Annual Report • Mar 26, 2012
Annual Report
Open in ViewerOpens in native device viewer
Delårsrapport per 31 mars 2012 26 april 2012 Årsstämma 2012 26 april 2012 Delårsrapport per 30 juni 2012 23 augusti 2012 Delårsrapport per 30 september 2012 25 oktober 2012 Bokslutskommuniké 2012 februari 2013
årsstämma Välkomna till FastPartners årsstämma den 26 april 2012 klockan 16.00 i T-house, adress Engelbrektsplan 1 i Stockholm.
Den formella årsredovisningen omfattar sidorna 56–86.
2011
n KPI-index sänktes med 0,6 procent.
n FastPartner hyr ut 3 426 kvadratmeter i Gävle till Gefleborgs Flyttservice.
n Riksbanken höjer reporäntan med 0,25 procentenheter till 1,50 procent.
n Arabiska våren startade i Tunisien och spred sig till Egypten, Libyen och andra arabländer.
n Tsunamin i Japan krävde många människoliv och havererade en kärnkraftsanläggning.
n Marcus Hellner gör ett bragdlopp på VM i skidor i Oslo och vinner guld i sprint före Petter Northug.
n Riksbanken höjer reporäntan med 0,25 procentenheter till 1,75 procent.
n FastPartner förvärvar fastigheterna Kortedala 37:3 och Pottegården 3 i Göteborg.
n FastPartner delar ut 116,8 MSEK till aktieägarna, vilket motsvarar 2,30 kr/aktie.
n FastPartner förvärvar fastigheten Hyveln 1 i Tibro.
n FastPartner hyr ut 2 813 kvadratmeter i Gävle till Intercard.
n FastPartner refinansierar lån om 287 MSEK.
n FastPartner förvärvar genom det hälftenägda bolaget Arena Real AB fastigheten Grönsta 2:49 i Eskilstuna.
n FastPartner hyr ut 1 585 kvadratmeter till Stalands Möbler i Täby.
n Riksbanken höjer reporäntan med 0,25 procentenheter till 2 procent.
n Terrorattack i Norge, 68 döda av sprängningar i Oslo och dödsskjutningar på Utöja.
n FastPartner refinansierar lån om 1 448 MSEK.
n FastPartner hyr ut 1 021 kvadratmeter till GBP Golvproffsbutiken i Västberga.
n Ett helt hockeylag i Ryssland med bland andra den svenska målvakten Stefan Liv ombord omkommer i en flygkrasch.
n FastPartner tecknar ett hyresavtal med Sigtuna kommun om att uppföra en ny byggnad i Märsta Centrum som ska inrymma bibliotek och konsthall.
n FastPartner räntesäkrar 1 miljard kronor genom att ingå ränteswapavtal med en löptid på fem år på nivån 2,20 procent.
n FastPartner förvärvar fastigheten Näringen 15:6 i Gävle på exekutiv auktion.
n FastPartner hyr ut 1 395 kvadratmeter i Gävle till Calderyds Nordic.
n Riksbanken lämnar reporäntan oförändrad på nivån 2 procent.
n FastPartner förvärvar fem stadsdelscentum i Stockholm.
n FastPartner förvärvar fastigheten Märsta 1:198 i Märsta Centrum
n Italiens premiärminister Silvio Berlusconi tvingas avgå till följd av den ekonomiska krisen i Italien.
n FastPartner förvärvar tre fastigheter i Stockholm city. Tillträde till fastigheterna sker den 1 februari 2012.
n Riksbanken sänker reporäntan med 0,25 procentenheter till 1,75 procent.
n SAAB går i konkurs efter 64 år som biltillverkare.
| 2011 | 2010 | 2009 | |
|---|---|---|---|
| Resultat, kr/aktie | 4,43 | 10,01 | 0,68 |
| Utdelning, kr/aktie | 2,50* | 2,30 | 2,00 |
| Eget kapital, kr/aktie | 39,4 | 37,2 | 29,2 |
| Soliditet, % | 30,4 | 32,3 | 29,6 |
| Ränteteckningsgrad, ggr | 2,5 | 3,8 | 4,5 |
| Driftnetto, % | 5,4 | 5,7 | 7,1 |
| Avkastning på totalt kapital, % | 7,4 | 13,1 | 4,9 |
| Avkastning på eget kapital, % | 11,6 | 30,1 | 2,3 |
* Av styrelsen föreslagen utdelning enligt 2012 års vinstdisposition.
Årets resultat uppgår till 224,7 (508,3) MSEK. Detta ger ett resultat per aktie om 4,43 (10,01) kronor för år 2011. Resultatförändringen mot föregående år förklaras främst av lägre värdeförändringar på fastigheter.
Styrelsen har föreslagit en utdelning om 2,50 (2,30) kronor per aktie för 2011. Detta är den högsta utdelning någonsin som FastPartner lämnat.
Eget kapital uppgår till 39,4 (37,2) kronor per aktie vid årets slut.
Soliditeten vid årets slut uppgår till 30,4 (32,3) procent. Efter föreslagen utdelning om 2,50 kronor/aktie kommer soliditeten uppgå till 29,9 procent som lägst.
Räntetäckningsgraden uppgår till 2,5 (3,8) ggr. FastPartner tror på fallande räntor framöver och kommer fortsätta att i huvudsak arbeta med korta räntebindningstider.
Driftnettot för år 2011 uppgår till 5,4 (5,7) procent.
Avkastning på totalt kapital uppgår för året till 7,4 (13,1) procent. Minskningen mot föregående år förklaras främst av lägre orealiserade värdeförändringar på fastigheter under 2011.
För 2011 uppgår avkastningen på eget kapital till 11,6 (30,1) procent.
187,9 MSEK
* Hyresintäkterna för 2008 inkluderar en engångsersättning om 67,8 MSEK för förtida avflyttning från en av koncernens fastigheter i Gävle.
Vi på Fast Partner mäter framgång i våra hyresgästers förtroende.
❜❜ FastPartner är ett svenskt fastighetsbolag som äger, förvaltar och utvecklar egna fastigheter. Vårt fastighetsbestånd är främst fokuserat på kommersiella fastigheter i Stockholm men FastPartner är också stora i Gävle. Vi riktar oss i första hand till företag som har ett behov av lokaler för produktion, lager, kontor och butik. Genom att aktivt förvalta våra egna fastigheter skapar vi tillsammans med våra hyresgäster lösningar anpassade efter just deras behov och önskemål.
Vi kännetecknas av långsiktigt engagemang, snabbhet i beslut och information och ständig lyhördhet gentemot våra hyresgäster. Vi strävar efter långsiktiga relationer med våra hyresgäster som grundar sig i deras önskemål. Tillsammans vill vi skapa optimala fastighetslösningar.
En bra hyresvärd måste ha ekonomiska resurser för att kunna underhålla och utveckla sitt fastighetsbestånd. Bra kassaflöden är den bästa garantin för att kunna uppfylla sina förpliktelser.
Vi på FastPartner mäter framgång i våra hyresgästers förtroende. Med det menar vi att vår förmåga att tänka i smarta lösningar och att skapa oss en förståelse för var och en av våra hyresgästers behov är det som har gjort oss till det vi är idag. Samtidigt vet vi att det som är bra alltid kan bli bättre. Vi skall våga vara visionära inför framtiden men samtidigt utvecklas genom att fortsätta med det som har gett oss nöjda hyresgäster.
FastPartner är ett fastighetsbolag som kännetecknas av flexibilitet och ett stort engagemang i att bygga goda relationer. Det är det som ger oss möjligheten att omsätta våra hyresgästers önskemål till smarta fastighetslösningar. Det har gjort oss till ett fastighetsbolag där det mesta är möjligt. Det handlar om vilja och om att skapa förtroende hos våra hyresgäster. Det kommer vi att fortsätta med.
| Koncernen | 2011 | 2010 | 2009 | 2008 | 2007 |
|---|---|---|---|---|---|
| Marknadsvärde vid årets slut, MSEK | 5 990,3 | 5 099,4 | 4 428,8 | 4 192,6 | 3 943,5 |
| Hyresintäkter, MSEK | 464,7 | 414,1 | 410,9 | 488,2* | 381,5 |
| Driftnetto, MSEK | 294,5 | 246,7 | 264,2 | 345,3 | 252,7 |
| Uthyrningsgrad, % | 88,7 | 89,1 | 91,3 | 91,5 | 90,3 |
| Uthyrningsbar yta, tkvm | 648,5 | 523,4 | 491,1 | 483,0 | 475,3 |
* Hyresintäkterna för 2008 inkluderar en engångsersättning om 67,8 MSEK för förtida avflyttning från en av koncernens fastigheter i Gävle.
FastPartner är en engagerad hyresvärd. Det visar sig bland annat genom att:
FastPartners VD Sven-Olof Johansson framför det nyförvärvade fastighetsbeståndet i Stockholm City med adress Luntmakargatan 22–34.
Omvärldsfaktorer som främst genom globaliseringen och informationstekniken har fått en enorm genomslagskraft kan på ett par timmar skapa helt nya spelplaner för politiker, företag och miljontals människor. Avlägset är numera endast den tid som varit.
"Framtiden är inte resultat av välunderbyggda prognoser utan ett kaos som är beroende av ögonblickets nycker. Allt är möjligt". Detta påstående återfinns i en bok från 1958 som skrevs av Ayn Rand. Det är inte första gången jag förmedlar budskapet i min spalt men påståendet blir kusligt mer sant för varje år som går.
Trots att jag inser att en lämnad statistikuppgift från USA omedelbart kan påverka FastPartners aktiekurs vad som än skrivs i årsredovisningen så har jag ändå den ambitionen att hela tiden förbättra informationen från bolaget till aktieägarna. Detta hoppas jag ska återspegla sig i den läsning ni nu har framför er.
Det är svårt att sia, särskilt om framtiden, men att läsa i korten kanske hjälper när det gäller omvärldsfaktorer. Många framtidsprognoser, lämnade av de mest välrenommerade sakkunniga, framstår när verkligheten sedermera blir facit som om kortleken hade varit att föredra framför expertisen.
2011 blev ett mycket bra år för FastPartner inte minst genom två större fastighetsaffärer som gjordes under årets två sista månader. Genom förvärv av fem centrumanläggningar med sammanlagt 17 fastigheter i Stockholms förorter, och tre fastigheter i Stockholms City, ökade den uthyrningsbara ytan i Stockholmsregionen med 77 500 kvadratmeter och även kassaflödena. Dessa affärer finns utförligt redovisade längre fram i årsredovisningen.
I och med att Rinkeby Torg har ett skamfilat rykte och ingick i en av dessa affärer vill jag särskilt kommentera Rinkeby. Av Rinkebys innevånare är över 90 procent invandrare. Arbetslösheten är mångfalt större än genomsnittet i Sverige och kriminaliteten är hög. För FastPartner,
som äger de kommersiella fastigheterna runt Rinkeby Torg, var de existerande problemen i Rinkeby väl kända. Min uppfattning är att en övervägande del invandrare inte behöver vara en nackdel utan kan tvärtom vara till en fördel. Jag är fullt medveten om att det fordras väldigt mycket arbete att vända den negativa trenden. Jag vet att det går och att belöningen blir stor för alla inblandade parter. Jag är också övertygad om att hyresnivåerna kan behållas om hyresvärd och hyresgäster uppfyller alla de rättigheter och skyldigheter som omfattas i hyresavtalen. Så har inte skett på länge från någotdera håll. Arbetet har börjat och problemen som är många kartläggs och dialoger med hyresgästerna är etablerade.
FastPartners engagemang i Rinkeby har mottagits mycket väl av Stockholms kommun som själva vill ta på sig ett stort ansvar för att komma tillrätta med problemen. FastPartner kommer inte att ta på sig några ekonomiska åtaganden som rätteligen hör till kommunen men ett nära samarbete mellan kommun och fastighetsägare kan leda långt. Vidare kan FastPartners engagemang i Fryshuset vara till stor nytta. För mig personligen är det en stor utmaning att lyckas med Rinkeby.
Sambandet mellan bra kassaflöden och bra finansiering är ett axiom. FastPartner har länge och målmedvetet inriktat verksamheten på att i alla lägen försöka göra affärer som gynnar kassaflödet. I ett fastighetsbolag är naturligtvis räntan en viktig komponent för att lyckas. Fast-Partner har sedan lång tid tillbaka nästan enbart satsat på rörlig ränta knuten till stibor. Då den
Stockholm, f 1945. VD sedan 1997.
Compactor Fastigheter AB, bolag inom FastPartnerkoncernen, styrelseledamot i Allenex AB samt föreslagen styrelseledamot i NCC AB.
FastPartner: (direkt samt via bolag och närstående) 38 254 000 (förra året: 38 254 000).
fasta räntan under hösten trycktes ned under normala nivåer passade FastPartner på att ingå ränteswapavtal om totalt en miljard kronor med en löptid på fem år. Detta innebär att vi under denna tid är garanterad en ränta på 2,1975 procent exklusive marginal. I kombination med att flera kreditinstitut har varit beredda att teckna 5-åriga avtal, med under löptiden fastställda marginaler, har FastPartners finansiella styrka blivit konkurrenskraftig gentemot många av de andra fastighetsbolagen. Genom att vara så inriktad på kassaflödet har FastPartner undvikit att köpa dyrt och sälja billigt. Inte minst vid de två stora fastighetsköpen i november-december 2011 visades FastPartners finansiella styrka då många av de övriga intressenterna fick problem med finansieringen .
Det finns en risk att med en alltför aggressiv förvärvsstrategi hamna i ett läge där konkurrensläget försämras. Avvägningen mellan att avvakta eller köpa är svår. Att hitta den gyllene medelvägen är en grannlaga strategisk uppgift under 2012.
Den nuvarande situationen med kraftigt begränsade bankkrediter vid fastighetsförvärv har inneburit att allt fler bolag har sökt sig nya finansieringsvägar som till exempel emissioner av preferensaktier och obligationer med eller utan säkerheter. Detta innebär samtidigt att bankerna härigenom mister mycket av den utlåning som enligt tradition hör bankerna till. Om denna trend både ökar och blir beständig innebär detta både för- och nackdelar för bankerna. Genom mindre utlåning kommer banken snabbare, kanske redan till årsskiftet, att nå sina soliditetsmål samtidigt som grundbulten i bankernas verksamhet utlåningen minskar med följd att räntenettot påverkas negativt. Plötsligt kan den situationen uppstå att bankerna återigen får börja konkurrera om låntagarna. Ökande konkurrens medför minskade marginaler och förbättrade finansieringsmöjligheter för fastighetsbolagen.
Genom ett stort intresse för hur de stora ekonomierna i världsekonomin fungerar och utvecklas
Självklart ska Sveriges finansministrar, framförallt Göran Persson och Anders Borg, få lovord för budgetdisciplinen som blivit en stor ekonomisk framgång. ❜❜
har jag tidigare kunnat ha uppfattningar om i vart fall hur det borde kunna gå framöver. I dagsläget har jag inte någon bra feeling för vad som väntar. Med en utbredd oro för att världsekonomin är farligt nära en recession, en osäkerhet om vad som blir följderna av eurozonens skuldkris, USA:s budgetproblem och följderna av inflationsbekämpningen i tillväxtländerna, inte minst Kina, gör att problematiken hamnar på en sådan nivå att endast gissningar återstår. Dessutom störs tankeverksamheten av dånet från alla sedelpressar, inte minst i Europa, USA och Kina.
Självklart ska Sveriges finansministrar, framförallt Göran Persson och Anders Borg, få lovord för budgetdisciplinen som blivit en stor ekonomisk framgång. Tänk om dessa finansministrar fått ansvara för någon av de större ekonomierna ute i Europa eller ännu hellre att Sverige varit tillräckligt stort för att den svenska budgetdisciplinen kunde ha fått ett stort genomslag i den europeiska ekonomin. Nu får vi nöja oss med att Sverige kanske har en av de starkaste ekonomierna i Europa men som utan tvekan kommer att eroderas om inte Europa kommer att finna sin väg ut ur krisen.
Jag tror på ett ränteläge i Sverige framöver som kommer ligga mycket lågt åtminstone till och med 2014 men troligtvis mycket längre.
Sedan lång tid har både socialdemokratiska regeringar och alliansen reformerat skatter för såväl individer som för företag. När det gäller företag har anpassning till övriga länder i Europa varit märkbara och Sverige ligger väl någonstans i mittfåran när det gäller företagsbeskattning. Anpassningen är gjord med insikt om att företagens vinster och förmåga att leverera jobb är helt avgörande för på vilken nivå välfärden kan ligga. Arvs-, gåvo- och förmögenhetsskatten har tagits bort och inneburit särskilt stora förmåner för företagarna. Det finns en acceptans hos allt fler att företagen och företagarna bör ha ett skattesystem som gör det möjligt att
tjäna hyggligt med pengar. Det förutsätter dock att regelverket följs efter de intentioner som lagstiftarna har haft.
Riskkapitalisterna började som affärsänglar men affärerna tog över och änglarna försvann men glorian behöll affärsmännen. Sedan blev de riskkapitalister. Så småningom försvann även risken för dem då det var investerarna, bankerna, involverade bolag och skattebetalarna som tog hela risken. Nu var de plötsligt rätt och slätt kapitalister men de ville gärna behålla titeln riskkapitalist.
Snart virvlade räntesnurrorna in i ålderdomshem, i klassrummen och operationssalarna samtidigt som riskkapitalisternas export av obeskattade vinster och liknande rakade i höjden. Det blev stor uppståndelse när Skatteverket synade affärerna och krävde in skattekronor. Särskilt ifrågasattes om beskattningen av avkastningen utöver vad de andra investerarna får verkligen skulle beskattas som inkomst av kapital i stället för inkomst av tjänst. Den exklusiva avkastningen som endast tillkommer riskkapitalisterna kallas allmänt för "carried interest". Fritt översatt blir det "lön för mödan" om det nu kan vara till någon vägledning.
Den riksbekanta pilen som skulle träffa näringslivet mitt i hjärtat om Skatteverket fick in sina skatter av riskkapitalisterna, väger lätt mot de knivar som sitter i ryggen på alla de skattebetalare som får bära en tyngre börda på grund av riskkapitalisternas illojalitet. Något stämmer inte när riskkapitalisterna själva stannar kvar i landet för att ta del av den svenska tryggheten som är, sett inte minst ur ett familjeperspektiv, bättre än i många andra länder. Ändå ska de obeskattade vinsterna som uppstår i Sverige exporteras till andra länder för att göra riskkapitalisterna ännu rikare. Priset för denna girighet vet vi inte men snickarna vet att drar man skruven ett kvarts varv för mycket så brister brädan. Frågan är om inte räddningsplankan nu också brustit för riskkapitalisterna.
FastPartner har sedan fem år tillbaka varit engagerad i Fryshuset som stolt sponsor. Ett mycket gott samarbete har etablerats med
FastPartner som fastighetsägare kommer att ha stor nytta av om ett långsiktigt samarbete mellan Fast-Partner, Fryshuset och Stockholms kommun kan etableras. ❜❜
ledningen för Fryshuset. Fryshusets legendariske grundare Anders Carlberg har lämnat sin exekutiva roll men har glöden kvar som sprider värme och entusiasm. Hans fortsatta engagemang betyder mycket för oss sponsorer samtidigt som den nya organisationen har anammat och utvecklat Fryshusandan på ett mycket bra sätt. Att få ta del av och också ibland delta i Fryshusets aktiviteter är mycket stimulerande. Det är fascinerande att få inblick i ett företag vars mål inte är profit för egen vinning utan att kunna bistå människor som hamnat utanför välfärdens skyddsnät. Samtidigt som ledningen måste vara extremt affärsmässig för att skaffa tillräckligt med resurser för att kunna uppnå sina högt ställda mål.
Vårt samarbete med Fryshuset kommer att utvecklas under kommande år då Fryshuset är väl etablerat i framförallt Rinkeby Centrum. FastPartner som fastighetsägare kommer att ha stor nytta av om ett långsiktigt samarbete mellan FastPartner, Fryshuset och Stockholms kommun kan etableras.
Inte ens ingående studier av denna årsredovisning kommer att, med hänsyn till alla kända och okända omvärldsfaktorer som kan påverka oss under året, utesluta behovet för läsaren att bli sin egen spågumma/gubbe. Därför kan de som är kvalificerade enligt ovanstående rubrik insända ett kort eller brev märkt med "Maggan" (obs ej e-mail) till FastPartner Box 55625, 102 14 Stockholm. Per post anländer kostnadsfritt sedan en kortlek som är framtrollad enbart för detta celebra tillfälle.
Stockholm i mars 2012 Lycka till och hälsningar från
Styrelsen och VD utvärderar fortlöpande bolagets strategier för att kunna uppnå bolagets högt uppsatta mål. Målen grundar sig på ingående analyser av marknaden, finansieringsmöjligheter, konkurrenssituationen och inte minst bibehållandet av starka kassaflöden.
Vår affärsidé är att på expansiva orter äga, förvalta och utveckla fastigheter med god värdetillväxt och positiva kassaflöden. Vi ska samtidigt visa stor lyhördhet för våra hyresgästers önskemål.
Genom vår affärsidé och våra strategier strävar vi mot att uppnå koncernens mål. Dessa finns beskrivna på sidan 13 tillsammans med utfallet för 2011.
Vår strategi innebär att vi inriktar oss i huvudsak på kommersiella fastigheter, där vi har stor kunskap och erfarenhet. Vi står på en stabil ekonomisk plattform som gör att vi kan satsa långsiktigt på investeringar och fastighetsutveckling. Vår organisation ska kunna fatta snabba beslut. Fastighetsbeståndet koncentreras till attraktiva lägen, med 80 procent av hyresintäkterna i Stockholmsregionen och 11 procent i Gävleregionen.
FastPartner eftersträvar långsiktighet och effektivitet i förvaltningen. I förvaltningsstrategin ingår att arbeta aktivt med att försöka erhålla konkurrenskraftiga hyresavtal. Detta gäller både vid teckning av nya hyresavtal och i förvaltningen av befintliga hyresavtal.
FastPartner investerar främst i kommersiella lokaler som lämpar sig för produktion, lager, kontor och butik. FastPartner följer marknaden nära för att se om möjlighet ges till nya förvärv som kompletterar befintligt bestånd samt investeringstillfällen i de egna fastigheterna. Att omvandla byggrätter till uthyrningsbara ytor kommer i framtiden bli en viktig del i FastPartners verksamhet.
FastPartner arbetar med att ha ett tydligt fokus på löpande kassaflöden. Stabila kassaflöden ger goda förutsättningar för både expansion och tillfredsställande avkastning på aktieägarnas kapital.
Under året har 25 fastigheter förvärvats, merparten av dessa har gjorts i Stockholmsområdet. I november förvärvades fem centrumanläggningar, som består av 17 fastigheter, i Stockholms närförorter.
Av våra fem nyförvärvade centrumanläggningar har fyra egen tunnelbanestation och det femte en egen järnvägsstation. Under året har FastPartner förvärvat 25 fastigheter för sammanlagt 850 MSEK. Några försäljningar har inte skett. Under årets två sista månader förvärvades genom två olika förvärv 20 stycken fastigheter. Köpeskillingarna för båda dessa affärer utgjorde en väsentlig del av de 850 MSEK.
Den ena affären gjordes den 16 november 2011 med tillträde den 30 november 2011 och omfattade fem stycken centrumanläggningar i Stockholms närförorter. Centrumanläggningarna består av 17 fastigheter med en total uthyrningsbar yta om drygt 70 000 kvadratmeter. FastPartner har sedan lång tid tillbaka en stor erfarenhet av att äga, förvalta och utveckla centrumanläggningar. Tack vare dessa förvärv så kommer vi att kunna utveckla centrumanläggningarna runtom i Stockholm på samma sätt som vi håller på att göra i Märsta Centrum.
Den andra affären gjordes i december 2011, med tillträde den 1 februari 2012, och avsåg tre
850 Förvärvsvärde fastigheter 2011 MSEK
133 000 Förvärvad uthyrningsbar yta 2011 kvm
Antal fastigheter Total uthyrningsbar yta 17 70000kvm
stycken fastigheter på Luntmakargatan i Stockholms city på totalt 7 500 kvadratmeter.
Övriga förvärvade fastigheter under året är fastigheten Märsta 1:198 i Märsta Centrum, fastigheten Näringen 15:6 i Gävle, fastigheten Hyveln 1 i Tibro samt fastigheterna Kortedala 37:3 och Pottegården 3 i Göteborg.
Alla fem centrum har bra lägen. Fyra stycken ligger i direkt anslutning till tunnelbanestation och ett vid Älvsjö pendeltågsstation. I fastigheterna finns en stor utvecklingspotential för handel, kontor, bostäder och parkeringsgarage. Fast-Partners förvärv omfattar inga bostäder men alla centrum har direktanslutning till bostäder.
Många nya bostadsprojekt pågår och planeras runt omkring FastPartners centrum och som självklart, inte minst genom en ökad handel, får en gynnsam effekt på FastPartners bestånd.
Vid sidan av bostadsprojekten pågår och planeras också en rad andra byggprojekt som innebär fördelar för centrumen. Här kommer FastPartner också kunna påverka framtiden genom att utnyttja de byggrätter som finns i de förvärvade fastigheterna.
| Per 31 december 2011 | |
|---|---|
| Stockholms Stad | 14 000 kvm |
| Stockholms läns landsting | 11 000 kvm |
| Nilsson & Stone Livs AB | 1 977 kvm |
| TA-ZE Food | 1 946 kvm |
| Hotell Älvsjö AB | 1 677 kvm |
Älvsjö centrum ingår i en stadsdel i Söderort inom Stockholms kommun. Centrumet ligger i anslutning till Älvsjö station. Denna station är Sveriges femte största och en nationell angelägenhet med Stockholmsmässan som en viktig besökspunkt. Även andra storföretag är etablerade i stationens närhet. Ett nytt "resecentrum", som kopplar samman spårtrafik med vägburen kollektivtrafik byggs.
Stockholms stad marknadsför Älvsjö Centrum under parollen "Nya Älvsjö centrumknutpunkt får nytt liv." I februari 2011 togs det första spadtaget till det nya resecentrumet med bland annat 600 nya bostäder. FastPartners två fastigheter på cirka 9 000 kvadratmeter uthyrningsbar yta i centrumet gränsar till det nya resecentrumet. Fastigheterna är väl anpassade för att kunna dra nytta av det kommande uppsvinget i området.
Uthyrningsbar yta
Hyresgäster Älvsjö Centrum
Stockholms läns landsting 3 621 kvm Hotell Älvsjö AB 1 677 kvm Magelungen Utveckling AB 748 kvm
Posten Meddelande AB Coop Sverige Fastigheter AB
Hässelby Gård är en stadsdel inom Stockholms kommun. Hässelby och Vällingby tillhör samma stadsdelsnämnd och har cirka 60 000 invånare. Detta motsvarar invånarantalet i en mellanstor svensk stad. Byggandet av det moderna Hässelby Gård, numera att betrakta som ett stadsdelscentrum, skedde huvudsakligen under åren 1953-1955. Som drivande kraft fanns stadsplanedirektören, tillika välkänd arkitekt, Sven Markelius. Tunnelbanestationen Hässelby Gård invigdes 1958. Avståndet till Slussens tunnelbanestation är drygt 17 kilometer. Stationen ligger på en viadukt över Hässelby Torg med entré från torget.
På Hässelby Torg och i direkt anslutning till torget ligger FastPartners fyra fastigheter med en sammanlagd uthyrningsbar yta på cirka 21 000 kvadratmeter. I dag kan Hässelby Gård beskrivas som en stark handelsplats med tillgång till bra kontorslokaler som i stor utsträckning attraherat offentliga verksamheter.
Uthyrningsbar yta
Hyresgäster Hässelby Gård Centrum
Stockholms Stad 10 696 kvm Stockholm läns landsting 3 892 kvm ICA Sverige AB 845 kvm
Exempel övriga Systembolaget Handelsbanken Vårdcentralen
Bredäng som invigdes 1965 är en stadsdel i Söderort inom Stockholms kommun. Bredäng Centrum ligger vid tunnelbanestationen Bredäng. Denna station ligger i sin tur 9 kilometer sydväst om Slussens tunnelbanestation. I denna Stockholmsförort bor drygt 8 000 personer. Bredängs bostadsbestånd har på senare år rustats upp och nya bostäder med en annan upplåtelseform än hyresrätter har byggts. Detta är bland annat en följd av att Bredäng har ingått i den så kallade Storstadssatsningen för att motverka sociala problem som till exempel segregation. FastPartners ambition är att matcha centrumet mot den upprustning som redan har gjorts för att förbättra konkurrenskraften mot närliggande centrumanläggningar.
FastPartner äger tre fastigheter i centrumet alla med adress Bredängstorget. Den uthyrningsbara ytan uppgår sammanlagt till cirka 13 000 kvadratmeter. Bland över 30 hyresgäster i centrumet återfinns bland annat två livsmedelsbutiker, fem restauranger och caféer, apotek, pressbyrå, vårdcentraler, kulturskola och simhall. Över hälften av hyresgästerna representerar dagligvaror och servicenäring.
Hyresgäster Bredäng Centrum
Nilsson & Stone Livs AB 1 977 kvm ICA Sverige AB 1 233 kvm Stockholms Stad 1 048 kvm
Apoteket Stockholms läns landsting Bredängs Blommor
Hyresgäster Tensta Centrum
bestånd TA-ZE Food AB 1 946 kvm Stockholms Stad 1 817 kvm Lidl Sverige KB 1 182 kvm
Exempel övriga Systembolaget Folktanvården Vårdcentralen
3 största i FastPartners
Tensta tunnelbanestation ligger i stadsdelen Tensta i Västerort inom Stockholms kommun drygt 13 kilometer från tunnelbanestationen Kungsträdgården i Stockholms city. Drygt 9 000 personer bor i Tensta. Tensta Centrum ligger i anslutning till tunnelbanestationen. Centrumet är välbesökt och är ett väl fungerande handelscentrum som har totalrenoverats under senare år. FastPartners fastighetsbestånd består av tre fastigheter med en sammanlagd uthyrningsbar yta på cirka 13 000 kvadratmeter exklusive garagebyggnaden.
Samtliga fastigheter har adress Tenstagången. Den största fastigheten är på 9 500 kvadratmeter och är upplåten för handel. Den andra fastigheten på 3 500 kvadratmeter är i huvudsak upplåten för kommunal service medan den tredje fastigheten är en garagefastighet. I den senare fastigheten finns en potential i form av byggrätter.
I likhet med Rinkeby har Tensta ingått i det så kallade miljonprogrammet vilket innebär att även bostadsbeståndet i Tensta i framtiden kommer att omfattas av renoveringar vilket som tidigare framhållits innebär stora fördelar även för centrumet.
Uthyrningsbar yta Uthyrningsbar yta
Rinkeby är en stadsdel i Västerort inom Stockholms kommun och ingår i stadsdelsområdet Rinkeby-Kista med en folkmängd på cirka 15 000 personer. Ett stadsdelsområde med två helt skilda världar. Kista med många globala företag är kanske det kluster i Sverige som har flest välutbildade medarbetare. Därtill kommer ett köpcentrum/galleria av högsta klass. Rinkeby i sin tur är en typisk miljonprogramsförort med en hög andel innevånare med utländsk härkomst. Idag troligtvis över 90 procent.
Arbetslösheten i Rinkeby är mycket hög, tyvärr även kriminaliteten. FastPartner, Landstinget och Stockholms Stad vill fortsätta att utveckla Rinkeby Centrum och däri ligger också att få ned både arbetslöshet och kriminalitet. FastPartner vill tillsammans med Landstinget och Kommunen bidra i detta arbete. Stockholms kommun har varit mycket positiv till att FastPartner nu blivit fastighetsägare till både centrumet i Rinkeby och det i Tensta och ser fram emot ett fortsatt bra framtida samarbete.
Bebyggelsen består till största delen av hyreslägenheter som ligger vid torget. Rinkeby Torg ligger vid tunnelbanestationen Rinkeby som i sin tur ligger 12 kilometer från slutstationen, Kungsträdgåden, i Stockholms city . Nästa station efter Rinkeby från city sett är Tensta Centrum.
FastPartners fastighetsbestånd i Rinkeby omfattas av fem fastigheter med en uthyrningsbar yta på drygt 14 000 kvadratmeter. Fyra av fastigheterna omgärdar helt Rinkeby Torg och den femte ligger i anslutning till torget. Alla fastigheter är kommersiella och har adress Rinkebytorg. Torget fungerar som en viktig handels- och mötesplats för Rinkebyborna. Mest uppskattad är nog torghandeln med sitt rika utbud av grönsaker, frukt med mera från när och fjärran. Detta lockar även många kunder från hela Storstockholm.
Den expansion som pågår i Kista och på andra håll i kommunen kommer naturligtvis att öka efterfrågan på bostäder. Miljonprogrammet är den vanliga benämningen på bostadsbyggandet i Sverige under perioden 1965–75. Under denna period byggdes 25 procent av hela Sveriges nuvarande bostadsbestånd. På många håll renoveras nu flerfamiljshus ur miljonprogrammet och så har även skett i Rinkeby. Allt vartefter denna renoveringsaktivitet fortskrider och de nödvändiga tillskotten av nyproducerade bostäder som inte minst en stor inflyttning till Stockholmsregionen kräver, kommer efterfrågan på varor och tjänster öka. Även kundernas krav på att centrumen följer med i utvecklingen kommer att ställas. FastPartner kommer gärna att tillgodose dessa berättigade krav.
Hyresgäster Rinkeby Torg
Stockholms läns landsting 2 492 kvm Järva Bowling AB 1 306 kvm Z & M Food AB 1 139 kvm
Hälsans förskola Vårdcentralen Apotektet
Uthyrningsbar yta
14000kvm
7 500kvm
I december förvärvade FastPartner fastigheterna Oxen Mindre 30, 34 och 35 i Stockholms City med adress Luntmakargatan 22–34.
Fastigheterna uppfördes mellan 1980–82 och består av tre byggnader om 5–6 våningar ovan mark samt källarplan. Den totala uthyrningsbara ytan uppgår till 7 500 kvadratmeter. Byggnaderna inrymmer nästan uteslutande kontor, 95 procent, med tillhörande förråd, 5 procent. I källarplan finns 32 garageplatser. Fastigheterna har varit fullt uthyrda men vid försäljningen uppstår en vakans på 1 500 kvadratmeter som beräknas vara uthyrd under kvartal 1 2012.
Kommunikationsmässigt är läget attraktivt med endast ett par minuters gångväg till Hötorgets-, eller Rådmansgatans tunnelbanestaOxen Mindre 30, 34 och 35
Luntmakargatan 22–34 tion. Byggnadernas utformning och planlösning gör fastigheterna förvaltningseffektiva och lokalerna är flexibla och lätta att anpassa efter hyresgästernas behov. FastPartner ser även möjligheter för tillbyggnad i dessa tre fastigheter.
Fastigheterna ligger intill kvarteret som rymde Skandias före detta huvudkontor på Sveavägen. Hela detta kvarter genomgår nu en mycket omfattande totalrenovering. När denna byggnation är klar följer även ett rejält lyft för de omkringliggande fastigheterna.
I och med detta förvärv, och tillsammans med fastigheten Krejaren 2 på Östermalmstorg, uppgår värdet på FastPartners fastighetsbestånd i Stockholms city till cirka 17 procent av Fast-Partners totala värde på fastighetsbeståndet.
illustration: W2 Projekt AB och viz
Bilden illustrerar både befintliga fastigheter och framtida utecklingsmöjligheter.
Västberga är en stadsdel i Söderort i Stockholm. Den tillhör stadsdelsområdet Hägersten-Liljeholmen. Stadsdelen gränsar till Midsommarkransen, Liljeholmen, Östberga, Solberga och Hägerstensåsen.
Västberga betraktades tidigare som ett industriområde vid Södertäljevägen. Det anses nu vara ett av Stockholms mest centrala företagsområde där FastPartner genom sitt stora fastighetsinnehav blivit en av de mer pådrivande krafterna i området. I Västberga finns även flera bostadsområden, vilket ger området en spännande dynamik i ett växande Stockholm. I området finns det även en intressant mix av företagande i form av produktion, lager och logistik.
Området har en konkurrensfördel i sin närhet till Stockholms innerstad via E4/E20, Essingeleden och Södra Länken. Det finns idag en efterfrågan som är större än utbudet av lediga lokaler.
FastPartner planerar nu för att utveckla och bygga 60 000 kvadratmeter nya lokaler med inriktning mot produktion, lätt industri och kontor. Under 2013 hoppas FastPartner på byggstart om cirka 15 000 kvadratmeter. Bland befintliga hyresgäster i Västberga märks bland andra Sandvik, Nobel Biocare, AARE Grafisk Produktion, GPB Golvproffsbutiken och Teknos.
Västberga, Stockholm Byggstart
2013
Storlek
15 000 kvm
Ost, vin och byggrätter vinner på att lagras då tidens tand står för förädlingen. FastPartner har omfattande byggrätter i Stockholmsregionen som nu nått lämplig mognadsgrad.
Fastigheten Krejaren 2 på Östermalmstorg i Stockholm.
FastPartner erbjuder kommersiella fastigheter med en hög grad av anpassning utifrån hyresgästernas olika önskemål. Lokalerna är ofta så kallade kombinationslokaler, som allt efter önskemål kan anpassas till hyresgästens olika verksamheter. Merparten av FastPartners innehav ligger i företagsområden i Stockholmsområdet. Marknaden präglas av hyresnivåer som inte är särskilt konjunkturkänsliga.
