Annual Report • Apr 12, 2012
Annual Report
Open in ViewerOpens in native device viewer
42 Möjligheter och risker
46 Intressebolag
Årsstämman i Fastighets AB Balder (publ) äger rum den 9 maj 2012 klockan 15.00 på Elite Park Avenue Hotel, Kungsportsavenyn 36–38 i Göteborg.
Aktieägare som önskar delta i årsstämman skall dels vara införd i den av Euroclear Sweden AB förda aktieboken torsdagen den 3 maj 2012, dels anmäla sitt deltagande till bolaget per brev till Fastighets AB Balder, Box 53 121, 400 15 Göteborg, per telefon 031-10 95 70, fax 031-10 95 99 eller per e-post till [email protected]. För den som önskar företrädas av ombud tillhandahåller bolaget fullmaktsformulär som finns tillgängligt på www.balder.se. Anmälan skall vara Balder tillhanda senast den 4 maj 2012 klockan 16.00.
Vid anmälan skall aktieägare uppge namn, personnummer alternativt organisationsnummer, adress och telefonnummer samt registrerat aktieinnehav. Aktieägare som företräds genom ombud skall förete skriftlig dagtecknad fullmakt, som på dagen för årsstämman inte får vara äldre än fem år. Den som företräder juridisk person skall förete registreringsbevis eller motsvarande behörighetshandling utvisande behörig firmatecknare.
Aktieägare som låtit förvaltarregistrera sina aktier måste tillfälligt låta omregistrera aktierna i eget namn för att äga rätt att delta i stämman. Sådan registrering skall vara verkställd hos Euroclear Sweden AB torsdagen den 3 maj 2012.
Fastighets AB Balder är ett börsnoterat fastighetsbolag som med lokal förankring skall möta olika kundgruppers behov av lokaler och bostäder. Balders fastighetsbestånd hade den 31 december 2011 ett värde om 17,6 Mdkr (14,4). Balderaktien är noterad på Nasdaq OMX Stockholm, Mid Cap.
För ett år sedan skrev jag att "mina förväntningar på 2011 är höga". När nu 2011 läggs till handlingarna kan vi konstatera att det återigen blev ett spännande år med en optimistisk första halva följt av en något skakig andra hälft.
F ör vår del tycker jag att bolaget utvecklats väl. Vi har gjort ett antal långsiktigt bra förvärv samt hittat för Balder nya samarbetspartners som stärker våra möjligheter att leverera uthålligt bra värdetillväxt. Även vårt förvaltningsresultat fortsatte att utvecklas väl jämfört med tidigare år.
Under 2010 översteg förvaltningsresultatet för första gången 400 Mkr och ett år senare passerade vi 500 Mkr. Den huvudsakliga orsaken är naturligtvis att gjorda emissioner och förvärv under året haft en positiv påverkan på resultatet men också på att driftsöverskottet för jämförbara fastigheter ökat under perioden. Förbättringen beror på att vi lyckats öka våra intäkter. Dessutom har vi haft lite hjälp på vägen genom att vi fick en mindre kall och snörik avslutning på året, jämfört med 2010.
Våra redan stabila intäkter kommer under 2012 att stärkas ytterligare, tack vare förvärv i slutet av 2011 och början av 2012. Vi har investerat cirka 2 Mdkr i bostadsfastigheter med försumbar vakans och en fullt uthyrd kommersiell fastighet med långa hyreskontrakt.
I början av 2012 tog vi ett nytt kliv över Sundet och gjorde våra första förvärv av bostadsfastigheter i Köpenhamn. Fastigheterna ligger i attraktiva områden och är fullt uthyrda ägarlägenheter. En stabil intäktsnivå och en gynnsam räntenivå i Danmark gör det intressant att framöver hitta ytterligare investeringsmöjligheter på denna marknad.
Det är svårt att förutspå hur de finansiella oroligheterna runt om i världen kommer att påverka oss. Än så länge ser vi ingen förändring i våra kunders betalningsförmåga och vi ser en fortsatt god efterfrågan på våra kommersiella lokaler. För att fortsätta upprätthålla en god intäktsnivå är det oerhört viktigt med en nära relation till våra kunder, att vi utvecklas tillsammans och på så sätt förebygger risken för hyresförluster.
Balder fortsätter attrahera aktiemarknaden, vilket är glädjande att se. Antalet aktieägare ökade under året med nästan 70 procent, för att vid årsskiftet uppgå till cirka 8 200, vilket kan jämföras med cirka 2 000 aktieägare vid utgången av 2008. Likviditeten i aktien är god och i genomsnitt omsattes 207 000 aktier per dag.
Under året har vi genomfört två lyckade emissioner. En avseende stamaktier i slutet av januari och en avseende det för oss nya aktieslaget preferensaktier, i mitten av juni. Emissionerna, som båda övertecknades kraftigt, ökade det egna kapitalet med 1 251 Mkr och har stärkt vår soliditet väsentligt. Förutom nytt kapital har emissionerna
" Min förhoppning är att 2012 kommer att bjuda på en fortsatt stark utveckling av förvaltningsresultatet och att många nya härliga affärsmöjligheter kommer till oss.
även tillfört många nya aktieägare. Under januari 2012 genomförde vi ytterligare en nyemission av preferensaktier som tillförde bolaget 265 Mkr. För stamaktieägarnas bästa fortsätter vi prioritera att låta bolaget växa genom bra investeringar i förvärv istället för aktieutdelning. Målsättningen är att uppnå bästa möjliga totalavkastning över tid och i dagsläget tror jag att det överlägset bästa sättet är att investera vidare i verksamheten.
Under fjärde kvartalet fortsatte den långa räntenivån sjunka, vilket medförde att undervärdet på våra derivat ökade och uppgick till nästan 800 Mkr vid årsskiftet. Det finns inget ont, som inte har något gott med sig. Stora negativa undervärden på våra derivat betyder att räntenivån är lägre än vad vi räknat med. Förutom att värdeförändringen inte påverkar vårt kassaflöde finns fler fördelar. Ny finansiering kan göras på lägre nivåer, fastighetsvärdena stöttas av den låga räntenivån samt att, sist men inte minst, kommer de negativa värdena på våra derivat med tiden att bli noll. Detta innebär att Balder, när undervärdet lösts upp, kommer att uppvisa en ökning av det egna kapitalet med nästan 600 Mkr efter skatt.
Mina förväntningar är som alltid höga. Under året skall vår organisation fortsätta arbeta med det som fastighetsförvaltning handlar om – ett långsiktigt gnetande där det gäller att skapa hyresintäkter och kostnadskontroll som så småningom resulterar i förbättrade driftsöverskott och värdetillväxt. Det skall vi göra med vår hängivna organisation, som till sin hjälp har stabila intäktsflöden och en stark balansräkning.
Min förhoppning är att 2012 kommer att bjuda på en fortsatt stark utveckling av förvaltningsresultatet och att många nya härliga affärsmöjligheter kommer till oss.
Göteborg, april 2012 Erik Selin, Verkställande direktör
FASTIGHETS AB balder ÅRSREDOVISNING 2011 3
| 2011 | 2010 | 2009 | 2008 | 2007 | 2006 | |
|---|---|---|---|---|---|---|
| Hyresintäkter, Mkr | 1 466 | 1 333 | 854 | 633 | 678 | 524 |
| Förvaltningsresultat före skatt, Mkr | 516 | 417 | 315 | 174 | 179 | 160 |
| Värdeförändringar fastigheter, Mkr | 990 | 1 047 | 4 | –201 | 642 | 212 |
| Värdeförändringar räntederivat, Mkr | –520 | 148 | –23 | –333 | 7 | — |
| Årets resultat, Mkr | 812 | 1 338 | 248 | –388 | 785 | 441 |
| Fastigheter redovisat värde, Mkr | 17 556 | 14 389 | 12 669 | 7 086 | 6 758 | 6 997 |
| Data per stamaktie | ||||||
| Årets resultat, kr | 4,87 | 8,95 | 2,20 | –4,04 | 8,07 | 4,69 |
| Förvaltningsresultat före skatt, kr | 3,00 | 2,79 | 2,79 | 1,81 | 1,84 | 1,70 |
| Fastigheter redovisat värde, kr | 110,04 | 96,25 | 84,75 | 75,02 | 69,44 | 71,90 |
| Eget kapital, kr | 35,57 | 31,13 | 22,19 | 19,63 | 23,49 | 15,42 |
| Långsiktigt substansvärde (EPRA NAV), kr |
41,84 | 32,89 | 22,16 | 20,95 | 22,33 | 13,06 |
| Börskurs per bokslutsdag, kr | 25,30 | 29,40 | 12,50 | 7,00 | 13,33 | 17,00 |
| Fastighetsrelaterade | ||||||
| Hyresvärde helår, kr/kvm | 1 163 | 1 087 | 1 072 | 1 298 | 1 193 | 952 |
| Hyresintäkter helår, kr/kvm | 1 088 | 1 016 | 1 002 | 1 218 | 1 107 | 859 |
| Ekonomisk uthyrningsgrad, % | 94 | 94 | 94 | 94 | 93 | 90 |
| Överskottsgrad, % | 68 | 66 | 69 | 70 | 70 | 69 |
| Redovisat värde, kr/kvm | 12 467 | 10 887 | 10 053 | 12 805 | 12 275 | 8 854 |
| Antal fastigheter | 433 | 432 | 419 | 122 | 121 | 128 |
| Uthyrbar yta, tkvm | 1 408 | 1 322 | 1 260 | 553 | 551 | 790 |
| Finansiella | ||||||
| Avkastning eget kapital, % | 14,3 | 33,6 | 9,6 | –18,7 | 41,5 | 37,5 |
| Räntetäckningsgrad, ggr | 2,1 | 2,1 | 2,1 | 1,6 | 1,7 | 2,0 |
| Soliditet, % | 35,2 | 30,9 | 24,1 | 23,3 | 30,1 | 20,6 |
Balder skall med lokal förankring förvärva, utveckla och förvalta bostadsfastigheter och kommersiella fastigheter belägna på orter som växer och utvecklas positivt.
Balders verksamhet är inriktad på tillväxt och positiva kassaflöden samt ökat förvaltningsresultat. I respektive region skall bolaget uppnå en sådan position att Balder blir en naturlig partner för potentiella kunder.
Balders målsättning är att över tid ha en stabil och god avkastning på eget kapital som med god marginal överstiger den riskfria räntan, definierad som årsgenomsnittet av en femårig statsobligation. Detta skall ske samtidigt som soliditeten över tid skall vara lägst 30 procent och räntetäckningsgraden lägst 1,5 gånger.
Med utgångspunkt i Balders strategi, övergripande mål och finanspolicy tar bolaget fram både kvantitativa och kvalitativa operativa mål. Dessa mål sätts på både kort och lång sikt. Målen avser finansiella mål och mål som miljö, energiförbrukning, kundtillfredsställelse och medarbetarnöjdhet.
Eftersom Balder under de närmsta åren kommer att prioritera tillväxt, kapitalstruktur och likviditet kommer utdelningen för stamaktien att våra låg eller helt utebli. Utdelningen för preferensaktien uppgår till 20,00 kr per år.
Balder skapar värden för ägarna, kunderna, medarbetarna och samhället.
Detta gör Balder genom att:
Balder skapar värden genom att med lokal förankring förvärva, utveckla och förvalta bostadsfastigheter och kommersiella fastigheter samt skapa kundvärde genom att möta olika kundgruppers behov av lokaler och bostäder. Bolaget arbetar aktivt med att förvärva fastigheter med utvecklingspotential och skapa tillväxt genom att investera och utveckla samt att effektivisera och rationalisera fastighetsförvaltningen. Balder skall vara en långsiktig ägare som baserar verksamheten på stabila kassaflöden och nöjda kunder.
Fokus är att fortsätta vara en aktiv fastighetsaktör, i egen regi såväl som i partnerskap, på orter som växer och utvecklas positivt.
Intjäningsförmågan baseras på fastighetsbeståndets kontrakterade hyresintäkter, bedömda fastighetskostnader under ett normalår samt kostnader för administration.
I tabellen nedan presenterar Balder sin nuvarande intjäningsförmåga på tolvmånadersbasis. Det är viktigt att notera att den aktuella intjäningsförmågan inte skall jämställas med en prognos för de kommande 12 månaderna. Intjäningsförmågan innehåller exempelvis ingen bedömning av hyres-, vakans-, eller ränteutvecklingen. Balders resultaträkning påverkas dessutom av värdeförändringen i fastighetsbeståndet samt kommande fastighetsförvärv och/eller fastighetsförsäljningar. Ytterligare resultatpåverkande poster är värdeförändringar avseende finansiella placeringar och derivat. Inget av ovanstående har beaktats i den aktuella intjäningsförmågan.
Intjäningsförmågan baseras på fastighetsbeståndets kontrakterade hyresintäkter, bedömda fastighetskostnader under ett normalår samt kostnader för administration.
Kostnaderna för de räntebärande skulderna har baserats på koncernens genomsnittliga räntenivå inklusive effekt av räntederivat. Skatten är beräknad med 26,3 procent schablonskatt som till övervägande del bedöms bestå av uppskjuten skatt och därmed inte är kassaflödespåverkande.
| Aktuell intjäningsförmåga på tolvmånadersbasis | 2011 | 2010 |
|---|---|---|
| Hyresintäkter | 1 530 1 405 | |
| Fastighetskostnader | –465 | –430 |
| Driftsöverskott | 1 065 | 975 |
| Förvaltnings- och administrationskostnader | –105 | –105 |
| Förvaltningsresultat från intressebolag | 90 | 20 |
| Rörelseresultat | 1 050 | 890 |
| Finansnetto | –445 | –440 |
| Förvaltningsresultat | 605 | 450 |
| Skatt | –159 | –118 |
| Resultat efter skatt | 446 | 332 |
| Resultat efter skatt hänförligt till | ||
| Stamaktieägare | 366 | 332 |
| Preferensaktieägare | 80 | — |
| Förvaltningsresultat enligt aktuell intjäningsförmåga per stamaktie, kr | 3,29 | 3,01 |
Förvaltningsresultatet har de senaste tre åren ökat med 45,7 procent i genomsnitt. Under samma period har det långsiktiga substansvärdet ökat med i genomsnitt 27,1 procent.
alder har två olika aktieslag noterade på NASDAQ OMX Stockholm, Mid Cap, dels en preferensaktie som noterades den 20 juni 2011, dels en stamaktie av serie B. Bolagets samlade börsvärde per den 31 december uppgick till 5 104 Mkr och bolaget hade vid årsskiftet 8 170 aktieägare (4 856). Huvudägare i Fastighets AB Balder är Erik Selin Fastigheter AB som äger 39,4 procent av kapitalet och 52,4 procent av rösterna. B
Per den 31 december uppgick aktiekapitalet i Balder till 166 396 852 kronor fördelat på 166 396 852 aktier. Varje aktie har ett kvotvärde om 1,00 krona, varvid 11 229 432 av serie A, 151 167 420 av serie B och 4 000 000 preferensaktier. Av B-aktien är 2 859 600 återköpta per den 31 december, vilket betyder att totalt antal utestående aktier uppgår till 163 537 252. Varje aktie av serie A berättigar till en röst och varje aktie av serie B och preferensaktien berättigar till en tiondels röst. Inga återköp har skett under 2011.
Balders aktiekurs stängde på 33,80 den 12 mars 2012, vilket motsvarar en procentuell utveckling sedan 2006-01-01 om 147 procent. Det kan jämföras med EPRAs Fastighetsindex för Sverige som under samma period stigit med 73 procent. EPRAs fastighetsindex för europeiska fastighetsbolag har under samma period haft en negativ utveckling.
Utveckling långsiktigt substansvärde
(EPRA NAV)
Kursen på stamaktien var vid årsskiftet 25,30 kr (29,40) motsvarande en nedgång med 14 procent under året. Under 2011 har antalet stamaktieägare ökat med 42 procent till 6 900 aktieägare. Under samma period har 52,5 miljoner stamaktier omsatts motsvarande 207 000 per handelsdag, vilket innebär att 35 procent av utestående aktier omsattes. Exkluderas Erik Selin Fastigheter ABs aktier motsvarar årsomsättningen knappt 60 procent av utestående stamaktier. Andelen utlandsägda aktier motsvarade drygt 9 procent per den 31 december 2011.
Eget kapital per stamaktie uppgick per den 31 december till 35,57 kr (31,13) motsvarande en ökning om 14,3 procent under 2011. Det långsiktiga substansvärdet per stamaktie (EPRA NAV) har under samma period ökat med 27,4 procent till 41,84 kr (32,89). Den stora skillnaden av förändringen i eget kapital mot långsiktigt substansvärde är främst hänförligt till den negativa värdeförändringen på derivat, vilken återläggs i det långsiktiga substansvärdet. De senaste tre åren har det långsiktiga substansvärdet vuxit med i genomsnitt 27,1 procent per år. Börskursen per den 31 december uppgick till 25,30 kr motsvarande 60,5 procent av det långsiktiga substansvärdet.
Förvaltningsresultatet före skatt uppgick under 2011 till 516 Mkr (417), vilket motsvarar en ökning om 23,7 procent från året innan. De senaste tre åren har förvaltningsresultatet ökat med i genomsnitt 45,7 procent per år. Förvaltningsresultatet per stamaktie ökade med 7,5 procent under 2011 och har de senaste tre åren ökat med 20,5 procent i genomsnitt.
Kursen på preferensaktien var vid årsskiftet 267 kronor, vilket motsvarar en årlig totalavkastning, inklusive utdelning, om 20,3 procent och en avkastning om 10,8 procent från noteringen. Antalet aktieägare uppgick till 2 033 och under perioden 20 juni till 31 december omsattes 1,8 miljoner aktier motsvarande knappt 13 000 per handelsdag. Årsomsättningen i preferensaktien motsvarar 82 procent av det totala antalet preferensaktier.
Preferensaktien medför företrädesrätt framför stamaktien till en årlig utdelning om 20 kronor med kvartalsvis utdelning om fem kr per kvartal. Avstämningsdagar för utdelning är 10 april, 10 juli, 10 oktober och 10 januari. Om utdelning på preferensaktien inte betalas i tid eller sker med ett lägre belopp, skall skillnaden läggas till innestående belopp.
| Innehav | Antal aktieägare |
Aktieägare, % | Totalt antal aktier |
Kapital, % | Röster, % |
|---|---|---|---|---|---|
| 1–500 | 4 422 | 54,1 | 700 382 | 0,4 | 0,3 |
| 501–1 000 | 1 458 | 17,9 | 1 124 454 | 0,7 | 0,4 |
| 1 001–5 000 | 1 682 | 20,6 | 3 845 862 | 2,3 | 1,4 |
| 5 001–10 000 | 256 | 3,1 | 1 905 597 | 1,2 | 0,7 |
| 10 001–100 000 | 267 | 3,3 | 7 828 951 | 4,7 | 2,9 |
| 100 001– | 85 | 1,0 | 150 991 606 | 90,7 | 94,3 |
| Totalt | 8 170 | 100,0 | 166 396 852 | 100,0 | 100,0 |
Analytiker som följer Balder
Albin Sandberg, Handelsbanken Andreas Daag, Swedbank Bengt Claesson, SEB Catrin Jansson, Nordea Johan Edberg, Erik Penser Bank Tobias Kaj, Carnegie
Balders styrelse har föreslagit årsstämman att ingen utdelning på stamaktien skall lämnas för 2011. Balder anser att den bästa totalavkastningen för stamaktieägarna uppnås genom att utdelningen under de närmaste åren förblir låg eller uteblir. Balder kommer istället fortsätta att växa genom att investera i nya förvärv och i befintliga fastigheter.
| Ägare | A-aktier | B-aktier | Preferensaktier | Totalt antal aktier |
Kapital, % | Röster, % |
|---|---|---|---|---|---|---|
| Erik Selin Fastigheter AB | 8 298 594 | 57 207 798 | — | 65 506 392 | 39,4 | 52,4 |
| Arvid Svensson Invest AB | 2 915 892 | 13 542 540 | — | 16 458 432 | 9,9 | 16,0 |
| Länsförsäkringar Fondförvaltning AB | — | 15 230 155 | — | 15 230 155 | 9,2 | 5,7 |
| Swedbank Robur Fonder | — | 6 985 829 | 121 250 | 7 107 079 | 4,3 | 2,7 |
| Handelsbanken Fonder | — | 5 748 453 | — | 5 748 453 | 3,5 | 2,2 |
| Lannebo Fonder | — | 4 733 000 | — | 4 733 000 | 2,8 | 1,8 |
| Andra AP-fonden | — | 4 470 356 | 27 155 | 4 497 511 | 2,7 | 1,7 |
| Rasjö, Staffan | — | 2 067 587 | — | 2 067 587 | 1,2 | 0,8 |
| Kjellberg, Göran | — | 1 875 000 | 8 000 | 1 883 000 | 1,1 | 0,7 |
| Livförsäkrings AB Skandia | 7 398 | 1 857 708 | — | 1 865 106 | 1,1 | 0,7 |
| Övriga | 7 548 | 34 589 394 | 3 843 595 | 38 440 537 | 23,1 | 14,2 |
| Totalt utestående aktier | 11 229 432 | 148 307 820 | 4 000 000 | 163 537 252 | 98,3 | 98,9 |
| Återköpta egna aktier | — | 2 859 600 | — | 2 859 600 | 1,7 | 1,1 |
| Totalt registrerade aktier | 11 229 432 | 151 167 420 | 4 000 000 | 166 396 852 | 100,0 | 100,0 |
Engagemang, närhet och förståelse är de tre viktigaste aspekterna på kundvård från ett Balderperspektiv.
B alder har egen personal som i stor utsträckning utför arbeten i och runt fastigheterna. För att mäta kundernas nöjdhet har en kundundersökning genomförts under 2011. Balders ambition är att ha nöjda kunder och att lokaler och bostäder skall tillgodose kundernas behov.
Balder har egen förvaltningsorganisation. Styrkan med en egen förvaltningsorganisation är att den ger korta och snabba beslutsvägar, närhet till kunden och möjlighet att arbeta målinriktat och långsiktigt med fastighetsförvaltning.
Utvecklingen av Balders fastigheter sker tillsammans med kunderna, utifrån deras behov och önskemål. Balder skall erbjuda ett stort utbud av lokaler och bostäder i olika lägen till olika hyresnivåer. På så sätt blir Balder en naturlig partner för kunderna även när behoven förändras.
Kundrelationen är avgörande för framgång och arbetet med att göra kunderna nöjda är en viktig del av verksamheten.
Balder har därför genomfört sin första och för framtiden återkommande externa kundundersökning. Ett stort urval av Balders bostads- och lokalkunder ingår. Undersökningen visar att Balder får gott betyg, i linje med övriga privatvärdar i landet. Undersökningen belyser kundernas uppfattning om Balder och hur olika områden hanteras, exempelvis service, bostaden/lokalen, miljö och information etc. Majoriteten av kunderna tyckte att Balder motsvarar eller överträffar förväntningarna när det gäller "Att få hjälp när det behövs".
Balders kundservice har direktkontakt med förvaltare och fastighetsskötare, som i sin tur har lokal förankring och kunskap om kunderna. Kundernas synpunkter och felanmälningar är två viktiga parametrar i det dagliga arbetet och i utvecklingen av kundservicearbetet.
För att underlätta och effektivisera arbetet kommer ett nytt felanmälningssystem att tas i drift under 2012. Dessutom kommer en ny hemsida att lanseras.
Balder bedömer att risken för en plötslig försämring avseende hyresintäkterna är låg. Detta beror på kontraktstrukturen med en bra fördelning mellan kommersiella fastigheter och bostadsfastigheter samt den geografiska spridningen. För att motverka minskade hyresintäkter och försämrad uthyrningsgrad eftersträvas att skapa långsiktiga relationer med bolagets befintliga kunder.
Balders tio största kontrakt svarar för 7,4 procent (5,8) av de totala hyresintäkterna och deras genomsnittliga kontraktstid uppgår till 11,0 år. (5,3) Det finns inget enskilt kontrakt som står för mer än 1,9 procent (1,0) av Balders totala hyresintäkter och ingen enskild kund står för mer än 3,3 procent (1,2) av de totala hyresintäkterna. Den genomsnittliga kontraktstiden för den totala kommersiella portföljen uppgick till 4,3 år (3,4).
I tabellen redovisas hyreskontraktsstrukturen per 31 december 2011 varvid kontrakt som sagts upp per detta datum, där avflyttning kommer eller bedöms komma att ske, redovisas som kontrakt med förfall inom ett år.
| Antal hyreskontrakt |
Andel, % | Kontrakterad hyra, Mkr |
Andel, % |
|---|---|---|---|
| 538 | 26 | 78 | 5 |
| 554 | 27 | 171 | 11 |
| 486 | 24 | 220 | 14 |
| 296 | 15 | 151 | 10 |
| 162 | 8 | 227 | 15 |
| 2 036 | 100 | 848 | 55 |
| 9 803 | — | 639 | 42 |
| 2 997 | — | 10 | 1 |
| 3 101 | — | 34 | 2 |
| 17 937 | — | 1 531 | 100 |
| Hyreskontraktsstruktur 2011-12-31 |
1) Löper normalt med en uppsägningstid om tre månader.
Som uthyrare möter vi många människor från olika branscher vilket är en spännande och rolig utmaning.
På Balder arbetar vi med att tillmötesgå kundens unika behov inom lokal och bostad. Vi strävar efter att göra vårt yttersta för att skapa en långsiktig relation och att alla inblandade skall bli nöjda.
Vår ambition är att stötta kunden och ge tips och råd under hela uthyrningsprocessen, även om det inte leder till att man blir hyresgäst hos oss hoppas vi att vi varit behjälpliga och ett användbart bollplank.
Det täta samarbetet med våra kollegor skapar en härlig sammanhållning och gör att vi snabbt kan återkoppla, vara flexibla och erbjuda kunden en skräddarsydd lösning. Allt är ju faktiskt möjligt!
www.balder.se 0774-49 49 49 [email protected]
Uthyrning
www.balder.se 020-151 151 [email protected] Balder har en bra blandning av yngre och äldre medarbetare, där nya idéer blandas med gedigen erfarenhet.
alder har en platt organisation med korta beslutsvägar som möjliggör ett snabbt agerande, oavsett om det gäller fastighetsaffärer eller att lösa problem för en kund. För att stötta förvaltningen finns koncerngemensamma resurser/funktioner, samtliga belägna på huvudkontoret i Göteborg. Vid årsskiftet arbetade 37 personer (26) inom dessa funktioner. B
Förvaltningsorganisationen är geografiskt indelad i regionerna Stockholm, Göteborg/Väst, Öresund, Öst och Norr. Varje regions organisation följer samma grundprinciper men skiljer sig åt beroende på områdets storlek och fastighetsinnehav. Varje region har ett antal lokalkontor som ansvarar för uthyrning, drift, miljö och förvaltning. All förvaltning sker med egen personal för att finnas nära kunderna och snabbt möta förväntningar och krav enligt Balders förvaltningsvision. Inom förvaltningsorganisationen arbetade vid årsskiftet 171 personer (166).
Niklas Dabrowski, förvaltningsansvarig, bostad Sharam Rahi, förvaltningschef och vice VD Soula Lundin, förvaltningscontroller, kommersiellt
Anna Rudhag, förvaltningsutvecklare Stefan Gustafsson, förvaltningsansvarig, kommersiellt Helena Axelsson, förvaltningscontroller, bostad
För att öka närheten mellan regionerna och skapa en enhetlig struktur har bolaget under 2012 tillsatt en förvaltningsledningsgrupp. Deras främsta uppgift är att skapa enhetlighet inom bolaget genom att ta fram och utveckla gemensamma rutiner. Arbetet ska främja samarbetet mellan lokalkontoren och öka närheten till huvudkontoret. Inom förvaltningsledningsgruppen finns ansvarsområden inom både bostad och kommersiellt. Gruppen stöttar lokalkontoren och arbetar fram prioriterade fokusområden för respektive lokalkontor.
Inom Balder är kompetens och personliga egenskaper de viktigaste urvalsfaktorerna vid rekrytering. Bolaget vill även ta vara på de kvaliteter som mångfald och jämn könsfördelning tillför verksamheten. Balder har en bra blandning av yngre och äldre medarbetare, där nya idéer blandas med gedigen erfarenhet. Vid årsskiftet uppgick antalet anställda till 208 (192), varav 36 procent (31) kvinnor.
Balders medarbetare kännetecknas av en stark drivkraft att utvecklas i sitt arbete och intresse av att verka i en organisation som står för stark entreprenörsanda. Inom bolaget finns goda möjligheter att söka nya utmaningar, bland annat genom kompetensutveckling. Balder skapar arbetsglädje genom att personalen är delaktig i utvecklingen av sina arbetsuppgifter och den allmänna trivseln på arbetsplatsen.
För att förebygga sjukdom och bibehålla en fortsatt låg sjukfrånvaro erbjuds anställda ersättning för friskvårdsaktiviteter samt förmånliga gruppvårdsförsäkringar.
Med stöd av företagets miljöpolicy arbetar Balder för att minska miljöpåverkan i den dagliga driften och förvaltningsarbetet.
Balder använder ett rapporteringssystem där förbrukning per månad och fastighet läggs in för uppföljning och kontroll av energiförbrukningen. Genom att samla samtliga fastigheters förbrukning i ett energiuppföljningssystem får Balder möjlighet att följa och maximera driftoptimeringen. För att ytterligare förbättra uppföljningen har en energicontroller anställts.
Balder har under året fortsatt sin satsning på förnyelsebar energi genom att ett tidigare intressebolag blivit ett helägt dotterbolag. Det innebär att koncernen vid årsskiftet ägde totalt 10 stycken (8) vindkraftverk med en produktionskapacitet om cirka 25 GWh. Koncernens totala elförbrukning uppgår till 50 GWh.
Förnyelsebar energi ger bättre miljö och lägre värmekostnader i fastigheterna. Med detta i åtanke har Balder genomfört ett stort antal värmepumpsprojekt över landet med upp till 60 procent energibesparing.
En annan viktig energibesparande åtgärd som genomförts under 2011 är att de fastigheter, som har samma fabrikat för styr- och reglerteknik har sammankopplas till en webbportal. Den ger tillgång till de tekniska installationerna och på så vis kan driftoptimering ske på distans.
Ett pilotprojekt med individuell mätning av varmt och kallt vatten i varje lägenhet har genomförts i 392 lägenheter i Botkyrka under slutet av 2011. Eventuellt kommer liknande projekt att implementeras i andra områden med hög vattenförbrukning.
För att minska avfallsmängden från våra kunders verksamhet, har utbildning och information erbjudits för att öka intresset rörande miljöpåverkan.
Göteborg var en av Europas starkast befästa städer under 1600- och 1700-talen och staden omgärdades av vallar och vallgravar. Med kanalen som viktig transportväg har området alltid varit centrum för en omfattande handelsverksamhet.
Palacehuset ritades 1747 av överintendent Carl Hårleman, som också skapade Ostindiska huset. Det förlades till Brunnsparken och byggdes på murar i Stora Hamnkanalen. Den ursprungliga anläggningen bestod av en central byggnad mot Södra Hamngatan och två flyglar kring en gård. Fastigheten invigdes den 14 maj 1751.
Palacehuset uppfördes ursprungligen som sockerbruk. Sockerbruket vände sin framsida mot Norra Hamngatan, dit en träbro ledde. Fastigheten brandskadades 1792 och 1813 men återuppbyggdes därefter. Sedan kanalerna mot Södra Hamngatan fylldes igen 1861, vänder byggnaden sin framsida åt det hållet.
Sockertillverkningen bedrevs fram till 1840-talet när huset byggdes om till ett bostadshus.
1813 I början av 1800-talet förvärvades fastigheten av krigskollegium som använde delar av lokalerna för sockertillverkning fram till 1841, då bank- och affärsmannen Eduard Magnus köpte huset och byggde om det till
1747 1879 en fyrfamiljsvilla på 6 000 kvadratmeter. Familjens dotter Göthilda ärvde huset efter sina föräldrars död 1879. Hennes blivande man Pontus Fürstenberg flyttade in i palatset som då byggdes om till en enfamiljsvilla.
Den första elektriska taklampan i Göteborg fanns i huset och det första rikssamtalet per telefon ringdes från denna fastighet under makarna Fürstenbergs tid.
Paret lät en rad unga konstnärer bo i huset och som ersättning för mat och husrum fick de utsmycka huset. Efter ett tag räckte inte huset till för all konst och man byggde därför ytterligare en våning som stod klar
1879 Fastighetsdata 1885 1885, det som idag kallas Fürstenbergska galleriet. Fürstenbergska galleriet i västra flygeln är den mest kända delen av huset. Här hängde en av de största privata konstsamlingarna i Norden på 1800-talet.
Galleriet är inrett med vinröda väggar, brunlila tak och beige stuckatur. Kvar i galleriet efter att konstsamlingen lämnat byggnaden är ett par höga spegeldörrar, målade av Carl Larssons elever från Valands konstskola.
Fastigheten och konstsamlingen testamenterades efter makarnas död 1902 till Göteborgs kommun, som 1922 öppnade en kopia av Fürstenbergska galleriet på konstmuseet vid Götaplatsen.
1905 såldes huset till Robert Kjellström. Året efter byggdes Palatset om till ett hotell, vars tilltänkta namn var Tre Kronor. I sista stund innan invigningen 1907 döptes det till Palace Hotel, då det första namnet inte uppfattades tillräckligt internationellt. Palace blev nu ett av de förnämsta hotellen i Göteborg.
Under 1970-talet förvandlades delar av fastigheten till ett bankpalats. I början av 1990-talet omvandlades dessa till restauranglokal.
År 1995 renoverades och återinvigdes Fürstenbergska galleriet i Palacehuset, och har sedan dess fungerat som festoch konferenslokal.
2010 Fastighets AB Balder förvärvade fastigheten 2010.
Adress Södra Hamngatan 2 i Brunnsparken, Göteborg
Fastighetsbeteckning Inom Vallgraven 14:1
Byggår 1749, invigdes 14 maj 1751
Arkitekt Carl Hårleman Lägre förväntningar men fortfarande ett bra och stabilt år för fastighetsbolagen.
onjunkturuppgången i svensk ekonomi har avstannat och återhämtningen tar en paus. Trots starka offentliga finanser och en expansiv finanspolitik har nu orosmolnen avseende den europeiska statsskuldskrisen, osäkerhet kring det europeiska banksystemet och en svagare utveckling i USA vuxit sig för starka för att Sverige skall kunna stå emot. En försämring av omvärldsutvecklingen, framför allt i euroområdet, innebär att svensk export drabbas av lägre efterfrågan. K
Sverige är återigen i behov av draghjälp från en mer expansiv penning- och finanspolitik. I den osäkerhet som råder flyr kapitalet till säkra placeringar där direktinvesteringar i fastigheter är ett alternativ. Riksbanken och regeringen har med låga styrräntor samt genom att kombinera skattelättnader och satsningar i samhällsfunktioner skapat förutsättningar för en stark tillväxt. BNP ökade med 4,5 procent under 2011 och för 2012 är Riksbankens bedömning att tillväxten sjunker till 0,7 procent. En försiktighet bland hushåll och företag har inneburit att hushållens sparande ökat och förväntas vara fortsatt högt, samtidigt som företagen väntas senarelägga sina investeringar.
Mot bakgrund av ett lägre inflationstryck och en svagare ekonomisk utveckling beslöt Riksbanken under februari 2012 att sänka reporäntan till 1,5 procent. Enligt Riksbankens prognos i mars 2012 kommer reporäntan att ligga kring 1,5 procent en bit in på 2013. Detta är något högre än de förväntningar som penningmarknadsaktörerna aviserat.
De sämre konjunkturutsikterna påverkar successivt också utvecklingen på den svenska arbetsmarknaden. Under 2011 har sysselsättningen ökat och arbetslösheten minskat, men det syns nu allt tydligare att förbättringen har kommit av sig. Arbetslösheten i slutet av 2011 uppgick till 7,5 procent och enligt prognosen kommer arbetslösheten att ligga kvar på denna nivå även under 2012 och 2013 för att under 2014 minska.
Huspriserna ligger däremot på en hög nivå i förhållande till en historisk trend och med en svag utveckling av huspriserna det senaste året kan hushållens oro för ett kraftigare prisfall ha ökat, vilket kan vara motivet bakom minskad konsumtion och ökat sparande. Prognosen för hushållens konsumtion har reviderats ned betydligt och trots en relativt stark ökning av den disponibla inkomsten bedöms konsumtionen bara öka med 2,6 procent under 2012. Ju längre tid osäkerheten om statsfinanserna i Sydeuropa består, desto större är risken att problemen sprider sig till banksystemet som innehar stora mängder statsobligationer, vilket skulle få allvarliga återverkningar på kreditförsörjningen i Europa. De svenska bankerna är idag välkapitaliserade i ett internationellt perspektiv och deras direkta exponering mot problemländerna i Europa är ytterst begränsad.
En volatil aktiemarknad tillsammans med risker för en instabil internationell finansmarknad, talar för att kapital i allt högre grad kommer att söka sig till alternativa placeringar och då är fastighetsmarknaden och direktinvesteringar i fastigheter alternativ som aktualiseras. Under den senaste femårsperioden har en direktinvestering i svenska bostadshyreshus gett en totalavkastning om cirka 9,6 procent enligt IPD/SFI Svenskt Fastighetsindex vilket kan jämföras med avkastningen på börsen som samtidigt uppgått till 14,4 procent.
Den starka svenska tillväxten och ökad sysselsättning under första halvåret har haft en positiv effekt på fastighetsmarknaden, dels i form av ökad investeringsvilja, dels i en förbättrad hyresmarknad för lokaler. Investeringsintresset syns tydligast i bostads- och handelssegmentet. Flera affärer med köpcentrum har genomförts under 2011 och för såväl obeståndspaket och utvecklingsgallerior som för moderna köpcentrum har investeringsintresset renderat i, för segmentet och respektive delmarknad, låga avkastningskrav. Stora nettoköpare under året har varit fonder och institutioner samt nybildade fastighetsbolag i olika ägarstrukturer som visat stort intresse för att allokera mer kapital till fastighetssegmentet.
De svenska fastighetsbolagen har ett bra utgångsläge. Med rekordresultat för verksamhetsåret 2010 är flera av de svenska fastighetsbolagen solida nog för ytterligare investeringar. Om fastighetsbolagen väljer att återinvestera kapital i verksamheten genom fastighetsförvärv eller nybyggnadsprojekt kan 2012 komma att bjuda på stora investeringar i respektive bolags prioriterade marknader.
Marknadens bedömning för kommersiella lokaler har gått från samstämmiga förväntningar om stigande hyror för butiker och kontor i starka delmarknader i våras till förväntningar om oförändrade hyror i våra regionstäder till möjligen svagt stigande hyror i våra storstäder. I Stockholms bästa lägen bedöms marknadshyran för moderna kontor uppgå till cirka 4 300 kr/kvm. I Göteborg varierar marknadshyran för sådana kontor i intervallet 1 600–2 400 kr/kvm och i Malmö i intervallet kring 1 550–2 350 kr/kvm.
På de mindre marknaderna, där tillskottet av nya lokaler vanligtvis är relativt begränsat, är fluktuationerna på hyresmarknaden små. Vakansgraderna är det som i störst utsträckning brukar variera, medan hyresnivåerna, räknat i kronor per kvadratmeter, normalt sett är relativt stabila. Med en utdragen nedgång i konjunkturen kommer vi antagligen att se att vakanserna ökar i det kommersiella segmentet.
Den totala transaktionsvolymen för fastigheter under 2011 uppgick, enligt uppgift från Jones Lang LaSalle, till 105 miljarder kronor. Det är en minskning med cirka fem procent mot året innan. Även transaktionerna där utländska aktörer varit involverade har minskat, från 45 miljarder kronor till cirka 35 miljarder. Framför allt har transaktionsvolymen minskat under sista kvartalet 2011. Orsaken till detta är att fastighetsaktörerna blivit försiktigare med hänsyn till omvärldsutvecklingen samt att finansieringsmöjligheterna blivit sämre.
Under 2011 var en stor del av transaktionsomsättningen från obeståndsfastigheter och större fastighetsinnehav under avveckling. När det gäller bostadsfastigheter är det fortfarande bostadsrättsföreningar som är köpare i attraktiva lägen. I slutet av 2011 fanns cirka 22 000 aktivt registrerade bostadsrättsföreningar.
Källa: NAI SVEFA
| Koncernen, Mkr | 2011 | 2010 |
|---|---|---|
| Hyresintäkter | 1 466 | 1 333 |
| Fastighetskostnader | –471 | –454 |
| Driftsöverskott | 996 | 880 |
| Värdeförändringar förvaltningsfastigheter, realiserade |
12 | 20 |
| Värdeförändringar förvaltningsfastigheter, orealiserade |
978 | 1 027 |
| 2011 | 2010 | |
| Redovisat värde | ||
| fastigheter, Mkr | 17 556 14 389 | |
| Antal fastigheter | 433 | 432 |
| Uthyrbar yta, tkvm | 1 408 | 1 322 |
| Antal anställda | 208 | 192 |
Balder ägde per 31 december 433 fastigheter (432) med en uthyrningsbar yta om 1 408 tkvm (1 322) till ett värde om 17,6 Mdkr (14,4).
Balders totala hyresvärde uppgick per årsskiftet till 1 638 Mkr (1 437), en ökning med 14 procent.
Fastighetsinvesteringarna har under året uppgått till 3 859 Mkr (995) varav 3 640 Mkr (835) avser fastighetsförvärv och 219 Mkr (160) avser investeringar i befintliga fastigheter.
Av de totala investeringarna avser 1 097 Mkr (106) Stockholm, 1 614 Mkr (352) Göteborg/Väst, 1 107 Mkr (512) Öresund, 25 Mkr (15) Öst, och 16 Mkr (11) Norr.
Fastighetsportföljen har under verksamhetsåret förändrats enligt tabell.
