Fabege

Annual Report • Feb 25, 2013

Våra kunder och våra lägen är centrala i allt vi gör.

Innehåll

Verksamheten Affärsmodell och strategisk inriktning 4 En målstyrd verksamhet 6 Verksamheten 8 Förvaltning 10 Förädling 12 Transaktion 14 Marknad och fastighetsbestånd 16 Marknadsöversikt 18 Fabeges marknader Stockholms innerstad 20 Hammarby Sjöstad 22 Solna 24 Fastighetsbestånd 28 Värdering av fastighetsbeståndet 30 Fastighetsförteckning 32 Möjligheter och risker 38 Finansiering 42 Hållbarhets Ansvarsfullt företagande 44 redovisning Miljöarbete 46 Medarbetarna 50 Leverantörer 52 Affärsetik 53 Samhällsengagemang 54 GRI-index 56 Ekonomisk Det fi nansiella året 58 redovisning Förvaltningsberättelse 60 Koncernen Totalresultat 66 Finansiell ställning 67 Förändring i eget kapital 68 Kassafl ödesanalyser 69 Moderbolaget Resultaträkningar 70 Balansräkningar 70 Förändring i eget kapital 71 Kassafl ödesanalyser 71 Noter 72 Bolagsstyrningsrapport 83 Styrelse och revisor 90 Koncernledning 90 Årsredovisningens undertecknande 92 Revisionsberättelse 93 Övrig Fabegeaktien 95 information Information till aktieägare 98 Femårsöversikt 99 Historik 100 Defi nitioner 100	Inledning	2012 i korthet Detta är Fabege VD har ordet	2

Den formella årsredovisningen som är reviderad omfattar sidorna 60–92.

Fabege

Fabege är ett av Sveriges ledande fastighetsbolag med huvudsaklig inriktning mot uthyrning och förvaltning av kontorslokaler samt fastighetsutveckling.

Fabege erbjuder attraktiva och eff ektiva lokaler, främst för kontor, men även för butiker och andra verksamheter. Bolagets verksamhet är starkt koncentrerad till delmarknader med hög tillväxt i Stockholmsområdet; Stockholms innerstad, Solna och Hammarby Sjöstad.

Fabege förvaltar ett väl positionerat fastighetsbestånd och fastighetsportföljen utvecklas ständigt genom förädling, försäljningar och förvärv. Genom samlade fastighetskluster skapas ökad kundnärhet och tillsammans med en omfattande marknadskännedom ger detta goda förutsättningar för eff ektiv förvaltning och hög uthyrningsgrad.

Fabeges vision är att vara det mest proaktiva, innovativa och kompetenta fastighetsbolaget inom kommersiella lokaler i Stockholm, och en betydande partner till kunder och samhället i stort.

Vid utgången av 2012 ägde Fabege 95 fastigheter till ett samlat marknadsvärde om 31,6 Mdkr. Bolagets hyresintäkter uppgick under året till 1,9 Mdkr.

2012 i korthet

Finansiella highlights

• Hyres intäkterna ökade till 1 869 Mkr (1 804). Förändringen mot föregående år beror på tillväxt genom positiv netto uthyrning och färdigställda projekt.
• Realiserade och orealiserade värdeförändringar på fastig heter uppgick till 1 576 Mkr (1 266) och på räntederivat till –190 Mkr (–397).
• Årets resultat före skatt ökade till 2 032 Mkr (1 417). Resultatet efter skatt uppgick till –88 Mkr (1 141), motsvarande –0:54 kr per aktie (7:01), efter en reservering om 1 900 Mkr avseende på gående skatteärenden.
• Nettouthyrningen uppgick till 141 Mkr (130).
• Styrelsen föreslår en utdelning om 3:00 kr per aktie (3:00).

Kunderna än mer nöjda

Långsiktiga och stabila relationer med nöjda kunder är en avgörande framgångsfaktor för Fabege. Under 2012 genomfördes kundundersökningar riktade till samtliga kunder. Mot bakgrund av de önskemål som framkom förbättrades Fabeges rutiner i ett antal avseenden. Resultatet blev att kundnöjdheten ökade ytterligare.

Framgångsrika energieffektiviseringar

Under 2012 fortsatte Fabege att sträva efter att minska sin miljöpåverkan och tillsammans med kunderna bidra till en hållbar samhällsutveckling. Det tydligaste exemplet är de framgångsrika energieffektiviseringarna som kombinerar positiva miljöeffekter med kostnadsbesparingar för både hyresgästerna och Fabege. Värmeanvändningen minskade med ytterligare cirka 4 procent under året, och ligger cirka 50 procent under genomsnittet i Stockholms län.

0 500 1 000 1 500 2 000 2 500 08 09 10 11 12 Mkr Hyresintäkter och driftsöverskott

Verksamheten

Tema Fabegekunden

Under denna vinjett presenteras några av Fabeges projekt och samarbeten under 2012. Läs bland annat om några av våra ombyggnadsprojekt, hyresgästanpassningar och projekt inom hållbarhet.

Nyckeltal	2012	2011
Hyresintäkter, Mkr	1 869	1 804
Driftsöverskott, Mkr	1 264	1 227
Årets resultat, Mkr	–88	1 141
Avkastning på eget kapital, %	–0,8	9,9
Överskottsgrad, %	68	68
Soliditet, %	34	39
Räntetäckningsgrad, ggr	2,3	2,2
Resultat per aktie före och efter utspädning, kr	–0:54	7:01
Utdelning per aktie, kr	3:001)	3:00

1) Föreslagen kontantutdelning för 2012.

Fabeges operativa verksamhet bedrivs inom tre områden: Förvaltning, Förädling samt Transaktion.

FÖRVALTNING

Att hitta rätt lokal för en kunds specifi ka behov och sedan säkerställa att kunden trivs i lokalen är kärnan i Fabeges verksamhet. Det sker genom ett långsiktigt arbete, baserat på en nära dialog med kunden som skapar förtroende och ömsesidig lojalitet.

FÖRÄDLING

Kvalifi cerad fastighetsförädling är den andra viktiga hörnstenen i verksamheten. Bolaget har lång erfarenhet av att driva omfattande förädlingsprojekt och strävar eft er att attrahera långsiktiga hyresgäster till icke färdigutvecklade fastigheter som kan förädlas utifrån kundens specifi ka behov.

TRANSAKTION

Den tredje hörnstenen i Fabeges verksamhet är Transaktion. Fastighetsaff ärer är en naturlig del av Fabeges aff ärsmodell och lämnar ett väsentligt bidrag till bolagets resultat. Bolaget analyserar kontinuerligt fastighetsportföljen för att ta vara på möjligheter att skapa värdetillväxt.

Några nyckeltal från verksamheten	2012	2011
Fastighetsvärde Förvaltning, Mdkr	28,8	22,8
Fastighetsvärde Förädling, Mdkr	2,8	6,4
Investerat i eget bestånd, Mdkr	2,0	1,5
Förvärv, Mdkr	0,3	0,5
Försäljning, Mdkr	1,3	0,9

På www.fabege.se fi nns mer information om Fabege och dess verksamhet.

Delmarknader

Stockholms innerstad

Flertalet av Fabeges innerstadsfastigheter är belägna i kvarteren kring Kungsgatan, Drottninggatan, vid Norrtull samt på västra och östra Kungsholmen. I fastighetsbeståndet fi nns exempelvis de två välkända profi lfastigheterna DN-huset och Wenner-Gren Center. Läs mer på sidan 32.

Antal fastigheter	37
Uthyrningsbar yta, tkvm	475
Marknadsvärde, Mkr	16 950
Hyresvärde, Mkr	1 197
Ekonomisk uthyrningsgrad, %	93

Del av Fabeges totala hyresvärde

Solna

Arenastaden och Solna Business Park utgör Fabeges främsta delmarknader i Solna. Fabege är en av initiativtagarna och även delägare till den nya stadsdelen Arenastaden som växer fram. Här fi nns den nya Friends Arena och det pågår byggande av shoppingcentret Mall of Scandinavia, Quality Hotel Friends, kontorsfastigheter samt bostäder. Läs mer på sidan 34.

Antal fastigheter	37	Del av Fabeges totala hyresvärde
Uthyrningsbar yta, tkvm	503
Marknadsvärde, Mkr	11 904
Hyresvärde, Mkr	840
Ekonomisk uthyrningsgrad, %	90	37%

Hammarby Sjöstad

Fabege äger huvuddelen av de kommersiella fastigheterna i Hammarby Sjöstad där Lumafastigheten är den största. Området är ett av Stockholms mest intressanta utvecklingsområden som idag är mycket attraktivt för bo städer och kontorslokaler. Läs mer på sidan 36.

Antal fastigheter	13
Uthyrningsbar yta, tkvm	126
Marknadsvärde, Mkr	2 515
Hyresvärde, Mkr	205
Ekonomisk uthyrningsgrad, %	88	9%

Del av Fabeges totala hyresvärde

VD har ordet Nöjda kunder nyckeln till våra framgångar

För Fabege är det oerhört viktigt att ha starka relationer med våra kunder. Därför har vi de två senaste åren arbetat intensivt med en strukturerad kundprocess, där vi i ökad utsträckning frågat kunderna om deras behov, och vad vi kan göra bättre. De positiva effekterna av det arbetet är mycket tydliga. Återköpsgraden, det vill säga hur stor andel av våra hyresgäster som väljer att förlänga sina kontrakt, har förbättrats kraftigt. De senaste åren har bara hälften så många flyttat ut, jämfört med våra tidigare nivåer.

En av förklaringarna till att våra kunder är nöjda är att vi genom våra lokalkontor hela tiden arbetar nära kunderna rent fysiskt, vilket gör det lättare att fånga upp önskemål och förändrade behov. Dessutom har vi goda möjligheter att möta nya behov genom att vi äger ett stort antal fastigheter inom samma om råden. När en hyresgäst expanderar och behöver större lokaler eller på annat sätt får ett förändrat behov kan vi oft ast lösa det inom området.

VI UTVECKLAR HELA OMRÅDEN

Förutom att vårda våra befi ntliga kunder strävar vi naturligtvis eft er att attrahera nya kunder. Här är jag övertygad om att det har stor betydelse att vi inte bara utvecklar enskilda fastigheter, utan hela områden.

Många talar idag om framtidens aktivitetsbaserade kontor. I korthet innebär det att kontoret blir en mötesplats med fl er än de tre traditionella miljöerna (skrivbord, konferensrum och matplats). Istället rymmer framtidens kontor en mängd olika miljöer anpassade för om man vill jobba ostört, få kreativ inspiration, möta kollegor med mera. Individen kan varje dag välja att sätta sig där han eller hon behöver. Men oft a stannar nytänkandet vid själva lokalen. Jag menar att framtidens kontor består av fl exibla hållbara hus och aktivitetsbaserade lokaler, men också av den om givande miljön med service som butiker, restauranger, kemtvätt, frisör, gym med mera. Sådant som underlättar för företagen och hjälper medarbetarna att få ihop vardagspusslet. Arenastaden är ett bra exempel. Vår ambition är att där skapa det mest attraktiva kontorsarbetsplatsområdet i Skandinavien. På liknande sätt utvecklar och profi lerar vi alla våra områden i en miljö där kontor blandas med bostäder, handel och upplevelser.

MILJÖVINSTER OCH SÄNKTA KOSTNADER

Hållbarheten är en annan viktig del av det som gör våra fastigheter och områden attraktiva. Under året fortsatte vi att sträva eft er att minska vår miljöpåverkan och tillsammans med kunderna bidra till en hållbar samhällsutveckling. Det gäller inte minst det omfattande arbete som vi lägger ner på energieff ektivisering, och de imponerande resultat vi uppnått på det området. En viktig förklaring till att förbättringarna är så stora är att vi parallellt med miljövinsterna också sänkt kostnaderna för både Fabege och våra hyresgäster.

FLERA POSITIVA TRENDER

Verksamheten utvecklades mycket bra med fi na bidrag från såväl Förvaltning som Förädling och Transaktion. Genom att behålla befi ntliga hyresgäster och attrahera nya kunder uppnådde vi även 2012 en god nettouthyrning. I övrigt var trenden också fortsatt positiv med ökade hyresintäkter, förbättrat förvaltningsresultat och betydande förädlingsvinster i projektportföljen.

UTSIKTER 2013

Högsta Förvaltningsdomstolens besked i det prejudicerande (men ej Fabegerelaterade) Cypern ärendet innebar att Fabege beslutade att reservera 1,9 Mdkr i våra pågående skatteärenden. Processerna löper nu på i Kammarrätten och vi bedömer att ett avslut kommer under 2013.

När detta skrivs befi nner vi oss i ett osäkert konjunkturläge. Ändå ser jag fl era anledningar att vara optimistisk om Fabeges utveckling. Stockholm växer fortare än någon annan stad i landet och tjänstesektorn är stabil. Vi har ett starkt utgångsläge med moderna fastigheter i samlade bestånd i attraktiva lägen. Portföljen är mycket väl anpassad till eft erfrågan idag och imorgon. Jag ser också en betydande potential i vår projektportfölj framöver. Under 2013 kommer vi att ytterligare stärka relationerna med våra hyresgäster, och utveckla våra områden med stor lyhördhet för vad kunderna eft erfrågar. Jag är övertygad om att detta kommer att resultera i fortsatt hög nettouthyrning och återköpsgrad. Redan nu vet vi med säkerhet att vi kommer att ha stigande intäkter och stabila kostnader under 2013. Förutsättningarna är därmed mycket goda för fortsatt starka resultat.

En ytterligare anledning till att jag inte känner någon oro för konjunkturutvecklingen är att konjunktursvängningar skapar möjligheter på fastighetsmarknaden. Vår ställning är idag så stark att vi kan vara off ensiva om sådana möjligheter dyker upp.

Stockholm i februari 2013

CHRISTIAN HERMELIN Verkställande direktör

Fabege kunden

Fabeges ska bli ett än mer kundorienterat företag. Vi fortsätter arbetet med att skapa goda relationer med våra kunder så att de väljer att stanna kvar. Detta är vårt absolut främsta fokus för de kommande åren.

Affärsmodell och strategisk inriktning

Fabeges affärsmodell syftar till att skapa värde genom förvaltning, förädling och transaktioner. Bolaget äger och förvaltar kommersiella fastigheter koncentrerade till Stockholms innerstad, Solna och Hammarby Sjöstad. Verksamheten ska präglas av aktiv, kundorienterad förvaltning. Fastighetsportföljen utvecklas kontinuerligt genom förädling, förvärv och försäljningar.

AFFÄRSIDÉ

Fabeges verksamhet är inriktad på kommersiella fastigheter i Stockholmsregionen, med fokus på ett begränsat antal delmarknader med hög tillväxt. Fabege ska skapa värde genom förvaltning, förädling och aktivt arbete med fastighetsportföljen, med såväl försäljningar som förvärv. Upparbetade värden ska realiseras vid rätt tidpunkt.

VISION

Fabege ska vara det mest proaktiva, innovativa och kompetenta fastighetsbolaget inom kommersiella lokaler i Stockholm, en betydande partner till kunder och samhället i stort. Det naturliga första valet.

Läs mer om affärsmodellen på sidan 10–15

MISSION

Fabege ska genom ständig kompetensutveckling förstå kundens behov och leverera över förväntan, samt tydliggöra profi len som ett samhällsmedvetet bolag.

Fabeges affärsmodell

Förvaltning Läs mer på sidan 10 Förädling Läs mer på sidan 12

Med närhet till kunden

Fastighetsförvaltning utgör Fabeges största verksamhetsgren. Bolaget förvaltar sina fastigheter med en egen effektiv förvaltningsorganisation, organisatoriskt uppdelad i förvaltningsområden med stort eget ansvar, för att säkerställa högt engagemang och närhet till kunden. Den kundnära förvaltningen ska stödja hög uthyrningsgrad och borga för att kunden väljer att stanna kvar. Nöjda kunder bidrar till att öka driftsöverskottet. Fö^rvaltnin^g

Skapa tillväxt

Fabege ska förvärva fastigheter med bättre tillväxtmöjligheter än befi ntliga förvaltningsfastig heter i portföljen. Som en betydande aktör på ett mindre antal utvalda delmarknader har Fabege skaffat sig djupgående erfarenhet och kunskap om marknaderna, utvecklingsplaner, övriga aktörer och fastigheter. Bolaget följer och analyserar kontinuerligt utvecklingen för att ta vara på möjligheter att utveckla fastighetsportföljen. ^Fö^rvä^rv

Transaktion Läs mer på sidan 14

Skapa värde

Förädling av fastigheter med tillväxtpoten tial är en viktig del av affärsmodellen i syfte att skapa värde. Förutom att förädla förvärvade fastigheter fi nns även en viss del existerande förädlings- och projektfastigheter i portföljen, vars potential bolaget strävar efter att utveckla i takt med marknadsförutsättningarna. Projektvolymen anpassas efter marknadens efterfrågan. Nybyggnation och mer omfattande projektutveckling sker alltid enligt principerna för Miljöbyggnad. Förädling

Koncen tration av beståndet Fabege ska avyttra fastigheter som är belägna utanför bolagets koncentrerade förvaltnings enheter samt fastigheter med begränsade tillväxt möjligheter. Fastighetens läge, skick och vakansgrad är viktiga faktorer som avgör tillväxtpotentialen. En fullt uthyrd fastighet, med moderna och effektiva lokaler, som anses ha begränsad potential till hyreshöjning och värde ökning kan därmed bli föremål för avyttring. Fö^rsäljnin^g

Fabeges strategier

KUNDER

Fabege ska uppfattas som ett kundorienterat företag. Starka kundrelationer utvecklas och vårdas genom en aktiv förvaltning av kompetenta och kundinriktade medarbetare.

Bolaget strävar eft er att ha kunder med stark fi nansiell ställning och inom många olika branscher.

PORTFÖLJ

Kärnan i Fabeges verksamhet är kommersiella fastigheter i Stockholms innerstad, Solna och Hammarby Sjöstad. Fabege ska verka för att stärka positionen på dessa marknader och samla fastigheterna i förvaltningseff ektiva enheter. Bolaget ska förvärva fastigheter med bra tillväxtmöjligheter i prioriterade områden. Fastighetsportföljen ska kontinuerligt utvecklas genom förvärv, förädling och försäljning.

FÖRÄDLING

Fabege utvecklar och realiserar potentialen i det befi ntliga beståndet. Utvecklingen avser inte bara enstaka fastigheter utan även hela områden och stadsdelar. Projektinvesteringar ska höja statusen i prioriterade områden.

VARUMÄRKE

Varumärket Fabege ska stödja aff ärerna, attrahera nya kunder, skapa mervärde och bidra till att målen uppnås. Att utveckla varumärkets styrka är avgörande för bolagets fortsatta framgång. Fabege arbetar kontinuerligt med att stärka bilden av bolaget bland företagets prioriterade intressenter genom att förbättra kunskap och kännedom om verksamheten.

I utvecklingen av immateriella tillgångar ingår även att bygga starka varumärken inom prioriterade områden som Hammarby Sjöstad, Solna Business Park och Arenastaden, samt för enskilda fastigheter eller koncept.

MEDARBETARE

Det är avgörande för bolagets framgång att attrahera och behålla rätt medarbetare. Fabege ska vara den bästa arbetsgivaren för de mest kompetenta medarbetarna. Värdegrunden SPEAK (se sidan 55) ska prägla förhållningssättet såväl internt som mot kunder och andra intressenter.

Medarbetarna ska verka i en öppen miljö som uppmuntrar till engagemang och initiativ genom tydliga mål, delegerat ansvar och belöning. Fabege ska fokusera på personalvård, trivsel och säker arbetsmiljö.

RISK OCH EFFEKTIVITET

Riskexponeringen ska vara begränsad, och så långt som möjligt kontrollerad, vad avser hyresgäster, avtalsvillkor, aff ärspartners och aff ärsobjekt.

Bolaget ska ha en stabil, välavvägd och kostnadseff ektiv fi nansiering.

Fabege ska ha en hög kostnadseff ektivitet och sträva eft er ständiga förbättringar.

Fabege skapar värde i en aktiv och kundorienterad verksamhet koncentrerad till kommersiella fastigheter i Stockholmsregionen.

En målstyrd verksamhet

Fabeges verksamhet är målstyrd på alla nivåer. Målen bryts ned, utvecklas och förankras inom verksamhetsområden och på medarbetarnivå. Mätning och uppföljning sker regelbundet.

ÖVERGRIPANDE MÅL

Fabeges övergripande mål är att skapa och realisera värden samt ge aktieägarna den bästa totalavkastningen bland fastighetsbolagen på Stockholmsbörsen. För 2012 uppgick totalavkastningen på Fabege-aktien till 28 procent (kursutveckling inklusive återinvesterad utdelning).

FINANSIELLA MÅL

De av styrelsen fastställda viktigaste fi nansiella målen är räntabilitet (mätt som

avkastning på eget kapital), soliditet och räntetäckningsgrad. Fabege ska uthålligt vara bland de främsta börsnoterade fastighetsbolagen i fråga om räntabilitet. Soliditeten ska vara lägst 30 procent. Räntetäckningsgraden ska uppgå till minst 2,0 gånger inklusive realiserad värdeförändring. Per 31 december 2012 uppgick avkastning på eget kapital till –0,8 procent (eft er reservering om 1 900 Mkr avseende pågående skatteärenden), soliditeten till 34 procent och räntetäckningsgraden till 2,3 gånger.

Den negativa avkastningen för 2012 beror på reservering om 1,9 Mdkr för pågående skatteärenden.

Soliditeten sjönk med 5 procentenheter under 2012 till följd av beslutet att reservera 1,9 Mdkr för pågående skatteärenden, men ligger fortsatt med god marginal över målet på 30 procent.

Räntetäckningsgrad

Räntetäckningsgraden förbättrades något och ligger väl över målet på 2,0.

VERKSAMHETENS FOKUS 2013

• Ökad lönsamhet genom ökad kundorientering.
• Stärkt kassafl öde i förvaltningsbeståndet.
• Fortsatt hög takt i utvecklingen av beståndet.
• Värdetillväxt genom projekt och "bra fastigheter i bra lägen".
• Väsentliga resultatbidrag från alla verksamhetsgrenar.
• Öka totalavkastningen i portföljen.

PORTFÖLJFÖRVALTNING OCH EFFEKTIVITET

Ett viktigt mål för Fabege är en stark nettouthyrning. Att behålla befi ntliga kunder genom hög återköpsgrad är lönsamt. Nyuthyrning är viktig för att sänka vakansgraden och för att möjliggöra projektinvesteringar i om- och nybyggnationer. För 2012 uppgick netto uthyrningen till 141 Mkr.

Fabege ska ha fortsatt hög kostnadseff ektivitet och vara det främsta bolaget vid jämförelse med andra svenska fastig hetsbolag. För att öka eff ektiviteten i verksamheten ska bolaget kontinuerligt genomföra olika former av process förbättringar i syft e att nå de fi nansiella målen. Fabeges målsättning är att skapa en atmosfär där initiativ att utveckla processer och rutiner tillvaratas. Arbetet med processförbättringar fortsatte under 2012.

Ett långsiktigt mål är att överskottsgraden ska uppgå till 70 procent. 2012 var överskottsgraden 68 procent (68). Fabege bedömer att målet på 70 procent kommer att uppnås under 2013.

Målsättningen är att investera minst 1 000–1 500 Mkr per år i den egna pro-

Överskottsgrad 30 40 50 60 70 80 08 09 10 11 12 % Mål: 70%

Överskottsgraden har stadigt förbättrats och Fabege bedöms kunna nå målet om 70 procent under 2013.

jektportföljen. Nya projekt ska ge en avkastning på investerat kapital om minst 20 procent genom värdetillväxt. Under 2012 investerades 2 034 Mkr i befi ntligt bestånd. Avkastningen på investerat kapital uppgick till 39 procent.

Fabege ska skapa en hög totalavkastning i fastighetsportföljen genom förvärv, förädling och försäljning. För 2012 uppgick totalavkastningen (drift söverskott samt värdeförändringar i förhållande till genomsnittligt fastighetsvärde) till 9,4 procent.

MILJÖ OCH ENERGI

Målsättningen är att minska energianvändningen med 20 procent från 2009 till 2014, vilket innebär ett genomsnitt på 4 procentenheter per år. Ackumulerat utfall per 2012 var 14 procent.

MEDARBETARE

Fabege har målsättningen att vara en attraktiv arbetsgivare där medarbetare kan känna engagemang och delaktighet samt ges möjlighet till utveckling inom företaget. Ramar och mål för medarbetarens ansvarsområde ska vara tydliga och förankrade. Fabeges medarbetare

Under 2012 minskade Fabege sin värmeanvändning med ytterligare 4 procent.

verkar med utgångspunkt från bolagets värdegrund, SPEAK. Se vidare sidan 55.

KUNDMIX

Fabege har cirka 1 500 hyreskontrakt. För att minimera risk strävar bolaget eft er en balanserad mix av stabila kunder från olika marknadssegment. De 15 värdemässigt största hyresgäster na svarar för drygt 30 procent av det totala hyresvärdet och har i de fl esta fall hyresavtal som löper betydligt längre än genomsnittet i portföljen.

KUNDRELATIONER

Fabege strävar eft er att öka lönsamheten genom att bli en mer kundorienterad organisation. Målet är att under 2013 nå en topplacering i Fastighetsbarometerns NKI-undersökning och att vara det naturliga valet för befi ntliga och potentiella kunder. Under året genomfördes kundundersökningar som ledde till en bättre anpassning till kundernas önskemål. Målsättningen är att erbjuda kunden en ännu bättre produkt och ett ännu bättre bemötande och därmed bygga starkare kundrelationer.

Nöjd-Kundindex

Tre NKI-undersökningar har genomförts de senaste två åren. För 2013 kommer målet att justeras uppåt.

Verksamheten Värdeskapande inom tre områden

I Fabeges verksamhet kompletteras en aktiv och kundorienterad förvaltning med kontinuerlig förädling och strategiska förvärv och försäljningar.

AFFÄRSOMRÅDENAS BIDRAG TILL RESULTATET 20121)

AFFÄRSOMRÅDENAS AVKASTNING 2012

FÖRVALTNING
Överskottsgrad

MÅL 70%

	FÖRÄDLING Avkastning projektportfölj	TRANSAKTION
68% UTFALL	39% UTFALL	11% UTFALL
MÅL 70%	MÅL 20%

	TRANSAKTION Avkastning transaktioner
11%
	MÅL 10%

Förvaltning

Förvaltningsverksamheten präglas av hög uthyrningsgrad och goda hyresgästrelationer. Ambitionen är att förena hög teknisk kompetens med kundnärhet och serviceinriktning. På det sättet byggs långsiktiga och stabila relationer med nöjda kunder, vilket är en avgörande framgångsfaktor.

Kunderna är helt centrala i Fabeges förvaltning. Fabege ska vara en partner till kunden och en medspelare vid förändringar i kundens verksamhet. Det sker genom ett långsiktigt arbete och en nära dialog med kunden.

Förvaltning är Fabeges största verksamhetsområde. Verksamheten är indelad i geografi ska områden där självständiga enheter har stort eget ansvar och förmåga att ta snabba beslut. Varje delmarknad ansvarar för drift och utveckling av fastigheterna samt för kundkontakter. Inom varje team fi nns drift ansvariga och fastighetstekniker med stort teknikkunnande, samt specialister på uthyrning av lokaler. Fabege har även specialistkompetens inom miljöfrågor och energiförbrukning. Totalt arbetar 81 av Fabeges 129 medarbetare inom Förvaltning.

UNDER ÅRET

Under 2012 fortsatte arbetet med att förbättra kundorienteringen. En viktig del i detta arbete var kundundersökningar riktade till samtliga kunder. Mot bakgrund av de önskemål som framkom förbättrades Fabeges rutiner i ett antal avseenden.

Ett exempel är införandet av ett nytt strukturerat felanmälningssystem som bland annat säkerställer återkoppling på alla felanmälningar. Vidare inleddes utformningen av en mer omfattande och enhetlig informationsgivning till kunderna, exempelvis om förändringar i fastigheten eller omgivningarna.

Ett tydligare system infördes för ansvarsfördelningen mellan olika delar av Fabege vad gäller kundkontakter. För kunden ska det vara självklart vem hos Fabege som är kontaktperson och ansvarig för att lösa eventuella problem genom alla faser såsom kontraktsskrivning, lokalanpassning, infl yttning och förvaltning.

Resultatet av de samlade åtgärderna kunde avläsas i en ökad kundnöjdhet under året.

Arbetet med att förlänga och omförhandla avtal med befi ntliga kunder var framgångsrikt. Under året tecknades fl era stora kontrakt i projektfastigheter, framförallt i Arenastaden. Sammantaget ledde detta till att uthyrningsgraden förbättrades ytterligare från en redan tidigare hög nivå.

FOKUS 2013

Ambitionen är att under 2013 ytterligare förbättra kundorienteringen. En viktig del av detta är en förstärkning av det proaktiva arbetet, det vill säga att genom kundkontakter i ökad utsträckning fånga upp önskemål i ett tidigt skede.

Vidare fortsätter varumärkesbyggandet för att behålla och öka attraktiviteten hos både enskilda fastigheter och områden.

Fabege Luma

Den tidigare industrifastigheten Lumas centrala placering gör den till något av "kyrkan mitt i byn" i Hammarby Sjöstad. Här samlas många av de egenskaper som gör området attraktivt för kreativa tjänsteföretag, som spännande kontor i gamla industrilokaler och närhet till vatten och grönområden.

Under året slutfördes en ombyggnad som ytterligare höjde fastighe-

Fabege Apotekaren

Under 2012 slutfördes ombyggnaden av fastigheten Apotekaren 22 vid Tulegatan/Rådmansgatan i centrala Stockholm. Fastigheten består av ett antal hus byggda vid olika tillfällen från 1800-talet till 2000-talet, vilket bidrar till att lokalerna har spännande och skiftande karaktär. Här har tidigare funnits bland annat ett antal tv-studios och en turbinhall ritad av Ferdinand Boberg för Stockholms Elverk. Flera nya hyresgäster fl yttade in under året, såsom Unibet, Företagarna, Landahl Advokatbyrå och Aveqia.

tens profi l i området. En tillbyggnad gjorde entrén elegantare och tydligare. Innanför entrén ersattes en tidigare outnyttjad yta av en välkomnande lounge, café och reception, som snabbt blev en naturlig mötesplats med liv och rörelse. Dessutom öppnade en ny restaurang med höga ambitioner. Flera nya hyresgäster fl yttade in under året, bland annat Kustbevakningen.

	31 december 2012
Fabeges fastighetsbestånd	Antal fastigheter	Uthyrbar yta, tkvm	Hyresvärde1), Mkr	Ekonomisk uthyrnings grad, %
Stockholms innerstad	37	475	1 197	93
Solna	37	503	840	90
Hammarby Sjöstad	13	126	205	88
Övriga marknader	8	26	18	85
Totalt	95	1 130	2 260	92

1) I hyresvärdet är tidsbegränsade avdrag om cirka 210 Mkr (i löpande årligt hyresvärde per 31 december 2012) ej avräknade.

Förädling

Fabege strävar efter att genom förädling minska vakans och höja hyresnivåer i fastighetsbeståndet och därmed öka kassaflöde och värdetillväxt. Verksamheten omfattar inte bara förädling av enskilda fastigheter utan också långsiktig utveckling av områden.

Fabege har hög kompetens inom och lång erfarenhet av förädlingsprojekt. En målsättning är att attrahera långsiktiga hyresgäster till icke färdigutvecklade fastigheter som kan förädlas utifrån kundens specifi ka behov.

Mark och fastigheter förvärvas, förädlas och övergår sedan till förvaltning inom koncernen, eller avyttras. Den långsiktiga planeringen sker oft a i samarbete med respektive kommun. Tillsammans skapas visioner för hur områden ska utvecklas på bästa sätt. Nybyggnation och mer omfattande projektutveckling sker enligt principerna för bland annat Miljöbyggnad.

Ansvaret för ny- och ombyggnadsprojekt, upphandlingar och uppföljning ligger hos avdelningen Projekt som består av 13 personer och är uppdelad i två grupper; projekt och hyresgästanpassning. Avdelningen är självförsörjande vad gäller projektkompetens. Byggtjänster handlas däremot upp externt. Hyresgästanpassningsgruppen ansvarar för mindre anpassningar. Denna verksamhet är mycket viktig för kundnöjdheten eft ersom lokaler oft a med en begränsad investering kan bli mer lämpade för kundens behov.

Förädling av fastigheter ska ge ett väsentligt bidrag till koncernens resultat.

UNDER ÅRET

De totala projektinvesteringarna under 2012 uppgick till 2 034 Mkr.

Under 2012 slutfördes fl era stora ombyggnadsprojekt som Klamparen 10 på Kungsholmen, Uarda 1 (Sjökvarteret) och Uarda 5 i Arenastaden samt Apotekaren

22 och Bocken 39 i Stockholm city. Uthyrningsgraden i dessa projekt var genomgående hög när de överfördes till Förvaltning. Samtliga dessa projekt genomfördes inom planerade tids- och kostnadsramar.

Projekten Nöten 4, Solna Strand och Skeppshandeln 1, Hammarby Sjöstad

I Solna Business Park byggde Fabege under året om en del av en fastighet till ett hotell med 65 rum. Det nya hotellet heter Hotel by Maude, och är ett komplement till det befi ntliga Maude's Hotel som har 63 rum och är en viktig del av det breda utbudet av företagstjänster i Solna Business Park.

Det nya hotellprojektet är ett exempel på hur Fabeges storlek och strävan att vårda långsiktiga partnerskap möjliggör expansion för kunden. Det nya hotellet öppnade i januari 2013.

Pågående projekt >50 Mkr, per 31 december 2012

Fastighetsbeteckning	Fastighetstyp	Område	Färdigställt	Uthyrningsbar yta, kvm	Uthyrnings grad, % yta1)	Bedömt hyresvärde2)	Bokfört värde	Beräknad investering, Mkr	Varav upparbetat , Mkr
Nöten 4	Kontor	Solna Strand	Q1-2014	51 026	92	96	880	690	328
Skeppshandeln 1	Hotell	Hammarby Sjöstad	Q2-2014	13 710	83	41	154	549	103
Uarda 1 3)	Kontor	Arenastaden	Q4-2012	41 079	64	83	920	542	459
Summa				105 815	87	220	1 954	1 781	926
Övriga Mark- och projektfastigheter							538
Övriga Förädlingsfastigheter							302
Totalt Projekt, Mark och Förädlingsfastigheter							2 794

1) Operativ uthyrningsgrad per 31 december 2012.

2) För de största pågående projekten kan årshyran öka till 220 Mkr (fullt uthyrd) från 55 Mkr i löpande årshyra per 31 december 2012.

3) Uppgifterna om yta, hyresvärde och bokfört värde avser hela fastigheten. Investeringen avser endast en del av fastigheten.

Fabege Svea Ekonomi

Möjligheten att bygga långa kundrelationer är bland annat beroende av Fabeges förmåga att erbjuda nya lösningar i takt med att kundens verksamhet växer eller på andra sätt förändras. Ett exempel är Svea Ekonomi som sedan länge varit hyresgäst i Fabeges lokaler vid Råsunda fotbollsstadion och i ett par andra fastigheter i Solna. I takt med verksamhetens expansion blev dessa kontor otillräckliga, samtidigt

som bolaget gärna ville vara kvar i närområdet.

Lösningen blev att Svea Ekonomi vid årsskiftet 2012/2013 fl yttade in i den under året ombyggda fastigheten Uarda 1 i Arenastaden där hela företaget med

cirka 350 anställda nu samlats på 10 000 kvm. De nya lokalerna har utformats med hög prioritet för medarbetarnas trivsel, med bland annat gym och ett "vardagsrum" som löper runt hela våningsplanet mot innergården.

påbörjades under året och beräknas vara slutförda under 2014.

Under året infördes en tydligare process för överlämnande av kundansvar mellan olika delar av Fabege genom olika faser som kontraktsskrivning, lokalanpassning, infl yttning och förvaltning.

FOKUS 2013

Avsikten är att projektvolymen ska ligga kvar på en fortsatt hög nivå. Tyngdpunkten ligger i Arenastaden, men stora projekt kommer också att genomföras i Hammarby Sjöstad och Solna Business Park. Nyproduktion kommer att stå för en större andel av projekten jämfört med de senaste åren. Kommande nyproduktion kommer att klara kraven enligt miljöklassningssystemet BREEAM.

80 – 90 hyresgästanpassningsprojekt per år i Fabege

Innan en ny hyresgäst fl yttar in i en befi ntlig fastighet sker ofta en anpassning av lokalerna efter kundens önskemål. Det kan till exempel handla om att fl ytta väggar, skapa fl er konferensrum eller öppna upp ytor för landskap. Ofta sker också mindre anpassningar i samband med omförhandlingar av hyresavtal.

Den här typen av ombyggnationer genomförs av Fabeges grupp för hyresgästanpassning. Gruppen består av erfarna

projektledare som ansvarar för byggprocessen fram till infl yttning. Under ett normalår genomförs 80–90 anpassningar i nära samarbete med hyresgäster och byggentreprenörer.

Verksamheten är av stor betydelse för kundnöjdheten eftersom lokaler genom en begränsad investering ofta kan bli betydligt mer lämpade för kundens behov.

Transaktion

Den tredje hörnstenen i Fabeges verksamhet är avdelningen för Affärsutveckling som omfattar transaktion, analys, värdering, inköp samt portfölj- och affärsutveckling. Förvärv och försäljningar är en naturlig del av verksamheten och fastighetsportföljen analyseras kontinuerligt för att identifiera möjligheter att skapa värdetillväxt.

Under årens lopp har väl analyserade förvärv och försäljningar skapat stora värden för Fabege. Grundläggande för verksamheten inom Transaktion är analyser av tillväxtmöjligheterna för intäkterna från olika fastigheter. Tillväxtpotentialen avgörs bland annat av läge, skick, hyresnivåer och vakansgrad. Analysen leder till förvärv av fastigheter där tillväxtmöjligheterna bedöms som goda, och avyttring av fastigheter med begränsad potential för hyreshöjning och värdeökning.

Fabeges långa erfarenhet och djupa kunskap om stadsdelar, fastigheter, utvecklingsplaner och marknadens övriga aktörer ger goda förutsättningar för välgrundade bedömningar av tillväxtpotentialen. Som en stor marknadsaktör har Fabege också goda relationer med myndigheter och beslutsfattare.

Avdelningen består av tio personer och omfattar transaktion, analys, värdering, inköp samt portfölj- och aff ärsutveckling.

Värderingar av fastighetsbeståndet görs av intern värderingsexpertis med stöd av oberoende värderingsinstitut.

UNDER ÅRET

Fem fastigheter avyttrades till ett sammanlagt värde av 1 448 Mkr. Resterande 50 procent av en sedan tidigare delägd fastighet förvärvades för 150 Mkr genom en bytesaff är med Gamla Livförsäkringsbolaget SEB Trygg Liv. En stor bostadsbyggrätt avyttrades i Hammarby Sjöstad och under fj ärde kvartalet såldes fastigheten Klamparen 10 på Kungsholmen.

FOKUS 2013

Koncentrationen av beståndet är i allt väsentligt slutförd. Fokus ligger nu på att bygga vidare på den starka positionen på de prioriterade delmarknaderna Stockholms innerstad, Hammarby Sjöstad och Solna. Eventuella förvärv kommer att ske på dessa marknader.

FÖRÄNDRINGAR I FASTIGHETSBESTÅNDET JANUARI–DECEMBER 2012

Fastighetsförsäljningar
Fastighetsnamn	Område	Kategori	Uthyrningsbar yta, kvm
Kvartal 1
Inga försäljningar
Kvartal 2
Läraren 5	Norrmalm	Kontor	4 300
Båtturen 1	Hammarby Sjöstad	Mark	0
Linjefarten 1	Hammarby Sjöstad	Mark	0
Kvartal 3
Inga försäljningar
Kvartal 4
Klamparen 10	Kungsholmen	Kontor	22 530
Berga 6:558	Åkersberga	Mark	0
Totalt fastighetsförsäljningar			26 830

Fastighetsförvärv
Fastighetsnamn	Område	Kategori	Uthyrningsbar yta, kvm
Kvartal 1
Inga förvärv
Kvartal 2
Islandet 3	Norrmalm	Kontor	4 327
Kvartal 3
Inga förvärv
Kvartal 4
Inga förvärv
Totalt fastighetsförvärv			4 327

Investeringsmarknaden

Transaktionsaktiviteten på den svenska fastighetsmarknaden ökade under 2012, framförallt i slutet av året. Investerarna visade stort intresse för främst kontors- och bostadsfastigheter i bra lägen. Stockholm stod för 44 procent av transaktionsvolymen, och intresset från utländska investerare ökade något.

Transaktionsaktiviteten på den svenska fastighetsmarknaden var hög under året. Volymen uppgick till 106 Mdkr, vilket var den högsta sedan 2008. Aktiviteten var speciellt hög under december, vilket ledde till att trans aktionsvolymen för det fj ärde kvartalet uppgick till närmare 42 Mdkr. För helåret stod Stockholm för 44 procent av den totala transaktionsvolymen i landet. Stockholms andel har de senaste åren legat relativt stabil kring 50 procent.

Transaktionerna avsåg främst kontorsoch bostadsfastigheter i bra lägen. Kontorssegmentet svarade för närmare 40 procent av volymen i landet. Detta avspeglade att investerarnas intresse för kontorsfastigheter åter ökat eft er en avmattning under 2009–2010, då intresset för bostadsfastigheternas stabila kassafl öden ökade. Hela Fabeges fastighetsbestånd är inriktat på kontorsfastigheter i bra lägen.

Marknaden dominerades av institutioner och pensionsbolag som stod för över 40 procent av förvärven, vilket kan jämföras med 15–25 procent åren före fi nanskrisen. Denna investerargrupp eft erfrågar stabil avkastning genom säkra kassafl öden vilket under året ledde till investeringar i främst bostäder i regionstäder, kontorsfastigheter i bästa läge i Stockholm city och fastigheter med off entliga hyresgäster på långa kontrakt.

Det utländska intresset ökade något och utländska investerare svarade för närmare 20 procent av transaktionsvolymen. Bland dessa investerare märktes främst Carlyle Group, Citycon och Canada Pension Plan Investment Board. De utländska investerarnas andel av transaktionsvolymen har ökat successivt de senaste åren, men låg under 2012 fort farande långt under de nivåer på i genomsnitt omkring 50 procent som rådde 2002–2007.

Newsec gör bedömningen att i ett scenario där världsekonomin börjar återhämta sig under 2014 kommer, på tre till fem års sikt, direktavkastningskraven att ha bottnat ut i de mest attraktiva fastighetssegmenten. De bäst avkastande segmenten blir då fastigheter med stabila kassafl öden men i mer sekundära lägen.

Direktavkastningskrav, %	2012	2011
Stockholms innerstad	4,25–5,00	4,40–4,90
Stockholms innerstad, utanför cityläge	4,75–5,25	4,90–5,50
Solna Business Park	5,50–6,00	5,50–6,00
Arenastaden	5,50–6,25	5,50–6,00
Hammarby Sjöstad	6,00–6,50	6,10–6,60

Källa: Newsec

Marknad och fastighetsbestånd Tillväxt på attraktiva och expansiva marknader i Stockholmsområdet

Fabeges fastighetsbestånd består av kommersiella lokaler med en hög koncentration av fastigheter i Stockholms innerstad, Solna och Hammarby Sjöstad.

LOKALTYPER, FÖRDELNING AV FABEGES TOTALA HYRESVÄRDE

Marknadsöversikt

Kontorsmarknaden i Stockholm var fortsatt stark under 2012 trots en försvagad konjunktur med minskad tillväxt i den svenska ekonomin. Företagen efterfrågar kvalitet med moderna, flexibla kontor i attraktiva lägen.

Storstockholms kontorsmarknad består av omkring 12,0 miljoner kvm, varav 6,2 miljoner kvm fi nns i innerstaden. Utvecklingen i omvärlden under 2012 präglades av ekonomisk oro i Europa. Som en följd av denna minskade tillväxten i den svenska ekonomin till 1,0 procent, från de höga nivåerna som rådde 2010 och 2011 (6,6 respektive 3,7 procent). Den svenska ekonomin var dock fortfarande stabil jämfört med fl ertalet europeiska länder. Räntorna fortsatte att sjunka från en redan tidigare låg nivå.

Oron i omvärlden påverkade inte kontorsmarknaden i Storstockholm i någon större omfattning. En av förklaringarna var den fortsatta befolkningstillväxten. Regionen har under hela 2000-talet haft en nästan dubbelt så hög procentuell befolkningstillväxt som övriga landet. En annan förklaring var att tyngdpunkten i Storstockholms näringsliv ligger i tjänstesektorn, som inte påverkades lika mycket som industrin av den vikande konjunkturen. De största branscherna inom Stockholms tjänstesektor är bank & fi nans, IT och övrig konsultverksamhet. En stabil arbetsmarknad inom dessa områden lägger grunden för en fortsatt stabil utveckling på kontorsmarknaden.

NYPRODUKTION

Under 2012 färdigställdes knappt 130 tkvm kontor i Storstockholm. Historiskt kan det betecknas som en normal nivå, även om det innebar en avsevärd ökning från nyproduktionen 2011 på 40 tkvm. I stort sett hela den nyproducerade kontors ytan var uthyrd vid årsskift et 2012/2013.

Ett antal stora hyresgäster har aviserat att de kommer att fl ytta från city till närförort. Under 2013–2016 kommer Swedbank, Nordea, SEB och Försäkringskassan att genomföra sådana fl yttar. Dessa fyra företag lämnar en sammanlagd yta på

cirka 160 tkvm kontor, motsvarande närmare 10 procent av den totala kontorsytan i city. De tomma fastigheterna kommer att byggas om och uppgraderas.

Samtidigt har också fl era storföretag fl yttat från kontorsfastigheter i ytterförort till mer etablerade kontorsområden i närförort eller innerstad. I takt med detta har antalet konverteringsprojekt ökat. I slutet av 2012 befann sig ett fl ertal sådana fastigheter i planerings- eller projektskede, exempelvis Vattenfalls tidigare huvudkontor i Råcksta samt kontorsfastigheter i

Älvsjö och vid Telefonplan som Ericsson lämnat.

