Annual Report • Mar 2, 2011
Annual Report
Open in ViewerOpens in native device viewer
HUFVUDSTADEN 2010
Hamngatan, Stockholm
| Årsstämma och rapportdatum | |
|---|---|
| Affärsidé, mål och strategier | |
| VD har ordet | |
| Fem år i sammandrag | |
| Aktiekapital och ägarstruktur | |
| Ansvarsfullt företagande | |
| Organisation och medarbetare | |
| Fastighetsmarknaden | |
| Fastighetsutveckling | |
| Affärsområde Stockholm Östra City | |
| Affärsområde Stockholm Västra City | |
| Affärsområde Göteborg |
| Förvaltningsberättelse inklusive bolagsstyrningsrapport48 | |
|---|---|
| Koncernens resultaträkningar med kommentarer 56 | |
| Koncernens balansräkningar med kommentarer | |
| Koncernens redogörelse för förändringar i eget kapital60 | |
| Koncernens kassaflödesanalyser med kommentarer | |
| Moderbolaget | |
| Noter | |
| Förslag till vinst disposition | |
| Revisionsberättelse | |
| Styrelse och revisorer | |
| Företagsledning | |
| Affärsområden i siffror | |
| Fastighetsförteckning | |
| Definitioner och ordlista | |
| Adresser | |
Årsstämma hålls torsdagen den 24 mars 2011 klockan 16.00 på Grand Hôtel, Vinterträdgården, Stockholm, med entré i hörnet Stallgatan/Blasieholmsgatan. Kallelse till årsstämman sker genom annonsering på Post- och Inrikes Tidningars webbplats www.bolagsverket.se/poit samt på bolagets webbplats www.hufvudstaden.se. Information om att kallelse skett annonseras i Dagens Nyheter.
Aktieägare, som önskar delta i stämman, ska:
Vid anmälan ska uppges namn, person- eller organisationsnummer, telefonnummer dagtid, antal aktier samt eventuella biträden. Aktieägare som företräds av ombud ska utfärda fullmakt för ombudet. Om fullmakten utfärdats av juridisk person, ska kopia av registreringsbevis (eller om sådan handling inte finns, motsvarande behörighetshandling) för den juridiska personen bifogas. För att underlätta inpasseringen vid stämman bör fullmakt och behörighetshandlingar vara bolaget tillhanda under ovanstående adress senast den 18 mars 2011. Fullmaktsformulär tillhandahålles på begäran och finns på bolagets hemsida.
Styrelsen föreslår att en utdelning om 2,30 kronor per aktie, totalt 474,4 mnkr, lämnas för år 2010 med avstämningsdag den 29 mars 2011 och beräknad utbetalningsdag den 1 april 2011.
Aktieägare, som är juridisk person eller ej är folkbokförd i Sverige, och som har ändrat namn, adress eller kontonummer, bör snarast anmäla ändringen via kontoförande institut till Euroclear Sweden AB.
| Delårsrapport jan–mar 2011 4 maj 2011 | |
|---|---|
| Halvårsrapport jan–jun 2011 24 augusti 2011 | |
| Delårsrapport jan–sep 2011 3 november 2011 | |
| Bokslutskommuniké för 2011 9 februari 2012 | |
| Årsredovisning för 2011mars 2012 |
Kontaktpersoner Ivo Stopner, verkställande direktör Telefon 08-762 90 00, [email protected] Magnus Jacobson, chef Ekonomi/Finans
Telefon 08-762 90 00, [email protected]
Informationen publiceras även på www.hufvudstaden.se. Årsredovisningen distribueras till samtliga nya aktieägare och i övrigt till de aktieägare som begärt detta.
Hufvudstaden, som grundades 1915, blev snabbt ett av Sveriges ledande fastighetsbolag och är idag ett av landets starkaste varumärken i fastighetsbranschen. Varumärket är välkänt och står för hög kvalitet, god service och långsiktighet i förvaltning och utveckling av egna kommersiella fastigheter i Stockholms och Göteborgs mest attraktiva affärslägen.
Hufvudstaden ska alltid upplevas som och vara Sveriges mest attraktiva fastighetsbolag.
Hufvudstaden ska i egna fastigheter i centrala Stockholm och centrala Göteborg erbjuda framgångsrika företag högkvalitativa kontors- och butikslokaler på attraktiva marknadsplatser.
Hufvudstaden ska:
Kundfokus. Hufvudstaden ska arbeta i nära samverkan med kunderna och kontinuerligt bidra till att förbättra deras affärsmöjligheter och konkurrenskraft.
Kvalitet. Kvalitets- och miljösystem ska säkerställa högsta möjliga kvalitet på företagets samtliga produkter och tjänster.
Kompetensutveckling. Medarbetarnas kompetensutveckling ska på ett systematiskt sätt säkerställas med fokus på både yrkeskunnande och värderingar.
Affärsutveckling. Aktiv affärsutveckling ska skapa mervärden i fastighetsbeståndet.
Finansiella mål
Under 2010 återhämtade sig den svenska konjunkturen och vid utgången av året kunde Sveriges ekonomi räknas som en av de starkaste inom EU-området. Sverige gynnades av en växande export, ökade investeringar och stigande disponibla inkomster för hushållen. BNPtillväxten blev drygt 5 procent vilket är en hög tillväxttakt för ett europeiskt land.
För den internationella ekonomins utveckling råder en större osäkerhet och man ska inte underskatta betydelsen av hur den kan påverka oss. Det är dock troligt
att Sveriges stabila finanser ger möjlighet till en fortsatt god tillväxt under de närmaste åren.
När jag blickar tillbaka på det gångna året så kan jag se en positiv utveckling i både Stockholms- och Göteborgsregionen. Sysselsättningen ökar samtidigt som pågående och planerade infrastruktursatsningar möjliggör fortsatt inflyttning av både privatpersoner och företag, vilket på sikt skapar fler arbetstill-
fällen och ökar köpkraften i bägge regionerna.
För Hufvudstadens del gläds vi åt både fastighetsförvärv och ett nystartat projekt i bästa läge i Göteborg. Vi har dessutom lyckats med flera stora hyresomförhandlingar varvid långa avtal till bra hyresnivåer har tecknats och framtida kassaflöden har säkrats.
Fastighetsmarknaden återhämtade sig successivt under året. Redan vid halvårsskiftet var transaktionsvolymen i Sverige uppe i cirka 40 mdkr, vilket motsvarar det som omsattes under hela 2009. För helåret var volymen drygt 100 mdkr och det var främst svenska investerare som var köpare. Bankerna började också låna ut nytt kapital till fastighetssektorn efter en tids återhållsamhet. Det ökade köpintresset medförde under andra halvåret en press nedåt på direktavkastningskraven.
Hufvudstadens fastighetsvärde som skrivits ner under flera kvartal har sedan halvårsskiftet återigen ökat och uppgick vid årets slut till 20,1 mdkr (18,1), en ökning med 11 procent. Avkastningskraven för de attraktivaste fastigheterna i Stockholm uppgick vid
slutet av året till 4,5 – 5,25 procent. I Göteborg var motsvarande nivå 5,0 – 5,75 procent.
Före sommaren kom en vändning på Hufvudstadens kontorsmarknader. I takt med att den svenska ekonomin blev allt bättre och framtidstron återvände, såg vi stigande hyresnivåer och sjunkande vakanser i både Stockholm och Göteborg.
I Stockholm CBD uppgick vakanserna vid årets slut till 5 – 6 procent och i Göteborg till 6 – 7 procent.
Hufvudstadens vakanser sjönk under året och var vid årsskiftet cirka 5 procent. Den positiva nettouthyrningen under året bidrar till fortsatt sjunkande vakanser under 2011.
Hyrorna bottnade ur under första halvåret och steg sedan under resten av året. För bästa kontor i Stockholm var toppnoteringarna strax under 5 000 kr per kvm och i Göteborg var mot-
svarande nivå runt 2 400 kr per kvm. Flera av toppnoteringarna uppnåddes i Hufvudstadens fastigheter i samband med både nyuthyrning och omförhandling.
Omförhandlingarna utvecklades positivt och bruttohyrorna ökade med cirka 2 procent. Anledningen till att ökningen inte blev större är att kontorsavtalen i omförhandlingsstocken tecknades på relativt höga nivåer under de goda åren 2006 till 2008. Butikshyresavtalen har däremot kunnat omförhandlas till högre nivåer tack vare en stark detaljhandelsutveckling under flera år.
Den positiva trenden inom detaljhandeln förstärktes ytterligare under 2010. Den stigande sysselsättningen i kombination med det låga ränteläget medförde en ökad privatkonsumtion, samtidigt som både den inhemska och internationella turismen ökade.
Detaljhandelsindex steg med knappt 4 procent på årsbasis och julhandeln som överträffade alla tidigare noteringar, summerade till rekordhöga 65 mdkr, en ökning med 2 procent. Nordiska Kompaniets omsättning ökade med 6 procent jämfört med rekordåret 2009 och uppgick till totalt cirka 2,8 mdkr. Även detaljhandeln i Hufvudstadens övriga bestånd stärktes ytterligare vilket är positivt för hyresutvecklingen framöver. Det är extra glädjande att flera internationella varumärken återigen visar intresse för etablering i Stockholm. Hufvudstaden har bland annat tecknat avtal med det starka modevarumärket Marc by Marc Jacobs i Bibliotekstan.
Fastighetsförvärv och projekt i Göteborg I mars förvärvade Hufvudstaden två fastigheter för 175 mnkr i bästa kommersiella läge på Fredsgatan invid NK i Göteborg. Fastigheterna utgör ett bra komplement till Hufvudstadens befintliga bestånd och har på längre sikt en utvecklingspotential inom både butiks- och kontorssegmentet.
Under våren startade vi ett utvecklingsprojekt i Femmanhuset, Nordstan. Projektet omfattar en påbyggnad av cirka 5 100 kvm attraktiva och moderna kontor med en unik utsikt över Göteborgs centrala delar, samt en uppgradering av alla tekniska installationer i befintligt hus. I samband med projektstarten tecknades ett långt avtal med Advokatfirman Vinge som hyr cirka två tredjedelar av de nya kontoren. Påbyggnaden färdigställs under våren 2012. I och med förvärvet och projektet stärker Hufvudstaden än mer sin ställning som en av de ledande och långsiktiga fastighetsägarna i Göteborg.
Branschens nöjdaste kunder och medarbetare För tredje året i rad har Hufvudstaden branschens nöjdaste kontorshyresgäster. I Fastightesbarometerns Nöjd Kund Index har Hufvudstaden placerat sig främst i nio av de tio uppmätta kvalitetsklasserna. Särskilt glädjande är att hyresgästerna uppskattar vår satsning på förbättrad service.
Sedan flera år mäter Hufvudstaden med hjälp av ett utomstående företag också ett Nöjd Medarbetar Index. Resultatet visar att Hufvudstaden har ett av de allra högsta värdena i branschen. I stort sett samtliga medarbetare är stolta eller mycket stolta över att jobba på Hufvudstaden, vilket också understryks av att vi över tiden har en mycket låg personalomsättning samt en väldigt låg sjukfrånvaro.
Nöjda kunder och engagerade medarbetare är en viktig förutsättning för ett långsiktigt och ansvarsfullt företagande. Men Hufvudstaden arbetar också målmedvetet med att utveckla fastigheterna i en kvalitets- och miljömässigt hållbar riktning. Vi har till exempel i likhet med tidigare år en fortsatt låg energiförbrukning i våra hus och flera av våra fastigheter är föremål för en certifiering enligt Green Building konceptet. Dessutom har vi under året erhållit höga resultat i den internationella undersökningen
Carbon Disclosure Project, där Hufvudstadens resultat är bland de 10 främsta i Norden.
Årets resultat efter skatt har utvecklats positivt och blev 1 733 mnkr (-357), vilket inkluderar orealiserade värdeförändringar i fastighetsbeståndet om 1 490 mnkr (-1 239). Bruttoresultatet från verksamheten uppgick till 944 mnkr vilket är i nivå med 2009.
Vändningen på fastighets- och hyresmarknaden kom snabbare än förväntat och utsikterna för 2011 ser gynnsamma ut. Vårt fokus under nästa år kommer främst vara inriktat på att sänka vakanserna på ett kostnadseffektivt sätt genom att vid både nyuthyrningar och omförhandlingar dra nytta av den ökade efterfrågan på Hufvudstadens attraktiva kontor och butiker.
Utvecklingsprojektet Femman i Göteborg är högprioriterat avseende både genomförande och uthyrning för att optimera lönsamheten. Vi jobbar även med att identifiera nya utvecklingsprojekt i befintliga fastigheter samtidigt som vi ständigt undersöker möjligheten att förvärva kompletterande fastigheter i både Stockholm och Göteborg.
Utsikterna för Hufvudstadens marknader ser ljusa ut både på kort och lång sikt. Den politiska viljan att utveckla Stockholm och Göteborg till att bli än mer attraktiva städer för boende, framgångsrikt företagande och turism, är stor.
Inflyttning av privatpersoner och företag ökar både i Stockholm och Göteborg samtidigt som stora infrastruktursatsningar görs i bägge regionerna. Stockholm bedöms till exempel växa med ett nytt Göteborg på 20 års sikt. Detta kommer bland annat medföra fler arbetstillfällen, ökad köpkraft och med största sannolikhet också en större efterfrågan på Hufvudstadens produkter framöver.
Det är därför min övertygelse att vi även i framtiden kommer att kunna öka resultatet från den löpande verksamheten och ha en fortsatt god utdelningstillväxt över tiden.
Slutligen vill jag framföra ett stort tack till Hufvudstadens alla väldigt engagerade och kompetenta medarbetare för ett utmärkt arbete under det gångna året.
Stockholm i februari 2011
Ivo Stopner
Verkställande direktör
Bibliotekstan, Stockholm
| Resultaträkningar | |||||
|---|---|---|---|---|---|
| Mnkr Nettoomsättning |
2010 | 2009 | 2008 | 2007 | 2006 |
| Fastighetsförvaltning | 1 321 | 1 305 | 1 282 | 1 213 | 1 097 |
| Parkeringsverksamhet | 71 1 392 |
67 1 372 |
65 1 348 |
63 1 276 |
56 1 153 |
| Verksamhetens kostnader | |||||
| Underhåll, drift och administration | -263 | -248 | -260 | -235 | -254 |
| Tomträttsavgälder Fastighetsskatt |
-13 -124 |
-16 -117 |
-16 -119 |
-16 -115 |
-16 -93 |
| Fastighetsförvaltning | -401 | -381 | -395 | -366 | -363 |
| Parkeringsverksamhet | -47 -448 |
-47 -428 |
-46 -441 |
-45 -411 |
-45 -408 |
| Bruttoresultat | 944 | 944 | 907 | 865 | 745 |
| – varav Fastighetsförvaltning | 920 | 924 | 887 | 847 | 734 |
| – varav Parkeringsverksamhet | 24 | 20 | 20 | 18 | 11 |
| Central administration | -31 | -29 | -32 | -31 | -32 |
| Värdeförändringar Förvaltningsfastigheter |
1 490 | -1 239 | -1 629 | 2 598 | 2 648 |
| Räntederivat | 51 | -26 | -127 | 16 | – |
| Rörelseresultat | 2 455 | -350 | -881 | 3 449 | 3 361 |
| Finansiella intäkter och kostnader Resultat före skatt |
-103 2 352 |
-128 -478 |
-144 -1 025 |
-127 3 322 |
-140 3 221 |
| Skatt | -619 | 121 | 576 | -928 | -904 |
| Resultat från avvecklad verksamhet, netto efter skatt 1) | – | – | – | 7 | 1 106 |
| Årets resultat Balansräkningar |
1 733 | -357 | -449 | 2 401 | 3 423 |
| Tillgångar | |||||
| Fastigheter Övriga anläggningstillgångar |
20 148 13 |
18 125 14 |
19 083 12 |
20 531 69 |
17 409 31 |
| Omsättningstillgångar | 378 | 461 | 489 | 349 | 3 080 |
| Summa tillgångar | 20 539 | 18 600 | 19 584 | 20 949 | 20 520 |
| Eget kapital och skulder Eget kapital |
11 526 | 10 226 | 10 950 | 11 809 | 11 785 |
| Räntebärande skulder | 3 600 | 3 400 | 3 400 | 3 400 | 3 365 |
| Övriga skulder och avsättningar Summa eget kapital och skulder |
5 413 20 539 |
4 974 18 600 |
5 234 19 584 |
5 740 20 949 |
5 370 20 520 |
| Fastighetsbeståndet | |||||
| Verkligt värde, mdkr Taxeringsvärde, mdkr |
20,1 12,6 |
18,1 11,8 |
19,1 11,9 |
20,5 11,9 |
17,4 9,0 |
| Uthyrbar yta, 1000 kvm | 358 | 354 | 354 | 354 | 351 |
| Hyresvakansgrad, % Ytvakansgrad, % |
5,1 6,8 |
6,2 7,4 |
5,3 5,9 |
3,3 4,6 |
6,5 8,1 |
| Investeringar i fastigheter, mnkr | 533 | 281 | 182 | 524 | 181 |
| Försäljningar av fastigheter, mnkr Driftsnetto, kr per kvm 2) |
– 2 579 |
– 2 610 |
– 2 506 |
6,6 2 411 |
1 106,3 2 091 |
| Finansiella nyckeltal | |||||
| Överskottsgrad, % | 67,8 | 68,8 | 67,3 | 67,8 | 64,7 |
| Avkastning på eget kapital, % Avkastning på sysselsatt kapital, % |
15,9 16,7 |
-3,4 -2,4 |
-3,9 -5,7 |
20,4 22,3 |
33,6 23,9 |
| Soliditet, % Räntetäckningsgrad, ggr |
56,1 7,7 |
55,0 7,0 |
55,9 5,5 |
56,4 6,2 |
57,4 5,1 |
| Skuldsättningsgrad, ggr | 0,3 | 0,3 | 0,3 | 0,3 | 0,3 |
| Nettobelåningsgrad fastigheter, % Belåningsgrad fastigheter, % |
16,1 17,9 |
16,4 18,8 |
15,6 17,8 |
15,8 16,6 |
19,3 19,3 |
| Kassaflöde från den löpande verksamheten, mnkr | 691 | 664 | 696 | 119 | 608 |
| Årets kassaflöde, mnkr Medelantal anställda i koncernen |
-77 92 |
-14 88 |
153 87 |
245 88 |
-52 118 |
| Data per aktie | |||||
| Årets resultat, kr 3) Ordinarie utdelning, kr |
8,40 2,304) |
-1,73 2,10 |
-2,18 1,90 |
11,64 1,75 |
16,60 1,60 |
| Extra utdelning, kr | – | – | – | – | 10,00 |
| Utdelningsandel (ordinarie), % Eget kapital, kr |
27,4 55,88 |
– 49,58 |
– 53,09 |
15,0 57,25 |
9,6 57,14 |
| Fastigheternas verkliga värde, kr | 97,68 | 87,87 | 92,52 | 99,53 | 84,40 |
| Kassaflöde från den löpande verksamheten, kr Årets kassaflöde, kr |
3,35 -0,37 |
3,22 -0,07 |
3,38 0,74 |
0,58 1,19 |
2,95 -0,25 |
| Substansvärde, kr | 70,00 | 62,00 | 66,00 | 73,00 | 71,00 |
| Börskurs serie A vid årets utgång, kr P/E-tal, ggr |
78,55 9,3 |
54,25 – |
55,25 – |
62,00 5,3 |
77,50 4,7 |
| Börskurs serie A/eget kapital, % | 140,6 | 109,4 | 104,1 | 108,3 | 135,6 |
| Direktavkastning (ordinarie), % Antal utestående aktier vid årets slut |
2,9 206 265 933 |
3,9 206 265 933 |
3,4 206 265 933 |
2,8 206 265 933 |
2,1 206 265 933 |
| Genomsnittligt antal utestående aktier under året Samtliga emitterade aktier vid årets slut |
206 265 933 211 271 933 |
206 265 933 211 271 933 |
206 265 933 211 271 933 |
206 265 933 211 271 933 |
206 265 933 211 271 933 |
1) Dotterbolag avyttrat under 2006 redovisas i resultaträkningen i posten Resultat från avvecklad verksamhet. För Definitioner, se sidan 93.
2) Beräkningen har baserats på antal kvadratmeter vid årets utgång. Anskaffade fastigheter justeras upp till årsvärde.
3) Ingen utspädningseffekt finns.
4) Enligt styrelsens förslag.
Hufvudstaden bildades 1915 med ett aktiekapital på 0,6 mnkr, 6 000 aktier på nominellt 100 kronor. Fram till idag har därefter tre nyemissioner, fyra apportemissioner, nio fondemissioner samt fyra aktiesplittar genomförts. Tre konvertibla förlagslån har getts ut. Samtliga lån är konverterade eller återlösta. Aktiekapitalet uppgick vid utgången av 2010 till 1 056,4 mnkr med ett kvotvärde om 5 kronor per aktie.
Hufvudstaden har två aktieslag, serie A och serie C. Båda aktieslagen är noterade på listan för stora företag på NASDAQ OMX Stockholm. Serie A har en röst per aktie och serie C har 100 röster per aktie. Det finns inga begränsningar om hur många röster varje aktieägare kan avge vid en bolagsstämma. Aktierna av serie A noterades på dåvarande Stockholms Fondbörs 1938 medan aktierna av serie C noterades 1998.
Enligt beslut på årsstämman 2001 har i bolagsordningen intagits ett så kallat omvandlingsförbehåll. Detta innebär att C-aktieägare, som så önskar, har rätt att begära omvandling av sina C-aktier till A-aktier. Under året har ingen sådan omvandling skett.
Vid utgången av året uppgick totalt antal utestående aktier till 206 265 933, varav 197 990 869 utgjorde Aaktier och 8 275 064 utgjorde C-aktier. Därutöver ägde Hufvudstaden 5 006 000 A-aktier.
Sedan årsstämman 2003 har styrelsen haft stämmans mandat om att återköpa högst 10 procent av samtliga aktier. Mandatet förnyades vid årsstämman 2010. Hufvudstaden ägde vid utgången av året 5 006 000 A-aktier, motsvarande 2,4 procent av samtliga emitterade aktier. Under 2010 har inga aktier återköpts.
Antalet aktieägare uppgick vid årets slut till 18 781. Den största ägaren var L E Lundbergföretagen AB med 45,3 procent av totalt antal utestående aktier och 88,1 procent av rösterna. Näst störst var State Street Bank and Trust med 3,6 procent av antalet utestående aktier och 0,7 procent av rösterna.
Per den 31 december 2010 ägde institutioner och företag med innehav över 100 000 aktier tillsammans 182 354 154 aktier motsvarande 88,4 procent av totalt antal utestående aktier och 96,7 procent av antalet röster. Av dessa var 62 svenska institutioner och företag, som tillsammans hade ett innehav på 130 929 732 aktier motsvarande 63,5 procent av antalet utestående aktier och 91,7 procent av rösterna. Antalet utländska institutioner och företag med innehav över 100 000 aktier uppgick till 84. Deras innehav uppgick till 51 424 422 aktier motsvarande 24,9 procent av antalet utestående aktier och 5,0 procent av antalet röster. Därutöver fanns tre svenska privatpersoner som vardera ägde mer än 100 000 aktier. Antalet aktieägare minskade under året med 276. Andelen utländskt ägande ökade under året från 20,1 till 25,4 procent av totalt antal utestående aktier.
| Antal aktieägare |
Andel aktieägare, % |
Antal emitterade aktier |
Andel aktier, % |
|
|---|---|---|---|---|
| 1 – 500 |
13 806 | 73,5 | 1 966 033 | 0,9 |
| 501 – 5 000 |
4 218 | 22,5 | 6 082 203 | 2,9 |
| 5 001 – 10 000 |
252 | 1,3 | 1 887 598 | 0,9 |
| 10 001 – 20 000 |
163 | 0,9 | 2 405 146 | 1,1 |
| 20 001 – 50 000 |
117 | 0,6 | 3 828 353 | 1,8 |
| 50 001 – 100 000 | 76 | 0,4 | 5 608 034 | 2,7 |
| 100 001 – | 149 | 0,8 | 184 488 566 | 87,3 |
| 18 781 | 100,0 | 206 265 933 | 97,6 | |
| Hufvudstaden | 5 006 000 | 2,4 | ||
| Totalt | 211 271 933 | 100,0 |
Källa: Euroclear Sweden
Vid utgången av 2010 uppgick det totala börsvärdet för Hufvudstaden till 16 960 mnkr. I diagrammet på motstående sida visas kursutveckling och omsättning för Hufvudstadens A-aktie under året.
Hufvudstadsaktien ska ha en god utdelningstillväxt över tiden och utdelningen ska utgöra mer än hälften av nettovinsten från den löpande verksamheten, om inte investeringar eller bolagets finansiella ställning i övrigt motiverar en avvikelse. För 2010 föreslås en utdelning om 2,30 kronor per aktie, motsvarande 79 procent av nettovinsten från den löpande verksamheten (se Definitioner, sidan 93 Utdelningsbelopp).
Ordinarie utdelning
1) År 2004 gavs en extra utdelning om 2,70 kr
2) År 2006 gavs en extra utdelning om 10,00 kr
3) Enligt styrelsens förslag
Aktiens utveckling inklusive utdelning samt omsättning under 2010 i relation till OMX Real Estate PI och SIX Return Index
Kronor Volym
| Börsvärde, mnkr | |
|---|---|
| Hufvudstaden AB 1) | 16 960 |
| Castellum AB | 15 747 |
| Fabege AB | 12 992 |
| Atrium Ljungberg AB | 11 113 |
| Wallenstam AB | 9 425 |
| Kungsleden AB | 8 395 |
| Wihlborgs Fastigheter AB | 7 494 |
| Klövern AB | 5 663 |
| Fastighets AB Balder | 4 149 |
| Sagax AB | 3 118 |
| 1) Hufvudstadens beräkning |
Källa: NASDAQ OMX
Källa: NASDAQ OMX
85 80
| Serie A, | Serie C, | Totalt | Utestående aktier, % | Emitterade aktier, % | |||
|---|---|---|---|---|---|---|---|
| antal aktier | antal aktier | antal aktier | Kapital | Röster | Kapital | Röster | |
| Lundbergs | 85 200 000 | 8 177 680 | 93 377 680 | 45,3 | 88,1 | 44,2 | 87,6 |
| State Street Bank and Trust | 7 385 187 | 0 | 7 385 187 | 3,6 | 0,7 | 3,5 | 0,7 |
| Mellon Fonder | 5 312 493 | 0 | 5 312 493 | 2,6 | 0,5 | 2,5 | 0,5 |
| SEB Investment Management | 4 591 966 | 0 | 4 591 966 | 2,2 | 0,4 | 2,2 | 0,4 |
| Nordea Investment Funds | 4 240 695 | 0 | 4 240 695 | 2,0 | 0,4 | 2,0 | 0,4 |
| Swedbank Robur fonder | 3 678 396 | 0 | 3 678 396 | 1,8 | 0,4 | 1,7 | 0,4 |
| JP Morgan fonder med Chase Bank | 2 843 932 | 0 | 2 843 932 | 1,4 | 0,3 | 1,3 | 0,3 |
| Handelsbanken fonder | 2 524 454 | 0 | 2 524 454 | 1,2 | 0,3 | 1,2 | 0,3 |
| Carnegie fonder | 2 499 816 | 0 | 2 499 816 | 1,2 | 0,2 | 1,2 | 0,2 |
| Övriga aktieägare | 79 713 930 | 97 384 | 79 811 314 | 38,7 | 8,7 | 37,8 | 8,7 |
| Utestående aktier | 197 990 869 | 8 275 064 | 206 265 933 | 100,0 | 100,0 | 97,6 | 99,5 |
| Hufvudstaden | 5 006 000 | 5 006 000 | 2,4 | 0,5 | |||
| Samtliga emitterade aktier | 202 996 869 | 8 275 064 | 211 271 933 | 100,0 | 100,0 | ||
| Källa: Euroclear Sweden |
| Röstetal (exkl eget innehav) | 197 990 869 | 827 506 400 | 1 025 497 269 |
|---|---|---|---|
| Röstetal (inkl eget innehav) | 202 996 869 | 827 506 400 | 1 030 503 269 |
Ett ansvarsfullt företagande är en förutsättning för långsiktig lönsamhet. Genom att skapa förtroende hos kunderna, stärks vårt varumärke och därigenom uppnås ökad tillväxt i företaget. Hufvudstaden strävar mot en hållbar utveckling med hänsyn till såväl ekonomiska som miljömässiga och sociala faktorer.
Hufvudstaden är en av de ledande fastighetsägarna i centrala Stockholm och centrala Göteborg. Det finns därmed ett stort intresse av att samarbeta med såväl Stockholms och Göteborgs stad som andra aktörer för att göra våra två största städer både attraktivare och säkrare för människor och företag. Bolaget bidrar till samhällsutvecklingen genom att ta ansvar för både arkitektur och byggnadernas funktion samt omgivande miljö.
Hufvudstaden har hela sin verksamhet i Sverige och bedömer därför risken som liten att det finns något i verksamheten som står i konflikt med FN:s deklaration om mänskliga rättigheter. Vid upphandling av entreprenader krävs en skriftlig försäkran från entreprenören att gällande lagar följs och att de anställda har avtalsenliga villkor. Hufvudstaden behåller normalt en övergripande kontroll genom att aktivt leda projekt som genomförs i företaget.
Hufvudstadens arbete styrs av de fyra grundläggande värderingarna lyhördhet, ärlighet, engagemang och kvalitet. Dessa präglar hela vår verksamhet och ska synas i vår kommunikation, såväl internt som externt. I personalpolicyn beskrivs hur vi verkar för jämställdhet och mot diskriminering och vår miljöpolicy anger hur vi arbetar för ett miljömässigt hållbart samhälle.
Hufvudstaden vill bidra till en bättre social situation för sämre lottade medmänniskor i vår närmiljö genom att stödja organisationer som aktivt verkar för att förbättra deras levnadsvillkor.
En av Hufvudstadens strategier för att uppnå företagets mål är att våra kvalitets- och miljösystem säkerställer högsta möjliga kvalitet på samtliga produkter och tjänster. Detta mäts främst i den årliga undersökningen Nöjd Kund Index (NKI). Bolagets kvalitetsarbete har sin grund i strukturerade processer för styrning och uppföljning av affärsverksamheten. Detaljerade processbeskrivningar för allt från hur byggnationer ska genomföras till hur kunder ska bemötas finns upprättade. Utvärderingar av hur projekt och aktiviteter genomförs och hur processerna efterföljs sker regelbundet.
Miljöarbetet ingår som en naturlig del i det dagliga arbetet och ansvarig är chefen för Fastighetsutveckling som ingår i företagsledningen. Arbetet styrs utifrån miljöpolicyn och prioriterade områden är energi- och vattenanvändning, avfallshantering, materialval och farliga ämnen. Hufvudstaden bedriver inga verksamheter för vilka tillstånd eller anmälan krävs enligt Förordningen (1998:899) om miljöfarlig verksamhet och hälsoskydd och har inga pågående miljötvister.
Hufvudstadens miljöarbete har även i år analyserats och godkänts för investering i Swedbank Robur Miljöfond. Bolaget har medverkat i ett flertal miljöundersökningar och har bland annat uppnått mycket goda resultat i Carbon Disclosure Project där börsnoterade företags klimatarbete analyseras.
Hufvudstaden har de nöjdaste kontorshyresgästerna enligt Fastighetsbarometerns årliga undersökning av kundnöjdheten. Det är tredje året i rad och sjätte gången totalt sedan Nöjd Kund Index början 1997 som Hufvudstaden placerar sig på första plats i undersökningen där ett flertal andra ledande fastighetsbolag deltar. De områden som har störst påverkan på hyresgästernas nöjdhet är fastighetsägarens image, service, förmåga att anpassa lokalerna och hur man åtgärdar felanmälningar. I 2010 års undersökning hade Hufvudstaden de högsta värdena i 9 av 10 delområden.
Hufvudstaden ska styra och utveckla verksamheten i riktning mot ett miljö- och klimatmässigt hållbart samhälle.
Kvalitetsarbetet utvecklas kontinuerligt inom de fastlagda och inarbetade områdena Uthyrning, Lokalanpassning och Förvaltning med dess under- och stödprocesser. För att ytterligare förbättra vår kundservice, vilket bland annat innebär en ökad tillgänglighet för hyresgästerna, har en förstärkning av serviceorganisationen genomförts. Synligheten har ökats genom fler besök och kontakter med kunderna samt inrättandet av en kundportal för servicetjänster där information och erbjudanden görs tillgängliga.
Under året har medarbetarna på Hufvudstaden deltagit i föreläsningar och utbildningar i miljö- och klimatfrågor anpassade till olika verksamhetsområden. Detta har bidragit till ökad kunskap och ett tydligt ökat engagemang för dessa frågor. Det praktiska miljöarbetet har huvudsakligen koncentrerats till de miljöpåverkande områdena miljöanpassat byggande, avfallshantering och energianvändning som beskrivs närmare nedan.
I byggprojekten skapar vi långsiktiga flexibla byggnadstekniska lösningar som minimerar resursslöseri vid skifte av hyresgäster. Valet av produkter görs utifrån lång livslängd och hög kvalité. Ny miljövänlig teknik utvärderas fortlöpande och under året har föregående års belysningsutbildning praktiskt tillämpats i ett flertal projekt.
Hufvudstaden har en aktiv roll i Byggvarubedömningen (BVB) som är fastighetsbranschens gemensamma verktyg för miljöbedömning av byggvaror i byggande och förvaltning. Målet är att säkerställa att endast miljögranskade och godkända byggvaror används. Under året har projektledare, driftschefer och tekniska förvaltare genomgått utbildningar för att ytterligare förbättra användandet av Byggvarubedömningen.
