Earnings Release • Feb 4, 2013
Earnings Release
Open in ViewerOpens in native device viewer
2012
Bokslutskommuniké
De senaste årens goda nettouthyrning och färdigställande av projektfastigheter bidrog till intäktstillväxten under året. Något högre kostnader främst avseende underhåll innebar att överskottsgraden stannade på samma nivå som föregående år. Såväl driftsöverskott som förvaltningsresultatet stärktes under året. Ett större intäktslyft kommer i samband med att Vattenfall börjar betala hyra i första kvartalet 2013. Vi bedömer också att vi under det kommande året uppnår målsättningen 70 procents överskottsgrad.
I förädlingsverksamheten investerade vi strax över 2 Mdkr under året. Av de fem stora pågående projekten färdigställdes fyra under året med mycket goda resultat. Förädlingen och försäljningen av Klamparen 10 (Flemminggatan) är ett gott exempel på hur Fabeges affärsmodell genererat värdetillväxt som kan realiseras. Vi har också beslutat om och påbörjat två nya projekt i Solna strand respektive Hammarby Sjöstad. Arenastaden utvecklas allt mer. Under året färdigställdes Friends Arena, hotellet är under uppförande och byggnationen av Mall of Scandinavia påbörjades. Vår vision
om Arenastaden som Skandinaviens bästa stadsdel och ett starkt alternativ utanför city är på väg att bli verklighet. Vi ser att fler och fler företag är intresserade av att etablera sig i Arenastaden. I november förvärvades 29,9 procent av Catena AB. Catenas byggrätter kompletterar väl Fabeges utvecklingsportfölj i Solna.
Jag är nöjd med nettouthyrningen under året, som är i nivå med den bästa någonsin. Alla Fabeges delmarknader i Stockholm hade en positiv utveckling under året med sjunkande vakanser och stigande hyresnivåer. Jag tror på fortsatt stabila hyresnivåer på våra marknader till följd av att vakanserna är låga. Även om topphyran i CBD, enligt vissa prognosmakare, kan falla något kommer den genomsnittliga hyresnivån i Fabeges portfölj att vara stabil. Vi ligger fortfarande snarare under än över marknadshyran som snitt i vår portfölj.
I slutet av maj kom Högsta Förvaltningsdomstolens dom i det s.k. Cypern-ärendet. Vi och våra rådgivare bedömer att vi har rätt i sakfrågan i Fabeges pågående skatteärenden men mot bakgrund av det osäkra rättslä-
Fabeges affärsmodell
get beslutade vi att reservera 1,9 Mdkr. Processerna drivs nu vidare i Kammarrätten. Beslut väntas under första halvåret 2013. Fabege kan med en stark balansräkning och tillgängliga kreditfaciliteter hantera en eventuell kommande skattebetalning.
Sedan ett par år tillbaka arbetar vi med löpande interna kundundersökningar med syfte att lyssna på våra kunder och erbjuda en än mer konkurrenskraftig och attraktiv produkt. Vi får nu kvitto på att våra satsningar på att bli en mer kundorienterad organisation belönas. Jag är övertygad om att detta tillsammans med att bygga starka varumärken är några av de viktigaste framgångsfaktorerna framöver. Vi har förbättrat oss men det finns fortfarande potential att bli ännu bättre.
Fabege är finansiellt väl rustat med en välbelägen fastighetsportfölj med god utvecklingspotential. Trots en svagare konjunktur och större osäkerhet i omvärlden ser vi fram emot ett fortsatt gott resultat 2013 med:
Christian Hermelin Verkställande direktör
Fastighetsförvaltning utgör Fabeges största verksamhetsgren. Bolaget förvaltar sina fastigheter med en egen effektiv förvaltningsorganisation, organisatoriskt uppdelad i förvaltningsområden med stort eget ansvar, för att säkerställa högt engagemang och närhet till kunden. Den kundnära förvaltningen ska stödja hög uthyrningsgrad och borga för att kunden väljer att stanna kvar. Nöjda kunder bidrar till att öka driftsöverskottet. Förvaltning
Fabege ska förvärva fastigheter med bättre tillväxtmöjligheter än befintliga förvaltningsfastigheter i portföljen. Som en betydande aktör på ett mindre antal utvalda delmarknader har Fabege skaffat sig djupgående erfarenhet och kunskap om marknaderna, utvecklingsplaner, övriga aktörer och fastigheter. Bolaget följer och analyserar kontinuerligt utvecklingen för att ta vara på möjligheter att utveckla fastighetsportföljen. Förvärv
Förädling
Förädling av fastigheter med tillväxtpotential är en viktig del av affärsmodellen i syfte att skapa värde. Förutom att förädla förvärvade fastigheter finns även en viss del existerande förädlings- och projektfastigheter i portföljen, vars potential bolaget strävar efter att utveckla i takt med marknadsförutsättningarna. Projektvolymen anpassas efter marknadens efterfrågan. Nybyggnation och mer omfattande projektutveckling sker alltid enligt principerna för GreenBuilding.
Fabege ska avyttra fastigheter som är belägna utanför bolagets koncentrerade förvaltningsenheter samt fastigheter med begränsade tillväxtmöjligheter. Fastighetens läge, skick och vakansgrad är viktiga faktorer som avgör tillväxtpotentialen. En fullt uthyrd fastighet, med moderna och effektiva lokaler, som anses ha begränsad potential till hyreshöjning och värdeökning kan därmed bli föremål för avyttring. Försäljning
Kvartalet i korthet1)
Under året gav såväl förvaltnings- som förädlings- och transaktionsverksamheten väsentliga bidrag till Fabeges totala resultat. Efter Högsta förvaltningsdomstolens dom i det s.k. Cypern-ärendet beslutade Fabege att reservera 1 900 Mkr avseende pågående skatteärenden vilket belastade resultatet i andra kvartalet.
Årets resultat före skatt ökade till 2 032 Mkr (1 417). Årets resultat efter skatt uppgick till –88 Mkr (1 141) efter reservering om 1 900 Mkr avseende pågående skatteärenden. Förbättrat driftsnetto och positiva värdeförändringar i fastighetsportföljen bidrog till att resultatet före skatt förbättrades i jämförelse med föregående år. Resultatet efter skatt per aktie uppgick till –0:54 kr (7:01).