HYRESMARKNADEN

Aktiviteten på kontorshyresmarknaden i Stockholm avstannade något under 2012, främst beroende på en förväntad konjunkturavmattning. Hyrorna fortsatte dock att stiga, men inte i samma takt som föregående år. I city ökade kontorshyran med 100 kr/kvm och uppgick vid slutet av året till 4 500 kr/kvm. Vakansgraden i city sjönk ytterligare från en redan låg nivå till

4,0 procent (4,5). I övriga innerstaden var vakansgraden oförändrad 9,5 procent.

Attraktiva lokaler i innerstadslägen, främst i city, är fortfarande en bristvara och försvinner snabbt från marknaden. På mindre attraktiva delmarknader och för omoderna lokaler krävs hyresrabatter och/ eller ombyggnationer vid omförhandling.

Hyresgästerna eft erfrågar moderna och fl exibla lokaler vilket drabbar det äldre beståndet. Eff ektiva lokaler ger en lägre total arbetsplatskostnad vilket skapar utrymme för en högre hyra per kvadrat meter. Skillnaden mellan moderna och omoderna lokaler väntas öka ytterligare fram över, både vad gäller vakansgrad och hyra.

Den starka kontorsmarknaden i city, i kombination med ett lågt tillskott av nybyggd kontorsyta, driver upp kontorshyran i citynära lägen. I innerstaden utanför city har marknadshyran stigit med 400 kr/kvm sedan 2009 och uppgick vid slutet av 2012 till 2 700 kr/kvm.

Newsec bedömer att marknadshyran i moderna och yteff ektiva kontorsfastigheter i Stockholm city kommer att sjunka med cirka 150 kr/kvm under 2013, från nivån 4 500 kr/kvm. Förklaringen är främst den generella konjunkturoron och påverkan av de kommande tomställningarna. I övriga innerstaden väntas nivån vara oförändrad under 2013.

KONKURRENS

Ett stort antal fastighetsbolag, institutionella aktörer och privata fastighetsägare är inriktade på fastighetstyper och geografi ska områden som i varierande omfattning överlappar Fabeges. Marknaderna karaktäriseras därmed av hård konkurrens.

På fastighetsmarknaden är Fabege en nischaktör som kompletterar det institutionella ägandet i Stockholm. Fabege har kunskap och erfarenhet av att utveckla och förädla fastigheter, och att hitta kunder till dessa utvecklingsprojekt. Det som är en risk för många institutionella fastighetsägare är istället oft a en möjlighet för Fabege att skapa värde genom förädling. Detta öppnar för att Fabege säljer färdigförädlade fastigheter med stabila kassafl öden, för att istället förvärva fastigheter med utvecklingspotential.

På hyresmarknaden är fastigheternas läge och skick en viktig konkurrensfördel. Kunderna eft erfrågar moderna, eff ektiva lokaler i attraktiva lägen, vilket i hög grad präglar Fabeges fastighetsbestånd. Hög geografi sk koncentration och fokus på kontor ger en god kunskap om de delmarknader bolaget fokuserar på och gör det möjligt att utveckla hela områden.

En annan viktig konkurrensfördel är förmågan att tillgodose kundkraven med en hög grad av anpassning av lokalerna eft er kundernas önskemål. Närheten till kund är nyckeln. Miljöfrågorna är ytterligare ett, allt viktigare, konkurrensmedel. Fabege har sedan länge ett starkt fokus på miljö och hållbarhet.

Genom de senaste årens arbete med renodling och koncentration av fastighetsportföljen är Fabege nu en av de mest specialiserade aktörerna på den svenska fastighetsmarknaden.

Konkurrenter, nyckeltal 2012

Bolag	Placeringsinriktning	Geografi sk huvudmarknad	Ägare	Marknads värde, Mkr	Antal fastigheter	Uthyrbar area, tkvm	Hyresintäkter, Mkr	Uthyrnings grad, %
Fabege	Kontor, handel	Stockholm	Börsnoterat	31 636	95	1 130	1 869	92
Vasakronan	Kontor, handel	Stockholm, Uppsala, Göteborg, Malmö, Lund	1–4 AP-fonden	84 074	193	2 601	5 969	93
Diligentia1)	Kontor, handel, bostäder	Stockholm, Göteborg, Malmö	Skandia Liv	30 455	121	1 166	2 194	92
Hufvudstaden	Kontor, handel	Stockholm, Göteborg	Börsnoterat	23 058	i.u.	367	1 542	96
AMF Fastigheter	Kontor, handel, bostäder	Stockholm, Göteborg	AMF Pension	40 000	34	636	2 000	i.u.
Humlegården1)	Kontor, handel	Stockholm	Länsförsäkringar	9 690	42	284	583	91

1) Uppgifterna avser 2011.

Stockholms innerstad är den största kontorsmarknaden i Norden. Den har utmärkta kommunikationer och hög service nivå. Kontorsmarknaden i innerstaden omfattar totalt cirka 6,2 miljoner kvm.

För många företag är ett centralt läge den viktigaste faktorn för var man väljer att lokalisera sitt kontor. Det avspeglas i en mycket stark eft erfrågan på kontor i Stockholms innerstad. Hyresgästerna är till stor del fi nansbolag, advokatbyråer och konsultföretag.

Fabege är den näst största fastighetsägaren i området med 37 fastigheter om totalt 475 tkvm. Beståndet kännetecknas av moderna kontor och butiker i bästa läge. Idag är 75 procent av lokalerna kontor, vilket motsvarar en marknadsandel om 6 procent.

Fabeges bestånd ligger till stor del i kvarteren kring Kungsgatan (fem fastigheter) och Drottninggatan (åtta fastigheter). I Norrtull/ Norra stationsområdet äger

Fabege fem fastigheter, varav Wenner-Gren Center är den mest kända. På Kungsholmen innehar Fabege bland annat DN-skrapan.

Under året slutfördes omvandlingen av fastigheten Bocken 39 vid Lästmakargatan. Under fl era år har det pågått ett arbete med syft e att vitalisera Lästmakargatan som har ett mycket centralt läge. Även projektet Apotekaren (Tulegatan/Rådmansgatan) slutfördes under året.

Året präglades av fortsatt stark eft erfrågan och låg vakansgrad. Hyresvärdet på beståndet uppgår till 1 197 Mkr, vilket motsvarar cirka 53 procent av koncernens totala hyresvärde. Den ekonomiska uthyrningsgraden i området var i slutet av 2012 cirka 93 procent.

Butiker 7% Kontor 85% Industri/lager 2% Övrigt 6% Hyresvärde per kategori

Uthyrningsbar area per kategori

Nyckeltal	2012
Antal fastigheter	37
Marknadsvärde, Mkr	16 950
Uthyrningsbar area, tkvm	475
Ekonomisk uthyrningsgrad, %	93
Kvarvarande avtalslängd, år	3,2
Hyresvärde, Mkr	1 197

Största hyresgäster	kvm
Bonnier Dagstidningar AB	28 000
OMX AB	28 000
Lantbrukarnas Ekonomi AB	12 000
Carnegie Investment Bank AB	10 000
Praktikertjänst AB	8 000

MARKNADSÖVERSIKT, STOCKHOLMS INNERSTAD

I city (innerstadens centrala aff ärsdistrikt, CBD) steg kontorshyran under året till i snitt 4 500 kr/kvm (4 400). I innerstaden, exklusive CBD, steg kontorshyran till 2 700 kr/kvm (2 650). Marknads hyran för kontor i CBD låg vid årets slut i intervallet 3 800 kr/kvm till 5 300 kr/kvm. I innerstaden utanför CBD var hyrorna väsentligt lägre och låg mellan 2 000 kr/ kvm och 3 400 kr/kvm.

Fabege är den näst största ägaren av kommersiella fastigheter i Stockholms innerstad med 37 fastigheter om 475 tkvm.

I city sjönk vakansgraden ytterligare till 4,0 procent, från den redan tidigare

låga nivån på 4,5 procent. I innerstaden, exklusive CBD, bedöms vakansgraden ligga kvar oförändrat på 9,5 procent.

Direktavkastningskraven för kontorsfastigheter i Stockholm city låg mellan 4,25 och 5,0 procent. I övriga innerstaden låg direktavkastningskraven något högre, i intervallet 4,75 till 5,25 procent.

Newsec bedömer att marknadshyran i moderna och yteff ektiva kontorsfastigheter i Stockholm city kommer att sjunka med cirka 150 kr/kvm under 2013, från nivån 4 500 kr/kvm. Förklaringen är främst den generella konjunkturoron och påverkan av de kommande tomställningarna. I övriga innerstaden väntas nivån vara oförändrad under 2013.

Marknadshyra och uthyrningsgrad

	Marknadshyra, kr/kvm	Uthyrnings grad, %
Stockholms city	3 800 – 5 300	96
Utanför city	2 000 – 3 400	93

Källa: Newsec

Hammarby Sjöstad

Fabeges marknadsandel av kontorsmarknaden i Hammarby Sjöstad

69 %

Närheten till vatten och gamla industrifastigheter ger Hammarby Sjöstad en speciell karaktär som gör det till ett av Storstockholms mest attraktiva områden. Kontorsmarknaden uppgår till cirka 120 tkvm.

Läget vid vatten i kombination med goda kommunikationer och närhet till grönområden och innerstaden gör Hammarby Sjöstad till ett mycket attraktivt område för både boende och företag. Kontoren i området har till stor del skapats genom omvandling av gamla industrifastigheter. Detta ger både lokalerna och området en speciell karaktär som bland annat tilltalar kreativa tjänsteföretag.

Under året fortsatte arbetet med att ytterligare utveckla Hammarby Sjöstad till en attraktiv kontorsmarknad. En viktig del av detta var förädlingen av den centralt belägna gamla glödlampsfabriken Luma, med syft e att göra den till ett ännu viktigare "fl aggskepp" för området. Luma blir

en ännu mer attraktiv mötesplats när Nya Carnegiebryggeriet fl yttar in i fastigheten i slutet av 2013, med en verksamhet som förutom bryggeri även innefattar en restaurang och ölskola.

Ett hotell är under uppbyggnad i kvarteret Skeppshandeln med beräknad infl yttning första halvåret 2014.

Det långsiktiga utvecklingsarbetet i området kunde under året avläsas i ett tydligt ökat intresse från potentiella hyresgäster. Vakansgraden minskade och hyresnivåerna steg.

Fabege äger 13 kommersiella fastigheter om totalt 126 tkvm och är därmed den största aktören på kommersiella lokaler i Hammarby Sjöstad. Hyresvärdet

Hyresvärde per kategori Butiker 6% Kontor 75% Industri/lager 14% Övrigt 5%

Uthyrningsbar area per kategori

Nyckeltal	2012
Antal fastigheter	13
Marknadsvärde, Mkr	2 515
Uthyrningsbar area, tkvm	126
Ekonomisk uthyrningsgrad, %	88
Kvarvarande avtalslängd, år	2,8
Hyresvärde, Mkr	205

Största hyresgäster	kvm
Riksbyggen Ekonomiska Förening	4 000
Point Transaction Systems AB	4 000
Upplands Motor AB	4 000
Nets Sweden AB	3 000
Rösjötorp Utbildning AB	2 000

uppgår till 205 Mkr vilket motsvarar cirka 9 procent av bolagets totala hyresvärde. 66 procent av Fabeges lokaler utgörs av kontor, vilket motsvarar 69 procent av kontorsmarknaden. Uthyrningsgraden i området var i slutet av 2012 cirka 88 procent.

MARKNADSÖVERSIKT, HAMMARBY SJÖSTAD

Hammarby Sjöstad har varit ett av de största utvecklingsområdena i Storstockholm under det senaste decenniet. Området präglas av att kontorsmarknaden fortfarande är under utveckling. Under de senaste åren har det tillkommit kontorsytor av hög kvalitet, vilket har drivit på hyresutvecklingen.

Vakansgraden i området är fortfarande relativt hög, och låg under året oförändrat på 20 procent. Newsec bedömer att den under 2013 kommer att minska med två procentenheter till 18 procent.

Marknadshyrorna låg i slutet av året i intervallet 1 500 kr/kvm till 2 100 kr/kvm. Hyrorna väntas stiga något under 2013. Direktavkastningskraven låg vid slutet av året i intervallet 6,0 till 6,5 procent, vilket var något lägre än föregående år.

Marknadshyra och uthyrningsgrad

Marknadshyra, kr/kvm	1 500 – 2 100
Uthyrningsgrad, %	80

Källa: Newsec

Solna präglas av ett positivt företagsklimat och en stark befolkningstillväxt. I Arenastaden växer en av Skandinaviens mest spännande nya stadsdelar fram. Den totala kontors marknaden i Solna uppgår till cirka 1 miljon kvm.

Fabege är Solnas största ägare av kommersiella fastigheter. Totalt äger Fabege 37 fastigheter om 503 tkvm i Solna, där 74 procent av lokalerna är kontor. Det motsvarar en marknadsandel om cirka 37 procent av kontorsmarknaden. Hyresvärdet uppgår till cirka 840 Mkr vilket motsvarar 37 procent av bolagets totala hyresvärde.

ARENASTADEN

Fabege äger nästan 100 procent av kontors ytan i Arenastaden och har därmed en central roll i utvecklingen av en attraktiv mix av kontor, handel, bostäder och grönområden. I oktober invigdes Friends Arena och under året påbörjades bygget av Skandinaviens största shoppingcenter, Mall of Scandinavia, som beräknas stå färdigt hösten 2015. Några av de stora hyresgäster som fl yttade in i Arenastaden under året var Vattenfall, Carlsberg Sverige och Svea Ekonomi. Området har mycket goda kommunikationer tack vare den planerade utbyggnaden av pendeltåg, tvärbana och bussar, som även ger närhet till Arlanda och E4.

I takt med att området byggs upp ökar intresset och hyresnivåerna. Uthyrningsgraden låg vid årsskift et 2012/2013 på cirka 91 procent.

SOLNA BUSINESS PARK

Solna Business Park är en etablerad företagspark där ett fl ertal storföretag, bland annat Ica, Evry och Coop, har sina huvudkontor. Genom att Fabege äger ett stort antal fastigheter fi nns goda möjligheter för hyresgästerna att expandera inom området. Fabege kan också som stor fastighetsägare påverka utvecklingen av både fastigheter och område.

Kommunikationsläget är Stockholmsregionens näst bästa eft er Stockholms Central. När den nya tvärbanan är klar 2013 kan Solna Business Park nås med fj ärrtåg, pendeltåg, tunnelbana, tvärbana och bussar. Mälarbanan gör det smidigt

Hyresvärde per kategori Butiker 7% Kontor 82% Industri/lager 4% Övrigt 7%

Uthyrningsbar area per kategori

Nyckeltal	2012
Antal fastigheter	37
Marknadsvärde, Mkr	11 904
Uthyrningsbar area, tkvm	503
Ekonomisk uthyrningsgrad, %	90
Kvarvarande avtalslängd, år	4,8
Hyresvärde, Mkr	840

Största hyresgäster	kvm
Vattenfall AB	43 000
Ica Fastigheter AB	27 000
Peab Sverige AB	18 000
Evry AB	15 000
COOP Sverige Fastigheter AB	15 000

att pendla från Västerås och Enköping. Det är nära till Bromma fl ygplats.

Området har ett brett utbud av företagstjänster som lokalvård, kontorsmaterial, fruktkorgar, växtservice, bevakning, catering, konferens och hotell. Vidare fi nns en mängd service som förenklar medarbetarnas vardag som gym, apotek, restauranger, frisör, bankomat och kemtvätt. Uthyrningsgraden i området låg i slutet av 2012 på cirka 93 procent.

ÖVRIGA SOLNA

Fabege äger även ett mindre antal fastigheter i andra delar av Solna. Under 2013 inleds omvandlingen av Råsunda fotbollsstadion till ett kontors- och bostadsområde där Fabege kommer att ha möjlighet att utveckla 20 tkvm kontor.

MARKNADSÖVERSIKT, SOLNA

I Solna fi nns en etablerad företagskultur och en attraktiv kontorsmarknad med goda kommunikationer. De mest attraktiva delområdena är Solna Business Park, Frösunda och Arenastaden. Utvecklingen i Hagastaden och Nya Karolinska Sjukhuset kommer att sammanlänka Solna med Stockholm. Under 2012 tillkom kontorsyta främst i Arenastaden.

Marknadshyrorna låg i slutet av året i intervallet 1 800 kr/kvm till 2 000 kr/ kvm i Solna Business Park och mellan 1 600 kr/kvm och 2 200 kr/kvm i Arenastaden.

I Solna Business Park låg direktavkastningskraven vid årets slut på 5,5 till 6,0 procent. I Arenastaden var motsvarande intervall 5,5 till 6,25 procent.

Vakansgraden var vid årets slut 10 procent i Solna Business Park och 12 procent i Arenastaden. Newsec bedömer att vakansen i Arenastaden kommer att sjunka till 10 procent under 2013.

Marknadshyra och uthyrningsgrad

	Marknadshyra, kr/kvm	Uthyrnings grad, %
Arenastaden	1 600 – 2 200	88
Solna Business Park	1 800 – 2 000	90

Källa: Newsec

FABEGE I ARENASTADEN

Under 2012 togs en rad viktiga steg i Arenastadens utveckling mot att bli en komplett stadsdel med attraktiva arbetsplatser och ett brett utbud av tjänster. Ett sådant steg var invigningen av Friends Arena som ledde till att området fick en kraftigt ökad uppmärksamhet.

Under året togs det första spadtaget till Mall of Scandinavia som öppnar 2015 och blir Skandinaviens största shoppinggalleria. Flera stora hyresgäster fl yttade också in i Arenastaden samtidigt som närservicen i området förbättrades. Sammantaget bidrog detta till att Fabege märkte ett tydligt ökat intresse från potentiella hyresgäster.

Fabege äger majoriteten av de befi ntliga kommersiella kontorsfastigheterna i Arenastaden. De består av cirka 166 tkvm i förvaltning och 12 tkvm i pågående projekt. Fabege har därmed ett brett utbud av lokaler som kan tillgodose olika kunders behov. Under de närmaste åren har Fabege möjlighet att bygga ytterligare drygt 250 tkvm moderna och eff ektiva kontorsytor.

Arenastaden kommer de närmaste åren att utvecklas till en komplett stadsdel med kontor, bostäder, torg, butiker, grönområden, kommunikationer och när service. Mixen av boende, arbetande och besökare till Mall of Scandinavia och Friends Arena innebär att det kommer att vara liv och rörelse i området en stor del av dygnet.

Arenastaden är strategiskt placerad med goda kommunikationer, som kommer att förbättras ytterligare de närmaste åren. Solna Station ligger i området och när Citybanan är färdig 2017 blir restiden till Stockholms Central bara sex minuter, samtidigt som pendeltågstrafi ken blir tätare och integreras med tunnelbanan. Till Solna Station kommer även Tvärbanan att ansluta. Området ligger också i omedelbar närhet till E4 och E18, och

Fabege Vattenfall

I september fl yttade Vattenfall in i sitt nya huvudkontor i Uarda 5 i Arenastaden. De cirka 2 300 medarbetarna satt tidigare utspridda på tre olika ställen i Stockholm.

Fastigheten består av fyra huskroppar som inspirerats av de fyra elementen, och binds samman av en ljusgård. Arbetsplatserna ligger längst ut i byggnaderna och närmast ljusgården ligger öppna platser med soffor och bord. En genomgående tanke är att skapa förutsättningar för kommunikation och spontana möten.

Några av kundens grundläggande krav på det nya huvudkontoret var goda kommunikationer och en miljöklassad byggnad. Uarda 5 tilldelades under året det internationella miljöpriset Green Building Award av European Commission's Joint Research Center, samt även Sweden Green Building Award och Miljöbyggnad Guld.

Arlanda fl ygplats har redan nu blivit ännu mer tillgänglig i och med att två pendeltåg i timmen går ända till Uppsala.

Ytterligare en fördel med Arenastadens läge är närheten till stora grönområden vid Råstasjön och i Hagaparken.

I Arenastaden arbetar Fabege för att utvecklingen av hela stadsdelen ska ske på ett långsiktigt hållbart sätt. Det innefattar bland annat ett systematiskt arbete med att minska energiförbrukning och miljöpåverkan i varje enskild fastighet. Samtliga Fabeges nybyggnationer i om rådet sker enligt miljöklassningssystemet BREEAM.

Friends Arena med plats för65 000

åskådare I oktober 2012 invigdes Friends Arena som är Skandinaviens största, med en kapacitet för 50 000 besökare vid till exempel fotboll, och för 65 000 vid konserter. Arenan har ett skjutbart tak och modern teknik som ger den ett brett användningsområde året runt. Den kommer att bli platsen för en mängd olika typer av storslagna evenemang, och väntas årligen locka cirka 1,5 miljoner besökare. Att Friends Arena nu är i bruk bidrar avsevärt till höjd uppmärksamhet och ökad kännedom om Arenastaden. Arenan ägs av ett konsortium där Fabege är delägare med 16,7 procent.

400 rum i nytt hotell

I nära anslutning till Friends Arena byggs Quality Hotel Friends som öppnar hösten 2013. Hotellet får 400 rum, spa och relaxavdelning, skybar och en kongressal för 1 800 personer. Quality Hotel Friends blir en viktig del i mixen av olika verksamheter och tjänster i Arenastaden, inte minst genom de möjligheter till konferenser och andra evenemang som kombinationen av hotellet och Friends Arena kommer att kunna erbjuda. Hotellet ägs av Nordic Choice Hotels.

Arenastadens kontor – 30 000 arbetsplatser

Vid årsskiftet 2012/2013 fanns det ungefär 185 tkvm kontorsyta i Arenastaden. När området är fullt utbyggt kommer det att fi nnas cirka 450 tkvm, vilket motsvarar 30 000 arbetsplatser. Arena staden kommer att erbjuda en väl utbyggd företagsservice med en mångfald av tjänster.

Under året fl yttade Vattenfall in i sitt nya huvudkontor med 2 300 medarbetare. Fastigheten är ett exempel på Fabeges höga ambitioner att skapa

hållbara fastigheter ur både ett miljömässigt och ekonomiskt perspektiv. Samtliga Fabeges nybyggnationer i området sker enligt miljöcertifi eringssystemet BREEAM.

Bland kommande projekt fi nns etapp två och tre av Uarda 1, där bland annat Carlsberg Sverige och Svea Ekonomi under 2012 fl yttade in i etapp ett. Vidare planeras 40 tkvm kontor ovanpå Mall of Scandinavia.

Mall of Scandinavia med 250 butiker och restauranger

I oktober 2012 togs det första spadtaget till Mall of Scandinavia som kommer att bli Skandinaviens största kompletta shopping galleria. Det är Unibail Rodamco som äger, bygger och driver gallerian. På en yta av cirka 101 tkvm fördelat på tre plan kommer det att rymmas 250 butiker och restauranger. Ytan är större än NK, Åhléns, Gallerian, Sturegallerian och Pub tillsammans.

Mall of Scandinavia öppnar hösten 2015 och bidrar då i hög grad till att skapa en levande stadsdel, dels genom ett brett utbud för de som bor och arbetar i området, dels genom den stora mängd besökare som kommer att strömma till gallerian.

3 000 nya bostäder

Arenastaden kommer fullt utbyggd att innehålla omkring 3 000 nya lägenheter. Det första bostadshuset beräknas vara klart för infl yttning våren 2014. I ett första skede planeras fem bostadshus, varav det sista med infl yttning 2018. Dessa hus får ett attraktivt läge mellan Friends Arena och grönområdet kring Råstasjön.

Fastighetsbestånd

Fabeges fastigheter är koncentrerade till tre delmarknader i Stockholmsregionen; Stockholms innerstad, Solna och Hammarby Sjöstad. Hela 99 procent av beståndet finns inom en radie på fem km från Stockholms centrum.

Fastighetsrelaterade nyckeltal

	2012	2011	2010
Antal fastigheter	95	97	103
Uthyrningsbar yta, tkvm	1 130	1 107	1 138
Ekonomisk uthyrningsgrad, %	92	90	88
Hyresvärde, Mkr	2 260	2 098	2 061
Överskottsgrad, %	68	68	67

Hyresvärde per kategori, totalt 2 260 Mkr

Uthyrningsbar yta per kategori, totalt 1 130 tkvm

Fastighetsbeståndet utgörs främst av kommersiella lokaler. Kontor svarar för 74 procent av den totala uthyrningsbara ytan. Därutöver fi nns butiker, industri/lager, bostäder, hotell och garage. Den största delmarknaden är Stockholms innerstad med 53 procent av det totala marknadsvärdet samt 53 procent av hyresvärdet.

Vid årsskift et 2012/2013 ägde Fabege 95 fastigheter med en total uthyrningsbar area om 1,1 miljoner kvm. Marknadsvärdet uppgick till 31,6 Mdkr och det sammanlagda hyresvärdet till 2,3 Mdkr.

FÖRÄNDRINGAR

Under 2012 avyttrades fem fastigheter och en fastighet förvärvades. De avyttrade fastigheterna var Läraren 5, Båtturen 1, Linjefarten 1, Klamparen 10 samt Berga 6:558. Under andra kvartalet förvärvades övriga 50 procent av den tidigare hälft enägda fastigheten Islandet 3 (Central badet). Ytterligare två fastigheter i Hammarby Sjöstad har tillkommit genom fastighetsregleringar. Dessa är Skeppshandeln 1 och Luma 3. Se tabell sidan 14.

KUNDER

Kundportföljen är väl diversifi erad med ett stort antal hyresgäster i många olika

Fabeges 15 värdemässigt största hyresgäster

• Vattenfall
• Bonnier Dagstidningar
• OMX
• ICA
• Carnegie Investment Bank
• PEAB
• Evry AB

• COOP

• Praktikertjänst

• Skatteverket
• SEBE Parkering
• Svenska Spel
• LRF
• Migrationsverket
• Cybergymnasiet Nacka AB

De 15 värdemässigt största hyresgästerna svarade per den 31 december 2012 för ett sammanlagt kontraktsvärde om 632 Mkr, vilket motsvarade 28 procent av det totala kontrakterade hyresvärdet.

Fabeges fastighetsbestånd är koncentrerat till Stockholmsregionen och är indelat i tre prioriterade delmarknader; Stockholms inner stad, Solna och Hammarby Sjöstad. Hela 99 procent av beståndet fi nns inom en radie på fem km från Stockholms centrum.

branscher och består av en blandning av privata näringsidkare och off entlig verksamhet. De 15 värdemässigt största kunderna svarade per den 31 december 2012 för 28 procent av det totala kontrakterade hyresvärdet.

Fördelning av uthyrningsbar yta, per 31 december 2012

tkvm	Kontor	Butiker	Industri/ lager	Hotell	Bostäder	Garage	Totalt
Stockholms innerstad	356	28	27	8	11	45	475
Solna	371	37	35	9	2	49	503
Hammarby Sjöstad	84	10	24	0	1	8	127
Övriga marknader	20	1	4	0	0	0	25
Totalt	831	76	90	17	14	102	1 130

Kommersiella hyresavtalens förfallostruktur, per 31 december 2012

Förfall, år	Antal hyres avtal	Area, kvm	Kontrakterad årshyra, tkr	Andel, %
2013	417	184 005	378 980	19
2014	324	142 485	324 751	16
2015	317	179 389	425 220	22
2016	145	97 131	227 230	12
2017+	106	258 381	621 680	31
Totalt	1 309	861 391	1 977 861	100

Hyresavtalens genomsnittligt kvarvarande löptid per delmarknad, per 31 december 2012

Område	Antal fastigheter	Antal hyres avtal	Hyres längd
Stockholms innerstad	37	643	3,2
Solna	37	365	4,8
Hammarby Sjöstad	13	289	2,8
Övriga marknader	8	12	3,9
Totalt/genomsnitt	95	1 309	3,8

Förändringar i fastighetsbeståndet	Verkligt värde, Mkr Antal
Fastighetsbestånd per 2012-01-01	29 150	97
+ Förvärv	273	1
+ Fastighetsregleringar	0	2
+ Ny-, till- och ombyggnationer	2 039	–
– Försäljningar	–1 235	–5
+/– Orealiserade värdeförändringar	1 409	–
Fastighetsbestånd 2012-12-31	31 636	95

Fastighetsbestånd			31 december 2012	1 januari – 31 december 2012
	Antal fastigheter	Uthyrbar yta, tkvm	Marknads värde, Mkr	Direkt avkastning, %	Hyres värde 2), Mkr	Ekonomisk ut hyrningsgrad, %	Hyresintäkter, Mkr	Fastighets kostnader, Mkr	Driftsöverskott, Mkr
Fastighetsinnehav
Förvaltningsfastigheter1)	74	1 018	28 842	5,62	2 152	93	1 956	–484	1 472
Förädlingsfastigheter1)	6	37	302	6,34	29	62	19	–13	6
Mark och projektfastigheter1)	15	75	2 492	6,28	79	65	34	–12	22
Summa	95	1 130	31 636	5,67	2 260	92	2 009	–509	1 500
Innerstaden	37	475	16 950	5,32	1 197	93	1 089	–277	812
Solna	37	503	11 904	6,03	840	90	736	–170	566
Hammarby Sjöstad	13	126	2 515	6,27	205	88	168	–55	113
Övriga marknader	8	26	267	7,00	18	85	16	–7	9
Summa	95	1 130	31 636	5,67	2 260	92	2 009	–509	1 500
Kostnader för uthyrning, projektutveckling och fastighetsadministration									–115
Summa driftsöverskott efter kostnader för uthyrning, projektutveckling och fastighetsadministration									1 385 3)

1) Se definitioner på sidan 100.

2) I hyresvärdet är tidsbegränsade avdrag om cirka 210 Mkr (i löpande årligt hyresvärde per 31 december 2012) ej avräknade.

3) Tabellen avser Fabeges fastighetsbestånd per 31 december 2012 och intäkter och kostnader redovisas som om fastigheterna hade ägts under hela perioden. Avvikelsen mellan ovan redovisat driftsöverskott, 1 385 Mkr, och resultaträkningens driftsöverskott om 1 264 Mkr förklaras av att driftsöverskottet från sålda fastigheter exkluderats och färdigställda fastigheter har räknats upp såsom de ägts/varit färdigställda under hela perioden januari–december 2012.

Värdering av fastighetsbeståndet

Den orealiserade värdeförändringen i Fabeges fastighetsbestånd uppgick under året till 1 409 Mkr. Ökningen berodde på stigande hyresnivåer, minskade vakanser samt förädlingsvinster i projektverksamheten.

Fastigheternas redovisade värde per 31 december 2012 uppgick till 31,6 Mdkr (29,2). Den genomsnittliga kalkylräntan uppgick till 7,8 procent (7,9) och baserades på den nominella räntan för femåriga statsobligationer med tillägg för en generell riskpremie för fastigheter samt ett objektsspecifi kt tillägg. Viktat direktavkastningskrav vid kalkylperiodens slut uppgick till 5,7 procent (5,7).

VÄRDEFÖRÄNDRINGAR

Orealiserade värdeförändringar uppgick under året till 1 409 Mkr (1 093). Värdeförändringen motsvarar en värdeuppgång med cirka 4,8 procent. Värdeförändringen berodde på stigande hyresnivåer och

minskade vakanser i förvaltningsbeståndet, samt på förädlingsvinster i projektverksamheten.

PRINCIPER FÖR VÄRDERING

Samtliga fastigheter externvärderas minst en gång per år av oberoende värderingsmän. Värderingen har sedan 2000 genomförts i enlighet med Svenskt Fastighetsindex riktlinjer. Under 2012 värderades fastigheterna av Newsec Analys AB. Värderingarna sker löpande under året. Varje kvartal görs även interna värderingar av delar av beståndet samt en intern översiktlig bedömning av hela beståndet. Internvärderingen görs enligt samma metodik som externvärderingen.

FASTIGHETSKATEGORIER

De fastigheter som värderas delas in i följande kategorier:

• Förvaltningsfastigheter i normal drift kassafl ödesvärderas.
• Projektfastigheter som genomgår omfattande ombyggnad och som har kontrakterade hyresgäster kassafl ödesvärderas.
• Övriga Projektfastigheter och obebyggd mark värderas enligt ortprismetoden.

FÖRVALTNINGS- OCH PROJEKTFASTIGHETER

För Förvaltningsfastigheter och Projektfastigheter används i normalfallet en kassa fl ödesmodell där drift söverskotten

minus återstående investeringar nuvärdeberäknas under en fem- eller tioårig kalkylperiod. Även restvärdet vid kalkylperiodens slut nuvärdeberäknas.

För samtliga lokaler görs en individuell marknadsmässig bedömning av hyresnivåerna. För uthyrda lokaler används en bedömd marknadshyra i kassafl ödeskalkylerna eft er hyreskontraktets utgång. Bedömningen av marknadshyror, framtida drift kostnader, investeringar med mera görs av externa värderare med stöd av information från Fabege. Drift - och underhållskostnader baseras på historiska utfall samt på budgetsiff ror och statistik över likartade fastigheter. Kassafl ödesanalyser med längre kalkylperiod än fem år tillämpas om det bedöms motiverat på grund av långa hyreskontrakt.

ÖVRIGA PROJEKTFASTIGHETER

För Övriga projektfastigheter uppskattas värdet baserat på planförutsättningar och noterade prisnivåer vid försäljningar av obebyggd mark och byggrätter. Värdet av pågående nybyggnadsprojekt bedöms normalt motsvara fastighetens marknadsvärde med tillägg för nedlagda projektkostnader.

Värderingsunderlag

Varje fastighet värderas separat utan hänsyn till portföljeffekter. En extern fastighetsvärdering baseras på följande värderingsunderlag:

• Kvalitetssäkrad information från Fabege om skick, läge, hyreskontrakt, löpande drift- och underhållskostnader, vakanser, kontraktslängd, planerade investeringar samt en analys av befi ntliga hyresgäster.
• Aktuella bedömningar av hyresutveckling, vakansgrader och direktavkastningskrav för relevanta marknader samt normaliserad driftoch underhållskostnad.
• Uppgifter från offentliga källor om fastigheternas markareal, tomträtter samt detaljplaner för obebyggd mark och exploateringsfastigheter.
• Besiktningar av fastigheterna genomförs löpande. Samtliga fastigheter har besiktigats under de senaste tre åren. Syftet är att bedöma fastigheternas standard och skick samt lokalernas attraktivitet. Vid större ombyggnationer eller andra större värdepåverkande händelser görs nya besiktningar vid det externa värderingstillfället.

Tio värdemässigt största fastigheterna

Fastighet	Område	Kvm
Apotekaren 22	Norrmalm	27 508
Bocken 39	Norrmalm	19 909
Bocken 35 & 46	Norrmalm	15 362
Fräsaren 11	Solna Business Park	39 383
Fräsaren 12	Solna Business Park	36 526
Ladugårdsgärdet 1:48	Värtahamnen	37 765
Luma 1	Hammarby Sjöstad	39 270
Smeden 1	Solna Business Park	45 804
Trängkåren 7	Marieberg	76 711
Uarda 5	Arenastaden	44 269

Marknadsvärde och direkt avkastning per delmarknad

	Marknadsvärde 2012-12-31,	Direkt avkastning,
Delmarknad	(Mkr)	%	%
Stockholms innerstad	16 950	53	5,3
Solna	11 904	38	6,0
Hammarby Sjöstad	2 515	8	6,3
Övriga marknader	267	1	7,0
Fabege totalt	31 636	100	5,7

Orealiserad värdeförändring, fastigheter

Fastigheternas förväntade framtida kassafl öde under vald kalkylperiod beräknas enligt följande

• + Hyresinbetalningar
• – Driftkostnader (inklusive fastighetsskatt och tomträttsavgäld)
• – Underhållskostnader
• = Driftsöverskott
• – Avdrag för investeringar
• = Kassafl öde

Fastighetsförteckning

Stockholms innerstad per 31 december 2012

				Tomträtt/arrende			Industri/Lager				Total uthyrnings	Taxeringsvärde,
Fastighetsnamn	Område	Gatuadress		Byggår	Kontor, kvm	Butik, kvm	kvm	Bostad, kvm	Hotell, kvm	Parkering/ Övrigt, kvm		bar yta, kvm tkr
STOCKHOLMS INNERSTAD
1 Apotekaren 22	Norrmalm	Döbelnsg 20, 24, Kungstensg 21–23, Rådmansg 40,42, Tuleg 7,11,13		1902/2002	24 962	680	1 832	0	0	35	27 509	535 000
2 Barnhusväderkvarnen 36	Norrmalm	Rådmansg 61–65, Drottningg 87–93, Tegnérg 32, Tegnérlunden 4		1963	13 889	1 253	1 536	0	0	8 965	25 643	437 000
3 Bocken 35	Norrmalm	Lästmakarg 22–24		1951	14 616	301	445	0	0	0	15 362	596 000
4 Bocken 39	Norrmalm	Lästmakarg 10,20, Kungsg 7–15, Norrlandsg 23		1931	14 944	3 094	1 651	0	0	220	19 909	656 000
5 Bocken 46	Norrmalm	Regeringsg 56, Lästmakarg 26		1977	0	0	0	0	0	0	0	0
6 Bocken 47	Norrmalm	Lästmakarg 8, Norrlandsg 23	T	1929	531	665	0	0	0	0	1 196	30 800
7 Bocken 52	Norrmalm	Lästmakarg 14			145	0	0	2 226	0	0	2 371	41 800
8 Drabanten 3	Kungsholmen	Kungsbroplan 3, Kungsbro Strand 29–33		1907	6 478	0	73	0	0	0	6 551	129 000
9 Duvan 6	Norrmalm	Klara Södra Kyrkog 1, Klara Västra Kyrkog 16		1975	9 579	0	85	0	0	211	9 875	308 000
10 Fenix 11)	Norrmalm	Barnhusg 3	T	1929	3 368	48	255	0	0	0	3 671	84 000
11 Fiskaren Större 3	Södermalm	Götg 21		1930	235	993	0	1 375	0	0	2 603	52 000
12 Getingen 13	Vasastan	Sveav 149–151, Ynglingag 6–8	T	1963	10 735	610	2 585	0	0	2 415	16 345	213 000
13 Getingen 14	Vasastan	Sveav 143–147, Ynglingag 2–4	T	1953	11 177	0	315	0	0	1 231	12 723	166 000
14 Getingen 15	Vasastan	Sveav 159, Ynglingag 14–16	T	1963	12 634	2 970	7 072	0	0	10	22 686	90 980
15 Glädjen 12	Stadshagen	Franzéng 6, Hornsbergs Strand 17	T	1949	12 337	0	0	0	0	0	12 337	255 000
16 Glädjen 132)	Stadshagen		T		0	0	0	0	0	0	0	53 000
17 Grönlandet Södra 13	Norrmalm	Adolf Fredriks Kyrkog 8, Walling 1		1932	8 193	0	0	0	0	0	8 193	258 000
18 Hägern Mindre 7	Norrmalm	Drottningg 27–29, Brunke bergsfaret 20–22, Klara Östra Kyrkog 6, Vattug 6	T	1971	8 931	1 675	529	0	0	2 167	13 302	357 000
19 Islandet 3	Norrmalm	Holländarg 11–13	T	1904	8 397	0	0	0	0	255	8 652	199 000
20 Kolonnen 7	Södermalm	Götg 95, Ölandsg 42		1965	2 161	116	67	1 082	0	345	3 771	72 000
21 Ladugårdsgärdet 1:48	Värtahamnen	Tullvaktsv 5–23		1930/49	37 877	0	0	0	0	0	37 877	574 532
22 Lammet 17	Norrmalm	Bryggarg 4, G:a Brog 13, Korgmakargr 2,4,6	T	1982	5 326	418	738	0	0	479	6 961	230 000
23 Läraren 13	Norrmalm	Torsg 4		1904/29	6 837	0	0	0	0	0	6 837	189 000
24 Mimer 5	Vasastan	Hagag 25 A–B, Vanadisv 9		1957	11 672	0	75	0	0	5	11 752
25 Murmästaren 7	Kungsholmen	Kungsholmstorg 16, Hantverkarg 31		1898	2 519	472	79	0	0	0	3 070	64 800
26 Norrtälje 24	Norrmalm	Engelbrektsg 5–7, Rimbog 2–6		1881	6 354	0	173	0	0	526	7 053	232 000
27 Ormträsket 10 28 Oxen Mindre 33	Vasastan Norrmalm	Sveav 166–170, 186 Luntmakarg 18,		1962/1967 1979	13 565 9 253	3 491 0	494 154	0 2 823	0 0	2 071 708	19 621 12 938	281 000 247 000
		Malmskillnadsg 47
29 Pan 1	Gamla Stan	St Nyg 40, L Nyg 23		1929	2 326	721	0	102	0	0	3 149	74 470
30 Paradiset 23	Stadshagen	Strandbergsg 53–57, Nordenfl ychtsv 66–68		1944	8 830	316	3 017	0	0	1 655	13 818	164 000
31 Paradiset 27	Stadshagen	Strandbergsg 59–65, Nordenfl ychtsv 70–74		1959	20 023	4 038	1 006	0	0	2 229	27 296	377 000
32 Pilen 27	Norrmalm	Bryggarg 12A		1907	1 965	0	116	0	0	0	2 081	58 400
33 Pilen 31	Norrmalm	Gamla Brog 27–29, Vasag 38	T	1988	5 103	1 134	60	0	2 577	571	9 445	249 000
34 Resedan 3	Vasastan	Dalag 13, Odeng 76		1929	2 473	0	0	1 007	0	2	3 482	0
35 Sparven 18	Östermalm	Birger Jarlsg 21–23, Kungsg 2, Norrlandsg 28–30		1929	1 906	1 642	30	0	5 097	0	8 675	290 000
36 Trängkåren 7	Marieberg	Gjörwellsg 30–34, Rålambsv 7–15, Wennerbergsg 9		1963	49 976	1 927	4 761	0	0	20 049	76 713	895 100
37 Ynglingen 10	Östermalm	Jungfrug 23, 27, Karlav 58–60, Sibylleg 30–34		1929	7 020	1 308	298	2 399	0	526	11 551	288 400
SUMMA STOCKHOLMS INNERSTAD					356 337	27 872	27 445	11 014	7 674	44 675		475 016 8 748 282

Fastighetsförteckningen innehåller samtliga fastigheter i Fabeges ägo per 31 december 2012. Om inget annat anges klassas fastigheten som en Förvaltningsfastighet, det vill säga en fastighet i löpande och aktiv förvaltning.

1) Förädlingsfastighet – Fastigheter med pågående eller planerad om eller tillbyggnad som väsentligt påverkar fastighetens driftöverskott. Driftöverskottet påverkas antingen direkt av projektet eller av uthyrningsbegränsningar inför förestående förädling.

Fastighetsförteckning

Solna per 31 december 2012

										Total uthyrnings	Taxeringsvärde,
				Kontor, kvm	Butik, kvm	Industri/Lager	Bostad, kvm	Hotell, kvm	Parkering/
Fastighetsnamn	Område	Gatuadress	Byggår			kvm				Övrigt, kvm	bar yta, kvm tkr
SOLNA, ARENASTADEN
1 Farao 8	Arenastaden	Dalv 12, Pyramidv 11	2001	5 211	250	0	0	0	0	5 461	68 915
2 Farao 141)	Arenastaden	Dalv 10, Pyramidv 9	1967	8 879	344	1 082	0	0	1 174	11 479	83 400
3 Farao 15	Arenastaden	Dalv 6–8, Pyramidv 5	1981	6 427	708	1 016	0	0	1 020	9 171	83 496
4 Farao 16	Arenastaden	Dalv 4, Pyramidv 3	1973	2 721	1 613	1 402	0	0	540	6 276	53 600
5 Farao 17	Arenastaden	Dalv 2, Pyramidv 1	1975	4 652	0	509	0	0	560	5 721	39 600
6 Farao 192)	Arenastaden			0	0	0	0	0	0	0	0
7 Farao 20	Arenastaden	Pyramidv 7	1964	7 260	0	127	0	0	375	7 762	103 400
8 Kairo 1	Arenastaden	Pyramidv 2	1983	10 741	0	0	0	0	0	10 741	117 600
9 Nationalarenan 82)	Arenastaden			0	0	0	0	0	0	0	17 400
10 Pyramiden 32)	Arenastaden	Pyramidv 4–6, Magasinsv 4		0	0	0	0	0	0	0	5 800
11 Pyramiden 4	Arenastaden	Pyramidv 2D	1960	2 999	0	70	0	0	10	3 079	43 000
12 Signalen 32)	Arenastaden	Kolonnv 22		0	0	0	0	0	0	0	37 168
13 Stigbygeln 2	Arenastaden	Gårdsv 6, Rättarv 5	1955	8 898	0	0	0	0	0	8 898	102 000
14 Stigbygeln 3	Arenastaden	Gårdsv 8	1960	4 814	0	998	0	0	0	5 812	63 400
15 Stigbygeln 5	Arenastaden	Gårdsv 10 A, B	1963	6 806	0	50	0	0	570	7 426	83 800
16 Stigbygeln 6	Arenastaden	Gårdsv 12–18	2001	9 113	581	332	0	0	6	10 032	174 800
17 Tygeln 3	Arenastaden	Gårdsv 13–21	2001	4 397	0	0	0	0	5 100	9 497	74 073
18 Tömmen 2	Arenastaden	Gårdsv 2		0	0	0	0	0	2 610	2 610	0
19 Uarda 12)	Arenastaden	Dalv 20, 22–30, Evenemangsg 17- 31	1987/2012	16 684	550	4 323	0	0	0	21 557	63 000
20 Uarda 4	Arenastaden	Dalv 14–16	1992	6 371	0	1 588	0	0	0	7 959	98 600
21 Uarda 5	Arenastaden	Magasinsv 1, Evenemangsg 13	1978	42 989	1 280	0	0	0	0	44 269	339 000
SUMMA ARENASTADEN				148 962	5 326	11 497	0	0	11 965		177 750 1 652 052
SOLNA BUSINESS PARK
22 Fräsaren 10	Solna Business Park	Svetsarv 24	1964	6 990	4 241	285	0	0	56	11 572	116 800
23 Fräsaren 11	Solna Business Park	Englundav 2–4, Svetsarv 4–10	1962	33 118	0	1 815	0	1 840	2 610	39 383	418 000
24 Fräsaren 12	Solna Business Park	Svetsarv 12–20, 20A	1964	19 404	10 109	173	0	0	6 840	36 526	446 000
25 Sliparen 11)	Solna Business Park	Ekensbergsv 115, Svetsarv 1–3	1963	1 559	0	3 204	0	0	0	4 763	17 151
26 Sliparen 2	Solna Business Park	Ekensbergsv 113, Englundav 3–5	1964	17 238	0	2 205	0	0	3 315	22 758	210 000
27 Smeden 1	Solna Business Park	Englundav 6–14, Smidesv 5–7, Svetsarv 5–17	1967	34 498	5 009	1 416	467	0	3 709	45 098	425 406
28 Svetsaren 1	Solna Business Park	Englundav 7-13, Smidesv 1-3	1964	29 660	329	3 564	0	0	6 090	39 643	345 000
29 Yrket 3	Solna Business Park	Smidesv 2-8	1982	4 864	0	1 076	0	0	1 470	7 410	32 725
SUMMA SOLNA BUSINESS PARK				147 331	19 688	13 738	467	1 840	24 090		207 153 2 011 082
SOLNA, ÖVRIGT
30 Järvakrogen 32)	Frösunda	Enköpingsv 1, Mäster Simons v 2, Regementsg 4		0	0	0	0	0	0	0	4 098
31 Nöten 42)	Solna Strand	Solna strandv 2–60	1971	38 796	728	8 368	0	0	5 826	53 718	440 000
32 Orgeln 7	Sundbyberg	Järnvägsg 12–20, Lysgränd 1, Roseng 2,4 , Stureg 11–19	1966	23 013	3 887	166	0	0	2 399	29 465	301 000
33 Planen 4	Råsunda	Bollg 1–5, Solnav 102 A–C	1992	4 509	389	125	0	0	1 381	6 404	61 800
34 Rovan 1	Huvudsta	Storg 66, 70A–C, 74A, 76A, 78	1972	1 825	5 981	58	0	0	2 852	10 716	84 400
35 Rovan 2	Huvudsta	Storg 64	1972	0	0	0	1 227	7 645	0	8 872	114 000
36 Skogskarlen 1	Bergshamra	Björnstigen 81–83, Pipersv 2A–B	1929/1971	7 064	814	689	0	0	195	8 762	104 800
37 Skogskarlen 3	Bergshamra	Pipersv 2 C						0
				0	0	0	0		0	0	1 857
SUMMA SOLNA, ÖVRIGT				75 207	11 799	9 406	1 227	7 645	12 653		117 937 1 111 955

Fastighetsförteckningen innehåller samtliga fastigheter i Fabeges ägo per 31 december 2012.

