ZİRAAT GAYRİMENKUL YATIRIM ORTAKLIĞI A.Ş.

Legal Proceedings Report • Oct 10, 2025

ZİRAAT GYO A.Ş.

GAYRİMENKUL DEĞERLEME RAPORU

ÇAMURLU-0 ADA 1021 PARSEL DEĞERLEME RAPORU BATTALGAZİ/MALATYA ZİRAAT GYO A.Ş.-2025/03- 06.10.2025

Söz konusu değerlemenin amacı ve kullanıcı bilgileri raporda açık bir şekilde belirtilmiştir. Değerleme raporu, tarafınızla yapılan 19.06.2025 tarihli sözleşmeye istinaden hazırlanmıştır.

Talebiniz doğrultusunda Malatya ili, Battalgazi ilçesi, Çamurlu Mahallesi, 1021 parsel numaralı "Arsa" vasfında olan taşınmazın Pazar değerine yönelik 2025-ZİRAAT GYO A.Ş.-03 no.lu değerleme çalışması hazırlanmıştır. Taşınmazın pazar değeri aşağıdaki gibi takdir edilmiştir. Değerleme konusu gayrimenkulün bulunduğu yer, alt yapısı, bölgesel gelişimi, yakın çevresi, ulaşım imkânları, potansiyel alıcı kitlesi, yola cephe durumu ve alansal büyüklüğü gibi değerine etken olabilecek tüm özellikleri göz önüne alınmış, bölgede detaylı piyasa araştırması yapılmıştır.

	TAŞINMAZIN PAZAR DEĞERİ
Rapor Tarihi	Pazar Değeri (KDV Hariç)	Pazar Değeri (KDV Dahil)
	Natamam Nihai Değer 748.130.000 TL (Yediyüzkırksekizmilyonyüzotuzbin Türk Lirası) 17.974.173 USD (Onyedimilyondokuzyüzyetmişdörtbinyüzyetmişüç Amerikan Doları)	Natamam Nihai Değer 822.943.000 TL (Sekizyüzyirmiikimilyondokuzyüzkırküçbin Türk Lirası)
06.10.2025	Tamamlanması Durumundaki Nihai Değer 839.240.000 TL (Sekizyüzotuzdokuzmilyonikiyüzkırkbin TürkLirası) 20.163.133 USD (Yirmimilyonyüzaltmışüçbinyüzokuzüç Amerikan Doları)	Tamamlanması Durumundaki Nihai Değer 923.164.000 TL (Dokuzyüzyirmiüçmilyonyüzaltmışdörtbin Türk Lirası)

^* KDV Oranı Konutlar için %10 olarak ele alınmıştır.

Pazar değerinin tespitine yönelik olarak yapılan hesaplamalar, bilgiler ve açıklamalar rapor içeriğinde yer almaktadır. Pazar değerinin takdiri için yapılan analiz ve hesaplamalar Uluslararası Değerleme Standartları (IVS) ile uyumlu olarak hazırlanmıştır.

Raporun sözleşmede belirtilen değerleme amacı dışında ya da başka bir kullanıcı tarafından kullanılması mümkün değildir.

Değerleme hizmeti kapsamında bizi tercih ettiğiniz için teşekkür ederiz. Her türlü soru ve görüşleriniz için dilediğiniz zaman iletişime geçebilirsiniz.

Saygılarımızla,

Emsal Gayrimenkul Değerleme ve Danışmanlık A.Ş.

www.emsalgd.com.tr info@emsalgd.com.tr

^** 06.10.2025 tarihi itibariyle döviz kuru 41,6225 TL (Efektif satış kuru)

YÖNETİCİ ÖZETİ

GAYRİMENKULÜN AÇIK ADRESİ Çamurlu Mahallesi, 1021 Parsel Battalgazi/MALATYA

GAYRİMENKULÜN KULLANIMI Rapora konu taşınmaz üzerinde 10 Bloklu konut inşaat halindedir.

TAPU KAYIT BİLGİLERİ Malatya ili, Battalgazi ilçesi, Çamurlu Mahallesi, 1021 Parsel

İMAR DURUMU Değerleme konusu taşınmazın imar durum bilgileri "4.3.Gayrimenkulün İmar Bilgileri" başlığı altında detaylı olarak açıklanmıştır.

ÖZEL VARSAYIMLAR Değerleme çalışması kapsamında herhangi bir özel varsayım bulunmamaktadır.

KISITLAMALAR Müşteri tarafından getirilen herhangi bir kısıtlama bulunmamaktadır.

DEĞERLEMENİN AMACI

Bu değerleme raporu, Malatya İli, Battalgazi İlçesi, Çamurlu Mahallesi, 1021 Parsel numaralı taşınmazın piyasa değerinin tespitine yönelik hazırlanmıştır.

*Konu rapor teminat amaçlı işlemlerde kullanılmak üzere hazırlanmamış olup

Uluslararası Değerleme Standartları'na göre tanzim edilmiştir.

EN VERİMLİ VE EN İYİ KULLANIMI

Yapılan pazar araştırmaları ve değerlendirmeler doğrultusunda, değerleme konusu taşınmazın en verimli ve en iyi kullanımı mevcut imar koşulları doğrultusunda konut projesi olarak inşa edilmesi düşünülmektedir.

DEĞERLEME TARİHİ 02.10.2025

PAZAR DEĞERİ (KDV HARİÇ)

RAPOR TARİHİ 06.10.2025

Natamam Nihai Değer

748.130.000 TL

(Yediyüzkırksekizmilyonyüzotuzbin Türk Lirası) Tamamlanması Durumundaki Nihai Değer

839.240.000 TL

(Sekizyüzotuzdokuzmilyonikiyüzkırkbin TürkLirası)

Natamam Nihai Değer

822.943.000 TL

PAZAR DEĞERİ (KDV DAHİL)

(Sekizyüzyirmiikimilyondokuzyüzkırküçbin Türk Lirası)

Tamamlanması Durumundaki Nihai Değer

923.164.000 TL

(Dokuzyüzyirmiüçmilyonyüzaltmışdörtbin Türk Lirası)

1.RAPOR VE TARAFLARA AİT BİLGİLER 6
2.DEĞERLEME YAKLAŞIMLARI 8
3. MEVCUT EKONOMİK KOŞULLARIN, GAYRİMENKUL PİYASASININ ANALİZİ, MEVCUT TRENDLER VE DAYANAK VERİLER İLE BUNLARIN GAYRİMENKULÜN DEĞERİNE ETKİLERİ 12
4.DEĞERLEME KONUSU GAYRİMENKULÜN MÜLKİYET VE İMAR BİLGİLERİ 17
5.DEĞERLEME KONUSU GAYRİMENKULÜN ÖZELLİKLERİ VE ÇEVRE BİLGİLERİ 22
6. EN ETKİN VE VERİMLİ KULLANIM ANALİZİ VE KDV KONUSU 33
7. GAYRİMENKULÜN DEĞERİNE ETKİ EDEN FAKTÖRLER 36
8. DEĞERLEMEDE KULLANILAN YÖNTEMLER VE BU YÖNTEMLERİN SEÇİLME NEDENLERİ 38
9. ANALİZ SONUÇLARININ DEĞERLENDİRİLMESİ 42
10. EKLERHata! Yer işareti tanımlanmamış.

Rapor ve Taraflara Ait Bilgiler

BÖLÜM - 1

1.RAPOR VE TARAFLARA AİT BİLGİLER

1.1.Talep tarihi:

Ziraat GYO A.Ş.'nin talebiyle, 19.06.2025 tarihli sözleşmeye istinaden, bu değerleme raporu hazırlanmıştır.

1.2.Rapor tarih ve Numarası:

Ziraat GYO A.Ş.'nin talebi doğrultusunda, Emsal Gayrimenkul Değerleme ve Danışmanlık A.Ş. tarafından 2025- ZİRAAT GYO A.Ş.-03 rapor numarası ile 06.10. 2025 tarihinde düzenlenmiştir.

1.3.Değerleme tarihi:

Bu değerleme raporu için, firmamızın değerleme uzmanları 02.10.2025 tarihinde çalışmalara başlamış olup gayrimenkulün yerinde ve ilgili resmî kurumlarda incelemelerde bulunup, ofis çalışmasını tamamlayarak 06.10.2025 tarihinde raporu hazırlamışlardır.

1.4.Rapor türü:

Tamamının mülkiyeti "ZİRAAT GAYRİMENKUL YATIRIM ORTAKLIĞI ANONİM ŞİRKETİ" adına kayıtlı olan; Malatya ili, Battalgazi ilçesi, Çamurlu Mahallesi, 1021 parsel numarasında bulunan taşınmazların pazar değerinin belirlenmesi amacı ile hazırlanmış değerleme raporudur. Bu değerleme raporu, Uluslararası Değerleme Standartları doğrultusunda tanzim edilmiş olup 31.08.2019 tarih 30874 sayılı Resmî Gazete'de yayımlanan Sermaye Piyasasında Faaliyette Bulunacak Gayrimenkul Değerleme Kuruluşları Hakkında Tebliğ'in 1. Maddesinin 2. Fıkrası kapsamında hazırlanmıştır.

1.5.Raporu hazırlayanlar:

Bu değerleme raporu, Değerleme Uzmanı Abdullah Harun AYDIN tarafından, gayrimenkulün yerinde yapılan incelemelersonucunda, ilgili kişi ve kurumlardan elde edilen bilgiler doğrultusunda hazırlanmış, Denetmen Alper KOZAN ve Sorumlu Değerleme Uzmanı Gülhan DOĞAN tarafından kontrol edilmiştir.

1.6. Dayanak sözleşme:

Ziraat GYO A.Ş. ile Emsal Gayrimenkul Değerleme ve Danışmanlık A.Ş. arasında tarafların hak ve yükümlülüklerini belirleyen 19.06.2025 tarihli sözleşmesine bağlı kalınarak hazırlanmıştır.

1.7.Değerlemeyi yapan şirket bilgileri:

Emsal Gayrimenkul Değerleme ve Danışmanlık A.Ş., 23.07.2009 tarih ve 7360 sayılı Ticaret Sicil Gazetesinde yayınlanan Şirket Ana Sözleşmesine göre Değerleme ve Danışmanlık olarak tanımlanan iş ve hizmetleri vermek amacıyla kurulmuştur. Şirketimiz, Başbakanlık Sermaye Piyasası Kurulu'nun (SPK) 04.12.2009 tarihli Sermaye Piyasası Mevzuatı Hükümleri çerçevesinde değerleme hizmeti verecek şirketler listesine alınmıştır

Şirket Unvanı: Emsal Gayrimenkul Değerleme ve Danışmanlık A.Ş.

Şirket Adresi: Nasuh Akar Mahallesi Osmanlı Caddesi Elit Blok No:27 İç Kapı No:11 Çankaya Ankara

1.8.Müşteri unvan ve adresi :

Şirket Unvanı : Ziraat Gayrimenkul Yatırım Ortaklığı A.Ş.

Şirket Adresi : Finanskent Mah. Finans Cad. B Blok No:44/B Ümraniye /İSTANBUL

Şirket Amacı : Ülkemiz gayrimenkul sektörünün gelişimine ivme kazandıracak ve Türkiye için katma değer oluşturacak projeler ile sektöründe öncü şirketler arasında yer almak, yüksek yatırım değerisunan özgün projeler geliştirerek istikrarlı bilanço büyümesi gerçekleştirmek, kurumsal değerleri ve yönetim anlayışıyla sektöründe örnek bir kurum olmak ve hissedarlarına en yüksek getiriyi kazandıracak değer artıran projeleri hayata geçirmektir.

Sermayesi: : 4.693.620.000,00.-TL

Halka Açıklık : %18,94

Telefon : +90 216 369 77 72-73 e-posta : info@ziraatgyo.com.tr

1.9.Müşteri talepleri kapsamı:

"4.1 Gayrimenkulün Tapu Bilgileri" başlığı altında detaylı olarak açıklanan gayrimenkullerin güncel Pazar değerinin Türk Lirası cinsinden belirlenmesi amacıyla hazırlanmıştır.

1.10.Müşteri tarafından getirilen sınırlamalar:

Değerleme çalışması sırasında müşteri tarafından getirilen herhangi bir kısıtlama bulunmamaktadır.

1.11. Değerleme Konusu Gayrimenkulün Şirketimiz Tarafından Daha Önceki Tarihlerde Yapılan Değerleme Çalışması:

Şirketimiz tarafından değerleme konusu taşınmaza ilişkin; 11.09.2023 tarih 2023-ZİRAAT GYO A.Ş.-005 rapor numası ile Değerleme Uzmanı Metin ÖZBİLBAN tarafından, gayrimenkulün yerinde yapılan incelemeler sonucunda, ilgili kişi ve kurumlardan elde edilen bilgiler doğrultusunda hazırlanmış, Denetmen Alper KOZAN ve Sorumlu Değerleme Uzmanı Gülhan DOĞAN tarafından kontrol edilerek düzenlenmiş rapor hazırlanmıştır.

Şirketimiz tarafından değerleme konusu taşınmaza ilişkin; 22.12.2023 tarih 2023-ZİRAAT GYO A.Ş.-020 rapor numası ile Değerleme Uzmanı Metin ÖZBİLBAN tarafından, gayrimenkulün yerinde yapılan incelemeler sonucunda, ilgili kişi ve kurumlardan elde edilen bilgiler doğrultusunda hazırlanmış, Denetmen Alper KOZAN ve Sorumlu Değerleme Uzmanı Gülhan DOĞAN tarafından kontrol edilerek düzenlenmiş rapor hazırlanmıştır.

Şirketimiz tarafından değerleme konusu taşınmaza ilişkin; 12.08.2024 tarih 2024-ZİRAAT GYO A.Ş.-03 rapor numarası ile Değerleme Uzmanı Abdullah Harun Aydın tarafından, gayrimenkulün yerinde yapılan incelemeler sonucunda, ilgili kişi ve kurumlardan elde edilen bilgiler doğrultusunda hazırlanmış, Denetmen Alper KOZAN ve Sorumlu Değerleme Uzmanı Gülhan DOĞAN tarafından kontrol edilerek düzenlenmiş rapor hazırlanmıştır.

Şirketimiz tarafından değerleme konusu taşınmaza ilişkin; 25.12.2024 tarih 2025-ZİRAAT GYO A.Ş.-19 rapor numarası ile Değerleme Uzmanı Abdullah Harun Aydın tarafından, gayrimenkulün yerinde yapılan incelemeler sonucunda, ilgili kişi ve kurumlardan elde edilen bilgiler doğrultusunda hazırlanmış, Denetmen Alper KOZAN ve Sorumlu Değerleme Uzmanı Gülhan DOĞAN tarafından kontrol edilerek düzenlenmiş rapor hazırlanmıştır.

1.12. İşin Kapsamı:

Bu rapor, Ziraat Gayrimenkul Yatırım Ortaklığı A.Ş.'nin talebi üzerine niteliği yazılı gayrimenkulün piyasa satış değerinin tespitine ve Gayrimenkul Yatırım Ortaklıklarına İlişkin Esaslar Tebliği Madde-34/1 a fıkrasında yer alan "Gayrimenkuller, gayrimenkule dayalı haklar, gayrimenkul projeleri, altyapı yatırım ve hizmetleri ile projelerinin portföye dahil edilmesi veya portföyden çıkarılması," hükmüne ve Madde-34/1 g Portföyde yer alan ve ortaklığın hesap döneminin son üç ayı içerisinde herhangi bir nedenle rayiç değeri tespit edilmemiş olan varlıkların yıl sonu değerlerinin tespiti hükümlerine binaen , Sermaye Piyasası Kurulu'nun III-62.3 sayılı "Sermaye Piyasasında Faaliyette Bulunacak Gayrimenkul Değerleme kuruluşları Hakkında Tebliğ" hükümleri ile bu tebliğ ekinde yer alan " Değerleme raporlarında bulunması Gereken Asgari hususlar" çerçevesinde Tebliğin 1inci maddesi ikinci fıkrası kapsamında hazırlanmıştır.

BÖLÜM-2 Değerleme Yaklaşımları

2.DEĞERLEME YAKLAŞIMLARI

Uluslararası Değerleme Standartları kapsamında üç farklı değerleme yaklaşımı bulunmaktadır. Bu yaklaşımlar sırasıyla "Pazar Yaklaşımı", "Maliyet Yaklaşımı" ve "Gelir Yaklaşımı'dır. Her üç yaklaşımın Uluslararası Değerleme Standartları'nda yer alan tanımları aşağıda yer almaktadır.

Emsal Karşılaştırma Yaklaşımı

Bu karşılaştırmalı yaklaşım benzer veya ikame mülklerin satışını ve ilgili piyasa verilerini dikkate alır ve karşılaştırmaya dayalı bir işlemle değer takdiri yapar. Genel olarak değerlemesi yapılan mülk, açık piyasada gerçekleştirilen benzer mülklerin satışlarıyla karşılaştırılır. İstenen fiyatlar ve verilen teklifler de dikkate alınabilir.

Maliyet Yaklaşımı

Bu yöntemde, var olan bir yapının günümüz ekonomik koşulları altında yeniden inşa edilme maliyeti gayrimenkulün değerlemesi için esas kabul edilir. Bu anlamda maliyet yaklaşımının ana ilkesi kullanım değeri ile açıklanabilir. Kullanım değeri ise, "Hiçbir şahıs ona karşı istek duymasa veya onun değerini bilmese bile malın gerçek bir değeri vardır" şeklinde tanımlanmaktadır.