Under sommaren och hösten har fastigheten Oxhuvudet genomgått en ekologisk fasadtvätt. Tvätten har utförts helt utan kemikalier med ultrarent vatten. Metoden innebär att bly och andra tungmetaller, som är vanligt förekommande på fasaderna i Stockholm, skonsamt tvättas bort och samlas upp i filter som sedan lämnas för återvinning. Genom denna hantering reduceras halterna tungmetall i spillvattnet väsentligt och utsläpp av skadliga ämnen minimeras.
Avfallet i Hufvudstadens fastigheter kommer huvudsakligen från hyresgästers verksamhet och från egen byggverksamhet. Hufvudstaden eftersträvar principen att sortering i första hand ska ske där avfallet uppkommer. Flertalet av hyresgästerna anlitar vår samarbetspartner Ragn-Sells och där erhåller vi en detaljerad uppföljning av avfallsfraktioner och mängder. Den totala mängden sorterat avfall från Hufvudstadens kunder uppgick under 2010 till drygt 2 008 ton, vilket i stort sett är oförändrat jämfört med föregående år. Andelen sorterat avfall i förhållande till totalt avfall uppgår till 94 procent vilket kan jämföras med 93 procent under 2009.
Byggavfall från bolagets ombyggnadsprojekt och lokalanpassningar sorteras enligt fastställda rutiner på arbetsplatsen och skickas vidare för återvinning till avfalls- och restprodukthanteringsföretag.
I verksamheten pågår ett prioriterat arbete att minska energianvändningen och därmed också sänka koldioxidutsläppen. Hufvudstaden har egen driftspersonal som dagligen fintrimmar våra anläggningar för en optimal drift och minimal energianvändning med ett bibehållet bra inomhusklimat för våra hyresgäster. Vidare har energibesparande investeringar gjorts i bland annat ventilationsaggregat, byggnation av ny värme- och kylcentral samt effektvakter i installationssystemen. Optimering har också gjorts av luftflöden samt justering av drifttider för ventilation, hissar och byte av belysning. Vid lokalanpassningar som omfattar belysning har energieffektiva armaturer valts. Andra förbättringar som kan nämnas är utbytet av julbelysningen på NK i Stockholm, där energianvändningen minskat med cirka 80 procent.
Energianvändningen i Hufvudstadens fastigheter består uteslutande av el, fjärrvärme och fjärrkyla. När energianvändningen normalårskorrigeras är användningen i stort sett oförändrad. Med denna beräkning har den totala energianvändningen i Hufvudstadens fastigheter under åren 2001 – 2010 minskat med 18 procent. Under 2010 ökade den totala energianvändningen med 1 procent vilket i huvudsak berodde på att vintermånaderna var betydligt kallare än normalt och att energianvändningen därmed blev onormalt hög. Hufvudstadens koldioxidutsläpp från energianvändningen har ökat med 2 089 ton under året. Vid en utvärdering av perioden som är opåverkad av den stränga vintern, april – oktober, framgår att energianvändningen har minskat med 2 procent jämfört med 2009. Denna minskning har kunnat ske trots en fortsatt konvertering från cellkontor till öppna landskap vilket ofta medför ökad persontäthet och därmed högre effektuttag.
| 2010 | 2009 | 2008 | 2007 | 2006 | |
|---|---|---|---|---|---|
| Elenergi, MWh | 44 044 | 44 629 | 46 905 | 46 405 | 46 277 |
| Fjärrvärme, MWh | 20 450 | 18 226 | 19 767 | 20 011 | 22 064 |
| Fjärrkyla, MWh | 4 368 | 5 633 | 4 521 | 4 453 | 4 910 |
| Summa, MWh | 68 862 | 68 488 | 71 193 | 70 869 | 73 251 |
| Vatten, kbm | 232 880 | 226 936 | 251 672 | 243 567 | 242 731 |
| CO2, ton | 9 444 | 7 355 | 7 407 | 7 500 | 9 453 |
1)Normalårskorrigerade uppgifter för jämförbart bestånd och exklusive projekt.
Under året har bolaget deltagit i undersökningen Carbon Disclosure Project som är en världsomspännande undersökning riktad till börsnoterade företag. I undersökningen redovisas företagens klimatarbete och klimatpåverkan. Hufvudstaden erhöll högst poäng av samtliga fastighetsbolag och redovisade ett av de tio främsta resultaten bland samtliga undersökta företag i Norden, vilket är ett resultat av att vårt miljöarbete bedrivs i rätt riktning.
Hufvudstaden har under året blivit medlem i föreningen Sweden Green Building Council som har till uppgift att utveckla och påverka miljö- och hållbarhetsarbetet i branschen. Genom detta engagemang följer vi utvecklingen på nära håll vad gäller energi- och hållbarhetsfrågor, samt miljöcertifiering. Vid vårt nya påbyggnadsprojekt i fastigheten Femman i Göteborg har en effektiv energianvändning prioriterats. De två nya kontorsvåningarna beräknas klara kraven enligt Green Building Program och det pågår en utredning om huruvida hela fastigheten kan certifieras.
Verksamhetens geografiska koncentration gör att antalet tjänsteresor är mycket begränsade.
Under året har Hufvudstaden sett över en rad olika frågor inom miljöområdet som är viktiga både för oss och våra hyresgäster.
Information om Hufvudstadens löpande miljöarbete och energifrågor har under det gångna verksamhetsåret förmedlats vid särskilda informationsträffar och kundmöten. Information finns också tillgänglig för kunderna i deras servicepärm samt på Hufvudstadens kundportal för servicetjänster.
Hufvudstaden har under året inlett ett arbete med att ge våra hyresgäster praktiska tips om hur de kan medverka till att sänka energianvändningen och öka andelen sorterat avfall.
"Nöjda medarbetare ger nöjda kunder, något vi sett bevis på genom att vi 2010 för tredje året i rad vann branschens Nöjd Kund Index-undersökning. Nöjda medarbetare är också en förutsättning för att Hufvudstaden ska nå sina högt uppsatta mål."
Hufvudstadens mål är att ha branschens mest pro fessionella medarbetare. Under det gångna året har utbildningsinsatser och seminarieprogram genomförts för att ytterligare öka engagemanget, yrkeskunnandet och affärsmannaskapet. Under 2011 fortsätter arbetet med att stärka Hufvudstadens position som en attraktiv arbetsgivare.
Den operativa verksamheten är organiserad i tre affärsområden, Stockholm Östra City, Stockholm Västra City (där även NK-varuhusen i Stockholm och Göteborg ingår) samt Göteborg. Våra stabsfunktioner Ekonomi/ Finans, Fastighetsutveckling och Personal stödjer den operativa organisationens verksamhet. Vi driver även en egen parkeringsrörelse i dotterbolaget Parkaden AB.
Vid utgången av 2010 arbetade 93 personer i koncernen, varav 89 i moderbolaget och 4 i dotterbolaget Parkaden AB. Vid årsskiftet var fördelningen 46 procent kvinnor och 54 procent män. Av koncernens chefer är 35 procent kvinnor. Medelåldern i koncernen var 46 år för kvinnor och 42 år för män.
Hufvudstadens företagskultur präglas av ett starkt medarbetarengagemang och vi strävar mot en tydlig och väl förankrad gemensam värdegrund, som ska genomsyra allt vi gör. Värderingarna är det viktigaste verktyget för att leda och styra verksamheten i riktning mot företagets vision och mål. De är också en förutsättning för att kunna driva verksamheten mot ett ansvarsfullt företagande. Våra kärnvärden är: lyhördhet, ärlighet, engagemang och kvalitet. Våra värderingar återkommer i allt vi gör från introduktion av nyanställda till återkommande utvecklingssamtal och informationsmöten.
Företagets värderingar och policys finns samlade i personal handboken, vilken ger vägledning för medarbetarnas agerande såväl i vardagen som i särskilda situationer.
Inom Hufvudstaden är det viktigt att medarbetarna tar ansvar och känner sig delaktiga i verksamheten. Detta mäts i den årliga medarbetarundersökningen, där frågor kring trivsel, ledarskap och attityder belyses. Undersökningen 2010 hade, i likhet med tidigare år, mycket hög svarsfrekvens. Resultatet visade bland annat att Hufvud staden är en jämställd arbetsplats med ett bra ledarskap. Antalet medarbetare som är stolta över att arbeta på Hufvudstaden har varit högt under flera år. Detta är något som vi anser är viktigt och visar sig genom att många medarbetare väljer att stanna på Hufvudstaden under en längre period. 2010 var den genomsnittliga anställningstiden 9 år och personalomsättningen uppgick till 4 procent.
Engagerade, kompetenta, serviceinriktade och nöjda medarbetare i alla delar av verksamheten, är en förutsättning för att uppnå företagets mål. En viktig faktor för att skapa denna företagskultur är utvecklingssamtalen. Under samtalen diskuteras mål och måluppfyllelse, kompetensutveckling och liknande frågor, varefter en individuell handlingsplan för nästkommande år upprättas. En annan viktig faktor är att medarbetare bidrar i olika typer av projekt utöver sina huvudsakliga arbetsuppgifter vilket är ett sätt att ta tillvara olika kompetenser inom bolaget. Att arbeta över avdelningsgränserna är bra både för erfarenhetsutbytet men även för att stärka företagskulturen. Utöver stimulerande arbetsuppgifter och goda utvecklingsmöjligheter har vi, för att ytterligare öka delaktigheten, under året haft ett bonusprogram som omfattar alla medarbetare.
I strävan att hålla en hög kvalitetsnivå satsar Hufvudstaden på kompetensutveckling inom alla delar av organisa tionen. Vi vill att våra medarbetare ska utnyttja sin fulla potential och därigenom stärkas i sina roller. Utbildningsinsatserna är starkt kopplade till efterfrågan från marknaden och kunderna. Vi har bland annat identifierat ett ökat intresse för miljöfrågor och med anledning därav under året genomfört seminarieprogram för samtliga medarbetare om miljö. Vi ser också ett större behov av att synliggöra bolagets verksamhet samt ett ökat intresse för bolaget från internationella intressenter vilket ställer högre krav på språkkunskaper. Vårt utbildningsutbud i engelska och kommunikation har därför förstärkts under året.
Hufvudstaden har utöver ett antal företagsövergripande utbildningssatsningar även gett möjlighet till individanpassad kompetensutveckling anpassad efter anställningstid, befattning, yrkesinriktning och behov. Främst inriktas de individuella programmen på affärsmannaskap och kundbemötande.
Hufvudstaden arbetar förebyggande med hälsa genom regelbundna hälsokontroller, kontinuerliga friskvårdsaktiviteter och en sjukvårdsförsäkring för samtliga medarbetare. Vi uppmuntrar till fysisk aktivitet både på och utanför arbetet och bidrar till det dels genom ett friskvårdsbidrag och dels genom att arrangera olika gemensamma motionsaktiviteter. Resultatet av satsningarna inom detta område visar sig bland annat genom en mycket låg sjukfrånvaro och en trivsam arbetsmiljö. Arbetsmiljöarbetet utvecklas kontinuerligt i en grupp bestående av representanter från olika delar i organisationen, där till exempel hälsorelaterade aktiviteter planeras och genomförs.
Medarbetarna uppger i medarbetarundersökningen att de mår bra och har en bra balans mellan arbete och fritid. För att ytterligare stärka denna balans har vi låtit hela organisationen delta i en utbildning inom personlig effektivitet.
Att kontinuerligt identifiera och utveckla medarbetare med ledaregenskaper är en prioriterad fråga. Hufvudstadens ledarskap ska präglas av mod och föredömligt agerande samt vara framåtriktat och inspirerande. Vi arbetar med korta beslutsvägar och tydliga mandat långt ut i organisationen. De senaste årens satsning på att utveckla ledarskapet har blivit en viktig framgångsfaktor. Det har arrangerats återkommande chefsseminarier och ett internt chefsnätverk har bildats. Satsningarna hjälper oss att säkerställa tillväxten av duktiga ledare. I samband med den årliga medarbetarundersökningen sker en återkoppling där bland annat det individuella ledarskapet diskuteras.
Ett sätt att utvecklas som medarbetare inom Hufvudstaden är att anta nya utmaningar. Hufvudstaden har en tydlig rekryteringspolicy där det eftersträvas att så många lediga tjänster som möjligt ska tillsättas genom intern rekrytering. Av årets 3 rekryteringar till chefspositioner har samtliga tillsatts internt. Detta är en bidragande orsak till att Hufvudstaden har en låg personalomsättning. Verksamheten kan därför bygga på gedigen erfarenhet och kompetens. För att attrahera nya talanger på arbetsmarknaden har bolaget under året fortsatt att profilera sig genom att delta på arbetsmarknadsdagar. Det finns också positiva erfarenheter från utbyte med högskolor och att ta emot studenter under deras praktikperioder.
Hufvudstaden arbetar aktivt med sin värdegrund, etik och jämställdhet i alla delar av organisationen. Att kvinnor och män ges samma utvecklingsmöjligheter är en självklarhet, liksom att osakliga löneskillnader ska motverkas. Medarbetarundersökningen har under flera år visat att ett av våra bästa resultat finns inom området jämställdhet vilket innbär att arbetet med dessa frågor bedrivs på rätt sätt. Vi är ett öppet och icke diskriminerande bolag med högt ställda krav inom alla delar av verksamheten. Det är viktigt att hitta medarbetare som har rätt kompetens för sin uppgift och som på sikt kan växa i bolaget.
Hufvudstadens marknader utgörs av Stockholms och Göteborgs mest centrala delar där bolaget äger kommersiella kontors- och butiksfastigheter i citykärnornas affärsdistrikt. Detta gör Hufvudstaden till ett av de mest specialiserade och geografiskt koncentrerade fastighetsbolagen i Sverige.
Sveriges ekonomiska tillväxt har länge varit koncentrerad till storstadsområdena där Stockholm intagit en särställning. Under 2010 har Stockholm och Göteborg återhämtat sig starkt från den internationella finanskrisen och den svaga konjunkturutvecklingen som präglade större delen av 2009. BNP-utvecklingen i världsekonomin var något positiv under året, men tillväxten har bromsats av att många länder, i synnerhet USA samt i Europa, brottats med svaga statsfinanser och tvingats till stora besparingar. Samtidigt ligger arbetslösheten kvar på en oförändrat hög nivå. I kontrast till detta har den svenska ekonomin haft en stark återhämtning under året med god tillväxt och en något lägre arbetslöshet jämfört med föregående år.
I Sverige, liksom i övriga Europa, präglas fastighetsmarknaden av att befolknings- och näringslivstillväxten till stor del koncentreras till storstadsregionerna.
I Stockholmsområdet finns ett av världens största informations- och kommunikationskluster och ett av Europas ledande bioteknikkluster. Här finns även en industristruktur med en hög andel IT-, telekom-, bank-, finans- och tjänstenäringar. Stockholm ses som Nordens ekonomiska och finansiella centrum och har länge haft rollen som motor i Sveriges ekonomi. Konjunkturen i Stockholm har utvecklats mycket positivt under året och tillväxten i näringslivet har varit hög. En stärkt framtidstro, ökad stabilitet och inhemsk efterfrågan har bidragit till den positiva utvecklingen. I takt med konjunkturuppgången har även sysselsättningen tagit fart i Stockholmsregionen efter en tids nedgång.
Göteborgsregionen får även i fortsättningen en stor betydelse för utvecklingen i västra Sverige och den internationella närvaron är påtaglig. Konjunkturbarometern för Göteborgsområdet visade att samtliga större branscher bidragit starkt till att regionen har återhämtat sig efter finanskrisen. Byggverksamheten ökade kraftigt under årets andra hälft efter att ha haft en förhållandevis svag utveckling under våren. Arbetsmarknaden visade också tecken på återhämtning där sysselsättningen har ökat något under andra halvåret.
Den svenska fastighetsmarknaden har återhämtat sig snabbt under 2010 vilket har visat sig i en ökad transaktionsaktivitet. Ökningen beror bland annat på att ett antal stora portföljaffärer har genomförts, först och främst avseende bostadsfastigheter. Under året har svenska och utländska investerare omsatt mer än 100 mdkr i svenska fastigheter. Det är mer än en fördubbling jämfört med 2009 men ändå betydligt lägre än nivåerna från rekordåren 2006
Transaktionsvolym per fastighetstyp 2001–2010
till 2008 då volymerna uppgick till cirka 140 mdkr per år. Även antalet stora transaktioner, överstigande 1 mdkr, har ökat markant jämfört med föregående år. Det är främst svenska investerare såsom institutioner, privata fastighetsinvesterare med låg belåning samt fastighetsfonder som legat bakom majoriteten av fastighetsförvärven. Fastigheter med låg risk, exempelvis bostäder men även kontor i attraktiva lägen, utgjorde en stor del av den samlade transaktionsvolymen under 2010.
Det har under året inte skett några större portföljaffärer inom Stockholm CBD eller Göteborg CBD. Däremot har ett antal noterbara transaktioner avseende enskilda fastigheter inom Stockholm CBD ägt rum, där de tre största är försäljningen av Blåmannen 20 (även kallad Klara Zenit), Grävlingen 12 (även kallad City-Cronan) samt Stuten 12.
Direktavkastningskraven på bra kontorsfastigheter i goda lägen inom Stockholm CBD och Göteborg CBD har under 2010 sjunkit till följd av förväntningar om en starkare hyresmarknad samt en stor efterfrågan med hård konkurrens mellan investerare. Detta påverkar Hufvudstaden positivt eftersom det är inom dessa delmarknader som majoriteten av bolagets fastigheter är belägna. Utvecklingen för direktavkastningskraven har under 2000-talet varit nedåtgående med undantag för tiden under finanskrisen då kurvorna pekade uppåt. Under 2010 har det återigen blivit lättare att finansiera nya fastighetsförvärv jämfört med 2009. Direktavkastningskraven för moderna kontors- och butiksfastigheter i Stockholm CBD uppgick till mellan 4,5 och 5,25 procent och i Göteborg CBD till mellan 5,0 och 5,75 procent.
Direktavkastningskrav Stockholm CBD och Göteborg CBD
Kontorshyresmarknaden i Stockholm har återhämtat sig väl under 2010 efter nedgången i samband med finanskris och lågkonjunktur. Vakansgraderna i Stockholm CBD har sjunkit under året och hyresnivåerna stigit, vilket är en utveckling som även förväntas sprida sig till ytterområdena. De ökande hyresnivåerna på kontorslokaler beror på en hög efterfrågan på moderna och effektiva lokaler i bra lägen.
Efterfrågan på butikslokaler i bästa läge har varit fortsatt stabil under året vilket resulterat i en fortsatt stark butikshyresmarknad och höjda hyresnivåer.
Utbudet av kommersiella fastigheter innanför tullarna i Stockholm utgörs av ett bestånd som omfattar cirka 5 miljoner kvm kontor, varav 1,7 miljoner kvm inom CBD. Hufvudstaden är näst största kommersiella fastighetsägaren i Stockholm CBD med en total uthyrbar yta om cirka 262 000 kvm.
| Uthyrbar area, m² | |
|---|---|
| Vasakronan | 371 000 |
| Hufvudstaden | 262 000 |
| AMF Pension | 228 000 |
| Diligentia | 150 000 |
| Fabege | 98 000 |
| SEB Trygg Liv | 95 000 |
| Pembroke Real Estate | 92 000 |
| Källa: Leimdörfer |
Hyresmarknaden för kontor i Stockholm har haft en positiv utveckling under 2010, främst i Stockholm CBD, med lägre vakanser och högre hyresnivåer. Anledningen till detta är en stor efterfrågan och ett begränsat utbud. Störst är efterfrågan på kontor i city, centrala lägen inom tullarna samt inom närförorter i direkt anslutning till tullarna och allmänna kommunikationer, främst i moderna och ny- och ombyggda fastigheter. En av konkurrensfördelarna på hyresmarknaden är att kunna erbjuda moderna och yteffektiva kontorslokaler, varigenom hyreskostnaden per anställd kan sänkas. Möjligheten att hyra större sammanhängande kontorslokaler i Stockholm CBD är relativt begränsad och förväntas fortsätta vara så under kommande år och detta leder sannolikt till fortsatt stigande hyresnivåer. Detta påverkar Hufvudstaden positivt eftersom bolaget i detta område äger ett samlat fastighetsbestånd av högkvalita tiva fastigheter med moderna kontorslokaler.
Med fastigheter i samtliga delar av Stockholm CBD har Hufvudstaden möjlighet att erbjuda kontorslokaler i alla delar av city. Hufvud stadens långsiktiga strategi att äga ett samlat fastighetsbestånd, gärna bestående av hela kvarter, möjliggör även för våra hyresgäster att expandera inom befintligt fastighetsbestånd.
De större projekten i Stockholm CBD såsom Stockholm Waterfront, The View, Kungsbrohuset och kvarteret Pennfäktaren vid Vasagatan har färdigställts under året och hyres gäster har flyttat in. Även Hufvudstadens ombyggnation av kvarteret Rännilen 18 färdigställdes under året och första inflyttning skedde i september. Under kommande år är ny- och ombyggnadsprojekten i Stockholm CBD relativt begränsade men aktiviteten är fortfarande hög avseende uppgraderingen av äldre lokaler till moderna kontorslokaler vilket kommer öka detta utbud, dock ej i tillräcklig utsträckning för att möta efterfrågan.
I Bibliotekstan noterades hyror mellan 4 000 och 5 000 kr per kvm och år exklusive fastighetsskattetillägg och i övriga CBD i bästa läge hyrdes kontor ut för mellan 3 500 och 5 000 kr per kvm och år exklusive fastighetsskattetillägg.
Vakansgraderna uppgick under året till mellan 5 och 6 procent (7 – 8) i CBD, till 5 procent (6) i Gamla Stan och till 5 – 8 procent (6 – 9) på malmarna, det vill säga Södermalm, Kungsholmen, Vasastan/Norrmalm och Östermalm/Gärdet.
Källa: Leimdörfer Större fastighetsägare i centrala Stockholm.
Efterfrågan på välbelägna butikslokaler i de mest centrala delmarknaderna var fortsatt hög under året samtidigt som disponibla lokaler i stort sett saknades, vilket resulterat i höjda hyresnivåer. Den goda efterfrågan beror på en positiv utveckling inom detalj-, sällanköps- och dagligvaruhandeln samt en ökning av inhemsk och utländsk turism.
De mest eftertraktade butiksstråken finns i Bibliotekstan samt vid Hamngatan, Kungsgatan och Drottninggatan. Bibliotekstan intar tillsammans med NK-varuhuset, en särställning som de mest exklusiva butikslägena. Här utgår hyror för primär försäljningsyta på 12 000 till 18 000 kr per kvm och år exklusive fastighetsskattetillägg. Hufvudstaden äger fastigheter belägna i samtliga av dessa attraktiva lägen vilket gör bolaget till en stark aktör inom detaljhandelssegmentet i Stockholm city.
I Stockholm CBD pågår två större detaljhandelsprojekt. Det utvecklas ett nytt shoppingkvarter som består av cirka 20 000 kvm butiksyta och sträcker sig utmed Regeringsgatan och Hamngatan, mittemot NK. Inflyttning i de nya butikerna har påbörjats under 2010 och kommer att fortsätta under 2011. Dessutom utvecklas ett shoppingcenter med nytt shoppingkoncept i Salénhuset.
| Delmarknad | Kontor, kr/kvm och år |
Butiker, kr/kvm och år |
|---|---|---|
| Stockholm | ||
| Bibliotekstan/NK | 4 000 – 5 000 | 12 000 – 18 000 |
| Övriga City | 3 500 – 5 000 | 4 000 – 12 000 |
| Östermalm | 2 400 – 3 600 | 3 000 – 8 500 |
| Gamla Stan | 2 200 – 2 800 | 2 500 – 5 000 |
| Slussen/Södermalm | 2 100 – 2 900 | 2 500 – 5 000 |
| Kungsholmen | 1 700 – 2 700 | 2 000 – 7 000 |
| Liljeholmen | 1 800 – 2 100 | 1 500 – 5 000 |
| Globen | 1 400 – 1 900 | 3 500 – 5 000 |
| Kista | 1 200 – 2 300 | 4 000 – 8 000 |
| Göteborg | ||
| Inom Vallgraven | 1 800 – 2 400 | 6 000 – 12 000 |
Hyresmarknaden för kontor i Göteborgs centrala delar präglades av oförändrade vakanser och något stigande hyresnivåer under året vilket till stor del beror på att Göteborgsmarknaden stärkts i takt med att det ekonomiska läget i Sverige har förbättrats. Göteborg befäste sin ställning som den intressantaste marknaden i Sverige efter Stockholm. Inom kontorssegmentet finns ett intresse för effektiva och moderna lokaler i centrala lägen och efterfrågan på kontorslokaler i regionen som helhet har ökat under året.
Hyresnivåerna för butikslokaler i bästa läge har under året varit fortsatt stabila till följd av en stor efterfrågan men ett väldigt begränsat utbud.
Hufvudstaden är tredje största kommersiella fastighetsägaren i Göteborg CBD med en total uthyrbar yta om cirka 80 000 kvm. Bolagets fastigheter ligger välbelägna i stadsdelarna Inom Vallgraven och Östra Nordstan vilket gör Hufvudstadens fastighetsbestånd till ett av de mest koncentrerade i Göteborg.
Största fastighetsägare i Göteborg CBD
| Uthyrbar area, m² | |
|---|---|
| Vasakronan | 250 000 |
| Wallenstam | 97 000 |
| Hufvudstaden | 80 000 |
| Diligentia | 73 000 |
| Bygg-Göta Göteborg | 67 000 |
| Castellum | 51 000 |
| Källa: Leimdörfer |
Hyresnivåerna i Göteborgs centrala delar har varit något stigande under 2010 jämfört med 2009 och även antalet nyuthyrningar har ökat. Vakansnivån är trots det i stort sett oförändrad jämfört med föregående år. Totalt i Göteborgsområdet finns det cirka 3,2 miljoner kvm kontorsyta, där ungefär 0,9 miljoner kvm av ytan är lokaliserad till Göteborg CBD, som består av delområdena Nordstan, Inom Vallgraven, Lilla Bommen och Kungsportsavenyn. De största ny- och ombyggnationerna under 2010 i centrala Göteborg är uppförandet av Pagoden om cirka 11 000 kvm ny kontorsyta, samt Hufvudstadens påbyggnad av två våningsplan i Femmanhuset i Nordstan där 5 100 kvm modern kontorsyta tillskapas. Båda projekten påbörjades under året och beräknas färdigställas under 2011/2012. Utöver detta kommer det under nästkommande år att produceras relativt liten andel ny kontorsyta i Göteborgsområdet.
Bästa läge för kontor i centrala Göteborg bedöms vara stadsdelarna Inom Vallgraven, särskilt kvarteren närmast Hamngatorna, samt Nordstan, Kungsportsavenyn, Svenska Mässan, Lilla Bommen, Gårda och Gullbergsvass. Inom Göteborg CBD uppgick marknadshyran till mellan 1 800 och 2 400 kr per kvm och år exklusive fastighetsskattetillägg. Vakanserna i Göteborg CBD har varit stabila under 2010 jämfört med 2009 och låg på mellan 6 och 7 procent (6– 7). Liksom i Stockholm så har Hufvudstaden i Göteborg högkvalitativa fastigheter med moderna kontorslokaler, vilket är den typ av kontorslokaler som främst efterfrågas på marknaden.
Källa: Leimdörfer Större fastighetsägare i centrala Göteborg.
Hyrorna för butiker i bästa läge var stabila under året med ett mycket begränsat utbud av ledig försäljnings yta, uppskattningsvis under 1 procent, samtidigt som efterfrågan var stor. I bästa läge noterades hyror i intervallet 6 000 till 12 000 kr per kvm och år exklusive fastighetsskattetillägg. Den stora efterfrågan berodde på att handeln hade en positiv utveckling under året samt en ökning av inhemsk och utländsk turism. Dessutom har omvandlingen av Göteborg från en traditionell industristad till en stad med ett mera differentierat och tjänsteinriktat näringsliv påverkat handeln positivt.
Bästa läge för butiker i centrala Göteborg bedöms vara Östra Nordstan, Fredsgatan, Arkaden samt Kungsgatan mellan Östra Hamngatan och Västra Hamngatan. Cityhandeln är mycket stark och Hufvudstaden på verkas positivt genom sin närvaro i de bästa butikslägena med bland annat både Femmanhuset i Nordstan och NK-varuhuset.
Kontorshyror i europeiska storstäder, december 2010 Lokaler i bästa läge
-10 000 10 000 30 000 50 000 70 000 90 000 110 000 130 000 150 000 2001 2002 2003 2004 2005 2006 2007 2008 2009 2010 0,0 1,5 3,0 4,5 6,0 7,5 9,0 10,5 12,0 Nybyggnation, efterfrågan och vakansgrad för kontor i centrala lägen i Stockholm Kvm % Nybyggnation kontor Efterfrågan kontor Vakansgrad kontor
0 10 000 20 000 30 000 40 000 50 000 60 000 70 000 Butikshyror i europeiska storstäder, december 2010 Lokaler i bästa läge Kr/kvm Wien Stockholm Oslo Paris London Madrid Milano Moskva Frankfurt Lissabon Köpenhamn Bryssel Aten Amsterdam
Källa: Newsec
Källa: Newsec
Marknadshyresutveckling kontor i bästa läge, nominellt
Marknadshyresutveckling butiker i bästa läge, nominellt (exklusive fastighetsskattetillägg)
29
Hufvudstaden arbetar aktivt med att utveckla fastighetsbeståndets höga kvalitet och effektivitet. Avsikten är att skapa god värdetillväxt och att i samarbete med kunderna anpassa kontor och butiker efter nya förutsättningar. Processen att utveckla fastigheterna ses ständigt över. Förändringar och förbättringar, såväl stora som små, görs regelbundet.
Utvecklingsprojekten kan huvudsakligen indelas i ombyggnader och investeringar i befintliga fastigheter samt utveckling av befintliga och nya byggrätter. Genom utvecklingsåtgärderna får lokalerna högre teknisk standard och mer yteffektiva planlösningar. Kunderna får en bättre produkt och Hufvudstaden erhåller på längre sikt ett bättre driftnetto och högre avkastning.
De flesta ombyggnader som görs i Hufvudstadens bestånd är lokalanpassningar till nya eller befintliga hyresgäster. När en lokal blir vakant görs en utvärdering av lokalens tekniska standard för att fastställa om renoveringsbehov föreligger. Sedan den inledande renoveringen av lokalen gjorts, sker lokalanpassning efter den nya hyresgästens behov. Öppna planlösningar med en större yteffektivitet efterfrågas alltmer av hyresgästerna. Därmed ökar luft- och kylbehovet och äldre installationer byts ut mot den senaste tekniken för att erhålla optimalt inomhusklimat. Hufvudstaden äger många fastigheter i anslutning till varandra, vilket underlättar att lokaler integreras med angränsande ytor i syfte att skapa största möjliga flexibilitet. Vid alla ombyggnader läggs stor vikt vid att bevara byggnadens särart och arkitektoniska värde.
Under året har renovering och anpassningar av cirka 24 000 kvm kontorsyta genomförts. Anpassningarna har i huvudsak genomförts till befintliga hyresgäster i samband med förlängning av hyresperioden och utökning av förhyrd yta. Utvecklingen av fastigheten Oxhuvudet har fortsatt under året med montering av nya entrépartier samt genomförandet av en totalrenovering åt Exportkreditnämnden. I fastigheten Skären genomförs en omfattande lokalanpassning åt Advokatfirman Vinge där cirka 5 000 kvm har anpassats under året och projektet färdigställs i sin helhet under 2011. I början av året färdigställdes även den totala ombyggnaden av fastigheten Rännilen 18 som ursprungligen uppfördes 1888. Fastigheten har tillförts toppmodern teknik och öppnats upp invändigt så att lokalerna blir mer yteffektiva och lättare att anpassa till hyresgästers behov samtidigt som fastighetens ursprungliga karaktär har bevarats. I fastigheten har ett flertal lokalanpassningar genomförts i samband med nyuthyrningar. I 1600 talsfastigheten Achilles i Gamla Stan har två plan moderniserats och utrustats med ny modern teknik för att öka ventilations- och kylkapaciteten. Detta för att öka flexibiliteten och möjligheten att sitta effektivt i öppna landskap.
Under april månad erhölls ny detaljplan samt bygglov för en påbyggnad med två våningar i Femmanhuset, Nordstan i Göteborg. Efter slutförd projektering påbörjades byggnationen under sommaren. Målsättningen är att skapa toppmoderna, effektiva och flexibla kontor med den senaste tekniken och med en fantastisk utsikt över Göteborg. I och med påbyggnaden tillskapas cirka 5 100 kvm uthyrbar yta. Den första hyresgästen som flyttar in är Advokatfirman Vinge, vilka tar cirka 3 300 kvm i anspråk och ytan färdigställs under hösten 2011. I samband med projektet byts merparten av de tekniska systemen såsom hissar och ventilationsaggregat i den befintliga byggnaden. Detta kommer att ge betydande energibesparing och projektet som helhet beräknas färdigställas under våren 2012.
Affärsområde Stockholm Östra City omfattar 16 (16) fastigheter och utgörs av två förvaltningsområden: Norrmalmstorg och Kungsgatan. Förvaltningsområde Norrmalmstorg omfattar fastigheter i Bibliotekstan. Det är också detta område som historiskt sett utgjort kärnan i Hufvudstadens fastighetsbestånd sedan bolaget grundades 1915. Förvaltningsområde Kungsgatan omfattar fastigheter vid Kungsgatans östra del samt vid korsningen Kungsgatan/Sveavägen. Fastighetsbeståndet är helt kommersiellt och består av kontors- och butiksfastigheter.
Det större ombyggnadsprojektet av Rännilen 18, Birger Jarlsgatan 7, färdigställdes under året. Närmare 60 procent av kontorsytorna var uthyrda till årsskiftet 2010/2011. Några av de nya kontorshyresgästerna är managementkonsulterna Quartz och det finansiella tjänsteföretaget Wahlstedt Sageryd.