Om inget annat anges klassas fastigheten som en Förvaltningsfastighet, det vill säga en fastighet i löpande och aktiv förvaltning.

1) Förädlingsfastighet – Fastigheter med pågående eller planerad om eller tillbyggnad som väsentligt påverkar fastighetens driftöverskott. Driftöverskottet påverkas antingen direkt av projektet eller av uthyrningsbegränsningar inför förestående förädling.

Fastighetsförteckning

Hammarby Sjöstad per 31 december 2012

Fastighetsnamn	Område	Gatuadress		Tomträtt/arrende Byggår	Kontor, kvm	Butik, kvm	Industri/Lager kvm	Bostad, kvm	Hotell, kvm	Parkering/	Total uthyrnings Övrigt, kvm	Taxeringsvärde, bar yta, kvm tkr
HAMMARBY SJÖSTAD
1 Fartygstrafi ken 2	Hammarby Sjöstad	Hammarby Allé 91–95		1955	6 808	1 768	156	0	0	1		8 733 101 000
2 Godsfi nkan 1	Hammarby Sjöstad	Heliosg 22–26	T	1990	7 744	0	75	0	0	24	7 843	71 959
3 Hammarby Gård 7	Hammarby Sjöstad	Hammarby Allé 21, 25, Hammarby Kajv 2–8, 12–18		1937	8 403	586	296	0	0	1 230		10 515 162 200
4 Korphoppet 1	Hammarby Sjöstad	Hammarby Fabriksv 41–43, Virkesv 24–26		1949	4 757	754	7 840	0	0	750	14 101	35 372
5 Korphoppet 51)	Hammarby Sjöstad	Hammarby Fabriksv 37–39, Virkesv 20	T	1968	0	1 127	1 771	0	0	65	2 963	7 433
6 Korphoppet 6	Hammarby Sjöstad	Hammarby Fabriksv 33	T	1988	0	428	4 254	0	0	0	4 682	28 800
7 Luma 1	Hammarby Sjöstad	Ljusslingan 1–36, Glödlampsgränd 1–6, Lumaparksv 2–21, Kölnag 3		1930	30 405	1 359	2 335	691	0	3 848		38 638 207 425
8 Luma 32)	Hammarby Sjöstad				0	0	0	0	0	0	0	0
9 Skeppshandeln 12)	Hammarby Sjöstad	Hammarby Kajgata, Textilgatan			0	0	0	0	0	0	0	0
10 Trikåfabriken 4	Hammarby Sjöstad	Hammarby Fabriksv 25, Virkesv 8–10		1991	5 395	3 464	763	0	0	976	10 598	80 800
11 Trikåfabriken 8	Hammarby Sjöstad	Hammarby Fabriksv 29, Virkesv 12, Heliosg 1–3		1930	10 068	692	4 219	0	0	12	14 991	60 400
12 Trikåfabriken 9	Hammarby Sjöstad	Hammarby Fabriksv 19–21, Virkesv 2–4		1928	9 705	267	1 623	0	0	816	12 411	43 249
13 Trikåfabriken 121)	Hammarby Sjöstad	Hammarby Fabriksv 27		1942	742	0	201	0	0	205	1 148	4 355
SUMMA HAMMARBY SJÖSTAD					84 027	10 445	23 532	691	0	7 927		126 622 802 993

Fastighetsförteckningen innehåller samtliga fastigheter i Fabeges ägo per 31 december 2012.

Om inget annat anges klassas fastigheten som en Förvaltningsfastighet, det vill säga en fastighet i löpande och aktiv förvaltning.

1) Förädlingsfastighet – Fastigheter med pågående eller planerad om eller tillbyggnad som väsentligt påverkar fastighetens driftöverskott. Driftöverskottet påverkas antingen direkt av projektet eller av uthyrningsbegränsningar inför förestående förädling.

Hammarby Sjöstad forts.

Fastighetsförteckning

Övrigt per 31 december 2012

Fastighetsnamn	Område	Gatuadress		Tomträtt/arrende Byggår	Kontor, kvm	Butik, kvm	Industri/Lager kvm	Bostad, kvm	Hotell, kvm	Parkering/ Övrigt, kvm	Total uthyrnings	Taxeringsvärde, bar yta, kvm tkr
ÖVRIGT NORRA STOCKHOLM
Hammarby Smedby 1:4642)	Upplands Väsby	Johanneslundsv 3–5			0	0	0	0	0	0	0	0
Hammarby Smedby 1:4722)	Upplands Väsby	Johanneslundsv 3–5			0	0	0	0	0	0	0	5 600
Masugnen 7	Bromma	Karlsbodav 18–20		1991	10 813	0	98	0	0	516	11 427	36 400
Tekniken 12)	Sollentuna				0	0	0	0	0	0	0	6 600
Ulvsunda 1:1	Bromma	Flygplansinfarten 27	A	2004	0	0	1 241	0	0	0	1 241	0
Vallentuna Rickeby 1:3272)	Vallentuna				0	0	0	0	0	0	0	293
SUMMA NORRA STOCKHOLM					10 813	0	1 339	0	0	516	12 668	48 893
ÖVRIGT SÖDRA STOCKHOLM
Pelaren 12)	Globen	Pastellv 2-6			0	0	0	0	0	0	0	4 208
Söderbymalm 3:4051)	Haninge	Nynäsv 65, Stores Gränd 20-22		1972	9 240	1 386	2 351	0	0	40	13 017	60 500
SUMMA SÖDRA STOCKHOLM					9 240	1 386	2 351	0	0	40	13 017	64 708
SUMMA ÖVRIGT					20 053	1 386	3 690	0	0	556	25 685	113 601

Fastighetsförteckningen innehåller samtliga fastigheter i Fabeges ägo per 31 december 2012.

Om inget annat anges klassas fastigheten som en Förvaltningsfastighet, det vill säga en fastighet i löpande och aktiv förvaltning.

1) Förädlingsfastighet – Fastigheter med pågående eller planerad om eller tillbyggnad som väsentligt påverkar fastighetens driftöverskott. Driftöverskottet påverkas antingen direkt av projektet eller av uthyrningsbegränsningar inför förestående förädling.

Möjligheter och risker

All affärsverksamhet är förenad med ett visst risktagande som också skapar möjligheter. Fabeges riskexponering är begränsad och så långt som möjligt kontrollerad vad avser placeringsobjekt, hyresgäster, avtalsvillkor, finansieringsvillkor och affärspartners.

1 FÖRVALTNINGSPORTFÖLJEN

Kassafl ödet påverkas främst av förändringar i hyresintäkter och fastighetskostnader.

Hyresintäkter

Sysselsättningen och utvecklingen på kontorsmarknaden i Stockholm är av stor vikt för Fabege. Ökad eft erfrågan leder till minskad vakans och stigande hyresnivåer. Vakanser och hyresnivåer påverkas också av nyproduktion.

Förändringar i hyresnivåer får inte fullt genomslag under ett enskilt år. Nytecknade kontrakt löper vanligen på tre till fem år med en uppsägningstid på nio månader och med en indexklausul kopplad till infl ationen. Normalt omförhandlas cirka 20 procent av kontrakten varje år. Kontraktsportföljen bedöms ligga på marknadsmässiga nivåer.

Fabege arbetar nära kunderna och är lyhörda för deras förändrade behov. Risken för ökade vakanser i förvaltningsbeståndet bedöms vara liten med hänsyn till fastighetsbeståndets centrala lägen och stabila kunder. Kontraktsportföljen är spridd över många olika branscher och storlek på företag. De största hyresgästerna är alla stabila företag och utgör en begränsad andel av det totala antalet hyresgäster. Fabeges kreditpolicy styr vilka kontroller och bedömningar som görs av kundens betalningsförmåga i syft e att begränsa kreditrisken. Betalningsförmågan hos hyresgästerna är god och hyresförlusterna är små, dels på grund av god kreditvärdighet men även tack vare bra rutiner där sena betalare snabbt fångas upp.

Fastighetsbeståndet med moderna kontorslokaler i centrala lägen ger ett

stabilt kassafl öde från förvaltningsverksamheten. I utvecklingsfastigheter tomställs lokaler under förädlingstiden, vilket belastar kassafl ödet under perioden, men samtidigt leder förädlingen till ökade värden.

Fastighetskostnader

Fastighetskostnaderna inkluderar löpande drift och underhåll, fastighetsskatt, avgälder och kostnader för administration och uthyrning. De löpande drift skostnaderna är till största delen taxebundna kostnader som värme, el och vatten. Fabege bedriver ett framgångsrikt arbete med att minska förbrukning av värme, el och vatten med målsättningen om 20 procents lägre förbrukning över en period om fem år från

och med 2009. Bolaget genomför också löpande avtalsförhandlingar och upphandlingar i syft e att sänka kostnaderna. Hyresgästerna står själva för en stor andel av fastighetskostnaderna vilket minskar exponeringen. Standarden i förvaltningsbeståndet är hög.

Nyckeltal i förvaltningsportföljen

Under 2012 var hyresmarknaden i Stockholm stark och de nyckeltal som har störst eff ekt på kassafl ödet i förvaltningsportföljen förbättrades. Uthyrningsgraden i den totala portföljen inklusive projektfastigheter ökade till 92 procent (90). I förvaltningsportföljen ökade uthyrningsgraden till 93 procent (92). Hyresnivåerna i omförhandlade kontrakt ökade med i

genomsnitt 7 procent. Nettouthyrningen uppgick till 141 Mkr vilket kommer att få en positiv eff ekt på hyresintäkter och nyckeltal under 2013 och 2014. Kundförlusterna uppgick till 4 Mkr motsvarande 0,2 procent av hyresintäkterna.

Under 2012 uppgick andelen uppsägningsbara kontrakt till 24 procent motsvarande en årshyra om 442 Mkr. Av dessa har 294 Mkr förlängts med befi ntliga kunder. Fabeges genomsnittliga kvarvarande löptid för kommersiella avtal uppgick vid årsskift et till 3,7 år. Under 2013 förfaller endast 19 procent av avtalen till uppsägning eller omförhandling, motsvarande ett hyresvärde om 395 Mkr. Under 2013 kommer uthyrningsgraden i portföljen att öka genom ett positivt netto av infl yttningar och avfl yttningar. Förutom Praktikertjänsts tidigare kommunicerade uppsägning kan inga av de tio största kundavtalen sägas upp för omförhandling eller avfl yttning under 2013.

På kostnadssidan fortsatte arbetet med att sänka energiförbrukningen som är den största kostnadsposten. Under 2012 minskade energiförbrukningen med 4 procent. Ambitionen för 2013 är en sänkning med ytterligare 4 procent. Drift skostnader, reparationer och underhåll per kvadratmeter uppgick i genomsnitt till 263 kr (260).

2 PROJEKTPORTFÖLJEN

Riskerna i projektportföljen är främst relaterade till tidplan och kostnadsnivå i upphandling av byggtjänster. Uthyrningsgraden i projektfastigheterna är hög, vilket minskar risken för vakanser och tappade kassafl öden när fastigheterna är färdigställda och övergår i förvaltning.

Fabege genomför årligen projektupphandlingar av betydande belopp. Ansvaret för upphandlingar ligger på Fabeges projektledare som har lång erfarenhet och kompetens. Upphandlingar görs med stöd av ramprogram, ramavtal och avtalsmallar.

=

Se sidan 41 för en samlad känslighetsanalys.

Under 2012 drev Fabege fem större nyoch ombyggnadsprojekt varav fyra färdigställdes och överfördes till förvaltningsportföljen. Samtliga projekt höll budgeterade kostnadsramar och tidplaner. Två större ny- och ombyggnadsprojekt påbörjades. Projekten beräknas ge en direktavkastning på totalt investerat kapital på mellan 7 och 9 procent. Fabeges mål är att projektinvesteringar ska ge en värdetillväxt på minst 20 procent på investerat kapital. Under 2012 investerade Fabege 2 034 Mkr i fastighetsportföljen vilket skapade en värdetillväxt på 784 Mkr motsvarande 39 procents avkastning. Återstående intäktspotential i de tre kvarvarande stora projekten uppgår till cirka 165 Mkr, varav 145 Mkr är säkrat genom hyresavtal. Uthyrningsgraden i projektportföljen uppgick vid årsskift et till 87 procent.

Marknadsvärdet på projektfastigheterna uppgick per 31 december 2012 till 2,8 Mdkr.

Fastigheterna redovisas till verkligt värde och värdeförändringar ingår i resultaträkningen. Fastighetsvärdet fastställs genom värdering enligt allmänt vedertagna metoder. Cirka 25 procent av beståndet värderas externt vid varje kvartalsskift e. Resterande fastigheter internvärderas med utgångspunkt från de externa värderingarna. Därmed värderas hela fastighetsbeståndet av en extern värderingsman minst en gång per år. Fastigheternas värde påverkas av förändringar i hyresnivåer, vakanser och avkastningskrav på marknaden. Värdet på fastighetsportföljen är dels en eff ekt av hur Fabege genom avtals- och kundstruktur och genom förädling utvecklar fastighetsportföljen, dels en eff ekt av yttre faktorer som påverkar eft erfrågan. Stabila kunder och moderna lokaler i bra lägen ger goda förutsättningar att bibehålla fastighetsvärdena även i en sämre konjunktur. Fortsatt utveckling av projekt- och förädlingsfastigheter skapar värdetillväxt i beståndet. Marknadspriset påverkas av framtida förväntade drift söverskott och potentiell köpares avkastningskrav samt tillgång och villkor för fi nansiering.

Nyckeltal i fastighetsportföljen

Under 2012 ökade värdet i fastighetsportföljen. Högre uthyrningsgrad och förbättrade kassafl öden samt sjunkande direktavkastningskrav inverkade positivt på fastigheternas värdeutveckling. Orealiserade värdeförändringar i förvaltningsportföljen uppgick till 625 Mkr. Samtidigt bidrog projektportföljen till värdetillväxten med 784 Mkr. Det genomsnittliga avkastningskravet i portföljen uppgick vid årsskift et till 5,7 procent (5,7). Det samlade marknadsvärdet uppgick vid årsskift et till 31,6 Mdkr motsvarande ungefär 28 tkr/kvm. I portföljen ingår cirka 525 tkvm hel- och delägda byggrätter (kontor och bostäder) med ett genomsnittligt bokfört värde mellan 3 och 5 tkr/kvm. Fastigheternas direktavkastning uppgick 2012 till 4,2 procent och totalavkastningen till 9,4 procent.

Fastighetsägande är mycket kapitalintensivt och räntekostnader är Fabeges enskilt största kostnadspost.

Räntekostnader och fi nansiella instrument Ränterisken avser risken för att förändringar i marknadsräntor påverkar Fabeges upplåningskostnad. Räntebindning sker enligt fi nanspolicyn utifrån bedömd ränteutveckling, kassafl öde och kapitalstruktur. Fabege använder sig av fi nansiella derivat, huvudsakligen i form av ränteswapar, för att begränsa ränterisker samt för att på ett fl exibelt sätt påverka låneportföljens genomsnittliga bindningstid.

Derivaten redovisas till verkligt värde. I de fall den avtalade räntan avviker från marknadsräntan uppstår ett teoretiskt över- eller undervärde som redovisas via resultaträkningen.

Räntebärande skulder och finansiell risk

Fastighetsbranschen är kapitalintensiv och kräver en fungerande kapitalmarknad. Likviditetsrisk avser det lånebehov som kan täckas genom refi nansiering eller nyupplåning i ett ansträngt marknadsläge. Fabege strävar eft er balans mellan kort– och långfristig upplåning fördelat på ett antal fi nansieringskällor. Långfristiga kreditlöft en med på förhand fastställda villkor samt revolverande kreditfaciliteter har tecknats med långivarna för att minska likviditetsrisken. Omförhandlingar påbörjas alltid i god tid. Tack vare långa och förtroendefulla relationer med fi nansiärerna fångas eventuella frågeställningar upp i ett tidigt skede.

Nyckeltal i låneportföljen

Räntebindningen i låneportföljen uppgick vid årsskift et till cirka 3,4 år. Den genomsnittliga kapitalbindningen uppgick vid årsskift et till 5,1 år och tillgängliga outnyttjade faciliteter uppgick till 4,0 Mdkr. Under 2013 ska 7,8 Mdkr av Fabeges långfristiga faciliteter omförhandlas. Se även avsnittet Finansiering på sidan 42. I syft e att öka antalet fi nansieringskällor, och därmed minska fi nansieringsrisken ytterligare, har Fabege under 2012 ökat andelen fi nansiering på obligationsmarknaden.

Uppskjuten skatt och underskottsavdrag

Fabege redovisar uppskjuten skatteskuld hänförlig till skillnaden mellan marknadsvärde och skattemässigt restvärde på fastigheter. Försäljningar sker dock vanligen genom paketering i aktiebolag vilket innebär att den eff ektiva skatten blir lägre.

Skatteärenden

Fabege driver i förvaltningsrätten och kammarrätten fl era skatteärenden relaterade till fastighetsförsäljningar via kommanditbolag. Den sammanlagda exponeringen uppgick per årsskift et till 2,7 Mdkr, varav 1,9 Mdkr reserverats. Pågående skatteärenden beskrivs närmare i Förvaltningsberättelsen på sidan 60.

Miljö

Enligt miljöbalken ansvarar verksamhetsutövare för eventuella föroreningar och andra miljöskador samt har ett ansvar för eft erbehandling. Miljöbalken föreskriver även att om en verksamhetsutövare inte kan bekosta eft erbehandling av en fastighet är den som äger fastigheten ansvarig. Sådana eft erbehandlingskrav skulle alltså kunna ställas på Fabege. Fabege bedömer dock denna risk som liten då fastighetsbeståndet i huvudsak består av kommersiella kontorslokaler.

Fabege undersöker och identifi erar kontinuerligt eventuella miljörisker i fastighetsbeståndet. Skulle sådana förekomma upprättas åtgärdsplaner.

Känslighetsanalys

FAKTOR	FÖRÄNDRING OCH EFFEKT	FABEGES BEDÖMNING
FÖRVALTNINGSPORTFÖLJ 1	• 1 procentenhets förändring av uthyr ningsgraden ger resultateff ekt 22,5 Mkr. • 1 procents förändring av hyresvärde ger resultateff ekt 22,6 Mkr. • 1 procents förändring av fastighetskost nader ger resultateff ekt 6,1 Mkr.	Med moderna fastigheter i bra lägen är risken för ökade vakanser låg. Färdigställda projekt och positiv nettouthyrning kommer att bidra till ett starkare kassafl öde och en förbättrad uthyrningsgrad under 2013.
PROJEKTPORTFÖLJ 2	• 1 procents förändring av kostnadsnivå i projektinvesteringar ger en resultat eff ekt på 15 Mkr. • 1 procentenhets förändring i avkastning på investerat kapital innebär en resultat eff ekt på 15 Mkr.	Kostnadsramar och tidplaner kommer att hållas i de stora projekten. Fabege ser idag ingen stor risk för ökande byggkostnader. Den höga uthyrningsgraden i projekten innebär att risken är begränsad.
FASTIGHETSVÄRDEN 3	• 1 procents förändring av fastighets värdet innebär en resultateff ekt på 316 Mkr exklusive uppskjuten skatt och 247 Mkr inklusive uppskjuten skatt. • 1 procents förändring av fastighets värdet innebär en förändring av soliditeten med 0,4 procent och av belåningsgraden med 0,6 procent. • 100 kr i förändrad årshyra per kvadrat meter innebär en teoretisk värdeföränd ring med cirka 2,0 Mdkr.	Mot bakgrund av låga ingångsvärden på projektfastigheter och byggrätter fi nns det en hög potential för värdeskapande genom projektinvesteringar. Förbättrade kassafl öden kommer att bidra till högre fastighetsvärden framöver. Samtidigt är osäkerheten kring marknadens avkast ningskrav stor. Fabege bedömer att fastig hetsvärdena på bolagets marknader kom mer att vara stabila under 2013.
FINANSIERING 4	• 1 procentenhets förändring av marknadsräntan innebär en resultat eff ekt på 10 Mkr (avser år 2013).	Genom räntesäkring av cirka 80 procent av låneportföljen får ränteförändringar begränsat genomslag i upplåningskost naden. Fabege bedömer att tillgängliga faciliteter är tillräckliga och att refi nansie ring av befi ntliga avtal kommer att genomföras.
ÖVRIGT 5	• Om Fabege förlorar skattemålen, som beskrivs ovan, och måste betala hela det reserverade beloppet förblir soliditeten 34 procent medan belåningsgraden ökar till 63 procent. Fabege kan hantera denna risk utan att bryta mot villkoren i låne avtalen med bankerna och har tillgäng liga faciliteter och säkerhetsutrymme för hantering av en eventuell betalning.	Processerna pågår i kammarrätten och väntas komma till avslut under vinter/vår 2013. Fabeges bedömning är att en negativ utgång inte innebär en större exponering än reserverat belopp, dvs 1,9 Mdkr.

Finansiering

Fabeges fastigheter representerar betydande värden. Belåningsgraden samt valet av kapitalstruktur och finansiering är därför av största vikt. Finansverksamheten regleras av bolagets finanspolicy som fastställs av styrelsen. Långfristiga kreditramar ger en trygg och flexibel finansförvaltning och räntebindning ger ytterligare stabilitet i kassaflödet.

KAPITALSTRUKTUR

Fabege ska ha en stark fi nansiell ställning, och balansen mellan eget och lånat kapital är viktig för bolaget. Målsättningen är att soliditeten ska uppgå till minst 30 procent och räntetäckningsgraden till minst 2,0 gånger.

FINANSFUNKTIONEN

Finansförvaltningen, som är en central enhet inom moderbolaget, ansvarar för koncernens upplåning, likviditetsstyrning och fi nansiella riskexponering.

FINANSPOLICY

Finansverksamheten regleras av fi nanspolicyn som fastställs av styrelsen. Finansförvaltningens huvudsakliga uppgift är att säkerställa att bolaget alltid har en stabil, väl avvägd och kostnadseff ektiv fi nansiering. Räntebindningen ska ta hänsyn till omständigheterna vid varje givet tillfälle. Eventuella valutaexponeringar ska minimeras. Policyn anger även vilka motparter bolaget får använda sig av och reglerar befogenheter och ansvarsfördelning för organisationen.

KAPITALFÖRSÖRJNING

Fabeges kapitalförsörjning hänför sig till tre källor; eget kapital, räntebärande skulder och övriga skulder.

EGET KAPITAL

Eget kapital uppgick vid årsskift et till drygt 11 Mdkr, vilket i relation till den totala balansomslutningen om cirka 34 Mdkr gav en soliditet om 34 procent. Detta översteg med god marginal målet om 30 procent.

RÄNTEBÄRANDE SKULDER

42 Fabege 2012

Tillgång till långsiktig och stabil fi nansiering är av största vikt för en långsiktigt

hållbar verksamhet. För Fabege är det viktigt med långa och förtroendefulla relationer med kreditgivarna. Bolaget har valt att teckna långa kreditavtal med några av de största bankerna i Norden. Största långivare är Swedbank, Nordea, Handelsbanken, SEB, Nykredit och Realkredit Danmark. Kreditavtalen ger möjlighet att låna pengar eft er behov inom på förhand uppställda ramar och reglerar de villkor i form av marginaler med mera som gäller under de närmaste åren. Likviditeten i ett fastighetsbolag varierar betydligt över året, då hyresinbetalningar kommer in kvartalsvis medan drift skostnader är relativt jämnt utspridda över tiden. Den typ av revolverande kreditavtal som Fabege huvudsakligen använder kan utnyttjas eft er behov, och är därför mycket väl lämpade för verksamheten och gör det möjligt att undvika överskottslikviditet. Under året har låneavtal om totalt 1,5 Mdkr förlängts. Nya faciliteter om 1,8 Mdkr togs upp, varav 0,8 Mdkr på obligationsmarknaden via det delägda bolaget Svensk Fastighetsfi nansiering AB (SFF). Outnyttjade kreditfaciliteter uppgår per den sista december till 4,0 Mdkr. Fabeges kreditavtal hade per 31 december 2012 en genomsnittlig återstående längd om 5,1 år och

omförhandlas löpande i god tid före förfall. Under 2013 kommer låneavtal om 7,8 Mdkr att omförhandlas.

Certifikatsprogram

Som ett komplement till traditionell bankfi nansiering har Fabege ett företagscertifi katsprogram om 5 Mdkr. Bolaget garanterar att det vid varje givet tillfälle fi nns outnyttjade tillgängliga kreditlöft en för att täcka samtliga utestående certifi kat. Per årsskift et var programmet utnyttjat med 2,7 Mdkr.

Obligationsprogram

För att diversifi era fi nansieringskällorna ytterligare och vara väl förberett för eventuella minskade möjligheter för bankerna att tillhandahålla kapital till en rimlig kostnad lanserade Fabege i december 2011 ett obligationsprogram med en total ram om 5 Mdkr, via delägda SFF. Via programmet lånar Fabege 1,0 Mdkr på kapitalmarknaden. Obligationerna är säkerställda med pantbrev i fastigheter. SFF ägs gemensamt av Fabege, Wihlborgs och Peab. Fabeges ägarandel uppgår till 33,3 procent.

I december 2012 emitterade det av Fabege delägda bolaget Visio Exploatering

Fabege strävar efter en stark fi nansiell ställning med god balans mellan eget och lånat kapital. Tillgång till långsiktig och stabil fi nansiering är centralt för verksamheten. Vid utgången av 2012 utgjorde bankfi nansiering 65 procent av upplåningen. Fabege hade outnyttjade kreditfaciliteter på 4 Mdkr. Den genomsnittliga kapitalbindningstiden var 5,1 år.

är viktiga parametrar i Fabeges fi nansverksamhet.

AB fastighetsobligationer om totalt 1,3 Mdkr via Svensk FastighetsFinansiering II AB (SFF II). Visio Exploatering AB ägs gemensamt av Fabege och Peab och har till syft e är att vidareutveckla Arena staden.

ÖVRIGA SKULDER

Övriga skulder består huvudsakligen av ej räntebärande skulder som leverantörsskulder, uppskjuten skatteskuld samt förutbe tal da intäkter och upplupna kostnader.

COVENANTER

Fabeges åtaganden gällande covenanter är likartade i de olika kreditavtalen och stipulerar en soliditet om minst 25 procent och en räntetäckningsgrad om minst 1,5 gånger. På fastighetsnivå varierar belåningsgraderna mellan 60 och 75 procent, beroende på typ av fastighet och fi nansiering.

SÄKERHETER

Fabeges upplåning är till största delen säkerställd med pantbrev i fastigheter. Till en mindre del används även aktier i fastighetsägande dotterbolag som säkerhet. En viss del av belåningen är upptagen in blanco. Se fördelning i diagrammet till höger.

RÄNTEBINDNING

För att ge större stabilitet i kassafl ödet utökade Fabege under året räntebindningen genom ytterligare swapavtal om 2 Mdkr. Per den 31 december 2012 var 81 procent av portföljen bunden med en genomsnittlig räntebindningstid om 3,4 år. Räntebindning görs med hjälp av ränte swapar. Dessa marknadsvärderas löpande och värdeförändringar redovisas över resultaträkningen. Värdeförändringarna är av redovisningskaraktär och påverkar inte kassafl ödet. Vid förfallotidpunkten är marknadsvärdet alltid noll. Läs mer om räntederivaten samt värderingen av desamma i not 3 på sidan 75.

Finansiella mål, per 2012-12-31
	Mål	Utfall
Soliditet, %	> 30	34
Räntetäckningsgrad, ggr	> 2,0	2,3
Belåningsgrad, %	< 60	57

Kapitalförsörjning

Hög soliditet och låg skuldsättning skapar trygghet.

Låneförfallostruktur, per 2012-12-31

	Kreditavtal, Mkr	Utnyttjat, Mkr
Certifi katsprogram	5 000	2 740
< 1 år	8 348	3 910
1–2 år	710	710
2–3 år	5 805	4 022
3–4 år	2 041	2 041
4–5 år	110	110
> 5 år	4 976	4 502
Totalt	26 990	18 035

Outnyttjade låneramar uppgår till 3 955 Mkr och den genomsnittliga kapitalbindningstiden är 5,1 år.

Säkerhetsfördelning

dotterbolag 12%

Pantbrev i fastigheter 84% Blanco 4% Aktier i

Merparten av belåningen är säkerställd med pantbrev i fastigheter.

Ränteförfallostruktur, per 2012-12-31

	Belopp, Mkr	Snittränta, %	Andel, %
< 1 år	5 129	6,161)	28
1–2 år	1 206	2,48	7
2–3 år	0	0,00	0
3–4 år	2 100	2,53	12
4–5 år	6 100	3,26	34
> 5 år	3 500	2,48	19
Totalt	18 035	3,80	100

1) I snitträntan för perioden < 1år ingår marginalen för hela skuldportföljen, på grund av att bolagets räntebindning görs med hjälp av ränteswapar, vilka handlas utan marginal.

Hållbarhetsredovisning Ansvarsfullt företagande

Ett proaktivt miljöarbete är en framgångsfaktor för Fabege. Fabeges viktigaste miljöåtgärder är direkt kopplade till bolagets kärnverksamhet.

Koldioxidutsläppen

sedan 2002

–90%

Fabeges hållbarhetsår 2012

Beslut togs om att nybyggnationer av kontorsfastigheter från och med 2013 ska klara kraven enligt m iljöklassningssystemet BREEAM.

En effektivare inköpsprocess ledde till en bättre leverantörskontroll ur hållbarhetssynpunkt.

Fabege tilldelades "Winner of Green Building Annual Award" i kategorin "new building" för Uarda 5 av European Commission DG JRC. F

56 gröna hyresavtal tecknades.

Värmeanvändning

under branschsnittet 50%

förnybar energi

Några ord från VD Starkt engagemang för hållbarhet

Fabege arbetar aktivt för att, tillsammans med våra kunder, bidra till en hållbar samhällsutveckling. Två områden där vi har stora möjligheter att ge positiva bidrag är utan tvekan energiförbrukningen i befi ntliga fastigheter och innovativa lösningar i projekt. Jag är stolt över vad vi åstadkommit på dessa områden. Genom att i ett tiotal år jobba med strukturerad drift soptimering har vi kunnat minska energiförbrukningen per kvadratmeter med ungefär 4,5 procent per år. Då ska man komma ihåg att detta skett samtidigt som den energikrävande användningen av kyla ökat. Jag ser fort farande stora möjligheter för oss att bli ännu energieff ektivare, bland annat genom att uppmuntra till beteendeförändringar och investera i ny teknik.

En viktig drivkraft bakom de stora förbättringarna är att miljövinsterna så tydligt går hand i hand med kostnadsbesparingar för både Fabege och våra kunder. Det gäller också Grönt Hyresavtal som är ett verktyg för oss att, i samarbete med våra hyresgäster, sätta fokus på och samverka kring miljöfrågorna.

För att ge våra fastigheter en tydlig miljöprofi l använder vi olika miljöklassningssystem och certifi eringar. Under 2012 beslutade vi till exempel att alla nybyggnationer av kontorsfastigheter ska klara kraven enligt miljöklassningssystemet BREEAM från och med 2013, samtidigt som större ombyggnationer ska hålla lägst Green Building-nivå samt klara kraven för Miljöbyggnad Silver. Jag vill också gärna nämna att Vattenfalls nya huvudkontor i Arenastaden tilldelats fl era utmärkelser avseende energianvändning.

Under året fortsatte vi att utveckla vårt inköpsarbete. Resultatet blev en eff ektivare process och en bättre leverantörskontroll. I det kontinuerliga arbetet för att höja leveranskvaliteten samt säkerställa att leverantörerna klarar Fabeges nya, högre krav detaljgranskades ett tjugotal leverantörer avseende hållbarhet. Granskningen visade att dessa leverantörer arbetar aktivt med hållbarhetsfrågor.

Våra relationer med kunder, medarbetare, leverantörer, entreprenörer och samhället i övrigt ska präglas av ansvarstagande och god aff ärsetik. Som ett led i detta är Fabege sedan 2011 anslutet till FN-initiativet Global Compact, vars principer fortsätter att vägleda vårt agerande inom mänskliga rättigheter, arbetsrätt, miljö och antikorruption.

Jag är stolt över det engagemang för hållbarhetsfrågor som fi nns i vår organisation.

CHRISTIAN HERMELIN Verkställande direktör

Framgångsrikt miljöarbete

Fabege driver ett målstyrt, systematiskt och förebyggande miljöarbete. Det tydligaste exemplet är de framgångsrika energi effektiviseringarna som kombinerar positiva miljöeffekter med kostnadsbesparingar för både hyresgästerna och Fabege.

FABEGES VIKTIGASTE MILJÖFRÅGOR:

• Systematiskt arbete med energieff ektivisering
• Välja hållbara material och kemikalier för minskad miljöpåverkan
• Miljöklassa nybyggnationer och större ombyggnationer
• Skapa ett gott inneklimat parallellt med optimerad energianvändning

Fabeges miljöarbete har gett mycket positiva resultat. Sedan 2002 har koldioxidutsläppen minskat med mer än 90 procent, från cirka 40 000 ton till cirka 3 300 ton (4 000). Detta har bland annat åstadkommits genom systematisk energioptimering, konvertering från olja till fj ärrvärme samt konvertering från egna kylmaskiner till fj ärrkyla. Övergången till förnybar el och förändrat fastighetsbestånd har också bidragit till utvecklingen. Under samma period har energianvändningen minskat med mer än 40 procent.

Den kraft iga minskningen av energiförbrukningen har uppnåtts trots att användningen av komfortkyla och processkyla i kontorslokaler ökat de senaste åren. Ökningen förklaras bland annat av ökad solvärmebelastning i takt med att glasfasader blivit vanligare, men också av hyresgästernas ökade komfortkrav. Fabege arbetar tillsammans med hyresgästerna för att tillgodose användarbehov, komfortkrav, arkitektur och energiprestanda.

Fabege minskade sin värmeanvändning med ytterligare cirka 4 procent (11) under året och ligger idag cirka 50 procent under det genomsnitt som Energimyndigheten redovisar för Stockholms läns klimatzon. Fabeges systematiska arbete har gjort att bolaget redan uppnått EU:s energieff ektiviseringsmål för värme: en minskning med 50 procent fram till 2050.

Under 2012 fortsatte ansträngningarna att minska den totala energiförbrukningen för att nå målet om 20 procents minskning från 2009 till och med 2014. Dialogen med hyresgästerna intensifi erades i syft e att minska energiförbrukningen utan att kompromissa med komfort och trivsel. Ett exempel var information om hur placering av möbler påverkar fl ödet av värme och kyla i en fastighet och därmed hur inomhusklimatet uppfattas. Under året höjdes kompetensen inom

Fabeges förvaltningsorganisation om hur hållbart inomhusklimat uppnås.

Riktlinjer för miljöarbetet ingår i Fabeges miljöpolicy. Rutiner, besiktningar och kontroller samlas sedan fl era år i en databas för egenkontroll.

HÅLLBAR STADSUTVECKLING

Fabege strävar eft er att utveckla långsiktigt attraktiva områden och stadsdelar. Bolagets utvecklingsprojekt ska resultera i levande områden med en bra mix av kontor, handel och bostäder, samt goda kommunikationer och miljöhänsyn. Fabege genomför sina utvecklingsprojekt i nära samarbete med kommuner och andra intressenter. Bolaget medverkar också i fl era nätverk där det gemensamma målet är att minska miljö- och klimatpåverkan från fastigheter och stadsdelar. Exempel på sådana samarbeten är BELOK, Sweden Green Building Council och Klimatpakten. Fabege är även med i branschorganisationen Fastighetsägarnas referensgrupp för gröna hyresavtal. De miljöklassningssystem som Fabege tillämpar i utveckling av sina fastigheter bidrar till att skapa hållbar stadsutveckling.

Energi- och miljömål 2012

Att reducera energianvändningen så långt det går är ett viktigt miljömål för Fabege. Energieffektivisering är främsta sättet att nå målet.

Fabeges mål är: Minst 20 procents minskning till och med 31 december 2014 utifrån 2009 års nivå, med bibehållet inomhusklimat. Det innebär en minskning med cirka 4 procent per år. Mellan 2002 och 2009 har energianvändningen minskat med cirka 5 procent per år. Under 2010 till 2012 har den årliga minskningen varit 4 procent. Detta gör att Fabege ligger enligt målet för 2014. Den positiva utvecklingen beror dels på intensivt arbete med driftoptimering, dels på investeringar i energieffektiv teknik.

En annan viktig del är möjligheten för hyresgäster att påverka sitt resande. Förutom fastigheternas läge i närhet till kollektivtrafi k erbjuder Fabege poolcyklar till alla hyresgäster i Solna Business Park och i Arenastaden har hyresgästen Vattenfall fått eluttag till elbilar installerade. Fabege arbetar ständigt för att minska miljöbelastningen från transporter och alla bolagets drift bilar är miljöbilar. I syft e att fortsätta den positiva utvecklingen för Fabege en aktiv dialog med olika parter som verkar för ett hållbart resande.

FASTIGHETER MED MILJÖPROFIL

Eft erfrågan på hållbara fastigheter ökar. Vid förvärv av fastigheter har Fabege som rutin att analysera energiförbrukning och miljöpåverkan. En fastighets energiprestanda och förbättringspotential får allt större vikt vid bedömning av marknadsvärdet.

Vid nybyggnation och större ombyggnationer erbjuder Fabege olika system för miljöklassning och certifi ering. Sedan ett antal år tillbaka har klassning enligt principerna för Miljöbyggnad varit en miniminivå. Under 2012 beslutades att nybyggnationer av kontorsfastigheter från och med 2013 ska uppföras på ett sådant sätt att de även klarar kraven enligt miljöklassningssystemet BREEAM.

Under året drev Fabege tre större projekt med Miljöbyggnad som system; fastigheterna Uarda 1 (Guld), Uarda 5 (Guld) och Nöten 4 (Silver). Uarda 5 färdigställdes under året och hyresgästen Vattenfall fl yttade in. Fabege har hittills certifi erat fem fastigheter enligt GreenBuilding varav den senaste är Uarda 5.

Minimikrav i Fastighetsägarnas gröna hyresavtal:

• Informationsutbyte om miljöambitioner och miljöarbete
• Årligt samråds- och uppföljningsmöte
• Utveckling och uppföljning av handlingsplan
• Skriftlig miljöinformation till hyresgästens medarbetare
• Genomgång av energideklaration
• Informationsutbyte om resursanvändning
• Optimering av driftstider
• Förnybar el
• Information om optimal placering av arbetsplatserna
• Möbleringsplan och information om ändrad lokalanvändning
• Miljöhänsyn vid materialval
• Vitvaror med låg energianvändning
• Redovisning av demonterat och bortfört byggmaterial samt inredning
• Miljöhänsyn vid underhåll, skötsel och drift

Miljöbyggnad är ett certifi eringssystem som baseras på svenska bygg- och myndighetsregler samt svensk byggpraxis. Med Miljöbyggnad erhålls ett kvitto på viktiga kvaliteter hos en byggnad vad gäller energi, inomhusmiljö och material.

GreenBuilding är ett EU-initiativ för minskad energianvändning. Kravet för certifi ering är att byggnaden använder 25 procent mindre energi än tidigare eller jämfört med nybyggnadskraven i BBR (Boverkets byggregler).

BRE Environmental Assessment Method (BREEAM) är ett miljöklassningssystem från Storbritannien. Systemet omfattar projektledningen, byggnadens energianvändning, inomhusklimat, vattenhushållning, avfallshantering samt markanvändning och påverkan på närmiljön.

Fabege Farao 8

I april 2013 fl yttar Apotekets huvudkontor in i fastigheten Farao 8 i Arenastaden. Fastigheten förvärvades av Fabege i slutet av 2011. Under 2012 genomfördes en ombyggnad som innefattade ytskiktsrenovering och mindre anpassningar av planlösningen, men som i huvudsak fokuserade på energieffektivitet. Bland annat installerades ny ventilation och nya styrsystem för värme/ kyla. Målet är att halvera energiförbrukningen.

Värmeanvändning i lokaler

Fabeges systematiska arbete med driftoptimering har över tid reducerat värmeanvändningen drastiskt. Fabeges värmeanvändning 2012 var i genomsnitt 66 kWh/kvm LOA (70) och 63 kWh/ kvm Atemp graddagskorrigerat (66), en halvering mot branschsnittet. (SCB-värde för 2012 ännu ej tillgängligt.)

Koldioxidutsläpp

Koldioxidutsläppen har minskats genom energioptimering, konvertering från olja till fjärrvärme, val av förnybar el samt ett förändrat fastighetsbestånd.

Förbrukningsstatistik, totalt		2012
Total energiförbrukning, MWh		150 874
Köpt energi, MWh1)		146 171
varav
Fjärrvärme, okorrigerad		69 800
Kyla		21 348
El		55 023
Vattenförbrukning, kbm		533 316
Förnyelsebar energi, MWh (93%)		140 699
CO2-utsläpp, ton (värme, el, kyla)		3 317
Fjärrvärme användning		63 kWh/kvm Atemp2) graddagskorrigerat
	62 kWh/kvm Atemp2) okorrigerat
		66 kWh/kvm LOA3) graddagskorrigerat

1) Siffrorna utgår från identiskt bestånd 2012, 76 fastigheter, 1 055 025 kvm LOA.

2) Atemp fjärrvärme identiskt bestånd 2012, 74 fastigheter, 1 117 743 kvm.

3) LOA fjärrvärme identiskt bestånd 2012, 74 fastigheter, 1 040 598 kvm.

GreenBuilding fokuserar på energieffektivitet och certifikatet innebär att byggnaden förbrukar minst 25 procent mindre än nybyggnadsreglerna (BBR) kräver.

Fastighetsbranschen har en viktig uppgift i att stödja hyresgästernas hållbarhetsarbete. Fabeges energiexperter erbjuder energispartips och Fabeges hyresgäster kan välja Grönt elavtal och Grönt hyresavtal, där kunden erbjuds förnybar el till ett konkurrenskraftigt pris och energirådgivning som ska medföra en lägre elkostnad. Fabege märker av en ökande efterfrågan på gröna hyresavtal och har för avsikt att möta detta behov. Under 2012 tecknades 56 gröna hyresavtal.

GRÖN EL

All elkraft som levereras till Fabeges fastigheter är certifierad vattenproducerad el från Vattenfalls nordiska anläggningar.1)

Till fastigheterna i Solna och Sundbyberg levererar Norrenergi fjärrvärme och fjärrkyla märkt "Bra Miljöval".

MILJÖSTYRD BYGGPROCESS

Vid projekt och utveckling är Fabeges övergripande miljöprogram integrerat i bolagets ramprogram rörande bland annat val av teknisk process, material, avfallshantering och byggmetod. Målet är att omsätta Fabeges miljöpolicy i miljöstyrning av byggprocessen. Vid ombyggnation och renovering upprättas rivningsplaner. Hantering av restprodukter utformas för alla projekt i samverkan med byggentreprenör och avfallsentreprenör. Vid ny- och ombyggnationer ställs krav på att välja byggmaterial och produkter med liten miljöpåverkan.

KONTINUERLIG FÖRBÄTTRING AV AVFALLSHANTERING

Fabege erbjuder effektiv avfallshantering. Vid förvärv och hyresgästanpassningar undersöks möjliga ytor för källsortering för att optimera hanteringen i förhållande till materialflöden, transporter, ytindelningar med mera. Fastigheterna har källsortering för i genomsnitt fem avfallstyper

1) Gäller inte tomställda lokaler (ej uthyrda lokaler), dessa förses per automatik med el från Fortum.

och ambitionen är att återanvända och återvinna så långt det går. Sedan fyra år tillbaka arbetar Fabege med avfallsentreprenörer som har direktkontakt med hyresgästerna för mer kundanpassad service. Genom att arbeta med ett fåtal entreprenörer har antalet transporter

Fabege Miljöpris

Fabege får miljöpris för Uarda 5

Under våren 2012 tilldelades Fabege priset "Winner of Green Building Annual Award" i kategorin "new building" för Uarda 5 av European Commission DG JRC. Fabege är mycket glada och stolta för utmärkelsen och ser det som ett externt bevis på förmågan att leverera på ambitioner och löften.

