Annual Report • Mar 25, 2013
Annual Report
Open in ViewerOpens in native device viewer
2012 Wihlborgs Årsredovisning
Årsstämma i Wihlborgs Fastigheter AB (publ) äger rum tisdagen den 23 april 2013 klockan 16.00 på Slagthuset, Jörgen Kocksgatan 7 A i Malmö. Aktieägare som önskar delta i årsstämman ska dels:
Vid anmälan ska aktieägare uppge namn, personnummer/ registreringsnummer, adress, telefonnummer och aktieinnehav. Aktieägare som valt att förvaltarregistrera sina aktier måste för att få deltaga i stämman tillfälligt omregistrera sina aktier i eget namn hos Euroclear Sweden AB. Begäran om sådan registrering måste göras i god tid före den 17 april 2013.
Wihlborgs Fastigheter AB (publ) är ett fastighetsbolag med fokus på kommersiella fastigheter i Öresundsregionen. Fastighetsbeståndet finns i Malmö, Helsingborg, Lund och Köpenhamn. I Malmö och Helsingborg är Wihlborgs det ledande fastighetsbolaget. Fastigheternas redovisade värde uppgår till 19,9 Mdkr med ett årligt hyresvärde om 1,7 Mdkr. Wihlborgs är noterat på OMX Nordiska listan, Mid Cap.
Hyresintäkterna ökade med 4,2 procent till 1 505 Mkr (1 445) Driftsöverskottet ökade med 5,5 procent till 1 099 Mkr (1 042) Förvaltningsresultatet ökade med 4,4 procent till 685 Mkr (656) Årets resultat uppgick till 823 Mkr (665), motsvarande ett resultat per aktie om 10,71 kr (8,65)
Styrelsen föreslår en utdelning om 4,00 kronor (3,75)
| Koncernens nyckeltal, Mkr | 2012 jan–dec |
2011 jan–dec |
|---|---|---|
| Hyresintäkter | 1 505 | 1 445 |
| Driftsöverskott | 1 099 | 1 042 |
| Förvaltningsresultat | 685 | 656 |
| Värdeförändringar | 4 | 179 |
| Periodens resultat | 823 | 665 |
| Resultat per aktie, kr | 10,71 | 8,65 |
| Överskottsgrad, % | 73 | 72 |
| Soliditet, % | 30,0 | 30,1 |
| Uthyrningsgrad, % | 92 | 92 |
Wihlborgs trycker årsredovisning och hållbarhetsredovisning på både svenska och engelska. Årsredovisningen skickas till de aktieägare som anmält att de vill ha redovisningen i tryckt format. Redovisningarna finns även digitalt på wihlborgs.se. Vårt hållbarhetsarbete redovisas enligt Global Reporting Initiative (GRI), B+. På vår hemsida publicerar vi även våra delårsrapporter enligt följande:
Delårsrapport jan–mars 23 april Delårsrapport jan–juni 5 juli Delårsrapport jan–sept 22 oktober
A Ombyggnad startar av projektet Magasinet i Malmö, en gammal magasinsbyggnad från början av 1950-talet. Här skapas 5 000 m2 nya kontorsytor till en investeringssumma av 85 Mkr.
A Malmös Stadsbyggnadspris för 2012 delas ut till Wihlborgs fastighet Media Evolution City på Dockan. Det är det tredje Stadsbyggnadspriset som Wihlborgs har tilldelats på Dockan.
08 VD har ordet
17 Hållbart företagande
77 Värderingsprinciper
81 Risker och möjligheter Skatter
11 Historik
29 Aktien
Totalresultat 94
Noter, Koncernen & Moderbolaget 101 Årsredovisningens undertecknande 123
Revisionsberättelse 124 Bolagsstyrningsrapport 126 Flerårsöversikt 134 Definitioner 135 Bolagsordning 137 Koncernen Moderbolaget
33 Öresundsregionen
Det var ett bra år.
Målet att ständigt förbättra förvaltningsresultatet fortsätter och för 2012 är resultatet 685 Mkr, en förbättring med 29 Mkr jämfört med 2011. Resultatet motsvarar i princip kassaflödet från verksamheten och kommer att användas för bolagets tillväxt och som utdelning till våra aktieägare.
Detta gör självklart gott för självförtroendet men är ingenting som får oss att slå oss till ro. Vi har nu ökat ambitionsnivån och ändrat vårt övergripande mål – från att vara det ledande och mest lönsamma fastighetsbolaget i Öresundsregionen till att bli ett av de ledande och mest lönsamma fastighetsbolagen på Stockholmsbörsen. Detta långsiktiga mål känns naturligt för oss när vi konstaterar att vi de senaste fem åren gått bäst av alla fastighetsbolag på börsen.
Marknaden har bromsat in och det är tuffare tider för alla. Det märks på den finansiella oron och på att optimismen på marknaden inte är lika närvarande längre. Det tar längre tid att göra affärer och det är färre hyresgäster som rör på sig. Men, ju färre aktiviteter, desto större sannolikhet att vi som marknadsledare kan dra nytta av vår starka position.
När man vill vara försiktig söker man sig till en trygg aktör som har mycket att erbjuda. Vi ser därför de kärvare tiderna som ett sätt att stärka vår position, att vässa vårt erbjudande och bli ännu bättre på att ta hand om våra kunder.
Ett framgångsrikt 2012 är inget som får oss att nöjda luta oss tillbaka – tvärtom.
Därför kan vi glädja oss åt det rakt motsatta. Alla våra projekt är fullt uthyrda.
Nybyggda kontorshuset Fören och topprenoverade Magasinet i Malmö är de två senaste exemplen på nya projekt som hyrts ut. När ÅF flyttar in i Fören tar de dessutom med sig nyförvärvade Epsilon AB, vilket då frigör 2 000 m2 i Media Evolution City. Detta ger i sin tur nya möjligheter för de företag som visat intresse av att komma in i detta annars fullt uthyrda kluster av medierelaterade företag. Men rörligheten på marknaden är mindre och vi får räkna med en viss inbromsning av nybyggnationen.
Bland årets förvärv märks kanske framförallt Baltzar City i Malmö centrum och Pfizerhuset i Köpenhamn. Förvärvet av Baltzar City ligger helt i linje med vår filosofi att erbjuda moderna lokaler som blir positiva arbetsplatser där människor trivs. Baltzar City är det enda riktigt moderna kontorshuset i centrala Malmö – och mer mitt i Malmö kan man inte befinna sig.
Pfizerhuset ligger i Ballerup och köpesumman på 97,5 miljoner danska kronor ser vi som en långsiktigt god investering.
Annars är det lugnt på den danska marknaden trots många vakanser. Denna stiltje kommer förmodligen att bestå tills dansk ekonomi sätter fart igen.
I Helsingborg bygger vi en ny anläggning för Bergaterminalen och har dessutom förvärvat mark av Skanska ute på Väla. Denna investering betalar sig den dagen då någon vill ha något nytt byggt på Väla.
Knutpunktenprojektet rullar på och så snart detaljplanen är godkänd i alla instanser drar vi igång arbetet med att skapa
"Vår ambition är att fortsätta vara marknadsledare i tillväxt, både när det gäller förvaltning och projekt" säger Anders Jarl, VD för Wihlborgs sedan 2004.
Helsingborgs mest attraktiva kontorsläge.
I Lund är läget lugnare och det tar säkert fyra, fem år innan det lyfter ordentligt. MAX IV och ESS-anläggningarna ger draghjälp, men de verkliga effekterna dröjer ett tag till.
I vår ambition att hela tiden förädla vårt erbjudande ser vi över organisationen så att den blir ännu mer kundanpassad. Istället för en fastighetschef får vi nu två, en med huvudansvar för Helsingborg och en med ansvar för Malmö. På marknadssidan finns en nyinrättad roll för att utveckla våra relationer med både befintliga och nya kunder – detta för att ständigt kunna ha en dialog med kunderna, inte bara när "något är på gång".
Vi tittar hela tiden på vilka trender som styr marknadens behov och krav för att kunna möta dem bättre än andra, och för att vara beredda på snabba förändringar.
Förra året publicerade vi vår första hållbarhetsredovisning och blev då Sveriges första kommersiella fastighetsbolag att hållbarhetsredovisa enligt GRI:s riktlinjer på nivå B+. Detta för att visa att vi är ett sunt och etiskt företag, både att arbeta i och att investera i. Vårt tydliga ställningstagande i hållbarhetsfrågorna har gett flera konkreta resultat, bland annat ingår Wihlborgs numera också i OMX:s sustainability index.
Våra tydliga strategier påverkar också investerarnas syn på företaget och en tydlig hållbarhetspolicy är numera en viktig parameter vid nya investeringsbeslut.
Det utländska ägandet i Wihlborgs har ökat och är nu uppe i 42 procent – och det är ett kvalitetstecken. Utländska investerare ser att Sverige klarar sig bra i ett annars finansiellt turbulent Europa. De ser också längre fram och tycks tidigare än andra se att en ny storregion är i vardande kring Öresund.
För oss på Wihlborgs är det en klapp på axeln att intresset för vår aktie sprider sig till tunga investerare, i huvudsak starka internationella institutioner.
Vår ambition är att fortsätta vara marknadsledare i tillväxt, både när det gäller förvaltning och projekt. Vi har under 2012 klarat våra målsättningar och hyrt ut det vi skulle. Vi gör som vi säger och det uppskattar marknaden.
Som grädde på moset fick vi för andra året i rad Malmö Stads Stadsbyggnadspris 2012 för Media Evolution City, förra året belönades vi för Region Skånehuset. Även i år har vi en stark kandidat med det totalrenoverade Magasinet vid Stockholmskajen i Malmö.
Så jag välkomnar 2013 av alla möjliga goda skäl. Väl medveten om att vi får kavla upp ärmarna ännu en bit för att fortsätta visa vem som vill leda utvecklingen.
Malmö, i mars 2013 Anders Jarl, Verkställande direktör
Kockumshuset, i folkmun kallad Gängtappen, stod klart för inflyttning den 12 januari 1958.
Vi kan vår historia.
Och den har lärt oss att tiderna förändras och vi med dem. Det har alltid varit en styrka att tidigt se tidens tecken och agera efter det.
Att inte vänta på att något ska hända – utan vara med och se till att det händer. Med snart 90 år gamla rötter stadigt fastvuxna i bygg- och förvaltningsbranschen vet vi att det alltid kommer att blåsa nya vindar. Men vi står stadigt.
Redan 1924 grundade byggmästare O.P. Wihlborg ett byggnadsbolag i Malmö. Under många år är bolaget verksamt som byggare, ägare och förvaltare av fastigheter i Malmö. 1985 avyttras byggverksamheten och bolaget blir ett traditionellt fastighetsbolag. Fem år senare noteras Wihlborgs på Stockholmsbörsens O-lista.
Bolaget innehar efterhand en koncentration av fastigheter dels i Öresundsområdet, dels i Stockholm. Det senare blir ännu tydligare när Fastighets AB Storheden förvärvas 1998.
År 2000 bildar JM, Peab och Wihlborgs ett gemensamt exploateringsbolag för utveckling av Dockan, Västra Hamnen i Malmö. När Wihlborgs fyra år senare förvärvar det Stockholmsbaserade fastighetsbolaget Fabege tas beslut på den ordinarie bolagsstämman 2005 att fastighetsbeståndet i Öresundsregionen ska delas ut och särnoteras.
2005 börjar vi därför skriva andra delen av vår historia. Det utdelade bolaget får namnet Wihlborgs Fastigheter AB och det utdelande bolaget namnändrar till Fabege AB. Den 23 maj 2005 noteras Wihlborgs Fastigheter AB på Stockholmsbörsens O-lista.
2006 förvärvar Wihlborgs 14 fastigheter i Malmö från Tornet med en total uthyrningsbar yta om 182 000 m2 . Under juni förvärvas Ideon AB i Lund, varvid Wihlborgs tillträder 40 procent av aktierna i Ideon AB. I förvärvet ingår fastigheten Betahuset (kv Vätet 1) om
totalt 24 000 m2 . Under maj genomförs en aktiesplit 2:1, varvid en gammal aktie ersätts med två nya aktier.
2007 fortsätter Wihlborgs att investera i Lund på Ideonområdet och öppnar sitt fjärde lokalkontor här. Wihlborgs inleder ett återköpsprogram av egna aktier.
2008 förvärvar Wihlborgs fastigheten Scandinavian Center i Malmö om 8 000 m2 .
2009 förvärvar Wihlborgs Gängtappen på Dockan och SVT-huset på det intilliggande området Varvsstaden. Vi förvärvar resterande 60 procent av aktierna i Ideon.
2010 vinner Wihlborgs, tillsammans med Peab, upphandlingen av forskningsanläggningen MAX IV i Lund och den 22 november tas det första spadtaget. I centrala Helsingborg förvärvas Knutpunkten som innehåller 18 500 m2 kontor, resecentrum, butiker och restauranger. I centrala Lund förvärvas Bytarebacken 39, totalt 15 400 m2 butiker och kontor.
2011 beslutar årsstämman att genomföra en aktiesplit 2:1, det vill säga en gammal aktie ersätts med två nya aktier. Första dag för handel med aktier efter split blev måndagen den 23 maj. Antalet utestående och registrerade aktier ökade därigenom till 76 856 728. Wihlborgs utnyttjar en ny finansieringsväg genom det delägda finansbolaget Svensk FastighetsFinansiering AB. Under året startar Wihlborgs sitt enskilt största ny- och ombyggnadsprojekt, Landsdomaren 6, i Lund.
2012 färdigställs projektet Media Evolution City på Dockan. Det är en fastighet på 7 600 m2 och samlingsplats för olika verksamheter inom mediebranschen. Fastigheten Baltzar City i centrala Malmö förvärvas för 473 Mkr. Två fastigheter förvärvas i Danmark inom Wihlborgs delmarknad Herlev/Ballerup. Projektet Magasinet vid Centralstationen i Malmö genomförs.
Så enkelt kan det sägas.
En nöjd kund är en växande tillgång, och den insikten försöker vi leva upp till varje dag. På en konkurrensutsatt marknad vinner den som bäst uppfyller marknadens krav och som snabbast kan agera för att möta nya behov och krav.
I Wihlborgs strategier ligger en fast ambition att hela tiden utveckla våra styrkor för att ständigt förbättra förutsättningarna för de företag som är våra hyresgäster i regionen.
Så trots ett tuffare marknadsläge, där konkurrensen med all säkerhet kommer att hårdna, har vi all anledning att känna framtidstro. Med oss in i 2013 har vi ett antal organisatoriska åtgärder som ger oss en god beredskap att ytterligare fördjupa våra relationer med marknaden och omvärlden i stort.
Vilket också ger oss de bästa förutsättningarna för en fortsatt långsiktigt god värdetillväxt.
Wihlborgs ska, med fokus på väl fungerande delmarknader i Öresundsregionen, äga, förvalta i egen regi och utveckla kommersiella fastigheter.
Wihlborgs ska ha en affärsmodell för tillväxt och vara ett av de ledande och mest lönsamma fastighetsbolagen på Stockholmsbörsen. Justerad målskrivning inför 2013. För att kunna uppnå detta mål ska Wihlborgs:
Wihlborgs ska uppvisa:
1 Riskfri ränta är definierad som räntan för en 5-årig svensk statsobligation. 2 Nytt mål som gäller från 2012.
Utfall
Wihlborgs affärsmodell bygger på tillväxt och vilar på två ben; projektutveckling och fastighetsförvaltning. Affärsmodellen innebär att aktivt förbättra fastighetsportföljen genom att:
Det ekonomiska utfallet av modellen framgår av vidstående diagram till höger.
Faktorer som driver värdet i affärsmodellen är att Wihlborgs har en fastighetsportfölj som innehåller ett attraktivt modernt bestånd som tilltalar våra hyresgäster att bedriva sin verksamhet i och därmed skapa förutsättningar för egen tillväxt. För att nå detta mål måste vi utveckla och förädla befintliga fastigheter i om- och tillbyggnader, kombinerat med förvärv av nya fastigheter och försäljning av fastigheter som är färdigutvecklade. Förändringarna i fastighetsportföljen kan utläsas i nedanstående diagram. Genom nyproduktion kan ett betydande fastighetsvärde skapas då strategin är att inte bygga på spekulation utan att hyresgäster kontrakterats till merparten av projektet före byggstart. Marknadsförutsättningarna avgör storleken och i vilken takt projekten kan sättas igång.
Genom en egen erfaren projektorganisation kan budgeterade investeringsbelopp innehållas. Wihlborgs har haft en betydande tillgång till markinnehav i det gamla varvsområdet, Dockan, i Malmö. Sedan år 2000 har 151 000 m2 kommersiella lokaler utvecklats inom området och fler möjligheter finns.
Att vi är det ledande fastighetsbolaget i Öresundsregionen är tydligt. Men vi har också tagit en tätposition bland de företag som har en tydlig hållbarhetsstrategi.
Vi är fullt medvetna om vårt ansvar i hållbarhetsfrågorna och ser oss själva som en ansvarsfull aktör som kan vara med och påverka utvecklingen av hela det samhälle vi verkar i.
Vi har ett stort ansvar för att driva vår verksamhet som en god samhällsmedborgare i alla avseenden.
Wihlborgs är inte bara ett fastighetsbolag. Utan också ett företag där kommersiella och hållbara strategier samspelar med varandra.
Vårt arbete har också uppmärksammats av aktiemarknaden där hållbarhetsfrågorna hos tunga investerare får en allt större betydelse. Eller mer än så, utan ett tydligt hållbarhetsarbete är man inte någon att räkna med överhuvudtaget.
Numera är det ett renlighetskrav – vilket vi välkomnar.
Wihlborgs operativa ledningsgrupp med fastighetscheferna Lennart Jönsson, Thomas Bråhagen, förvaltningscheferna Mathias Bengtsson, Cecilia Larsson, Jan-Erik Johansson, samt VD Anders Jarl.
Som ett tydligt bevis på vårt fördjupade arbete med hållbarhetsfrågor lämnar Wihlborgs sedan 2011 in en bestyrkt hållbarhetsredovisning enligt GRI (Global Reporting Initiative). Redovisningen är ett viktigt steg i vår egen utveckling för att tydligt visa att Wihlborgs är ett sunt och etiskt tänkande företag att arbeta och investera i. Vår hållbarhetsredovisning granskas av fristående revisorer.
Begreppet CSR (Corporate Social Responsibility) grundar sig på att ett företag på frivillig grund integrerar social och miljömässig hänsyn i sin verksamhet utöver vad lagen föreskriver, helt enkelt är hållbar i själva kärnaffären. I sammanhanget nämns oftast begreppet "Triple Bottom Line" som innebär ansvar för People, Planet och Profit, det vill säga människor, miljö och lönsamhet.
Ansvar för att driva verksamheten så att vi tjänar pengar och kan trygga företagets finansiella ställning, erbjuda arbetstillfällen och ge ägarna avkastning på investerat kapital.
Ansvar för att driva verksamheten så att den inte påverkar jorden och naturresurserna på ett långsiktigt negativt sätt.
Exempel på områden som vi arbetar med är energieffektivisering i våra fastigheter, transporter med mindre miljöpåverkan, återvinning samt miljöhänsyn vid inköp.
Ansvar för att driva verksamheten som en god samhällsmedborgare och ta hänsyn till andra medborgares hälsa och välbefinnande, oavsett roll.
Vår operativa organisation består av avdelningarna Förvaltning och Affärsutveckling. Dessutom finns de koncerngemensamma funktionerna Ekonomi/Finans, Inköp, Miljö, Personal, Kommunikation och IT. Under 2012 bildades en ny funktion – Customer Relations, vars uppgift är att tillsammans med förvaltningen utveckla och stärka relationerna med såväl nya som gamla kunder.
Wihlborgs koncernledning består av VD, ekonomi/finanschef, informationschef och projekt/utvecklingschef. Koncernledningen har övergripande samordningsansvar för Wihlborgs verksamhet. Wihlborgs ledningsgrupp består av fastighetscheferna, förvaltningscheferna, miljöchef, inköpschef, CR-chef, marknadsanalytiker och koncernledningen. Ledningsgruppen har det övergripande ansvaret för strategiska frågor inom affärsutveckling, transaktioner, information, analys.
Förvaltningen finns där våra kunder finns – vi tycker det är lättast så. Med nio geografiskt fördelade förvaltningsområden skapas effektivitet men också närhet till kunden vilket är grunden för en förtroendefull relation. All förvaltning sker med egen personal som känner sin kundkrets och som finns tillgängliga för att snabbt kunna möta sina kunders förväntningar och krav. Varje förvaltningsenhet har ett tydligt resultatansvar och lägger upp riktlinjerna för sin verksamhet i nära samarbete med koncernledningen.
Affärsutveckling består av två delar: Projekt och Utveckling samt Transaktioner. Projekt och Utveckling har en central roll när det gäller förbättringar i fastighetsportföljen. Enheten ansvarar för
ny- och ombyggnadsprojekt, upphandlingar och uppföljningar. Våra förvaltningschefer har, tillsammans med en projektledare, ansvar för att förbereda och utvärdera investeringar i nya fastigheter. Transaktioner ansvarar för bolagets samtliga köp och försäljningar av fastigheter. Handlar det om investeringar som överstiger 10 Mkr ska de godkännas av styrelsen.
För oss är värdeord inte bara ord på ett papper. Det är ord vi lever med dagligen – ord som bildar ett kitt som håller oss samman. 2007 tog vi gemensamt fram fyra värderingar som genomsyrar allt vi gör, både internt och externt:
Wihlborgs medarbetare ska kunna utvecklas och växa inom företaget. Vid utvecklingssamtalen fastställer chef och medarbetare mål för medarbetarens utveckling. Wihlborgs uppmuntrar initiativ och vilja från medarbetarna till kompetensutveckling. Personalen har under året deltagit i ett flertal intern- och externutbildningar och kurser.
Varje år tar Wihlborgs emot ett antal studerande från
Total arbetstid under 2012 Sjukfrånvaro fördelat på kön/ålder
högskolorna i Malmö och/eller Lund i syfte att ge den studerande möjligheten till arbetspraktik. Wihlborgs uppmuntrar samarbete med andra fastighetsföretag för att till exempel utbyta kompetenser och utvärderingar.
Vid årsskiftet hade Wihlborgs 89 (87) medarbetare, varav 61 (60) tjänstemän och 28 (27) fastighetsvärdar. 81 personer arbetar heltid och åtta personer deltid. Fördelningen män/kvinnor bland tjänstemännen är 51 respektive 49 procent. Totalt inom koncernen uppgår andelen kvinnor till 35 (36) procent.
Medelåldern uppgick till 47 (48) år. Av våra medarbetare har 34 (29) procent en akademisk utbildning. Personalomsättningen uppgick under 2012 till 9,1 (8,1) procent.
Wihlborgs har en låg sjukfrånvaro och under 2012 var den 1,96 (1,54) procent. Andelen långtidsfrånvaro (60 dagar eller mer) av den totala sjukfrånvaron var 29,89 (22,56) procent.
Vartannat år genomförs en personalenkät för att känna av arbetsklimatet. Den senaste företogs vintern 2010 och resulterade i ett 'Nöjd Medarbetar Index' på 3,4 av 4,0 möjliga poäng. Under våren 2013 kommer en ny personalenkät att genomföras.
En god hälsa är en resurs för både individen och företaget. Därför har friskvården en viktig betydelse för Wihlborgs verksamhet och lönsamhet. Våra medarbetare erbjuds ett så kallat friskvårdsbidrag som ger möjlighet att fritt välja friskvårdsaktivitet inom ramen för Skatteverkets regler. Dessutom har vi ett flertal gemensamma motions- och friskvårdsaktiviteter som till exempel deltagande i olika motionslopp. Resultatet kan vi bland annat se i en låg sjukfrånvaro.
Vi har även förebyggande friskvård i form av regelbundna hälsokontroller hos vår företagshälsovård samt en förmånlig sjukvårdsförsäkring som omfattar alla våra medarbetare.
För att stimulera medarbetarna att nå uppsatta mål och öka delaktigheten i Wihlborgs verksamhet finns för alla anställda, exklusive VD, sedan 2005 en vinstandelsstiftelse. Samtliga medel som avsätts till vinstandelsstiftelsen ska investeras i Wihlborgsaktier.
Avsättningen är maximerad till ett prisbasbelopp per anställd och år. Aktierna i stiftelsen är bundna i fem år efter avsättningen.
På Wihlborgs ska alla medarbetare känna trivsel och arbetsglädje. Självklart ska vi ha en trygg och säker arbetsplats utan risk för tillbud eller olyckor. Vi har en arbetsmiljögrupp som ständigt driver och utvärderar förbättringsarbetet med vår gemensamma arbetsmiljö. Men ansvaret för den delas av alla som arbetar i företaget. Vi har upprättat ett system för internkontroll enligt arbetsmiljölagen, vars intentioner vi strävar efter att överträffa.
Detta systematiska arbetsmiljöarbete påverkar hur vi planerar, leder och följer upp alla delar av verksamheten.
För att underlätta i det dagliga arbetsmiljöarbetet finns tydliga rutiner kring sjukfrånvaro, rehabilitering, ergonomi, hantering av ohälsa och olycksfall samt tillbudsrapportering. Genom personligt engagemang och ömsesidig omsorg minimeras risken för arbetsskador och vi får en god arbetsmiljö. Var och en är också formellt skyldig att följa instruktioner och rutiner, och att vara uppmärksam på och genast rapportera eventuella risker och hot som kan uppträda i arbetsmiljön.
När det gäller själva fastighetsbeståndet genomförs regelbundet skyddsronder. De utförs av personal som har särskild kompetens att undersöka arbetsmiljöer och bedöma risker. De protokollför riskerna och upprättar handlingsplaner som leder till goda resultat.
Det är så vi vill att alla på Wihlborgs ska känna. Att allt jag gör betyder något, både för mig själv och för Wihlborgs. Engagemang föds ur ansvar, och på Wihlborgs har alla ansvar för något.
Jag har ett väldigt varierande arbete med en mängd olika åtaganden, men det handlar till största del om teknik, miljö och energi. Jag arbetar mycket med energibesparing, leder ombyggnationsprojekt av teknisk karaktär, arbetar med klimatproblem i fastigheterna och arbetar för att öka komforten hos våra hyresgäster.
Våra mål och krav för driftsnetto och miljö blir tuffare att nå för varje år men det ser jag som en utmaning.
På Wihlborgs har vi väldigt korta beslutsvägar vilket gör att beslut fattas snabbt när det behövs. Vi har också ett stort fokus på miljöoch hållbarhetsfrågor vilket jag jobbar mycket med. Ett annat stort plus är alla trevliga arbetskollegor.
Jeg arbejder først og fremmest med bogholderiet her på kontoret i Danmark, og det er hele vejen fra bilagsbogføring til klargøring til revision til årsregnskabet. Derudover kommer en del lejeradministration, som f.eks. udarbejdelse af lejekontrakter, tillæg, diverse reguleringer, varme- og driftsregnskaber og alt det, der ellers hører med til administration af ejendomme.
Efter ca. 6 år på kontoret i Danmark har jeg nu taget udfordringen op – jeg skal på skolebænken igen og læse Ejendomsadministration, der består af 6 semestre og en afsluttende eksamen. Spændende at komme i gang med – jeg glæder mig.
Omsorgen. Det er vigtigt for mig at det daglige arbejde nytter og bliver værdsat. Og det er en af Wihlborgs store forcer – her bliver man værdsat og får opgaver, der udfordrer hver dag. Det bliver aldrig "hverdag" at møde på jobbet. Derudover har Wihlborgs enorm fokus på miljø, både hvad angår det personlige og det "grønne" miljø. Når jeg kikker bagud og ser, hvad manglende fokus på dette område har haft af konsekvenser for verden, så er jeg stolt af at være en del af denne virksomhed, som vil så meget godt for miljøet.
Först och främst arbetar jag med att skapa bra kontakter med våra hyresgäster och hjälper till att lösa problem som finns i deras lokaler. I det ingår bland annat att åtgärda felanmälningar (genom eget arbete eller genom att ta in extern service), hålla i kontakten med entreprenörer och dessutom sköta den regelbundna tillsynen av våra fastigheter och se till att där är rent och snyggt, både inom- och utomhus.
Den största utmaningen blir att få ta hand om driften på Region Skånes nya psykiatriska klinik på Baravägen 1 i Lund som ska vara inflyttningsklar i sommar.
En annan utmaning blir hur vi ska kunna spara energi utan att inomhusklimatet försämras för våra hyresgäster.
Jag tycker att Wihlborgs främsta styrka är att man är så mån om sin personal. Alla behandlas lika, oavsett om man är tjänsteman eller kollektivanställd och alla omfattas av de generösa förmånerna – friskvård, sjukförsäkring och vinstandel.
Här gäller frihet under ansvar och vi jobbar alla mot ett gemensamt mål – att ta hand om våra hyresgäster på allra bästa sätt.
Under år 2012 gav vi ut vår första hållbarhetsredovisning enligt GRI (Global Reporting Intiative). Redovisningen gjordes på nivå B+ (nivåskala C–A), där plustecknet innebär att redovisningen är externt bestyrkt. De områden vi valt att redovisa, speglar även de tio globala principerna som vi signerat genom FNs Global Compact.
Att vi från och med år 2011 hållbarhetsredovisar, utesluter inte att vi fortfarande årligen signerar FN Global Compacts tio principer inom områdena mänskliga rättigheter, arbetsrätt, miljö och bekämpning av korruption.
2011 skickade vi ut en omfattande enkät till över 200 personer som representerade våra nyckelintressenter (för frågor och resultat, se sidan 16–17 i Wihlborgs hållbarhetsredovisning för 2011). 2012 bestämde vi oss för att utföra en intressentdialog i två steg. Det första steget innebar att sex utvalda intressenter i chefsställning fick besvara en kort enkät, resultatet av denna presenteras på sidan 16–17 i Wihlborgs hållbarhetsredovisning för 2012.
Vi ser GRIs ramverk som ett effektivt verktyg för strategisk verksamhetsutveckling för att kontinuerligt utveckla och förbättra oss själva. Det ger oss möjlighet att redovisa vår egen utveckling på ett jämförbart och transparent sätt. Du hittar Wihlborgs hållbarhetsredovisning på vår hemsida.
Det utbildningsmaterial som togs fram under år 2011 när det gäller teman för att stärka vår hållbarhetsprofil, fortsatte under år 2012. Materialet behandlar olika teman och diskussionsdilemman inom hållbarhetsområdet och under år 2012 valde vi att lyfta och diskutera kring följande rubriker:
"Varför är hållbarhet viktigt för Wihlborgs?" "Att se risker som något positivt."
Även under år 2012 fortsatte vi vårt medlemskap i CSR-Skåne som är ett nätverk för företag och organisationer som vill skaffa sig kunskap, erfarenheter och verktyg för att ta samhällsansvar.
Under 2012 blev Wihlborgs tillfrågade att sitta med i en kvalitetsgrupp för ett projekt kallat "CSR-drivet företagande". Projektet ska uppmuntra mindre företag att stärka sitt varumärke ur ett CSR-perspektiv. Projektet drivs av bland andra Region Skåne, Företagarna och Malmö Högskola. Vår medverkan i kvalitetsgruppen innebär att kontinuerligt bedöma kvaliteten och säkerheten i de metoder och stödjande verktyg som arbetas fram.
På konferensen "Building Sustainability Sweden" utsågs Wihlborgs till en av vinnarna av Sweden Green Building Awards 2012. Wihlborgs vann priset med fastigheten Polisen 3 i Helsingborg i kategorin "Existing buildings certified under Green Building". Priset delades ut av Sweden Green Building Council i samband med en konferens om hållbart byggande som hölls i Stockholm i oktober 2012. Konkret handlar det om en energibesparing om cirka 1 123 000 kWh/år för el, värme och kyla. Detta motsvarar en årsförbrukning av energi för 75 villor (á 15 000 kWh). Fastigheten använder idag cirka 50 procent mindre energi än före ombyggnationen.
Wihlborgs redovisar årligen sina totala koldioxidutsläpp. För att ha koll på vår koldioxidförbrukning samlar vi årligen in data för de områden där vi påverkar miljön. Scope 1, 2 och 3 visar de områden som innefattas i tabellen för ton koldioxid.
Vill du ha ytterligare information om koldioxidutsläpp, energiförbrukning och mätbara klimatdata, se Wihlborgs hållbarhetsredovisning.
Wihlborgs totala koldioxidutsläpp i ton de senaste tre åren:
| År | Scope 1 Ton |
Scope 2 Ton |
Scope 3 Ton |
Totalt Ton |
|---|---|---|---|---|
| 2010 | 469 | 9 483 | 85 | 10 036 |
| 2011 | 336 | 9 362 | 101 | 9 798 |
| 2012 | 515 | 8 267 | 97 | 8 879 |
De största skillnaderna mellan 2011 och 2012 och förklaring till dessa; Scope 1 har ökat med 35 procent eller 180 ton CO2 . Detta beror på att vi under 2012 hade en ökad förlust av köldmedia med 171 ton. Scope 2 minskade med 12 procent eller 1 095 ton CO2 , varav den största minskningen har gjorts i Danmark även detta år. Det beror främst på att ett flertal fastigheter i det danska beståndet har konverterats från gas till fjärrvärme.
Scope 3 har minskat med fyra procent vilket motsvarar fyra ton koldioxid, den största minskningen ligger inom ramen för avfall och specifikt det avfall som tas om hand av SITA. Här kan vi se en minskning med 58 732 kg i jämförelse med år 2011. Det går också att utläsa att antal mil i tjänsten minskat, så också när det gäller Wihlborgs flygresor.
För mer info se Wihlborgs hållbarhetsredovisning, kapitel miljö.
Vi tar fram miljömål om tre år i taget. De mål som togs fram för 2009–2011 har nu bytts mot nya mål för 2012–2014. Målen har tagits fram genom en workshop där samtliga anställda medverkat. Det som är nytt från och med år 2012, är att Wihlborgs olika verksamhetsområden har egna miljömål kopplade till avdelningens miljöpåverkan. Resultatet är de miljömål som presenteras på höger sida.
Wihlborgs ska fortsätta växa, men med minskad miljöpåverkan.
| 1. FÖRVALTNING & DRIFT | ÅR 2012 | Utfall 2012 | ÅR 2013 | ÅR 2014 |
|---|---|---|---|---|
| 1.1 Energieffektivisering kWh/m2 | Wihlborgs fastigheter ska ha en genomsnittlig energiförbrukning som inte överstiger 150 kWh/m2 avseende fastigheter inom ramen för miljömål.1 |
Målet helt uppnått. Per sista de cember 2012 var snittförbrukningen inom miljömålsfastigheterna 149,1 kWh/m2. |
Wihlborgs fastigheter ska ha en genomsnittlig energiförbrukning som inte överstiger 148 kWh/m2 avseende fastigheter inom ramen för miljömål.1 |
Wihlborgs fastigheter ska ha en genomsnittlig energiförbrukning som inte överstiger 140 kWh/m2 avseende fastigheter inom ramen för miljömål.1 |
| 1.2 Gröna hyreskontrakt | Alla nya och omförhandlade avtal ska inkludera en bilaga för gröna hyresavtal. Wihlborgs ska börja använda avtalen i samband med Fastighetsägarnas lansering av standardmallen som förväntas utkomma under våren 2012. |
Målet påbörjat. Under andra halvår et 2012 tecknades inom Wihlborgs sju gröna hyresavtal. Målet är på börjat men eftersom vi konstaterat att det behövs ytterligare utbildning internt, har vi inte kunnat uppnå målet helt. |
Vid alla omförhandlingar som sker under 2013 ska 100 procent fått möjligheten att teckna Gröna hyresavtal. |
Vid alla omförhandlingar som sker under 2014 ska 100 procent fått möjligheten att teckna Gröna hyresavtal. |
| 1.3 Miljöklassning ur befintligt bestånd (GreenBuilding + miljöbyggnad) |
Wihlborgs miljöklassar minst en fastighet ur det befintliga beståndet. |
Målet delvis uppnått. En fastighet inom Wihlborgs befintliga bestånd har under år 2012 föranmälts till SGBC (Sweden Green Building Council). Handlingar som fattas för komplett ansökan är bland annat radonmätning (utförs under tre vintermånader). |
Wihlborgs miljöklassar minst tre fastigheter ur det befintliga beståndet. |
Wihlborgs miljöklassar minst fem fastigheter ur det befintliga beståndet. |
| 2. UTHYRNING, INFO. & KOMMUNIKATION2 |
ÅR 2012 | Utfall 2012 | ÅR 2013 | ÅR 2014 |
| 2.1 Miljöprospekt vid visning av lokaler |
Under 2012 ska 10 procent ur Wihlborgs fastighetsbestånd ha ett miljöprospekt vid visning av lokaler. |
Målet påbörjat. På webben kommer att finnas relevant miljöfakta knutet till Lediga Lokaler. Allt förarbete är klart och ska implementeras på webben efter kvalitetssäkring. |
Under 2013 ska 20 procent ur Wihlborgs fastighetsbestånd ha ett miljöprospekt vid visning av lokaler. |
Under 2014 ska 50 procent ur Wihlborgs fastighetsbestånd ha ett miljöprospekt vid visning av lokaler. |
| 3. AFFÄRSUTV. & PROJEKT | ÅR 2012 | Utfall 2012 | ÅR 2013 | ÅR 2014 |
| 3.1 Miljöklassning vid nyproduktion | 100 procent av Wihlborgs påbörjade nyproduktion om minimum 500 m2 ska miljöklassas. |
Målet påbörjat. 33 procent av ny produktionen som påbörjades under år 2012 kommer att miljöklassas. I november 2012 gick samtliga inom Wihlborgs förvaltning och projektorganisation basutbildningen i "Miljöbyggnad". |
100 procent av Wihlborgs påbörjade nyproduktion om minimum 500 m2 ska miljöklassas. |
100 procent av Wihlborgs påbörjade nyproduktion om minimum 500 m2 ska miljöklassas. |
| 4. INKÖP | ÅR 2012 | Utfall 2012 | ÅR 2013 | ÅR 2014 |
| 4.1 Rutiner inköp & upphandling | Samtliga som tecknar drifts- och leveransavtal med Wihlborgs under 2012 ska utvärderas beträffande uppförandekod. De ska riskbedömas utefter miljö, kvalitet, arbetsmiljö och etik. |
Målet påbörjat. Den checklista som tagits fram för att riskbedöma våra leverantörer/entreprenörer har använts till 85 procent av nytecknade avtal. Under 2012 anställdes ny inköpschef som tillsammans med Wihlborgs miljöfunktion arbetar fram en ny modell för att höja standarden ytterligare. |
Utefter föregående års riskbedömningar, gör Wihlborgs kontroller på de som klassats som risknivå 3. En förutsättning för vidare avtal är att de redovisar positiva förändringar. |
Nya avtal tecknas inte med leverantörer/entreprenörer som riskklassats som 3. |
| 5. TRANSAKTION & ANALYS | ÅR 2012 | Utfall 2012 | ÅR 2013 | ÅR 2014 |
| 5.1 Miljö vid köp av fastigheter | Nuvarande rutin för miljö vid köp och försäljning av fastigheter ska under året revideras och omarbetas. Detta ska resultera i en miljöbaro meter för köp av fastigheter. |
Målet helt uppnått. Wihlborgs analytiker tog under år 2012 till sammans med Wihlborgs miljöchef fram en så kallad miljöbarometer vid köp av fastigheter. Barometern är uppbyggd utefter en formel som beroende av hur den fylls i, ger en anvisning om vad Wihlborgs bör tänka på ur miljöperspektiv vid köp av fastigheter. |
100 procent av Wihlborgs transaktioner dokumenteras i miljöbarometern. |
100 procent av Wihlborgs transaktioner dokumenteras i miljöbarometern. |
| 6. ADMINISTRATION & IT | ÅR 2012 | Utfall 2012 | ÅR 2013 | ÅR 2014 |
| 6.1 Energistatistik via webben | Påbörja rutin för att långsiktigt kunna erbjuda våra hyresgäster att hämta energistatistik via Wihlborgs hemsida. |
Målet uppnått. Wihlborgs drifts ansvarige har under år 2012 medverkat i den grupp som sammankallats av vår leverantör för energistatistikprogrammet var syfte bland annat är att vi ska kunna inhämta statistik via webben. |
10 procent av våra fastigheters energistatistik finns tillgänglig via Wihlborgs hemsida. |
50 procent av våra fastigheters energistatistik finns tillgänglig via Wihlborgs hemsida. |
| 6.2 EDI Fakturering | 20 procent av Wihlborgs fakturor från Wihlborgs leverantörer ska faktureras genom EDI. |
Målet påbörjat. 2012 blev resultatet 11 procent, varav antalet e-fakturor uppgick till 4 235 st. |
35 procent av Wihlborgs fakturor från Wihlborgs leverantörer ska faktureras genom EDI. |
50 procent av Wihlborgs fakturor från Wihlborgs leverantörer ska faktureras genom EDI. |
1 Med fastigheter inom ramen för miljömål menas att vi har valt ut cirka 70 procent av hela Wihlborgs bestånd där det finns någon form av potential till energibesparingar under åren 2012–2014. Detta betyder att om vi inkluderat samtliga fastigheter hade vi haft en betydligt lägre siffra för kWh/m2 . Vår nya rutin innebär att alla inom Wihlborgs förvaltning från och med 2012, arbetar med ett individuellt målnyckeltal där det individuella nyckeltalet har stor betydelse för det gemensamma målet.