Hyresintäkterna ökade till 1 869 Mkr (1 804) och driftsöverskottet ökade till 1 264 Mkr (1 227). Ökningen av hyresintäkter berodde på positiv nettouthyrning och färdigställda projektfastigheter. Överskottsgraden uppgick oförändrat till 68 procent (68). I jämförbart bestånd ökade hyresintäkterna med cirka 3,5 procent och driftnettot med cirka 2,2 procent. Den positiva nettouthyrningen kommer att ge fortsatt successiv tillväxt i hyresintäkter under 2013 och 2014.
Realiserade värdeförändringar på fastigheter uppgick till 167 Mkr (173) och orealiserade värdeförändringar uppgick till 1 409 Mkr (1 093). Den orealiserade värdeförändringen i förvaltningsbeståndet om 625 Mkr (675) var främst hänförlig till fastigheter med ökade hyresnivåer och minskade vakanser samt marginellt lägre avkastningskrav. Projektportföljen bidrog till en orealiserad värdeförändring med 784 Mkr (418), främst hänförlig till föräd-
| Mkr | jan–dec 2012 |
jan–dec 2011 |
|---|---|---|
| Förvaltningsresultat | 605 | 581 |
| Värdeförändringar (förvaltningsbeståndet) |
625 | 675 |
| Bidrag Förvaltning | 1 230 | 1 256 |
| Förvaltningsresultat | 88 | –17 |
| Värdeförändringar (förädlingsresultat) | 784 | 418 |
| Bidrag Förädling | 872 | 401 |
| Bidrag Transaktion (Realiserade värdeförändringar) |
167 | 173 |
| Totalt bidrag från verksamheten | 2 269 | 1 830 |
lingsvinster i de stora projektfastigheterna.
Resultatandelar i intressebolag uppgick till 137 Mkr (9) varav större delen avsåg poster av engångskaraktär. Värdeförändringar på räntederivat och aktier var –237 Mkr (–413) och räntenettot ökade till –644 Mkr (–609) till följd av ökad belåning och något stigande snittränta.
Årets kostnader uppgick till –2 120 Mkr (–276) varav –1 900 Mkr avsåg reservering för pågående skatteärenden. Löpande skatt beräknades med 26,3 procent på beskattningsbart resultat. Fastighetsförsäljningar medförde en sammanlagd uppskjuten skatteintäkt om 70 Mkr. Justeringen av skattesatsen till 22 procent medförde en uppskjuten skatteintäkt om 134 Mkr vilken redovisades i fjärde kvartalet.
Resultatet gav en likviditetsförändring om 752 Mkr (748). Efter förändring av rörelsekapitalet med –247 Mkr (1 198), som främst varierar till följd av påverkan från tillträde/slutreglering för köpta och sålda fastigheter, gav den löpande verksamheten en likviditetsförändring om 505 Mkr (1 946). Investeringar och förvärv översteg fastighetsförsäljningar med 1 261 Mkr (1 527). Sammantaget gav rörelsen därmed en likviditetsförändring om –756 Mkr (419). Kassaflödet har under perioden belastats med en utbetald utdelning om 487 Mkr (489). Koncernens likvida medel uppgick, efter skuldökning, till 200 Mkr (74).
Fabege arbetar med långfristiga kreditramar med fastställda villkor, vilka per 31 december 2012 gav en genomsnittlig kapitalbindningstid om 5,1 år. Bolagets långivare utgörs huvudsakligen av de större nordiska bankerna.
2) Jämförelsetalen för resultatposter avser värde för perioden januari–december 2011 och för balansposter per 31 december 2011.
De räntebärande skulderna uppgick vid periodens slut till 18 035 Mkr (16 755), med en genomsnittlig ränta om 3,80 procent exklusive och 3,93 procent inklusive kostnader för outnyttjade lånelöften. Den genomsnittliga räntebindningstiden uppgick till 3,4 år, inklusive effekter av derivatinstrument. Den genomsnittliga räntebindningstiden för rörliga lån var 64 dagar. Efter tredje kvartalets räntebindning består Fabeges derivatportfölj av ränteswapavtal om totalt 7 000 Mkr med förfall till och med 2021 och en fast årlig ränta mellan 1,87 och 2,73 procent före marginal samt av stängningsbara swapar om totalt 7 550 Mkr på nivåer mellan 2,87 och 3,98 procent före marginal och förfall mellan 2013 och 2018. För 81 procent av Fabeges låneportfölj är räntan bunden med hjälp av räntederivat.
Derivatportföljen marknadsvärderas och förändringen redovisas över resultaträkningen. Det bokförda undervärdet i portföljen uppgick per 31 december 2012 till 854 Mkr (664). Derivatportföljen värderas till nuvärdet av kommande kassaflöden. Värdeförändringen är av redovisningskaraktär och påverkar inte kassaflödet. Vid förfallotidpunkten är derivatens marknadsvärde alltid noll.
Fabege har ett certifikatsprogram om 5 000 Mkr. Mängden utestående certifikat uppgick per årsskiftet till 2 740 Mkr, att jämföras med 1 719 Mkr vid ingången av året. Fabege har tillgängliga långfristiga kreditfaciliteter som vid varje tillfälle täcker samtliga utestående certifikat. Outnyttjade lånelöften uppgick per den 31 december till 3 955 Mkr. Vidare hade
Fabege per årsskiftet utestående obligationer om totalt 1 045 Mkr inom ramen för det obligationsprogram som lanserades i december 2011. Programmet, som har en total ram om 5 000 Mkr, lanserades via det delägda bolaget Svensk Fastighetsfinansiering AB (SFF). Obligationerna är säkerställda med pantbrev i fastigheter. SFF ägs gemensamt av Fabege, Wihlborgs och Peab. Fabeges ägarandel uppgår till 33,3 procent. Avsikten är att bredda basen i bolagets finansiering med en ny finansieringskälla.
I december emitterade även Fabeges delägda bolag Visio Exploatering AB, via Svensk Fastighetsfinansiering II AB (SFFII), en säkerställd obligation om 1 250 Mkr.
I finansnettot ingick kostnader av engångskaraktär om totalt 15 Mkr, huvudsakligen avseende uttag av nya pantbrev.
I den totala lånevolymen per årsskiftet ingick lånebelopp för projekt med 765 Mkr. Lånevolymen för projekt har under året uppgått till i genomsnitt 1 142 Mkr, vars räntor om 35 Mkr är aktiverade.
