Annual Report • Feb 23, 2012
Annual Report
Open in ViewerOpens in native device viewer
Nordiska kompaniet
Hamngatan, Stockholm
| Årsstämma och rapportdatum | |
|---|---|
| Affärsidé, mål och strategier | |
| VD har ordet | |
| Fem år i sammandrag | |
| Aktiekapital och ägarstruktur | |
| Ansvarsfullt företagande | |
| Organisation och medarbetare | |
| Fastighetsmarknaden | |
| $Fastights a tree is true, and the true set is true, and the true set is true, and the true set is true, and the true set is true, and the true set is true, and the true set is true, and the true set is true, and the true set is true, and the true set is true, and the true set is true, and the true set is true, and the true set is true, and the true set is true, and the true set is true, and the true set is true, and the true set is true, and the true set is true, and the true set is true, and the true set is true, and the true set is true, and the true set is true, and the true set is true, and the true set is true, and the true set is true, and the true set is true, and the true set is true, and the true set is true, and the true set is true, and the true set is true, and the true set is true, and the true$ | |
| Affärsområde Stockholm Östra City | |
| Affärsområde Stockholm Västra City | |
| Affärsområde Göteborg |
| Förvaltningsberättelse inklusive bolagsstyrningsrapport46 | |
|---|---|
| Koncernens resultaträkningar med kommentarer | |
| Koncernens balansräkningar med kommentarer | |
| Koncernens redogörelse för förändringar i eget kapital60 | |
| Koncernens kassaflödesanalyser med kommentarer | |
| Moderbolaget med kommentarer | |
| Noter | |
| Förslag till vinstdisposition | |
| Revisionsberättelse | |
| Styrelse och revisorer | |
| Företagsledning | |
| Affärsområden i siffror | |
| Fastighetsförteckning | |
| Definitioner och ordlista | |
| Adresser | |
Årsstämma hålls torsdagen den 22 mars 2012 klockan 16.00 på Grand Hôtel, Vinterträdgården, Stockholm, med entré i hörnet Stallgatan/Blasieholmsgatan. Kallelse till årsstämman sker genom annonsering på Post- och Inrikes Tidningars webbplats www.bolagsverket.se/poit samt på bolagets webbplats www.hufvudstaden.se. Information om att kallelse skett annonseras i Dagens Nyheter.
Aktieägare, som önskar delta i stämman, ska:
Vid anmälan ska uppges namn, person- eller organisationsnummer, telefonnummer dagtid, antal aktier samt eventuella biträden. Aktieägare som företräds av ombud ska utfärda fullmakt för ombudet. Om fullmakten utfärdats av juridisk person, ska kopia av registreringsbevis (eller om sådan handling inte finns, motsvarande behörighetshandling) för den juridiska personen bifogas. För att underlätta inpasseringen vid stämman bör fullmakt och behörighetshandlingar vara bolaget tillhanda under ovanstående adress senast den 16 mars 2012. Fullmaktsformulär tillhandahålles på begäran och finns på bolagets hemsida.
Styrelsen föreslår att en utdelning om 2,45 kronor per aktie, totalt 505,4 mnkr, lämnas för år 2011 med avstämningsdag den 27 mars 2012 och beräknad utbetalningsdag den 30 mars 2012.
Aktieägare, som är juridisk person eller ej är folkbokförd i Sverige, och som har ändrat namn, adress eller kontonummer, bör snarast anmäla ändringen via kontoförande institut till Euroclear Sweden AB.
| Delårsrapport jan – mar 2012 10 maj 2012 | |
|---|---|
| Halvårsrapport jan – jun 2012 23 augusti 2012 | |
| Delårsrapport jan – sep 2012 20 november 2012 | |
| Bokslutskommuniké för 2012 14 februari 2013 | |
| Årsredovisning för 2012mars 2013 |
Ivo Stopner, verkställande direktör Telefon 08-762 90 00, [email protected] Magnus Jacobson, chef Ekonomi/Finans Telefon 08-762 90 00, [email protected]
Informationen publiceras även på www.hufvudstaden.se. Årsredovisningen distribueras till samtliga nya aktieägare och i övrigt till de aktieägare som begärt detta.
Hufvudstaden, som grundades 1915, blev snabbt ett av Sveriges ledande fastighetsbolag och är idag ett av landets starkaste varumärken i fastighetsbranschen. Varumärket är välkänt och står för hög kvalitet, god service och långsiktighet i förvaltning och utveckling av egna kommersiella fastigheter i Stockholms och Göteborgs mest attraktiva affärslägen.
Hufvudstaden ska alltid upplevas som och vara Sveriges mest attraktiva fastighetsbolag.
Hufvudstaden ska i egna fastigheter i centrala Stockholm och centrala Göteborg erbjuda framgångsrika företag högkvalitativa kontors- och butikslokaler på attraktiva marknadsplatser.
Hufvudstaden ska:
Kundfokus. Hufvudstaden ska arbeta i nära samverkan med kunderna och kontinuerligt bidra till att förbättra deras affärsmöjligheter och konkurrenskraft.
Kvalitet. Kvalitets- och miljösystem ska säkerställa högsta möjliga kvalitet på företagets samtliga produkter och tjänster.
Kompetensutveckling. Medarbetarnas kompetensutveckling ska på ett systematiskt sätt säkerställas med fokus på både yrkeskunnande och värderingar.
Affärsutveckling. Aktiv affärsutveckling ska skapa mervärden i fastighetsbeståndet.
I Göteborg förvärvades fastigheten Inom Vallgraven 12:2, omfattande en obebyggd tomt med en byggrätt om cirka 2 000 kvm. Med detta förvärv får vi möjlighet att ta ett helhetsgrepp om kvarteret på cirka 23 000 kvm.
Flera projekt har genomförts i befintliga fastigheter. Det största projektet är påbyggnaden om cirka 5 100 kvm av fastigheten Femman i Göteborg där första hyresgästen flyttade in i oktober och projektet beräknas slutföras under 2012. Därutöver har lokalanpassningar om cirka 27500 kvm lokalyta för nya och gamla hyresgäster genomförts.
• Årligen undersöker bolaget medarbetarnas syn på den egna arbetssituationen och på bolaget. Undersökningen hade i likhet med tidigare år en mycket hög svarsfrekvens. Resultatet visade bland annat att vi har en jämställd arbetsplats med bra ledarskap och hög trivsel samt ett stort engagemang hos medarbetarna.
Ökad ekonomisk osäkerhet i omvärlden Under inledningen av 2011 fortsatte den svenska ekonomin att utvecklas starkt med ökad sysselsättning och stigande disponibla inkomster. Konsumtionen var hög, detaljhandeln utvecklades positivt och Riksbanken som höjde styrräntan upprepade gånger under våren aviserade en fortsatt stigande räntebana.
I takt med att skuldkrisen i Europa fördjupades och flera länder hamnade i akuta likviditetsproblem, spred sig under senare delen av året även osäkerheten till Sverige med en inbromsning av tillväxten som följd. Konsumtionen dämpades, börsen sjönk och Riksbanken
tvingades mot slutet av året att sänka styrräntan. Utvecklingen av statskriserna i Europa är allvarlig och svårbedömd. Att Sverige kommer påverkas, trots sina starka finanser, måste man nog utgå ifrån.
Hufvudstaden har en mycket solid finansiell ställning med låg belåningsgrad och en god intjäningsförmåga.
Samtidigt som vi har respekt för omvärldsutvecklingen, ser vi möjlig-
heter som kan gynna Hufvudstaden framöver.
Verksamhetens resultat har utvecklats positivt och bruttoresultatet blev 965 mnkr, en ökning med 2 procent. Ökningen förklaras i huvudsak av stigande hyror i samband med nyuthyrning och omförhandling samt sjunkande vakanser i beståndet. De löpande kostnaderna har kunnat bibehållas på en i stort sett oförändrad nivå.
Resultatet efter skatt blev 1 435 mnkr (1 733), en minskning med 298 mnkr vilket förklaras av lägre orealiserade värdeförändringar om 1 145 mnkr (1 542).
Stark fastighetsmarknad med stigande värden Fastighetsmarknaden har präglats av fortsatt stor efterfrågan på högkvalitativa fastigheter i både centrala Stockholm och Göteborg med stigande värden som följd. Under första halvåret var det främst hyreshöjningar som var värdedrivande. Det andra halvåret kännetecknades av en mer måttlig värdeutveckling, dock med något lägre avkastningsnivåer på vissa enstaka fastigheter av hög kvalitet.
Mot slutet av året blev bankerna alltmer restriktiva med utlåningen till fastighetssektorn och marginalerna
steg kraftigt, vilket gynnar aktörer med stark finansiell ställning. För året som helhet var transaktionsvolymen i Sverige närmare 100 mdkr vilket är i nivå med föregående år. Köparna dominerades av svenska aktörer.
Hufvudstadens fastighetsvärde ökade med 2,2 mdkr och uppgick vid årets slut till 22,3 mdkr (20,1) inklusive förvärvade fastigheter.
Under november genomförde Hufvudstaden ett förvärv i Stockholm och en bytesaffär i Göteborg. I Stockholm
förvärvades fastigheten Kåkenhusen 38 på Norrlandsgatan för cirka 480 mnkr. Fastigheten som omfattar cirka 6700 kvm kommersiell yta gränsar till och kompletterar på ett naturligt sätt Hufvudstadens befintliga fastigheter på Kungsgatan. I och med förvärvet finns det goda möjligheter till förädling av fastigheterna vilket medför en ökad lönsamhet på sikt.
I Göteborg förvärvades en
obebyggd fastighet i bästa läge invid Södra Hamngatan för 65 mnkr. Fastigheten omfattar en kommersiell byggrätt om cirka 2 000 kvm. Eftersom Hufvudstaden redan äger resten av kvarteret, skapas det goda förutsättningar för en utveckling av hela kvarteret med avseende på både moderna kontor och intressant detaljhandel. I samband med förvärvet avyttrades en fastighet på Kungsgatan för 87 mnkr.
Under hela året pågick ett utvecklingsprojekt i Femmanhuset i Nordstan i Göteborg. Projektet omfattar dels en påbyggnad av cirka 5 100 kvm moderna kontor och dels en uppgradering av alla tekniska installationer i befintligt hus. Under hösten flyttade Advokatfirman Vinge in i de nya kontoren med ett långt hyresavtal.
Detaljhandelsåret 2011 inleddes starkt men den stigande ekonomiska osäkerheten i kombination med det för detaljhandeln ogynnsamt varma vädret under hösten, medförde att detaljhandeln mattades av under andra halvåret. Året som helhet var dock i nivå med förra årets rekordomsättning, vilket får betraktas som ett gynnsamt detaljhandelsår mot bakgrund av konjunkturnedgången.
Det är glädjande att både NK och Bibliotekstan fortsätter att utvecklas positivt och att bägge marknadsplatserna attraherar både svenska och internationella varumärken av hög klass. NK varuhusens omsättning för året uppgick till 2,8 mdkr vilket är i nivå med de senaste åren.
På Biblioteksgatan tecknade Hufvudstaden avtal med både Ralph Lauren och Burberry som öppnar sina första flagship stores i Sverige. Burberry öppnade sin butik lagom till julhandeln och Ralph Lauren slår upp portarna under våren 2012. Ytterligare varumärken av värdsklass har visat intresse för etablering i Bibliotekstan, vilket skapar förutsättningar för ökad handel inom området.
Stabila kontorshyror och sjunkande vakanser Hyresmarknaden var stabil i både Stockholms och Göteborgs mest centrala kontorslägen. Utbudet av moderna och högkvalitativa kontor har varit begränsat och eftersom sysselsättningen var hög, har vakanserna sjunkit ytterligare under året. I Stockholm CBD uppgick hyresvakansen vid årets slut till 4 – 5 procent och i Göteborg var motsvarande nivå 5–6 procent. Hufvudstadens hyresvakans uppgick vid årets slut till cirka 4 procent, vilket är den lägsta nivån på flera år.
Marknadshyrorna fortsatte att stiga under första halvåret för att stabiliseras mot slutet av året. I Stockholms attraktivaste kontorslägen för moderna och flexibla kontor uppgick marknadshyran till 4 200 – 5 000 kr per kvm. Motsvarande nivå i Göteborg var 1 900 – 2 400 kr per kvm.
Omförhandlingarna utvecklades positivt. Bruttohyran för omförhandlade avtal ökade med cirka 8 procent och för första gången på flera år bidrog även kontorsavtalen till att höja hyresintäkterna.
Ansvarsfullt och omdömesgillt företagande går hand i hand med strävan att öka intjäningsförmågan och att uppnå kostnadseffektivitet. I varje enskilt beslut lägger vi stor vikt vid att välja lösningar som ur ett långsiktigt och kvalitetsmässigt perspektiv är hållbara. För att öka transparensen i dessa frågor har vi valt att upprätta en hållbarhetsredovisning enligt Global Reporting Initiatives riktlinjer.
Påbyggnadsprojektet Femman har genomförts med stort fokus på energibesparande åtgärder, varefter byggnaden är föremål för Green Building certifiering. Under flera år har bolagets totala energianvändning varit låg och stadigt minskat tack vare organisationens hållbarhetsoch kostnadsmedvetenhet.
Vi utbildar kontinuerligt vår personal i miljöfrågor och håller regelbundna miljöträffar med våra hyresgäster. Fastigheterna övervakas av avancerade styr- och reglersystem varvid energianvändningen kan minimeras och fel snabbt kan avhjälpas. Som en bekräftelse på att vi jobbar rätt har Hufvudstaden för andra året i rad erhållit höga resultat i den internationella undersökningen Carbon Disclosure Project, där Hufvudstadens resultat är bland de fem främsta i Norden.
Den ekonomiska utvecklingen i omvärlden under de kommande åren är svår att förutsäga. Men även om Sverige skulle påverkas negativt med vikande tillväxt som följd, är Hufvudstaden med sina starka finanser och tydliga affärsidé väl förberett att hantera både hot och möjligheter.
Under 2012 kommer vi främst inrikta oss på att vårda de befintliga kunderna som utgörs av landets främsta näringsidkare. Den låga vakansnivån skall i möjligaste mån bibehållas och omförhandlingar i kombination med nya projekt skall säkerställa ytterligare hyrestillväxt på både kort och lång sikt. Satsningen på förädling av detaljhandeln i NK-fastigheterna och Bibliotekstan skall fortsätta med oförminskad kraft för att kunna öka omsättningen på våra marknadsplatser. Vi skall ha ett stort fokus på kärnverksamheten och vi kommer noga följa fastighetsmarknaden för att i likhet med föregående år utnyttja möjligheter till nya kompletterande förvärv.
I ett längre perspektiv är Hufvudstaden väl positionerat i två av Sveriges främsta tillväxtregioner. Infrastruktursatsningar i bägge städerna möjliggör fortsatt inflyttning av både privatpersoner och företag. Turismen bedöms stiga vilket också gynnar Hufvudstaden med avseende på ökad köpkraft inom våra marknadsområden. Med Hufvudstadens solida grund bedömer jag att det finns realistiska möjligheter för en fortsatt positiv resultatutveckling och god utdelningstillväxt över tiden.
Avslutningsvis vill jag rikta ett stort tack till Hufvudstadens alla duktiga medarbetare för en värdefull arbetsinsats under 2011.
Stockholm i februari 2012
Ivo Stopner
Verkställande direktör
NORRMALMSTORG 1 Bibliotekstan, Stockholm
| Resultaträkningar | |||||
|---|---|---|---|---|---|
| Mnkr | 2011 | 2010 | 2009 | 2008 | 2007 |
| Nettoomsättning | |||||
| Fastighetsförvaltning | 1 369 | 1 321 | 1 305 | 1 282 | 1 213 |
| Parkeringsverksamhet | 68 | 71 | 67 | 65 | 63 |
| 1 437 | 1 392 | 1 372 | 1 348 | 1 276 | |
| Verksamhetens kostnader | |||||
| Underhåll, drift och administration | -283 | -263 | -248 | -260 | -235 |
| Tomträttsavgälder | -16 | -13 | -16 | -16 | -16 |
| Fastighetsskatt | -126 | -124 | -117 | -119 | -115 |
| Fastighetsförvaltning Parkeringsverksamhet |
-425 -48 |
-401 -47 |
-381 -47 |
-395 -46 |
-366 -45 |
| -473 | -448 | -428 | -441 | -411 | |
| Bruttoresultat | 965 | 944 | 944 | 907 | 865 |
| – varav Fastighetsförvaltning – varav Parkeringsverksamhet |
945 20 |
920 24 |
924 20 |
887 20 |
847 18 |
| Central administration | -32 | -31 | -29 | -32 | -31 |
| Värdeförändringar | |||||
| Förvaltningsfastigheter | 1 245 | 1 490 | -1 239 | -1 629 | 2 598 |
| Räntederivat | -99 | 51 | -26 | -127 | 16 |
| Rörelseresultat | 2 079 | 2 455 | -350 | -881 | 3 449 |
| Finansiella intäkter och kostnader | -122 | -103 | -128 | -144 | -127 |
| Resultat före skatt | 1 956 | 2 352 | -478 | -1 025 | 3 322 |
| Skatt | -521 | -619 | 121 | 576 | -928 |
| Resultat från avvecklad verksamhet, netto efter skatt 1) | – | – | – | – | 7 |
| Årets resultat | 1 435 | 1 733 | -357 | -449 | 2 401 |
| Balansräkningar Tillgångar |
|||||
| Fastigheter | 22 251 | 20 148 | 18 125 | 19 083 | 20 531 |
| Övriga anläggningstillgångar | 12 | 13 | 14 | 12 | 69 |
| Omsättningstillgångar | 432 | 378 | 461 | 489 | 349 |
| Summa tillgångar | 22 695 | 20 539 | 18 600 | 19 584 | 20 949 |
| Eget kapital och skulder | |||||
| Eget kapital | 12 487 | 11 526 | 10 226 | 10 950 | 11 809 |
| Räntebärande skulder | 4 375 | 3 600 | 3 400 | 3 400 | 3 400 |
| Övriga skulder och avsättningar | 5 833 | 5 413 | 4 974 | 5 234 | 5 740 |
| Summa eget kapital och skulder | 22 695 | 20 539 | 18 600 | 19 584 | 20 949 |
| Fastighetsbeståndet | |||||
| Verkligt värde, mdkr | 22,3 | 20,1 | 18,1 | 19,1 | 20,5 |
| Taxeringsvärde, mdkr | 12,9 | 12,6 | 11,8 | 11,9 | 11,9 |
| Uthyrbar yta, 1000 kvm | 365 | 358 | 354 | 354 | 354 |
| Hyresvakansgrad, % | 3,9 | 5,1 | 6,2 | 5,3 | 3,3 |
| Ytvakansgrad, % Investeringar i fastigheter, mnkr |
5,9 945 |
6,8 533 |
7,4 281 |
5,9 182 |
4,6 524 |
| Driftsnetto, kr per kvm 2) | 2 645 | 2 579 | 2 610 | 2 506 | 2 411 |
| Finansiella nyckeltal | |||||
| Överskottsgrad, % Avkastning på eget kapital, % |
67,1 12,0 |
67,8 15,9 |
68,8 -3,4 |
67,3 -3,9 |
67,8 20,4 |
| Avkastning på sysselsatt kapital, % | 12,8 | 16,7 | -2,4 | -5,7 | 22,3 |
| Soliditet, % | 55,0 | 56,1 | 55,0 | 55,9 | 56,4 |
| Räntetäckningsgrad, ggr | 7,0 | 7,7 | 7,0 | 5,5 | 6,2 |
| Skuldsättningsgrad, ggr | 0,3 | 0,3 | 0,3 | 0,3 | 0,3 |
| Nettobelåningsgrad fastigheter, % | 18,1 | 16,1 | 16,4 | 15,6 | 15,8 |
| Kassaflöde från den löpande verksamheten, mnkr | 559 | 691 | 664 | 696 | 119 |
| Årets kassaflöde, mnkr Medelantal anställda i koncernen |
-1,2 93 |
-77 92 |
-14 88 |
153 87 |
245 88 |
| Data per aktie | |||||
| Årets resultat, kr 3) Utdelning, kr |
6,96 2,454) |
8,40 2,30 |
-1,73 2,10 |
-2,18 1,90 |
11,64 1,75 |
| Utdelningsandel, % | 35,2 | 27,4 | – | – | 15,0 |
| Eget kapital, kr | 60,54 | 55,88 | 49,58 | 53,09 | 57,25 |
| Fastigheternas verkliga värde, kr | 107,88 | 97,68 | 87,87 | 92,52 | 99,53 |
| Kassaflöde från den löpande verksamheten, kr | 2,71 | 3,35 | 3,22 | 3,38 | 0,58 |
| Årets kassaflöde, kr | -0,01 | -0,37 | -0,07 | 0,74 | 1,19 |
| Substansvärde, kr | 76,00 | 70,00 | 62,00 | 66,00 | 73,00 |
| Börskurs serie A vid årets utgång, kr | 70,05 | 78,55 | 54,25 | 55,25 | 62,00 |
| P/E-tal, ggr Börskurs serie A/eget kapital, % |
10,1 115,7 |
9,3 140,6 |
– 109,4 |
– 104,1 |
5,3 108,3 |
| Direktavkastning, % | 3,6 | 2,9 | 3,9 | 3,4 | 2,8 |
| Antal utestående aktier vid årets slut | 206 265 933 | 206 265 933 | 206 265 933 | 206 265 933 | 206 265 933 |
| Genomsnittligt antal utestående aktier under året | 206 265 933 | 206 265 933 | 206 265 933 | 206 265 933 | 206 265 933 |
| Samtliga emitterade aktier vid årets slut | 211 271 933 | 211 271 933 | 211 271 933 | 211 271 933 | 211 271 933 |
1) Dotterbolag avyttrat under 2006 redovisas i resultaträkningen i posten Resultat från avvecklad verksamhet. För Definitioner, se sidan 93.
2) Beräkningen har baserats på antal kvadratmeter vid årets utgång. Anskaffade fastigheter justeras upp till årsvärde.
3) Ingen utspädningseffekt finns.
4) Enligt styrelsens förslag.
Hufvudstaden bildades 1915 med ett aktiekapital på 0,6 mnkr, 6 000 aktier på nominellt 100 kronor. Fram till idag har därefter tre nyemissioner, fyra apportemissioner, nio fondemissioner samt fyra aktiesplittar genomförts. Tre konvertibla förlagslån har getts ut. Samtliga lån är konverterade eller återlösta. Aktiekapitalet uppgick vid utgången av 2011 till 1 056,4 mnkr med ett kvotvärde om 5 kronor per aktie.
Hufvudstaden har två aktieslag, serie A och serie C. Båda aktieslagen är noterade på listan för stora företag på NASDAQ OMX Stockholm. Serie A har en röst per aktie och serie C har 100 röster per aktie. Det finns inga begränsningar om hur många röster varje aktieägare kan avge vid en bolagsstämma. Aktierna av serie A noterades på dåvarande Stockholms Fondbörs 1938 medan aktierna av serie C noterades 1998.
Enligt beslut på årsstämman 2001 har i bolagsordningen intagits ett så kallat omvandlingsförbehåll. Detta innebär att C-aktieägare, som så önskar, har rätt att begära omvandling av sina C-aktier till A-aktier. Under året har ingen sådan omvandling skett.
Vid utgången av året uppgick totalt antal utestående aktier till 206 265 933, varav 197 990 869 utgjorde Aaktier och 8 275 064 utgjorde C-aktier. Därutöver ägde Hufvudstaden 5 006 000 A-aktier.
Sedan årsstämman 2003 har styrelsen haft stämmans mandat om att återköpa högst 10 procent av samtliga aktier. Mandatet förnyades vid årsstämman 2011. Hufvudstaden ägde vid utgången av året 5 006 000 A-aktier, motsvarande 2,4 procent av samtliga emitterade aktier. Under 2011 har inga aktier återköpts.
Antalet aktieägare uppgick vid årets slut till 18 151. Den största ägaren var LE Lundbergföretagen AB med 45,3 procent av totalt antal utestående aktier och 88,1 procent av rösterna. Näst störst var State Street Bank and Trust med 4,9 procent av antalet utestående aktier och 1,0 procent av rösterna.
Per den 31 december 2011 ägde institutioner och företag med innehav över 100000 aktier tillsammans 184107406 aktier motsvarande 89,3 procent av totalt antal utestående aktier och 96,9 procent av antalet röster. Av dessa var 70 svenska institutioner och företag, som tillsammans hade ett innehav på 133 354 263 aktier motsvarande 64,7 procent av antalet utestående aktier och 91,9 procent av rösterna. Antalet utländska institutioner och företag med innehav över 100 000 aktier uppgick till 79. Deras innehav uppgick till 50 753 143 aktier motsvarande 24,6 procent av antalet utestående aktier och 4,9 procent av antalet röster. Därutöver fanns fyra svenska privatpersoner som vardera ägde mer än 100 000 aktier. Antalet aktieägare minskade under året med 630. Andelen utländskt ägande ökade under året från 25,4 till 26,5 procent av totalt antal utestående aktier.
| Antal aktieägare |
Andel aktieägare, |
Antal emitterade |
Andel aktier, |
||
|---|---|---|---|---|---|
| % | aktier | % | |||
| 1 – | 500 | 13 410 | 73,9 | 1 906 446 | 0,9 |
| 501 – | 5 000 | 4 029 | 22,2 | 5 874 859 | 2,8 |
| 5 001 – | 10 000 | 238 | 1,3 | 1 780 049 | 0,8 |
| 10 001 – | 20 000 | 137 | 0,8 | 2 018 120 | 1,0 |
| 20 001 – | 50 000 | 125 | 0,7 | 4 044 740 | 1,9 |
| 50 001 – 100 000 | 62 | 0,3 | 4 549 901 | 2,1 | |
| 100 001 – | 150 | 0,8 | 186 091 818 | 88,1 | |
| 18 151 | 100,0 | 206 265 933 | 97,6 | ||
| Hufvudstaden | 5 006 000 | 2,4 | |||
| Totalt | 211 271 933 | 100,0 |
Källa: Euroclear Sweden
Vid utgången av 2011 uppgick det totala börsvärdet för Hufvudstaden till 15 383 mnkr. I diagrammet på motstående sida visas kursutveckling och omsättning för Hufvudstadens A-aktie under året.
Hufvudstadsaktien ska ha en god utdelningstillväxt över tiden och utdelningen ska utgöra mer än hälften av nettovinsten från den löpande verksamheten, om inte investeringar eller bolagets finansiella ställning i övrigt motiverar en avvikelse. För 2011 föreslås en utdelning om 2,45 kronor per aktie, motsvarande 86 procent av nettovinsten från den löpande verksamheten (se Definitioner, sidan 93 Utdelningsbelopp).
Ordinarie utdelning
1) År 2004 utbetalades en extra utdelning om 2,70 kr
2) År 2006 utbetalades en extra utdelning om 10,00 kr
3) Enligt styrelsens förslag
85 80 75
Aktiens utveckling inklusive utdelning samt omsättning under 2011 i relation till Stockholm Real Estate GI och Stockholm Benchmark GI
Kronor Volym
| Börsvärde, mnkr | |
|---|---|
| Hufvudstaden AB | 15 383 |
| Castellum AB | 14 672 |
| Wallenstam AB | 9 827 |
| Atrium Ljungberg AB | 9 465 |
| Fabege AB | 8 915 |
| Wihlborgs Fastigheter AB | 6 994 |
| Kungsleden AB | 6 279 |
| Fastighets AB Balder | 4 893 |
| Klövern AB | 4 313 |
| Sagax AB | 3 201 |
| Källa: NASDAQ OMX |
| Serie A, | Serie C, | Utestående aktier, % | Totalt | Emitterade aktier, % | ||||
|---|---|---|---|---|---|---|---|---|
| antal aktier | antal aktier | antal aktier | Kapital | Röster | Kapital | Röster | ||
| Lundbergs | 85 200 000 | 8 177 680 | 93 377 680 | 45,3 | 88,1 | 44,2 | 87,6 | |
| State Street Bank and Trust | 10 013 586 | 0 | 10 013 586 | 4,9 | 1,0 | 4,7 | 1,0 | |
| Mellon Fonder | 6 241 639 | 0 | 6 241 639 | 3,0 | 0,6 | 3,0 | 0,6 | |
| SEB Investment Management | 3 875 421 | 0 | 3 875 421 | 1,9 | 0,4 | 1,8 | 0,4 | |
| Swedbank Robur fonder | 3 675 825 | 0 | 3 675 825 | 1,8 | 0,4 | 1,7 | 0,4 | |
| JP Morgan fonder med Chase Bank | 3 607 121 | 0 | 3 607 121 | 1,7 | 0,3 | 1,7 | 0,3 | |
| Handelsbanken fonder | 3 421 652 | 0 | 3 421 652 | 1,7 | 0,3 | 1,6 | 0,3 | |
| Länsförsäkringar fondförvaltning AB | 2 900 032 | 0 | 2 900 032 | 1,4 | 0,3 | 1,4 | 0,3 | |
| SIX SIS AG | 2 562 742 | 0 | 2 562 742 | 1,2 | 0,2 | 1,2 | 0,2 | |
| Övriga aktieägare | 76 492 851 | 97 384 | 76 590 235 | 37,1 | 8,4 | 36,3 | 8,4 | |
| Utestående aktier | 197 990 869 | 8 275 064 | 206 265 933 | 100,0 | 100,0 | 97,6 | 99,5 | |
| Hufvudstaden | 5 006 000 | 5 006 000 | 2,4 | 0,5 | ||||
| Samtliga emitterade aktier | 202 996 869 | 8 275 064 | 211 271 933 | 100,0 | 100,0 | |||
| Källa: Euroclear Sweden | ||||||||
| Röstetal (exkl eget innehav) | 197 990 869 | 827 506 400 | 1 025 497 269 |
|---|---|---|---|
| Röstetal (inkl eget innehav) | 202 996 869 | 827 506 400 | 1 030 503 269 |
Ett ansvarsfullt företagande är en förutsättning för att uppnå långsiktig lönsamhet. Hufvudstaden strävar mot en hållbar utveckling med hänsyn till såväl ekonomiska som miljömässiga och sociala faktorer. För att göra informationen mer tydlig och öppen har vi från 2011 upprättat en hållbarhetsredovisning enligt Global Reporting Initiatives (GRI) riktlinjer.
Hufvudstaden är en av de ledande fastighetsägarna i centrala Stockholm och centrala Göteborg. Det finns därmed ett stort intresse av att samarbeta med såväl Stockholms och Göteborgs stad som andra aktörer för att göra våra två största städer både attraktivare och säkrare för människor och företag. Bolaget bidrar till samhällsutvecklingen genom att ta ansvar för både arkitektur och byggnadernas funktion samt omgivande miljö.
Till följd av att Hufvudstaden har hela sin verksamhet i Sverige bedömer vi risken som liten för att något i verksamheten står i konflikt med internationell standard för mänskliga rättigheter och arbetsrätt. Vid upphandling av entreprenader tecknas skriftliga avtal med entreprenören där tydliga krav ställs att gällande lagar följs och att de anställda har avtalsenliga villkor. Genom att aktivt leda projekt som genomförs i företaget kan Hufvudstaden behålla en övergripande kontroll.
Hufvudstadens arbete styrs utifrån de fyra grundläggande värderingarna lyhördhet, ärlighet, engagemang och kvalitet. Dessa präglar hela företagets verksamhet och ska synas i vår kommunikation, såväl internt som externt. I personalpolicyn redogörs för hur vi verkar för jämställdhet och mot diskriminering, och vår miljöpolicy anger hur vi arbetar för ett miljömässigt hållbart samhälle.
Hufvudstaden vill bidra till en bättre social situation för sämre lottade medmänniskor i vår närmiljö genom att stödja organisationer som aktivt verkar för att förbättra deras levnadsvillkor.
En av Hufvudstadens strategier för att uppnå företagets mål är att ha ett kvalitets- och servicearbete som säkerställer högsta möjliga nivå på samtliga produkter och tjänster. Kvalitet och service anser vi samverkar varför det är strategiskt riktigt att fortsätta arbeta med och utveckla dessa områden, inte minst då de i framtiden kommer få en allt större betydelse. Bolagets kvalitetsarbete har sin grund i strukturerade processer för styrning och uppföljning av affärsverksamheten. Detaljerade processbeskrivningar finns upprättade för allt ifrån hur byggnationer ska genomföras till hur hyresavtal ska tecknas. Utvärderingar av hur projekt och aktiviteter genomförs och hur processerna efterföljs sker regelbundet. Under året har bolaget genomfört en intern serviceutbildning och utvecklat arbetsmetoder kring intern och extern service.
Hufvudstaden har mycket nöjda kontorshyresgäster enligt Fastighetsbarometerns årliga undersökning av kundnöjdhet. I årets undersökning placerade sig Hufvudstaden åter på en topplacering med en andra plats bland ett flertal ledande fastighetsbolag. Sedan starten av Nöjd Kund Index 1997 har Hufvudstaden placerat sig bland de tre främsta i undersökningen. De områden som har störst påverkan på hyresgästernas nöjdhet är fastighetsägarens image, service, förmåga att anpassa lokalerna samt hur felanmälningar hanteras och åtgärdas.
Nöjd Kund Index
Miljöarbetet ingår som en naturlig del i det dagliga arbetet och ansvarig är chefen för Fastighetsutveckling, som även ingår i företagsledningen. Arbetet styrs utifrån miljöpolicyn och prioriterade områden är energi- och vattenanvändning, avfallshantering, materialval samt undvikande av farliga ämnen.
Under året har bolaget deltagit i ett flertal miljöundersökningar, bland annat Carbon Disclosure Project som är en världsomspännande undersökning riktad till börsnoterade företag. I undersökningen redovisas företagens klimatarbete och klimatpåverkan. Hufvudstaden erhöll högst poäng av samtliga nordiska fastighetsbolag och redovisade det fjärde högsta resultatet av samtliga undersökta börsnoterade företag i Norden. Vidare är Hufvudstadens miljöarbete analyserat och godkänt för investering i Swedbank Robur Miljöfond.
Global Reporting Initiative (GRI) är den mest erkända och spridda principen som finns för redovisning och rapportering av hållbarhetsinformation. Den ger riktlinjer för vad en hållbarhetsredovisning skall innehålla samt vilka indikatorer som skall rapporteras. Hufvudstaden rapporterar i år för första gången en hållbarhetsredovisning enligt standarden GRI. Rapporteringen kan ske enligt tre olika nivåer och årets hållbarhetsredovisning har upprättats efter tillämpningsnivå C. Bolagets GRI index för hållbarhetsredovisning återfinns på Hufvudstadens hemsida (www.hufvudstaden.se).