Med miljöprospekt menas att Wihlborgs uthyrare, vid visning av våra lokaler ska ha med sig information gällande fastighetens miljöpåverkan. Detta kan vara information över hur fastigheten värms upp, alternativt kyls, om den är miljöklassade, sanerad för utfasningsämnen etc.
Wihlborgs sammanfattande begrepp mot våra kunder är arbetsglädje. Och värdet på vår aktie stiger i takt med vår förmåga att möta marknadens behov och krav på moderna och trivsamma arbetsplatser. Allt hänger ihop. De värden vi står för är också de värden som påverkar investeringsviljan i vårt företag.
Att vi har en stark projektportfölj i kombination med vårt hållbarhetsarbete ger oss en stark ställning och visar att vi tror på framtiden. Och det är ju något att glädjas åt för alla som inser värdet av att investera i Wihlborgs.
Wihlborgsaktien är noterad på Nasdaq OMX Nordiska börs i Stockholm och återfinns på Mid Cap-listan och sektorn Real Estate. Wihlborgs börsintroducerades 2005 sedan bolaget avknoppats från börsbolaget Fabege.
Två gånger, år 2006 och 2011, har genomförts en aktiesplit med villkor 2:1 vilket innebar att en gammal aktie ersattes med två nya. Antalet aktier har ökat till 76 856 728 aktier.
Vid årets utgång uppgick aktiekapitalet till 192 Mkr. Varje aktie berättigar till en röst och varje röstberättigad får vid årsstämman rösta för fulla antalet av denne ägda och företrädda aktier.
Styrelsen har inte under året utnyttjat sitt bemyndigande att besluta om en nyemission på högst 10 procent av utestående aktier. Styrelsen har heller inte utnyttjat bemyndigandet att förvärva egna aktier. Wihlborgs saknar innehav av egna aktier per 2012-12-31.
Börsvärdet uppgick vid årets slut till 7,8 Mdkr.
Under 2012 omsattes Wihlborgs aktier till ett värde av totalt 3,1 Mdkr (4,7) på Stockholmsbörsen. Här kan noteras att den sammanlagda omsättningen på Mid Cap-listan i jämförelse med 2011 minskade med 20 procent. Wihlborgs återfinns bland de bolag på Mid Cap-listan som har den högsta omsättningen. Totalt omsattes 32,4 miljoner (52,9) Wihlborgsaktier på Stockholmsbörsen under 2012 motsvarande 129 000 aktier (209 000) per dag. Detta motsvarar en omsättningshastighet om 42 procent (69) av det genomsnittliga antalet utestående aktier.
Vid årets slut var kursen på Wihlborgsaktien 101,50 kronor. Högsta och lägsta notering för Wihlborgsaktien under 2012 var 104,75 respektive 87,25 kronor. Under 2012 har totalavkastningen på aktien inklusive utdelning om 3,75 kronor varit 15,7 procent.
Balansräkningens tillgångar och skulder ska spegla marknadsvärdet varför substansvärdet kan beräknas utifrån balansräkningens egna kapital. I detta sammanhang ska beaktas att Wihlborgs effektiva skatt är lägre än den nominella.
Wihlborgs eget kapital per aktie är 79,86 kr vid en skattesats om 22 procent. Med en skattesats om 0 procent är eget kapital per aktie 96,96 kr.
Wihlborgs utdelningspolicy är baserad på att dels överföra 50 procent av det löpande förvaltningsresultatet, dels 50 procent av realiserat resultat från fastighetsförsäljningar. I båda fallen reducerat med en schablonskatt om 26,3 procent. Styrelsens förslag till utdelning för 2012 är 4,00 kronor (3,75). Detta motsvarar en direktavkastning på fyra procent baserat på aktiekursen vid årets slut.
Bifaller årsstämman styrelsens förslag om dels fyra kronors utdelning dels att avstämningsdagen blir den 26 april, kommer utdelningen att utbetalas den 2 maj 2013. Wihlborgsaktien kommer då att handlas inklusive utdelning till och med årsstämmodagen tisdagen den 23 april 2013.
* Observera att utfallet endast är ett förslag och att det måste godkännas av årsstämman.
Den största ägaren i Wihlborgs är Brinova Fastigheter AB som äger 10,1 procent av de utestående aktierna. De tio största svenska ägarna ägde vid utgången av december 2012 28,7 procent.
Antalet aktieägare uppgick till 24 615 vilket är en minskning med cirka 1 000 aktieägare sedan förra årsskiftet.
Andelen utländska ägare uppgick vid utgången av december till 42,2 procent, vilket är en ökning sedan förra årsskiftet med drygt 5 procent. Av det utländska ägandet svarar USA för 36 procent, Storbritannien för 35 procent, Luxemburg för 10 procent och Irland för fyra procent.
| Totalt antal utestående aktier | 76 857 | 100,0 |
|---|---|---|
| Övr aktieägare reg i utlandet | 32 453 | 42,2 |
| Övr aktieägare reg i Sverige | 22 402 | 29,1 |
| Lannebo Fonder | 682 | 0,9 |
| Andra AP-fonden | 740 | 1,0 |
| Robur Fonder | 812 | 1,0 |
| Skandia Fonder | 1 369 | 1,8 |
| Tibia Konsult AB | 1 660 | 2,2 |
| Länsförsäkringar Fonder | 1 838 | 2,4 |
| Fam Qviberg | 2 029 | 2,6 |
| Handelsbanken Fonder | 2 386 | 3,1 |
| SEB Fonder | 2 752 | 3,6 |
| Brinova | 7 734 | 10,1 |
| Aktieägare | Antal aktier, tusental |
Andel av kapital och röster, % |
Få aktuell
kursutveckling direkt i din mobil
| 2 Inklusive preferensaktier. |
|||||
|---|---|---|---|---|---|
| Aktien/Nyckeltal1 | 2012 | 2011 | 2010 | 2009 | 2008 |
| Börskurs vid årets slut, kr | 101,50 | 91,00 | 97,50 | 66,25 | 50,00 |
| Kursutveckling under året, % | 11,5 | -6,7 | 47,2 | 32,5 | -13,6 |
| Resultat per aktie, kr | 10,71 | 8,65 | 12,05 | 6,72 | -0,66 |
| Förvaltningsresultat per aktie, kr | 8,91 | 8,54 | 7,90 | 7,46 | 6,05 |
| P/E-tal I, ggr | 9,5 | 10,5 | 8,1 | 9,9 | neg |
| P/E-tal II, ggr | 15,5 | 14,5 | 16,7 | 12,1 | 11,2 |
| Eget kapital per aktie I, kr | 79,86 | 72,86 | 67,74 | 58,95 | 55,42 |
| Eget kapital per aktie lI, kr | 96,96 | 92,04 | 85,12 | 73,15 | 68,39 |
| Utdelning per aktie, kr (år 2012 = föreslagen utdelning) | 4,00 | 3,75 | 3,50 | 3,38 | 3,25 |
| Aktiens direktavkastning, % | 3,9 | 4,1 | 3,6 | 5,1 | 6,5 |
| Aktiens totalavkastning, % | 15,7 | -3,1 | 52,3 | 39,0 | -8,2 |
| Antal aktier vid periodens slut, tusental | 76 857 | 76 857 | 76 857 | 74 928 | 72 428 |
| Genomsnittligt antal aktier, tusental | 76 857 | 76 857 | 76 492 | 72 532 | 74 416 |
1 För nyckeltalsdefinitioner se sidan 135.
Öresundsregionen är hemma för oss.
Det är här vi finns, det är här alla våra hyresgäster finns. Det är här vi är med och påverkar utvecklingen.
Många av de mest framgångsrika företagen i Öresundsregionen har sina verksamheter i våra hus, innanför våra väggar. Kanske för att vi gör vad vi kan för att hänga med i deras tempo. Expansiva företag sitter knappast stilla och väntar på att något ska hända. Därför försöker vi hålla jämna steg med alla nya önskemål som dyker upp. Visst, inbromsningen i ekonomin märks också i Öresundsregionen, men på längre sikt ser vägen spikrak ut.
Varje dag startas det åtta nya företag i Malmö, och fler företag väljer att flytta hit. Lund kommer att få ny fart med hjälp av MAX IV och ESS och Helsingborg upplever lite av en nystart. I Danmark brottas man fortfarande med ekonomiska bekymmer, men en dag vänder det också där.
Under året har vi gjort strategiska förvärv för att vara med och påverka utvecklingen. Pfizerhuset i Köpenhamn, Baltzar Cityhuset i Malmö centrum och mark på Väla Helsingborg, där också arbetet med att rusta upp Knutpunkten är i full igång.
Målet är att ytterligare befästa vår roll som det ledande fastighetsbolaget i en region som vill mycket och som har framtiden för sig.
Wihlborgs fastighetsbestånd har ett marknadsvärde om 19,9 Mdkr och med det är vi den största kommersiella fastighetsägaren på svenska sidan Öresund som uteslutande finns representerad i Öresundsregionen.
Strategin är att vi ska finnas på orter som ser en långsiktig tillväxt, både befolkningsmässigt och ekonomiskt. Därför investerar Wihlborgs i Malmö, Lund, Helsingborg och Köpenhamn. Inom dessa orter är vi dessutom geografiskt väl koncentrerade till ett antal utvalda delmarknader vilket ger oss en unik möjlighet att bedriva en kostnadseffektiv förvaltning. Att vi är lokalt representerade på respektive ort ger oss en djup och bred kunskap om dessa marknader vilket gör att vi kan erbjuda våra kunder en bättre service.
Geografiskt består Öresundsregionen av Skåne på den svenska sidan Öresund och Själland, Lolland, Falster, Mön och Bornholm på den danska sidan. Här är nu över 3,8 miljoner invånare bosatta. Befolkningen är koncentrerad till västra Skåne och östra Själland, det vill säga runt Öresund, med tyngdpunkt på den danska sidan. Av de 3,8 miljonerna invånare är knappt 1,3 miljoner bosatta i Skåne. Enligt Befolkningsprognos Öresund 2012–2031 kommer befolkningen överstiga 4 miljoner redan 2021. Mot slutet av prognosperioden förväntas folkmängden ha ökat till 4 175 000 invånare.
Trots Öresundsregionens begränsade geografiska yta, mindre än 5 procent av Sveriges och Danmarks1 totala yta står regionen för mer än 26 procent av Sverige och Danmarks samlade BNP. Här finns också den största koncentrationen av välutbildad arbetskraft i hela norra Europa.
De senaste åren har präglats av stora infrastrukturella satsningar i regionen, inte minst Öresundsbron, Citytunneln i Malmö och Metron i Köpenhamn. Öresundsbron, som invigdes 2000, har betytt oerhört mycket för Öresundsregionens utveckling. Öresundskommittén och Øresund Direkt har analyserat effekterna av de samhällsekonomiska vinsterna från Öresundsbron. En försiktig prognos visar på effekter om 57 miljarder DKK mellan 2000–2012. Øresundsinstituttet gör bedömningen att samhällsvinsterna från bron kan vara upp emot 100 miljarder DKK till och med 2010. Exempel på positiva effekter är att sysselsättningen i Öresundsregionen har ökat snabbare än riksgenomsnittet i både Sverige och Danmark. Merväxten uppgår till 15 100 jobb i Skåne och 25 000 jobb i Köpenhamn. Samtidigt dämpas de negativa effekterna av konjunktursvängningarna när Skåne och Själland blivit en bostads- och arbetsmarknadsregion.
Stora forskningssatsningar framöver med bland annat MAX IV, världens mest kraftfulla anläggning för synkrotronljusforskning, och ESS, ett flervetenskapligt forskningscentrum baserat på världens mest kraftfulla neutronkälla, bidrar till en fortsatt positiv utveckling i regionen. MAX IV står färdigt till forskarnas förfogande redan 2015.
Exklusive Grönland och Färöarna.
Avmattningen i världsekonomin har till stora delar fortsatt under 2012. Flera av de snabbväxande ekonomierna har bromsat in, krisen fortsätter i Sydeuropa samtidigt som en finanspolitisk osäkerhet hämmar den amerikanska ekonomin. Nu påverkas även Tyskland och norra Europa allt tydligare av krisen. Detta har fått Øresundsinstituttet att revidera ner sin BNP-prognos något. Enligt decemberprognosen blir tillväxten i Öresundsregionen 2012 endast 0,3 procent. Tillväxten i Skåne bedöms bli 0,8 procent och därmed starkare än vad den bedöms bli på Själland där tillväxten förväntas bli 0,1 procent. Under 2013 ökar tillväxttakten i Skåne till 1,1 procent medan den bedöms öka till 1,7 procent på Själland.
Det besvärande konjunkturläget gör att vi befinner oss i en lågräntemiljö. Under 2012 sänkte Riksbanken reporäntan tre gånger, senast i december till 1,0 procent, en nivå de bedömer att den ligger kvar på det närmaste året. Även i Danmark har centralbanken sänkt styrräntan vid flera tillfällen under 2012. Vid årsskiftet låg den på 0,2 procent.
| 2009 | 2010 | 2011P | 2012P | 2013P | |
|---|---|---|---|---|---|
| Öresundsregionen | -5,8 | 3,1 | 1,7 | 0,3 | 1,6 |
| Skåne | -4,5 | 6,4 | 3,7 | 0,8 | 1,1 |
| Sverige | -5,0 | 6,6 | 3,9 | 0,9 | 1,2 |
| Danmark | -5,7 | 1,6 | 1,1 | 0,2 | 1,7 |
| Själland | -6,3 | 2,6 | 1,1 | 0,1 | 1,7 |
Källa: Øresundsinstituttet, Konjunkturprognos för Øresundsregionen dec 2012
Den skånska arbetsmarknaden klarade sig relativt väl genom den förra lågkonjunkturen. Därefter har sysselsättningstillväxten varit relativt stark. För 2012 och 2013 bedöms tillväxten bli modest, med 0,3 respektive 0,1 procent. Utvecklingen på Själland bedöms varit fortsatt negativ 2012 med en minskning om 0,5 procent medan den bedöms bli positiv 2013 efter flera år med sjunkande sysselsättning. Danmark drabbades både hårdare och tidigare av den förra lågkonjunkturen och den danska fastighetsmarknaden drabbades hårt.
| Öresundsregionen | -2,5 | -0,8 | 0,2 | -0,3 | 0,3 |
|---|---|---|---|---|---|
| Skåne | -1,9 | 1,3 | 2,3 | 0,3 | 0,1 |
| Sverige | -2,4 | 1,2 | 2,2 | 0,4 | -0,1 |
| Danmark | -2,4 | -2,3 | -0,4 | -0,5 | 0,4 |
| Själland | -2,7 | -1,7 | -0,7 | -0,5 | 0,3 |
Källa: Øresundsinstituttet, Konjunkturprognos för Øresundsregionen dec 2012 1
Hyresmarknaden ligger traditionellt sett sent i konjunkturcykeln. Förändringar i den ekonomiska utvecklingen avspeglas i sysselsättningsutvecklingen cirka 6–12 månader senare. Därefter tar det ytterligare 6–12 månader innan den avspeglas på hyresmarknaden. Under första halvåret såg vi en relativt god efterfrågan på lokaler vilken dämpats något under sista halvåret. Det tar lite längre tid för företagen att fatta beslut idag då konjunktursläget är mer osäkert.
Malmö och Helsingborg är relativt stabila marknader medan hyresmarknaden i Lund tillfälligtvis har fått en hög vakans då marknaden drabbats hårt av neddragningarna inom Ericssonbolagen samt nedläggningen av Astra Zeneca. Framtiden i Lund är ljus då det bland annat sker stora investeringar i forskningsanläggningarna MAX IV och ESS, vilka kommer att ha en positiv effekt på näringslivet i regionen.
Danmark har drabbats hårdare av lågkonjunkturen och sysselsättningen har minskat kraftigare och under fler år än vad den gjort i Sverige. Således har hyresmarknaden påverkats i större utsträckning med ökade vakanser och större press nedåt
Kranen 2. Här har Malmö Högskola sin verksamhet Kultur och Samhälle.
avseende hyresnivåerna. Sysselsättningsförändringen var fortsatt negativ under 2012 och förväntas bli svagt positiv först 2013 vilket gör att det dröjer ytterligare innan vi ser en tydlig förbättring på hyresmarknaden i Danmark.
Enligt Newsec uppgick transaktionsvolymen i Sverige 2012, avseende transaktioner ≥ 100 miljoner kronor, till 106 miljarder kronor, den högsta som noterats sedan 2008. Under årets sista månad skedde transaktioner till ett värde av över 30 miljarder kronor. Antalet utländska investerare minskade kraftigt under finanskrisen men steg under 2012 till 19 procent. Fastighetsmarknaden under 2012 har varit stabil med i princip stillastående avkastningskrav. Det har varit en fortsatt hög efterfrågan på centrala, moderna och effektiva fastigheter. Det har skett ett antal större transaktioner på Öresundsmarknaden och Wihlborgs har, primärt på Malmömarknaden, haft möjlighet att flytta fram sina positioner. För mer information om våra transaktioner se avsnitt Förvärv och försäljning, sidan 57–59. Transaktionsvolymen började sjunka redan 2007 i Danmark och det var fortsatt låg omsättning under 2012.
Transaktionsvolym Danmark
Total volym, Mdkr
Fastigheten Elefanten 40, mitt i centrala Malmö, med sitt vackra glastak.
Befolkning 31 december, 2012
15,9 % (6,9 %) Befolkningsutveckling, 2002–2012 22,5 % (18,3 %) Andel högutbildade, 20111 63 % (77 %) Sysselsättningsgrad, 20–64 år, 2011 10,9 % (5,3 %) Sysselsättningsutveckling, 2006–2011 7,9 (6,6) Nyföretagande, årsgenomsnitt, 2007–20112
Siffrorna inom parentes anger tal för hela riket.
1 Minst 3-årig eftergymnasial utbildning, 16–74 år.
2 Antal nya företag i relation till befolkningen, antal per 1 000 invånare. Källor: Arena för tillväxt samt SCB.
Malmö, Sveriges tredje största stad, är en starkt växande stad. Enligt en prognos från Malmö Stad kommer antalet invånare att överstiga 342 000 redan år 2020.
Malmö har efter varvs- och industrikrisen, som kulminerade i början av 1990-talet då nästan vart fjärde arbetstillfälle försvann, genomgått en strukturomvandling. 1995 blev ett genombrottsår då krisen vände. Då påbörjades byggnationen av Öresundsbron vilket gav arbetstillfällen i en byggbransch som drabbats hårt av bygg- och fastighetskrisen i början av 90-talet. Samma år beslutades även att Malmö skulle få en högskola, en skola som idag har cirka 25 000 studenter och drygt 1 400 anställda. Detta har varit en viktig pusselbit i förändringen då Malmö som en industriberoende stad nu har ett kunskaps- och tjänstebaserat näringsliv. De största näringsgrenarna idag är företagstjänster, handel och vård/omsorg. Både Öresundsbron, vilken invigdes 2000, och Citytunneln, som invigdes 2010, har bidragit till integrationen och regionförstoringen genom effektiviseringen av kommunikationerna i Öresundsregionen.
Utvecklingen i Malmö är till största del koncentrerad till kommunikationsnoderna. Området kring centralstationen utvecklas med bland annat ny kongress-, konsert- och hotellanläggning samt nya lokaler till Malmö Högskola, medan Dockanområdet, beläget endast några minuter från centralstationen fortsätter sin utveckling till en modern stadsdel.
| 2012 | 2011 | |
|---|---|---|
| Antal fastigheter | 117 st | 116 st |
| Uthyrningsbar yta | 641 000 m² | 618 000 m² |
Wihlborgs är den största kommersiella fastighetsägaren i Malmö med drygt 640 000 m². Andra större kommersiella fastighetsägare i Malmö är Fastighets AB Briggen, Klövern, Kungsleden, Stena Fastigheter, Vasakronan och Volito Fastigheter. Malmö är en attraktiv stad för fastighetsinvesteringar vilket visas av att Briggen, Vasakronan och Volito Fastigheter har förstärkt sina bestånd i staden under 2012. Även Wihlborgs har passat på att förstärka beståndet i Malmö under 2012 genom förvärv. Största förvärvet avsåg Baltzar City, en modern kontors- och butiksfastighet belägen på Södergatan i centrala Malmö. För ytterligare information se avsnitt Förvärv och försäljning, sidan 57–59.
Wihlborgs finns väl koncentrerade inom fyra förvaltningsområden: Västra Hamnen, Centrum, Fosie-Limhamn samt Norra Hamnen-Arlöv. Den kommersiella utvecklingen i Malmö är idag i huvudsak koncentrerad till Västra Hamnen, där flera kontorsprojekt är igång och fler ligger i startgroparna. Wihlborgs har projektmöjligheter i samtliga förvaltningsområden. Dessutom blev vi 2011 tilldelade två markanvisningar om totalt cirka 20 000 m² kontor i Hyllie, där bland annat Emporia, Nordens största köpcentrum, invigdes i oktober 2012. För ytterligare information om våra projekt och utvecklingsmöjligheter, se avsnitt Projekt och utveckling, sidan 49–55.
Förvaltarna Johnny Hansson, Sofie Andersson och Louise Ahnelöv.
| Antal fastigheter | 18 st |
|---|---|
| Uthyrningsbar yta | 155 000 m² |
Wihlborgs värdemässigt största förvaltningsområde är Västra Hamnen. År 2000 bildades exploateringsbolaget Dockan Exploatering som förvärvade markområdet i Dockan. Där är Wihlborgs, JM och Peab vardera tredjedelsägare. Wihlborgs svarar för utvecklingen av det kommersiella beståndet i Dockan. Området har omdanats från ett industriområde till en modern stadsdel. Här samsas idag bland annat bostäder, kontor, butiker, restauranger och skolor.
Redan hösten 2000 färdigställde Wihlborgs den första kommersiella nybyggnationen, Torrdockan 6 (Sigmahuset). Därefter har i princip ett hus om året färdigställts. 2012 färdigställdes Media Evolution City, mediabranschernas centrum för innovation och utveckling, som omfattar 7 500 m². För fastigheten fick vi årets Stadsbyggnadspris, liksom vi året innan fick med Region Skånehuset. Vårt första Stadsbyggnadspris i Dockan fick vi redan 2002 för Tyrénshuset. Under 2012 fortgick investeringarna i kontorsprojektet Fören som färdigställs våren 2013. Exklusive projektfastigheter äger och förvaltar Wihlborgs 151 000 m² i området. Områdets största uthyrning under 2012 har varit just i Fören, dit ÅF väljer att samlokalisera sina enheter. I området finns ytterligare exploateringsmöjligheter.
Wihlborgs större hyresgäster i Västra Hamnen är bland andra Kockums, Malmö Högskola, Mercedes-Benz Sverige, Region Skåne, SVT, Telia Sonera och ÅF.
| Antal fastigheter | 19 st |
|---|---|
| Uthyrningsbar yta | 176 000 m² |
Bebyggelsen i Centrum är mycket blandad – här finns bostäder, kontor, offentliga lokaler med mera som varierar i byggår från medeltid till nutid. Wihlborgs förvaltar cirka 176 000 m2 , i huvudsak kontorsfastigheter. Under 2012 gjordes Wihlborgs största förvärv i just Malmö Centrum då välkända Baltzar City på Södergatan förvärvades. Den uthyrningsbara ytan uppgår till 11 350 m², primärt kontor och butiker. Nästa stora utvecklingsområde i Malmö Centrum är Nyhamnen, som färjetrafiken lämnade 2011 till förmån för den nybyggda, moderna Norra Hamnen. Detta innebär en möjlighet att påbörja omdaningen av området till en modern stadsdel, där vi kommer medverka med våra exploateringsmöjligheter. Wihlborgs har under 2012 byggt om en magasinsbyggnad, det så kallade Magasinet från 1950-talet, till 5 000 m² moderna kontorslokaler. Dessa är fullt uthyrda till LRF Media, Jayway och ArjoHuntleigh som alla flyttar in i början av 2013. Under årets sista veckor förvärvades den moderna kontorsfastigheten Östersjön 1 vilken är belägen ett stenkast från centralstationen. Fastigheten omfattar cirka 8 300 m² uthyrningsbar yta varav Tieto Enator förhyr merparten. Tillträde skedde först den 2 januari 2013. Under året försåldes bostadsbyggrätten Nils 24, belägen vid Värnhem, till JM.
Wihlborgs större hyresgäster inom förvaltningsområdet är bland andra Comfort Hotel, Cybergymnasiet, Försäkringskassan, Mannheimer Swartling, Tieto Enator, Tullverket och Ubisoft.
| Kallhyra, Ytvakans, kr/m2 % |
Direktavkast Kallhyra, ningskrav1, % kr/m2 |
Ytvakans, % |
Direktavkast ningskrav1, % |
|---|---|---|---|
| Kontor 1 800–2 400 4-7 |
5,25–6,0 Kontor 1 500–2 000 |
8–12 | 5,5–6,25 |
Fastighetschef Lennart Jönsson och förvaltare Tobias Andersson. Förvaltarna Jan Andersson och Jesper Gillander.
| Antal fastigheter | 43 st |
|---|---|
| Uthyrningsbar yta | 165 000 m² |
Fosie och Limhamn är välkända verksamhetsområden belägna på bra kommunikationsläge med anknytning till Europavägnätet. Fosie, ett av Malmös största verksamhetsområden, började utvecklas på 1970-talet. Området är beläget mellan Inre och Yttre Ringvägen och karaktäriseras av främst små och medelstora företag. Beståndet i Limhamn är beläget i Annetorps industriområde. Det är ett område som kännetecknas av småindustri med inslag av kontor. Även Svågertorp tillhör förvaltningsområdet. Området är väl beläget med goda anslutningar till Yttre Ringvägen. Inom förvaltningsområdet har vi åtskilliga exploateringsmöjligheter.
Wihlborgs förvaltar 165 000 m² inom förvaltningsområdet, primärt industri/lager. Under 2012 förvärvades fastigheten Olsgård 8, en modern, effektiv lagerfastighet i Fosie. Hyresgäst är AB Karosseritillbehör som hyr hela byggnaden på ett längre avtal.
Det största projektet i förvaltningsområdet var nybyggnaden av en verkstadsbyggnad om 1 300 m² till Kockums AB, som tecknat ett 10-årsavtal, på Trindyxan 4. Inflyttning sker i början av 2013. I Limhamn pågår rivning och sanering av Gjuteriet 18, Dresser Wayne's gamla industrifastighet, som vi förvärvade 2010. Parallellt pågår ett arbete med att ta fram en ny detaljplan för området.
Wihlborgs större hyresgäster inom förvaltningsområdet är bland andra ABB, Honda Nordic, Lantmännen, Papyrus Sverige, Scandinavian Cosmetics och Securitas Bevakning.
| Antal fastigheter | 37 st |
|---|---|
| Uthyrningsbar yta | 145 000 m² |
Det har funnits industriell verksamhet sedan början av 1900-talet i hamnområdet vilket är ett av de större verksamhetsområdena i Malmö. Hamnområdet har nära access till det omfattande nätet av järnväg och motorväg i regionen. Området präglas av industrioch lagerverksamheter i varierande storlekar.
Industriområdet i Arlöv ligger strategiskt beläget mellan Malmö och Lund, med direkt koppling till motorvägarna i regionen. Till Wihlborgs förvaltningsområde hör även Bulltofta, beläget vid Inre Ringvägen. Utvecklingen av området påbörjades under 1970-talet när flygplatsen som funnits här sedan 1920-talet, lades ner och flyttades till Sturup. Området består främst av småindustrier och mindre kontorsbyggnader. Inom förvaltningsområdet har vi åtskilliga exploateringsmöjligheter. Wihlborgs förvaltar här 145 000 m², primärt industri/lager.
Den största uthyrningen inom förvaltningsområdet omfattar 4 300 m² på fastigheten Kirseberg 31:53 där Nordic Sugar hyr ytterligare lagerytor. Totalt förhyr de nu 14 700 m² på fastigheten.
Wihlborgs större hyresgäster inom förvaltningsområdet är bland andra Ahlsell Sverige, Axfood Sverige, Dresser Wayne, Mechanum Sverige samt Nordic Sugar.
| Marknadsinformation | ||||
|---|---|---|---|---|
| Kallhyra, | Ytvakans, | Direktavkast | ||
| kr/m2 | % | ningskrav1, % | ||
| Kontor | 800–1 300 | 8–12 | 6,5–7,5 | |
| Industri/Lager | 400–800 | 5–15 | 7,25–8,5 |
| Kallhyra, | Ytvakans, | Direktavkast | |
|---|---|---|---|
| kr/m2 | % | ningskrav1, % | |
| Kontor | 600–1 000 | 10–15 | 7,5–9,0 |
| Industri/Lager | 300–700 | 10–25 | 8,0–9,0 |
Källa: Malmöbryggan Fastighetsekonomi AB, avser normalfastighet. Direktavkastningskrav avser full uthyrning.
På Knutpunkten i Helsingborg pågår omfattande upprustnings- och förnyelsearbete.
Befolkning 31 december, 2012
10,6 % (6,9 %) Befolkningsutveckling, 2002–2012 17,2 % (18,3 %) Andel högutbildade, 20111 72 % (77 %) Sysselsättningsgrad, 20–64 år, 2011 4,8 % (5,3 %) Sysselsättningsutveckling, 2006–2011 7,6 (6,6) Nyföretagande, årsgenomsnitt, 2007–20112
Siffrorna inom parentes anger tal för hela riket.
1 Minst 3-årig eftergymnasial utbildning, 16–74 år.
2 Antal nya företag i relation till befolkningen, antal per 1 000 invånare. Källor: Arena för tillväxt samt SCB.
Helsingborg, beläget vid Öresunds smalaste del, är numera Sveriges nionde största kommun med drygt 130 000 invånare. Redan 2018 bedömer Helsingborgs Stad att befolkningen ska överstiga 140 000 invånare enligt en prognos daterad mars 2012.
Helsingborg grundades officiellt 1085 men troligtvis fanns det en bosättning vid Landborgen redan på 900-talet, vilket gör staden till en av Sveriges äldsta städer. På 1300-talet var Helsingborg en av Danmarks mest betydelsefulla städer. Staden domineras idag av Landborgen, som separerar staden och begränsar utbredningen av de centrala delarna. Genom en utveckling som industri- och hamnstad i samband med den industriella revolutionen på 1800-talet blev Helsingborg en av Sveriges snabbast växande städer.
De största näringsgrenarna idag är handel, företagstjänster och vård/omsorg. Industrin domineras ej av några stora privata arbetsgivare utan består av flera mindre företag. Stadens goda läge har gjort att flera åkeriföretag och distributionscentraler finns etablerade här. Hamnen är dessutom Sveriges näst största containerhamn.
I Helsingborg pågår arbetet med H+-projektet med syfte att förtäta och utveckla södra Helsingborg till en attraktiv och sammanhållen stad. Det handlar om att utveckla ett centralt, vattennära beläget område där bland annat transportnavet Knutpunkten spelar en viktig roll.
| 2012 | 2011 | |
|---|---|---|
| Antal fastigheter | 106 st | 102 st |
| Uthyrningsbar yta | 524 000 m² | 504 000 m² |
Wihlborgs är den största kommersiella fastighetsägaren i Helsingborg med drygt 520 000 m². Andra större kommersiella fastighetsägare i Helsingborg är bland andra Alecta, Fastighets AB Briggen och Norrporten. Wihlborgs finns väl koncentrerade inom våra tre förvaltningsområden: Centrum, Berga och Söder. Under 2012 förstärktes beståndet i Helsingborg med två industri-/ lagerfastigheter på Ättekulla, bägge fullt uthyrda och cirka 40 000 m2 exploaterbar mark på Väla Norra. Även mark i kv Rubinen, där vi för närvarande uppför en anläggning till Bergaterminalen, förvärvades 2012. För mer information om våra förvärv, se avsnitt Förvärv och försäljning, sidan 57–59. Under året avyttrades centrumanläggningen i Rydebäck, en solitär belägen utanför våra kärnområden.
Hyresmarknaden i Helsingborg har varit stabil under 2012 och efterfrågan på både kontor och lager har varit god. Vakansgraden är fortsatt låg för kontor och det har inte skett någon nämnvärd nyproduktion sedan området kring Knutpunkten bebyggdes i början av 1990-talet. På Berga har vi haft möjlighet att dra igång flera nya projekt på grund av efterfrågan. Vi har ytterligare exploateringsmöjligheter inom samtliga förvaltningsområden i Helsingborg. För information om våra projekt och exempel på exploateringsmöjligheter, se avsnitt Projekt och utveckling, sidan 49–55.
Förvaltningschef Jan-Erik Johansson och miljöchef Hanna Claesson. Inköpschef Mats Wessman och förvaltningschef Mathias Bengtsson.
| Antal fastigheter | 21 st |
|---|---|
| Uthyrningsbar yta | 121 000 m² |
Centrala Helsingborg är en tätbyggd stenstad, där arkitekturen ger ett monumentalt och storstadsmässigt uttryck mot paradgatorna Drottninggatan och Järnvägsgatan. I gatorna bakom är arkitekturen mer småskalig. Största delen av bebyggelsen i de centrala delarna är från slutet av 1800-talet och början av 1900-talet, då Helsingborg upplevde sitt stora uppsving.
Utvecklingen av nybyggda kontor har i princip stått still sedan början av 1990-talet då hela Knutpunktenområdet stod färdigt. Wihlborgs förvärvade Terminalen 1 (Knutpunkten) hösten 2010 och arbetar med att höja nivån i fastigheten genom bland annat uppfräschning. Under 2012 har vi till exempel investerat och byggt om lokaler till Folktandvården på Knutpunkten. Vi tittar på hur vi långsiktigt kan utveckla fastigheten och har tagit fram ett förslag till ny detaljplan, läs mer under Projekt och utveckling sidan 49–55.
Wihlborgs förvaltar 121 000 m² i området, primärt kontorsfastigheter. Största uthyrning i området är till Kronofogden som hyr nästan 1 600 m2 i Polisen 3, Helsingborgs första Green Building. Fastigheten fick även priset Green Building Awards, ett pris som går till byggnader som är ett föredöme vad gäller miljövänligt byggande, i kategorin ombyggnad.
Wihlborgs större hyresgäster inom förvaltningsområdet är bland andra Domstolsverket, Elite Hotels, Helsingborgs Stad, Scandlines och Skatteverket.
| Antal fastigheter | 41 st |
|---|---|
| Uthyrningsbar yta | 171 000 m² |
Berga är Helsingborgs största verksamhetsområde, väl beläget vid Europavägarna E4/E6 och E20 och således på ett ypperligt kommunikationsläge. Området karaktäriseras primärt av småskaliga industri-, lager- och handelsfastigheter och här finns service i form av bland annat restauranger, bank och väl utbyggd kollektivtrafik.
Wihlborgs förvaltar 171 000 m² inom området, primärt industri/lager. På Berga finns även vårt eget Helsingborgskontor. Under 2012 har Wihlborgs slutfört två större projekt på Berga. På Kroksabeln 20 uppförde vi två så kallade "Bergalängor" med butiks- och lagerlokaler om totalt 4 400 m². Hyresgäster här är bland andra AM Depot, Bertmark Förlag samt Secure & Safe Techprint. Även på Hillebarden 1 uppfördes drygt 4 400 m² butiks- och lagerlokaler. Hyresgäster här är Lindströms Bad & Kakel samt Frenna. Under året påbörjades ett projekt åt Bergaterminalen på Väla Södra. De hyr 11 200 m² lager, kyl- och frysrum samt kontor på ett sjuårsavtal. Mark har förvärvats 2012 av kommunen i kv Rubinen för att uppföra denna byggnad. På Väla Norra förvärvades cirka 40 000 m2 exploateringsbar mark av Skanska för framtida utveckling.