Balders kommersiella fastigheter är belägna såväl i centrum som i storstädernas närförorter och kranskommuner. Balders bostadsfastigheter är belägna på orter med en positiv befolkningstillväxt och som utvecklas positivt. Ambitionen är att fortsätta förvärva fastigheter på utvalda marknader.
| 2011 | 2010 | ||||
|---|---|---|---|---|---|
| Mkr | Antal | Mkr | Antal | ||
| Fastighetsbestånd 1 januari | 14 389 | 432 | 12 669 | 419 | |
| Investeringar i befintliga fastigheter | 219 | — | 160 | — | |
| Förvärv | 3 640 | 40 | 835 | 31 | |
| Försäljningar | –1 683 | –39 | –322 | –18 | |
| Värdeförändringar förvaltningsfastigheter | 990 | — | 1 047 | — | |
| Fastighetsbestånd 31 december | 17 556 | 433 | 14 389 | 432 |
| Antal fastigheter |
Uthyrbar yta, kvm |
Hyresvärde, Mkr 1) |
Hyresvärde, kr/kvm 1) |
Hyres intäkter, Mkr 1) |
Ekonomisk uthyrnings grad, % |
Redovisat värde, Mkr |
|
|---|---|---|---|---|---|---|---|
| Fördelat per region | Stockholm 33 Öst 10 |
||||||
| Stockholm | 55 | 375 394 | 516 | 1 376 | 474 | 92 | 5 866 |
| Göteborg/Väst | 183 | 484 010 | 552 | 1 141 | 525 | 95 | Öresund 16 5 913 |
| Öresund | 54 | 196 660 | 254 | 1 292 | 233 | 92 | Norr 7 2 792 |
| Öst | 58 | 197 582 | 176 | 890 | 166 | 95 | 1 695 Göteborg/Väst 34 |
| Norr | 83 | 154 491 | 139 | 900 | 133 | 95 | 1 290 |
| Totalt | 433 1 408 137 | 1 638 | 1 163 | 1 531 | 94 | 17 556 | |
| Fördelat per fastighetskategori | |||||||
| Bostäder | 301 | 788 507 | 737 | 934 | 707 | 96 | 7 523 |
| Kontor | 65 | 376 481 | 554 | 1 472 | 490 | 89 | 5 945 |
| Handel | 34 | 148 732 | 248 | 1 667 | 238 | 96 | 3 075 |
| Övrigt | 33 | 94 417 | 99 | 1 046 | 95 | 97 | 1 012 |
| Totalt | 433 1 408 137 | 1 638 | 1 163 | 1 531 | 94 | 17 556 |
Kontor 34
Redovisat värde per region, % Redovisat värde per
1) Tabellen ovan avser de fastigheter som Balder ägde vid periodens slut. Sålda fastigheter har exkluderats och förvärvade fastigheter har räknats upp till helårsvärden. Övriga fastigheter innefattar hotell-, utbildnings-, vård-, industri- samt blandfastigheter.
| Uthyrbar yta, kvm |
|---|
| 614 |
| 1 692 |
| 1 002 |
| 240 |
| 1 487 |
| 294 |
| 353 |
| 575 |
| 328 |
| 3 510 |
| 479 |
| 4 058 |
| 1 064 |
| 152 390 |
| 216 |
| 168 302 |
| Uthyrbar yta, kvm | |
|---|---|
| Stockrosen 3 | 6 082 |
| Stockrosen 10 | 1 761 |
| Stockrosen 6 | 2 015 |
| Olskroken 10:5 | 4 511 |
| Olskroken 25:11 | 2 261 |
| Inom Vallgraven 36:4 | 16 730 |
| Inom Vallgraven 33:7 | 3 731 |
| Inom Vallgraven 58:6 | 4 793 |
| Ventrupparken 6 | 4 723 |
| Catena 25 fastigheter | 152 390 |
| Katthavet 8 | 8 022 |
| Högsbo 1:1 | 15 251 |
| Kvasten 8 | 2 018 |
| Gårda 15:12 | 8 459 |
| del av Järnplåten 23 | 1 520 |
| von Conow 54 | 20 927 |
| Lorensberg 46:6 | 1 176 |
| Totalt förvärvat | 256 370 |
| Mkr | 2011 | 2010 |
|---|---|---|
| Hyresintäkter | 460 | 425 |
| Fastighetskostnader | –135 | –137 |
| Driftsöverskott | 325 | 288 |
| 2011 | 2010 | |
| Redovisat värde | ||
| fastigheter, Mkr | 5 866 | 4 895 |
| Antal fastigheter | 55 | 53 |
| Uthyrbar yta, tkvm | 375 | 365 |
| Antal anställda | 40 | 37 |
För mer information se fastighetsförteckning Region Stockholm sidan 90.
Enligt de mätningar som Stockholms Handelskammare gjort har näringslivet i Stockholm klarat sig bättre än riket i övrigt under den konjunkturdämpning som Sverige drabbats av. Som förklaring nämns bland annat den näringslivsstruktur som finns i Stockholm med en blandning av olika branscher, institutioner och förvaltningsenheter, en stor exportandel av varor och tjänster samt ett stabilt ekonomiskt ramverk.
Storstockholm kan indelas i tre områden: innerstaden samt norr respektive söder om denna. I söder finns till övervägande del distributions- och varuproducerande företag medan det i norr finns en större andel tjänsteproducerande företag.
Befolkningsmässigt ökar Stockholms län stadigt. Under början av 2011 uppgick antalet invånare till cirka 2 090 000. Fram till år 2020 beräknas antalet ha stigit med cirka 15 procent till 2 400 000. Under samma period beräknas behovet av nyproducerade bostäder till 125 000 enheter.
På grund av att bostadsbyggandet inte varit i jämvikt med befolkningstillväxten under de senaste två decennierna råder stor bostadsbrist i hela Stockholms län. Flest pågående planarbeten för bostäder pågår i Hägersten, Liljeholmen och Bromma. Totalt beräknas cirka 9 000 bostäder färdigställas under 2012 enligt Boverket.
På den kommersiella sidan är det framför allt området Arenastaden i Solna som är igång. En ny stadsdel skall växa fram med en evenemangsarena, kontor, köpcentrum, bostäder och hotell. Även Nya Karolinska Sjukhuset och Säpos nya högkvarter i Tomteboda tillhör de stora byggprojekten.
Ett av Sveriges absolut största projekt inom infrastruktur är den planerade Förbifart Stockholm. Trafikleden skall knyta ihop de norra och södra länsdelarna och därmed avlasta infarterna till centrala Stockholm. Största delen kommer att gå under Stockholm i en planerad tunnel om 17 km, som i så fall skulle bli världens längsta tunnel i stadsmiljö.
Transaktionssidan för kommersiella fastigheter omfattar ett stort antal affärer. AMF Fastigheter har i två separata affärer köpt tre innerstadscentrum och Skandias huvudkontor för en total uppskattad köpeskilling omkring 5 Mdkr. På bostadssidan har det framför allt skett ombildningar från hyresrätter till bostadsrätter. Under de senaste tio åren har cirka 110 000 hyreslägenheter ombildats till bostadsrätter i Stockholms län.
| 31 december 2011 | Antal fastigheter |
Uthyrbar yta, kvm |
Hyres värde, Mkr 1) |
Hyres värde, kr/kvm 1) |
Hyres intäkter, Mkr 1) |
Ekonomisk uthyrnings grad, % |
Redovisat värde, Mkr |
|---|---|---|---|---|---|---|---|
| Kommersiellt | 41 | 238 056 | 368 | 1 547 | 328 | 89 | 4 049 |
| Bostäder | 14 | 137 338 | 148 | 1 078 | 146 | 99 | 1 817 |
| Totalt | 55 | 375 394 | 516 | 1 376 | 474 | 92 | 5 866 |
1) Avser helår.
Balders fastighetsbestånd i Region Stockholm omfattar 55 fastigheter (53) med en sammanlagd yta om 375 tkvm (365) och ett verkligt värde om 5 866 Mkr (4 895). Värdet på fastigheter i Stockholms innerstad uppgår till cirka 1 900 Mkr, vilket motsvarar 46 procent av det totala värdet av de kommersiella fastigheterna i regionen.
Regionens bostadsfastigheter är framför allt koncentrerade till Botkyrka, Huddinge, Uppsala och Nynäshamn. Vidare finns ett antal fastigheter i centrala Stockholm samt i Hammarbyhöjden, Bromma och Älta.
En av de största satsningarna i Region Stockholm har varit ett utvecklingsarbete avseende Vårby Gård och Vårby Gårds Centrum. Balder har tagit initiativet att tillsammans med Huddinge kommun arbeta fram ett program för att öka områdets trygghet, tillväxt och attraktion. Arbetet har hittills varit mycket framgångsrikt och inte minst visar den hyresgästundersökning som gjorts av ett externt bolag att kunderna upplever utvecklingsarbetet mycket positivt.
Även i Nynäshamn har ett motsvarande projekt tillsammans med kommunen pågått under året. Förutom de effekter som uppnåtts i Huddinge har vi också lyckats minska omflyttningsgraden kraftigt.
Beroende på den rådande bostadssituationen i Storstockholm har fastighetsbeståndet i regionen en mycket liten vakansgrad.
Totalt ingår 1 590 lägenheter i beståndet inom regionen.
Det kommersiella fastighetsbeståndet finns till allra största delen i Stockholms innerstad samt Solna, Sundbyberg, Ulvsunda och Kista norr om centrum samt Västberga, Farsta, Nacka och Skarpnäck söder om centrum.
Efterfrågan på lokaler om 200–500 kvm har varit stor i såväl city som runt om staden. För lokaler kring 1 000 kvm eller större är efterfrågan mindre och här sitter ofta kunderna kvar i sina befintliga hyreskontrakt med hänsyn till de kostnader och praktiska omständigheter som en flytt innebär.
I Västberga har efterfrågan på lokaler varit stor och målsättningen är att ha samtliga lokaler uthyrda under 2012.
I fastigheterna, Sicklaön 354:1, Ektorp Centrum och Kilaberg 1, Hägersten, där det tillkommit vakanta ytor under året pågår diskussioner med olika intressenter avseende projektutveckling där kontorsytor kan konverteras till andra typer av lokalkategorier.
Under året har två fastigheter förvärvats. Fastigheten Kvasten 8 på Norrlandsgatan i centrala Stockholm har totalt 4 000 kvm uthyrningsbar yta och ägs tillsammans med Sveriges Riksdag. Fastigheten Katthavet 8 med 8 000 kvm uthyrningsbar yta inrymmer även det anrika nöjespalatset Berns. Båda fastigheterna ligger ett stenkast från Norrmalmstorg. Vidare har ytterligare en del av fastigheten Järnplåten 23 på Kungsgatan i Stockholm förvärvats och ägarandelen uppgår vid årsskiftet till 82 procent av den totala fastigheten.
| Mkr | 2011 | 2010 |
|---|---|---|
| Hyresintäkter | 504 | 438 |
| Fastighetskostnader | –156 | –143 |
| Driftsöverskott | 348 | 295 |
| 2011 | 2010 | |
| Redovisat värde | ||
| fastigheter, Mkr | 5 913 | 4 556 |
| Antal fastigheter | 183 | 176 |
| Uthyrbar yta, tkvm | 484 | 426 |
| Antal anställda | 66 | 58 |
För mer information se fastighetsförteckning Region Göteborg/Väst sidorna 91–93.
Göteborg är Sveriges näst största och Nordens femte största tätort med omkring 550 000 invånare i tätorten och över 930 000 i Storgöteborg.
Göteborg har ett centralt läge och väl utvecklad infrastruktur med flygplatser, hamn samt europavägar. Göteborg har under de senaste åtta åren utsetts av tematidningen Intelligent Logistik till det bästa logistikläget i Sverige.
Fordonsindustrin domineras av AB Volvo, en av världens ledande tillverkare av fordon och anläggningsmaskiner samt Volvo Personvagnar. Konkursen i SAAB Automobile är ett hårt slag för hela Trestadsområdet (Trollhättan, Vänersborg, Uddevalla). För Balder har denna konkurs inte inneburit några direkta hyreseffekter då SAAB Automobile inte har varit kund i några av Balders fastigheter i Trestad.
Under perioden 2006–2010 färdigställdes ungefär 1 900 bostäder per år i Göteborg. Målsättningen kommande femårsperiod är 2 400 bostäder per år. Pågående bostadsbyggnation sker i stadsdelarna Kvillebäcken vid Backaplan samt i Järnbrott intill Frölunda Torg. Under de senaste tio åren har cirka 20 000 hyreslägenheter ombildats till bostadsrätter i Västra Götalands län.
Förutom Balder har bland andra Wallenstam och Hemfosa gjort större förvärv i Göteborgsregionen.
De byggprojekt som pågår i Göteborg är bland annat cirka 14 000 kvm kontorsyta intill Gamla Ullevi samt tre större hotellprojekt, vid Drottningtorget, Svenska Mässan och på Älvstranden. Totalt handlar det om cirka 1 250 nya hotellrum.
| 31 december 2011 | Antal fastigheter |
Uthyrbar yta, kvm |
Hyres värde, Mkr 1) |
Hyres värde, kr/kvm 1) |
Hyres intäkter, Mkr 1) |
Ekonomisk uthyrnings grad, % |
Redovisat värde, Mkr |
|---|---|---|---|---|---|---|---|
| Kommersiellt | 65 | 267 207 | 363 | 1 657 | 344 | 95 | 4 077 |
| Bostäder | 118 | 216 803 | 190 | 875 | 181 | 95 | 1 836 |
| Totalt | 183 | 484 010 | 552 | 1 141 | 525 | 95 | 5 913 |
1) Avser helår.
I Region Göteborg/Väst ingår tre förvaltningsområden. Storgöteborg omfattar Göteborg med intilliggande 12 kommuner samt Trestad. Falköping omfattar även Skara och Tidaholm medan Skövde även omfattar Mariestad.
Balders fastighetsbestånd i Region Göteborg/Väst omfattar 183 fastigheter (176) med en sammanlagd yta om 484 tkvm (426) och ett verkligt värde om 5 913 Mkr (4 556). Värdet på fastigheter i Göteborgs innerstad uppgår till 2 200 Mkr, vilket motsvarar 54 procent av det totala värdet av de kommersiella fastigheterna i regionen.
Regionens bostadsfastigheter är framför allt koncentrerade till Göteborg, Alingsås, Falköping och Skövde. I Alingsås är beståndet koncentrerat till stadsdelarna Bolltorp och Stadsskogen. I Skövde är de koncentrerade till stadsdelen Södra Ryd medan bostadsfastigheter i Göteborg finns i Kålltorp, på Hisingen och i Järnbrott.
Under 2011 förvärvades en fastighet om 8 500 kvm uthyrningsbar yta i Gårda, Göteborg. Fastigheten innehåller huvudsakligen studentbostäder men även butik och kontor.
I Skövde har ett projekt pågått under året med att konvertera studentrum till större lägenheter. I samband med detta har också de nya lägenheterna fått en standardförbättring.
En bostadsfastighet i Göteborg har under året avyttrats till en bostadsrättsförening. Totalt ingår 3 404 lägenheter i fastighetsbeståndet inom regionen.
Under januari 2012 har sex bostadsfastigheter förvärvats på Hisingen i Göteborg. Totalt handlar det om en uthyrningsbar yta om cirka 45 000 kvm och 600 lägenheter.
Det kommersiella fastighetsbeståndet finns till allra största delen i Storgöteborg. I Göteborg finns 18 fastigheter i citykärnan, Inom Vallgraven och längs Avenyn. Övriga områden är Gårda, Mölndal, Högsbo och Sisjön.
Under året förvärvades tre kontorsfastigheter i Mölndal och fem kontorsfastigheter i centrala Göteborg från GE Real Estate.
I Kungälv, Ale och Trollhättan äger Balder framför allt handelsfastigheter i lokala köpcentrum. Det pågående infrastrukturprojektet BanaVäg i Väst innebär en utbyggnad av dubbelspårig järnväg samt en motorväg mellan Göteborg och Trollhättan. Bland annat byggs en ny pendelstation i Nödinge, vilket innebär bättre kommunikationer och tillgänglighet till Balders fastighet Nödinge 38:14 på Ale Torg.
I Trollhättan har köpcentrat Oden genomgått en stor renovering. Den omfattar bland annat ny handelsyta samt ny fastighetsteknik som ventilation och hissar.
Tre fastigheter belägna i Trollhättan, Falkenberg och Borås har avyttrats under året. I samband med detta har Balder lämnat Borås som fastighetsägare.
| Region Öresund |
|---|
| Mkr | 2011 | 2010 |
|---|---|---|
| Hyresintäkter | 210 | 177 |
| Fastighetskostnader | –70 | –52 |
| Driftsöverskott | 141 | 125 |
| 2011 | 2010 | |
| Redovisat värde | ||
| fastigheter, Mkr | 2 792 | 2 127 |
| Antal fastigheter | 54 | 52 |
| Uthyrbar yta, tkvm | 197 | 171 |
| Antal anställda | 20 | 17 |
För mer information se fastighetsförteckning Region Öresund sidan 94.
I Öresundsregionen, som omfattar Skåne och danska Själland, bor cirka 3,8 miljoner människor. Malmö tillsammans med Helsingborg och Lund utgör navet bland de svenska städerna i regionen och på den danska sidan är det Storköpenhamn med sina 1 375 000 invånare som dominerar näringsliv, boende och utveckling. Öresundsområdet har med sitt strategiska läge, bra kommunikationer och sin bilaterala arbetsmarknad stora möjligheter till en mycket god tillväxt under kommande år.
I Malmö fortsätter utbyggnaden av infrastrukturen. Efter färdigställandet av Citytunneln pågår nu byggandet av den så kallade Malmöringen som skall förbättra kommunikationen inom staden. Nybyggnation av framför allt kommersiella lokaler pågår i Västra Hamnen, Dockan och Universitetsholmen samt kring Citytunnelns centrala stationer.
Helsingborgs stad kommer att förändras genom stadsförnyelseprojektet H+ som kommer att sammanlänka södra Helsingborg med centrum. Nya bostäder och kontorsfastigheter kommer att uppföras. Nybyggnationer kommer också att stärka Helsingborgs ställning inom logistik och handel, som är viktiga näringsgrenar för staden.
Transaktionsnivån har varit låg i Malmö under 2011. Vasakronan har bland annat i två affärer förvärvat kommersiella fastigheter i Västra Hamnen.
Köpenhamn, som betraktas som Nordens huvudstad, erbjuder en hög levnadsstandard med en bra infrastruktur och god stadsmiljö. Antalet invånare i Köpenhamn beräknas stiga med 100 000 invånare fram till och med år 2025.
Danmark drabbades hårt av finanskrisen 2008. När priserna på bostäder och kommersiella fastigheter sjönk fick många av bankernas högbelånade kunder problem, och därmed också bankerna. Finansieringslösningar genom fastighetsobligationer och kommanditsällskap med generösa skatteeffekter har också möjliggjort höga belåningsnivåer utanför det traditionella kreditsystemet. Detta har drabbat många danska privatinvesterare ekonomiskt. I Köpenhamn ligger direktavkastningen på centrala bostadsfastigheter kring 5 procent och för moderna kontorshus på 5–6 procent.
| 31 december 2011 | Antal fastigheter |
Uthyrbar yta, kvm |
Hyres värde, Mkr 1) |
Hyres värde, kr/kvm 1) |
Hyres intäkter, Mkr 1) |
Ekonomisk uthyrnings grad, % |
Redovisat värde, Mkr |
|---|---|---|---|---|---|---|---|
| Kommersiellt | 14 | 101 668 | 160 | 1 575 | 144 | 90 | 1 833 |
| Bostäder | 40 | 94 992 | 94 | 989 | 90 | 95 | 959 |
| Totalt | 54 | 196 660 | 254 | 1 292 | 233 | 92 | 2 792 |
1) Avser helår.
I Region Öresund ingår följande förvaltningsområden; Malmö, Helsingborg samt Åstorp. Balders fastighetsbestånd i regionen omfattar 54 fastigheter (52) med en sammanlagd yta om 197 tkvm (171) och ett verkligt värde om 2 792 Mkr (2 127). Värdet på fastigheter i Malmös innerstad uppgår till 1 300 Mkr, vilket motsvarar 71 procent av det totala värdet av de kommersiella fastigheterna i regionen.
Regionens bostadsfastigheter är framför allt koncentrerade till Åstorp, Helsingborg och Lund. Bostadsfastigheterna i Åstorp, totalt 739 lägenheter, förvärvades under 2010. Under 2011 har ett renoverings- och underhållsprogram påbörjats som sträcker sig ytterligare några år framöver. Sedan förvärvet har andelen vakanta lägenheter kraftigt minskats och under 2012 bedöms vakansen bli obefintlig.
I Helsingborg äger Balder 13 centralt belägna bostadsfastigheter. I Lund finns två fastigheter i området Östra Torn. I både Helsingborg och Lund råder bostadsbrist så några vakanser i beståndet finns inte. Totalt ingår 1 332 lägenheter i fastighetsbeståndet inom regionen.
Under första kvartalet 2012 har Balder gjort två förvärv i Köpenhamn. Ett kvarter bostadsfastigheter med 523 ägarlägenheter är beläget i Österbro, ett av de mest attraktiva bostadslägena i centrala Köpenhamn. I Örestad förvärvades 75 ägarlägenheter med en uthyrningsbar yta om 6 800 kvm. Båda fastigheterna är fullt uthyrda.
De kommersiella fastighetsbestånden finns i Malmö, Halmstad, Lund och Köpenhamn. I Malmö finns tre centrala kontorsfastigheter, i Lund tre fastigheter och i Halmstad fem fastigheter innehållande kontor, handel och utbildningslokaler.
I början av året förvärvades en handelsfastighet i Greve, som ligger i Köpenhamnsområdet. Den uthyrningsbara ytan uppgår till 4 720 kvm.
Under november månad förvärvade Balder fastigheten von Conow 54 i centrala Malmö. Fastigheten har en uthyrningsbar yta om 21 200 kvm och innehåller huvudsakligen kontor men också butiker och bostäder och ligger i direkt anslutning till Balders befintliga fastighet, Spinneriet 8.
Under början av 2012 förvärvades fastigheten Rosen 9 belägen vid Lilla Torg i centrala Malmö. Den uthyrningsbara ytan uppgår till 11 000 kvm och är huvudsakligen uthyrd till ett femstjärnigt hotell under varumärket Marriott Renaissance.
| Region Öst | ||
|---|---|---|
| Mkr | 2011 | 2010 |
| Hyresintäkter | 161 | 164 |
| Fastighetskostnader | –59 | –66 |
| Driftsöverskott | 102 | 98 |
| 2011 | 2010 | |
| Redovisat värde | ||
| fastigheter, Mkr | 1 695 | 1 608 |
| Antal fastigheter | 58 | 67 |
| Uthyrbar yta, tkvm | 198 | 204 |
För mer information se fastighetsförteckning Region Öst sidan 95.
Norrköping, tillsammans med Linköping och ett antal mindre närliggande städer och orter, utgör den så kallade Fjärde Storstadsregionen. Norrköping har cirka 130 000 invånare med en stadig befolkningsökning på över 1 000 personer per år. Infrastruktur och kommunikationer är väl utbyggda inom sjötrafik, flyg, tåg och vägar. Näringslivet består av företag med världsledande forskning, utveckling och produktion inom flygteknik, kommunikationsteknik, biomedicin samt papper och förpackningar.
Nybyggnationen av handelsytor har varit stor i Norrköping under de senaste åren. Ingelsta Shopping vann bland annat priset som årets galleria/köpcentrum vid Retail Rewards under år 2010.
På transaktionssidan förvärvade Rikshem Malmstadens/Borgs fastighetsbestånd omfattande 2 250 lägenheter. Säljare var danska PG Living.
Tranås har ett differentierat näringsliv med en stark möbel- och plastindustri. I tätorten bor cirka 14 000 invånare. Centrala delarna av Tranås erbjuder ett rikt utbud av butiker blandat med kontor och boende.
Jönköping är en stark region med en positiv befolkningstillväxt. Kommunen, som har cirka 130 000 invånare, är ett nav för logistiken i södra Sverige. Högskolan med 12 000 studenter, med inriktning på bland annat entreprenörskap och nära samarbete med näringslivet samt mässområdet Elmia skapar ett dynamiskt näringsliv.
Köping med sina 25 000 invånare har en stark industritradition. Här finns företag som AB Volvo och Sandvik. Köping har också växt fram som regionens handelscentrum genom bland annat Entré Köping vid E18. I centrala Köping, intill Balders fastigheter i området Tunadal, planeras ett nytt bostadsområde, en större livsmedelsbutik samt ett grönområde.
| 31 december 2011 | Antal fastigheter |
Uthyrbar yta, kvm |
Hyres värde, Mkr 1) |
Hyres värde, kr/kvm 1) |
Hyres intäkter, Mkr 1) |
Ekonomisk uthyrnings grad, % |
Redovisat värde, Mkr |
|---|---|---|---|---|---|---|---|
| Kommersiellt | 6 | 7 556 | 5 | 643 | 4 | 78 | 28 |
| Bostäder | 52 | 190 026 | 171 | 900 | 162 | 95 | 1 666 |
| Totalt | 58 | 197 582 | 176 | 890 | 166 | 95 | 1 695 |
1) Avser helår.
I Region Öst ingår följande förvaltningsområden; Norrköping, Tranås inklusive Jönköping samt Köping. Balders fastighetsbestånd i regionen omfattar 58 fastigheter (67) med en sammanlagd yta om 198 tkvm (204) och ett verkligt värde om 1 695 Mkr (1 608).
I Norrköping äger Balder 12 centralt belägna bostadsfastigheter, med låg vakansgrad. I Tranås är Balder en av de större fastighetsägarna. Bostadsbeståndet är lokaliserat till Storgatan, som sträcker sig rakt igenom centrum, samt området Stoeryd i nordvästra delen av staden. I Jönköping ägs fyra fastigheter.
I Köping äger Balder fem centrala bostadsfastigheter. Tack vare ett starkt varumärke, god service och ett områdeskontor mitt i bostadsområdet, så fungerar samarbetet med kunderna mycket bra.
Totalt ingår 2 110 lägenheter i fastighetsbeståndet inom regionen.
Under året har nio fastigheter i Nässjö avyttrats, och därmed lämnade också Balder orten som fastighetsägare.
Andelen fastigheter i kategorin kommersiellt är mycket liten i Region Öst. Det finns en till två fastigheter i respektive förvaltningsområde. Kontor, restauranger och handel finns framför allt i fastigheterna i Norrköping och Köping, och då som lokaler i gatuplan.
| Region Norr | ||
|---|---|---|
| Mkr | 2011 | 2010 |
| Hyresintäkter | 131 | 129 |
| Fastighetskostnader | –51 | –56 |
| Driftsöverskott | 80 | 73 |
| 2011 | 2010 | |
| Redovisat värde | ||
| fastigheter, Mkr | 1 290 | 1 202 |
| Antal fastigheter | 83 | 84 |
| Uthyrbar yta, tkvm | 154 | 155 |
| Antal anställda | 19 | 31 |
För mer information se fastighets-
Sundsvall ligger strategiskt vid Bottenhavet och kallas allmänt för Norrlands huvudstad. 1888 förstördes stora delar av staden i en brand. När staden skulle återuppbyggas togs beslutet att endast stenhus fick byggas i stadens centrum, därför kallas Sundsvalls stadskärna för Stenstaden.
Näringslivet i Sundsvall har historiskt dominerats av skogsindustrin och SCA. Många försäkringsbolag och banker har placerat sina större administrativa kontor i Sundsvall, exempelvis Folksam och If.
Ett nytt bostadsområde är planerat till Norra Kajen, idag ett industriområde, som ligger centralt i Sundsvall. Projektet på Norra Kajen möjliggjordes via satsningen på den nya E4-sträckningen som kommer att innebära att dagens trafik genom centrala Sundsvall kan flyttas utanför staden. Ett nytt transportcentrum planeras också i området Tunadal-Korsta-Ortviken, en mycket stor satsning på näringsliveti Sundsvall.
Fastighetsbolaget Norrvidden, med huvudkontor i Sundsvall och ett fastighetsbestånd i Norrland, förvärvades av fastighetsbolaget Diös under året. Detta förvärv var den enskilt största fastighetsaffären i Sverige under 2011.
Gävle med sina 95 000 invånare är residensstad för Gävleborgs län. Gävle är en gammal industriort med kända företag inom pappersindustrin som Korsnäs och Stora Enso. Inom livsmedel finns Kraft General Foods Scandinavia som tillverkar Gevalia kaffe samt Malaco Leafs med starka varumärken som Läkerol och Ahlgrens bilar. Vid Högskolan i Gävle finns cirka 14 000 studenter.
Under 2011 har ett antal nyproducerade bostadskomplex färdigställts på området Gävle Strand. En tredje etapp på Hemlingby Köpcentrum är påbörjad och omfattar cirka 32 000 kvm ny handelsyta.
Karlstad, som är beläget vid Vänerns norra strand, har cirka 86 000 invånare i kommunen. Karlstads universitet utbildar och bedriver forskning inom naturvetenskap, undervisning och vård. Näringslivet består till största delen av företag inom bygg, handel, industrimassa och papper samt informationsteknik. Välkända företag är Metso Paper, Tieto och TeliaSonera.
Färdigställandet av kongress- och kulturcentret CCC har haft en mycket positiv inverkan på besöksnäringen. Det bostadsbyggande som sker avser framför allt bostadsrätter.
På transaktionsmarknaden har en del utländska fastighetsägare lämnat Karlstad. Bland annat har Mitt i City-gallerian, Duvanhuset och Karolinen bytt ägare. Köpare har varit svenska fastighetsbolag.
| 31 december 2011 | Antal fastigheter |
Uthyrbar yta, kvm |
Hyres värde, Mkr 1) |
Hyres värde, kr/kvm 1) |
Hyres intäkter, Mkr 1) |
Ekonomisk uthyrnings grad, % |
Redovisat värde, Mkr |
|---|---|---|---|---|---|---|---|
| Kommersiellt | 6 | 5 143 | 5 | 953 | 5 | 100 | 45 |
| Bostäder | 77 | 149 348 | 134 | 898 | 128 | 95 | 1 245 |
| Totalt | 83 | 154 491 | 139 | 900 | 133 | 95 | 1 290 |
1) Avser helår.
I Region Norr ingår följande förvaltningsområden; Sundsvall, Gävle samt Karlstad. Balders fastighetsbestånd i regionen omfattar 83 fastigheter (84) med en sammanlagd yta om 154 tkvm (155) och ett verkligt värde om 1 290 Mkr (1 202).
Fastighets AB Balder äger 40 fastigheter i Sundsvall. Beståndet finns i centrum, Kvissleby, Bredsand och Stockvik. Under 2011 har cirka 40 vakanta lägenheter totalrenoverats, vilka samtliga nu är uthyrda. Renoveringsplanerna fortsätter under 2012. Under början av 2012 har 35 nya lägenheter skapats från ett tidigare vakant serviceboende.
I Gävle uppgår antalet fastigheter till 20 stycken. Beståndet finns i centrala Gävle samt i Bomhus.
Fastighetsbeståndet i Karlstad, som består av 23 fastigheter, är samtliga belägna centralt. Eftersom beståndet är attraktivt, med bra lägen, finns ingen vakans i fastigheterna.
Totalt ingår 2 207 lägenheter i fastighetsbeståndet inom regionen. En mindre bostadsfastighet i Gävle har avyttrats under året.
De kommersiella lokalytorna uppgår till cirka 10 procent av de totala ytorna i regionen. De utgörs av butiker, restauranger och kontor och oftast finns de i gatuplan i bostadsfastigheterna.
Att köpa centralt belägna fastigheter i storstäderna Stockholm, Göteborg och Malmö och samtidigt sälja på orter där Balder inte har lokal representation, har präglat Balders strategi de senaste åren.
Balders fastighetsbestånd består av 433 fastigheter där nästan hälften utgörs av bostadsfastigheter. Beståndet är uppdelat på fem geografiska regioner: Stockholm, Göteborg/Väst, Öresund, Norr och Öst. Varje region är unik med specifika egenskaper som måste beaktas när beståndet skall värderas.
Värdet på fastigheterna baseras på interna värderingar. Samtliga fastigheter har värderats enligt avkastningsmetoden, vilket innebär att varje fastighet värderas genom att diskontera det bedömda framtida kassaflödet. Det bedömda framtida kassaflödet har härletts från befintliga hyresintäkter, drifts- och underhållskostnader anpassade efter förväntade förändringar i hyres- och vakansnivåer. En bedömning görs också över närområdets framtida utveckling såväl som fastighetens position inom sitt marknadssegment.
Hyresutvecklingen bedöms följa inflationen över tid. Kommersiella kontrakt innehåller en indexklausul, vilket innebär att hyran utvecklas i samma takt som KPI under kontraktstiden. Bostäder har historiskt sett utvecklats lite bättre än KPI, men i värderingarna har Balder antagit att hyran utvecklas i takt med inflationen. Då kommersiella kontrakt löper ut sker en bedömning om kontraktet anses bli förlängt till rådande marknadshyresnivå samt risken för att lokalen kan bli vakant. Vakanser bedöms utifrån gällande vakanssituation med en successiv anpassning till en marknadsmässig vakans med hänsyn till objektets individuella förutsättningar.
Antaganden har gjorts om framtida drifts- och underhållsutbetalningar. Dessa antaganden har baserats på historiska utfall och framtida prognoser samt beräknade normaliserade kostnader. Drifts- och underhållsutbetalningar räknas årligen upp med inflation.
De direktavkastningskrav och kalkylräntor som använts i värderingsmodellen har härletts ur jämförbara transaktioner på fastighetsmarknaden. Viktiga faktorer vid val av avkastningskrav är läge, hyresnivå, vakansgrad och fastighetens skick. Marknadsbedömningar av fastigheter innehåller alltid ett visst mått av osäkerhet i gjorda antaganden och beräkningar. Osäkerheten avseende enskilda fastigheter
bedöms i normalfallet ligga inom intervallet +/– 5–10 procent. Balder följer löpande de affärer som genomförs på marknaden för att underbygga och säkerställa den interna värderingen. Dessutom diskuterar Balder löpande med externa aktörer såväl köp som försäljningar av fastigheter, vilket ger oss ytterligare vägledning.
Per den 31 december uppgick Balders genomsnittliga direktavkastning till 6,2 procent (6,3). Avkastningskravet för kommersiella fastigheter uppgick i genomsnitt till 6,5 procent (6,5) och för bostadsfastigheter till 5,8 procent (6,0).
Balder har under 2011 förvärvat fastigheter för 3 640 Mkr (835). Försäljningarna under 2011 uppgick till 1 683 Mkr (321), varav cirka 1 600 Mkr utgörs av ett bestånd av 25 handelsfastigheter som under första kvartalet förvärvades av Balder och under följande kvartal såldes in i ett nystartat joint venture-bolag, Fastighets AB Centur, som ägs till 50 procent vardera av Peab och Balder. Försäljningarna genererade en vinst på 12 Mkr (20) under 2011.
Enligt Balders interna värdering, uppgick fastigheternas redovisade värde, per årsskiftet, till 17 556 Mkr (14 389), vilket motsvarar en orealiserad värdeförändring om 978 Mkr (1 027). Förändringen i avkastningskravet från 6,3 procent till 6,2 procent, vilket uteslutande är hänförligt till bostadsfastigheter, har medfört en värdeförändring om cirka 250 Mkr. Resterande värdeförändring är hänförlig till under året förbättrade driftsnetton.
För att säkerställa de interna värderingarna har Balder per den 31 december låtit Savills Sweden AB värdera fastigheter till ett marknadsvärde om cirka 2 Mdkr motsvarande drygt 11 procent av det internt bedömda marknadsvärdet. Urvalet har gjorts med utgångspunkt att de skall representera den samlade portföljen avseende såväl geografisk placering och fastighetskategori som teknisk standard. De externa värderingarnas marknadsvärde översteg Balders interna värdering med drygt 2 procent. Genom att Balder ofta äger flera fastigheter i samma område eller kvarter ger värderingen vägledning för en betydligt större andel av den totala portföljen.
| Mkr | Enligt värdering |
Kr/kvm | ||
|---|---|---|---|---|
| Hyra inklusive vakans | 1 638 | 1 163 | ||
| Långsiktig vakans | –93 | –66 | ||
| Hyresintäkter | 1 545 | 1 097 | ||
| Drift och underhåll | –393 | –279 | ||
| Fastighetsskatt | –64 | –45 | ||
| Tomträttsavgäld | –8 | –6 | ||
| Driftnetto | 1 080 | 767 | ||
| Värdering | 17 556 | 12 467 | ||
| Direktavkastning, % | 6,2 | |||
| Region | Kalkylräntekrav för diskontering av framtida kassaflöden, % |
Direktavkastnings krav för bedömning av restvärde, % |
bedömning av restvärde, % | Medelvärdet av direkt avkastningskrav för |
| Stockholm | 6,0–10,2 | 4,0–8,2 | 5,8 | |
| Göteborg/Väst | 6,3–11,0 | 4,3–9,0 | 6,3 | |
| Öresund | 7,0–10,0 | 5,0–8,0 | 6,1 | |
| Öst | 7,0–10,0 | 5,3–10,0 | 6,1 | |
| Norr | 7,0–12,0 | 5,0–10,0 | 6,4 |
Genom emissioner och ett starkt totalresultat har eget kapital under året ökat med 2 021 Mkr motsvarande 43 procent.
Balder är en långsiktig fastighetsägare. Tillgång till kapital är en förutsättning för att framgångsrikt förvalta fastigheter. Organisatoriskt är finansverksamheten centraliserad till moderbolaget som fungerar som internbank åt koncernen med ansvar för upplåning, cash management och finansiell riskhantering.
Balder är finansierat med eget kapital och skulder, där majoriteten av skulderna utgörs av räntebärande skulder. Andelen eget kapital påverkas av vald finansiell risknivå som i sin tur påverkas av långivarens krav på eget kapital för att erbjuda finansiering. Balders långsiktiga mål för kapitalstrukturen är att soliditeten över tid skall vara lägst 30 procent och räntetäckningsgraden lägst 1,5 gånger. Balder har under året ökat eget kapital med 2 021 Mkr, motsvarande 43 procent genom nyemissioner om 1 251 Mkr, genom årets totalresultat om 810 Mkr samt minskat eget kapital med 40 Mkr genom utdelning till preferensaktieägarna.
Koncernens räntebärande skulder uppgick per 31 december till 10 801 Mkr (9 631), vilket motsvarar en belåningsgrad på fastigheterna om 60,6 procent (64,6). De räntebärande skulderna utgörs av bilaterala låneavtal med nordiska banker samt ett certifikatprogram om 1 000 Mkr. Certifikatprogrammet är säkerställt med backup faciliteter från banker, vilket innebär att om vi inte kan emittera certifikat så kommer vi att nyttja back-up faciliteten i motsvarande grad. Som säkerhet för de räntebärande lånen har Balder lämnat pantbrev i fastigheter, aktier och andelar i dotterbolag. I vissa fall kompletteras säkerheten med garantier om nivåer för räntetäckningsgrad, soliditet, belåningsgrad samt borgen från moderbolaget. Ingen av dessa garantier avviker från målen i finanspolicyn och alla garantier har uppfyllts under verksamhetsåret. Kreditavtalen innehåller sedvanliga uppsägningsvillkor.
Förändringar av marknadsräntan eller förändringar av långivares marginaler påverkar finansnettot. Genom att arbeta med långa kreditavtal med avtalade marginaler tillsammans med en lång räntebindning uppnås en förutsägbarhet i kassaflödet. Under 2011 har långivarnas marginaler minskat samtidigt som marknadsräntan ökat. Stibor 90 dagar ökade under året med knappt 0,7 procentenheter. Balders genomsnittliga kreditbindning uppgick till 5,5 år (5,9) med en genomsnittlig räntebindningstid om 3,9 år (2,4).
För att uppnå önskad räntebindning används räntederivat. Balders bedömning är att derivat är ett mer flexibelt och kostnadseffektivt instrument jämfört med att teckna fasträntelån, vilket skulle ge samma kassaflödeseffekt. Redovisningsmässigt är skillnaden större då derivat löpande redovisas till verkligt värde i balansräkningen
2005 2006 2007 2008 2009 2010 2011
med värdeförändringar redovisade i resultaträkningens finansnetto, utan tillämpning av säkringsredovisning. Det innebär att när marknadsräntan avviker från den avtalade räntan på derivaten så uppstår ett över- eller undervärde i redovisningen, vilket inte är fallet med fasträntelån. Värdeförändringar av derivat uppgick under året till –520 Mkr (148). Undervärdet på derivat uppgick per den 31 december till 797 Mkr, vilket innebär att Balder har en reserv om 797 Mkr som kommer att återföras till eget kapital, justerat med uppskjuten skatt, i takt med att räntederivaten löper ut.
Finansnettot, exklusive värdeförändringar på räntederivat, uppgick till –438 Mkr (–377), vilket är ett resultat av större genomsnittlig skuld. Vid årets utgång var Balders genomsnittliga ränta 4,1 procent (4,2).
| Räntebindning | |||
|---|---|---|---|
| År | Mkr | Ränta, % | Andel, % |
| Inom ett år | 2 994 | 3,7 | 27,7 |
| 1–2 år | 2 520 | 4,4 | 23,3 |
| 2–3 år | 6 | 4,8 | 0,1 |
| 3–4 år | 281 | 4,3 | 2,6 |
| 4–5 år | 500 | 4,4 | 4,6 |
| >5 år | 4 500 | 4,3 | 41,7 |
| Summa | 10 801 | 4,1 | 100,0 |
Finansverksamheten i Balder bedrivs i enlighet med de mål som styrelsen årligen fastställer i finanspolicyn. Målen är uppsatta för att begränsa de finansiella risker som Balder exponeras för, vilka i huvudsak avser ränte-, refinansierings- och likviditetsrisk.
Finanspolicyns övergripande mål är:
Balder har per 31 december uppfyllt samtliga finansiella mål.
| Mål | Utfall 2011 Utfall 2010 | ||
|---|---|---|---|
| Soliditet, % | 30,0 | 35,2 | 30,9 |
| Räntetäckningsgrad, ggr | 1,5 | 2,1 | 2,1 |
| Avkastning eget kapital, % 1) | 14,3 | 33,6 |
1) Målet för avkastning på eget kapital är att det över tiden med god marginal skall överstiga den riskfria räntan. Vid årsskiftet uppgick den riskfria räntan, årsgenomsnitt av en femårig statsobligation, till 2,3 procent.