Sweden Green Building Awards delas ut till gröna byggprojekt inom de olika certifieringssystemen Miljöbyggnad, Green Building, BREEAM och LEED. För första gången delades priset ut i kategorin Nybyggnad Green Building, som Fabege tilldelades för Uarda 5.

Motiveringen löd:

Uarda 5 är en byggnad som med innovativa och genomtänkta byggmaterial, byggmetoder och driftslösningar har reducerat energikonsumtionen till att vara 64 procent lägre än Boverkets byggregler (BBR). Exempel på miljöoch energianpassningar i Uarda 5 är ett klimatskal som uppfyller kriterierna för passivhus, sedumtak, elalstrande solceller, varmvattenalstrande solfångare, frikyla och energieffektiva hissar och ljuskällor.

reducerats. Arbetet har resulterat i minskade avfallsvolymer, minskade koldioxidutsläpp och lägre kostnader.

FABEGES MILJÖORGANISATION

Högsta ansvaret för Fabeges miljöpolicy ligger hos verkställande direktören och

koncernledningen. Den operativa verksamheten stöds av experter inom områdena miljö och energi. Miljö- och energiavdelningen fungerar som en resurs- och kompetensstab till bolagets avdelningar för Förvaltning, Projekt, Aff ärsutveckling och Kommunikation. Avdelningen leder

och deltar i utbildningar och utredningar, driver kompetensutveckling och bidrar med energianpassningar i förvaltning och större projekt.

Engagerade medarbetare bygger kundrelationer

Medarbetarnas kompetens och engagemang är avgörande för att bygga långsiktiga relationer med nöjda kunder. Fabege vill att alla medarbetare ska känna sig delaktiga i företagets utveckling.

Fabeges ambition är att kombinera hög teknisk kompetens med serviceinriktning, och därigenom bygga goda kundrelationer. Sådana relationer skapas framförallt i hyresgästernas vardagliga kontakter med fastighetstekniker och andra som arbetar med drift en av fastigheten. Fabege lägger därför stor vikt vid att alla medarbetare ska känna att de är med och skapar Fabeges kunderbjudande och har en roll i relation till kunden. Under året har alla medarbetare aktivt arbetat med kundförståelse och kundservice. Detta arbete fortsätter under 2013.

För att medarbetarna ska kunna agera snabbt och självständigt har Fabege en platt organisation med korta beslutsvägar. Bolaget präglas av en entreprenörsanda där egna initiativ och nytänkande uppmuntras. Fabege kombinerar det stora företagets resurser med det lilla företagets närhet till kunderna.

KARRIÄR INOM FABEGE

Fabege ska attrahera, utveckla och behålla talangfulla medarbetare. Medarbetarna ska kunna utvecklas och växa professionellt genom nya eller varierade ansvarsområden och arbetsuppgift er. Genom arbete i projektgrupper skapas möjligheter till både kunskapsöverföring och utveckling.

Internrekrytering är ett sätt att stimulera kunskapshöjning och utveckling av medarbetare och organisation. Fabeges medarbetare har stor möjlighet att fl ytta mellan olika funktioner inom organisationen. Varje individs eget intresse och prestation avgör hur personen utvecklas.

Till grund för den professionella utvecklingen har alla medarbetare en individuell utvecklingsplan. Vid utvecklingssamtalen sätter chef och medarbetare mål för medarbetarens utveckling och följer upp tidigare plan. Verksamhetens mål och medarbetarens roll är utgångspunkter för målen.

Den egna initiativförmågan och det egna ansvaret präglar Fabeges medarbetare som förväntas förvalta sina möjligheter till vidareutveckling för att på bästa sätt bidra till verksamheten. Fabege vill att alla medarbetare ska känna att de har möjlighet att förverkliga en idé.

REKRYTERING

För att säkra framtida rekryteringsbehov satsar Fabege på att bygga relationer med studenter. Under året deltog Fabege på arbetsmarknadsdagar och arbetade med att stärka bolagets varumärke som attraktiv arbetsgivare. Fabege erbjuder kontinuerligt praktikplatser och examensjobb för att ge ungdomar en inblick i företaget och branschen. Fabege ingår också i Fastighetsbranschens Marknadsråd, ett initiativ för att öka ungdomars kännedom om fastighetsbranschens möjligheter. Rådet arbetar bland annat för att utveckla en yrkesutbildning för fastighetstekniker, då marknaden ser en kommande brist på dessa på grund av stora pensionsavgångar.

DIALOG OCH TRIVSEL

För att skapa en attraktiv och motiverande arbetsplats uppmuntrar Fabege till en aktiv och öppen dialog. Ledarskapet är avgörande för hur väl Fabege lyckas skapa denna kultur.

Fabege genomför regelbundet en omfattande undersökning för att ta reda på hur företaget uppfattas av medarbetarna. När den senaste undersökningen gjordes var svarsfrekvensen 99 procent. Den undersökningsmetod som används mäter hur rådande arbetsförutsättningar

Fabege Cancerfonden

Laganda, svett och kämpaglöd gav 30 000 kronor till Cancerfonden

Nästan halva personalstyrkan på Fabege ställde upp i årets Stockholm Triathlon Sprint och många var där och hejade på. Allt började med att en medarbetare diagnostiserades med cancer sommaren 2011 som efterföljdes av en lång resa och kamp för att övervinna sjukdomen. När det efterlängtade beskedet kom våren 2012, att symptomen var borta, bestämde sig kollegan för att utmana alla anställda på Fabege att ställa upp i Stockholm Triathlon Sprint. Företagsledningen beslutade då att bjuda de anställda på startavgiften och att skänka en lika stor summa till Cancerfonden, vilket totalt blev 30 000 kronor.

Medarbetarstrategi

Det är avgörande för bolagets framgång att attrahera och behålla rätt medarbetare. Fabege ska vara den bästa arbetsgivaren för de mest kompetenta medarbetarna. Värdegrunden SPEAK ska prägla förhållningssättet såväl internt som mot kunder och andra intressenter.

Medarbetarna ska verka i en öppen miljö som uppmuntrar till engagemang och initiativ genom tydliga mål, delegerat ansvar och belöning. Fabege ska fokusera på personalvård, trivsel och säker arbetsmiljö.

Läs mer om SPEAK på sidan 55.

påverkar medarbetarna utifrån ett prestationsperspektiv. Prestationsindex uppgick till 3,9 vilket var en förbättring i jämförelse med motsvarande undersökning tidigare år. Motsvarande index för branschen är 3,4.

Fabege har även en innovationsgrupp där representanter från olika delar av verksamheten träff as regelbundet för att lyft a nya idéer, ifrågasätta och diskutera framtida lösningar.

JÄMSTÄLLDHET

Fabege vill främja en jämn könsfördelning där kvinnor och män ska ha samma möjligheter till de olika tjänsterna inom företaget. En jämn balans är viktig för att kompetensförsörja organisationen och vara en attraktiv arbetsgivare. Fastighetsbranschen anses traditionellt vara mansdominerad, men allt fl er kvinnor söker sig numera till branschen. Inom vissa tjänstekategorier, exempelvis fastighetstekniker, domineras rekryteringsunderlaget dock fortfarande av män. Fabege arbetar tillsammans med branschorganisationer för att öka intresset för branschen generellt. Vid årets slut hade Fabege en kvinna i koncernledningen av totalt fem medlemmar, vilket motsvarar 20 procent (20). Den totala andelen kvinnor inom Fabege var 35 (35) procent.

TRYGG ARBETSMILJÖ

Fabege erbjuder sina medarbetare en säker och hälsosam arbetsmiljö. En skyddskommitté, med representation av chefer och medarbetare från olika delar av företaget, ansvarar för kontinuerlig utveckling av arbetsmiljön. Fabege arbetar aktivt med fysisk och psykisk trygghet på jobbet. Rutiner ses över kontinuerligt och dokumentation fi nns tillgänglig för alla medarbetare.

HÄLSA OCH BALANS

Fabege arbetar sedan fl era år målinriktat med friskvård och uppmuntrar medarbetarna till träning och motion. Under 2012 har samtliga medarbetare erbjudits att träna tillsammans med sina kollegor på arbetstid. En gruppsjukvårdsförsäkring säkerställer att anställda snabbt får kvalifi cerad vård vid sjukdom. Att erbjuda en god balans mellan arbete och fritid är viktigt för att vara en attraktiv arbetsgivare.

ÖKAD DELAKTIGHET GENOM VINSTANDELSSTIFTELSE

För att öka medarbetarnas engagemang i Fabeges verksamhet och understryka deras betydelse för bolagets resultat fi nns en vinstandelsstift else. Avsättningen sker i form av Fabegeaktier och är kopplad till lönsamhet och avkastning på eget kapital. Aktierna är bundna i fem år eft er avsättningen.

Åldersfördelning Fabegekoncernen 2012

	Totalt	Ålder	20–29	30–39	40–49	50–59	60–69
Kvinnor	35%		11%	40%	27%	16%	6%
Män	65%		7%	31%	38%	20%	4%
Totalt	100%		8%	34%	34%	19%	5%

Antal anställda, medeltal

Andel anställda inom respektive område

Fabege hade 129 (122) medarbetare vid slutet 2012. Av dessa arbetade 63 (62) procent inom förvaltningen, 19 (17) procent inom affärsutveckling/projektutveckling och 18 (21) procent inom administration/ledning. Samtliga medarbetare omfattas av kollektivavtal.

Personalomsättning, %

Könsfördelning chefsbefattningar

Höga krav på leverantörerna

Under 2012 fortsatte Fabege att utveckla inköpsarbetet. Resultatet blev både en effektivare process och en bättre kontroll ur hållbarhetssynpunkt.

Fabege leverantörerna

Aktiviteter under 2012

• Tydliga krav på leverantörerna
• 20 utvalda leverantörer hållbarhetsgranskade
• Minskat antal leverantörer för förbättrad säkerhet

Inköpsarbetet grundas på hög etik, respekt för mänskliga rättigheter, aff ärsmässighet, konkurrens, objektivitet och likabehandling. Fabeges inköpspolicy klargör bolagets ståndpunkter för leverantörer, egen personal och andra intressenter. Fabege är anslutet till FNs Global Compact och har därmed frivilligt åtagit sig att eft erleva och främja dess tio principer.

Fabeges leverantörsbas består av cirka 1 500 leverantörer. Dessa står under bevakning av ett anlitat kreditupplysningsbolag. Målsättningen är att snabbt fånga upp eventuella ekonomiska avvikelser som indirekt kan påverka leveransen negativt. För att få en ökad överblick och bättre kontroll pågår ett arbete med att minska leverantörsbasen till cirka 1 200 leverantörer.

Under 2012 omförhandlades 35 leverantörsavtal. Avsikten var att höja leveranskvaliteten, samt säkerställa att leverantörerna klarar Fabeges nya, högre krav gällande bland annat försäkringsskydd,

miljöarbete och uppförandekod. De senaste åren har antalet leverantörer minskat från cirka 4 500 till ungefär 1 500. Detta har gjort Fabege till en större och mer betydelsefull kund hos kvarvarande leverantörer, samt dessutom förbättrat både kontrollen och samarbetet.

Kvalitetsmätning görs kvartalsvis på utvalda leverantörer för att kontrollera om leveransnivån stämmer med avtalet. Resultaten används i dialogen med leverantören och är en viktig del i skapandet av en långsiktig relation.

20 utvalda leverantörer inom bygg, bevakning, hissar, snöröjning, markskötsel, takskottning, lokalvård och avfallshantering detaljgranskades avseende hållbarhet av en extern granskare. Granskningen omfattade bland annat kvalitetsplan, miljöpolicy, arbetsmiljö, kollektivavtal samt hälsa och säkerhet.

Avsikten var att bidra till utvecklingen av leverantörernas hållbarhetsarbete. Granskningen visade att de utvalda leverantörerna arbetar aktivt med hållbarhetsfrågorna.

BYGGARBETSPLATSER UNDER KONTROLL

Byggarbetsplatser är riskfyllda miljöer och Fabege har stort fokus på arbetsmiljöfrågorna för att minimera tillbud och olyckor på arbetsplatserna. På alla byggarbetsplatser ska självklart all tillämplig lagstift ning och säkerhetsrutiner följas. Löpande revisioner av byggarbetsplatserna görs under projektens gång. Fabege upphandlar byggentreprenader som lever upp till företagets högt ställda krav avseende riskhantering. Samarbetet med entreprenörerna utvärderas löpande. Under 2012 inträff ade ingen allvarligare olycka på någon bygg arbetsplats.

Genom tydliga krav och bättre kontroll sprider Fabege ringar på vattnet i leverantörernas hållbarhetsarbete.

Affärsetik

SYSTEMATISKT ARBETE MED HÅLLBARHETSFRÅGOR

Inom Fabege fi nns en hållbarhetsgrupp som ska stödja verksamhetens hållbar hets arbete genom att identifi era relevanta hållbarhetsfrågor och säkerställa att Fabege hanterar dem på ett bra sätt, ange riktningen för arbetet, underlätta kunskapsöverföring och kunskapshöjning, etc. I gruppen ingår representanter från Koncernledningen, Kommunikation, Miljö, Inköp, Ekonomi, HR samt Förvaltning.

Under året beslutade Fabege att initiera en mer fokuserad intressentdialog, vid sidan av den som sker i den dagliga verksamheten. Dialogen genomfördes under hösten 2012. Syft et var att få en ytterligare förståelse för hur Fabeges hållbarhetsarbete uppfattas av intressenterna. Fabege kan konstatera att bolagets hållbarhetsarbete uppskattas av dem som känner till det, men att informationen inte når ut till alla. Utöver att fortsätta det dagliga och systematiska arbetet ska Fabege därför utveckla hållbarhetskommunikationen ytterligare.

FABEGES ARBETE MED AFFÄRSETIK

Aff ärsetik är en viktig fråga för bygg- och fastighetsbranschen. Fabeges värdegrund SPEAK och uppförandekod är utgångspunkterna för samtliga medarbetares agerande. 2011 anslöt sig Fabege till FNs Global Compact och antog då en ny Uppförandekod. Fabege har identifi erat Projektutveckling som den verksamheten inom bolaget med störst risker i relation till företagets åtagande till FNs Global Compact. Med anledning av det har Projektutveckling skapat en mer detaljerad och verksamhetsanpassad vägledning till Fabeges Uppförandekod.

Fabege har också en bedrägeripolicy och en så kallad whistle blower-funktion för att göra det lättare att anmäla oetiskt beteende eller oegentligheter på arbetsplatsen.

Inom företaget har diskussioner om aff ärsetiska frågor förts. Med utgångspunkt i dessa strävar Fabege eft er en gemensam syn på aff ärsetik inom bolaget. Arbetet för att upprätthålla en god aff ärsetik åligger varje enskild medarbetare. Som stöd i det dagliga arbetet fi nns Fabeges etik råd. Rådet har till uppgift att leda arbetet, bevaka relevanta omvärldsfrågor och sätta riktningen i specifi ka frågor. I rådet ingår representanter från Aff ärs utveckling, Förvaltning, Projekt, HR, Kommunikation och Ekonomi.

Sedan 2011 pågår ett arbete med att höja organisationens kunskap om aff ärsetik och antikorruption. Exempel på aktiviteter har varit att samtliga medarbetare inbjudits till föreläsning och gruppseminarium om mutlagstift ningen. Medarbetarna delges också löpande information om frågor som diskuterats i hållbarhetsgruppen och etikrådet.

Sedan 2011 är Fabeges styrelseordförande inblandad i en rättsprocess med anledning av ett projekt i vilket Fabege är en av delägarna. Den första instansen friade, men åklagaren har valt att överklaga och ärendet kommer upp till prövning under 2013.

FABEGES UPPFÖRANDEKOD

I Fabeges målsättning ingår att upprätthålla långsiktiga relationer med företagets intressenter, erbjuda en sund arbetsmiljö för medarbetare samt upprätthålla hög aff ärsmoral i verksamheten. Uppförandekoden tydliggör Fabeges ställningstagande i frågor som rör mänskliga rättigheter, arbetsvillkor, miljö, aff ärsetik och kommunikation.

Fabege Solna stad

Matnyttiga seminarier

Fabege började under året, i samarbete med Solna stad, ordna frukostseminarier för hyresgäster i Solna Business Park. De första seminarierna handlade om energi konsumtion och återvinning av matavfall. Till våren 2013 planeras seminarier om trafi ksituationen i Solna och om socialt ansvarstagande.

En självklar grund för Uppförande koden är att Fabege ska respektera tillämpliga lagar och andra föreskrift er, god aff ärssed och praxis samt följa internationella normer för mänskliga rättigheter, arbete och miljö i enlighet med Global Compacts tio principer.

Uppförandekoden omfattar alla Fabeges medarbetare oavsett position. Styrelse och koncernledning har ett särskilt ansvar att verka för tillämpningen av Uppförande koden. Innehållet revideras och följs upp årligen av företagets koncernledning. Alla chefer med personalansvar ansvarar för att säkerställa att Uppförandekoden är känd och eft erlevs inom dennes avdelning/ansvarsområde. Alla med arbetare har tillgång till Fabeges samtliga policydokument via företagets intranät.

Uppförandekoden i sin helhet fi nns tillgänglig på www.fabege.se.

50 000 nya hyresgäster till Luma Fabege Bee Urban

Bee Urban ger 50 000 nya hyresgäster till Luma på ca 1 kvm. Ett projekt för att stimulera pollinering.

Visste du att var tredje tugga du äter är pollinerad av ett honungsbi? Skulle bina försvinna helt skulle vi inte få tillgång till vare sig frukt eller grönsaker. Under de senaste åren har det rapporterats från delar av världen att bin, i större grad än tidigare, börjat försvinna eller dö.

Den 6 augusti fl yttade det in 50 000 nya hyresgäster till Luma med hjälp av Bee Urban. Syftet är att bidra till biologisk mångfald och pollineringseffekten, och därmed hjälpa till med att råda bot på bidöden.

Fabege – ett engagerat företag

Fabege engagerar sig på olika sätt i det lokala samhället där företaget har sina fastigheter, men också i projekt som förändrar livsvillkoren för medmänniskor lite längre bort.

RETOY

I Hammarby Sjöstad stödjer Fabege Retoy, ett projekt med hållbarhet och mänskliga rättigheter i fokus. Projektet syft ar till att genom leken lära barn och föräldrar om Barnkonventionen, hållbar konsumtion och globala samband. Retoy verkar genom Insamlingsstift elsen Lek för Hållbarhet och samarbetar även med Stockholms stadsbibliotek, Unicef och Tekniska Museet.

FABEGE STÖDJER SOS BARNBYAR

Fabege har fi nansierat byggnationen av ett familjehus i SOS Barnby Cibitoke i Burundi i Afrika och fortsätter att stå för de löpande kostnaderna för huset med dess familj. Familjen består av en SOS-mamma och tio barn i åldrarna två till tio år. Totalt ger byn cirka 150 barn ett nytt hem, en ny familj, utbildning och en chans till ett värdigt liv. Här fi nns även skolor och en medicinklinik som både barnen i barnbyn och i närområdet får tillgång till.

CLOWNER UTAN GRÄNSER

Clowner utan gränser "tar skrattet dit det behövs som mest". Organisationen är internationell och ideell och arbetar för att skapa hopp och glädje bland barn i ut satthet. För barn som lever i till exempel krigsdrabbade områden är det livsviktigt att ibland få skratta och glömma vardagen. Med kulturen som fredsbyggande verktyg och med hjälp av akrobatik och uppträdanden arbetar man med att stärka barnens självkänsla och identitet. Fabege inledde under året ett samarbete med Clowner utan gränser.

Anthony Cooks, anställd i Fabege som driftsansvarig, är medlem i Clowner utan gränser och deltog i uppträdandet på Fabeges vårfest.

Kundnärhet

Vi skapar förtroende och långsiktiga kundrelationer genom att komma i tid, vara pålästa och ge bästa möjliga service utifrån kundens behov.

Vi lär känna kunder, medarbetare och leverantörer genom ett öppet, lyhört och personligt bemötande.

Affärsmässighet

Vi sätter och förankrar tydliga mål och följer aktivt upp dessa.

Vi agerar kompetent och söker win-win-lösningar.

Vi ser till att använda de resurser som fi nns i form av kunskap, kompetens och verktyg.

Snabbhet

Vi är effektiva, prioriterar snabba beslut, ger snabb återkoppling och erbjuder enkla lösningar.

Vi agerar med tydlighet, är handlingskraftiga och är noga med att hålla angivna tidsramar.

SPEAK Vår värdegrund

Prestigelöshet

Vi visar respekt genom att vara öppna och lyhörda mot våra arbetskamrater, kunder och leverantörer.

Vi är viktigare än jag. Vi är lagspelare och strävar efter samarbete och sammanhållning i laget.

Vi är ödmjuka och visar mod genom att våga be om hjälp och dela med oss av våra kunskaper.

Entreprenörskap

Vi ser möjligheter och fastnar inte i problemen.

Vi är kreativa, inspirerar till nya idéer och vågar pröva okonventionella lösningar.

Vi visar engagemang genom att beslut blir genomförda.

Om Fabeges hållbarhetsredovisning 2012

Detta är Fabeges andra hållbarhetsredovisning enligt GRIs riktlinjer för frivillig redovisning av hållbarhetsinformation. Fabege redovisar sitt hållbarhetsarbete årligen och hållbarhetsredovisningen ingår i Fabeges årsredovisning för 2012 som avser verksamhetsåret 2012. Fabege redovisar enligt tillämpningsnivå nivå C, GRI version 3.0. Informationen i hållbarhetsredovisningen har granskats av tredje part, som bekräftar att den uppfyller GRIs informationskrav för tillämpningsnivå C. Innehållet i hållbarhetsredovisningen är valt med utgångpunkt i Fabeges mest

väsentliga frågor givet verksamhet och dess påverkansförhållande på miljö och samhälle. Fabeges hållbarhetsgrupp, med representanter från olika delar av organisationen, har identifierat de väsentliga frågorna. I tillägg har hänsyn tagits till vad som framkommit under årets intressentdialog. Fabeges avsikt är att hållbarhetsredovisningen tillsammans med årsredovisningen för 2012 ska möta intressenternas informationsbehov och ge en fullständig bild av Fabeges ekonomiska, miljömässiga och sociala arbete och resultat. I de fall inget annat anges avser informationen hela Fabeges koncern. I annat fall lämnas förtydligande kommentarer i GRIindex för respektive indikator.

Denna tabell inkluderar den standardinformation som är obligatorisk för tilllämpningsnivå C, ytterligare standardinformation som Fabege har valt att redovisa på, samtliga kärnindikatorer i GRIs protokoll 3.0 och de tilläggsindikatorer samt indikatorer från branschtillägget för Bygg- och fastighetsbranschen (CRESS) som Fabege redovisar på.

Kommentarer

till indexet återfinns i Hållbarhetsredovisningen på www.fabege.se.

Förklaringar

Hänvisning www/GRI-index = fullständigt GRI-index på Fabeges webbsida

Helt redovisad	Ej redovisad

Delvis redovisad Ej relevant med hänvisning till Fabeges verksamhet

Standardinformation/indikator Hänvisning

1	STRATEGI OCH ANALYS
1.1	Kommentar från vd	45
1.2	Risker och möjligheter	2, 44–49, 52–53
2	ORGANISATIONEN
2.1	Organisationens namn	60
2.2	Huvudsakliga varumärken, produkter och tjänster	Insida omslag–1, 8–17
2.3	Organisationsstruktur	Insida omslag, 53
2.4	Huvudkontorets lokalisering	83
2.5	Länder där organisationen är verksam	Insida omslag, 1
2.6	Ägarstruktur och bolagsform	95–96
2.6	Marknader	Insida omslag, 1
2.8	Bolagets storlek	Insida omslag–1
2.9	Större förändringar under redovisningsperioden	www/GRI–index
2.10	Erhållna utmärkelser under räkenskapsåret	48

3	REDOVISNINGSPARAMETRAR
	Redovisningsprofil
3.1	Redovisningsperiod	56
3.2	Senaste redovisningen	www/GRI–index
3.3	Redovisningscykel	56
3.4	Kontaktperson för rapporten	98
	Redovisningens omfattning och avgränsningar
3.5	Process för att definiera redovisningens innehåll	56
3.6	Redovisningens avgränsningar	56
3.7	Begränsningar av redovisningens omfattning	56
3.8	Redovisningsprinciper för samägda bolag	56, 72–73
3.10	Förklaring till korrigeringar från tidigare rapporter	www/GRI–index
3.11	Väsentliga förändringar i omfattning, avgränsning eller mätmetoder jämfört med tidigare års redovisningar	www/GRI–index

	Standardinformation/indikator	Hänvisning
	Granskning
3.12	Tabell över var samtliga delar av GRI går att hitta	www/GRI–index
3.13	Policy och praxis för extern granskning	56
4	STYRNING, ÅTAGANDEN OCH ENGAGEMANG
Styrning

4.1	Styrningsstruktur	83–91
4.2	Styrelseordförandens roll	86, 90–91
4.3	Oberoende eller icke-verkställande styrelseledamöter	86, 90–91
4.4	Möjligheter att lämna förslag etc till styrelsen	50, 53, 81
4.8	Internt framtagna policyer och riktlinjer	46, 48, 51–53, 84
4.12	Externa deklarationer, principer och initiativ	45–48, 52–53
4.13	Medlemskap i organisationer	50
	Intressentengagemang
4.14	Intressentgrupper	50–53, 56
4.15	Identifiering och urval av intressenter	53, 56
4.16	Tillvägagångssätt för intressentdialog	50, 52–53, 56
4.17	Viktiga frågor som har lyfts vid intressentdialog	52–53

och organisationens hantering av dessa

INDIKATORER

	EKONOMISKA INDIKATORER
EC1	Skapat och levererat direkt ekonomiskt värde	70
EC2	Finansiell påverkan av klimatförändringen	2, 45–49
EC3	Omfattningen av organisationens förmånsbestämda åtaganden	70, 76
EC4	Väsentligt finansiellt stöd från det allmänna	www/GRI–index
EC6	Policy och praxis samt andelen utgifter som betalas till lokala leverantörer på väsentliga verksamhetsplatser
EC7	Rutiner för lokalanställning av personal och ledande befattningshavare	www/GRI–index
EC8	Investeringar i infrastruktur och tjänster för allmänhetens nytta	48
	MILJÖINDIKATORER
EN1	Materialanvändning i vikt eller volym
EN2	Återvunnet material i procent av materialanvändning
Energi
EN3	Direkt energianvändning per primär energikälla
EN4	Indirekt energianvändning per primär energikälla	44, 46, 48

	Standardinformation/indikator	Hänvisning
EN5	Minskad energianvändning genom sparande och effektivitetsförbättringar	44–48
EN6	Initiativ för att tillhandahålla produkter och tjänster som är energieffektiva eller baserade på förnyelsebar energi	2, 45–48
EN7	Initiativ för att minska indirekt energianvändning samt uppnådd reducering	45–48
EN8	Total vattenförbrukning per källa	48
	Biologisk mångfald
	EN11 Lokalisering av nyttjad mark i eller intill skyddade områden eller områden med hög biologisk mångfald
	EN12 Beskrivning av väsentlig påverkan på den biologiska mångfalden skyddade områden eller områden med hög biodiversitet
	Utsläpp och avfall
	EN16 Totala direkta och indirekta utsläpp av växthusgaser, i vikt	48
	EN17 Andra relevanta indirekta utsläpp av växthusgaser, i vikt
	EN18 Initiativ för att minska utsläppen av växthusgaser, samt uppnådd minskning	2, 44–49
	EN19 Utsläpp av ozonnedbrytande ämnen, i vikt
	EN20 NO, SO samt andra väsentliga luftföroreningar, i vikt per kategori	www/GRI–index
	EN21 Totalt utsläpp till vatten, per kvalitet och recipient	www/GRI–index
	EN22 Total mängd avfallsvikt, per typ och hanteringsmetod.	48–49
	EN23 Total antal samt volym av väsentligt spill.	www/GRI–index
	Produkter och tjänster
	EN26 Åtgärder för att minska miljöpåverkan från produkter och tjänster (och resultat därav)	42–47
	EN27 Procent av sålda produkter och deras förpackningar som återinsamlas, per kategori
Övrigt
	EN28 Betydande böter eller icke-monetära sanktioner till följd av brott mot miljölagstiftning och bestämmelser	www/GRI–index
	EN29 Väsentlig miljöpåverkan från transporter	www/GRI–index
	SOCIALA INDIKATORER
	Anställningsförhållanden och arbetsvillkor
LA1	Total personalstyrka, uppdelad på anställnings form och region	51
LA2	Totalt antal anställda och personalomsättning, per åldersgrupp, kön och region	51, www/ GRI–index
	Relation mellan anställda och ledning
LA4	Andel av personalstyrkan som omfattas av kollektivavtal	51
LA5	Minsta varseltid angående förändringar i verksamhe ten och huruvida detta är specificerat i kollektivavtal	www/GRI–index
	Hälsa och säkerhet
LA6	Andel av personalstyrkan som är representerade i formella kommittéer för hälsa och säkerhet	50
LA7	Skador, arbetsrelaterade sjukdomar, förlorade arbetsdagar, frånvaro samt arbetsrelaterade dödsolyckor	51
LA8	Utbildning, rådgivning, förebyggande åtgärder och riskhanteringsprogram för att bistå de anställda, deras familjer och samhällsmedlemmar beträf fande allvarliga sjukdomar	www/GRI–index
	Utbildning
	LA10 Genomsnittligt antal utbildningstimmar per anställd och år, fördelad på personalkategorier

	Standardinformation/indikator	Hänvisning
	LA12 Andel anställda som får regelbunden utvärdering av sin prestation och karriärutveckling	50, www/ GRI–index
	Mångfald och lika möjligheter
	LA13 Medarbetare, styrelse och ledningssamman sättning, nedbruten på mångfaldsindikatorer	51, 76, 90–91
	LA14 Löneskillnad i procent mellan män och kvinnor per personalkategori
	Mänskliga rättigheter
HR1	Andel och antal investeringsbeslut som inkluderar krav gällande mänskliga rättigheter eller som genom gått granskning av hur mänskliga rättigheter hanteras.
HR2	Procent av betydande leverantörer och underleve rantörer som har granskats avseende hur mänsk liga rättigheter hanteras samt vidtagna åtgärder	www/GRI–index
	Icke-diskriminering
HR4	Antal fall av diskriminering samt vidtagna åtgärder www/GRI–index
	Föreningsfrihet och rätt till kollektivavtal
HR5	Verksamheter där föreningsfriheten och rätten till kollektivavtal kan vara väsentligt hotade och åtgärder som vidtagits	45, 52, www/ GRI–index
HR6	Verksamheter där det finns risk för barnarbete och åtgärder som vidtagits	45, 52, www/ GRI–index
HR7	Verksamheter där det finns risk för tvångsarbete och obligatoriskt arbete och åtgärder som vidtagits	45, 52, www/ GRI–index
Samhälle
SO1	Utformning och omfattning av program och rutiner för att utvärdera och styra verksamhetens påver kan på samhällen, inklusive inträde och utträde	46–47, www/ GRI–index
SO2	Andel och antal affärsenheter som har analyserats avseende risk för korruption	www/GRI–index
	Korruption
SO3	Andel anställda utbildade i policyer och rutiner mot korruption	53, www/ GRI–index
SO4	Vidtagna åtgärder på grund av korruption	www/GRI–index
Politik
SO5	Politiska ställningstaganden och delaktighet i politiska beslutsprocesser och lobbying	www/GRI–index
	Konkurrenshämmande aktiviteter
SO7	Juridiska åtgärder mot organisationen till följd av konkurrenshämmande aktiviteter	53
	Efterlevnad
SO8	Belopp för betydande böter och antal icke-monetära sanktioner mot organisationen för brott mot lagar och bestämmelser	53, www/ GRI–index
	Kunders hälsa och säkerhet
PR1	Faser i livscykeln då produkters och tjänsters påverkan på hälsa och säkerhet ska utvärderas i förbättringssyfte, och andelen produkt- och tjänstekategorier som utvärderats	46–49
	Märkning av produkter och tjänster
PR3	Typ av produkt- och tjänsteinformation som krävs enligt rutinerna samt andel av produkter och tjänster som berörs	47
	Produktutveckling
PR5	Rutiner kundnöjdhet, resultat från undersökningar	7, 16
	Marknadskommunikation
PR6	Program för efterlevnad av lagar, riktlinjer och fri villiga koder för marknadskommunikation, inklusive marknadsföring, PR och sponsring	53
CRESS
	CRE 8 Typ av och antal hållbarhets/miljöcertifieringar, märkningar eller processer som tillämpas för genomförande av projekt eller uppförande av	44–48
	fastigheter/anläggningar

Det fi nansiella året 2012

Kvartal 1 januari–mars 2012

• Hyresmarknaden var fortsatt stark med god efterfrågan på kontorslokaler i Stockholm.
• Nyuthyrningen uppgick till 108 Mkr (40). Under kvartalet tecknades fl era avtal i projektportföljen varav det största avsåg Skatteverket (netto 60 Mkr). Nettouthyrningen uppgick till 88 Mkr (13).
• Förvaltningsresultatet uppgick till 125 Mkr (113). Ökningen berodde främst på hyrestillväxt genom god nettouthyrning och färdigställda projekt samt på lägre kostnader till följd av en mildare vinter.
• Överskottsgraden ökade till 64 procent (62).
• Fastighetsportföljen visade en fortsatt orealiserad värdetillväxt med 406 Mkr (291) varav projekt 222 Mkr (65).
• Undervärdet i derivatportföljen minskade med 220 Mkr (109) till följd av stigande långräntor.
• Kvartalets resultat efter skatt uppgick till 561 Mkr (378).

Kvartal 2 april–juni 2012

• Hyresmarknaden var fortsatt stark med god efterfrågan på kontorslokaler i Stockholm.
• Nyuthyrningen uppgick till 76 Mkr (59). Under kvartalet tecknades fl era nya avtal i projektportföljen. Nettouthyrningen uppgick till 43 Mkr (47).
• Förvaltningsresultatet uppgick till 157 Mkr (157). Ökade hyresintäkter genom god nettouthyrning och färdigställda projekt möttes av något högre driftskostnader och högre räntenetto.
• Överskottsgraden uppgick till 70 procent (72).
• Fastighetsportföljen visade en fortsatt orealiserad värdetillväxt med 403 Mkr (250) varav projekt 293 Mkr (65)
• Undervärdet i derivatportföljen ökade med 120 Mkr (71) till följd av sjunkande långräntor.
• Mot bakgrund av Högsta förvaltningsdomstolens dom i det s.k. Cypern-ärendet och det osäkra rättsläget som uppkommit därefter beslutade Fabege att reservera 1 900 Mkr avseende pågående skatteärenden.
• Kvartalets resultat efter skatt uppgick till –1 387 Mkr (278).
• Tre fastigheter såldes för en köpeskilling om 476 Mkr.

Innehåll Sid

	Förvaltningsberättelse	60
	Koncernen, Rapport över totalresultat	66
	Koncernen, Rapport över fi nansiell ställning	67
	Koncernen, Rapport över förändring i eget kapital	68
	Koncernen, Rapport över kassafl ödesanalyser	69
	Moderbolaget, Resultaträkningar	70
	Moderbolaget, Balansräkningar	70
	Moderbolaget, Förändring i eget kapital	71
	Moderbolaget, Kassafl ödesanalyser	71
Noter
Not 1	Allmän information	72
Not 2	Redovisningsprinciper	72
Not 3	Finansiella instrument och fi nansiell riskhantering	75
Not 4	Viktiga uppskattningar och bedömningar
	för redovisningsändamål	75
Not 5	Segmentsredovisning	76
Not 6	Anställda och lönekostnader m m	76

Not 7	Hyresintäkter	77
Not 8	Fastighetskostnader	77
Not 9	Central administration och marknadsföring	77
	Not 10 Realiserade och orealiserade värdeförändringar,
	förvaltningsfastigheter	77
	Not 11 Resultat från övriga värdepapper och fordringar
	som är anläggningstillgångar	78
	Not 12 Ränteintäkter och räntekostnader	78
	Not 13 Värdeförändringar, aktier	78
	Not 14 Skatt på årets resultat	78
	Not 15 Förvaltningsfastigheter	78
	Not 16 Inventarier	79
	Not 17 Andelar i intresseföretag	79
	Not 18 Fordringar hos intresseföretag	79
	Not 19 Andra långfristiga värdepappersinnehav	79
	Not 20 Andra långfristiga fordringar	80
	Not 21 Kundfordringar	80
	Not 22 Övriga fordringar	80
	Not 23 Eget kapital	80
	Not 24 Checkräkningskredit	80

Kvartal 3 juli–september 2012

• Hyresmarknaden var fortsatt stark med god efterfrågan på kontorslokaler i Stockholm.
• Nyuthyrningen uppgick till 48 Mkr (62). Under kvartalet tecknades fl era nya avtal i projektportföljen. Nettouthyrningen uppgick till 15 Mkr (51).
• Förvaltningsresultatet uppgick till 154 Mkr (133). Ökade hyresintäkter genom god nettouthyrning och färdigställda projekt möttes av något högre driftskostnader och högre räntenetto till följd av ökad belåning.
• Överskottsgraden uppgick till 72 procent (69).
• Fastighetsportföljen visade en fortsatt orealiserad värdetillväxt med 255 Mkr (231) varav projekt 102 Mkr (70).
• Undervärdet i derivatportföljen ökade med 233 Mkr (301) till följd av sjunkande långräntor.
• Ytterligare 2 Mdkr räntesäkrades genom ränteswapar på fem respektive sju år.
• Kvartalets resultat efter skatt uppgick till 118 Mkr (72).

Kvartal 4 oktober–december 2012

• Fortsatt stabil hyresmarknad med god efterfrågan på kontorslokaler i Stockholm.
• Nyuthyrningen uppgick till 56 Mkr (80). Efter den väntade uppsägningen av Praktikertjänsts tidsbegränsade förhyrning uppgick nettouthyrningen till –5 Mkr (19).
• Förvaltningsresultatet uppgick till 257 Mkr (161). Ökade hyresintäkter genom god nettouthyrning och färdigställda projekt möttes av något högre driftskostnader och högre räntenetto till följd av ökad belåning. Resultatandelar i intressebolag uppgick till 137 Mkr (8) varav större delen avsåg poster av engångskaraktär.
• Ökade kostnader under kvartalet medförde att överskottsgraden uppgick till 65 procent (69).
• Fastighetsportföljen visade en fortsatt orealiserad värdetillväxt med 345 Mkr (321) varav projekt 167 Mkr (218).
• Undervärdet i derivatportföljen ökade med 57 Mkr (134) till följd av sjunkande långräntor.
• Kvartalets resultat efter skatt uppgick till 620 Mkr (413).
• Två fastigheter såldes för en köpeskilling om 972 Mkr.

	Not 25 Skulder fördelade på förfallotidpunkter	80
	Not 26 Derivatinstrument	80
	Not 27 Uppskjuten skatteskuld/fordran	80
	Not 28 Avsättningar	81
	Not 29 Övriga skulder	81
	Not 30 Upplupna kostnader och förutbetalda intäkter	81
	Not 31 Ställda säkerheter och eventualförpliktelser	81
	Not 32 Erlagd ränta	81
	Not 33 Förändringar av rörelsekapital	81
	Not 34 Likvida medel	81
	Not 35 Transaktioner med närstående	81
	Not 36 Utdelning per aktie	82
	Not 37 Fastställande av årsredovisning	82
	Not 38 Nettoomsättning	82
	Not 39 Rörelsens kostnader	82
	Not 40 Resultat från aktier och andelar i koncernföretag	82
	Not 41 Aktier och andelar i koncernföretag	82
	Not 42 Arvode och ersättningar till revisorer	82
	Not 43 Händelser efter balansdagen	82

Bolagsstyrningsrapport	83
Styrelse och revisor	90
Koncernledning	90
Årsredovisningens undertecknande	92
Revisionsberättelse	93

Förvaltningsberättelse

Styrelsen och verkställande direktören för Fabege AB (publ), org nr 556049–1523, får härmed avge redovisning för koncernen och moderbolaget 2012.

VERKSAMHETEN

Fabege är ett av Sveriges ledande fastighetsbolag med inriktning mot kommersiella lokaler. Verksamheten är koncentrerad till ett fåtal prioriterade delmarknader med hög tillväxttakt i Stockholmsregionen. Fabege förvaltar och förädlar befi ntligt fastighetsbestånd samtidigt som fastighetsportföljen är föremål för ständig utveckling genom försäljningar och förvärv. Realiserande av värden är en naturlig och viktig del av verksamheten.

Satsningen på de prioriterade delmarknaderna Stockholms innerstad, Solna och Hammarby Sjöstad fortsatte genom de aff ärer och investeringar som genomfördes under 2012. Den 31 december 2012 ägde Fabege 95 fastigheter med ett samlat hyresvärde om 2,3 Mdkr, en uthyrbar yta om 1,1 miljoner kvm och ett bokfört värde om 31,6 Mdkr varav projektfastigheter 2,8 Mdkr.

Av hyresvärdet avsåg 99 procent kommersiella lokaler, främst kontor. Den ekonomiska uthyrningsgraden för hela beståndet uppgick till 92 procent (90). Uthyrningsgraden i förvaltningsbeståndet var 93 procent (92). Nyuthyrningen under året uppgick till 289 Mkr (241) medan nettouthyrningen var 141 Mkr (130).

Hyresnivåerna i omförhandlade kontrakt ökade med i genomsnitt 7 procent. Under året tecknades fl era stora kontrakt varav de största avsåg Skatteverket (88 Mkr), Gant AB (15 Mkr) och Apoteket AB (10 Mkr). Flera viktiga omförhandlingar och förlängningar av befi ntliga avtal genomfördes, bland annat med Coop Sverige och Profi l Events.

INTÄKTER OCH RESULTAT

Årets resultat före skatt ökade till 2 032 Mkr (1 417). Årets resultat eft er skatt uppgick till –88 Mkr (1 141) eft er reservering av 1 900 Mkr avseende pågående skatteärenden. Förbättrat drift snetto och positiva värdeförändringar i fastighetsportföljen bidrog till att resultatet före skatt förbättrades i jämförelse med föregående år. Resultatet eft er skatt per aktie uppgick till kr –0:54 (7:01).

Hyresintäkterna ökade till 1 869 Mkr (1 804) och drift söverskottet ökade till 1 264 Mkr (1 227). Ökningen av hyresintäkter berodde på positiv nettouthyrning och färdigställda projektfastigheter. Överskottsgraden uppgick oförändrat till 68 procent (68). I jämförbart bestånd ökade hyresintäkterna med 3,5 procent och drift nettot med cirka 2,2 procent. Den positiva nettouthyrningen kommer att ge fortsatt successiv tillväxt i hyresintäkter under 2013 och 2014.

Realiserade värdeförändringar på fastigheter uppgick till 167 Mkr (173) och orealiserade värdeförändringar uppgick till 1 409 Mkr (1 093). Den orealiserade värdeförändringen i förvaltningsbeståndet om 625 Mkr (675) var främst hänförlig till fastigheter med ökade hyresnivåer och minskade vakanser samt marginellt lägre avkastningskrav. Projektportföljen bidrog till en orealiserad värdeförändring med 784 Mkr (418), främst hänförlig till för ädlingsvinster i de stora projektfastigheterna.

Resultatandelar i intressebolag uppgick till 137 Mkr (9) varav större delen avsåg poster av engångskaraktär. Värdeförändringar på räntederivat och aktier var –237 Mkr (–413) och räntenettot ökade till –644 Mkr (–609) till följd av ökad belåning och något stigande snittränta.

Fastighetsrelaterade nyckeltal

	2012	2011	2010
Antal fastigheter	95	97	103
Uthyrningsbar yta, tkvm	1 130	1 107	1 138
Ekonomisk uthyrningsgrad, %	92	90	88
Hyresvärde, Mkr	2 260	2 098	2 061
Överskottsgrad, %	68	68	67

Affärsmodellens bidrag till resultatet

Mkr	jan–dec 2012	jan–dec 2011	jan–dec 2010
Förvaltningsresultat	605	581	768
Värdeförändringar (förvaltningsbeståndet)	625	675	579
Bidrag Förvaltning	1 230	1 256	1 347
Förvaltningsresultat	88	–17	14
Värdeförändringar (förädlingsresultat)	784	418	264
Bidrag Förädling	872	401	278
Bidrag Transaktion (Realiserade värdeförändringar)	167	173	237
Totalt bidrag från verksamheten	2 269	1 830	1 862

SKATT

Årets kostnader uppgick till –2 120 Mkr (–276) varav –1 900 Mkr avsåg reservering för pågående skatteärenden. Löpande skatt beräknades med 26,3 procent på beskattningsbart resultat. Fastighetsförsäljningar medförde en sammanlagd uppskjuten skatteintäkt om 70 Mkr. Justeringen av skattesatsen till 22 procent medförde en uppskjuten skatteintäkt om 134 Mkr vilken redovisades i fj ärde kvartalet.

KASSAFLÖDE

Resultatet gav en likviditetsförändring om 752 Mkr (748). Eft er förändring av rörelse kapitalet med –247 Mkr (1 198), som främst varierar till följd av påverkan från tillträde/slutreglering för köpta och sålda fastigheter, gav den löpande verksamheten en likviditetsförändring om 505 Mkr (1 946). Förvärv och investeringar i fastigheter översteg fastighetsförsäljningar med 1 261 Mkr (1 527). Sammantaget gav rörelsen därmed en likviditetsförändring om –756 Mkr (419). Kassafl ödet har under perioden belastats med en utbetald utdelning om 487 Mkr (489). Koncernens likvida medel uppgick, eft er skuldökning, till 200 Mkr (74).

FINANSIERING

Fabege arbetar med långfristiga kreditramar med fastställda villkor, vilka per 31 december 2012 gav en genomsnittlig kapitalbindningstid om 5,1 år. Bolagets långivare utgörs huvudsakligen av de större nordiska bankerna.