Wihlborgs större hyresgäster inom förvaltningsområdet är bland andra Eimskip Transport AB, Mixmaster, NetOnNet, Peab och Victoria Scandinavian Soap.
| Marknadsinformation | |||||||
|---|---|---|---|---|---|---|---|
| Marknadsinformation Kallhyra, Ytvakans, Direktavkast kr/m2 % |
Kallhyra, kr/m2 |
Ytvakans, % |
Direktavkast ningskrav1, % |
||||
| ningskrav1, % | Kontor | 900–1 200 | 8–12 | 7,0–8,0 | |||
| Kontor | 1 300–1 900 | 5-10 | 6,0–6,5 | Industri/Lager | 400–800 | 5–15 | 7,5–8,5 |
CR-chef Hans Andersson och fastighetschef Thomas Bråhagen.
| Antal fastigheter | 44 st |
|---|---|
| Uthyrningsbar yta | 232 000 m² |
Bebyggelsen i området är ganska heterogen; här finns allt från mindre lager- och industrifastigheter, större logistikfastigheter till kontors- och handelsfastigheter. Wihlborgs är representerade inom fyra delområden på Söder: Hamn-City, Gåsebäck, Planteringen och Ättekulla. Wihlborgs förvaltar 232 000 m² inom området, primärt industri/lager, vilket gör Söder till vårt ytmässigt största förvaltningsområde i Helsingborg. Två lager- och industrifastigheter förvärvades 2012, bägge fullt uthyrda: Bunkagården Västra 8, omfattande cirka 10 400 m2 uthyrningsbar yta, samt Bunkagården Mellersta 1, omfattande cirka 2 500 m2 . Till Bunkagården Mellersta 1 hör cirka 11 000 m2 exploaterbar mark.
Den största projektet på Söder under 2012 var ombyggnaden av Stormen 13 där Prometera hyr cirka 1 500 m2 . Det är Lunds Energi och Öresundskraft som har bildat ett gemensamt mätningsföretag.
Wihlborgs har stora möjligheter att exploatera inom det befintliga fastighetsbeståndet på Söder. Inom förvaltningsområdet ingår även sex obebyggda tomter i Landskrona.
Wihlborgs större hyresgäster inom förvaltningsområdet är bland andra Axfood Sverige, PH Nedermans & Co, Unilever Sverige och Yves Rocher Suède.
| Marknadsinformation | |||
|---|---|---|---|
| Kallhyra, | Ytvakans, | Direktavkast | |
| kr/m2 | % | ningskrav1, % | |
| Kontor | 700–1 100 | 10–15 | 7,5–9,0 |
| Industri/Lager | 300–600 | 10–25 | 8,0–9,0 |
Källa: Malmöbryggan Fastighetsekonomi AB, avser normalfastighet.
1 Direktavkastningskrav avser full uthyrning.
Fastigheten Vätet 1, Ideon i Lund.
112 950
Befolkning 31 december, 2012
12,5 % (6,9 %) Befolkningsutveckling, 2002–2012 39,2 % (18,3 %) Andel högutbildade, 20111 67 % (77 %) Sysselsättningsgrad, 20–64 år, 2011 7,3 % (5,3 %) Sysselsättningsutveckling, 2006–2011 7,0 (6,6) Nyföretagande, årsgenomsnitt, 2007–20112
Siffrorna inom parentes anger tal för hela riket.
1 Minst 3-årig eftergymnasial utbildning, 16–74 år.
2 Antal nya företag i relation till befolkningen, antal per 1 000 invånare. Källor: Arena för tillväxt samt SCB.
Lund är en kraftigt växande kommun med cirka 113 000 invånare. 2022 förväntas Lund nå 130 000 invånare. Lunds Universitet, som grundades redan 1666, är Skandinaviens största enhet för utbildning och forskning. Här arbetar cirka 6 800 personer och här finns ungefär 47 000 studenter.
Lund har en lång tradition av forskning och entreprenörskap och här finns flera världsledande företag såväl som nystartade småföretag. Vård och omsorg, företagstjänster samt utbildning sysselsätter mer än hälften av dagbefolkningen. Satsningen på forskning och utveckling fortgår i Lund och byggnationen av världens mest kraftfulla anläggning för synkrotronljusforskning, MAX IV, pågår i nordöstra Lund. Här är Wihlborgs tillsammans med Peab byggherre. Även ESS, ett flervetenskapligt forskningscentrum baserat på världens mest kraftfulla neutronkälla, etableras i Lund. Dessa två anläggningar kommer att göra Lund till ett världsledande centrum för materialforskning och därmed bidra till en positiv utveckling av Lund och Öresundsregionen.
| 2012 | 2011 | |
|---|---|---|
| Antal fastigheter | 15 st | 16 st |
| Uthyrningsbar yta | 128 000 m² | 128 000 m² |
Förvaltare Anders Grönvall och förvaltningschef Cecilia Larsson.
Wihlborgs är en av de större kommersiella fastighetsägarna i Lund där vi förvaltar 128 000 m² inom förvaltningsområdet, primärt kontorsfastigheter. Huvuddelen av beståndet är beläget på och omkring forskningsbyn Ideon. Andra större kommersiella fastighetsägare i Lund är bland andra Fastighets AB Briggen, Ikano Fastigheter, Niam och Vasakronan. Även Akademiska Hus, som främst tillhandahåller utbildningslokaler, är en stor aktör i Lund. I nordöstra Lund, på och invid Ideon, är konkurrensen om hyresgästerna hård. Nya kontorslokaler färdigställdes 2012 samtidigt som det redan fanns stora vakanser bland annat efter neddragningarna i Ericsson-bolagen samt nedläggningen av Astra Zeneca. I centrala Lund är vakanserna i princip obefintliga och här finns en starkare efterfrågan på lokaler.
I Lund pågår Wihlborgs hittills största projekt där vi bygger om och till kv Landsdomaren 6 åt Region Skåne, för Psykiatri Skåne, som tecknat ett 20-årigt hyresavtal. För ytterligare information, se Projekt och utveckling sidan 52–53.
Wihlborgs största hyresgäster inom förvaltningsområdet är Capio Närsjukvård, Gambro, Lunds Universitet, Mobile Imaging in Sweden och QlikTech International.
| Kallhyra, | Ytvakans, | Direktavkast | |
|---|---|---|---|
| kr/m2 | % | ningskrav3, % | |
| Kontor | 1 200–2 000 | 5–12 | 6,0–6,5 |
| Industri/Lager | 400–800 | 10–15 | 7,5–8,5 |
Källa: Malmöbryggan Fastighetsekonomi AB, avser normalfastighet. 3 Direktavkastningskrav avser full uthyrning.
Fastigheten Borupvang 5, Ballerup.
Befolkning 1 januari, 2013
5,3 % Befolkningsutveckling, 2008–2013 -1,3 % Förändring antal sysselsatta, 2007–20121 6,4 % Andel arbetslösa, totalt, dec 2012
Siffrorna avser Region Hovedstaden. 1 15–64 år. Källa: Danmark Statistik.
Köpenhamns kommun har cirka 550 000 invånare medan hela Region Hovedstaden har drygt 1,7 miljoner. Staden är navet i Öresundsregionen och här finns Nordens största flygplats, Københavns Lufthavne som hade 23,4 miljoner passagerare 2012. Infrastrukturen i Köpenhamn är modern och väl utbyggd med bland annat en ny metro, som för närvarande utökas med en Cityring.
Ungefär hälften av de sysselsatta i regionen är verksamma inom det privata näringslivet. Framstående branscher är bland annat clean tech, life science samt informations- och kommunikationsteknologi.
Wihlborgs har funnits etablerade i Köpenhamnsområdet sedan 1996 men de senaste åren har ett flertal svenska aktörer börjat snegla på fastighetsmarknaden i Köpenhamn. I början av 2012 har Niam och Balder förvärvat större bostadsbestånd. Fastighets AB Briggen som gjorde sina första kommersiella förvärv i Köpenhamnsområdet 2011 har köpt ytterligare 2012.
Peter Nielsen, förvaltningschef för Köpenhamn.
fastigheter som främst nyttjas av IT-verksamheter. Dessutom har vi en logistikfastighet i Brøndby och en i Furesø.
Wihlborgs förvaltar cirka 132 000 m² inom förvaltningsområdet. Under 2012 förvärvades en kontor- och lagerfastighet, om cirka 12 000 m2 , för 45 miljoner DKK i Herlev. I Ballerup förvärvades Pfizers huvudkontor, cirka 8 500 m2 kontor, för 97,5 miljoner DKK. En mindre lagerbyggnad i Herlev styckades av och såldes. Byggrätten på samma fastighet kvarstår i Wihlborgs ägo för framtida exploatering. En av de större nyuthyrningarna under året gjordes till SafeCom, som hyr 1 800 m² på Lautrupvang 12 i Ballerup.
Wihlborgs större hyresgäster inom förvaltningsområdet är bland andra KMD, PostNord Logistics, SOSU-skolen samt Traen Informationssystemer.
| 2012 | 2011 | |
|---|---|---|
| Antal fastigheter | 15 st | 13 st |
| Uthyrningsbar yta | 132 000 m² | 114 000 m² |
Samtliga Wihlborgs fastigheter är belägna i den västra delen av Storköpenhamn, nära stora trafikleder. Majoriteten av fastigheterna ligger i Herlev kommun. Herlevs företagsområde anlades på 1950-talet och har kontinuerligt utvecklats. Här finns goda kollektiva transporter i form av både buss och tåg. Området inrymmer cirka 6 500 arbetsplatser. Några fastigheter är belägna i Lautrupparken i Ballerup, vilken kännetecknas av stora kontors-
| Marknadsinformation Herlev | |||||
|---|---|---|---|---|---|
| Kallhyra DKK/m2 |
Ytvakans, % |
Direktavkast ningskrav2, % |
|||
| Kontor | 600–900 | 11,0 | 6,75–8,5 | ||
| Industri/Lager | 300–450 | 6,5 | 8,0–9,5 |
| Marknadsinformation Ballerup | |||||
|---|---|---|---|---|---|
| Kallhyra, | Ytvakans, | Direktavkast | |||
| DKK/m2 | % | ningskrav2, % | |||
| Kontor | 600–950 | 11,0 | 6,75–8,5 | ||
| Industri/Lager | 300–450 | 6,5 | 8,0–9,5 |
Källa: DTZ, avser normalfastighet. 2 Avser full uthyrning,
Det är bra att vara försiktig.
Men försiktighet får inte leda till handlingsförlamning.
Vi har som regel att inte påbörja ett projekt utan att i förväg ha tecknat något hyreskontrakt.
Men ibland är det klokt att våga lite mer och tro på de tecken man ser i skyn. Så var det när vi började bygga kontorshuset Fören i Dockan i Malmö.
Vi trodde på möjligheten att det skulle vara uthyrt när bygget var klart. Och så blev det, konsultföretaget ÅF flyttar in och tar hand om alla kontorsytor i huset.
Kommande projekt i Dockan är det så kallade Rondellhuset som blir ett halvmåneformat kontorshus på 7 000 m2 . Vi arbetar också hårt för att få igång hotellprojektet vid Dockplatsen. Ett modernt hotell med 300 rum skulle lyfta Dockan till en levande plats dygnet runt.
Inom Wihlborgs förvaltningsområden kan de flesta önskemål som en hyresgäst har tillgodoses. Vårt fastighetsbestånd medger på flera håll möjlighet att bygga om och till befintliga fastigheter. Dessutom kan vi bygga nytt, dels på obebyggd tomtmark, dels på redan bebyggda fastigheter.
Där Wihlborgs ser potential arbetas det kontinuerligt med utveckling av detaljplaner för att exempelvis kunna förändra markanvändningen och utöka byggrätter för att optimera värdet på fastigheterna. Nedan finns några exempel på aktuella och framtida projekt.
Wihlborgs största utvecklingsområde är Dockan, Västra Hamnen i Malmö. Dockan är en historisk del av Malmö där Kockums en gång hade sin storhetstid. Området har successivt omdanats från en industribebyggelse till en blandad stadsmiljö. Dockan Exploatering AB bildades år 2000 för att driva utvecklingen av Dockanområdet. Wihlborgs, JM och Peab äger vardera en tredjedel av bolaget, som i sin tur äger den oexploaterade marken i området. Wihlborgs svarar för utvecklingen av det kommersiella beståndet i Dockan, JM utvecklar bostäderna och Peab uppför byggnaderna. Wihlborgs färdigställde den första byggnaden, Torrdockan 6 (Sigmahuset), redan 2000. Därefter har i princip ett hus om året färdigställts. Genom att använda oss av olika arkitekter för projekten har en spännande mix av byggnader utvecklats. Tre gånger har våra kommersiella nybyggnadsprojekt belönats med Malmö Stads Stadsbyggnadspris; 2002 för Tyrénshuset, 2011 för Regionhuset och 2012 för Media Evolution City (1). När området är färdigutvecklat bedöms Wihlborgs ha utvecklat drygt 200 000 m² kontor på Dockan. Idag har vi utvecklat cirka 150 000 m².
Nu pågår byggnationen av Fören (2) i Dockan. Projektet omfattar 9 800 m² uthyrningsbar yta. Vi hade vid påbörjandet en vakansgrad på Dockanområdet under en procent vilket innebar svårigheter att tillgodose förändrade lokalbehov hos befintliga hyresgäster samt en begränsad möjlighet för andra intressenter att etablera sig i området. Med marknadsläget som rådde 2011
beslöt vi därför att påbörja byggnationen. Fören är det enda projekt vi påbörjat utan att i förväg ha tecknat något hyreskontrakt. Vi bedömde möjligheterna som mycket goda att fastigheten till stora delar skulle vara uthyrd vid färdigställandet första kvartalet 2013. Med facit i hand visade det sig att vår analys var helt korrekt. Det sex våningar höga huset har tre unika fasader och tre helt skilda ingångar, vilket möjliggör för företag att skapa sin egen identitet och prägel redan i entrén. Detta ger en flexibilitet för framtiden även om det i dagsläget visade sig att samtliga kontorsytor förhyrs av en hyresgäst, ÅF, som redan idag är hyresgäst hos oss. De har de senaste åren genomfört ett antal företagsförvärv vilket gjort att de idag sitter utspridda på flertalet lokaliseringar inom vårt bestånd. Nu kan samtliga enheter samlokaliseras i Fören.
Nästa projekt i Dockan, Rondellhuset (3), kommer att uppföras i korsningen Stora Varvsgatan/Östra Varvsgatan där vi kommer att bygga ett halvmåneformat kontorshus omfattande 7 000 m² uthyrningsbar yta. Detaljplanen för projektet vann laga kraft 2012.
För att bidra till ett levande område och ytterligare öka dynamiken arbetar vi för att uppföra ett hotell (4) vid Dockplatsen. Ett planarbete för att möjliggöra byggandet av hotellet med cirka 300 rum, restaurang, konferenslokaler, spa med gym samt en vinterträdgård pågår. Byggnaden blir 21 våningar hög.
I området Nyhamnen, där vi är en större fastighetsägare, pågår utvecklingen mot ett modernt verksamhetsområde. 2012 genomfördes ombyggnaden av projekt Magasinet (5), se ytterligare information nedan. Precis öster om Slagthuset i Malmö äger vi tomten Sirius 3 (6), där vi har möjlighet att uppföra en kontorsbyggnad. Fastigheten är redan detaljplanelagd vilket innebär att vi med kort varsel kan påbörja en nybyggnation.
I samband med att Dresser Wayne 2010 tecknade ett hyresavtal med oss på fastigheten Stenshuvud 3, omfattande drygt 14 000 m², förvärvades bolagets två fastigheter i Limhamn. Totalt 33 000 m2 tomtyta fördelat på den bebyggda fastigheten Gjuteriet 18 och
tomten Limhamn 156:90. Fastigheterna är belägna i ett attraktivt, kustnära område som är under konvertering till ett populärt bostadsområde. Rivning av byggnaderna samt sanering av marken påbörjades i början av 2012 och arbetet med att driva planprocessen för att utveckla nya byggrätter, primärt bostadsbyggrätter, pågår.
Ett annat större exploateringsområde är Hyllie i södra Malmö. Området håller på att utvecklas kring Citytunnelstationen som invigdes här i december 2010. I oktober 2012 invigdes Nordens största köpcentrum, Emporia. På sikt gör vi bedömningen att Hyllie blir ett intressant utvecklingsområde, mycket tack vare det utmärkta kommunikationsläget, och därför har vi förberett oss och tecknat markanvisningsavtal med Malmö Stad. Det ena möjliggör en exploatering om 14 000 m² och det andra medger 6 000 m², bägge för kontorsändamål.
I slutet av 2010 förvärvade Wihlborgs Terminalen 1, Knutpunkten, i Helsingborg. Fastigheten är i behov av en ordentlig upprustning och kontinuitet i förvaltningen. Parallellt som vi arbetar med upprustningen pågår ett detaljplanearbete med syfte att utveckla resecentrat samt att möjliggöra för nya kontorslokaler i ett kollektivtrafiknära läge. Genom att omdisponera ytor samt viss nybyggnad kan cirka 10 000 m² nya kontorsytor tillskapas. Vår ambition är att kunna påbörja ombyggnaden i början av 2014. Centrala Helsingborg är i behov av större, modernare kontorsytor då i princip inga nya ytor nått marknaden sedan hela Knutpunktenkomplexet färdigställdes i början av 1990-talet.
I Lund äger vi fastigheten Postterminalen 1, belägen ett stenkast norr om Centralstationen. Här driver vi en planprocess för att kunna utveckla framförallt kontor och bostäder. Moderna kontor i centrala Lund är idag något som efterfrågas men som är en bristvara.
Wihlborgs har som mål att öka kassaflödet och marknadsvärdet genom att aktivt förbättra fastighetsportföljen, inte enbart genom köp och försäljning, utan även genom förädling av det befintliga fastighetsbeståndet. Under 2012 investerades 1 076 Mkr i om-, tilloch nybyggnation, se diagram nedan för utvecklingen sedan 2008. Detta är en rekordhög nivå för Wihlborgs, under ett normalår investeras cirka 600–800 Mkr i om-, till- och nybyggnad. Beslutade investeringar i pågående projekt uppgår till 1 295 Mkr, varav 892 Mkr var investerade vid årsskiftet.
När det gäller nyproduktion är strategin att inte bygga på spekulation utan en betryggande andel av intäkterna ska vara säkrade före igångsättandet.
Sju projekt med en investeringsvolym över 10 Mkr slutfördes 2012. Det största projektet som avslutades var byggnationen av Media Evolution City i anslutning till SVT i Dockan, Malmö. Det har blivit ett mediakluster som fungerar som en accelerator för affärsverksamheten inom mediebranschen. Media Evolution City är ett unikt samarbete mellan Wihlborgs, medieklustret Media Evolution, Malmö Stad och Region Skåne. Projektet omfattar 7 500 m² kontorsyta och färdigställdes under första kvartalet 2012. Det är idag fullt uthyrt. 2012 fick vi Malmö Stads Stadsbyggnadspris för Media Evolution City.
På den gamla Stockholmskajen i Malmö ligger en av inre hamnens mest karakteristiska byggnader, Magasinet, en gammal magasinsbyggnad från början av 1950-talet. Fastigheten är välbelägen endast ett stenkast från Centralstationen och den ligger på ett ypperligt exponeringsläge. Här har skapats moderna arbetsmiljöer på 5 000 m² kontorsyta, samtidigt som mycket av
byggnadens historia och själ bevarats. Projektet är idag fullt uthyrt till LRF Media, Jayway och ArjoHuntleigh.
På Elefanten 40 i centrala Malmö iordningställdes cirka 1 400 m² kontor till Utbildningsförvaltningen i Malmö. I fastigheten fanns tidigare Gallerian Storgatan som tidigare byggts om till regelrätta butiker med egna entréer från gatan. I samband med detta lades ett bjälklag in och det är på detta som Utbildningsförvaltningen har sin verksamhet.
I Fosie, på fastigheten Trindyxan 4, genomfördes nybyggnaden av cirka 1 300 m² verkstad och kontor till Kockums AB. Kockums har tecknat ett 10-årsavtal.
I Helsingborg färdigställdes två enklare butiks- och lagerbyggnader om vardera 4 400 m². Den ena på fastigheten Kroksabeln 20 där bland annat Netlease och Carspect är hyresgäster. Den andra färdigställdes åt Lindströms Bad & Kakel och Frenna på Hillebarden 1. Bägge byggnaderna var fullt uthyrda vid färdigställandet.
På Terminalen 1, Knutpunkten, i Helsingborg byggdes cirka 1 000 m² lokaler om till Folktandvården som tecknat ett 12-årsavtal. På Stormen 13 i södra Helsingborg har cirka 1 500 m² kontor och lager iordningsställts till Prometera, ett bolag som Lunds Energi och Öresundskraft bildat.
Under 2011 påbörjades det största projektet hittills i Wihlborgs historia; om- och tillbyggnaden av fastigheten Landsdomaren 6 i Lund. Den ursprungliga byggnaden, som omfattar 17 000 m², uppfördes för cirka 40 år sedan. Inklusive tillbyggnaden omfattar projektet 30 000 m² vilka är inflyttningsklara sommaren 2013. Här investeras 730 Mkr. Psykiatri Skåne hyr hela fastigheten på ett 20-årigt avtal.
Byggnaden, som omfattar tre våningar, kommer att innehålla administrationslokaler för öppenvård, slutenvårdavdelning, akutmottagning, träningskök för patienter med ätstörningsproblem, lokaler för olika typer av behandling såsom ljusbehandling och sjukgymnastik. Projektet bedöms färdigställas Q2 2013. På sidan 53 finns en tabell med pågående projekt med en investering överstigande 50 Mkr.
I Dockan pågår arbetet med Fören, se sidan 50 för ytterligare information.
På Väla Södra påbörjades byggnationen av lager, kyl- och frysrum samt kontor åt Bergaterminalen, ett familjeföretag verksamt inom spedition, logistik och lagerhållning. Projektet omfattar cirka 11 200 m² och bedöms färdigställas Q1 2013.
| Pågående projekt med investering > 50 Mkr | |||||||||||||
|---|---|---|---|---|---|---|---|---|---|---|---|---|---|
| Kommun | Fastighet | Projekt | Lokaltyp | Färdigställande | Uthyrbar yta, m2 |
Uthyrnings grad, %1 |
Beräknad investering, Mkr |
Upparbetat, Mkr1 |
|||||
| Malmö | Gängtappen 2 (Fören) | Nybyggnad | Kontor | Q1 2013 | 9 800 | 93 | 263 2 |
200 | |||||
| Lund | Landsdomaren 6 | Om- och tillbyggnad | Vård | Q2 2013 | 30 000 | 100 | 730 | 502 | |||||
| Helsingborg | Rubinen 1 | Nybyggnad | Industri/lager | Q1 2013 | 11 200 | 100 | 101 | 63 | |||||
| Summa | 51 000 | 1 094 | 765 |
1 2012-12-31 2 inklusive mark
Media Evolution City var det största projektet som färdigställdes under 2012.
Projektet Magasinet vid Stockholmskajen färdigställdes 2012.
Byggnadssektorn i Sverige står för mer än en tredjedel av den totala energianvändningen och påverkar därigenom i stor utsträckning klimatet. Fastighetsbranschen engagerar sig allt mer i frågan och inte minst Wihlborgs arbetar med olika typer av miljöcertifieringar av byggnader. Wihlborgs tar fram miljömål för tre år i taget. 2011 tog vi fram de miljömål som gäller för 2012–2014. Vad gäller miljömålen för 2012 avseende projektutveckling säger de att 100 procent av Wihlborgs påbörjade nyproduktionsprojekt om minimum 500 m² ska miljöklassas enligt något erkänt miljöklassningssystem. Idag har vi tre pågående projekt – Fören, Landsdomaren och Magasinet (läs mer på sidan 52) som kommer att miljöklassas enligt systemet Miljöbyggnad. Miljöbyggnad är ett svenskt system där femton punkter granskas, däribland köpt energi, ljudklass, radonhalt, fuktsäkerhet, dagsljus, kontroll av inbyggt material, kemikalier och byggvaror. Även Rondellhuset, som blir vårt nästa kontorsprojekt i Dockan, kommer att miljöklassas enligt systemet Miljöbyggnad.
Ett av våra miljömål för 2012 var att minst en fastighet ur det befintliga beståndet skulle miljöklassas. Under 2012 har Skåneland 1 i Malmö föranmälts som Miljöbyggnad. Som stöd vid om- och nybyggnad har Wihlborgs även utvecklat ett eget miljöprogram som är mer omfattande än vad systemet Miljöbyggnad är.
Fören och Landsdomaren har dessutom föranmälts som Green Building. Att Green Building-certifiera en fastighet innebär en förbättring av energiprestandan. En byggnad kan certifieras genom nyproduktion eller genom ombyggnation av befintlig fastighet. Vid nyproduktion i södra Sverige ska en byggnad som mest förbruka 75 kWh/m². Vid en ombyggnation ska energiförbrukningen sänkas med minst 25 procent. Sweden Green Building Awards, ett nyinstiftat pris, belönade Wihlborgs i kategorin EU Green Building, befintlig byggnad, för ombyggnaden av Polisen 3 i Helsingborg. Här halverades energiförbrukningen vid ombyggnaden.
Tillsammans med Peab har Wihlborgs blivit utsedd till byggherre för MAX IV-projektet i Lund. För ändamålet har bolaget Fastighets AB ML4 bildats. MAX IV blir ett synkrotronljuslaboratorium med prestanda i världsklass.
Synkrotronljusstrålningen produceras av elektroner som färdas nära ljusets hastighet genom magnetfält i en lagringsring. Med hjälp av strålningen kan egenskaper hos olika material undersökas vilket möjliggör nya framsteg inom ett antal områden; biomedicin, medicin, materialvetenskap, nanoteknologi och miljövetenskap. Fastighets AB ML4 kommer att, på ett 25-årsavtal, hyra ut fastigheten till Lunds Universitet. Byggnationen påbörjades 2011 och 2015 räknar forskarna med att komma igång med de första experimenten.
Att MAX IV utvecklas i Lund var en bidragande orsak till att ESS lokaliseras till Lund och Öresundsregionen. ESS blir ett flervetenskapligt forskningscentrum baserat på världens mest kraftfulla neutronkälla. Etableringen av MAX IV och ESS innebär att Lund blir ett världsledande centrum för forskning om material, energi och bioteknik.
Tillsammans med Peab och Region Skåne har Wihlborgs bildat ett bolag som heter Hälsostaden Ängelholm Holding AB. Bolagets syfte är att utveckla sjukhusområdet i Ängelholm till en Hälsostad med stort utbud av sjukhustjänster och hälsofrämjande verksamheter. Tanken är att sjukvården ska koncentreras till det norra sjukhusområdet medan det södra området frigörs och ger möjlighet till andra verksamheter. Regionen kommer att hyra lokaler för lasarettet på området, medan bolaget ansvarar för att bygga ut, förvalta och vidareförädla området.
Vi är stora i vår egen region.
Och vi har de muskler som behövs för att slå till när rätt tillfälle dyker upp. Det största förvärvet under året var Baltzar Cityfastigheten mitt i centrala Malmö med en köpeskilling på 473 Mkr. I Danmark öppnade sig ett annat tillfälle, att ta över Pfizers huvudkontor i Ballerup, som vi förvärvade för 97,5 MDKK.
Den finansiella försiktigheten är fortfarande stor men 2012 var ändå ett år då vi valde att vara mer aktiva. Totalt förvärvade vi fastigheter för 751 Mkr och sålde fastigheter för 93 Mkr.
Även i kärvare tider väljer vi att vara på tårna och rusta oss för framtiden på det sätt som gagnar oss mest.
Transaktionsvolymen i Sverige steg något under 2012 då fastigheter för 106 miljarder kronor bytte ägare. Transaktionsvolymen under fjärde kvartalet var särskilt stark och uppgick till nästan 42 miljarder. I Danmark var volymen fortsatt svag. För Wihlborgs del har 2012 varit ett ganska aktivt år då vi genomfört tolv transaktioner. Wihlborgs har förvärvat fastigheter för 751 Mkr, att jämföra med 466 Mkr under 2011. Fastigheter för 93 Mkr har avyttrats, något mindre än 2011 då volymen landade på 206 Mkr. Detta innebär ett nettoförvärv om 658 Mkr, jämfört med 260 Mkr under 2011.
Det klart största förvärvet genomfördes under tredje kvartalet och avsåg Sankt Jörgen 21 i Malmö, se nedan för detaljer kring detta förvärv.
Vi fortsätter att växa i Fosie där fastigheten Olsgård 8 förvärvades. Tomten omfattar 11 300 m² och är bebyggd med 3 700 m² effektivt höglager och kontor. Fastigheten är fullt uthyrd till AB Karosseritillbehör på ett längre hyresavtal.
Baltzar City i korsningen Södergatan och Baltzargatan.
I Helsingborg förvärvades fastigheten Bunkagården Västra 8, belägen på Ättekulla. Tretorn Sweden och Posten Logistik hyr i princip hela lagerbyggnaden om drygt 10 000 m². De tre ovanstående förvärven skedde genom bolagsaffärer.
På Ättekulla i Helsingborg har även Bunkagården Mellersta 1, en mindre industrifastighet som förhyrs av ett bageri förvärvats. Till fastigheten hör cirka 11 000 m² tomtmark vilket ger oss exploateringsmöjligheter i ett attraktivt industriområde. Mark har även förvärvats i kv Rubinen där vi uppför en logistikbyggnad till Bergaterminalen. Även på Väla Norra förvärvades cirka 41 000 m² tomtmark vilket ger oss framtida utvecklingsmöjligheter.
Wihlborgs har även varit aktiva på den danska sidan av Öresund där två fastigheter har förvärvats för totalt 167 Mkr. Vi förstärker vår närvaro i Ballerup genom förvärvet av Pfizers huvudkontor fastigheten Lautrupvang 8. Det är en modern fastighet som uppfördes 1999 och byggdes till 2007. Trots att den är byggd som ett huvudkontor har den under senare tid förberetts för flera hyresgäster. Den uthyrningsbara ytan är cirka 8 500 m². Det andra förvärvet i Danmark avsåg kontor- och lagerfastigheten Literbuen 6–10 i Herlev, omfattande cirka 12 000 m² uthyrningsbar yta.
Under 2012 har Wihlborgs avyttrat totalt fyra mindre fastigheter för 93 Mkr, vilket överstiger totalt investerat kapital med 23 Mkr. Den största försäljningen avsåg bostadsbyggrätten Nils 24, beläget vid Värnhem i Malmö, som förvärvades av JM. I övrigt har centrumanläggningen i Rydebäck, en mindre kontors-/ butiksfastighet i Lund samt en industri-/lagerfastighet i Herlev avyttrats (se sammanställning sidan 59 för detaljer). Avtal träffades även om att förvärva fastigheten Östersjön 1, belägen ett stenkast från centralstationen i Malmö. Köpeskillingen uppgår till 241 Mkr. Tillträde skedde den 2 januari 2013. Även fastigheten Vipan 7 i Limhamn har avyttrats med frånträde den 15 januari 2013.
| Fastighet | Sankt Jörgen 21 |
|---|---|
| Läge | A-läge |
| Adress | Södergatan 22–24 m fl |
| Säljare | Catella KAG |
| Köpeskilling | 473 Mkr |
| Uthyrningsbar area | Cirka 11 350 m² kontor och butik |
| Hyresgäster | Mannheimer Swartling, Stadium Sweden, Livförsäkringsaktiebolaget Skandia m fl |
| Byggår | 2002 |
| Taxeringsvärde | 341 Mkr |
Genom en bolagsaffär förvärvades Sankt Jörgen 21, mer känd som Baltzar City, av Catella Real Estate AG KAG genom fonden Nordic Cities. Fastigheten är belägen i korsningen av gågatorna Södergatan och Baltzargatan. Den uthyrningsbara ytan omfattar 11 350 m², varav 7 800 m² är kontor och 3 500 m² butiksytor. Markytan omfattar 3 235 m² och innehas med äganderätt. Genom förvärvet stärker vi ytterligare vår position som Malmös ledande fastighetsbolag.
| Förvärv | |||||||
|---|---|---|---|---|---|---|---|
| Kvartal | Fastighet | Kommun | Förvaltnings område |
Kategori | Uthyrbar yta, m2 |
Pris, Mkr | Driftsöverskott 2012, Mkr1 |
| 1 | Rubinen 1 | Helsingborg | Berga | Projekt & Mark | 0 | ||
| 2 | Bunkagården Västra 8 | Helsingborg | Söder | Industri/Lager | 10 400 | ||
| 2 | Literbuen 6–10 | Herlev | Köpenhamn | Industri/Lager | 12 000 | ||
| 3 | Bunkagården Mellersta 1 | Helsingborg | Söder | Industri/Lager | 2 500 | ||
| 3 | Sankt Jörgen 21 | Malmö | Centrum | Kontor/Butik | 11 400 | ||
| 4 | Olsgård 8 | Malmö | Fosie | Industri/Lager | 3 700 | ||
| 4 | Lautrupvang 8 | Ballerup | Köpenhamn | Kontor/Butik | 8 500 | ||
| 4 | Snårskogen 5 m fl | Helsingborg | Berga | Projekt & Mark | 0 | ||
| Förvärv totalt 2012 | 48 500 | 751 | 10,9 | ||||
| Försäljning | |||||||
| 1 | Nils 24 | Malmö | Centrum | Projekt & Mark | 0 | ||
| 3 | Virket 2 | Lund | Lund | Kontor/Butik | 1 800 | ||
| 3 | Vasekaer, del av | Herlev | Köpenhamn | Industri/Lager | 3 700 | ||
| 4 | Arholma 4 | Helsingborg | Söder | Kontor/Butik | 1 900 | ||
| Försäljningar totalt 2012 | 7 400 | 93 | 2,0 |
1 Driftsöverskott från förvärvade och avyttrade fastigheter som ingår i periodens resultat.
Förteckning över fastighetsförvärv och –försäljningar
Pfizer har sitt huvudkontor i fastigheten Lautrupvang 8.
128 000 m2 m2
Kontor/Butiker 10 4 Industri/Lager 1 Projekt & Mark
132 000
11 Kontor/Butiker
3 Industri/Lager Projekt & Mark
1
Vi ökar hela tiden antalet fastigheter i Öresundsregionen.
Totalt har vi nu 253 kommersiella fastigheter med en sammanlagd uthyrningsbar yta på 1 425 000 m2 – en ökning med 60 000 m2 sedan förra året. Vilket är helt i linje med våra strategier – att antalet kvadratmeter ska växa, så att vi kan erbjuda våra hyresgäster nya lösningar när nya behov uppstår. Det är genom att ständigt utveckla våra kundrelationer som vi kan förstärka förtroendet för Wihlborgs – det förtroende som mer än något annat ska bekräfta vår position på marknaden.
Wihlborgs fastighetsbestånd består av kommersiella fastigheter i Öresundsregionen. Av redovisat värde är 73 procent kontors- och butiksfastigheter samt 19 procent industri- och lagerfastigheter. Fastigheterna är belägna på utvalda delmarknader i Malmö, Helsingborg, Lund och Köpenhamn. Fastighetsbeståndet den 31 december 2012 omfattade 253 fastigheter, varav 15 innehas med tomträtt, med en sammanlagd uthyrningsbar yta om cirka 1 425 000 m2 . Fastigheternas redovisade värde per 31 december 2012 uppgick till 19 876 Mkr, vilket motsvarar bedömt marknadsvärde vid samma tidpunkt. Det totala hyresvärdet är 1 690 Mkr och kontrakterade hyresintäkter på årsbasis 1 547 Mkr. Den ekonomiska uthyrningsgraden uppgick till 92 procent. Fastigheterna i Malmö och Helsingborg svarade för 85 procent av det totala hyresvärdet och 81 procent av fastigheternas redovisade värde. Hyresvärdet för kontors- och butiksfastigheter samt industri- och lagerfastigheter uppgick till 73 procent respektive 27 procent av totalt hyresvärde.
I Malmö och Helsingborg, där Wihlborgs är det ledande fastighetsbolaget, delas fastighetsbeståndet in i förvaltningsområden med olika marknadsförutsättningar.
Malmö delas in i förvaltningsområdena Västra Hamnen, Centrum, Fosie och Limhamn samt Norra Hamnen och Arlöv. Västra Hamnen, med en uthyrbar yta om 155 000 m2 är Wihlborgs värdemässigt största förvaltningsområde.
Helsingborg delas in i förvaltningsområdena Centrum, Söder och Berga, där Centrum är det värdemässigt största.
I Lund äger Wihlborgs fastigheter värda 2 647 Mkr och i Köpenhamn är värdet 1 269 Mkr.
Inom det befintliga fastighetsbeståndet genomförs löpande värdeskapande projekt genom om- och tillbyggnad samt nyproduktion. Av fastighetsbeståndets totala redovisade värde utgör 1 599 Mkr fastigheter som betecknas Projekt och Mark. Wihlborgs största utvecklingsområde är Dockan i Västra Hamnen i Malmö där Wihlborgs framtida byggrätter bedöms uppgå till 60 000 m2 bruttoarea.