Miljöarbetet utvecklas kontinuerligt inom de fastlagda och inarbetade områdena Uthyrning, Lokalanpassning och Förvaltning med dess under- och stödprocesser. För att ytterligare förstärka Hufvudstadens hållbarhetsarbete har vi under året rekryterat en miljösamordnare och utvecklat hållbarhetsredovisningen enligt GRI:s riktlinjer.
För driften och förvaltningen av fastigheterna har miljöfrågorna huvudsakligen koncentrerats till områden som miljöanpassat byggande, energianvändning och avfallshantering vilka beskrivs närmare nedan. Hufvudstaden har tack vare de centrala lägena mycket begränsade tjänsteresor, till exempel nyttjar Hufvudstaden inga servicebilar i den dagliga driften, då vi har gångavstånd till alla våra fastigheter. För att minska resandet mellan kontoren i Stockholm och Göteborg används videokonferensutrustning på kontoren.
I byggprojekten skapar vi långsiktigt effektiva och flexibla byggnadstekniska lösningar som minimerar resursslöseri vid skifte av hyresgäster. Valet av produkter görs utifrån lång livslängd, hög kvalitet och tidlös design. Ny miljöanpassad teknik utvärderas fortlöpande och under året har vi bland annat testat och utvärderat energieffektiva armaturer vid ett flertal hyresgästanpassningar, ett bra exempel är Vinges nya kontor i Göteborg, där vi installerat ett belysningssystem med dagsljusreglering, närvarostyrning och energieffektiva armaturer.
Hufvudstaden har en aktiv roll i Byggvarubedömningen (BVB) som är fastighetsbranschens gemensamma verktyg för miljöbedömning av byggvaror i byggande och förvaltning. Målet är att säkerställa att endast miljögranskade och godkända byggvaror används i verksamheten.
Hufvudstaden är medlem i Sweden Green Building Council och ingår i kommittén för det svenska miljöklassningssystemet Miljöbyggnad som har till uppgift att utveckla och påverka miljö- och hållbarhetsarbetet inom branschen.
I verksamheten pågår ett prioriterat långsiktigt arbete att minska energianvändningen och därmed också att sänka koldioxidutsläppen. Hufvudstaden har egen driftspersonal som dagligen trimmar våra fastigheter för en optimal drift och minimal energianvändning, men med ett bibehållet bra inomhusklimat för våra hyresgäster. Kontinuerligt pågår även energibesparande projekt för att justera och byta ut värme-, kyl- samt ventilationssystem. Vid projekt som omfattar belysning är målet att välja energieffektiva armaturer vilket exempelvis har gjorts i vårt parkeringshus Parkaden.
Vid vårt påbyggnadsprojekt i Femman i Göteborg har en effektiv energianvändning för fastigheten prioriterats. De två nya kontorsvåningarna är projekterade att förbruka betydligt mindre energi än myndigheternas krav. Den urspungliga delen av Femmanfastigheten har effektiviserats och större delen av värme- och ventilationssystemen har bytts ut. Åtgärderna kommer att innebära att energianvändningen kommer att reduceras väsentligt.
Hufvudstadens arbete med att certifiera ytterligare fastigheter enligt Green Building Program pågår och målet är att certifiera fastigheten Femman inklusive påbyggnad under nästkommande år.
Energianvändningen i Hufvudstadens fastigheter består uteslutande av el, fjärrvärme och fjärrkyla. Årets totala energianvändning sänktes med 3 procent mot 2010 års nivå medan de normalårskorrigerade nivåerna var i stort sett oförändrade. Under den senaste tioårsperioden har energianvändningen sänkts med cirka 20 procent. Minskningen har kunnat göras trots butikernas längre öppettider och att fler kontorshyresgäster sitter i öppna landskap med en ökad persontäthet.
Hufvudstadens koldioxidutsläpp från energianvändningen har minskat med nästan 5 procent jämfört med 2010.
Avfallet i Hufvudstadens fastigheter kommer huvudsakligen från hyresgästers verksamhet och från egen byggverksamhet. Hufvudstaden eftersträvar principen att sortering i första hand ska ske där avfallet uppkommer, det vill säga att det sorterade avfallet hämtas direkt hos hyresgästen. Hufvudstaden har som mål att hela tiden minska mängden osorterat avfall, vilket bland annat görs genom att informera och bistå med råd till våra hyresgäster. Målet för nästa år är att fortsätta arbeta med avfallsfrågor och hjälpa våra hyresgäster att få en ökad sortering och därmed minska mängderna med osorterat avfall.
Information om Hufvudstadens löpande miljöarbete och energifrågor förmedlas vid träffar med våra hyresgäster. Under året har ett informationsmöte anordnats där externa experter berättat inspirerande om miljöfrågor i stort och vad hyresgästen själv kan göra för att minska sin miljöbelastning.
Hufvudstadens målsättning är att ha branschens mest professionella medarbetare. För året 2011 har utbildningsinsatser och konferenser genomförts för att ytterligare öka engagemanget, yrkeskunnandet och affärsmannaskapet. 2012 fortsätter vi arbetet med att stärka Hufvudstadens position som en attraktiv och ansvarsfull arbetsgivare. Prioriterade områden inom Hufvudstaden är kvalitet och service. Då vi anser att dessa områden i framtiden kommer få en allt större betydelse har vi genomfört både interna serviceutbildningar samt haft en servicekonferens för att höja vår servicenivå ytterligare. Vi har även tagit ett steg mot ett tydligare hållbarhetsarbete inom organisationen. Det har gjorts dels genom rekrytering av en miljösamordnare dels genom att upprätta en hållbarhetsredovisning enligt Global Reporting Initiative (GRI).
Den operativa verksamheten är organiserad i tre affärsområden, Stockholm Östra City, Stockholm Västra City (där även NK-varuhusen i Stockholm och Göteborg ingår) samt Göteborg. Våra stabsfunktioner Ekonomi/ Finans, Fastighetsutveckling och Personal stödjer den operativa organisationens verksamhet. Vi driver även en egen parkeringsrörelse i dotterbolaget Parkaden AB.
Vid utgången av 2011 arbetade 93 personer i koncernen, varav 91 i moderbolaget och 2 i dotterbolaget Parkaden AB. Antal anställda i Stockholm och Göteborg är 83 respektive 10 personer. Vid årsskiftet var fördelningen 42 procent kvinnor och 58 procent män. Av koncernens chefer är 37 procent kvinnor. Medelåldern i koncernen var 43 år för både kvinnor och män.
Hufvudstadens företagskultur präglas av ett starkt medarbetarengagemang med en tydlig och väl förankrad värderingsgrund. Värderingarna är vårt viktigaste verktyg för att leda och styra vår verksamhet i riktning mot företagets vision och mål. De finns med oss från introduktion av nyanställda till återkommande utvecklingssamtal och informationsmöten. Värderingarna är också en förutsättning för att kunna driva verksamheten mot ett ansvarsfullt företagande. Våra kärnvärden är: lyhördhet, ärlighet, engagemang och kvalitet.
För Hufvudstaden är det viktigt att medarbetarna tar ansvar och känner sig delaktiga i verksamheten. I den årliga medarbetarundersökningen mäts medarbetarnas syn på den egna arbetssituationen. Undersökningen hade i likhet med tidigare år en mycket hög svarsfrekvens. Resultatet visade bland annat på att Hufvudstaden är en jämställd arbetsplats med ett bra ledarskap, hög trivsel, och ett stort engagemang hos medarbetarna. Medarbetarundersökningen visade även på att medarbetarna är stolta över att arbeta på Hufvudstaden och tycker det är självklart att ställa upp och göra något extra utöver de vardagliga arbetsuppgifterna. Medarbetarnas stolthet och engagemang visar sig också genom att många medarbetare väljer att stanna på företaget under en längre period.
År 2011 var den genomsnittliga anställningstiden 8 år och personalomsättningen uppgick till 8 procent.
Kompetenta, engagerade och serviceinriktade medarbetare i samtliga verksamhetsgrenar är en förutsättning för att uppnå företagets mål. En viktig faktor för att skapa denna företagskultur är utvecklingssamtalen. Under samtalen diskuteras mål och måluppfyllelse, kompetensutveckling och liknande frågor, varefter en individuell handlingsplan för nästkommande år upprättas.
I strävan att hålla en hög kvalitetsnivå satsar Hufvudstaden på kompetensutveckling inom alla arbetsområden inom organisationen samtidigt som vi ser till att utbildningsinsatserna är starkt kopplade till marknadens och kundernas efterfrågan. Vi vill att våra medarbetare ska utnyttja sin fulla potential och därigenom stärkas i sina roller. Därför har vi gett möjlighet till kompetensutveckling som är individanpassad efter anställningstid, befattning, yrkesinriktning och behov, utöver de mer företagsövergripande utbildningsinsatserna. Årets fokus har legat på service och kundbemötande. Enligt årets medarbetarundersökning anser medarbetarna att möjligheterna till kompetensutveckling som erbjuds är mycket goda.
Hufvudstaden arbetar förebyggande med hälsa genom regelbundna hälsokontroller, kontinuerliga friskvårdsaktiviteter och har en sjukvårdsförsäkring för samtliga medarbetare. Vi uppmuntrar till fysisk aktivitet både på och utanför arbetet och bidrar till det genom friskvårdsbidrag samt arrangerar även olika gemensamma motionsaktiviteter. Resultatet av satsningarna inom området visar sig bland annat genom en mycket låg sjukfrånvaro och en trivsam arbetsmiljö. Arbetsmiljöarbetet utvecklas kontinuerligt i en grupp bestående av representanter från olika delar i organisationen, där till exempel hälsorelaterade aktiviteter planeras. Vi anser att våra hälsoinsatser har bidragit till att medarbetarna mår bra, vilket också visat sig i årets medarbetarundersökning där medarbetarna svarat att de mår bra och har en god balans mellan arbete och fritid.
Att kontinuerligt identifiera och utveckla medarbetare med ledaregenskaper är en prioriterad fråga inom bolaget. Hufvudstadens ledarskap ska präglas av mod och föredömligt agerande samt vara framåtriktat och inspirerande. Vi arbetar med korta beslutsvägar och tydliga mandat långt ut i organisationen. Det har arrangerats återkommande chefsseminarier och ett internt chefsnätverk finns idag etablerat. Satsningarna hjälper oss att säkerställa tillväxten av duktiga ledare. I samband med den årliga medarbetarundersökningen sker en återkoppling där bland annat det individuella ledarskapet diskuteras. Årets undersökning visar likt tidigare år att våra medarbetare är nöjda med sin chefs ledarstil samt anser sig ha stort förtroende för sin chef.
Ett sätt att utvecklas som medarbetare inom Hufvudstaden är att anta nya utmaningar. Hufvudstaden har en tydlig rekryteringspolicy där det eftersträvas att så många lediga tjänster som möjligt ska tillsättas genom intern rekrytering. Av årets fem chefsrekryteringar har tre tillsatts internt. Vi har även haft möjlighet att tillsätta interna resurser som tillförordnade chefer under rekryteringsprocesser. På det här sättet blir duktiga medarbetare uppmärksammade samtidigt som vi genom att tillvarata personer med gedigen erfarenhet och kompetens även medverkar till utveckling för den egna individen. För att attrahera nya förmågor på arbetsmarknaden har bolaget under året fortsatt att profilera sig genom att delta på arbetsmarknadsdagar. Hufvudstaden var i år huvudsponsor under KTH:s LAVA-dagar. Vår erfarenhet från samarbetet är att studenterna fick större kännedom och intresse för Hufvudstaden som framtida arbetsgivare.
Hufvudstaden arbetar aktivt med sin värdegrund och eftersträvar mångfald inom alla delar av organisationen. Vi anser att en organisation med mångfald har många fördelar såsom ökad kreativitet och innovationsförmåga samt förbättrad kunskap och förståelse kring våra intressenters varierande behov.
Vi ser också att mångfalden ökar i jämställda organisationer, då fler grupper av människor lockas att arbeta där. I vårt jämställdhetsarbete erbjuds alla medarbetare lika utvecklingsmöjligheter samtidigt som oskäliga löneskillnader motverkas. Medarbetarundersökningen har under flera år visat att ett av våra bästa resultat finns inom området jämställdhet. Det innebär att arbetet med dessa frågor bedrivs på rätt sätt och därmed också främjar mångfalden. Vi är ett öppet och icke diskriminerande bolag med högt ställda krav inom alla delar av verksamheten.
Regeringsgatan, Stockholm
Hufvudstaden bedriver verksamhet i de mest centrala delarna av Sveriges två största städer, Stockholm och Göteborg. På dessa marknadsplatser äger bolaget ett koncentrerat fastighetsbestånd i vilka framgångsrika företag erbjuds högkvalitativa och moderna kontors- och butikslokaler. Hyres- och investerarmarknaden för fastigheter i Sverige, där Hufvudstaden är en framträdande aktör, påverkas av utvecklingen i den svenska ekonomin som i sin tur även påverkas av den internationella ekonomins utveckling.
Under 2010 återhämtade sig ekonomin i omvärlden precis som i Sverige. Tillväxten återfanns främst bland länder i Asien och Sydamerika samt i vissa mer traditionella industriländer som Tyskland och Sverige. Denna utveckling fortsatte under inledningen av 2011, men avbröts i mitten av sommaren då bland annat Greklands skuldkris eskalerade. Under hösten fortsatte skuldkrisen och i flera europeiska länder förvärrades situationen. För att lyckas rädda Eurosamarbetet påbörjades en omstrukturering av ekonomierna i länder med stora budgetunderskott och statsskulder.
För Sverige ser de ekonomiska grundförutsättningarna bättre ut. Statsfinanserna är stabila, statsskulden är relativt låg i förhållande till BNP och bytesbalansen är positiv. Tillväxten av BNP var hög under 2011 års tre första kvartal men utvecklingen under årets sista kvartal var svagare, och i december sänkte Riksbanken reporäntan.
Inflationen, som Hufvudstaden skyddas mot genom indexreglerade hyresavtal, låg under året något ovan Riksbankens långsiktiga mål men en nedgång av inflationstakten kunde skönjas under slutet av året.
Stockholm, som ofta kallas Sveriges tillväxtmotor, präglas av ett dynamiskt näringsliv med tyngdpunkt inom tjänstesektorn, och här äger Hufvudstaden totalt 25 fastigheter. Tjänstesektorn i Storstockholm, som bland annat inkluderar fastighet, finans, IT, kommunikation och företagstjänster, sysselsätter enligt statistik från Statistiska Centralbyrån (SCB) närmare 30 procent av de förvärvsarbetande, vilket kan jämföras med riket som helhet där sektorn sysselsätter cirka 18 procent. Den privata sektorn är också större i Storstockholm och sysselsätter omkring 80 procent av antalet anställda, jämfört med hela Sverige där samma andel uppgår till cirka 70 procent.
I Storstockholm uppgår invånarantalet till närmare 2,1 miljoner och under de senaste tio åren har befolkningsökningen varit cirka 14 procent. Prognosen säger att befolkningen under kommande tio år kommer att fortsätta öka i samma takt för att år 2020 uppgå till drygt 2,4 miljoner.
Källa: Leimdörfer Större fastighetsägare i centrala Stockholm.
Transaktionsvolym per fastighetstyp 2002–2011
Utbudet av kommersiella fastigheter innanför tullarna i Stockholm utgörs av ett bestånd som omfattar cirka 5 miljoner kvm kontor, varav cirka 1,7 miljoner kvm är belägna inom CBD. Hufvudstaden är den näst största kommersiella fastighetsägaren i Stockholm CBD med en uthyrbar yta för samtliga lokalslag om 268 000 kvm.
| Största fastighetsägare i Stockholm CBD | |||
|---|---|---|---|
| -- | ----------------------------------------- | -- | -- |
| Uthyrbar area, m² | |
|---|---|
| Vasakronan | 363 000 |
| Hufvudstaden | 268 000 |
| AMF Fastigheter | 226 000 |
| Diligentia | 128 000 |
| SEB Trygg Liv | 102 000 |
| Pembroke Real Estate | 91 000 |
| Ramsbury | 88 000 |
| Källa: Leimdörfer |
I Sveriges näst största stad Göteborg äger Hufvudstaden sammanlagt 5 fastigheter. Här pågår en transformering från att tidigare ha varit en traditionell industristad till att bli en stad med ett mer diversifierat näringsliv. Industri och tillverkning är fortsatt stora näringslivssektorer i Storgöteborg och sysselsätter enligt SCB cirka 14 procent av de förvärvsarbetande, vilket kan jämföras med cirka 7 procent i Storstockholm och cirka 14 procent i riket som helhet. Tjänstesektorn har dock vuxit och sysselsätter nu cirka 20 procent. Storgöteborg förutspås få en än större betydelse för utvecklingen i västra Sverige och arbetsmarknadsregionen antas växa i takt med pågående och kommande infrastruktursatsningar.
Befolkningen i Storgöteborg uppgår till drygt 0,9 miljoner invånare. Befolkningsökningen har varit högre än i Sverige som helhet under de sista tio åren. Sedan 2001 har befolkningen vuxit med knappt 10 procent medan samma siffra för riket som helhet är drygt 6 procent. Prognosen för Storgöteborg är att befolkningen ska fortsätta öka i ungefär samma takt fram till år 2020 och då uppgå till drygt 1,0 miljon invånare.
Totalt i Göteborgsområdet finns det cirka 3,2 miljoner kvm kontorsyta, där ungefär 0,8 miljoner kvm av ytan är lokaliserad till Göteborg CBD. CBD består av delområdena Nordstan, Inom Vallgraven, Lilla Bommen och Kungsportsavenyn. Hufvudstaden är den tredje största kommersiella fastighetsägaren i Göteborg CBD med en uthyrbar yta för samtliga lokalslag om 81 000 kvm. Bolagets fastigheter ligger välbelägna i stadsdelarna Inom Vallgraven och Östra Nordstan vilket gör Hufvudstadens fastighetsbestånd till ett av de mest koncentrerade i Göteborg.
| Uthyrbar area, m² | |
|---|---|
| Vasakronan | 250 000 |
| Wallenstam | 128 000 |
| Hufvudstaden | 81 000 |
| Bygg-Göta Göteborg | 67 000 |
| Diligentia | 62 000 |
| Castellum | 53 000 |
| Källa: Leimdörfer |
Under de tre första kvartalen 2011 var aktiviteten fortsatt hög på transaktionsmarknaden. Även under årets sista kvartal genomfördes det många affärer trots oron för statsskuldskrisen i Europa. Det resulterade i en total transaktionsvolym på cirka 100 mdkr 2011 vilket var i nivå med 2010 års volym. Det är mer än en fördubbling jämfört med 2009 men ändå betydligt lägre än nivåerna från rekordåren 2006 till 2008 då volymerna uppgick till cirka 140 mdkr per år.
Fastigheter med låg risk, exempelvis kontor i attraktiva lägen och bostäder, utgjorde fortsatt en stor del av den samlade transaktionsvolymen under 2011. Det är främst svenska investerare såsom institutioner, privata fastighetsinvesterare med låg belåning, fastighetsbolag samt fastighetsfonder som legat bakom majoriteten av fastighetsförvärven. Ett antal portföljtransaktioner genomfördes under året, där den mest framträdande var Diös förvärv av fastighetsbolaget Norrvidden om 254 fastigheter belägna i norra Sverige. I Stockholm förvärvade AMF Fastigheter tre innerstadsgallerior från Centeni, ägt av Royal Bank of Scotland, och under våren köpte ett konsortium lett av fastighetsfonden Grosvenor fyra köpcentrum från Unibail-Rodamco.
Stockholmsmarknaden, med en total transaktionsvolym på cirka 40 mdkr under 2011, fortsätter att vara den delmarknad med högst volym i Sverige. Årets sista kvartal inrymde som vanligt störst omsättning men även årets andra kvartal var starkt. Det är främst svenska investerare som varit aktiva, där institutioner stått för en klar majoritet av omsättningen. Inom Stockholm CBD, där Hufvudstaden främst har sina fastigheter, har flera affärer ägt rum. Hufvudstaden förvärvade Kåkenhusen 38 omfattande cirka 6 700 kvm på Norrlandsgatan för cirka 480 mnkr från Fabege. Norska KLP förvärvade hotellfastigheten Klockan 1 på Vasagatan och på Strandvägen köpte Industricentralen AB fastigheten Bodarne 14.
Källa: Leimdörfer
Även på Hufvudstadens delmarknad i Göteborg har det genomförts affärer. Under 2011 omsattes fastigheter till ett värde av cirka 8 mdkr, vilket är en uppgång från 2010 års nivå med cirka 3 mdkr. Hufvudstaden genomförde en bytesaffär med Fastighets AB Sigillet. Hufvudstaden tillträdde den obebyggda fastigheten Inom Vallgraven 12:2 med en byggrätt om cirka 2000 kvm belägen på Södra Hamngatan och frånträdde fastigheten Inom Vallgraven 20:4 på Kungsgatan om knappt 2 500 kvm uthyrningsbar yta. Wallenstam förvärvade sju fastigheter från Niam om cirka 55 000 kvm uthyrningsbar yta för cirka 1,2 mdkr.
Efterfrågan på kontorsfastigheter i goda lägen inom Stockholm CBD och Göteborg CBD har varit stor under 2011. Det har resulterat i fortsatt press på direktavkastningskraven vilka är fortsatt låga. Skuldkrisen har dock resulterat i en kreditåtstramning. Det sänker även utsikterna för hyresmarknaden och kan komma att resultera i stigande direktavkastningskrav. För moderna kontors- och butiksfastigheter i Stockholm CBD uppgick direktavkastningskraven till mellan 4,50 och 5,25 procent och i Göteborg CBD till mellan 4,75 och 5,50 procent i slutet av 2011.
Hyresmarknaden för kontor i Stockholm har haft en positiv utveckling under 2011 med lägre vakanser och något högre hyresnivåer. Efterfrågan har varit god och utbudet begränsat. Störst har efterfrågan varit på kontor i CBD, centrala lägen inom tullarna samt inom närförorter i direkt anslutning till tullarna och allmänna kommunikationer, främst i moderna ny- och ombyggda fastigheter. En av konkurrensfördelarna på hyresmarknaden är att kunna erbjuda moderna och yteffektiva kontorslokaler, varigenom hyreskostnaden per anställd kan sänkas. Möjligheten att hyra större sammanhängande kontorslokaler i Stockholm CBD är relativt begränsad. Det påverkar Hufvudstaden positivt eftersom bolaget i detta område äger ett samlat fastighetsbestånd av högkvalitativa fastigheter med moderna kontorslokaler. Hufvudstadens långsiktiga strategi att äga ett samlat fastighetsbestånd, gärna bestående av hela kvarter, möjliggör även för våra hyresgäster att expandera inom befintligt fastighetsbestånd.
Under närmaste året är ny- och ombyggnadsprojekten i Stockholm CBD relativt begränsade men aktiviteten är fortfarande hög avseende uppgraderingen av äldre lokaler till moderna kontors- och butikslokaler vilket till viss del kommer att öka utbudet av dessa typer av lokaler.
I Bibliotekstan noterades hyror mellan 4 200 och 5 000 kr per kvm och år exklusive fastighetsskattetillägg och i övriga CBD i bästa läge hyrdes kontor ut för mellan 3 800 och 5 000 kr per kvm och år exklusive fastighetsskattetillägg. Vakansgraderna uppgick under året till mellan 4 och 5 procent (5 – 6) i CBD, till 1 – 2 procent (5) i Gamla Stan och till 3 – 7 procent (5 – 8) på malmarna, det vill säga Södermalm, Kungsholmen, Vasastan/Norrmalm och Östermalm/Gärdet.
| Delmarknad i Stockholm | Kontor, kr/kvm och år |
Butiker, kr/kvm och år |
|---|---|---|
| Bibliotekstan/NK | 4 200 – 5 000 | 12 000 – 18 000 |
| Övriga City | 3 800 – 5 000 | 4 000 – 12 000 |
| Östermalm | 2 400 – 3 500 | 3 000 – 8 500 |
| Gamla Stan | 2 500 – 3 300 | 2 500 – 5 000 |
| Slussen/Södermalm | 2 200 – 2 900 | 2 500 – 5 000 |
| Kungsholmen | 1 900 – 3 100 | 2 000 – 7 000 |
| Liljeholmen | 1 900 – 2 200 | 1 500 – 5 000 |
| Globen | 1 400 – 2 000 | 3 500 – 5 000 |
| Kista | 1 600 – 2 200 | 4 000 – 8 000 |
Efterfrågan på välbelägna butikslokaler i de mest centrala delmarknaderna i Stockholm var fortsatt hög under 2011 samtidigt som vakanta lokaler i stort sett saknades. Det har resulterat i bibehållna eller högre hyresnivåer. Utsikterna för detaljhandeln är dock oviss och enligt HUI har utvecklingen av försäljningsvolymen varit negativ ett antal månader under andra halvåret 2011.
De mest eftertraktade butiksstråken finns i Bibliotekstan samt vid Hamngatan, Kungsgatan och Drottninggatan. Bibliotekstan intar tillsammans med NK-varuhuset en särställning som de mest exklusiva butikslägena. Här utgår hyror för primär försäljningsyta på 12 000 till 18 000 kr per kvm och år exklusive fastighetsskattetillägg. Hufvudstaden äger fastigheter i samtliga av dessa attraktiva lägen vilket gör bolaget till en stark aktör inom detaljhandelssegmentet i Stockholm city.
I Stockholm CBD pågår två större detaljhandelsprojekt. Ett projekt består av cirka 20 000 kvm butiksyta och ligger i kvarteret som sträcker sig utmed Regeringsgatan och Hamngatan, mittemot NK. Inflyttning i de nya butikerna har pågått under 2011 och kommer att fortsätta under 2012. Dessutom utvecklas ett affärsstråk med nytt shoppingkoncept i Salénhuset, kallat MOOD Stockholm, vilket planeras att öppna under 2012.
Den europeiska skuldkrisen har ännu inte påverkat hyresmarknaden i Göteborg i någon större utsträckning och efterfrågan på moderna och effektiva kontorslokaler i Göteborg har varit god under 2011. Hyresnivåerna har stigit något och vakanserna har sjunkit till än lägre nivåer.
Ett av de största pågående kontorsprojekten i centrala Göteborg är Hufvudstadens påbyggnation på Femmanhuset i Nordstan. Projektet omfattar tillskapandet av två nya våningsplan om cirka 5100 kvm, inrymmande moderna kontor med en fantastisk utsikt över Göteborg. Färdigställandet planeras att ske under 2012. Ett annat kontorsprojekt i centrala Göteborg är NCC:s uppförande av Ullevi Park om cirka 14 000 kvm. Projektet startade under 2011 och bedöms vara färdigställt 2012/2013. Sammantaget bedöms nyproduktionen av kontorsyta i Göteborgsområdet vara relativt låg under kommande år.
Bästa läge för kontor i centrala Göteborg bedöms vara stadsdelarna Inom Vallgraven, särskilt kvarteren närmast Hamngatorna, samt Nordstan, Kungsportsavenyn, Svenska Mässan, Lilla Bommen, Gårda och
Källa: Leimdörfer Större fastighetsägare i centrala Göteborg.
Gullbergsvass. Inom Göteborg CBD uppgick marknadshyran till mellan 1 900 och 2 400 kr per kvm och år exklusive fastighetsskattetillägg. Topphyran bedöms ligga en bit ovan detta intervall. Vakanserna i Göteborg CBD har sjunkit under 2011 jämfört med 2010 och låg på mellan 5 och 6 procent (6 – 7). Liksom i Stockholm äger Hufvudstaden i Göteborg högkvalitativa fastigheter med moderna kontorslokaler, vilket är den typ av kontorslokaler som främst efterfrågas på marknaden.
| Marknadshyror december 2011 | |
|---|---|
| (exklusive fastighetsskattetillägg) | |
| Kontor, | Butiker, | |
|---|---|---|
| Delmarknad i Göteborg | kr/kvm och år | kr/kvm och år |
| Inom Vallgraven | 1 900 – 2 400 | 6 000 – 13 000 |
26
Hyrorna för butiker i bästa läge i Göteborg var stabila under året och utbudet av lediga lokaler var begränsat. I bästa läge noterades hyror i intervallet 6 000 till 13 000 kr per kvm och år exklusive fastighetsskattetillägg. Utsikterna för detaljhandeln är oviss och enligt HUI har utvecklingen av försäljningsvolymen varit negativ ett antal månader under andra halvåret 2011. Nettoinflyttningen till Göteborgsregionen och de satsningar som görs i bland annat Nordstans köpcentrum och i övriga delar av CBD kan dock bidra till en fortsatt positiv marknadsutveckling.
Bästa läge för butiker i centrala Göteborg bedöms vara Östra Nordstan, Fredsgatan samt Kungsgatan mellan Östra Hamngatan och Västra Hamngatan. Cityhandeln är mycket stark och Hufvudstaden påverkas positivt genom sin närvaro i de bästa butikslägena med bland annat både köpmannavaruhuset Femman i Nordstan och NK-varuhuset.
-10000 10000 30000 50000 70000 90000 110000 130000 150000 2002 2003 2004 2005 2006 2007 2008 2009 2010 2011 0,0 1,5 3,0 4,5 6,0 7,5 9,0 10,5 12,0 i centrala lägen i Stockholm Kvm % Nybyggnation kontor Efterfrågan kontor Vakansgrad kontor
Källa: Newsec
Kontorshyror i europeiska storstäder, december 2011 Lokaler i bästa läge
Marknadshyresutveckling butiker i bästa läge, nominellt (exklusive fastighetsskattetillägg)
Nybyggnation, efterfrågan och vakansgrad för kontor
BIBLIOTEKSTAN
Biblioteksgatan, Stockholm
Hufvudstaden arbetar aktivt med att utveckla fastighetsbeståndets höga kvalitet och effektivitet. Avsikten är att skapa god värdetillväxt och att i samarbete med kunderna anpassa kontor och butiker efter nya förutsättningar. Processen att utveckla fastigheterna ses ständigt över. Förändringar och förbättringar, såväl stora som små, görs regelbundet. För att möta marknadens efterfrågan på moderna kontor i attraktiva lägen, inom områden där Hufvudstaden verkar, har under året ett flertal utvecklingsprojekt genomförts.
Utvecklingsprojekten kan huvudsakligen indelas i ombyggnader och investeringar i befintliga fastigheter samt utveckling av befintliga och nya byggrätter. Genom utvecklingsåtgärderna får lokalerna högre teknisk standard och mer yteffektiva planlösningar. Kunderna får en bättre produkt och Hufvudstaden erhåller på längre sikt ett bättre driftnetto och högre avkastning.
Femmanhuset i Göteborg har byggts på med två våningar kontor som ger en fantastisk utsikt över Göteborg. Påbyggnaden omfattar cirka 5 100 kvm uthyrbar yta, där merparten av ytan hyrs av Advokatfirman Vinge. Projektet påbörjades under 2010 och har i stort sett färdigställts under 2011. Det som kvarstår är lokalanpassningar vilka kommer att färdigställas under 2012. Advokatfirman Vinges kontor har fått en modern design med exklusiva naturmaterial, stilren interiör samt en i ögonfallande och färgstark interntrappa som sammanbinder de båda våningsplanen. I samband med påbyggnaden har även fastighetens tekniska system uppgraderats och energieffektiva installationer har genomförts vilket kommer att medföra en betydande energibesparing i framtiden. Hufvudstadens mål är att under nästa år certifiera fastigheten Femman inklusive påbyggnaden enligt Green Building Program.
Under slutet av 2011 förvärvades fastigheten Inom Vallgraven 12:2 och genom förvärvet äger bolaget hela kvarteret Härberget som innefattar cirka 23 000 kvm. Detta öppnar möjligheten till att ta ett helhetsgrepp om kvarteret och en projektgrupp har påbörjat arbetet med att skapa en attraktiv gestaltning med bra lokaler för kontor och handel.
De flesta ombyggnader som görs i Hufvudstadens bestånd är lokalanpassningar till nya eller befintliga hyresgäster. När en lokal blir vakant görs en utvärdering av lokalens tekniska standard för att bedöma vilka eventuella renoveringsbehov som föreligger. Sedan den inledande renoveringen av lokalen gjorts, sker lokalanpassning efter den nya hyresgästens behov. Öppna planlösningar med en större yteffektivitet efterfrågas alltmer av hyresgästerna. Därmed ökar luft- och kylbehovet och äldre installationer byts ut mot den senaste tekniken för att erhålla optimalt inomhusklimat. Hufvudstaden äger många fastigheter i anslutning till varandra, vilket underlättar integrering av lokaler med angränsande ytor i syfte att skapa största möjliga flexibilitet. Vid alla ombyggnader läggs stor vikt vid att bevara byggnadens särart och arkitektoniska värde.
Under året har renovering och anpassningar av cirka 27 500 kvm lokalyta genomförts. Anpassningarna har i huvudsak genomförts till befintliga hyresgäster i samband med förlängning av hyresperioden eller utökning av förhyrd yta. I fastigheten Skären 9 i Stockholm har ytterligare cirka 3 000 kvm lokalanpassats åt Advokatfirman Vinge. Anpassningen har varit en så kallad ytskiktsrenovering och i samband med detta har även en uppgradering av entré och trapphus färdigställts. Ett flertal lokalanpassningar har också genomförts i fastigheten Rännilen 18. En utgångspunkt vid dessa lokalanpassningar har varit att skapa en kontrast mellan husets ursprungliga 1800-tals arkitektur och det moderna i form av glaspartier samt ny teknik. I fastigheten Järnplåten 28 har fasaden på ett våningsplan bytts ut från mindre fönster till helglasade partier från golv till tak, vilket har skapat ljusare och öppnare kontor med en närhet till stadens aktivitet och liv. Upprustningen av fastigheten Kungliga Trädgården 5 är ett annat ombyggnadsprojekt där tre våningsplan anpassats till en ny och modernare kontorsstandard. I samband med ombyggnaden har även fastighetens entré och trapphus moderniserats.
Norrmalmstorg, Stockholm
Biblioteksgatan, Stockholm
Affärsområde Stockholm Östra City omfattar 17 (16) fastigheter och utgörs av två förvaltningsområden: Norrmalmstorg och Kungsgatan. Under året förvärvades en fastighet nära Stureplan, vilket på ett naturligt sätt kompletterar Hufvudstadens bestånd på Kungsgatan. Förvaltningsområde Norrmalmstorg omfattar fastigheter i Bibliotekstan. Det är också detta område som historiskt sett utgjort kärnan i Hufvudstadens fastighetsbestånd sedan bolaget grundades 1915. Förvaltningsområde Kungsgatan omfattar fastigheter vid Kungsgatans östra del samt vid korsningen Kungsgatan/Sveavägen. Fastighetsbeståndet är helt kommersiellt och består av kontorsoch butiksfastigheter.