Bu yöntemde, gayrimenkulün önemli bir kalan ekonomik ömür beklentisine sahip olduğu kabul edilir. Bu nedenle, gayrimenkulün değerinin fiziki yıpranmadan, fonksiyonel ve ekonomik açıdan demode olmasından dolayı zamanla azalacağı öngörülür. Bir başka deyişle, mevcut bir gayrimenkulün bina değerinin, hiçbir zaman yeniden inşa etme maliyetinden fazla olamayacağı kabul edilir.

Gayrimenkulün bina maliyet değerleri, bayındırlık bakanlığı yapı birim maliyetleri, binaların teknik özellikleri, binalarda kullanılan malzemeler, piyasada aynı özelliklerde inşa edilen binaların inşaat maliyetleri, müteahhit firmalarla yapılan görüşmeler ve geçmiş tecrübelerimize dayanarak hesaplanan maliyetler göz önünde bulundurularak değerlendirilmiştir.

Binalardaki yıpranma payı, Resmi Gazete 'de yayınlanan yıllara göre bina aşınma paylarını gösteren cetvel ile binanın gözle görülür fiziki durumu dikkate alınarak hesaplanmıştır.

Gelir İndirgeme Yaklaşımı

Bu karşılaştırmalı yaklaşım değerlemesi yapılan mülke ait gelir ve harcama verilerini dikkate alır ve indirgeme yöntemi ile değertahmini takdir eder. İndirgeme, gelirtutarını değertahminine çeviren gelir ve tanımlanan değer tipi ile ilişkilidir. Bu işlem, doğrudan ilişkileri, hasılat veya iskonto oranı veya her ikisini de dikkate alır. Genel olarak ikame prensibi belli bir risk seviyesine sahip en yüksek yatırım getirisi sağlayan gelir akışı en olası değer rakamı ile orantılıdır.

İndirgeme oranı; algılanan riskin derecesine, gelecekteki enflasyon bağlamında piyasanın beklentileri, alternatif yatırımlar için umulan getiri oranları, geçmişte emsal mülkler tarafından kazanılan getiri oranları, borç finansmanın bulunabilirliği, cari vergi yasalarına bağlıdır.

2.1.Kullanılan Değer Tanımları Adil Piyasa Değeri (Pazar Değeri)

Bir gayrimenkulün alıcı ve satıcı arasında, belirli bir tarihte, el değiştirmesi durumunda; satış için gerekli piyasa koşulların sağlanması, tarafların istekli olması ve her iki tarafın da gayrimenkulle ilgili bütün durumlardan haberdar olması koşullarıyla belirlenen, gayrimenkulün en olası, nakit el değiştirme değeridir.

Bu değerleme çalışmasında aşağıdaki hususların geçerliliği varsayılmaktadır.

Alıcı ve satıcı makul ve mantıklı hareket etmektedir.

Taraflar gayrimenkul ile ilgili her konuda tam bilgi sahibidirler ve kendilerine azami faydayı sağlayacak şekilde hareket etmektedirler.

Gayrimenkulün satışı için makul bir süre tanınmıştır.

Ödeme nakit veya benzeri araçlarla peşin olarak yapılmaktadır.

Gayrimenkulün alım – satım işlemi sırasında gerekebilecek finansman piyasa faiz oranları üzerinden gerçekleştirilmektedir.

Düzenli Likiditasyon Değeri

Taraflar arasında görüşmeler ve pazarlıklar sonucunda, varlıklar için belirlenen, takribi 3-6 ay aralığı içindeki en olası nakit satış değeridir. Düzenli likiditasyonda, varlıkların her biri için en iyi değerin alınmasına çalışılmaktadır. Eğer belirtilen zaman aralığı içinde, taraflar arasındaki görüşmeler sonucunda fiyat konusunda anlaşmaya varılamazsa, varlıkların açık arttırmayla satılması önerilir.

Tasfiye Değeri (Zorunlu Likiditasyon Değeri)

Halka açık düzenlenen bir açık arttırmada, ekonomik trendler ve zorunlu satış koşulları göz önünde bulundurularak, gayrimenkul için belirlenen en olası nakit değerdir. Zorunlu likiditasyonda, varlıklar olabildiğince çabuk satılırlar. Satış için kabul edilen zaman aralığı genellikle 3 aydan azdır.

Mevcut Ekonomik Koşulların, Gayrimenkul Piyasasının Analizi, Mevcut Trendler ve Dayanak Veriler ile Bunların Gayrimenkulün Değerine Etkileri

BÖLÜM-3

3. MEVCUT EKONOMİK KOŞULLARIN, GAYRİMENKUL PİYASASININ ANALİZİ, MEVCUT TRENDLER VE DAYANAK VERİLER İLE BUNLARIN GAYRİMENKULÜN DEĞERİNE ETKİLERİ

Genel veriler, bulunulan piyasa bölgelerinde mülk değerini etkileyen kamusal, ekonomik, toplumsal ve çevresel verilerdir. Özel veriler ise, değerlemesi yapılacak mülke ve eşdeğer mülklerin niteliklerine ilişkin verilerdir. Veri araştırması, değerleme konusu varlığın piyasa koşullarındaki uluslararası, ulusal, bölgesel ya da komşuluk çevresi eğilimlerini incelemek ve araştırmakla başlar. Bu araştırma uzmanının özgün piyasa alanında gayrimenkul değerlerini etkileyen faktörlerin, güçlerin ve etmenlerin ilişkilerinin kurulmasına yardımcı olur. Ayrıca rakamsal bilgileri, piyasa şatları ve ipuçlarını sağlar.

3.1.Demografik Veriler:

Türkiye'de ikamet eden nüfus, 31 Aralık 2024 tarihi itibarıyla bir önceki yıla göre 292 bin 567 kişi artarak 85 milyon 664 bin 944 kişi oldu. Erkek nüfus 42 milyon 853 bin 110 kişi olurken, kadın nüfus 42 milyon 811 bin 834 kişi oldu. Diğer bir ifadeyle toplam nüfusun %50,02'ini erkekler, %49,98'unu ise kadınlar oluşturdu.

Türkiye'de 2023 yılında %93 olan il ve ilçe merkezlerinde yaşayanların oranı, 2024 yılında %93,4 oldu. Diğer yandan belde ve köylerde yaşayanların oranı %7'den %6,6'ya düştü.

Nüfus piramitleri, nüfusun yaş ve cinsiyet yapısında meydana gelen değişimi gösteren grafikler olarak tanımlanmaktadır. Türkiye'nin 2007 ve 2024 yılı nüfus piramitleri karşılaştırıldığında, doğurganlık ve ölümlülük hızlarındaki azalmaya bağlı olarak, yaşlı nüfusun arttığı ve ortanca yaşın yükseldiği görülmektedir.

Not: 2025 yılı verileri rapor tarihi itibariyle yayımlanmadığı için rapor içeriğinde yer verilmemiştir

Malatya İline Genel Bakış;

Türkiye'nin doğusunda yer alan Malatya; doğuda Elazığ ve Diyarbakır, güneybatıda Kahramanmaraş, güneyde Adıyaman, kuzeybatıda Sivas ve kuzeydoğuda Erzincan gibi illerle sınırları ile Doğu Anadolu Bölgesinin Yukarı Fırat bölümünde bulunmaktadır. Malatya İli, İç Anadolu, Akdeniz, Doğu Anadolu ve Güneydoğu Anadolu Bölgesi'nin arasında tampon bir bölge olma özelliğini de taşımaktadır. Ayrıca deprem kuşağı bakımından ikinci büyük fay kuşağında yer alır. Bölgenin dağlık ve dinamik bir yer hareketliliğine maruz kalması sonucu depremler sık sık meydana gelir. Yani kıvrımlı bir arazi şekli yaygındır. Malatya'nın deniz seviyesinden yüksekliği 960 metredir (merkez).

Bölgede yaşanan deprem felaketi sonrasında hızlıca göç vermeye başlamıştır. Bunda dolayı nüfus azalmaktadır. İl topraklarının yüzölçümü 12.313 km² olup, 35 54' ve 39 03' kuzey enlemleri ile 38 45' ve 39 08' doğu boylamları arasında kalmaktadır. Büyükşehir yasası ile 2014 yerel seçimlerinin ardından büyükşehir statüsüne kavuşmuştur. 2025 verilerine göre 13 ilçesi ve 718 mahallesi bulunan Malatya Türkiye'nin yirmi sekizinci en yüksek nüfuslu ilidir.

Malatya, kayısı diyarı olarak bilinir. İlde yetişen kayısılar, dünya genelinde ünlüdür ve kuru kayısı üretiminin %80'in Malatya Ovası'nda bulunan kayısı bahçelerinden sağlanmaktadır. Dağlık kesimlerde küçük ve büyükbaş hayvancılığı yapılmaktadır ancak şehrin ekonomisine fazla bir katkısı olmamakla birlikte damızlık koyun keçi yetiştiricileri birliği ve süt birliği ve damızlık sığırcılık birliği de bulunmaktadır. Bunların dışında Arapgir üzümleri, Yeşilyurt kirazları ve Hekimhan cevizleri de meşhurdur. Ekonomik anlamda katkı da sağlamaktadır.

3.2.Ekonomik Veriler:

Türkiye ekonomisinde 2001 krizi sonrasında sağlanan disiplin kamu borcu, bankacılık oranları, bütçe dengesi gibi noktalarda başarıya ulaşmış ve 2008 yılına kadar büyüme oranlarında sürekli artış sağlanmıştır. 2008 ile 2012 yılları arası gelişmekte olan ekonomiler küresel krizden en çabuk çıkan ülkeler gurubunu oluşturmuşlardır. Bu süreçte yıllık büyüme hızlarında görülen artışlar dünya ekonomisine nefes aldırmıştır. Türkiye gibi ülkelerin kriz sonrası performansları oldukça göz kamaştırıcı olmuştur.

Gelişmekte olan ülke ekonomilerinin kendilerini onarabilme ve toparlanma kabiliyeti gelişmiş ülke ekonomilerine göre daha hızlı bir oranda gerçekleşmektedir. Ancak bu tip ekonomilerin temel sorunu elde edilen kazanımların korunamaması ve istikrarın sağlanamamasıdır. Türkiye'nin; tasarruf eksikliği, işsizlik, fiyatlar genel seviyesi ile ilgili sorunlar, ithalat ve ihracat kalemlerinin katma değerli hale getirilmesi, döviz dengesinin sağlanması, orta gelir tuzağı gibi hususlar, cari açık, talep bozuklukları, teknolojik eksiklikler, siyasi ve coğrafi riskler konularında eksikliği bulunmaktadır.

Türkiye ekonomisi için en büyük gelişmelerden biri 2018 yılında Ağustos ayında yaşanan kur şokuyla birlikte başlayan ekonomik kriz olmuştur. Bu kriz 2009'dan beri yaşanan ilk ekonomik kriz olma özelliği taşımaktaydı. 2018 yılının Ekim ayında %25,2 ile son 15 yılda görülen en yüksek seviye ulaşan enflasyon, 2019 yılını %11,84 seviyesinde kapattı. Enflasyonun düşmesinde sınırlı iç talep, Enflasyonla Mücadele Kampanyası kapsamındaki politikalar ve 2018 yılında yaşanan kur artışından sonra görece azalan kur dalgalanmaları etkili oldu. Böylece enflasyon kriz öncesi eğilimine geri döndü.

2019 yılı içerisinde tahmin edildiği üzere ABD Merkez Bankası FED temmuz, eylül ve ekim aylarındaki toplantılarında üç kez 25'er baz puan olmak üzere faizleri toplam 75 baz puan indirdi. Bu faiz indirimleri Türkiye'nin de aralarında olduğu gelişmekte olan ülkelerdeki sermaye çıkışının hafiflemesini sağlayarak, 2019 yılı boyunca Türk Lirası'ndaki değer kaybını azalttı. FED'e benzerşekilde Avrupa Merkez Bankası (ECB) da Eylül ayında depo faiz oranını %- 0,50'ye indirdi ve varlık alım programına tekrar başladığını açıkladı.

2019 yılı boyunca TL'nin ABD Doları karşısında değer kaybı yavaşladı. 2018 yılı Ağustos ayında tüm zamanların rekorunu kırarak 7.23 seviyesini gören ABD Doları kuru, 2019 yılında dalgalı bir seyir izleyerek geriledi ve 2019 yılsonunu 5,96 seviyesinde kapattı. 2018 Ekim ayı itibarıyla son 15 yılın en yükseği olan %25,2 seviyelerine yükselen enflasyon, takip eden aylarda düşüş eğilimine girerek 2018 yılını %20,3 seviyesinde kapattı. 2019 yılı boyunca döviz kurundaki artışın kontrol altına alınmasıyla, kurun enflasyon ve faiz oranları üzerinde yarattığı olumsuz etkiler ortadan kalktı ve enflasyon oranı 2019 yılsonunda %11,84 oldu.

COVID-19 salgınının 2020'nin ilk yarısında tüm dünyaya yayılmasıyla salgının ekonomi üzerindeki olumsuz etkileri beklenenden daha sert oldu. Salgının etkileri daha da belirginleşince pek çok kurum ekonomik tahminlerini aşağı yönlü revize etti. Salgının seyri ve iktisadi faaliyetler üzerindeki etkisi ile ilgili belirsizlik devam etmekle beraber, toparlanmanın önceki tahminden daha kademeli olacağı bekleniyor. Türkiye haziran ayının başlamasıyla birlikte salgının tedbirlerini büyük ölçüde kaldırarak normalleşme sürecine girdi. COVID-19 etkisiyle nisan ayında %31,4 ile rekor düzeyde gerileyen sanayi üretimi, mayıs ayındaki toparlanmanın ardından imalat PMI verisinin haziranda 50 eşik düzeyinin üzerine çıkmasıyla tekrar büyümeye başladı

COVID-19 salgını nedeniyle duraksamanın yaşandığı 2020 ikinci çeyrekte sert daralan Türkiye ekonomisi üçüncü çeyrekte güçlü bir toparlanma kaydetmiştir. 2020 üçüncü çeyrekte, mevsim ve takvim etkisinden arındırılmış gayri safi yurtiçi hasıla (GSYH) bir önceki döneme kıyasla %15,6 büyürken, takvim etkisinden arındırılmış GSYH'de yıllık bazda büyüme %6,5 olarak gerçekleşmiştir. Arındırılmamış verilere göre GSYH'de yıllık bazda büyüme %5,5 olan piyasa ortalama beklentisinin üzerinde %6,7 seviyesinde gelmiştir.

Ekonomideki bu toparlanmada özel sektör tüketiminin ve yatırım harcamalarının etkili olduğu görülürken, net dış talep büyümeyi sınırlamıştır. Üretim tarafından bakıldığında ise genele yayılan artışlar gözlenmiştir. Bu sonuçlarla, 2020 Ocak-Eylül döneminde GSYH 2019'unaynı dönemine göre %0,5 büyümüştür. 2020 ikinci çeyrekte 743,9 milyar dolar olan yıllıklandırılmış dolar bazında GSYH, 2020 üçüncü çeyrekte 736,10 milyar dolar seviyesine inmiştir.

Yarattığı katma değer ve istihdam olanaklarıyla ülke ekonomileri için çoğu zaman bir kaldıraç görevini üstlenen inşaat sektörü ayrı bir öneme sahiptir. Zira günümüzde 'inşaat', yalnızca çevrenin inşa edilmesini değil, bakım, onarım ve işletilmesine katkıda bulunan faaliyetlerin tümünü içerecek şekilde değerlendirilmektedir. Ülkemizde demografik etmenler (genç nüfus, evlenme/ boşanma, taşınma, yurt içi göçler ile yurt dışından göçler) ile kentleşme olgusunda yaşanan değişmelerle sürdürülebilir doğal bir konut talebi mevcuttur. Bu talep zaman zaman içinde yaşanılan konjonktüre göre fazlalaşıp azalabilmektedir. Gayrimenkul sektörünün önemli göstergelerinden birisi de konut satış rakamlarıdır. 2014 yılında konut satışları 1.165.381 olarak gerçekleşmiş, 2015 yılında ise yeni bir rekor olan 1.289.320 adet sayısına ulaşmıştır. 2016 yılında ise gerek Türkiye'nin içeride yaşadığı sistemik riskler gerekse küresel olarak yaşanan sorunlara rağmen konut satış rakamları yeni bir rekoru işaret ederek 1.341.453 adet olarak gerçekleşmiştir. 2017 senesinde ise konut satış sayısı 1.490.314 âdete ulaşırken, 2018 yılda söz konusu rakam 1.375.400 adet olmuştur. 2019 yılının dokuz aylık süresinde gerçekleşen rakamlar bir önceki yıla göre hafif bir düşüş gösterse de konjonktür düşünüldüğünde gerçekleşmelerin normal olduğu ifade edilebilir. Söz konusu süre zarfında satılan konut sayısı 865.473 adet olarak gerçekleşmiştir.

