Quarterly Report • Oct 27, 2025
Quarterly Report
Open in ViewerOpens in native device viewer
30 EYLÜL 2025 TARİHİNDE SONA EREN DOKUZ AYLIK ARA HESAP DÖNEMİNE AİT FİNANSAL TABLOLAR
| İÇİNDEKİLER | SAYFA |
|---|---|
| FİNANSAL DURUM TABLOLARI 1 | |
| KAR VEYA ZARAR TABLOSU VE DİĞER KAPSAMLI GELİR TABLOLARI 2 | |
| ÖZKAYNAKLAR DEĞİŞİM TABLOLARI 3 | |
| NAKİT AKIŞ TABLOLARI 4 | |
| FİNANSAL TABLOLARA İLİŞKİN AÇIKLAYICI NOTLAR 5-51 | |
| PORTFÖY SINIRLAMALARINA UYUMUN KONTROLÜ-EK DİPNOT 52-53 |
(Tutarlar aksi belirtilmedikçe Türk Lirası'nın ("TL"), 30 Eylül 2025 tarihi itibarıyla satın alma gücü esasına göre TL olarak ifade edilmiştir.)
| VARLIKLAR | Dipnot | Bağımsız denetimden geçmemiş 30 Eylül 2025 |
Bağımsız denetimden geçmiş 31 Aralık 2024 |
|---|---|---|---|
| DÖNEN VARLIKLAR | 194.498.601 | 304.231.825 | |
| Nakit ve nakit benzerleri | 4 | 41.574.388 | 108.916.755 |
| Ticari alacaklar | 7 | 2.769.178 | 3.926.875 |
| İlişkili taraflardan ticari alacaklar | 7,25 | - | 502.025 |
| İlişkili olmayan taraflardan ticari alacaklar | 7 | 2.769.178 | 3.424.850 |
| Diğer dönen varlıklar | 15 | 150.155.035 | 191.388.195 |
| DURAN VARLIKLAR | 6.398.434.723 | 6.331.640.437 | |
| Özkaynak yöntemiyle değerlenen finansal yatırımlar | 5 | 44.393.978 | 46.728.363 |
| Yatırım amaçlı gayrimenkuller | 8 | 6.317.737.405 | 6.249.368.225 |
| Maddi duran varlıklar | 9 | 34.422.470 | 34.690.073 |
| Kullanım hakkı varlıkları | 11 | 1.463.210 | 426.442 |
| Maddi olmayan duran varlıklar | 12 | 273.304 | 246.276 |
| Diğer duran varlıklar | 15 | 144.356 | 181.058 |
| TOPLAM VARLIKLAR | 6.592.933.324 | 6.635.872.262 | |
| KAYNAKLAR | |||
| KISA VADELİ YÜKÜMLÜLÜKLER | 202.952.279 | 283.758.052 | |
| Kısa vadeli borçlanmalar | 146.713.128 | 201.146.497 | |
| Banka kredileri | 6,25 | 145.266.041 | 200.987.721 |
| Kiralama işlemlerinden borçlar | 10 | 1.447.087 | 158.776 |
| Ticari borçlar | 7 | 17.259.308 | 49.216.715 |
| İlişkili taraflara ticari borçlar | 7,25 | 153.276 | 37.079.125 |
| İlişkili olmayan taraflara ticari borçlar | 7 | 17.106.032 | 12.137.590 |
| Kısa vadeli karşılıklar | 4.332.647 | 3.049.910 | |
| Çalışanlara sağlanan faydalara ilişkin kısa vadeli | |||
| karşılıklar | 14 | 4.288.526 | 2.913.983 |
| Diğer kısa vadeli karşılıklar | 13 | 44.121 | 135.927 |
| Diğer kısa vadeli yükümlülükler | 15 | 34.647.196 | 30.344.930 |
| UZUN VADELİ YÜKÜMLÜLÜKLER | 487.613.135 | 422.178.113 | |
| Uzun vadeli karşılıklar | 14 | 893.706 | 1.554.301 |
| Çalışanlara sağlanan faydalara ilişkin uzun vadeli | |||
| karşılıklar | 14 | 893.706 | 1.554.301 |
| Ertelenmiş vergi yükümlülüğü | 23 | 486.066.912 | 419.966.357 |
| Diğer uzun vadeli yükümlülükler | 15 | 652.517 | 657.455 |
| ÖZKAYNAKLAR | 5.902.367.910 | 5.929.936.097 | |
| Ödenmiş sermaye | 16 | 650.000.000 | 650.000.000 |
| Sermaye düzeltme farkları | 16 | 6.161.999.468 | 6.161.999.468 |
| Pay ihraç primleri | 16 | 14.692.507 | 14.692.507 |
| Kardan ayrılan kısıtlanmış yedekler | 16 | 3.293.973 | 3.293.973 |
| Kar ve ya zararda yeniden sınıflandırılmayacak | |||
| birikmiş diğer kapsamlı gelirler | 16 | 1.505.847 | 1.075.737 |
| Geçmiş yıllar zararları | (901.125.588) | (872.988.497) | |
| Net dönem karı | (27.998.297) | (28.137.091) | |
| TOPLAM KAYNAKLAR | 6.592.933.324 | 6.635.872.262 |
İlişikteki notlar, bu finansal tabloların ayrılmaz parçalarıdır.
(Tutarlar aksi belirtilmedikçe Türk Lirası'nın ("TL"), 30 Eylül 2025 tarihi itibarıyla satın alma gücü esasına göre TL olarak ifade edilmiştir.)
| Bağımsız denetimden geçmemiş |
Bağımsız denetimden geçmemiş |
Bağımsız denetimden geçmemiş |
Bağımsız denetimden geçmemiş |
||
|---|---|---|---|---|---|
| 1 Ocak - | 1 Temmuz- | 1 Ocak - | 1 Temmuz | ||
| Dipnot | 30 Eylül 2025 | 30 Eylül 2025 | 30 Eylül 2024 | 30 Eylül 2024 | |
| Hasılat | 17 | 154.328.969 | 47.526.760 | 139.937.304 | 41.559.943 |
| Satışların maliyeti | 17 | (86.271.982) | (26.511.837) | (91.016.713) | (32.812.368) |
| Brüt kar | 68.056.987 | 21.014.923 | 48.920.591 | 8.747.575 | |
| Genel yönetim giderleri | 18 | (44.718.330) | (14.482.786) | (39.215.003) | (13.125.885) |
| Pazarlama giderleri | 19 | (143.920) | (21.410) | (193.407) | (184.825) |
| Esas faaliyetlerden diğer gelirler | 20 | 50.570.857 | 1.677.449 | 212.716.571 | 13.418.009 |
| Esas faaliyetlerden diğer giderler | 20 | (966.829) | (170.273) | (661.160) | (517.843) |
| Esas faaliyet karı | 72.798.765 | 8.017.903 | 221.567.592 | 8.337.031 | |
| Özkaynak yöntemiyle değerlenen yatırımların kar/ (zararlarındaki) paylar |
5 | 10.593.685 | 3.842.975 | 13.245.866 | 5.768.157 |
| Finansman gelirleri | 21 | 27.704.633 | 5.926.529 | 44.731.174 | 13.438.816 |
| Finansman giderleri | 21 | (70.139.999) | (18.893.808) | (29.542.901) | (21.511.224) |
| Parasal kazanç / (kayıp) | 22 | (3.039.160) | 2.593.792 | (28.421.809) | (3.138.692) |
| Vergi öncesi kar / (zarar) | 37.917.924 | 1.487.391 | 221.579.922 | 2.894.088 | |
| Vergi geliri / (gideri) - Dönem vergi geliri /(gideri) |
23 | - | - | - | - |
| - Ertelenmiş vergi geliri / (gideri) | 23 | (65.916.221) | (20.104.887) | - | - |
| DÖNEM (ZARARI)/KARI | (27.998.297) | (18.617.496) | 221.579.922 | 2.894.088 | |
| Pay başına (zarar) / kazanç | 24 | (0,0431) | (0,0286) | 0,3409 | 0,0045 |
| DÖNEM (ZARARI) / KARI | (27.998.297) | (18.617.496) | 221.579.922 | 2.894.088 | |
| Kar ve zararda yeniden sınıflandırılmayacaklar | 430.110 | - | - | - | |
| -Maddi Duran Varlıklar Yeniden Değerleme Artışları | 9 | 614.443 | - | - | - |
| -Vergi etkisi | (184.333) | - | - | - | |
| DİĞER KAPSAMLI GELİR | 430.110 | - | - | - | |
| TOPLAM KAPSAMLI (GİDER)/GELİR | (27.568.187) | (18.617.496) | 221.579.922 | 2.894.088 |
(Tutarlar aksi belirtilmedikçe Türk Lirası'nın ("TL"), 30 Eylül 2025 tarihi itibarıyla satın alma gücü esasına göre TL olarak ifade edilmiştir.)
| Birikmiş karlar | ||||||||||
|---|---|---|---|---|---|---|---|---|---|---|
| Dipnot | Ödenmiş Sermaye |
Sermaye enflasyon düzeltmesi |
Pay ihraç primleri |
Yeniden değerleme ve sınıflandırma kazanç/kayıpları |
Tanımlanmış emeklilik planlarındaki aktüeryal kazanç / kayıplar |
Kardan ayrılan kısıtlanmış yedekler |
Geçmiş Yıllar karı/zararı |
Net Dönem karı / (zararı) |
Toplam | |
| 1 Ocak 2024 tarihi itibarıyla bakiyeler | 650.000.000 6.161.999.468 14.692.507 | - | 258.991 | 3.293.973 (1.412.460.108) | 648.934.443 6.066.719.274 | |||||
| Toplam kapsamlı gelir / (gider) Transferler |
- - |
- - |
- - |
- - |
- - |
- - |
- | 221.579.922 648.934.443 (648.934.443) |
221.579.922 - |
|
| 30 Eylül 2024 tarihi itibarıyla bakiyeler | 16 | 650.000.000 6.161.999.468 14.692.507 | - | 258.991 | 3.293.973 | (763.525.665) | 221.579.922 6.288.299.196 | |||
| 1 Ocak 2025 tarihi itibarıyla bakiyeler | 650.000.000 6.161.999.468 14.692.507 | 1.180.259 | (104.522) | 3.293.973 | (872.988.497) | (28.137.091) 5.929.936.097 | ||||
| Toplam kapsamlı gelir / (gider) Transferler |
- - |
- - |
- - |
430.110 - |
- - |
- - |
- (28.137.091) |
(27.998.297) 28.137.091 |
(27.568.187) - |
|
| 30 Eylül 2025 tarihi itibarıyla bakiyeler | 16 | 650.000.000 6.161.999.468 14.692.507 | 1.610.369 | (104.522) | 3.293.973 | (901.125.588) | (27.998.297) 5.902.367.910 |
(Tutarlar aksi belirtilmedikçe Türk Lirası'nın ("TL"), 30 Eylül 2025 tarihi itibarıyla satın alma gücü esasına göre TL olarak ifade edilmiştir.)
| Sınırlı bağımsız denetimden geçmemiş |
Sınırlı bağımsız denetimden geçmemiş |
||
|---|---|---|---|
| Dipnot | 1 Ocak – 30 Eylül 2025 |
1 Ocak – 30 Eylül 2024 |
|
| A. İşletme faaliyetlerinden nakit akışları Dönem (zararı) / karı |
(27.998.297) | 221.579.922 | |
| Dönem (zararı) / karı ile ilgili düzeltmeler | |||
| Gayrimenkuller değer artış azalışları | 8.20 | (44.804.617) | (188.432.028) |
| Finansman ve faiz gelirleri ile ilgili düzeltmeler | 21 | (27.704.633) | (44.731.174) |
| Finansman giderleri ile ilgili düzeltmeler | 21 | 70.139.999 | 29.542.901 |
| Gelir tahakkuklarındaki değişim | 15 | 1.399.648 | (22.137.092) |
| Vergi gelir gideri ile ilgili düzeltmeler | 66.100.554 | - | |
| Özkaynak yöntemiyle değerlenen yatırımların (karlarındaki) / zararlarındaki | |||
| paylar | 5 | (10.593.685) | (13.245.866) |
| Amortisman giderleri | 9.11 | 1.933.928 | 1.371.191 |
| İtfa payı giderleri | 12 | 21.277 | 19.169 |
| Parasal kazanç / kayıp ile ilgili düzeltmeler | 19.295.125 | 33.002.935 | |
| Karşılıklar ve değer düşüklüğü zararlarına ilişkin düzeltmeler | |||
| Diğer kısa vadeli karşılıklardaki değişim | (1.766.157) | 129.669 | |
| Gider tahakkuklarındaki değişim | - | - | |
| Dönem içinde ayrılan şüpheli alacak karşılığı | 7,18 | 4.646.933 | 1.774.135 |
| Kullanılmamış izin karşılığı | 18 | 1.815.313 | 1.265.676 |
| Personel prim karşılıkları | 14,18 | 1.350.000 | 1.199.646 |
| İşletme sermayesindeki değişikliklerden önceki faaliyet karı | 53.835.388 | 21.339.084 | |
| Alınan faizler | 30.889.497 | 46.145.049 | |
| Ticari alacaklardaki değişim | (2.407.189) | (204.069) | |
| Diğer varlıklardaki değişim | 51.124.403 | (152.772.000) | |
| Ticari borçlardaki değişim | 7 | (31.957.407) | 5.435.800 |
| Çalışan karşılıkları kapsamında yapılan ödemeler | 97.410 | 135.705 | |
| Ödenen kıdem tazminatları | 18 | (965.988) | 499.014 |
| Diğer yükümlülüklerdeki değişim | (36.401.171) | (21.241.972) | |
| Faaliyetlerle ilgili nakit akışlarında enflasyon düzeltmesi | (70.375) | (2.422.356) | |
| Faaliyetlerden sağlanan net nakit | 64.144.568 | (103.085.745) | |
| B. Yatırım faaliyetlerinden kaynaklanan nakit akışları | |||
| Yatırım amaçlı gayrimenkul alımından kaynaklanan nakit çıkışları | 8 | (23.564.563) | (71.797.804) |
| Maddi duran varlık alım / satışlarından kaynaklanan nakit çıkışları | 9 | (652.161) | (1.539.114) |
| Maddi olmayan duran varlık alımları | 12 | (48.305) | - |
| Yatırım faaliyetlerinde kullanılan net nakit | (24.265.029) | (73.336.918) | |
| C. Finansman faaliyetlerinden kaynaklanan nakit akışları | |||
| Alınan banka kredileri | 6 | - | 189.363.505 |
| Ödenen banka kredileri | - | - | |
| Ödenen faizler | 6 | (86.486.430) | - |
| Finansman faaliyetlerinde kullanılan net nakit akış | (86.486.430) | 189.363.505 | |
| Döviz kurundaki değişimin nakit ve nakde eşdeğer varlıklar üzerindeki etkisi | 22.805 | 7.171 | |
| Nakit ve nakit benzerlerinde meydana gelen net artış/(azalış) | (46.584.086) | 12.948.013 | |
| Nakit ve nakit benzerleri üzerindeki parasal kayıp/kazanç | (17.912.045) | (30.580.579) | |
| Dönem başı nakit ve nakit benzerleri | 4 | 106.142.770 | 119.176.486 |
| Dönem sonu nakit ve nakit benzerleri | 4 | 41.646.639 | 101.543.920 |
(Tutarlar aksi belirtilmedikçe Türk Lirası'nın ("TL"), 30 Eylül 2025 tarihi itibarıyla satın alma gücü esasına göre TL olarak ifade edilmiştir.)
TSKB Gayrimenkul Yatırım Ortaklığı A.Ş.'nin ("Şirket") ana faaliyet konusu gayrimenkullere, gayrimenkul projelerine ve gayrimenkule dayalı sermaye piyasası araçlarına yatırım yapmaktır. Şirket, 3 Şubat 2006 tarihinde kurulmuştur.
Şirket'in merkez adresi Ömer Avni Mah. Karun Çıkmazı Sok. No: 2 34427 Fındıklı-Beyoğlu/İstanbul'dur. 30 Eylül 2025 tarihi itibarıyla, Şirket'in çalışan sayısı 13 kişidir. (31 Aralık 2024: 12 kişi).
Şirket, Türkiye Sınai Kalkınma Bankası A.Ş.'nin ("TSKB") bağlı ortaklığı olup, tescili 3 Şubat 2006 tarihinde gerçekleşmiştir. Sermaye Piyasası Kurulu'nun ("SPK") "Gayrimenkul Yatırım Ortaklıklarına İlişkin Esaslar Tebliği"nin ("Tebliğ") o tarihte yürürlükte bulunan ilgili maddesi uyarınca, gayrimenkul yatırım ortaklıkları, sermaye miktarlarına göre değişen süreler içinde ödenmiş sermayelerinin en az %49'unu temsil eden halka arz edilecek hisse senetlerinin kayda alınması talebiyle SPK'ya başvurmak zorunda olduklarından, Şirket için ilgili süre 3 Şubat 2007 tarihinde dolmakla birlikte, Şirket, içinde bulunulan ve beklenen piyasa koşulları ile ilgili genel risk algılamalarını göz önünde bulundurarak, halka arz süresinin bir yıl uzatılması için 30 Ocak 2007 tarihinde SPK'ya başvurmuş ve 12 Mart 2007 tarihinde süre uzatımı ile ilgili onay yazısını almıştır. Şirket'in 2007 yılında ödenmiş sermayesinin 10.000.000 Türk Lirası'ndan ("TL") 75.000.000 TL'ye artırılmasına yönelik izin başvurusuna istinaden, SPK, 17 Aralık 2007 tarihinde Şirket'e gönderdiği yazıda, 19 Nisan 2007 tarihli SPK kararı çerçevesinde Şirket sermayesinin 75.000.000 TL'ye artırılmış olması dolayısıyla Şirket paylarının halka arzına ilişkin kurul kaydı başvurusu için son tarihin 3 Şubat 2009'a kadar uzatıldığı belirtilmiştir.
Şirket, 24 Kasım 2008 tarihinde toplanan olağanüstü genel kurul toplantısında 100.000.000 TL tutarındaki kayıtlı sermaye tavanı içerisinde, 75.000.000 TL olan ödenmiş sermayesinin. 25.000.000 TL artırılarak 100.000.000 TL'ye çıkarılmasına, artırılan sermayenin nakden ödenerek ortaklar tarafından hisseleri oranında karşılanmasına karar vermiştir. Sermaye artırımı, 28 Kasım 2008 tarihinde tescil edilmiş olup, 3 Aralık 2008 tarih ve 7202 sayılı Türkiye Ticaret Sicili Gazetesi'nde yayınlanmıştır. Yine Tebliğ'in o tarihte yürürlükte olan maddesine göre, ödenmiş sermayeleri 100.000.000 TL ve daha fazla olan gayrimenkul yatırım ortaklıklarının halka arzının, kuruluşlarının veya esas sözleşme değişikliklerinin ticaret sicilini takip eden 5 yıl içinde gerçekleşeceği öngörüldüğünden, Şirket paylarının halka arzı için son tarihin 3 Şubat 2011 olduğu, 10 Kasım 2008 tarihli yazı ile SPK tarafından Şirket'e bildirilmiştir.
Öte yandan, SPK tarafından "Gayrimenkul Yatırım Ortaklıklarına İlişkin Esaslar Tebliği"nde yapılan 31 Aralık 2009 tarihli değişiklikle, ani usulde kurulan veya esas sözleşme tadili yoluyla gayrimenkul yatırım ortaklığına dönüşen ortaklıklara halka arz için sermayeye bağlı süre verilmesi uygulamasından vazgeçilerek, ortaklıkların, kuruluşlarının veya esas sözleşme değişikliklerinin ticaret siciline tescilini takip eden 3 ay içinde çıkarılmış sermayelerinin asgari %25'ini temsil eden paylarının halka arz edilmesi ve tüm paylarının kayda alınması talebiyle SPK'ya başvurmaları zorunluluğu getirilmiştir. Bununla birlikte, henüz payları halka arz edilmemiş mevcut gayrimenkul yatırım ortaklıklarının Tebliğ değişikliği karşısındaki durumunu netleştirmek için hazırlanan geçici maddede, Tebliğ değişikliğinin yayım tarihinden önce kuruluş veya dönüşüm suretiyle gayrimenkul yatırım ortaklığı statüsünü kazanmış ortaklıkların, Tebliğ değişikliğinin yayım tarihinden önce kendilerine tanınan sürelerde, çıkarılmış sermayelerinin asgari %25'i oranındaki paylarının halka arz edilmesi talebiyle SPK'ya başvuruda bulunmaları öngörülmüştür.
(Tutarlar aksi belirtilmedikçe Türk Lirası'nın ("TL"), 30 Eylül 2025 tarihi itibarıyla satın alma gücü esasına göre TL olarak ifade edilmiştir.)