Eget kapital uppgick vid periodens utgång till 11 404 Mkr (11 890) och soliditeten till 34 procent (39). Eget kapital per aktie uppgick till 70 kr (73). Exklusive uppskjuten skatt på övervärde fastigheter uppgick substansvärdet per aktie till 80 kr (84).
per 31 december 2012
| Belopp, Mkr | Snittränta,% | Andel, % | |
|---|---|---|---|
| < 1 år | 5 129 | 6,16* | 28 |
| 1–2 år | 1 206 | 2,48 | 7 |
| 2–3 år | 0 | 0,00 | 0 |
| 3–4 år | 2 100 | 2,53 | 12 |
| 4–5 år | 6 100 | 3,26 | 34 |
| > 5 år | 3 500 | 2,48 | 19 |
| Totalt | 18 035 | 3,80 | 100 |
* I snitträntan för perioden < 1år ingår marginalen för hela skuldportföljen, pga att bolagets räntebindning görs med hjälp av ränteswapar, vilka handlas utan marginal.
per 31 december 2012
| 5 000 | 2 740 |
|---|---|
| 8 348 | 3 910 |
| 710 | 710 |
| 5 805 | 4 022 |
| 2 041 | 2 041 |
| 110 | 110 |
| 4 976 | 4 502 |
| 26 990 | 18 035 |
jan–dec 2012
| Fastighetsnamn | Område | Kategori | Uthyrningsbar yta, kvm |
|---|---|---|---|
| Kvartal 2 | |||
| Läraren 5 | Norrmalm | Kontor | 4 300 |
| Båtturen 1 | Hammarby Sjöstad |
Mark | 0 |
| Linjefarten 1 | Hammarby Sjöstad |
Mark | 0 |
| Kvartal 4 | |||
| Klamparen 10 | Kungsholmen Kontor | 22 530 | |
| Berga 6:558 | Åkersberga | Mark | 0 |
| Totalt fastighetsförsäljningar jan–dec 2012 |
26 830 | ||
jan–dec 2012
| Fastighetsnamn | Område | Kategori | Uthyrningsbar yta, kvm |
|---|---|---|---|
| Kvartal 2 | |||
| Islandet 3 | Norrmalm | Kontor | 4 327 |
| Totalt fastighetsköp jan–dec 2012 |
4 327 |
Hyresmarknaden i Stockholm utvecklades väl under året med sjunkande vakanser och stigande hyresnivåer på moderna fastigheter i attraktiva lägen. Fabege redovisade en stark nettouthyrning i såväl förvaltnings- som projektfastigheter. Investeringstakten var hög och fastighetsportföljen visade fortsatt värdetillväxt.
Fabeges verksamhet med förvaltning och förädling av fastigheter är koncentrerad till ett fåtal utvalda delmarknader i och kring Stockholm. Stockholms innerstad, Solna och Hammarby Sjöstad utgör Fabeges huvudmarknader. Den 31 december 2012 ägde Fabege 95 fastigheter med ett samlat
hyresvärde om 2,3 Mdkr, en uthyrbar yta om 1,1 miljoner kvm och ett bokfört värde om 31,6 Mdkr, varav förädlings- och projektfastigheter 2,8 Mdkr. Den minskade projektvolymen beror på att flera större projektfastigheter färdigställts och överförts till förvaltningsportföljen. Den ekonomiska uthyrningsgraden för hela beståndet inklusive projektfastigheter uppgick till 92 procent (90). Uthyrningsgraden i förvaltningsbeståndet var 93 procent (92).
Nyuthyrningen under perioden uppgick till 289 Mkr (241) medan nettouthyrningen var 141 Mkr (130). Hyresnivåerna i omförhandlade kontrakt ökade med i genomsnitt 7 procent. Arbetet med att förlänga och omförhandla avtal med befintliga kunder var framgångsrikt. Under året
tecknades flera stora kontrakt i projektfastigheter varav det största avsåg Skatteverket (netto 60 Mkr). Under fjärde kvartalet tecknades flera större avtal, bland annat med Gant och Veidekke Entreprenad. Flera mindre avtal har också tecknats i förvaltningsportföljen. Den väntade uppsägningen av Praktikertjänsts tidsbegränsade förhyrning i fastigheten Grönlandet Södra 13 påverkade nettouthyrningen under fjärde kvartalet med –27 Mkr.
Under andra kvartalet genomfördes en bytesaffär med Gamla Livförsäkringsbolaget SEB Trygg Liv, och den sedan tidigare beslutade avyttringen av mark i Hammarby Sjöstad till Oscar Properties fullföljdes. Under fjärde kvartalet såldes fastigheten Klamparen 10, Kungsholmen till KLP. Ytterligare en mindre markfastighet i Åkersberga avyttrades. Sammantaget under året avyttrades fem fastigheter för 1 448 Mkr och resterande 50 procent av en sedan tidigare delägd fastighet förvärvades för 150 Mkr. Affärerna gav ett resultat om 167 Mkr före skatt och 237 Mkr efter skatt.
Hela fastighetsbeståndet externvärderas minst en gång per år. Cirka 32 procent av fastigheterna externvärderades per 31 december 2012 och resterande internvärderades med utgångspunkt i senaste värdering. Det samlade marknadsvärdet uppgick till 31,6 Mdkr (29,2).
Orealiserade värdeförändringar uppgick till 1 409 Mkr (1 093). Det genomsnittliga avkastningskravet sjönk något under året men uppgick avrundat oförändrat till 5,7 procent.
Värdeförändringen i förvaltningsbeståndet om 625 Mkr (675) var främst hänförlig till fastigheter med stigande hyresnivåer och fastigheter där risken för vakanser minskat. Projektportföljen bidrog till en värdeförändring om 784 Mkr (418) främst hänförlig till förädlingsvinster i de stora projektfastigheterna.
Fabeges projektinvesteringar ska leda till minskad vakans och högre hyresnivåer i fastighetsbeståndet och därmed ökade kassaflöden och värdetillväxt. Förädling av fastigheter är en viktig del i Fabeges affärsmodell och ska ge ett väsentligt bidrag till koncernens resultat. Målsättningen är en avkastning om minst 20 procent på investerat kapital.
Ambitionen för 2012 var att öka takten i utvecklingen av projektportföljen. Totalt uppgick investeringarna under perioden till 2 034 Mkr (1 457) i befintliga fastigheter och projekt. Investeringarna avsåg ny-, till- och ombyggnader. Avkastningen på investerat kapital i projektportföljen uppgick till 39 procent.
