Loyer à l'expiration des périodes de gratuité locative ou autre réduction de loyer |
-67 | 857 | 804 | 10.098 | - | 255 | 1.691 | - | 13.638 |
| Revenus locatifs nets annualisés ajustés |
71.303 | 62.097 | 39.688 | 80.788 | 66.331 | 5.540 | 23.788 | 2 | 349.537 |
| EPRA NIY (en %) | 5,5% | 4,9% | 5,2% | 5,2% | 5,7% | 5,4% | 4,7% | 0,0% | 5,3% |
| EPRA Topped-up NIY (en %) | 5,5% | 4,9% | 5,3% | 5,9% | 5,7% | 5,7% | 5,1% | 0,0% | 5,5% |
1 Le périmètre des charges immobilières à exclure pour le calcul de l'EPRA Net Initial Yield est défini dans l'EPRA Best Practices et ne correspond pas aux « charges immobilières » telles que présentées dans les comptes IFRS consolidés.
Le 28 octobre 2025 – après clôture des marchés
4.7.4. EPRA Vacancy Rate
| Immeubles de placement – Données de location |
30/09/2025 | ||||||
|---|---|---|---|---|---|---|---|
| x 1.000 € | Revenus locatifs bruts¹ |
Revenus locatifs net² |
Surfaces locatives (en m²) |
Loyers contractuels³ |
Valeur locative estimée (VLE) sur inoccupés |
Valeur locative estimée (VLE) |
EPRA Vacancy rate (en %) |
| Secteur | |||||||
| Belgique | 54.569 | 53.771 | 505.527 | 73.667 | - | 70.411 | 0,0% |
| Allemagne | 48.049 | 45.766 | 557.911 | 65.170 | - | 65.440 | 0,0% |
| Pays-Bas | 29.954 | 27.955 | 338.972 | 41.236 | 86 | 41.067 | 0,2% |
| Royaume-Uni | 64.837 | 62.829 | 335.228 | 80.338 | - | 83.435 | 0,0% |
| Finlande | 51.033 | 50.090 | 325.338 | 74.448 | 255 | 72.180 | 0,4% |
| Suède | - | - | - | - | - | - | - |
| Irlande | 17.827 | 17.471 | 117.368 | 24.262 | - | 23.527 | 0,0% |
| Espagne | 146 | 63 | 20.624 | 1.214 | - | 1.261 | 0,0% |
| Total des immeubles de placement en exploitation |
266.415 | 257.945 | 2.200.968 | 360.336 | 340 | 357.321 | 0,1% |
| Réconciliation avec le compte de résultats consolidés IFRS |
|||||||
| Immeubles vendus pendant l'exercice 2025 |
1.884 | 1.760 | |||||
| Immeubles détenus en vue de la vente | 3.011 | 3.009 | |||||
| Réservé foncière | 45 | 24 | |||||
| Autres ajustements | - | - | |||||
| Total des immeubles de placement en exploitation |
271.355 | 262.738 |
| 30/09/2024 | ||||||
|---|---|---|---|---|---|---|
| Revenus locatifs bruts ¹ |
Revenus locatifs net ² |
Surfaces locatives (en m²) |
Loyers contractuels³ |
Valeur locative estimée (VLE) sur inoccupés |
Valeur locative estimée (VLE) |
EPRA Vacancy rate (en %) |
| 50.581 | 49.751 | 487.732 | 69.394 | - | 64.820 | 0,0% |
| 46.265 | 43.778 | 557.911 | 64.506 | - | 65.197 | 0,0% |
| 29.481 | 27.764 | 350.375 | 41.086 | 75 | 41.906 | 0,2% |
| 52.668 | 50.878 | 338.187 | 78.911 | - | 81.455 | 0,0% |
| 45.324 | 43.958 | 287.789 | 65.414 | 141 | 63.846 | 0,2% |
| 3.860 | 3.550 | 23.963 | 6.014 | - | 5.778 | 0,0% |
| 17.030 | 16.808 | 117.368 | 22.436 | - | 21.582 | 0,0% |
| 93 | -20 | 15.478 | 124 | - | 124 | 0,0% |
| 245.302 | 236.467 | 2.178.802 | 347.886 | 216 | 344.708 | 0,1% |
| Réconciliation avec le compte de résultats | ||||||
| 2.979 | 2.985 | |||||
| 2.205 | 2.196 | |||||
| 566 | 534 | |||||
| - | - | |||||
1 Le total des « revenus locatifs bruts de la période » défini dans l'EPRA Best Practices, réconcilié avec le compte de résultats consolidés IFRS, correspond au « résultat locatif net » des comptes IFRS consolidés.