FastPartner valde att under 2011 delta på fastighetsbranschens största årliga mässa, Business Arena. Skälet till detta var bland annat FastPartners stora innehav av byggrätter där Business Arena var ett utmärkt forum för att möta potentiella hyresgäster och visa upp de möjligheter som finns för framtidens kommersiella lokaler. Tack vare deltagandet på Business Arena lyckades FastPartner knyta till sig många nya intressenter.
En eventuell kraftigare nedgång i marknaden möter FastPartner genom en beredskap att kunna utnyttja sin finansiella styrka till förmånliga förvärv som ofta dyker upp i en finansiellt pressad marknad. Även investeringar i eget bestånd ger en hög avkastning om det kan effektueras i en lågkonjunktur.
Den trend som tydligast syns i hyresgästernas efterfrågan är en ständigt ökande miljömedvetenhet och ett tydligt engagemang från hyresgästernas sida i att fortsätta bli bättre på miljö. Här arbetar FastPartner med att ligga i miljösmart framkant, inte minst gäller detta arbetet med ökad energieffektivisering.
För FastPartner och våra hyresgäster är en vinst för miljön också en vinst i plånboken, då lägre energiförbrukning hjälper klimatet och sänker energikostnaderna.
I detta arbete märks också en fortsatt ökning av så kallade TR-konsulter (Tenant representation). Hyresgäster nyttjar med andra ord konsulter i sökandet efter lämpliga lokaler istället för att själva bearbeta marknaden, det ställer särskilt höga krav på lyhördhet och flexibilitet.
FastPartner är involverade i ett flertal expansiva projekt. Ett särskilt spännande projekt är Märsta Centrum med sitt strategiska läge intill Arlanda flygplats och närhet till såväl Stockholm som till Uppsala. Ett nytt hyreskontrakt är tecknat med Sigtuna kommun om att bygga bibliotek och konsthall och i den avsiktsförklaring som är tecknad med Sigtuna kommun ingår även en expansion av Märsta Centrum. Ett utökat
Genom att investera för framtiden, attrahera nya hyresgäster och vara närvarande i hyresgästernas vardag så är vår förhoppning att gå ännu ett positivt år till mötes 2012. ❜❜
lokalt kulturliv i kombination med en expansion av Märsta Centrum där stabila hyresgäster som Systembolaget, Synoptik, Willys och Handelsbanken redan idag utökar sin verksamhet skapar förutsättningar för långsiktig tillväxt i kommunen.
2011 har varit ett framgångsrikt år på marknaden, men också ett år då man bör veta att långsiktig framgång bottnar i insikten att tiderna inte alltid kommer att vara goda. Genom att investera för framtiden, attrahera nya hyresgäster och vara närvarande i hyresgästernas vardag så är vår förhoppning att gå ännu ett positivt år till mötes 2012.
I och med att värdet av byggrätterna i stort sett inte upptas i balansräkningen utgör innehavet en stor dold finansiell tillgång. FastPartner har i sitt fastighetsbestånd 200 000 kvm byggrätter. Fullt utbyggda skulle dessa kunna öka FastPartners yta för såväl nya som befintliga hyresgäster. I byggrätterna döljer sig en stor potential för framtiden då vi dels kan hjälpa befintliga hyresgäster att expandera, dels bjuda in nya intressenter att delta från grunden i byggprocessen och få en skräddarsydd lösning. Byggrätterna är idag koncentrerade
till Storstockholm där vi redan idag ser möjligheter till expansion från flera av våra hyresgäster. Byggrätterna ger oss möjlighet att vara både visionära och att lyssna in potentiella hyresgästers önskemål redan innan det första spadtaget tas.
Allt eftersom Stockholm växer så det knakar så blir våra byggrätter allt mer värda. Industritomter blir plötsligt attraktiva för bostadsbebyggelse och nya möjligheter öppnar sig. Fastigheter i Bromma, Täby och Spånga är nu föremål för projektering för bostadsområden.
Stockholm fortsätter att växa. Under 2011 hade Stockholm ett nettotillskott på 40 000 invånare. I det expanderande Stockholm finns FastPartner som bygger nytt i Bromsten i nordvästra Stockholm. Med en närhet till Stockholms innerstad och ett attraktivt läge i närheten av Spånga Station finns alla förutsättningar för att under de kommande 5–10 åren utveckla det gamla industriområdet till en av Stockholms mest moderna förstäder.
Allt som allt planeras nybyggnation av cirka 1 100–1 500 lägenheter. Fullt utbyggt beräknas cirka 5 000 personer kunna bo i området. FastPartner kommer totalt att bygga cirka 400 av dessa bostäder i fastigheterna Gustav 1 och Gunhild 5. Ambitionen är att kunna erbjuda ett varierat utbud av bostäder.
Bromsten är ett första steg i FastPartners satsning att detaljplaneändra lämplig mark och/eller utnyttja redan befintliga byggrätter till bostadsbyggande.
Bromsten, Stockholm
Byggstart
2013
Storlek
35 000 kvm
Infart från området Akantsgränd.
FastPartner fokuserar på kommersiella fastigheter. Vi äger och utvecklar egna fastigheter. Dessutom förvaltar vi själva vårt bestånd som framför allt finns i regionerna Stockholm med 80 procent av intäkterna och Gävleborg med 11 procent av intäkterna. Vår framgång beror på långsiktigt engagemang, snabbhet, tydlig information och korta beslutsvägar.
År 2011 har präglats av ökad effektivitet i förvaltningen, fastighetsförvärv och expansion i eget bestånd.
investeringar/förvärv
n Investeringar/Förvärv n Försäljningar Nettoinvesteringar
MSEK
Resultatet i fastighetsrörelsen exklusive värdeförändringar och skatt uppgick till 187,9 (198,6) MSEK eller 3,70 (3,91) kronor per aktie. Hyresintäkterna för hela beståndet uppgick till 464,7 (414,1) MSEK vilket är en ökning jämfört med föregående år om 50,6 MSEK, eller 12,2 procent. Ökningen beror framförallt på att hyresintäkterna för år 2011 inkluderar hyror från nyförvärvade fastigheter under året samt fastigheter förvärvade under kvartal 4 år 2010 och färdigställda projekt. I jämförbart bestånd, med hänsyn tagen till förvärv och avyttringar har hyresintäkterna ökat med 41,9 MSEK, eller 9,9 procent. Fastighetskostnaderna uppgick till sammanlagt 170,2 (167,4) MSEK, dvs en kostnadsökning om endast 2,8 MSEK trots att FastPartner har en uthyrningsbar yta som är ungefär 125 000 kvadratmeter större jämfört med föregående år. I jämförbart bestånd har fastighetskostnaderna minskat med 5,1 MSEK, eller 3,4 procent till följd av lägre kostnader för uppvärmning och snöröjning.
FastPartner har under 2011 förvärvat 25 fastigheter med en total uthyrningsbar yta om cirka 133 000 kvadratmeter. Tre av fastigheterna tillträds först den 1 februari 2012.
Bland annat har kontors- och lagerfastigheten Hyveln 1 i Tibro förvärvats. Hyvelns uthyrningsbara yta uppgår till 42 000 kvadratmeter och här har möbeljätten Mio Möbler sitt huvudkontor. Övriga hyresgäster är LGT Logistics och Tibro-Bädden. FastPartner har även förvärvat Älvsjö Centrum, Tensta Centrum, Rinkeby Centrum, Bredäng Centrum och Hässelby Gård Centrum.
Totalt omfattar förvärvet 17 fastigheter med en uthyrningsbar yta om drygt 70 000 kvadratmeter. Detta förvärv beskrivs närmare på sidorna 14-18. FastPartner har med tillträde den 30 november 2011 även förvärvat fastigheten Märsta 1:198 i Märsta Centrum. I och med detta förvärv äger FastPartner samtliga fastigheter i Märsta Centrum.
FastPartner har av tjänstepensionsbolaget Alecta förvärvat fastigheterna Oxen Mindre 30, 34 samt tomträtten till Oxen Mindre 35 i Stockholms City. Den sammanlagda uthyrningsbara ytan i de tre fastigheterna uppgår till 7 500 kvadratmeter. Tillträde till dessa fastigheter skedde den 1 februari 2012. Detta förvärv beskrivs närmare på sidan 19.
Inga avyttringar har skett under året.
Efter årets slut har FastPartner förvärvat resterande 50 procent av de nio delägda fastigheterna i Gävle. Den sammanlagda ytan i de nio fastigheterna uppgår till 70 439 kvadratmeter. Tillträde till dessa fastigheter skedde den 1 februari 2012.
FastPartner utför ett aktivt arbete med utvecklingen av fastighetsbeståndets effektivitet och kvalitet. Syftet är att säkerställa en långsiktig tillväxt och att i nära samarbete med kunderna svara upp mot nya förutsättningar i hyresgästernas verksamhet. Den utveckling och de investeringar som görs är också ett sätt att förbättra hyrespotentialen genom att kunna möta de behov som uppstår hos FastPartners hyresgäster.
Förutom att bedriva fastighetsutveckling i det befintliga beståndet, och i möjliga förvärvsfastigheter, bedriver FastPartner kontinuerligt ett utvecklingsarbete för själva processen kring hur fastigheter kan utvecklas på ett högkvalitativt och kostnadseffektivt sätt. Detta arbete bedrivs alltid i nära samverkan med FastPartners hyresgäster, vare sig det rör större
Fastigheten Väster 4:3 i Gävle.
eller mindre utvecklingsprojekt. Riskanalyser genomförs löpande på skiftande områden inom pågående och potentiella utvecklingsprojekt. Det kan bland annat handla om ekonomiska, tekniska, politiska och kommunikativa risker samt marknadsrisker. På samma sätt studeras kontinuerligt de möjligheter som finns i projekten. Riskmedvetenhet och förmågan att vara visionär går hand i hand hos FastPartner.
Pågående fastighetsutveckling sker bland annat i Stansen 1 i Täby, Gustav 1 och Gunhild 5 i Bromsten och Näringenfastigheterna i Gävle. I såväl Täby som Bromsten planeras det för nya lägenheter, i fastigheten Stansen 1 i Täby planeras för cirka 160 lägenheter och i Bromsten för cirka 400 lägenheter. I båda dessa områden kommer det även finnas inslag av kommersi-
Hyresintäkterna uppgick till 464,7
465ella lokaler. Dessa ligger i lugna och fridfulla miljöer med närhet till såväl centrum som goda kommunikationsmöjligheter in till Stockholms innerstad.
Ett särskilt spännande projekt pågår för att utveckla framtidens Märsta Centrum. En avsiktsförklaring är undertecknad tillsammans med Sigtuna kommun om byggandet av ett bibliotek, en konsthall och en expansion av Märsta Centrum, där det redan idag märks en trend bland hyresgäster som önskar att expandera. Märsta Centrum har ett starkt strategiskt fördelaktigt läge mitt emellan Stockholm och Uppsala och med en närhet till Arlanda flygplats som gör att det finns goda förutsättningar för ett modernt köpcentrum och ett expanderande Märsta.
Inom fastighetsbeståndet finns idag 200 000 kvadratmeter byggrätter att utveckla i Stockholm. Det ger goda möjligheter för en fortsatt fastighetsutveckling inom det egna beståndet.
Under 2011 har FastPartner investerat 47,3 MSEK i eget bestånd. Under 2011 har också en av FastPartners absolut mest attraktiva fastigheter, Krejaren 2 vid Östermalmstorg i Stockolm, blivit färdigställd.
Under 2011 har FastPartner genomfört kvartalsvisa värderingar av hela fastighetsbeståndet. Detta görs med hjälp av två oberoende värderingsinstitut, DTZ Sweden AB och Newsec Advice AB.
Värderingsföretagens underlag utgörs av den information som FastPartner har lämnat om fastigheterna. Denna information består av utgående hyra, avtalsperiod, eventuella tillägg och rabatter, vakanser, kostnader för drift och underhåll samt planerade eller nyligen utförda investeringar och reparationer. Därutöver använder värderingsföretaget också egen kännedom och information om ort och marknadsvillkor för respektive fastighet. Värderingen ska bedöma fastigheternas marknadsvärde vid värderingstidpunkten. Med marknadsvärde avses det mest sannolika priset vid en försäljning på den öppna marknaden.
För värdebedömningen har en kassaflödesanalys genomförts för varje fastighet. Analys av kassaflödet utgörs av en bedömning av nuvärdet på fastighetens framtida driftnetton under en kalkylperiod samt nuvärdet av objektets restvärde efter kalkylperiodens slut. Värderingsinstitutets utlåtande granskas och jämförs med FastPartners interna värdering.
Värdet på koncernens fastigheter uppgick vid årets slut till 5 990,3 MSEK. Av årets orealiserade värdeförändringar om 224,6 MSEK avser 232,0 MSEK beståndet i region Stockholm och -7,4 MSEK avser beståndet i region Gävleborg.
Fastigheten Robertsfors 2 i Lunda.
| fasti ghetsrörelsen |
2011 | 2011 | 2011 | 2011 | 2010 |
|---|---|---|---|---|---|
| Resultatutveckling per kvartal, MSEK | kv 4 | kv 3 | kv 2 | kv 1 | kv 4 |
| Hyresintäkter | 121,4 | 113,4 | 113,0 | 116,9 | 105,9 |
| Fastighetskostnader | -51,9 | -35,7 | -36,2 | -46,4 | -50,9 |
| Driftnetto | 69,5 | 77,7 | 76,8 | 70,5 | 55,0 |
| Överskottsgrad, % | 57,2 | 68,5 | 68,0 | 60,3 | 51,9 |
| Central administration | -4,3 | -3,0 | -5,9 | -4,1 | -3,7 |
| Finansiella poster* | -18,5 | -27,6 | -28,5 | -16,0 | -15,4 |
| Andel i intresseföretags resultat** | 0,5 | 0,8 | 0,0 | 0,0 | 5,0 |
| Förvaltningsresultat | 47,2 | 47,9 | 42,4 | 50,4 | 40,9 |
| Värdeförändringar förvaltningsfastigheter | 133,1 | 12,3 | 77,7 | 1,5 | 58,3 |
| Resultat efter finansiella poster | 180,3 | 60,2 | 120,1 | 51,9 | 99,2 |
* Finansiella poster hänförbara till fastighetsinvesteringar.
** Andel i intresseföretags resultat avser FastPartners andel i intresseföretagen FastProp Holding AB:s samt Arena Real AB:s resultat.
Fastighetsmarknaden i Stockholm står sig väl i en orolig omvärld som präglas av lågkonjunktur och finansiell oro. FastPartners uthyrningsgrad uppgår till 88,7 procent. Hyresintäkterna ökade under år 2011 med 50,6 MSEK.
Vi känner våra kunder väl och är långsiktiga i vår verksamhet. Vi hittar lösningar utifrån varje kunds specifika förutsättningar och målsättningar.
I de tre Stockholmsregionerna äger och förvaltar FastPartner i dag fastigheter i Stockholm City, Västberga/Årsta, Lunda/Spånga/Bromma, Märsta/Knvista/Väsby samt i Täby, Danderyd, Hässelby, Älvsjö, Bredäng, Tensta och Rinkeby. Region Stockholm är uppdelat i delregionerna Stockholm 1, 2 och 3.
Till delregionen Stockholm 2 hör också Fast-Partners bestånd i Västsverige samt fastigheter i Linköping, Norrköping, Tibro, Alvesta och Södertälje.
FastPartner äger och förvaltar 98 fastigheter inom Region Stockholm med en yta om cirka 523 000 kvadratmeter samt byggrätter med en yta på drygt 125 000 kvadratmeter. Under 2011 tecknades nya alternativt omförhandlades kontrakt på cirka 10 500 kvadratmeter i Stockholmsområdet. Det motsvarar årshyror om cirka 7,1 MSEK.
Totalt, inklusive region Gävleborg, äger och förvaltar FastPartner 107 fastigheter om cirka 649 000 kvadratmeter. Den totala årshyresintäkten för FastPartners hela bestånd uppgår till 464,7 MSEK för 2011.
FastPartner arbetar kontinuerligt med att öka attraktionskraften i de närområden där våra fastigheter finns. Vi gör det framförallt genom att tillgodose våra hyresgästers behov och att arbeta tillsammans med dem i lokala och regionala samarbetsprojekt. Dessa samarbetsprojekt inom de olika områdena beskrivs närmare under respektive region.
Idag har FastPartner kontakt med politiker och tjänstemän i de kommuner där FastPartner äger sina fastigheter. Dessa kontakter och även kontakter med andra i näringslivet ger stora möjligheter att kunna påverka lokal service, trivsel och säkerhet i hela närområdet.
I november och december 2011 gjorde Fast-Partner två fastighetsaffärer av stor betydelse för Stockholmsregionen. Dels förvärvades fem centrumanläggningar med sammanlagt 17 fastigheter och 70 000 kvadratmeter uthyrningsbaryta och dels tre fastigheter i Stockholms City med sammanlagt 7 500 kvadratmeter uthyrningsbar yta. På sidorna 14–19 i denna årsredovisning återfinns närmare beskrivning på dessa fastigheter.
Efterfrågan för den typ av lokaler som FastPartner i huvudsak erbjuder ligger på en stabil nivå. I Stockholms historiskt sett konjunkturokänsliga fastighetsmarknaden står sig tillväxt och efterfrågan hittills väl. Den trend som tydligast syns i hyresgästernas efterfrågan är den växande miljömedvetenheten och ett engagemang från hyresgästerna i den frågan.
Här arbetar FastPartner framförallt med ökad energieffektivisering. För FastPartner och för våra hyresgäster är en vinst för miljön i de flesta fall också en vinst i plånboken. Vi fortsätter vårt
| Nyckeltal | Stockholm 1 | Stockholm 2 | Stockholm 3 | Totalt | ||||
|---|---|---|---|---|---|---|---|---|
| Region Stockholm | MSEK | kr/kvm | MSEK | kr/kvm | MSEK | kr/kvm | MSEK | kr/kvm |
| Hyresintäkter | 148,6 | 741,5 | 206,2 | 791,6 | 60,2 | 964,7 | 451,0 | 3 314,7 |
| Driftskostnader | -22,4 | -111,7 | -28,6 | -109,7 | -14,4 | -231,0 | -65,4 | -522,3 |
| Reparation och underhåll | -9,6 | -48,0 | -15,2 | -58,3 | -6,6 | -106,6 | -31,4 | -251,1 |
| Fastighetsskatt | -8,4 | -41,9 | -5,9 | -22,5 | -2,8 | -45,5 | -17,1 | -136,6 |
| Tomträttsavgälder/arrenden | -9,6 | -48,0 | -6,2 | -23,9 | -0,1 | -1,9 | -16,0 | - |
| Fastighetsadm. och marknadsföring | -9,0 | -44,9 | -7,3 | -28,0 | -3,3 | -52,9 | -19,6 | -156,5 |
| Driftnetto | 89,6 | 447,1 | 143,0 | 548,9 | 32,9 | 527,2 | 265,5 | 2 120,6 |
| Fastighetsvärde vid årets utgång | 2 513,9 | 2 298,2 | 624,2 | 5 436,3 | ||||
| Driftnetto, % | 4,2 | 6,7 | 5,5 | 5,4 |
arbete med att sänka energiförbrukningen i våra fastigheter. Dessutom konverterar vi vår uppvärmning till mer miljövänliga alternativ.
Hyresgäster använder konsulter när de letar lokaler, vilket ger en ökad expertis som ställer särskilt höga krav på ett aktivt miljöarbete och lyhördhet inför kundens önskemål. Vi tecknar gröna hyresavtal med våra hyresgäster.
Håkan Bolinder, Regionchef
Under Region Stockholm 1 ligger FastPartners fastighetsbestånd i Lunda/Spånga, fastigheten Krejaren 2 på Östermalmstorg i Stockholm samt de fem nyförvärvade köpcentrumanläggningarna. Dessa kan ni läsa mer om på sidorna 14–18.
Under året har Krejaren 2 färdigställts och är nu fullt uthyrd. Den uthyrningsbara ytan uppgår till 8 569 kvadratmeter som är fördelad på 4 080 kvadratmeter butik, som Åhléns hyr, och
4 489 kvadratmeter kontor.
FastPartners område Lunda/Spånga har utvecklats väl under 2011 och en hög uthyrning av både mark och lokaler har gjort att 2011 har blivit ett bättre år än 2010. I denna region står ett omfattande utbyte med det lokala näringslivet och kommunen, goda kundrelationer och bostadsprojekt och i fokus. Framtidsprojekten går hand i hand med ett lyckosamt 2011.
FastPartner fortsätter det nära och fruktbara samarbetet med lokala tjänstemän, politiker och näringsliv i regionen via Lunda Företagsgrupp, www.lundaforetagsgrupp.se, där man i nära samverkan med det lokala näringslivet kan påverka lokal service, trivsel och säkerhet i hela området.
Den totala uthyrningsbara ytan i Lunda och Spånga uppgår till cirka 122 000 kvadratmeter. Total nyuthyrd yta under 2011 var cirka 5 100 kvadratmeter lokaler samt mark om cirka 16 200 kvadratmeter. Bland de nytillkomna hyresgästerna märks bland andra NCC, budföretaget Förlängda Armen, telekombolaget ZTE Sweden och tillverkaren av glasögonglas Essilor. FastPartner har även byggrätter om cirka 45 000 kvadratmeter i området.
| n Produktion/Lager | 36% |
|---|---|
| n Kontor | 45% |
| n Butiker | 14% |
| n Bostäder/Hotell | 1% |
| n Övrigt | 4% |
| Arrow | 9 800 kvm |
|---|---|
| Citroën | 5 700 kvm |
| Ståldepån | 4 900 kvm |
| O&CT | 4 500 kvm |
| TD Tech Data | 4 400 kvm |
FastPartner är med i utvecklingen av stadsdelen Bromsten i nordvästra Stockholm. Med ett attraktivt läge i närheten av Spånga Station finns alla förutsättningar för att under de kommande 5-10 åren utveckla det gamla industriområdet till en modern förstad.
Allt som allt planeras nybyggnation av cirka 1 100–1 500 lägenheter. Fullt utbyggt beräknas cirka 5 000 personer bo i området. Fast-Partner kommer totalt att kunna bygga cirka 400 av dessa bostäder i fastigheterna Gustav 1 och Gunhild 5. Ambitionen är att kunna erbjuda ett varierat utbud av bostäder.
Fastigheten Krejaren 2 på Östermalmstorg i Stockholm.
Johan Böckert, Regionchef
Ett stabilt år som präglas av ett högt tryck bland potentiella och befintliga hyresgäster där industriområdet i Västberga står i fokus för att bli framtidens företagsområde i Stockholmsregionen. FastPartner fokuserar på att utveckla Västberga till ett dynamiskt företagsområde och att fortsätta attrahera långsiktiga hyresgäster i befintliga fastigheter i Väst- och Östsverige.
I Västberga finns det en intressant mix av företagande i form av produktion, lager och logistik. FastPartner medverkar till att förändra Västberga från ett traditionellt industriområde till ett företagsområde som har en stor konkurrensfördel i sin närhet till Stockholms innerstad via E4/E20, Essingeleden och Södra Länken.
Här finns det idag ett stort intresse från potentiella hyresgäster som befinner sig i en situation där efterfrågan på lokaler är större än utbudet. FastPartner planerar nu för att utveckla cirka 60 000 kvadratmeter nya lokaler med inriktning mot produktion, lätt industri och kontor.
Bland befintliga hyresgäster i Västberga märks bland andra Sandvik, Nobel Biocare, GBP Golvproffsbutiken och i Årsta Kaiser Bil, exklusiv återförsäljare av Lexus i Stockholm.
Också i Bromma märks ett högt tryck från potentiella hyresgäster och här har FastPartner en stor etablering i form av fastigheten Riksby 1:13 med en yta om cirka 44 000 kvadratmeter. Fastigheten ligger nära Bromma flygplats och vid Ulvsunda industriområde. Detta är ett av Stockholms största industriområden med
sammanlagt över 1 200 verksamma företag. Panaxia Security är FastPartners största hyresgäst med ett tioårsavtal, omfattande 36 600 kvadratmeter. Ett annat exempel på en stor hyresgäst är byggvaruhandlaren Byggmax.
Området är under utveckling och FastPartner kommer delta i arbetet med att forma området genom att tillsammans med kommunen ta fram en ny detaljplan. Med fastighetsbeståndet i Bromma har FastPartner ytterligare byggrätter motsvarande kommersiella lokaler om cirka 15 000 kvadratmeter och cirka 180 bostäder.
I Täby som präglas av ett attraktivt företagsklimat och goda kommunikationer till Stockholms innerstad har FastPartner ett varierat fastighetsbestånd som består av kontor, handel, lager och lätt industri. Under året har det märkts av ett ökat tryck på fastigheterna i Täby med en god efterfrågan på kombinationslokaler samt mindre lokaler. Bland de befintliga hyresgästerna i Bergtorps industriområde finns bland andra SATS Sports Club, Mio Möbler, ICA Stop och Stalands.
I natursköna Näsbypark planeras produktion av cirka 160 lägenheter med bostadsrätt. Området har ett idylliskt läge med närhet till både stad och natur och Nordens största köpcentrum i Täby. Detta arbete omfattar cirka 15 000 kvadratmeter av fastigheten Stansen 1 och byggstart är planerad till 2013. Den största hyresgästen i Näsbypark är Aleris Diagnostik. I Danderyd äger FastPartner en fastighet, Bulten 7, på cirka 2 000 kvadratmeter.
I Västsverige har FastPartner expanderat i Göteborg i och med förvärven av fastigheterna Pottegården 3 och Kortedala 37:3 i Göteborg vilket innebär cirka 8 200 kvadratmeter i uthyrningsbar yta inom kontor, produktion och lager. I Gråbo, Lerum äger FastPartner fastigheten Hjällsnäs 8:30, 31 vilket utgör kärnan i Gråbo Centrum, där det idag också projekteras för bostäder och mer handel.
I Färgelanda äger FastPartner fastigheten Färgelanda Prästgård 1:430 med bland annat ICA som hyresgäst. I Mölndal äger FastPartner de tre fastigheterna Bosgården 1:32, Kängurun 2 och Pelargonian 6 som präglas av en stabil hyresgästsituation under ett lugnt år. Detsamma gäller för fastigheten Högsbo 2:3 belägen i Göteborg.
Merparten av FastPartners övriga fastighetsbestånd återfinns i Östergötland och Norrköping, en stad som befinner sig i tillväxt. I de två fastigheterna Bomullsspinneriet 3 och Gropen 9, båda belägna i Norrköping, är Linköpings Universitet den främste hyresgästen. På Gropen 9 huserar även en av Sveriges främsta friskolekoncerner, Kunskapsskolan. Dessa fastigheter omfattar totalt cirka 12 000 kvadratmeter. En etablering av Linköpings Universitet har bidragit till att skapa ett mer dynamiskt, tjänsteorienterat näringsliv och i denna omvandlingsprocess hoppas FastPartner kunna vara med som en flexibel fastighetsägare i ett växande Norrköping. I fastigheten Smedjan 8, om totalt 2 300 kvadratmeter, dominerar hyresgäster som Riksbyggen och Movestic försäkringar.
Under året har kontors- och lagerfastigheten Hyveln 1 i Tibro förvärvats. Den uthyrningsbara ytan uppgår till cirka 42 000 kvadratmeter och i fastigheten har möbeljätten Mio Möbler sitt huvudkontor. Övriga hyresgäster är bland annat LGT Logistics och Tibro-Bädden.
I Åtvidaberg äger FastPartner fastigheten Trekanten 9 som inkluderar både hyresgäster som Netto och Systembolaget och även bostäder. I Södertälje äger FastPartner fastigheten Löjan 13 och i Alvesta fastigheten Alvesta 13:27, den sistnämnda är en logistikfastighet med en uthyrningsbar yta om 13 200 kvadratmeter där DSV Road är en stor hyresgäst.
| Sandvik | 37 400 kvm |
|---|---|
| Panaxia | 36 600 kvm |
| LGT Logistics | 34 000 kvm |
| Mio Möbler | 11 400 kvm |
| DSV Road | 10 300 kvm |
Anders Svensson, Regionchef
FastPartner äger Märsta Centrum som idag består av cirka 60 butiker och kontor samt 82 bostäder. Den befintliga uthyrningsbara ytan är cirka 27 000 kvadratmeter. Planerna för nybyggnation har fortsatt att utvecklas under
| n Produktion/Lager | 46% |
|---|---|
| n Kontor | 15% |
| n Butiker | 23% |
| n Bostäder | 9% |
| n Hotell | 7% |
| Park Inn Hotell | 4 900 kvm |
|---|---|
| Axfood | 3 800 kvm |
| ÖoB | 3 100 kvm |
| Sigtuna Kommun | 1 700 kvm |
| HVL Maskin | 980 kvm |
I denna planerade expansion ingår det en utbyggnad av butiker, kontor, bostäder och närservice. Ett utökat lokalt kulturliv skapar en mer attraktiv kommun för de boende och ett expanderat centrum lockar också kunder från såväl Stockholmsförorter som Uppsala. Märsta Centrum har ett mycket strategiskt läge nära Arlanda Flygplats och nära till såväl Stockholm som Uppsala. FastPartner är proaktiv i arbetet med att nå potentiella hyresgäster, ett exempel på detta under året var FastPartners deltagande på Business Arena, fastighetsbranschens största årliga mässa.
Märsta Centrum med sina hyresgäster såsom Willys, ICA, Handelsbanken med flera och ett utökat Systembolag skapar tillsammans goda förutsättningar för en långsiktig tillväxt i Märsta Centrum.
I Arlandastad äger FastPartner ett antal lager- och logistikfastigheter samt en hotellanläggning. FastPartners största hyresgäster i Märsta och Arlandastad är Axfood, Ahlsell, Överskottsbolaget, Park Inn Hotel och Sigtuna kommun.
I Knivsta äger FastPartner ett antal fastigheter som präglas av en stabil hyresgästsituation utan märkbara förändringar under året. Detta gäller även för Fastpartners bestånd i Upplands
Väsby, där fastigheterna Nedre Runby 1:9 och 1:11 ägs. Upplands Väsby är en förort som i viss mån befinner sig i en omvandling som präglar flera Stockholmsförorter, från industri- och
bostadsområde till företagsby och bostäder. Detta skapar efterfrågan och en möjlig framtida expansion för FastPartners fastigheter i Upplands Väsby.
Anders Svensson, Regionchef
kommersiella fastigheter
| Region Gävleborg* | MSEK | Kr/kvm |
|---|---|---|
| Hyresintäkter | 49,7 | 397,0 |
| Driftskostnader | -10,3 | -82,3 |
| Reparation och underhåll | -5,6 | -44,6 |
| Fastighetsskatt | -1,2 | -9,2 |
| Tomträttsavgälder | - | - |
| Fastighetsadm. och marknadsföring | -3,6 | -29,1 |
| Driftnetto | 29,0 | 231,6 |
| Fastighetsvärde vid årets utgång | 554,0 | |
| Driftnetto, % | 5,3 | |
* Avser FastPartners helägda fastigheter
| 83% |
|---|
| 11% |
| 0% |
| 0% |
| 6% |
| 6 700 kvm |
|---|
| 4 800 kvm |
| 4 500 kvm |
| 4 000 kvm |
| 3 700 kvm |
Gävleborg är regionen som präglas av en tudelad situation. Stor efterfrågan av lokaler i Gävle där FastPartner har relativt små vakanser, svag marknad i Söderhamn där FastPartner har hög andel vakanser, men med en stor utvecklingspotential. Gävle fortsätter att växa befolkningsmässigt medan Söderhamn minskar. Konjunkturens förändringar under året kan inte påvisas ha förändrat förutsättningarna negativt vare sig för FastPartner eller för hyresgästerna. Tvärtom har, i synnerhet under det andra halvåret, efterfrågan på lokaler ökat i Gävle. Även i Söderhamn, den svaga marknaden till trots, har en viss ökning av efterfrågan på utökade lokalytor noterats. Ett exempel på detta från Söderhamn är att Jeven AB from 1 mars 2012 blir ny hyresgäst i fastigheten Björnänge 5:1. Jeven AB flyttar då från egen fastighet in på en utökad yta om cirka 1 200 kvadratmeter.
Regionen Gävleborg präglas av en stabil hyresgästsituation där fastigheterna utvecklas kontinuerligt utifrån hyresgästernas önskemål. En löpande dialog med hyresgästerna förenas med ett långsiktigt engagemang för att på så sätt finna de bästa lösningarna för hyresgästerna. Under året har det tecknats nya kontrakt om sammanlagt cirka 9 000 kvadratmeter.
Inom Region Gävleborg äger FastPartner nio fastigheter med en uthyrningsbar yta om cirka 125 000 kvadratmeter samt byggrätter om cirka 25 000 kvadratmeter. Under året förvärvades fastigheten Näringen 15:6, ett förvärv som gör att ett större sammanhängande förvaltningsområde skapats inom Näringens Industriområde.
I Gävle deltar FastPartner i flera samarbeten mellan Näringslivet och Gävle kommun. Marknadsplats Gävle, som är inne på sitt tredje verksamhetsår, har fått en stark ställning i Gävle och beslut har fattats om ytterligare tre projektår. Samarbetet leds av en heltidsanställd projektledare och FastPartner har där ordförandeskapet. Tillsammans med Gävle kommun och de större fastighetsägarna är målet att utveckla Gävle till en eftertraktad etableringsort. Det handlar om att underlätta företagsetableringar, arbeta med stadsplanering och att marknadsföra Gävle. FastPartner deltar även i ett näringspolitiskt samarbete, Näringspolitiska Gruppen. Detta arbete leds av Fastighetsägarföreningen. Gruppen har en löpande dialog med kommundirektören och ledande tjänstemän och där vi som fastighetsägare, via gruppens överläggningar i plan-, strategi- och finansieringsfrågor, har möjlighet att i tidiga skeden framföra våra åsikter och samtidigt skapa engagemang hos fler fastighetsägare.
I Söderhamn, en kustkommun i Hälsingland med cirka 26 000 invånare, äger FastPartner fastigheten Björnänge 5:1 som har en uthyrningsbar yta om cirka 42 000 kvadratmeter. 70 procent av regionens vakansyta återfinns i denna fastighet. En utmaning men samtidigt också en möjlighet. Som en följd av den höga vakansen har FastPartner, förutom egna säljinsatser, tillsammans med Söderhamns kommun tagit initiativ till ett gemensamt treårigt projekt för att attrahera nya företag till orten. I projektet deltar flera av de större fastighetsägarna i Söderhamn.
Inom Region Gävleborg förvaltar FastPartner nio fastigheter med en sammanlagd uthyrningsbar yta om cirka 70 000 kvadratmeter. Ägare till fastigheterna är FastProp Holding AB där FastPartner per 31 december 2011 hade en 50-procentig ägarandel. Fastigheternas sammanlagda yta utgör cirka 37 procent av FastPartners totala uthyrningsbara yta i region Gävleborg. Sex av fastigheterna i FastProps bestånd är bostadshus. Ericsson är den dominerande hyresgästen med cirka 44 700 kvadratmeter yta. Ericsson har sagt upp hyresavtalet för avflyttning. Avtalet med Ericsson löper ut den 31 augusti 2014.
Med tillträde den 1 februari 2012 har Fast-Partner förvärvat resterande 50 procent av de nio delägda fastigheterna i FastProp Holding AB.
Inom Region Gävleborg återfinns de sammantaget största vakanserna i FastPartners bestånd. Det är av största vikt att regionen antar utmaningen att skapa förutsättningar för att reducera dessa vakanser. Arbetet koncentreras på, utöver egen marknadsbearbetning, att dels verka inom de nätverk som finns samt att dels vara initiativrik och kreativ i nya lösningar för att därigenom reducera vakanserna inom regionens fastighetsbestånd. Utöver nämnda samarbetsprojekt i Gävle och Söderhamn har det inom Gävleborgs Län startats ett samarbetsprojekt, Invest Gävleborg. I samarbetet med berörda kommuner ska Gävleborgs affärsmöjligheter inventeras, paketeras och presenteras med målsättningen att stärka näringslivet genom fler utländska investerare och företagsetableringar. FastPartners industrifastigheter ses idag och kommer med största sannolikhet att fortsätta ses som en tillgång i det marknadsarbete som sker inom samarbetsprojekten på kommunal och regional nivå. Vakanserna kommer att vara en tillgång i att locka nya företagsetableringar till Gävle och Söderhamn.
FastPartners målsättning är att soliditeten ska uppgå till minst 25 procent samt att räntetäckningsgraden ska uppgå till minst 2,0 ggr. Per den 31 december 2011 uppgick soliditeten till 30,4 (32,3) procent och räntetäckningsgraden uppgick till 2,5 (3,8) ggr.
Soliditet: 30,4% 30,4
Årets kassaflöde från den löpande verksamheten före förändring i rörelsekapital: 185,6 MSEK Att äga och förvalta fastigheter är en kapitalintensiv verksamhet. Tillgång till kapital är en grundläggande förutsättning för att utveckla en framgångsrik fastighetsrörelse. FastPartners tillgångar uppgick per 31 december 2011 till 6,6 (5,9) miljarder kronor. Verksamheten finansieras med en kombination av eget kapital, räntebärande skulder samt övriga skulder. De två viktigaste kapitalkällorna är det egna kapitalet och de räntebärande skulderna och dessa svarade för 30,4 (32,3) procent respektive 57,7 (56,2) procent av FastPartners finansiering per årsskiftet.
