Sella Capital Real Estate Ltd.

Management Reports • Oct 19, 2025

דוח הדירקטוריון ליום 30 בספטמבר 2025

דוח הדירקטוריון על מצב עסקי החברה לתקופה שהסתיימה ביום 30 בספטמבר 2025

דירקטוריון החברה מתכבד להגיש לבעלי המניות את דוח הדירקטוריון של החברה לתקופות של תשעה חודשים ושלושה חודשים שהסתיימו ביום 30 בספטמבר 2025 (להלן: "התקופה המדווחת").

ביחס לסביבה הכלכלית וה שפעת גורמים חיצוניים על פעילות החברה - ראה סעיף 4 לפרק א' לדוח התקופתי לשנת .2024

(1) הסברי הדירקטוריון למצב עסקי החברה

1.1 פרטים על פעילות החברה

החברה הינה קרן להשקעות במקרקעין – קרן REIT.

היתרונות הבולטים לבעלי המניות בהשקעה בחברה הינם:

• דיבידנד שוטף תשלום דיבידנד רבעוני שוטף של לפחות 90% מההכנסה החייבת
• סחירות גבוהה סחירות גבוהה במניה ופיזור גבוה בין בעלי מניות
• יציבות השקעה בנכסים מניבים בישראל בלבד במינוף מוגבל של עד60% משווי הנכסים
• דירוג אשראי גבוה גבוה יותר בהשוואה לחברות דומות
  • מיסוי החברה פטורה מתשלום מס חברות

מניות החברה נכללות מזה מספר שנים במדד ת"א ,125 מדד ת"א ,90 מדד ת"א נדל"ן, ת"א מניב ישראל, מדד תל-דיב ומדד תל-דיב אריסטוקרט.

למועד הדוח ות פעילותה העסקית של החברה כוללת החזקה ב- 45 נכסים מניבים, במגוון שימושים כגון: בנייני משרדים, מסחר, תעשיה ולוגיסטיקה, מלו נות, בית חולים סיעודי ומקבץ דיור.

הנכסים המניבים מושכרים ל- 555 שוכרים, בשטח כולל של 547,000 מ"ר הכולל 191,000 מ"ר שטחי חניה.

היקף נכסים

היקף הנכסים המניבים של החברה מסתכם ב- 5.96 מיליארד ש''ח

שיעור התפוסה הממוצע בנכסים הינו 94.8%(*)

(*) לא כולל בית מאני המצוי בהליך שיפוץ והשכרה ( 91.5% כולל בית מאני)

נכסים בלתי משועבדים

כל נכסי החברה אינם משועבדים

דירוג אשראי

מעלות –

החברה מדורגת בדירוגשל -ilAA וסדרות אגרות החוב המונפקות מדורגות בדירוג ilAA עם תחזית דירוג יציבה.

מח"מ וריבית משוקללת

הריבית האפקטיבית המשוקללת של החוב המצרפי לזמן ארוך במח"מ 4.4 שנים הינה 2.03%

הריבית השולית למח"מ של 7.06 שנים הינה 2.71% (נכון ליום 16/10/2025).

איתנות ויציבות פיננסית

קי עס
פיזור	ים ון ענפ במגו נדל"ן פיזור
ם שוכרי מגוון	מים ן תחו במגוו ם שוכרי 555
ו טפולי הפור חוסן	ם בולטי מים במיקו ותיים ם איכ נכסי
סה ר תפו שיעו	94.8%
וזים ת הח תקופ	שנים 3-10 טווח ארוכי ר - בעיק
סי פיננ
ה למני FFO	מניה אג' ל 82.4 :2025 מבר -ספט ינואר
נמוך מינוף	ם נכסי לסך נטו חוב 53.5%
בדים משוע לא ם נכסי	) 100% ( ש''ח רד מיליא 5.96
חוב	וזנת ה מא פריס ך עם מ ארו מח"
טיבי אפק ריבית ר שיעו	2.03%

חוסן פיננסי

פילוח חוב לפי מלווים

מינוף פיננסי

מינוף נמוך –53.5% הון עצמי למאזן 44.0%

100% מנכסי החברה אינם משועבדים

הריבית האפקטיבית הממוצעת לאורך השנים

גידול בהיקף הנכסים המניבים

(במיליוני ש"ח)

אשראי לזמן ארוך - לוח סילוקין יציב

(במיליוני ש"ח)

נתונים לתקופות של שלושה חודשים ותשעה חודשים שהסתיימו ביום (במיליוני ש"ח)

	7-9
2024	2025	% שינוי
84.7	90	+6.3%	NOI
84.7	90	+6.3%	NOI - Same Property
58.8	69	+17.3%	רווח נקי
58.4	64.9	11.1%	הנהלה) י גישת ה ריאלי (לפ FFO
26.3	27.3	+3.8%	ג') למניה (א ריאלי FFO

	1-9
2024	(*) 2025	% שינוי
248.7	266.0	+7.0%	NOI
250.2	267.7	+7.0%	NOI - Same Property
126.0	212.0	+68.3%	רווח נקי
175.6	187.7	+6.9%	הנהלה) י גישת ה ריאלי (לפ FFO
79.2	82.4	+4.0%	ג') למניה (א ריאלי FFO

^(*) כולל הכנסה חד פעמית בסך של 1.8 ימ ליון ש"ח.

נתונים ליום 30 בספטמבר 2025 (במיליוני ש"ח)

ום	נתונים לי
31.12.2024	30.09.2025	% שינוי
5,808	5,963	+2.7%	שקעה נדל"ן לה
2,425	2,706	+11.5%	הון עצמי
10.86	11.35	+4.5%	(ש"ח) הון למניה

עיקר תוצאות הפעולות לתקופה של תשעה חודשים שהסתיימה ביום 30 בספטמבר 2025

NOI

ה - NOI הסתכם לסך של 266 מיליון ש"ח, גידול של 7% לעומת התקופה המקבילה אשתקד.

תחזית NOI לשנת 2025 – מעודכנת כלפי מעלה לטווח של 355-356 מ יליון ש"ח

FFO ריאלי (לפי גישת ההנהלה)

FFO ריאלי בסך של 187.7 ימ ליון ש"ח, גידול של 6.9% לעומת התקופה המקבילה אשתקד.

תחזית FFO לשנת 2025 – מעודכנת כלפי מעלה לטווח של 252-253 מ יליון ש"ח

FFO ריאלי למניה

FFO מניהריאלי ל – 82.4 אג' למניה. גידול של 4.0% לעומת התקופה המקבילה אשתקד.

תחזית FFO למניה לשנת 2025 - מעודכנת כלפי מעלה ל - 109-110 אג '

1.2 אירועים מהותיים בתקופה המדווחת ולאחריה -

• הנפקת הון

ביחס להנפקת הון - ראה באורים 4א. לדוחות הכספיים ליום 30 בספטמבר .2025

• גיוס אגרות חוב

ביחס להרחבת אגרות חוב - ים ראה באור 4ב. לדוחות הכספיים ליום 30 בספטמבר 2025 .

• חלוקת דיבידנד

ביחס לחלוקת דיבידנד – ראה באור 4ד . לדוחות הכספיים ליום 30 בספטמבר .2025

נכסי החברה – נתונים עיקריים ליום 30 בספטמבר 2025

ר שיעו ן ההוג שווי מה	הוגן שווי ח ש'' ליוני במי	רי שיעו סה תפו	ר שיעו NOI מה-	NOI ח ש'' ליוני במי	רי עיק ח שט "ר פי מ באל	שים שימו
56%	3,311	94.3% )1 (	52%	132	170	דים משר
26%	1,537	96%	28%	74	79	ר מסח
11%	653	96%	11%	30	80	קה סטי לוגי
7%	462 )2 (	100%	9%	30	28	ים אחר
100%	5,963	94.8% (1)	100%	266	357 (3)	כ סה"

⁽1) לא כולל בית מאני בשטח של כ - 15,000 מ"ר אשר נמסר לחברה ומצוי בהליך שיפוץ והשכרה (שיעור תפוסה כולל בית מאני: משרדים 88% – , סה"כ – 91.5%).

⁽2) כולל קרקע בסך של 65 מיליון ש''ח.

⁽3) בנוסף שטח חניונים בהיקף של 191 אלפי מ"ר.

התפלגות שווי הוגן לפי שימושים ליום 30.09.2025

תחזית לשנת 2025 (*)

להלן תחזית לתוצאות התפעוליות העיקריות של החברה לשנת ,2025 אשר מתבססת על ההנחות העיקריות הבאות (במיליוני ש''ח):

• מצבת הנכסים וכן הרכב ההתחייבויות וההון העצמי של החברה למועד פרסום הדוחות.
• עלייה במדד המחירים לצרכן בשיעור של .3%
• חוזי שכירות חתומים וצפי ההנהלה בדבר חידושי חוזי שכירות שוטפים בשנת .2025
  • הנחה כי לא יחולו שינויים מהותיים בסביבה העסקית בה פועלת החברה בישראל.
  • "בית מאני" בתל-אביב בהליך שיפוץ והשכרה.

בפועל 2024	תחזית מקורית 2025	תחזית עדכנית 2025	ש''ח מיליוני
334	345-350	355-356	NOI
235	238-242	252-253	FFO
105.9	107-108	109-110	יה אג' למנ FFO ב
124	128	134	לי ד מינימ דיבידנ

( )* המידע בדבר התחזית לשנת 2025 הינו מידע צופה פני עתיד על פי סעיף 32א לחוק ניירות ערך, התשכ"ח.1968- מידע צופה פני עתיד הינו תחזית, הערכה, אומדן או מידע אחר המתייחסים לאירוע או לעניינים עתידיים, שהתממשותם אינה ודאית ואינה בשליטתה של החברה בלבד. תחזיות החברה מבוססות על הערכותיה הסובייקטיביות של החברה, המבוססות על ניסיון העבר.