De räntebärande skulderna uppgick vid periodens slut till 18 035 Mkr (16 755), med en genomsnittlig ränta om 3,80 procent exklusive och 3,93 procent inklusive kostnader för outnyttjade lånelöft en. Den genomsnittliga räntebindningstiden uppgick till 3,4 år, inklusive eff ekter av derivatinstrument. Den genomsnittliga räntebindningstiden för rörliga lån var 64 dagar. Eft er tredje kvartalets räntebindning består Fabeges derivatportfölj av ränteswapavtal om totalt 7 000 Mkr med förfall till och med 2021 och en fast årlig ränta mellan 1,87 och 2,73 procent före marginal samt av stängningsbara swapar om totalt 7 550 Mkr på nivåer mellan 2,87 och 3,98 procent före marginal och förfall mellan 2013 och 2018. För 81 procent av Fabeges låneportfölj är räntan bunden med hjälp av räntederivat.

Derivatportföljen marknadsvärderas och förändringen redovisas över resultaträkningen. Det bokförda undervärdet i portföljen uppgick per 31 december 2012 till 854 Mkr (664). Derivatportföljen värderas till nuvärdet av kommande kassafl öden. Värdeförändringen är av redovisningskaraktär och påverkar inte kassafl ödet. Vid förfallotidpunkten är derivatens marknadsvärde alltid noll.

Fabege har ett certifi katsprogram om 5 000 Mkr. Mängden utestående certifi kat uppgick per årsskift et till 2 740 Mkr, att jämföras med 1 719 Mkr vid ingången av året. Fabege har tillgängliga långfristiga kreditfaciliteter som vid varje tillfälle täcker samtliga utestående certifi kat.

Outnyttjade lånelöft en uppgick per den 31 december till 3 955 Mkr. Vidare hade Fabege per årsskift et utestående obligationer om totalt 1 045 Mkr inom ramen för det obligationsprogram som lanserades i december 2011. Programmet, som har en total ram om 5 000 Mkr, lanserades via det delägda bolaget Svensk Fastighetsfi nansiering AB (SFF). Obligationerna är säkerställda med pantbrev i fastigheter. SFF ägs gemensamt av Fabege, Wihlborgs och Peab. Fabeges ägarandel uppgår till 33,3 procent. Avsikten är att bredda basen i bolagets fi nansiering med en ny fi nansieringskälla.

I december emitterade även Fabeges delägda bolag Visio Exploatering AB, via Svensk Fastighetsfi nansiering II AB (SFFII), en säkerställd obligation om 1 250 Mkr.

I fi nansnettot ingick kostnader av engångskaraktär om totalt 15 Mkr, huvudsakligen avseende uttag av nya pantbrev.

I den totala lånevolymen per årskift et ingick lånebelopp för projekt med 765 Mkr. Lånevolymen för projekt har under året uppgått till i genomsnitt 1 142 Mkr, vars räntor om 35 Mkr är aktiverade.

FINANSIELL STÄLLNING OCH SUBSTANSVÄRDE

Eget kapital uppgick vid periodens utgång till 11 404 Mkr (11 890) och soliditeten till 34 procent (39). Eget kapital per aktie uppgick till 70 kr (73). Exklusive uppskjuten skatt på övervärde fastigheter uppgick substansvärdet per aktie till 80 kr (84).

Hyresintäkterna ökade 2012 till följd av positiv nettouthyrning och färdigställda projektfastigheter.

Överskottsgraden har stadigt förbättrats och Fabege bedöms kunna nå målet om 70 procent under 2013.

Soliditeten sjönk med 5 procentenheter under 2012 till följd av beslutet att reservera 1,9 Mdkr för pågående skatteärenden, men ligger fortsatt med god marginal över målet på 30 procent.

FÖRVÄRV OCH FÖRSÄLJNINGAR

Under andra kvartalet genomfördes en bytesaff är med Gamla Livförsäkringsbolaget SEB Trygg Liv, och den sedan tidigare beslutade avyttringen av mark i Hammarby Sjöstad till Oscar Properties fullföljdes. Under fj ärde kvartalet såldes fastigheten Klamparen 10, Kungsholmen till KLP. Ytterligare en mindre markfastighet i Åkersberga avyttrades. Sammantaget under året avyttrades fem fastigheter för 1 448 Mkr och resterande 50 procent av en sedan tidigare delägd fastighet förvärvades för 150 Mkr. Aff ärerna gav ett resultat om 167 Mkr (173) före skatt och 237 Mkr (166) eft er skatt.

INVESTERINGAR I BEFINTLIGA FASTIGHETER OCH PÅGÅENDE PROJEKT

Under 2012 fattades beslut om större projektinvesteringar om 2 379 Mkr (1 818). Årets investeringar om 2 023 Mkr (1 457) i befi ntliga fastigheter och projekt avsåg mark, ny-, till- och ombyggnader.

Under 2012 färdigställdes de större projekten i fastigheterna Bocken 39 (Lästmakargatan), Uarda 5 (Arenastaden), Apotekaren 22 (Norrmalm) och Klamparen 10 (Kungsholmen). De beslutade projektinvesteringarna i Nöten 4 (Solna strand) och Skeppshandeln 1 (Hammarby Sjöstad) löper på enligt plan.

MODERBOLAGET

Omsättningen uppgick under perioden till 100 Mkr (102) och resultatet före bokslutsdispositioner och skatt till 357 Mkr (1 389). I fi nansnettot ingår utdelningar från dotterbolag om 800 Mkr (2 000). Nettoinvesteringar i fastigheter, inventarier och andelar uppgick till –336 Mkr (5).

AKTIER OCH AKTIEKAPITAL

Fabeges aktiekapital uppgick vid årets slut till 5 097 Mkr (5 097) fördelat på 165 391 572 aktier (165 391 572). Samtliga aktier ger samma rösträtt och lika del i bolagets kapital. Kvotvärdet uppgår till 30:82 kr per aktie.

Följande ägare innehar, indirekt eller direkt, aktier som representerar en tiondel eller mer av röstetalet för samtliga aktier i bolaget:

Innehav 2012-12-31	Andel av röstetalet, %
Brinova Inter AB	15,1

Anställda äger via Fabeges vinstandelsstift else och Wihlborgs & Fabeges vinstandelsstift else totalt 434 879 aktier motsvarande 0,26 procent i bolaget.

RISKER OCH OSÄKERHETSFAKTORER

Risker och osäkerhetsfaktorer avseende kassafl ödet från den löpande verksamheten är främst hänförliga till förändringar i hyresnivåer, vakansgrad och räntenivåer. En annan slags osäkerhetsfaktor utgörs av värdeförändringar i fastighetsbeståndet. Förändringarnas eff ekt på koncernens kassafl öde, resultat och nyckeltal redovisas mer utförligt i känslighetsanalyserna.

Den fi nansiella risken, det vill säga risken för bristande tillgång till långsiktig fi nansiering genom lån, och Fabeges hantering av denna beskrivs i not 3.

Känslighetsanalysen avser Fabeges fastighetsbestånd och balansräkning per 31 december 2012. Känslighetsanalysen visar eff ekterna på koncernens kassafl öde och resultat eft er fi nansiella poster på helårsbasis eft er fullt genomslag av var och en av parametrarna. Resultatet påverkas även av realiserade och orealiserade värdeförändringar på fastigheter och derivat.

Känslighetsanalys kassafl öde och resultat

	Förändring Effekt, Mkr
Hyresintäkter, totalt	1%	18,7
Hyresnivå, kommersiella intäkter	1%	19,8
Ekonomisk uthyrningsgrad	1%-enhet	22,5
Fastighetskostnader	1%	6,1
Räntekostnader 20131)	1%-enhet	10,0
Räntekostnader längre perspektiv2)	1%-enhet	180,0

1) Effekten av förändringen på 2013 års räntekostnader förutsätter en förändring av räntekurvan om 1 procent, oförändrad lånevolym och räntebindning, med genomslag från och med 2013-01-01.

2) Förändring om 1 procent på total utestående låne volym.

FÖRVÄRV OCH AVYTTRING AV EGNA AKTIER

Årsstämman 2012 beslutade att ge styrelsen mandat att, längst intill nästa årsstämma, förvärva och överlåta aktier. Förvärv får ske av högst det antal aktier som vid varje tidpunkt motsvarar 10 procent av totalt utestående aktier. Under året har inga aktier återköpts. Eft er beslut i styrelsen avyttrades i slutet av året 1 330 374 återköpta aktier på Stockholmsbörsen. Bolagets innehav av egna aktier uppgick per 31 december 2012 till 1 836 114 aktier motsvarande 1,1 procent av antalet registrerade aktier. Eft er årsskift et har hela innehavet av egna aktier avyttrats.

KAPITALFÖRVALTNING Kapitalstruktur

Fabege förvaltar sitt kapital för att ge en avkastning till ägarna, som är den bästa bland fastighetsbolagen på Stockholmsbörsen. Optimering av eget kapital/skulder ska göras så att kapitalet är tillräckligt stort i relation till verksamhetens art, omfattning och risker. De uttalade målen för kapitalstrukturen innebär att soliditeten ska uppgå till minst 30 procent och räntetäckningsgraden till minst 2,0 (inklusive realiserade värdeförändringar).

Aktuella nyckeltal framgår av femårsöversikten på sidan 99.

Hyresintäkter

Fabeges fastighetsbestånd är koncentrerat till delmarknader med goda tillväxtmöjligheter i centrala Stockholm, Solna och Hammarby Sjöstad. Verksamheten avser kommersiella lokaler med tonvikt på kontor. Sysselsättningen och utvecklingen på kontorsmarknaden i Stockholm är därför av stor vikt för Fabege. Eft ersom de kommersiella kontrakten löper över ett visst antal år får förändringar i hyresnivåer inte fullt genomslag under ett enskilt år.

Nytecknade kontrakt löper vanligen på tre till fem år med en uppsägningstid på nio månader och med en indexklausul kopplad till infl ationen. Kontraktsportföljen bedöms idag ligga på marknadsmässiga nivåer. Normalt omförhandlas cirka 20 procent av kontraktsstocken varje år.

Skuldförvaltning

Skuldförvaltningens huvudsakliga uppgift är att genom upplåning i bankmarknaden och på kapitalmarknaden vid varje tillfälle tillse att bolaget har en stabil, väl avvägd och kostnadseff ektiv fi nansiering. Bolagets fi nanspolicy anger hur de fi nansiella riskerna ska hanteras, vilket beskrivs mer utförligt i not 3.

Utdelning

Bolaget ska som utdelning till aktieägarna lämna den del av bolagets vinster som inte behövs för att konsolidera eller utveckla verksamheten. Med nuvarande marknadsförutsättningar innebär detta att utdelningen varaktigt bedöms utgöra minst 50 procent av resultatet från löpande förvaltning och realiserat resultat från fastighetsförsäljningar eft er skatt.

SKATTESITUATION Aktuell skatt

De vid inkomsttaxeringen outnyttjade underskottsavdragen, vilka framledes bedöms kunna ge en lägre skatt, beräknas uppgå till cirka 4,6 Mdkr (4,4). Vidare senareläggs betalning av inkomstskatt genom skattemässiga avskrivningar på fastigheterna. Vid direkta fastighetsförsäljningar realiseras ett skattemässigt

resultat motsvarande skillnaden mellan försäljningspriset och det skattemässiga restvärdet på fastigheten. I de fall fastigheter avyttras genom bolagsförsäljning kan denna eff ekt minskas. Sammantaget görs bedömningen att den aktuella skatten de närmaste åren kommer att vara låg.

Uppskjuten skatteskuld/skattefordran

Per 31 december 2012 uppgick skillnaden mellan fastigheternas bokförda värde och skattemässiga restvärde till cirka 12,8 Mdkr (11,2).

Justeringen av skattesatsen till 22 procent medförde en uppskjuten skatteintäkt om 134 Mkr vilken redovisades i fj ärde kvartalet.

Per 31 december 2012 uppgick netto uppskjutna skatteskulder till 588 Mkr (390) i enlighet med nedanstående specifi kation, se tabell.

Uppskjuten skatt hänförbar till	Mkr
– underskottsavdrag	–1 020
– skillnad bokfört värde och skat temässigt värde avseende fastig
heter	1 799
– derivatinstrument	–189
– övrigt	–2
Nettoskuld uppskjuten skatt	588

Pågående skatteärenden

Skatteverket har i fl era beslut meddelat att bolag inom Fabegekoncernen upptaxeras avseende ett antal fastighetsförsäljningar via kommanditbolag. Aff ärerna härrör från Tornet, gamla Fabege och Wihlborgs under åren 2003–2005.

Den sammanlagda upptaxeringen uppgår per 31 december 2012 oförändrat till 8 368 Mkr (8 368). Besluten har medfört sammanlagda skattekrav inklusive tillägg och avgift er om totalt 2 704 Mkr (2 681).

Den 30 maj 2012 lämnade Högsta förvaltningsdomstolen (HFD) besked i det s.k. Cypern-ärendet. HFDs besked innebär att skattefl yktslagen ansetts vara tilllämplig i Cypern-ärendet och att transaktionen ska belastas med skatt. Mot bakgrund av HFDs dom och det osäkra rättsläget som därmed uppkommit beslutade Fabege att reservera 1 900 Mkr. Beloppets storlek är grundat på en genomgång och bedömning av varje enskilt ärende. Skillnaden mot Skatteverkets krav beror på ärenden där det uppenbart inte fi nns några paralleller med HFDs dom eller där Fabege bedömer att bevekelsegrunderna i Skatteverkets framställan är felaktiga. Resterande belopp i enlighet med Skatteverkets totala krav, dvs cirka 800 Mkr,

Fabeges genomsnittliga kvarvarande löptid för kommersiella avtal uppgick vid årsskift et till 3,8 år.

Fastighetskostnader

Fastighetskostnader inkluderar löpande drift och underhåll, fastighetsskatt, avgälder och kostnader för administration och uthyrning. Löpande drift skostnader avser till största delen taxebundna kostnader såsom värme, el, vatten etc. Fabege bedriver ett strukturerat arbete med att minska förbrukning av värme, el och vatten med målsättningen om 20 procents lägre förbrukning över en period om fem år från och med 2010. Fabege genomför också avtalsförhandlingar och drift optimering. En stor andel av löpande kostnader debiteras hyresgästerna vilket minskar exponeringen. Standarden i förvaltningsbeståndet bedöms vara hög.

Räntekostnader

Den strategiska inriktningen är att säkerställa en stabil, välavvägd och kostnadseffektiv fi nansiering. Fabege använder sig av fi nansiella instrument, huvudsakligen i form av ränteswapar, i syft e att begränsa ränterisker samt för att på ett fl exibelt sätt påverka låneportföljens genomsnittliga bindningstid. Räntebindningen i låneportföljen uppgick vid årsskift et till cirka 3,4 år. Värdeförändringar i derivaten redovisas löpande i resultaträkningen.

Fastighetsvärden

Fastigheterna redovisas till verkligt värde och värdeförändringar ingår i resultaträkningen. Fabeges fastigheter är koncentrerade till centrala Stockholm och närområden. Stabila kunder och moderna lokaler i bra lägen ger goda möjligheter att bibehålla fastighetsvärdena även i en sämre konjunktur. Fortsatt utveckling av projektfastigheterna skapar värdetillväxt i beståndet. I tabellen nedan framgår vilken eff ekt en 1-procentig förändring i fastighetsvärdet får på resultat, soliditet och belåningsgrad.

Känslighetsanalys fastighetsvärde

Värde förändring före skatt, %	Resultat effekt, Mkr	Soliditet, %	Belånings grad, %
+1	247	34,2	56,4
0	0	33,8	57,0
–1	–247	33,4	57,6

redovisas i likhet med tidigare som en eventualförpliktelse.

Sammanfattningsvis bestrider Fabege starkt de skattekrav som Skatteverket och Förvaltningsrätten beslutat om och besluten har överklagats. Fabeges uppfattning är oförändrat att försäljningarna redovisats och deklarerats enligt gällande regelverk. Fabege anser att Skatteverket och Förvaltningsrätten har bortsett från fl era viktiga aspekter och att domsluten därmed är felaktiga.

Fabege gör också bedömningen att HFDs dom i Cypern-målet inte är omedelbart tillämplig på Fabeges ärenden då det fi nns såväl organisatoriska som aff ärsmässiga skäl till hur de aktuella transaktionerna genomförts. Denna uppfattning delas av externa jurister och skatterådgivare som har analyserat försäljningarna, Skatteverkets argumentation och de aktuella domarna.

Respektive delägare till kommanditbolagen har redovisat och deklarerat sin andel av köpeskillingen helt i enlighet med gällande skatteregler. Försäljningarna medförde en låg inkomstbeskattning men det kan noteras att Skatteverkets egen uppfattning är att det är fullt tillåtet och accepterat att sälja kommersiella fastigheter skattefritt i paketerad form, det vill säga den låga skattebelastningen vid försäljningarna är inte oväntad eller kontroversiell. Sättet på vilket fastigheterna avyttrades valdes på strikt aff ärsmässiga grunder, inte för att betala lägre skatt. Det alternativ som låg närmast till hands, försäljning av fastigheterna via aktiebolag, hade inte inneburit högre beskattning för något bolag inom koncernen. Den typ av fastighetsförsäljningar via handels-/ kommanditbolag som Skatteverket fattat taxeringsbeslut om, har varit vanligt förekommande i branschen.

Processerna drivs nu vidare i Kammar rätten och Fabege har beviljats anstånd med betalning av skatten till dess Kammarrätten avgett dom. Beslut väntas under första halvåret 2013. Fabege kan med en stark balansräkning och tillgängliga kreditfaciliteter hantera en eventuell kommande skattebetalning.

Samtliga aff ärer som Fabegekoncernen gjort med så kallad Hollandslösning är nu föremål för prövning. Fabege gör bedömningen att Skatteverket inte kommer att ställa ytterligare krav och att beloppen avseende upptaxering och skattekrav ovan därmed inte kommer att öka. Förändringar i bedömningar eller utslag i domstol kommer att redovisas i separata pressmeddelanden. Status i pågående ärenden redovisas alltid i samband med delårsrapporterna.

STYRELSENS ARBETE

En särskild beskrivning av styrelsens arbete framgår av Bolagsstyrningsrapporten på sidan 83.

MILJÖ

Fabege bedriver inte tillstånds- eller anmälningspliktig verksamhet enligt 9 kap 6 § miljöbalken. Av Fabeges hyresgäster är det endast några enstaka som bedriver sådan verksamhet. Mer information om miljöarbetet ges i Hållbarhetsredovisningen på sidan 44.

PERSONAL

Medelantalet anställda i koncernen uppgick under året till 119 personer (124), varav 39 kvinnor (44) och 80 män (80). 30 var anställda i moderbolaget (32). Vid årsskift et uppgick antalet anställda till 129 (122), varav 45 (43) kvinnor. Se vidare sidan 76, not 6. Pensionsåldern ska vara 65 år. Pensionsförmåner ska motsvara ITP-planen eller vara avgift sbaserad med maximal avsättning om 35 procent av den pensionsgrundande lönen. Uppsägningslön och avgångsvederlag ska sammantaget inte överstiga 24 månadslöner.

RIKTLINJER FÖR ERSÄTTNING OCH ANDRA ANSTÄLLNINGSVILLKOR FÖR BOLAGSLEDNINGEN

Med bolagsledningen avses verkställande direktören och övriga medlemmar i koncernledningen. Hela styrelsen (utom verkställande direktören) bereder frågan om fastställande av principer för ersättning och andra anställningsvillkor för bolagsledningen samt beslut om verkställande

direktörens ersättning och andra anställningsvillkor.

Årsstämman 2012 beslutade om följande riktlinjer för ersättning och andra anställningsvillkor för bolagsledningen:

Ersättningen ska vara marknadsmässig och konkurrenskraft ig. Ansvar och ut förda prestationer som sammanfaller med aktieägarnas intressen ska refl ekteras i ersättningen. Den fasta lönen omprövas varje år. Ersättning utöver fast lön, som belönar målrelaterade prestationer, kan utgå. Sådan ersättning ska bero av i vilken utsträckning i förväg uppställda mål uppfyllts inom ramen för bolagets verksamhet. Målen omfattar såväl fi nansiella som icke fi nansiella kriterier. Eventuell er sättning utöver den fasta lönen ska vara maximerad och relaterad till den fasta lönen. Rörlig ersättning kan utgå med maximalt tre (3) månadslöner.

Bolagsledningens rörliga ersättning ska vid maximalt utfall inte överstiga en årlig kostnad för bolaget om sammanlagt 2,1 Mkr (exklusive sociala avgift er), beräknat utifrån det antal personer som för närvarande är ledande befattningshavare. Övriga förmåner ska där de förekommer utgöra en begränsad del av ersättningarna.

Bolaget har en vinstandelsstift else som omfattar samtliga anställda. Avsättningen till vinstandelsstift elsen baseras på uppnådd avkastning på eget kapital och är maximerad till ett (1) basbelopp per år och anställd.

Pensionsåldern ska vara 65 år. Pensionsförmåner ska motsvara ITP-planen eller vara avgift sbaserad med maximal avsättning om 35 procent av den pensionsgrundande lönen. Uppsägningslön och avgångsvederlag ska sammantaget inte överstiga 24 månadslöner.

Ersättning till ledande befattningshavare under 2012 framgår av not 6.

Styrelsen föreslår oförändrade riktlinjer inför årsstämman 2013. Det fullständiga förslaget framgår av stämmohandlingarna som publiceras på Fabeges hemsida.

UTSIKTER INFÖR 2013

Såväl hyresmarknad som transaktionsmarknad stärktes under 2012. Utvecklingen av beståndet och den goda nettouthyrningen innebär att Fabege kan fortsätta att skapa och leverera resultatbidrag från alla aff ärsmodellens delar, det vill

FÖRSLAG TILL VINSTDISPOSITION

Till årsstämmans förfogande fi nns följande belopp:

	Kr
Balanserat resultat	1 721 058 046
Årets resultat	335 735 891
Summa	2 056 793 937

Styrelsen och verkställande direktören föreslår att beloppet disponeras enligt följande:

	Kr
Till aktieägarna utdelas
3:00 kr per aktie	496 174 716
I ny räkning balanseras	1 560 619 221
Summa	2 056 793 937

Utdelningsbeloppet är beräknat på antalet utestående aktier per 20 februari 2013, det vill säga 165 391 572 aktier. Det totala utdelningsbeloppet kan komma att förändras fram till och med avstämningstidpunkten beroende på återköp av egna aktier.

STYRELSENS YTTRANDE AVSEENDE FÖRESLAGEN VINSTUTDELNING Motivering

Koncernens egna kapital har beräknats i enlighet med de av EU antagna IFRSstandarderna och tolkningarna av dessa (IFRIC) samt i enlighet med svensk lag genom tillämpning av rekommendation RFR 1 från Rådet för fi nansiell rapportering (Kompletterande redovisningsregler för koncernen). Moderbolagets egna kapital har beräknats i enlighet med svensk lag och med tillämpning av rekommendation RFR 2 från Rådet för fi nansiell rapportering (Redovisning för juridiska personer). Styrelsen fi nner att full täckning fi nns för

säga Förvaltning, Förädling och Transaktion. Fabege är väl rustat med en stark balansräkning och en välbelägen fastighetsportfölj med god utvecklingspotential. Trots en svagare konjunktur och större osäkerhet i omvärlden ser vi fram emot ett fortsatt gott resultat 2013 med:

bolagets bundna egna kapital eft er föreslagen vinstutdelning. Styrelsen fi nner även att föreslagen vinstutdelning är försvarlig med hänsyn till de bedömningskriterier som anges i 17 kap. 3 § andra och tredje styckena i Aktiebolagslagen (verksamhetens art, omfattning och risker samt konsolideringsbehov, likviditet och ställning i övrigt). Styrelsen vill därvid framhålla följande:

Verksamhetens art, omfattning och risker

Styrelsen bedömer att bolagets och koncernens egna kapital eft er den föreslagna vinstutdelningen kommer att vara tillräckligt stort för verksamhetens art, omfattning och risker. Styrelsen beaktar i sammanhanget bland annat bolagets och koncernens soliditet, historiska utveckling, budgeterad utveckling, investeringsplaner och konjunkturläget.

Konsolideringsbehov, likviditet och ställning i övrigt

Konsolideringsbehov

Styrelsen har företagit en allsidig bedömning av bolagets och koncernens ekonomiska ställning och dess möjligheter att infria sina åtaganden. Föreslagen utdelning utgör 4,8 procent av bolagets egna kapital och 4,3 procent av koncernens egna kapital. Det uttalade målet för koncernens kapitalstruktur med en soliditet om lägst 30 procent och en räntetäckningsgrad om minst 2,0 uppfylls även eft er den föreslagna utdelningen. Bolagets och koncernens soliditet är god med beaktande av de förhållanden som råder i fastighetsbranschen. Mot denna bakgrund anser styrelsen att bolaget och koncernen har goda förutsättningar att tillvarata framtida aff ärsmöjligheter och även tåla

• Stärkt kassafl öde i förvaltningsbeståndet.
• Positiv nettouthyrning.
• Fortsatt hög takt i utveckling av beståndet.
• Värdetillväxt genom projekt och bra fastigheter i bra lägen.

eventuella förluster. Planerade investeringar har beaktats vid bestämmande av den föreslagna vinstutdelningen. Vinstutdelningen har ingen väsentlig betydelse för bolagets och koncernens förmåga att göra ytterligare aff ärsmässigt motiverade investeringar enligt antagna planer. I moderbolaget har vissa tillgångar och skulder värderats till verkligt värde enligt 4 kap. 14 § i Årsredovisningslagen.

Eff ekten av denna värdering, som påverkade moderbolagets egna kapital med 148 Mkr (–289), har beaktats.

Likviditet

Den föreslagna vinstutdelningen kommer inte att påverka bolagets och koncernens förmåga att i rätt tid infria sina betalningsförpliktelser. Bolaget och koncernen har god tillgång till likviditetsreserver i form av både kort- och långfristiga krediter. Krediterna kan lyft as med kort varsel, vilket innebär att bolaget och koncernen har god beredskap att klara såväl variationer i likviditeten som eventuella oväntade händelser.

Ställning i övrigt

Styrelsen har övervägt alla övriga kända förhållanden som kan ha betydelse för bolagets och koncernens ekonomiska ställning och som inte beaktats inom ramen för det ovan anförda. Därvid har ingen omständighet framkommit som gör att den föreslagna utdelningen inte framstår som försvarlig.

Stockholm den 25 februari 2013

Styrelsen

Koncernens Rapport över totalresultat

Belopp i Mkr	Not	2012	2011
Hyresintäkter	5, 7	1 869	1 804
Fastighetskostnader	8	–605	–577
Driftsöverskott		1 264	1 227
Central administration och marknadsföring	9	–64	–63
Resultat från övriga värdepapper och fordringar som är anläggningstillgångar	11	23	13
Ränteintäkter	12	1	1
Resultatandelar i intresseföretag	17	137	9
Räntekostnader	12	–668	–623
Förvaltningsresultat	1–6, 16, 18, 42	693	564
Realiserade värdeförändringar, förvaltningsfastigheter	10, 15	167	173
Orealiserade värdeförändringar, förvaltningsfastigheter	10, 15	1 409	1 093
Orealiserade värdeförändringar, räntederivat	26	–190	–397
Värdeförändringar, aktier	13	–47	–16
Resultat före skatt		2 032	1 417
Skatt på årets resultat	14	–2 120	–276
Årets totalresultat		–88	1 141
Summa totalresultat hänförligt till moderbolagets aktieägare		–88	1 141
Resultat per aktie före utspädningseffekt, kr		–0:54	7:01
Resultat per aktie efter utspädningseffekt, kr		–0:54	7:01
Antal aktier vid periodens utgång före utspädningseffekter, miljoner		163,6	162,2
Antal aktier vid periodens utgång efter utspädningseffekter, miljoner		163,6	162,2
Genomsnittligt antal aktier före utspädningseffekt, miljoner		162,4	162,7
Genomsnittligt antal aktier efter utspädningseffekt, miljoner		162,4	162,7

Koncernens Rapport över fi nansiell ställning

Belopp i Mkr	Not	2012	2011
TILLGÅNGAR
Förvaltningsfastigheter	15	31 636	29 150
Inventarier	16	1	1
Andelar i intresseföretag	17	810	591
Fordringar hos intresseföretag	18	248	261
Andra långfristiga värdepappersinnehav	19	183	165
Andra långfristiga fordringar	20	157	107
Summa anläggningstillgångar		33 035	30 275
Kundfordringar	21	30	15
Övriga fordringar	22	395	299
Förutbetalda kostnader och upplupna intäkter		49	48
Likvida medel	34	200	74
Summa omsättningstillgångar		674	436
SUMMA TILLGÅNGAR		33 709	30 711
EGET KAPITAL OCH SKULDER
Aktiekapital		5 097	5 097
Övrigt tillskjutet kapital		3 017	3 017
Balanserade vinstmedel inkl årets totalresultat		3 290	3 776
Summa eget kapital	23	11 404	11 890
Skulder till kreditinstitut	25	11 385	13 521
Derivatinstrument	26	854	664
Uppskjuten skatteskuld	27	588	390
Avsättningar	28	120	148
Summa långfristiga skulder		12 947	14 723
Skulder till kreditinstitut	24, 25	6 650	3 234
Leverantörsskulder		176	151
Avsättningar	28	23	47
Skatteskulder	14	1 909	17
Övriga skulder	29	107	181
Upplupna kostnader och förutbetalda intäkter	30	493	468
Summa kortfristiga skulder		9 358	4 098
SUMMA EGET KAPITAL OCH SKULDER		33 709	30 711
Ställda säkerheter	31	15 436	14 416
Eventualförpliktelser	31	2 124	3 376

Koncernens Rapport över förändring i eget kapital

		Hänförligt till moderföretagets aktieägare				Summa eget kapital
Belopp i Mkr	Aktiekapital	Övrigt tillskjutet kapital	Balanserade vinstmedel inkl årets resultat	Summa
Ingående balans per 1 januari 2011	5 097	3 017	3 162	11 276	–	11 276
Årets totalresultat			1 141	1 141	–	1 141
Summa intäkter och kostnader för perioden			1 141	1 141	–	1 141
Kontantutdelning			–489	–489	–	–489
Återköp av egna aktier			–38	–38		–38
Utgående balans per 31 december 2011	5 097	3 017	3 776	11 890	–	11 890
Ingående balans per 1 januari 2012	5 097	3 017	3 776	11 890	–	11 890
Årets totalresultat			–88	–88	–	–88
Summa intäkter och kostnader för perioden			–88	–88	–	–88
Kontantutdelning			–487	–487	–	–487
Avyttring egna aktier			89	89	–	89
Utgående balans per 31 december 2012	5 097	3 017	3 290	11 404	–	11 404

Koncernens Rapport över kassafl ödesanalyser

Belopp i Mkr	Not	2012	2011
LÖPANDE VERKSAMHETEN
Driftsöverskott och realiserade värdeförändringar fastigheter i befi ntligt bestånd exkl. avskrivningar		1 431	1 407
Central administration		–64	–63
Erhållen ränta och utdelning		29	14
Erlagd ränta	32	–644	–610
Betald/erhållen inkomstskatt		0	0
Kassafl öden före förändring av rörelsekapital		752	748
FÖRÄNDRING AV RÖRELSEKAPITAL
Kortfristiga fordringar		–112	1 142
Kortfristiga skulder		–135	56
Summa förändring av rörelsekapital	33	–247	1 198
Kassafl öde från den löpande verksamheten		505	1 946
INVESTERINGSVERKSAMHETEN
Investeringar och förvärv av fastigheter		–2 191	–1 986
Fastighetsförsäljningar, bokfört värde vid årets början	15	1 236	756
Förvärv av andelar i intresseföretag	17	–266	–37
Förvärv av andelar i andra företag	19	–	–29
Försäljning av andelar i intresseföretag	17	63	–
Övriga materiella anläggningstillgångar		–	–1
Övriga fi nansiella anläggningstillgångar		–103	–230
Kassafl öde från investeringsverksamheten		– 1 261	– 1 527
FINANSIERINGSVERKSAMHETEN
Utdelning		–487	–489
Återköp/avyttring egna aktier		89	–38
Upptagna lån/amortering av skulder		1 280	109
Kassafl öde från fi nansieringsverksamheten		882	–418
Förändringar likvida medel		126	1
Likvida medel vid periodens början	34	74	73
Likvida medel vid periodens slut	34	200	74

Moderbolagets Resultaträkningar

Belopp i Mkr	Not	2012	2011
Nettoomsättning	38	100	102
Rörelsens kostnader	39	–180	–193
Rörelseresultat	1–3, 6, 16, 42	–80	–91
Resultat från aktier och andelar i koncernföretag	40	802	2 065
Resultat från övriga värdepapper och fordringar som är anläggningstillgångar	11, 13	494	455
Värdeförändringar, räntederivat	26	–190	–397
Ränteintäkter	12	5	1
Räntekostnader	12	–674	–644
Resultat före skatt		357	1 389
Skatt på årets resultat	14	–21	158
Årets resultat		336	1 547

Rapport över totalresultat har inte upprättats då det i moderbolaget inte fi nns några transaktioner som ska ingå i övrigt totalresultat.

Moderbolagets Balansräkningar

Belopp i Mkr	Not	2012	2011
TILLGÅNGAR
ANLÄGGNINGSTILLGÅNGAR
Materiella anläggningstillångar
Inventarier	16	1	1
Summa materiella anläggningstillgångar		1	1
Finansiella anläggningstillgångar
Aktier och andelar i koncernföretag	41	12 992	13 328
Andelar i intressebolag	17	243	–
Fordringar hos intressebolag	18	258	–
Fordringar hos koncernföretag		41 311	38 815
Andra långfristiga värdepappersinnehav	19	8	9
Uppskjuten skattefordran	27	240	261
Andra långfristiga fordringar	20	0	4
Summa fi nansiella anläggningstillångar		55 052	52 417
SUMMA ANLÄGGNINGSTILLGÅNGAR		55 053	52 418
OMSÄTTNINGSTILLGÅNGAR
Kortfristiga fordringar
Kundfordringar		0	0
Övriga fordringar		34	136
Förutbetalda kostnader och upplupna intäkter		24	25
Summa kortfristiga fordringar		58	161
Likvida medel	34	199	69
SUMMA OMSÄTTNINGSTILLGÅNGAR		257	230
SUMMA TILLGÅNGAR		55 310	52 648
EGET KAPITAL OCH SKULDER
Eget kapital	23
Bundet eget kapital
Aktiekapital		5 097	5 097
Reservfond/Överkursfond		3 166	3 166
Fritt eget kapital
Balanserat resultat		1 721	572
Årets resultat		336	1 547
Summa eget kapital		10 320	10 382
Avsättningar
Avsatt till pensioner	28	67	68
Summa avsättningar		67	68
Långfristiga skulder
Skulder till kreditinstitut	25	10 219	13 072
Derivatinstrument	26	854	664
Skulder till koncernföretag		27 126	25 156
Summa långfristiga skulder		38 199	38 892
Kortfristiga skulder
Skulder till kreditinstitut	25	6 610	3 219
Leverantörsskulder		5	2
Övriga skulder		3	4
Upplupna kostnader och förutbetalda intäkter	30	106	81
Summa kortfristiga skulder		6 724	3 306
SUMMA EGET KAPITAL OCH SKULDER		55 310	52 648
Ställda säkerheter	31	15 334	13 107
Ansvarsförbindelser	31	4 864	3 683

Moderbolagets Förändring i eget kapital

Belopp i Mkr	Not	Aktie kapital	Reserv fond	Fritt eget kapital	Summa eget kapital
	23
Eget kapital 31 december 2010		5 097	3 166	1 099	9 362
Årets resultat				1 547	1 547
Summa intäkter och kostnader för perioden				1 547	1 547
Kontantutdelning				–489	–489
Återköp egna aktier				–38	–38
Eget kapital 31 december 2011		5 097	3 166	2 119	10 382
Årets resultat				336	336
Summa intäkter och kostnader för perioden				336	336
Kontantutdelning				–487	–487
Avyttring egna aktier				89	89
Eget kapital 31 december 2012		5 097	3 166	2 057	10 320

Moderbolagets Kassafl ödesanalyser

Belopp i Mkr	Not	2012	2011
LÖPANDE VERKSAMHETEN
Rörelseresultat exkl avskrivningar		–80	–91
Erhållen ränta		499	457
Erlagd ränta	32	–645	–629
Betald inkomstskatt		–	–
Kassafl öden före förändring av rörelsekapital		–226	–263
Förändring av rörelsekapital
Kortfristiga fordringar		103	–136
Kortfristiga skulder		–2	7
Summa förändring av rörelsekapital	33	101	–129
Kassafl öde från den löpande verksamheten		– 125	–392
INVESTERINGSVERKSAMHETEN
Förvärv av andelar i intresseföretag		–243	–
Förvärv och försäljning av andelar i andra företag		1	–4
Övriga materiella anläggningstillgångar		0	0
Övriga fi nansiella anläggningstillgångar		–1 950	738
Kassafl öde från investeringsverksamheten		– 2 192	734
FINANSIERINGSVERKSAMHETEN
Lämnad utdelning		–487	–489
Erhållna och lämnade koncernbidrag		336	65
Återköp/avyttring egna aktier		89	–38
Upptagna lån/amortering av skulder		2 509	125
Kassafl öde från fi nansieringsverksamheten		2 447	–337
Förändring likvida medel		130	5
Likvida medel vid periodens början	34	69	64
Likvida medel vid periodens slut	34	199	69

Noter

(Belopp i Mkr om inget annat anges)

Not 1 Allmän information

Fabege AB (publ), organisationsnummer 556049-1523, med säte i Stockholm, utgör moderföretag för en koncern med dotterföretag enligt not 41. Bolaget är registrerat i Sverige och adressen till bolagets huvudkontor i Stockholm är: Fabege AB, Box 730, 169 27 Solna. Besöksadress: Pyramidvägen 7.

Fabege är ett av Sveriges ledande fastighetsbolag, med verksamheten koncentrerad till Stockholmsregionen. Verksamheten bedrivs genom dotterbolag och fastighetsbeståndet består huvudsakligen av kommersiella lokaler.

Not 2 Redovisningsprinciper

Koncernredovisningen har upprättats i enlighet med Årsredovisningslagen, de av EU godkända International Financial Reporting Standards (IFRS) samt tolkningar av International Financial Reporting Interpretations Committée (IFRIC) per den 31 december 2012. Vidare tillämpar koncernen även Rådet för fi nansiell rapporterings rekommendation RFR 1 (Kompletterande redovisningsregler för koncerner) vilken specifi cerar de tillägg till IFRS upplysningar som krävs enligt bestämmelserna i Årsredovisningslagen. Årsredovisningen för moderbolaget har upprättats enligt Årsredovisningslagen, Rådet för fi nansiell rapporterings rekommendation RFR 2 (Redovisning för juridiska personer) och uttalanden från Rådet för fi nansiell rapportering. Moderbolagets redovisning överensstämmer med koncernens principer med undantag av vad som framgår nedan under avsnittet "Avvikelser mellan koncernens och moderbolagets redovisningsprinciper". I årsredovisningen har värdering av poster skett till anskaffningsvärde, utom då det gäller omvärdering av förvaltningsfastigheter samt fi nansiella instrument. Nedan beskrivs mer väsentliga redovisningsprinciper som har tillämpats.

Koncernredovisning

Dotterföretag

Dotterföretag är de företag där koncernen direkt eller indirekt innehar mer än 50 procent av röstvärdet eller på annat sätt har ett bestämmande infl ytande. Bestämmande infl ytande innebär att koncernen har rätten att utforma fi nansiella och operativa strategier. Förekomsten och effekten av potentiella rösträtter som för närvarande är möjliga att utnyttja eller konvertera, beaktas vid bedömningen av huruvida koncernen utövar bestämmande infl ytande. Dotterbolag medtas i koncernredovisningen från och med den tidpunkt då det bestämmande infl ytandet överförs till koncernen och ingår inte i koncernredovisningen från och med den tidpunkt då det bestämmande infl ytandet upphör. Förvärv av dotterbolag redovisas enligt förvärvsmetoden. Köpeskillingen för rörelseförvärvet värderas till verkligt värde vid förvärvstidpunkten, vilket beräknas som summan av de verkliga värdena per förvärvstidpunkten för erlagda tillgångar, uppkomna eller övertagna skulder samt emitterade egetkapitalandelar i utbyte mot kontroll över den förvärvade rörelsen. Förvärvsrelaterade kostnader redovisas i resultaträkningen när de uppkommer. Vid rörelseförvärv där summan av köpeskillingen, eventuellt innehav utan bestämmande infl ytande och verkligt värde vid förvärvstidpunkten på tidigare aktieinnehav överstiger verkligt värde vid förvärvstidpunkten på identifi erbara förvärvade nettotillgångar redovisas skillnaden som goodwill i rapporten över fi nansiell ställning. Om skillnaden är negativ redovisas denna som en vinst på ett förvärv till lågt pris direkt i resultatet efter omprövning av skillnaden.

Andelar i Intresseföretag

Ett bolag redovisas som intresseföretag då Fabege innehar minst 20 procent av rösterna och max 50 procent eller på annat sätt har ett betydande infl ytande över den driftsmässiga och fi nansiella styrningen. I koncernredovisningen redovisas intresseföretag i enlighet med kapitalandelsmetoden. Andelar i intresseföretag redovisas i balansräkningen till anskaffningsvärde justerat för förändringar i koncernens andel i intresseföretagets nettotillgångar, med avdrag för eventuella värdeminskningar i verkligt värde på individuella andelar. Vid transaktioner mellan koncernföretag och intresseföretag elimineras den del av orealiserade vinster och förluster som motsvarar koncernens andel av intresseföretaget utom då det gäller orealiserade förluster som beror på nedskrivning av en överlåten tillgång.

Minoritetsintresse

För varje rörelseförvärv värderas innehav utan bestämmande infl ytande i det förvärvade företaget antingen till verkligt värde eller till värdet av den proportionella andelen av innehavet utan bestämmande infl ytande av det förvärvade bolagets identifi erbara nettotillgångar.

Intäktsredovisning

Samtliga förvaltningsfastigheter hyrs ut under operationella leasingavtal. Hyresintäkter i fastighetsförvaltningen redovisas i den period som hyran avser. Vinster eller förluster från fastighetsförsäljningar redovisas på kontraktsdagen såvida det inte strider mot särskilda villkor i köpekontraktet. Hyresintäkter för

förvaltningsfastigheterna redovisas linjärt i enlighet med villkoren som anges i gällande hyresavtal. I de fall hyreskontraktet under viss tid medger en reducerad hyra som motsvaras av en vid annan tidpunkt högre hyra, periodiseras denna under respektive överhyra över kontraktets löptid.

Ränteintäkter periodiseras över löptiden. Utdelning på aktier redovisas när aktieägarens rätt att erhålla betalning bedöms som säker.

Leasing – Fabege som leasetagare

Leasingavtal där i allt väsentligt alla risker och fördelar som förknippas med ägandet faller på uthyraren klassifi ceras som operationella leasingavtal. Koncernens samtliga leasingavtal klassifi ceras som operationella leasingavtal. Leasingavgifter redovisas som en kostnad i resultaträkningen och fördelas linjärt över avtalets löptid.

Förvaltningsfastigheter

Samtliga fastigheter i koncernen klassifi ceras som förvaltningsfastigheter då de innehas i syfte att generera hyresintäkter eller värdeökning eller en kombination av dessa.

I begreppet i förvaltningsfastigheter ingår byggnader, mark och markanläggningar, pågående ny-, till- eller ombyggnation samt fastighetsinventarier.

Förvaltningsfastigheter redovisas till verkligt värde på balansdagen. Vinster och förluster hänförliga till värdeförändringar av förvaltningsfastigheters verkliga värde redovisas i resultat för den period de uppkommer på raden Orealiserade värdeförändringar förvaltningsfastigheter i resultaträkningen.

Vinst eller förlust som uppstår från avyttring eller utrangering av förvaltningsfastigheter utgörs av skillnaden mellan försäljningspris och redovisat värde baserat på senast upprättad värdering till verkligt värde. Resultat vid avyttring eller utrangering redovisas i resultaträkningen på raden Realiserade värdeförändringar förvaltningsfastigheter. Projekt för ombyggnad/underhåll samt hyresgästanpassningar aktiveras till den del åtgärden är värdehöjande i förhållande till senaste värderingen. Övriga utgifter kostnadsförs direkt. Fastighetsförsäljningar och fastighetsköp redovisas i samband med att risker och förmåner som förknippas med äganderätten övergår till köparen eller säljaren, vilket normalt sker på kontraktsdagen.

Materiella anläggningstillgångar

Inventarier tas upp till anskaffningsvärdet efter avdrag för ackumulerade avskrivningar och eventuella nedskrivningar. Avskrivningar på inventarier kostnadsförs så att tillgångens värde skrivs av linjärt över dess beräknande nyttjandeperiod.

Nedskrivningar

Skulle en indikation om en värdenedgång beträffande en tillgång (exklusive förvaltningsfastigheter och fi nansiella instrument vilka värderas till verkligt värde) föreligga fastställs dess återvinningsvärde. Överstiger tillgångens bokförda värde återvinningsvärdet skrivs tillgången ned till detta värde. Återvinningsvärdet defi nieras som det högsta av marknadsvärdet och nyttjandevärdet. Nyttjandevärdet defi nieras som nuvärdet av de uppskattade framtida betalningar som tillgången genererar.

Lånekostnader

I koncernredovisningen har lånekostnader belastat resultatet för det år till vilket de hänför sig, utom till den del de inräknats i ett byggprojekts anskaffningskostnad. Fabege aktiverar lånekostnader som är hänförbara till inköp, konstruktion eller produktion av en tillgång som tar betydande tid i anspråk att färdigställa för avsedd användning eller försäljning. Vid beräkning av lånekostnad att aktivera har en räntesats motsvarande den genomsnittliga räntan på låneportföljen använts. I enskilda bolags redovisning har huvudprincipen, att samtliga lånekostnader skall belasta resultat för det år till vilket de hänför sig, tillämpats.