Şirket, 2 Şubat 2010 tarih ve 96 numaralı Yönetim Kurulu Kararı ile ödenmiş sermayesinin 50.000.000 TL arttırılarak 150.000.000 TL'ye çıkarılmasına ve arttırılan payları temsil eden 50.000.000 TL'lik bölümün, mevcut ortaklarının rüçhan haklarının kısıtlanması suretiyle halka arz edilmesine karar vermiştir. Şirket sermayesinin %50 arttırılması suretiyle ilk defa halka arz edilen 50.000.000 TL (ek satış ile 57.500.000 TL) nominal değerli C grubu hisselerinin satışına konu paylar, 25 Mart 2010 tarihinde SPK tarafından GYO 60/250 sayı ile kayda alınmıştır. Söz konusu hisselerin halka arzı 1 ve 2 Nisan 2010 tarihlerinde gerçekleştirilmiş, Şirket hisseleri, 9 Nisan 2010 tarihinden itibaren o günkü adıyla İstanbul Menkul Kıymetler Borsası'nda işlem görmeye başlamıştır. Yönetim Kurulu'nun 27 Ağustos 2018 tarihli kararı doğrultusunda 150.000.000 TL çıkarılmış sermayenin tamamı nakden karşılanmak suretiyle rüçhan hakkı kullanımı kısıtlanmaksızın %100 oranında bedelli sermaye artımı kararına ilişkin olarak hazırlanan Esas Sözleşme Sermaye Piyasası Kurulu'nun 11 Ekim 2018 tarihli ve 50/1176 sayılı toplantısında onaylanmış olup, rüçhan hakkının kullandırılmasından sonra kalan paylar 8-9 Kasım 2018 tarihinde Borsa İstanbul Birincil Piyasa'da satışı gerçekleştirilerek, Şirket'in ödenmiş sermayesi 14.11.2018 tarihi itibariyle 300.000.000 TL'ye çıkarılmıştır. Yönetim Kurulu'nun 1 Temmuz 2020 tarihli kararı doğrultusunda 300.000.000 TL çıkarılmış sermayenin tamamı nakden karşılanmak suretiyle rüçhan hakkı kullanımı kısıtlanmaksızın %66.66 oranında bedelli sermaye artırımı kararına ilişkin olarak hazırlanan İzahname Sermaye Piyasası Kurulu'nun 13 Ağustos 2020 tarihli ve 51/990 sayılı toplantısında onaylanmış olup, rüçhan hakkının kullandırılmasından sonra kalan paylar 3 - 4 Eylül 2020 tarihinde Borsa İstanbul Birincil Piyasa'da satışı gerçekleştirilerek, Şirket'in ödenmiş sermayesi 9 Eylül 2020 tarihi itibariyle 500.000.000 TL'ye çıkarılmıştır. Yönetim Kurulu'nun 23 Haziran 2021 tarihli kararı doğrultusunda 500.000.000 TL çıkarılmış sermayenin tamamı nakden karşılanmak suretiyle rüçhan hakkı kullanımı kısıtlanmaksızın %30.00 oranında bedelli sermaye artırımı kararına ilişkin olarak hazırlanan İzahname Sermaye Piyasası Kurulu'nun 26 Ağustos 2021 tarihli ve 51/990 sayılı toplantısında onaylanmış olup, rüçhan hakkının kullandırılmasından sonra kalan paylar 20 - 21 Eylül 2021 tarihinde Borsa İstanbul Birincil Piyasa'da satışı gerçekleştirilerek, Şirket'in ödenmiş sermayesi 23 Eylül 2021 tarihi itibariyle 650.000.000 TL'ye çıkarılmıştır.
Şirket, 26 Mayıs 2011 tarihinde Bilici Yatırım Sanayi ve Ticaret A.Ş. firması ile Adana'da Bilici Yatırım-TSKB GYO Adana Otel Projesi Adi Ortaklığı ("Adana Otel Projesi Adi Ortaklığı")'nı kurmuştur. Adana Otel Projesi Adi Ortaklığı'nın %50 hissesi Şirket'e, %50 hissesi ise Bilici Yatırım Sanayi ve Ticaret A.Ş.'ye aittir. Adana Otel Projesi Adi Ortaklığı'nın ana faaliyet konusu Adana'da Divan Turizm İşletmeleri A.Ş. (eski adıyla "Palmira Turizm Ticaret A.Ş.") tarafından işletilecek olan otel projesinin yapımının başlatılması, yürütülmesi ve tamamlanmasıdır.
Şirket, 27 Mart 2015 tarihinde Bilici Yatırım Sanayi ve Ticaret A.Ş. firması ile Adana'da Anavarza Otelcilik Anonim Şirketi'ni kurmuştur. Anavarza Otelcilik Anonim Şirketi'nin %50 hissesi Şirket'e, %50 hissesi ise Bilici Yatırım Sanayi ve Ticaret A.Ş.'ye aittir. Anavarza Otelcilik Anonim Şirketi'nin ana faaliyet konusu, turizm alanında otel, motel vb. konaklama tesisleri, yeme-içme, spor, eğlence sağlık hizmetlerini kapsayan tesisleri işletmektir.
Adana Ticaret Odası'na 69178 Ticaret Sicil numarası ile kayıtlı olan ve %50 - %50 ortaklık oranında Bilici Yatırım Sanayi ve Ticaret Anonim Şirketi ile birlikte kurulan Bilici Yatırım TSKB GYO Adana Otel Projesi Adi Ortaklığı Ticari İşletmesi unvanlı Şirketi tür değiştirmek suretiyle tüm aktif ve pasifleri ile birlikte bir bütün halinde "Yarsuvat Turizm Anonim Şirketi" isimli Şirkete dönüştürülmüştür.
Dönüşüm sonrası ise Yarsuvat Turizm Anonim Şirketi tüm aktif ve pasifleri ile bir bütün halinde Anavarza Otelcilik A.Ş.'ye devir olmuş ve devir işlemi Adana Ticaret Odası'nın 20 Aralık 2019 tarih ve 9647 no'lu Birleşme belgesi ile tamamlanmıştır.
(Tutarlar aksi belirtilmedikçe Türk Lirası'nın ("TL"), 30 Eylül 2025 tarihi itibarıyla satın alma gücü esasına göre TL olarak ifade edilmiştir.)
İlişikteki finansal tablolar Sermaye Piyasası Kurulu'nun ("SPK") 13 Haziran 2013 tarih ve 28676 sayılı Resmi Gazete'de yayımlanan II.- 14.1 No'lu "Sermaye Piyasasında Finansal Raporlamaya İlişkin Esaslar Tebliği" ("Tebliğ") hükümleri uyarınca Kamu Gözetimi Muhasebe ve Denetim Standartları Kurumu ("KGK") tarafından yayımlanan ve yürürlüğe girmiş olan Türkiye Muhasebe Standartları'na ("TMS") uygun olarak hazırlanmıştır. TMS; Türkiye Muhasebe Standartları, Türkiye Finansal Raporlama Standartları ("TFRS") ile bunlara ilişkin ek ve yorumlardan oluşmaktadır.
Şirket'in 30 Eylül 2025 tarihi itibarıyla düzenlenmiş finansal durum tablosu, bu tarihte sona eren döneme ait kar veya zarar tablosu, kar veya zarar ve diğer kapsamlı gelir tablosu, özkaynaklar değişim tablosu, nakit akış tablosu ile finansal tabloları tamamlayıcı dipnotlar, 27 Ekim 2025 tarihinde Yönetim Kurulu tarafından onaylanmıştır.
Şirket'in finansal tabloları, SPK'nın 13 Haziran 2013 tarih ve 28676 sayılı Resmi Gazete'de yayımlanan Seri II, 14.1 nolu "Sermaye Piyasasında Finansal Raporlamaya İlişkin Esaslar Tebliği" ("Tebliğ") hükümlerine uygun olarak, Kamu Gözetimi Muhasebe ve Denetim Standartları Kurumu ("KGK") tarafından yürürlüğe konulmuş olan Türkiye Muhasebe Standartları / Türkiye Finansal Raporlama Standartları ("TMS/TFRS") ile bunlara ilişkin ek ve yorumları ("TMS/TFRS") esas alınmıştır. TMS'ler, Türkiye Muhasebe Standartları, Türkiye Finansal Raporlama Standartları ("TFRS") ile bunlara ilişkin ek ve yorumlar içermektedir.
Şirket'in finansal tablolar, KGK tarafından 4 Temmuz 2024 tarihinde yayımlanan "TFRS taksonomisi" ile SPK tarafından yayımlanan Finansal Tablo Örnekleri ve Kullanım Rehberi'nde belirlenmiş olan formatlara uygun olarak sunulmuştur.
Şirket'in finansal tablolarındaki her bir kalem, Şirket'in operasyonlarını sürdürdüğü temel ekonomik ortamda geçerli olan para birimi ("fonksiyonel para birimi") kullanılarak muhasebeleştirilmiştir. Şirket'in fonksiyonel ve raporlama para birimi Türk Lirası ("TL")'dir.
SPK'nın 28 Aralık 2023 tarih ve 81/1820 sayılı kararı uyarınca, Türkiye Muhasebe/Finansal Raporlama Standartlarını uygulayan SPK finansal raporlama düzenlemelerine tabi ihraççılar ile sermaye piyasası kurumlarının, 31 Aralık 2023 tarihi itibarıyla sona eren hesap dönemine ait yıllık finansal raporlarından başlamak üzere TMS 29 hükümlerini uygulamak suretiyle enflasyon muhasebesi uygulamasına karar verilmiştir.
(Tutarlar aksi belirtilmedikçe Türk Lirası'nın ("TL"), 30 Eylül 2025 tarihi itibarıyla satın alma gücü esasına göre TL olarak ifade edilmiştir.)
Şirket, söz konusu SPK kararı, KGK tarafından 23 Kasım 2023 tarihinde yapılan duyuru ve yayımlanan "Yüksek Enflasyonlu Ekonomilerde Finansal Raporlama Hakkında Uygulama Rehberi"ne istinaden 30 Eylül 2025 tarihli ve aynı tarihte sona eren yıla ilişkin finansal tablolarını TMS 29 Standardını uygulayarak hazırlamıştır. Söz konusu standart uyarınca, yüksek enflasyonlu bir ekonomiye ait para birimi esas alınarak hazırlanan finansal tabloların, bu para biriminin bilanço tarihindeki satın alma gücünde hazırlanması ve önceki dönem finansal tabloların da raporlama dönemi sonundaki cari ölçüm birimi cinsinden yeniden düzenlenmesi gerekmektedir. Şirket bu nedenle, 30 Eylül 2024 ve 31 Aralık 2024 tarihli finansal tablolarını da, 30 Eylül 2025 tarihi itibarıyla satın alma gücü esasına göre sunmuştur. TMS 29 uyarınca yapılan yeniden düzenlemeler, Türkiye İstatistik Kurumu ("TÜİK") tarafından yayımlanan Türkiye'deki Tüketici Fiyat Endeksi'nden ("TÜFE") elde edilen düzeltme katsayısı kullanılarak yapılmıştır.
30 Eylül 2025 tarihi itibarıyla, finansal tabloların düzeltilmesinde kullanılan endeksler ve düzeltme katsayıları aşağıdaki gibidir:
| Tarih | Endeks | Üç Yıllık Bileşik Enflasyon Oranı | Düzeltme Katsayısı |
|---|---|---|---|
| 30 Eylül 2025 |
3.367,22 | 222% | 1,00000 |
| 30 Haziran 2025 |
3.132,17 | 220% | 1,07504 |
| 31 Aralık 2024 | 2.684,55 | 291% | 1,25429 |
| 30 Eylül 2024 |
2.526,16 | 343% | 1,33294 |
| 30 Haziran 2024 |
2.319,29 | 324% | 1,45183 |
Şirket'in yüksek enflasyonlu ekonomilerde finansal raporlama amacıyla yaptığı düzeltme işleminin ana unsurları aşağıdaki gibidir:
Enflasyonun Şirket'in cari dönemdeki net parasal varlık pozisyonu üzerindeki etkisi, kar veya zarar tablosunda net parasal pozisyon kazançları hesabına kaydedilmiştir.(Not 22)
(Tutarlar aksi belirtilmedikçe Türk Lirası'nın ("TL"), 30 Eylül 2025 tarihi itibarıyla satın alma gücü esasına göre TL olarak ifade edilmiştir.)
İş ortaklığı, bir veya daha fazla müteşebbis ortak tarafından müştereken yönetilmek üzere, bir ekonomik faaliyetin üstlenilmesi için bir sözleşme dahilinde oluşturulmuştur.
İlişikteki finansal tablolarda, Kanyon adıyla teşkil edilen iş ortaklığı, özkaynak yöntemi esasına göre muhasebeleştirilmiştir. Özkaynak yöntemi, bir iş ortaklığındaki sermaye payının defter değerinin, iştirak edilen ortaklığın özkaynağında dönem içinde ortaya çıkan değişiklik tutarından, iştirak edene düşen pay kadar artırılıp azaltılmasını ve iştirak edilen ortaklıktan alınan kâr paylarının, müşterek yönetime tabi ortaklık tutarının bu şekilde değiştirilmiş değerinden düşülmesini öngören muhasebeleştirme yöntemidir. İş ortaklığı katılımcısı iş ortaklığındaki payını bir yatırım olarak kaydeder ve TMS 28 "İştiraklerdeki ve İş Ortaklıklarındaki Yatırımlar standardında belirlenen özkaynak yönteminin uygulamasından muaf tutulmadığı sürece söz konusu yatırımı bu standart uyarınca özkaynak yöntemine göre muhasebeleştirir.
İş ortağının finansal tabloları, Şirket'in finansal tabloları ile uyumlu olarak aynı hesap döneminde, aynı muhasebe ilkelerine göre hazırlanmıştır.
30 Eylül 2025 ve 31 Aralık 2024 tarihleri itibarıyla Şirket'in iş ortaklığının detayı aşağıdaki gibidir:
| Şirket | Faaliyet | Faaliyet | 30 Eylül 2025 | 31 Aralık 2024 |
|---|---|---|---|---|
| bulunduğu ülke | alanı | İştirak oranı (%) | İştirak oranı (%) | |
| Anavarza Otelcilik A.Ş. | Türkiye | Otel Yönetimi | 50 | 50 |
Şirket'in yasal kayıtlarında, yabancı para cinsinden (TL dışındaki para birimleri) muhasebeleştirilen işlemler, işlem tarihindeki kurlar kullanılarak TL'ye çevrilmektedir. Finansal durum tablosunda yer alan dövize bağlı varlık ve borçlar raporlama dönemi sonunda geçerli olan spot kurlar kullanılarak TL'ye çevrilmiştir. Bu çevrimden ve dövizli işlemlerin tahsil / tediyelerinden kaynaklanan kur farkı karları / zararları kar veya zarar tablosunda yer almaktadır.
Uygulanan değerleme ilkeleri ve muhasebe politikaları sunumu yapılan tüm dönem bilgilerinde tutarlı bir şekilde uygulanmıştır. Muhasebe politikalarında yapılan önemli değişiklikler ve tespit edilen önemli muhasebe hataları geriye dönük olarak uygulanmakta ve önceki dönem finansal tabloları yeniden düzenlenmektedir.
(Tutarlar aksi belirtilmedikçe Türk Lirası'nın ("TL"), 30 Eylül 2025 tarihi itibarıyla satın alma gücü esasına göre TL olarak ifade edilmiştir.)
Muhasebe politikalarında yapılan önemli değişiklikler ve tespit edilen önemli muhasebe hataları geriye dönük olarak düzeltilmekte ve önceki dönem finansal tabloları yeniden düzenlenmektedir. Şirket'in cari dönem içinde tespit edilmiş önemli muhasebe hatası ve 1 Ocak 2020 tarihinden itibaren geçerli yeni ve değiştirilmiş TFRS standartları ve TFRYK yorumları dışında muhasebe politikalarında değişiklik bulunmamaktadır.
Finansal tabloların Tebliğ'in 2'nci maddesine uygun olarak hazırlanması, yönetimin, politikaların uygulanması ve raporlanan varlık, yükümlülük, gelir ve gider tutarlarını etkileyen kararlar, tahminler ve varsayımlar yapmasını gerektirmektedir. Gerçekleşen sonuçlar bu tahminlerden farklılık gösterebilir.
Tahminler ve tahminlerin temelini teşkil eden varsayımlar sürekli olarak gözden geçirilmektedir. Muhasebe tahminlerindeki güncellemeler, güncellemenin yapıldığı dönemde ve bu güncellemelerden etkilenen müteakip dönemlerde kayıtlara alınmaktadır.
Yatırım amaçlı gayrimenkulün gerçeğe uygun değeri, bağımsız bir değerleme şirketi tarafından gerçekleştirilen değerlemeye göre tespit edilmiştir. Yatırım amaçlı gayrimenkullere ilişkin gerçeğe uygun değer, indirgenmiş nakit akım veya emsal karşılaştırma yöntemlerine göre tespit edilmiştir. Gelir indirgeme veya emsal karşılaştırma yöntemine göre bulunan gerçeğe uygun değeri, bağımsız değerleme uzmanları tarafından çeşitli tahmin ve varsayımlar (iskonto oranları, doluluk oranı, kira artışları, nihai büyüme oranları, emsal karşılaştırmada kullanılan düzeltmeler vb.) kullanılarak belirlenmektedir. Bu tahmin ve varsayımlarda gelecekte ortaya çıkabilecek değişiklikler Şirket'in finansal tablolarında önemli ölçüde etkiye neden olabilir.
Şirket, yatırım amaçlı gayrimenkullerinin gerçeğe uygun değerlerinin tespitine yönelik değerleme çalışmalarını SPK lisanslı Vera Gayrimenkul Değerleme ve Danışmanlık A.Ş.'ye yaptırmıştır.
(Tutarlar aksi belirtilmedikçe Türk Lirası'nın ("TL"), 30 Eylül 2025 tarihi itibarıyla satın alma gücü esasına göre TL olarak ifade edilmiştir.)
● TMS 21 Değiştirilebilirliğin Eksikliği; 1 Ocak 2025 tarihinde veya bu tarihten sonra başlayan yıllık raporlama dönemleri için geçerlidir. Bir işletme, belirli bir amaç için belirli bir ölçüm tarihinde başka bir para birimine çevrilemeyen yabancı para biriminde yapılan bir işlem veya faaliyete sahip olduğunda bu değişikliklerden etkilenir. Bir para birimi, başka bir para birimini elde etme olanağı mevcut olduğunda (normal bir idari gecikmeyle) değiştirilebilir ve işlem uygulanabilir haklar ve yükümlülükler yaratan bir piyasa veya takas mekanizması yoluyla gerçekleşir.
Söz konusu standart, değişiklik ve iyileştirmelerin Şirket'in finansal durumu ve performansı üzerinde önemli bir etkisi bulunmamaktadır.
(Tutarlar aksi belirtilmedikçe Türk Lirası'nın ("TL"), 30 Eylül 2025 tarihi itibarıyla satın alma gücü esasına göre TL olarak ifade edilmiştir.)
Söz konusu değişikliklerin Şirket'in finansal durumu veya performansı üzerinde önemli bir etkisinin olmaması beklenmektedir.
30 Eylül 2025 tarihi itibarıyla ara dönem finansal tabloları, 30 Eylül 2025 tarihinde sona eren dönem ait finansal tabloların hazırlanmasında uygulanan muhasebe politikalarıyla tutarlı olan muhasebe politikalarının uygulanması suretiyle hazırlanmıştır. Dolayısıyla , ara dönem özet mali tablolarının bütünlük sağlaması için sene sonu mali tabloları ile beraber okunması gerekmektedir.
(Tutarlar aksi belirtilmedikçe Türk Lirası'nın ("TL"), 30 Eylül 2025 tarihi itibarıyla satın alma gücü esasına göre TL olarak ifade edilmiştir.)
Şirket'in raporlanabilir bölümleri, Şirket yönetimi tarafından proje bazında takip edilmektedir. Bölümlere tahsis edilecek kaynaklar ve bu kaynakların kullanımı da yine proje bazında yapılmaktadır.