Under 2011 förvärvades genom bolagsaffär fastigheten Kåkenhusen 38. Fastigheten ansluter till tidigare ägda Kåkenhusen 39 vid Kungsgatan. Med förvärvet kommer synergieffekter uppnås på såväl intäkts- som på kostnadssidan. Fastigheten är fullt uthyrd till två större hyresgäster. Finansinspektionen hyr samtliga kontorsytor om cirka 5600 kvm och restaurang Pontus hyr samtliga ytor i gatuoch källplan omfattandes totalt cirka 1 100 kvm.
Grundförstärkningsarbetena som genomförts i flera fastigheter i Bibliotekstan avslutades under 2011. Arbetena har skett i fastigheternas källarvåningar medan ordinarie verksamhet i butiker och kontor kunnat fortgå i stort sett normalt. Uthyrningen av lokalerna efter ombyggnadsprojektet i Rännilen 18, Birger Jarlsgatan 7, slutfördes i det närmaste under året. Nya kontorshyresgäster som tillkommit är Netlight, System Verification, Grosvenor och Neqst.
Arbetet med att skapa ett attraktivare butiksområde i Bibliotekstan har fortsatt. Nya butiker som öppnat under året är Hope, Black Denim och Burberry. Under året tecknades också kontrakt med Ralph Lauren som under våren 2012 kommer öppna en flagship store på Biblioteksgatan. Marknadsföringen av affärsområdet sker framförallt genom events och PR. Events som genomförts under året är bland andra Modeveckan i Bibliotekstan. Butikerna har också genomfört egna marknadsaktiviteter i området som exempelvis Black Denims invigningsfest.
Marknadshyrorna för kontor inom affärsområdet ökade under våren och har sedan sommaren legat relativt still. Marknadshyrorna för kontorslokaler i de mest attraktiva lägena uppgick under året till mellan 4 200 och 5 000 kr per kvm och år exklusive fastighetsskattetillägg.
För butikslokaler var hyresutvecklingen positiv och i de bästa lägena uppgick marknadshyrorna till cirka 12 000 –18 000 kr per kvm och år exklusive fastighetsskattetillägg.
Kontorshyresgästerna inom affärsområdet utgörs främst av företag som värdesätter centralt belägna högkvalitativa lokaler. De dominerande branscherna är bank och finans, advokatbyråer samt konsulter inom rekrytering, management och media. Totalt finns inom affärsområdet 329 kunder. De tio största kunderna hyr 42 000 kvm (40 000), vilket representerar en årshyra på 200 mnkr (186). De största kontorskunderna är Danske Bank, Advokatfirman Vinge, Finansinspektionen, Exportkreditnämnden, Brummer & Partners, White & Case, Orc Group och MAQS Law Firm.
Butikshyresgästerna i Bibliotekstan består till stor del av yngre skandinaviska varumärken såsom Fifth Avenue Shoe Repair, Whyred, WeSC, David & Martin och Byredo kombinerat med större varumärken och detaljhandelskoncerner såsom Filippa K, By Marlene Birger, J Lindeberg, Urban Outfitters, GANT, Diesel, Karen Millen och Georg Jensen.
Butikerna längs Norrlandgatan har på senare år fått en inriktning mot sportmode där butiker såsom North Face, Haglöfs, Norröna och Quiksilver återfinns. Butikshyresgästerna längs Kungsgatan är till övervägande del svenska kedjeföretag såsom Stadium, Naturkompaniet, Alewalds och Cervera. Hufvudstaden är mån om långsiktiga affärsrelationer och vi har ett antal hyresgäster som funnits i vårt bestånd i decennier. Ett välbekant exempel är anrika Ströms dam- och herrekipering som funnits vid korsningen Sveavägen/Kungsgatan sedan 1939.
Bibliotekstan. Området mellan Norrmalmstorg, Birger Jarlsgatan, Stureplan och Norrlandsgatan som innehåller butiker med högklassiga varumärken.
Birger Jarlspassagen. Passagen, som är belägen mellan Birger Jarlsgatan och Smålandsgatan, har ett synnerligen stort kultur- och arkitekturhistoriskt värde.
Norrmalmstorg 1. Byggnaden är en unik profilfastighet och ett kommersiellt landmärke i Stockholms city.
20 40 60 80 100 120 140 160 180 Förfallostruktur Årshyra, mnkr
2012 2013 2014 2015 2016 2017–
År
0
| 2011 | 2010 | |
|---|---|---|
| Antal fastigheter | 17 | 16 |
| Uthyrbar yta, kvm | 151 231 | 144 851 |
| – varav kontor | 103 037 | 97 656 |
| – varav butik och restaurang | 35 772 | 34 719 |
| Årshyra, mnkr | 680 | 634 |
| Hyresvakansgrad, % | 3,7 | 8,7 |
| Ytvakansgrad, % | 5,1 | 10,6 |
| 2011 | 2010 | |
|---|---|---|
| Nyuthyrning, kvm | 12 600 | 12 100 |
| Nyuthyrning årshyra, mnkr | 58 | 46 |
| Omförhandlade avtal, kvm | 21 400 | 26 300 |
| Omförhandlad årshyra, mnkr | 95 | 108 |
| Mnkr | 2011 | 2010 |
|---|---|---|
| Nettoomsättning | 607,4 | 570,8 |
| Underhåll | -33,2 | -15,7 |
| Drift och administration | -74,4 | -75,1 |
| Övriga kostnader | -64,4 | -62,8 |
| Summa kostnader | -172,0 | -153,6 |
| Bruttoresultat | 435,4 | 417,2 |
Affärsområde Stockholm Västra City omfattar fastigheterna i områdena söder och väster om Hötorget, vid Regeringsgatan samt NK-fastigheterna i Stockholm och Göteborg. Vid årsskiftet bestod affärsområdet av 8 (8) fastigheter i Stockholm samt 1 (1) i Göteborg. Fastighetsbeståndet är helt kommersiellt och består av kontorsoch butiksfastigheter samt parkeringshuset Parkaden. Fastigheterna är belägna på Drottninggatan, Klarabergsgatan, Hamngatan, Regeringsgatan, Västra Trädgårdsgatan och i Gamla Stan i Stockholm samt vid Östra Hamngatan i Göteborg.
Under året har renovering och lokalanpassning genomförts för nya och befintliga hyresgästers räkning. Nya kontorshyresgäster som flyttat in är bland annat Sandvik på Klarabergsgatan samt Exsitec och Talk To People på Drottninggatan.
Arbetet med att utveckla butiksmixen inom affärsområdet sker kontinuerligt för att på så sätt skapa en attraktiv gatumiljö.
Förädlingen av NK-varuhusen i såväl Stockholm som Göteborg pågår löpande i syfte att skapa än mer attraktiva varuhus, som står sig väl i internationell jämförelse. I NK Stockholm har damkonfektionsavdelningarna Acne, Boss Woman, NK Style samt NK Internationella Designers öppnat. I NK Göteborg har Ralph Lauren och MontBlanc öppnat accessoaravdelningar på gatuplan.
Hyresmarknaden för kontor inom affärsområdet har under året varit positiv med stort intresse för våra fastigheter.
Marknadshyrorna för kontorslokaler i de mest attraktiva lägena i Stockholm uppgick under året till mellan 4 200 och 5 000 kr per kvm och år exklusive fastighetsskattetillägg. Hyresmarknaden för butikslokaler var fortsatt god under året. I de bästa lägena och för de bästa ytorna exklusive varuhuset NK och Bibliotekstan uppgick marknadshyrorna till mellan 4000 och 12000 kr per kvm och år exklusive fastighetsskattetillägg. I varuhuset NK, med bästa läge och bästa försäljningsyta i Stockholm, ligger marknadshyrorna vid omförhandlingar och nyuthyrningar på hyresnivåer mellan 14 000 och 18 000 kr per kvm och år exklusive omsättningshyres- och fastighetsskattetillägg. För NK Göteborg var motsvarande hyresnivåer mellan 8 000 och 13 000 kr per kvm.
Hyresgäststrukturen inom affärsområdet utgörs främst av företag som värdesätter centralt belägna högkvalitativa lokaler. De dominerande branscherna är advokatbyråer, reklambyråer, IT- och medieföretag, organisationer och banker. Totalt finns inom affärsområdet 214 kunder. De tio största kunderna hyr 30 000 kvm (34 000) vilket representerar en årshyra på 208 mnkr (215).
Butikshyresgästerna representerar till övervägande del starka, välkända varumärken med höga krav på etablering inom attraktiva marknadsplatser. I NK-varuhusen finns många av de starkaste internationella och svenska varumärkena representerade.
NK-fastigheterna i Stockholm och Göteborg och varumärket NK ägs av det helägda dotterbolaget AB Nordiska Kompaniet. NK ingår som två förvaltningsområden i Affärsområde Stockholm Västra City.
NK är ett av Sveriges starkaste och mest välkända varumärken, som har förstärkt och utvecklat sitt värde sedan 1902. Den viktiga uppgiften att vårda och bedriva långsiktig varumärkesuppbyggnad är grunden till NK:s förmåga att stödja handeln i varuhusen och därmed generera ökade hyresintäkter och höjda fastighetsvärden.
Varumärket NK har idag en mycket stark ställning bland såväl svenska som internationella konsumenter. Framgången bygger på ett nära samarbete mellan fastighetsägare å ena sidan och företagare genom en företagarförening å den andra. Samarbetet vidareutvecklas genom rätt mix av företagare, en vital och attraktiv marknadsplats samt kontinuerliga marknadsföringsinsatser mot rätt målgrupper.
Hufvudstaden och företagarföreningen utarbetar tillsammans årligen marknadsplaner för att stärka NK som varumärke och handelsplats.
Trots det osäkra konjukturläget visade detaljhandeln en positiv konsumtionsutveckling under 2011. Enligt Detaljhandelsindex DHI ökade försäljningen i löpande priser inom sällanköpshandeln med 0,3 procent. Försäljningen av konfektion ökade med 2 procent. Den totala försäljningen för NK-varuhusen nådde i stort sett samma nivå som toppåret 2010.
I det helägda dotterbolaget Parkaden AB drivs parkeringsrörelse i två av Hufvudstadens fastigheter i Stockholm, dels parkeringshuset Parkaden på Regeringsgatan mittemot NK-varuhuset med 800 platser, dels Continentalgaraget i fastigheten Orgelpipan 7 nära Centralstationen med 454 platser. I parkeringshuset Parkaden har under året underhållsarbeten av bland annat körbanor samt kantbalkar genomförts, belysningen på de renoverade ytorna har bytts mot en miljöanpassad lösning. Parkaden, som är ett av Stockholms säkraste parkeringshus, är en viktig servicefunktion för kunderna i Hufvudstadens marknadsområden.
| 2011 | 2010 | |
|---|---|---|
| Antal fastigheter | 9 | 9 |
| Uthyrbar yta, kvm | 149 676 | 149 656 |
| – varav kontor | 45 953 | 45 731 |
| – varav butik och restaurang | 44 551 | 44 654 |
| Årshyra, mnkr | 580 | 569 |
| Hyresvakansgrad, % | 2,8 | 2,0 |
| Ytvakansgrad, % | 4,3 | 4,3 |
| 2011 | 2010 | |
|---|---|---|
| Nyuthyrning, kvm | 6 900 | 5 400 |
| Nyuthyrning årshyra, mnkr | 32 | 25 |
| Omförhandlade avtal, kvm | 13 100 | 20 000 |
| Omförhandlad årshyra, mnkr | 99 | 92 |
| Mnkr | 2011 | 2010 |
|---|---|---|
| Nettoomsättning | 578,1 | 571,8 |
| Underhåll | -11,4 | -11,6 |
| Drift och administration | -123,8 | -123,3 |
| Övriga kostnader | -59,1 | -56,9 |
| Summa kostnader | -194,3 | -191,8 |
| Bruttoresultat | 383,8 | 380,0 |
| 2011 | 2010 | |
|---|---|---|
| NK Stockholm | ||
| Uthyrbar varuhusyta, kvm | 24 046 | 23 973 |
| Uthyrbar lageryta, kvm | 3 498 | 3 540 |
| Antal avdelningar | 106 | 105 |
| Antal restauranger | 8 | 8 |
| Försäljning inkl moms, mnkr | 2 254 | 2 274 |
| NK Göteborg | ||
| Uthyrbar varuhusyta, kvm | 9 936 | 10 094 |
| Uthyrbar lageryta, kvm | 1 278 | 1 258 |
| Antal avdelningar | 50 | 49 |
| Antal restauranger | 2 | 2 |
| Försäljning inkl moms, mnkr | 556 | 559 |
Hamngatan, Stockholm
Östra Hamngatan, Göteborg
Affärsområde Göteborg omfattade vid årsskiftet 4 (4) fastigheter, belägna i Göteborgs mest centrala affärsdistrikt. Under året har en fastighet förvärvats och en fastighet avyttrats. Den förvärvade fastigheten kompletterar på ett naturligt sätt Hufvudstadens bestånd, som efter förvärvet äger hela kvarteret Härberget som uppgår till cirka 23 000 kvm fördelat på kontor, butik, bostäder och parkering.
I den största fastigheten i Affärsområde Göteborg ingår köpmannavaruhuset Femman som är en del av Nordstans affärscentrum. Nordstan besöks årligen av cirka 37 miljoner personer, varav Femman besöks av knappt 11 miljoner personer. Omsättningen var cirka 3,9 mdkr varav Femman omsätter cirka 840 mnkr. Hufvudstaden är en av de största enskilda delägarna i Nordstans Samfällighetsförening, som äger och förvaltar Nordstans parkeringshus samt torg och gågator.
I Femmanhuset finns cirka 60 butiker, caféer och restauranger i tre plan. De största butikshyresgästerna är Nilson Group, H&M, KappAhl, Dressman, Femmans Sport och Indiska.
Under 2011 förvärvades fastigheten Inom Vallgraven 12:2 belägen vid Södra Hamngatan 47. På fastigheten finns en obebyggd tomt med en byggrätt om totalt cirka 2 000 kvm kommersiell yta för kontor och butik. Förvärvet ligger i linje med Hufvudstadens strategi att äga och förvalta fastigheter i de mest attraktiva delarna i centrala Stockholm och centrala Göteborg. Genom att äga hela kvarteret kan stora synergier uppnås. Förvärvet öppnar också upp möjligheten för att ta ett helhetsgrepp om kvarteret och på sikt utveckla det till en ännu attraktivare marknadsplats för kontor och butiker i Göteborgs bästa cityläge.
Fastigheten Femman har byggts på med två våningar som omfattar cirka 5 100 kvm uthyrbar kontorsyta och som ger en fantastisk utsikt över Göteborg. I oktober tillträdde Advokatfirman Vinge sina nya toppmoderna kontor i påbyggnaden. Kontoren har fått en modern design med exklusiva naturmaterial på vägg- och golvytor samt generösa mötesutrymmen och samlingslokaler. Projektet har även omfattat nya tekniska system såsom nytt energieffektivt ventilationssystem samt moderna hissar. För att ytterligare modernisera fastigheten pågår även renovering av fastighetens entréer och trapphus.
Under året har avtal även tecknats med Carat Sverige avseende kontorslokaler i påbyggnaden. I och med det är cirka 80 procent uthyrt och projektet kommer att färdigställas i sin helhet under 2012.
Under 2011 har löpande lokalanpassningar av kontorslokaler utförts hos flera hyresgäster i samband med förlängning samt nytecknande av hyresavtal. Lokalerna har därmed moderniserats och anpassats till deras behov.
I fastigheten Femman pågår även en omfattande lokalanpassning för Alektum som under våren 2012 tillträder sitt yteffektiva och moderna kontor. I köpmannavaruhuset Femman har Espresso House öppnat ett café.
Hyresmarknaden för kontorslokaler har under året präglats av något minskade vakanser och något stigande hyresnivåer. Marknadshyrorna för kontorslokaler i de bästa lägena uppgick till mellan 1 900 och 2 400 kr per kvm och år exklusive fastighetsskattetillägg. Topphyrorna bedöms överstiga denna nivå något. För butikslokaler var hyresutvecklingen fortsatt god. I de bästa lägena uppgick marknadshyran till mellan 6 000 och 13 000 kr per kvm och år exklusive fastighetsskattetillägg.
Affärsområdets kunder utgörs främst av företag som uppskattar centralt belägna högkvalitativa lokaler. De dominerande branscherna är advokat- och revisionsbyråer, mediaföretag samt myndigheter och organisationer. Totalt finns inom affärsområdet 138 kunder. De tio största kunderna hyr 26 000 kvm (28 000), vilket representerar en årshyra på 63 mnkr (65).
Femman. Köpmannavaruhuset Femman är ett av de starkaste varumärkena i Västsverige inom detaljhandeln och representerar ett brett utbud inom konfektion och annan sällanköpshandel.
Nordstan. Nordstans Affärscentrum är ett av norra Europas största inomhuscenter. Hufvudstaden har som en av de största enskilda ägarna i Nordstans Samfällighetsförening en andel om cirka 30 procent.
| 2011 | 2010 | |
|---|---|---|
| Antal fastigheter | 4 | 4 |
| Uthyrbar yta, kvm | 64 551 | 63 036 |
| – varav kontor | 36 647 | 33 568 |
| – varav butik och restaurang | 22 162 | 23 668 |
| Årshyra, mnkr | 180 | 170 |
| Hyresvakansgrad, % | 8,0 | 1,8 |
| Ytvakansgrad, % | 11,5 | 4,3 |
| 2011 | 2010 | |
|---|---|---|
| Nyuthyrning, kvm | 2 500 | 5 700 |
| Nyuthyrning årshyra, mnkr | 10 | 17 |
| Omförhandlade avtal, kvm | 7 700 | 15 200 |
| Omförhandlad årshyra, mnkr | 21 | 39 |
| Mnkr | 2011 | 2010 |
|---|---|---|
| Nettoomsättning | 177,7 | 176,4 |
| Underhåll | -1,5 | -0,7 |
| Drift och administration | -37,0 | -36,3 |
| Övriga kostnader | -17,6 | -17,5 |
| Summa kostnader | -56,1 | -54,5 |
| Bruttoresultat | 121,6 | 121,9 |
Styrelsen och verkställande direktören avger härmed årsredovisning och koncernredovisning för Hufvudstaden AB (publ), organisationsnummer 556012-8240, NK 100, 111 77 Stockholm, besöksadress Regeringsgatan 38, Stockholm.
Hufvudstaden är noterat på listan för stora företag på NASDAQ OMX Stockholm. LE Lundbergföretagen AB, organisationsnummer 556056-8817, Stockholm, har ett bestämmande inflytande i Hufvudstaden, varför bolaget konsolideras i Lundbergkoncernen.
Årsredovisningens resultat- och balansräkningar föreslås fastställas på årsstämman den 22 mars 2012.
Hufvudstaden är ett svenskt publikt aktiebolag med säte i Stockholm. Till grund för styrningen av koncernen ligger bland annat bolagsordningen, den svenska aktiebolagslagen, NASDAQ OMX Stockholms regelverk för emittenter, Svensk kod för bolagsstyrning (Koden) samt andra tillämpliga lagar och regler. Koden syftar till att skapa goda förutsättningar för en aktiv och ansvarskännande ägarroll och utgör ett led i självregleringen inom det svenska näringslivet, se www.bolagsstyrning.se. Den bygger på principen följ eller förklara, vilket innebär att bolag kan avvika från en eller flera regler i Koden om motiv finns och förklaras samt vald lösning beskrivs.
Hufvudstaden följer Koden med avvikelse för bestämmelser om valberedning. Avvikelsen från Koden förklaras mer detaljerat nedan.
Hufvudstadens aktiekapital uppgick vid årets slut till 1056359665 kronor fördelat på totalt 211271933 aktier, vilket ger ett kvotvärde om 5 kronor per aktie. Av aktierna är 202 996 869 A-aktier med ett röstvärde om en röst per aktie och 8275064 C-aktier med ett röstvärde om 100 röster per aktie. Samtliga aktier har lika rätt till andel i bolagets tillgångar och resultat. Största ägare är LE Lundbergföretagen AB med totalt 45,3 procent av utestående aktier och 88,1 procent av rösterna. Utöver LE Lundbergföretagen AB finns ingen ägare i bolaget som direkt eller indirekt innehar aktier vars röstetal representerar en tiondel eller mer av röstetalet för samtliga aktier i bolaget.
Enligt ett omvandlingsförbehåll i bolagsordningen har C-aktieägare rätt att begära omvandling av sina C-aktier till A-aktier. Inga begränsningar finns i bolagsordningen avseende möjligheten att överlåta aktier eller rösträtt på stämman. Inga kända avtal finns som skulle påverkas till följd av ett offentligt uppköpserbjudande och inga överträdelser mot tillämpliga börsregler har förekommit. Det finns ej heller någon pensionsstiftelse eller annan utfästelse till personalen i fråga om aktieinnehav.
Aktieägares rätt att besluta i Hufvudstadens angelägenheter utövas vid bolagsstämman. Aktieägare, som är registrerade i aktieboken per avstämningsdagen och har anmält deltagande i tid, har rätt att delta och rösta vid bolagsstämman personligen eller genom ombud. Aktieägare vars aktier är förvaltarregistrerade måste, för att kunna utöva rösträtt på bolagsstämman, tillfälligt omregistrera sina aktier i eget namn, enligt vad som följer av kallelsen till bolagsstämman. Beslut vid stämman fattas normalt med enkel majoritet. I vissa frågor föreskriver dock aktiebolagslagen att ett förslag ska godkännas av en högre andel av de på stämman företrädda och avgivna rösterna.
Enskilda aktieägare, som önskar få ett ärende behandlat på stämman, kan begära det hos Hufvudstadens styrelse under särskild adress, som publiceras på bolagets hemsida i god tid före kallelsetiden för stämman.
Årsstämma ska hållas i Stockholm inom sex månader efter räkenskapsårets slut. Vid årsstämman beslutas i frågor avseende bland annat fastställande av resultat- och balansräkningar, utdelning, ansvarsfrihet för styrelseledamöterna och VD, val av styrelseledamöter, styrelseordförande och revisorer samt ersättning till styrelse och revisorer, principer för ersättning till ledande befattningshavare och andra viktiga frågor. Kallelse till bolagsstämma sker genom annonsering i Post- och Inrikes Tidningar samt på bolagets webbplats. Att kallelse skett ska annonseras i Dagens Nyheter.
Årsstämma 2011 hölls den 24 mars 2011. Totalt 331 aktieägare som företrädde 118 007 165 A-aktier och 8260355 C-aktier var närvarande och de representerade totalt 944 042 665 röster, motsvarande 92 procent av det totala antalet utestående röster. Vid stämman närvarade styrelsen, medlemmar i koncernledningen och revisorn. Till stämmans ordförande valdes Fredrik Lundberg. Vid årsstämman beslutades att fastställa den framlagda resultat- och balansräkningen samt koncernresultat- och koncernbalansräkningen och att disponera över till förfogande stående vinstmedel så att 2,30 kr per aktie delades ut till aktieägarna. Stämman beviljade ansvarsfrihet för styrelseledamöterna och VD samt beslutade om arvode till styrelseledamöterna och revisorerna. Vidare omvaldes samtliga styrelseledamöter för tiden intill slutet av nästa årsstämma. Slutligen beslutade stämman om riktlinjer för lön och ersättning till ledande befattningshavare samt bemyndigade styrelsen att besluta om förvärv och överlåtelse av egna aktier.
Årsstämma 2012 hålls den 22 mars 2012 i Stockholm.
Nominering och val av styrelse och revisorer Enligt bolagsordningen skall styrelsen (utöver de ledamöter som enligt lag utses av annan än bolagsstämman) bestå av lägst fem och högst tio ledamöter. Ledamöterna väljs på bolagsstämma för tiden intill slutet av den första årsstämma som hålls efter det år då styrelseledamoten utsågs. Med hänsyn till den koncentrerade ägarbilden finns ingen formellt utsedd valberedning. Huvudägaren lämnar förslag på ordförande vid bolagsstämma, styrelse, styrelseordförande och styrelsearvoden samt revisorer och revisionsarvoden. Övriga aktieägare har möjlighet att lämna nomineringsförslag till styrelsens ordförande under adress som framgår av bolagets hemsida. Förslagen offentliggörs senast i samband med kallelsen till årsstämman.
Som underlag för sitt förslag inför årsstämman 2012 har huvudägaren gjort en bedömning av huruvida den nuvarande styrelsen är ändamålsenligt sammansatt, bland annat med ledning av tillämpliga delar av den utvärdering av styrelsens arbete som görs årligen.
Hufvudstadens förfarande avseende valberedning är ett avsteg från Koden.
Styrelsen har enligt aktiebolagslagen ett övergripande ansvar för koncernens organisation och förvaltning samt för att kontrollen av bokföringen, medelsförvaltningen och ekonomiska förhållanden i övrigt är betryggande. Styrelsen fattar beslut i frågor avseende koncernens övergripande mål, strategiska inriktning och policys liksom viktigare frågor som rör finansiering, förvärv, avyttringar och investeringar. Till styrelsens övriga uppgifter hör bland annat att:
• Fortlöpande följa och bedöma bolagets ekonomiska situation och affärsmässiga utveckling.
• Fastställa bolagets etiska riktlinjer.
Styrelsens arbete följer en av styrelsen fastställd arbetsordning, vilken ger ramen för beslut avseende investeringar, finansiering, ekonomiska rapporter samt övriga frågor av strategisk karaktär. Arbetsordningen reglerar även styrelsens respektive VD:s åligganden samt arbetsfördelningen mellan styrelsen och VD. Arbetsordningens relevans och aktualitet ses över varje år.
Styrelsens ordförande leder styrelsearbetet och har kontinuerlig kontakt med VD för att löpande kunna följa koncernens verksamhet och utveckling. Ordföranden samråder med VD i strategiska frågor och företräder bolaget i ägarfrågor.
Styrelsens ordförande tillser att styrelsens arbete utvärderas en gång per år och att nya styrelseledamöter erhåller lämplig utbildning. Styrelsen utvärderar också VD:s arbete, utan att denne närvarar.
Under verksamhetsåret 2011 hade styrelsen sju sammanträden, varav ett var konstituerande och ett hölls i Göteborg. Ekonomisk och finansiell rapportering samt redovisning av affärsområdenas verksamhet framläggs vid varje styrelsemöte. Dessutom tas väsentliga frågor av principiell eller stor ekonomisk betydelse upp vid varje ordinarie sammanträde. Styrelsearbetet har under året särskilt inriktats på strategidiskussioner, konjunktur- och finansieringsfrågor, investeringar. Fastighetsförvärven i både Stockholm och Göteborg, påbyggnad av Femman, Nordstan i Göteborg samt initiering av certifikatprogram är några övriga ärenden som behandlats under året. Tjänstemän i bolaget deltar i styrelsens sammanträden såsom föredragande.
Bolagets revisor deltog vid styrelsemötet i februari, då årsredovisningen för 2010 godkändes, och vid styrelsemötet i augusti i samband med styrelsens behandling av bolagets halvårsrapport.
Hufvudstadens styrelse består av nio ledamöter, som valts av årsstämman för en period om ett år. Från företagsledningen ingår endast VD i styrelsen och denne är den ende som är att betrakta som beroende av bolaget.
Bibliotekstan, Stockholm
Styrelsens ordförande sedan 1998 är Fredrik Lundberg. Fyra av ledamöterna har beroendeställning gentemot den största aktieägaren L E Lundbergföretagen AB (Fredrik Lundberg, Claes Boustedt, Louise Lindh och Sten Peterson). För ytterligare information om enskilda styrelseledamöter, se sidorna 84 – 85. Som styrelsens sekreterare anlitas utomstående jurist.
| Namn | Funktion | Närvaro 20111) |
Oberoende i förhållande till bolaget |
Oberoende i förhållande till ägare |
|---|---|---|---|---|
| Fredrik Lundberg | Ordförande | 7 | Ja | Nej |
| Claes Boustedt | 7 | Ja | Nej | |
| Bengt Braun | 7 | Ja | Ja | |
| Peter Egardt | 7 | Ja | Ja | |
| Louise Lindh | 6 | Ja | Nej | |
| Hans Mertzig | 6 | Ja | Ja | |
| Sten Peterson | 7 | Ja | Nej | |
| Anna-Greta Sjöberg | 7 | Ja | Ja | |
| Ivo Stopner | VD | 7 Nej (anställd) | Ja |
1)Under året har sju styrelsemöten hållits, varav fem efter årsstämman.
Enligt bolagsordningen skall bolaget ha en eller två revisorer och motsvarande antal suppleanter, alternativt kan ett eller två registrerade revisionsbolag utses. Vid årsstämman 2008 valdes för en period om fyra år de auktoriserade revisorerna George Pettersson och Joakim Thilstedt, båda från KPMG, till revisor respektive revisorssuppleant. Bland George Petterssons större uppdrag kan nämnas LE Lundbergföretagen AB, Holmen AB, Sandvik AB och Skanska AB.
Styrelsen träffar bolagets revisor två gånger per år, varav en gång utan närvaro av VD. Vid dessa tillfällen lämnar revisorn en redogörelse och en diskussion om revisionens inriktning och iakttagelser förs. Interna rutiner och kontrollsystem granskas löpande under året. Slutlig granskning av årsbokslut och årsredovisning görs i januari–februari. Halvårsbokslutet granskas översiktligt. Redovisning av arvode till revisorerna inklusive arvode för rådgivningstjänster lämnas i not 9.
Styrelsen har prövat frågan om inrättande av ett revisionsutskott men valt att inte inrätta något sådant utan hantera uppgifter som ankommer på ett sådant utskott inom ramen för det ordinarie styrelsearbetet. Styrelsens fulla kompetens kan därmed tillvaratas samtidigt som sammanträdena effektiviseras. Detta innebär att hela styrelsen fullgör de uppgifter som ankommer på ett revisionsutskott.
VD leder verksamheten i enlighet med den antagna arbetsordningen för styrelse och VD samt styrelsens instruktioner. VD ansvarar för att styrelsen erhåller ett så sakligt, utförligt och relevant informations- och beslutsunderlag som erfordras för att styrelsen ska kunna fatta väl underbyggda beslut.
Företagsledningen består, förutom av VD, av de tre affärsområdescheferna samt cheferna för Ekonomi/ Finans, Fastighetsutveckling och Personal. Företagsledningen har möten cirka en gång i månaden för att diskutera aktuella frågor. För information om enskilda medlemmar, se sidorna 86 – 87.
Ersättning till styrelsen beslutas av årsstämman. Vid årsstämman 2011 beslutades om en ersättning för styrelsearbetet 2011 om 1 575 000 kronor att fördelas på ledamöterna med undantag för VD Ivo Stopner, som inte uppbär någon ersättning för sitt styrelsearbete. Ordföranden erhöll 350 000 kronor och de övriga sju ej anställda ledamöterna 175 000 kronor vardera.
Styrelsen har prövat frågan om inrättande av ett ersättningsutskott men valt att inte inrätta något sådant utan hantera frågan inom ramen för det ordinarie styrelsearbetet. Styrelsens fulla kompetens kan därmed tillvaratas samtidigt som sammanträdena effektiviseras. Detta innebär att hela styrelsen, förutom VD, fullgör de uppgifter som ankommer på ett ersättningsutskott, inklusive att följa och utvärdera pågående och under året avslutade program för rörliga ersättningar till bolagsledningen. Styrelsen följer och utvärderar också tillämpningen av de riktlinjer för ersättningar till ledande befattningshavare som årsstämman fattar beslut om samt gällande ersättningsstrukturer och ersättningsnivåer i bolaget för ledande befattningshavare.
Riktlinjer för lön, bonus och annan ersättning till bolagets ledande befattningshavare beslutas av årsstämman. För 2011 beslöt stämman att samma riktlinjer som tidigare ska tillämpas, det vill säga att bolagets ersättningar ska utgöras av marknadsmässiga löner samt ett begränsat resultatrelaterat bonusprogram, som beskrivs nedan. Inga aktiekursrelaterade incitamentssystem finns i bolaget. Dessa riktlinjer har följts under 2011 och förslag att samma riktlinjer med något justerade takbelopp för maximalt bonusutfall ska tillämpas för 2012 kommer att föreläggas årsstämman. De nya takbeloppen innebär att bonus för verkställande direktören maximalt kan utgå med tre månadslöner per år och för övriga ledande befattningshavare med maximalt det högre av tre månadslöner och 250 000 kr per person och år. Maximalt kan bonus till nuvarande antal ledande befattningshavare och med nuvarande löneläge komma att uppgå till 2,7 mnkr. De nya riktlinjerna föreslås gälla från årsstämman 2012. Styrelsens redogörelse för utvärderingen av program för rörlig ersättning till bolagsledningen, tillämpningen av riktlinjer för ersättning till ledande befattningshavare samt gällande ersättningsstrukturer och ersättningsnivåer i bolaget för ledande befattningshavare kommer att läggas ut på bolagets hemsida www.hufvudstaden.se senast två veckor före årsstämman 2012. Revisorns yttrande om huruvida riktlinjer för ersättning till ledande befattningshavare, som antogs av årsstämman 2011, har följts, finns på bolagets hemsida www.hufvudstaden.se samt kommer att bifogas årsstämmohandlingarna. Yttrandet kan även erhållas från bolaget på begäran.
VD:s ersättning föreslås av styrelsens ordförande och fastställs av styrelsen. VD deltar ej i detta beslut. VD beslutar om ersättning till övriga ledande befattningshavare efter samråd med styrelsens ordförande.
För ytterligare information om löner och ersättningar, samt riktlinjer för ersättning till ledande befattningshavare antagna av årsstämman 2011, se not 8.
Övriga tillsvidareanställda medarbetare i koncernen omfattades under året av ett bonusprogram. Bonus utfaller enligt kriterierna verksamhetsresultat och kundnöjdhet. För chefer med personalansvar tillkommer även personlig bedömning med individuella mål.
För båda bonusprogrammen gäller att beslut fattas för ett år i taget och att bonusen har ett tak. Bonus utfaller endast om bolaget uppvisar ett positivt resultat utan hänsyn till orealiserade värdeförändringar. För 2011 uppgick bonuskostnaden totalt till 0,6 mnkr (2,5) eller med i genomsnitt 3 000 kronor per medarbetare och för företagsledningen inklusive VD med i genomsnitt 42000 kronor per person. Bonusen är ej pensionsgrundande.