Räntekostnader utgör en av verksamhetens största kostnader och påverkar tillväxten i förvaltningsresultatet. Räntekostnaden påverkas i huvudsak av förändring i marknadsräntan men även av förändrade förutsättningar på kreditmarknaden, som i sin tur påverkar den marginal kreditgivare kräver i ersättning för att låna ut pengar. FastPartner har ingen fast angiven löptid inom vilken den genomsnittliga räntebindningstiden ska ligga. De fleråriga kreditavtalen innebär bland annat räntevillkor där bankens marginaler är fastställda i avtalen och där FastPartner har möjlighet att välja räntebindningstid. FastPartners strävan är att utnyttja löptider på låneportföljen som ger så låg genomsnittlig ränta som möjligt.
Räntetäckningsgraden är det finansiella mått som beskriver bolagets motståndskraft och risknivå för förändringar i räntenettot. FastPartner har en målsättning om en räntetäckningsgrad om minst 2,0 ggr. För 2011 uppgick räntetäckningsgraden till 2,5 (3,8) ggr. En förändring av de rörliga marknadsräntorna med en procentenhet skulle påverka räntekostnaderna med cirka
23,8 MSEK per år med befintlig kapitalstruktur.
Med anledning av utvecklingen på kreditmarknaden under året har FastPartner valt att fortsätta att använda korta bindningstider för huvuddelen av bolagets finansiering. Detta finansieringssätt har varit lyckat även under 2011 och har lett till lägre räntekostnader för FastPartner än vad en bunden ränta skulle ha gjort. Genomsnittlig räntekostnad på fastighetslånen (exklusive obligationslån) var per 31 december 2011 3,5 (2,6) procent.
FastPartner bedömer att förutsägbarheten i förvaltningsresultatet medger en relativt hög andel lånat kapital. FastPartners egna kapital kan därigenom användas effektivt, vilket skapar högre avkastning än vad som annars skulle vara möjligt, utan att risknivån blir för hög.
FastPartners egna kapital uppgick per 31 december 2011 till 1 998,4 (1 890,5) MSEK vilket motsvarade 30,4 (32,3) procent av bolagets totala finansiering. Justeras det egna kapitalet med den uppskjutna skatteskulden uppgår soliditeten till 38,7 (40,1) procent. Då FastPartner normalt säljer fastigheter skattefritt i bolagsform, vilket är en skattebefriad transaktion, är det sannolikt att FastPartner inte kommer att betala denna uppskjutna skatteskuld och FastPartner anser därför att det är mest korrekt att justera soliditeten för det. FastPartner strävar efter balans mellan en hög avkastning på eget kapital och en acceptabel risknivå. Bolagets målsättning är att soliditeten långsiktigt ska överstiga 25 procent. FastPartner har gjort bedömningen att en soliditet överstigande 25 procent är lämplig med hänsyn till bolagets långa hyresavtal, kapitalbindning och finansiella ställning i övrigt.
FastPartners målsättning för avkastning på eget kapital under en konjunkturcykel uppgår till 15 procent. För år 2011 uppgick avkastningen på eget kapital till 11,6 (30,1) procent. Minskningen är främst en följd av lägre orealiserade värdeförändringar på bolagets fastigheter. Den genomsnittliga avkastningen på eget kapital har uppgått till 14,7 procent för de senaste tre åren och 12,5 procent för de senaste fem åren.
Fastigheter är en långfristig tillgång och kräver långfristig finansiering där fördelning mellan eget kapital och räntebärande skulder sätts så att nödvändig finansiering erhålls. Belåningsgraden är det finansiella mått som beskriver hur stor andel av fastigheternas marknadsvärde som är belånat. Per 31 december 2011 uppgick belåningsgraden till 63,3 (64,4) procent. Justerat för obligationslånet om 300 MSEK, som
är ett icke säkerställt lån, som togs upp under oktober månad 2010 uppgick belåningsgraden per 31 december 2011 till 58,3 (58,5) procent.
De räntebärande skulderna utgjorde 57,7 (56,1) procent av bolagets finansiering per den 31 december 2011. De räntebärande skulderna är FastPartners huvudsakliga finansieringskälla och består av banklån som upptagits med säkerhet i bolagets fastigheter. Vid årsskiftet uppgick de räntebärande skulderna till 3 795,0 (3 283,1) MSEK. Av dessa lån är 1 362,6 (1 732,4) MSEK klassificerade som kortfristiga med anledning av att de förfaller under 2012. FastPartner har redan kommit långt i refinansieringsdiskussionerna med berörda banker och bolaget har för avsikt att omsätta dessa lån till långfristig finansiering med kort räntebindningstid under 2012. Av FastPartners samtliga lån är 92 (100) procent tagna i SEK. Resterande lån om 283,9 (0,0) MSEK är tagna i EUR. Dessa
| MSEK | 2011 | 2010 |
|---|---|---|
| Ränteintäkter | 17,9 | 19,9 |
| Utdelningar | 2,1 | 6,5 |
| Resultat från finansiella placeringar | 5,2 | 0,5 |
| Summa finansiella intäkter | 25,2 | 26,9 |
| MSEK | 2011 | 2010 |
|---|---|---|
| Lån hos kreditinstitut och liknande skulder | -118,9 | -61,3 |
| Checkräkning | -0,2 | -0,2 |
| Övriga skulder | -1,9 | -10,1 |
| Pantbrevskostnader | -0,9 | -2,3 |
| Summa finansiella kostnader | -121,9 | -73,9 |
| Utnyttjade låne- | Beviljade | |||
|---|---|---|---|---|
| Löptid | avtal (MSEK) | Andel,% | Medelränta,% | låneavtal (MSEK) |
| 2012 | 1 362,6 | 35,9 | 3,5 | 1 498,6 |
| 2013 | 50,0 | 1,3 | 4,2 | 50,0 |
| 2014 | 283,9 | 7,5 | 3,2 | 283,9 |
| 2015 | 300,0 | 7,9 | 6,7 | 300,0 |
| 2016 | 1 798,5* | 47,4 | 3,5 | 2 000,0 |
| Totalt | 3 795,0 | 100,0 | 3,8 | 4 132,5 |
*Av dessa är 1 000 MSEK räntesäkrade via ett femårigt ränteswapavtal.
lån har per 31 december 2011 räknats om till balansdagens kurs. Under året har en orealiserad valutakursvinst om 3,4 (0,0) MSEK tillförts resultatet.
Under året har befintliga långfristiga kreditavtal om 2 082,4 MSEK omförhandlats och förlängts.
Långfristiga kreditavtal i bank säkerställs i huvudsak med säkerheter i bolagets fastigheter. Som säkerhet för de räntebärande skulderna har pantbrev om sammanlagt 4 074 (3 506) MSEK pantsatts. Utöver dessa pantbrev i bolagets fastigheter lämnar FastPartner regelmässigt pant i form av aktiebrev i de fastighetsägande koncernföretagen. I kreditavtalen med bankerna finns även fastlagda gränsvärden för definierade nyckeltal, så kallade "covenants". FastPartners egna finansiella mål stämmer väl överens med bankernas krav. Dessutom finns allmänna åtaganden om att FastPartner ska förse sina långivare med finansiell information, såsom årsredovisningar och delårsrapporter, och i vissa fall rätt till omförhandling vid avnotering eller då FastPartners huvudägare ej längre kontrollerar mer än 51 procent av aktierna i bolaget. Utöver detta förs löpande en dialog med bankerna.
FastPartners låneavtal löper i huvudsak med 1 eller 3 månaders Stibor som räntebas. Den korta räntebindningen i låneavtalen medger att bolaget kan förändra sin kapitalstruktur utan kostnad för ränteskillnadsersättning. För att i viss mån begränsa ränterisken, definierad som risken för en resultat- och kassaflödespåverkan genom förändring av marknadsräntan, och öka förutsägbarheten i förvaltningsresultatet har FastPartner under året valt att ingå ränteswapavtal om totalt 1 miljard kr med en löptid på fem år. Ränteswapavtalet innebär att FastPartner betalar en fast årlig ränta om 2,1975 procent exklusive marginal.
I enlighet med redovisningsreglerna (IAS 39) skall räntederivat marknadsvärderas och värdeförändringen redovisas över resultaträkningen. Under året har FastPartners resultat påverkats med -11,3 (3,6) MSEK i orealiserade värdeförändringar på ingångna ränteswapsavtal.
Swapens värde påverkas av den allmänna räntenivån och swapavtalets återstående löptid. Skulle det allmänna ränteläget förändras i förhållande till ränteläget när swapavtalet ingicks
medför detta att swapens värde förändras. Marknadsvärdet på en nominell ränteswap beräknas till exempel genom att nuvärdesdiskontera skillnaden mellan swapens fasta ränta och rådande marknadsränta med motsvarande löptid. Kalkylperioden motsvarar swapens återstående löptid. Om rådande marknadsränta överstiger swapens fasta ränta erhålls ett övervärde och vice versa. Som kalkylränta för diskonteringsperioden används rådande swapränta med motsvarande löptid. Marknadsvärdet på en ränteswap förändras således under swapens löptid men värdet är alltid noll vid förfallotidpunkten. De kvartalsvisa marknadsvärderingarna av swapavtalen påverkar FastPartners redovisade resultat och egna kapital men påverkar ej bolagets kassaflöde.
FastPartners övriga skulder uppgick vid årsskiftet till 782,8 (676,5) MSEK vilket motsvarar 11,9 (11,6) procent av bolagets totala finansiering. Övriga skulder utgörs huvudsakligen av uppskjuten skatteskuld samt förutbetalda intäkter och upplupna kostnader. Uppskjuten skatteskuld avser till största delen skatteeffekten av skillnaden mellan marknadsvärdet och det skattemässiga restvärdet på bolagets fastigheter. Förutbetalda intäkter uppstår till följd av att FastPartner erhåller hyresbetalningar kvartalsvis i förskott. Denna skuld upplöses genom att FastPartner tillhandahåller lokaler under den period för vilken hyra betalts. Upplupna kostnader utgörs i huvudsak av upplupna räntekostnader och upplupna kostnader för media för det närmast föregående kvartalet. Sammantaget medför betalningsstrukturen att FastPartner saknar behov av att finansiera rörelsekapital med räntebärande skulder eller eget kapital.
Soliditeten uppgick vid årets slut till 30,4 (32,3) procent. Likvida medel uppgick vid årets slut till 170,1 (261,8) MSEK. Disponibel likviditet inklusive outnyttjad checkkredit om 24,5 (46,6) MSEK uppgick till 194,6 (308,4) MSEK.
Årets finansiella poster uppgick till 166,7 (-67,6) MSEK. De finansiella posterna består främst av räntekostnader för koncernens lån och ränteintäkter avseende reversfordringar. Koncernens räntekostnader uppgick till -121,9 (-73,9) MSEK.
FastPartners egna finansiella mål stämmer väl ❜❜
överens med bankernas krav.
Mellan fastighetsrörelsen och övrig finansiell verksamhet sker varje kvartal en intern fördelning av koncernens räntekostnader. Fördelningen baseras på det genomsnittliga verkliga värdet av de finansiella investeringarna. Räntekostnaderna som belastar övrig finansiell verksamhet under 2011 uppgick till -8,1 (-11,6) MSEK.
I de finansiella posterna ingick också marknadsvärdering av koncernens räntederivat om -11,3 (3,6) MSEK. I enlighet med redovisningsreglerna IAS 39 skall räntederivat marknadsvärderas, vilket innebär att det uppstår ett teoretiskt över- eller undervärde om den avtalade räntan avviker från den aktuella marknadsräntan, där värdeförändringen i FastPartners fall skall redovisas över resultaträkningen.
Årets kassaflöde från den löpande förvaltningen före förändring i rörelsekapital uppgick till 185,6 (195,4) MSEK. Kassaflödet efter förändring i rörelsekapitalet uppgick till 224,2 (228,7) MSEK. Förändringen i likvida medel uppgick för året till -91,7 (200,8) MSEK. Förändringen förklaras främst av att FastPartner har förvärvat fastigheter kontant samt att inga fastigheter har avyttrats under året. Under året uppgick kassaflödet från investeringsverksamheten till -711,5 (-212,0) MSEK varav -663,9 (-426,0) MSEK utgör fastighetsinvesteringar. Under året har utdelning till aktieägarna lämnats med 116,8 (101,5) MSEK. Kassaflödet från finansieringsverksamheten uppgick till 395,6 (184,1) MSEK och innefattar också upptagande av nya lån. 5000,009934 5000,009934
Inom koncernens övriga finansiella verksamhet uppgick orealiserade omvärderingar i finansiella investeringar till -70,0 (-20,6) MSEK, varav värdeförändringar i innehavet Allenex uppgick till -55,4 (-26,4) MSEK. Investeringen i Allenex uppgick vid årets slut till 57,9 (74,6) MSEK. 2000,003974 3000,005960 4000,007947 2000,003974 3000,005960 4000,007947
Övriga investeringar är bland annat LinkTech, Litium och Synoco. Bokfört värde för samtliga innehav uppgick till 111,7 (128,9) MSEK. Under året har FastPartner erhållit utdelning från Link-Tech och Synoco om 2,1 (6,5) MSEK. 0,000000 1000,001987 0,000000 1000,001987
| MSEK | |
|---|---|
| Fastigheternas marknadsvärde, MSEK | 5 990,3 |
| Säkerställda skulder till kreditinstitut, MSEK | 3 495,0 |
| Belåningsgrad, % | 58,3 |
FastPartner vill investera i framtidens köpcentrum. Stockholm växer och därmed kundunderlaget. Därför har FastPartner valt att investera ytterligare i Märsta Centrum som idag består av cirka 60 butiker och kontor samt 82 bostäder. Den befintliga uthyrningsbara ytan är cirka 27 000 kvadratmeter.
Tillsammans med Sigtuna kommun har en avsiktsförklaring undertecknats, som inkluderar byggandet av bibliotek och konsthall. I avsiktsförklaringen ingår även en expansion av Märsta Centrum. Hyreskontrakt har därefter tecknats för bibliotek och konsthall. Det planeras för en
utbyggnad av butiker, kontor, bostäder, simhall och närservice. Ett utökat lokalt kulturliv skapar en mer attraktiv kommun för de boende och ett expanderat centrum kan locka kunder från såväl Stockholmsförorter som Uppsala. Det unikt strategiska läget nära Arlanda Flygplats och närhet till både Stockholm som Uppsala gör att förutsättningarna att attrahera besökare utanför kommunen är mycket goda. Märsta Centrum präglas av en stabil hyresgästsituation där hyresgäster idag utökar sina verksamheter. I Märsta Centrum finns det en spännande framtid med FastPartner.
Märsta Centrum
Byggstart 2012
Storlek
25 000–30 000 kvm
| All affärsverksamhet står inför osäkerhet om framtida händelser. FastPartner utsätts löpande för olika risker som kan få betydelse för bolagets framtida verksamhet, resultat och finansiella ställning. Bolaget arbetar kontinuerligt med att bedöma och förebygga risker i verksamheten. |
Hög Medel Låg |
|||
|---|---|---|---|---|
| Risk | Beskrivning | Konsekvens | Riskhantering | Exponering |
| Hyresnivårisk | Hyresnivårisken står i relation till utvecklingen av aktuella marknadshyror. |
Fallande hyresnivåer leder till lägre intäkter vilket på lång sikt kan ge likviditetsproblem. |
FastPartners förvaltningsstrategi att arbeta med långa hyresavtal reducerar denna risk. Det sker ett kontinuerligt arbete med att omför handla befintliga hyresavtal i syfte att minimera denna risk på kort sikt. Merparten av FastPartners hyres avtal är helt eller delvis bundna till konsumentprisindex (KPI) vilket innebär att de är helt eller delvis inflationsjusterade. |
|
| Kreditrisk | FastPartners primära motpartsrisk ligger i att hyresgästerna inte kan fullgöra sina betalningar enligt hyreskontrakten. |
Det finns alltid en risk att hyres gästerna inte kan infria åtaganden i form av de hyreskontrakt som de ingått med FastPartner. |
I samband med förvärv och uthyr ningar värderas motpartsrisken och avtalen kompletteras vid behov med säkerheter i form av depositioner, bankgarantier, moderbolagsborgen och liknande. FastPartner arbetar mycket nära sina hyresgäster och följer löpande utvecklingen av de ras finansiella ställning. FastPartner bedömer att bolagets hyresgäster, med ett fåtal undantag, har en god finansiell ställning. |
|
| Risker i samband med fastighets förvärv |
Fastighetsförvärv är en del av FastPartners löpande verksamhet och är till sin natur alltid förenade med viss osäkerhet. Hyresbortfall, miljöförhållanden samt tekniska brister är en del av de risker som är förenliga med fastighetsförvärv. |
Dåliga miljöförhållanden samt tekniska brister på de fastigheter man förvärvar kan bli mycket kostsamma för bolaget. |
FastPartner är noga med att rätt kompetens för fastighetsförvärv finns i organisationen. Extern spetskompetens tas alltid in när det anses nödvändigt. FastPartner bedömer att bolaget besitter rätt kompetens för att genomföra fast ighetsförvärv och integrera dessa i verksamheten. |
|
| Exponering mot värde förändringar på fastigheter |
FastPartner är exponerat mot förändringar av fastighetsport följens marknadsvärde. Sjunkande marknadsvärden kan inträffa bland annat till följd av försvagad konjunktur, stigande räntelägen, avflyttningar av hyresgäster eller försämrad teknisk standard. |
Fallande fastighetsvärderingar slår direkt på resultatet och leder till minskat eget kapital. Det kan även leda till stigande räntekostnader på grund av att marginalerna mot bolagets banker kan öka då utestående lån i relation till fastig hetsvärdet ökar. |
För att bibehålla eller öka mark nadsvärdet på fastigheterna arbetar FastPartner kontinuerligt med att hyra ut vakanta lokaler samt att hantera det löpande underhållet av fastigheterna på ett optimalt sätt. För att bedöma fastigheter nas marknadsvärde använder sig FastPartner av de externa värde ringsföretagen DTZ och Newsec. FastPartner har gjort bedömningen att dessa värderingsinstitut ger de bästa långsiktiga förutsättning arna för rättvisande och trovärdiga bedömningar av fastigheternas marknadsvärden. |
|
| Exponering mot driftkost nadsföränd ring |
En stor kostnadspost för Fast Partner är driftkostnaderna i form av bland annat el, värme och vatten. Stigande priser på el- och uppvärmningskostnader ger ökade kostnader för Fast Partner. |
Ökade driftkostnader leder till lägre förvaltningsresultat och sämre nyckeltal. |
En stor del av driftkostnaderna debiteras hyresgästerna direkt eller vidaredebiteras av Fast Partner till självkostnadspris. FastPartners exponering mot driftskostnadsförändringar är således relativt begränsad. |
| Risk | Beskrivning | Konsekvens | Riskhantering | Exponering |
|---|---|---|---|---|
| Refinansie ringsrisk |
FastPartners finansiering består primärt av eget kapital och ränte bärande skulder. De räntebärande skulderna är upptagna i svenska affärsbanker och via ett obliga tionslån. Refinansieringsrisken, definierat som risken att refinan siering av befintliga skulder ej kan ske på skäliga villkor, är något som FastPartner hela tiden följer och arbetar med. FastPartners lån löper i vissa fall med särskilda åtaganden som upprätthållande av exempelvis räntetäckningsgrad. |
Med en försämrad balansräkning ökar refinansieringsrisken. Detta kan leda till att bolagets villkor mot bankerna försämras vilket kan leda till högre räntekostnader och lägre lånebelopp. |
FastPartner strävar efter en låg genomsnittlig räntekostnad på låneportföljen. För att uppnå detta använder bolaget i huvudsak korta räntebindningstider. FastPartner arbetar hårt för att bibehålla goda kassaflöden vilket ger bättre finansieringsmöjligheter och bättre villkor. Det är FastPartners bedömning att bolagets faciliteter har marknadsmässiga villkor. |
|
| Ränterisk | Räntekostnaderna är FastPartners största löpande kostnad. Denna risk definieras som risken att förändringar i ränteläget påverkar FastPartners finansieringskost nad. Ränterisken är hänförlig till ut vecklingen av aktuella räntenivåer. |
Per den 31 december 2011 upp gick de räntebärande skulderna till 3 795,0 MSEK. En förändring av de rörliga marknadsräntorna med en procentenhet skulle påverka räntekostnaderna med cirka 24 MSEK per år med befintlig kapi talstruktur. |
FastPartners mycket goda kassa flöde innebär att bolaget kan arbeta med korta räntebindningstider då tillfälliga räntehöjningar inte innebär någon likviditetsrisk. FastPartner följer räntesäkringsmarknaden noga och när nivåerna på långa rän tor är låga överväger FastPartner att ingå förmånliga ränteswapavtal. |
|
| Organisa torisk risk |
FastPartner har en relativt liten or ganisation vilket medför beroende av enskilda medarbetare. |
Bristfälliga rutiner och bristande intern kontroll kan leda till att företagsledningen tappar kontrol len över bolagsstyrningen vilket åsamkar bolaget skada. |
FastPartner arbetar långsiktigt med att skapa en god intern kon troll med dokumenterade rutiner och policys för det dagliga arbetet. FastPartner har träffat anställ ningsavtal med sina medarbetare och bolaget bedömer att dessa är marknadsmässiga. |
|
| Operationell risk |
Inom ramen för den löpande verksamheten kan FastPartner åsamkas förluster på grund av bristfälliga rutiner, bristande kontroll eller oegentligheter. |
Bristfälliga rutiner och bristande intern kontroll kan leda till att företagsledningen tappar kontrol len över bolagsstyrningen vilket åsamkar bolaget skada. |
Bra systemstöd, god intern kontroll och kompetensutveckling ger bolaget goda förutsättningar att minska de operationella riskerna. |
|
| Miljörisk | Enligt gällande miljölagstiftning bär verksamhetsutövaren ansvaret avseende föroreningar och andra miljöskador. FastPartner bedriver ej någon verksamhet som kräver tillstånd enligt miljöbalken. |
Det kan finnas hyresgäster som bedriver verksamhet som kräver särskilt tillstånd enligt miljöbalken, det vill säga är verksamhetsutö vare enligt miljöbalken. Om inte verksamhetsutövaren kan utföra eller bekosta efterbehandling av en fastighet är det den som förvärvat fastigheten och som vid förvärvet känt till eller borde ha upptäckt föroreningarna som är ansvarig. Det kan leda till krav mot FastPartner att återställa fastigheten i sådant skick som miljöbalken erfordrar. |
FastPartner samarbetar tillsam mans med verksamhetsutövaren i frågor som rör verksamhetens miljöpåverkan. Vid fastighets förvärv genomför FastPartner regelmässigt miljöanalyser av fastigheterna. I dagsläget finns inga miljökrav riktade mot något av koncernbolagen inom FastPartner-koncernen. |
|
| Exponering mot ändrad lagstiftning |
Ändrad lagstiftning eller rätts praxis. Exempelvis hyres-, förvärvs- och miljölagstiftningen kan få negativa konsekvenser för bolaget. |
Under år 2009 drabbades FastPartner av ändrad skattelag stiftning till följd av regeringens beslut från den 17 juni 2009 om ändringar i rätten till avdrag i inkomstlaget näringsverksamhet för kapitalförluster på andelar i handelsbolag. Detta fick till följd att FastPartner under år 2009 var tvungen att lösa upp en uppskjuten skattefordran om 104,3 MSEK (ej kassaflödespåverkande). Detta är ett exempel på en konsekvens som kan påverka FastPartner vid |
FastPartner använder sig inte av avancerad skatteplanering för att på så sätt minimera sin skatt. FastPartner är noga med att följa de lagstiftningar och direktiv som finns. |
ändrad lagstiftning.
FastPartner bedriver idag ett avsvarsfullt miljöarbete och följer den snabba utvecklingen på området noggrant. Den påverkan på miljön som ett fastighetsbolags verksamhet innebär gör att FastPartner i alla lägen och verksamheter försöker att minimera miljöpåverkan. Dessutom arbetar FastPartner med trygghet och säkerhet i vårt fastighetsbestånd.
FastPartner bedriver idag ett ansvarsfullt miljöarbete och följer noggrant den snabba utvecklingen på området. FastPartner arbetar aktivt med säkerhetsfrågor för att stärka hyresgästers trygghet i närmiljön där vi äger fastigheter. Ökad säkerhet som till exempel väl upplysta promenadstråk på kvällstid skapar både trygghet och trivsel.
Våra investeringar ska vara väl avvägda förvärv, genomföras med ett långsiktigt perspektiv och vi ska alltid sträva efter att investera i nya tekniska lösningar för minskad miljöpåverkan i våra fastigheter och projekt.
FastPartners långsiktiga miljöarbete innefattar exempelvis den normala fastighetsförvaltningen, transporter, sanering, avfallshantering och återvinning. Det genomförs kontinuerliga förbättringar i våra fastigheter i form av byten till mer energieffektiva fönster, tilläggsisoleringar och montering av energibesparande armaturer.
Vid om- och nybyggnad av våra fastigheter styr vi över materialval. Då strävar FastPartner efter en miljösmart helhet som både passar hyresgästernas behov och samtidigt minskar vår miljöpåverkan. De flesta av miljöförbättringarna sker i samverkan med våra hyresgäster genom så kallade gröna investeringar. Varje år sätts nya mål för miljö- och energiarbetet som ett led att systematisera miljöarbetet och bli bättre för varje år.
Sedan 2006 har FastPartner sänkt energiförbrukningen för uppvärmning med över 26 procent per kvadratmeter och vattenförbrukningen med 22 procent. Vi når resultat, men vi kan alltid bli bättre. Förbättringarna sporrar oss till vidare åtgärder.
Alla FastPartners nybyggda fastigheter ska vara GreenBuilding-certifierade från start. Det innebär i praktiken att energiförbrukningen sänks med minst 25 procent utöver vad normen i Boverkets byggregler anger. Utfasning av olja och elvärme fortsätter och konverteras till mer miljövänliga alternativ.
I våra befintliga fastigheter pågår energiarbete fortlöpande, med en målsättning att på sikt kunna nå mycket låga förbrukningssiffror i hela vårt fastighetsbestånd.
Miljöarbetet sker med ett miljölednings- och ett energiledningssystem som grund. Det säkerställer tydliga fakta kring vår miljöpåverkan och fungerar som ett beslutsstöd, en kompass, i det löpande arbetet. Dessa ledningssystem inkluderar också konkreta arbetsbeskrivningar och rutiner för hur arbetet ska utföras. För varje fastighet görs en separat energideklaration.
I samverkan med olika lokala företagsgrupper, kommunala tjänstemän och beslutsfattare arbetar vi aktivt i de områden där vi äger fastigheter med att skapa trygghet och trivsel. FastPartner äger bland annat Älvsjö Centrum, Tensta Centrum, Rinkeby Centrum, Bredäng Centrum, Hässelby Gård Centrum och Märsta Centrum. Här, som på många andra håll, samarbetar vi med kommun, polis, butiksinnehavare och andra aktörer med trygghetsskapande åtgärder. Vi genomför satsningar på närmiljön i dessa områden genom bland annat utökad belysning på promenadstråk samt att vi deltar i att genomföra trygghetsvandringar. För oss handlar det om att vi bryr oss om våra hyresgäster och att ett område där FastPartner finns ska vara ett område som präglas av trygghet och trivsel både i det stora det lilla.
• Oljeförbrukningen mer än halverades efter utbyte mot mer miljövänliga alternativ. • Sänkning av energi- och vattenförbrukning har fortsatt sedan 2006.
| MWh | |
|---|---|
| Fjärrvärme | 37 286 |
| El | 2 484 |
| Olja | 1 122 |
| Gas | 236 |
| Pellets | 0 |
| Summa | 41 128 |
| Vatten m3 | 152 721 |
| Uthyrningsbar yta, tkvm* | 519 |
* Yta justerad för sålda och förvärvade fastigheter under året
FastPartner anser att entreprenörer har varit och kommer att vara en av grundstenarna i vår välfärd. Många entreprenörer har den ekonomiska vinsten som främsta intresse, dock ej Fryshuset som vill skapa vinster för de utsatta i samhället. Detta sker genom utbildning som i sin tur ger möjlighet att studera vidare och/eller att till exempel utveckla sina konstnärliga och idrottsliga talanger. Ofta har Fryshuset trätt in där inte politiker och skattemedel räckt till.
2006 presenterade Fryshuset sina planer att hålla öppet under sommarmånaderna för FastPartner. Sedan dess har FastPartner varit en stolt sponsor. Under 2011 beslutade FastPartner att förlänga sitt sponsorskap och öka sitt bidrag från 0,5 miljoner kronor till 1,5 miljoner kronor per år.
– Vi klarar oss inte utan stöd och engagemang från näringslivet. Nu har FastPartner förlängt sponsringen i tre år och det är vi tacksamma för, säger Johan Oljeqvist, VD för Fryshuset.
• FastPartner ska utvecklas till ett mer klimatanpassat och miljömässigt hållbart bolag tillsammans med våra hyresgäster. • Energiförbrukningen ska sänkas varje år. • Miljöpåverkan ska minskas i transporterna. FastPartners fordonspolicy ska följas.
• Resursförbrukningen ska minska, återvinningen öka och källsorteringen förbättras.
• Materialval ska tillämpas med försiktighetsprincipen och göras ur hållbarhetssynpunkt. • Vidareutveckling av miljöledningssystemet ska ske internt och vi ska ställa krav på våra leverantörer. • Fortsatt arbete ska ske med att konvertera oljeanläggningar till miljömässigt bättre alternativ.
FastPartner ska med en långsiktighet styra och leda verksamheten med omsorg om miljön och med en minskad resursförbrukning. FastPartner ska i sitt arbete med förvaltning, fastighetsutveckling och förvärv styra sitt miljö- och energiarbete mot ett mer hållbart miljösamhälle.
FastPartner har en förhållandevis slimmad organisation med ett stort ansvar för varje enskild medarbetare. Härigenom uppnås ett stort engagemang och korta beslutsvägar samtidigt som personalomsättningen är låg.
FastPartners värderingar gäller i lika hög grad internt som externt. Värderingarna genomsyrar våra relationer till varandra, till hyresgästerna och till andra intressenter. Värdeorden har tagits fram ur en gemensam diskussion med utgångspunkt från hur vi ser på oss själva, hur våra hyresgäster betraktar oss och hur vi vill arbeta framöver.
Entusiasmen lyser igenom i det vi gör. Med kunniga och engagerade medarbetare ser vi till att vi uppfyller våra hyresgästers behov och önskemål.
FastPartner har en platt organisation. I kombination med en tydlig rollbeskrivning ger det varje medarbetare stor handlingsfrihet inom sitt område. På FastPartner råder ett öppet företagsklimat.
För att öka samhörigheten och det så viktiga interna erfarenhetsutbytet inom bolaget träffas vi regelbundet för att diskutera och utvärdera verksamhetsgemensamma frågor och lära av varandra. Inte sällan anlitas externa experter inom områden som fastigheter, lagstiftning, skatter och miljö, som en del i en gemensam kompetensutveckling inom bolaget. Parallellt med detta sker individuell kompetensutveckling fortlöpande och efter behov.
På FastPartner uppmuntras strävan efter god hälsa och friskvård. Medarbetarna erbjuds hälsoundersökningar och ett årligt friskvårdsbidrag som ska användas till tränings- och friskvårdsaktiviteter.
Hälsoriskerna är små och inga arbetsrelaterade incidenter har rapporterats under året.
FastPartners jämställdhetsplan visar att fördelningen mellan män och kvinnor i förhållande till företagets förutsättningar är rimlig. Regler och praxis vad gäller anställningsvillkor och lönesättning tillämpas lika för kvinnor och män. FastPartner arbetar aktivt med jämställdhetsfrågor.
FastPartner har per 31 december 2011 29 anställda varav tio arbetar på huvudkontoret i Stockholm. På lokalkontoren, i nära kontakt med våra hyresgäster, arbetar totalt 19 personer, varav 15 i Stockholm och fyra i Gävle.
| 2011 | 2010 | |
|---|---|---|
| Antal anställda per 31 december | 29 | 29 |
| Antal kvinnor | 10 | 10 |
| Antal män | 19 | 19 |
| Snittålder | 50 | 54 |
| Snittålder kvinnor | 51 | 50 |
| Snittålder män | 50 | 51 |
FastPartner noterades på Stockholms fondbörs O-lista i februari 1994. Sedan oktober 2006, då Nasdaq OMX Stockholm öppnade, är aktien noterad på Mid Cap-listan.
Börsvärdet på FastPartner uppgick den 31 december 2011 till 2 031 MSEK, att jämföra med 2 381 MSEK vid utgången av 2010. Aktiekursen har under 2011 sjunkit med 14,7 procent, att jämföra med nedgången i SIX generalindex om 18,2 procent och Carnegies fastighetsindex om 15,0 procent. Högsta betalkurs under året var 54 kronor och lägsta var 37,2 kronor. Den genomsnittliga omsättningen har under året varit 511 107 kr per dag med ett genomsnittligt antal på 11 589 aktier. Under mars månad 2012 nådde aktiekursen all time high.
FastPartner har sedan flera år tillbaka likviditetsgaranter för aktien. Garanter är Remium och Carnegie. Syftet med avtalen är att främja likviditeten i aktien. Avtalen innebär i korthet att likviditetsgaranterna ställer köp- och säljkurs i FastPartners aktie och förbinder sig att för egen räkning köpa och sälja aktier till dessa kurser.
FastPartners målsättning är att utdelning till aktieägarna ska uppgå till minst en tredjedel av resultatet före skatt och orealiserade värdeförändringar. Hänsyn ska tas till konsolideringsbehov, likviditet och bolagets ställning i övrigt. Utdelningen per aktie har ökat från 50 öre för 2002 till föreslagen utdelning på 2,50 kronor för 2011. Totalt uppgår föreslagen utdelning för 2011 till 132,7 MSEK, vilket motsvarar 73,0 procent av resultat före skatt och orealiserade värdeförändringar.
Den föreslagna utdelningen om 2,50 (2,30) kronor motsvarar en direktavkastning om 6,3 (4,9) procent beräknat på kursen vid årets utgång. Under året har aktiens totalavkastning, inklusive utdelning om 2,30 kronor, varit -9,8 (53,8) procent.
Tillgångar och skulder är i allt väsentligt värderade till verkligt värde varför substansvärdet kan beräknas utifrån balansräkningens egna kapital. Eget kapital per aktie uppgick vid årets utgång till 39,4 (37,2) kronor efter en ökning med 2,20 kronor under året. Eget kapital justerat för uppskjuten skatt per aktie uppgick vid årets utgång till 50,2 (46,2) kronor.
Antal aktieägare per 31 december 2011 uppgick till 1 483. Vid årets ingång var motsvarande siffra 1 385. Största aktieägare är bolagets VD Sven-Olof Johansson som genom Compactor Fastigheter AB äger 75,4 procent av aktierna. Därefter följer Länsförsäkringar Fondförvaltning och JP Morgan Bank som äger 7,5 respektive 2,1 procent av aktierna.
Totalt antal utgivna aktier uppgår till 53 711 212 stycken, med ett kvotvärde på 10 kronor per aktie. Varje aktie, förutom återköpta egna aktier, berättigar till en röst och medför lika rätt till andel i FastPartners kapital. Vid årets ingång hade FastPartner 2 943 212 aktier i eget förvar.
Under 2011 har inga ytterligare aktier återköpts. Innehavet vid årets slut uppgår därmed till 2943212 aktier, vilket utgör 5,5 procent av totalt antal utgivna aktier. Efter räkenskapsårets slut har FastPartner avyttrat 2 332 000 återköpta aktier till priset 53,50 kronor per aktie, totalt cirka 125 MSEK. Försäljningen har genomförts med stöd av det bemyndigande styrelsen erhöll på FastPartners årsstämma den 28 april 2011, som en följd av de fastighetsförvärv som FastPartner genomfört på senare tid. Efter försäljningen innehar FastPartner 611 212 egna aktier. Inget värde har redovisats för innehavet enligt tillämpade redovisningspriciper.
Utdelningen per aktie har ökat från 50 öre för 2002 till föreslagen utdelning på 2,50 kr för 2011.
| 2011 | 2010 | 2009 | 2008 | 2007 | |
|---|---|---|---|---|---|
| Börkurs vid årets slut, kr | 40,0 | 46,9 | 31,8 | 18,4 | 32,8 |
| Börsvärde vid årets slut, mkr | 2 031 | 2 381 | 1 614 | 934 | 1 666 |
| Förvaltningsresultat per aktie, kr | 3,70 | 3,91 | 4,23 | 4,37 | 3,34 |
| Resultat per aktie, kr | 4,43 | 10,01 | 0,68 | -1,52 | 7,16 |
| Eget kapital per aktie, kr | 39,4 | 37,2 | 29,2 | 30,3 | 33,6 |
| Utdelning per aktie, kr | 2,50* | 2,30 | 2,00 | 1,75 | 1,75 |
| Direktavkastning, % | 6,3 | 4,9 | 6,3 | 9,5 | 5,3 |
| Totalavkastning, % | -9,8 | 53,8 | 82,3 | -38,6 | -17,9 |
*Av styrelsen föreslagen utdelning.