Inkomstskatter

I resultaträkningsposten Skatt på årets resultat redovisas aktuell och uppskjuten inkomstskatt för svenska och utländska koncernenheter. Aktuell skatteskuld baseras på årets skattepliktiga resultat. Årets skattepliktiga resultat skiljer sig från årets redovisade resultat genom att det har justerats för ej skattepliktiga och ej avdragsgilla poster. Koncernens aktuella skatteskuld beräknas enligt de skattesatser som är föreskrivna eller aviserade på balansdagen.

Uppskjuten skatt avser skatt på temporära skillnader som uppkommer mellan det redovisade värdet på tillgångar och det skattemässiga värdet som används vid beräkning av skattepliktigt resultat. Uppskjuten skatt redovisas enligt den s k balansräkningsmetoden. Uppskjutna skatteskulder redovisas för i princip alla skattepliktiga temporära skillnader, och uppskjutna skattefordringar redovisas då det är sannolikt att beloppen kan utnyttjas mot framtida skattepliktiga överskott. Det redovisade värdet på uppskjutna skattefordringar prövas vid varje bokslutstillfälle och reduceras till den del det inte längre är sannolikt att tillräckliga skattepliktiga överskott kommer att fi nnas tillgängliga för att utnyttjas helt eller delvis mot den uppskjutna skattefordran. Uppskjuten skatt redovisas till nominell gällande skattesats utan diskontering. Uppskjuten skatt redovisas som intäkt eller kostnad i resultaträkningen utom i de fall den avser transaktioner eller händelser som redovisats direkt mot eget kapital. Då redovisas även den uppskjutna skatten direkt mot eget kapital.

(Not 2 fortsättning)

Aktuella uppskjutna skattefordringar och skatteskulder kvittas då de hänför sig till inkomstskatt som debiteras av samma skattemyndighet och då koncernen har för avsikt att reglera skatten med ett nettobelopp.

Utländsk valuta

Transaktioner i utländsk valuta omräknas, när de tas in i redovisningen, till den funktionella valutan enligt transaktionsdagens valutakurs. Monetära tillgångar och skulder i utländska valuta omräknas på varje balansdag enligt balansdagskursen. Kursdifferenser som uppkommer inkluderas i periodens resultat.

Vid upprättande av koncernredovisning omräknas koncernens utlandsverksamheters balansräkningar från dess funktionella valuta till svenska kronor baserat på balansdagens valutakurs. Intäkts- och kostnadsposter räknas till periodens genomsnittskurs. Eventuella omräkningsdifferenser som uppstår redovisas mot eget kapital och överförs till koncernens omräkningsreserv. Den ackumulerade omräkningsdifferensen omförs och redovisas som del i reavinst eller –förlust i de fall utlandsverksamheten avyttras.

Kassafl ödesanalys

Fabege redovisar kassfl öden från bolagets huvudsakliga intäktskällor; driftsöverskott i fastighetsförvaltningen och resultat från fastighetsförsäljningar i den löpande verksamheten.

Avsättningar och eventualförpliktelser

Avsättningar redovisas när bolaget har ett åtagande och det är troligt att ett utfl öde av resurser krävs och en tillförlitlig uppskattning av beloppet kan göras. Eventualförpliktelser redovisas om det föreligger ett möjligt åtagande som bekräftas endast av fl era osäkra framtida händelser och det inte är troligt att ett utfl öde av resurser kommer att krävas eller att åtagandets storlek inte kan beräknas med tillräcklig noggrannhet.

Egna aktier

Återköp av egna aktier redovisas som en avdragspost, netto efter eventuella transaktionskostnader och skatt från balanserade vinstmedel, till dess aktierna avyttras eller annuleras. Om dessa stamaktier senare avyttras, redovisas erhållna belopp (netto efter eventuella transaktionskostnader och skatteeffekter) i balanserad vinst.

Finansiella instrument

En fi nansiell tillgång eller fi nansiell skuld tas upp i balansräkningen när bolaget blir part till instrumentets avtalsmässiga villkor. En fi nansiell tillgång tas bort från balansräkningen när rättigheterna i avtalet realiseras, förfaller eller bolaget förlorar kontrollen över dem. En fi nansiell skuld tas bort från balansräkningen när förpliktelsen i avtalet fullgörs eller på annat sätt utsläcks.

För derivat tillämpas affärsdagsredovisning och för avistaköp eller avistaförsäljning av fi nansiella tillgångar tillämpas likviddagsredovisning.

Vid varje rapporttillfälle utvärderar företaget om det fi nns objektiva indikationer om att en fi nansiell tillgång eller grupp av fi nansiella tillgångar är i behov av nedskrivning.

Finansiella instrument redovisas till upplupet anskaffningsvärde eller verkligt värde beroende på den initiala kategoriseringen under IAS 39.

IFRS 7 innebär en upplysning om klasser av fi nansiella instrument vilka ska presenteras så att en avstämning mot balansräkningen är möjlig. En löptidsanalys av fi nansiella skulder presenteras innefattande de kontraktsenliga betalningsåtagandena, dvs inkl ränta till nom belopp.

Beräkning av verkligt värde fi nansiella instrument

Vid fastställande av verkligt värde för derivatinstrument och låneskulder sker diskontering av framtida kassafl öden med noterad marknadsränta för respektive löptid. De framtida kassafl ödena i derivatportföljen beräknas som skillnaden mellan den fasta avtalade räntan enligt respektive derivatavtal och den implicita stiborräntan för respektive period. De kommande räntefl öden som därmed uppstår nuvärdesberäknas med hjälp av den implicita stiborkurvan. För de stängningsbara swapar som fi nns i portföljen har optionsmomentet inte åsatts något värde, då stängning endast kan ske till par och därmed inte ger upphov till någon resultateffekt för Fabege. Bankerna beslutar om stängning sker.

Aktieinnehav har kategoriserats som "Finansiella tillgångar" som innehas för handel. Dessa värderas löpande till verkligt värde med värdeförändringar redovisade i resultaträkningen. Vid fastställande av verkligt värde för aktieinnehav används noterade marknadspriser. Då dessa saknas fastställs det verkliga värdet genom egen värderingsteknik.

För samtliga fi nansiella tillgångar och skulder, om ej annat anges i not, anses det redovisade värdet vara en god approximation av det verkliga värdet.

Kvittning av fi nansiella tillgångar och skulder

Finansiella tillgångar och skulder kvittas och redovisas med ett nettobelopp i balansräkningen när det fi nns legal rätt att kvitta och när avsikt fi nns att reglera posterna med ett nettobelopp eller att samtidigt realisera tillgången och reglera skulden.

Likvida medel

Likvida medel består av kassamedel hos fi nansinstitut. Likvida medel innefattar även kortfristiga placeringar som har en löptid från anskaffningstidpunkten

understigande tre månader och vilka är utsatta för endast en obetydlig risk för värdefl uktuationer. Likvida medel redovisas till dess nominella belopp.

Kundfordringar

Kundfordringar kategoriseras som "Lånefordringar och kundfordringar" vilket innebär redovisning till upplupet anskaffningsvärde. Fabeges kundfordringar redovisas till det belopp som förväntas infl yta efter avdrag för osäkra fordringar som bedöms individuellt. Kundfordrans förväntade löptid är kort, varför värdet redovisats till nominellt belopp utan diskontering. Nedskrivningar av kundfordringar redovisas i rörelsens kostnader.

Långfristiga fordringar och övriga fordringar

Långfristiga fordringar och övriga (kortfristiga) fordringar består i huvudsak av reversfordringar avseende försäljningslikvider för sålda ej frånträdda fastigheter. Dessa poster kategoriseras som "Lånefordringar och kundfordringar" vilket innebär redovisning till upplupet anskaffningsvärde. Fordringarna redovisas till det belopp som förväntas infl yta efter avdrag för osäkra fordringar som bedöms individuellt. Fordringar vars förväntade löptid är kort redovisas till nominellt belopp utan diskontering.

Derivatinstrument

Fabege tillämpar inte säkringsredovisning av derivatinstrument och kategoriserar därmed derivatinstrument som "Finansiella tillgångar eller fi nansiella skulder som innehas för handel". Tillgångar och skulder i dessa kategorier värderas löpande till verkligt värde med värdeförändringar redovisade i resultaträkningen.

Leverantörsskulder

Leverantörsskulder kategoriseras som "Andra skulder" vilket innebör redovisning till upplupet anskaffningsvärde. Leverantörsskulders förväntade löptid är kort, varför skulden redovisats till nominellt belopp utan diskontering.

Andra skulder

Fabeges skulder till kreditinstitut, certifi katsinnehavare samt övriga skulder kategoriseras som "Andra skulder" och värderas till upplupet anskaffningsvärde. Långfristiga skulder har en förväntad löptid längre än 1 år medan kortfristiga har en löptid kortare än 1 år.

Ersättningar till anställda

Ersättning till anställda i form av löner, betald semester, betald sjukfrånvaro med mera samt pensioner redovisas i takt med intjänandet. Beträffande pensioner och andra ersättningar efter avslutad anställning kan dessa klassifi ceras som avgiftsbestämda eller förmånsbestämda pensionsplaner. I koncernen fi nns både avgiftsbestämda och förmånsbestämda pensionsplaner. Pensionskostnaderna för avgiftsbestämda pensionsplaner kostnadsförs löpande. Förmånsbestämda pensionsplaner nuvärdesberäknas enligt den aktuariella så kallade Projected Unit Credit Method. Aktuariella vinster och förluster redovisas endast i resultaträkningen till den del de överstiger det högsta av 10 procent av de pensionstillgångar och pensionsskulder som fanns vid rapportperiodens början. Belopp som ligger utanför denna korridor förs till resultaträkningen under de anställdas uppskattade genomsnittliga återstående tjänstgöringstid. Anställda inom det tidigare Fabege har förmånsbestämda pensionsplaner. Från och med 2005 sker ingen ytterligare upparbetning av denna pensionsskuld. Den nya IAS 19 och borttagandet av korridoren medför för Fabege att den redovisade pensionsskulden inklusive löneskatt ökar med 23 Mkr per den1/1 2013 (17 Mkr per den 1/1 2012).

Segmentrapportering

Segmentinformation presenteras utifrån företagsledningens perspektiv och rörelse segment identifi eras utifrån den interna rapporteringen till företagets högste verkställande beslutsfattare. Koncernen har identifi erat koncernens VD som dess högste verkställande beslutsfattare och den interna rapporteringen som används av VD för att följa upp verksamheten och fatta beslut om resursfördelning ligger till grund för den segmentinformation som presenteras. Utifrån den interna rapporteringen har rörelsesegmenten Förvaltning respektive Förädling identifi erats. Hyresintäkter och fastighetskostnader samt realiserade och orealiserade värdeförändringar inklusive skatt är direkt hänförliga till fastigheter i respektive segment (direkta intäkter och kostnader). I de fall en fastighet byter karaktär under året ingår resultatet från fastigheten i respektive segment för den tid fastigheten legat i segmentet. Central administration och poster i fi nansnetto har schablonmässigt fördelats på segmenten i enlighet med dess andel av det totala fastighetsvärdet (indirekta intäkter och kostnader). Fastighetstillgången hänförs direkt till respektive segment i enlighet med klassifi ceringen per balansdagen.

Avvikelser mellan koncernens och moderbolagets redovisningsprinciper

Moderbolaget redovisar enligt Årsredovisningslagen, Rådet för fi nansiell rapporterings rekommendation RFR 2 (Redovisning för juridiska personer) och uttalanden från Rådet för fi nansiell rapportering. Skattelagstiftningen i Sverige ger företag möjligheten att skjuta upp skattebetalning genom avsättning till obeskattade reserver i balansräkningen via resultaträkningsposten bokslutsdispositioner. I koncernens balansräkning behandlas dessa som temporära skillnader, det vill säga uppdelning mellan uppskjuten skatteskuld och eget

(Not 2 fortsättning)

kapital. Förändring av obeskattade reserver redovisas i koncernens resultaträkning fördelat på uppskjuten skatt och årets resultat. Räntor under byggnations tiden som ingår i byggnaders anskaffningsvärde aktiveras endast i koncernredovisningen.

Ett koncernbidrag som moderföretaget erhåller från ett dotterföretag redo visas enligt samma principer som sedvanliga utdelningar från dotterföretag och redovisas som en fi nansiell intäkt. Koncernbidrag lämnade från moderföretaget till dotterföretag redovisas i resultaträkningen som en fi nansiell kostnad. Ändringen i RFR 2 avseende koncernbidrag har medfört att bolaget nu redovisar koncernbidrag som en fi nansiell intäkt/kostnad.

Förmånsbestämda och avgiftsbestämda planer redovisas enligt hittillsvarande svensk redovisningsstandard vilken bygger på bestämmelserna i Tryggandelagen.

Nya och ändrade standarder och tolkningar 2012

Följande nya och ändrade standarder och tolkningar har trätt ikraft och gäller för räkenskapsåret 2012:

Standarder:

Ändringar i IFRS 7 Finansiella instrument: (Upplysningar vid överföring av fi nansiella tillgångar). Ändring i IAS 12 Inkomstskatter (Uppskjuten skatt: Återvinning av underliggande tillgångar). Ändringarna i IFRS 7 Finansiella instrument: Upplysningar ökar upplysningskraven vid överföring av fi nansiella tillgångar.

Det fi nns inga nya tolkningar som har trätt i kraft för räkenskapsåret 2012. Företagsledningens bedömning är att nya och ändrade standarder inte har haft någon effekt på koncernens fi nansiella rapporter 2012.

Nya och ändrade standarder och tolkningar som ännu inte trätt ikraft:

Standarder	Ska tillämpas för räken skapsår som börjar:
Ändringar i IAS 1 Utformning av fi nansiella rapporter
(Presentation av posterna i övrigt totalresultat)	1 juli 2012 eller senare
Ändringar i IAS 19 Ersättningar till anställda	1 januari 2013 eller senare
IFRS 13 Fair Value Measurement	1 januari 2013 eller senare
Förbättringar av IFRSer 2009-2011 cykel*	1 januari 2013 eller senare
Ändringar i IFRS 7 Finansiella instrument: Upplysningar (Kvittning av fi nansiella tillgångar och fi nansiella skulder)	1 januari 2013 eller senare
Ändringar i IAS 32 Finansiella instrument: Klassifi cering (Kvittning av fi nansiella tillgångar och fi nansiella skulder)	1 januari 2014 eller senare
IFRS 10 Consolidated Financial Statements	1 januari 2014 eller senare
IFRS 11 Joint Arrangements	1 januari 2014 eller senare
IFRS 12 Disclosures of Interests in Other Entities	1 januari 2014 eller senare
Ändringar i IFRS 10, IFRS 11 och IFRS 12 (Övergångsbestämmelser)**	1 januari 2014 eller senare
Ändringar i IAS 27 Separate Financial Statements	1 januari 2014 eller senare
Ändringar i IAS 28 Investments in Associates and Joint Ventures	1 januari 2014 eller senare
Investment Entities (ändringar i IFRS 10, IFRS 12 och IAS 27)*	1 januari 2014 eller senare
IFRS 9 Financial Instruments och efterföljande ändringar i IFRS 9 och IFRS 7*	1 januari 2015 eller senare

* Ännu ej godkända för tillämpning inom EU.

** Ännu ej godkända för tillämpning inom EU. IFRS 10, IFRS 11, IFRS 12, IAS 27 och IAS 28 träder enligt IASB ikraft från räkenskapsår som börjar 1 januari 2013, men inom EU kommer de att träda ikraft först från räkenskapsår som börjar 1 januari 2014 eller senare.

IFRS Interpretations Committee har publicerat nedanstående nya tolkning (IFRIC) vilken ännu inte trätt ikraft:

Tolkningar	Ska tillämpas för räken skapsår som börjar:
IFRIC 20 Stripping Costs in the Production Phase	1 januari 2013 eller
of a Surface Mine	senare

Tolkningar

Ovanstående nya och ändrade standarder och tolkningar har ännu inte tillämpats av koncernen.

Ändringarna i IAS 1 Utformning av fi nansiella rapporter kräver ytterligare upplysningar i övrigt totalresultat så att poster i övrigt totalresultat grupperas i två kategorier: a) poster som inte kommer omföras till resultatet och b) poster som kommer omföras till resultatet om vissa kriterier är uppfyllda. Företagsledningens bedömning är att ändringarna i IAS 1 endast påverkar presentationen och upplysningarna i de fi nansiella rapporterna.

Ändringarna i IAS 19 ändrar redovisningen av förmånsbestämda pensionsplaner och ersättning vid uppsägning. Den mest väsentliga ändringen avser redovisning av förmånsbestämda förpliktelser och förvaltningstillgångar. Ändringarna ställer krav på att aktuariella vinster och förluster redovisas omedelbart via övrigt totalresultat, vilket innebär att korridormetoden tas bort. Vidare ersätts räntekostnad och förväntad avkastning på förvaltningstillgångar med ett "räntenetto", vilket ska beräknas med diskonteringsräntan på den förmånsbestämda pensionsskulden eller -tillgången, netto. När koncernen börjar tillämpa ändringarna i IAS 19 slutar den tillämpa UFR 4 Redovisning av särskild löneskatt och avkastningsskatt, som dragits tillbaka av Rådet för fi nansiell rapportering. Koncernen kommer istället att redovisa särskild löneskatt enligt reglerna i IAS 19, vilket innebär att de aktuariella antaganden som ska göras vid beräkning av förmånsbestämda pensionsplaner även ska inkludera skatter som belöper på pensionsförmåner. Företagsledningens bedömning är att ändringen avseende särskild löneskatt och avkastningsskatt kan påverka de redovisade beloppen i de fi nansiella rapporterna.

Förbättringar av IFRSer 2009–2011 cykel är ett ändringspaket med förbättringar i olika standarder och tolkningar. De ändringar som träder ikraft för räkenskapsår som börjar 1 januari 2013 eller senare är:

– IAS 1 Utformning av fi nansiella rapporter (Förtydligande av kraven gällande jämförande information)

– IAS 16 Materiella anläggningstillgångar (Klassifi cering av serviceutrustning)

– IAS 32 Finansiella instrument: Klassifi cering (Skatteeffekt vid utdelning till ägare av eget kapitalinstrument)

– IAS 34 Delårsrapportering (Delårsrapportering och segmentsinformation för totala tillgångar och skulder). Ändringarna kommer inte att innebära någon väsentlig effekt på koncernens rapportering.

I maj 2011 publicerade IASB ett paket om fem standarder avseende koncernredovisning, "joint arrangements", intresseföretag samt upplysningar; tre nya standarder IFRS 10, IFRS 11, IFRS 12 samt ändringar i två befi ntliga standarder, IAS 27 och IAS 28. De huvudsakliga kraven i dessa fem standarder beskrivs nedan:

IFRS 10 Consolidated Financial Statements ersätter de delar av IAS 27 Koncernredovisning och separata fi nansiella rapporter som inriktar sig på när och hur ett ägarföretag ska upprätta koncernredovisning.

IFRS 11 Joint Arrangements ersätter IAS 31 Andelar i Joint Ventures och SIC-13 Överföring av icke-monetära tillgångar från en samägare till gemensamt styrt företag. IFRS 11 klassifi cerar "joint arrangements" antingen som "joint operations" eller som "joint ventures"."joint operation" eller ett "joint venture" är parternas rättigheter och förpliktelser enligt avtal. Enligt IFRS 11 ska kapitalandelsmetoden användas för andelar i "joint ventures". Det är därmed inte längre tillåtet att använda klyvningsmetoden för "joint ventures".

IFRS 12 Disclosure of Interest in Other Entities ska tillämpas för företag som innehar andelar i dotterföretag, "joint arrangements", intresseföretag eller "structured entities" som inte konsolideras.

Ändringarna i IFRS 10, IFRS 11, IFRS 12, IAS 27 och IAS 28 kommer inte innebära någon väsentlig förändring för koncernen.

IFRS 13 Fair Value Measurement fastställer ett regelverk för värdering till verkligt värde där så krävs av andra standarder. Standarden är tillämplig vid värdering till verkligt värde av både fi nansiella och icke-fi nansiella poster. Verkligt värde defi nieras som det pris som skulle erhållas vid en försäljning av en tillgång eller den ersättning som skulle erläggas för att överföra en skuld i en normal transaktion mellan marknadsaktörer vid värderingstidpunkten ("exit price"). IFRS 13 kräver fl era kvantitativa och kvalitativa upplysningar om värdering till verkligt värde.

Ändringen av IFRS 9 Finansiella instrument utgiven i december 2011 innebär att IFRS 9 ska tillämpas för räkenskapsår som börjar den 1 januari 2015 eller senare. Den mest betydelsefulla påverkan av IFRS 9 vad gäller klassifi cering och värdering av fi nansiella skulder är relaterat till förändringar i verkligt värde som beror på förändringar i kreditrisk för en fi nansiell skuld (identifi erad till verkligt värde via resultaträkningen). Enligt IFRS 9 ska, för fi nansiella skulder som klassifi ceras till verkligt värde via resultaträkningen, det belopp av förändring i verkligt värde som beror av förändring i kreditrisk för skulden presenteras i övrigt totalresultat.

Företagsledningens bedömning är att tillämpningen av IFRS 9 och IFRS 13 kan påverka de redovisade beloppen i de fi nansiella rapporterna vad gäller koncernens fi nansiella tillgångar och skulder. Företagsledningen har ännu inte genomfört en detaljerad analys av effekterna vid tillämpning av IFRS 9 och IFRS 13 och kan därför ännu inte kvantifi era effekterna.

MODERFÖRETAGETS REDOVISNINGSPRINCIPER

Ändrade redovisningsprinciper

De ändringar i RFR 2 Redovisning för juridiska personer som trätt i kraft har inte medfört några väsentliga effekter på moderföretagets fi nansiella rapporter. Ändringar i RFR 2 som ännu inte har trätt ikraft.

Rådet för fi nansiell rapportering har givit ut en ändring i RFR 2 avseende redovisning av koncernbidrag som träder ikraft för räkenskapsår som börjar den 1 januari 2013 eller senare. Ändringen innebär att företag kan välja att redovisa koncernbidrag enligt rekommendationens huvudregel eller enligt en

alternativregel. Enligt huvudregeln redovisar moderföretaget koncernbidrag som erhålls från ett dotterföretag som en fi nansiell intäkt och koncernbidrag som lämnas till dotterföretag som en ökning av andelar i koncernföretag. Enligt alternativregeln redovisas koncernbidrag som moderföretaget erhåller från eller lämnar till dotterföretag som bokslutsdispositioner.

Företaget redovisar enligt huvudregeln.

Not 3 Finansiella instrument och fi nansiell riskhantering

Principer för fi nansiering och fi nansiell riskhantering

Fabege är i egenskap av nettolåntagare exponerat för fi nansiella risker. Framförallt utsätts Fabege för fi nansieringsrisk, ränterisk, valutarisk och kredit risk. Det operativa ansvaret för koncernens upplåning, likviditetsstyrning och fi nansiella riskexponering ligger hos fi nansfunktionen, som är en central enhet i moderbolaget. Fabeges fi nanspolicy, som är fastställd av styrelsen, anger hur de fi nansiella riskerna ska hanteras och inom vilka ramar fi nansfunktionen får agera. Fabeges riskexponering ska vara begränsad och så långt möjligt kontrollerad vad avser val av placeringsobjekt, hyresgäster och avtalsvillkor, fi nansieringsvillkor samt affärspartners.

Finansierings- och likviditetsrisk

Finansierings- och likviditetsrisk defi nieras som det lånebehov som kan täckas i ett ansträngt marknadsläge. Lånebehovet kan avse refi nansiering av befi ntliga lån eller nyupplåning.

Fabege strävar efter balans mellan kort- och långfristig upplåning, fördelat på ett antal fi nansieringskällor. Fabeges fi nanspolicy anger att outnyttjade kreditfaciliteter ska fi nnas för att garantera en god betalningsberedskap. Långfristiga kreditlöften med på förhand fastställda villkor samt revolverande kreditfaciliteter har tecknats med de större långivarna. Fabeges huvudsakliga fi nansiärer är de nordiska affärsbankerna.

Upplåningen är företrädesvis säkerställd med panträtt i fastigheter. Sedan hösten 2004 är koncernen aktiv på den svenska certifi katsmarknaden med ett certifi katsprogram om 5 000 Mkr. Bolaget har som ambition att delta som en betydande aktör på denna marknad. Fabege hade vid årsskiftet outnyttjade kreditfaciliteter uppgående till 3 955 Mkr exklusive certifi katsprogrammet.

Lånelöften per 31 december 2012

År, förfall	Lånelöfte belopp, Mkr	Utnyttjat belopp, Mkr
Certifi katsprogram	5 000	2 740
< 1 år	8 348	3 910
1–2 år	710	710
2–3 år	5 805	4 022
3–4 år	2 041	2 041
4–5 år	110	110
> 5 år	4 976	4 502
Summa	26 990	18 035

Ränterisk

Ränterisken avser risken för att förändringar i ränteläget påverkar koncernens upplåningskostnad. Räntekostnaden utgör koncernens enskilt största kostnadspost. Räntebindning ska enligt policyn ske utifrån bedömd ränteutveckling, kassafl öde och kapitalstruktur. Fabege använder sig av fi nansiella instrument, huvudsakligen i form av ränteswapar, i syfte att begränsa ränterisker samt för att på ett fl exibelt sätt påverka låneportföljens genomsnittliga bindningstid. Av känslighetsanalysen i förvaltningsberättelsen framgår hur en förändring i räntenivån påverkar resultatet på kort och lång sikt. De räntebärande skulderna uppgick den 31 december till 18 035 Mkr (16 755) med en medelränta om 3,80 procent (3,72) exkl lånelöften och 3,93 procent (3,80) inklusive kostnader för lånelöften. Av de totala skulderna utgjordes 2 740 Mkr (1 719) av utestående certifi kat. I den totala lånevolymen per 31 december ingick lånebelopp för pågående projekt med 76 Mkr. Lånevolymen för projekt har under året uppgått till i genomsnitt 1 142 Mkr, vars räntor om 35 Mkr aktiverats.

Lånens genomsnittliga räntebindningstid inklusive effekter av nyttjade derivatinstrument uppgick den 31 december till 41 månader (44). Den genomsnittliga kapitalbindningstiden uppgick till 5,1 år (5,9). Den genomsnittliga belåningsgraden uppgick per årsskiftet till 57 procent (57). Derivatportföljen värderas enligt IAS 39 till verkligt värde. Värdet på portföljen uppgick till –854 Mkr (–664). Realiserade värdeförändringar i årets resultat uppgick till 0 Mkr (0) och orealiserade till –190 Mkr (–397). Marknadsvärdesförändringar uppstår till följd av förändringar av marknadsräntan och volatiliteten, då bolaget har strukturerade derivatprodukter i portföljen. En marknadsvärdering av låneportföljen (exkl derivatprodukter) visar ett övervärde om 2 Mkr (5). För samtliga övriga fi nansiella tillgångar och skulder, om ej annat anges i not, anses det redovisade värdet vara en god approximation av det verkliga värdet.

Fabege hade per årsskiftet utestående obligationer om totalt 1 045 Mkr inom ramen för det obligationsprogram som lanserades i december 2011. Programmet, som har en total ram om 5 000 Mkr, lanserades via det delägda bolaget Svensk FastighetsFinansiering AB (SFF). Obligationerna är säkerställda med pantbrev i fastigheter. SFF ägs gemensamt av Fabege, Wihlborgs och Peab. Fabeges ägarandel uppgår till 33,3 procent. Avsikten är att bredda basen i bolagets fi nansiering med en ny fi nansieringskälla.

I räntenettot ingår kostnader av engångskaraktär om 15 Mkr, huvudsakligen avseende uttag av nya pantbrev.

Räntekostnader kopplade till skulderna förfaller till betalning löpande under återstående kapitalbindningstid. Leverantörsskulder och övriga kortfristiga skulder förfaller till betalning inom 365 dagar från balansdagen. Fabeges åtaganden kopplade till dess fi nansiella skulder möts till största delen av hyresintäkter som i huvudsak förfaller till betalning kvartalsvis.

Ränteförfallostruktur per 31 december 2012

År, förfall	Mkr	Genomsnittlig ränta, %	Andel, %
< 1 år	5 129	6,16*	28
1–2 år	1 206	2,48	7
2–3 år	0	0,00	0
3–4 år	2 100	2,53	12
4–5 år	6 100	3,26	34
> 5 år	3 500	2,48	19
Summa	18 035	3,80	100

* I snitträntan för perioden < 1år ingår marginalen för hela skuldportföljen, pga att bolagets räntebindning görs med hjälp av ränteswapar, vilka handlas utan marginal.

Valutarisk

Med valutarisk avses risken för negativ påverkan på Fabeges resultat- och balansräkning till följd av förändrade valutakurser. Enligt Fabeges policy skall fastighetsinnehav fi nansieras i respektive lands valuta.

Kreditrisk

Med kreditrisk avses risken för förlust om motparten inte fullföljer sina åtaganden. Risken begränsas genom att fi nanspolicyn anger att endast kreditvärdiga motparter accepteras i fi nansiella transaktioner. Kreditrisken hos fi nansiella motparter begränsas genom nettingavtal/ISDA-avtal och bedöms vid årsskiftet vara obefi ntlig. Beträffande Fabeges kundfordringar anger policyn att sedvanliga kreditprövningar ska göras innan ny hyresgäst accepteras. På motsvarande sätt prövas även kreditvärdigheten beträffande de reversfordringar som eventuellt uppstår i samband med avyttring av fastigheter och bolag samt avseende lån till intressebolag. Den maximala kreditexponeringen avseende kundfordringar och reversfordringar motsvaras av dess redovisade värde.

Moderbolaget

Moderbolaget står vanligtvis för koncernens externa upplåning. Bolaget fi nansierar med dessa medel dotterbolagen på marknadsmässiga villkor.

Not 4 Viktiga uppskattningar och bedömningar för redovisningsändamål

Förvaltningsfastigheternas värdering till verkligt värde inkluderar uppskattningar och bedömningar vilka är att betrakta som väsentliga för redovisningsändamål (se även not 15). Även de bedömningar och uppskattningar som görs i samband med realisering av förvaltningsfastigheter avseende främst hyresgarantier och reversfordringar är att betrakta som väsentliga. För hyresgarantier görs en bedömning av sannolikheten för utbetalning samt eventuella investeringskostnader för färdigställande av ytor för uthyrning under återstående garantitid. Hyresgarantier med mera inkluderas i balansposten Avsättningar. Vid fastighetstransaktioner görs en bedömning av riskövergång vilken är vägledande för när transaktionen ska redovisas. För reversfordringar görs en bedömning av vilket belopp som väntas infl yta.

Vid förvärv av bolag görs en bedömning av om förvärvet är att betrakta som ett tillgångsförvärv eller ett rörelseförvärv. Bolag innehållande endast fastigheter utan tillhörande fastighetsförvaltning/administration klassifi ceras i normalfallet som tillgångsförvärv.

Vid värdering av underskottsavdrag görs en bedömning av sannolikheten att underskotten kan utnyttjas. Fastställda underskott som med hög säkerhet kan nyttjas mot framtida vinster utgör underlag för beräkning av uppskjuten skattefordran.

För fi nansiella anläggningstillgångar såsom andelar i intressebolag, reversfordringar på intressebolag och andra bolag görs en bedömning av marknadsvärdet på respektive andel och avseende reversfordringar vilket belopp som förväntas infl yta. Avseende Fabeges skatteärenden görs bedömningen att ingen avsättning utöver reserven om 1,9 Mdkr ska göras. Se vidare beskrivning av skatteärendena på sid 63 i förvaltningsberättelsen.

Not 5 Segmentsredovisning

	Förvaltning jan–dec 2012	Förädling jan–dec 2012	Totalt jan–dec 2012	Förvaltning jan–dec 2011	Förädling jan–dec 2011	Totalt jan–dec 2011
Hyresintäkter	1 698	171	1 869	1 618	186	1 804
Fastighetskostnader	–537	–68	–605	–507	–70	–577
Driftsöverskott	1 161	103	1 264	1 111	116	1 227
Överskottsgrad, %	68	60	68	69	62	68
Central administration och marknadsföring	–53	–11	–64	–51	–12	–63
Räntenetto	–526	–118	–644	–486	–123	–609
Resultatandelar i intresseföretag	23	114	137	7	2	9
Förvaltningsresultat	605	88	693	581	–17	564
Realiserade värdeförändrade fastigheter	53	114	167	88	85	173
Orealiserade värdeförändrade fastigheter	625	784	1 409	675	418	1 093
Resultat före skatt per segment	1 283	986	2 269	1 344	486	1 830
Värdeförändring räntederivat och aktier			–237			–413
Resultat före skatt			2 032			1 417
Fastigheter, marknadsvärde	28 842	2 794	31 636	22 773	6 377	29 150
Uthyrningsgrad, %	93	68	92	92	75	90

Segmentsredovisning presenteras med företagsledningens synsätt uppdelat på segmenten Förvaltning respektive Förädling. Hyresintäkter och fastighetskostnader samt realiserade och orealiserade värdeförändringar inklusive skatt är direkt hänförliga till fastigheter i respektive segment (direkta intäkter och kostnader). I de fall en fastighet byter karaktär under året ingår resultatet från fastigheten i respektive segment för den tid fastigheten legat i segmentet. Central administration och poster i fi nansnetto har schablonmässigt fördelats på segmenten i enlighet med dess andel av det totala fastighetsvärdet (indirekta intäkter och kostnader). Fastighetstillgången hänförs direkt till respektive segment i enlighet med klassifi ceringen per balansdagen.

Under året färdigställdes fyra stora projekt. Fastigheterna Bocken 39, Apotekaren 22 och Uarda 5 överfördes från Förädling till Förvaltning. Fastigheten Klamparen 10 färdigställdes och såldes under fjärde kvartalet. Två fastigheter (Nöten 4, Solna Strand och Fenix 1, Norrmalm) överfördes från Förvaltning till Förädling efter beslut om större investeringar och ombyggnation. I tredje kvartalet överfördes fastigheten Luma 1 (Hammarby Sjöstad) som under ett antal år genomgått en successiv förädling, till Förvaltning. Ytterligare två fastigheter som genomgått successiv förädling överfördes under fjärde kvartalet från Förädling till Förvaltning.

Not 6 Anställda och lönekostnader m m

			Varav
2012	män	2011	män
30	12	32	12
89	68	92	68
119	80	124	80
		Varav

	Löner och andra ersättningar 2012	Sociala kostnader 2012	Löner och andra ersättningar 2011	Sociala kostnader 2011
Moderbolaget	24	17	25	26
– varav pensionskostnader		7		12
Dotterbolagen	46	23	42	21
– varav pensionskostnader		5		5
Koncernen totalt	70	40	67	47
– varav pensions kostnader totalt		12		17

Könsfördelning styrelse och ledande befattningshavare

	Styrelse 2012	Styrelse 2011	Ledande befattnings havare 2012	Ledande befattnings havare 2011
Män	6	7	4	4
Kvinnor	2	2	1	1
Totalt	8	9	5	5

Ersättning till ledande befattningshavare

Med andra ledande befattningshavare avses de fyra personer som tillsammans med verkställande direktören utgjort koncernledningen under 2012. Från och med 2011-04-01 bestod koncernledningen av VD, vice VD samt ekonomi- och fi nanschef, affärsutvecklingschef, fastighetschef samt projektchef. Ersättning till ledande befattningshavare utgår på marknadsmässiga villkor i enlighet med av årsstämman fastställda riktlinjer. För koncernledningens nuvarande sammansättning, se sid 87.

Fabege har en vinstandelsstiftelse som omfattar samtliga anställda. Avsättningen till vinstandelsstiftelsen baseras på uppnådd avkastning på eget kapital med maximal avsättning om ett basbelopp per år och anställd. För 2012 har avsättning gjorts med cirka 6,6 Mkr motsvarande 100 procent av ett basbelopp per anställd inklusive löneskatt. Övriga förmåner avser tjänstebil, hushållsnära tjänster samt sjukvårdsförsäkring.

Pension

Pensionskostnad avser den kostnad som påverkat årets resultat. Pensionsålder för verkställande direktören är 65 år. Pensionspremien utgår under anställningstiden med 35 procent av den pensionsgrundande lönen. För andra ledande befattningshavare gäller ITP-planen eller motsvarande och pensionsåldern 65 år.

Avgångsvederlag

VD har en med bolaget ömsesidig uppsägningstid om 6 månader och ett avgångsvederlag om 18 månader. För andra ledande befattningshavare gäller en ömsesidig uppsägningstid om 3–6 månader och avgångsvederlag upp till 18 månader. Avgångsvederlag utgår endast vid uppsägning från bolagets sida och avräknas andra inkomster. Detta gäller för samtliga personer i ledande befattningar.

Beredningsunderlag

Styrelsen utom VD bereder frågan om ersättning och andra anställningsvillkor för VD samt principer för ersättningar och andra anställningsvillkor till andra ledande befattningshavare.

(Not 6 fortsättning)

Styrelsen

Till styrelsen utgår arvoden enligt beslut på bolagsstämman. För 2012 uppgick arvodet till total 2 555 tkr (2 755). Därav har styrelsens ordförande erhållit 400 tkr (400) samt ett särskilt arvode om 835 tkr (835) för arbete i projekt och övriga ledamöter, exklusive VD, 1 320 tkr (1 520). Inga andra arvoden eller förmåner har utgått till styrelsen.

Ersättningar och övriga förmåner till ledande befattningshavare, tkr

		Övriga
Koncernledning 2012	Lön/Arvode	förmåner	Pension	Summa
Verkställande direktör	3 850	160	962	4 972
Vice verkställande direktör	1 933	112	547	2 592
Andra ledande befattningshavare	4 411	219	1 059	5 689

Under året har extra ersättning/gratifi kation om totalt 806 tkr (1 154) utbetalats till andra ledande befattningshavare. Det har inte utgått någon annan rörlig eller aktiekursrelaterad ersättning till koncernledningen.

Koncernledning 2011	Lön/Arvode	Övriga förmåner	Pension	Summa
Verkställande direktör	2 719	152	946	3 817
Vice verkställande direktör	1 550	89	490	2 129
Andra ledande befattningshavare	5 020	294	1 022	6 336

		2012			2011
Styrelse	Arvode, styrelse ledamot	Arvode, revisions utskott	Summa	Arvode, styrelse ledamot	Arvode, revisions utskott	Summa
Erik Paulsson (ordförande)	1 235	–	1 235	1 235	–	1 235
Göte Dahlin	–	–	–	200	30	230
Oscar Engelbert	200	–	200	200	–	200
Eva Eriksson	200	30	230	200	–	200
Märta Josefsson	200	60	260	200	60	260
Pär Nuder	200	30	230	200	30	230
Svante Paulsson	200	–	200	200	–	200
Mats Qviberg	200	–	200	200	–	200
Summa	2 435	120	2 555	2 635	120	2 755

Not 7 Hyresintäkter

Operationell leasing – koncernen som leasegivare

Samtliga förvaltningsfastigheter hyrs ut under operationella leasingavtal och generar hyresintäkter. Framtida hyresintäkter som hänför sig till icke uppsägningsbara operationella leasingavtal fördelas enligt följande:

		Koncernen
	2012	2011
Förfall:
Inom 1 år	378	232
Mellan 1 till 5 år	1 171	1 219
Senare än 5 år	428	352
Bostäder, garage/parkering	93	77
Summa	2 071	1 880

Avvikelsen mellan totalt löpande hyra 31 december 2012 och intäkter enligt redovisningen 2012 beror på köpta/sålda fastigheter, omförhandlingar samt förändringar av uthyrningsgraden under 2012. Kontrakt avseende bostäder och garage/parkeringsplatser löper tills vidare.

Not 8 Fastighetskostnader

		Koncernen
	2012	2011
Driftskostnader, underhåll och hyresgästanpassningar	–310	–301
Fastighetsskatt	–139	–129
Tomträttsavgäld	–28	–29
Momskostnad	–13	–13
Fastighets-/Projektadm. och uthyrning	–115	–105
Summa	–605	–577

Not 9 Central administration och marknadsföring

Avser kostnader för koncernledning samt kostnader för att vara ett publikt bolag och andra kostnader som sammanhänger med bolagsformen. Fastighets- och förvaltningsrelaterad administration ingår ej utan redovisas bland fastighetskostnaderna.

Not 10 Realiserade och orealiserade värdeförändringar, förvaltningsfastigheter

	Koncernen
	2012	2011
Realiserade värdeförändringar:
Försäljningsintäkter	1 448	936
Bokfört värde och omkostnader	–1 281	–763
	167	173
Orealiserade värdeförändringar:
Värdeförändringar avseende fastigheter ägda per 2012-12-31	1 289	1 088
Värdeförändringar löpande under året avseende under året sålda fastigheter	120	5
	1 409	1 093
Summa realiserade och orealiserade värdeförändringar	1 576	1 266

Bokfört/verkligt värde och därmed orealiserade värdeförändringar fastställs varje kvartal utifrån värdering. Om fastigheten säljs under kvartal 2–4 uppstår därmed utöver orealiserad värdeförändring även en realiserad värdeförändring som baseras på försäljningspris i relation till senaste kvartalets fastställda verkliga värde.

Vid resultatmätning för helår, oaktat omvärderingar under året, erhålls istället följande resultatfördelning:

	Koncernen
	2012	2011
Resultat fastighetsförsäljningar, helår:
Försäljningsintäkter	1 448	936
Bokfört värde och omkostnader (baserat på värde vid årets ingång) exkl värdeförändring på sålda fastigheter	–1 161	–758
	287	178
Orealiserade värdeförändringar:
Värdeförändringar avseende befi ntliga fastigheter	1 289	1 088
	1 289	1 088
Summa realiserade och orealiserade värdeförändringar	1 576	1 266
Fördelning mellan positiva och negativa resultat:
Positiva	1 697	1 466
Negativa	–121	–200
Summa	1 576	1 266

Not 11 Resultat från övriga värdepapper och fordringar som är anläggningstillgångar

	Koncernen		Moderbolaget
	2012	2011	2012	2011
Ränteintäkter, koncernbolag	–	–	494	455
Ränteintäkter, reverser	23	13	5	1
Summa	23	13	499	456

Not 12 Ränteintäkter och räntekostnader

		Koncernen		Moderbolaget
	2012	2011	2012	2011
Ränteintäkter	1	1	5	1
Summa	1	1	5	1
Räntekostnader	–668	–623	–674	–644
Summa	–668	–623	–674	–644

Samtliga ränteintäker hänför sig till fi nansiella tillgångar värderade till upplupet anskaffningsvärde.

Räntekostnader hänför sig huvudsakligen till fi nansiella skulder värderade till upplupet anskaffningsvärde.

Not 13 Värdeförändringar, aktier

Resultatet om –47 Mkr (–16) avser orealiserat resultat aktier i AIK Fotboll AB om –1 Mkr (0) och Swedish Arena Management AB samt Arenabolaget i Solna om –57 Mkr (–16) respektive 1 Mkr (0), samt realiserat resultat aktier i Danvikstulls P-däck om 9 Mkr (0) respektive Sveland om 1 Mkr (0).

Not 14 Skatt på årets resultat

	Koncernen		Moderbolaget
	2012	2011	2012	2011
Aktuell skatt	–	–1	–	–
Aktuell skatt hänförlig till skatte ärenden	–1 900*	–	–	–
Summa aktuell skatt	–1 900	–1	–	–
Uppskjuten skatt	–220	–275	–21	158
Summa skatt	–2 120	–276	–21	158
Nominell skatt (26,3%) på resultat efter fi nansiella poster	–534	–373	–94	–365
Skatteeffekter justeringsposter:
– Justering underskott och temporära skillnader från föregående år	67	62	–	–
– Utdelning från dotterbolag	–	–	210	526
– Nedskrivning andelar dotter bolag	–	–	–88	–
– Ej skattepliktigt resultat försäljning koncernbolag/fastigheter	114	39	–	–
– Aktuell skatt hänförlig till skatte ärenden	–1 900	–	–	–
– Omvärdering uppskjuten skatt, 22 %	134	–	–47	–
– Övrigt	–1	–4	–2	–3
Summa skatt	–2 120	–276	–21	158

* Av 1 900 Mkr avser 1 623 Mkr skatt och 277 Mkr ränta.

Not 15 Förvaltningsfastigheter

Samtliga fastigheter i Fabeges bestånd externvärderas minst en gång per år av externa oberoende värderingsmän med erkända kvalifi kationer. Fastigheterna ska värderas till verkligt värde dvs ett bedömt marknadsvärde. Årets fastighetsvärderare har varit Newsec Analys AB. Till värderarna lämnar Fabege uppgifter om gällande och kommande hyreskontrakt, löpande drift- och underhållskostnader samt bedömda investeringar utifrån underhållsplaner och kommande bedömda vakanser. Samtliga fastigheter har besiktigats på plats minst en gång under perioden 2010–2012. Därtill har fastigheterna platsbesiktigats vid större investeringar eller vid andra förändringar som påverkar värdet.

Fastighetsvärderingen baseras på kassafl ödesanalyser, där driftsöverskotten nuvärdesberäknas under en fem- eller tioårig kalkylperiod, och restvärdet på fastigheten vid kalkylperiodens slut. Långsiktig vakans bedöms utifrån läge och skick. Värderarnas bedömning av utbetalningar för drift och löpande underhåll har gjorts med utgångspunkt i erfarenheter av jämförbara objekt samt erhållen information från Fabege gällande historiska kostnader. Kostnaderna bedöms öka i takt med den antagna infl ationen. Tomträttsavgäld beräknas enligt avtal alternativt mot bedömd marknadsmässig avgäld om avgäldstiden löper ut under kalkylperioden. Fastighetsskatten bedöms utifrån taxeringsvärden från den senaste fastighetstexeeringen.

Kalkylräntan utgör ett nominellt räntekrav på totalt kapital före skatt. Räntekravet är baserat på erfarenhetsmässiga bedömningar av marknadens förräntningskrav för likartade objekt. Kalkylräntan för Fabeges fastighetsportfölj uppgår till 7,8 procent (7,9) och baseras på den nominella räntan för 5-åriga statsobligationer med ett tillägg för fastighetsrelaterad risk. Riskpåslaget är individuellt och beror bland annat på hyresgästens stabilitet och kontraktslängd. Restvärdet utgörs av tomträttens/fastighetens marknadsvärde vid kalkylperiodens slut och bedöms utifrån det prognostiserade driftnettot för första året efter kalkylperioden. Viktat direktavkastningskrav vid kalkylperiodens slut uppgår till 5,7 procent (5,7).