Sedan årsstämman 2003 har styrelsen haft stämmans bemyndigande om att återköpa högst 10 procent av samtliga aktier för att ge styrelsen möjlighet att justera kapitalstrukturen och därigenom skapa ökat värde för bolagets aktieägare. Mandatet förnyades vid årsstämman 2011. Totalt eget innehav per den 31 december 2011 uppgick till 5 006 000 A-aktier, motsvarande 2,4 procent av samtliga aktier. Hela posten förvärvades 2003 till en snittkurs av 27,30 kronor per aktie. Inga återköp av aktier har skett under året eller efter rapporttidens utgång (till och med den 9 februari 2012).
Styrelsen har det övergripande ansvaret för att Hufvudstaden har en tillfredsställande intern kontroll. VD ansvarar för att det finns ett betryggande system för intern kontroll, som täcker alla väsentliga risker för fel i den finansiella rapporteringen. Hufvudstadens system för intern kontroll omfattar kontrollmiljön, riskbedömning, kontrollåtgärder, information och kommunikation samt uppföljning.
Kontrollmiljön är grunden för den interna kontrollen avseende den finansiella rapporteringen. Hufvudstadens interna kontrollstruktur bygger bland annat på en tydlig ansvars- och arbetsfördelning såväl mellan styrelse och VD som inom den operativa verksamheten. Policys och riktlinjer, som till exempel bolagets värderingsgrunder, informationspolicy och redovisningshandbok dokumenteras och utvärderas kontinuerligt av ledning och styrelse. Dessa styrande dokument samt genomarbetade processbeskrivningar kommuniceras via fastställda informationsoch kommunikationsvägar och har därmed gjorts tillgängliga och kända för berörd personal.
Baserat på löpande diskussioner och möten i organisationen identifierar, analyserar och beslutar Hufvudstadens ledning om hantering av risker för fel i den finansiella rapporteringen. Styrelsen behandlar utfallet av bolagets process för riskbedömning och riskhantering, för att säkerställa att den omfattar alla väsentliga områden och fastställer inriktning och vid behov nödvändiga åtgärder. Hufvudstadens största risker kopplas till fastighetsvärdering, finansiella transaktioner och fastighetsprojekt.
Hufvudstaden har, baserat på gjorda riskbedömningar, fastställt ett antal kontrollåtgärder. Dessa är både av förebyggande natur, det vill säga åtgärder som syftar till att undvika förluster eller felaktigheter i rapporteringen, och av upptäckande natur. Kontrollerna ska även säkerställa att felaktigheter blir rättade. Exempel på områden som har väsentlig påverkan på bolagets resultat och har väl genomarbetade kontrollåtgärder är underhåll, ombyggnad, räntebetalningar samt uthyrning.
Den interna informationen och externa kommunikationen regleras på övergripande nivå bland annat av en informationspolicy. Den interna kommunikationen till och från styrelse och ledning sker bland annat genom att ledningen håller regelbundna informationsmöten, både för hela företaget och för enskilda enheter. En annan viktig kommunikationskanal är Hufvudstadens intranät. Genom detta har samtliga medarbetare tillgång till aktuell information. På intranätet publiceras interna policys, riktlinjer, instruktioner och motsvarande dokument som styr och stödjer verksamheten. Återrapporteringen kring arbetet med intern kontroll följer sedvanliga rapporteringsvägar.
Hufvudstadens ledning utvärderar löpande den interna kontrollen avseende den finansiella rapporteringen framför allt genom egna analyser, att ställa frågor och ta del av controllerfunktionens arbete.
Styrelsen erhåller kvartalsrapporter med ekonomiskt utfall inklusive ledningens kommentarer till verksamheten och den interna kontrollen. Vid varje styrelsesammanträde behandlas den ekonomiska situationen. Bolagets revisor medverkar vid styrelsemöten vid två tillfällen per år och informerar om sina iakttagelser om bolagets interna rutiner och kontrollsystem. Styrelsens ledamöter har då tillfälle att ställa frågor. Årligen görs en genomgång av väsentliga riskområden och styrelsen tar ställning till risker i den finansiella rapporteringen samt utvärderar den interna kontrollen.
Hufvudstadens ledning har systematiskt gått igenom och strukturerat den interna dokumentationen av det interna kontrollsystemet. Det har inte framkommit något som tyder på att kontrollsystemet inte skulle fungera på avsett sätt. Styrelsen har därför beslutat att inte inrätta en internrevisionsfunktion. Beslutet omprövas årligen.
Hufvudstadens affärsidé är att i egna fastigheter i centrala Stockholm och centrala Göteborg erbjuda framgångsrika företag högkvalitativa kontors- och butikslokaler på attraktiva marknadsplatser.
Den globala ekonomin fortsatte att stärkas under den första delen av 2011. Sveriges konjunktur noterade rekordhöga tillväxttal till följd av ett starkare Europa och en stabil efterfrågan från Asien och Sydamerika. Under sommaren drabbades Grekland av en statsskuldkris som spred sig till andra sydeuropeiska länder. Detta ledde i sin tur till en förtroendekris för eurosamarbetet. Investerarnas riskaversion tilltog vilket medförde att möjligheterna till finansiering minskade med kraftigt höjda räntemarginaler som en följd. I slutet av året påverkades även den svenska ekonomin av den europeiska konjunkturnedgången.
Efterfrågan på hyresmarknaden ökade fram till sommaren och har under det andra halvåret varit stabil. Det har varit en begränsad tillgång på större ytor i de centrala delarna av både Stockholm och Göteborg och det har inte avslutats några större nybyggnationer. Bägge städerna gör satsningar på infrastruktur och turismen har fortsatt att öka. Dessa faktorer har inneburit höjda hyror och minskade vakanser. Vid omförhandlingar har ett flertal hyresavtal med långa löptider och till bra hyresnivåer tecknats.
Satsningen på att etablera marknadsområdet Bibliotekstan för välrenommerade svenska och internationella varumärken har gett resultat. Under året tecknades avtal med bland annat Ralph Lauren och Burberry. Omsättning i NK-varuhusen nådde i stort sett upp till föregående års nivå vilket är starkt mot bakgrund av den vikande detaljhandeln under hösten. I Göteborg förvärvades en fastighet i kvarteret Härberget där Hufvudstaden sedan tidigare äger resterande fastigheter. Påbyggnaden av Femman i Nordstan har pågått under året och den första hyresgästen flyttade in i oktober. Projektetet beräknas avslutas under 2012. I Stockholm förvärvades fastigheten Kåkenhusen 38 som ligger i anslutning till bolagets fastighet på Kungsgatan/ Norrlandsgatan.
Hufvudstadens kassaflöde är stabilt och den finansiella ställningen är betryggande även efter gjorda förvärv samt genomförda projekt. Soliditeten överstiger 50 procent, räntetäckningsgraden uppgick till 7 gånger och belåningsgraden är lägre än 20 procent. Bolaget har ej utnyttjade lånelöften om 575 mnkr och lån som för
faller under 2012 uppgår till 250 mnkr. För att bredda finansieringsbasen har styrelsen beslutat att starta ett certifikatsprogram om 1 mdkr.
Den svenska ekonomins positiva utveckling och stabilitet har inneburit ett fortsatt stort intresse för fastighetsmarknaden. Transaktionsvolymen nådde i stort sett upp till föregående års nivå trots den under hösten ökade osäkerheten på kreditmarknaden. De höjda hyresnivåerna tillsammans med något sänkta direktavkastningskrav har lett till att fastighetsbeståndets värde har skrivits upp under året.
Hufvudstaden ägde vid årets slut 30 fastigheter (29). Den uthyrbara ytan uppgick till 284 500 kvm i Stockholm och 81 000 kvm i Göteborg, totalt 365 500 kvm.
Under året har ett förvärv genomförts i Stockholm och en bytesaffär i Göteborg. Fastigheten i Stockholm omfattar cirka 6 700 kvm och köpeskillingen uppgick till 477,5 mnkr. I Göteborg förvärvades en obebyggd tomt om cirka 2 000 kvm för 65 mnkr. I samband med förvärvet avyttrades en fastighet om cirka 2 500 kvm för 87 mnkr.
Den totala hyresvakansgraden i koncernen per den 31 december 2011 var 3,9 procent (5,1) och ytvakansgraden var 5,9 procent (6,8). I Stockholm var hyresvakansgraden 3,4 procent och i Göteborg 6,0 procent.
Under året har 42 200 kvm (61 500) omförhandlats till ett värde av totalt 215 mnkr per år och 22 000 kvm (23 200) nykontrakterats.
Hufvudstaden har genomfört en intern värdering av bolagets samtliga fastigheter. Syftet med värderingen är att bedöma fastighetsbeståndets verkliga värde per den 31 december 2011. För att säkerställa värderingen har externa värderingar inhämtats från två värderingsföretag. De externa värderingar som gjorts vid årsskiftet motsvarar 32 procent av marknadsvärdet och motsvarande andel för hela 2011 var 55 procent.
Verkligt värde för fastighetsbeståndet har per den 31 december 2011 bedömts till 22,3 mdkr (20,1).
Värdering av fastighetsbeståndet har skett genom att varje enskild fastighets verkliga värde har bedömts. Bedömningen har gjorts genom tillämpning av värdering enligt en variant av ortsprismetoden som kallas för nettokapitaliseringsmetoden. Metoden innebär att marknadens avkastningskrav sätts i relation till fastigheternas driftsnetto.
Beskrivning av värderingsmetod och antaganden finns i not 17 Förvaltningsfastigheter.
| Förändring +/– |
Resultateffekt före skatt, +/– |
|
|---|---|---|
| Hyresintäkter | 100 kr per kvm | 750 mnkr |
| Fastighetskostnader | 50 kr per kvm | 375 mnkr |
| Hyresvakansgrad | 1,0 procentenhet | 300 mnkr |
| Avkastningskrav | 0,5 procentenhet | 2 300 mnkr |
Det bedömda verkliga värdet för fastighetsbeståndet per den 31 december 2011 uppgick till 22,3 mdkr. Baserat på värderingen av fastighetsbeståndet uppgår substansvärdet till 15,6 mdkr eller 76 kronor per aktie efter skatt. Vid substansvärdeberäkningen har använts en kalkylmässigt beräknad uppskjuten skatt. Denna har antagits till 10 procent på skillnaden mellan bedömt verkligt värde och skattemässigt restvärde för fastigheterna och har bedömts mot bakgrund av gällande skattelagstiftning, som innebär att fastigheter kan säljas via aktiebolag utan skattekonsekvenser. Köparen tappar dock avskrivningsunderlag, vilket kan motivera en viss kompensation, som här har antagits till 10 procent. Om procentsatsen för uppskjuten skatt enligt balansräkningen (26,3 procent) använts vid beräkningen, hade substansvärdet uppgått till 12,5 mdkr eller 61 kronor per aktie. Om skattesatsen antagits vara 0 procent, hade substansvärdet uppgått till 17,5 mdkr eller 85 kronor per aktie.
| Mdkr | |
|---|---|
| Redovisat eget kapital | 12,5 |
| Återföring av bokförd uppskjuten skatt | 5,0 |
| Substansvärde före skatt | 17,5 |
| Kalkylmässig uppskjuten skatt 10 procent | -1,9 |
| Substansvärde efter skatt | 15,6 |
| Substansvärde per aktie | 76 kr |
Europas statsskuldkris och problemen med eurosamarbetet har lett till en ökad osäkerhet på kreditmarknaden. Detta innebär att ett större fokus läggs på verksamhetens riskområden. Bolagets finansiella risker ses över kontinuerligt. Hufvudstadens finansieringsmöjligheter har säkerställts genom långfristiga lånelöften. Ramen uppgår till 3 000 mnkr varav 575 mnkr är outnyttjat. Bolaget har betryggande marginaler till kreditgivarnas restriktioner (covenants) avseende låneavtalen. Låneförfall under 2012 uppgår till 250 mnkr, se not 25. Ränterisken har hanterats genom att säkra räntenivån för 2 750 mnkr av en total upplåning om 4375 mnkr. Räntebindningstiden uppgick till 24 månader och den genomsnittliga effektiva räntan var 3,8 procent. Bolagets finansieringskällor har ökats genom att initiera ett certifikatsprogram om 1 mdkr. För att minimera kundförluster görs en kreditbedömning av nya kunder samt en kontinuerlig bevakning av kund- och hyresfordringar.
Hufvudstadens möjligheter att på kort sikt påverka resultatet i den löpande verksamheten är begränsade. Intäkterna är reglerade av förhållandevis långa hyresavtal, vanligen tre till fem år, och rörelsekostnaderna är svåra att förändra i ett kort perspektiv med bibehållen service och kvalitet. Hufvudstadens lönsamhet och verksamhet påverkas framför allt av makroekonomiska faktorer såsom konjunktur och ränteläge samt den regionala utvecklingen i Stockholm och Göteborg, men även av politiska beslut. För att framgångsrikt hantera möjligheter och risker i ett fastighetsbolag krävs därför lång framförhållning och tydliga strategier. Bolaget har identifierat väsentliga risker och osäkerhetsfaktorer enligt beskrivning nedan.
Förändringar i fastigheternas verkliga värde, till följd av konjunktursvängningar med mera, är både en risk och en möjlighet. Risken begränsas dock av fastigheternas koncentration till de mest attraktiva kommersiella lägena.
Hyresutvecklingen utgör både en risk och en möjlighet. Risken begränsas emellertid av Hufvudstadens koncentration till fastigheter med lokaler i de mest intressanta kommersiella lägena. Hyresnivån för lediga kontorslokaler påverkas snabbt vid en förstärkning eller försvagning av konjunkturen. Butikshyror för centrala affärslägen har en mer stabil nivå. Hyran för uthyrda lokaler med avtalstider på tre år eller mer är bundna till konsumentprisindex. Hyresförändringar sker när avtalen omförhandlas.
Höjningar av fastighetsskatten utgör en risk. Risken begränsas dock av att en väsentlig del av fastighetsskatten debiteras Hufvudstadens hyresgäster.
Vid en avmattning av konjunkturen är risken för ökad vakansgrad större för Hufvudstadens kontorslokaler än för butikslokalerna. En viss vakansgrad bör alltid finnas för att erbjuda kunder expansionsmöjligheter, möjliggöra ombyggnader och pröva marknadens villighet att acceptera högre hyresnivåer.
En lång genomsnittlig avtalstid är en fördel vid sjunkande marknadshyror och en nackdel vid stigande hyror. Alltför täta om- och avflyttningar medför stora kostnader för lokalanpassningar. Dessa kostnader kan inte alltid kompenseras av höjda hyror. Hufvudstadens vilja är i normalfallet att teckna avtal med längre hyrestider.
Omsättningsbaserade hyror tillämpas i huvudsak i NKvaruhusen. Hufvudstaden strävar efter att öka andelen avtal med omsättningshyror, då de medför en potential uppåt samtidigt som den garanterade minimihyran i omsättningsavtalen begränsar risken för hyresfall.
Hufvudstaden arbetar aktivt med att optimera fastigheternas förbrukning och därmed sänka driftkostnaderna. Upphandling av elkraft görs regelbundet på termin för att minska känsligheten för svängningar i energipriserna. Prövning sker löpande om förutsättningarna förändras.
Hufvudstadens fastighetsbestånd är väl underhållet. Bolaget arbetar målmedvetet med uppföljning och styrning av kostnader i varje enskild fastighet och minskar därmed risken för oförutsedda kostnadsökningar.
Koncentrationen av ett fastighetsbestånd till ett geografiskt marknadsområde kan potentiellt öka risken på grund av minskad diversifiering. I Hufvudstadens fall är dock risken liten eftersom Stockholm och Göteborg över tiden bedöms att vara landets starkaste marknadsområden och mest intressanta tillväxtmarknader.
Företagets verksamhet finansieras, förutom av egna medel, även av upplåning från kreditinstitut. Som en följd av detta är koncernen exponerad för finansierings-, ränte- och kreditrisker. Beskrivning av företagets finanspolicy och hur finansiella risker hanteras samt hantering av kreditrisker hänförliga till kund- och hyresfordringar finns i not 2.
Nedan redovisas effekterna på resultat före skatt, exklusive värdeförändringar på helårsbasis vid förändringar av ett antal faktorer.
Redovisade resultateffekter vid förändringar av hyresnivå, vakansgrad, drift- och underhållskostnader, fastighetsskatt samt räntekostnader avser de effekter som hade uppstått under räkenskapsåret 2011, om förändringarna inträffat vid 2011 års ingång.
Redovisade resultateffekter ska endast ses som en indikation och inkluderar inte någon effekt av de kompenserande åtgärder ledningen skulle kunna vidta och de förändrade förhållanden som skulle kunna uppkomma om vissa händelser skulle inträffa.
| Förändring +/– |
Resultateffekt exkl värdeförändringar före skatt, +/– |
|
|---|---|---|
| Hyresnivå | 100 kr per kvm | 36 mnkr |
| Vakansgrad1) | 1 procentenhet | 13 mnkr |
| Drift och underhåll | 10 procent | 17 mnkr |
| Fastighetsskatt2) | 1 procentenhet | 11 mnkr |
| Räntenivå3) | 1 procentenhet | 44 mnkr |
1) Beräknad ytvakans med 3 500 kr per kvm.
2) Med beaktande av att del av kostnaden vidaredebiteras hyresgästerna inom ramen för tecknade hyreskontrakt.
3) Utan hänsyn tagen till räntebindning med derivat. För effekt inklusive derivat se not 2, sidan 69.
Ett ansvarsfullt företagande såväl internt som externt är en förutsättning för framgång. Hufvudstaden bidrar till samhällsutvecklingen genom att ta ansvar för sina fastigheter och den omgivande miljön. Bolaget försäkrar sig om att gällande lagar och avtal följs genom att ställa krav på entreprenörer och underleverantörer. Hufvudstadens värdegrund präglar medarbetarnas agerande och är ett aktivt redskap i det dagliga arbetet. All slags diskriminering och osakliga löneskillnader motarbetas.
Hufvudstaden arbetar aktivt för att minska negativ miljöpåverkan, till exempel genom minskad energianvändning och krav på miljöanpassade produkter. Hållbarhetsinformation för bolaget redovisas enligt standarden Global Reporting Initiative.
All informationsgivning styrs av bolagets informationspolicy. Årsredovisning och delårsrapporter publiceras på svenska och engelska och distribueras till de aktieägare och andra som anmält sitt intresse.
Rapporter och pressmeddelanden finns tillgängliga på bolagets hemsida www.hufvudstaden.se, där även anmälan om prenumeration och beställning av information kan göras.
Väsentliga händelser efter årets utgång Inga händelser av väsentlig betydelse har inträffat efter räkenskapsårets utgång.
Skuldkrisen i Europa och det försämrade konjunkturläget kommer att påverka fastighetsbranschen under 2012 och medför sannolikt en något dämpad hyresmarknad. Stockholms och Göteborgs starka befolkningstillväxt samt satsningar på infrastruktur, tror vi kommer bidra till att dessa marknader kan hålla emot bättre. Efterfrågan på kontorshyresmarknaden väntas bli stabil och med tillfredsställande hyresnivåer för bolagets välbelägna och högkvalitativa lokaler. Vakanserna har succesivt minskats under året och de ligger i den lägre delen av intervallet som kan betraktas som en normal vakansnivå, 4 – 6 procent. Vår bedömning är att vakanserna kommer att ligga kvar på denna nivå det närmaste året och att vakanserna inom butikssegmentet även i fortsättningen kommer ligga kvar på mycket låga nivåer. Trots en förväntat lägre konsumtion tror vi att marknadshyrorna för butiker i stort sett kommer vara oförändrade. Det stigande intresset för etablering av högklassiga internationella modevarumärken på våra marknadsplatser påverkar detaljhandeln positivt.
Fastighetstransaktionerna bedöms bli färre till följd av kreditåtstramning och konjunkturavmattning. Intresset kommer dock vara fortsatt stort för centralt belägna fastigheter i Stockholm och Göteborg. Hufvudstadens solida finansiella ställning och goda intjäningsförmåga ger möjlighet till kompletterande förvärv av fastigheter eller igångsättning av större projekt.
Förslag till utdelning och vinstdisposition Styrelsen har föreslagit en utdelning om 2,45 kronor per aktie eller totalt 505,4 mnkr. Styrelsens förslag till vinstdisposition redovisas i sin helhet på sidan 82.
Motiverat yttrande gällande vinstutdelningsförslaget finns på bolagets hemsida, www.hufvudstaden.se samt kommer att bifogas årsstämmohandlingarna. Det kan även erhållas från bolaget på begäran.
| Mnkr | Not | 2011 | 2010 |
|---|---|---|---|
| Nettoomsättning | |||
| Fastighetsförvaltning | 4, 5 | 1 369,4 | 1 321,0 |
| Parkeringsverksamhet | 67,9 | 71,1 | |
| 3 | 1 437,3 | 1 392,1 | |
| Fastighetsförvaltningens kostnader | |||
| – Underhåll | -46,8 | -28,4 | |
| – Drift och administration – Tomträttsavgälder |
6 | -236,1 -15,5 |
-234,9 -13,3 |
| – Fastighetsskatt | -126,1 | -124,1 | |
| Fastighetsförvaltningens kostnader | -424,5 | -400,7 | |
| Parkeringsverksamhet, kostnader | 3, 6 | -48,2 | -47,5 |
| Verksamhetens kostnader | -472,7 | -448,2 | |
| Bruttoresultat | 964,6 | 943,9 | |
| – varav Fastighetsförvaltning | 3 | 944,9 | 920,3 |
| – varav Parkeringsverksamhet | 3 | 19,7 | 23,6 |
| Central administration | -31,7 | -31,0 | |
| Rörelseresultat före värdeförändringar | 8 –11 | 932,9 | 912,9 |
| Värdeförändringar | 12 | ||
| – Förvaltningsfastigheter | 1 244,9 | 1 490,3 | |
| – Räntederivat | -99,2 | 51,4 | |
| Rörelseresultat | 2 078,6 | 2 454,6 | |
| Finansiella intäkter och kostnader | |||
| Finansiella intäkter | 13 | 13,0 | 17,7 |
| Finansiella kostnader | 14 | -135,3 | -120,4 |
| -122,3 | -102,7 | ||
| Resultat före skatt | 1 956,3 | 2 351,9 | |
| Skatt | 16 | -521,0 | -618,6 |
| ÅRETS RESULTAT EFTER SKATT | 1 435,3 | 1 733,3 | |
| Övrigt totalresultat | – | – | |
| ÅRETS TOTALRESULTAT | 1 435,3 | 1 733,3 | |
| Årets resultat per aktie före och efter utspädning, kronor | 6,96 | 8,40 | |
| Ordinarie utdelning per aktie, kronor (förslag) | 2,45 | 2,30 |
Fastighetsförvaltningens nettohyror uppgick under året till 1 369,4 mnkr (1 321,0), vilket motsvarar en ökning med 4 procent. Ökningen beror på högre bruttohyror vid omförhandlingar och nyuthyrningar samt index. Under året omförhandlade Hufvudstaden avtal motsvarande 215 mnkr i årliga hyresintäkter. Omförhandlingarna av kontors- och butikslokaler medförde höjda hyresnivåer med i genomsnitt cirka 8 procent (2). Därutöver har kostnaden för hyresvakanser minskat och vakansgraden sjönk från 5,1 procent till 3,9 procent under året.
Omsättningshyrestillägg i NK-fastigheterna uppgick till 9,0 mnkr (10,7). Omsättningen i NK-varuhusen uppgick till totalt cirka 2,8 mdkr (2,8). Utöver omsättningshyrestillägg förekommer inga väsentliga säsongsvariationer vad gäller hyror.
Underhållskostnaderna uppgick till 46,8 mnkr (28,4). Ökningen beror till stor del på kostnader för evakuering av butikshyresgäster. Driftkostnaderna uppgick till 182,0 mnkr (171,2). De högre driftskostnaderna förklaras främst av en kall och snörik inledning av året. Administrationskostnaden uppgick till 54,1 mnkr (63,7). Minskningen avser främst utgiften för projektledning som från och med 2011 hänförs till utvecklingsprojekt i fastigheterna. Fastighetsskatten har ökat till 126,1 mnkr (124,1). Kostnaden för fastighetsskatt har i huvudsak vidaredebiterats till hyresgästerna. Sammantaget innebär detta att fastighetsförvaltningens totala kostnader uppgick till 424,5 mnkr (400,7).
Bruttoresultatet uppgick under året till 944,9 mnkr (920,3).
Parkeringsverksamhet innefattar parkeringsrörelsen i Parkaden AB.
Nettoomsättningen var 67,9 mnkr (71,1). Kostnaderna uppgick till 48,2 mnkr (47,5) och bruttoresultatet till 19,7 mnkr (23,6).
Värdeförändringar på förvaltningsfastigheter uppgick till 1 244,9 mnkr (1 490,3) varav 1,0 mnkr avsåg realiserade värdeförändringar vid försäljning av en fastighet. Den orealiserade värdeförändringen förklaras av stigande hyror samt av ett lägre direktavkastningskrav. Det genomsnittliga direktavkastningskravet uppgick vid ovanstående värdering till 4,8 procent (5,0).
Värdeförändringar på räntederivat uppgick till -99,2 mnkr (51,4). Den orealiserade värdenedgången förklaras av lägre marknadsräntor på långa bindningstider. Hufvudstaden använder räntederivat för att minska resultatpåverkan av ändringar i räntenivåer genom att uppnå räntebindningstider som beaktar förfallostrukturen på hyresavtalen. Förändringar i derivatens verkliga värden redovisas därför tillsammans med värdeförändringarna på förvaltningsfastigheter. Se vidare avsnittet om Ränterisk i not 2.
Finansiella intäkter uppgick till 13,0 mnkr (17,7) vilket inkluderar upplöst reserv om 10,2 mnkr från tidigare försäljning av dotterbolag. Finansiella kostnader uppgick till -135,3 mnkr (-120,4). Räntekostnaderna har ökat till följd av ökad upplåning och högre räntor för lån med kortfristig räntebindning.
Koncernens skatt uppgick till -521,0 mnkr (-618,6), varav -140,8 mnkr (-165,8) utgjorde aktuell skatt och -380,2 mnkr (-452,8) uppskjuten skatt.
Årets resultat uppgick till 1 435,3 mnkr (1 733,3). Minskningen av resultatet beror främst på årets lägre värdeförändringar jämfört med föregående år.
| Mnkr | Not | 2011-12-31 | 2010-12-31 |
|---|---|---|---|
| TILLGÅNGAR | |||
| Anläggningstillgångar | |||
| Förvaltningsfastigheter | 17 | 22 251,2 | 20 148,3 |
| Materiella anläggningstillgångar | 18 | 5,6 | 6,4 |
| Långfristiga fordringar | 20 | 6,1 | 5,9 |
| Summa anläggningstillgångar | 22 262,9 | 20 160,6 | |
| Omsättningstillgångar | |||
| Kundfordringar | 21 | 8,7 | 10,4 |
| Skattefordran | 22,7 | – | |
| Övriga fordringar | 25,8 | 1,3 | |
| Förutbetalda kostnader och upplupna intäkter | 22 | 28,2 | 18,9 |
| Kortfristiga placeringar | 320,0 | 320,0 | |
| Kassa och bank | 23 | 26,7 | 27,9 |
| Summa omsättningstillgångar | 432,1 | 378,5 | |
| SUMMA TILLGÅNGAR | 22 695,0 | 20 539,1 | |
| Eget kapital och skul der |
|||
| Eget kapital | |||
| Aktiekapital | 1 056,4 | 1 056,4 | |
| Övrigt tillskjutet kapital | 628,1 | 628,1 | |
| Balanserat resultat inklusive årets resultat | 10 802,4 | 9 841,5 | |
| Summa eget kapital | 24 | 12 486,9 | 11 526,0 |
| Långfristiga skulder | |||
| Räntebärande skulder till kreditinstitut | 25 | 4 125,0 | 2 650,0 |
| Uppskjutna skatteskulder | 26 | 5 171,4 | 4 788,8 |
| Övriga långfristiga skulder | 187,9 | 87,2 | |
| Övriga avsättningar | 27 | 7,7 | 7,4 |
| Summa långfristiga skulder | 9 492,0 | 7 533,4 | |
| Kortfristiga skulder | |||
| Räntebärande skulder till kreditinstitut | 25 | 250,0 | 950,0 |
| Leverantörsskulder | 67,2 | 101,3 | |
| Aktuella skatteskulder | – | 41,1 | |
| Övriga skulder | 28 | 86,9 | 94,1 |
| Upplupna kostnader och förutbetalda intäkter | 30 | 312,0 | 293,2 |
| Summa kortfristiga skulder | 716,1 | 1 479,7 | |
| Summa skulder | 10 208,1 | 9 013,1 | |
| SUMMA EGET KAPITAL OCH SKULDER | 22 695,0 | 20 539,1 |
Fastigheternas redovisade värde i koncernen uppgick till 22 251,2 mnkr (20 148,3). Ökningen av fastigheternas verkliga värde förklaras av förvärv av en fastighet i Stockholm och en i Göteborg till en köpeskilling av 542,5 mnkr, försäljning av en fastighet i Göteborg samt orealiserade värdeförändring om 1 243,9 mnkr (1 490,3) och under året gjorda investeringar i fastighetsbeståndet som uppgick till 402,6 mnkr (357,7). Merparten av investeringarna avser påbyggnadsprojektet i Göteborg som påbörjades 2010 och kommer att avslutas 2012. Förvaltningsfastigheter i koncernen redovisas till verkligt värde enligt IAS 40, vilket medför att avskrivningar inte görs. Värderingsmetoden beskrivs i not 17 Förvaltningsfastigheter. Fastigheternas skattemässiga restvärde uppgick till 2,7 mdkr.
Likvida medel, summan av kassa och bank samt kortfristiga placeringar, uppgick till 346,7 mnkr (347,9). Hyresinbetalningar sker huvudsakligen vid kvartalsskiften, varvid temporära överskott kan uppstå. Överskottslikviditeten används normalt till amortering av lån eller placeras i kortfristiga instrument med hög likviditet och låg risk. Per den 31 december 2011 uppgick sådan kortfristig placering till 320,0 mnkr (320,0). Inga begränsningar finns avseende nyttjanderätten av likvida medel. Utöver likvida medel fanns outnyttjad checkräkningskredit om 40 mnkr (40).
Koncernens skulder till kreditinstitut uppgick till 4 375,0 mnkr (3 600,0). Den ökade upplåningen har använts som finansiering av bland annat fastighetsförvärv och påbyggnadsprojektet i Göteborg. Den genomsnittliga räntebindningstiden var 24 månader (31), kapitalbindningstiden var 54 månader (43) och den genomsnittliga effektiva räntan vid årsskiftet uppgick till 3,8 procent (3,6). Nettoskulden uppgick till 4 028,3 mnkr (3 252,1). Finansiella poster som ingår i nettoskulden framgår av not 2, sidan 69.
Uppskjutna skatteskulder uppgick till 5 171,4 mnkr (4 788,8). Ökningen förklaras av avsättning av uppskjuten skatt till följd av orealiserade värdeökningar.
| Övrigt tillskjutet |
Balanserade vinstmedel inkl |
|||
|---|---|---|---|---|
| Mnkr | Aktiekapital | kapital | årets resultat | Totalt |
| Ingående eget kapital 2010-01-01 | 1 056,4 | 628,1 | 8 541,4 | 10 225,9 |
| Årets resultat | 1 733,3 | 1 733,3 | ||
| Årets övrigt totalresultat | – | |||
| Årets totalresultat | 1 733,3 | 1 733,3 | ||
| Utdelning | -433,2 | -433,2 | ||
| Utgående eget kapital 2010-12-31 | 1 056,4 | 628,1 | 9 841,5 | 11 526,0 |
| Ingående eget kapital 2011-01-01 | 1 056,4 | 628,1 | 9 841,5 | 11 526,0 |
| Årets resultat | 1 435,3 | 1 435,3 | ||
| Årets övrigt totalresultat | – | |||
| Årets totalresultat | 1 435,3 | 1 435,3 | ||
| Utdelning | -474,4 | -474,4 | ||
| Utgående eget kapital 2011-12-31 | 1 056,4 | 628,1 | 10 802,4 | 12 486,9 |
Antal återköpta aktier är 5 006 000, motsvarande 2,4 procent av samtliga aktier. Vid årsstämman den 24 mars 2011 fick styrelsen förnyat mandat att återköpa högst 10 procent av samtliga aktier i syfte att ge styrelsen möjlighet att justera kapitalstrukturen för att därigenom skapa ökat värde för bolagets aktieägare. Under 2011 har inga återköp skett.
Under 2011 lämnades en utdelning om 2,30 kronor per aktie till bolagets aktieägare, totalt 474 411 646 kronor.
Föreslagen utdelning enligt vinstdisposition uppgår till 505,4 mnkr (se Definitioner, sidan 93 Utdelningsbelopp).
Biblioteksgatan, Stockholm
| Den löpande verksamheten Resultat före skatt 1 956,3 2 351,9 Av- och nedskrivningar av tillgångar 7,4 4,1 Realiserade värdeförändring förvaltningsfastigheter -1,0 – Orealiserade värdeförändring förvaltningsfastigheter -1 243,9 -1 490,3 Orealiserade värdeförändring derivat 99,2 -51,4 Övriga förändringar 0,4 1,1 Betald inkomstskatt -204,6 -195,3 Kassaflöde från den löpande verksamheten före förändringar av rörelsekapital 613,8 620,1 Kassaflöde från förändringar i rörelsekapital: Minskning (+) / Ökning (–) av rörelsefordringar -34,7 5,4 Ökning (+) / Minskning (–) av rörelseskulder -20,3 65,9 Kassaflöde från den löpande verksamheten 558,8 691,4 Investeringsverksamheten Avyttring av förvaltningsfastighet 87,0 – Investering i förvaltningsfastigheter -945,1 -532,7 Investering i inventarier -2,4 -1,7 Förvärv av dotterföretag -0,1 – Förändring av finansiella tillgångar – -0,8 Kassaflöde från investeringsverksamheten -860,6 -535,2 Finansieringsverksamheten Upptagna lån 775,0 200,0 Utbetald utdelning -474,4 -433,2 Kassaflöde från finansieringsverksamheten 300,6 -233,2 |
|---|
| Årets kassaflöde -1,2 -77,0 |
| Likvida medel vid årets början 347,9 424,9 |
| Likvida medel vid årets slut 346,7 347,9 |
| Tilläggsupplysning till kassaflödesanalyser |
| Erhållen ränta 3,6 2,3 |
| Erlagd ränta 131,2 120,3 |
Kassaflöde från den löpande verksamheten Kassaflödet från den löpande verksamheten före förändring av rörelsekapital minskade med 6,3 mnkr till 613,8 mnkr (620,1). Förändringar i rörelsekapital minskade kassaflödet med 55,0 mnkr. Kassaflödet från den löpande verksamheten uppgick därmed till 558,8 mnkr (691,4).