Türkiye 2020 yılında gayrimenkul satış adedinde yüzde14,5'lik, satışlarda beyan edilen değerde yüzde 29'luk, tapu harcında ise yüzde76'lık artışla tüm zamanların rekoru kırıldı. Tapu ve Kadastro Genel Müdürlüğü Strateji Geliştirme Daire Başkanlığı verilerine göre, 2020'de Türkiye genelinde gayrimenkul( konut, işyeri, arsa, tarla)satış adedinde, satış değerinde ve tapu harcında tüm zamanların rekoru kırıldı. Geçen yıl 2milyon 678 bin 74 adet gayrimenkul el değiştirdi. Söz konusu rakam, 2019'da 2milyon 338bin 269 adet olarak gerçekleşmişti. Salgına rağmen yüzde 14,5'lik artış yaşandı. Söz konusu rakamın 1milyon 499bin 316 adedini konut oluşturdu. En çok gayrimenkul satışı 382 bin 458 adetle İstanbul'da gerçekleşirken, İstanbul'u, 215bin 589 adetle Ankara, 144bin 463 adetle İzmir, 104bin 160adetle Antalya ve 100bin 952 adetle Bursa takip etti.

Artan talep ile birlikte inşaat firmalarının son iki yıldır ellerinde biriken konutstoklarının erimesi, proje geliştirmek için arsa stoklarının azalması ve yeni yapılacak gayrimenkullerde dövize endeksli inşaat maliyetlerinin çok yükselmesi sebebiyle konut fiyatları da artmaya devam edecektir. Müteahhitlerin bir daha eski fiyatlarla gayrimenkul üretmeleri önümüzdeki dönemde zor görünüyor. Bu nedenle ikici el piyasalarda ihtiyaçlar nedeniyle ortaya çıkabilecek fırsatlar hariç yeni konut projelerinde fiyatların düşmesi beklenmiyor.

2021 yılındaki döviz artışlarına paralel olarak gayrimenkul değerlerinde artış gözlemlenmiştir. 2021 Yıl sonunda döviz kurlarındaki hızlı yükselişin ve faiz oranlarında düşüşün durması sonrasında, yükselen enflasyon rakamları ile beraber yabancı uyruklu kişilerin gayrimenkul talebine paralel olarak, gayrimenkul sektöründeki değerlerde ciddi artışlar olmuştur.

Konut satışları 2022 yılında bir önceki yıla göre %0,4 azalarak 1 milyon 485 bin 622 olarak gerçekleşti. Konut satışlarında İstanbul 259 bin 654 konut satışı ve %17,5 ile en yüksek paya sahip oldu. Satış sayılarına göre İstanbul'u 126 bin 166 konut satışı ve %8,5 pay ile Ankara, 83 bin 502 konut satışı ve %5,6 pay ile İzmir izledi.

Konut satış sayısının en az olduğu iller sırasıyla 468 konut ile Ardahan, 910 konut ile Hakkari ve 956 konut ile Bayburt oldu. (TÜİK)

Konut satışları 2023 yılında bir önceki yıla göre %17,5 azalarak 1 milyon 225 bin 926 olarak gerçekleşti. Konut satışlarında İstanbul 198 bin 739 konut satışı ve %16,2 ile en yüksek paya sahip oldu. Satış sayılarına göre İstanbul'u 114 bin 432 konut satışı ve %9,3 pay ile Ankara, 65 bin 465 konut satışı ve %5,3 pay ile İzmir izledi. Konut satış sayısının en az olduğu iller sırasıyla 426 konut ile Ardahan, 501 konut ile Hakkari ve 970 konut ile Tunceli oldu.

Türkiye genelinde konut satışları 2024 yılında bir önceki yıla göre %20,6 oranında artarak 1 milyon 478 bin 25 oldu. Konut satış sayısının en fazla olduğu iller sırasıyla 239 bin 213 ile İstanbul, 134 bin 46 ile Ankara ve 80 bin 398 ile İzmir olurken, en az olduğu iller sırasıyla 755 ile Ardahan, 958 ile Hakkari ve 999 ile Bayburt olarak gerçekleşti.

Türkiye genelinde konut satışları Ağustos ayında bir önceki yılın aynı ayına göre %12,7 azalarak 123 bin 491 oldu. Konut satışlarında İstanbul 18 bin 485 konut satışı ve %15,0 ile en yüksek paya sahip oldu. Satış sayılarına göre İstanbul'u 9 bin 736 konut satışı ve %7,9 pay ile Ankara, 6 bin 395 konut satışı ve %5,2 pay ile İzmir izledi. Konut satış sayısının en az olduğu iller sırasıyla 41 konut ile Hakkari, 63 konut ile Ardahan ve 101 konut ile Bayburt oldu.

		Ağustos			Ocak - Ağustos
-			Değişim		Değişim
ĮL.	2022	2021	(%)	2022	2021	(%)
Satış şekline göre toplam satış	123 491	141 400	-12,7	943 791	801 995	17,7
İpotekli satış	22 168	27 375	-19,0	211 631	152 096	39,1
Diğer satış	101 323	114 025	-11,1	732 160	649 899	12,7
Satış durumuna göre toplam satış	123 491	141 400	-12,7	943 791	801 995	17,7
ilk el satiş	39 025	42 639	-8,5	276 164	243 189	13,6
İkinci el satış	84 466	98 761	-14,5	667 627	558 806	19,5

Türkiye genelinde ipotekli konut satışları Ağustos ayında bir önceki yılın aynı ayına göre %19,0 azalış göstererek 22 bin 168 oldu. Toplam konut satışları içinde ipotekli satışların payı %18,0 olarak gerçekleşti. Ocak-Ağustos döneminde gerçekleşen ipotekli konut satışları ise bir önceki yılın aynı dönemine göre %39,1 artışla 211 bin 631 oldu.

4.DEĞERLEME KONUSU GAYRİMENKULLERİN MÜLKİYET VE İMAR BİLGİLERİ

4.1 Gayrimenkulün Tapu Bilgileri:

İLİ	Malatya
İLÇESİ	Battalgazi
MAHALLESİ	Çamurlu
KÖYÜ	-
SOKAK	-
MEVKİ	-
ADA NO	-
PARSEL NO	1021
ANA GAYRİMENKUL NİTELİĞİ	Arsa
BLOK	Rapor eklerinde sunulmuştur
KAT	Rapor eklerinde sunulmuştur
BAĞIMSIZ BÖLÜM NİTELİĞİ	Rapor eklerinde sunulmuştur
ARSA PAYI	Rapor eklerinde sunulmuştur
ANA GAYRİMENKUL YÜZÖLÇÜMÜ	19.242,23 m²
MALİK / HİSSESİ	ZİRAAT GAYRİMENKUL YATIRIM ORTAKLIĞI ANONİM ŞİRKETİ / Tam

4.2.Gayrimenkulün Takyidat Bilgileri:

Gayrimenkullerin mülkiyetini oluşturan hakları ve bu haklar üzerindeki kısıtlamaları tespit etmek amacı ile değerleme uzmanı, tapu kayıtları üzerinde inceleme çalışması yapmaktadır.

Tarafımıza 07.10.2025 tarih, saat 09:34 ile 09.58 arasında TKGM Portal Hizmetleri'nden alınmış tapu kayıtlarına göre; taşınmazlar üzerinde müşterek aşağıda belirtilen kayıtlar bulunmaktadır.

Beyanlar Hanesi:

• Diğer (Konusu: -KAMU HİZMETLERİNE AYRILAN YERLER İLE MALİYE BAKANLIĞINCA DEĞİŞİK İHTİYAÇLARLA TALEP EDİLEN TAŞINMAZLAR BEDELSİZ OLARAK HAZİNEYE İADE EDİLİR) Tarih: -09.08.2008 Sayı: -2679-(18.08.2008 tarih ve 13355 yevmiye numaralı)
• Yönetim Planı Değişikliği: 10.06.2025(Şablon: Yönetim Planının Belirtilmesi) 24.06.2025 tarih 23591 yevmiye

Değerleme Konusu Taşınmazın Devredilmesine İlişkin Görüş:

Taşınmazın devredilmesine ilişkin herhangi bir olumsuz durum bulunmamaktadır. Tapu kayıtlarında yer alan beyan, imar planlarında kamusal alana denk gelen taşınmazların devrinin geri maliye hazinesi adına yapılacağını belirtmek amacıyla konulmuş olup taşınmaz, meri imar planları kapsamında, belirtilen alanlar içerisinde yer almamaktadır.

Takyidat Bilgilerinin Gayrimenkulün Değerine Etkisine İlişkin Görüş:

Taşınmazın tapu kayıtlarında yer alan beyanların taşınmazın değerine ve satış kabiliyetine etkisi bulunmamaktadır.

Değerleme Konusu Gayrimenkul İle İlgili Varsa Son Üç Yıllık Dönemde Gerçekleşen Alım Satım İşlemleri:

Değerleme konusu ana taşınmazın 19.10.2023 tarihinde satış işlemi ile ZİRAAT GAYRİMENKUL YATIRIM ORTAKLIĞI ANONİM ŞİRKETİ adına tescil edilmiştir.

4.3.Gayrimenkulün İmar Bilgileri:

Değerleme uzmanı imar ve yapı yönetmeliklerini incelerken, tüm güncel yönetmelikleri ve şartnamelerde meydana gelmesi olası değişiklikleri dikkate almalıdır. İmar yönetmelikleri arazi kullanımını ve geliştirmenin yoğunluğunu düzenlemektedir. İmar planları konut, ticari ve sanayi gibi genel kullanımı tanımlar ve bu kullanımlara istinaden yapılabilecek yapı yoğunluğunu belirtir.

	İmar Durumu:
--	--------------

Ada/Parsel 0 Ada, 1021 parsel

Plan Adı	1/1.000 Ölçekli Uygulama İmar Planı
Plan Onay Tarihi	07.10.2008
LejanT	Gelişme Konut
Yapılaşma koşulları	 Blok Nizam

Hmax: 22.50 KAKS: 1.20

Plan Notları:

Taşınmazla alakalı plan notları tarafımıza ibraz edilmemiştir. Taşınmazın yer aldığı parsel; belediye imarsınırları içerisinde kalmakta olup, Battalgazi Belediyesi İmar Müdürlüğünden alınan bilgiye göre 1/1000 ölçekli uygulama imar planına göre Hmax: Serbest E:1.20 yapılaşma şartlarına sahip ve konut imarlı olduğu ifade edilmiştir.

Daha sonrasında plan notu tadili ile planda yapı yüksekliği 22,50 metreden fazla olan ada veya parsellerde; . Maksimum yapı yüksekliği 22,50 metre (zemin+6) (Yençok:22,50 m) ' yi geçemez plan not tadil edilmiştir.

Değerleme Konusu Gayrimenkulün Son Üç Yıllık Dönemde Hukuki Durumunda Meydan Gelen Değişikliklere (İmar planında meydana gelen değişiklikler, kamulaştırma işlemleri vb) İlişkin Bilgi:

İmar planlarında, 2024 yılında plan notu tadili ile planda yapı yüksekliği 22,50 metreden fazla olan ada veya parsellerde; Maksimum yapı yüksekliği 22,50 metre (zemin+6) (Yençok:yüksekliği 22,50 m) ' yi geçemez plan notu tadil edilmiştir.

Gayrimenkuller ve Gayrimenkul Projeleri İçin Alınmış Yapı Ruhsatları, Tadilat Ruhsatları, Yapı Kullanım İzin Belgelerine İlişkin Bilgiler:

Taşınmazla alakalı ilgili belediyesinde yapılan araştırmalarda taşınmazlara ait incelenen Yapı Ruhsat belgeleri aşağıda sunulmuştur.

BLOK	RUHSAT TARİHİ	RUHSAT NO	VERİLİŞ AMACI	NİTELİK	BAĞIMSIZ BÖLÜM SAYISI	İnşaat Alan, m²	Yol Kotu Altında Kat Sayısı	Yol Kotu Üstünde Kat Sayısı	Toplam Kat Sayısı	Yapı Sınıfı
				Mesken	21	3.069,00
B1	10.07.2024	149-15/B1	YENİ YAPI	Ofis ve İşyeri	0		3	5	8	IV/A
				Toplam	21
				Mesken	21	3.069,00
B2	10.07.2024	149-15/B2	YENİ YAPI	Ofis ve İşyeri	0		3	5	8	IV/A
				Toplam	21
				Mesken	21	3.069,00
B3	10.07.2024	149-15/B3	YENİ YAPI	Ofis ve İşyeri	0		3	5	8	IV/A
				Toplam	21
				Mesken	20	3.069,00
B4	10.07.2024	149-15/B4	YENİ YAPI	Ofis ve İşyeri	0		3	5	8	IV/A
				Toplam	20
				Mesken	20	3.069,00
B5	10.07.2024	149-15/B5	YENİ YAPI	Ofis ve İşyeri	0		3	5	8	IV/A
				Toplam	20
				Mesken	21	3.069,00
B6	10.07.2024	149-15/B6	YENİ YAPI	Ofis ve İşyeri	0		3	5	8	IV/A
				Toplam	21
				Mesken	20	3.340,00
E1	10.07.2024	149-15/E1	YENİ YAPI	Ofis ve İşyeri	0		1	6	7	IV/A
				Toplam	20
				Mesken	20	3.340,00
E2	10.07.2024	149-15/E2	YENİ YAPI	Ofis ve İşyeri	0		1	6	7	IV/A
				Toplam	20
				Mesken	20	3.340,00
E3	10.07.2024	149-15/E3	YENİ YAPI	Ofis ve İşyeri	0		1	6	7	IV/A
				Toplam	20
				Mesken	20	3.340,00
E4	10.07.2024	149-15/E4	YENİ YAPI	Ofis ve İşyeri	0		1	6	7	IV/A
				Toplam	20
				Mesken	204	31.774,00
		TOPLAM		Ofis ve İşyeri	0
				Toplam	204

Gayrimenkul İçin Alınmış Durdurma Kararı, Yıkım Kararı, Riskli Yapı Tespiti vb. Durumlara Dair Açıklama:

Rapora konu taşınmaz Arsa nitelikli olup, inşaat çalışmaları devam etmektedir. Parsel için alınmış durdurma veya olumsuz bir karar bulunmamaktadır.

Yapı Denetim:

Rapora konu taşınmazla alakalı yapı denetim faaliyetlerini BCT Mimarlık Mühendislik Müşavirlik A.Ş. tarafından yürütülmektedir.

İlgili Mevzuat Uyarınca Alınması Gereken İzin ve Belgelerin Tam ve Doğru Olarak Mevcut Olup Olmadığı Hakkında Görüş:

Taşınmaz üzerinde inşa edilecek yapı için ruhsatları alınarak onaylanmış yapı denetim ve şantiye şefi faaliyetlerine devam etmekte olup, taşınmazın inşası için gerekli tüm evrakları tam ve doğru olarak mevcut durumdadır.

Gayrimenkulün Enerji Verimlilik Sertifikasına İlişkin Bilgi

Taşınmaz üzerinde inşai faaliyetler devam etmekte olup Enerji Verimlilik Sertifikasına sahip değildir.

Gayrimenkule İlişkin Olarak Yapılmış Sözleşmelere (gayrimenkul satış vaadi sözleşmeleri, kat karşılığı sözleşmeleri ve hasılat paylaşımı sözleşmeler vb.) İlişkin Bilgiler

Değerleme konusu taşınmaza ilişkin kayıtlarında herhangi bir sözleşme bulunmamaktadır.

Projeye İlişkin Detaylı Bilgi ve Planların ve Söz Konusu Değerin Tamamen Mevcut Projeye İlişkin Olduğuna ve Farklı Bir Projenin Uygulanması Durumunda Bulunacak Değerin Farklı Olabileceğine İlişkin Açıklama:

Taşınmazın 10.07.2024 tarihli ruhsat eki mimari proje incelenmiştir. Buna göre parsel üzerinde toplam 31774 m2 alanlı 4A yapı sınıfı yapı inşa edilmektedir.

Projesine göre parsel 10 blokta toplam 204 adet bağımsız bölüm bulunması bulunmaktadır.

Değerleme işlemini olumsuz yönde etkileyen veya sınırlayan faktörler

Değerleme işini olumsuz yönde etkileyen ya da sınırlayan bir durum bulunmamaktadır.

4.4 Çevre ve Zemin Araştırmaları

Gayrimenkulde zemin araştırmaları ve zemin kontaminasyonu çalışmaları, "Çevre Jeofiziği" bilim dalının profesyonel konusu içinde kalmaktadır. Firmamız bu konuda bir uzmanlığı olmayıp konu ile ilgili detaylı bir araştırma yapılamamıştır. Ancak, yerinde yapılan gözlemlerde gayrimenkulün çevreye olumsuz bir etkisi olduğu gözlemlenmemiştir. Bu nedenle çevresel olumsuz bir etki olmadığı varsayılarak değerleme çalışması yapılmıştır. Değerleme Konusu Gayrimenkulün Özellikleri ve Çevre Bilgileri

BÖLÜM-5

5.DEĞERLEME KONUSU GAYRİMENKULÜN ÖZELLİKLERİ VE ÇEVRE BİLGİLERİ

5.1. Gayrimenkulün Bulunduğu Bölgenin Analizi ve Kullanılan Veriler

Battalgazi İlçesine Genel Bakış:

Battalgazi Malatya ilinin 2 adet merkez ilçelerinden birisidir. Malatya'nın tarih bakımından her türlü kabilesine ev sahipliği yapmış, tarihin izlerini taşıyan önemli bir ilçesidir. Şehrin kuzeydoğusunda, 38-39 Derecelik Doğu Meridyenleri ile 38-39 Derecelik Kuzey Paralelleri arasında yer almaktadır. Doğusunda Elazığ İli (Bugünkü Karakaya Baraj Gölü), batısında Akçadağ Ovası, Dilek Mahallesi, kuzeyinde Arguvan İlçesi, Tohma Çayı, güneyinde Hanımınçiftliği Mahallesi ve Bahçebaşı Mahallesi yer almaktadır.