Under flera års tid har grundförstärkningsarbeten genomförts på flera fastigheter i Bibliotekstan. Arbetena har skett i fastigheternas källarvåningar medan ordinarie verksamhet i butiker och kontor kunnat fortgå i stort sett normalt. Arbetena är nu inne på sin sista etapp och de beräknas vara klara i sin helhet under våren 2011.
Fastigheten Oxhuvudet 18 med adress Kungsgatan 32 – 38 genomgår en successiv renovering som bland annat innefattar fastighetens tekniska system, trapphus och entréer. Därutöver har fasaden tvättats och en större ombyggnad har genomförts av Exportkreditnämndens kontorslokaler.
Arbetet med att skapa ett attraktivare butiksområde i Bibliotekstan har fortsatt. Nya butiker som öppnat under året är Marc by Marc Jacobs, Haglöfs, WeSC, David & Martin och La Chemise. Marknadsföringen av Bibliotekstan sker framförallt genom events och PR. Events som genomförts under året är bland andra Modeveckan i Bibliotekstan och Litterära skyltfönster. Viktiga events i området är också butikernas egna, exempelvis i samband med butiksinvigningar såsom Marc by Marc Jacobs invigningsfest.
Marknadshyrorna för kontor inom affärsområdet nådde sin lägsta nivå under våren och har sedan sommaren varit svagt stigande. Marknadshyrorna för kontorslokaler i de mest attraktiva lägena uppgick under året till mellan 4 000 och 5 000 kr per kvm och år exklusive fastighetsskattetillägg.
För butikslokaler var hyresutvecklingen positiv och i de bästa lägena uppgick marknadshyrorna till cirka 12 000 – 18 000 kr per kvm och år exklusive fastighetsskattetillägg.
Kontorshyresgästerna inom affärsområdet utgörs främst av företag som värdesätter centralt belägna högkvalitativa lokaler. De dominerande branscherna är bank och finans, advokatbyråer samt konsulter inom rekrytering, management och media. Totalt finns inom affärsområdet 315 kunder. De tio största kunderna hyr 40 000 kvm (36 000), vilket representerar en årshyra på 186 mnkr (164). De största kontorskunderna är Vinge, Danske Bank, Brummer & Partners, Exportkreditnämnden, JKL och Reuters.
Butikshyresgästerna i Bibliotekstan består till stor del av yngre skandinaviska varumärken såsom Fifth Avenue Shoe Repair, Whyred, WeSC, David & Martin och Byredo kombinerat med större varumärken och detaljhandelskoncerner såsom Filippa K, Sand, By Marlene Birger, J Lindeberg, Urban Outfitters, GANT, Diesel, Karen Millen och Georg Jensen.
Butikerna längs Norrlandgatan har på senare år fått en inriktning mot sportmode där butiker såsom North Face, Haglöfs, T12 och Quiksilver återfinns. Butikshyresgästerna längs Kungsgatan är till övervägande del svenska kedjeföretag såsom Stadium, Naturkompaniet, Alewalds och Cervera. Hufvudstaden är mån om långsiktiga affärsrelationer och vi har ett antal hyresgäster som funnits i vårt bestånd i decennier. Ett välbekant exempel är anrika Ströms dam- och herrekipering som funnits vid korsningen Sveavägen/Kungsgatan sedan 1939.
Bibliotekstan. Området mellan Norrmalmstorg, Birger Jarlsgatan, Stureplan och Norrlandsgatan som innehåller butiker med högklassiga varumärken.
Birger Jarlspassagen. Passagen, som är belägen mellan Birger Jarlsgatan och Smålandsgatan, har ett synnerligen stort kultur- och arkitekturhistoriskt värde.
Norrmalmstorg 1. Byggnaden är en unik profilfastighet och ett kommersiellt landmärke i Stockholms city.
Förfallostruktur
Årshyra,
| 2010 | 2009 | |
|---|---|---|
| Antal fastigheter | 16 | 16 |
| Uthyrbar yta, kvm | 144 851 | 145 263 |
| – varav kontor | 97 656 | 99 033 |
| – varav butik och restaurang | 34 719 | 33 843 |
| Årshyra, mnkr | 634 | 644 |
| Hyresvakansgrad, % | 8,7 | 10,4 |
| Ytvakansgrad, % | 10,6 | 12,4 |
| 2010 | 2009 | |
|---|---|---|
| Nyuthyrning, kvm | 12 100 | 8 100 |
| Nyuthyrning årshyra, mnkr | 46 | 34 |
| Omförhandlade avtal, kvm | 26 300 | 22 500 |
| Omförhandlad årshyra, mnkr | 108 | 88 |
| Mnkr | 2010 | 2009 |
|---|---|---|
| Nettoomsättning | 569,5 | 579,7 |
| Underhåll | -15,7 | -15,7 |
| Drift och administration | -75,1 | -68,7 |
| Övriga kostnader | -62,6 | -59,3 |
| Summa kostnader | -153,4 | -143,7 |
| Bruttoresultat | 416,1 | 436,0 |
Bibliotekstan, Stockholm
Affärsområde Stockholm Västra City omfattar fastigheterna i områdena söder och väster om Hötorget, vid Regeringsgatan samt NK-fastigheterna i Stockholm och Göteborg. Vid årsskiftet bestod affärsområdet av 8 (8) fastigheter i Stockholm samt 1 (1) i Göteborg. Fastighetsbeståndet är helt kommersiellt och består av kontorsoch butiksfastigheter samt parkeringshuset Parkaden. Fastigheterna är belägna på Drottninggatan, Klarabergsgatan, Hamngatan, Regeringsgatan, Västra Trädgårdsgatan och i Gamla Stan i Stockholm samt vid Östra Hamngatan i Göteborg.
Under året har renovering och lokalanpassning genomförts för nya och befintliga hyresgästers räkning. Nya kontorshyresgäster är bland andra Nansen som flyttat in på Drottninggatan, Council of the Baltic Sea States samt X5 Group som båda flyttat in på Slussplan. X5 Group var tidigare hyresgäst i vår fastighet på Drottninggatan.
Arbetet med att utveckla butiksmixen inom affärsområdet sker kontinuerligt för att på så sätt skapa en attraktiv gatumiljö.
Förädlingen av NK-varuhusen i såväl Stockholm som Göteborg pågår löpande i syfte att skapa än mer attraktiva varuhus, som står sig väl i internationell jämförelse. För att stärka kundservicen har helt nya servicecenter inrättats och apotek har öppnats i både Stockholm och Göteborg. I NK Stockholm har damkonfektionsavdelningen Ralph Lauren Blue Label öppnat på plan 1 och en helt ny inredningsavdelning har öppnat på plan 3. Genom etableringen har utbudet breddats med ett flertal nya varumärken och inredning har återigen blivit en spännande destination i varuhuset. I Göteborg har en helt ny accessoaravdelning öppnat med varumärken såsom Balenciaga, Bottega Veneta, Gucci samt YSL.
Hyresmarknaden för kontor inom affärsområdet har under året varit stabil med stort intresse för våra fastigheter.
Marknadshyrorna för kontorslokaler i de mest attraktiva lägena i Stockholm uppgick under året till mellan 4 000 och 5 000 kr per kvm och år exklusive fastighetsskattetillägg. Hyresmarknaden för butikslokaler var fortsatt god under året. I de bästa lägena och för de bästa ytorna exklusive varuhuset NK och Bibliotekstan uppgick marknadshyrorna till mellan 4 000 och 10 000 kr
per kvm och år exklusive fastighetsskattetillägg. I varuhuset NK, med bästa läge och bästa försäljningsyta i Stockholm, ligger marknadshyrorna vid omförhandlingar och nyuthyrningar på hyresnivåer mellan 14 000 och 18 000 kr per kvm och år exklusive omsättningshyresoch fastighetsskattetillägg. För NK Göteborg var motsvarande hyresnivåer mellan 8000 och 13000 kr per kvm.
Hyresgäststrukturen inom affärsområdet utgörs främst av företag som värdesätter centralt belägna högkvalitativa lokaler. De dominerande branscherna är advokatbyråer, reklambyråer, IT- och medieföretag, organisationer och banker. Totalt finns inom affärsområdet 215 kunder. De tio största kunderna hyr 34 000 kvm (33 000) vilket representerar en årshyra på 215 mnkr (206).
Butikshyresgästerna representerar till övervägande del starka, välkända varumärken med höga krav på etablering inom attraktiva marknadsplatser. I NK-varuhusen finns många av de starkaste internationella och svenska varumärkena representerade.
NK-fastigheterna i Stockholm och Göteborg och varumärket NK ägs av det helägda dotterbolaget AB Nordiska Kompaniet. NK ingår som två förvaltningsområden i Affärsområde Stockholm Västra City.
NK är ett av Sveriges starkaste och mest välkända varumärken, som har förstärkts och utvecklat sitt värde sedan 1902. Den viktiga uppgiften att vårda och bedriva långsiktig varumärkesuppbyggnad är grunden till NK:s förmåga att stödja handeln i varuhusen och därmed generera ökade hyresintäkter och höjda fastighetsvärden.
Varumärket NK har idag en mycket stark ställning bland såväl svenska som internationella konsumenter. Framgången bygger på ett nära samarbete mellan fastighetsägare å ena sidan och företagare genom en företagarförening å den andra. Samarbetet vidareutvecklas genom rätt mix av företagare, en vital och attraktiv marknadsplats samt kontinuerliga marknadsföringsinsatser mot rätt målgrupper.
Hufvudstaden och företagarföreningen utarbetar tillsammans årligen marknadsplaner för att stärka NK som varumärke och handelsplats.
Den svenska tillväxten blev för 2010 positiv och detaljhandeln kunde återigen redovisa en stark konsumtionsutveckling. Enligt Detaljhandelsindex DHI ökade försäljningen i löpande priser inom sällanköpshandeln med 5 procent. Försäljningen av konfektion ökade med 7 procent. Den totala försäljningen för NK-varuhusen blev högre än toppåret 2009. NK Stockholm ökade försäljningen med 7 procent, motsvarande siffra för NK Göteborg blev 5 procent.
I det helägda dotterbolaget Parkaden AB drivs parkeringsrörelse i två av Hufvudstadens fastigheter i Stockholm, dels parkeringshuset Parkaden på Regeringsgatan mittemot NK-varuhuset med 800 platser, dels Continentalgaraget i fastigheten Orgelpipan 7 nära Centralstationen med 454 platser. I parkeringshuset Parkaden har under året underhållsarbeten av bland annat körbanor samt en försöksyta med miljöanpassad belysning genomförts. Parkaden, som är ett av Stockholms säkraste parkeringshus, är en viktig servicefunktion för kunderna i Hufvudstadens marknadsområden.
| 2010 | 2009 | |
|---|---|---|
| Antal fastigheter | 9 | 9 |
| Uthyrbar yta, kvm | 149 656 | 149 982 |
| – varav kontor | 45 731 | 45 705 |
| – varav butik och restaurang | 44 654 | 44 878 |
| Årshyra, mnkr | 569 | 561 |
| Hyresvakansgrad, % | 2,0 | 2,5 |
| Ytvakansgrad, % | 4,3 | 4,2 |
| 2010 | 2009 | |
|---|---|---|
| Nyuthyrning, kvm | 5 400 | 9 100 |
| Nyuthyrning årshyra, mnkr | 25 | 37 |
| Omförhandlade avtal, kvm | 20 000 | 16 800 |
| Omförhandlad årshyra, mnkr | 92 | 95 |
| Mnkr | 2010 | 2009 |
|---|---|---|
| Nettoomsättning | 571,8 | 552,3 |
| Underhåll | -11,6 | -10,7 |
| Drift och administration | -123,3 | -119,4 |
| Övriga kostnader | -56,9 | -58,1 |
| Summa kostnader | -191,8 | -188,2 |
| Bruttoresultat | 380,0 | 364,1 |
| 2010 | 2009 | |
|---|---|---|
| NK Stockholm | ||
| Uthyrbar varuhusyta, kvm | 23 973 | 24 067 |
| Uthyrbar lageryta, kvm | 3 540 | 3 533 |
| Antal avdelningar | 105 | 105 |
| Antal restauranger | 8 | 8 |
| Försäljning inkl moms, mnkr | 2 274 | 2 133 |
| NK Göteborg | ||
| Uthyrbar varuhusyta, kvm | 10 094 | 10 095 |
| Uthyrbar lageryta, kvm | 1 258 | 1 321 |
| Antal avdelningar | 49 | 44 |
| Antal restauranger | 2 | 2 |
| Försäljning inkl moms, mnkr | 559 | 534 |
Hamngatan, Stockholm
Hamngatan, Stockholm
Nordiska kompaniet Östra Hamngatan, Göteborg
Affärsområde Göteborg omfattade vid årsskiftet 4 (4) fastigheter, belägna i Göteborgs mest centrala affärsdistrikt. Under året förvärvades 2 fastigheter med adress Fredsgatan som är en av Göteborgs mest besökta handelsgator mellan NK och köpmannavaruhuset Femman. Fastigheterna har genom en fastighetsreglering integrerats med grannfastigheten, Inom Vallgraven 12:8.
I den största fastigheten ingår köpmannavaruhuset Femman som är en del av Nordstans affärscentrum. Nordstan besöks årligen av cirka 37 miljoner personer, varav Femman besöks av drygt 11 miljoner personer. Omsättningen var cirka 3,7 mdkr varav Femman omsätter cirka 860 mnkr. Hufvudstaden är en av de största enskilda delägarna i Nordstans Samfällighetsförening, som äger och förvaltar Nordstans parkeringshus samt torg och gågator.
I Femmanhuset finns 60 butiker, caféer och restauranger i tre plan. De största butikskunderna är H &M, KappAhl, JC, Din Sko, Indiska och Dressmann.
Med tillträde den 30 mars 2010 förvärvades fastigheterna Inom Vallgraven 12:1 och Inom Vallgraven 12:9 vid Fredsgatan. Säljare var Alecta Pensionsförsäkring och köpeskillingen uppgick till cirka 175 mnkr. Förvärvet, som är i linje med Hufvudstadens strategi att äga och förvalta fastigheter i de mest attraktiva delarna i centrala Stockholm och centrala Göteborg, kompletterar på ett naturligt sätt Hufvudstadens bestånd mellan NK och köpmannavaruhuset Femman. Härigenom kan stora synergier uppnås med övriga fastigheter i kvarteret. Den uthyrbara ytan uppgår till cirka 2 250 kvm för Inom Vallgraven 12:1 och cirka 1 800 kvm för Inom Vallgraven 12:9. Fastigheterna inrymmer både kontorsoch butikslokaler med fördelningen enligt nedan. Inom Vallgraven 12:9 innehåller dessutom ett mindre bestånd lägenheter.
| Lokaltyp | Yta, kvm | Andel, % |
|---|---|---|
| Kontor | 1 687 | 41,6 |
| Butik | 1 473 | 36,3 |
| Bostäder | 779 | 19,2 |
| Övrigt | 118 | 2,9 |
| Totalt | 4 057 | 100 |
1) Ingår numera i fastigheten Inom Vallgraven 12:8
Under året har löpande renoveringar av kontorslokaler utförts hos flera av hyresgästerna i samband med förlängning av hyresperioden. Lokalerna har därmed moderniserats och anpassats till hyresgästers behov.
Sommaren 2010 startades en omfattande påbyggnad av fastigheten Femman samt byte av tekniska system. Därmed tillskapas cirka 5 100 kvm kontorslokaler på taket av den befintliga fastigheten. De nyproducerade kontoren kommer att färdigställs under våren 2012, med en successiv inflyttning där Advokatfirman Vinge tillträder sina lokaler under hösten 2011.
I fastigheten Femman har det dessutom tecknats avtal med bland andra Alektum, och i köpmannavaruhuset har Saint Tropez öppnat. I fastigheten på Kungsgatan har Gina Tricot, Carlund&Co samt Kom Design flyttat in.
Hyresmarknaden för kontorslokaler har under året präglats av oförändrade vakanser och något stigande hyresnivåer. Marknadshyrorna för kontorslokaler i de bästa lägena uppgick till mellan 1800 och 2400 kr per kvm och år exklusive fastighetsskattetillägg. För butikslokaler var hyresutvecklingen fortsatt god. I de bästa lägena uppgick marknadshyran till mellan 6 000 och 12 000 kr per kvm och år exklusive fastighetsskattetillägg.
Affärsområdets kunder utgörs främst av företag som uppskattar centralt belägna högkvalitativa lokaler. De dominerande branscherna är advokatbyråer, revisionsbyråer och media samt myndigheter och organisationer. Totalt finns inom affärsområdet 146 kunder. De tio största kunderna hyr 28 000 kvm (28 000), vilket representerar en årshyra på 65 mnkr (60).
Femman. Köpmannavaruhuset Femman är ett av de starkaste varumärkena i Västsverige inom detaljhandeln och representerar ett brett utbud inom konfektion och annan sällanköpshandel.
Uthyrbar yta per användning Årshyra per användning Butik och Butik och Övrigt 5 % Kontor 36 % Övrigt 9 % Kontor 53 %
restaurang 59 %
restaurang 38 %
Nordstan. Nordstans Affärscentrum är ett av Europas största inomhuscenter. Hufvudstaden har som en av de största enskilda ägarna i Nordstans Samfällighetsförening en andel om cirka 30 procent.
| 2010 | 2009 | |
|---|---|---|
| Antal fastigheter | 4 | 4 |
| Uthyrbar yta, kvm | 63 036 | 58 818 |
| – varav kontor | 33 568 | 31 825 |
| – varav butik och restaurang | 23 668 | 22 189 |
| Årshyra, mnkr | 170 | 161 |
| Hyresvakansgrad, % | 1,8 | 2,2 |
| Ytvakansgrad, % | 4,3 | 3,1 |
| 2010 | 2009 | |
|---|---|---|
| Nyuthyrning, kvm | 5 700 | 3 200 |
| Nyuthyrning årshyra, mnkr | 17 | 8 |
| Omförhandlade avtal, kvm | 15 200 | 7 200 |
| Omförhandlad årshyra, mnkr | 39 | 25 |
| Mnkr | 2010 | 2009 |
|---|---|---|
| Nettoomsättning | 179,7 | 180,5 |
| Underhåll | -1,1 | -2,1 |
| Drift och administration | -36,5 | -32,9 |
| Övriga kostnader | -17,9 | -16,1 |
| Summa kostnader | -55,5 | -51,1 |
| Bruttoresultat | 124,2 | 129,4 |
Styrelsen och verkställande direktören avger härmed årsredovisning och koncernredovisning för Hufvudstaden AB (publ), organisationsnummer 556012-8240, NK 100, 111 77 Stockholm, besöksadress Regeringsgatan 38, Stockholm.
Hufvudstaden är noterat på listan för stora företag på NASDAQ OMX Stockholm. LE Lundbergföretagen AB, organisationsnummer 556056-8817, Stockholm, har ett bestämmande inflytande i Hufvudstaden, varför bolaget konsolideras i Lundbergkoncernen.
Årsredovisningens resultat- och balansräkningar föreslås fastställas på årsstämman den 24 mars 2011.
Hufvudstaden är ett svenskt publikt aktiebolag med säte i Stockholm. Till grund för styrningen av koncernen ligger bland annat bolagsordningen, den svenska aktiebolagslagen, NASDAQ OMX Stockholms regelverk för emittenter inklusive Svensk kod för bolagsstyrning (Koden) samt andra tillämpliga lagar och regler. Koden syftar till att skapa goda förutsättningar för en aktiv och ansvarskännande ägarroll och utgör ett led i självregleringen inom det svenska näringslivet. Den bygger på principen följ eller förklara, vilket innebär att det inte är något brott mot Koden att avvika från en eller flera regler om motiv finns och förklaras samt vald lösning beskrivs.
Hufvudstaden följer Koden med avvikelse för bestämmelser om valberedning. Avvikelsen från Koden förklaras mer detaljerat nedan.
Hufvudstadens aktiekapital uppgick vid årets slut till 1 056 359 665 kronor fördelat på totalt 211 271 933 aktier, vilket ger ett kvotvärde om 5 kronor per aktie. Av aktierna är 202 996 869 A-aktier med ett röstvärde om en röst per aktie och 8 275 064 C-aktier med ett röstvärde om 100 röster per aktie. Samtliga aktier har lika rätt till andel i bolagets tillgångar och resultat. Största ägare är LE Lundbergföretagen AB med totalt 45,3 procent av utestående aktier och 88,1 procent av rösterna. Utöver LE Lundbergföretagen AB finns ingen ägare i bolaget som direkt eller indirekt innehar aktier vars röstetal representerar en tiondel eller mer av röstetalet för samtliga aktier i bolaget.
Enligt ett omvandlingsförbehåll i bolagsordningen har C-aktieägare rätt att begära omvandling av sina Caktier till A-aktier. Inga begränsningar finns i bolagsordningen avseende överlåtelsebarhet av aktier eller rösträtt på stämman. Inga kända avtal finns som skulle påverkas till följd av ett offentligt uppköpserbjudande. Ingen pensionsstiftelse eller annan utfästelse till personalen i fråga om aktieinnehav finns.
Aktieägares rätt att besluta i Hufvudstadens angelägenheter utövas vid bolagsstämman. Aktieägare, som är registrerade i aktieboken per avstämningsdagen och har anmält deltagande i tid, har rätt att delta och rösta vid bolagsstämman personligen eller genom ombud. Aktieägare vars aktier är förvaltarregistrerade måste, för att kunna utöva rösträtt på bolagsstämman, tillfälligt omregistrera sina aktier i eget namn, enligt vad som följer av kallelsen till bolagsstämman. Beslut vid stämman fattas normalt med enkel majoritet. I vissa frågor föreskriver dock aktiebolagslagen att ett förslag ska godkännas av en högre andel av de på stämman företrädda och avgivna rösterna.
Enskilda aktieägare, som önskar få ett ärende behandlat på stämman, kan begära det hos Hufvudstadens styrelse under särskild adress, som publiceras på bolagets hemsida i god tid före kallelsetiden för stämman.
Årsstämma ska hållas i Stockholm inom sex månader efter räkenskapsårets slut. Vid årsstämman beslutas i frågor avseende bland annat fastställande av resultat- och balansräkningar, utdelning, ansvarsfrihet för styrelseledamöterna och VD, val av styrelseledamöter, styrelseordförande och i förekommande fall revisorer samt ersättning till styrelse och revisorer, principer för ersättning till ledande befattningshavare och andra viktiga frågor.
Årsstämma 2010 hölls den 25 mars 2010. Totalt 244 aktieägare som företrädde 106 486 405 A-aktier och 8256959 C-aktier var närvarande och de representerade totalt 932 182 305 röster, motsvarande 91 procent av det totala antalet utestående röster. Till stämmans ordförande valdes Fredrik Lundberg. Vid årsstämman beslutades att fastställa den framlagda resultat- och balansräkningen samt koncernresultat- och koncernbalansräkningen och att disponera över till förfogande stående vinstmedel så att 2,10 kr per aktie delades ut till aktieägarna. Stämman beviljade ansvarsfrihet för styrelseledamöterna och VD samt beslutade om arvode till styrelseledamöterna och revisorerna. Vidare omvaldes samtliga styrelseledamöter för tiden intill slutet av nästa årsstämma. Slutligen beslutade stämman om riktlinjer för lön och ersättning till ledande befattningshavare samt bemyndigade styrelsen att besluta om förvärv och överlåtelse av egna aktier.
Mot bakgrund av en ändring av bolagsordningen avseende sätt och frist för kallelse till bolagsstämma, vilken beslutades av årsstämman 2009, har kallelseförfarandet förenklats inför kommande stämmor. Ändringsbeslutet villkorades av att en ändring av aktiebolagslagen skulle träda i kraft, vilket skedde den 1 januari 2011. Den nya bolagsordningen registrerades hos Bolagsverket den 3 januari 2011. Ändringarna innebär att kallelse till bolagsstämma framöver ska ske genom annonsering i Post- och Inrikes Tidningar samt på bolagets webbplats. Att kallelse skett ska annonseras i Dagens Nyheter. Årsstämma 2011 hålls den 24 mars 2011 i Stockholm.
Nominering och val av styrelse och revisorer Enligt bolagsordningen skall styrelsen utöver de ledamöter som enligt lag utses av annan än bolagsstämman bestå av lägst fem och högst tio ledamöter med högst tre suppleanter. Ledamöter och suppleanter väljes på bolagsstämma för tiden intill slutet av den första årsstämma som hålls efter det år då styrelseledamoten utsågs. Med hänsyn till den koncentrerade ägarbilden finns ingen formellt utsedd valberedning. Huvudägaren lämnar förslag på ordförande vid bolagsstämma, styrelse, styrelseordförande och styrelsearvoden samt i förekommande fall revisorer och revisionsarvoden. Övriga aktieägare har möjlighet att lämna nomineringsförslag till styrelsens ordförande under adress som framgår av bolagets hemsida. Förslagen offentliggörs senast i samband med kallelsen till årsstämman.
Som underlag för sitt förslag inför årsstämman 2011 har huvudägaren gjort en bedömning av huruvida den nuvarande styrelsen är ändamålsenligt sammansatt, bland annat med ledning av tillämpliga delar av den utvärdering av styrelsens arbete som görs årligen.
Hufvudstadens förfarande avseende valberedning är ett avsteg från Koden.
Styrelsen har enligt aktiebolagslagen ett övergripande ansvar för koncernens organisation och förvaltning samt för att kontrollen av bokföringen, medelsförvaltningen och ekonomiska förhållanden i övrigt är betryggande. Styrelsen fattar beslut i frågor avseende koncernens övergripande mål, strategiska inriktning och policys liksom viktigare frågor som rör finansiering, förvärv, avyttringar och investeringar. Till styrelsens övriga uppgifter hör bland annat att:
Styrelsens arbete följer en av styrelsen fastställd arbetsordning, vilken ger ramen för beslut avseende investeringar, finansiering, ekonomiska rapporter samt övriga frågor av strategisk karaktär. Arbetsordningen reglerar även styrelsens respektive VD:s åligganden samt arbetsfördelningen mellan styrelsen och VD. Arbetsordningens relevans och aktualitet ses över varje år.
Styrelsens ordförande leder styrelsearbetet och har kontinuerlig kontakt med VD för att löpande kunna följa koncernens verksamhet och utveckling. Ordföranden samråder med VD i strategiska frågor och företräder bolaget i ägarfrågor.
Styrelsens ordförande tillser att styrelsens arbete utvärderas en gång per år och att nya styrelseledamöter erhåller lämplig utbildning. Styrelsen utvärderar också VD:s arbete, utan att denne närvarar.
Under verksamhetsåret 2010 hade styrelsen sju sammanträden, varav ett konstituerande. Ekonomisk och finansiell rapportering samt redovisning av affärsområdenas verksamhet framläggs vid varje styrelsemöte. Dessutom tas väsentliga frågor av principiell eller stor ekonomisk betydelse upp vid varje ordinarie sammanträde. Styrelsearbetet har under året särskilt inriktats på strategidiskussioner, konjunktur- och finansieringsfrågor samt investeringar. Projektering och påbyggnad av Femman, Nordstan i Göteborg samt fastighetsförvärv är några frågor som behandlats under året. Tjänstemän i bolaget deltar i styrelsens sammanträden såsom föredragande.
Bolagets revisor deltog vid styrelsemötet i februari, då årsredovisningen för 2009 godkändes, och vid styrelsemötet i augusti i samband med styrelsens behandling av bolagets halvårsrapport.
Hufvudstadens styrelse består av nio ledamöter, som väljs av årsstämman för en period om ett år. Från företagsledningen ingår endast VD i styrelsen och denne är den ende som är att betrakta som beroende av bolaget. Styrelsens ordförande sedan 1998 är Fredrik Lundberg. Fyra av ledamöterna har beroendeställning gentemot den största aktieägaren LE Lundbergföretagen AB (Fredrik Lundberg, Claes Boustedt, Louise Lindh och Sten Peterson). För ytterligare information om enskilda styrelseledamöter, se sidan 84. Som styrelsens sekreterare anlitas utomstående jurist.
| Namn | Funktion | Närvaro 20101) |
Oberoende i förhållande till bolaget |
Oberoende i förhållande till ägare |
|---|---|---|---|---|
| Fredrik Lundberg | Ordförande | 7 | Ja | Nej |
| Claes Boustedt | 7 | Ja | Nej | |
| Bengt Braun | 6 | Ja | Ja | |
| Peter Egardt | 6 | Ja | Ja | |
| Louise Lindh | 7 | Ja | Nej | |
| Hans Mertzig | 6 | Ja | Ja | |
| Sten Peterson | 7 | Ja | Nej | |
| Anna-Greta Sjöberg | 7 | Ja | Ja | |
| Ivo Stopner | VD | 7 Nej (anställd) | Ja |
1)Under året har sju styrelsemöten hållits, varav fem efter årsstämman.
Enligt bolagsordningen skall bolaget ha en eller två revisorer och motsvarande antal suppleanter, alternativt kan ett eller två registrerade revisionsbolag utses. Vid årsstämman 2008 valdes för en period om fyra år de auktoriserade revisorerna George Pettersson och Joakim Thilstedt, båda från KPMG, till revisor respektive revisorssuppleant. Bland George Petterssons större uppdrag kan nämnas LE Lundbergföretagen AB, Holmen AB och Skanska AB.
Styrelsen träffar bolagets revisor två gånger per år, varav en gång utan närvaro av VD. Vid dessa tillfällen lämnar revisorn en redogörelse och en diskussion om revisionens inriktning och iakttagelser förs. Interna rutiner och kontrollsystem granskas löpande under året. Slutlig granskning av årsbokslut och årsredovisning görs i januari–februari. Halvårsbokslutet granskas översiktligt. Redovisning av arvode till revisorerna inklusive arvode för rådgivningstjänster lämnas i not 9.
Styrelsen har prövat frågan om inrättande av ett revisionsutskott men valt att inte inrätta något sådant utan hantera uppgifter som ankommer på ett sådant utskott inom ramen för det ordinarie styrelsearbetet. Detta innebär att hela styrelsen, förutom VD, fullgör de uppgifter som ankommer på ett revisionsutskott.
VD leder verksamheten i enlighet med den antagna arbetsordningen för styrelse och VD samt styrelsens instruktioner. VD ansvarar för att styrelsen erhåller ett så sakligt, utförligt och relevant informations- och beslutsunderlag som erfordras för att styrelsen ska kunna fatta väl underbyggda beslut.
Företagsledningen består, förutom av VD, av de tre affärsområdescheferna samt cheferna för Ekonomi/ Finans, Fastighetsutveckling och Personal. Företagsledningen har möten cirka en gång i månaden för att diskutera aktuella frågor. För information om enskilda medlemmar, se sidan 86.
Ersättning till styrelsen beslutas av årsstämman. Vid årsstämman 2010 beslutades om en ersättning för styrelsearbetet 2010 om 1 575 000 kronor att fördelas på ledamöterna med undantag för VD Ivo Stopner, som inte uppbär någon ersättning för sitt styrelsearbete. Ordföranden erhöll 350 000 kronor och de övriga sju ej anställda ledamöterna 175 000 kronor vardera.
Styrelsen har prövat frågan om inrättande av ett ersättningsutskott men valt att inte inrätta något sådant utan hantera frågan inom ramen för det ordinarie styrelsearbetet. Detta innebär att hela styrelsen, förutom VD, fullgör de uppgifter som ankommer på ett ersättningsutskott, inklusive att följa och utvärdera pågående och under året avslutade program för rörliga ersättningar till bolagsledningen. Styrelsen följer och utvärderar också tillämpningen av de riktlinjer för ersättningar till ledande befattningshavare som årsstämman fattar beslut om samt gällande ersättningsstrukturer och ersättningsnivåer i bolaget för ledande befattningshavare.
Riktlinjer för lön, bonus och annan ersättning till bolagets ledande befattningshavare beslutas av årsstämman. För 2010 beslöt stämman att samma riktlinjer som tidigare ska tillämpas, det vill säga att bolagets ersättningar ska utgöras av marknadsmässiga löner samt ett begränsat resultatrelaterat bonusprogram, som beskrivs nedan. Inga aktiekursrelaterade incitamentssystem finns i bolaget. Dessa riktlinjer har följts under 2010 och förslag att samma riktlinjer ska tillämpas för 2011 kommer att föreläggas årsstämman. Styrelsens redogörelse för utvärderingen av program för rörlig ersättning till bolagsledningen, tillämpningen av riktlinjer för ersättning till ledande befattningshavare samt gällande ersättningsstrukturer och ersättningsnivåer i bolaget för ledande befattningshavare kommer att läggas ut på bolagets hemsida www.hufvudstaden.se senast två veckor före årsstämman 2011. Revisorns yttrande om huruvida riktlinjer för ersättning till ledande befattningshavare, som antogs av årsstämman 2010, har följts, finns på bolagets hemsida www.hufvudstaden.se samt kommer att bifogas årsstämmohandlingarna. Yttrandet kan även erhållas från bolaget på begäran.
VD:s ersättning föreslås av styrelsens ordförande och fastställs av styrelsen. VD deltar ej i detta beslut. VD beslutar om ersättning till övriga ledande befattningshavare efter samråd med styrelsens ordförande.
För ytterligare information om löner och ersättningar, samt riktlinjer för ersättning till ledande befattningshavare antagna av årsstämman 2010, se not 8.
Övriga tillsvidareanställda medarbetare i koncernen omfattades under året av ett bonusprogram. Bonus utfaller enligt kriterierna verksamhetsresultat och kundnöjdhet. För chefer med personalansvar tillkommer även personlig bedömning med individuella mål.
För båda bonusprogrammen gäller att beslut fattas för ett år i taget och att bonusen har ett tak. Bonus utfaller endast om bolaget uppvisar ett positivt resultat utan hänsyn till orealiserade värdeförändringar. För 2010 uppgick bonuskostnaden totalt till 2,5 mnkr (0,7) eller med i genomsnitt 18 000 kronor per medarbetare och för företagsledningen inklusive VD med i genomsnitt 141 000 kronor per person. Bonusen är ej pensionsgrundande.