Balder använder sig av checkkrediter för att balansera likviditetsbehovet. Per årsskiftet uppgick Balders disponibla likviditet till 298 Mkr, vilken utgörs av likvida medel, outnyttjade checkkrediter och finansiella placeringar. Balders kassaflöde är relativt jämnt fördelat under året då ungefär hälften av hyresintäkterna avser bostadshyror, vilka betalas månadsvis. Resterande hyror betalas i huvudsak kvartalsvis.
| Per 31 december | 2011 | 2010 |
|---|---|---|
| Avkastning eget kapital, % | 14,3 | 33,6 |
| Avkastning totalt kapital, % | 8,7 | 14,8 |
| Räntetäckningsgrad, ggr | 2,1 | 2,1 |
| Soliditet, % | 35,2 | 30,9 |
| Genomsnittlig kreditbindningstid, år | 5,5 | 5,9 |
| Genomsnittlig räntebindningstid, år | 3,9 | 2,4 |
Genom att aktivt arbeta med riskspridning avseende fastighetstyp, geografisk lokalisering och kundsammansättning begränsar Balder bolagets risker. All affärsverksamhet är dock förenad med risker och dessa kan påverka företaget men också generera möjligheter.
| Faktor | Förändring | Resultateffekt före skatt, Mkr |
|---|---|---|
| Hyresintäkter | +/–1 procent | +/–15 |
| Ekonomisk uthyrningsgrad | +/–1 procentenhet | +/–16 |
| Räntenivå för räntebärande skulder | +1 procentenhet | –19 |
| Fastighetskostnader | +/–1 procent | –/+5 |
| Värdeförändringar fastigheter | +/–5 procent | +/–878 |
Av Balders kontrakterade hyresintäkter kommer 45 procent från bostäder och 55 procent från lokaler. Balders intäkter påverkas av fastigheternas uthyrningsgrad, av möjligheten att ta ut marknadsmässiga hyror samt av kundernas betalningsförmåga. Om uthyrningsgrad eller hyresnivåer förändras, oavsett skäl, påverkas Balders resultat. Risken för stora svängningar i vakanser och bortfall av hyresintäkter ökar ju fler enskilt stora kunder ett fastighetsbolag har. Balders tio största kontrakt svarar för 7,4 procent av de totala hyresintäkterna och deras genomsnittliga kontraktstid uppgår till 11,0 år. Det finns inget enskilt kontrakt som står för mer än 1,9 procent av Balders totala hyresintäkter och ingen enskild kund står för mer än 3,3 procent av de totala hyresintäkterna. Det finns inga garantier för att Balders större kunder förlänger sina hyresavtal när dessa löper ut, vilket på sikt kan leda till förändrade hyresintäkter och vakanser. Beroendet av enskilda kunder minskar i takt med att Balder fortsätter att växa genom förvärv. För att begränsa risken för sjunkande hyresintäkter och försämrad uthyrningsgrad eftersträvar Balder att skapa långsiktiga relationer med bolagets befintliga kunder. Balders lokalhyreskontrakt är normalt sett helt eller delvis bundna till konsumentprisindex, det vill säga helt eller delvis inflationsjusterade.
Balder är beroende av att kunderna betalar avtalade hyror i tid. I vissa hyreskontrakt har kundens förpliktelser garanterats av moderbolag eller genom bankgaranti. Likväl kvarstår risk för att kunder inställer sina betalningar eller i övrigt inte fullgör sina förpliktelser, vilket skulle kunna påverka resultatet negativt.
Till skillnad från kommersiella fastigheter omfattas bostadsfastigheter av regleringar som bland annat innebär att den så kallade bruksvärdesprincipen bestämmer hyressättningen.
Antal kommersiella kontrakt per hyresvärde
Vid årsskiftet hade Balder en ekonomisk uthyrningsgrad på 94 procent, vilket betyder att vakansen vid årsskiftet uppgick till 107 Mkr och är en möjlighet till potentiella nyuthyrningar. Av tabellen på sidan 42 framgår hur resultatet före skatt påverkas av en förändring på +/– 1 procent på hyresnivån respektive +/– 1 procentenhet på den ekonomiska uthyrningsgraden.
Driftskostnader utgörs huvudsakligen av kostnader som är taxebundna såsom kostnader för el, renhållning, vatten och värme. Flera av dessa varor och tjänster kan endast köpas från en aktör, vilket kan påverka priset. I den mån eventuella kostnadshöjningar inte kompenseras genom reglering i hyreskontrakt eller hyresökning genom omförhandling av hyreskontrakt kan Balders resultat påverkas negativt. Underhållskostnader utgör åtgärder i syfte att långsiktigt bibehålla fastigheternas standard. Dessa utgifter kostnadsförs i den utsträckning de utgör reparationer och utbyten av mindre delar. Andra tillkommande utgifter av underhållskaraktär aktiveras i samband med att utgiften uppkommer. Oförutsedda och omfattande reparationsbehov kan också påverka resultatet negativt.
Mer än 80 procent av värdet på Balders fastighetsbestånd finns i de tre storstadsregionerna Stockholm, Göteborg/Väst och Öresund. Balders förvaltningsfastigheter redovisas till verkligt värde i balansräkningen och värdeförändringar redovisas i resultaträkningen. Orealiserade värdeförändringar är inte kassaflödespåverkande. Balder genomför i samband med kvartalsrapporter en intern värdering av fastighetsbeståndet. Dessutom värderas delar av fastighetsbeståndet externt och jämförs med den interna värderingen.
Värdet på fastigheterna påverkas av ett antal faktorer, dels fastighetsspecifika såsom uthyrningsgrad, hyresnivå och driftskostnader, dels marknadsspecifika såsom direktavkastningskrav och kalkylräntor.
Såväl fastighetsspecifika förändringar som hyresnivåer och vakansgrader som marknadsspecifika förändringar som direktavkastningar, påverkar värdet på förvaltningsfastigheter vilket i sin tur inverkar på koncernens finansiella ställning och resultat.
Balders framtida utveckling är beroende av ledningsgruppen och andra nyckelpersoners kunskap, erfarenhet och engagemang. Företaget skulle kunna påverkas negativt om någon eller flera av dessa skulle lämna koncernen.
Inom ramen för den löpande verksamheten kan Balder åsamkas förluster på grund av bristfälliga rutiner och/eller oegentligheter. God intern kontroll, ändamålsenliga administrativa system, kompetensutveckling och god tillgång till pålitliga värderingsoch riskmodeller är en god grund för att minska de operationella riskerna. Balder arbetar löpande med att övervaka bolagets administrativa säkerhet och kontroll.
Förändringar i bolags- och fastighetsskatt, liksom övriga statliga pålagor, bostadsbidrag och räntebidrag, kan påverka förutsättningarna för Balders verksamhet. Det kan inte uteslutas att skattesatser förändras i framtiden eller att andra ändringar i det statliga systemet påverkar fastighetsägandet. I flertalet lokalhyreskontrakt svarar dock kunden för vid varje tid belöpande fastighetsskatt. Förändringar av bolagsskatt och övriga statliga pålagor, kan komma att påverka Balders resultat. En förändring av skattelagstiftning eller praxis innebärande exempelvis förändrade möjligheter till skattemässiga avskrivningar eller till att utnyttja underskottsavdrag kan medföra att Balders framtida skattesituation förändras och därigenom även påverkar resultatet.
Balders verksamhet finansieras framför allt genom eget kapital och lån hos externa kreditgivare. Relationen mellan eget kapital och skulder regleras med utgångspunkt från vald finansiell risknivå samt av mängden eget kapital för att tillgodose långivarnas krav för att erhålla lån till marknadsmässiga villkor. Finansieringen via lån innebär att Balder är exponerat för finansierings-, ränte- och kreditrisker. Som villkor för finansieringen finns bland annat krav på soliditet, belåningsgrad och räntetäckningsgrad.
Med refinansieringsrisk avses risken att finansiering inte alls kan erhållas, eller endast till kraftigt ökade kostnader. Balder för kontinuerligt diskussioner med banker och kreditinstitut i syfte att trygga den långsiktiga finansieringen. Balder har ett nära samarbete med en handfull kreditgivare för att säkerställa bolagets långsiktiga kapitalbehov.
Ränterisk definieras som risken att förändringar i ränteläget påverkar Balders finansieringskostnad. Räntekostnaden är Balders enskilt största kostnadspost. Räntekostnader påverkas främst av nivån på aktuella marknadsräntor och kreditinstitutens marginaler samt av vilken strategi Balder väljer för bindningstid av räntorna. Marknadsräntorna påverkas främst av den förväntade inflationstakten. I tider med stigande inflationsförväntningar kan räntenivån väntas stiga, vilket omgående ökar räntekostnaderna för lån med kort löptid.
Balder har en stor andel lån med kort räntebindningstid och som en del i hanteringen av ränterisken använder sig Balder av räntederivat, för att uppnå önskad räntebindning.
Kreditrisk definieras som risken att Balders motparter inte kan uppfylla sina finansiella åtaganden mot Balder. Kreditrisk inom finansverksamheten uppstår bland annat vid placering av likviditetsöverskott, vid tecknande av ränteswapavtal samt vid utställda kreditavtal. Beträffande Balders kundfordringar genomförs sedvanliga kreditprövningar innan ett nytt hyresavtal tecknas.
Fastighetsförvaltning och fastighetsutveckling medför miljöpåverkan. Balder har fastställt en miljöpolicy och arbetar aktivt med miljöfrågor. Enligt miljöbalken har den som bedrivit en verksamhet som har bidragit till föroreningen även ett ansvar för efterbehandling. Om inte verksamhetsutövaren kan utföra eller bekosta efterbehandlingen av en fastighet är den som förvärvat fastigheten och som vid förvärvet känt till eller då borde ha upptäckt föroreningen ansvarig. Eftersom Balder i huvudsak äger bostäder, kontors- och handelsfastigheter bedöms risken som begränsad.
Balders intressebolag äger tillsammans 41 fastigheter (11) med ett totalt redovisat värde om 4 046 Mkr (1 776).
Redovisat värde per region, % Redovisat värde per fastighetskategori, %
alder har fastighetsägande intressebolag som ägs till 50 procent och aktier i Collector, där ägarandelen uppgår till 37 procent. Intressebolagen äger tillsammans 41 fastigheter (11) med ett totalt redovisat värde om 4 046 Mkr (1 776), en total uthyrningsbar yta om 250 tkvm (79) och ett hyresvärde uppgående till 313 Mkr. Förvaltningsresultatet, det vill säga resultat exklusive värdeförändringar och skatt, uppgick till 145 Mkr (40), varav vår andel uppgår till 62 Mkr (18). Bolagens resultat efter skatt efter förvärvstidpunkten uppgick till 281 Mkr (138), varav Balders andel uppgick till 133 Mkr (68). Resultatökningen beror på förvärven av Fastighets AB Centur och Collector AB. Balders andel av resultatet har påverkats av värdeförändringar avseende fastigheter och derivat med 118 Mkr (75) före skatt. B lag/ind
Balders andel av intressebolagens fastighetsbestånd per 2011-12-31
Balder köpte i januari 2011 en fastighetsportfölj av Catena AB som bestod av 25 handelsfastigheter, huvudsakligen belägna i Stockholm, Göteborg och Öresundsområdet. Under april överlät Balder 50 procent av aktierna i Catenabeståndet till Peab för att tillsammans äga ett bolag för projektutveckling och fastighetsinvesteringar. Bolaget är från den 19 april ett intressebolag till 50 procent ägt av Balderkoncernen.
Affären skall ses som en start på ett samarbete som Balder har letat efter under en tid. Vi har sökt en erfaren och kunnig samarbetspartner för att utveckla redan idag ägda fastigheter men också utnyttja vår kunskap om fastighetsmarknaden i nya spännande och lönsamma utvecklingsprojekt tillsammans med en partner.
| 2011 | 2010 | 2009 |
|---|---|---|
| 123 | 64 | 196 |
| –25 | –24 | –53 |
| 98 | 40 | 143 |
| 2009 | ||
| 888 1 910 | ||
| 41 | 11 | 117 |
| 2011 | 2010 2 023 |
Det gäller nybyggnation av kontorslokaler och bostadslägenheter men också fastighetsförädling av projektfastigheter.
Centur ägde vid årsskiftet 27 fastigheter (—) med en uthyrningsbar yta om 160 tkvm med ett hyresvärde om 150 Mkr. Fastigheternas redovisade värde uppgick till 1 770 Mkr. Under året har totalt 141 Mkr investerats i fastigheter varav 128 Mkr avser förvärv. Fastigheternas redovisade värde inkluderar 70 Mkr i orealiserade värdeförändringar. Värdet på fastigheterna baseras på interna värderingar. För att kvalitetssäkra de interna värderingarna har drygt 25 procent av fastighetsbeståndet externvärderats per årsskiftet. Den externa värderingen översteg den interna värderingen med tre procent.
Bolaget ägs till 50 procent vardera av GE Capital Real Estate Norden och Balder. Vårt gemensamma bolag ägde vid årsskiftet 2 kontorsfastigheter (2) i attraktiva lägen i Stockholm med ett redovisat värde om 1 161 Mkr (1 105), en uthyrningsbar yta om 53 tkvm (53) och ett hyresvärde uppgående till 88 Mkr. Under året har 29 Mkr (21) Mkr investerats i befintliga fastigheter och 28 Mkr (19) avser orealiserade värdeförändringar. Båda fastigheterna har externvärderats.
Balder äger 50 procent i Tulia och resterande del ägs av André Åkerlund AB. Tulia ägde vid årsskiftet 12 fastigheter (9) med centrala lägen i Stockholm. Den uthyrningsbara ytan uppgick till 37 tkvm (26) och fastigheternas redovisade värde uppgick till 1 115 Mkr (671) med ett hyresvärde uppgående till 74 Mkr. Under året har totalt 307 Mkr (8) investerats i fastigheter varav 304 Mkr (—) avser förvärv. Resterande ökning av fastigheternas redovisade värde avser orealiserade värdeförändringar om 137 Mkr (136). Samtliga fastigheter har externvärderats vid årsskiftet.
Balder har under året också förvärvat 37 procent av aktierna i Collector AB och 50 procent i Bovieran Holding AB. Collector är ett framgångsrikt och organiskt snabbväxande finansbolag och Bovieran har ett eget utvecklat koncept för uppförande och försäljning av bostäder för kunder som är 50+.
För mer information om Balders intressebolag, se not 15, Andelar i intressebolag.
2011 31 dec
| Tillgångar | |
|---|---|
| Fastigheter | 2 023 |
| Övriga tillgångar | 17 |
| Likvida medel | 14 |
| Summa tillgångar | 2 054 |
| Eget kapital och skulder | |
| Eget kapital/ägarlån | 649 |
| Summa eget kapital och skulder |
2 054 |
|---|---|
| Övriga skulder | 109 |
| Räntebärande skulder | 1 296 |
Koncernens rapport över
Styrelsen och verkställande direktören för Fastighets AB Balder (publ), organisationsnummer 556525-6905, avger härmed redovisning för koncernen och moderbolaget för räkenskapsåret 2011.
Fastighets AB Balder är noterat på Nasdaq OMX Stockholm, Mid Cap. Bolaget har cirka 8 200 aktieägare (4 900).
Balders affärsidé är att skapa värden genom att med lokal förankring förvärva, utveckla och förvalta bostadsfastigheter och kommersiella fastigheter samt skapa kundvärde genom att möta olika kundgruppers behov av lokaler och bostäder.
I respektive region skall bolaget sträva efter att uppnå en sådan position att Balder blir en naturlig partner för potentiella kunder som är i behov av nya lokaler och/eller bostäder. Tillväxt skall ske under krav på fortsatt lönsamhet och positiva kassaflöden.
Balders målsättning är att ha en stabil och god avkastning på eget kapital som med god marginal överstiger den riskfria räntan. Detta skall ske samtidigt som soliditeten över tid skall vara lägst 30 procent och räntetäckningsgraden lägst 1,5 gånger.
Balders affärsområden är indelade i regionerna Stockholm, Göteborg/Väst, Öresund, Öst och Norr med totalt 11 områden. Regionernas organisation följer samma grundprinciper men skiljer sig åt beroende på respektive regions storlek och fastighetsinnehav. Regionkontoren ansvarar för uthyrning, drift, miljö och teknisk förvaltning.
Balderkoncernen, med Fastighets AB Balder som moderbolag, består av ett stort antal aktiebolag och kommanditbolag. Balders operativa organisation stöds av en central ekonomi-, fastighets- och finansfunktion. Sammantaget hade koncernen den 31 december 208 anställda (192), varav 75 kvinnor (59). Balders ledningsgrupp består av sex personer, varav en kvinna. För upplysningar om beslutade riktlinjer om ersättningar till ledande befattningshavare se not 4, Anställda och personalkostnader. Styrelsen kommer ej att föreslå några ändringar i riktlinjerna till årsstämman 2012.
I januari genomfördes en riktad nyemission till inhemska och internationella institutionella investerare avseende 10 050 000 stamaktier av serie B till en kurs av 28,33 per aktie. Emissionen ökade det egna kapitalet med 278 Mkr efter transaktionskostnader.
Under januari förvärvade och tillträdde Balder 25 fastigheter till ett sammanlagt värde om cirka 1 600 Mkr och med en uthyrningsbar yta om cirka 152 000 kvm. Förvärvet avsåg handelsfastigheter förvärvade från Catena AB. Fastigheterna är belägna i Stockholm, Göteborg och Öresundsregionen.
Under april överlät Balder 50 procent av aktierna i Catenabeståndet till Peab för att utveckla ett gemensamt bolag för fastighetsförvaltning, projektutveckling och fastighetsinvesteringar.
Under juni månad emitterade Balder det nya aktieslaget preferensaktier, vilket medförde att det egna kapitalet ökade med 973 Mkr, efter avdrag för emissionskostnader.
Balders kommersiella fastigheter är belägna såväl i centrum som i storstädernas närförorter och kranskommuner och bostadsfastigheterna är belägna på orter som växer och utvecklas positivt.
Balder ägde 433 fastigheter (432) den 31 december med en uthyrningsbar yta om cirka 1 408 tkvm (1 321) till ett redovisat värde om cirka 17,6 Mdkr (14,4). Under året har 40 fastigheter med en uthyrningsbar yta om cirka 256 tkvm förvärvats för 3 640 Mkr. Under året har 39 fastigheter sålts med en total uthyrningsbar yta om cirka 168 tkvm för 1 683 Mkr, vilket genererade en vinst om 12 Mkr. Av de avyttrade fastigheterna avsåg 25 fastigheter Catenabeståndet. Balder kommer under 2012 att fortsätta arbetet med att koncentrera fastighetsbeståndet.
Vid fördelning av redovisat värde per region/segment uppgick Stockholm till 33 procent (34), Göteborg/Väst 34 procent (32), Öresund 16 procent (15), Öst 10 procent (11) och Norr 7 procent (8). Av redovisat värde avser 57 procent (52) kommersiella fastigheter och 43 procent (48) bostäder.
Balders verksamhet, finansiella ställning och resultat kan komma att påverkas av ett antal riskfaktorer.
Balders intäkter påverkas av fastigheternas uthyrningsgrad, möjligheten att ta ut marknadsmässiga hyror samt kundernas betalningsförmåga. Uthyrningsgrad och hyresnivåer styrs till stor del av den allmänna och den regionala konjunktur
utvecklingen. Risken för stora svängningar i vakanser och bortfall av hyresintäkter ökar ju fler enskilt stora kunder som finns i fastighetsbeståndet.
För att begränsa risken för minskade hyresintäkter och försämrad uthyrningsgrad eftersträvar Balder långsiktiga relationer med bolagets befintliga kunder. Balders fördelning mellan kommersiella fastigheter och bostadsfastigheter samt den geografiska spridningen medför att risken avseende hyresintäkterna är låg.
Vid årsskiftet hade Balder en ekonomisk uthyrningsgrad om 94 procent (94). Balders tio största kontrakt svarar för 7,4 procent (5,8) av de totala hyresintäkterna och deras genomsnittliga kontraktstid uppgår till 11,0 år (5,3). Det finns inget enskilt kontrakt som står för mer än 1,9 procent (1,0) av Balders totala hyresintäkter och ingen enskild kund står för mer än 3,3 procent (1,2) av de totala hyresintäkterna. Genomsnittlig kontraktstid i den totala kommersiella portföljen uppgick till 4,3 år (3,4).
En förändring på +/– 1 procent på hyresintäkterna påverkar resultat före skatt med +/– 15 Mkr.
Balders största finansiella risk är avsaknad av finansiering. För att begränsa refinansieringsrisken arbetar Balder kontinuerligt med att omförhandla lån och diversifiera förfallostrukturen av lånen. Det arbetet säkerställer samtidigt att en konkurrenskraftig långsiktig finansiering vidmakthålls. Balders genomsnittliga kreditbindning uppgick till 5,5 år (5,9).
Ränterisk uppkommer genom att svängningar i marknadsräntan påverkar resultat och kassaflöde. Högre marknadsränta innebär högre räntekostnad men den sammanfaller också ofta med högre inflation och ekonomisk tillväxt. Det medför att ökade räntekostnader delvis kompenseras av såväl minskade vakansgrader och högre hyresintäkter genom ökad efterfrågan som att hyrorna regleras med index. Balder har valt att använda räntederivat för att begränsa risken för att finansieringskostnaderna ökar markant vid en ökad marknadsränta. Vid en omedelbar ökning av marknadsräntan med en procentenhet och antagande om oförändrad låne- och derivatportfölj skulle räntekostnaderna öka med 19 Mkr. Av Balders totala lånestock vid årsskiftet har 72 procent (75) en räntebindning som överstiger ett år. För mer information se not 20, Finansiella risker och finanspolicyer.
I fastighetskostnader ingår direkta kostnader såsom kostnader för drift, media, underhåll, tomträttsavgäld och fastighetsskatt. Varje region ansvarar för att fastighetsbeståndet är väl underhållet och i gott skick. Med lokal närvaro ökar kunskapen om respektive fastighets behov av förebyggande insatser, vilket i längden är mer kostnadseffektivt än omfattande reparationer.
Balder arbetar kontinuerligt med förbättringar gällande driftskostnader såsom värme och elförbrukning för att ständigt förbättra kostnadseffektiviteten med hjälp av rationella tekniska lösningar, praktiska insatser och kontinuerlig uppföljning.
En förändring med +/– 1 procent av fastighetskostnaderna skulle påverka fastighetskostnaderna med –/+ 5 Mkr.
Balder redovisar sina förvaltningsfastigheter till verkligt värde med värdeförändringar i resultaträkningen. Marknadsbedömningar av fastigheter innehåller alltid ett visst mått av osäkerhet i gjorda antaganden och beräkningar. Osäkerheten avseende enskilda fastigheter bedöms i normalfallet ligga inom intervallet +/– 5–10 procent. Osäkerheten varierar med typ av fastighet, geografiskt läge och med fastighetskonjunktur. Balder följer löpande upp de affärer som genomförts på marknaden för att underbygga och säkerställa värderingarna. Dessutom diskuterar Balder löpande med externa aktörer såväl köp som försäljning av fastigheter samt låter regelbundet delar av fastighetsbeståndet värderas av extern part, vilket ger ytterligare vägledning. Se även not 13, Förvaltningsfastigheter.
Resultat före skatt skulle påverkas med +/– 878 Mkr vid en värdeförändring av förvaltningsfastigheterna med +/– 5 procent. Soliditeten skulle vid en positiv värdeförändring uppgå till 36,9 procent och vid en negativ värdeförändring uppgå till 33,3 procent.
| Faktor | Förändring | Resultateffekt före skatt, Mkr |
|---|---|---|
| Hyresintäkter | +/–1 procent | +/–15 |
| Ekonomisk | ||
| uthyrningsgrad | +/–1 procentenhet | +/–16 |
| Räntenivå för | ||
| räntebärande skulder | +1 procentenhet | –19 |
| Fastighetskostnader | +/–1 procent | –/+5 |
| Värdeförändringar | ||
| fastigheter | +/–5 procent | +/–878 |
Balder har inte gjort någon fullständig utredning av eventuella miljöföroreningar i fastighetsbeståndet men bedömer att varken fastigheterna eller kundernas verksamheter föranleder några väsentliga miljörisker som skulle kunna påverka bolagets ställning. Vid förvärv av fastigheter där risk för miljöpåverkan bedöms föreligga föregås förvärven av miljöutredningar.
Ett led i Balders miljöarbete är bolagets satsning på vindkraftverk. Balders tio vindkraftverk producerar en väsentlig del av den egna elförbrukningen. Se även sidan 16–17, Miljö.
Under året har två nyemissioner ägt rum. I juni emitterade Balder 4 000 000 preferensaktier och under januari genomfördes en riktad emission om 10 050 000 B-aktier. Sammantaget har de tillfört bolaget 1 251 Mkr efter transaktionskostnader.
Antalet återköpta egna aktier uppgick per årsskiftet till totalt 2 859 600 aktier. Under året har inga aktier återköpts. Syftet med de återköpta aktierna är främst att möjliggöra, helt eller delvis, förvärvsfinansiering med egna aktier. Samtliga återköpta aktier innehas av Balder den 31 december.
Vid årsskiftet uppgick aktiekapitalet till 166 396 852 kronor fördelat på 166 396 852 aktier. Varje aktie har ett kvotvärde om 1 krona, varav 11 229 432 av serie A, 151 167 420 av serie B samt 4 000 000 preferensaktier. Varje aktie av serie A berättigar till en röst och varje aktie av serie B och preferensaktien berättigar till en tiondels röst. Av B-aktien är 2 859 600 återköpta per den 31 december, vilket betyder att totalt antal utestående aktier uppgår till 163 537 252. Vid årsstämman 2011 beslutades att bemyndiga styrelsen att under tiden fram till nästa årsstämma kunna besluta om en nyemission av aktier i serie B motsvarande högst tio procent av befintligt aktiekapital. Största ägare är Erik Selin Fastigheter AB med 52,4 procent av rösterna och Arvid Svensson Invest AB med 16,0 procent av rösterna. Inga begränsningar finns i bolagsordningen avseende överlåtelse av aktier eller rösträtt på stämman.
Under januari månad 2012 har en riktad nyemission om 1 000 000 preferensaktier ägt rum. Emissionen har tillfört bolaget cirka 265 Mkr.
Jämförelser angivna inom parantes avser motsvarande period föregående år.
Årets förvaltningsresultat, dvs resultat exklusive värdeförändringar, derivat och skatt, uppgick till 516 Mkr (417), vilket motsvarar 3,00 kr per stamaktie (2,79). Ökningen beror främst på fastighetsbeståndets förändring. I förvaltningsresultatet ingår intressebolag med 62 Mkr (18), vilket i resultaträkningen inkluderats i andel i resultat från intressebolag. Årets resultat efter skatt uppgick till 812 Mkr (1 338), motsvarande 4,87 kr per stamaktie (8,95).
Resultatet har påverkats av realiserade värdeförändringar avseende fastigheter med 12 Mkr (20), orealiserade värdeförändringar avseende fastigheter med 978 Mkr (1 027), värdeförändringar avseende finansiella placeringar med –7 Mkr (90), orealiserade värdeförändringar avseende räntederivat med –520 Mkr (148) samt resultat från andelar i intressebolag om 133 Mkr (68).
Koncernens hyresintäkter uppgick under året till 1 466 Mkr (1 333). Ökningen beror främst på ett större fastighetsbestånd. Kontraktsportföljen bedöms per 31 december ha ett hyresvärde på helårsbasis om 1 638 Mkr (1 437). Den genomsnittliga hyresnivån för hela fastighetsbeståndet uppgick till 1 163 kr/kvm (1 087). Hyresintäkterna uppvisar stor riskspridning avseende kunder, branscher och lägen.
Den ekonomiska uthyrningsgraden uppgick per bokslutsdagen till 94 procent (94). Det totala hyresvärdet för outhyrda ytor uppgick den 31 december till 107 Mkr (94) på årsbasis.
Fastighetskostnaderna uppgick till 471 Mkr (454) under året. Ökningen av fastighetskostnaderna beror på fastighetsbeståndets förändring. Driftsöverskottet har ökat med 13 procent till 996 Mkr (880), vilket innebär en överskottsgrad om 68 procent (66).
Finansnettot uppgick till –438 Mkr (–377) och orealiserade värdeförändringar på räntederivat uppgick till –520 Mkr (148). Derivaten redovisas löpande till verkligt värde i balansräkningen och värdeförändringar redovisas i resultaträkningen utan tilllämpning av säkringsredovisning. Värdeförändringar från derivat uppkommer vid förändrade räntenivåer och är inte kassaflödespåverkande, så länge de inte avyttras under löptiden. Balder har skyddat sig för högre räntenivåer, vilket innebär att marknadsvärdet på derivat minskar i ett nedåtgående ränteläge. Undervärdet av räntederivaten uppgick vid årsskiftet till 797 Mkr (277). Årets negativa värdeförändring beror på att räntenivån har sjunkit vilket innebär att skillnaden till räntederivatens kontrakterade räntenivå har ökat.
Undervärdet på derivaten kommer under återstående löptid att lösas upp och redovisas som en intäkt. Det innebär att Balder har en reserv om 797 Mkr som i sin helhet kommer att återföras till eget kapital, justerat med uppskjuten skatt, itakt med att räntederivaten löper ut.
Räntenettot motsvarar en upplåning till en genomsnittlig ränta om 4,2 procent(3,9) inklusive effekt av upplupen ränta från Balders räntederivat.
Balder har per 31 december genomfört en intern värdering, baserad på en tioårig kassaflödesmodell, på hela fastighetsbeståndet. Varje fastighet värderas individuellt genom att nuvärdesberäkna framtida kassaflöden, dvs framtida hyresinbetalningar minskade med bedömda drifts- och underhållsutbetalningar. Kassaflödet marknadsanpassas genom att beakta eventuella förändringar i uthyrningsnivåer och uthyrningsgrad såväl som drifts- och underhållsutbetalningar.
Utgångspunkten för värderingen är en individuell bedömning för varje fastighet, dels av framtida kassaflöden, dels av avkastningskravet. För en mer detaljerad beskrivning gällande Balders fastighetsvärdering se not 13, Förvaltningsfastigheter.
Marknadsbedömningar av fastigheter innehåller alltid ett visst mått av osäkerhet i gjorda antaganden och beräkningar. För att kvalitetssäkra Balders interna värderingar låter Balder externvärdera delar av beståndet löpande under året och vid varje årsskifte. Per den 31 mars värderade Balder hela fastighetsbeståndet externt och per 31 december har 11 procent av Balders fastighetsbestånd, motsvarande cirka 2 000 Mkr, externvärderats av Savills. Den externa värderingen översteg Balders interna värdering med 2,1 procent. Den externa värderingen avsåg kommersiella fastigheter såväl som bostadsfastigheter med en geografisk spridning från Sundsvall i norr till Helsingborg i söder.
Den 31 december uppgick förvaltningsfastigheternas redovisade värde till 17 556 Mkr (14 389), vilket innebär en orealiserad värdeförändring om 978 Mkr (1 027).
Balder redovisar en aktuell skattekostnad om 10 Mkr (3) och en uppskjuten skattekostnad om 215 Mkr (413).
Aktuell skatt och uppskjuten skatt har beräknats utifrån gällande skattesats om 26,3 procent. Aktuell skatt uppstår endast i undantagsfall på grund av möjligheterna att göra skattemässiga avskrivningar, skattemässiga avdrag för vissa investeringar i fastigheterna samt nyttjande av befintliga underskottsavdrag. För de få dotterbolag där skattemässiga koncernbidragsförutsättningar inte föreligger uppkommer aktuell skatt.
Koncernens kvarstående skattemässiga underskott har beräknats till cirka 2 250 Mkr (2 210) och den temporära skillnaden mellan redovisade värden och dess skattemässiga värde avseende fastigheter och räntederivat uppgår till cirka –3 018 Mkr (–2 157). Beräkningen påverkas enbart av de temporära skillnader som uppstår efter förvärvet. Uppskjuten skatteskuld beräknas på nettot av dessa poster och uppgår till 202 Mkr (–14).
För mer detaljerad information se not 11, Skatter.
Balders tillgångar den 31 december uppgick till 18 978 Mkr (15 065). Dessa har finansierats dels med eget kapital och innehav utan bestämmande inflytande om 6 679 Mkr (4 658), dels med skulder om 12 299 Mkr (10 407), varav 10 801 Mkr (9 631) är räntebärande.
Det egna kapitalet uppgick den 31 december till 6 675 Mkr (4 654), motsvarande 35,57 kr per stamaktie (31,13). Soliditeten uppgick till 35,2 procent (30,9).
Koncernens räntebärande skulder uppgick per 31 december till 10 801 Mkr (9 631). Andelen lån med ränteförfall under kommande tolvmånadersperiod uppgick till 27 procent (25) och den genomsnittliga kreditbindningstiden uppgick till 5,5 år (5,9). Derivatavtal har tecknats för att begränsa påverkan av en högre marknadsränta.
Nämnda derivat redovisas löpande till verkligt värde i balansräkningen med värdeförändringar redovisade i resultaträkningens finansnetto utan tillämpning av säkringsredovisning. Orealiserade värdeförändringar under året uppgick till –520 Mkr (148). Räntebärande skulder beskrivs närmare i not 20, Finansiella risker och finanspolicyer.
Koncernens finansiella placeringar, likvida medel och outnyttjad checkräkningskredit uppgick vid årsskiftet till 298 Mkr (507).
Fastighetsinvesteringarna uppgick under året till 3 859 Mkr (994) varav 3 640 Mkr (835) avser förvärv och 219 Mkr (159) avser investeringar i befintliga fastigheter. Av de totala investeringarna avser 1 097 Mkr (106) Stockholm, 1 614 Mkr (352) Göteborg/Väst, 1 107 Mkr (511) Öresund, 25 Mkr (15) Öst, och 16 Mkr (11) Norr.
Investeringar i vindkraftverk har under året skett genom att tidigare intressebolag numera är ett helägt dotterbolag. Investeringen uppgick till 119 Mkr.
Moderbolagets verksamhet består i huvudsak av att utföra koncerngemensamma tjänster. Balder har centraliserat koncernens kreditförsörjning, riskhantering och cash management genom att moderbolaget innehar funktionen som internbank. Omsättningen i moderbolaget uppgick för året till 82 Mkr (63), varav koncerninterna tjänster utgjorde 69 Mkr (61) och resterande del huvudsakligen avser förvaltningsuppdrag för intressebolag.
Årets resultat efter skatt uppgick till –167 Mkr (260). Resultatet har påverkats av värdeförändringar av finansiella placeringar med –7 Mkr (155) och orealiserade värdeförändringar avseende räntederivat med –474 Mkr (96).
Moderbolagets finansiella placeringar och likvida medel, inklusive outnyttjad checkkredit, uppgick den 31 december till 292 Mkr (415). Fordringar på koncernbolag uppgick per bokslutsdagen till 8 507 Mkr (6 053). Investeringarna i materiella anläggningstillgångar och finansiella placeringar under året uppgick till 2 Mkr (32) respektive 12 Mkr (86).
Förändringen av långfristiga skulder beror främst på förvärv under året.
Styrelsen har under verksamhetsåret haft 14 styrelsemöten varav ett konstituerande. Arbetet följer en av styrelsen fastställd arbetsordning. Arbetsordningen reglerar styrelsens arbetsformer och arbetsfördelning mellan styrelse och VD samt formerna för den löpande ekonomiska rapporteringen. Under året har avhandlats strategiska och andra för bolagets utveckling väsentliga frågor, förutom löpande ekonomisk rapportering och beslutsfrågor. Bolagets revisorer deltar vid minst ett styrelsemöte och redogör för sin förvaltnings- och räkenskapsrevision.
Balder styrs enligt de regler för bolagsstyrning som anges i Aktiebolagslagen, bolagsordningen och Stockholmsbörsens noteringsavtal. Styrelsen strävar efter att underlätta för den enskilde aktieägaren att förstå var i organisationen ansvar och befogenheter ligger. Bolagsstyrningen inom företaget utgår från svensk lagstiftning, främst den svenska aktiebolagslagen, Stockholmsbörsens noteringsavtal, Svensk Kod för bolagsstyrning samt andra regler och riktlinjer. Några av Kodens principer är att skapa goda förutsättningar för utövande av en aktiv maktbalans mellan ägare, styrelse och ledning, vilket Balder ser som en naturlig del av principerna för verksamheten.
Vid föregående årsstämma beslutades om riktlinjer för ersättning till ledande befattningshavare. Riktlinjerna innebär i huvudsak att det för bolagsledningen skall tillämpas marknadsmässiga löner och andra anställningsvillkor. Ersättning skall utgå i form av fast lön. Uppsägningslön och avgångsvederlag skall sammantaget inte överstiga motsvarande 18 månadslöner. Med bolagsledning avses verkställande direktören och övriga medlemmar i koncernledningen.
Styrelsens förslag till riktlinjer till kommande årsstämma överensstämmer med nuvarande riktlinjer.
I slutet av december 2011 och i januari och februari 2012 har avtal träffats avseende fem fastighetsförvärv. Förvärven avser sex bostadsfastigheter i Göteborg, ett kvarter av bostadsfastigheter i ett av Köpenhamns mest attraktiva bostadslägen, den kommersiella fastigheten Rosen 9, belägen vid Lilla Torg i Malmö, en bostadsfastighet i Örestad Syd i Köpenhamn samt ett hotell i Lund som är under uppförande och som beräknas tillträdas i början av 2014. Fastigheterna har tillsammans en uthyrningsbar yta om cirka 115 600 kvm till ett värde av cirka 2 400 Mkr. Förutom hotellet i Lund tillträds övriga förvärv under första kvartalet 2012.
I samband med förvärvet av fastigheten Rosen 9 beslutade styrelsen om en kvittningsemission på tillträdesdagen. Emissionen uppgick till 1 000 000 preferensaktier, till en teckningskurs om 265 kr per aktie, till säljaren. Säljaren av fastigheten hade ingått avtal om att vidareförsälja dessa preferensaktier till
Swedbank, som i sin tur hade beslutat att erbjuda dessa preferensaktier till försäljning i ett erbjudande riktat till allmänheten i Sverige och institutionella investerare i Sverige och utomlands.
Erbjudandet övertecknades ett flertal gånger och slutade med att cirka 3 400 privatpersoner och institutionella investerare tilldelats preferensaktier i Balder.
Under februari 2012 har ett försäljningsavtal träffats, till ett värde av 64 Mkr, avseende en tomträtt i Stockholm med en uthyrningsbar yta om 5 200 kvm.
Balders målsättning är att växa genom direkta eller indirekta förvärv tillsammans med våra partners på de orter där vi har verksamhet.
