Earnings Release • May 3, 2011
Earnings Release
Open in ViewerOpens in native device viewer
G Före skatt visade segmentet Förvaltning ett resultat om 348 Mkr (237) och segmentet Förädling 56 Mkr (40).
Soliditeten uppgick till 39 procent (33).
| N Nyckeltal, Mkr |
Ä 2011 jan–mar |
2010 jan–mar |
Ä 2010 jan–dec |
|---|---|---|---|
| Hyresintäkter | 446 | 518 | 2 007 |
| Drifts- och centrala kostnader | –186 | –216 | –721 |
| Finansnetto (exkl värdeförändringar) | –147 | –121 | –504 |
| Förvaltningsresultat | 113 | 181 | 782 |
| Värdeförändringar | 398 | 38 | 1 147 |
| Skatt | –133 | –58 | –232 |
| Resultat efter skatt | 378 | 161 | 1 697 |
| Överskottsgrad, % | 62 | 61 | 67 |
| Soliditet, % | 39 | 33 | 39 |
| Eget kapital per aktie, kr | 69 | 60 | 69 |
| Avkastning på eget kapital, % | 13,5 | 6,5 | 16,0 |
2011
Delårsrapport l januari–mars
Första kvartalet blev bra för Fabege. Hyresmarknaden fortsatte att utvecklas positivt, efterfrågan på moderna kontorslokaler i bra lägen är fortsatt god och hyresnivåerna är svagt stigande.
Hyresintäkterna i jämförbart bestånd ökade och även omförhandlingarna bidrog med en ökning av hyresvärdet. Den positiva nettouthyrningen 2010 bidrog till att vakansgraden minskade under kvartalet. Trenden med positiv nettouthyrning fortsatte under Q1 som normalt brukar vara ett kvartal med många uppsägningar. Bland annat tecknades kontrakt med Björn Borg i Apotekaren 22, Norrmalm och O'Learys i Getingen 14, Norrtull. Även i det kontorshus som är under uppförande i Bocken 39, City har flera uthyrningar gjorts. Vår organisation har nu fullt fokus på att driva ett framgångsrikt uthyrningsarbete som syftar till att öka uthyrningsgraden och därmed kassaflödet och fastighetsvärdena.
Trots ännu en tuff vinter har vi kunnat hålla kostnaderna på en rimlig nivå. Med vårt fortsatta fokus på kostnadskontroll och effektivitet ökade överskottsgraden i jämförelse med samma period föregående år.
De stigande hyresnivåerna i centrala lägen reflekteras också i värderingarna samtidigt som avkastningskraven har fortsatt att sjunka något. Även projektportföljen har bidragit till värdetillväxten. Totalt sett ökade fastighetsvärdet med cirka 1 procent.
Efter 2009 och 2010 års nettoförsäljning av fastigheter har vi i inledningen av 2011 nettoinvesterat, dels genom förvärv av två markfastigheter med stor potential i Arenastaden och dels genom fortsatta investeringar i vår befintliga projektportfölj. Projekten löper på enligt plan och avkastningen på gjorda investeringar överstiger vårt mål om 20 procent. Förväntad vakansminskning tillsammans med ökade investeringar i projektportföljen kommer att bidra till framtida intäktstillväxt.
Christian Hermelin Verkställande direktör
Fabege är ett av Sveriges ledande fastighetsbolag med huvudsaklig inriktning mot uthyrning av kontorslokaler och fastighetsutveckling.
Bolagets verksamhet är starkt koncentrerad till tre delmarknader med hög tillväxt i stockholmsområdet; Stockholms innerstad, Solna och Hammarby Sjöstad. Fabege erbjuder attraktiva och effektiva lokaler, främst för kontor, men även för butiker och andra verksamheter.
Fabege förvaltar ett väl positionerat fastighetsbestånd och fastighetsportföljen utvecklas ständigt genom förädling, försäljningar och förvärv. Genom samlade fastighetskluster skapas ökad kundnärhet och tillsammans med en omfattande marknadskännedom ger detta goda förutsättningar för effektiv förvaltning och hög uthyrningsgrad.
Per 31 mars ägde Fabege 103 fastigheter till ett samlat marknadsvärde om 27,7 Mdkr. Hyresvärdet uppgick till 2,1 Mdkr.
Resultatutvecklingen var positiv under första kvartalet som kännetecknades av ökade hyresintäkter i befintligt bestånd, ökade räntekostnader och fortsatt positiv värdetillväxt i såväl projektfastigheter som i förvaltningsfastigheter.
Periodens resultat förbättrades med 217 Mkr från 161 Mkr till 378 Mkr. Före skatt visade segmentet Förvaltning ett resultat om 348 Mkr (237) och segmentet Förädling 56 Mkr (40), sammanlagt 404 Mkr (277). Resultatet efter skatt per aktie uppgick till 2:32 kr (0:98).
Hyresintäkterna var 446 Mkr (518) och driftsöverskottet 275 Mkr (318). Minskningen av hyresintäkter berodde på nettoförsäljning av fastigheter. Fortsatt effektivisering i förvaltningen innebar att överskottsgraden ökade till 62 procent (61). I jämförbart bestånd ökade hyresintäkterna med cirka 1 procent och driftsöverskottet med cirka 3 procent.