גידול ב- FFO הריאלי (באגורות למניה)

1.3 המצב הכספי

הערות	בדצמבר 31 2024	ר בספטמב 30 2025
	ח	במיליוני ש"
	6,148	ן סך המאז
	66	184	ף רכוש שוט
121 מיליון ים נטו בסך שערוך נכס ע בעיקר מ הגידול נוב ש"ח.	5,808	5,963	שקעה נדל"ן לה
	653	680	ת התחייבויו שוטפות
ך ל ניירות ער ן וריבית ש כוללות קר ש''ח, (אשר 680 מיליון ש''ח). 643 מיליון ברה, יש לה הנהלת הח . להערכת לות שוטפת חיובי מפעי ם מזומנים וי החברה קו דים לרשות מו-כן, עומ מקורות. כ ים ממגוון חובות נוספ ד 6.0 מיליאר דים בסך לא משועב וכן נכסים מיליון ש''ח סך של 150 ת הקיימות ההתחייבויו אי לפירעון רות האשר ת ואת מקו ת הפירעונו רקטוריון כי ל, קבע הדי האמור לעי בות. לאור נתיים הקרו במהלך הש ברה. נזילות בח ע על בעיית	זר ההון החו
	ויות ההתחייב ך לזמן ארו
סך 44.0%- מ העצמי כ מהווה ההון ום הדוחות למועד פרס רה בסך של מרווחי החב בע בעיקר ה. הגידול נו נכסי החבר ן של 97 מיליו שולם בסך דיבידנד ש ש''ח, בניכוי 212 מיליון רטים ן ש''ח. לפ 157.3 מליו סך של פקת הון ב ש''ח ומהנ ליום 30 הכספיים א' בדוחות ה באור 4 נוספים רא .2025 בספטמבר	2,425	2,706	הון עצמי

תמצית נתונים כספיים (במיליוני ש''ח)

	ליום
31/12/2024	30/09/2024	30/09/2025
5,876	5,815	6,148	סך המאזן
5,808	5,767	5,963	שקעה נדל"ן לה
2,425	2,367	2,706	הון עצמי
3,451	3,447	3,442	בויות סך התחיי

1.4 תוצאות הפעולות

להלן טבלת ריכוז התוצאות העסקיות (באלפי ש''ח):

שנת	2024	2025	2024	2025
2024		7-9		1-9
371,000	93,900	101,000	276,200	297,000	נכסים ת ותפעול דמי שכירו הכנסות מ
(37,000)	(9,200)	(11,000)	(27,500)	(31,000)	ם ם והפעלת רת הנכסי עלות השכ
334,000	84,700	90,000	248,700	266,000	ם ם והפעלת כרת נכסי רווח מהש
90,000	51,500	48,300	63,500	121,300	השקעה ל נדל"ן ל שווי הוגן ש התאמות
424,000	136,200	138,300	312,200	387,300
(39,500)	(10,000)	(10,300)	(29,400)	(31,300)	ות הלה וכללי הוצאות הנ
384,500	126,200	128,000	282,800	356,000	לי רווח תפעו
(65,879)	(17,926)	(17,062)	(47,961)	(53,848)	מלות נטו ין ריבית וע הוצאות בג
(105,621)	(49,474)	(41,938)	(108,839)	(90,152)	מדה הפרשי הצ בגין הוצאות
(171,500)	(67,400)	(59,000)	(156,800)	(144,000)	נטו אות מימון סה"כ הוצ
213,000	58,800	69,000	126,000	212,000	תקופה רווח נקי ל

להלן טבלת ריכוז התוצאות העסקיות (במ יליוני ש''ח)

ם הסברי	2024 2025 1-9 חודשים
מי מדד על ד ת עליית ה ר מהשפע בעת בעיק העלייה נו בחידוש ירות בדמי השכ מעלייה כן כתוצאה השכירות ו	276.2	297.0	ת דמי שכירו הכנסות מ סים ותפעול נכ
הסכמים.	248.7	266.0	ם ם והפעלת כרת נכסי רווח מהש
ן – ר' השווי ההוג לקביעת ות החברה דבר מדיני לפרטים ב כספיים. לדוחות ה ביאור 2ד. שערוך ליון ש''ח כ 136.3 מי קף סך של החשבון נז בתקופת דל"ן בשווי הנ ל הפחתה שקעה מו נדל"ן לה חיובי של מיליון ש"ח 15 של בסכום להשקעה	63.5	121.3	קעה דל"ן להש שווי הוגן נ התאמות עה ל"ן להשק שערוך נד
ים של צבת הנכס מגידול במ ר כתוצאה בעת בעיק העלייה נו החברה	29.4)	31) ( 3. (	ות הלה וכללי הוצאות הנ
שיעור מגידול ב עת בעיקר ריבית נוב הוצאות ה העלייה ב ה . של החבר האשראי בהיקף גידול מו ת המשוקלל הריבית	(48.0)	(53.9)	מון, נטו הוצאות מי ת והוצאות בית עמלו הוצאות רי הנפקה
	(108.8) (90.2)		דה פרשי הצמ הוצאות ה
	(156.8)	(144.0)	סה"כ
דת מס על פי פקו מקרקעין. שקעות ב נה קרן לה החברה הי מידה התאם לע מיוחד, וב מד מיסוי חברה מע הכנסה, ל בעלי ה ברמת וחים נעש מיסוי הרו שנקבעו, בתנאים דוחות למועד ה ם. נכון ת הרווחי עת חלוק המניות ב קרן בעו והינה נאים שנק ומדת בת החברה ע הכספיים במקרקעין להשקעות	-	-	ההכנסה מיסים על
	126.0	212.0	רווח נקי

נזילות ו תזרימי מזומנים

ליום 30 בספטמבר ,2025 לחברה יתרות מזומנים בסך של 176 ימ ליון ש''ח לעומת 60 מי ליון ש''ח ליום 31 בדצמבר .2024

להלן המקורות והשימושים העיקריים בתקופת הדוח עבור פעילות נמשכת:

ש''ח י במיליונ
	: מקורות
176.7	שוטפת מפעילות
1.9	מניות אופציות ל מוש כתבי תמורה מי
157.3	מניות, נטו נפקת הון תמורה מה
50.5	סחריים רות ערך מ הנפקת ניי
245.0	ח נטו נפקת אג" תמורה מה
631.4	רות: סך מקו
(33.5)	שקעות רכישות וה
(97.0)	בידנד תשלום די
(384.4)	ת חוב ראי ואגרו פירעון אש
(514.9)	מושים: סך השי

גידול במזומנים 116.5

(Funds From Operations ) FFO

ה-FFO הינו מדד המקובל בארה"ב ובמדינות אחרות למתן מידע נוסף על תוצאות הפעילות של חברת נדל"ן מניב, המעניק בסיס נאות להשוואה בין חברות נדל"ן מניב. FFO כהגדרתו, מבטא רווח נקי (מחושב בהתאם לכללים חשבונאי ים מקובלים), בנטרול הכנסות והוצאות חד פעמיות, לרבות רווחים (או הפסדים) ממכירת נכסים, בתוספת פחת והפחתות (בגין נדל"ן), בנטרול מ יסים נדחים והוצאות שאינן תזרימיות.

החברה סבורה כי מדידת תוצאות הפעילות על-פי נתוני ה-FFO ו-FFO למניה עשויה לתת מידע בעל ערך מוסף, ותאפשר השוואה טובה יותר של תוצאות הפעילות של החברה עם חברות נדל"ן מניב וחברות שהינן קרן להשקעות במקרקעין (REIT (בארץ ובעולם.

יש להדגיש כי ה-FFO:

• א. לא מציג תזרימי מזומנים מפעילות שוטפת על- פי כללי חשבונאות מקובלים.
• ב. לא משקף מזומנים שבידי החברה, ויכולתה לבצע חלוקת כספים.
• ג. אינו מייצג את הרווח הנקי של החברה המחושב על-פי כללי חשבונאות מקובלים.

להלן חישובי ה - FFO מפעילות נמשכת (במיליוני ש"ח):

	2025	2024	2025	2024	2024
5רווח נקי	1-9 212.0	126.0	7-9 69.0	58.8	213.0
קי: 9התאמות לרווח הנ
להשקעה של נדל"ן 1התאמת שווי הוגן	(121.3)	(63.5)	(48.3)	(51.5)	(90.0)
רות ערך רשות לניי פי גישת ה 18BFFO נומינלי ל	90.7	62.5	20.7	7.3	123.0
ת קת אופציו B14הוצאות בגין הענ	6.8	4.8	2.3	1.6	6.4
ים תני שירות ומניות לנו
רו ראי שנצב צמדת אש Bהוצאות הפרשי ה	90.2	108.3	41.9	49.5	105.6
הנהלה) פי גישת ה 2FFO ריאלי (ל	187.7	175.6	64.9	58.4	235.0
רות) ניה (באגו 3FO F ריאלי למ	82.4	79.2	27.3	26.3	105.9
באלפים) משוקלל ( 3מספר המניות ה	227,747	221,732	237,920	222,336	221,890
למניה FFO לחישוב ה-

שיעור התשואה המשוקלל

תחשיב שיעור תשואה משוקלל (Rate Cap (ליום 30 בספטמבר 2025 במיליוני ש"ח:

5,963	30.09.2025 ם שקעה ליו נדל"ן לה
(225)	ם פנויים ס לשטחי שווי מיוח
(535)	להשכרה לבי שיווק ולנכס בש ניה לזכויות ב ס לקרקע, שווי מיוח
5,203	רה חים להשכ יוחס לשט שקעה המ נדל"ן לה
90.0	2025 -3 לשנת ה בעון בפועל לר NOI
360.0	צב שנתי מייצג בק NOI
6.92%	Cap ( (Rate השקעה נדל"ן ל הנגזר מ שוקלל שואה מ שיעור ת

האמור בסעיף זה כולל מידע צופה פני עתיד. מידע זה בלתי ודאי והוא מבוסס, בין היתר, על המידע אשר בידיעת החברה במועד הדוח בדבר ההתקשרויות החוזיות עם שוכריה, ועל מידע בדבר הפרמטרים המשמים בחישוב השווי ההוגן של נדל"ן להשקעה. התוצאות בפועל עשויות להיות שונות באופן מהותי מההערכות המפורטות לעיל והמשתמע מהן, מסיבות שונות, וביניהן ביטול מוקדם של חוזי השכירות או משבר עסקי של מי מהשוכרים, או שינוי בפרמטרים המשמשים בקביעת השווי ההוגן.

מרווח בין שיעור תשואת הנכסים לבין עלות החוב המשוקללת - על פני השנים

(*) עלות חוב שולית צמודת מדד בשיעור של 2.71% (תשואת אג"ח סדרה ה' במח"מ של 7.06 שנים) (ליום 16/10/2025)

1.5 דיבידנדים

כללי

כקרן להשקעות במקרקעין, החברה מחויבת לפי הוראות הפקודה לחלק מדי שנה את הכנסת ה החייבת כדיבידנד לבעלי מניותיה במועד אשר נקבע לכך בפקודה, כמפורט להלן:

90% לפחות מן ההכנסה החייבת של הקרן, למעט שבח מקרקעין או רווח הון במכירת מקרקעין מניבים, בתוספת הכנסות פטורות ובניכוי הוצאות שאינן מותרות בניכוי - עד 30 באפריל בשנה שלאחר השנה שבה ההכנסה הופקה או נצמחה;

רווח הון או שבח מקרקעין שנצמח לחברה ממכירת מקרקעין - עד תום 12 חודשים ממכירת המקרקעין (למעט שבח מקרקעין הפטור ממס בשל חילוף של מקרקעין במקרקעין אחרים);

• על אף האמור בהגדרת "רווחים" שבסעיף 302(ב) לחוק החברות, החברה רשאית, אך לא חייבת, לחלק אף סכומים בגובה הוצאות הפחת עד ליום 30 באפריל של השנה העוקבת וזאת על אף הוראות חוק החברות בעניין.