Karakaya Barajının güneyinde yer alan Battalgazi ilçesi şehrin turizm bakımından zengin tarihi ilçesidir. Selçuklu döneminden kalan Ulu Camii, Silahtar Mustafa Paşa Kervansarayı, Elvan Hamamı, Aslan tepe Antik Kenti ile Venk Kilisesi ilçenin ilgi çeken mekanlarındandır. Hasan Basri'nin türbesi ve Zeynal Abidin'in türbesi buradadır. Ziyaret ve türbeler ilçeye canlılık kazandırmaktadır. Malatya'nın en verimli toprakları bu bölgede bulunmaktadır. İlçenin Eski Malatya bölümünde halkın büyük bir kısmı tarım ile uğraşmaktadır ve yoğunlukla kayısı bahçeleri yer almaktadır. Başta tuğla fabrikası ve kayısı işleme fabrikaları olmak üzere küçük sanayi tesisleri bulunur. kültür ve iş merkezidir. 2.Ordu Komutanlığı, İnönü Üniversitesi, Turgut Özal Üniversitesi ile Turgut Özal Tıp Merkezi bu ilçede yer almaktadır. Pınarbaşı mesire alanı, Hürriyet Parkı ve Kernek şelalesi Battalgazi'nin 4 mevsim boyunca başlıca uğrak yerlerindendir.

Bazı Merkezlere Uzaklık (Km)
Battalgazi Belediyesi	4 Km
D-300 Karayolu	2 Km
Şehir Merkezi	3 Km
İnönü Üniversitesi	12 km

5.2 Gayrimenkulün Fiziki, Yapısal, Teknik ve İnşaat Özellikleri:

Rapora konu gayrimenkul Battalgazi İlçesi, Çamurlu Mahallesi sınırları içerisinde yer alan 19.242,23 m² yüzölçümlü ARSA vasıflı 0 ada 1021 parseldir.

Rapora konu ana gayrimenkul topografik olarak eğimli yapıda olup, geometrik olarak amorf bir şekle sahiptir. İmar planına göre tüm cephelerden henüz açılmamış olan imar yollarına cephesi bulunmaktadır. Parsel sınırlarını belirleyen herhangi bir unsur bulunmamaktadır. Değerleme günü itibari ile parsel üzerinde inşaai faaliyetler devam etmektedir.

Taşınmazlar için yapılan son denetimler ve tespitler kapsamında taşınmazların blok bazında inşaaat seviyeleri ve genel inşaat seviyesi içerisindeki payları aşağıda sunulmuştur. Buna göre parsel üzerindeki yapıların genel inşaat işleri seviyesinin %88 olduğu tespit edilmiştir.

	GENEL İNŞAAT SEVİYESİ İÇİNDEKİ PAYI	MEVCUT SEVİYESİ	GENEL İNŞAAT SEVİYESİNE KATKISI
B1 BLOK	9,66%	88,10%	0,09
B2 BLOK	9,66%	88,60%	0,09
B3 BLOK	9,66%	92,80%	0,09
B4 BLOK	9,66%	92,80%	0,09
B5 BLOK	9,66%	85,35%	0,08
B6 BLOK	9,66%	86,60%	0,08
E1 BLOK	10,51%	84,85%	0,09
E2 BLOK	10,51%	86,60%	0,09
E3 BLOK	10,51%	86,60%	0,09
E4 BLOK	10,51%	86,60%	0,09
	88%

B1 Blok: Parselin kuzey ucunda konumludur. Taşınmaz projesine göre 3 Bodrum+ Zemin+ 4 Normal kat olarak planlamış ve inşası devam etmektedir. Taşınmaz projesinde 3. Bodrum katta sığınak, atık ayrıştırma, kazan dairesi, su deposu, jeneratör odası sistem odası hacimlerinden oluşmaktadır. 2. Bodrum katta 1,2,3 bağımsız bölüm numaralı taşınmazlar, 1. Bodrum katta 4,5,6 bağımsız bölüm numaralı taşınmazlar, zemin katta 7,8,9 bağımsız bölüm numaralı taşınmazlar, 1.Normal katta 10,11,12 bağımsız bölüm numaralı taşınmazlar, 2. Normal katta 13,14,15 bağımsız bölüm numaralı taşınmazlar 3.normal katta 16,17,18 bağımsız bölüm numaralı taşınmazlar, 4.Normal katta 19,20,21 bağımsız bölüm numaralı taşınmazlar bulunmakta olup 21 bağımsız bölümden oluşmaktadır. Bina girişi zemin katta güney cepheden sağlanmaktadır. Binanın kalıp, demir, beton ve duvar işçilik işeri tamamlanmış olup dış cephe işleri devam etmektedir. Taşınmazın seviyesi %88 dir.

• - 1,4,7,10,13,16,19, bağımsız bölüm numaralı taşınmazlar mimari projede belirtilen ve yerinde güney cepheden sağlanan yapı girişine göre sol kolda yer almakta olup kuzey, güney ve batı yönlerine cephelidir. Kat irtifakına esas mimari projesine göre taşınmazlar salon, 3 oda, antre, hol, mutfak, banyo, wc ve 1 adet balkon hacimlerinden oluşmakta olup yaklaşık brüt 107,66 m2 alanlıdır. Taşınmaz içerisinde zeminler; salon ve odalarda şap dökülü vaziyette, diğer hacimlerde ve ıslak hacimlerde seramik kaplamadır, duvarlar; antre, hol, salon, mutfak, odalarda saten boya ile boyalı, banyoda tavana kadar fayans kaplamadır. Mutfak içerisinde mutfak dolapları bulunmakta olup mutfak tezgahı mevcut değildir. Pencere camlar eksik olup kapı montajları devam etmektedir. Taşınmazlar içerisinde ısınma Merkezi sistem ile sağlanmaktadır.
• - 2,5,8,11,14,17,20 bağımsız bölüm numaralı taşınmazlar mimari projede belirtilen ve yerinde güney cepheden sağlanan yapı girişine göre ön cephede yer almakta olup kuzey yönüne cephelidir. Kat irtifakına esas mimari projesine göre taşınmazlar salon, 2 oda, antre, hol, mutfak, banyo, wc ve 1 adet balkon hacimlerinden oluşmakta olup yaklaşık brüt 87,68 m2 alanlıdır. Taşınmaz içerisinde zeminler; salon ve odalarda şap dökülü vaziyette, diğer hacimlerde ve ıslak hacimlerde seramik kaplamadır, duvarlar; antre, hol, salon, mutfak, odalarda saten boya ile boyalı, banyoda tavana kadar fayans kaplamadır. Mutfak içerisinde mutfak dolapları bulunmakta olup mutfak tezgahı mevcut değildir. Pencere camlar eksik olup kapı montajları devam etmektedir. Taşınmazlar içerisinde ısınma Merkezi sistem ile sağlanmaktadır.
• - 3,6,9,12,15,18,21 bağımsız bölüm numaralı taşınmazlar mimari projede belirtilen ve yerinde güney cepheden sağlanan yapı girişine göre sağ kolda yer almakta olup kuzey, güney ve doğu yönlerine cephelidir. Kat irtifakına esas mimari projesine göre taşınmazlar salon, 3 oda, antre, hol, mutfak, banyo, wc ve 1 adet balkon hacimlerinden oluşmakta olup yaklaşık brüt 107,66 m2 alanlıdır. Taşınmaz içerisinde zeminler; salon ve odalarda şap dökülü vaziyette, diğer hacimlerde ve ıslak hacimlerde seramik kaplamadır, duvarlar; antre, hol, salon, mutfak, odalarda saten boya ile boyalı, banyoda tavana kadar fayans kaplamadır. Mutfak içerisinde mutfak dolapları bulunmakta olup mutfak tezgahı mevcut değildir. Pencere camlar eksik olup kapı montajları devam etmektedir. Taşınmazlar içerisinde ısınma Merkezi sistem ile sağlanmaktadır.

B2 Blok:. Parselin kuzey ucunda konumludur. Taşınmaz projesine göre 3 Bodrum+ Zemin+ 4 Normal kat olarak planlamış ve inşası devam etmektedir. Taşınmaz projesinde 3. Bodrum katta sığınak, atık ayrıştırma, kazan dairesi, su deposu, jeneratör odası sistem odası hacimlerinden oluşmaktadır. 2. Bodrum katta 1,2,3 bağımsız bölüm numaralı taşınmazlar, 1. Bodrum katta 4,5,6 bağımsız bölüm numaralı taşınmazlar, zemin katta 7,8,9 bağımsız bölüm numaralı taşınmazlar, 1.Normal katta 10,11,12 bağımsız bölüm numaralı taşınmazlar, 2. Normal katta 13,14,15 bağımsız bölüm numaralı taşınmazlar 3.normal katta 16,17,18 bağımsız bölüm numaralı taşınmazlar, 4.Normal katta 19,20,21 bağımsız bölüm numaralı taşınmazlar bulunmakta olup 21 bağımsız bölümden oluşmaktadır. Bina girişi zemin katta güney cepheden sağlanmaktadır. Binanın kalıp, demir, beton ve duvar işçilik işeri tamamlanmış olup dış cephe işleri kısmen devam etmektedir. Bina içi duvarlar plastik boya ile boyalı, kat sahanlıkları seramik kaplama olup merdiven basamakları mermer kaplamadır. Merdiven korkulukları ve bina giriş kapısı mevcut değildir. Taşınmazın seviyesi %89 dir.

• - 1,4,7,10,13,16,19, bağımsız bölüm numaralı taşınmazlar mimari projede belirtilen ve yerinde güney cepheden sağlanan yapı girişine göre sol kolda yer almakta olup kuzey, güney ve batı yönlerine cephelidir. Kat irtifakına esas mimari projesine göre taşınmazlar salon, 3 oda, antre, hol, mutfak, banyo, wc ve 1 adet balkon hacimlerinden oluşmakta olup yaklaşık brüt 107,66 m2 alanlıdır. Taşınmaz içerisinde zeminler; salon ve odalarda laminant parke, diğer hacimlerde ve ıslak hacimlerde seramik kaplamadır, duvarlar; antre, hol, salon, mutfak, odalarda saten boya ile boyalı, banyoda tavana kadar fayans kaplamadır. Mutfak içerisinde mutfak dolapları bulunmakta olup mutfak tezgahı mevcut değildir. Pencere camlar eksik olup kapı montajları devam etmektedir. Taşınmazlar içerisinde ısınma Merkezi sistem ile sağlanmaktadır.
• - 2,5,8,11,14,17,20 bağımsız bölüm numaralı taşınmazlar mimari projede belirtilen ve yerinde güney cepheden sağlanan yapı girişine göre ön cephede yer almakta olup kuzey yönüne cephelidir. Kat irtifakına esas mimari projesine göre taşınmazlar salon, 2 oda, antre, hol, mutfak, banyo, wc ve 1 adet balkon hacimlerinden oluşmakta olup yaklaşık brüt 87,68 m2 alanlıdır. Taşınmaz içerisinde zeminler; salon ve odalarda laminant parke, diğer hacimlerde ve ıslak hacimlerde seramik kaplamadır, duvarlar; antre, hol, salon, mutfak, odalarda saten boya ile boyalı, banyoda tavana kadar fayans kaplamadır. Mutfak içerisinde mutfak dolapları bulunmakta olup mutfak tezgahı mevcut değildir. Pencere camlar eksik olup kapı montajları devam etmektedir. Taşınmazlar içerisinde ısınma Merkezi sistem ile sağlanmaktadır.
• - 3,6,9,12,15,18,21 bağımsız bölüm numaralı taşınmazlar mimari projede belirtilen ve yerinde güney cepheden sağlanan yapı girişine göre sağ kolda yer almakta olup kuzey, güney ve doğu yönlerine cephelidir.

Kat irtifakına esas mimari projesine göre taşınmazlar salon, 3 oda, antre, hol, mutfak, banyo, wc ve 1 adet balkon hacimlerinden oluşmakta olup yaklaşık brüt 107,66 m2 alanlıdır. Taşınmaz içerisinde zeminler; salon ve odalarda laminant parke, diğer hacimlerde ve ıslak hacimlerde seramik kaplamadır, duvarlar; antre, hol, salon, mutfak, odalarda saten boya ile boyalı, banyoda tavana kadar fayans kaplamadır. Mutfak içerisinde mutfak dolapları bulunmakta olup mutfak tezgahı mevcut değildir. Pencere camlar eksik olup kapı montajları devam etmektedir. Taşınmazlar içerisinde ısınma Merkezi sistem ile sağlanmaktadır.

B3 Blok: Parselin batı ucunda konumludur. Taşınmaz projesine göre 3 Bodrum+ Zemin+ 4 Normal kat olarak planlamış ve inşası devam etmektedir. Taşınmaz projesinde 3. Bodrum katta sığınak, atık ayrıştırma, kazan dairesi, su deposu, jeneratör odası sistem odası hacimlerinden oluşmaktadır. 2. Bodrum katta 1,2,3 bağımsız bölüm numaralı taşınmazlar, 1. Bodrum katta 4,5,6 bağımsız bölüm numaralı taşınmazlar, zemin katta 7,8,9 bağımsız bölüm numaralı taşınmazlar, 1.Normal katta 10,11,12 bağımsız bölüm numaralı taşınmazlar, 2. Normal katta 13,14,15 bağımsız bölüm numaralı taşınmazlar 3.normal katta 16,17,18 bağımsız bölüm numaralı taşınmazlar, 4.Normal katta 19,20,21 bağımsız bölüm numaralı taşınmazlar bulunmakta olup 21 bağımsız bölümden oluşmaktadır. Bina girişi zemin katta güney cepheden sağlanmaktadır. Bloğun dış cephesi mantolama üzeri dış cephe boyası ile boyalı, bina içi duvarlar plastik boya ile boyalı, kat sahanlıkları seramik kaplama olup merdiven basamakları mermer kaplamadır. Merdiven korkulukları ve bina giriş kapısı mevcut değildir. Taşınmazın seviyesi %93 dir.

• - 1,4,7,10,13,16,19, bağımsız bölüm numaralı taşınmazlar mimari projede belirtilen ve yerinde güney cepheden sağlanan yapı girişine göre sol kolda yer almakta olup kuzey, güney ve batı yönlerine cephelidir. Kat irtifakına esas mimari projesine göre taşınmazlar salon, 3 oda, antre, hol, mutfak, banyo, wc ve 1 adet balkon hacimlerinden oluşmakta olup yaklaşık brüt 107,66 m2 alanlıdır. Taşınmaz içerisinde zeminler; salon ve odalarda laminant parke, diğer hacimlerde ve ıslak hacimlerde seramik kaplamadır, duvarlar; antre, hol, salon, mutfak, odalarda saten boya ile boyalı, banyoda tavana kadar fayans kaplamadır. Mutfak içerisinde mutfak dolapları bulunmakta olup mutfak tezgahı mevcut değildir. Taşınmazlar içerisinde ısınma Merkezi sistem ile sağlanmaktadır.
• - 2,5,8,11,14,17,20 bağımsız bölüm numaralı taşınmazlar mimari projede belirtilen ve yerinde güney cepheden sağlanan yapı girişine göre ön cephede yer almakta olup kuzey yönüne cephelidir. Kat irtifakına esas mimari projesine göre taşınmazlar salon, 2 oda, antre, hol, mutfak, banyo, wc ve 1 adet balkon hacimlerinden oluşmakta olup yaklaşık brüt 87,68 m2 alanlıdır. Taşınmaz içerisinde zeminler; salon ve odalarda laminant parke, diğer hacimlerde ve ıslak hacimlerde seramik kaplamadır, duvarlar; antre, hol, salon, mutfak, odalarda saten boya ile boyalı, banyoda tavana kadar fayans kaplamadır. Mutfak içerisinde mutfak dolapları bulunmakta olup mutfak tezgahı mevcut değildir. Taşınmazlar içerisinde ısınma Merkezi sistem ile sağlanmaktadır.
• - 3,6,9,12,15,18,21 bağımsız bölüm numaralı taşınmazlar mimari projede belirtilen ve yerinde güney cepheden sağlanan yapı girişine göre sağ kolda yer almakta olup kuzey, güney ve doğu yönlerine cephelidir. Kat irtifakına esas mimari projesine göre taşınmazlar salon, 3 oda, antre, hol, mutfak, banyo, wc ve 1 adet balkon hacimlerinden oluşmakta olup yaklaşık brüt 107,66 m2 alanlıdır. Taşınmaz içerisinde zeminler; salon ve odalarda laminant parke, diğer hacimlerde ve ıslak hacimlerde seramik kaplamadır, duvarlar; antre, hol, salon, mutfak, odalarda saten boya ile boyalı, banyoda tavana kadar fayans kaplamadır. Mutfak içerisinde mutfak dolapları bulunmakta olup mutfak tezgahı mevcut değildir. Taşınmazlar içerisinde ısınma Merkezi sistem ile sağlanmaktadır.

