Annual Report • Apr 15, 2011
Annual Report
Open in ViewerOpens in native device viewer
40 Möjligheter och risker
44 Intressebolag
Årsstämman i Fastighets AB Balder (publ) äger rum den 6 maj 2011 klockan 14.00 på Restaurang Palace, Södra Hamngatan 2, Brunnsparken i Göteborg.
Aktieägare som önskar delta i årsstämman skall dels vara införd i den av Euroclear Sweden AB förda aktieboken fredagen den 29 april 2011, dels anmäla sitt deltagande till bolaget per brev till Fastighets AB Balder, Box 53 121, 400 15 Göteborg, per telefon 031-10 95 70, fax 031-10 95 99 eller per e-post till [email protected]. För den som önskar företrädas av ombud tillhandahåller bolaget fullmaktsformulär som finns tillgängligt på www.balder.se. Anmälan skall vara Balder tillhanda senast den 2 maj 2011 klockan 16.00.
Vid anmälan skall aktieägare uppge namn, personnummer alternativt organisationsnummer, adress och telefonnummer samt registrerat aktieinnehav. Aktieägare som företräds genom ombud skall förete skriftlig dagtecknad fullmakt, som på dagen för årsstämman inte får vara äldre än fem år. Den som företräder juridisk person skall förete registreringsbevis eller motsvarande behörighetshandling utvisande behörig firmatecknare.
Aktieägare som låtit förvaltarregistrera sina aktier måste tillfälligt låta omregistrera aktierna i eget namn för att äga rätt att delta i stämman. Sådan registrering ska vara verkställd hos Euroclear Sweden AB fredagen den 29 april 2011.
fastighetsbolag som med lokal förankring skall möta olika kundgruppers behov av lokaler och bostäder. Balders fastighetsbestånd hade den 31 december 2010 ett värde om 14,4 Mdkr (12,7). Balderaktien är noterad på Nasdaq OMX Stockholm, Mid Cap.
En effektiv förvaltningsorganisation med entusiastiska medarbetare har tillsammans med låga marknadsräntor resulterat i ett starkt förvaltningsresultat.
Nu när jag kan summera Balders första år som en koncern med två ben, ett kommersiellt- och ett bostadsben, är det med glädje som jag kan konstatera att mina förhoppningar som jag hade för ett år sedan att "2010 borde kunna bli ett bra och intressant år för vår del beroende på en stabil hyresmarknad, gynnsamt ränteläge och ökat intresse för fastighetsinvesteringar" har överträffats med råge.
För jämförbara fastigheter har hyresintäkterna ökat under året trots att 2010 har påverkats negativt av index. Den stabila intäktsnivån och god kontroll på fastighetskostnaderna, tack vare en effektiv förvaltningsorganisation med entusiastiska medarbetare, tillsammans med låga marknadsräntor har resulterat i ett starkt förvaltningsresultat. Trots att året både startade och avslutades med onormalt kalla och snörika vintrar som har kostat oss cirka 35 Mkr.
Fastighetstransaktionerna på marknaden har ökat kraftigt under året och det fjärde kvartalet visade ingen avmattning, snarare tvärtom. Under året har vi förvärvat fastigheter för drygt 800 Mkr på för oss strategiskt riktiga orter och sålt för drygt 300 Mkr. Resultatet från fastighetsförsäljningarna har överstigit våra redovisade värden med 7 procent. Vår strategi är att fortsätta med vår omstrukturering. Vi säljer på orter där vi inte har någon lokal organisation, utvecklar och förvärvar fastigheter där vi redan har en organisation och en god lokalkännedom.
Vårt fastighetsbestånd visar på en god värdetillväxt. En fungerande fastighetsmarknad har tillsammans med ett förbättrat driftsöverskott i befintlig portfölj, slutförda projekt samt under året förvärvade fastigheter, medfört att vårt fastighetsbestånd uppvisar positiva värdeförändringar om 1 047 Mkr. Den allt stabilare fastighetsmarknaden har resulterat i att vi under året har sänkt vårt genomsnittliga avkastningskrav med 0,2 procentenheter jämfört med årsskiftet 2009. Vid utgången av året uppgår Balders genomsnittliga avkastningskrav till 6,3 procent.
I fjärde kvartalet syns det inte så mycket av våra aktiviteter avseende fastighetstransaktioner, vi har bara sålt två mindre fastigheter. Glädjande nog har vårt arbete under det sista kvartalet och början på det nya året resulterat i två större förvärv med tillträde under första kvartalet 2011. Vi har dels köpt 25 handelsfastigheter av Catena som är belägna i Stockholm, Göteborg och Öresundsregionen samt åtta fastigheter av GE Capital Real Estate, där största delen av fastighetsvärdet ligger i centrala Göteborg. Tillsammans uppgår förvärven till ett värde av cirka 2 200 Mkr och har en sammanlagd uthyrningsbar yta om 196 000 kvm och passar väl in i vår fastighetsportfölj.
" Jag tror att 2011 kommer att ha en fortsatt stabil fastighetsmarknad, en positiv utveckling på hyresmarknaden och att det finns goda möjligheter på kreditmarknaden.
För att ytterligare stärka bolaget, men också för att ge utrymme till fler förvärv, har vi under januari genomfört en riktad nyemission som har tillfört bolaget 278 Mkr. Det var extra roligt att kunna konstatera ett starkt intresse från investerare att vara med i emissionen, vilket resulterade i att emissionen övertecknades kraftigt. Emissionen innebar också att Balder fick drygt 60 nya aktieägare och många av dem var internationella investerare.
Det är glädjande att se hur antalet aktieägare har växt i Balder. Under det gångna året har antalet ökat med cirka 1 800 till totalt drygt 4 900 aktieägare och jämfört med utgången av 2008 har antalet aktieägare ökat med cirka 3 000. Ökningen av antalet aktieägare får normalt också den effekten att omsättningen i aktien ökar vilket medför att likviditeten i aktien också ökar. För Balders del ser vi ett tydligt samband, omsättningen i aktien har ökat från cirka 10 400 000 aktier omsatta 2009 till cirka 37 100 000 aktier under 2010. Min förhoppning är att vi skall fortsätta trenden under 2011 att öka antalet aktieägare och att även omsättningen fortsätter att öka.
Under 2011 skall vi fortsätta att jobba intensivt med intäkts- och kostnadssidan i vår förvaltning. Om ett arbete är värt att göras så är det värt att göras ordentligt. Det skall vi göra med vår hängivna organisation. Jag tror att 2011 kommer att ha en fortsatt stabil fastighetsmarknad, en positiv utveckling på hyresmarknaden och att det finns goda möjligheter på kreditmarknaden. Mina förväntningar på 2011 är höga. Nu känns det verkligen som om det inte bara är årstiden som blir ljusare utan även marknaden har vänt på allvar.
Göteborg, april 2011 Erik Selin, Verkställande direktör
• Genom intressebolagen Tulia AB och Akroterion Fastighets AB sker förvärv av fastigheter i Stockholm under 2007.
2008 • Per den 31 december 2008 ägde Balder 122 fastigheter med en uthyrningsbar yta om 553 000 kvm till ett redovisat värde om 7,1 Mdkr.
| 2010 | 2009 | 2008 | 2007 | 2006 | |
|---|---|---|---|---|---|
| Hyresintäkter, Mkr | 1 333 | 854 | 633 | 678 | 524 |
| Förvaltningsresultat före skatt, Mkr | 417 | 315 | 174 | 179 | 160 |
| Värdeförändringar fastigheter, Mkr | 1 047 | 4 | –201 | 642 | 212 |
| Värdeförändringar räntederivat, Mkr | 148 | –23 | –333 | 7 | — |
| Årets resultat, Mkr | 1 338 | 248 | –388 | 785 | 441 |
| Fastigheter verkligt värde, Mkr | 14 389 | 12 669 | 7 086 | 6 758 | 6 997 |
| Data per aktie | |||||
| Årets resultat, kr | 13,43 | 3,29 | –6,06 | 12,10 | 7,03 |
| Förvaltningsresultat före skatt, kr | 4,18 | 4,19 | 2,72 | 2,76 | 2,56 |
| Fastigheter verkligt värde, kr | 144 | 127 | 113 | 104 | 108 |
| Eget kapital, kr | 46,70 | 33,29 | 29,44 | 35,23 | 23,13 |
| Börskurs per bokslutsdag, kr | 44,10 | 18,75 | 10,50 | 20,00 | 25,50 |
| Nyckeltal | 2010 | 2009 | 2008 | 2007 | 2006 |
| Fastighetsrelaterade | |||||
| Hyresvärde helår, kr/kvm | 1 087 | 1 072 | 1 298 | 1 193 | 952 |
| Hyresintäkter helår, kr/kvm | 1 016 | 1 002 | 1 218 | 1 107 | 859 |
| Ekonomisk uthyrningsgrad, % | 94 | 94 | 94 | 93 | 90 |
| Överskottsgrad, % | 66 | 69 | 70 | 70 | 69 |
| Verkligt värde, kr/kvm | 10 887 | 10 053 | 12 805 | 12 275 | 8 854 |
| Antal fastigheter | 432 | 419 | 122 | 121 | 128 |
| Uthyrbar yta, tkvm | 1 322 | 1 260 | 553 | 551 | 790 |
| Finansiella | |||||
| Avkastning eget kapital, % | 33,6 | 9,6 | –18,7 | 41,5 | 37,5 |
| Räntetäckningsgrad, ggr | 2,1 | 2,1 | 1,6 | 1,7 | 2,0 |
| Soliditet, % | 30,9 | 24,1 | 23,3 | 30,1 | 20,6 |
Balder skall med lokal förankring förvärva, utveckla och förvalta bostadsfastigheter och kommersiella fastigheter belägna på orter som växer och utvecklas positivt.
Balders verksamhet är inriktad på tillväxt och positiva kassaflöden samt ökat förvaltningsresultat. I respektive region skall bolaget uppnå en sådan position att Balder blir en naturlig partner för potentiella kunder.
Balders målsättning är att över tiden ha en stabil och god avkastning på eget kapital som med god marginal överstiger den riskfria räntan, definierad som årsgenomsnittet av en femårig statsobligation. Detta skall ske samtidigt som soliditeten över tiden skall vara lägst 30 procent och räntetäckningsgraden lägst 1,5 gånger.
Med utgångspunkt i Balders strategi, övergripande mål och finanspolicy tar bolaget fram både kvantitativa och kvalitativa operativa mål. Dessa mål sätts på både kort och lång sikt. Målen avser finansiella mål och mål som miljö, energiförbrukning, kundtillfredsställelse och medarbetarnöjdhet.
Eftersom Balder under de närmsta åren kommer att prioritera tillväxt, kapitalstruktur och likviditet kommer utdelningen att våra låg eller helt utebli.
Balder skapar värden för ägarna, kunderna, medarbetarna och samhället.
Detta gör Balder genom att:
Balder skapar värden genom att med lokal förankring förvärva, utveckla och förvalta bostadsfastigheter och kommersiella fastigheter samt skapa kundvärde genom att möta olika kundgruppers behov av lokaler och bostäder. Bolaget arbetar aktivt med att förvärva fastigheter med utvecklingspotential och skapa tillväxt genom att investera och utveckla samt att effektivisera och rationalisera fastighetsförvaltningen. Balder skall vara en långsiktig ägare som baserar verksamheten på stabila kassaflöden och nöjda kunder.
Fokus är att fortsätta vara en aktiv fastighetsaktör, både i egen regi såväl som i partnerskap, på orter som växer och utvecklas positivt.
Intjäningsförmågan baseras på fastighetsbeståndets kontrakterade hyresintäkter, bedömda fastighetskostnader under ett normalår samt kostnader för administration.
I tabell nedan presenterar Balder sin nuvarande intjäningsförmåga på tolvmånadersbasis. Det är viktigt att notera att den aktuella intjäningsförmågan inte skall jämställas med en prognos för de kommande 12 månaderna. Intjäningsförmågan innehåller exempelvis ingen bedömning av hyres-, vakans-, eller ränteutveckling.
Balders resultaträkning påverkas dessutom av värdeutvecklingen i fastighetsbeståndet samt kommande fastighetsförvärv och/eller fastighetsförsäljningar. Ytterligare resultatpåverkande poster är värdeförändringar avseende finansiella placeringar och derivat. Inget av ovanstående har beaktats i den aktuella intjäningsförmågan. Intjäningsförmågan baseras på fastighetsbeståndets kontrakterade hyresintäkter, bedömda fastighetskostnader under ett normalår samt kostnader för administration. Finansnettot har beräknats utifrån koncernens räntebärande tillgångar och skulder på balansdagen. Kostnaderna för de räntebärande skulderna har baserats på koncernens genomsnittliga räntenivå inklusive effekt av derivatinstrument. Skatten är beräknad med 26,3 procent schablonskatt som till övervägande del bedöms bestå av uppskjuten skatt och är därmed inte kassaflödespåverkande.
| Hyresintäkter | 1 405 |
|---|---|
| Fastighetskostnader | –430 |
| Driftsöverskott | 975 |
| Förvaltnings- och administrationskostnader | –105 |
| Förvaltningsresultat från intressebolag 1) | 20 |
| Rörelseresultat | 890 |
| Finansnetto | –440 |
| Förvaltningsresultat | 450 |
| Skatt | –118 |
| Resultat efter skatt | 332 |
| Förvaltningsresultat enligt aktuell intjäningsförmåga per aktie, kr | 4,52 |
Aktuell intjäningsförmåga inkluderar fastigheter som förvärvades i början av januari 2011. Förvärvade fastigheter från Catena AB ingår inte.
1) Corem Property Group redovisas numera som finansiell placering och inte som tidigare som intressebolag. Detta medför att förvaltningsresultat från intressebolag har minskat från första kvartalet 2010.
Balders aktiekurs har under året stigit med 135 procent, vilket kan jämföras med Carnegie Real Estate Index uppgång med 43 procent.
alderaktien är noterad på NASDAQ OMX Stockholm, Mid Cap. Huvudägare i Balder är Erik Selin Fastigheter AB som per 2010-12-31 ägde 43 procent av kapitalet. Under året har fokus legat på att bredda ägandet i Balder samt att förbättra likviditeten i aktien. Det arbetet kommer att fortsätta under 2011. Ett led i det här arbetet är den riktade nyemissionen om 6 700 000 B-aktier som vi genomfört i januari 2011. Emissionen har tillfört bolaget cirka 278 Mkr efter transaktionskostnader samt drygt 60 nya, främst internationella institutionella aktieägare. B
Per den 31 december uppgick aktiekapitalet i Balder till 101 564 568 kronor fördelat på 101 564 568 aktier. Varje aktie har ett kvotvärde om 1,00 krona, varvid 7 486 288 av serie A och 94 078 280 av serie B. Av B-aktien är 1 906 400 återköpta per den 31 december, vilket betyder att totalt antal utestående aktier uppgår till
Balders aktiekurs var vid årets slut 44,10 kr (18,75), en uppgång med 135 procent, vilket kan jämföras med Carnegie Real Estate Index uppgång med 43 procent. Årets högsta betalkurs var 46,00 kr och den lägsta 18,62 kr.
99 658 168. Varje aktie av serie A berättigar till en röst och varje aktie av serie B berättigar till en tiondels röst. Inga återköp har skett under 2010.
Balderaktien var en av vinnaraktierna på NASDAQ OMX Stockholm under 2010 med en uppgång på 135 procent samtidigt som Carnegie Real Estate index för samma period ökade med 43 procent. Uppgången har med all säkerhet påverkat att antalet aktieägare ökat med 60 procent under året till cirka 5 000 aktieägare vid årsskiftet. Antalet aktieägare har i sin tur medfört att likviditeten i aktien utvecklats mycket positivt.
Under 2010 omsattes drygt 37 miljoner aktier, vilket motsvarar en omsättningshastighet om 40 procent av antalet utestående aktier serie B. Den genomsnittliga dagliga omsättningen uppgick till 147 000 aktier, vilket omräknat med börskursen den 30 december motsvarar 6,5 Mkr. I diagrammen framgår vilka aktörer som dominerar omsättningen i balderaktien.
Balderaktien stängde 2010 på en börskurs om 44,10, vilket motsvarar ett börsvärde om 4 395 Mkr att jämföra med eget kapital om 4 654 Mkr. Börskursen vid årsskiftet utgjorde således 94 procent av eget kapital. Diagrammet till vänster visar förhållandet mellan eget kapital per aktie och aktiekursen sedan Balderaktien noterades.
Förvaltningsresultatet före skatt för 2010 uppgick till 417 Mkr eller 4,18 kr per aktie, vilket motsvarar en vinstmultipel om 10,5 mot börskurs om 44,10 att jämföra med ett sektorsnitt om 15, enligt diagram.
Balder har de senaste två åren valt att dra ner belåningsgraden och därmed höjt soliditeten. Målet för soliditeten har under 2010 legat på 25 procent men styrelsen har för 2011 valt att justera upp målet till 30 procent. Soliditeten uppgick till 30,9 procent vid årsskiftet. Balders styrelse har föreslagit årsstämman att ingen utdelning skall lämnas för 2010.
Antalet aktieägare uppgick vid årsskiftet till 4 856 (3 026). Huvudägare i Balder är Erik Selin Fastigheter AB som äger 43,0 procent av kapitalet och 55,3 procent av rösterna. Övriga större ägare framgår av tabell.
| Innehav | Antal aktieägare |
Aktieägare, % | Totalt antal aktier |
Kapital, % | Röster, % |
|---|---|---|---|---|---|
| 1–500 | 3 263 | 67,2 | 504 765 | 0,5 | 0,3 |
| 501–1 000 | 602 | 12,4 | 523 303 | 0,5 | 0,3 |
| 1 001–5 000 | 705 | 14,5 | 1 784 942 | 1,8 | 1,1 |
| 5 001–10 000 | 108 | 2,2 | 862 327 | 0,9 | 0,5 |
| 10 001–15 000 | 48 | 1,0 | 620 225 | 0,6 | 0,4 |
| 15 001–20 000 | 23 | 0,5 | 433 066 | 0,4 | 0,2 |
| 20 001– | 107 | 2,2 | 96 835 940 | 95,3 | 97,2 |
| Totalt | 4 856 | 100 | 101 564 568 | 100 | 100 |
Analytiker som följer Balder Carnegie, Tobias Kaj Erik Penser Bank, Johan Edberg SEB Enskilda, Bengt Claesson Swedbank, Andreas Daag
| Totalt registrerade aktier | 7 486 288 | 94 078 280 | 101 564 568 | 100,0 | 100,0 |
|---|---|---|---|---|---|
| Återköpta egna aktier | — | 1 906 400 | 1 906 400 | 1,9 | 1,1 |
| Totalt utestående aktier | 7 486 288 | 92 171 880 | 99 658 168 | 98,1 | 98,9 |
| Övriga | 5 032 | 15 339 758 | 15 344 790 | 15,1 | 9,2 |
| Rahi, Sharam med bolag | — | 1 118 548 | 1 118 548 | 1,1 | 0,7 |
| Livförsäkrings AB Skandia | 4 932 | 1 190 000 | 1 194 932 | 1,2 | 0,7 |
| Kjellberg, Göran | — | 1 250 000 | 1 250 000 | 1,2 | 0,7 |
| Rasjö, Staffan | — | 1 276 333 | 1 276 333 | 1,3 | 0,8 |
| Handelsbanken fonder | — | 1 550 664 | 1 550 664 | 1,5 | 0,9 |
| Swedbank Robur fonder | — | 4 610 656 | 4 610 656 | 4,5 | 2,7 |
| Andra AP-fonden | — | 5 124 100 | 5 124 100 | 5,1 | 3,0 |
| Arvid Svensson Invest AB | 1 943 928 | 9 028 360 | 10 972 288 | 10,8 | 16,9 |
| Länsförsäkringar fondförvaltning AB | — | 13 544 929 | 13 544 929 | 13,3 | 8,0 |
| Erik Selin Fastigheter AB | 5 532 396 | 38 138 532 | 43 670 928 | 43,0 | 55,3 |
| Ägare | A-aktier | B-aktier | Totalt antal aktier |
Kapital, % | Röster, % |
Engagemang, närhet och förståelse är de tre viktigaste aspekterna på kundvård från ett Balderperspektiv.
Balders ambition är att ha nöjda kunder och att uthyrda lokaler och bostäder skall tillgodose kundernas behov.
Balder har en egen förvaltningsorganisation i varje område. Styrkan med en egen förvaltningsorganisation, med korta och snabba beslutsvägar, är att Balder kommer nära kunden och kan arbeta målinriktat och långsiktigt med fastighetsunderhåll, tillsyn, och skötsel. Utvecklingen av Balders fastigheter sker tillsammans med kunderna, utifrån deras behov och önskemål.
Balder skall erbjuda ett stort utbud genom att tillhandahålla lokaler och bostäder i olika lägen till olika hyresnivåer. På så sätt blir Balder en naturlig partner för kunderna även när deras behov förändras.
Vår kundservice har direktkontakt med egna förvaltare och egna fastighetsskötare som ser till att fel snabbt åtgärdas. Kundernas synpunkter och felanmälningar är två viktiga parametrar i vårt dagliga arbete och utveckling av vårt kundservicearbete.
En god kundrelation är avgörande för framgång. Balders arbete med att kunderna skall bli nöjda är en väsentlig del av vår verksamhet. Merparten av detta arbete utförs av egen personal med lokal förankring och kunskap om kunderna. Balder deltar även aktivt i föreningsliv, näringsliv och olika organisationer för att kunna bidra till kundernas bästa.
Balders 10 största kontrakt svarar för 5,8 procent av de totala hyresintäkterna och deras genomsnittliga kontraktstid uppgår till 5,3 år. Det finns inget enskilt kontrakt som står för mer än 1,0 procent av Balders totala hyresintäkter och ingen enskild kund står för mer än 1,2 procent av de totala hyresintäkterna. Den genomsnittliga kontraktstiden för den totala komersiella portföljen uppgick till 3,4 år (3,1).
I tabell redovisas hyreskontraktsstrukturen per 31 december 2010 varvid kontrakt som sagts upp per detta datum, där avflyttning kommer eller bedöms ske, redovisas som kontrakt med förfall inom ett år.
Balder bedömer att kontraktsstrukturen har en god riskspridning och utgör därmed en mindre risk i koncernen för väsentlig påverkan på bolagets intjäning.
Kundservice www.balder.se 0774-49 49 49 [email protected]
Uthyrning www.balder.se 020-151 151 [email protected]
| Förfallotidpunkt | Antal hyreskontrakt |
Andel, % | Kontrakterad hyra, Mkr |
Andel, % |
|---|---|---|---|---|
| 2011 | 505 | 28 | 97 | 7 |
| 2012 | 493 | 27 | 165 | 12 |
| 2013 | 433 | 24 | 163 | 12 |
| 2014 | 258 | 14 | 121 | 9 |
| 2015– | 124 | 7 | 143 | 11 |
| Summa | 1 813 | 100 | 689 | 51 |
| Bostad 1) | 9 837 | — | 616 | 46 |
| P-plats 1) | 2 971 | — | 9 | 1 |
| Garage 1) | 3 030 | — | 29 | 2 |
| Summa | 17 651 | — | 1 343 | 100 |
Balders 10 största kunder
1) Löper normalt med en uppsägningstid om tre månader.
Organisationen arbetar nära kunden för att på så sätt skapa bästa möjliga förutsättningar för en god uthyrningsgrad, en hög servicenivå samt att noggrant välja kostnadseffektiva förvaltningslösningar.
Balder har en platt organisation med korta beslutsvägar som möjliggör ett snabbt agerande, oavsett om det gäller fastighetsaffärer eller att lösa problem för en kund. Balderkoncernen, med Fastighets AB Balder som moderbolag, hade per årsskiftet totalt 192 anställda (176).
I och med förvärvet av Din Bostad under 2009 har fokus under 2010 varit att implementera rutiner från de båda verksamheterna till en gemensam plattform.
Balders ledningsgrupp består av sex personer. Ledningsgruppen sammanträder kontinuerligt och behandlar frågor som strategi, nyuthyrning, ekonomi, finans, IT samt organisationsfrågor. För mer information se sidan 85, Ledning.
All förvaltning sker med egen personal för att kunna finnas nära kunderna och snabbt kunna möta deras förväntningar och krav. Antal personer som arbetar inom förvaltningsorganisationen var per årsskiftet 166 (146).
Förvaltningsorganisationen är geografiskt indelad i regionerna Stockholm, Göteborg/Väst, Öresund, Öst samt Norr. Regionernas organisation följer samma grundprinciper men skiljer sig åt beroende på respektive regions storlek och fastighetsinnehav.
Varje region har ett flertal lokalkontor med serviceinriktade medarbetare, som har en god lokalkännedom. Lokalkontoren ansvarar för uthyrning, drift, miljö och teknisk förvaltning.
När Niklas Dabrowski i februari 2007 började som fastighetsskötare på Balder hade han ingen större erfarenhet av fastighetsskötsel. Bristen på erfarenhet kompenserade Niklas med en stark känsla för service.
"Grunden i arbetet är att vara lyhörd, serviceminded och att ta tillvara på hyresgästernas åsikter och hjälpa dem med de problem som kan uppstå".
Niklas strävade efter att bli en så bra fastighetsskötare som möjligt. Hans målmedvetna arbete resulterade i slutet av 2008 i ett erbjudande om att bli förvaltningsassistent i Stockholm. Efter sex månader övergick tjänsten till en förvaltningstjänst. Sedan januari 2011 är Niklas områdesansvarig för bostäder i Stockholm.
"Jag har svårt att se att den yrkesmässiga resa jag har gjort här på Balder skulle kunna ske på något annat fastighetsbolag under samma korta tid."
Utöver förvaltningsorganisationen finns koncerngemensamma funktioner som ekonomi, finans, personal samt IT.
Inom dessa funktioner arbetade per 31 december 26 (30) medarbetare, samtliga lokaliserade till huvudkontoret i Göteborg.
Inom Balder är kompetens samt personliga egenskaper de viktigaste urvalsfaktorerna vid rekrytering. Balder vill ta tillvara de kvalitéer som mångfald och jämn könsfördelning tillför verksamheten. Bolaget hade den 31 december 192 anställda (176), varav 31 procent (33) kvinnor. Balder har en god blandning av yngre och äldre medarbetare, där nya idéer blandas med gedigen erfarenhet.
Det som kännetecknar dem som arbetar på Balder är en egen vilja och drivkraft att utvecklas i sitt arbete samt ett intresse av att verka i en organisation som står för entreprenörsanda. Inom bolaget finns goda möjligheter för medarbetare att söka nya utmaningar.
Balder arbetar med att skapa arbetsglädje bland annat genom att årligen diskutera arbetsuppgifter, kompetensutveckling, karriär samt allmän trivsel på arbetsplatsen. För att förebygga och för att bibehålla en fortsatt låg sjukfrånvaro erbjuds anställda ersättning för friskvårdsaktiviteter samt tecknande av förmånliga gruppvårdsförsäkringar.
Könsfördelning per åldersgrupp Balders personal per arbetsområde, %
Balders personal per arbetsområde, %
Med stöd av företagets miljöpolicy arbetar Balder för att minska miljöpåverkan i den dagliga driften och förvaltningsarbetet. Målsättningen är alltid att minska energianvändningen och med detta även belastningen på miljön.
iljöarbetet för Balder 2010 var koncentrerat på tre huvudspår som omfattade energiuppföljning, energiprojekt och hantering av avfall. Parallellt med detta arbete förstärktes organisationen med ytterligare två tekniker samt en driftchef som skall vidareutveckla Balders miljö- och teknikfrågor inom bolaget. M
Inom Balders organisation finns tre driftsansvariga som delar på hela fastighetsbeståndet. På de större orterna finns det en tekniker som ansvarar för det kontinuerliga optimeringsarbetet av värme och ventilation i fastigheterna.
Balder har också en centralt anställd som arbetar med OVK-besiktningar (Obligatorisk Ventilations Kontroll) över hela beståndet.
Den nya driftchefen ansvarar för utvärderingen av större investeringsprojekt inom energi och utveckling.
En annan viktig del är att säkerställa inköp av media (värme, el och vatten) i olika former som måste klara Balders krav på utsläppsnivåer.
Balder har byggt upp ett rapporteringssystem för inläggning av energiförbrukning per månad för uppföljning och kontroll av energiförbrukningen per fastighet. El, vatten och värme följs regelbundet upp för en effektivare energikontroll.
Genom att samla samtliga fastigheters förbrukning i ett nytt energiuppföljningssystem, kommer möjligheterna till att rikta framtida insatser att stärkas väsentligt.
Ledningen för Balder beslöt i oktober 2010 att en helt ny miljöplan, som går under namnet Gröna linjen, skulle träda i kraft i början av 2011. Den nya miljöplanen är en plan för att säkerställa arbetet mot energieffektivare fastigheter. Miljöplanen sträcker sig genom företaget från tekniska installationer, driftpersonal, till förvaltning och vidare till ekonomi/ inköp. Berörda avdelningar inom Balder kommer att få tydliga direktiv och utbildning i takt med att nya metoder och ny teknik implementeras.
Balder har under året fortsatt sin satsning på förnyelsebar energi genom att förvärva ytterligare två vindkraftverk vilket betyder att det vid årsskiftet fanns totalt åtta i koncernens ägo. Producerad el förbrukas i koncernens fastighetsbestånd.
Energiprojekt var en stor del i Balders miljöarbete under 2010 och ett större antal projekt drevs med egen personal.
Att konvertera från gas till fjärrvärme har legat i fokus när Balder byggde om 16 stycken värmecentraler i Åstorp och anslöt fastigheterna mot det lokala fjärrvärmenätet.
Kvm per område i regionen Hyresvärde per område i regionen Förnyelsebar energi är något som ger ännu renare miljö och lägre värmekostnader i våra fastigheter. Med detta i tankarna har Balder genomfört fem värmepumpsprojekt över landet med mycket gott resultat. Dessa visar en minskning på upp till 60 procent av tillförd energi till fastigheterna.
Ett stort antal ventilationsprojekt har också genomförts. De som har visat bäst resultat är de i Norrköping och Jönköping. Här har Balder byggt om ventilationen till bostäderna med egen personal. Allt ifrån projektering, inköp och montering till slutligen besiktning av ombyggnaden.
I Stockholmsområdet har energieffektiviseringsarbetet varit koncentrerat på befintliga system och uppgradering av tekniska system. Ett tiotal projekt har genomförts och resulterat i en besparing med 10–35 procent på värme och fastighets el.
I Göteborg har fokus på energieffektiviseringsarbetet varit att få bättre kontroll på drifttider, luftmängder och funktion. Även här har uppgradering av tekniska system skett, vilket innebär en besparing med 15–30 procent.
1804 1852 Göteborg var en av Europas starkast befästa städer under 1600- och 1700-talet och staden omgärdades av vallar och vallgrav. Redan på stadsplaner från 1644 finns Lilla Torget markerat. Med kanalen som viktig transportväg har det alltid varit centrum för en omfattande handelsverksamhet. Vid den stora branden i Göteborg 1804 brann de tvåvånings trähusen vid torget ner och därefter uppfördes endast stenhus inom vallgraven enligt byggnadsordningen från 1803.
Byggnationen av fastigheten på Lilla torget 4 drog ut på tiden. Tomten bytte ägare ett antal gånger innan Handelsman Johan August Lundvik importerade kalk från Norge och mursten från Holland och lät 1811 uppföra ett trevånings stenhus som ännu står på tomten.
1811 1847 bytte fastigheten ägare, inköpt för 60 050 kronor av stadsmäklare Aron Samuel Kjellberg, som enligt uppgifter var en elegant och korrekt man med utseende som en förnäm engelsk lord. Han hade högt anseende inom affärsvärlden och skötte sitt yrke med stor punktlighet. Hans son, kallad Laban, var kvick och rolig, "men vacker var han ej".
Grundmurat stenhus i tre våningar med flygel åt öster innehållande i bottenvåningen två förstugor, varav en med golv av Gotlandsflisor samt sju boningsrum, brygghus med spis och bakugn samt inmurad kopparpanna samt två hushållskällare ovan jord. Andra och tredje våningen bestod vardera av sju rum och kök. Under huset fanns en välvd källare i tre avdelningar.
Sitt nuvarande utseende fick fastigheten sedan den 1852 inköptes av brukspatron James Dickson. Firman James Dickson & Co. växte hastigt och inbringade en större förmögenhet. Firman hade eget rederi med
James Dickson klädde sig i engelskt 1840-tals mode och höll stora herrmiddagar i sitt vackra hem vid Lilla Torget. Alla rum var försedda med inredning från England. 1864 lät han grundligt reparera huset efter ritningar av aktitekt Johan August Westerberg. Fasadens portal ombyggdes med de korintiska kolonner som ännu står kvar och som uppbär en liten balkong.
På översta våningen anbringades i trappan en gipsrelief. Den tillkom för att erinra om att 50 år förflutit sedan unionen mellan
Sverige och Norge år 1815 kom till och bär en inskrift fritt översatt "Till minnet av det för 50 år sedan lyckligen slutna fördraget mellan Sverige och Norge". Reliefen är utförd av skulptören Gustaf Wilhelm Billqvist och daterad till 1865.
2006 Efter fru Dickson bortgång 1897 sålde arvingarna fastigheten till Brand- och Lifförsäkrings A.B. Skåne. Fastigheten blev nu inredd med kontorslokaler enligt en ritning fastställd redan 1897. Sedan 1925 tillhörde fastigheten Göteborgs Bank. Genom en förnämlig restaurering har det Dicksonska förmaket återfått sin forna glans och huset bär sina 150 år med heder. Fastighets AB Balder förvärvade fastigheten 2006.
Adress Lilla Torget 4 i Göteborg
Fastighetsbeteckning Inom Vallgraven 54:9
5 roten tomt nr 45, nr 46 B tillkom 1811 och 54 Kv Alströmer nr 2 numera del av nr 6
Byggår 1811 på källaren av en äldre byggnad som brann 1804
Arkitekt Michael Bälkow
Byggherre Michael Bälkow Den positiva utvecklingen på den svenska fastighetsmarknaden har fortsatt under de första månaderna 2011.
vensk ekonomi har det senaste året utvecklats mycket starkt. BNP ökade exempelvis med 7,3 procent det fjärde kvartalet 2010 jämfört med motsvarande kvartal 2009. För de kommande två åren väntas arbetsmarknadsläget ljusna, men då stora årskullar kommer in på arbetsmarknaden förblir arbetslösheten relativt hög. Arbetsförmedlingens prognos är att antalet sysselsatta ökar med 65 000 personer under 2011 och 35 000 under 2012. Arbetslösheten beräknas därmed minska från 8,4 procent år 2010 till 7,5 procent år 2012. S
Osäkerheten kring det globala marknadsläget medför att världens börser fortsätter att vara volatila, även om variationerna har minskat de senaste månaderna. Företagens rapporter överträffar återigen i många fall marknadens högt ställda förväntningar, och detta har gett nytt bränsle till aktiemarknaden.
Det finns dock flera osäkerhetsfaktorer avseende bolagens framtida utveckling och säkerligen kommer aktiemarknaden fortsätta att vara svängig under stora delar av 2011. En aktiemarknad med oregelbundna svängningar, tillsammans med en instabil internationell finansmarknad, talar för att kapital i allt större grad kommer att söka sig till alternativa placeringar och då är fastighetsmarknaden och direktinvesteringar i fastigheter alternativ som aktualiseras.
Den positiva utvecklingen på den svenska fastighetsmarknaden har fortsatt under de första månaderna 2011. En stark konjunkturutveckling bidrar till en ökad riskvilja bland investerarna. Transaktionsvolymerna följer samtidigt samma trend och har det senaste halvåret legat på en jämförelsevis hög nivå. Vid en sammanfattning av 2010 är det tydligt att investeringsmarknaden successivt återtog stora delar av det omsättningsfall som uppstod under och efter finanskrisen. Högst omsättning noterades under andra och fjärde kvartalet medan tredje kvartalet var något svagare. Köparna fanns i huvudsak bland de nationella bolagen, fonder och institutioner. Många lokala aktörer och privatpersoner var dock aktiva avseende mindre objekt, i synnerhet utanför storstäderna. Bland säljarna fanns flera högbelånade fastighetsbolag samt ägare med utländsk finansiering. Säljare återfanns också bland stat, landsting och kommuner samt bolag som valde att strukturera om fastighetsportföljen, i flera fall med syfte att renodla beståndet rent geografiskt.
Även om omsättningsutvecklingen är tydligt positiv är det osannolikt att transaktionsvolymen under 2011 kommer att uppnå 2006 och 2007 års rekordvolymer.
Ett ytterligare tecken på att investeringsmarknaden är inne i en tilltagande trend är att även objekt i något sämre lägen attraherar investerare och det är, liksom i början av återhämtningen, bostadsfastigheter som visar trendriktningen. Det är dock fortfarande en relativt stor omsättningsspridning mellan olika fastighetskategorier, intresset för exempelvis industrifastigheter är generellt lägre. För att industri- och logistikfastigheter skall tilltala en bredare marknad krävs oftast en hög uthyrningsgrad och att avtalen har flera års kvarvarande löptid.
Avkastningsnivåerna rörde sig på vissa delmarknader nedåt under 2010. Framförallt är det för bostäder samt kommersiella objekt av hög kvalitet som sjunkande avkastningskrav kan ses. Nedjusteringarna ses tydligast i storstadsområdena, men i flera regionstäder är trenden densamma. En stark konjunkturutveckling bidrar till en fortsatt ökad investeringsvilja bland investerare och bedömningen är fortsatt sjunkande direktavkastningskrav det närmaste året.
Till följd av en ökad efterfrågan och en positiv prisutveckling kommer det sannolikt att ske en uppjustering av hyrorna under 2011, även om det sker differentierat utifrån hyresobjektets läge och egenskaper. Vår bedömning är också att vi generellt kommer att se sjunkande vakanser under 2011. I likhet med tidigare konjunkturuppgångar kommer dock efterfrågan med en viss fördröjning. En viktig faktor är arbetsmarknadens utveckling. Flera fastighetsägare uppger att antalet spekulanter för vakanta lokaler har ökat och de anser att risken för ökade vakanser i dagsläget är begränsad. Antalet byggnadsprojekt ökar i och för sig men de allra flesta projekt byggs på konkret efterfrågan.
Hyresnivåerna för kontor i Stockholms innerstad fortsätter att stiga. Främst gäller detta högklassiska och moderna kontorslokaler i attraktiva lägen. I Stockholms bästa lägen bedöms marknadshyran för sådana kontor ha stigit med drygt 10 procent det senaste året och ligger numera oftast över 4 000 kr/kvm.
I Göteborg har kontorshyrorna för moderna lokaler i centrala lägen varit relativt stabila de senaste åren, kring 1 900–2 300 kr/kvm.
Inte heller kontorshyrorna i Malmö har förändrats nämnvärt under det senaste året. För kontor i Malmö innerstad bedöms hyresnivån kring 1 800–2 300 kr/kvm. I övriga delar av landet är efterfrågan på lokaler fortsatt förhållandevis god och hyreskontrakt tecknas allt som oftast på, för den lokala marknaden, bra nivåer.
Källa: NAI SVEFA
Transaktionsvolym Sverige Transaktioner ≥ 100 miljoner kr
| Invånare, tusental |
Befolkningstillväxt, % | ||
|---|---|---|---|
| Stockholm | 829 | 1,1 | |
| Göteborg | 507 | 0,9 | |
| Malmö | 294 | 1,4 | |
| Norrköping | 129 | 0,6 | |
| Jönköping | 126 | 0,8 | |
| Sundsvall | 96 | 0,3 | |
| Gävle | 94 | 0,4 | |
| Karlstad | 85 | 0,6 | |
| Skövde | 51 | 0,4 | |
| Falköping | 31 | 0,1 | |
| Tranås | 18 | 0,2 | |
| Balder genomsnitt | 0,9 | ||
| Sverige genomsnitt | 0,5 | ||
Källa: First Securities
Balder ägde 432 fastigheter (419) per 31 december med en uthyrningsbar yta om 1 322 000 kvm (1 260 000) till ett värde om 14,4 Mdkr (12,7).
Balders totala hyresvärde uppgick per årsskiftet till 1 437 Mkr (1 351), en ökning med 6 procent.
Fastighetsinvesteringarna har under året uppgått till 995 Mkr (5 732) varav 835 Mkr (5 679) avser fastighetsförvärv och 160 Mkr (54) avser investeringar i befintliga fastigheter.