מדיניות חלוקת דיבידנד

מדיניות חלוקת הדיבידנד של החברה הינה כמפורט להלן:

• א. מדיניות החברה הינה לחלק דיבידנד שנתי בגובה 100% מהכנסתה החייבת.
• ב. בכל שנה תפרסם החברה יחד עם פרסום הדוחות הכספיים לרבעון הראשון (או קודם לכן) את סכום הדיבידנד המינימלי אשר בכוונת החברה לחלק באותה שנה.
• ג. סכום הדיבידנד המינימלי השנתי יחולק ל- 4 תשלומים אשר יוכרזו בכל רבעון קלנדרי.
• ד. בהתחשב בשיקולים עסקיים ובהתאם להוראות כל דין, יהיה דירקטוריון החברה רשאי בכל עת לשנות את המדיניות ולבצע התאמות בגובה הסכום המחולק.

חלוקת דיבידנדים

להלן נתונים אודות דיבידנד אשר חילקה החברה לבעלי מניותיה בגין כל אחת מהשנים 2017-2024 וכן דיבידנד מינימלי בגין שנת :2025

	2025	2024	2023	2022	2021	2020	2019	2018	2017
שנתי - דיבידנד ח מיליוני ש''	134	124	121	113	104	94	82	75.2	62
מניה דיבידנד ל (*) (באגורות)	57.0	56.0	55.0	52.0	49.6	47.8	42.7	39.6	38.5
תשואת *) דיבידנד (	6.5%	7.5%	7.5%	6.0%	7.1%	7.2%	5.3%	6.0%	5.8%

^(*) על-פי מספר המניות הקיימות ושער המניה במועד כל חלוקת דיבידנד (בשנת :2025 על-פי מספר המניות ושער המניה במועד פרסום סכום החלוקה המינימלית בחודש פברואר 2025).

שיעור המס במקור למחזיקי המניות של החברה בגין דיבידנד שחולק ב שנים 2020-2025

ס ב- % שיעור מ
פטור	סיה וקרנות פנ , לפיצויים לתגמולים ל לקצבה, קופות גמ
23.0	חברות
25-30.5	יחידים
25-30.5	ת חייבת קרן נאמנו
0-5.75	ת פטורה קרן נאמנו

יצוין כי האמור אינו מתייחס לפטורים ככל שישנם לבעלי המניות וכי שיעור המס הסופי הינו ספציפי לכל מחזיק. כמו-כן מוצע כי כל מחזיק ו/או רוכש ניירות ערך יפנה לקבלת ייעוץ מקצועי בהתאם לנתוניו הספציפיים.

חלוקת דיבידנד

ביחס לחלוקת דיבידנד בתקופת המדווחת ולאחריה – ראה באור 4ד' לדוחות הכספיים ליום 30 בספטמבר .2025

גידול בתשלומי דיבידנד (במיליוני ש''ח)

גידול ב תשלו מי דיבידנד (באגורות למניה)

2( ) פרטים בדבר חשיפה לסיכוני שוק ודרכי ניהולם

האחראי על סיכוני השוק בחברה הינו סמנכ"ל הכספים רו"ח דרור יהודה, הפועל במסגרת הנחיות כלליות של הדירקטוריון ובתיאום עם יו"ר הדירקטוריון הפעיל, מר שמואל סלבין. לפרטים אישיים ומקצועיים של "ל סמנכ הכספים ושל יו "ר הדירקטוריון ראו תקנה 26א' ותקנה 26 בפרק ד' לדוח התקופתי, בהתאמה.

ביחס לסיכוני השוק אליהם חשופה החברה וכן ביחס למדיניות החברה בניהול סיכוני השוק - ראו באור 19ב' לדוחות הכספיים ליום 31 בדצמבר .2024 מדיניות נטילת האשראי של החברה היא מדיניות של הקטנת סיכון בדרך של פיזור על ידי נטילת הלוואות שהן בעלות תנאי פירעון מבוססים על מנגנוני הצמדה ו/ או ריבית שונים. הנהלת החברה בוחנת באופן שוטף את תנאי האשראי על חלופותיהם השונות. העדפת חלופה מסוימת נקבעת על בסיס הערכת החברה את שיעורי האינפלציה ושיעורי הריבית הצפויים .

לחברה הלוואות לזמן קצר למימון נדל"ן להשקעה, ניירות ערך מסחריים, ואג"ח צמודות מדד הנושאות ריבית קבועה. לחברה קיימת חשיפה לסיכון בגין שינוי בשווי ההוגן של ההלוואות, ניירות הערך המסחריים ואגרות חוב כתוצאה משינוי ריבית השוק, חשיפה לשינויים באינפלציה וכן חשיפה תזרימית בגין שינויים בריבית הפריים.

מבחן רגישות לשינויים בשיעורי הריבית (ב ימ ליוני ש"ח)

רגיש המכשיר ה	רווח מהשי	נויים	שווי הוגן 30.09.25 ליום ח מיליוני ש"	שינויים הפסד מה
	עליה אבסו	עור לוטית בשי הריבית (*)		ירידה אבס בשיעור הר	ולוטית יבית (*)
	0.5%	0.25%		-0.5%	-0.25%
מסחריים ניירות ערך	0.5	0.2	250	(0.3 )	( )0.5
סדרה ג' אגרות חוב	28	14	1,352	(14 )	(28 )
סדרה ד' אגרות חוב	16	8.0	1,213	( )8.0	(16 )
סדרה ה' אגרות חוב	3.3	1.5	475	(1.5 )	(3.3 )

^(*) יובהר כי הרווחים (ההפסדים) שלעיל לא יזקפו בדוחות הכספיים של החברה

מבחן רגישות לשינויים בשיעור מדד המחירים לצרכן (במיליוני ש"ח)

שינויים הפסד מה ור המדד עליה בשיע	ליום	שווי הוגן 30.09.25	נויים רווח מהשי עור המדד ירידה בשי
1% 2%			1%	2%
(26.3 )	(13.1)	1,352	13.1	26.3
(23.2 )	(11.6)	1,213	11.6	23.2
(9.4 )	(4.7 )	475	4.7	9.4

)3( פרטים בדבר תעודות התחייבות פיננסיות של החברה

להלן פרטים בקשר עם אגרות ה חוב וניירות הערך המסחריים של החברה נכון ליום 30 בספטמבר 2025 (במיליוני ש''ח):

מוקדם ע פדיון ת לבצ אפשרו	בסיס הצמדת הקרן/ הריבית ותנאיה	מועדי תשלום הריבית	מועדי תשלום הקרן	בית סוג הרי	השווי אי הבורס גן) (שווי הו	הערך ני הפנקס שנכלל בדוחות ם הכספיי	סכום הריבית ה שנצבר ך לתארי הדוח	וי סך השו הנקוב כשהוא מוערך לפי מחדש תנאי הצמדה	וי סך השו הנקוב ך לתארי הדוח	וי סך השו הנקוב במועד ה ההנפק	מועד הנפקה	סדרה
צע כות לב קיימת ז לחברה כפי תנאים וקדם ב פרעון מ שנקבעו	3( )	2( )	1( )	בועה ריבית ק ל שנתי ש בשיעור 1.96%	1,352.5	1,374.7	12.5	1,366.5	1,145.1	1,322.5	14.8.16 12.6.17 5.2.18 1.4.19 22.12.19 31.7.22	אג"ח ג'
צע כות לב קיימת ז לחברה כפי תנאים וקדם ב פרעון מ שנקבעו	9( )	8( )	7( )	בועה ריבית ק ל שנתי ש בשיעור 1.58%	1,213.3	1,288.5	0.2	1,309.5	1,102.7	1,360.9	29.6.20 21.8.16 18.5.22 31.7.22 15.1.23	אג"ח ד'
צע כות לב קיימת ז לחברה כפי תנאים וקדם ב פרעון מ שנקבעו	( 12)	(11)	( 10)	בועה ריבית ק ל שנתי ש בשיעור 3.0%	475.1	459.1	6.3	468.9	441.6	460.0	26.03.24 18.03.25	אג"ח ה'
ש ת לדרו עים זכו למשקי ות רעון נייר ה את פי מהחבר ף ם בכפו מסחריי הערך ה עסקים בעה ימי ה של ש להתרא מראש	6( )	5( )	4( )	שתנה ריבית מ ת ת מריבי המורכב אל בנק ישר 0.30% ת בתוספ	-	250	7.5	250	250	25	17.3.19 21.2.24 19.5.25	נע"מ סדרה 1 2 וסדרה

• (1 ) 6 תשלומים, כאשר 2 התשלומים הראשונים יהוו 15% מערכם הנקוב של אגרות החוב (ואשר שולמו ביום 13 באפריל 2018 וביום 13 באפריל 2019 ) ותשלומים 3-6 יהוו 17.5% מערכם הנקוב של אגרות החוב כל אחד ואשר ישולמו ביום 13 באפריל של כל אחת מהשנים 2026 עד 2029 (כולל).
• (2) פעמיים בשנה: ביום 13 באפריל וביום 13 באוקטובר של כל אחת מהשנים 2017 עד 2028 וביום 13 באפריל .2029
• (3) הקרן והריבית צמודות למדד המחירים לצרכן, בגין חודש יולי .2016
• (4) בתום 5 שנים (5 תחנות יציאה של שנה) או בעת פרעון (בהתראה של 7 ימי עסקים) או בתחנת יציאה, המוקדם מביניהם.
• (5) כל 365 יום.
• (6) הקרן והריבית אינן צמודות למדד.
• (7) קרן אגרות החוב עומדות לפרעון ב- 8 תשלומים, כאשר כל אחד מ4- התשלומים הראשונים הווה 8.33% מערכן הנקוב של אגרות החוב (ואשר שולמו ביום 27 במרץ של כל אחת מהשנים 2022 עד 2025 (כולל)) ותשלומים 5-8 יהוו 16.67% מערכן הנקוב של אגרות החוב ואשר ישולמו ביום 27 במרץ של כל אחת מהשנים 2030 עד 2033 (כולל).
• (8) הריבית בגין אגרות החוב תשולם פעמיים בשנה בימים 27 במרץ ו- 27 בספטמבר של כל אחת מהשנים 2020 עד 2033 (כולל).
• (9) הקרן והריבית צמודות למדד המחירים לצרכן, בגין חודש מאי .2020
• (10) 13 תשלומים שנתיים רצופים, כאשר 9 התשלומים הראשונים יהוו 4% מערכם הנקוב של אגרות החוב (ואשר ישולמו ביום 10 באפריל של כל אחת מהשנים 2025 עד 2033 (כולל)) ותשלומים 10-13 יהוו 16% מערכם הנקוב של אגרות החוב ואשר ישולמו ביום 10 באפריל של כל אחת מהשנים 2034 עד 2037 (כולל).
• (11) הריבית בגין אגרות החוב תשולם פעמיים בשנה בימים 10 באוקטובר ו- 10 באפריל של כל אחת מהשנים 2024 עד 2037 (כולל).
• (12) הקרן והריבית צמודות למדד המחירים לצרכן, בגין חודש פברואר .2024

אגרות החוב (סדרה ג') - נתונים נוספים :

החל מחודש אוגוסט 2016 ועד חודש ינואר ,2024 הנפיקה החברה 1,416 מיליון ש"ח ערך נקוב אגרות חוב (סדרה ג') בנות 1.00 ש"ח ערך נקוב כל אחת.