Kassaflöde från investeringsverksamheten Kassaflödet från investeringsverksamheten uppgick till -860,6 mnkr (-535,2). Investeringar i fastighetsbeståndet ökade med 412,4 mnkr jämfört med föregående år, vilket främst förklaras av förvärv av fastigheter samt påbyggnadsprojektet på Femman i Göteborg.
Kassaflöde från finansieringsverksamheten Kassaflödet från finansieringsverksamheten ökade med 533,8 mnkr till 300,6 mnkr (-233,2). Ökningen förklaras av ökad upplåning i samband med fastighetsförvärv samt en högre utdelning som beslutades av årsstämman 2011. Räntebärande skulder till kreditinstitut ökade netto med 775 mnkr jämfört med en ökning med 200 mnkr föregående år. Inga återköp av egna aktier skedde under året.
Årets kassaflöde uppgick till -1,2 mnkr (-77,0).
Koncernens likvida medel uppgick till 346,7 mnkr (347,9) varav kassa och bankmedel var 26,7 mnkr (27,9) och kortfristig placering av överskottslikviditet 320,0 mnkr (320,0). Inklusive outnyttjad checkräkningskredit uppgick likviditeten till 386,7 mnkr (387,9). Samtliga kortfristiga placeringar har kortare löptid än 3 månader. Hufvudstaden har per 31 december 2011 långfristiga lånelöften om 3,0 mdkr. Vid årsskiftet var 575 mnkr outnyttjat.
Inga begränsningar finns i nyttjanderätten av likvida medel.
| Mnkr | Not | 2011 | 2010 |
|---|---|---|---|
| Nettoomsättning | 828,1 | 790,7 | |
| Verksamhetens kostnader | -471,7 | -454,7 | |
| Bruttoresultat | 356,4 | 336,0 | |
| Central administration | -31,7 | -31,0 | |
| Värdeförändringar | 12 | -113,9 | 51,4 |
| Rörelseresultat | 6 – 11 | 210,8 | 356,4 |
| Resultat från finansiella poster | |||
| Erhållna koncernbidrag | 319,9 | 334,8 | |
| Finansiella intäkter | 13 | 90,7 | 17,5 |
| Finansiella kostnader | 14 | -135,3 | -120,6 |
| 275,3 | 231,7 | ||
| Resultat efter finansiella poster | 486,1 | 588,1 | |
| Bokslutsdispositioner | 15 | -28,5 | 98,2 |
| Resultat före skatt | 457,6 | 686,3 | |
| Skatt | 16 | -100,2 | -180,2 |
| ÅRETS RESULTAT | 357,4 | 506,1 |
Rapport över totalresultat – moderbolaget
| Not | 2011 | 2010 |
|---|---|---|
| 357,4 | 506,1 | |
| – | – | |
| 357,4 | 506,1 | |
| Mnkr | Not | 2011-12-31 | 2010-12-31 |
|---|---|---|---|
| TILLGÅNGAR | |||
| Anläggningstillgångar | |||
| Förvaltningsfastigheter | 17 | 6 369,6 | 6 240,6 |
| Materiella anläggningstillgångar | 18 | 3,8 | 4,4 |
| 6 373,4 | 6 245,0 | ||
| Finansiella anläggningstillgångar | |||
| Andelar i koncernföretag | 19 | 3 091,1 | 2 824,8 |
| Uppskjuten skattefordran | 0,6 | – | |
| Andra långfristiga fordringar | 20 | 6,1 | 5,9 |
| Summa finansiella | |||
| anläggningstillgångar | 3 097,8 | 2 830,7 | |
| Summa anläggningstillgångar | 9 471,2 | 9 075,7 | |
| Omsättningstillgångar | |||
| Kortfristiga fordringar | |||
| Kundfordringar | 21 | 0,5 | 1,8 |
| Övriga fordringar | 24,9 | – | |
| Skattefordran | 25,7 | – | |
| Fordringar på koncernföretag | 696,1 | 476,9 | |
| Förutbetalda kostnader och | |||
| upplupna intäkter | 22 | 15,7 | 10,9 |
| Summa kortfristiga fordringar | 762,9 | 489,6 | |
| Övriga kortfristiga placeringar | 320,0 | 320,0 | |
| Kassa och bank | 23 | 26,4 | 27,6 |
| Summa omsättningstillgångar | 1 109,3 | 837,2 | |
| SUMMA TILLGÅNGAR | 10 580,5 | 9 912,9 |
| Mnkr | Not | 2011-12-31 | 2010-12-31 |
|---|---|---|---|
| EGET KAPITAL OCH SKULDER | |||
| Eget kapital | |||
| Bundet eget kapital | |||
| Aktiekapital (211 271 933 aktier) | 1 056,4 | 1 056,4 | |
| Uppskrivningsfond | 124,2 | 124,2 | |
| Reservfond | 798,1 | 798,1 | |
| Summa bundet eget kapital | 1 978,7 | 1 978,7 | |
| Fritt eget kapital | |||
| Balanserade vinstmedel | 1 732,1 | 1 700,4 | |
| Årets resultat | 357,4 | 506,1 | |
| Summa fritt eget kapital | 2 089,5 | 2 206,5 | |
| Summa eget kapital | 24 | 4 068,2 | 4 185,2 |
| Obeskattade reserver | 29 | 584,5 | 556,0 |
| Avsättningar | |||
| Avsättningar till pensioner | 27 | 7,5 | 7,1 |
| Avsättningar för skatter | 26 | 1 078,9 | 1 118,4 |
| Summa avsättningar | 1 086,4 | 1 125,5 | |
| Långfristiga skulder | |||
| Skulder till kreditinstitut | 25 | 4 125,0 | 2 650,0 |
| Skulder till koncernföretag | 0,7 | 0,7 | |
| Övriga skulder | 187,8 | 87,0 | |
| Summa långfristiga skulder | 4 313,5 | 2 737,7 | |
| Kortfristiga skulder | |||
| Skulder till kreditinstitut | 25 | 250,0 | 950,0 |
| Leverantörsskulder | 35,9 | 72,2 | |
| Skulder till koncernföretag | 9,0 | 7,7 | |
| Aktuella skatteskulder | – | 38,6 | |
| Övriga skulder | 28 | 27,3 | 39,9 |
| Upplupna kostnader och | |||
| förutbetalda intäkter | 30 | 205,7 | 200,1 |
| Summa kortfristiga skulder | 527,9 | 1 308,5 | |
| Summa skulder | 6 512,3 | 5 727,7 | |
| SUMMA EGET KAPITAL OCH SKULDER |
10 580,5 | 9 912,9 |
| Mnkr | Not | 2011-12-31 | 2010-12-31 |
|---|---|---|---|
| Ställda säkerheter | 31 | 2 463,1 | 1 811,9 |
| Eventualförpliktelser | 31 | Inga | Inga |
| Upp | Balan serade vinst |
||||
|---|---|---|---|---|---|
| skriv | medel | ||||
| Aktie | nings | Reserv | inkl årets | ||
| Mnkr | kapital | fond | fond | resultat | Totalt |
| Ingående eget kapital | |||||
| 2010-01-01 | 1 056,4 | 124,2 | 798,1 | 2 133,6 | 4 112,3 |
| Årets resultat | 506,1 | 506,1 | |||
| Årets övrigt totalresultat | – | ||||
| Årets totalresultat | 506,1 | 506,1 | |||
| Utdelning i | |||||
| moderbolaget | -433,2 | -433,2 | |||
| Utgående eget kapital | |||||
| 2010-12-31 | 1 056,4 | 124,2 | 798,1 | 2 206,5 | 4 185,2 |
| Ingående eget kapital | |||||
| 2011-01-01 | 1 056,4 | 124,2 | 798,1 | 2 206,5 | 4 185,2 |
| Årets resultat | 357,4 | 357,4 | |||
| Årets övrigt totalresultat | – | ||||
| Årets totalresultat | 357,4 | 357,4 | |||
| Utdelning i | |||||
| moderbolaget | -474,4 | -474,4 | |||
| Utgående eget kapital | |||||
| 2011-12-31 | 1 056,4 | 124,2 | 798,1 | 2 089,5 | 4 068,2 |
Bruttoresultatet uppgick till 356,4 mnkr (336,0). Ökningen förklaras främst av högre hyror och lägre vakanser. Nettoomsättningen uppgick till 828,1 mnkr (790,7).
Finansiella intäkter och kostnader var netto 275,3 mnkr (231.7). I årets resultat ingår koncernbidrag från dotterbolag med 319,9 mnkr (334,8).
Likvida medel vid periodens utgång var 346,4 mnkr (347,6). Investeringar i fastigheter och inventarier uppgick under perioden till 225,0 mnkr (347,1). Förvärv av dotterföretag uppgick till 266,3 mnkr (0).
| Mnkr | 2011 | 2010 |
|---|---|---|
| Den löpande verksamheten | ||
| Resultat efter finansiella poster | 486,1 | 588,1 |
| Av- och nedskrivningar av tillgångar | 75,0 | 66,8 |
| Värdeförändringar räntederivat | 99,2 | -51,4 |
| Koncernbidrag | -319,9 | -334,8 |
| Rearesultat vid försäljning förvaltnings | ||
| fastigheter | 14,7 | – |
| Rearesultat försäljning dotterföretag | -78,0 | – |
| Förändring övriga avsättningar | 0,3 | 1,1 |
| Betald inkomstskatt | -204,6 | -182,4 |
| Kassaflöde från den löpande verksamheten före förändringar av rörelsekapital |
72,8 | 87,4 |
| Kassaflöde från förändringar i rörelsekapital: | ||
| Minskning (+) / Ökning (–) av rörelsefordringar | 72,6 | 363,4 |
| Ökning (+) / Minskning (–) av rörelseskulder | -40,4 | 53,3 |
| Kassaflöde från den löpande verksamheten | 105,0 | 504,1 |
| Investeringsverksamheten | ||
| Förvärv av dotterföretag | -266,3 | – |
| Försäljning av dotterföretag | 78,0 | – |
| Avyttring av förvaltningsfastighet | 6,7 | – |
| Investering i förvaltningsfastigheter | -223,1 | -345,6 |
| Investering i inventarier | -1,9 | -1,5 |
| Investering i finansiella tillgångar | -0,2 | -0,9 |
| Kassaflöde från investeringsverksamheten | -406,8 | -348,0 |
| Finansieringsverksamheten | ||
| Upptagna lån | 775,0 | 200,0 |
| Utbetald utdelning | -474,4 | -433,2 |
| Kassaflöde från finansieringsverksamheten | 300,6 | -233,2 |
| Årets kassaflöde | -1,2 | -77,1 |
| Likvida medel vid årets början | 347,6 | 424,7 |
| Likvida medel vid årets slut | 346,4 | 347,6 |
| Tilläggsupplysning till kassaflödesanalyser | ||
| Erhållen ränta | 3,0 | 1,9 |
| Erlagd ränta | 131,1 | 120,0 |
Hufvudstaden AB (publ) är ett aktiebolag med säte i Stockholm. Hufvudstaden är noterat på listan för stora företag på NASDAQ OMX Stockholm. Koncernens huvudsakliga verksamhet är ägande, utveckling och förvaltning av kommersiella fastigheter. Bolagets adress är Hufvudstaden AB (publ), NK 100, 11177 Stockholm. L E Lundbergföretagen AB, org.nr 556056-8817, Stockholm, har ett bestämmande inflytande i Hufvudstaden, varför bolaget konsolideras i Lundbergkoncernen. Årsredovisning och koncernredovisning för Hufvudstaden AB (publ) avseende år 2011 har godkänts för publicering enligt styrelsebeslut från den 9 februari 2012. Årsredovisning och koncernredovisning föreslås fastställas på årsstämman den 22 mars 2012.
Koncernredovisningen har upprättats i enlighet med International Financial Reporting Standards (IFRS) utgivna av International Accounting Standards Board (IASB) såsom de har antagits av EU. Vidare har Rådet för finansiell rapporterings rekommendation RFR 1 Kompletterande redovisningsregler för koncerner tilllämpats. Hufvudstadens resultaträkningar är funktionsindelade och anpassade till verksamheten.
Moderbolaget tillämpar samma redovisningsprinciper som koncernen utom i de fall som anges nedan under avsnittet "Moderbolagets redovisningsprinciper". De avvikelser som förekommer mellan moderbolagets och koncernens principer föranleds av begränsningar i möjligheterna att tillämpa IFRS i moderbolaget till följd av ÅRL och Tryggandelagen samt i vissa fall av skatteskäl.
Koncernens funktionella valuta är svenska kronor som även utgör rapporteringsvalutan för koncernen och moderbolaget. Tillgångar och skulder är redovisade till historiska anskaffningsvärden, förutom vissa finansiella tillgångar och skulder samt förvaltningsfastigheter som värderas till verkligt värde. Finansiella tillgångar och skulder, som värderas till verkligt värde, består av derivatinstrument och tillgångar klassificerade som finansiella tillgångar, värderade till verkligt värde via resultaträkningen. Värdering till verkligt värde av förvaltningsfastigheter och finansiella derivatinstrument är den redovisningsprincip som har störst påverkan på koncernens finansiella rapporter.
De nedan angivna redovisningsprinciperna för koncernen har tillämpats på samtliga perioder, som presenteras i koncernens finansiella rapporter, om inte annat framgår nedan. Koncernens redovisningsprinciper har tillämpats på rapportering och konsolidering av moderbolag och dotterbolag.
I vissa fall har avrundningar skett, vilket innebär att tabeller och beräkningar inte alltid summerar.
För att kunna upprätta rapporter i överensstämmelse med IFRS gör företagsledningen en del väsentliga redovisningsmässiga uppskattningar. Vidare krävs att företagsledningen gör vissa bedömningar vid tillämpningen av koncernens redovisningsprinciper.
De väsentligaste källorna till osäkerheter i uppskattningar beskrivs nedan.
Värdet på en fastighet kan endast med säkerhet fastställas när likviden har erhållits efter en försäljning. Vid bokslutet görs en uppskattning av marknadsvärdet som i redovisningstermer kallas för verkligt värde. Det verkliga värdet bestäms utifrån en värdering enligt en variant av ortsprismetoden som kallas för nettokapitaliseringsmetoden. Metoden innebär att marknadens avkastningskrav sätts i relation till fastigheternas driftsnetto. I denna värdering görs en bedömning av varje enskild fastighets avkastningskrav. Fastigheternas driftnetto beräknas utifrån marknadsmässiga hyresintäkter, långsiktig hyresvakansgrad samt normaliserade drifts- och underhållskostnader. Hufvudstadens interna fastighetsvärdering avstäms med externa värderingsföretag där ett osäkerhetsintervall på fastighetsnivå om cirka +/– 5 procent anges kring det bedömda marknadsvärdet. Om Hufvudstadens värdering ligger utanför osäkerhetsintervallet ges en förklaring till orsaken till avvikelsen.
Förändringar i omvärlden kan medföra att antagande som gjorts av företagsledningen måste omprövas. Detta kan innebära stor variation av värdet på fastighetsbeståndet vilket åskådliggörs i känslighetsanalysen i not 17.
Inga nya eller ändrade IFRS med tillämpning från och med 2011 har haft någon effekt på koncernens redovisning. Hufvudstaden redovisar från och med 2011 kostnaden för intern projektledning som en del av utgiften för underhållsprojekt.
Ett antal nya och ändrade IFRS träder ikraft först från och med räkenskapsåret 2012 och har inte tillämpats vid upprättandet av dessa finansiella rapporter. Dessa bedöms inte ge någon större inverkan på Hufvudstadens finansiella rapporter.
Anläggningstillgångar och långfristiga skulder i moderbolaget och koncernen består av belopp som förväntas återvinnas eller betalas efter mer än tolv månader räknat från balansdagen. Omsättningstillgångar och kortfristiga skulder i moderbolaget och koncernen består av belopp som förväntas återvinnas eller betalas inom tolv månader räknat från balansdagen. Anläggningstillgångar vars redovisade värde beräknas återvinnas genom försäljning inom ett år klassificeras som anläggningstillgångar som innehas för försäljning och redovisas enligt IFRS 5.
Koncernbokslutet omfattar moderbolaget och samtliga dotterbolag. Som dotterbolag konsolideras de företag över vilka moderbolaget har direkt eller indirekt bestämmande inflytande. Dotterbolagen redovisas enligt förvärvsmetoden, vilket innebär att övertagna tillgångar och skulder värderats till verkligt värde enligt upprättad förvärvsanalys. Om förvärvet inte avser rörelse, vilket är vanligt vid förvärv av fastigheter, fördelas förvärvskostnaden på de enskilt identifierbara tillgångarna och skulderna efter deras verkliga värden vid förvärvstidpunkten utan redovisning av goodwill och uppskjuten skattefordran/skuld vid förvärvet. Obeskattade reserver har uppdelats på uppskjuten skatteskuld och eget kapital. Interna fordringar, skulder samt vinster eller förluster som uppkommer vid koncerninterna transaktioner elimineras vid upprättandet av koncernredovisningen. Konsolidering vid förvärv sker från och med den dag då vi erhåller ett bestämmande inflytande och vid avyttringar till den dag det bestämmande inflytandet upphör.
Fastighetsförvaltningens nettoomsättning innefattar hyresintäkter samt vidaredebiterade kostnader, till exempel fastighetsskatt och mediakostnader. Hyresintäkter periodiseras linjärt över hyreskontraktens löptid. Förskottshyror redovisas därmed som förutbetalda hyresintäkter.
Intäkt av fastighetsförsäljningar redovisas på tillträdesdagen. Därutöver beaktas omständigheter som kan påverka affärens utgång, vilka ligger utanför säljarens och/eller köparens kontroll.
Koncerninterna hyror och kostnader är marknadsmässiga och redovisas i sin helhet där dessa uppstår.
Administrationskostnaderna är uppdelade på fastighetsförvaltningens administrationskostnader, som ingår i bruttoresultatet, samt centrala administrationskostnader, som ingår i rörelseresultatet.
Finansiella intäkter och kostnader består av ränteintäkter och räntekostnader, utdelningar från dotterbolag samt orealiserade och realiserade vinster på finansiella placeringar. Ränteintäkter och räntekostnader redovisas i resultaträkningen i den period till vilken de är hänförliga förutom för låneutgifter som är direkt hänförliga till investeringar och där finansieringskostnaden är av materiell betydelse. Ränteintäkter hänförliga till kundfordringar ingår i bruttoresultatet. Ränteintäkter och -kostnader beräknas enligt effektivräntemetoden.
Koncernens samtliga hyresavtal för uthyrning av lokaler är klassificerade som operationella leasingavtal med koncernen som leasegivare. Samtliga hyres-, tomträtts- och arrendeavtal som koncernen ingått som leasetagare är klassificerade som operationella leasingavtal. Kostnaderna för dessa kostnadsförs löpande.
Ersättningar till anställda såsom löner, betald semester och sociala kostnader mm redovisas i takt med att de anställda har utfört tjänster i utbyte mot ersättningen. Ersättning enligt bonusprogram redovisas i takt med att anställda utfört tjänster under programmets löptid.
Beträffande koncernens åtaganden för pensioner omfattas huvuddelen av de anställda tjänstemännen av den så kallade ITP-planen som tryggas genom en försäkring i Alecta samt de kollektivanställda av avtalspension SAF-LO. För räkenskapsåret 2011 har bolaget inte haft tillgång till sådan information som gör det möjligt att redovisa dessa planer som förmånsbestämda. Pensionsplanen redovisas därför som en avgiftsbestämd plan. Förpliktelser avseende avgifter till avgiftsbestämda planer redovisas som en kostnad i resultaträkningen när de uppstår.
Skatter redovisas i årets resultat utom då underliggande transaktion redovisas i övrigt totalresultat eller i eget kapital, varvid tillhörande skatteeffekt redovisas i övrigt totalresultat eller i eget kapital. Aktuell skatt är skatt som ska betalas eller erhållas avseende aktuellt år. Hit hör även justering av aktuell skatt hänförlig till tidigare perioder. Uppskjuten skatt beräknas enligt balansräkningsmetoden med utgångspunkt i temporära skillnader mellan redovisade och skattemässiga värden på tillgångar och skulder. Beloppen beräknas baserade på hur de temporära skillnaderna förväntas bli realiserade och med tillämpning av de skattesatser och skatteregler som är beslutade eller aviserade per balansdagen. I moderbolaget redovisas obeskattade reserver inklusive uppskjuten skatteskuld.
Uppskjutna skattefordringar avseende avdragsgilla temporära skillnader och underskottsavdrag redovisas endast i den mån det är sannolikt att dessa kommer att medföra lägre skatteutbetalningar i framtiden.
Koncernen klassificerar de finansiella tillgångarna i följande kategorier: Finansiella tillgångar värderade till verkligt värde via resultaträkningen, lånefordringar och kundfordringar. De finansiella skulderna klassificeras i följande kategorier: Finansiella skulder värderade till verkligt värde via resultaträkningen eller andra finansiella skulder. Klassificeringen är beroende av för vilket syfte den finansiella tillgången eller skulden förvärvades.
Ett finansiellt instrument värderas initialt till det verkliga värdet med tillägg för transaktionskostnader, med undantag för kategorierna finansiell tillgång eller finansiell skuld värderade till verkligt värde via resultaträkningen, vilka redovisas till verkligt värde exklusive transaktionskostnader. Finansiella tillgångar och skulder redovisas med tillämpning av affärsdagsprincipen. En finansiell tillgång eller finansiell skuld tas upp i balansräkningen när bolaget blir part i ett avtal. Kundfordran tas upp i balansräkningen när faktura har skickats. Hyresfordran tas dock upp då respektive hyresperiod påbörjats. Skuld tas upp när motparten har presterat och avtalsenlig skyldighet föreligger att betala, även om faktura ännu inte mottagits. En finansiell tillgång (eller del därav) tas bort från balansräkningen när rättigheterna i avtalet realiseras, förfaller eller bolaget överför i allt väsentligt de risker och fördelar som är förknippade med ägande. En finansiell skuld (eller del därav) tas bort från balansräkningen när förpliktelsen i avtalet fullgörs eller på annat sätt utsläcks.
En finansiell tillgång och en finansiell skuld kvittas och redovisas med ett nettobelopp i balansräkningen endast när det föreligger en legal rätt att kvitta beloppen samt att det föreligger avsikt att reglera posterna med ett nettobelopp eller att samtidigt realisera tillgången och reglera skulden. Hufvudstaden har inte identifierat några inbäddade derivat som ska skiljas från sina värdkontrakt och redovisas separat.
till verkligt värde via resultaträkningen
Denna kategori består av två undergrupper: dels finansiella tillgångar och skulder som utgör innehav för handelsändamål, det vill säga med huvudsyfte att säljas eller återköpas på kort sikt, dels andra finansiella tillgångar och skulder som företaget initialt valt att placera i denna kategori (enligt så kallad Fair Value Option). Derivat klassificeras som att de innehas för handelsändamål om de inte är identifierade som säkringar. Finansiella tillgångar i denna kategori värderas löpande till verkligt värde med värdeförändringar redovisade i resultaträkningen.
I denna katergori ingår räntederivat.
Fordringar värderas till upplupet anskaffningsvärde. Upplupet anskaffningsvärde bestäms utifrån den effektivränta som beräknades vid anskaffningstidpunkten. Kundfordrans förväntade löptid är kort, varför värdet redovisas till nominellt belopp utan diskontering. Kund- och lånefordringar redovisas till det belopp som beräknas inflyta, det vill säga efter avdrag för osäkra fordringar.
Kassa och banktillgodohavanden redovisas till nominellt värde. Checkräkningskredit hänförs till låneskulder under kortfristiga skulder.
Fordringar med kvarvarande löptid på mer än tolv månader redovisas till upplupet anskaffningsvärde.
I denna kategori ingår hyres- och kundfordringar, kassa och bank, lånefordringar samt övriga fordringar.
Samtliga lån redovisas till upplupet anskaffningsvärde, vilket innebär att värdet justeras genom att eventuella rabatter eller premier i samband med att lånet tas upp eller löses samt kostnader i samband med upplåning periodiseras över lånets löptid. Periodiseringen beräknas på basis av lånets effektiva ränta. Vinst och förlust som uppkommer när lånet löses redovisas i resultaträkningen.
Skulder redovisas inledningsvis till verkligt värde och därefter till upplupet anskaffningsvärde. I denna kategori ingår lån samt övriga finansiella skulder, till exempel leverantörsskulder.
Derivatinstrument redovisas i balansräkningen på kontraktsdagen och värderas till verkligt värde, både initialt och vid efterföljande omvärderingar. Koncernen använder derivat av finansiella instrument för att reducera ränteriskerna. Upplåning till rörlig ränta växlas till fasträntelån genom ränteswapkontrakt. Koncernen redovisar ränteswapkontrakt som finansiella instrument värderade till verkligt värde via resultaträkningen.
Koncernen bedömer per varje balansdag om det finns objektiva grunder för att nedskrivningsbehov föreligger för en finansiell tillgång. En reservering för värdeminskning av kundfordringar görs när det finns objektiva grunder för att koncernen inte kommer att kunna erhålla alla belopp som är förfallna enligt fordringarnas ursprungliga villkor. Väsentliga finansiella svårigheter hos gäldenären, sannolikhet för att gäldenären kommer att gå i konkurs eller genomgå en finansiell rekonstruktion och uteblivna eller försenade betalningar (förfallna sedan mer än 60 dagar) betraktas som indikatorer på att ett nedskrivningsbehov av en kundfordran kan föreligga. Reserveringens storlek utgörs av skillnaden mellan tillgångens redovisade värde och nuvärdet av bedömda framtida kassaflöden, diskonterade med den ursprungliga effektiva räntan.
Materiella anläggningstillgångar redovisas som tillgång i balansräkningen om det är sannolikt att framtida ekonomiska fördelar kommer att komma bolaget till del. Materiella anläggningstillgångar värderas till anskaffningsvärde med avdrag för ackumulerade avskrivningar och eventuella nedskrivningar. Vid investeringar aktiveras även direkt hänförliga låneutgifter i de fall finansieringskostnaden är av materiell betydelse.
Avskrivningar på materiella anläggningstillgångar som används i administrationen ingår i administration fastighetsförvaltning.
Avskrivningar avseende materiella anläggningstillgångar ingår i kostnader parkeringsverksamhet.
Avskrivningar enligt plan baseras på ursprungliga anskaffningsvärden och beräknad nyttjandeperiod. Beräknad nyttjandeperiod för inventarier är 3 – 5 år.
Förvaltningsfastigheter är fastigheter som innehas i syfte att erhålla hyresintäkter och/eller värdestegring. Initialt redovisas förvaltningsfastigheter till anskaffningsutgift, vilket inkluderar till förvärvet direkt hänförbara utgifter. Efter den initiala redovisningen redovisas förvaltningsfastigheter i balansräkningen till verkligt värde. Verkliga värdet baseras på interna värderingar för varje enskild fastighet. Dessa värderingar görs vid varje kvartalsskifte. För att säkerställa värderingen inhämtas, minst en gång per år, externa värderingar från värderingsföretag. De externa värderingarna omfattar normalt 20–30 procent av det internt bedömda marknadsvärdet för fastighetsbeståndet och urvalet av fastigheter representerar olika fastighetskategorier, ort, läge, teknisk och byggnadsmässig standard. Löpande under året görs en uppdatering av den interna värderingen av fastigheterna med köp, försäljningar och gjorda investeringar. Hufvudstaden undersöker även löpande om det finns andra indikationer på förändringar i fastigheternas verkliga värde. Dessa kan utgöras av till exempel större uthyrningar, uppsägningar samt väsentliga förändringar i avkastningskraven.
Såväl orealiserade som realiserade värdeförändringar redovisas i resultaträkningen. Värdeförändringar redovisas netto.
Tillkommande utgifter aktiveras endast när det är troligt att framtida ekonomiska fördelar förknippade med tillgången kommer att erhållas av koncernen och utgiften kan fastställas med tillförlitlighet, samt att åtgärden avser utbyte av en befintlig eller införande av en ny identifierad komponent. Övriga reparationsoch underhållsutgifter resultatförs löpande i den period de uppstår.
Låneutgifter som är hänförbara till uppförandet av så kallade kvalificerade tillgångar aktiveras som en del av den kvalificerade tillgångens anskaffningsvärde. I koncernen är det främst aktuellt vid uppförande eller större ombyggnadsprojekt av förvaltningsfastigheter. Beräkning av låneutgiften görs utifrån projektets finansieringsbehov och koncernens upplåningskostnad.
De redovisade värdena för koncernens tillgångar – med undantag för förvaltningsfastigheter och anläggningstillgångar som innehas för försäljning, finansiella tillgångar samt uppskjutna skattefordringar – prövas vid varje balansdag för att bedöma om det finns indikation på att det redovisade värdet inte kan återvinnas. Om någon sådan indikation finns beräknas tillgångens återvinningsvärde. Tillgången skrivs ner till återvinningsvärdet om det redovisade värdet överstiger återvinningsvärdet. Återvinningsvärdet är det högsta av verkligt värde minus försäljningskostnader och dess nyttjandevärde. För nedskrivning av finansiella tillgångar se ovan.
Förvärv av egna aktier redovisas som en minskning av eget kapital. Likvid från avyttring av egna aktier redovisas som en ökning av eget kapital.
Beräkningen av resultatet per aktie baseras på årets resultat i koncernen och på det vägda genomsnittliga antalet aktier under året.
samt avvecklad verksamhet
Tillgångar som ska avyttras klassificeras som tillgångar som innehas för försäljning. Verksamhet som ska avyttras klassificeras som tillgångar, skulder respektive resultat från avvecklad verksamhet.
Avsättningar redovisas i balansräkningen när det finns en legal eller informell förpliktelse på grund av en inträffad händelse och då det är sannolikt att förpliktelsen kommer att uppfyllas och beloppet kan beräknas på ett tillförlitligt sätt. Om effekten av när i tiden betalningen sker är väsentlig, beräknas avsättningar genom att det förväntade framtida kassaflödet nuvärdeberäknas med en diskonteringsfaktor (före skatt), som avspeglar marknadens aktuella värdering av tidsvärdet och de eventuella risker som hänförs till förpliktelsen. Avsättning för uppskjuten skatteskuld är inte föremål för diskontering.
Med eventualförpliktelse avses ett möjligt åtagande som härrör från inträffade händelser och vars förekomst bekräftas endast av en eller flera osäkra framtida händelser eller när det finns ett åtagande som inte redovisas som en skuld eller avsättning på grund av att det inte är troligt att ett utflöde av resurser kommer att krävas.
Kassaflödesanalyserna är upprättade enligt indirekt metod.
Ett segment är en redovisningsmässigt identifierbar del av koncernen vilken tillhandahåller tjänster som är utsatta för risker och möjligheter som skiljer sig från andra segment. Koncernens verksamhet är uppdelad i två segment, Fastighetsförvaltning och Parkeringsverksamhet.
Moderbolaget har upprättat sin årsredovisning enligt årsredovisningslagen (1995:1554) och Rådet för finansiell rapporterings rekommendation RFR 2 Redovisning för juridisk person. Även de uttalanden som Rådet för finansiell rapportering gett ut för noterade bolag har tillämpts. RFR 2 innebär att moderbolaget i årsredovisningen för den juridiska personen ska tillämpa samtliga av EU godkända IFRS och uttalanden så långt detta är möjligt inom ramen för årsredovisningslagen, tryggandelagen och med hänsyn till sambandet mellan redovisning och beskattning. Rekommendationen anger vilka undantag och tillägg som ska göras från IFRS. Skillnaderna mellan koncernens och moderbolagets redovisningsprinciper framgår nedan.
Från och med 2011 redovisas erhållna koncernbidrag inom kategorin finansiella poster och lämnade koncernbidrag som investering i aktier i dotterföretag. Ändringen har inneburit att erhållet koncernbidrag 2010 redovisas som en finansiell intäkt i årets resultat i stället för direkt i eget kapital. Även rapporten över förändringen i eget kapital samt skattenoten har justerats med avseende på detta. Tidigare redovisades koncernbidragen som en minskning respektive ökning av fritt eget kapital med beaktande av skatt i enlighet med UFR 2.
Moderbolaget gör avsättningar till obeskattade reserver inom ramen för gällande skatteregler.
Moderbolagets förvaltningsfastigheter värderas till anskaffningsvärde med avdrag för ackumulerade avskrivningar. Anskaffningsvärdet utgörs av förvärvspris, lagfartskostnader och värdehöjande förbättringsåtgärder. Endast utgifter som genererar bestående värdehöjning av fastigheterna aktiveras. Ombyggnadskostnader av underhållskaraktär belastar resultatet. Låneutgifter aktiveras ej i moderbolaget.
Redovisat värde för förvaltningsfastigheter och materiella anläggningstillgångar prövas beträffande eventuellt nedskrivningsbehov när händelser eller ändrade förutsättningar indikerar att det redovisade värdet eventuellt inte kommer att kunna återvinnas. Om det finns sådana indikationer och om det redovisade värdet överstiger det förväntade återvinningsvärdet, skrivs tillgångarna ner till återvinningsvärdet. Återvinningsvärdet motsvarar det högsta av nettoförsäljningsvärdet och nyttjandevärdet. Nettoförsäljningsvärdet fastställs genom jämförelse med försäljningar av likartade objekt. Nyttjandevärdet utgörs av nuvärdet av de förväntade framtida kassaflödena enligt en diskonteringsfaktor före skatt, som avspeglar marknadens aktuella uppskattning av tidsvärdet och de risker som förknippas med tillgången.
För tillgångar som inte till övervägande del genererar oberoende kassainflöden fastställs återvinningsvärdet för den kassagenererande enhet till vilken tillgången hör. Eventuell nedskrivning redovisas i resultaträkningen. Återföring av genomförda nedskrivningar görs om återvinningsvärdet återigen överstiger tidigare redovisat värde. Redovisade uppskrivningar av förvaltningsfastigheter har gjorts till verkliga värden med avdrag för uppskjuten skatteskuld.
Information om fastigheternas verkliga värden per balansdagen lämnas i not 17.
Moderbolagets avskrivningar enligt plan baseras på ursprungliga anskaffningsvärden, i förekommande fall justerade för upp- och nedskrivningar och beräknad nyttjandeperiod. Beräknad nyttjandeperiod för byggnader är 50–100 år och för byggnadsinventarier 5 år.