Şirket'in faaliyet bölümleri için uyguladığı muhasebe politikaları ile Şirket'in finansal tablolarında kullanılan aynıdır.
| Pendorya | Divan | |||||
|---|---|---|---|---|---|---|
| 30 Eylül 2025 |
Alışveriş Merkezi | Fındıklı Bina 1 | Fındıklı Bina 2 | Tahir Han | Adana Oteli | Toplam |
| Kira geliri | 46.291.306 | 42.718.549 | 43.000.984 | - | 14.212.442 | 146.223.281 |
| Pendorya Alışveriş Merkezi ("PendoryaAVM") | ||||||
| Genel Gider Yansıtma Gelirleri | 8.105.688 | - | - | - | - | 8.105.688 |
| Toplam gayrimenkul gelirleri | 54.396.994 | 42.718.549 | 43.000.984 | - | 14.212.442 | 154.328.969 |
| Satışların maliyeti | (79.070.316) | (2.732.127) | (2.750.190) | (449.606) | (1.269.743) | (86.271.982) |
| Brüt kar | (24.673.322) | 39.986.422 | 40.250.794 | (449.606) | 12.942.699 | 68.056.987 |
| Gayrimenkullerin değer artışları / (azalışları) |
(11.402.341) | 37.441.592 | 35.790.428 | (11.910.403) | (5.114.659) | 44.804.617 |
| Esas faaliyetlerden diğer gelirler | (11.402.341) | 37.441.592 | 35.790.428 | (11.910.403) | (5.114.659) | 44.804.617 |
| Özkaynak yöntemi ile değerlenen yatırımlar | - | - | - | - | 10.593.685 | 10.593.685 |
| Yatırım harcamaları | 22.539.044 | - | - | 1.025.519 | - | 23.564.563 |
(Tutarlar aksi belirtilmedikçe Türk Lirası'nın ("TL"), 30 Eylül 2025 tarihi itibarıyla satın alma gücü esasına göre TL olarak ifade edilmiştir.)
| Pendorya | Divan | |||||
|---|---|---|---|---|---|---|
| 30 Eylül 2024 | Alışveriş Merkezi | Fındıklı Bina 1 | Fındıklı Bina 2 | Tahir Han | Adana Oteli | Toplam |
| Kira geliri | 35.678.942 | 36.795.687 | 37.037.296 | - | 22.610.536 | 132.122.461 |
| Pendorya Alışveriş Merkezi ("PendoryaAVM") | ||||||
| Genel Gider Yansıtma Gelirleri | 7.814.843 | - | - | - | - | 7.814.843 |
| Toplam gayrimenkul gelirleri | 43.493.785 | 36.795.687 | 37.037.296 | - | 22.610.536 | 139.937.304 |
| Satışların maliyeti | (85.170.660) | (2.095.138) | (2.108.895) | (472.637) | (1.169.383) | (91.016.713) |
| Brüt kar | (41.676.875) | 34.700.549 | 34.928.401 | (472.637) | 21.441.153 | 48.920.591 |
| Gayrimenkullerin değer artışları / (azalışları) | (27.646.197) | 75.982.531 | 32.183.316 | 70.031.385 | 37.328.476 | 187.879.511 |
| Esas faaliyetlerden diğer gelirler | (27.646.197) | 75.982.531 | 32.183.316 | 70.031.385 | 37.328.476 | 187.879.511 |
| Özkaynak yöntemi ile değerlenen yatırımlar | - | - | - | - | 13.245.866 | 13.245.866 |
| Yatırım harcamaları | 71.797.804 | - | - | - | - | 71.797.804 |
(Tutarlar aksi belirtilmedikçe Türk Lirası'nın ("TL"), 30 Eylül 2025 tarihi itibarıyla satın alma gücü esasına göre TL olarak ifade edilmiştir.)
| 1 Ocak - 30 Eylül 2025 |
1 Temmuz - 30 Eylül 2025 |
1 Ocak - 30 Eylül 2024 |
1 Temmuz - 30 Eylül 2024 |
|
|---|---|---|---|---|
| Hasılat | ||||
| Bölüm gelirleri | 154.328.969 | 47.526.760 | 139.937.304 | 41.559.943 |
| Toplam hasılat | 154.328.969 | 47.526.760 | 139.937.304 | 41.559.943 |
| Satışların maliyeti Bölümlere ait satışların |
||||
| maliyeti | 86.271.982 | 26.511.837 | 91.016.713 | 32.812.368 |
| Toplam satışların maliyeti | 86.271.982 | 26.511.837 | 91.016.713 | 32.812.368 |
| 30 Eylül | 2025 | 31 Aralık 2024 |
||
| Varlıklar | ||||
| Bölüm varlıkları | 6.317.737.405 | 6.249.368.225 | ||
| Bölümlerle ilişkilendirilemeyen varlıklar | 275.195.919 | 386.504.037 | ||
| Toplam varlıklar | 6.592.933.324 | 6.635.872.262 | ||
| Yükümlülükler | ||||
| Bölüm yükümlülükleri | 145.266.041 | 200.987.721 | ||
| Bölümlerle ilişkilendirilemeyen yükümlülükler | 545.299.373 | 504.948.444 | ||
| Toplam yükümlülükler | 690.565.414 | 705.936.165 |
| 30 Eylül 2025 |
31 Aralık 2024 | |
|---|---|---|
| Bankadaki nakit (*) | 41.708.968 | 109.226.430 |
| Bankalar-Vadesiz | 320.686 | 492.946 |
| Bankalar-Vadeli | 41.388.282 | 108.733.484 |
| Ters repo işlemlerinden alacaklar | 76.016 | 239.549 |
| Beklenen zarar karşılığı (**) | (210.596) | (549.224) |
| Finansal durum tablosunda yer alan toplam | ||
| nakit ve nakde eşdeğer varlıklar | 41.574.388 | 108.916.755 |
| Nakit ve nakde eşdeğer varlıklar reeskontları | (138.345) | (3.323.209) |
| Beklenen zarar karşılığı | 210.596 | 549.224 |
| Nakit akış tablosunda yer alan toplam nakit ve | ||
| nakde eşdeğer varlıklar | 41.646.639 | 106.142.770 |
(*) 30 Eylül 2025 tarihi itibarıyla bankalardaki nakit üzerinde rehin ve blokaj bulunmamaktadır (31 Aralık 2024: Bulunmamaktadır).
(**) Şirket, 30 Eylül 2025 tarihi itibarıyla, TFRS 9 Finansal Araçlar standardı kapsamında, banka mevduatları için toplamda 210.596 TL tutarında beklenen zarar karşılığı hesaplayarak finansal tablolarda kayıt altına almıştır. (31 Aralık 2024: 549.224 TL).
(Tutarlar aksi belirtilmedikçe Türk Lirası'nın ("TL"), 30 Eylül 2025 tarihi itibarıyla satın alma gücü esasına göre TL olarak ifade edilmiştir.)
30 Eylül 2025 ve 31 Aralık 2024 tarihi itibarıyla bankalar vadeli hesaplar detayı aşağıdaki gibidir;
| 30 Eylül 2025 |
Tutar (TL) | Faiz oranı | Vade |
|---|---|---|---|
| TL | 21.273.898 | %41,05 | 1 Ekim 2025 |
| TL | 20.114.384 | %41,75 | 1 Ekim 2025 |
| TL | 76.016 | %30,00 | 1 Ekim 2025 |
Toplam 41.464.298
| 31 Aralık 2024 | Tutar (TL) | Faiz oranı | Vade |
|---|---|---|---|
| TL | 81.051.858 | %49,75 | 1 Ocak 2025 |
| TL | 27.681.626 | %48,95 | 1 Ocak 2025 |
| TL | 239.549 | %39,00 | 1 Ocak 2025 |
Toplam 108.973.033
| Sahiplik oranı (%) |
30 Eylül 2025 |
31 Aralık 2024 | |
|---|---|---|---|
| Anavarza Otelcilik Anonim Şirketi(*) | 50% | 44.393.978 | 46.728.363 |
Adana Ticaret Odası'na 69178 Ticaret Sicil numarası ile kayıtlı olan ve %50 - %50 ortaklık oranında Bilici Yatırım Sanayi ve Ticaret Anonim Şirketi ile birlikte kurulan Bilici Yatırım TSKB GYO Adana Otel Projesi Adi Ortaklığı Ticari İşletmesi unvanlı Şirket tür değiştirmek suretiyle tüm aktif ve pasifleri ile birlikte bir bütün halinde "Yarsuvat Turizm Anonim Şirketi" isimli Şirkete dönüştürülmüştür. Dönüşüm sonrası ise Yarsuvat Turizm Anonim Şirketi tüm aktif ve pasifleri ile bir bütün halinde "Anavarza Otelcilik A.Ş."'ye devir olmuş ve devir işlemi Adana Ticaret Odası'nın 20 Aralık 2019 tarih ve 9647 no'lu Birleşme Belgesi ile tamamlanmıştır.
(*) Şirket, 27 Mart 2015 tarihinde Bilici Yatırım Sanayi ve Ticaret A.Ş. firması ile Adana'da Anavarza Otelcilik Anonim Şirketi'ni kurmuştur. Anavarza Otelcilik Anonim Şirketi'nin %50 hissesi Şirket'e, %50 hissesi ise Bilici Yatırım Sanayi ve Ticaret A.Ş.' ye aittir. Anavarza Otelcilik Anonim Şirketi'nin ana faaliyet konusu, turizm alanında otel, motel vb. konaklama tesisleri, yeme-içme, spor, eğlence sağlık hizmetlerini kapsayan tesisleri işletmektir. Anavarza Otelcilik Anonim Şirketi'nin sermayesi beheri 1 TL nominal değerde nama yazılı 2.000.000 adet hisseye bölünmüş 2.000.000 TL'den ibarettir. 2 Kasım 2015 tarihinde Anavarza Otelcilik Anonim Şirketi'nin mevcut ödenmiş 2.000.000 TL'lik sermayesi nakit olarak 3.500.000 TL'ye arttırılmıştır. Şirket, Anavarza Otelcilik Anonim Şirketi'nin %50 sermayesine karşılık toplam 1.750.000 TL bedeli nakden ödemiştir. Yarsuvat Turizm Anonim Şirketi'nin tüm aktif ve pasifleri ile bir bütün halinde Anavarza Otelcilik A.Ş.'ye devir olması ile birlikte 20 Aralık 2019 tarihinde Anavarza Otelcilik Anonim Şirketi'nin mevcut 3.500.000 TL'lik ödenmiş sermayesi 4.500.000 TL'ye yükselmiştir. Şirket'in, Anavarza Otelcilik Anonim Şirketi'nin %50 sermayesine karşılık toplam payı ise 2.250.000 TL'ye ulaşmıştır.(2.250.000 TL karşılığı 2025 Eylül ayı enflasyon düzeltmesi ile 25.978.212 TL olarak hesaplanmıştır.)
Anavarza Otelcilik Anonim Şirketi'nin 30 Eylül 2025 tarihinde sona eren hesap dönemine ait dönem karı olan 21.187.370 TL'nin, Şirket'in %50 ortaklık payına düşen 10.593.685 TL'si "Özkaynak Yöntemiyle Değerlenen Finansal Yatırımlar" kaleminde muhasebeleştirilmektedir.
(Tutarlar aksi belirtilmedikçe Türk Lirası'nın ("TL"), 30 Eylül 2025 tarihi itibarıyla satın alma gücü esasına göre TL olarak ifade edilmiştir.)
30 Eylül 2025 tarihi itibarıyla, Anavarza Otelcilik Anonim Şirketi'nin varlıklar, yükümlülükler ve özkaynak toplamları ile özet kar veya zarar tablosu aşağıdaki gibidir:
| 30 Eylül 2025 | 31 Aralık 2024 | |
|---|---|---|
| Toplam varlıklar | 125.123.089 | 132.434.967 |
| Toplam yükümlülükler | (36.335.133) | (38.978.241) |
| Net varlıklar | 88.787.956 | 93.456.726 |
| 1 Ocak - 30 Eylül 2025 |
1 Ocak - 30 Eylül 2024 |
|
| Satış gelirleri | 182.957.577 | 203.664.023 |
| Satışların maliyeti | (105.126.235) | (97.595.385) |
| Net dönem karı / (zararı) | 21.187.370 | 26.491.733 |
30 Eylül 2025 ve 31 Aralık 2024 tarihleri itibarıyla finansal borçların detayı aşağıdaki gibidir:
| 30 Eylül 2025 | 31 Aralık 2024 | |
|---|---|---|
| Kısa vadeli finansal borçlanmalar: | ||
| Kısa vadeli banka kredileri | 145.266.041 | 200.987.721 |
| Uzun vadeli kredilerin kısa vadeli kısımları | - | - |
| Toplam | 145.266.041 | 200.987.721 |
30 Eylül 2025 ve 31 Aralık 2024 tarihleri itibarıyla banka kredilerinin detayı aşağıdaki gibidir:
| 1 Ocak - 30 Eylül 2025 |
1 Ocak - 30 Eylül 2024 |
|
|---|---|---|
| Açılış | 200.987.721 | - |
| Alınan banka kredileri | - | 189.363.505 |
| Faiz tahakkukları | 71.358.835 | - |
| Ödenen faiz | (86.486.430) | - |
| Parasal pozisyon kayıp/(kazanç) | (40.594.085) | - |
| 145.266.041 | 189.363.505 |
(Tutarlar aksi belirtilmedikçe Türk Lirası'nın ("TL"), 30 Eylül 2025 tarihi itibarıyla satın alma gücü esasına göre TL olarak ifade edilmiştir.)
| 30 Eylül 2025 |
31 Aralık 2024 | |
|---|---|---|
| Ticari alacaklar (*) | 3.030.326 | 4.768.045 |
| İlişkili taraflardan ticari alacaklar (Not 25) | - | 502.025 |
| Şüpheli ticari alacaklar | 5.750.934 | 3.020.398 |
| 8.781.260 | 8.290.468 | |
| Şüpheli ticari alacaklar karşılığı | (5.750.934) | (3.020.398) |
| Beklenen zarar karşılığı (**) | (261.148) | (1.343.195) |
| Toplam | 2.769.178 | 3.926.875 |
(*) 30 Eylül 2025 ve 31 Aralık 2024 tarihleri itibarıyla, kısa vadeli ticari alacakların tamamı kira ve Pendorya AVM ortak gider yansıtma alacaklarından oluşmaktadır.
30 Eylül 2025 ve 2024 tarihinde sona eren döneme ait, Pendorya AVM kira ve ortak gider yansıtma alacaklarından oluşan şüpheli ticari alacak karşılıklarının dönem içindeki hareket tablosu aşağıdaki gibidir:
| 1 Ocak - 30 Eylül 2025 |
1 Ocak - 30 Eylül 2024 |
|
|---|---|---|
| Dönem başı | 3.020.398 | 3.443.696 |
| Dönem içinde ayrılan karşılıklar (Not 18) | 4.646.933 | 1.774.135 |
| Dönem içinde yapılan tahsilat | (513.097) | (39.431) |
| Konusu kalmayan karşılıklar | (290.817) | (267.281) |
| Tahsilatı imkansız hale gelmiş alacaklar | (85.662) | - |
| Net parasal kayıp/kazanç | (1.026.821) | (1.202.360) |
| Dönem sonu | 5.750.934 | 3.708.759 |
| 30 Eylül 2025 |
31 Aralık 2024 | |
|---|---|---|
| Diğer ticari borçlar | 17.106.032 | 12.137.590 |
| İlişkili taraflara ticari borçlar (Not 25) | 153.276 | 37.079.125 |
| Toplam | 17.259.308 | 49.216.715 |
(**) Şirket, TFRS 9 Finansal Araçlar standardı kapsamında, ticari alacakları için toplamda 261.148 TL tutarında beklenen zarar karşılığı hesaplayarak finansal tablolarda kayıt altına almıştır (31 Aralık 2024: 1.343.195 TL).
(Tutarlar aksi belirtilmedikçe Türk Lirası'nın ("TL"), 30 Eylül 2025 tarihi itibarıyla satın alma gücü esasına göre TL olarak ifade edilmiştir.)
30 Eylül 2025 ve 30 Eylül 2024 tarihleri itibarıyla, yatırım amaçlı gayrimenkullerin detayı aşağıdaki gibidir:
| 30 Eylül 2025 | 31 Aralık 2024 | |
|---|---|---|
| Faal olan yatırım amaçlı gayrimenkuller | 6.317.737.405 | 6.249.368.225 |
| Toplam | 6.317.737.405 | 6.249.368.225 |
30 Eylül 2025 ve 30 Eylül 2024 tarihlerinde sona eren hesap dönemlerine ait yatırım amaçlı gayrimenkullerin hareket tablosu aşağıdaki gibidir.
| 30 Eylül 2025 | 1 Ocak 2025 | Girişler | Çıkışlar | Gerçeğe uygun değer değişimi artış/(azalış) |
Transfer | 30 Eylül 2025 |
|---|---|---|---|---|---|---|
| Pendorya AVM | 1.520.199.480 | 22.539.044 | - | (11.402.341) | - | 1.531.336.183 |
| Fındıklı Bina 2 | 1.652.997.434 | - | - | 35.790.428 | - | 1.688.787.862 |
| Fındıklı Bina 1 | 1.581.308.489 | - | - | 37.441.592 | - | 1.618.750.081 |
| Divan Adana Oteli | 1.013.867.693 | - | - | (5.114.659) | - | 1.008.753.034 |
| Tahir Han | 480.995.129 | 1.025.519 | - | (11.910.403) | - | 470.110.245 |
| 6.249.368.225 | 23.564.563 | - | 44.804.617 | - | 6.317.737.405 | |
| 30 Eylül 2024 | 1 Ocak 2024 | Girişler | Çıkışlar | Gerçeğe uygun değer değişimi artış/(azalış) |
Transfer | 30 Eylül 2024 |
| değer değişimi | ||||||
|---|---|---|---|---|---|---|
| 30 Eylül 2024 | 1 Ocak 2024 | Girişler | Çıkışlar | artış/(azalış) | Transfer | 30 Eylül 2024 |
| Pendorya AVM | 1.303.874.513 | 71.797.804 | - | (27.646.197) | - | 1.348.026.120 |
| Fındıklı Bina 2 | 1.709.156.905 | - | - | 32.183.316 | - | 1.741.340.221 |
| Fındıklı Bina 1 | 1.593.624.405 | - | - | 75.982.531 | - | 1.669.606.936 |
| Divan Adana Oteli | 886.181.934 | - | - | 37.328.476 | - | 923.510.410 |
| Tahir Han | 400.217.038 | - | - | 70.031.385 | - | 470.248.423 |
| 5.893.054.795 | 71.797.804 | - | 187.879.511 | - | 6.152.732.110 |
(Tutarlar aksi belirtilmedikçe Türk Lirası'nın ("TL"), 30 Eylül 2025 tarihi itibarıyla satın alma gücü esasına göre TL olarak ifade edilmiştir.)
Bu bölümde ilgili yatırım amaçlı gayrimenkullerden elde edilen kira gelirleri hariç diğer tutarlar endekslenmemiş tutarları ifade eder.
Tahir Han; İstanbul İli, Beyoğlu İlçesi, Kemankeş Mahallesi, Kemankeş Murakıp Mevkii, 121 pafta, 77 ada, 57 no'lu parselde kayıtlıdır. Parselin yüzölçümü 606,62 m²'dir. Parsel üzerindeki mevcut Bina İnşaat Alanı, yerinde yapılan ölçümlere göre 3.198 m² olarak hesaplanmıştır.
Yatırım amaçlı gayrimenkulün değeri Ticaret Mahkemesi tarafından atanan bilirkişilerin düzenlediği 7 Kasım 2005 tarihli rapora göre 106/144 pay için 2.591.110 TL olarak belirlenmiş ve TSKB tarafından ayni sermaye olarak Şirket'e 6 Mart 2006'da devrolmuştur. Şirket'in yatırım amaçlı gayrimenkulün devri için kamu kurumlarına ödediği 38.880 TL, yatırım amaçlı gayrimenkulün maliyeti içerisinde muhasebeleştirilmiştir. SPK tarafından değerleme hizmeti vermek üzere yetkilendirilmiş olan gayrimenkul değerleme şirketinin, 30 Haziran 2025 tarihli raporuna göre Tahir Han'ın değerinin tespitinde Pazar Yaklaşımı yöntemi kullanılmıştır. Sermaye Piyasası Kurulu'nun 01.02.2017 tarih Seri III-62.1 sayılı "Sermaye Piyasasında Değerleme Standartları Hakkında Tebliğ" doğrultusunda Sermaye Piyasası Kurulu Karar Organı'nın 22.06.2017 tarih ve 25/856 sayılı kararı ile Uluslararası Değerleme Standartları 2017 UDS 105 Değerleme Yaklaşımları ve Yöntemleri 10.4. maddesinde; "Değerleme çalışmasında yer alan bilgiler ve şartlar dikkate alındığında, özellikle tek bir yöntemin doğruluğuna ve güvenilirliğine yüksek seviyede itimat duyulduğu hallerde, değerlemeyi gerçekleştirenlerin bir varlığın değerlemesi için birden fazla değerleme yöntemi kullanması gerekmez." yazmaktadır. Tek bir yöntem ile güvenilir bir karar verilebilmesi için yeterli bulgu bulunduğundan taşınmazın gerçeğe uygun değer tespitinde Pazar Yaklaşımı Yöntemi kullanılmış ve 30 Haziran 2025 tarihi itibarıyla hazırlanan raporda söz konusu taşınmazın gerçeğe uygun değeri için 593.869.000 TL; TSKB GYO A.Ş.'nin 53/72 hissesinin gerçeğe uygun değeri için ise 437.153.000 TL kıymet takdir olunmuştur.
