Sella Capital Real Estate Ltd.

Investor Presentation • Oct 19, 2025

קרן הריט סלע נדל"ן

מצגת לשוק ההון אוקטובר 2025

הבהרה משפטית

מצגת זו הוכנה על ידי סלע קפיטל נדל"ן בע"מ ("החברה") ואינה מהווה באופן כלשהו הצעה לרכישה או מכירה של ניירות ערך של החברה או הזמנה לקבלת הצעות כאמור והיא מיועדת למסירת מידע בלבד.

האמור במצגת בכל הקשור לניתוח פעילות החברה הינו תמציתי בלבד ועל מנת לקבל תמונה מלאה של פעילות החברה ושל הסיכונים עימם מתמודדת החברה, יש לעיין בתשקיף המדף של החברה, בדיווחיה השוטפים, בדוחות הדירקטוריון ובדוחותיה הכספיים המדווחים באמצעות אתר ההפצה של המגנ"א ("המידע הפומבי"). המידע הנכלל במצגת זו הינו מידע דומה למידע הפומבי ואינו מידע חדש, אולם ישנם נתונים הנכללים במצגת, המוצגים באופן ו/או בעריכה שונה. המידע המוצג במצגת זו אינו מהווה תחליף למידע הפומבי.

תחזיות, הערכות, אומדנים, נתונים המתייחסים לאירועים עתידיים שהתממשותם אינה וודאית ואינה בשליטת החברה, תחזיות, ייזומם והקמתם של פרויקטים הינם מידע צופה פני עתיד, כהגדרתו בסעיף 32א' בחוק ניירות ערך, ומידע כמתואר מבוסס רק על הערכתה הסובייקטיבית של החברה אשר נעשתה בתום לב, על פי ניסיון העבר ו/או הידע המקצועי שצברה החברה, על בסיס עובדות ונתונים בנוגע למצב הנוכחי של עסקי החברה וכן על עובדות ונתונים מאקרו כלכליים שנאספו על ידי החברה ממקורות אחרים, והכל כפי שידועים לחברה במועד הכנת מצגת זו.

התממשותו או אי התממשותו של המידע הצופה פני עתיד תושפע, בין היתר, מגורמי הסיכון המאפיינים את פעילות החברה, וכן מההתפתחויות בסביבה הכלכלית והגיאופוליטית, ועל כן תוצאות הפעילות של החברה, עלולות להיות שונות באופן מהותי מהאמור במצגת זו.

(למועד פרסום הדוח) ביקור

נסחרת בבורסת תל אביב ונכללת במדדי תל אביב 90, ת"א נדל"ן, ת"א מניב ישראל ותל-דיב 90,

נוסדה בשנת 2008 כקרן להשקעות במקרקעין (קרן REIT) בישראל

הון עצמי למניה

11.35 ש"ח

כל נכסי משועבדים

שווי נכסים

6.0

מיליארד ש"ח

NOI - Same Property לעומת תקופה מקבילה אשתקד

+7.0%

תשואת דיבידנד(*)

מהגבוהות בשוק

תחזית החברה

על בפו 2024	ת קורי ית מ תחז 2025	כנת עוד ית מ תחז 2025	''ח וני ש מילי
334	345-350	355-356	NOI
235	238-242	252-253	FFO
105.9	107-108	109-110	ג') ה (א למני FFO
124	128	134	מלי מיני דנד דיבי

התחזית והנתונים המתייחסים לאירועים עתידיים אינם כוללים הכנסות מבית מאני. התממשותם אינה וודאית ואינה בשליטת החברה והינם מידע צופה פני עתיד, כהגדרתו בסעיף 32א' בחוק ניירות ערך, ומידע כמתואר מבוסס רק על הערכתה הסובייקטיבית של החברה אשר נעשתה בתום לב, על פי ניסיון העבר ו/או הידע המקצועי שצברה החברה, על בסיס עובדות ונתונים בנוגע למצב הנוכחי של עסקי החברה וכן על עובדות ונתונים מאקרו כלכליים שנאספו על ידי החברה ממקורות אחרים, והכל כפי שידועים לחברה במועד הכנת מצגת זו.