251.052 242.182
Total des immeubles de placement en
exploitation
Le total des « revenus locatifs nets de la période » défini dans l'EPRA Best Practices, réconcilié avec le compte de résultats consolidés IFRS, correspond au « résultat d'exploitation des immeubles » des comptes IFRS consolidés.
Le loyer en cours à la date de clôture augmenté du loyer futur sur contrats signés au 30 septembre 2025 ou 30 septembre 2024.
Le 28 octobre 2025 – après clôture des marchés
4.7.5. EPRA Cost Ratios*
| EPRA Cost ratios* | 30/09/2025 | 30/09/2024 |
|---|---|---|
| (x 1.000 €) | ||
| Dépenses administratives/opérationnelles selon les résultats financiers IFRS | -35.987 | -34.941 |
| Charges relatives à la location | -436 | 7 |
| Récupération de charges immobilières | - | 3 |
| Charges locatives et taxes non récupérées auprès des locataires sur les immeubles loués | -7 | 52 |
| Autres recettes et dépenses relatives à la location | 444 | 602 |
| Frais techniques | -2.016 | -2.857 |
| Frais commerciaux | 0 | -18 |
| Charges et taxes sur immeubles non loués | -35 | -67 |
| Frais de gestion immobilière | -5.566 | -5.077 |
| Autres charges immobilières | -1.437 | -1.508 |
| Frais généraux de la société | -26.387 | -25.038 |
| Autres revenus et charges d'exploitation | -547 | -1.040 |
| EPRA Costs* (including direct vacancy costs) (A) | -35.987 | -34.941 |
| Charges et taxes sur immeubles non loués | 35 | 67 |
| EPRA Costs* (excluding direct vacancy costs) (B) | -35.952 | -34.874 |
| Revenu locatif brut (C) | 271.791 | 251.045 |
| EPRA Cost Ratio* (including direct vacancy costs) (A/C) | 13,2% | 13,9% |
| EPRA Cost Ratio* (excluding direct vacancy costs) (B/C) | 13,2% | 13,9% |
| Frais généraux et d'exploitation activés (part des co-entreprises incluse) | 571 | 1.214 |
Comme expliqué dans la note 2.2 du rapport annuel 2024 d'Aedifica (résumé des informations importantes sur les méthodes comptables) : Aedifica capitalise les frais généraux et d'exploitation (honoraires de gestion de projet, frais de marketing, frais juridiques, etc) qui sont directement liés aux projets de développement.