Şirket, söz konusu yatırım amaçlı gayrimenkulden 30 Eylül 2025 tarihinde sona eren dokuz aylık ara hesap döneminde kira geliri elde etmemiştir (30 Eylül 2024: Kira geliri elde etmemiştir.) Yatırım amaçlı gayrimenkul üzerinde herhangi bir kısıtlama bulunmamaktadır. 30 Eylül 2025 tarihi itibarıyla Tahir Han üzerindeki sigorta tutarı 39.276.000 TL'dir.
(Tutarlar aksi belirtilmedikçe Türk Lirası'nın ("TL"), 30 Eylül 2025 tarihi itibarıyla satın alma gücü esasına göre TL olarak ifade edilmiştir.)
Fındıklı Bina 1; İstanbul İli, Beyoğlu İlçesi, Ömer Avni Mahallesi, Mebusan Caddesi Mevkii, 85 pafta, 19 ada, 110 no'lu parselde kayıtlıdır. Parsel 1.695,50 m² yüzölçümüne ve 89,39 m² alt geçit irtifak hakkına sahiptir. Parsel üzerindeki mevcut Bina İnşaat Alanı 7.102,63 m²'dir.
Yatırım amaçlı gayrimenkul, 27 Aralık 2007 tarihinde 32.858.918 TL bedelle TSKB'den satın alınmıştır. Şirket'in yatırım amaçlı gayrimenkulün devri için kamu kurumlarına ödediği 465.000 TL yatırım amaçlı gayrimenkulün maliyeti içerisinde muhasebeleştirilmiştir. SPK tarafından değerleme hizmeti vermek üzere yetkilendirilmiş olan gayrimenkul değerleme şirketinin, 30 Haziran 2025 tarihli raporuna göre Fındıklı Bina 1'in değerinin tespitinde Pazar Yaklaşımı yöntemi kullanılmıştır. Sermaye Piyasası Kurulu'nun 01.02.2017 tarih Seri III-62.1 sayılı "Sermaye Piyasasında Değerleme Standartları Hakkında Tebliğ" doğrultusunda Sermaye Piyasası Kurulu Karar Organı'nın 22.06.2017 tarih ve 25/856 sayılı kararı ile Uluslararası Değerleme Standartları 2017 UDS 105 Değerleme Yaklaşımları ve Yöntemleri 10.4. maddesinde; "Değerleme çalışmasında yer alan bilgiler ve şartlar dikkate alındığında, özellikle tek bir yöntemin doğruluğuna ve güvenilirliğine yüksek seviyede itimat duyulduğu hallerde, değerlemeyi gerçekleştirenlerin bir varlığın değerlemesi için birden fazla değerleme yöntemi kullanması gerekmez." yazmaktadır. Tek bir yöntem ile güvenilir bir karar verilebilmesi için yeterli bulgu bulunduğundan taşınmazın gerçeğe uygun değer tespitinde Pazar Yaklaşımı Yöntemi kullanılmış ve 30 Haziran 2025 tarihi itibarıyla hazırlanan raporda söz konusu taşınmazın gerçeğe uygun değeri için 1.505.758.000 TL kıymet takdir olunmuştur.
(Tutarlar aksi belirtilmedikçe Türk Lirası'nın ("TL"), 30 Eylül 2025 tarihi itibarıyla satın alma gücü esasına göre TL olarak ifade edilmiştir.)
28 Aralık 2007 tarihinde yapılan yönetim kurulu toplantısında alınan karara istinaden Şirket, söz konusu taşınmazı TSKB ve TSKB'nin iştiraklerine kiraya vermiştir. Şirket söz konusu yatırım amaçlı gayrimenkulden, 30 Eylül 2025 tarihinde sona eren dokuz aylık ara hesap döneminde 42.718.549 TL (30 Eylül 2024: 36.795.687 TL) kira geliri elde etmiştir. Yatırım amaçlı gayrimenkul üzerinde herhangi bir kısıtlama bulunmamaktadır. 30 Eylül 2025 tarihi itibarıyla Fındıklı Bina 1 üzerindeki sigorta tutarı 502.500.000 TL'dir.
Fındıklı Bina 2; İstanbul İli, Beyoğlu İlçesi, Ömer Avni Mahallesi, 84 pafta, 1486 ada, 76 parselde kayıtlıdır. Parsel 2.429,61 m² yüzölçümüne ve 89,39 m² alt geçit irtifak hakkına sahiptir. Parsel üzerindeki mevcut Bina İnşaat Alanı 10.724 m²'dir.
Yatırım amaçlı gayrimenkul, 27 Aralık 2007 tarihinde 31.140.783 TL bedelle TSKB'den satın alınmıştır. Şirket'in yatırım amaçlı gayrimenkulün devri için kamu kurumlarına ödediği 463.200 TL, yatırım amaçlı gayrimenkulün maliyeti içerisinde muhasebeleştirilmiştir. SPK tarafından değerleme hizmeti vermek üzere yetkilendirilmiş olan gayrimenkul değerleme şirketinin, 30 Haziran 2025 tarihli raporuna göre Fındıklı Bina 2'nin değerinin tespitinde Pazar Yaklaşımı yöntemi kullanılmıştır. Sermaye Piyasası Kurulu'nun 01.02.2017 tarih Seri III-62.1 sayılı "Sermaye Piyasasında Değerleme Standartları Hakkında Tebliğ" doğrultusunda Sermaye Piyasası Kurulu Karar Organı'nın 22.06.2017 tarih ve 25/856 sayılı kararı ile Uluslararası Değerleme Standartları 2017 UDS 105 Değerleme Yaklaşımları ve Yöntemleri 10.4. maddesinde; "Değerleme çalışmasında yer alan bilgiler ve şartlar dikkate alındığında, özellikle tek bir yöntemin doğruluğuna ve güvenilirliğine yüksek seviyede itimat duyulduğu hallerde, değerlemeyi gerçekleştirenlerin bir varlığın değerlemesi için birden fazla değerleme yöntemi kullanması gerekmez." yazmaktadır. Tek bir yöntem ile güvenilir bir karar verilebilmesi için yeterli bulgu bulunduğundan taşınmazın gerçeğe uygun değer tespitinde Pazar Yaklaşımı Yöntemi kullanılmış ve 30 Haziran 2025 tarihi itibarıyla hazırlanan raporda söz konusu taşınmazın gerçeğe uygun değeri için 1.597.876.000 TL kıymet takdir olunmuştur.
28 Aralık 2007 tarihinde yapılan yönetim kurulu toplantısında alınan karara istinaden Şirket, söz konusu taşınmazı TSKB ve TSKB'nin iştiraklerine kiraya vermiştir. Şirket söz konusu yatırım amaçlı gayrimenkulden, 30 Eylül 2025 tarihinde sona eren dokuz aylık ara hesap döneminde 43.000.984 TL (30 Eylül 2024: 37.037.296 TL) kira geliri elde etmiştir. Yatırım amaçlı gayrimenkul üzerinde herhangi bir kısıtlama bulunmamaktadır. 30 Eylül 2025 tarihi itibarıyla Fındıklı Bina 2 üzerindeki sigorta tutarı 715.990.500 TL'dir.
Pendorya AVM; İstanbul İli, Pendik İlçesi, Çamçeşme Mahallesi, G22-B-11-D-2-C pafta, 11425 ada, 8 no'lu parselde kayıtlıdır. Parselin yüzölçümü 23.183,42 m²'dir. Pendorya AVM'nin kiralanabilir alanı 30.573 m²'dir. TSKB GYO A.Ş., Pendorya AVM'nin tamamına sahiptir. Pendorya AVM, 1 Ocak 2009 tarihine kadar maddi duran varlıklar altında maliyet bedeli ile gösterilmiş ve gelecekte yatırım amaçlı gayrimenkul olarak kullanılmak üzere inşa edilmesi sebebiyle, 1 Ocak 2009 tarihinde yatırım amaçlı gayrimenkuller hesabına maliyet bedeliyle transfer edilmiştir.
Yönetim Kurulu'nun 11 Ekim 2012 tarihinde yapılan toplantısında alınan karar kapsamında; Pendorya AVM'nin, Ataman Turizm ve Ticaret Ltd. Şti.'ye ait 1/20 payı 6.000.000 TL + KDV bedelle satın alınmış ve tapu devir işlemleri tamamlanarak taşınmazın mülkiyeti Şirket'e intikal etmiştir.
(Tutarlar aksi belirtilmedikçe Türk Lirası'nın ("TL"), 30 Eylül 2025 tarihi itibarıyla satın alma gücü esasına göre TL olarak ifade edilmiştir.)
SPK tarafından değerleme hizmeti vermek üzere yetkilendirilmiş olan gayrimenkul değerleme şirketinin 30 Haziran 2025 tarihli raporuna göre Pendorya AVM'nin gerçeğe uygun değer tespitinde Gelir Yaklaşımı Yöntemi kullanılmıştır. Rapor konusu taşınmazın gerçeğe uygun değeri için 1.403.480.000 TL kıymet takdir olunmuştur.
Gelir Yaklaşımı Yöntemi, gösterge niteliğindeki değerin, gelecekteki nakit akışlarının tek bir cari değere dönüştürülmesi ile belirlenmesini sağlar. Gelir Yaklaşımı yönteminde varlığın değeri, varlık tarafından yaratılan gelirlerin, nakit akışlarının veya maliyet tasarruflarının bugünkü değerine dayanılarak tespit edilir. Değerlemede "Net Bugünkü Değer"in tespitine yönelik bir çalışma yapılmıştır. Bu yöntemde, gayrimenkulün değerinin gelecek yıllarda üreteceği serbest nakit akışlarının bugünkü değerlerinin toplamına eşit olacağı öngörülür. Gelir indirgeme yaklaşımı yönteminde değerleme konusu gayrimenkullerin net bugünkü değeri 10 yıllık süreç içerisinde hesaplanmıştır. Projeksiyondan elde edilen nakit akışları; ekonominin, sektörün ve gayrimenkulün taşıdığı risk seviyesine uygun bir iskonto oranı ile bugüne indirgenmiş ve gayrimenkulün toplam değeri hesaplanmıştır. Bu toplam değer, taşınmazın mevcut piyasa koşullarından bağımsız olarak hesaplanan (olması gereken) değerini ifade etmektedir.
Gelecekteki nakit akışları, SPK tarafından değerleme hizmeti vermek üzere yetkilendirilmiş olan bir gayrimenkul değerleme şirketi tarafından Şirket'ten temin edilen mağaza kira sözleşmeleri ve yapılan görüşmeler neticesinde dikkate alınan varsayımlar kullanılarak hesaplanmıştır. Projeksiyonlardan elde edilen nakit akışları, ekonominin, sektörün ve yatırımın taşıdığı risk seviyesine uygun bir iskonto oranı ile bugüne indirgenmekte ve alışveriş merkezinin arsası ile birlikte gerçeğe uygun değeri hesaplanmaktadır. Hesaplamalarda dikkate alınan iskonto oranı %25,00 olarak kabul edilmiştir.
17 Aralık 2009 tarihinde hizmete giren Pendorya AVM'nin 30 Eylül 2025 tarihi itibarıyla kiralanabilir alanının yaklaşık %81'i kiralanmış durumdadır. Şirket söz konusu yatırım amaçlı gayrimenkulden, 30 Eylül 2025 tarihinde sona eren dokuz aylık ara hesap döneminde 46.291.306 TL (30 Eylül 2024: 35.678.942TL) kira geliri elde etmiştir30 Eylül 2025 tarihi itibarıyla Pendorya AVM üzerindeki sigorta tutarı 2.413.294.000 TL'dir.
Divan Adana Oteli; Adana ili, Seyhan İlçesi, Çınarlı Mahallesi, 1653 ada, 143 parselde kayıtlıdır. Parsel yüzölçümü 3.608 m², üzerindeki yapıların toplam inşaat alanı ise 26.215 m²'dir. Mülkiyet durumu; TSKB Gayrimenkul Yatırım Ortaklığı A.Ş. (%50) ve Bilici Yatırım Sanayi ve Ticaret A.Ş. (%50) şeklindedir. Divan Adana Oteli'nin işletmesi; ortaklar tarafından hisseleri oranında kurulmuş olan Anavarza Otelcilik A.Ş. tarafından yapılmaktadır.
(Tutarlar aksi belirtilmedikçe Türk Lirası'nın ("TL"), 30 Eylül 2025 tarihi itibarıyla satın alma gücü esasına göre TL olarak ifade edilmiştir.)
SPK tarafından değerleme hizmeti vermek üzere yetkilendirilmiş olan gayrimenkul değerleme şirketinin, 30 Haziran 2025 tarihli raporuna göre Divan Adana Oteli'nin gerçeğe uygun değer tespitinde Gelir Yaklaşımı yöntemi kullanılmıştır. Rapor konusu taşınmazın gerçeğe uygun değeri için toplam 1.876.680.000 TL; TSKB GYO A.Ş'nin %50 hissesinin gerçeğe uygun değeri için ise 938.340.000 TL kıymet takdir olunmuştur. Otel'in yapı ruhsatı ve yapı kullanma izin belgesi mevcuttur.
Şirket söz konusu yatırım amaçlı gayrimenkulden, 30 Eylül 2025 tarihinde sona eren dokuz aylık ara hesap döneminde 14.212.442 TL (30 Eylül 2024: 22.610.536TL) kira geliri elde etmiştir. 30 Eylül 2025 tarihi itibarıyla Divan Adana Oteli üzerindeki sigorta tutarı 2.114.823.543 TL (50.859.600 USD)'dir.
Faaliyet kiralaması işlemlerinde kiraya veren durumunda Şirket
Şirket, kiraya veren sıfatıyla Pendorya AVM kiracıları ve TSKB ile faaliyet kiralama anlaşmaları imzalamıştır. 30 Eylül 2025 ve 31 Aralık 2024 tarihleri itibarıyla, kalan kira sürelerine göre yıllık asgari kira tutarları aşağıdaki gibidir:
| 30 Eylül 2025 | 31 Aralık 2024 | |
|---|---|---|
| 1 yıldan kısa kira alacak anlaşmaları | 164.499.656 | 193.963.190 |
| 1 ile 5 yıl arası kira alacak anlaşmaları | 331.306.817 | 565.791.360 |
| 5 yıldan uzun kira alacak anlaşmaları | 68.680.644 | 24.034.509 |
| Toplam | 564.487.117 | 783.789.059 |
Yatırım amaçlı gayrimenkuller SPK tarafından değerleme hizmeti vermek üzere yetkilendirilmiş olan bir gayrimenkul değerleme şirketi tarafından belirlenmiştir. Şirket'in yatırım amaçlı gayrimenkulleri, bağımsız bir gayrimenkul değerleme şirketi tarafından her yıl değerlenmektedir.
Gerçeğe uygun değer ölçümleri: Şirket'in gerçeğe uygun değere ilişkin sınıflandırmaları aşağıdaki şekildeki gibidir:
Seviye 1: Özdeş varlıklar ya da borçlar için aktif piyasalardaki kayıtlı (düzeltilmemiş) fiyatlar.
Seviye 2: 1 inci seviyede yer alan kayıtlı fiyatlar dışında kalan ve varlıklar ya da borçlar açısından doğrudan (fiyatlar aracılığıyla) ya da dolaylı olarak (fiyatlardan türetilmek suretiyle) gözlemlenebilir nitelikteki veriler.
Seviye 3: Varlık ya da borçlara ilişkin olarak gözlemlenebilir piyasa verilerine dayanmayan veriler. Yatırım amaçlı gayrimenkuller uygun değerleri bulunurken, kullanılan veriler sebebiyle seviye 3'e sınıflandırılmıştır. 30 Eylül 2025 tarihinde sona eren dönem içerisinde Şirket, ikinci seviye ile birinci seviye arasında ve üçüncü seviyeye ya da üçüncü seviyeden herhangi bir transfer yapmamıştır.
(Tutarlar aksi belirtilmedikçe Türk Lirası'nın ("TL"), 30 Eylül 2025 tarihi itibarıyla satın alma gücü esasına göre TL olarak ifade edilmiştir.)
Şirket'in, 30 Eylül 2025 ve 30 Eylül 2024 tarihlerinde sona eren hesap dönemine ait maddi duran varlıkların hareket tablosu aşağıdaki gibidir:
| Gerçeğe uygun | |||||
|---|---|---|---|---|---|
| değer değişimi | |||||
| 1 Ocak 2025 | Girişler | Çıkışlar | artış/(azalış) | 30 Eylül 2025 | |
| Maliyet | |||||
| Binalar | 28.378.311 | - | - | 614.443 | 28.992.754 |
| Demirbaşlar | 13.889.976 | 652.161 | - | - | 14.542.137 |
| Taşıtlar | 2.186.289 | - | - | - | 2.186.289 |
| 44.454.576 | 652.161 | - | 614.443 | 45.721.180 | |
| Birikmiş amortisman | |||||
| Demirbaşlar | 9.728.065 | 1.206.264 | - | - | 10.934.329 |
| Taşıtlar | 36.438 | 327.943 | - | - | 364.381 |
| 9.764.503 | 1.534.207 | - | - | 11.298.710 | |
| 34.690.073 | (882.046) | - | 614.443 | 34.422.470 | |
| Gerçeğe uygun | |||||
| 1 Ocak 2024 | Girişler | Çıkışlar | değer değişimi artış/(azalış) |
30 Eylül 2024 | |
| Maliyet | |||||
| Binalar | 29.342.444 | - | - | 552.517 | 29.894.961 |
| Demirbaşlar | 12.104.796 | 1.539.114 | - | - | 13.643.910 |
| Taşıtlar | 673.213 | - | - | - | 673.213 |
| 42.120.453 | 1.539.114 | - | 552.517 | 44.212.084 | |
| Birikmiş amortisman | |||||
| Demirbaşlar | 8.313.044 | 1.049.953 | - | - | 9.362.997 |
| Taşıtlar | 673.213 | - | - | - | 673.213 |
| 8.986.257 | 1.049.953 | - | - | 10.036.210 | |
| 33.134.196 | 489.161 | - | 552.517 | 34.175.874 |
30 Eylül 2025 ve 2024 tarihleri itibarıyla, maddi duran varlıklar üzerinde rehin bulunmamaktadır.
Şirket'in, 30 Eylül 2025 ve 30 Eylül 2024 tarihlerinde sona eren hesap dönemine ait kiralama işlemlerinden borçlanmaların hareket tablosu aşağıdaki gibidir:
| Kiralama işlemlerinden borçlar | 30 Eylül 2025 |
30 Eylül 2024 |
|---|---|---|
| 1 Ocak itibarıyla kayıtlara alınan | 158.776 | 1.284.946 |
| Dönem içinde kayıtlara alınan | 1.586.910 | - |
| Çıkışlar | (109.249) | - |
| Faiz gideri | 381.940 | 94.024 |
| Ödenen kira | (539.100) | (188.344) |
| Net parasal kayıp (kazanç) | (32.190) | (996.335) |
| 30 Eylül 2025 tarihi itibarıyla bakiye |
1.447.087 | 194.291 |
(Tutarlar aksi belirtilmedikçe Türk Lirası'nın ("TL"), 30 Eylül 2025 tarihi itibarıyla satın alma gücü esasına göre TL olarak ifade edilmiştir.)
| 30 Eylül 2025 | 30 Eylül 2024 | |
|---|---|---|
| Maliyet | ||
| 1 Ocak itibarıyla kayıtlara alınan, brüt | 1.284.940 | 1.284.946 |
| Dönem içinde kayıtlara alınan | 1.755.852 | - |
| Çıkışlar | (1.284.940) | - |
| 30 Eylül 2025 tarihi itibarıyla brüt bakiye | 1.755.852 | 1.284.946 |
| Birikmiş amortisman | ||
| Açılış bakiyesi, 1 Ocak | 858.499 | 430.188 |
| Dönem amortisman gideri | 399.721 | 321.238 |
| Çıkışlar | (965.578) | - |
| 30 Eylül 2025 tarihi itibarıyla bakiye | 292.642 | 751.426 |
| 30 Eylül 2025 tarihi itibarıyla net bakiye | 1.463.210 | 533.520 |
Şirket'in, 30 Eylül 2025 ve 2024 tarihlerinde sona eren hesap dönemine ait maddi olmayan duran varlıkların hareket tablosu aşağıdaki gibidir:
| 1 Ocak 2025 | Girişler | Çıkışlar | 30 Eylül 2025 | |
|---|---|---|---|---|
| Maliyet | ||||
| Yazılımlar | 1.882.119 | 48.305 | - | 1.930.424 |
| 1.882.119 | 48.305 | - | 1.930.424 | |
| İtfa payları | ||||
| Yazılımlar | 1.635.843 | 21.277 | - | 1.657.120 |
| 1.635.843 | 21.277 | - | 1.657.120 | |
| 246.276 | 27.028 | 273.304 | ||
| 1 Ocak 2024 | Girişler | Çıkışlar | 30 Eylül 2024 | |
| Maliyet | ||||
| Yazılımlar | 1.882.119 | - | - | 1.882.119 |
| 1.882.119 | - | - | 1.882.119 | |
| İtfa payları | ||||
| Yazılımlar | 1.610.290 | 19.169 | - | 1.629.459 |
| 1.610.290 | 19.169 | - | 1.629.459 | |
| 271.829 | (19.169) | 252.660 |
Şirket'in 30 Eylül 2025 ve 2024 tarihleri itibarıyla işletme içerisinde oluşturulmuş maddi olmayan duran varlığı bulunmamaktadır.