Realiserade värdeförändringar på fastigheter uppgick till 0 Mkr (31) och orealiserade värdeförändringar uppgick till 291 Mkr (65). Den orealiserade värdeförändringen i förvaltningsbeståndet om 226 Mkr var främst hänförlig till fastigheter med ökade hyresnivåer och minskade vakanser. Projektportföljen bidrog till en orealiserad värdeförändring med 65 Mkr vilket var mer än väl i nivå med Fabeges avkastningskrav om 20 procent på investerat kapital. Resultatandelar i intressebolag uppgick till 0 Mkr (–5). Värdeförändringar på räntederivat och aktier var 107 Mkr (–58) och räntenettot ökade till –147 Mkr (–116) främst till följd av högre marknadsräntor (se avsnittet Finansiering).
| Mkr | jan–mar 2011 |
jan–mar 2010 |
|---|---|---|
| Förvaltningsresultat | 122 | 178 |
| Värdeförändringar (förvaltningsbeståndet) |
226 | 28 |
| Bidrag Förvaltning | 348 | 206 |
| Förvaltningsresultat | –9 | 3 |
| Värdeförändringar (förädlingsresultat) | 65 | 37 |
| Bidrag Förädling | 56 | 40 |
| Bidrag Transaktion (Realiserade värdeförändringar) |
0 | 31 |
| Värdeförändringar derivat och aktier |
107 | –58 |
| Resultat före skatt | 511 | 219 |
Periodens skatt uppgick till –133 Mkr (–58). Skatten beräknades med 26,3 procent på löpande beskattningsbart resultat. Fastighetsförsäljningar medförde en sammanlagd upplösning av uppskjuten skatt om 0 Mkr.
Resultatet gav ett likviditetstillskott om 110 Mkr (193). Efter minskning av rörelsekapitalet med 1 556 Mkr (359), som främst varierar till följd av påverkan från tillträde/slutreglering för köpta och sålda fastigheter och beslutad men ej verkställd utdelning till aktieägarna, gav den löpande verksamheten en likviditetsförändring om 1 666 Mkr (552). Investeringar och förvärv översteg fastighetsförsäljningar med 444 Mkr (–915). Sammantaget gav rörelsen därmed en likviditetsförändring om 1 222 Mkr (1 467). Återköp av egna aktier uppgick till 0 Mkr (1). Koncernens likvida medel uppgick, efter skuldminskning, till 144 Mkr (191).
Fabege arbetar med långfristiga kreditramar med fastställda villkor, vilka per 31 mars 2011 gav en genomsnittlig kapitalbindningstid om 5,9 år. Bolagets långivare utgörs av de större nordiska bankerna.
De räntebärande skulderna uppgick vid periodens slut till 15 495 Mkr (16 646), med en genomsnittlig ränta om 3,73 procent exklusive och 3,85 procent inklusive kostnader för outnyttjade lånelöften.
För 51 procent av Fabeges låneportfölj var räntan bunden med hjälp av räntederivat. Den genomsnittliga räntebindningstiden uppgick till 15 månader, inklusive effekter av derivatinstrument. Den genomsnittliga räntebindningstiden för rörliga lån var 46 dagar.
Fabege innehar stängningsbara swapar om totalt 7 550 Mkr på nivåer mellan 3,33 och 3,98 procent. Utöver dessa har bolaget performanceswapar om 300 Mkr med löptid till maj 2011.
I enlighet med redovisningsreglerna IAS 39 har derivatportföljen marknadsvärderats och förändringen redovisas över resultaträkningen. Det bokförda undervärdet i portföljen uppgick per 31 mars 2011 till 158 Mkr (267). Derivatportföljen har värderats till nuvärdet av kommande kassaflöden. Värdeförändringen är av redovisningskaraktär och påverkar inte kassaflödet.
Fabege har under det första kvartalet förlängt en låneram om 2 Mdkr till 2016. Vidare har låneramar om totalt 1,9 Mdkr sagts upp till följd av fastighetsförsäljningar. Outnyttjade lånelöften uppgick per den 31 mars 2011 till 4 005 Mkr.
Fabege har ett certifikatsprogram om 5 Mdkr. Mängden utestående certifikat
per 31 mars 2011
| Belopp, Mkr |
Snitt ränta,% |
Andel, % | |
|---|---|---|---|
| < 1 år | 7 945 | 3,57 | 51 |
| 1–2 år | 4 550 | 3,84 | 30 |
| 2–3 år | 0 | 0,00 | 0 |
| 3–4 år | 1 300 | 3,97 | 8 |
| 4–5 år | 1 700 | 3,97 | 11 |
| > 5 år | 0 | 0,00 | 0 |
| Totalt | 15 495 | 3,73 | 100 |
Låneförfallostruktur
per 31 mars 2011
| Kredit avtal, Mkr |
Utnyttjat, Mkr |
|
|---|---|---|
| Certifikatsprogram | 5 000 | 3 015 |
| < 1 år | 2 020 | 1 400 |
| 1–2 år | 1 000 | 1 000 |
| 2–3 år | 5 500 | 2 800 |
| 3–4 år | 0 | 0 |
| 4–5 år | 6 000 | 3 800 |
| > 5 år | 4 980 | 3 480 |
| Totalt | 24 500 | 15 495 |
Fastighetsförsäljningar
| Uthyr ningsbar |
|||
|---|---|---|---|
| Område | Kategori | yta, kvm | |
| Norrmalm | Bostäder | 2 438 | |
| Belgien | Mark | 0 | |
| Totalt fastighetsförsäljningar | |||
| jan–mar 2011 |
| Fastighetsköp jan–mar 2011 |
Uthyr ningsbar |
||
|---|---|---|---|
| Fastighetsnamn | Område | Kategori | yta, kvm |
| Kvartal 1 | |||
| Pyramiden 3 | Solna | Mark | 0 |
| Signalen 3 | Solna | Mark | 0 |
| Totalt fastighetsköp | 0 |
Pyramiden 3
uppgick per kvartalsskiftet till 3 015 Mkr att jämföras med 2 249 Mkr vid ingången av året. Fabege har tillgängliga långfristiga kreditfaciliteter som vid varje tillfälle täcker samtliga utestående certifikat.