Nästföljande sammanställningar baseras på Wihlborgs fastighetsbestånd per 31 december 2012. Hyresintäkter avser kontrakterade hyresintäkter på årsbasis per 1 januari 2013. Driftsöverskott baseras på fastigheternas intjäningsförmåga på årsbasis, utgående från hyresintäkter för januari 2013 samt bedömda årliga kostnader för drift- och underhåll, fastighetsadministration, fastighetsskatt och tomträttsavgäld. I tabellerna är varje område avrundat separat varför vissa avrundningsdifferenser kan förekomma.
| Fördelning av uthyrbar yta per område och lokaltyp | |||
|---|---|---|---|
| ---------------------------------------------------- | -- | -- | -- |
| Fördelning av uthyrbar yta per område och lokaltyp | |||||||
|---|---|---|---|---|---|---|---|
| Område | Kontor, m2 |
Butiker, m2 |
Ind./Lager, m2 |
Utbildning/ Vård, m2 |
Övrigt, m2 |
Totalt, m2 |
Andel, % |
| Malmö | 292 068 | 41 129 | 242 729 | 49 024 | 1 15 792 |
640 742 | 45 |
| Helsingborg | 145 510 | 54 223 | 276 931 | 20 192 | 2 27 467 |
524 323 | 37 |
| Lund | 81 964 | 9 805 | 31 172 | 5 122 | 380 | 128 443 | 9 |
| Köpenhamn | 115 825 | 0 | 15 740 | 0 | 0 | 131 565 | 9 |
| Totalt | 635 367 | 105 157 | 566 572 | 74 338 | 43 639 | 1 425 072 | 100 |
| Andel, % | 45 | 7 | 40 | 5 | 3 | 100 |
1 Här ingår 10 275 m2 hotell.
2 Här ingår 5 390 m2 bostäder samt 13 158 m2 hotell.
Wihlborgs Årsredovisning 2012 63
| Fördelning per område och fastighetskategori | |||||||||||
|---|---|---|---|---|---|---|---|---|---|---|---|
| Område/ fastighetskategori |
Antal fastigheter |
Yta, tusen m2 |
Red. värde, Mkr |
Hyres värde, Mkr |
Hyres värde, kr/m2 |
Ekonomisk uthyrnings grad, % |
Hyres intäkter, Mkr |
Drifts överskott inkl. fastighets admin, Mkr |
Över skotts grad, % |
Drifts överskott exkl. fastighets admin, Mkr |
Direkt avkastn. exkl. fastighets admin, % |
| Fördelning/område | |||||||||||
| Malmö | 117 | 641 | 10 859 | 896 | 1 398 | 93 | 835 | 616 | 74 | 643 | 5,9 |
| Helsingborg | 106 | 524 | 5 102 | 533 | 1 017 | 91 | 488 | 343 | 70 | 362 | 7,1 |
| Lund | 15 | 128 | 2 647 | 170 | 1 323 | 86 | 147 | 101 | 69 | 110 | 4,1 |
| Köpenhamn | 15 | 132 | 1 269 | 91 | 692 | 84 | 77 | 60 | 79 | 64 | 5,0 |
| Totalt Wihlborgs | 253 | 1 425 | 19 876 | 1 690 | 1 186 | 92 | 1 547 | 1 120 | 72 | 1 179 | 5,9 |
| Fördelning/kategori | |||||||||||
| Kontor/Butik | 98 | 769 | 14 587 | 1 230 | 1 598 | 94 | 1 151 | 848 | 74 | 888 | 6,1 |
| Industri/Lager | 115 | 622 | 3 690 | 455 | 731 | 87 | 394 | 274 | 70 | 294 | 8,0 |
| Projekt & Mark | 40 | 33 | 1 599 | 5 | 160 | 32 | 2 | -3 | - | -2 | - |
| Totalt Wihlborgs | 253 | 1 425 | 19 876 | 1 690 | 1 186 | 92 | 1 547 | 1 120 | 72 | 1 179 | 5,9 |
| Område/ | Antal | Yta, | Red. | Hyres | Hyres | Ekonomisk | Hyres | Drifts | Över | Drifts | Direkt |
|---|---|---|---|---|---|---|---|---|---|---|---|
| fastighetskategori | fastigheter | tusen m2 | värde, Mkr |
värde, Mkr |
värde, | uthyrnings grad, % |
intäkter, Mkr |
överskott inkl. |
skotts grad, |
överskott exkl. |
avkastn. exkl. |
| kr/m2 | fastighets | % | fastighets | fastighets | |||||||
| admin, Mkr | admin, Mkr | admin, % | |||||||||
| MALMÖ | |||||||||||
| Kontor/Butik | 43 | 390 | 8 767 | 707 | 1 815 | 95 | 672 | 505 | 75 | 524 | 6,0 |
| Industri/Lager | 50 | 242 | 1 545 | 185 | 766 | 87 | 162 | 112 | 70 | 120 | 7,7 |
| Projekt & Mark | 24 | 9 | 546 | 3 | 337 | 38 | 1 | -1 | -100 | -1 | – |
| Totalt Malmö | 117 | 641 | 10 859 | 896 | 1 398 | 93 | 835 | 616 | 74 | 643 | 5,9 |
| Helsingborg | |||||||||||
| Kontor/Butik | 34 | 178 | 3 050 | 285 | 1 596 | 97 | 275 | 199 | 72 | 207 | 6,8 |
| Industri/Lager | 58 | 339 | 1 923 | 247 | 727 | 86 | 212 | 145 | 68 | 156 | 8,1 |
| Projekt & Mark | 14 | 7 | 129 | 2 | 319 | 24 | 1 | -1 | -260 | -1 | -0,8 |
| Totalt Helsingborg | 106 | 524 | 5 102 | 533 | 1 017 | 91 | 488 | 343 | 70 | 362 | 7,1 |
| LUND | |||||||||||
| Kontor/Butik | 10 | 90 | 1 641 | 155 | 1 719 | 87 | 134 | 91 | 68 | 99 | 6,0 |
| Industri/Lager | 4 | 21 | 126 | 15 | 711 | 84 | 13 | 10 | 82 | 11 | 8,8 |
| Projekt & Mark | 1 | 17 | 880 | – | – | – | – | -1 | – | -1 | -0,1 |
| Totalt Lund | 15 | 128 | 2 647 | 170 | 1 323 | 86 | 147 | 101 | 69 | 110 | 4,1 |
| Köpenham n |
|||||||||||
| Kontor/Butik | 11 | 111 | 1 129 | 83 | 748 | 83 | 69 | 54 | 78 | 57 | 5,1 |
| Industri/Lager | 3 | 20 | 95 | 8 | 383 | 100 | 8 | 6 | 83 | 7 | 7,2 |
| Projekt & Mark | 1 | 0 | 44 | – | – | – | – | – | – | – | – |
| Totalt Köpenhamn | 15 | 132 | 1 269 | 91 | 692 | 84 | 77 | 60 | 79 | 64 | 5,0 |
| Totalt Wihlborgs | 253 | 1 425 | 19 876 | 1 690 | 1 186 | 92 | 1 547 | 1 120 | 72 | 1 179 | 5,9 |
| Totalt exklusive | |||||||||||
| Projekt & Mark | 213 | 1 392 | 18 277 | 1 685 | 1 210 | 92 | 1 545 | 1 123 | 73 | 1 181 | 6,5 |
Fastighetsbeståndets totala hyresvärde uppgick per 1 januari 2013 till 1 690 Mkr, varav bedömt hyresvärde för vakanta lokaler motsvarade 143 Mkr.
Den totala uthyrbara ytan uppgick per 1 januari 2013 till cirka 1 425 000 m² varav 218 000 m² var outhyrda. Den ekonomiska uthyrningsgraden uppgick till 92 procent i hela fastighetsbeståndet inkluderat projektportföljen, varav Malmö 93, Helsingborg 91, Lund 86 och Köpenhamn 84 procent. Den ekonomiska uthyrningsgraden var för kontors- och butiksfastigheter 94 procent, industri och lager 87 procent.
För Wihlborgs fastighetsbestånd per 1 januari 2013 uppgick de kontrakterade hyresintäkterna på årsbasis till 1 547 Mkr. I hyresintäkterna ingår hyrestillägg för bland annat fastighetsskatt, värme och elkostnader som Wihlborgs vidaredebiterar hyresgästerna. Vid samma tidpunkt hade Wihlborgs totalt 1 976 lokalhyresavtal med kontrakterade hyresintäkter om 1 497 Mkr och en genomsnittlig löptid om 3,7 år. Hyresavtal med en löptid om tre år eller längre är normalt föremål för årlig hyresjustering baserad på förändringar i konsumentprisindex eller en fast procentuell höjning. För Wihlborgs innebar hyresjusteringarna i befintliga avtal att intäkterna för år 2013 ökar med cirka en procent. Hyresintäkterna från Wihlborgs tio största hyresgäster uppgick på årsbasis till 304 Mkr, vilket motsvarade 20 procent av kontrakterade hyresintäkter.
Fastigheten Bronsdolken 3 i Malmö.
| Hyresgäst | Område |
|---|---|
| Comfort Hotel | Malmö |
| Försäkringskassan | Malmö/Hbg |
| Helsingborgs Stad | Helsingborg |
| Kockums | Malmö |
| Malmö Högskola | Malmö |
| Malmö Stad | Malmö |
| QlikTech | Lund |
| Region Skåne | Malmö/Lund/Hbg |
| TeliaSonera | Malmö |
| Tullverket | Malmö/Hbg |
Wihlborgs största driftskostnader är värme, fastighetsel, vatten samt fastighetsskötsel. Exempel på övriga driftskostnader är försäkring, bevakning och larm samt sophantering. Driftskostnaderna uppgick under 2012 till 213 Mkr.
Wihlborgs organisation har stort fokus på effektiv förvaltning och arbetar kontinuerligt tillsammans med hyresgästerna för att sänka driftskostnaderna. Då en stor del av kostnaderna debiteras hyresgästerna som tillägg till lokalhyran, blir påverkan av förändringar i dessa kostnader på Wihlborgs driftsöverskott begränsat.
För att bibehålla fastigheternas skick och standard genomförs såväl löpande som planerade underhållsåtgärder och reparationer. Kostnader för reparationer och underhåll uppgick under 2012 till 62 Mkr.
Fastighetsskatten uppgick 2012 till 1 procent av taxeringsvärdet för lokalhyresfastigheter och till 0,5 procent för industrifastigheter. Specialfastigheter som skolor och vårdfastigheter åsätts inget taxeringsvärde och belastas inte med fastighetsskatt. Taxeringsvärdet för Wihlborgs fastighetsbestånd i Sverige uppgick per 31 december 2012 till 7 709 Mkr och fastighetsskatten för 2012 uppgick till 69 Mkr. Av koncernens totala fastighetsskatt vidaredebiterades 58 Mkr till hyresgästerna genom hyrestillägg. Tomträttsavgälden för 2012 uppgick till 6 Mkr.
Hyresgäster i kommersiella lokaler, och då främst i industri- och lagerlokaler, har ett relativt stort eget ansvar för såväl drifts- som underhållskostnader.
Normalt ansvarar Wihlborgs endast för yttre underhåll och hyresgästerna för inre underhåll av byggnaderna. I Danmark ansvarar hyresgästerna i stort sett för samtliga driftskostnader.
Fastighetsadministration består huvudsakligen av kostnader för uthyrning, hyresförhandling, hyresdebitering och marknadsföring. Kostnaden för fastighetsadministration för 2012 uppgick till 56 Mkr.
Driftsöverskottet i relation till hyresintäkterna, överskottsgraden, uppgick till 73 procent.
Utgifter för värdehöjande åtgärder i befintliga fastigheter redovisas som investeringar och kostnadsförs ej. Exempel på investeringar är utgifter för om- och tillbyggnader samt hyresgästanpassningar. Investeringarna i fastigheter för 2012 uppgick till totalt 1 076 Mkr, en utförligare beskrivning av projektverksamheten framgår på sidan 49–55.
| Nr | Fastighets beteckning |
Adress | Kommun Typ av fastighet | Taxv. Mkr |
Tomt rätt |
Kontor m2 |
Butiker m2 |
Industri/ Lager, m2 |
Utbildn/ Vård, m2 |
Övrigt m2 |
Totalt m2 |
|
|---|---|---|---|---|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 1 | Dockporten 1 | Dockgatan 1 A-F | Malmö | Kontor/Butik | 94 | 4 120 | 450 | 0 | 0 | 0 | 4 570 | |
| 2 | Gängtappen 1 | Stora Varvsgatan 11 | Malmö | Kontor/Butik | 193 | 14 893 | 660 | 18 | 0 | 0 | 15 571 | |
| 3 | Gängtappen 2 | Hallenborgsgat. 4–12 | Malmö | Projekt & Mark | 0 | 0 | 0 | 0 | 0 | 0 | 0 | |
| 4 | Kranen 1 | St Varvsgatan 1 | Malmö | Kontor/Butik | 0 | 9 850 | 534 | 0 | 698 | 0 | 11 082 | |
| 5 | Kranen 10 | Isbergs gata | Malmö | Projekt & Mark | 0 | 0 | 0 | 0 | 0 | 0 | 0 | |
| 6 | Kranen 2 | Östra Varvsgatan 11 A–F | Malmö | Kontor/Butik | 0 | 0 | 650 | 707 | 15 987 | 0 | 17 344 | |
| 7 | Kranen 4 | Östra Varvsgatan 23 | Malmö | Kontor/Butik | 40 | 4 053 | 0 | 25 | 0 | 170 | 4 247 | |
| 8 | Kranen 6 | Östra Varvsgatan 13 A–C | Malmö | Kontor/Butik | 0 | 0 | 0 | 5 484 | 2 830 | 3 050 | 11 364 | |
| 9 | Kranen 7 | Östra Varvsgatan 15 | Malmö | Projekt & Mark | 9 | 650 | 0 | 3 449 | 0 | 0 | 4 099 | |
| 10 | Kranen 8 | Östra Varvsgatan 9 A–B | Malmö | Kontor/Butik | 0 | 2 524 | 375 | 10 | 12 406 | 0 | 15 315 | |
| 11 | Kranen 9 | Isbergs gata 15 | Malmö | Kontor/Butik | 67 | 3 710 | 0 | 0 | 0 | 0 | 3 710 | |
| 12 | Skrovet 3 | Dockplatsen 10-18 | Malmö | Kontor/Butik | 200 | 8 717 | 1 605 | 21 | 0 | 0 | 10 343 | |
| 13 | Skrovet 4 | Hallenborgs gata 7 A–B | Malmö | Kontor/Butik | 30 | 0 | 0 | 0 | 0 | 0 | 0 | |
| 14 | Skrovet 5 | Hallenborgs gata 1 A–5 | Malmö | Kontor/Butik | 177 | 7 482 | 1 243 | 0 | 0 | 0 | 8 724 | |
| 15 | Skrovet 6 | Stora Varvsgatan 3–7 | Malmö | Kontor/Butik | 250 | 12 461 | 459 | 0 | 0 | 0 | 12 920 | |
| 16 | Skåneland 1 | L Varvsg 53 | Malmö | Kontor/Butik | 190 | 11 206 | 325 | 0 | 0 | 0 | 11 531 | |
| 17 | Torrdockan 6 | Dockplatsen 1 | Malmö | Kontor/Butik | 193 | 10 611 | 601 | 0 | 0 | 1 | 11 213 | |
| 18 | Ubåten 2 | Stora Varvsgatan 2–6 A–B | Malmö | Kontor/Butik | 29 | 11 955 | 369 | 0 | 268 | 0 | 12 592 | |
| Västra Hamnen Totalt | 1 473 | 102 231 | 7 271 | 9 714 | 32 189 | 3 221 | 154 625 |
| Centrum Totalt | 1 924 | 112 990 | 20 202 | 15 221 | 16 506 | 11 292 | 176 211 | |||||
|---|---|---|---|---|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 37 | Väktaren 3 | Hjälmaregatan 3 | Malmö | Kontor/Butik | 164 | 8 260 | 0 | 60 | 0 | 0 | 8 320 | |
| 36 | Uven 9 | Diskontogången 2 | Malmö | Kontor/Butik | 75 | 6 091 | 0 | 1 010 | 0 | 0 | 7 101 | |
| 35 | Sparven 15 | V Kanalgatan 2–8 | Malmö | Kontor/Butik | 110 | 7 651 | 0 | 5 907 | 7 052 | 0 | 20 610 | |
| 34 | Slagthuset 1 | Carlsg 10, 12 | Malmö | Kontor/Butik | 156 | 6 656 | 8 225 | 30 | 1 267 | 10 275 | 26 453 | |
| 33 | Sirius 3 | Carlsg/Navigationsg | Malmö | Projekt & Mark | 14 | 0 | 0 | 0 | 0 | 0 | 0 | |
| 32 | Sankt Jörgen 21 | Södergatan 22–24 | Malmö | Kontor/Butik | 341 | 7 821 | 3 449 | 76 | 0 | 0 | 11 346 | |
| 31 | Ritaren 1 | Stadiongatan 10 | Malmö | Kontor/Butik | 15 | T | 2 761 | 0 | 327 | 0 | 0 | 3 088 |
| 30 | Neptun 6 | Västergatan 43–47 | Malmö | Kontor/Butik | 68 | 3 391 | 0 | 224 | 1 486 | 0 | 5 101 | |
| 29 | Malmen 12 | Barkgatan 9–13 | Malmö | Kontor/Butik | 0 | 3 250 | 0 | 10 | 3 437 | 814 | 7 511 | |
| 28 | Kolga 4 | Jörgen Kocksgatan 4 | Malmö | Kontor/Butik | 45 | 2 266 | 0 | 19 | 0 | 0 | 2 285 | |
| 27 | Högvakten 6 | Gråbrödersgatan 2 | Malmö | Kontor/Butik | 63 | 3 056 | 567 | 0 | 0 | 0 | 3 623 | |
| 26 | Hamnen 22:188 | Hans Michelsensgatan 8–10 | Malmö | Kontor/Butik | 12 | 4 341 | 752 | 3 526 | 0 | 0 | 8 619 | |
| 25 | Gäddan 6 | S Neptunigatan 10 A–C | Malmö | Projekt & Mark | 16 | T | 1 266 | 0 | 1 264 | 0 | 0 | 2 530 |
| 24 | Forskaren 1 | PA Hanssons väg 35, 41 | Malmö | Kontor/Butik | 143 | 16 086 | 225 | 632 | 0 | 0 | 16 943 | |
| 23 | Flundran 1 | Gibraltargatan 2 | Malmö | Kontor/Butik | 0 | T | 0 | 0 | 0 | 2 451 | 0 | 2 451 |
| 22 | Fisken 18 | N Vallgatan 100–102 | Malmö | Kontor/Butik | 105 | 5 905 | 0 | 86 | 813 | 0 | 6 804 | |
| 21 | Erik Menved 37 | Mäster Nilsgatan 2–24 | Malmö | Kontor/Butik | 256 | 17 706 | 3 308 | 2 006 | 0 | 203 | 23 223 | |
| 20 | Elefanten 40 | Storgatan 20 | Malmö | Kontor/Butik | 240 | 12 111 | 2 742 | 8 | 0 | 0 | 14 861 | |
| 19 | Börshuset 1 | Skeppsbron 2 | Malmö | Kontor/Butik | 101 | T | 4 372 | 934 | 36 | 0 | 0 | 5 342 |
| Fosie & Limhamn | ||||||||||||
|---|---|---|---|---|---|---|---|---|---|---|---|---|
| Nr | Fastighets beteckning |
Adress | Kommun Typ av fastighet | Taxv. Mkr |
Tomt rätt |
Kontor m2 |
Butiker m2 |
Industri/ Lager, m2 |
Utbildn/ Vård, m2 |
Övrigt m2 |
Totalt m2 |
|
| 38 | Balken 10 | Ringugnsgatan 3 | Malmö | Industri/Lager | 18 | 0 | 0 | 3 725 | 0 | 0 | 3 725 | |
| 39 | Balken 7 | Schaktugnsgatan 5 | Malmö | Industri/Lager | 7 | 618 | 0 | 1 202 | 0 | 0 | 1 820 | |
| 40 | Blocket 1 | Limhamnsgårdens Allé 3–37 | Malmö | Industri/Lager | 32 | 2 776 | 0 | 3 018 | 329 | 721 | 6 844 | |
| 41 | Boplatsen 3 | Boplatsgatan 4–6–8 | Malmö | Kontor/Butik | 106 | 24 609 | 0 | 2 218 | 0 | 0 | 26 827 | |
| 42 | Bronsdolken 10 | Stenyxegatan 27 | Malmö | Industri/Lager | 4 | 0 | 0 | 1 271 | 0 | 0 | 1 271 | |
| 43 | Bronsdolken 11 | Stenyxegatan 29 | Malmö | Industri/Lager | 4 | 550 | 0 | 403 | 0 | 0 | 953 | |
| 44 | Bronsdolken 18 | Stenyxegatan 17 | Malmö | Industri/Lager | 5 | 0 | 0 | 1 311 | 0 | 0 | 1 311 | |
| 45 | Bronsdolken 25 | Stenyxegatan 33–35 | Malmö | Kontor/Butik | 32 | 480 | 6 872 | 2 881 | 0 | 0 | 10 233 | |
| 46 | Bronsdolken 3 | Stenyxegatan 13–15 | Malmö | Industri/Lager | 35 | 176 | 2 212 | 9 329 | 0 | 0 | 11 717 | |
| 47 | Bronsspannen 13 | Trehögsgatan 3 | Malmö | Industri/Lager | 5 | 0 | 0 | 1 765 | 0 | 0 | 1 765 | |
| 48 | Bronsspannen 5 | Trehögsgatan 7 | Malmö | Industri/Lager | 2 | 0 | 0 | 735 | 0 | 0 | 735 | |
| 49 | Bronsspannen 8 | Flintyxegatan 3 | Malmö | Industri/Lager | 3 | 0 | 0 | 1 067 | 0 | 0 | 1 067 | |
| 50 | Bronsspannen 9 | Flintyxegatan 5 | Malmö | Industri/Lager | 9 | 351 | 0 | 1 718 | 0 | 0 | 2 069 | |
| 51 | Bronsåldern 2 | Bronsåldersgatan 2 | Malmö | Industri/Lager | 41 | 0 | 0 | 12 307 | 0 | 0 | 12 307 | |
| 52 | Dubbelknappen 15 | Kantyxegatan 23 | Malmö | Kontor/Butik | 9 | 1 555 | 0 | 69 | 0 | 0 | 1 624 | |
| 53 | Dubbelknappen 23 | Risyxegatan 3 | Malmö | Industri/Lager | 18 | 0 | 0 | 4 027 | 0 | 0 | 4 027 | |
| 54 | Förbygeln 1 | Ridspögatan 1/Skrittgatan 1 | Malmö | Industri/Lager | 16 | 0 | 0 | 5 146 | 0 | 0 | 5 146 | |
| 55 | Gjuteriet 18 | Limhamnsvägen 109 | Malmö | Projekt & Mark | 55 | 0 | 0 | 0 | 0 | 0 | 0 | |
| 56 | Hindbygården 10 | Ö Hindbyvägen | Malmö | Projekt & Mark | 1 | 0 | 0 | 0 | 0 | 0 | 0 | |
| 57 | Hindbygården 7 | Ö Hindbyvägen 70–72 | Malmö | Projekt & Mark | 5 | 0 | 0 | 0 | 0 | 0 | 0 | |
| 58 | Hindbygården 8 | Ö Hindbyvägen 74 | Malmö | Kontor/Butik | 11 | 1 630 | 0 | 0 | 0 | 0 | 1 630 | |
| 59 | Hindbygården 9 | Ö Hindbyvägen | Malmö | Projekt & Mark | 2 | 0 | 0 | 0 | 0 | 0 | 0 | |
| 60 | Hundlokan 10 | Cypressvägen 21–23 | Malmö | Industri/Lager | 19 | 0 | 0 | 5 985 | 0 | 0 | 5 985 | |
| 61 | Hällristningen 5 | Boplatsgatan 5 | Malmö | Projekt & Mark | 1 | 0 | 0 | 0 | 0 | 0 | 0 | |
| 62 | Limhamn 156:90 | Gjejersgatan 2 | Malmö | Projekt & Mark | 0 | 0 | 0 | 0 | 0 | 0 | 0 | |
| 63 | Löplinan 7 | Sporregatan 13 | Malmö | Industri/Lager | 7 | 0 | 0 | 2 489 | 0 | 0 | 2 489 | |
| 64 | Mandelblomman 5 | Lönngatan 75 | Malmö | Industri/Lager | 6 | 640 | 0 | 1 995 | 0 | 0 | 2 635 | |
| 65 | Muren 5 | Ringugnsgatan 8 | Malmö | Industri/Lager | 6 | 0 | 0 | 1 593 | 0 | 0 | 1 593 | |
| 66 | Olsgård 8 | Olsgårdsgatan 3 | Malmö | Industri/Lager | 3 | 0 | 0 | 3 714 | 0 | 0 | 3 714 | |
| 67 | Revolversvarven 11 | Jägershillgatan 20 | Malmö | Kontor/Butik | 8 | T | 0 | 1 170 | 480 | 0 | 0 | 1 650 |
| 68 | Ringspännet 3 | Kantyxegatan 5, 3 | Malmö | Industri/Lager | 10 | 207 | 0 | 3 420 | 0 | 0 | 3 627 | |
| 69 | Rosengård 130:403 | Agnesfridsvägen 113 B | Malmö | Kontor/Butik | 52 | 7 891 | 415 | 0 | 0 | 0 | 8 306 | |
| 70 | Spännbucklan 9 | Agnesfridsvägen 182 | Malmö | Industri/Lager | 24 | 0 | 0 | 6 800 | 0 | 0 | 6 800 | |
| 71 | Stenyxan 20 | Stenyxegatan 16 | Malmö | Kontor/Butik | 8 | 1 360 | 0 | 230 | 0 | 0 | 1 590 | |
| 72 | Stridsyxan 4 | Agnesfridsvägen 179 | Malmö | Industri/Lager | 17 | 173 | 501 | 5 910 | 0 | 0 | 6 584 | |
| 73 | Stångbettet 15 | Ridbanegatan 6 | Malmö | Industri/Lager | 15 | 179 | 0 | 3 778 | 0 | 0 | 3 957 | |
| 74 | Sufflören 3 | Axel Danielssons väg 259 | Malmö | Industri/Lager | 10 | 828 | 0 | 1 486 | 0 | 0 | 2 314 | |
| 75 | Trindyxan 3 | Bronsyxegatan 9 | Malmö | Industri/Lager | 22 | 1 538 | 0 | 5 737 | 0 | 0 | 7 275 | |
| 76 | Urnes 3 | Långhusgatan 4 | Malmö | Kontor/Butik | 28 | 4 600 | 0 | 0 | 0 | 0 | 4 600 | |
| 77 | Valvet 1 | Krossverksgatan 5 A–M | Malmö | Industri/Lager | 11 | 2 810 | 0 | 629 | 0 | 0 | 3 439 | |
| 78 | Vipan 7 | Odengatan 44 | Malmö | Industri/Lager | 3 | 480 | 0 | 522 | 0 | 0 | 1 002 | |
| 79 | Vårbuketten 2 | Husievägen 19 | Malmö | Industri/Lager | 11 | 0 | 0 | 2 699 | 0 | 0 | 2 699 | |
Fosie & Limhamn Totalt 682 53 451 11 170 99 659 329 721 165 330
Vårbuketten 4
Husievägen 17
Malmö
Projekt & Mark
3
0
0
0
0
0
0
80
| Norra Hamnen & Arlöv | ||||||||||||
|---|---|---|---|---|---|---|---|---|---|---|---|---|
| Nr Fastighets beteckning |
Adress | Kommun Typ av fastighet | Taxv. Mkr |
Tomt rätt |
Kontor m2 |
Butiker m2 |
Industri/ Lager, m2 |
Utbildn/ Vård, m2 |
Övrigt m2 |
Totalt m2 |
||
| 81 | Finngrundet 4 | Blidögatan 24/Bjurögatan 25 | Malmö | Industri/Lager | 11 | 1 627 | 0 | 1 994 | 0 | 0 | 3 621 | |
| 82 | Flintan 3 | Borrgatan 4/Lodgatan 3 | Malmö | Industri/Lager | 8 | 0 | 0 | 3 277 | 0 | 0 | 3 277 | |
| 83 | Flygledaren 9 | Höjdrodergatan 16 & 24A | Malmö | Industri/Lager | 20 | 0 | 0 | 5 573 | 0 | 0 | 5 573 | |
| 84 | Flygvärdinnan 5 | Höjdrodergatan 28 | Malmö | Industri/Lager | 15 | 5 230 | 0 | 0 | 0 | 0 | 5 230 | |
| 85 | Fältsippan 11 | Källvattengatan 6 | Malmö | Projekt & Mark | 5 | 0 | 0 | 0 | 0 | 0 | 0 | |
| 86 | Grytan 3 | Industrigatan 21 | Malmö | Industri/Lager | 9 | 1 263 | 0 | 1 100 | 0 | 0 | 2 363 | |
| 87 | Gulsippan 4 | Källvattengatan 9 | Malmö | Industri/Lager | 13 | 735 | 0 | 2 662 | 0 | 0 | 3 397 | |
| 88 | Hanö 1 | Hanögatan 2 | Malmö | Industri/Lager | 17 | 928 | 270 | 3 822 | 0 | 0 | 5 020 | |
| 89 | Höjdmätaren 1 | Flygledaregatan 5 | Malmö | Industri/Lager | 7 | 1 010 | 0 | 887 | 0 | 0 | 1 897 | |
| 90 | Kirseberg 31:53 | Strömgatan 3–5A | Malmö | Industri/Lager | 99 | 1 790 | 300 | 26 786 | 0 | 0 | 28 876 | |
| 91 | Skevrodret 2 | Kabingatan 7 | Malmö | Industri/Lager | 5 | 0 | 0 | 1 830 | 0 | 0 | 1 830 | |
| 92 | Skjutsstallslyckan 11 | Lundavägen 60 | Malmö | Industri/Lager | 8 | 692 | 0 | 3 073 | 0 | 0 | 3 765 | |
| 93 | Spillepengshagen 1 | Ågatan 8 | Malmö | Industri/Lager | 5 | 115 | 0 | 1 915 | 0 | 0 | 2 030 | |
| 94 | Spillepengshagen 3 | Lundavägen 140/Ågatan 4 | Malmö | Kontor/Butik | 16 | T | 2 485 | 1 916 | 0 | 0 | 0 | 4 401 |
| 95 | Spillepengsmarken 8 | Strömgatan 11 | Malmö | Kontor/Butik | 14 | 2 414 | 0 | 610 | 0 | 0 | 3 024 | |
| 96 | Stenshuvud 3 | Hanögatan 4–10 | Malmö | Industri/Lager | 59 | 451 | 0 | 16 951 | 0 | 0 | 17 402 | |
| 97 | Stocken 2 | Västkustvägen 17 | Malmö | Industri/Lager | 27 | 0 | 0 | 4 390 | 0 | 0 | 4 390 | |
| 98 | Syret 12 | Scheelegatan 19–21 | Malmö | Industri/Lager | 8 | T | 0 | 0 | 1 803 | 0 | 0 | 1 803 |
| 99 | Syret 13 | Industrigatan 31–33 | Malmö | Industri/Lager | 7 | 0 | 0 | 1 585 | 0 | 0 | 1 585 | |
| 100 | Utgrunden 8 | Sturkögatan 8–10 | Malmö | Industri/Lager | 19 | T | 0 | 0 | 10 084 | 0 | 0 | 10 084 |
| 101 | Vinkeln 8 | Arlövsvägen 7–9 | Malmö | Industri/Lager | 32 | T | 1 673 | 0 | 6 249 | 0 | 0 | 7 922 |
| 102 | Arlöv 17:4 | Arlövsvägen 23 | Burlöv | Industri/Lager | 13 | T | 212 | 0 | 4 024 | 0 | 0 | 4 236 |
| 103 | Arlöv 19:133 | Hantverkaregatan 18 | Burlöv | Kontor/Butik | 7 | 1 674 | 0 | 0 | 0 | 0 | 1 674 | |
| 104 | Arlöv 19:58 | Hantverkaregatan 4 | Burlöv | Projekt & Mark | 7 | 540 | 0 | 1 275 | 0 | 558 | 2 372 | |
| 105 | Sunnanå 12:2 | Staffanstorpsvägen | Burlöv | Projekt & Mark | 7 | 0 | 0 | 0 | 0 | 0 | 0 | |
| 106 | Tågarp 16:19 | Hammarvägen 3 | Burlöv | Industri/Lager | 10 | 0 | 0 | 4 316 | 0 | 0 | 4 316 | |
| 107 | Tågarp 16:42 | Företagsvägen 30 | Burlöv | Industri/Lager | 26 | 558 | 0 | 8 653 | 0 | 0 | 9 211 | |
| 108 | Åkarp 1:69 | Tegelvägen 4 | Burlöv | Industri/Lager | 0 | 0 | 0 | 5 277 | 0 | 0 | 5 277 | |
| 109 | Borgeby 15:14 m fl | Norra Västkustvägen | Lomma | Projekt & Mark | 4 | 0 | 0 | 0 | 0 | 0 | 0 | |
| Norra Hamnen & Arlöv Totalt | 479 | 23 397 | 2 486 | 118 136 | 0 | 558 | 144 576 | |||||
| Malmö Totalt | 4 558 | 292 068 | 41 129 | 242 729 | 49 024 | 15 792 | 640 742 |
| Centrum | ||
|---|---|---|
| -- | -- | --------- |
| Nr | Fastighets beteckning |
Adress | Kommun | Typ av fastighet | Taxv. Mkr |
Tomt rätt |
Kontor m2 |
Butiker m2 |
Industri/ Lager, m2 |
Utbildn/ Vård, m2 |
Övrigt m2 |
Totalt m2 |
|---|---|---|---|---|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 1 | Belgien Norra 19 | Södergatan 11 A-D | Helsingborg | Kontor/Butik | 88 | 2 249 | 858 | 200 | 2 099 | 3 645 | 9 051 | |
| 2 | Iris 6 | Dragaregatan 2 | Helsingborg | Industri/Lager | 4 | 100 | 743 | 1 383 | 520 | 1 192 | 3 938 | |
| 3 | Kalifornien 10 | Järnvägsgatan 35–37 | Helsingborg | Kontor/Butik | 62 | 5 831 | 0 | 0 | 0 | 77 | 5 908 | |
| 4 | Kullen Västra 19 | Kullagatan 30 | Helsingborg | Kontor/Butik | 23 | 1 083 | 359 | 10 | 0 | 372 | 1 824 | |
| 5 | Kärnan Norra 21 | Stortorget 17 | Helsingborg | Kontor/Butik | 32 | 2 270 | 303 | 113 | 0 | 0 | 2 686 | |
| 6 | Kärnan Södra 8 | Södra Storgatan 7 | Helsingborg | Kontor/Butik | 26 | 1 567 | 0 | 0 | 166 | 0 | 1 733 | |
| 7 | Kärnan Södra 9 | Södra Storgatan 11–13 | Helsingborg | Kontor/Butik | 79 | 382 | 1 002 | 8 | 868 | 4 005 | 6 265 | |
| 8 | Magnus Stenbock 7 | Strömgränd 3/N Storgatan 7 | Helsingborg | Kontor/Butik | 6 | 403 | 200 | 0 | 0 | 0 | 603 | |
| 9 | Minerva 19 | Södra Storgatan 31 | Helsingborg | Kontor/Butik | 0 | 1 181 | 0 | 0 | 0 | 0 | 1 181 | |
| 10 | Najaden 14 | Drottningg 7, 11 | Helsingborg | Kontor/Butik | 183 | 8 686 | 1 797 | 324 | 2 724 | 42 | 13 573 | |
| 11 | Polisen 2 | Nedre Holländaregatan 1 | Helsingborg | Kontor/Butik | 0 | 0 | 0 | 0 | 1 170 | 0 | 1 170 | |
| 12 | Polisen 3 | Carl Krooksgata 24 | Helsingborg | Kontor/Butik | 87 | 12 062 | 0 | 16 | 1 457 | 0 | 13 535 | |
| 13 | Ruuth 23 | Bruksgatan 29 | Helsingborg | Projekt & Mark | 22 | 3 315 | 295 | 60 | 0 | 130 | 3 800 | |
| 14 | Ruuth 35 | Bruksgatan 25/Prästgatan 10 | Helsingborg | Kontor/Butik | 0 | 457 | 589 | 136 | 1 273 | 0 | 2 455 | |
| 15 | Stattena 10 | Stattena Centrum | Helsingborg | Kontor/Butik | 39 | 0 | 2 537 | 0 | 257 | 541 | 3 335 | |
| 16 | Svea 7 | Järnvägsgatan 7–11 | Helsingborg | Kontor/Butik | 83 | 5 044 | 1 859 | 0 | 108 | 313 | 7 324 | |
| 17 | Terminalen 1 | Järnvägsgatan 8–10 | Helsingborg | Kontor/Butik | 0 | T | 7 413 | 8 470 | 176 | 705 | 1 402 | 18 166 |
| 18 | Terminalen 2 | Kungstorget 6 | Helsingborg | Kontor/Butik | 181 | T | 0 | 55 | 0 | 0 | 13 158 | 13 213 |
| 19 | Terminalen 4 | Järnvägsgatan 18 | Helsingborg | Kontor/Butik | 50 | T | 3 348 | 0 | 0 | 0 | 25 | 3 373 |
| 20 | Terminalen 5 | Järnvägsgatan 22–24 | Helsingborg | Kontor/Butik | 86 | T | 5 733 | 0 | 0 | 0 | 0 | 5 733 |
| 21 | Vikingen 10 | N Kyrkogatan 10–12 | Helsingborg | Kontor/Butik | 20 | 229 | 831 | 24 | 158 | 615 | 1 857 | |
| Centrum Totalt | 1 073 | 61 353 | 19 898 | 2 450 | 11 505 | 25 517 | 120 723 |
| 22 | Ametisten 5 | Porfyrgatan 1 | Helsingborg | Industri/Lager | 31 | 0 | 0 | 7 669 | 0 | 0 | 7 669 | |
|---|---|---|---|---|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 23 | Armborstet 4 | Lilla Garnisonsgatan 31 | Helsingborg | Industri/Lager | 10 | 1 380 | 900 | 455 | 0 | 0 | 2 735 | |
| 24 | Barrikaden 3 | Fyrverkaregatan | Helsingborg | Projekt & Mark | 0 | 0 | 0 | 0 | 0 | 0 | 0 | |
| 25 | Floretten 3 | Garnisonsgatan 25 A–C | Helsingborg | Kontor/Butik | 37 | 5 051 | 241 | 497 | 0 | 0 | 5 789 | |
| 26 | Grusbacken 1 | Mogatan 12 | Helsingborg | Industri/Lager | 8 | 0 | 0 | 1 278 | 0 | 0 | 1 278 | |
| 27 | Grusgropen 3 | Grustagsgatan 22 | Helsingborg | Industri/Lager | 15 | 601 | 0 | 4 241 | 0 | 0 | 4 842 | |
| 28 | Grushögen 2 | Makadamgatan 1 | Helsingborg | Industri/Lager | 10 | 0 | 0 | 3 057 | 0 | 0 | 3 057 | |
| 29 | Grusplanen 2 | Blockgatan 8 | Helsingborg | Industri/Lager | 11 | 2 354 | 0 | 0 | 0 | 0 | 2 354 | |
| 30 | Grustaget 1 | Grustagsgatan 35-37 | Helsingborg | Kontor/Butik | 20 | 4 008 | 0 | 0 | 0 | 0 | 4 008 | |
| 31 | Grustaget 2 | Grustagsgatan 15 | Helsingborg | Industri/Lager | 14 | 0 | 0 | 3 954 | 0 | 0 | 3 954 | |
| 32 | Hakebössan 1 | Karbingatan 28–32 | Helsingborg | Industri/Lager | 17 | 1 105 | 0 | 3 777 | 0 | 0 | 4 882 | |
| 33 | Hakebössan 2 | Karbingatan 10–20 | Helsingborg | Industri/Lager | 33 | 715 | 366 | 7 555 | 576 | 0 | 9 212 | |
| 34 | Hakebössan 3 | Karbingatan 22, 26 | Helsingborg | Industri/Lager | 20 | 1 123 | 0 | 4 202 | 0 | 0 | 5 325 | |
| 35 | Hillebarden 1 | Garnisonsgatan 16, 18 A–B | Helsingborg | Industri/Lager | 14 | 2 171 | 2 321 | 4 294 | 0 | 0 | 8 786 | |
| 36 | Huggjärnet 12 | Garnisonsgatan 7A | Helsingborg | Kontor/Butik | 30 | 4 242 | 420 | 820 | 0 | 0 | 5 482 | |
| 37 | Huggjärnet 13 | Kastellgatan 2 | Helsingborg | Industri/Lager | 12 | 454 | 163 | 3 842 | 0 | 0 | 4 459 | |
| 38 | Kniven 2 | Mörsaregatan 17 | Helsingborg | Industri/Lager | 12 | 150 | 0 | 4 935 | 0 | 0 | 5 085 | |
| 39 | Kniven 3 | Mörsaregatan 19 | Helsingborg | Industri/Lager | 15 | 200 | 0 | 4 846 | 0 | 0 | 5 046 | |
| 40 | Kroksabeln 11 | Muskötgatan 17–27 | Helsingborg | Industri/Lager | 11 | 729 | 864 | 6 339 | 0 | 0 | 7 932 | |
| 41 | Kroksabeln 19 | Florettgatan 14 | Helsingborg | Industri/Lager | 19 | 943 | 192 | 7 083 | 0 | 0 | 8 218 | |
| 42 | Kroksabeln 20 | Florettgatan 16 | Helsingborg | Kontor/Butik | 10 | 972 | 2 463 | 842 | 0 | 0 | 4 277 | |
| 43 | Lansen 1 | Florettgatan 15–29 B–C | Helsingborg | Industri/Lager | 58 | 9 958 | 0 | 13 182 | 0 | 0 | 23 140 | |
| 44 | Lansen 2 | Florettgatan 31–39 | Helsingborg | Industri/Lager | 18 | 1 818 | 0 | 3 855 | 0 | 30 | 5 703 | |
| 45 | Lansen 3 | Florettgatan 29 A | Helsingborg | Kontor/Butik | 5 | T | 0 | 0 | 1 340 | 0 | 0 | 1 340 |
| 46 | Lövskogen 3 | Ekvändan | Helsingborg | Projekt & Mark | 0 | 0 | 0 | 0 | 0 | 0 | 0 | |
| 47 | Musköten 11 | Muskötgatan 6 | Helsingborg | Industri/Lager | 8 | 0 | 0 | 2 920 | 0 | 0 | 2 920 | |
| 48 | Musköten 12 | Muskötgatan 8 A | Helsingborg | Industri/Lager | 6 | 0 | 0 | 1 881 | 0 | 0 | 1 881 | |
| 49 | Musköten 13 | Muskötgatan 8 B | Helsingborg | Kontor/Butik | 11 | 2 224 | 0 | 0 | 0 | 0 | 2 224 | |
| 50 | Musköten 9 | Muskötgatan 4 | Helsingborg | Kontor/Butik | 10 | 864 | 3 420 | 864 | 0 | 0 | 5 148 | |
| 51 | Mörsaren Västra 13 | Florettgatan 4 | Helsingborg | Industri/Lager | 12 | 868 | 0 | 3 131 | 0 | 0 | 3 999 |
| Berga fortsättning | ||||||||||||
|---|---|---|---|---|---|---|---|---|---|---|---|---|
| Nr Fastighets beteckning |
Adress | Kommun | Typ av fastighet | Taxv. Mkr |
Tomt rätt |
Kontor m2 |
Butiker m2 |
Industri/ Lager, m2 |
Utbildn/ Vård, m2 |
Övrigt m2 |
Totalt m2 |
|
| 52 | Mörsaren Västra 5 | Muskötgatan 5 | Helsingborg | Projekt & Mark | 5 | 1 701 | 0 | 0 | 0 | 0 | 1 701 | |