(Tutarlar aksi belirtilmedikçe Türk Lirası'nın ("TL"), 30 Eylül 2025 tarihi itibarıyla satın alma gücü esasına göre TL olarak ifade edilmiştir.)
1- Şirket'e ait İstanbul İli, Pendik İlçesi, Doğu Mahallesi, 105 Pafta, 865 Ada, 64 Parsel'de kayıtlı olan taşınmaz üzerinde inşa edilen Pendorya AVM'nin maliki olunması sebebiyle Sağlam Satış ve Paz. A.Ş. (Malazlar A.Ş.) Pendik 2'nci Asliye Hukuk Mahkemesi'nde, Pendorya AVM çevresinde yapılan yan yol inşaatının bir kısmının kendi mülkiyetinde bulunan parsellerden geçtiği gerekçesiyle İBB Başkanlığı ve yol müteahhidi Karacan Yapı aleyhine el atmanın önlenmesi, kaldırımların kal'i ve fazlaya ilişkin hakları saklı kalmak kaydıyla 7.100 TL tazminatın davalılardan tahsili talebi ile dava açmıştır. Şirket, davalılar yanında müdahil olmuştur.
Dava konusu taşınmaza ilişkin keşif incelemesi yapılmış ve bilirkişi raporu dava dosyasına sunulmuştur. Şirket'in, rapora itirazları ve beyanları verilmiştir. İBB Başkanlığı, davaya konu alanlarla ilgili kamulaştırma işlemi başlatıldığını beyan etmiştir. Bu sebeple dava Hakim tarafından "El Atmanın Önlenmesi" kapsamından çıkartılıp "Kamulaştırmasız El Atma" davasına dönüştürülmüştür.
Davacı tarafından da kabul edilen yeni davada Davacı İdareden tazminat talebinde bulunmuş ve tazminat tutarının belirlenmesi için, Tapu'dan ve Belediye'den iletilen emsal bilgileri yeterli bulunmadığından bilirkişi incelemesi yapılması uygun görülmüştür.
Bilirkişi raporları 30 Mayıs 2013 tarihinde Mahkeme'ye sunulmuş ve Mahkeme konu ile ilgisi bakımından Pendik Belediyesi'nin dahili davalı olarak davaya ilave edilmesine karar vermiştir. 24 Aralık 2013 tarihinde görülen son duruşmada, bilirkişi raporlarının kabulüne ve ilgili bedelin (645.354 TL) (endekslenmemiş tutar) Pendik Belediyesi'nden alınarak Davacıya ödenmesine, el atılan kısmın tapudan yol alarak terkinine karar verilmiştir. Gerekçeli karar tebliğ edilmiş olup, davacı taraf ve davalılardan Pendik Belediyesi tarafından temyiz edilmiş olan karar Yargıtay'dan bozularak davanın İBB yönünden kablüne karar verilmiş olup İBB tarafından karar düzeltme istenmesi için talepte bulunulmuştur. İBB ve davacı Sağlam Satış ve Paz. A.Ş. (Malazlar A.Ş.) tarafından karar düzeltme talep edilmiştir. Yargıtay'ın bozma kararının karar düzeltme talebi reddedilmiş olup, bozma kararı doğrultusunda ilk derece mahkemesine gönderilmiştir. İlk derece Mahkemesi Yargıtay'ın bozma kararına uyulmasına karar verilmiştir. Gerekçeli kararın tebliği beklenmektedir.
2- Beyoğlu Belediyesi tarafından yapılmış olan imar değişikliği ve bu sebeple oluşan hak kaybına istinaden İstanbul İli, Beyoğlu İlçesi 1486 ada, 76 parsel (Fındıklı Bina II) ile ilgili olarak Beyoğlu Belediyesi Şirket'in itirazını kabul etmiş, ancak İBB onayı alınamadığı için hak kaybına uğramamak bakımından dava açılmıştır. Daha sonra İBB Meclisi de Şirket'in itirazını kabul etmiş ve Beyoğlu Belediyesinin kararını aynen onamıştır. Söz konusu karar, onay için Kültür ve Tabiat Varlıklarını Koruma Kuruluna da gönderilmiştir. Kurul koruma amaçlı imar planında yapılan değişiklikleri uygun bulmamıştır.
Konuyla ilgili davada ise Mahkeme, itirazın Beyoğlu Belediyesince kabul edilmiş olması sebebiyle davanın konusuz kaldığına karar vermiştir. Ancak ilçe belediyesince alınan kararların kesinleşebilmesi için İBB ve Kültür ve Tabiat Varlıklarını Koruma Kurulunun onayı gerektiğinden, davanın konusuz kalması mümkün olmadığı gerekçesiyle karar Şirket tarafından temyiz edilmiştir. Temyize ilişkin olarak Danıştay, 28 Mart 2014 nolu kararı ile Kültür ve Tabiat Varlıklarını Koruma Kurulu'nun imar planı değişikliklerini uygun bulmamasına dayanarak yerel mahkemenin kararını bozmuştur. Bununla birlikte, 21 Aralık 2010 onanlı 1/1000 Ölçekli Beyoğlu İlçesi Kentsel Sit Alanı Koruma Amaçlı Uygulama İmar Planı'nın yargı mercilerince iptal edilmiş olup, Şirket'in maliki olduğu Fındıklı Binası II'yi de kapsayan yeni bir uygulama imar planı Beyoğlu Belediyesi tarafından hazırlanmaktadır. Bu kapsamda, Şirketce gerek Beyoğlu Belediyesi gerek İstanbul Büyükşehir Belediyesi tarafından uygun görülen itirazlarının halihazırda hazırlanmakta olan 1/1000 Ölçekli Uygulama İmar Planı'nda dikkate alınarak planlama yapılması için Beyoğlu Belediye'sine 28 Ekim 2014 tarihinde yazılı olarak başvurulmuştur. Mahkeme'den, Belediye'ye incelemeye konu Taşınmaz'ın tabi olduğu Plan'ın, Danıştay'ın bozma kararı sonucunda halen yürürlükte olup olmadığının, sorulması istenmiş olup, Belediye'den gönderilen yazıda, mahkemece iptal edilen planın Danıştay kararı üzerine halen yürürlükte olduğu şeklinde cevap gelmiştir. Mahkeme'de yeniden görülmeye başlanan davada; bilirkişi incelemesi yapılmıştır. Mahkeme tarafından idari işlemin iptaline karar vermekle Şirket lehine olacak şekilde hüküm tesis etmiştir. Karara karşı, yasal süresi içerisinde Beyoğlu Belediye Başkanlığı tarafından istinaf kanun yoluna başvurulmuş olup, İstinaf Mahkemesi tarafından dosyanın Danıştay'ın alanına girdiğine ilişkin karar vermesi üzerine Danıştay'a gönderilmiştir. Danıştay tarafından Şirket lehine verilen İdari işlemin iptali kararı onanmış olup karar kesinleşmiştir.
(Tutarlar aksi belirtilmedikçe Türk Lirası'nın ("TL"), 30 Eylül 2025 tarihi itibarıyla satın alma gücü esasına göre TL olarak ifade edilmiştir.)
3- Şirket'in yatırımcılarından biri tarafından, 27 Nisan 2018 tarihinde yapılan Olağan Genel Kurul toplantısında karar alınan 5., 7., 9. maddelerinin iptali hakkında dava açılmıştır. Dava dilekçesinde 5. ve 7.maddelere ilişkin yürütmenin durdurulması talep edilmiş, yürütmenin durdurulması hususunda talep edilen ihtiyati tedbir talebi reddedilmiş olup, davacı tarafından istinaf başvurusunda bulunulmuştur. Davaya cevap dilekçesi ve Hukuki mütalaa sunulmuştur. Dosyanın ilk celsesinde davanın reddine karar verilmiştir.
Gerekçeli kararın tebliği beklenmektedir.
Yukarıdaki davalar dahil olmak üzere Şirket'in taraf olduğu toplam 18 adet dava, 68 adet lehe ve 2 adet aleyhe icra takibi bulunmakta olup, İşbu raporda yer verilenler haricinde, önemli ve finansal tablolarda önemli ölçüde yükümlülük doğuracak başka bir dava bulunmamaktadır.
30 Eylül 2025 tarihi itibarıyla 44.121 TL tutarında maliyet ve genel yönetim gider karşılığı bulunmaktadır. (31 Aralık 2024: 135.927 TL).
Şirket tarafından alınan teminatlar aşağıdaki gibidir:
| 30 Eylül 2025 | 31 Aralık 2024 | |
|---|---|---|
| Teminat mektupları | 14.392.383 | 12.198.789 |
| Teminat senetleri | 2.633.403 | 2.477.048 |
| Teminat çekleri | 35.740 | 44.828 |
| Toplam | 17.061.526 | 14.720.665 |
Teminat mektupları Pendorya AVM projesi için yüklenici firmalardan ve alışveriş merkezi için kiracılardan alınan banka teminat mektuplarından oluşmaktadır.
Şirket'in 30 Eylül 2025 ve 31 Aralık 2024 tarihleri itibarıyla vermiş olduğu TRİK'ler aşağıdaki gibidir: Şirket tarafından verilen teminatların detayı aşağıdaki gibidir:
| 30 Eylül 2025 | 31 Aralık 2024 | |
|---|---|---|
| Verilen ipotekler | 412.500.000 | 517.394.625 |
| Teminat mektupları | 4.042.775 | 5.070.812 |
| Toplam | 416.542.775 | 522.465.437 |
(Tutarlar aksi belirtilmedikçe Türk Lirası'nın ("TL"), 30 Eylül 2025 tarihi itibarıyla satın alma gücü esasına göre TL olarak ifade edilmiştir.)
| Sirket tarafından verilen | Taminat-Rehin-İpotek-Kefaletler ("TRİK") | 30 Eylül 2025 | 31 Aralık 2024 | |
|---|---|---|---|---|
| A. | Kendi Tüzel Kişiliği Adına Vermiş olduğu | |||
| TRİK'lerin Toplam Tutarı | 416.542.775 | 522.465.437 | ||
| B. | Tam Konsolidasyon Kapsamına Dahil edilen Ortaklıklar | |||
| Lehine Vermiş Olduğu TRİK'lerin Toplam Tutarı | - | - | ||
| C. | Olağan Ticari Faaliyetlerinin Yürütülmesi amacıyla Diğer | |||
| 3. Kişilerin Borcunu Temin amacıyla | ||||
| Vermiş Olduğu TRİK'lerin Toplam Tutarı | - | - | ||
| D. | Diğer Verilen TRİK'lerin Toplam Tutarı - |
- | - | |
| i. | Ana Ortak Lehine Vermiş Olduğu TRİK'lerin | |||
| ' | Toplam Tutarı | - | - | |
| ii. | B ve C Maddeleri Kapsamına Gimeyen Diğer Şirket | |||
| Lehine Vermiş Olduğu | ||||
| TRİK'lerin Toplam Tutarı | - | - | ||
| iii. | C Maddesi Kapsamına Girmeyen 3. Kişiler Lehine | |||
| Vermiş Olduğu TRİK'lerin Toplam Tutarı | - | |||
| 416.542.775 | 522.465.437 | |||
| İpotekler (*) | 30 Eylül 2025 | 31 Aralık 2024 | ||
| Tahir Han | 412.500.000 | 517.394.625 | ||
| 412.500.000 | 517.394.625 |
*Türkiye Sinai Kalkınma Bankası A.Ş'den kullanılan kredi nedeniyle yatırım amaçlı gayrimenkullerimizden Tahir Han'ın üzerinde 412.500.000 TL ipotek bulunmaktadır.
30 Eylül 2025 tarihi itibarıyla verilen teminatların; 1.000.000 TL tutarındaki kısmı elektrik enerjisi satış sözleşmesi için düzenlenmiştir, 3.000.000 TL tutarındaki kısmı, 30 Mart 2010 tarih ve 105 No'lu Yönetim Kurulu kararı uyarınca Pendorya AVM çevresinde inşa edilen yolun Şirket'in yükümlülüğü altında bulunan kısmı ile ilgili olarak kamulaştırma işlemlerine ödenmesi muhtemel bedellere ilişkin İstanbul Büyükşehir Belediyesi'ne verilen teminat mektubundan oluşmaktadır (31 Aralık 2024 tarihi itibarıyla, 3.000.000 TL tutarındaki kısmı, 30 Mart 2010 tarih ve 105 No'lu Yönetim Kurulu kararı uyarınca Pendorya AVM çevresinde inşa edilen yolun Şirket'in yükümlülüğü altında bulunan kısmı ile ilgili olarak kamulaştırma işlemlerine ödenmesi muhtemel bedellere ilişkin İstanbul Büyükşehir Belediyesi'ne verilen teminat mektubundan oluşmaktadır).
(Tutarlar aksi belirtilmedikçe Türk Lirası'nın ("TL"), 30 Eylül 2025 tarihi itibarıyla satın alma gücü esasına göre TL olarak ifade edilmiştir.)
| 30 Eylül 2025 | 31 Aralık 2024 | |
|---|---|---|
| Kısa vadeli | ||
| Kullanılmamış izinler karşılığı | 2.938.526 | 1.408.835 |
| Personel prim karşılığı | 1.350.000 | 1.505.148 |
| 4.288.526 | 2.913.983 | |
| Uzun vadeli | ||
| Kıdem tazminatı karşılığı | 893.706 | 1.554.301 |
| 893.706 | 1.554.301 | |
| Toplam | 5.182.232 | 4.468.284 |
Kıdem tazminatı karşılığı, Şirket'in, çalışanların emekliliklerinden dolayı oluşacak ve Türk İş Kanunu'na göre hesaplanmış gelecekteki muhtemel yükümlülüklerinin bugünkü değerini göstermektedir. Kıdem tazminatı karşılığı, çalışanlar hak ettikçe tahakkuk esasına göre hesaplanmakta ve finansal tablolara yansıtılmaktadır. Kıdem tazminatı karşılığı hesaplaması hükümet tarafından belirlenen kıdem tazminatı tavanına dayanmaktadır. 30 Eylül 2025 ve 31 Aralık 2024 tarihleri itibarıyla geçerli kıdem tazminatı tavanı sırasıyla 53.919,68 TL ve 41.828,42 TL'dir.
TMS 19 – Çalışanlara Sağlanan Faydalar standardı, işletmenin kıdem tazminatı karşılığı yükümlülüğünün tespit edilmesinde aktüeryal değerleme metotlarının geliştirilmesini gerektirmektedir.
İlişikteki finansal tablolardaki kıdem tazminatı yükümlülüğünün hesaplanmasında 30 Eylül 2025 ve 31 Aralık 2024 tarihleri itibarıyla, kullanılan başlıca aktüeryal tahminler aşağıdaki gibidir:
| 30 Eylül 2025 | 31 Aralık 2024 | |
|---|---|---|
| Maaş artış oranı | %24,95 | %24,95 |
| İskonto oranı | %29,32 | %29,32 |
| Net iskonto oranı | %3,50 | %3,50 |
| Tahmin edilen kıdem tazminatına hak kazanma oranı | %84,70 | %84,70 |
Şirket'in 30 Eylül 2025 ve 2024 tarihlerinde sona eren hesap dönemine ait kıdem tazminatı karşılığının hareketi aşağıdaki gibidir:
| 30 Eylül 2025 | 30 Eylül 2024 | |
|---|---|---|
| Dönem başı bakiyesi | 1.554.301 | 1.136.755 |
| Hizmet maliyeti | 212.926 | 106.397 |
| Faiz maliyeti | 282.807 | 89.302 |
| Dönem içi ödemeler | (965.988) | (499.014) |
| Parasal kayıp/kazanç | (190.340) | (223.661) |
| Dönem sonu bakiyesi | 893.706 | 609.779 |
(Tutarlar aksi belirtilmedikçe Türk Lirası'nın ("TL"), 30 Eylül 2025 tarihi itibarıyla satın alma gücü esasına göre TL olarak ifade edilmiştir.)
| 30 Eylül 2025 | 31 Aralık 2024 | |
|---|---|---|
| Verilen avanslar (**) |
123.992.144 | 150.366.253 |
| Gelecek aylara ait giderler (*) |
17.041.806 | 29.054.085 |
| Peşin ödenen vergi ve fonlar | 3.827.533 | 3.360.380 |
| Gelir tahakkukları | 2.795.128 | 4.194.776 |
| Devreden KDV | 1.761.306 | 3.403.974 |
| Diğer | 737.118 | 1.008.727 |
| Toplam | 150.155.035 | 191.388.195 |
(*) 30 Eylül 2025 ve 31 Aralık 2024 tarihleri itibarıyla, gelecek aylara ait giderlerin büyük çoğunluğu Şirket'in sigorta giderlerinden oluşmaktadır.
| 30 Eylül 2025 |
31 Aralık 2024 | |
|---|---|---|
| Verilen depozito ve teminatlar | 144.356 | 181.058 |
| Toplam | 144.356 | 181.058 |
| 30 Eylül 2025 | 31 Aralık 2024 | |
|---|---|---|
| Gelecek aylara ait gelirler/(ertelenmiş gelirler) | 25.509.355 | 27.778.196 |
| Ödenecek vergi ve fonlar | 1.646.030 | 1.823.606 |
| Diğer yükümlülükler |
7.491.811 | 743.128 |
| Toplam | 34.647.196 | 30.344.930 |
(*) 30 Eylül 2025 tarihi itibariyle "Diğer yükümlülükler" kaleminin 7.209.497 TL'lik kısmı Alınan avanslardan oluşmaktadır.
| 30 Eylül 2025 | 31 Aralık 2024 | |
|---|---|---|
| Alınan depozito ve teminatlar | 652.517 | 657.455 |
| Toplam | 652.517 | 657.455 |
(**) Şirketimizin 53/72 hisse sahibi olduğu İstanbul İli, Beyoğlu İlçesi 77 Ada, 57 Parsel üzerinde yer alan Tahir Han isimli taşınmaza ilişkin olarak; 21.12.2005 tarihinde açılan "Ortaklığın Giderilmesi Davası"nda mahkemece "Ortaklığın Satış Yolu ile Giderilmesi" kararı verilmişti. Bu çerçevede, 22.05.2024 tarihinde İstanbul Sulh Hukuk Mahkemesi Satış Memurluğu tarafından söz konusu taşınmazın satışı ihale yoluyla tamamlanmıştır. Taşınmazın, Şirketimize ihale edilmiş olduğu satış memurluğu tarafından 23.05.2024 tarihinde tebliğ edilmiştir. Satış müdürlüğüne Tahir Han için ödenen 119.796.967 TL verilen avanslarda yer almaktadır.
(Tutarlar aksi belirtilmedikçe Türk Lirası'nın ("TL"), 30 Eylül 2025 tarihi itibarıyla satın alma gücü esasına göre TL olarak ifade edilmiştir.)
30 Eylül 2025 ve 31 Aralık 2024 tarihleri itibarıyla, Şirket'in ortaklık yapısı aşağıdaki gibidir:
| 30 Eylül 2025 | 31 Aralık 2024 | ||||
|---|---|---|---|---|---|
| Grubu | Pay Oranı % |
Pay Tutarı | Pay Oranı % |
Pay Tutarı | |
| Türkiye Sınai Kalkınma Bankası A.Ş. | A | 6,67 | 43.333.333 | 6,67 | 43.333.333 |
| Türkiye Sınai Kalkınma Bankası A.Ş. | B | 2,73 | 17.728.148 | 2,73 | 17.728.148 |
| Türkiye Sınai Kalkınma Bankası A.Ş. | C | 79,21 | 514.888.613 | 79,21 | 514.888.613 |
| Diğer Ortaklar ve Fiili Dolaşımdaki | |||||
| Diğer Paylar | C | 11,39 | 74.049.906 | 11,39 | 74.049.906 |
| Ödenmiş sermaye | 100 | 650.000.000 | 100 | 650.000.000 | |
| Sermaye düzeltme farkları | 100 | 6.161.999.468 | 100 | 6.161.999.468 | |
| Toplam sermaye | 6.811.999.468 | 6.811.999.468 |
Şirket'in hisse senetleri, nama yazılı olan A ve B grubu ve hamiline yazılı olan C grubu olarak üç türdedir. A ve B grubu payların Yönetim Kurulu üyelerinin seçiminde aday gösterme imtiyazı bulunmaktadır. Yönetim Kurulu üyelerinin altısı, A Grubu pay sahiplerinin gösterdiği adaylar arasından ve biri B Grubu pay sahiplerinin gösterdiği adaylar arasından seçilmektedir. Sermaye artırımlarında; A Grubu paylar karşılığında A Grubu, B Grubu paylar karşılığında B Grubu, C Grubu paylar karşılığında C Grubu yeni pay çıkarılır. Ancak, Yönetim Kurulu pay sahiplerinin yeni pay alma hakkını kısıtladığı takdirde çıkarılacak yeni payların tümü C Grubu ve hamiline yazılı olarak çıkarılır.