B4 Blok: Parselin orta kısmında konumludur. Taşınmaz projesine göre 3 Bodrum+ Zemin+ 4 Normal kat olarak planlamış ve inşası devam etmektedir. Taşınmaz projesinde 3. Bodrum katta sığınak, atık ayrıştırma, kazan dairesi, su deposu, jeneratör odası sistem odası hacimlerinden oluşmaktadır. 2. Bodrum katta 1,2 bağımsız bölüm numaralı taşınmazlar, kapıcı dairesi, 1. Bodrum katta 3,4,5 bağımsız bölüm numaralı taşınmazlar, zemin katta 6,7,8 bağımsız bölüm numaralı taşınmazlar, 1.Normal katta 9,10,11 bağımsız bölüm numaralı taşınmazlar, 2. Normal katta 12,13,14 bağımsız bölüm numaralı taşınmazlar 3.normal katta 15,16,17 bağımsız bölüm numaralı taşınmazlar, 4.Normal katta 18,19,20 bağımsız bölüm numaralı taşınmazlar bulunmakta olup 20 bağımsız bölümden oluşmaktadır. Bina girişi zemin katta güney cepheden sağlanmaktadır. Bloğun dış cephesi mantolama üzeri dış cephe boyası ile boyalı, bina içi duvarlar plastik boya ile boyalı, kat sahanlıkları seramik kaplama olup merdiven basamakları mermer kaplamadır. Merdiven korkulukları ve bina giriş kapısı mevcut değildir. Taşınmazın seviyesi %93 dir.

• - 1,3,6,9,12,15,18 bağımsız bölüm numaralı taşınmazlar mimari projede belirtilen ve yerinde güney cepheden sağlanan yapı girişine göre sol kolda yer almakta olup kuzey, güney ve batı yönlerine cephelidir. Kat irtifakına esas mimari projesine göre taşınmazlar salon, 3 oda, antre, hol, mutfak, banyo, wc ve 1 adet balkon hacimlerinden oluşmakta olup yaklaşık brüt 107,59 m2 alanlıdır. Taşınmaz içerisinde zeminler; salon ve odalarda laminant parke, diğer hacimlerde ve ıslak hacimlerde seramik kaplamadır, duvarlar; antre, hol, salon, mutfak, odalarda saten boya ile boyalı, banyoda tavana kadar fayans kaplamadır. Mutfak içerisinde mutfak dolapları bulunmakta olup mutfak tezgahı mevcut değildir. Taşınmazlar içerisinde ısınma Merkezi sistem ile sağlanmaktadır.
• - 4,7,10,13,16,19 bağımsız bölüm numaralı taşınmazlar mimari projede belirtilen ve yerinde güney cepheden sağlanan yapı girişine göre ön cephede yer almakta olup kuzey yönüne cephelidir. Kat irtifakına esas mimari projesine göre taşınmazlar salon, 2 oda, antre, hol, mutfak, banyo, wc ve 1 adet balkon hacimlerinden oluşmakta olup yaklaşık brüt 87,68 m2 alanlıdır. Taşınmaz içerisinde zeminler; salon ve odalarda laminant parke, diğer hacimlerde ve ıslak hacimlerde seramik kaplamadır, duvarlar; antre, hol, salon, mutfak, odalarda saten boya ile boyalı, banyoda tavana kadar fayans kaplamadır. Mutfak içerisinde mutfak dolapları bulunmakta olup mutfak tezgahı mevcut değildir. Taşınmazlar içerisinde ısınma Merkezi sistem ile sağlanmaktadır.
• - 2,5,8,11,14,17,20 bağımsız bölüm numaralı taşınmazlar mimari projede belirtilen ve yerinde güney cepheden sağlanan yapı girişine göre sağ kolda yer almakta olup kuzey, güney ve doğu yönlerine cephelidir. Kat irtifakına esas mimari projesine göre taşınmazlar salon, 3 oda, antre, hol, mutfak, banyo, wc ve 1 adet balkon hacimlerinden oluşmakta olup yaklaşık brüt 107,66 m2 alanlıdır. Taşınmaz içerisinde zeminler; salon ve odalarda laminant parke vaziyette, diğer hacimlerde ve ıslak hacimlerde seramik kaplamadır, duvarlar; antre, hol, salon, mutfak, odalarda saten boya ile boyalı, banyoda tavana kadar fayans kaplamadır. Mutfak içerisinde mutfak dolapları bulunmakta olup mutfak tezgahı mevcut değildir. Taşınmazlar içerisinde ısınma Merkezi sistem ile sağlanmaktadır.

B5 Blok: Parselin orta kısmında konumludur. Taşınmaz projesine göre 3 Bodrum+ Zemin+ 4 Normal kat olarak planlamış ve inşası devam etmektedir. Taşınmaz projesinde 3. Bodrum katta sığınak, atık ayrıştırma, kazan dairesi, su deposu, jeneratör odası sistem odası hacimlerinden oluşmaktadır. 2. Bodrum katta 1,2 bağımsız bölüm numaralı taşınmazlar, kapıcı dairesi, 1. Bodrum katta 3,4,5 bağımsız bölüm numaralı taşınmazlar, zemin katta 6,7,8 bağımsız bölüm numaralı taşınmazlar, 1.Normal katta 9,10,11 bağımsız bölüm numaralı taşınmazlar, 2. Normal katta 12,13,14 bağımsız bölüm numaralı taşınmazlar 3.normal katta 15,16,17 bağımsız bölüm numaralı taşınmazlar, 4.Normal katta 18,19,20 bağımsız bölüm numaralı taşınmazlar bulunmakta olup 20 bağımsız bölümden oluşmaktadır. Bina girişi zemin katta güney cepheden sağlanmaktadır. Bloğun dış cephesi mantolama üzeri dış cephe boyası ile kısmen boyalı kısmen sıvalı, bina içi duvarlar plastik boya ile boyalı, kat sahanlıkları seramik kaplama olup merdiven basamakları mermer kaplamadır. Merdiven korkulukları ve bina giriş kapısı mevcut değildir. Taşınmazın seviyesi %85 dir.

• - 1,3,6,9,12,15,18 bağımsız bölüm numaralı taşınmazlar mimari projede belirtilen ve yerinde güney cepheden sağlanan yapı girişine göre sol kolda yer almakta olup kuzey, güney ve batı yönlerine cephelidir. Kat irtifakına esas mimari projesine göre taşınmazlar salon, 3 oda, antre, hol, mutfak, banyo, wc ve 1 adet balkon hacimlerinden oluşmakta olup yaklaşık brüt 107,59 m2 alanlıdır. Taşınmaz içerisinde zeminler; salon ve odalarda laminant parke, diğer hacimlerde ve ıslak hacimlerde seramik kaplamadır, duvarlar; antre, hol, salon, mutfak, odalarda saten boya ile boyalı, banyoda tavana kadar fayans kaplamadır. Mutfak içerisinde mutfak dolapları ve mutfak tezgahı mevcut değildir. Pencereler PVC olp kapılar mevcut değildir. Taşınmazlar içerisinde ısınma Merkezi sistem ile sağlanmaktadır.
• - 4,7,10,13,16,19 bağımsız bölüm numaralı taşınmazlar mimari projede belirtilen ve yerinde güney cepheden sağlanan yapı girişine göre ön cephede yer almakta olup kuzey yönüne cephelidir. Kat irtifakına esas mimari projesine göre taşınmazlar salon, 2 oda, antre, hol, mutfak, banyo, wc ve 1 adet balkon hacimlerinden oluşmakta olup yaklaşık brüt 87,68 m2 alanlıdır. Taşınmaz içerisinde zeminler; salon ve odalarda laminant parke, diğer hacimlerde ve ıslak hacimlerde seramik kaplamadır, duvarlar; antre, hol, salon, mutfak, odalarda saten boya ile boyalı, banyoda tavana kadar fayans kaplamadır. Mutfak içerisinde mutfak dolapları ve mutfak tezgahı mevcut değildir. Pencereler PVC olp kapılar mevcut değildir. Taşınmazlar içerisinde ısınma Merkezi sistem ile sağlanmaktadır.
• - 2,5,8,11,14,17,20 bağımsız bölüm numaralı taşınmazlar mimari projede belirtilen ve yerinde güney cepheden sağlanan yapı girişine göre sağ kolda yer almakta olup kuzey, güney ve doğu yönlerine cephelidir.

Kat irtifakına esas mimari projesine göre taşınmazlar salon, 3 oda, antre, hol, mutfak, banyo, wc ve 1 adet balkon hacimlerinden oluşmakta olup yaklaşık brüt 107,66 m2 alanlıdır. Taşınmaz içerisinde zeminler; salon ve odalarda laminant parke, diğer hacimlerde ve ıslak hacimlerde seramik kaplamadır, duvarlar; antre, hol, salon, mutfak, odalarda saten boya ile boyalı, banyoda tavana kadar fayans kaplamadır. Mutfak içerisinde mutfak dolapları ve mutfak tezgahı mevcut değildir. Pencereler PVC olup kapılar mevcut değildir. Taşınmazlar içerisinde ısınma Merkezi sistem ile sağlanmaktadır.

B6 Blok: Parselin orta konumludur. Taşınmaz projesine göre 3 Bodrum+ Zemin+ 4 Normal kat olarak planlamış ve 3Bodrum + zemin + normal kat seviyesinde inşası devam etmektedir. Taşınmaz projesinde 3. Bodrum katta sığınak, atık ayrıştırma, kazan dairesi, su deposu, jeneratör odası sistem odası hacimlerinden oluşmaktadır. 2. Bodrum katta 1,2,3 bağımsız bölüm numaralı taşınmazlar, 1. Bodrum katta 4,5,6 bağımsız bölüm numaralı taşınmazlar, zemin katta 7,8,9 bağımsız bölüm numaralı taşınmazlar, 1.Normal katta 10,11,12 bağımsız bölüm numaralı taşınmazlar, 2. Normal katta 13,14,15 bağımsız bölüm numaralı taşınmazlar 3.normal katta 16,17,18 bağımsız bölüm numaralı taşınmazlar, 4.Normal katta 19,20,21 bağımsız bölüm numaralı taşınmazlar bulunmakta olup 21 bağımsız bölümden oluşmaktadır. Bina girişi zemin katta güney cepheden sağlanmaktadır. Binanın kalıp, demir, beton ve duvar işçilik işeri tamamlanmış olup dış cephe işleri kısmen devam etmektedir. Bina içi duvarlar plastik boya ile boyalı, kat sahanlıkları seramik kaplama olup merdiven basamakları mermer kaplamadır. Merdiven korkulukları ve bina giriş kapısı mevcut değildir. Taşınmazın seviyesi %87 dir.

• - 1,4,7,10,13,16,19, bağımsız bölüm numaralı taşınmazlar mimari projede belirtilen ve yerinde güney cepheden sağlanan yapı girişine göre sol kolda yer almakta olup kuzey, güney ve batı yönlerine cephelidir. Kat irtifakına esas mimari projesine göre taşınmazlar salon, 3 oda, antre, hol, mutfak, banyo, wc ve 1 adet balkon hacimlerinden oluşmakta olup yaklaşık brüt 107,66 m2 alanlıdır. Taşınmaz içerisinde zeminler; salon ve odalarda laminant parke, diğer hacimlerde ve ıslak hacimlerde seramik kaplamadır, duvarlar; antre, hol, salon, mutfak, odalarda saten boya ile boyalı, banyoda tavana kadar fayans kaplamadır. Mutfak içerisinde mutfak dolapları bulunmakta olup mutfak tezgahı mevcut değildir. Pencereler PVC olup kapılar mevcut değildir Taşınmazlar içerisinde ısınma Merkezi sistem ile sağlanmaktadır.
• - 2,5,8,11,14,17,20 bağımsız bölüm numaralı taşınmazlar mimari projede belirtilen ve yerinde güney cepheden sağlanan yapı girişine göre ön cephede yer almakta olup kuzey yönüne cephelidir. Kat irtifakına esas mimari projesine göre taşınmazlar salon, 2 oda, antre, hol, mutfak, banyo, wc ve 1 adet balkon hacimlerinden oluşmakta olup yaklaşık brüt 87,68 m2 alanlıdır. Taşınmaz içerisinde zeminler; salon ve odalarda laminant parke, diğer hacimlerde ve ıslak hacimlerde seramik kaplamadır, duvarlar; antre, hol, salon, mutfak, odalarda saten boya ile boyalı, banyoda tavana kadar fayans kaplamadır. Mutfak içerisinde mutfak dolapları bulunmakta olup mutfak tezgahı mevcut değildir. Pencereler PVC olup kapılar mevcut değildir .Taşınmazlar içerisinde ısınma Merkezi sistem ile sağlanmaktadır.
• - 3,6,9,12,15,18,21 bağımsız bölüm numaralı taşınmazlar mimari projede belirtilen ve yerinde güney cepheden sağlanan yapı girişine göre sağ kolda yer almakta olup kuzey, güney ve doğu yönlerine cephelidir. Kat irtifakına esas mimari projesine göre taşınmazlar salon, 3 oda, antre, hol, mutfak, banyo, wc ve 1 adet balkon hacimlerinden oluşmakta olup yaklaşık brüt 107,66 m2 alanlıdır. Taşınmaz içerisinde zeminler; salon ve odalarda laminant parke, diğer hacimlerde ve ıslak hacimlerde seramik kaplamadır, duvarlar; antre, hol, salon, mutfak, odalarda saten boya ile boyalı, banyoda tavana kadar fayans kaplamadır. Mutfak içerisinde mutfak dolapları bulunmakta olup mutfak tezgahı mevcut değildir. Pencereler PVC olup kapılar mevcut değildir Taşınmazlar içerisinde ısınma Merkezi sistem ile sağlanmaktadır.

E1 Blok: Parselin güneyinde konumludur. Taşınmaz projesine göre Bodrum+ Zemin+ 5 Normal kat olarak planlamış ve inşası devam etmektedir. Taşınmaz projesinde Bodrum katta sığınak, atık ayrıştırma, sosyal alan, su deposu, hacimlerinden oluşmaktadır. Zemin katta bina girişi, 1,2 bağımsız bölüm nolu taşınmazlar ve sosyal alan hacimlerinden oluşmaktadır. 1.Normal kat 3,4 bağımsız bölüm nolu taşınmazlar, mescit, elektrik panosu, sosyal alan hacimlerinden oluşmaktadır. 2. Normal kat 5,6,7,8 bağımsız bölüm nolu taşınmazlar, 3. Normal kat 9,10,11,12 bağımsız bölüm nolu taşınmazlar, 4. Normal kat 13,14,15,16 bağımsız bölüm nolu taşınmazlar, 5. Normal kat 17,18,19,20 bağımsız bölüm nolu taşınmazlardan oluşmaktadır. Blok toplam 20 bağımsız bölümden oluşmaktadır. Bina girişi zemin katta kuzey cepheden sağlanmaktadır. Binanın kalıp, demir, beton ve duvar işçilik işyeri tamamlanmıştır. Dış cephe sıva işlemleri tamamlanmıştır. Bina içi duvarlar plastik boya ile boyalı, kat

sahanlıkları seramik kaplama olup merdiven basamakları mermer kaplamadır. Merdiven korkulukları ve bina giriş kapısı mevcut değildir. Taşınmazın seviyesi %85 dir.