Till årsstämmans förfogande finns följande belopp i kronor:
| Summa 1) | 3 724 568 654 |
|---|---|
| Årets resultat | –166 957 542 |
| Balanserat resultat | 1 971 284 626 |
| Överkursfond | 1 920 241 570 |
1) Se förändring i moderbolagets eget kapital, sidan 60.
| Varav överkursfond | 1 920 241 570 |
|---|---|
| 3 724 568 654 | |
| I ny räkning balanseras | 3 644 568 654 |
| Utdelning 20,00 kr per preferensaktie | 80 000 000 |
| Mkr | Not | 2011 | 2010 |
|---|---|---|---|
| Hyresintäkter | 2, 3 | 1 466 | 1 333 |
| Fastighetskostnader | 3, 6, 7, 8 | –471 | –454 |
| Driftsöverskott | 996 | 880 | |
| Värdeförändringar förvaltningsfastigheter, realiserade | 13 | 12 | 20 |
| Värdeförändringar förvaltningsfastigheter, orealiserade | 13 | 978 | 1 027 |
| Värdeförändringar finansiella placeringar | 21 | –7 | 90 |
| Förvaltnings- och administrationskostnader | –103 | –103 | |
| Övriga rörelseintäkter | 2 | 70 | 46 |
| Övriga rörelsekostnader | 2 | –83 | –44 |
| Andel i resultat från intressebolag | 15 | 133 | 68 |
| Rörelseresultat | 3, 4, 5, 6, 7 | 1 995 | 1 983 |
| Finansiella poster | |||
| Finansiella intäkter | 9 | 47 | 34 |
| Finansiella kostnader | 10 | –486 | –411 |
| Värdeförändringar derivat, orealiserade | 20 | –520 | 148 |
| Finansnetto | –958 | –229 | |
| Resultat före skatt | 1 037 | 1 754 | |
| Aktuell skatt | 11 | –10 | –3 |
| Uppskjuten skatt | 11 | –215 | –413 |
| Årets resultat | 812 | 1 338 | |
| Övrigt totalresultat | |||
| Omräkningsdifferens | –2 | –2 | |
| Andel av övrigt totalresultat i intressebolag | — | — | |
| Årets totalresultat | 810 | 1 336 | |
| Årets resultat hänförligt till | |||
| Moderbolagets aktieägare | 812 | 1 338 | |
| Årets totalresultat hänförligt till | |||
| Moderbolagets aktieägare | 810 | 1 336 | |
| Förvaltningsresultat före skatt | 516 | 417 | |
| Förvaltningsresultat före skatt per stamaktie, kr | 3,00 | 2,79 | |
| Resultat efter skatt per stamaktie, kr 1) | 12 | 4,87 | 8,95 |
1) Någon utspädningseffekt föreligger ej då inga potentiella aktier förekommer.
| Mkr | Not | 31 dec 2011 | 31 dec 2010 |
|---|---|---|---|
| TILLGÅNGAR | |||
| Anläggningstillgångar | |||
| Förvaltningsfastigheter | 13 | 17 556 | 14 389 |
| Övriga materiella anläggningstillgångar | 14 | 148 | 41 |
| Andelar i intressebolag | 15 | 654 | 202 |
| Uppskjuten skattefordran | 11 | — | 14 |
| Summa anläggningstillgångar | 18 358 | 14 646 | |
| Omsättningstillgångar | |||
| Kundfordringar | 16 | 21 | 16 |
| Övriga fordringar | 17 | 407 | 117 |
| Förutbetalda kostnader och upplupna intäkter | 18 | 27 | 33 |
| Finansiella placeringar | 21 | 157 | 204 |
| Likvida medel | 25 | 8 | 48 |
| Summa omsättningstillgångar | 620 | 418 | |
| SUMMA TILLGÅNGAR | 18 978 | 15 065 | |
| EGET KAPITAL OCH SKULDER | |||
| Eget kapital hänförligt till moderbolagets aktieägare | |||
| Aktiekapital | 19 | 166 | 102 |
| Övrigt tillskjutet kapital | 2 494 | 1 307 | |
| Balanserade vinstmedel inklusive årets resultat | 4 015 | 3 245 | |
| Summa eget kapital | 6 675 | 4 654 | |
| Innehav utan bestämmande inflytande | 4 | 4 | |
| Totalt eget kapital | 6 679 | 4 658 | |
| Skulder | |||
| Långfristiga skulder | |||
| Uppskjuten skatteskuld | 11 | 202 | — |
| Långfristiga räntebärande skulder | 20 | 10 464 | 9 141 |
| Checkräkningskredit | 20, 22 | 217 | 95 |
| Derivat | 20 | 797 | 277 |
| Långfristiga icke räntebärande skulder | 29 | 69 | |
| Summa långfristiga skulder | 11 709 | 9 582 | |
| Kortfristiga skulder | |||
| Kortfristiga räntebärande skulder | 20 | 120 | 395 |
| Leverantörsskulder | 67 | 62 | |
| Övriga skulder | 115 | 92 | |
| Upplupna kostnader och förutbetalda intäkter | 23 | 288 | 275 |
| Summa kortfristiga skulder | 590 | 825 | |
| Summa skulder | 12 299 | 10 407 | |
| SUMMA EGET KAPITAL OCH SKULDER | 18 978 | 15 065 | |
| Ställda säkerheter och eventualförpliktelser | |||
| Ställda säkerheter | 24 | 12 365 | 10 973 |
| Eventualförpliktelser | 24 | 686 | 435 |
| Hänförligt till moderbolagets aktieägare | |||||||
|---|---|---|---|---|---|---|---|
| Mkr | Aktiekapital | Övrigt tillskjutet kapital |
Reserver | Balanserade vinstmedel inkl årets resultat |
Summa | Innehav utan bestämmande inflytande |
Totalt eget kapital |
| Ingående eget kapital 2010-01-01 | 26 | 1 384 | –2 | 1 910 | 3 317 | 6 | 3 323 |
| Årets resultat | 1 338 | 1 338 | 1 338 | ||||
| Övrigt totalresultat | –2 | –2 | –2 | ||||
| Summa totalresultat | — | — | –2 | 1 338 | 1 336 | — | 1 336 |
| Förvärv från innehav utan bestämmande inflytande |
–2 | –2 | |||||
| Fondemission | 76 | –76 | — | — | |||
| Summa transaktioner med bolagets ägare |
76 | –76 | — | — | — | –2 | –2 |
| Utgående eget kapital 2010-12-31 | 102 | 1 307 | –4 | 3 249 | 4 654 | 4 | 4 658 |
| Ingående eget kapital 2011-01-01 | 102 | 1 307 | –4 | 3 249 | 4 654 | 4 | 4 658 |
| Årets resultat | 812 | 812 | 812 | ||||
| Övrigt totalresultat | –2 | –2 | –2 | ||||
| Summa totalresultat | — | — | –2 | 812 | 810 | — | 810 |
| Fondemission | 54 | –54 | — | — | |||
| Nyemission 1) | 11 | 1 240 | 1 251 | 1 251 | |||
| Utbetald utdelning preferensaktier | –40 | –40 | –40 | ||||
| Summa transaktioner med bolagets ägare |
65 | 1 186 | — | –40 | 1 211 | — | 1 211 |
| Utgående eget kapital 2011-12-31 | 166 | 2 494 | –6 | 4 021 | 6 675 | 4 | 6 679 |
1) Emissionskostnader ingår med 33 Mkr.
| Mkr | Not 25 | 2011 | 2010 |
|---|---|---|---|
| Den löpande verksamheten | |||
| Driftsöverskott | 996 | 880 | |
| Övriga rörelseintäkter och kostnader | –13 | 2 | |
| Förvaltnings- och administrationskostnader | –103 | –102 | |
| Återläggning av avskrivningar | 15 | 7 | |
| Justeringspost | –2 | –2 | |
| Erhållen ränta | 29 | 27 | |
| Betald ränta | –486 | –411 | |
| Betald skatt | –10 | — | |
| Kassaflöde från den löpande verksamheten före förändring av rörelsekapital | 426 | 400 | |
| Kassaflöde från förändringar i rörelsekapital | |||
| Förändring rörelsefordringar | –65 | –20 | |
| Förändring rörelseskulder | 52 | –23 | |
| Kassaflöde från den löpande verksamheten | 414 | 356 | |
| Investeringsverksamheten | |||
| Förvärv av fastigheter | –3 640 | –835 | |
| Förvärv av materiella anläggningstillgångar | –122 | –31 | |
| Förvärv av financiella placeringar | –12 | –86 | |
| Förvärv från innehav utan bestämmande inflytande | — | –1 | |
| Investering i befintliga fastigheter | –219 | –159 | |
| Försäljning av fastigheter | 1 683 | 321 | |
| Försäljning av finansiella placeringar | 52 | 356 | |
| Förvärv av intressebolag | –320 | –6 | |
| Kassaflöde från investeringsverksamheten | –2 579 | –442 | |
| Finansieringsverksamheten | |||
| Nyemission | 1 251 | — | |
| Utbetald utdelning preferensaktie | –40 | — | |
| Upptagna lån | 4 189 | 662 | |
| Amortering/Lösen av lån | –3 399 | –398 | |
| Förändring checkräkningskredit | 122 | –155 | |
| Kassaflöde från finansieringsverksamheten | 2 123 | 109 | |
| Årets kassaflöde | –41 | 24 | |
| Likvida medel vid årets början | 48 | 24 | |
| Likvida medel vid årets slut | 8 | 48 | |
| Outnyttjad checkräkningskredit | 22 | 133 | 255 |
| Finansiella placeringar | 21 | 157 | 204 |
| Mkr | Not | 2011 | 2010 |
|---|---|---|---|
| Nettoomsättning | 2 | 82 | 63 |
| Administrationskostnader | –98 | –83 | |
| Värdeförändringar finansiella placeringar | –7 | 155 | |
| Rörelseresultat | 4, 5 | –22 | 136 |
| Resultat från finansiella poster | |||
| Ränteintäkter och liknande resultatposter | 9 | 547 | 279 |
| Räntekostnader och liknande resultatposter | 10 | –335 | –215 |
| Värdeförändringar derivat, orealiserade | 20 | –474 | 96 |
| Resultat före skatt | –285 | 296 | |
| Uppskjuten skatt | 11 | 118 | –36 |
| Årets resultat | –167 | 260 |
| Mkr | Not | 31 dec 2011 | 31 dec 2010 |
|---|---|---|---|
| TILLGÅNGAR | |||
| Anläggningstillgångar | |||
| Materiella anläggningstillgångar | 14 | 29 | 31 |
| Finansiella anläggningstillgångar | |||
| Andelar i koncernbolag | 26 | 1 796 | 1 794 |
| Andelar i intressebolag | 15 | 402 | 107 |
| Uppskjutna skattefordringar | 11 | 258 | 140 |
| Fordringar på intressebolag | 17 | 365 | 87 |
| Fordringar på koncernbolag | 27 | 8 507 | 6 053 |
| Summa finansiella anläggningstillgångar | 11 327 | 8 180 | |
| Summa anläggningstillgångar | 11 356 | 8 211 | |
| Omsättningstillgångar | |||
| Kortfristiga fordringar | |||
| Övriga fordringar | 17 | 37 | 10 |
| Förutbetalda kostnader och upplupna intäkter | 18 | 10 | 5 |
| Finansiella placeringar | 21 | 157 | 204 |
| Summa kortfristiga fordringar | 204 | 219 | |
| Likvida medel | 25 | 2 | 6 |
| Summa omsättningstillgångar SUMMA TILLGÅNGAR |
206 11 562 |
225 8 435 |
|
| EGET KAPITAL OCH SKULDER | |||
| Eget kapital | |||
| Bundet eget kapital | |||
| Aktiekapital | 19 | 166 | 102 |
| Fritt eget kapital | |||
| Överkursfond | 1 920 | 734 | |
| Balanserat resultat | 1 972 | 1 751 | |
| Årets resultat | –167 | 260 | |
| Summa eget kapital | 3 891 | 2 846 | |
| Långfristiga skulder | |||
| Skulder till kreditinstitut | 20 | 4 438 | 2 782 |
| Checkräkningskredit | 22 | 167 | 95 |
| Derivat | 20 | 601 | 126 |
| Långfristiga icke räntebärande skulder | 20 | 26 | 44 |
| Skulder till koncernbolag | 27 | 2 310 | 2 124 |
| Summa långfristiga skulder | 7 542 | 5 170 | |
| Kortfristiga skulder | |||
| Skulder till kreditinstitut | 20 | 49 | 309 |
| Leverantörsskulder | 5 | 3 | |
| Övriga skulder | 44 | 60 | |
| Upplupna kostnader och förutbetalda intäkter | 23 | 30 | 48 |
| Summa kortfristiga skulder | 129 | 419 | |
| SUMMA EGET KAPITAL OCH SKULDER | 11 562 | 8 435 | |
| Ställda säkerheter och eventualförpliktelser | |||
| Ställda säkerheter | 24 | 4 183 | 3 170 |
| Eventualförpliktelser | 24 | 4 375 | 2 874 |
| Bundet eget kapital | Fritt eget kapital | |||||
|---|---|---|---|---|---|---|
| Mkr | Antal aktier |
Aktie kapital |
Överkurs fond |
Balanserat resultat |
Årets resultat |
Totalt eget kapital |
| Ingående eget kapital 2010-01-01 | 25 391 142 | 25 | 810 | 1 758 | –7 | 2 586 |
| Årets resultat | 260 | 260 | ||||
| Årets totalresultat | 260 | 260 | ||||
| Vinstdisposition | –7 | 7 | — | |||
| Fondemission | 76 173 426 | 76 | –76 | — | ||
| Summa transationer med bolagets ägare | 76 173 426 | 76 | –76 | –7 | 7 | — |
| Utgående eget kapital 2010-12-31 | 101 564 568 | 102 | 734 | 1 751 | 260 | 2 846 |
| Ingående eget kapital 2011-01-01 | 101 564 568 | 102 | 734 | 1 751 | 260 | 2 846 |
| Årets resultat | –167 | –167 | ||||
| Årets totalresultat | –167 | –167 | ||||
| Vinstdisposition | 260 | –260 | — | |||
| Fondemission | 54 132 284 | 54 | –54 | — | ||
| Nyemission 1) | 10 700 000 | 11 | 1 240 | 1 251 | ||
| Utbetald utdelning preferensaktier | –40 | –40 | ||||
| Summa transationer med bolagets ägare | 64 832 284 | 65 | 1 186 | 221 | –260 | 1 212 |
| Utgående eget kapital 2011-12-31 | 166 396 852 | 166 | 1 920 | 1 972 | –167 | 3 891 |
1) Emissionskostnader ingår med 33 Mkr.
| Mkr | Not 25 | 2011 | 2010 |
|---|---|---|---|
| Den löpande verksamheten | |||
| Rörelseresultat | –22 | 136 | |
| Återläggning av avskrivningar | 4 | 3 | |
| Värdeförändringar finansiella placeringar | 7 | –155 | |
| Erhållen ränta | 33 | 25 | |
| Betald ränta | –205 | –176 | |
| Kassaflöde från den löpande verksamheten före förändring av rörelsekapital | –183 | –167 | |
| Kassaflöde från förändringar i rörelsekapital | |||
| Förändring rörelsefordringar | –10 | –5 | |
| Förändring rörelseskulder | –53 | –15 | |
| Kassaflöde från den löpande verksamheten | –246 | –187 | |
| Investeringsverksamheten | |||
| Förvärv av materiella anläggningstillgångar | –2 | –32 | |
| Förvärv av aktier i dotterbolag | –2 | –1 | |
| Förvärv finansiella placeringar | –12 | –86 | |
| Förändring utlåning koncernbolag | –2 160 | –280 | |
| Förändring utlåning intressebolag | –18 | 6 | |
| Försäljning finansiella placeringar | 52 | 356 | |
| Förvärv av intressebolag | –295 | –6 | |
| Kassaflöde från investeringsverksamheten | –2 438 | –44 | |
| Finansieringsverksamheten | |||
| Nyemission | 1 251 | — | |
| Utbetald utdelning preferensaktier | –40 | — | |
| Upptagna lån | 3 006 | 2 404 | |
| Amortering/Lösen av lån | –1 610 | –2 076 | |
| Förändring checkräkningskredit | 72 | –110 | |
| Kassaflöde från finansieringsverksamheten | 2 680 | 218 | |
| Årets kassaflöde | –4 | –12 | |
| Likvida medel vid årets början | 6 | 18 | |
| Likvida medel vid årets slut | 2 | 6 | |
| Outnyttjad checkräkningskredit | 22 | 133 | 205 |
| Finansiella placeringar | 21 | 157 | 204 |
De finansiella rapporterna för Fastighets AB Balder, per den 31 december 2011, har godkänts av styrelsen och verkställande direktören den 10 april 2012 och kommer att föreläggas årsstämman den 9 maj 2012 för fastställande. Fastighets AB Balder (publ), organisationsnummer 556525-6905, med säte i Göteborg, utgör moderbolaget för en koncern med dotterbolag enligt not 26, Koncernbolag. Bolaget är registrerat i Sverige och adressen till bolagets huvudkontor i Göteborg är Fastighets AB Balder, Box 53121, 400 15 Göteborg. Besöksadress Vasagatan 54. Balder är ett börsnoterat fastighetsbolag som med lokal förankring skall möta olika kundgruppers behov av lokaler och bostäder.
Koncernredovisningen har upprättats i enlighet med International Financial Reporting Standards (IFRS) utgivna av International Accounting Standards Board (IASB) samt tolkningsuttalanden från International Financial Reporting Interpretation Committee (IFRIC), sådana de antagits av EU. Vidare har Rådet för finansiell rapporterings rekommendation RFR 1, Kompletterande redovisningsregler för koncerner, tillämpats.
Årsredovisningen för moderbolaget har upprättats enligt Årsredovisningslagen, Rådet för finansiell rapporterings rekommendation RFR 2 (Redovisning för juridiska personer) och uttalande från Rådet för finansiell rapportering. Moderbolaget tillämpar samma redovisningsprinciper som koncernen förutom i de fall som anges nedan under avsnittet Moderbolagets redovisningsprinciper. De avvikelser som förekommer mellan moderbolagets och koncernens principer föranleds av begränsningar i möjligheterna att tillämpa IFRS i moderbolaget till följd av årsredovisningslagen.
Den funktionella valutan för moderbolaget är svenska kronor, vilken även utgör rapporteringsvalutan för moderbolaget och koncernen. De finansiella rapporterna presenteras i svenska kronor avrundade till miljoner kronor om inte annat anges.
Tillgångar och skulder är redovisade till historiska anskaffningsvärden, förutom förvaltningsfastigheter, finansiella placeringar och derivatinstrument som värderas till verkligt värde.
Att upprätta finansiella rapporter i enlighet med IFRS kräver att företagsledningen gör bedömningar och uppskattningar samt gör antaganden som påverkar tillämpningen av redovisningsprinciperna och de redovisade beloppen av tillgångar, skulder, intäkter och kostnader. Uppskattningarna och antagandena baseras på historiska erfarenheter och andra faktorer som under rådande förhållanden förefaller vara rimliga. Resultatet av dessa uppskattningar och antaganden används sedan för att bedöma de redovisade värdena på tillgångar och skulder som inte annars framgår tydligt från andra källor. Verkligt utfall kan avvika från dessa uppskattningar och bedömningar.
Uppskattningarna och antagandena ses över regelbundet. Ändringar av uppskattningar redovisas i den period ändringen görs om ändringen endast påverkat denna period eller i den period ändringen görs och framtida perioder om ändringen påverkar både aktuell period och framtida perioder.
Bedömningar gjorda av företagsledningen vid tillämpningen av IFRS, vilka har en betydande inverkan på de finansiella rapporterna, och gjorda uppskattningar som kan medföra väsentliga justeringar i påföljande års finansiella rapporter beskrivs närmare i not 30, Viktiga uppskattningar och bedömningar.
De angivna redovisningsprinciperna för koncernen har tillämpats konsekvent på samtliga perioder som presenteras i koncernens finansiella rapporter, om inte annat framgår nedan. Koncernens redovisningsprinciper har tillämpats konsekvent på rapportering och konsolidering av dotterbolag.
Rörelsesegment rapporteras på ett sätt som överensstämmer med den interna rapportering som lämnas till den högste verkställande beslutsfattaren. Den högste verkställande beslutsfattaren är den funktion som ansvarar för tilldelning av resurser och bedömning av rörelsesegmentens resultat. I koncernen har denna funktion identifierats som ledningsgruppen som den som fattar strategiska beslut. Koncernens interna
rapportering av verksamheten delas in i segmenten Stockholm, Göteborg/ Väst, Öresund, Öst och Norr, vilket harmonierar med koncernens interna rapporteringssystem. Se vidare not 3, Segmentsrapportering.
Anläggningstillgångar och långfristiga skulder består i allt väsentligt av belopp som förväntas återvinnas eller betalas efter mer än tolv månader räknat från balansdagen. Omsättningstillgångar och kortfristiga skulder består i allt väsentligt av belopp som förväntas återvinnas eller betalas inom tolv månader räknat från balansdagen. I kortfristiga skulder till kreditinstitut ingår ett års avtalad amortering samt krediter som enligt avtal skall återbetalas under kommande år.
I moderbolaget redovisas fordringar och skulder på/till koncernbolag som långfristigt, då fastställd amorteringsplan saknas.
Dotterbolag är företag som står under ett bestämmande inflytande, vilket betyder att Balder äger mer än 50 procent av aktierna eller andelarna. Bestämmande inflytande innebär direkt eller indirekt en rätt att utforma ett företags finansiella och operativa strategier i syfte att erhålla ekonomiska fördelar. Vid bedömningen om ett bestämmande inflytande föreligger, skall potentiella röstberättigande aktier som utan dröjsmål kan utnyttjas eller konverteras beaktas.
Dotterbolag redovisas enligt förvärvsmetoden. Metoden innebär att förvärv av ett dotterbolag som klassas som rörelseförvärv betraktas som en transaktion varigenom koncernen indirekt förvärvar dotterbolagets tillgångar och övertar dess skulder och eventualförpliktelser. I analysen fastställs dels anskaffningsvärdet för andelarna eller rörelsen, dels det verkliga värdet på förvärvsdagen av förvärvade identifierbara tillgångar samt övertagna skulder och eventualförpliktelser. I köpeskillingen ingår även verkligt värde på alla tillgångar eller skulder som är en följd av en överenskommelse om villkorad köpeskilling. Förvärvsrelaterade kostnader kostnadsförs när de uppstår. För varje förvärv avgör koncernen om alla innehav utan bestämmande inflytande i det förvärvade företaget redovisas till verkligt värde eller till innehavets proportionella andel av det förvärvade företagets nettotillgångar. Anskaffningsvärdet för dotterbolagsaktierna respektive rörelsen utgörs av de verkliga värdena per överlåtelsedagen för tillgångar, uppkomna eller övertagna skulder och emitterade egetkapitalinstrument som lämnats som vederlag i utbyte mot de förvärvade nettotillgångarna samt transaktionskostnader som är direkt hänförbara till förvärvet.
Vid rörelseförvärv där anskaffningskostnaden överstiger nettovärdet av förvärvade tillgångar och övertagna skulder samt eventualförpliktelser, redovisas skillnaden som goodwill. När skillnaden är negativ redovisas denna direkt i resultaträkningen. När förvärv sker av ett bolag utgör förvärvet antingen ett förvärv av rörelse eller förvärv av tillgång. Ett förvärv av tillgång identifieras om det förvärvade bolaget endast äger en eller flera fastigheter. Till dessa fastigheter finns hyreskontrakt, men det finns ingen personal anställd i bolaget som kan bedriva rörelse. Vid rörelseförvärv under gemensamt bestämmande inflytande, de facto control, redovisas förvärvet till historiska anskaffningsvärden, vilket innebär att tillgångar och skulder redovisas till de värden de har upptagits i respektive företags balansräkningar. På så sätt uppkommer ingen goodwill.
När ett förvärv sker av en grupp av tillgångar eller nettotillgångar som inte utgör en rörelse fördelas anskaffningsvärdet för gruppen på de enskilda identifierbara tillgångarna och skulderna i gruppen baserat på deras relativa verkliga värden vid förvärvstidpunkten.
Dotterbolags finansiella rapporter tas in i koncernredovisningen från och med den tidpunkt det bestämmande inflytandet uppstår till det datum då det bestämmande inflytandet upphör.
Transaktioner med innehavare utan bestämmande inflytande som inte leder till förlust av kontroll redovisas som egetkapitaltransaktioner dvs som transaktioner med ägarna i deras roll som ägare. Vid förvärv från innehavare utan bestämmande inflytande redovisas skillnaden mellan verkligt värde på erlagd köpeskilling och den faktiska förvärvade ande
len av det redovisade värdet på dotterföretagets nettotillgångar i eget kapital. Vinster och förluster på avyttringar till innehavare utan bestämmande inflytande redovisas också i eget kapital.
Koncerninterna fordringar och skulder, intäkter eller kostnader och orealiserade vinster eller förluster som uppkommer från koncerninterna transaktioner mellan koncernbolag, elimineras i sin helhet vid upprättandet av koncernredovisningen.
Som intressebolag beaktas de företag som inte är dotterbolag men där moderbolaget direkt eller indirekt innehar en ägarandel mellan 20 procent och 50 procent av rösterna för samtliga andelar. Andelar i intressebolag redovisas i koncernen enligt kapitalandelsmetoden. Kapitalandelsmetoden innebär att andelar i ett intressebolag redovisas till anskaffningsvärde vid anskaffningstillfället och därefter justeras med koncernens andel av förändringen i intressebolagets nettotillgångar.
Resultatandelar i intressebolag redovisas på separata rader i koncernens rapport över totalresultatet och i koncernens rapport över finansiell ställning. Andel i intressebolags resultat redovisas efter skatt.
Hyresintäkter redovisas linjärt i koncernens rapport över totalresultatet baserat på villkoren i leasingavtalet. Den sammanlagda kostnaden för lämnade förmåner redovisas som en minskning av hyresintäkterna linjärt över leasingperioden. Hyresaviseringen bokförs i den period den avser.
Övriga intäkter redovisas linjärt i koncernens rapport över totalresultatet.
Kostnader avseende operationella leasingkontrakt och förmåner erhållna i samband med tecknandet av ett avtal redovisas i koncernens rapport över totalresultatet linjärt över leasingavtalets löptid.
Finansiella intäkter och kostnader består av ränteintäkter på bankmedel och fordringar samt räntekostnader på skulder.
Ränteintäkter på fordringar och räntekostnader på skulder beräknas med tillämpning av effektivräntemetoden. Effektivräntan är den ränta som gör att nuvärdet av alla framtida in- och utbetalningar under räntebindningstiden blir lika med det redovisade värdet av fordran eller skulden. Ränteintäkter respektive räntekostnader inkluderar periodiserade belopp av transaktionskostnader och eventuella rabatter, premier och andra skillnader mellan det ursprungligen redovisade värdet av fordran respektive skuld och det belopp som regleras vid förfall. Räntekomponenten i finansiella leasingbetalningar är redovisad i koncernens rapport över totalresultatet genom tillämpning av effektivräntemetoden.
Lånekostnader som är direkt hänförbara till konstruktion eller produktion av en tillgång och som tar betydande tid i anspråk att färdigställa för avsedd användning eller försäljning inkluderas i tillgångens anskaffningsvärde. Aktivering av lånekostnader sker under förutsättningen att det är troligt att det kommer att leda till framtida ekonomiska fördelar och kostnaderna kan mätas på ett tillförlitligt sätt.
Finansiella instrument värderas och redovisas i koncernen i enlighet med reglerna i IAS 39. Finansiella instrument som redovisas i koncernens rapport över finansiell ställning inkluderar på tillgångssidan likvida medel, finansiella placeringar, kundfordringar, andra långfristiga värdepappersinnehav samt derivat med positivt värde. Bland skulder återfinns leverantörsskulder, låneskulder samt derivat med negativt värde. Finansiella instrument redovisas initialt till anskaffningsvärde motsvarande instrumentets verkliga värde med tillägg för transaktionskostnader för alla finansiella instrument förutom de som tillhör kategorin finansiell tillgång som redovisas till verkligt värde via koncernens rapport över totalresultatet, såsom derivatinstrument, vilka redovisas till verkligt värde exklusive transaktionskostnader. De finansiella instrumenten klassificeras vid första redovisningen utifrån det syfte instrumenten förvärvades vilket påverkar redovisningen därefter.
En finansiell tillgång eller finansiell skuld tas upp i koncernens rapport över finansiell ställning när bolaget blir part till instrumentets avtalsmässiga villkor. Kundfordringar tas upp när faktura har skickats. Hyresfordran redovisas som fordran i den period då prestationer, vilka motsvarar fordrans värde, har levererats och betalningar motsvarande fordrans värde ännu ej influtit. Skuld tas upp när motparten har presterat och avtalsenlig skyldighet föreligger att betala, även om faktura ännu inte mottagits. Leverantörsskulder tas upp när faktura mottagits.
En finansiell tillgång tas bort från koncernens rapport över finansiell ställning när rättigheterna i avtalet realiseras, förfaller eller bolaget förlorar kontrollen över dem. Detsamma gäller för del av en finansiell tillgång. En finansiell skuld tas bort när förpliktelsen i avtalet fullgörs eller på annat sätt utsläcks. Detsamma gäller för del av en finansiell skuld.
Förvärv och avyttring av finansiella tillgångar redovisas på affärsdagen, som utgör den dag då bolaget förbinder sig att förvärva eller avyttra tillgången. Upplåning redovisas när likviden erhålls medan derivatinstrument redovisas när avtalet har ingåtts.
Balder fördelar sina finansiella instrument i följande kategorier i enlighet med IAS 39.
Denna kategori består av två undergrupper: finansiella tillgångar som innehas för handel och andra finansiella tillgångar som företaget initialt valt att placera i denna kategori, enligt den s.k. Fair Value Option. Finansiella instrument i denna kategori värderas löpande till verkligt värde med värdeförändringar redovisade i koncernens rapport över totalresultatet. I den första undergruppen ingår koncernens derivat med positivt verkligt värde.
Fordringar, som inte utgör derivat, redovisas till upplupet anskaffningsvärde enligt effektivräntemetoden. Kundfordringar inklusive hyresfordringar och övriga kortfristiga fordringar som normalt har en löptid kortare än tolv månader redovisas till verkligt värde. En fordran prövas individuellt avseende bedömd förlustrisk och upptas till det belopp varmed den beräknas inflyta. Nedskrivningar görs för osäkra fordringar och redovisas i rörelsens kostnader.
I kategorin finansiella tillgångar som kan säljas ingår finansiella tillgångar som inte klassificerats i någon annan kategori eller finansiella tillgångar som företaget initialt valt att klassificera i denna kategori. Innehav av aktier och andelar som inte redovisas som dotterbolag eller intressebolag redovisas här. Tillgångar i denna kategori värderas löpande till verkligt värde med värdeförändringar redovisade mot eget kapital, dock ej sådana som beror på nedskrivningar och utdelningsintäkter vilka redovisas i resultaträkningen. Vid avyttring av tillgången redovisas ackumulerad vinst eller förlust, som tidigare redovisats i eget kapital, i koncernens rapport över totalresultatet. I denna kategori finns onoterade aktier vilka redovisas under posten andra långfristiga värdepappersinnehav.
Denna kategori består av två undergrupper, finansiella skulder som innehas för handel och andra finansiella skulder som företaget valt att placera i denna kategori, den s.k. Fair Value Option. I den första kategorin ingår koncernens derivat med negativt verkligt värde. Förändringar i verkligt värde redovisas i koncernens rapport över totalresultatet.
Balders Finanspolicy, som uppdateras minst en gång per år, anger riktlinjer och regler för hur upplåningen skall ske. Övergripande målsättning för finansförvaltningen är att upplåningen skall säkerställa bolagets kort- och långfristiga kapitalförsörjning, anpassa den finansiella strategin och hanteringen av finansiella risker efter bolagets verksamhet så att en långsiktig stabil kapitalstruktur uppnås och bibehålls samt att uppnå bästa möjliga finansnetto inom givna riskramar. Upplåning redovisas initialt till erhållet belopp efter avdrag för transaktionskostnader. Efter anskaffningstidpunkten värderas lånen till upplupet anskaffningsvärde enligt effektivräntemetoden. Långfristiga skulder har en förväntad löptid längre än 1 år medan kortfristiga har en löptid kortare än 1 år. Lämnade utdelningar redovisas som skuld efter det att bolagsstämman godkänt utdelningen.
Leverantörsskulder och andra rörelseskulder har kort förväntad löptid och värderas utan diskontering till nominellt belopp.
Derivatinstrument utgörs bland annat av ränteswappar för att täcka risker för ränteförändringar. Derivat är också avtalsvillkor som är inbäddade i andra avtal. Inbäddade derivat skall särredovisas om det inte är nära relaterade till värdkontrakten. Derivatinstrument redovisas till verkligt värde. Värdeförändringar på derivatinstrument, fristående såväl som inbäddade, redovisas i koncernens rapport över totalresultatet. Koncernen tillämpar inte säkringsredovisning.
Likvida medel består av kassamedel samt omedelbart tillgängliga tillgodohavanden hos banker och motsvarande institut samt kortfristiga likvida placeringar med en löptid från anskaffningstidpunkten understigande tre månader vilka är utsatta för endast en obetydlig risk för värdefluktuationer.
Vid varje rapporttillfälle utvärderar företaget om det finns objektiva bevis på att en finansiell tillgång eller grupp av tillgångar är i behov av nedskrivning. Objektiva bevis utgörs dels av observerbara förhållanden som inträffat och som har en negativ inverkan på möjligheten att återvinna anskaffningsvärdet, dels av betydande eller utdragen minskning av det verkliga värdet för en investering i en finansiell placering klassificerad som en finansiell tillgång som kan säljas.
Vid nedskrivning av ett egetkapitalinstrument som är klassificerat som en finansiell tillgång som kan säljas omföres tidigare redovisad ackumulerad förlust i eget kapital till koncernens rapport över totalresultatet.
Återvinningsvärdet för lånefordringar och kundfordringar vilka redovisas till upplupet anskaffningsvärde beräknas som nuvärdet av framtida kassaflöden diskonterade med den effektiva ränta som gällde då tillgången redovisades första gången. Tillgångar med en kort löptid diskonteras inte. En nedskrivning redovisas som kostnad i koncernens rapport över totalresultatet.
Materiella anläggningstillgångar redovisas som tillgång i koncernens rapport över finansiell ställning om det är sannolikt att framtida ekonomiska fördelar kommer att komma bolaget till del och anskaffningsvärdet för tillgången kan beräknas på ett tillförlitligt sätt.
Materiella anläggningstillgångar redovisas i koncernen till anskaffningsvärde efter avdrag för ackumulerade avskrivningar och eventuella nedskrivningar. I anskaffningsvärdet ingår inköpspriset samt kostnader direkt hänförbara till tillgången för att bringa den på plats och i skick för att utnyttjas i enlighet med syftet med anskaffningen.
Det redovisade värdet för en materiell anläggningstillgång tas bort vid utrangering eller avyttring eller när inga framtida ekonomiska fördelar väntas från användning av tillgången. Vinst eller förlust som uppkommer vid avyttring eller utrangering av en tillgång utgörs av skillnaden mellan försäljningspriset och tillgångens redovisade värde med avdrag för direkta försäljningskostnader. Vinst och förlust redovisas som övrig rörelseintäkt/kostnad.
Leasing klassificeras i koncernredovisningen antingen som finansiell eller operationell leasing. Finansiell leasing föreligger då de ekonomiska riskerna och förmånerna som är förknippade med ägandet i allt väsentligt är överförda till leasingtagaren, om så ej är fallet är det fråga om operationell leasing.
Operationell leasing innebär att leasingavgiften kostnadsförs över löptiden med utgångspunkt från nyttjandet, vilket kan skilja sig åt från vad som de facto erlagts som leasingavgift under året.
Inga finansiella leasingavtal föreligger för koncernen.
Tillkommande utgifter läggs till anskaffningsvärdet endast om det är sannolikt att de framtida ekonomiska fördelar som är förknippade med tillgången kommer att komma företaget till del och anskaffningsvärdet kan beräknas på ett tillförlitligt sätt. Andra tillkommande utgifter redovisas som kostnad i den period de uppkommer. Avgörande för bedömningen när en tillkommande utgift läggs till anskaffningsvärdet är om utgiften avser utbyten av identifierade komponenter, eller delar därav, varvid sådana utgifter aktiveras. Även i de fall ny komponent tillskapats läggs utgiften till anskaffningsvärdet. Reparationer kostnadsförs löpande.
Avskrivning sker linjärt över tillgångens beräknade nyttjandeperiod.
| Nyttjandeperiod | |
|---|---|
| Materiella anläggningstillgångar | |
| Inventarier | 3–10 år |
| Vindkraftverk | 10–20 år |
Bedömning av en tillgångs restvärde och nyttjandeperiod görs årligen.
Förvaltningsfastigheter är fastigheter som innehas i syfte att erhålla hyresintäkter eller värdestegring eller en kombination av dessa. Initialt redovisas förvaltningsfastigheter till anskaffningskostnad, vilket inkluderar till förvärvet direkt hänförbara utgifter och lånekostnader. Förvaltningsfastigheter redovisas enligt verkligt värde metoden. Det verkliga värdet baseras på interna värderingar som vid behov stäms av med utomstående oberoende värderingsmän. Verkliga värden baseras på marknadsvärden, vilket är det bedömda belopp som skulle erhållas i en transaktion vid värdetidpunkten mellan kunniga parter som är oberoende av varandra och som har ett intresse av att transaktionen genomförs efter sedvanlig marknadsföring där båda parter förutsätts ha agerat insiktsfullt, klokt och utan tvång. Såväl orealiserade som realiserade värdeförändringar redovisas i resultaträkningen. Värderingarna görs vid varje kvartalsskifte.
Intäkt av fastighetsförsäljningar redovisas normalt på tillträdesdagen om inte risker och förmåner övergått till köparen vid ett tidigare tillfälle. Kontrollen över tillgången kan ha övergått vid ett tidigare tillfälle än tillträdestidpunkten och om så har skett intäktsredovisas fastighetsförsäljningen vid denna tidigare tidpunkt. Vid bedömning av intäktsredovisningstidpunkt beaktas vad som avtalats mellan parterna beträffande risker och förmåner samt engagemang i den löpande förvaltningen.
Därutöver beaktas omständigheter som kan påverka affärens utgång vilka ligger utanför säljarens och/eller köparens kontroll. Om koncernen påbörjar en ombyggnation av en befintlig förvaltningsfastighet för fortsatt användning som förvaltningsfastighet redovisas fastigheten även fortsättningsvis som förvaltningsfastighet. Fastigheten redovisas enligt verkligt värdemetoden och omklassificeras inte till materiell anläggningstillgång under ombyggnadstiden.
Tillkommande utgifter läggs till det redovisade värdet endast om det är sannolikt att de framtida ekonomiska fördelar som är förknippade med tillgången kommer att komma företaget till del och anskaffningsvärdet kan beräknas på ett tillförlitligt sätt. Andra tillkommande utgifter redovisas som kostnad i den period de uppkommer. Avgörande för bedömningen när en tillkommande utgift läggs till det redovisade värdet är om utgiften avser utbyten av identifierade komponenter eller delar därav, varvid sådana utgifter aktiveras. Även i de fall ny komponent tillskapats läggs utgiften till det redovisade värdet.
De redovisade värdena för koncernens tillgångar, med undantag för förvaltningsfastigheter, finansiella instrument och uppskjutna skattefordringar, prövas vid varje balansdag för att bedöma om det finns indikation på nedskrivningsbehov. Om någon sådan indikation finns
beräknas tillgångens återvinningsvärde. För undantagna tillgångar enligt ovan prövas värderingen enligt respektive standard.
Om det inte går att fastställa väsentliga oberoende kassaflöden till en enskild tillgång skall vid prövning av nedskrivningsbehov tillgångarna grupperas till den lägsta nivå där det går att identifiera väsentliga oberoende kassaflöden, en så kallad kassagenererande enhet. En nedskrivning redovisas när en tillgångs eller kassagenererande enhets redovisade värde överstiger återvinningsvärdet. En nedskrivning belastar resultaträkningen.
Återvinningsvärdet på tillgångar tillhörande kategorin lånefordringar och kundfordringar vilka redovisas till upplupet anskaffningsvärde beräknas som nuvärdet av framtida kassaflöden diskonterade med den effektiva ränta som gällde då tillgången redovisades första gången. Tillgångar med en kort löptid diskonteras inte.
Återvinningsvärdet på övriga tillgångar är det högsta av verkligt värde minus försäljningskostnader och nyttjandevärdet. Vid beräkning av nyttjandevärdet diskonteras framtida kassaflöden med en diskonteringsfaktor som beaktar riskfri ränta och den risk som är förknippad med den specifika tillgången. För en tillgång som inte genererar kassaflöden som är väsentligen oberoende av andra tillgångar beräknas återvinningsvärdet för den kassagenererande enhet till vilken tillgången hör.
Nedskrivningar av lånefordringar och kundfordringar som redovisas till upplupet anskaffningsvärde återförs om en senare ökning av återvinningsvärdet objektivt kan hänföras till en händelse som inträffat efter det att nedskrivningen gjordes.
Förvärv av egna aktier redovisas som en avdragspost från eget kapital. Likvid från avyttring redovisas som en ökning av eget kapital. Eventuella transaktionskostnader redovisas direkt mot eget kapital.
Kassaflödesanalysen har upprättats enligt den indirekta metoden, vilket innebär att resultatet justeras för transaktioner som inte medfört ineller utbetalningar under perioden samt för eventuella intäkter eller kostnader som hänförs till investerings- eller finansieringsverksamheten.
Kortfristiga ersättningar till anställda beräknas utan diskontering och redovisas som kostnad när de relaterade tjänsterna erhålls.
Pensionsplaner klassificeras som antingen avgiftsbestämda eller förmånsbestämda. Till övervägande del är planerna avgiftsbestämda. Endast i undantagsfall förekommer förmånsbestämda planer.
För avgiftsbestämda pensionsplaner betalar koncernen avgifter till privat administrerade pensionsförsäkringsplaner på frivillig basis. Koncernen har inga ytterligare betalningsförpliktelser när avgifterna väl är betalda, dvs det är individen som står risken. Avgifterna redovisas som personalkostnader när de förfaller till betalning. Förutbetalda avgifter redovisas som en tillgång i den utsträckning som kontant återbetalning eller minskning av framtida betalningar kan komma koncernen tillgodo.
Avseende förmånsbestämda planer redovisas nettot av beräknat nuvärde av förpliktelserna och verkligt värde på förvaltningstillgångarna som antingen en avsättning eller en långfristig finansiell fordran i balansräkningen. I de fall då ett överskott i en plan inte helt går att utnyttja redovisas endast den del av överskottet som företaget kan återvinna genom minskade framtida avgifter eller återbetalningar. Pensionskostnaden och pensionsförpliktelsen för förmånsbestämda pensionsplaner beräknas enligt den så kallade Projected Unit Credit Method. Metoden fördelar kostnaden för pensioner i takt med att de anställda utför tjänster för företaget som ökar deras rätt till framtida ersättning. Åtagandet utgörs av nuvärdet av de förväntade framtida
utbetalningarna. Diskonteringsräntan som används motsvarar räntan för statsobligationer med en löptid som motsvarar den genomsnittliga löptiden för förpliktelserna.
En avsättning (fordran) redovisas för särskild löneskatt i de fall att pensionskostnaden som fastställts enligt IAS 19 är högre (lägre) än den pensionskostnad som fastställs i juridisk person. Avsättningen (fordran) baseras på mellanskillnaden mellan dessa belopp. Avsättningen (fordran) nuvärdesberäknas ej. Se not 4, Anställda och personalkostnader, för ytterligare information om koncernens förmånsbestämda planer.
En avsättning redovisas i samband med uppsägningar av personal endast om företaget är bevisligen förpliktigat att avsluta en anställning före den normala tidpunkten eller när ersättningar lämnas som ett erbjudande för att uppmuntra frivillig avgång.
En avsättning redovisas i balansräkningen när koncernen har en befintlig legal eller informell förpliktelse som en följd av en inträffad händelse och det är troligt att ett utflöde av ekonomiska resurser kommer att krävas för att reglera förpliktelsen samt att en tillförlitlig uppskattning av beloppet kan göras. Där effekten av när i tiden betalning sker är väsentlig, beräknas avsättningar genom diskontering av det förväntade framtida kassaflödet till en räntesats före skatt som återspeglar aktuella marknadsbedömningar av pengars tidsvärde och om det är tillämpligt, de risker som är förknippade med skulden.
Inkomstskatt utgörs av aktuell skatt och uppskjuten skatt. Inkomstskatt redovisas i resultaträkningen utom då underliggande transaktion redovisas i övrigt totalresultat eller direkt mot eget kapital varvid tillhörande skatteeffekt redovisas i övrigt totalresultat eller i eget kapital. Aktuell skatt är skatt som ska betalas eller erhållas avseende aktuellt år, med tillämpning av de skattesatser som är beslutade eller i praktiken beslutade per balansdagen. Hit hör även justering av aktuell skatt hänförlig till tidigare perioder.
Uppskjuten skatt beräknas enligt balansräkningsmetoden med utgångspunkt i temporära skillnader mellan redovisade och skattemässiga värden på tillgångar och skulder. Följande temporära skillnader beaktas inte; för temporär skillnad som uppkommit vid första redovisningen av goodwill, första redovisningen av tillgångar och skulder som inte är rörelseförvärv och vid tidpunkten för transaktionen inte påverkar vare sig redovisat eller skattepliktigt resultat. Vidare beaktas inte heller temporära skillnader hänförliga till andelar i dotter- och intressebolag som inte förväntas bli återförda inom överskådlig framtid. Värderingen av uppskjuten skatt baserar sig på hur redovisade värden på tillgångar eller skulder förväntas bli realiserade eller reglerade. Uppskjuten skatt beräknas med tillämpning av de skattesatser och skatteregler som är beslutade eller i praktiken beslutade per balansdagen. Uppskjutna skattefordring och skatteskulder nettoredovisas om dessa gäller samma skatteverk (land).
Uppskjutna skattefordringar avseende avdragsgilla temporära skillnader och underskottsavdrag redovisas endast i den mån det är sannolikt att dessa kommer att kunna utnyttjas. Värdet på uppskjutna skattefordringar reduceras när det inte längre bedöms sannolikt att de kan utnyttjas.
När förvärv sker av ett bolag utgör förvärvet antingen ett förvärv av rörelse eller förvärv av tillgång. Ett förvärv av tillgång identifieras om det förvärvade bolaget endast äger en eller flera fastigheter. Till dessa fastigheter finns hyreskontrakt, men det finns ingen personal anställd i bolaget som kan bedriva rörelse. Vid redovisning som ett förvärv av tillgång redovisas ingen uppskjuten skatt. Samtliga av Balder genomförda förvärv har klassats som förvärv av tillgång varför ingen uppskjuten skatt redovisas hänförlig till fastigheter avseende dessa förvärv.
En eventualförpliktelse redovisas när det finns ett möjligt åtagande som härrör från inträffade händelser och vars förekomst bekräftas endast av en eller flera osäkra framtida händelser eller när det finns ett åtagande som inte redovisas som en skuld eller avsättning på grund av att det inte är troligt att ett utflöde av resurser kommer att krävas.
IAS 24 (omarbetad), "Upplysningar om närstående" utgivet november 2009. Den ersätter IAS 24, "Upplysningar om närstående", utgiven 2003. IAS 24 (omarbetad) tillämpas för räkenskapsår som börjar den 1 januari 2011 eller senare. Den omarbetade standarden förenklar och förtydligar definitionen av en närstående part. Koncernen tillämpar den omarbetade standarden från 1 januari 2011. Förändringen innebär att koncernen måste upplysa om transaktioner mellan koncernföretagen och koncernens intresseföretag. Under året har fler ändringar i standarder samt nya tolkningsmeddelanden trätt i kraft. Dessa har inte haft någon väsentlig effekt på koncernens finansiella rapporter.