אגרות החוב (סדרה ג') צמודות (קרן וריבית) למדד המחירים לצרכן בגין חודש יולי 2016 ונושאות ריבית שנתית בשיעור של 1.96%

• .1 שם הנאמן ש.א. נאמנויות בע"מ.
• .1 דרוג האג"ח ע"י מעלות בע"מ בחודש מאי 2024 אישרה חברה מעלות בע"מ את סדרות אגרות החוב בדירוג של ilAA .Stable
• .2 במסגרת הנפקת אגרות החוב (סדרה ג') התחייבה החברה לעמוד בהתניות העיקריות שלהלן:
• א. שווי נכסי הנדל"ן המניב של החברה (להלן "נכסי הנדל"ן המניב") ושווי המזומנים, הפקדונות והחייבים (להלן: "הנכסים האחרים"), אשר אינם משועבדים לטובת גורם כלשהו, לא יפחת למשך תקופה העולה על 2 רבעונים רצופים משיעור של 100% מיתרת אגרות החוב (סדרה ג') ויתרת אגרות חוב אחרות וחובות כלפי מוסדות פיננסיים (כולל הצמדה וריבית), אשר אינן מובטחות בשעבודים לטובת גורם כלשהו (להלן – "ההתחייבויות הפנויות"). לצורך בחינת עמידתה של החברה בהתחייבות זו, שווי נכסי הנדל"ן המניב - יהווה 70% משווי נכסי הנדל"ן המניב ושווי הנכסים האחרים – 100% משווי הנכסים האחרים, כפי שיכללו בדוחותיה הכספיים המאוחדים של החברה. ליום 30 בספטמבר 2025 נכסי הנדל"ן המניב והנכסים האחרים מהווים שיעור של כ- 127% מסך ההתחייבויות הפנויות.

• ב. היחס בין החוב הפיננסי נטו לבין ה- NOI של החברה לא יעלה על 12 למשך תקופה העולה על 2 רבעונים רצופים. ליום 30 בספטמבר 2025 היחס האמור הינו כ.9.1-
• א. ההון העצמי של החברה, לא יפחת מסך של 600 מיליון ש''ח למשך תקופה של 2 רבעונים רצופים וכן יחס ההון העצמי לסך המאזן לא יפחת משיעור של .30% ההון העצמי של החברה ליום 30 בספטמבר 2025 הינו 2,705 מיליון ש''ח ומהווה כ- 44% מסך המאזן.

ההתניות הפיננסיות האמורות יבדקו אחת לרבעון. במידה והחברה לא תעמוד בהן, תקום לנאמן וכן למחזיקי אגרות החוב עילה להעמדת אגרות החוב לפרעון מיידי. כמו- כן, כולל שטר הנאמנות מגבלות ותנאים נוספים מקובלים להעמדת אגרות החוב לפרעון מיידי וביניהם, בין היתר: שמירה על מעמדה של החברה כקרן להשקעות בנדל"ן, מגבלות לעניין חלוקת דיבידנד, התחייבות שלא ליצור שיעבוד שוטף על כלל רכושה לטובת צד שלישי ללא הסכמת מחזיקי אגרות החוב, הרעה מהותית בעסקי החברה לעומת מצבם במועד ההנפקה וקיום חשש ממשי שהחברה לא תוכל לפרוע את אגרות החוב במועדן, הערת עסק חי בדוחות הכספיים, אי פרעון אגרות החוב, הורדת דירוג לדירוג הנמוך מ- 3Baa, הפסקת דירוג בנסיבות שהינן בשליטת החברה, Default Cross במקרים מסוימים, מחיקה מהמסחר בבורסה, אי פרסום דוחות כספיים לפי כל דין, הליכים משפטיים מהותיים מסוימים (לרבות בהקשר של פירוק, כינוס נכסים והליכי מימוש נכסים והוצאה לפועל).

אגרות החוב (סדרה ד') - נתונים נוספים :

החל מחודש יוני 2020 ועד חודש ינואר 2024 הנפיקה החברה 1,552 מיליון ש"ח ערך נקוב אגרות חוב (סדרה ד') בנות 1 ש"ח ערך נקוב כל אחת. אגרות החוב (סדרה ד') צמודות (קרן וריבית) למדד המחירים לצרכן בגין חודש מאי 2020 ונושאות ריבית שנתית נקובה בשיעור של 1.58%

• .2 שם הנאמן משמרת חברה לשירותי נאמנות בע"מ.
• .3 דרוג האג"ח ע"י מעלות בע"מ בחודש מאי 2024 אישרה חברה מעלות בע"מ את סדרות אגרות החוב בדירוג של ilAA Stable
• .4 במסגרת הנפקת אגרות החוב (סדרה ג') התחייבה החברה לעמוד בהתניות העיקריות שלהלן:
• א. שווי נכסי הנדל"ן המניב של החברה ו/או השקעות בחברות כלולות (להלן "נכסי הנדל"ן המניב") אשר אינם משועבדים לטובת גורם כלשהו, לא יפחת למשך תקופה העולה על 2 רבעונים רצופים משיעור של 100% יתרת הערך הנקוב של אגרות החוב (סדרה ד') שטרם נפרע בתוספת הפרשי הצמדה וריבית של אגרות החוב (סדרה ד') שבמחזור ויתרת הערך הנקוב שטרם נפרע בתוספת הפרשי הצמדה וריבית של סדרות אגרות חוב אחרות שהונפקו על ידי החברה ויתרת החובות של החברה (קרן בתוספת הפרשי הצמדה וריבית) כלפי מוסדות פיננסיים, כפי שיכללו בדוחותיה הכספיים המאוחדים האחרונים של החברה, הרבעונים או השנתיים הסקורים או המבוקרים לפי העניין (להלן- "ההתחייבויות הפנויות"). לצורך בחינת עמידתה של החברה בהתחייבות זו, שווי נכסי הנדל"ן המניב - יהווה 70% משווי נכסי הנדל"ן המניב, ושווי הנכסים האחרים – 100% משווי הנכסים האחרים, כפי שיכללו בדוחותיה הכספיים המאוחדים של החברה. ליום 30 בספטמבר 2025 נכסי הנדל"ן המניב והנכסים האחרים מהווים שיעור של כ- 127% מסך ההתחייבויות הפנויות.
• ב. היחס בין החוב הפיננסי נטו לבין ה- NOI של החברה לא יעלה על 12 למשך תקופה העולה על 2 דוחות כספיים רצופים. ליום 30 בספטמבר 2025 היחס האמור הינו כ.9.1-
• ב. ההון העצמי של החברה, לא יפחת מסך של 900 מיליון ש''ח למשך תקופה של 2 דוחות כספיים עוקבים רצופים וכן יחס ההון העצמי לסך המאזן לא יפחת משיעור של .30% ההון העצמי של החברה ליום 30 בספטמבר 2025 הינו 2,705 מיליון ש''ח ומהווה כ - 44% מסך המאזן.

ההתניות הפיננסיות האמורות תיבדקנה אחת לרבעון. במידה והחברה לא תעמוד בהן, תקום לנאמן וכן למחזיקי אגרות החוב עילה להעמדת אגרות החוב לפרעון מיידי. כמו-כן, כולל שטר הנאמנות מגבלות ותנאים נוספים מקובלים להעמדת אגרות החוב לפרעון מיידי וביניהם, בין היתר: שמירה על מעמדה של החברה כקרן להשקעות בנדל"ן, מגבלות לעניין חלוקת דיבידנד, התחייבות שלא ליצור שיעבוד שוטף על כלל רכושה לטובת צד שלישי ללא הסכמת מחזיקי אגרות החוב, הרעה מהותית בעסקי החברה לעומת מצבם במועד ההנפקה וקיום חשש ממשי שהחברה לא תוכל לפרוע את אגרות החוב במועדן, הערת עסק חי בדוחות הכספיים, אי פרעון אגרות החוב, הורדת דירוג לדירוג הנמוך מ- 3Baa, הפסקת דירוג בנסיבות שהינן בשליטת החברה, Default Cross במקרים מסוימים, מחיקה מהמסחר בבורסה, אי פרסום דוחות כספיים לפי כל דין, הליכים משפטיים מהותיים מסוימים (לרבות בהקשר של פירוק, כינוס נכסים והליכי מימוש נכסים והוצאה לפועל).

אגרות החוב (סדרה ה ') - נתונים נוספים :

בחודש מארס 2024 הנפיקה החברה 220 מיליון ש"ח ערך נקוב אגרות חוב (סדרה ד') בנות 1 ש"ח ערך נקוב כל אחת. אגרות החוב (סדרה ה') צמודות (קרן וריבית) למדד המחירים לצרכן בגין חודש פברואר 2024 ונושאות ריבית שנתית נקובה בשיעור של .3.0%

בחודש ינואר 2025 הנפיקה החברה 240,000,000 ש"ח ערך נקוב אגרות חוב (סדרה ד') בדרך של הרחבת סדרה, בתמורה לסך של 245 מיליון ש"ח נטו, סכום המשקף ריבית אפקטיבית בשיעור של .3.16%

• .1 שם הנאמן משמרת חברה לשירותי נאמנות בע"מ.
• .2 א. דירוג איגרות החוב ע"י מעלות בע"מ: בחודש מאי 2024 אישרה חברה מעלות בע"מ את סדרת אגרות החוב בדירוג של ilAA Stable

במסגרת הנפקת אגרות החוב (סדרה ה') התחייבה החברה לעמוד בהתניות העיקריות שלהלן:

• (א) שווי נכסי הנדל"ן המניב של החברה ו/או השקעות בחברות כלולות (להלן "נכסי הנדל"ן המניב") אשר אינם משועבדים לטובת גורם כלשהו לרבות חלק החברה בנכסים המוחזקים על ידי החברה בשיתוף עם צדדים שלישיים, ו/או השקעות בחברות כלולות ו/או מזומנים ושווה מזומנים ו/או פיקד ונות שקליים ו/או מק"מ ו/או אגרות חוב של ממשלת ישראל ו/או חייבים ויתרות חובה ("הנכסים האחרים"), לא יפחת למשך תקופה העולה על 2 רבעונים רצופים משיעור של 100% מיתרת ההתחייבויות הפנויית אשר אינן מובטחות בשעבודים לגורם כלשהו. ליום 30 בספטמבר 2025 נכסי הנדל"ן המניב והנכסים האחרים מהווים שיעור של כ- 127% מסך ההתחייבויות הפנויות.
• (ב) היחס בין החוב הפיננסי נטו לבין ה- NOI של החברה לא יעלה על 12 למשך תקופה העולה על 2 דוחות כספיים רצופים. היחס האמור הינו כ.9.1-
• (ג) ההון העצמי של החברה, לא יפחת מסך של 1.4 מיליארד ש''ח למשך תקופה של 2 דוחות כספיים עוקבים רצופים וכן לא יפחת משיעור של 32% מהיקף המאזן. ההון העצמי של החברה ליום 30 בספטמבר 2025 הינו 2,705 מיליון ש''ח ומהווה כ- 44% מסך המאזן.