I den totala lånevolymen ingick lånebelopp för projekt med 717 Mkr, vars räntor om 5 Mkr har aktiverats.
I räntenettot ingår kostnader av engångskaraktär om 4 Mkr.
I inledningen av året fortsatte den positiva utvecklingen avseende både transaktionsmarknaden och hyresmarknaden i Stockholm.
Fabeges verksamhet med förvaltning och förädling av fastigheter är koncentrerad till ett fåtal utvalda delmarknader i och kring Stockholm. Stockholms innerstad, Solna och Hammarby Sjöstad utgör Fabeges huvudmarknader. Den 31 mars 2011 ägde Fabege 103 fastigheter med ett samlat hyresvärde om 2,1 Mdkr, en uthyrbar yta om 1,1 miljoner kvm och ett bokfört värde om 27,7 Mdkr, varav förädlingsoch projektfastigheter 5,5 Mdkr. Den ekonomiska uthyrningsgraden för hela beståndet inklusive projektfastigheter uppgick till 89 procent (90). Uthyrningsgraden i förvaltningsbeståndet var 91 procent (92).
Nyuthyrningen under perioden uppgick till 40 Mkr (68) medan nettouthyrningen var 13 Mkr (–3). Hyresnivåerna i omförhandlade kontrakt ökade med i genomsnitt 11 procent.
Under perioden avyttrades två fastigheter för 160 Mkr. Försäljningarna gav ett resultat efter skatt om 0 Mkr.
Två fastigheter förvärvades för totalt 325 Mkr. Båda fastigheterna är obebyggda och omfattar markareal om totalt cirka 25 000 kvm och kan utvecklas för främst kontor men även för handel och boende.
Finansiell ställning och
Eget kapital uppgick vid periodens utgång till 11 165 Mkr (11 276) och soliditeten till 39 procent (39). Vid årsstämman beslutad utdelning har belastat eget kapital under perioden. Eget kapital per aktie uppgick till 69 kr (69). Exklusive uppskjuten skatt på övervärde fastigheter uppgick substansvärdet per aktie till 77 kr (77).
substansvärde
27 procent av fastigheterna externvärderades per 31 mars 2011 och resterande internvärderades med utgångspunkt i senaste värdering. Hela fastighetsbeståndet externvärderas minst en gång per år. Det samlade marknadsvärdet uppgick per 31 mars 2011 till 27,7 Mdkr (27,0).
Orealiserade värdeförändringar uppgick till 291 Mkr (65). Avkastningskraven sjönk något under första kvartalet och det genomsnittliga avkastningskravet i portföljen uppgick till 5,8 procent (5,9). Värdeförändringen i förvaltningsbeståndet om 226 Mkr (28) var främst hänförlig till fastigheter med stigande hyresnivåer och fastigheter där risken för vakanser minskat. Projektportföljen bidrog till en värdeförändring om 65 Mkr (37).
Fabeges projektinvesteringar ska leda till minskad vakans och högre hyresnivåer i fastighetsbeståndet och därmed ökade kassaflöden och värdetillväxt. Förädling av fastigheter är en viktig del i Fabeges affärsmodell och ska ge ett väsentligt bidrag till koncernens resultat. Målsättningen är en avkastning om minst 20 procent på investerat kapital.
Totalt uppgick investeringarna under perioden till 282 Mkr (200) i befintliga fastigheter och projekt. Investeringarna avsåg ny-, till- och ombyggnader.
Under första kvartalet 2011 färdigställdes projekten i fastigheterna Fräsaren 10, Solna Business Park (uthyrd till Vectura och Axfood) samt Farao 20, Arenastaden (uthyrd till Egmont och Fabege) och fastigheterna överfördes till förvaltningsbeståndet.
Projektet i fastigheten Uarda 5 Arenastaden, avseende uppförande av Vattenfalls nya huvudkontor löper på enligt plan. Montage av betongstomme och fönster pågår och beräknas vara klart före sommaren.
Kontorsprojektet i fastigheten Bocken 39, Lästmakargatan 14, fortlöper enligt plan. Stommen är rest och installationsarbeten pågår. Fastigheten ska vara färdigställd under fjärde kvartalet 2011.
I fastigheten Klamparen 10, Fleminggatan 12, pågår byggnation och installationsarbeten för Skolverket som ska flytta in i oktober 2011. Detaljplanearbete för att möjliggöra påbyggnad fortgår.
I Apotekaren 22, Tulegatan/Rådmansgatan har den beslutade investeringen till basstandard påbörjats. Uthyrningsarbetet pågår och under kvartalet tecknades avtal med Björn Borg om förhyrning av drygt 2 300 kvm kontor och showroom.