Under första kvartalet 2012 färdigställdes projektet i fastigheten Bocken 39 (Lästmakargatan) som överfördes till förvaltningsbeståndet. Under fjärde kvartalet avslutades projekten i fastigheterna Uarda 5 (Arenastaden), Apotekaren 22 (Norrmalm) och Klamparen 10 (Kungsholmen).
Kontorsprojektet i Uarda 1 (Sjökvarteret, Arenastaden) löper på som planerat. Flera av hyresgästerna har flyttat in och resterande hyresgästanpassning pågår för inflyttning under första kvartalet 2013. Uthyrningsgraden i projektet uppgår till 90 procent. Sjökvarteret omfattar del av den totala fastigheten. Projektering av de två kommande etapperna pågår. Inget beslut har ännu fattats om investering i dessa etapper.
Projektet i Nöten 4 (Solna Strand) löper på enligt plan. Etapp 1 färdigställdes planenligt i november och har tagits i bruk av Skatteverket. Nu pågår ombyggnation och anpassning i resterande etapper med inflyttning i slutet av 2013 och början av 2014.
Även projektet avseende uppförande av Skeppshandeln 1 (Hammarby Sjöstad) löper på som planerat. För närvarande pågår arbete med schaktning och grundläggning. Fastigheten ska stå klar andra kvartalet 2014. Uthyrningsgraden uppgår till 83 procent.
Under året färdigställdes fyra stora projekt. Fastigheterna Bocken 39, Apotekaren 22 och Uarda 5 överfördes från Förädling till Förvaltning. Fastigheten Klamparen 10 färdigställdes och såldes under fjärde kvartalet. Två fastigheter (Nöten 4, Solna Strand och Fenix 1, Norrmalm) överfördes från Förvaltning till Förädling efter beslut om större investeringar och ombyggnation.
I tredje kvartalet överfördes fastigheten Luma 1 (Hammarby Sjöstad) som under ett antal år genomgått en successiv förädling, till Förvaltning. Ytterligare två fastigheter som genomgått successiv förädling överfördes under fjärde kvartalet från Förädling till Förvaltning.
Segmentet Förvaltning genererade ett driftsöverskott om 1 161 Mkr (1 111) motsvarande 68 procent överskottsgrad (69). Uthyrningsgraden uppgick till 93 procent (92). Förvaltningsresultatet uppgick till 605 Mkr (581). Realiserade och orealiserade värdeförändringar på fastigheter uppgick till 678 Mkr (763).
Segmentet Förädling genererade ett driftsöverskott om 103 Mkr (89) motsvarande 60 procent överskottsgrad (116). Förvaltningsresultatet uppgick till 88 Mkr (–17). Realiserade och orealiserade värdeförändringar på fastigheter uppgick till 898 Mkr (503).
31 december 2012
| Fastighetsbeteckning | Fastighetstyp | Område | Färdigställt | Uthyrnings bar yta, kvm |
Uthyrnings grad, %, yta1) |
Bedömt hyres värde, Mkr2) |
Bokfört värde, Mkr |
Beräknad investering, Mkr |
Varav upparbetat, Mkr |
|---|---|---|---|---|---|---|---|---|---|
| Nöten 4 | Kontor | Solna Strand | Q1-2014 | 51 026 | 92 | 96 | 880 | 690 | 328 |
| Skeppshandeln 1 | Hotell | Hammarby Sjöstad | Q2-2014 | 13 710 | 83 | 41 | 154 | 549 | 103 |
| Uarda 13) | Kontor | Arenastaden | Q4-2012 | 41 079 | 64 | 83 | 920 | 542 | 459 |
| Summa | 105 815 | 87 | 220 | 1 954 | 1 781 | 926 | |||
| Övriga Mark och Projektfastigheter | 538 | ||||||||
| Övriga Förädlingsfastigheter | 302 | ||||||||
| Totalt Projekt, Mark och Förädlingsfastigheter | 2 794 |
1) Operativ uhyrningsgrad per 31 december 2012.
2) För de största pågående projekten kan årshyran öka till 220 Mkr (fullt uthyrd) från 55 Mkr i löpande årshyra per 31 december 2012.
3) Uppgifterna om yta, hyresvärde och bokfört värde avser hela fastigheten. Investeringen avser endast en del av fastigheten.
31 december 2012
| 31 december 2012 | 1 januari – 31 december 2012 | |||||||
|---|---|---|---|---|---|---|---|---|
| Antal fastigheter |
Uthyrbar yta, tkvm |
Marknadsvärde, Mkr |
Hyresvärde2), Mkr |
Ekonomisk uthyrningsgrad, % |
Hyresintäkter, Mkr |
Fastighets kostnader, Mkr |
Driftsöverskott, Mkr |
|
| Fastighetsinnehav | ||||||||
| Förvaltningsfastigheter1) | 74 | 1 018 | 28 842 | 2 152 | 93 | 1 956 | –484 | 1 472 |
| Förädlingsfastigheter1) | 6 | 37 | 302 | 29 | 62 | 19 | –13 | 6 |
| Mark och projektfastigheter1) | 15 | 75 | 2 492 | 79 | 65 | 34 | –12 | 22 |
| Summa | 95 | 1 130 | 31 636 | 2 260 | 92 | 2 009 | –509 | 1 500 |
| Varav Innerstaden | 37 | 475 | 16 950 | 1 197 | 93 | 1 089 | –277 | 812 |
| Varav Solna | 37 | 503 | 11 904 | 840 | 90 | 736 | –170 | 566 |
| Varav Hammarby Sjöstad | 13 | 126 | 2 515 | 205 | 88 | 168 | –55 | 113 |
| Varav Övriga | 8 | 26 | 267 | 18 | 85 | 16 | –7 | 9 |
| Summa | 95 | 1 130 | 31 636 | 2 260 | 92 | 2 009 | –509 | 1 500 |
| Kostnader för uthyrning, projektutveckling och fastighetsadministration | –115 | |||||||
| Summa driftsöverskott efter kostnader för uthyrning, projektutveckling och fastighetsadministration | 1 3853) |
1) Se definitioner på sidan 9.