| 53 | Nackstycket 8 | Tygelvägen 5 | Helsingborg | Kontor/Butik | 0 | 0 | 0 | 0 | 0 | 0 | 0 | |
| 54 | Nackstycket 9 | Tygelvägen 5 | Helsingborg | Kontor/Butik | 0 | 0 | 0 | 0 | 316 | 0 | 316 | |
| 55 | Rubinen 1 | Basaltgatan 9 | Helsingborg | Projekt & Mark | 5 | 0 | 0 | 0 | 0 | 0 | 0 | |
| 56 | Snårskogen 4 | Ekvändan 5 | Helsingborg | Industri/Lager | 7 | 0 | 0 | 2 276 | 0 | 0 | 2 276 | |
| 57 | Snårskogen 5 | Ekvändan | Helsingborg | Projekt & Mark | 1 | 0 | 0 | 0 | 0 | 0 | 0 | |
| 58 | Spjutet 1 | Garnisonsgatan 12 | Helsingborg | Industri/Lager | 10 | 0 | 1 496 | 1 512 | 0 | 0 | 3 008 | |
| 59 | Visiret 5 | Garnisonsgatan 47 A | Helsingborg | Industri/Lager | 5 | 0 | 0 | 1 800 | 0 | 0 | 1 800 | |
| 60 | Värjan 12 | Muskötgatan 12 | Helsingborg | Kontor/Butik | 11 | 1 871 | 0 | 0 | 0 | 0 | 1 871 | |
| 61 | Värjan 13 | Muskötgatan 10 | Helsingborg | Industri/Lager | 19 | 0 | 0 | 5 145 | 0 | 0 | 5 145 | |
| 62 | Zirkonen 2 | Andesitgatan 16 | Helsingborg | Industri/Lager | 24 | 0 | 4 628 | 0 | 0 | 0 | 4 628 | |
| Berga Totalt | 568 | 45 502 | 17 474 | 107 592 | 892 | 30 | 171 490 |
| Helsingborg Totalt | 2 279 | 145 510 | 54 223 | 276 931 | 20 192 | 27 467 | 524 323 | ||||
|---|---|---|---|---|---|---|---|---|---|---|---|
| Söder Totalt | 639 | 38 655 | 16 851 | 166 889 | 7 795 | 1 920 | 232 110 | ||||
| 101 | Pedalen 16 mfl | Rattgatan | Landskrona | Projekt & Mark | 4 | 0 | 0 | 0 | 0 | 0 | 0 |
| 100 | Ättehögen Mellersta 6 | Torbornavägen 22 | Helsingborg | Industri/Lager | 9 | 388 | 0 | 2 251 | 0 | 0 | 2 639 |
| 99 | Valsen 1 | Svanhalsgatan 17 | Helsingborg | Industri/Lager | 12 | 100 | 0 | 3 987 | 0 | 315 | 4 402 |
| 98 | Tyfonen 1 | Landskronavägen 20 | Helsingborg | Industri/Lager | 13 | 1 600 | 0 | 2 900 | 0 | 0 | 4 500 |
| 97 | Stormen 13 | Landskronavägen 2–12 | Helsingborg | Industri/Lager | 12 | 0 | 0 | 4 385 | 0 | 0 | 4 385 |
| 96 | Spanien 5 | Gåsebäcksvägen 6 | Helsingborg | Projekt & Mark | 2 | 0 | 0 | 868 | 0 | 0 | 868 |
| 95 | Spanien 11 | Kvarnstensgatan 6–8 | Helsingborg | Industri/Lager | 24 | 2 133 | 508 | 3 025 | 0 | 0 | 5 666 |
| 94 | Sadelplatsen 13 | Planteringsvägen 5–9 | Helsingborg | Industri/Lager | 40 | 1 145 | 706 | 16 066 | 0 | 520 | 18 437 |
| 93 | Sadelplatsen 10 | Fäktmästaregatan 5 | Helsingborg | Industri/Lager | 6 | 0 | 0 | 3 210 | 0 | 0 | 3 210 |
| 92 | Rausgård 21 | Landskronavägen 9 | Helsingborg | Industri/Lager | 20 | 1 915 | 0 | 8 667 | 0 | 190 | 10 772 |
| 91 | Påfågeln 9 | Frejagatan 8 | Helsingborg | Projekt & Mark | 2 | 0 | 0 | 795 | 0 | 0 | 795 |
| 90 | Posten 1 | Västra Sandgatan 7 | Helsingborg | Kontor/Butik | 0 | 3 074 | 0 | 2 949 | 0 | 0 | 6 023 |
| 89 | Plåtförädlingen 8 | Strandbadsvägen 13 | Helsingborg | Industri/Lager | 33 | 2 461 | 0 | 9 365 | 0 | 0 | 11 826 |
| 88 | Plåtförädlingen 7 | Strandbadsvägen 11 | Helsingborg | Industri/Lager | 3 | 0 | 0 | 1 210 | 0 | 0 | 1 210 |
| 87 | Plåtförädlingen 18 | Strandbadsvägen 9 | Helsingborg | Industri/Lager | 4 | 170 | 0 | 872 | 0 | 0 | 1 042 |
| 86 | Plåtförädlingen 15 | Strandbadsvägen 7 | Helsingborg | Industri/Lager | 12 | 0 | 0 | 2 496 | 0 | 0 | 2 496 |
| 85 | Plåtförädlingen 13 | Strandbadsvägen 15–17 | Helsingborg | Industri/Lager | 50 | 1 674 | 0 | 15 193 | 0 | 0 | 16 867 |
| 84 | Plåtförädlingen 11 | Strandbadsvägen 19–21 | Helsingborg | Industri/Lager | 56 | 5 454 | 0 | 17 149 | 0 | 0 | 22 603 |
| 83 | Planteringen 1:9 | V Tallgatan 32 | Helsingborg | Industri/Lager | 13 | 1 314 | 0 | 4 882 | 0 | 0 | 6 196 |
| 82 | Planteringen 1:8 | V Tallgatan 32 | Helsingborg | Industri/Lager | 5 | 540 | 0 | 1 325 | 0 | 0 | 1 865 |
| 81 | Persien 15 | Cindersgatan 17–19 | Helsingborg | Industri/Lager | 0 | 0 | 0 | 0 | 4 026 | 0 | 4 026 |
| 80 | Persien 14 | Cindersgatan 13–15 | Helsingborg | Industri/Lager | 3 | 44 | 0 | 1 336 | 2 472 | 0 | 3 852 |
| 79 | Persien 1 | V Sandgatan 10–12 | Helsingborg | Industri/Lager | 4 | 104 | 0 | 3 211 | 0 | 515 | 3 830 |
| 78 | Orkanen 5 | Landskronavägen 18 | Helsingborg | Industri/Lager | 6 | 560 | 0 | 2 384 | 0 | 0 | 2 944 |
| 77 | Olympiaden 8 | Kapplöpningsgatan 3 | Helsingborg | Industri/Lager | 14 | 635 | 0 | 5 910 | 0 | 0 | 6 545 |
| 76 | Olympiaden 7 | Kapplöpningsgatan 5 | Helsingborg | Industri/Lager | 6 | 812 | 0 | 890 | 0 | 0 | 1 702 |
| 75 | Manövern 3 | Hästhagsvägen 1 | Helsingborg | Kontor/Butik | 21 | 240 | 4 739 | 0 | 0 | 0 | 4 979 |
| 74 | Hästhagen 7 | La Cours gata 2–6 | Helsingborg | Kontor/Butik | 69 | 7 506 | 1 609 | 465 | 1 297 | 320 | 11 197 |
| 73 | Gymnasten 9 | Kapplöpningsgatan 6 | Helsingborg | Industri/Lager | 35 | 2 490 | 0 | 16 565 | 0 | 0 | 19 055 |
| 72 | Gymnasten 4 | Planteringsvägen 11 | Helsingborg | Kontor/Butik | 27 | 0 | 2 460 | 3 365 | 0 | 60 | 5 885 |
| 71 | Flintyxan 5 | Stenbrovägen 32–34 | Helsingborg | Industri/Lager | 14 | 112 | 0 | 4 333 | 0 | 0 | 4 445 |
| 70 | Flintyxan 3 | Stenbrovägen 36–38 | Helsingborg | Industri/Lager | 8 | 0 | 0 | 3 089 | 0 | 0 | 3 089 |
| 69 | Flintyxan 1 | Stenbrovägen 40–42 | Helsingborg | Industri/Lager | 8 | 0 | 0 | 3 108 | 0 | 0 | 3 108 |
| 68 | Bunkalund Östra 8 | Bunkagårdsgatan 13 | Helsingborg | Industri/Lager | 16 | 0 | 0 | 6 300 | 0 | 0 | 6 300 |
| 67 | Bunkagården Västra 8 | Bunkalundsvägen 5 | Helsingborg | Industri/Lager | 24 | 30 | 0 | 10 345 | 0 | 0 | 10 375 |
| 66 | Bunkagården Mellersta 1 | Bunkagårdsgatan 1 | Helsingborg | Industri/Lager | 10 | 0 | 0 | 2 463 | 0 | 0 | 2 463 |
| 65 | Brottaren 17 | Hästhagsvägen 3 | Helsingborg | Kontor/Butik | 42 | 0 | 6 729 | 0 | 0 | 0 | 6 729 |
| 64 | Brottaren 15 | Kapplöpningsgatan 14, 16 | Helsingborg | Industri/Lager | 14 | 1 421 2 733 |
0 100 |
0 1 530 |
0 0 |
0 0 |
4 363 |
| 63 | Afrika 18 | Verkstadsgatan 13 | Helsingborg | Industri/Lager | 1 421 |
Helsingborgs Tingsrätt huserar i fastigheten Polisen 3.
| Nr | Fastighets beteckning |
Adress | Kommun Typ av fastighet | Taxv. Mkr |
Tomt rätt |
Kontor m2 |
Butiker m2 |
Industri/ Lager, m2 |
Utbildn/ Vård, m2 |
Övrigt m2 |
Totalt m2 |
|
|---|---|---|---|---|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 1 | Armaturen 4 | Trollebergsvägen 1 | Lund | Kontor/Butik | 67 | 5 466 | 0 | 1 792 | 0 | 208 | 7 466 | |
| 2 | Bytarebacken 39 | Bangatan 10–12 | Lund | Kontor/Butik | 230 | 4 545 | 7 351 | 796 | 2 758 | 167 | 15 617 | |
| 3 | Diabasen 1 | Skiffervägen 26 | Lund | Industri/Lager | 14 | 710 | 0 | 2 630 | 0 | 0 | 3 340 | |
| 4 | Diabasen 3 | Skiffervägen 30–86 | Lund | Kontor/Butik | 34 | 1 825 | 0 | 6 392 | 0 | 0 | 8 217 | |
| 5 | Flintan 3 | Skiffervägen 24 | Lund | Industri/Lager | 24 | 0 | 0 | 5 979 | 0 | 0 | 5 979 | |
| 6 | Forskaren 3 | Scheelevägen 24–26 | Lund | Kontor/Butik | 184 | 11 253 | 0 | 0 | 0 | 0 | 11 253 | |
| 7 | Landsdomaren 6 | Baravägen 1 | Lund | Projekt & Mark | 0 | 17 067 | 0 | 0 | 0 | 0 | 17 067 | |
| 8 | Länsmannen 1 | Åldermansgatan 2 | Lund | Industri/Lager | 31 | 0 | 0 | 9 080 | 0 | 0 | 9 080 | |
| 9 | Måsen 17 | Starvägen 19 | Lund | Kontor/Butik | 50 | 4 006 | 0 | 275 | 0 | 0 | 4 281 | |
| 10 | Postterminalen 1 | Fabriksgatan 1 | Lund | Kontor/Butik | 0 | 0 | 0 | 0 | 1 348 | 0 | 1 348 | |
| 11 | Skiffern 2 | Skiffervägen 14 | Lund | Industri/Lager | 9 | 0 | 0 | 2 910 | 0 | 0 | 2 910 | |
| 12 | Studentkåren 5 | Scheelevägen 15 B–D | Lund | Kontor/Butik | 0 | 8 150 | 0 | 0 | 0 | 0 | 8 150 | |
| 13 | Studentkåren 6 | Scheelevägen 15 A | Lund | Kontor/Butik | 33 | 4 707 | 0 | 0 | 0 | 0 | 4 707 | |
| 14 | Töebacken 7 | Bondevägen 2 | Lund | Kontor/Butik | 44 | 2 845 | 1 482 | 448 | 0 | 0 | 4 775 | |
| 15 | Vätet 1 | Scheelevägen 17 | Lund | Kontor/Butik | 151 | 21 390 | 972 | 870 | 1 016 | 5 | 24 253 | |
| Lund Totalt | 872 | 81 964 | 9 805 | 31 172 | 5 122 | 380 | 128 443 |
| Nr | Fastighets beteckning |
Adress | Kommun Typ av fastighet | Taxv. Tomt Mkr rätt |
Kontor m2 |
Butiker m2 |
Industri/ Lager, m2 |
Utbildn/ Vård, m2 |
Övrigt m2 |
Totalt m2 |
|
|---|---|---|---|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 1 | Borupvang 5 | Borupvang 5 | Ballerup | Kontor/Butik | 10 273 | 0 | 0 | 0 | 0 | 10 273 | |
| 2 | Lautrupvang 12 | Lautrupvang 12 | Ballerup | Kontor/Butik | 9 396 | 0 | 0 | 0 | 0 | 9 396 | |
| 3 | Lautrupvang 8 | Lautrupvang 8 | Ballerup | Kontor/Butik | 9 447 | 0 | 0 | 0 | 0 | 9 447 | |
| 4 | Literbuen 6–10 | Literbuen 6–10 | Ballerup | Industri/Lager | 11 932 | 0 | 0 | 0 | 0 | 11 932 | |
| 5 | Abildager 8–14 | Abildager 8–14 | Brøndby | Industri/Lager | 0 | 0 | 14 512 | 0 | 0 | 14 512 | |
| 6 | Lejrvej 1 | Lejrvej 1 | Furesø | Industri/Lager | 0 | 0 | 1 228 | 0 | 0 | 1 228 | |
| 7 | Ellekær 2–4 | Ellekær 2–4 | Herlev | Kontor/Butik | 4 828 | 0 | 0 | 0 | 0 | 4 828 | |
| 8 | Ellekær 6 | Ellekær 6 | Herlev | Kontor/Butik | 5 853 | 0 | 0 | 0 | 0 | 5 853 | |
| 9 | Ellekær 9 | Ellekær 9 | Herlev | Kontor/Butik | 7 149 | 0 | 0 | 0 | 0 | 7 149 | |
| 10 | Hørkær 14–26 | Hørkær 14–26 | Herlev | Kontor/Butik | 5 379 | 0 | 0 | 0 | 0 | 5 379 | |
| 11 | Hørkær 16–28 | Hørkær 16–28 | Herlev | Kontor/Butik | 34 220 | 0 | 0 | 0 | 0 | 34 220 | |
| 12 | Marielundvej 28–30 | Marielundvej 28–30 | Herlev | Kontor/Butik | 9 700 | 0 | 0 | 0 | 0 | 9 700 | |
| 13 | Marielundvej 29 | Marielundvej 29 | Herlev | Industri/Lager | 4 442 | 0 | 0 | 0 | 0 | 4 442 | |
| 14 | Smedeholm 10 | Smedeholm 10 | Herlev | Kontor/Butik | 3 206 | 0 | 0 | 0 | 0 | 3 206 | |
| 15 | Vasekær 9 | Vasekær 9 | Herlev | Projekt & Mark | 0 | 0 | 0 | 0 | 0 | 0 | |
| Köpenhamn Totalt | 0 | 115 825 | 0 | 15 740 | 0 | 0 | 131 565 | ||||
| Wihlborgs Totalt | 7 709 | 635 367 | 105 157 | 566 572 | 74 338 | 43 639 | 1 425 072 |
I siffror är det enkelt att värdera våra tillgångar.
Totalt har vi nu en fastighetsportfölj till ett sammanlagt värde av 19 876 Mkr. Alla beräkningar följer vedertagna värderingsprinciper och lagar. Men det finns också andra värden som vi är stolta över – våra starka relationer med våra hyresgäster och personalens kompetens och engagemang.
Alla värden går inte att mäta i pengar, men ser man vad som finns bakom siffrorna blir de ännu mer värdefulla.
Wihlborgs koncernredovisning upprättas i enlighet med International Financial Reporting Standards (IFRS) och vi har valt att redovisa våra fastigheter till verkligt värde, det vill säga marknadsvärdet. Vid tillgångsförvärv har rabatt för uppskjuten skatt minskat fastighetsvärdet. Vid värdering till verkligt värde efter förvärvstillfället justeras fastighetsvärdet med erhållen rabatt. Denna uppgår 2012-12-31 till 175 Mkr. Fastigheternas redovisade värde uppgick per den 31 december 2012 till 19 876 Mkr (18 046), värdeökningen var 140 Mkr (515) under året. Hela värdeökningen 2012 avsåg projektfastigheterna, medan förvaltningsbeståndet minskade något i värde. För samtliga förändringsposter, se tabell nedan.
| Förändringspost | Koncernen totalt, Mkr |
|---|---|
| Redovisat värde 1 januari 2012 | 18 046 |
| Förvärv | 751 |
| Investeringar | 1 076 |
| Avyttrade fastigheter | -93 |
| Värdeförändring | 140 |
| Valutaomräkningar | -44 |
| Redovisat värde 31 december 2012 | 19 876 |
Exklusive fastighetsadministration uppgår direktavkastningen för förvaltningsfastigheterna, exklusive projekt, till 6,5 procent. Nedbrutet per fastighetskategori blir den 6,1 procent för kontorsfastigheterna och 8,0 för industri- och lagerfastigheterna.
Wihlborgs har vid värdetidpunkten 2012-12-31 låtit göra en extern värdering av hela fastighetsbeståndet, där de individuella marknadsvärdena bedömts. Det svenska beståndet har värderats av Aspect auktoriserade värderare på Malmöbryggan Fastighetsekonomi AB och Savills Sweden AB, medan det danska beståndet är värderat av DTZ Egeskov & Lindquist A/S. Värderingen är utförd i enlighet med International Valuation Standards. Den gängse använda definitionen av marknadsvärde i Sverige är:
Denna definition förutsätts vara innefattad i och leda till samma värderingsresultat som tillämpning av IVSC:s (International Valuation Standards Committee) definition:
Som underlag för värderingarna har bland annat använts kvalitetssäkrad kontrakts- och fastighetsrelaterad information från Wihlborgs, uppgifter som hämtats ur offentliga källor och relevant marknadsinformation. Samtliga bebyggda fastigheter har besiktigats under 2010–2012.
Vid värderingen tillämpas en kombination av avkastningsbaserad metod (marknadssimulering) och ortsprismetod där analyser av genomförda transaktioner på berörda delmarknader utnyttjas för att kalibrera parametrarna i den avkastningsbaserade metoden (kassaflödesmetod). Bland de marknadsparametrar som härleds ur analyser av sålda jämförbara objekt återfinns bland annat direktavkastningskraven, vilka inkluderar relevant riskpremie. Marknadsvärdet bedöms motsvara det avkastningsvärde som beräknas ur – i normalfallet 5-åriga – kassaflödesanalyser. I de fall där det bedöms motiverat med hänsyn till långsiktiga hyreskontrakt används längre kalkylperioder. Pågående nybyggnadsprojekt värderas som om objektet vore färdigställt, reducerat med budgeterad återstående projektkostnad. För obebyggda fastigheter och förädlingsobjekt uppskattas ett nybyggnadsvärde i en framtida markanvändning, med beaktande av sanerings- och exploateringskostnader, baserat på gällande planförutsättningar och prisnivåer för liknande försålda objekt. Fastighetsvärdena påverkas av de
Fastigheten Skrovet 3 i Dockan, Malmö. Här har Wihlborgs sitt huvudkontor.
antagna marknadsparametrarna som används. Genom att variera ett antal parametrar erhålls ett mått på känsligheten i värderingen. Till exempel ger en sänkning av direktavkastningskravet på 0,25 procent en höjning av avkastningsvärdet om tre procent på de svenska bebyggda fastigheterna. En motsvarande höjning innebär en sänkning av avkastningsvärdet om 2,8 procent.
Se tabell nedan för känslighetsanalys.
| Parameter | Antagen ändring, % |
Avkastnings värde ändring, % |
|---|---|---|
| Marknadshyresnivå | 10 | 9,9 |
| Marknadshyresnivå | -10 | -10,1 |
| Drift- och underhållskostnader | 20 | -7,4 |
| Drift- och underhållskostnader | -20 | 7,4 |
| Direktavkastning, restvärde | 0,25 | -2,8 |
| Direktavkastning, restvärde | -0,25 | 3,0 |
Källa: Malmöbryggan Fastighetsekonomi AB
Alla antaganden som ligger till grund för värdebedömningen speglar marknadsförhållanden kända vid värdetidpunkten.
Efter hyreskontraktens utgång har hyresnivån marknadsanpassats samtidigt som hänsyn har tagits till en objektsspecifik, långsiktig vakansrisk. Den långsiktiga hyresutvecklingen för kontors- och verksamhetslokaler i befintligt skick beräknas till högst inflationen.
| Område | Kalkylränta för nuvärdesberäkning av driftnetton, % |
Direktavkastnings krav för beräkning av restvärde, % |
|---|---|---|
| Västra Hamnen | 6,0–7,7 | 5,0–6,0 |
| Centrum | 6,6–8,40 | 5,0–7,0 |
| Norra Hamnen/Arlöv | 6,8–9,2 | 6,0–7,75 |
| Limhamn/Fosie | 7,5–9,1 | 6,0–8,0 |
| Centrum | 6,0–7,9 | 5,0–6,5 |
| Söder | 6,3–8,9 | 6,5–7,75 |
| Berga | 7,8–9,25 | 6,25–7,75 |
| Lund | 6,0–9,5 | 5,75–8,25 |
| Köpenhamn | – | 6,75-8,25 |
Det är tuffare tider, ingenting är lika enkelt längre.
Det kräver försiktighet och det kräver skarpa ögon som snabbt upptäcker förändringar. Kommer hyresnivåerna att sjunka, kommer vakanserna att öka, kommer vi att tappa hyresgäster, kommer drift- och underhållskostnaderna att öka – och hur kommer räntemarknaden att förändras? Det är mycket som kan skapa oro och nervositet.
Men med flexibla strategier kan risker bli till nya möjligheter. Det gäller bara att behålla lugnet.
De faktorer som är avgörande för kassaflödet för den löpande verksamheten är variationer i hyresintäkter, fastighetskostnader samt räntenivåer. Utöver kassaflödet påverkas resultat och nyckeltal.
Det är främst efterfrågan på lokaler som styr hyresnivåerna, vilken i sin tur styrs av tillväxten på olika delmarknader. På orter med ekonomisk tillväxt förväntas ökad efterfrågan på lokaler och därmed en möjlighet till stigande hyror och utrymme för nyproduktion. En konjunkturnedgång eller pressade hyresnivåer på grund av överproduktion kan leda till ökade av- och omflyttningar med ökade vakanser samt fallande hyror som följd. Hyresmarknaden ligger traditionellt sett sent i konjunkturcykeln.
Eftersom kontraktstiden på hyresavtalen vanligtvis ligger på mellan tre till fem år innebär förändringar i marknadshyror inte någon omedelbar effekt på hyresintäkterna. I Wihlborgs hyresavtal med längre löptid än tre år finns i de flesta fall indexklausuler som innebär årliga hyresjusteringar baserat antingen på förändringar i konsumentprisindex eller på en fast procentuell höjning. Indexklausulerna i Wihlborgs tecknade kontrakt innebär att hyrorna förändras med 85 procent av inflationstakten.
Tack vare nyuthyrningar samt kontrakt med fast procentuell ökning per år ökar hyresvärdet för lokaler i Sverige i lika bestånd per 1 januari 2013 med 1,8 procent jämfört med samma tidpunkt föregående år, trots att KPI endast ökade med 0,4 procent. Den genomsnittliga löptiden för Wihlborgs hyreskontrakt uppgick vid årsskiftet till 3,7 år. I nedanstående tabell visas avtalstidens slut för lokalhyreskontrakten.
| Lokalhyreskontraktens löptider | |||||||
|---|---|---|---|---|---|---|---|
| Antal avtal | Mkr | Andel, % | |||||
| 2013 | 641 | 203 | 13 | ||||
| 2014 | 517 | 304 | 20 | ||||
| 2015 | 429 | 363 | 24 | ||||
| 2016 | 226 | 191 | 13 | ||||
| 2017 | 80 | 129 | 9 | ||||
| 2018 | 24 | 58 | 4 | ||||
| >2018 | 59 | 249 | 17 | ||||
| Summa | 1 976 | 1 497 | 100 |
Uthyrningsgraden i beståndet är till stor del beroende av bolagets egna insater men påverkas även av konjunkturcykler. Koncentration till enstaka marknader ger många möjligheter genom närhet till kunderna och kunskap om marknaden men kan också vara en risk vid större strukturella förändringar som påverkar en viss stad eller region. Exempelvis har hyresmarknaden i Lund drabbats av varsel och neddragningar i storföretag under de senaste åren. Å andra sidan ger investeringar i MAX IV samt ESS möjligheter till framtida tillväxt.
Öresundsregionen bedöms som långsiktigt stark med avseende på läge, befolkningstillväxt sysselsättning och allmänna kommunikationer. Genom lokalkännedom, aktivt engagemang samt hög servicegrad hos personalen som sköter fastigheterna och kontakten med hyresgästerna skapas långsiktiga hyresförhållanden och därigenom minskad risk för nya vakanser. En viss nivå av vakanser ger möjligheter i form av nyuthyrningar och flexibilitet gentemot befintliga hyresgäster som vill utöka eller minska sina lokaler.
Tendensen under 2012 har varit att det tar längre tid att slutföra förhandlingar och det är färre som flyttar. Trots detta har nettouthyrningen varit positiv även i år, se diagrammet nedan, vilket innebär en positiv effekt på kassaflödet 2013. Vid årsskiftet uppgick Wihlborgs uthyrningsgrad till 92 procent, vilket är oförändrat jämfört med föregående år. Vakansen i kronor under 2012 uppgick till 149 Mkr.
I en lågkonjunktur ökar risken för konkurser och utflyttningar. När en hyresgäst flyttar ut finns risk för att det tar tid innan en ny hyresgäst flyttar in, vilket påverkar såväl hyresintäkter som kassaflödet. I de flesta fall krävs dessutom mer eller mindre anpassningar av lokalerna innan en ny hyresgäst flyttar in.
Genom en bred kontraktsstock med avtalspartner från olika branscher och företag, stora som små, minskar risken för stora förändringar i vakanser och kundförluster på grund av beroende. Vid all nyuthyrning görs kreditbedömningar av hyresgäster och vid behov kompletteras hyresavtalet med borgen, hyresdeposition eller bankgaranti. Samtliga hyror betalas kvartals- eller månadsvis i förskott.
Wihlborgs har knappt 2 000 lokalhyresavtal fördelat på kontor, butik, industri/lager, utbildning/vård samt hotell. De tio största enskilda kontrakten står för 12 procent av hyresvärdet per 31 december 2012. 17 procent av intäkterna vid samma tillfälle kommer från kommuner, landsting och myndigheter. Kundförlusterna för 2012 uppgick till 5 Mkr, motsvarande 0,3 procent av totala intäkterna.
Större kostnadsposter inom driften utgörs av taxebundna kostnader för värme, el, vatten och sophantering. Därutöver tillkommer kostnader för fastighetsskatt, fastighetsskötsel samt administration. Många av hyresavtalen innebär att merparten av dessa kostnader vidaredebiteras till hyresgästen, påverkan vid förändring av dessa kostnader är därmed relativt begränsad. Oförutsedda och omfattande reparationer kan påverka resultatet negativt.
Många av Wihlborgs miljömål är kopplade till energieffektivisering för att begränsa kostnadsökningar samt miljöpåverkan. Arbetet pågår både internt och tillsammans med hyresgästerna då det oftast är de som står för driftskostnaderna. Wihlborgs arbetar kontinuerligt med planer för underhållsåtgärder och reparationer för att bibehålla fastigheternas skick och standard. Samtliga fastigheter är försäkrade mot större åverkan på grund av skada. Slutavräkning av driftskostnader gentemot hyresgästerna sker årligen med hjälp av ett egetutvecklat system kopplat till såväl hyres- som ekonomisystem.
Trots ökad förvaltningsvolym har kostnaderna inte ökat i samma omfattning, delvis tack vara en mild vinter, men också tack vare effektiv förvaltning och moderna hus. För beskrivning av miljömål och utfall hänvisas till sidan 26–27.
Räntekostnaderna är Wihlborgs enskilt största kostnadspost. Förändringar i räntenivåer får stor inverkan på såväl kassaflöde som resultat och nyckeltal. Hur mycket och hur snabbt en ränteförändring får genomslag i resultatet beror på vald räntebindningstid för lånen.
Wihlborgs använder sig av en kombination av rörliga räntor och utnyttjande av räntederivatinstrument för att anpassa räntebindningstid och räntenivå så att målen för finansieringsverksamheten nås med begränsad ränterisk och utan att lånen behöver omförhandlas. Räntederivaten värderas till verkligt värde. Om avtalad ränta för derivatet avviker från den framtida förväntade marknadsräntan under löptiden uppkommer en värdeförändring som påverkar företagets balans- och resultaträkning, men inte kassaflödet. Den minskade risken i ränteutbetalningarna genom långa räntebindningar ger ofta en större risk i derivatvärdet på grund av tidsfaktorn. När löptiden för derivaten gått ut är värdet på räntederivaten alltid noll.
För att utnyttja de låga räntenivåerna har nya räntederivat med långa löptider tecknats 2012 och risknivån avseende räntekostnaderna sänkts. Den genomsnittliga räntebindningstiden vid årsskiftet uppgick till sju år med en genomsnittliga räntan, inklusive kostnad för kreditavtal, på 3,57 procent. Fortsatt sjunkande långa marknadsräntor har inneburit att undervärdet i derivatportföljen ökat med 138 Mkr till totalt 559 Mkr.
Variationer i ovanstående riskfaktorer får samtliga direkt påverkan på förvaltningsresultatet. Hur stor effekten på förvaltningsresultatet blir i Mkr framgår av följande tabell:
| Förändring | Årlig resultat effekt, Mkr |
|
|---|---|---|
| Ekonomisk uthyrningsgrad | +/-1%-enhet | +/- 17 |
| Hyresintäkter | +/-1% | +/- 15 |
| Fastighetskostnader | +/-1% | +/- 4 |
| Marknadsränta | +/-1%-enhet | +/- 19 |
Fastighetsbeståndet värderas varje kvartal till verkligt värde vilket ger en direkt påverkan på såväl resultat som nyckeltal.
Hur stora värdeförändringarna blir beror dels på Wihlborgs egen förmåga att, genom förändring och förädling av fastigheter samt avtals- och kundstruktur, höja fastigheternas marknadsvärde, och dels på yttre faktorer som påverkar efterfrågan och utbudet på Wihlborgs fastighetsmarknader.
Wihlborgs fastighetsbestånd värderas i sin helhet av externa fastighetsvärderare vid årsskiftet, löpande under året sker värderingen internt. För information kring uppskattningar och bedömningar vid fastighetsvärderingen se sidan 78. Vid förvärv gör transaktionsavdelningen analyser av den aktuella fastigheten för att bedöma värdet samt framtida möjligheter och risker. Generellt sett är fastighetsvärden mindre volatila för koncentrerade bestånd av fastigheter i goda lägen – Wihlborgs bestånd är väl koncentrerade till Malmö, Helsingborg, Lund och Köpenhamn.
Wihlborgs värdeförändringar 2012 uppgick till 140 Mkr varav 224 Mkr är hänförlig till projektutvecklingen. Värdenedgången i förvaltningsfastigheterna uppgår till 84 Mkr och är framför allt hänförlig till redan kända kommande vakanser. Tabellen nedan visar påverkan på Wihlborgs resultat och ställning om fastighetsvärdet skulle förändrats +/- 5–10 procent.
| Känslighetsanalys värdeförändring fastigheter | ||||||
|---|---|---|---|---|---|---|
| -10 % | -5 % | 0 | 5 % | 10 % | ||
| Resultat före skatt, Mkr | -1 299 | -305 | 689 | 1 683 | 2 677 | |
| Soliditet, % | 24,9 | 27,6 | 30,0 | 32,3 | 34,3 | |
| Belåningsgrad fastigheter, % | 65,9 | 62,4 | 59,3 | 56,5 | 53,9 |
Wihlborgs har som mål att fortsätta växa, vilket kräver investeringar i såväl nya som befintliga fastigheter.
Vid förvärv av fastigheter utgörs risken främst av oväntade vakanser eller kostnader som uppkommer i fastigheten efter förvärvet och som inte är reglerade i avtalet. Om förvärv sker via bolag finns även risker kopplade till bolaget, till exempel moms och skatter. Om ny-, till- eller ombyggnadsprojekt blir dyrare än beräknat, inte är uthyrt vid färdigställandet eller blir försenade påverkas såväl värdering som kassaflöde negativt.
Vid alla nyförvärv samt investeringsprojekt görs kalkyler för beräknad kostnad samt avkastning som godkänns enligt fastställda interna rutiner. Projekt över 10 Mkr godkänns av styrelsen. Vid förvärv av fastigheter/bolag begränsas riskerna genom att due diligence genomförs med hjälp av personer såväl internt som externt med relevant kompetens. I de egna projekten som drivs av egna erfarna projektledare, begränsas riskerna för kostnadsökningar dels i avtal gentemot entrepenörer, dessutom görs regelbunden uppföljning internt mot budget för att upptäcka och hantera eventuella avvikelser i tid. I rådande konjunkturläge påbörjas inte några nybyggnationer utan att hyreskontrakt finns för merparten av de nya ytorna.
Under 2012 har tre större projekt överstigande 50 Mkr avslutats. Ytterligare tre större projekt var pågående vid årsskiftet och kommer att avslutas under första halvåret 2013. Samtliga projekt ligger inom godkänd budget och tidsram och endast några mindre ytor kvarstår att hyra ut. För mer information se avsnittet Projekt och utveckling, sidan 49–55.
Wihlborgs är beroende av externa lån för att kunna fullfölja sina åtaganden och genomföra affärer.
Oron på kreditmarknaderna under de senaste åren visar hur förutsättningarna för, och tillgången till, krediter snabbt kan förändras. Om Wihlborgs inte kan förlänga eller ta upp nya lån eller om villkoren är väldigt oförmånliga begränsas möjligheterna för att kunna fullfölja åtaganden och genomföra affärer.
Styrelsen fastställer årligen en finanspolicy som anger övergripande regler för finansfunktionen samt hur riskerna i finansverksamheten ska begränsas. Bland annat anges att fördelningen av lån mellan olika kreditinstitut ska vara sådan att det finns 4–6 huvudsakliga kreditgivare vars andel av totala lånestocken ej bör överstiga 30 procent vardera. Wihlborgs ska även eftersträva att slutförfallodatum på krediter sprids ut så långt det är marknadsmässigt möjligt. För övriga finansiella mål och finansiell riskhantering hänvisas till not 2.
Vid årets slut uppgick belåningsgraden till 59,3 procent. Wihlborgs hade åtta huvudsakliga kreditgivare, varav ingen översteg 30 procent av den totala lånestocken. Utöver banker har Wihlborgs upptagit lån från delägda bolaget Svensk FastighetsFinansiering. Lånens förfallotider samt outnyttjat låneutrymme framgår av tabellen nedan:
Risken att drabbas av förluster på grund av bristfälliga rutiner i det dagliga arbetet.
Wihlborgs arbetar kontinuerligt med att övervaka, utvärdera och förbättra företagets interna kontroll. God intern kontroll i väsentliga processer, ändamålsenliga administrativa system, kompetensutveckling samt pålitliga värderingsmodeller och principer är metoder för att minska de operationella riskerna.
Inom inköpsprocessen har en inköpsapplikation, Wappo, implementerats, som innebär elektroniska beställningar via telefonen till leverantörer med vilka Wihlborgs har avtal. Dessutom har arbetet med att kvalitetssäkra det nya systemet för uppföljning och rapportering inom projekt- och utveckling fortsatt under året.