לקוחות החברה

היי-טק וביו-טק גופים פיננסיים ורשויות מסחר שירותים ותקשורת

פילוח שוכרים

מסחר

משרדים

אסטרטגיה עסקית

• הגדלת תיק הנכסים בתשואה יציבה מותאמת סיכון

• בפיזור גיאוגרפי והרחבת מגזרי פעילות הנדל"ן

• השבחת נכסים קיימים

• חלוקת דיבידנד רבעונית עם תשואה ממוצעת מהגבוהות בשוק.

• שמירה מתמדת על רמת סיכון נמוכה – עד 60% מינוף

מגדל פלטינום (12,000 ^מ"ר)

מגדל משה אביב (27,000 ^מ"ר)

כ- 25.4 מיליון ש"ח

NOI שווי הוגן

403 מיליון ש"ח

עלות 314 מיליון ש"ח

אחוז בעלות 64%

NOI כ- 37 מיליון ש"ח

שווי הוגן 536 מיליון ש"ח

עלות 475 מיליון ש"ח

אחוז בעלות 36%

חונים קונים (15,500 מ"ר)

מגדל פז 2 רמת-גן (14,500 מ"ר)

NOI

18.5 מיליון ש"ח

אחוז בעלות 100%

שווי הוגן 293 מיליון ש"ח

עלות 178 מיליון ש"ח

שווי הוגן

אחוז בעלות

NOI כ-23.6 מיליון ש"ח

349 מיליון ש"ח

עלות 211 מיליון ש"ח

100%

בית מאני תל-אביב (15,000 ^מ"ר)

שווי הוגן 466 מיליון ש"ח NOI

עלות 649 מיליון ש"ח שיעור תפוסה 20%

נדל"ן להשקעה – פילוח שווי נכסים מניבים

נגישות גבוהה

מצבת הנכסים המניבים

שווי הוגן	עלות	שימושים		שם הנכס		עיר		מס'
(מיליוני ש"ח)	(מליוני ש"ח)	טימוטים	שם וונכט			עיו		נוט
536	475	משרדים		מגדל משה אביב		רמת-גן	1
467	649	משרדים		בית מאני		תל אביב	2
404	294	משרדים		מגדל פלטינום		תל אביב	3
349	211	משרדים		מגדל פז		רמת-גן	4
293	178	מסחר		חונים קונים		ראשון לציון	5
281	295	משרדים		מגדל הארבעה		תל אביב	6
250	224	מסחר		קניון לב הפסגה		ירושלים	7
234	130	משרדים ומסחר		בניין אסותא		רעננה	8
229	115	משרדים		בית הצבי		ירושלים	9
180	92	מסחר		קניון רמלוד		רמלה	10
177	111	לוגיסטיקה		הצורף		חולון	11
154	84	משרדים ומסחר		בית אדר		נתניה	12
146	137	מסחר		My Mall		חולון	13
142	57	לוגיסטיקה		פארק תעשייה		יבנה	14
141	94	משרדים		אשדר 2000		תל אביב	15
139	100	מלון	ת דן)	מלון נפטון ( מלונו		אילת	16
126	106	משרדים		גלובל פארק		לוד	17
123	79	משרדים		קדמת הייטק		הוד השרון	18
120	67	משרדים		YES בניין		כפר סבא	19
117	85	מסחר		לב שיר		בני ברק	20
1,355	1,017	-		-	יבים	שאר הנכסים המו		21-45
5,963	4,600					סה"כ

FFO) במיליוני ש"ח)