Sedan årsstämman 2003 har styrelsen haft stämmans bemyndigande om att återköpa högst 10 procent av samtliga aktier för att ge styrelsen möjlighet att justera kapitalstrukturen och därigenom skapa ökat värde för bolagets aktieägare. Mandatet förnyades vid årsstämman 2010. Totalt eget innehav per den 31 december 2010 uppgick till 5 006 000 A-aktier, motsvarande 2,4 procent av samtliga aktier. Hela posten förvärvades 2003 till en snittkurs av 27,30 kronor per aktie. Inga återköp av aktier har skett under året eller efter rapporttidens utgång (till och med den 10 februari 2011).
Styrelsen har det övergripande ansvaret för att Hufvudstaden har en tillfredsställande intern kontroll. VD ansvarar för att det finns ett betryggande system för intern kontroll, som täcker alla väsentliga risker för fel i den finansiella rapporteringen. Hufvudstadens system för intern kontroll omfattar kontrollmiljön, riskbedömning, kontrollåtgärder, information och kommunikation samt uppföljning.
Kontrollmiljön är grunden för den interna kontrollen avseende den finansiella rapporteringen. Hufvudstadens interna kontrollstruktur bygger bland annat på en tydlig ansvars- och arbetsfördelning såväl mellan styrelse och VD som inom den operativa verksamheten. Policys och riktlinjer, som till exempel bolagets värderingsgrunder, informationspolicy och redovisningshandbok dokumenteras och utvärderas kontinuerligt av ledning och styrelse. Dessa styrande dokument samt genomarbetade processbeskrivningar kommuniceras via fastställda informations- och kommunikationsvägar och har därmed gjorts tillgängliga och kända för berörd personal.
Baserat på löpande diskussioner och möten i organisationen identifierar, analyserar och beslutar Hufvudstadens ledning om hantering av risker för fel i den finansiella rapporteringen. Styrelsen behandlar utfallet av bolagets process för riskbedömning och riskhantering, för att säkerställa att den omfattar alla väsentliga områden och fastställer inriktning och vid behov nödvändiga åtgärder. Hufvudstadens största risker kopplas till fastighetsvärdering, finansiella transaktioner och fastighetsprojekt.
Hufvudstaden har, baserat på gjorda riskbedömningar, fastställt ett antal kontrollåtgärder. Dessa är både av förebyggande natur, det vill säga åtgärder som syftar till att undvika förluster eller felaktigheter i rapporteringen, och av upptäckande natur. Kontrollerna ska även säkerställa att felaktigheter blir rättade. Exempel på områden som har väsentlig påverkan på bolagets resultat och har väl genomarbetade kontrollåtgärder är underhåll, ombyggnad, räntebetalningar samt uthyrning.
Den interna informationen och externa kommunikationen regleras på övergripande nivå bland annat av en informationspolicy. Den interna kommunikationen till och från styrelse och ledning sker bland annat genom att ledningen håller regelbundna informationsmöten, både för hela företaget och för enskilda enheter. En annan viktig kommunikationskanal är Hufvudstadens intranät. Genom detta har samtliga medarbetare tillgång till aktuell information. På intranätet publiceras interna policys, riktlinjer, instruktioner och motsvarande dokument som styr och stödjer verksamheten. Återrapporteringen kring arbetet med intern kontroll följer sedvanliga rapporteringsvägar.
Hufvudstadens ledning utvärderar löpande den interna kontrollen avseende den finansiella rapporteringen framför allt genom egna analyser, att ställa frågor och ta del av controllerfunktionens arbete.
Styrelsen erhåller kvartalsrapporter med ekonomiskt utfall inklusive ledningens kommentarer till verksamheten och den interna kontrollen. Vid varje styrelsesammanträde behandlas den ekonomiska situationen. Bolagets revisor medverkar vid styrelsemöten vid två tillfällen per år och informerar om sina iakttagelser om bolagets interna rutiner och kontrollsystem. Styrelsens ledamöter har då tillfälle att ställa frågor. Årligen görs en genomgång av väsentliga riskområden och styrelsen tar ställning till risker i den finansiella rapporteringen samt utvärderar den interna kontrollen.
Hufvudstadens ledning har systematiskt gått igenom och strukturerat den interna dokumentationen av det interna kontrollsystemet. Det har inte framkommit något som tyder på att kontrollsystemet inte skulle fungera på avsett sätt. Styrelsen har därför beslutat att inte inrätta en internrevisionsfunktion. Beslutet omprövas årligen.
Hufvudstadens affärsidé är att i egna fastigheter i centrala Stockholm och centrala Göteborg erbjuda framgångsrika företag högkvalitativa kontors- och butikslokaler på attraktiva marknadsplatser.
Sveriges starka finansiella ställning tillsammans med expansiva penning- och finanspolitiska åtgärder innebar att konjunkturen började återhämta sig under hösten och vintern 2009/2010. Det förbättrade ekonomiska läget medförde att efterfrågan på kontorshyresmarknaden stärktes och i början av sommaren kunde en uppgång av hyresnivåerna noteras. Företagens ökade behov av nya lokaler eller större yta har inneburit minskade vakanser. Under året omförhandlades också flera stora hyresavtal till bra hyresnivåer och långa löptider. Därmed uppnås stabila kassaflöden och de långa relationerna med hyresgästerna bibehålls.
Konjunkturuppgången har varit tydlig i såväl Stockholm som Göteborg. Hushållens disponibla inkomster förbättrades vilket har gynnat detaljhandeln. Omsättningen i NK-varuhusen har överträffat tidigare nivåer och hyrorna på butiksmarknaden har kunnat höjas. Under året förvärvades två fastigheter alldeles i närheten av NK i Göteborg och ett projekt för påbyggnad av Femman i Nordstan startades. Hufvudstaden har, även efter genomförda förvärv och pågående projekt, stabila finanser och ett starkt kassaflöde. Soliditeten överstiger 50 procent, räntetäckningsgraden uppgick till 7,7 ggr och det finns ej utnyttjade kreditlöften om 1,3 mdkr.
Det låga ränteläget har tillsammans med en minskad osäkerhet på kreditmarknaden inneburit att allt fler transaktioner genomförts på fastighetsmarknaden. Till följd av den positiva hyresutvecklingen har avkastningskravet på fastigheter sänkts vilket lett till att Hufvudstaden från och med halvårsskiftet skrivit upp värdet på fastighetsbeståndet.
Hufvudstaden ägde vid årets slut 29 fastigheter (29). Den uthyrbara ytan uppgick till 278 000 kvm i Stockholm och 80 000 kvm i Göteborg, totalt 358 000 kvm.
Under året har två fastigheter i Göteborg förvärvats genom fastighetsreglering. Fastigheterna omfattar cirka 4 050 kvm och köpeskillingen uppgick till 175 mnkr.
Den totala hyresvakansgraden i koncernen per den 31 december 2010 var 5,1 procent (6,2) och ytvakansgraden var 6,8 procent (7,4). I Stockholm var hyresvakansgraden 5,8 procent och i Göteborg 1,9 procent.
Under året har 61 500 kvm (46 000) omförhandlats till ett värde av totalt 238,6 mnkr per år och 23 200 kvm (20 300) nykontrakterats.
Hufvudstaden har genomfört en intern värdering av bolagets samtliga fastigheter. Syftet med värderingen är att bedöma fastighetsbeståndets verkliga värde per den 31 december 2010. För att säkerställa värderingen har externa värderingar inhämtats från två värderingsföretag. De externa värderingar som gjorts vid årsskiftet motsvarar 42 procent av marknadsvärdet och motsvarande andel för hela 2010 var 73 procent.
Verkligt värde för fastighetsbeståndet har per den 31 december 2010 bedömts till 20,1 mdkr (18,1).
Värdering av fastighetsbeståndet har skett genom att varje enskild fastighets verkliga värde har bedömts. Bedömningen har gjorts genom tillämpning av värdering enligt en variant av ortsprismetoden som kallas för nettokapitaliseringsmetoden. Metoden innebär att marknadens avkastningskrav sätts i relation till fastigheternas driftsnetto.
Beskrivning av värderingsmetod och antaganden finns i not 17 Förvaltningsfastigheter.
| Förändring +/– |
Resultateffekt före skatt, +/– |
|
|---|---|---|
| Hyresintäkter | 100 kr per kvm | 700 mnkr |
| Fastighetskostnader | 50 kr per kvm | 350 mnkr |
| Hyresvakansgrad | 1,0 procentenhet | 300 mnkr |
| Avkastningskrav | 0,5 procentenhet | 2 000 mnkr |
Det bedömda verkliga värdet för fastighetsbeståndet per den 31 december 2010 uppgick till 20,1 mdkr. Baserat på värderingen av fastighetsbeståndet uppgår substansvärdet till 14,4 mdkr eller 70 kronor per aktie efter skatt. Vid substansvärdeberäkningen har använts en kalkylmässigt beräknad uppskjuten skatt. Denna har antagits till 10 procent på skillnaden mellan bedömt verkligt värde och skattemässigt restvärde för fastigheterna och har bedömts mot bakgrund av gällande skattelagstiftning, som innebär att fastigheter kan säljas via aktiebolag utan skattekonsekvenser. Köparen tappar dock avskrivningsunderlag, vilket kan motivera en viss kompensation, som här har antagits till 10 procent. Om procentsatsen för uppskjuten skatt enligt balansräkningen (26,3 procent) använts vid beräkningen, hade substansvärdet uppgått till 11,5 mdkr eller 56 kronor per aktie. Om skattesatsen antagits vara 0 procent, hade substansvärdet uppgått till 16,1 mdkr eller 78 kronor per aktie.
| Mdkr | |
|---|---|
| Redovisat eget kapital | 11,5 |
| Återföring av bokförd uppskjuten skatt | 4,6 |
| Substansvärde före skatt | 16,1 |
| Kalkylmässig uppskjuten skatt 10 procent | -1,7 |
| Substansvärde efter skatt | 14,4 |
| Substansvärde per aktie | 70 kr |
Den globala finanskrisen som inleddes under 2008 vållar fortfarande problem i många länder. Osäkerheten har lett till en sämre fungerande kreditmarknad vilket innebär att ett större fokus läggs på verksamhetens riskområden. Bolagets finansiella risker ses över kontinuerligt. Hufvudstadens finansieringsmöjligheter har säkerställts genom långfristiga lånelöften som gäller fram till och med 2017. Ramen uppgår till 2 000 mnkr varav 1 300 mnkr är outnyttjat. Bolaget har betryggande marginaler till kreditgivarnas restriktioner (covenants) avseende låneavtalen. Låneförfall under 2011 uppgår till 950 mkr, se not 25. Ränterisken har hanterats genom att säkra räntenivån för 3 100 mnkr av en total upplåning om 3 600 mnkr. Räntebindningstiden uppgick till 31 månader och den genomsnittliga effektiva räntan var 3,6 procent. För att minimera kundförluster görs en kreditbedömning av nya kunder samt en kontinuerlig bevakning av kundoch hyresfordringar.
Hufvudstadens möjligheter att på kort sikt påverka resultatet i den löpande verksamheten är begränsade. Intäkterna är reglerade av förhållandevis långa hyresavtal, vanligen tre till fem år, och rörelsekostnaderna är svåra att förändra i ett kort perspektiv med bibehållen service och kvalitet. Hufvudstadens lönsamhet och verksamhet påverkas framför allt av makroekonomiska faktorer såsom konjunktur och ränteläge samt den regionala utvecklingen i Stockholm och Göteborg, men även av politiska beslut. För att framgångsrikt hantera möjligheter och risker i ett fastighetsbolag krävs därför lång framförhållning och tydliga strategier. Bolaget har identifierat väsentliga risker och osäkerhetsfaktorer enligt beskrivning nedan.
Förändringar i fastigheternas verkliga värde, till följd av konjunktursvängningar med mera, är både en risk och en möjlighet. Risken begränsas dock av fastigheternas koncentration till de mest attraktiva kommersiella lägena.
Hyresutvecklingen utgör både en risk och en möjlighet. Risken begränsas emellertid av Hufvudstadens koncentration till fastigheter med lokaler i de mest intressanta kommersiella lägena. Hyresnivån för lediga kontorslokaler påverkas snabbt vid en förstärkning eller försvagning av konjunkturen. Hyresnivån för uthyrda lokaler med avtalstider på tre år eller mer är bundna till konsumentprisindex. Hyresförändringar sker när avtalen omförhandlas.
Höjningar av fastighetsskatten utgör en risk. Risken begränsas dock av att en väsentlig del av fastighetsskatten debiteras Hufvudstadens hyresgäster.
Vid en avmattning av konjunkturen är risken för ökad vakansgrad större för Hufvudstadens kontorslokaler än för butikslokalerna. En viss vakansgrad bör alltid finnas för att erbjuda kunder expansionsmöjligheter, möjliggöra ombyggnader och pröva marknadens villighet att acceptera högre hyresnivåer.
En lång genomsnittlig avtalstid är en fördel vid sjunkande marknadshyror och en nackdel vid stigande hyror. Alltför täta om- och avflyttningar medför stora kostnader för lokalanpassningar. Dessa kostnader kan inte alltid kompenseras av höjda hyror. Hufvudstadens vilja är i normalfallet att teckna avtal med längre hyrestider.
Omsättningsbaserade hyror tillämpas i huvudsak i NKvaruhusen. Hufvudstaden strävar efter att öka andelen avtal med omsättningshyror, då de medför en potential uppåt samtidigt som den garanterade minimihyran i omsättningsavtalen begränsar risken för hyresfall.
Hufvudstaden arbetar aktivt med att optimera fastigheternas förbrukning och därmed sänka driftkostnaderna. Upphandling av elkraft görs regelbundet på termin för att minska känsligheten för svängningar i energipriserna. Prövning sker löpande om förutsättningarna förändras.
Hufvudstadens fastighetsbestånd är väl underhållet. Bolaget arbetar målmedvetet med uppföljning och styrning av kostnader i varje enskild fastighet och minskar därmed risken för oförutsedda kostnadsökningar.
Koncentrationen av ett fastighetsbestånd till ett geografiskt marknadsområde kan potentiellt öka risken på grund av minskad diversifiering. I Hufvudstadens fall bedöms dock risken som liten eftersom Stockholm och Göteborg över tiden kommer att vara landets starkaste marknadsområden och mest intressanta tillväxtmarknader.
Företagets verksamhet finansieras, förutom av egna medel, även av upplåning från kreditinstitut. Som en följd av detta är koncernen exponerad för finansierings-, ränte- och kreditrisker. Beskrivning av företagets finanspolicy och hur finansiella risker hanteras samt hantering av kreditrisker hänförliga till kund- och hyresfordringar finns i not 2.
Nedan redovisas effekterna på resultat före skatt, exklusive värdeförändringar på helårsbasis vid förändringar av ett antal faktorer.
Redovisade resultateffekter vid förändringar av hyresnivå, vakansgrad, drift- och underhållskostnader, fastighetsskatt samt räntekostnader avser de effekter som hade uppstått under räkenskapsåret 2010, om förändringarna inträffat vid 2010 års ingång.
Redovisade resultateffekter ska endast ses som en indikation och inkluderar inte någon effekt av de kompenserande åtgärder ledningen skulle kunna vidta och de förändrade förhållanden som skulle kunna uppkomma om vissa händelser skulle inträffa.
| Förändring +/– |
Resultateffekt exkl värdeförändringar före skatt, +/– |
|
|---|---|---|
| Hyresnivå | 100 kr per kvm | 36 mnkr |
| Vakansgrad1) | 1 procentenhet | 12 mnkr |
| Drift och underhåll | 10 procent | 14 mnkr |
| Fastighetsskatt2) | 1 procentenhet | 12 mnkr |
| Räntenivå3) | 1 procentenhet | 36 mnkr |
1) Beräknad ytvakans med 3 500 kr per kvm. 2) Med beaktande av att del av kostnaden vidaredebiteras hyresgästerna inom ramen för tecknade hyreskontrakt.
3) Utan hänsyn tagen till räntebindning med derivat. För effekt inklusive derivat se not 2, sidan 69.
Ett ansvarsfullt företagande såväl internt som externt är en förutsättning för framgång. Hufvudstaden bidrar till samhällsutvecklingen genom att ta ansvar för sina fastigheter och den omgivande miljön. Bolaget försäkrar sig om att gällande lagar och avtal följs genom att ställa krav på entreprenörer och underleverantörer. Hufvudstadens värdegrund präglar medarbetarnas agerande och är ett aktivt redskap i det dagliga arbetet. All slags diskriminering och osakliga löneskillnader motarbetas.
Hufvudstaden arbetar aktivt för att minska negativ miljöpåverkan, till exempel genom minskad energianvändning och krav på miljövänliga produkter. Inga verksamheter för vilka tillstånd eller anmälan krävs enligt Förordningen (1998:899) om miljöfarlig verksamhet och hälsoskydd bedrevs under 2010.
All informationsgivning styrs av bolagets informationspolicy. Årsredovisning och delårsrapporter publiceras på svenska och engelska och distribueras till de aktieägare och andra som anmält sitt intresse.
Rapporter och pressmeddelanden finns tillgängliga på bolagets hemsida www.hufvudstaden.se, där även anmälan om prenumeration och beställning av information kan göras.
Den ekonomiska utvecklingen har varit stark i de båda storstadsregionerna Stockholm och Göteborg och det finns goda förutsättningar för en fortsatt tillväxt. Efterfrågan på kontorshyresmarknaden stärktes successivt under 2010 och det är vår bedömning att denna utveckling kommer att fortsätta under 2011. Det innebär att hyresnivåerna ytterligare förväntas stiga samtidigt som vakanserna minskar. När det gäller butiker så finns det få outhyrda lokaler och det stigande konsumtionsutrymmet för hushållen tror vi kan leda till ökad handel och möjlighet till höjda hyror.
Hufvudstadens starka finansiella ställning och stabila intjäning innebär möjligheter till att utveckla fastighetsbeståndet. I Göteborg pågår en påbyggnad av Femmanhuset i Nordstan där första hyresgästen flyttar in i slutet av 2011. För att göra våra marknadsområden mer attraktiva och på längre sikt öka bolagets lönsamhet görs löpande utvärderingar av investeringar i nya projekt.
Transaktionerna på fastighetsmarknaden har tagit fart och det finns ett stort intresse av centralt belägna fastigheter i Göteborg och Stockholm. Det är sannolikt att förväntningarna på högre hyresnivåer trots höjda räntor, medför stabila eller något sjunkande direktavkastningskrav på fastigheter. Hufvudstaden kommer fortsätta undersöka möjligheten att göra kompletterande förvärv av fastigheter.
Förslag till utdelning och vinstdisposition Styrelsen har föreslagit en utdelning om 2,30 kronor per aktie eller totalt 474,4 mnkr. Styrelsens förslag till vinstdisposition redovisas i sin helhet på sidan 82.
Motiverat yttrande gällande vinstutdelningsförslaget finns på bolagets hemsida, www.hufvudstaden.se samt kommer att bifogas årsstämmohandlingarna. Det kan även erhållas från bolaget på begäran.
| Mnkr | Not | 2010 | 2009 |
|---|---|---|---|
| Nettoomsättning | |||
| Fastighetsförvaltning | 4, 5 | 1 321,0 | 1 304,8 |
| Parkeringsverksamhet | 71,1 | 66,9 | |
| 3 | 1 392,1 | 1 371,7 | |
| Fastighetsförvaltningens kostnader | |||
| – Underhåll | -28,4 | -28,5 | |
| – Drift och administration | 6 | -234,9 | -219,6 |
| – Tomträttsavgälder | -13,3 | -16,2 | |
| – Fastighetsskatt | -124,1 | -116,5 | |
| Fastighetsförvaltningens kostnader | -400,7 | -380,8 | |
| Parkeringsverksamhet, kostnader | 3, 6 | -47,5 | -47,0 |
| Verksamhetens kostnader | -448,2 | -427,8 | |
| Bruttoresultat | 943,9 | 943,9 | |
| – varav Fastighetsförvaltning | 3 | 920,3 | 924,0 |
| – varav Parkeringsverksamhet | 3 | 23,6 | 19,9 |
| Central administration | -31,0 | -29,2 | |
| Rörelseresultat före värdeförändringar | 8 –11 | 912,9 | 914,7 |
| Värdeförändringar | 12 | ||
| – Förvaltningsfastigheter | 1 490,3 | -1 239,1 | |
| – Räntederivat | 51,4 | -25,6 | |
| Rörelseresultat | 2 454,6 | -350,0 | |
| Finansiella intäkter och kostnader | |||
| Finansiella intäkter | 13 | 17,7 | 2,9 |
| Finansiella kostnader | 14 | -120,4 | -131,0 |
| -102,7 | -128,1 | ||
| Resultat före skatt | 2 351,9 | -478,1 | |
| Skatt | 16 | -618,6 | 120,6 |
| ÅRETS RESULTAT EFTER SKATT | 1 733,3 | -357,5 | |
| Övrigt totalresultat: | |||
| Förändring säkringsreserv | – | 25,5 | |
| ÅRETS TOTALRESULTAT | 1 733,3 | -332,0 | |
| Årets resultat per aktie före och efter utspädning, kronor | 8,40 | -1,73 | |
| Ordinarie utdelning per aktie, kronor (förslag) | 2,30 | 2,10 |
Fastighetsförvaltningens nettohyror uppgick under året till 1 321,0 mnkr (1 304,8), vilket motsvarar en ökning med 1 procent. Ökningen beror på högre bruttohyror vid omförhandlingar och nyuthyrningar samt högre fastighetsskatte- och omsättningshyrestillägg. Bruttohyrorna har även påverkats av en indexminskning. Under året omförhandlade Hufvudstaden avtal motsvarande 238,6 mnkr i årliga hyresintäkter. Omförhandlingarna av kontors- och butikslokaler medförde höjda hyresnivåer med i genomsnitt cirka 2 procent (9).
Omsättningshyrestillägg i NK-fastigheterna uppgick till 10,7 mnkr (5,6). Omsättningen i NK-varuhusen ökade med 6 procent och uppgick till totalt cirka 2,8 mdkr. Utöver omsättningshyrestillägg förekommer inga väsentliga säsongsvariationer vad gäller hyror.
Underhållskostnaderna uppgick till 28,4 mnkr (28,5). Driftkostnaderna uppgick till 171,2 mnkr (164,1). De högre driftskostnaderna förklaras av en kall och snörik inledning och avslutning av året. Administrationskostnaden ökade till 63,7 mnkr (55,5) till följd av personalförstärkning inom förvaltningsorganisationen. Fastighetsskatten har ökat till 124,1 mnkr (116,5) enligt ny fastighetstaxering 2010. Kostnaden för fastighetsskatt har i huvudsak vidaredebiterats till hyresgästerna. Sammantaget innebär detta att fastighetsförvaltningens totala kostnader uppgick till 400,7 mnkr (380,8).
Bruttoresultatet uppgick under året till 920,3 mnkr (924,0).
Parkeringsverksamhet innefattar parkeringsrörelsen i Parkaden AB.
Nettoomsättningen var 71,1 mnkr (66,9). Kostnaderna uppgick till 47,5 mnkr (47,0) och bruttoresultatet till 23,6 mnkr (19,9).
Värdeförändringar på förvaltningsfastigheter uppgick till 1 490,3 mnkr (-1 239,1). Den orealiserade värdeförändringen förklaras av stigande hyror samt av ett lägre direktavkastningskrav. Det genomsnittliga direktavkastningskravet uppgick vid ovanstående värdering till 5,0 procent (5,3).
Värdeförändringar på räntederivat uppgick till 51,4 mnkr (-25,6). Hufvudstaden använder räntederivat för att minska resultatpåverkan av ändringar i räntenivåer genom att uppnå räntebindningstider som beaktar förfallostrukturen på hyresavtalen. Förändringar i derivatens verkliga värden redovisas därför tillsammans med värdeförändringarna på förvaltningsfastigheter. Se vidare avsnittet om Ränterisk i not 2.
Finansiella intäkter uppgick till 17,7 mnkr (2,9) vilket inkluderar erhållen tilläggsköpeskilling om 16,0 mnkr för tidigare försäljning av dotterbolag. Finansiella kostnader uppgick till -120,4 mnkr (-131,0). Räntekostnaderna har minskat trots ökad upplåning vilket förklaras av lägre räntor för lån med kortfristig räntebindning.
Koncernens skatt uppgick till -618,6 mnkr (120,6), varav -165,8 mnkr (-159,4) utgjorde aktuell skatt och -452,8 mnkr (280,0) uppskjuten skatt. Den positiva skatten föregående år förklaras av upplösning av uppskjuten skatt till följd av orealiserade värdeförändringar.
Årets resultat uppgick till 1733,3 mnkr (-357,5). Det högre resultatet beror främst på årets positiva värdeförändring i fastighetsbeståndet jämfört med föregående år.
| Mnkr | Not | 2010-12-31 | 2009-12-31 |
|---|---|---|---|
| TILLGÅNGAR | |||
| Anläggningstillgångar | |||
| Förvaltningsfastigheter | 17 | 20 148,3 | 18 125,3 |
| Materiella anläggningstillgångar | 18 | 6,4 | 8,5 |
| Långfristiga fordringar | 20 | 5,9 | 5,0 |
| Summa anläggningstillgångar | 20 160,6 | 18 138,8 | |
| Omsättningstillgångar | |||
| Kundfordringar | 21 | 10,4 | 13,7 |
| Övriga fordringar | 1,3 | 1,2 | |
| Förutbetalda kostnader och upplupna intäkter | 22 | 18,9 | 21,4 |
| Kortfristiga placeringar | 320,0 | 410,0 | |
| Kassa och bank | 23 | 27,9 | 14,9 |
| Summa omsättningstillgångar | 378,5 | 461,2 | |
| SUMMA TILLGÅNGAR | 20 539,1 | 18 600,0 | |
| Eget kapital och skul der |
|||
| Eget kapital | |||
| Aktiekapital | 1 056,4 | 1 056,4 | |
| Övrigt tillskjutet kapital | 628,1 | 628,1 | |
| Balanserat resultat inklusive årets resultat | 9 841,5 | 8 541,4 | |
| Summa eget kapital | 24 | 11 526,0 | 10 225,9 |
| Långfristiga skulder | |||
| Räntebärande skulder till kreditinstitut | 25 | 2 650,0 | 2 900,0 |
| Uppskjutna skatteskulder | 26 | 4 788,8 | 4 335,9 |
| Övriga långfristiga skulder | 87,2 | 138,0 | |
| Övriga avsättningar | 27 | 7,4 | 6,3 |
| Summa långfristiga skulder | 7 533,4 | 7 380,2 | |
| Kortfristiga skulder | |||
| Räntebärande skulder till kreditinstitut | 25 | 950,0 | 500,0 |
| Leverantörsskulder | 101,3 | 63,5 | |
| Aktuella skatteskulder | 41,1 | 70,6 | |
| Övriga skulder | 28 | 94,1 | 84,1 |
| Upplupna kostnader och förutbetalda intäkter | 30 | 293,2 | 275,7 |
| Summa kortfristiga skulder | 1 479,7 | 993,9 | |
| Summa skulder | 9 013,1 | 8 374,1 | |
| SUMMA EGET KAPITAL OCH SKULDER | 20 539,1 | 18 600,0 |
Fastigheternas redovisade värde i koncernen uppgick till 20 148,3 mnkr (18 125,3). Ökningen av fastigheternas verkliga värde förklaras av förvärv av två fastigheter i Göteborg till en köpeskilling av 175,0 mnkr, orealiserade värdeförändring om 1 490,3 mnkr (-1 239,1) och under året gjorda investeringar i fastighetsbeståndet som uppgick till 357,7 mnkr (281,2). Förvaltningsfastigheter i koncernen redovisas till verkligt värde enligt IAS 40, vilket medför att avskrivningar inte görs. Värderingsmetoden beskrivs i not 17 Förvaltningsfastigheter. Fastigheternas skattemässiga restvärde uppgick till 2,3 mdkr.
Likvida medel, summan av kassa och bank samt kortfristiga placeringar, uppgick till 347,9 mnkr (424,9). Hyresinbetalningar sker huvudsakligen vid kvartalsskiften, varvid temporära överskott kan uppstå. Överskottslikviditeten används normalt till amortering av lån eller placeras i kortfristiga instrument med hög likviditet och låg risk. Per den 31 december 2010 uppgick sådan kortfristig placering till 320,0 mnkr (410,0). Inga begränsningar finns avseende nyttjanderätten av likvida medel. Utöver likvida medel fanns outnyttjad checkräkningskredit om 40 mnkr (40).
Koncernens skulder till kreditinstitut uppgick till 3 600,0 mnkr (3 400,0). Den genomsnittliga räntebindningstiden var 31 månader (36), kapitalbindningstiden var 43 månader (39) och den genomsnittliga effektiva räntan vid årsskiftet uppgick till 3,6 procent (3,7). Nettoskulden uppgick till 3 252,1 mnkr (2 975,1). Finansiella poster som ingår i nettoskulden framgår av not 2, sidan 70.
Uppskjutna skatteskulder uppgick till 4 788,8 mnkr (4 335,9). Ökningen förklaras av avsättning av uppskjuten skatt till följd av orealiserade värdeökningar.
| Mnkr | Aktie kapital |
Övrigt tillskjutet kapital |
Reserver | Balanserade vinstmedel inkl årets resultat |
Totalt |
|---|---|---|---|---|---|
| Ingående eget kapital 2009-01-01 | 1 056,4 | 628,1 | -25,5 | 9 290,7 | 10 949,7 |
| Årets resultat Årets övrigt totalresultat |
25,5 | -357,5 | -357,5 25,5 |
||
| Årets totalresultat | 25,5 | -357,5 | -332,0 | ||
| Utdelning Utgående eget kapital 2009-12-31 |
1 056,4 | 628,1 | 0,0 | -391,9 8 541,4 |
-391,9 10 225,9 |
| Ingående eget kapital 2010-01-01 | 1 056,4 | 628,1 | 0,0 | 8 541,4 | 10 225,9 |
| Årets resultat Årets övrigt totalresultat |
1 733,3 | 1 733,3 – |
|||
| Årets totalresultat | 1 733,3 | 1 733,3 | |||
| Utdelning Utgående eget kapital 2010-12-31 |
1 056,4 | 628,1 | 0,0 | -433,2 9 841,5 |
-433,2 11 526,0 |
Antal återköpta aktier är 5 006 000, motsvarande 2,4 procent av samtliga aktier. Vid årsstämman den 25 mars 2010 fick styrelsen förnyat mandat att återköpa högst 10 procent av samtliga aktier i syfte att ge styrelsen möjlighet att justera kapitalstrukturen för att därigenom skapa ökat värde för bolagets aktieägare. Under 2010 har inga återköp skett.
Under 2010 lämnades en utdelning om 2,10 kronor per aktie till bolagets aktieägare, totalt 433 158 459 kronor.
Föreslagen utdelning enligt vinstdisposition uppgår till 474,4 mnkr (se Definitioner, sidan 93 Utdelningsbelopp).
Stockholm
| Mnkr | 2010 | 2009 |
|---|---|---|
| Den löpande verksamheten | ||
| Resultat före skatt | 2 351,9 | -478,1 |
| Av- och nedskrivningar av tillgångar | 4,1 | 6,0 |
| Värdeförändring förvaltningsfastigheter | -1 490,3 | 1 239,1 |
| Värdeförändring derivat | -51,4 | 25,6 |
| Övriga förändringar | 1,1 | 1,2 |
| Betald inkomstskatt | -195,3 | -165,1 |
| Kassaflöde från den löpande verksamheten | ||
| före förändringar av rörelsekapital | 620,1 | 628,7 |
| Kassaflöde från förändringar i rörelsekapital: | ||
| Minskning (+) / Ökning (–) av rörelsefordringar | 5,4 | 11,5 |
| Ökning (+) / Minskning (–) av rörelseskulder | 65,9 | 24,3 |
| Kassaflöde från den löpande verksamheten | 691,4 | 664,5 |
| Investeringsverksamheten | ||
| Investering i förvaltningsfastigheter | -532,7 | -281,2 |
| Investering i inventarier | -1,7 | -4,2 |
| Förändring av finansiella tillgångar | -0,8 | -1,2 |
| Kassaflöde från investeringsverksamheten | -535,2 | -286,6 |
| Finansieringsverksamheten | ||
| Upptagna lån | 200,0 | 0,0 |
| Utbetald utdelning | -433,2 | -391,9 |
| Kassaflöde från finansieringsverksamheten | -233,2 | -391,9 |
| Årets kassaflöde | -77,0 | -14,0 |
| Likvida medel vid årets början | 424,9 | 438,9 |
| Likvida medel vid årets slut | 347,9 | 424,9 |
| Tilläggsupplysning till kassaflödesanalyser | ||
| Erhållen ränta | 18,3 | 4,4 |
| Erlagd ränta | 120,3 | 127,2 |
Kassaflöde från den löpande verksamheten Kassaflödet från den löpande verksamheten före förändring av rörelsekapital minskade med 8,6 mnkr till 620,1 mnkr (628,7), vilket förklaras främst av ökade skattebetalningar. Förändringar i rörelsekapital ökade kassaflödet med 71,3 mnkr (35,8). Kassaflödet från den löpande verksamheten uppgick därmed till 691,4 mnkr (664,5).
Kassaflöde från investeringsverksamheten Kassaflödet från investeringsverksamheten uppgick till -535,2 mnkr (-286,6). Investeringar i fastighetsbeståndet ökade med 251,5 mnkr jämfört med föregående år, vilket främst förklaras av förvärv av två fastigheter samt påbyggnadsprojektet på Femman i Göteborg.
Kassaflöde från finansieringsverksamheten Kassaflödet från finansieringsverksamheten ökade med 158,7 mnkr till -233,2 mnkr (-391,9). Ökningen förklaras av ökad upplåning i samband med fastighetsförvärv samt en högre utdelning som beslutades av årsstämman 2010. Nettoförändringen av räntebärande skulder till kreditinstitut blev -200 mnkr (0). Inga återköp av egna aktier skedde under året (0).
Årets kassaflöde uppgick till -77,0 mnkr (-14,0).