Under första kvartalet fattades beslut om utveckling av och investering i flera fastigheter. Besluten avsåg fastigheterna Uarda 1, Arenastaden, Nöten 4, Solna Strand samt Luma 1, Hammarby Sjöstad och uppgick totalt till cirka 640 Mkr. Investeringarna avser utveckling av del av fastigheterna till basstandard samt vissa hyresgästanpassningar. Investeringarna kommer att utföras under en period av ett till tre år framåt i tiden.
Under första kvartalet överfördes två större projektfastigheter (Farao 20 och Fräsaren 10) från Förädling till Förvaltning.
Segmentet Förvaltning genererade ett driftsöverskott om 252 Mkr (291) motsvarande 63 procent överskottsgrad (63). Uthyrningsgraden uppgick till 91 procent. Förvaltningsresultatet uppgick till 122 Mkr (178). Realiserade och orealiserade värdeförändringar uppgick till 226 Mkr (59).
Segmentet Förädling genererade ett driftsöverskott om 23 Mkr (27) motsvarande 48 procent överskottsgrad (47). Förvaltningsresultatet uppgick till –9 Mkr (3). Realiserade och orealiserade värdeförändringar uppgick till 65 Mkr (37).
Björn Borg flyttar in i Apotekaren 22 på Tulegatan/Rådmansgatan den 1 december 2011.
31 mars 2011
| Fastighetsbeteckning | Fastighetstyp | Område | Färdigställt | Uthyrnings bar yta, kvm |
Uthyrnings grad, %, yta1) |
Bedömt hyresvärde, Mkr 2) |
Bokfört värde, Mkr |
Beräknad investering, Mkr |
Varav upparbetat, Mkr |
|---|---|---|---|---|---|---|---|---|---|
| Apotekaren 3) | Kontor | Norrmalm | Q4-2012 | 31 422 | 35% | 83 | 909 | 124 | 9 |
| Bocken 393) | Kontor | Östermalm | Q4-2011 | 19 800 | 75% | 69 | 1 035 | 149 | 113 |
| Klamparen 103) | Kontor | Kungsholmen | Q4-2011 | 22 530 | 47% | 60 | 563 | 160 | 24 |
| Uarda 5 | Kontor | Arenastaden | Q3-2012 | 44 500 | 100% | 103 | 495 | 1 050 | 315 |
| Summa | 118 252 | 68% | 315 | 3 002 | 1 483 | 461 | |||
| Övriga Mark och Projektfastigheter | 1 057 | ||||||||
| Övriga Förädlingsfastigheter | 1 430 | ||||||||
| Totalt Projekt, Mark och Förädlingsfastigheter | 5 489 |
1) Operativ uhyrningsgrad per 31 mars 2011.
2) För de största pågående projekten kan årshyran öka till 315 Mkr (fullt uthyrd) från 85 Mkr i löpande årshyra per 31 mars 2011.
3) Uppgifterna om yta, hyresvärde och bokfört värde avser hela fastigheten. Investeringen avser endast en del av fastigheten.
31 mars 2011 31 mars 2011 1 januari – 31 mars 2011 Antal fastigheter Uthyrbar yta, tkvm Marknadsvärde, Mkr Hyresvärde, Mkr Ekonomisk uthyrningsgrad, % Hyresintäkter, Mkr Fastighetskostnader, Mkr Driftsöverskott, Mkr Fastighetsinnehav Förvaltningsfastigheter1) 71 937 22 228 1 806 91 395 –116 279 Förädlingsfastigheter1) 9 141 3 375 222 76 43 –20 23 Mark och projektfastigheter1) 23 53 2 114 52 44 6 –5 1 Summa 103 1 131 27 717 2 080 89 444 –141 303 Varav Innerstaden 41 503 16 444 1 159 91 257 –83 174 Varav Solna 36 453 8 826 714 87 143 –36 107 Varav Hammarby Sjöstad 12 132 2 031 174 82 36 –18 18 Varav Övriga 14 43 416 33 79 8 –4 4 Summa 103 1 131 27 717 2 080 89 444 –141 303 Kostnader för uthyrning, projektutveckling och fastighetsadministration –26 Summa driftsöverskott efter kostnader för uthyrning, projektutveckling och fastighetsadministration 277 2)
1) Se definitioner på sidan 9.
2) Tabellen avser Fabeges fastighetsbestånd per 31 mars 2011 och intäkter och kostnader redovisas som om fastigheterna hade ägts under hela perioden. Avvikelsen mellan ovan redovisat
driftsöverskott, 277 Mkr, och resultaträkningens driftsöverskott om 275 Mkr förklaras av att driftsöverskottet från sålda fastigheter exkluderats och färdigställda fastigheter har räknats upp såsom de ägts/varit färdigställda under hela perioden januari–mars 2011.