2) I hyresvärdet är tidsbegränsade avdrag om cirka 210 Mkr (i löpande årligt hyresvärde per 31 december 2012) ej avräknade. 3) Tabellen avser Fabeges fastighetsbestånd per 31 december 2012 och intäkter och kostnader redovisas som om fastigheterna hade ägts under hela perioden. Avvikelsen mellan ovan redovisat driftsöverskott, 1 385 Mkr, och resultaträkningens driftsöverskott om 1 264 Mkr förklaras av att driftsöverskottet från sålda fastigheter exkluderats och färdigställda fastigheter har räknats upp såsom de ägts/varit färdigställda under hela perioden januari–december 2012.
| Belopp i Mkr | Förvaltning jan–dec 2012 |
Förädling jan–dec 2012 |
Totalt jan–dec 2012 |
Förvaltning jan–dec 2011 |
Förädling jan–dec 2011 |
Totalt jan–dec 2011 |
|---|---|---|---|---|---|---|
| Hyresintäkter | 1 698 | 171 | 1 869 | 1 618 | 186 | 1 804 |
| Fastighetskostnader | –537 | –68 | –605 | –507 | –70 | –577 |
| Driftsöverskott | 1 161 | 103 | 1 264 | 1 111 | 116 | 1 227 |
| Överskottsgrad, % | 68 | 60 | 68 | 69 | 62 | 68 |
| Central administration och marknadsföring | –53 | –11 | –64 | –51 | –12 | –63 |
| Räntenetto | –526 | –118 | –644 | –486 | –123 | –609 |
| Resultatandelar i intressebolag | 23 | 114 | 137 | 7 | 2 | 9 |
| Förvaltningsresultat | 605 | 88 | 693 | 581 | –17 | 564 |
| Realiserade värdeförändringar fastigheter | 53 | 114 | 167 | 88 | 85 | 173 |
| Orealiserade värdeförändringar fastigheter | 625 | 784 | 1 409 | 675 | 418 | 1,093 |
| Resultat före skatt per segment | 1 283 | 986 | 2 269 | 1 344 | 486 | 1 830 |
| Värdeförändringar räntederivat och aktier | –237 | –413 | ||||
| Resultat före skatt | 2 032 | 1,417 | ||||
| Fastigheter, marknadsvärde | 28 842 | 2 794 | 31 636 | 22 773 | 6 377 | 29 150 |
| Uthyrningsgrad, % | 93 | 68 | 92 | 92 | 75 | 90 |
1) Se definitioner på sidan 9.
Vid årskiftet var 129 personer (122) anställda i Fabegekoncernen.
Omsättningen uppgick under året till 100 Mkr (102) och resultatet före bokslutsdispositioner och skatt till 357 Mkr (1 389). I finansnettot ingår utdelningar till moderbolaget om 800 Mkr (2 000). Nettoinvesteringar i fastigheter, inventarier och andelar uppgick till –336 Mkr (5).
Årsstämman 2012 beslutade att ge styrelsen mandat att, längst intill nästa årsstämma, förvärva och överlåta aktier. Förvärv får ske av högst det antal aktier som vid varje tidpunkt motsvarar 10 procent av totalt utestående aktier. Under året har inga aktier återköpts. Efter beslut i styrelsen avyttrades i slutet av året 1 330 374 återköpta aktier på Stockholmsbörsen. Bolagets innehav av egna aktier uppgick per 31 december 2012 till 1 836 114 aktier motsvarande 1,1 procent av antalet registrerade aktier. I början av januari 2013 avyttrades ytterligare 1 253 000 aktier. Bolagets innehav av egna aktier uppgick därefter till 583 114 aktier motsvarande 0,4 procent av antalet registrerade aktier.
Styrelsen kommer att föreslå årsstämman (den 21 mars 2013) att besluta om:
• Kontantutdelning om 3:00 kr per aktie, totalt 491 Mkr.
• Att ge styrelsen bemyndigande att till nästa årsstämma återköpa Fabege-aktier motsvarande maximalt 10 procent av utestående aktier.
Som tidigare meddelats har Skatteverket beslutat att upptaxera Fabegekoncernen avseende ett antal fastighetsförsäljningar via kommanditbolag (se även Fabeges årsredovisning 2011 sidan 61). Affärerna härrör från Tornet, gamla Fabege och Wihlborgs under åren 2003–2005. Den sammanlagda upptaxeringen uppgår oförändrat till 8 368 Mkr. Besluten har medfört sammanlagda skattekrav inklusive tillägg och avgifter om totalt 2 704 Mkr.
Den 30 maj lämnade Högsta förvaltningsdomstolen (HFD) besked i det s.k. Cypern-ärendet. HFDs besked innebär att skatteflyktslagen ansetts vara tillämplig i Cypern-ärendet och att transaktionen ska belastas med skatt. Mot bakgrund av HFDs dom och det osäkra rättsläget som därmed uppkommit beslutade Fabege att reservera 1 900 Mkr. Beloppets storlek är grundat på en genomgång och bedömning av varje enskilt ärende. Skillnaden mot Skatteverkets krav beror på ärenden där det uppenbart inte finns några paralleller med HFDs dom eller där Fabege bedömer att bevekelsegrunderna i Skatteverkets framställan är felaktiga. Resterande belopp i enlighet med Skatteverkets totala krav, dvs cirka 800 Mkr, redovisas i likhet med tidigare som en eventualförpliktelse.
Sammanfattningsvis bestrider Fabege starkt de skattekrav som Skatteverket och Förvaltningsrätten beslutat om och besluten har överklagats. Fabeges uppfattning är oförändrat att försäljningarna redovisats och deklarerats enligt gällande regelverk. Fabege anser att Skatteverket och Förvaltningsrätten har bortsett från flera viktiga aspekter och att domsluten därmed är felaktiga.
Fabege gör också bedömningen att HFDs dom i Cypern-målet inte är omedelbart tillämplig på Fabeges ärenden då det finns såväl organisatoriska som affärsmässiga skäl till hur de aktuella transaktionerna genomförts. Denna uppfattning delas av externa jurister och skatterådgivare som har analyserat försäljningarna, Skatteverkets argumentation och de aktuella domarna.
Processerna drivs nu vidare i Kammarrätten. Beslut väntas under första halvåret 2013. Fabege kan med en stark balansräkning och tillgängliga kreditfaciliteter hantera en eventuell kommande skattebetalning.
Risker och osäkerhetsfaktorer avseende kassaflödet från den löpande verksamheten är främst hänförliga till förändringar i hyresnivåer, vakansgrad och räntenivåer. En mer utförlig beskrivning framgår av riskavsnittet i årsredovisningen 2011 (sidorna 9–11). Förändringarnas effekt på koncernens resultat redovisas i riskanalysen samt i känslighetsanalysen i förvaltningsberättelsen 2011 (sidan 60).