Såväl befintliga fastigheter som uppförandet av nya fastigheter påverkar miljön på olika sätt. Enligt miljöbalken gäller att den som bedrivit en verksamhet och som bidragit till förorening har ett ansvar för efterbehandling. Om verksamhetsutövaren inte kan utföra eller bekosta denna efterbehandling är det den som äger fastigheten som är ansvarig.
Wihlborgs arbetar aktivt för att minska negativ miljöpåverkan och har uppsatta miljömål, dessa redovisas under avsnittet Hållbart företagande sidan 24–27. I samband med förvärv görs analys och bedömning av miljörisker.
På sidan 27 finns beskrivning av utfallet avseende miljömålen 2012. Under året har en miljöbarometer för miljöaspekter vid köp och försäljning av fastigheter upprättats. Wihlborgs har ett väsentligt miljökrav riktat mot sig avseende sanering av förorenad mark samt rivning i fastigheten Gjuteriet 18 i Limhamn. Behovet av sanering var känt vid förvärvet av fastigheten och kostnaden för detta ingår i projektbudgeten för utvecklingen av fastigheten.
I den verksamhet Wihlborgs bedriver finns ett flertal områden som beskattas. Förutom inkomstskatt som belastar de i koncernen ingående bolagen finns bland annat fastighetsskatter, mervärdesskatt, stämpelskatter och energiskatter. På denna sida redogörs för hur dessa skatter påverkar Wihlborgs. Politiska beslut såsom förändringar i företagsbeskattning, skattelagstiftning eller dess tolkningar kan leda till att Wihlborgs skattesituation förändras såväl positivt som negativt.
Riksdagen har fattat beslut om en sänkning av bolagsskatten från 26,3 procent till 22 procent att gälla från och med 1 januari 2013. Aktuell skatt för år 2012 har därför beräknats utifrån skattesatsen 26,3 procent medan uppskjuten skatt omräknats till 22 procent vilket medfört en engångsintäkt om 265 Mkr. Skattesatsen i Danmark är oförändrat 25 procent.
Wihlborgs aktuella skatt uppgick 2012 till 5 Mkr (4). I det skattepliktiga underlaget ingår inte värdeförändringar på fastigheter och derivat. Resultat vid bolagsförsäljning ingår inte heller då detta normalt inte är skattepliktigt/avdragsgillt. Vidare finns möjlighet att skjuta upp beskattningen genom skattemässiga avskrivningar och direktavdrag. Utöver detta finns underskottsavdrag att nyttja. I not 13 på sidorna 111–112 framgår hur det skattepliktiga resultatet framräknats.
Den uppskjutna skatten för år 2012 är positiv, vilket främst beror på engångseffekten av sänkt bolagsskatt, som beskrivits ovan. Den uppskjutna skatteskulden beräknas på temporära skillnader mellan tillgångar och skulders redovisade och skattemässiga värden samt på värdet av underskottsavdrag. I resultaträkningen redovisas skatten på årets förändring av dessa.
Investeringar i fastigheter fördelas på byggnad, markanläggning, fastighetsinventarier och mark. Wihlborgs tillämpar följande skattemässiga avskrivningssatser för de olika delarna:
| Byggnad | 2–5 % (Kontor 2 %, Industri/Lager 4 %) |
|---|---|
| Markanläggning | 5 % |
| Fastighetsinventarier | 25 % |
| Mark | 0 % |
Avskrivningarna på byggnad och markanläggning beräknas på ackumulerat anskaffningsvärde och avskrivningarna på fastighetsinventarier på skattemässigt restvärde vid årets ingång justerat för årets investeringar och avyttringar. Vid nybyggnation utgör fastighetsinventarierna ofta en betydande del av investeringen.
För hyresgästanpassningar, komponentbyten och mindre ombyggnationer medges omedelbart avdrag skattemässigt även om dessa är värdehöjande och aktivering skett i redovisningen.
Vid försäljning av fastigheter via bolag är vinsten skattefri och eventuell förlust ej avdragsgill. Detta gäller dotterbolag och fastigheter som utgör kapitaltillgångar.
De underskottsavdrag som har beaktats vid beräkning av uppskjuten skatt uppgår till 1 400 Mkr (606).
Fastighetsskatt betalas för nästan alla koncernens fastigheter. Skattefrihet gäller för specialbyggnader, till exempel kommunikationsbyggnad, utbildnings- och vårdbyggnader. För övriga fastigheter beror skattesatsen på typ av byggnad och mark. För kontorsfastigheter är skatten 1 procent av taxeringsvärdet och för industri och lager 0,5 procent. I Danmark varierar skattesatserna beroende på vilken kommun fastigheterna är belägna i. Erlagd fastighetsskatt uppgick för år 2012 till 69 Mkr (66).
Fastigheter är undantagna från obligatorisk momsplikt. Om uthyrning sker av lokal till hyresgäst som stadigvarande bedriver momspliktig verksamhet kan fastighetsägare frivilligt registrera sig för mervärdesskatt och på så sätt få avdrag för ingående moms på såväl driftskostnader som investering. För uthyrning till stat och kommun finns inget krav på momspliktig verksamhet. Inget avdrag kan ske av ingående mervärdesskatt avseende driftskostnader eller investeringar i lokaler som inte registrerats för frivillig skattskyldighet för moms. Ej avdragsgill ingående moms på driftskostnaderna uppgår för år 2012 till 5 Mkr (5), denna skatt redovisas som en driftskostnad i årsbokslutet. Ej avdragsgill ingående moms på investeringar uppgår för år 2012 till 10 Mkr (2) och redovisas som investering i fastighet.
Vid omsättning av fastighet i Sverige utgår en stämpelskatt (lagfart) på 4,25 procent beräknat på det högsta av köpeskilling och taxeringsvärde. I Danmark är skatten 0,6 procent och beräknas på liknande sätt. Vid koncerninterna fastighetstransaktioner finns möjlighet att erhålla uppskov med stämpelskatten till dess fastigheten lämnar koncernen. Om fastigheter köps eller säljs via bolag (så kallad paketering) utgår ingen stämpelskatt. Under år 2012 erlades 5 Mkr i stämpelskatt på de transaktioner Wihlborgs medverkade i. Utöver detta utgår även stämpelskatt med 2 procent (1,5 procent i Danmark) vid uttag av pantbrev i fastigheter. För 2012 uppgick denna skatt till 21 Mkr.
Wihlborgs köpte år 2012 energi för 127 Mkr att användas i fastigheterna främst för uppvärmning, kyla, ventilation och belysning. Av detta belopp avser 17 Mkr energiskatter. Wihlborgs arbetar aktivt för att minska energiförbrukningen, vilket på sikt och med oförändrat skattesats och fastighetsbestånd innebär en lägre kostnad för energiskatter.
Wihlborgs verksamhet genererade 2012 sammanlagt 132 Mkr i olika slag av skatter, vilka beskrivits ovan och specificeras nedan:
| Specifikation betalda skatter år 2012 (Mkr) | ||||
|---|---|---|---|---|
| Inkomstskatt | 5 | |||
| Fastighetsskatt | 69 | |||
| Mervärdesskatt | 15 | |||
| Stämpelskatt | 26 | |||
| Energiskatt | 17 | |||
| Summa betalda skatter 2012 | 132 |
Wihlborgs har, utöver betalda skatter, skulder avseende skatter vars betalning skjutits upp. Uppskjuten inkomstskatt uppgår till 1 314 Mkr och stämpelskatt till 30 Mkr. Med en bibehållen expansionstakt bedöms de uppskjutna inkomstskatterna inte förfalla till betalning inom en överskådlig framtid.
Fastigheten Skåneland 1, Region Huset i Malmö.
Styrelsen och verkställande direktören för Wihlborgs Fastigheter AB (publ), org nr 556367-0230, får härmed avge redovisning för koncernen och moderbolaget 2012.
Wihlborgs är ett fastighetsbolag med verksamheten koncentrerad till Öresundsregionen. Fastighetsbeståndet består av 253 (247) kommersiella fastigheter i främst Malmö, Helsingborg, Lund och Köpenhamn med ett redovisat värde på balansdagen om 19 876 Mkr (18 046). Det totala hyresvärdet per 1 januari 2013 uppgick till 1 690 Mkr (1 579) och de kontrakterade hyresintäkterna på årsbasis per samma datum var 1 547 Mkr (1 444), vilket ger en ekonomisk uthyrningsgrad, exklusive projekt och mark, om 92 procent (91).
Wihlborgs operativa organisation består av Förvaltning och Affärsutveckling. Förvaltningen har anpassats efter de lokala marknadsmässiga förutsättningarna och är organiserad i nio geografiskt fördelade delområden för att uppnå en effektiv och kundnära förvaltning. All förvaltning sker med egen personal. Affärsutveckling består av två delar, Projekt och Utveckling samt Transaktioner. Projekt och Utveckling ansvarar för ny- och ombyggnadsprojekt samt upphandlingar medan Transaktioner ansvarar för bolagets samtliga köp och försäljningar av fastigheter. Huvudkontoret med centrala funktioner som företagsledning, finans, inköp, IT, kommunikation, miljö och Customer Relations är beläget på Dockanområdet i Malmö. Därutöver finns lokalkontor i Helsingborg, Lund samt Köpenhamn. Antalet heltidsanställda vid årsskiftet är oförändrat 87 stycken och medelåldern har minskat från 48 till 47 år.
Under 2012 ökade koncernens hyresintäkter med 4,2 procent till 1 505 Mkr (1 445). Ökningen är en följd av en fortsatt positiv uthyrning, fastighetsförvärv samt färdigställda projekt. Nettouthyrningen var positiv även under 2012 och uppgick till 34 Mkr (123). I hyresintäkterna ingår 5 Mkr (7) avseende slutavräkning mot hyresgästerna för tilläggsdebiteringar 2011, samt 8 Mkr (17) i förtida lösen av hyreskontrakt. Trots en större förvaltningsvolym har driftskostnaderna inte ökat i samma utsträckning, vilket främst är en följd av ännu en mild vinter 2012, som inneburit lägre kostnader för snöröjning och uppvärmning. Totala fastighetskostnaderna uppgick till 406 Mkr (403). Driftsöverskottet ökade därmed med 57 Mkr till 1 099 Mkr, vilket ger en överskottsgrad om 73 procent (72).
Ränteintäkterna ökade med 5 Mkr till 13 Mkr. Till följd av en högre låneskuld har räntekostnaderna ökat från 358 Mkr till 392 Mkr jämfört med föregående år. Den genomsnittliga räntan var något lägre än föregående år och uppgick vid årsskiftet till 3,57 procent (3,62) inklusive kostnad för kreditavtal.
Värdeökningen i fastighetsbeståndet uppgick till 140 Mkr (515), varav 224 Mkr (300) som ett resultat av projektutvecklingen, medan förvaltningsportföljen minskat med 84 Mkr. Fortsatt sänkta marknadsräntor har lett till att undervärdet på räntederivatportföljen ökat med 138 Mkr (-336) jämfört med föregående år. I syfte att eliminera kursrisken i de danska nettotillgångarna har Wihlborgs under året tecknat en valutasäkring i danska kronor. Vid årsskiftet har denna valutatermin ett övervärde på 21 Mkr (-). Av värdeförändringen har 19 Mkr redovisats i övrigt totalresultat, där den kvittats mot omräkningsdifferensen i de danska nettotillgångarna, och 2 Mkr som överstiger säkringen till hundra procent redovisas i värdeförändring derivat.
I december beslutade Riksdagen om en sänkning av bolagsskatten från 26,3 procent till 22 procent från och med 1 januari 2013. Den uppskjutna skatteskulden vid årsskiftet har därmed omvärderats till 22 procent, vilket har gett en positiv engångsintäkt med 265 Mkr.
Kassaflödet från den löpande verksamheten gav ett överskott om 739 Mkr jämfört med 687 Mkr föregående år, främst tack vare ökat driftsöverskott. Kassautflödet från investeringsverksamheten uppgick till 1 882 Mkr under året vilket är en ökning med 937 Mkr jämfört med föregående år. Finansieringen av investeringar och förvärv sker till stor del via lån som ökat likvida medel med 1 327 Mkr (549). Under året har utdelning till aktieägarna skett med 288 Mkr (269). Totalt kassaflöde för koncernen under året uppgick till -104 Mkr (31).
Koncernens eget kapital ökade med 538 Mkr till 6 138 Mkr (5 600) vilket gav en soliditet vid årets slut om 30 procent (30,1). De räntebärande skulderna uppgick vid årets slut till 11 786 Mkr (10 488). Koncernens samtliga finansiella mål avseende soliditet, avkastning på eget kapital samt räntetäckningsgrad var uppfyllda vid utgången av 2012.
Även förvärven har ökat jämfört med föregående år. Totalt sett anskaffades 8 (5) fastigheter för 751 Mkr (466), varav 4 i Helsingborg och 2 stycken i vardera Malmö och Köpenhamn. 4 (8) fastigheter har avyttrats för 93 Mkr (206). För ytterligare information om årets förändringar i fastighetsbeståndet se avsnitt "Förvärv och försäljningar" sidan 57–59.
Totalt sett har 1 076 Mkr (600) investerats i fastigheterna under 2012. Under året har tre större projekt färdigställts; Media Evolution City (Ubåten 2), Kroksabeln 20 samt Magasinet (Hamnen 22:188). Beslutade investeringar i pågående projekt vid årsskiftet uppgick till 1 295 Mkr (1 495), varav 892 Mkr (470) var investerade. Den enskilt största investeringen, beräknad till 730 Mkr (inklusive fastighetsförvärvet 895 Mkr), avser om- och tillbyggnaden av Landsdomaren 6 i Lund till Psykiatri Skåne, med inflyttning andra kvartalet 2013. Se sidan 49–55 för ytterligare beskrivning av projektverksamheten.
Moderbolaget innehar inga egna fastigheter utan hanterar frågor kring aktiemarknaden och koncerngemensamma funktioner för administration, förvaltning och finans. Omsättningen uppgående till 98 Mkr (86) avser främst försäljning av tjänster till andra bolag inom koncernen. Resultatet efter skatt i moderbolaget uppgick till 82 Mkr (-22). Förbättringen är till största delen hänförlig till lägre
kostnad för värdeförändringen på derivaten om 218 Mkr, samtidigt som räntekostnaderna ökat med 58 Mkr och resultat från andelar i koncernföretag minskat med 31 Mkr jämfört med föregående år. Årets kassaflöde var negativt med 129 Mkr (+31). Moderbolaget har under året investerat 70 Mkr (215) i främst dotterbolagsaktier.
Wihlborgsaktien är noterad på Nasdaq OMX Stockholms lista för Mid Cap. Aktiekapitalet uppgår till 192 Mkr och är fördelat på 76 856 728 aktier. Varje aktie har ett kvotvärde om 2,50 kronor. Samtliga aktier har lika rösträtt, en röst per aktie. Under året omsattes 32,4 miljoner aktier (52,9). Börsvärdet 31 december 2012 var 7,8 miljarder kronor jämfört med 7,0 miljarder kronor föregående år. Styrelsen föreslår årsstämman att ge styrelsen ett fortsatt bemyndigande att dels återköpa maximalt 10 procent av antalet registrerade aktier, vilket skulle kunna innebära förvärv av maximalt 7 685 672 aktier, dels besluta om nyemission motsvarande maximalt 10 procent av utestående aktier.
Den största ägaren i Wihlborgs den 31 december 2012 är Brinova Fastigheter AB som äger 10,1 procent av såväl kapital som röster, vilket är oförändrat jämfört med föregående år. Andelen aktieägare registrerade i utlandet uppgår till 42,2 procent (37,4). De tio största svenska ägarna i Wihlborgs vid årets slut ägde 28,7 (29,1) procent av utestående aktier. Antalet aktieägare har minskat med 988 till 24 615 stycken jämfört med förra årsskiftet.
Anställdas aktieinnehav via Wihlborgs Vinstandelsstiftelse uppgår till 280 080 aktier per den 31 december 2012.
En särskild bolagsstyrningsrapport framgår av sidan 126–133.
Wihlborgs styrelse ska enligt bolagsordningen bestå av minst fyra och högst åtta ledamöter. Under 2012 har styrelsen bestått av åtta ordinarie ledamöter. Ingen styrelseledamot har rätt till ersättning vid upphörande av uppdraget.
Till styrelsens ordförande och ledamöter utgår arvode enligt årsstämmans beslut. Till ledningen har årsstämman 2012 beslutat om följande riktlinjer avseende ersättning. Ersättning till verkställande direktören och andra ledande befattningshavare utgörs av
grundlön, övriga förmåner och pension. Grundlönen omförhandlas årligen, för belopp 2012 se not 7. Övriga förmåner avser tjänstebil samt sjukvårdsförsäkring. Inga särskilda rörliga eller aktiekursrelaterade ersättningar utgår till koncernledningen. Pensionsåldern är 65 år. Kostnader för verkställande direktörens pension utgår med en premie om 35 procent av den pensionsgrundande lönen under anställningstiden. För andra ledande befattningshavare gäller ITP-plan eller motsvarande. Med andra ledande befattningshavare avses de tre personer (fyra personer till och med oktober 2012) som tillsammans med verkställande direktören utgör koncernledningen. För koncernledningens sammansättning se sidan 132.
Wihlborgs resultat, kassaflöde och finansiella ställning påverkas av ett antal faktorer som är mer eller mindre direkt påverkbara genom bolagets egna handlingar. Genom att analysera vilka risker koncernen står inför och hur Wihlborgs ska möta dessa på kort och lång sikt kan de i många fall även ses som möjligheter.
Efterfrågan på lokaler påverkas av allmänna konjunkturförändringar samt den lokala tillväxten på olika delmarknader. Wihlborgs verksamhet är koncentrerad till fastigheter i Öresundsregionen som bedöms som långsiktigt attraktiv med avseende på läge, befolkningstillväxt, sysselsättning och allmänna kommunikationer. Kontraktstiden på Wihlborgs lokalhyresavtal ligger i genomsnitt på 3,7 år, vilket innebär att förändringar i marknadshyror inte ger någon omedelbar effekt på hyresintäkterna. I hyresavtal med längre löptid än tre år finns i de flesta fall indexklausuler som innebär årliga hyresjusteringar, varav merparten är baserade på förändringar i konsumentprisindex medan en mindre del på en fast procentuell höjning. Genom en bred kontraktstock minskar risken för stora förändringar i vakanser. Wihlborgs har 1 976 lokalhyresavtal fördelat på kontor, butik, industri/lager, utbildning/ vård samt hotell. Det enskilt största hyresavtalet motsvarar knappt två procent av de totala hyresintäkterna och de tio största hyresgästerna står för 20 procent av kontrakterade hyresintäkter per 31 december 2012. Uthyrningsgraden i Wihlborgs bestånd är till stor del beroende av bolagets egna insatser men påverkas även av konjunkturcykler och strukturella förändringar. I slutet av 2012 uppgick Wihlborgs uthyrningsgrad, exklusive projekt, till 92 procent vilket är oförändrat jämfört med föregående år. Utöver risken för vakanser finns risk för kundförluster om hyresgästerna inte betalar. Vid all nyuthyrning görs en kreditbedömning av hyresgäster och vid behov kompletteras hyresavtalet med borgen, hyresdeposition eller bankgaranti. Samtliga hyror betalas kvartals- eller månadsvis i förskott.
Större kostnadsposter inom driften utgörs av taxebundna kostnader för värme, el, vatten och sophantering. Många av hyresavtalen innebär att merparten av de taxebundna
kostnaderna vidaredebiteras till hyresgästen. Wihlborgs exponering mot förändring av dessa kostnader är därmed relativt begränsad. Fastighetsskatten baseras på fastigheternas taxeringsvärde och påverkas av politiska beslut om skattesats och myndigheternas fastställande av taxeringsvärde. Även fastighetsskatten vidaredebiteras som regel till hyresgästerna.
Wihlborgs är beroende av lån från kreditgivare för att kunna finansiera och fullgöra sina åtaganden och kunna genomföra affärer. Per den 31 december 2012 uppgick belåningsgraden till 59,3 procent (58,1). Upplåningen leder i sin tur till räntekostnader som är den enskilt största kostnadsposten för Wihlborgs. Genom en kombination av rörliga räntor och utnyttjande av räntederivat kan Wihlborgs anpassa räntebindningstiden och räntenivån så att målen för finansieringsverksamheten nås med begränsad ränterisk och utan att lånen behöver omförhandlas. I låneavtalen med bankerna ingår att marginalen omförhandlas årligen. Lånens genomsnittliga räntebindningstid inklusive effekter av räntederivat uppgick den 31 december 2012 till 7 år (5,5).
För att hantera de finansiella riskerna har Wihlborgs tagit fram en finanspolicy som anger målen för finansverksamheten. Denna fastställs årligen av styrelsen. För ytterligare information kring finansiella instrument och finansiell riskhantering hänvisas till not 2 på sidan 105–107.
Värdeförändringarna på fastigheterna beror dels på Wihlborgs egen förmåga att genom förändring och förädling av fastigheter, avtals- och kundstruktur höja fastigheternas marknadsvärde, och dels på yttre faktorer som påverkar efterfrågan och utbudet på Wihlborgs fastighetsmarknader. Generellt är fastighetsvärden mindre volatila för koncentrerade bestånd av fastigheter i goda lägen. Wihlborgs bestånd är väl koncentrerade till Malmö, Helsingborg, Lund och Köpenhamn. Fastighetsvärderingar är beräkningar gjorda enligt vedertagna principer utifrån vissa antaganden och som påverkar koncernens resultat väsentligt. För mer information om fastighetsvärdering se avsnitt Värderingsprinciper sidan 77–79 samt not 11.
Wihlborgs aktuella skattekostnad är lägre än den nominella skatten före skatt, vilket beror på högre skattemässiga avskrivningar på fastigheterna än i redovisningen, skattemässiga direktavdrag avseende vissa ombyggnationer, orealiserade värdeförändringar som ej ingår i det skattemässiga resultatet samt att fastighetsförsäljningar skett i bolagsform och därmed skattefritt. Politiska beslut såsom förändringar i företagsbeskattning, skattelagstiftning eller dess tolkningar kan leda till att Wihlborgs skattesituation förändras såväl positivt som negativt. Sänkningen av bolagsskatten från 26,3 till 22 procent från och med 1 januari 2013 har lett till en positiv skatteeffekt på den uppskjutna skatten per 31 december 2012 med 265 Mkr.
God intern kontroll i väsentliga processer, ändamålsenliga administrativa system, kompetensutveckling samt pålitliga värderingsmodeller och principer är metoder för att minska de operationella riskerna. Wihlborgs arbetar kontinuerligt med att övervaka, utvärdera och förbättra företagets interna kontroll.
Wihlborgs arbetar aktivt för att minska negativ miljöpåverkan och har uppsatta miljömål. I samband med förvärv görs analys och bedömning av miljörisker. I en av Wihlborgs fastigheter, Gjuteriet 18 i Limhamn, finns miljökrav avseende förorenad mark och rivning. Behovet av sanering var känt vid förvärvet av fastigheten och kostnaden för detta ingår i projektbudgeten för utvecklingen av fastigheten. Några väsentliga miljökrav är inte kända eller riktade mot Wihlborgs.
Wihlborgs har den 2 januari 2013 tillträtt fastigheten Östersjön 1, belägen i närheten av Malmö Centralstation. 2011 skrevs ett avtal med Malmö Stad om en bytesaffär där Wihlborgs friköper tomträtterna Börshuset 1 och Flundran 1 samtidigt som Malmö stad löser byggnaderna på tomträttsfastigheten Gäddan 6. Redovisning av transaktionen har skett först i samband med tillträdet den 1 februari 2013. Styrelsen har i februari fattat beslut om avsättning till vinstandelsstiftelsen med ett prisbasbelopp per anställd avseende 2012. Beloppet har kostnadsförts under 2012.
Wihlborgs räknar med ett ökat driftsöverskott för 2013. Investeringsvolymen är hög och förväntningar finns om fortsatta projektvinster från investeringar. Wihlborgs har också ett utrymme att växa genom förvärv.
Till årsstämmans förfogande finns i moderbolaget följande vinstmedel:
| 1 542 181 053 |
|---|
| 82 243 296 |
| 1 459 937 757 |
Styrelsen föreslår att vinsten disponeras enligt följande:
| Summa, kr | 1 542 181 053 |
|---|---|
| I ny räkning balanseras | 1 234 754 141 |
| Till aktieägarna utdelas 4,00 kr per aktie | 307 426 912 |
Wihlborgs har registrerat 76 856 728 aktier. Om antalet utestående aktier ändras innan avstämningsdagen kommer utdelningsbeloppet om 307 426 912 kr att justeras.
Koncernens eget kapital har beräknats i enlighet med de av EU antagna IFRS-standarderna och tolkningarna av dessa (IFRIC) samt i enlighet med svensk lag genom tillämpning av Rådet för Finansiell Rapporteringsrekommendation RFR 1 Kompletterande redovisningsregler för koncerner.
Moderbolagets eget kapital har beräknats i enlighet med svensk lag och med tillämpning av Rådet för Finansiell Rapporteringsrekommendation RFR 2 Redovisning för juridiska personer. Den föreslagna vinstutdelningen är baserad på 50 procent av det löpande förvaltningsresultatet i koncernen och 50 procent av realiserat resultat från fastighetsförsäljningar reducerat med en schablonskatt om 26,3 procent, vilket anknyter till Wihlborgs utdelningspolicy. Styrelsen finner att full täckning finns för bolagets bundna egna kapital efter den föreslagna vinstutdelningen. Styrelsen finner även att den föreslagna utdelningen till aktieägarna är försvarlig med hänsyn till de parametrar som anges i 17 kap 3§ andra och tredje styckena i aktiebolagslagen; verksamhetens art, omfattning och risker samt konsolideringsbehov, likviditet och ställning i övrigt.
Styrelsens bedömning är att den föreslagna utdelningen ej kommer att påverka koncernens framtida affärsmöjligheter eller förmåga att fullgöra sina förpliktelser. Utdelningen är inte i strid med koncernens finansiella mål.
| Belopp i Mkr | Not | 2012 | 2011 |
|---|---|---|---|
| 1–3 | |||
| Hyresintäkter | 4 | 1 505 | 1 445 |
| Fastighetskostnader | 5–7 | -406 | -403 |
| Driftsöverskott | 1 099 | 1 042 | |
| Övriga intäkter | 8 | 7 | 5 |
| Central administration och marknadsföring | 6–10 | -42 | -38 |
| Ränteintäkter | 13 | 8 | |
| Räntekostnader | -392 | -358 | |
| Andel i joint ventures resultat | 0 | -3 | |
| Förvaltningsresultat | 685 | 656 | |
| Värdeförändring förvaltningsfastigheter | 11 | 140 | 515 |
| Värdeförändring derivat | 12 | -136 | -336 |
| Resultat före skatt | 689 | 835 | |
| Aktuell skatt | 13 | -5 | -4 |
| Uppskjuten skatt | 13 | 139 | -166 |
| Årets resultat | 823 | 665 | |
| Övrigt totalresultat | 14 | ||
| Årets omräkningsdifferenser vid omräkning av utländska verksamheter | -11 | -2 | |
| Årets säkring valutarisk i utlandsverksamheten | 19 | 0 | |
| Skatt hänförligt till säkring valutarisk i utlandsverksamheten | -5 | 0 | |
| Årets övrigt totalresultat | 3 | -2 | |
| Årets totalresultat | 826 | 663 | |
| Årets resultat hänförbart till: | |||
| Moderbolagets aktieägare | 823 | 665 | |
| Innehav utan bestämmande inflytande | – | – | |
| Årets totalresultat hänförbart till: | |||
| Moderbolagets aktieägare | 826 | 663 | |
| Innehav utan bestämmande inflytande | – | – | |
| Data per aktie (utspädningseffekt finns ej, då inga potentiella aktier |
förekommer ) |
||
| Vinst per aktie, kr | 10,71 | 8,65 | |
| Utdelning per aktie (2012, föreslagen utdelning) | 4,00 | 3,75 | |
| Antal aktier vid periodens utgång, miljoner | 76,9 | 76,9 | |
| Genomsnittligt antal aktier, miljoner | 76,9 | 76,9 |
| FINANSIELL STÄLLNING för koncernen | |||
|---|---|---|---|
| Belopp i Mkr | Not | 2012 | 2011 |
| Tillgångar | |||
| Anläggningstillgångar | |||
| Förvaltningsfastigheter | 15 | 19 876 | 18 046 |
| Inventarier | 16 | 5 | 5 |
| Andelar i joint ventures | 17 | 129 | 121 |
| Fordringar hos joint ventures | 18 | 234 | 92 |
| Andra långfristiga fordringar | 19 | 14 | 16 |
| Summa anläggningstillgångar Omsättningstillgångar |
20 258 | 18 280 | |
| Kundfordringar | 20 | 20 | 25 |
| Derivatinstrument | 27 | 22 | – |
| Övriga fordringar | 20 | 30 | |
| Förutbetalda kostnader och | |||
| upplupna intäkter | 21 | 27 | 42 |
| Likvida medel | 22 | 102 | 206 |
| Summa omsättningstillgångar | 191 | 303 | |
| Summa tillgångar | 20 449 | 18 583 | |
| Eget kapital och skulder |
|||
| Eget kapital | 23 | ||
| Aktiekapital | 192 | 192 | |
| Övrigt tillskjutet kapital | 2 178 | 2 178 | |
| Reserver | 14 | 45 | 42 |
| Balanserat resultat inklusive årets resultat | 3 723 | 3 188 | |
| Eget kapital hänförligt till moderbolagets ägare Innehav utan bestämmande inflytande |
6 138 – |
5 600 – |
|
| Summa eget kapital | 6 138 | 5 600 | |
| Långfristiga skulder | |||
| Uppskjuten skatteskuld | 24 | 1 314 | 1 459 |
| Andra avsättningar | 25 | 50 | 48 |
| Skulder till kreditinstitut | 26 | 10 741 | 10 199 |
| Skulder till joint ventures | 26 | 1 045 | 289 |
| Derivatinstrument | 27 | 560 | 421 |
| Övriga långfristiga skulder | 16 | 17 | |
| Summa långfristiga skulder | 13 726 | 12 433 | |
| Kortfristiga skulder | |||
| Leverantörsskulder | 121 | 131 | |
| Aktuella skatteskulder | 5 | 4 | |
| Övriga skulder | 70 | 53 | |
| Upplupna kostnader och förutbetalda intäkter | 28 | 389 | 362 |
| Summa kortfristiga skulder | 585 | 550 | |
| Summa eget kapital och skulder | 20 449 | 18 583 |
Information om koncernens ställda säkerheter och eventualförpliktelser, se not 29.
| Aktie | Övrigt tillskjutet |
Balanserat | Totalt | Innehav utan bestämmande |
Summa | ||
|---|---|---|---|---|---|---|---|
| Belopp i Mkr Not |
kapital | kapital | Reserver | resultat | eget kapital | inflytande | eget kapital |
| 14, 23 | hänförligt till moderbolagets aktieägare | ||||||
| Eget kapital 1 januari 2011 Årets totalresultat |
192 | 2 178 | 44 | 2 792 | 5 206 | 0 | 5 206 |
| Årets resultat | – | – | – | 665 | 665 | – | 665 |
| Övrigt totalresultat | – | – | -2 | – | -2 | – | -2 |
| Årets totalresultat | 0 | 0 | -2 | 665 | 663 | 0 | 663 |
| Transaktioner med koncernens ägare | |||||||
| Lämnad utdelning | – | – | – | -269 | -269 | – | -269 |
| Summa transaktioner med koncernens ägare | 0 | 0 | 0 | -269 | -269 | 0 | -269 |
| Eget kapital 31 december 2011 | 192 | 2 178 | 42 | 3 188 | 5 600 | 0 | 5 600 |
| Årets totalresultat | |||||||
| Årets resultat | – | – | – | 823 | 823 | – | 823 |
| Övrigt totalresultat | – | – | 3 | – | 3 | – | 3 |
| Årets totalresultat | 0 | 0 | 3 | 823 | 826 | 0 | 826 |
| Transaktioner med koncernens ägare | |||||||
| Lämnad utdelning | – | – | – | -288 | -288 | – | -288 |
| Summa transaktioner med koncernens ägare | 0 | 0 | 0 | -288 | -288 | 0 | -288 |
| Eget kapital 31 december 2012 | 192 | 2 178 | 45 | 3 723 | 6 138 | 0 | 6 138 |
| KASSA F L ÖDESANALYS FÖR KONCERNEN |
|||
|---|---|---|---|
| Belopp i Mkr | Not | 2012 | 2011 |
| LÖPANDE VERKSAMHETEN | |||
| Driftsöverskott | 1 099 | 1 042 | |
| Övriga intäkter | 7 | 5 | |
| Central administration | -42 | -38 | |
| Återläggning avskrivningar | – | 1 | |
| Erhållen ränta | 10 | 7 | |
| Erlagd ränta | -364 | -368 | |
| Betald inkomstskatt | -4 | -4 | |
| Kassaflöden före förändring av rörelsekapital | 706 | 645 | |
| Förändring av rörelsekapital |
|||
| Förändring av rörelsefordringar | 34 | -18 | |
| Förändring av rörelseskulder | -1 | 60 | |
| Summa förändring av rörelsekapital | 33 | 42 | |
| Kassaflöde från den löpande verksamheten | 739 | 687 | |
| INVESTERINGSVERKSAMHETEN | |||
| Investeringar och förvärv av fastigheter | - 1 277 | -645 | |
| Fastighetsförsäljningar | 93 | 23 | |
| Förvärv av andelar i koncernföretag | 30 | -542 | -413 |
| Försäljning av andelar i koncernföretag | 31 | – | 169 |
| Förvärv av andelar i joint venture | -16 | -1 | |
| Förändring övriga anläggningstillgångar | -140 | -78 | |
| Kassaflöde från investeringsverksamheten | -1 882 | -945 | |
| FINANSIERINGSVERKSAMHETEN | |||
| Lämnad utdelning | -288 | -269 | |
| Omsättning derivat | – | 9 | |
| Förändring lån | 1 327 | 556 | |
| Förändring övriga långfristiga skulder | – | -7 | |
| Kassaflöde från finansieringsverksamheten | 1 039 | 289 | |
| Förändring likvida medel | -104 | 31 | |
| Likvida medel vid periodens början | 206 | 175 | |
| Likvida medel vid periodens slut | 22 | 102 | 206 |
| RESULTATRÄKNING FÖR MODERBOLAGET | |||
|---|---|---|---|
| Belopp i Mkr | Not | 2012 | 2011 |
| Nettoomsättning | 32 | 98 | 86 |
| Rörelsekostnader | 7, 10, 32 | -108 | -106 |
| Rörelseresultat | -10 | -20 | |
| Resultat från finansiella poster | |||
| Resultat från andelar i koncernföretag | 33 | 281 | 312 |
| Resultat från andelar i joint-ventures | -1 | -2 | |
| Resultat från övriga värdepapper och fordringar som är anläggningstillgångar | 34 | 387 | 362 |
| Övriga ränteintäkter och liknande resultatposter | 4 | 3 | |
| Räntekostnader och liknande resultatposter | 35 | -467 | -409 |
| Värdeförändring derivat | 12 | -118 | -336 |
| Resultat efter finansiella poster | 76 | -90 | |
| Skatt på årets resultat | 13 | 6 | 68 |
| Årets resultat | 82 | -22 | |
| Övrigt totalresultat | – | – | |
| Årets totalresultat | 82 | -22 |
| Belopp i Mkr Not 2012 2011 Tillgångar Anläggningstillgångar Materiella anläggningstillgångar Inventarier 16 2 2 Finansiella anläggningstillgångar Andelar i koncernföretag 36 3 782 3 993 Fordringar hos koncernföretag 10 146 9 783 Andelar i joint ventures 17 53 54 Fordringar hos joint ventures 18 234 92 11 Andra långfristiga fordringar 19 11 Uppskjuten skattefordran 37 124 118 Summa finansiella anläggningstillgångar 14 350 14 051 Summa anläggningstillgångar 14 352 14 053 Omsättningstillgångar Kundfordringar 4 2 Derivatinstrument 27 22 – Övriga fordringar 3 3 Förutbetalda kostnader och upplupna intäkter 21 128 97 Kassa och bank 22 75 204 Summa omsättningstillgångar 232 306 Summa tillgångar 14 584 14 359 Eget kapital och skulder Eget kapital 23 Eget kapital 23 Bundet eget kapital Aktiekapital 192 192 Fritt eget kapital Balanserat resultat 1 460 1 770 Årets totalresultat 82 -22 Summa fritt eget kapital 1 542 1 748 Summa eget kapital 1 734 1 940 Andra avsättningar Övriga avsättningar till pensioner 25 5 3 Långfristiga skulder Skulder till kreditinstitut 26 9 783 9 294 Skulder till koncernföretag 2 414 2 620 Derivatinstrument 27 560 421 Summa långfristiga skulder 12 757 12 335 Kortfristiga skulder Leverantörsskulder 3 2 Övriga skulder 3 5 Upplupna kostnader och förutbetalda intäkter 28 82 74 Summa kortfristiga skulder 88 81 Summa eget ka pital oc h skulder 14 584 14 359 Ställda säkerheter 29 10 209 9 384 Eventualförpliktelser/ansvarsförbindelser 29 1 153 933 |
BALANSRÄKNING FÖR MODERBOLAGET | ||
|---|---|---|---|
| Belopp i Mkr | Not | Aktie kapital |
Bundna reserver |
Fritt eget kapital |
Summa eget kapital |
|---|---|---|---|---|---|
| 23 | |||||
| Eget kapital 1 januari 2011 | 192 | 0 | 2 039 | 2 231 | |
| Årets totalresultat | – | – | -22 | -22 | |
| Lämnad utdelning | – | – | -269 | -269 | |
| Eget kapital 31 december 2011 | 192 | 0 | 1 748 | 1 940 | |
| Eget kapital 1 januari 2012 | 192 | 0 | 1 748 | 1 940 | |
| Årets totalresultat | – | – | 82 | 82 | |
| Lämnad utdelning | – | – | -288 | -288 | |
| Eget kapital 31 december 2012 | 192 | 0 | 1 542 | 1 734 | |
| KASSA F L ÖDESANALYS FÖR MODERBOLAGET |
|||||
| Belopp i Mkr | Not | 2012 | 2011 | ||
| LÖPANDE VERKSAMHETEN | |||||
| Rörelseresultat | -10 | -20 | |||
| Återläggning avskrivningar | 0 | 1 | |||
| Erhållen ränta och utdelning | 831 | 585 | |||
| Erlagd ränta | -462 | -402 | |||
| Betald inkomstskatt | 0 | 0 | |||
| Kassaflöden före förändring av rörelsekapital | 359 | 164 | |||
| Förändring av rörelsekapital |
|||||
| Förändring av rörelsefordringar | 2 | -2 | |||
| Förändring av rörelseskulder | 2 | 2 | |||
| Summa förändring av rörelsekapital | 4 | 0 | |||
| Kassaflöde från den löpande verksamheten | 363 | 164 | |||
| INVESTERINGSVERKSAMHETEN | |||||
| Lämnade aktieägartillskott | -7 | -35 | |||
| Förvärv av andelar i koncernföretag | -63 | -180 | |||
| Försäljning av andelar i koncernföretag | 0 | 129 | |||
| Förändring övriga finansiella anläggningstillgångar | -505 | -1 235 | |||
| Kassaflöde från investeringsverksamheten | -575 | -1 321 | |||
| FINANSIERINGSVERKSAMHETEN | |||||
| Lämnad utdelning | -288 | -269 | |||
| Omsättning derivat | 0 | 9 | |||
| Förändring skulder till kreditinstitut | 489 | 480 | |||
| Förändring övriga långfristiga skulder och avsättningar | -206 | 829 | |||
| Koncernbidrag | 88 | 139 | |||
| Kassaflöde från finansieringsverksamheten | 83 | 1 188 | |||
| Förändring likvida medel | -129 | 31 | |||
| Likvida medel vid periodens början | 204 | 173 | |||
| Likvida medel vid periodens slut | 22 | 75 | 204 |
Belopp i Mkr om inget annat anges.