Av de totala investeringarna avser 106 Mkr (1 382) Stockholm, 352 Mkr (1 262) Göteborg/Väst, 512 Mkr (424) Öresund, 15 Mkr (1 479) Öst, och 11 Mkr (1 185) Norr.
Fastighetsportföljen har under verksamhetsåret förändrats enligt tabell. Balders kommersiella fastigheter är belägna såväl i centrum som i storstädernas närförorter och kranskommuner. Balders bostadsfastigheter är belägna på orter med en positiv befolkningstillväxt och som utvecklas positivt. Ambitionen är att fortsätta förvärva fastigheter på utvalda marknader.
| 2010 | 2009 | ||||
|---|---|---|---|---|---|
| Mkr | Antal | Mkr | Antal | ||
| Fastighetsbestånd 1 januari | 12 669 | 419 | 7 086 | 122 | |
| Investeringar i befintliga fastigheter | 160 | — | 54 | — | |
| Förvärv | 835 | 31 | 5 679 | 312 | |
| Försäljningar | –322 | –18 | –136 | –15 | |
| Värdeförändringar förvaltningsfastigheter | 1 046 | — | –13 | — | |
| Fastighetsbestånd 31 december | 14 389 | 432 | 12 669 | 419 |
| Antal fastigheter |
Uthyrbar yta, kvm |
Hyresvärde, Mkr 1) |
Hyresvärde, kr/kvm 1) |
Hyres intäkter, Mkr 1) |
Ekonomisk uthyrnings grad, % |
Redovisat värde, Mkr |
|
|---|---|---|---|---|---|---|---|
| Fördelat per region | |||||||
| Stockholm | 53 | 365 354 | 467 | 1 278 | 433 | 93 | 4 895 |
| Göteborg/Väst | 176 | 426 351 | 454 | 1 065 | 425 | 94 | 4 556 |
| Öresund | 52 | 171 010 | 205 | 1 197 | 192 | 94 | 2 127 |
| Öst | 67 | 204 167 | 175 | 857 | 164 | 94 | 1 608 |
| Norr | 84 | 154 707 | 136 | 880 | 129 | 95 | 1 202 |
| Totalt | 432 1 321 589 | 1 437 | 1 087 | 1 343 | 94 | 14 389 |
| Bostäder | 311 | 787 913 | 714 | 906 | 686 | 96 | 6 871 |
|---|---|---|---|---|---|---|---|
| Kontor | 58 | 320 664 | 463 | 1 443 | 414 | 90 | 4 786 |
| Handel | 30 | 116 798 | 163 | 1 395 | 154 | 94 | 1 762 |
| Övrigt | 33 | 96 214 | 97 | 1 007 | 89 | 92 | 970 |
| Totalt | 432 1 321 589 | 1 437 | 1 087 | 1 343 | 94 | 14 389 |
1) Tabellen ovan avser de fastigheter som Balder ägde vid periodens slut. Sålda fastigheter har exkluderats och förvärvade fastigheter har räknats upp till helårsvärden. Övriga fastigheter innefattar hotell-, utbildnings-, vård-, industri- samt blandfastigheter.
| Uthyrbar yta, kvm | |
|---|---|
| Bönebäck 2 | 1 390 |
| Gårda 18:22 | 3 496 |
| 5 fastigheter i Götene | 3 675 |
| 2 fastigheter i Linköping | 2 441 |
| Hede 1:53 | 5 318 |
| Väster 30:2 | 1 952 |
| Ritaren 19 | 2 866 |
| Harnäs 11:327 | 2 998 |
| 3 fastigheter i Borås | 11 328 |
| Inlagan 18 | 655 |
| Åängen 6 | 400 |
| Totalt avyttrat | 36 519 |
| Uthyrbar yta, kvm | |
|---|---|
| Inom Vallgraven 8:1 | 3 205 |
| Inom Vallgraven 8:20 | 803 |
| 25 fastigheter i Åstorp | 58 605 |
| Amerika Södra 28 | 7 607 |
| Ledebur 15 | 7 612 |
| Württemberg 20 | 13 880 |
| Inom Vallgraven 14:1 | 4 827 |
| Totalt förvärvat | 96 539 |
| Koncernen, Mkr | 2010 | 2009 |
|---|---|---|
| Hyresintäkter | 1 333 | 854 |
| Fastighetskostnader | –454 | –261 |
| Driftsöverskott | 880 | 593 |
| Värdeförändringar förvaltningsfastigheter, realiserade |
20 | 20 |
| Värdeförändringar förvaltningsfastigheter, orealiserade |
1 027 | –16 |
| 2010 | ||
| Redovisat värde fastigheter, Mkr | 14 389 | |
| Antal fastigheter | 432 | |
| Uthyrbar yta, Tkvm | 1 322 | |
| Antal anställda | 192 |
För mer information se fastighetsförteckning sidan 86–92.
| Mkr | 2010 | 2009 |
|---|---|---|
| Hyresintäkter | 425 | 328 |
| Fastighetskostnader | –137 | –98 |
| Driftsöverskott | 288 | 230 |
| 2010 | ||
| Redovisat värde fastigheter, Mkr | 4 895 | |
| Antal fastigheter | 53 | |
| Uthyrbar yta, Tkvm | 365 | |
| Antal anställda | 37 |
För mer information se fastighetsförteckning region Stockholm sidan 86–92.
I Stockholm har återhämtning avseende minskade vakanser och stigande hyror skett snabbare än vad marknaden och analytiker förutspått. Generellt ser marknadsförutsättningarna mycket goda ut även för 2011.
Omsättningen på fastighetstransaktioner har under 2010 varit stor. Flera utländska säljare har i miljardaffärer sålt till svenska fastighetsbolag och svenska institutioner.
Byggnationer av nya kontorsfastigheter har fördubblats under 2010 jämfört med 2009. Ungefär 140 000 kvadratmeter har färdigställts eller kommer att färdigställas i början av 2011.
Befolkningsantalet fortsätter att öka i Storstockholm och uppgår idag till lite över 2 miljoner. Med hänsyn till den positiva befolkningsutvecklingen, uppskattningsvis cirka 25 000 personer per år, råder det en stor brist på bostäder. Utveckling av nya stadsdelar är därför en prioriterad fråga för Stockholms stad. Norra Djurgårdsstaden, Norra Stationsområdet och Lindhagen är områden där det byggs och skall byggas nya bostäder.
För Stockholmsområdet i sin helhet ligger vakansnivåerna för kontor kring 10 procent. I de centrala delarna är vakansnivåerna några procentenheter lägre. Det är en nedgång med i genomsnitt 3–5 procentenheter jämfört med 2009.
Bostadsmarknaden för Uppsala följer samma trend som Stockholm med stor bostadsbrist. På flera håll inom Uppsala pågår omvandling av tidigare industriområden till nya bostadsområden. Intresset för ombildning från hyreslägenheter till bostadsrättslägenheter är stort.
| 31 december 2010 | Antal fastigheter |
Uthyrbar yta, kvm |
Hyres värde, Mkr 1) |
Hyres värde, kr/kvm 1) |
Hyres intäkter, Mkr 1) |
Ekonomisk uthyrnings grad, % |
Redovisat värde, Mkr |
|---|---|---|---|---|---|---|---|
| Kommersiellt | 39 | 228 016 | 322 | 1 410 | 289 | 90 | 3 246 |
| Bostäder | 14 | 137 338 | 144 | 1 050 | 143 | 99 | 1 649 |
| Totalt | 53 | 365 354 | 467 | 1 278 | 433 | 93 | 4 895 |
1) Avser helår.
Region Stockholm är i redovisat värde den största regionen inom Balder. Antalet fastigheter uppgår till 53 stycken och är lokaliserade till Storstockholm, Nynäshamn och Uppsala. Den uthyrningsbara ytan uppgår till 365 400 kvadratmeter. Av detta utgör bostäder cirka 38 procent.
Fastigheterna i Storstockholm är koncentrerade till framför allt Innerstaden, Huddinge, Solna, Botkyrka, Bromma och Västberga. Bostäder dominerar i Huddinge och Botkyrka och i övriga områden består fastigheterna till största delen av kontorsfastigheter. Totalt uppgår antalet fastigheter i Storstockholm till 49 stycken med en uthyrningsbar yta om 329 500 kvm. I Nynäshamn finns en bostadsfastighet med en uthyrningsbar yta om 22 700 kvadratmeter. I Uppsala finns tre nybyggda bostadsfastigheter med en uthyrningsbar yta om 13 200 kvadratmeter.
I de orter där bostadsfastigheterna är belägna har ytterligare resurser satsats för att få ökad trivsel och en förbättrad boendemiljö för att minska antalet lägenhetsomflyttningar.
Den ekonomiska uthyrningsgraden uppgick vid årets slut i regionen till 93 procent. Vakanssituationen har förbättrats under 2010 och framför allt har mindre och medelstora lokaler varit efterfrågade. På Kungsgatan i Stockholm har bland annat gamla biograf Royal/Astoria byggts om till en modern och populär upplevelserestaurang. Under 2010 har inga fastigheter förvärvats eller sålts i region Stockholm.
| Mkr | 2010 | 2009 |
|---|---|---|
| Hyresintäkter | 438 | 329 |
| Fastighetskostnader | –143 | –104 |
| Driftsöverskott | 295 | 225 |
| 2010 | ||
| Redovisat värde fastigheter, Mkr | 4 556 | |
| Antal fastigheter | 176 | |
| Uthyrbar yta, Tkvm | 426 | |
| Antal anställda | 58 |
För mer information se fastighetsförteckning region Göteborg/Väst sidan 86–92.
Trots att regionen har drabbats hårt i den industrinedgång som började 2008 har fastighetsmarknaden klarat sig oväntat bra. Den hyresnedgång på cirka 10 procent på kontorslokaler som inträffade under 2008/09, på framför allt fastigheter utanför de centrala delarna av Göteborg, har återhämtat sig under 2010. Hyressituationen är idag i stort sett på samma nivå som före krisen.
Vakanssituationen i centrala Göteborg uppgår till cirka 7 procent. Med hänsyn till att det under 2010 färdigställdes endast 50 000 kvm nya kontorslokaler så är bedömningen att vakanserna kommer att stanna kvar på en låg nivå.
Direktavkastningen för bostadsfastigheter och centrala kommersiella fastigheter har mycket marginellt förändrats under konjunkturnedgången. Investeringsviljan och efterfrågan av fastigheter är betydligt större än det utbud som finns. En tydlig trend är att lokalt starka bolag, dit Balder räknas, är de som är köpare av kvalitetsobjekt och välbelägna fastigheter. Kreditgivarnas vilja att låna ut kapital har också möjliggjort ett antal större fastighetsaffärer.
Behovet av bostäder är stort. Byggnation av nya bostäder sker inte i den takt som efterfrågan ökar. Ombildningar av hyresfastigheter till bostadsrättslägenheter dominerar transaktionerna inom bostadssektorn.
I Storgöteborg uppgår antalet invånare till cirka 900 000. Under 2010 har många arbetstillfällen kommit tillbaka efter de varsel och uppsägningar som kom under främst 2008.
Göteborg kvarstår som en av Sveriges viktigaste knutpunkter för transport och industri och är en stark konkurrent till andra nordiska städer när det gäller investeringar, företagslokalisering och boende.
I region Göteborg/Väst, som omfattar förvaltningsområdena, Göteborg, Falköping och Skövde, uppgår antalet fastigheter till 176 stycken med en uthyrningsbar yta om 426 400 kvadratmeter. Bostäder utgör cirka 49 procent av den totala ytan i regionen.
| 31 december 2010 | Antal fastigheter |
Uthyrbar yta, kvm |
Hyres värde, Mkr 1) |
Hyres värde, kr/kvm 1) |
Hyres intäkter, Mkr 1) |
Ekonomisk uthyrnings grad, % |
Redovisat värde, Mkr |
|---|---|---|---|---|---|---|---|
| Kommersiellt | 58 | 216 943 | 278 | 1 290 | 256 | 92 | 2 955 |
| Bostäder | 118 | 209 408 | 176 | 843 | 169 | 96 | 1 601 |
| Totalt | 176 | 426 351 | 454 | 1 065 | 425 | 94 | 4 556 |
1) Avser helår.
I Storgöteborg, tillsammans med Trestad och Borås, äger Balder 75 fastigheter. Uthyrningsbar yta uppgår till 252 800 kvadratmeter. Inom Vallgraven och på Avenyn i centrala Göteborg äger Balder kontors- och handelsfastigheter. Under året har ytterligare tre fastigheter förvärvats inom detta område. I Högsbo och Sisjön, som ligger strax väster om centrum finns framför allt kontorsfastigheter. I Torslanda, Ale och Kungälv finns handelsfastigheter i lokala köpcentra. Planer på utveckling av dessa köpcentra pågår både internt inom Balder men också med de lokala kommunerna och intresseföreningar. Bostadsfastigheterna finns framför allt i Alingsås.
Fastighetsbeståndet i Borås har till stor del avyttrats under året. Den fastighet som fanns vid årsskiftet har sålts i början av 2011. I Trestad dominerar Trollhättan med övervägande del fastigheter inom handel och bostäder.
Förvaltningsområdet Falköping omfattar förutom Falköping, Tidaholm och Skara. Totalt uppgår antalet fastigheter till 93 stycken. Fastighetsbeståndet består av bostadsfastigheter med totalt cirka 1 200 lägenheter. Balder är den största och ledande privata fastighetsägaren i Falköping.
Förvaltningsområdet omfattar två fastigheter i Skövde och sex fastigheter i Mariestad. Framför allt består fastighetsbeståndet av bostäder med inslag av handelslokaler i Mariestad. Totala antalet lägenheter uppgår till cirka 970 i området. Ombyggnadsprogrammet i Skövde om att skapa fler lägenheter från annan typ av lokalkategori är färdigställt.
Den ekonomiska uthyrningsgraden uppgick vid årets slut till 94 procent vilket innebär samma nivå som året innan. Trots ett antal större uppsägningar under året har Balder lyckats att hyra ut lokalerna igen och vid ett flertal tillfällen också till en högre hyresnivå.
Under året har tre fastigheter förvärvats i centrala Göteborg. En av fastigheterna är det så kallade Palacehuset, en i Göteborg mycket välkänd byggnad.
Under året har 11 fastigheter avyttrats. Balder har bland annat lämnat orter som Götene, Vara och Kungsbacka som fastighetsägare. Försäljningarna ingår i den strategi som Balder har att renodla beståndet rent geografiskt för att få en effektivare och bättre förvaltning.
| Mkr | 2010 | 2009 |
|---|---|---|
| Hyresintäkter | 177 | 97 |
| Fastighetskostnader | –52 | –21 |
| Driftsöverskott | 125 | 76 |
| 2010 | ||
| Redovisat värde fastigheter, Mkr | 2 127 | |
| Antal fastigheter | 52 | |
| Uthyrbar yta, Tkvm | 171 | |
| Antal anställda | 17 |
För mer information se fastighetsförteckning region Öresund sidan 86–92
I Öresundsregionen, som omfattar Skåne och danska Själland, bor det cirka 3,7 miljoner människor. Öresund fortsätter att vara en expansiv region med ett fortsatt samarbete mellan näringsliv och kommuner inom regionen. Infrastrukturen i och kring regionen är väl utvecklad med Öresundsbron, flygplatserna Sturup och Kastrup. I slutet av 2010 invigdes Citytunneln i Malmö som ytterligare knyter samman Malmö Centrum med Öresundsbron och det skånska järnvägsnätet.
Vakanserna i centrala Malmö uppgår till cirka 6 procent och hyresnivåerna har återhämtat sig under 2010. Hyresnivåerna i Västra Hamnen ligger lite högre än i de centrala delarna av Malmö. Transaktionsmarknaden för bostadsfastigheter i Malmö har varit stark medan den för kommersiella fastigheter varit lite mer avvaktande. Några större objekt som funnits på marknaden har inte sålts på de förväntade försäljningsvärden säljarna haft.
Lund uppvisar en stark tillväxttro genom kopplingarna mellan Lunds Universitet, lokal entreprenörsanda, nya internationella bolag samt de två planerade forskningsanläggningarna Max IV och ESS. Investeringsbeloppet för de båda forskningsanläggningarna beräknas till cirka 15 Mdkr. Med hänsyn till satsningarna kommer Lund på sikt att bli ett av Europas största forskningscentra.
I Helsingborg pågår en stor satsning på ett stadsförnyelseprojekt benämnt H+. Området H+ omfattar cirka en miljon kvadratmeter mark som skall omvandlas från industrimark till attraktiva miljöer för bostäder och arbetsplatser.
Förvaltningsområdet Region Öresund omfattar Malmö och Helsingborg. Antalet fastigheter uppgår till 52 stycken med en uthyrningsbar yta om 171 000 kvadratmeter. Bostäder utgör cirka 56 procent av den totala ytan i regionen.
| 31 december 2010 | Antal fastigheter |
Uthyrbar yta, kvm |
Hyres värde, Mkr 1) |
Hyres värde, kr/kvm 1) |
Hyres intäkter, Mkr 1) |
Ekonomisk uthyrnings grad, % |
Redovisat värde, Mkr |
|---|---|---|---|---|---|---|---|
| Kommersiellt | 12 | 76 018 | 113 | 1 483 | 103 | 91 | 1 242 |
| Bostäder | 40 | 94 992 | 92 | 968 | 89 | 97 | 885 |
| Totalt | 52 | 171 010 | 205 | 1 197 | 192 | 94 | 2 127 |
1) Avser helår.
Fastigheterna i Malmö består av två kontorsfastigheter i centrala Malmö. Uthyrningsbar yta uppgår till 32 200 kvadratmeter. I Höganäs finns en fastighet med inslag av både bostäder och handel. Fastigheterna i Lund är fördelade på två kontorsfastigheter, en handelsfastighet och två bostadsfastighet. De fem fastigheterna i Halmstad innehåller framför allt kontors- och utbildningslokaler. Under året har Balder hyrt ut i stort sett samtliga 150 lägenheter som fanns vakanta vid tillträdet av de 25 fastigheterna i Åstorp.
I Helsingborg finns 14 bostadsfastigheter och en handelsfastighet. Den uthyrningsbara ytan uppgår till 41 400 kvadratmeter.
Den ekonomiska uthyrningsgraden uppgick vid årets slut i regionen till 94 procent, vilket är något lägre än för året innan. Orsaken är framför allt omdisponeringar i de kommersiella lokalerna.
Under året förvärvades 25 fastigheter i Åstorp, två fastigheter i Helsingborg samt det anrika stadshuset i Malmö.
En fastighet i Malmö och en fastighet i Halmstad har avyttrats under året.
| Mkr | 2010 | 2009 |
|---|---|---|
| Hyresintäkter | 164 | 54 |
| Fastighetskostnader | –66 | –18 |
| Driftsöverskott | 98 | 36 |
| 2010 | ||
| Redovisat värde fastigheter, Mkr | 1 608 | |
| Antal fastigheter | 67 | |
| Uthyrbar yta, Tkvm | 204 | |
| Antal anställda | 23 | |
För mer information se fastighetsförteckning region Öst sidan 86–92.
Region Öst omfattar förvaltningsområdena Norrköping, Tranås och Köping. Hela regionen bildades i samband med att fastighetsbolaget Din Bostad förvärvades under 2009. Antalet fastigheter uppgår till 67 stycken med en uthyrningsbar yta om 204 200 kvadratmeter. Bostäder utgör cirka 97 procent av den totala ytan i regionen.
| 31 december 2010 | Antal fastigheter |
Uthyrbar yta, kvm |
Hyres värde, Mkr 1) |
Hyres värde, kr/kvm 1) |
Hyres intäkter, Mkr 1) |
Ekonomisk uthyrnings grad, % |
Redovisat värde, Mkr |
|---|---|---|---|---|---|---|---|
| Kommersiellt | 6 | 7 556 | 5 | 635 | 4 | 80 | 31 |
| Bostäder | 61 | 196 611 | 170 | 864 | 160 | 94 | 1 577 |
| Totalt | 67 | 204 167 | 175 | 855 | 164 | 94 | 1 608 |
1) Avser helår.
Norrköping är en del av Sveriges fjärde storstadsregion. I Norrköping bor det cirka 130 000 invånare och i storstadsregionen upp emot 500 000. De största branscherna, räknat i antal arbetstillfällen, är handel och kommunikation. Norrköping är och har varit en stad i förvandling. Förädling sker av stadens industriområden samt utveckling av hamnområdet vid Saltängen där nyproduktion kommer att ske av bostäder, verksamhetslokaler och kontor.
I Norrköping finns 12 bostadsfastigheter med en uthyrningsbar yta om 49 000 kvadratmeter. Andelen bostäder utgör 81 procent.
Näringslivet i Tranås domineras av möbel- och plastindustrin. Tranås har 14 000 invånare och rakt igenom hela centrum sträcker sig Storgatan, som utgör den centrala affärsgatan.
I Tranås ingår 27 fastigheter med en uthyrningsbar yta om 69 700 kvadratmeter. Bostäder dominerar med en andel av 80 procent. Fastigheterna finns belägna på och omkring Storgatan samt i Stoeryd. I Nässjö finns nio centrala bostadsfastigheter med en yta om 6 500 kvadratmeter. I Jönköping finns fem fastigheter med en uthyrningsbar yta om 31 000 kvadratmeter varav bostäderna uppgår till 97 procent. I Visby på Gotland finns två bostadsfastigheter med en uthyrningsbar yta på 11 000 kvadratmeter. I Vetlanda finns två mindre fastigheter om totalt 1 800 kvadratmeter.
Köping med sina 18 000 invånare har en betydande tillverkningsindustri. Köping har Sveriges näst största insjöhamn.
I Köping finns tio centrala fastigheter med en uthyrningsbar yta om 35 100 kvadratmeter och 75 procent utgörs av bostäder.
Den ekonomiska uthyrningsgraden uppgick vid årets slut i regionen till 94 procent, vilket innebär samma nivå som året innan.
Inga fastigheter förvärvades under året.
Två fastigheter i Bestorp och en fastighet i Eksjö avyttrades under året. I januari 2011 har samtliga fastigheter i Nässjö sålts.
| Region Norr | ||
|---|---|---|
| Mkr | 2010 | 2009 |
| Hyresintäkter | 129 | 47 |
| Fastighetskostnader | –56 | –21 |
| Driftsöverskott | 73 | 26 |
| 2010 | ||
| Redovisat värde fastigheter, Mkr | 1 202 | |
| Antal fastigheter | 84 | |
| Uthyrbar yta, Tkvm | 155 | |
| Antal anställda | 31 |
För mer information se fastighetsförteckning region Norr sidan 86–92.
Förvaltningsområdet region Norr omfattar Sundsvall, Gävle och Karlstad. Hela regionen bildades i samband med att fastighetsbolaget Din Bostad förvärvades under 2009. Antalet fastigheter uppgår till 84 stycken med en uthyrningsbar yta om 154 700 kvadratmeter. Bostäder utgör cirka 97 procent av den totala ytan i regionen.
| 31 december 2010 | Antal fastigheter |
Uthyrbar yta, kvm |
Hyres värde, Mkr 1) |
Hyres värde, kr/kvm 1) |
Hyres intäkter, Mkr 1) |
Ekonomisk uthyrnings grad, % |
Redovisat värde, Mkr |
|---|---|---|---|---|---|---|---|
| Kommersiellt | 6 | 5 143 | 5 | 938 | 5 | 100 | 44 |
| Bostäder | 78 | 149 564 | 131 | 878 | 124 | 95 | 1 158 |
| Totalt | 84 | 154 707 | 136 | 880 | 129 | 95 | 1 202 |
1) Avser helår.
Sundsvall har ett strategiskt läge vid kusten mitt i Sverige. Invånarantalet uppgår till 95 000 personer. Sundsvallsregionen är norra Sveriges största arbetsmarknad. I Sundsvall finns en bra mix av växande företag både lokala som internationella. Cellulosa, digitala tjänster samt bank- och försäkring är tre spetsområden som finns representerade. Regeringen har gett klartecken till byggnation av ny E-4 väg söder om Sundsvall. Sträckan är 20 kilometer och blir ett av landets större infrastrukturprojekt de närmaste åren.
I Sundsvall finns 38 bostadsfastigheter samt två obebyggda tomter. Uthyrningsbar yta uppgår till 87 300 kvadratmeter.
Gävle är residensstad i Gävleborgs län. Staden har cirka 94 000 invånare och näringslivet består främst av företag inom kartong- och pappersindustri samt livsmedel. Högskolan, med cirka 13 000 studenter, har en regional förankring med ett kontaktnät över hela värden.
Fastighetsbeståndet uppgår till 21 fastigheter med en uthyrningsbar yta på 34 100 kvadratmeter. 80 procent av ytorna är bostäder.
Karlstads kommun har cirka 85 000 invånare och är bland Sveriges 25 största kommuner. Karlstad är en residens- och stiftstad och här finns också ett modernt universitet. Under 2010 har det nya Congress Culture Centre (CCC) byggts i Karlstad. Det är ett av Nordens största och modernaste kongress- och kulturhus. Under 2011 och framåt är bedömningarna att CCC kommer att ge en positiv effekt på Karlstads näringsliv och fastighetsmarknad.
I Karlstads fastighetsportfölj ingår 23 bostadsfastigheter, varav merparten ligger centralt. Totalt uthyrningsbar yta uppgår till 33 300 kvadratmeter och bostäder utgör 88 procent.
Den ekonomiska uthyrningsgraden uppgick vid årets slut i regionen till 95 procent, vilket är en förbättring jämfört med föregående år.
Inga fastigheter förvärvades under året.
Två fastigheter avyttrades i förvaltningsområdet Gävle.
Att köpa centralt belägna fastigheter i storstäderna Stockholm, Göteborg och Malmö och samtidigt sälja på orter där Balder inte har lokal representation, har präglat Balders strategi de senaste åren.
Balders fastighetsbestånd består av 432 fastigheter där merparten utgörs av bostadsfastigheter. Beståndet är uppdelat på fem geografiska regioner, Stockholm, Göteborg/ Väst, Öresund, Norr och Öst. Varje region är unik med specifika egenskaper som måste beaktas när beståndet skall värderas.
Värdet på fastigheterna baseras på interna värderingar. Samtliga fastigheter har värderats enligt avkastningsmetoden, vilket innebär att varje fastighet värderas genom att diskontera det bedömda framtida kassaflödet. Det bedömda framtida kassaflödet har härletts från befintliga hyresintäkter, drift och underhållskostnader anpassade efter förväntade förändringar i hyres och vakansnivåer. En bedömning görs också över närområdets framtida utveckling såväl som fastighetens position inom sitt marknadssegment.
Hyresutvecklingen bedöms följa inflationen över tid. Kommersiella kontrakt innehåller indexuppräkning, vilket innebär att hyran utvecklas i samma takt som KPI under kontraktstiden. Bostäder har historiskt utvecklats lite bättre än KPI, men i värderingarna har Balder antagit att hyran utvecklas i takt med inflationen. Då kommersiella kontrakt löper ut sker en bedömning om kontraktet anses bli förlängt till rådande marknadshyresnivå samt risken att lokalen kan bli vakant. Vakanser bedöms utifrån gällande vakanssituation med en successiv anpassning till en marknadsmässig vakans med hänsyn till objektets individuella förutsättningar.
Antaganden har gjorts om framtida drifts- och underhållsutbetalningar. Dessa antaganden har baserats på historiska utfall och framtida prognoser samt beräknade normaliserade kostnader. Drifts- och underhållskostnaderna räknas årligen upp med inflation.
Direktavkastningskrav och kalkylräntor som har använts i värderingsmodellen har härletts ur jämförbara transaktioner på fastighetsmarknaden. Viktiga faktorer vid val av avkastningskrav är läge, hyresnivå, vakansgrad och fastighetens skick. Marknadsbedömningar av fastigheter innehåller alltid ett visst mått av osäkerhet i gjorda antaganden och beräkningar. Osäkerheten avseende enskilda fastigheter
bedöms i normalfallet ligga inom intervallet +/– 5–10 procent. Balder följer löpande upp de affärer som genomförs på marknaden för att underbygga och säkerställa den interna värderingen. Dessutom diskuterar Balder löpande med externa aktörer såväl köp som försäljningar av fastigheter, vilket ger oss ytterligare vägledning. Per den 31 december uppgick Balders genomsnittliga direktavkastning till 6,3 procent. Avkastningskravet för kommersiella fastigheter uppgick i genomsnitt till 6,5 procent och bostadsfastigheter till 6,0 procent.
Balder avtalade under 2010 om förvärv av fastigheter för cirka 3 000 Mkr, varav fastigheter för 835 Mkr har tillträtts under 2010. Försäljningarna under 2010 uppgick till 322 Mkr och gav en vinst på 20 Mkr. Per årsskiftet, enligt Balders interna värdering, uppgick fastigheternas redovisade värde till 14 389 Mkr (12 642), vilket motsvarar en orealiserad värdeförändring om 1 027 Mkr (–16). Förändringen i avkastningskravet från 6,5 procent till 6,3 procent har medfört en värdeförändring om 450 Mkr, resterande 577 Mkr är hänförligt till under året förbättrade driftöverskott i befintlig portfölj, slutförda projekt, omvärdering av rörelsefastighet och under året förvärvade fastigheter.
För att säkerställa de interna värderingarna har Balder per den 31 december låtit Savills Sweden AB värdera fastigheter till ett marknadsvärde om cirka 3,1 Mdkr motsvarande drygt 22 procent av det internt bedömda marknadsvärdet. Urvalet har gjorts med utgångspunkt att de skall representera vår samlade portfölj avseende såväl geografisk placering, fastighetskategori och teknisk standard. De externa värderingarnas marknadsvärde översteg Balders interna värdering med 3 Mkr. Genom att Balder ofta äger flera fastigheter i samma område eller kvarter så ger värderingen vägledning för en betydligt större andel av den totala portföljen.
| Mkr | Enligt värdering |
Kr/kvm | |
|---|---|---|---|
| Hyra inklusive vakans | 1 437 | 1 087 | |
| Vakans | –94 | –71 | |
| Hyresintäkter | 1 343 | 1 016 | |
| Drift och underhåll | –374 | –283 | |
| Fastighetsskatt | –55 | –42 | |
| Tomträttsavgäld | –8 | –6 | |
| Driftnetto | 906 | 685 | |
| Värdering | 14 389 | ||
| Direktavkastning, % | 6,3 | ||
| Region | Kalkylräntekrav för diskontering av framtida kassaflöden, % |
Direktavkastnings krav för bedömning av restvärde, % |
Medelvärdet av direkt avkastningskrav för bedömning av restvärde, % |
|---|---|---|---|
| Stockholm | 6,5–10,2 | 4,5–8,2 | 6,1 |
| Göteborg/Väst | 6,5–11,0 | 4,5–9,0 | 6,4 |
| Öresund | 6,25–9,75 | 5,25–7,75 | 6,2 |
| Öst | 7,25–12,0 | 5,25–10,0 | 6,6 |
| Norr | 7,0–12,0 | 5,0–10,0 | 6,2 |
Andelen eget kapital påverkas av vald finansiell risknivå. Balder har för 2011 valt att justera måltalet för soliditet till 30 procent.
Balder är en långsiktig ägare av fastigheter och tillgång till kapital är en förutsättning för att framgångsrikt kunna bedriva förvaltningen av våra fastigheter. Organisatoriskt är finansverksamheten centraliserad till moderbolaget som fungerar som internbank åt koncernen med ansvar för upplåning, cash management och finansiell riskhantering.
Balder är finansierat med eget kapital och skulder, där majoriteten av skulderna utgörs av räntebärande skulder. Andelen eget kapital påverkas av vald finansiell risknivå som i sin tur påverkas av långivarens krav på eget kapital för att erbjuda finansiering. Balders långsiktiga mål för kapitalstrukturen är att soliditeten över tiden skall överstiga 30 procent och att räntetäckningsgraden inte bör understiga 1,5 gånger. Värdet på Balders fastighetsbestånd uppgick per den 31 december 2010 till 14,4 Mdkr och eget kapital uppgick till 4,7 Mdkr.
Koncernens räntebärande skulder uppgick per 31 december till 9 631 Mkr (5 531). Av koncernens räntebärande skulder avser 259 Mkr förlagslån med återstående löptid om 0,5 år. Förlagslånet, som emitterades 2006, löper med en fast ränta om 7,5 procent.
De räntebärande skulderna utgörs i första hand av bilaterala låneavtal med nordiska banker som löper med Stibor som räntebas. Som säkerhet för de räntebärande lånen har Balder lämnat pantbrev i fastigheter, aktier och andelar i dotterbolag. I vissa fall kompletteras säkerheten med garantier om nivåer för räntetäckningsgrad, soliditet, belåningsgrad samt borgen från moderbolaget. Ingen av dessa garantier avviker från målen i finanspolicyn och alla garantier har varit uppfyllda under verksamhetsåret. Kreditavtalen innehåller sedvanliga uppsägningsvillkor.
Förändringar av marknadsräntan eller förändringar av långivares marginaler påverkar finansnettot. Genom att arbeta med långa kreditavtal med avtalade marginaler gemensamt med en lång räntebindning så uppnås en förutsägbarhet i kassaflödet. Under 2010 har långivarnas marginaler minskat samtidigt som marknadsräntan ökat. Stibor 90 dagar ökade under året med knappt 1,5 procentenheter. Balders genomsnittliga kreditbindning uppgick till 5,9 år med en genomsnittlig räntebindningstid om 2,4 år.
För att uppnå önskad räntebindning används räntederivat. Balders bedömning är att derivat är ett mer flexibelt och kostnadseffektivt instrument jämfört med att teckna fasträntelån, vilket skulle ge samma kassaflödeseffekt. Redovisningsmässigt så är skillnaden större då derivat löpande redovisas till verkligt värde i balans-
Belåningsgrad 2005–2010
räkningen med värdeförändringar redovisade i resultaträkningens finansnetto, utan tillämpning av säkringsredovisning. Det innebär att när marknadsräntan avviker från den avtalade räntan på derivaten så uppstår ett över- eller undervärde i redovisningen, vilket inte är fallet med fasträntelån. Värdeförändringar av derivat uppgick under året till 148 Mkr (–23).
Finansnettot, exklusive värdeförändringar på räntederivat, uppgick till –377 Mkr (–287), vilket är 90 Mkr högre än föregående år, som är ett resultat av högre marknadsräntor och större genomsnittlig skuld. Vid utgången av året var Balders genomsnittliga ränta 4,2 procent (3,7).
Finansverksamheten i Balder bedrivs i enlighet med de mål som styrelsen årligen fastställer i finanspolicyn. Målen är uppsatta för att begränsa de finansiella risker som Balder är exponerad för, vilka i huvudsak avser ränte-, refinansierings- och likviditetsrisk. Finanspolicyns övergripande mål är:
Balder har per 31 december uppfyllt samtliga finansiella mål. Räntetäckningsgraden som enligt målet bör vara minst 1,5 gånger uppgick till 2,1 gånger och soliditeten som skall överstiga 30 procent uppgick till 30,9 procent. Beträffande avkastning på eget kapital så skall den med god marginal överstiga den riskfria räntan. Den genomsnittliga räntan på en femårig statsobligation uppgick under året till 2,9 procent samtidigt som Balders avkastning uppgick till 33,6 procent.
Balder använder sig av checkkrediter för att balansera likviditetsbehovet. Per årsskiftet uppgick Balders disponibla likviditet till 507 Mkr, vilken utgörs av likvida medel, outnyttjade checkkrediter och finansiella placeringar. Balders kassaflöde är relativt jämnt fördelat under året då 50 procent av hyresintäkterna avser bostadshyror, vilka betalas månadsvis. Resterande hyror betalas i huvudsak kvartalsvis.
| Räntebindning | Kreditbindning | ||||
|---|---|---|---|---|---|
| År | Mkr | Ränta, % | Andel, % | Mkr | Andel, % |
| Inom ett år | 2 407 | 4,6 | 25,0 | 3 154 | 32,7 |
| 1–2 år | 826 | 4,6 | 8,6 | 3 081 | 32,0 |
| 2–3 år | 4 107 | 5,1 | 42,6 | 1 571 | 16,3 |
| 3–4 år | 6 | 5,0 | 0,1 | 6 | 0,1 |
| 4–5 år | 1 785 | 3,4 | 18,5 | 291 | 3,0 |
| >5 år | 500 | 5,7 | 5,2 | 1 528 | 15,9 |
| Summa | 9 631 | 4,2 | 100,0 | 9 631 | 100,0 |
| Mål 2011 | Mål 2010 | Utfall | |
|---|---|---|---|
| Soliditet, % | 30,0 | 25,0 | 30,9 |
| Räntetäckningsgrad, ggr | 1,5 | 1,5 | 2,1 |
| Avkastning eget kapital, % 1) | 33,6 |
1) Målet för avkastning på eget kapital är att det över tiden med god marginal skall överstiga den riskfria räntan. Vid årsskiftet uppgick den riskfria räntan, årsgenomsnitt av en femårig statsobligation, till 2,9 procent.
| Per 31 december | 2010 | 2009 |
|---|---|---|
| Avkastning eget kapital, % | 33,6 | 9,6 |
| Avkastning totalt kapital, % | 14,8 | 5,4 |
| Räntetäckningsgrad, ggr | 2,1 | 2,1 |
| Soliditet, % | 30,9 | 24,1 |
| Genomsnittlig kreditbindningstid, år | 5,9 | 4,9 |
| Genomsnittlig räntebindningstid, år | 2,4 | 2,2 |
| Genomsnittlig effektiv ränta, % | 4,2 | 3,7 |
All affärsverksamhet är förenad med risker som kan påverka företaget men också generera möjligheter. Dessa risker och möjligheter kan påverka Balders verksamhet, finansiella ställning och resultat.
| Faktor | Förändring | Resultateffekt före skatt, Mkr |
|---|---|---|
| Hyresintäkter | +/–1 procent | +/–14 |
| Ekonomisk uthyrningsgrad | +/–1 procentenhet | +/–14 |
| Räntenivå för räntebärande skulder | +1 procentenhet | –19 |
| Fastighetskostnader | +/–1 procent | –/+4 |
| Värdeförändringar fastigheter | +/–5 procent | +/–719 |
Balders intäkter påverkas av fastigheternas uthyrningsgrad, av möjligheten att ta ut marknadsmässiga hyror samt av kundernas betalningsförmåga. Om uthyrningsgrad eller hyresnivåer förändras, oavsett skäl, påverkas Balders resultat. Risken för stora svängningar i vakanser och bortfall av hyresintäkter ökar ju fler enskilt stora hyresgäster ett fastighetsbolag har. Balders 10 största kontrakt svarar för 5,8 procent av de totala hyresintäkterna, deras genomsnittliga kontraktstid uppgår till 5,3 år. Det finns inget enskilt kontrakt som står för mer än 1,0 procent av Balders totala hyresintäkter och ingen enskild kund står för mer än 1,2 procent av de totala hyresintäkterna. Det finns inga garantier att Balders större hyresgäster förnyar eller förlänger sina hyresavtal när dessa löper ut, vilket på sikt kan leda till förändrade hyresintäkter och vakanser. Beroendet av enskilda hyresgäster minskar i takt med att Balder fortsätter att växa genom förvärv. För att begränsa risken för sjunkande hyresintäkter och försämrad uthyrningsgrad eftersträvar Balder att skapa långsiktiga relationer med bolagets befintliga kunder.
Balders lokalhyreskontrakt är normalt helt eller delvis bundna till konsumentprisindex, det vill säga helt eller delvis inflationsjusterade.
Balder är beroende av att hyresgäster betalar avtalade hyror i tid. I vissa hyreskontrakt har hyresgästens förpliktelser garanterats av moderbolag eller genom bankgaranti. Likväl kvarstår risk för att hyresgäster inställer sina betalningar eller i övrigt inte fullgör sina förpliktelser. Om så inträffar skulle Balders resultat kunna påverkas negativt.
Till skillnad från kommersiella fastigheter omfattas bostadsfastigheter av regleringar som bland annat innebär att den så kallade bruksvärdesprincipen bestämmer hyressättningen.
Förfallostruktur kommersiella kontrakt
Vid årsskiftet hade Balder en ekonomisk uthyrningsgrad på 94 procent, vilket betyder att vakansen vid årsskiftet uppgick till 94 Mkr och är en möjlighet till potentiella nyuthyrningar. I tabell framgår hur resultatet före skatt påverkas av en förändring på +/– 1 procent på hyresnivån respektive den ekonomiska uthyrningsgraden.