Fastigheterna redovisas till verkligt värde och värdeförändringar redovisas i resultaträkningen. Effekter av värdeförändringar på koncernens resultat, soliditet och belåningsgrad framgår också av
Med hjälp av ett miljöklassningssystem får en byggnad en objektiv bedömning av hur miljömässigt hållbar den är. Byggnadernas miljöprestanda bedöms inom ett antal olika områden.
Hos Fabege sker all större ombyggnation av kontorsfastigheter enligt principerna för Green-Building och Miljöbyggnad, lägst nivå Silver. Nu vidareutvecklar vi vårt hållbarhetsarbete med ett internationellt miljöklassningssystem. All nyproduktion av kontorsfastigheter ska därmed uppföras enligt kraven för BREEAM där nivån blir projektspecifik. Systemet betygsätter projektledningen, byggnadens energianvändning, inomhusklimat såsom ventilation och belysning, vattenhushållning, avfallshantering samt markanvändning och påverkan på närmiljön.
riskavsnittet och känslighetsanalysen i årsredovisningen för 2011. Den finansiella risken, det vill säga risken för bristande tillgång till långsiktig finansiering genom lån, och Fabeges hantering av denna beskrivs i årsredovisningen för 2011 (sidorna 12–13 och 73).
Förutom beslutet att reservera för pågående skatteärenden enligt beskrivningen ovan har inga väsentliga förändringar i bolagets bedömning av risker uppstått efter publiceringen av årsredovisningen 2011. Fabeges mål för kapitalstrukturen är att soliditeten ska uppgå till minst 30 procent och att räntetäckningsgraden ska uppgå till minst 2 (inklusive realiserade värdeförändringar).
I början av januari 2013 avyttrades ytterligare 1 253 000 återköpta aktier. Bolagets innehav av egna aktier uppgick därefter till 583 114 aktier motsvarande 0,4 procent av antalet registrerade aktier.
I januari har Jernhusen påkallat sin option att sälja del av innehaven i Arenabolaget i Solna KB och Swedish Arena Management KB till Fabege. Optionen innebär att Fabege ökar sin ägarandel i respektive bolag med 6,1 procent. Tillträde sker i april 2013. Efter förvärvet uppgår Fabeges ägarandel i ovanstående bolag till 22,8 procent.
Såväl hyresmarknad som transaktionsmarknad har stärkts under 2012. Utvecklingen av beståndet och den goda nettouthyrningen innebär att Fabege kan fortsätta att skapa och leverera resultatbidrag från alla affärsmodellens delar, det vill säga förvaltning, förädling och transaktion. Fabege är väl rustat med en stark balansräkning och en välbelägen fastighetsportfölj med god utvecklingspotential. Trots en svagare konjunktur och större osäkerhet i omvärlden ser vi fram emot ett fortsatt gott resultat 2013 med:
Fabege upprättar sin koncernredovisning enligt International Financial Reporting Standards (IFRS). Delårsrapporten har upprättats i enlighet med IAS 34 Delårsrapportering. Koncernen tillämpar samma redovisningsprinciper och värderingsmetoder som i den senaste årsredovisningen. Moderbolaget upprättar sin redovisning enligt RFR 2, Redovisning för juridiska personer, samt Årsredovisningslagen och
tillämpar samma redovisningsprinciper och värderingsmetoder som i den senaste årsredovisningen. Från och med 2013 kommer Fabege att tillämpa den ändrade IAS 19 där den huvudsakliga förändringen för Fabege är att den så kallade korridorregeln försvinner. Det innebär att alla aktuariella vinster och förluster redovisas i övrigt totalresultat när de uppstår. En annan förändring är att en räntesats tillämpas och beräknas på nettot av pensionsskulden och förvaltningstillgångarna, istället för olika räntesatser för skulden och tillgångarna. Borttagandet av korridoren medför att den redovisade pensionsskulden inklusive löneskatt ökar med 23 Mkr per 2013-01-01 (17 Mkr per 2012-01-01).
Stockholm 4 februari 2013
Christian Hermelin Verkställande direktör
Denna delårsrapport har inte varit föremål för granskning av bolagets revisorer.
Varmt välkommen att besöka Fabeges webbplats som är en av våra främsta kanaler för information om företaget och vår verksamhet. Målsättningen är att kontinuerligt förse dig med aktuell och relevant information.
Webbplatsen innehåller information om företaget, dess verksamhet och strategier. Där finns även finansiell information, aktiedata, information om våra fastigheter och pågående projekt och mycket annat. Här finns möjlighet att söka bland våra lediga lokaler och hyresgäster hittar enkelt kontaktuppgifter eller annan information som är kopplad till den fastighet de sitter i.
Årsredovisning 2012 ....................................................................... 28 februari 2013 Årsstämma 2013 ............................................................................ 21 mars 2013 Delårsrapport januari–mars .............................................................. 23 april 2013
Aktieägare Antal aktier Andel av kapital, % Andel av röster, % Brinova Inter AB 24 691 092 14,9 15,1 BlackRock fonder 8 938 454 5,4 5,4 SEB fonder 8 509 637 5,1 5,2 Öresund Investment AB 7 000 736 4,2 4,3 Länsförsäkringar fondförvaltn. 6 006 827 3,6 3,6 Norges Bank Investment Management 4 568 958 2,8 2,8 SHB fonder 3 788 355 2,3 2,3 Qviberg Mats o fam 3 576 596 2,2 2,2 ENA City AB 2 710 000 1,6 1,6 Swedbank Robur fonder 2 600 738 1,6 1,6 Henderson fonder 2 430 000 1,5 1,5 Fjärde AP-fonden 2 257 342 1,4 1,4 Andra AP-fonden 1 780 994 1,1 1,1 Principal fonder 1 560 654 0,9 1,0 Nordea fonder 1 434 872 0,9 0,9 Övriga utländska aktieägare 40 691 554 24,6 24,9 Övriga svenska aktieägare 41 008 649 24,8 25,1 Totalt 163 555 458 98,9 100,0 Innehav egna aktier 1 836 114 1,1 0,0 Totalt antal registrerade aktier 165 391 572 100,0 100,0
1) Vissa aktieägare kan genom förvaltarregistrering ha haft ett annat aktieinnehav än vad som framgår av aktieboken.