Marknadsbedömningarna har genomförts i enlighet med riktlinjer framtagna av Svensk Fastighetsindex.

Värderingsantaganden

Årlig infl ation, %	2,0
Viktad kalkylränta, %	7,8
Viktat direktavkastningskrav restvärde, %	5,7
Genomsnittlig långsiktig vakans, %	4,6
Drift och underhåll
Kommersiellt, kr/kvm	310

Marknadsvärden 31 december 2012

	2012	Viktad direkt avkastning, %	Värde - förändring, %
Innerstaden	16 950	5,3	2,9
Solna	11 904	6,0	7,7
Hammarby Sjöstad	2 515	6,3	7,7
Övriga marknader	267	7,0	0,1
Totalt	31 636	5,7	4,8

		Koncernen
	2012	2011
Ingående verkligt värde	29 150	26 969
Fastighetsförvärv	273	518
Investeringar i ny-, till- och ombyggnad	2 040	1 468
Värdeförändringar, befi ntligt fastighetsbestånd	1 289	1 088
Värdeförändringar, avseende under året sålda fastigheter	120	5
Försäljningar, utrangeringar och övrigt	–1 236	–898
Utgående verkligt värde	31 636	29 150

Bokfört/verkligt värde och därmed orealiserade värdeförändringar fastställs varje kvartal utifrån värdering. Om fastigheten säljs under kvartal 2–4 uppstår därmed utöver orealiserad värdeförändring, en realiserad värdeförändring som baseras på försäljningspris i relation till senaste kvartalets fastställda verkliga värde.

Fabege har pantsatt vissa fastigheter, se även not 31 Ställda säkerheter och Eventualförpliktelser.

Not 16 Inventarier

	Koncernen			Moderbolaget
	2012	2011	2012	2011
Ingående anskaffningsvärde	20	21	6	7
Investeringar	0	0	0	0
Försäljningar och utrangeringar	0	–1	0	–1
Utgående ackumulerade anskaffningsvärden	20	20	6	6
Ingående avskrivningar	–19	–18	–5	–4
Försäljningar och utrangeringar	0	0	0	0
Årets avskrivningar	0	–1	0	–1
Utgående ackumulerade avskrivningar	–19	–19	–5	–5
Bokfört värde	1	1	1	1

Koncernen har operationella leasingavtal i mindre omfattning för bilar och annan teknisk utrustning. Samtliga avtal löper på normala marknadsmässiga villkor.

Not 17 Andelar i intresseföretag1)

	Koncernen		Moderbolaget
	2012	2011	2012	2011
Ingående anskaffningsvärde	591	443	–	–
Förvärv/Tillskott/Resultatandel/ Övrigt	219	148	243	–
Utgående anskaffningsvärde	810	591	243	–
Bokfört värde	810	591	243	–
Namn/Org nr		Säte	Kapital andel i % 2)	Bokfört värde
Järla Sjö Exploatering AB 556615-3952		Stockholm	33,3	0
Råsta Administration AB 556702-8682		Stockholm	20,0	0
Projektbolaget Oscarsborg AB 556786-3419		Stockholm	50,0	2
TCL Sarl 199824012273)		Luxemburg	45,0	361
Värtan Fastigheter KB 969601-0793		Stockholm	50,0	5
Global Crossing Conference Ltd 33307863594)		Stockholm	50,0	136
Catena AB (publ) 556294-1715		Stockholm	29,9	243
Nyckeln 0328 SE 517100-00695)		Stockholm	33,3	63
				810

1) Se mer information om intressebolagen i not 35.

2) Är även överensstämmande med andelen av rösterna för totalt antal aktier.

3) Fabeges innehav i Fastighets AB Tornet ägs indirekt via TCL Sarl. 4) Fabeges innehav i Visio ägs indirekt via Global Crossing Conference Ltd. Intresseföretagens resultat- och balansräkning i sammandrag, Mkr (100%)

		Koncernen
	2012	2011
Resultaträkningen
Hyresintäkter	235	203
Driftsöverskott	125	80
Årets resultat	668	415
Balansräkningen
Anläggningstillgångar	16 703	11 517
Omsättningstillgångar	1 055	987
Summa tillgångar	17 758	12 504
Eget kapital	9 581	9 297
Minoritet	47	–
Avsättningar	319	–
Övriga skulder	7 811	3 207
Summa eget kapital och skulder	17 758	12 504

Not 18 Fordringar hos intresseföretag

Fordringar hos intresseföretag avser fordringar på Visio Exploaterings AB om 176 Mkr (0) samt på Nyckeln om 72 Mkr (0). För 2011 avsåg fordringarna Projekbolaget Oscarsborg AB om 87 Mkr samt Råsta Holding AB 159 Mkr. Fordringarna löper med ränta på marknadsmässiga villkor.

Not 19 Andra långfristiga värdepappersinnehav

	Koncernen		Moderbolaget
	2012	2011	2012	2011
Ingående anskaffningsvärde	165	152	9	6
Förvärv/Investeringar	–	29	–	4
Värdeförändringar	18	–16	–1	–1
Försäljningar	–	–	–	–
Utgående anskaffningsvärde	183	165	8	9
Bokfört värde	183	165	8	9
Innehav				Bokfört värde
Moderbolaget
AIK Fotboll AB – Fabeges kapitalandel uppgår till 18,5 procent samt antal aktier till 4 042 649 stycken				6
AIK Hockey AB under bildande – Fabeges kapitalandel uppgår till 2 procent samt antal aktier tilll 41 000 stycken				1
Andelar i Brf				0
Dotterbolagen
Arenabolaget i Solna AB – Fabeges kapitalandel uppgår till 16,7 procent samt antal aktier till 167 stycken				176
	Swedish Arena Management AB – Fabeges kapitalandel uppgår till 16,7 procent samt antal aktier till 167 stycken			0
Summa				183

⁵⁾ Fabege bedriver fi nansiell verksamhet i ett intresseföretag. Verksamheten består i att bedriva fi nansieringsverksamhet genom upptagande av lån på kapitalmarknaden samt utlåningsverksamhet genom utgivande av kontantlån. Svensk Fastighetsfi nansiering AB (SFF) ägs gemensamt av Fabege, Wihlborgs och Peab. Fabeges ägarandel uppgår till 33,33 procent. Avsikten är att bredda basen i bolagets fi nansiering med en ny fi nansieringskälla. I december 2011 lanserade SFF ett obligationsprogram med en total ram om 5 Mdkr. Via programmet lånar Fabege 1 045 Mkr på kapitalmarknaden. Obligationerna är säkerställda med pantbrev i fastigheter.

Not 20 Andra långfristiga fordringar

	Koncernen		Moderbolaget
	2012	2011	2012	2011
Förfallotidpunkt:
mellan 1–5 år efter balansdagen	157	107	–	4
senare än 5 år från balansdagen	–	–	–	–
Summa	157	107	–	4

Koncernen

Andra långfristiga fordringar avser främst reversfordringar mot andra delägda bolag.

Not 21 Kundfordringar

	Koncernen
Åldersfördelning – förfallna kundfordringar	2012	2011
0 – 30 dagar	23	10
31 – 60 dagar	1	2
61 – 90 dagar	2	4
> 90 dagar	14	7
Varav reserverat	–10	–8
Summa	30	15

Not 22 Övriga fordringar

I koncernen fi nns en kortfristig fordran på intressebolaget Oscarsborg om 137 Mkr (0) samt reverser med förfall inom ett år om 75 Mkr (0).

Not 23 Eget kapital

		Utestående aktier Registrerade aktier
Antal aktier vid årets ingång	162 225 084	165 391 572
Indragning av återköpta aktier	–	–
Avyttring egna aktier	1 330 374	–
Summa	163 555 458	165 391 572

Alla aktier har lika rösträtt, en röst per aktie.

En akties kvotvärde uppgår till 30:82 kr.

Föreslagen utdelning per aktie, 3:00 kr.

För övriga förändringar i eget kapital hänvisas till rapporten förändringar i eget kapital, för koncernen respektive moderbolaget.

Not 24 Checkräkningskredit

	Koncernen		Moderbolaget
	2012	2011	2012	2011
Beviljad kreditlimit	120	120	120	120
Outnyttjad del	–120	–120	–120	–120
Utnyttjad del	0	0	0	0

Not 25 Skulder fördelade på förfallotidpunkter

	Koncernen		Moderbolaget
Räntebärande skulder	2012	2011	2012	2011
Förfallotidpunkt upp till 1 år från balansdagen	6 650	3 234	6 610	3 219
Förfallotidpunkt mellan 1 och 5 år från balansdagen	6 883	9 545	5 717	9 096
Förfallotidpunkt senare än 5 år från balansdagen	4 502	3 976	4 502	3 976
Summa	18 035	16 755	16 829	16 291

Ej räntebärande skulder beräknas förfalla till betalning inom ett år. För ränteförfallostruktur, se not 3.

Not 26 Derivatinstrument

		Koncernen		Moderbolaget
	2012	2011	2012	2011
Kortfristigt övervärde	–	–	–	–
Långfristigt övervärde	–	–	–	–
Summa övervärde	–	–	–	–
Kortfristigt undervärde	–33	–	–33	–
Långfristigt undervärde	–821	–664	–821	–664
Summa undervärde	–854	–664	–854	–664
Totalt	–854	–664	–854	–664

Koncernen tillämpar ej säkringsredovisning se avsnitt "Finansiella instrument" i not 2 Redovisningsprinciper. Derivatinstrument klassifi ceras som räntebärande skulder i balansräkningen och värderas löpande till verkligt värde enligt nivå 2, IFRS 7 punkt 27a, med undantag av de stängningsbara swaparna som värderas enligt nivå 3, IFRS 7. Se vidare not 2. Värdeförändringar redovisas i resultaträkningen på separat rad, Värdeförändringar räntederivat. Sedan 2006 tillämpas IAS 39 även i moderbolaget.

		Koncernen		Moderbolaget
IFRS, nivå 3	2012	2011	2012	2011
Ingående anskaffningsvärde	–532	–250	–532	–250
Förvärv/Investeringar	–77	–56	–77	–56
Värdeförändringar	–233	–282	–233	–282
Förfall	–	56	–	56
Utgående anskaffningsvärde	–842	–532	–842	–532
Bokfört värde	–842	–532	–842	–532

Värdeförändringen om –233 Mkr (–282) avser i sin helhet derivatinstrument som bolaget innehar vid årets utgång och framgår av rapport över totalresultat.

Not 27 Uppskjuten skatteskuld/fordran

	Koncernen		Moderbolaget
Räntebärande skulder	2012	2011	2012	2011
Uppskjuten skatt har beräknats på:
– Underskottsavdrag	–1 020	–1 148	–52	–86
– Skillnad bokfört värde och skatte mässigt värde avseende fastigheter	1 799	1 708	–	–
– Derivatinstrument	–189	–175	–188	–175
– Övrigt	–2	5	–	–
Netto, Uppskjuten skattefordran/skuld	588	390	–240	–261

Negativa belopp ovan avser uppskjuten skattefordran.

De totala värderade underskottsavdragen i koncernen uppgår till cirka 4,6 Mdkr (4,4), vilka beaktas vid beräkning av uppskjuten skatt. Se även avsnittet om skatt i förvaltningsberättelsen, sidan 63.

Not 28 Avsättningar

Av totala avsättningar 143 Mkr (195) avser 23 Mkr (78) bedömda åtaganden relaterade till hyresgarantier sålda fastigheter. Övriga belopp avser stämpelskatter på fastigheter vilka förfaller till betalning då fastigheter säljs, 36 Mkr (34).

	Hyres garantier	Övrigt	Avsatt till pension	Total
Per 2012-01-01	78	34	83	195
Årets avsättningar	–	2	1	3
Utnyttjats/betalats under året	–55	–	–	–55
Per 2012-12-31	23	36	84	143

Avsättningar består av
Långfristig del	0	36	84	120
Kortfristig del	23	–	–	23
Summa	23	36	84	143

Hyresgarantier

Hyresgarantierna har en återstående löptid upp till 1 år. Kriterier för bedömning av avsättningens storlek framgår av not 4.

Avsatt till pension

Åtaganden beträffande avgiftsbestämda pensionsplaner fullgörs genom betalningar till fristående myndigheter eller företag vilka administrerar planerna. Ett antal anställda i Fabege har förmånsbestämda ITP-planer med fortlöpande inbetalningar till Alecta. Dessa klassifi ceras som förmånsbestämda pensionsplaner som omfattar fl era arbetsgivare. Då det inte föreligger tillräcklig information för att redovisa dessa planer som förmånsbestämda redovisas dessa som avgiftsbestämda planer. Det är oklart hur ett överskott eller underskott i planen kan komma att påverka storleken på framtida avgifter för det individuella företaget och för planen som helhet. Alecta är ett ömsesidigt företag som å ena sidan styrs av Försäkringsrörelselagen och å andra sidan av vad kollektivavtalsparterna bestämmer.

Årets avgifter för pensionsförsäkringar som är tecknade i Alecta uppgår till cirka 3 Mkr (3). Alectas överskott kan fördelas till försäkringstagarna och/ eller de försäkrade. Vid utgången av 2012 uppgick Alectas överskott i form av den kollektiva konsolideringsnivån till 129 procent (113). Den kollektiva konsolideringsnivån utgörs av marknadsvärdet på Alectas tillgångar i procent av försäkringsåtagandena beräknade enligt Alectas försäkringstekniska beräkningsantaganden, vilka inte överensstämmer med IAS 19.

Fabege har en PRI-skuld, vilken är en förmånsbestämd pensionsplan. Dock görs inga nya inbetalningar till PRI. Förmånsbestämda pensionsförpliktelser som redovisas i balansräkningen utgör nuvärdet av förmånsbestämda pensionsförpliktelser. Eventuella aktuariella vinster/förluster redovisas över resultaträkningen till den del de ligger utanför korridoren. Från och med 2013 kommer Fabege att tillämpa den ändrade IAS 19 där den huvudsakliga förändringen för Fabege är att den så kallade korridorregeln försvinner. Det innebär att alla aktuariella vinster och förluster redovisas i övrigt totalresultat när de uppstår. En annan förändring är att en räntesats tillämpas och beräknas på nettot av pensionsskulden och förvaltningstillgångarna, istället för olika räntesatser för skulden och tillgångarna. Borttagandet av korridoren medför för Fabege att den redovisade pensionsskulden inklusive löneskatt ökar med 23 Mkr per den1/1 2013 (17 Mkr per den 1/1 2012).

Moderbolagets avsättning till pension avser en PRI-skuld.

Not 29 Övriga skulder

Posten inkluderade 2012 främst skuld vid förvärv av fastighet om 7 Mkr (67).

Not 30 Upplupna kostnader och förutbetalda intäkter

		Koncernen		Moderbolaget
	2012	2011	2012	2011
Förskottsbetalda hyror	280	279	–	–
Upplupna räntekostnader	81	53	82	52
Övrigt	132	136	24	29
Summa	493	468	106	81

Not 31 Ställda säkerheter och eventualförpliktelser

Koncernen		Moderbolaget
Ställda säkerheter	2012	2011	2012	2011
Fastighetsinteckningar	13 182	12 439	–	–
Aktier i dotterbolag	2 253	1 977	–	–
Reverser	–	–	15 334	13 107
Summa	15 435	14 416	15 334	13 107
Eventualförpliktelser
Borgensförbindelser tff dotterbolag	–	–	3 523	2 967
Pågående skatteärenden	804	2 680	–	–
Borgensförbindelser och åtaganden tff intresseföretag	1 175	472	1 175	472
Övrigt	145	224	166	244
Summa	2 124	3 376	4 864	3 683

Koncernen har pensionsutfästelser om 32 Mkr (34) som tryggas genom pensionsstiftelse. Solvensgraden i pensionsstiftelsen uppgår till 125 procent (126). Avsättning har inte skett eftersom pensionsutfästelsen till fullo täcks av stiftelsens tillgångar.

Angående pågående skatteärenden, se avsnittet i förvaltningsberättelsen sidan 63.

Not 32 Erlagd ränta

Under året uppgick erlagd ränta i koncernen till 680 Mkr (636), varav 35 Mkr (27) har aktiverats i investeringsverksamheten. I moderbolaget har ingen ränteaktivering skett.

Not 33 Förändringar av rörelsekapital

	Koncernen		Moderbolaget
	2012	2011	2012	2011
Förändring enl. balansräkning	–218	1 210	130	–120
Förändring fordringar resp. skulder avseende ränteintäkter, utdelningar
och räntekostnader	–29	–12	–29	–9
Summa	–247	1 198	101	–129

Not 34 Likvida medel

Likvida medel utgörs av kassa och bank. Koncernens outnyttjade checkräkningskrediter, som ej ingår i likvida medel uppgår till 120 Mkr (120).

Not 35 Transaktioner med närstående

Erik Paulsson tillsammans med familj och bolag har ett bestämmande infl ytande i Hansan AB. Under 2012 har konsulttjänster om 3 Mkr (3) köpts in. Hansan har betalt en lokalhyra om 0 Mkr (1) till Fabege.

Fordringar hos Projektbolaget Oscarsborg AB uppgick per 2012-12-31 till 137 Mkr (87). 2012 genomfördes försäljningen av del av fastigheten Hammarby Gård 7 till Oscar Properties, som representeras av Fabeges styrelseledamot Oscar Engelbert. Köpeskillingen uppgick till 265 Mkr med ett beräknat resultat om 112 Mkr.

Svensk Fastighetsfi nansiering AB (SFF) ägs gemensamt av Fabege, Wihlborgs och Peab. Fabeges ägarandel uppgår till 33,3 procent. Avsikten är att bredda basen i bolagets fi nansiering med en ny fi nansieringskälla. I december 2011 lanserade SFF ett obligationsprogram med en total ram om 5 Mdkr. Via programmet lånar Fabege 1 045 Mkr samt Visio 1 205 Mkr på kapitalmarknaden. Obligationerna är säkerställda med pantbrev i fastigheter. Fabege har reverser om 75 (0) Mkr utställda till SFF.

Reverser om 176 Mkr är utställda till intressebolaget Visio.

Fabege har en reversfordran om 128 Mkr på Arenabolaget i Solna KB. Fabege har även en reversfordran om 101 Mkr (22) på Swedish Arena Management KB.

Not 36 Utdelning per aktie

De utdelningar som fastställdes på årsstämma och betalades ut under 2012 respektive 2011 uppgick till 3,00 kr per aktie och 3,00 kr per aktie. Vid årsstämman den 21 mars 2013 kommer en utdelning avseende 2012 om 3,00 kr per aktie, totalt 496 174 716 kronor, att föreslås. Utdelningsbeloppet är beräknat på antal utestående aktier per 2013-02-20, det vill säga 165 391 572 aktier. Det totala utdelningsbeloppet kan komma att förändras fram till och med avstämningstidpunkten beroende på återköp av aktier.

Not 37 Fastställande av årsredovisning

Årsredovisningen fastställdes av styrelsen och godkändes för utgivning den 25 februari 2013.

Årsstämma hålls den 21 mars 2013.

Not 38 Nettoomsättning

Moderbolagets intäkter består främst av koncernintern fakturering.

Not 39 Rörelsens kostnader

		Moderbolaget
	2012	2011
Personalkostnader	–50	–61
Administrations- och driftskostnader	–129	–131
Avskrivning inventarier	–1	–1
Summa	–180	–193

Not 40 Resultat från aktier och andelar i koncernföretag

		Moderbolaget
	2012	2011
Nedskrivning av aktier i dotterbolag	–336	–
Koncernbidrag	338	65
Anticiperad utdelning på aktier	800	2 000
Summa	802	2 065

Not 41 Aktier och andelar i koncernföretag

	Moderbolaget
	2012	2011
Ingående anskaffningsvärde	14 319	14 319
Förvärv och tillskott	0	–
Försäljning	–	–
Utgående ackumulerade anskaffningsvärden	14 319	14 319
Ingående nedskrivningar	–991	–991
Nedskrivning	–336	–
Utgående ackumulerade nedskrivningar	–1 327	–991
Bokfört värde	12 992	13 328

Direktägda dotterbolag

Namn/Org nr	Säte	Kapital andel i % 1)	Bokfört värde
Hilab Holding Stockholm AB 556670-7120	Stockholm	100	10 126
LRT Holding Company AB 556647-7294	Stockholm	100	2 790
Fabege Holding Solna 556721-5289	Stockholm	100	0
Fabege V48 556834-3437	Stockholm	100	0
Fabege V12 AB 556747-0561	Stockholm	100	76
Summa			12 992

1) Är även överensstämmande med andelen av rösterna för totalt antal aktier.

Angiven kapitalandel inkluderar andra koncernbolags andel. Totalt fi nns i koncernen 194 bolag (184).

Not 42 Arvode och ersättningar till revisorer

Till bolagets revisorer har följande ersättning utgått:

Arvode och kostnadsersättning, tkr

	Koncernen		Moderbolaget
	2012	2011	2012	2011
Deloitte
revisionsuppdrag1)	2 934	3 183	2 934	3 183
annan revisionsverksamhet	374	245	374	245
skatterådgivning	153	531	153	531
övriga tjänster	39	17	39	17
Summa	3 500	3 976	3 500	3 976

1) Med revisionsuppdrag avses granskning av årsredovisningen och bokföringen samt styrelsens och verkställande direktörens förvaltning, övriga arbetsuppgifter som det ankommer på bolagets revisor att utföra samt rådgivning eller annat biträde som föranleds av iakttagelser vid sådan granskning eller genomförandet av sådana övriga arbetsuppgifter.

Not 43 Händelser efter balansdagen

Efter årsskiftet avyttrades 1 836 114 antal egna aktier. Bolaget har därefter inga egna aktier kvar i eget förvar.

I januari har Jernhusen påkallat sin option att sälja del av innehaven i Arenabolaget i Solna KB och Swedish Arena Management KB till Fabege. Optionen innebär att Fabege ökar sin ägarandel i respektive bolag med 6,1 procent. Tillträde sker i april 2013. Efter förvärvet uppgår Fabeges ägarandel i ovanstående bolag till 22,8 procent.

Fabege AB emitterade den 5 februari 2013 ett obligationslån om 1 170 Mkr med säkerhet i fastigheten Solna Uarda 5 i Arenastaden. Emissionen gjordes genom en treårig obligation om totalt 1 170 Mkr fördelad på 300 Mkr med en fast ränta om 3,70 procent och 870 Mkr som löper med rörlig ränta om STIBOR 3m + 2,15 procent. Fabege AB kommer att ansöka om notering av obligationerna på Nasdaq OMX Stockholm.

Bolagsstyrningsrapport

Fabege är ett svenskt publikt aktiebolag med säte i Stockholm. Till grund för bolags styrning ligger bolagsordningen, aktiebolagslagen samt andra tillämpliga lagar och regelverk. Fabege tillämpar Svensk kod för bolagsstyrning (Koden) vars övergripande syfte är att bidra till förbättrad styrning av svenska bolag.

Bolagsstyrning i Fabege

Ansvaret för styrning, ledning och kontroll av Fabeges verksamhet fördelas mellan aktieägarna på årsstämman, styrelsen och verkställande direktören. Fabege arbetar löpande med att uppnå en än mer eff ektiv och ändamålsenlig styrning av bolaget.

AKTIEÄGARNA

Fabeges aktie är noterad på Nasdaq OMX Stockholm. Aktiekapitalet uppgår till 5 097 Mkr fördelat på 165 391 572 aktier. Av dessa uppgår Fabeges eget innehav till 1 836 114 aktier motsvarande 1,1 procent av antalet registrerade aktier. I Fabege har samtliga aktier samma rösträtt, vilket innebär att möjligheten att utöva ägarinfl ytande överensstämmer med respektive aktieägares kapitalandel i bolaget. Följande ägare innehar, direkt eller indirekt, aktier som representerar en tiondel eller mer av röstetalet för samtliga aktier i bolaget:

Innehav 2012-12-31	Andel av röstetalet, %
Brinova Inter AB	15,1

Fabeges ägarstruktur framgår av sidan 96.

BOLAGSORDNING

Bolagsordningen för Fabege föreskriver att bolaget ska förvärva, förvalta, förädla och avyttra fastigheter. Styrelsen har sitt säte i Stockholm. I övrigt regleras i bolagsordningen bestämmelser om antal aktier, antal styrelseledamöter och revisorer samt bestämmelser om årsstämman. Bolags ordningen återfi nns i sin helhet på www.fabege.se.

ÅRSSTÄMMA

Årsstämman är bolagets högsta beslutande organ. Aktieägare, som vill delta i förhandlingarna vid årsstämma, ska dels vara upptagen i utskrift av hela aktieboken avseende förhållandena fem vardagar före årsstämman, dels göra anmälan till bolaget för sig och högst två biträden senast kl 16.00 den dag som anges i kallelsen till årsstämman.

VALBEREDNING

Valberedningen är bolagsstämmans organ för beredning av stämmans beslut i tillsättningsfrågor. Valberedningens uppgift är att utarbeta förslag avseende stämmoordförande, styrelseordförande, styrelse, styrelsearvoden, revisorer, revisionsarvoden samt eventuella förändringar i principer för utseende av valberedning.

Förslaget på styrelsearvode ska vara fördelat på styrelseordförande, ledamöter samt utskottsarbete.

STYRELSE

Styrelsen svarar enligt aktiebolagslagen för bolagets organisation och förvaltning av bolagets angelägenheter. Styrelsen ska fortlöpande bedöma bolagets och koncernens

Förvaltning Förädling

STYRNINGSSTRUKTUR

• Protokollföring Revisorer Valberedning VD Årsstämma Revisionsutskott Styrelse

ekonomiska situation. Styrelsens huvuduppgift är att för ägarnas räkning förvalta bolagets angelägenheter på ett sådant sätt att ägarnas intresse av långsiktigt god kapitalavkastning tillgodoses. Fabeges styrelse ska bestå av åtta ledamöter.

Arbetsordning och instruktioner

Styrelsen i Fabege AB fastställer årligen en arbetsordning inkluderande instruktioner för arbetsfördelning och rapportering, att utgöra ett komplement till aktiebolagslagens bestämmelser, Fabeges bolagsordning och Koden.

Utöver det som allmänt gäller enligt aktiebolagslagen reglerar arbetsordningen bland annat följande:

• Antalet styrelsemöten (normalt sex ordinarie möten utöver konstituerande)
• Formerna för extra möten och per capsulam möten
• Punkter som ska fi nnas med på agendan på respektive möte
• När styrelsematerial ska vara tillgängligt

Transaktion

• Styrelsens uppgift er
• Styrelseordförandens särställning inom styrelsen och de särskilda uppgift er som följer med detta
• Utnämning av revisionsutskott samt angivande av utskottets uppgift er
• Formerna för beredning av ersättningsfrågor
• Styrelsens delegering av beslutanderätt
• Revisorernas avrapportering, möten med revisorerna

Bokslutskommunikén behandlas av styrelsen på styrelsemöte samma dag som rapporten släpps till marknaden. Övriga delårsrapporter delegeras till VD och behandlas på närmast eft erföljande styrelsemöte. Styrelsens ledamöter ges dock alltid tillfälle att läsa, lämna synpunkter på och godkänna samtliga rapporter innan de publiceras.

Frågor avseende ersättning till bolagsledningen

Fabeges styrelse har inte något särskilt ersättningsutskott. Hela styrelsen utom verkställande direktören fullgör de arbetsuppgift er som åvilar ett ersättningsutskott och deltar således i beredning och beslut av ersättningsfrågor.

REVISION

Bolagets revisor ska enligt aktiebolagslagen granska bolagets årsredovisning och bokföring samt styrelsens och VDs förvaltning. Revisorn ska eft er varje räkenskapsår lämna en revisionsberättelse till årsstämman. Revisorer utses och arvoderas enligt beslut på ordinarie årsstämma eft er förslag från valberedningen.

På årsstämman 2009 utsågs revisionsfi rman Deloitte till revisorer med auktorise rade revisor Svante Forsberg som huvudansvarig för revisionen för perioden fram till årsstämman 2013. Svante Forsberg har vid sidan av Fabege revisionsuppdrag i följande större företag: Alliance Oil, Anticimex, Black Earth Farming, Cinnober, Diligentia, Lannebo Fonder, Skandia Liv och Swed bank. Han har inga uppdrag i bolag vilka är närstående till Fabeges större ägare eller verkställande direktör. Deloitte har vid sidan av sitt uppdrag som vald revisor även bistått Fabege i revisionsnära uppdrag främst relaterade till skatte- och redovisningsfrågor.

REVISIONSUTSKOTT

Styrelsen har inom sig utsett ett revisionsutskott. Utskottet är styrelsens förlängda arm för övervakning av frågor som rör redovisning, revision och fi nansiell rapportering. Uppdraget omfattar behandling av frågor som verksamhetens risker och riskhantering, intern kontroll (miljö, utformning och genomförande), redovisningsprinciper och ekonomisk uppföljning och rapportering samt revisionens utförande. Utskottet träff ar löpande ledande befattningshavare för att diskutera och bilda sig en uppfattning om hur bolagets väsentliga processer fungerar ur ett internt kontrollperspektiv. Ledamöter na tar del av samtliga delårsrapporter. Bokslutskommunikén, bolagsstyrningsrapporten och förvaltningsberättelsen diskuteras särskilt vid utskottets möte i början av varje år. Utskottet träff ar också löpande bolagets revisorer för att informera sig om revisionens inriktning, omfattning och resultat. Revisionsutskottet har en särskild arbetsordning som årligen prövas och fastställs av styrelsen. Fabeges revisionsutskott uppfyller Kodens krav på sammansättning och ledamöterna besitter kompetens och erfarenhet i redovisningsfrågor och andra frågor inom utskottets ansvarsområde.

BOLAGSLEDNING Verkställande direktör

Verkställande direktören är ansvarig för den operativa styrningen, har ansvaret för att sköta den löpande förvaltningen och leda verksamheten i enlighet med styrelsens riktlinjer, anvisningar och beslut.

Utöver den ansvarsfördelning som gäller allmänt enligt aktiebolagslagen reglerar instruktionen för VD bland annat följande:

• Verkställande direktörens uppgift och skyldighet att tillse att styrelsen erhåller information och nödvändigt beslutsunderlag.
• Verkställande direktörens roll som föredragande på styrelsemötena.
• Verkställande direktörens uppgift och skyldighet att fortlöpande tillse att nödvändig information inhämtas från varje bolag inom koncernen.
• Verkställande direktörens uppgift och skyldighet att övervaka eft erlevnaden av styrelsens beslut avseende mål, aff ärsidé, strategiska planer, etiska och andra riktlinjer samt vid behov föreslå styrelsen översyn av dessa.
• Ärenden som alltid ska underställas styrelsen såsom större förvärv, försäljningar eller större investeringar i befi ntliga fastigheter.

Fabeges Uppförandekod

I Fabeges målsättning ingår att upprätthålla långsiktiga relationer med företagets intressenter, erbjuda en sund arbetsmiljö för medarbetare samt upprätthålla hög affärsmoral i verksamheten. Uppförandekoden tydliggör Fabeges ställningstagande i frågor som rör mänskliga rättigheter, arbetsvillkor, miljö, affärsetik och kommunikation.

En självklar grund för Uppförandekoden är att Fabege ska respektera tillämpliga lagar och andra föreskrifter, god affärssed och praxis samt följa internationella normer för mänskliga rättigheter, arbete och miljö i enlighet med FNs Global Compacts tio principer.

Uppförandekoden omfattar alla Fabeges medarbetare oavsett position. Styrelse och koncernledning har ett särskilt ansvar att verka för tillämpningen av Uppförandekoden. Innehållet revideras och följs upp årligen av företagets koncernledning. Alla chefer med personalansvar ansvarar för att säkerställa att Uppförandekoden är känd och efterlevs inom dennes avdelning/ansvarsområde. Alla medarbetare har tillgång till Fabeges samtliga policydokument via företagets intranät.

Uppförandekoden i sin helhet fi nns tillgänglig på www.fabege.se.

• Verkställande direktörens uppgift och skyldighet att tillse att Fabege iakttar de skyldigheter beträff ande information m.m. som följer av Fabeges noteringsavtal med Nasdaq OMX Stockholm.

Arbetsordningen innehåller även en särskild rapporteringsinstruktion som reglerar innehåll och tider för rapportering till styrelsen.

Koncernledning

Verkställande direktören leder koncernledningens arbete och fattar beslut i sam råd med övriga ledningsmedlemmar. Koncernledningen utför tillsammans den operativa styrningen och leder verksamheten och den löpande förvaltningen i enlighet med styrelsens riktlinjer, an visningar och beslut.

Grunden till framgång är motiverade medarbetare. I syft e att skapa de bästa förutsättningarna för detta ska Fabeges koncernledning fastställa och förankra tydliga ramar och mål för verksamheten. Koncernledningen ska skapa förutsättningar för medarbetarna att nå uppsatta mål genom att:

• Tydligt kommunicera färdriktning och mål.
• Utifrån företagets samlade kompetens fatta inriktningsbeslut.
• Coacha, entusiasmera och skapa arbetsglädje och positiv energi.
• Löpande följa upp och ge återkoppling på uppsatta mål.

Operativa koncernledningsmöten hålls varje vecka. En gång i månaden hålls protokollförda beslutsmöten. Under mötena behandlas strategiska och operativa frågor som fastighetsaff ärer, uthyrning, marknadsutveckling, organisation samt månads- och kvartalsuppföljning. Vid mötena deltar också VDs assistent.

Verksamhetsområden

Fabeges operativa verksamhet bedrivs inom tre områden; Förvaltning, Förädling och Transaktion. Respektive verksamhetsområdes chef är medlem av koncernledningen. Ansvaret för den operativa styrningen och uppföljningen åvilar respektive verksamhetschef. Fabeges verksamhet är målstyrd på alla nivåer. Målen bryts ned, utvecklas och förankras inom respektive verksamhetsområde och ned på medarbetarnivå. Mätning och uppföljning sker regelbundet.

AVVIKELSER I FÖRHÅLLANDE TILL KODEN

Tillämpning av Koden bygger på principen följ eller förklara, vilket innebär att samtliga regler inte alltid måste följas och det innebär inte något brott mot Koden att avvika från en eller fl era enskilda regler om motiv fi nns och förklaras. Fabege avviker från Koden när det gäller att hela styrelsen har träff at bolagets revisorer utan närvaro av verkställande direktören eller annan person från bolagsledningen. Styrelsen har eft er avstämning med bolagets revisor inte funnit behov av ett sådant möte, bland annat på grund av att revisorerna vid fl era tillfällen avrapporterat till revisionsutskottet utan närvaro av verkställande direktören.

Bolagsstyrningen 2012

ÅRSSTÄMMAN

Årsstämman hölls i Stockholm den 29 mars 2012. Till ordförande att leda stämman valdes Erik Paulsson. Vid stämman var aktieägare med sammanlagt 77,9 miljoner aktier motsvarande 48,0 procent av antalet röster representerade.

Fullständigt protokoll från bolagsstämman fi nns tillgängligt på www.fabege.se. Stämman fattade bland annat följande beslut:

Val av styrelseledamöter samt beslut om styrelsearvode (förslag från val beredningen)

Beslutades att antalet styrelseledamöter ska vara åtta och att omvälja Oscar Engelbert, Eva Eriksson, Christian Hermelin, Märtha Josefsson, Pär Nuder, Mats Qviberg, Erik Paulsson och Svante Paulsson. Till sty relseordförande valdes Erik Paulsson. Stäm man beslutade att arvoden till styrelsen för 2012 utgår med totalt 2 555 tkr (2 755).

Utdelning, kontant (förslag från styrelsen) Utdelning fastställdes till 3:00 kr med avstämningsdag 3 april 2012.

Principer för utseende av valberedning (förslag från valberedningen)

Fastställdes principer för utseende av valberedning samt vilka förslag som valberedningen ska arbeta fram. Valberedningen ska utgöras av representanter för de fyra största ägarna.

Ersättning till bolagsledningen

Beslutades om oförändrade riktlinjer för ersättning till bolagsledningen. Se vidare sidan 86.

Bemyndigande om återköp av egna aktier (förslag från styrelsen)

Beslutades att ge styrelsen bemyndigande att, längst intill nästa årsstämma, förvärva och överlåta aktier. Förvärv får ske av högst det antal aktier som vid varje tidpunkt motsvarar 10 procent av totalt antal utestående aktier. Överlåtelse får ske av samtliga egna aktier som bolaget innehar.

REVISION

Revisorerna rapporterade sina observationer och presenterade samtidigt sin syn på kvaliteten på den interna kontrollen inom Fabege på styrelsemötet i februari 2013. Revisorerna har deltagit och avrapporterat på samtliga möten med revisionsutskottet (fyra under 2012). Under året har även avrapportering skett till bolagsledningen.

Arvode till bolagets revisorer framgår av not 42 på sidan 82.

VALBEREDNINGEN

I enlighet med årsstämmans beslut har de fyra största aktieägarna erbjudits plats i Fabeges valberedning och den 21 september 2012 off entliggjordes valberedningen. Eft er ägarförändring off entliggjordes en ny valberedning den 26 oktober 2012. Valberedningen består av följande ledamöter: Bo Forsén (Brinova Fastigheter AB), Mats Qviberg (Investment AB Öresund), Eva Gottfridsdotter-Nilsson (Länsförsäkringar fondförvaltning) och Anders Rydin (SEB Fonder). Tillsammans representerar valberedningen cirka 30,0 procent av rösterna i Fabege per 31 januari 2013.

Valberedningen har hållit två protokollförda möten samt däremellan hållit löpande kontakt. Som underlag för sitt arbete har valberedningen träff at styrelsens ordförande och tagit del av dennes syn på styrelsearbetet. Kontakt har även tagits med övriga styrelseledamöter, bolagets revisionsutskott samt bolagets revisor i syft e att få en bra bild av styrelsearbetet. Valberedningen har diskuterat styrelsens storlek och sammansättning, bland annat vad avser branscherfarenhet, kompetens, behovet av kontinuitet och förnyelse i styrelsearbetet. Valberedningen har också diskuterat och beaktat frågan kring styrelseledamöternas oberoende (se nedan angående beskrivning av Styrelsen).

Valberedningens förslag 2013

Valberedningen föreslår omval av Eva Eriksson, Christian Hermelin, Märtha Josefsson, Pär Nuder, Erik Paulsson, Svante Paulsson och Mats Qviberg samt nyval av Gustaf Hermelin. Därmed föreslår valberedningen åtta styrelseledamöter. Gustaf Hermelin är att beakta som oberoende i förhållande till bolaget och beroende i förhållande till bolagsledningen och större aktieägare. De till omval föreslagna styrelseledamöternas beroende framgår av vidstående tabell. Sammantaget uppfyller den föreslagna styrelsen Kodens regler för oberoende ledamöter. Vidare föreslår valberedningen val av Deloitte med Kent Åkerlund som huvudansvarig revisor.

På bolagets hemsida återfi nns valberedningens redogörelse för hur dess arbete har bedrivits samt förslag inför årsstämman 2013. Valberedningens förslag framgår även av kallelsen till årsstämman 2013.

STYRELSEN

Styrelsens sammansättning 2012

Till styrelsen valdes åtta ledamöter på årsstämman 2012. Därmed minskades styrelsen med en ledamot. På årsstämman valdes Erik Paulsson till styrelsens ordförande. Fabeges ekonomi- och fi nanschef Åsa Bergström är styrelsens sekreterare.

I Fabeges styrelse eft ersträvas kompetens och erfarenhet som är av stor betydelse för att stödja, följa och kontrollera verksamheten i ett ledande fastighetsbolag i Sverige. Hos ledamöterna eft ersträvas bland annat kunskaper om fastigheter, fastighetsmarknaden, fi nansiering och aff ärsutveckling. Ett fl ertal av styrelsens ledamöter har, direkt och indirekt, väsentliga egna investeringar i Fabege-aktier. Fabeges styrelse uppfyller kraven om oberoende ledamöter enligt Koden.

Styrelsearbetet 2012

Styrelsen har under 2012 haft totalt tolv styrelsemöten varav sex ordinarie möten, ett konstituerande möte och fem per capsulam möten. På agendan fi nns ett antal stående punkter: Finansiell och operativ avrapportering, beslut om förvärv, investeringar och försäljningar, aktuella marknadsfrågor, personalfrågor samt avrapportering från revisionsutskottet. Utöver dessa har styrelsen behandlat ett antal särskilda frågor (se fi gur på sidan 87).

Styrelsen har under 2012 fattat beslut om fl era större transaktioner och investeringar i befi ntlig fastighetsportfölj. Totalt under 2012 har fem fastigheter avyttrats för 1 448 Mkr. Resterande 50 procent av en sedan tidigare delägd fastighet förvärvades för 150 Mkr. Beslut fattades om investeringar på cirka 2,4 Mdkr avseende utveckling och förädling av fastigheter i befi ntligt bestånd. Därutöver fattades beslut om förvärv av 29,9 procent av

aktierna i Catena AB. I slutet av året genomfördes en styrelseutvärdering som visade på ett väl fungerande styrelsearbete. Resultatet diskuterades vid styrelsemötet i februari 2013.

Arvode till styrelsen

Arvode till styrelsen utgår enligt beslut på årsstämman och för 2012 uppgick arvodet till totalt 2 555 tkr, varav ordförande erhållit 400 tkr samt en extra ersättning för arbete i projekt om 835 tkr, övriga ledamöter, utom VD, 200 tkr samt 120 tkr för arbete i styrelsens revisionsutskott varav ordföranden erhåller 60 tkr och ledamöter 30 tkr.

Ersättning till bolagsledningen

Styrelsen beslutade i enlighet med av årsstämman fastställda principer för ersättning och andra anställningsvillkor för bolagsledningen om verkställande direktörens ersättning och övriga anställningsvillkor. Styrelsen genomförde under året en uppföljning av att principerna för ersättning till ledande befattningshavare eft erlevs.

Ersättningen ska vara marknadsmässig och konkurrenskraft ig. Ansvar och utförda prestationer som sammanfaller med aktieägarnas intressen ska refl ekteras i ersättningen. Den fasta lönen omprövas varje år. Ersättning utöver fast lön, som belönar målrelaterade prestationer, kan utgå. Sådan ersättning ska bero av i vilken utsträckning i förväg uppställda mål uppfyllts inom ramen för bolagets verksamhet. Målen omfattar såväl fi nansiella som icke fi nansiella kriterier. Eventuell ersättning utöver den fasta lönen ska vara max-

						Närvaro
Styrelsen 2012	Invald år	Oberoende gente mot bolaget och bolagsledningen	Oberoende gentemot större aktieägare	Arvode, tsek	Styrelse	Revisions utskott
Erik Paulsson, ordförande	1998	NEJ	NEJ	1 235	11
Göte Dahlin, ledamot1)	2000	JA	JA	–	3	1
Oscar Engelbert, ledamot	2010	NEJ	JA	200	11
Eva Eriksson, ledamot2)	2011	JA	JA	230	12	3
Christian Hermelin, ledamot	2007	NEJ	JA	–	12
Märtha Josefsson, ledamot	2005	JA	JA	260	12	4
Pär Nuder, ledamot	2010	JA	JA	230	9	4
Svante Paulsson, ledamot	2007	JA	NEJ	200	11
Mats Qviberg, vice ordförande	2001	JA	JA	200	12

1) Avgick vid årsstämman 2012.

2) Ledamot av revisionsutskottet sedan årsstämman 2012.

imerad och relaterad till den fasta lönen. Rörlig ersättning kan utgå med maximalt tre (3) månadslöner. Bolagsledningens rörliga ersättning ska vid maximalt utfall inte överstiga en årlig kostnad för bolaget om sammanlagt 2,1 Mkr (exklusive sociala avgift er), beräknat utifrån det antal personer som för närvarande är ledande befattningshavare. Övriga förmåner ska där de förekommer utgöra en begränsad del av ersättningarna.

Ersättningen till VD och bolagsledningen samt övriga förmåner och anställningsvillkor framgår av not 6 på sidan 76. Principerna för ersättning och anställningsvillkor kommer också att presenteras på årsstämman 2013.

Revisionsutskottet

Styrelsen har inom sig utsett ett revisionsutskott som under 2012 bestått av Märtha Josefsson (ordf.), Eva Eriksson och Pär Nuder. Under 2012 hölls fyra möten. Under året lades fortsatt stor vikt vid bolagets interna kontrollsystem. Revisionsutskottet behandlade under året områden som processerna för upphandling av stora projekt, värdering av fastigheter, fastighetstransaktioner, fi nansfunktionen och projektuppföljning. Vidare behandlade utskottet bolagets investeringar i Arenastaden. Särskild vikt lades också på uppföljning av bolagets pågående skatteärenden. Boksluts- och värderingsfrågor behandlades liksom risker inom verksamheten och redovisningen. Vid varje möte lämnade bolagets revisorer rapport från sin granskning under året. Protokollen från revisionsutskottets möten delgavs samtliga styrelseledamöter och utskottets ordförande avrapporterade löpande till styrelsen.

KONCERNLEDNINGEN

Koncernledningen bestod under året av följande personer:

• Christian Hermelin: VD
• Åsa Bergström: Ekonomi- och fi nanschef /vice VD
• Urban Sjölund: Fastighetschef
• Klas Holmgren: Chef Projekt och förädling
• Klaus Hansen Vikström: Chef Aff ärsutveckling

Rapport om intern kontroll avseende den fi nansiella rapporteringen

Den interna kontrollmiljön påverkas av styrelsen, bolagsledningen och bolagets personal och utformas för att ge en rimlig försäkran om att bolagets mål uppnås inom följande kategorier:

• att bolaget har en ändamålsenlig och eff ektiv organisation för verksamheten
• att bolaget har en tillförlitlig fi nansiell rapportering
• att bolaget eft erlever tillämpliga lagar och förordningar

Bolaget använder i sitt arbete det etablerade ramverket "COSO" (Internal Control – Integrated Framework).

KONTROLLMILJÖ

Fabege har en geografi skt samlad organisation och en homogen operativ verksamhet men den legala strukturen är komplex. Verksamheten är kapitalintensiv och karaktäriseras av beloppsmässigt stora fl öden inom hyresintäkter, utgift er för projektverksamhet, köp/försäljning av fastigheter samt fi nansiella kostnader.