Driftskostnader utgörs huvudsakligen av kostnader som är taxebundna såsom kostnader för el, renhållning, vatten och värme. Flera av dessa varor och tjänster kan endast köpas från en aktör, vilket kan påverka priset. I den mån eventuella kostnadshöjningar inte kompenseras genom reglering i hyreskontrakt eller hyresökning genom omförhandling av hyreskontrakt kan Balders resultat påverkas negativt. Underhållsutgifter utgör åtgärder i syfte att långsiktigt bibehålla fastigheternas standard. Dessa utgifter kostnadsförs i den utsträckning de utgör reparationer och utbyten av mindre delar. Andra tillkommande utgifter av underhållskaraktär aktiveras i samband med att utgiften uppkommer. Oförutsedda och omfattande reparationsbehov kan också påverka resultatet negativt.
Balders förvaltningsfastigheter redovisas till verkligt värde i balansräkningen och värdeförändringar redovisas i resultaträkningen. Orealiserade värdeförändringar är inte kassaflödespåverkande. Balder genomför i samband med kvartalsrapporter en intern värdering av fastighetsbeståndet. Dessutom värderas delar av fastighetsbeståndet externt med vilken den interna värderingen jämförs.
Värdet på fastigheterna påverkas av ett antal faktorer, dels fastighetsspecifika såsom uthyrningsgrad, hyresnivå och driftkostnader, dels marknadsspecifika såsom direktavkastningskrav och kalkylräntor som härleds ur jämförbara transaktioner på fastighetsmarknaden.
Såväl fastighetsspecifika förändringar som hyresnivåer och vakansgrader samt marknadsspecifika förändringar som direktavkastningar, påverkar värdet på förvaltningsfastigheter vilket i sin tur inverkar på koncernens finansiella ställning och resultat.
Balders framtida utveckling är beroende av ledningsgruppen och andra nyckelpersoners kunskap, erfarenhet och engagemang. Företaget skulle kunna påverkas negativt om någon eller flera av dessa skulle lämna koncernen.
Inom ramen för den löpande verksamheten kan Balder åsamkas förluster på grund av bristfälliga rutiner och/eller oegentligheter. God intern kontroll, ändamålsenliga administrativa system, kompetensutveckling och god tillgång till pålitliga värderingsoch riskmodeller är en god grund för att minska de operationella riskerna. Balder arbetar löpande med att övervaka bolagets administrativa säkerhet och kontroll.
Förändringar i bolags- och fastighetsskatt, liksom övriga statliga pålagor, bostadsbidrag och räntebidrag, kan påverka förutsättningarna för Balders verksamhet. Det kan inte uteslutas att skattesatser förändras i framtiden eller att andra ändringar sker i det statliga systemet som påverkar fastighetsägandet. I flertalet av lokalhyreskontrakten svarar dock hyresgästen för vid varje tid belöpande fastighetsskatt. Förändringar av bolagsskatt och övriga statliga pålagor, kan komma att påverka Balders resultat. En förändring av skattelagstiftning eller praxis innebärande exempelvis förändrade möjligheter till skattemässiga avskrivningar eller till att utnyttja underskottsavdrag kan medföra att Balders framtida skattesituation förändras och därigenom även påverkar resultatet.
Balders verksamhet finansieras framför allt genom eget kapital och lån hos externa kreditgivare. Relationen mellan eget kapital och skulder regleras med utgångspunkt från vald finansiell risknivå samt av mängden eget kapital för att tillgodose långivarnas krav för att erhålla lån till marknadsmässiga villkor. Finansieringen via lån innebär att Balder är exponerat för finansierings-, ränte- och kreditrisker. Som villkor för finansieringen finns bland annat krav på soliditet, belåningsgrad och räntetäckningsgrad.
Med refinansieringsrisk avses risken att finansiering inte alls kan erhållas, eller endast till kraftigt ökade kostnader. Balder för kontinuerligt diskussioner med banker och kreditinstitut i syfte att trygga den långsiktiga finansieringen. Balder har ett nära samarbete med en handfull kreditgivare för att säkerställa bolagets långsiktiga kapitalbehov.
Ränterisk definieras som risken att förändringar i ränteläget påverkar Balders finansieringskostnad. Räntekostnaden är Balders enskilt största kostnadspost. Räntekostnader påverkas främst av nivån på aktuella marknadsräntor och kreditinstitutens marginaler samt av vilken strategi Balder väljer för bindningstid av räntorna. Marknadsräntorna påverkas främst av den förväntade inflationstakten. De kortare räntorna påverkas främst av Riksbankens så kallade styrränta, vilken utgör ett penningpolitiskt styrinstrument. I tider med stigande inflationsförväntningar kan räntenivån väntas stiga, vilket omgående ökar räntekostnaderna för lån med kort löptid.
Balder har en stor andel lån med kort räntebindningstid och som en del i hanteringen av ränterisken använder sig Balder av räntederivat, för att uppnå önskad räntebindning.
Kreditrisk definieras som risken att Balders motparter inte kan uppfylla sina finansiella åtaganden mot Balder. Kreditrisk inom finansverksamheten uppstår bland annat vid placering av likviditetsöverskott, vid tecknande av ränteswapavtal samt vid utställda kreditavtal. Beträffande Balders kundfordringar genomförs sedvanliga kreditprövningar innan ett nytt hyresavtal tecknas.
Fastighetsförvaltning och fastighetsutveckling medför miljöpåverkan. Balder har fastställt en miljöpolicy och arbetar med miljöfrågor. Enligt miljöbalken har den som bedrivit en verksamhet som har bidragit till föroreningen även ett ansvar för efterbehandling. Om inte verksamhetsutövaren kan utföra eller bekosta efterbehandlingen av en fastighet är den som förvärvat fastigheten och som vid förvärvet känt till eller då borde ha upptäckt föroreningen ansvarig. Eftersom Balder i huvudsak äger bostäder, kontors- och handelsfastigheter bedöms risken som begränsad.
Balders intressebolag äger tillsammans 11 fastigheter (117) med ett redovisat värde om 1 776 Mkr (6 000).
| Balders andel av intressebolag | ||||
|---|---|---|---|---|
| Mkr | 2010 | 2009 | ||
| Hyresintäkter | 64 | 196 | ||
| Fastighetskostnader | –24 | –53 | ||
| Driftsöverskott | 40 | 143 |
alders intressebolag äger tillsammans 11 fastigheter (117) med ett redovisat värde om 1 776 Mkr (6 000). Fastighetsbeståndet består numera huvudsakligen av kontorsfastigheter. Intressebolagens förvaltningsresultat, dvs resultat exklusive värdeförändringar och skatt, uppgick till 40 Mkr (220). Förändringen beror på att Corem inte längre är ett intressebolag. Årets resultat från andelar i intressebolag uppgår till 68 Mkr (80). Resultatet har påverkats av värdeförändringar avseende fastigheter och derivat med 75 Mkr (17) före skatt. B
Under året har samtliga stamaktier i Corem Property Group avyttrats och per den 31 december 2010 avser Balders innehav i Corem endast preferensaktier. Balders minskning av ägandet innebar redan från kvartal ett att Corem inte längre var ett intressebolag i Balder utan har istället ingått i finansiella placeringar till marknadsvärdet.
Bolaget ägs till 50 procent vardera av GE Capital Real Estate Norden och Balder. GE Real Estate är ett fastighetsbolag som äger fastigheter för cirka 11 Mdkr på den nordiska marknaden och ingår i den globala koncernen General Electric. Bolaget äger 2 kontorsfastigheter (2) i attraktiva lägen i Stockholm med en uthyrningsbar yta om 53 000 kvm (53 000). Fastigheterna har ett redovisat värde om 1 105 Mkr (1 065). Under året har 21 Mkr (10) Mkr investerats i befintliga fastigheter och 19 Mkr (—) avser orealiserade värdeförändringar.
Förvaltningsresultatet uppgick till 25 Mkr (26). Årets resultat efter skatt uppgick till 33 Mkr (20). Ingen utdelning är föreslagen för verksamhetsåret 2010 (—).
Balder äger 50 procent i Tulia och resterande del ägs av André Åkerlund. Tulia äger 9 fastigheter (9) med centrala lägen i Stockholm. Den uthyrningsbara ytan uppgick till 26 000 kvm (26 000) och fastigheternas redovisade värde uppgick till 671 Mkr (527). Investeringar i befintliga fastigheter uppgick under året till 8 Mkr (—). Resterande ökning av fastigheternas redovisade värde avser 136 Mkr (—) i orealiserade värdeförändringar.
Förvaltningsresultatet uppgick till 15 Mkr (15). Årets resultat efter skatt uppgick till 105 Mkr (10). Ingen utdelning är föreslagen för verksamhetsåret 2010 (—).
För mer information om Balders intressebolag se not 15, Andelar i intressebolag.
Styrelsen och verkställande direktören för Fastighets AB Balder (publ), organisationsnummer 556525-6905, avger härmed redovisning för koncernen och moderbolaget för räkenskapsåret 2010.
Fastighets AB Balder är noterat på Nasdaq OMX Stockholm, Mid Cap. Bolaget har cirka 5 000 (3 000) aktieägare.
Balders affärsidé är att skapa värden genom att med lokal förankring förvärva, utveckla och förvalta bostadsfastigheter och kommersiella fastigheter samt skapa kundvärde genom att möta olika kundgruppers behov av lokaler och bostäder.
I respektive region skall bolaget sträva efter att uppnå en sådan position att Balder blir en naturlig partner för potentiella kunder som är i behov av nya verksamhetslokaler eller bostadslägenheter. Tillväxt skall ske under krav på fortsatt lönsamhet och positiva kassaflöden.
Balders målsättning är att ha en stabil och god avkastning på eget kapital som med god marginal överstiger den riskfria räntan. Detta skall ske samtidigt som soliditeten över tiden skall vara lägst 30 procent från och med 2011 och räntetäckningsgraden lägst 1,5 gånger.
Balders affärsområden är indelade i regionerna Stockholm, Göteborg/Väst, Öresund, Öst och Norr med totalt 11 områden. Regionernas organisation följer samma grundprinciper men skiljer sig åt beroende på respektive regions storlek och fastighetsinnehav. Regionkontoren ansvarar för uthyrning, drift, miljö och teknisk förvaltning.
Balderkoncernen, med Fastighets AB Balder som moderbolag, består av ett stort antal aktiebolag och kommanditbolag. Balders operativa organisation stöds av en central ekonomi-, fastighets- och finansfunktion. Sammantaget har koncernen den 31 december 192 anställda (176), varav 59 kvinnor (55). Balders ledningsgrupp består av sex personer, varav en kvinna. För upplysningar om beslutade riktlinjer om ersättningar till ledande befattningshavare se not 4, Anställda och personalkostnader. Styrelsen kommer ej att föreslå några ändringar i riktlinjerna till årsstämman 2011.
Under året har vi sålt samtliga kvarvarande stamaktier i Corem Property Group för 309 Mkr. Vid slutet av december ägde vi
cirka 600 000 preferensaktier, till ett värde av drygt 150 Mkr. Försäljningarna har skett successivt under året och har inneburit att Corem inte längre redovisas som ett intressebolag i Balderkoncernen utan som en finansiell placering. Resultatet av omklassificeringen från intressebolag till finansiell placering innebär att vårt innehav av kvarvarande Coremaktier marknadsvärderas vid utgången av varje kvartal och värdeförändringen redovisas i vår resultaträkning som "värdeförändringar finansiella placeringar".
Fastighetstransaktionerna på marknaden har ökat kraftigt under året. Under året har vi förvärvat fastigheter för drygt 800 Mkr på för oss strategiskt riktiga orter och sålt för drygt 300 Mkr. Resultatet från fastighetsförsäljningarna har överstigit våra redovisade värden med 7 procent. Vår strategi är att fortsätta med vår omstrukturering. Vi säljer på orter där vi inte har någon lokal organisation och utvecklar och förvärvar fastigheter där vi redan har en organisation och en god lokalkännedom.
Vårt fastighetsbestånd visar på en god värdetillväxt. En fungerande fastighetsmarknad har tillsammans med förbättrade driftsöverskott i befintlig portfölj, slutförda projekt samt under året förvärvade fastigheter, medfört att vårt fastighetsbestånd uppvisar positiva värdeförändringar om 1 047 Mkr. Den allt stabilare fastighetsmarknaden har medfört att Balder under året har sänkt sitt genomsnittliga avkastningskrav med 0,2 procentenheter jämfört med årsskiftet. Vid utgången av året uppgår Balders genomsnittliga avkastningskrav till 6,3 procent.
En bra intäktsnivå tillsammans med fortsatt låga marknadsräntor har resulterat i ett förvaltningsresultat som är det bästa någonsin, trots en kall och snörik start och avslutning på året. Den ekonomiska uthyrningsgraden är oförändrad tack vare en fortsatt stabil uthyrningsmarknad.
Balders kommersiella fastigheter är belägna såväl i centrum som i storstädernas närförorter och kranskommuner och bostadsfastigheterna är belägna på orter som växer och utvecklas positivt.
Balder ägde 432 fastigheter (419) den 31 december med en uthyrningsbar yta om cirka 1 321 000 kvm (1 260 000) till ett redovisat värde om cirka 14,4 Mdkr (12,7). Under året har 31 fastigheter med en uthyrningsbar yta om cirka 97 000 kvm förvärvats för 835 Mkr. Arton fastigheter har sålts med en total uthyrningsbar yta om cirka 37 000 kvm för 322 Mkr, vilket genererade en vinst om 20 Mkr. Balder kommer under 2011 att fortsätta arbetet med att koncentrera fastighetsbeståndet.
Vid fördelning av redovisat värde per region/segment uppgick Stockholm till 34 procent (35), Göteborg/Väst 32 procent (33), Öresund 15 procent (11), Öst 11 procent (12) och Norr 8 procent (9). Av redovisat värde avser 52 procent (54) kommersiella fastigheter och 48 procent (46) bostäder.
Balders verksamhet, finansiella ställning och resultat kan komma att påverkas av ett antal riskfaktorer.
Balders intäkter påverkas av fastigheternas uthyrningsgrad, möjligheten att ta ut marknadsmässiga hyror samt kundernas betalningsförmåga. Uthyrningsgrad och hyresnivåer styrs till stor del av den allmänna och den regionala konjunkturutvecklingen. Risken för stora svängningar i vakanser och bortfall av hyresintäkter ökar ju fler enskilt stora kunder som finns i fastighetsbeståndet.
För att begränsa risken för minskade hyresintäkter och försämrad uthyrningsgrad eftersträvar Balder att skapa långsiktiga relationer med bolagets befintliga kunder. Balders fördelning mellan kommersiella fastigheter och bostadsfastigheter och den geografiska spridningen har medfört att risken avseende hyresintäkterna har minskat.
Vid årsskiftet hade Balder en ekonomisk uthyrningsgrad på 94 procent (94). Balders 10 största kontrakt svarar för 5,8 procent av de totala hyresintäkterna, deras genomsnittliga kontraktstid uppgår till 5,3 år. Det finns inget enskilt kontrakt som står för mer än 1,0 procent av Balders totala hyresintäkter och ingen enskild kund står för mer än 1,2 procent av de totala hyresintäkterna. Genomsnittlig kontraktstid i den totala kommersiella portföljen uppgick till 3,4 år (3,1).
En förändring på +/– 1 procent på hyresnivån alternativt den ekonomiska uthyrningsgraden skulle påverka resultatet före skatt med +/– 14 Mkr var för sig.
Balders största finansiella risk är avsaknad av finansiering. För att begränsa refinansieringsrisken arbetar Balder kontinuerligt med att omförhandla lån och att diversifiera förfallostrukturen av lånen. Det arbetet säkerställer samtidigt att en konkurrenskraftig långsiktig finansiering vidmakthålls. Balders genomsnittliga kreditbindning uppgick till 5,9 år (4,9).
Ränterisk uppkommer genom att svängningar i marknadsräntan påverkar resultat och kassaflöde. Högre marknadsränta innebär högre räntekostnad men det sammanfaller ofta också med högre inflation och ekonomisk tillväxt. Det medför att ökade räntekostnader delvis kompenseras av såväl minskade vakansgrader och högre hyresintäkter genom ökad efterfrågan såväl som att hyrorna regleras med index. Balder har valt att använda räntederivat för att begränsa risken att finansieringskostnaderna ökar markant vid en ökad marknadsränta. Vid en omedelbar ökning av marknadsräntan med en procentenhet
och antagande om oförändrad låne- och derivatportfölj skulle räntekostnaderna öka med 19,0 Mkr. Av Balders totala lånestock vid årsskiftet har 75 procent (58) en räntebindning som överstiger ett år. För mer information se not 20, Finansiella risker och finanspolicies.
I fastighetskostnader ingår direkta kostnader såsom kostnader för drift, media, underhåll, tomträttsavgäld och fastighetsskatt.
Varje region ansvarar för att fastighetsbeståndet är väl underhållet och i gott skick. Med lokal närvaro ökar kunskapen om respektive fastighets behov av förebyggande insatser, vilket i längden är mer kostnadseffektivt än omfattande reparationer.
Balder arbetar kontinuerligt med förbättringar gällande driftskostnader såsom värme- och elförbrukning för att ständigt förbättra kostnadseffektiviteten med hjälp av rationella tekniska lösningar, praktiska insatser och kontinuerlig uppföljning.
En förändring med +/– 1 procent av fastighetskostnaderna skulle påverka fastighetskostnaderna med –/+ 4 Mkr.
Balder redovisar sina förvaltningsfastigheter till verkligt värde med värdeförändringar i resultaträkningen. Marknadsbedömningar av fastigheter innehåller alltid ett visst mått av osäkerhet i gjorda antaganden och beräkningar. Osäkerheten avseende enskilda fastigheter bedöms i normalfallet ligga inom intervallet +/– 5–10 procent. Osäkerheten varierar med typ av fastighet, geografiskt läge och med fastighetskonjunktur. Balder följer löpande upp de affärer som genomförts på marknaden för att underbygga och säkerställa värderingarna. Dessutom diskuterar Balder löpande med externa aktörer såväl köp som försäljning av fastigheter samt låter regelbundet delar av fastighetsbeståndet värderas av extern part, vilket ger ytterligare vägledning. Se även not 13, Förvaltningsfastigheter.
Resultat före skatt skulle påverkas med +/– 719 Mkr vid en värdeförändring av förvaltningsfastigheterna med +/– 5 procent. Soliditeten skulle vid en positiv värdeförändring uppgå till 32,9 procent och vid en negativ värdeförändring uppgå till 28,4 procent.
| Faktor | Förändring | Resultateffekt före skatt, Mkr |
|---|---|---|
| Hyresintäkter | +/–1 procent | +/–14 |
| Ekonomisk uthyrningsgrad |
+/–1 procentenhet | +/–14 |
| Räntenivå för räntebärande skulder |
+1 procentenhet | –19 |
| Fastighetskostnader | +/–1 procent | –/+4 |
| Värdeförändringar fastigheter |
+/–5 procent | +/–719 |
Balder har inte gjort någon fullständig utredning av eventuella miljöföroreningar i fastighetsbeståndet men bedömer att verksamheten eller fastigheterna inte föranleder några väsentliga miljörisker som skulle kunna påverka bolagets ställning. Vid förvärv av fastigheter där risk för miljöpåverkan bedöms föreligga föregås förvärven av miljöutredningar.
Ett led i Balders miljöarbete är bolagets satsning på vindkraftverk. Balders åtta vindkraftverk producerar en väsentlig del av den egna förbrukningen. Se även sidan 16–17, Miljö.
Antalet återköpta egna aktier uppgick per årsskiftet till totalt 1 906 400 aktier. Under året har inga aktier återköpts. Syftet med de återköpta aktierna är främst att därigenom möjliggöra, helt eller delvis, förvärvsfinansiering med egna aktier. Samtliga återköpta aktier innehas av Balder den 31 december.
Vid årsskiftet uppgick aktiekapitalet till 101 564 568 kronor fördelat på 101 564 568 aktier. Varje aktie har ett kvotvärde om 1 krona, varav 7 486 288 av serie A och 94 078 280 av serie B. Varje aktie av serie A berättigar till en röst och varje aktie av serie B berättigar till en tiondels röst. Av B-aktien är 1 906 400 återköpta per den 31 december, vilket betyder att totalt antal utestående aktier uppgår till 99 658 168. Vid årsstämman 2010 beslutades att bemyndiga styrelsen att under tiden fram till nästa årsstämma kunna besluta om en nyemission av aktier i serie B motsvarande högst tio procent av befintligt aktiekapital. Under året har ingen ytterligare nyemission skett. Största ägare är Erik Selin Fastigheter AB med 55,3 procent av rösterna och Arvid Svensson Invest AB med 16,9 procent av rösterna. Inga begränsningar finns i bolagsordningen avseende överlåtelsebarhet av aktier eller rösträtt på stämman.
Under januari månad 2011 har en riktad nyemission om 6 700 000 B-aktier ägt rum. Emissionen har tillfört bolaget cirka 278 Mkr efter transaktionskostnader samt drygt 60 nya aktieägare.
Jämförelser angivna inom parantes avser motsvarande period föregående år.
Årets förvaltningsresultat, dvs resultat exklusive värdeförändringar, derivat och skatt, uppgick till 417 Mkr (315), vilket motsvarar 4,18 kr per aktie (4,19). Ökningen beror främst på fastighetsbeståndets förändring. I förvaltningsresultatet ingår intressebolag med 18 Mkr (72), vilket i resultaträkningen inkluderats i andel i resultat från intressebolag. Årets resultat efter skatt uppgick till 1 338 Mkr (248), motsvarande 13,43 kr per aktie (3,29).
Resultatet har påverkats av realiserade värdeförändringar avseende fastigheter med 20 Mkr (20), orealiserade värdeförändringar avseende fastigheter med 1 027 Mkr (–16), värdeförändringar avseende finansiella placeringar med 90 Mkr (–), orealiserade värdeförändringar avseende räntederivat med 148 Mkr (–23) samt resultat från andelar i intressebolag om 68 Mkr (80).
Kostnader relaterade till integreringen av Din Bostad har under perioden uppgått till 15 Mkr (8,1), vilka har återförts mot den omstruktureringsreserv som ingick vid förvärvet. Omstruktureringsreserven är nu i sin helhet återförd.
Koncernens hyresintäkter uppgick under året till 1 333 Mkr (854). Ökningen beror främst på ett större fastighetsbestånd. Kontraktsportföljen bedöms per 31 december ha ett hyresvärde på helårsbasis om 1 437 Mkr (1 351). Den genomsnittliga hyresnivån för hela fastighetsbeståndet uppgick till 1 087 kr/ kvm (1 072). Hyresintäkterna uppvisar stor riskspridning avseende hyresgäster, branscher och lägen.
Den ekonomiska uthyrningsgraden uppgick per bokslutsdagen till 94 procent (94). Det totala hyresvärdet för outhyrda ytor den 31 december uppgick till 94 Mkr (88) på årsbasis.
Fastighetskostnaderna uppgick till 454 Mkr (261) under året. Ökningen av fastighetskostnaderna beror på fastighetsbeståndets förändring men har också påverkats av en onormalt snörik och kall vinter, som direkt och indirekt har kostat cirka 35 Mkr mer än under ett normalår. Driftsöverskottet har ökat med 48 procent till 880 Mkr (593), vilket innebar en överskottsgrad om 66 procent (69).
Finansnettot uppgick till –377 Mkr (–287) och orealiserade värdeförändringar på räntederivat uppgick till 148 Mkr (–23). Derivaten redovisas löpande till verkligt värde i balansräkningen och värdeförändringar redovisas i resultaträkningen utan tillämpning av säkringsredovisning. Värdeförändringar från derivat uppkommer vid förändrade räntenivåer och är inte kassaflödespåverkande, så länge de inte avyttras under löptiden. Balder har skyddat sig för högre räntenivåer, vilket innebär att marknadsvärdet på derivat minskar i ett nedåtgående ränteläge. Undervärdet av räntederivaten uppgår vid årsskiftet till 277 Mkr (426). Årets positiva värdeförändring beror på att räntenivån har ökat vilket innebär att skillnaden till räntederivatens kontrakterade räntenivå har minskat.
Räntekostnaden motsvarar en upplåning till en genomsnittlig ränta om 3,9 procent (3,7) inklusive effekt av upplupen ränta från Balders räntederivat.
Balder har per 31 december genomfört en intern värdering, baserad på en tioårig kassaflödesmodell, på hela fastighetsbeståndet. Varje fastighet värderas individuellt genom att nuvärdesberäkna framtida kassaflöden, dvs framtida hyresinbetalningar minskade med bedömda drifts- och underhållsutbetalningar. Kassaflödet marknadsanpassas genom att beakta eventuella förändringar i uthyrningsnivåer och uthyrningsgrad såväl som drifts- och underhållsutbetalningar.
Utgångspunkten för värderingen är en individuell bedömning för varje fastighet, dels av framtida kassaflöden och dels av avkastningskravet. För en mer detaljerad beskrivning gällande Balders fastighetsvärdering se not 13, Förvaltningsfastigheter.
Marknadsbedömningar av fastigheter innehåller alltid ett visst mått av osäkerhet i gjorda antaganden och beräkningar. För att säkerställa våra interna värderingar har Balder per bokslutsdagen låtit Savills Sweden AB värdera knappt en fjärdedel av det totala beståndet. Urvalet har gjorts med utgångspunkt att de skall representera bolagets samlade portfölj avseende såväl geografisk placering, fastighetskategori som teknisk standard. Genom att Balder ofta äger fastigheter i samma område eller kvarter så ger värderingen vägledning för en betydligt större del av den totala portföljen. Den externa värderingen uppgick till 3 086 Mkr gentemot Balders interna värdering om 3 083 Mkr, vilket indikerar att den interna värderingen på portföljnivå har en god balans med den externa värderingen.
Den 31 december uppgick förvaltningsfastigheternas redovisade värde till 14 389 Mkr (12 596), vilket innebär en orealiserad värdeförändring om 1 027 Mkr (–16).
Balder redovisar en aktuell skattekostnad om 3 Mkr (0) och en uppskjuten skattekostnad om 413 Mkr (56).
Aktuell skatt och uppskjuten skatt har beräknats utifrån gällande skattesats om 26,3 procent. Aktuell skatt uppstår endast i undantagsfall på grund av möjligheterna att göra skattemässiga avskrivningar, skattemässiga avdrag för vissa investeringar i fastigheterna samt nyttjande av befintliga underskottsavdrag. För de få dotterbolag där skattemässiga koncernbidragsförutsättningar inte föreligger uppkommer aktuell skatt.
Koncernens kvarstående skattemässiga underskott har beräknats till cirka 2 210 Mkr (2 275) och den temporära skillnaden mellan redovisade värden och dess skattemässiga värde avseende fastigheter och räntederivat uppgår till cirka –2 157 Mkr (–639). Beräkningen påverkas enbart av de temporära skillnader som uppstår efter förvärvet. Uppskjuten skattefordran beräknas på nettot av dessa poster och uppgår till 14 Mkr (430).
För mer detaljerad information se not 11, Skatter.
Balders tillgångar den 31 december uppgick till 15 065 Mkr (13 800). Dessa har finansierats dels med eget kapital och minoritetsintresse om 4 658 Mkr (3 323) och dels med skulder om 10 407 Mkr (10 478) varav 9 631 Mkr (9 528) är räntebärande.
Det egna kapitalet uppgick den 31 december till 4 654 Mkr (3 317), motsvarande 46,70 kr per aktie (33,29). Soliditeten uppgick till 30,9 procent (24,1).
Koncernens räntebärande skulder uppgick per 31 december till 9 631 Mkr (9 528). Av koncernens räntebärande skulder avser
259 Mkr (259) ett femårigt fasträntande förlagslån som emitterades 2006 och som löper ut under juni 2011. Andelen lån med ränteförfall under kommande 12-månadersperiod uppgick till 25 procent (42) och den genomsnittliga kreditbindningstiden uppgick till 5,9 år (4,9). Derivatavtal har tecknats för att begränsa påverkan av en högre marknadsränta.
Nämnda derivat redovisas löpande till verkligt värde i balansräkningen med värdeförändringar redovisade i resultaträkningens finansnetto utan tillämpning av säkringsredovisning. Orealiserade värdeförändringar under året uppgick till 148 Mkr (–23). Räntebärande skulder beskrivs närmare i not 20, Finansiella risker och finanspolicies.
Koncernens finansiella placeringar, likvida medel och outnyttjad checkräkningskredit uppgick vid årsskiftet till 507 Mkr (177).
Fastighetsinvesteringarna uppgick under året till 995 Mkr (5 732) varav 835 Mkr (5 679) avser förvärv och 160 Mkr (54) avser investeringar i befintliga fastigheter. Av de totala investeringarna avser 106 Mkr (1 382) Stockholm, 352 Mkr (1 262) Göteborg/Väst, 512 Mkr (424) Öresund, 15 Mkr (1 479) Öst, och 11 Mkr (1 185) Norr.
Moderbolagets verksamhet består i huvudsak av att utföra koncerngemensamma tjänster. Balder har centraliserat koncernens kreditförsörjning, riskhantering och cash management genom att moderbolaget innehar funktionen som internbank. Omsättningen i moderbolaget uppgick för året till 63 Mkr (51), varav koncerninterna tjänster utgjorde 61 Mkr (49).
Årets resultat efter skatt uppgick till 250 Mkr (–7). Resultatet har påverkats av värdeförändringar av finansiella placeringar med 155 Mkr (–) och orealiserade värdeförändringar avseende räntederivat med 96 Mkr (–26).
Moderbolagets finansiella placeringar, likvida medel, inklusive outnyttjad checkkredit, uppgick den 31 december till 415 Mkr (148) och fordringar på koncernbolag uppgick per bokslutsdagen till 6 053 Mkr (3 831). Investeringarna i materiella anläggningstillgångar och finansiella placeringar under året uppgick till 32 Mkr (0) respektive 86 Mkr (–).
Förändringen av lång- och kortfristiga skulder beror främst på krediternas kvarstående löptid.
Styrelsen har under verksamhetsåret haft 8 styrelsemöten varav ett konstituerande. Arbetet följer en av styrelsen fastställd arbetsordning. Arbetsordningen reglerar styrelsens arbetsformer och arbetsfördelning mellan styrelse och VD samt formerna för den löpande ekonomiska rapporteringen.
Under året har avhandlats strategiska och andra för bolagets utveckling väsentliga frågor, förutom löpande ekonomisk rapportering och beslutsfrågor. Bolagets revisorer deltar på minst ett styrelsemöte och redogör för sin förvaltnings- och räkenskapsrevision.
Balder styrs enligt de regler för bolagsstyrning som anges i Aktiebolagslagen, bolagsordningen och Stockholmsbörsens noteringsavtal. Styrelsen strävar efter att underlätta för den enskilde aktieägaren att förstå var i organisationen ansvar och befogenheter ligger. Bolagsstyrningen inom företaget utgår från svensk lagstiftning, främst den svenska aktiebolagslagen, Stockholmsbörsens noteringsavtal, Svensk Kod för bolagsstyrning samt andra regler och riktlinjer. Några av Kodens principer är att skapa goda förutsättningar för utövande av en aktiv maktbalans mellan ägare, styrelse och ledning, vilket Balder ser som en naturlig del av principerna för verksamheten.
Vid föregående årsstämma beslutades om riktlinjer för ersättning till ledande befattningshavare. Riktlinjerna innebär i huvudsak att det för bolagsledningen skall tillämpas marknadsmässiga löner och andra anställningsvillkor. Ersättning skall utgå i form av fast lön. Uppsägningslön och avgångsvederlag skall sammantaget inte överstiga motsvarande 18 månadslöner. Med bolagsledning avses verkställande direktören och övriga medlemmar i koncernledningen.
Styrelsens förslag till riktlinjer till kommande årsstämma överensstämmer med nuvarande riktlinjer.
Balder har under januari och februari, i två olika transaktioner, förvärvat och tillträtt 33 fastigheter till ett sammanlagt värde om cirka 2 200 Mkr och med en uthyrningsbar area om cirka 196 000 kvm. Av de förvärvade fastigheterna har åtta fastigheter förvärvats från GE Capital Real Estate och där största delen av fastighetsvärdet ligger i centrala Göteborg. Övriga förvärv avser 25 handelsfastigheter förvärvade från Catena AB. Fastigheterna är belägna i Stockholm, Göteborg och Öresundsregionen.
I januari har koncentrationen av koncernens fastigheter fortsatt. I två olika transaktioner har tio fastigheter sålts i Nässjö och Borås för ett försäljningsvärde om cirka 62 mkr. Efter försäljningarna äger Balder inga fastigheter i Nässjö och Borås.
I slutet av januari har Balder också genomfört en riktad nyemission om 6 700 000 aktier av serie B som tillförde bolaget cirka 278 Mkr efter transaktionskostnader och drygt 60 nya aktieägare. Emissionen övertecknades kraftigt.
Balders målsättning är att växa genom direkta eller indirekta förvärv tillsammans med våra partners i de orter som vi har verksamhet.
| Summa 1) | 2 744 928 968 |
|---|---|
| Årets resultat | 250 358 276 |
| Balanserat resultat | 1 760 926 359 |
| Överkursfond | 733 644 333 |
1) Se förändring i moderbolagets eget kapital, sidan 57.
Till aktiekapital överföres
| genom fondemission, 1:2 | 54 132 284 |
|---|---|
| I ny räkning balanseras | 2 690 796 684 |
| 2 744 928 968 | |
| Varav överkursfond | 679 512 049 |
| Mkr | Not | 2010 | 2009 |
|---|---|---|---|
| Hyresintäkter | 2, 3 | 1 333 | 854 |
| Fastighetskostnader | 3, 6, 7, 8 | –454 | –261 |
| Driftsöverskott | 880 | 593 | |
| Värdeförändringar förvaltningsfastigheter, realiserade | 13 | 20 | 20 |
| Värdeförändringar förvaltningsfastigheter, orealiserade | 13 | 1 027 | –16 |
| Värdeförändringar finansiella placeringar | 21 | 90 | — |
| Förvaltnings- och administrationskostnader | –103 | –63 | |
| Övriga rörelseintäkter | 46 | — | |
| Övriga rörelsekostnader | –44 | — | |
| Andel i resultat från intressebolag | 15 | 68 | 80 |
| Rörelseresultat | 3, 4, 5, 6, 7 | 1 983 | 615 |
| Finansiella poster | |||
| Finansiella intäkter | 9 | 34 | 10 |
| Finansiella kostnader | 10 | –411 | –297 |
| Värdeförändringar derivat, orealiserade | 20 | 148 | –23 |
| Finansnetto | –229 | –310 | |
| Resultat före skatt | 1 754 | 304 | |
| Aktuell skatt | 11 | –3 | 0 |
| Uppskjuten skatt | 11 | –413 | –56 |
| Årets resultat | 1 338 | 248 | |
| Övrigt totalresultat | |||
| Omräkningsdifferens | –2 | — | |
| Andel av övrigt totalresultat i intressebolag | — | –2 | |
| Årets totalresultat | 1 336 | 246 | |
| Årets resultat hänförligt till Moderbolagets aktieägare |
1 338 | 248 | |
| Minoritetsintresse | 0 | 0 | |
| 1 338 | 248 | ||
| Årets totalresultat hänförligt till | |||
| Moderbolagets aktieägare | 1 336 | 246 | |
| Minoritetsintressen | 0 | 0 | |
| 1 336 | 246 | ||
| Förvaltningsresultat före skatt | 417 | 315 | |
| Förvaltningsresultat före skatt per aktie, kr | 4,18 | 4,19 | |
| Resultat efter skatt per aktie, kr 1) | 12 | 13,43 | 3,29 |
1) Någon utspädningseffekt föreligger ej då inga potentiella aktier förekommer.
| Mkr | Not | 31 dec 2010 | 31 dec 2009 |
|---|---|---|---|
| TILLGÅNGAR | |||
| Anläggningstillgångar | |||
| Förvaltningsfastigheter | 13 | 14 389 | 12 596 |
| Rörelsefastigheter | 14 | — | 46 |
| Övriga materiella anläggningstillgångar | 14 | 41 | 18 |
| Andelar i intressebolag | 15 | 202 | 512 |
| Andra långfristiga värdepappersinnehav | — | 1 | |
| Uppskjuten skattefordran | 11 | 14 | 430 |
| Summa anläggningstillgångar | 14 646 | 13 604 | |
| Omsättningstillgångar | |||
| Kundfordringar | 16 | 16 | 14 |
| Övriga fordringar | 17 | 117 | 113 |
| Förutbetalda kostnader och upplupna intäkter | 18 | 33 | 19 |
| Förvaltningsfastigheter till försäljning | 13 | — | 27 |
| Finansiella placeringar | 21 | 204 | — |
| Likvida medel | 25 | 48 | 24 |
| Summa omsättningstillgångar | 418 | 196 | |
| SUMMA TILLGÅNGAR | 15 065 | 13 800 | |
| EGET KAPITAL OCH SKULDER | |||
| Eget kapital hänförligt till moderbolagets aktieägare | |||
| Aktiekapital | 19 | 102 | 25 |
| Övrigt tillskjutet kapital | 1 307 | 1 384 | |
| Balanserade vinstmedel inklusive årets resultat | 3 245 | 1 908 | |
| 4 654 | 3 317 | ||
| Minoritetsintresse | 4 | 6 | |
| Summa eget kapital | 4 658 | 3 323 | |
| Skulder | |||
| Långfristiga skulder | |||
| Långfristiga räntebärande skulder | 20 | 9 141 | 9 147 |
| Derivat | 20 | 277 | 426 |
| Långfristiga icke räntebärande skulder | 69 | 133 | |
| Summa långfristiga skulder | 9 487 | 9 706 | |
| Kortfristiga skulder | |||
| Checkräkningskredit | 20, 22 | 95 | 250 |
| Kortfristiga räntebärande skulder | 20 | 395 | 131 |
| Leverantörsskulder | 62 | 59 | |
| Skatteskulder | — | 8 | |
| Övriga skulder | 92 | 72 | |
| Upplupna kostnader och förutbetalda intäkter | 23 | 275 | 252 |
| Summa kortfristiga skulder | 920 | 773 | |
| Summa skulder | 10 407 | 10 478 | |
| SUMMA EGET KAPITAL OCH SKULDER | 15 065 | 13 800 | |
| Ställda säkerheter och eventualförpliktelser Ställda säkerheter |
24 | 10 973 | 10 427 |
| 24 | 435 | 428 | |
| Eventualförpliktelser |
| Hänförligt till moderbolagets aktieägare | |||||||
|---|---|---|---|---|---|---|---|
| Mkr | Aktiekapital | Övrigt tillskjutet kapital |
Reserver | Balanserade vinstmedel inkl årets resultat |
Summa | Minoritets intresse |
Totalt eget kapital |
| Ingående eget kapital 2009-01-01 | 16 | 779 | 1 058 | 1 854 | 1 854 | ||
| Totalresultat | |||||||
| Årets resultat | 248 | 248 | 0 | 248 | |||
| Övrigt totalresultat | |||||||
| Andel av övrigt totalresultat i intressebolag | –2 | — | –2 | –2 | |||
| Förvärv av Din Bostad Sverige AB 1) | 604 | 604 | 6 | 610 | |||
| Apportemission 2) | 9 | 604 | 613 | 613 | |||
| Utgående eget kapital 2009-12-31 | 25 | 1 384 | –2 | 1 910 | 3 317 | 6 | 3 323 |
| Ingående eget kapital 2010-01-01 | 25 | 1 384 | –2 | 1 910 | 3 317 | 6 | 3 323 |
| Totalresultat | |||||||
| Årets resultat | 1 338 | 1 338 | 0 | 1 338 | |||
| Övrigt totalresultat | |||||||
| Omräkningsdifferens | –2 | –2 | –2 | ||||
| Förvärv av minoritetsandelar | –2 | –2 | |||||
| Fondemission | 76 | –76 | — | — | |||
| Utgående eget kapital 2010-12-31 | 101 | 1 307 | –4 | 3 249 | 4 654 | 4 | 4 658 |
1) Avser den substansrabatt som förelåg vid förvärvstillfället.