• - 1,3,5,9,13,17 bağımsız bölüm numaralı taşınmazlar mimari projede belirtilen ve yerinde kuzey cepheden sağlanan yapı girişine göre sol kolda ön cephede yer almakta olup kuzey ve doğu yönlerine cephelidir. Kat irtifakına esas mimari projesine göre taşınmazlar salon, 3 oda, antre, hol, mutfak, banyo, wc ve 1 adet balkon hacimlerinden oluşmakta olup yaklaşık brüt 106,80 m2 alanlıdır. Taşınmaz içerisinde zeminler; salon ve odalarda şap dökülü vaziyette, diğer hacimlerde ve ıslak hacimlerde seramik kaplamadır, duvarlar; antre, hol, salon, mutfak, odalarda saten boya ile boyalı, banyoda tavana kadar fayans kaplamadır. Mutfak içerisinde mutfak dolapları ve mutfak tezgahı mevcut değildir. Pencereler PVC olup kapılar mevcut değildir Taşınmazlar içerisinde ısınma Merkezi sistem ile sağlanmaktadır.
• - 2,4,8,12,16,20 bağımsız bölüm numaralı taşınmazlar mimari projede belirtilen ve yerinde kuzey cepheden sağlanan yapı girişine göre sağ kolda ön cephede yer almakta olup kuzey ve batı yönlerine cephelidir. Kat irtifakına esas mimari projesine göre taşınmazlar salon, 3 oda, antre, hol, mutfak, banyo, wc ve 1 adet balkon hacimlerinden oluşmakta olup yaklaşık brüt 106,80 m2 alanlıdır. Taşınmaz içerisinde zeminler; salon ve odalarda şap dökülü vaziyette, diğer hacimlerde ve ıslak hacimlerde seramik kaplamadır, duvarlar; antre, hol, salon, mutfak, odalarda saten boya ile boyalı, banyoda tavana kadar fayans kaplamadır. Mutfak içerisinde mutfak dolapları ve mutfak tezgahı mevcut değildir. Pencereler PVC olup kapılar mevcut değildir Taşınmazlar içerisinde ısınma Merkezi sistem ile sağlanmaktadır.
• - 6,10,14,18 bağımsız bölüm numaralı taşınmazlar mimari projede belirtilen ve yerinde kuzey cepheden sağlanan yapı girişine göre sol kolda arka cephede yer almakta olup güney ve doğu yönlerine cephelidir. Kat irtifakına esas mimari projesine göre taşınmazlar salon, 3 oda, antre, hol, mutfak, banyo, wc ve 1 adet balkon hacimlerinden oluşmakta olup yaklaşık brüt 106,80 m2 alanlıdır. Taşınmaz içerisinde zeminler; salon ve odalarda şap dökülü vaziyette, diğer hacimlerde ve ıslak hacimlerde seramik kaplamadır, duvarlar; antre, hol, salon, mutfak, odalarda saten boya ile boyalı, banyoda tavana kadar fayans kaplamadır. Mutfak içerisinde mutfak dolapları ve mutfak tezgahı mevcut değildir. Pencereler PVC olup kapılar mevcut değildir Taşınmazlar içerisinde ısınma Merkezi sistem ile sağlanmaktadır.
• - 7,11,15,19 bağımsız bölüm numaralı taşınmazlar mimari projede belirtilen ve yerinde kuzey cepheden sağlanan yapı girişine göre sağ kolda ön cephede yer almakta olup güney ve batı yönlerine cephelidir. Kat irtifakına esas mimari projesine göre taşınmazlar salon, 3 oda, antre, hol, mutfak, banyo, wc ve 1 adet balkon hacimlerinden oluşmakta olup yaklaşık brüt 106,80 m2 alanlıdır. Taşınmaz içerisinde zeminler; salon ve odalarda şap dökülü vaziyette, diğer hacimlerde ve ıslak hacimlerde seramik kaplamadır, duvarlar; antre, hol, salon, mutfak, odalarda saten boya ile boyalı, banyoda tavana kadar fayans kaplamadır. Mutfak içerisinde mutfak dolapları ve mutfak tezgâhı mevcut değildir. Pencereler PVC olup kapılar mevcut değildir Taşınmazlar içerisinde ısınma Merkezi sistem ile sağlanmaktadır.
• E2 Blok: Parselin güneyinde konumludur. Taşınmaz projesine göre Bodrum+ Zemin+ 5 Normal kat olarak planlamış ve inşası devam etmektedir. Taşınmaz projesinde Bodrum katta sığınak, atık ayrıştırma, sosyal alan, su deposu, hacimlerinden oluşmaktadır. Zemin katta bina girişi, 1,2 bağımsız bölüm nolu taşınmazlar ve sosyal alan hacimlerinden oluşmaktadır. 1.Normal kat 3,4 bağımsız bölüm nolu taşınmazlar, mescit, elektrik panosu, sosyal alan hacimlerinden oluşmaktadır. 2. Normal kat 5,6,7,8 bağımsız bölüm nolu taşınmazlar, 3. Normal kat 9,10,11,12 bağımsız bölüm nolu taşınmazlar, 4. Normal kat 13,14,15,16 bağımsız bölüm nolu taşınmazlar, 5. Normal kat 17,18,19,20 bağımsız bölüm nolu taşınmazlardan oluşmaktadır. Blok toplam 20 bağımsız bölümden oluşmaktadır. Bina girişi zemin katta kuzey cepheden sağlanmaktadır. Bloğun dış cephesi mantolama üzeri dış cephe boyası ile kısmen boyalı kısmen sıvalı, bina içi duvarlar plastik boya ile boyalı, kat sahanlıkları seramik kaplama olup merdiven basamakları mermer kaplamadır. Merdiven korkulukları metal olup bina giriş kapısı mevcut değildir. Taşınmazın seviyesi %87 dir.
• - 1,3,5,9,13,17 bağımsız bölüm numaralı taşınmazlar mimari projede belirtilen ve yerinde kuzey cepheden sağlanan yapı girişine göre sol kolda ön cephede yer almakta olup kuzey ve doğu yönlerine cephelidir. Kat irtifakına esas mimari projesine göre taşınmazlar salon, 3 oda, antre, hol, mutfak, banyo, wc ve 1 adet balkon hacimlerinden oluşmakta olup yaklaşık brüt 106,80 m2 alanlıdır. Taşınmaz içerisinde zeminler; salon ve odalarda şap dökülü vaziyette, diğer hacimlerde ve ıslak hacimlerde seramik kaplamadır, duvarlar; antre, hol, salon, mutfak, odalarda saten boya ile boyalı, banyoda tavana kadar fayans kaplamadır. Mutfak

• içerisinde mutfak dolapları mevcut olup, mutfak tezgâhı mevcut değildir. Pencereler PVC olup kapılar mevcut değildir Taşınmazlar içerisinde ısınma Merkezi sistem ile sağlanmaktadır.
• - 2,4,8,12,16,20 bağımsız bölüm numaralı taşınmazlar mimari projede belirtilen ve yerinde kuzey cepheden sağlanan yapı girişine göre sağ kolda ön cephede yer almakta olup kuzey ve batı yönlerine cephelidir. Kat irtifakına esas mimari projesine göre taşınmazlar salon, 3 oda, antre, hol, mutfak, banyo, wc ve 1 adet balkon hacimlerinden oluşmakta olup yaklaşık brüt 106,80 m2 alanlıdır. Taşınmaz içerisinde zeminler; salon ve odalarda şap dökülü vaziyette, diğer hacimlerde ve ıslak hacimlerde seramik kaplamadır, duvarlar; antre, hol, salon, mutfak, odalarda saten boya ile boyalı, banyoda tavana kadar fayans kaplamadır. Mutfak içerisinde mutfak dolapları mevcut olup, mutfak tezgâhı mevcut değildir. Pencereler PVC olup kapılar mevcut değildir Taşınmazlar içerisinde ısınma Merkezi sistem ile sağlanmaktadır.
• - 6,10,14,18 bağımsız bölüm numaralı taşınmazlar mimari projede belirtilen ve yerinde kuzey cepheden sağlanan yapı girişine göre sol kolda arka cephede yer almakta olup güney ve doğu yönlerine cephelidir. Kat irtifakına esas mimari projesine göre taşınmazlar salon, 3 oda, antre, hol, mutfak, banyo, wc ve 1 adet balkon hacimlerinden oluşmakta olup yaklaşık brüt 106,80 m2 alanlıdır. Taşınmaz içerisinde zeminler; salon ve odalarda şap dökülü vaziyette, diğer hacimlerde ve ıslak hacimlerde seramik kaplamadır, duvarlar; antre, hol, salon, mutfak, odalarda saten boya ile boyalı, banyoda tavana kadar fayans kaplamadır. Mutfak içerisinde mutfak dolapları mevcut olup, mutfak tezgâhı mevcut değildir. Pencereler PVC olup kapılar mevcut değildir Taşınmazlar içerisinde ısınma Merkezi sistem ile sağlanmaktadır.
• - 7,11,15,19 bağımsız bölüm numaralı taşınmazlar mimari projede belirtilen ve yerinde kuzey cepheden sağlanan yapı girişine göre sağ kolda ön cephede yer almakta olup güney ve batı yönlerine cephelidir. Kat irtifakına esas mimari projesine göre taşınmazlar salon, 3 oda, antre, hol, mutfak, banyo, wc ve 1 adet balkon hacimlerinden oluşmakta olup yaklaşık brüt 106,80 m2 alanlıdır. Taşınmaz içerisinde zeminler; salon ve odalarda şap dökülü vaziyette, diğer hacimlerde ve ıslak hacimlerde seramik kaplamadır, duvarlar; antre, hol, salon, mutfak, odalarda saten boya ile boyalı, banyoda tavana kadar fayans kaplamadır. Mutfak içerisinde mutfak dolapları mevcut olup, mutfak tezgâhı mevcut değildir. Pencereler PVC olup kapılar mevcut değildir Taşınmazlar içerisinde ısınma Merkezi sistem ile sağlanmaktadır.
• E3 Blok: Parselin güneyinde konumludur. Taşınmaz projesine göre Bodrum+ Zemin+ 5 Normal kat olarak planlamış ve inşası devam etmektedir. Taşınmaz projesinde Bodrum katta sığınak, atık ayrıştırma, sosyal alan, su deposu, hacimlerinden oluşmaktadır. Zemin katta bina girişi, 1,2 bağımsız bölüm nolu taşınmazlar ve sosyal alan hacimlerinden oluşmaktadır. 1.Normal kat 3,4 bağımsız bölüm nolu taşınmazlar, mescit, elektrik panosu, sosyal alan hacimlerinden oluşmaktadır. 2. Normal kat 5,6,7,8 bağımsız bölüm nolu taşınmazlar, 3. Normal kat 9,10,11,12 bağımsız bölüm nolu taşınmazlar, 4. Normal kat 13,14,15,16 bağımsız bölüm nolu taşınmazlar, 5. Normal kat 17,18,19,20 bağımsız bölüm nolu taşınmazlardan oluşmaktadır. Blok toplam 20 bağımsız bölümden oluşmaktadır. Bina girişi zemin katta kuzey cepheden sağlanmaktadır. Bloğun dış cephesi mantolama üzeri dış cephe boyası ile kısmen boyalı kısmen sıvalı, bina içi duvarlar plastik boya ile boyalı, kat sahanlıkları seramik kaplama olup merdiven basamakları mermer kaplamadır. Merdiven korkulukları metal olup bina giriş kapısı mevcut değildir. Taşınmazın seviyesi %87 dir.
• - 1,3,5,9,13,17 bağımsız bölüm numaralı taşınmazlar mimari projede belirtilen ve yerinde kuzey cepheden sağlanan yapı girişine göre sol kolda ön cephede yer almakta olup kuzey ve doğu yönlerine cephelidir. Kat irtifakına esas mimari projesine göre taşınmazlar salon, 3 oda, antre, hol, mutfak, banyo, wc ve 1 adet balkon hacimlerinden oluşmakta olup yaklaşık brüt 106,80 m2 alanlıdır. Taşınmaz içerisinde zeminler; salon ve odalarda şap dökülü vaziyette, diğer hacimlerde ve ıslak hacimlerde seramik kaplamadır, duvarlar; antre, hol, salon, mutfak, odalarda saten boya ile boyalı, banyoda tavana kadar fayans kaplamadır. Mutfak içerisinde mutfak dolapları mevcut olup, mutfak tezgahı mevcut değildir. Pencereler PVC olup kapılar mevcut değildir Taşınmazlar içerisinde ısınma Merkezi sistem ile sağlanmaktadır.
• - 2,4,8,12,16,20 bağımsız bölüm numaralı taşınmazlar mimari projede belirtilen ve yerinde kuzey cepheden sağlanan yapı girişine göre sağ kolda ön cephede yer almakta olup kuzey ve batı yönlerine cephelidir. Kat irtifakına esas mimari projesine göre taşınmazlar salon, 3 oda, antre, hol, mutfak, banyo, wc ve 1 adet balkon hacimlerinden oluşmakta olup yaklaşık brüt 106,80 m2 alanlıdır. Taşınmaz içerisinde zeminler; salon ve odalarda şap dökülü vaziyette, diğer hacimlerde ve ıslak hacimlerde seramik kaplamadır, duvarlar; antre, hol, salon, mutfak, odalarda saten boya ile boyalı, banyoda tavana kadar fayans kaplamadır. Mutfak içerisinde mutfak dolapları mevcut olup, mutfak tezgahı mevcut değildir. Pencereler PVC olup kapılar mevcut değildir Taşınmazlar içerisinde ısınma Merkezi sistem ile sağlanmaktadır.

• - 6,10,14,18 bağımsız bölüm numaralı taşınmazlar mimari projede belirtilen ve yerinde kuzey cepheden sağlanan yapı girişine göre sol kolda arka cephede yer almakta olup güney ve doğu yönlerine cephelidir. Kat irtifakına esas mimari projesine göre taşınmazlar salon, 3 oda, antre, hol, mutfak, banyo, wc ve 1 adet balkon hacimlerinden oluşmakta olup yaklaşık brüt 106,80 m2 alanlıdır. Taşınmaz içerisinde zeminler; salon ve odalarda şap dökülü vaziyette, diğer hacimlerde ve ıslak hacimlerde seramik kaplamadır, duvarlar; antre, hol, salon, mutfak, odalarda saten boya ile boyalı, banyoda tavana kadar fayans kaplamadır. Mutfak içerisinde mutfak dolapları mevcut olup, mutfak tezgahı mevcut değildir. Pencereler PVC olup kapılar mevcut değildir Taşınmazlar içerisinde ısınma Merkezi sistem ile sağlanmaktadır.
• - 7,11,15,19 bağımsız bölüm numaralı taşınmazlar mimari projede belirtilen ve yerinde kuzey cepheden sağlanan yapı girişine göre sağ kolda ön cephede yer almakta olup güney ve batı yönlerine cephelidir. Kat irtifakına esas mimari projesine göre taşınmazlar salon, 3 oda, antre, hol, mutfak, banyo, wc ve 1 adet balkon hacimlerinden oluşmakta olup yaklaşık brüt 106,80 m2 alanlıdır. Taşınmaz içerisinde zeminler; salon ve odalarda şap dökülü vaziyette, diğer hacimlerde ve ıslak hacimlerde seramik kaplamadır, duvarlar; antre, hol, salon, mutfak, odalarda saten boya ile boyalı, banyoda tavana kadar fayans kaplamadır. Mutfak içerisinde mutfak dolapları mevcut olup, mutfak tezgahı mevcut değildir. Pencereler PVC olup kapılar mevcut değildir Taşınmazlar içerisinde ısınma Merkezi sistem ile sağlanmaktadır.

E4 Blok: Parselin güneyinde konumludur. Taşınmaz projesine göre Bodrum+ Zemin+ 5 Normal kat olarak planlamış ve inşası devam etmektedir. Taşınmaz projesinde Bodrum katta sığınak, atık ayrıştırma, sosyal alan, su deposu, hacimlerinden oluşmaktadır. Zemin katta bina girişi, 1,2 bağımsız bölüm nolu taşınmazlar ve sosyal alan hacimlerinden oluşmaktadır. 1.Normal kat 3,4 bağımsız bölüm nolu taşınmazlar, mescit, elektrik panosu, sosyal alan hacimlerinden oluşmaktadır. 2. Normal kat 5,6,7,8 bağımsız bölüm nolu taşınmazlar, 3. Normal kat 9,10,11,12 bağımsız bölüm nolu taşınmazlar, 4. Normal kat 13,14,15,16 bağımsız bölüm nolu taşınmazlar, 5. Normal kat 17,18,19,20 bağımsız bölüm nolu taşınmazlardan oluşmaktadır. Blok toplam 20 bağımsız bölümden oluşmaktadır. Bina girişi zemin katta kuzey cepheden sağlanmaktadır. Bloğun dış cephesi mantolama üzeri dış cephe boyası ile kısmen boyalı kısmen sıvalı, bina içi duvarlar plastik boya ile boyalı, kat sahanlıkları seramik kaplama olup merdiven basamakları mermer kaplamadır. Merdiven korkulukları metal olup bina giriş kapısı mevcut değildir. Taşınmazın seviyesi %87 dir.

• - 1,3,5,9,13,17 bağımsız bölüm numaralı taşınmazlar mimari projede belirtilen ve yerinde kuzey cepheden sağlanan yapı girişine göre sol kolda ön cephede yer almakta olup kuzey ve doğu yönlerine cephelidir. Kat irtifakına esas mimari projesine göre taşınmazlar salon, 3 oda, antre, hol, mutfak, banyo, wc ve 1 adet balkon hacimlerinden oluşmakta olup yaklaşık brüt 106,80 m2 alanlıdır. Taşınmaz içerisinde zeminler; salon ve odalarda şap dökülü vaziyette, diğer hacimlerde ve ıslak hacimlerde seramik kaplamadır, duvarlar; antre, hol, salon, mutfak, odalarda saten boya ile boyalı, banyoda tavana kadar fayans kaplamadır. Mutfak içerisinde mutfak dolapları mevcut olup, mutfak tezgahı mevcut değildir. Pencereler PVC olup kapılar mevcut değildir Taşınmazlar içerisinde ısınma Merkezi sistem ile sağlanmaktadır.
• - 2,4,8,12,16,20 bağımsız bölüm numaralı taşınmazlar mimari projede belirtilen ve yerinde kuzey cepheden sağlanan yapı girişine göre sağ kolda ön cephede yer almakta olup kuzey ve batı yönlerine cephelidir. Kat irtifakına esas mimari projesine göre taşınmazlar salon, 3 oda, antre, hol, mutfak, banyo, wc ve 1 adet balkon hacimlerinden oluşmakta olup yaklaşık brüt 106,80 m2 alanlıdır. Taşınmaz içerisinde zeminler; salon ve odalarda şap dökülü vaziyette, diğer hacimlerde ve ıslak hacimlerde seramik kaplamadır, duvarlar; antre, hol, salon, mutfak, odalarda saten boya ile boyalı, banyoda tavana kadar fayans kaplamadır. Mutfak içerisinde mutfak dolapları mevcut olup, mutfak tezgahı mevcut değildir. Pencereler PVC olup kapılar mevcut değildir Taşınmazlar içerisinde ısınma Merkezi sistem ile sağlanmaktadır.
• - 6,10,14,18 bağımsız bölüm numaralı taşınmazlar mimari projede belirtilen ve yerinde kuzey cepheden sağlanan yapı girişine göre sol kolda arka cephede yer almakta olup güney ve doğu yönlerine cephelidir. Kat irtifakına esas mimari projesine göre taşınmazlar salon, 3 oda, antre, hol, mutfak, banyo, wc ve 1 adet balkon hacimlerinden oluşmakta olup yaklaşık brüt 106,80 m2 alanlıdır. Taşınmaz içerisinde zeminler; salon ve odalarda şap dökülü vaziyette, diğer hacimlerde ve ıslak hacimlerde seramik kaplamadır, duvarlar; antre, hol, salon, mutfak, odalarda saten boya ile boyalı, banyoda tavana kadar fayans kaplamadır. Mutfak içerisinde mutfak dolapları mevcut olup, mutfak tezgahı mevcut değildir. Pencereler PVC olup kapılar mevcut değildir Taşınmazlar içerisinde ısınma Merkezi sistem ile sağlanmaktadır.