30 Eylül 2025 tarihi itibarıyla, Şirket'in sermayesi, ihraç edilmiş ve her biri 1 TL nominal değerde 650.000.000 (31 Aralık 2024: 1 TL. 650.000.000) adet hisseden meydana gelmiştir.Yönetim Kurulu'nun 23 Haziran 2021 tarihli kararı doğrultusunda 500.000.000 TL çıkarılmış sermayenin tamamı nakden karşılanmak suretiyle rüçhan hakkı kullanımı kısıtlanmaksızın %30.00 oranında bedelli sermaye artırımı kararına ilişkin olarak hazırlanan İzahname Sermaye Piyasası Kurulu'nun 26 Ağustos 2021 tarihli ve 51/990 sayılı toplantısında onaylanmış olup, rüçhan hakkının kullandırılmasından sonra kalan paylar 20 - 21 Eylül 2021 tarihinde Borsa İstanbul Birincil Piyasa'da satışı gerçekleştirilerek, Şirket'in ödenmiş sermayesi 23 Eylül 2021 tarihi itibariyle 650.000.000 TL'ye çıkarılmıştır.
30 Eylül 2025 tarihi itibarıyla, Şirket'in sermayesi, ihraç edilmiş ve her biri 1 TL nominal değerde 650.000.000 (31 Aralık 2024: 1 TL. 650.000.000) adet hisseden meydana gelmiştir.
30 Eylül 2025 ve 31 Aralık 2024 tarihleri itibarıyla, kardan ayrılan kısıtlanmış yedeklerin tamamı yasal yedeklerden oluşmaktadır ve 3.293.973 TL tutarındadır.
Türk Ticaret Kanunu'na göre, yasal yedek akçeler, birinci ve ikinci tertip yasal yedek akçelerden oluşmaktadır. Birinci tertip yasal yedek akçeler, Şirket sermayesinin %20'sine ulaşıncaya kadar yasal dönem karının %5'i oranında ayrılmaktadır. İkinci tertip yasal yedekler ise, ödenmiş sermayenin %5'ini aşan dağıtılan karın %10'udur. Birinci ve ikinci yasal yedek akçeler, toplam sermayenin %50'sini aşmadığı sürece dağıtılamazlar; ancak ihtiyari yedek akçelerin tükenmesi halinde zararların karşılanmasında kullanılabilirler.
(Tutarlar aksi belirtilmedikçe Türk Lirası'nın ("TL"), 30 Eylül 2025 tarihi itibarıyla satın alma gücü esasına göre TL olarak ifade edilmiştir.)
Şirket'in halka arzları sonucu nominal değerli hisse senetlerinin sırasıyla 1-2 Nisan 2010, 3-4 Eylül 2020 ile 20-21 Eylül 2021 tarihlerinde 1 TL nominal değerli beher hisse senedi başına sırasıyla 1.05 TL, 2,21 TL ve 3,26 TL fiyat ile halka arzları gerçekleştirilmiş olup 14.692.507 TL "Hisse senedi ihraç primleri" olarak özkaynaklara kaydedilmiştir.
104.522 TL tutarındaki aktüeryal kayıp, ekteki finansal tablolarda ertelenmiş vergi etkisi dahil özkaynaklar kalemi altındaki "kar veya zararda yeniden sınıflandırılmayacaklar – Birikmiş diğer kapsamlı gelirler" içerisinde gösterilmiştir. (31 Aralık 2024: 104.522 TL kayıp).
1.610.369 TL tutarındaki Maddi duran varlık yeniden değerleme artış/azalışları kazancı, ekteki finansal tablolarda ertelenmiş vergi etkisi dahil özkaynaklar kalemi altındaki "kar veya zararda yeniden sınıflandırılmayacaklar – Birikmiş diğer kapsamlı gelirler" içerisinde gösterilmiştir. (31 Aralık 2024: 1.180.259 TL kazanç).
30 Eylül 2025 ve 31 Aralık 2024 tarihleri itibarıyla, sermaye düzeltme farkları 6.161.999.468TL'dir. Sermaye düzeltme farkları ödenmiş sermayeye yapılan nakit ve nakit benzeri ilavelerin enflasyona göre düzeltilmiş toplam tutarları ile enflasyon düzeltmesi öncesindeki tutarları arasındaki farkı ifade etmektedir.
| 30 Eylül 2025 | ÜFE Endeksli Yasal Kayıtlar |
TÜFE Endeksli Yasal Kayıtlar |
Geçmiş Yıllar Karları/Zararlarında Takip Edilecek Farklar |
|---|---|---|---|
| Sermaye düzeltmesi olumlu farkları | 6.065.817.157 | 6.161.999.468 | (96.182.311) |
| Hisse senedi ihraç primleri | 14.485.055 | 14.692.507 | (207.452) |
| Kardan ayrılan kısıtlanmış yedekler | 3.247.453 | 3.293.973 | (46.520) |
| Toplam | 6.083.549.665 | 6.179.985.948 | (96.436.283) |
Şirket'in 30 Eylül 2025 ve 2024 tarihlerinde sona eren hesap dönemine ait satış gelirleri aşağıdaki gibidir:
| 1 Ocak – 30 Eylül 2025 |
1 Temmuz – 30 Eylül 2025 |
1 Ocak – 30 Eylül 2024 |
1 Temmuz – 30 Eylül 2024 |
|
|---|---|---|---|---|
| Pendorya AVM kira gelirleri | 46.291.306 | 14.500.958 | 35.678.942 | 11.437.632 |
| Fındıklı Bina 2 kira gelirleri | 43.000.984 | 13.459.417 | 37.037.296 | 11.315.060 |
| Fındıklı Bina 1 kira gelirleri | 42.718.549 | 13.371.014 | 36.795.687 | 11.240.732 |
| Divan Adana Oteli kira gelirleri | 14.212.442 | 3.817.228 | 22.610.536 | 4.780.733 |
| Pendorya AVM genel gider | ||||
| yansıtma gelirleri | 8.105.688 | 2.378.143 | 7.814.843 | 2.785.786 |
| Toplam gayrimenkul gelirleri | 154.328.969 | 47.526.760 | 139.937.304 | 41.559.943 |
| Toplam hasılat | 154.328.969 | 47.526.760 | 139.937.304 | 41.559.943 |
(Tutarlar aksi belirtilmedikçe Türk Lirası'nın ("TL"), 30 Eylül 2025 tarihi itibarıyla satın alma gücü esasına göre TL olarak ifade edilmiştir.)
30 Eylül 2025 dönem sonu itibarıyla toplam gayrimenkul gelirlerinin 85.766.448 TL tutarındaki kısmı ilişkili kuruluşlardan elde edilmiştir. (30 Eylül 2024: 73.876.981TL)
Şirket'in 30 Eylül 2025 ve 2024 tarihlerinde sona eren hesap dönemine ait satışların maliyeti aşağıdaki gibidir:
| 1 Ocak – | 1 Temmuz – | 1 Ocak – | 1 Temmuz – | |
|---|---|---|---|---|
| 30 Eylül 2025 | 30 Eylül 2025 | 30 Eylül 2024 | 30 Eylül 2024 | |
| Güvenlik giderleri | 18.133.788 | 5.522.355 | 19.015.228 | 5.900.231 |
| Sigorta giderleri | 15.267.653 | 4.109.282 | 12.640.367 | 4.442.578 |
| Yönetim hizmet giderleri | 11.938.577 | 3.331.992 | 14.590.872 | 5.137.251 |
| Temizlik giderleri | 8.544.561 | 2.579.280 | 8.012.376 | 2.378.070 |
| Elektrik giderleri | 8.388.108 | 3.439.897 | 8.267.882 | 3.323.449 |
| İşletme hizmet giderleri | 4.253.159 | 1.940.113 | 2.021.750 | 113.878 |
| Vergi ve harç giderleri | 3.885.681 | 60.675 | 4.301.676 | 65.465 |
| Danışmanlık giderleri | 3.093.570 | 376.543 | 6.176.086 | 3.402.099 |
| Su giderleri | 2.361.268 | 948.427 | 1.283.882 | 482.511 |
| Bakım ve onarım | ||||
| giderleri | 1.499.828 | 467.601 | 2.769.251 | 1.125.188 |
| Doğalgaz gideri | 844.488 | - | 836.277 | 367 |
| Malzeme gideri | 391.510 | 113.618 | 480.580 | 400.628 |
| Diğer giderler | 7.669.791 | 3.622.054 | 10.620.486 | 6.040.653 |
| Toplam | 86.271.982 | 26.511.837 | 91.016.713 | 32.812.368 |
| 1 Ocak – 30 Eylül 2025 |
1 Temmuz – 30 Eylül 2025 |
1 Ocak – 30 Eylül 2024 |
1 Temmuz – 30 Eylül 2024 |
|
|---|---|---|---|---|
| Personel giderleri | 28.654.019 | 9.749.452 | 29.364.374 | 8.553.747 |
| Güvenlik giderleri | 18.133.788 | 5.522.355 | 19.015.228 | 5.900.231 |
| Sigorta giderleri | 15.267.653 | 4.109.282 | 12.640.367 | 4.442.578 |
| Yönetim Hizmet giderleri | 11.938.577 | 3.331.992 | 14.590.872 | 5.137.251 |
| Temizlik Giderleri | 8.544.561 | 2.579.280 | 8.012.376 | 2.378.070 |
| Elektrik giderleri | 8.388.108 | 3.439.897 | 8.267.882 | 3.323.449 |
| Danışmanlık giderleri | 5.279.711 | 1.346.186 | 7.363.636 | 4.025.584 |
| Şüpheli Alacak Karşılık | ||||
| giderleri | 4.646.933 | 748.844 | 1.774.135 | 1.694.933 |
| İşletme Hizmet giderleri | 4.253.159 | 1.940.113 | 2.021.750 | 113.878 |
| Vergi ve harç giderleri | 3.885.681 | 60.675 | 4.301.676 | 65.465 |
| Su giderleri | 2.361.268 | 948.427 | 1.283.882 | 482.511 |
| Müşavirlik giderleri | 2.248.631 | 695.302 | 1.870.485 | 415.440 |
| Amortisman ve itfa payı | ||||
| gideri | 1.955.205 | 676.341 | 1.390.359 | 555.700 |
| Bakım ve onarım gideri | 1.499.828 | 467.601 | 2.769.251 | 1.125.188 |
| Doğalgaz gideri | 844.488 | - | 836.277 | 367 |
| Ulaşım ve seyahat gideri | 536.742 | 173.617 | 472.667 | 219.023 |
| Bist kotta kalma ücreti | 511.007 | - | 380.190 | - |
| Malzeme gideri | 391.510 | 113.618 | 480.580 | 400.628 |
| Reklam gideri | 143.920 | 21410 | 193.407 | 184.825 |
| Genel Kurul Gideri | 55.102 | - | 104.088 | - |
| Diğer Giderler | 11.594.341 | 5.091.641 | 13.291.641 | 7.104.210 |
| Toplam | 131.134.232 | 41.016.033 | 130.425.123 | 46.123.078 |
(Tutarlar aksi belirtilmedikçe Türk Lirası'nın ("TL"), 30 Eylül 2025 tarihi itibarıyla satın alma gücü esasına göre TL olarak ifade edilmiştir.)
Şirket'in 30 Eylül 2025 ve 2024 tarihlerinde sona eren hesap dönemine ait genel yönetim giderleri aşağıdaki gibidir:
| 1 Ocak – 30 Eylül 2025 |
1 Temmuz – 30 Eylül 2025 |
1 Ocak – 30 Eylül 2024 |
1 Temmuz – 30 Eylül 2024 |
|
|---|---|---|---|---|
| Personel giderleri | 28.654.019 | 9.749.452 | 29.364.374 | 8.553.747 |
| Şüpheli alacak karşılık gideri | 4.646.933 | 748.844 | 1.774.135 | 1.694.933 |
| Müşavirlik giderleri | 2.248.631 | 695.302 | 1.870.485 | 415.440 |
| Danışmanlık giderleri | 2.186.141 | 969.643 | 1.187.550 | 623.485 |
| Amortisman ve itfa payı giderleri | 1.955.205 | 676.341 | 1.390.359 | 555.700 |
| Ulaşım ve seyahat giderleri | 536.742 | 173.617 | 472.667 | 219.023 |
| BIST kotta kalma ücreti | 511.007 | - | 380.190 | - |
| Genel Kurul gideri | 55.102 | - | 104.088 | - |
| Diğer giderler | 3.924.550 | 1.469.587 | 2.671.155 | 1.063.557 |
| Toplam | 44.718.330 | 14.482.786 | 39.215.003 | 13.125.885 |
| 1 Ocak – 30 Eylül 2025 |
1 Temmuz – 30 Eylül 2025 |
1 Ocak – 30 Eylül 2024 |
1 Temmuz – 30 Eylül 2024 |
|
|---|---|---|---|---|
| Maaşlar ve ücretler | 18.727.134 | 6.076.302 | 20.813.585 | 6.294.852 |
| SSK işveren payı | 2.572.937 | 904.772 | 2.933.337 | 937.467 |
| Yönetim Kurulu ücret ve | ||||
| giderleri | 2.537.361 | 925.715 | 2.141.251 | 740.144 |
| İzin karşılığı gideri | 1.815.313 | 1.288.282 | 1.265.676 | 190.888 |
| Prim karşılığı | 1.350.000 | 382.464 | 1.199.646 | 279.408 |
| Ödenen kıdem tazminatı | 965.988 | 61.648 | 499.014 | - |
| Diğer | 685.286 | 110.269 | 511.865 | 110.988 |
| Toplam | 28.654.019 | 9.749.452 | 29.364.374 | 8.553.747 |
Şirket'in 30 Eylül 2025 ve 2024 tarihlerinde sona eren hesap dönemine ait pazarlama giderleri aşağıdaki gibidir:
| 1 Ocak – 30 Eylül 2025 |
1 Temmuz – 30 Eylül 2025 |
1 Ocak – 30 Eylül 2024 |
1 Temmuz – 30 Eylül 2024 |
|
|---|---|---|---|---|
| Reklam giderleri | 143.920 | 21.410 | 193.407 | 184.825 |
| Toplam | 143.920 | 21.410 | 193.407 | 184.825 |
(Tutarlar aksi belirtilmedikçe Türk Lirası'nın ("TL"), 30 Eylül 2025 tarihi itibarıyla satın alma gücü esasına göre TL olarak ifade edilmiştir.)
Şirket'in 30 Eylül 2025 ve 2024 tarihlerinde sona eren hesap dönemine ait esas faaliyetlerden diğer gelirler ve giderler aşağıdaki gibidir:
| Esas faaliyetlerden diğer gelirler |
1 Ocak – 30 Eylül 2025 |
1 Temmuz – 30 Eylül 2025 |
1 Ocak – 30 Eylül 2024 |
1 Temmuz – 30 Eylül 2024 |
|---|---|---|---|---|
| Gayrimenkul değer artışı | 44.804.617 | - | 187.879.511 | - |
| Konusu kalmayan karşılıklar | 2.236.800 | 913.410 | 533.643 | (660.980) |
| Diğer gelirler | 3.529.440 | 764.039 | 24.303.417 | 14.078.989 |
| Toplam | 50.570.857 | 1.677.449 | 212.716.571 | 13.418.009 |
| Esas faaliyetlerden | 1 Ocak – | 1 Temmuz – | 1 Ocak – | 1 Temmuz – |
| diğer giderler | 30 Eylül 2025 | 30 Eylül 2025 | 30 Eylül 2024 | 30 Eylül 2024 |
| Komisyon giderleri | 627.890 | 161.135 | 635.922 | 502.048 |
| Diğer giderler | 338.939 | 9.138 | 25.238 | 15.795 |
| Toplam | 966.829 | 170.273 | 661.160 | 517.843 |
Şirket'in 30 Eylül 2025 ve 2024 tarihlerinde sona eren hesap dönemine ait ait finansman gelirleri ve giderleri aşağıdaki gibidir:
| Finansman gelirleri | 1 Ocak – | 1 Temmuz – | 1 Ocak – | 1 Temmuz – |
|---|---|---|---|---|
| 30 Eylül 2025 | 30 Eylül 2025 | 30 Eylül 2024 | 30 Eylül 2024 | |
| Faiz gelirleri | 27.704.633 | 5.926.529 | 44.731.174 | 13.438.816 |
| Toplam | 27.704.633 | 5.926.529 | 44.731.174 | 13.438.816 |
| Finansman giderleri | 1 Ocak – | 1 Temmuz – | 1 Ocak – | 1 Temmuz – |
| 30 Eylül 2025 | 30 Eylül 2025 | 30 Eylül 2024 | 30 Eylül 2024 | |
| Kur farkı gideri. net | 118.020 | (11.313) | 38.171 | 12.912 |
| Faiz giderleri | 70.021.979 | 18.905.121 | 29.504.730 | 21.498.312 |
| Toplam | 70.139.999 | 18.893.808 | 29.542.901 | 21.511.224 |
(Tutarlar aksi belirtilmedikçe Türk Lirası'nın ("TL"), 30 Eylül 2025 tarihi itibarıyla satın alma gücü esasına göre TL olarak ifade edilmiştir.)
Şirket'in 30 Eylül tarihinde sona eren hesap dönemine ait net parasal pozisyon kazanç/kayıpları aşağıdaki gibidir:
| Parasal Olmayan Kalemler | 30 Eylül 2025 |
|---|---|
| Finansal durum tablosu kalemleri | (7.798.794) |
| Stoklar | 204.506 |
| Özkaynak Yöntemiyle Değerlenen Yatırımlar | 5.266.724 |
| Gelecek Aylara Ait Giderler | 986.073 |
| Yatırım Amaçlı Gayrımenkuller | 1.267.912.124 |
| Maddi ve Maddi Olmayan Duran Varlıklar | 5.426.382 |
| Gelecek Aylara Ait Gelirler | (239.451) |
| Ertelenmiş Vergi Yükümlülüğü | (85.142.388) |
| Sermaye Düzeltme Farkları | (1.381.038.950) |
| Hisse Senedi İhraç Primleri | (2.978.703) |
| Yasal Yedekler | (667.808) |
| Olağan Yedekler | (12.688.345) |
| Geçmiş Yıl Karları/Zararları | 195.379.132 |
| Kar ve zararda yeniden sınıflandırılmayacak birikmiş diğer | (218.090) |
| kapsamlı Gelir ve Giderler | |
| Kar ve zarar tablosu kalemleri | 4.759.634 |
| Hasılat | (13.595.892) |
| Satılan hizmet maliyeti | 11.917.086 |
| Genel yönetim giderleri | 3.225.311 |
| Pazarlama giderleri | 12.136 |
| Esas faaliyetlerden diğer gelirler | (949.576) |
| Esas faaliyetlerden diğer giderler | 547.059 |
| Finansman Geliri | (2.845.733) |
| Finansman Giderleri | 6.449.243 |
| Net parasal pozisyon kazanç/(kayıpları) | (3.039.160) |
Kurumlar Vergisi oranı,kurumların ticari kazancına vergi yasaları gereğince indirimi kabul edilmeyen giderlerin ilave edilerek, vergi yasalarında yer alan istisnaların indirilerek bulunacak yasal vergi matrahına uygulanan kurumlar vergisi oranıdır.
2025 yılında Sermaye Piyasası Şirketlerine Türkiye'de uygulunan kurumlar vergisi oranı %30'dur.
(Tutarlar aksi belirtilmedikçe Türk Lirası'nın ("TL"), 30 Eylül 2025 tarihi itibarıyla satın alma gücü esasına göre TL olarak ifade edilmiştir.)
| Vergi Gelir/(Gideri) | 1 Ocak – 30 Eylül 2025 |
1 Temmuz – 30 Eylül 2025 |
1 Ocak – 30 Eylül 2024 |
1 Temmuz – 30 Eylül 2024 |
|---|---|---|---|---|
| Ertelenen Vergi Gideri | (65.916.221) | (20.104.887) | - | - |
| Toplam vergi gideri | (65.916.221) | (20.104.887) | - | - |
Şirket, vergiye esas yasal finansal tabloları ile TFRS'lere göre hazırlanmış finansal tabloları arasındaki farklılıklardan kaynaklanan geçici zamanlama farkları için ertelenmiş vergi varlık ve yükümlülükleri muhasebeleştirmektedir. Söz konusu farklılıklar genellikle bazı gelir ve gider kalemlerinin vergiye esas tutarları ile TFRS'lere göre hazırlanan finansal tablolarda farklı dönemlerde yer almasından kaynaklanmaktadır.