Källa: SIS Ägarservice AB, enligt uppgifter från Euroclear Sweden AB per den 31 december 2012.
Periodens/årets resultat dividerat med genomsnittligt eget kapital. Vid delårsbokslut omräknas avkastningen till helårsbasis utan hänsyn till säsongsvariationer.
Resultat före skatt plus räntekostnader dividerat med genomsnittligt sysselsatt kapital. Vid delårsbokslut omräknas avkastningen till helårsbasis utan hänsyn till säsongsvariationer.
Räntebärande skulder dividerat med fastigheternas bokförda värde vid periodens slut.
Direktavkastning, aktien Årets utdelning dividerat med börskursen vid årets slut.
Moderbolagets aktieägares andel av eget kapital enligt balansräkningen dividerat med antal aktier vid periodens slut.
Kontraktsvärde dividerat med hyresvärde vid periodens slut.
Fastigheter i löpande och aktiv förvaltning.
Fastigheter med pågående eller planerad om eller tillbyggnad som väsentligt påverkar fastighetens driftsöverskott. Driftsöverskottet påverkas antingen direkt av projektet eller av uthyrningsbegränsningar inför förestående förädling.
Kontraktsvärde samt bedömd årshyra för outhyrda lokaler efter rimlig generell upprustningsinsats.
Resultat före skatt plus avskrivningar, plus/minus orealiserade värdeförändringar samt minus aktuell skatt dividerat med genomsnittligt antal aktier.
Kontraktsvärde Anges som årsvärde. Grundhyra enligt hyres-
kontrakt plus indexuppräkning och hyrestillägg. Mark och projektfastigheter Mark och exploateringsfastigheter och fastighe-
ter med pågående nyproduktion/totalombyggnad.
Tecknade nyuthyrningar under perioden minus uppsägningar för avflytt.
Moderbolagets aktieägares andel av periodens resultat efter skatt dividerat med genomsnittligt antal utestående aktier i perioden.
Resultat före skatt plus finansiella kostnader samt plus/minus orealiserade värdeförändringar dividerat med finansiella kostnader.
I enlighet med IFRS 8 presenteras segmenten med företagsledningens synsätt uppdelat på segmenten Förvaltning respektive Förädling. Hyresintäkter och fastighetskostnader samt realiserade
och orealiserade värdeförändringar inklusive skatt är direkt hänförliga till fastigheter i respektive segment (direkta intäkter och kostnader). I de fall en fastighet byter karaktär under året ingår resultatet från fastigheten i respektive segment för den tid fastigheten legat i segmentet. Central administration och poster i finansnetto har schablonmässigt fördelats på segmenten i enlighet med dess andel av det totala fastighetsvärdet (indirekta intäkter och kostnader).
Fastighetstillgången är direkt hänförlig till respektive segment och redovisas per balansdagen.
Räntebärande skulder dividerat med eget kapital.
Eget kapital (inklusive minoritetens andel) dividerat med balansomslutning.
Balansomslutning minus ej räntebärande skulder och avsättningar.
Driftsöverskott dividerat med hyresintäkter.
| Belopp i Mkr | 2012 okt–dec |
2011 okt–dec |
2012 jan–dec |
2011 jan–dec |
|---|---|---|---|---|
| Hyresintäkter | 480 | 458 | 1 869 | 1 804 |
| Fastighetskostnader | –169 | –140 | –605 | –577 |
| Driftsöverskott | 311 | 318 | 1 264 | 1 227 |
| Överskottsgrad, % | 65% | 69% | 68% | 68% |
| Central administration och marknadsföring | –23 | –16 | –64 | –63 |
| Räntenetto | –168 | –149 | –644 | –609 |
| Resultatandelar i intressebolag | 137 | 8 | 137 | 9 |
| Förvaltningsresultat | 257 | 161 | 693 | 564 |
| Realiserade värdeförändringar fastigheter | 21 | 90 | 167 | 173 |
| Orealiserade värdeförändringar fastigheter | 345 | 321 | 1 409 | 1 093 |
| Orealiserade värdeförändringar räntederivat | –57 | –134 | –190 | –397 |
| Värdeförändringar aktier | –26 | –8 | –47 | –16 |
| Resultat före skatt | 540 | 430 | 2 032 | 1 417 |
| Aktuell skatt | 0 | –1 | –1 900 | –1 |
| Uppskjuten skatt | 80 | –16 | –220 | –275 |
| Årets resultat och totalresultat | 620 | 413 | –88 | 1 141 |
| Summa totalresultat hänförligt till moderbolagets aktieägare |
620 | 413 | –88 | 1 141 |
| Resultat per aktie, kr | 3,81 | 2,55 | –0,54 | 7,01 |
| Antal aktier vid periodens utgång, miljoner | 163,6 | 162,2 | 163,6 | 162,2 |
| Genomsnittligt antal aktier, miljoner | 162,9 | 162,2 | 162,4 | 162,7 |
| Belopp i Mkr | 31 dec 2012 31 dec 2011 | |
|---|---|---|
| Tillgångar | ||
| Fastigheter | 31 636 | 29 150 |
| Övriga materiella anläggningstillgångar |
1 | 1 |
| Finansiella anläggningstillgångar | 1 398 | 1 124 |
| Omsättningstillgångar | 474 | 362 |
| Likvida medel | 200 | 74 |
| Summa tillgångar | 33 709 | 30 711 |
| Eget kapital och skulder | ||
| Eget kapital | 11 404 | 11 890 |
| Avsättningar | 731 | 585 |
| Räntebärande skulder 1) | 18 035 | 16 755 |
| Derivatinstrument | 854 | 664 |
| Ej räntebärande skulder | 2 685 | 817 |
| Summa eget kapital och skulder | 33 709 | 30 711 |
| Soliditet, % | 34 | 39 |
| Eventualförpliktelser | 2 124 | 3 376 |
| Belopp i Mkr | Eget kapital |
Varav hänförligt till moder bolagets aktieägare |
Varav hänförligt till minoriteten |
|---|---|---|---|
| Eget kapital 2011-01-01 | 11 276 | 11 276 | – |
| Återköp egna aktier | –38 | –38 | – |
| Kontantutdelning | –489 | –489 | – |
| Årets resultat | 1 141 | 1 141 | – |
| Eget kapital 2011-12-31 | 11 890 | 11 890 | – |
| Överlåtelse egna aktier | 89 | 89 | – |
| Kontantutdelning | –487 | –487 | – |
| Årets resultat | –88 | –88 | – |
| Eget kapital 2012-12-31 | 11 404 | 11 404 | – |
1) Varav kortfristiga 6 650 Mkr (3 219).