*Av styrelsen föreslagen utdelning
De fem största ägarna
| Länsförsäkringar Fondförvaltning AB | 3 822 802 | 7,5 |
|---|---|---|
| JP Morgan Bank | 1 055 000 | 2,1 |
| Skandinaviska Enskilda Banken S.A., NQI |
700 000 | 1,4 |
| Fjärde AP Fonden | 570 938 | 1,1 |
| 44 402 740 | 87,5 | |
| Övriga | 6 365 260 | 12,5 |
| Antal utestående aktier | 50 768 000 | 100,0 |
| FastPartner AB | 2 943 212 | |
| Totalt utgivna | 53 711 212 |
Namn Antal aktier Andel %
*Varav 3 000 (3 000) aktier är utlånade till Remium AB och 60 000 (60 000) aktier är utlånade till Carnegie i samband med tecknandet av likviditetsgarantin.
| Fördelning i storleksklasser | Antal aktieägare |
Andel% | Antal aktier | Andel% | Marknads värde (KSEK) |
|---|---|---|---|---|---|
| 1–1 000 | 1 058 | 71,3 | 395 608 | 0,8 | 15 824 |
| 1 001–2 000 | 167 | 11,2 | 276 590 | 0,5 | 11 064 |
| 2 001–5 000 | 115 | 7,8 | 407 579 | 0,8 | 16 303 |
| 5 001–1 0000 | 61 | 4,1 | 491 114 | 1,0 | 19 645 |
| 10 001–20 000 | 26 | 1,8 | 375 548 | 0,7 | 15 022 |
| 20 001–50 000 | 16 | 1,1 | 568 105 | 1,1 | 22 724 |
| 50 001–100 000 | 13 | 0,9 | 853 572 | 1,7 | 34 143 |
| 100 001– | 27 | 1,8 | 47 399 884 | 93,4 | 1 895 995 |
| Summa utestående aktier | 1 483 | 100 | 50 768 000 | 100 | 2 030 720 |
| FastPartner AB | 1 | 2 943 212 | |||
| Summa 2011-12-31 | 1 484 | 53 711 212 |
Styrelsen och verkställande direktören för FastPartner AB (publ) 556230–7867 får härmed avge årsredovisning för räkenskapsåret 2011.
Under året har FastPartner fortsatt arbetet med att förvalta och utveckla fastighetsbeståndet. Koncernen har genom förvärv fortsatt att expandera med bland annat förvärven av de fem stadsdelscentrumen Hässelby, Älvsjö, Bredäng, Rinkeby och Tensta, tre fastigheter i Stockholms City samt en fastighet i Märsta och en i Gävle. Inga avyttringar har skett under året.
Den finansiella oro som rått i omvärlden under 2011 har gjort att Riksbanken tvingats justera sin ränteprognos och de räntehöjningar som Riksbanken gjorde under första halvåret 2011 stagnerade under hösten och sedan sänktes återigen räntan på det sista mötet innan nyår. Totalt sett har 2011 innuburit ökade räntekostnader för FastPartner vilket påverkat finansnettot negativt. Även om den rörliga räntedelen höjs ligger dock bankernas marginaler fast enligt gällande kreditavtal.
På hyresmarknaden har omförhandlingar och nya kontrakt tecknats på stabila nivåer och delvis till högre hyror igen.
Fastighetsbeståndet utgörs främst av fastigheter lämpliga för kontor, forskning, handel, logistik och industri. Fastigheterna är belägna framför allt i Stockholmsregionen med 80 procent av intäkterna och i Gävleborg med 11 procent av intäkterna.
Vid årets början ägde FastPartner 85 fastigheter, till ett redovisat värde av 5 099,4 MSEK. Uthyrningsbar yta uppgick till 523 421 kvadratmeter. Vid årets slut ägde FastPartner 107 fastigheter, till ett redovisat värde av 5 990,3 MSEK och den uthyrningsbara ytan uppgick per den 31 december 2011 till 648 501 kvadratmeter.
Under 2011 har FastPartner förvärvat 25 fastigheter, 17 fastigheter i samband med förvärvet av de fem stadsdelscentrumen runt om i Stockholm, tre fastigheter i Stockholm City med tillträde den 1 februari 2012, fastigheten Näringen 15:6 i Gävle, fastigheten Märsta 1:198 i Märsta Centrum, fastigheten Hyveln 1 i Tibro och fastigheterna Kortedala 37:3 och Pottegården 3 i Göteborg. Den sammanlagda uthyrningsbara ytan för dessa 25 fastigheter uppgår till cirka 133 000 kvadratmeter. Under 2011 har inga avyttringar skett.
FastPartner är också hälftenägare till tio andra fastigheter. Nio av dessa fastigheter ägs sedan 2006 av ett med Property Group A/S gemensamägt bolag, FastProp Holding AB. Den uthyrningsbara ytan uppgår till 70 439 kvadratmeter och består till 87 procent av kommersiella lokaler och 13 procent av bostäder. Fastighetsbeståndet förvaltas av FastPartner som även sköter den administrativa förvaltningen av bolagen. Med tillträdesdag den 1 februari 2012 har FastPartner förvärvat resterande 50 procent av dessa fastigheter. Under 2011 har FastParner tillsammans med Svensk Fastighetsfond genom
ett gemensamägt bolag förvärvat fastigheten Grönsta 2:49 i Eskilstuna. Fastigheten inrymmer idag Lidls centrallager och den uthyrningsbara ytan uppgår till 29 716 kvadratmeter.
Under 2011 har FastPartner fortsatt att göra kvartalsvisa värderingar av hela fastighetsbeståndet hos externa värderingsföretag. Värderingarna utförs av DTZ Sweden AB och Newsec Advice AB. Värderingsföretagens underlag för värderingarna utgörs av den information som FastPartner har lämnat om fastigheterna. Denna information består av utgående hyra, avtalsperiod, eventuella tillägg och rabatter, vakansnivåer, kostnader för drift och underhåll, samt större planerade eller nyligen utförda investeringar och reparationer. Därutöver använder värderingsföretagen också egen information avseende ort- och marknadsvillkor för respektive fastighet.
Värderingen syftar till att bedöma fastigheternas marknadsvärde vid värdetidpunkten. Med marknadsvärde avses det mest sannolika priset vid en försäljning med normal marknadsföringstid på den öppna marknaden. För värdebedömningen genomförs en kassaflödesanalys för varje fastighet. Kassaflödesanalysen utgörs av en bedömning av nuvärdet av fastighetens framtida driftnetton under en kalkylperiod samt nuvärdet av objektets restvärde efter kalkylperiodens slut. Kalkylen beaktar framtida förändringar av driftnettot samt objektets behov av underhåll och investeringar. Värderingsinstitutens utlåtande granskas och jämförs med FastPartners interna värdering.
Av årets orealiserade värdeförändringar om 224,6 MSEK avser 231,9 MSEK beståndet i region Stockholm och -7,4 MSEK beståndet i Gävleborg. Värdeförändringarna i fastigheterna beror främst på nytecknade hyreskontrakt och nyförvärv. I FastPartners värderingsunderlag uppgår det genomsnittliga avkastningskravet för hela beståndet till cirka 6,7 (6,5) procent.
Koncernens hyresintäkter uppgick under räkenskapsåret till 464,7 (414,1) MSEK. Ökningen beror framförallt på att hyresintäkterna under året inkluderar hyror från nyförvärvade fastigheter samt fastigheter förvärvade under kvartal 4 år 2010.
Kontraktsportföljen för kommersiella kontrakt uppgår till 2 305,1 (2 137,4) MSEK, och utgörs av 799 (574) kontrakt. Detta motsvarar en kontrakterad årshyresintäkt på 555,6 (433,0) MSEK. Den genomsnittliga kontraktslängden uppgår till 4,2 (4,1) år.
Kontrakterad årshyresintäkt för bostäder uppgår till 7,7 (7,4) MSEK medan kontrakterad årshyresintäkt för p-platser och garage uppgår till 9,4 (7,5) MSEK.
FastPartnerkoncernens resultat före skatt för 2011 uppgår till 336,4 (637,5) MSEK. I resultatet ingår orealiserade värdeförändringar i fastigheter om 224,6 (449,5).
Driftnettot uppgår till 294,5 (246,7) MSEK. Förbättringen i driftnettot förklaras framförallt av ökade hyresintäkter då hyresintäkter under året inkluderar hyror från nyförvärvade fastigheter under året samt fastigheter förvärvade under kvartal 4 år 2010, men även av lägre driftskostnader. Förvaltningsresultatet i fastighetsrörelsen uppgår till 187,9 (198,6) MSEK. I detta resultat inkluderas också FastPartners resultatandel i intresseföretagen FastProp Holding AB och Arena Real AB. Resultatandelarna för 2011 uppgår till 1,3 (5,0) MSEK. Minskningen av förvaltningsresultatet förklaras främst av ökade finansiella kostnader till följd av högre upplåning på grund av fastighetsförvärv och högre marknadsränta.
Förvaltat kapital avser eget kapital samt lånat kapital. Vid årets slut uppgår eget kapital och lånat kapital i koncernen till 5 797,4 (5 177,1) varav eget kapital utgör 1 998,4 (1 890,5) MSEK och lånat kapital 3 799,0 (3 286,6).
Koncernens mål för förvaltning av kapital är att trygga koncernens framtid och handlingsfrihet och att tillse att aktieägarna även fortsättningsvis erhåller en bra avkastning på investerat kapital. Fördelningen mellan eget och lånat kapital skall ge en god balans mellan risk och avkastning. Kapitalstrukturen anpassas om så är nödvändigt till förändrade ekonomiska förutsättningar och andra omvärldsfaktorer. För att bibehålla och anpassa kapitalstrukturen kan koncernen dela ut medel, öka det egna kapitalet genom utgivande av nya aktier eller kapitaltillskott eller minska respektive öka skulderna. Av balansräkningen framgår koncernens skulder och egna kapital. Av rapporten "Förändringar i eget kapital" framgår de olika komponenterna i eget kapital och även en specifikation av de olika komponenterna som ingår i reserver.
FastPartners målsättning är en soliditet på mellan 25–35 procent, samt att räntetäckningsgraden ska uppgå till minst 2,0 ggr. Vid årets slut uppgår soliditeten till 30,4 (32,3) procent och räntetäckningsgraden uppgår till 2,5 (3,8) ggr. Målsättningen för avkastning på eget kapital är minst 15 procent. Utfallet för 2011 uppgår till 11,6 (30,1) procent. Gällande utdelning till aktieägare är FastPartners målsättning att utdelningen ska uppgå till minst en tredjedel av resultatet före skatt och orealiserade värdeförändringar. Hänsyn ska tas till konsolideringsbehov, likviditet och bolagets ställning i övrigt. Föreslagen utdelning för 2011 om 2,50 (2,30) kronor/aktie uppgår till 73,0 (56,0) procent av detta belopp. Se nedan för styrelsens motivering till föreslagen utdelning.
FastPartner har ingen fast angiven löptid inom vilken den genomsnittliga räntebindningstiden ska ligga. FastPartner innehar flera kreditavtal hos större svenska banker, med en total låneram om 3 832,5 (3 522,4) MSEK. Dessa kreditavtal innebär räntevillkor där bankernas marginaler är fastställda i avtalen och där FastPartner har möjlighet att välja räntebindningstid. Vid årets utgång uppgick koncernens fastighetslån hos kreditinstitut till sammanlagt 3 495,0 (2 983,1) MSEK. Vid årets slut utgör den kortfristiga delen av dessa skulder 1 362,6 (1 732,4) MSEK. FastPartner har redan kommit långt i refinansieringsdiskussionerna med berörda banker och bolaget har för avsikt att omsätta dessa lån till långfristig finansiering med kort räntebas under 2012.
FastPartner emitterade i oktober månad 2010 ett icke säkerställt femårigt obligationslån på den svenska marknaden. Obligationslånets volym uppgår till 300 MSEK och har ett slutligt förfall år 2015. Obligationslånet löper med en fast ränta om 6,75 procent och kan förtidslösas av FastPartner efter två år.
Gentemot samtliga långivare har FastPartner informationsåtaganden. Dessa informationsåtaganden gäller framför allt efterlevnaden av de villkor som stipulerats i respektive avtal, så kallade "covenants". FastPartners egna finansiella mål stämmer väl överens med bankernas krav. Dessutom finns allmänna åtaganden om att FastPartner ska förse sina långivare med finansiell information såsom årsredovisningar och delårsrapporter. FastPartner har under året efterlevt samtliga aktuella informationsåtaganden.
Finansiella intäkter uppgår till 25,2 (26,9) MSEK, medan finansiella kostnader uppgår till -121,9 (-73,9) MSEK. Av de finansiella kostnaderna avser -118,9 (-61,3) MSEK kostnader för lån hos kreditinstitut. Koncernens disponibla likviditet, inklusive outnyttjad checkräkningskredit uppgår vid årets slut till 194,6 (308,4) MSEK. Medelräntan för koncernens fastighetslån hos kreditinstitut (exklusive obligationslån) är vid årets slut 3,5 (2,6) procent.
Koncernens finansiella investeringar ingår i FastPartners övriga finansiella verksamhet. Den värdemässigt största investeringen avser Allenex. Bolaget noterades på Stockholms fondbörs i december 2006. Kursutvecklingen under året har varit negativ och ingår i FastPartners resultat som en orealiserad värdeförändring med -55,4 (-26,4) MSEK. Under fjärde kvartalet 2011 har FastPartner medverkat i en nyemission i Allenex. FastPartners del i nyemissionen uppgick till 38,1 MSEK. Övriga investeringar är bland annat LinkTech, Litium och Synoco.
Årets kassaflöde från den löpande verksamheten före förändring i rörelsekapital uppgår till 185,6 (195,4) MSEK. Kassaflödet efter förändring i rörelsekapitalet uppgick till 224,2 (228,7) MSEK. Kassaflödet har påverkats med -663,9 (-426,0) MSEK av förvärv och investeringar i fastigheter.
Inom finansieringsverksamheten har upptagande och lösen av lån samt amorteringar påverkat kassaflödet med 512,4 (284,2) MSEK. Förändringen i likvida medel uppgår för året till -91,7 (200,8) MSEK. Förändringen förklaras främst av att FastPartner har förvärvat fastigheter kontant samt att inga fastighetsförsäljningar har skett under 2011.
Under 2011 förvärvade FastPartner 25 (4) fastigheter för 857,0 (303,3) MSEK. Detta motsvarar uthyrningsbara ytor om cirka 133 000 (28 000) kvadratmeter. Tre av dessa fastigheter tillträds först den 1 februari 2012. Fastigheterna avser framförallt kontors- och lagerfastigheter. Samtliga fastighetsförvärv har gjorts genom rena fastighetsförvärv eller via bolag vilka redovisningsmässigt har klassificerats som tillgångsförvärv.
Investeringar i befintliga fastigheter och projekt har under året uppgått till 47,3 (168,3) MSEK. Projekten omfattar ett flertal anpassningar för hyresgästerna i fastigheterna i de olika förvaltningsområdena.
Under 2011 har 0 (6) fastigheter avyttrats.
Vid räkenskapsårets utgång har koncernen totalt 29 (29) anställda, varav 10 (10) kvinnor och 19 (19) män. Medelantalet anställda har under året varit 29 (29), varav 10 (10) kvinnor och 19 (19) män.
Årsstämman 2011 beslutade att följande riktlinjer för ersättning till ledande befattningshavare skall gälla:
Bolaget skall erbjuda en marknadsmässig totalkompensation som möjliggör att ledande befattningshavare kan rekryteras och behållas. Kompensationen till bolagsledningen kan bestå av en eller flera utav fast lön, rörlig ersättning, pension samt övriga ersättningar. Tillsammans utgör dessa delar individens totalkompensation. För att nyckelpersonerna skall uppmuntras till långsiktig samsyn med bolagets aktieägare, skall utöver lön, pension och övriga ersättningar även incitament kunna erbjudas i form av aktierelaterade instrument. Den fasta lönen skall beakta den enskildes ansvarsområden samt erfarenhet och omprövas varje år. Den rörliga ersättningen skall baseras på enkla och transparenta konstruktioner och skall inte överstiga den fasta lönen. Pensionsvillkor skall vara marknadsmässiga i förhållande till vad som gäller för motsvarande befattningshavare på marknaden och skall baseras på avgiftsbestämda pensionslösningar. Uppsägningslön och avgångsvederlag skall sammantaget inte överstiga 24 månadslöner för verkställande direktören respektive 12 månadslöner för övriga ledande befattningshavare. Styrelsen föreslår att riktlinjer för ersättning till ledande befattningshavare för år 2012 ska vara de samma som för år 2011.
I företagets ledning ingår 8 (8) personer. Till dessa personer har under året utgått fast lön inklusive bilförmåner om 5 991 (5 184) kSEK, varav VD 960 (960) kSEK. Pensionspremier om 1 399 (1 459) kSEK har erlagts för personer i bolagets ledning varav VD 0 (0) kSEK. Till styrelsen har utgått ersättning om 620 (620) kSEK varav ordföranden erhållit 215 (215) kSEK och övriga ledamöter 90 (90) kSEK vardera. Suppleanten har erhållit 45 (45) kSEK. Inga pensionspremier har erlagts för styrelsens ledamöter eller suppleant.
FastPartner har fortsatt att arbeta med miljö- och energifrågor under 2011. Sänkning av energiförbrukning har varit en prioriterad fråga under året. I fastighetsbeståndet analyseras och prioriteras de fastigheter som har störst förbättringspotential på miljösidan och tillika kostnadssidan. Arbetet fortgår med att konvertera olje- och eluppvärmning till fjärrvärme eller bergvärme. I Västberga har fönsterbyten fortsatt samt ombyggnad till fjärrvärme istället för direktel i fastigheten Timpenningen 5. I fastigheten Päronet 2 i Sundbyberg har energiarbetet fortsatt efter att olja bytts ut mot fjärrvärme år 2010. Nu byts fönster till mer energieffektiva fönster. I fastighetsbeståndet generellt fortsätter energiåtgärder med
takisolering, utbyte av värmeväxlare samt fönster och styroch reglerutrustning. Energiförbrukningen har sänkts från år 2006 till år 2011 med mer än 26 procent. Vattenförbrukningen har under samma period sänkts med 22 procent. Dessa sänkningar sporrar oss till fortsatt arbete med att förbättra miljön. Investeringar i inomhusmiljöer har förutom värdet av förbättrad arbetsmiljö också fördelen av en snabb payoff på investeringarna.
De fastigheter som kommer att nyproduceras framöver kommer samtliga att certifieras enligt GreenBuilding. I samband med certifieringen tas ett nytt energiledningssystem fram. Bolagets Miljö- och Energipolicy har förstärkts och inom organisationen finns en huvudansvarig för bolagets miljö- och energifrågor.
Moderbolaget bedriver delar av fastighetsrörelsen i kommission. Moderbolaget redovisade för verksamhetsåret hyresintäkter på 246,3 (229,6) MSEK och ett resultat efter finansiella poster på 214,3 (141,0) MSEK. Förändringen mot föregående år förklaras främst av att moderbolaget under året erhållit resultat från andelar i dotterbolag om 172,0 (0) MSEK samt av högre räntekostnader till följd av högre marknadsränta och högre upplåning och att inga försäljningar har skett under året.
Moderbolagets likvida medel uppgick den 31 december till 144,2 (253,5) MSEK. Kassaflödet från investeringsverksamheten uppgick till -602,0 (-74,6) MSEK. Under räkenskapsåret har moderbolaget givit koncernbidrag till dotterbolag om 106,8 (88,1) MSEK.
Vid moderbolagets årsstämma 2011 lämnade årsstämman styrelsen bemyndigande att för tiden intill dess att nästa årsstämma har hållits fatta beslut om nyemission av aktier för företags- eller fastighetsförvärv. Detta bemyndigande har hittills inte utnyttjats.
Totalt antal utgivna aktier i FastPartner AB uppgår till 53 711 212 (53 711 212) varav FastPartner vid räkenskapsårets slut innehar 2 943 212 (2 943 212) egna aktier. Utav dessa har 0 (0) aktier anskaffats under räkenskapsåret. FastPartners innehav av egna aktier vid räkenskapsårets slut utgör 5,5 (5,5) procent av det totala aktiekapitalet. Genomsnittligt anskaffningspris för samtliga återköpta aktier uppgår till 9,51 (9,51) kronor/aktie. Efter räkenskapsårets slut har FastPartner har avyttrat 2 332 000 återköpta aktier till priset 53,50 kronor per aktie, totalt cirka 125 MSEK. Försäljningen har genomförts med stöd av det bemyndigande styrelsen erhåll på FastPartners årsstämma den 28 april 2011, som en följd av de fastighetsförvärv som FastPartner genomfört på senare tid. Efter försäljningen innehar FastPartner 611 212 egna aktier. Inget värde har redovisats för innehavet enligt tillämpade redovisningspriciper.
Ägaren till det aktieinnehav som representerar minst en tiondel av röstetalet för samtliga aktier i bolaget är Compactor Fastigheter AB, som ägs av Sven-Olof Johansson, verkställande direktör i FastPartner AB. Compactors Fastigheter AB ägarandel uppgår till 75,4 (75,4) procent.
FastPartner har förvärvat resterande 50 procent av de nio delägda fastigheterna i Gävle med tillträde den 1 februari 2012. Den uthyrningsbara ytan för dessa nio fastigheter uppgår till 70 439 kvadratmeter.
FastPartner har tillträtt tre fastigheter i Stockholms City med tillträdesdag 1 februari 2012. Den uthyrningsbara ytan för dessa tre fastigheter uppgår till 7 500 kvadratmeter.
FastPartner har under februari upptagit nya lån om 180 MSEK. Som säkerhet för dessa lån har FastPartner lämnat pant i form av pantbrev i berörda fastigheter och pantsatt aktiebrev i berörda dotterbolag.
FastPartner har avyttrat 2 332 000 återköpta aktier till priset 53,50 kronor per aktie, totalt cirka 125 MSEK. Försäljningen har genomförts med stöd av det bemyndigande styrelsen erhåll på FastPartners årsstämma den 28 april 2011, som en följd av de fastighetsförvärv som FastPartner genomfört på senare tid.
FastPartner har genom ett antal förvärv i slutet av 2011 fortsatt att fokusera på Stockholmsområdet. Detta är en trend som kommer att fortsätta och förstärkas under 2012. FastPartner hoppas kunna genomföra förvärv om cirka 400–500 MSEK i Storstockholm under året. Skälet till detta är att Stockholm är det enda egentliga tillväxtområdet i landet med en årlig inflyttning om cirka 35 000–40 000 personer.
Inför en mer osäker finansieringsmarknad har FastPartner valt att binda räntan under fem år för en miljard kronor av bolagets låneportfölj. Resterande, cirka 70 procent av låneportföljen, ligger fortfarande med korta räntebindningstider. FastPartners bedömning är att både marginaler och interbankräntor kommer att vara lägre mot slutet av 2012 än vad som är fallet i dagsläget. FastPartner kommer därför att avvakta med att slutförhandla de ramavtal som löper ut under andra halvåret 2012.
Kreditmarknaden kommer förmodligen att vara restriktiv under hela 2012 vilket innebär att de svenska bankerna kommer att prioritera kunder med god soliditet och relativt låga belåningsnivåer. Med utgångspunkt av detta har FastPartner nyligen genomfört en försäljning av egna tidigare återköpta aktier, vilket stärkt det egna kapitalet med cirka 102 MSEK.
Hyresmarknaden präglas av en bra efterfrågan men samtidigt en viss ständig pågående industriell omstrukturering vilket innebär att vakansnivån beräknas ligga i stort oförändrad kring tio procent. Hyresnivåerna förbättras dock genom den omflyttning som sker inom beståndet genom att en kvalitetsmässig uppgradering ofta sker i samband med nyuthyrning eller byte av hyresgäst.
På sidorna 48–49 återfinns en utförlig beskrivning av bolagets risker samt hur FastPartner jobbar för att hantera dessa risker.
Till årsstämmans förfogande står:
| Årets resultat Summa |
||
|---|---|---|
| 195 451 099 | ||
| 103 635 504 | ||
| Balanserat resultat | 91 815 595 |
Styrelsen och verkställande direktören föreslår att till förfogande stående vinstmedel disponeras enligt följande:
| Summa | 195 451 099 |
|---|---|
| Balanseras i ny räkning | 62 701 099 |
| Till aktieägarna utdelas 2,50 kronor/aktie | 132 750 000 |
Utdelningsbeloppet är beräknat på antal utestående aktier per 31 december 2011, det vill säga 50 768 000 aktier, samt avyttrade egna aktier under mars 2012 om 2 332 000 aktier, totalt 53 100 000 aktier.
Koncernredovisningen har upprättats i enlighet med årsredovisningslagen, de av EU godkända International Financial Reporting Standards (IFRS) samt tolkningar av International Financial Reporting Interpretations Committée (IFRIC) per den 31 december 2011. Vidare tillämpar koncernen även RFR 1 "Kompletterande redovisningsregler för koncerner" vilken specificerar de tillägg till IFRS upplysningar som krävs enligt bestämmelserna i årsredovisningslagen.
Koncernens egna kapital uppgår till 1 998,4 MSEK. Det egna kapitalet i moderbolaget uppgår till 824,2 MSEK av vilka 195,4 MSEK är utdelningsbara. Under året har det utdelningsbara egna kapitalet påverkats, med ett belopp om -70,5 MSEK, av att tillgångar har värderats till verkligt värde.
Den föreslagna utdelningen uppgår till 132,7 MSEK och utgör 70,6 procent av årets förvaltningsresultat för koncernen och 73,0 procent av årets resultat i koncernen före skatt och orealiserade värdeförändringar i fastigheter och finansiella instrument. Styrelsens fastställda utdelningspolicy är att utdelning skall uppgå till minst en tredjedel av årets resultat före skatt och orealiserade värdeförändringar.
Koncernen och moderbolaget har en god likviditet och koncernens soliditet, som enligt fastställd målsättning skall uppgå till mellan 25 och 35 procent, minskar efter föreslagen utdelning med 0,5 procentenheter från 30,4 procent till lägst 29,9 procent.
Det finns enligt styrelsens bedömning, med hänsyn tagen till likviditetsbehov, framlagd budget, investeringsplaner och förmåga att lyfta långfristiga krediter, inget som talar för att moderbolagets och koncernens egna kapital inte skulle vara tillräckligt i relation till verksamhetens art, omfattning och risker efter den föreslagna utdelningen.
Stockholm den 16 mars 2012 Styrelsen
Bolagsstyrning omfattar olika beslutssystem genom vilket ägarna direkt och indirekt styr bolaget. God transparens i informationen gentemot ägare och kapitalmarknad bidrar till att beslutssystemen fungerar effektivt. Ytterst syftar bolagsstyrning till att tillgodose aktieägarnas krav på avkastning och samtliga intressenters behov av information om bolaget och dess utveckling. Bolagsstyrningen har utvecklats genom lagstiftning, rekommendationer, den s.k. koden och genom självreglering.
FastPartner tillämpar, utöver de regler som följer av lag eller annan förordning, Svensk kod för bolagsstyrning. Styrelsen är ansvarig för att tillse att koden tillämpas av såväl styrelsen som ledningen och bolaget i övrigt, och övervakar tillämpningen av koden löpande. Om bolag som omfattas av Svensk kod för bolagsstyrning i något avseende inte följer koden, ska bolaget redovisa denna avvikelse. FastPartner har under 2011 tillämpat Svensk kod för bolagsstyrning utan att några avsteg från kodens bestämmelser gjorts, förutom nedan punkt.
Enligt Svensk kod skall suppleanter till bolagsstämmovalda styrelseledamöter inte utses. I FastPartner är styrelsens sekreterare även vald till styrelsesuppleant.
Ansvaret för styrning, ledning och kontroll av FastPartners verksamhet fördelas mellan styrelsen och verkställande direktören ("VD"). FastPartner arbetar löpande med att uppnå en än mer effektiv och ändamålsenlig styrning av bolaget.
FastPartners aktie är noterad på Nasdaq OMX Stockholm. Aktiekapitalet uppgår till 537,1 MSEK fördelat på 53 711 212 aktier. Av dessa uppgår FastPartners egna innehav till
2 943 212 aktier motsvarande 5,5 procent av antalet registrerade aktier vid räkenskapsårets slut. FastPartner har i mars månad 2012 avyttrat 2 332 000 återköpta aktier till priset 53,50 kronor per aktie, totalt cirka 125 MSEK. Försäljningen har genomförts med stöd av det bemyndigande styrelsen erhåll på FastPartners årsstämma den 28 april 2011, som en följd av de fastighetsförvärv som FastPartner genomfört på senare tid. Efter avyttringen uppgår Fast-Partners egna innehav till 611 212 aktier motsvarande 1,1 procent av antalet registrerade aktier.
I FastPartner har samtliga aktier samma rösträtt på årsstämman, vilket innebär att möjligheten att utöva ägarinflytande överensstämmer med respektive aktieägares kapitaldel i bolaget. Följande direkta eller indirekta aktieinnehav i bolaget per den 31 december representerar en tiondel eller mer av röstetalet för samtliga aktier i bolaget:
Compactor Fastigheter AB 75,4
innehav Andel av röstetalet, %
FastPartners ägarstruktur framgår av sidan 55.
Bolagets firma är FastPartner AB och bolaget är publikt (publ). Bolagets styrelse skall ha sitt säte i Stockholm. Föremål för bolagets verksamhet skall vara att äga och förvalta fast egendom och aktier samt bedriva därmed förenlig verksamhet. Ändringar i FastPartners bolagsordning sker enligt föreskrifter i aktiebolagslagen. Bolagsordningen, som i övrigt innehåller uppgifter om bl.a. aktiekapital, antal styrelseledamöter och revisorer samt bestämmelser om kallelse och dagordning för årsstämman, finns i sin helhet att tillgå på bolagets hemsida, www.fastpartner.se
Bolagsstämman är bolagets högsta beslutande organ. Vid bolagsstämman utövar aktieägarna sin rösträtt genom att bland annat utse bolagets styrelse och revisorer samt fatta beslut om riktlinjer för ersättning till bolagets styrelse, ledning och revisorer. Bolagsstämman fattar också i förekommande fall beslut om bolagsordningen, utdelning och ändringar i aktiekapitalet. Vid den bolagsstämma som skall hållas inom sex månader efter räkenskapsårets slut fattas också beslut om fastställande av resultat- och balansräkningar, disposition av resultatet samt ansvarsfrihet för styrelseledamöter och VD.
Årsstämma med aktieägarna i FastPartner AB hölls i Stockholm den 28 april 2011. Vid stämman beslutades att fastställa, de i årsredovisningen, intagna resultat- och balansräkningarna samt koncernresultat- och koncernbalansräkningarna. Stämman fattade också beslut att, i enlighet med styrelsens och VDs förslag, lämna utdelning om 2,30 kronor per aktie. Stämman beslutade att bevilja styrelsens ledamöter och VD ansvarsfrihet för verksamhetsåret 2010.
n Omval av följande styrelseledamöter för tiden intill dess nästa årsstämma hållits: Ewa Glennow, Lars Karlsson, Peter Lönnquist, Lars Wahlqvist och Peter Carlsson. Till styrelsesuppleant omvaldes Anders Keller.
Vid räkenskapsårets utgång hade styrelsen ej utnyttjat bemyndigandet gällande beslut om nyemission av aktier, förvärv eller överlåtelse av egna aktier. Under mars månad 2012 har FastPartner avyttrat 2 332 000 återköpta aktier till priset 53,50 kronor per aktie. Efter genomförd avyttring uppgår det totala antalet utestående aktier i FastPartner till 53 100 000 varutöver FastPartner fortsatt innehar 611 212 återköpta aktier. Försäljningen har genomförts med stöd av det bemyndigande styrelsen erhöll på FastPartners årsstämma den 28 april 2011, som en följd av de fastighetsförvärv som FastPartner genomfört under senare tid.
Fullständigt protokoll från årsstämman finns tillgängligt på bolagets hemsida, www.fastpartner.se.
Årsstämma 2012 kommer att hållas i Stockholm den 26 april 2012. Kallelse till denna kommer att ske enligt bolagsordningen och de regler som gäller enligt aktiebolagslagen samt med beaktande av Svensk kod för bolagsstyrning.
Valberedningen är bolagsstämmans organ för beredning av stämmans beslut i tillsättningsfrågor. Valberedningen har till uppgift att till årsstämman förbereda och lämna förslag till val av stämmoordförande, val av styrelseordförande och övriga styrelseledamöter, val av revisor, arvodesfrågor och därtill hörande frågor. Valberedningens ledamöter ska tillvarata samtliga aktieägares intressen. Koden har fastställt oberoenderegler för valberedningen. Dessa innebär att minst en av valberedningens ledamöter ska vara oberoende i förhållande till den i bolaget röstmässigt största aktieägaren eller grupp av aktieägare som samverkar om bolagets förvaltning. I koden finns också bestämmelser som reglerar oberoendet i de fall att styrelseledamöter ingår i valberedningen.
FastPartner har en valberedning bestående av tre representanter. Valberedningen har fortlöpande kontakter och sammanträder inför årsstämma.
Valberedningen består av följande personer:
n Roland Martin-Löf* som företrädare för eget aktieinnehav. * Oberoende i förhållande till den röstmässigt största aktieägaren.
Anders Keller är suppleant i styrelsen.
Enligt FastPartners bolagsordning ska styrelsen bestå av lägst fyra och högst tio ledamöter med högst fyra suppleanter. Styrelsen väljs årligen på årsstämman för tiden intill slutet av nästa årsstämma. Styrelsens arbete ska ske i enlighet med gällande lagstiftning, bolagsordning och styrelsens arbetsordning. Arbetsordningen tas upp på konstituerande styrelsemöte och fastställs årligen. Styrelsen svarar för bolagets organisation och förvaltningen av bolagets angelägenheter. Styrelsen ska se till att bolagets organisation är utformad så att bokföringen, medelsförvaltningen och bolagets ekonomiska förhållanden i övrigt kontrolleras på ett betryggande sätt.
Styrelsen har under året bestått av fem ordinarie ledamöter och en suppleant. Presentation av styrelsen finns på sidan 65. VD ingår ej i styrelsen.
Styrelsen utser bolagets verkställande direktör och fastställer lön och annan ersättning till denne. Enligt den svenska aktiebolagslagen och styrelsens arbetsordning ansvarar styrelsen även för att upprätta övergripande, långsiktiga strategier och mål, budget och affärsplaner, granska och godkänna bokslut, samt fatta beslut i frågor rörande investeringar och betydande förändringar i FastPartners organisation och verksamhet.
Styrelsens arbetsordning fastställs årligen. I arbetsordningen beskrivs styrelsens arbetsuppgifter samt ansvarsfördelningen mellan styrelsen och verkställande direktören. Av arbetsordningen framgår även vilka ärenden som skall hanteras på respektive styrelsemöte samt instruktioner avseende den ekonomiska rapporteringen till styrelsen.
Styrelsens ordförande ansvarar bland annat för att tillse att styrelsens ledamöter, genom verkställande direktörens försorg, fortlöpande får den information som behövs för att kunna följa bolagets ställning, resultat, likviditet, ekonomiska planering och utveckling.
Styrelsen har under året haft sex protokollförda möten, varav ett konstituerande styrelsemöte i april 2011. Revisorn har deltagit på två av dessa styrelsemöten. Enligt styrelsebeslut skall revisorn närvara vid minst ett styrelsesammanträde per år.
Styrelsearbetet och den löpande verksamheten i företaget har bedrivits i enlighet med bolagets fastställda arbetsordning för styrelsen och instruktion avseende arbetsfördelningen mellan styrelsen och verkställande direktören, samt instruktionen för ekonomisk rapportering till styrelsen.
Styrelsearbetet leds av styrelsens ordförande som också har löpande kontakter med bolagets VD. På styrelsemötena behandlas ledningens avrapportering av koncernens ekonomiska och finansiella ställning, i förekommande fall förvärv och avyttringar, väsentliga projekt och det aktuella affärsläget. Kvartalsvis rapporteras koncernens utfall mot budget och prognoser och under december månad behandlas budget och affärsplan för nästkommande år. Styrelsen diskuterar och utvärderar också regelbundet koncernens policyfrågor och strategier.
Revisions- och ersättningsfrågor behandlas och beslutas av hela styrelsen, varmed inga särskilda utskott för dessa frågor har tillsatts.
| Namn | Invald | Obero ende |
Arvode (kSEK) |
Antal styrelsemöten |
|---|---|---|---|---|
| Peter Lönnquist, ordförande | 1995 | Ja | 215 | 7 av 7 |
| Peter Carlsson | 2008 | Ja | 90 | 6 av 7 |
| Ewa Glennow | 2005 | Ja | 90 | 7 av 7 |
| Lars Karlsson | 2000 | Ja | 90 | 6 av 7 |
| Lars Wahlqvist | 1987 | Ja | 90 | 7 av 7 |
| Styrelsesekreterare | ||||
| Anders Keller, suppleant | 1995 | Ja | 45 | 7 av 7 |
I den reviderade koden hänvisas till oberoendereglerna för styrelseledamöter i Nasdaq OMX Stockholms regelverk för emittenter. Enligt dessa regler får högst en av styrelsens bolagsstämmovalda ledamöter ingå i bolagets ledning eller ledningen i dess dotterbolag. Vidare ska enligt samma börsregler en majoritet av styrelsens ledamöter vara oberoende i förhållande till bolaget och bolagsledningen. Minst två av dessa ska även vara oberoende i förhållande till bolagets större aktieägare. Enligt regelverket för emittenter kan en styrelseledamots oberoende ifrågasättas om ledamoten direkt eller indirekt har omfattande affärsförbindelser eller
andra omfattande ekonomiska mellanhavanden med bolaget. Detta kan uppstå exempelvis genom att styrelseledamoten är anställd, leverantör, kund eller uppdragstagare hos bolaget. Detsamma gäller om en styrelseledamot är anställd i ett närstående företag.