נספח א' - דוח בסיסי הצמדה ליום 30 בספטמבר 2025 (באלפי ש"ח)

	לא צמוד	ד צמוד מד	א פריטים ל כספיים	סה"כ מאזן
פיים נכסים כס
ים שווי מזומנ מזומנים ו	176,136	-	-	176,136
לקוחות	5,416	-	-	5,416
רות חובה חייבים וית	2,416	-	-	2,416
	183,968	-	-	183,968
כספיים נכסים לא
שקעה נדל"ן לה	-	-	5,963,283	5,963,283
ע רכוש קבו	-	-	817	817
	-	-	5,964,100	5,964,100
סים סה"כ נכ	183,968	-	5,964,100	6,148,068
ת שוטפות התחייבויו
זמן הלוואות ל טפות של חלויות שו
ת חוב ארוך ואגרו	250,000	361,313	(1,064)	610,249
רות זכות זכאים וית	42,940	18,924	8,089	69,953
	292,940	380,237	7,025	680,202
, נטו אגרות חוב	-	2,783,828	(21,500)	2,762,328
חייבויות סה"כ הת	292,940	3,164,065	(14,475)	3,442,530
סים פה של נכ יתרת חשי
ות) (התחייבוי	(108,972)	) 3,164,065 (	5,978,575	2,705,538
2025 ר באוקטוב 19 טוריון ח הדירק אישור דו מועד				ליקם
		מר גדי א ל סלבין מר שמוא מנהל כלל קטוריון יו"ר הדיר

סלע קפיטל נדל''ן בע"מ

דוחות כספיים מאוחדים תמצית יים ליום 30 בספטמבר 2025

(בלתי מבוקרים)

סלע קפיטל נדל''ן בע"מ

דוחות כספיים מאוחדים תמציתיים ליום 30 בספטמבר 2025

(בלתי מבוקרים)

תוכן העניינים

	עמוד
בקרים חשבון המ של רואי ה דוח סקירה	3
וקרים): (בלתי מב דים ביניים תיים מאוח פיים תמצי דוחות כס
י מצב הכספ חדים על ה ציתיים מאו דוחות תמ	4
סד רווח או הפ חדים על ה ציתיים מאו דוחות תמ	5
ון שינויים בה חדים על ה ציתיים מאו דוחות תמ	6-7
מנים זרימי המזו חדים על ת ציתיים מאו דוחות תמ	8-9
תיים דים התמצי יים המאוח וחות הכספ ביאורים לד	10-13

דוח סקירה של רואה החשבון המבקר לבעלי המניות של סלע קפיטל נדל"ן בע"מ

מבוא

סקרנו את המידע הכספי המצורף של סלע קפיטל נדל"ן בע"מ וחברה מאוחדת שלה (להלן - "החברה"), הכולל את הדוח התמציתי המאוחד על המצב הכספי ליום 30 בספטמבר 2025 ואת הדוחות התמציתיים המאוחדים על ה רווח או הפסד, השינויים בהון ותזרימי המזומנים לתקופות של תשעה ו שלושה חודשים שהסתיימו באותו תאריך. הדירקטוריון וההנהלה אחראים לעריכה ולהצגה של מידע כספי לתקופ ות ביניים אלה בהתאם לתקן חשבונאות בינלאומי 34 IAS" דיווח כספי לתקופות ביניים", וכן הם אחראים לעריכת מידע כספי לתקופ ות ביניים אלה לפי פרק ד' של תקנות ניירות ערך (דוחות תקופתיים ומיידיים), התש"ל.1970- אחריותנו היא להביע מסקנה על מידע כספי לתקופו ת ביניים אלה בהתבסס על סקירתנו.

היקף הסקירה

ערכנו את סקירתנו בהתאם לתקן סקירה (ישראל) 2410 של לשכת רואי חשבון בישראל "סקירה של מידע כספי לתקופות ביניים הנערכת על ידי רואה החשבון המבקר של הישות". סקירה של מידע כספי לתקופות ביניים מורכבת מבירורים, בעיקר עם אנשים האחראים לעניינים הכספיים והחשבונאיים, ומיישום נהלי סקירה אנליטיים ואחרים. סקירה הינה מצומצמת בהיקפה במידה ניכרת מאשר ביקורת הנערכת בהתאם לתקני ביקורת מקובלים בישראל ולפיכך אינה מאפשרת לנו להשיג ביטחון שניוודע לכל העניינים המשמעותיים שהיו יכולים להיות מזוהים בביקורת. בהתאם לכך, אין אנו מחווים חו ות דעת של ביקורת.

מסקנה

בהתבסס על סקירתנו, לא בא לתשומת ליבנו דבר הגורם לנו לסבור שהמידע הכספי הנ"ל אינו ערוך, מכל הבחינות המהותיות, בהתאם לתקן חשבונאות בינלאומי 34 IAS.

בנוסף לאמור בפסקה הקודמת, בהתבסס על סקירתנו, לא בא לתשומת ליבנו דבר הגורם לנו לסבור שהמידע הכספי הנ"ל אינו ממלא, מכל הבחינות המהותיות, אחר הוראות הגילוי לפי פרק ד' של תקנות ניירות ערך (דוחות תקופתיים ומיידיים), התש"ל.1970-

בריטמן אלמגור זהר ושות' רואי חשבון A Firm in the Deloitte Global Network

תל-אביב, 19 באוקטובר 2025

סלע קפיטל נדל''ן בע"מ דוחות תמציתיים מאוחדים על המצב הכספי

דצמבר ליום 31 ב	ספטמבר	ליום 30 ב
2 0 2 4	2 0 2 4	2 0 2 5
אלפי ש"ח	אלפי ש"ח	אלפי ש"ח
(מבוקר)	קר)	(בלתי מבו
			נכסים
			טפים נכסים שו
59,691	40,170	176,136	ם שווי מזומני מזומנים ו
4,897	5,750	5,416	לקוחות נטו
1,712	1,376	2,416	רות חובה חייבים וית
66,300	47,296	183,968
5,808,468	5,766,823	5,963,283	שוטפים נכסים לא ן להשקעה כישת נדל" מות בגין ר קעה ומקד נדל"ן להש
798	749	817
			רכוש קבוע
5,809,266	5,767,572	5,964,100
5,875,566	5,814,868	6,148,068	ים סה"כ נכס
			ת והון התחייבויו
			ת שוטפות התחייבויו
573,022	579,929	610,249	ת חוב ארוך ואגרו אות לזמן ות של הלוו לויות שוטפ מן קצר וח אשראי לז
79,901	73,818	69,953	ות זכות זכאים ויתר
652,923	653,747	680,202
			פות ת לא שוט התחייבויו
2,798,133	2,794,129	2,762,328	, נטו אגרות חוב
2,798,133	2,794,129	2,762,328
			הון
222,336 1,244,803	222,336 1,243,158	238,441 1,394,705	הון מניות קרנות הון
957,371	901,498	1,072 ,392
2,424,510	2,366,992	2,705,538	יתרת רווח
			סה"כ הון
5,875,566	5,814,868	6,148,068	הון חייבויות ו סה"כ הת
			ובר 2025 19 באוקט
ה דרור יהוד		גדי אליקם	בין שמואל סל הכספיים ר הדוחות מועד אישו
ספים סמנכ"ל כ		מנהל כללי	קטוריון יו"ר הדיר

סלע קפיטל נדל"ן בע"מ דוחות תמציתיים מאוחדים על הרווח או הפסד

ל ש נ ה שהסתיימה ביום 31 בדצמבר	של שלושה אהסתיימה כספטמבר	חודשים ש חודשים ש	לתקופה של תשעה חודשים שהסתיימה ביום 30 בספטמבר
2024	2024	2025	2024	2025
אלפי ש"ח אלפי	אלפי ש"ח	אלפי ש"ח אלפי ש	אלפי ש"ח	אלפי ש"ח
(מבוקר)	מ בוקר)		מבוקר)
371,000	93,900	101,000	276,200	297,000	הכנסות מדמי שכירות ותפעול נכסים
(37,000)	(9,200)	(11,000)	(27,500)	(31,000)	עלות השכרת הנכסים והפעלתם
334,000	84,700	90,000	248,700	266,000	רווח מהשכרת נכסים והפעלתם
90,000	51,500	48,300	63,500	121,300	התאמות שווי הוגן של נדל"ן להשקעה, נטו
424,000	136,200	138,300	312,200	387,300
(39,500)	(10,000)	(10,300)	(29,400)	(31,300)	הוצאות הנהלה וכלליות
384,500	126,200	128,000	282,800	356,000	רווח תפעולי
(171,500)	(67,400)	(59,000)	(156,800)	(144,000)	הוצאות מימון, נטו
213,000	58,800	69,000	126,000	212,000	רווח נקי לתקופה
					רווח בסיסי למניה רגילה אחת בת 1
0.95	0.26	0.29	0.57	0.93	ש"ח ערך נקוב (בש"ח)
0.95	0.26	0.27	0.57	0.86	רווח מדולל למניה רגילה אחת בת 1 ש"ח ערך נקוב (בש"ח)
223,890	222,336	237,290	221,732	227,747	מספר המניות המשוקלל ששימש בחישוב הרווח הבסיסי למניה (באלפים)
223,949	222,336	256,697	221,732	247,153	מספר המניות המשוקלל ששימש בחישוב הרווח המדולל למניה (באלפים)

סלע קפיטל נדל''ן בע''מ דוחות תמציתיים מאוחדים על השינויים בהון

לתקופה של תשעה חודשים שהסתיימה ביום 30 בספטמבר 2025 (בלתי מבוקר)

	הון מניות אלפי ש''ח	פרמיה על מניות אלפי ש"ח	תקבולים על חשבון אופציות אלפי ש"ח	ין קרן הון בג שלום עסקאות ת יות י מבוסס מנ אלפי ש"ח	תרת רווח אלפי ש"ח	סך הכל אלפי ש"ח
2025 1 בינואר יתרה ליום	222,336	1,218,094	10,503	16,206	957,371	2,424,510
מניות הנפקת הון וסס מניות תשלום מב שולם דיבידנד ש ת ציות למניו מימוש אופ תקופה רווח נקי ל	15,066 840 - 199 -	142,278 892 - 2,091 -	- - - - -	- 5,075 - (434) -	- - (96,979) 212,000	157,344 6,807 (96,979) 1,856 212,000
מבר 30 בספט יתרה ליום 2025	238,441	1,363,355	10,503	20,846	1,072,392	2,705,538

לתקופה של תשעה חודשים שהסתיימה ביום 30 בספטמבר 2024 (בלתי מבוקר)

	הון מניות אלפי ש''ח	פרמיה על מניות אלפי ש"ח	תקבולים על חשבון אופציות אלפי ש"ח	ין קרן הון בג שלום עסקאות ת יות י מבוסס מנ אלפי ש"ח	תרת רווח אלפי ש"ח	סך הכל אלפי ש"ח
2024 1 בינואר יתרה ליום	219,803	1,208,681	-	12,730	868,118	2,309,332
בי אופציות הנפקה כת וסס מניות תשלום מב שולם דיבידנד ש ת ציות למניו מימוש אופ	- - - 2,533	- - - 8,824	10,503 - - -	- 4,795 - (2,375)	- - (92,620) -	10,503 4,795 (92,620) 8,982
תקופה רווח נקי ל	-	-	-	-	126,000	126,000
מבר 30 בספט יתרה ליום 2024	222,336	1,217,505	10,503	15,150	901,498	2,366,992