IFRS 13 "Fair value measurement" syftar till att värderingar till verkligt värde ska bli mer konsekventa och mindre komplex genom att standarden tillhandahåller en exakt definition och en gemensam källa i IFRS till verkligt värdevärderingar och tillhörande upplysningar. Koncernen har ännu inte utvärderat huruvida effekten av IFRS 13 på de finansiella rapporterna är väsentlig. Koncernen har för avsikt att tillämpa den nya standarden det räkenskapsår som börjar 1 januari 2013. Standarden har ännu inte antagits av EU. För övrigt har inga nyheter förtidstillämpats 2011 och planerar ej heller att förtidstillämpas.
Moderbolaget har upprättat sin årsredovisning enligt årsredovisningslagen (1995:1554) och Rådet för finansiell rapporterings rekommendation RFR 2, Redovisning för juridisk person. Rekommendationen innebär att moderbolaget i årsredovisningen för den juridiska personen skall tillämpa samtliga av EU godkända IFRS och uttalanden så långt detta är möjligt inom ramen för årsredovisningslagen och med hänsyn till sambandet mellan redovisning och beskattning. Rekommendationen anger vilka undantag och tillägg som gäller i förhållande till IFRS. Finansiella instrument värderas enligt IAS 39, verkligt värde.
De angivna redovisningsprinciperna för moderbolaget har tillämpats konsekvent på samtliga perioder som presenterats i moderbolagets finansiella rapporter.
Moderbolagets resultaträkning och balansräkning är uppställda enligt årsredovisningslagens scheman. Skillnaden mot IAS 1, Utformning av finansiella rapporter, som tillämpas vid utformningen av koncernens finansiella rapporter är främst redovisning av finansiella intäkter och kostnader samt eget kapital.
Andelar i dotterbolag och intressebolag redovisas i moderbolaget enligt anskaffningsvärdemetoden. Som intäkt redovisas endast erhållna utdelningar under förutsättning att dessa härrör från vinstmedel som intjänats efter förvärvet. Utdelningar som överstiger dessa intjänade vinstmedel betraktas som en återbetalning av investeringen och reducerar andelens redovisade värde.
Moderbolagets nettoomsättning består av förvaltningstjänster gentemot dotterbolag. Dessa intäkter redovisas i den period de avser.
Anteciperad utdelning från dotterbolag redovisas i de fall moderbolaget ensamt har rätt att besluta om utdelningens storlek och moderbolaget har fattat beslut om utdelningens storlek innan moderbolaget publicerat sina finansiella rapporter.
Moderbolagets finansiella garantiavtal består i huvudsak av borgensförbindelser till förmån för dotterbolag och intressebolag. Finansiella garantier innebär att bolaget har ett åtagande att ersätta innehavaren av ett skuldinstrument för förluster som denne ådrar sig på grund av att en angiven gäldenär inte fullgör betalning vid förfall enligt avtalsvillkoren. För redovisning av finansiella garantiavtal tillämpar moderbolaget RFR 2 p 72 som innebär en lättnad jämfört med reglerna i IAS 39 när det gäller finansiella garantiavtal utställda till förmån för dotterbolag och intressebolag. Moderbolaget redovisar finansiella garantiavtal som avsättning i balansräkningen när bolaget har ett åtagande för vilket betalning sannolikt erfordras för att reglera åtagandet.
I moderbolaget redovisas samtliga leasingavtal enligt reglerna för operationell leasing.
I moderbolaget tillämpas andra grunder för beräkning av förmånsbestämda planer än de som anges i IAS 19. Moderbolagetföljertryggandelagens bestämmelser och Finansinspektionens föreskrifter eftersom detta är en förutsättning för skattemässig avdragsrätt. De väsentligaste skillnaderna jämfört med reglerna i IAS 19 är hur diskonteringsräntan fastställs, att beräkning av den förmånsbestämda förpliktelsen sker utifrån nuvarande lönenivå utan antagande om framtida löneökningar och att alla aktuariella vinster och förluster redovisas i resultaträkningen då de uppstår.
I moderbolaget redovisas obeskattade reserver inklusive uppskjuten skatteskuld. I koncernredovisningen delas däremot obeskattade reserver upp på uppskjuten skatteskuld och eget kapital.
Företaget redovisar koncernbidrag och aktieägartillskott i enlighet med Rådet för finansiell rapportering RFR 2. Aktieägartillskott förs direkt mot eget kapital hos mottagaren och aktiveras i aktier och andelar hos givaren, i den mån nedskrivning ej erfordras. Koncernbidrag redovisas som intäkt i resultaträkningen av mottagande part och som kostnad för givande part. Skatteeffekten redovisas i enlighet med IAS 12 i resultaträkningen.
| Koncernen | Moderbolaget | |||
|---|---|---|---|---|
| Mkr | 2011 | 2010 | 2011 | 2010 |
| Hyresintäkter | 1 466 | 1 333 | — | — |
| Tjänsteuppdrag | — | — | 82 | 63 |
| Summa | 1 466 | 1 333 | 82 | 63 |
Övriga rörelseintäkter och kostnader avser hotell- och restaurangverksamhet som tillfälligt har drivits i egen regi. Delar av verksamheten har avyttrats.
Segmentsrapportering upprättas för koncernens geografiska områden, vilket harmonierar med koncernens interna rapporteringssystem.
I segmenten driftsöverskott, tillgångar och skulder har inkluderats direkt hänförbara poster samt poster som kan fördelas på segmenten på ett rimligt och tillförlitligt sätt. Gemensamma fastighetsadministrationskostnader fördelas enligt självkostnadsprincipen.
Balder har identifierat fem segment som utgörs av de geografiska områdena Stockholm, Göteborg/Väst, Öresund, Öst samt Norr. Se även not 1, Tillämpade redovisningsprinciper.
| Geografiska områden | Stockholm | Göteborg/ Väst | Öresund | Öst | Norr | Koncernen | ||||||
|---|---|---|---|---|---|---|---|---|---|---|---|---|
| Mkr | 2011 | 2010 | 2011 | 2010 | 2011 | 2010 | 2011 | 2010 | 2011 | 2010 | 2011 | 2010 |
| Hyresintäkter | 460 | 425 | 504 | 438 | 210 | 177 | 161 | 164 | 131 | 129 | 1 466 | 1 333 |
| Fastighetskostnader | –135 | –137 | –156 | –143 | –70 | –52 | –59 | –66 | –51 | –56 | –471 | –454 |
| Driftsöverskott | 325 | 288 | 348 | 295 | 141 | 126 | 102 | 98 | 80 | 73 | 996 | 880 |
| Värdeförändringar förvaltningsfastigheter | 317 | 339 | 428 | 230 | 71 | 241 | 102 | 126 | 72 | 111 | 990 | 1 047 |
| Resultat inkl värdeförändringar | 642 | 627 | 776 | 525 | 212 | 366 | 204 | 224 | 152 | 184 | 1 985 | 1 926 |
| Ofördelade poster: | ||
|---|---|---|
| Förvaltnings- och administrationskostnader | –103 | –103 |
| Övriga rörelseintäkter | 70 | 46 |
| Övriga rörelsekostnader | –83 | –44 |
| Värdeförändringar finansiella placeringar | –7 | 90 |
| Andelar i resultat från intressebolag | 133 | 68 |
| Rörelseresultat | 1 995 | 1 983 |
| Räntenetto | –438 | –377 |
| Derivat | –520 | 148 |
| Aktuell skatt | –10 | –3 |
| Uppskjuten skatt | –215 | –413 |
| Årets resultat | 812 | 1 338 |
| Omräkningsdifferens | –2 | –2 |
| Årets totalresultat | 810 | 1 336 |
Förvaltningsfastigheter 5 866 4 895 5 913 4 556 2 792 2 127 1 695 1 608 1 290 1 202 17 556 14 389 Ofördelade poster:
| Materiella anläggningstillgångar | 148 | 41 |
|---|---|---|
| Uppskjuten skattefordran | — | 14 |
| Andelar i intressebolag | 654 | 202 |
| Omsättningstillgångar | 620 | 419 |
| Summa tillgångar | 18 978 | 15 065 |
Ofördelade poster: Eget kapital 6 675 4 654
| Innehav utan bestämmande inflytande | 4 | 4 | ||||||||||
|---|---|---|---|---|---|---|---|---|---|---|---|---|
| Uppskjuten skatteskuld | 202 | — | ||||||||||
| Räntebärande långfristiga skulder | 10 681 | 9 235 | ||||||||||
| Räntebärande kortfristiga skulder | 120 | 395 | ||||||||||
| Derivat | 797 | 277 | ||||||||||
| Ej räntebärande skulder | 500 | 499 | ||||||||||
| Summa eget kapital och skulder | 18 978 | 15 065 | ||||||||||
| Investeringar i: | ||||||||||||
| Förvaltningsfastigheter | 655 | 106 | 1 002 | 352 | 592 | 512 | 25 | 15 | 16 | 11 | 2 291 | 995 |
I koncernen var per årsskiftet 208 anställda (192), varav 75 kvinnor (59). I moderbolaget var antalet anställda 106 (86), varav 43 kvinnor (32). Under året hade Balder 5 styrelseledamöter (5) inklusive ordförande,
varav 1 kvinna (1). Koncernen tillika moderbolaget hade 6 ledande befattningshavare (6) inklusive VD, varav 1 kvinna (1).
| Antal anställda | Koncernen | Moderbolaget | |||
|---|---|---|---|---|---|
| 2011 | 2010 | 2011 | 2010 | ||
| Medelantalet anställda (samtliga i Sverige) | 226 | 205 | 111 | 89 | |
| varav kvinnor | 89 | 62 | 44 | 33 | |
| Löner, arvoden och förmåner | Koncernen | Moderbolaget | |||
| Mkr | 2011 | 2010 | 2011 | 2010 | |
| Styrelseordförande | 0,1 | 0,1 | 0,1 | 0,1 | |
| Övriga styrelseledamöter | 0,3 | 0,3 | 0,3 | 0,3 | |
| Verkställande direktör | |||||
| Grundlön | 0,9 | 0,9 | 0,9 | 0,9 | |
| Förmåner | — | — | — | — | |
| Övriga ledande befattningshavare | |||||
| Grundlön | 5,0 | 4,6 | 5,0 | 4,6 | |
| Förmåner | 0,3 | 0,3 | 0,3 | 0,3 | |
| Övriga anställda | |||||
| Grundlön | 64,2 | 60,6 | 33,0 | 30,9 | |
| Förmåner | 0,8 | 0,7 | 0,6 | 0,4 | |
| Summa | 71,6 | 67,5 | 40,2 | 37,5 | |
| Lagstadgade sociala kostnader inklusive löneskatt | Koncernen | Moderbolaget | |||
| Mkr | 2011 | 2010 | 2011 | 2010 | |
| Styrelsen | 0,1 | 0,1 | 0,1 | 0,1 | |
| Verkställande direktör | 0,4 | 0,4 | 0,4 | 0,4 | |
| Övriga ledande befattningshavare | 1,7 | 1,6 | 1,7 | 1,6 | |
| Övriga anställda | 19,3 | 20,1 | 10,4 | 10,0 | |
| Summa | 21,5 | 22,2 | 12,6 | 12,1 | |
| Avtalsenliga pensionskostnader | Koncernen | Moderbolaget | |||
| Mkr | 2011 | 2010 | 2011 | 2010 | |
| Verkställande direktör | 0,4 | 0,4 | 0,4 | 0,4 | |
| Övriga ledande befattningshavare | 0,7 | 0,6 | 0,7 | 0,6 | |
| Övriga anställda | 2,7 | 3,3 | 1,6 | 2,0 | |
| Summa | 3,8 | 4,3 | 2,7 | 3,0 | |
| TOT ALT |
96,9 | 94,0 | 55,5 | 52,6 |
| Ersättningar och övriga förmåner under året | 2011-01-01–2011-12-31 | 2010-01-01–2010-12-31 | ||||||
|---|---|---|---|---|---|---|---|---|
| Mkr | Grundlön styrelsearvode |
Rörlig ersättning |
Pensions kostnad |
Summa | Grundlön styrelsearvode |
Rörlig ersättning |
Pensions kostnad |
Summa |
| Styrelsens ordförande Christina Rogestam | 0,1 | — | — | 0,1 | 0,1 | — | — | 0,1 |
| Styrelseledamot Fredrik Svensson | 0,1 | — | — | 0,1 | 0,1 | — | — | 0,1 |
| Styrelseledamot Sten Dunér | 0,1 | — | — | 0,1 | 0,1 | — | — | 0,1 |
| Styrelseledamot Anders Wennergren | 0,1 | — | — | 0,1 | 0,1 | — | — | 0,1 |
| VD | 0,9 | — | 0,4 | 1,3 | 0,9 | — | 0,4 | 1,3 |
| Ledningsgruppen (5 personer) | 5,0 | — | 0,7 | 5,7 | 4,6 | — | 0,6 | 5,2 |
| Summa | 6,3 | — | 1,1 | 7,4 | 5,9 | — | 1,0 | 6,9 |
Ett förmånsbestämt pensionsavtal är tecknat med VD som innebär att ett belopp om 0,3 Mkr (0,3) årligen kommer att utbetalas till VD från 55 till 65 års ålder. Framtida utbetalningar begränsas enligt avtal av stiftelsens tillgångar. Betalningarna är inte beroende av framtida tjänstgöring. Nuvärdet av utfästelsen uppgick till 1,7 Mkr (1,7). Utfästelsen har tryggats genom en avsättning till pensionsstiftelse, vars förvaltningstillgångar uppgick till 1,7 Mkr (1,7). Värdet av pensionsutfästelsen har beräknats i enlighet med tryggandelagen, vilket inte överensstämmer med IAS 19. Skillnaden i kostnad enligt de två beräkningsgrunderna är emellertid inte väsentlig.
mässig och konkurrenskraftig. Ersättningen skall utgå i form av fast lön. Pensionsvillkoren skall vara marknadsmässiga och baseras på avgiftsbestämda pensionslösningar. Uppsägningslön och avgångsvederlag skall sammantaget inte överstiga 18 månader. VDs lön och förmåner fastställs av styrelsen. För andra ledande befattningshavare fastställs löner och förmåner av VD. Vid uppsägning av VD gäller en ömsesidig uppsägningstid om sex månader. Vid uppsägning från bolagets sida utgår 12 månaders avgångsvederlag (ej pensions- eller semesterlönegrundande). För övriga i ledningsgruppen gäller en ömsesidig uppsägningstid om sex månader. Inget avgångsvederlag utgår.
Ledande befattningshavares ersättningar följer de riktlinjer som beslutades vid senaste årsstämman. Ersättningen skall vara marknads-
Styrelsen har rätt att frångå av årsstämman beslutade riktlinjer för ersättning till ledande befattningshavare, om det finns särskilda skäl.
| Sjukfrånvaro % Total sjukfrånvaro som en andel av ordinarie arbetstid Sammanlagd sjukfrånvaro över 60 kalenderdagar av total sjukfrånvaro Fördelad efter kön, % Män Kvinnor Fördelad efter ålderskategori, % Anställda 29 år eller yngre Anställda 30–49 år |
Koncernen | Moderbolaget | ||
|---|---|---|---|---|
| 2011 | 2010 | 2011 | 2010 | |
| 2,0 | 2,0 | 1,9 | 2,1 | |
| 10,6 | 25,4 | 12,6 | 29,8 | |
| 2011 | 2010 | 2011 | 2010 | |
| 2,0 | 1,2 | 2,1 | 1,2 | |
| 2,1 | 3,8 | 1,6 | 3,8 | |
| 2011 | 2010 | 2011 | 2010 | |
| 1,6 | 1,7 | 1,3 | 1,6 | |
| 1,7 | 2,6 | 1,5 | 2,4 | |
| Anställda 50 år eller äldre | 2,8 | 1,2 | 3,5 | 1,7 |
| Koncernen | ||||
|---|---|---|---|---|
| Mkr | 2011 | 2010 | 2011 | 2010 |
| PwC AB | ||||
| Revisionsuppdraget | 1,4 | 1,2 | 1,4 | 1,2 |
| Revisionsverksamhet utöver revisionsuppdraget | 0,1 | 0,3 | 0,1 | 0,3 |
| Skatterådgivning | 0,1 | 0,3 | 0,1 | 0,3 |
| Övriga tjänster | 0,1 | 0,2 | 0,1 | 0,2 |
| Summa | 1,7 | 2,0 | 1,7 | 2,0 |
Med revisionsuppdrag avses granskning av årsredovisningen och bokföringen samt styrelsens och verkställande direktörens förvaltning. Dessutom ingår övriga arbetsuppgifter som det ankommer på bolagets revisor att utföra samt rådgivning eller annat biträde som föranleds av
iakttagelser vid sådan granskning eller genomförandet av sådana övriga arbetsuppgifter. Allt annat är konsultation. Kostnader för revision ingår i koncerngemensamma kostnader vilka utdebiteras dotterbolagen.
| Koncernen, Mkr | 2011 | 2010 |
|---|---|---|
| Fastighetskostnader | 471 | 454 |
| Förvaltnings- och administrationskostnader | 103 | 103 |
| Summa | 574 | 557 |
| Koncernen, Mkr | 2011 | 2010 |
| Personalkostnader | 97 | 94 |
| Avskrivningar | 14 | 7 |
| Mediakostnader | 206 | 212 |
| Reparation och underhåll | 57 | 57 |
| Fastighetsskatt | 61 | 54 |
| Tomträttsavgäld | 11 | 9 |
| Övriga kostnader 1) | 128 | 124 |
| Summa | 574 | 557 |
| Summa | 471 | 454 |
|---|---|---|
| Fastighetsskatt | 61 | 54 |
| Tomträttsavgäld | 11 | 9 |
| Underhåll | 57 | 57 |
| Mediakostnader 1) | 215 | 214 |
| Driftskostnader | 127 | 120 |
| Koncernen, Mkr | 2011 | 2010 |
1) Inkluderar avskrivningar av vindkraftverk.
1) Avser driftskostnader och administration exklusive personalkostnader.
Koncernen har ett antal tomträtter med operationella leasingavtal. Leasingbetalningarna omförhandlas vid avtalens slut för att reflektera marknadshyrorna. Samtliga avtal förfaller till omförhandling om mer än 5 år. I bokslutet 2011 redovisas en kostnad i koncernen på 11 Mkr (9) avseende operationell leasing. I moderbolaget har inga leasingkostnader redovisats.
Det finns även ett mindre antal operationella leasingavtal av ringa omfattning, där Balder är leasetagare, dessa avser främst personbilar. Betalningar som görs under leasingperioden kostnadsförs i resultaträkningen linjärt över leasingperioden.
Koncernen hyr ut sina förvaltningsfastigheter enligt operationella leasingavtal. De framtida icke uppsägningsbara leasingbetalningarna är som följer:
| Koncernen, Mkr | 2011 | 2010 |
|---|---|---|
| Bostäder, parkering m m (inom ett år) | 683 | 654 |
| Kommersiella lokaler | ||
| Inom ett år | 78 | 97 |
| 1–5 år | 638 | 503 |
| >5 år | 132 | 89 |
| Summa | 1 531 | 1 343 |
Normalt tecknas kommersiella hyreskontrakt på 3–5 år med en uppsägningstid om 9 månader. Bostadshyresavtal löper normalt med en uppsägningstid om 3 månader.
Den genomsnittliga kontraktslängden i portföljens kommersiella kontrakt uppgick till 4,3 år (3,4).
| Koncernen | Moderbolaget | ||||
|---|---|---|---|---|---|
| Mkr | 2011 | 2010 | 2011 | 2010 | |
| Ränteintäkter | 31 | 10 | 29 | 7 | |
| Ränteintäkter, dotterbolag | — | — | 364 | 241 | |
| Koncernbidrag | — | — | 6 | 13 | |
| Övriga finansiella intäkter | 16 | 24 | 148 | 18 | |
| Summa | 47 | 34 | 547 | 279 |
Ränteintäkter är huvudsakligen hänförbara till övriga fordringar. Övriga finansiella intäkter avser huvudsakligen utdelning på börsnoterade aktier och dotterbolagsaktier.
| Koncernen | Moderbolaget | ||||
|---|---|---|---|---|---|
| Mkr | 2011 | 2010 | 2011 | 2010 | |
| Räntekostnader | 477 | 401 | 201 | 173 | |
| Räntekostnader, dotterbolag | — | — | 122 | 39 | |
| Övriga finansiella kostnader | 8 | 10 | 13 | 3 | |
| Summa | 486 | 411 | 335 | 215 |
Räntekostnader och övriga finansiella kostnader är hänförbara till räntebärande skulder.
| Redovisad i resultaträkningen | ||||
|---|---|---|---|---|
| Koncernen | Moderbolaget | |||
| Mkr | 2011 | 2010 | 2011 | 2010 |
| Aktuell skattekostnad (–)/skatteintäkt (+) | ||||
| Aktuell skatt | –10 | –3 | — | — |
| Uppskjuten skattekostnad (–)/skatteintäkt (+) | ||||
| Uppskjuten skatt avseende temporära skillnader | –231 | –393 | 118 | –35 |
| Uppskjuten skatt vid förändring av underskottsavdrag | 10 | –13 | — | –1 |
| Upplöst uppskjuten skatt avseende temporära skillnader vid försäljning | 5 | –7 | — | — |
| Summa uppskjuten skatt | –215 | –413 | 118 | –36 |
| Totalt redovisad skatt | –225 | –416 | 118 | –36 |
| Avstämning av effektiv skatt | ||||
| Koncernen, Mkr | 2011, % | 2011 | 2010, % | 2010 |
| Resultat före skatt | 1 037 | 1 754 | ||
| Skatt enligt gällande skattesats för moderbolaget | 26 | –273 | 26 | –461 |
| Skillnad mellan skattemässigt och redovisat resultat vid försäljning av fastighet | –1 | 6 | 0 | –5 |
| Skatt på andel i resultat från intressebolag | –3 | 35 | –1 | 18 |
| Skatt hänförlig till tidigare år | 0 | –1 | 0 | 2 |
| Ej skattepliktiga intäkter/ej avdragsgilla kostnader etc | –1 | 7 | –2 | 31 |
| Redovisad effektiv skatt | 22 | –225 | 24 | –416 |
| Moderbolaget, Mkr | 2011, % | 2011 | 2010, % | 2010 |
| Resultat före skatt | –285 | 296 | ||
| Skatt enligt gällande skattesats för moderbolaget | 26 | 75 | 26 | –78 |
| Ej skattepliktiga intäkter/ej avdragsgilla kostnader | 2 | 4 | –5 | 16 |
| Ej skattepliktig realisationsvinst, aktier | 1 | 3 | –8 | 23 |
| Skattefri utdelning | 12 | 36 | –1 | 3 |
| Skatt hänförlig till tidigare år | 0 | 0 | 0 | 1 |
| Redovisad effektiv skatt | 41 | 118 | 12 | –36 |
| Redovisad i balansräkningen | ||||
| Uppskjuten skattefordran och skatteskuld | ||||
| Uppskjuten | Uppskjuten | |||
| Koncernen 2011, Mkr | skattefordran | skatteskuld | Netto | |
| Uppskjuten skattefordran och skatteskuld hänför sig till följande: | ||||
| Fastigheter | –1 021 | –1 021 | ||
| Derivat | 230 | 230 | ||
| Underskottsavdrag | 591 | 591 | ||
| Obeskattade reserver | –3 | –3 | ||
| Kvittning | –821 | 821 | — | |
| Summa | — | –202 | –202 | |
| Inga ej aktiverade underskottsavdrag föreligger. | ||||
| Moderbolaget 2011, Mkr | Uppskjuten skattefordran |
Uppskjuten skatteskuld |
Netto | |
| Uppskjuten skattefordran och skatteskuld hänför sig till följande: | ||||
| Derivat | 173 | — | 173 | |
| Underskottsavdrag | 85 | — | 85 | |
| Finansiella placeringar | 1 | — | 1 | |
| Kvittning | — | — | — | |
| Summa | 258 | — | 258 |
Inga ej aktiverade underskottsavdrag föreligger.
| Förändring av uppskjuten skatt i temporära skillnader och underskottsavdrag | ||||
|---|---|---|---|---|
| Koncernen, Mkr | Balans per 2010-01-01 |
Redovisat i rapport över totalresultat |
Förvärv och avyttring av bolag |
Balans per 2010-12-31 |
| Fastigheter | –323 | –346 | — | –669 |
| Derivat | 160 | –53 | — | 107 |
| Aktivering av värdet av underskottsavdrag | 595 | –13 | — | 581 |
| Obeskattade reserver | –1 | –1 | –3 | –5 |
| Summa | 430 | –413 | –3 | 14 |
| Koncernen, Mkr | Balans per 2011-01-01 |
Redovisat i rapport över totalresultat |
Förvärv och avyttring av bolag |
Balans per 2011-12-31 |
| Fastigheter | –669 | –352 | — | –1 021 |
| Derivat | 107 | 123 | — | 230 |
| Aktivering av värdet av underskottsavdrag | 581 | 10 | — | 592 |
| Obeskattade reserver | –5 | 2 | –1 | –3 |
| Summa | 14 | –216 | –1 | –202 |
| Moderbolaget, Mkr | Balans per 2010-01-01 |
Redovisat över resultat räkningen |
Förvärv och avyttring av bolag |
Balans per 2010-12-31 |
| Derivat | 90 | –34 | — | 56 |
| Aktivering av värdet av underskottsavdrag | 85 | — | — | 85 |
| Finansiella placeringar | — | –1 | — | –1 |
| Summa | 175 | –35 | — | 140 |
| Balans per | Redovisat över resultat |
Förvärv och avyttring av |
Balans per |
| Summa | 140 | 118 | — | 258 |
|---|---|---|---|---|
| Finansiella placeringar | –1 | 1 | — | 1 |
| Aktivering av värdet av underskottsavdrag | 85 | — | — | 85 |
| Derivat | 56 | 116 | — | 173 |
| Moderbolaget, Mkr | 2011-01-01 | räkningen | bolag | 2011-12-31 |
Beräkningen av resultat per stamaktie har baserats på årets resultat hänförligt till moderbolagets stamaktieägare uppgående till 772 Mkr (1 338), efter att hänsyn har tagits till preferensaktiernas del av periodens resultat och på ett vägt genomsnittligt antal aktier under året uppgående till 158 656 156 stycken (149 487 252).
Någon utspädning har ej skett under året eller föregående år.
| Koncernen, Mkr | 2011 | 2010 |
|---|---|---|
| Ingående verkligt värde | 14 389 | 12 623 |
| Förvärv | 3 640 | 835 |
| Investeringar i befintliga fastigheter | 219 | 160 |
| Värdeförändring | 990 | 1 047 |
| Försäljningar | –1 683 | –322 |
| Omklassificering rörelsefastighet | — | 46 |
| Utgående verkligt värde | 17 556 | 14 389 |
Förvaltningsfastigheter redovisas i koncernens rapport över finansiell ställning till verkligt värde och värdeförändringarna redovisas i koncernens rapport över totalresultatet. Fastigheternas verkliga värde baseras på interna värderingar. Verkligt värde är det bedömda belopp som skulle inkasseras i en transaktion vid värdetidpunkten mellan kunniga parter som är oberoende av varandra och som har ett intresse av att transaktionen genomförs efter sedvanlig marknadsföring, där båda parter förutsätts ha agerat insiktsfullt, klokt och utan tvång.
| Vägt genomsnittligt antal aktier under året | 158 656 | 149 487 |
|---|---|---|
| Effekt av nyemitterade aktier | 9 169 | — |
| Totalt antal aktier 1 januari | 149 487 | 149 487 |
| Moderbolaget, Tusental aktier | 2011 | 2010 |
Per bokslutsdagen har Balder genomfört en intern värdering baserad på en tioårig kassaflödesmodell, på hela fastighetsbeståndet. Varje fastighet värderas individuellt genom att nuvärdesberäkna framtida kassaflöden, dvs framtida hyresinbetalningar minskade med bedömda drifts- och underhållsutbetalningar samt restvärdet år 10. Bedömda hyresinbetalningar samt drifts- och underhållsutbetalningar har härletts från befintliga hyresintäkter, drifts- och underhållskostnader. Kassaflödet marknadsanpassas genom att beakta eventuella förändringar i uthyrningsgrad och uthyrningsnivåer såväl som drift- och underhållsutbetalningar.
Till grund för samtliga kassaflödeskalkyler har antagits en inflation om 2 procent.
Hyresutvecklingen bedöms följa inflationen med hänsyn tagen till gällande indexklausuler i kontrakten under dess löptider. Då kontrakten löper ut sker en bedömning om kontraktet anses bli förlängt till rådande marknadsnivå samt att risken bedöms huruvida lokalen kan bli vakant. Vakanser bedöms utifrån gällande vakanssituation med en successiv anpassning till bedömd marknadsmässig vakans med hänsyn till objektets individuella förutsättningar.
Vid bedömningen av fastighetens framtida fastighetskostnader har utfalls- och prognosmaterial samt beräknade normaliserade kostnader använts.
Direktavkastningskrav och kalkylräntor som används i kalkylen har härletts ur jämförbara transaktioner på fastighetsmarknaden. Viktiga faktorer vid val av förräntningskrav är läge, hyresnivå, vakansgrad och fastighetens skick. I tabell redovisas använda direktavkastningskrav och kalkylräntor.
| Region | Kalkylräntekrav för diskontering av framtida kassaflöden, % |
Direktavkastnings krav för bedömning av restvärde, % |
Medelvärdet av direktavkastningskrav för bedömning av restvärde, % |
|---|---|---|---|
| Stockholm | 6,0–10,2 | 4,0–8,2 | 5,8 |
| Göteborg/Väst | 6,3–11,0 | 4,3–9,0 | 6,3 |
| Öresund | 7,0–10,0 | 5,0–8,0 | 6,1 |
| Öst | 7,3–12,0 | 5,3–10,0 | 6,1 |
| Norr | 7,0–12,0 | 5,0–10,0 | 6,4 |
Den genomsnittliga direktavkastningen uppgick per bokslutsdagen till 6,2 procent (6,3). Vid en förändring av direktavkastningskravet med +/– 0,25 procentenheter påverkas koncernens fastighetsvärde med cirka 700 Mkr.
För att säkerställa den interna värderingen har Balder per bokslutsdagen låtit Savills Sweden AB värdera cirka 11 procent av det totala fastighetsbeståndet, motsvarande ett marknadsvärde om cirka 2 Mdkr.
Urvalet har gjorts med utgångspunkt att fastigheterna skall representera vår samlade portfölj avseende såväl geografisk placering, fastighetskategori som teknisk standard. De externa värderingarnas marknadsvärde översteg Balders med 2,1 procent. Per 31 december, efter Balders värdering, uppgick det totala fastighetsvärdet till 17 556 Mkr (14 389).
| Inventarier | Koncernen | Moderbolaget | |||
|---|---|---|---|---|---|
| Mkr | 2011 | 2010 | 2011 | 2010 | |
| Anskaffningsvärde | |||||
| Ingående balans | 41 | 24 | 7 | 8 | |
| Årets anskaffningar | 3 | 24 | 7 | 2 | |
| Utrangerat | –2 | –7 | –8 | –3 | |
| Utgående balans | 43 | 41 | 6 | 7 | |
| Avskrivningar | |||||
| Ingående balans | –29 | –16 | –4 | –6 | |
| Förvärv | — | –13 | –5 | — | |
| Utrangerat | 0 | 6 | 8 | 3 | |
| Årets avskrivningar | –5 | –6 | –2 | –1 | |
| Utgående balans | –34 | –29 | –3 | –4 | |
| Redovisat värde | 9 | 13 | 3 | 3 | |
| Vindkraftverk Mkr |
Koncernen 2011 |
2010 | Moderbolaget 2011 |
2010 | |
| Anskaffningsvärde | |||||
| Ingående balans | 30 | 11 | 30 | — | |
| Förvärv | 135 | 19 | — | 30 | |
| Utgående balans | 165 | 30 | 30 | 30 | |
| Avskrivningar | |||||
| Ingående balans | –2 | — | –2 | — | |
| Förvärv | –16 | — | — | — | |
| Årets avskrivningar | –9 | –2 | –2 | –2 | |
| Utgående balans | –26 | –2 | –4 | –2 | |
| Redovisat värde | 139 | 28 | 26 | 28 | |
| Totalt redovisat värde | 148 | 41 | 29 | 31 |
Avskrivningar redovisas i administrationskostnader och mediakostnader.
Andelar i intressebolag redovisas i koncernen enligt kapitalandelsmetoden och i moderbolaget enligt anskaffningsvärdemetoden.
| Ackumulerade anskaffningsvärden | Koncernen | Moderbolaget | ||
|---|---|---|---|---|
| Mkr | 2011 | 2010 | 2011 | 2010 |
| Ingående balans | 202 | 512 | 107 | 422 |
| Förvärv av intressebolag | 325 | 6 | 301 | 6 |
| Avyttring av intressebolag | –6 | –387 | –6 | –322 |
| Eliminering internhyra | — | 3 | — | — |
| Andel i intressebolagens resultat efter skatt | 133 | 68 | — | — |
| Förändring av intressebolags eget kapital | — | — | — | — |
| Utgående balans | 654 | 202 | 402 | 107 |
| Koncernen, Mkr | 2011 | 2010 |
|---|---|---|
| Hyresintäkter | 123 | 64 |
| Fastighetskostnader | –25 | –25 |
| Driftsöverskott | 98 | 40 |
| Värdeförändringar fastigheter, orealiserade | 117 | 78 |
| Förvaltnings– och administrationskostnader | –9 | — |
| Övriga rörelseintäkter | 31 | — |
| Rörelseresultat | 238 | 118 |
| Räntenetto | –59 | –22 |
| Värdeförändringar derivat, orealiserade | — | –3 |
| Resultat före skatt | 179 | 93 |
| Skatt | –47 | –25 |
| Årets resultat | 133 | 68 |
| Förvaltningsresultat före skatt | 62 | 18 |
| Sammandrag av ägarandel av intressebolagens rapport över finansiell ställning | ||
| Koncernen, Mkr | 2011 | 2010 |
| Tillgångar | 2 076 | 808 |
| Eget kapital inklusive ägarlån | 671 | 121 |
Skulder 1 405 687
| Bolag | Organisationsnummer | Säte | Antal aktier | Andel, % | Kapitalandelens värde i koncernen, Mkr |
Redovisat värde hos moderbolaget, Mkr |
|---|---|---|---|---|---|---|
| Collector AB | 556560-0797 | Göteborg | 5 531 806 | 37 | 321 | 298 |
| Tulia AB | 556712-9811 | Göteborg | 50 000 | 50 | 120 | — |
| Bovieran Holding AB | 556813-3168 | Göteborg | 5 000 | 50 | 18 | — |
| Fastighets AB Centur | 556813-6369 | Stockholm | 500 | 50 | 42 | 4 |
| Akroterion Fastighets AB | 556714-5478 | Stockholm | 500 | 50 | 153 | 100 |
| Bergsspiran AB | 556736-4475 | Göteborg | 250 | 25 | 0 | 0 |
| Summa | 654 | 402 | ||||
| Bolag | Organisationsnummer | Säte | Antal aktier | Andel, % | Kapitalandelens värde i koncernen, Mkr |
Redovisat värde hos moderbolaget, Mkr |
|---|---|---|---|---|---|---|
| Tulia AB | 556712-9811 | Göteborg | 50 000 | 50 | 63 | — |
| Akroterion Fastighets AB | 556714-5478 | Stockholm | 500 | 50 | 133 | 100 |
| Egby Vindkraftverk AB | 556760-5919 | Stockholm | 500 | 50 | 6 | 6 |
| Bergsspiran AB | 556736-4475 | Göteborg | 250 | 25 | 0 | 0 |
| Summa | 202 | 107 |
Kundfordringar är upptagna till det belopp som beräknas inflyta. Samtliga förfallna kundfordringar överstigande 30 dagar har bedömts individuellt avseende förlustrisk. Nedskrivningar görs för osäkra fordringar.
| Koncernen, Mkr | 2011 | 2010 |
|---|---|---|
| –30 dagar | 14 | 12 |
| 31–60 dagar | 5 | 3 |
| 61–90 dagar | 2 | 1 |
| 91 dagar– | 37 | 29 |
| Summa | 58 | 45 |
| Osäkra kundfordringar | –37 | –29 |
| Kundfordringar netto | 21 | 16 |
| Osäkra kundfordringar | ||
|---|---|---|
| Koncernen, Mkr | 2011 | 2010 |
| Ingående balans | –29 | –12 |
|---|---|---|
| Förvärvad ingående balans | — | –4 |
| Årets konstaterade kundförluster | 2 | 10 |
| Årets osäkra kundfordringar | –10 | –23 |
| Utgående balans | –37 | –29 |
| Summa | 407 | 117 | 401 | 97 | |
|---|---|---|---|---|---|
| Övriga fordringar | 43 | 29 | 37 | 10 | |
| Fordringar på intressebolag | 365 | 87 | 365 | 87 | |
| Mkr | 2011 | 2010 | 2011 | 2010 | |
| Koncernen | Moderbolaget | ||||
| Not 17 · Övriga fordringar |
Fordringarna är kortfristiga till sin natur varför redovisat värde motsvarar verkligt värde.
| Koncernen | Moderbolaget | ||||
|---|---|---|---|---|---|
| Mkr | 2011 | 2010 | 2011 | 2010 | |
| Försäkringar | 2 | 2 | — | — | |
| Ränteintäkter | 6 | 2 | 6 | 2 | |
| Hyresintäkter | 6 | 16 | 1 | 1 | |
| Fastighetskostnader | 9 | 11 | — | — | |
| Övriga finansiella intäkter | 4 | 3 | — | 1 | |
| Övriga poster | — | — | 2 | 2 | |
| Summa | 27 | 33 | 10 | 5 |
Per den 31 december 2011 omfattade det registrerade aktiekapitalet 166 396 852 stamaktier, varav 11 229 432 av serie A, 151 167 420 av serie B samt 4 000 000 preferensaktier. Av B-aktien är 2 859 600 återköpta per 31 december 2011, vilket betyder att totalt antal utestående aktier uppgår till 163 537 252. Varje aktie av serie A berättigar till en röst och varje aktie av serie B samt preferensaktie berättigar till en tiondels röst. Innehavare av stamaktier är berättigade till utdelning som fastställs efter hand och innehav av preferensaktie berättigar till en årlig utdelning om 20,00 kr per aktie. Aktieinnehavet berättigar till rösträtt vid bolagsstämman.
| Dag | Månad | År | Händelse | Förändring antal aktier |
Totalt antal aktier |
Totalt antal ute stående aktier |
Kvotvärde per aktie, kr |
Förändring aktiekapital, kr |
Totalt aktie kapital, kr |
|---|---|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 27 | juni | 2005 | Starttidpunkt | 75 386 104 | 75 386 104 | 1,00 | 75 386 104 | ||
| 18 | augusti | 2005 | Apportemission | 2 000 002 | 77 386 106 | 77 386 106 | 1,00 | 2 000 002 | 77 386 106 |
| 18 | augusti | 2005 | Nedsättning av aktie kapitalet genom minskning av nominellt belopp |
— | 77 386 106 | 77 386 106 | 0,01 | –76 612 245 | 773 861 |
| 18 | augusti | 2005 | Apportemission | 1 287 731 380 | 1 365 117 486 | 1 365 117 486 | 0,01 | 12 877 314 | 13 651 175 |
| 18 | augusti | 2005 | Kvittningsemission | 18 846 514 | 1 383 964 000 | 1 383 964 000 | 0,01 | 188 465 | 13 839 640 |
| 18 | augusti | 2005 | Sammanläggning av nominellt belopp till 1 krona |
–1 370 124 360 | 13 839 640 | 13 839 640 | 1,00 | 13 839 640 | |
| 11 | januari | 2006 | Apportemission | 1 000 000 | 14 839 640 | 14 839 640 | 1,00 | 1 000 000 | 14 839 640 |
| 16 | maj | 2006 | Apportemission | 1 380 000 | 16 219 640 | 16 219 640 | 1,00 | 1 380 000 | 16 219 640 |
| 2008 | Återköp egna aktier | –476 600 | 16 219 640 | 15 743 040 | 16 219 640 | ||||
| 31 | augusti | 2009 | Apportemission | 9 171 502 | 25 391 142 | 24 914 542 | 1,00 | 9 171 502 | 25 391 142 |
| 4 | juli | 2010 | Fondemission | 76 173 426 | 101 564 568 | 99 658 168 | 1,00 | — | 101 564 568 |
| 31 | januari | 2011 | Nyemission | 6 700 000 | 108 264 568 | 106 358 168 | 1,00 | 6 700 000 | 108 264 568 |
| 20 | maj | 2011 | Fondemission | 54 132 284 | 162 396 852 | 159 537 252 | 1,00 | — | 162 396 852 |
| 16 | juni | 2011 | Nyemission preferensaktie | 4 000 000 | 166 396 852 | 163 527 252 | 1,00 | 4 000 000 | 166 396 852 |
| 31 | december 2011 | — | 166 396 852 | 163 537 252 | 1,00 | — | 166 396 852 |
Styrelsen föreslår årsstämman att ingen utdelning lämnas för verksamhetsåret 2011 för stamaktier (—) och för preferensaktier utdelas 20,00 kr per aktie. Alla emitterade aktier är betalda.
Koncernen är genom sin verksamhet exponerad för fem olika slags finansiella risker. Med finansiella risker avses ränterisk, likviditetsrisk, refinansieringsrisk, prisrisk och kreditrisk. Finanspolicyn anger riktlinjer och regler för hur finansverksamheten skall bedrivas samt fastställer ansvarsfördelning och administrativa regler. Avsteg från koncernens finanspolicy kräver styrelsens godkännande. Ansvaret för koncernens finansiella transaktioner och risker hanteras centralt av moderbolagets finansavdelning. Den finansiella riskhanteringen sker på portföljnivå. Finansiella transaktioner skall genomföras utifrån en bedömning av koncernens samlade behov av likviditet, finansiering och ränterisk.
Målen i finanspolicyn är att:
• Soliditeten bör över tiden överstiga 30 procent.
• Räntetäckningsgraden bör inte understiga 1,5 gånger.
• Säkerställa kort- och långfristig kapitalförsörjning.
• Uppnå en långsiktig stabil kapitalstruktur.
Koncernen har marknadsmässiga covenantvillkor för sin upplåning. Dessa har varit uppfyllda under verksamhetsåret.