	1-9 שים חוד		שים חוד	7-9	שנת
	2025	2024	2025	2024	2024
נקי רווח	212.0	126.0	69.0	58.8	213
: הנקי רווח ת ל אמו הת
קעה להש ל"ן ל נד גן ש וי הו ת שו אמ הת	) 121.3 (	) 63.5 (	) 48.3 (	) 51.5 (	) 90.0 (
רך ת ע ניירו ת ל רשו ת ה גיש לפי FFO	90.7	62.5	20.7	7.3	123.0
ות ומני ציות אופ קת הענ בגין אות הוצ	6.8	4.8	2.3	1.6	6.4
ו צבר י שנ שרא ת א צמד שי ה הפר	90.2	108.3	41.9	49.5	105.6
לה) הנה ת ה גיש לפי לי ( ריא FFO	187.7	175.6	64.9	58.4	235.0
רות) באגו ניה ( י למ ריאל FFO	82.4	79.2	27.3	26.3	105.9
לפים) ל (בא שוקל ת המ המניו מספר	227,747	221,732	237,920	222,336	221,890

סלע נדל"ן עוצמה פיננסית

תשואת FFO חזויה לשנת 2025

9.2%

(ביחס לשווי שוק 15/09/25)

שווי נכסים 6.0 מיליארד ש"ח

אלף מ"ר

השקעה

בנדלֿ"ן מניב

בפריסה גיאוגרפית רחבה, במיקומים

חלוקת דיבידנד

איתנות פיננסית

מינוף נמוך. נדל"ן לא משועבד.

שקיפות מלאה

פטור ממס חברות

דירוג סדרות אגרות החוב מעלות | ilAA

• נגישות טובה לשוק ההון וגמישות פיננסית
• ביקושים יציבים לנכסי החברה

• אסטרטגיה סדירה ומצבת נכסים מניבה וסולידית

• יחסי כיסוי ואיתנות פיננסית בולטים לטובה

• תזרים מזומנים בצמיחה
• הנהלה בעלת ניסיון רב בתחום הנדל"ן והפיננסיים

עלות חוב משוקללת 2.03% במח"^מ 4.4 שנים

עלות חוב שולית למח"מ 7.06 הינה 2.78% ( נכון ליום 19/10/2025)

חלוקת דיבידנד

2017-2024

774 מיליון שקל

תשואה

54%

גידול יציב

גידול יציב

צמיחת FFO ריאלי (במיליוני ש''ח)

צמיחה ב- FFO ריאלי (באג' למניה)

מרווחים, תשואות ומח"מ

מרווח בין תשואת הנכסים לבין הריבית האפקטיבית

משך חיי החוב הממוצע

ריבית האפקטיבית הממוצעת

2017 2018 2019 2020 2021 2022 2023 2024 9.2025

תמצית נתונים פיננסים

		1-9				7-9
	ינוי % ש	(*) 2025	2024	ינוי % ש	2025	2024
NOI	+7.0%	266.0	248.7	+6.3%	90.0	84.7
NOI - Same Property	+7.0%	267.7	250.2	+6.3%	90	84.7
י ריאל FFO	+6.9%	187.7	175.6	+11.1%	64.9	58.4
אג') ניה ( י למ ריאל FFO	+4.0%	82.4	79.2	+3.8%	27.3	26.3
	ינוי % ש	30.9.2025	31.12.2024
ה שקע ן לה נדל"	+2.7%	2,963	5,900
צמי הון ע	+11.5%	2,706	2,425
ה למני צמי הון ע	+4.5%	11.35	10.86

(*) כולל הכנסה חד פעמית בסך של 1.8 מיליון ש"ח.

עקרונות ה- REIT בישראל ובסלע נדל"ן

השקעה של לפחות 95% מהנכסים בנדל"ן מניב

דיבידנד רבעוני לפחות 90% מההכנסה החייבת

5 בעלי מניות יחזקו פחות מ- 50% מהמניות

מינוף עד 60% משווי הנכסים

ההשקעה בישראל מעל 75% משווי הנכסים

לחברה פטור ממס חברות

תודה על ההקשבה