סלע קפיטל נדל''ן בע''מ דוחות תמציתיים מאוחדים על השינויים בהון

לתקופה של שלושה חודשים שהסתיימה ביום 30 ספטמבר 2025 (בלתי מבוקר)

	הון מניות אלפי ש''ח	פרמיה על מניות אלפי ש"ח	תקבולים על חשבון אופציות אלפי ש"ח	ין קרן הון בג שלום עסקאות ת יות י מבוסס מנ אלפי ש"ח	תרת רווח אלפי ש"ח	סך הכל אלפי ש"ח
2025 1 ביולי יתרה ליום	223,138	1,219,464	10,503	20,288	1,037,336	2,510,730
וסס מניות תשלום מב שולם דיבידנד ש	229 -	1,503 -	- -	620 -	- (33,944)	2,352 (33,944)
מניות הנפקת הון ת ציות למניו מימוש אופ תקופה רווח נקי ל	15,066 8 -	142,278 110 -	- - -	- (62) -	- - 69,000	157,344 56 69,000
מבר 30 בספט יתרה ליום 2025	238,441	1,363,355	10,503	20,846	1,072,392	2,705,538

לתקופה של שלושה חודשים שהסתיימה ביום 30 בספטמבר 2024 (בלתי מבוקר)

	הון מניות אלפי ש''ח	פרמיה על מניות אלפי ש"ח	תקבולים על חשבון אופציות אלפי ש"ח	ין קרן הון בג שלום עסקאות ת יות י מבוסס מנ אלפי ש"ח	תרת רווח אלפי ש"ח	סך הכל אלפי ש"ח
2024 1 ביולי יתרה ליום	222,336	1,217,505	10,503	13,575	873,825	2,337,744
וסס מניות תשלום מב שולם דיבידנד ש תקופה רווח נקי ל	- - -	- - -	- - -	1,575 - -	- (31,127) 58,800	1,575 (31,127) 58,800
מבר 30 בספט יתרה ליום 2024	222,336	1,217,505	10,503	15,150	901,498	2,366,992

לשנה שהסתיימה ביום 31 בדצמבר 2024 (מבוקר)

	הון מניות אלפי ש''ח	פרמיה על מניות אלפי ש"ח	תקבולים על חשבון אופציות אלפי ש"ח	ין קרן הון בג שלום עסקאות ת יות י מבוסס מנ אלפי ש"ח	תרת רווח אלפי ש"ח	סך הכל אלפי ש"ח
2024 1 בינואר יתרה ליום	219,803	1,208,746	-	12,665	868,118	2,309,332
בי אופציות הנפקה כת	-	-	10,503	-	-	10,503
ת ציות למניו מימוש אופ	2,009	9,348		(2,375)	-	8,982
הוכרז דיבידנד ש	-	-	-	-	) ( (123,747	123,747)
יות מבוססי מנ תשלומים	524	-	-	5,916	-	6,440
תקופה רווח נקי ל	-	-	-	-	213,000	213,000
בר 2024 31 בדצמ יתרה ליום	222,336	1,218,094	10,503	16,206	957,371	2,424,510

סלע קפיטל נדל''ן בע''מ דוחות תמציתיים מאוחדים על תזרים המזומנים

ל ש נ ה ה שהסתיימ דצמבר ביום 31 ב	ל שלושה הסתיימה ספטמבר	לתקופה ש חודשים ש ביום 30 ב	ל תשעה לתקופה ש הסתיימה חודשים ש ספטמבר ביום 30 ב
2 0 2 4	2 0 2 4	2 0 2 5	2 0 2 4	2 0 2 5
אלפי ש"ח	אלפי ש"ח	אלפי ש"ח	אלפי ש"ח	אלפי ש"ח
(מבוקר)	קר)	(בלתי מבו	קר)	(בלתי מבו
					ת ילות שוטפ ומנים מפע תזרימי מז
213,000	58,800	69,000	126,000	212,000	תקופה רווח נקי ל
					המזומנים ת תזרימי י להציג א דרושות כד התאמות ה
33,318	10,482	6,222	54,382	(35,242)	ספח א') שוטפת (נ מפעילות
246,318	69,282	75,222	180,382	176,758	שוטפת מפעילות טו שנבעו מזומנים נ
					עה ילות השק ומנים לפע תזרימי מז
(320)	(114)	(85)	(211)	(124)	ש קבוע רכישת רכו
) (513,422	(9,015)	14,613)	) ( (498,243	(33,515)	עה דל"ן להשק שקעות ב נ רכיש ות וה
) (513,742	(9,129)	14,698)	) ( (498,454	(33,639)	ת השקעה שו לפעילו טו ששימ מזומנים נ
					ילות מימון ומנים מפע תזרימי מז
(3,267)	(1,659)	-	(3,267)	-	ת פיננסיים וך ממוסדו אי לזמן אר פרעון אשר
-	-	(12,427)	-	(47,052)	טו פיננסים, נ ר ממוסדות אי לזמן קצ פרעון אשר
) (123,747	(31,127)	(33,944)	(92,620)	(96,979)	בידנד תשלום די
) (307,779	-	-	307,779)	) ( (337,352	ת חוב פרעון אגרו
80,000	-	-	80,000	50,520	סחריים רות ערך מ הנפקת ניי
509,174	-	-	509,174	244,989	ת הנפקה ניכוי הוצאו רות חוב ב הנפקת אג
10,503	-	-	10,503	-	טו י אופציה, נ נפקת כתב תמורה מה
	-	157,344	-	157,344	מניות, נטו נפקת הון תמורה מה
8,982	-	56	8,982	1,856	מניות אופציה ל ימוש כתבי תמורה ממ
					פעילות) ששימשו ל מפעילות ( טו שנבעו מזומנים נ
173,866	(32,786)	111,029	204,993	(26,674)	מימון
(93,558)	27,367	171,553	) (113,079	116,445	מזומנים נים ושווי דול במזומ (קיטון) גי
153,249	12,803	4,583	153,249	59,691	תקופה לתחילת ה מזומנים מנים ושווי יתרת מזו
59,691	40,170	176,136	40,170	176,136
					ופה לסוף התק מזומנים מנים ושווי יתרת מזו

סלע קפיטל נדל''ן בע''מ נספחים לדוחות תמציתיים מאוחדים על תזרים המזומנים

ל ש נ ה ה שהסתיימ דצמבר ביום 31 ב	ל שלושה לתקופה ש הסתיימה חודשים ש ספטמבר ביום 30 ב		ל תשעה לתקופה ש הסתיימה חודשים ש ספטמבר ביום 30 ב
2 0 2 4	2 0 2 4	2 0 2 5	2 0 2 4	2 0 2 5
אלפי ש"ח	אלפי ש"ח	אלפי ש"ח	אלפי ש"ח	אלפי ש''ח
(מבוקר)	קר)	(בלתי מבו	קר) (בלתי מבו
					ת ות להצג ת הדרוש - התאמו נספח א' טפת: פעילות שו מזומנים מ תזרימי ה
					מת וכות בזרי שאינן כר הוצאות הכנסות ו מזומנים:
(90,000)	(51,500)	(48,300)	63,500)	) ( (121,300	שקעה ל נדל"ן לה שווי הוגן ש התאמות
6,440	1,575	2,350	4,795	6,805	מניות ם מבוססי ין תשלומי הוצאות בג
105,621	49,474	41,938	108,339	90,152	ת חוב ארוך ואגרו ואות לזמן שערוך הלו
(258)	287	188	(132)	1,277	תות פחת והפח
					בויות: ש והתחיי סעיפי רכו שינויים ב
1,778	(538)	383	925	(520)	ת ל) בלקוחו קיטון (גידו
580	764	(833)	915	(1,287)	בה ויתרות חו ל) בחייבים קיטון (גידו
9,157	10,420	10,496	3,040	(10,369)	ת יתרות זכו ל בזכאים ו (קיטון) גידו
33,318	10,482	6,222	54,382	(35,242)
					: מידע נוסף נספח ב' -
3,200	342	1,531	2,771	2,119	תקבלה ריבית שה
64,045	12,366	9,420	48,434	56,555	למה ריבית ששו

ביאור 1 - כ ל ל י

א. תיאור כללי של החברה ופעילותה:

החברה הינה קרן להשקעות במקרקעין (" REIT(".

החברה הוקמה ביום 18 ביוני ,2007 במטרה להיות קרן להשקעות במקרקעין בהתאם להוראות חלק ד' פרק שני לפקודת מס הכנסה, התשכ"א1961- (להלן - "הפקודה"). קרן להשקעות במקרקעין הינה גוף שמטרתו העיקרית הינה החזקה וניהול נדל"ן מניב, כגון: בנייני משרדים, מרכזים מסחריים, מבני תעשיה, דירות מגורים להשכרה וכדומה. מטרה נוספת של קרן להשקעות במקרקעין הינה לאפשר למשקיעים להשתתף, באופן לא ישיר, בפרויקטים מניבים בהם משקיעה הקרן, תוך פיזור הסיכונים הכרוכים בהשקעה בנכסים מניבים. קרן להשקעות במקרקעין זכאית להטבות מיסוי ייחודיות בתנאי שה יא עומדת בתנאים המפורטים בפקודה. בעלי המניות בקרן להשקעות במקרקעין נהנים אף הם מהטבות מס מסוימות.

בהתאם לסעיף 64א3 לפקודה, חברה אשר מתקיימים בה כל התנאים המפורטים בסעיף 64א3(א) נחשבת קרן להשקעות במקרקעין. למועד עריכת הדוחות הכספיים ביניים, החברה עוסקת בנדל"ן מניב ומחזיקה בעיקר במבני משרדים, מסחר ותעשייה בישראל ועומדת בתנאים ובמגבלות המפורטים בסעיף 64א3(א) לפקודה והיא זכאית למעמד של קרן להשקעות במקרקעין.

במסגרת פעילותה העסקית תיזום החברה רכישת נכסים מניבים והשכרתם לאורך זמן.

מניות החברה נסחרות במספר מדדים וביניהם: מדד ת"א ,125 מדד ת"א ,90 מדד נדל"ן ומדד תל-דיב.

ב. יש לעיין בדוחות תמציתיים אלה בהקשר לדוחות הכספיים השנתיים של החברה ליום 31 בדצמבר 2024 ולשנה שהסתיימה באותו תאריך, ולביאורים אשר נלוו אליהם.

ביאור 2 - עיקרי המדיניות החשבונאית

א. בסיס לעריכת הדוחות הכספיים:

הדוחות הכספיים התמציתיים (להלן - "דוחות כספיים ביניים") של החברה נערכו בהתאם לתקן חשבונאות בינלאומי 34 IAS," דיווח כספי לתקופות ביניים" (להלן - " 34 IAS(".

בעריכת דוחות כספיים ביניים אלה, יישמה החברה מדיניות חשבונאית, כללי הצגה ושיטות חישוב הזהים לאלה שיושמו בעריכת דוחותיה הכספיים ליום 31 בדצמבר ,2024 ולשנה שהסתיימה באותו תאריך.