Koncernens likvida medel uppgick till 347,9 mnkr (424,9) varav kassa och bankmedel var 27,9 mnkr (14,9) och kortfristig placering av överskottslikviditet 320,0 mnkr (410,0). Inklusive outnyttjad checkräkningskredit uppgick likviditeten till 387,9 mnkr (464,9). Samtliga kortfristiga placeringar har kortare löptid än 3 månader. Hufvudstaden har per 31 december 2010 långfristiga lånelöften om 2,0 mdkr. Vid årsskiftet var 1,3 mdkr outnyttjat.
Inga begränsningar finns i nyttjanderätten av likvida medel.
| Mnkr | Not | 2010 | 2009 |
|---|---|---|---|
| Nettoomsättning | 790,7 | 796,0 | |
| Verksamhetens kostnader | -454,7 | -463,4 | |
| Bruttoresultat | 336,0 | 332,6 | |
| Central administration | -31,0 | -29,2 | |
| Värdeförändringar räntederivat | 12 | 51,4 | -25,6 |
| Rörelseresultat | 6 – 11 | 356,4 | 277,8 |
| Resultat från finansiella poster | |||
| Finansiella intäkter | 13 | 17,5 | 720,9 |
| Finansiella kostnader | 14 | -120,6 | -129,5 |
| -103,1 | 591,4 | ||
| Resultat efter finansiella poster | 253,3 | 869,2 | |
| Bokslutsdispositioner | 15 | 98,2 | 103,1 |
| Resultat före skatt | 351,5 | 972,3 | |
| Skatt | 16 | -92,2 | -71,4 |
| ÅRETS RESULTAT | 259,3 | 900,9 |
| Rapport över totalresultat – moderbolaget | ||
|---|---|---|
| -- | ------------------------------------------- | -- |
| Mnkr | Not | 2010 | 2009 |
|---|---|---|---|
| Årets resultat | 259,3 | 900,9 | |
| Övrigt totalresultat | |||
| Förändring säkringsreserv | – | 25,5 | |
| ÅRETS TOTALRESULTAT | 259,3 | 926,4 | |
| Balansräkningar – moderbolaget | ||||
|---|---|---|---|---|
| Mnkr | Not | 2010-12-31 | 2009-12-31 | |
| TILLGÅNGAR | ||||
| Anläggningstillgångar | ||||
| Förvaltningsfastigheter | 17 | 6 240,6 | 5 959,2 | |
| Materiella anläggningstillgångar | 18 | 4,4 | 5,5 | |
| 6 245,0 | 5 964,7 | |||
| Finansiella anläggningstillgångar | ||||
| Andelar i koncernföretag | 19 | 2 824,8 | 2 824,8 | |
| Andra långfristiga fordringar | 20 | 5,9 | 5,0 | |
| Summa finansiella | ||||
| anläggningstillgångar | 2 830,7 | 2 829,8 | ||
| Summa anläggningstillgångar | 9 075,7 | 8 794,5 | ||
| Omsättningstillgångar | ||||
| Kortfristiga fordringar | ||||
| Kundfordringar | 21 | 1,8 | 2,5 | |
| Fordringar på koncernföretag | 476,9 | 502,1 | ||
| Förutbetalda kostnader och | ||||
| upplupna intäkter | 22 | 10,9 | 13,7 | |
| Summa kortfristiga fordringar | 489,6 | 518,3 | ||
| Övriga kortfristiga placeringar | 320,0 | 410,0 | ||
| Kassa och bank | 23 | 27,6 | 14,7 | |
| Summa omsättningstillgångar | 837,2 | 943,0 | ||
| SUMMA TILLGÅNGAR | 9 912,9 | 9 737,5 |
| Mnkr | Not | 2010-12-31 | 2009-12-31 |
|---|---|---|---|
| EGET KAPITAL OCH SKULDER | |||
| Eget kapital | |||
| Bundet eget kapital | |||
| Aktiekapital (211 271 933 aktier) | 1 056,4 | 1 056,4 | |
| Uppskrivningsfond | 124,2 | 124,2 | |
| Reservfond | 798,1 | 798,1 | |
| Summa bundet eget kapital | 1 978,7 | 1 978,7 | |
| Fritt eget kapital | |||
| Balanserade vinstmedel | 1 947,2 | 1 232,7 | |
| Årets resultat | 259,3 | 900,9 | |
| Summa fritt eget kapital | 2 206,5 | 2 133,6 | |
| Summa eget kapital | 24 | 4 185,2 | 4 112,3 |
| Obeskattade reserver | 29 | 556,0 | 654,1 |
| Avsättningar | |||
| Avsättningar till pensioner | 27 | 7,1 | 6,0 |
| Avsättningar för skatter | 26 | 1 118,4 | 1 103,6 |
| Summa avsättningar | 1 125,5 | 1 109,6 | |
| Långfristiga skulder | |||
| Skulder till kreditinstitut | 25 | 2 650,0 | 2 900,0 |
| Skulder till koncernföretag | 0,7 | 0,7 | |
| Övriga skulder | 87,0 | 137,8 | |
| Summa långfristiga skulder | 2 737,7 | 3 038,5 | |
| Kortfristiga skulder | |||
| Skulder till kreditinstitut | 25 | 950,0 | 500,0 |
| Leverantörsskulder | 72,2 | 35,0 | |
| Skulder till koncernföretag | 7,7 | 8,5 | |
| Aktuella skatteskulder | 38,6 | 55,6 | |
| Övriga skulder | 28 | 39,9 | 39,1 |
| Upplupna kostnader och | |||
| förutbetalda intäkter | 30 | 200,1 | 184,8 |
| Summa kortfristiga skulder | 1 308,5 | 823,0 | |
| Summa skulder | 5 727,7 | 5 625,2 | |
| SUMMA EGET KAPITAL OCH SKULDER |
9 912,9 | 9 737,5 |
| Mnkr | Not | 2010-12-31 | 2009-12-31 |
|---|---|---|---|
| Ställda säkerheter | 31 | 1 811,9 | 1 711,0 |
| Eventualförpliktelser | 31 | Inga | Inga |
| Upp | Balan serade vinst |
||||
|---|---|---|---|---|---|
| skriv | medel | ||||
| Aktie | nings | Reserv | inkl årets | ||
| Mnkr | kapital | fond | fond | resultat | Totalt |
| Ingående eget kapital 2009-01-01 |
1 056,4 | 124,2 | 798,1 | 1 374,5 | 3 353,2 |
| Årets resultat | 900,9 | 900,9 | |||
| Årets övrigt totalresultat | 25,5 | 25,5 | |||
| Årets totalresultat | 926,4 | 926,4 | |||
| Erhållna koncernbidrag | 304,8 | 304,8 | |||
| Skatteeffekt koncernbidrag |
-80,2 | -80,2 | |||
| Utdelning i moderbolaget |
-391,9 | -391,9 | |||
| Utgående eget kapital | |||||
| 2009-12-31 | 1 056,4 | 124,2 | 798,1 | 2 133,6 | 4 112,3 |
| Ingående eget kapital | |||||
| 2010-01-01 | 1 056,4 | 124,2 | 798,1 | 2 133,6 | 4 112,3 |
| Årets resultat | 259,3 | 259,3 | |||
| Årets övrigt totalresultat | – | ||||
| Årets totalresultat | 259,3 | 259,3 | |||
| Erhållna koncernbidrag | 334,8 | 334,8 | |||
| Skatteeffekt | |||||
| koncernbidrag | -88,0 | -88,0 | |||
| Utdelning i | |||||
| moderbolaget | -433,2 | -433,2 | |||
| Utgående eget kapital 2010-12-31 |
1 056,4 | 124,2 | 798,1 | 2 206,5 | 4 185,2 |
| Mnkr | 2010 | 2009 |
|---|---|---|
| Den löpande verksamheten | ||
| Resultat efter finansiella poster | 253,3 | 869,2 |
| Av- och nedskrivningar av tillgångar | 66,8 | 59,2 |
| Värdeförändringar räntederivat | -51,4 | 25,6 |
| Förändring övriga avsättningar | 1,1 | 1,2 |
| Betald inkomstskatt | -182,4 | -132,3 |
| Kassaflöde från den löpande verksamheten | ||
| före förändringar av rörelsekapital | 87,4 | 822,9 |
| Kassaflöde från förändringar i rörelsekapital: | ||
| Minskning (+) / Ökning (–) av rörelsefordringar | 363,4 | -484,3 |
| Ökning (+) / Minskning (–) av rörelseskulder | 53,3 | 91,7 |
| Kassaflöde från den löpande verksamheten | 504,1 | 430,3 |
| Investeringsverksamheten | ||
| Investering i förvaltningsfastigheter | -345,6 | -49,0 |
| Investering i inventarier | -1,5 | -2,2 |
| Investering i finansiella tillgångar | -0,9 | -1,2 |
| Kassaflöde från investeringsverksamheten | -348,0 | -52,4 |
| Finansieringsverksamheten | ||
| Upptagna lån | 200,0 | 0,0 |
| Utbetald utdelning | -433,2 | -391,9 |
| Kassaflöde från finansieringsverksamheten | -233,2 | -391,9 |
| Årets kassaflöde | -77,1 | -14,0 |
| Likvida medel vid årets början | 424,7 | 438,7 |
| Likvida medel vid årets slut | 347,6 | 424,7 |
| Tilläggsupplysning till kassaflödesanalyser | ||
| Erhållen ränta | 17,9 | 3,9 |
| Erlagd ränta | 120,0 | 125,6 |
Hufvudstaden AB (publ) är ett aktiebolag med säte i Stockholm. Hufvudstaden är noterat på listan för stora företag på NASDAQ OMX Stockholm. Koncernens huvudsakliga verksamhet är ägande, utveckling och förvaltning av kommersiella fastigheter. Bolagets adress är Hufvudstaden AB (publ), NK 100, 11177 Stockholm. L E Lundbergföretagen AB, org.nr 556056-8817, Stockholm, har ett bestämmande inflytande i Hufvudstaden, varför bolaget konsolideras i Lundbergkoncernen. Årsredovisning och koncernredovisning för Hufvudstaden AB (publ) avseende år 2010 har godkänts för publicering enligt styrelsebeslut från den 10 februari 2011. Årsredovisning och koncernredovisning föreslås fastställas på årsstämman den 24 mars 2011.
Koncernredovisningen har upprättats i enlighet med International Financial Reporting Standards (IFRS) utgivna av International Accounting Standards Board (IASB) såsom de har antagits av EU. Vidare har Rådet för finansiell rapporterings rekommendation RFR 1 Kompletterande redovisningsregler för koncerner tilllämpats. Hufvudstadens resultaträkningar är funktionsindelade och anpassade till verksamheten.
Moderbolaget tillämpar samma redovisningsprinciper som koncernen utom i de fall som anges nedan under avsnittet "Moderbolagets redovisningsprinciper". De avvikelser som förekommer mellan moderbolagets och koncernens principer föranleds av begränsningar i möjligheterna att tillämpa IFRS i moderbolaget till följd av ÅRL och Tryggandelagen samt i vissa fall av skatteskäl.
Koncernens funktionella valuta är svenska kronor som även utgör rapporteringsvalutan för koncernen och moderbolaget. Tillgångar och skulder är redovisade till historiska anskaffningsvärden, förutom vissa finansiella tillgångar och skulder samt i koncernen där förvaltningsfastigheter värderas till verkligt värde. Finansiella tillgångar och skulder, som värderas till verkligt värde, består av derivatinstrument och tillgångar klassificerade som finansiella tillgångar, värderade till verkligt värde via resultaträkningen. Värdering till verkligt värde av förvaltningsfastigheter och finansiella derivatinstrument är den redovisningsprincip som har störst påverkan på koncernens finansiella rapporter.
De nedan angivna redovisningsprinciperna för koncernen har tillämpats på samtliga perioder, som presenteras i koncernens finansiella rapporter, om inte annat framgår nedan. Koncernens redovisningsprinciper har tillämpats på rapportering och konsolidering av moderbolag och dotterbolag.
I vissa fall har avrundningar skett, vilket innebär att tabeller och beräkningar inte alltid summerar.
För att kunna upprätta rapporter i överensstämmelse med IFRS gör företagsledningen en del väsentliga redovisningsmässiga uppskattningar. Vidare krävs att företagsledningen gör vissa bedömningar vid tillämpningen av koncernens redovisningsprinciper.
De väsentligaste källorna till osäkerheter i uppskattningar beskrivs nedan.
Värdet på en fastighet kan endast med säkerhet fastställas när likviden har erhållits efter en försäljning. Vid bokslutet görs en uppskattning av marknadsvärdet som i redovisningstermer kallas för verkligt värde. Det verkliga värdet bestäms utifrån en värdering enligt en variant av ortsprismetoden som kallas för nettokapitaliseringsmetoden. Metoden innebär att marknadens avkastningskrav sätts i relation till fastigheternas driftsnetto. I denna värdering görs en bedömning av varje enskild fastighets avkastningskrav. Fastigheternas driftnetto beräknas utifrån marknadsmässiga hyresintäkter, långsiktig hyresvakansgrad samt normaliserade drifts- och underhållskostnader. Hufvudstadens interna fastighetsvärdering avstäms med externa värderingsföretag där ett osäkerhetsintervall på fastighetsnivå om cirka +/– 5 procent anges kring det bedömda marknadsvärdet. Om Hufvudstadens värdering ligger utanför osäkerhetsintervallet ges en förklaring till orsaken till avvikelsen.
Förändringar i omvärlden kan medföra att antagande som gjorts av företagsledningen måste omprövas. Detta kan innebära stor variation av värdet på fastighetsbeståndet vilket åskådliggörs i känslighetsanalysen i not 17.
Följande nya redovisningsprinciper tillämpas sedan 1 januari 2010:
IAS 1 Utformning av finansiella rapporter. Uppställningen av rapporten över förändringar i eget kapital har förändrats.
Jämförelseperioder har genomgående ändrats i årsredovisningen så att de följer den nya utformningen. Då ändringarna endast påverkar utformningen har inga belopp ändrats, varken avseende resultat per aktie eller andra poster i de finansiella rapporterna.
Ett antal nya standarder, ändringar i standarder samt tolkningsuttalanden träder ikraft först från och med räkenskapsåret 2011 och har inte tillämpats vid upprättandet av dessa finansiella rapporter. Dessa bedöms inte ge någon större inverkan på Hufvudstadens finansiella rapporter.
Anläggningstillgångar och långfristiga skulder i moderbolaget och koncernen består av belopp som förväntas återvinnas eller betalas efter mer än tolv månader räknat från balansdagen. Omsättningstillgångar och kortfristiga skulder i moderbolaget och koncernen består av belopp som förväntas återvinnas eller betalas inom tolv månader räknat från balansdagen. Anläggningstillgångar vars redovisade värde beräknas återvinnas genom försäljning inom ett år klassificeras som anläggningstillgångar som innehas för försäljning och redovisas enligt IFRS 5.
Koncernbokslutet omfattar moderbolaget och samtliga dotterbolag. Som dotterbolag konsolideras de företag över vilka moderbolaget har direkt eller indirekt bestämmande inflytande. Dotterbolagen redovisas enligt förvärvsmetoden, vilket innebär att övertagna tillgångar och skulder värderats till verkligt värde enligt upprättad förvärvsanalys. Obeskattade reserver har uppdelats på uppskjuten skatteskuld och eget kapital. Interna fordringar, skulder samt vinster eller förluster som uppkommer vid koncerninterna transaktioner elimineras vid upprättandet av koncernredovisningen. Konsolidering vid förvärv sker från och med den dag då vi erhåller ett bestämmande inflytande och vid avyttringar till den dag det bestämmande inflytandet upphör.
Fastighetsförvaltningens nettoomsättning innefattar hyresintäkter samt vidaredebiterade kostnader, till exempel fastighetsskatt och mediakostnader. Hyresintäkter periodiseras linjärt över hyreskontraktens löptid. Förskottshyror redovisas därmed som förutbetalda hyresintäkter.
Intäkt av fastighetsförsäljningar redovisas på tillträdesdagen. Därutöver beaktas omständigheter som kan påverka affärens utgång, vilka ligger utanför säljarens och/eller köparens kontroll.
Koncerninterna hyror och kostnader är marknadsmässiga och redovisas i sin helhet där dessa uppstår.
Administrationskostnaderna är uppdelade på fastighetsförvaltningens administrationskostnader, som ingår i bruttoresultatet, samt centrala administrationskostnader, som ingår i rörelseresultatet.
Finansiella intäkter och kostnader består av ränteintäkter och räntekostnader, utdelningar från dotterbolag samt orealiserade och realiserade vinster på finansiella placeringar. Ränteintäkter och räntekostnader redovisas i resultaträkningen i den period till vilken de är hänförliga förutom för låneutgifter som är direkt hänförliga till investeringar och där finansieringskostnaden är av materiell betydelse. Ränteintäkter hänförliga till kundfordringar ingår i bruttoresultatet. Ränteintäkter och -kostnader beräknas enligt effektivräntemetoden.
Koncernens samtliga hyresavtal för uthyrning av lokaler är klassificerade som operationella leasingavtal med koncernen som leasegivare. Samtliga hyres-, tomträtts- och arrendeavtal som koncernen ingått som leasetagare är klassificerade som operationella leasingavtal. Kostnaderna för dessa kostnadsförs löpande.
Ersättningar till anställda såsom löner, betald semester och sociala kostnader mm redovisas i takt med att de anställda har utfört tjänster i utbyte mot ersättningen. Ersättning enligt bonusprogram redovisas i takt med att anställda utfört tjänster under programmets löptid.
Beträffande koncernens åtaganden för pensioner omfattas huvuddelen av de anställda tjänstemännen av den så kallade ITP-planen som tryggas genom en försäkring i Alecta samt de kollektivanställda av avtalspension SAF-LO. För räkenskapsåret 2010 har bolaget inte haft tillgång till sådan information som gör det möjligt att redovisa dessa planer som förmånsbestämda. Pensionsplanen redovisas därför som en avgiftsbestämd plan. Förpliktelser avseende avgifter till avgiftsbestämda planer redovisas som en kostnad i resultaträkningen när de uppstår.
Skatter redovisas i resultaträkningen utom då underliggande transaktion redovisas direkt mot eget kapital, varvid tillhörande skatteeffekt redovisas i eget kapital. Aktuell skatt är skatt som ska betalas eller erhållas avseende aktuellt år. Hit hör även justering av aktuell skatt hänförlig till tidigare perioder. Uppskjuten skatt beräknas enligt balansräkningsmetoden med utgångspunkt i temporära skillnader mellan redovisade och skattemässiga värden på tillgångar och skulder. Beloppen beräknas baserade på hur de temporära skillnaderna förväntas bli realiserade och med tillämpning av de skattesatser och skatteregler som är beslutade eller aviserade per balansdagen. I moderbolaget redovisas obeskattade reserver inklusive uppskjuten skatteskuld.
Uppskjutna skattefordringar avseende avdragsgilla temporära skillnader och underskottsavdrag redovisas endast i den mån det är sannolikt att dessa kommer att medföra lägre skatteutbetalningar i framtiden.
Koncernen klassificerar de finansiella tillgångarna i följande kategorier: Finansiella tillgångar värderade till verkligt värde via resultaträkningen, lånefordringar och kundfordringar. De finansiella skulderna klassificeras i följande kategorier: Finansiella skulder värderade till verkligt värde via resultaträkningen eller andra finansiella skulder. Klassificeringen är beroende av för vilket syfte den finansiella tillgången eller skulden förvärvades.
Ett finansiellt instrument värderas initialt till det verkliga värdet med tillägg för transaktionskostnader, med undantag för kategorierna finansiell tillgång eller finansiell skuld värderade till verkligt värde via resultaträkningen, vilka redovisas till verkligt värde exklusive transaktionskostnader. Finansiella tillgångar och skulder redovisas med tillämpning av affärsdagsprincipen. En finansiell tillgång eller finansiell skuld tas upp i balansräkningen när bolaget blir part i ett avtal. Kundfordran tas upp i balansräkningen när faktura har skickats. Hyresfordran tas dock upp då respektive hyresperiod påbörjats. Skuld tas upp när motparten har presterat och avtalsenlig skyldighet föreligger att betala, även om faktura ännu inte mottagits. En finansiell tillgång (eller del därav) tas bort från balansräkningen när rättigheterna i avtalet realiseras, förfaller eller bolaget överför i allt väsentligt de risker och fördelar som är förknippade med ägande. En finansiell skuld (eller del därav) tas bort från balansräkningen när förpliktelsen i avtalet fullgörs eller på annat sätt utsläcks.
En finansiell tillgång och en finansiell skuld kvittas och redovisas med ett nettobelopp i balansräkningen endast när det föreligger en legal rätt att kvitta beloppen samt att det föreligger avsikt att reglera posterna med ett nettobelopp eller att samtidigt realisera tillgången och reglera skulden. Hufvudstaden har inte identifierat några inbäddade derivat som ska skiljas från sina värdkontrakt och redovisas separat.
Denna kategori består av två undergrupper: dels finansiella tillgångar och skulder som utgör innehav för handelsändamål, det vill säga med huvudsyfte att säljas eller återköpas på kort sikt, dels andra finansiella tillgångar och skulder som företaget initialt valt att placera i denna kategori (enligt så kallad Fair Value Option). Derivat klassificeras som att de innehas för handelsändamål om de inte är identifierade som säkringar. Finansiella tillgångar i denna kategori värderas löpande till verkligt värde med värdeförändringar redovisade i resultaträkningen. I denna katergori ingår räntederivat.
Fordringar värderas till upplupet anskaffningsvärde. Upplupet anskaffningsvärde bestäms utifrån den effektivränta som beräknades vid anskaffningstidpunkten. Kundfordrans förväntade löptid är kort, varför värdet redovisas till nominellt belopp utan diskontering. Kund- och lånefordringar redovisas till det belopp som beräknas inflyta, det vill säga efter avdrag för osäkra fordringar.
Kassa och banktillgodohavanden redovisas till nominellt värde. Checkräkningskredit hänförs till låneskulder under kortfristiga skulder.
Fordringar med kvarvarande löptid på mer än tolv månader redovisas till upplupet anskaffningsvärde.
I denna kategori ingår hyres- och kundfordringar, kassa och bank, lånefordringar samt övriga fordringar.
Samtliga lån redovisas till upplupet anskaffningsvärde, vilket innebär att värdet justeras genom att eventuella rabatter eller premier i samband med att lånet tas upp eller löses samt kostnader i samband med upplåning periodiseras över lånets löptid. Periodiseringen beräknas på basis av lånets effektiva ränta. Vinst och förlust som uppkommer när lånet löses redovisas i resultaträkningen.
Skulder redovisas inledningsvis till verkligt värde och därefter till upplupet anskaffningsvärde. I denna kategori ingår lån samt övriga finansiella skulder, till exempel leverantörsskulder.
Derivatinstrument redovisas i balansräkningen på kontraktsdagen och värderas till verkligt värde, både initialt och vid efterföljande omvärderingar. Koncernen använder derivat av finansiella instrument för att reducera ränteriskerna. Upplåning till rörlig ränta växlas till fasträntelån genom ränteswapkontrakt. Koncernen redovisar ränteswapkontrakt som finansiella instrument värderade till verkligt värde via resultaträkningen.
Koncernen bedömer per varje balansdag om det finns objektiva grunder för att nedskrivningsbehov föreligger för en finansiell tillgång. En reservering för värdeminskning av kundfordringar görs när det finns objektiva grunder för att koncernen inte kommer att kunna erhålla alla belopp som är förfallna enligt fordringarnas ursprungliga villkor. Väsentliga finansiella svårigheter hos gäldenären, sannolikhet för att gäldenären kommer att gå i konkurs eller genomgå en finansiell rekonstruktion och uteblivna eller försenade betalningar (förfallna sedan mer än 60 dagar) betraktas som indikatorer på att ett nedskrivningsbehov av en kundfordran kan föreligga. Reserveringens storlek utgörs av skillnaden mellan tillgångens redovisade värde och nuvärdet av bedömda framtida kassaflöden, diskonterade med den ursprungliga effektiva räntan.
Materiella anläggningstillgångar redovisas som tillgång i balansräkningen om det är sannolikt att framtida ekonomiska fördelar kommer att komma bolaget till del. Materiella anläggningstillgångar värderas till anskaffningsvärde med avdrag för ackumulerade avskrivningar och eventuella nedskrivningar. Vid investeringar aktiveras även direkt hänförliga låneutgifter i de fall finansieringskostnaden är av materiell betydelse.
Avskrivningar på materiella anläggningstillgångar som används i administrationen ingår i administration fastighetsförvaltning.
Avskrivningar avseende materiella anläggningstillgångar ingår i kostnader parkeringsverksamhet.
Avskrivningar enligt plan baseras på ursprungliga anskaffningsvärden och beräknad nyttjandeperiod. Beräknad nyttjandeperiod för inventarier är 3 – 5 år.
Förvaltningsfastigheter är fastigheter som innehas i syfte att erhålla hyresintäkter och/eller värdestegring. Initialt redovisas förvaltningsfastigheter till anskaffningsutgift, vilket inkluderar till förvärvet direkt hänförbara utgifter. Efter den initiala redovisningen redovisas förvaltningsfastigheter i balansräkningen till verkligt
värde. Verkliga värdet baseras på interna värderingar för varje enskild fastighet. Dessa värderingar görs vid varje kvartalsskifte. För att säkerställa värderingen inhämtas, minst en gång per år, externa värderingar från värderingsföretag. De externa värderingarna omfattar normalt 20–30 procent av det internt bedömda marknadsvärdet för fastighetsbeståndet och urvalet av fastigheter representerar olika fastighetskategorier, ort, läge, teknisk och byggnadsmässig standard. Löpande under året görs en uppdatering av den interna värderingen av fastigheterna med köp, försäljningar och gjorda investeringar. Hufvudstaden undersöker även löpande om det finns andra indikationer på förändringar i fastigheternas verkliga värde. Dessa kan utgöras av till exempel större uthyrningar, uppsägningar samt väsentliga förändringar i avkastningskraven.
Såväl orealiserade som realiserade värdeförändringar redovisas i resultaträkningen. Värdeförändringar redovisas netto.
Tillkommande utgifter aktiveras endast när det är troligt att framtida ekonomiska fördelar förknippade med tillgången kommer att erhållas av koncernen och utgiften kan fastställas med tillförlitlighet, samt att åtgärden avser utbyte av en befintlig eller införande av en ny identifierad komponent. Övriga reparationsoch underhållsutgifter resultatförs löpande i den period de uppstår.
Låneutgifter som är hänförbara till uppförandet av så kallade kvalificerade tillgångar aktiveras som en del av den kvalificerade tillgångens anskaffningsvärde. I koncernen är det främst aktuellt vid uppförande eller större ombyggnadsprojekt av förvaltningsfastigheter. Beräkning av låneutgiften görs utifrån projektets finansieringsbehov och koncernens upplåningskostnad.
De redovisade värdena för koncernens tillgångar – med undantag för förvaltningsfastigheter och anläggningstillgångar som innehas för försäljning – prövas vid varje balansdag för att bedöma om det finns indikation på att det redovisade värdet inte kan återvinnas. Om någon sådan indikation finns beräknas tillgångens återvinningsvärde. Tillgången skrivs ner till återvinningsvärdet om det redovisade värdet överstiger återvinningsvärdet. Återvinningsvärdet är det högsta av verkligt värde minus försäljningskostnader och dess nyttjandevärde. För nedskrivning av finansiella tillgångar se ovan.
Förvärv av egna aktier redovisas som en minskning av eget kapital. Likvid från avyttring av egna aktier redovisas som en ökning av eget kapital.
Beräkningen av resultatet per aktie baseras på årets resultat i koncernen och på det vägda genomsnittliga antalet aktier under året.
Tillgångar som ska avyttras klassificeras som tillgångar som innehas för försäljning. Verksamhet som ska avyttras klassificeras som tillgångar, skulder respektive resultat från avvecklad verksamhet.
Avsättningar redovisas i balansräkningen när det finns en legal eller informell förpliktelse på grund av en inträffad händelse och då det är sannolikt att förpliktelsen kommer att uppfyllas och beloppet kan beräknas på ett tillförlitligt sätt. Om effekten av när i tiden betalningen sker är väsentlig, beräknas avsättningar genom att det förväntade framtida kassaflödet nuvärdeberäknas med en diskonteringsfaktor (före skatt), som avspeglar marknadens aktuella värdering av tidsvärdet och de eventuella risker som hänförs till förpliktelsen. Avsättning för uppskjuten skatteskuld är inte föremål för diskontering.
Med eventualförpliktelse avses ett möjligt åtagande som härrör från inträffade händelser och vars förekomst bekräftas endast av en eller flera osäkra framtida händelser eller när det finns ett åtagande som inte redovisas som en skuld eller avsättning på grund av att det inte är troligt att ett utflöde av resurser kommer att krävas.
Kassaflödesanalyserna är upprättade enligt indirekt metod.
Ett segment är en redovisningsmässigt identifierbar del av koncernen vilken tillhandahåller tjänster som är utsatta för risker och möjligheter som skiljer sig från andra segment. Koncernens verksamhet är uppdelad i två segment, Fastighetsförvaltning och Parkeringsverksamhet.
Moderbolaget har upprättat sin årsredovisning enligt årsredovisningslagen (1995:1554) och Rådet för finansiell rapporterings rekommendation RFR 2 Redovisning för juridisk person. Även de uttalanden som Rådet för finansiell rapportering gett ut för noterade bolag har tillämpts. RFR 2 innebär att moderbolaget i årsredovisningen för den juridiska personen ska tillämpa samtliga av EU godkända IFRS och uttalanden så långt detta är möjligt inom ramen för årsredovisningslagen, tryggandelagen och med hänsyn till sambandet mellan redovisning och beskattning. Rekommendationen anger vilka undantag och tillägg som ska göras från IFRS. Skillnaderna mellan koncernens och moderbolagets redovisningsprinciper framgår nedan.
När koncernbidrag har lämnats/erhållits i skatteutjämningssyfte, redovisas koncernbidragen som en minskning respektive ökning av fritt eget kapital med beaktande av skatt i enlighet med UFR 2.
Moderbolaget gör avsättningar till obeskattade reserver inom ramen för gällande skatteregler.
Moderbolagets förvaltningsfastigheter värderas till anskaffningsvärde med avdrag för ackumulerade avskrivningar. Anskaffningsvärdet utgörs av förvärvspris, lagfartskostnader och värdehöjande förbättringsåtgärder. Endast utgifter som genererar bestående värdehöjning av fastigheterna aktiveras. Ombyggnadskostnader av underhållskaraktär belastar resultatet. Låneutgifter aktiveras ej i moderbolaget.
Redovisat värde för förvaltningsfastigheter och materiella anläggningstillgångar prövas beträffande eventuellt nedskrivningsbehov när händelser eller ändrade förutsättningar indikerar att det redovisade värdet eventuellt inte kommer att kunna återvinnas. Om det finns sådana indikationer och om det redovisade värdet överstiger det förväntade återvinningsvärdet, skrivs tillgångarna ner till återvinningsvärdet. Återvinningsvärdet motsvarar det högsta av nettoförsäljningsvärdet och nyttjandevärdet. Nettoförsäljningsvärdet fastställs genom jämförelse med försäljningar av likartade objekt. Nyttjandevärdet utgörs av nuvärdet av de förväntade framtida kassaflödena enligt en diskonteringsfaktor före skatt, som avspeglar marknadens aktuella uppskattning av tidsvärdet och de risker som förknippas med tillgången.
För tillgångar som inte till övervägande del genererar oberoende kassainflöden fastställs återvinningsvärdet för den kassagenererande enhet till vilken tillgången hör. Eventuell nedskrivning redovisas i resultaträkningen. Återföring av genomförda nedskrivningar görs om återvinningsvärdet återigen överstiger tidigare redovisat värde. Redovisade uppskrivningar av förvaltningsfastigheter har gjorts till verkliga värden med avdrag för uppskjuten skatteskuld.
Information om fastigheternas verkliga värden per balansdagen lämnas i not 17.
Moderbolagets avskrivningar enligt plan baseras på ursprungliga anskaffningsvärden, i förekommande fall justerade för upp- och nedskrivningar och beräknad nyttjandeperiod. Beräknad nyttjandeperiod för byggnader är 50–100 år och för byggnadsinventarier 5 år.
Avskrivningar för fastigheter med blandad verksamhet har beräknats genom sammanvägning av respektive ytkategoris procentsats för avskrivningar. För fastighet med en dominerande (75 procent) kategori har ifrågavarande kategoris procentsats tillämpats för hela fastigheten. Uppskrivningar skrivs av på den underliggande tillgångens kvarvarande avskrivningstid. Procentsatser för avskrivningar redovisas i not 17.
Hufvudstaden är främst exponerad för finansierings- och ränterisker. Koncernen strävar efter att ha en låneportfölj med spridda kreditförfall, som möjliggör eventuella amorteringar. Upplåning sker normalt med kort räntebindning och för att uppnå önskad räntebindningsstruktur används ränteswappar. Derivatinstrument används endast i riskminimerande syfte och ska vara kopplade till en underliggande exponering. Koncernen har för närvarande derivatinstrument som redovisas i kategorin finansiella tillgångar och skulder värderade till verkligt värde via resultaträkningen. Säkringsredovisning tillämpas ej.
Hufvudstadens finansfunktion är en koncernfunktion med centralt ansvar för finansiering och likviditetsplanering. Arbetet styrs av en av styrelsen beslutad finanspolicy, som syftar till att säkerställa koncernens finansieringsbehov till en så låg kostnad och risk som möjligt. Inom finansfunktionen finns instruktioner, system och arbetsfördelning för att uppnå en god intern kontroll och uppföljning av verksamheten. Större finansieringslösningar och derivataffärer ska godkännas av styrelsens ordförande och styrelsen informeras vid varje styrelsemöte om finansiella frågor.
Hufvudstaden har som målsättning att använda likviditetsöverskott till att amortera befintliga lån. Överskottslikviditet, som inte används till amortering, får endast placeras i instrument med hög likviditet och låg risk. Information om upplåning, låneramar och villkor finns i not 25.