Avskrivningar för fastigheter med blandad verksamhet har beräknats genom sammanvägning av respektive ytkategoris procentsats för avskrivningar. För fastighet med en dominerande (75 procent) kategori har ifrågavarande kategoris procentsats tillämpats för hela fastigheten. Uppskrivningar skrivs av på den underliggande tillgångens kvarvarande avskrivningstid. Procentsatser för avskrivningar redovisas i not 17.
Hufvudstaden är främst exponerad för finansierings- och ränterisker. Koncernen strävar efter att ha en låneportfölj med spridda kreditförfall, som möjliggör eventuella amorteringar. Ingen upplåning sker i utländsk valuta varför koncernen inte är exponerad för valutakursrisk. Upplåning sker normalt med kort räntebindning och för att uppnå önskad räntebindningsstruktur används ränteswappar. Derivatinstrument används endast i riskminimerande syfte och ska vara kopplade till en underliggande exponering. Koncernen har för närvarande derivatinstrument som redovisas i kategorin finansiella tillgångar och skulder värderade till verkligt värde via resultaträkningen. Säkringsredovisning tillämpas ej.
Hufvudstadens finansfunktion är en koncernfunktion med centralt ansvar för finansiering och likviditetsplanering. Arbetet styrs av en av styrelsen beslutad finanspolicy, som syftar till att säkerställa koncernens finansieringsbehov till en så låg kostnad och risk som möjligt. Inom finansfunktionen finns instruktioner, system och arbetsfördelning för att uppnå en god intern kontroll och uppföljning av verksamheten. Större finansieringslösningar och derivataffärer ska godkännas av styrelsens ordförande och styrelsen informeras vid varje styrelsemöte om finansiella frågor.
Hufvudstaden har som målsättning att använda likviditetsöverskott till att amortera befintliga lån. Överskottslikviditet, som inte används till amortering, får endast placeras i instrument med hög likviditet och låg risk. Information om upplåning, låneramar och villkor finns i not 25.
Finansieringsrisk utgörs av att svårigheter kan föreligga att erhålla finansiering för verksamheten vid en given tidpunkt. Målet är att ha en finansiering från minst tre av de större bankerna och en löneportfölj med spridda förfall och en lång löptid. För att minimera kostnaden för koncernens upplåning och för att säkerställa att finansiering kan erhållas, behöver bolaget ha lånelöften som täcker behovet för omsättning av lån och investeringar. Styrelsen fastställer löpande nivån för kapitalbindning i låneportföljen. Ledningen upprättar rullande prognoser för koncernens likviditet på basis av förväntade kassaflöden. Hufvudstadens upplåning uppgick vid årsskiftet till 4375 mnkr. Den genomsnittliga räntebindningstiden var 24 månader (31), den genomsnittliga kapitalbindningstiden 54 månader (43) och den genomsnittliga effektiva räntan 3,8 procent (3,6). Nettoskulden var 4028,3 mnkr jämfört med 3252,1 mnkr vid utgången av 2010. Koncernen hade per 2011-12-31 långfristiga lånelöften om 3 mdkr, varav 0,6 mdkr var outnyttjat. Bolaget har betryggande marginaler till kreditgivarnas restriktioner (covenants) avseende låneavtalen.
| Förfalloår | Räntebetalningar, mnkr |
Varav swap, mnkr |
Nominellt belopp, mnkr |
Andel, % |
|---|---|---|---|---|
| 2012, kv 1 | 41,3 | 7,2 | – | – |
| 2012, kv 2 | 41,4 | 7,2 | – | – |
| 2012, kv 3 | 41,9 | 7,8 | – | – |
| 2012, kv 4 | 39,2 | 6,6 | 250,0 | 6 |
| 2013 | 143,6 | 16,6 | 950,0 | 22 |
| 2014 | 130,9 | 15,2 | – | – |
| 2015 | 128,7 | 13,0 | – | – |
| 2016 | 124,6 | 10,6 | 425,0 | 10 |
| 2017 | 71,8 | 6,9 | 2 750,0 | 62 |
| Totalt | 763,4 | 91,1 | 4 375,0 | 100 |
Utöver ovanstående finns övriga skulder som även innefattar leverantörsskulder, vilka normalt har en förfallotid på 30 dagar, samt derivatinstrument med negativt värde om 183,6 mnkr.
Ränterisk avser den resultateffekt som en bestående ränteförändring har på koncernens finansnetto. Hufvudstadens finansieringskällor utgörs i huvudsak av eget kapital, kassaflöde från löpande verksamhet, upplåning och lånelöften. Placering av överskottslikviditet görs i finansiella instrument med kort räntebindningstid, vilket begränsar koncernens exponering för placeringarnas ränterisk.
Upplåningen, som är räntebärande, medför att koncernen exponeras för ränterisk. Hufvudstadens finanspolicy anger ramarna för hur arbetet med hantering av ränterisker ska bedrivas. Ett övergripande mål är att förfallostrukturen på hyresavtalen ska beaktas vid bestämmande av räntebindningstid samt att det finns en avvägning mellan bedömd löpande kostnad för upplåningen och risken att få en signifikant negativ påverkan på resultatet vid en plötslig större ränteförändring. Detta innebär att koncernens räntebindning för nettoskulden i normalfallet ska vara 12– 48 månader. Upplåning görs normalt till rörlig ränta och för att uppnå önskad räntebindningstid används derivatinstrument. Per 2011-12-31 är koncernens räntebindningstid 24 månader. En förändring av räntenivån med +/– 1 procentenhet vid antagande om oförändrad lånevolym och räntebindningstid enligt gällande derivatavtal skulle påverka Hufvudstadens räntekostnad 2012 med +/– 14 mnkr. Ränteförändringen skulle samtidigt innebära en värdeförändring i räntederivat med 98 mnkr i resultatet.
| Förfalloår | Volym, mnkr | Andel, % | Genomsnittlig effektiv ränta, % |
|---|---|---|---|
| 20121) | 2 125,0 | 48 | 3,4 |
| 2013 | 600,0 | 14 | 3,9 |
| 2014 | 200,0 | 5 | 3,6 |
| 2015 | 300,0 | 7 | 3,6 |
| 2016 | 400,0 | 9 | 3,5 |
| 2017 | 750,0 | 17 | 4,8 |
| Totalt | 4 375,0 | 100 | 3,8 |
1)Varav 250 mnkr binds i juni 2012 på 5 år.
Kreditrisken är risken för förlust om koncernens motparter inte fullgör sina avtalsförpliktelser och eventuella säkerheter inte täcker koncernens fordringar. Målet är att minimera kreditrisken genom förskottshyror och att endast göra kreditaffärer med större finansieringsinstitut. Kreditrisk kan i huvudsak hänföras till utestående kund-/hyresfordringar, likvida medel samt finansiella derivatavtal med positiva värden vilka per årsskiftet hade ett samlat bokfört värde om 355,4 mnkr vilket innebär att koncernen är begränsat exponerad för kreditrisker.
Förluster på kund-/hyresfordringar uppstår när kunder försätts i konkurs eller av andra skäl inte kan fullfölja sina betalningsåtaganden. Riskerna begränsas genom att Hufvudstaden medvetet väljer kunder med dokumenterad affärskompetens och konkurrenskraftig verksamhet. För att begränsa riskerna kreditkontrolleras koncernens kunders finansiella ställning genom inhämtande av information från olika kreditupplysningsföretag. I enlighet med Hufvudstadens kreditpolicy krävs normalt bankgaranti eller borgensförbindelse vid nyuthyrning. Hyresfordringar förskottsfaktureras.
Koncernens tio största hyresgäster representerar 24 procent av den totala kontrakterade hyran och den enskilt största kunden utgör 8 procent, vilket innebär att Hufvudstadens exponering mot enskilda kunders kreditrisk är relativt begränsad. Exponeringar avseende finansiella derivatavtal begränsas genom att koncernen som policy endast ingår sådana avtal med stora finansiella institut med hög rating och där bolaget har långsiktiga relationer. Dessutom finns ramavtal med dessa institut om kvittning av olika derivatavtal, som ytterligare minskar kreditriskexponeringen.
| Årshyra, tkr | Antal kunder | Summa årshyra, tkr | Andel, % |
|---|---|---|---|
| 0 – 99 |
86 | 3 231 | 0,2 |
| 100 – 499 |
117 | 32 911 | 2,5 |
| 500 – 999 |
145 | 106 394 | 8,0 |
| 1 000 – 2 499 | 148 | 230 671 | 17,4 |
| 2 500 – 4 999 | 74 | 263 827 | 19,8 |
| 5 000 – 9 999 | 43 | 291 059 | 21,9 |
| 10 000 – | 17 | 400 895 | 30,2 |
| Totalt | 630 | 1 328 988 | 100 |
1) Exklusive vakanta ytor samt ytor (lager och kontor) som disponeras för eget bruk.
2) Årshyra per 2011-12-31.
Verkligt värde på finansiella instrument som handlas på en aktiv marknad (till exempel finansiella tillgångar som innehas för handel) baseras på noterade marknadspriser på balansdagen. Det noterade priset som används är den aktuella köpkursen. Verkligt värde på finansiella instrument som inte handlas på en aktiv marknad fastställs med hjälp av värderingstekniker. Verkliga värden fastställs här genom diskontering av framtida betalningsflöden till aktuell marknadsränta för likvärdiga instrument. För finansiella instrument som kundfordringar, leverantörsskulder etcetera vilka redovisas till upplupet anskaffningsvärde med avdrag för eventuell nedskrivning, bedöms det verkliga värdet överensstämma med redovisat värde då dessa instrument har en mycket kort löptid. Skulder till kreditinstitut löper med tre månaders räntebindningstid, varvid det verkliga värdet bedöms i allt väsentligt överensstämma med dess redovisade värde.
| Poster värderade till verkligt värde | via resultaträkningen | |||||||||
|---|---|---|---|---|---|---|---|---|---|---|
| Derivat | Kund- och lånefordringar |
Övriga skulder | Icke finansiella poster |
Summa redovisat värde |
||||||
| Mnkr | 2011 | 2010 | 2011 | 2010 | 2011 | 2010 | 2011 | 2010 | 2011 | 2010 |
| KONCERNEN | ||||||||||
| Finansiella instrument som ingår i den finansiella nettoskulden |
||||||||||
| Långfristiga fordringar | 6,1 | 5,9 | 6,1 | 5,9 | ||||||
| Kortfristiga fordringar | 51,1 | 28,0 | 11,6 | 2,6 | 62,7 | 30,6 | ||||
| Likvida medel | 346,7 | 347,9 | 346,7 | 347,9 | ||||||
| Långfristiga skulder | 179,1 | 81,8 | 4 141,5 | 2 662,8 | 4 320,6 | 2 744,6 | ||||
| Kortfristiga skulder | 4,5 | 2,6 | 462,4 | 1 199,9 | 249,2 | 236,1 | 716,1 | 1 438,6 | ||
| MODERBOLAGET | ||||||||||
| Finansiella instrument som ingår i den finansiella nettoskulden |
||||||||||
| Långfristiga fordringar | 6,1 | 5,9 | 6,1 | 5,9 | ||||||
| Kortfristiga fordringar | 37,1 | 12,4 | 4,0 | 0,3 | 41,1 | 12,7 | ||||
| Likvida medel | 346,4 | 347,6 | 346,4 | 347,6 | ||||||
| Långfristiga skulder | 179,1 | 81,8 | 4 140,8 | 2 662,3 | 4 319,9 | 2 744,1 | ||||
| Kortfristiga skulder | 4,5 | 2,6 | 373,2 | 1 124,8 | 141,2 | 134,8 | 518,9 | 1 262,2 |
Verkligt värde överensstämmer med redovisat värde. Verkligt värde för samtliga instrument som har värderats till verkligt värde i balansräkningen är hänförliga till nivå 2 i IFRS 7, det vill säga; värdet har beräknats baserat på officiella marknadsnoteringar.
Koncernens verksamhet är uppdelad i två segment, fastighetsförvaltning och parkeringsverksamhet. Segmentet Fastighetsförvaltning är indelat i affärsområden som följer den operativa styrningen av verksamheten. Denna följer huvudsakligen hyresmarknadens geografiska uppdelning i delmarknader. I moderbolaget finns endast en rörelsegren, fastighetsförvaltning. Följande sammanställning visar intäkter och kostnader, tillgångar samt investeringar för de olika affärsområdena året 2011 och jämförelseåret 2010.
| Affärsområde Affärsområde Stockholm Östra City Stockholm Västra City |
Affärsområde Göteborg |
|||||||
|---|---|---|---|---|---|---|---|---|
| Mnkr | 2011 | 2010 | 2011 | 2010 | 2011 | 2010 | 2011 | Totalt 2010 |
| KONCERNEN | ||||||||
| Intäkter och kostnader 1) | ||||||||
| Nettoomsättning | 607,4 | 569,5 | 578,1 | 571,8 | 183,9 | 179,7 | 1 369,4 | 1 321,0 |
| (varav omsättningshyrestillägg) | (1,0) | (0,6) | (9,0) | (10,7) | (–) | (–) | (10,0) | (11,3) |
| Underhåll | -33,2 | -15,7 | -11,4 | -11,6 | -2,2 | -1,1 | -46,8 | -28,4 |
| Drift och administration | -74,4 | -75,1 | -123,8 | -123,3 | -37,9 | -36,5 | -236,1 | -234,9 |
| Tomträttsavgälder | -0,2 | -0,2 | -15,3 | -13,1 | – | – | -15,5 | -13,3 |
| Fastighetsskatt | -64,2 | -62,4 | -43,8 | -43,8 | -18,1 | -17,9 | -126,1 | -124,1 |
| Bruttoresultat Fastighetsförvaltning | 435,4 | 416,1 | 383,8 | 380,0 | 125,7 | 124,2 | 944,9 | 920,3 |
| Parkeringsverksamhet | 19,7 | 23,6 | 19,7 | 23,6 | ||||
| Central administration | -31,7 | -31,0 | ||||||
| Värdeförändringar | ||||||||
| Förvaltningsfastigheter | 1 244,9 | 1 490,3 | ||||||
| Räntederivat | -99,2 | 51,4 | ||||||
| Rörelseresultat | 2 078,6 | 2 454,6 | ||||||
| Finansiella intäkter och kostnader | -122,3 | -102,7 | ||||||
| Resultat före skatt | 1 956,3 | 2 351,9 | ||||||
| Tillgångar | ||||||||
| Förvaltningsfastigheter | 11 451,4 | 10 133,6 | 8 155,8 | 7 805,1 | 2 644,0 | 2 209,6 | 22 251,2 | 20 148,3 |
| Hyresfordringar | 0,2 | 0,7 | 1,1 | -0,3 | -0,2 | 0,3 | 1,1 | 0,7 |
| Investeringar | ||||||||
| Förvaltningsfastigheter och inventarier | 630,9 | 223,1 | 42,4 | 55,6 | 274,2 | 255,7 | 947,5 | 534,4 |
| 1)För jämförbart bestånd se affärsområden i siffror sid 88. |
Fortsättning Not 3, sidan 71.
Parkeringsverksamhet
Segmentet parkeringsverksamhet innefattar parkeringsrörelsen i Parkaden AB.
| Mnkr | 2011 | 2010 |
|---|---|---|
| KONCERNEN | ||
| Nettoomsättning | 67,9 | 71,1 |
| Hyreskostnader | -39,9 | -38,5 |
| Drift och administration | -7,6 | -8,2 |
| Avskrivningar | -0,7 | -0,8 |
| Bruttoresultat | 19,7 | 23,6 |
Totala tillgångar uppgick till 9,6 mnkr (5,1).
| Jan–Mar | Apr–Jun | Jul–Sep | Okt–Dec | Jan–Dec | ||||||
|---|---|---|---|---|---|---|---|---|---|---|
| Mnkr | 2011 | 2010 | 2011 | 2010 | 2011 | 2010 | 2011 | 2010 | 2011 | 2010 |
| Koncernen | ||||||||||
| Fastighetsförvaltning | ||||||||||
| Nettoomsättning | 334,8 | 321,4 | 339,0 | 324,3 | 334,9 | 330,2 | 360,7 | 345,1 | 1 369,4 | 1 321,0 |
| Underhåll | -8,6 | -4,8 | -7,0 | -7,6 | -22,1 | -5,2 | -9,1 | -10,8 | -46,8 | -28,4 |
| Drift och administration | -66,2 | -60,7 | -56,1 | -57,1 | -50,4 | -50,8 | -63,4 | -66,3 | -236,1 | -234,9 |
| Övriga kostnader | -35,3 | -31,3 | -35,5 | -33,7 | -35,4 | -38,7 | -35,4 | -33,7 | -141,6 | -137,4 |
| Fastighetsförvaltningens kostnader | -110,1 | -96,8 | -98,6 | -98,4 | -107,9 | -94,7 | -107,9 | -110,8 | -424,5 | -400,7 |
| Övrig verksamhet, netto | 4,9 | 5,6 | 4,6 | 5,4 | 3,6 | 4,7 | 6,6 | 7,9 | 19,7 | 23,6 |
| Bruttoresultat | 229,6 | 230,2 | 245,0 | 231,3 | 230,6 | 240,2 | 259,4 | 242,2 | 964,6 | 943,9 |
| Central administration | -7,6 | -6,8 | -7,9 | -8,5 | -8,0 | -7,5 | -8,2 | -8,2 | -31,7 | -31,0 |
| Värdeförändringar | ||||||||||
| Förvaltningsfastigheter | 116,6 | – | 723,9 | 184,5 | 33,3 | 367,5 | 371,1 | 938,3 | 1 244,9 | 1 490,3 |
| Räntederivat | 43,0 | -22,6 | -32,1 | -16,0 | -96,3 | 10,6 | -13,8 | 79,4 | -99,2 | 51,4 |
| Finansnetto | -31,8 | -28,0 | -34,3 | -30,0 | -32,4 | -30,2 | -23,8 | -14,5 | -122,3 | -102,7 |
| Skatt | -92,5 | -46,7 | -235,6 | -96,4 | -33,9 | -153,6 | -159,0 | -321,9 | -521,0 | -618,6 |
| Periodens resultat efter skatt | 257,3 | 126,1 | 659,0 | 264,9 | 93,3 | 427,0 | 425,7 | 915,3 | 1 435,3 | 1 733,3 |
Koncernen har kommersiella hyresavtal avseende beståndet av förvaltningsfastigheter, som består av kontor, butiker, lager samt övriga lokaler. Återstående löptid är mellan 1 och 10 år.
| Förfallostruktur1)2)3) | |||||||
|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 2012 | 2013 | 2014 | 2015 | 2016 | 2017– | Totalt | |
| Antal avtal | |||||||
| Kontor | 82 | 79 | 84 | 43 | 22 | 18 | 328 |
| Butiker | 105 | 93 | 93 | 44 | 20 | 9 | 364 |
| Övrigt | 441 | 203 | 176 | 54 | 20 | 44 | 938 |
| Totalt | 628 | 375 | 353 | 141 | 62 | 71 | 1 630 |
| Andel, % | 38,5 | 23,0 | 21,7 | 8,7 | 3,8 | 4,3 | 100,0 |
| Årshyra, mnkr | |||||||
| Kontor | 127,7 | 112,6 | 135,7 | 83,6 | 63,4 | 147,8 | 670,8 |
| Butiker | 178,4 | 126,0 | 142,1 | 64,6 | 84,2 | 22,6 | 617,9 |
| Övrigt | 28,6 | 19,5 | 27,4 | 16,4 | 6,0 | 4,6 | 102,5 |
| Totalt | 334,7 | 258,1 | 305,2 | 164,6 | 153,6 | 175,0 | 1 391,2 |
| Andel, % | 24,1 | 18,6 | 21,9 | 11,8 | 11,0 | 12,6 | 100,0 |
1)Inklusive kontrakt tecknade för framtida inflyttning/ikraftträdande, varvid motsvarande nu gällande yta exkluderats.
2)Exklusive vakanta ytor samt ytor (lager och kontor) som disponeras för eget bruk.
3)Exklusive bostadskontrakt.
| Koncernen | Moderbolaget | |||
|---|---|---|---|---|
| Mnkr | 2011 | 2010 | 2011 | 2010 |
| Avskrivningar per tillgångsslag | ||||
| Förvaltningsfastigheter | – 1) | – 1) | 72,8 | 64,2 |
| Materiella anläggningstillgångar | 3,3 | 3,7 | 2,5 | 2,7 |
| Totalt | 3,3 | 3,7 | 75,3 | 66,9 |
| Avskrivningar per funktion | ||||
| Fastighetsförvaltningen | 2,6 | 2,9 | 75,3 | 66,9 |
| Parkeringsverksamhet | 0,7 | 0,8 | – | – |
| Totalt | 3,3 | 3,7 | 75,3 | 66,9 |
1) Förvaltningsfastigheter i koncernen redovisas till verkligt värde, varför inga avskrivningar görs.
| 2011 | 2011 | 2010 | 2010 | |
|---|---|---|---|---|
| Medelantal anställda | Varav män, % | Varav män, % | ||
| Moderbolaget | 91 | 57 | 88 | 54 |
| varav ledande befattningshavare | 7 | 86 | 7 | 86 |
| Helägda dotterbolag | ||||
| Parkaden AB | 2 | 100 | 4 | 50 |
| Totalt koncernen | 93 | 58 | 92 | 54 |
| varav ledande befattningshavare | 7 | 86 | 7 | 86 |
Av koncernens 27 chefer (26) är 10 kvinnor (9) eller 37 procent (35). I moderbolagets styrelse ingick 7 män (7) och 2 kvinnor (2). Inom koncernen finns ytterligare en styrelseledamot (1 man). Koncernen har endast anställda i Sverige.
| Koncernen | Moderbolaget | ||||||||
|---|---|---|---|---|---|---|---|---|---|
| Varav | Varav | Varav | Varav | ||||||
| Tkr | 2011 | bonus | 2010 | bonus | 2011 | bonus | 2010 | bonus | |
| Löner och andra ersättningar | |||||||||
| Arvode till styrelsens ordförande | 350 | 350 | 350 | 350 | |||||
| Arvode till övriga styrelseledamöter | 1 245 | 1 245 | 1 225 | 1 225 | |||||
| Ersättning och förmåner till verkställande direktör | 3 839 | 75 | 3 714 | 262 | 3 839 | 75 | 3 714 | 262 | |
| Ersättning och förmåner till övriga ledande befattningshavare | 7 996 | 220 | 7 770 | 725 | 7 996 | 220 | 7 770 | 725 | |
| Ersättning och förmåner till övriga anställda | 38 609 | 275 | 37 721 | 1 559 | 37 560 | 275 | 36 548 | 1 531 | |
| Totalt | 52 039 | 570 | 50 800 | 2 546 | 50 9701) | 570 | 49 6071) | 2 518 | |
| Sociala kostnader inklusive löneskatt | |||||||||
| Styrelsens ordförande | 110 | 110 | 110 | 110 | |||||
| Övriga styrelseledamöter | 348 | 354 | 342 | 348 | |||||
| Verkställande direktör | 1 507 | 1 404 | 1 507 | 1 404 | |||||
| Övriga ledande befattningshavare | 2 884 | 2 812 | 2 884 | 2 812 | |||||
| Övriga anställda | 13 070 | 12 746 | 12 769 | 12 437 | |||||
| Totalt | 17 919 | 17 426 | 17 612 | 17 111 | |||||
| Pensionskostnader | |||||||||
| Verkställande direktör | 1 245 | 924 | 1 245 | 924 | |||||
| Övriga ledande befattningshavare | 1 573 | 1 719 | 1 573 | 1 719 | |||||
| Övriga anställda | 4 775 | 4 374 | 4 699 | 4 294 | |||||
| Totalt | 7 593 | 7 017 | 7 517 | 6 937 |
1)Löner och andra ersättningar inkluderar även icke monetära förmåner.
Fortsättning Not 8, sidan 73.
Styrelsearvode har under året utgått till styrelsens ordförande, Fredrik Lundberg, med 350000 kronor och till styrelseledamöterna Claes Boustedt, Bengt Braun, Peter Egardt, Hans Mertzig, Sten Peterson, Anna-Greta Sjöberg och Louise Lindh med 175000 kronor vardera. Verkställande direktören Ivo Stopner uppbär ingen ersättning för sitt styrelsearbete. Inom koncernen ingår även Arne Lundin som styrelseledamot i Parkaden AB. Arne Lundin erhöll ett styrelsearvode om 20000 kronor.
Riktlinjer för lön, bonus och annan ersättning till ledande befattningshavare beslutas av årsstämman. För 2011 beslöt stämman att samma riktlinjer som tidigare ska tillämpas:
Lönevillkoren för ledande befattningshavare skall utformas efter marknadsmässiga grunder jämte ett inslag av incitament i form av bonus som utgår endast om bolaget uppvisar positivt resultat utan hänsyn till orealiserade värdeförändringar. Sådan bonus skall beslutas för ett år i sänder, vara kopplade till förutbestämda och mätbara kriterier och ha ett maximerat takbelopp. Bonusdelen, som ej skall vara pensionsgrundande, syftar till att ge ledningen ett särskilt incitament att verka för bolagets positiva resultat och därmed stödja aktieägarintresset.
Ersättningen till såväl verkställande direktören som övriga ledande befattningshavare skall bestå av en fast grundlön samt möjlighet till bonus, som på angivet sätt görs beroende av uppnådda mål för företaget och för individen.
Bonus för verkställande direktören kan maximalt utgå med 500000 kr/år och för övriga ledande befattningshavare med högst 250000 kr/person och år. Maximalt kan bonus till nuvarande antal ledande befattningshavare komma att uppgå till 2 mnkr.
Pensionsåldern för verkställande direktören är 65 år, dock med rätt för verkställande direktören eller bolaget att besluta om avgång med full pension från 60 års ålder. Koncernledningens pensioner, inklusive verkställande direktörens, omfattas av ITP-planen och är förmånsbestämda. Härutöver utgår en premiebestämd pension till verkställande direktören för den del av lönen som ej omfattas av ITP-planen.
Vid uppsägning av verkställande direktören och övriga ledande befattningshavare från bolagets sida skall fast lön under uppsägningstiden och avgångsvederlag sammantaget inte överstiga ett belopp motsvarande den fasta lönen för två år. Vid uppsägning från verkställande direktörens respektive övriga ledande befattningshavares sida skall uppsägningstiden vara högst sex månader, utan rätt till avgångsvederlag. I samtliga fall skall avräkning för eventuell ersättning från ny arbetsgivare ske.
| Koncernen | Moderbolaget | ||||||
|---|---|---|---|---|---|---|---|
| Mnkr | 2011 | 2010 | 2011 | 2010 | |||
| KPMG | |||||||
| Revisionsuppdrag | 0,9 | 0,9 | 0,9 | 0,9 | |||
| Skatterådgivning | 0 | – | 0 | – | |||
| Andra uppdrag | 0,2 | 0,3 | 0,2 | 0,3 | |||
| Totalt | 1,1 | 1,2 | 1,1 | 1,2 | |||
| Koncernen | Moderbolaget | |||||
|---|---|---|---|---|---|---|
| Årsavgifter, mnkr | 2011 | 2010 | 2011 | 2010 | ||
| – 1 år | 2,7 | 0,2 | – | 0,2 | ||
| 1 år – 5 år | 16,4 | 18,9 | 8,1 | 7,9 | ||
| 5 år – | 0,3 | 0,3 | 0,3 | 0,3 |
Ingångna avtal avser tomträttsavgälder, arrendeavgifter samt hyresavtal med extern hyresvärd.
| Koncernen | Moderbolaget | |||||
|---|---|---|---|---|---|---|
| Mnkr | 2011 | 2010 | 2011 | 2010 | ||
| Underhåll | 46,3 | 28,4 | 173,8 | 172,1 | ||
| (varav särskilda projekt) | 0 | 0,8 | 3,1 | 36,7 | ||
| Drift och administration | 234,6 | 230,5 | 82,8 | 75,1 | ||
| Tomträttsavgälder | 15,5 | 13,3 | 8,1 | 8,1 | ||
| Fastighetsskatt | 126,1 | 124,1 | 86,1 | 86,0 | ||
| Avskrivningar | 3,3 | 3,7 | 75,3 | 66,9 | ||
| Personalkostnader | 79,4 | 79,2 | 77,9 | 77,5 | ||
| Totalt | 505,2 | 479,2 | 504,0 | 485,7 |
Dessa riktlinjer skall omfatta de personer som under den tid riktlinjerna gäller ingår i koncernledningen. Riktlinjerna gäller för avtal som ingås efter årsstämmans beslut, samt för det fall ändringar görs i befintliga avtal efter denna tidpunkt.
Styrelsen skall ha rätt att frångå riktlinjerna om det i enskilt fall finns särskilda skäl för detta. Dessa riktlinjer har följts under 2011 och förslag att samma riktlinjer med något justerade takbelopp ska tillämpas för 2012 kommer att föreläggas årsstämman. De nya takbeloppen innebär att bonus för verkställande direktören maximalt kan utgå med tre månadslöner per år och för övriga ledande befattningshavare med maximalt det högre av tre månadslöner och 250000 kr per person och år. Maximalt kan bonus till nuvarande antal ledande befattningshavare och med nuvarande löneläge komma att uppgå till 2,7 mnkr. De nya riktlinjerna föreslås gälla från årsstämman 2012.
Koncernens anställdas inklusive verkställande direktörens pensioner omfattas av ITP-planen och är förmånsbestämda. Alectas överskott i form av den kollektiva konsolideringsnivån per december har vid årsredovisningens undertecknande ännu ej offentliggjorts varför denna inte kan anges. Alectas senaste officiella konsolideringsnivå uppgick per september till 113 procent (december 2010: 146 procent). Den kollektiva konsolideringsnivån utgörs av marknadsvärdet på Alectas tillgångar i procent av försäkringsåtagandena beräknade enligt Alectas försäkringstekniska beräkningsantaganden, vilka inte överensstämmer med IAS 19.
För verkställande direktören och företagsledning fanns under året ett bonusprogram, som bygger på resultat, kundnöjdhet och personliga mål. Även övriga tillsvidareanställda medarbetare i koncernen omfattades under året av ett bonusprogram. Bonus utfaller enligt kriterierna verksamhetsresultat och kundnöjdhet. För chefer med personalansvar tillkommer även personlig bedömning med individuella mål. Bonus utgår med maximalt en halv månadslön, dock lägst 15000 kronor för heltidsanställda. För chefer utgår bonus med maximalt en månadslön.
För båda bonusprogrammen gäller att beslut fattas för ett år i taget och att bonusen har ett tak. Bonus utfaller endast om bolaget uppvisar ett positivt resultat utan hänsyn till orealiserade värdeförändringar. Bonusen är ej pensionsgrundande.
I bokslutet har bonus reserverats för resultatmål och kundnöjdhet. För personliga mål görs en reservering motsvarande 75 procent av maximalt utfall. Bonusutfallet 2011 har påverkats av en kostnad avseende 2010 på 168000 kronor.
| Koncernen | Moderbolaget | |||||
|---|---|---|---|---|---|---|
| Mnkr | 2011 | 2010 | 2011 | 2010 | ||
| Realiserade värdeförändringar i förvaltningsfastigheter |
1,0 | – | -14,7 | – | ||
| Orealiserade värdeförändringar i förvaltningsfastigheter |
1 243,9 | 1 490,3 | ||||
| Orealiserade värdeförändringar i räntederivat |
-99,2 | 51,4 | -99,2 | 51,4 | ||
| Totalt | 1 145,7 | 1 541,7 | -113,9 | 51,4 |
| Koncernen | Moderbolaget | ||||
|---|---|---|---|---|---|
| Mnkr | 2011 | 2010 | 2011 | 2010 | |
| Köpeskilling mm vid försäljning dotterbolag |
10,2 | 16,0 | 88,3 | 16,0 | |
| Ränteintäkter på banktillgodohavande |
0,6 | 0,8 | 0,3 | 0,8 | |
| Ränteintäkter på kortfristiga placeringar |
2,1 | 0,7 | 2,1 | 0,7 | |
| Ränteintäkter, övriga | 0,1 | 0,2 | – | – | |
| Totalt | 13,0 | 17,7 | 90,7 | 17,5 |
Samtliga finansiella intäkter avser finansiella instrument som inte värderas till verkligt värde.
| Not 14. Finansiella kostnader | |||||
|---|---|---|---|---|---|
| Koncernen | Moderbolaget | ||||
| Mnkr | 2011 | 2010 | 2011 | 2010 | |
| Räntekostnader till kreditinstitut | 101,6 | 37,4 | 101,6 | 37,4 | |
| Räntekostnader, swap | 39,5 | 81,9 | 39,5 | 81,9 | |
| Räntekostnader, övriga | -5,8 | 1,1 | -5,8 | 1,3 | |
| Totalt | 135,3 | 120,4 | 135,3 | 120,6 |
Av de finansiella kostnaderna avser 95,8 mnkr (38,5) finansiella instrument som inte värderas till verkligt värde.
| Moderbolaget | ||
|---|---|---|
| Mnkr | 2011 | 2010 |
| Förändring av ackumulerade | ||
| avskrivningar utöver plan | 4,5 | 3,2 |
| Förändring av periodiseringsfond | -33,0 | 95,0 |
| Totalt | -28,5 | 98,2 |
| Koncernen | Moderbolaget | ||||
|---|---|---|---|---|---|
| Mnkr | 2011 | 2010 | 2011 | 2010 | |
| Aktuell skattekostnad | |||||
| Årets skattekostnad | -128,6 | -165,5 | -128,3 | -165,4 | |
| Skatt hänförlig till tidigare år | -12,2 | -0,3 | -12,0 | 0,0 | |
| Uppskjuten skattekostnad/ | |||||
| skatteintäkt | |||||
| Skillnad mellan skattemässig och | |||||
| bokföringsmässig avskrivning på | |||||
| fastigheter | -86,6 | -76,8 | 13,4 | -1,3 | |
| Orealiserad värdeförändring | |||||
| förvaltningsfastigheter | -312,2 | -392,0 | – | – | |
| Orealiserad värdeförändring räntederivat |
26,1 | -13,5 | 26,1 | -13,5 | |
| Effekt avsättning pensioner | 0,6 | – | 0,6 | – | |
| Effekt avsättning obeskattade reserver |
-8,1 | 29,5 | – | – | |
| Total skatt | -521,0 | -618,6 | -100,2 | -180,2 | |
| Redovisat resultat före skatt | 1 956,3 | 2 351,9 | 457,6 | 686,3 | |
| Skatt enligt gällande skattesats | |||||
| 26,3% | -514,5 | -618,5 | -120,3 | -180,5 | |
| Skatt hänförlig till tidigare år | -12,2 | -0,3 | -12,0 | 0,0 | |
| Omvärdering uppskjuten skatt | |||||
| hänförlig till tidigare år | 11,4 | – | 11,4 | – | |
| Ej Skattepliktig intäkt vid avyttring | |||||
| dotterbolag | – | – | 23,9 | – | |
| Ej skattepliktiga intäkter | 0,1 | 4,5 | 0,0 | 4,4 | |
| Ej avdragsgilla kostnader | -0,6 | -0,8 | -0,6 | -0,6 | |
| Schablonintäkt periodiseringsfond | -2,6 | -3,5 | -2,6 | -3,5 | |
| Övrigt | -2,6 | – | – | – | |
| Total skatt | -521,0 | -618,6 | -100,2 | -180,2 |
Inga underskottsavdrag finns per balansdagen.