Le 28 octobre 2025 – après clôture des marchés
4.7.6. Investissements
| Investissements | Groupe (excl. co-entrep |
rises) | ntreprise (part tionnelle) |
Groupe total |
|||||||
|---|---|---|---|---|---|---|---|---|---|---|---|
| x 1.000 € | 30/09/2025 (9 mois) |
BE | DE | NL | UK | FI | SE | IE | ES | 30/06/2025 (9 mois) |
|
| Investissements liés aux immeubles de placement |
|||||||||||
| (1) Acquisitions 1 | 50.208 | 441 | - | - | - | 39.966 | - | 2.300 | 7.501 | - | 50.208 |
| (2) Développement | 59.412 | 411 | 5.787 | 132 | 14.427 | 30.154 | - | 6.826 | 1.675 | - | 59.412 |
| (3) Immeubles en exploitation | 6.609 | 93 | 678 | -31 | 5.118 | 1.304 | -133 | -420 | - | - | 6.609 |
| Surface locative incrémentale | 5.222 | = | - | - | 5.047 | 175 | = | - | - | = | 5.222 |
| Surface locative non incrémentale | 1.387 | 93 | 678 | -31 | 71 | 1.129 | -133 | -420 | - | - | 1.387 |
| Incentives accordées aux opérateurs |
- | - | - | - | - | - | - | - | - | - | - |
| Autre | - | - | - | - | - | - | - | - | - | - | - |
| (4) Intérêts intercalaires | 1.244 | - | 203 | - | 184 | 312 | - | 541 | 4 | - | 1.244 |
| Total capex | 117.473 | 945 | 6.668 | 101 | 19.729 | 71.736 | -133 | 9.247 | 9.180 | - | 117.473 |
| Variation des montants provisionnés | -1.231 | - | -203 | 31 | -184 | -883 | 133 | -121 | -4 | - | -1.231 |
| Total capex en liquidités | 116.242 | 945 | 6.465 | 132 | 19.545 | 70.853 | 0 | 9.126 | 9.176 | • | 116.242 |
| Investissements | Groupe Co-entreprise (excl. co-entreprises) (part proportionnelle) | Groupe total |
|||||||||
|---|---|---|---|---|---|---|---|---|---|---|---|
| x 1.000 € | 31/12/2024 (12 mois) |
BE | DE | NL | UK | FI | SE | IE | ES | 31/12/2024 (12 mois) |
|
| Investissements liés aux immeubles de placement |
|||||||||||
| (1) Acquisitions 1 | 224.987 | 45.854 | - | 25.172 | 143.681 | 9.280 | - | 1.000 | - | - | 224.987 |
| (2) Développement | 136.084 | 4.772 | 9.835 | 5.398 | 19.569 | 56.690 | 6.772 | 17.502 | 15.546 | - | 136.084 |
| (3) Immeubles en exploitation | 8.616 | 545 | 2.269 | 1.624 | 2.162 | 1.970 | = | 46 | - | - | 8.616 |
| Surface locative incrémentale | 3.025 | - | - | 89 | 2.037 | 899 | = | - | - | - | 3.025 |
| Surface locative non incrémentale | 5.591 | 545 | 2.269 | 1.535 | 125 | 1.071 | - | 46 | - | - | 5.591 |
| Incentives accordées aux opérateurs |
- | - | - | - | - | - | - | - | - | - | - |
| Autre | - | - | - | - | - | - | - | - | - | - | - |
| (4) Intérêts intercalaires | 4.101 | 275 | 485 | 213 | 347 | 1.917 | 239 | 619 | 6 | - | 4.101 |
| Total capex | 373.788 | 51.446 | 12.589 | 32.407 | 165.759 | 69.857 | 7.011 | 19.167 | 15.552 | - | 373.788 |
| Variation des montants provisionnés | -5.508 | -309 | -485 | -213 | -347 | -3.230 | -299 | -619 | -6 | - | -5.508 |
| Total capex en liquidités | 368.280 | 51.137 | 12.104 | 32.194 | 165.412 | 66.627 | 6.712 | 18.548 | 15.546 | - | 368.280 |
<sup>1 Y compris les « forward purchases ».