Inför årsstämman 2011 gjorde valberedningen bedömningen att samtliga föreslagna styrelseledamöter var oberoende från såväl bolaget och bolagsledningen som från större aktieägare.
Styrelsen har fastställt en instruktion för VDs arbete och roll. VD ansvarar för bolagets löpande förvaltning och ska tillse att verksamheten i bolaget bedrivs i enlighet med de principer som gäller i den av styrelsen upprättade VD-instruktionen samt övriga fastställda policys och riktlinjer. VD skall ta fram erforderliga informations- och beslutsunderlag inför styrelsemöten samt vid dessa föredra och avge motiverade förslag till beslut. VD ansvarar också för att styrelsebeslut blir verkställda. FastPartners VD Sven-Olof Johansson är också bolagets största aktieägare, genom Compactor Fastigheter AB.
Företagsledningen består av VD, fastighetschef, ekonomichef, marknadschef samt regioncheferna inom fastighetsförvaltningen. Företagsledningen presenteras på sidan 64.
Företagsledningen har löpande möten där verksamhetens resultat och utveckling följs upp. Strategifrågor, planer, väsentliga projekt, budgetuppföljning och prognosarbete är också viktiga områden som behandlas av företagsledningen.
Principerna för ersättning till ledande befattningshavare har fastställts av bolagsstämman och innebär att bolaget ska erbjuda en marknadsmässig totalkompensation som möjliggör att ledande befattningshavare kan rekryteras och behållas. Pensionsvillkor ska vara marknadsmässiga i förhållande till vad som gäller för motsvarande befattningshavare på marknaden och baseras på avgiftsbestämda pensionslösningar. Uppsägningslön och avgångsvederlag skall sammantaget inte överstiga 24 månadslöner för VD respektive 12 månadslöner för övriga ledande befattningshavare. Ersättning till VD beslutas av styrelsen. För ytterligare information kring ersättning till ledande befattningshavare, se not 26 Personal, styrelse och revisorer.
Revisorerna ska granska FastPartners årsredovisning, koncernredovisning och bokföring samt styrelsens och VDs förvaltning. Revisorerna ska efter varje räkenskapsår lämna en revisionsberättelse till årsstämman. Revisorer utses av årsstämman för en mandattid om fyra år. Vid årsstämman 2011 valdes revisionsbolaget Deloitte AB till revisor för tiden intill slutet av årsstämman 2015. Som huvudansvarig revisor utsågs auktoriserade revisorn Kent Åkerlund. Styrelsen träffar revisorn minst en gång per år.
Kvaliten i den finansiella rapporteringen styrs genom av styrelsen fastställda policies och instruktioner för ansvarsfördelning och styrning, såsom instruktioner för verkställande direktören avseende bland annat den finansiella rapporteringen. Styrelsen erhåller inför varje styrelsemöte senaste ekonomiska rapporterna och vid varje styrelsesammanträde behandlas koncernens ekonomiska situation. Styrelsen behandlar även delårsrapporter och årsredovisning. Minst en gång per år redogör bolagets revisor för sin granskning av bolagets bokföring och förvaltning.
Styrelsen ansvarar enligt den svenska aktiebolagslagen och Svensk kod för bolagsstyrning för den interna kontrollen. Denna rapport om intern kontroll avseende den finansiella rapporteringen 2011 har upprättats i enlighet med den svenska aktiebolagslagen och Svensk kod för bolagsstyrning och är en del av bolagsstyrningsrapporten. FastPartners styrelse har inte funnit någon anledning att inrätta en funktion för intern revision. Uppföljning och kontroll av den interna kontrollen utförs främst av företagets ekonomichef, controller och fastighetschef.
Styrelsens arbetsordning och instruktionerna för VD avser att säkerställa att den interna kontrollmiljön inom bolaget fungerar väl. Därtill kommer de interna riktlinjer och policys som har utarbetats av styrelsen och företagsledningen. Bland dessa riktlinjer och policys kan nämnas informationspolicy, investeringspolicy och IT-policy. Styrelsen har också fastställt en instruktion för rapportering av finansiell information, enligt vilken företagsledningen löpande rapporterar till styrelsen.
Utöver detta finns inom bolaget fastställda rutiner för bland annat tecknande av hyreskontrakt och intäktsredovisning, inköp, tjänstebilar samt attestordning med fastställda beloppsgränser.
Riskbedömningen innebär att en analys har gjorts för att identifiera områden där det finns en risk för väsentliga fel i den finansiella rapporteringen. Resultatet av denna analys och de bedömningar som företagsledningen har gjort visar att dessa områden främst avser värdering av fastigheter och projekt, fastighetsförvärv, reserveringar och skatter.
Fastigheter och därtill hörande pågående projekt utgör den enskilt största posten i balansräkningen. Detta medför att rutiner för värdering av fastigheter är mycket viktiga. Reserveringar i balansräkningen innefattar vanligtvis ett visst mått av bedömningar från företagsledningen, vilket också innebär att dessa bedömningar och rutiner kring dem får stor betydelse. Bolagets skattesituation analyseras löpande för att kontrollera att lagar och regler följs samt att bolagets skattesituation blir rättvisande redovisad i de finansiella rapporterna.
Bolagets risker finns utförligt beskrivna på sidorna 48–49.
De kontrollaktiviteter som finns inom bolaget syftar till att hantera de identifierade riskområdena och att förebygga att väsentliga fel uppstår. Kontrollaktiviteterna består dels av företagsledningens analys av verksamhetens resultat- och balansräkning, kassaflöde och nyckeltal, dels av löpande avstämningar, attester och uppföljningar.
Interna policys och riktlinjer är kommunicerade och finns tillgängliga för samtliga anställda. Därutöver ligger det löpande ansvaret att informera avdelningarna på respektive chef inom organisationen.
Hantering av både den interna och den externa informationen finns angiven i bolagets informationspolicy.
Styrelsen utvärderar och analyserar löpande den information som erhålls från företagsledningen. Därtill görs uppföljning av revisorernas rapportering avseende granskningen av intern kontroll för finansiell rapportering. Detta arbete innebär att följa upp och stämma av vilka åtgärder som företagsledningen vidtar för att komma tillrätta med de förbättringsområden som rapporterats av revisorn.
Sven-Olof Johansson (1) Stockholm, född 1945. Verkställande direktör sedan 1997. Övriga uppdrag: Compactor Fastigheter AB, bolag inom FastPartner-koncernen och styrelseledamot i Allenex AB och föreslagen styrelseledamot i NCC AB. Antal aktier i FastPartner direkt samt via bolag och närstående: 38 254 000 (förra året: 38 254 000).
Per sjöling (2) Stockholm, född 1951. Marknadschef. Anställd år: 1998. Antal aktier i FastPartner: 0 (förra året: 0).
Anders Svensson (4) Stockholm, född 1967. Regionchef. Anställd år: 2010. Antal aktier i FastPartner: 0 (förra året: 0).
Stockholm, född 1963. Regionchef. Anställd år: 2004. Antal aktier i FastPartner: 0 (förra året: 0).
Stockholm, född 1965. Regionchef. Anställd år: 2005. Antal aktier i FastPartner: 0 (förra året: 0).
Stockholm, född 1961. Fastighetschef. Anställd år: 2008. Antal aktier i FastPartner: 7 455 (förra året: 4 600).
Lidingö, född 1943. Advokat. Styrelseordförande. Ledamot av FastPartners styrelse sedan 1995. Övriga uppdrag: Bl a ordf i Marginalen Bank Bankaktiebolag och Cellmax Technologies AB. Kurator i Spendrups ägarstiftelser och ledamot i Exenser Technologies AB. Antal aktier i FastPartner: 0 (förra året: 0).
Linköping, född 1948. Ledamot i FastPartners styrelse sedan 2000. Övriga uppdrag: Bl a Millnet AB, Litium Affärskommunikation AB, Arkub AB, TelliQ AB, Medius AB, Gothia AB, Dynamic Code AB och AB Möbelvärlden.se. Antal aktier i FastPartner: 0 (förra året: 0).
Lidingö, född 1956. Verkställande direktör i Marginalen Bank Bankaktiebolag. Ledamot av FastPartners styrelse sedan 2005. Övriga uppdrag: VD och styrelseledamot i Marginalen Bank Bankaktiebolag, Marginalen AB, Kredit AB Marginalen samt styrelseledamot i ESCO Marginalen AB och Fastighets AB Marginalen. Antal aktier i FastPartner: 10 000 (förra året: 10 000).
Stockholm, född 1954. Country Manager DNB Sverige. Ledamot i FastPartners styrelse sedan 2008. Övriga uppdrag: Ledamot i Sv Bankföreningen, DNB Asset Management, Svensk Fastighetsförmedling och SalusAnsvar AB. Antal aktier i FastPartner: 0 (förra året: 0).
Danderyd, född 1938. Bergsingenjör. Ledamot av FastPartners styrelse sedan 1987. Antal aktier i FastPartner: 40 000 (förra året: 65 612).
(suppleant) Stockholm, född 1940. Jur.kand. Suppleant/ledamot i FastPartners styrelse sedan 1995. Övriga uppdrag: Bl a ordf i Zeafex AB, Travel Support & Services AB och v ordf i Grupptalan mot Skandia. Antal aktier i FastPartner direkt och indirekt: 22 650 (förra året: 16 250).
DELOITTE AB
KENT ÅKERLUND Huvudansvarig auktoriserad revisor. Född 1974.
6
| MSEK om inget annat anges |
2011 | 2010 | 2009 | 2008 | 2007 |
|---|---|---|---|---|---|
| Ur resul taträknin gen |
|||||
| Förvaltningsresultat fastighetsrörelsen | 187,9 | 198,6 | 214,7 | 221,81 | 170,0 |
| Hyresintäkter | 464,7 | 414,1 | 410,9 | 488,2 | 381,5 |
| Fastighetskostnader | -170,2 | -167,4 | -146,7 | -142,9 | -128,8 |
| Driftnetto | 294,5 | 246,7 | 264,2 | 345,3 | 252,7 |
| Central administration | -17,3 | -14,7 | -16,1 | -15,2 | -14,1 |
| Andel i intresseföretags resultat | 1,3 | 5,0 | - | -0,6 | 4,4 |
| Finansnetto | -96,7 | -47,0 | -37,7 | -105,0 | -66,2 |
| Resultat före orealiserade värdeförändringar och skatt | 181,8 | 208,6 | 214,0 | 224,5 | 176,8 |
| Orealiserade värdeförändringar | |||||
| Fastigheter | 224,6 | 449,5 | -87,1 | -282,3 | 357,9 |
| Finansiella instrument | -70,0 | -20,6 | 48,5 | -50,0 | -63,0 |
| Skatt | |||||
| Aktuell skatt | -22,1 | -19,1 | -3,6 | -3,1 | -5,2 |
| Uppskjuten skatt | -89,6 | -110,1 | -137,2 | 33,8 | -102,7 |
| Resultat efter skatt | 224,7 | 508,3 | 34,6 | -77,1 | 363,8 |
| Ur balansr äknin gen |
|||||
| Förvaltningsfastigheter | 5 990,3 | 5 099,4 | 3 815,7 | 3 820,8 | 3 943,5 |
| Fastigheter under uppförande | - | - | 613,1 | 371,8 | - |
| Övriga anläggningstillgångar | 362,1 | 371,0 | 392,4 | 314,1 | 396,4 |
| Omsättningstillgångar | 53,7 | 117,9 | 121,9 | 170,7 | 92,3 |
| Likvida medel | 170,1 | 261,8 | 61,0 | 4,3 | 150,6 |
| Fastighetslån (inkl kortfristig del) | 3 795,0 | 3 283,1 | 2 997,0 | 2 774,6 | 2 469,0 |
| Övriga långfristiga skulder | 4,0 | 3,5 | 5,4 | 3,3 | 1,3 |
| Kortfristiga skulder | 230,2 | 215,5 | 170,7 | 180,0 | 164,1 |
| Uppskjuten skatteskuld | 548,6 | 457,5 | 347,3 | 210,1 | 243,8 |
| Eget kapital | 1 998,4 | 1 890,5 | 1 483,7 | 1 537,9 | 1 704,6 |
| Balansomslutning | 6 576,2 | 5 850,1 | 5 004,1 | 4 705,9 | 4 582,8 |
| Ur kassaflö desanal ysen |
|||||
| Kassaflöde före förändring i rörelsekapital | 185,6 | 195,4 | 211,0 | 186,4 | 173,5 |
| Kassaflöde efter förändring i rörelsekapital | 224,2 | 228,7 | 275,5 | 118,2 | 177,8 |
| Kassaflöde från investeringsverksamheten | -711,5 | -212,0 | -350,7 | -529,9 | -414,7 |
| Kassaflöde från finansieringsverksamheten | 395,6 | 184,1 | 131,9 | 265,4 | 165,1 |
| Årets kassaflöde | -91,7 | 200,8 | 56,7 | -146,3 | -71,8 |
| Genomsnittligt antal aktier Antal utestående aktier |
50 768 000 50 768 000 |
50 768 000 50 768 000 |
50 768 000 50 768 000 |
50 773 125 50 768 000 |
50 838 275 50 792 100 |
| Nyckeltal | |||||
| Soliditet % | 30,4 | 32,3 | 29,6 | 32,7 | 37,2 |
| Räntetäckningsgrad ggr Avkastning på eget kapital % |
2,5 11,6 |
3,8 30,1 |
4,5 2,3 |
2,7 -4,8 |
2,7 23,2 |
| Data per aktie | |||||
| Förvaltningsresultat/aktie | 3,70 | 3,91 | 4,23 | 4,37 | 3,34 |
| Resultat kronor/aktie | 4,43 | 10,01 | 0,68 | -1,52 | 7,16 |
| Rörelsens kassaflöde kronor/aktie Eget kapital kronor/aktie |
3,66 39,4 |
3,85 37,2 |
4,16 29,2 |
3,67 30,3 |
3,41 33,6 |
| Börskurs vid årets slut | 40,0 | 46,9 | 31,8 | 18,4 | 32,8 |
| Fastighetsrelaterade nyckeltal | |||||
| Uthyrningsgrad % | 88,7 | 89,1 | 91,3 | 91,5 | 90,3 |
| Driftnetto % | 5,4 | 5,7 | 7,1 | 7,6 | 7,1 |
| Överskottsgrad % | 63,4 | 59,6 | 64,3 | 66,0 | 66,0 |
1 Inklusive engångsersättning om 67,8 MSEK.
Driftnetto Hyresintäkter minus fastighetskostnader.
Driftnetto i förhållande till förvaltningsfastigheternas genomsnittliga redovisade värde.
Redovisade hyresintäkter med justering för rabatter och hyresförluster i procent av hyresvärde.
Bedömd marknadshyra för befintliga ej uthyrda ytor, i procent av hyresvärde.
Summan av direkta fastighetskostnader som driftkostnader, kostnader för reparation och underhåll, avgälder, skatt, och indirekta fastighetskostnader som kostnader för fastighetsadministration och marknadsföring.
Resultat före skatt i fastighetsrörelsen med återläggning av värdeförändringar förvaltningsfastigheter.
Redovisade hyresintäkter med återläggning av eventuella rabatter och hyresförluster, plus bedömd marknadshyra för befintliga ej uthyrda ytor.
Jämförelseperioden justeras med avseende på förvärvade och sålda fastigheter som om de hade innehafts under motsvarande period som innevarande rapportperiod.
Driftnetto i förhållande till redovisade hyresintäkter.
Resultat efter skatt i förhållande till genomsnittligt eget kapital.
Resultat efter finansiella poster plus räntekostnader minus räntebidrag i förhållande till genomsnittlig balansomslutning.
Skulder till kreditinstitut i procent av fastigheternas redovisade värde.
Skulder som löper med avtalad ränta.
Resultat före skatt med återläggning av värdeförändringar och räntekostnader, som multipel av räntekostnader.
Eget kapital i förhållande till balansomslutningen.
Eget kapital med återläggning av uppskjuten skatt i förhållande till balansomslutningen.
Aktieutdelning i procent av börskurs vid motsvarande räkenskapsårs slut.
Aktiens kursutveckling och faktisk utdelning i relation till börskurs vid årets början.
Eget kapital i förhållande till antal utestående aktier vid periodens slut.
Antal utestående aktier vid periodens ingång plus antal utestående aktier vid periodens utgång dividerat med två.
Resultat efter skatt i förhållande till genomsnittligt antal utestående aktier.
| MSEK | Not | 2011 | 2010 |
|---|---|---|---|
| Hyresintäkter | 3 | 464,7 | 414,1 |
| Fastighetskostnader | |||
| Driftskostnader | -75,7 | -81,8 | |
| Reparation och underhåll | -37,0 | -33,7 | |
| Fastighetsskatt | -18,3 | -15,2 | |
| Tomträttsavgälder/arrenden | 4 | -16,0 | -15,3 |
| Fastighetsadministration och marknadsföring | -23,2 | -21,4 | |
| Driftnetto | 294,5 | 246,7 | |
| Central administration | 5 | -17,3 | -14,7 |
| Orealiserade värdeförändring på fastigheter | 8 | 224,6 | 449,5 |
| Realiserade värdeförändringar på fastigheter | 8 | - | 18,6 |
| Andel i intresseföretags resultat | 14 | 1,3 | 5,0 |
| Resultat före finansiella poster | 26 | 503,1 | 705,1 |
| Finansiella poster | |||
| Finansiella intäkter | 6 | 25,2 | 26,9 |
| Finansiella kostnader | 7 | -121,9 | -73,9 |
| Värdeförändringar finansiella instrument | 8 | -70,0 | -20,6 |
| Resultat före skatt | 336,4 | 637,5 | |
| Aktuell skatt | 9 | -22,1 | -19,1 |
| Uppskjuten skatt | 9 | -89,6 | -110,1 |
| ÅRET S RESULTAT |
224,7 | 508,3 | |
| Övrigt totalresultat | - | - | |
| ÅRET S TOTALRE SULTAT |
224,7 | 508,3 | |
| Data per aktie. Ingen utspädning aktuell då det inte förekommer några potentiella aktier i FastPartner. |
|||
| Resultat per aktie | 4,43 | 10,01 | |
| Genomsnittligt antal aktier | 50 768 000 | 50 768 000 | |
| Antal utestående aktier | 50 768 000 | 50 768 000 |
| MSEK | Not | 11-12-31 | 10-12-31 |
|---|---|---|---|
| TILLGÅNGAR | |||
| Anläggningstillgångar | |||
| Förvaltningsfastigheter | 10 | 5 990,3 | 5 099,4 |
| Maskiner och inventarier | 11 | 1,4 | 1,5 |
| Summa | 5 991,7 | 5 100,9 | |
| Aktier och andelar | 13, 22 | 112,3 | 129,5 |
| Andelar i intresseföretag | 14 | 52,1 | 48,8 |
| Andra långfristiga fordringar | 15 | 196,3 | 191,2 |
| Summa | 360,7 | 369,5 | |
| Summa anläggningstillgångar | 6 352,4 | 5 470,4 | |
| Omsättningstillgångar | |||
| Kundfordringar | 5,4 | 16,3 | |
| Övriga fordringar | 19,2 | 69,8 | |
| Förutbetalda kostnader och upplupna intäkter | 16 | 29,1 | 31,8 |
| Likvida medel | 17 | 170,1 | 261,8 |
| Summa omsättningstillgångar | 223,8 | 379,7 | |
| SUMMA TILLGÅNGAR |
6 576,2 | 5 850,1 | |
| EGET KAPITAL OCH SKUL DER |
|||
| Eget kapital och skulder hänförligt till moderbolagets aktieägare | |||
| Aktiekapital | 537,1 | 537,1 | |
| Balanserade vinstmedel inklusive årets totalresultat | 1 461,3 | 1 353,4 | |
| Summa eget kapital | 1 998,4 | 1 890,5 | |
| SKUL DER |
|||
| Långfristiga skulder | |||
| Skulder till kreditinstitut och liknande skulder | 18 | 2 432,4 | 1 550,7 |
| Övriga långfristiga skulder | 20 | 4,0 | 3,5 |
| Uppskjuten skatteskuld | 9 | 548,6 | 457,5 |
| Summa | 2 985,0 | 2 011,7 | |
| Kortfristiga skulder | |||
| Skulder till kreditinstitut | 18 | 1 362,6 | 1 732,4 |
| Leverantörsskulder | 33,6 | 66,8 | |
| Övriga skulder | 20 | 102,2 | 63,1 |
| Upplupna kostnader och förutbetalda intäkter | 21 | 94,4 | 85,6 |
| Summa | 1 592,8 | 1 947,9 | |
| Summa skulder | 4 577,8 | 3 959,6 | |
| SUMMA EGET KAPITAL OCH SKUL DER |
6 576,2 | 5 850,1 | |
| Poster inom linjen | |||
| Ställda säkerheter | 24 | 4 083,0 | 3 511,4 |
| Eventualförpliktelser | 25 | 65,5 | 12,0 |
| MSEK | Not | 2011 | 2010 |
|---|---|---|---|
| Hyresintäkter | 3 | 246,3 | 229,6 |
| Fastighetskostnader | |||
| Driftskostnader | -44,4 | -49,1 | |
| Reparation och underhåll | -20,3 | -20,1 | |
| Fastighetsskatt | -9,2 | -9,0 | |
| Tomträttsavgälder/arrenden | -5,4 | -5,6 | |
| Fastighetsadministration och marknadsföring | -18,0 | -18,3 | |
| Driftnetto | 149,0 | 127,5 | |
| Central administration | 5 | -13,4 | -11,8 |
| Resultat före finansiella poster | 26 | 135,6 | 115,7 |
| Finansiella poster | |||
| Finansiella intäkter | 6 | 138,1 | 136,3 |
| Finansiella kostnader | 7 | -160,9 | -119,9 |
| Försäljning aktier och andelar | - | 35,0 | |
| Resultat från andelar i dotterbolag | 172,0 | - | |
| Värdeförändringar finansiella tillgångar och instrument | 8 | -70,5 | -26,1 |
| Resultat före skatt | 214,3 | 141,0 | |
| Bokslutsdispositioner | |||
| Koncernbidrag | -106,8 | -88,1 | |
| Resultat före skatt | 107,5 | 52,9 | |
| Aktuell skatt | 9 | -7,3 | -14,9 |
| Uppskjuten skatt | 9 | 3,4 | 0,6 |
| ÅRET S RESULTAT |
103,6 | 38,6 |
Rapport över totalresultat har inte upprättats då det i moderbolaget inte finns några transaktioner som ska ingå i övrigt totalresultat.
| MSEK | Not | 11-12-31 | 10-12-31 |
|---|---|---|---|
| TILLGÅNGAR | |||
| Anläggningstillgångar | |||
| Maskiner och inventarier | 11 | 1,0 | 1,2 |
| Summa | 1,0 | 1,2 | |
| Andelar i koncernföretag | 12 | 2 072,0 | 1 966,7 |
| Fordringar hos koncernföretag | 3 477,3 | 3 030,7 | |
| Aktier och andelar | 13, 22 | 112,3 | 129,5 |
| Andelar i intresseföretag Andra långfristiga fordringar |
14 15 |
42,0 187,1 |
40,0 182,4 |
| Summa | 5 890,7 | 5 349,3 | |
| Summa anläggningstillgångar | 5 891,7 | 5 350,5 | |
| Omsättningstillgångar | |||
| Kundfordringar | 3,6 | 15,5 | |
| Övriga fordringar | 13,9 | 9,6 | |
| Förutbetalda kostnader och upplupna intäkter | 16 | 21,2 | 31,4 |
| Likvida medel | 17 | 144,2 | 253,5 |
| Summa omsättningstillgångar | 182,9 | 310,0 | |
| SUMMA TILLGÅNGAR |
6 074,6 | 5 660,5 | |
| EGET KAPITAL OCH SKUL DER |
|||
| Eget kapital | |||
| Bundet eget kapital | |||
| Aktiekapital | 537,1 | 537,1 | |
| Uppskrivningsfond | 78,5 | 78,5 | |
| Reservfond | 13,2 | 13,2 | |
| Fritt eget kapital | |||
| Balanserade vinstmedel | 91,8 | 170,0 | |
| Årets resultat | 103,6 | 38,6 | |
| Summa eget kapital | 824,2 | 837,4 | |
| SKUL DER |
|||
| Långfristiga skulder | |||
| Skulder till kreditinstitut Skulder till koncernföretag |
18 | 2 382,4 1 921,9 |
914,8 1 978,9 |
| Övriga långfristiga skulder | 20 | 2,5 | 5,7 |
| Summa | 4 306,8 | 2 899,4 | |
| Kortfristiga skulder | |||
| Skulder till kreditinstitut | 18 | 776,5 | 1 725,6 |
| Leverantörsskulder | 22,8 | 64,7 | |
| Övriga skulder | 64,6 | 51,0 | |
| Upplupna kostnader och förutbetalda intäkter | 21 | 79,7 | 82,4 |
| Summa | 943,6 | 1 923,7 | |
| Summa skulder | 5 250,4 | 4 823,1 | |
| SUMMA EGET KAPITAL OCH SKUL DER |
6 074,6 | 5 660,5 | |
| Poster inom linjen | |||
| Ställda säkerheter | 24 | 4 424,2 | 3 817,3 |
| Eventualförpliktelser | 25 | 936,5 | 730,9 |
| Koncernen MSEK | Antal utestående aktier |
Aktiekapital | Balanserade vinstmedel |
Minoritet | Totalt eget kapital |
|---|---|---|---|---|---|
| Eget kapital 2009-12-31 | 50 768 000 | 537,1 | 946,6 | 0,0 | 1 483,7 |
| Utdelning 2 kronor/aktie | -101,5 | - | -101,5 | ||
| Årets totalresultat | 508,3 | - | 508,3 | ||
| Eget kapital 2010-12-31 | 50 768 000 | 537,1 | 1 353,4 | - | 1 890,5 |
| Utdelning 2,30 kronor/aktie | -116,8 | - | -116,8 | ||
| Årets totalresultat | 224,7 | - | 224,7 | ||
| Eget kapital 2011-12-31 | 50 768 000 | 537,1 | 1 461,3 | - | 1 998,4 |
| Moderbolaget MSEK | Antal utestående aktier |
Aktiekapital | Reservfond | Fritt eget kapital |
Totalt eget kapital |
|---|---|---|---|---|---|
| Eget kapital 2009-12-31 | 50 768 000 | 537,1 | 91,7 | 271,5 | 900,3 |
| Utdelning 2 kronor/aktie | -101,5 | -101,5 | |||
| Årets totalresultat | 38,6 | 38,6 | |||
| Eget kapital 2010-12-31 | 50 768 000 | 537,1 | 91,7 | 208,6 | 837,4 |
| Utdelning 2,30 kronor/aktie | -116,8 | -116,8 | |||
| Årets totalresultat | 103,6 | 103,6 | |||
| Eget kapital 2011-12-31 | 50 768 000 | 537,1 | 91,7 | 195,4 | 824,2 |
Aktiekapital: Aktiekapitalet uppgår till 537,1 MSEK och består av 53 711 212 stycken registrerade aktier till ett kvotvärde om 10 kr/st, varav 2 943 212 stycken aktier fanns i eget förvar vid räkenskapsårets slut.
Reservfond: Syftet med reservfonden är att avsätta vinstmedel för att möta eventuella framtida förluster.
Balanserade vinstmedel: Utgörs av föregående års balanserade vinstmedel efter eventuella avsättningar till reservfonder och efter aktieutdelning. Årets resultat läggs till detta belopp. Moderbolagets balanserade vinstmedel utgör underlag för bolagsstämman att besluta om årets utdelning.
| Koncernen | Moderbolaget | |||||
|---|---|---|---|---|---|---|
| MSEK | Not | 2011 | 2010 | 2011 | 2010 | |
| Den löpande verksamheten | ||||||
| Resultat före skatt | 336,4 | 637,5 | 107,5 | 52,9 | ||
| Justeringsposter | ||||||
| Avskrivningar | 11 | 0,4 | 0,1 | 0,2 | 0,1 | |
| Orealiserade värdeförändringar | 8 | -154,6 | -427,0 | 70,5 | 26,1 | |
| Resultat försäljning av andelar | - | - | - | |||
| Övriga poster | -1,0 | -18,3 | -0,1 | -13,1 | ||
| Erhållna/betalda skatter | 4,4 | 3,1 | 2,2 | 0,3 | ||
| Kassaflöde från den löpande verksamheten | ||||||
| före förändringar i rörelsekapital | 185,6 | 195,4 | 180,3 | 66,3 | ||
| Förändringar i rörelsekapital | ||||||
| Ökning (-) /minskning (+) kortfristiga fordringar | 27 | 61,7 | -24,3 | 20,3 | 39,2 | |
| Ökning (+) / minskning (-) korfristiga skulder | 27 | -23,1 | 57,6 | -49,4 | 57,1 | |
| Kassaflöde från den löpande verksamheten | 224,2 | 228,7 | 151,2 | 162,6 | ||
| Investeringsverksamheten | ||||||
| Investeringar i fastigheter | 10 | -663,9 | -426,0 | - | - | |
| Försäljning av fastigheter | - | 184,0 | - | - | ||
| Investeringar i finansiella anläggningstillgångar | -47,6 | 1,2 | -602,0 | -306,8 | ||
| Försäljning av andelar | - | 30,2 | - | 232,2 | ||
| Kassaflöde från investeringsverksamheten | -711,5 | -210,6 | -602,0 | -74,6 | ||
| Finansieringsverksamheten | ||||||
| Upptagande och lösen av lån | 512,4 | 284,2 | 458,3 | 215,6 | ||
| Lämnade utdelningar | -116,8 | -101,5 | -116,8 | -101,5 | ||
| Kassaflöde från finansieringsverksamheten | 395,6 | 182,7 | 341,5 | 114,1 | ||
| ÅRET S KASSAFLÖ DE |
-91,7 | 200,8 | -109,3 | 202,1 | ||
| Kassabehållning vid årets ingång | 17 | 261,8 | 61,0 | 253,5 | 51,4 | |
| Kassabehållning vid årets slut | 17 | 170,1 | 261,8 | 144,2 | 253,5 |
FastPartner AB (publ) (556230–7867) är ett svenskt aktiebolag med säte i Stockholm. Bolagets aktie är sedan 1994 noterad vid NASDAQ OMX Nordiska börs i Stockholm på listan för medelstora bolag.
Koncernens huvudsakliga verksamhet är att äga, förvalta och utveckla fastigheter i expansiva orter.
Styrelsen och verkställande direktören har per 16 mars 2012 godkänt denna årsredovisning och koncernredovisning för publicering och den kommer att föreläggas årsstämman den 26 april 2012 för fastställande.
Koncernredovisningen har upprättats i enlighet med årsredovisningslagen, International Financial Reporting Standards (IFRS) utgivna av International Accounting Standards Board (IASB) samt tolkningsuttalanden från International Financial Reporting Interpretations Committee (IFRIC) sådana de antagits av EU. Vidare tillämpar koncernen även Rådet för finansiell rapporterings rekommendation RFR 1. Kompletterande redovisningsregler för koncerner vilken specificerar de tillägg till IFRS upplysningar som krävs enligt bestämmelserna i årsredovisningslagen.
Moderbolaget tillämpar samma redovisningsprinciper som koncernen utom i de fall som anges nedan under avsnittet "Moderbolagets redovisningsprinciper". Redovisningsprinciperna är i överensstämmelse med årsredovisningslagen, RFR 2 för Redovisning i juridisk person och uttalanden från Rådet för finansiell rapportering.
Moderbolagets funktionella valuta är svenska kronor, vilket också är moderbolagets och koncernens rapporteringsvaluta. Samtliga belopp är angivna i miljontals kronor med en decimal om ej annat anges.
Tillgångar och skulder är redovisade till historiska anskaffningsvärden, förutom förvaltningsfastigheter samt vissa finansiella tillgångar och skulder som redovisas till verkligt värde och skulder redovisade till upplupet anskaffningsvärde. Finansiella tillgångar och skulder som redovisas till verkligt värde består av andra långfristiga värdepapper och övriga skulder.
Att upprätta de finansiella rapporterna i enlighet med IFRS kräver att styrelsen och företagsledningen gör bedömningar och uppskattningar samt gör antaganden som påverkar tillämpningen av redovisningsprinciperna och de redovisade beloppen av tillgångar, skulder, intäkter och kostnader. Uppskattningar och antaganden är baserade på historiska erfarenheter och ett antal andra faktorer som under rådande förhållanden synes vara rimliga. Resultatet av dessa uppskattningar och antaganden används sedan för att bedöma de redovisade värdena på tillgångar och skulder som inte annars framgår tydligt från andra källor. Det verkliga utfallet kan avvika från dessa uppskattningar och bedömningar.
Uppskattningar och antaganden ses över regelbundet. Ändringar av uppskattningar redovisas i den period ändringen görs om ändringen endast påverkar denna period, eller den period ändringen görs och framtida perioder om ändringen påverkar både aktuell period och framtida perioder.
Bedömningar som är gjorda av styrelsen och företagsledningen vid tillämpningen av IFRS som har en betydande inverkan på de finansiella rapporterna och gjorda uppskattningar som kan medföra väsentliga justeringar i påföljande års finansiella rapporter beskrivs närmare i not 10 Förvaltningsfastigheter och i not 23 Verkligt värde finansiella instrument.
De nedan beskrivna redovisningsprinciperna för koncernen har tillämpats konsekvent på samtliga perioder, om inte annat framgår nedan. Koncernens redovisningsprinciper har tillämpats konsekvent på rapportering och konsolidering av moderbolag och dotterföretag, intresseföretag och joint venture företag.
Följande ändrade standarder och nya tolkningar har trätt ikraft 2011; Ändringar i IAS 24 Upplysningar om närstående. Ändring i IAS 32 Finansiella instrument: Klassificering. Förbättringar av IFRSer 2010. Ändringar i IFRIC 14 IAS 19 - Begränsningar av en förmånsbestämd tillgång, lägsta fonderingskrav och samspelet dem emellan. IFRIC 19 Utsläckningar av finansiella skulder med egetkapitalinstrument.
Ovanstående ändringar och nya tolkningar har inte haft någon inverkan på koncernens finansiella rapporter 2011.
IASB har även givit ut ytterligare ändringar i ett antal standarder innefattande Ändringar i IFRS 7 Finansiella instrument. IFRS 10 Consolidated Financial Statements. IFRS 11 Joint Arrangements. IFRS 12 Disclosure of Interest of Other Entities. IFRS 13 Fair Value Measurement. Ändringar i IAS 1 Utformning av finansiella rapporter. Ändring i IAS 12 Inkomstskatter. Ändring i IAS 19 Ersättningar till anställda. Ändringar i IAS 27 Koncernredovisning och separata rapporter. Ändringar i IAS 28 Innehav i intresseföretag.
Bolaget bedömer att de standarder och tolkningar som ska tillämpas från räkenskapsåret 2011 inte kommer att få någon väsentlig påverkan på koncernens finansiella rapporter den period de tillämpas för första gången.
Bolaget analyserar för närvarande effekten på koncernens finansiella rapporter av övriga standarder och tolkningar.
Dotterbolag är de bolag där koncernen direkt eller indirekt innehar mer än 50 procent av röstvärdet eller på annat sätt har ett bestämmande inflytande.
Bestämmande inflytande innebär att koncernen har rätten att utforma finansiella och operativa strategier. Förekomsten och effekten av potentiella rösträtter som för närvarande är möjliga att utnyttja eller konvertera, beaktas vid bedömningen av huruvida koncernen utövar bestämmande inflytande. Dotterbolag medtas i koncernredovisningen från och med den tidpunkt då det bestämmande inflytandet överförs till koncernen och ingår inte i koncernredovisningen från och med den tidpunkt då det bestämmande inflytandet upphör. Förvärv av dotterbolag redovisas enligt förvärvsmetoden. Köpeskillingen för rörelseförvärvet värderas till verkligt värde vid förvärvstidpunkten, vilket beräknas som summan av de verkliga värdena per förvärvstidpunkten för erlagda tillgångar, uppkomna eller övertagna skulder samt emitterade egetkapitalandelar i utbyte mot kontroll över den förvärvade rörelsen. Förvärvsrelaterade kostnader redovisas i resultaträkningen när de uppkommer. Vid rörelseförvärv där summan av köpeskillingen, eventuellt innehav utan bestämmande inflytande och verkligt värde vid förvärvstidpunkten på tidigare aktieinnehav överstiger verkligt värde vid förvärvstidpunkten på identifierbara förvärvade nettotillgångar redovisas skillnaden som goodwill i rapporten över finansiell ställning. Om skillnaden är negativ redovisas denna som en vinst på ett förvärv till lågt pris direkt i resultatet efter omprövning av skillnaden.
I de fall förvärv sker av en grupp av tillgångar eller nettotillgångar som inte utgör en rörelse fördelas istället anskaffningsvärdet på de enskilt identifierbara tillgångarna och skulderna baserat på deras relativa verkliga värden vid förvärvstidpunkten.