| Belopp i Mkr | Förvaltning jan–mar 2011 |
Förädling jan–mar 2011 |
Totalt jan–mar 2011 |
Förvaltning jan–mar 2010 |
Förädling jan–mar 2010 |
Totalt jan–mar 2010 |
|---|---|---|---|---|---|---|
| Hyresintäkter | 398 | 48 | 446 | 460 | 58 | 518 |
| Fastighetskostnader | –146 | –25 | –171 | –169 | –31 | –200 |
| Driftsöverskott | 252 | 23 | 275 | 291 | 27 | 318 |
| Överskottsgrad, % | 63% | 48% | 62% | 63% | 47% | 61% |
| Central administration och marknadsföring | –12 | –3 | –15 | –13 | –3 | –16 |
| Räntenetto | –118 | –29 | –147 | –96 | –20 | –116 |
| Resultatandelar i intressebolag | 0 | 0 | 0 | –4 | –1 | –5 |
| Förvaltningsresultat | 122 | –9 | 113 | 178 | 3 | 181 |
| Realiserade värdeförändringar fastigheter | 0 | – | 0 | 31 | – | 31 |
| Orealiserade värdeförändringar fastigheter | 226 | 65 | 291 | 28 | 37 | 65 |
| Resultat före skatt per segment | 348 | 56 | 404 | 237 | 40 | 277 |
| Värdeförändringar räntederivat och aktier | 107 | –58 | ||||
| Resultat före skatt | 511 | 219 | ||||
| Fastigheter, marknadsvärde | 22 229 | 5 488 | 27 717 | 23 436 | 4 831 | 28 267 |
| Uthyrningsgrad, % | 91% | 69% | 89% | 92% | 77% | 90% |
1) Se definitioner på sidan 9.
Vid Fabeges årsstämma den 30 mars fastställdes styrelsens förslag till utdelning för år 2010 med 3:00 kr per aktie. Vidare beslutade stämman om mindre förändringar i bolagsordningen samt att godkänna styrelsens förslag till försäljning av del av fastigheten Hammarby Gård 7 till Oscar Properties AB. Affären är villkorad av beslut om byggnation av skärm mot värmeverket och kommer att redovisas först då villkoret är uppfyllt. Detta bedöms kunna ske senare under 2011. För övriga beslut se pressmeddelande och stämmohandlingar på Fabeges webbplats.
Vid periodens slut var 122 personer (120) anställda i Fabegekoncernen.
Omsättningen uppgick under perioden till 30 Mkr (27) och resultatet före bokslutsdispositioner och skatt till 39 Mkr (–117). Nettoinvesteringar i fastigheter, inventarier och andelar uppgick till 3 Mkr (–21).
Moderbolaget tillämpar RFR 2, Redovisning för juridiska personer samt Årsredovisningslagen. (Se även resultatoch balansräkning på sidan 11).
Årsstämman 2011 beslutade att ge styrelsen mandat att, längst intill nästa årsstämma, förvärva och överlåta aktier. Förvärv får ske av högst det antal aktier som vid varje tidpunkt motsvarar 10 procent av totalt utestående aktier. Under perioden har inga aktier återköpts. Bolagets innehav av egna aktier uppgick per 31 mars 2011 till 2 411 488 aktier motsvarande 1,5 procent av antalet registrerade aktier.
Åsa Bergström, vVD samt Ekonomi- och finanschef, Erik Paulsson, styrelsens ordförande och Christian Hermelin, VD. Årsstämma 2011.
Som tidigare meddelats har Skatteverket beslutat att upptaxera Fabegekoncernen avseende ett antal fastighetsförsäljningar via kommanditbolag (se även pressmeddelande 7 december 2006 samt Fabeges årsredovisning 2010 sidan 53). Den sammanlagda upptaxeringen uppgick per 31 mars 2011 till 7 098 Mkr. Besluten har medfört sammanlagda skattekrav om 1 874 Mkr plus skattetillägg om 164 Mkr, det vill säga totalt 2 038 Mkr exklusive ränta. Upplupen ränta uppgick per 31 mars 2011 till 274 Mkr. Sammanfattningsvis bestrider Fabege starkt de skattekrav som Skatteverket och Förvaltningsrätten beslutat om och besluten har överklagats.
I mars 2011 meddelade Förvaltningsrätten dom i flera av Fabeges pågående skatteärenden. Domarna innebar att Förvaltningsrätten biföll Skatteverkets framställan om att Fabege ska beskattas med stöd av skatteflyktslagen. Samtliga domar har överklagats till Kammarrätten och Fabege har beviljats anstånd med betalning av skatten till dess Kammarrätten avgett dom. Kammarrätten har vilandeförklarat samtliga ärenden i avvaktan på Regeringsrättens prövning av Skatterättsnämndens förhandsbesked i det så kallade "Cypernärendet".
Fabege anser att Skatteverket och Förvaltningsrätten har bortsett från flera viktiga aspekter och att domsluten
därmed är felaktiga – en bedömning som delas av Fabeges rådgivare i ärendena. Fabege bedömer, med hög sannolikhet, att Kammarrätten kommer att ändra Förvaltningsrättens domar till Fabeges fördel.
Fabeges uppfattning är oförändrat att försäljningarna redovisats och deklarerats enligt gällande regelverk. Denna uppfattning delas av externa jurister och skatterådgivare som har analyserat försäljningarna, Skatteverkets argumentation och Förvaltningsrättens domar.
Ingen reservering har gjorts i Fabeges balansräkning men beloppet betraktas, liksom i tidigare finansiella rapporter, tills vidare som en eventualförpliktelse.
Risker och osäkerhetsfaktorer avseende kassaflödet från den löpande verksamheten är främst hänförliga till förändringar i hyresnivåer, vakansgrad och räntenivåer. En mer utförlig beskrivning framgår av riskavsnittet i årsredovisningen 2010 (sidorna 9–10). Förändringarnas effekt på koncernens resultat redovisas i känslighetsanalysen i årsredovisningen för 2010 (sidan 52).