ב. הדוחות הכספיים התמציתיים המאוחדים ערוכים בהתאם להוראות פרק ד' לתקנות ניירות ערך (דוחות תקופתיים ומיידיים), התש"ל.1970- החברה לא צירפה לדוח הכספי ליום 30 בספטמבר 2025 ו לתקופות של תשעה חודשים ושלושה חודשים שהסתיימו באותו תאריך, מידע כספי נפרד לפי תקנה 38ד' לתקנות האמורות, ראה סעיף ג' להלן.

ג. אי הכללת מידע כספי נפרד במסגרת הדוחות הכספיים:

החברה לא כללה במסגרת הדוחות הכספיים התמציתיים המאוחדים ליום 30 בספטמבר 2025 מידע כספי נפרד בהתאם לתקנה 38ד' והתוספת העשירית לתקנות ניירות ערך (דוחות תקופתיים ומיידיים) התש"ל1970- וזאת משום שלפי שיקול דעתה של החברה לא יהיה בדוחות הכספיים הנפרדים משום תוספת מידע מהותית למשקיע הסביר, שאינו נכלל כבר במסגרת הדוחות הכספיים המאוחדים של החברה.

כמו כן, החברה בחנה את זניחות תוספת המידע הנגזרת מהמידע הכספי הנפרד ביחס לדוחות המאוחדים על פי הפרמטרים הבאים:

• שיעור נכסי החברה המאוחדת מתוך נכסי החברה במאוחד.
• שיעור התחייבויות החברה המאוחדת מתוך התחייבויות החברה במאוחד.
• שיעור תזרים מפעילות שוטפת של החברה המאוחדת מתוך התזרים מפעילות שוטפת של החברה במאוחד.

ביאור 2 - עיקרי המדיניות החשבונאית (המשך)

ד. קביעת שווי הוגן של נדל"ן להשקעה בדוחות ביניים:

לצורך קביעת השווי ההוגן של נדל"ן להשקעה מתבססת החברה בעיקר על הערכ ות שווי המבוצעות על ידי שמאי מקרקעין חיצוניים בלתי תלוי ים וכן באמצעות שמאי פנימי, בעלי ידע, ניסיון ומומחיות נדרשים, בדרך כלל אחת לשנה. בנוסף, בכל תאריך דיווח ביניים, בוחנת החברה את הצורך בעדכון אומדן השווי ההוגן של הנדל"ן להשקעה שלה ביחס לשוויו ההוגן אשר נקבע במועד האחרון בו התבצעה לגביו הערכת שווי, על מנת לבחון האם אומדן זה מייצג אומדן מהימן לשווי ההוגן נכון לתאריך הדיווח ביניים. בחינה זו נעשית באמצעות סקירת שינויים בשוק הנדל"ן הרלוונטי, בחוזי השכירות בנכס, בסביבה המקרו- כלכלית של הנכס, וכן במידע חדש בדבר עסקאות מהותיות אשר נעשו בסביבת הנכס ובנכסים דומים וכל מידע אחר אשר עשוי להצביע על שינויים בשווי ההוגן של הנכס. במידה ולהערכת החברה קיימים לגבי נכסים מסוימים סימנים לכך שהשווי ההוגן לתאריך הדיווח ביניים שונה באופן מהותי מהשווי ההוגן שנאמד במועד האחרון בו בוצעה הערכת שווי, אומדת החברה למועד הדיווח ביניים את השווי ההוגן של נכסים אלו באמצעות שמאי חיצוני או פנימי.

ליום 30 בספטמבר ,2025 בחנה החברה האם התקיימו סימנים לכך שהשווי ההוגן של הנדל"ן להשקעה שונה מהותית מהשווי שנקבע במועד האחרון בו בוצעה הערכת השווי. להערכת החברה לא אירעו שינויים משמעותיים בשווי הנדל "ן ביחס למועד האחרון בו נערכו הערכות השווי למעט נכסים בהם חל שינוי בחוזי השכירות בנכס (לרבות בגין השפעת המדד) וכן במידע חדש בדבר עסקאות מהותיות אשר נעשו בסביבת הנכס ובנכסים דומים, בגינם ביצעה החברה עדכון של הערכות השווי , באמצעות מעריכי השווי החיצוניים והפנימיים של החברה.

ה. שערי חליפין ובסיס ההצמדה:

• (1) יתרות הצמודות למדד המחירים לצרכן נכללות בהתאם למדד הידוע האחרון בתאריך המאזן או למדד בגין החודש האחרון של תקופת הדיווח, בהתאם לתנאי העסקה.
• (2) להלן נתוני מדד המחירים לצרכן:

אל מדד בישר
מדד ידוע	מדד בגין
נקודות	נקודות
		פיים: וחות הכס תאריך הד
120.0	119.4	2025 ספטמבר ליום 30 ב
116.7	116.5	2024 ספטמבר ליום 30 ב
116.6	116.3	2024 דצמבר ליום 31 ב
%	%	נוי: שיעור השי
2.9	2.7	2025 טמבר ם 30 בספ סתיימה ביו ודשים שה ל תשעה ח לתקופה ש
3.5	3.4	2024 טמבר ם 30 בספ סתיימה ביו ודשים שה ל תשעה ח לתקופה ש
1.4	0.5	2025 ספטמבר ביום 30 ב הסתיימה חודשים ש ל שלושה לתקופה ש
1.6	1.3	2024 ספטמבר ביום 30 ב הסתיימה חודשים ש ל שלושה לתקופה ש
3.4	3.2	מבר 2024 ום 31 בדצ סתיימה בי לשנה שה

ביאור 3 - מכשירים פיננסיים אשר אינם נמדדים בשווי הוגן

פרט למפורט בטבלה הבאה סבורה החברה כי ערכם בספרים של הנכסים וההתחייבויות הפיננסיים המוצגים בעלות מופחתת בדוחות הכספיים זהה בקירוב לשווים ההוגן (הערך בספרים כולל ריבית לשלם שנצברה עד למועד הדוח על המצב הכספי):

	2025 ל ספטמבר ליום 30 ב		2024 פטמבר יום 30 בס		2024 דצמבר ליום 31 ב
	ערך בספרים אלפי ש"ח	שווי הוגן אלפי ש"ח	ערך בספרים אלפי ש"ח	שווי הוגן אלפי ש"ח	ערך בספרים אלפי ש"ח	שווי הוגן אלפי ש"ח
ת: ת פיננסיו התחייבויו
ננסיים מוסדות פי הלוואות מ פת חלות שוט זמן קצר- (1) ננסיים מוסדות פי הלוואות מ ת (כולל חלויו לזמן ארוך 1) שוטפות) (	- -	- -	47,383 -	47,622 -	- 47,655	- 47,343
נטו (2) אגרות חוב	3,122,047	3,040,873	3,145,707	2,983,333	3,141,328	3,025,369

• (1) מכשירים פיננסיים הכלולים במסגרת ההתחייבויות השווי ההוגן של ההתחייבויות (ההלוואות למימון נדל"ן להשקעה) הלא סחירות בריבית קבועה, נקבע על פי ערך נוכחי של תזרימי מזומנים עתידיים המהוונים בריבית נ יכיון בשיעור המשקף להערכת ההנהלה את רמת הסיכון הגלומה במכשיר הפיננסי.
• (2) השווי ההוגן של אגרות חוב סחירות נקבע ע ל-פי מחיר מצוטט בבורסה.

ביאור 4 - אירועים מהותיים בתקופת הדיווח ולאחריה

א. הנפקת הון

בחודש יולי ,2025 השלימה החברה הנפקה של 15,066,500 מניות במסגרת דוח הצעת מדף במחיר למניה בסך של 10.7 ש''ח. תמורת הנפקת המניות הסתכמה בכ157.3- מיליון ש"ח (נטו לאחר הוצאות הנפקה בסך של כ4- מיליון ש"ח).

ב. הרחבת אגרות חוב סדרה ה'

בחודש מרס 2025 גייסה החברה במסגרת דוח הצעת מדף סך של 240,00,000 ש"ח ערך נקוב אגרות חוב (סדרה ה') בדרך של הרחבת סדרה קיימת, בתמורה לסך נטו של כ- 244 מיליון ש''ח. סכום זה משקף ריבית שנתית אפקטיבית צמודת מדד בשיעור של .3.16%

ג. ביחס לאישור מדיניות תגמול והארכת הסכם הניהול עם חברת הניהול – ראה באור 12א2. לדוחות הכספיים לשנת .2024

בהתאם לאמור באור 13ו' לדוח הכספי ליום 31 דצמבר ,2024 החברה הנפיקה בחודש מארס ,2025 611 אלף מניות חסומות בהתאם להתקשרות החברה בהסכם הניהול בעבור שרותי ניהול בגין שנת .2024 כמו-כן, הוקצו לחברת הניהול בחודש ספטמבר 2025 סך של 228.7 אלפי מניות חסומות בעבור שירותי הניהול לחציון הראשון לשנת .2025

ביאור 4 - אירועים מהותיים בתקופת הדיווח ולאחריה (המשך)

ד. דיבידנדים

(1) דיבידנד צפוי בגין שנת :2025

דירקטוריון החברה החליט בחודש פברואר 2025 ובחודש יולי 2025 כי לאור תוצאות החברה הצפויות לשנת ,2025 סכום הדיבידנד בגין שנת 2025 לא יפחת מסך של 134 מיליון ש''ח (כ- 57 אגורות למניה).

(2) דיבידנד בגין הרבעון השלישי לשנת :2025

בחודש אוקטובר ,2025 אישר דירקטוריון החברה הכרזה על חלוקת דיבידנד בגין הרבעון השלישי לשנת 2025 בסך של 34 מיליון ש''ח, המהווים 14.25 אגורות למניה, אשר יחולק בחודש נובמבר .2025

(3) דיבידנד בגין הרבעון השני לשנת :2025

בחודש יולי ,2025 אישר דירקטוריון החברה הכרזה על חלוקת דיבידנד בגין הרבעון השני לשנת 2025 בסך של 34 מיליון ש''ח, המהווים 14.25 אגורות למניה, אשר חולק בחודש אוגוסט .2025

(4) דיבידנד בגין הרבעון הראשון לשנת :2025

בחודש אפריל ,2025 אישר דירקטוריון החברה הכרזה על חלוקת דיבידנד בגין הרבעון הראשון לשנת 2025 בסך של 32 מיליון ש''ח, המהווים 14.25 אגורות למניה, אשר חולק בחודש יוני .2025

(5) דיבידנד בגין הרבעון הרביעי לשנת :2024

בחודש פברואר ,2025 אישר דירקטוריון החברה הכרזה על חלוקת דיבידנד בגין הרבעון הרביעי לשנת 2024 בסך של 31 מיליון ש''ח, המהווים 14 אגורות למניה, אשר חולק בחודש מארס .2025

ה. הרחבת ניירות ערך מסחריים (סדרה 2):

בחודש אפריל 2025 גייסה החברה סך של 50 מיליון ש''ח במסגרת הגדלת סדרת ניירות הערך המסחריים (סדרה 2). היקף הסדרה לאחר הגיוס האמור מסתכם ל- 130 מיליון ש''ח ערך נקוב ובריבית בגובה ריבית בנק ישראל בתוספת 0.25% (ליום 30 בספטמבר 2025 - 4.75%). דוח רבעוני בדבר אפקטיביות הבקרה הפנימית על הדיווח הכספי ועל הגילוי לפי תקנה 38ג ' (א):

ההנהלה, בפיקוח הדירקטוריון של סלע קפיטל נדל"ן בע"מ (להלן: "התאגיד "), אחראית לקביעתה

והתקיימותה של בקרה פנימית נאותה על הדיווח הכספי ועל הגילוי בתאגיד.