Intresseföretag är företag för vilka koncernen har ett betydande inflytande över den driftsmässiga och finansiella styrningen, men inte ett bestämmande inflytande. Betydande inflytande innebär att ägarföretaget kan delta i de beslut som rör ett företags finansiella och operativa strategier, men innebär inte bestämmande över dessa strategier.
Intresseföretag redovisas enligt kapitalandelsmetoden. Andelar i intresseföretag redovisas i balansräkningen till anskaffningsvärde justerat för förändringar i koncernens andel av intresseföretagets nettotillgångar, med avdrag för eventuella värdeminskningar i verkligt värde på individuella andelar. Resultat från intressebolag redovisas i resultaträkningen under rubriken "Andel i intresseföretags resultat" . Avskrivningar på övervärden i intresseföretag ingår också i denna resultatpost. Erhållna utdelningar från intresseföretag minskar investeringens redovisade värde.
FastPartner klassificerar långfristiga värdepappersinnehav som ses som riskkapitalinvesteringar som finansiella instrument, även om de i övrigt skulle klassificera sig som intressebolag enligt IAS 28. Innehaven värderas till verkligt värde i enlighet med IAS 39.
Ett joint venture är ett avtalsbaserat ekonomiskt förhållande där koncernen tillsammans med annan part bedriver en ekonomisk verksamhet och där parterna har ett gemensamt bestämmande inflytande över den driftsmässiga och finansiella styrningen.
Andelsinnehav i joint venture redovisas enligt kapitalandelsmetoden. Se ovan under Intresseföretag för redogörelse av kapitalandelsmetoden. Kapitalandelsmetoden tillämpas från den tidpunkt då det gemensamma bestämmande inflytandet uppkommer och fram till den tidpunkt då detsamma upphör.
Koncerninterna fordringar och skulder, intäkter eller kostnader och orealiserade vinster eller förluster som uppkommer genom koncerninterna transaktioner mellan koncernföretag, elimineras i sin helhet vid upprättandet av koncernredovisningen.
Orealiserade vinster som uppkommer vid transaktioner med intresseföretag och joint ventures elimineras i den utsträckning som motsvarar koncernens ägarandel i företaget. Orealiserade förluster elimineras på samma sätt som orealiserade vinster, men endast i den utsträckning det inte finns någon indikation på nedskrivningsbehov.
I enlighet med IFRS 8 presenteras segmentredovisningen med företagsledningens synsätt uppdelat på Stockholm 1, Stockholm 2, Stockholm 3 och Gävleborg. Dessa fyra identifierade regioner är de förvaltningsområden som verksamheten följs upp på och rapporteras till företagsledningen. Redovisningsprinciperna som används vid den interna rapporteringen är samma som för koncernen i övrigt. De fyra regionerna följs upp på driftnetto nivå. Därtill kommer ofördelade poster samt koncernjusteringar.
Hyresintäkter, vilka är externa i sin helhet, och fastighetskostnader samt orealiserade värdeförändringar är direkt hänförliga till fastigheterna i respektive segment. Bruttoresultatet består av resultat från respektive segment exklusive allokering av centrala administrationskostnader, andel i intresseföretags resultat, poster i finansnettot samt skatt.
Tillgångar och skulder redovisas per balansdagen och fastighetstillgångarna är direkt hänförliga till respektive segment.
Koncernen genererar intäkter huvudsakligen från uthyrning av bostäder och lokaler under operationella leasingavtal. Intäkterna redovisas linjärt över den period då bostaden/lokalen är upplåten.
Förskottshyror redovisas som förutbetalda hyresintäkter. Ersättningar i samband med uppsägning av hyresavtal i förtid intäktsförs direkt. Rabatter eller andra hyresreduktioner periodiseras över hyreskontraktets löptid.
Intäkter från fastighetsförsäljningar redovisas normalt på kontraktsdagen såvida inte risker och förmåner övergått till köparen vid ett senare tillfälle. Vid bedömning av intäktsredovisningstidpunkt beaktas vad som avtalats mellan parterna beträffande risker och förmåner samt engagemang i den löpande förvaltningen. Därutöver beaktas omständigheter som kan påverka affärens utgång vilka ligger utanför säljarens och/eller köparens kontroll.
Ett finansiellt leasingavtal föreligger då de ekonomiska risker och fördelar som förknippas med ägandet i allt väsentligt överförs från leasegivaren till leasetagaren. De leasingavtal som inte är finansiella klassificeras som operationella leasingavtal. Alla FastPartners leasingavtal av väsentlig karaktär har klassificerats som operationella.
Leasingavgifter under operationella leasingavtal kostnadsförs över leasingperioden med utgångspunkt från nyttjandet.
FastPartner har klassificerat ingångna tomträtts- och arrendeavtal som operationella leasingavtal, där FastPartner är leasetagare.
Hyreskontrakten avseende förvaltningsfastigheterna klassificeras som operationella leasingavtal, där koncernen står som leasegivare. Principer för redovisning av erhållna leasinginbetalningar redovisas under avsnittet intäkter.
Finansiella intäkter och kostnader består av ränteintäkter på bankmedel och fordringar, utdelningsintäkter, räntekostnader på lån, orealiserade och realiserade vinster och förluster på finansiella tillgångar.
Ränteintäkter periodiseras över löptiden med tillämpning av effektivräntemetoden. Utdelning på aktier redovisas när rätten att erhålla betalning fastställts.
Resultat från försäljning av värdepapper redovisas då de risker och fördelar som är förknippade med ägandet av instrumentet i allt väsentligt överförts till köparen och koncernen ej längre har kontroll över instrumentet.
Lånekostnader redovisas i den period till vilken de hänför sig utom till den del de inräknas i anskaffningsvärdet vid väsentliga ny-, till- och ombyggnationer. Räntekostnaden motsvarar faktisk kostnad eller beräknas efter en räntefot motsvarande koncernens genomsnittliga räntekostnad för perioden.
Kostnad för uttag av pantbrev betraktas som finansiell kostnad och periodiseras över tre år.
En finansiell tillgång eller finansiell skuld tas upp i balansräkningen när bolaget blir part enligt instrumentets avtalsmässiga villkor. En finansiell tillgång tas bort från balansräkningen när rättigheterna i avtalet realiseras, förfaller eller bolaget förlorar kontrollen över dem. En finansiell skuld tas bort från balansräkningen när förpliktelsen i avtalet fullgörs eller på annat sätt utsläcks. Förvärv och avyttring av finansiella tillgångar redovisas på affärsdagen utom i de fall koncernen förvärvar eller avyttrar noterade värdepapper, då tillämpas likviddagsredovisning.
Finansiella instrument redovisas till upplupet anskaffningsvärde eller till verkligt värde beroende på den initiala kategoriseringen enligt IAS 39.
Vid fastställande av verkligt värde för kortfristiga placeringar, andra långfristiga värdepapper samt övriga finansiella instrument används officiella marknadsnoteringar på balansdagen. I de fall sådana saknas görs värdering genom allmänt vedertagna metoder såsom diskontering av framtida kassaflöden och jämförelser med nyligen genomförda likvärdiga transaktioner. Omräkning till funktionell valuta görs till balansdagens kurs.
Vid varje rapporttillfälle utvärderar företaget om det finns objektiva indikationer på att en finansiell tillgång eller en grupp av finansiella tillgångar är i behov av nedskrivning.
För samtliga finansiella tillgångar och skulder, om ej annat anges i not, anses det redovisade värdet vara en god approximation av det verkliga värdet.
Aktier och andelar avser andra långfristiga värdepappersinnehav och är redovisade till verkligt värde med värdeförändringar redovisade över resultaträkningen. FastPartner har klassificerat innehaven som ses som riskkapitalinvesteringar som finansiella instrument.
Innehavet av egna aktier har inte redovisats som finansiell tillgång, vilket är i överensstämmelse med IAS 32.
Andra långfristiga fordringar och övriga fordringar är fordringar som uppkommer då företaget tillhandahåller pengar utan avsikt att idka handel med fordringsrätten. Om den förväntade innehavstiden är längre än ett år klassificeras de som andra långfristiga fordringar och om innehavstiden är kortare klassificeras dem som övriga fordringar. Dessa fordringar kategoriseras som "Lånefordringar och kundfordringar" och värderas till upplupet anskaffningsvärde genom tillämpning av effektivräntemetoden.
Kundfordringar kategoriseras som "Lånefordringar och kundfordringar" vilket innebär värdering till upplupet anskaffningsvärde. Kundfordringarnas förväntade löptid är dock kort, varför redovisning sker till nominellt belopp utan diskontering. Kundfordringarna redovisas netto efter reservering för befarade kundförluster. Reservering för befarade kundförluster på kundfordringar görs när det finns objektiva grunder för att anta att koncernen inte kommer att erhålla alla belopp som är förfallna enligt fordringarnas ursprungliga villkor. Nedskrivningar av kundfordringar redovisas i resultaträkningen.
I likvida medel ingår kassa och banktillgodohavanden. Tillgodohavanden under kassa och bank kategoriseras som "Lånefordringar och kundfordringar" vilket innebär redovisning till upplupet anskaffningsvärde. På grund av att banktillgodohavanden är betalningsbara på anfordran motsvaras upplupet anskaffningsvärde av nominellt belopp.
Leverantörsskulder kategoriseras som "Övriga finansiella skulder" vilket innebär värdering till upplupet anskaffningsvärde. Leverantörsskulders förväntade löptid är kort, varför skulden redovisas till nominellt belopp utan diskontering enligt metoden för upplupet anskaffningsvärde.
Låneskulder kategoriseras som "Övriga finansiella skulder" och värderas till upplupet anskaffningsvärde. Eventuella väsentliga transaktionskostnader fördelas över låneperioden med tillämpning av effektivräntemetoden. Långfristiga skulder har en förväntad löptid längre än ett år medan kortfristiga har en löptid kortare än ett år.
Förvaltningsfastigheter är fastigheter som innehas i syfte att generera hyresintäkter eller värdestegring eller en kombination av dessa. Initialt redovisas förvaltningsfastigheter till anskaffningsvärde vilket inkluderar, till förvärvet, direkt hänförbara utgifter. Därefter redovisas förvaltningsfastigheter i balansräkningen till verkligt värde.
Fastigheter under uppförande avser nyproducerade fastigheter som Fast-Partner uppför från grunden och inkluderar således ej hyresgästanpassningar och övriga pågående projekt i befintliga fastigheter.
Från och med tredje kvartalet 2007 görs kvartalsvisa värderingar av FastPartners hela fastighetsbestånd av externa värderingsinstitut. Under 2011 är det DTZ Sweden AB och Newsec Advice AB som utfört dessa.
Värderingsföretagens underlag för värderingarna utgörs av den information som FastPartner har lämnat om fastigheterna. Denna information består av utgående hyra, avtalsperiod, eventuella tillägg och rabatter, vakansnivåer, kostnader för drift och underhåll, samt större planerade eller nyligen utförda investeringar, underhåll och reparationer. Därutöver använder värderingsföretagen också egen information avseende ort- och marknadsvillkor för respektive fastighet.
Värderingen syftar till att bedöma fastigheternas marknadsvärde vid värdetidpunkten. Med marknadsvärde avses det mest sannolika priset vid en försäljning med normal marknadsföringstid på den öppna marknaden.
För värdebedömningen har en kassaflödesanalys genomförts för varje fastighet. Kassaflödesanalysen utgörs av en bedömning av nuvärdet av fastighetens framtida driftnetton under en kalkylperiod samt nuvärdet av objektets restvärde efter kalkylperiodens slut.
Byggrätter redovisas till marknadsvärde när detaljplaneprocessen har framskridit så långt att ett reellt marknadsvärde uppstår. Byggrätter värderas främst till ortsprisanalys, vilket innebär att bedömningen av marknadsvärdet sker utifrån jämförelser av priser för likartade byggrätter. För FastPartner är det endast ett fåtal fastigheter där byggrätten har värderats.
Värderingsinstitutens utlåtande granskas och jämförs med FastPartners interna värdering.
Se även beskrivning under not 10 Förvaltningsfastigheter.
Såväl orealiserade som realiserade värdeförändringar hänförliga till förvaltningsfastigheters verkliga värde redovisas i resultaträkningen.
Tillkommande utgifter läggs till det redovisade värdet endast när det är sannolikt att de framtida ekonomiska fördelar som är förknippade med tillgången kommer att komma företaget till del och anskaffningsvärdet kan beräknas på ett tillförlitligt sätt. Alla andra tillkommande utgifter redovisas som kostnad i den period de uppkommer. Avgörande för bedömningen när en tillkommande utgift läggs till det redovisade värdet är om utgiften avser utbyten av identifierade komponenter, eller delar därav, varvid sådana utgifter aktiveras. Även i de fall ny komponent tillskapats läggs utgiften till det redovisade värdet. Reparationer kostnadsförs i samband med att utgiften uppkommer.
Maskiner och inventarier redovisas som tillgång i balansräkningen om det är sannolikt att framtida ekonomiska fördelar kommer att komma bolaget till del och anskaffningsvärdet för tillgången kan beräknas på ett tillförlitligt sätt. Maskiner och inventarier redovisas till anskaffningsvärde med avdrag för ackumulerade avskrivningar och eventuella nedskrivningar.
Avskrivningar på maskiner och inventarier beräknas från historiskt anskaffningsvärde med justering för beräknat restvärde och eventuella nedskrivningar och uppskrivningar. Avskrivning sker linjärt över nyttjandeperioden. Maskiner och inventarier har en bedömd nyttjandeperiod om fem år.
Det redovisade värdet på anläggningstillgångarna prövas fortlöpande. Om indikation på nedskrivningsbehov finns, görs en jämförelse mellan anläggningstillgångens redovisade värde och dess bedömda återvinningsvärde.
Återvinningsvärdet utgörs av det högsta av en tillgångs nettoförsäljningsvärde och nyttjandevärde. Nettoförsäljningsvärdet utgörs av det pris som beräknas kunna uppnås vid försäljning av en tillgång mellan kunniga parter som är oberoende av varandra och som har ett intresse av att transaktionen genomförs. Avdrag ska göras för försäljningskostnader och avvecklingskostnader. Nyttjandevärdet mäts som förväntat framtida diskonterat kassaflöde. Nedskrivning sker då det redovisade värdet överstiger återvinningsvärdet. Neskrivningar återförs om förändringar har skett i de antaganden som ledde fram till den utsprunliga nedskrivningen. Återföring sker högst till det värde som skulle ha redovisats efter avskrivningar om ingen nedskrivning skett. Återförda nedskrivningar redovisas i resultaträkningen.
Ersättningar till anställda i form av löner, betald semester, betald sjukfrånvaro med mera, samt pensioner redovisas i takt med intjänandet. Beträffande pensioner och andra ersättningar efter avslutad anställning klassificeras dessa som avgiftsbestämda eller förmånsbestämda pensionsplaner.
För avgiftsbestämda planer betalar företaget fastställda avgifter till en separat oberoende juridisk enhet och har ingen förpliktelse att betala ytterligare avgifter. Koncernens resultat belastas för kostnader i takt med att förmånerna intjänas vilket normalt sammanfaller med tidpunkten för när premie erläggs.
Koncernens pensioner utgörs av ITP-planen genom försäkring i Alecta vilken, enligt ett uttalande från Rådet för finansiell rapportering, UFR 3, klassificeras som en förmånsbestämd plan som omfattar flera arbetsgivare. Detta innebär att företaget skall redovisa sin proportionella del av de förmånsbestämda förpliktelserna samt förvaltningstillgångar och kostnader som är förknippade med planen.
Enligt uppgift från Alecta kan de ej lämna dessa uppgifter, varför planen redovisas som en avgiftsbestämd plan i enlighet med punkt 30 i IAS 19.
Avsättningar är skulder som är ovissa med avseende på belopp och/eller tidpunkt då de kommer att regleras. FastPartner redovisar en avsättning i balansräkningen när det finns ett åtagande till följd av en inträffad händelse och att det är troligt att ett utflöde av resurser krävs för att reglera åtagandet och en tillförlitlig uppskattning av beloppet kan göras. Nuvärdesberäkning görs vid eventuella väsenliga tidseffekter för framtida betalningsflöden.
Inkomstskatter utgörs av aktuell skatt och uppskjuten skatt. Aktuell skatt är skatt som ska betalas eller erhållas avseende aktuellt år samt justeringar av tidigare års aktuella skatt. Uppskjuten skatt beräknas på skillnaden mellan redovisade och skattemässiga värden på företagets tillgångar och skulder. Uppskjutna skatteskulder redovisas i princip för alla skattepliktiga temporära skillnader. Uppskjutna skattefordringar redovisas endast i den utsträckning det är sannolikt att beloppen kan utnyttjas mot framtida skattepliktiga överskott.
Det redovisade värdet på uppskjutna skattefordringar prövas vid varje bokslutstillfälle och reduceras till den del det inte längre är sannolikt att tillräckliga skattepliktiga överskott kommer att finnas tillgängliga för att utnyttjas helt eller delvis mot den uppskjutna skattefordran.
Uppskjuten skatt beräknas enligt de skattesatser som förväntas gälla för den period då tillgången återvinns eller skulden regleras. Uppskjuten skatt redovisas som intäkt eller kostnad i resultaträkningen, utom i de fall den avser transaktioner eller händelser som redovisats direkt mot totalresultatet, varvid tillhörande skatteeffekt också redovisas mot totalresultatet.
Uppskjutna skattefordringar och skatteskulder kvittas då de hänför sig till inkomstskatt som debiteras av samma myndighet och då koncernen har för avsikt att reglera skatten med ett nettobelopp.
Kassaflödesanalysen upprättas enligt den indirekta metoden, vilket innebär att nettoresultatet justeras för poster som inte är kassaflödespåverkande.
En eventualförpliktelse redovisas när det finns ett möjligt åtagande som härrör från inträffade händelser och vars förekomst bekräftas endast av att en eller flera osäkra framtida händelser, som inte ligger inom företagets kontroll, inträffar eller uteblir, eller ett åtagande som härrör från inträffade händelser men som inte redovisas som en skuld eller avsättning på grund av att det inte är troligt att ett utflöde av resurser kommer att krävas för att reglera åtagandet eller att åtagandets storlek inte kan beräknas tillräckligt tillförlitligt.
Årsredovisningen för moderbolaget har upprättats enligt årsredovisningslagen, Rådets för finansiell rapporterings rekommendation RFR 2 "Redovisning för juridiska personer" och uttalanden från Rådet för finansiell rapportering. RFR 2 innebär att moderbolaget i årsredovisningen för den juridiska personen ska tillämpa samtliga av EU godkända IFRS och uttalanden så långt det är möjligt inom ramen för årsredovisningslagen och Tryggandelagen och med hänsyn till sambandet mellan redovisning och beskattning. Rekommendationen anger vilka undantag och tillägg som ska göras från IFRS.
De ändringar i RFR 2 "Redovisning för juridiska personer" som har trätt i kraft och gäller för räkenskapsåret 2011 har inneburit att koncernbidrag inte längre redovisas mot eget kapital. Ett koncernbidrag som moderbolaget erhåller eller lämnar ska redovisas över resultaträkningen. Ändringar i RFR 2 avseende koncernbidrag har medfört att jämförelsetalen har justerats. Övriga förändringar i RFR 2 har inte haft någon väsentlig effekt på moderbolagets finansiella rapporter.
ModerbolagETS REDOVISNINGSPRINCIPER Skillnaderna mellan koncernens och moderbolagets redovisningsprinciper framgår nedan.
Andelar i dotterföretag, intresseföretag och joint venture redovisas i moderbolaget enligt anskaffningsvärdemetoden. Utdelningar redovisas i sin helhet som intäkt.
Transaktionskostnader i samband med förvärv av dotterföretag redovisas som del av anskaffningsvärdet.
Fastighetsägande dotterföretag driver förvaltningen i kommission för moderbolaget. Löpande intäkter och kostnader, och driftrelaterade balansposter redovisas direkt i moderbolaget. I dotterföretagen redovisas i princip endast avskrivningar på byggnader.
De belopp som avsatts till obeskattade reserver utgör skattepliktiga temporära skillnader. På grund av sambandet mellan redovisning och beskattning särredovisas i juridisk person inte den uppskjutna skatteskuld som är hänförlig till de obeskattade reserverna. Förändringar av obeskattade reserver redovisas enligt svensk
I enlighet med IFRS 8 presenteras segmentsredovisning med företagsledningens synsätt uppdelat på Stockholm 1, Stockholm 2, Stockholm 3 och Gävleborg. Dessa fyra indentifierade regioner är de förvaltningsområden som verksamheten följs upp på och rapporteras till företagsledningen. Redovisningsprinciperna som används vid den interna rapporteringen är samma som för koncernen i övrigt. De fyra regionerna följs upp på driftnettonivå. Därtill kommer ofördelade poster samt koncernjusteringar. Hyresintäkterna, vilka är externa i sin helhet, och fastighetskostnader samt orealiserade värdeförändringar är direkt hänförliga till fastigheterna i respektive segment. Bruttoresultatet består av resultat från respektive segment exklusive allokering av centrala administrationskostnader, andel i intresseföretags resultat, poster i finansnettot samt skatt. Tillgångar och skulder redovisas per balansdagen och fastighetstillgångarna är direkt hänförliga till respektive segment. Ingen hyresgäst står inför mer än tio procent av hyresintäkterna och ingen verksamhet eller några tillgångar finns utanför Sverige.
Från och med 1 januari 2011 har FastPartner ändrat sin segmentsredovisning. Segmentet Väst har tagits bort och ingår som en del av vårt ena Stockholmssegment, Stockholm 2. Segmentet Stockholm har delats in i tre geografiska områden, Stockholm 1, Stockholm 2 och Stockholm 3. Stockholm 1 innefattar våra fastigheter i områdena Lunda/Spånga/Stockholm centralt. Stockholm 2 innefattar våra fastigheter i Västberga/Täby/Danderyd/Väst/Övriga och Stockholm 3 innefattar våra fastigheter i Märsta/Knivsta. Segmentet Gävleborg är oförändrat.
| MSEK 2011 2010 2011 2010 2011 2010 2011 2010 2011 2010 2011 2010 2011 2010 Hyresintäkter 148,6 126,7 206,2 183,7 60,2 56,6 49,7 47,1 464,7 414,1 464,7 414,1 Fastighetskostnader -59,0 -55,0 -63,2 -59,7 -27,3 -27,9 -20,7 -24,8 -170,2 -167,4 -170,2 -167,4 Driftnetto 89,6 71,7 143,0 124,0 32,9 28,7 29,0 22,3 294,5 246,7 294,5 246,7 Värdeförändringar Orealiserade värdeför ändringar fastigheter 166,8 301,7 40,8 56,7 24,4 86,4 -7,4 4,7 224,6 449,5 224,6 449,5 Realiserade värdeför ändringar fastigheter 8,6 10,0 18,6 0,0 18,6 Värdeförändringar finansiella tillgångar -11,3 3,6 -58,7 -24,2 -70,0 -20,6 Bruttoresultat 256,4 382,0 183,8 190,7 57,3 115,1 21,6 27,0 507,8 718,4 -58,7 -24,2 449,1 694,2 Ofördelade poster Central administration -17,3 -14,7 -17,3 -14,7 Andel i intresseföretags resultat 1,3 5,0 1,3 5,0 Finansiella intäkter 25,2 26,9 25,2 26,9 Finansiella kostnader -113,8 -62,3 -8,1 -11,6 -121,9 -73,9 Resultat före skatt 420,5 688,0 -84,1 -50,5 336,4 637,5 Skatt -111,7 -129,2 -111,7 -129,2 Periodens totalresultat 420,5 688,0 -195,8 -179,7 224,7 508,3 Förvaltningsfastigheter 2 513,9 1 837,7 2 298,2 2 104,2 624,2 580,3 554,0 541,2 5 990,3 5 099,4 5 990,3 5 099,4 Ofördelade poster Finansiella anläggningstillgångar 360,7 369,5 Inventarier 1,4 1,5 Omsättningstillgångar 53,7 117,9 Likvida medel 170,1 261,8 Summa tillgångar 2 513,9 1 873,7 2 298,2 2 104,2 624,2 580,3 554,0 541,2 5 990,3 5 099,4 6 576,2 5 850,1 Ofördelade poster Eget kapital 1 998,4 1 890,5 Långfristiga skulder 2 436,4 1 554,2 Uppskjuten skatteskuld 548,6 457,5 Kortfristiga skulder 1 592,8 1 947,9 Summa eget kapital 6 576,2 5 850,1 och skulder Årets förvärv och 473,7 144,2 153,1 306,8 19,4 6,6 20,2 14,0 666,3 471,6 666,3 471,6 investeringar Försäljningar -143,4 -107,1 - -250,5 - -250,5 |
Stock holm 1 |
Stock holm 2 |
Stock holm 3 |
Gävleborg | Summa fastighets förvaltning |
Elimineringar och koncernge mensamma poster |
Summa koncernen |
|
|---|---|---|---|---|---|---|---|---|
praxis över resultaträkningen i enskilda bolag under rubriken "Bokslutsdispositioner". I balansräkningen redovisas det ackumulerade värdet av avsättningarna under rubriken "Obeskattade reserver", av vilka 26,3 procent kan betraktas som uppskjuten skatteskuld och 73,7 procent som bundet eget kapital.
Aktieägartillskott förs direkt mot fritt eget kapital hos mottagaren och som en ökning av posten "Andelar i koncernföretag" hos givaren.
Koncernbidrag som lämnas och tas emot i syfte att minimera koncernens skattebetalningar redovisas som en bokslutsdisposition respektive utdelningsintäkt i resultaträkningen.
| Koncernen | Moderbolaget | |||
|---|---|---|---|---|
| 2011 | 2010 | 2011 | 2010 | |
| Hyresvärde | 541,5 | 481,8 | 282,9 | 261,9 |
| Hyresrabatter och förluster | -16,3 | -15,2 | -3,4 | -5,2 |
| Vakanser | -61,3 | -52,5 | -33,2 | -27,1 |
| Övriga intäkter fastighetsrörelsen | 0,8 | - | - | - |
| Summa | 464,7 | 414,1 | 246,3 | 229,6 |
Den genomsnittliga nominella kontraktslängden uppgår till 4,2 (4,1) år. Koncernens kreditförluster avseende hyresfordringar uppgår för året till -6,3 (-5,6) MSEK.
FastPartners kontraktsförfallostruktur framgår av nedanstående tabell:
| Kontraktsvärde | |||
|---|---|---|---|
| Löptid | Antal | (årshyra) | Andel % |
| 2012 | 224 | 70,8 | 12,7 |
| 2013 | 193 | 94,0 | 16,9 |
| 2014 | 224 | 102,0 | 18,4 |
| 2015 | 96 | 96,9 | 17,5 |
| 2016 > | 62 | 191,9 | 34,5 |
| Summa kommersiella fastigheter | 799 | 555,6 | 100,0 |
| Bostäder | 102 | 7,7 | |
| P-platser och garage | 804 | 9,4 | |
| Summa | 1 705 | 572,7 |
Nedanstående tabell beskriver framtida hyresintäkter avseende befintliga kontrakt för kommersiella fastigheter (orderstock). Denna kontraktsvolym uppgår till 2 305,1 (2 137,4) MSEK. Orderstocken för bostäder uppgår till 7,7 (7,4) MSEK i årshyra.
| Avtalade framtida hyresintäkter för kommersiella lokaler |
2011 | 2010 |
|---|---|---|
| Avtalade hyresintäkter år 1 | 555,6 | 433,0 |
| Avtalade hyresintäkter år 2 till 5 | 1 172,9 | 973,9 |
| Avtalade hyresintäkter senare än 5 år | 576,6 | 730,5 |
| Summa | 2 305,1 | 2 137,4 |
Fördelningen av kontraktsportföljen per region framgår nedan.
| Kommersiellt kontraktsvärde per region |
Kontraktsvärde | Löptid | Yta (kvm) |
|---|---|---|---|
| Stockholm 1 | 913,7 | 4,5 | 200 427 |
| Stockholm 2 | 1 062,6 | 4,7 | 260 490 |
| Stockholm 3 | 132,4 | 3,5 | 62 384 |
| Gävleborg | 196,4 | 3,5 | 125 200 |
| Summa | 2 305,1 | 4,2 | 648 501 |
Tomträttsavgäld är den avgift en ägare till en byggnad på kommunägd mark betalar till kommunen. Tomträtts- och arrendeavgift uppgick till 16,0 MSEK (15,3) för 2011. Tomträtter innehas främst i Stockholmsregionen. FastPartner innehar 27 tomträtter genom dotterföretag. Tomträttsavtalens förfallotidpunkter framgår nedan.
| Koncernen | ||
|---|---|---|
| Avtalade framtida tomträttsavgälder | 2011 | 2010 |
| Avtalade tomträttsavgälder år 1 | -18,0 | -14,0 |
| Avtalade tomträttsavgälder år 2 till 5 | -59,1 | -47,9 |
| Avtalade tomträttsavgälder år 6 till 10 | -37,6 | -24,1 |
| Summa | -114,7 | -86,0 |
| Koncernen | Moderbolaget | |||
|---|---|---|---|---|
| 2011 | 2010 | 2011 | 2010 | |
| Central administration | -17,1 | -14,4 | -13,2 | -11,7 |
| Avskrivningar kontorsutrustning | -0,2 | -0,3 | -0,2 | -0,1 |
| Summa | -17,3 | -14,7 | -13,4 | -11,8 |
| Koncernen | Moderbolaget | ||||
|---|---|---|---|---|---|
| 2011 | 2010 | 2011 | 2010 | ||
| Ränteintäkter | 17,9 | 19,9 | 130,4 | 128,5 | |
| Utdelningar | 2,1 | 6,5 | 2,1 | 6,5 | |
| Resultat från finansiella placeringar | 5,2 | 0,5 | 5,6 | 1,3 | |
| Summa | 25,2 | 26,9 | 138,1 | 136,3 |
På koncerninterna fordringar bokförs i moderbolaget ränteintäkter på reversfordringar avseende koncernens skulder till kreditinstitut. Koncerninterna ränteintäkter elimineras i koncernresultaträkningen.
| Koncernen | Moderbolaget | |||
|---|---|---|---|---|
| 2011 | 2010 | 2011 | 2010 | |
| Räntekostnader avseende lån hos kreditinstitut och liknande |
||||
| skulder | -118,9 | -61,3 | -101,5 | -51,2 |
| Räntekostnader koncernbolag | - | - | -57,0 | -56,5 |
| Räntekostnader avseende check | ||||
| räkning | -0,2 | -0,2 | -0,2 | -0,2 |
| Räntekostnader övriga skulder | -0,6 | -1,2 | -0,5 | -1,2 |
| Summa räntekostnader | -119,7 | -62,7 | -159,2 | -109,1 |
| Övriga finansiella poster | -1,3* | -8,9 | -0,8* | -8,7 |
| Pantbrevskostnader | -0,9 | -2,3 | -0,9 | -2,1 |
| Summa övriga finansiella poster | -2,2 | -11,2 | -1,7 | -10,8 |
| Finansiella kostnader enligt | ||||
| resultaträkning | -121,9 | -73,9 | -160,9 | -119,9 |
* I beloppet ingår orealiserad kursvinst på EUR-lån om 3,4 MSEK.
På koncerninterna skulder bokförs i moderbolaget räntekostnader på reversskulder avseende koncernens skulder till kreditinstitut. Koncerninterna räntekostnader elimineras i koncernresultaträkningen.
Under året har inga fastigheter avyttrats.
Samtliga värdeförändringar framgår av nedanstående tabell.
| Koncernen | |||
|---|---|---|---|
| 2011 | 2010 | ||
| Fastigheter | |||
| Realiserade | - | 18,6 | |
| Orealiserade | 224,6 | 449,5 | |
| Summa värdeförändringar fastigheter | 224,6 | 468,1 |
Årets totala värdeförändringar i förvaltningsfastigheter uppgår till 224,6 (468,1) MSEK.
Av årets orealiserade värdeförändringar om 224,6 (449,5) avser 232,0 (444,8) MSEK beståndet i Stockholm och -7,4 (4,7) MSEK beståndet i Gävleborg. Av de realiserade värdeförändringarna avser 0,0 (18,6) MSEK beståndet i Stockholm och 0,0 (0,0) MSEK beståndet i Gävleborg.
Under året har FastPartner fortsatt att göra kvartalsvisa värderingar av hela fastighetsbeståndet med hjälp av värderingsinstituten DTZ Sweden AB och Newsec Advice AB.
För ytterligare information kring värdering av förvaltningsfastigheter, se not 10 Förvaltningsfastigheter.
| Koncernen | Moderbolaget | ||||
|---|---|---|---|---|---|
| 2011 | 2010 | 2011 | 2010 | ||
| Finansiella instrument | |||||
| Omvärderingar i långfristiga innehav |
-58,7 | -26,1 | -58,7 | -26,1 | |
| Realiserad omvärdering i kortfris tiga placeringar |
- | 1,9 | - | - | |
| Marknadsvärdering räntederivat | -11,3 | 3,6 | -11,8 | - | |
| Summa värdeförändringar finansiella instrument |
-70,0 | -20,6 | -70,5 | -26,1 |
Av årets omvärderingar i långfristiga innehav avser -55,4 (-26,4) MSEK värdeförändring i innehavet i Allenex AB.
| Koncernen | Moderbolaget | |||
|---|---|---|---|---|
| 2011 | 2010 | 2011 | 2010 | |
| Inkomstskatt | ||||
| Resultat före skatt | 336,4 | 637,5 | 107,5 | 141,0 |
| Nominell skattesats i Sverige, 26,3% |
-88,5 | -167,8 | -28,3 | -37,1 |
| Värdeförändringar finansiella instrument |
-17,8 | -7,3 | -18,5 | -7,3 |
| Justering skattemässiga restvärden fastigheter |
-7,5 | 19,1 | - | - |
| Skattefri vinst försäljning fastig heter |
- | 21,7 | - | - |
| Övrig justering avseende uppskju ten skatt på andelar i HB/KB |
- | -0,2 | - | -0,2 |
| Justering för övriga ej avdragsgilla/ skattepliktiga poster |
3,8 | 2,9 | 44,4 | 28,1 |
| Korrigering tidigare års taxering/ beräkning |
-1,7 | 2,4 | -1,5 | 1,6 |
| Redovisad skattekostnad | -111,7 | -129,2 | -3,9 | -14,3 |
| varav | ||||
| Aktuell skatt | -22,1 | -19,1 | -7,3 | -14,9 |
| Uppskjuten skatt | -89,6 | -110,1 | 3,4 | 0,6 |
| Redovisad skattekostnad | -111,7 | -129,2 | -3,9 | -14,3 |
Aktuell skatt i moderbolaget 2011 avser till -5,8 MSEK skatt på årets resultat och till -1,5 MSEK korrigering av skatt från tidigare år.
Aktuell skatt i moderbolaget 2010 avser till -16,5 MSEK skatt på årets resultat och till 1,6 MSEK korrigering av skatt från tidigare år.
| Koncernen | Moderbolaget | |||||
|---|---|---|---|---|---|---|
| Uppskjuten skatteskuld -/fordran | 2011 | 2010 | 2011 | 2010 | ||
| Temporära skillnader | ||||||
| Fastigheter | -2 054,4 -1 690,2 | - | - | |||
| Uppskjuten skatteskuld 26,3% | -540,3 | -444,5 | - | - | ||
| Negativ justerad anskaffningsutgift för andelar i HB/KB |
-48,3 | -54,6 | -7,2 | -8,4 | ||
| Uppskjuten skatteskuld 26,3% | -12,7 | -14,4 | -1,9 | -2,2 | ||
| Marknadsvärdering räntederivat | 16,9 | 5,6 | 11,8 | - | ||
| Uppskjuten skattefordran 26,3% | 4,4 | 1,4 | 3,1 | - | ||
| Uppskjuten skatteskuld | 548,6 | -457,5 | 1,2 | -2,2 |
Årets skatt uppgår till -111,7 (-129,2) MSEK. Skatten utgörs främst av uppskjuten skatt hänförlig till orealiserade värdeförändringar på förvaltningsfastigheter samt möjligheter att utnyttja skattemässiga avskrivningar för förvaltningsfastigheterna. Detta innebär att skatten ej är kassaflödespåverkande. Vid avyttringar av fastigheter i bolagsform omvandlas sällan den uppskjutna skatten till aktuell skatt eftersom vinst vid försäljning av dotterbolagsaktier är skattefri.
Spärrade underskott finns i koncernen om cirka 67 MSEK. Dessa kan börja utnyttjas tidigast i taxeringen 2014 och därför har ingen uppskjuten skattefordran avseende dessa underskott bokförts.
| Koncernen | Moderbolaget | ||||
|---|---|---|---|---|---|
| Förvaltningsfastigheter | 2011 | 2010 | 2011 | 2010 | |
| Verkligt värde vid årets början | 5 099,4 | 3 815,7 | - | - | |
| Omklassificering | - | 613,1 | - | - | |
| Försäljningar av fastigheter | - | -250,5 | - | - | |
| Förvärv av fastigheter | 619,0 | 303,3 | - | - | |
| Investeringar | 47,3 | 168,3 | - | - | |
| Värdeförändring | 224,6 | 449,5 | - | - | |
| Verkligt värde vid årets slut | 5 990,3 | 5 099,4 | - | - | |
| Koncernen | Moderbolaget | |||
|---|---|---|---|---|
| Fastigheter under uppförande | 2011 | 2010 | 2011 | 2010 |
| Värde vid årets början | - | 613,1 | - | - |
| Omklassificering | - | -613,1 | - | - |
| Värde vid årets slut | - | - | - | - |
| Taxeringsvärde samtliga fastigheter | 2 833,0 | 2 067,2 | - | - |
Koncernens fastigheter redovisas till verkligt värde.