2) Emissionskostnader ingår med 8,0 Mkr.
| Mkr | Not 25 | 2010 | 2009 |
|---|---|---|---|
| Den löpande verksamheten | |||
| Driftsöverskott | 880 | 592 | |
| Övriga rörelseintäkter och kostnader | 2 | 1 | |
| Förvaltnings- och administrationskostnader | –102 | –63 | |
| Återläggning av avskrivningar | 7 | 4 | |
| Emissionskostnader | — | –8 | |
| Justeringspost | –2 | –3 | |
| Erhållen ränta | 27 | 10 | |
| Betald ränta | –411 | –303 | |
| Betald skatt | 0 | 0 | |
| Kassaflöde från den löpande verksamheten före förändring av rörelsekapital | 400 | 230 | |
| Kassaflöde från förändringar i rörelsekapital | |||
| Förändring rörelsefordringar | –20 | –1 | |
| Förändring rörelseskulder | –23 | –52 | |
| Kassaflöde från den löpande verksamheten | 356 | 177 | |
| Investeringsverksamheten | |||
| Förvärv av fastigheter | –835 | –17 | |
| Förvärv av Din Bostad, likviditet 1) | — | 116 | |
| Förvärv av materiella anläggningstillgångar | –31 | –11 | |
| Förvärv av financiella placeringar | –86 | — | |
| Förvärv av minorietsandel | –1 | — | |
| Investering i befintliga fastigheter | –159 | –54 | |
| Försäljning av fastigheter | 321 | 158 | |
| Försäljning av finansiella placeringar | 356 | — | |
| Försäljning aktier i intressebolag | — | 88 | |
| Utdelning aktier i intressebolag | — | 10 | |
| Förvärv av intressebolag | –6 | — | |
| Kassaflöde från investeringsverksamheten | –442 | 291 | |
| Finansieringsverksamheten | |||
| Upptagna lån | 662 | 11 | |
| Amortering/Lösen av lån | –398 | –335 | |
| Förändring checkräkningskredit | –155 | –120 | |
| Kassaflöde från finansieringsverksamheten | 109 | –444 | |
| Årets kassaflöde | 24 | 23 | |
| Likvida medel vid årets början | 24 | 1 | |
| Likvida medel vid årets slut | 48 | 24 |
1) Avser den likviditet som tillfördes i samband med förvärvet av Din Bostad.
| Mkr | Not | 2010 | 2009 |
|---|---|---|---|
| Nettoomsättning | 2 | 63 | 51 |
| Administrationskostnader | –83 | –50 | |
| Värdeförändringar finansiella placeringar | 155 | — | |
| Rörelseresultat | 4, 5 | 136 | 1 |
| Resultat från finansiella poster | |||
| Ränteintäkter och liknande resultatposter | 9 | 266 | 228 |
| Räntekostnader och liknande resultatposter | 10 | –215 | –214 |
| Värdeförändringar derivat, orealiserade | 20 | 96 | –26 |
| Resultat före skatt | 282 | –11 | |
| Uppskjuten skatt | 11 | –32 | 5 |
| Årets resultat | 250 | –7 | |
| Övrigt totalresultat | — | — | |
| Årets totalresultat | 250 | –7 |
| Mkr | Not | 31 dec 2010 | 31 dec 2009 |
|---|---|---|---|
| TILLGÅNGAR | |||
| Anläggningstillgångar | |||
| Materiella anläggningstillgångar | 14 | 31 | 2 |
| Finansiella anläggningstillgångar | |||
| Andelar i koncernbolag | 26 | 1 794 | 1 792 |
| Andelar i intressebolag | 15 | 107 | 422 |
| Andra långfristiga värdepappersinnehav | — | 1 | |
| Uppskjutna skattefordringar | 11 | 140 | 175 |
| Fordringar på koncernbolag | 27 | 6 053 | 3 831 |
| Summa finansiella anläggningstillgångar | 8 093 | 6 221 | |
| Summa anläggningstillgångar | 8 124 | 6 223 | |
| Omsättningstillgångar | |||
| Kortfristiga fordringar | |||
| Övriga fordringar | 17 | 97 | 98 |
| Förutbetalda kostnader och upplupna intäkter | 18 | 5 | 5 |
| Finansiella placeringar | 21 | 204 | — |
| Summa kortfristiga fordringar | 306 | 103 | |
| Likvida medel | 25 | 6 | 18 |
| Summa omsättningstillgångar | 312 | 121 | |
| SUMMA TILLGÅNGAR | 8 435 | 6 344 | |
| EGET KAPITAL OCH SKULDER | |||
| Eget kapital | |||
| Bundet eget kapital | |||
| Aktiekapital | 19 | 102 | 25 |
| Fritt eget kapital | |||
| Överkursfond | 734 | 810 | |
| Balanserat resultat | 1 761 | 1 758 | |
| Årets resultat | 250 | –7 | |
| Summa eget kapital | 2 846 | 2 586 | |
| Långfristiga skulder | |||
| Förlagslån | 20 | — | 259 |
| Skulder till kreditinstitut | 20 | 2 782 | 2 457 |
| Derivat | 20 | 126 | 222 |
| Långfristiga icke räntebärande skulder | 44 | 85 | |
| Skulder till koncernbolag | 27 | 2 123 | 397 |
| Summa långfristiga skulder | 5 075 | 3 420 | |
| Kortfristiga skulder | |||
| Checkräkningskredit | 22 | 95 | 205 |
| Skulder till kreditinstitut | 20 | 309 | 46 |
| Leverantörsskulder | 3 | 2 | |
| Övriga skulder | 60 | 42 | |
| Upplupna kostnader och förutbetalda intäkter | 23 | 48 | 41 |
| Summa kortfristiga skulder SUMMA EGET KAPITAL OCH SKULDER |
515 8 435 |
337 6 344 |
|
| Ställda säkerheter och eventualförpliktelser | |||
| Ställda säkerheter | 24 | 3 170 | 2 920 |
| Eventualförpliktelser | 24 | 2 874 | 1 727 |
| Bundet eget kapital | Fritt eget kapital | |||||
|---|---|---|---|---|---|---|
| Mkr | Antal aktier |
Aktie kapital |
Överkurs fond |
Balanserat resultat |
Årets resultat |
Totalt eget kapital |
| Ingående eget kapital 2009-01-01 | 16 219 640 | 16 | 206 | 1 970 | –213 | 1 979 |
| Vinstdisposition | –213 | 213 | — | |||
| Årets resultat | –7 | –7 | ||||
| Erhållna koncernbidrag, netto | 1 | 1 | ||||
| Apportemission 1) | 9 171 502 | 9 | 604 | 613 | ||
| Utgående eget kapital 2009-12-31 | 25 391 142 | 25 | 810 | 1 758 | –7 | 2 586 |
| Ingående eget kapital 2010-01-01 | 25 391 142 | 25 | 810 | 1 758 | –7 | 2 586 |
| Vinstdisposition | –7 | 7 | — | |||
| Årets resultat | 250 | 250 | ||||
| Erhållna koncernbidrag, netto | 10 | 10 | ||||
| Fondemission | 76 173 426 | 76 | –76 | — | ||
| Utgående eget kapital 2010-12-31 | 101 564 568 | 102 | 734 | 1 761 | 250 | 2 846 |
1) Emissionskostnader ingår med 8,0 Mkr.
| Mkr | Not 25 | 2010 | 2009 |
|---|---|---|---|
| Den löpande verksamheten | |||
| Rörelseresultat | 136 | 1 | |
| Återläggning av avskrivningar | 3 | 2 | |
| Emissionskostnader | — | –8 | |
| Värdeförändringar finansiella placeringar | –155 | — | |
| Erhållen ränta | 25 | 8 | |
| Betald ränta | –176 | –182 | |
| Kassaflöde från den löpande verksamheten före förändring av rörelsekapital | –167 | –180 | |
| Kassaflöde från förändringar i rörelsekapital | |||
| Förändring rörelsefordringar | –5 | 4 | |
| Förändring rörelseskulder | –15 | –27 | |
| Kassaflöde från den löpande verksamheten | –187 | –202 | |
| Investeringsverksamheten | |||
| Förvärv av materiella anläggningstillgångar | –32 | 0 | |
| Förvärv av aktier i dotterbolag | –1 | — | |
| Förvärv finansiella placeringar | –86 | — | |
| Förändring utlåning koncernbolag | –280 | 311 | |
| Förändring utlåning intressebolag | 6 | –8 | |
| Försäljning aktier i intressebolag | 81 | ||
| Försäljning finansiella placeringar | 356 | — | |
| Utdelning aktier i intressebolag | 10 | ||
| Förvärv av intressebolag | –6 | — | |
| Kassaflöde från investeringsverksamheten | –44 | 395 | |
| Finansieringsverksamheten | |||
| Upptagna lån | 2 404 | 106 | |
| Amortering/Lösen av lån | –2 076 | –115 | |
| Förändring checkräkningskredit | –110 | –166 | |
| Kassaflöde från finansieringsverksamheten | 218 | –175 | |
| Årets kassaflöde | –12 | 18 | |
| Likvida medel vid årets början | 18 | 0 | |
| Likvida medel vid årets slut | 6 | 18 |
Fastighets AB Balder (publ), organisationsnummer 556525-6905, med säte i Göteborg, utgör moderbolaget för en koncern med dotterbolag enligt not 26, Koncernbolag. Bolaget är registrerat i Sverige och adressen till bolagets huvudkontor i Göteborg är Fastighets AB Balder, Box 53121, 400 15 Göteborg. Besöksadress Vasagatan 54.
Balder är ett börsnoterat fastighetsbolag som med lokal förankring skall möta olika kundgruppers behov av lokaler och bostäder.
Koncernredovisningen har upprättats i enlighet med International Financial Reporting Standards (IFRS) utgivna av International Accounting Standards Board (IASB) samt tolkningsuttalanden från International Financial Reporting Interpretation Committee (IFRIC), sådana de antagits av EU. Vidare har Rådet för finansiell rapporterings rekommendation RFR 1, Kompletterande redovisningsregler för koncerner, tillämpats.
Årsredovisningen för moderbolaget har upprättats enligt Årsredovisningslagen, Rådet för finansiell rapporterings rekommendation RFR 2 (Redovisning för juridiska personer) och uttalande från Rådet för finansiell rapportering. Moderbolaget tillämpar samma redovisningsprinciper som koncernen förutom i de fall som anges nedan under avsnittet Moderbolagets redovisningsprinciper. De avvikelser som förekommer mellan moderbolagets och koncernens principer föranleds av begränsningar i möjligheterna att tillämpa IFRS i moderbolaget till följd av årsredovisningslagen.
Den funktionella valutan för moderbolaget är svenska kronor, vilken även utgör rapporteringsvalutan för moderbolaget och koncernen. De finansiella rapporterna presenteras i svenska kronor avrundade till miljoner kronor om inte annat anges.
Tillgångar och skulder är redovisade till historiska anskaffningsvärden, förutom förvaltningsfastigheter, finansiella placeringar och derivatinstrument som värderas till verkligt värde.
Att upprätta finansiella rapporter i enlighet med IFRS kräver att företagsledningen gör bedömningar och uppskattningar samt gör antaganden som påverkar tillämpningen av redovisningsprinciperna och de redovisade beloppen av tillgångar, skulder, intäkter och kostnader. Uppskattningarna och antagandena baseras på historiska erfarenheter och andra faktorer som under rådande förhållanden förefaller vara rimliga. Resultatet av dessa uppskattningar och antaganden används sedan för att bedöma de redovisade värdena på tillgångar och skulder som inte annars framgår tydligt från andra källor. Verkligt utfall kan avvika från dessa uppskattningar och bedömningar.
Uppskattningarna och antagandena ses över regelbundet. Ändringar av uppskattningar redovisas i den period ändringen görs om ändringen endast påverkat denna period eller i den period ändringen görs och framtida perioder om ändringen påverkar både aktuell period och framtida perioder.
Bedömningar gjorda av företagsledningen vid tillämpningen av IFRS, vilka har en betydande inverkan på de finansiella rapporterna, och gjorda uppskattningar som kan medföra väsentliga justeringar i påföljande års finansiella rapporter beskrivs närmare i not 30, Viktiga uppskattningar och bedömningar.
De angivna redovisningsprinciperna för koncernen har tillämpats konsekvent på samtliga perioder som presenteras i koncernens finansiella rapporter, om inte annat framgår nedan. Koncernens redovisningsprinciper har tillämpats konsekvent på rapportering och konsolidering av dotterbolag.
Rörelsesegment rapporteras på ett sätt som överensstämmer med den interna rapportering som lämnas till den högste verkställande beslutsfattaren. Den högste verkställande beslutsfattaren är den funktion som ansvarar för tilldelning av resurser och bedömning av rörelsesegmentens resultat. I koncernen har denna funktion identifierats som ledningsgruppen som den som fattar strategiska beslut. Koncernens interna rapportering av verksamheten delas in i segmenten Stockholm, Göteborg/ Väst, Öresund, Öst och Norr, vilket harmoniserar med koncernens interna rapporteringssystem. Se vidare not 3, Segmentsrapportering.
Anläggningstillgångar och långfristiga skulder består i allt väsentligt av belopp som förväntas återvinnas eller betalas efter mer än tolv månader räknat från balansdagen. Omsättningstillgångar och kortfristiga skulder består i allt väsentligt av belopp som förväntas återvinnas eller betalas inom tolv månader räknat från balansdagen. I kortfristiga skulder till kreditinstitut ingår ett års avtalad amortering samt krediter som enligt avtal skall återbetalas under kommande år.
I moderbolaget redovisas fordringar och skulder på/till koncernbolag som långfristigt, då fastställd amorteringsplan saknas.
Dotterbolag är företag som står under ett bestämmande inflytande från Balder. Bestämmande inflytande innebär direkt eller indirekt en rätt att utforma ett företags finansiella och operativa strategier i syfte att erhålla ekonomiska fördelar. Vid bedömningen om ett bestämmande inflytande föreligger, skall potentiella röstberättigande aktier som utan dröjsmål kan utnyttjas eller konverteras beaktas.
Dotterbolag redovisas enligt förvärvsmetoden. Metoden innebär att förvärv av ett dotterbolag som klassas som rörelseförvärv betraktas som en transaktion varigenom koncernen indirekt förvärvar dotterbolagets tillgångar och övertar dess skulder och eventualförpliktelser. I analysen fastställs dels anskaffningsvärdet för andelarna eller rörelsen, dels det verkliga värdet på förvärvsdagen av förvärvade identifierbara tillgångar samt övertagna skulder och eventualförpliktelser. I köpeskillingen ingår även verkligt värde på alla tillgångar eller skulder som är en följd av en överenskommelse om villkorad köpeskilling. Förvärvsrelaterade kostnader kostnadsförs när de uppstår. För varje förvärv avgör koncernen om alla innehav utan bestämmande inflytande i det förvärvade företaget redovisas till verkligt värde eller till innehavets proportionella andel av det förvärvade företagets nettotillgångar. Anskaffningsvärdet för dotterbolagsaktierna respektive rörelsen utgörs av de verkliga värdena per överlåtelsedagen för tillgångar, uppkomna eller övertagna skulder och emitterade egetkapitalinstrument som lämnats som vederlag i utbyte mot de förvärvade nettotillgångarna samt transaktionskostnader som är direkt hänförbara till förvärvet.
Vid rörelseförvärv där anskaffningskostnaden överstiger nettovärdet av förvärvade tillgångar och övertagna skulder samt eventualförpliktelser, redovisas skillnaden som goodwill. När skillnaden är negativ redovisas denna direkt i resultaträkningen. När förvärv sker av ett bolag utgör förvärvet antingen ett förvärv av rörelse eller förvärv av tillgång. Ett förvärv av tillgång identifieras om det förvärvade bolaget endast äger en eller flera fastigheter. Till dessa fastigheter finns hyreskontrakt, men det finns ingen personal anställd i bolaget som kan bedriva rörelse.
Vid rörelseförvärv under gemensamt bestämmande inflytande, de facto control, redovisas förvärvet till historiska anskaffningsvärden, vilket innebär att tillgångar och skulder redovisas till de värden de har upptagits i respektive företags balansräkningar. På så sätt uppkommer ingen goodwill.
När ett förvärv sker av en grupp av tillgångar eller nettotillgångar som inte utgör en rörelse fördelas anskaffningsvärdet för gruppen på de enskilda identifierbara tillgångarna och skulderna i gruppen baserat på deras relativa verkliga värden vid förvärvstidpunkten.
Dotterbolags finansiella rapporter tas in i koncernredovisningen från och med den tidpunkt det bestämmande inflytandet uppstår till det datum då det bestämmande inflytandet upphör.
Koncerninterna fordringar och skulder, intäkter eller kostnader och orealiserade vinster eller förluster som uppkommer från koncerninterna transaktioner mellan koncernbolag, elimineras i sin helhet vid upprättandet av koncernredovisningen.
Som intressebolag beaktas de företag som inte är dotterbolag men där moderbolaget direkt eller indirekt innehar minst 20 procent av rösterna för samtliga andelar. Andelar i intressebolag redovisas i koncernen enligt kapitalandelsmetoden. Kapitalandelsmetoden innebär att andelar i ett
intressebolag redovisas till anskaffningsvärde vid anskaffningstillfället och därefter justeras med koncernens andel av förändringen i intressebolagets nettotillgångar.
Resultatandelar i intressebolag redovisas på separata rader i koncernresultaträkningen och i koncernbalansräkningen. Andel i intressebolags resultat redovisas efter skatt.
Hyresintäkter redovisas linjärt i resultaträkningen baserat på villkoren i leasingavtalet. Den sammanlagda kostnaden för lämnade förmåner redovisas som en minskning av hyresintäkterna linjärt över leasingperioden. Hyresaviseringen bokförs i den period den avser.
Kostnader avseende operationella leasingkontrakt redovisas i resultaträkningen linjärt över leasingperioden. Förmåner erhållna i samband med tecknandet av ett avtal redovisas i resultaträkningen linjärt över leasingavtalets löptid.
Finansiella intäkter och kostnader består av ränteintäkter på bankmedel och fordringar samt räntekostnader på skulder.
Ränteintäkter på fordringar och räntekostnader på skulder beräknas med tillämpning av effektivräntemetoden. Effektivräntan är den ränta som gör att nuvärdet av alla framtida in- och utbetalningar under räntebindningstiden blir lika med det redovisade värdet av fordran eller skulden. Ränteintäkter respektive räntekostnader inkluderar periodiserade belopp av transaktionskostnader och eventuella rabatter, premier och andra skillnader mellan det ursprungligen redovisade värdet av fordran respektive skuld och det belopp som regleras vid förfall. Räntekomponenten i finansiella leasingbetalningar är redovisad i resultaträkningen genom tillämpning av effektivräntemetoden.
Lånekostnader som är direkt hänförbara till konstruktion eller produktion av en tillgång och som tar betydande tid i anspråk att färdigställa för avsedd användning eller försäljning inkluderas i tillgångens anskaffningsvärde. Aktivering av lånekostnader sker under förutsättningen att det är troligt att det kommer att leda till framtida ekonomiska fördelar och kostnaderna kan mätas på ett tillförlitligt sätt.
Finansiella instrument värderas och redovisas i koncernen i enlighet med reglerna i IAS 39. Finansiella instrument som redovisas i balansräkningen inkluderar på tillgångssidan likvida medel, kundfordringar, andra långfristiga värdepappersinnehav samt derivat med positivt värde. Bland skulder återfinns leverantörsskulder, låneskulder samt derivat med negativt värde. Finansiella instrument redovisas initialt till anskaffningsvärde motsvarande instrumentets verkliga värde med tillägg för transaktionskostnader för alla finansiella instrument förutom de som tillhör kategorin finansiell tillgång som redovisas till verkligt värde via resultaträkningen, såsom derivatinstrument, vilka redovisas till verkligt värde exklusive transaktionskostnader. De finansiella instrumenten klassificeras vid första redovisningen utifrån det syfte instrumenten förvärvades vilket påverkar redovisningen därefter.
En finansiell tillgång eller finansiell skuld tas upp i balansräkningen när bolaget blir part till instrumentets avtalsmässiga villkor. Kundfordringar tas upp i balansräkningen när faktura har skickats. Hyresfordran redovisas som fordran i den period då prestationer, vilka motsvarar fordrans värde, har levererats och betalningar motsvarande fordrans värde ännu ej influtit. Skuld tas upp när motparten har presterat och avtalsenlig skyldighet föreligger att betala, även om faktura ännu inte mottagits. Leverantörsskulder tas upp när faktura mottagits.
En finansiell tillgång tas bort från balansräkningen när rättigheterna i avtalet realiseras, förfaller eller bolaget förlorar kontrollen över dem. Detsamma gäller för del av en finansiell tillgång. En finansiell skuld tas bort från balansräkningen när förpliktelsen i avtalet fullgörs eller på annat sätt utsläcks. Detsamma gäller för del av en finansiell skuld.
Förvärv och avyttring av finansiella tillgångar redovisas på affärsdagen, som utgör den dag då bolaget förbinder sig att förvärva eller avyttra tillgången. Upplåning redovisas när likviden erhålls medan derivatinstrument redovisas när avtalet har ingåtts.
Balder fördelar sina finansiella instrument i följande kategorier i enlighet med IAS 39.
Finansiella tillgångar värderade till verkligt värde via resultaträkningen Denna kategori består av två undergrupper: finansiella tillgångar som innehas för handel och andra finansiella tillgångar som företaget initialt valt att placera i denna kategori, enligt den s.k. Fair Value Option. Finansiella instrument i denna kategori värderas löpande till verkligt värde med värdeförändringar redovisade i resultaträkningen. I den första undergruppen ingår koncernens derivat med positivt verkligt värde.
Fordringar, som inte utgör derivat, redovisas till upplupet anskaffningsvärde enligt effektivräntemetoden. Kundfordringar inklusive hyresfordringar och övriga kortfristiga fordringar som normalt har en löptid kortare än tolv månader redovisas till nominellt värde. En fordran prövas individuellt avseende bedömd förlustrisk och upptas till det belopp varmed den beräknas inflyta. Nedskrivningar görs för osäkra fordringar och redovisas i rörelsens kostnader.
I kategorin finansiella tillgångar som kan säljas ingår finansiella tillgångar som inte klassificerats i någon annan kategori eller finansiella tillgångar som företaget initialt valt att klassificera i denna kategori. Innehav av aktier och andelar som inte redovisas som dotterbolag eller intressebolag redovisas här. Tillgångar i denna kategori värderas löpande till verkligt värde med värdeförändringar redovisade mot eget kapital, dock ej sådana som beror på nedskrivningar och utdelningsintäkter vilka redovisas i resultaträkningen. Vid avyttring av tillgången redovisas ackumulerad vinst eller förlust, som tidigare redovisats i eget kapital, i resultaträkningen. I denna kategori finns onoterade aktier vilka redovisas under posten andra långfristiga värdepappersinnehav.
Finansiella skulder värderade till verkligt värde via resultaträkningen Denna kategori består av två undergrupper, finansiella skulder som innehas för handel och andra finansiella skulder som företaget valt att placera i denna kategori, den s.k. Fair Value Option. I den första kategorin ingår koncernens derivat med negativt verkligt värde. Förändringar i verkligt värde redovisas i resultaträkningen.
Upplåning redovisas initialt till erhållet belopp efter avdrag för transaktionskostnader. Efter anskaffningstidpunkten värderas lånen till upplupet anskaffningsvärde enligt effektivräntemetoden. Långfristiga skulder har en förväntad löptid längre än 1 år medan kortfristiga har en löptid kortare än 1 år. Lämnade utdelningar redovisas som skuld efter det att bolagsstämman godkänt utdelningen.
Leverantörsskulder och andra rörelseskulder har kort förväntad löptid och värderas utan diskontering till nominellt belopp.
Derivatinstrument utgörs bland annat av ränteswappar för att täcka risker för ränteförändringar. Derivat är också avtalsvillkor som är inbäddade i andra avtal. Inbäddade derivat skall särredovisas om det inte är nära relaterade till värdkontrakten. Derivatinstrument redovisas till verkligt värde. Värdeförändringar på derivatinstrument, fristående såväl som inbäddade, redovisas i resultaträkningen. Koncernen tillämpar inte säkringsredovisning.
Likvida medel består av kassamedel samt omedelbart tillgängliga tillgodohavanden hos banker och motsvarande institut samt kortfristiga likvida placeringar med en löptid från anskaffningstidpunkten understigande tre månader vilka är utsatta för endast en obetydlig risk för värdefluktuationer.
Vid varje rapporttillfälle utvärderar företaget om det finns objektiva bevis på att en finansiell tillgång eller grupp av tillgångar är i behov av nedskrivning. Objektiva bevis utgörs dels av observerbara förhållanden som inträffat och som har en negativ inverkan på möjligheten att återvinna anskaffningsvärdet, dels av betydande eller utdragen minskning av det verkliga värdet för en investering i en finansiell placering klassificerad som en finansiell tillgång som kan säljas.
Vid nedskrivning av ett egetkapitalinstrument som är klassificerat som en finansiell tillgång som kan säljas omföres tidigare redovisad ackumulerad förlust i eget kapital till resultaträkningen.
Återvinningsvärdet för lånefordringar och kundfordringar vilka redovisas till upplupet anskaffningsvärde beräknas som nuvärdet av framtida kassaflöden diskonterade med den effektiva ränta som gällde då tillgången redovisades första gången. Tillgångar med en kort löptid diskonteras inte. En nedskrivning redovisas som kostnad i resultaträkningen.
Materiella anläggningstillgångar redovisas som tillgång i balansräkningen om det är sannolikt att framtida ekonomiska fördelar kommer att komma bolaget till del och anskaffningsvärdet för tillgången kan beräknas på ett tillförlitligt sätt.
Materiella anläggningstillgångar redovisas i koncernen till anskaffningsvärde efter avdrag för ackumulerade avskrivningar och eventuella nedskrivningar. I anskaffningsvärdet ingår inköpspriset samt kostnader direkt hänförbara till tillgången för att bringa den på plats och i skick för att utnyttjas i enlighet med syftet med anskaffningen.
Materiella anläggningstillgångar som består av delar med olika nyttjandeperioder behandlas som separata komponenter av materiella anläggningstillgångar.
Det redovisade värdet för en materiell anläggningstillgång tas bort ur balansräkningen vid utrangering eller avyttring eller när inga framtida ekonomiska fördelar väntas från användning av tillgången. Vinst eller förlust som uppkommer vid avyttring eller utrangering av en tillgång utgörs av skillnaden mellan försäljningspriset och tillgångens redovisade värde med avdrag för direkta försäljningskostnader. Vinst och förlust redovisas som övrig rörelseintäkt/kostnad.
Leasing klassificeras i koncernredovisningen antingen som finansiell eller operationell leasing. Finansiell leasing föreligger då de ekonomiska riskerna och förmånerna som är förknippade med ägandet i allt väsentligt är överförda till leasingtagaren, om så ej är fallet är det fråga om operationell leasing.
Operationell leasing innebär att leasingavgiften kostnadsförs över löptiden med utgångspunkt från nyttjandet, vilket kan skilja sig åt från vad som de facto erlagts som leasingavgift under året.
Inga finansiella leasingavtal föreligger för koncernen.
Tillkommande utgifter läggs till anskaffningsvärdet endast om det är sannolikt att de framtida ekonomiska fördelar som är förknippade med tillgången kommer att komma företaget till del och anskaffningsvärdet kan beräknas på ett tillförlitligt sätt. Andra tillkommande utgifter redovisas som kostnad i den period de uppkommer. Avgörande för bedömningen när en tillkommande utgift läggs till anskaffningsvärdet är om utgiften avser utbyten av identifierade komponenter, eller delar därav, varvid sådana utgifter aktiveras. Även i de fall ny komponent tillskapats läggs utgiften till anskaffningsvärdet. Eventuella oavskrivna redovisade värden på utbytta komponenter eller delar av komponenter, utrangeras och kostnadsförs i samband med utbytet. Reparationer kostnadsförs löpande.
Avskrivningsprinciper
Avskrivning sker linjärt över tillgångens beräknade nyttjandeperiod.
| Nyttjandeperiod | |
|---|---|
| Materiella anläggningstillgångar | |
| Inventarier | 3–10 år |
| Vindkraftverk | 10–20 år |
Bedömning av en tillgångs restvärde och nyttjandeperiod görs årligen.
Förvaltningsfastigheter är fastigheter som innehas i syfte att erhålla hyresintäkter eller värdestegring eller en kombination av dessa. Initialt redovisas förvaltningsfastigheter till anskaffningskostnad, vilket inkluderar till förvärvet direkt hänförbara utgifter och lånekostnader. Förvaltningsfastigheter redovisas enligt verkligt värde metoden. Det verkliga värdet baseras på interna värderingar som vid behov stäms av med utomstående oberoende värderingsmän. Verkliga värden baseras på marknadsvärden, vilket är det bedömda belopp som skulle erhållas i en transaktion vid värdetidpunkten mellan kunniga parter som är oberoende av varandra och som har ett intresse av att transaktionen genomförs efter sedvanlig marknadsföring där båda parter förutsätts ha agerat insiktsfullt, klokt och utan tvång. Såväl orealiserade som realiserade värdeförändringar redovisas i resultaträkningen.
Intäkt av fastighetsförsäljningar redovisas normalt på tillträdesdagen om inte risker och förmåner övergått till köparen vid ett tidigare tillfälle. Kontrollen över tillgången kan ha övergått vid ett tidigare tillfälle än tillträdestidpunkten och om så har skett intäktsredovisas fastighetsförsäljningen vid denna tidigare tidpunkt. Vid bedömning av intäktsredovisningstidpunkt beaktas vad som avtalats mellan parterna beträffande risker och förmåner samt engagemang i den löpande förvaltningen. Därutöver beaktas omständigheter som kan påverka affärens utgång vilka ligger utanför säljarens och/eller köparens kontroll.
Om koncernen påbörjar en ombyggnation av en befintlig förvaltningsfastighet för fortsatt användning som förvaltningsfastighet redovisas fastigheten även fortsättningsvis som förvaltningsfastighet. Fastigheten redovisas enligt verkligt värdemetoden och omklassificeras inte till materiell anläggningstillgång under ombyggnadstiden.
Tillkommande utgifter läggs till det redovisade värdet endast om det är sannolikt att de framtida ekonomiska fördelar som är förknippade med tillgången kommer att komma företaget till del och anskaffningsvärdet kan beräknas på ett tillförlitligt sätt. Andra tillkommande utgifter redovisas som kostnad i den period de uppkommer. Avgörande för bedömningen när en tillkommande utgift läggs till det redovisade värdet är om utgiften avser utbyten av identifierade komponenter eller delar därav, varvid sådana utgifter aktiveras. Även i de fall ny komponent tillskapats läggs utgiften till det redovisade värdet.
De redovisade värdena för koncernens tillgångar, med undantag för förvaltningsfastigheter, finansiella instrument och uppskjutna skattefordringar, prövas vid varje balansdag för att bedöma om det finns indikation på nedskrivningsbehov. Om någon sådan indikation finns beräknas tillgångens återvinningsvärde. För undantagna tillgångar enligt ovan prövas värderingen enligt respektive standard.
Om det inte går att fastställa väsentliga oberoende kassaflöden till en enskild tillgång skall vid prövning av nedskrivningsbehov tillgångarna grupperas till den lägsta nivå där det går att identifiera väsentliga oberoende kassaflöden, en så kallad kassagenererande enhet. En nedskrivning redovisas när en tillgångs eller kassagenererande enhets redovisade värde överstiger återvinningsvärdet. En nedskrivning belastar resultaträkningen.
Återvinningsvärdet på tillgångar tillhörande kategorin lånefordringar och kundfordringar vilka redovisas till upplupet anskaffningsvärde beräknas som nuvärdet av framtida kassaflöden diskonterade med den effektiva ränta som gällde då tillgången redovisades första gången. Tillgångar med en kort löptid diskonteras inte.
Återvinningsvärdet på övriga tillgångar är det högsta av verkligt värde minus försäljningskostnader och nyttjandevärdet. Vid beräkning av nyttjandevärdet diskonteras framtida kassaflöden med en diskonteringsfaktor som beaktar riskfri ränta och den risk som är förknippad med den specifika tillgången. För en tillgång som inte genererar kassaflöden som är väsentligen oberoende av andra tillgångar beräknas återvinningsvärdet för den kassagenererande enhet till vilken tillgången hör.
Nedskrivningar av lånefordringar och kundfordringar som redovisas till upplupet anskaffningsvärde återförs om en senare ökning av återvinningsvärdet objektivt kan hänföras till en händelse som inträffat efter det att nedskrivningen gjordes.
Förvärv av egna aktier redovisas som en avdragspost från eget kapital. Likvid från avyttring redovisas som en ökning av eget kapital. Eventuella transaktionskostnader redovisas direkt mot eget kapital.
Kortfristiga ersättningar till anställda beräknas utan diskontering och redovisas som kostnad när de relaterade tjänsterna erhålls.
Pensionsplaner klassificeras som antingen avgiftsbestämda eller förmånsbestämda. Till övervägande del är planerna avgiftsbestämda. Endast i undantagsfall förekommer förmånsbestämda planer.
Förpliktelser avseende avgifter till avgiftsbestämda planer redovisas som en kostnad i resultaträkningen i takt med att förmånerna intjänas genom tjänstgöring.
Avseende förmånsbestämda planer redovisas nettot av beräknat nuvärde av förpliktelserna och verkligt värde på förvaltningstillgångarna som antingen en avsättning eller en långfristig finansiell fordran i balansräkningen. I de fall då ett överskott i en plan inte helt går att utnyttja redovisas endast den del av överskottet som företaget kan återvinna genom minskade framtida avgifter eller återbetalningar.
Pensionskostnaden och pensionsförpliktelsen för förmånsbestämda pensionsplaner beräknas enligt den så kallade Projected Unit Credit Method. Metoden fördelar kostnaden för pensioner i takt med att de anställda utför tjänster för företaget som ökar deras rätt till framtida ersättning. Åtagandet utgörs av nuvärdet av de förväntade framtida utbetalningarna. Diskonteringsräntan som används motsvarar räntan för statsobligationer med en löptid som motsvarar den genomsnittliga löptiden för förpliktelserna.
En avsättning (fordran) redovisas för särskild löneskatt i de fall att pensionskostnaden som fastställts enligt IAS 19 är högre (lägre) än den pensionskostnad som fastställs i juridisk person. Avsättningen (fordran) baseras på mellanskillnaden mellan dessa belopp. Avsättningen (fordran) nuvärdesberäknas ej. Se not 4, Anställda och personalkostnader, för ytterligare information om koncernens förmånsbestämda planer.
En avsättning redovisas i samband med uppsägningar av personal endast om företaget är bevisligen förpliktigat att avsluta en anställning före den normala tidpunkten eller när ersättningar lämnas som ett erbjudande för att uppmuntra frivillig avgång.
En avsättning redovisas i balansräkningen när koncernen har en befintlig legal eller informell förpliktelse som en följd av en inträffad händelse och det är troligt att ett utflöde av ekonomiska resurser kommer att krävas för att reglera förpliktelsen samt att en tillförlitlig uppskattning av beloppet kan göras. Där effekten av när i tiden betalning sker är väsentlig, beräknas avsättningar genom diskontering av det förväntade framtida kassaflödet till en räntesats före skatt som återspeglar aktuella marknadsbedömningar av pengars tidsvärde och om det är tillämpligt, de risker som är förknippade med skulden.
Inkomstskatt utgörs av aktuell skatt och uppskjuten skatt. Inkomstskatt redovisas i resultaträkningen utom då underliggande transaktion redovisas i övrigt totalresultat eller direkt mot eget kapital varvid tillhörande skatteeffekt redovisas i övrigt totalresultat eller i eget kapital. Aktuell skatt är skatt som ska betalas eller erhållas avseende aktuellt år, med tillämpning av de skattesatser som är beslutade eller i praktiken beslutade per balansdagen. Hit hör även justering av aktuell skatt hänförlig till tidigare perioder.
Uppskjuten skatt beräknas enligt balansräkningsmetoden med utgångspunkt i temporära skillnader mellan redovisade och skattemässiga värden på tillgångar och skulder. Följande temporära skillnader beaktas inte; för temporär skillnad som uppkommit vid första redovisningen av goodwill, första redovisningen av tillgångar och skulder som inte är rörelseförvärv och vid tidpunkten för transaktionen inte påverkar vare sig redovisat eller skattepliktigt resultat. Vidare beaktas inte heller temporära skillnader hänförliga till andelar i dotter- och intressebolag
som inte förväntas bli återförda inom överskådlig framtid. Värderingen av uppskjuten skatt baserar sig på hur redovisade värden på tillgångar eller skulder förväntas bli realiserade eller reglerade. Uppskjuten skatt beräknas med tillämpning av de skattesatser och skatteregler som är beslutade eller i praktiken beslutade per balansdagen.
Uppskjutna skattefordringar avseende avdragsgilla temporära skillnader och underskottsavdrag redovisas endast i den mån det är sannolikt att dessa kommer att kunna utnyttjas. Värdet på uppskjutna skattefordringar reduceras när det inte längre bedöms sannolikt att de kan utnyttjas.
När förvärv sker av ett bolag utgör förvärvet antingen ett förvärv av rörelse eller förvärv av tillgång. Ett förvärv av tillgång identifieras om det förvärvade bolaget endast äger en eller flera fastigheter. Till dessa fastigheter finns hyreskontrakt, men det finns ingen personal anställd i bolaget som kan bedriva rörelse. Vid redovisning som ett förvärv av tillgång redovisas ingen uppskjuten skatt. Samtliga av Balder genomförda förvärv har klassats som förvärv av tillgång varför ingen uppskjuten skatt redovisas hänförlig till fastigheter avseende dessa förvärv.
En eventualförpliktelse redovisas när det finns ett möjligt åtagande som härrör från inträffade händelser och vars förekomst bekräftas endast av en eller flera osäkra framtida händelser eller när det finns ett åtagande som inte redovisas som en skuld eller avsättning på grund av att det inte är troligt att ett utflöde av resurser kommer att krävas.
Balder har från 2010 valt att göra några mindre justeringar i redovisningssättet för några resultat- och balansposter. Fastighetskostnader redovisas numera som en kostnadspost istället för som tidigare på sex olika kostnadsposter. För att tydliggöra fastigheternas driftsöverskott har fastighetsadministration flyttats från fastighetskostnader till kostnadsposten förvaltnings- och administrationskostnader.
Betalda derivatkostnader redovisas numera som en del av finansnettot och inte som tidigare tillsammans med orealiserade värdeförändringar derivat. Jämförande siffror har justerats. Ändringarna bedöms, tillsammans med övriga kompletteringsuppgifter i årsredovisningen, ge en mer rättvisande bild.
Övriga beräkningsmetoder och redovisningsprinciper är oförändrade jämfört med årsredovisningen för 2009. Beaktande har gjorts till de ändrade principerna som råder från 1 januari 2010, vilka framgår enligt nedan.
Nya och ändrade standarder som tillämpas av koncernen
Standarden trädde i kraft 1 juli 2009 och skall tillämpas på rörelseförvärv vars förvärvsdatum infaller på det räkenskapsår som påbörjas från och med detta datum, innebärande att rekommendationen kommer att tillämpas från och med räkenskapsåret 2010. När förvärv sker av ett bolag utgör förvärvet antingen ett förvärv av rörelse eller förvärv av tillgång, vilket påverkar redovisningen. I den omarbetade standarden har definitionen av rörelseförvärv ändrats, vilket kan påverka klassificeringen. Dessutom skall alla transaktionskostnader avseende förvärv kostnadsföras, alla betalningar för att köpa en rörelse redovisas till verkligt värde på förvärvsdagen, medan efterföljande villkorade betalningar klassificeras som skulder som därefter omvärderas via resultaträkningen. Innehav utan bestämmande inflytande i den förvärvade rörelsen kan valfritt för varje förvärv värderas antingen till verkligt värde eller till den proportionella andel av den förvärvade rörelsens nettotillgångar, som innehas av innehavare utan bestämmande inflytande. Balder kommer att tillämpa IFRS 3 framåtriktat för alla rörelseförvärv från den 1 januari 2010.
IAS 27 Koncernredovisning och separata finansiella rapporter Standarden gäller från 1 juli 2009 och skall tillämpas på transaktioner som infaller på det räkenskapsår som påbörjas från och med detta datum, innebärande att rekommendationen kommer att tillämpas först från och med räkenskapsåret 2010. Den omarbetade standarden kräver att effekterna av alla transaktioner med innehavare utan bestämmande
inflytande redovisas i eget kapital om de inte medför någon ändring i det bestämmande inflytandet och dessa transaktioner inte längre ger upphov till goodwill eller vinster och förluster. Standarden anger också att när moderföretaget mister det bestämmande inflytandet ska eventuell kvarvarande andel omvärderas till verkligt värde och en vinst eller förlust redovisas i resultaträkningen. Balder kommer att tillämpa IAS 27 framåtriktat för transaktioner som innehavare utan bestämmande inflytande från 1 januari 2010.