Koncernredovisningen och årsredovisningen för Wihlborgs Fastigheter AB (moderbolaget) för räkenskapsåret 2012 har godkänts av styrelsen och verkställande direktören för publicering den 12 mars 2013 och föreläggs årsstämman den 23 april 2013 för fastställande. Moderbolaget är ett svenskt aktiebolag (publ) med säte i Malmö. Moderbolagets funktionella valuta är svenska kronor som även utgör rapporteringsvalutan för moderbolaget och koncernen.
Koncernredovisningen har upprättats i enlighet med International Financial Reporting Standards (IFRS) utgivna av International Accounting Standards Board (IASB) samt tolkningar från IFRS Interpretations Committee sådana de antagits av EU. Vidare har koncernredovisningen upprättats i enlighet med Rådet för finansiell rapporterings rekommendation RFR 1 Kompletterande redovisningsregler för koncerner. Moderbolagets årsredovisning är upprättad i enlighet med Årsredovisningslagen och med tillämpning av Rådet för finansiell rapporterings rekommendation RFR 2 Redovisning för juridiska personer. Avvikelserna mellan koncernens och moderbolagets redovisningsprinciper framgår i avsnittet "Moderbolagets redovisningsprinciper" nedan.
Tillgångar och skulder är redovisade baserat på anskaffningsvärden, förutom förvaltningsfastigheter samt derivatinstrument som värderas till verkligt värde.
För att kunna upprätta redovisningen enligt god redovisningssed måste företagsledningen och styrelsen göra bedömningar och antaganden som påverkar redovisade tillgångs- och skuldposter respektive intäkts- och kostnadsposter samt lämnad information i övrigt.
Dessa bedömningar baseras på erfarenheter och de olika antaganden som ledningen och styrelsen bedömer vara rimliga under rådande omständigheter. Härigenom dragna slutsatser utgör grunden för avgöranden rörande redovisade värden på tillgångar och skulder, i de fall dessa inte utan vidare kan fastställas genom information från andra källor. Faktiskt utfall kan skilja sig från dessa bedömningar om andra antaganden görs eller om förutsättningarna ändras.
Redovisningen är särskilt känslig för de bedömningar och antaganden som ligger till grund för värderingen av förvaltningsfastigheter. Ytterligare information om värderingsunderlag och värderingsmetoder gällande fastighetsvärderingen finns på sidan 78–79 i denna årsredovisning, se även not 11 och 15. Skattemässiga yrkanden och underskottsavdrag bedöms och de som är behäftade med betydande osäkerhet beaktas inte vid beräkning av skatt på årets resultat och skattefordringar, det vill säga ingår ej i redovisade totala underskottsavdrag.
De nedan angivna redovisningsprinciperna har tillämpats konsekvent på samtliga perioder som presenteras i koncernens finansiella rapporter.
Förändringar i befintliga standarder
Endast ett fåtal förändringar och förtydliganden har gjorts av befintliga standarder under 2012.
Ändringar i IFRS 7 Finansiella instrument innebär ökade upplysningskrav vid överföring av finansiella tillgångar. Förändringen har inte påverkat koncernens finansiella rapporter. Ändringen i IAS 12 Inkomstskatter innebär ett undantag avseende värderingen av uppskjutna skatter för förvaltningsfastigheter som redovisas till verkligt värde enligt IAS 40. Värderingen av uppskjuten skatt ska baseras på ett antagande om redovisat värde av fastigheten kommer att återvinnas genom försäljning och inte genom användande. För Wihlborgs del innebär detta inte någon förändring då skattesatsen i Sverige och Danmark är samma vid såväl försäljning som avyttring.
Till följd av ändringar i IAS 1 ska poster i övrigt totalresultat grupperas i två kategorier, beroende på om de a) inte kommer omföras till periodens resultatet eller b) kommer att omföras till periodens resultat. Samtliga poster ingående i Wihlborgs övriga totalresultat faller under kategori b). IFRS 13 Fair Value Measurement är ett samlat regelverk för poster som ska redovisas till verkligt värde. Standarden innebär utökade krav på upplysningar om värderingen av, för Wihlborgs del, förvaltningsfastigheter och derivat till verkligt värde. Även förändringen i IFRS7 Finansiella instrument avseende kvittning av finansiella tillgångar och skulder innebär utökade upplysningskrav för Wihlborgs del.
Nya och ändrade standarder från 1 januari 2014 eller senare EU har beslutat om ett paket om fem standarder att gälla från 1 januari 2014. IFRS 10 Koncernredovisning (ersätter delar av IAS27) inriktar sig på när och hur ett företag ska upprätta koncernredovisning. IFRS 11 Joint Arrangements (ersätter IAS31) definierar skillnaden mellan Joint operations och Joint ventures för vilka endast kapitalandelsmetoden får användas. IFRS 12 berör upplysningar om andelar i andra företag. Dessutom tillkommer ändringar i befintliga IAS 27 Koncernredovisning och separata finansiella rapporter samt IAS 28 Innehav i intresseföretag. Företagsledningen har ännu inte genomfört en detaljerad analys av effekterna vid tillämpning av dessa och kan därför inte kvantifiera effekterna.
Förändringar i RFR2 avseende Koncernbidrag
Rådet för finansiell rapportering har infört ny vägledning för redovisning av koncernbidrag i punkt 2 IAS 27 som gäller från och med 1 januari 2013, tidigare tillämpning tillåts. Huvudregeln överensstämmer med de riktlinjer som gällde från och med 1 januari 2011 och som beskrivs nedan under Moderbolagets redovisningsprinciper.
Wihlborgs har från och med 2012 delat upp marknadsområdet Övrigt Öresund i Lund respektive Köpenhamn och tillsammans med Malmö och Helsingborg redovisas nu fyra geografiska marknadsområden. Varje marknadsområde motsvarar ett rörelsesegment vars intäkter och kostnader följs upp regelbundet genom rapportering till verkställande direktören som är koncernens högste verkställande beslutsfattare. Koncernledningen följer upp driftsresultatet samt värdeförändringar fastigheter, övriga resultatposter fördelas ej per marknadsområde. På tillgångssidan sker uppföljning av investeringar i fastigheterna samt deras redovisade värden.
Koncernredovisningen omfattar moderbolaget Wihlborgs Fastigheter AB och samtliga bolag i vilka moderbolaget direkt eller indirekt äger mer än 50 procent av röstetalet eller har ett bestämmande inflytande. Koncernredovisningen bygger på redovisningshandlingar upprättade för samtliga koncernbolag per 31 december och har upprättats enligt förvärvsmetoden. De koncernbolag som förvärvats i december 2004 har i denna koncern dock upptagits till de värden de redovisats till i Fabegekoncernen enligt reglerna om gemensam kontroll.
I koncernens resultaträkning ingår under året förvärvade eller avyttrade bolag endast med värden avseende innehavstiden. Interna försäljningar, mellanhavanden, vinster och förluster inom koncernen elimineras i koncernredovisningen.
Ett bolagsförvärv kan betraktas som antingen ett tillgångsförvärv eller ett rörelseförvärv. Bolagsförvärv vars primära syfte är att komma över det köpta bolagets fastigheter och där bolagets eventuella förvaltningsorganisation och administration har en underordnad betydelse för förvärvets genomförande, behandlas i normalfallet som tillgångsförvärv. Bolagsförvärv där det köpta bolagets förvaltningsorganisation och administration har stor betydelse för förvärvets genomförande och värdering, behandlas istället som rörelseförvärv.
Vid tillgångsförvärv redovisas ingen uppskjuten skatt på fastigheternas övervärde, eventuell rabatt hänförbar till den uppskjutna skatten minskar istället fastighetsvärdet. Vid värdering till verkligt värde efter förvärvstillfället justeras fastighetsvärdet med erhållen rabatt. Vid rörelseförvärv bokas däremot uppskjuten skatt upp med gällande nominell skatt på fastigheternas övervärde och andra temporära skillnader hänförbara till de förvärvade tillgångarna eller skulderna. De bolagsförvärv som skett efter koncernens bildande har behandlats som tillgångsförvärv.
Koncernens utlandsverksamheter har som funktionell valuta den valuta i vilken respektive koncernenhet bedriver sin affärsverksamhet. Koncernens finansiella rapporter presenteras i svenska kronor (SEK), vilken är moderbolagets funktionella valuta. Resultat- och balansräkningar för utlandsverksamheter omräknas till SEK, vilket innebär att balansräkningarna omräknas till balansdagens kurser, förutom eget kapital som omräknas till historisk kurs. Resultaträkningarna omräknas till periodens genomsnittskurs. Den omräkningsdifferens som uppstår vid omräkning till SEK redovisas i övrigt totalresultat och ackumuleras som reserv i eget kapital.
Bolag där Wihlborgs har ett långsiktigt ägarengagemang, och tillsammans med en eller flera samarbetspartner har ett bestämmande inflytande, redovisas i koncernens resultat- och balansräkningar enligt kapitalandelsmetoden. I koncernens resultaträkning redovisas årligen Wihlborgs andel av resultatet samt i förekommande fall förändring av över- eller undervärden. I balansräkningen justeras värdet av andelarna med resultatandelen samt med eventuella utdelningar. Justering sker i resultaträkningen för eventuella internvinster. Redovisningen avseende joint ventures baseras på senast tillgängligt bokslut för respektive bolag justerad för eventuella avvikelser i redovisningsprinciper, och med bedömd justering för händelser och transaktioner fram till Wihlborgskoncernens bokslutsdag.
Transaktioner i utländsk valuta omräknas till svenska kronor med valutakursen vid transaktionstidpunkten. Monetära tillgångar och skulder i utländsk valuta omräknas till balansdagens kurs, varvid kursdifferenser resultatbokförs. Kursdifferenser avseende rörelsefordringar och skulder redovisas i rörelseresultatet, medan kursdifferenser hänförliga till finansiella tillgångar och skulder redovisas som resultat från finansiella poster.
För att reducera valutarisker avseende nettotillgångar i utlandsverksamheter används såväl terminskontrakt som lån i utländsk valuta. Vid bokslutstillfällena omräknas lån till balansdagskurs och terminskontrakten redovisas till verkligt värde. Den effektiva delen av periodens valutakursförändringar avseende säkringsinstrumenten redovisas i övrigt totalresultat för att möta omräkningsdifferenserna avseende nettotillgångarna i utlandsverksamheterna. De ackumulerade omräkningsdifferenserna från både nettoinvestering och säkringsinstrument löses upp och redovisas i årets resultat när utlandsverksamhet avyttras. I de fall säkringen inte är helt effektiv redovisas den ineffektiva delen i årets resultat.
Hyresintäkter i fastighetsförvaltningen aviseras i förskott och resultatförs i den period som de avser. I hyresintäkterna ingår fakturerade tillägg såsom till exempel el, värme och fastighetsskatt. I de fall hyresgäst under viss tid medges en reducerad hyra och under annan tid en högre hyra, periodiseras denna under respektive överhyra linjärt över kontraktets löptid såvida hyresreduktionen ej beror på successiv inflyttning eller liknande. Inkomster i samband med förtidsinlösta hyreskontrakt intäktsbokförs omgående om inga kvarstående förpliktelser finns gentemot hyresgästen. Intäkter från fastighetsförsäljningar redovisas när de väsentliga riskerna och förmånerna förknippade med ägandet av fastigheterna övergått till köparen, och då det är sannolikt att de ekonomiska fördelarna som är förknippade med försäljningen kommer att tillfalla Wihlborgs. Detta innebär vanligtvis att redovisning sker vid köparens tillträde.
Hyreskontrakt hänförliga till förvaltningsfastigheter är att betrakta som operationella leasingavtal. Dessa avtal redovisas i enlighet med principerna för intäktsredovisning ovan. Wihlborgs är leasetagare i tomträttsavtal som, sett ur ett redovisningsperspektiv, är ett operationellt leasingavtal. Tomträttsavgälden redovisas som kostnad för den period den avser. Det finns också ett mindre antal leasingavtal av ringa omfattning, där Wihlborgs är leasetagare. Även dessa leasingavtal, som främst avser personbilar, redovisas som operationella leasingavtal och kostnaden redovisas i årets resultat linjärt över leasingperioden.
I begreppet fastighetskostnader ingår samtliga kostnader för de uthyrda fastigheterna. Detta inkluderar direkta fastighetskostnader såsom kostnader för drift, underhåll, tomträttsavgäld och fastighetsskatt. Begreppet inkluderar även indirekta fastighetskostnader såsom kostnader för uthyrning och fastighetsadministration. I begreppet central administration ingår kostnader för koncernledning samt kostnader för att vara ett publikt bolag och andra kostnader som sammanhänger med bolagsformen, inkluderande central annonsering och annan marknadsföring.
Ersättningar till anställda i form av löner, betald semester, betald sjukfrånvaro med mera redovisas i takt med intjänandet. Beträffande pensioner och andra ersättningar efter avslutad anställning klassificeras dessa som avgiftsbestämda eller förmånsbestämda planer. Åtaganden beträffande de avgiftsbestämda planerna fullgörs genom premier till fristående myndigheter eller företag vilka administrerar planerna. Ett antal anställda i Wihlborgs har ITP-plan med fortlöpande utbetalningar till Alecta. Denna ska enligt IFRS klassificeras som förmånsbestämd plan som omfattar flera arbetsgivare. Då det inte föreligger tillräcklig information för att redovisa dessa som förmånsbestämda redovisas dessa som avgiftsbestämda planer.
Samtliga anställda, utom verkställande direktören, erhåller andelar i Wihlborgs Vinstandelsstiftelse, som är en från Wihlborgs helt fristående stiftelse. Avsättning till vinstandelsstiftelsen redovisas som en personalkostnad i den period som vinstandelarna är hänförbara till.
I IAS 1 föreskrivs vilken information som ska redovisas i resultaträkningen och i bilaga beskrivs hur densamma kan ställas upp.
Emellertid är vare sig det som föreskrivs eller det som beskrivs uttömmande eller inriktat på hur ett fastighetsförvaltande företag i Sverige har utvecklats, och en ganska tydlig tendens kan ses. Med hänsyn till detta redovisas förvaltningsresultat i ett avsnitt i resultaträkningen, och värdeförändringar på fastigheter och derivat i ett eget avsnitt mellan förvaltningsresultat och resultat före skatt.
Finansiella intäkter avser ränteintäkter samt realiserade vinster på finansiella tillgångar som kan säljas. Ränteintäkter resultatförs i den period de avser. Utdelning på aktier redovisas i den period rätten att erhålla betalning bedöms som säker.
I finansiella kostnader ingår ränta och andra kostnader hänförliga till finansieringen av verksamheten samt löpande ränta på räntederivat. Här ingår även nedskrivningar samt realiserade förluster på finansiella tillgångar som kan säljas. Ränteutgifterna har belastat resultatet för den period de avser, utom till den del de inräknats i ett byggprojekts anskaffningsvärde, och redovisas med tillämpning av effektivräntemetoden. Wihlborgs aktiverar ränteutgifter som är hänförbara till produktionen av större ny-, till- och ombyggnationer. Vid beräkning av låneutgift att aktivera har låneportföljens genomsnittliga räntesats använts.
Utgifter för uttagna pantbrev kostnadsförs inte utan aktiveras som fastighetsinvestering.
Skatt på årets resultat inkluderar såväl aktuell som uppskjuten inkomstskatt för svenska och utländska koncernenheter. Aktuell skatt baseras på årets skattepliktiga resultat, vilket skiljer sig från årets redovisade resultat genom att det justerats för ej skattepliktiga intäkter, ej avdragsgilla kostnader samt för förändring av temporära skillnader mellan redovisade och skattemässiga värden för tillgångar och skulder. Koncernens aktuella skatt har beräknats utifrån de skattesatser som gällt på balansdagen. Vid beräkning av uppskjutna skatter tillämpas balansräkningsmetoden. Enligt denna redovisas uppskjutna skatteskulder och fordringar för alla temporära skillnader mellan redovisade och skattemässiga värden för tillgångar och skulder samt för övriga skattemässiga avdrag eller underskott. Uppskjutna skatteskulder och skattefordringar beräknas utifrån den förväntade skattesatsen vid tidpunkten för återföring av den temporära skillnaden. Vid värdering av skattemässiga underskottsavdrag görs en bedömning av sannolikheten att underskotten kan utnyttjas. I underlaget för uppskjutna skattefordringar ingår fastställda underskott till den del de med säkerhet kan utnyttjas mot framtida vinster. Vid tillgångsförvärv redovisas initialt ingen uppskjuten skatt på koncernmässiga över- respektive undervärden avseende förvärvade tillgångar och skulder. Uppskjutna skatter redovisas till nominellt gällande skattesats utan diskontering. Uppskjutna skattefordringar och uppskjutna skatteskulder kvittas om de avser inkomstskatt till samma skattemyndighet och om koncernen kan reglera skatten med ett nettobelopp. Såväl aktuell som uppskjuten skatt redovisas i resultaträkningen som intäkt eller kostnad utom i de fall då underliggande transaktion bokas direkt mot eget kapital. I dessa fall redovisas även skatten direkt mot eget kapital.
Skattelagstiftningen i Sverige och vissa andra länder ger möjlighet att skjuta upp skattebetalning genom avsättning till obeskattade reserver i balansräkningen via resultaträkningsposten bokslutsdispositioner. Lagstiftningens avskrivningsregler möjliggör avskrivningar utöver avskrivningar enligt plan. I koncernredovisningen redovisas dock inte bokslutsdispositioner och obeskattade reserver. I koncernens balansräkning har de obeskattade reserverna delats upp i uppskjuten skatteskuld respektive eget kapital. Eliminering av eget kapital sker därefter så att endast intjänat eget kapital efter förvärvstillfället kvarstår. I koncernens resultaträkning fördelas avsättning till eller upplösning av obeskattade reserver mellan uppskjuten skatt och årets resultat.
Samtliga fastigheter i koncernen klassificeras som förvaltningsfastigheter då de innehas i syfte att generera hyresintäkter eller värdeökning eller en kombination av dessa. Förvaltningsfastigheterna redovisas till verkligt värde i balansräkningen i enlighet med IAS 40. Värdeförändringen redovisas på särskild rad i resultaträkningen. Koncernens fastigheter redovisas i balansräkningen som anläggningstillgångar. I och med att fastigheterna redovisas till verkligt värde redovisas inte några avskrivningar i koncernredovisningen. Förvaltningsfastigheterna värderas kvartalsvis enligt en intern värderingsmodell. Vid årsskiftet värderas samtliga fastigheter genom oberoende externa värderingsmän med erkända och relevanta kvalifikationer. Den använda värderingsmodellen bygger på en långsiktig avkastningsvärdering utifrån nuvärdet av framtida betalningsströmmar med differentierade avkastningskrav per fastighet, beroende på bland annat läge, ändamål, skick och standard. För fastigheter som förvärvats genom tillgångsförvärv har det redovisade värdet justerats ner med ett belopp lika med den eventuella rabatt man erhöll, för den uppskjutna skatten, vid förvärvstillfället.
Tillkommande utgifter i samband med om- och tillbyggnader läggs till det redovisade värdet endast om det är sannolikt att de framtida ekonomiska fördelar som är förknippade med tillgången kommer att komma företaget till del och anskaffningsvärdet kan beräknas på ett tillförlitligt sätt. Alla andra tillkommande utgifter redovisas som kostnad i den period de uppkommer. Avgörande för bedömningen när en tillkommande utgift läggs till det redovisade värdet är om utgiften avser utbyten av hela eller delar av identifierade komponenter, varvid utgifterna aktiveras. Även utgifter för helt nya komponenter läggs till det redovisade värdet. I större projekt aktiveras räntan under projekttiden. Utgifter för reparationer kostnadsförs i den period som de uppkommer.
På sidan 78–79 finns ytterligare information om den externa fastighetsvärderingen och i not 15 redogörs för klassificeringen av fastighetsbeståndet och dess redovisade värden.
Finansiella tillgångar och skulder tas upp i balansräkningen när bolaget blir part enligt instrumentets avtalsmässiga villkor. En finansiell tillgång tas bort från balansräkningen när rättigheterna i avtalet realiseras, förfaller eller när bolaget förlorar kontrollen över dem. Vid varje rapporttillfälle utvärderar företaget om det finns objektiva indikationer om att en finansiell tillgång eller grupp av finansiella tillgångar är i behov av nedskrivning. En finansiell skuld tas bort från balansräkningen när förpliktelsen i avtalet fullgjorts eller på annat sätt utsläckts.
Finansiella tillgångar och skulder kvittas och redovisas med ett nettobelopp i balansräkningen när det finns legal rätt att kvitta och när avsikt finns att reglera posterna med ett nettobelopp eller att samtidigt realisera tillgången och reglera skulden. Finansiella intäkter och kostnader kvittas i resultaträkningen i de fall de är kopplade till de finansiella tillgångar och skulder där kvittning sker.
Finansiella instrument redovisas antingen till upplupet anskaffningsvärde eller till verkligt värde beroende på kategoriseringen under IAS 39.
Kassa och bank – Kassa och bank utgörs av tillgodohavande på bank per bokslutsdagen och redovisas till nominellt värde.
Fordringar – Andra långfristiga fordringar avser i huvudsak reverslån lämnade i samband med försäljning av fastigheter eller bolag. Avsikten är att behålla dessa reverser till förfall. Den del av reversfordran som förfaller inom ett år redovisas bland övriga fordringar. Om reverslånen löper med räntevillkor som avviker från marknadsmässiga räntevillkor avviker anskaffningsvärdet från nominellt värde. Fordringarna, inklusive kundfordringar, värderas till upplupet anskaffningsvärde med avdrag för reservering av osäkra fordringar. Reserveringsbehovet bedöms individuellt och nedskrivning redovisas i rörelsens kostnader.
Låneskulder – redovisas till upplupet anskaffningsvärde.
Derivatinstrument – Wihlborgs räntederivatinstrument värderas löpande till verkligt värde i balansräkningen, och under rubriken "värdeförändring derivat" i resultaträkningen. Principerna om säkringsredovisning i enlighet med IAS 39 har inte tillämpats avseende räntederivaten. Däremot redovisas förändringar i valutaderivat som säkrar nettoinvesteringar i utlandsverksamheter i totalresultatet för koncernen. Verkligt värde beräknas utifrån officiella noteringar gällande räntesatser och valutakurser.
Leverantörsskulder – har kort förväntad löptid och redovisas till anskaffningsvärde.
Tillgångarna upptas i balansräkningen till ackumulerade anskaffningsvärden med avdrag för ackumulerade avskrivningar enligt plan samt nedskrivningar. Årlig avskrivning sker linjärt med 20 procent på anskaffningsvärdet.
Vid återköp av egna aktier reduceras eget kapital med den betalda köpeskillingen inklusive transaktionskostnader. Likvid från avyttring av egna aktier redovisas som en ökning av eget kapital. Eventuella
transaktionskostnader redovisas direkt mot eget kapital.
Utdelningar redovisas som en minskning av eget kapital efter det att årsstämman fattat beslut.
En avsättning skiljer sig från andra skulder genom att det råder ovisshet om betalningstidpunkt eller beloppets storlek för att reglera avsättningen. En avsättning redovisas i balansräkningen när det finns en befintlig legal eller informell förpliktelse som en följd av en inträffad händelse, och det är troligt att ett utflöde av ekonomiska resurser kommer att krävas för att reglera förpliktelsen samt en tillförlitlig uppskattning av beloppet kan göras.
De avvikelser som förekommer mellan moderbolagets och koncernens principer föranleds av begränsningar i möjligheterna att tillämpa IFRS i moderbolaget till följd av lagbestämmelser i främst årsredovisningslagen samt med hänsyn tagen till sambandet mellan redovisning och beskattning.
Aktier i dotterbolag redovisas i moderbolaget enligt anskaffningsvärdemetoden. Det redovisade värdet prövas fortlöpande mot det verkliga värdet på dotterbolagens tillgångar och skulder. I de fall redovisat värde på andelarna överstiger dotterbolagens verkliga värde, sker nedskrivning som belastar resultaträkningen. I de fall en tidigare nedskrivning inte längre är motiverad sker återföring av denna.
Anteciperad utdelning från dotterbolagen redovisas som finansiell intäkt.
Koncernbidrag redovisas från och med 1 januri 2011 i Wihlborgs i enlighet med huvudregeln i RFR2. Huvudregeln innebär att ett koncernbidrag som ett moderbolag erhåller från ett dotterbolag ska i moderbolaget redovisas som en finansiell intäkt enligt samma principer som sedvanliga utdelningar från dotterbolag. Koncernbidrag som lämnats från moderbolaget till ett dotterbolag kommer att redovisas som en investering i aktier i dotterbolag. Moderbolaget har aldrig lämnat utan endast erhållit koncernbidrag från dotterbolag.
Aktieägartillskott redovisas hos givaren som ökning av aktier i dotterbolag och hos mottagaren som ökning av fritt eget kapital.
I moderbolaget redovisas hela värdeförändringen av valutaderivaten i posten "värdeförändringar derivat" i resultaträkningen.
Wihlborgs finansverksamhet styrs av den finanspolicy som styrelsen årligen fastställer. Finanspolicyn anger de övergripande reglerna för hur Wihlborgs finansfunktion ska hanteras och hur riskerna i finansverksamheten ska begränsas. Verksamheten finansieras med eget kapital och skulder, där huvuddelen av skulderna utgörs av räntebärande skulder. Finansfunktionen hos moderbolaget är en koncernfunktion med ansvar för koncernens finansiering, ränteriskhantering, likviditetsplanering och hantering av övriga finansiella risker. Rapportering sker till styrelsen kvartalsvis i enlighet med fastställda riktlinjer i finanspolicyn. De övergripande målen för finansfunktionen är att:
Med likviditets- och finansieringsrisk avses risken att inte kunna uppfylla betalningsförpliktelser som en följd av otillräcklig likviditet eller svårigheter att uppta nya lån. Wihlborgs ska kunna genomföra affärer när tillfälle ges och alltid kunna möta sina åtaganden. Refinansieringsrisken ökar om bolagets kreditvärdighet försämras eller en stor del av skuldportföljen förfaller vid ett eller några enstaka tillfällen.
Likviditetsrisken hanteras dels genom regelbundna likviditetsprognoser och dels genom att Wihlborgs har tillgång till krediter eller likvida medel som kan lyftas med kort varsel för att jämna ut svängningar i betalningsflöden.
Upplåningsrisk är risken för att finansiering saknas eller är mycket oförmånlig vid viss tidpunkt. Enligt finanspolicyn sätts målet för kapitalstrukturen för att tillgodose avkastning på eget kapital, möjlighet att erhålla erforderlig lånefinansiering och säkerställa utrymme för investeringar. Wihlborgs mål för kapitalstrukturen är att uppvisa en soliditet om lägst 30 procent samt en belåningsgrad om högst 60 procent. Per den 31 december var soliditeten 30 procent (30) och belåningsgraden 59,3 procent (58,1). I syfte att begränsa finansieringsrisken ska Wihlborgs eftersträva att slutförfallodatum på krediter sprids ut så långt det är marknadsmässigt möjligt, för förfallostrukturen vid årets slut hänvisas till tabellen nedan. Wihlborgs har ett totalt kreditutrymme om 12 285 Mkr (11 277), varav 11 786 Mkr (10 488) var utnyttjat per 31 december 2012. Genom långfristiga kreditlöften har Wihlborgs tillgång till finansiering säkerställts.
Den genomsnittliga kapitalbindningstiden inklusive lånelöfte uppgick till 4,2 år (4,5). För låneförfall per år se tabell på nästa sida.
| Summa | 11 786 | 3,55 | 12 285 | 11 786 | 499 |
|---|---|---|---|---|---|
| Efter 2017 | 8 728 | 4,02 | 801 | 801 | – |
| 2017 | – | – | 235 | 235 | – |
| 2016 | – | – | 3 233 | 3 044 | 189 |
| 2015 | – | – | 5 800 | 5 650 | 150 |
| 2014 | 1 194 | 3,39 | 1 716 | 1 716 | – |
| 2013 | 1 864 | 1,46 | 500 | 340 | 160 |
| Ränteförfall Lånebelopp, Mkr |
Snittränta1 % |
Kreditavtal, Mkr |
Låneförfall Utbyttjat, Mkr |
Ej utnyttjat, Mkr |
1 Snittränta exklusive löftesprovision
Räntekostnaderna är den enskilt största kostnadsposten för Wihlborgs. Hur mycket och hur snabbt en ränteförändring får genomslag i resultatet beror på vald räntebindningstid. En ränteuppgång är oftast initierad av högre inflation. I kommersiella hyreskontrakt är det normalt att hyran indexuppräknas med inflationen.
Med ränterisk avses risken för en resultat- och kassaflödespåverkan genom en förändring av marknadsräntan, ränterisken beräknas som avvikelsen mellan den aktuella snitträntan i portföljen och marknadsräntan. Enligt finanspolicyn ska räntetäckningsgraden alltid överstiga 2,0 gånger, per årsskiftet var räntetäckningsgraden 2,7 gånger (2,8).
Genom en kombination av lån med kort räntebindning och utnyttjande av finansiella instrument i form av ränteswappar kan en stor flexibilitet uppnås och räntebindningstiden samt räntenivån anpassas så att målen för finansverksamheten nås med begränsad ränterisk. Detta utan att underliggande lån behöver omförhandlas. För att hantera ränterisken och uppnå en jämn utveckling av finansnettot har den genomsnittliga räntebindningen för Wihlborgs räntebärande låneskuld anpassats efter bedömd risknivå och ränteförväntningar. Wihlborgs har ett ränteråd som tar fram förslag till styrelsen om räntebindningstider och räntenivåer som underlag för beslut. Under 2012 har det låga ränteläget utnyttjats genom att ytterligare 2 Mdkr har tecknats i fasta ränteswappar med tio års löptid till en genomsnittlig ränta om 2,02 procent. Genom de nya derivatpositionerna har en lägre risknivå erhållits i låneportföljen. Fortsatt sjunkande långa marknadsräntor har emellertid inneburit att undervärdet på derivatportföljen ökat ytterligare från 421 Mkr till 559 Mkr, vilket inneburit en negativ värdeförändring om 138 Mkr. Värdeförändringen påverkar inte kassaflödet, när löptiden för derivaten gått ut är värdet alltid noll. I följande tabell framgår mer detaljerad information kring de räntederivatinstrument som Wihlborgs innehar per 31 december 2012:
Derivatportföljen värderas i enlighet med IAS 39 till verkligt värde. Värdering av derivatinstrumenten har skett till nuvärdet av kommande kassaflöden. Värderingsmodellen som används är huvudsakligen baserad på observerbar data för tillgången eller skulden. Vid fastställande av kommande kassaflöden har förväntade marknadsräntor under derivatportföljens återstående löptid använts.
Med motpartsrisk avses risken att motpart inte kan fullgöra leverans eller betalning. I finansverksamheten uppstår motpartsrisk framförallt vid placering av likviditetsöverskott, vid tecknande av ränteswapavtal samt vid erhållande av långfristiga kreditlöften. För att reducera motpartsrisken anges i finanspolicyn att Wihlborgs endast ska arbeta med banker eller likvärdiga kreditinstitut med en rating motsvarande minst A från såväl Moody's som Standard & Poors. Dessutom kan Svensk Fastighets-Finansiering vara långivare så länge Wihlborgs har ett delägarskap i bolaget. Under 2012 har ytterligare 756 Mkr lånats från Svensk FastighetsFinansiering. Enligt finanspolicyn ska fördelningen av lån mellan olika kreditinstitut vara sådan att det åtminstone finns fyra till sex huvudsakliga kreditgivare, vars andel av den totala lånestocken ej bör överstiga 30 procent vardera per år. Vid årsskiftet fanns tio huvudsakliga kreditgivare, ingen av dessa översteg 30 procent av den totala lånestocken.
Beträffande Wihlborgs kundfordringar genomförs sedvanliga kreditprövningar innan en ny hyresgäst accepteras och vid behov kompletteras hyresavtalet med borgen, hyresdeposition eller bankgaranti. Fordringar äldre än tre månader reserveras för i räkenskaperna om ingen avbetalningsplan eller liknande uppgörelse gjorts med hyresgästen. På motsvarande sätt prövas kreditvärdigheten på de eventuella reversfordringar som uppstår i samband med avyttring av fastigheter och bolag.
Med valutarisk avses risken för negativ påverkan på Wihlborgs resultat- och balansräkning till följd av förändrade valutakurser. Wihlborgs äger fastigheter i Danmark via dotterbolaget Wihlborgs A/S. För att minska effekterna av förändrade valutakurser är fastigheterna i Danmark finansierade i danska kronor direkt i det danska bolaget. Därutöver har Wihlborgs terminskontrakt i danska kronor i syfte att minska återstående valutaexponering i de utländska nettotillgångarna. Vid årsskiftet hade valutaterminen ett övervärde om 21 Mkr (-).
Med operationell risk i finansiella verksamheter avses risken att åsamkas förluster på grund av bristfälliga rutiner och/eller oegentligheter. God intern kontroll, ändamålsenliga administrativa system, kompetensutveckling och tillgång till pålitliga värderingsoch riskmodeller är en god grund för att minska de operationella riskerna. Wihlborgs finansfunktion arbetar kontinuerligt med att övervaka bolagets administrativa säkerhet och kontroll.
Koncernens verksamhet är koncentrerad till kommersiella fastigheter i Öresundsregionen. I den interna rapporteringen till koncernledningen följs verksamheten upp per marknadsområde vilket utgör koncernens enda uppdelning i segment. Marknadsområdena är Malmö, Helsingborg, Lund och Köpenhamn. Lund och Köpenhamn är egna segment från och med år 2012. Föregående år redovisades dessa sammanslagna som Övriga Öresund.
| Redovisning av segment | ||||||||||
|---|---|---|---|---|---|---|---|---|---|---|
| Marknadsområden | Malmö | Helsingborg | Lund | Köpenhamn | Totalt | |||||
| Poster fördelade per segment | 2012 | 2011 | 2012 | 2011 | 2012 | 2011 | 2012 | 2011 | 2012 | 2011 |
| Hyresintäkter | 795 | 761 | 488 | 469 | 149 | 143 | 73 | 72 | 1 505 | 1 445 |
| Fastighetskostnader | -198 | -205 | -145 | -138 | -46 | -43 | -17 | -17 | -406 | -403 |
| Driftsöverskott | 597 | 556 | 343 | 331 | 103 | 100 | 56 | 55 | 1 099 | 1 042 |
| Värdeförändring fastigheter | 138 | 266 | -19 | 103 | 59 | 158 | -38 | -12 | 140 | 515 |
| Segmentsresultat | 735 | 822 | 324 | 434 | 162 | 258 | 18 | 43 | 1 239 | 1 557 |
| Poster ej fördelade per segme |
nt | |||||||||
| Övriga intäkter | – | – | – | – | – | – | – | – | 7 | 5 |
| Central administration | – | – | – | – | – | – | – | – | -42 | -38 |
| Räntenetto m m | – | – | – | – | – | – | – | – | -379 | -353 |
| Värdeförändring derivat | – | – | – | – | – | – | – | – | -136 | -336 |
| Skatt på årets resultat | – | – | – | – | – | – | – | – | 134 | -170 |
| Nettoresultat | – | – | – | – | – | – | – | – | 823 | 665 |
| Fastighetsvärde n och investeri |
ngar per |
segme | nt | |||||||
| Fastigheter | 10 858 | 9 812 | 5 102 | 4 844 | 2 647 | 2 205 | 1 269 | 1 185 | 19 876 | 18 046 |
| Årets fastighetsförvärv | 506 | 68 | 78 | 43 | 0 | 310 | 167 | 45 | 751 | 466 |
| Övriga investeringar i fastigheter | 443 | 352 | 218 | 92 | 391 | 141 | 24 | 15 | 1 076 | 600 |
| Hyresintäkter och fastighetsvärde per land | ||||||
|---|---|---|---|---|---|---|
| Hyresintäkter | Fastighetsvärde | |||||
| 2012 | 2011 | 2012 | 2011 | |||
| Danmark | 73 | 72 | 1 269 | 1 185 | ||
| Sverige | 1 432 | 1 373 | 18 607 | 16 861 | ||
| 1 505 | 1 445 | 19 876 | 18 046 |
| Koncernen | ||
|---|---|---|
| 2012 | 2011 | |
| Hyresintäkter, brutto | 1 654 | 1 575 |
| Kostnad outhyrt | -149 | -130 |
| 1 505 | 1 445 |
I hyresintäkterna ingår förutom kallhyra, vidaredebiterade tillägg för bland annat uppvärmning, elektricitet, VA och fastighetsskatt, samt avdrag för lämnade hyresrabatter. Dessutom ingår intäkter i samband med förtida lösen av hyreskontrakt. Av hyresintäkterna utgör 32 Mkr (30) omsättningsbaserade lokalhyror. Hyror och hyresrabatter som endast debiteras under viss del av ett kontrakts löptid har periodiserats linjärt över respektive kontrakts hela löptid.