Under året har kvartalsvisa värderingar av FastPartners hela fastighetsbestånd gjorts av värderingsinstituten DTZ Sweden AB och Newsec Advice AB.
Värderingsföretagens underlag för värderingarna utgörs av den information som FastPartner har lämnat om fastigheterna. Denna information består av utgående hyra, avtalsperiod, eventuella tillägg och rabatter, vakansnivåer, kostnader för drift och underhåll, samt större planerade eller nyligen utförda investeringar och reparationer. Därutöver använder värderingsföretagen också egen information avseende ort- och marknadsvillkor för respektive fastighet. Värderingsinstitutens utlåtande granskas och jämförs med FastPartners interna värdering och den värdering som bäst stämmer överens med FastPartners egna värdering används vid bedömningen av det totala marknadsvärdet för koncernens fastigheter.
Värderingen syftar till att bedöma fastigheternas marknadsvärde vid värdetidpunkten. Med marknadsvärde avses det mest sannolika priset vid en försäljning med normal marknadsföringstid på den öppna marknaden. För värdebedömningen genomförs en kassaflödesanalys för varje fastighet. Kassaflödesanalysen utgörs av en bedömning av nuvärdet av fastighetens framtida driftnetton under en kalkylperiod samt nuvärdet av objektets restvärde efter kalkylperiodens slut. Kalkylperioden uppgår normalt till tio år. För bedömning av restvärdet vid utgången av kalkylperioden beräknas driftnettot för året efter kalkylperiodens slut.
Bedömningen av utbetalningar för drift och underhåll har gjorts dels utifrån FastPartners lämnade uppgifter, dels utifrån erfarenhet avseende jämförbara objekt. Utbetalningarna för drift och underhåll bedöms öka i takt med den antagna inflationen.
Kalkylräntan utgör ett nominellt räntekrav på totalt kapital före skatt. Räntekravet är baserat på erfarenhetsmässiga bedömningar av marknadens förräntningskrav för likartade fastigheter. Bedömningen av räntekravet görs per fastighet. Samtliga förvaltningsfastigheter i beståndet genererar hyresintäkter.
För värdebedömningen vid balansdagen har följande värderingsantaganden gjorts:
• Inflationsantagandet för hela kalkylperioden uppgår till 2 procent per år.
• Genomsnittligt avkastningskrav för hela fastighetsbeståndet uppgår till cirka 6,7 (6,5) procent. För region Stockholm är det genomsnittliga avkastningskravet cirka 6,6 (6,4) procent, för region Gävleborg är det cirka 7,8 (7,1) procent.
För ytterligare information om värdeförändringar i förvaltningsfastigheter under året, se not 8 Värdeförändringar.
FastPartner har inga väsentliga åtaganden att utföra reparationer och underhåll annat än vad som följer av god fastighetsförvaltning. Däremot finns väsentliga åtaganden att färdigställa påbörjade investeringar i förvaltningsfastigheterna om cirka 75 (25) MSEK.
| Koncernen | Moderbolaget | |||||
|---|---|---|---|---|---|---|
| 2011 | 2010 | 2011 | 2010 | |||
| Ackumulerade anskaffningsvärden | ||||||
| Vid årets början | 5,7 | 6,3 | 2,7 | 3,2 | ||
| Förvärv | - | 0,1 | - | - | ||
| Investeringar | 0,3 | 0,1 | 0,1 | 0,1 | ||
| Avyttringar och utrangeringar | -0,2 | -0,8 | -0,2 | -0,6 | ||
| Summa | 5,8 | 5,7 | 2,6 | 2,7 | ||
| Ackumulerade avskrivningar | ||||||
| Vid årets början | -4,2 | -4,5 | -1,5 | -1,9 | ||
| Förvärv | - | -0,1 | - | - | ||
| Avyttringar och utrangeringar | 0,2 | 0,7 | 0,1 | 0,6 | ||
| Årets avskrivning enligt plan | -0,4 | -0,3 | -0,2 | -0,2 | ||
| Summa | -4,4 | -4,2 | -1,6 | -1,5 | ||
| Planenligt restvärde vid årets slut | 1,4 | 1,5 | 1,0 | 1,2 |
| Företag | Org nummer | Säte | Kapital- och röstandel | Bokfört värde kSEK |
|---|---|---|---|---|
| I Moderbolaget | ||||
| Batteriet Fastighetsförvaltning AB | 556178-8968 | Stockholm | 100% | 19 845 |
| Batteriet Hus AB | 556055-9519 | Stockholm | 100% | 5 112 |
| Colonia Fastighet AB | 556241-5140 | Stockholm | 100% | 50 |
| Darrgräset HB | 969649-6810 | Stockholm | 100% | 3 000 |
| Deamatris Förvaltning AB | 556518-6896 | Stockholm | 100% | 170 737 |
| Fastighets AB Bomullsspinneriet | 556680-2186 | Stockholm | 100% | 70 753 |
| Fastighets AB Drillsnäppan | 556660-5761 | Stockholm | 100% | 178 383 |
| Fastighets AB Repslagaregatan | 556824-7281 | Stockholm | 100% | 6 319 |
| Fastighetsbolaget Oljan 2 i Täby AB | 556793-1174 | Stockholm | 100% | 25 487 |
| Fastighetsbolaget Timpenningen 2 KB | 916610-5974 | Stockholm | 100% | 1 085 |
| Fastighetspartner Avaström Holding AB | 556651-9723 | Gävle | 100% | 114 653 |
| Fastighetspartner Bromma AB | 556682-0956 | Stockholm | 100% | 37 576 |
| Fastighetspartner Bromsten AB | 556356-5810 | Stockholm | 100% | 211 |
| Fastighetspartner Globen AB | 556625-5708 | Stockholm | 100% | 28 814 |
| Fastighetspartner Hallstahammar AB | 556214-5580 | Stockholm | 100% | 13 500 |
| Fastighetspartner Knivsta-AR AB | 556671-8507 | Stockholm | 100% | 11 421 |
| Fastighetspartner Lunda AB | 556669-0656 | Stockholm | 100% | 4 705 |
| Fastighetspartner Norrköping AB | 556231-5902 | Stockholm | 100% | 8 422 |
| Fastighetspartner Skolfastigheter AB | 556661-5521 | Gävle | 100% | 25 768 |
| Fastighetspartner Söderhamn Holding KB | 969666-8889 | Stockholm | 100% | 1 |
| Fastighetspartner Täby AB | 556204-1177 | Stockholm | 100% | 2 650 |
| FastPartner Bredäng AB | 556731-1070 | Stockholm | 100% | 17 062 |
| FastPartner Hässelby AB | 556730-8613 | Stockholm | 100% | 1 095 |
| FastPartner Luntmakargatan 22-34 AB | 556877-0076 | Stockholm | 100% | 50 |
| Fastpartner i Tibro AB | 556847-7946 | Stockholm | 100% | 68 601 |
| FastPartner Rinkeby AB | 556730-0296 | Stockholm | 100% | 1 095 |
| FastPartner Tech Center AB | 556591-2010 | Stockholm | 100% | 24 195 |
| FastPartner Tensta AB | 556731-0734 | Stockholm | 100% | 1 558 |
| FastPartner Älvsjö AB | 556731-0619 | Stockholm | 100% | 1 251 |
| Forsdala Företagscenter HB | 916524-4691 | Stockholm | 100% | 29 568 |
| Fredriksten Fastighet AB | 556096-0840 | Stockholm | 100% | 33 902 |
| Förvaltningsbolaget Entuna HB | 916600-0381 | Stockholm | 100% | 22 375 |
| Gävle Näringen 22:2 AB | 556718-2448 | Stockholm | 100% | 62 045 |
| HB Fastighetspartner 11 | 916629-8092 | Stockholm | 100% | 0 |
| HB Näringshuset | 916637-2897 | Stockholm | 100% | 36 356 |
| HB Robertsfors Fastighetsförvaltning | 916618-9465 | Stockholm | 100% | 11 080 |
| HB Skebo Fastighetsförvaltning | 916618-9473 | Stockholm | 100% | 1 |
| HB Solhem Fastighetsförvaltning | 916618-9424 | Stockholm | 100% | 1 |
| KB Arbetsbasen Västberga | 916618-0837 | Stockholm | 100% | 9 255 |
| KB Avesta 1 Stockholm | 916582-2009 | Stockholm | 100% | 48 577 |
| KB Fisken 13 Södertälje | 916614-4452 | Stockholm | 100% | 10 785 |
| KB Lerkrogen Fastighetsförvaltning | 916618-0860 | Stockholm | 100% | 427 852 |
| KB Päronet 2 | 916613-9023 | Stockholm | 100% | 2 607 |
| Kebarco AB | 556006-9584 | Stockholm | 100% | 401 |
| Landeriet Fastighet AB | 556203-2218 | Stockholm | 100% | 133 521 |
| Landeriet Förvaltning AB | 556057-9665 | Stockholm | 100% | 128 690 |
| Märsta Centrum AB | 556106-8817 | Stockholm | 100% | 150 891 |
| Partnerfastigheter NF AB | 556139-1722 | Stockholm | 100% | 7 078 |
| Standard Fastighet i Märsta AB | 556067-2221 | Stockholm | 100% | 8 773 |
| Storheden Invest AB | 556047-1087 | Stockholm | 100% | 29 517 |
| Sätra Hälsofastigheter AB | 556704-8748 | Gävle | 100% | 8 843 |
| Vexillum Duo AB | 556680-9355 | Stockholm | 100% | 41 726 |
| Västeråshus Förvaltning AB | 556259-3060 | Stockholm | 100% | 24 735 |
| Summa | 2 071 978 |
| Företag | Org nummer | Säte | Kapital- och röstandel |
|---|---|---|---|
| Tillkommer i koncernen | |||
| Batteriet Centrumhus AB | 556436-5988 | Stockholm | 100% |
| Batteriet Fastigheter AB | 556121-5699 | Stockholm | 100% |
| Bosgården KB | 916444-2221 | Göteborg | 100% |
| Cabinjo Holding AB | 556239-5243 | Stockholm | 100% |
| Fastighets AB Krejfast | 556804-7764 | Stockholm | 100% |
| Fastighetsbolaget Färgelanda Prästgård KB | 969634-0653 | Stockholm | 100% |
| Fastighetsbolaget Gråbo Centrum KB | 969633-4540 | Stockholm | 100% |
| Fastighetspartner Amplus AB | 556209-8128 | Stockholm | 100% |
| Fastighetspartner Avaström KB | 969645-2730 | Gävle | 100% |
| Fastighetspartner Söderhamn KB | 969670-3009 | Stockholm | 100% |
| KB Amplus | 916557-5953 | Göteborg | 100% |
| KB Pottegården 3 | 916557-4972 | Göteborg | 100% |
| Landeriet 14 AB | 556083-2155 | Stockholm | 100% |
| Märsta 1:198 AB | 556848-9636 | Sigtuna | 100% |
| Nordpartner AB | 556535-1938 | Stockholm | 100% |
| Profundo AB | 556199-8146 | Stockholm | 100% |
| Profundo Fastigheter AB | 556152-5592 | Stockholm | 100% |
| Vinsta Stenskärve AB | 556725-8685 | Stockholm | 100% |
| Koncernen | Moderbolaget | ||||||
|---|---|---|---|---|---|---|---|
| Org nummer | Kapital- och röstandel |
Säte | 2011 | 2010 | 2011 | 2010 | |
| Alberto Biani S.p.A | 2453810240 | 24,0% | (Italien) | 3,7 | 5,3 | 3,7 | 5,3 |
| Allenex AB | 556543-6127 | 32,3% | Stockholm | 57,9 | 74,6 | 57,9 | 74,6 |
| LinkTech AB | 556516-1543 | 16,9% | Linköping | 9,5 | 9,1 | 9,5 | 9,1 |
| Litium Affärskommunikation AB | 556562-1835 | 42,5% | Jönköping | 28,6 | 25,7 | 28,6 | 25,7 |
| Synoco Scandinavia AB | 556550-9014 | 24,0% | Stockholm | 12,0 | 14,1 | 12,0 | 14,1 |
| Northern Star AB | 556684-7959 | 12,5% | Stockholm | 0,0 | 0,0 | 0,0 | 0,0 |
| Transmission Audio Svenska AB | 556707-0965 | 8,0% | Uppsala | 0,0 | 0,0 | 0,0 | 0,0 |
| Dacke Group Nordic AB | 556606-9323 | 0,5% | Stockholm | 0,0 | 0,0 | 0,0 | 0,0 |
| E-tel Ltd | 3,0% | (England) | 0,0 | 0,0 | 0,0 | 0,0 | |
| Svensk Fastighetsfond Logistik | |||||||
| fastigheter AB | 556797-4919 | 3,2% | Stockholm | 0,1 | 0,2 | 0,1 | 0,2 |
| Övrigt | 0,5 | 0,5 | 0,5 | 0,5 | |||
| Summa aktier och andelar | 112,3 | 129,5 | 112,3 | 129,5 |
Innehaven i aktier och andelar redovisas till verkligt värde i enlighet med IAS 39.
| Koncernen | Moderbolaget | |||||||
|---|---|---|---|---|---|---|---|---|
| Org nummer | Kapital- och röstandel | Säte | 2011 | 2010 | 2011 | 2010 | ||
| FastProp Holding AB | 556706-5072 | 50,00% | Stockholm | 48,8 | 48,8 | 40,0 | 40,0 | |
| Kapitalandel | ||||||||
| Vid årets början | 48,8 | 43,8 | 40,0 | 40,0 | ||||
| Förvärv av andelar | - | - | - | - | ||||
| Andel av årets resultat | - | 5,0 | - | - | ||||
| Vid årets slut | 48,8 | 48,8 | 40,0 | 40,0 | ||||
| Fast Real AB | 556840-4395 | 50,00% | Stockholm | 2,0 | - | 2,0 | - | |
| Kapitalandel | ||||||||
| Vid årets början | - | - | - | - | ||||
| Förvärv av andelar | 2,0 | - | 2,0 | - | ||||
| Andel av årets resultat | - | - | - | - | ||||
| Vid årets slut | 2,0 | - | 2,0 | - |
Not 14 fortsättning
| Koncernen | Moderbolaget | ||||||
|---|---|---|---|---|---|---|---|
| Org nummer | Kapital- och röstandel | Säte | 2011 | 2010 | 2011 | 2010 | |
| Arena Real AB | 556755-6682 | 50,00% | Stockholm | 1,3 | - | 0,0 | - |
| Kapitalandel | |||||||
| Vid årets början | - | - | - | - | |||
| Förvärv av andelar | 0,0 | - | 0,0 | - | |||
| Andel av årets resultat | 1,3 | - | - | - | |||
| Vid årets slut | 1,3 | - | 0,0 | - | |||
| Xenella Holding AB | 556871-5477 | 50,00% | Malmö | 0,0 | - | 0,0 | - |
| Kapitalandel | |||||||
| Vid årets början | - | - | - | - | |||
| Förvärv av andelar | 0,0 | - | 0,0 | - | |||
| Andel av årets resultat | - | - | - | - | |||
| Vid årets slut | 0,0 | - | 0,0 | - | |||
| Summa andelar i intresseföretag | 52,1 | 48,8 | 42,0 | 40,0 | |||
| Kapitalandel | |||||||
| Vid årets början | 48,8 | 43,8 | 40,0 | 40,0 | |||
| Förvärv av andelar | 2,0 | - | 2,0 | - | |||
| Andel av årets resultat | 1,3 | 5,0 | - | - | |||
| Vid årets slut | 52,1 | 48,8 | 42,0 | 40,0 |
Innehaven i ovan bolag redovisas enligt kapitalandelsmetoden i enlighet med IAS 28.
| Koncernen | Moderbolaget | |||
|---|---|---|---|---|
| 2011 | 2010 | 2011 | 2010 | |
| Reversfordringar* | 196,3 | 191,1 | 187,1 | 182,4 |
| Fjärrvärmelån | - | 0,1 | - | - |
| Summa | 196,2 | 191,2 | 187,0 | 182,4 |
*Varav 22 MSEK är en efterställd fordran.
Specifikation förfallostruktur reversfordringar.
| Förfall | Genomsnittlig ränta % |
Belopp MSEK |
|---|---|---|
| 2012 | 5,5 | 2,6 |
| 2013 | - | - |
| 2014 | - | - |
| 2015 | 2,8 | 8,2 |
| >2015 | 7,8 | 185,4 |
| Summa | 196,2 |
| Not 16 | Förutbetalda kostnader och upplupna intäkter | |||
|---|---|---|---|---|
| -------- | ---------------------------------------------- | -- | -- | -- |
| Koncernen | Moderbolaget | |||
|---|---|---|---|---|
| 2011 | 2010 | 2011 | 2010 | |
| Övriga förutbetalda kostnader, inklusive lager, bränsle |
27,1 | 12,5 | 19,3 | 12,2 |
| Upplupna ränteintäkter | 2,0 | 19,3 | 1,9 | 19,2 |
| Summa | 29,1 | 31,8 | 21,2 | 31,4 |
| Koncernen | Moderbolaget | |||
|---|---|---|---|---|
| 2011 | 2010 | 2011 | 2010 | |
| Kassa och banktillgodohavanden | 170,1 | 261,8 | 144,2 | 253,5 |
| Likvida medel | 170,1 | 261,8 | 144,2 | 253,5 |
| Koncernen | Moderbolaget | |||
|---|---|---|---|---|
| 2011 | 2010 | 2011 | 2010 | |
| Fastighetslån | 3 495,0 | 2 983,1 | 2 858,9 | 2 340,4 |
| Obligationslån | 300,0 | 300,0 | 300,0 | 300,0 |
| Checkräkning | - | - | - | - |
| Summa | 3 795,0 | 3 283,1 | 3 158,9 | 2 640,4 |
| Varav kortfristig del fastighetslån | -1 362,6 -1 732,4 | -776,5 | -1 725,6 | |
| Summa långfristiga lån till | ||||
| kreditinstitut | 2 432,4 | 1 550,7 | 2 382,4 | 914,8 |
| Specifikation checkräkningskredit | ||||
| Beviljad kreditlimit | 31,2 | 46,6 | 31,2 | 46,6 |
| Outnyttjad del | -24,5 | -46,6 | -24,5 | -46,6 |
| Utnyttjat kreditbelopp | 6,7 | - | 6,7 | - |
Nedan redovisas koncernens lånestruktur per 31 december 2011:
| Varav | Outnyttjat | Låneavtalens | ||
|---|---|---|---|---|
| MSEK | Låneavtal | utnyttjat | låneavtal | löptid |
| 1 498,6 | 1 362,6 | 136,0 | 2012 | |
| 50,0 | 50,0 | 0,0 | 2013 | |
| 283,9 | 283,9 | 0,0 | 2014 | |
| 300,0* | 300,0 | 0,0 | 2015 | |
| 2 000,0 | 1 798,5 | 201,5 | 2016 | |
| Summa | 4 132,5 | 3 795,0 | 337,5 |
FastPartners lån hos kreditinstitut och liknande skulder uppgår vid årets slut till 3 795,0 (3 283,1) MSEK.
FastPartner emitterade i oktober 2010 ett icke säkerställt femårigt obligationslån på den svenska marknaden. Obligationslånets volym uppgår till 300 MSEK och har ett slutligt förfall år 2015. Obligationslånet löper med en fast ränta om 6,75 procent och kan förtidsinlösas av FastPartner efter två år.
FastPartner har under 2011 upptagit ett lån i EUR. Lånet uppgår till cirka 31,7 MEUR och har omräknats till balansdagens kurs per 2011-12-31.
Koncernens totala tillgängliga låneram uppgår till 4 132,5 (3 822,4) MSEK. I detta belopp ingår lån på totalt 1 362,6 (1 732,4) MSEK som förfaller eller ska delamorteras inom 12 månader och är därför klassificerade som kortfristiga skulder till kreditinstitut per 31 december 2011. FastPartner har kommit långt i diskussionerna om refinansiering av dessa krediter. För ytterligare upplysningar om finansiell riskhantering, se not 19 Finansiell riskhantering.
FastPartner är genom sin verksamhet exponerad för finansiella risker så som ränte-, kredit och motparts- samt likviditets- och refinansieringsrisker. Ansvaret för FastPartners finansiella risker hanteras av företagets VD och ekonomiavdelning. FastPartner använder derivatinstrument för att säkra de finansiella riskerna.
Med ränterisk avses risken att förändringar i marknadsräntan påverkar koncernens räntenetto. Hur snabbt en ränteförändring får genomslag i räntenettot beror på räntebindningstiden för de finansiella tillgångarna och de finansiella skulderna.
FastPartner har ingen fast angiven löptid inom vilken den genomsnittliga räntebindningstiden ska ligga. De fleråriga kreditavtal som FastPartner tecknat innebär räntevillkor där bankens marginaler i stor utsträckning är fastställda i avtalen och där FastPartner har möjlighet att välja räntebindningstiden.
FastPartners strävan är att utnyttja löptider på låneportföljen som ger en så låg genomsnittlig ränta som möjligt. Under 2011 har FastPartner valt att räntesäkra en del av låneportföljen genom att ingå ränteswapavtal om totalt 1 miljard kronor med en löptid på fem år. Räntesäkringen omfattar cirka 29 procent av FastPartners totala låneportfölj exklusive obligationslån. Ränteswapavtalet innebär att FastPartner betalar en fast årlig ränta om 2,20 procent exklusive marginal. FastPartners övriga finansiering löper för närvarande med kort ränta, upp till tre månaders bindningstid, då detta bedöms vara mer lönsamt än att binda räntorna på längre tid. FastPartner har under året i stor utsträckning valt att använda STIBOR 90 dagar som huvudsaklig räntebas.
På sidorna 48–49 i årsredovisningen finns en utförlig beskrivning av riskerna och hur FastPartner arbetar med dessa risker.
Nedan redovisas räntebindningsstrukturen per 31 december 2011 för koncernens skulder hos kreditinstitut.
| Löptid | Utnyttjade låneavtal (MSEK) |
Andel % | Medel ränta % |
Beviljade låneavtal (MSEK) |
|---|---|---|---|---|
| 2012 | 1 362,6 | 35,9 | 3,5 | 1 498,6 |
| 2013 | 50,0 | 1,3 | 4,2 | 50,0 |
| 2014 | 283,9 | 7,5 | 3,2 | 283,9 |
| 2015 | 300,0* | 7,9 | 6,7 | 300,0 |
| 2016 | 1 798,5 | 47,4 | 3,5 | 2 000,0 |
| Summa | 3 795,0 | 100,0 | 3,8 | 4 132,5 |
*Obligationslån
Medelräntan för koncernens skulder hos kreditinstitut (exklusive obligationslån) på 3 495,0 (2 983,1) MSEK var per 31 december 2011 3,5 (2,6) procent.
Vid utgången av 2011 uppgick koncernens likvida medel till 170,1 (261,8) MSEK.
En ränteförändring på en procentenhet som baseras på exponeringen per balansdagen skulle för 2011 påverka FastPartners resultaträkning med 23,8 MSEK.
FastPartners kredit- och motpartsrisker består av exponeringar gentemot kommersiella motparter och finansiella motparter. Med kredit- eller motpartsrisk avses risken för förlust om motparten inte fullgör sina förpliktelser. FastPartners kommersiella kredit- och motpartsrisk består främst av hyresfordringar vilka är fördelade över ett stort antal motparter. Kredit- och motpartsrisken gentemot finansiella motparter begränsas till finansiella institutioner med hög kreditvärdighet. Per den 31 december 2011 fanns inga väsentliga koncentrationer av kredit- och motpartsrisk. På sidorna 48–49 i årsredovisningen finns en utförlig beskrivining av riskerna och hur FastPartner arbetar med dessa risker. Den maximala kredit- och motpartsrisken motsvaras av de finansiella tillgångarnas bokförda värde. Årets hyresförluster uppgick i koncernen till -6,3 (-5,6) MSEK.
| Koncernen | ||
|---|---|---|
| 2011 | 2010 | |
| Förfallna, ej reserverade hyresfordringar | ||
| Förfallna upp till 30 dagar | 0,8 | 1,6 |
| Förfallna 31–60 dagar | 1,3 | 0,6 |
| Förfallna mer än 61 dagar | 1,9 | 0,2 |
| Totalt | 4,0 | 2,4 |
Med likviditets- och refinansieringsrisk avses risken att kostnaden blir högre och finansieringsmöjligheterna begränsade när lån ska omsättas samt att betalningsförpliktelser inte kan uppfyllas som följd av otillräcklig likviditet eller svårigheter att erhålla finansiering.
FastPartner innehar flera kreditavtal med större svenska banker med en total tillgänglig låneram om 3 832,5 MSEK. Avtalen är ett bra sätt att säkerställa tillgång till likviditet i en marknadssituation där tillgången på krediter blivit mycket begränsad. Avtalen löper ut mellan år 2012 och 2016.
Av koncernens totala lån om 3 795,0 (3 283,1) MSEK löper lån om 1 362,6 MSEK ut under år 2012. FastPartner har redan kommit långt i refinansieringsdiskussionerna med berörda banker och bolaget har för avsikt omsätta dessa lån till långfristig finansiering med kort räntebindning under 2012.
| Koncernen | Moderbolaget | |||
|---|---|---|---|---|
| 2011 | 2010 | 2011 | 2010 | |
| Depositioner | 3,6 | 3,5 | 3,6 | 3,5 |
| Övriga skulder | 0,4 | - | -1,1 | 2,2 |
| Summa | 4,0 | 3,5 | 2,5 | 5,7 |
| Koncernen | Moderbolaget | |||
|---|---|---|---|---|
| 2011 | 2010 | 2011 | 2010 | |
| Förutbetalda hyror | 33,6 | 53,1 | 46,0 | 51,6 |
| Upplupna räntekostnader | 17,3 | 9,0 | 17,1 | 9,0 |
| Öviga upplupna kostnader | 43,5 | 23,5 | 16,6 | 21,8 |
| Summa | 94,4 | 85,6 | 79,7 | 82,4 |
| Koncernen och Moderbolaget | |||||
|---|---|---|---|---|---|
| 2011-12-31 | Nivå 1 | Nivå 2 | Nivå 3 | ||
| Aktieinnehav värderade till verkligt värde vid årets början |
129,5 | 84,1 | - | 45,4 | |
| Förvärv/Försäljning under året | 41,5 | 38,7 | - | 2,8 | |
| Orealiserad värdeförändring | -58,7 | -55,0 | - | -3,7 | |
| Aktieinnehav värderade till verkligt värde vid årets slut |
112,3 | 67,8 | - | 44,5 | |
| Värdering enligt nivå 3 | |||||
| Alberto | |||||
| Biani | Litium | Synoco | Övrigt | Totalt | |
| Vid årets början | 5,3 | 25,7 | 14,2 | 0,2 | 45,4 |
| Förvärv/Försäljningar under året |
- | 2,9 | - | -0,1 | 2,8 |
| Omvärdering 2011 över resultaträkningen |
-1,5 | - | -2,2 | - | -3,7 |
| Vid årets slut | 3,8 | 28,6 | 12,0 | 0,1 | 44,5 |
Nivå 1 innefattar följande innehav: Allenex och LinkTech. Dessa innehav redovisas som aktier och andelar.
Nivå 3 innefattar innehaven enligt ovan. Innehavet i Alberto Biani är värderat till FastPartners del i substansvärdet av bolaget enligt senast lämnad årsredovisning.
Värdet på innehaven i Litium och Synoco är framtagna baserad på en bedömning av framtida kassaflöden.
Känslighetsanalys för nivå 3:
En förändring av antagen diskonteringsfaktor med +/- 2% för värderingen av Litium och Synoco skulle påverka det bokförda värdet med ca -13 MSEK respektive 15 MSEK.
| Koncernen och Moderbolaget | |||||
|---|---|---|---|---|---|
| 2010-12-31 | Nivå 1 | Nivå 2 | Nivå 3 | ||
| Aktieinnehav värderade till verkligt värde vid årets början |
183,4 | 138,2 | - | 45,2 | |
| Förvärv/Försäljning under året | -27,8 | -28,0 | - | 0,2 | |
| Orealiserad värdeförändring | -26,1 | -26,1 | - | - | |
| Aktieinnehav värderade till verkligt värde vid årets slut Värdering enligt nivå 3 |
129,5 | 84,1 | - | 45,4 | |
| Alberto Biani |
Litium | Synoco | Övrigt | Totalt | |
| Vid årets början Förvärv under året |
7,5 | 25,7 - - |
12,0 - |
0,0 0,2 |
45,2 0,2 |
| Omvärdering 2010 över resultaträkningen |
-2,2 | - | 2,2 | 0,0 | 0,0 |
| Vid årets slut | 5,3 | 25,7 | 14,2 | 0,2 | 45,4 |
| 2011-12-31 | Nivå 1 | Nivå 2 | Nivå 3 | |
|---|---|---|---|---|
| Räntederivat värderade till verkligt värde vid årets början |
-5,6 | - | -5,6 | - |
| Årets förändring | -11,3 | - | -11,3 | - |
| Räntederivat värderade till verkligt värde vid årets slut |
-16,9 | - | -16,9 | - |
| Moderbolaget 2011-12-31 Nivå 1 Nivå 2 - - - -11,8 - -11,8 |
|||||||||||
|---|---|---|---|---|---|---|---|---|---|---|---|
| Räntederivat värderade till verkligt värde vid årets början Årets förändring Räntederivat värderade till |
Nivå 3 | ||||||||||
| - | |||||||||||
| - | |||||||||||
| verkligt värde vid årets slut | -11,8 | - | -11,8 | - |
Nivå 1: Noterade priser på en aktiv marknadplats.
Nivå 2: Värderingsmodell huvudsakligen baserad på observerbar marknadsdata för tillgången eller skulden.
Nivå 3: Värderingsmodell huvudsakligen baserad på egna antaganden.
| 2010-12-31 | Nivå 1 | Nivå 2 | Nivå 3 | |
|---|---|---|---|---|
| Räntederivat värderade till verkligt värde vid årets början |
-9,2 | - | -9,2 | - |
| Årets förändring | 3,6 | - | 3,6 | - |
| Räntederivat värderade till verkligt värde vid årets slut |
-5,6 | - | -5,6 | - |
Moderbolaget hanterar löpande dotterföretagens in- och utbetalningar samt lånetransaktioner. För vissa bolag sker detta enligt kommissionärsavtal (se not 1 Redovisningsprinciper).
Transaktioner med bolag inom FastPartner-koncernen sker till marknadsmässiga villkor.
Vid årets utgång har FastPartner en skuld till Compactor Fastigheter AB, bolagets största ägare, uppgående till 10,8 MSEK som löper med marknadsmässig ränta. Under året har FastPartner lämnat utdelning om 88,1 MSEK till moderbolaget Compactor Fastigheter AB. Marknadsmässig lön till FastPartners VD Sven-Olof Johansson, tillika ägare av Compactor Fastigheter AB, uppgår till 960 (960) kSEK.
I samband med försäljningen av fastigheterna i Gävle år 2006, lånade Fast-Partner mot revers ut 130 MSEK till FastProp Gävle AB. Detta bolag är ett dotterbolag till FastProp Holding AB, vilket ägs till 50 procent av FastPartner. Lånefordran uppgår vid årets slut till 116,9 MSEK. Ytterligare 22 MSEK lånades ut i form av ett efterställt lån till FastProp Holding AB. Vid årets slut uppgår lånet inklusive kapitaliserad ränta till 33,0 MSEK. Såväl den tekniska som den administrativa förvaltningen av FastProp Holding-koncernen och dess fastigheter sköts av FastPartner. För dessa tjänster fakturerar FastPartner ett marknadsmässigt arvode om 1,7 MSEK per år.
I samband med att FastPartner förvärvade 50 procent av aktierna i Arena Real AB under 2011 så lånade FastPartner mot revers ut 34 MSEK till detta bolag. Vid årets slut uppgår lånet inklusive upplupen ränta till 34,5 MSEK.
| Koncernen | Moderbolaget | |||||
|---|---|---|---|---|---|---|
| 2011 | 2010 | 2011 | 2010 | |||
| Fastighetsinteckningar | 4 078,2 | 3 506,6 | - | - | ||
| Företagsinteckningar | 4,8 | 4,8 | - | - | ||
| Andelar | - | - | 1 454,0 | 1 281,6 | ||
| Fordringar på dotterföretag | - | - | 2 970,2 | 2 535,7 | ||
| Likvida medel | - | - | - | - | ||
| Summa | 4 083,0 | 3 511,4 | 4 424,2 | 3 817,3 |
| Koncernen | Moderbolaget | |||||
|---|---|---|---|---|---|---|
| 2011 | 2010 | 2011 | 2010 | |||
| Borgensåtaganden | 65,5 | 12,0 | 936,5 | 730,9 | ||
| Summa | 65,5 | 12,0 | 936,5 | 730,9 |
Moderbolaget är, i egenskap av ägare och komplementär i koncernens handels- och kommanditbolag, ytterst ansvarig för dessa bolags skulder.
| Koncernen | Moderbolaget | ||||
|---|---|---|---|---|---|
| 2011 | 2010 | 2011 | 2010 | ||
| Medelantal anställda | 29 | 29 | 29 | 29 | |
| varav män | 19 | 19 | 19 | 19 | |
| Löner och ersättningar | |||||
| Styrelse och VD | 1,6 | 1,7 | 1,6 | 1,7 | |
| Övriga anställda | 13,8 | 13,4 | 13,7 | 13,2 | |
| Summa | 15,4 | 15,1 | 15,3 | 14,9 | |
| Sociala kostnader | |||||
| Styrelse och VD | 0,5 | 0,5 | 0,5 | 0,5 | |
| varav pensionskostnader | - | - | - | - | |
| Övriga anställda | 4,4 | 4,2 | 4,4 | 4,2 | |
| varav pensionskostnader | 2,0 | 2,0 | 2,0 | 2,0 | |
| Summa | 4,9 | 4,7 | 4,9 | 4,7 | |
| Ersättning till revisorer | |||||
| Revisionsuppdrag | 1,0 | 0,9 | 0,9 | 0,9 | |
| Revisionsuppdrag utöver revisionsuppdraget |
0,1 | 0,0 | 0,1 | 0,0 | |
| Skatterådgivning | - | 0,1 | - | 0,1 | |
| Övriga tjänster | - | - | - | - |
Till styrelsen har utgått ersättning om 620 (620) kSEK, varav ordföranden erhållit 215 (215) kSEK och övriga ledamöter 90 kSEK vardera. Suppleanten har erhållit ett halvt arvode, 45 kSEK. Ersättning utöver styrelsearvode har ej utgått. Inga pensionspremier eller liknande förmåner har erlagts för styrelsens ledamöter eller suppleant. Beslut om styrelsearvode fattas av bolagsstämman, och fördelningen beslutas av styrelsen.
Årsstämman 2011 beslutade att följande riktlinjer för ersättning till ledande befattningshavare skall gälla: Bolaget skall erbjuda en marknadsmässig totalkompensation som möjliggör att ledande befattningshavare kan rekryteras och behållas. Kompensationen till bolagsledningen kan bestå av en eller flera utav fast lön, rörlig ersättning, pension samt övriga ersättningar. Tillsammans utgör dessa delar individens totalkompensation. För att nyckelpersonerna skall uppmuntras till långsiktig samsyn med bolagets aktieägare, skall utöver lön, pension och övriga ersättningar även incitament kunna erbjudas i form av aktierelaterade instrument. Den fasta lönen skall beakta den enskildes ansvarsområden samt erfarenhet och omprövas varje år. Den rörliga ersättningen skall baseras på enkla och transparenta konstruktioner och skall inte överstiga den fasta lönen. Pensionsvillkor skall vara marknadsmässiga i förhållande till vad som gäller för motsvarande befattningshavare på marknaden och skall baseras på avgiftsbestämda pensionslösningar. Uppsägningslön och avgångsvederlag skall sammantaget inte överstiga 24 månadslöner för verkställande direktören respektive 12 månadslöner för övriga ledande befattningshavare.
Till verkställande direktören har under året utgått fast lön om 960 (960) kSEK. Härutöver har erlagts pensionspremier om 0 (0) kSEK. Verkställande direktören har rätt till lön i tolv månader vid uppsägning från bolagets sida. Några pensionsförpliktelser föreligger ej. Ej heller föreligger något avtal om ålder för pensionsavgång. Ersättning till verkställande direktören beslutas av styrelsen.
I bolagets ledning ingår åtta personer, varav en person har anställts under året. Till dessa personer har, under räkenskapsåret, utgått fast lön inkl bilförmåner om 5 991 (5 184) kSEK. Några rörliga ersättningsformer för företagsledningen förekommer inte.
För personer i bolagets ledning har pensionspremier om 1 399 (1 459) kSEK erlagts. Vid uppsägning från företagets sida äger dessa personer rätt till lön under maximalt tolv månader. Ersättningar och övriga villkor för övriga ledande befattningshavare beslutas av verkställande direktören.