Uppföljning av målen sker löpande med rapportering till styrelsen inför avlämnandet av bolagets delårsrapporter.
| Utfall | |||
|---|---|---|---|
| Finansiella mål | Mål | 2011 | 2010 |
| Soliditet, % | 30,0 | 35,2 | 30,9 |
| Räntetäckningsgrad, ggr | 1,5 | 2,1 | 2,1 |
| Avkastning eget kapital, % 1) | 14,3 | 33,6 |
1) Målet för avkastning på eget kapital är att det över tiden med god marginal skall överstiga den riskfria räntan. Vid årsskiftet uppgick den riskfria räntan, årsgenomsnitt av en femårig statsobligation, till 2,30 procent.
Koncernens mål avseende kapitalstrukturen är att trygga koncernens förmåga att fortsätta sin verksamhet, så att den kan fortsätta att generera avkastning till aktieägarna och nytta för andra intressenter.
Med refinansieringsrisk avses risken att Balder inte kan återfinansiera sig i framtiden eller endast till kraftigt ökade kostnader. Balder har skriftliga kreditlöften om 1 000 Mkr, vilka är avsedda som back-up facilitet för Balders certifikatprogram om 1 000 Mkr. Det innebär att om Balder inte kan emittera under certifikatprogrammet så kommer man att utnyttja back-up faciliteten till den icke emitterade delen. Balder arbetar kontinuerligt med att ta upp nya lån och omförhandla befintliga lån. Av låneportföljen skall över tid 50 procent inneha en kredittid på mer än två år och inte mer än 35 procent av lånen bör förfalla på ett enskilt år.
Med likviditetsrisk avses risken att sakna tillräckligt med likvida medel för att kunna fullfölja företagets betalningsåtaganden. Enligt finanspolicyn skall det alltid finnas tillräckligt med kontanta medel och garanterade krediter för att täcka en månads betalningsåtaganden. Styrelsen kan oaktat långsiktigt mål besluta om tillfälligt ökad likviditet till exempel vid ökad beredskap för större affärer. Per bokslutsdagen uppgick Balders likvida medel, finansiella placeringar och outnyttjade krediter till 298 Mkr (507).
Kassaflödet per år avseende finansiella skulder vid antagande om nuvarande storlek på koncernen. Kassaflödet avser räntekostnader, amortering, leverantörsskuld och reglering av övriga finansiella skulder. Finansnettot har beräknats utifrån koncernens genomsnittliga ränta med avdrag för ränteintäkter och räntebidrag.
Refinansiering sker löpande, varför inga räntekostnader har angetts för längre än 5 år.
| Mkr | Mindre än 1 år | 1–5 år | Mer än 5 år |
|---|---|---|---|
| Upplåning | 120 | 480 | 10 201 |
| Räntekostnader | 445 | 1 730 | — |
| Långfristiga ej räntebärande skulder | 49 | 29 | — |
| Leverantörsskulder | 67 | — | — |
| Övriga skulder | 66 | — | — |
| Summa | 747 | 2 239 | 10 201 |
Koncernen 2010-12-31
| Mkr | Mindre än 1 år | 1-5 år | Mer än 5 år |
|---|---|---|---|
| Upplåning | 395 | 544 | 8 692 |
| Räntekostnader | 440 | 1 659 | — |
| Långfristiga ej räntebärande skulder | 60 | 69 | — |
| Leverantörsskulder | 62 | — | — |
| Övriga skulder | 32 | — | — |
| Summa | 989 | 2 272 | 8 692 |
| Mkr | Mindre än 1 år | 1–5 år | Mer än 5 år |
|---|---|---|---|
| Upplåning | 49 | 196 | 4 409 |
| Räntekostnader | 191 | 744 | — |
| Långfristiga ej räntebärande skulder | 29 | 26 | — |
| Leverantörsskulder | 5 | — | — |
| Övriga skulder | 16 | — | — |
| Summa | 290 | 966 | 4 409 |
| Summa | 506 | 715 | 2 677 |
|---|---|---|---|
| Övriga skulder | 18 | — | — |
| Leverantörsskulder | 3 | — | — |
| Långfristiga ej räntebärande skulder | 42 | 44 | — |
| Räntekostnader | 134 | 471 | — |
| Upplåning | 309 | 200 | 2 677 |
| Mkr | Mindre än 1 år | 1–5 år | Mer än 5 år |
Med ränterisk avses risken för fluktuationer i kassaflöde och resultat till följd av förändringar i räntenivåer. Den faktor som främst påverkar ränterisken är räntebindningstiden. Lång räntebindningstid innebär en förutsägbarhet i kassaflödet men det innebär oftast också högre räntekostnader.
Hanteringen av koncernens ränteexponering är centraliserad, vilket innebär att den centrala finansfunktionen ansvarar för att identifiera och hantera denna exponering. Ränterisken skall hanteras med risksäkringsinstrument som ränteswappar, räntetak och räntegolv. Som övergripande nyckeltal används räntetäckningsgrad. Räntetäckningsgraden skall vid varje mättillfälle överstiga 1,5 gånger. För att erhålla en kostnadseffektiv hantering av ränterisken görs bedömningen av ränterisken vid upptagandet av lån med kort räntebindning utifrån koncernens totala låneportfölj. Räntederivattransaktioner genomförs vid behov för att uppnå önskad ränterisk i den totala upplåningen.
Balder har i huvudsak använt sig av swappar samt räntetak för att hantera ränterisken, vilka förfaller mellan 2012 och 2018. I takt med att marknadsräntan förändras uppstår ett teoretiskt över- eller undervärde, som inte är kassaflödespåverkande, på de finansiella instrumenten. Derivaten redovisas löpande till verkligt värde i balansräkningen och värdeförändringar redovisas i resultaträkningen utan tillämpning av säkringsredovisning. Derivaten värderas även i år utifrån noterade priser på marknaden. Värdeförändringarna uppgick under 2011 till –520 Mkr (148). Det verkliga värdet för finansiella instrument baseras
på förmedlade kreditinstituts värderingar. Rimligheten i värderingen har prövats genom att låta annat kreditinstitut värdera liknande instrument på balansdagen.
Balders intäkter påverkas av fastigheternas uthyrningsgrad, nivån på marknadsmässiga hyror samt kundernas betalningsförmåga. En förändring av hyresnivån eller den ekonomiska uthyrningsgraden med +/– 1 procentenhet påverkar resultat före skatt med +/– 19 Mkr.
Risken att koncernens kunder inte uppfyller sina åtaganden, det vill säga att betalning ej erhålls för kundfordringar, utgör en kundkreditrisk. Koncernens kunder kreditkontrolleras varvid information om kundernas finansiella ställning inhämtas från olika kreditupplysningsföretag. En beräkning av kreditrisken görs i samband med nyuthyrning och lokalanpassning för befintlig kund. I kreditpolicyn anges beslutsnivåer för olika kreditrisker, hur värdering av krediter och osäkra fordringar skall hanteras. Bankgaranti, depositioner av förtida hyror eller annan säkerhet krävs för kunder med låg kreditvärdighet eller otillräcklig kredithistorik.
I syfte att följa kundernas kreditvärdighetsutveckling sker en löpande kreditbevakning.
Den finansiella verksamheten i Balder medför exponering för kreditrisker. Det är främst motpartsrisker i samband med fordringar på banker och andra motparter som uppstår vid handel med derivatinstrument. Balders finanspolicy innehåller ett särskilt motpartsreglemente i vilket maximal kreditexponering för olika motparter anges. Motparterna skall ha ett kreditbetyg från Standard & Poor om lägst A- eller A3 från Moody´s.
Skulder i utländsk valuta är upptagna där hyresintäkter från fastigheten är i motsvarande valuta. I annat fall har upplåningen säkrats med derivat så att ingen valutarisk föreligger.
Vid årets utgång hade Balder bindande låneavtal till kreditinstitut om sammanlagt 10 801 Mkr (9 631). Kreditavtalen utgörs av bilaterala avtal med främst nordiska banker samt ett Certifikatprogram om 1 000 Mkr. Utestående certifikatvolym var per 31 december 555 Mkr, under januari har certifikatmarknaden förbättrats, vilket medfört att volymen ökat med 165 Mkr. Netto räntebärande skulder efter avdrag för likviditet om 8 Mkr (48) uppgick till 10 793 Mkr (9 583).
• Lån mot ställande av säkerhet i form av reversfordringar på dotterbolag med däri pantförskrivna pantbrev. Säkerheten har kompletterats med pant i dotterbolagens aktier.
I vissa fall kompletteras säkerheten med garantier för räntetäckningsgrad, soliditet och belåningsgrad. Balder uppfyller alla garantier vid årsskiftet. Kreditavtalen innehåller sedvanliga uppsägningsvillkor.
Den genomsnittliga kreditbindningstiden på låneavtalen uppgick per den 31 december till 5,5 år (5,9). Förfallostrukturen för låneavtalen, som framgår av tabell, visar när i tiden låneavtalen förfaller till omförhandling eller återbetalning. Den genomsnittliga effektiva räntan per bokslutsdagen uppgick till 4,1 procent (4,2) inklusive effekten av upplupen ränta från Balders räntederivat. Den genomsnittliga räntebindningstiden vid samma datum uppgick till 3,9 år (2,4). Andelen lån med ränteförfall under kommande 12-månadersperiod uppgick till 27,7 procent (25,0). I långfristiga räntebärande skulder ingår lån som omförhandlas under kommande år med 2 958 Mkr (2 743), varav moderbolagets andel uppgår till 1 759 Mkr (512). Av dessa lån avser 1 000 Mkr Certifikatprogrammet.
| Summa | 10 801 | 4,1 | 100,0 | 10 814 |
|---|---|---|---|---|
| >5 år | 4500 | 4,3 | 41,7 | 4 500 |
| 4–5 år | 500 | 4,4 | 4,6 | 512 |
| 3–4 år | 281 | 4,3 | 2,6 | 281 |
| 2–3 år | 6 | 4,8 | 0,1 | 6 |
| 1–2 år | 2 520 | 4,4 | 23,3 | 2 521 |
| Inom ett år | 2 994 | 3,7 | 27,7 | 2 994 |
| År | Redovisat värde, Mkr |
Ränta, % | Andel, % | Verkligt värde, Mkr |
Verkligt värde för finansiella skulder som inte är derivatinstrument har beräknats genom att diskontera det framtida kassaflödet med aktuell marknadsränta på balansdagen. Diskonteringsräntan som använts till beräkningen av verkligt värde ligger mellan 3,0 procent och 3,2 procent.
| Kund- och lånefordringar |
Finansiella tillgångar/ skulder värderade till verkligt värde via resultat räkningen Derivat 1) |
Övriga skulder | Totalt redovisat värde |
Totalt verkligt värde |
||||||
|---|---|---|---|---|---|---|---|---|---|---|
| Koncernen, Mkr | 2011 | 2010 | 2011 | 2010 | 2011 | 2010 | 2011 | 2010 | 2011 | 2010 |
| Kundfordringar | 21 | 16 | — | — | — | — | 21 | 16 | 21 | 16 |
| Övriga fordringar | 365 | 87 | — | — | — | — | 365 | 87 | 365 | 87 |
| Finansiella placeringar | — | — | 157 | 204 | — | — | 157 | 204 | 157 | 204 |
| Summa fordringar | 386 | 103 | 157 | 204 | — | — | 543 | 307 | 543 | 307 |
| Långfristiga ränte bärande skulder |
— | — | — | — | 10 464 | 9 138 | 10 464 | 9 138 | 10 477 | 9 140 |
| Checkräkningskredit | — | — | — | — | 217 | 95 | 217 | 95 | 217 | 95 |
| Derivat | — | — | 797 | 277 | — | — | 797 | 277 | 797 | 277 |
| Långfristiga icke ränte bärande skulder |
— | — | — | — | 29 | 69 | 29 | 69 | 29 | 69 |
| Kortfristiga ränte bärande skulder |
— | — | — | — | 120 | 395 | 120 | 395 | 120 | 395 |
| Leverantörsskulder | — | — | — | — | 67 | 62 | 67 | 62 | 67 | 62 |
| Övriga skulder | — | — | — | — | 48 | 60 | 48 | 60 | 48 | 60 |
| Summa skulder | — | — | 797 | 277 | 10 946 | 9 820 | 11 742 | 10 097 | 11 755 | 10 099 |
| Finansiella tillgångar/ |
| Summa fordringar | 8 872 | 6 140 | 157 | 204 | — | — | 9 029 | 6 344 | 9 029 | 6 344 |
|---|---|---|---|---|---|---|---|---|---|---|
| Finansiella placeringar | — | — | 157 | 204 | — | — | 157 | 204 | 157 | 204 |
| Övriga fordringar | 365 | 87 | — | — | — | — | 365 | 87 | 365 | 87 |
| koncernbolag | 8 507 | 6 053 | — | — | — | — | 8 507 | 6 053 | 8 507 | 6 053 |
| Fordringar på | ||||||||||
| Moderbolaget, Mkr | 2011 | 2010 | 2011 | 2010 | 2011 | 2010 | 2011 | 2010 | 2011 | 2010 |
| Kund- och lånefordringar |
skulder värderade till verkligt värde via resultat räkningen Derivat 1) |
Övriga skulder | Totalt redovisat värde |
Totalt verkligt värde |
| Summa skulder | — | — | 601 | 126 | 7 024 | 5 399 | 7 625 | 5 525 | 7 625 | 5 525 |
|---|---|---|---|---|---|---|---|---|---|---|
| Övriga skulder | — | — | — | — | 29 | 43 | 29 | 43 | 29 | 43 |
| Leverantörsskulder | — | — | — | — | 5 | 3 | 5 | 3 | 5 | 3 |
| Kortfristiga skulder till kreditinstitut |
— | — | — | — | 49 | 309 | 49 | 309 | 49 | 309 |
| Skulder till koncernbolag | — | — | — | — | 2 310 | 2 124 | 2 310 | 2 124 | 2 310 | 2 124 |
| Långfristiga icke räntebärande skulder | — | — | — | — | 26 | 44 | 26 | 44 | 26 | 44 |
| Derivat | — | — | 601 | 126 | — | — | 601 | 126 | 601 | 126 |
| Checkräkningskredit | — | — | — | — | 167 | 95 | 167 | 95 | 167 | 95 |
| till kreditinstitut | — | — | — | — | 4 438 | 2 782 | 4 438 | 2 782 | 4 438 | 2 782 |
1) Finansiella tillgångar/skulder som innehas för handel.
| Not 21 · Finansiella placeringar | |||||||||
|---|---|---|---|---|---|---|---|---|---|
| Koncernen | Moderbolaget | ||||||||
| Mkr | 2011 | 2010 | 2011 | 2010 | |||||
| Noterade värdepapper – innehav för handel | |||||||||
| Aktier i Sverige | 157 | 204 | 157 | 204 | |||||
| Summa 157 204 157 204 |
| Not 22 · Checkräkningskredit | |||||||||
|---|---|---|---|---|---|---|---|---|---|
| Koncernen | Moderbolaget | ||||||||
| Mkr | 2011 | 2010 | 2011 | 2010 | |||||
| Beviljad kreditlimit | 350 | 350 | 300 | 300 | |||||
| Outnyttjad del | 133 | 255 | 133 | 205 | |||||
| Utnyttjad del | 217 | 95 | 167 | 95 |
Finansiella placeringar värderas till verkligt värde via resultaträkningen.
| Not 23 · Upplupna kostnader och förutbetalda intäkter | ||||
|---|---|---|---|---|
| -- | -- | -- | ------------------------------------------------------- | -- |
| Koncernen | Moderbolaget | ||||
|---|---|---|---|---|---|
| Mkr | 2011 | 2010 | 2011 | 2010 | |
| Personalkostnader | 12 | 15 | 6 | 8 | |
| Räntekostnader | 44 | 59 | 22 | 38 | |
| Förskottsbetalda hyror | 167 | 131 | — | — | |
| Fastighetskostnader | 52 | 57 | — | — | |
| Övriga poster | 13 | 12 | 2 | 3 | |
| Summa | 288 | 275 | 30 | 48 |
| Moderbolaget | |||||
|---|---|---|---|---|---|
| 2011 | 2010 | 2011 | 2010 | ||
| 11 714 | 10 416 | — | — | ||
| 651 | 557 | — | — | ||
| — | — | 4 183 | 3 170 | ||
| 12 365 | 4 183 | 3 170 | |||
| Koncernen 10 973 |
| Eventualförpliktelser | Koncernen | Moderbolaget | ||||
|---|---|---|---|---|---|---|
| Mkr | 2011 | 2010 | 2011 | 2010 | ||
| Borgen för dotterbolag | — | — | 3 689 | 2 439 | ||
| Borgen för intressebolag | 686 | 435 | 686 | 435 | ||
| Summa | 686 | 435 | 4 375 | 2 874 | ||
| Likvida medel | Koncernen | Moderbolaget | ||||
|---|---|---|---|---|---|---|
| Mkr | 2011 | 2010 | 2011 | 2010 | ||
| Följande delkomponenter ingår i likvida medel: | ||||||
| Kassa och bank | 8 | 48 | 2 | 6 | ||
| Summa enligt balansräkningen | 8 | 48 | 2 | 6 | ||
| Summa enligt kassaflödesanalysen | 8 | 48 | 2 | 6 | ||
| Betalda räntor och derivatkostnader | Koncernen | Moderbolaget | |||
|---|---|---|---|---|---|
| Mkr | 2011 | 2010 | 2011 | 2010 | |
| Erhållen ränta | 29 | 27 | 33 | 25 | |
| Betald ränta | –388 | –248 | –161 | –93 | |
| Betald derivatkostnad | –98 | –163 | –44 | –83 | |
| Summa | –457 | –384 | –172 | –151 |
Interna ränteintäkter och räntekostnader är ej likviditetspåverkande.
| Specifikation av moderbolagets direkta innehav av andelar i dotterbolag | Redovisat värde | |||||
|---|---|---|---|---|---|---|
| Dotterbolag | Organisationsnummer | Säte | Antal andelar | Andel, % | 2011 | 2010 |
| Balder Storstad AB | 556676-4378 | Göteborg | 1 001 000 | 100 | 1 046 | 1 046 |
| Balder Mellanstad AB | 556514-4291 | Göteborg | 1 938 000 | 100 | 125 | 125 |
| Din Bostad Sverige AB | 556541-1898 | Göteborg | 18 349 255 | 100 | 623 | 623 |
| Egby Vindkraftverk AB | 556760-5919 | Göteborg | 1 000 | 100 | 2 | — |
| 1 796 | 1 794 |
Balderkoncernen äger genom ovan nämnda dotterbolag 100 procent i ytterligare 193 bolag vilka framgår av respektive dotterbolags årsredovisning.
| Utgående balans | 1 796 | 1 794 |
|---|---|---|
| Förvärv | 2 | 1 |
| Nedskrivning | –3 | — |
| Ägartillskott | 3 | — |
| Ingående balans | 1 794 | 1 792 |
| Ackumulerade anskaffningsvärden | ||
| Moderbolaget, Mkr | 2011 | 2010 |
| Fordringar | Skulder | |||
|---|---|---|---|---|
| Moderbolaget, Mkr | 2011 | 2010 | 2011 | 2010 |
| Ingående balans | 6 053 | 3 831 | 2 124 | 397 |
| Förändring utlåning till dotterbolag | 2 454 | 2 222 | 186 | 1 726 |
| Utgående balans | 8 507 | 6 053 | 2 310 | 2 124 |
Fastställd amorteringsplan saknas.
Koncernen står under bestämmande inflytande från Erik Selin Fastigheter AB som innehar 52,4 procent (55,3) av rösterna i moderbolaget Fastighets AB Balder. Moderbolaget i den största koncernen där Balder ingår är Erik Selin Fastigheter AB.
Utöver de närståenderelationer som anges för koncernen har moderbolaget bestämmande inflytande över dotterbolag enligt not 26, Andelar i koncernbolag.
Koncernen
Erik Selin Fastigheter AB har köpt fastighetsadministrativa tjänster av Balder för 2 Mkr (1). Tjänsterna är prissatta på marknadsmässiga villkor.
Erik Selin Fastigheter AB med dotterbolag kontrollerar cirka 20 procent av rösterna i det noterade bolaget Catena AB (publ). I förvaltningsberättelsen under väsentliga händelser under räkenskapsåret har fastighetsförvärv från Catena AB beskrivits. I övrigt har inga transaktioner skett med Catena AB.
Moderbolaget har utfört fastighetsadministrativa tjänster åt sina dotterbolag uppgående till 69 Mkr (61). Moderbolagetfungerar som internbank. Fordringar på dotterbolag uppgick per bokslutsdagen till 8 507 Mkr (6 053). Transaktionerna inom koncernen är prissatta till självkostnadspris.
Utöver ovanstående närståenderelationer äger Balder 25 procent i Bergsspiran AB och 50 procent i Fastighets AB Centur samt i Akroterion Fastighets AB. Koncernen äger också genom Balder Storstad AB 50 procent i Tulia AB samt Bovieran Holding AB, se not 15, Andelar i intressebolag.
Under verksamhetsåret har Fastighets AB Centur och Tulia AB köpt förvaltnings- och administrativa tjänster av Balder uppgående till 11 Mkr (1). Tjänsterna är prissatta på marknadsmässiga villkor. Nettofordringar på intressebolag uppgick per bokslutsdagen till 365 Mkr (87).
Företagets styrelseledamöter samt bolag ägda av dessa kontrollerar 72,2 procent (76,7) av rösterna i Balder. Beträffande styrelsen, VD och övriga befattningshavares löner och andra ersättningar, kostnader och avtal som avser pensioner och liknande förmåner samt avtal angående avgångsvederlag, se not 4, Anställda och personalkostnader.
I slutet av december 2011 och i januari och februari 2012 har avtal träffats avseende fem fastighetsförvärv. Förvärven avser sex bostadsfastigheter i Göteborg, ett kvarter av bostadsfastigheter i ett av Köpenhamns mest attraktiva bostadslägen, den kommersiella fastigheten Rosen 9, belägen vid Lilla Torg i Malmö, en bostadsfastighet i Örestad Syd i Köpenhamn samt ett hotell i Lund som är under uppförande och som beräknas tillträdas i början av 2014. Fastigheterna har tillsammans en uthyrningsbar yta om cirka 115 600 kvm till ett värde av cirka 2 400 Mkr. Förutom hotellet i Lund så tillträds övriga förvärv under första kvartalet 2012.
I samband med förvärvet av fastigheten Rosen 9 beslutade styrelsen om en kvittningsemission på tillträdesdagen. Emissionen uppgick till
1 000 000 preferensaktier, till en teckningskurs om 265 kr per aktie, till säljaren.
Säljaren av fastigheten hade ingått avtal om att vidareförsälja dessa preferensaktier till Swedbank, som i sin tur hade beslutat att erbjuda dessa preferensaktier till försäljning i ett erbjudande riktat till allmänheten i Sverige och institutionella investerare i Sverige och utomlands.
Erbjudandet övertecknades ett flertal gånger och slutade med att cirka 3 400 privatpersoner och institutionella investerare tilldelats preferensaktier i Balder.
Under februari har ett försäljningsavtal träffats, till ett värde av 64 Mkr, avseende en tomträtt i Stockholm med en uthyrningsbar yta om 5 200 kvm.
Företagsledningen har med styrelsen diskuterat utvecklingen, valet och upplysningarna avseende koncernens viktiga redovisningsprinciper och uppskattningar samt tillämpningen av dessa.
För viktiga antaganden och bedömningar i samband med värdering av förvaltningsfastigheter se not 13, Förvaltningsfastigheter.
Balder redovisar sina fastigheter enligt verkligt värde- metoden vilket innebär att värdeförändringar redovisas i resultaträkningen. Resultatet kan därför påverkas väsentligt.
Balder genomför en intern värdering av fastigheterna vid varje kvartalsrapport. För att säkerställa den interna värderingen i samband med årsbokslutet har Savills Sweden AB värderat fastigheter i fastighetsbeståndet motsvarande drygt 22 procent av Balders internt bedömda verkliga värde.
Balder förfogar över förlustavdrag vilka härstammar från den verksamhet som bedrivits tidigare. Vidare finns underskottsavdrag i fastighetsägande dotterbolag. Balder bedömer att samliga förlustavdrag, enligt gällande skatteregler, kommer att kunna utnyttjas mot framtida vinster.
Balder kan dock inte lämna några garantier för att dagens, eller nya skatteregler inte innebär begränsningar i möjligheterna att utnyttja underskottsavdragen.
Redovisningsstandarden IFRS 3s regel om klassificering av förvärv som rörelseförvärv eller tillgångsförvärv utgår från att en individuell bedömning måste göras av varje enskild transaktion. För samtliga årets förvärv har bedömning inneburit att transaktionerna har klassificerats som tillgångsförvärv.
Fastighets AB Balder (publ) är ett svenskregistrerat aktiebolag med säte i Göteborg. Moderbolagets aktier är registrerade på Nasdaq OMX Stockholm, Mid Cap. Adressen till huvudkontoret är Box 53121, 400 15 Göteborg. Besöksadressen är Vasagatan 54.
Koncernredovisningen för år 2011 består av moderbolaget och dess dotterbolag, tillsammans benämnda koncernen.
Årsredovisningen och koncernredovisningen har godkänts för utfärdande av styrelsen och VD den 10 april 2012. Koncernens och moderbolagets resultat- och balansräkning blir föremål för fastställelse på årsstämman den 9 maj 2012. Styrelsen avser att föreslå årsstämman att ingen utdelning (—) lämnas för stamaktier och för preferensaktier utdelas 20,00 kr per aktie (—) för verksamhetsåret 2011.
Årsredovisningen har upprättats i enlighet med god redovisningssed i Sverige och koncernredovisningen har upprättats i enlighet med de internationella redovisningsstandard som avses i Europaparlamentets
och rådets förordning (EG) nr 1606/2002 av den 19 juli 2002 om tillämpning av internationell redovisningsstandard. Årsredovisningen respektive koncernredovisningen ger en rättvisande bild av moderbolagets och koncernens ställning och resultat. Förvaltningsberättelsen för koncernen respektive moderbolaget ger en rättvisande översikt över utvecklingen av koncernens och moderbolagets verksamhet, ställning och resultat samt beskriver väsentliga risker och osäkerhetsfaktorer som moderbolaget och de bolag som ingår i koncernen står inför.
Göteborg den 10 april 2012
Christina Rogestam Styrelseordförande
Sten Dunér Fredrik Svensson Anders Wennergren Styrelseledamot Styrelseledamot Styrelseledamot
Erik Selin Styrelseledamot och VD
Vår revisionsberättelse har avlämnats den 10 april 2012 Öhrlings PricewaterhouseCoopers AB
Bengt Kron Auktoriserad revisor
Vi har reviderat årsredovisningen och koncernredovisningen för Fastighets AB Balder (publ) för år 2011. Bolagets årsredovisning och koncernredovisning ingår i den tryckta versionen av detta dokument på sidorna 48–81.
Det är styrelsen och verkställande direktören som har ansvaret för att upprätta en årsredovisning och koncernredovisning som ger en rättvisande bild enligt internationella redovisningsstandarder IFRS, såsom de antagits av EU, och årsredovisningslagen, och för den interna kontroll som styrelsen och verkställande direktören bedömer är nödvändig för att upprätta en årsredovisning och koncernredovisning som inte innehåller väsentliga felaktigheter, vare sig dessa beror på oegentligheter eller på fel.
Vårt ansvar är att uttala oss om årsredovisningen och koncernredovisningen på grundval av vår revision. Vi har utfört revisionen enligt International Standards on Auditing och god revisionssed i Sverige. Dessa standarder kräver att vi följer yrkesetiska krav samt planerar och utför revisionen för att uppnå rimlig säkerhet att årsredovisningen och koncernredovisningen inte innehåller väsentliga felaktigheter.
En revision innefattar att genom olika åtgärder inhämta revisionsbevis om belopp och annan information i årsredovisningen och koncernredovisningen. Revisorn väljer vilka åtgärder som ska utföras, bland annat genom att bedöma riskerna för väsentliga felaktigheter i årsredovisningen och koncernredovisningen, vare sig dessa beror på oegentligheter eller på fel. Vid denna riskbedömning beaktar revisorn de delar av den interna kontrollen som är relevanta för hur bolaget upprättar årsredovisningen och koncernredovisningen för att ge en rättvisande bild i syfte att utforma granskningsåtgärder som är ändamålsenliga med hänsyn till omständigheterna, men inte i syfte att göra ett uttalande om effektiviteten i bolagets interna kontroll. En revision innefattar också en utvärdering av ändamålsenligheten i de redovisningsprinciper som har använts och av rimligheten i styrelsens och verkställande direktörens uppskattningar i redovisningen, liksom en utvärdering av den övergripande presentationen i årsredovisningen och koncernredovisningen.
Vi anser att de revisionsbevis vi har inhämtat är tillräckliga och ändamålsenliga som grund för våra uttalanden.
Enligt vår uppfattning har årsredovisningen upprättats i enlighet med årsredovisningslagen och ger en i alla väsentliga avseenden rättvisande bild av moderbolagets finansiella ställning
per den 31 december 2011 och av dess finansiella resultat och kassaflöden för året enligt årsredovisningslagen, och koncernredovisningen har upprättats i enlighet med årsredovisningslagen och ger en i alla väsentliga avseenden rättvisande bild av koncernens finansiella ställning per den 31 december 2011 och av dess resultat och kassaflöden enligt internationella redovisningsstandarder, såsom de antagits av EU, och årsredovisningslagen. Förvaltningsberättelsen är förenlig med årsredovisningens och koncernredovisningens övriga delar.
Vi tillstyrker därför att årsstämman fastställer resultaträkningen och balansräkningen för moderbolaget och för koncernen.
Utöver vår revision av årsredovisningen och koncernredovisningen har vi även reviderat förslaget till dispositioner beträffande bolagets vinst samt styrelsens och verkställande direktörens förvaltning för Fastighets AB Balder (publ) för år 2011.
Det är styrelsen som har ansvaret för förslaget till dispositioner beträffande bolagets vinst, och det är styrelsen och verkställande direktören som har ansvaret för förvaltningen enligt aktiebolagslagen.
Vårt ansvar är att med rimlig säkerhet uttala oss om förslaget till dispositioner beträffande bolagets vinst och om förvaltningen på grundval av vår revision. Vi har utfört revisionen enligt god revisionssed i Sverige.
Som underlag för vårt uttalande om styrelsens förslag till dispositioner beträffande bolagets vinst har vi granskat styrelsens motiverade yttrande samt ett urval av underlagen för detta för att kunna bedöma om förslaget är förenligt med aktiebolagslagen.
Som underlag för vårt uttalande om ansvarsfrihet har vi utöver vår revision av årsredovisningen och koncernredovisningen granskat väsentliga beslut, åtgärder och förhållanden i bolaget för att kunna bedöma om någon styrelseledamot eller verkställande direktören är ersättningsskyldig mot bolaget. Vi har även granskat om någon styrelseledamot eller verkställande direktören på annat sätt har handlat i strid med aktiebolagslagen, årsredovisningslagen eller bolagsordningen.
Vi anser att de revisionsbevis vi inhämtat är tillräckliga och ändamålsenliga som grund för våra uttalanden.
Vi tillstyrker att årsstämman disponerar vinsten enligt förslaget i förvaltningsberättelsen och beviljar styrelsens ledamöter och verkställande direktören ansvarsfrihet för räkenskapsåret.
Göteborg den 10 april 2012 Öhrlings PricewaterhouseCoopers AB
Bengt Kron Auktoriserad revisor
Bolagsstyrning i svenska börsbolag regleras av en kombination av skrivna regler och praxis. Till regelverket hör i första hand aktiebolagslagen men också Svensk Kod och det regelverk som gäller för noterade bolag.
Några av Kodens principer är att skapa goda förutsättningar för utövande av en aktiv och ansvarstagande ägarroll och skapa en väl avvägd maktbalans mellan ägare, styrelse och verkställande ledning, vilket Balder ser som en naturlig del av principerna för verksamheten. Koden innebär även att viss information skall hållas tillgänglig på hemsidan.
Bolagets firma är Fastighets AB Balder och bolaget är publikt (publ). Bolagets styrelse har sitt säte i Göteborg.
Bolaget skall ha till föremål för sin verksamhet att direkt eller indirekt, genom hel- eller delägda bolag, förvärva, förvalta, äga och avyttra fast egendom och värdepapper samt bedriva annan därmed förenlig verksamhet.
Bolagsordningen, som finns tillgänglig på Balders hemsida, innehåller bland annat uppgifter om aktiekapital, antal aktier, aktieslag och företrädesrätt, antal styrelseledamöter och revisorer samt bestämmelser om kallelse och dagordning för årsstämman.
Årsstämman är bolagets högsta beslutande organ där aktieägarnas rätt att besluta i bolagets angelägenheter kan utövas. Styrelsen och revisorer i bolaget utses av årsstämman på förslag av valberedningen. Årsstämman fattar också beslut om ändringar i bolagsordningen och om förändring av aktiekapitalet. Vid årsstämman den 6 maj 2011 i Palacehuset i Göteborg deltog aktieägare som sammanlagt representerade 76 procent av samtliga röster.
Årsstämman fastställde räkenskaperna för 2010 och beviljade styrelsen och verkställande direktören ansvarsfrihet för räkenskapsåret 2010. Styrelsens förslag att inte lämna någon utdelning till stamaktieägarna och under förutsättning att bolaget emitterar preferensaktier under tiden fram till nästa årsstämma skall utdelning lämnas kvartalsvis med 5 kr per aktie, dock högst 20 kr, fastställdes av årsstämman. Stämman fastställde vidare styrelsens förslag till fondemission, 1:2, d v s två gamla aktier ger rätt till en ny aktie i respektive serie. Stämman beslutade om ändring av bolagsordningen enligt kallelse. Vidare beslutade stämman att styrelsen för tiden fram intill nästa årsstämma har hållits, skall bestå av fem ordinarie ledamöter utan suppleanter samt att styrelsen skall erhålla ett fast arvode om 420 000 kronor, varav 150 000 kronor till ordföranden och 90 000 kronor till övriga styrelseledamöter som inte är fast anställda i bolaget. Beloppet inkluderar ersättning för utskottsarbete.
Till styrelseledamöter omvaldes Christina Rogestam såsom styrelseordförande samt ledamöterna Erik Selin, Fredrik
Svensson, Sten Dunér och Anders Wennergren. Samtliga ledamöter är valda till och med årsstämman 2012.
Stämman beslutade att godkänna de av styrelsen föreslagna riktlinjerna för ersättning till ledande befattningshavare. Stämman beslutade att bemyndiga styrelsen att kunna besluta om nyemission av högst 5 000 000 preferensaktier och/eller aktier i serie B motsvarande högst 10 procent av befintligt aktiekapital. Nyemissionen skall användas av bolaget som betalning av förvärv av fastigheter eller förvärv av aktier eller andelar i juridisk person som äger fastighet eller för att kapitalisera bolaget inför sådana förvärv eller i övrigt kapitalisera bolaget.
Stämman beslutade vidare att bemyndiga styrelsen att kunna besluta om återköp och överlåtelse av bolagets egna aktier i syfte att justera bolagets kapitalstruktur samt för att kunna överlåta egna aktier som likvid eller för finansiering av fastighetsinvesteringar. Protokoll fört vid årsstämman den 6 maj 2011 finns tillgängligt på bolagets hemsida.
Årsstämman 2012 äger rum den 9 maj i Elite Park Aveny Hotel, Kungsportavenyn 36–38 i Göteborg. Information om årsstämman publiceras på hemsidan.
Balder har, förutom en fondemission 1:2 avseende stamaktier, under året genomfört två nyemissioner, varav en avsåg 10 050 000 stamaktier av serie B och en 4 000 000 preferensaktier. Balders aktiekapital uppgick per 31 december 2011 till 166 396 852 kronor fördelat på 166 396 852 aktier. Varje aktie har ett kvotvärde om 1,00 krona, varav 11 299 432 av serie A och 151 167 420 av serie B samt 4 000 000 preferensaktier. Av B-aktien är 2 859 600 återköpta, vilket betyder att totalt antal utestående aktier uppgår till 163 537 252. Varje aktie av serie A berättigar till en röst och varje aktie av serie B och preferensaktien berättigar till en tiondels röst. Varje röstberättigad får vid bolagsstämman rösta för antalet av denne ägda och företrädda aktier. Ytterligare information om aktier och aktiekapital finns på sidorna 9–11, Aktien och ägarna.
Styrelsen utses av årsstämman och skall enligt bolagsordningen bestå av lägst tre och högst sju ledamöter. Ledamöterna väljs på årsstämma/bolagsstämma för tiden intill slutet av den första årsstämman som hålls efter det år då ledamoten utsågs. Styrelsen har under 2011 bestått av fem ledamöter och svarar för bolagets organisation och förvaltning. Styrelsen arbetar efter en fastställd arbetsordning med instruktioner om arbetsfördelning mellan styrelsen och verkställande direktören. Nya styrelseledamöter får en introduktion av bolaget och dess verksamhet samt genomgår börsens utbildning enligt börskontraktet. Därefter erhåller styrelsen kontinuerligt information om bl a regeländringar och sådana frågor som rör verksamheten och styrelsens ansvar i ett noterat bolag.
Styrelsen i Balder består av personer som har en bred erfarenhet och kompetens från fastighetsbranschen, affärsutveckling och finansiering. Flertalet av ledamöterna har erfarenhet från styrelsearbete i andra börsnoterade bolag.
I styrelsen är de båda stora ägarna Erik Selin Fastigheter AB och Arvid Svensson Invest AB representerade genom Erik Selin och Fredrik Svensson.
Styrelsen beslutar bland annat om firmateckningsrätt. Balders firma tecknas, förutom av styrelsen, av styrelseordföranden Christina Rogestam, VD Erik Selin och ekonomidirektör Magnus Björndahl, två i förening.
Styrelsens övergripande uppgift är att för ägarnas räkning förvalta bolagets angelägenheter på ett sådant sätt att ägarnas intresse av långsiktigt god kapitalavkastning tillgodoses på bästa möjliga sätt.
Styrelsen ansvarar för att bolagets organisation är ändamålsenlig och att verksamheten bedrivs i enlighet med bolagsordningen, aktiebolagslagen och andra tillämpliga lagar och författningar samt styrelsens arbetsordning. Styrelsen skall utföra styrelsearbetet gemensamt under ordförandens ledning.
Styrelsen skall vidare tillse att verkställande direktören fullgör sina åligganden i enlighet med styrelsens riktlinjer och anvisningar. Dessa återfinns i den av styrelsen upprättade VD-instruktionen. Styrelsens ledamöter skall inte ha ansvar för olika arbetsområden eller uppgifter. Belönings- och ersättningsfrågor för VD bereds av styrelsens ordförande och föredras för övriga i styrelsen innan beslut.
Styrelsens uppgift innefattar, utan att vara begränsad därtill, följande:
Det åligger styrelsens ordförande att säkerställa att styrelsens arbete bedrivs effektivt och att styrelsen fullgör sina åtaganden. Det åligger därvid ordföranden att, utan att vara begränsad därtill, följande:
Styrelsen skall, utöver konstituerande styrelsemöte, hålla styrelsemöte vid minst fyra tillfällen årligen.
VD och/eller ekonomidirektör skall som huvudregel vara föredragande i styrelsen. Bolagets medarbetare, revisor eller annan extern konsult skall adjungeras till styrelsemöten för att delta och föredra ärenden vid behov.
Styrelsen är beslutsför om mer än hälften av antalet styrelseledamöter är närvarande. Styrelseordföranden har utslagsröst vid lika röstetal.
Balders styrelse under 2011 har haft 14 styrelsemöten, varav ett konstituerande. Enligt gällande arbetsordning skall styrelsen hålla minst fem ordinarie styrelsemöten, inklusive konstituerande styrelsemöte, per kalenderår. Styrelsemöten hålls i samband med bolagets rapportering. Vid varje ordinarie styrelsemöte behandlas frågor av väsentlig betydelse för bolaget såsom förvärv av fastigheter, investeringar i befintliga fastigheter samt finansieringsfrågor. Vidare informeras styrelsen om det aktuella affärsläget på såväl hyres-, fastighets- och kreditmarknaden. Bland de ordinarie ärenden som styrelsen behandlat under 2011 kan nämnas företagsgemensamma policyer, arbetsordning för styrelsen, kapitalstruktur och finansieringssituation samt bolagets försäkringssituation.
Ersättningsutskottet har, i förhållande till styrelsen, en beredande funktion i frågor om principer för ersättning och andra anställningsvillkor för VD och övriga ledande befattningshavare. Ersättningsutskottet skall följa och utvärdera tillämpningen av de riktlinjer för ersättningar och ersättningsnivåer till ledande befattningshavare som årsstämman fattat beslut om samt utarbeta förslag till nya riktlinjer för ersättningsprinciper och andra anställningsvillkor. Inför årsstämmans beslut skall styrelsen föreslå principer för ersättning och andra anställningsvillkor för VD och övriga ledande befattningshavare. Utifrån årsstämmans beslut åligger det ersättningsutskottet att besluta om ersättning till VD och övriga befattningshavare. Ersättningsutskottet består av samtliga externa styrelseledamöter. För ytterligare information se not 4, Anställda och personalkostnader.
Revisionsutskottet skall svara för beredning av styrelsens arbete med att kvalitetssäkra bolagets finansiella rapportering, biträda valberedningen vi framtagandet av förslag till revisor och arvode till dem samt att trygga en kvalificerad oberoende granskning av bolaget. Revisionsutskottet skall träffa bolagets revisorer minst en gång per kalenderår. Under 2011 har revisionsutskottet, som består av samtliga externa styrelseledamöter, träffat bolagets revisor en gång samt erhållit en rapport över utförd granskning.
| Närvarande möten | ||||||||||
|---|---|---|---|---|---|---|---|---|---|---|
| Namn | Invald | Obero ende |
Styrelse möten |
Revisions utskott |
Ersättnings utskott |
|||||
| Christina Rogestam | 2006 | Ja | 13/14 | 1/1 | 1/1 | |||||
| Erik Selin | 2005 | Nej | 14/14 | — | — | |||||
| Fredrik Svensson | 2005 | Ja | 11/14 | 1/1 | 1/1 | |||||
| Sten Dunér | 2007 | Ja | 9/14 | 1/1 | 1/1 | |||||
| Anders Wennergren | 2009 | Ja | 14/14 | 1/1 | 1/1 |
Ytterligare information om bolagets styrelse finns på sidan 85 samt på Balders hemsida, www.balder.se.
Styrelseledamot eller VD får inte handlägga frågor rörande avtal mellan sig själv och bolaget eller koncernen. Denne får inte heller handlägga fråga om avtal mellan bolaget och tredje man, om denne har ett väsentligt intresse som kan strida mot bolagets. Med avtal som avses ovan jämställs rättegång eller annan talan. Det åligger styrelseledamot eller VD att i förekommande fall upplysa om en jävsituation skulle föreligga.