Dotterbolaget Fastighets AB Stockholms City har en tvist med Skatteverket om hur mycket som ska aktiveras som byggnad. Då bolaget inte delar Skatteverkets syn, har beslutet överklagats. Länsrätten och Kammarrätten har dömt till bolagets fördel. Skatteverket har begärt prövningstillstånd hos Regeringsrätten. Beloppet för skatter och avgifter uppgår till cirka 25 mnkr och innebär ingen påverkan på totalt redovisad skattekostnad för koncernen, utan endast en förskjutning mellan aktuell och uppskjuten skatt.
Koncernen
| Mnkr | 2011 | 2010 |
|---|---|---|
| Förvaltningsfastigheter, koncernen | 22 251,2 | 20 148,3 |
Information om förändringar i redovisade värden på förvaltningsfastigheter
| Förvaltningsfastigheter | |||||
|---|---|---|---|---|---|
| Mnkr | Köpta | Sålda | Ägda hela året | ||
| 2011 | |||||
| Ingående verkligt värde | – | 76,9 | 20 071,4 | ||
| Anskaffningsvärde | 542,5 | – | – | ||
| Investering i fastigheterna | – | 2,7 | 399,9 | ||
| Avyttring | – | -86,1 | – | ||
| Orealiserad värdeförändring | – | 6,5 | 1 237,4 | ||
| Utgående verkligt värde | 542,5 | – | 21 708,7 | ||
| 2010 | |||||
| Ingående verkligt värde | – | – | 18 125,3 | ||
| Anskaffningsvärde | 175,0 | – | – | ||
| Fastighetsreglering | -175,0 | – | 175,0 | ||
| Investering i fastigheterna | – | – | 357,7 | ||
| Orealiserad värdeförändring | – | – | 1 490,3 | ||
| Utgående verkligt värde | – | – | 20 148,3 |
Samtliga fastigheter har genererat hyresintäkter under året. För intäkter och kostnader hänförliga till förvaltningsfastigheter hänvisas till not 3.
Samtliga fastigheter ägs av koncernen och är klassificerade som förvaltningsfastigheter och omfattar posterna byggnader, byggnadsinventarier, mark och pågående ombyggnader i balansräkningen. Verkligt värde baseras på en intern värdering.
I investeringsbeloppet ingår aktiverade låneutgifter med ett belopp om 7,0 mnkr. Låneutgiften har beräknats utifrån en räntesats på 3,7 procent.
Värdering av fastighetsbeståndet har skett genom att varje enskild fastighets verkliga värde bedömts. Bedömningen har gjorts genom tillämpning av värdering enligt en variant av ortsprismetoden som kallas för nettokapitaliseringsmetoden. Metoden innebär att marknadens avkastningskrav sätts i relation till fastigheternas driftsnetto.
Bedömningen av avkastningskraven är baserad på inhämtad information om marknadens förräntningskrav på köp och försäljningar av jämförbara fastigheter i likartade lägen. Har det gjorts få eller inga affärsavslut i fastighetens delområde, analyseras transaktioner i anslutande område. Även affärer som inte kommit till avslut ger vägledning om marknadens avkastningskrav. Hänsyn har även tagits till olika fastighetstyper, teknisk standard och byggnadskonstruktion. Avkastningskraven som används vid värderingen varierar mellan olika regioner och olika delområden inom regionerna. Informationen avstäms med värderings- och rådgivningsföretag. Hufvudstadens genomsnittliga avkastningskrav har sedan 2006 varierat från 4,6 procent till 5,3 procent och uppgick 2011-12-31 till 4,8 procent. För fastigheter med tomträtt har beräkningen baserats på ett avkastningskrav som är 0,25 procentenheter högre.
Driftsnettot baseras på marknadsanpassade hyresintäkter. Hyresintäkterna marknadsanpassas genom att befintliga hyror justeras med nytecknade och omförhandlade hyresavtal samt med hänsyn till förväntad hyresutveckling.
Intäkterna har reducerats för en bedömd långsiktig hyresvakansgrad. Vakansgraden baseras på fastighetsbeståndets verkliga utfall över en konjunkturcykel samt förväntad uthyrningssituation för den enskilda fastigheten. I värderingen har genomsnittlig vakansgrad bedömts till 5 procent. Verklig vakansgrad har under perioden 2002–2011 varierat mellan 3 och 9 procent och uppgick per 2011-12-31 till 3,9 procent.
Avdrag har gjorts med schablonmässiga kostnader för drift och underhåll exklusive vidaredebiterbara kostnader samt del av fastighetsadministration. Dessa baseras på verkligt utfall och justeras för ej bestående avvikelser. Genomsnittlig kostnad per kvm den senaste femårsperioden har legat inom intervallet 400–450 kronor och bedömd kostnad i värderingen per 2011-12-31 låg på motsvarande nivå.
| Hyres | Direktav | ||
|---|---|---|---|
| intäkter, mnkr |
Driftnetto, mnkr |
kastnings krav, %1) |
|
| Stockholm, kommersiellt | 4,5 – 5,1 | ||
| Göteborg, kommersiellt | 5,0 – 6,0 | ||
| Fastighetsbeståndet, koncernen | 1 460,9 | 1 072,6 | 4,82) |
1)Kontors- och butiksfastigheter.
2)Genomsnitt.
För att säkerställa värderingen har externa värderingar inhämtats från två värderingsföretag, Newsec Advice AB och Forum Fastighetsekonomi AB. De externa värderingarna per 2011-12-31 omfattar 8 fastigheter och motsvarar 32 procent av det internt bedömda marknadsvärdet och motsvarande andel för hela 2011 var 55 procent. Urvalet av fastigheter har gjorts med utgångspunkt från att de valda objekten skall representera olika fastighetskategorier, ort, läge, teknisk och byggnadsmässig standard. De fastigheter som har värderats externt är Grönlandet Södra 11, Hästhuvudet 13, Kvasten 6, Orgelpipan 7, Packarhuset 4, Pumpstocken 10 (del av), Rännilen 19 (del av) i Stockholm och Nordstaden 8:24 i Göteborg.
De externa värderingsföretagen har angivit ett marknadsvärde som uppgår till 7,4 mdkr. Hufvudstadens interna värdering av samma fastigheter uppgår till 7,1 mdkr. De interna värderingarna överensstämmer således väl med de externa värderingarna.
Verkligt värde är en bedömning av ett sannolikt försäljningspris på marknaden vid värdetidpunkten. Priset kan dock endast fastställas när en transaktion genomförts. Vid fastighetsvärdering anges ofta ett intervall för att visa på osäkerheten kring uppskattningar av ett marknadsvärde. Värdeintervallet brukar uppgå till +/– 5 procent men kan variera beroende bland annat på marknadssituation, fastighetens tekniska standard och investeringsbehov. Hufvudstadens fastighetsbestånd värderas till 22,3 mdkr och med ett osäkerhetsintervall om +/– 5 procent så innebär det att det bedömda verkliga värdet varierar med +/– 1,1 mdkr. Nedan anges de väsentliga faktorerna som påverkar värderingen och resultateffekten därav.
| Förändring, +/– | Resultateffekt före skatt, +/– | |
|---|---|---|
| Hyresintäkter | 100 kr per kvm | 750 mnkr |
| Fastighetskostnader | 50 kr per kvm | 375 mnkr |
| Hyresvakansgrad | 1,0 procentenhet | 300 mnkr |
| Avkastningskrav | 0,5 procentenhet | 2 300 mnkr |
| Mnkr | 2011 | 2010 |
|---|---|---|
| Taxeringsvärden byggnader | 7 226,8 | 7 021,6 |
| Taxeringsvärden mark | 5 637,8 | 5 618,6 |
| 12 864,6 | 12 640,2 |
Förvaltningsfastigheter redovisas enligt principerna för materiella anläggningstillgångar, men utan möjlighet att tillämpa verkligt värdemetoden.
| Mnkr | 2011 | 2010 |
|---|---|---|
| Förvaltningsfastigheter, moderbolaget | 6 369,6 | 6 240,6 |
| Förvaltningsfastigheter exklusive mark Mnkr |
2011 | 2010 |
| Ingående anskaffningsvärden | 2 281,8 | 1 998,4 |
| Årets investeringar | 222,9 | 283,4 |
| Årets avyttringar | -8,8 | – |
| Utgående anskaffningsvärden | 2 495,9 | 2 281,8 |
| Ingående avskrivningar | -700,1 | -649,9 |
| Årets avskrivningar | -58,9 | -50,2 |
| Årets avyttringar | 2,7 | – |
| Utgående avskrivningar | -756,3 | -700,1 |
| Ingående uppskrivningar enligt fastställd | ||
| balansräkning för föregående år | 1 147,0 | 1 161,0 |
| Årets avskrivningar | -13,8 | -14,0 |
| Årets avyttring | -14,5 | – |
| Utgående uppskrivningar | 1 118,7 | 1 147,0 |
| Utgående planenligt restvärde | 2 858,3 | 2 728,7 |
| Mark | ||
| Mnkr | 2011 | 2010 |
| Ingående anskaffningsvärde | 470,3 | 408,1 |
| Årets investeringar | – | 62,2 |
| Årets avyttringar | -0,4 | – |
| Utgående anskaffningsvärde | 469,9 | 470,3 |
| Ingående värde uppskrivningar | 3 041,6 | 3 041,6 |
| Årets avyttringar | -0,2 | – |
| Utgående värde uppskrivningar | 3 041,4 | 3 041,6 |
| Utgående planenligt restvärde | 3 511,3 | 3 511,9 |
| Förvaltningsfastigheter delas in i olika kategorier som skrivs av enligt nedan: | ||
| – Byggnader: kontor 1 procent |
– Byggnader: varuhus, parkeringshus, hotell, restauranger 2 procent
– Byggnadsinventarier: 5–20 procent
– Markanläggningar: 3,75–5 procent
Information om verkligt värde på förvaltningsfastigheter
| Mnkr | 2011 | 2010 |
|---|---|---|
| Förvaltningsfastigheter, moderbolaget | 13 846,6 | 12 716,3 |
För värdering av moderbolagets fastigheter till verkligt värde har samma värderingsmetod använts som för koncernen.
| Hyres | Direktav | ||
|---|---|---|---|
| intäkter, | Driftnetto, | kastnings | |
| mnkr | mnkr | krav, % | |
| Stockholm, kommersiellt | 4,6 – 5,1 | ||
| Göteborg, kommersiellt | 5,3 – 6,0 | ||
| Fastighetsbeståndet, moderbolaget | 948,7 | 696,6 | 4,91) |
1)Genomsnitt.
| Mnkr | 2011 | 2010 |
|---|---|---|
| Taxeringsvärden byggnader | 4 504,3 | 4 464,1 |
| Taxeringsvärden mark | 4 085,8 | 4 189,0 |
| 8 590,1 | 8 653,1 |
| Not 18. Materiella anläggningstillgångar | ||||
|---|---|---|---|---|
| Koncernen | Moderbolaget | |||
| Mnkr | 2011 | 2010 | 2011 | 2010 |
| Ingående anskaffningsvärde | 30,0 | 35,1 | 17,6 | 18,1 |
| Årets investeringar | 2,5 | 1,8 | 1,9 | 1,6 |
| Utrangeringar | -1,6 | -6,9 | -1,6 | -2,1 |
| Utgående anskaffningsvärde | 30,9 | 30,0 | 17,9 | 17,6 |
| Ingående avskrivningar | -23,6 | -26,6 | -13,2 | -12,6 |
| Årets avskrivningar | -3,3 | -3,7 | -2,5 | -2,7 |
| Utrangeringar | 1,6 | 6,7 | 1,6 | 2,1 |
| Utgående ackumulerade | ||||
| avskrivningar | -25,3 | -23,6 | -14,1 | -13,2 |
| Utgående planenligt restvärde | 5,6 | 6,4 | 3,8 | 4,4 |
| Organisations nummer |
Säte | Kapital (röster), % |
Antal | Nominellt värde, tusental |
Redovisat värde 2011, mnkr |
|
|---|---|---|---|---|---|---|
| Moderbolaget | ||||||
| Aktier i dotterbolag | ||||||
| AB Citypalatset | 556034-7246 | Stockholm | 100 | 1 200 | 120 | 1 111,1 |
| Fastighetsaktiebolaget Medusa | 556018-7238 | Stockholm | 100 | 300 | 300 | 32,3 |
| Aktiebolaget Hamngatsgaraget | 556068-6601 | Stockholm | 100 | 3 000 | 300 | 231,2 |
| AB Nordiska Kompaniet | 556008-6281 | Stockholm | 100 | 19 460 666 | 97 303 | 1 449,3 |
| Parkaden AB | 556085-3599 | Stockholm | 100 | 5 000 | 500 | 0,6 |
| Fastighets AB Kåkenhusen 1) | 556834-3460 | Stockholm | 100 | 50 000 | 50 | 203,0 |
| Sigillet Inom Vallgraven 12:2 AB1) | 556722-5643 | Stockholm | 100 | 1000 | 100 | 63,3 |
| 3 090,8 | ||||||
| Aktier i vilande bolag | ||||||
| Aktiebolaget Cityparkering | 556020-7440 | Stockholm | 100 | 200 | 100 | 0,0 |
| Fastighets AB Hufvudstaden | 556014-4411 | Stockholm | 100 | 500 | 250 | 0,2 |
| Förvaltnings AB Birger Jarl | 556209-4614 | Stockholm | 100 | 200 | 100 | 0,0 |
| Förvaltnings AB Norrmalmstorg nr. 1 | 556019-5405 | Stockholm | 100 | 150 | 150 | 0,0 |
| Huvudstaden Fastighetsförvaltning AB | 556556-7038 | Stockholm | 100 | 200 | 100 | 0,1 |
| 0,3 | ||||||
| Moderbolaget totalt | 3 091,1 | |||||
| 1) Förvärvade under 2011. I övrigt är ägandet oförändrat jämfört med föregående år. | ||||||
| Övriga koncernföretag |
||||||
| Ägda av AB Citypalatset | ||||||
| Fastighetsaktiebolaget Stockholms City | 556019-4358 | Stockholm | 100 | 7 776 | 7 776 | 239,5 |
| Ägda av Fastighetsaktiebolaget Stockholms City | ||||||
| Hotel Stockholm Aktiebolag | 556031-4303 | Stockholm | 100 | 10 000 | 1 000 | 3,4 |
| Ägda av AB Nordiska Kompaniet | ||||||
| NK Cityfastigheter AB | 556023-1267 | Stockholm | 100 | 1 680 | 168 | 0,4 |
| NK Concession Aktiebolag | 556313-8733 | Stockholm | 100 | 1 000 | 100 | 0,1 |
| 0,5 | ||||||
| Övriga koncernföretag totalt | 243,4 | |||||
| Förändring i moderbolagets innehav av koncernföretag |
| Moderbolaget | ||
|---|---|---|
| Mnkr | 2011 | 2010 |
| Ingående redovisat värde | 2 824,8 | 2 824,8 |
| Årets förändring | 266,3 | – |
| Utgående redovisat värde | 3 091,1 | 2 824,8 |
I koncernen finns inga utländska dotterbolag.
| Koncernen | Moderbolaget | |||
|---|---|---|---|---|
| Mnkr | 2011 | 2010 | 2011 | 2010 |
| Ingående bokfört värde | 5,9 | 5,0 | 5,9 | 5,0 |
| Årets förändring | 0,2 | 0,9 | 0,2 | 0,9 |
| Utgående bokfört värde | 6,1 | 5,9 | 6,1 | 5,9 |
| Koncernen | Moderbolaget | |||
|---|---|---|---|---|
| Mnkr | 2011 | 2010 | 2011 | 2010 |
| Kundfordringar | 7,6 | 9,7 | 0,5 | 1,1 |
| Hyresfordringar | 1,1 | 0,7 | – | 0,7 |
| Totalt | 8,7 | 10,4 | 0,5 | 1,8 |
Kund- och hyresfordringar redovisas till upplupet anskaffningsvärde, vilket normalt innebär nominellt värde.
Hyresfordringar aviseras i förskott varav merparten kvartalsvis. Kundfordringar faktureras med 30 dagars betalningsvillkor. Årets kundförluster uppgick till 4,1 (0,4) mnkr. Förfallna men ej nedskrivna kundfordringar uppgick till 2,0 mnkr (2,3).
| Koncernen | Moderbolaget | |||
|---|---|---|---|---|
| Mnkr | 2011 | 2010 | 2011 | 2010 |
| Upplupna hyresintäkter | 14,3 | 14,0 | 9,4 | 8,3 |
| Förutbetalda kostnader | 11,6 | 2,6 | 4,0 | 0,3 |
| Upplupna ränteintäkter | 2,3 | 2,3 | 2,3 | 2,3 |
| Totalt | 28,2 | 18,9 | 15,7 | 10,9 |
| Koncernen | Moderbolaget | |||
|---|---|---|---|---|
| Mnkr | 2011 | 2010 | 2011 | 2010 |
| Banktillgodohavanden | 26,7 | 27,9 | 26,4 | 27,6 |
| Totalt | 26,7 | 27,9 | 26,4 | 27,6 |
På banktillgodohavanden erhåller bolaget ränta enligt en rörlig räntesats, baserad på bankernas dagliga placeringsränta.
Avser eget kapital som är tillskjutet från ägarna. Här ingår överkurser som betalats i samband med emissioner.
I balanserade vinstmedel inklusive årets resultat ingår intjänade vinstmedel i moderbolaget och dess dotterbolag. Tidigare avsättningar till reservfond, exklusive överförda överkursfonder, ingår i denna eget kapitalpost.
Under 2011 lämnades en utdelning om 2,30 kronor per aktie eller totalt 474 411 646 kronor.
Bolagets kapital definieras som koncernens redovisade egna kapital. Bolagets finansiella mål består i att ha en god utdelningstillväxt samt att ha en soliditet på minst 40 procent.
| Mnkr | 2011 | 2010 |
|---|---|---|
| Fördelning på aktieserier | ||
| A 202 996 869 aktier à nominellt 5 kr | 1 015,0 | 1 015,0 |
| C 8 275 064 aktier à nominellt 5 kr |
41,4 | 41,4 |
| Totalt | 1 056,4 | 1 056,4 |
Hufvudstaden AB (publ) har två aktieslag, serie A och serie C. Båda aktieslagen är registrerade på NASDAQ OMX Stockholm. Serie A har en röst per aktie. Serie C har 100 röster per aktie. Alla aktier medför samma rätt till andel i bolagets tillgångar och skulder.
Aktieägare har rätt att begära omvandling av C-aktier till A-aktier. Under året har ingen sådan omvandling skett.
Hufvudstadens eget innehav uppgår till 5 006 000 A-aktier. Inga återköp av aktier har skett under året. Genomsnittligt antal utestående aktier uppgår till 206 265 933 vilket är oförändrat från föregående år.
Inga instrument finns som innebär att utspädning av antalet aktier kan ske.
Hufvudstadens mål är att öka resultatet från den löpande verksamheten och ha en välkonsoliderad balansräkning med en soliditet som minst ska uppgå till 40 procent över tiden. Aktieägarna ska ha en god utdelningstillväxt över tiden och utdelningen ska utgöra mer än hälften av nettovinsten från den löpande verksamheten, om inte investeringar eller bolagets finansiella ställning i övrigt motiverar en avvikelse.
Bundna fonder
Bundna fonder får inte minskas genom vinstutdelning.
Reservfond. Syftet med reservfonden har varit att spara en del av nettovinsten, som inte går åt för täckning av balanserad förlust.
Uppskrivningsfond. Vid en uppskrivning av en materiell eller finansiell anläggningstillgång avsätts uppskrivningsbeloppet till en uppskrivningsfond.
Balanserade vinstmedel. Utgörs av tidigare års fria egna kapital efter lämnad vinstutdelning. Balanserade vinstmedel utgör tillsammans med årets resultat det belopp som finns tillgängligt för utdelning till aktieägarna.
| Koncernen | Moderbolaget | |||
|---|---|---|---|---|
| Mnkr | 2011 | 2010 | 2011 | 2010 |
| Lån | 4 375,0 | 3 600,0 | 4 375,0 | 3 600,0 |
| Totalt | 4 375,0 | 3 600,0 | 4 375,0 | 3 600,0 |
| Beviljad checkräkningskredit | 40,0 | 40,0 | 40,0 | 40,0 |
| Lånelöften | 575,0 | 1 300,0 | 575,0 | 1 300,0 |
Hufvudstaden har per 31 december 2011 långfristiga lånelöften om 3,0 mdkr. Lånelöftena är villkorade med åtaganden kring soliditet och räntetäckningsgrad. Vid årsskiftet var 575 mnkr outnyttjat.
Information om kapitalbindning, lånevillkor och effektiv ränta.
Koncernen och moderbolaget
| Genomsnittlig | Nominellt | |
|---|---|---|
| Förfalloår | effektiv ränta, %1) | belopp, mnkr |
| 2012 | 2,9 | 250,0 |
| 2013 | 3,1 | 950,0 |
| 2014 | – | – |
| 2015 | – | – |
| 2016 | 4,0 | 425,0 |
| 2017 | 3,0 | 2 750,0 |
| Totalt | 4 375,0 |
1) Räntevillkor är 3 mån Stibor med tillägg för räntemarginal. Räntebetalning sker kvartalsvis. Samtliga lån är denominerade i SEK.
Upptagna lån säkerställs normalt med pantbrev i fastigheter samt kompletteras
i ett flertal fall med garanti om soliditet och räntetäckningsgrad.
| Genomsnittlig effektiv ränta | ||||
|---|---|---|---|---|
| Fast | Rörlig | Nominellt | Verkligt | |
| Förfalloår | ränta, % | ränta, %2) | belopp, mnkr | värde, mnkr |
| 20121) | 4,8 | 2,8 | 250,0 | -4,5 |
| 2013 | 3,6 | 2,8 | 600,0 | -12,2 |
| 2014 | 3,2 | 2,8 | 200,0 | -8,1 |
| 2015 | 3,4 | 2,8 | 300,0 | -14,3 |
| 20163) | 3,3 | 2,8 | 400,0 | -22,5 |
| 2017 | 4,6 | 2,8 | 1 000,0 | -122,0 |
| Totalt | 2 750,0 | -183,6 |
1) Räntebetalning sker årsvis.
2) Räntevillkor är 3 mån Stibor. Räntebetalning sker kvartalsvis.
3) 250 mnkr har rörlig ränta till och med juni 2012 och därefter fast ränta
3,8 procent exkl marginal i 5 år.
Swapkontrakten är denominerade i SEK.
En beskrivning av finanspolicyn, risker och ränteexponering finns i not 2.
| Koncernen | Moderbolaget | |||
|---|---|---|---|---|
| Mnkr | 2011 | 2010 | 2011 | 2010 |
| Förvaltningsfastigheter | 5 031,3 | 4 630,1 | 1 127,2 | 1 140,6 |
| Räntederivat | -48,3 | -22,2 | -48,3 | -22,2 |
| Obeskattade reserver | 189,0 | 180,9 | – | – |
| Pensionsavsättning | -0,6 | – | -0,6 | – |
| Summa | 5 171,4 | 4 788,8 | 1 078,3 | 1 118,4 |
Inga underskottsavdrag finns per balansdagen 2011.
Förändring av uppskjuten skatt
| 5 031,3 |
|---|
| -48,3 |
| 189,0 |
| -0,6 |
| 5 171,4 |
| 4 630,1 |
| -22,2 |
| 180,9 |
| 4 788,8 |
Fortsättning Not 26, sidan 79.
| Mnkr | Balans per 1 januari |
Redovisat över resultaträkningen |
Balans per 31 december |
|---|---|---|---|
| Moderbolaget | |||
| 2011 | |||
| Förvaltningsfastigheter | 1 140,6 | -13,4 | 1 127,2 |
| Räntederivat | -22,2 | -26,1 | -48,3 |
| Pensionsavsättning | – | -0,6 | -0,6 |
| 1 118,4 | -40,1 | 1 078,3 | |
| 2010 | |||
| Förvaltningsfastigheter | 1 139,3 | 1,3 | 1 140,6 |
| Räntederivat | -35,7 | 13,5 | -22,2 |
| 1 103,6 | 14,8 | 1 118,4 |
I balansräkningen har avsättning gjorts för pensionsskuld motsvarande kapitalförsäkring för VD samt tidigare befattningshavare.
| Koncernen | Moderbolaget | |||
|---|---|---|---|---|
| Mnkr | 2011 | 2010 | 2011 | 2010 |
| Momsavräkning | 49,5 | 52,3 | 22,5 | 27,4 |
| Övrigt | 37,4 | 41,8 | 4,8 | 12,5 |
| Totalt | 86,9 | 94,1 | 27,3 | 39,9 |
| Moderbolaget | ||
|---|---|---|
| Mnkr | 2011 | 2010 |
| Ackumulerade avskrivningar utöver plan | ||
| Ingående balans | 78,0 | 81,1 |
| Årets avskrivningar | -4,5 | -3,1 |
| Utgående balans | 73,5 | 78,0 |
| Periodiseringsfonder | 511,0 | 478,0 |
| Totalt | 511,0 | 478,0 |
| Summa obeskattade reserver | 584,5 | 556,0 |
| Not 30. Upplupna kostnader och förutbetalda intäkter | ||||||||||
|---|---|---|---|---|---|---|---|---|---|---|
| Koncernen Moderbolaget |
||||||||||
| Mnkr | 2011 | 2010 | 2011 | 2010 | ||||||
| Upplupna räntor | 15,0 | 10,9 | 15,0 | 10,9 | ||||||
| Förskottshyror | 249,2 | 236,1 | 141,2 | 134,8 | ||||||
| Övrigt | 47,8 | 46,2 | 49,5 | 54,4 | ||||||
| Totalt | 312,0 | 293,2 | 205,7 | 200,1 |
| Koncernen | Moderbolaget | |||||
|---|---|---|---|---|---|---|
| Mnkr | 2011 | 2010 | 2011 | 2010 | ||
| Fastighetsinteckningar för skulder i kreditinstitut |
2 457,1 | 1 806,2 | 2 457,1 | 1 806,2 | ||
| (varav inteckningar i dotterföretags fastigheter) |
– | – | (955) | (606) | ||
| Andra långfristiga fordringar | 6,0 | 5,7 | 6,0 | 5,7 | ||
| Totalt | 2 463,1 | 1 811,9 | 2 463,1 | 1 811,9 |
Som ställda säkerheter för egna skulder upptas pantbrev som Hufvudstaden lämnat som säkerhet för lån i egna fastigheter. Obelånade pantbrev finns i eget förvar. Koncernens eventualförpliktelser avser främst pågående skattemål för tvistigt belopp som inte reserverats för, se vidare not 16.
Hufvudstaden AB står under ett bestämmande inflytande från LE Lundbergföretagen och Fredrik Lundberg. Inga väsentliga transaktioner har skett med LE Lundbergföretagen. Fredrik Lundbergs styrelsearvode avseende 2011 uppgick till 350 000 kronor. Uppgifter om ersättning till styrelseledamöter och ledande befattningshavare finns i not 8.
Utöver de närståenderelationer som anges för koncernen har moderföretaget närståenderelationer, som innefattar ett bestämmande inflytande över sina dotterföretag, se not 19.
Inga händelser av väsentlig betydelse har inträffat efter räkenskapsårets utgång.
NORDISKA KOMPANIET
Hamngatan, Stockholm
Styrelsen föreslår att de medel, som enligt moderbolagets balansräkning står till bolagsstämmans förfogande, disponeras enligt följande.
Motiverat yttrande gällande vinstutdelningsförslaget finns på bolagets hemsida, www.hufvudstaden.se eller kan erhållas från bolaget på begäran.
| Balanserad vinst | 1 732 047 266 kr |
|---|---|
| Årets resultat | 357 450 660 kr |
| 2 089 497 926 kr | |
| Till aktieägarna utdelas | |
| 2,45 kronor per aktie | 505 351 536 kr1) |
| Balanseras i ny räkning | 1 584 146 390 kr |
| 2 089 497 926 kr |
1) Se Definitioner, sidan 93, Utdelningsbelopp.
Styrelsen och verkställande direktören försäkrar, såvitt de känner till, att årsredovisningen har upprättats i enlighet med god redovisningssed i Sverige och koncernredovisningen har upprättats i enlighet med de internationella redovisningsstandarder som avses i Europaparlamentets och rådets förordning (EG) nr 1606/2002 av den 19 juli 2002 om tillämpning av internationella redovisningsstandarder. Årsredovisningen respektive koncernredovisningen ger en rättvisande bild av moderbolagets och koncernens ställning och resultat. Förvaltningsberättelsen för moderbolaget respektive koncernen ger en rättvisande översikt över utvecklingen av moderbolagets och koncernens verksamhet, ställning och resultat samt beskriver väsentliga risker och osäkerhetsfaktorer som moderbolaget och de företag som ingår i koncernen står inför.
Stockholm den 9 februari 2012
Fredrik Lundberg Ordförande
Claes Boustedt Bengt Braun Peter Egardt Louise Lindh
Hans Mertzig Sten Peterson Anna-Greta Sjöberg Ivo Stopner
Verkställande direktör
Min revisionsberättelse har lämnats den 13 februari 2012
George Pettersson Auktoriserad revisor KPMG
Till årsstämman i Hufvudstaden AB (publ), organisationsnummer 556012-8240.
Jag har reviderat årsredovisningen och koncernredovisningen för Hufvudstaden AB (publ) för år 2011. Bolagets årsredovisning och koncernredovisning ingår i den tryckta versionen av detta dokument på sidorna 46 – 82.
Det är styrelsen och verkställande direktören som har ansvaret för att upprätta en årsredovisning som ger en rättvisande bild enligt årsredovisningslagen och en koncernredovisning som ger en rättvisande bild enligt internationella redovisningsstandarder, såsom de antagits av EU, och årsredovisningslagen, och för den interna kontroll som styrelsen och verkställande direktören bedömer är nödvändig för att upprätta en årsredovisning och koncernredovisning som inte innehåller väsentliga felaktigheter, vare sig dessa beror på oegentligheter eller på fel.
Mitt ansvar är att uttala mig om årsredovisningen och koncernredovisningen på grundval av min revision. Jag har utfört revisionen enligt International Standards on Auditing och god revisionssed i Sverige. Dessa standarder kräver att jag följer yrkesetiska krav samt planerar och utför revisionen för att uppnå rimlig säkerhet att årsredovisningen och koncernredovisningen inte innehåller väsentliga felaktigheter.
En revision innefattar att genom olika åtgärder inhämta revisionsbevis om belopp och annan information i årsredovisningen och koncernredovisningen. Revisorn väljer vilka åtgärder som ska utföras, bland annat genom att bedöma riskerna för väsentliga felaktigheter i årsredovisningen och koncernredovisningen, vare sig dessa beror på oegentligheter eller på fel. Vid denna riskbedömning beaktar revisorn de delar av den interna kontrollen som är relevanta för hur företaget upprättar årsredovisningen och koncernredovisningen för att ge en rättvisande bild i syfte att utforma granskningsåtgärder som är ändamålsenliga med hänsyn till omständigheterna, men inte i syfte att göra ett uttalande om effektiviteten i bolagets interna kontroll. En revision innefattar också en utvärdering av ändamålsenligheten i de redovisningsprinciper som har använts och av rimligheten i styrelsens och verkställande direktörens uppskattningar i redovisningen, liksom en utvärdering av den övergripande presentationen i årsredovisningen och koncernredovisningen.
Jag anser att de revisionsbevis jag har inhämtat är tillräckliga och ändamålsenliga som grund för mina uttalanden.
Enligt min uppfattning har årsredovisningen upprättats i enlighet med årsredovisningslagen och ger en i alla väsentliga avseenden rättvisande bild av moderbolagets finansiella ställning per den 31 december 2011 och av dess finansiella resultat och kassaflöden för året enligt årsredovisningslagen, och koncernredovisningen har upprättats i enlighet med årsredovisningslagen och ger en i alla väsentliga avseenden rättvisande bild av koncernens finansiella ställning per den 31 december 2011 och av dess resultat och kassaflöden enligt internationella redovisningsstandarder, såsom de antagits av EU, och årsredovisningslagen. En bolagsstyrningsrapport har upprättats. Förvaltningsberättelsen och bolagsstyrningsrapporten är förenliga med årsredovisningens och koncernredovisningens övriga delar.
Jag tillstyrker därför att årsstämman fastställer resultaträkningen och balansräkningen för moderbolaget och koncernen.
Utöver min revision av årsredovisningen och koncernredovisningen har jag även reviderat förslaget till dispositioner beträffande bolagets vinst eller förlust samt styrelsens och verkställande direktörens förvaltning för Hufvudstaden AB (publ) för år 2011.
Det är styrelsen som har ansvaret för förslaget till dispositioner beträffande bolagets vinst eller förlust, och det är styrelsen och verkställande direktören som har ansvaret för förvaltningen enligt aktiebolagslagen.
Mitt ansvar är att med rimlig säkerhet uttala mig om förslaget till dispositioner beträffande bolagets vinst eller förlust och om förvaltningen på grundval av min revision. Jag har utfört revisionen enligt god revisionssed i Sverige.
Som underlag för mitt uttalande om styrelsens förslag till dispositioner beträffande bolagets vinst eller förlust har jag granskat styrelsens motiverade yttrande samt ett urval av underlagen för detta för att kunna bedöma om förslaget är förenligt med aktiebolagslagen.