-

- 7,11,15,19 bağımsız bölüm numaralı taşınmazlar mimari projede belirtilen ve yerinde kuzey cepheden sağlanan yapı girişine göre sağ kolda ön cephede yer almakta olup güney ve batı yönlerine cephelidir. Kat irtifakına esas mimari projesine göre taşınmazlar salon, 3 oda, antre, hol, mutfak, banyo, wc ve 1 adet balkon hacimlerinden oluşmakta olup yaklaşık brüt 106,80 m2 alanlıdır. Taşınmaz içerisinde zeminler; salon ve odalarda şap dökülü vaziyette, diğer hacimlerde ve ıslak hacimlerde seramik kaplamadır, duvarlar; antre, hol, salon, mutfak, odalarda saten boya ile boyalı, banyoda tavana kadar fayans kaplamadır. Mutfak içerisinde mutfak dolapları mevcut olup, mutfak tezgahı mevcut değildir. Pencereler PVC olup kapılar mevcut değildir Taşınmazlar içerisinde ısınma Merkezi sistem ile sağlanmaktadır.

BLOK	NİTELİK	BAĞIMSIZ BÖLÜM SAYISI	Satılabilir Alan	İnşaat Alan, m²
			(m²)
	Mesken 2+1	8	721,42	3.069,00
B1	Mesken 3+1	13	1.399,58
	Toplam	21	2.121,00
	Mesken 2+1	7	613,76	3.069,00
B2	Mesken 3+1	14	1.507,24
	Toplam	21	2.121,00
	Mesken 2+1	7	613,76	3.069,00
B3	Mesken 3+1	14	1.507,24
	Toplam	21	2.121,00
	Mesken 2+1	6	525,72	3.069,00
B4	Mesken 3+1	14	1.506,26
	Toplam	20	2.031,98
	Mesken 2+1	6	525,72	3.069,00
B5	Mesken 3+1	14	1.506,26
	Toplam	20	2.031,98
	Mesken 2+1	7	613,76	3.069,00
B6	Mesken 3+1	14	1.507,24
	Toplam	21	2.121,00
	Mesken 2+1	0	0,00	3.340,00
E1	Mesken 3+1	20	2.136,00
	Toplam	20	2.136,00
	Mesken 2+1	0	0,00	3.340,00
E2	Mesken 3+1	20	2.136,00
	Toplam	20	2.136,00
	Mesken 2+1	0	0,00	3.340,00
E3	Mesken 3+1	20	2.136,00
	Toplam	20	2.136,00
	Mesken 2+1	0	0,00	3.340,00
E4	Mesken 3+1	20	2.136,00
	Toplam	20	2.136,00
	Mesken 2+1	41	3.614,14	31.774,00
TOPLAM	Mesken 3+1	163	17.477,82
	Toplam	204	21.091,96

Gayrimenkulün değerleme tarihi itibarıyla hangi amaçla kullanıldığı, gayrimenkul arsa veya arazi ise üzerinde herhangi bir yapı bulunup bulunmadığı ve varsa, bu yapıların hangi amaçla kullanıldığı hakkında bilgi

Taşınmazın 10.07.2024 tarihli ruhsat eki mimari proje incelenmiştir. Buna göre parsel üzerinde toplam 31774 m2 alanlı 4A yapı sınıfı yapı inşa edilmesi planlanmaktadır. Projesine göre parsel üzerindeki 10 blokta toplam 204 adet bağımsız bölüm bulunması planlanmış ve inşaat faaliyetleri devam etmektedir.

Varsa, Mevcut Yapıyla veya İnşaatı Devam Eden Projeyle İlgili Tespit Edilen Ruhsata Aykırı Durumlara İlişkin Bilgi:

Taşınmazların 26.12.2024 tarihli ruhsatlar eki Kat irtifakına esas mimari projeleri incelenmiştir. Ruhsatlara aykırı bir durum tespit edilmemiştir.

Ruhsat Alınmış Yapılarda yapılan Değişikliklerin 3194 Sayılı İmar Kanunu'nun 21. Maddesi Kapsamında Yeniden Ruhsat Alınması Gerektirir Değişiklikler Olup Olmadığı Hakkında Bilgi:

3194 Sayılı İmar Kanunu'nun 21. Maddesi Kapsamında Yeniden Ruhsat Alınması Gerektirir bir durum bulunmamaktadır.

6. EN ETKİN VE VERİMLİ KULLANIM ANALİZİ VE KDV KONUSU

En Etkin Ve Verimli Kullanım Analizi

Bir mülkün fiziki olarak uygun olan, yasalarca izin verilen, finansal olarak gerçekleştirilebilir ve değerlemesi yapılan mülkün en yüksek getiriyi sağlayan en verimli kullanımıdır. En etkin ve verimli kullanımı belirleyen temel unsurlar aşağıdaki soruların cevaplarını içermektedir.

• Kullanım makul ve olası bir kullanım mıdır?
• Kullanım yasal mı ve kullanım için bir yasal hak alabilme olasılığı var mı?
• Mülk fiziksel olarak kullanıma uygun mu veya uygun hale getirilebilir mi?
• Önerilen kullanım finansal yönden hayata geçirilebilir mi?

İlk dört sorusunu geçen kullanım şekilleri arasında seçilen en verimli ve en iyi kullanım, arazinin gerçekten en verimli kullanımıdır.

Gayrimenkul sektörünün hukuki ve teknik açıdan en belirleyici faktörlerinden biri olan imar planları ülkemizde şehirleşme, teknolojik gelişme ve iktisadi ilerlemeye paralel bir gelişme gösterememekte ve bu revizyon eksikliği nedeniyle genelde stabil bir görünüm arz etmektedirler. Söz konusu olumsuz yapının doğal bir sonucu olarak bir gayrimenkul üzerinde mali ve teknik açıdan en yüksek verimliliği sağlayacak ve bunun yanı sıra finansmanı dahi temin edilmiş en optimum seçeneğin uygulama safhasına konulamaması gibi istenmeyen vakalar sektörümüzde sık sık oluşabilmektedir. Bir başka anlatımla, ülkemiz koşullarında en iyi proje en yüksek getiriyi sağlayan veya teknik olarak en mükemmel sonuçları sağlayan seçenek değil, aynı zamanda yasal mevzuatın gereklerini de yerine getiren projedir.

Ülkemizde imar planları, şehirleşme hızına ayak uyduramamakta ve nispeten stabil kalmaktadır. Bu durum, bir mülkün finansal olarak gerçekleştirilebilir ve değerlemesi yapılan mülkün en yüksek getiriyi sağlayan en verimli kullanımına yasalarca izin verilmemesine sebep olmaktadır. Sonuç olarak yasalarca izin verilmeyen ve fiziki açıdan mümkün olmayan kullanım yüksek verimliliğe sahip en iyi kullanım olarak kabul edilemez.

Değerleme konusu gayrimenkul imar planına göre "Konut Alanı" lejantlı arsa olup, en etkin ve verimli kullanımının plan fonksiyonu doğrultusunda olacağı düşünülmektedir.

KDV Konusu:

29 Mart 2022 tarihli Resmi Gazetede 5359 Sayılı Cumhurbaşkanı Kararı ile Mal ve Hizmetlere Uygulanacak Katma Değer Vergisi Oranlarının Tespitine İlişkin Kararda Değişiklik Yapılmasına Dair Karar 1 Nisan 2022 tarihinden itibaren geçerli olmak üzere yayımlanmıştı. Söz konusu değişikliklerin uygulama esaslarına ilişkin Katma Değer Vergisi Genel Uygulama Tebliği'nde Değişiklik Yapılmasına Dair Tebliğ Taslağı (Seri No: 41) 4 Nisan 2022 tarihinde Gelir İdaresi Başkanlığı'nın internet sitesinde yayımlanmıştır.

5339 sayılı CB Kararı sonrasında konut teslimlerinde uygulanacak KDV oranlarına ilişkin açıklamaları aşağıdaki şekildedir.

1 Nisan 2022 Tarihinden Önce Yapı Ruhsatı Alınan Konutlar İçin:

Taslak Tebliğ'de 1 Nisan 2022 tarihinden önce yapı ruhsatı alınmış veya kamu kurum ve kuruluşları ile bunların iştirakleri tarafından ihalesi yapılmış projeler kapsamında inşa edilen konutların 1 Nisan 2022 sonrası tesliminde;

Net alanı 150 m2'ye kadar konut teslimlerinin;

Büyükşehir statüsünde olmayan yerlerde %1,

Büyükşehirlerde, 2007/13033 sayılı BKK'nın 5359 sayılı Cumhurbaşkanı Kararı ile kaldırılmadan önceki 1 inci maddesinin altıncı fıkrası kapsamında %1, %8 veya %18

Net alanı 150 m2'yi aşan konutlarda ise %18,

KDV'ye tabi olarak belirtilmektedir.

1 Nisan 2022 Tarihinden Sonra Yapı Ruhsatı Almış Konutlar İçin:

Tebliğ kapsamında 1 Nisan 2022 tarihinden sonrasında yapı ruhsatı alınmış konut teslimlerinde, konut net alanının;

150 m2 veya daha az olması durumunda %8,

150 m2'den fazla olması durumunda ise satış bedelinin 150 m2'ye kadar olan kısmı için %8, 150 m2'nin üzerindeki kısmı için %18,

Yine ilgili Karar'da yer aldığı şekilde 6306 sayılı Kanun kapsamında rezerv yapı alanı ve riskli alan olarak belirlenen yerler ile riskli yapıların bulunduğu yerlerde dönüşüm projeleri ile kamu kurum ve kuruluşları ile bunların iştirakleri tarafından ihalesi 01.04.2022 tarihinden itibaren yapılacak konut inşaatı projelerinde:

1/4/2022 tarihinden sonra alınan yapı ruhsatlarına göre yapılan konutların tesliminde, konutun net alanının;

150 m2 veya daha az olması durumunda %1,

150 m2'den fazla olması durumunda ise satış bedelinin 150 m2'ye kadar olan kısmı için (%1), 150 m2'nin üzerindeki kısmı için %18,

KDV oranı kullanılacağı açıklanmıştır.

Taşınmazların ruhsat tarihinin 1.04.2022 sonrası olması ve brüt kullanım alanın 150 m2'den küçük olması dikkate alınarak KDV oranı %8 olarak belirlenmiştir. Ancak 07.07.2023 tarih 7346 nolu Cumhurbaşkanlığı Kararnamesiyle tebliğde yer alan %8 olan KDV oranı %10 %18 olan KDV oranı %20 olarak değiştirilmiştir.

Buna göre taşınmazın KDV oranı %10 olarak belirlenmiştir.

Not: Konu uzmanlık alanımız dışında olup kesin durum için konu uzmanlarından görüş alınması önerilir.

7. GAYRİMENKULÜN DEĞERİNE ETKİ EDEN FAKTÖRLER

SWOT ANALİZİ
Güçlü Yönler	Zayıf Yönler
 Ulaşım imkanlarının kolay olması,  Şehir merkezine yakın olması,  Bölgede yaşanan depremlerden sonra zemini nedeniyle tercih edilen bir konumda yer alması	 Bölgede yapılaşmanın seyrek olması,  1.derece deprem bölgesi içerisinde yer alması
Fırsatlar	Tehditler
 Şehir merkezine ve Karayoluna yakın olması  Deprem sonrasında yeni inşa edilecek yapılara talebin daha fazla olması	 Ekonomide yaşanan negatif dalgalanmaların inşaat maliyetlerinde olumsuz etkileri.

Değerlemede Kullanılan Yöntemler ve Bu Yöntemlerin Seçilme Nedenleri

BÖLÜM-8

8. DEĞERLEMEDE KULLANILAN YÖNTEMLER VE BU YÖNTEMLERİN SEÇİLME NEDENLERİ

Arsa Emsalleri;

	KONUMU VE ÖZELLİKLERİ	ALAN	satiş değeri	BİRİM DEĞER	KONU GAYRİMENKULE GÖRE DURUM	İLETİŞİM BİLGİSI
EMSAL 1	Taşınmazın bulunduğu bölgede aynıimar özelliklerine sahipı olan 2.150m² alanlı arsa 15.000.000TL bedelle satlıktır.	2150 m2	15.000.000 TL	6.977TL/m2	Daha iyi	Emlak Ofisi 0507 555 0143
EMSAL 2	Taşınmazın bulunduğu bölgede aynıimar özelliklerine sahipı olan 1.360m² alanlı arsa 9.500.000TL bedelle satılıktır.	1360 m2	9.500.000 TL	6.985TL/m2	Daha iyi	Emlak Ofisi 0507 555 0143
EMSAL 3	Taşınmazın bulunduğu bölgede aynıimar özelliklerine sahipı olan 1.293m² alanlı arsa 8.750.000TL bedelle satılıktır.	1293 m2	8.750.000 TL	6.767TL/m2	Daha iyi	Emlak Ofisi 0 532 706 2767

Emsal	Birim Değer	Pazarlık/ Yıkım Maliyeti	Konum Şerefiyesi Düzeltmesi	ALAN Şerefiyesi	Yapılaşma Hakkı Farkı	DÜZELTİLMİŞ FİYAT (TL/m²)
1	6.977 TL/m2	-10%	-30%	-10%	0%	3.956 TL/m2
2	6.985 TL/m2	-10%	-30%	-10%	0%	3.960 TL/m2
3	6.767 TL/m2	-10%	-30%	-10%	0%	3.837 TL/m2
						3.918 TL/m2

Konut Emsalleri;

	KONUMU VE ÖZELLİKLERİ	ALAN	SATIŞ DEĞERİ	BİRİM DEĞER	KONU GAYRİMENKULE GÖRE DURUM	İLETİŞİM BİLGİSi
EMSAL 4	Taşınmazın bulunduğu bölgede 5.katta konumlu olan 2+1 oda sayılı ve 72m² alanlı mesken 2.750.000TL bedelle satılıktır. Emsal site özellikleri olmadığı için şerefiyesi daha düşüktür.	72 m2	2.750.000 TL	38.194TL/m2	Daha Kötü	Emlak Ofisi 0 544 649 3623
EMSAL 5	Taşınmazın bulunduğu bölgede 1.katta konumlu olan 2+1 oda sayılı ve 70m² alanlı mesken 2.450.000TL bedelle satılıktır. Emsal site özellikleri olmadığı için şerefiyesi daha düşüktür.	70 m2	2.450.000 TL	35.000TL/m2	Daha Kötü	Emlak Ofisi 0 532 395 1656
EMSAL 6	Taşınmazın bulunduğu bölgede son katta konumlu olan 3+1 oda sayılı ve 100m² alanlı mesken 3.400.000TL bedelle satılıktır. Emsal site özellikleri olmadığı için şerefiyesi daha düşüktür.	100 m2	3.400.000 TL	34.000TL/m2	Daha Kötü	Emlak Ofisi 0 536 339 70 59

KONUT EMSALLERİ UYGUNLAŞTIRMASI

Emsal	Birim Değer	Pazarlık/Yıkım Maliyeti	Konum/Site Şerefiyesi Düzeltmesi	DÜZELTİLMİŞ FİYAT (TL/m²)
1	38.194 TL/m2	-5%	25%	45.355 TL/m2
2	35.000 TL/m2	-5%	25%	41.563 TL/m2
3	34.000 TL/m2	-5%	35%	43.605 TL/m2
				43.508 TL/m2

Emsal Karşılaştırma Yöntemi,

Bu karşılaştırmalı yaklaşım benzer veya ikame mülklerin satışını ve ilgili piyasa verilerini dikkate alır ve karşılaştırmaya dayalı bir işlemle değer takdiri yapar. Genel olarak değerlemesi yapılan mülk, açık piyasada gerçekleştirilen benzer mülklerin satışlarıyla karşılaştırılır. İstenen fiyatlar ve verilen teklifler de dikkate alınabilir. Gayrimenkulün yakın çevresinde yapılan araştırmalar sonucunda konu gayrimenkule emsal teşkil edebilecek aşağıdaki emsal bilgilerine ulaşılmıştır.