Årsstämman fastställde valberedningens förslag att valberedningen skall bestå av en representant för envar av de två största aktieägarna eller ägarkonstellationerna jämte Lars Rasin, som företräder övriga aktieägare. Ordförande i valberedningen skall vara Lars Rasin. Namnen på övriga två ledamöter samt de ägare som de företräder skall offentliggöras senast sex månader före ordinarie årsstämma. Valberedningens mandatperiod sträcker sig fram till dess att ny valberedning utsetts. Om Lars Rasin avgår som ordförande i valberedningen skall bolagets styrelseordförande utse ny ordförande i valberedningen fram till nästa stämma i bolaget. Valberedningen består av Christian Hahne, företrädande Erik Selin Fastigheter AB, Rikard Svensson, företrädande Arvid Svensson Invest AB, samt ordförande Lars Rasin. Valberedningen har beslutat att föreslå omval av nuvarande styrelseledamöterna Christina Rogestam, Fredrik Svensson, Sten Dunér, Anders Wennergren och Erik Selin. Till styrelsens ordförande föreslås omval av Christina Rogestam.
VD ansvarar för den löpande förvaltningen enligt de riktlinjer och policyer som styrelsen beslutar om. VD skall rapportera om Balders utveckling till styrelsen och upprätta dagordning för styrelsemöten enligt en fastställd agenda. Inför styrelsemöten skall VD tillse att erforderligt material sammanställs och distribueras till styrelseledamöterna.
Ledningen sammanträder normalt en gång per månad med en stående agenda, innefattande bland annat fastighetsaffärer, finans- och övergripande förvaltningsfrågor. Koncernledningen består av sex personer och omfattar resurser som VD, ekonomi, finans, förvaltning samt personal.
Bolagets årsredovisning och styrelsens och VDs förvaltning granskas av bolagets revisor som avger en revisionsberättelse för räkenskapsåret till årsstämman.
Revisorn redovisar sin revisionsplan för året samt synpunkter på bokslutet och årsredovisningen för styrelsen.
Öhrlings PricewaterhouseCoopers AB med Bengt Kron som huvudansvarig revisor valdes vid den ordinarie årsstämman den 26 maj 2009 till revisor under en period om fyra år till den ordinarie årsstämman 2013.
Inför årsstämman den 9 maj 2012 föreslår styrelsen:
Inför årsstämman den 9 maj 2012 föreslår valberedningen:
Balder lämnar delårsrapporter för verksamheten tre gånger per år; per den 31 mars, per den 30 juni samt per den 30 september. Därutöver redovisar Balder helårsbokslut per den 31 december samt offentliggör årsredovisning i god tid före ordinarie årsstämma.
Årsredovisningen för 2011 finns tillgänglig för distribution och på Balders hemsida. Samtliga dokument liksom pressreleaser och presentationer i samband med rapporter finns tillgängliga på Balders hemsida, www.balder.se.
Balder tillämpar koden, vars syfte är att skapa goda förutsättningar för utövande av en aktiv och ansvarskännande ägarroll. Koden är avsedd att utgöra ett led i självreglering inom svenskt näringsliv. Den bygger på principen följ eller förklara, vilket betyder att man kan avvika om motiv finns och förklaras. Svensk kod för bolagsstyrning förvaltas av Kollegiet för Svensk Bolagsstyrning och finns att tillgå på www.bolagsstyrning.se.
Styrelsen ansvarar enligt den svenska aktiebolagslagen och Svensk kod för bolagsstyrning för den interna kontrollen. Denna beskrivning har upprättats i enlighet med Årsredovisningslagen och Svensk kod för bolagsstyrning och är därmed avgränsad till intern kontroll avseende den finansiella rapporteringen. Med finansiell rapportering avses delårsrapporter, bokslutskommuniké och årsredovisning. Denna beskrivning utgör inte en del av de formella årsredovisningshandlingarna. Balders interna kontroll följer ett etablerat ramverk, Internal Control – Integrated Framework, som beskriver den interna kontrollen som uppdelad på fem komponenter. Dessa komponenter är kontrollmiljö, riskbedömning, kontrollaktiviteter, information och kommunikation samt uppföljning.
Basen för den interna kontrollen avseende den finansiella rapporteringen utgörs av kontrollmiljön. En bra kontrollmiljö bygger på tydligt definierade och kommunicerade beslutsvägar och riktlinjer mellan olika nivåer i organisationen, som tillsammans med företagskulturen och gemensamma värderingar bildar förutsättningarna för att styra Balder på ett professionellt sätt. I grunden för Balders interna kontroll ligger den decentraliserade organisationen med 433 fastigheter, i var sin resultatenhet, som förvaltas från regionkontoren. Som ett stöd för kontrollmiljön och för att ge nödvändig vägledning till olika befattningshavare finns ett antal dokumenterade styrande dokument såsom interna policyer, riktlinjer, manualer, styrelsens arbetsordning, beslutsordning, regler för attesträtt samt redovisningsoch rapporteringsinstruktioner. Styrande dokument uppdateras vid behov för att alltid spegla gällande lagar och regler.
Fokus läggs på att identifiera de risker som bedöms som mest väsentliga i Balders resultat- och balansposter i den finansiella rapporteringen och vilka åtgärder som kan reducera dessa risker. Riskhanteringen finns inbyggda i ovan nämnda dokument för kontrollmiljön.
Olika metoder används för att värdera och minimera risker samt för att säkerställa att de risker som bolaget blir utsatt för hanteras enligt, för Balder, gällande policyer och regler. Styrelsen gör årligen en genomgång av den interna kontrollen i enlighet med styrelsens arbetsordning. Riskbedömningen uppdateras löpande för att omfatta förändringar som väsentligt påverkar den interna kontrollen avseende den finansiella rapporteringen.
De mest väsentliga riskerna som har identifierats i samband med den finansiella rapporteringen är felaktigheter i redovisningen och värderingen av fastighetsbeståndet, uppskjuten skatt, räntebärande skulder, refinansiering, skatt och moms samt risk för bedrägeri, förlust eller förskingring av tillgångar.
För att säkerställa att den finansiella rapporteringen vid varje tidpunkt ger en rättvisande bild finns ett antal kontrollaktiviteter inbyggda. Dessa aktiviteter involverar olika nivåer i organisationen, från styrelse och företagsledning till övriga medarbetare. Kontrollaktiviteterna syftar till att i rätt tid förebygga, upptäcka och korrigera fel och avvikelser. Aktiviteterna består av godkännande och redovisning av affärstransaktioner, uppföljning av styrelsebeslut och av styrelsen fastställda policyer, generella och applikationsspecifika IT-kontroller, avstämning av externa motparter och resultatuppföljning på olika nivåer i organisationen. Andra aktiviteter är uppföljning av redovisningsprocessen inklusive bokslut och koncernredovisning och dess överensstämmelse med tillämpliga regelverk, godkännande av rapporteringsverktyg, redovisnings- och värderingsprinciper samt fullmakts- och behörighetsstrukturer.
Balders regionkontor deltar i den grundläggande kontrollen, uppföljningen samt analyser på respektive region. För att säkerställa kvalitén på regionernas finansiella rapportering sker en utvärdering tillsammans med koncernens controllers. Uppföljningen på regionnivå tillsammans med de kontroller och analyser som sker på koncernnivå är en viktig del i den interna kontrollen, för att säkerställa att den finansiella rapporteringen i allt väsentligt inte innehåller några felaktigheter.
Balder har fastställt hur information och kommunikation avseende den finansiella rapporteringen skall ske för att bolagets informationsgivning skall ske på ett effektivt och korrekt sätt. Balder har riktlinjer för hur den finansiella informationen kommuniceras mellan ledning och övriga medarbetare. Riktlinjer, uppdateringar och ändringar görs tillgängliga och kända för berörd personal genom muntlig och skriftlig information samt på Balders intranät. Styrelsen får ytterligare information avseende riskhantering, intern kontroll och finansiell rapportering från möten och rapporter från bolagets revisorer.
En ändamålsenlig process finns för löpande uppföljning och årlig utvärdering av efterlevnaden av interna policies, riktlinjer, manualer och koder samt av ändamålsenlighet och funktionalitet i etablerade kontrollaktiviteter. En särskild process finns för uppföljning av att rapporterade brister åtgärdas.
Olika metoder används för att värdera och minimera risker samt för att säkerställa att de risker som bolaget blir utsatt för hanteras enligt, för Balder, gällande policyer och regler. Styrelsen gör årligen en genomgång av den interna kontrollen i enlighet med styrelsens arbetsordning.
Styrelsen får minst en gång om året en rapport från Balders revisorer avseende internkontroll, riskhantering och finansiell rapportering.
Balder har en decentraliserad organisation som förvaltar 433 fastigheter från regionerna. I moderbolaget bedrivs finansverksamheten och ekonomifunktionen för hela koncernen. I moderbolaget finns en controllerfunktion som följer upp regionkontorens förvaltning samt finansverksamheten i moderbolaget. Balders storlek och den decentraliserade organisationen tillsammans med controllerfunktionen i moderbolaget medför att det inte för tillfället är motiverat att ha en särskild internrevisionsenhet.
Christina Rogestam Styrelseordförande
Sten Dunér Fredrik Svensson Anders Wennergren Erik Selin
Styrelseledamot Styrelseledamot Styrelseledamot Styrelseledamot och VD
Till årsstämman i Fastighets AB Balder, org nr 556525-6905
Det är styrelsen som har ansvaret för bolagsstyrningsrapporten för år 2011 på sidorna 83–87 och för att den är upprättad i enlighet med årsredovisningslagen.
Vi har läst bolagsstyrningsrapporten och baserat på denna läsning och vår kunskap om bolaget och koncernen anser vi att vi har tillräcklig grund för våra uttalanden. Detta innebär att vår lagstadgade genomgång av bolagsstyrningsrapporten har
en annan inriktning och en väsentligt mindre omfattning jämfört med den inriktning och omfattning som en revision enligt International Standards on Auditing och god revisionssed i Sverige har.
Vi anser att en bolagsstyrningsrapport har upprättats, och att dess lagstadgade information är förenlig med årsredovisningen och koncernredovisningen.
Göteborg den 10 april 2012 Öhrlings PricewaterhouseCoopers AB
Bengt Kron Auktoriserad revisor
Styrelsens ordförande sedan 2006. Utbildning: Fil. kand. samhällskunskap. Tidigare VD och koncernchef för Akademiska Hus AB, ordförande i Kyrkans Pensionskassa, Svevia AB samt Metria AB. Aktieinnehav i Balder: 66 000 B-aktier, 2 320 preferensaktier samt 3 000 B-aktier och 400 preferens-
aktier via bolag.
Styrelseledamot sedan 2005. Utbildning: Civilekonom. VD för AB Arvid Svensson, styrelseordförande i Klövern AB, ledamot i Novotek AB samt i Tenzing AB. Aktieinnehav i Balder:
2 915 892 A-aktier samt 13 542 540 B-aktier, samtliga via bolag.
Styrelseledamot sedan 2009. Utbildning: Jur. kand. Advokat, partner och styrelseledamot i Advokatfirman Glimstedt. Styrelseledamot i RL Nordic AB och Vindenergi Väst AB. Aktieinnehav i Balder:
3 336 A-aktier samt 224 568 B-aktier, samtliga via bolag.
Styrelseledamot sedan 2005. Utbildning: Gymnasieekonom. VD för Fastighets AB Balder. Styrelseledamot i Skandrenting AB, Catena AB, Corem Property Group AB samt SveaReal AS. Aktieinnehav i Balder: 8 298 594 A-aktier samt 57 207 798 B-aktier, samtliga via bolag.
Inget aktieinnehav i Balder.
Styrelseledamot sedan 2007. Utbildning: Civilekonom. VD för Länsförsäkringar AB. Styrelseordförande i Svensk Försäkring och Försäkringsbranschens Arbetsgivareorganisation samt ledamot i Svenskt Näringsliv. Aktieinnehav i Balder:
Balders styrelse består av fem personer, inklusive ordföranden. Styrelseledamöterna väljs årligen på årsstämman för tiden intill slutet av nästa årsstämma. Styrelsen har sitt säte i Göteborg. Intill redovisas nuvarande styrelseledamöter; när de valdes in, utbildning, deras befattning, andra väsentliga uppdrag samt aktieinnehav i Balder den 31 december 2011.
Erik Selin, född 1967
VD. Anställd sedan 2005. Utbildning: Gymnasieekonom Aktieinnehav i Balder: 8 298 594 A-aktier samt 57 207 798 B-aktier, samtliga via bolag.
Personal- och administrativ chef. Anställd sedan 2007. Utbildning: Gymnasieekonom Aktieinnehav i Balder: Inget aktieinnehav i Balder.
Finanschef. Anställd sedan 2007. Utbildning: Kandidatexamen företagsekonomi Aktieinnehav i Balder: 64 500 B-aktier.
Ekonomidirektör. Anställd sedan 2008. Utbildning: Civilekonom Aktieinnehav i Balder: 21 000 B-aktier.
Fastighetschef. Anställd sedan 2006. Utbildning: Civilekonom Aktieinnehav i Balder: 5 025 B-aktier samt 15 225 B-aktier genom bolag.
Förvaltningschef och vice VD. Anställd sedan 2005. Utbildning: Grundskola Aktieinnehav i Balder: 889 400 B-aktier samt 767 052 B-aktier via bolag.
Huvudansvarig: Bengt Kron, född 1965. Revisor i bolaget sedan 2009, vald på ordinarie årsstämma den 26 maj 2009 på fyra år till årsstämman 2013.
Överst från vänster: Erik Selin Petra Wing Engström Marcus Hansson Magnus Björndahl Benny Ivarsson Sharam Rahi
| Uthyrbar yta, kvm | ||||||||||||||
|---|---|---|---|---|---|---|---|---|---|---|---|---|---|---|
| Kommun | Fastighets beteckning |
Adress | Byggår | Fastighets kategori |
Tomt rätt |
Kontor | Handel | Industri/ Lager |
Utbildning/ Vård |
Hotell | Bostad | Övrigt | Totalt | Taxerings värde, Mkr |
| Region Stockholm | ||||||||||||||
| 1 Botkyrka | Freja 2 | Balders väg 4–16 | 1973 | Bostad | Ja | 7 060 | 220 | 7 280 | 42 | |||||
| 2 Botkyrka | Freja 3 | Balders väg 1–5, 9–15 | 1973 | Bostad | Ja | 7 060 | 220 | 7 280 | 46 | |||||
| 3 Botkyrka | Hallunda 4:11 | Iduns väg 2–16 | — | Övrigt | — | — | ||||||||
| 4 Botkyrka | Hallunda 4:9 | Balders väg 2–16 | — | Övrigt | — | — | ||||||||
| 5 Botkyrka | Idun 2 | Iduns väg 2–8, 12–16 | 1972 | Bostad | Ja | 6 970 | 346 | 7 316 | 45 | |||||
| 6 Botkyrka | Idun 3 | Iduns väg 1–5, 9–15 | 1972 | Bostad | Ja | 7 060 | 7 060 | 41 | ||||||
| 7 Huddinge | Bäckgården 8 | Vårby Allé 8, 10, 14–22 | 1974 | Övrigt | Ja | 2 818 | 1 731 | 3 805 | 8 354 | 47 | ||||
| 8 Huddinge | Vårby Gård 1:16 | Krongårdsvägen 3–35, 2–24 m fl 1973 | Bostad | 222 | 37 | 51 857 | 2 662 | 54 778 | 365 | |||||
| 9 Järfälla | Jakobsberg 2:2583 | Järfällavägen 100–104 m fl | 1985 | Övrigt | 2 620 | 1 725 | 718 | 15 232 | 1 759 | 22 054 | — | |||
| 10 Järfälla | Säby 3:29, 3:30 | Kopralsvägen 2–10 m fl | — | Bostad | 5 352 | 5 352 | 103 | |||||||
| 11 Lidingö | Fjällräven 1 | Vesslevägen 3 m fl | 1963 | Bostad | 100 | 4 300 | 2 561 | 6 961 | — | |||||
| 12 Nacka | Sicklaön 354:1 | Ektorpsvägen 2–6 m fl | 1979 | Kontor | 8 571 | 3 925 | 1 245 | 4 350 | 320 | 18 411 | 117 | |||
| 13 Nacka | Älta 9:130 | Ältavägen 170, 172 | 1992 | Handel | 960 | 880 | 1 840 | 18 | ||||||
| Nynäshamn | Musköten 1 | Björn Barkmans Väg 1–48 | 1968 | Bostad | 16 | 100 | 22 494 | 207 | 22 817 | 114 | ||||
| Sigtuna | Märsta 1:218 | Sönderborgsgatan 2, 4 | 1993 | Handel | 775 | 1 597 | 2 372 | 20 | ||||||
| 14 Solna | Puman 1 | Bangatan 21 m fl | 1972 | Kontor | 2 115 | 2 115 | 17 | |||||||
| 15 Solna | Sparrisen 2 | Anderstorpsvägen 8–16 m fl | 1974 | Kontor | 11 811 | 511 | 12 322 | 95 | ||||||
| 16 Stockholm | Berget 2 | Västmannagatan 13 | 1929 | Övrigt | 1 176 | 339 | 1 515 | 30 | ||||||
| 17 Stockholm | Doggen 1 | Vinthundsvägen 157 | 1974 | Kontor | 1 650 | 1 650 | 7 | |||||||
| 18 Stockholm | Doggen 2 | Vinthundsvägen 159 A, B | 1984 | Kontor | Ja | 4 690 | 4 690 | 31 | ||||||
| 19 Stockholm | Gladan 3 | Sankt Göransgatan 159 m fl | 1948 | Kontor | Ja | 5 355 | 124 | 5 479 | 82 | |||||
| 20 Stockholm | Holar 3 | Skalholtsgatan 10, 10 B | 1985 | Övrigt | Ja | 2 660 | 4 545 | 7 205 | — | |||||
| 21 Stockholm | Islandet 4 | Adolf Fredriks Kyrkogata 13 m fl | 1908 | Kontor | 1 845 | 245 | 66 | 2 156 | 52 | |||||
| 22 Stockholm | Järnplåten 23 1) | Kungsgatan 37 m fl | 1937 | Kontor | 4 469 | 2 048 | 6 017 | 206 | ||||||
| 23 Stockholm | Katthavet 8 | Näckströmsgatan 8 | 1929 | Handel | 8 022 | 8 022 | 184 | |||||||
| 24 Stockholm | Kilaberg 1 | Kilabergsvägen 4, 6, 8 m fl | 1975 | Kontor | Ja | 8 095 | 4 790 | 4 | 12 889 | 111 | ||||
| 25 Stockholm | Kungsbacken 8 | Drottninggatan 108 m fl | 1929 | Kontor | 1 787 | 563 | 56 | 2 406 | 48 | |||||
| 26 Stockholm | Kvasten 8 | Norrlandsgatan 14 | 1929 | Handel | 1 336 | 614 | 58 | 10 | 2 018 | 70 | ||||
| 27 Stockholm | Lindansaren 21, Vasastaden 1:32, 1:38 |
Saltmätargatan 5–11 m fl | 1929 | Kontor | 7 172 | 803 | 498 | 293 | 8 766 | 177 | ||||
| 28 Stockholm | Luftspringaren 10 | Saltmätargatan 19 | 1881 | Kontor | 498 | 498 | — | |||||||
| 29 Stockholm | Luftspringaren 16 | Saltmätargatan 19 A | 1929 | Kontor | 630 | 372 | 73 | 613 | 794 | 2 482 | 36 | |||
| 30 Stockholm | Lärftet 2 | Brommaplan 407–413 m fl | 1942 | Bostad | Ja | 138 | 530 | 180 | 895 | 1 743 | 16 | |||
| 31 Stockholm | Magneten 19 | Johannesfredsvägen 9, 11 | 1923 | Kontor | 6 905 | 2 350 | 70 | 9 325 | 47 | |||||
| 32 Stockholm | Magneten 25 | Ekbacksvägen 32 | 1963 | Kontor | 3 132 | 1 030 | 620 | 4 782 | 34 | |||||
| 33 Stockholm | Magneten 32 | Voltavägen 13, 13 A, 15 | 1982 | Kontor | 7 465 | 450 | 2 192 | 10 107 | 89 | |||||
| 34 Stockholm | Meteorologen 4 | Finn Malmgrens Väg 9 m fl | 1991 | Bostad | Ja | 399 | 725 | 1 124 | 14 | |||||
| 35 Stockholm | Meteorologen 5 | Finn Malmgrens Väg 11 m fl | 1991 | Bostad | Ja | 1 090 | 74 | 1 227 | 2 391 | 28 | ||||
| 36 Stockholm | Miklaholt 2 | Haukadalsgatan 10 | 1981 | Kontor | Ja | 1 128 | 788 | 1 916 | 17 | |||||
| 37 Stockholm | Motståndet 7, 9 | Ulvsundavägen 174 m fl | 1949 | Kontor | Ja | 1 906 | 1 283 | 888 | 176 | 4 253 | 27 | |||
| 38 Stockholm | Prästgårdsängen 3 | Prästgårdsgränd 1 A–B, 2, 4, 6 | 1986 | Kontor | Ja | 5 444 | 847 | 6 291 | 46 | |||||
| 39 Stockholm | Silket 2 | Brommaplan 422–426 m fl | 1941 | Handel | Ja | 174 | 602 | 94 | 562 | 1 432 | 12 | |||
| 40 Stockholm | Singeln 9 | Sorterargatan 8 | 1970 | Kontor | Ja | 5 242 | 68 | 5 | 5 315 | 23 | ||||
| 41 Stockholm | Spelbomskan 14 | Gyldéngatan 6 m fl | 1939 | Övrigt | 2 700 | 2 700 | — | |||||||
| 42 Stockholm | Syllen 3 | Förmansvägen 2 | 1968 | Kontor | Ja | 3 194 | 2 026 | 5 220 | 38 | |||||
| 43 Stockholm | Tråden 1 | Brommaplan 418, 420 m fl | 1942 | Handel | Ja | 555 | 41 | 537 | 1 133 | 10 | ||||
| 44 Stockholm | Vattenkraften 1 | Solkraftsvägen 5, 13–19, 23 | 1989 | Kontor | Ja | 7 189 | 734 | 2 842 | 12 | 10 777 | 4 | |||
| 45 Stockholm | Vreten 17 | Västberga Allé 11 m fl | 1959 | Kontor | Ja | 6 550 | 6 550 | 53 | ||||||
| 46 Stockholm | Vreten 25 | Västberga Allé 1, 1 A m fl | 1950 | Kontor | Ja | 9 777 | 580 | 2 198 | 55 | 12 610 | 97 | |||
| 47 Stockholm | Vreten 8 | Västberga Allé 9 m fl | 1952 | Kontor | Ja | 9 072 | 2 847 | 11 919 | 83 | |||||
| 48 Sundbyberg | Eken 14 | Allén 7 m fl | 1936 | Kontor | 8 410 | 217 | 286 | 8 913 | 97 | |||||
| Uppsala | Berthåga 53:1 | Naturstensvägen 41–115 m fl | 2007 | Bostad | 3 814 | 3 814 | 41 | |||||||
| Uppsala | Årsta 94:1 | Stålgatan 57–101 | 2006 | Bostad | 5 274 | 31 | 5 305 | 57 | ||||||
| Uppsala | Årsta 95:1 | Stålgatan 35–39 | 2005 | Bostad | 4 117 | 4 117 | 45 | |||||||
| 49 Vaxholm | Domaren 15 | Kapellgatan 4 | — | Övrigt | — | — | ||||||||
| 50 Vaxholm | Domaren 18 | Kapellgatan 2 m fl | 1964 | Övrigt | 140 | 1 165 | 1 267 | 2 572 | — | |||||
| Totalt Stockholm | 143 481 | 21 837 | 22 849 | 35 309 | 9 188 | 129 690 | 13 020 | 375 394 | 2 982 |
1) Ägs till 81,6 procent av Balder.
| Uthyrbar yta, kvm | ||||||||||||||
|---|---|---|---|---|---|---|---|---|---|---|---|---|---|---|
| Kommun | Fastighets beteckning |
Adress | Byggår | Fastighets kategori |
Tomt rätt |
Kontor | Handel | Industri/ Lager |
Utbildning/ Vård |
Hotell | Bostad | Övrigt | Totalt | Taxerings värde, Mkr |
| Region Göteborg/Väst | ||||||||||||||
| 1 Ale | Nödinge 38:14 | Ale Torg 7, 10–16 | 1969 | Handel | 3 920 | 10 419 | 10 | 14 349 | 113 | |||||
| 2 Ale | Surte 1:245 | Göteborgsvägen 99 m fl | 1967 | Bostad | 215 | 337 | 1 216 | 90 | 1 858 | 13 | ||||
| 3 Ale | Surte 1:293 | Göteborgsvägen 93 A–F | 1946 | Bostad | 356 | 424 | 780 | 4 | ||||||
| 4 Ale | Surte 1:294 | Brattåsstigen 6 | 1992 | Bostad | 176 | 609 | 785 | 5 | ||||||
| 5 Ale | Surte 4:38, 4:119 | Göteborgsvägen 64, 66, 68 m fl | 1987 | Handel | 908 | 1 320 | 387 | 457 | 139 | 3 211 | 11 | |||
| Alingsås | Bagaren 14 | Köpmansgatan 1 m fl | 1991 | Bostad | 556 | 556 | 5 | |||||||
| Alingsås | Bagaren 2 | Hantverksgatan 4 | 1992 | Bostad | 424 | 9 | 433 | 4 | ||||||
| Alingsås | Björkhagen 1 | Skaverydsvägen 132, 136 | 2008 | Bostad | 3 212 | 3 212 | 38 | |||||||
| Alingsås | Bolltorp 4:13 | Bolltorpsvägen 19 A–B m fl | 2003 | Bostad | 14 166 | 14 166 | 161 | |||||||
| Alingsås | Dryckeshornet 1 | Bankgatan 1 m fl | 1929 | Övrigt | 177 | 5 404 | 5 581 | 29 | ||||||
| Falkenberg | Faktorn 6 | Skreavägen 7 | 1988 | Kontor | 2 424 | 1 809 | 162 | 4 395 | 10 | |||||
| Falköping | Agaten 11 | Petter Ryttnings Väg 20 A, B m fl 1962 | Bostad | 880 | 51 | 931 | 3 | |||||||
| Falköping | Agaten 6 | Sigrud Kochs Gata 4 | 1964 | Bostad | 466 | 466 | 2 | |||||||
| Falköping | Anden 16 | Banérgatan 16 | 1929 | Bostad | 135 | 568 | 703 | 2 | ||||||
| Falköping | Ansgar 1 | Sankt Sigfridsgatan 45–49 A, B | 1965 | Bostad | 2 022 | 247 | 2 269 | 8 | ||||||
| Falköping | Apotekaren 2 | Sankt Olofgatan 9 | 1991 | Bostad | 623 | 660 | 1 283 | 6 | ||||||
| Falköping | Avenboken 1 | Margaretagatan 44 m fl | 1961 | Bostad | 1 234 | 1 234 | 5 | |||||||
| Falköping | Avenboken 2 | Margaretagatan 42 m fl | 1961 | Bostad | 1 226 | 1 226 | 5 | |||||||
| Falköping | Bagaren 7 | Trätorget 1, 3 m fl | 1995 | Bostad | 994 | 2 409 | 3 403 | 16 | ||||||
| Falköping | Byggmästaren 9 | Odengatan 16A, B | 1959 | Bostad | 100 | 2 240 | 2 340 | 8 | ||||||
| Falköping | Draken 8 | Odengatan 31 | 1929 | Bostad | 660 | 660 | 2 | |||||||
| Falköping | Ejdern 14 | Banérgatan 1A, B m fl | 1962 | Bostad | 2 236 | 69 | 2 305 | 8 | ||||||
| Falköping | Flugsnapparen 1 | Kapellsgatan 1 | 1959 | Bostad | 570 | 30 | 600 | 2 | ||||||
| Falköping Falköping |
Flugsnapparen 2 Flugsnapparen 6 |
Allégatan 3 Kapellgatan 3 |
1959 1959 |
Bostad Bostad |
570 570 |
570 570 |
2 2 |
|||||||
| Falköping | Guldsmeden 21 | Trädgårdsgatan 22 | 1939 | Kontor | 325 | 78 | 220 | 623 | 2 | |||||
| Falköping | Guldsmeden 7 | Ekmans Gränd 2, 4 m fl | 1987 | Handel | 259 | 827 | 468 | 20 | 1 574 | 6 | ||||
| Falköping | Göken 12 | Allégatan 9 A, B, 11 | 1990 | Bostad | 423 | 423 | 2 | |||||||
| Falköping | Hammaren 7 | Eriksgatan 33 A, B | 1943 | Bostad | 376 | 376 | 1 | |||||||
| Falköping | Hovslagaren 16 | Högaremsgatan 9A, B m fl | 1960 | Bostad | 2 104 | 87 | 2 191 | 7 | ||||||
| Falköping | Hytten 1 | Storgatan 34 m fl | — | Övrigt | — | — | ||||||||
| Falköping | Kemisten 1 | Stora Torget 7 m fl | 1929 | Handel | 316 | 215 | 531 | 2 | ||||||
| Falköping | Lejonet 2, 3 | Hjelmarsrörsgatan 24–46 | 1971 | Bostad | 6 724 | 151 | 6 875 | 25 | ||||||
| Falköping | Mejseln 4 | Sankt Sigfridsgatan 20 | 1942 | Bostad | 312 | 312 | 1 | |||||||
| Falköping | Muraren 15 | Sigrud Kochs Gata 16–20 | 1964 | Bostad | 1 611 | 15 | 1 626 | 5 | ||||||
| Falköping | Muraren 3 | Hwassgatan 7A, B | 1960 | Bostad | 960 | 960 | 4 | |||||||
| Falköping | Muraren 4 | Hwassgatan 5A, B | 1952 | Bostad | 745 | 745 | 3 | |||||||
| Falköping | Muraren 5 , 6 | Hwassgatan 3A, B m fl | 1959 | Bostad | 1 574 | 1 574 | 6 | |||||||
| Falköping | Oden 19 | Odengatan 5 | 1929 | Bostad | 317 | 317 | 1 | |||||||
| Falköping | Oxeln 1 | Wetterlinsgatan 24 A–C | 1952 | Bostad | 1 357 | 25 | 1 382 | 6 | ||||||
| Falköping | Sankt Jakob 14 | Sankt Sigfridsgatan 27 | 1940 | Bostad | 316 | 316 | 2 | |||||||
| Falköping | Sankt Jakob 18 | Eriksgatan 29 | 1940 | Bostad | 293 | 293 | 1 | |||||||
| Falköping | Sankt Johannes 18 | Sankt Sigfridsgatan 5 | 1939 | Bostad | 400 | 400 | 1 | |||||||
| Falköping | Sankt Lars 1 | Per Larsgatan 4 | 1961 | Bostad | 69 | 811 | 880 | 3 | ||||||
| Falköping | Sankt Olof 17, | Sankt Olofsgatan 10 | — | Övrigt | — | — | ||||||||
| Ranten 2:16 | ||||||||||||||
| Falköping | Sankt Olof 18 | Sankt Olofsgatan 14 m fl | 1990 | Bostad | 432 | 1 599 | 2 031 | 9 | ||||||
| Falköping | Sankt Staffan 13 | Bryngelsgatan 6 | 1929 | Kontor | 1 703 | 366 | 2 069 | 7 | ||||||
| Falköping | Sankt Tomas 13 | Warenbergsgatan 11 | 1938 | Bostad | 393 | 393 | 1 | |||||||
| Falköping Falköping |
Skalbaggen 1 Skalbaggen 11 |
Scheelegatan 21A, B Kapellsgatan 19 |
1957 1959 |
Bostad Bostad |
748 434 |
108 | 856 434 |
3 1 |
||||||
| Falköping | Skalbaggen 12 | Kapellgsgatan 27 | 1954 | Bostad | 540 | 540 | 2 | |||||||
| Falköping | Skalbaggen 5 | Danska Vägen 148 | 1954 | Bostad | 540 | 540 | 2 | |||||||
| Falköping | Skogslinden 3 | Margaretagatan 34 m fl | 1948 | Bostad | 716 | 716 | 3 | |||||||
| Falköping | Skogslinden 4 | Margaretagatan 32 m fl | 1946 | Bostad | 712 | 712 | 3 | |||||||
| Falköping | Spettet 1 | Wetterlinsgatan 18 A–C | 1952 | Bostad | 1 308 | 27 | 1 335 | 5 | ||||||
| Falköping | Svanen 24 | Danska Vägen 129, 131 | 1970 | Bostad | 1 180 | 1 180 | 4 | |||||||
| Falköping | Trädgårds | Marknadsgatan 7A, B | 1971 | Bostad | 1 272 | 20 | 1 292 | 5 | ||||||
| mästaren 18 | ||||||||||||||
| Falköping | Trädgårds | Högarensgatan 8 A–C | 1989 | Bostad | 1 018 | 1 018 | 5 | |||||||
| mästaren 19 | ||||||||||||||
| Falköping | Trädgårds mästaren 22 |
Marknadsgatan 9, 11 | 1969 | Bostad | 2 020 | 2 020 | 8 | |||||||
| Falköping | Urd 3 | Odengatan 19 m fl | 1965 | Bostad | 745 | 1 186 | 1 844 | 3 775 | 12 | |||||
| Falköping | Vargen 1 | Wetterlinsgatan 13 C–E | 1955 | Bostad | 1 441 | 1 441 | 6 |
| Kommun | Fastighets beteckning |
Adress | Byggår | Fastighets kategori |
Tomt rätt |
Kontor | Handel | Industri/ Lager |
Uthyrbar yta, kvm Utbildning/ Vård |
Hotell | Bostad | Övrigt | Totalt | Taxerings värde, Mkr |
|---|---|---|---|---|---|---|---|---|---|---|---|---|---|---|
| forts. Region Göteborg/Väst | ||||||||||||||
| Falköping | Vargen 2 | Dotorpsgatan 67A, B | 1955 | Bostad | 1 163 | 43 | 1 206 | 5 | ||||||
| Falköping | Vargen3 | Wetterlinsgatan 13 F–H | 1955 | Bostad | 242 | 832 | 1 074 | 4 | ||||||
| Falköping | Vargen 4 | Wetterlinsgatan 11 G, H | 1957 | Bostad | 1 130 | 521 | 1 651 | 5 | ||||||
| Falköping | Vargen 5 | Wetterlinsgatan 11 A, B, I | 1956 | Bostad | 1 086 | 357 | 1 443 | 5 | ||||||
| Falköping | Vargen 6, 8 | Wetterlinsgatan 11 C–E | 1956 | Bostad | 1 503 | 23 | 1 526 | 6 | ||||||
| Falköping | Vargen 7 | Wetterlinsgatan 11 F | 1957 | Bostad | 981 | 51 | 1 032 | 4 | ||||||
| Falköping | Vitsippan 2 | Hagbergsgatan 4 | 1956 | Bostad | 532 | 532 | 2 | |||||||
| 6 Göteborg | Askim 243:20 | Askims Torg 4–6 | 1974 | Kontor | 1 923 | 638 | 433 | 1 410 | 4 404 | — | ||||
| 7 Göteborg | Backa 171:3 | Backavägen 1 | 1955 | Handel | 280 | 4 137 | 4 417 | 51 | ||||||
| 8 Göteborg 9 Göteborg |
Backa 21:14 Bagaregården 5:8 |
Exportgatan 47 B Kungälvsgatan 6 C, D |
1989 1929 |
Övrigt Bostad |
564 | 1 834 | 584 | 108 | 2 506 584 |
9 7 |
||||
| 10 Göteborg | Bagaregården 5:9 | Kungälvsgatan 6 A, B | 1929 | Bostad | 581 | 581 | 7 | |||||||
| 11 Göteborg | Brämaregården 60:3 Virveltorget 6 m fl | 1969 | Kontor | Ja | 2 415 | 737 | 3 152 | 12 | ||||||
| 12 Göteborg | Brämaregården 72:4 Brämaregatan 15 m fl | 1959 | Kontor | Ja | 2 492 | 889 | 42 | 11 | 3 434 | 22 | ||||
| 13 Göteborg | Bur 134:1 | Oxholmsgatan 28 | 1990 | Bostad | Ja | 302 | 302 | — | ||||||
| 14 Göteborg | Gamlestaden 25:11 Marieholmsgatan 4 m fl | 1990 | Kontor | Ja | 3 318 | 681 | 3 999 | 22 | ||||||
| 15 Göteborg | Gamlestaden 26:13 Vassgatan 3 | 1988 | Kontor | Ja | 5 431 | 5 110 | 3 530 | 14 071 | 34 | |||||
| 16 Göteborg | Gullbergsvass 11:2 | Gullbergs Strandgata 38, 40 | 1977 | Övrigt | Ja | 5 865 | 5 865 | 22 | ||||||
| 17 Göteborg | Gårda 15:1 | Fabriksgatan 7, 9 | 1929 | Kontor | 7 158 | 207 | 511 | 7 876 | 118 | |||||
| 18 Göteborg | Gårda 15:12 | Drakegatan 2–4 | 1937 | Bostad | 1 655 | 87 | 6 717 | 8 459 | 140 | |||||
| 19 Göteborg | Högsbo 11:10 | Victor Hasselblads Gata 8 | 1975 | Kontor | 4 050 | 4 050 | 18 | |||||||
| 20 Göteborg | Högsbo 38:17 | Sisjö Kullegata 5, 7 | 1986 | Kontor | 1 680 | 1 680 | 11 | |||||||
| 21 Göteborg | Högsbo 38:20 | Sisjö Kullegata 6 | 1989 | Kontor | 2 068 | 792 | 2 860 | 20 | ||||||
| 22 Göteborg | Högsbo 38:8 | Sisjö Kullegata 8 | 1990 | Kontor | 4 138 | 2 948 | 7 086 | 42 | ||||||
| 23 Göteborg | Högsbo 1:1 | J A Wettergrens gata 7 | 1967 | Kontor | 11 129 | 3 836 | 286 | 15 251 | 60 | |||||
| 24 Göteborg | Inom Vallgraven 14:1 |
Södra Hamngatan 2 | 1960 | Handel | 285 | 2 637 | 1 905 | 4 827 | 74 | |||||
| 25 Göteborg | Inom Vallgraven 15:3 |
Drottninggatan 30 m fl | 1930 | Kontor | 3 847 | 379 | 169 | 4 395 | 95 | |||||
| 26 Göteborg | Inom Vallgraven 19:6 |
Drottninggatan 35 | 1929 | Kontor | 817 | 305 | 1 122 | 19 | ||||||
| 27 Göteborg | Inom Vallgraven 33:7 |
Magasinsgatan 26 | 1929 | Kontor | 2 189 | 897 | 258 | 387 | 3 731 | 49 | ||||
| 28 Göteborg | Inom Vallgraven 36:4 |
Kaserntorget 11 A | 1912 | Kontor | 2 455 | 10 | 9 414 | 4 851 | 16 730 | — | ||||
| 29 Göteborg | Inom Vallgraven 4:2 Östra Larmgatan 16 m fl | 1929 | Kontor | 2 068 | 1 631 | 62 | 3 761 | 61 | ||||||
| 30 Göteborg | Inom Vallgraven 4:4 Lilla Kungsgatan 3 m fl | 1929 | Kontor | 5 819 | 5 819 | 71 | ||||||||
| 31 Göteborg | Inom Vallgraven 54:9 |
Lilla Torget 4 | 1929 | Kontor | 836 | 836 | 17 | |||||||
| 32 Göteborg | Inom Vallgraven 58:6 |
Kyrkogatan 9 | 1989 | Handel | 1 815 | 230 | 20 | 2 728 | 4 793 | 81 | ||||
| 33 Göteborg | Inom Vallgraven 8:1 Östra Hamngatan 46–48 m fl | 1947 | Handel | 1 540 | 1 629 | 36 | 3 205 | 93 | ||||||
| 34 Göteborg | Inom Vallgraven 8:20 |
Kyrkogatan 33 | 1940 | Handel | 803 | 803 | 14 | |||||||