I FastPartnerkoncernen förekommer bara åtaganden enligt ITP-planen vilken enligt uttalande från Rådet för finansiell rapportering skall betraktas som en förmånsbestämd plan. Planen administreras genom Alecta som inte har möjlighet att lämna sådana upplysningar som krävs för att FastPartner skall kunna redovisa planen som en förmånsbestämd plan, varför den klassificeras som en avgiftsbestämd plan. Under året har ITP premier om totalt 1 646 (2 063) kSEK erlagts.
Alectas överskott kan fördelas till försäkringstagarna och/eller de försäkrade. Vid utgången av 2011 uppgick Alectas överskott i form av den kollektiva konsolideringsnivån till 113 procent (146 procent). Den kollektiva konsolideringsnivån utgörs av marknadsvärdet på Alectas tillgångar i procent av försäkringsåtaganden beräknade enligt Alectas försäkringstekniska beräkningsantaganden, vilka inte överensstämmer med IAS 19.
| Koncernen | Moderbolaget | |||||
|---|---|---|---|---|---|---|
| 2011 | 2010 | 2011 | 2010 | |||
| Skillnad mellan betald och kostnadsförd ränta |
-13,9 | -5,3 | -13,6 | -5,3 | ||
| Skillnad mellan erhållen och intäktsförd ränta |
-0,6 | -2,2 | -113,3 | -110,9 |
Denna differens ingår i förändring av rörelsekapitalet.
FastPartner har förvärvat resterande 50 procent av de nio delägda fastigheterna i Gävle med tillträde den 1 februari 2012. Den uthyrningsbara ytan för dessa nio fastigheter uppgår till 70 439 kvadratmeter.
FastPartner har tillträtt tre fastigheter i Stockholms City med tillträdesdag 1 februari 2012. Den uthyrningsbara ytan för dessa tre fastigheter uppgår till 7 500 kvadratmeter.
FastPartner har under februari upptagit nya lån om 180 MSEK. Som säkerhet för dessa lån har FastPartner lämnat pant i form av pantbrev i berörda fastigheter och pantsatt aktiebrev i berörda dotterbolag.
FastPartner har avyttrat 2 332 000 återköpta aktier till priset 53,50 kronor per aktie, totalt cirka 125 MSEK. Försäljningen har genomförts med stöd av det bemyndigande styrelsen erhåll på FastPartners årsstämma den 28 april 2011, som en följd av de fastighetsförvärv som FastPartner genomfört på senare tid.
Stockholm den 16 mars 2012
Peter Lönnquist Styrelseordförande
Lars Karlsson Ewa Glennow
Peter Carlsson Lars Wahlqvist Sven-Olof Johansson Verkställande direktör
Vår revisionsberättelse beträffande denna årsredovisning har avgivits den 16 mars 2012
Deloitte AB
Kent Åkerlund Auktoriserad revisor
Till årsstämman i FastPartner AB (publ) Organisationsnummer 556230-7867
Vi har reviderat årsredovisningen och koncernredovisningen för FastPartner AB (publ) för räkenskapsåret 2011-01-01–2011-12-31 med undantag för bolagsstyrningsrapporten på sidorna 60–65. Bolagets årsredovisning och koncernredovisning ingår i den tryckta versionen av detta dokument på sidorna 58–86.
Styrelsens och verkställande direktörens ansvar för årsredovisningen och koncernredovisningen
Det är styrelsen och verkställande direktören som har ansvaret för att upprätta en årsredovisning som ger en rättvisande bild enligt årsredovisningslagen och en koncernredovisning som ger en rättvisande bild enligt internationella redovisningsstandarder IFRS, såsom de antagits av EU, och årsredovisningslagen, och för den interna kontroll som styrelsen och verkställande direktören bedömer är nödvändig för att upprätta en årsredovisning och koncernredovisning som inte innehåller väsentliga felaktigheter, vare sig dessa beror på oegentligheter eller på fel.
Vårt ansvar är att uttala oss om årsredovisningen och koncernredovisningen på grundval av vår revision. Vi har utfört revisionen enligt International Standards on Auditing och god revisionssed i Sverige. Dessa standarder kräver att vi följer yrkesetiska krav samt planerar och utför revisionen för att uppnå rimlig säkerhet att årsredovisningen och koncernredovisningen inte innehåller väsentliga felaktigheter.
En revision innefattar att genom olika åtgärder inhämta revisionsbevis om belopp och annan information i årsredovisningen och koncernredovisningen. Revisorn väljer vilka åtgärder som ska utföras, bland annat genom att bedöma riskerna för väsentliga felaktigheter i årsredovisningen och koncernredovisningen, vare sig dessa beror på oegentligheter eller på fel. Vid denna riskbedömning beaktar revisorn de delar av den interna kontrollen som är relevanta för hur bolaget upprättar årsredovisningen och koncernredovisningen för att ge en rättvisande bild i syfte att utforma granskningsåtgärder som är ändamålsenliga med hänsyn till
omständigheterna, men inte i syfte att göra ett uttalande om effektiviteten i bolagets interna kontroll. En revision innefattar också en utvärdering av ändamålsenligheten i de redovisningsprinciper som har använts och av rimligheten i styrelsens och verkställande direktörens uppskattningar i redovisningen, liksom en utvärdering av den övergripande presentationen i årsredovisningen och koncernredovisningen.
Vi anser att de revisionsbevis vi har inhämtat är tillräckliga och ändamålsenliga som grund för våra uttalanden.
Enligt vår uppfattning har årsredovisningen upprättats i enlighet med årsredovisningslagen och ger en i alla väsentliga avseenden rättvisande bild av moderbolagets finansiella ställning per den 31 december 2011 och av dess finansiella resultat och kassaflöden för året enligt årsredovisningslagen, och koncernredovisningen har upprättats i enlighet med årsredovisningslagen och ger en i alla väsentliga avseenden rättvisande bild av koncernens finansiella ställning per den 31 december 2011 och av dess resultat och kassaflöden enligt internationella redovisningsstandarder, såsom de antagits av EU, och årsredovisningslagen. Våra uttalanden omfattar inte bolagsstyrningsrapporten på sidorna 60–65. Förvaltningsberättelsen är förenlig med årsredovisningens och koncernredovisningens övriga delar.
Vi tillstyrker därför att årsstämman fastställer resultaträkningen och balansräkningen för moderbolaget och koncernen.
Utöver vår revision av årsredovisningen och koncernredovisningen har vi även reviderat förslaget till dispositioner beträffande bolagets vinst eller förlust samt styrelsens och verkställande direktörens förvaltning för FastPartner AB (publ) för räkenskapsåret 2011-01-01–2011-12-31. Vi har även utfört en lagstadgad genomgång av bolagsstyrningsrapporten.
Det är styrelsen som har ansvaret för förslaget till dispositioner beträffande bolagets vinst eller förlust, och det är styrelsen och verkställande direktören som har ansvaret för förvaltningen enligt aktiebolagslagen samt att bolagsstyrningsrapporten på sidorna 60–65 är upprättad i enlighet med årsredovisningslagen.
Vårt ansvar är att med rimlig säkerhet uttala oss om förslaget till dispositioner beträffande bolagets vinst eller förlust och om förvaltningen på grundval av vår revision. Vi har utfört revisionen enligt god revisionssed i Sverige.
Som underlag för vårt uttalande om styrelsens förslag till dispositioner beträffande bolagets vinst eller förlust har vi granskat styrelsens motiverade yttrande samt ett urval av underlagen för detta för att kunna bedöma om förslaget är förenligt med aktiebolagslagen.
Som underlag för vårt uttalande om ansvarsfrihet har vi utöver vår revision av årsredovisningen och koncernredovisningen granskat väsentliga beslut, åtgärder och förhållanden i bolaget för att kunna bedöma om någon styrelseledamot eller verkställande direktören är ersättningsskyldig mot bolaget. Vi har även granskat om någon styrelseledamot eller verkställande direktören på annat sätt har handlat i strid med aktiebolagslagen, årsredovisningslagen eller bolagsordningen.
Vi anser att de revisionsbevis vi inhämtat är tillräckliga och ändamålsenliga som grund för våra uttalanden.
Därutöver har vi läst bolagsstyrningsrapporten och baserat på denna läsning och vår kunskap om bolaget och koncernen anser vi att vi har tillräcklig grund för våra uttalanden. Detta innebär att vår lagstadgade genomgång av bolagsstyrningsrapporten har en annan inriktning och en väsentligt mindre omfattning jämfört med den inriktning och omfattning som en revision enligt International Standards on Auditing och god revisionssed i Sverige har.
Vi tillstyrker att årsstämman disponerar vinsten enligt förslaget i förvaltningsberättelsen och beviljar styrelsens ledamöter och verkställande direktören ansvarsfrihet för räkenskapsåret.
En bolagsstyrningsrapport har upprättats, och dess lagstadgade information är förenlig med årsredovisningens och koncernredovisningens övriga delar.
Stockholm den 16 mars 2012 Deloitte AB
Kent Åkerlund Auktoriserad revisor
| Lunda/Spånga, Sundbyberg, Sthlm Centralt | ||
|---|---|---|
| ------------------------------------------ | -- | -- |
| Lunda/Spånga, Sundbyberg, Sthlm Centralt Fördelnin g |
|||||||||||||
|---|---|---|---|---|---|---|---|---|---|---|---|---|---|
| Fastighetsbeteckning Gatuadress | Område | Fotnot | Tomtarea | Uthyrn. area |
Kontor | Butiker | Prod./ lager |
Hotell Bostäder | Övrigt | Hyresvärde Kkr |
Taxvärde, Kkr |
||
| Robertsfors 2 | Domnarvsgatan 11 | Spånga | T | 22 448 | 11 403 | 4 041 | 0 | 7 362 | 0 | 0 | 0 | 10 899 | 47 431 |
| Robertsfors 3 | Finspångsgatan 52 | Spånga | T | 23 524 | 9 715 | 1 679 | 1 343 | 6 693 | 0 | 0 | 0 | 12 671 | 46 106 |
| Robertsfors 4 | Finspångsgatan 54 | Spånga | T | 5 850 | 6 973 | 4 532 | 0 | 0 | 2 441 | 0 | 0 | 7 525 | 43 200 |
| Rånäs 1 | Fagerstagatan 18 | Spånga | T | 27 495 | 35 928 | 14 614 | 397 | 20 917 | 0 | 0 | 0 | 35 940 | 173 470 |
| Skebo 3 | Finspångsgatan 42 | Spånga | T | 9 881 | 9 716 | 4 372 | 0 | 5 344 | 0 | 0 | 0 | 8 688 | 39 048 |
| Skultuna 1 | Finspångsgatan 48 | Spånga | T | 8 615 | 5 740 | 1 375 | 0 | 4 365 | 0 | 0 | 0 | 7 825 | 20 639 |
| Skultuna 2 | Finspångsgatan 46 | Spånga | T | 5 334 | 1 495 | 523 | 0 | 972 | 0 | 0 | 0 | 1 678 | 7 901 |
| Skultuna 5 | Domnarvsgatan 7 | Spånga | T | 4 200 | 1 409 | 750 | 0 | 659 | 0 | 0 | 0 | 1 413 | 7 415 |
| Vitgröet 8 | Stormbyvägen 6 | Spånga | 3 233 | 2 990 | 2 392 | 0 | 598 | 0 | 0 | 0 | 3 957 | 21 556 | |
| Gustav 1 | Skogsängsvägen 16-36 | Spånga | 13 796 | 282 | 0 | 0 | 194 | 0 | 88 | 0 | 813 | 8 841 | |
| Gunhild 5 | Skogsängsvägen 15-39 | Spånga | 27 521 | 1 700 | 0 | 0 | 1 700 | 0 | 0 | 0 | 2 600 | 17 675 | |
| Avesta 1 | Avestagatan 61 | Spånga | T | 20 595 | 7 626 | 2 490 | 0 | 5 136 | 0 | 0 | 0 | 8 558 | 36 200 |
| Domnarvet 41 | Gunnebogatan 32 A | Spånga | T | 436 | 668 | 0 | 0 | 668 | 0 | 0 | 0 | 768 | 4 938 |
| Domnarvet 43 | Gunnebogatan 30 | Spånga | T | 845 | 1 252 | 0 | 0 | 1 252 | 0 | 0 | 0 | 1 359 | 9 069 |
| Domnarvet 44 | Gunnebogatan 22 | Spånga | T | 456 | 690 | 0 | 0 | 690 | 0 | 0 | 0 | 625 | 4 034 |
| Domnarvet 45 | Gunnebogatan 32 B | Spånga | T | 436 | 783 | 0 | 0 | 783 | 0 | 0 | 0 | 926 | 5 443 |
| Veddesta 5:3 | Bruttovägen 6 | Järfälla | 17 080 | 5 917 | 1 055 | 0 | 4 862 | 0 | 0 | 0 | 4 592 | 29 200 | |
| Päronet 2 | Ursviksvägen 127 | Sundbyberg | 15 937 | 7 723 | 2 992 | 0 | 4 731 | 0 | 0 | 0 | 6 819 | 38 893 | |
| Stenskärven 8 | Siktgatan 2 | Vinsta | T | 6 409 | 9 600 | 9 600 | 0 | 0 | 0 | 0 | 0 | 8 545 | 51 400 |
| Bränninge 4 | Taxingegränd 8-10 | Spånga | T | 12 192 | 9 361 | 385 | 6 656 | 711 | 0 | 0 | 1 639 | 19 718 | 85 600 |
| Bränninge 7 | Taxingegränd 4 | Spånga | T | 3 334 | 0 | 0 | 0 | 0 | 0 | 0 | 0 | 0 | 2 276 |
| Skänninge 6 | Tenstagången 14-20 | Spånga | 1 585 | 3 476 | 3 258 | 0 | 218 | 0 | 0 | 0 | 4 545 | 26 899 | |
| Concordia 1 | Bredängstorget 24-32 | Skärholmen | T | 1 502 | 1 935 | 899 | 920 | 116 | 0 | 0 | 0 | 2 903 | 14 464 |
| Ljusets Bröder 1 | Bredängstorget 2-12 | Skärholmen | T | 1 184 | 2 486 | 1 160 | 851 | 475 | 0 | 0 | 0 | 3 705 | 20 611 |
| Svenska Gillet 1 | Bredängstorget 1-5,9 | Skärholmen | T | 5 647 | 8 412 | 2 495 | 4 306 | 799 | 0 | 0 | 812 | 9 542 | 49 104 |
| Prästgårdsängen 1 | Götalandsvägen 220 | Älvsjö | T | 3 315 | 5 452 | 4 756 | 696 | 0 | 0 | 0 | 0 | 7 739 | 0 |
| Tyrannen 14 | Johan Skyttes Väg 190-194 Älvsjö | T | 2 206 | 3 362 | 736 | 949 | 0 | 0 | 0 | 1 677 | 5 887 | 35 826 | |
| Båggången 5 | Hässelby Torg 8-10 | Hässelby | T | 4 230 | 3 653 | 1 477 | 1 550 | 475 | 0 | 0 | 151 | 5 455 | 28 493 |
| Labyrinten 1 | Astrakangatan 17-21 | Hässelby | T | 9 913 | 15 082 | 13 040 | 1 089 | 813 | 0 | 0 | 140 | 21 119 | 116 700 |
| Loftgången 1 | Hässelby Torg 3-5 | Hässelby | T | 581 | 1 017 | 500 | 517 | 0 | 0 | 0 | 0 | 1 482 | 7 880 |
| Trymån 3 | Hässelby Torg 7 | Hässelby | T | 920 | 1 925 | 681 | 845 | 0 | 0 | 0 | 399 | 2 348 | 13 920 |
| Kvarnberget 3 | Rinkebytorget 8 | Spånga | T | 3 662 | 5 271 | 1 535 | 1 767 | 107 | 0 | 0 | 1 862 | 6 096 | 0 |
| Kvarnberget 4 | Rinkebytorget 1 | Spånga | T | 2 730 | 3 988 | 1 705 | 1 831 | 382 | 0 | 0 | 70 | 7 888 | 37 611 |
| Kvarnberget 5 | Skårbygränd 3-5 | Spånga | T | 771 | 1 904 | 1 904 | 0 | 0 | 0 | 0 | 0 | 2 596 | 59 |
| Kvarnberget 7 | Skårbygränd 2 | Spånga | T | 2 062 | 0 | 0 | 0 | 0 | 0 | 0 | 0 | 0 | 986 |
| Kvarnberget 8 | Rinkebytorget 2-6 | Spånga | T | 1 884 | 2 924 | 1 352 | 837 | 182 | 0 | 0 | 553 | 4 631 | 24 988 |
| Krejaren 2 | Östermalmstorg 1, 3 | Stockholm | T | 1 568 | 8 569 | 4 489 | 4 080 | 0 | 0 | 0 | 0 | 43 422 | 346 000 |
| Summa Region Stockholm 1 | 273 377 200 427 | 90 788 | 28 634 | 71 204 | 2 441 | 88 | 7 303 | 275 277 1 423 876 |
| Danderyd, Täby, Lidingö, Bromma | Fördelning | ||||||||||||
|---|---|---|---|---|---|---|---|---|---|---|---|---|---|
| Fastighetsnamn | gatuadress | Område | Fotnot | Tomtarea | Uthyrn. area |
Kontor | Butiker | Prod./ lager |
Hotell Bostäder | övrigt | Hyresvärde | Kkr Taxvärde, Kkr | |
| Bulten 7 | Rinkebyvägen 11 | Danderyd | 2 974 | 1 839 | 1 169 | 216 | 454 | 0 | 0 | 0 | 1 966 | 10 399 | |
| Degeln 2 | Nytorpsvägen 2 A - 34 | Täby | 21 647 | 12 945 | 12 344 | 0 | 601 | 0 | 0 | 0 | 14 903 | 55 200 | |
| Fogden 4 | Bergtorpsvägen 43 A-B | Täby | 8 356 | 5 700 | 3 344 | 2 356 | 0 | 0 | 0 | 0 | 9 732 | 46 800 | |
| Fogden 12 | Bergtorpsvägen 43 C | Täby | 1 067 | 100 | 0 | 100 | 0 | 0 | 0 | 0 | 0 | 791 | |
| Fogden 6 | Fogdevägen 4 | Täby | 14 632 | 11 156 | 1 459 | 9 437 | 260 | 0 | 0 | 0 | 12 567 | 72 200 | |
| Hägernäs 7:12 | Termikvägen 2 | Täby | 1 917 | 0 | 0 | 0 | 0 | 0 | 0 | 0 | 173 | 1 054 | |
| Stansen 1 | Maskinvägen 1, 3 | Täby | 12 179 | 5 100 | 1 500 | 0 | 3 600 | 0 | 0 | 0 | 4 746 | 27 546 | |
| Oljan 2 | Eldarvägen 4 | Täby Kyrkby | 7 804 | 4 675 | 2 400 | 0 | 2 275 | 0 | 0 | 0 | 3 151 | 19 412 | |
| Bensinen 6 | Svetsarvägen 6-8 | Täby Kyrkby | 2 923 | 1 524 | 152 | 380 | 992 | 0 | 0 | 0 | 1 234 | 7 114 | |
| Valhall Norra 22 | |||||||||||||
| S Kungsvägen 66 | Lidingö | 1 993 | 1 101 | 804 | 0 | 297 | 0 | 0 | 0 | 805 | 4 200 | ||
| Valhall Norra 21 | S Kungsvägen 64 | Lidingö | O | 991 | 0 | 0 | 0 | 0 | 0 | 0 | 0 | 0 | 644 |
| Riksby 1:13 | Kvarnbacksvägen 30 | Bromma | T | 64 864 | 43 648 | 1 000 | 0 | 42 648 | 0 | 0 | 0 | 42 204 | 141 355 |
| Summa danderyd, Täby, lidingö, Bromma | 141 347 | 87 788 | 24 172 | 12 489 | 51 127 | 0 | 0 | 0 | 91 481 | 386 715 | |||
| Västberga, Årsta | |||||||||||||
| Allgunnen 7 | Bolmensvägen 51 | Årsta | T | 1 569 | 1 772 | 0 | 0 | 1 772 | 0 | 0 | 0 | 3 460 | 22 401 |
| Arbetslaget 1 | Elektrav 83-85/Lerkrogsv 13 Västberga | T | 8 000 | 12 312 | 4 150 | 0 | 8 162 | 0 | 0 | 0 | 23 187 | 67 198 | |
| Arbetslaget 2 | Lerkrogsvägen 19 | Västberga | T | 17 742 | 32 769 | 9 874 | 0 | 22 895 | 0 | 0 | 0 | 29 863 | 84 345 |
| Timpenningen 5 | Västbergavägen 32 | Västberga | T | 7 680 | 13 950 | 1 300 | 0 | 12 650 | 0 | 0 | 0 | 11 830 | 39 191 |
| Arbetsbasen 3 | Elektrav 68/Lerkrogsv 9 | Västberga | T | 6 263 | 1 400 | 0 | 0 | 1 400 | 0 | 0 | 0 | 940 | 4 697 |
| Lönelistan 1 | Elektrav 79-81/ Västbergav 14 |
Västberga | T | 4 192 | 3 700 | 370 | 0 | 3 330 | 0 | 0 | 0 | 3 267 | 15 618 |
| Lönelistan 2 | Västbergavägen 18-20 | Västberga | T, O | 2 702 | 0 | 0 | 0 | 0 | 0 | 0 | 0 | 0 | 2 026 |
| Timpenningen 2 | Västbergavägen 22 | Västberga | T, O | 5 647 | 0 | 0 | 0 | 0 | 0 | 0 | 0 | 838 | 0 |
| Summa Västberga, Årsta | 53 795 | 65 903 | 15 694 | 0 | 50 209 | 0 | 0 | 0 | 73 385 | 235 476 | |||
| Stockholm Övrigt | |||||||||||||
| Blyet 5 | Järngatan 23 | Norrköping | T | 9 491 | 2 990 | 150 | 0 | 2 841 | 0 | 0 | 0 | 2 850 | 8 591 |
| Löjan 13 | Nyköpingsvägen 52 | Södertälje | 3 662 | 2 007 | 0 | 1 098 | 909 | 0 | 0 | 0 | 1 953 | 4 478 | |
| Trekanten 9 | Adelswärdsg 4-8 m fl | Åtvidaberg | 3 610 | 5 459 | 1 017 | 2 457 | 273 | 0 | 1 712 | 0 | 4 338 | 21 353 | |
| Alvesta 13:27 | Forsdalavägen 2 | Alvesta | 38 187 | 13 200 | 3 200 | 0 | 10 000 | 0 | 0 | 0 | 4 827 | 14 479 | |
| Gropen 9 | Holmentorget 1 | Norrköping | 4 268 | 5 354 | 163 | 0 | 0 | 0 | 0 | 5 191 | 8 036 | 0 | |
| Bomullsspinneriet 3 | Holmensgatan 26 | Norrköping | 2 865 | 7 174 | 0 | 0 | 0 | 0 | 0 | 7 174 | 11 873 | 0 | |
| Smedjan 8 | Repslagaregatan 19 | Norrköping | 693 | 2 321 | 2 321 | 0 | 0 | 0 | 0 | 0 | 3 657 | 21 722 | |
| Hyveln 1 | Fågelviksleden 2 | Tibro | 0 | 41 949 | 7 921 | 0 | 34 028 | 0 | 0 | 0 | 6 930 | 38 240 | |
| Summa Stockholm övrigt | 62 776 | 80 454 | 14 772 | 3 555 | 48 050 | 0 | 1 712 | 12 365 | 44 464 | 108 863 | |||
| Väst | |||||||||||||
| Pelargonian 6 | Ågatan 18 | Mölndal | 9 677 | 3 979 | 155 | 1 255 | 2 569 | 0 | 0 | 0 | 3 720 | 14 569 | |
| Högsbo 2:3 | Gruvgatan 5-17, 23 | Göteborg | 9 900 | 2 193 | 358 | 0 | 1 835 | 0 | 0 | 0 | 1 918 | 13 580 | |
| Kängurun 2 | Göteborgsvägen 91 | Mölndal | 8 749 | 6 442 | 1 353 | 0 | 5 089 | 0 | 0 | 0 | 3 430 | 19 411 | |
| Bosgården 1:32 | Göteborgsvägen 91 | Mölndal | O | 5 800 | 0 | 0 | 0 | 0 | 0 | 0 | 0 | 0 | 0 |
| Hjällsnäs 8:30, 31 | Mjörnbotorget 4-10 | Lerum | 19 269 | 4 039 | 0 | 4 039 | 0 | 0 | 0 | 0 | 3 856 | 17 825 | |
| Färgelanda P-gård 1:430 | Centrumvägen 7 | Färgelanda | 2 067 | 1 525 | 0 | 1 525 | 0 | 0 | 0 | 0 | 1 476 | 5 227 | |
| Kortedala 37:3 | Dagjämningsgatan 1 | Göteborg | 3 200 | 3 200 | 3 000 | 0 | 200 | 0 | 0 | 0 | 3 194 | 17 448 | |
| Pottegården 3 | Taljegårdsgatan 3 | Göteborg | 13 043 | 4 967 | 2 672 | 0 | 2 295 | 0 | 0 | 0 | 3 043 | 21 234 | |
| Summa Väst | 71 705 | 26 345 | 7 538 | 6 819 | 11 988 | 0 | 0 | 0 | 20 637 | 109 294 | |||
| Summa region Stockholm 2 | 329 623 | 260 490 | 62 175 | 22 863 | 161 375 | 0 | 1 712 | 12 365 | 229 967 | 840 348 |
| Märsta, knivsta, Uppl Väsby | Fördelning | ||||||||||||
|---|---|---|---|---|---|---|---|---|---|---|---|---|---|
| Fastighetsbeteckning | gatuadress | Område | Fotnot | Tomtarea | Uthyrn. area |
Kontor | Butiker | Prod./ lager |
Hotell Bostäder | övrigt | Hyres värde Kkr |
Taxvärde, Kkr |
|
| Märsta 11:8 | Generatorgatan 6 | Märsta | O | 2 012 | 0 | 0 | 0 | 0 | 0 | 0 | 0 | 0 | 452 |
| Märsta 19:2 | Bristagatan 16 | Märsta | 34 002 | 12 329 | 0 | 0 | 12 329 | 0 | 0 | 0 | 10 787 | 30 400 | |
| Märsta 19:3 | Bristagatan 16 | Märsta | 1 835 | 4 132 | 0 | 0 | 0 | 4 132 | 0 | 0 | 7 408 | 24 789 | |
| Märsta 1:189 | Märsta Centrum | Märsta | 2 084 | 3 470 | 35 | 1 909 | 69 | 0 | 1 457 | 0 | 3 935 | 31 522 | |
| Märsta 1:190 | Märsta Centrum | Märsta | 2 183 | 3 616 | 2 712 | 904 | 0 | 0 | 0 | 0 | 4 394 | 36 200 | |
| Märsta 1:191 | Märsta Centrum | Märsta | 587 | 1 065 | 746 | 320 | 0 | 0 | 0 | 0 | 1 237 | 0 | |
| Märsta 1:192 | Märsta Centrum | Märsta | t | 3 754 | 3 137 | 0 | 3 137 | 0 | 0 | 0 | 0 | 2 021 | 17 200 |
| Märsta 1:193 | Märsta Centrum | Märsta | 894 | 1 018 | 0 | 947 | 71 | 0 | 0 | 0 | 1 724 | 11 880 | |
| Märsta 1:194 | Märsta Centrum | Märsta | 817 | 1 323 | 1 019 | 304 | 0 | 0 | 0 | 0 | 1 956 | 12 402 | |
| Märsta 1:217 | Märsta Centrum | Märsta | 2 521 | 5 342 | 1 656 | 1 389 | 53 | 0 | 2 244 | 0 | 7 049 | 54 000 | |
| Märsta 1:198 | Märsta Centrum | Märsta | 788 | 619 | 0 | 619 | 0 | 0 | 0 | 0 | 980 | 7 697 | |
| Märsta 1:199 | Märsta Centrum | Märsta | 1 727 | 2 568 | 565 | 899 | 205 | 0 | 899 | 0 | 3 028 | 23 038 | |
| Märsta 1:200 | Märsta Centrum | Märsta | 3 633 | 3 000 | 0 | 3 000 | 0 | 0 | 0 | 0 | 4 905 | 31 400 | |
| Märsta 1:201 | Märsta Centrum | Märsta | 535 | 734 | 301 | 433 | 0 | 0 | 0 | 0 | 711 | 6 891 | |
| Märsta 1:202 | Märsta Centrum | Märsta | 1 152 | 1 792 | 287 | 287 | 0 | 0 | 1 219 | 0 | 1 836 | 16 261 | |
| Märsta 1:203 | Märsta Centrum | Märsta | O | 35 653 | 0 | 0 | 0 | 0 | 0 | 0 | 0 | 630 | 1 080 |
| Steninge 8:313 | Solgatan 2 | Märsta | t | 2 021 | 472 | 0 | 0 | 472 | 0 | 0 | 0 | 267 | 1 982 |
| Märsta 17:5 | Industrigatan 6 | Märsta | 7 225 | 3 740 | 1 683 | 0 | 2 057 | 0 | 0 | 0 | 2 558 | 14 101 | |
| Märsta 15:3 | Bristagatan 12 | Märsta | 5 518 | 2 295 | 0 | 0 | 2 295 | 0 | 0 | 0 | 1 620 | 5 060 | |
| Gredelby 1:13 | Rubanksgatan 6 | Knivsta | 2 840 | 1 245 | 0 | 0 | 1 245 | 0 | 0 | 0 | 1 028 | 4 824 | |
| Gredelby 28:2 | Hyvelgatan 24 | Knivsta | 572 | 793 | 0 | 0 | 793 | 0 | 0 | 0 | 743 | 1 811 | |
| Gredelby 28:3 | Hyvelgatan 26 | Knivsta | 458 | 486 | 0 | 0 | 486 | 0 | 0 | 0 | 449 | 1 500 | |
| Gredelby 28:4 | Hyvelgatan 28 | Knivsta | 4 580 | 550 | 0 | 0 | 550 | 0 | 0 | 0 | 505 | 1 896 | |
| Gredelby 24:1 | Rubanksgatan 9 | Knivsta | 21 224 | 3 065 | 0 | 0 | 3 065 | 0 | 0 | 0 | 3 254 | 14 608 | |
| Nedra Runby 1:9; 1:11 Edsvägen 1 | Upplands Väsby | 35 270 | 5 593 | 250 | 0 | 5 226 | 0 | 117 | 0 | 4 696 | 21 405 | ||
| Summa region Stockholm 3 | 173 885 | 62 384 | 9 253 | 14 146 | 28 918 | 4 132 | 5 935 | 0 | 67 721 | 372 399 |
| Fastighetsbeteckning | gatuadress | Område | Fotnot | Tomtarea | Uthyrn. area |
Kontor | Butiker | Prod./ lager |
Hotell Bostäder | övrigt | Hyresvärde Kkr |
Taxvärde, Kkr |
|
|---|---|---|---|---|---|---|---|---|---|---|---|---|---|
| Andersberg 14:32 | Norra Ersbo | Gävle | 21 220 | 2 700 | 540 | 0 | 2 160 | 0 | 0 | 0 | 4 806 | 22 960 | |
| Väster 4:3 | Västra vägen 54-56 | Gävle | 17 178 | 3 574 | 3 574 | 0 | 0 | 0 | 0 | 0 | 3 293 | 16 550 | |
| Björnänge 5:1 | Granvägen 1 | Söderhamn | 78 500 | 42 053 | 0 | 0 | 42 053 | 0 | 0 | 0 | 17 154 | 11 227 | |
| Näringen 5:1 | Lötängsgatan 14-16 | Gävle | 31 277 | 19 303 | 2 040 | 0 | 17 263 | 0 | 0 | 0 | 7 484 | 24 958 | |
| Näringen 10:4 | Strömmavägen 2 | Gävle | 85 551 | 18 426 | 2 968 | 0 | 15 458 | 0 | 0 | 0 | 11 124 | 74 988 | |
| Näringen 15:6 | Beckasinvägen 14-16/ Kanalvägen 11 |
Gävle | 25 632 | 4 097 | 2 329 | 0 | 1 472 | 0 | 0 | 296 | 2 784 | 12 264 | |
| Näringen 22:2 | Beckasinvägen / Krickvägen |
Gävle | 91 525 | 28 373 | 2 758 | 0 | 25 615 | 0 | 0 | 0 | 16 793 | 33 437 | |
| Sätra 11:3 | Norrbågen 32 | Gävle | 2 556 | 2 140 | 0 | 0 | 0 | 0 | 0 | 2 140 | 2 743 | 0 | |
| Sätra 64:5 | Folkparksvägen 13 | Gävle | 17 506 | 4 534 | 0 | 0 | 0 | 0 | 0 | 4 534 | 6 273 | 0 | |
| Summa region gävleborg | 370 945 125 200 | 14 209 | 0 104 021 | 0 | 0 | 6 970 | 72 454 | 196 384 | |||||
| Summa Totalt | 1 147 830 648 501 | 176 425 | 65 643 365 517 | 6 573 | 7 735 26 638 | 645 419 2 833 007 | |||||||
| Ytfördelning | 27,2% | 10,1% | 56,4% | 1,0% | 1,2% | 4,1% |
| Fördelning | |||||||||||||
|---|---|---|---|---|---|---|---|---|---|---|---|---|---|
| Fastighetsbeteckning | gatuadress | Område | Fotnot | Tomtarea | Uthyrn. area |
Kontor | Butiker | Prod./ lager |
Hotell Bostäder | övrigt | Hyresvärde Kkr |
Taxvärde, Kkr |
|
| Söder 67:1 | Nedre Åkargatan 67 A-C Gävle | 9 072 | 16 115 | 0 | 0 | 0 | 0 | 0 16 115 | 16 036 | 0 | |||
| Norrtull 32:4 | N Köpmangatan 27 | Gävle | 559 | 1 330 | 0 | 0 | 50 | 0 | 1 280 | 0 | 1 312 | 5 024 | |
| Norrtull 32:1 | Valbogatan 46 | Gävle | 561 | 1 223 | 0 | 0 | 60 | 0 | 1 163 | 0 | 1 092 | 4 533 | |
| Norrtull 23:4 | N Kungsgatan 27 | Gävle | 568 | 1 394 | 0 | 404 | 0 | 0 | 990 | 0 | 1 200 | 6 821 | |
| Väster 16:9 | Valbogatan 2 A-B | Gävle | 1 397 | 1 038 | 0 | 0 | 0 | 0 | 1 038 | 0 | 1 005 | 5 927 | |
| Norr 35:3 | Kyrkogatan 31 | Gävle | 960 | 2 197 | 0 | 0 | 149 | 0 | 2 048 | 0 | 1 988 | 15 982 | |
| Norrtull 32:8 | N Rådmansgatan 26 | Gävle | 1 129 | 2 472 | 0 | 0 | 49 | 0 | 2 423 | 0 | 2 241 | 9 856 | |
| Hemsta 11:11 | Skolgången 17 | Gävle | 22 900 | 9 670 | 0 | 0 | 9 670 | 0 | 0 | 0 | 5 000 | 20 333 | |
| Hemsta 15:7 | Skolgången 17 | Gävle | 39 300 | 35 000 | 0 | 0 | 35 000 | 0 | 0 | 0 | 23 600 | 84 188 | |
| Grönsta 2:49 | Svista Industriväg 3 | Eskilstuna | 122 541 | 29 716 | 902 | 0 | 28 644 | 0 | 0 | 170 | 17 000 | 77 433 | |
| Summa Delägda fastigheter |
198 987 100 155 | 902 | 404 | 73 622 | 0 | 8 942 16 285 | 70 474 | 230 097 | |||||
| Ytfördelning | 0,9% | 0,4% | 73,5% | 0,0% | 8,9% 16,3% |
fotnötter: t = tomträtt, O = Obebyggd fastighet, * = hyresvärde fullt uthyrd, 2011
Bomullsspinneriet 3, Norrköping Oxen Mindre 35, Stockholm
FastPartner äger, förvaltar och utvecklar egna fastigheter. Vi har valt att fokusera på kommersiella fastigheter framförallt i tillväxtregionerna Stockholm och Gävle. Vårt arbetssätt präglas av ett långsiktigt engagemang, snabbhet i beslut och information samt entusiasmen i att skapa marknadens främsta fastighetslösningar. Vi förvaltar själva merparten av våra fastigheter. På så sätt kan vi vara både lyhörda och aktiva i vår förvaltning. En modell som har visat
Robertsfors 2, Lunda
Stansen 1, Täby
Riksby 1:13, Bromma
Arbetslaget 1, Västberga
Våra fastigheter
sig mycket framgångsrik.
Tensta Centrum
Älvsjö Centrum
Bomullsspinneriet 3, Norrköping
Rånäs 1, Lunda
Märsta 1:190, Märsta Centrum
102 14 Stockholm Besöksadress Sturegatan 38 Tel 08-402 34 60 Fax 08-402 34 61 e-post [email protected] www.fastpartner.se
Gävle Box 1226 801 36 Gävle Besöksadress: Västra vägen 52 Tel 026-12 46 30 Fax 026-12 27 11
Domnarvsgatan 2 D 163 53 Spånga Tel 08-402 34 60 fax 08-760 03 48
Märsta Box 155 195 24 Märsta Besöksadress: Industrigatan 6 Tel 08-402 34 60 Fax 08-591 187 28
NARVA
Building tools?
Free accounts include 100 API calls/year for testing.
Have a question? We'll get back to you promptly.