Not 2'de detayları açıklandığı üzere, gayrimenkul yatırım ortaklıklarına, Kurumlar Vergisi Kanunu'nun 5.maddesi d-4 bendi ile tanınan vergi istisnası, 02/8/2024 tarih 7524 sayılı kanun ile 1 Ocak 2025 tarihinden itibaren taşınmazlardan elde ettikleri kazançların en az %50'sinin kâr payı yoluyla dağıtılması şartına bağlanmıştır.
Kar dağıtım kararı genel kurul uhdesinde olması nedeni ile 2025 yılı ertelenmiş vergi varlık ve yükümlülüklerinin hesaplamasında kullanılan vergi oranı %30'dur (31 Aralık 2024: %30).
| Ertelenen Vergi Varlık Ve Yükümlülükleri | 1 Ocak – 30 Eylül 2025 |
1 Ocak – 31 Aralık 2024 |
|---|---|---|
| Ertelenmiş Vergi Varlıkları Ertelenmiş Vergi Yükümlülüğü |
2.913.277 (488.980.189) |
2.093.582 (422.059.939) |
| Vergi varlığı/(yükümlülüğü), net | (486.066.912) | (419.966.357) |
Şirket'in ilgili birikmiş geçici farklar ve ertelenmiş vergi varlık ve yükümlülüklerinin yürürlükteki vergi oranları kullanılarak hazırlanan dökümü aşağıdaki gibidir :
| 30 Eylül 2025 | 31 Aralık 2024 | |||
|---|---|---|---|---|
| Ertelenmiş | Ertelenmiş | |||
| Geçici Farklar | Vergi | Geçici Vergi | Vergi | |
| Yatırım Amaçlı Gayrimenkuller | 1.616.026.718 | (484.808.016) | 1.392.402.673 | (417.720.802) |
| Kullanım Hakkı Varlıkları | 1.755.852 | (526.756) | 501.086 | (150.326) |
| Maddi ve Maddi Olmayan | ||||
| Varlıklar | 12.151.391 | (3.645.417) | (14.217.620) | 4.265.286 |
| Kıdem Tazminatı Karşılığı | (893.706) | 268.112 | (2.073.607) | 622.083 |
| Aktüeryal Kayıp Kazançlar | - | - | (519.306) | 155.792 |
| Diğer | (8.817.216) | 2.645.165 | 23.794.635 | (7.138.390) |
| Toplam | 1.620.223.039 | (486.066.912) | 1.399.887.861 | (419.966.357) |
(Tutarlar aksi belirtilmedikçe Türk Lirası'nın ("TL"), 30 Eylül 2025 tarihi itibarıyla satın alma gücü esasına göre TL olarak ifade edilmiştir.)
| Dönem Başı Ertelenmiş Vergi Varlığı/(Yükümlülüğü), Net | 30 Eylül 2025 |
|---|---|
| Dönem Başı Ertelenmiş Vergi Varlığı/(yükümlülüğü) Kar Veya Zarar Tablosu İle İlişkilendirilen |
(419.966.358) (65.916.221) |
| Diğer Kapsamlı Gelir Tablosu İle İlişkilendirilen | (184.333) |
| Ertelenmiş Vergi Varlığı/(Yükümlülüğü), Net | 486.066.912 |
Pay başına (zarar) / kazanç tutarı, net dönem (zararının) / karının, Şirket hisselerinin cari dönem içindeki ağırlıklı ortalama hisse adedine bölünmesiyle hesaplanır. Şirket'in sulandırılmış hissesi bulunmamaktadır. Pay başına (zararın) / kazancın, 30 Eylül 2025 ve 2024 tarihlerinde sona eren hesap dönemine ilişkin hesaplaması aşağıdaki gibidir:
| 1 Ocak – | 1 Temmuz – | 1 Ocak – | 1 Temmuz – | |
|---|---|---|---|---|
| 30 Eylül 2025 | 30 Eylül 2025 | 30 Eylül 2024 | 30 Eylül 2024 | |
| Net dönem karı / (zararı) | (27.998.297) | (18.617.496) | 221.579.922 | 2.894.088 |
| Ağırlıklı ortalama hisse adedi | 650.000.000 | 650.000.000 | 650.000.000 | 650.000.000 |
| Pay başına kazanç / (zarar) | (0,0431) | (0,0286) | 0,3409 | 0,0045 |
| 30 Eylül 2025 | 31 Aralık 2024 | |
|---|---|---|
| Bankalar – vadesiz | ||
| Türkiye Sınai Kalkınma Bankası A.Ş. | 75.953 | 239.293 |
| Türkiye İş Bankası A.Ş. | 120.490 | 303.291 |
| Bankalar – vadeli | ||
| Türkiye İş Bankası A.Ş. | - | 77.765.980 |
| Toplam | 196.443 | 78.308.564 |
| İlişkili taraflardan ticari alacaklar | ||
| Türkiye Sınai Kalkınma Bankası A.Ş. | - | 502.025 |
| Toplam | - | 502.025 |
| Peşin ödenen giderler | ||
| Anadolu Anonim Türk Sigorta AŞ | 2.839.601 | 28.068.959 |
| İş Net Elektronik Hizmetler A.Ş. | 4.907 | - |
| Toplam | 2.844.508 | 28.068.959 |
| İlişkili taraflara ticari borçlar | ||
| Anadolu Anonim Türk Sigorta Şirketi Türkiye Sınai Kalkınma Bankası A Ş |
37.540 115.736 |
29.430.410 191.084 |
| İş Merkezleri Yönetim ve İşletim A.Ş. | - | 7.457.631 |
| Toplam | 153.276 | 37.079.125 |
(Tutarlar aksi belirtilmedikçe Türk Lirası'nın ("TL"), 30 Eylül 2025 tarihi itibarıyla satın alma gücü esasına göre TL olarak ifade edilmiştir.)
| 30 Eylül 2025 | 31 Aralık 2024 | |
|---|---|---|
| Yatırım Harcamaları | ||
| İş Merkezleri Yönetim Ve İşletim A.Ş. | 22.539.044 | 78.260.600 |
| Toplam | 22.539.044 | 78.260.600 |
| Finansal Borçlanmalar | ||
| Türkiye Sınai Kalkınma Bankası A.Ş. | 145.266.041 | 200.987.721 |
| Toplam | 145.266.041 | 200.987.721 |
| Verilen Avanslar | ||
| İş Merkezleri Yönetim Ve İşletim A.Ş. | 1.274.228 | - |
| Toplam | 1.274.228 | - |
| 25.2. İlişkili taraflardan gelir ve giderler |
||
| 1 Ocak – 30 Eylül 2025 |
1 Ocak – 30 Eylül 2024 |
|
| Kira gelirleri | ||
| Türkiye Sınai Kalkınma Bankası A.Ş. | 74.702.695 | 64.515.322 |
| Yatırım Finansman Menkul Değerler A.Ş. TSKB Gayrimenkul Değerleme A.Ş. |
8.213.943 2.551.751 |
6.903.486 2.197.854 |
| TSKB A.Ş. Mensupları Munzam Sosyal Güvenlik ve Yardımlaşma | ||
| Vakfı | 121.081 | 104.297 |
| TSKB Sürdürülebilirlik Danışmanlığı A.Ş. | 112.120 | 96.572 |
| Türkiye İş Bankası A.Ş. Yatırım Varlık Kiralama A.Ş. |
46.915 17.943 |
43.999 15.451 |
| Toplam | 85.766.448 | 73.876.981 |
| Faiz gelirleri | ||
| Türkiye İş Bankası A.Ş. Türkiye Sınai Kalkınma Bankası A.Ş. |
15.610.717 71.507 |
17.713.008 123.751 |
| Toplam | 15.682.224 | 17.836.759 |
| Faiz giderleri | ||
| Türkiye Sınai Kalkınma Bankası A.Ş. | 86.486.430 | - |
| Toplam | 86.486.430 | - |
| Kredi ve sigorta komisyonu giderleri | ||
| Türkiye Sınai Kalkınma Bankası A.Ş. | 290.362 | 318.278 |
| Türkiye İş Bankası A.Ş. | 25.473 | 26.003 |
| Toplam | 315.835 | 344.281 |
| Diğer Giderler | ||
(Tutarlar aksi belirtilmedikçe Türk Lirası'nın ("TL"), 30 Eylül 2025 tarihi itibarıyla satın alma gücü esasına göre TL olarak ifade edilmiştir.)
Üst düzey yöneticilere sağlanan faydalar
| 1 Ocak – 30 Eylül 2025 |
1 Temmuz – 30 Eylül 2025 |
1 Ocak – 30 Eylül 2024 |
1 Temmuz – 30 Eylül 2024 |
|
|---|---|---|---|---|
| Ücretler ve diğer kısa vadeli faydalar | 7.814.567 | 2.474.976 | 11.543.903 | 8.762.804 |
| Toplam vergi gideri | 7.814.567 | 2.474.976 | 11.543.903 | 8.762.804 |
Bu not, aşağıda belirtilen her bir risk için Şirket'in maruz kaldığı riskler, Şirket'in bu risklerini yönetmek ve ölçmek için belirlediği politikaları hakkında bilgi vermektedir. Şirket finansal araçların kullanımından kaynaklanan aşağıdaki risklere maruz kalmaktadır:
Kredi riski, karşı tarafın üzerinde mutabık kalınan sözleşme şartlarına uygun olarak yükümlülüklerini kısmen ya da tamamen yerine getirememe olasılığı olarak tanımlanır. Bu risk, kredi değerlendirmeleri ve tek bir karşı taraftan toplam riskin sınırlandırılması ile kontrol edilir.
Şirket muhtemel gayrimenkul projelerinde kullanmak amacıyla likit bir portföy yönetimi anlayışını benimsemekte ve kısa vadeli araçlar kullanmaktadır. Yönetim Kurulu ekonomik gelişmeleri ve beklentileri de dikkate alarak Şirket'in finansal varlıklarına ilişkin portföy yönetim stratejisini ve karşılaştırma ölçütünü belirlemektedir.
(Tutarlar aksi belirtilmedikçe Türk Lirası'nın ("TL"), 30 Eylül 2025 tarihi itibarıyla satın alma gücü esasına göre TL olarak ifade edilmiştir.)
30 Eylül 2025 ve 31 Aralık 2024 tarihleri itibarıyla, Şirket'in kredi riskine maruz kredi niteliğindeki varlıkları aşağıdaki tablodaki gibidir:
| Alacak | lar | ||||||||
|---|---|---|---|---|---|---|---|---|---|
| Ticari | alacaklar | Diğer ala | acaklar | ||||||
| 30 Eylül 2025 | İlişkili | Diğer | İlişkili | Diğer | Bankalardaki | Finansal | Türev | ||
| 50 Eylül 2025 | taraf | taraf | taraf | taraf | mevduat | yatırımlar | araçlar | Diğer | |
| Raporlama dönemi sonu itibarıyla maruz kalınan azami kredi | |||||||||
| riski (A+B+C+D+E) | - | 2.769.178 | - | - | 41.574.388 | - | - | - | |
| - Azami riskin teminat, vs ile güvence altına alınmış kısmı | - | - | - | - | - | - | - | ||
| Vadesi geçmemiş ya da değer düşüklüğüne uğramamış finansal | |||||||||
| A. | varlıkların net değeri | _ | 2.769.178 | _ | - | 41.574.388 | _ | _ | - |
| Koşulları yeniden görüşülmüş bulunan, aksi takdirde vadesi geçmiş | |||||||||
| B. | veya değer düşüklüğüne uğramış sayılacak finansal varlıkların defter | ||||||||
| değeri | - | - | - | - | - | - | - | - | |
| C | Vadesi geçmiş ancak değer düşüklüğüne uğramamış varlıkların net | ||||||||
| C. | defter değeri | - | - | - | - | = | - | - | - |
| - Teminat ile güvence altına alınmış kısmı | - | - | - | - | = | - | - | - | |
| D. | Değer düşüklüğüne uğrayan varlıkların net defter değerleri | - | - | - | - | = | - | - | - |
| - Vadesi geçmiş (brüt defter değeri) | - | 5.750.934 | - | - | = | - | - | - | |
| - Değer düşüklüğü (-) | - | (5.750.934) | - | - | = | - | - | - | |
|
- | - | - | - | = | - | - | - | |
|
- | - | - | - | = | - | - | - | |
| - Değer düşüklüğü (-) | - | - | - | - | - | - | - | - | |
|
- | - | - | - | - | - | - | - | |
| E. | Bilanço dışı kredi riski içeren unsurlar | - | - | - | - | = | - | - | - |
(Tutarlar aksi belirtilmedikçe Türk Lirası'nın ("TL"), 30 Eylül 2025 tarihi itibarıyla satın alma gücü esasına göre TL olarak ifade edilmiştir.)
| Alacakla | ar | ||||||||
|---|---|---|---|---|---|---|---|---|---|
| Ticari : | alacaklar | Diğ alaca |
, | ||||||
| İlişkili | Diğer | İlişkili | Diğer | Bankalardaki | Finansal | Türev | |||
| 31 Aralık 2024 | taraf | taraf | taraf | taraf | mevduat | yatırımlar | araçlar | Diğer | |
| Raporlama dönemi sonu itibarıyla maruz kalınan azami | |||||||||
| kredi riski (A+B+C+D+E) | 502.025 | 3.424.850 | - | - | 108.916.755 | - | - | - | |
| - Azami riskin teminat, vs ile güvence altına alınmış kısmı | - | - | - | - | _ | ||||
| Vadesi geçmemiş ya da değer düşüklüğüne uğramamış | |||||||||
| A. | finansal varlıkların net değeri | 502.025 | 3.424.850 | _ | _ | 108.916.755 | _ | - | _ |
| Koşulları yeniden görüşülmüş bulunan, aksi takdirde vadesi | |||||||||
| B. | geçmiş veya değer düşüklüğüne uğramış sayılacak finansal | ||||||||
| varlıkların defter değeri | _ | - | - | - | _ | - | - | - | |
| C | Vadesi geçmiş ancak değer düşüklüğüne uğramamış | ||||||||
| C. | varlıkların net defter değeri | - | - | - | - | - | - | - | - |
| - Teminat ile güvence altına alınmış kısmı | - | - | - | - | - | - | - | - | |
| D. | Değer düşüklüğüne uğrayan varlıkların net defter değerleri | - | - | - | - | - | - | - | - |
| - Vadesi geçmiş (brüt defter değeri) | - | 3.020.398 | - | - | - | - | - | - | |
| - Değer düşüklüğü (-) | - | (3.020.398) | - | - | - | - | - | - | |
| - Net değerin teminat ile güvence altına alınmış kısmı | - | - | - | - | - | - | - | - | |
| - Vadesi geçmemiş (brüt defter değeri) | - | - | - | - | - | - | - | - | |
| - Değer düşüklüğü (-) | - | - | - | - | - | - | - | - | |
| - Net değerin teminat ile güvence altına alınmış kısmı | - | - | - | - | - | - | - | - | |
| E. | Bilanço dışı kredi riski içeren unsurlar | - | - | - | - | - | - | - |
(Tutarlar aksi belirtilmedikçe Türk Lirası'nın ("TL"), 30 Eylül 2025 tarihi itibarıyla satın alma gücü esasına göre TL olarak ifade edilmiştir.)
Likidite riski, Şirket'in finansal borçlarından kaynaklanan yükümlülüklerini yerine getirmekte güçlük yaşaması riskidir. Şirket borçlanmalarından elde ettiği kaynakları yatırım amaçlı gayrimenkul proje geliştirmelerinde kullanmaktadır.
Aşağıdaki tabloda belirtilen tutarlar raporlama dönemi sonu itibarıyla sözleşmeye bağlı iskonto edilmemiş nakit çıkışlarını göstermektedir.
| Sözleşme uyarınca | 3 aydan | 3-12 | 1-5 yıl | |||
|---|---|---|---|---|---|---|
| 30 Eylül 2025 | Defter değeri | nakit çıkışlar | kısa | ay arası | arası | 5 yıldan uzun |
| Türev olmayan finansal yükümlülükler | ||||||
| Finansal borçlar | 120.000.000 | 185.579.550 | - | 185.579.550 | - | - |
| Ticari borçlar | 17.259.308 | 17.259.308 | 17.259.308 | - | - | - |
| Toplam | 137.259.308 | 202.838.858 | 17.259.308 | 185.579.550 | - | - |
| Sözleşme uyarınca | 3 aydan | 3-12 | 1-5 yıl | |||
| 31 Aralık 2024 | Defter değeri | nakit çıkışlar | kısa | ay arası | arası | 5 yıldan uzun |
| Türev olmayan finansal yükümlülükler | ||||||
| Finansal borçlar | 150.514.800 | 200.987.721 | - | 200.987.721 | - | - |
| Ticari borçlar | 49.216.715 | 49.216.715 | 49.216.715 | - | - | - |
| Toplam | 199.731.515 | 250.204.436 | 49.216.715 | 200.987.721 | - | - |
30 Eylül 2025 ve 31 Aralık 2024 tarihleri itibarıyla, Şirket'in türev finansal yükümlülükleri bulunmamaktadır.
(Tutarlar aksi belirtilmedikçe Türk Lirası'nın ("TL"), 30 Eylül 2025 tarihi itibarıyla satın alma gücü esasına göre TL olarak ifade edilmiştir.)
Piyasa riski, faiz oranı, hisse senedi fiyatları, döviz kurları ve kredi genişlikleri gibi piyasa fiyatlarında olabilecek değişikliklerin Şirket'in gelirini veya elinde bulundurduğu finansal araçların değerini etkileme riskidir.
Şirket'in toptan risk yönetim programı, mali piyasaların öngörülemezliğine odaklanmakta olup, Şirket'in mali performansı üzerindeki potansiyel olumsuz etkilerin en aza indirgenmesini amaçlamıştır.
Yabancı para cinsinden varlıklar, yükümlülükler ve bilanço dışı kalemlere sahip olma durumunda ortaya çıkan kur hareketlerinden kaynaklanacak etkiler kur riskini oluşturmaktadır.
13.09.2018 tarih ve 30534 sayılı Resmi Gazete'de yayımlanarak yürürlüğe giren Türk Parası Kıymetini Koruma Hakkında 32 Sayılı Kararda Değişiklik Yapılmasına Dair 12.09.2018 tarih ve 85 sayılı Cumhurbaşkanı Kararı'na (" 85 sayılı Karar") ilişkin Türk Parası Kıymetini Koruma Hakkında 32 Sayılı Karara İlişkin Tebliğ (Tebliğ No: 2008/32/34)'de Değişiklik Yapılmasına Dair 2018-32/51 No'lu Tebliğ ("Tebliğ") 6.10.2018 tarih ve 30557 sayılı Resmi Gazete'de yayımlanarak yürürlüğe girmiştir. İlgili tebliğ hükümleri çerçevesinde Şirket'in döviz bazlı kira sözleşmeleri TL cinsinden tekrar düzenlenmesi gerektiğinden bu durum Şirket kira gelirlerinde azalmaya yol açabilecektir. İlgili tebliğ hükümleri gereği, Şirket, kira sözleşmelerini TL cinsinden tekrar düzenlemiş olup, 30 Eylül 2025 tarihi itibarıyla, yıllık asgari kira tutarları, Dipnot 8'de açıklanmıştır.
Şirket'in, 30 Eylül 2025 ve 31 Aralık 2024 tarihleri itibarıyla, yabancı para cinsinden yapılan işlemlerini TL'ye çevirirken kullandığı döviz kurları TL olarak aşağıdaki tabloda verilmiştir:
| ABD Doları | Avro | |
|---|---|---|
| 30 Eylül 2025 |
41,4984 | 48,6479 |
| 31 Aralık 2024 | 44,1802 | 46,0862 |
(Tutarlar aksi belirtilmedikçe Türk Lirası'nın ("TL"), 30 Eylül 2025 tarihi itibarıyla satın alma gücü esasına göre TL olarak ifade edilmiştir.)