Finansieringsrisk utgörs av att svårigheter kan föreligga att erhålla finansiering för verksamheten vid en given tidpunkt. För att minimera kostnaden för koncernens upplåning och för att säkerställa att finansiering kan erhållas, behöver bolaget ha lånelöften som täcker behovet för omsättning av lån och investeringar. Styrelsen fastställer löpande nivån för kapitalbindning i låneportföljen. Ledningen upprättar rullande prognoser för koncernens likviditet på basis av förväntade kassaflöden. Hufvudstadens upplåning uppgick vid årsskiftet till 3 600,0 mnkr. Den genomsnittliga räntebindningstiden var 31 månader (36), den genomsnittliga kapitalbindningstiden 43 månader (39) och den genomsnittliga effektiva räntan 3,6 procent (3,7). Nettoskulden var 3 252,1 mnkr jämfört med 2 975,1 mnkr vid utgången av 2009. Koncernen hade per 2010-12-31 långfristiga lånelöften om 2,0 mdkr, varav 1,3 mdkr var outnyttjat. Bolaget har betryggande marginaler till kreditgivarnas restriktioner (covenants) avseende låneavtalen.
| Förfalloår | Räntebetalningar, mnkr |
Varav swap, mnkr |
Nominellt belopp, mnkr |
Andel, % |
|---|---|---|---|---|
| 2011, kv 1 | 32,2 | 14,1 | 650,0 | 18 |
| 2011, kv 2 | 27,3 | 11,7 | 300,0 | 8 |
| 2011, kv 3 | 25,7 | 11,7 | – | – |
| 2011, kv 4 | 25,7 | 11,7 | – | – |
| 2012 | 106,4 | 50,3 | 250,0 | 7 |
| 2013 | 75,8 | 37,9 | 950,0 | 26 |
| 2014 | 64,6 | 34,4 | – | – |
| 2015 | 58,3 | 28,2 | – | – |
| 2016 | 52,7 | 22,6 | – | – |
| 2017 | 31,3 | 8,4 | 1 450,0 | 41 |
| Totalt | 500,0 | 231,0 | 3 600,0 | 100 |
Utöver ovanstående finns övriga skulder som även innefattar leverantörsskulder, vilka normalt har en förfallotid på 30 dagar, samt derivatinstrument med negativt värde om 84,4 mnkr.
Ränterisk avser den resultateffekt som en bestående ränteförändring har på koncernens finansnetto. Hufvudstadens finansieringskällor utgörs i huvudsak av eget kapital, kassaflöde från löpande verksamhet, upplåning och lånelöften. Placering av överskottslikviditet görs i finansiella instrument med kort räntebindningstid, vilket begränsar koncernens exponering för placeringarnas ränterisk.
Upplåningen, som är räntebärande, medför att koncernen exponeras för ränterisk. Hufvudstadens finanspolicy anger ramarna för hur arbetet med hantering av ränterisker ska bedrivas. Ett övergripande mål är att förfallostrukturen på hyresavtalen ska beaktas vid bestämmande av räntebindningstid samt att det finns en avvägning mellan bedömd löpande kostnad för upplåningen och risken att få en signifikant negativ påverkan på resultatet vid en plötslig större ränteförändring. Detta innebär att koncernens räntebindning för nettoskulden i normalfallet ska vara 12– 48 månader. Upplåning görs normalt till rörlig ränta och för att uppnå önskad räntebindningstid används derivatinstrument. Per 2010-12-31 är koncernens räntebindningstid 31 månader. En förändring av räntenivån med +/– 1 procentenhet vid antagande om oförändrad lånevolym och räntebindningstid enligt gällande derivatavtal skulle påverka Hufvudstadens räntekostnad 2010 med +/– 9 mnkr. Ränteförändringen skulle samtidigt innebära en värdeförändring i räntederivat med 100 mnkr i resultatet.
| Förfalloår | Volym, mnkr | Andel, % | Genomsnittlig effektiv ränta, % |
|---|---|---|---|
| 20111) | 1 500,0 | 42 | 2,7 |
| 2012 | 250,0 | 7 | 4,9 |
| 2013 | 600,0 | 17 | 3,9 |
| 2014 | 200,0 | 5 | 3,6 |
| 2015 | 300,0 | 8 | 3,6 |
| 2016 | – | – | – |
| 2017 | 750,0 | 21 | 4,8 |
| Totalt | 3 600,0 | 100 | 3,6 |
1) Varav 200 mnkr binds i februari 2011 och 200 mnkr binds i juni 2011, båda på 5 år.
Kreditrisken är risken för förlust om koncernens motparter inte fullgör sina avtalsförpliktelser och eventuella säkerheter inte täcker koncernens fordringar. Kreditrisk kan i huvudsak hänföras till utestående kund-/hyresfordringar, likvida medel samt finansiella derivatavtal med positiva värden vilka per årsskiftet hade ett samlat bokfört värde om 358,3 mnkr vilket innebär att koncernen är begränsat exponerad för kreditrisker.
Förluster på kund-/hyresfordringar uppstår när kunder försätts i konkurs eller av andra skäl inte kan fullfölja sina betalningsåtaganden. Riskerna begränsas genom att Hufvudstaden medvetet väljer kunder med dokumenterad affärskompetens och konkurrenskraftig verksamhet. För att begränsa riskerna kreditkontrolleras koncernens kunders finansiella ställning genom inhämtande av information från olika kreditupplysningsföretag. I enlighet med Hufvudstadens kreditpolicy krävs normalt bankgaranti eller borgensförbindelse vid nyuthyrning. Hyresfordringar förskottsfaktureras.
Koncernens tio största hyresgäster representerar 25 procent av den totala kontrakterade hyran och den enskilt största kunden utgör 9 procent, vilket innebär att Hufvudstadens exponering mot enskilda kunders kreditrisk är relativt begränsad. Exponeringar avseende finansiella derivatavtal begränsas genom att koncernen som policy endast ingår sådana avtal med stora finansiella institut med hög rating och där bolaget har långsiktiga relationer. Dessutom finns ramavtal med dessa institut om kvittning av olika derivatavtal, som ytterligare minskar kreditriskexponeringen.
| Årshyra, tkr | Antal kunder | Summa årshyra, tkr | Andel, % |
|---|---|---|---|
| 0 – 99 |
83 | 3 249 | – |
| 100 – 499 |
131 | 35 423 | 3 |
| 500 – 999 |
143 | 106 919 | 9 |
| 1 000 – 2 499 | 135 | 206 156 | 16 |
| 2 500 – 4 999 | 77 | 272 437 | 22 |
| 5 000 – 9 999 | 39 | 282 956 | 23 |
| 10 000 – | 13 | 339 177 | 27 |
| Totalt | 621 | 1 246 317 | 100 |
1) Exklusive vakanta ytor samt ytor (lager och kontor) som disponeras för eget bruk.
2) Årshyra per 2010-12-31.
Verkligt värde på finansiella instrument som handlas på en aktiv marknad (till exempel finansiella tillgångar som innehas för handel) baseras på noterade marknadspriser på balansdagen. Det noterade priset som används är den aktuella köpkursen. Verkligt värde på finansiella instrument som inte handlas på en aktiv marknad fastställs med hjälp av värderingstekniker. Verkliga värden fastställs här genom diskontering av framtida betalningsflöden till aktuell marknadsränta för likvärdiga instrument. För finansiella instrument som kundfordringar, leverantörsskulder etcetera vilka redovisas till upplupet anskaffningsvärde med avdrag för eventuell nedskrivning, bedöms det verkliga värdet överensstämma med redovisat värde då dessa instrument har en mycket kort löptid. Skulder till kreditinstitut löper med tre månaders räntebindningstid, varvid det verkliga värdet bedöms i allt väsentligt överensstämma med dess redovisade värde.
| Upplysningar om verkliga värden, finansiella instrument | ||||||||||
|---|---|---|---|---|---|---|---|---|---|---|
| Poster värderade till verkligt värde via resultaträkningen |
Kund- och | Icke | Summa | |||||||
| Derivat | lånefordringar | Övriga skulder | finansiella poster | redovisat värde | ||||||
| Mnkr | 2010 | 2009 | 2010 | 2009 | 2010 | 2009 | 2010 | 2009 | 2010 | 2009 |
| KONCERNEN | ||||||||||
| Finansiella instrument som ingår i den finansiella nettoskulden |
||||||||||
| Långfristiga fordringar | 5,9 | 5,0 | 5,9 | 5,0 | ||||||
| Kortfristiga fordringar | 28,0 | 29,3 | 2,6 | 7,0 | 30,6 | 36,3 | ||||
| Likvida medel | 347,9 | 424,9 | 347,9 | 424,9 | ||||||
| Långfristiga skulder | 81,8 | 135,2 | 2 662,8 | 2 909,1 | 2 744,6 | 3 044,3 | ||||
| Kortfristiga skulder | 2,6 | 0,6 | 1 199,9 | 707,8 | 236,1 | 214,9 | 1 438,6 | 923,3 | ||
| MODERBOLAGET | ||||||||||
| Finansiella instrument som ingår i den finansiella nettoskulden |
||||||||||
| Långfristiga fordringar | 5,9 | 5,0 | 5,9 | 5,0 | ||||||
| Kortfristiga fordringar | 12,4 | 13,8 | 0,3 | 2,4 | 12,7 | 16,2 | ||||
| Likvida medel | 347,6 | 424,7 | 347,6 | 424,7 | ||||||
| Långfristiga skulder | 81,8 | 135,2 | 2 662,3 | 2 908,6 | 2 744,1 | 3 043,8 | ||||
| Kortfristiga skulder | 2,6 | 0,6 | 1 124,8 | 635,2 | 134,8 | 123,1 | 1 262,2 | 758,9 |
Verkligt värde överensstämmer med redovisat värde. Verkligt värde för samtliga instrument som har värderats till verkligt värde i balansräkningen är hänförliga till nivå 2 i IFRS 7, det vill säga; värdet har beräknats baserat på officiella marknadsnoteringar.
Koncernens verksamhet är uppdelad i två segment, fastighetsförvaltning och parkeringsverksamhet. Segmentet Fastighetsförvaltning är indelat i affärsområden som följer den operativa styrningen av verksamheten. Denna följer huvudsakligen hyresmarknadens geografiska uppdelning i delmarknader. I moderbolaget finns endast en rörelsegren, fastighetsförvaltning. Följande sammanställning visar intäkter och kostnader, tillgångar samt investeringar för de olika affärsområdena året 2010 och jämförelseåret 2009.
| Affärsområde Affärsområde |
Affärsområde | |||||||
|---|---|---|---|---|---|---|---|---|
| Stockholm Östra City | Stockholm Västra City | Göteborg | Totalt | |||||
| Mnkr | 2010 | 2009 | 2010 | 2009 | 2010 | 2009 | 2010 | 2009 |
| KONCERNEN | ||||||||
| Intäkter och kostnader 1) | ||||||||
| Nettoomsättning | 569,5 | 579,7 | 571,8 | 552,3 | 179,7 | 172,8 | 1 321,0 | 1 304,8 |
| (varav omsättningshyrestillägg) | (0,6) | (–) | (10,7) | (5,6) | (–) | (–) | (11,3) | (5,6) |
| Underhåll | -15,7 | -15,7 | -11,6 | -10,7 | -1,1 | -2,1 | -28,4 | -28,5 |
| Drift och administration | -75,1 | -68,7 | -123,3 | -119,4 | -36,5 | -31,5 | -234,9 | -219,6 |
| Tomträttsavgälder | -0,2 | -0,2 | -13,1 | -16,0 | – | – | -13,3 | -16,2 |
| Fastighetsskatt | -62,4 | -59,1 | -43,8 | -42,1 | -17,9 | -15,3 | -124,1 | -116,5 |
| Bruttoresultat Fastighetsförvaltning | 416,1 | 436,0 | 380,0 | 364,1 | 124,2 | 123,9 | 920,3 | 924,0 |
| Parkeringsverksamhet | 23,6 | 19,9 | 23,6 | 19,9 | ||||
| Central administration | -31,0 | -29,2 | ||||||
| Värdeförändringar | ||||||||
| Förvaltningsfastigheter | 1 490,3 | -1 239,1 | ||||||
| Räntederivat | 51,4 | -25,6 | ||||||
| Rörelseresultat | 2 454,6 | -350,0 | ||||||
| Finansiella intäkter och kostnader | -102,7 | -128,1 | ||||||
| Resultat före skatt | 2 351,9 | -478,1 | ||||||
| Tillgångar | ||||||||
| Förvaltningsfastigheter | 10 133,6 | 9 164,5 | 7 805,1 | 6 982,8 | 2 209,6 | 1 978,0 | 20 148,3 | 18 125,3 |
| Hyresfordringar | 0,7 | 0,1 | -0,3 | 1,6 | 0,3 | 0,1 | 0,7 | 1,8 |
| Investeringar | ||||||||
| Periodens materiella investeringar | 223,1 | 226,6 | 55,6 | 55,9 | 255,7 | 2,9 | 534,4 | 285,4 |
1)För jämförbart bestånd ska Affärsområde Göteborgs och koncernens nettoomsättning minskas med 7,7 mnkr och bruttoresultatet med 5,5 mnkr för 2010.
Segmentet parkeringsverksamhet innefattar parkeringsrörelsen i Parkaden AB.
| Mnkr | 2010 | 2009 |
|---|---|---|
| KONCERNEN | ||
| Nettoomsättning | 71,1 | 66,9 |
| Hyreskostnader | -38,5 | -39,2 |
| Drift och administration | -8,2 | -7,2 |
| Avskrivningar | -0,8 | -0,6 |
| Bruttoresultat | 23,6 | 19,9 |
| Totala tillgångar uppgick till 5,1 mnkr (6,3). |
| Jan–Mar | Apr–Jun | Jul–Sep | Okt–Dec | Jan–Dec | ||||||
|---|---|---|---|---|---|---|---|---|---|---|
| Mnkr | 2010 | 2009 | 2010 | 2009 | 2010 | 2009 | 2010 | 2009 | 2010 | 2009 |
| Koncernen | ||||||||||
| Fastighetsförvaltning | ||||||||||
| Nettoomsättning | 321,4 | 325,7 | 324,3 | 324,2 | 330,2 | 322,5 | 345,1 | 332,4 | 1 321,0 | 1 304,8 |
| Underhåll | -4,8 | -4,8 | -7,6 | -6,5 | -5,2 | -3,6 | -10,8 | -13,6 | -28,4 | -28,5 |
| Drift och administration | -60,7 | -57,1 | -57,1 | -52,5 | -50,8 | -49,6 | -66,3 | -60,4 | -234,9 | -219,6 |
| Övriga kostnader | -31,3 | -33,8 | -33,7 | -33,9 | -38,7 | -31,4 | -33,7 | -33,6 | -137,4 | -132,7 |
| Fastighetsförvaltningens kostnader | -96,8 | -95,7 | -98,4 | -92,9 | -94,7 | -84,6 | -110,8 | -107,6 | -400,7 | -380,8 |
| Övrig verksamhet, netto | 5,6 | 4,4 | 5,4 | 4,2 | 4,7 | 3,4 | 7,9 | 7,9 | 23,6 | 19,9 |
| Bruttoresultat | 230,2 | 234,4 | 231,3 | 235,5 | 240,2 | 241,3 | 242,2 | 232,7 | 943,9 | 943,9 |
| Central administration | -6,8 | -7,1 | -8,5 | -7,6 | -7,5 | -5,2 | -8,2 | -9,3 | -31,0 | -29,2 |
| Värdeförändringar | ||||||||||
| Förvaltningsfastigheter | – | -562,7 | 184,5 | -495,1 | 367,5 | – | 938,3 | -181,3 | 1 490,3 | -1 239,1 |
| Räntederivat | -22,6 | -45,3 | -16,0 | 38,4 | 10,6 | -6,6 | 79,4 | -12,1 | 51,4 | -25,6 |
| Finansnetto | -28,0 | -34,8 | -30,0 | -32,2 | -30,2 | -30,6 | -14,5 | -30,5 | -102,7 | -128,1 |
| Skatt | -46,7 | 107,8 | -96,4 | 67,1 | -153,6 | -53,4 | -321,9 | -0,9 | -618,6 | 120,6 |
| Periodens resultat efter skatt | 126,1 | -307,7 | 264,9 | -193,9 | 427,0 | 145,5 | 915,3 | -1,4 | 1 733,3 | -357,5 |
Koncernen har kommersiella hyresavtal avseende beståndet av förvaltningsfastigheter, som består av kontor, butiker, lager samt övriga lokaler. Återstående löptid är mellan 1 och 10 år.
| Förfallostruktur1)2)3) | |||||||
|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 2011 | 2012 | 2013 | 2014 | 2015 | 2016– | Totalt | |
| Antal avtal | |||||||
| Kontor | 78 | 85 | 83 | 41 | 19 | 16 | 322 |
| Butiker | 84 | 103 | 102 | 38 | 20 | 13 | 360 |
| Övrigt | 451 | 184 | 155 | 44 | 27 | 32 | 893 |
| Totalt | 613 | 372 | 340 | 123 | 66 | 61 | 1 575 |
| Andel, % | 38,9 | 23,6 | 21,6 | 7,8 | 4,2 | 3,9 | 100,0 |
| Årshyra, mnkr | |||||||
| Kontor | 137,0 | 129,0 | 82,5 | 83,2 | 48,4 | 134,2 | 614,3 |
| Butiker | 136,2 | 167,2 | 136,2 | 64,7 | 33,8 | 56,9 | 595,0 |
| Övrigt | 30,5 | 27,2 | 18,8 | 8,9 | 8,6 | 2,0 | 96,0 |
| Totalt | 303,7 | 323,4 | 237,5 | 156,8 | 90,8 | 193,1 | 1 305,3 |
| Andel, % | 23,2 | 24,8 | 18,2 | 12,0 | 7,0 | 14,8 | 100,0 |
1)Inklusive kontrakt tecknade för framtida inflyttning/ikraftträdande, varvid motsvarande nu gällande yta exkluderats.
2)Exklusive vakanta ytor samt ytor (lager och kontor) som disponeras för eget bruk.
3)Exklusive bostadskontrakt.
| Koncernen | Moderbolaget | ||||
|---|---|---|---|---|---|
| Mnkr | 2010 | 2009 | 2010 | 2009 | |
| Avskrivningar per tillgångsslag | |||||
| Förvaltningsfastigheter | – 1) | – 1) | 64,2 | 56,4 | |
| Materiella anläggningstillgångar | 3,7 | 3,4 | 2,7 | 2,6 | |
| Totalt | 3,7 | 3,4 | 66,9 | 59,0 | |
| Avskrivningar per funktion | |||||
| Fastighetsförvaltningen | 2,9 | 2,8 | 66,9 | 59,0 | |
| Parkeringsverksamhet | 0,8 | 0,6 | – | – | |
| Totalt | 3,7 | 3,4 | 66,9 | 59,0 | |
| 1) Förvaltningsfastigheter i koncernen redovisas till verkligt värde, |
varför inga avskrivningar görs.
| 2010 | 2010 | 2009 | 2009 |
|---|---|---|---|
| Varav män, % | Varav män, % | ||
| 88 | 54 | 84 | 50 |
| 7 | 86 | 7 | 86 |
| 4 | 50 | 4 | 50 |
| 92 | 54 | 88 | 50 |
| 7 | 86 | 7 | 86 |
Av koncernens 26 chefer (25) är 9 kvinnor (8) eller 35 procent (32). I moderbolagets styrelse ingick 7 män (7) och 2 kvinnor (2). Inom koncernen finns ytterligare en styrelseledamot (1 man). Koncernen har endast anställda i Sverige.
| 2010 | 2010 | 2009 | 2009 | |
|---|---|---|---|---|
| Total | Varav långtids | Total | Varav långtids | |
| Procent | sjukfrånvaro | sjukfrånvaro | sjukfrånvaro | sjukfrånvaro |
| Koncernen | ||||
| Total sjukfrånvaro | 3 | 41 | 2 | 7 |
| Sjukfrånvaro fördelad på kön: | ||||
| Män | 2 | 1 | ||
| Kvinnor | 1 | 2 | ||
| Sjukfrånvaro fördelad efter ålderskategori: | ||||
| 20–29 år | – 1) | – 1) | ||
| 30–49 år | 2 | 2 | ||
| 50 år eller äldre | 1 | 2 | ||
| Moderbolaget | ||||
| Total sjukfrånvaro | 3 | 42 | 2 | 7 |
| Sjukfrånvaro fördelad på kön: | ||||
| Män | 2 | 1 | ||
| Kvinnor | 1 | 2 | ||
| Sjukfrånvaro fördelad efter ålderskategori: | ||||
| 20–29 år | – 1) | – 1) | ||
| 30–49 år | 2 | 2 | ||
| 50 år eller äldre | 1 | 2 |
1) Redovisas ej på grund av undantagsregeln i lagstiftningen, som innebär att uppgifter ej ska lämnas om antalet anställda i gruppen är högst 10 eller om uppgiften kan hänföras till enskild individ. Med grupp avses både ålderskategori och könsfördelning inom ålderskategori.
| Not 8. Löner och ersättningar | ||||||||
|---|---|---|---|---|---|---|---|---|
| Koncernen | Moderbolaget | |||||||
| Varav | Varav | Varav | Varav | |||||
| Tkr | 2010 | bonus | 2009 | bonus | 2010 | bonus | 2009 | bonus |
| Löner och andra ersättningar | ||||||||
| Arvode till styrelsens ordförande | 350 | 350 | 350 | 350 | ||||
| Arvode till övriga styrelseledamöter | 1 245 | 1 245 | 1 225 | 1 225 | ||||
| Ersättning och förmåner till verkställande direktör | 3 714 | 262 | 3 519 | 75 | 3 714 | 262 | 3 519 | 75 |
| Ersättning och förmåner till övriga ledande befattningshavare | 7 770 | 725 | 7 436 | 320 | 7 770 | 725 | 7 436 | 320 |
| Ersättning och förmåner till övriga anställda | 37 721 | 1 559 | 34 065 | 296 | 36 548 | 1 531 | 32 881 | 227 |
| Totalt | 50 800 | 2 546 | 46 615 | 691 | 49 6071) | 2 518 | 45 4111) | 622 |
| Sociala kostnader inklusive löneskatt Styrelsens ordförande |
110 | 110 | 110 | 110 | ||||
| Övriga styrelseledamöter Verkställande direktör |
354 1 404 |
354 1 319 |
348 1 404 |
348 1 319 |
||||
| Övriga ledande befattningshavare | 2 812 | 2 696 | 2 812 | 2 696 | ||||
| Övriga anställda | 12 746 | 11 759 | 12 437 | 11 443 | ||||
| Totalt | 17 426 | 16 238 | 17 111 | 15 916 | ||||
| Pensionskostnader | ||||||||
| Verkställande direktör | 924 | 878 | 924 | 878 | ||||
| Övriga ledande befattningshavare | 1 719 | 1 486 | 1 719 | 1 486 | ||||
| Övriga anställda | 4 374 | 3 976 | 4 294 | 3 908 | ||||
| Totalt | 7 017 | 6 340 | 6 937 | 6 272 |
1)Löner och andra ersättningar inkluderar även icke monetära förmåner.
Styrelsearvode har under året utgått till styrelsens ordförande, Fredrik Lundberg, med 350 000 kronor och till styrelseledamöterna Claes Boustedt, Bengt Braun, Peter Egardt, Hans Mertzig, Sten Peterson, Anna-Greta Sjöberg och Louise Lindh med 175 000 kronor vardera. Verkställande direktören Ivo Stopner uppbär ingen ersättning för sitt styrelsearbete. Inom koncernen ingår även Arne Lundin som styrelseledamot i Parkaden AB. Arne Lundin erhöll ett styrelsearvode om 20 000 kronor.
Riktlinjer för lön, bonus och annan ersättning till ledande befattningshavare beslutas av årsstämman. För 2010 beslöt stämman att samma riktlinjer som tidigare ska tillämpas:
Lönevillkoren för ledande befattningshavare skall utformas efter marknadsmässiga grunder jämte ett inslag av incitament i form av bonus som utgår endast om bolaget uppvisar positivt resultat utan hänsyn till orealiserade värdeförändringar. Sådan bonus skall beslutas för ett år i sänder, vara kopplade till förutbestämda och mätbara kriterier och ha ett maximerat takbelopp. Bonusdelen, som ej skall vara pensionsgrundande, syftar till att ge ledningen ett särskilt incitament att verka för bolagets positiva resultat och därmed stödja aktieägarintresset.
Ersättningen till såväl verkställande direktören som övriga ledande befattningshavare skall bestå av en fast grundlön samt möjlighet till bonus, som på angivet sätt görs beroende av uppnådda mål för företaget och för individen.
Bonus för verkställande direktören kan maximalt utgå med 500 000 kr/år och för övriga ledande befattningshavare med högst 250 000 kr/person och år. Maximalt kan bonus till nuvarande antal ledande befattningshavare komma att uppgå till 2 mnkr.
Pensionsåldern för verkställande direktören är 65 år, dock med rätt för verkställande direktören eller bolaget att besluta om avgång med full pension från 60 års ålder. Koncernledningens pensioner, inklusive verkställande direktörens, omfattas av ITP-planen och är förmånsbestämda. Härutöver utgår en premiebestämd pension till verkställande direktören för den del av lönen som ej omfattas av ITP-planen.
Vid uppsägning av verkställande direktören och övriga ledande befattningshavare från bolagets sida skall fast lön under uppsägningstiden och avgångsvederlag sammantaget inte överstiga ett belopp motsvarande den fasta lönen för två år.
| Not 9. Arvoden och kostnadsersättning till revisorer | |||||||||
|---|---|---|---|---|---|---|---|---|---|
| Koncernen | Moderbolaget | ||||||||
| Mnkr | 2010 | 2009 | 2010 | 2009 | |||||
| KPMG | |||||||||
| Revisionsuppdrag | 0,9 | 0,8 | 0,9 | 0,8 | |||||
| Revisionsverksamhet utöver revi sionsuppdraget |
– | – | – | – | |||||
| Skatterådgivning | – | – | – | – | |||||
| Andra uppdrag | 0,3 | 0,1 | 0,3 | 0,1 | |||||
| Totalt | 1,2 | 0,9 | 1,2 | 0,9 |
Vid uppsägning från verkställande direktörens respektive övriga ledande befattningshavares sida skall uppsägningstiden vara högst sex månader, utan rätt till avgångsvederlag. I samtliga fall skall avräkning för eventuell ersättning från ny arbetsgivare ske.
Dessa riktlinjer skall omfatta de personer som under den tid riktlinjerna gäller ingår i koncernledningen. Riktlinjerna gäller för avtal som ingås efter årsstämmans beslut, samt för det fall ändringar görs i befintliga avtal efter denna tidpunkt.
Styrelsen skall ha rätt att frångå riktlinjerna om det i enskilt fall finns särskilda skäl för detta. Dessa riktlinjer har följts under 2010 och förslag att samma riktlinjer ska tillämpas för 2011 kommer att föreläggas årsstämman.
Koncernens anställdas inklusive verkställande direktörens pensioner omfattas av ITP-planen och är förmånsbestämda. Alectas överskott i form av den kollektiva konsolideringsnivån per december har vid årsredovisningens undertecknande ännu ej offentliggjorts varför denna inte kan anges. Alectas senaste officiella konsolideringsnivå uppgick per september till 134 procent (december 2009: 141 procent). Den kollektiva konsolideringsnivån utgörs av marknadsvärdet på Alectas tillgångar i procent av försäkringsåtagandena beräknade enligt Alectas försäkringstekniska beräkningsantaganden, vilka inte överensstämmer med IAS 19.
För verkställande direktören och företagsledning fanns under året ett bonusprogram, som bygger på resultat, kundnöjdhet och personliga mål. Även övriga tillsvidareanställda medarbetare i koncernen omfattades under året av ett bonusprogram. Bonus utfaller enligt kriterierna verksamhetsresultat och kundnöjdhet. För chefer med personalansvar tillkommer även personlig bedömning med individuella mål. Bonus utgår med maximalt en halv månadslön, dock lägst 15 000 kronor för heltidsanställda. För chefer utgår bonus med maximalt en månadslön.
För båda bonusprogrammen gäller att beslut fattas för ett år i taget och att bonusen har ett tak. Bonus utfaller endast om bolaget uppvisar ett positivt resultat utan hänsyn till orealiserade värdeförändringar. Bonusen är ej pensionsgrundande.
I bokslutet har bonus reserverats för resultatmål och kundnöjdhet. För personliga mål görs en reservering motsvarande 75 procent av maximalt utfall. Bonusutfallet 2010 har påverkats av en kostnad avseende 2009 på 139 000 kronor.
| Not 10. Operationella leasingavtal – koncernen som leasetagare | |||||||
|---|---|---|---|---|---|---|---|
| Koncernen | Moderbolaget | ||||||
| Årsavgifter, mnkr | 2010 | 2009 | 2010 | 2009 | |||
| – 1 år | 0,2 | 1,4 | 0,2 | 0,2 | |||
| 1 år – 5 år | 18,9 | 18,4 | 7,9 | 7,9 | |||
| 5 år – | 0,3 | 0,3 | 0,3 | 0,3 |
Ingångna avtal avser tomträttsavgälder, arrendeavgifter samt hyresavtal med extern hyresvärd.
| Koncernen | Moderbolaget | |||||
|---|---|---|---|---|---|---|
| Mnkr | 2010 | 2009 | 2010 | 2009 | ||
| Underhåll | 28,4 | 28,5 | 172,1 | 207,3 | ||
| (varav särskilda projekt) | 0,8 | 1,9 | 36,7 | 91,7 | ||
| Drift och administration | 230,5 | 222,0 | 75,1 | 72,7 | ||
| Tomträttsavgälder | 13,3 | 16,2 | 8,1 | 8,1 | ||
| Fastighetsskatt | 124,1 | 116,5 | 86,0 | 79,4 | ||
| Avskrivningar | 3,7 | 3,4 | 66,9 | 56,4 | ||
| Personalkostnader | 79,2 | 70,4 | 77,5 | 68,7 | ||
| Totalt | 479,2 | 457,0 | 485,7 | 492,6 |
| Koncernen | Moderbolaget | |||||
|---|---|---|---|---|---|---|
| Mnkr | 2010 | 2009 | 2010 | 2009 | ||
| Förvaltningsfastigheter | 1 490,3 | -1 239,1 | ||||
| Räntederivat | 51,4 | -25,6 | 51,4 | -25,6 | ||
| Totalt | 1 541,7 | -1 264,7 | 51,4 | -25,6 |
| Koncernen | Moderbolaget | |||||
|---|---|---|---|---|---|---|
| Mnkr | 2010 | 2009 | 2010 | 2009 | ||
| Utdelning från dotterbolag | – | – | – | 718,0 | ||
| Tilläggsköpeskilling försäljning dotterbolag |
16,0 | – | 16,0 | – | ||
| Ränteintäkter på banktillgodohavande |
0,8 | 0,1 | 0,8 | 0,1 | ||
| Ränteintäkter på kortfristiga placeringar |
0,7 | 2,7 | 0,7 | 2,7 | ||
| Ränteintäkter, övriga | 0,2 | 0,1 | 0,0 | 0,1 | ||
| Totalt | 17,7 | 2,9 | 17,5 | 720,9 |
Av de finansiella intäkterna avser 17,7 mnkr (2,9) finansiella instrument som inte värderas till verkligt värde.
| Koncernen | Moderbolaget | |||
|---|---|---|---|---|
| Mnkr | 2010 | 2009 | 2010 | 2009 |
| Räntekostnader till kreditinstitut | 37,4 | 52,1 | 37,4 | 52,1 |
| Räntekostnader, swap | 81,9 | 72,6 | 81,9 | 72,6 |
| Räntekostnader, övriga | 1,1 | 6,3 | 1,3 | 4,8 |
| Totalt | 120,4 | 131,0 | 120,6 | 129,5 |
Av de finansiella kostnaderna avser 38,5 mnkr (58,4) finansiella instrument som inte värderas till verkligt värde.
| Not 15. Bokslutsdispositioner | |||
|---|---|---|---|
| Moderbolaget | |||
| Mnkr | 2010 | 2009 | |
| Förändring av ackumulerade | |||
| avskrivningar utöver plan | 3,2 | 0,6 | |
| Förändring av periodiseringsfond | 95,0 | 102,5 | |
| Totalt | 98,2 | 103,1 |
| Not 16. Skatter | ||||
|---|---|---|---|---|
| Koncernen | Moderbolaget | |||
| Mnkr | 2010 | 2009 | 2010 | 2009 |
| Aktuell skattekostnad | ||||
| Årets skattekostnad | -165,5 | -159,2 | -77,4 | -77,0 |
| Skatt hänförlig till tidigare år | -0,3 | -0,2 | 0,0 | -0,1 |
| Uppskjuten skattekostnad/ skatteintäkt |
||||
| Skillnad mellan skattemässig och bokföringsmässig avskrivning på: |
||||
| Ursprungliga anskaffningsvärden | -76,8 | -81,7 | -1,3 | -1,0 |
| Orealiserad värdeförändring förvaltningsfastigheter |
-392,0 | 325,9 | – | – |
| Orealiserad värdeförändring värdepapper |
-13,5 | 6,7 | -13,5 | 6,7 |
| Effekt avsättning till obeskattade reserver |
29,5 | 29,1 | – | – |
| Total skatt | -618,6 | 120,6 | -92,2 | -71,4 |
| Redovisat resultat före skatt | 2 351,9 | -478,1 | 351,5 | 972,3 |
| Skatt enligt gällande skattesats 26,3% |
-618,5 | 125,7 | -92,4 | -255,7 |
| Skatt hänförlig till tidigare år | -0,3 | -0,2 | 0,0 | -0,1 |
| Ej skattepliktig intäkt vid utdelning | ||||
| från dotterbolag | – | – | – | 188,9 |
| Ej skattepliktiga intäkter | 4,5 | 0,1 | 4,4 | 0,1 |
| Ej avdragsgilla kostnader | -0,8 | -1,3 | -0,7 | -0,9 |
| Schablonintäkt periodiseringsfond Total skatt |
-3,5 -618,6 |
-3,7 120,6 |
-3,5 -92,2 |
-3,7 -71,4 |
| Skatteposter som redovisas inom övrigt totalresultat |
||||
| Uppskjuten skatt avseende säkringsreserv |
– | -9,1 | ||
| – | -9,1 | |||
| Skatteposter som redovisas direkt mot eget kapital |
||||
| Uppskjuten skatt avseende säkringsreserv |
– | -9,1 | ||
| Aktuell skatt i erhållna | ||||
| koncernbidrag | -88,0 -88,0 |
-80,2 -89,3 |
||
Inga underskottsavdrag finns per balansdagen.