Fastigheterna redovisas till verkligt värde och värdeförändringar redovisas i resultaträkningen. Effekter av värdeförändringar på koncernens resultat, soliditet och belåningsgrad framgår av känslighetsanalysen i årsredovisningen för 2010 (sidan 52).
Den finansiella risken, det vill säga risken för bristande tillgång till långsiktig finansiering genom lån, och Fabeges hantering av denna beskrivs i årsredovisningen för 2010 (sidorna 10–11 och 64).
Inga väsentliga förändringar i bolagets bedömning av risker har uppstått efter publiceringen av årsredovisningen 2010. Fabeges mål för kapitalstrukturen är att soliditeten ska uppgå till minst 30 procent och att räntetäckningsgraden ska uppgå till minst 2 (inklusive realiserade värdeförändringar).
Fabege upprättar sin koncernredovisning enligt International Financial Reporting Standards (IFRS). Delårsrapporten har upprättats i enlighet med IAS 34 Delårsrapportering. Koncernen tillämpar samma redovisningsprinciper och värderingsmetoder som i den senaste årsredovisningen.
Moderbolaget upprättar sin redovisning enligt RFR 2, Redovisning för juridiska personer, samt Årsredovisningslagen och tillämpar samma redovisningsprinciper och värderingsmetoder som i den senaste årsredovisningen.
Stockholm den 3 maj 2011
Christian Hermelin Verkställande direktör
Denna delårsrapport har inte varit föremål för granskning av bolagets revisorer.
Varmt välkommen att besöka Fabeges webbplats som är en av våra främsta kanaler för information om företaget och vår verksamhet. Målsättningen är att kontinuerligt förse dig med aktuell och relevant information.
Webbplatsen innehåller information om företaget, dess verksamhet och strategier. Där finns även finansiell information, aktiedata, information om våra fastigheter och pågående projekt och mycket annat. Här finns möjlighet att söka bland våra lediga lokaler och hyresgäster hittar enkelt kontaktuppgifter eller annan information som är kopplad till den fastighet de sitter i.
| Delårsrapport januari–juni7 juli 2011 | |
|---|---|
| Delårsrapport januari–september26 oktober 2011 | |
| Bokslutskommuniké för 20112 februari 2012 | |
| Årsredovisning för 2011mars 2012 |
| Aktieägare | Antal aktier |
Andel av kapital, % |
Andel av röster, % |
|---|---|---|---|
| Brinova AB | 23 291 092 | 14,1 | 14,3 |
| Investment AB Öresund | 10 746 597 | 6,5 | 6,6 |
| BlackRock fonder | 8 938 454 | 5,4 | 5,5 |
| Cohen & Steers fonder | 8 143 598 | 4,9 | 5,0 |
| Länsförsäkringar fonder | 7 526 426 | 4,6 | 4,6 |
| SEB fonder | 5 619 549 | 3,4 | 3,4 |
| Nordea fonder | 4 977 444 | 3,0 | 3,0 |
| SHB fonder | 4 537 978 | 2,7 | 2,8 |
| Swedbank Robur fonder | 3 981 714 | 2,4 | 2,4 |
| SEB | 3 243 566 | 2,0 | 2,0 |
| Lannebo fonder | 3 197 000 | 1,9 | 2,0 |
| Mats Qviberg med familj | 2 890 036 | 1,7 | 1,8 |
| SHB | 2 535 680 | 1,5 | 1,6 |
| ENA City AB | 2 390 000 | 1,4 | 1,5 |
| Fjärde AP fonden | 1 662 013 | 1,0 | 1,0 |
| Övriga svenska aktieägare | 46 687 012 | 28,3 | 28,6 |
| Övriga utländska aktieägare | 22 611 925 | 13,7 | 13,9 |
| Totalt | 162 980 084 | 98,5 | 100,0 |
| Innehav egna aktier | 2 411 488 | 1,5 | 0,0 |
| Totalt inklusive eget innehav |
165 391 572 | 100,0 | 100,0 |
Periodens/årets resultat dividerat med genomsnittligt eget kapital. Vid delårsbokslut omräknas avkastningen till helårsbasis utan hänsyn till säsongsvariationer.
Resultat före skatt plus räntekostnader dividerat med genomsnittligt sysselsatt kapital. Vid delårsbokslut omräknas avkastningen till helårsbasis utan hänsyn till säsongsvariationer.
Räntebärande skulder dividerat med fastigheternas bokförda värde vid periodens slut.
Årets utdelning dividerat med börskursen vid årets slut.
Moderbolagets aktieägares andel av eget kapital enligt balansräkningen dividerat med antal aktier vid periodens slut.
Kontraktsvärde dividerat med hyresvärde vid periodens slut.
Fastigheter i löpande och aktiv förvaltning.
Fastigheter med pågående eller planerad om eller tillbyggnad som väsentligt påverkar fastighetens driftsöverskott. Driftsöverskottet påverkas antingen direkt av projektet eller av uthyrningsbegränsningar inför förestående förädling.
Kontraktsvärde samt bedömd årshyra för outhyrda lokaler efter rimlig generell upprustningsinsats.
Resultat före skatt plus avskrivningar, plus/minus orealiserade värdeförändringar samt minus aktuell skatt dividerat med genomsnittligt antal aktier.