Le 28 octobre 2025 – après clôture des marchés
4.7.7. EPRA LTV*
| EPRA LTV* | 30/09/2025 | ||||
|---|---|---|---|---|---|
| Consolidation proportionnelle | |||||
| Groupe – comme |
Part des co |
Part des entreprises associées |
Intérêts minoritaires |
Combiné | |
| x 1.000 € | rapporté | entreprises | matérielles | ||
| À inclure: | |||||
| Emprunts auprès d'institutions financières | 1.534.597 | - | 6.275 | 26.840 | 1.514.032 |
| Billet de trésorerie | 380.100 | - | - | - | 380.100 |
| Instruments hybrides (y compris les dettes convertibles, les actions privilégiées, les dettes, les options et les forwards) |
- | - | - | - | - |
| Placements privés | 585.280 | - | - | - | 585.280 |
| Dérivés en devises étrangères (futures, swaps, options et forwards) | - | - | - | - | - |
| Dettes nettes | - | - | - | 956 | -956 |
| Dette sur immeuble occupé en nom propre | - | - | - | - | - |
| Passifs courants | - | - | - | - | - |
| À exclure: | |||||
| Trésorerie et équivalents de trésorerie | 20.498 | - | 4.930 | 34 | 25.394 |
| Dette nette (A) | 2.479.479 | - | 1.345 | 27.762 | 2.453.062 |
| À inclure: | |||||
| Immeuble occupé en nom propre | - | - | - | - | - |
| Immeuble de placement à la juste valeur | 5.937.727 | - | 14.503 | 41.100 | 5.911.130 |
| Actifs détenus en vue de la vente | 75.980 | - | 10.808 | 253 | 86.535 |
| Projets de développement | 86.846 | - | - | 433 | 86.413 |
| Réserve foncière | 12.766 | - | - | 305 | 12.461 |
| Immobilisations incorporelles | - | - | - | - | - |
| Créances nettes | 4.929 | - | 510 | 12 | 5.427 |
| Actifs financiers | - | - | - | - | - |
| Total actifs de placement (B) | 6.118.248 | - | 25.821 | 42.103 | 6.101.966 |
| LTV (A/B) | 40,53% | 40,20% |
| EPRA LTV* | 31/12/2024 Consolidation proportionnelle |
||||
|---|---|---|---|---|---|
| x 1.000 € | Groupe – comme rapporté |
Part des co entreprises |
Part des entreprises associées matérielles |
Intérêts minoritaires |
Combiné |
| À inclure: | |||||
| Emprunts auprès d'institutions financières | 1.614.531 | - | 9.551 | 26.776 | 1.597.306 |
| Billet de trésorerie | 314.050 | - | - | - | 314.050 |
| Instruments hybrides (y compris les dettes convertibles, les actions privilégiées, les dettes, les options et les forwards) |
- | - | - | - | - |
| Placements privés | 585.055 | - | - | - | 585.055 |
| Dérivés en devises étrangères (futures, swaps, options et forwards) | - | - | - | - | - |
| Dettes nettes | 18.073 | - | - | 896 | 17.177 |
| Dette sur immeuble occupé en nom propre | - | - | - | - | - |
| Passifs courants | - | - | - | - | - |
| À exclure: | |||||
| Trésorerie et équivalents de trésorerie | 18.451 | 40 | 6.137 | 52 | 24.576 |
| Dette nette (A) | 2.513.258 | -40 | 3.414 | 27.620 | 2.489.012 |
| À inclure: | |||||
| Immeuble occupé en nom propre | - | - | - | - | - |
| Immeuble de placement à la juste valeur | 5.935.278 | - | 16.320 | 40.789 | 5.910.809 |
| Actifs détenus en vue de la vente | 100.207 | - | 17.907 | 227 | 117.887 |
| Projets de développement | 95.677 | 465 | - | 144 | 95.998 |
| Réserve foncière | 12.966 | - | - | 328 | 12.638 |
| Immobilisations incorporelles | - | - | - | - | - |
| Créances nettes | - | 4 | 390 | - | 394 |
| Actifs financiers | - | - | - | - | - |
| Total actifs de placement (B) | 6.144.128 | 469 | 34.617 | 41.488 | 6.137.726 |
| LTV (A/B) | 40,91% | 40,55% |