Varken IRFS3, IAS27 eller övriga standarder som har trätt i kraft har inte haft någon väsentlig påverkan på Balders redovisning.
IFRS9, "Financial instruments" (publicerad i november 2009). Denna standard är det första steget i processen att ersätta IAS39, "Finansiella instrument: värdering och klassificering. IFRS 9 introducerar två nya krav för värdering och klassificering av finansiella tillgångar och kommer sannolikt att påverka koncernens redovisning av finansiella tillgångar. Standarden är inte tillämplig förrän för räkenskapsår som börjar 1 januari 2013 men är tillgänglig för förtida tillämpning. Dock har standarden ännu inte antagits av EU. Balder har ännu ej utrett den fullständiga påverkan av IFRS 9.
IAS24 (omarbetad), "Upplysningar om närstående" utgiven november 2009. Den ersätter IAS 24, "Upplysningar om närstående", utgiven 2003. IAS24 (omarbetad) ska tillämpas för räkenskapsår som börjar den 1 januari 2011 eller senare. Förtida tillämpning är tillåten såväl för hela som för viss del av standarden. Den omarbetade standarden förtydligar och förenklar definitionen av en närstående part. Koncernen kommer att tillämpa den omarbetade standarden från 1 januari 2011. När den omarbetade standarden tillämpas, kommer koncernen att behöva upplysa om transaktioner mellan koncernföretagen och koncernens intresseföretag.
Moderbolaget har upprättat sin årsredovisning enligt årsredovisningslagen (1995:1554) och Rådet för finansiell rapporterings rekommendation RFR 2, Redovisning för juridisk person. Rekommendationen innebär att moderbolaget i årsredovisningen för den juridiska personen skall tilllämpa samtliga av EU godkända IFRS och uttalanden så långt detta är möjligt inom ramen för årsredovisningslagen och med hänsyn till sambandet mellan redovisning och beskattning. Rekommendationen anger vilka undantag och tillägg som gäller i förhållande till IFRS. Finansiella instument värderas enligt IAS 39, verkligt värde.
De angivna redovisningsprinciperna för moderbolaget har tillämpats konsekvent på samtliga perioder som presenterats i moderbolagets finansiella rapporter.
Moderbolagets resultaträkning och balansräkning är uppställda enligt årsredovisningslagens scheman. Skillnaden mot IAS 1, Utformning av finansiella rapporter, som tillämpas vid utformningen av koncernens finansiella rapporter är främst redovisning av finansiella intäkter och kostnader samt eget kapital.
Andelar i dotterbolag och intressebolag redovisas i moderbolaget enligt anskaffningsvärdemetoden. Som intäkt redovisas endast erhållna utdelningar under förutsättning att dessa härrör från vinstmedel som intjänats efter förvärvet. Utdelningar som överstiger dessa intjänade vinstmedel betraktas som en återbetalning av investeringen och reducerar andelens redovisade värde.
Moderbolagets nettoomsättning består av förvaltningstjänster gentemot dotterbolag. Dessa intäkter redovisas i den period de avser.
Anteciperad utdelning från dotterbolag redovisas i de fall moderbolaget ensamt har rätt att besluta om utdelningens storlek och moderbolaget har fattat beslut om utdelningens storlek innan moderbolaget publicerat sina finansiella rapporter.
Moderbolagets finansiella garantiavtal består i huvudsak av borgensförbindelser till förmån för dotterbolag och intressebolag. Finansiella garantier innebär att bolaget har ett åtagande att ersätta innehavaren av ett skuldinstrument för förluster som denne ådrar sig på grund av att en angiven gäldenär inte fullgör betalning vid förfall enligt avtalsvillkoren. För redovisning av finansiella garantiavtal tillämpar moderbolaget RFR 2 p 72 som innebär en lättnad jämfört med reglerna i IAS 39 när det gäller finansiella garantiavtal utställda till förmån för dotterbolag och intressebolag. Moderbolaget redovisar finansiella garantiavtal som avsättning i balansräkningen när bolaget har ett åtagande för vilket betalning sannolikt erfordras för att reglera åtagandet.
I moderbolaget redovisas samtliga leasingavtal enligt reglerna för operationell leasing.
I moderbolaget tillämpas andra grunder för beräkning av förmånsbestämda planer än de som anges i IAS 19. Moderbolaget följer tryggandelagens bestämmelser och Finansinspektionens föreskrifter eftersom detta är en förutsättning för skattemässig avdragsrätt. De väsentligaste skillnaderna jämfört med reglerna i IAS 19 är hur diskonteringsräntan fastställs, att beräkning av den förmånsbestämda förpliktelsen sker utifrån nuvarande lönenivå utan antagande om framtida löneökningar och att alla aktuariella vinster och förluster redovisas i resultaträkningen då de uppstår.
I moderbolaget redovisas obeskattade reserver inklusive uppskjuten skatteskuld. I koncernredovisningen delas däremot obeskattade reserver upp på uppskjuten skatteskuld och eget kapital.
Företaget redovisar koncernbidrag och aktieägartillskott i enlighet med uttalandet från Rådet för finansiell rapportering UFR2, Koncernbidrag och aktieägartillskott. Aktieägartillskott förs direkt mot eget kapital hos mottagaren och aktiveras i aktier och andelar hos givaren, i den mån nedskrivning ej erfordras. Koncernbidrag redovisas enligt ekonomisk innebörd. Det innebär att koncernbidrag som lämnats eller erhållits i syfte att minimera koncernens totala skatt redovisas direkt mot balanserade vinstmedel efter avdrag för dess aktuella skatteeffekt.
Koncernbidrag som är att jämställa med en utdelning redovisas som en utdelning. Det innebär att erhållet koncernbidrag och dess aktuella skatteeffekt redovisas över resultaträkningen.
Koncernbidrag som är att jämställa med aktieägartillskott redovisas, med beaktande av aktuell skatteeffekt, hos mottagaren direkt mot balanserade vinstmedel. Givaren redovisar koncernbidraget och dess aktuella skatteeffekt som investering i andelar i koncernföretag, i den mån nedskrivning ej erfordras.
| Summa | 1 333 | 854 | 63 | 51 |
|---|---|---|---|---|
| Tjänsteuppdrag | — | — | 63 | 51 |
| Hyresintäkter | 1 333 | 854 | — | — |
| Mkr | 2010 | 2009 | 2010 | 2009 |
| Koncernen | Moderbolaget | |||
En uppdatering har skett av segmentsredovisningen i samband med förvärvet av Din Bostad och en förändring har skett avseende resultatmått till att utgöra driftöverskott. Segmentsrapportering upprättas för koncernens geografiska områden, vilket harmoniserar med koncernens interna rapporteringssystem.
I segmentens resultat, tillgångar och skulder har inkluderats direkt hänförbara poster samt poster som kan fördelas på segmenten på ett rimligt och tillförlitligt sätt. Gemensamma fastighetsadministrationskostnader fördelas enligt självkostnadsprincipen.
Balders har identifierat fem segment som utgörs av de geografiska områdena Stockholm, Göteborg/Väst, Öresund, Öst samt Norr. Se även not 1, Tillämpade redovisningsprinciper.
| Geografiska områden | Stockholm | Göteborg/ Väst |
Öresund | Öst | Norr | Koncernen | ||||||
|---|---|---|---|---|---|---|---|---|---|---|---|---|
| Mkr | 2010 | 2009 | 2010 | 2009 | 2010 | 2009 | 2010 | 2009 | 2010 | 2009 | 2010 | 2009 |
| Hyresintäkter | 425 | 328 | 438 | 329 | 177 | 97 | 164 | 54 | 129 | 47 | 1 333 | 854 |
| Fastighetskostnader | –137 | –98 | –143 | –104 | –52 | –21 | –66 | –18 | –56 | –21 | –454 | –261 |
| Driftsöverskott | 288 | 230 | 295 | 225 | 126 | 76 | 98 | 36 | 73 | 26 | 880 | 593 |
| Värdeförändringar förvaltningsfastigheter | 339 | 22 | 230 | –46 | 241 | 22 | 126 | — | 111 | 6 | 1 047 | 4 |
| Resultat inkl värdeförändringar | 627 | 252 | 525 | 179 | 366 | 98 | 224 | 36 | 184 | 32 | 1 926 | 597 |
| Ofördelade poster: | ||||||||||||
| Förvaltnings- och administrationskostnader | –103 | –63 | ||||||||||
| Övriga rörelseintäkter | 46 | — | ||||||||||
| Övriga rörelsekostnader | –44 | — | ||||||||||
| Värdeförändringar finansiella placeringar | 90 | — | ||||||||||
| Andelar i resultat från intressebolag | 68 | 80 | ||||||||||
| Rörelseresultat | 1 983 | 615 | ||||||||||
| Räntenetto | –377 | –287 | ||||||||||
| Derivat | 148 | –23 | ||||||||||
| Aktuell skatt | –3 | 0 | ||||||||||
| Uppskjuten skatt | –413 | –56 | ||||||||||
| Minoritetsintresse | –0 | –0 | ||||||||||
| Årets resultat | 1 338 | 248 | ||||||||||
| Omräkningsdifferens | –2 | — | ||||||||||
| Andel av övrigt totalresultat i intressebolag | — | –2 | ||||||||||
| Årets totalresultat | 1 336 | 246 | ||||||||||
| Tillgångar | ||||||||||||
| Förvaltningsfastigheter | 4 895 | 4 451 | 4 556 | 4 168 | 2 127 | 1 404 | 1 608 | 1 486 | 1 202 | 1 115 | 14 389 | 12 623 |
| Rörelsefastigheter | — | — | — | 46 | — | — | — | — | — | — | — | 46 |
| Ofördelade poster: | ||||||||||||
| Materiella anläggningstillgångar | 41 | 18 | ||||||||||
| Uppskjuten skattefordran | 14 | 430 | ||||||||||
| Andelar i intressebolag | 202 | 512 | ||||||||||
| Omsättningstillgångar | 419 | 171 | ||||||||||
| Summa tillgångar | 15 065 | 13 800 | ||||||||||
| Eget kapital och skulder | ||||||||||||
| Ofördelade poster: | ||||||||||||
| Eget kapital | 4 654 | 3 317 | ||||||||||
| Minoritetsintresse | 4 | 5 | ||||||||||
| Räntebärande långfristiga skulder | 6 403 | 3 955 | ||||||||||
| Räntebärande kortfristiga skulder | 3 228 | 5 574 | ||||||||||
| Derivat | 277 | 426 | ||||||||||
| Ej räntebärande skulder | 499 | 523 | ||||||||||
| Summa eget kapital och skulder | 15 065 | 13 800 | ||||||||||
| Investeringar i: | ||||||||||||
| Förvaltningsfastigheter Rörelsefastigheter |
106 — |
1 382 — |
352 — |
1 262 0 |
512 — |
424 — |
15 — |
1 479 — |
11 — |
1 185 — |
995 — |
5 732 0 |
Koncernen hade per årsskiftet 192 anställda (176), varav 59 kvinnor (55). I moderbolaget var antalet anställda per årsskiftet 86 (67), varav 32 kvinnor (21). Under året hade Balder 5 styrelseledamöter (5) inklusive
ordförande, varav 1 kvinna (1). Koncernen tillika moderbolaget hade 6 ledande befattningshavare (5) inklusive VD, varav 1 kvinna (1).
| Antal anställda | Koncernen | Moderbolaget | ||
|---|---|---|---|---|
| Mkr | 2010 | 2009 | 2010 | 2009 |
| Medelantalet anställda (samtliga i Sverige) | 205 | 157 | 89 | 65 |
| varav kvinnor | 62 | 52 | 33 | 22 |
| Löner, arvoden och förmåner | Koncernen | Moderbolaget | ||
| Mkr | 2010 | 2009 | 2010 | 2009 |
| Styrelseordförande | 0,1 | 0,1 | 0,1 | 0,1 |
| Övriga styrelseledamöter | 0,3 | 0,3 | 0,3 | 0,3 |
| Verkställande direktör | ||||
| Grundlön | 0,9 | 0,9 | 0,9 | 0,9 |
| Förmåner | — | — | — | — |
| Övriga ledande befattningshavare | ||||
| Grundlön | 4,6 | 3,5 | 4,6 | 3,5 |
| Förmåner | 0,3 | 0,1 | 0,3 | 0,1 |
| Övriga anställda | ||||
| Grundlön | 60,6 | 29,9 | 30,9 | 19,3 |
| Förmåner | 0,7 | 0,7 | 0,4 | 0,5 |
| Summa | 67,4 | 35,5 | 37,5 | 24,7 |
| Lagstadgade sociala kostnader inklusive löneskatt | Koncernen | Moderbolaget | ||
| Mkr | 2010 | 2009 | 2010 | 2009 |
| Styrelsen | 0,1 | 0,1 | 0,1 | 0,1 |
| Verkställande direktör | 0,4 | 0,5 | 0,4 | 0,5 |
| Övriga ledande befattningshavare | 1,6 | 1,4 | 1,6 | 1,4 |
| Övriga anställda | 20,1 | 9,5 | 10,0 | 6,0 |
| Summa | 22,2 | 11,5 | 12,1 | 8,0 |
| Avtalsenliga pensionskostnader | ||||
| Mkr | Koncernen 2010 |
2009 | Moderbolaget 2010 |
2009 |
| Verkställande direktör | 0,4 | 0,7 | 0,4 | 0,7 |
| Övriga ledande befattningshavare | 0,6 | 0,6 | 0,6 | 0,6 |
| Övriga anställda | 3,3 | 1,6 | 2,0 | 0,9 |
| Summa | 4,3 | 2,9 | 3,0 | 2,2 |
| TOTALT | 94,0 | 49,9 | 52,6 | 34,9 |
| Ersättningar och övriga förmåner under året | 2010-01-01–2010-12-31 | 2009-01-01–2009-12-31 | |||||||
|---|---|---|---|---|---|---|---|---|---|
| MSEK | Grundlön styrelsearvode |
Rörlig ersättning |
Pensions kostnad |
Summa | Grundlön styrelsearvode |
Rörlig ersättning |
Pensions kostnad |
Summa | |
| Styrelsens ordförande Christina Rogestam | 0,1 | — | — | 0,1 | 0,1 | — | — | 0,1 | |
| Styrelseledamot Fredrik Svensson | 0,1 | — | — | 0,1 | 0,1 | — | — | 0,1 | |
| Styrelseledamot Sten Dunér | 0,1 | — | — | 0,1 | 0,1 | — | — | 0,1 | |
| Styrelseledamot Anders Wennergren | 0,1 | — | — | 0,1 | 0,1 | — | — | 0,1 | |
| VD | 0,9 | — | 0,4 | 1,3 | 0,9 | — | 0,7 | 1,6 | |
| Ledningsgruppen (5 resp. 4 personer) | 4,6 | — | 0,6 | 5,2 | 3,5 | — | 0,6 | 4,1 | |
| Summa | 5,9 | — | 1,0 | 6,9 | 4,8 | — | 1,3 | 6,1 |
Ett förmånsbestämt pensionsavtal är tecknat med VD som innebär att ett belopp om 0,3 Mkr (0,3) årligen kommer att utbetalas till VD från 55 till 65 års ålder. Framtida utbetalningar begränsas enligt avtal av stiftelsens tillgångar. Betalningarna är inte beroende av framtida tjänstgöring. Nuvärdet av utfästelsen uppgick till 1,7 Mkr (1,5). Utfästelsen har tryggats genom en avsättning till pensionsstiftelse, vars förvaltningstillgångar uppgick till 1,7 Mkr (1,5). Värdet av pensionsutfästelsen har beräknats i enlighet med tryggandelagen, vilket inte överensstämmer med IAS 19. Skillnaden i kostnad enligt de två beräkningsgrunderna är emellertid inte väsentlig.
Ledande befattningshavares ersättningar följer de riktlinjer som beslutades vid senaste årsstämman. Ersättningen skall vara marknadsmässig och konkurrenskraftig. Ersättningen skall utgå i form av fast lön. Pensionsvillkoren skall vara marknadsmässiga och baseras på avgiftsbestämda pensionslösningar. Uppsägningslön och avgångsvederlag skall sammantaget inte överstiga 18 månader. VDs lön och förmåner fastställs av styrelsen. För andra ledande befattningshavare fastställs löner och förmåner av VD. Vid uppsägning av VD gäller en ömsesidig uppsägningstid om sex månader. Vid uppsägning från bolagets sida utgår 12 månaders avgångsvederlag (ej pensions- eller semesterlöngrundande). För övriga i ledningsgruppen gäller en ömsesidig uppsägningstid om sex månader. Inget avgångsvederlag utgår.
Styrelsen har rätt att frångå av årsstämman beslutade riktlinjer för ersättning till ledande befattningshavare, om det finns särskilda skäl.
| Sjukfrånvaro | Koncernen | Moderbolaget | ||
|---|---|---|---|---|
| Sjukfrånvaro, % | 2010 | 2009 | 2010 | 2009 |
| Total sjukfrånvaro som en andel av ordinarie arbetstid | 2,0 | 1,6 | 2,1 | 1,6 |
| Sammanlagd sjukfrånvaro över 60 kalenderdagar av total sjukfrånvaro | 25,4 | — | 29,8 | — |
| Sjukfrånvaro fördelad efter kön, % | 2010 | 2009 | 2010 | 2009 |
| Män | 1,2 | 1,4 | 1,2 | 0,9 |
| Kvinnor | 3,8 | 1,9 | 3,8 | 2,9 |
| Sjukfrånvaro fördelad efter ålderskategori, % | 2010 | 2009 | 2010 | 2009 |
| Anställda 29 år eller yngre | 1,7 | 0,2 | 1,6 | 3,5 |
| Anställda 30–49 år | 2,6 | 1,9 | 2,4 | 1,3 |
| Anställda 50 år eller äldre | 1,2 | 1,9 | 1,7 | 1,6 |
| Not 5 · Arvode och kostnadsersättning till revisorer | |||||
|---|---|---|---|---|---|
| Koncernen | Moderbolaget | ||||
| Mkr | 2010 | 2009 | 2010 | 2009 | |
| PwC | |||||
| Revisionsuppdraget | 1,2 | 1,1 | 1,2 | 0,9 | |
| Revisionsverksamhet utöver revisionsuppdraget | 0,3 | 0,3 | 0,3 | 0,3 | |
| Skatterådgivning | 0,3 | 0,3 | 0,3 | 0,1 | |
| Övriga tjänster | 0,2 | — | 0,2 | — | |
| Summa | 2,0 | 1,7 | 2,0 | 1,3 | |
| KPMG | |||||
| Revisionsuppdraget | — | 0,5 | — | 0,5 | |
| Revisionsverksamhet utöver revisionsuppdraget | — | 0,3 | — | 0,3 | |
| Skatterådgivning | — | — | — | — | |
| Övriga tjänster | — | — | — | — | |
| Summa | — | 0,8 | — | 0,8 | |
| Koncernen totalt | 2,0 | 2,5 | 2,0 | 2,1 |
Med revisionsuppdrag avses granskning av årsredovisningen och bokföringen samt styrelsens och verkställande direktörens förvaltning, övriga arbetsuppgifter som det ankommer på bolagets revisor att utföra samt rådgivning eller annat biträde som föranleds av iakttagelser vid sådan granskning eller genomförandet av sådana övriga arbetsuppgifter. Allt annat är konsultation. Kostnader för revision ingår i koncerngemensamma kostnader vilka utdebiteras dotterbolagen.
| Koncernen, Mkr | 2010 | 2009 |
|---|---|---|
| Fastighetskostnader | 454 | 261 |
| Förvaltnings- och administrationskostnader | 103 | 63 |
| Summa | 557 | 324 |
| Koncernen, Mkr | 2010 | 2009 |
| Personalkostnader | 94 | 51 |
| Avskrivningar | 7 | 4 |
| Mediakostnader | 214 | 114 |
| Reparation och underhåll | 57 | 33 |
| Fastighetsskatt | 54 | 42 |
| Tomträttsavgäld | 9 | 7 |
| Övriga kostnader 1) | 122 | 74 |
| Summa | 557 | 324 |
| Koncernen, Mkr | 2010 | 2009 |
|---|---|---|
| Driftskostnader | 120 | 66 |
| Mediakostnader | 214 | 114 |
| Summa | 454 | 261 |
|---|---|---|
| Fastighetsskatt | 54 | 42 |
| Tomträttsavgäld | 9 | 7 |
| Underhåll | 57 | 33 |
| Mediakostnader | 214 | 114 |
| Driftskostnader | 120 | 66 |
1) Avser driftskostnader och administration exklusive personalkostnader.
Koncernen har ett antal tomträtter med operationella leasingavtal. Leasingbetalningarna omförhandlas vid avtalens slut för att reflektera marknadshyrorna. I bokslutet 2010 redovisas en kostnad i koncernen på 9 Mkr (7) avseende operationell leasing. I moderbolaget har inga leasingkostnader redovisats.
Det finns även ett mindre antal operationella leasingavtal av ringa omfattning, där Balder är leasetagare, dessa avser främst personbilar. Betalningar som görs under leasingperioden kostnadsförs i resultaträkningen linjärt över leasingperioden.
Icke uppsägningsbara leasingbetalningar uppgick till:
| Koncernen, Mkr | 2010 | 2009 |
|---|---|---|
| Inom ett år | 11 | 10 |
| 1–5 år | 17 | 22 |
| >5 år | 11 | 11 |
| Summa | 38 | 43 |
Koncernen hyr ut sina förvaltningsfastigheter enligt operationella leasingavtal. De framtida icke uppsägningsbara leasingbetalningarna är som följer:
| Koncernen, Mkr | 2010 | 2009 |
|---|---|---|
| Bostäder, parkering m m (inom ett år) | 654 | 600 |
| Kommersiella lokaler | ||
| Inom ett år | 97 | 98 |
| 1–5 år | 503 | 480 |
| >5 år | 89 | 85 |
| Summa | 1 343 | 1 263 |
Normalt tecknas kommersiella lokalhyreskontrakt på 3–5 år med uppsägningstid om 9 månader. Bostadshyresavtal löper normalt med en uppsägningstid om 3 månader.
Den genomsnittliga kontraktslängden i portföljens kommersiella kontrakt uppgick till 3,4 år (3,1).
| Koncernen | Moderbolaget | ||||
|---|---|---|---|---|---|
| Mkr | 2010 | 2009 | 2010 | 2009 | |
| Ränteintäkter | 10 | 10 | 7 | 8 | |
| Ränteintäkter, dotterbolag | — | — | 241 | 220 | |
| Övriga finansiella intäkter | 24 | — | 18 | — | |
| Summa | 34 | 10 | 266 | 228 |
Ränteintäkter är huvudsaklingen hänförbara till övriga fordringar. Övriga finansiella intäkter avser huvudsakligen utdelning på börsnoterade aktier.
| Koncernen | Moderbolaget | ||||
|---|---|---|---|---|---|
| Mkr | 2010 | 2009 | 2010 | 2009 | |
| Räntekostnader | 401 | 294 | 173 | 179 | |
| Räntekostnader, dotterbolag | — | — | 39 | 32 | |
| Övriga finansiella kostnader | 10 | 3 | 3 | 2 | |
| Summa | 411 | 297 | 215 | 214 |
Räntekostnader och övriga finansiella kostnader är hänförbara till räntebärande skulder.
| Not 11 · Skatter | ||||
|---|---|---|---|---|
| Redovisad i resultaträkningen | ||||
| Koncernen | Moderbolaget | |||
| Mkr | 2010 | 2009 | 2010 | 2009 |
| Aktuell skattekostnad (–)/skatteintäkt (+) | ||||
| Periodens skattekostnad | –3 | 0 | — | — |
| Uppskjuten skattekostnad (–)/skatteintäkt (+) | ||||
| Skatteeffekt hänförlig till koncernbidrag | — | — | 3 | — |
| Uppskjuten skatt avseende temporära skillnader | –393 | –48 | –35 | 4 |
| Förändring av periodiseringsfonder etc | — | 0 | — | — |
| Uppskjuten skatt vid utnyttjande av underskottsavdrag | –13 | –9 | 0 | 1 |
| Upplöst uppskjuten skatt avseende temporära skillnader vid försäljning | –7 | 0 | — | — |
| Totalt redovisad skatt | –416 | –56 | –32 | 5 |
| Avstämning av effektiv skatt Koncernen, Mkr |
2010, % | 2010 | 2009, % | 2009 |
| Resultat före skatt | 1 754 | 304 | ||
| Skatt enligt gällande skattesats för moderbolaget | 26 | –461 | 26 | –80 |
| Skillnad mellan skattemässigt och redovisat resultat vid försäljning av fastighet/kommanditbolag | 0 | –5 | –1 | 4 |
| Skatt på andel i resultat från intressebolag | –1 | 18 | –7 | 21 |
| Skatt hänförlig till tidigare år | 0 | 2 | 0 | 1 |
| Ej skattepliktiga intäkter/ej avdragsgilla kostnader etc | –2 | 31 | 1 | –2 |
| Redovisad effektiv skatt | 24 | –416 | 19 | –56 |
| Moderbolaget, Mkr | 2010, % | 2010 | 2009, % | 2009 |
| Resultat före skatt | 282 | –11 | ||
| Skatt enligt gällande skattesats för moderbolaget | 26 | –74 | 26 | 3 |
| Ej skattepliktiga intäkter/ej avdragsgilla kostnader | –6 | 16 | 0 | –0 |
| Ej skattepliktig realisationsvinst, aktier | –9 | 26 | 14 | 2 |
| Skatt hänförlig till tidigare år | 0 | 1 | 1 | 0 |
| Redovisad effektiv skatt | 11 | –32 | 41,5 | 5 |
| Redovisad i balansräkningen | ||||
| Uppskjuten skattefordran och skatteskuld | Uppskjuten | Uppskjuten | ||
| Koncernen 2010, Mkr | skattefordran | skatteskuld | Netto | |
| Uppskjuten skattefordran och skatteskuld hänför sig till följande: | ||||
| Fastigheter | — | –669 | –669 | |
| Derivat | 107 | — | 107 | |
| Underskottsavdrag | 581 | — | 581 | |
| Periodiseringsfonder etc | — | –5 | –5 | |
| Kvittning | –674 | 674 | 0 | |
| Summa | 14 | 0 | 14 | |
| Inga ej aktiverade underskottsavdrag föreligger. | ||||
| Moderbolaget 2010, Mkr | Uppskjuten skattefordran |
Uppskjuten skatteskuld |
Netto | |
| Uppskjuten skattefordran och skatteskuld hänför sig till följande: | ||||
| Derivat | 56 | — | 56 | |
| Underskottsavdrag | 85 | — | 85 | |
| Finansiella placeringar | — | –1 | –1 |
Kvittning –1 1 0 Summa 140 0 140
Inga ej aktiverade underskottsavdrag föreligger.
| Summa | 202 | –57 | 285 | 430 |
|---|---|---|---|---|
| Periodiseringfonder etc | –2 | 0 | — | –1 |
| Aktivering av värdet av underskottsavdrag | 330 | –9 | 274 | 595 |
| Derivat | 86 | 2 | 73 | 160 |
| Fastigheter | –213 | –49 | –61 | –323 |
| Koncernen, Mkr | Balans per 2009-01-01 |
Redovisat i rapport över totalresultat |
Förvärv och avyttring av bolag |
Balans per 2009-12-31 |
| Koncernen, Mkr | Balans per 2010-01-01 |
Redovisat i rapport över totalresultat |
Förvärv och avyttring av bolag |
Balans per 2010-12-31 |
|---|---|---|---|---|
| Fastigheter | –323 | –346 | — | –669 |
| Derivat | 160 | –53 | 0 | 107 |
| Aktivering av värdet av underskottsavdrag | 595 | –13 | — | 581 |
| Periodiseringfonder etc | –1 | –1 | –3 | –5 |
Summa 430 –413 –3 14
| Moderbolaget, Mkr | Balans per 2009-01-01 |
Redovisat över resultat räkningen |
Förvärv och avyttring av bolag |
Balans per 2009-12-31 |
|---|---|---|---|---|
| Derivat | 86 | 4 | — | 90 |
| Aktivering av värdet av underskottsavdrag | 84 | 0 | — | 85 |
| Summa | 170 | 4 | — | 175 |
| Moderbolaget, Mkr | Balans per 2010-01-01 |
Redovisat över resultat räkningen |
Förvärv och avyttring av bolag |
Balans per 2010-12-31 |
| Derivat | 90 | –34 | — | 56 |
| Aktivering av värdet av underskottsavdrag | 85 | 0 | — | 85 |
| Finansiella placeringar | — | –1 | — | –1 |
Moderbolaget har under året genomgått en skatterevision. Revisionen har avslutats utan någon resultateffekt.
Beräkningen av resultat per aktie har baserats på årets resultat hänförligt till moderbolagets aktieägare uppgående till 1 338 Mkr (248) och på ett vägt genomsnittligt antal aktier under året uppgående till 99 658 168 stycken (75 268 020).
| Koncernen, Mkr | 2010 | 2009 |
|---|---|---|
| Ingående verkligt värde | 12 623 | 7 038 |
| Förvärv | 835 | 5 679 |
| Investeringar i befintliga fastigheter | 160 | 53 |
| Värdeförändring 1) | 1 046 | –12 |
| Försäljningar | –322 | –136 |
| Omklassificering rörelsefastighet | 46 | — |
| Utgående verkligt värde | 14 389 | 12 623 |
1) Inklusive vinst förvaltningsfastigheter till försäljning 2009.
Förvaltningsfastigheter redovisas i balansräkningen till verkligt värde och värdeförändringarna redovisas i resultaträkningen. Fastigheternas verkliga värde baseras på interna värderingar. Verkligt värde är det bedömda belopp som skulle inkasseras i en transaktion vid värdetidpunkten mellan kunniga parter som är oberoende av varandra och som har ett intresse av att transaktionen genomförs efter sedvanlig marknadsföring, där båda parter förutsätts ha agerat insiktsfullt, klokt och utan tvång.
Per bokslutsdagen har Balder genomfört en intern värdering baserad på en tioårig kassaflödesmodell, på hela fastighetsbeståndet. Varje fastighet värderas individuellt genom att nuvärdesberäkna framtid kassaflöden, dvs framtida hyresinbetalningar minskade med bedömda drifts- och underhållsutbetalningar samt restvärdet år 10. Bedömda hyresinbetalningar samt drifts- och underhållsutbetalningar har härletts från befintliga hyresintäkter, drifts- och underhållskostnader. Kassaflödet marknadsanpassas genom att beakta eventuella förändringar i uthyrningsgrad och uthyrningsnivåer såväl som drift- och underhållsutbetalningar.
Till grund för samtliga kassaflödeskalkyler har antagits en inflation om 2 procent.
Hyresutvecklingen bedöms följa inflationen med hänsyn tagen till gällande indexklausuler i kontrakten under dess löptider. Då kontrakten löper ut sker en bedömning om kontraktet anses bli förlängt till rådande marknadshyresnivå samt att risken bedöms huruvida lokalen kan bli vakant. Vakanser bedöms utifrån gällande vakanssituation med en successiv anpassning till bedömd marknadsmässig vakans med hänsyn till objektets individuella förutsättningar.
Vid bedömningen av fastighetens framtida fastighetskostnader har utfalls-, budget- och prognosmaterial samt beräknade normaliserade kostnader använts.
Direktavkastningskrav och kalkylräntor som används i kalkylen har härletts ur jämförbara transaktioner på fastighetsmarknaden. Viktiga faktorer vid val av förräntningskrav är läge, hyresnivå, vakansgrad och fastighetens skick. I tabell redovisas använda direktavkastningskrav och kalkylräntor.
| Region | Kalkylräntekrav för diskontering av framtida kassaflöden, % |
Direktavkastnings krav för bedömning av restvärde, % |
Medelvärdet av direktavkastningskrav för bedömning av restvärde, % |
|---|---|---|---|
| Stockholm | 6,5–10,2 | 4,5–8,2 | 6,1 |
| Väst/Göteborg | 6,5–11,0 | 4,5–9,0 | 6,4 |
| Öresund | 6,3–9,8 | 5,3–7,8 | 6,2 |
| Öst | 7,0–12,0 | 5,0–10,0 | 6,2 |
| Norr | 7,3–12,0 | 5,3–10,0 | 6,6 |
Den genomsnittliga direktavkastningen uppgick per bokslutsdagen till 6,3 procent. Vid en förändring av direktavkastningskravet med +/– 0,25 procent påverkas koncernens fastighetsvärde med cirka 500 Mkr.
För att säkerställa den interna värderingen har Balder per bokslutsdagen låtit Savills Sweden AB värdera cirka en fjärdedel av det totala fastighetsbeståndet med ett marknadsvärde om cirka 3,1 Mdkr. Urvalet har gjorts med utgångspunkt att fastigheterna skall representera vår samlade portfölj avseende såväl geografisk placering, fastighetskategori som teknisk standard. De externa värderingarnas marknadsvärde översteg Balders med 3 Mkr.
Under året har en omklassificering skett av rörelsefastigheter till förvaltningsfastigheter och värdeförändringarna på dessa redovisas nu under orealiserade värdeförändringar.
Per 31 december, efter Balders värdering, uppgick Balders totala fastighetsvärde till 14 389 Mkr (12 669).
| Summa | 880 | 593 |
|---|---|---|
| Fastighetskostnader | –454 | –261 |
| Hyresintäkter | 1 333 | 854 |
| Koncernen, Mkr | 2010 | 2009 |
| Koncernen, Mkr | 2010 | 2009 |
|---|---|---|
| Byggnader | 6 627 | 5 451 |
| Mark | 2 107 | 1 462 |
| Summa | 8 734 | 6 913 |
| Inventarier | Koncernen | Moderbolaget | ||
|---|---|---|---|---|
| Mkr | 2010 | 2009 | 2010 | 2009 |
| Anskaffningsvärde | ||||
| Ingående balans | 24 | 9 | 8 | 9 |
| Årets anskaffningar | 24 | 16 | 2 | 0 |
| Utrangerat | –7 | –0 | –3 | –0 |
| Utgående balans | 41 | 24 | 7 | 8 |
| Avskrivningar | ||||
| Ingående balans | –16 | –5 | –6 | –5 |
| Förvärv | –13 | –9 | — | — |
| Utrangerat | 6 | 0 | 3 | 0 |
| Årets avskrivningar | –6 | –2 | –1 | –2 |
| Utgående balans | –29 | –16 | –4 | –6 |
| Redovisat värde | 13 | 8 | 3 | 2 |
| Vindkraftverk | Koncernen | Moderbolaget | ||
| Mkr | 2010 | 2009 | 2010 | 2009 |
| Anskaffningsvärde | ||||
| Ingående balans | 11 | — | — | — |
| Förvärv | 19 | 11 | 30 | — |
| Utgående balans | 30 | 11 | 30 | — |
| Avskrivningar | ||||
| Ingående balans | –0 | 0 | 0 | — |
| Årets avskrivningar | –2 | –0 | –2 | — |
| Utgående balans | –2 | –0 | –2 | — |
| Redovisat värde | 28 | 10 | 28 | — |
| Rörelsefastigheter | Koncernen | Moderbolaget | ||
|---|---|---|---|---|
| Mkr | 2010 | 2009 | 2010 | 2009 |
| Anskaffningsvärde | ||||
| Ingående balans | 51 | 51 | — | — |
| Förvärv | — | — | — | — |
| Investeringar | — | 0 | — | — |
| Omklassificering | –51 | — | — | — |
| Utgående balans | — | 51 | — | — |
| Avskrivningar | ||||
| Ingående balans | –4 | –3 | — | — |
| Årets avskrivningar | — | –1 | — | — |
| Omklassificering | 4 | — | — | — |
| Utgående balans | — | –4 | — | — |
| Redovisat värde | — | 46 | — | — |
Andelar i intressebolag redovisas i koncernen enligt kapitalandelsmetoden och i moderbolaget enligt anskaffningsvärdemetoden.
| Mkr 2010 2009 2010 2009 Ingående balans 512 528 422 513 Förvärv av intressebolag 6 — 6 — Avyttring av intressebolag –387 –88 –322 –81 Utdelning från intressebolag — –10 — –10 Eliminering internhyra 3 3 — — Andel i intressebolagens resultat efter skatt 68 80 — — Förändring av intressebolags eget kapital — –2 — — Utgående balans 202 512 107 422 Ägarandel av koncernens rapport över totalresultat Koncernen, Mkr 2010 2009 Hyresintäkter 64 196 Fastighetskostnader –25 –53 Driftsöverskott 40 143 Värdeförändringar fastigheter, realiserade 0 1 Värdeförändringar fastigheter, orealiserade 78 –16 Värdeförändringar aktier, orealiserade 0 26 Försäljning av aktier/Utspädningseffekt 0 –2 Förvaltnings– och administrationskostnader 0 –7 Övriga rörelseintäkter 0 2 Rörelseresultat 118 149 Räntenetto –22 –67 Värdeförändringar derivat, orealiserade –3 10 Resultat före skatt 93 93 Skatt –25 –12 Årets resultat 68 80 Förvaltningsresultat före skatt 18 72 Sammandrag av ägarandel av koncernens rapport över totalresultat Koncernen, Mkr 2010 2009 Tillgångar 808 2 110 Eget kapital 121 499 |
Ackumulerade anskaffningsvärden | Koncernen | Moderbolaget | |
|---|---|---|---|---|
Skulder 687 1 610
| Bolag | Organisationsnummer | Säte | Antal aktier | Andel, % | Kapitalandelens värde i koncernen, Mkr |
Redovisat värde hos moderbolaget, Mkr |
|---|---|---|---|---|---|---|
| Tulia AB | 556712-9811 | Göteborg | 50 000 | 50,0 | 63 | — |
| Akroterion Fastighets AB | 556714-5478 | Stockholm | 500 | 50,0 | 133 | 100 |
| Egby Vindkraftverk AB | 556760-5919 | Stockholm | 500 | 50,0 | 6 | 6 |
| Bergsspiran AB | 556736-4475 | Göteborg | 250 | 25,0 | 0 | 0 |
| Summa | 202 | 107 | ||||
| Bolag | Organisationsnummer | Säte | Antal aktier | Andel, % | Kapitalandelens värde i koncernen, Mkr |
Redovisat värde hos moderbolaget, Mkr |
|---|---|---|---|---|---|---|
| Tulia AB | 556712-9811 | Göteborg | 50 000 | 50,0 | 8 | — |
| Akroterion Fastighets AB | 556714-5478 | Stockholm | 500 | 50,0 | 116 | 100 |
| Corem Property Group AB | 556463-9440 | Stockholm | 7 888 340 | 25,5 | 387 | 322 |
| Summa | 512 | 422 |
Corem Property Group är inte längre något intressebolag beroende på att merparten av aktierna har sålts under 2010. Kvarvarande aktier redovisas som finansiella placeringar.