Styrelsen har det övergripande ansvaret för att säkerställa god intern kontroll och eff ektiv riskhantering. För att kunna bedriva sitt arbete på ett ändamålsenligt och eff ektivt sätt har styrelsen beslutat om en arbetsordning. Styrelsens arbetsordning syft ar till att åstadkomma en tydlig ansvarsfördelning mellan styrelsen (med dess utskott) och verkställande direktören (med sin koncernledning) för att bland annat åstadkomma en eff ektiv hantering av risker i såväl verksamhet som fi nansiell rapportering. Arbetsordningen uppdateras årligen. Styrelsen genomförde under 2012 sin årliga översyn och fastställde styrelsens arbetsordning, arbetsordningen för revisionsutskottet samt bolagets uppförandekod.

Bolagsledningen ansvarar för att utforma och dokumentera samt upprätthålla och pröva de system/processer liksom interna kontroller som behövs för att bemästra väsentliga risker i redovisningen av den löpande verksamheten. Det operativa ansvaret för intern kontroll åvilar förutom bolagets verkställande direktör och koncernledning också de personer som i sin funktion leder respektive defi nierad kritisk process, funktion eller område.

Policies och riktlinjer styr den fi nansiella rapporteringen. Inom bolaget fi nns policies för exempelvis fi nans, miljö, jämställdhet och information, redovisningsprinciper och bokslutsinstruktioner samt instruktioner för attest- och utanordning. Under 2012 genomfördes en översyn och uppdatering av Fabeges policies. Samtliga policies har föredragits och beslutats i koncernledningen. Information om beslutade policies har också förts vidare ut i organisationen. Därutöver fi nns mer detaljerade riktlinjer och instruktioner som löpande ses över och uppdateras. I maj genomförde Fabege sin första "communication on progress" till FN:s Global Compact. Arbetet med utveckling av bolagets hållbarhetsrapportering fortgår löpande. Hållbarhetsrapporteringen utgör en del av bolagets årsredovisning och kommer från och med 2012 att granskas av bolagets revisorer.

RISKBEDÖMNING

Med utgångspunkt i kontrollmiljön, väsentliga resultat och balansposter samt väsentliga verksamhetsprocesser defi nieras såväl risker som kritiska processer, funktioner och områden. Följande processer, funktioner och områden har defi nierats som kritiska för Fabege:

• Förvärv och försäljning

• Nyuthyrning och omförhandling

• Projekt

• Bokslut och rapportering
• Finans
• Värdering av fastigheter
• Hyresdebitering
• Inköp
• Skatt

Fabeges koncernledning genomför årligen en genomgång och utvärdering av riskområden i syft e att identifi era och hantera risker bland annat i samråd med styrelse och revisionsutskott för avstämning med bolagets revisorer.

KONTROLLAKTIVITETER

De kritiska processerna, funktionerna och områdena beskrivs och dokumenteras med avseende på ansvarsfördelning, risker och kontroller. Instruktioner, rutiner och manualer upprättas, uppdateras och kommuniceras till berörda medarbetare för att tillse att de har aktuell kunskap och adekvata redskap. Åtgärderna syft ar till att införliva riskhanteringen i de dagliga rutinerna. Löpande kontrolleras att policies, riktlinjer och instruktioner eft erlevs. Medarbetare utbildas frekvent för att säkerställa erforderlig kompetens. Under 2012 gjordes en intern översyn av samtliga kritiska processer. Bolaget genomförde också som komplement till den externa revisionen under 2012 en intern granskning av eft erlevnad och kontroller i ett urval av väsentliga processer.

En central controllerfunktion stödjer arbetet med uppföljning av de operativa enheterna – Förvaltning och Förädling. Controlleravdelningen ansvarar för den operativa rapporteringen. Operativ rapportering sker månadsvis och kvartalsvis i enlighet med ett standardiserat rapportpaket. De operativt verksamhetsansvariga

kommenterar/godkänner rapporteringen. Genomgång och uppföljning med verksamhetsansvariga sker löpande under året. Uppföljning sker i jämförelse med budget och prognoser som uppdateras två gånger under året. Sedan 2009 genomförs rullande prognoser tolv månader framåt i tiden.

En central funktion upprättar koncernredovisning samt fi nansiell rapportering i nära samarbete med controllerfunktionen/ de operativa enheterna samt fi nansfunktionen. I det arbetet fi nns inbyggda kontrollaktiviteter genom avstämning med fristående system/specifi kationer av utfall för resultat- och balansposter. Bolagets operativa rapportering står under ständig utveckling och förbättring i såväl innehåll som systemstöd och tillgänglighet för verksamhetsansvariga.

INFORMATION OCH KOMMUNIKATION

Bolagsledningen har ansvar för att informera berörda medarbetare om deras ansvar för att upprätthålla god intern kontroll. Via intranät och informationsmöten hålls medarbetare uppdaterade om styrande policies och riktlinjer.

Kommunikationsavdelningen ansvarar för den externa informationen. IR-arbetet bedrivs eft er principer om löpande och korrekt informationsgivning i enlighet med Nasdaq OMX Stockholms regelverk för emittenter. Ambitionen är att skapa förståelse och förtroende för verksamheten hos investerare, analytiker och andra intressenter. Under 2012 fortsatte arbetet med att förbättra information och tillgänglighet till information på den externa webbplatsen. Informationsgivningen till maknaden har förbättrats och tydliggjorts. Ett betydande utvecklingsarbete genomfördes också avseende bolagets intranät med förbättringar av såväl tillgänglighet som informationsinnehåll. Särskild vikt lades också på att förbättra kommunikationen med bolagets kunder.

UPPFÖLJNING

Internkontrollsystemet behöver förändras över tiden. Detta ska bevakas och uppmärksammas löpande via ledningsarbetet på olika nivåer i bolaget, både genom övervakning av den ansvarige för respektive defi nierad kritisk process, funktion och område och genom löpande utvärdering av internkontrollsystemet.

Utöver fi nansiell rapportering till styrelsen utarbetas, med högre frekvens, mer detaljerade rapporter till ledningen för den inre styrningen och kontrollen. Månadsrapporterna föredras och behandlas vid koncernledningens möten.

Ledningen rapporterar regelbundet till styrelsen i enlighet med instruktionerna för den ekonomiska rapporteringen, vars syft e är att ge information som är relevant, tillräcklig, aktuell och ändamålsenlig.

Till styrelsen rapporterar även revisionsutskottet, som utgör styrelsens förlängda arm i arbetet att övervaka den fi nansiella rapporteringens utformning och tillförlitlighet. Revisionsutskottet har, förutom att ta del av den fi nansiella rapporteringens innehåll och metoder för dess framtagning, tagit del av hur den mer detaljerade och frekventa internrapporteringen används vid utvärdering och ledning av verksamhetens delar, vilkens användning också indikerar kvaliteten på kontrollmiljön. Revisionsutskottet genomför också en löpande genomgång och utvärdering av intern kontroll avseende bolagets kritiska processer. Revisionsutskottet tar regelbundet del av de externa revisorernas granskning av bolagets redovisning och interna kontroll.

Bolagets revisorer granskar den fi nansiella rapporteringen avseende helårsbokslutet samt utför en översiktlig granskning av en delårsrapport.

Styrelsen utvärderar regelbundet den information som ledningen och revisionsutskottet lämnar. Av särskild betydelse är

revisionsutskottets uppdrag att övervaka ledningens arbete med att utveckla den interna kontrollen och att åtgärder vidtas rörande de förslag och eventuella brister som framkommit vid styrelsens, revisionsutskottets eller i de externa revisorernas granskning.

Styrelsen har i sig och genom revisionsutskottet informerat sig om riskområden, riskhantering, fi nansiell rapportering och intern kontroll och diskuterat risker för fel i den fi nansiella rapporteringen eft er samråd med de externa revisorerna.

Revisionsutskottet har under 2012 i sitt arbete med att granska och utvärdera intern kontroll i väsentliga processer inte funnit anledning till att göra styrelsen uppmärksam på några väsentliga brister varken i den interna kontrollen eller i den fi nansiella rapporteringen.

INTERNREVISION

Som komplement till den externa revisionen, arbetar Fabege med självutvärdering av väsentliga processer. Till följd av detta och i beaktande av verksamhetens homogena och geografi skt begränsade karaktär liksom organisationens utformning har styrelsen inte funnit anledning till att inrätta en internrevisionsenhet. Styrelsen har bedömt att den övervakning och granskning som redovisas ovan är tillräcklig för att, tillsammans med den externa revisionen, upprätthålla en eff ektiv intern kontroll avseende den fi nansiella rapporteringen.

Styrelse och revisor

Erik Paulsson Född 1942. Styrelseordförande sedan 2007 och styrelseledamot sedan 1998.

Övriga uppdrag: Styrelseordförande i Backahill AB, Brinova Fastigheter AB, SkiStar AB och Wihlborgs Fastigheter AB. Styrelseledamot i Nolato AB och Platzer Fastigheter AB. Utbildning: Folkskola. Företagsledare sedan 1959. Aktieinnehav: 91 080 och via Brinova.

Oscar Engelbert Född 1976. Styrelse ledamot sedan 2010. Övriga uppdrag: VD i Oscar Properties AB. Styrelseledamot i Bonniers konsthall. Utbildning: Boston University samt Ekonomi för entreprenörer. Aktieinnehav: 0.

Eva Eriksson Född 1959. Styrelseledamot sedan 2011. Övriga uppdrag: Styrelseordförande i BWG Homes ASA och Strategisk Arkitektur AB. Styrelseledamot i ByggPartner AB, DnB NOR Eiendomsfond I ASA, Naeringsbygg Holding III AS, Global Eiendom Utbetaling 2007 AS och Global Eiendom Utbetaling 2008 AS. Utbildning: Civilingenjör.

Christian Hermelin Född 1964. Styrelse ledamot sedan 2007. VD i Fabege AB. Utbildning: Fil kand i företagsekonomi. Aktieinnehav: 191 917.

Märtha Josefsson Född 1947. Styrelse ledamot sedan 2005. Övriga uppdrag: Styrelseledamot i Luxonen SA, Cityhold Property, Skandia Fonder AB och Världsnaturfonden. Utbildning: Fil kand i nationalekonomi.

Aktieinnehav: 78 000.

Koncernledning

Christian Hermelin

Verkställande direktör. Född 1964. Anställd sedan 1998 och i nuvarande befattning sedan 2007. Tidigare anställningar: Projektledare Fastighets AB Storheden. Utbildning: Fil kand i företagsekonomi. Aktieinnehav: 191 917.

Klaus Hansen Vikström

Affärsutvecklingschef. Född 1953. Anställd sedan 2006, i nuvarande befattning sedan 2009. Tidigare anställningar: Chef för Stockholms Modecenter, vd och grundare av Brubaker AS. Utbildning: Marknadsekonom (Diploma in Specialized Business Studies). Aktieinnehav: 40 517.

Åsa Bergström

Aktieinnehav: 0.

Vice VD, ekonomi- och fi nanschef. Född 1964. Anställd sedan 2007, i nuvarande befattning sedan 2008. Tidigare anställningar: Senior manager KPMG, ekonomichefsbefattningar i fl era fastighetsbolag bland andra Granit & Beton samt Oskarsborg. Utbildning: Civilekonom. Aktieinnehav: 51 117.

Klas Holmgren

Chef för Projekt och förädling. Född 1970. Anställd sedan 2001, i nuvarande befattning sedan 2010. Tidigare anställningar: Platzer Bygg, Peab och JM. Utbildning: Ingenjör. Aktieinnehav: 19 517.

Urban Sjölund

Fastighetschef. Född 1962. Anställd sedan 1991, i nuvarande befattning sedan 2007.

Tidigare anställningar:

Bygg- och projektledare på JCC AB, Arsenalen AB och MacGruppen AB, fastighets förvaltare BPA Fastigheter AB och olika chefsbefattningar i Bergaliden AB, Storheden AB och Wihlborgs Fastigheter AB. Utbildning: Civilingenjör. Aktieinnehav: 52 017.

Aktieinnehav per den 31 december 2012.

Pär Nuder Född 1963. Styrelse ledamot sedan 2010. Övriga uppdrag: Styrelseordförande i Tredje AP-fonden, Sundbybergs Stadshus AB och Öbergs färghus. Styrelseledamot i SkiStar AB, Nyx Security AB, Swedegas AB och Cleanergy. Senior Director Albright Stonebridge Group. Utbildning: Jur kand.

Aktieinnehav: 10 007.

Svante Paulsson Född 1972. Styrelseledamot sedan 2007. Övriga uppdrag: Ansvarig för strategi och projekt i Backahill AB. Vice styrelse-

ordförande i Backahill AB. Styrelseledamot i Bilia AB, Peab AB och AB Cernelle. Utbildning: High School i USA.

Aktieinnehav: 168 318.

Mats Qviberg Född 1953. Vice ordförande 2012, styrelseledamot sedan 2001. Övriga uppdrag: Styrelseordförande i Bilia AB och i Investment AB Öresund. Styrelseledamot i SkiStar AB. Utbildning: Civilekonom. Aktieinnehav: 3 111 558.

REVISOR Svante Forsberg Auktoriserad revisor, Deloitte. Född 1952. Revisor i Fabege sedan 2005. Övriga uppdrag: Revisionsuppdrag i följande större företag: Alliance Oil, Anticimex,

Black Earth Farming, Cinnober, Diligentia, Lannebo Fonder, Skandia Liv och Swedbank.

Christian Klaus Åsa Klas Urban

Årsredovisningens undertecknande

Styrelsen och verkställande direktören intygar härmed att:

• årsredovisningen har upprättats i enlighet med årsredovisningslagen samt RFR 2
• årsredovisningen ger en rättvisande bild av företagets ställning och resultat samt
• förvaltningsberättelsen ger en rättvisande översikt över utvecklingen av företagets verksamhet, ställning och resultat samt beskriver väsentliga risker och osäkerhetsfaktorer som företaget står inför.

Styrelsen och verkställande direktören intygar vidare att:

• koncernredovisningen har upprättats i enlighet med de internationella redovisningsstandarder (IFRS) som avses i Europaparlamentets och rådets förordning (EG) nr 1606/2002 av den 19 juli 2002 om tillämpning av internationella redovisningsstandarder
• koncernredovisningen ger en rättvisande bild av koncernens ställning och resultat samt
• förvaltningsberättelsen för koncernen ger en rättvisande översikt över utvecklingen av koncernens verksamhet, resultat och ställning samt beskriver väsentliga risker och osäkerhetsfaktorer som de företag som ingår i koncernen står inför.

Stockholm den 25 februari 2013

Erik Paulsson Ordförande

Oscar Engelbert Styrelseledamot

Eva Eriksson Styrelseledamot Märtha Josefsson Styrelseledamot

Pär Nuder Styrelseledamot Svante Paulsson Styrelseledamot

Mats Qviberg Vice Ordförande

Christian Hermelin Styrelseledamot Verkställande direktör

Vår revisionsberättelse har avgivits den 25 februari 2013 Deloitte AB

Svante Forsberg Auktoriserad revisor

Revisionsberättelse

Till årsstämman i Fabege AB (publ) Organisationsnummer 556049–1523

RAPPORT OM ÅRSREDOVISNINGEN OCH KONCERNREDOVISNINGEN

Vi har utfört en revision av årsredovisningen och koncernredovisningen för Fabege AB (publ) för räkenskapsåret 2012-01-01– 2012-12-31 med undantag för bolagsstyrningsrapporten på sidorna 83–91. Bolagets årsredovisning och koncernredovisning ingår i den tryckta versionen av detta dokument på sidorna 60–92.

Styrelsens och verkställande direktörens ansvar för årsredovisningen och koncernredovisningen

Det är styrelsen och verkställande direktören som har ansvaret för att upprätta en årsredovisning som ger en rättvisande bild enligt årsredovisningslagen och en koncernredovisning som ger en rättvisande bild enligt International Financial Reporting Standards, såsom de antagits av EU, och årsredovisningslagen, och för den interna kontroll som styrelsen och verkställande direktören bedömer är nödvändig för att upprätta en årsredovisning och koncernredovisning som inte innehåller väsentliga felaktigheter, vare sig dessa beror på oegentligheter eller på fel.

Revisorns ansvar

Vårt ansvar är att uttala oss om årsredovisningen och koncernredovisningen på grundval av vår revision. Vi har utfört revisionen enligt International Standards on Auditing och god revisionssed i Sverige. Dessa standarder kräver att vi följer yrkesetiska krav samt planerar och utför revisionen för att uppnå rimlig säkerhet att årsredovisningen och koncernredovisningen inte innehåller väsentliga felaktigheter.

En revision innefattar att genom olika åtgärder inhämta revisionsbevis om belopp och annan information i årsredovisningen och koncernredovisningen. Revisorn väljer vilka åtgärder som ska utföras, bland annat genom att bedöma riskerna för väsentliga felaktigheter i årsredovisningen och koncernredovisningen, vare sig dessa beror på oegentligheter eller på fel. Vid denna riskbedömning beaktar revisorn de delar av den interna kontrollen som är relevanta för hur bolaget upprättar årsredovisningen och koncernredovisningen för att ge en rättvisande bild i syft e att utforma granskningsåtgärder som är ändamålsenliga med hänsyn till omständigheterna, men inte i syft e att göra ett uttalande om eff ektiviteten i bolagets interna kontroll. En revision innefattar också en utvärdering av ändamålsenligheten i de redovisningsprinciper som har använts och av rimligheten i styrelsens och verkställande direktörens uppskattningar i redovisningen, liksom en utvärdering av den övergripande presentationen i årsredovisningen och koncernredovisningen.

Vi anser att de revisionsbevis vi har inhämtat är tillräckliga och ändamålsenliga som grund för våra uttalanden.

Uttalanden

Enligt vår uppfattning har årsredovisningen upprättats i enlighet med årsredovisningslagen och ger en i alla väsentliga avseenden rättvisande bild av moderbolagets fi nansiella ställning per den 31 december 2012 och av dess fi nansiella resultat och kassafl öden för året enligt årsredovisningslagen. Koncernredovisningen har upprättats i enlighet med årsredovisningslagen och ger en i alla väsentliga avseenden rättvisande bild av koncernens fi nansiella ställning per den 31 december 2012 och av dess fi nansiella resultat och kassafl öden för året enligt International Financial Reporting Standards, såsom de antagits av EU, och årsredovisningslagen. Våra uttalanden omfattar inte bolagsstyrningsrapporten på sidorna 83–91. Förvaltningsberättelsen är förenlig med årsredovisningens och koncernredovisningens övriga delar.

Vi tillstyrker därför att årsstämman fastställer resultaträkningen och balansräkningen för moderbolaget och koncernen.

Revisionsberättelse, forts.

RAPPORT OM ANDRA KRAV ENLIGT LAGAR OCH ANDRA FÖRFATTNINGAR

Utöver vår revision av årsredovisningen och koncernredovisningen har vi även utfört en revision av förslaget till dispositioner beträff ande bolagets vinst eller förlust, samt styrelsens och verkställande direktörens förvaltning för Fabege AB (publ) för räkenskapsåret 2012-01-01--2012-12-31. Vi har även utfört en lagstadgad genomgång av bolagsstyrningsrapporten.

Styrelsens och verkställande direktörens ansvar

Det är styrelsen som har ansvaret för förslaget till dispositioner beträff ande bolagets vinst eller förlust, och det är styrelsen och verkställande direktören som har ansvaret för förvaltningen enligt aktiebolagslagen samt att bolagsstyrningsrapporten på sidorna 83–91 är upprättad i enlighet med årsredovisningslagen.

Revisorns ansvar

Vårt ansvar är att med rimlig säkerhet uttala oss om förslaget till dispositioner beträff ande bolagets vinst eller förlust och om förvaltningen på grundval av vår revision. Vi har utfört revisionen enligt god revisionssed i Sverige.

Som underlag för vårt uttalande om styrelsens förslag till dispositioner beträff ande bolagets vinst eller förlust har vi granskat styrelsens motiverade yttrande samt ett urval av underlagen för detta för att kunna bedöma om förslaget är förenligt med aktiebolagslagen.

Som underlag för vårt uttalande om ansvarsfrihet har vi ut över vår revision av årsredovisningen och koncernredovisningen granskat väsentliga beslut, åtgärder och förhållanden i bolaget för att kunna bedöma om någon styrelseledamot eller verkställande direktören är ersättningsskyldig mot bolaget. Vi har även granskat om någon styrelseledamot eller verkställande direktören på annat sätt har handlat i strid med aktiebolagslagen, årsredovisningslagen eller bolagsordningen.

Vi anser att de revisionsbevis vi inhämtat enligt ovan är tillräckliga och ändamålsenliga som grund för våra uttalanden.

Därutöver har vi läst bolagsstyrningsrapporten och baserat på denna läsning och vår kunskap om bolaget och koncernen anser vi att vi har tillräcklig grund för våra uttalanden. Detta innebär att vår lagstadgade genomgång av bolagsstyrningsrapporten har en annan inriktning och en väsentligt mindre omfattning jämfört med den inriktning och omfattning som en revision enligt International Standards on Auditing och god revisionssed i Sverige har.

Uttalanden

Vi tillstyrker att årsstämman disponerar vinsten enligt förslaget i förvaltningsberättelsen och beviljar styrelsens ledamöter och verkställande direktören ansvarsfrihet för räkenskapsåret.

En bolagsstyrningsrapport har upprättats, och dess lagstadgade information är förenlig med årsredovisningens och koncernredovisningens övriga delar.

Stockholm den 25 februari 2013 Deloitte AB

Svante Forsberg Auktoriserad revisor

Fabegeaktien

Fabeges aktie är noterad på Nasdaq OMX Nordiska börs i Stockholm och handlas på Large Cap-listan. Aktien ingår i sektorindexet för fastighetsbolag, OMX Stockholm Real Estate. Börsvärdet uppgick vid årets slut till cirka 10,8 Mdkr och substans värdet till cirka 11,4 Mdkr.

Under 2012 utvecklades fastighetssektorn något bättre än börsen som helhet. Fastighetsindex steg med 14 procent medan OMX Stockholm steg med 12 procent. Fabege-aktien utvecklades bättre än både börsen och fastighetsindex och steg med 22 procent, från 53:90 kr till 65:75 kr.

OMSÄTTNING OCH HANDEL

Sedan införandet av EUs MiFiD-direktiv, som innebär att aktier kan handlas på andra marknadsplatser än de börser där de är noterade, sker allt större andel av handeln i svenska aktier utanför Stockholmsbörsen. Trenden är särskilt tydlig för de mest omsatta aktierna i bolagen på Large Cap-listan där oft ast mer än hälft en av handeln numera sker på andra marknadsplatser.

Även i Fabegeaktien går trenden går mot en allt mer fragmenterad handel med omsättning på ett större antal marknadsplatser, aktien har under 2012 handlats på fl er än tio olika marknadsplatser. Under 2012 steg andelen av omsättningen på marknadsplatser utanför Stockholmsbörsen till 53 procent av den totala handeln i aktien. Därmed fortsatte den stigande trenden från de senaste åren; 2011 uppgick andelen till 50 procent, vilket kan jämföras med 38 procent under 2010 respektive 16 procent under 2009.

Under året har det omsatts totalt 183 (296) miljoner Fabegeaktier, varav 86 miljoner (149) på Nasdaq OMX Stockholm. Totalt omsattes aktier i Fabege till ett värde av 10,8 Mdkr (18,1), varav 5,1 Mdkr (9,1) i Stockholm. Varje handelsdag omsattes i genomsnitt cirka 732 000 Fabegeaktier (1 168 000) och gjordes i genomsnitt 1 189 avslut.

Den genomsnittliga omsättningshastigheten i Fabegeaktien, räknat på den totala aktieomsättningen, sjönk under 2012 till 112 procent (182). Den genomsnittliga omsättningshastigheten för samtliga bolag på Nasdaq OMX Stockholm sjönk till 74 procent (95) medan den genomsnittliga omsättningshastigheten bland aktierna på Large Cap-listan sjönk till 77 procent (101).

KURSUTVECKLING

Totalavkastningen för Fabegeaktien, det

vill säga kursutveckling inklusive återinvestering av aktieutdelningen om 3:00 kr, blev 28 procent. Börsvärdet vid årets utgång uppgick till cirka 10,8 Mdkr. Under året noterades den lägsta slut kursen, 49:81 kronor, den 14 juni och den högsta slutkursen, 68:45 kronor, den 30 november.

AKTIEKAPITAL

Fabeges aktiekapital uppgår till 5 097 Mkr (5 097), fördelat på 165 391 572 aktier (165 391 572). Samtliga aktier ger samma rösträtt och lika del i bolagets kapital.

Årsstämman 2012 beslutade att bemyn diga styrelsen att under perioden intill ordinarie årsstämma 2013 förvärva egna aktier. Förvärv får ske genom köp på Nasdaq OMX Stockholm så att bolaget maximalt äger 10 procent av de egna aktierna. Under året avyttrades 1 330 374 återköpta aktier (återköp 755 000) till en snittkurs av 66:86 kr (51:03). Bolagets totala innehav av egna aktier uppgick den 31 december 2012 till 1 836 114 aktier motsvarande 1,1 procent av antalet registrerade aktier. Eft er årsskift et har hela innehavet av egna aktier avyttrats.

Fördelning mellan storleksklasser av ägande per den 2012-12-31
----------------------------------------------------------------	--	--	--	--	--	--	--

Storleksklass	Antal aktieägare	Andel av antal aktieägare, %	Antal aktier	Andel av kapital och röster, %
0–500	32 410	74,0	4 397 552	2,7
501–1 000	5 061	11,6	3 907 219	2,4
1001–5 000	5 041	11,5	10 781 169	6,5
5001–10 000	617	1,4	4 441 865	2,7
10 001–100 000	496	1,2	14 117 585	8,5
100 001–1 000 000	125	0,2	39 962 099	24,2
1 000 001–	27	0,1	87 784 083	53,0
Summa	43 777	100	165 391 572	100

Fördelning ägande per land

Land	2012	2011	2010
Sverige	64,8	65,7	67,6
USA	18,2	15,8	17,3
Storbritannien	5,0	5,0	2,3
Övriga länder	12,0	13,5	12,8

De 15 största aktieägarna1) per den 2012-12-31

	Antal aktier	Andel av kapital, %	Andel av röster, %
Brinova Inter AB	24 691 092	14,9	15,1
BlackRock fonder	8 938 454	5,4	5,5
SEB fonder	8 509 637	5,1	5,2
Öresund Investment AB	7 000 736	4,2	4,3
Länsförsäkringar fondförvaltning	6 006 827	3,6	3,6
Norges Bank Investment Management	4 568 958	2,8	2,8
SHB fonder	3 788 355	2,3	2,3
Mats Qviberg o fam	3 576 596	2,2	2,2
ENA City AB	2 710 000	1,6	1,6
Swedbank Robur fonder	2 600 738	1,6	1,6
Henderson fonder	2 430 000	1,5	1,5
Fjärde AP-fonden	2 257 342	1,4	1,4
Andra AP-fonden	1 780 994	1,1	1,1
Principal fonder	1 560 654	0,9	1,0
Nordea fonder	1 434 872	0,9	0,9
Övriga utländ. aktieägare 40 691 554		24,6	24,9
Övriga aktieägare	41 008 649	24,8	25,0
Totalt antal utestående aktier	163 555 458	98,9	100,0
Återköp av egna aktier2)	1 836 114	1,1	0,0
Totalt antal aktier	165 391 572	100,0	100,0

1) Vissa aktieägare kan genom förvaltarregistrering ha haft ett annat aktie innehav än vad som framgår av aktieboken.

2) Efter årsskiftet har hela innehavet av egna aktier avyttrats.

Källa: SIS Ägarservice AB, enligt uppgifter från Euroclear Sweden AB per den 31 december 2012.

Analytiker som följer Fabege
ABG Sundal Collier:	Fredric Cyon
ABN Amro Bank N.V.:	Jan Willem van Kranenburg
Carnegie Investment Bank:	Tobias Kaj
Danske Bank:	Peter Trigarszky
DnB NOR:	Siemen R Mortensen
Goldman Sachs International:	Julian Livingston Booth
Handelsbanken Capital Markets: Albin Sandberg
Kempen:	Robert Woerdeman
Morgan Stanley:	Bart Gysens
Nordea Bank:	Jonas Andersson
Pareto Öhman:	Johan Edberg
SEB Enskilda:	Bengt Claesson
Swedbank:	Andreas Daag
UBS Investment Bank:	Howard Lesser

Nyckeltal 2012 2011 Finansiella Avkastning på sysselsatt kapital, % 9,0 7,2 Avkastning på eget kapital, % –0,8 9,9 Räntetäckningsgrad, ggr 2,3 2,2 Soliditet, % 34 39 Belåningsgrad fastigheter, % 57 57 Skuldsättningsgrad, ggr 1,6 1,4 Aktierelaterade Årets resultat per aktie, kr –0:54 7:01 Eget kapital per aktie, kr 70 73 Kassafl öde per aktie, kr 4:52 4:49 Antal utestående aktier vid periodens utgång, tusental 163 555 162 225 Genomsnittligt antal aktier, tusental 162 391 162 719 Utdelning, kr 3:001) 3:00 Direktavkastning, % 4,6 5,6

1) Föreslagen kontantutdelning för 2012.

ÄGARSTRUKTUR

Den 31 december 2012 hade Fabege 43 777 (32 156) aktieägare. Störst ägare var Brinova med 15,1 procent av antalet utestående aktier, följt av BlackRock fonder med 5,4 procent och SEB fonder med 5,2 procent. De 15 största ägarna kontrollerade tillsammans 50,0 procent av antalet utestående aktier.

Det utländska ägandet uppgick till totalt 35,2 procent av aktiekapitalet. Det svenska ägandet, som uppgick till totalt 64,8 procent av aktiekapitalet, fördelades mellan institutioner med 28,4 procent, aktiefonder med 14,3 procent samt svenska privatpersoner med 22,1 procent av aktiekapitalet.

SUBSTANSVÄRDE PER AKTIE

Eget kapital per aktie uppgick per 31 december 2012 till 70 kr (73). Exklusive uppskjuten skatt på övervärde fastig heter uppgick substansvärdet till 80 kr (84). Aktiekursen vid årsskift et utgjorde således cirka 82 procent av substansvärdet. Ett osäkerhetsintervall i fastighetsvärderingar om +/– 1 procent innebär en påverkan på substansvärdet om +/– 247 Mkr, motsvarande 1,49 kr/aktie. Se känslighetsanalys fastighetsvärde på sidan 41.

UTDELNING TILL AKTIEÄGARNA

Enligt Fabeges utdelningspolicy ska

Fabege som utdelning till aktieägarna lämna den del av bolagets vinst som inte behövs för att konsolidera eller utveckla verksamheten. Med nuvarande marknadsförutsättningar innebär detta att utdelningen varaktigt bedöms utgöra minst 50 procent av resultatet från löpande förvaltning och realiserat resultat från fastighetsförsäljningar eft er skatt.

Styrelsen bedömer, vid förslag till vinstutdelning, att bolagets och koncernens egna kapital eft er den föreslagna vinstutdelningen kommer att vara tillräckligt stort i relation till verksamhetens art, omfattning och risker. Styrelsen beaktar i sammanhanget bland annat bolagets och koncernens soliditet, historiska

utveckling, budgeterad utveckling, investeringsplaner samt konjunkturläget.

Styrelsen föreslår att det till aktieägarna utdelas 3:00 kr per aktie (3:00). Utdel ningen motsvarar 53 procent av utdelningsbart resultat enligt utdelningspolicyn.

Som avstämningsdag för rätt att erhålla utdelning föreslås den 26 mars 2013. Om årsstämman beslutar i enlighet med förslaget beräknas utbetalning av utdelning ske genom Euroclear Sweden AB (tidigare VPC AB) den 2 april 2013.

Totalavkastning 2008–2012

Kursutveckling 2008–2012

Kursutveckling 2012

Information till aktieägare

Fabege publicerar årsredovisning och delårsrapporter på svenska och engelska. Förutom som trycksak, fi nns alla publikationer också som pdf på bolagets webbplats, fabege.se.

Samtliga aktieägare i Fabege har fått förfrågan om de önskar fi nansiell information från bolaget. Till de aktieägare som önskar tillhandahåller Fabege årsredovisning per post. Alla fi nansiella rapporter och pressmeddelanden fi nns tillgängliga på svenska och engelska på bolagets webbplats. Fabege tillhandahåller även information via en prenumerationstjänst på företagets webbplats. Genom denna tjänst kan alla intresserade följa pressmeddelanden, del årsrapporter, årsredovisningar med mera.

På bolagets webbplats fi nns även aktuell information om Fabeges aktiekurs. Därutöver håller Fabege kvartalspresen ta tioner i samband med varje kvartals rapport.

Följ Fabeges utveckling på fabege.se

Internet är en av våra främsta kanaler för information. Målsättningen med vår webbplats är att kontinuerligt förse aktieägare, investerare och andra aktörer på kapitalmarknaden med aktuell och relevant information om koncernens verksamhet och aktiviteter. Webbplatsen innehåller information om företaget, dess verksamhet och strategier. Där fi nns också fi nansiell information, aktiedata och information om årsstämman, samt en mängd annan information.

Årsstämma

Årsstämma i Fabege AB (publ) kommer att hållas torsdagen den 21 mars 2013 klockan 15:00 på Wenner-Gren Center, Norrtull, Stockholm. Inregistrering till årsstämman börjar klockan 14:15.

Kallelsen har annonserats i Post och Inrikes Tidningar, Svenska Dagbladet och på bolagets webbplats. Aktieägare som önskar delta i årsstämman ska dels:

• vara införd i den av Euroclear Sweden AB (tidigare VPC AB) förda aktieboken fredagen den 15 mars 2013.
• anmäla sitt och eventuella biträdens deltagande senast klockan 16:00 fredagen den 15 mars 2013.

Anmälan om deltagande i årsstämman kan ske på något av följande sätt:

• Per post till: Fabege AB (publ), "Fabeges Årsstämma"
• Box 7839, 103 98 Stockholm
• Per telefon: 08-402 90 68 Via Fabeges webbplats, www.fabege.se, där ytterligare information om årsstämman också kan inhämtas.

Utdelning

Styrelsen föreslår att det till aktie ägarna utdelas 3:00 kr per aktie. Som avstäm ningsdag för rätt att erhålla utdelning föreslås den 26 mars 2013. Om årsstämman beslutar i enlighet med förslaget beräknas utbetalning av utdelning ske genom Euroclear Sweden AB (tidigare VPC AB) den 2 april 2013.

Kontaktinformation

Elisabet Olin

Kommunikationschef fr o m 15 mars 2013. 08-555 148 20 elisabet.olin@fabege.se

Gunilla Möller IR koordinator 08-555 148 45 gunilla.moller@fabege.se

Kalender

Delårsrapport jan–mar 23 apr 2013
Delårsrapport jan–jun 5 jul 2013
Delårsrapport jan–sep 16 okt 2013
Bokslutskommuniké 2013 6 feb 2014
Årsredovisning 2013 mar 2014

Femårsöversikt1)

	2012	2011	2010	2009	2008
Resultaträkningar, Mkr
Hyresintäkter	1 869	1 804	2 007	2 194	2 214
Driftsöverskott	1 264	1 227	1 348	1 465	1 438
Realiserad värdeförändring/Resultat fastighetsförsäljningar	167	173	237	57	143
Orealiserad värdeförändring, fastigheter	1 409	1 093	843	–310	–1 545
Förvaltningsresultat	693	564	782	838	568
Resultat före skatt	2 032	1 417	1 929	680	–1 340
Resultat efter skatt	–88	1 141	1 697	425	–511
Balansräkningar, Mkr
Förvaltningsfastigheter	31 636	29 150	26 969	29 193	29 511
Övriga materiella anläggningstillgångar	1	1	3	2	3
Finansiella anläggningstillgångar	1 398	1 124	714	620	586
Omsättningstillgångar	474	362	1 504	704	388
Likvida medel	200	74	73	173	54
Eget kapital	11 404	11 890	11 276	9 969	9 873
varav minoritetens andel av eget kapital 2)	–	–	–	–	–
Minoritetsintresse	–	–	–	–	–
Avsättningar	731	585	423	439	624
Räntebärande skulder	18 035	16 755	16 646	19 109	18 902
Derivatinstrument	854	664	267	373	471
Ej räntebärande skulder	2 685	817	651	802	672
Balansomslutning	33 709	30 711	29 263	30 692	30 542
Nyckeltal 3)
Överskottsgrad, %	68	68	67	67	65
Räntetäckningsgrad, ggr	2,3	2,2	3,0	2,6	1,9
Sysselsatt kapital, Mkr	30 293	29 309	28 189	29 451	29 246
Soliditet, %	33,8	38,7	39	32	32
Skuldsättningsgrad, ggr	1,6	1,4	1,5	1,9	1,9
Belåningsgrad fastigheter, %	57,0	57,5	62	65	64
Avkastning på eget kapital, %	–0,8	9,9	16,0	4,3	–4,8
Avkastning på sysselsatt kapital, %	9,0	7,2	8,7	4,2	–1,7
Genomsnittlig ränta på räntebärande skulder, %	3,8	3,72	3,45	2,48	3,27
Fastighetsförvärv samt investeringar i befi ntliga fastigheter, Mkr	2 191	1 986	907	1 138	2 164
Fastighetsförsäljningar, försäljningspris, Mkr	1 448	936	4 350	1 234	2 095
Medeltal anställda	119	124	125	139	149
Data per aktie, kr 3)
Resultat	–0:54	7:01	10:38	2:59	–3:07
Eget kapital	70	73	69	61	60
Utdelning	3:004)	3:00	3:00	2:00	2:00
Direktavkastning, %	4,6	5,6	3,8	4,4	6,7
Börskurs vid årets slut 5)	65:75	53:90	78:55	45:20	30:00
Antal aktier vid årets slut före utspädningseffekt, miljoner	164	162	163	164	164
Genomsnittligt antal aktier efter utspädningseffek, miljoner	162	163	163	164	168

1) 2008–2012 har upprättats respektive omräknats i enlighet med IFRS.

2) Enligt IFRS ska minoritetens andel redovisas som en del av eget kapital. Enligt tidigare svenska regler redovisades eget kapital exklusive minoritetsandel

som istället redovisades separat som minoritetsintresse.

3) Nyckeltal baserade på genomsnittligt antal aktier, eget och sysselsatt kapital och räntebärande skulder har beräknats utifrån vägda genomsnitt.

För 2008 har utspädningseffekter av utestående konvertibelt förlagslån beaktats vid beräkning av nyckeltal per aktie. 4) Kontantutdelning 2012 enligt förslag.

5) Senast betalt.

Historik

När nuvarande Fabege skapades våren 2005 var det tredje gången som namnet gavs till ett fastighetsbolag. Bolagsnamnet Fabege har sitt ursprung i ett bolag som skapades av Birger Gustavsson, en ledande fastighetsaktör under 1970- och 1980-talet. Ursprungligen var Fabege en förkortning för Fastighets aktiebolaget Birger Gustavsson. Dåvarande Fabege förvärvades av Näckebro som i sin tur köptes av Drott. Drott delades sedermera i två bolag, varav det ena gavs namnet Fabege. Detta bolag förvärvades 2004 av Wihlborgs Fastigheter som året efter ändrade namn till Fabege.

1998 Wihlborgs slutför i början av året förvärvet av Klövern Fastigheter AB. Den 13 april 1998 lägger Wihlborgs bud på Fastig hets AB Storheden, och samgåendet sker under sensommaren samma år.

2000

Omvandling sker av röst starka A-aktier till B-aktier. ²⁰⁰¹ 2000

Wihlborgs avyttrar 60 fastigheter på oprioriterade orter till Adcore, som ombildas till ett fastighetsbolag med namnet Klövern AB. I juni genomförs en omvänd split som inne bär att fem Wihlborgsaktier läggs samman till en.

2004

Förvärvet av Fabege AB slutförs efter ett offentligt erbjudande till övriga aktieägare i bolaget vilket medför att Wihlborgs fastig hetsportfölj växer med cirka 150 kommersiella fastig heter. I december offentliggörs förslaget att dela ut Öresundsfastigheterna till aktie ägarna och därmed koncentrera verk samheten till Stockholmsregionen.

2006

Fabege förvärvar Fastighets AB Tornet med totalt 104 fastigheter. Bland andra förvärv kan nämnas Solna Business Park. Fastighetsbestånden i Kista och Täby avyttras till Klövern.

2010

2005

Fabege ökar tempot i projekt där befi ntliga fastigheter förädlas och utvecklas för att öka kassafl öden och värdetillväxt.

2010

Fabege avslutar i huvudsak koncentrationen av fastighetsportföljen. Fastighetsbeståndet är nu koncentrerat till Stockholms innerstad, Solna och Hammarby Sjöstad.

2012

Fortsatt värdeskapande genom projekt utveckling och centralt belägen fastighetsportfölj. Förvärvar del av Råsunda fotbollsstadion samt del av Catena AB.

1993 Bergaliden blir ny huvudägare i Wihlborgs. 1997 Wihlborgs slutför under våren förvärvet av M2 Fastigheter. I september lämnar styrelsen för Wihlborgs ett offentligt erbjudande om förvärv av Klövern Fastigheter AB.

Huvudägaren Bergaliden avyttrar hela sitt aktieinnehav om 30,2 pro cent i Wihlborgs. Wihlborgs förvärvar Postfastigheter med 73 fastigheter. I december noteras Wihlborgs-aktien 2002 på Stockholmsbörsens O-lista.

2003

1990

1990

1995

Wihlborgs B-aktier noteras på Stockholms Fondbörs O-lista.

Wihlborgs förvärvar aktier i Drott AB (senare uppdelat i Bostads AB Drott och Fabege AB), och blir under året den största aktieägaren i bolaget.

2005

Öresundsverksamheten delas ut och noteras på Stockholmsbörsens O-lista under namnet Wihlborgs Fastigheter AB. "Gamla" Wihlborgs koncen treras därmed till Stockholmsregionen och änd rar namn till Fabege AB.

2007

Fabege fortsätter att koncentrera verksamheten till huvudmarknaderna Stock holms innerstad, Solna och Hammarby Sjöstad. I juni genomförs en split 2:1 i aktien som inne bär att antalet aktier fördubblas. ²⁰⁰⁸

2009

Fabege fortsätter koncentrationen av fastighetsportföljen. Arbetet med den nya stadsdelen Arenastaden i Solna tar fart mot slutet av året.

2011

Fabege fortsätter att satsa på utveckling av projekt. Den nya stadsdelen Arenastaden växer och utvecklas med Mall of Scandinavia och Friends Arena som stora landmärken.

Defi nitioner

AVKASTNING PÅ EGET KAPITAL. Periodens/ årets resultat dividerat med genomsnittligt eget kapital. Vid delårsbokslut omräknas avkastningen till helårs basis utan hänsyn till säsongsvarationer.

AVKASTNING PÅ SYSSELSATT KAPITAL.

Resultat före skatt plus räntekostnader dividerat med genomsnittligt sysselsatt kapital. Vid del årsbokslut omräknas avkastningen till helårs basis utan hänsyn till säsongsvariationer.

BELÅNINGSGRAD FASTIGHETER. Räntebärande skulder dividerat med fastigheternas bokförda värde vid periodens slut.

DIREKTAVKASTNING, AKTIEN. Årets utdel ning dividerat med börskursen vid årets slut.

EGET KAPITAL PER AKTIE. Moderbolagets aktieägares andel av eget kapital enligt balansräkningen dividerat med antal aktier vid periodens slut.

EKONOMISK UTHYRNINGSGRAD. Kontraktsvärde dividerat med hyresvärde vid periodens slut.

FÖRVALTNINGSFASTIGHETER. Fastigheter i löpande och aktiv förvaltning.

FÖRÄDLINGSFASTIGHETER. Fastigheter med pågående eller planerad om eller tillbyggnad som väsentligt påverkar fastighetens driftsöverskott. Driftsöverskottet påverkas antingen direkt av projektet eller av uthyrningsbegränsningar inför förestående förädling.

HYRESVÄRDE. Kontraktsvärde samt bedömd årshyra för outhyrda lokaler efter rimlig generell upprustningsinsats.

KASSAFLÖDE PER AKTIE. Resultat före skatt plus avskrivningar, plus/minus orealiserade värde föränd ringar samt minus aktuell skatt dividerat med genomsnittligt antal aktier.

KONTRAKTSVÄRDE. Anges som årsvärde. Grundhyra enligt hyreskontrakt plus index uppräkning och hyrestillägg.

MARK & PROJEKTFASTIGHETER. Mark- och exploateringsfastigheter och fastigheter med pågående nyproduktion/totalombyggnad.

NETTOUTHYRNING. Tecknade nyuthyrningar under perioden minus uppsägningar för avfl ytt.

RESULTAT/VINST PER AKTIE. Moderbolagets aktieägares andel av periodens resultat efter skatt dividerat med genomsnittligt antal utestående aktier i perioden.

RÄNTETÄCKNINGSGRAD. Resultat före skatt plus fi nansiella kostnader samt plus/minus orealiserade värdeförändringar dividerat med fi nansiella kostnader.

SKULDSÄTTNINGSGRAD. Räntebärande skulder dividerat med eget kapital.

SOLIDITET. Eget kapital (inklusive minoritetens andel) dividerat med balansomslutning.

SYSSELSATT KAPITAL. Balansomslutning minus ej räntebärande skulder och avsätt ningar.

ÖVERSKOTTSGRAD. Driftsöverskott dividerat med hyresintäkter.

Produktion Fabege i samarbete med Hallvarsson & Halvarsson AB

Fotografer Per-Erik Adamsson, Erik Lefvander, Magnus Fond, Conny Ekström, Peter Knutson, Tenjin Visual, Pix Provider, Aix Arkitekter, SOS Arkiv, BAU, Thorbjörnsson&Edgren Arkitekter, White Arkitekter, Retoy, Friends Arena, Johnér, Unibail Rodamco, Megaron Arkitekter. Tryck åtta45, Solna

BOX 730, 169 27 SOLNA BESÖK: PYRAMIDVÄGEN 7, 169 56 SOLNA TELEFON: 08-555 148 00

FABEGE AB (PUBL)

FAX: 08-555 148 01 E-POST: INFO@FABEGE.SE INTERNET: WWW.FABEGE.SE ORGANISATIONSNUMMER: 556049-1523 STYRELSENS SÄTE: STOCKHOLM