| 35 Göteborg | Järnbrott 145:6 | Svängrumsgatan 45–57 | 1965 | Bostad | Ja | 3 844 | 13 | 3 857 | 28 | |||||
| 36 Göteborg | Kobbegården 6:725 Datavägen 12 A | 1988 | Kontor | 3 388 | 3 388 | 22 | ||||||||
| 37 Göteborg | Kålltorp 36:7 | Solrosgatan 13 A | 1935 | Bostad | 769 | 105 | 874 | 10 | ||||||
| 38 Göteborg | Kålltorp 39:1 | Råstensgatan 2 A–C m fl | 1936 | Bostad | 791 | 791 | 9 | |||||||
| 39 Göteborg 40 Göteborg |
Lorensberg 46:1 Lorensberg 46:10 |
Storgatan 45, 47 m fl Vasagatan 54 m fl |
1929 1944 |
Handel Kontor |
299 983 |
1 288 572 |
42 | 326 | 1 955 1 555 |
31 47 |
||||
| 41 Göteborg | Lorensberg 46:11 | Vasagatan 52 m fl | 1929 | Handel | 1 203 | 1 203 | 21 | |||||||
| 42 Göteborg | Lorensberg 46:12 | Kungsportsavenyen 11, 13 m fl | 1929 | Handel | 2 394 | 2 394 | 60 | |||||||
| 43 Göteborg | Lorensberg 46:6 | Kungsportsavenyen 9 | 1950 | Övrigt | 1 176 | 1 176 | 33 | |||||||
| 44 Göteborg | Olskroken 10:5 | Olskroksgatan 30 | 1985 | Kontor | 3 034 | 1 477 | 4 511 | 29 | ||||||
| 45 Göteborg | Olskroken 25:11 | Falkgatan 7 | 1980 | Övrigt | 1 969 | 292 | 2 261 | — | ||||||
| 46 Göteborg | Sannegården 25:1 | Säterigatan 20 | 1970 | Övrigt | 782 | 2 685 | 3 467 | 18 | ||||||
| 47 Göteborg | Sannegården 28:5 | Sjöporten 1–5 m fl | 1945 | Kontor | 1 230 | 307 | 1 537 | 20 | ||||||
| 48 Göteborg | Tingstadsvassen 3:6 Krokegårdsgatan 3 m fl | 1944 | Handel | 65 | 3 493 | 230 | 6 | 3 794 | 79 | |||||
| 49 Göteborg | Torslanda 153:1 | Mossfyndsgatan 15 | 1990 | Övrigt | Ja | 362 | 362 | — | ||||||
| 50 Göteborg | Torslanda 155:3 | Mossfyndsgatan 10 | 1990 | Övrigt | Ja | 300 | 300 | — | ||||||
| 51 Göteborg | Torslanda 95:1 | Torslanda Torg 1–4 | 1973 | Handel | 244 | 4 578 | 16 | 871 | 968 | 6 677 | 50 | |||
| 52 Göteborg | Utby 39:11 | Västra Tvärskedet 3 | 1994 | Bostad | 116 | 351 | 467 | — | ||||||
| 53 Kungälv | Klocktornet 36 | Västra Gatan 57–61 | 1972 | Handel | 3 351 | 423 | 3 774 | 29 | ||||||
| 54 Kungälv | Krabbetornet 1, 35 | Västra Gatan 84–88, 90, 92 | 1938 | Handel | 213 | 840 | 430 | 1 483 | 14 | |||||
| 55 Kungälv | Nedre Platt 1 | Östra Gatan 1 | — | Övrigt | — | — | ||||||||
| 56 Kungälv | Rhodin 19 | Strandgatan 77–79 m fl | 1967 | Handel | 2 822 | 10 | 7 | 2 839 | 28 |
| Uthyrbar yta, kvm | ||||||||||||||
|---|---|---|---|---|---|---|---|---|---|---|---|---|---|---|
| Kommun | Fastighets beteckning |
Adress | Byggår | Fastighets kategori |
Tomt rätt |
Kontor | Handel | Industri/ Lager |
Utbildning/ Vård |
Hotell | Bostad | Övrigt | Totalt | Taxerings värde, Mkr |
| forts. Region Göteborg/Väst | ||||||||||||||
| 57 Kungälv | Skomakaren 10 | Triogatan 5 | 1988 | Kontor | 2 461 | 478 | 79 | 794 | 312 | 4 124 | 31 | |||
| 58 Kungälv | Slottsträdgården 5 | Gamla Torget 2 m fl | 1958 | Övrigt | 6 100 | 6 100 | 29 | |||||||
| Lerum | Floda 3:121 | Gamla Vägen 26–32 A–D | 1991 | Bostad | 1 016 | 1 016 | 8 | |||||||
| Lerum | Lerum 43:21 | Skattegårdsbacken 6–38 | 1991 | Bostad | 1 383 | 1 383 | 14 | |||||||
| Lerum | Torp 1:328 | Lindvägen 34 A–F | 1988 | Bostad | 428 | 11 | 439 | 3 | ||||||
| Mariestad | Enen 23 | Stockholmsvägen 11, 16, 18, 20 | 1985 | Handel | 3 889 | 1 952 | 5 841 | 42 | ||||||
| Mariestad | Furan 11, 12 | Stockholmsvägen 23, 25 | 1962 | Bostad | 121 | 5 874 | 637 | 6 632 | 29 | |||||
| Mariestad Mariestad |
Fårtickan 1 Granen 8 |
Bergsgatan 20–34 Viktoriagatan 20 |
1967 — |
Bostad Övrigt |
4 632 | 4 632 — |
21 — |
|||||||
| Mariestad | Murklan 1 | Bergsgatan 18 m fl | 2005 | Bostad | 12 599 | 12 599 | 58 | |||||||
| 59 Mölndal | Stockrosen 3 | Norra Ågatan 38 | 1964 | Kontor | 300 | 300 | 5 292 | 190 | 6 082 | 15 | ||||
| 60 Mölndal | Stockrosen 6 | Norra Ågatan 34 | 1948 | Kontor | 511 | 1 212 | 252 | 2 015 | 9 | |||||
| 61 Mölndal | Stockrosen 10 | Norra Ågatan 26 C | 1973 | Kontor | 1 683 | 53 | 1 761 | 9 | ||||||
| 62 Partille | Skulltorp 1:771, 1:839 |
Furulund Centrum | 1988 | Handel | 1 745 | 1 745 | 7 | |||||||
| Skara | Almen 4 | Hindsbogatan 16 m fl | 1986 | Bostad | 17 | 602 | 90 | 709 | 3 | |||||
| Skara | Aspen 1 | Malmgatan 9 A–C m fl | 1929 | Bostad | 1 415 | 50 | 1 465 | 7 | ||||||
| Skara | Bisittaren 2 | Stenåsgatan 4 | 1989 | Bostad | 354 | 354 | 2 | |||||||
| Skara | Bisittaren 6 | Härlundagatan 41 m fl | 1990 | Bostad | 300 | 300 | 2 | |||||||
| Skara | Boken 38 | Brinkagatan 2 A–C m fl | 1929 | Bostad | 967 | 967 | 4 | |||||||
| Skara | Bromsen 5 | Richertsgatan 1 | 1990 | Bostad | 534 | 534 | 3 | |||||||
| Skara | Fjärilen 6 | Folkungagatan 15 m fl | 1929 | Bostad | 350 | 350 | 2 | |||||||
| Skara | Frigga 4 | Mariebergsgatan 4A, B | 1956 | Bostad | 824 | 824 | 4 | |||||||
| Skara | Frigga 5 | Mariebergsgatan 6A, B | 1956 | Bostad | 828 | 828 | 4 | |||||||
| Skara | Heimdal 1 | Hindsbogatan 43 A–B m fl | 1947 | Bostad | 632 | 50 | 682 | 3 | ||||||
| Skara | Heimdal 4 | Hindsbogatan 37 A–B m fl | 1947 | Bostad | 647 | 25 | 672 | 3 | ||||||
| Skara | Plymen 4, 5 | Vallgatan 36 A | 1932 | Bostad | 705 | 705 | 3 | |||||||
| Skara | Rådhuset 40 | Alandersgatan 5 m fl | 1929 | Bostad | 198 | 1 905 | 2 103 | 12 | ||||||
| Skara | Sländan 1 | Borggatan 8A–C | 1954 | Bostad | 1 434 | 1 434 | 8 | |||||||
| Skara | Smörberget 2 | Stenåsgatan 10 | 1988 | Bostad | 410 | 410 | 2 | |||||||
| Skara | Svärdet 11 | Vallgatan 30 | 1990 | Bostad | 412 | 412 | 2 | |||||||
| Skara | Tallen 7 | Hindsbogatan 20 | 1937 | Bostad | 852 | 852 | 5 | |||||||
| Skara | Tor 10 | Hinsbogatan 17 | 1929 | Bostad | 689 | 689 | 3 | |||||||
| Skara | Tor 6 | Marumsgatan 16 | 1929 | Bostad | 312 | 829 | 1 141 | 5 | ||||||
| Skara Skövde |
Tyr 1 Dagsländan 10 |
Hindsbogatan 45 A–B m fl Barkvägen 2–32 A–D |
1947 1972 |
Bostad Bostad |
100 | 623 22 202 |
57 | 680 22 302 |
3 98 |
|||||
| Skövde | Ekoxen 10 | Barkvägen 345 m fl | 1974 | Bostad | 1 504 | 180 | 1 429 | 21 395 | 5 352 | 29 860 | 134 | |||
| Tidaholm | Ankan 15 | Norra Kungsvägen 68 A, B | 1990 | Bostad | 248 | 248 | 1 | |||||||
| Tidaholm | Ankan 16 | Norra Kungsvägen 66 A, B | 1990 | Bostad | 248 | 248 | 1 | |||||||
| Tidaholm | Drott 16 | Norra Kungsvägen 23 A–C , 25 A–C |
1987 | Bostad | 606 | 606 | 2 | |||||||
| Tidaholm | Gimle 3 | Smedjegatan 6 A–F | 1989 | Bostad | 400 | 400 | 1 | |||||||
| Tidaholm | Linden 4 | Långgatan 41 A–D | 1989 | Bostad | 324 | 324 | 1 | |||||||
| Tidaholm | Sleipner 23 | Egnahemsvägen 16 A–F, 18 A–D 1990 | Bostad | 720 | 720 | 3 | ||||||||
| Tidaholm | Spoven 16 | Färgaregatan 3, 5 m fl | 1989 | Bostad | 1 732 | 1 732 | 6 | |||||||
| Tidaholm | Thule 3 | Solkullegatan 11 A–F | 1988 | Bostad | 522 | 522 | 2 | |||||||
| Tidaholm | Tiljan 5 | Västra Drottningvägen 94 A–C | 1988 | Bostad | 352 | 352 | 1 | |||||||
| Tidaholm | Titanen 12 | Hörnviksgatan 9 A–D, 11 A–D | 1990 | Bostad | 656 | 656 | 2 | |||||||
| Tidaholm | Tordyveln 1 | Västra Ringvägen 5A, B | 1988 | Bostad | 224 | 224 | 1 | |||||||
| Tidaholm | Tordyveln 3 | Västra Ringvägen 1A, B | 1988 | Bostad | 224 | 224 | 1 | |||||||
| Tidaholm | Tumlaren 1 | Västra Drottningvägen 64 A, B | 1943 | Bostad | 512 | 512 | 2 | |||||||
| Trollhättan | Hoppet 1 | Drottninggatan 13 m fl | 1992 | Bostad | 295 | 2 341 | 265 | 2 901 | 23 | |||||
| Trollhättan | Oden 7 | Drottninggatan 25–33 m fl | 1976 | Handel | 13 823 | 1 014 | 1 416 | 16 253 | 109 | |||||
| Trollhättan | Propellern 7 | Saabvägen 1 | 1992 | Kontor | 4 759 | 9 | 4 768 | 19 | ||||||
| Trollhättan | Sjöfrun 5 | Magasinsgatan 4 A–B m fl | 1936 | Bostad | 193 | 1 367 | 161 | 1 721 | 11 | |||||
| Trollhättan | Venus 9 | Föreningsgatan 10 A–C m fl | 1989 | Bostad | 1 250 | 475 | 1 594 | 3 319 | 23 | |||||
| Trollhättan Trollhättan |
Verkmästaren 14 Västbjörke 2:84, 2:85, 2:88 |
Ekholmsgatan 11 m fl Djupedalsvägen 1 A–D, 3 A–D, 5 A–D, 7 A–D m fl |
1978 1989 |
Övrigt Bostad |
1 421 | 2 370 | 75 | 1 496 2 370 |
— 7 |
|||||
| Uddevalla | Bagge 7 | Kungsgatan 10 m fl | 1968 | Handel | 1 239 | 1 380 | 100 | 2 719 | 22 | |||||
| Uddevalla | Fredborg 1 | Norra Drottninggatan 30 | 1909 | Handel | 200 | 200 | 1 | |||||||
| Uddevalla | Kålgården 51 | Kyrkogårdsgatan 4, 6 m fl | 1963 | Övrigt | 1 189 | 890 | 500 | 294 | 6 200 | 10 | 9 083 | 47 | ||
| Vänersborg | Resedan 15 | Kungsgatan 5 m fl | 1993 | Bostad | 1 168 | 1 203 | 35 | 2 406 | 14 | |||||
| Totalt Göteborg/Väst | 108 796 | 77 688 | 34 069 | 18 131 | 21 038 | 197 527 | 26 696 | 484 010 | 3 233 |
| Uthyrbar yta, kvm | ||||||||||||||
|---|---|---|---|---|---|---|---|---|---|---|---|---|---|---|
| Kommun | Fastighets beteckning |
Adress | Byggår | Fastighets kategori |
Tomt rätt |
Kontor | Handel | Industri/ Lager |
Utbildning/ Vård |
Hotell | Bostad | Övrigt | Totalt | Taxerings värde, Mkr |
| Region Öresund | ||||||||||||||
| DK, Greve | Ventrupparken 6 | Ventrupparken 6 | 2010 | Handel | 4 723 | 4 723 | 23 | |||||||
| Halmstad | Bonden 5 | Skånegatan 59 m fl | 1947 | Övrigt | 1 111 | 140 | 5 990 | 376 | 7 617 | — | ||||
| Halmstad | Eketånga 24:45 | Rörkullsvägen 7 m fl | 1990 | Kontor | 1 671 | 1 259 | 592 | 3 522 | 13 | |||||
| Halmstad | Flygaren 17 | Svetsaregatan 17 | 1987 | Övrigt | 600 | 600 | — | |||||||
| Halmstad | Hjärtat 4 | Nygatan 2 m fl | 1987 | Handel | 214 | 1 498 | 597 | 4 | 2 313 | 29 | ||||
| Halmstad | Makrillen 8 | Kungsgatan 5 | 1929 | Övrigt | 305 | 1 840 | 2 145 | 14 | ||||||
| Helsingborg | Amerika Södra 28 | Södergatan 101–109 m fl | 1950 | Bostad | 501 | 23 | 5 720 | 1 363 | 7 607 | 73 | ||||
| Helsingborg | Skalbaggen 7 | Nytorgsbacken 43 | 1929 | Bostad | 688 | 96 | 784 | 5 | ||||||
| Helsingborg | Skalbaggen 15 | Gustav Adolfs Gata 13 | 1939 | Bostad | 762 | 19 | 781 | 5 | ||||||
| Helsingborg | Skalbaggen 16 | Gustav Adolfs Gata 11 m fl | 1935 | Bostad | 195 | 2 155 | 30 | 2 380 | 16 | |||||
| Helsingborg | Skalbaggen 17 | Gasverksgatan 34 | 1935 | Bostad | 83 | 712 | 32 | 827 | 5 | |||||
| Helsingborg | Skalbaggen 18 | Gasverksgatan 36 | 1933 | Bostad | 34 | 818 | 82 | 934 | 6 | |||||
| Helsingborg | Skalbaggen 19 | Gasverksgatan 38 | 1935 | Bostad | 708 | 72 | 780 | 5 | ||||||
| Helsingborg | Skalbaggen 20 | Gasverksgatan 40 | 1935 | Bostad | 83 | 632 | 109 | 824 | 5 | |||||
| Helsingborg | Skalbaggen 21 | Gasverksgatan 42 | 1935 | Bostad | 711 | 117 | 828 | 5 | ||||||
| Helsingborg | Skalbaggen 22 | Gasverksgatan 44 m fl | 1930 | Bostad | 143 | 1 905 | 24 | 2 072 | 15 | |||||
| Helsingborg | Skalbaggen 23 | Gustav Adolfs Gata 17, 19 m fl | 1967 | Bostad | 42 | 3 643 | 51 | 3 736 | 27 | |||||
| Helsingborg | Skalbaggen 24 | Gustav Adolfs Gata 15 | 1983 | Bostad | 2 134 | 2 134 | 15 | |||||||
| Helsingborg | Verdandi 1 | Oxievångsvägen 5 | 2006 | Bostad | 62 | 3 763 | 3 825 | 44 | ||||||
| Helsingborg | Württemberg 20 | Gustav Adolfs Torg 8 | 1937 | Handel | 1 657 | 6 123 | 4 786 | 1 314 | 13 880 | 103 | ||||
| Höganäs | Kaktusen 29, 30, 33 Storgatan 42 A m fl | 1962 | Kontor | 2 348 | 322 | 0 | 1 960 | 4 630 | 26 | |||||
| Lund | Dioriten 1 | Brunnsgård m fl | 1929 | Kontor | 3 080 | 3 080 | 31 | |||||||
| Lund | Lagfarten 1, 2 | Magistratvägen 10, 12 | 1968 | Kontor | 3 302 | 1 464 | 4 766 | 24 | ||||||
| Lund | Rivan 4 | Odlarevägen 14 | 1978 | Handel | 334 | 579 | 318 | 1 231 | 5 | |||||
| Lund | Rügen 1 | Stralsundsvägen 1–25 | 2006 | Bostad | 3 083 | 3 083 | 41 | |||||||
| Lund | Rügen 2 | Stralsundsvägen 29–43 | 2006 | Bostad | 5 264 | 528 | 5 792 | 79 | ||||||
| Malmö | Ledebur 15 | Ledebursgatan 1–5 m fl | 1990 | Kontor | 6 377 | 1 235 | 7 612 | 61 | ||||||
| Malmö | Spinneriet 8 | Baltzarsgatan 20, 22 m fl | 1957 | Övrigt | 12 148 | 3 097 | 2 346 | 5 540 | 1 491 | 24 622 | 476 | |||
| Malmö | von Conow 54 | Baltzarsgatan 31 | 1964 | Kontor | 9 393 | 3 867 | 579 | 2 584 | 4 504 | 20 927 | 338 | |||
| Åstorp | Asken 14 | Skolgatan 14 | 1952 | Bostad | 167 | 239 | 47 | 771 | 1 224 | 5 | ||||
| Åstorp | Blåklockan 9 | Fågelsångsgatan 32 A–B | 1966 | Bostad | 808 | 808 | 3 | |||||||
| Åstorp | Boken 4 | Skogsgatan 14 | 1945 | Bostad | 584 | 584 | 2 | |||||||
| Åstorp | Boken 5 | Skogsgatan 16 | 1944 | Bostad | 592 | 592 | 3 | |||||||
| Åstorp | Boken 6 | Skogsgatan 18 | 1945 | Bostad | 586 | 586 | 2 | |||||||
| Åstorp | Boken 7 | Skogsgatan 20 A–B | 1945 | Bostad | 876 | 876 | 3 | |||||||
| Åstorp | Boken 10 | Skolgatan 15 | 1952 | Bostad | 760 | 760 | 3 | |||||||
| Åstorp | Boken 11 | Skolgatan 13 | 1953 | Bostad | 720 | 720 | 3 | |||||||
| Åstorp | Boken 13 | Esplanaden 19 A–B | 1947 | Bostad | 997 | 997 | 4 | |||||||
| Åstorp | Boken 14 | Skolgatan 17 | 1948 | Bostad | 722 | 722 | 2 | |||||||
| Åstorp | Boken 15 | Skolgatan 11 A–C | 1956 | Bostad | 264 | 1 302 | 139 | 1 729 | 3 434 | 12 | ||||
| Åstorp | Ekorren 27 | Skolgatan 7 | 1929 | Bostad | 337 | 639 | 976 | 4 | ||||||
| Åstorp | Hyllinge 3:73 | Postgatan 14 A | 1963 | Bostad | 120 | 160 | 3 983 | 134 | 4 397 | 14 | ||||
| Åstorp | Hyllinge 3:76 | Örtgatan 13 E | 1973 | Bostad | 2 009 | 2 009 | 9 | |||||||
| Åstorp | Hyllinge 5:122 | Smedgatan 2 m fl | 1991 | Bostad | 1 439 | 1 439 | 6 | |||||||
| Åstorp | Hästhoven 11 | Fabriksgatan 19 A–C m fl | 1960 | Bostad | 455 | 358 | 103 | 2 633 | 3 549 | 13 | ||||
| Åstorp | Kastanjen 14 | Esplanaden 7 | 1977 | Bostad | 1 201 | 547 | 1 818 | 119 | 3 685 | 16 | ||||
| Åstorp | Kastanjen 16 | Storgatan 30–32 | 1972 | Bostad | 758 | 286 | 1 594 | 37 | 2 675 | 11 | ||||
| Åstorp | Linden 11 | Nyvångsgatan 1–37 | 1961 | Bostad | 1 472 | 1 472 | 6 | |||||||
| Åstorp | Lärksoppen 10 | Ekebrogatan 111 | 1972 | Bostad | 10 | 8 050 | 165 | 8 225 | 31 | |||||
| Åstorp | Lärkträdet 10 | Ekebrogatan 1–78 | 1970 | Bostad | 6 107 | 142 | 6 249 | 24 | ||||||
| Åstorp | Moroten 10 | Torggatan 35 A | 1954 | Bostad | 818 | 818 | 3 | |||||||
| Åstorp | Resedan 1 | Norra Storgatan 10 A–D | 1964 | Bostad | 28 | 1 061 | 1 089 | 4 | ||||||
| Åstorp | Svärdsliljan 1 | Östergatan 16 A | 1958 | Bostad | 457 | 6 457 | 6 914 | 25 | ||||||
| Åstorp | Tranan 1 | Fjällvägen 10–12 | 1991 | Bostad | 3 805 | 3 805 | 19 | |||||||
| Totalt Öresund | 44 827 | 26 560 | 5 012 | 7 187 | 7 380 | 93 058 | 12 636 | 196 660 | 1 716 |
| Uthyrbar yta, kvm | ||||||||||||||
|---|---|---|---|---|---|---|---|---|---|---|---|---|---|---|
| Kommun | Fastighets beteckning |
Adress | Byggår | Fastighets kategori |
Tomt rätt |
Kontor | Handel | Industri/ Lager |
Utbildning/ Vård |
Hotell | Bostad | Övrigt | Totalt | Taxerings värde, Mkr |
| Region Öst | ||||||||||||||
| Västerhejde Vibble | ||||||||||||||
| Gotland | 1:457 | Vibble Tvinnaregatan 2–226 | 1989 | Bostad | 7 741 | 7 741 | 46 | |||||||
| Gotland | Soldaten 1 | Volontärgatan 1–263 Bågvägen 1–5, 13, 29–41, 2–34, |
2005 | Bostad | 3 315 | 3 315 | 44 | |||||||
| Jönköping | Hålan 6:2 | 38–46 | 1972 | Bostad | 9 968 | 9 968 | 45 | |||||||
| Jönköping | Tigern 7 | Backgatan 2 A, B, 4 A–D | 1968 | Bostad | 5 985 | 5 985 | 37 | |||||||
| Jönköping | Björnen 6 | Tormenåsgatan 15 | 1991 | Kontor | 773 | 176 | 949 | 6 | ||||||
| Jönköping | Lejoninnan 10 | Nygatan 2, 4, 6 A–D | 1965 | Bostad | 11 147 | 11 147 | 67 | |||||||
| Mickels Väg 10 A–H, 12 A–E, 13 | ||||||||||||||
| Jönköping | Mjälaryd 3:300 | A–H, 15 A–C | 1991 | Bostad | 2 611 | 337 | 2 948 | — | ||||||
| Köping | Disa 1 | Stora Torget 3 A, B | 1975 | Bostad | 662 | 924 | 1 586 | 7 | ||||||
| Köping | Fenja 10 | Västra Åpromenaden 18A, C m fl 1965 | Handel | 1 473 | 2 073 | 1 169 | 578 | 5 293 | 17 | |||||
| Köping | Freja 11 | Stora Gatan 8 m fl | 1975 | Bostad | 124 | 876 | 1 612 | 69 | 2 681 | 12 | ||||
| Köping | Freja 3 | Stora Gatan 6 A, B | 1979 | Bostad | 416 | 1 324 | 1 740 | 9 | ||||||
| Köping | Immanuel 2 | Tunadalsgatan 28 A–E, 30 A– D, 32 A–E, 34 A–F |
1965 | Bostad | 120 | 11 131 | 273 | 11 524 | 41 | |||||
| Köping | Inga 1 | S:t Olovsgatan 52, 54, 56 A–C | 1947 | Bostad | 177 | 97 | 2 271 | 179 | 2 724 | 13 | ||||
| Köping | Tunadal 6–9 | Tunadalsgatan 6A | 1972 | Bostad | 330 | 8 226 | 990 | 9 546 | 48 | |||||
| Norrköping | Gärdet 1 | Rågången 71, 73 | 1958 | Bostad | 491 | 4 609 | 5 100 | 29 | ||||||
| Norrköping | Lammet 2 | Kungstorget 2 m fl | 1939 | Bostad | 173 | 1 950 | 2 405 | 34 | 4 562 | 30 | ||||
| Norrköping | Lokatten 12 | Hospitalgatan 9, 11 m fl | 1992 | Bostad | 1 693 | 380 | 4 804 | 1 091 | 7 968 | 73 | ||||
| Norrköping | Planket 20 | Bråddgatan 54 | 1983 | Bostad | 1 139 | 1 139 | 10 | |||||||
| Norrköping | Planket 23 | Plankgatan 46 | 1940 | Bostad | 25 | 60 | 941 | 599 | 1 625 | 9 | ||||
| Norrköping | Prinsen 18 | Hospitalgatan 42–52 m fl | 1967 | Bostad | 30 | 9 558 | 5 | 9 593 | 75 | |||||
| Norrköping | Sprutan 8 | Gamla Rådstugugatan 52 m fl | 1940 | Bostad | 346 | 1 318 | 92 | 1 756 | 14 | |||||
| Norrköping | Stenhuggaren 25 | Sandgtatan 28 | 1960 | Bostad | 2 914 | 2 914 | 23 | |||||||
| Norrköping | Storgatan 10 | Drottninggatan 10, 12 | 1929 | Bostad | 484 | 1 213 | 688 | 2 385 | 17 | |||||
| Norrköping | Storgatan 9 | Drottninggatan 14 m fl | 1985 | Bostad | 252 | 355 | 5 968 | 231 | 6 806 | 55 | ||||
| Norrköping | Stävan 2 | Rösgången 32 | 1959 | Bostad | Ja | 3 639 | 3 639 | 22 | ||||||
| Norrköping | Tullhuset 1 | Gamla Rådstugugatan 11 m fl | 1929 | Bostad | 273 | 1 320 | 1 593 | 13 | ||||||
| Tranås | Bågskytten 4 | Grännavägen 21 | 1949 | Bostad | 478 | 478 | 2 | |||||||
| Tranås | Bågskytten 5 | Stjärnvägen 13 A | 1991 | Bostad | 500 | 500 | 3 | |||||||
| Tranås | Falkberget 24 | Mjölbyvägen 1 m fl | 1969 | Bostad | 1 017 | 70 | 1 087 | 4 | ||||||
| Tranås | Flundran 2 | Granitgatan 2 | 1966 | Övrigt | — | — | ||||||||
| Tranås | Forellen 3 | Beckhemsvägen 23–31, 22–32 | 1972 | Bostad | 5 577 | 125 | 5 702 | 22 | ||||||
| Tranås | Forellen 4 | Beckhemsvägen 21 A, B | 1930 | Övrigt | 150 | 250 | 400 | — | ||||||
| Tranås | Forellen 5 | Beckhemsvägen 14–20 | 1972 | Bostad | 348 | 6 019 | 10 | 6 377 | 37 | |||||
| Tranås | Gäddan 2 | Beckhemsvägen 2 A–F | 1966 | Bostad | 3 402 | 3 402 | 13 | |||||||
| Tranås | Jupiter 17 | Tingvägen 20 A–F | 1988 | Bostad | 476 | 476 | 2 | |||||||
| Tranås | Kometen 10 | Nämndemansgatan 6, 8 | 1944 | Bostad | 708 | 708 | 2 | |||||||
| Tranås | Kullen 1 | Västra vägen 7 A | 1970 | Bostad | 670 | 34 | 704 | 3 | ||||||
| Beckhemsvägen 4, 6 A–E, 8 A–F, | ||||||||||||||
| Tranås Tranås |
Laxen 2 Laxen 3 |
10 A, B Beckhemsvägen 8 |
1967 1973 |
Bostad Övrigt |
324 | 9 793 | 308 575 |
10 425 575 |
35 1 |
|||||
| Tranås | Lejonet 5 | Sveagatan 4 A–E | 1940 | Bostad | 1 279 | 35 | 1 314 | 6 | ||||||
| Tranås | Lindkullen 11 | Majorsgatan 18 | 1929 | Bostad | 814 | 814 | 3 | |||||||
| Tranås | Lindkullen 12 | Majorsgatan 20 | 1949 | Bostad | 943 | 128 | 1 071 | 4 | ||||||
| Tranås | Lindkullen 13 | Majorsgatan 11 | 1946 | Bostad | 999 | 10 | 1 009 | 4 | ||||||
| Tranås | Nordstjärnan 7 | Storgatan 38 m fl | 1965 | Bostad | 265 | 966 | 1 504 | 216 | 2 951 | 10 | ||||
| Tranås | Norra Gyllenfors 9 | Missionsgatan 6, 8 A, B, 10 m fl | 1987 | Bostad | 369 | 4 938 | 30 | 5 658 | 35 | 11 030 | 54 | |||
| Tranås | Oden 12 | Nygatan 18 m fl | 1929 | Bostad | 367 | 1 213 | 1 997 | 110 | 3 687 | 18 | ||||
| Tranås | Sutaren 2 | Beckhemsvägen 12 A–I | 1968 | Bostad | 496 | 2 752 | 551 | 3 799 | 14 | |||||
| Tranås | Södra Framnäs 20 | Framnäsgatan 2 A–F | 1984 | Bostad | 402 | 402 | 2 | |||||||
| Tranås | Tigern 14 | Götgatan 29, 31 | 1960 | Bostad | 736 | 736 | 3 | |||||||
| Tranås | Tjädern 23 | Framnäsgatan 1 A–K m fl | 1983 | Bostad | 684 | 684 | 3 | |||||||
| Tranås | Tornsvalan 3 | Östra Järnvägsgatan 1 A–B m fl | 1988 | Bostad | 2 073 | 10 | 2 083 | 10 | ||||||
| Tranås | Västermalm 23–25 | Storgatan 15, 17, 19, 21 m fl | 1947/1955 Bostad | 2 560 | 2 913 | 1 181 | 6 654 | 84 | ||||||
| Tranås | Öringen 1 | Granitgatan 7, 9 | 1971 | Bostad | 3 040 | 3 040 | 12 | |||||||
| Karlstorps-råsa | ||||||||||||||
| Vetlanda | 3:116 | Paulis Väg 13 A–L, 15 A–H | 1990 | Bostad | 1 540 | 1 540 | 3 | |||||||
| Karlstorps-råsa | ||||||||||||||
| Vetlanda | 3:117 | Massavägen 3 | 1991 | Övrigt | 339 | 339 | — | |||||||
| Totalt Öst | 7 469 | 17 686 | 30 | — | — | 163 552 | 8 845 | 197 582 | 1 116 |
| Uthyrbar yta, kvm | ||||||||||||||
|---|---|---|---|---|---|---|---|---|---|---|---|---|---|---|
| Kommun | Fastighets beteckning |
Adress | Byggår | Fastighets kategori |
Tomt rätt |
Kontor | Handel | Industri/ Lager |
Utbildning/ Vård |
Hotell | Bostad | Övrigt | Totalt | Taxerings värde, Mkr |
| Region Norr | ||||||||||||||
| Gävle | Furuvik 100:18 | Harnäsgatan 2 | — | Övrigt | — | — | ||||||||
| Gävle | Holmsund 11:1–3 | Korsnäsvägen 104 A, B | 1929 | Bostad | 1 200 | 260 | 1 460 | |||||||
| Gävle | Holmsund 7:6 | Holmsundsvägen 7, 17–29 | 1929 | Bostad | 2 948 | 2 948 | ||||||||
| Gävle | Kastet 6:2–6:3 | Korsnäsvägen 142 | 1924–1943 Bostad | 432 | 432 | |||||||||
| Gävle | Kastet 8:1, 12:1 m fl Forskarvägen 27 | 1929 | Bostad | 1 271 | 104 | 12 467 | 1 781 | 15 623 | 45 | |||||
| Gävle | Lillhagen 2:11 | Korsnäsvägen 172 | 1986 | Övrigt | 305 | 305 | 1 | |||||||
| Gävle | Lillhagen 5:3 | Torkarvägen 2–14 | 1946 | Bostad | 2 871 | 2 871 | 9 | |||||||
| Gävle | Norr 18:6 | Hattmakaregatan 11, 13 B, D m fl |
1952 | Bostad | 450 | 2 641 | 385 | 3 476 | 27 | |||||
| Gävle | Norr 27:2 | Stora Esplenadgatan 9 m fl | 1929 | Bostad | 127 | 480 | 2 185 | 40 | 2 832 | 19 | ||||
| Gävle | Söder 58:7 | Södra Kungsgatan 44 m fl | 1969 | Bostad | 289 | 535 | 2 004 | 658 | 3 486 | 21 | ||||
| Gävle | Sörby 10:9 | Falkvägen 5 A, B | 1994 | Bostad | 512 | 512 | 4 | |||||||
| Karlstad | Anden 9 | Åttkantsgatan 1, 3 A, B | 1983 | Bostad | 1 492 | 1 492 | 14 | |||||||
| Karlstad | Braxen 34 | Nygatan 1 m fl | 1944 | Bostad | 321 | 1 198 | 521 | 2 040 | 12 | |||||
| Karlstad | Druvan 1 | Drottninggatan 22 m fl | 1929 | Bostad | 459 | 1 443 | 681 | 2 583 | 29 | |||||
| Karlstad | Ekorren 9 | Sandbäcksgatan 5 m fl | 1929 | Bostad | 715 | 46 | 1 811 | 2 572 | 17 | |||||
| Karlstad | Furan 5 | Gillbergsgatan 3 A–D | 1951 | Bostad | 119 | 1 710 | 1 829 | 16 | ||||||
| Karlstad | Furan 7 | Jössegatan 3 A, B | 1968 | Bostad | 925 | 97 | 1 022 | 6 | ||||||
| Karlstad | Granatkastaren 4 | Artillerigatan 1–5 | 1945 | Bostad | 748 | 748 | 6 | |||||||
| Karlstad | Gruvan 12 | Västra kanalgatan 3 | 1991 | Bostad | 126 | 2 525 | 2 651 | 25 | ||||||
| Karlstad | Gruvan 2 | Östra Kyrkogatan 4 | 1929 | Bostad | 1 064 | 102 | 1 166 | 10 | ||||||
| Karlstad | Grävlingen 3 | Filaregatan 1 m fl | 1929 | Bostad | 138 | 1 030 | 1 168 | 10 | ||||||
| Karlstad Karlstad |
Pilbågen 1 Registratorn 1 |
Sandelsgatan 2, 4, 6, 8 Norra Allén 26 A, B |
1942/1985 Bostad 1949 |
Bostad | 2 184 502 |
56 | 2 184 558 |
18 4 |
||||||
| Karlstad | Registratorn 8 | Norra Allén 30 A, B | 1948 | Bostad | 456 | 61 | 517 | 8 4 |
||||||
| Karlstad | Registratorn 9 | Norra Allén 28 | 1946 | Bostad | 100 | 466 | 29 | 595 | ||||||
| Karlstad | Spiran 1–6 | Lignellsgatan 1 m fl | 1938–1942 Bostad | 95 | 4 456 | 59 | 4 610 | 39 | ||||||
| Karlstad | Trätälja 11 | Drottninggatan 37 m fl | 1959 | Bostad | 259 | 4 567 | 35 | 4 861 | 46 | |||||
| Karlstad | Tusenskönan 1 | Älvdalsgatan 8 A–C | 1950 | Bostad | Ja | 69 | 1 288 | 1 357 | 13 | |||||
| Karlstad | Väduren 3 | Rudsvägen 1 A–D | 1942 | Bostad | 1 344 | 24 | 1 368 | 11 | ||||||
| Sundsvall | Aeolus 1 | Nybrogatan 19 m fl | 1944 | Bostad | 89 | 501 | 872 | 1 462 | 9 | |||||
| Sundsvall | Bredsand 1:13 | Appelbergsvägen 3 | — | Övrigt | — | — | ||||||||
| Sundsvall | Bredsand 1:14 | Appelbergsvägen 4 | — | Övrigt | — | — | ||||||||
| Sundsvall | Bredsand 1:3 m fl | Appelbergsvägen 1 A, B | 1945 | Bostad | 7 127 | 82 | 7 209 | 21 | ||||||
| Sundsvall | Bredsand 1:4 m fl | Appelbergsvägen 14–18 | 1945 | Bostad | 4 479 | 4 479 | 13 | |||||||
| Sundsvall | Dingersjö 28:27 m fl Appelbergsvägen 26–32 m fl | 1989 | Bostad | 9 464 | 50 | 9 514 | 30 | |||||||
| Sundsvall | Dingersjö 3:131 m fl Bergsvägen 3 A–J | 1959 | Bostad | 20 176 | 5 077 | 25 253 | 57 | |||||||
| Sundsvall | Dingersjö 3:135 | Bergsvägen 1 m fl | 1954 | Övrigt | 286 | 1 391 | 1 677 | 3 | ||||||
| Sundsvall | Fliten 10 | Skolhusallén 9 | 1990 | Kontor | 3 125 | 36 | 3 161 | 23 | ||||||
| Sundsvall | Fliten 11 | Rådhusgatan 39 A, B m fl | 1992 | Bostad | 272 | 3 371 | 3 643 | 32 | ||||||
| Sundsvall | Kvissle 2:43, 2:53 | Affärsgatan 26 A–D | 1962 | Bostad | 1 468 | 1 468 | 4 | |||||||
| Sundsvall | Kvissle 22:2, Nolby 39:1 |
Affärsgatan 22–24 m fl | 1968 | Bostad | 192 | 137 | 6 311 | 45 | 6 685 | 17 | ||||
| Sundsvall | Lagmannen 10 | Esplanaden 18–22 m fl | 1962 | Bostad | 757 | 240 | 3 980 | 1 169 | 6 146 | 32 | ||||
| Sundsvall | Nolby 1:48, 1:108, 40:1 |
Skolgatan 4 | 1983 | Bostad | 1 070 | 4 079 | 766 | 5 915 | 19 | |||||
| Sundsvall | Nolby 3:268 | Brovägen 9 | 1988 | Bostad | 997 | 997 | 3 | |||||||
| Sundsvall | Nolby 40:2 | Affärsgatan 18 A–C | 1964 | Bostad | 866 | 2 166 | 207 | 3 239 | 10 | |||||
| Affärsgatan 14 A–H, 16 A–C, | ||||||||||||||
| Sundsvall | Nolby 37:1, 41:3 | G–I, K–N | 1974 | Bostad | 1 006 | 5 328 | 43 | 6 377 | 18 | |||||
| Totalt Norr | 8 007 | 6 237 | — | — | — | 126 287 | 13 960 | 154 491 | 724 | |||||
| Totalt Fastighets AB Balder | 312 580 | 150 008 | 61 960 | 60 627 37 616 | 710 114 | 75 167 1 408 137 | 9 768 |
Avkastning eget kapital, %
Periodens resultat i förhållande till genomsnittligt eget kapital. Vid delårsbokslut har värdena omräknats till helårsbasis utan hänsyn till säsongsvariationer som normalt uppstår i verksamheten med undantag för värdeförändringar.
Resultat före skatt med tillägg av finansnetto i förhållande till genomsnittlig balansomslutning. Vid delårsbokslut har värdena omräknats till helårsbasis utan hänsyn till säsongsvariationer som normalt uppstår i verksamheten med undantag för värdeförändringar.
Räntebärande skulder i förhållande till fastigheternas verkliga värde.
Räntebärande skulder med direkt eller indirekt pant i fastigheter i förhållande till fastigheternas verkliga värde.
Resultat före skatt med återläggning av värdeförändringar. Återläggning sker även av värdeförändringar och skatt i andel i resultat från intressebolag.
Årsgenomsnittet av en femårig statsobligation.
Resultat före skatt med återläggning av finansnetto, värdeförändringar samt värdeförändringar och skatt i andel i resultat från intressebolag, i förhållande till finansnettot.
Räntebärande skulder i förhållande till eget kapital.
Eget kapital inklusive innehav utan bestämmande inflytande i förhållande till balansomslutningen vid periodens slut.
Eget kapital per stamaktie, kr Eget kapital i förhållande till antalet utestående stamaktier vid periodens slut efter avräkning av preferenskapitalet.
Eget kapital per preferensaktie motsvarar preferensaktiens teckningskurs om 250 kr per aktie.
Förvaltningsresultatet reducerat med preferensaktieutdelning för perioden delat med genomsnittligt antal utestående stamaktier.
Antal utestående aktier vid periodens början, justerat med antal aktier som emitterats under perioden viktat med antal dagar som aktierna varit utestående i förhållande till totalt antal dagar under perioden.
Preferenskapital uppgår till 250 kr per preferensaktie.
Eget kapital per stamaktie med återläggning av räntederivat och uppskjuten skatt enligt balansräkning.
Resultat hänförligt till genomsnittligt antal stamaktier efter att hänsyn tagits till preferensaktiernas del av periodens resultat.
Beräknat driftsöverskott på årsbasis i förhållande till fastigheternas verkliga värde vid periodens slut.
Hyresintäkter reducerade med fastighetskostnader.
Kontrakterad hyra för hyresavtal vilka löper vid periodens slut i förhållande till hyresvärde.
Klassas efter fastighetens huvudsakliga användning. Fördelningen görs på kontor, handel, bostäder samt övriga fastigheter. Övriga fastigheter innefattar hotell, utbildning, vård, industri/lager samt blandfastigheter. Den typ av användning som svarar för den största andelen avgör fastighetskategori.
I posten ingår direkta fastighetskostnader, såsom kostnader för drift, media, underhåll, tomträttsavgäld och fastighetsskatt.
Kontrakterad hyra samt bedömd marknadshyra för vakanta lokaler och bostäder.
Driftsöverskott i förhållande till hyresintäkterna.
| Årsstämma | 9 maj 2012 |
|---|---|
| Delårsrapport januari–mars 2012 |
9 maj 2012 |
| Delårsrapport januari–juni 2012 |
27 augusti 2012 |
| Delårsrapport | 8 november 2012 |
januari–september 2012
Fastighets AB Balder (publ) www.balder.se · [email protected] · Org.nr 556525-6905
| Huvudkontor | Vasagatan 54 · Box 53 121 · 400 15 Göteborg · Tel 031-10 95 70 · Fax 031-10 95 99 |
|---|---|
| Områdeskontor | |
| Stockholm | Drottninggatan 108 · 113 60 Stockholm · Tel 08-73 53 770 · Fax 08-73 53 779 |
| Vårby Allé 14 · 143 40 Vårby · Tel 08-72 11 650 · Fax 08-71 02 270 | |
| Göteborg/Väst | Storgatan 20B · 521 42 Falköping · Tel 0515-145 15 · Fax 0515-71 12 18 |
| Timmervägen 7A · 541 64 Skövde · Tel 0500-43 64 44 · Fax 0500-42 84 78 | |
| Vasagatan 54 · Box 53 121 · 400 15 Göteborg · Tel 031-10 95 70 · Fax 031-10 95 99 | |
| Öst | Storgatan 30 · 573 32 Tranås · Tel 0140-654 80 · Fax 0140-530 35 |
| Hospitalsgatan 11 · 602 27 Norrköping · Tel 011-15 88 90 · Fax 011-12 53 05 | |
| Tunadalsgatan 6 · 731 31 Köping · Tel 0221-377 80 · Fax 0221-132 60 | |
| Öresund | Esplanaden 15 · 265 34 Åstorp · Tel 042-569 40 · Fax 042-569 41 |
| Stora Nygatan 29 · 211 37 Malmö · Tel 040-600 96 50 · Fax 040-600 96 64 | |
| Södergatan 10 · 252 25 Helsingborg · Tel 042-17 21 30 · Fax 042-14 04 34 | |
| Norr | Forskarvägen 27 · 804 23 Gävle · Tel 026-54 55 80 · Fax 026-51 92 20 |
| Sandbäcksgatan 5 · 653 40 Karlstad · Tel 054-14 81 80 · Fax 054-15 42 55 | |
| Tallvägen 8 · 854 66 Sundsvall · Tel 060-55 47 10 · Fax 060-55 43 38 | |
| Uthyrning | 020-151 151 |
| Kundservice | 0774-49 49 49 |
Building tools?
Free accounts include 100 API calls/year for testing.
Have a question? We'll get back to you promptly.