Kundfordringar är upptagna till det belopp som beräknas inflyta. Samtliga förfallna kundfordringar överstigande 30 dagar bedöms individuellt avseende förlustrisk, se även avsnitt hyror och kunder sidan 47. Nedskrivningar görs för osäkra fordringar. Årets resultat har belastats
med 17 Mkr (8) avseende konstaterade och befarade kundförluster. Fordringarna är kortfristiga till sin natur varför redovisat värde motsvarar verkligt värde.
| Koncernen, Mkr | 2010 | 2009 |
|---|---|---|
| – 30 dagar | 12 | 3 |
| 31–60 dagar | 3 | 3 |
| 61–90 dagar | 1 | 2 |
| 91 dagar– | 29 | 19 |
| Summa | 45 | 26 |
| Osäkra kundfordringar | –29 | –12 |
| Kundfordringar netto | 16 | 14 |
| Koncernen, Mkr | 2010 | 2009 |
|---|---|---|
| Ingående balans | –12 | –6 |
| Förvärvad ingående balans | –4 | –2 |
| Årets konstaterade kundförluster | 10 | 3 |
| Årets osäkra kundfordringar | –23 | –8 |
| Utgående balans | –29 | –12 |
| Koncernen | Moderbolaget | |||||||
|---|---|---|---|---|---|---|---|---|
| Mkr | 2010 | 2009 | 2010 | 2009 | ||||
| Fordringar på intressebolag | 87 | 92 | 87 | 92 | ||||
| Övriga fordringar | 29 | 21 | 10 | 5 | ||||
| Summa | 117 | 113 | 97 | 97 |
Fordringarna är kortfristiga till sin natur varför redovisat värde motsvarar verkligt värde.
| Koncernen | Moderbolaget | ||||
|---|---|---|---|---|---|
| Mkr | 2010 | 2009 | 2010 | 2009 | |
| Försäkringar | 2 | 1 | — | — | |
| Ränteintäkter | 2 | 1 | 2 | 1 | |
| Hyresintäkter | 16 | 3 | 1 | 1 | |
| Fastighetskostnader | 11 | 6 | — | — | |
| Övriga finansiella intäkter | 3 | 5 | 1 | 2 | |
| Övriga poster | — | 3 | 2 | 2 | |
| Summa | 33 | 19 | 5 | 5 |
Per den 31 december 2010 omfattade det registrerade aktiekapitalet 101 564 568 stamaktier, varav 7 486 288 av serie A och 94 078 280 av serie B. Varje aktie av serie A berättigar till en röst och varje aktie av
| Aktiekapitalets utveckling | |||||||||
|---|---|---|---|---|---|---|---|---|---|
| Dag | Månad | År | Händelse | Förändring antal aktier |
Totalt antal aktier |
Totalt antal ute stående aktier |
Kvotvärde per aktie, kr |
Förändring aktiekapital, kr |
Totalt aktie kapital, kr |
| 27 | juni | 2005 | Starttidpunkt | 75 386 104 | 75 386 104 | 1,00 | 75 386 104 | ||
| 18 | augusti | 2005 | Apportemission | 2 000 002 | 77 386 106 | 77 386 106 | 1,00 | 2 000 002 | 77 386 106 |
| 18 | augusti | 2005 | Nedsättning av aktie kapitalet genom minskning av nominellt belopp |
— | 77 386 106 | 77 386 106 | 0,01 | –76 612 245 | 773 861 |
| 18 | augusti | 2005 | Apportemission | 1 287 731 380 | 1 365 117 486 | 1 365 117 486 | 0,01 | 12 877 314 | 13 651 175 |
| 18 | augusti | 2005 | Kvittningsemission | 18 846 514 | 1 383 964 000 | 1 383 964 000 | 0,01 | 188 465 | 13 839 640 |
| 18 | augusti | 2005 | Sammanläggning av nominellt belopp till 1 krona |
–1 370 124 360 | 13 839 640 | 13 839 640 | 1,00 | 13 839 640 | |
| 11 | januari | 2006 | Apportemission | 1 000 000 | 14 839 640 | 14 839 640 | 1,00 | 1 000 000 | 14 839 640 |
| 16 | maj | 2006 | Apportemission | 1 380 000 | 16 219 640 | 16 219 640 | 1,00 | 1 380 000 | 16 219 640 |
| 2008 | Återköp egna aktier | –476 600 | 16 219 640 | 15 743 040 | 16 219 640 | ||||
| 31 | aug | 2009 | Apportemission | 9 171 502 | 25 391 142 | 24 914 542 | 1,00 | 9 171 502 | 25 391 142 |
| 4 | juli | 2010 | Fondemission | 76 173 426 | 101 564 568 | 99 658 168 | 1,00 | — | 101 564 568 |
| 31 | dec | 2010 | — | 101 564 568 | 99 658 168 | 1,00 | — | 101 564 568 |
Styrelsen föreslår årsstämman att ingen utdelning (—) lämnas för verksamhetsåret 2010. Alla emitterade aktier är betalda.
Koncernen är genom sin verksamhet exponerad för fem olika slags finansiella risker. Med finansiella risker avses ränterisk, likviditetsrisk, refinansieringsrisk, prisrisk och kreditrisk. Finanspolicyn anger riktlinjer och regler för hur finansverksamheten skall bedrivas samt fastställer ansvarsfördelning och administrativa regler. Avsteg från koncernens finanspolicy kräver styrelsens godkännande. Ansvaret för koncernens finansiella transaktioner och risker hanteras centralt av moderbolagets finansavdelning. Den finansiella riskhanteringen sker på portföljnivå. Finansiella transaktioner skall genomföras utifrån en bedömning av koncernens samlade behov av likviditet, finansiering och ränterisk. Målen i finanspolicyn är att:
Koncernen har marknadsmässiga covenantvillkor för sin upplåning. Dessa har varit uppfyllda under verksamhetsåret.
Uppföljning av målen sker löpande med rapportering till styrelsen inför avlämnandet av bolagets delårsrapporter.
| Utfall | |||||
|---|---|---|---|---|---|
| Finansiella mål | Mål 2011 | Mål | 2010 | 2009 | |
| Soliditet, % | 30 | 25,0 | 30,9 | 24,1 | |
| Räntetäckningsgrad, ggr | 1,5 | 1,5 | 2,1 | 3,2 | |
| Avkastning eget kapital, % 1) | 33,6 | 9,6 |
1) Målet för avkastning på eget kapital är att det över tiden med god marginal skall överstiga den riskfria räntan. Vid årsskiftet uppgick den riskfria räntan, årsgenomsnitt av en femårig statsobligation, till 2,9 procent.
Koncernens mål avseende kapitalstrukturen är att trygga koncernens förmåga att fortsätta sin verksamhet, så att den kan fortsätta att generera avkastning till aktieägarna och nytta för andra intressenter.
Med refinansieringsrisk avses risken att Balder inte kan återfinansiera sig i framtiden eller endast till kraftigt ökade kostnader. Balder har idag inga skriftliga kreditlöften, utan arbetar kontinuerligt med att ta upp
nya lån och omförhandla befintliga lån. Av låneportföljen skall över tid 50 procent inneha en kredittid på mer än två år och inte mer än 35 procent av lånen bör förfalla på ett enskilt år.
Med likviditetsrisk avses risken att sakna tillräckligt med likvida medel för att kunna fullfölja företagets betalningsåtaganden. Enligt finanspolicyn skall det alltid finnas tillräckligt med kontanta medel och garanterade krediter för att täcka en månads betalningsåtaganden. Styrelsen kan oaktat långsiktigt mål besluta om tillfälligt ökad likviditet till exempel vid ökad beredskap för större affärer. Per bokslutsdagen uppgick Balders likvida medel, finansiella placeringar och outnyttjade krediter till 507 Mkr (177).
Kassaflödet per år avseende finansiella skulder vid antagande om nuvarande storlek på koncernen. Kassaflödet avser räntekostnader, amortering, leveranstörsskuld och reglering av övriga finansiella skulder. Finansnettot har beräknats utifrån koncernens genomsnittliga ränta med avdrag för ränteintäkter och räntebidrag.
| Mkr | Mindre än 1 år | 1–5 år | Mer än 5 år |
|---|---|---|---|
| Upplåning | 395 | 544 | 8 692 |
| Räntekostnader | 440 | 1 659 | |
| Långfristiga ej räntebärande skulder | 60 | 69 | |
| Leverantörsskulder | 62 | ||
| Övriga skulder | 32 | ||
| Summa | 989 | 2 272 | 8 692 |
| Koncernen 2009-12-31 | |||
| Mkr | Mindre än 1 år | 1-5 år | Mer än 5 år |
| Upplåning | 131 | 783 | 8 614 |
| Räntekostnader | 343 | 1 295 | |
| Långfristiga ej räntebärande skulder | 52 | 133 | |
| Leverantörsskulder | 60 | ||
| Övriga skulder | 20 | ||
| Mkr | Mindre än 1 år | 1–5 år | Mer än 5 år |
|---|---|---|---|
| Upplåning | 309 | 200 | 2 677 |
| Räntekostnader | 134 | 471 | |
| Långfristiga ej räntebärande skulder | 42 | 44 | |
| Leverantörsskulder | 3 | ||
| Övriga skulder | 18 | ||
| Summa | 506 | 715 | 2 677 |
| Mkr | Mindre än 1 år | 1–5 år | Mer än 5 år |
|---|---|---|---|
| Upplåning | 46 | 443 | 2 478 |
| Räntekostnader | 110 | 394 | |
| Långfristiga ej räntebärande skulder | 35 | 85 | |
| Leverantörsskulder | 2 | ||
| Övriga skulder | 7 | ||
| Summa | 200 | 922 | 2 478 |
Med ränterisk avses risken för fluktuationer i kassaflöde och resultat till följd av förändringar i räntenivåer. Den faktor som främst påverkar ränterisken är räntebindningstiden. Lång räntebindningstid innebär en förutsägbarhet i kassaflödet men det innebär oftast också högre räntekostnader.
Hanteringen av koncernens ränteexponering är centraliserad, vilket innebär att den centrala finansfunktionen ansvarar för att identifiera och hantera denna exponering. Ränterisken skall hanteras med risksäkringsinstrument som ränteswappar, räntetak och räntegolv. Som övergripande nyckeltal används räntetäckningsgrad. Räntetäckningsgraden skall vid varje mättillfälle överstiga 1,5 gånger. För att erhålla en kostnadseffektiv hantering av ränterisken görs bedömningen av ränterisken vid upptagandet av lån med kort räntebindning utifrån koncernens totala låneportfölj. Räntederivattransaktioner genomförs vid behov för att uppnå önskad ränterisk i den totala upplåningen.
Balder har i huvudsak använt sig av swappar samt räntetak för att hantera ränterisken, vilka förfaller mellan 2012 och 2018. I takt med att marknadsräntan förändras uppstår ett teoretiskt över- eller undervärde, som inte är direkt kassaflödespåverkande, på de finansiella instrumenten. Derivaten redovisas löpande till verkligt värde i balansräkningen och värdeförändringar redovisas i resultaträkningen utan tillämpning av säkringsredovisning. Derivaten värderas även i år utifrån noterade priser på marknaden. Värdeförändringarna uppgick under 2010 till 148 Mkr (–23). Det verkliga värdet för finansiella instrument baseras på förmedlade kreditinstituts värderingar. Rimligheten i värderingen har prövats genom att låta annat kreditinstitut värdera liknande instrument på balansdagen.
Balders intäkter påverkas av fastigheternas uthyrningsgrad, nivån på marknadsmässiga hyror samt kundernas betalningsförmåga. En förändring av hyresnivån eller den ekonomiska uthyrningsgraden med +/– 1 procentenhet påverkar resultat före skatt med +/– 14 Mkr.
Risken att koncernens kunder inte uppfyller sina åtaganden, det vill säga att betalning ej erhålls för kundfordringar, utgör en kundkreditrisk. Koncernens kunder kreditkontrolleras varvid information om kundernas finansiella ställning inhämtas från olika kreditupplysningsföretag. En beräkning av kreditrisken görs i samband med nyuthyrning och lokalanpassning för befintlig kund. I kreditpolicyn anges beslutsnivåer för olika kreditrisker, hur värdering av krediter och osäkra fordringar skall hanteras. Bankgaranti, depositioner av förtida hyror eller annan säkerhet krävs för kunder med låg kreditvärdighet eller otillräcklig kredithistorik.
I syfte att följa kundernas kreditvärdighetsutveckling sker en löpande kreditbevakning.
Den finansiella verksamheten i Balder medför exponering för kreditrisker. Det är främst motpartsrisker i samband med fordringar på banker och andra motparter som uppstår vid handel med derivatinstrument. Balders finanspolicy innehåller ett särskilt motpartsreglemente i vilket maximal kreditexponering för olika motparter anges. Motparterna skall ha ett kreditbetyg från Standard & Poor om lägst A- eller A3 från Moody´s.
Skulder i utländsk valuta är säkrade genom derivat, varför ingen valutarisk föreligger.
Vid årets utgång hade Balder bindande låneavtal till kreditinstitut om sammanlagt 9 631 Mkr (9 681) inklusive ett förlagslån om 259 Mkr (259). Netto räntebärande skulder efter avdrag för likviditet om 48 Mkr (24) uppgick till 9 583 Mkr (9 504). Under året har nya lån tagits upp om 662 Mkr (4 442) i samband med förvärv och 353 Mkr (455) amorterats, huvudsakligen i samband med fastighetsförsäljningar.
I vissa fall kompletteras säkerheten med garantier för räntetäckningsgrad, soliditet och belåningsgrad. Balder uppfyller alla garantier vid årsskiftet. Kreditavtalen innehåller sedvanliga uppsägningsvillkor.
Den genomsnittliga kreditbindningstiden på låneavtalen uppgick per den 31 december till 5,9 år (4,9). Förfallostrukturen för låneavtalen, som framgår av tabell, visar när i tiden låneavtalen förfaller till omförhandling eller återbetalning. Den genomsnittliga effektiva räntan per bokslutsdagen uppgick till 4,2 procent (3,7) inklusive effekten av upplupen ränta från Balders räntederivat. Den genomsnittliga räntebindningstiden vid samma datum uppgick till 2,4 år (2,2). Andelen lån med ränteförfall under kommande 12-månaders period uppgick till 25,0 procent (42,3). I långfristiga räntebärande skulder ingår lån som omförhandlas under kommande år med 2 743 Mkr (5 186). I moderbolaget uppgår motsvarande belopp till 512 Mkr (1 530).
Vid en omedelbar ökning av marknadsräntan med en procentenhet och antagande om oförändrad låne- och derivatportfölj skulle räntekostnaderna öka med 19 Mkr.
| Summa | 9 631 | 4,2 | 100,0 | 9 632 |
|---|---|---|---|---|
| >5 år | 500 | 5,7 | 5,2 | 500 |
| 4–5 år | 1 785 | 3,4 | 18,5 | 1 783 |
| 3–4 år | 6 | 5,0 | 0,1 | 6 |
| 2–3 år | 4 107 | 5,1 | 42,6 | 4 107 |
| 1–2 år | 826 | 4,6 | 8,6 | 826 |
| Inom ett år | 2 407 | 4,6 | 25,0 | 2 410 |
| År | Redovisat värde, Mkr |
Ränta, % | Andel, % | Verkligt värde, Mkr |
Verkligt värde för finansiella skulder som inte är derivatinstrument har beräknats genom att diskontera det framtida kassaflödet med aktuell marknadsränta på balansdagen. Diskonteringsräntan som använts till beräkningen av verkligt värde ligger mellan 3,5 procent och 4,6 procent.
| Summa | 9 631 | 100,0 |
|---|---|---|
| >5 år | 1 528 | 15,9 |
| 4–5 år | 291 | 3,0 |
| 3–4 år | 6 | 0,1 |
| 2–3 år | 1 571 | 16,3 |
| 1–2 år | 3 081 | 32,0 |
| Inom ett år 1) | 3 154 | 32,7 |
| År | Redovisat värde, Mkr |
Andel, % |
1) Se avsnitt löptidsanalys finansiella skulder sidan 73.
| Kund- och lånefordringar |
Finansiella tillgångar som kan säljas |
verkligt värde via resultat räkningen Derivat 1) |
Finansiella tillgångar/ skulder värderade till |
Totalt Övriga skulder redovisat värde |
Totalt verkligt värde |
|||||||
|---|---|---|---|---|---|---|---|---|---|---|---|---|
| Koncernen, Mkr | 2010 | 2009 | 2010 | 2009 | 2010 | 2009 | 2010 | 2009 | 2010 | 2009 | 2010 | 2009 |
| Andra långfristiga värdepappersinnehav |
— | — | — | 1 | — | — | — | — | — | 1 | — | 1 |
| Kundfordringar | 16 | 14 | — | — | — | — | — | — | 16 | 14 | 16 | 14 |
| Övriga fordringar | — | 96 | — | — | — | — | — | — | — | 96 | — | 96 |
| Finansiella placeringar | — | — | — | — | 204 | — | — | — | 204 | — | 204 | — |
| Summa fordringar | 16 | 110 | — | 1 | 204 | — | — | — | 220 | 112 | 220 | 112 |
| Långfristiga ränte bärande skulder |
— | — | — | — | — | — | 6 403 | 3 955 | 6 403 | 3 955 | 6 403 | 3 991 |
| Derivat | — | — | — | — | 277 | 426 | — | — | 277 | 426 | 277 | 426 |
| Kortfristiga ränte bärande skulder |
— | — | — | — | — | — | 3 225 | 5 394 | 3 225 | 5 394 | 3 227 | 5 394 |
| Checkräkningskredit | — | — | — | — | — | — | 95 | 250 | 95 | 250 | 95 | 250 |
| Leverantörsskulder | — | — | — | — | — | — | 62 | 59 | 62 | 59 | 62 | 59 |
| Summa skulder | — | — | — | — | 277 | 426 | 9 785 | 9 659 | 10 062 | 10 084 | 10 064 | 10 120 |
| Kund- och lånefordringar |
Finansiella tillgångar som kan säljas |
Finansiella tillgångar/ skulder värderade till verkligt värde via resultat räkningen Derivat 1) |
Övriga skulder | Totalt redovisat värde |
Totalt verkligt värde |
|||||||
| Moderbolaget, Mkr | 2010 | 2009 | 2010 | 2009 | 2010 | 2009 | 2010 | 2009 | 2010 | 2009 | 2010 | 2009 |
| Andra långfristiga värdepappersinnehav |
— | — | — | 1 | — | — | — | — | — | 1 | — | 1 |
| Övriga fordringar | 50 | 96 | — | — | — | — | — | — | 50 | 96 | 50 | 96 |
| Finansiella placeringar | — | — | — | — | 204 | — | — | — | 204 | — | 204 | — |
| Summa fordringar | 50 | 96 | — | 1 | 204 | — | — | — | 254 | 98 | 254 | 98 |
| Långfristiga skulder till kreditinstitut |
— | — | — | — | — | — | 2 016 | 928 | 2 016 | 928 | 2 017 | 953 |
| Derivat | — | — | — | — | 126 | 222 | — | — | 126 | 222 | 126 | 222 |
| Kortfristiga skulder till kreditinstitut |
— | — | — | — | — | — | 1 093 | 1 877 | 1 093 | 1 877 | 1 093 | 1 877 |
| Checkräkningskredit | — | — | — | — | — | — | 95 | 205 | 95 | 205 | 95 | 205 |
| Leverantörsskulder | — | — | — | — | — | — | 3 | 2 | 3 | 2 | 3 | 2 |
Summa skulder — — — — 126 222 3 207 3 012 3 334 3 234 3 334 3 259
1) Finansiella tillgångar/skulder som innehas för handel.
Utnyttjad del 95 250 95 205
Finansiella placeringar värderas till verkligt värde via resultaträkningen.
| Koncernen | Moderbolaget | |||
|---|---|---|---|---|
| Mkr | 2010 | 2009 | 2010 | 2009 |
| Personalkostnader | 15 | 8 | 8 | 3 |
| Räntekostnader | 59 | 46 | 38 | 29 |
| Förskottsbetalda hyror | 131 | 114 | — | — |
| Försäljningsomkostnad | — | 14 | — | 7 |
| Omstruktureringsreserver | — | 24 | — | — |
| Fastighetskostnader | 57 | 43 | — | — |
| Övriga poster | 12 | 3 | 3 | 2 |
| Summa | 275 | 252 | 48 | 41 |
| Ställda säkerheter | Koncernen | Moderbolaget | |||
|---|---|---|---|---|---|
| Mkr | 2010 | 2009 | 2010 | 2009 | |
| Fastighetsinteckningar | 10 416 | 9 988 | — | — | |
| Aktier i koncernbolag | 557 | 439 | — | — | |
| Reverser | — | — | 3 170 | 2 920 | |
| Summa | 10 973 | 10 427 | 3 170 | 2 920 | |
| Eventualförpliktelser | Koncernen | Moderbolaget | |||
| Mkr | 2010 | 2009 | 2010 | 2009 | |
| Borgen för dotterbolag | — | — | 2 439 | 1 300 | |
| Borgen för intressebolag | 435 | 428 | 435 | 428 | |
| Summa | 435 | 428 | 2 874 | 1 727 |
| Likvida medel | Koncernen | Moderbolaget | |||
|---|---|---|---|---|---|
| Mkr | 2010 | 2009 | 2010 | 2009 | |
| Följande delkomponenter ingår i likvida medel: | |||||
| Kassa och bank | 48 | 24 | 6 | 18 | |
| Summa enligt balansräkningen | 48 | 24 | 6 | 18 | |
| Summa enligt kassaflödesanalysen | 48 | 24 | 6 | 18 | |
| Betalda räntor och derivatkostnader | Koncernen | Moderbolaget | |||
|---|---|---|---|---|---|
| Mkr | 2010 | 2009 | 2010 | 2009 | |
| Erhållen ränta | 27 | 10 | 25 | 8 | |
| Betald ränta | –248 | –203 | –93 | –102 | |
| Betald derivatkostnad | –163 | –100 | –83 | –79 | |
| Summa | –384 | –293 | –151 | –174 |
Interna ränteintäkter och räntekostnader är ej likviditetspåverkande.
| Specifikation av moderbolagets direkta innehav av andelar i dotterbolag | Redovisat värde | |||||
|---|---|---|---|---|---|---|
| Dotterbolag | Organisationsnummer | Säte | Antal andelar | Andel, % | 2010 | 2009 |
| Balder Storstad AB | 556676-4378 | Göteborg | 1 001 000 | 100 | 1 046 | 1 046 |
| Balder Mellanstad AB | 556514-4291 | Göteborg | 1 938 000 | 100 | 125 | 125 |
| Din Bostad Sverige AB | 556541-1898 | Göteborg | 18 349 255 | 100 | 623 | 622 |
| 1 794 | 1 792 |
Balderkoncernen äger genom ovan nämnda dotterbolag 100 procent i ytterligare 154 bolag vilka framgår av respektive dotterbolags årsredovisning.
| Moderbolaget, Mkr | 2010 | 2009 |
|---|---|---|
| Ackumulerade anskaffningsvärden | ||
| Ingående balans | 1 792 | 1 101 |
| Ägartillskott | 0 | 70 |
| Förvärv | 1 | 622 |
| Utgående balans | 1 794 | 1 792 |
| Fordringar | Skulder | |||
|---|---|---|---|---|
| Moderbolaget, Mkr | 2010 | 2009 | 2010 | 2009 |
| Ingående balans | 3 831 | 3 690 | 397 | — |
| Förändring utlåning till dotterbolag | 2 222 | 141 | 1 726 | 397 |
| Utgående balans | 6 053 | 3 831 | 2 123 | 397 |
Koncernen står under bestämmande inflytande från Erik Selin Fastigheter AB som innehar 55,3 procent (55,3) av rösterna i moderbolaget Balder. Moderbolaget i den största koncernen där Balder ingår är Erik Selin Fastigheter AB.
Utöver de närståenderelationer som anges för koncernen har moderbolaget bestämmande inflytande över dotterbolag enligt not 26, Koncernbolag.
Erik Selin Fastigheter AB hyr kontor av Balder för 516 kkr (516). Kontrakten är skrivna enligt marknadsmässiga villkor.
Moderbolaget har utfört fastighetsadministrativa tjänster åt sina dotterbolag uppgående till 61 Mkr (49). Moderbolaget fungerar
Balder har under januari och februari, i två olika transaktioner, förvärvat och tillträtt 33 fastigheter till ett sammanlagt värde om cirka 2 200 Mkr och med en uthyrningsbar area om cirka 196 000 kvm. Av de förvärvade fastigheterna har åtta fastigheter förvärvats från GE Capital Real Estate och där största delen av fastighetsvärdet ligger i centrala Göteborg.
Övriga förvärv avser 25 handelsfastigheter förvärvade från Catena AB. Fastigheterna är belägna i Stockholm, Göteborg och Öresundsregionen.
som internbank. Fordringar på dotterbolag uppgick per bokslutsdagen till 6 053 Mkr (3 831). Transaktionerna inom koncernen är prissatta till självkostnadspris.
Utöver ovanstående närståenderelationer äger Balder 25 procent i Bergsspiran AB samt 50 procent i Egby Vindkraftverk AB och i Akroterion Fastighets AB. Koncernen har också genom Balder Storstad AB 50 procent i Tulia AB, se not 15, Andelar i intressebolag.
Under verksamhetsåret har Corem och Tulia köpt förvaltnings- och administrativa tjänster av Balder uppgående till 2 Mkr (2). Tjänsterna är prissatta på marknadsmässiga villkor. Nettofordringar på intressebolag uppgick per bokslutsdagen till 87 Mkr (89).
Företagets styrelseledamöter samt bolag ägda av dessa kontrollerar 72,2 procent (76,7) av rösterna i Balder. Beträffande styrelsen, VD och övriga befattningshavares löner och andra ersättningar, kostnader och avtal som avser pensioner och liknande förmåner samt avtal angående avgångsvederlag, se not 4, Anställda och personalkostnader.
I januari har koncentrationen av koncernens fastigheter fortsatt. I två olika transaktioner har tio fastigheter sålts i Nässjö och Borås för ett försäljningsvärde om cirka 62 Mkr. Efter försäljningarna äger Balder inga fastigheter i Nässjö och Borås.
I slutet av januari har Balder också genomfört en riktad nyemission om 6 700 000 aktier av serie B som tillförde bolaget cirka 278 Mkr efter transaktionskostnader och drygt 60 nya aktieägare. Emissionen övertecknades kraftigt.
Företagsledningen har med styrelsen diskuterat utvecklingen, valet och upplysningarna avseende koncernens viktiga redovisningsprinciper och uppskattningar samt tillämpningen av dessa.
För viktiga antaganden och bedömningar i samband med värdering av förvaltningsfastigheter se not 13, Förvaltningsfastigheter.
Balder redovisar sina fastigheter enligt verkligt värde metod vilket innebär att värdeförändringar redovisas i resultaträkningen. Resultatet kan därför påverkas väsentligt.
Balder genomför en intern värdering av fastigheterna vid varje kvartalsrapport. För att säkerställa den interna värderingen i samband med årsbokslutet har Savills Sweden AB värderat fastigheter i fastighetsbeståndet motsvarande drygt 22 procent av Balders internt bedömda verkliga värde.
Balder förfogar över förlustavdrag vilka härstammar från den verksamhet som bedrivits tidigare. Vidare finns underskottsavdrag i fastighetsägande dotterbolag. Balder bedömer att samliga förlustavdrag, enligt gällande skatteregler, kommer att kunna utnyttjas mot framtida vinster.
Balder kan dock inte lämna några garantier för att dagens, eller nya skatteregler inte innebär begränsningar i möjligheterna att utnyttja underskottsavdragen.
Redovisningsstandarden IFRS 3s regel om klassificering av förvärv som rörelseförvärv eller tillgångsförvärv utgår från att en individuell bedömning måste göras av varje enskild transaktion. Balders förvärv av Din Bostad, genom ett offentligt uppköpserbjudande, har klassificerats som ett rörelseförvärv under gemensamt inflytande. Principen innebär att rörelseförvärv redovisas till historiska anskaffningsvärden. För övriga två förvärv har bedömning inneburit att transaktionerna har klassificerats som tillgångsförvärv.
Fastighets AB Balder (publ) är ett svenskregistrerat aktiebolag med säte i Göteborg. Moderbolagets aktier är registrerade på Nasdaq OMX Stockholm, Mid Cap. Adressen till huvudkontoret är Box 53 121, 400 15 Göteborg. Besöksadressen är Vasagatan 54.
Koncernredovisningen för år 2010 består av moderbolaget och dess dotterbolag, tillsammans benämnd koncernen.
Årsredovisningen och koncernredovisningen har godkänts för utfärdande av styrelsen och VD den 15 april 2011. Koncernens och moderbolagets resultat- och balansräkning blir föremål för fastställelse på årsstämman den 6 maj 2011. Styrelsen avser att föreslå årsstämman att ingen utdelning (—) lämnas för verksamhetsåret 2010.
Årsredovisningen har upprättats i enlighet med god redovisningssed i Sverige och koncernredovisningen har upprättats i enlighet med de internationella redovisningsstandard som avses i Europaparlamentets
och rådets förordning (EG) nr 1606/2002 av den 19 juli 2002 om tillämpning av internationell redovisningsstandard. Årsredovisningen respektive koncernredovisningen ger en rättvisande bild av moderbolagets och koncernens ställning och resultat. Förvaltningsberättelsen för koncernen respektive moderbolaget ger en rättvisande översikt över utvecklingen av koncernens och moderbolagets verksamhet, ställning och resultat samt beskriver väsentliga risker och osäkerhetsfaktorer som moderbolaget och de bolag som ingår i koncernen står inför.
Göteborg 15 april 2011
Christina Rogestam Styrelseordförande
Sten Dunér Fredrik Svensson Anders Wennergren Styrelseledamot Styrelseledamot Styrelseledamot
Erik Selin Styrelseledamot och VD
Vår revisionsberättelse har avlämnats 15 april 2011 Öhrlings PricewaterhouseCoopers AB
Bengt Kron Auktoriserad revisor
Vi har granskat årsredovisningen, koncernredovisningen och bokföringen samt styrelsens och verkställande direktörens förvaltning i Fastighets AB Balder för år 2010. (Bolagets årsredovisning och koncernredovisning ingår i den tryckta versionen av detta dokument på sidorna 46–78). Det är styrelsen och verkställande direktören som har ansvaret för räkenskapshandlingarna och förvaltningen och för att årsredovisningslagen tillämpas vid upprättandet av årsredovisningen samt för att internationella redovisningsstandarder IFRS sådana de antagits av EU och årsredovisningslagen tillämpas vid upprättandet av koncernredovisningen. Vårt ansvar är att uttala oss om årsredovisningen, koncernredovisningen och förvaltningen på grundval av vår revision.
Revisionen har utförts i enlighet med god revisionssed i Sverige. Det innebär att vi planerat och genomfört revisionen för att med hög men inte absolut säkerhet försäkra oss om att årsredovisningen och koncernredovisningen inte innehåller väsentliga felaktigheter. En revision innefattar att granska ett urval av underlagen för belopp och annan information i räkenskapshandlingarna. I en revision ingår också att pröva redovisningsprinciperna och styrelsens och verkställande direktörens tillämpning av dem samt att bedöma de betydelsefulla uppskattningar som styrelsen och verkställande direktören gjort när de upprättat årsredovisningen och koncernredovisningen samt att utvärdera den samlade
informationen i årsredovisningen och koncernredovisningen. Som underlag för vårt uttalande om ansvarsfrihet har vi granskat väsentliga beslut, åtgärder och förhållanden i bolaget för att kunna bedöma om någon styrelseledamot eller verkställande direktören är ersättningsskyldig mot bolaget. Vi har även granskat om någon styrelseledamot eller verkställande direktören på annat sätt har handlat i strid med aktiebolagslagen, årsredovisningslagen eller bolagsordningen. Vi anser att vår revision ger oss rimlig grund för våra uttalanden nedan.
Årsredovisningen har upprättats i enlighet med årsredovisningslagen och ger en rättvisande bild av bolagets resultat och ställning i enlighet med god redovisningssed i Sverige. Koncernredovisningen har upprättats i enlighet med internationella redovisningsstandarder IFRS sådana de antagits av EU och årsredovisningslagen och ger en rättvisande bild av koncernens resultat och ställning. Förvaltningsberättelsen är förenlig med årsredovisningens och koncernredovisningens övriga delar.
Vi tillstyrker att årsstämman fastställer resultaträkningen och balansräkningen för moderbolaget samt rapporten över totalresultatet och rapporten över finansiell ställning för koncernen, disponerar vinsten i moderbolaget enligt förslaget i förvaltningsberättelsen och beviljar styrelsens ledamöter och verkställande direktören ansvarsfrihet för räkenskapsåret.
Göteborg den 15 april 2011 Öhrlings PricewaterhouseCoopers AB
Bengt Kron Auktoriserad revisor
Bolagsstyrning i svenska börsbolag regleras av en kombination av skrivna regler och praxis. Till regelverket hör i första hand aktiebolagslagen men också Svensk Kod och det regelverk som gäller för noterade bolag.
Några av Kodens principer är att skapa goda förutsättningar för utövande av en aktiv och ansvarstagande ägarroll och skapa en väl avvägd maktbalans mellan ägare, styrelse och verkställande ledning, vilket Balder ser som en naturlig del av principerna för verksamheten. Koden innebär även att viss information skall hållas tillgänglig på hemsidan.
Bolagets firma är Fastighets AB Balder och bolaget är publikt (publ). Bolagets styrelse har sitt säte i Göteborg.
Bolaget skall ha till föremål för sin verksamhet att direkt eller indirekt, genom hel- eller delägda bolag, förvärva, förvalta, äga och avyttra fast egendom och värdepapper samt bedriva annan därmed förenlig verksamhet.
Bolagsordningen, som finns tillgänglig på Balders hemsida, innehåller bland annat uppgifter om aktiekapital, antal aktier, aktieslag och företrädesrätt, antal styrelseledamöter och revisorer samt bestämmelser om kallelse och dagordning för årsstämman.
Årsstämman är bolagets högsta beslutande organ där aktieägarnas rätt att besluta i bolagets angelägenheter kan utövas. Styrelsen och revisorer i bolaget utses av årsstämman på förslag av valberedningen. Årsstämman fattar också beslut om ändringar i bolagsordningen och om förändring av aktiekapitalet. Vid årsstämman den 10 maj 2010 i Elite Park Aveny Hotel i Göteborg deltog aktieägare som sammanlagt representerade 78 procent av samtliga röster.
Årsstämman fastställde räkenskaperna för 2009 och beviljade styrelsen och verkställande direktören ansvarsfrihet för räkenskapsåret 2009. Stämman utsåg Christina Rogestam till ordförande. Till styrelseledamöter omvaldes Christina Rogestam såsom styrelseordförande samt ledamöterna Erik Selin, Fredrik Svensson, Sten Dunér och Anders Wennergren. Samtliga ledamöter är valda till och med årsstämman 2011. Protokoll fört vid årsstämman den 10 maj 2010 finns tillgängligt på bolagets hemsida.
Årsstämman 2011 äger rum den 6 maj i Restaurang Palace i Göteborg. Information om årsstämman publiceras på hemsidan.
Balders aktiekapital uppgick per 31 december 2010 till 101 564 568 kronor fördelat på 101 564 568 aktier. Varje aktie har ett kvotvärde om 1,00 krona, varav 7 486 288 av serie A och 94 078 280 av serie B. Av B-aktien är 1 906 400 återköpta,
vilket betyder att totalt antal utestående aktier uppgår till 99 658 168. Varje aktie av serie A berättigar till en röst och varje aktie av serie B berättigar till en tiondels röst. Varje röstberättigad får vid bolagsstämman rösta för antalet av denne ägda och företrädda aktier. Ytterligare information om aktier och aktiekapital finns på sidorna 9–11, Aktien och ägarna.
Styrelsen utses av årsstämman och svarar för bolagets organisation och förvaltning. Styrelsen i Balder består av personer som har en bred erfarenhet och kompetens från fastighetsbranschen, affärsutveckling och finansiering. Flertalet av ledamöterna har erfarenhet från styrelsearbete i andra börsnoterade bolag.
I styrelsen är de båda stora ägarna Erik Selin Fastigheter AB och Arvid Svensson Invest AB representerade genom Erik Selin och Fredrik Svensson.
Styrelsen beslutar bland annat om firmateckningsrätt. Balders firma tecknas, förutom av styrelsen, av styrelseordföranden Christina Rogestam, VD Erik Selin och ekonomidirektör Magnus Björndahl två i förening.
Styrelsen i Balder har upprättat en arbetsordning avseende arbetsfördelningen, styrelsemöten och ekonomisk rapportering i enlighet med aktiebolagslagen och andra tillämpliga lagar och författningar. Arbetsordningen omfattar följande:
Styrelsens övergripande uppgift är att för ägarnas räkning förvalta bolagets angelägenheter på ett sådant sätt att ägarnas intresse av långsiktigt god kapitalavkastning tillgodoses på bästa möjliga sätt.
Styrelsen ansvarar för att bolagets organisation är ändamålsenlig och att verksamheten bedrivs i enlighet med bolagsordningen, aktiebolagslagen och andra tillämpliga lagar och författningar samt styrelsens arbetsordning. Styrelsen skall utföra styrelsearbetet gemensamt under ordförandens ledning.
Styrelsen skall vidare tillse att verkställande direktören fullgör sina åligganden i enlighet med styrelsens riktlinjer och anvisningar. Dessa återfinns i den av styrelsen upprättade VD-instruktionen. Styrelsens ledamöter skall inte ha ansvar för olika arbetsområden eller uppgifter. Belönings- och ersättningsfrågor för VD bereds av styrelsens ordförande och föredras för övriga i styrelsen innan beslut.
Styrelsens uppgift innefattar, utan att vara begränsad därtill, följande:
fastställa bolagets och koncernens övergripande organisation
utse och entlediga VD
Det åligger styrelsens ordförande att säkerställa att styrelsens arbete bedrivs effektivt och att styrelsen fullgör sina åtaganden. Det åligger därvid ordföranden att, utan att vara begränsad därtill, följande:
Styrelsen skall, utöver konstituerande styrelsemöte, hålla styrelsemöte vid minst fyra tillfällen årligen.
VD och/eller ekonomidirektör skall som huvudregel vara föredragande i styrelsen. Bolagets medarbetare, revisor eller annan extern konsult skall adjungeras till styrelsemöten för att delta och föredra ärenden vid behov.
Styrelsen är beslutsför om mer än hälften av antalet styrelseledamöter är närvarande. Styrelseordföranden har utslagsröst vid lika röstetal.
Balders styrelse under 2010 har haft 8 styrelsemöten, varav ett konstituerande. Enligt gällande arbetsordning skall styrelsen hålla minst fem ordinarie styrelsemöten, inklusive konstituerande styrelsemöte, per kalenderår. Styrelsemöten hålls i samband med bolagets rapportering. Vid varje ordinarie styrelsemöte behandlas frågor av väsentlig betydelse för bolaget såsom förvärv av fastigheter, investeringar i befintliga fastigheter samt finansieringsfrågor.
För årsstämmans beslut skall ersättningsutskottet föreslå principer för ersättning och andra anställningsvillkor för VD och övriga ledande befattningshavare. Utifrån årsstämmans beslut åligger det ersättningsutskottet att besluta om ersättning till VD och övriga befattningshavare. Ersättningsutskottet består av samtliga externa styrelseledamöter. För ytterligare information se not 4, Anställda och personalkostnader.
Revisionsutskottet skall svara för beredning av styrelsens arbete med att kvalitetssäkra bolagets finansiella rapportering, biträda valberedningen vi framtagandet av förslag till revisor och arvode till dem samt att trygga en kvalificerad oberoende granskning av bolaget. Revisionsutskottet skall träffa bolagets revisorer minst en gång per kalenderår. Under 2010 har revisionsutskottet, som består av samtliga externa styrelseledamöter, träffat bolagets revisor två gånger samt erhållit en rapport över utförd granskning. Vid sammanträdena med bolagets revisor saknades en ledamot ur Revisionsutskottets vid båda tillfällena.
| Närvarande möten | |||||
|---|---|---|---|---|---|
| Namn | Invald | Obero ende |
Styrelse möten |
Revisions utskott |
Ersättnings utskott |
| Christina Rogestam | 2006 | Ja | 8/8 | 2/2 | 1/1 |
| Erik Selin | 2005 | Nej | 7/8 | — | — |
| Fredrik Svensson | 2005 | Ja | 7/8 | 1/2 | —/1 |
| Sten Dunér | 2007 | Ja | 8/8 | 2/2 | 1/1 |
| Anders Wennergren | 2009 | Ja | 8/8 | 2/2 | 1/1 |
Ytterligare information om bolagets styrelse finns på sidan 84 samt på Balders hemsida, www.balder.se.
Styrelseledamot eller VD får inte handlägga frågor rörande avtal mellan sig själv och bolaget eller koncernen. Denne får inte heller handlägga fråga om avtal mellan bolaget och tredje man, om denne har ett väsentligt intresse som kan strida mot bolagets. Med avtal som avses ovan jämställs rättegång eller annan talan. Det åligger styrelseledamot eller VD att i förekommande fall upplysa om en jävsituation skulle föreligga.
Balders huvudägare har tillsatt en valberedning som har till uppgift att inför årsstämman lämna förslag till antal styrelseledamöter samt förslag till ledamöter. Valberedningen består av Christian Hahne, företrädande Erik Selin Fastigheter AB, Rikard Svensson, företrädande Arvid Svensson Invest AB, samt ordförande Lars Rasin, som företräder övriga aktieägare.
VD ansvarar för den löpande förvaltningen enligt de riktlinjer och policys som styrelsen beslutar om. VD skall rapportera om Balders utveckling till styrelsen och upprätta dagordning för styrelsemöten enligt en fastställd agenda. Inför styrelsemöten skall VD tillse att erforderligt material sammanställs och distribueras till styrelseledamöterna.
Ledningen sammanträder normalt en gång per månad med en stående agenda, innefattande bland annat fastighetsaffärer, finans och övergripande förvaltningsfrågor. Koncernledningen består av sex personer och innehåller resurser som VD, ekonomi, finans, förvaltning samt personal.