Kontraktsvärde Anges som årsvärde. Grundhyra enligt hyres-
kontrakt plus indexuppräkning och hyrestillägg.
Mark och exploateringsfastigheter och fastigheter med pågående nyproduktion/totalombyggnad.
Tecknade nyuthyrningar under perioden minus uppsägningar för avflytt.
Moderbolagets aktieägares andel av periodens resultat efter skatt dividerat med genomsnittligt antal utestående aktier i perioden.
Resultat före skatt plus finansiella kostnader samt plus/minus orealiserade värdeförändringar dividerat med finansiella kostnader.
I enlighet med IFRS 8 presenteras segmenten med företagsledningens synsätt uppdelat på segmenten Förvaltning respektive Förädling. Hyresintäkter och fastighetskostnader samt realiserade och orealiserade värdeförändringar inklusive skatt är direkt hänförliga till fastigheter i respektive segment (direkta intäkter och kostnader). I de fall en fastighet byter karaktär under året ingår resultatet från fastigheten i respektive segment för den tid fastigheten legat i segmentet. Central administration och poster i finansnetto har schablonmässigt fördelats på segmenten i enlighet med dess andel av det totala fastighetsvärdet (indirekta intäkter och kostnader).
Fastighetstillgången är direkt hänförlig till respektive segment och redovisas per balansdagen.
Räntebärande skulder dividerat med eget kapital.
Eget kapital (inklusive minoritetens andel) dividerat med balansomslutning.
Balansomslutning minus ej räntebärande skulder och avsättningar.
Driftsöverskott dividerat med hyresintäkter.
| Belopp i Mkr | 2011 jan–mar |
2010 jan–mar |
2010 jan–dec |
Rullande 12 mån apr 10–mar 11 |
|---|---|---|---|---|
| Hyresintäkter | 446 | 518 | 2 007 | 1 935 |
| Fastighetskostnader | –171 | –200 | –659 | –630 |
| Driftsöverskott | 275 | 318 | 1 348 | 1 305 |
| Överskottsgrad, % | 62% | 61% | 67% | 67% |
| Central administration och marknadsföring |
–15 | –16 | –62 | –61 |
| Räntenetto | –147 | –116 | –522 | –553 |
| Resultatandelar i intressebolag | 0 | –5 | 18 | 23 |
| Förvaltningsresultat | 113 | 181 | 782 | 714 |
| Realiserade värdeförändringar fastigheter |
0 | 31 | 237 | 206 |
| Orealiserade värdeförändringar fastigheter |
291 | 65 | 843 | 1 069 |
| Värdeförändringar räntederivat | 109 | –35 | 106 | 250 |
| Värdeförändringar aktier | –2 | –23 | –39 | –18 |
| Resultat före skatt | 511 | 219 | 1 929 | 2 221 |
| Aktuell skatt | 0 | 0 | –3 | –3 |
| Uppskjuten skatt | –133 | –58 | –229 | –304 |
| Periodens/Årets resultat | 378 | 161 | 1 697 | 1 914 |
| Summa totalresultat hänförligt till moderbolagets aktieägare |
378 | 161 | 1 697 | 1 914 |
| Resultat per aktie, kr | 2,32 | 0,98 | 10,38 | 11,73 |
| Antal aktier vid periodens utgång, miljoner |
163,0 | 164,4 | 163,0 | 163,0 |
| Genomsnittligt antal aktier, miljoner | 163,0 | 164,4 | 163,5 | 163,2 |
| Belopp i Mkr | 31 mar 2011 | 31 mar 2010 31 dec 2010 | |
|---|---|---|---|
| Tillgångar | |||
| Fastigheter | 27 717 | 28 267 | 26 969 |
| Övriga materiella anläggningstillgångar |
2 | 2 | 3 |
| Finansiella anläggningstillgångar | 699 | 635 | 714 |
| Omsättningstillgångar | 345 | 238 | 1 504 |
| Likvida medel | 144 | 191 | 73 |
| Summa tillgångar | 28 907 | 29 333 | 29 263 |
| Eget kapital och skulder | |||
| Eget kapital | 11 165 | 9 800 | 11 276 |
| Avsättningar | 549 | 418 | 423 |
| Räntebärande skulder | 15 495 | 17 661 | 16 646 |
| Derivatinstrument | 158 | 408 | 267 |
| Ej räntebärande skulder | 1 540 | 1 046 | 651 |
| Summa eget kapital och skulder | 28 907 | 29 333 | 29 263 |
| Soliditet, % | 39 | 33 | 39 |
| Eventualförpliktelser | 2 522 | 2 039 | 2 520 |
| Belopp i Mkr | Eget kapital |
Varav hänförligt till moder bolagets aktieägare |
Varav hänförligt till minoriteten |
|---|---|---|---|
| Eget kapital 2010-01-01 | 9 969 | 9 969 | – |
| Nyemission, konvertering skuldebrev |
–61 | –61 | – |
| Kontantutdelning | –329 | –329 | – |
| Årets resultat | 1 697 | 1 697 | – |
| Eget kapital 2010-12-31 | 11 276 | 11 276 | – |
| Beslutad utdelning 2011-03-30 | –489 | –489 | – |