Dotterbolaget Fastighets AB Stockholms City har en tvist med Skatteverket om hur mycket som ska aktiveras som byggnad. Då bolaget inte delar Skatteverkets syn, har beslutet överklagats. Länsrätten och Kammarrätten har dömt till bolagets fördel. Skatteverket har begärt prövningstillstånd hos Regeringsrätten. Beloppet för skatter och avgifter uppgår till cirka 25 mnkr och innebär ingen påverkan på totalt redovisad skattekostnad för koncernen, utan endast en förskjutning mellan aktuell och uppskjuten skatt.
Hufvudstaden AB har en tvist med Skatteverket om hur mycket som ska aktiveras som byggnad samt avdragsrätt för mervärdesskatt på konsultkostnader vid försäljning av dotterbolag. Beslutet har överklagats. Beloppet för skatter och avgifter uppgår till cirka 15 mnkr och innebär ingen påverkan på totalt redovisad skattekostnad för koncernen, utan endast en förskjutning mellan aktuell och uppskjuten skatt.
Koncernen
Förvaltningsfastigheter redovisas enligt verkligt värdemetoden.
| Mnkr | 2010 | 2009 |
|---|---|---|
| Förvaltningsfastigheter, koncernen | 20 148,3 | 18 125,3 |
Information om förändringar i redovisade värden på förvaltningsfastigheter
| Förvaltningsfastigheter | ||
|---|---|---|
| Mnkr | Köpta | Ägda hela året |
| 2010 | ||
| Ingående verkligt värde | – | 18 125,3 |
| Anskaffningsvärde | 175,0 | – |
| Fastighetsreglering | -175,0 | 175,0 |
| Investering i fastigheterna | – | 357,7 |
| Orealiserad värdeförändring | – | 1 490,3 |
| Utgående verkligt värde | – | 20 148,3 |
| 2009 | ||
| Ingående verkligt värde | – | 19 083,2 |
| Investering i fastigheterna | – | 281,2 |
| Orealiserad värdeförändring | – | -1 239,1 |
| Utgående verkligt värde | – | 18 125,3 |
Samtliga fastigheter har genererat hyresintäkter under året. För intäkter och kostnader hänförliga till förvaltningsfastigheter hänvisas till not 3.
Samtliga fastigheter ägs av koncernen och är klassificerade som förvaltningsfastigheter och omfattar posterna byggnader, byggnadsinventarier, mark och pågående ombyggnader i balansräkningen. Verkligt värde baseras på en intern värdering.
I investeringsbeloppet ingår aktiverade låneutgifter med ett belopp om 0,5 mnkr. Låneutgiften har beräknats utifrån en räntesats på 3,5%.
Värdering av fastighetsbeståndet har skett genom att varje enskild fastighets verkliga värde bedömts. Bedömningen har gjorts genom tillämpning av värdering enligt en variant av ortsprismetoden som kallas för nettokapitaliseringsmetoden. Metoden innebär att marknadens avkastningskrav sätts i relation till fastigheternas driftsnetto.
Bedömningen av avkastningskraven är baserad på inhämtad information om marknadens förräntningskrav på köp och försäljningar av jämförbara fastigheter i likartade lägen. Har det gjorts få eller inga affärsavslut i fastighetens delområde, analyseras transaktioner i anslutande område. Även affärer som inte kommit till avslut ger vägledning om marknadens avkastningskrav. Hänsyn har även tagits till olika fastighetstyper, teknisk standard och byggnadskonstruktion. Avkastningskraven som används vid värderingen varierar mellan olika regioner och olika delområden inom regionerna. Informationen avstäms med värderings- och rådgivningsföretag. Hufvudstadens genomsnittliga avkastningskrav har sedan 2005 varierat från 4,6 procent till 5,7 procent och uppgick 2010-12-31 till 5,0 procent. För fastigheter med tomträtt har beräkningen baserats på ett avkastningskrav som är 0,25 procentenheter högre.
Driftsnettot baseras på marknadsanpassade hyresintäkter. Hyresintäkterna marknadsanpassas genom att befintliga hyror justeras med nytecknade och omförhandlade hyresavtal samt med hänsyn till förväntad hyresutveckling.
Intäkterna har reducerats för en bedömd långsiktig hyresvakansgrad. Vakansgraden baseras på fastighetsbeståndets verkliga utfall över en konjunkturcykel samt förväntad uthyrningssituation för den enskilda fastigheten. I värderingen har genomsnittlig vakansgrad bedömts till 5 procent. Verklig vakansgrad har under perioden 2001–2010 varierat mellan 3 och 9 procent och uppgick per 2010-12-31 till 5,1 procent.
Avdrag har gjorts med schablonmässiga kostnader för drift och underhåll exklusive vidaredebiterbara kostnader samt del av fastighetsadministration. Dessa baseras på verkligt utfall och justeras för ej bestående avvikelser. Genomsnittlig kostnad per kvm den senaste femårsperioden har legat inom intervallet 400–450 kronor och bedömd kostnad i värderingen per 2010-12-31 låg på motsvarande nivå.
| Hyres intäkter, mnkr |
Driftnetto, mnkr |
Direktav kastnings krav, %1) |
|
|---|---|---|---|
| Stockholm, kommersiellt | 4,65 – 5,0 | ||
| Göteborg, kommersiellt | 5,25 – 6,0 | ||
| Fastighetsbeståndet, koncernen | 1 393,0 | 1 008,3 | 5,02) |
| 1)Kontors- och butiksfastigheter. |
2)Genomsnitt.
För att säkerställa värderingen har externa värderingar inhämtats från två värderingsföretag, DTZ Sverige AB och Forum Fastighetsekonomi AB. De externa värderingarna omfattar 8 fastigheter och motsvarar 42 procent av det internt bedömda marknadsvärdet och motsvarande andel för hela 2010 var 73 procent. Urvalet av fastigheter har gjorts med utgångspunkt från att de valda objekten skall representera olika fastighetskategorier, ort, läge, teknisk och byggnadsmässig standard. De fastigheter som har värderats externt är Pumpstocken 10 (del av), Skären 9, Kvasten 2, Grönlandet Södra 11, Hästhuvudet 13, Orgelpipan 7, Hästen 19 och 20 i Stockholm och Inom Vallgraven 10:9 i Göteborg.
De externa värderingsföretagen har angivit ett marknadsvärde som uppgår till 8,5 mdkr med ett osäkerhetsintervall om +/– 5 procent. Hufvudstadens interna värdering av samma fastigheter uppgår även den till 8,5 mdkr. De interna värderingarna överensstämmer således med de externa värderingarna.
Verkligt värde är en bedömning av ett sannolikt försäljningspris på marknaden vid värdetidpunkten. Priset kan dock endast fastställas när en transaktion genomförts. Vid fastighetsvärdering anges ofta ett intervall för att visa på osäkerheten kring uppskattningar av ett marknadsvärde. Värdeintervallet brukar uppgå till +/– 5 procent men kan variera beroende bland annat på marknadssituation, fastighetens tekniska standard och investeringsbehov. Hufvudstadens fastighetsbestånd värderas till 20,1 mdkr och med ett osäkerhetsintervall om +/– 5 procent så innebär det att det bedömda verkliga värdet varierar med +/- 1 mdkr. Nedan anges de väsentliga faktorerna som påverkar värderingen och resultateffekten därav.
| Förändring +/– | Resultateffekt före skatt,+/– | |
|---|---|---|
| Hyresintäkter | 100 kr per kvm | 700 mnkr |
| Fastighetskostnader | 50 kr per kvm | 350 mnkr |
| Hyresvakansgrad | 1,0 procentenhet | 300 mnkr |
| Avkastningskrav | 0,5 procentenhet | 2 000 mnkr |
| Mnkr | 2010 | 2009 |
|---|---|---|
| Taxeringsvärden byggnader | 7 021,6 | 7 578,2 |
| Taxeringsvärden mark | 5 618,6 | 4 281,3 |
| 12 640,2 | 11 859,5 |
Fortsättning Not 17, sidan 76.
Förvaltningsfastigheter redovisas enligt principerna för materiella anläggningstillgångar, men utan möjlighet att tillämpa verkligt värdemetoden.
| Mnkr | 2010 | 2009 |
|---|---|---|
| Förvaltningsfastigheter, moderbolaget | 6 240,6 | 5 959,2 |
| Mnkr | 2010 | 2009 |
|---|---|---|
| Ingående anskaffningsvärden | 1 998,4 | 1 949,4 |
| Årets investeringar | 283,4 | 49,0 |
| Utgående anskaffningsvärden | 2 281,8 | 1 998,4 |
| Ingående avskrivningar | -649,9 | -607,5 |
| Årets avskrivningar | -50,2 | -42,4 |
| Utgående avskrivningar | -700,1 | -649,9 |
| Ingående uppskrivningar enligt fastställd | ||
| balansräkning för föregående år | 1 161,0 | 1 175,0 |
| Årets avskrivningar | -14,0 | -14,0 |
| Utgående uppskrivningar | 1 147,0 | 1 161,0 |
| Utgående planenligt restvärde | 2 728,7 | 2 509,5 |
| Mark | ||
|---|---|---|
| Mnkr | 2010 | 2009 |
| Ingående anskaffningsvärde | 408,1 | 408,1 |
| Årets investeringar | 62,2 | – |
| Utgående anskaffningsvärde | 470,3 | 408,1 |
| Ingående värde uppskrivningar | 3 041,6 | 3 041,6 |
| Utgående värde uppskrivningar | 3 041,6 | 3 041,6 |
| Utgående planenligt restvärde | 3 511,9 | 3 449,7 |
Förvaltningsfastigheter delas in i olika kategorier som skrivs av enligt nedan.
| Mnkr | 2010 | 2009 |
|---|---|---|
| Förvaltningsfastigheter, moderbolaget | 12 716,3 | 11 361,4 |
För värdering av moderbolagets fastigheter till verkligt värde har samma värderingsmetod använts som för koncernen.
| Hyres intäkter, mnkr |
Driftnetto, mnkr |
Direktav kastnings krav, % |
|
|---|---|---|---|
| Stockholm, kommersiellt | 4,75 – 5,0 | ||
| Göteborg, kommersiellt | 5,5 – 6,0 | ||
| Fastighetsbeståndet, moderbolaget | 893,1 | 646,3 | 5,11) |
| 1)Genomsnitt. |
| Mnkr | 2010 | 2009 |
|---|---|---|
| Taxeringsvärden byggnader | 4 464,1 | 4 993,5 |
| Taxeringsvärden mark | 4 189,0 | 3 151,7 |
| 8 653,1 | 8 145,2 |
| Organisations | Kapital | Nominellt värde, | Redovisat värde | |||
|---|---|---|---|---|---|---|
| nummer | Säte | (röster), % | Antal | tusental | 2010, mnkr | |
| Moderbolaget | ||||||
| Aktier i dotterbolag | ||||||
| AB Citypalatset | 556034-7246 | Stockholm | 100 | 1 200 | 120 | 1 111,1 |
| Fastighetsaktiebolaget Medusa | 556018-7238 | Stockholm | 100 | 300 | 300 | 32,3 |
| Aktiebolaget Hamngatsgaraget | 556068-6601 | Stockholm | 100 | 3 000 | 300 | 231,2 |
| AB Nordiska Kompaniet | 556008-6281 | Stockholm | 100 | 19 460 666 | 97 303 | 1 449,3 |
| Parkaden AB | 556085-3599 | Stockholm | 100 | 5 000 | 500 | 0,6 |
| 2 824,5 | ||||||
| Aktier i vilande bolag | ||||||
| Aktiebolaget Cityparkering | 556020-7440 | Stockholm | 100 | 200 | 100 | 0,0 |
| Fastighets AB Hufvudstaden | 556014-4411 | Stockholm | 100 | 500 | 250 | 0,2 |
| Förvaltnings AB Birger Jarl | 556209-4614 | Stockholm | 100 | 200 | 100 | 0,0 |
| Förvaltnings AB Liljeholmstorget | 556030-5251 | Stockholm | 100 | 1 000 | 100 | 0,0 |
| Förvaltnings AB Norrmalmstorg nr. 1 | 556019-5405 | Stockholm | 100 | 150 | 150 | 0,0 |
| Huvudstaden Fastighetsförvaltning AB | 556556-7038 | Stockholm | 100 | 200 | 100 | 0,1 |
| 0,3 | ||||||
| Moderbolaget totalt | 2 824,8 | |||||
| Övriga koncernföretag |
||||||
| Ägda av AB Citypalatset | ||||||
| Fastighetsaktiebolaget Stockholms City | 556019-4358 | Stockholm | 100 | 7 776 | 7 776 | 239,5 |
| Ägda av Fastighetsaktiebolaget Stockholms City | ||||||
| Hotel Stockholm Aktiebolag | 556031-4303 | Stockholm | 100 | 10 000 | 1 000 | 3,4 |
| Ägda av AB Nordiska Kompaniet | ||||||
| NK Cityfastigheter AB | 556023-1267 | Stockholm | 100 | 1 680 | 168 | 0,4 |
| NK Concession Aktiebolag | 556313-8733 | Stockholm | 100 | 1 000 | 100 | 0,1 |
| 0,5 | ||||||
| Övriga koncernföretag totalt | 243,4 | |||||
| Förändring i moderbolagets innehav av koncernföretag | ||||||
| Moderbolaget | ||||||
| Mnkr | 2010 | 2009 | ||||
| Ingående redovisat värde | 2 824,8 | 2 824,8 | ||||
| Årets förändring | – | – | ||||
| Utgående redovisat värde | 2 824,8 | 2 824,8 | ||||
I koncernen finns inga utländska dotterbolag.
| Koncernen | Moderbolaget | |||
|---|---|---|---|---|
| Mnkr | 2010 | 2009 | 2010 | 2009 |
| Ingående bokfört värde | 5,0 | 3,8 | 5,0 | 3,8 |
| Årets förändring | 0,9 | 1,2 | 0,9 | 1,2 |
| Utgående bokfört värde | 5,9 | 5,0 | 5,9 | 5,0 |
| Koncernen | Moderbolaget | ||||
|---|---|---|---|---|---|
| Mnkr | 2010 | 2009 | 2010 | 2009 | |
| Kundfordringar | 9,7 | 11,9 | 1,1 | 2,3 | |
| Hyresfordringar | 0,7 | 1,8 | 0,7 | 0,2 | |
| Totalt | 10,4 | 13,7 | 1,8 | 2,5 |
Kund- och hyresfordringar redovisas till upplupet anskaffningsvärde, vilket normalt innebär nominellt värde.
Hyresfordringar aviseras i förskott varav merparten kvartalsvis. Kundfordringar faktureras med 30 dagars betalningsvillkor. Årets kundförluster uppgick till 0,4 (2,5) mnkr. Förfallna men ej nedskrivna kundfordringar uppgick till 2,3 mnkr (2,1).
| Not 22. Förutbetalda kostnader och upplupna intäkter | |||||
|---|---|---|---|---|---|
| ------------------------------------------------------ | -- | -- | -- | -- | -- |
| Koncernen | Moderbolaget | ||||
|---|---|---|---|---|---|
| Mnkr | 2010 | 2009 | 2010 | 2009 | |
| Upplupna hyresintäkter | 14,0 | 13,8 | 8,3 | 10,7 | |
| Förutbetalda kostnader | 2,6 | 7,0 | 0,3 | 2,4 | |
| Upplupna ränteintäkter | 2,3 | 0,6 | 2,3 | 0,6 | |
| Totalt | 18,9 | 21,4 | 10,9 | 13,7 |
| Koncernen | Moderbolaget | ||||
|---|---|---|---|---|---|
| Mnkr | 2010 | 2009 | 2010 | 2009 | |
| Banktillgodohavanden | 27,9 | 14,9 | 27,6 | 14,7 | |
| Totalt | 27,9 | 14,9 | 27,6 | 14,7 |
På banktillgodohavanden erhåller bolaget ränta enligt en rörlig räntesats, baserad på bankernas dagliga placeringsränta.
| Mnkr | 2010 | 2009 |
|---|---|---|
| Säkringsreserv | ||
| Ingående säkringsreserv | – | -25,5 |
| Kassaflödessäkringar: | ||
| Redovisat direkt mot eget kapital | – | 34,6 |
| Skatt hänförlig till årets säkringar | – | -9,1 |
| Utgående säkringsreserv | – | 0,0 |
| Summa reserver | ||
| Ingående reserver | – | -25,5 |
| Förändring säkringsreserv | – | 25,5 |
| Utgående reserver | – | 0,0 |
Avser eget kapital som är tillskjutet från ägarna. Här ingår överkurser som betalats i samband med emissioner.
Säkringsreserv. Säkringsreserven innefattar den ackumulerade förändringen i verkligt värde efter avdrag för uppskjuten skatt på den effektiva delen av kassaflödessäkringsinstrument.
I balanserade vinstmedel inklusive årets resultat ingår intjänade vinstmedel i moderbolaget och dess dotterbolag. Tidigare avsättningar till reservfond, exklusive överförda överkursfonder, ingår i denna eget kapitalpost.
Under 2010 lämnades en utdelning om 2,10 kr per aktie eller totalt 433 158 459 kr.
Bolagets kapital definieras som koncernens redovisade egna kapital. Bolagets finansiella mål består i att ha en god utdelningstillväxt samt att ha en soliditet på minst 40 procent.
| Mnkr | 2010 | 2009 |
|---|---|---|
| Fördelning på aktieserier | ||
| A 202 996 869 aktier à nominellt 5 kr | 1 015,0 | 1 015,0 |
| C 8 275 064 aktier à nominellt 5 kr |
41,4 | 41,4 |
| Totalt | 1 056,4 | 1 056,4 |
Hufvudstaden AB (publ) har två aktieslag, serie A och serie C. Båda aktieslagen är registrerade på NASDAQ OMX Stockholm. Serie A har en röst per aktie. Serie C har 100 röster per aktie. Alla aktier medför samma rätt till andel i bolagets tillgångar och skulder.
Aktieägare har rätt att begära omvandling av C-aktier till A-aktier. Under året har ingen sådan omvandling skett.
Hufvudstadens eget innehav uppgår till 5 006 000 A-aktier. Inga återköp av aktier har skett under året. Genomsnittligt antal utestående aktier uppgår till 206 265 933 vilket är oförändrat från föregående år.
Inga instrument finns som innebär att utspädning av antalet aktier kan ske.
Bundna fonder
Bundna fonder får inte minskas genom vinstutdelning.
Reservfond. Syftet med reservfonden har varit att spara en del av nettovinsten, som inte går åt för täckning av balanserad förlust.
Uppskrivningsfond. Vid en uppskrivning av en materiell eller finansiell anläggningstillgång avsätts uppskrivningsbeloppet till en uppskrivningsfond.
Balanserade vinstmedel. Utgörs av tidigare års fria egna kapital efter lämnad vinstutdelning. Balanserade vinstmedel utgör tillsammans med årets resultat det belopp som finns tillgängligt för utdelning till aktieägarna.
| Koncernen | Moderbolaget | ||||
|---|---|---|---|---|---|
| Mnkr | 2010 | 2009 | 2010 | 2009 | |
| Lån | 3 600,0 | 3 400,0 | 3 600,0 | 3 400,0 | |
| Totalt | 3 600,0 | 3 400,0 | 3 600,0 | 3 400,0 | |
| Beviljad checkräkningskredit | 40,0 | 40,0 | 40,0 | 40,0 | |
| Lånelöften | 1 300,0 | 2 000,0 | 1 300,0 | 2 000,0 |
Hufvudstaden har per 31 december 2010 långfristiga lånelöften om 2,0 mdkr. Lånelöftena är villkorade med åtaganden kring soliditet och räntetäckningsgrad. Vid årsskiftet var 1,3 mdkr outnyttjat.
Information om kapitalbindning, lånevillkor och effektiv ränta.
Koncernen och moderbolaget
| Förfalloår | Genomsnittlig effektiv ränta, %1) |
Nominellt belopp, mnkr |
|---|---|---|
| 2011 | 2,1 | 950,0 |
| 2012 | 2,0 | 250,0 |
| 2013 | 2,2 | 950,0 |
| 2014 | ||
| 2015 | ||
| 2016 | ||
| 2017 | 2,1 | 1 450,0 |
| Totalt | 3 600,0 |
1) Räntevillkor är 3 mån Stibor med tillägg för räntemarginal. Räntebetalning sker kvartalsvis. Samtliga lån är denominerade i SEK.
Upptagna lån säkerställs normalt med pantbrev i fastigheter samt kompletteras
i ett flertal fall med garanti om soliditet och räntetäckningsgrad.
| Ränteswappar 2010-12-31 | |
|---|---|
| Koncernen och moderbolaget | |||
|---|---|---|---|
| Fast | Rörlig | Nominellt | Verkligt | |
|---|---|---|---|---|
| Förfalloår | ränta, % | ränta, %2) | belopp, mnkr | värde, mnkr |
| 2011 | 3,3 | 1,9 | 600,0 | -2,6 |
| 20121) | 4,8 | 1,9 | 250,0 | -9,6 |
| 2013 | 3,6 | 1,9 | 600,0 | -12,2 |
| 2014 | 3,2 | 1,9 | 200,0 | -2,1 |
| 2015 | 3,4 | 1,9 | 300,0 | -4,5 |
| 20163) | 400,0 | 0,3 | ||
| 2017 | 4,7 | 1,9 | 750,0 | -53,7 |
| Totalt | 3 100,0 | -84,4 |
1) Räntebetalning sker årsvis.
2) Räntevillkor är 3 mån Stibor. Räntebetalning sker kvartalsvis.
3) 200 mnkr har rörlig ränta till och med feb 2011 och därefter fast ränta 3,4% exkl marginal i 5 år och 200 mnkr har rörlig ränta till och med juni 2011 och därefter fast ränta 3,1% exkl marginal i 5 år.
Swapkontrakten är denominerade i SEK.
En beskrivning av finanspolicyn, risker och ränteexponering finns i not 2.
| Koncernen | Moderbolaget | |||
|---|---|---|---|---|
| Mnkr | 2010 | 2009 | 2010 | 2009 |
| Förvaltningsfastigheter | 4 630,1 | 4 161,2 | 1 140,6 | 1 139,3 |
| Räntederivat | -22,2 | -35,7 | -22,2 | -35,7 |
| Obeskattade reserver | 180,9 | 210,4 | – | – |
| Summa | 4 788,8 | 4 335,9 | 1 118,4 | 1 103,6 |
Inga underskottsavdrag finns per balansdagen 2010 (0).
| Balans per | Redovisat över | Redovisat inom övrigt | Balans per | |
|---|---|---|---|---|
| Mnkr | 1 januari | resultaträkningen | totalresultat | 31 december |
| Koncernen | ||||
| 2010 | ||||
| Förvaltningsfastigheter | 4 161,2 | 468,9 | – | 4 630,1 |
| Obeskattade reserver | 210,4 | -29,5 | – | 180,9 |
| Räntederivat | -35,7 | 13,5 | – | -22,2 |
| 4 335,9 | 452,9 | – | 4 788,8 | |
| 2009 | ||||
| Förvaltningsfastigheter | 4 405,5 | -244,3 | – | 4 161,2 |
| Obeskattade reserver | 239,5 | -29,1 | – | 210,4 |
| Räntederivat | -38,1 | -6,7 | 9,1 | -35,7 |
| 4 606,9 | -280,1 | 9,1 | 4 335,9 |
Fortsättning Not 26, sidan 80.
| Mnkr | Balans per 1 januari |
Redovisat över resultaträkningen |
Redovisat mot eget kapital |
Balans per 31 december |
|---|---|---|---|---|
| Moderbolaget | ||||
| 2010 | ||||
| Förvaltningsfastigheter | 1 139,3 | 1,3 | – | 1 140,6 |
| Räntederivat | -35,7 | 13,5 | – | -22,2 |
| 1 103,6 | 14,8 | – | 1 118,4 | |
| 2009 | ||||
| Förvaltningsfastigheter | 1 138,4 | 0,9 | – | 1 139,3 |
| Räntederivat | -38,1 | -6,7 | 9,1 | -35,7 |
| 1 100,3 | -5,8 | 9,1 | 1 103,6 |
I balansräkningen har avsättning gjorts för pensionsskuld motsvarande kapitalförsäkring för VD samt tidigare befattningshavare.
| Koncernen | Moderbolaget | |||
|---|---|---|---|---|
| Mnkr | 2010 | 2009 | 2010 | 2009 |
| Momsavräkning | 52,3 | 45,0 | 27,4 | 28,4 |
| Övrigt | 41,8 | 39,1 | 12,5 | 10,7 |
| Totalt | 94,1 | 84,1 | 39,9 | 39,1 |
| Moderbolaget |
|---|
| 2009 |
| 81,7 |
| -0,6 |
| 81,1 |
| 573,0 |
| 573,0 |
| 654,1 |
| Moderbolaget | |||
|---|---|---|---|
| 2010 | 2009 | 2010 | 2009 |
| 10,9 | 8,7 | 10,9 | 8,7 |
| 236,1 | 214,9 | 134,8 | 123,1 |
| 46,2 | 52,1 | 54,4 | 53,0 |
| 293,2 | 275,7 | 200,1 | 184,8 |
| Koncernen |
| Koncernen | Moderbolaget | |||
|---|---|---|---|---|
| Mnkr | 2010 | 2009 | 2010 | 2009 |
| Fastighetsinteckningar för skulder i kreditinstitut |
1 806,2 | 1 706,2 | 1 806,2 | 1 706,2 |
| (varav inteckningar i dotterföretags fastigheter) |
(606) | (606) | ||
| Andra långfristiga fordringar | 5,7 | 4,8 | 5,7 | 4,8 |
| Totalt | 1 811,9 | 1 711,0 | 1 811,9 | 1 711,0 |
Som ställda säkerheter för egna skulder upptas pantbrev som Hufvudstaden lämnat som säkerhet för lån i egna fastigheter. Obelånade pantbrev finns i eget förvar. Koncernens eventualförpliktelser avser främst pågående skattemål för tvistigt belopp som inte reserverats för, se vidare not 16.
Hufvudstaden AB står under ett bestämmande inflytande från LE Lundbergföretagen och Fredrik Lundberg. Inga väsentliga transaktioner har skett med LE Lundbergföretagen. Fredrik Lundbergs styrelsearvode avseende 2010 uppgick till 350 000 kronor. Uppgifter om ersättning till styrelseledamöter och ledande befattningshavare finns i not 8.
Utöver de närståenderelationer som anges för koncernen har moderföretaget närståenderelationer, som innefattar ett bestämmande inflytande över sina dotterföretag, se not 19.
Inga händelser av väsentlig betydelse har inträffat efter räkenskapsårets utgång.
Smålandsgatan/Biblioteksgatan, Stockholm
Styrelsen föreslår att de medel, som enligt moderbolagets balansräkning står till bolagsstämmans förfogande, disponeras enligt följande.
Motiverat yttrande gällande vinstutdelningsförslaget finns på bolagets hemsida, www.hufvudstaden.se eller kan erhållas från bolaget på begäran.
| Balanserad vinst | 1 947 121 234 kr |
|---|---|
| Årets resultat | 259 337 046 kr |
| 2 206 458 280 kr | |
| Till aktieägarna utdelas | |
| 2,30 kronor per aktie | 474 411 646 kr1) |
| Balanseras i ny räkning | 1 732 046 634 kr |
| 2 206 458 280 kr |
1) Se Definitioner, sidan 93, Utdelningsbelopp.
Styrelsen och verkställande direktören försäkrar, såvitt de känner till, att årsredovisningen har upprättats i enlighet med god redovisningssed i Sverige och koncernredovisningen har upprättats i enlighet med de internationella redovisningsstandarder som avses i Europaparlamentets och rådets förordning (EG) nr 1606/2002 av den 19 juli 2002 om tillämpning av internationella redovisningsstandarder. Årsredovisningen respektive koncernredovisningen ger en rättvisande bild av moderbolagets och koncernens ställning och resultat. Förvaltningsberättelsen för moderbolaget respektive koncernen ger en rättvisande översikt över utvecklingen av moderbolagets och koncernens verksamhet, ställning och resultat samt beskriver väsentliga risker och osäkerhetsfaktorer som moderbolaget och de företag som ingår i koncernen står inför.
Stockholm den 10 februari 2011
Fredrik Lundberg Ordförande
Claes Boustedt Bengt Braun Peter Egardt Louise Lindh
Hans Mertzig Sten Peterson Anna-Greta Sjöberg Ivo Stopner
Verkställande direktör
Min revisionsberättelse har lämnats den 14 februari 2011
George Pettersson Auktoriserad revisor KPMG
Till årsstämman i Hufvudstaden AB (publ), organisationsnummer 556012-8240.
Jag har granskat årsredovisningen, koncernredovisningen och bokföringen samt styrelsens och verkställande direktörens förvaltning i Hufvudstaden AB (publ) för år 2010. Bolagets årsredovisning ingår i den tryckta versionen av detta dokument på sidorna 48 – 82. Det är styrelsen och verkställande direktören som har ansvaret för räkenskapshandlingarna och förvaltningen och för att årsredovisningslagen tillämpas vid upprättandet av årsredovisningen samt för att internationella redovisningsstandarder IFRS sådana de antagits av EU och årsredovisningslagen tillämpas vid upprättandet av koncernredovisningen. Mitt ansvar är att uttala mig om årsredovisningen, koncernredovisningen och förvaltningen på grundval av min revision.
Revisionen har utförts i enlighet med god revisionssed i Sverige. Det innebär att jag planerat och genomfört revisionen för att med hög men inte absolut säkerhet försäkra mig om att årsredovisningen och koncernredovisningen inte innehåller väsentliga felaktigheter. En revision innefattar att granska ett urval av underlagen för belopp och annan information i räkenskapshandlingarna. I en revision ingår också att pröva redovisningsprinciperna och styrelsens och verkställande direktörens tillämpning av dem samt att bedöma de betydelsefulla uppskattningar som styrelsen och verkställande direktören gjort, när de upprättat årsredovisningen och koncernredovisningen samt att utvärdera den samlade informationen i årsredovisningen och koncernredovisningen. Som underlag för mitt uttalande om ansvarsfrihet har jag granskat väsentliga beslut, åtgärder och förhållanden i bolaget för att kunna bedöma om någon styrelseledamot eller verkställande direktören är ersättningsskyldig mot bolaget. Jag har även granskat om någon styrelseledamot eller verkställande direktören på annat sätt handlat i strid med aktiebolagslagen, årsredovisningslagen eller bolagsordningen. Jag anser att min revision ger mig rimlig grund för mina uttalanden nedan.
Årsredovisningen har upprättats i enlighet med årsredovisningslagen och ger en rättvisande bild av bolagets resultat och ställning i enlighet med god redovisningssed i Sverige. Koncernredovisningen har upprättats i enlighet med internationella redovisningsstandarder IFRS sådana de antagits av EU och årsredovisningslagen och ger en rättvisande bild av koncernens resultat och ställning. En bolagsstyrningsrapport har upprättats. Förvaltningsberättelsen och bolagsstyrningsrapporten är förenliga med årsredovisningens och koncernredovisningens övriga delar.
Jag tillstyrker att årsstämman fastställer resultaträkningen och balansräkningen för moderbolaget och för koncernen, disponerar vinsten i moderbolaget enligt förslaget i förvaltningsberättelsen och beviljar styrelsens ledamöter och verkställande direktören ansvarsfrihet för räkenskapsåret.
Stockholm den 14 februari 2011
George Pettersson Auktoriserad revisor KPMG
Styrelsen består av nio ledamöter utan suppleanter, samtliga valda av årsstämman. Bland ledamöterna finns personer med anknytning till Hufvudstadens största aktieägare LE Lundbergföretagen. Vidare ingår verkställande direktören i styrelsen. Andra tjänstemän i bolaget deltar i styrelsens sammanträden såsom föredragande. Under verksamhetsåret 2010 hade styrelsen sju sammanträden, varav ett konstituerande. Styrelsens arbete följer en av styrelsen fastställd arbetsordning avseende styrelsens respektive verkställande direktörens åligganden samt arbetsfördelningen mellan styrelsen och verkställande direktören.
Fredrik Lundberg f 1951. Civilingenjör, civilekonom, ekon dr h c, tekn dr h c. Ordförande, ledamot sedan 1998. Verkställande direktör och koncernchef i LE Lundbergföretagen AB. Styrelseordförande i Holmen AB och Cardo AB. Vice styrelseordförande i Svenska Handelsbanken AB. Styrelseledamot i LE Lundbergföretagen AB, AB Industrivärden och Sandvik AB. Innehav i Hufvudstaden: 1 659 412 aktier.
Claes Boustedt f 1962. Civilekonom. Ledamot sedan 1998. Vice verkställande direktör i LE Lundbergföretagen AB. Verkställande direktör i LE Lundberg Kapitalförvaltning AB. Innehav i Hufvudstaden: 1 000 aktier.
Bengt Braun f 1946. Civilekonom, jur kand. Ledamot sedan 2000. Styrelseordförande i Euro Comfort Holding GmbH och Aleris Holding AB. Vice styrelseordförande i Bonnier AB och Hjärnfonden. Styrelseledamot i Bonnier Holding AB, TV4, Independent News & Media Plc och Mertzig Asset Management AB. Tidigare erfarenhet bland annat som verkställande direktör och koncernchef i Bonnier AB. Innehav i Hufvudstaden: 3 750 aktier.