Bolagets årsredovisning och styrelsens och VDs förvaltning granskas av bolagets revisor som avger en revisionsberättelse för räkenskapsåret till årsstämman.
Revisorn redovisar sin revisionsplan för året samt synpunkter på bokslutet och årsredovisningen för styrelsen.
Öhrlings PriceWaterhouseCoopers AB med Bengt Kron som huvudansvarig revisor valdes vid den ordinarie årsstämman den 26 maj 2009 till revisor under en period om fyra år till den ordinarie årsstämman 2013.
Balder lämnar delårsrapporter för verksamheten tre gånger per år; per den 31 mars, per den 30 juni samt per den 30 september. Därutöver redovisar Balder helårsbokslut per den 31 december samt offentliggör årsredovisning i god tid före ordinarie årsstämma.
Årsredovisningen för 2010 finns tillgänglig för distribution och på Balders hemsida. Samtliga dokument liksom pressreleaser och presentationer i samband med rapporter finns tillgängliga på Balders hemsida, www.balder.se.
Styrelsen ansvarar enligt den svenska aktiebolagslagen och Svensk kod för bolagsstyrning för den interna kontrollen. Denna beskrivning har upprättats i enlighet med Svensk kod för bolagsstyrning och är därmed avgränsad till intern kontroll avseende den finansiella rapporteringen. Med finansiell rapportering avses delårsrapporter, bokslutskommuniké och årsredovisning. Denna beskrivning utgör inte en del av de formella årsredovisningshandlingarna. Balders interna kontroll följer ett etablerat ramverk, Internal Control – Integrated Framework, som beskriver den interna kontrollen som uppdelad på fem komponenter. Dessa komponenter är kontrollmiljö, riskbedömning, kontrollaktiviteter, information och kommunikation samt uppföljning.
Basen för den interna kontrollen avseende den finansiella rapporteringen utgörs av kontrollmiljön. En bra kontrollmiljö bygger på tydligt definierade och kommunicerade beslutsvägar och riktlinjer mellan olika nivåer i organisationen, som tillsammans med företagskulturen och gemensamma värderingar bildar förutsättningarna för att styra Balder på ett professionellt sätt.
I grunden för Balders interna kontroll ligger den decentraliserade organisationen med 432 fastigheter, i var sin resultatenhet, som förvaltas från regionkontoren. Som ett stöd för kontrollmiljön och för att ge nödvändig vägledning till olika befattningshavare finns ett antal dokumenterade styrande dokument såsom interna policies, riktlinjer, manualer, styrelsens arbetsordning, beslutsordning, regler för attesträtt samt redovisningsoch rapporteringsinstruktioner. Styrande dokument uppdateras vid behov för att alltid spegla gällande lagar och regler.
Fokus läggs på att identifiera de risker som bedöms som mest väsentliga i Balders resultat- och balansposter i den finansiella rapporteringen och vilka åtgärder som kan reducera dessa risker. Riskhanteringen finns inbyggda i ovan nämnda dokument för kontrollmiljön.
Olika metoder används för att värdera och minimera risker samt för att säkerställa att de risker som bolaget blir utsatt för hanteras enligt, för Balder, gällande policies och regler. Styrelsen gör årligen en genomgång av den interna kontrollen i enlighet med styrelsens arbetsordning. Riskbedömningen uppdateras löpande för att omfatta förändringar som väsentligt påverkar den interna kontrollen avseende den finansiella rapporteringen.
De mest väsentliga riskerna som har identifierats i samband med den finansiella rapporteringen är felaktigheter i redovisningen och värderingen av fastighetsbeståndet, uppskjuten skatt, räntebärande skulder, refinansiering, skatt och moms.
För att säkerställa att den finansiella rapporteringen vid varje tidpunkt ger en rättvisande bild finns ett antal kontrollaktiviteter inbyggda. Dessa aktiviteter involverar olika nivåer i organisationen, från styrelse och företagsledning till övriga medarbetare. Kontrollaktiviteterna syftar till att i rätt tid förebygga, upptäcka och korrigera fel och avvikelser. Aktiviteterna består av godkännande och redovisning av affärstransaktioner, uppföljning av styrelsebeslut och av styrelsen fastställda policies, generella och applikationsspecifika IT-kontroller, avstämning av externa motparter och resultatuppföljning på olika nivåer i organisationen. Andra aktiviteter är uppföljning av redovisningsprocessen inklusive bokslut och koncernredovisning och dess överensstämmelse med tillämpliga regelverk, godkännande av rapporteringsverktyg, redovisnings- och värderingsprinciper samt fullmakts- och behörighetsstrukturer.
Balders regionkontor deltar i den grundläggande kontrollen, uppföljningen samt analyser på respektive region. För att säkerställa kvalitén på regionernas finansiella rapportering sker det en utvärdering tillsammans med koncernens controllers. Uppföljningen på regionnivå tillsammans med de kontroller och analyser som sker på koncernnivå är en viktig del i den interna kontrollen, för att säkerställa att den finansiella rapporteringen i allt väsentligt inte innehåller några felaktigheter.
Balder har fastställt hur information och kommunikation avseende den finansiella rapporteringen skall ske för att bolagets informationsgivning skall ske på ett effektivt och korrekt sätt. Balder har riktlinjer för hur den finansiella informationen kommuniceras mellan ledning och övriga medarbetare. Riktlinjer, uppdateringar och ändringar görs tillgängliga och kända för berörd personal genom muntlig och skriftlig information samt på Balders intranät.
En ändamålsenlig process finns för löpande uppföljning och årlig utvärdering av efterlevnaden av interna policies, riktlinjer, manualer och koder samt av ändamålsenlighet och funktionalitet i etablerade kontrollaktiviteter. En särskild process finns för uppföljning av att rapporterade brister åtgärdas.
Olika metoder används för att värdera och minimera risker samt för att säkerställa att de risker som bolaget blir utsatt för hanteras enligt, för Balder, gällande policies och regler. Styrelsen gör årligen en genomgång av den interna kontrollen i enlighet med styrelsens arbetsordning.
Styrelsen får en gång om året en rapport från Balders revisorer avseende internkontroll, riskhantering och finansiell rapportering.
Balder har en decentraliserad organisation som förvaltar 432 fastigheter från regionkontoren. I moderbolaget bedrivs finansverksamheten och ekonomifunktionen för hela koncernen. I moderbolaget finns en controllerfunktion som följer upp regionkontorens förvaltning samt finansverksamheten i moderbolaget. Balders storlek och den decentraliserade organisationen tillsammans med controllerfunktionen i moderbolaget medför att det inte för tillfället är motiverat att ha en särskild internrevisionsenhet.
Göteborg 15 april 2011
Christina Rogestam Styrelseordförande
Sten Dunér Fredrik Svensson Anders Wennergren Erik Selin Styrelseledamot Styrelseledamot Styrelseledamot Styrelseledamot och VD
Till årsstämman i Fastighets AB Balder (publ) Org.nr 556525-6905
Det är styrelsen som har ansvaret för bolagsstyrningsrapporten för år 2010 på sidorna 80-83 och för att den är upprättad i enlighet med årsredovisningslagen.
Som underlag för vårt uttalande om att bolagsstyrningsrapporten har upprättats och är förenlig med årsredovisningen och koncernredovisningen, har vi läst bolagsstyrningsrapporten och bedömt dess lagstadgade innehåll baserat på vår kunskap om bolaget.
Vi anser att en bolagsstyrningsrapport har upprättats, och att dess lagstadgade information är förenlig med årsredovisningen och koncernredovisningen.
Göteborg den 15 april 2011 Öhrlings PricewaterhouseCoopers AB
Bengt Kron Auktoriserad revisor
Sten Dunér
Styrelsens ordförande sedan 2006. Utbildning: Fil. kand. Samhällskunskap Tidigare VD och koncernchef för Akademiska Hus AB, ordförande i Kyrkans Pensionskassa, Svevia AB samt ledamot i Statens Bostadsomvandlings AB. Aktieinnehav i Balder: 43 400 B-aktier samt 2 000 B-aktier via bolag.
Styrelseledamot sedan 2005. Utbildning: Civilekonom VD för AB Arvid Svensson, styrelseledamot i Klövern AB, styrelseordförande i Case Investment AB, ledamot i Dagon AB samt United Logistics Group.
1 943 928 A-aktier samt 9 028 360 B-aktier, samtliga via bolag.
Styrelseledamot sedan 2009. Utbildning: Jur. kand. Advokat och partner i Advokatfirman Glimstedt. Styrelseledamot i RL Nordic AB. Aktieinnehav i Balder: 2 224 A-aktier samt 139 712 B-aktier, samtliga via bolag.
Styrelseledamot sedan 2005. Utbildning: Gymnasieekonom VD för Fastighets AB Balder. Styrelseledamot i Skandrenting AB, Catena AB samt Corem Property Group AB. Aktieinnehav i Balder: 5 532 396 A-aktier samt 38 138 532 B-aktier, samtliga via bolag.
Styrelseledamot sedan 2007. Utbildning: Ekonom VD för Länsförsäkringar AB. Styrelseledamot i Agria Pet Insurance Ltd samt Garbo Försäkrings AB. Aktieinnehav i Balder: Inget aktieinnehav i Balder.
Balders styrelse består av fem personer, inklusive ordföranden. Styrelseledamöterna väljs årligen på årsstämman för tiden intill slutet av nästa årsstämma. Styrelsen har sitt säte i Göteborg. Intill redovisas nuvarande styrelseledamöter; när de valdes in, utbildning, deras befattning, andra väsentliga uppdrag samt aktieinnehav i Balder den 31 december 2010.
VD. Anställd sedan 2005. Utbildning: Gymnasieekonom Aktieinnehav i Balder: 5 532 396 A-aktier samt 38 138 532 B-aktier, samtliga via bolag.
Personal- och administrativ chef. Anställd sedan 2007. Utbildning: Gymnasieekonom Aktieinnehav i Balder: Inget aktieinnehav i Balder.
Finanschef. Anställd sedan 2007. Utbildning: Kandidatexamen företagsekonomi Aktieinnehav i Balder: 43 000 B-aktier.
Ekonomidirektör. Anställd sedan 2008. Utbildning: Civilekonom Aktieinnehav i Balder: 14 000 B-aktier.
Fastighetschef. Anställd sedan 2006. Utbildning: Civilekonom Aktieinnehav i Balder: 1 900 B-aktier samt 11 600 B-aktier genom bolag.
Vice VD. Anställd sedan 2005. Utbildning: Grundskola Aktieinnehav i Balder: 558 948 B-aktier samt 559 600 B-aktier via bolag.
Överst från vänster: Erik Selin
Petra Wing Engström Marcus Hansson Magnus Björndahl Benny Ivarsson Sharam Rahi
Huvudansvarig: Bengt Kron, född 1965. Revisor i bolaget sedan 2009, vald på ordinarie årsstämma den 26 maj 2009 på fyra år till årsstämman 2013.
| Uthyrbar yta, kvm | ||||||||||||||
|---|---|---|---|---|---|---|---|---|---|---|---|---|---|---|
| Kommun | Fastighets beteckning |
Adress | Byggår | Fastighets kategori |
Tomt rätt |
Kontor | Handel | Industri/ Lager |
Utbildning/ Vård |
Hotell | Bostad | Övrigt | Totalt | Taxerings värde, Mkr |
| Region Stockholm | ||||||||||||||
| Botkyrka | Freja 2 | Balders väg 4–16 | 1973 | Bostad | Ja | 7 060 | 220 | 7 280 | 42 | |||||
| Botkyrka | Freja 3 | Balders väg 1–5, 9–15 | 1973 | Bostad | Ja | 7 060 | 220 | 7 280 | 46 | |||||
| Botkyrka | Hallunda 4:11 | Iduns väg 2–16 | — | Övrigt | — | — | ||||||||
| Botkyrka | Hallunda 4:9 | Balders väg 2–16 | — | Övrigt | — | — | ||||||||
| Botkyrka | Idun 2 | Iduns väg 2–8, 12–16 | 1972 | Bostad | Ja | 6 970 | 346 | 7 316 | 45 | |||||
| Botkyrka | Idun 3 | Iduns väg 1–5, 9–15 | 1972 | Bostad | Ja | 7 060 | 7 060 | 41 | ||||||
| Huddinge | Bäckgården 8 | Vårby Allé 8, 10, 14–22 | 1974 | Övrigt | Ja | 2 818 | 1 731 | 3 805 | 8 354 | 47 | ||||
| Huddinge | Vårby Gård 1:16 | Krongårdsvägen 3–35, 2–24 m fl 1973 | Bostad | 222 | 37 | 51 857 | 2 662 | 54 778 | 365 | |||||
| Järfälla | Jakobsberg 2:2583 | Järfällavägen 100–104 m fl | 1985 | Övrigt | 2 620 | 1 725 | 718 | 15 232 | 1 759 | 22 054 | — | |||
| Järfälla | Säby 3:29, 3:30 | Kopralsvägen 2–10 m fl | — | Bostad | 5 352 | 5 352 | 103 | |||||||
| Lidingö | Fjällräven 1 | Vesslevägen 3 m fl | 1963 | Bostad | 100 | 4 300 | 2 561 | 6 961 | — | |||||
| Nacka | Sicklaön 354:1 | Ektorpsvägen 2–6 m fl | 1979 | Kontor | 8 571 | 3 925 | 1 245 | 4 350 | 320 | 18 411 | 117 | |||
| Nacka | Älta 9:130 | Ältavägen 170, 172 | 1992 | Handel | 960 | 880 | 1 840 | 18 | ||||||
| Nynäshamn Musköten 1 | Björn Backmans Väg 1–48 | 1968 | Bostad | 16 | 100 | 22 494 | 207 | 22 817 | 114 | |||||
| Sigtuna | Märsta 1:218 | Sönderborgsgatan 2, 4 | 1993 | Handel | 775 | 1 597 | 2 372 | 20 | ||||||
| Solna | Puman 1 | Bangatan 21 m fl | 1972 | Kontor | 2 115 | 2 115 | 17 | |||||||
| Solna | Sparrisen 2 | Anderstorpsvägen 8–16 m fl | 1974 | Kontor | 11 811 | 511 | 12 322 | 95 | ||||||
| Stockholm | Berget 2 | Västmannagatan 13 | 1929 | Övrigt | 1 176 | 339 | 1 515 | 30 | ||||||
| Stockholm | Doggen 1 | Vinthundsvägen 157 | 1974 | Kontor | 1 650 | 1 650 | 7 | |||||||
| Stockholm | Doggen 2 | Vinthundsvägen 159 A, B | 1984 | Kontor | Ja | 4 690 | 4 690 | 31 | ||||||
| Stockholm | Gladan 3 | Sankt Göransgatan 159 m fl | 1948 | Kontor | Ja | 5 355 | 124 | 5 479 | 82 | |||||
| Stockholm | Holar 3 | Skalholtsgatan 10, 10 B | 1985 | Övrigt | Ja | 2 660 | 4 545 | 7 205 | — | |||||
| Stockholm | Islandet 4 | Adolf Fredriks Kyrkogata 13 m fl | 1908 | Kontor | 1 845 | 245 | 66 | 2 156 | 52 | |||||
| Stockholm | Järnplåten 23 1) | Kungsgatan 37 m fl | 1937 | Kontor | 2 949 | 2 048 | 4 997 | 157 | ||||||
| Stockholm | Kilaberg 1 | Kilabergsvägen 4, 6, 8 m fl | 1975 | Kontor | Ja | 8 095 | 4 790 | 4 | 12 889 | 111 | ||||
| Stockholm | Kungsbacken 8 | Drottninggatan 108 m fl | 1929 | Kontor | 1 787 | 563 | 56 | 2 406 | 48 | |||||
| Stockholm | Lindansaren 21, Vasastaden 1:32, 1:38 |
Saltmätargatan 5–11 m fl | 1929 | Kontor | 7 172 | 803 | 498 | 293 | 8 766 | 177 | ||||
| Stockholm | Luftspringaren 10 | Saltmätargatan 19 | 1881 | Kontor | 498 | 498 | — | |||||||
| Stockholm | Luftspringaren 16 | Saltmätargatan 19 A | 1929 | Kontor | 630 | 372 | 73 | 613 | 794 | 2 482 | 36 | |||
| Stockholm | Lärftet 2 | Brommaplan 407–413 m fl | 1942 | Bostad | Ja | 138 | 530 | 180 | 895 | 1 743 | 16 | |||
| Stockholm | Magneten 19 | Johannesfredsvägen 9, 11 | 1923 | Kontor | 6 905 | 2 350 | 70 | 9 325 | 47 | |||||
| Stockholm | Magneten 25 | Ekbacksvägen 32 | 1963 | Kontor | 3 132 | 1 030 | 620 | 4 782 | 34 | |||||
| Stockholm | Magneten 32 | Voltavägen 13, 13 A, 15 | 1982 | Kontor | 7 465 | 450 | 2 192 | 10 107 | 89 | |||||
| Stockholm | Meteorologen 4 | Finn Malmgrens Väg 9 m fl | 1991 | Bostad | Ja | 399 | 725 | 1 124 | 14 | |||||
| Stockholm | Meteorologen 5 | Finn Malmgrens Väg 11 m fl | 1991 | Bostad | Ja | 1 090 | 74 | 1 227 | 2 391 | 28 | ||||
| Stockholm | Miklaholt 2 | Haukadalsgatan 10 | 1981 | Kontor | Ja | 1 128 | 788 | 1 916 | 17 | |||||
| Stockholm | Motståndet 7, 9 | Ulvsundavägen 174 m fl | 1949 | Kontor | Ja | 1 906 | 1 283 | 888 | 176 | 4 253 | 27 | |||
| Stockholm | Prästgårdsängen 3 | Prästgårdsgränd 1 A–B, 2, 4, 6 | 1986 | Kontor | Ja | 5 444 | 847 | 6 291 | 46 | |||||
| Stockholm | Silket 2 | Brommaplan 422–426 m fl | 1941 | Handel | Ja | 174 | 602 | 94 | 562 | 1 432 | 12 | |||
| Stockholm | Singeln 9 | Sorterargatan 8 | 1970 | Kontor | Ja | 5 242 | 68 | 5 | 5 315 | 23 | ||||
| Stockholm | Spelbomskan 14 | Gyldéngatan 6 m fl | 1939 | Övrigt | 2 700 | 2 700 | — | |||||||
| Stockholm | Syllen 3 | Förmansvägen 2 | 1968 | Kontor | Ja | 3 194 | 2 026 | 5 220 | 38 | |||||
| Stockholm | Tråden 1 | Brommaplan 418, 420 m fl | 1942 | Handel | Ja | 555 | 41 | 537 | 1 133 | 10 | ||||
| Stockholm | Vattenkraften 1 | Solkraftsvägen 5, 13–19, 23 | 1989 | Kontor | Ja | 7 189 | 734 | 2 842 | 12 | 10 777 | 4 | |||
| Stockholm | Vreten 17 | Västberga Allé 11 m fl | 1959 | Kontor | Ja | 6 550 | 6 550 | 53 | ||||||
| Stockholm | Vreten 25 | Västberga Allé 1, 1 A m fl | 1950 | Kontor | Ja | 9 777 | 580 | 2 198 | 55 | 12 610 | 97 | |||
| Stockholm | Vreten 8 | Västberga Allé 9 m fl | 1952 | Kontor | Ja | 9 072 | 2 847 | 11 919 | 83 | |||||
| Sundbyberg Eken 14 | Allén 7 m fl | 1936 | Kontor | 8 410 | 217 | 286 | 8 913 | 97 | ||||||
| Uppsala | Berthåga 53:1 | Naturstensvägen 41–115 mfl | 2007 | Bostad | 3 814 | 3 814 | 41 | |||||||
| Uppsala | Årsta 94:1 | Stålgatan 57–101 | 2006 | Bostad | 5 274 | 31 | 5 305 | 57 | ||||||
| Uppsala | Årsta 95:1 | Stålgatan 35–39 | 2005 | Bostad | 4 117 | 4 117 | 45 | |||||||
| Vaxholm | Domaren 15 | Kapellgatan 4 | — | Övrigt | — | — | ||||||||
| Vaxholm | Domaren 18 | Kapellgatan 2 m fl | 1964 | Övrigt | 140 | 1 165 | 1 267 | 2 572 | — | |||||
| Totalt Stockholm | 142 145 | 21 223 | 22 791 | 35 309 | 1 176 | 129 690 | 13 020 | 365 354 | 2 676 |
1) Ägs till 62,3 procent av Balder.
| Uthyrbar yta, kvm | ||||||||||||||
|---|---|---|---|---|---|---|---|---|---|---|---|---|---|---|
| Kommun | Fastighets beteckning |
Adress | Byggår | Fastighets kategori |
Tomt rätt |
Kontor | Handel | Industri/ Lager |
Utbildning/ Vård |
Hotell | Bostad | Övrigt | Totalt | Taxerings värde, Mkr |
| Region Göteborg/Väst | ||||||||||||||
| Ale | Nödinge 38:14 | Ale Torg 7, 10–16 | 1969 | Handel | 3 920 | 10 419 | 10 | 14 349 | 113 | |||||
| Ale | Surte 1:245 | Göteborgsvägen 99 m fl | 1967 | Bostad | 215 | 337 | 1 216 | 90 | 1 858 | 13 | ||||
| Ale | Surte 1:293 | Göteborgsvägen 93 A–F | 1946 | Bostad | 356 | 424 | 780 | 4 | ||||||
| Ale | Surte 1:294 | Brattåsstigen 6 | 1992 | Bostad | 176 | 609 | 785 | 5 | ||||||
| Ale | Surte 4:38, 4:119 | Göteborgsvägen 64, 66, 68 m fl | 1987 | Handel | 908 | 1 320 | 387 | 457 | 139 | 3 211 | 11 | |||
| Alingsås | Bagaren 14 | Köpmansgatan 1 m fl | 1991 | Bostad | 556 | 556 | 5 | |||||||
| Alingsås | Bagaren 2 | Hantverksgatan 4 | 1992 | Bostad | 424 | 9 | 433 | 4 | ||||||
| Alingsås | Björkhagen 1 | Skaverydsvägen 132, 136 | 2008 | Bostad | 3 212 | 3 212 | 38 | |||||||
| Alingsås | Bolltorp 4:13 | Bolltorpsvägen 19 A–B m fl | 2003 | Bostad | 14 166 | 14 166 | 161 | |||||||
| Alingsås | Dryckeshornet 1 | Bankgatan 1 m fl | 1929 | Övrigt | 177 | 5 404 | 5 581 | 29 | ||||||
| Borås | Niten 6 | Verkstadsgatan 2, 4 | 1974 | Industri/ Lager |
1 750 | 2 308 | 4 058 | 6 | ||||||
| Falkenberg | Faktorn 6 | Skreavägen 7 | 1988 | Kontor | 2 424 | 1 809 | 162 | 4 395 | 10 | |||||
| Falkenberg | Lästen 2 | Krukmakaregatan 24, 26 m fl | 1965 | Handel | 978 | 1 378 | 380 | 542 | 232 | 3 510 | 15 | |||
| Falköping | Agaten 11 | Petter Ryttnings Väg 20 A, B m fl 1962 | Bostad | 880 | 51 | 931 | 3 | |||||||
| Falköping | Agaten 6 | Sigrud Kochs Gata 4 | 1964 | Bostad | 466 | 466 | 2 | |||||||
| Falköping | Anden 16 | Banérgatan 16 | 1929 | Bostad | 135 | 568 | 703 | 2 | ||||||
| Falköping | Ansgar 1 | Sankt Sigfridsgatan 45–49 A, B | 1965 | Bostad | 2 022 | 247 | 2 269 | 8 | ||||||
| Falköping | Apotekaren 2 | Sankt Olofgatan 9 | 1991 | Bostad | 623 | 660 | 1 283 | 6 | ||||||
| Falköping | Avenboken 1 | Margaretagatan 44 m fl | 1961 | Bostad | 1 234 | 1 234 | 5 | |||||||
| Falköping | Avenboken 2 | Margaretagatan 42 m fl | 1961 | Bostad | 1 226 | 1 226 | 5 | |||||||
| Falköping | Bagaren 7 | Trätorget 1, 3 m fl | 1995 | Bostad | 994 | 2 409 | 3 403 | 16 | ||||||
| Falköping | Byggmästaren 9 | Odengatan 16A, B | 1959 | Bostad | 100 | 2 240 | 2 340 | 8 | ||||||
| Falköping | Draken 8 | Odengatan 31 | 1929 | Bostad | 660 | 660 | 2 | |||||||
| Falköping | Ejdern 14 | Banérgatan 1A, B m fl | 1962 | Bostad | 2 236 | 69 | 2 305 | 8 | ||||||
| Falköping | Flugsnapparen 1 | Kapellsgatan 1 | 1959 | Bostad | 570 | 30 | 600 | 2 | ||||||
| Falköping | Flugsnapparen 2 | Allégatan 3 | 1959 | Bostad | 570 | 570 | 2 | |||||||
| Falköping | Flugsnapparen 6 | Kapellgatan 3 | 1959 | Bostad | 570 | 570 | 2 | |||||||
| Falköping | Guldsmeden 21 | Trädgårdsgatan 22 | 1939 | Kontor | 325 | 78 | 220 | 623 | 2 | |||||
| Falköping | Guldsmeden 7 | Ekmans Gränd 2, 4 m fl | 1987 | Handel | 259 | 827 | 468 | 20 | 1 574 | 6 | ||||
| Falköping | Göken 12 | Allégatan 9 A, B, 11 | 1990 | Bostad | 423 | 423 | 2 | |||||||
| Falköping | Hammaren 7 | Eriksgatan 33 A, B | 1943 | Bostad | 376 | 376 | 1 | |||||||
| Falköping | Hovslagaren 16 | Högaremsgatan 9A, B m fl | 1960 | Bostad | 2 104 | 87 | 2 191 | 7 | ||||||
| Falköping | Hytten 1 | Storgatan 34 m fl | — | Övrigt | — | — | ||||||||
| Falköping | Kemisten 1 | Stora Torget 7 m fl | 1929 | Handel | 316 | 215 | 531 | 2 | ||||||
| Falköping | Lejonet 2, 3 | Hjelmarsrörsgatan 24–46 | 1971 | Bostad | 6 724 | 151 | 6 875 | 25 | ||||||
| Falköping | Mejseln 4 | Sankt Sigfridsgatan 20 | 1942 | Bostad | 312 | 312 | 1 | |||||||
| Falköping | Muraren 15 | Sigrud Kochs Gata 16–20 | 1964 | Bostad | 1 611 | 15 | 1 626 | 5 | ||||||
| Falköping | Muraren 3 | Hwassgatan 7A, B | 1960 | Bostad | 960 | 960 | 4 | |||||||
| Falköping | Muraren 4 | Hwassgatan 5A, B | 1952 | Bostad | 745 | 745 | 3 | |||||||
| Falköping | Muraren 5 , 6 | Hwassgatan 3A, B m fl | 1959 | Bostad | 1 574 | 1 574 | 6 | |||||||
| Falköping | Oden 19 | Odengatan 5 | 1929 | Bostad | 317 | 317 | 1 | |||||||
| Falköping | Oxeln 1 | Wetterlinsgatan 24 A–C | 1952 | Bostad | 1 357 | 25 | 1 382 | 6 | ||||||
| Falköping | Sankt Jakob 14 | Sankt Sigfridsgatan 27 | 1940 | Bostad | 316 | 316 | 2 | |||||||
| Falköping | Sankt Jakob 18 | Eriksgatan 29 | 1940 | Bostad | 293 | 293 | 1 | |||||||
| Falköping | Sankt Johannes 18 | Sankt Sigfridsgatan 5 | 1939 | Bostad | 400 | 400 | 1 | |||||||
| Falköping | Sankt Lars 1 | Per Larsgatan 4 | 1961 | Bostad | 69 | 811 | 880 | 3 | ||||||
| Falköping | Sankt Olof 17, Ranten 2:16 |
Sankt Olofsgatan 10 | — | Övrigt | — | — | ||||||||
| Falköping | Sankt Olof 18 | Sankt Olofsgatan 14 m fl | 1990 | Bostad | 432 | 1 599 | 2 031 | 9 | ||||||
| Falköping | Sankt Staffan 13 | Bryngelsgatan 6 | 1929 | Kontor | 1 703 | 366 | 2 069 | 7 | ||||||
| Falköping | Sankt Tomas 13 | Warenbergsgatan 11 | 1938 | Bostad | 393 | 393 | 1 | |||||||
| Falköping | Skalbaggen 1 | Scheelegatan 21A, B | 1957 | Bostad | 748 | 108 | 856 | 3 | ||||||
| Falköping | Skalbaggen 11 | Kapellsgatan 19 | 1959 | Bostad | 434 | 434 | 1 | |||||||
| Falköping | Skalbaggen 12 | Kapellgsgatan 27 | 1954 | Bostad | 540 | 540 | 2 | |||||||
| Falköping | Skalbaggen 5 | Danska Vägen 148 | 1954 | Bostad | 540 | 540 | 2 | |||||||
| Falköping | Skogslinden 3 | Margaretagatan 34 m fl | 1948 | Bostad | 716 | 716 | 3 | |||||||
| Falköping | Skogslinden 4 | Margaretagatan 32 m fl | 1946 | Bostad | 712 | 712 | 3 | |||||||
| Falköping | Spettet 1 | Wetterlinsgatan 18 A–C | 1952 | Bostad | 1 308 | 27 | 1 335 | 5 | ||||||
| Falköping | Svanen 24 | Danska Vägen 129, 131 | 1970 | Bostad | 1 180 | 1 180 | 4 | |||||||
| Uthyrbar yta, kvm | ||||||||||||||
|---|---|---|---|---|---|---|---|---|---|---|---|---|---|---|
| Kommun | Fastighets beteckning |
Adress | Byggår | Fastighets kategori |
Tomt rätt |
Kontor | Handel | Industri/ Lager |
Utbildning/ Vård |
Hotell | Bostad | Övrigt | Totalt | Taxerings värde, Mkr |
| forts. Region Göteborg/Väst | ||||||||||||||
| Falköping | Trädgårdsmästa ren 18 |
Marknadsgatan 7A, B | 1971 | Bostad | 1 272 | 20 | 1 292 | 5 | ||||||
| Falköping | Trädgårdsmästa ren 19 |
Högarensgatan 8 A–C | 1989 | Bostad | 1 018 | 1 018 | 5 | |||||||
| Falköping | Trädgårdsmästa ren 22 |
Marknadsgatan 9, 11 | 1969 | Bostad | 2 020 | 2 020 | 8 | |||||||
| Falköping | Urd 3 | Odengatan 19 m fl | 1965 | Bostad | 745 | 1 186 | 1 844 | 3 775 | 12 | |||||
| Falköping | Vargen 1 | Wetterlinsgatan 13 C–E | 1955 | Bostad | 1 441 | 1 441 | 6 | |||||||
| Falköping | Vargen 2 | Dotorpsgatan 67A, B | 1955 | Bostad | 1 163 | 43 | 1 206 | 5 | ||||||
| Falköping | Vargen 3 | Wetterlinsgatan 13 F–H | 1955 | Bostad | 242 | 832 | 1 074 | 4 | ||||||
| Falköping | Vargen 4 | Wetterlinsgatan 11 G, H | 1957 | Bostad | 1 130 | 521 | 1 651 | 5 | ||||||
| Falköping | Vargen 5 | Wetterlinsgatan 11 A, B, I | 1956 | Bostad | 1 086 | 357 | 1 443 | 5 | ||||||
| Falköping | Vargen 6, 8 | Wetterlinsgatan 11 C–E | 1956 | Bostad | 1 503 | 23 | 1 526 | 6 | ||||||
| Falköping | Vargen 7 | Wetterlinsgatan 11 F | 1957 | Bostad | 981 | 51 | 1 032 | 4 | ||||||
| Falköping | Vitsippan 2 | Hagbergsgatan 4 | 1956 | Bostad | 532 | 532 | 2 | |||||||
| Göteborg | Askim 243:20 | Askims Torg 4–6 | 1974 | Kontor | 1 923 | 638 | 433 | 1 410 | 4 404 | — | ||||
| Göteborg | Backa 171:3 | Backavägen 1 | 1955 | Handel | 280 | 4 137 | 4 417 | 51 | ||||||
| Göteborg | Backa 21:14 | Exportgatan 47 B | 1989 | Övrigt | 564 | 1 834 | 108 | 2 506 | 9 | |||||
| Göteborg | Bagaregården 5:8 | Kungälvsgatan 6 C, D | 1929 | Bostad | 584 | 584 | 7 | |||||||
| Göteborg | Bagaregården 5:9 | Kungälvsgatan 6 A, B | 1929 | Bostad | 581 | 581 | 7 | |||||||
| Göteborg Göteborg |
Brämaregården 60:3 Virveltorget 6 m fl | Brämaregården 72:4 Brämaregatan 15 m fl | 1969 1959 |
Kontor Kontor |
Ja Ja |
2 415 2 492 |
737 889 |
42 | 11 | 3 152 3 434 |
12 22 |
|||
| Göteborg | Bur 134:1 | Oxholmsgatan 28 | 1990 | Bostad | Ja | 302 | 302 | — | ||||||
| Göteborg | Gamlestaden 25:11 Marieholmsgatan 4 m fl | 1990 | Kontor | Ja | 3 318 | 681 | 3 999 | 22 | ||||||
| Göteborg | Gamlestaden 26:13 Vassgatan 3 | 1988 | Kontor | Ja | 5 431 | 5 110 | 3 530 | 14 071 | 34 | |||||
| Göteborg | Gullbergsvass 11:2 | Gullbegs Strandgata 38, 40 | 1977 | Övrigt | Ja | 5 865 | 5 865 | 22 | ||||||
| Göteborg | Gårda 15:1 | Fabriksgatan 7, 9 | 1929 | Kontor | 7 158 | 207 | 511 | 7 876 | 118 | |||||
| Göteborg | Högsbo 11:10 | Victor Hasselblads Gata 8 | 1975 | Kontor | 4 050 | 4 050 | 18 | |||||||
| Göteborg | Högsbo 38:17 | Sisjö Kullegata 5, 7 | 1986 | Kontor | 1 680 | 1 680 | 11 | |||||||
| Göteborg | Högsbo 38:20 | Sisjö Kullegata 6 | 1989 | Kontor | 2 068 | 792 | 2 860 | 20 | ||||||
| Göteborg | Högsbo 38:8 | Sisjö Kullegata 8 | 1990 | Kontor | 4 138 | 2 948 | 7 086 | 42 | ||||||
| Göteborg | Inom Vallgraven 14:1 |
Södra Hamngatan 2 | 1960 | Handel | 285 | 2 637 | 1 905 | 4 827 | 74 | |||||
| Göteborg | Inom Vallgraven 15:3 |
Drottninggatan 30 m fl | 1930 | Kontor | 3 847 | 379 | 169 | 4 395 | 95 | |||||
| Göteborg | Inom Vallgraven 19:6 |
Drottninggatan 35 | 1929 | Kontor | 817 | 305 | 1 122 | 19 | ||||||
| Göteborg | Inom Vallgraven 4:2 Östra Larmgatan 16 m fl | 1929 | Kontor | 2 068 | 1 631 | 62 | 3 761 | 61 | ||||||
| Göteborg | Inom Vallgraven 4:4 Lilla Kungsgatan 3 m fl | 1929 | Kontor | 5 819 | 5 819 | 71 | ||||||||
| Göteborg | Inom Vallgraven 54:9 |
Lilla Torget 4 | 1929 | Kontor | 836 | 836 | 17 | |||||||
| Göteborg | Inom Vallgraven 8:1 Östra Hamngatan 46-48 m fl | 1947 | Handel | 1 540 | 1 629 | 36 | 3 205 | 93 | ||||||
| Göteborg | Inom Vallgraven 8:20 |
Kyrkogatan 33 | 1940 | Handel | 803 | 803 | 14 | |||||||
| Göteborg | Järnbrott 145:6 | Svängrumsgatan 45–57 | 1965 | Bostad | Ja | 3 844 | 13 | 3 857 | 28 | |||||
| Göteborg | Kobbegården 6:725 Datavägen 12 A | 1988 | Kontor | 3 388 | 3 388 | 22 | ||||||||
| Göteborg | Kålltorp 36:7 | Solrosgatan 13 A | 1935 | Bostad | 769 | 105 | 874 | 10 | ||||||
| Göteborg | Kålltorp 39:1 | Råstensgatan 2 A–C m fl | 1936 | Bostad | 791 | 791 | 9 | |||||||
| Göteborg | Kålltorp 43:7 | Råstensgatan 40 A–F m fl | 1937 | Bostad | 1 064 | 1 064 | 14 | |||||||
| Göteborg | Lorensberg 46:1 | Storgatan 45, 47 m fl | 1929 | Handel | 299 | 1 288 | 42 | 326 | 1 955 | 31 | ||||
| Göteborg Göteborg |
Lorensberg 46:10 Lorensberg 46:11 |
Vasagatan 54 m fl Vasagatan 52 m fl |
1944 1929 |
Kontor Handel |
983 | 572 1 203 |
1 555 1 203 |
47 21 |
||||||
| Göteborg | Lorensberg 46:12 | Kungsportsavenyen 11, 13 m fl | 1929 | Handel | 2 394 | 2 394 | 60 | |||||||
| Göteborg | Sannegården 25:1 | Säterigatan 20 | 1970 | Övrigt | 782 | 2 685 | 3 467 | 18 | ||||||
| Göteborg | Sannegården 28:5 | Sjöporten 1–5 m fl | 1945 | Kontor | 1 230 | 307 | 1 537 | 20 | ||||||
| Göteborg | Tingstadsvassen 3:6 Krokegårdsgatan 3 m fl | 1944 | Handel | 65 | 3 493 | 230 | 6 | 3 794 | 79 | |||||
| Göteborg | Torslanda 153:1 | Mossfyndsgatan 15 | 1990 | Övrigt | Ja | 362 | 362 | — | ||||||
| Göteborg | Torslanda 155:3 | Mossfyndsgatan 10 | 1990 | Övrigt | Ja | 300 | 300 | — | ||||||
| Göteborg | Torslanda 95:1 | Torslanda Torg 1–4 | 1973 | Handel | 244 | 4 578 | 16 | 871 | 968 | 6 677 | 50 | |||
| Göteborg | Utby 39:11 | Västra Tvärskedet 3 | 1994 | Bostad | 116 | 351 | 467 | — | ||||||