Som underlag för mitt uttalande om ansvarsfrihet har jag utöver min revision av årsredovisningen och koncernredovisningen granskat väsentliga beslut, åtgärder och förhållanden i bolaget för att kunna bedöma om någon styrelseledamot eller verkställande direktören är ersättningsskyldig mot bolaget. Jag har även granskat om någon styrelseledamot eller verkställande direktören på annat sätt har handlat i strid med aktiebolagslagen, årsredovisningslagen eller bolagsordningen.
Jag anser att de revisionsbevis jag inhämtat är tillräckliga och ändamålsenliga som grund för mina uttalanden.
Jag tillstyrker att årsstämman disponerar vinsten enligt förslaget i förvaltningsberättelsen och beviljar styrelsens ledamöter och verkställande direktören ansvarsfrihet för räkenskapsåret.
Stockholm den 13 februari 2012
George Pettersson Auktoriserad revisor KPMG
Styrelsen består av nio ledamöter utan suppleanter, samtliga valda av årsstämman. Bland ledamöterna finns personer med anknytning till Hufvudstadens största aktieägare L E Lundbergföretagen. Vidare ingår verkställande direktören i styrelsen. Andra tjänstemän i bolaget deltar i styrelsens sammanträden såsom föredragande. Under verksamhetsåret 2011 hade styrelsen sju sammanträden, varav ett konstituerande. Styrelsens arbete följer en av styrelsen fastställd arbetsordning avseende styrelsens respektive verkställande direktörens åligganden samt arbetsfördelningen mellan styrelsen och verkställande direktören.
Fredrik Lundberg f 1951. Civilingenjör, civilekonom, ekon dr h c, tekn dr h c. Ordförande, ledamot sedan 1998. Verkställande direktör och koncernchef i LE Lundbergföretagen AB. Styrelseordförande i Holmen AB. Vice styrelseordförande i Svenska Handelsbanken AB. Styrelseledamot i LE Lundbergföretagen AB, AB Industrivärden, Sandvik AB och Skanska AB. Innehav i Hufvudstaden: 1 659 412 aktier.
Claes Boustedt f 1962. Civilekonom. Ledamot sedan 1998. Vice verkställande direktör i LE Lundbergföretagen AB. Verkställande direktör i LE Lundberg Kapitalförvaltning AB. Innehav i Hufvudstaden: 1 000 aktier.
Bengt Braun f 1946. Civilekonom, jur kand. Ledamot sedan 2000. Styrelseordförande i Euro Comfort Holding GmbH och Aleris Holding AB. Vice styrelseordförande i Bonnier AB och Hjärnfonden. Styrelseledamot i Bonnier Holding AB, TV4, Independent News & Media Plc och Mertzig Asset Management AB. Tidigare erfarenhet bland annat som verkställande direktör och koncernchef i Bonnier AB. Innehav i Hufvudstaden: 3 750 aktier.
George Pettersson f 1964. Auktoriserad revisor, KPMG. Revisor sedan 2008. Joakim Thilstedt f 1967. Auktoriserad revisor, KPMG. Revisorssuppleant sedan 2008.
Peter Egardt f 1949. Fil kand. Ledamot sedan 2003. Landshövding i Uppsala Län. Styrelseordförande i Rymdstyrelsen och Försvarshögskolan. Ledamot i Sveriges Riksbanksfullmäktige. Tidigare erfarenhet bland annat som verkställande direktör i Stockholms Handelskammare och Svenska Handelskammarförbundet. Innehav i Hufvudstaden: 16 000 aktier.
Louise Lindh f 1979. Civilekonom. Ledamot sedan 2007. Vice verkställande direktör i Fastighets AB LE Lundberg. Styrelseledamot i LE Lundbergföretagen AB, Holmen AB och Fastighets AB LE Lundberg. Innehav i Hufvudstaden: 29 166 aktier.
Hans Mertzig f 1941. Ekonom. Ledamot sedan 2000. Verkställande direktör i Mertzig Asset Management AB. Tidigare erfarenhet bland annat som kapitalförvaltare i Ramsbury AB samt Stiftelsen för Kunskaps- och Kompetensutveckling (KK-stiftelsen). Innehav i Hufvudstaden: –
Sten Peterson f 1956. Civilingenjör. Ledamot sedan 2006. Verkställande direktör i Byggnads AB Karlsson & Wingesjö. Styrelseledamot i LE Lundbergföretagen AB, Fastighets AB LE Lundberg och Byggnads AB Karlsson & Wingesjö. Innehav i Hufvudstaden: 2 000 aktier.
Anna-Greta Sjöberg f 1967. Civilekonom, MBA. Ledamot sedan 2006. Verkställande direktör i Crispa AB. Styrelseordförande i St. Eriks Vårdbolag AB. Styrelseledamot i LKAB. Tidigare erfarenhet bland annat som Managing Director i Royal Bank of Scotland, Nordic Branch. Innehav i Hufvudstaden: 3 000 aktier.
Ivo Stopner f 1962. Civilingenjör. Verkställande direktör och ledamot sedan 1999. Innehav i Hufvudstaden: 3 300 aktier (inklusive familj). Ivo Stopner inklusive familj har inga väsentliga aktieinnehav eller delägarskap i företag som bolaget har betydande affärsförbindelser med.
Mattias Karlsson f 1965. Advokat vid Mannheimer Swartling Advokatbyrå AB. Styrelsens sekreterare sedan 2008.
f 1962. Civilingenjör. Verkställande direktör, anställd 1990. Innehav i Hufvudstaden: 3 300 aktier (inklusive familj). Ivo Stopner inklusive familj har inga väsentliga aktieinnehav eller delägarskap i företag som bolaget har betydande affärsförbindelser med.
f 1968. Chef Personal, anställd 2008. Innehav i Hufvudstaden: –
f 1958. Civilekonom. Chef Ekonomi/Finans, anställd 2002. Innehav i Hufvudstaden: –
f 1968. Civilingenjör. Chef Affärsområde Stockholm Västra City, anställd 2005. Innehav i Hufvudstaden: –
f 1970. Civilingenjör. Chef Affärsområde Göteborg, anställd 2009. Innehav i Hufvudstaden: –
f 1970. Civilingenjör. Chef Fastighetsutveckling, anställd 2006. Innehav i Hufvudstaden: –
f 1963. Civilingenjör. Chef Affärsområde Stockholm Östra City, anställd 1994. Innehav i Hufvudstaden: 62 aktier.
Hufvudstadens koncernledning i Femmans påbyggda kontorsplan i Göteborg. Från vänster: Anders Nygren, Bo Wikare, Ivo Stopner, Ki Hummelgren, Magnus Jacobson, Sverker Källgården och Daniel Massot.
| Fastighetsbeståndet | ||||||||||||||||
|---|---|---|---|---|---|---|---|---|---|---|---|---|---|---|---|---|
| (jämförbart bestånd) | Affärsområde | Affärsområde | Affärsområde | |||||||||||||
| Stockholm Östra City | Stockholm Västra City | Göteborg | Fastighetsförvaltningen totalt | |||||||||||||
| 2011 | 2010 | 2011 | 2010 | 2011 | 2010 | 2011 | 2010 | |||||||||
| Mnkr Kr/kvm | Mnkr Kr/kvm | Mnkr Kr/kvm | Mnkr Kr/kvm | Mnkr Kr/kvm | Mnkr Kr/kvm | Mnkr Kr/kvm | Mnkr Kr/kvm | |||||||||
| Bruttohyror inkl debiterade | ||||||||||||||||
| förbrukningsavgifter | 651,0 | 4 496 | 638,8 | 4 402 | 601,0 | 4 015 | 588,6 | 3 933 | 187,1 | 2 898 | 179,7 | 2 965 1 439,1 | 4 008 1 407,1 | 3 960 | ||
| (varav fastighetsskattetillägg) | 59,6 | 412 | 57,1 | 394 | 39,6 | 265 | 39,7 | 265 | 15,0 | 232 | 15,5 | 256 | 114,2 | 318 | 112,3 | 316 |
| Hyresförluster vakanta lokaler | -42,5 | -294 | -67,5 | -465 | -20,8 | -139 | -16,9 | -113 | -8,6 | -133 | -3,4 | -56 | -71,9 | -200 | -87,8 | -247 |
| Kundförluster | -1,1 | -8 | -0,5 | -3 | -2,1 | -14 | 0,1 | 1 | -0,8 | -12 | 0,1 | 2 | -4,0 | -11 | -0,3 | -1 |
| Nettoomsättning | 607,4 | 4 194 | 570,8 | 3 934 | 578,1 | 3 862 | 571,8 | 3 821 | 177,7 | 2 753 | 176,4 | 2 911 1 363,2 | 3 797 1 319,0 | 3 712 | ||
| Underhåll | -33,2 | -229 | -15,7 | -108 | -11,4 | -76 | -11,6 | -78 | -1,5 | -23 | -0,7 | -12 | -46,1 | -128 | -28,0 | -79 |
| Drift | -49,5 | -342 | -45,0 | -310 | -101,5 | -678 | -96,6 | -646 | -30,5 | -472 | -29,5 | -487 | -181,5 | -506 | -171,1 | -481 |
| Administration | -24,9 | -172 | -30,1 | -207 | -22,3 | -149 | -26,7 | -178 | -6,5 | -101 | -6,8 | -112 | -53,7 | -150 | -63,6 | -179 |
| Tomträttsavgälder | -0,2 | -1 | -0,2 | -1 | -15,3 | -102 | -13,1 | -88 | – | – | – | – | -15,5 | -43 | -13,3 | -37 |
| Fastighetsskatt | -64,2 | -443 | -62,6 | -431 | -43,8 | -293 | -43,8 | -293 | -17,6 | -273 | -17,5 | -289 | -125,6 | -350 | -123,9 | -349 |
| Summa fastighetskostnader | -172,0 | -1 187 | -153,6 | -1 057 | -194,3 | 1 298 | -191,8 -1 283 | -56,1 | -869 | -54,5 | -900 | -422,4 | 1 177 | -399,9 | -1 125 | |
| Bruttoresultat | 435,4 | 3 007 | 417,2 | 2 877 | 383,8 | 2 564 | 380,0 | 2 538 | 121,6 | 1 884 | 121,9 | 2 011 | 940,8 | 2 620 | 919,1 | 2 587 |
| Fastighetsdata | ||||||||
|---|---|---|---|---|---|---|---|---|
| Affärsområde | Affärsområde | Affärsområde | ||||||
| Stockholm Östra City | Stockholm Västra City | Göteborg | Fastighetsförvaltningen totalt | |||||
| 31 december | 2011 | 2010 | 2011 | 2010 | 2011 | 2010 | 2011 | 2010 |
| Antal fastigheter | 17 | 16 | 9 | 9 | 4 | 4 | 30 | 29 |
| Yta, kvm | 151 231 | 144 851 | 149 676 | 149 656 | 64 551 | 63 036 | 365 458 | 357 543 |
| Hyresvakansgrad, % | 3,7 | 8,7 | 2,8 | 2,0 | 8,0 | 1,8 | 3,9 | 5,1 |
| Ytvakansgrad, % | 5,1 | 10,6 | 4,3 | 4,3 | 11,5 | 4,3 | 5,9 | 6,8 |
| Antal uthyrbara garageplatser | 172 | 172 | 1 295 | 1 295 | 51 | 51 | 1 518 | 1 518 |
| Uthyrbar yta och årshyra | |||||||||
|---|---|---|---|---|---|---|---|---|---|
| Affärsområde | Affärsområde | Affärsområde | |||||||
| Stockholm Östra City | Stockholm Västra City | Göteborg | Fastighetsförvaltningen totalt | ||||||
| Yta, | Årshyra, | Yta, | Årshyra, | Yta, | Årshyra, | Yta, | Årshyra, | ||
| 31 december 2011 | kvm | mnkr | kvm | mnkr | kvm | mnkr | kvm | mnkr | |
| Kontor | 103 037 | 451,2 | 45 953 | 162,1 | 36 647 | 72,4 | 185 637 | 685,7 | |
| Butik och restaurang | 35 772 | 208,2 | 44 551 | 345,1 | 22 162 | 99,0 | 102 485 | 652,3 | |
| Biografer | – | – | 1 893 | 1,4 | – | – | 1 893 | 1,4 | |
| Lager och övrigt | 6 543 | 12,9 | 17 499 | 30,1 | 3 713 | 6,8 | 27 755 | 49,8 | |
| Garage | 4 789 | 6,1 | 39 477 | 40,6 | 1 250 | 1,4 | 45 516 | 48,1 | |
| Bostäder | 1 090 | 1,9 | 303 | 0,3 | 779 | 0,8 | 2 172 | 3,0 | |
| Totalt | 151 231 | 680,3 | 149 676 | 579,6 | 64 551 | 180,4 | 365 458 | 1 440,3 |
| Yt- och hyresvakans | ||||||||
|---|---|---|---|---|---|---|---|---|
| Affärsområde | Affärsområde | Affärsområde | ||||||
| Stockholm Östra City | Stockholm Västra City | Göteborg | Fastighetsförvaltningen totalt | |||||
| Ytvakans, | Hyresvakans, | Ytvakans, | Hyresvakans, | Ytvakans, | Hyresvakans, | Ytvakans, | Hyresvakans, | |
| 31 december 2011 | kvm | mnkr | kvm | mnkr | kvm | mnkr | kvm | mnkr |
| Kontor | 5 588 | 21,5 | 2 784 | 10,9 | 6 207 | 11,5 | 14 579 | 43,9 |
| Butik och restaurang | – | – | 844 | 2,3 | 500 | 2,1 | 1 344 | 4,4 |
| Biografer | – | – | – | – | – | – | – | – |
| Lager och övrigt | 1 308 | 2,5 | 2 797 | 3,0 | 573 | 0,7 | 4 678 | 6,2 |
| Garage | 445 | 0,5 | 54 | 0,1 | 75 | 0,1 | 574 | 0,7 |
| Bostäder | 311 | 0,6 | – | – | 46 | 0,1 | 357 | 0,7 |
| Totalt | 7 652 | 25,1 | 6 479 | 16,3 | 7 401 | 14,5 | 21 532 | 55,9 |
| Förfallostruktur 1)2)3) 31 december 2011 |
|||||||
|---|---|---|---|---|---|---|---|
| Anta l kontra kt |
2012 | 2013 | 2014 | 2015 | 2016 | 2017– | Totalt |
| Affärsområde Stockholm Östra City | |||||||
| Kontor | 29 | 42 | 61 | 34 | 10 | 12 | 188 |
| Butiker | 19 | 22 | 27 | 11 | 13 | 5 | 97 |
| Övrigt | 295 | 97 | 78 | 20 | 16 | 34 | 540 |
| Summa | 343 | 161 | 166 | 65 | 39 | 51 | 825 |
| Andel, % | 41,6 | 19,5 | 20,1 | 7,9 | 4,7 | 6,2 | 100,0 |
| Affärsområde Stockholm Västra City | |||||||
| Kontor | 30 | 22 | 15 | 5 | 9 | 2 | 83 |
| Butiker | 72 | 50 | 47 | 19 | 3 | 2 | 193 |
| Övrigt | 126 | 67 | 58 | 26 | 3 | 8 | 288 |
| Summa | 228 | 139 | 120 | 50 | 15 | 12 | 564 |
| Andel, % | 40,4 | 24,6 | 21,3 | 8,9 | 2,7 | 2,1 | 100,0 |
| Affärsområde Göteborg | |||||||
| Kontor | 23 | 15 | 8 | 4 | 3 | 4 | 57 |
| Butiker | 14 | 21 | 19 | 14 | 4 | 2 | 74 |
| Övrigt | 20 | 39 | 40 | 8 | 1 | 2 | 110 |
| Summa | 57 | 75 | 67 | 26 | 8 | 8 | 241 |
| Andel, % | 23,7 | 31,1 | 27,8 | 10,8 | 3,3 | 3,3 | 100,0 |
| Hufvudstaden totalt | |||||||
| Kontor | 82 | 79 | 84 | 43 | 22 | 18 | 328 |
| Butiker | 105 | 93 | 93 | 44 | 20 | 9 | 364 |
| Övrigt | 441 | 203 | 176 | 54 | 20 | 44 | 938 |
| Totalt | 628 | 375 | 353 | 141 | 62 | 71 | 1 630 |
| Andel, % | 38,5 | 23,0 | 21,7 | 8,7 | 3,8 | 4,3 | 100,0 |
| Årshyra , mnkr |
2012 | 2013 | 2014 | 2015 | 2016 | 2017– | Totalt |
| Affärsområde Stockholm Östra City | |||||||
| Kontor | 48,8 | 72,3 | 117,0 | 59,8 | 21,0 | 124,8 | 443,7 |
| Butiker | 34,9 | 34,5 | 35,5 | 18,1 | 53,5 | 19,2 | 195,7 |
| Övrigt | 10,9 | 3,8 | 11,1 | 7,7 | 4,2 | 1,9 | 39,6 |
| Summa | 94,6 | 110,6 | 163,6 | 85,6 | 78,7 | 145,9 | 679,0 |
| Andel, % | 13,9 | 16,3 | 24,1 | 12,6 | 11,6 | 21,5 | 100,0 |
| Affärsområde Stockholm Västra City | |||||||
| Kontor | 42,8 | 36,5 | 16,9 | 17,4 | 37,1 | 3,8 | 154,5 |
| Butiker | 122,4 | 69,5 | 84,4 | 29,2 | 23,6 | 1,9 | 331,0 |
| Övrigt | 15,7 | 13,0 | 11,9 | 5,9 | 0,4 | 2,6 | 49,5 |
| Summa | 180,9 | 119,0 | 113,2 | 52,5 | 61,1 | 8,3 | 535,0 |
| Andel, % | 33,8 | 22,2 | 21,2 | 9,8 | 11,4 | 1,6 | 100,0 |
| Affärsområde Göteborg | |||||||
| Kontor | 36,1 | 3,8 | 1,8 | 6,4 | 5,3 | 19,2 | 72,6 |
| Butiker | |||||||
| 21,1 | 22,0 | 22,2 | 17,3 | 7,1 | 1,5 | 91,2 | |
| Övrigt | 2,0 | 2,7 | 4,4 | 2,8 | 1,4 | 0,1 | 13,4 |
| Summa | 59,2 | 28,5 | 28,4 | 26,5 | 13,8 | 20,8 | 177,2 |
| Andel, % | 33,4 | 16,1 | 16,0 | 15,0 | 7,8 | 11,7 | 100,0 |
| Hufvudstaden totalt | |||||||
| Kontor | 127,7 | 112,6 | 135,7 | 83,6 | 63,4 | 147,8 | 670,8 |
| Butiker | 178,4 | 126,0 | 142,1 | 64,6 | 84,2 | 22,6 | 617,9 |
| Övrigt | 28,6 | 19,5 | 27,4 | 16,4 | 6,0 | 4,6 | 102,5 |
| Totalt Andel, % |
334,7 24,1 |
258,1 18,6 |
305,2 21,9 |
164,6 11,8 |
153,6 11,0 |
175,0 12,6 |
1 391,2 100,0 |
1)Inklusive kontrakt tecknade för framtida inflyttning/ikraftträdande varvid motsvarande nu gällande hyra exkluderats.
2)Exklusive vakanta ytor samt ytor (lager och kontor) som disponeras av Hufvudstaden för eget bruk.
3)Exklusive bostadskontrakt.
| Fastighetsbeteckning | Adress | Tomtareal, | Inköpsår | Bygg-/ombyggnadsår | Taxeringsvärde | |
|---|---|---|---|---|---|---|
| kvm | 2010, mnkr | |||||
| Affärsområde Stockholm Östra City | ||||||
| Förvaltningsområde Kungsgatan | ||||||
| Hästhuvudet 13 | Sveavägen 21–23, Kungsgatan 40–42, Apelbergsgatan 35–37, Olofsgatan 2–4 | 1 302 | 1929/99 | 1919/32/94/2001 | 297,0 | |
| Järnplåten 28 | Sveavägen 24–26, Oxtorgsgatan 18–20, Kungsgatan 39 | 1 085 | 1928/54 | 1958/95 | 302,0 | |
| Kåkenhusen 382) | Brunnsgatan 3, Norrlandsgatan 31–33 | 1 146 | 2011 | 1932 | 272,0 | |
| Kåkenhusen 39 | Kungsgatan 4 A–B–10, Brunnsgatan 5–9, Norrlandsgatan 29 | 3 788 | 1921 | 1926/28/30/84/85/89/91 | 575,0 | |
| Oxhuvudet 181) | Kungsgatan 32–38, Sveavägen 28–30, Apelbergsgatan 29–33, Malmskillnadsgatan 39 |
4 509 | 1926 | 1931/85/89/91 | 1 013,0 | |
| Summa | 11 830 | 2 459,0 | ||||
| Förvaltningsområde Norrmalmstorg | ||||||
| Kvasten 2 | Norrlandsgatan 16, Jakobsbergsgatan 11 | 934 | 1966 | 1987 | 173,0 | |
| Kvasten 61) | Biblioteksgatan 5, Mäster Samuelsgatan 6–8 | 2 075 | 1915 | 1917/90 | 309,0 | |
| Kvasten 9 | Biblioteksgatan 7, Jakobsbergsgatan 5–9 | 822 | 1955 | 1978/95 | 175,0 | |
| Norrmalm 2:633) | Norrmalmstorg, Café Palmhuset | 1992 | 1993 | 6,0 | ||
| Packarhuset 41) 4) | Norrmalmstorg 1, Hamngatan 8, Norrlandsgatan 2, Smålandsgatan 11 | 2 195 | 2000 | 1932/2003 | 920,0 | |
| Pumpstocken 101) | Birger Jarlsgatan 13–15, Mäster Samuelsgatan 2–4, Biblioteksgatan 10–12, | 2 886 | 1917/78 | 1865/97/1901/29/84 | 676,2 | |
| Jakobsbergsgatan 1–3 | 91/2000 | 96/97/2006 | ||||
| Rännilen 8 | Birger Jarlsgatan 11, Mäster Samuelsgatan 1 | 645 | 1917 | 1900/90 | 143,0 | |
| Rännilen 11 | Biblioteksgatan 8, Mäster Samuelsgatan 5 | 775 | 1958 | 1902/85 | 144,0 | |
| Rännilen 181) | Birger Jarlsgatan 7–9, Smålandsgatan 8–10 | 1 677 | 1963 | 1888/1986/2009 | 366,0 | |
| Rännilen 19 | Norrmalmstorg 12–14, Biblioteksgatan 2–4, Mäster Samuelsgatan 3 | 2 169 | 1931/39 2007 |
1902/42/64/90/2002 | 601,0 | |
| Skären 9 | Smålandsgatan 20, Norrlandsgatan 10 | 2 195 | 1917 | 1984/2001 | 543,0 | |
| Vildmannen 71) | Biblioteksgatan 9, Jakobsbergsgatan 6 | 1 290 | 1918 | 1897/1996 | 189,6 | |
| Summa | 17 663 | 4 245,8 | ||||
| Totalt Affärsområde Stockholm Östra City | 29 493 | 6 704,8 | ||||
| Affärsområde Stockholm Västra City | ||||||
| Förvaltningsområde NK Stockholm | ||||||
| Hästen 191) och 20, Spektern 145) |
Hamngatan 18–20, 29–33, Regeringsgatan 26–32, 36–40 | 8 875 | 1998 | 1915/91 | 2 057,0 | |
| Förvaltningsområde NK Göteborg | ||||||
| Inom Vallgraven 10:96) | Östra Hamngatan 42, Kyrkogatan 54, Fredsgatan 5–7, Drottninggatan 39, 45 | 4 520 | 1998 | 1964/94 | 614,0 | |
| Förvaltningsområde Parkaden | ||||||
| Hästskon 107) | Regeringsgatan 49–53, Mäster Samuelsgatan 29–33 | 4 921 | 1977 | 1964/95 | 323,0 | |
| Förvaltningsområde Väst | ||||||
| Achilles 18) | Slussplan 5–9, Skeppsbron 48, Södra Dryckesgränd 1, Järntorgsgatan 7 | 1 046 | 1979 | 1600-talet/1974 | 143,0 | |
| Grönlandet Södra 11 | Drottninggatan 92–94, Wallingatan 5, Adolf Fredriks Kyrkogata 12 | 1 662 | 1923 | 1911/91 | 208,0 | |
| Kungl Trädgården 5 | Västra Trädgårdsgatan 8 | 673 | 1984 | 1984/95 | 107,0 | |
| Medusa 11) 9) | Kornhamnstorg 61, Slussplan 1–3, Järntorgsgatan 6 | 547 | 1980 | 1878/1991 | 73,1 | |
| Orgelpipan 710) | Klarabergsgatan 56–64, Vasagatan 24–26, Mäster Samuelsgatan 65–73, Klara Norra Kyrkogata 3–5 |
6 294 | 1979 | 1964/2001 | 674,0 | |
| Svärdfisken 21) | Drottninggatan 82, Apelbergsgatan 50–52, Olof Palmes gata 13 | 1 853 | 1921 | 1851/1987 | 192,0 | |
| Summa | 12 075 | 1 397,1 | ||||
| Totalt Affärsområde Stockholm Västra City | 30 391 | 4 391,1 | ||||
| Affärsområde Göteborg | ||||||
| Inom Vallgraven 12:8 | Drottninggatan 50–52, Södra Hamngatan 45, Fredsgatan 2–4 | 1 712 | 1967/2010 | 1875/1929/1930 | 133,0 | |
| Inom Vallgraven 12:10 | Södra Hamngatan 49–57, Östra Larmgatan 1, Drottninggatan 54–60 | 4 157 | 1967 | 1975 | 221,0 |
Nordstaden GA:512) Nordstadstorget med flera 187,3 Totalt Affärsområde Göteborg 14 688 1 768,7 36 647 21 014 1 148 3 661 1 250 779 52 64 551 TOTALT 74 572 12 864,6 185 637 91 476 11 009 1 893 27 677 45 516 2 172 78 365 458 Såld fastighet Inom Vallgraven 20:413) Kungsgatan 46, Kyrkogatan 21 982 1974 1914 63,0 770 1 690 31 2 491
8 404 1979 1972 1 212,0 24 172 16 238 744 2 113 52 43 319
Nordstaden 8:24 Postgatan 26–32, Nordstadstorget 6, Spannmålsgatan 19, Nils Ericssonsgatan 17
| 1915/91 8 875 1998 2 057,0 11 322 21 958 2 088 3 498 15 |
38 881 |
|---|---|
| 1964/94 4 520 1998 614,0 5 171 9 729 207 1 278 2 |
16 387 |
| 4 921 1977 1964/95 323,0 2 696 512 8 670 24 482 1 |
36 361 |
| 4 955 | 604 | 351 | 4 000 | |||||
|---|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 9 076 | 871 | 263 | 378 | 7 564 | ||||
| 2 775 | 2 775 | |||||||
| 2 201 | 303 | 103 | 271 | 242 | 1 282 | |||
| 31 582 | 1 | 13 889 | 2 065 | 1 919 | 3 762 | 9 946 | ||
| 7 458 | 1 106 | 391 | 1 893 | 175 | 3 893 | |||
| 58 047 | 1 | 303 | 14 995 | 4 034 | 1 893 | 2 453 | 4 908 | 29 460 |
| 149 676 | 19 | 303 | 39 477 | 17 480 | 1 893 | 5 260 | 39 291 | 45 953 |
| 779 | 473 | 1 661 | 2 107 | |||
|---|---|---|---|---|---|---|
| 1 250 | 1 075 | 404 | 3 115 | 10 368 | ||
| 52 | 2 113 | 744 | 16 238 | 24 172 | ||
| 779 52 |
1 250 | 3 661 | 1 148 | 21 014 | 36 647 | |
| 2 172 78 |
45 516 | 27 677 | 1 893 | 11 009 | 91 476 | 185 637 |
BIBLIOTEKSTAN
Mäster Samuelsgatan, Stockholm
Avkastning på eget kapital. Årets resultat efter skatt i förhållande till genomsnittligt eget kapital.
Avkastning på sysselsatt kapital. Resultat före skatt plus räntekostnader i förhållande till genomsnittligt sysselsatt kapital.
Bibliotekstan. Området mellan Norrmalmstorg, Birger Jarlsgatan, Stureplan och Norrlandsgatan som innehåller butiker med högklassiga varumärken.
Bruttohyra. Definieras som kontrakterad hyra och inkluderar bedömd marknadshyra på outhyrda lokaler.
Börskurs/eget kapital. Börskurs i förhållande till eget kapital per aktie vid årets utgång.
CBD. Central Business District. En stads mest centrala del för kommersiella kontors- och butiksfastigheter.
Central administration. Kostnader för koncernledning och koncernstaber, kostnader för upprätthållande av bolagets marknadsnotering samt övriga för bolaget gemensamma kostnader.
Direktavkastning. Utdelning per aktie i förhållande till börskurs vid årets utgång.
Direktavkastning fastigheter. Driftnetto i förhållande till verkligt värde på fastigheter.
Driftsnetto. Nettoomsättning fastighetsförvaltning minus kostnader för särskilda projekt, underhåll, drift och administration, tomträttsavgälder samt fastighetsskatt.
Eget kapital per aktie. Eget kapital i förhållande till antalet utestående aktier vid årets slut.
Fastigheternas redovisade värde per aktie. Fastigheternas redovisade värde i förhållande till antalet utestående aktier vid årets slut.
Fastighetsskattetillägg. Ersättning från hyresgäster för fastighetsskatt.
Genomsnittligt antal utestående aktier. Medelvärdet av antalet utestående aktier under året.
Genomsnittlig ränta på räntebärande skulder. Räntekostnader i förhållande till genomsnittliga räntebärande skulder.
Hyresförluster. Intäktsbortfall till följd av vakanser.
Hyresvakansgrad. Vakant yta uppskattad till marknadshyra i förhållande till total årshyra.
Investeringar. Utgifter avseende förbättringsåtgärder som tillför framtida ekonomiska fördelar aktiveras. Ombyggnadskostnader av löpande underhållskaraktär belastar resultatet.
Jämförbart bestånd. Under året avyttrade fastigheter exkluderas. Under året förvärvade fastigheter medtages och föregående år justeras för motsvarande period.
Kassaflöde från den löpande verksamheten per aktie. Kassaflöde från den löpande verksamheten i förhållande till genomsnittligt antal utestående aktier under året.
Marknadsvärde fastigheter. Det belopp fastigheterna skulle kunna överlåtas till, under förutsättning att transaktionen görs mellan parter som är oberoende av varandra och som har ett intresse av att den genomförs. I redovisningstermer kallas detta för verkligt värde.
Nettobelåningsgrad fastigheter. Nettoskuld i förhållande till fastigheternas redovisade värden.
Nettoskuld. Räntebärande skulder minus kortfristiga placeringar samt kassa och bank.
Nettovinst från löpande verksamhet. Resultat före skatt, exklusive värdeförändringar fastigheter och derivat samt jämförelsestörande poster, belastat med 26,3 procent schablonskatt.
Nyuthyrning. Under året tecknat hyresavtal med ny hyresgäst, annan än den hyresgäst som hyrde lokalen dessförinnan, eller för lokal som tidigare varit vakant.
Omförhandlade hyresavtal. Nytt eller förlängt hyresavtal med befintlig hyresgäst, vars tidigare avtal löpt ut under året.
Omsättningshyrestillägg. Hyra utöver garanterad minimihyra, som baseras på en butiks nettoomsättning.
P/E. Börskurs vid årets utgång i förhållande till årets resultat per aktie.
Resultat per aktie. Årets resultat efter skatt i förhållande till genomsnittligt antal utestående aktier under året.
Räntetäckningsgrad. Resultat efter finansiella poster exklusive orealiserade värdeförändringar plus räntekostnader i förhållande till räntekostnader minus räntebidrag.
Skatt. Koncernens totala skatt utgörs av aktuell skatt och uppskjuten skatt.
Skuldsättningsgrad. Nettoskuld i förhållande till eget kapital vid årets slut.
Soliditet. Eget kapital vid årets slut i förhållande till balansomslutning.
Sysselsatt kapital. Balansomslutningen minskad med icke räntebärande skulder och uppskjutna skatteskulder.
Särskilda projekt. Utgifter för förädling och utveckling av fastighetsbeståndet. I resultaträkningen avses den del av utgiften som kostnadsförts.
Utdelningsandel. Utdelning per aktie dividerad med årets resultat per aktie.
Utdelningsbelopp. Totalt utdelningsbelopp är beräknat på totalt antal utestående aktier på dagen för årsbokslutets offentliggörande. Beloppet kan komma att ändras beroende på eventuella återköp av egna aktier under perioden fram till avstämningsdagen.
Utestående aktier. Samtliga aktier minskat med av bolaget återköpta aktier.
Uthyrbar yta. Total yta som är tillgänglig för uthyrning.
Verkligt värde. Fastigheternas uppskattade marknadsvärde.
Yield gap. Skillnaden mellan lång låneränta och fastigheternas direktavkastning.
Ytvakansgrad. Outhyrda lokaler i kvadratmeter i förhållande till total uthyrbar yta.
Årets kassaflöde per aktie. Årets kassaflöde i förhållande till genomsnittligt antal utestående aktier under året.
Årshyra. Bruttohyra vid årets slut uppräknad till årsbasis exklusive omsättningshyrestillägg. Vakanta lokaler redovisas till marknadshyra.
Överskottsgrad. Bruttoresultat i förhållande till nettoomsättning.
Medelantal årsanställda. Genomsnitt av antal anställda personer under året.
I vissa fall har avrundningar skett, vilket innebär att tabeller och beräkningar inte alltid summerar exakt.
| Telefon 08-762 90 00 | |
|---|---|
| Telefax 08-762 90 01 | |
| [email protected] | |
| Hemsidawww.hufvudstaden.se | |
| Organisationsnummer 556012-8240 | |
| Styrelsens säteStockholm |
Hufvudstaden AB (publ) Kyrkogatan 54 411 08 GÖTEBORG
| Telefon 031-710 21 00 |
|---|
| Telefax 031-710 21 88 |
| [email protected] |
| Hemsida www.hufvudstaden.se |
Parkaden AB NK 100 111 77 STOCKHOLM Besöksadress: Regeringsgatan 47
| Telefon08-762 92 00 | |
|---|---|
| Telefax 08-762 92 01 | |
| E-post [email protected] | |
| Hemsida www.parkaden.se |
NK Stockholm NK 100 111 77 STOCKHOLM Besöksadress: Hamngatan 18–20
| Telefon08-762 80 00 | ||
|---|---|---|
| Telefax 08-762 80 01 | ||
| Hemsida www.nk.se |
| Telefon 031-710 10 00 | |
|---|---|
| Telefax 031-710 11 89 | |
| Hemsida www.nk.se |
Building tools?
Free accounts include 100 API calls/year for testing.
Have a question? We'll get back to you promptly.