| Periodens resultat | 378 | 378 | – |
| Eget kapital 2011-03-31 | 11 165 | 11 165 | – |
| 2011 | 2010 | 2010 | |
|---|---|---|---|
| Belopp i Mkr | jan–mar | jan–mar | jan–dec |
| Driftsöverskott och realiserade värdeförändringar fastigheter |
|||
| i befintligt bestånd exkl. avskrivningar | 275 | 325 | 1 600 |
| Central administration | –15 | –16 | –62 |
| Betalt finansnetto | –150 | –116 | –520 |
| Betald inkomstskatt | 0 | 0 | –3 |
| Förändring övrigt rörelsekapital | 1 556 | 359 | –1 099 |
| Kassaflöde från den löpande verksamheten |
1 666 | 552 | –84 |
| Investeringar och förvärv av fastigheter |
–617 | –200 | –940 |
| Fastighetsförsäljningar, bokfört värde sålda fastigheter |
160 | 1 201 | 3 978 |
| Övriga investeringar (netto) | 13 | –86 | –201 |
| Kassaflöde från investeringsverksamheten | –444 | 915 | 2 837 |
| Utdelning till aktieägarna | – | – | –329 |
| Återköp egna aktier | – | –1 | –61 |
| Förändring räntebärande skulder | –1 151 | –1 448 | –2 463 |
| Kassaflöde från finansierings | |||
| verksamheten | –1 151 | –1 449 | –2 853 |
| Förändring likvida medel | 71 | 18 | –100 |
| Likvida medel vid periodens början | 73 | 173 | 173 |
| Likvida medel vid periodens slut | 144 | 191 | 73 |
| 2011 jan–mar |
2010 jan–mar |
2010 jan–dec |
|---|---|---|
| 9,6 | 4,7 | 8,7 |
| 13,5 | 6,5 | 16,0 |
| 1,8 | 2,8 | 3,0 |
| 39 | 33 | 39 |
| 56 | 62 | 62 |
| 1,4 | 1,8 | 1,5 |
| 2,32 | 0,98 | 10,38 |
| 69 | 60 | 69 |
| 0,70 | 1,32 | 6,13 |
| 162 980 | 164 372 | 162 980 |
| 162 980 | 164 382 | 163 504 |
| 103 | 127 | 103 |
| 27 717 | 28 267 | 26 969 |
| 1 131 000 | 1 303 000 | 1 138 000 |
| 89 | 90 | 88 |
| 62 | 61 | 67 |
1) Någon utspädningseffekt föreligger ej då inga potentiella aktier (till exempel konvertibler) föreligger.
| Belopp i Mkr | 2011 jan–mar |
2010 jan–mar |
2010 jan–dec |
|---|---|---|---|
| Intäkter | 30 | 27 | 102 |
| Kostnader | –49 | –55 | –190 |
| Finansnetto | –51 | –31 | –139 |
| Värdeförändringar räntederivat | 109 | –35 | 106 |
| Värdeförändringar aktier | 0 | –23 | –29 |
| Resultat före skatt | 39 | –117 | –150 |
| Skatt | –11 | 48 | 29 |
| Periodens/Årets resultat | 28 | –69 | –121 |
| Belopp i Mkr | 31 mar 2011 | 31 mar 2010 | 31 dec 2010 |
|---|---|---|---|
| Andelar i koncernföretag | 13 328 | 13 328 | 13 328 |
| Övriga anläggningstillgångar | 36 895 | 40 425 | 37 669 |
| varav fordringar hos koncernföretag 1) | 36 761 | 40 179 | 37 524 |
| Övriga omsättningstillgångar | 3 | 68 | 25 |
| Likvida medel | 141 | 180 | 64 |
| Summa tillgångar | 50 367 | 54 001 | 51 086 |
| Eget kapital | 8 901 | 9 322 | 9 363 |
| Avsättningar | 64 | 64 | 63 |
| Långfristiga skulder | 36 428 | 41 108 | 35 771 |
| varav skulder till koncernföretag 1) | 25 190 | 26 135 | 24 676 |
| Kortfristiga skulder | 4 974 | 3 507 | 5 889 |
| Summa eget kapital och skulder | 50 367 | 54 001 | 51 086 |
1) Justering har skett av jämförelsesiffror för posterna fordringar hos koncernföretag och skulder till koncernföretag. Orsaken till detta är att poster som rätteligen skulle nettoredovisats per 31 mars 2010, tidigare bruttoredovisats.
Frågor kring rapporten besvaras av:
Christian Hermelin Verkställande direktör Tel: 08-555 148 25, 0733-87 18 25
Åsa Bergström vVD, ekonomi- och finanschef Tel: 08-555 148 29, 0706-66 13 80
På koncernens webbplats finns mer information om Fabege och dess verksamhet. Där finns även en webbsänd presentation där Christian Hermelin samt Åsa Bergström pre senterar första kvartalets resultat den 3 maj 2011.
Informationen i denna rapport är sådan som Fabege ska offentliggöra enligt lagen om värdepappersmark naden. Informationen lämnades för offentliggörande den 3 maj 2011.
Fabege AB (publ) Box 730, 169 27 Solna Besök: Pyramidvägen 7, 169 56 Solna Telefon: 08-555 148 00 Fax: 08-555 148 01 E-post: [email protected] Internet: www.fabege.se Organisationsnummer: 556049-1523 Styrelsens säte: Stockholm
Building tools?
Free accounts include 100 API calls/year for testing.
Have a question? We'll get back to you promptly.