	PARSEL DEĞERİ
ADA	PARSEL	Brüt Yüzölçümü (m²)	Net Yüzölçümü (m²)	Ana Yol cephesi	Manzara	Köşe Parsel veya 4 cepheli	İmar Fonksiyon / Yapılaşma	Birim Değeri (TL/m²)	DEĞERİ (TL)
0	1021	19.242,23	19.242,23	Yok	Şehir	Evet	Konut / E:1,2	3.918	~75.400.000

Gelir İndirgeme Yaklaşımı

Bu karşılaştırmalı yaklaşım değerlemesi yapılan mülke ait gelir ve harcama verilerini dikkate alır ve indirgeme yöntemi ile değertahmini takdir eder. İndirgeme, gelirtutarını değertahminine çeviren gelir ve tanımlanan değer tipi ile ilişkilidir. Bu işlem, doğrudan ilişkileri, hasılat veya iskonto oranı veya her ikisini de dikkate alır. Genel olarak ikame prensibi belli bir risk seviyesine sahip en yüksek yatırım getirisi sağlayan gelir akışı en olası değer rakamı ile orantılıdır.

İndirgeme oranı; algılanan riskin derecesine, gelecekteki enflasyon bağlamında piyasanın beklentileri, alternatif yatırımlar için umulan getiri oranları, geçmişte emsal mülkler tarafından kazanılan getiri oranları, borç finansmanın bulunabilirliği, cari vergi yasalarına bağlıdır.

Taşınmazlar 4A yapı grubunda yer almakta olup Çevre Şehircilik Bakanlığı yapı yaklaşık birim maliyetleri kapsamında 15.300 TL/m2 olup yapı durumu, site özellikleri vs dikkate alınarak 17.500 TL/m2 alınmasına kanaat edilmiştir. Taşınmazın satış fiyatının ise 39.500 TL/m2 civarında olduğu görülmekte olup bağımsız bölüm bazında kat şerefiyelendirmesine göre elde edilen değere göre ortalama m2 birim değer 39.321 TL/m2 olarak takdir edilmiş olup buna göre projenin toplam cirosunun 843.150.000 TL olacağı hesaplanmıştır. Bağımsız bölüm bazında değer tablosu rapor eklerinde sunulmuştur.

RAPOR NO:		ZİRAAT GYO-19
ŞUBE ADI
MÜŞTERİ ADI	ZİRAAT GAYRİMENKUL YATIRIM ORTAKLIĞI A.Ş
Kat Karşılığı 14%			Arsa Sahibine Düşen Değeri		118.041.000TL
Net Arsa Alanı			19.242,23 m2	Proje Süresi (Ay)		24
TAKS			0,2	Proje Riski		4%
KAKS			1,2	Finansman Maliyeti		30%
				Arsa Değeri		77.907.060TL
				Arsa m2 Birim Değeri		4.049 TL/m2
Satılabilir Alan		21.092 m2		Kat Karşılığı Yöntemine Karlılık Oranı
Toplam İnşaat Alanı		31.774 m2		Müteahhite maliyet		556.045.000TL
Yapı Birim Maliyeti		17.500TL/m2		Müteahhit Geliri		725.109.000TL
Proje Maliyeti		556.045.000TL		Kar /Zarar		169.064.000TL	30%
Toplam Ciro		843.150.000TL		Arsa Satın Alınması Suretiyle Karlılık Oranı
				Arsayı satın alarak proje bedeli		633.952.060TL
				Müteahit karı		209.197.940TL	33%
Yöntem kapsamında alanlarda proje alanları esas alınmıştır.
KAT		KAT ALANI	SATILABİLİR ALAN	SATIŞ BİRİM DEĞERİ		SATIŞ DEĞERİ
		31.774 m2	21.092 m2	39.522TL/m2		843.150.000TL
TOPLAM		31.774 m2	21.092 m2			843.150.000TL

Analiz Sonuçlarının Değerlendirilmesi

BÖLÜM-9

9. ANALIZ SONUÇLARININ DEĞERLENDİRİLMESİ

9.1. Farklı Değerleme Yöntemleri ile Analiz Sonuçlarının Uyumlaştırılması ve Bu Amaçla İzlenen Metotların Nedenlerinin Açıklaması

Taşınmazın Arsa değerinin tespitinde Emsal Karşılaştırma ve Proje Geliştirme Yöntemi kullanılmıştır. Her iki yöntemle elde edilen sonuçların birbirini destekler nitelikte olduğu görülmüştür. Taşınmazın nihai değer takdırınde Proje Geliştirme Yöntemi sonuçları dikkate alınmıştır.

	PARSEL DEĞERİ
ADA	PARSEL	Net Yüzölçümü (m²)	EMSAL KARŞILAŞTIRMA YÖNTEMİ (TL)	PROJE GELİŞTİRME YÖNTEMİ (TL)	NİHAİ DEĞER (TL)	YUVARLATILMIŞ NİHAİ DEĞER (TL)
0	1021	19.242,23	~75.400.000	~77.907.060	~77.907.060	~78.000.000

Gayrimenkulün bina maliyet değerleri, Çevre ve Şehircilik Bakanlığı yapı birim maliyetleri, binaların teknik özellikleri, binalarda kullanılan malzemeler, piyasada aynı özelliklerde inşa edilen binaların inşaat maliyetleri, müteahhit firmalarla yapılan görüşmeler ve geçmiş tecrübelerimize dayanarak hesaplanan maliyetler göz önünde bulundurularak değerlendirilmiştir.

Taşınmazların tamamlanması durumundaki değeri emsal karşılaştırma yöntemi kullanılmamış olup taşınmazların tamamlanması durumundaki değeri 843.150.000 TL olarak belirlenmiştir. Taşınmazın arsa değeri, yapı maliyeti dışında kalan bölümün şerefiye/yüklenici karı olarak şerefiye kalemi içerisinde belirlenmiştir. Natamam durum değerinde şerefiye değeri inşaat seviyesi oranında değer takdirinde dikkate alınmıştır.

	PARSEL DEĞERİ
ADA	PARSEL	Brüt Yüzölçümü - (m²)	Net Yüzölçümü (m²)	Brüt Birim Değeri (TL/m²)	Net Birim Değeri (TL/m²)		ARSA DEĞERİ (TL)
0	1021	19.242,23	19.242,23	4.158	4.158		80.000.000
	YAPILAR
	Yapı Durum u	Ala Yapı Adı (m²	-0-	İnşaat Seviye si		AM DEĞERİ (TL)	TAMAMLANMASI DURUMUNDA YAPI DEĞERİ (TL)
10	İyi 1	10 adet blok 31.7	74 17.500	88%	489	.320.000	556.045.000
	Natama	m Çevre Düzenle	mesi / Şerefiye vs.	•		~178.810	.000 TL
		NATAMAM DEĞE	Rİ TOPLAM			748.130.	.000 TL
Та	mamlann	nası Durumundak Şerefiye	i Çevre Düzenlemes vs.	i /		203.195.	000 TL
ТА	TAMAMLANMASI DURUMUNDAKİ DEĞERİ TOPLAM					839.240.	000 TL

9.2. Asgari Husus ve Bilgilerden Raporda Yer Verilmeyenlerin Neden Yer Almadıklarının Gerekçeleri

Rapor içeriğinde yer verilmeyen asgari husus ve yer verilmeyen madde bulunmamaktadır.

9.3. Yasal Gereklerin Yerine Getirilip Getirilmediği ve Mevzuat Uyarınca Alınması Gereken İzin Belgelerin Tam ve Eksiksiz Olarak Mevcut Olup Olmadığı Hakkında Görüş

İnşaat sürecine ilişkin herhangi bir engel bulunmamakta olup gereken izinler tam ve eksiksizdir.

9.4. Varsa Gayrimenkul Üzerindeki Takyidat ve İpotekler İle ilgili Görüş

Taşınmazın tapu kayıtlarında yer alan takyidatların taşınmazın devrine engel bir durum bulunmamaktadır.

9.5. Değerleme Konusu Gayrimenkulün Üzerinde İpotek veya Gayrimenkulün Değerini Doğrudan ve Önemli Ölçüde Etkileyecek Nitelikte Herhangi Bir Takyidat Bulunması Durumları Hariç Devredilebilmesi Konusunda Bir Sınırlamaya Tabi Olup Olmadığı Hakkında Bilgi

Taşınmazın devrine ilişkin herhangi bir sınırlama veya kısıtlama bulunmamaktadır.

9.6. Değerleme Konusu Arsa veya Arazi İse, Alımından İtibaren Beş Yıl Geçmesine Rağmen Üzerinde Proje Geliştirilmesine Yönelik Herhangi Bir Tasarrufta Bulunulup Bulunulmadığına Dair Bilgi

Taşınmaz 19.01.2024 tarihinden itibaren GYO portföyünde yer almaktadır.

9.7. Değerleme Konusu Üst Hakkı veya Devre Mülk Hakkı İse, Üst Hakkı ve Devre Mülk Hakkının Devredilebilmesine İlişkin Olarak Bu Hakları Doğuran Sözleşmelerde Özel Kanun Hükümlerinden Kaynaklananlar Hariç Herhangi Bir Sınırlama Olup Olmadığı Hakkında Bilgi

Değerleme konusu taşınmaz üst hakkı veya devremülk değildir.

9.8. Gayrimenkulün tapudaki niteliğinin, fiili kullanım şeklinin ve portföye dahil edilme niteliğinin birbiriyle uyumlu olup olmadığı hakkında görüş ile portföye alınmasında herhangi bir sakınca olup olmadığı hakkında görüş

"Değerleme konusu taşınmaz, Gayrimenkul Yatırım Ortaklığı portföyünde, Sermaye Piyasası Mevzuatı, 28/05/2013 tarihli ve 28660 sayılı Resmi Gazetede yayınlanan Seri III, 48.1 numaralı GYO tebliği MADDE 22 – (Değişik:RG-23/1/2014-28891) (1) Bu Tebliğde yer alan sınırlamalar saklı kalmak üzere, ortaklıklar veya ortaklıkların;

• a) (Değişik: RG-9/10/2020-31269) Alım satım kârı veya kira geliri elde etmek amacıyla; arsa, arazi, konut, ofis, alışveriş merkezi, otel, lojistik merkezi, depo, park, hastane ve benzeri her türlü gayrimenkulü satın alabilir, satabilir, kiralayabilir, kiraya verebilir ve satın almayı veya satmayı vaad edebilirler. Şu kadar ki münhasıran altyapı yatırım ve hizmetlerinden oluşan portföyü işletecek ortaklıklar sadece altyapı yatırım ve hizmet konusu olan gayrimenkuller ile ilgili olan işlemleri gerçekleştirebilir.
• b) (Değişik:RG-2/1/2019-30643) Portföylerine alınacak her türlü bina ve benzeri yapılara ilişkin olarak yapı kullanma izninin alınmış ve kat mülkiyetinin tesis edilmiş olması zorunludur. Ancak, mülkiyeti tek başına ya da başka kişilerle birlikte ortaklığa ait olan otel, alışveriş merkezi, iş merkezi, hastane, ticari depo, fabrika, ofis binası ve şube gibi yapıların, tamamının veya bölümlerinin yalnızca kira geliri elde etme amacıyla kullanılması halinde, anılan yapıya ilişkin olarak yapı kullanma izninin alınması ve tapu senedinde belirtilen niteliğinin taşınmazın mevcut durumuna uygun olması yeterli kabul edilir. Ayrıca, 3/5/1985 tarihli ve 3194 sayılı İmar Kanununun geçici 16 ncı maddesi kapsamında yapı kayıt belgesi alınmış olması, bu fıkrada yer alan yapı kullanma izninin alınmış olması şartının yerine getirilmesi için yeterli kabul edilir.
• c) Portföylerine ancak üzerinde ipotek bulunmayan veya gayrimenkulün değerini doğrudan ve önemli ölçüde etkileyecek nitelikte herhangi bir takyidat şerhi olmayan gayrimenkuller ile gayrimenkule dayalı haklar dahil edilebilir. "

Hükümleri doğrultusunda Proje olarak GYO portföyüne dahil edilmesinde /bulunmasında herhangi bir sakınca olmayacağı düşünülmektedir.

9.9. Sorumlu Değerleme Uzmanı Sonuç Cümlesi

Tarafımızca işleme alındığı tarihteki değerleme konusu taşınmazların Piyasa satış değer Tespiti; gayrimenkul mahallinde ve bulunduğu bölge genelinde yapılan inceleme ve araştırma ile resmi kurum ve kuruluşlardan edinilen belge ve bilgi doğrultusunda oluşan kanaat, ilçenin ve bölgenin gelişme trendi, gayrimenkulün imar durumu yapılaşma şartları ile kullanım fonksiyonu, arsanın alanı, geometrik şekli, topoğrafya durumu, bulunduğu muhitin şeref ve ehemmiyeti, çevresinin teşekkül tarzı ile şehir merkezi ile bölgesindeki merkezi konumlara olan mesafesi, ana yola bulvara veya caddeye olan cephesi, ulaşım ve çevre özellikleri, mevcut ekonomik şartlar gibi tüm faktörler dikkate alınarak bulunduğu muhite göre alıcı bulup bulamayacağı, bulması halinde nispet derecesi gibi kıymet yükseltici ve kıymet düşürücü müspet menfi tüm faktörler göz önünde bulundurularak yapılmıştır.

9.10. Sonuç

Değerleme konusu gayrimenkulün bulunduğu yer, alt yapısı, bölgesel gelişimi, gelecek projeksiyonları, yakın çevresi, imar durumları, ulaşım imkânları, potansiyel alıcı kitlesi, yola cephe durumu ve alansal büyüklüğü gibi değerine etken olabilecek tüm özellikleri göz önüne alınmış, takdir edilen nihai pazar değeri aşağıda verilmiştir.

Parsel üzerinde inşa edilmesi planlanan taşınmazların tamamlanması durumundaki değerleri rapor eklerinde sunulmuştur.

Natamam Durum için

748.130.000 TL (KDV Hariç) YEDİYÜZKIRKSEKİZMİLYONYÜZOTUZBİN TÜRKLİRASI 822.943.000 TL (KDV Dahil) SEKİZYÜZYİRMİİKİMİLYONDOKUZYÜZKIRKÜÇBİN TÜRKLİRASI

Ada/Parsel	Takdir Edilen Değer (KDV Hariç) (TL)	Takdir Edilen Değer (KDV Dahil) (TL)
0 ada 1021 parsel	748.130.000,00	822.943.000,00

Mal ve Hizmetlere Uygulanacak Katma Değer Vergisi Oranlarının Tespitine İlişkin Kararda Değişiklik Yapılmasına Dair Karar kapsamında arsa değeri için %10 KDV oranı esas alınmıştır.

Tamamlanması Durumu için

839.240.000 TL (KDV Hariç) SEKİZYÜZOTUZDOKUZMİLYONİKİYÜZKIRKBİN TÜRKLİRASI 923.164.000 TL (KDV Dahil) DOKUZYÜZYİRMİÜÇMİLYONYÜZALTMIŞDÖRTBİN TÜRKLİRASI

Ada/Parsel	Takdir Edilen Değer (KDV Hariç) (TL)	Takdir Edilen Değer (KDV Dahil) (TL)
0 Ada 1021 Parsel	839.240.000,00	923.164.000,00

Mal ve Hizmetlere Uygulanacak Katma Değer Vergisi Oranlarının Tespitine İlişkin Kararda Değişiklik Yapılmasına Dair Karar kapsamında Konut vasıflı taşınmaz için %10 KDV oranı esas alınmıştır.

Durumu ve kanaatimizi ifade eden ekspertiz raporumuzu bilgilerinize saygı ile sunarız.

*KDV tarafımızın uzmanlık alanı olmayıp tebliğ çerçevesinde tarafımıza yapılan yoruma dayalı olup alınacak resmi görüş ve bilgiye göre revize edilebilir.

UYGUNLUK BEYANI

• Yapılan bu rapor ilgili Sermaye Piyasası Mevzuatı hükümlerine göre hazırlanmıştır.
• Raporda sunulan bulgular değerleme uzmanının sahip olduğu tüm bilgiler çerçevesinde doğrudur.
• Analizler ve sonuçlar sadece belirtilen varsayımlar ve koşullarla sınırlıdır.
• Değerleme uzmanının değerleme konusunu oluşturan mülkle herhangi bir ilgisi yoktur.
• Değerleme uzmanının ücreti raporun herhangi bir bölümüne bağlı değildir.
• Değerleme, ahlaki kural ve standartlarına, mesleki gereklere göre gerçekleştirilmiştir.
• Değerleme uzmanı mesleki eğitim şartlarına haizdir.
• Değerleme uzmanının değerlemesi yapılan mülkün yeri ve türü konusunda daha önceden deneyimi vardır.
• Değerleme uzmanı mülkü kişisel olarak denetlemiştir.
• Bu değerleme raporunun 31.08.2019 tarih 30874 sayılı Resmi Gazete'de yayımlanan Sermaye Piyasasında Faaliyette Bulunacak Gayrimenkul Değerleme Kuruluşları Hakkında Tebliğ'in 1. Maddesinin 2. Fıkrası kapsamında hazırlandığını beyan ederiz.

ABDULLAH	Alper KOZAN	Gülhan DOĞAN
HARUN AYDIN
Değerleme Uzmanı	Denetmen	Sorumlu Değerleme
		Uzmanı
SPK Lisans No: 410669	SPK Lisans No: 402319	SPK Lisans No: 400254