Aşağıdaki tablo 30 Eylül 2025 ve 31 Aralık 2024 tarihleri itibarıyla, Şirket tarafından tutulan yabancı para varlıkların ve borçların kayıtlı tutarları TL cinsinden gösterecek şekilde yabancı para pozisyonu riskini özetlemektedir.
| 30 Eylül 2025 | Toplam TL karşılığı |
Avro | ABD Doları | |
|---|---|---|---|---|
| 1. 2.a 2.b |
Ticari alacaklar Parasal finansal varlıklar Parasal olmayan finansal varlıklar |
200.196 | 4.115 | |
| 3. 4. |
Diğer Dönen varlıklar |
200.196 | 4.115 | - - - |
| 5. 6.a 6.b |
Ticari alacaklar Parasal finansal varlıklar Parasal olmayan finansal varlıklar |
: | - - - |
- - - |
| 7. 8. |
Diğer Duran varlıklar |
|||
| 9. | Tüm varlıklar | 200.196 | 4.115 | - |
| 10 11. 12.a |
Ticari Borçlar Finansal yükümlülükler Parasal olan diğer yükümlülükler |
- - - |
- - |
- |
| 12.b 13. |
Parasal olmayan diğer yükümlülükler Kısa vadeli yükümlülükler Ticari borçlar |
: | - - |
- |
| 15. 16.a 16.b |
Finansal yükümlülükler Parasal olan diğer yükümlülükler Parasal olmayan diğer yükümlülükler |
382.859 | 7.870 | - |
| 17. | Uzun vadeli yükümlülükler | 382.859 | 7.870 | |
| 18. | Toplam yükümlülükler | 382.859 | 7.870 | - |
| 19. 19.a 19.b |
Bilanço dışı döviz cinsinden türev araçların net varlık/ yükümlülük pozisyonu (19a-19b) Aktif karakterli bilanço dışı döviz cinsinden türev ürünlerin tutarı Pasif karakterli bilanço dışı döviz cinsinden türev ürünlerin tutarı |
- - - |
- - - |
|
| 20. | Net yabancı para varlık yükümlülük pozisyonu (9-18+19) | (182.663) | (3.755) | |
| 21. | Parasal kalemlerin net yabancı para varlık/ yükümlülük pozisyonu (1+2a+5+6a-10-11-12a-14-15-16a) |
(182.663) | (3.755) | - |
| 22. 23. 24. 25. 26. |
Döviz hedge'i için kullanılan finansal araçların toplam gerçeğe uygun değeri Döviz varlıkların hedge edilen kısmının tutarı Döviz yükümlülüklerin hedge edilen kısmının tutarı İhracat İthalat |
- - - - |
- - - - |
- - - - |
(Tutarlar aksi belirtilmedikçe Türk Lirası'nın ("TL"), 30 Eylül 2025 tarihi itibarıyla satın alma gücü esasına göre TL olarak ifade edilmiştir.)
| 31 Aralık 2024 | Toplam TL karşılığı |
Avro | ABD Doları | |
|---|---|---|---|---|
| 1. 2.a |
Ticari alacaklar Parasal finansal varlıklar |
- 189.654 |
- 4.115 |
- - |
| 2.b | Parasal olmayan finansal varlıklar | - | - | - |
| 3. 4. |
Diğer Dönen varlıklar |
- 189.654 |
- 4.115 |
- - |
| 5. | Ticari alacaklar | - | - | - |
| 6.a | Parasal finansal varlıklar | - | - | - |
| 6.b 7. |
Parasal olmayan finansal varlıklar Diğer |
- - |
- - |
- - |
| 8. | Duran varlıklar | - | - | - |
| 9. | Tüm varlıklar | 189.654 | 4.115 | - |
| 10. | Ticari borçlar | - | - | - |
| 11. | Finansal yükümlülükler | - | - | - |
| 12.a 12.b |
Parasal olan diğer yükümlülükler Parasal olmayan diğer yükümlülükler |
- - |
- - |
- - |
| 13. | Kısa vadeli yükümlülükler | - | - | - |
| 14. | Ticari borçlar | - | - | - |
| 15. 16.a |
Finansal yükümlülükler Parasal olan diğer yükümlülükler |
- 540.846 |
- 9.592 |
- 2.236 |
| 16.b | Parasal olmayan diğer yükümlülükler | - | - | - |
| 17. | Uzun vadeli yükümlülükler | 540.846 | 9.592 | 2.236 |
| 18. | Toplam yükümlülükler | (540.846) | (9.592) | (2.236) |
| 19. | Bilanço dışı döviz cinsinden türev araçların net varlık/ yükümlülük pozisyonu (19a-19b) | - | - | - |
| 19.a | Aktif karakterli bilanço dışı döviz cinsinden türev ürünlerin tutarı | - | - | - |
| 19.b | Pasif karakterli bilanço dışı döviz cinsinden türev ürünlerin tutarı | - | - | - |
| 20. | Net yabancı para varlık yükümlülük pozisyonu (9-18+19) | (351.192) | (5.477) | (2.236) |
| 21. | Parasal kalemlerin net yabancı para varlık/ yükümlülük pozisyonu (1+2a+5+6a-10-11-12a-14-15-16a) | (351.192) | (5.477) | (2.236) |
| 22. | Döviz hedge'i için kullanılan finansal araçların toplam gerçeğe uygun değeri | - | - | - |
| 23. | Döviz varlıkların hedge edilen kısmının tutarı | - | - | - |
| 24. 25. |
Döviz yükümlülüklerin hedge edilen kısmının tutarı İhracat |
- - |
- - |
- - |
| 26. | İthalat | - | - | - |
(Tutarlar aksi belirtilmedikçe Türk Lirası'nın ("TL"), 30 Eylül 2025 tarihi itibarıyla satın alma gücü esasına göre TL olarak ifade edilmiştir.)
Döviz kuru duyarlılık analizi tablosu
TL'nin aşağıdaki para birimlerine karşılık yüzde 10 değer kaybının/artışının 30 Eylül 2025 ve 31 Aralık 2024 tarihleri itibarıyla diğer kapsamlı gelir tablosunda ve kar veya zararda (vergi etkisi hariç) oluşturacağı etki aşağıdaki tabloda gösterilmiştir.
| Kar / (Zarar) | Özkaynaklar | |||
|---|---|---|---|---|
| 30 Eylül 2025 | Yabancı paranın değer kazanması |
Yabancı paranın değer kaybetmesi |
Yabancı paranın değer kazanması |
Yabancı paranın değer kaybetmesi |
| ABD Doları kurunun %10 değişmesi halinde 1-ABD Doları net varlık/yükümlülüğü 2-ABD Doları riskinden korunan kısım (-) |
(80.287) - |
80.287 - |
(80.287) - |
80.287 - |
| 3-ABD Doları net etkisi (1+2) | (80.287) | 80.287 | (80.287) | 80.287 |
| Avro kurunun %10 değişmesi halinde 4-Avro net varlık/yükümlülüğü 5-Avro riskinden korunan kısım (-) |
(13.341) - |
13.341 - |
(13.341) - |
13.341 - |
| 6-Avro net etkisi (4+5) | (13.341) | 13.341 | (13.341) | 13.341 |
| TOPLAM (3+6) | (93.628) | 93.628 | (93.628) | 93.628 |
| Kar / (Zarar) | Özkaynaklar | |||
| 31 Aralık 2024 | Yabancı paranın değer kazanması |
Yabancı paranın değer kaybetmesi |
Yabancı paranın değer kazanması |
Yabancı paranın değer kaybetmesi |
| ABD Doları kurunun %10 değişmesi halinde 1-ABD Doları net varlık/yükümlülüğü 2-ABD Doları riskinden korunan kısım (-) |
(9.880) - |
9.880 - |
(9.880) - |
9.880 - |
| 3-ABD Doları net etkisi (1+2) | (9.880) | 9.880 | (9.880) | 9.880 |
| Avro kurunun %10 değişmesi halinde 4-Avro net varlık/yükümlülüğü 5-Avro riskinden korunan kısım (-) |
(25.241) - |
25.241 - |
(25.241) - |
25.241 - |
| 6-Avro net etkisi (4+5) | (25.241) | 25.241 | (25.241) | 25.241 |
| TOPLAM (3+6) | (35.121) | 35.121 | (35.121) | 35.121 |
(Tutarlar aksi belirtilmedikçe Türk Lirası'nın ("TL"), 30 Eylül 2025 tarihi itibarıyla satın alma gücü esasına göre TL olarak ifade edilmiştir.)
Şirket faiz oranlarındaki değişikliklerin faize duyarlı varlık ve yükümlülüklerine olan etkisinden dolayı faiz oranı riskine maruz kalmaktadır.
30 Eylül 2025 ve 31 Aralık 2024 tarihleri itibarıyla, Şirket'in faiz bileşenine sahip finansal kalemleri aşağıda gösterilmiştir:
| 30 Eylül 2025 |
31 Aralık 2024 | |
|---|---|---|
| Sabit faizli finansal araçlar | ||
| Finansal varlıklar | 41.464.298 | 108.973.033 |
| Değişken faizli finansal araçlar | ||
| Finansal yükümlülükler | 145.266.041 | 200.987.721 |
30 Eylül 2025 ve 31 Aralık 2024 tarihleri itibarıyla, finansal araçlara uygulanan ağırlıklı ortalama faiz oranları aşağıdaki gibidir:
| 30 Eylül 2025 |
31 Aralık 2024 | ||
|---|---|---|---|
| Finansal araçlar | |||
| Vadeli mevduat | TL | 41,05% TL |
48,95% |
| Vadeli mevduat | TL | 41,75% TL |
49,75% |
| Vadeli mevduat | TL | 30,00% TL |
39,00% |
Kar veya zarar tablosunun faize duyarlılığı, aşağıda varsayılan nispetlerde faiz oranlarındaki değişimin; 30 Eylül 2025 tarihi itibarıyla değişken faizli yükümlülüklerin faiz giderlerine olan dokuz aylık etkisidir. Bu analiz sırasında, diğer değişkenlerin, özellikle döviz kurlarının, sabit olduğu varsayılmaktadır. Şirket'in 30 Eylül 2025 tarihi itibarıyla değişken faizli yükümlülüğü bulunmamaktadır. Bu analiz, 30 Eylül 2024 tarihinde sona eren hesap dönemi için de aynı şekilde hesaplanmıştır.
| Kar/zarar | Özkaynaklar(*) | |||
|---|---|---|---|---|
| 100 bp | 100 bp | 100 bp | 100 bp | |
| 30 Eylül 2025 |
artış | Azalış | artış | Azalış |
| Değişken faizli finansal borçlar | (414.913) | 416.495 | (414.913) | 416.495 |
(*) Kar / zarar etkisini içermektedir.
| Kar/zarar | Özkaynaklar(*) | |||
|---|---|---|---|---|
| 100 bp | 100 bp | 100 bp | 100 bp | |
| 30 Eylül 2024 | artış | Azalış | artış | Azalış |
| Değişken faizli finansal borçlar | (553.054) | 555.163 | (553.054) | 555.163 |
(Tutarlar aksi belirtilmedikçe Türk Lirası'nın ("TL"), 30 Eylül 2025 tarihi itibarıyla satın alma gücü esasına göre TL olarak ifade edilmiştir.)
Şirket, sermayesini etkin portföy yönetimiyle yatırım riskini en düşük seviyeye indirerek yönetmeye çalışmaktadır. Şirket'in amacı; gelir elde eden bir işletme olarak faaliyetlerini devam ettirmek, pay sahiplerinin faydasını gözetmek, aynı zamanda sermaye maliyetini gözeterek ve optimum net yükümlülük/özkaynak oranını devam ettirerek verimli sermaye yapısının sürekliliğini sağlamaktır.
Bu çerçevede, sermaye yapısının korunması ve yeniden düzenlenmesi gerektiği hallerde Şirket yeni hisseler çıkarabilmekte, borçlanmayı azaltma yönüne gidebilmektedir. Şirket pay sahiplerine kar payı dağıtımında, yürürlükteki mevzuatın yanı sıra yeni yatırımlar için etkin sermaye kullanımı gereksinimini de dikkate almaktadır.
Gerçeğe uygun değer, bir varlığın cari bir işlemde istekli taraflar arasında alım satımına konu olan fiyatını ifade eder.
Şirket'in finansal varlık ve yükümlülüklerinin gerçeğe uygun değerlerinin belirlenmesi hem muhasebe politikası hem de dipnot sunumları açısından gereklidir.
Gerçeğe uygun değerlerin hem değerlendirilmesi hem de dipnot sunum amaçlı belirlenmesi aşağıdaki yöntemlerle yapılmaktadır. Gerçeğe uygun değerlerin belirlenmesinde kullanılan varsayımlar ilgili varlık veya yükümlülükler ilgili dipnotlarda gerektiğinde sunulur.
Aşağıdaki metotlar ve varsayımlar gerçeğe uygun değeri belirlemenin mümkün olduğu durumlarda, her bir finansal aracın gerçeğe uygun değerini tahmin etmekte kullanılmıştır.
Kısa vadeli olmaları nedeniyle nakit ve nakit benzerleri ile ticari alacakların kayıtlı değerlerinin gerçeğe uygun değerine yakın olduğu varsayılmaktadır.
Ticari borçların ve diğer parasal yükümlülüklerin kısa vadeli olmaları nedeniyle kayıtlı değerlerinin, gerçeğe uygun değerine yakın olduğu varsayılmaktadır.
Banka kredileri, işlem maliyetleri kredilerin ilk maliyetine eklenerek iskonto edilmiş maliyetleri ile gösterilmektedir. Banka kredilerinin faiz oranları, değişen piyasa koşulları dikkate alınarak güncellendiği için, değişken faizli kredilerin kayıtlı değerlerinin gerçeğe uygun değerine yakın olduğu varsayılmaktadır. Sabit faizli kredinin ise gerçeğe uygun değeri, kayıtlı değerine yakındır.
(Tutarlar aksi belirtilmedikçe Türk Lirası'nın ("TL"), 30 Eylül 2025 tarihi itibarıyla satın alma gücü esasına göre TL olarak ifade edilmiştir.)
Bulunmamaktadır.
Şirketimizin 53/72 hisse sahibi olduğu İstanbul İli, Beyoğlu İlçesi 77 Ada, 57 Parsel üzerinde yer alan Tahir Han isimli taşınmaza ilişkin olarak; 21.12.2005 tarihinde açılan "Ortaklığın Giderilmesi Davası"nda mahkemece "Ortaklığın Satış Yolu ile Giderilmesi" kararı verilmişti.
Bu çerçevede, 22.05.2024 tarihinde İstanbul Sulh Hukuk Mahkemesi Satış Memurluğu tarafından söz konusu taşınmazın satışı ihale yoluyla tamamlanmıştır. Taşınmazın, Şirketimize ihale edilmiş olduğu satış memurluğu tarafından 23.05.2024 tarihinde tebliğ edilmiştir. Satış sürecine karşı, diğer paydaş tarafından ihalenin feshi davası açılmıştır. Dava ilk derece mahkemesi tarafından reddedilmiş, bahse konu karar istinaf mahkemesi tarafından onanmıştır. Dosya Yargıtay'dadır.
(Tutarlar aksi belirtilmedikçe Türk Lirası'nın ("TL"), 30 Eylül 2025 tarihi itibarıyla satın alma gücü esasına göre TL olarak ifade edilmiştir.)
Şirket'in, SPK'nın III, No: 48.1 sayılı "Gayrimenkul Yatırım Ortaklıklarına İlişkin Esaslar Tebliği" ne göre portföy sınırlamalarına uyumun kontrolü aşağıdaki gibidir:
| Konsolide olmayan (bireysel) finansal tablo ana hesap kalemler | İlgili düzenleme | 30 Eylül 2025 | 31 Aralık 2024 | |
|---|---|---|---|---|
| A | Para ve sermaye piyasası araçları | III-48.1, Md. 24 / (b) | 41.574.388 | 108.916.755 |
| B | Gayrimenkuller, gayrimenkule dayalı projeler, gayrimenkule dayalı haklar, gayrimenkul yatırım fonu katılma payları |
III-48.1, Md. 24 / (a) | 6.317.737.405 | 6.249.368.225 |
| C | İştirakler(*) | III-48.1, Md. 24 / (b) | 44.393.978 | 46.728.363 |
| İlişkili taraflardan alacaklar (ticari olmayan) | III-48.1, Md. 23 / (f) | - | - | |
| Diğer varlıklar | 189.227.553 | 230.858.919 | ||
| D | Toplam varlıklar (aktif toplamı) | III-48.1, Md. 3 / (k) | 6.592.933.324 | 6.635.872.262 |
| E | Finansal borçlar | III-48.1, Md. 31 | 145.266.041 | 200.987.721 |
| F | Diğer finansal yükümlülükler | III-48.1, Md. 31 | 486.066.912 | 419.966.357 |
| G | Finansal kiralama borçları | III-48.1, Md. 31 | - | - |
| H | İlişkili taraflara borçlar (ticari olmayan) | III-48.1, Md. 23 / (f) | - | - |
| I | Özkaynaklar | III-48.1, Md. 31 | 5.902.367.910 | 5.929.936.097 |
| Diğer kaynaklar | 59.232.461 | 84.982.087 | ||
| D | Toplam kaynaklar | III-48.1, Md. 3 / (k) | 6.592.933.324 | 6.635.872.262 |
| Konsolide olmayan (bireysel) diğer finansal bilgiler | İlgili düzenleme | 30 Eylül 2025 | 31 Aralık 2024 | |
| A1 | Para ve sermaye piyasası araçlarının 3 yıllık gayrimenkul ödemeleri için tutulan kısmı | III-48.1, Md. 24 / (b) | - | - |
| A2 | Vadeli / vadesiz TL / döviz | III-48.1, Md. 24 / (b) | 41.574.388 | 108.916.755 |
| A3 | Yabancı sermaye piyasası araçları | III-48.1, Md. 24 / (d) | - | - |
| B1 | Yabancı gayrimenkuller, gayrimenkule dayalı projeler, gayrimenkule dayalı haklar | III-48.1, Md. 24 / (d) | - | - |
| B2 | Atıl tutulan arsa / araziler | III-48.1, Md. 24 / (c) | - | - |
| C1 | Yabancı iştirakler | III-48.1, Md. 24 / (d) | - | - |
| C2 | İşletmeci şirkete iştirak (*) | III-48.1, Md. 28 | 44.393.978 | 46.728.363 |
| J | Gayrinakdi krediler | III-48.1, Md. 31 | 4.042.775 | 5.070.812 |
| K | Üzerinde proje geliştirilecek mülkiyeti ortaklığa ait olmayan ipotekli arsaların ipotek bedelleri | III-48.1, Md. 22 / (e) | - | - |
| L | Tek bir şirketteki para ve sermaye piyasası araçları yatırımlarının toplamı | Seri:VI No:11, Md.22/(l) | 21.250.239 | 77.765.890 |
(*) Dipnot 5'te açıklanan iştiraklerden Anavarza Otelcilik Anonim Şirketi SPK'nın III, No: 48.1 sayılı "Gayrimenkul Yatırım Ortaklıklarına İlişkin Esaslar Tebliği"nin 28. Maddesinin 1. fıkrasının a bendi kapsamında işletmeci şirket kapsamındadır. Şirket ilişikteki mali tablolarında bu iştirakini özkaynak yöntemine göre muhasebeleştirmektedir. Şirket'in 30 Eylül 2025 tarihi itibarıyla Anavarza Otelcilik Anonim Şirketi'ne yapmış olduğu iştirak tutarı 25.978.212 TL olup toplam aktifin %10'unu aşmamaktadır.
(Tutarlar aksi belirtilmedikçe Türk Lirası'nın ("TL"), 30 Eylül 2025 tarihi itibarıyla satın alma gücü esasına göre TL olarak ifade edilmiştir.)
| Portföy sınırlamaları | İlgili düzenleme | 30 Eylül 2025 | 31 Aralık 2024 | Asgari / Azami oran |
|
|---|---|---|---|---|---|
| 1 | Üzerinde proje geliştirilecek mülkiyeti ortaklığa ait olmayan ipotekli arsaların ipotek bedelleri |
III-48.1, Md. 22 / (e) | 0% | 0% | Azami 10% |
| 2 | Gayrimenkuller, gayrimenkule dayalı projeler, gayrimenkule dayalı haklar, gayrimenkul yatırım fonu katılma payları |
III-48.1, Md. 24 / (a), (b) | 96% | 94% | Asgari 51% |
| 3 | Para ve sermaye piyasası araçları ile iştirakler | III-48.1, Md. 24 / (b) | 1% | 2% | Azami 50% |
| 4 | Yabancı gayrimenkuller, gayrimenkule dayalı projeler, gayrimenkule dayalı haklar, iştirakler, sermaye piyasası araçları |
III-48.1, Md. 24 / (d) | 0% | 0% | Azami 49% |
| 5 | Atıl tutulan arsa / araziler | III-48.1, Md. 24 / (c) | 0% | 0% | Azami 20% |
| 6 | İşletmeci şirkete iştirak | III-48.1, Md. 28 | 1% | 1% | Azami 10% |
| 7 | Borçlanma sınırı | III-48.1, Md. 31 | 11% | 10% | Azami 500% |
| 8 | Vadeli / Vadesiz TL / Döviz | III-48.1, Md. 24 / (b) | 1% | 2% | Azami 10% |
| 9 | Tek bir şirketteki para ve sermaye piyasası araçları yatırımlarının toplamı | Seri:VI No:11, Md.22/(l) | 0% | 1% | Azami 10% |
………………….
Have a question? We'll get back to you promptly.