| Göteborg | Utby 39:11 | Västra Tvärskedet 3 | 1994 | Bostad | 116 | 351 | 467 | — | ||||||
| Kungälv | Klocktornet 36 | Västra Gatan 57–61 | 1972 | Handel | 3 351 | 423 | 3 774 | 29 | ||||||
| Kungälv | Krabbetornet 1, 35 | Västra Gatan 84–88, 90, 92 | 1938 | Handel | 213 | 840 | 430 | 1 483 | 14 | |||||
| Kungälv | Nedre Platt 1 | Östra Gatan 1 | — | Övrigt | — | — | ||||||||
| Kungälv | Rhodin 19 | Strandgatan 77–79 m fl | 1967 | Handel | 2 822 | 10 | 7 | 2 839 | 28 |
| Uthyrbar yta, kvm | ||||||||||||||
|---|---|---|---|---|---|---|---|---|---|---|---|---|---|---|
| Kommun | Fastighets beteckning |
Adress | Byggår | Fastighets kategori |
Tomt rätt |
Kontor | Handel | Industri/ Lager |
Utbildning/ Vård |
Hotell | Bostad | Övrigt | Totalt | Taxerings värde, Mkr |
| forts. Region Göteborg/Väst | ||||||||||||||
| Kungälv | Skomakaren 10 | Triogatan 5 | 1988 | Kontor | 2 461 | 478 | 79 | 794 | 312 | 4 124 | 31 | |||
| Kungälv | Slottsträdgården 5 | Gamla Torget 2 m fl | 1958 | Övrigt | 6 100 | 6 100 | 29 | |||||||
| Lerum | Floda 3:121 | Gamla Vägen 26–32 A–D | 1991 | Bostad | 1 016 | 1 016 | 8 | |||||||
| Lerum | Lerum 43:21 | Skattegårdsbacken 6–38 | 1991 | Bostad | 1 383 | 1 383 | 14 | |||||||
| Lerum | Torp 1:328 | Lindvägen 34 A–F | 1988 | Bostad | 428 | 11 | 439 | 3 | ||||||
| Mariestad | Enen 23 | Stockholmsvägen 11, 16, 18, 20 | 1985 | Handel | 3 889 | 1 952 | 5 841 | 42 | ||||||
| Mariestad | Furan 11, 12 | Stockholmsvägen 23, 25 | 1962 | Bostad | 121 | 5 874 | 637 | 6 632 | 29 | |||||
| Mariestad | Fårtickan 1 | Bergsgatan 20–34 | 1967 | Bostad | 4 632 | 4 632 | 21 | |||||||
| Mariestad | Granen 8 | Viktoriagatan 20 | — | Övrigt | — | — | ||||||||
| Mariestad | Murklan 1 | Bergsgatan 18 m fl | 2005 | Bostad | 12 599 | 12 599 | 58 | |||||||
| Partille | Skulltorp 1:771, 1:839 |
Furulund Centrum | 1988 | Handel | 1 745 | 1 745 | 7 | |||||||
| Skara | Almen 4 | Hindsbogatan 16 m fl | 1986 | Bostad | 17 | 602 | 90 | 709 | 3 | |||||
| Skara | Aspen 1 | Malmgatan 9 A–C m fl | 1929 | Bostad | 1 415 | 50 | 1 465 | 7 | ||||||
| Skara | Bisittaren 2 | Stenåsgatan 4 | 1989 | Bostad | 354 | 354 | 2 | |||||||
| Skara | Bisittaren 6 | Härlundagatan 41 m fl | 1990 | Bostad | 300 | 300 | 2 | |||||||
| Skara | Boken 38 | Brinkagatan 2 A–C m fl | 1929 | Bostad | 967 | 967 | 4 | |||||||
| Skara | Bromsen 5 | Richertsgatan 1 | 1990 | Bostad | 534 | 534 | 3 | |||||||
| Skara | Fjärilen 6 | Folkungagatan 15 m fl | 1929 | Bostad | 350 | 350 | 2 | |||||||
| Skara | Frigga 4 | Mariebergsgatan 4A, B | 1956 | Bostad | 824 | 824 | 4 | |||||||
| Skara | Frigga 5 | Mariebergsgatan 6A, B | 1956 | Bostad | 828 | 828 | 4 | |||||||
| Skara | Heimdal 1 | Hindsbogatan 43 A–B m fl | 1947 | Bostad | 632 | 50 | 682 | 3 | ||||||
| Skara | Heimdal 4 | Hindsbogatan 37 A–B m fl | 1947 | Bostad | 647 | 25 | 672 | 3 | ||||||
| Skara | Plymen 4, 5 | Vallgatan 36 A | 1932 | Bostad | 705 | 705 | 3 | |||||||
| Skara | Rådhuset 40 | Alandersgatan 5 m fl | 1929 | Bostad | 198 | 1 905 | 2 103 | 12 | ||||||
| Skara | Sländan 1 | Borggatan 8A–C | 1954 | Bostad | 1 434 | 1 434 | 8 | |||||||
| Skara | Smörberget 2 | Stenåsgatan 10 | 1988 | Bostad | 410 | 410 | 2 | |||||||
| Skara | Svärdet 11 | Vallgatan 30 | 1990 | Bostad | 412 | 412 | 2 | |||||||
| Skara | Tallen 7 | Hindsbogatan 20 | 1937 | Bostad | 852 | 852 | 5 | |||||||
| Skara | Tor 10 | Hinsbogatan 17 | 1929 | Bostad | 689 | 689 | 3 | |||||||
| Skara | Tor 6 | Marumsgatan 16 | 1929 | Bostad | 312 | 829 | 1 141 | 5 | ||||||
| Skara | Tyr 1 | Hindsbogatan 45 A–B m fl | 1947 | Bostad | 623 | 57 | 680 | 3 | ||||||
| Skövde | Dagsländan 10 | Barkvägen 2–32 A–D | 1972 | Bostad | 100 | 22 202 | 22 302 | 98 | ||||||
| Skövde | Ekoxen 10 | Barkvägen 345 m fl | 1974 | Bostad | 1 504 | 180 | 1 429 | 21 395 | 5 352 | 29 860 | 134 | |||
| Tidaholm | Ankan 15 | Norra Kungsvägen 68 A, B | 1990 | Bostad | 248 | 248 | 1 | |||||||
| Tidaholm | Ankan 16 | Norra Kungsvägen 66 A, B | 1990 | Bostad | 248 | 248 | 1 | |||||||
| Tidaholm | Drott 16 | Norra Kungsvägen 23 A–C , 25 A–C |
1987 | Bostad | 606 | 606 | 2 | |||||||
| Tidaholm | Gimle 3 | Smedjegatan 6 A–F | 1989 | Bostad | 400 | 400 | 1 | |||||||
| Tidaholm | Linden 4 | Långgatan 41 A–D | 1989 | Bostad | 324 | 324 | 1 | |||||||
| Tidaholm | Sleipner 23 | Egnahemsvägen 16 A–F, 18 A–D 1990 | Bostad | 720 | 720 | 3 | ||||||||
| Tidaholm | Spoven 16 | Färgaregatan 3, 5 m fl | 1989 | Bostad | 1 732 | 1 732 | 6 | |||||||
| Tidaholm | Thule 3 | Solkullegatan 11 A–F | 1988 | Bostad | 522 | 522 | 2 | |||||||
| Tidaholm | Tiljan 5 | Västra Drottningvägen 94 A–C | 1988 | Bostad | 352 | 352 | 1 | |||||||
| Tidaholm | Titanen 12 | Hörnviksgatan 9 A–D, 11 A–D | 1990 | Bostad | 656 | 656 | 2 | |||||||
| Tidaholm | Tordyveln 1 | Västra Ringvägen 5A, B | 1988 | Bostad | 224 | 224 | 1 | |||||||
| Tidaholm | Tordyveln 3 | Västra Ringvägen 1A, B | 1988 | Bostad | 224 | 224 | 1 | |||||||
| Tidaholm | Tumlaren 1 | Västra Drottningvägen 64 A, B | 1943 | Bostad | 512 | 512 | 2 | |||||||
| Trollhättan | Hoppet 1 | Drottninggatan 13 m fl | 1992 | Bostad | 295 | 2 341 | 265 | 2 901 | 23 | |||||
| Trollhättan | Oden 7 | Drottninggatan 25–33 m fl | 1976 | Handel | 13 823 | 1 014 | 1 416 | 16 253 | 109 | |||||
| Trollhättan | Propellern 7 | Saabvägen 1 | 1992 | Kontor | 4 759 | 9 | 4 768 | 19 | ||||||
| Trollhättan | Sjöfrun 5 | Magasinsgatan 4 A–B m fl | 1936 | Bostad | 193 | 1 367 | 161 | 1 721 | 11 | |||||
| Trollhättan | Venus 9 | Föreningsgatan 10 A–C m fl | 1989 | Bostad | 1 250 | 475 | 1 594 | 3 319 | 23 | |||||
| Trollhättan | Verkmästaren 14 | Ekholmsgatan 11 m fl | 1978 | Övrigt | 1 421 | 75 | 1 496 | — | ||||||
| Trollhättan | Västbjörke 2:84, 2:85, 2:88 |
Djupedalsvägen 1 A–D, 3 A–D, 5 A–D, 7 A–D m fl |
1989 | Bostad | 2 370 | 2 370 | 7 | |||||||
| Trollhättan | Plankan 12 | Bilprovarevägen 4 | 1984 | Kontor | 479 | 479 | 1 | |||||||
| Uddevalla | Bagge 7 | Kungsgatan 10 m fl | 1968 | Handel | 1 239 | 1 380 | 100 | 2 719 | 22 | |||||
| Uddevalla | Fredborg 1 | Norra Drottninggatan 30 | 1909 | Handel | 200 | 200 | 1 | |||||||
| Uddevalla | Kålgården 51 | Kyrkogårdsgatan 4, 6 m fl | 1963 | Övrigt | 1 189 | 890 | 500 | 294 | 6 200 | 10 | 9 083 | 47 | ||
| Vänersborg | Resedan 15 | Kungsgatan 5 m fl | 1993 | Bostad | 1 168 | 1 203 | 35 | 2 406 | 14 | |||||
| Totalt Göteborg/Väst | 85 482 | 78 177 | 27 294 | 5 151 | 21 038 | 192 278 | 16 931 | 426 351 | 2 842 |
| Uthyrbar yta, kvm | ||||||||||||||
|---|---|---|---|---|---|---|---|---|---|---|---|---|---|---|
| Kommun | Fastighets beteckning |
Adress | Byggår | Fastighets kategori |
Tomt rätt |
Kontor | Handel | Industri/ Lager |
Utbildning/ Vård |
Hotell | Bostad | Övrigt | Totalt | Taxerings värde, Mkr |
| Region Öresund | ||||||||||||||
| Halmstad | Bonden 5 | Skånegatan 59 m fl | 1947 | Övrigt | 1 111 | 140 | 5 990 | 376 | 7 617 | — | ||||
| Halmstad | Eketånga 24:45 | Rörkullsvägen 7 m fl | 1990 | Kontor | 1 671 | 1 259 | 592 | 3 522 | 13 | |||||
| Halmstad | Flygaren 17 | Svetsaregatan 17 | 1987 | Övrigt | 600 | 600 | — | |||||||
| Halmstad | Hjärtat 4 | Nygatan 2 m fl | 1987 | Handel | 214 | 1 498 | 597 | 4 | 2 313 | 29 | ||||
| Halmstad | Makrillen 8 | Kungsgatan 5 | 1929 | Övrigt | 305 | 1 840 | 2 145 | 14 | ||||||
| Helsingborg Amerika Södra 28 | Södergatan 101-109 m fl | 1950 | Bostad | 501 | 23 | 5 720 | 1 363 | 7 607 | 73 | |||||
| Helsingborg Skalbaggen 15 | Gustav Adolfs Gata 13 | 1939 | Bostad | 762 | 19 | 781 | 5 | |||||||
| Helsingborg Skalbaggen 16 | Gustav Adolfs Gata 11 m fl | 1935 | Bostad | 195 | 2 155 | 30 | 2 380 | 16 | ||||||
| Helsingborg Skalbaggen 17 | Gasverksgatan 34 | 1935 | Bostad | 83 | 712 | 32 | 827 | 5 | ||||||
| Helsingborg Skalbaggen 18 | Gasverksgatan 36 | 1933 | Bostad | 34 | 818 | 82 | 934 | 6 | ||||||
| Helsingborg Skalbaggen 19 | Gasverksgatan 38 | 1935 | Bostad | 708 | 72 | 780 | 5 | |||||||
| Helsingborg Skalbaggen 20 | Gasverksgatan 40 | 1935 | Bostad | 83 | 632 | 109 | 824 | 5 | ||||||
| Helsingborg Skalbaggen 21 | Gasverksgatan 42 | 1935 | Bostad | 711 | 117 | 828 | 5 | |||||||
| Helsingborg Skalbaggen 22 | Gasverksgatan 44 m fl | 1930 | Bostad | 143 | 1 905 | 24 | 2 072 | 15 | ||||||
| Helsingborg Skalbaggen 23 | Gustav Adolfs Gata 17, 19 m fl | 1967 | Bostad | 42 | 3 643 | 51 | 3 736 | 27 | ||||||
| Helsingborg Skalbaggen 24 | Gustav Adolfs Gata 15 | 1983 | Bostad | 2 134 | 2 134 | 15 | ||||||||
| Helsingborg Skalbaggen 7 | Nytorgsbacken 43 | 1929 | Bostad | 688 | 96 | 784 | 5 | |||||||
| Helsingborg Verdandi 1 | Oxievångsvägen 5 | 2006 | Bostad | 62 | 3 763 | 3 825 | 44 | |||||||
| Helsingborg Württemberg 20 | Gustav Adolfs Torg 8 | 1937 | Handel | 1 657 | 6 123 | 4 786 | 1 314 | 13 880 | 103 | |||||
| Höganäs | Kaktusen 29, 30, 33 Storgatan 42 A m fl | 1962 | Kontor | 2 348 | 322 | 0 | 1 960 | 4 630 | 26 | |||||
| Lund | Dioriten 1 | Brunnsgård m fl | 1929 | Kontor | 3 080 | 3 080 | 31 | |||||||
| Lund | Lagfarten 1, 2 | Magistratvägen 10, 12 | 1968 | Kontor | 3 302 | 1 464 | 4 766 | 24 | ||||||
| Lund | Rivan 4 | Odlarevägen 14 | 1978 | Handel | 334 | 579 | 318 | 1 231 | 5 | |||||
| Lund | Rügen 1 | Stralsundsvägen 1–25 | 2006 | Bostad | 3 083 | 3 083 | 41 | |||||||
| Lund | Rügen 2 | Stralsundsvägen 29–43 | 2006 | Bostad | 5 264 | 528 | 5 792 | 79 | ||||||
| Malmö | Ledebur 15 | Ledebursgatan 1–5 m fl | Kontor | 6 377 | 1 235 | 7 612 | 61 | |||||||
| Malmö | Spinneriet 8 | Baltzarsgatan 20, 22 m fl | 1957 | Övrigt | 12 148 | 3 097 | 2 346 | 5 540 | 1 491 | 24 622 | 476 | |||
| Åstorp | Ekorren 27 | Skolgatan 7 | 1929 | Bostad | 337 | 639 | 976 | 4 | ||||||
| Åstorp | Asken 14 | Skolgatan 14 | 1952 | Bostad | 167 | 239 | 47 | 771 | 1 224 | 5 | ||||
| Åstorp | Blåklockan 9 | Fågelsångsgatan 32 A-B | 1966 | Bostad | 808 | 808 | 3 | |||||||
| Åstorp | Boken 15 | Skolgatan 11 A-C | 1956 | Bostad | 264 | 1 302 | 139 | 1 729 | 3 434 | 12 | ||||
| Åstorp | Hyllinge 3:73 | Postgatan 14 A | 1963 | Bostad | 120 | 160 | 3 983 | 134 | 4 397 | 14 | ||||
| Åstorp | Hyllinge 3:76 | Örtgatan 13 E | 1973 | Bostad | 2 009 | 2 009 | 9 | |||||||
| Åstorp | Hyllinge 5:122 | Smedgatan 2 m fl | 1991 | Bostad | 1 439 | 1 439 | 6 | |||||||
| Åstorp | ||||||||||||||
| Hästhoven 11 | Fabriksgatan 19 A-C m fl | 1960 | Bostad | 455 | 358 | 103 | 2 633 | 3 549 | 13 | |||||
| Åstorp | Kastanjen 14 | Esplanaden 7 | 1977 | Bostad | 1 201 | 547 | 1 818 | 119 | 3 685 | 16 | ||||
| Åstorp | Kastanjen 16 | Storgatan 30-32 | 1972 | Bostad | 758 | 286 | 1 594 | 37 | 2 675 | 11 | ||||
| Åstorp | Linden 11 | Nyvångsgatan 1-37 | 1961 | Bostad | 1 472 | 1 472 | 6 | |||||||
| Åstorp | Lärksoppen 10 | Ekebrogatan 111 | 1972 | Bostad | 10 | 8 050 | 165 | 8 225 | 31 | |||||
| Åstorp | Lärkträdet 10 | Ekebrogatan 1-78 | 1970 | Bostad | 6 107 | 142 | 6 249 | 24 | ||||||
| Åstorp | Moroten 10 | Torggatan 35 A | 1954 | Bostad | 818 | 818 | 3 | |||||||
| Åstorp | Resedan 1 | Norra Storgatan 10 A-D | 1964 | Bostad | 28 | 1 061 | 1 089 | 4 | ||||||
| Åstorp | Svärdsliljan 1 | Östergatan 16 A | 1958 | Bostad | 457 | 6 457 | 6 914 | 25 | ||||||
| Åstorp | Tranan 1 | Fjällvägen 10-12 | 1991 | Bostad | 3 805 | 3 805 | 19 | |||||||
| Åstorp | Boken 4 | Skogsgatan 14 | 1945 | Bostad | 584 | 584 | 2 | |||||||
| Åstorp | Boken 5 | Skogsgatan 16 | 1944 | Bostad | 592 | 592 | 3 | |||||||
| Åstorp | Boken 6 | Skogsgatan 18 | 1945 | Bostad | 586 | 586 | 2 | |||||||
| Åstorp | Boken 7 | Skogsgatan 20 A-B | 1945 | Bostad | 876 | 876 | 3 | |||||||
| Åstorp | Boken 10 | Skolgatan 15 | 1952 | Bostad | 760 | 760 | 3 | |||||||
| Åstorp | Boken 11 | Skolgatan 13 | 1953 | Bostad | 720 | 720 | 3 | |||||||
| Åstorp | Boken 13 | Esplanaden 19 A-B | 1947 | Bostad | 997 | 997 | 4 | |||||||
| Åstorp | Boken 14 | Skolgatan 17 | 1948 | Bostad | 722 | 722 | 2 | |||||||
| Totalt Öresund | 35 434 | 17 970 | 4 433 | 7 187 | 7 380 | 90 474 | 8 132 | 171 010 | 1 352 |
| 1:457 | Vibble Tvinnaregatan 2–226 | 1989 | Bostad | 7 741 | 46 | |
|---|---|---|---|---|---|---|
| Soldaten 1 | Volontärgatan 1–263 | 2005 | Bostad | 3 315 | 44 | |
| Hålan 6:2 | 38–46 | 1 972 | Bostad | 9 968 | 45 | |
| Tigern 7 | Backgatan 2 A, B, 4 A–D | 1968 | Bostad | 5 985 | 37 | |
| Björnen 6 | Tormenåsgatan 15 | 1991 | Kontor | 773 | 949 | 6 |
| Västerhejde Vibble | Bågvägen 1–5, 13, 29–41, 2–34, | 7 741 3 315 9 968 5 985 176 |
| Uthyrbar yta, kvm | ||||||||||||||
|---|---|---|---|---|---|---|---|---|---|---|---|---|---|---|
| Kommun | Fastighets beteckning |
Adress | Byggår | Fastighets kategori |
Tomt rätt |
Kontor | Handel | Industri/ Lager |
Utbildning/ Vård |
Hotell | Bostad | Övrigt | Totalt | Taxerings värde, Mkr |
| forts. Region Öst | ||||||||||||||
| Jönköping | Lejoninnan 10 | Nygatan 2, 4, 6 A–D | 1965 | Bostad | 11 147 | 11 147 | 67 | |||||||
| Mickels Väg 10 A–H, 12 A–E, 13 | ||||||||||||||
| Jönköping | Mjälaryd 3:300 | A–H, 15 A–C | 1991 | Bostad | 2 611 | 337 | 2 948 | — | ||||||
| Köping | Disa 1 | Stora Torget 3 A, B | 1975 | Bostad | 662 | 924 | 1 586 | 7 | ||||||
| Köping | Fenja 10 | Västra Åpromenaden 18A, C m fl 1965 | Handel | 1 473 | 2 073 | 1 169 | 578 | 5 293 | 17 | |||||
| Köping Köping |
Freja 11 Freja 3 |
Stora Gatan 8 m fl Stora Gatan 6 A, B |
1975 1979 |
Bostad Bostad |
124 | 876 416 |
1 612 1 324 |
69 | 2 681 1 740 |
12 9 |
||||
| Tunadalsgatan 28 A–E, 30 A– D, | ||||||||||||||
| Köping | Immanuel 2 | 32 A–E, 34 A–F | 1965 | Bostad | 120 | 11 131 | 273 | 11 524 | 41 | |||||
| Köping | Inga 1 | S:t Olovsgatan 52, 54, 56 A–C | 1947 | Bostad | 177 | 97 | 2 271 | 179 | 2 724 | 13 | ||||
| Köping | Tunadal 6-9 | Tunadalsgatan 6A | 1972 | Bostad | 330 | 8 226 | 990 | 9 546 | 48 | |||||
| Norrköping | Gärdet 1 | Rågången 71, 73 | 1958 | Bostad | 491 | 4 609 | 5 100 | 29 | ||||||
| Norrköping | Lammet 2 | Kungstorget 2 m fl | 1939 | Bostad | 173 | 1 950 | 2 405 | 34 | 4 562 | 30 | ||||
| Norrköping | Lokatten 12 | Hospitalgatan 9, 11 m fl | 1992 | Bostad | 1 693 | 380 | 4 804 | 1 091 | 7 968 | 73 | ||||
| Norrköping | Planket 20 | Bråddgatan 54 | 1983 | Bostad | 1 139 | 1 139 | 10 | |||||||
| Norrköping | Planket 23 | Plankgatan 46 | 1940 | Bostad | 25 | 60 | 941 | 599 | 1 625 | 9 | ||||
| Norrköping | Prinsen 18 | Hospitalgatan 42–52 m fl | 1967 | Bostad | 30 | 9 558 | 5 | 9 593 | 75 | |||||
| Norrköping | Sprutan 8 | Gamla Rådstugugatan 52 m fl | 1940 | Bostad | 346 | 1 318 | 92 | 1 756 | 14 | |||||
| Norrköping Norrköping |
Stenhuggaren 25 Storgatan 10 |
Sandgtatan 28 Drottninggatan 10, 12 |
1960 1929 |
Bostad Bostad |
484 | 2 914 1 213 |
688 | 2 914 2 385 |
23 17 |
|||||
| Norrköping | Storgatan 9 | Drottninggatan 14 m fl | 1985 | Bostad | 252 | 355 | 5 968 | 231 | 6 806 | 55 | ||||
| Norrköping | Stävan 2 | Rösgången 32 | 1959 | Bostad | Ja | 3 639 | 3 639 | 22 | ||||||
| Norrköping | Tullhuset 1 | Gamla Rådstugugatan 11 m fl | 1929 | Bostad | 273 | 1 320 | 1 593 | 13 | ||||||
| Nässjö | Dygden 6 | Sjögärdsgatan 17 A–C m fl | 1929 | Bostad | 434 | 180 | 614 | 2 | ||||||
| Nässjö | Lilla Björn 10 | Koltorpsgatan 21 | 1991 | Bostad | 240 | 240 | 1 | |||||||
| Nässjö | Nedre Skansen 1 | Queckfeldtsgatan 100 | 1938 | Bostad | 308 | 20 | 328 | 1 | ||||||
| Nässjö | Pan 1 | Gustavsbergsgatan 6 A, B m fl | 1942 | Bostad | 32 | 1 622 | 38 | 1 692 | 7 | |||||
| Nässjö | Sänket 6 | Mariagatan 43 | 1929 | Bostad | 575 | 575 | 3 | |||||||
| Nässjö | Sänket 9 | Mariagatan 45 | 1929 | Bostad | 353 | 353 | 2 | |||||||
| Nässjö | Täppan 22 | Toftagatan 10 | 1946 | Bostad | 294 | 294 | 1 | |||||||
| Nässjö | Åkersslätt 2 | Mellangatan 31 A–C | 1939 | Bostad | 1 002 | 1 002 | 4 | |||||||
| Nässjö | Älgen 7 | Bangårdsgatan 19, 21 m fl | 1920 | Bostad | 1 407 | 80 | 1 487 | 7 | ||||||
| Tranås | Bågskytten 4 | Grännavägen 21 | 1949 | Bostad | 478 | 478 | 2 | |||||||
| Tranås | Bågskytten 5 | Stjärnvägen 13 A | 1991 | Bostad | 500 | 500 | 3 | |||||||
| Tranås | Falkberget 24 | Mjölbyvägen 1 m fl | 1969 | Bostad | 1 017 | 70 | 1 087 | 4 | ||||||
| Tranås | Flundran 2 | Granitgatan 2 | 1966 | Övrigt | — | — | ||||||||
| Tranås | Forellen 3 | Beckhemsvägen 23–31, 22–32 | 1972 | Bostad | 5 577 | 125 | 5 702 | 22 | ||||||
| Tranås | Forellen 4 | Beckhemsvägen 21 A, B | 1930 | Övrigt | 150 | 250 | 400 | — | ||||||
| Tranås Tranås |
Forellen 5 Gäddan 2 |
Beckhemsvägen 14–20 Beckhemsvägen 2 A–F |
1972 1966 |
Bostad Bostad |
348 | 6 019 3 402 |
10 | 6 377 3 402 |
37 13 |
|||||
| Tranås | Jupiter 17 | Tingvägen 20 A–F | 1988 | Bostad | 476 | 476 | 2 | |||||||
| Tranås | Kometen 10 | Nämndemansgatan 6, 8 | 1944 | Bostad | 708 | 708 | 2 | |||||||
| Tranås | Kullen 1 | Västra vägen 7 A | 1970 | Bostad | 670 | 34 | 704 | 3 | ||||||
| Beckhemsvägen 4, 6 A–E, 8 A–F, | ||||||||||||||
| Tranås | Laxen 2 | 10 A, B | 1967 | Bostad | 324 | 9 793 | 308 | 10 425 | 35 | |||||
| Tranås | Laxen 3 | Beckhemsvägen 8 | 1973 | Övrigt | 575 | 575 | 1 | |||||||
| Tranås | Lejonet 5 | Sveagatan 4 A–E | 1940 | Bostad | 1 279 | 35 | 1 314 | 6 | ||||||
| Tranås | Lindkullen 12 | Majorsgatan 20 | 1949 | Bostad | 943 | 128 | 1 071 | 4 | ||||||
| Tranås | Lindkullen 13 | Majorsgatan 11 | 1946 | Bostad | 999 | 10 | 1 009 | 4 | ||||||
| Tranås | Nordstjärnan 7 | Storgatan 38 m fl | 1965 | Bostad | 265 | 966 | 1 504 | 216 | 2 951 | 10 | ||||
| Tranås | Norra Gyllenfors 9 | Missionsgatan 6, 8 A, B, 10 m fl | 1987 | Bostad | 369 | 4 938 | 30 | 5 658 | 35 | 11 030 | 54 | |||
| Tranås | Oden 12 | Nygatan 18 m fl | 1929 | Bostad | 367 | 1 213 | 1 997 | 110 | 3 687 | 18 | ||||
| Tranås | Sutaren 2 | Beckhemsvägen 12 A–I | 1968 | Bostad | 496 | 2 752 | 551 | 3 799 | 14 | |||||
| Tranås | Södra Framnäs 20 | Framnäsgatan 2 A–F | 1984 | Bostad | 402 | 402 | 2 | |||||||
| Tranås | Tigern 14 | Götgatan 29, 31 | 1960 | Bostad | 736 | 736 | 3 | |||||||
| Tranås Tranås |
Tjädern 23 Tornsvalan 3 |
Framnäsgatan 1 A–K m fl Östra Järnvägsgatan 1 A–B m fl |
1983 1988 |
Bostad Bostad |
684 2 073 |
10 | 684 2 083 |
3 10 |
||||||
| Västermalm 23, | ||||||||||||||
| Tranås | 24, 25 | Storgatan 15, 17, 19, 21 m fl | 1947/1955 | Bostad | 2 560 | 2 913 | 1 181 | 6 654 | 84 | |||||
| Tranås | Öringen 1 | Granitgatan 7, 9 | 1971 | Bostad | 3 040 | 3 040 | 12 | |||||||
| Vetlanda | Karlstorps-råsa 3:116 |
Paulis Väg 13 A–L, 15 A–H | 1990 | Bostad | 1 540 | 1 540 | 3 | |||||||
| Vetlanda | Karlstorps-råsa 3:117 |
Massavägen 3 | 1991 | Övrigt | 339 | 339 | — | |||||||
| Totalt Öst | 7 825 | 17 686 | 30 | — | — | 169 155 | 9 471 | 204 167 | 1 140 | |||||
| Uthyrbar yta, kvm | ||||||||||||||
|---|---|---|---|---|---|---|---|---|---|---|---|---|---|---|
| Kommun | Fastighets beteckning |
Adress | Byggår | Fastighets kategori |
Tomt rätt |
Kontor | Handel | Industri/ Lager |
Utbildning/ Vård |
Hotell | Bostad | Övrigt | Totalt | Taxerings värde, Mkr |
| Region Norr | ||||||||||||||
| Gävle | Furuvik 100:18 | Harnäsgatan 2 | — | Övrigt | — | — | ||||||||
| Gävle | Holmsund 11:1, 11:2, 11:3 |
Korsnäsvägen 104 A, B | 1929 | Bostad | 1 200 | 260 | 1 460 | 3 | ||||||
| Gävle | Holmsund 7:6 | Holmsundsvägen 7, 17–29 | 1929 | Bostad | 2 948 | 2 948 | 9 | |||||||
| Gävle | Kastet 6:2-6:4 | Korsnäsvägen 142 | 1924–1943 | Bostad | 648 | 648 | 4 | |||||||
| Gävle | Kastet 8:1, 12:1 m fl Forskarvägen 27 | 1929 | Bostad | 1 271 | 104 | 12 467 | 1 781 | 15 623 | 45 | |||||
| Gävle | Lillhagen 2:11 | Korsnäsvägen 172 | 1986 | Övrigt | 305 | 305 | 1 | |||||||
| Gävle | Lillhagen 5:3 | Torkarvägen 2–14 | 1946 | Bostad | 2 871 | 2 871 | 9 | |||||||
| Gävle | Norr 18:6 | Hattmakaregatan 11, 13 B, D m fl |
1952 | Bostad | 450 | 2 641 | 385 | 3 476 | 27 | |||||
| Gävle | Norr 27:2 | Stora Esplenadgatan 9 m fl | 1929 | Bostad | 127 | 480 | 2 185 | 40 | 2 832 | 19 | ||||
| Gävle | Söder 58:7 | Södra Kungsgatan 44 m fl | 1969 | Bostad | 289 | 535 | 2 004 | 658 | 3 486 | 21 | ||||
| Gävle | Sörby 10:9 | Falkvägen 5 A, B | 1994 | Bostad | 512 | 512 | 4 | |||||||
| Karlstad | Anden 9 | Åttkantsgatan 1, 3 A, B | 1983 | Bostad | 1 492 | 1 492 | 14 | |||||||
| Karlstad | Braxen 34 | Nygatan 1 m fl | 1944 | Bostad | 321 | 1 198 | 521 | 2 040 | 12 | |||||
| Karlstad | Druvan 1 | Drottninggatan 22 m fl | 1929 | Bostad | 459 | 1 443 | 681 | 2 583 | 29 | |||||
| Karlstad | Ekorren 9 | Sandbäcksgatan 5 m fl | 1929 | Bostad | 715 | 46 | 1 811 | 2 572 | 17 | |||||
| Karlstad | Furan 5 | Gillbergsgatan 3 A–D | 1951 | Bostad | 119 | 1 710 | 1 829 | 16 | ||||||
| Karlstad | Furan 7 | Jössegatan 3 A, B | 1968 | Bostad | 925 | 97 | 1 022 | 6 | ||||||
| Karlstad | Granatkastaren 4 | Artillerigatan 1–5 | 1945 | Bostad | 748 | 748 | 6 | |||||||
| Karlstad | Gruvan 12 | Västra kanalgatan 3 | 1991 | Bostad | 126 | 2 525 | 2 651 | 25 | ||||||
| Karlstad | Gruvan 2 | Östra Kyrkogatan 4 | 1929 | Bostad | 1 064 | 102 | 1 166 | 10 | ||||||
| Karlstad | Grävlingen 3 | Filaregatan 1 m fl | 1929 | Bostad | 138 | 1 030 | 1 168 | 10 | ||||||
| Karlstad | Pilbågen 1 | Sandelsgatan 2, 4, 6, 8 | 1942/1985 | Bostad | 2 184 | 2 184 | 18 | |||||||
| Karlstad | Registratorn 1 | Norra Allén 26 A, B | 1949 | Bostad | 502 | 56 | 558 | 4 | ||||||
| Karlstad | Registratorn 8 | Norra Allén 30 A, B | 1948 | Bostad | 456 | 61 | 517 | 8 | ||||||
| Karlstad | Registratorn 9 | Norra Allén 28 | 1946 | Bostad | 100 | 466 | 29 | 595 | 4 | |||||
| Karlstad | Spiran 1-6 | Lignellsgatan 1 m fl | 1938–1942 | Bostad | 95 | 4 456 | 59 | 4 610 | 39 | |||||
| Karlstad | Trätälja 11 | Drottninggatan 37 m fl | 1959 | Bostad | 259 | 4 567 | 35 | 4 861 | 46 | |||||
| Karlstad | Tusenskönan 1 | Älvdalsgatan 8 A–C | 1950 | Bostad | Ja | 69 | 1 288 | 1 357 | 13 | |||||
| Karlstad | Väduren 3 | Rudsvägen 1 A–D | 1942 | Bostad | 1 344 | 24 | 1 368 | 11 | ||||||
| Sundsvall | Aeolus 1 | Nybrogatan 19 m fl | 1944 | Bostad | 89 | 501 | 872 | 1 462 | 9 | |||||
| Sundsvall | Bredsand 1:13 | Appelbergsvägen 3 | — | Övrigt | — | — | ||||||||
| Sundsvall | Bredsand 1:14 | Appelbergsvägen 4 | — | Övrigt | — | — | ||||||||
| Sundsvall | Bredsand 1:3 m fl | Appelbergsvägen 1 A, B | 1945 | Bostad | 7 127 | 82 | 7 209 | 21 | ||||||
| Sundsvall | Bredsand 1:4 m fl | Appelbergsvägen 14–18 | 1945 | Bostad | 4 479 | 4 479 | 13 | |||||||
| Sundsvall | Dingersjö 28:27 m fl Appelbergsvägen 26–32 m fl | 1989 | Bostad | 9 464 | 50 | 9 514 | 30 | |||||||
| Sundsvall | Dingersjö 3:131 m fl Bergsvägen 3 A–J | 1959 | Bostad | 20 176 | 5 077 | 25 253 | 57 | |||||||
| Sundsvall | Dingersjö 3:135 | Bergsvägen 1 m fl | 1954 | Övrigt | 286 | 1 391 | 1 677 | 3 | ||||||
| Sundsvall | Fliten 10 | Skolhusallén 9 | 1990 | Kontor | 3 125 | 36 | 3 161 | 23 | ||||||
| Sundsvall Sundsvall |
Fliten 11 Kvissle 2:43, 2:53 |
Rådhusgatan 39 A, B m fl Affärsgatan 26 A–D |
1992 1962 |
Bostad Bostad |
272 | 3 371 1 468 |
3 643 1 468 |
32 4 |
||||||
| Kvissle 22:2, | ||||||||||||||
| Sundsvall | Nolby 39:1 | Affärsgatan 22–24 m fl | 1968 | Bostad | 192 | 137 | 6 311 | 45 | 6 685 | 17 | ||||
| Sundsvall | Lagmannen 10 | Esplanaden 18–22 m fl | 1962 | Bostad | 757 | 240 | 3 980 | 1 169 | 6 146 | 32 | ||||
| Sundsvall | Nolby 1:48, 1:108, 40:1 |
Skolgatan 4 | 1983 | Bostad | 1 070 | 4 079 | 766 | 5 915 | 19 | |||||
| Sundsvall | Nolby 3:268 | Brovägen 9 | 1988 | Bostad | 997 | 997 | 3 | |||||||
| Sundsvall | Nolby 40:2 | Affärsgatan 18 A–C | 1964 | Bostad | 866 | 2 166 | 207 | 3 239 | 10 | |||||
| Affärsgatan 14 A–H, 16 A–C, | ||||||||||||||
| Sundsvall Totalt Norr |
Nolby 37:1, 41:3 | G–I, K–N | 1974 | Bostad | 8 007 | 1 006 6 237 |
— | — | — | 5 328 126 503 |
43 13 960 |
6 377 154 707 |
18 724 |
|
| Totalt Fastighet AB Balder | 276 048 | 137 647 | 54 061 | 47 647 29 594 | 657 070 | 60 917 1 321 589 | 8 734 |
Periodens resultat i förhållande till genomsnittligt eget kapital. Vid delårsbokslut har värdena omräknats till helårsbasis utan hänsyn till säsongsvariationer som normalt uppstår i verksamheten med undantag för värdeförändringar.
Resultat före skatt med tillägg av finansnetto i förhållande till genomsnittlig balansomslutning. Vid delårsbokslut har värdena omräknats till helårsbasis utan hänsyn till säsongs variationer som normalt uppstår i verksamheten med undantag för värdeförändringar.
Räntebärande skulder i förhållande till fastigheternas verkliga värde.
Räntebärande skulder med direkt eller indirekt pant i fastigheter i förhållande till fastigheternas verkliga värde.
Resultat före skatt med återläggning av värdeförändringar. Återläggning sker även av värdeförändringar och skatt i andel i resultat från intressebolag.
Årsgenomsnittet av en femårig statsobligation.
Resultat före skatt med återläggning av finansnetto, värdeförändringar samt värdeförändringar och skatt i andel i resultat från intressebolag, i förhållande till finansnettot.
Räntebärande skulder i förhållande till eget kapital.
Eget kapital inklusive minoritet i förhållande till balansomslutning vid periodens slut.
Beräknat driftsöverskott på årsbasis i förhållande till fastigheternas verkliga värde vid periodens slut.
Hyresintäkter reducerade med fastighetskostnader.
Kontrakterad hyra för hyresavtal vilka löper vid periodens slut i förhållande till hyresvärde.
Klassas efter fastighetens huvudsakliga användning. Fördelningen görs på kontor, handel, bostäder samt övriga fastigheter. Övriga fastigheter innefattar hotell, utbildning, vård, industri/lager samt blandfastigheter. Den typ av användning som svarar för den största andelen avgör fastighetskategori.
I posten ingår direkta fastighetskostnader, såsom kostnader för drift, media, underhåll, tomträttsavgäld och fastighetsskatt.
Kontrakterad hyra samt bedömd marknadshyra för vakanta lokaler.
Driftsöverskott i förhållande till hyres intäkterna.
Eget kapital per aktie, kr Eget kapital i förhållande till antalet utestående aktier vid periodens slut.
Antal utestående aktier vid periodens början, justerat med antal aktier som emitterats under perioden viktat med antal dagar som aktierna varit utestående i förhållande till totalt antal dagar under perioden.
Resultat hänförligt till moderbolagets aktieägare i förhållande till genomsnittligt antal aktier.
Årsstämma 6 maj 2011
Delårsrapport januari–mars 2011 6 maj 2011
Delårsrapport januari–juni 2011 26 augusti 2011
Delårsrapport januari–september 2011 8 november 2011
1) Under perioden har definitionen justerats till såvida att kostnader/intäkter avseende derivat inte längre återläggs. Jämförande siffror har justerats. Ändringen bedöms ge en mer rättvisande bild.
Fastighets AB Balder (publ) www.balder.se · [email protected] · Org.nr 556525-6905
| Huvudkontor | Vasagatan 54 · Box 53 121 · 400 15 Göteborg · Tel 031-10 95 70 · Fax 031-10 95 99 |
|---|---|
| Områdeskontor | |
| Stockholm | Drottninggatan 108 · 113 60 Stockholm · Tel 08-73 53 770 · Fax 08-73 53 779 |
| Vårby Allé 14 · 143 40 Vårby · Tel 08-72 11 650 · Fax 08-71 02 270 | |
| Göteborg/Väst | Storgatan 20B · 521 42 Falköping · Tel 0515-145 15 · Fax 0515-71 12 18 |
| Timmervägen 7A · 541 64 Skövde · Tel 0500-43 64 44 · Fax 0500-42 84 78 | |
| Vasagatan 54 · Box 53 121 · 400 15 Göteborg · Tel 031-10 95 70 · Fax 031-10 95 99 | |
| Öst | Storgatan 30 · 573 32 Tranås · Tel 0140-654 80 · Fax 0140-530 35 |
| Hospitalsgatan 11 · 602 27 Norrköping · Tel 011-15 88 90 · Fax 011-12 53 05 | |
| Tunadalsgatan 6 · 731 31 Köping · Tel 0221-377 80 · Fax 0221-132 60 | |
| Öresund | Esplanaden 15 · 265 34 Åstorp · Tel 042-569 40 · Fax 042-569 41 |
| Stora Nygatan 29 · 211 37 Malmö · Tel 040-600 96 50 · Fax 040-600 96 64 | |
| Södergatan 10 · 252 25 Helsingborg · Tel 042-17 21 30 · Fax 042-14 04 34 | |
| Norr | Forskarvägen 27 · 804 23 Gävle · Tel 026-54 55 80 · Fax 026-51 92 20 |
| Sandbäcksgatan 5 · 653 40 Karlstad · Tel 054-14 81 80 · Fax 054-15 42 55 | |
| Skolhusallén 9 · 851 02 Sundsvall · Tel 060-55 47 10 · Fax 060-55 43 38 | |
| Uthyrning | 020-151 151 |
| Kundservice | 0774-49 49 49 |
Building tools?
Free accounts include 100 API calls/year for testing.
Have a question? We'll get back to you promptly.