לעניין זה, חברי ההנהלה הם:

גדי אליקם – מנהל כללי

דרור יהודה – סמנכ"ל כספים

בקרה פנימית על הדיווח הכספי ועל הגילוי כוללת בקרות ונהלים הקיימים בתאגיד, אשר תוכננו בידי המנהל הכללי ונושא המשרה הבכיר ביותר בתחום הכספים או תחת פיקוחם, או בידי מי שמבצע בפועל את התפקידים האמורים, בפיקוח דירקטוריון התאגיד, אשר נועדו לספק מידה סבירה של בטחון המתייחס למהימנות הדיווח הכספי ולהכנת הדוחות בהתאם להוראות הדין, ולהבטיח כי מידע שהתאגיד נדרש לגלות בדוחות שהוא מפרסם

על פי הוראות הדין נאסף, מעובד, מסוכם ומדווח במועד ובמתכונת קבועים בדין.

הבקרה הפנימית כוללת, בין היתר, בקרות ונהלים שתוכננו להבטיח כי מידע שהתאגיד נדרש לגלותו כאמור, נצבר ומועבר להנהלת התאגיד, לרבות למנהל הכללי ולנושא המשרה הבכיר ביותר בתחום הכספים או למי שמבצע בפועל את התפקידים האמורים, וזאת על מנת לאפשר קבלת החלטות במועד המתאים, בהתייחס

לדרישת הגילוי.

בשל המגבלות המבניות שלה, בקרה פנימית על הדיווח הכספי ועל הגילוי אינה מיועדת לספק בטחון מוחלט

שהצגה מוטעית או השמטת מידע בדוחות תימנע או תתגלה.

בדוח השנתי בדבר אפקטיביות הבקרה הפנימית על הדיווח הכספי ועל הגילוי אשר צורף לדוח התקופתי לתקופה שנסתיימה ביום 31.12.2024 (להלן: "הדוח השנתי בדבר הבקרה הפנימית האחרון"), העריכו הדירקטוריון וההנהלה את הבקרה הפנימית בתאגיד; בהתבסס על הערכה זו, הדירקטוריון והנהלת התאגיד

הגיעו למסקנה כי הבקרה הפנימית כאמור, ליום ,31.12.2024 היא אפקטיבית.

עד למועד הדוח, לא הובא לידיעת הדירקטוריון וההנהלה כל אירוע או עניין שיש בהם כדי לשנות את הערכת

האפקטיביות של הבקרה הפנימית, כפי שהובאה במסגרת הדוח השנתי בדבר הבקרה הפנימית האחרון;

למועד הדוח, בהתבסס על הערכת האפקטיביות של הבקרה הפנימית בדוח השנתי בדבר הבקרה הפנימית האחרון, ובהתבסס על מידע שהובא לידיעת ההנהלה והדירקטוריון כאמור לעיל, הבקרה הפנימית היא

אפקטיבית.

הצהרת מנהלים הצהרת מנכ"ל לפי תקנה 38ג' (ד)(1)

אני, גדי אליקם, מצהיר כי:

• .1 בחנתי את הדוח הרבעוני של סלע קפיטל נדל"ן בע"מ (להלן: " התאגיד") לרבעון השלישי של שנת 2025 (להלן : "הדוחות").
• .2 לפי ידיעתי, הדוחות אינם כוללים כל מצג לא נכון של עובדה מהותית ולא חסר בהם מצג של עובדה מהותית הנחוץ כדי שהמצגים שנכללו בהם , לאור הנסיבות בהן נכללו אותם מצגים, לא יהיו מטעים בהתייחס לתקופת הדוחות.
• .3 לפי ידיעתי, הדוחות הכספיים ומידע כספי אחר הכלול בדוחות משקפים באופן נאות, מכל הבחינות המהותיות, את המצב הכספי, תוצאות הפעולות ותזרימי המזומנים של התאגיד לתאריכים ולתקופות שאליהם מתייחסים הדוחות.
• .4 גיליתי לרואה החשבון המבקר של התאגיד, לדירקטוריון, לוועדת הביקורת ולוועדה לבחינת הדוחות הכספיים של דירקטוריון התאגיד, בהתבסס על הערכתי העדכנית ביותר לגבי הבקרה הפנימית על הדיווח הכספי ועל הגילוי:
• א. את כל הליקויים המשמעותיים והחולשות המהותיות בקביעתה או בהפעלתה של הבקרה הפנימית על הדיווח הכספי ועל הגילוי העלולים באופן סביר להשפיע לרעה על יכולתו של התאגיד לאסוף, לעבד, לסכם או לדווח על מידע כספי באופן שיש בו להטיל ספק במהימנות הדיווח הכספי והכנת הדוחות הכספיים בהתאם להוראות הדין; וכן-
• ב. כל תרמית, בין מהותית ובין שאינה מהותית, בה מעורב המנהל הכללי או מי שכפוף לו במישרין או מעורבים עובדים אחרים שיש להם תפקיד משמעותי בבקרה הפנימית על הדיווח הכספי ועל הגילוי.
• .5 אני, לבד או ביחד עם אחרים בתאגיד:
• א. קבעתי בקרות ונהלים, או וידאתי קביעתם וקיומם של בקרות ונהלים תחת פיקוחי, המיועדים להבטיח שמידע מהותי המתייחס לתאגיד, מובא לידיעתי על ידי אחרים בתאגיד, בפרט במהלך תקופת ההכנה של הדוחות; וכן -
• ב. קבעתי בקרות ונהלים, או וידאתי קביעתם וקיומם של בקרות ונהלים תחת פיקוחי, המיועדים להבטיח באופן סביר את מהימנות הדיווח הכספי והכנת הדוחות הכספיים בהתאם להוראות הדין, לרבות בהתאם לכללי חשבונאות מקובלים.
• ג. לא הובא לידיעתי כל אירוע או עניין שחל במהלך התקופה שבין מועד הדוח האחרון (הדוח התקופתי) לבין מועד דוח זה, אשר יש בו כדי לשנות את מסקנת הדירקטוריון וההנהלה בנוגע לאפקטיביות הבקרה הפנימית על הדיווח הכספי ועל הגילוי של התאגיד.

דין.	כל פי על אדם אחר, כל מאחריות או מאחריותי לגרוע כדי לעיל באמור אין
נכ" ל אליקם, מ גדי	2025 באוקטובר 19

הצהרת מנהלים

הצהרת נושא המשרה הבכיר ביותר בתחום הכספים לפי תקנה 38ג' (ד)( 2)

אני, דרור יהודה, מצהיר כי:

• .1 בחנתי את הדוחות הכספיים ביניים ואת המידע הכספי האחר הכלול בדוחות לתקופת הביניים של סלע קפיטל נדל"ן בע"מ (להלן: "התאגיד") לרבעון השלישי של שנת 2025 (להלן : "הדוחות" או "הדוחות לתקופת הביניים ").
• .2 לפי ידיעתי, הדוחות הכספיים והמידע הכספי האחר הכלול בדוחות לתקופת הביניים אינם כוללים כל מצג לא נכון של עובדה מהותית ולא חסר בהם מצג של עובדה מהותית הנחוץ כדי שהמצגים שנכללו בהם, לאור הנסיבות בהן נכללו אותם מצגים, לא יהיו מטעים בהתייחס לתקופת הדוחות.
• .3 לפי ידיעתי, הדוחות הכספיים ביניים והמידע הכספי האחר הכלול בדוחות לתקופת הביניים משקפים באופן נאות, מכל הבחינות המהותיות, את המצב הכספי, תוצאות הפעולות ותזרימי המזומנים של התאגיד לתאריכים ולתקופות שאליהם מתייחסים הדוחות.
• .4 גיליתי לרואה החשבון המבקר של התאגיד, לדירקטוריון, לוועדת הביקורת ולוועדה לבחינת הדוחות הכספיים של דירקטוריון התאגיד, בהתבסס על הערכתי העדכנית ביותר לגבי הבקרה הפנימית על הדיווח הכספי ועל הגילוי:
• א. את כל הליקויים המשמעותיים והחולשות המהותיות בקביעתה או בהפעלתה של הבקרה הפנימית על הדיווח הכספי ועל הגילוי ככל שהיא מתייחסת לדוחות הכספיים ביניים ולמידע הכספי האחר הכלול בדוחות לתקופת הביניים, העלולים באופן סביר להשפיע לרעה על יכולתו של התאגיד לאסוף, לעבד, לסכם או לדווח על מידע כספי באופן שיש בו להטיל ספק במהימנות הדיווח הכספי והכנת הדוחות הכספיים בהתאם להוראות הדין; וכן-
• ב. כל תרמית, בין מהותית ובין שאינה מהותית, בה מעורב המנהל הכללי או מי שכפוף לו במישרין או מעורבים עובדים אחרים שיש להם תפקיד משמעותי בבקרה הפנימית על הדיווח הכספי ועל הגילוי.
• .5 אני, לבד או ביחד עם אחרים בתאגיד:
• א. קבעתי בקרות ונהלים, או וידאתי קביעתם וקיומם של בקרות ונהלים תחת פיקוחי, המיועדים להבטיח שמידע מהותי המתייחס לתאגיד, מובא לידיעתי על ידי אחרים בתאגיד, בפרט במהלך תקופת ההכנה של הדוחות; וכן -
• ב. קבעתי בקרות ונהלים, או וידאתי קביעתם וקיומם של בקרות ונהלים תחת פיקוחנו, המיועדים להבטיח באופן סביר את מהימנות הדיווח הכספי והכנת הדוחות הכספיים בהתאם להוראות הדין, לרבות בהתאם לכללי חשבונאות מקובלים.
• ג. לא הובא לידיעתי כל אירוע או עניין שחל במהלך התקופה שבין מועד הדוח האחרון (הדוח התקופתי לשנת 2024) לבין מועד דוח זה, המתייחס לדוחות הכספיים ביניים ולכל מידע כספי אחר הכלול בדוחות לתקופת הביניים, אשר יש בו כדי לשנות, להערכתי, את מסקנת הדירקטוריון וההנהלה בנוגע לאפקטיביות הבקרה הפנימית על הדיווח הכספי ועל הגילוי של התאגיד.

אין באמור לעיל כדי לגרוע מאחריותי או מאחריות כל אדם אחר, על פי כל דין.

כספים מנכ"ל יהודה , ס דרור	2025 באוקטובר 19