| Belopp i Mkr | 2012 jan–dec |
2011 jan–dec |
|---|---|---|
| Driftsöverskott och realiserade värdeförändringar fastigheter |
||
| i befintligt bestånd exkl. avskrivningar | 1 431 | 1 407 |
| Central administration | –64 | –63 |
| Betalt finansnetto | –615 | –595 |
| Betald inkomstskatt | 0 | –1 |
| Förändring övrigt rörelsekapital | –247 | 1 198 |
| Kassaflöde från den löpande verksamheten |
505 | 1 946 |
| Investeringar och förvärv av fastigheter |
–2 191 | –1 986 |
| Fastighetsförsäljningar, bokfört värde sålda fastigheter |
1 236 | 756 |
| Övriga investeringar (netto) | –306 | –297 |
| Kassaflöde från investeringsverksamheten | –1 261 | –1 527 |
| Utdelning till aktieägarna | –487 | –489 |
| Överlåtelse egna aktier | 89 | – |
| Återköp egna aktier | – | –38 |
| Förändring räntebärande skulder | 1 280 | 109 |
| Kassaflöde från finansierings verksamheten |
882 | –418 |
| Förändring likvida medel | 126 | 1 |
| Likvida medel vid periodens början | 74 | 73 |
| Likvida medel vid periodens slut | 200 | 74 |
| 2012 jan–dec |
2011 jan–dec |
|
|---|---|---|
| Finansiella | ||
| Avkastning på sysselsatt kapital, % | 9,0 | 7,2 |
| Avkastning på eget kapital, % | –0,8 | 9,9 |
| Räntetäckningsgrad, ggr | 2,3 | 2,2 |
| Soliditet, % | 34 | 39 |
| Belåningsgrad fastigheter, % | 57 | 57 |
| Skuldsättningsgrad, ggr | 1,6 | 1,4 |
| Aktierelaterade 1) | ||
| Årets resultat per aktie, kr | –0,54 | 7,01 |
| Eget kapital per aktie, kr | 70 | 73 |
| Kassaflöde per aktie, kr | 4,52 | 4,49 |
| Antal utestående aktier vid periodens utgång, tusental |
163 555 | 162 225 |
| Genomsnittligt antal aktier, tusental | 162 391 | 162 719 |
| Fastighetsrelaterade | ||
| Antal fastigheter | 95 | 97 |
| Fastigheternas bokförda värde, Mkr | 31 636 | 29 150 |
| Uthyrbar yta, kvm | 1 130 000 | 1 107 000 |
| Ekonomisk uthyrningsgrad, % | 92 | 90 |
| Överskottsgrad, % | 68 | 68 |
1) Någon utspädningseffekt föreligger ej då inga potentiella aktier (till exempel konvertibler) föreligger.
| Belopp i Mkr | 2012 jan–dec |
2011 jan–dec |
|---|---|---|
| Intäkter | 100 | 102 |
| Kostnader | –180 | –193 |
| Finansnetto | 627 | 1 877 |
| Värdeförändringar räntederivat | –190 | –397 |
| Värdeförändringar aktier | 0 | 0 |
| Resultat före skatt | 357 | 1 389 |
| Skatt | –21 | 158 |
| Årets resultat | 336 | 1 547 |
| Belopp i Mkr | 31 dec 2012 | 31 dec 2011 | |
|---|---|---|---|
| Andelar i koncernföretag | 12 992 | 13 328 | |
| Övriga anläggningstillgångar | 42 061 | 39 090 | |
| varav fordringar hos koncernföretag | 41 311 | 38 815 | |
| Övriga omsättningstillgångar | 58 | 161 | |
| Likvida medel | 199 | 69 | |
| Summa tillgångar | 55 310 | 52 648 | |
| Eget kapital | 10 320 | 10 382 | |
| Avsättningar | 67 | 68 | |
| Långfristiga skulder | 38 200 | 38 892 | |
| varav skulder till koncernföretag | 27 126 | 25 156 | |
| Kortfristiga skulder | 6 723 | 3 306 | |
| Summa eget kapital och skulder | 55 310 | 52 648 |
Fabege är ett av Sveriges ledande fastighetsbolag med huvudsaklig inriktning mot uthyrning av kontorslokaler och fastighetsutveckling.
Bolagets verksamhet är starkt koncentrerad till tre delmarknader med hög tillväxt i stockholmsområdet; Stockholms innerstad, Solna och Hammarby Sjöstad. Fabege erbjuder attraktiva och effektiva lokaler, främst för kontor, men även för butiker och andra verksamheter.
Fabege förvaltar ett väl positionerat fastighetsbestånd och fastighetsportföljen utvecklas ständigt genom förädling, försäljningar och förvärv. Genom samlade fastighetskluster skapas ökad kundnärhet och tillsammans med en omfattande marknadskännedom ger detta goda förutsättningar för effektiv förvaltning och hög uthyrningsgrad.
Per 31 december ägde Fabege 95 fastigheter till ett samlat marknadsvärde om 31,6 Mdkr. Hyresvärdet uppgick till 2,3 Mdkr.
Frågor kring rapporten besvaras av:
Christian Hermeli n Verkställande direktör Tel: 08-555 148 25, 0733 -87 18 25
Å sa Bergs tröm vVD, ekonomi - och finanschef Tel: 08 -555 148 29, 0706 -66 13 80
På koncernens webbplats finns mer information om Fabege och dess verksamhet. Där finns även en webbsänd presentation där Christian Hermelin samt Åsa Bergström presenterar fjärde kvartalets resultat den 4 februari 2013.
Informationen i denna rapport är sådan som Fabege ska offentliggöra enligt lagen om värdepappersmarknaden. Informationen lämnades för offentliggörande den 4 februari 2013.
Fabege AB (publ) Box 730, 169 27 Solna Besök: Pyramidvägen 7, 169 56 Solna Telefon: 08-555 148 00 Fax: 08 -555 148 01 E-post: [email protected] Internet: www.fabege.se Organisationsnummer: 556049 -1523 Styrelsens säte: Stockholm
Building tools?
Free accounts include 100 API calls/year for testing.
Have a question? We'll get back to you promptly.