George Pettersson f 1964. Auktoriserad revisor, KPMG. Revisor sedan 2008. Joakim Thilstedt f 1967. Auktoriserad revisor, KPMG. Revisorssuppleant sedan 2008.
Peter Egardt f 1949. Fil kand. Ledamot sedan 2003. Landshövding i Uppsala Län. Styrelseordförande i Rymdstyrelsen och Försvarshögskolan. Ledamot i Sveriges Riksbanksfullmäktige. Tidigare erfarenhet bland annat som verkställande direktör i Stockholms Handelskammare och Svenska Handelskammarförbundet. Innehav i Hufvudstaden: 15 000 aktier.
Louise Lindh f 1979. Civilekonom. Ledamot sedan 2007. Vice verkställande direktör i Fastighets AB LE Lundberg. Styrelseledamot i Byggnads AB Karlsson & Wingesjö, LE Lundberg Kapitalförvaltning AB, LE Lundbergföretagen AB och Holmen AB. Innehav i Hufvudstaden: 29 166 aktier.
Hans Mertzig f 1941. Ekonom. Ledamot sedan 2000. Verkställande direktör i Mertzig Asset Management AB. Tidigare erfarenhet bland annat som kapitalförvaltare i Ramsbury AB samt Stiftelsen för Kunskap- och Kompetensutveckling (KK-stiftelsen). Innehav i Hufvudstaden: –
Sten Peterson f 1956. Civilingenjör. Ledamot sedan 2006. Verkställande direktör i Byggnads AB Karlsson & Wingesjö. Styrelseledamot i LE Lundbergföretagen AB, Fastighets AB LE Lundberg och Byggnads AB Karlsson & Wingesjö. Innehav i Hufvudstaden: 2 000 aktier.
Anna-Greta Sjöberg f 1967. Civilekonom. Ledamot sedan 2006. Verkställande direktör i Crispa AB. Styrelseordförande i St. Eriks Vårdbolag AB. Styrelseledamot i LKAB. Tidigare erfarenhet bland annat som Managing Director i Royal Bank of Scotland, Nordic Branch. Innehav i Hufvudstaden: 3 000 aktier.
Ivo Stopner f 1962. Civilingenjör. Verkställande direktör och ledamot sedan 1999. Innehav i Hufvudstaden: 3 300 aktier (inklusive familj). Ivo Stopner inklusive familj har inga väsentliga aktieinnehav eller delägarskap i företag som bolaget har betydande affärsförbindelser med.
Mattias Karlsson f 1965. Advokat vid Mannheimer Swartling Advokatbyrå AB. Styrelsens sekreterare sedan 2008.
f 1962. Civilingenjör. Verkställande direktör, anställd 1990. Innehav i Hufvudstaden: 3 300 aktier (inklusive familj). Ivo Stopner inklusive familj har inga väsentliga aktieinnehav eller delägarskap i företag som bolaget har betydande affärsförbindelser med.
f 1968. Chef Personal, anställd 2008. Innehav i Hufvudstaden: –
f 1958. Civilekonom. Chef Ekonomi/Finans, anställd 2002. Innehav i Hufvudstaden: –
f 1968. Civilingenjör. Chef Affärsområde Stockholm Västra City, anställd 2005. Innehav i Hufvudstaden: –
f 1970. Civilingenjör. Chef Affärsområde Göteborg, anställd 2009. Innehav i Hufvudstaden: –
f 1970. Civilingenjör. Chef Fastighetsutveckling, anställd 2006. Innehav i Hufvudstaden: –
f 1963. Civilingenjör. Chef Affärsområde Stockholm Östra City, anställd 1994. Innehav i Hufvudstaden: 62 aktier.
Hufvudstadens koncernledning på Parkadens översta parkeringsdäck. Från vänster: Magnus Jacobson, Daniel Massot, Ki Hummelgren, Ivo Stopner, Sverker Källgården, Anders Nygren och Bo Wikare.
| Fastighetsbeståndet (jämförbart bestånd) |
Stockholm Östra City | Affärsområde | Stockholm Västra City | Affärsområde | Affärsområde Göteborg |
Fastighetsförvaltningen totalt | ||||||||||
|---|---|---|---|---|---|---|---|---|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 2010 | 2009 | 2010 | 2009 | 2010 | 2009 | 2010 | 2009 | |||||||||
| Mnkr Kr/kvm | Mnkr Kr/kvm | Mnkr Kr/kvm | Mnkr Kr/kvm | Mnkr Kr/kvm | Mnkr Kr/kvm | Mnkr Kr/kvm | Mnkr Kr/kvm | |||||||||
| Bruttohyror inkl debiterade | ||||||||||||||||
| förbrukningsavgifter | 637,5 | 4 401 | 642,5 | 4 423 | 588,6 | 3 933 | 573,8 | 3 826 | 183,3 | 2 908 | 182,8 | 2 907 1 409,4 | 3 942 1 399,1 | 3 907 | ||
| (varav fastighetsskattetillägg) | 56,9 | 393 | 52,8 | 363 | 39,7 | 265 | 37,8 | 252 | 15,9 | 252 | 15,9 | 253 | 112,5 | 315 | 106,5 | 297 |
| Hyresförluster vakanta lokaler | -67,5 | -466 | -61,7 | -425 | -16,9 | -113 | -20,1 | -134 | -3,7 | -59 | -2,3 | -36 | -88,1 | -246 | -84,1 | -235 |
| Kundförluster | -0,5 | -3 | -1,1 | -8 | 0,1 | 1 | -1,4 | -9 | 0,1 | 2 | – | – | -0,3 | -1 | -2,5 | -7 |
| Nettoomsättning | 569,5 | 3 932 | 579,7 | 3 990 | 571,8 | 3 821 | 552,3 | 3 683 | 179,7 | 2 851 | 180,5 2 871 1 321,0 | 3 695 1 312,5 | 3 665 | |||
| Underhåll | -15,7 | -108 | -15,7 | -108 | -11,6 | -78 | -10,7 | -71 | -1,1 | -17 | -2,1 | -33 | -28,4 | -80 | -28,5 | -80 |
| Drift | -45,0 | -311 | -41,6 | -286 | -96,6 | -645 | -96,2 | -641 | -29,6 | -470 | -27,5 | -438 | -171,2 | -479 | -165,3 | -462 |
| Administration | -30,1 | -208 | -27,1 | -187 | -26,7 | -178 | -23,2 | -155 | -6,9 | -109 | -5,4 | -86 | -63,7 | -178 | -55,7 | -155 |
| Tomträttsavgälder | -0,2 | -1 | -0,2 | -1 | -13,1 | -88 | -16,0 | -107 | – | – | – | – | -13,3 | -37 | -16,2 | -45 |
| Fastighetsskatt | -62,4 | -431 | -59,1 | -407 | -43,8 | -293 | -42,1 | -281 | -17,9 | -284 | -16,1 | -256 | -124,1 | -347 | -117,3 | -327 |
| Summa fastighetskostnader | -153,4 | -1 059 | -143,7 | -989 | -191,8 -1 282 | -188,2 -1 255 | -55,5 | -880 | -51,1 | -813 | -400,7 | -1 121 | -383,0 | -1 069 | ||
| Bruttoresultat | 416,1 | 2 873 | 436,0 | 3 001 | 380,0 | 2 539 | 364,1 | 2 428 | 124,2 | 1 971 | 129,4 | 2 058 | 920,3 | 2 574 | 929,5 | 2 596 |
| Fastighetsdata | ||||||||
|---|---|---|---|---|---|---|---|---|
| Affärsområde | Affärsområde | Affärsområde | ||||||
| Stockholm Östra City | Stockholm Västra City | Göteborg | Fastighetsförvaltningen totalt | |||||
| 2010 | 2009 | 2010 | 2009 | 2010 | 2009 | 2010 | 2009 | |
| Antal fastigheter | 16 | 16 | 9 | 9 | 4 | 4 | 29 | 29 |
| Yta, kvm | 144 851 | 145 263 | 149 656 | 149 982 | 63 036 | 58 818 | 357 543 | 354 063 |
| Hyresvakansgrad, % | 8,7 | 10,4 | 2,0 | 2,5 | 1,8 | 2,2 | 5,1 | 6,2 |
| Ytvakansgrad, % | 10,6 | 12,4 | 4,3 | 4,2 | 4,3 | 3,1 | 6,8 | 7,4 |
| Antal uthyrbara garageplatser | 172 | 173 | 1 295 | 1 276 | 51 | 51 | 1 518 | 1 500 |
| Uthyrbar yta och årshyra | ||||||||
|---|---|---|---|---|---|---|---|---|
| Affärsområde | Affärsområde | Affärsområde | ||||||
| Stockholm Östra City | Stockholm Västra City | Göteborg | Fastighetsförvaltningen totalt | |||||
| Yta, | Årshyra, | Yta, | Årshyra, | Yta, | Årshyra, | Yta, | Årshyra, | |
| 31 december 2010 | kvm | mnkr | kvm | mnkr | kvm | mnkr | kvm | mnkr |
| Kontor | 97 656 | 415,0 | 45 731 | 157,1 | 33 568 | 61,7 | 176 955 | 633,8 |
| Butik och restaurang | 34 719 | 198,4 | 44 654 | 340,5 | 23 668 | 99,9 | 103 041 | 638,8 |
| Biografer | – | – | 1 893 | 1,4 | – | – | 1 893 | 1,4 |
| Lager och övrigt | 6 548 | 12,8 | 18 066 | 30,2 | 3 771 | 6,6 | 28 385 | 49,6 |
| Garage | 4 838 | 6,3 | 39 009 | 39,4 | 1 250 | 1,4 | 45 097 | 47,1 |
| Bostäder | 1 090 | 1,9 | 303 | 0,3 | 779 | 0,7 | 2 172 | 2,9 |
| Totalt | 144 851 | 634,4 | 149 656 | 568,9 | 63 036 | 170,3 | 357 543 | 1 373,6 |
| Yt- och hyresvakans | Affärsområde Stockholm Östra City |
Affärsområde Stockholm Västra City |
Affärsområde Göteborg |
Fastighetsförvaltningen totalt | ||||
|---|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 31 december 2010 | Ytvakans, kvm |
Hyresvakans, mnkr |
Ytvakans, kvm |
Hyresvakans, mnkr |
Ytvakans, kvm |
Hyresvakans, mnkr |
Ytvakans, kvm |
Hyresvakans, mnkr |
| Kontor | 11 772 | 46,8 | 1 621 | 2,9 | 2 080 | 2,1 | 15 473 | 51,8 |
| Butik och restaurang | 721 | 4,5 | 1 504 | 5,0 | 62 | 0,3 | 2 287 | 9,8 |
| Biografer | – | – | – | – | – | – | – | – |
| Lager och övrigt | 1 683 | 2,4 | 3 011 | 3,4 | 493 | 0,6 | 5 187 | 6,4 |
| Garage | 837 | 1,1 | 270 | 0,2 | 50 | 0,1 | 1 157 | 1,4 |
| Bostäder | 311 | 0,6 | – | – | 46 | – | 357 | 0,6 |
| Totalt | 15 324 | 55,4 | 6 406 | 11,5 | 2 731 | 3,1 | 24 461 | 70,0 |
| Förfallostruktur 1)2)3) 31 december 2010 |
|||||||
|---|---|---|---|---|---|---|---|
| Anta l kontra kt |
2011 | 2012 | 2013 | 2014 | 2015 | 2016– | Totalt |
| Affärsområde Stockholm Östra City | |||||||
| Kontor | 39 | 40 | 46 | 27 | 16 | 9 | 177 |
| Butiker | 19 | 23 | 27 | 9 | 7 | 9 | 94 |
| Övrigt | 273 | 97 | 54 | 24 | 8 | 27 | 483 |
| Summa Andel, % |
331 43,9 |
160 21,2 |
127 16,8 |
60 8,0 |
31 4,1 |
45 6,0 |
754 100,0 |
| Affärsområde Stockholm Västra City | |||||||
| Kontor | 27 | 27 | 18 | 6 | 2 | 2 | 82 |
| Butiker Övrigt |
51 127 |
58 70 |
52 58 |
22 16 |
8 13 |
1 4 |
192 288 |
| Summa | 205 | 155 | 128 | 44 | 23 | 7 | 562 |
| Andel, % | 36,5 | 27,6 | 22,8 | 7,8 | 4,1 | 1,2 | 100,0 |
| Affärsområde Göteborg | |||||||
| Kontor | 12 | 18 | 19 | 8 | 1 | 5 | 63 |
| Butiker | 14 | 22 | 23 | 7 | 5 | 3 | 74 |
| Övrigt | 51 | 17 | 43 | 4 | 6 | 1 | 122 |
| Summa | 77 | 57 | 85 | 19 | 12 | 9 | 259 |
| Andel, % | 29,7 | 22,0 | 32,8 | 7,4 | 4,6 | 3,5 | 100,0 |
| Hufvudstaden totalt | |||||||
| Kontor | 78 | 85 | 83 | 41 | 19 | 16 | 322 |
| Butiker | 84 | 103 | 102 | 38 | 20 | 13 | 360 |
| Övrigt | 451 | 184 | 155 | 44 | 27 | 32 | 893 |
| Totalt | 613 | 372 | 340 | 123 | 66 | 61 | 1 575 |
| Andel, % | 38,9 | 23,6 | 21,6 | 7,8 | 4,2 | 3,9 | 100,0 |
| Årshyra , mnkr |
2011 | 2012 | 2013 | 2014 | 2015 | 2016– | Totalt |
| Affärsområde Stockholm Östra City Kontor |
62,3 | 66,9 | 54,2 | 64,7 | 40,6 | 106,0 | 394,7 |
| Butiker | 33,2 | 38,2 | 42,3 | 14,1 | 12,6 | 40,2 | 180,6 |
| Övrigt | 13,0 | 11,5 | 3,7 | 1,6 | 1,8 | 2,0 | 33,6 |
| Summa | 108,5 | 116,6 | 100,2 | 80,4 | 55,0 | 148,2 | 608,9 |
| Andel, % | 17,8 | 19,2 | 16,5 | 13,2 | 9,0 | 24,3 | 100,0 |
| Affärsområde Stockholm Västra City | |||||||
| Kontor | 61,9 | 39,5 | 23,6 | 17,6 | 3,5 | 8,0 | 154,1 |
| Butiker | 89,1 | 98,0 | 69,7 | 40,6 | 12,3 | 7,7 | 317,4 |
| Övrigt | 13,4 | 13,4 | 12,4 | 4,8 | 4,9 | – | 48,9 |
| Summa | 164,4 | 150,9 | 105,7 | 63,0 | 20,7 | 15,7 | 520,4 |
| Andel, % | 31,6 | 29,0 | 20,3 | 12,1 | 4,0 | 3,0 | 100,0 |
| Affärsområde Göteborg | |||||||
| Kontor | 12,8 | 22,6 | 4,7 | 0,9 | 4,3 | 20,2 | 65,5 |
| Butiker | 13,9 | 31,0 | 24,2 | 10,0 | 8,9 | 9,0 | 97,0 |
| Övrigt | 4,1 | 2,3 | 2,7 | 2,5 | 1,9 | – | 13,5 |
| Summa Andel, % |
30,8 17,5 |
55,9 31,8 |
31,6 18,0 |
13,4 7,6 |
15,1 8,5 |
29,2 16,6 |
176,0 100,0 |
| Hufvudstaden totalt | |||||||
| Kontor | 137,0 | 129,0 | 82,5 | 83,2 | 48,4 | 134,2 | 614,3 |
| Butiker | 136,2 | 167,2 | 136,2 | 64,7 | 33,8 | 56,9 | 595,0 |
| Övrigt | 30,5 | 27,2 | 18,8 | 8,9 | 8,6 | 2,0 | 96,0 |
| Totalt | 303,7 | 323,4 | 237,5 | 156,8 | 90,8 | 193,1 | 1 305,3 |
| Andel, % | 23,2 | 24,8 | 18,2 | 12,0 | 7,0 | 14,8 | 100,0 |
1)Inklusive kontrakt tecknade för framtida inflyttning/ikraftträdande varvid motsvarande nu gällande hyra exkluderats.
2)Exklusive vakanta ytor samt ytor (lager och kontor) som disponeras av Hufvudstaden för eget bruk.
3)Exklusive bostadskontrakt.
| Tomtareal, | Taxeringsvärde | |||||
|---|---|---|---|---|---|---|
| Fastighetsbeteckning | Adress | kvm | Inköpsår | Bygg-/ombyggnadsår | 2010, mnkr | |
| Affärsområde Stockholm Östra City | ||||||
| Förvaltningsområde Kungsgatan | ||||||
| Hästhuvudet 13 | Sveavägen 21–23, Kungsgatan 40–42, Apelbergsgatan 35–37, Olofsgatan 2–4 | 1 302 | 1929/99 | 1919/32/94/2001 | 297,0 | |
| Järnplåten 28 | Sveavägen 24–26, Oxtorgsgatan 18–20, Kungsgatan 39 | 1 085 | 1928/54 | 1958/95 | 302,0 | |
| Kåkenhusen 39 | Kungsgatan 4 A–B–10, Brunnsgatan 5–9, Norrlandsgatan 29 | 3 788 | 1921 | 1926/28/30/84/85/89/91 | 575,0 | |
| Oxhuvudet 181) | Kungsgatan 32–38, Sveavägen 28–30, Apelbergsgatan 29–33, Malmskillnadsgatan 39 |
4 509 | 1926 | 1931/85/89/91 | 1 013,0 | |
| Summa | 10 684 | 2 187,0 | ||||
| Förvaltningsområde Norrmalmstorg | ||||||
| Kvasten 2 | Norrlandsgatan 16, Jakobsbergsgatan 11 | 934 | 1966 | 1987 | 173,0 | |
| Kvasten 61) | Biblioteksgatan 5, Mäster Samuelsgatan 6–8 | 2 075 | 1915 | 1917/90 | 309,0 | |
| Kvasten 9 | Biblioteksgatan 7, Jakobsbergsgatan 5–9 | 822 | 1955 | 1978/95 | 175,0 | |
| Norrmalm 2:632) | Norrmalmstorg, Café Palmhuset | 1992 | 1993 | 6,0 | ||
| Packarhuset 41) 3) | Norrmalmstorg 1, Hamngatan 8, Norrlandsgatan 2, Smålandsgatan 11 | 2 195 | 2000 | 1932/2003 | 920,0 | |
| Pumpstocken 101) | Birger Jarlsgatan 13–15, Mäster Samuelsgatan 2–4, Biblioteksgatan 10–12, Jakobsbergsgatan 1–3 |
2 886 | 1917/78 91/2000 |
1865/97/1901/29/84 96/97/2006 |
676,2 | |
| Rännilen 8 | Birger Jarlsgatan 11, Mäster Samuelsgatan 1 | 645 | 1917 | 1900/90 | 143,0 | |
| Rännilen 11 | Biblioteksgatan 8, Mäster Samuelsgatan 5 | 775 | 1958 | 1902/85 | 144,0 | |
| Rännilen 181) | Birger Jarlsgatan 7–9, Smålandsgatan 8–10 | 1 677 | 1963 | 1888/1986/2009 | 366,0 | |
| Rännilen 19 | Norrmalmstorg 12–14, Biblioteksgatan 2–4, Mäster Samuelsgatan 3 | 2 169 | 1931/39 2007 |
1902/42/64/90/2002 | 601,0 | |
| Skären 9 | Smålandsgatan 20, Norrlandsgatan 10 | 2 195 | 1917 | 1984/2001 | 543,0 | |
| Vildmannen 71) | Biblioteksgatan 9, Jakobsbergsgatan 6 | 1 290 | 1918 | 1897/1996 | 189,6 | |
| Summa | 17 663 | 4 245,8 | ||||
| Totalt Affärsområde Stockholm Östra City | 28 347 | 6 432,8 | ||||
| Affärsområde Stockholm Västra City | ||||||
|---|---|---|---|---|---|---|
| Förvaltningsområde NK Stockholm | ||||||
| Hästen 191) och 20, Spektern 144) |
Hamngatan 18–20, 29–33, Regeringsgatan 26–32, 36–40 | 8 875 | 1998 | 1915/91 | 2 057,0 | |
| Förvaltningsområde NK Göteborg | ||||||
| Inom Vallgraven 10:95) | Östra Hamngatan 42, Kyrkogatan 54, Fredsgatan 5–7, Drottninggatan 39, 45 | 4 520 | 1998 | 1964/94 | 614,0 | |
| Förvaltningsområde Parkaden | ||||||
| Hästskon 106) | Regeringsgatan 49–53, Mäster Samuelsgatan 29–33 | 4 921 | 1977 | 1964/95 | 323,0 | |
| Förvaltningsområde Väst | ||||||
| Achilles 17) | Slussplan 5–9, Skeppsbron 48, Södra Dryckesgränd 1, Järntorgsgatan 7 | 1 046 | 1979 | 1600-talet/1974 | 143,0 | |
| Grönlandet Södra 11 | Drottninggatan 92–94, Wallingatan 5, Adolf Fredriks Kyrkogata 12 | 1 662 | 1923 | 1911/91 | 208,0 | |
| Kungl Trädgården 5 | Västra Trädgårdsgatan 8 | 673 | 1984 | 1984/95 | 107,0 | |
| Medusa 11) 8) | Kornhamnstorg 61, Slussplan 1–3, Järntorgsgatan 6 | 547 | 1980 | 1878/1991 | 73,1 | |
| Orgelpipan 79) | Klarabergsgatan 56–64, Vasagatan 24–26, Mäster Samuelsgatan 65–73, Klara Norra Kyrkogata 3–5 |
6 294 | 1979 | 1964/2001 | 674,0 | |
| Svärdfisken 21) | Drottninggatan 82, Apelbergsgatan 50–52, Olof Palmes gata 13 | 1 853 | 1921 | 1851/1987 | 192,0 | |
| Summa | 12 075 | 1 397,1 | ||||
| Totalt Affärsområde Stockholm Västra City | 30 391 | 4 391,1 | ||||
| Affärsområde Göteborg | |||||
|---|---|---|---|---|---|
| Inom Vallgraven 12:811) | Drottninggatan 50-52, Södra Hamngatan 45, Fredsgatan 2-4 | 1 712 | 1967/2010 | 1875/1929/1930 | 133,0 |
| Inom Vallgraven 12:10 | Södra Hamngatan 49–57, Östra Larmgatan 1, Drottninggatan 54–60 | 4 157 | 1967 | 1975 | 221,0 |
| Inom Vallgraven 20:4 | Kungsgatan 46, Kyrkogatan 21 | 982 | 1974 | 1914 | 63,0 |
| Nordstaden 8:24 | Postgatan 26–32, Nordstadstorget 6, Spannmålsgatan 19, Nils Ericssonsgatan 17 |
8 404 | 1979 | 1972 | 1 212,0 |
| Nordstaden GA:510) | Nordstadstorget med flera | 187,3 | |||
| Totalt Affärsområde Göteborg | 15 255 | 1 816,3 | |||
| TOTALT | 73 993 | 12 640,2 |
| Uthyrbar yta, kvm | |||||||||
|---|---|---|---|---|---|---|---|---|---|
| Totalt | Övrigt | Bostäder | Garage | Lager | Biograf | Restaurang | Butik | Kontor | |
| 7 160 | 239 | 1 959 | 4 962 | ||||||
| 9 228 | 1 028 | 1 809 | 6 391 | ||||||
| 15 989 | 500 | 548 | 3 336 | 11 605 | |||||
| 29 635 | 5 | 1 643 | 1 985 | 5 102 | 20 900 | ||||
| 62 012 | 5 | 1 643 | 3 752 | 548 | 12 206 | 43 858 | |||
| 4 703 | 792 | 285 | 765 | 2 861 | |||||
| 6 893 | 206 | 170 | 243 | 2 751 | 3 523 | ||||
| 3 451 | 256 | 192 | 534 | 2 469 | |||||
| 189 | 137 | 52 | |||||||
| 15 262 | 406 | 704 | 3 269 | 10 883 | |||||
| 12 368 | 1 | 192 | 64 | 513 | 3 845 | 7 753 | |||
| 2 645 | 167 | 561 | 1 917 | ||||||
| 3 015 | 2 | 539 | 876 | 1 598 | |||||
| 7 169 | 437 | 444 | 895 | 5 393 | |||||
| 11 881 | 1 058 | 748 | 2 319 | 7 756 | |||||
| 10 902 | 1 139 | 411 | 1 642 | 7 710 | |||||
| 4 361 | 1 | 898 | 10 | 1 517 | 1 935 | ||||
| 82 839 | 2 | 1 090 | 3 195 | 2 789 | 2 939 | 19 026 | 53 798 | ||
| 144 851 | 7 | 1 090 | 4 838 | 6 541 | 3 487 | 31 232 | 97 656 | ||
| 38 819 | 15 | 3 540 | 2 041 | 21 932 | 11 291 | ||||
| 16 536 | 12 | 1 258 | 367 | 9 727 | 5 172 | ||||
| 36 361 | 1 | 24 482 | 8 670 | 512 | 2 696 | ||||
| 4 955 | 604 | 351 | 4 000 | ||||||
| 9 067 | 863 | 263 | 378 | 7 563 | |||||
| 2 617 | 2 617 | ||||||||
| 2 199 | 303 | 101 | 271 | 242 | 1 282 | ||||
| 31 644 | 1 | 13 421 | 2 610 | 1 919 | 3 780 | 9 913 | |||
| 7 458 | 1 106 | 391 | 1 893 | 175 | 3 893 | ||||
| 57 940 | 1 | 303 | 14 527 | 4 569 | 1 893 | 2 453 | 4 926 | 29 268 | |
| 149 656 | 29 | 303 | 39 009 | 18 037 | 1 893 | 5 373 | 39 281 | 45 731 | |
| 5 001 | 779 | 459 | 1 659 | 2 104 | |||||
| 16 155 | 1 250 | 1 014 | 404 | 3 218 | 10 269 | ||||
| 2 478 | 31 | 1 690 | 757 | ||||||
| Postgatan 26–32, Nordstadstorget 6, Spannmålsgatan 19, 8 404 1979 1972 1 212,0 20 438 15 957 740 2 185 Nils Ericssonsgatan 17 |
82 | 39 402 |
|---|---|---|
| Nordstadstorget med flera 187,3 |
||
| 15 255 1 816,3 33 568 22 524 1 144 3 689 1 250 779 |
82 | 63 036 |
| 73 993 12 640,2 176 955 93 037 10 004 1 893 28 267 45 097 2 172 |
118 | 357 543 |
Avkastning på eget kapital. Årets resultat efter skatt i förhållande till genomsnittligt eget kapital.
Avkastning på sysselsatt kapital. Resultat före skatt plus räntekostnader i förhållande till genomsnittligt sysselsatt kapital.
Belåningsgrad fastigheter. Räntebärande skulder i förhållande till fastigheternas redovisade värden.
Bibliotekstan. Området mellan Norrmalmstorg, Birger Jarlsgatan, Stureplan och Norrlandsgatan som innehåller butiker med högklassiga varumärken.
Bruttohyra. Definieras som kontrakterad hyra och inkluderar bedömd marknadshyra på outhyrda lokaler.
Börskurs/eget kapital. Börskurs i förhållande till eget kapital per aktie vid årets utgång.
CBD. Central Business District. En stads mest centrala del för kommersiella kontors- och butiksfastigheter.
Central administration. Kostnader för koncernledning och koncernstaber, kostnader för upprätthållande av bolagets marknadsnotering samt övriga för bolaget gemensamma kostnader.
Direktavkastning. Utdelning per aktie i förhållande till börskurs vid årets utgång.
Direktavkastning fastigheter. Driftnetto i förhållande till verkligt värde på fastigheter.
Driftsnetto. Nettoomsättning fastighetsförvaltning minus kostnader för särskilda projekt, underhåll, drift och administration, tomträttsavgälder samt fastighetsskatt.
Eget kapital per aktie. Eget kapital i förhållande till antalet utestående aktier vid årets slut.
Fastigheternas redovisade värde per aktie. Fastigheternas redovisade värde i förhållande till antalet utestående aktier vid årets slut.
Fastighetsskattetillägg. Ersättning från hyresgäster för fastighetsskatt.
Genomsnittligt antal utestående aktier. Medelvärdet av antalet utestående aktier under året.
Genomsnittlig ränta på räntebärande skulder. Räntekostnader i förhållande till genomsnittliga räntebärande skulder.
Hyresförluster. Intäktsbortfall till följd av vakanser.
Hyresvakansgrad. Vakant yta uppskattad till marknadshyra i förhållande till total årshyra.
Investeringar. Utgifter avseende förbättringsåtgärder som tillför framtida ekonomiska fördelar aktiveras. Ombyggnadskostnader av löpande underhållskaraktär belastar resultatet.
Jämförbart bestånd. Under året avyttrade fastigheter exkluderas. Under året förvärvade fastigheter medtages och föregående år justeras för motsvarande period.
Kassaflöde från den löpande verksamheten per aktie. Kassaflöde från den löpande verksamheten i förhållande till genomsnittligt antal utestående aktier under året.
Marknadsvärde fastigheter. Det belopp fastigheterna skulle kunna överlåtas till, under förutsättning att transaktionen görs mellan parter som är oberoende av varandra och som har ett intresse av att den genomförs. I redovisningstermer kallas detta för verkligt värde.
Medelantal årsanställda. Genomsnitt av antal anställda personer under året.
Nettobelåningsgrad fastigheter. Nettoskuld i förhållande till fastigheternas redovisade värden.
Nettoskuld. Räntebärande skulder minus kortfristiga placeringar samt kassa och bank.
Nettovinst från löpande verksamhet. Resultat före skatt, exklusive värdeförändringar fastigheter och derivat samt jämförelsestörande poster, belastat med 26,3 procent schablonskatt.
Nyuthyrning. Under året tecknat hyresavtal med ny hyresgäst, annan än den hyresgäst som hyrde lokalen dessförinnan, eller för lokal som tidigare varit vakant.
Omförhandlade hyresavtal. Nytt eller förlängt hyresavtal med befintlig hyresgäst, vars tidigare avtal löpt ut under året.
Omsättningshyrestillägg. Hyra utöver garanterad minimihyra, som baseras på en butiks nettoomsättning.
P/E. Börskurs vid årets utgång i förhållande till årets resultat per aktie.
Resultat per aktie. Årets resultat efter skatt i förhållande till genomsnittligt antal utestående aktier under året.
Räntetäckningsgrad. Resultat efter finansiella poster exklusive orealiserade värdeförändringar plus räntekostnader i förhållande till räntekostnader minus räntebidrag.
Skatt. Koncernens totala skatt utgörs av aktuell skatt och uppskjuten skatt.
Skuldsättningsgrad. Nettoskuld i förhållande till eget kapital vid årets slut.
Soliditet. Eget kapital vid årets slut i förhållande till balansomslutning.
Sysselsatt kapital. Balansomslutningen minskad med icke räntebärande skulder och uppskjutna skatteskulder.
Särskilda projekt. Utgifter för förädling och utveckling av fastighetsbeståndet. I resultaträkningen avses den del av utgiften som kostnadsförts.
Utdelningsandel. Utdelning per aktie dividerad med årets resultat per aktie.
Utdelningsbelopp. Totalt utdelningsbelopp är beräknat på totalt antal utestående aktier på dagen för årsbokslutets offentliggörande. Beloppet kan komma att ändras beroende på eventuella återköp av egna aktier under perioden fram till avstämningsdagen.
Utestående aktier. Samtliga aktier minskat med av bolaget återköpta aktier.
Uthyrbar yta. Total yta som är tillgänglig för uthyrning.
Verkligt värde. Fastigheternas uppskattade marknadsvärde.
Yield gap. Skillnaden mellan lång låneränta och fastigheternas direktavkastning.
Ytvakansgrad. Outhyrda lokaler i kvadratmeter i förhållande till total uthyrbar yta.
Årets kassaflöde per aktie. Årets kassaflöde i förhållande till genomsnittligt antal utestående aktier under året.
Årshyra. Bruttohyra vid årets slut uppräknad till årsbasis exklusive omsättningshyrestillägg. Vakanta lokaler redovisas till marknadshyra.
Överskottsgrad. Bruttoresultat i förhållande till nettoomsättning.
I vissa fall har avrundningar skett, vilket innebär att tabeller och beräkningar inte alltid summerar exakt.
| Telefon 08-762 90 00 | |
|---|---|
| Telefax 08-762 90 01 | |
| [email protected] | |
| Hemsidawww.hufvudstaden.se | |
| Organisationsnummer 556012-8240 | |
| Styrelsens säteStockholm |
Hufvudstaden AB (publ) Kyrkogatan 54 411 08 GÖTEBORG
| Telefon 031-710 21 00 |
|---|
| Telefax 031-710 21 88 |
| [email protected] |
| Hemsida www.hufvudstaden.se |
Parkaden AB NK 100 111 77 STOCKHOLM Besöksadress: Regeringsgatan 47
| Telefon08-762 92 00 | |
|---|---|
| Telefax 08-762 92 01 | |
| E-post [email protected] | |
| Hemsida www.parkaden.se |
NK Stockholm NK 100 111 77 STOCKHOLM Besöksadress: Hamngatan 18–20
| Telefon08-762 80 00 | ||
|---|---|---|
| Telefax 08-762 80 01 | ||
| Hemsida www.nk.se |
| NK Göteborg | |||||
|---|---|---|---|---|---|
| NK 331 | |||||
| Drottninggatan 39 | |||||
| 411 07 GÖTEBORG | |||||
| Besöksadress: Östra Hamngatan 42/ | |||||
| Fredsgatan 5 |
| Telefon 031-710 10 00 | |
|---|---|
| Telefax 031-710 11 89 | |
| Hemsida www.nk.se |
Hamngatan, Stockholm
Building tools?
Free accounts include 100 API calls/year for testing.
Have a question? We'll get back to you promptly.