Hyresintäkterna grundar sig på hyresavtal som är att betrakta som operationella leasingavtal där koncernen är leasegivare. De framtida icke uppsägningsbara hyresbetalningarna fördelade på förfallotid är som följer:
| Koncernen | ||||
|---|---|---|---|---|
| 2012 | 2011 | |||
| Inom ett år | 1 490 | 1 391 | ||
| Mellan 1 och 5 år | 3 364 | 3 059 | ||
| Senare än 5 år | 2 162 | 2 163 | ||
| 7 016 | 6 613 |
Av ovan redovisade framtida icke uppsägningsbara hyresbetalningar avser 1 505 Mkr (1 236) hyreskontrakt vilka tecknats före årets utgång men med inflyttning vid ett senare tillfälle nästföljande år. På sidan 64–65 finns ytterligare information om hyror och hyreskontrakt.
| Koncernen | ||
|---|---|---|
| 2012 | 2011 | |
| Värme, elektricitet och VA | 135 | 131 |
| Driftskostnader | 78 | 80 |
| Reparation och underhåll | 62 | 64 |
| Fastighetsskatt | 69 | 66 |
| Tomträttsavgäld | 6 | 5 |
| Fastighetsadministration | 56 | 57 |
| 406 | 403 |
Förvaltningsfastigheter redovisas i enlighet med IAS 40 till verkligt värde varför inga avskrivningar redovisas på fastighetsbeståndet.
| Koncernen | ||
|---|---|---|
| Inventarier | 2012 | 2011 |
| Fastighetsförvaltningen | – | – |
| Central administration och marknadsföring | – | 1 |
| 0 | 1 |
| Medelantalet anställda | 2012 | varav män |
2011 | varav män |
|
|---|---|---|---|---|---|
| Moderbolaget, Sverige | 83 | 54 | 83 | 53 | |
| Dotterföretag, Sverige | 0 | 0 | 0 | 0 | |
| Dotterföretag, Danmark | 5 | 4 | 4 | 3 | |
| Koncernen totalt | 88 | 58 | 87 | 56 | |
| Könsfördelning styrelse och | Styrelse | Ledande befattningshavare | |||
| ledande befattningshavare | 2012 | 2011 | 2012 | 2011 | |
| Män | 5 | 5 | 4 1 |
4 | |
| Kvinnor | 3 | 3 | 1 | 1 | |
| Totalt | 8 | 8 | 5 | 5 |
Från november 2012 endast tre personer.
1
| Löner, arvoden och förmåner | Koncernen | Moderbolag | ||
|---|---|---|---|---|
| 2012 | 2011 | 2012 | 2011 | |
| Styrelseordförande | 0,2 | 0,2 | 0,2 | 0,2 |
| Övriga styrelseledamöter, | ||||
| exkl VD (120 tkr vardera) | 0,7 | 0,7 | 0,7 | 0,7 |
| Verkställande direktör | ||||
| Grundlön | 3,5 | 3,4 | 3,5 | 3,4 |
| Rörlig ersättning | – | – | – | – |
| Förmåner | 0,1 | 0,1 | 0,1 | 0,1 |
| Övriga ledande befattningshavare | ||||
| Grundlön | 4,5 | 4,8 | 4,5 | 4,8 |
| Rörlig ersättning | – | – | – | – |
| Förmåner | 0,2 | 0,2 | 0,2 | 0,2 |
| Övriga anställda | 37,1 | 36,1 | 33,9 | 33,1 |
| Summa | 46,3 | 45,5 | 43,1 | 42,5 |
| Pensionkostnader | ||||
| exkl särskild löneskatt | ||||
| Verkställande direktör | 1,2 | 1,2 | 1,2 | 1,2 |
| Övriga ledande befattningshavare | 1,7 | 1,6 | 1,7 | 1,6 |
| Övriga anställda | 4,8 | 4,4 | 4,7 | 4,3 |
| Summa | 7,7 | 7,2 | 7,6 | 7,1 |
| Lagstadgade sociala kostnader | ||||
| Styrelsens ordförande | 0,0 | 0,0 | 0,0 | 0,0 |
| Övriga styrelseledamöter | 0,2 | 0,2 | 0,2 | 0,2 |
| Verkställande direktör | 1,4 | 1,4 | 1,4 | 1,4 |
| Övriga ledande befattningshavare | 1,9 | 1,9 | 1,9 | 1,9 |
| Övriga anställda | 11,8 | 11,6 | 11,7 | 11,4 |
| Summa | 15,3 | 15,1 | 15,2 | 14,9 |
| Totalt | 69,3 | 67,8 | 65,9 | 64,5 |
Till styrelsens ordförande och ledamöter utgår arvode enligt årsstämmans beslut. Styrelsens ordförande har erhållit 220 tkr (220) och övriga ledamöter, förutom verkställande direktören, 120 tkr (120) vardera. Ersättning till verkställande direktören och andra ledande befattningshavare utgörs av grundlön, övriga förmåner och pension. Med andra ledande befattningshavare avses koncernledningen, som förutom VD består av ekonomi- och finanschef, informationschef samt projekt- och utvecklingschef. Till och med oktober 2012 ingick även fastighetschef. Till koncernledningen utgår inga särskilda rörliga eller aktiekursrelaterade ersättningar.
Övriga förmåner avser tjänstebil. Pensionskostnad avser den kostnad som påverkar årets resultat. Pensionsåldern för verkställande direktören är 65 år. Kostnader för verkställande direktörens pension utgår med en premie om 35 procent av den pensionsgrundande lönen under anställningstiden. För andra ledande befattningshavare gäller ITP-plan eller motsvarande och pensionsåldern är 65 år.
För verkställande direktören gäller en ömsesidig uppsägningstid om sex månader. Vid uppsägning från Wihlborgs sida har VD rätt till ett avgångsvederlag motsvarande 18 månadslöner. Avgångsvederlaget avräknas mot andra inkomster. Vid uppsägning från verkställande direktörens sida utgår inget avgångsvederlag. Mellan bolaget och andra ledande befattningshavare gäller en ömsesidig uppsägningstid om 6 månader. Vid uppsägning från bolagets sida erhålls ett avgångsvederlag upp till 18 månader. Avgångsvederlaget avräknas mot andra inkomster. Vid uppsägning från övriga ledande befattningshavares sida utgår inget avgångsvederlag.
Ersättningar till verkställande direktören för verksamhetsåret 2012 har beslutats av styrelsen. Andra ledande befattningshavares ersättningar har beslutats av verkställande direktören.
Wihlborgs har en vinstandelsstiftelse som omfattar samtliga anställda förutom verkställande direktören. Avsättningen till vinstandelsstiftelsen kan maximalt uppgå till ett prisbaselopp per anställd och år och baseras på en kombination av Wihlborgs resultat exklusive värdeförändringar på fastigheter och derivat, avkastningskrav på eget kapital samt utdelning till aktieägare. Vinstandelsstiftelsen ska placera sina tillgångar i aktier i Wihlborgs Fastigheter AB. Utbetalning till de anställda sker i enlighet med fastställda stadgar i stiftelsen. I personalkostnader för 2012 ingår avsättning till vinstandelsstiftelsen med 3 560 tkr (3 567).
Avser andra intäkter än intäkter hänförbara till fastighetsförvaltningen. Matchande kostnader ingår i central administration.
Avser kostnader för koncernledning och koncerngemensamma funktioner för finans, personal, redovisning, IT och investor relations med mera, samt andra kostnader för att vara ett publikt börsnoterat bolag. Fastighetsrelaterad administration ingår ej utan redovisas bland fastighetskostnaderna.
| Koncernen | Moderbolag | |||
|---|---|---|---|---|
| 2012 | 2011 | 2012 | 2011 | |
| Deloitte AB | ||||
| Revisionsuppdrag | 2 051 | 2 050 | 2 051 | 2 050 |
| Revisionsverksamhet utöver revisionsuppdraget |
473 | 250 | 250 | 250 |
| Skatterådgivning | 289 | 384 | 289 | 384 |
| Andra uppdrag | – | 97 | – | 97 |
| Aaen & Co. statsautoriserede revisorer p/s | ||||
| Revisionsuppdrag | 54 | 54 | – | – |
| Revisionsverksamhet utöver revisionsuppdraget |
– | – | – | – |
| Skatterådgivning | 111 | 109 | ||
| Andra uppdrag | 67 | 54 | – | – |
Årets värdeförändring är hänförbar till såväl sålda fastigheter som till fastighetsbestånd vid årets slut.
| Koncernen | ||
|---|---|---|
| 2012 | 2011 | |
| Värdeförändring sålda fastigheter | 22 | 59 |
| Värdeförändring fastighetsbestånd 31 dec | 118 | 456 |
| 140 | 515 |
Realiserad värdeförändring, det vill säga skillnad mellan å ena sidan sålda fastigheters försäljningspris och å andra sidan totalt investerat kapital i dessa fastigheter, uppgår till 23 Mkr (40). Med totalt investerat kapital avses ursprunglig investering eller förvärv ökat med de investeringar som skett på respektive fastighet under återstående innehavstid.
För att fastställa varje periods värdeförändring värderas fastigheterna varje kvartalsskifte. Intern värdering sker per 31 mars, 30 juni och 30 september. För att säkerställa den interna värderingen vid dessa tidpunkter värderas ett mindre urval av fastigheterna externt. Urvalet av fastigheter görs med fokus på fastigheter med stora förändringar i hyresnivåer, vakansgrader eller med omfattande investeringar. Vid varje årsskifte värderas alla fastigheter externt. Malmöbryggan Fastighetsekonomi AB och Savills Sweden AB har per 2012-12-31 genomfört värdering av Wihlborgs samtliga fastigheter i Sverige. Fastigheternas värden är individuellt bedömda att motsvara verkligt värde för respektive fastighet. I Danmark har fastigheterna värderats av DTZ Egeskov & Lindquist.
På sid 78–79 finns en redogörelse över värderingsmetoder, värderingsunderlag, marknadsparametrar med mera som använts vid värderingen av fastighetsbeståndet.
Derivat är finansiella instrument som i enlighet med IAS 39 värderas till verkligt värde i balansräkningen. Värdeförändringar på räntederivat redovisas under rubriken "Värdeförändring derivat" i resultaträkningen medan valutaderivat som hedgar nettotillgångar i utländska dotterbolag, om säkringen är effektiv, redovisas under rubriken "Säkring valutarisk i utlandsverksamheten" i övrigt totalresultat. Ineffektiv del av valutasäkring redovisas som värdeförändring derivat. Principerna för värdering av derivat framgår av not 2.
| Koncernen | Moderbolag | |||
|---|---|---|---|---|
| 2012 | 2011 | 2012 | 2011 | |
| Aktuell skatt på årets resultat | -5 | -4 | – | – |
| Justering aktuell skatt tidigare år | – | – | – | – |
| Summa aktuell skatt | -5 | -4 | 0 | 0 |
| Uppskjuten skatt | 139 | -166 | 6 | 68 |
| Summa skatt | 134 | -170 | 6 | 68 |
| Nominell skatt | ||||
| på resultat före skatt | -181 | -220 | -20 | 24 |
| Skatteeffekter justeringsposter | ||||
| – Sänkt bolagsskatt | 265 | – | -24 | – |
| – Utdelning från koncernbolag | – | – | 125 | 29 |
| – Nedskrivning andelar | ||||
| i koncernbolag | – | – | -74 | -20 |
| – Skattefri vinst försäljning | ||||
| koncernföretag – Omvärdering uppskjuten skatt |
– 38 |
21 – |
– – |
36 |
| – Andra skattefria intäkter | 27 | 33 | – | – – |
| – Resultatandelar joint ventures | -8 | -10 | – | – |
| – Övriga justeringsposter | -7 | 6 | -1 | -1 |
| Summa skatt exkl. aktuell | ||||
| skatt tidigare år | 134 | -170 | 6 | 68 |
| Justering aktuell skatt tidigare år | – | – | – | – |
| 134 | -170 | 6 | 68 |
Utöver vad som redovisats ovan finns i koncernen en skattekostnad hänförbar till komponenter i övrigt totalresultat uppgående till -5 (0).
Den nominella skattesatsen är 26,3 procent (26,3) i Sverige och 25 procent (25) i Danmark. Från och med 1 januari 2013 sänks bolagsskatten i Sverige till 22 procent, vilket påverkat beräkningen av den uppskjutna skatten i årets bokslut.
Koncernen redovisar en aktuell skatt på årets resultat uppgående till 5 Mkr (4). Den aktuella skatten beräknas på de i koncernen ingående bolagens skattepliktiga resultat. Detta är lägre än koncernens redovisade resultat före skatt.
Detta beror främst på att:
| Beräkning aktuell skatt på | ||
|---|---|---|
| årets resultat i koncernen | 2012 | 2011 |
| Resultat före skatt | 689 | 835 |
| Värdeförändringar | -4 | -179 |
| Skattemässiga avskrivningar fastigheter | -448 | -427 |
| Direktavdrag hyresgästanpassningar | ||
| och komponentbyten m m | -137 | -121 |
| Skattefria intäkter | -106 | -126 |
| Skattepliktigt resultat fastighetsförsäljningar | 43 | 22 |
| Övrigt | -19 | 10 |
| Skattepliktigt resultat | 18 | 14 |
| Aktuell skatt på årets resultat | -5 | -4 |
| 44 | -2 | 0 | 42 | |
|---|---|---|---|---|
| Skatt hänförligt till säkring av valutarisk i utlandsverksamheten |
-14 | 0 | – | -14 |
| Säkring av valutarisk i utlandsverksamheten |
53 | 0 | – | 53 |
| Omräkning netto investeringar i utländska verksamheter |
5 | -2 | – | 3 |
| 2011 | Ingående Balans |
Årets förändring omräkningsreserv |
Överfört till årets resultat |
Utgående Balans |
I syfte att minimera den påverkan valutakursförändringar har på omräkning av utländska verksamheters nettotillgångar till svenska kronor används såväl terminsaffärer i valuta som olika motposter i form av lån i utländsk valuta. Nedan framgår hur valutakursförändringar påverkat dessa poster.
| 2012 | 2011 | |
|---|---|---|
| Terminsaffärer valuta | 19 | 0 |
| Lån i utländsk valuta för finansiering | 0 | 0 |
| utlandsverksamheten | ||
| Svenska koncernbolags skulder i utländsk | 0 | 0 |
| valuta till utländska koncernbolag | ||
| 19 | 0 |
Wihlborgs samtliga fastigheter har klassificerats som förvaltningsfastigheter. Förvaltningsfastigheter är fastigheter som innehas i syfte att generera hyresintäkter eller värdeökning eller en kombination av dessa. Förvaltningsfastigheter redovisas i balansräkningen till verkligt värde.
Wihlborgs förhyr kontor i Köpenhamn, Lund, Malmö och Helsingborg i egna fastigheter. Hyresvärdet för den egna förhyrningen utgör i samtliga fall en obetydlig del av respektive fastighets totala hyresvärde varför någon klassificering som rörelsefastighet för dessa fastigheter ej gjorts.
Wihlborgs innehar ingen fastighet som förvärvats eller byggts om för att i nära anslutning därtill säljas, varför ingen fastighet redovisas som lagerfastighet.
Av fastigheternas redovisade värden beräknas 93Mkr (68) avse aktiverade lånekostnader. Vid beräkning av lånekostnad att aktivera har en räntesats motsvarande den genomsnittliga räntan på låneportföljen använts. Per 2012-12-31 uppgick räntesatsen till 3,55 procent (3,59).
Fastighetsbeståndets skattemässiga restvärde uppgick vid årets slut till 10 424 Mkr (9 448).
Omräkningsreserven innefattar alla valutadifferenser som uppstår vid omräkning av finansiella rapporter från utländska dotterbolag som har upprättat sina finansiella rapporter i annan valuta än den valuta koncernens finansiella rapporter presenteras i.
Vidare består omräkningsreserven av valutakursdifferenser som uppstår vid omräkning av skulder och annat som upptagits som säkringsinstrument av en nettoinvestering i utländsk verksamhet. Då utländskt dotterbolag avvecklas eller säljs överförs dess del av omräkningsreserven till årets resultat. I eget kapital redovisas reserver som en särskild post. Olika reserver kan förekomma men för närvarande omfattar posten reserver enbart omräkningsreserven.
| 2012 | Ingående Balans |
Årets förändring omräkningsreserv |
Överfört till årets resultat |
Utgående Balans |
|---|---|---|---|---|
| Omräkning netto investeringar i utländska verksamheter |
3 | -11 | – | -8 |
| Säkring av valutarisk i utlandsverksamheten |
53 | 19 | – | 72 |
| Skatt hänförligt till säkring av valutarisk i utlandsverksamheten |
-14 | -5 | – | -19 |
| 42 | 3 | 0 | 45 |
| 2012 | 2011 | |
|---|---|---|
| Taxeringsvärde svenska fastigheter | 7 709 | 7 332 |
| Redovisat värde svenska fastigheter | 18 607 | 16 861 |
Malmöbryggan Fastighetsekonomi AB och Savills Sweden AB har per 2012-12-31 genomfört värdering av Wihlborgs samtliga fastigheter i Sverige. Fastigheternas värden är individuellt bedömda att motsvara verkligt värde för respektive fastighet. I Danmark har fastigheterna värderats av DTZ Egeskov & Lindquist. Ytterligare information kring värderingarna av fastighetsinnehavet finns på sidan 77–79.
| Koncernen | ||||
|---|---|---|---|---|
| 2012 | 2011 | |||
| Redovisat värde årets ingång | 18 046 | 16 678 | ||
| Fastighetsförvärv | 751 | 466 | ||
| Investeringar | 1 076 | 600 | ||
| Avyttrade fastigheter | -93 | -206 | ||
| Värdeförändring | 140 | 515 | ||
| Valutaomräkningar | -44 | -7 | ||
| Redovisat värde | 19 876 | 18 046 |
| Värdetidpunkt | 2012-12-31 |
|---|---|
| Verkligt värde | 19 876 Mkr |
| Kalkylperiod | I normalfallet 5 år för de svenska fastigheterna och 10 år för de danska fastigheterna. För vissa fastigheter har dock andra kalkylperioder motiverats med hänsyn till kontraktslängderna. |
| Bedömt direktav | |
| kastningskrav, restvärde | Mellan 5,0 % och 8,25 %. |
| Kalkylränta | Mellan 6 % och 10 %. |
| Långsiktig vakansgrad | Normalt mellan 5 % och 12 %. |
| Drift- och underhållskostnader |
I värdebedömningen normaliseras drift- och underhållkostnader med hänsyn till aktuella fastighetstyper, värdeår och läge. |
| Inflationsantagande | KPI bedöms öka med 2 % per år utom år 2013 då KPI endast bedöms öka med 0,75 %. |
| Koncernen | Moderbolag | ||||
|---|---|---|---|---|---|
| 2012 | 2011 | 2012 | 2011 | ||
| Ingående anskaffningsvärde | 38 | 38 | 8 | 7 | |
| Investeringar | – | 1 | – | 1 | |
| Försäljningar och utrangeringar | -4 | -1 | – | – | |
| Utgående anskaffningsvärden | 34 | 38 | 8 | 8 | |
| Ingående avskrivningar | -33 | -33 | -6 | -5 | |
| Försäljningar och utrangeringar | 4 | 1 | – | – | |
| Årets avskrivning | – | -1 | – | -1 | |
| Utgående avskrivningar | -29 | -33 | -6 | -6 | |
| Redovisat värde | 5 | 5 | 2 | 2 |
| Koncernen | Moderbolag | |||
|---|---|---|---|---|
| 2012 | 2011 | 2012 | 2011 | |
| Redovisat värde vid årets ingång | 121 | 132 | 54 | 55 |
| Årets förvärv och emissioner | 17 | 1 | – | 1 |
| Årets avyttringar | -1 | – | -1 | – |
| Resultatandel | – | -3 | – | -2 |
| Uppskjuten skatt | -8 | -9 | – | – |
| Redovisat värde vid årets utgång | 129 | 121 | 53 | 54 |
| Namn/Org nr | Säte | Kapital andel, % |
Redovisat koncernvärde |
|---|---|---|---|
| Moderbolaget | |||
| Dockan Exploatering AB 556594-2645 |
Malmö | 33,3 | 46 |
| Fastighets AB ML4 556786-2155 |
Malmö | 50,0 | 0 |
| Hälsostaden Ängelholm Holding AB 556790-5723 |
Ängelholm | 33,3 | 5 |
| Medeon AB 556564-5198 |
Malmö | 40,0 | 0 |
| Dotterbolagen | |||
| Pålsjö Ängar Holding AB 556885-9051 |
Lund | 50,0 | 1 |
| Nyckel 0328 AB | |||
| 556871-6541 | Stockholm | 33,3 | 77 |
| 129 |
Sammandrag av joint venture bolagens resultat och ställning (koncernens andel)
| 2012 | 2011 | |
|---|---|---|
| Intäkter | 66 | 43 |
| Kostnader | -66 | -46 |
| Resultat | 0 | -3 |
| Justering koncernvärden | -8 | -9 |
| Resultat | -8 | -12 |
| – varav redovisat som resultatandel | – | -3 |
| – varav redovisat som uppskjuten skatt | -8 | -9 |
| Tillgångar | 1 756 | 494 |
| Skulder | -1 695 | -436 |
| Nettotillgångar/nettoskulder | 61 | 58 |
| Förvärvade övervärden | 68 | 63 |
| Redovisat värde | 129 | 121 |
| Koncernen | Moderbolag | |||
|---|---|---|---|---|
| 2012 | 2011 | 2012 | 2011 | |
| Förfallotidpunkt mellan | ||||
| 1–5 år från balansdagen | 234 | 92 | 234 | 92 |
| Förfallotidpunkt senare än | ||||
| 5 år från balansdagen | – | – | – | – |
| Redovisat värde | 234 | 92 | 234 | 92 |
| Koncernen | Moderbolag | |||
|---|---|---|---|---|
| 2012 | 2011 | 2012 | 2011 | |
| Förfallotidpunkt mellan 1–5 år från balansdagen |
10 | 13 | 7 | 8 |
| Förfallotidpunkt senare än 5 år från balansdagen |
4 | 3 | 4 | 3 |
| Redovisat värde | 14 | 16 | 11 | 11 |
Av fordringarna ovan är 6 Mkr (8) räntebärande fordringar.
| Koncernen | ||
|---|---|---|
| Åldersfördelning – förfallna kundfordringar | 2012 | 2011 |
| Kundfordringar som är varken förfallna eller nedskrivna |
9 | 9 |
| Kundfordringar som är förfallna | ||
| 0–30 dagar | 7 | 8 |
| 31–60 dagar | 5 | 2 |
| 61–90 dagar | 3 | 1 |
| >90 dagar | 10 | 17 |
| Varav reserverat (exklusive moms) | -14 | -12 |
| Summa | 20 | 25 |
Totalt uppgick årets kostnad för konstaterade och befarade kundförluster till till 5 Mkr (6).
| Koncernen | Moderbolag | |||
|---|---|---|---|---|
| 2012 | 2011 | 2012 | 2011 | |
| Hyresintäkter | 7 | 6 | – | – |
| Anteciperade utdelningar | – | – | 120 | 82 |
| Ränteintäkter och räntekostnader | 9 | 20 | 4 | 8 |
| Övrigt | 11 | 16 | 4 | 7 |
| Summa | 27 | 42 | 128 | 97 |
Likvida medel utgörs av kassa och bank. Outnyttjade checkräkningskrediter som ej ingår i likvida medel ovan uppgår till 39 Mkr (75), varav i moderbolaget 39 Mkr (75).
| Antal registrerade och utestående | |
|---|---|
| aktier vid årets ingång och utgång | 76 856 728 |
Alla aktier har lika rösträtt, en röst per aktie. Kvotvärde per aktie, 2,50 kr (2,50). Under år 2012 har aktieägarna erhållit utdelning per aktie med 3,75 kr (3,50) eller totalt 288 Mkr (269).
Efter balansdagen har styrelsen föreslagit följande utdelning
| Per aktie | 4,00 kr |
|---|---|
| Totalt | 307 Mkr |
Utdelningen blir föremål för fastställelse på årstämman den 23 april 2013.
Den föreslagna utdelningen anknyter till utdelningspolicyn och är baserad på:
I syfte att styra och förvalta företagets kapital har ett antal finansiella mål ställts upp som ska ge Wihlborgs en kapitalstruktur som ger aktieägarna den bästa avkastningen med beaktande av risk:
| Mål 2012 |
Utfall 2012 |
Genomsnitt 2008–2012 |
|
|---|---|---|---|
| Räntabilitet på eget kapital ska överstiga den riskfria räntan |
|||
| med minst sex procentenheter, % | >7,0 | 14,0 | 11,2 |
| Soliditet, % | >30,0% | 30,0 | 29,9 |
| Belåningsgrad, % | <60% | 59,3 | 59,8 |
| Räntetäckningsgrad, ggr | >2,0 | 2,7 | 2,7 |
Till långivarna har lämnats garantier (financial covenants) gällande soliditet och räntetäckningsgrad. Det finns en betryggande marginal mellan nivån på lämnade garantier och uppställda mål respektive utfall 2012. På sidan 14 och 30 finns ytterligare information om koncernens finansiella mål, utdelningspolicy med mera, samt definitioner till dessa.
| Koncernen | ||
|---|---|---|
| 2012 | 2011 | |
| Uppskjuten skatt har beräknats på: | ||
| – Underskottsavdrag | -308 | -158 |
| – Skillnad redovisat och skattemässigt värde avseende fastigheter |
1 602 | 1 727 |
| – Skillnad redovisat och skattemässigt värde avseende derivat |
-118 | -111 |
| – Andra temporära skillnader | 131 | -10 |
| – Obeskattade reserver | 7 | 11 |
| 1 314 | 1 459 |
De underskottsavdrag som har beaktats vid beräkning av uppskjuten skatt uppgår till 1 400 Mkr (606). Inga av dessa är koncernbidrags- eller fusionsspärrade underskott.
Underskottsavdragen inkluderar underskott i det danska bolaget med 28 Mkr (70).
| Koncernen | Moderbolag | |||
|---|---|---|---|---|
| 2012 | 2011 | 2012 | 2011 | |
| Stämpelskatt, fastighetsförvärv | 30 | 30 | – | – |
| Tvistiga skatter | 15 | 15 | – | – |
| Övriga avsättningar till pensioner | 5 | 3 | 5 | 3 |
| Redovisat värde | 50 | 48 | 5 | 3 |
Stämpelskatteskulden har uppstått då fastigheter sålts internt inom koncernen. Skulden förfaller till betalning först då fastigheterna eller de koncernbolag som äger fastigheterna säljs till extern part.
| Koncernen | Moderbolag | |||
|---|---|---|---|---|
| 2012 | 2011 | 2012 | 2011 | |
| Förfallotidpunkt upp till | ||||
| 1 år från balansdagen | 340 | – | – | – |
| Förfallotidpunkt mellan | ||||
| 1 och 5 år från balansdagen | 10 645 | 9 694 | 9 783 | 9 294 |
| Förfallotidpunkt senare än | ||||
| 5 år från balansdagen | 801 | 794 | – | – |
| 11 786 | 10 488 | 9 783 | 9 294 | |
| – varav skulder till | ||||
| kreditinstitut | 10 741 | 10 199 | 9 783 | 9 294 |
| – varav skulder till | ||||
| joint ventures | 1 045 | 289 | – | – |
| 11 786 | 10 488 | 9 783 | 9 294 |
I belopp ovan ingår utnyttjad del av checkräkningskredit med 54 Mkr (18) för koncernen och för moderbolaget med 36 Mkr (0). Beviljad kreditlimit för checkräkningskredit uppgår för koncernen till 93 Mkr (93) och för moderbolaget till 75 Mkr (75). Eftersom kortfristig del av lån 2012-12-31 motsvaras av outnyttjade långfristiga lånelöften har i balansräkningen ingen del av lånen redovisats som kortfristiga. Skulder till joint ventures avser lån från finansbolaget Svensk FastighetsFinansiering AB, ett dotterbolag till Nyckel 0328 AB.
Fördelning undervärde utifrån derivatinstrumentens slutförfallotidpunkt
| Koncernen | Moderbolag | |||
|---|---|---|---|---|
| 2012 | 2011 | 2012 | 2011 | |
| Mindre än 1 år från balansdagen | -22 | – | -22 | – |
| Mellan 1 och 5 år från balansdagen | – | – | – | – |
| Senare än 5 år från balansdagen | 560 | 421 | 560 | 421 |
| 538 | 421 | 538 | 421 | |
| varav redovisas som | ||||
| – långfristig skuld | 560 | 421 | 560 | 421 |
| – kortfristig fordran | -22 | – | -22 | – |
| 538 | 421 | 538 | 421 |
Derivatinstrument värderas till verkligt värde. Värdeförändringen på räntederivat redovisas i resultaträkningen på separat rad benämnd "Värdeförändring derivat". Värdeförändringen på valutaderivat redovisas, om säkringen är effektiv, i resultatredovisningen som övrigt totalresultat på raden "Säkring valutarisk i utlandsverksamheten" Ineffektiv del redovisas som värdeförändring derivat. Årets värdeförändringar för räntederivat uppgår till -138 Mkr (-336) som samtliga är orealiserade och för valutaderivat till 20 Mkr (0) varav 0 Mkr (9) realiserats under året.
I not 2 – Finansiella instrument och finansiell riskhantering lämnas mer detaljerad information om Wihlborgs derivatinstrument och vilka risker de avser att minimera.
| Koncernen | Moderbolag | |||
|---|---|---|---|---|
| 2012 | 2011 | 2012 | 2011 | |
| Förskottsbetalda hyror | 214 | 190 | – | – |
| Räntekostnader | 76 | 63 | 65 | 60 |
| Tillkommande kostnader sålda fastigheter |
25 | 43 | – | – |
| Övrigt | 74 | 66 | 17 | 14 |
| 389 | 362 | 82 | 74 |
| Koncernen | Moderbolag | |||
|---|---|---|---|---|
| Ställda säkerheter | 2012 | 2011 | 2012 | 2011 |
| Fastighetsinteckningar | 12 607 | 10 944 | – | – |
| Reverser | – | – | 10 208 | 9 384 |
| Bankmedel | 1 | – | 1 | – |
| 12 608 | 10 944 | 10 209 | 9 384 | |
| Eventualförpliktelser/ansvarsförbindelser | ||||
| Borgensåtagande för dotterbolag | – | – | 974 | 922 |
| Övriga ansvarsförbindelser | 179 | 11 | 179 | 11 |
| 179 | 11 | 1 153 | 933 |
Samtliga förvärv har redovisats som tillgångsförvärv. Värdet av förvärvade tillgångar och skulder, i förvärvade koncernföretag, var enligt upprättade analyser följande:
| 2012 | 2011 | |
|---|---|---|
| Fastigheter | 550 | 421 |
| Långfristiga fordringar koncernföretag | – | – |
| Kortfristiga fordringar | 2 | 1 |
| Kassa och bank | 7 | 4 |
| Långfristiga skulder koncernföretag | -318 | -260 |
| Kortfristiga skulder | -9 | -9 |
| Köpeskilling | 232 | 157 |
| Tillkommer övertag säljarens fordran | 317 | 260 |
| Utbetald köpeskilling | 549 | 417 |
| Avgår likvida medel i de förvärvade bolagen | -7 | -4 |
| Påverkan på koncernens likvida medel | 542 | 413 |
Värdet av avyttrade tillgångar och skulder, i avyttrade koncernföretag, var enligt upprättade analyser följande:
| 2012 | 2011 | |
|---|---|---|
| Fastigheter | – | 183 |
| Långfristiga skulder koncernföretag | – | – |
| Andra långfristiga skulder | – | -39 |
| Kortfristiga skulder | – | -4 |
| Köpeskilling | – | 140 |
| Avgår del av köpeskilling som | ||
| reglerats med revers | – | -10 |
| Tillkommer övertag säljarens fordran | – | 39 |
| Påverkan på koncernens likvida medel | – | 169 |
Nettoomsättningen avser till största del moderbolagets vidaredebitering av kostnader på andra koncernbolag av främst fastighetsadministration, fastighetsskötsel och andel av central administration.
| Rörelsekostnader | 2012 | 2011 |
|---|---|---|
| Personalkostnader | 72 | 70 |
| Administrationskostnader | 36 | 35 |
| Avskrivning inventarier | – | 1 |
| 108 | 106 |
| Moderbolaget | ||
|---|---|---|
| 2012 | 2011 | |
| Utdelning på andelar | 474 | 110 |
| Erhållna koncernbidrag | 88 | 139 |
| Resultat försäljning andelar | – | 138 |
| Nedskrivning andelar | -281 | -75 |
| 281 | 312 |
| Moderbolaget | ||||
|---|---|---|---|---|
| 2012 | 2011 | |||
| Ränteintäkter, koncernbolag | 382 | 360 | ||
| Ränteintäkter, övriga | 5 | 2 | ||
| 387 | 362 |
| Moderbolaget | ||||
|---|---|---|---|---|
| 2012 | 2011 | |||
| Räntekostnader, koncernbolag | 97 | 89 | ||
| Räntekostnader, övriga | 370 | 320 | ||
| 467 | 409 |
| Moderbolaget | ||
|---|---|---|
| 2012 | 2011 | |
| Ingående anskaffningsvärde | 5 308 | 5 094 |
| Förvärv | 42 | 161 |
| Lämnade aktieägartillskott /nyemissioner | 28 | 54 |
| Försäljning | – | -1 |
| Utgående anskaffningsvärde | 5 378 | 5 308 |
| Ingående nedskrivningar | -1 315 | -1 240 |
| Årets nedskrivningar och reverseringar | -281 | -75 |
| Utgående nedskrivningar | -1 596 | -1 315 |
| Redovisat värde | 3 782 | 3 993 |
| Dotterbolag | Redovisat | |
|---|---|---|
| Namn | Org nr | värde |
| Wihlborgs Gjuteriet 18 AB | 556717-2282 | 42 |
| Wihlborgs Gåsebäck AB | 556303-1326 | 9 |
| Wihlborgs Gäddan 6 AB | 556704-3681 | 9 |
| Wihlborgs Gängtappen 1 AB | 556776-3585 | 156 |
| Wihlborgs Gängtappen 2 AB | 556813-3572 | 0 |
| Wihlborgs Havskryssaren AB | 556703-0613 | 0 |
| Wihlborgs Holding AB | 556701-2827 | 0 |
| Wihlborgs Kirseberg AB | 556691-4874 | 0 |
| Wihlborgs Kranen 10 AB | 556824-7703 | 0 |
| Wihlborgs Kranen AB | 556704-6387 | 0 |
| Wihlborgs Kärnan Södra 9 AB | 556824-7661 | 0 |
| Wihlborgs Lönngatan AB | 556704-3657 | 9 |
| Wihlborgs Mauritzborg AB | 556753-3483 | 4 |
| Wihlborgs Mobergsgården Västra 8 AB | 556831-9130 | 32 |
| Wihlborgs Motorseglaren AB | 556703-0605 | 0 |
| Wihlborgs Måsen 17 AB | 556627-7835 | 2 |
| Wihlborgs N.Vallgat. 80–82 AB | 556675-2613 | 0 |
| Wihlborgs Nils 24 AB | 556704-3731 | 0 |
| Wihlborgs Olsgård 8 AB | 556775-6019 | 10 |
| Wihlborgs Polisett AB | 556703-0589 | 10 |
| Wihlborgs Riggen AB | 556701-5028 | 98 |
| Wihlborgs Ritaren 1 AB | 556675-2605 | 1 |
| Wihlborgs Rosengård AB | 556699-7986 | 0 |
| Wihlborgs Rubinen AB | 556862-2855 | 0 |
| Wihlborgs Sjöstaden AB | 556831-0246 | 0 |
| Wihlborgs Skrovet 3 AB | 556468-5385 | 1 |
| Wihlborgs Skrovet 4 AB | 556173-9417 | 0 |
| Wihlborgs Skrovet 5 AB | 556237-6268 | 0 |
| Wihlborgs Skrovet 6 AB | 556681-1898 | 0 |
| Wihlborgs Spanien 5 AB | 556710-4574 | 0 |
| Wihlborgs Sparven 15 AB | 556704-3624 | 235 |
| Wihlborgs Stridsyxan 4 AB | 556825-9948 | 5 |
| Wihlborgs Sufflören 3 AB | 556704-3640 | 7 |
| Wihlborgs Sydporten AB | 556726-0202 | 44 |
| Wihlborgs Tegelvägen 4 AB | 556824-7653 | 0 |
| Wihlborgs Terminalen 1 AB | 556726-1663 | 40 |
| Wihlborgs Tyfonen 1 AB | 556692-2570 | 0 |
| Wihlborgs Uvenine AB | 556695-2502 | 0 |
| Wihlborgs Vikingen 10 AB | 556675-3082 | 0 |
| Wihlborgs Väktaren 3 AB | 556743-6109 | 134 |
| Wihlborgs Zirkonen 2 AB | 556788-4852 | 17 |
| Wihlodia AB | 556301-8109 | 1 |
| WJ Bygg AB | 556060-0529 | 5 |
| 3 782 |
Nedskrivning av andelar i koncernföretag sker när redovisat värde i moderbolaget överstiger det verkliga värdet på enskilt koncernföretag. Samtliga dotterbolag är helägda bolag och alla har säte i Malmö utom Ideon AB och Wihlborgs A/S som har säte i Lund respektive Köpenhamn. Totalt finns i koncernen 144 (141) bolag.
| Moderbolaget | |||
|---|---|---|---|
| 2012 | 2011 | ||
| Uppskjuten skatt har beräknats på: | |||
| – Underskottsavdrag | 5 | 7 | |
| – Skillnad redovisat och skattemässigt | |||
| värde avseende derivat | 118 | 111 | |
| – Övriga temporära skillnader | 1 | – | |
| 124 | 118 |
De underskottsavdrag som har beaktats vid beräkning av uppskjuten skatt uppgår till 22Mkr (25).
Nedanstående tabeller visar koncernen och moderbolagets finansiella tillgångar och skulder värderade till verkligt värde per kategori. Beloppen överensstämmer med redovisade värden per 31 december.
| Koncernen 2012 | ||||||
|---|---|---|---|---|---|---|
| Finansiella tillgångar/ skulder värderade till verkligt värde via resultatet. Innehas för handel |
Derivat som används i säkrings redovisning |
Låne- och kundfordringar |
Finansiella tillgångar som kan säljas |
Övriga skulder värderade till upplupet anskaff ningsvärde |
Verkligt värde | |
| Andra långfristiga | ||||||
| värdepappersinnehav | 0 | 0 | ||||
| Långfristiga fordringar | 248 | 248 | ||||
| Derivat Kundfordringar |
2 | 20 | 20 | 22 20 |
||
| Övriga fordringar | 20 | 20 | ||||
| Kassa och bank | 102 | 102 | ||||
| Summa | 2 | 20 | 390 | 0 | – | 412 |
| Räntebärande skulder | -11 786 | -11 786 | ||||
| Derivat | -560 | -560 | ||||
| Leverantörsskulder | -121 | -121 | ||||
| Övriga skulder | -86 | -86 | ||||
| Summa | -560 | – | – | – | -11 993 | -12 553 |
| Koncernen 2011 | ||||||
| Finansiella tillgångar/ skulder värderade till verkligt värde via resultatet. Innehas för handel |
Derivat som används i säkrings redovisning |
Låne- och kundfordringar |
Finansiella tillgångar som kan säljas |
Övriga skulder värderade till upplupet anskaff ningsvärde |
Verkligt värde | |
| Andra långfristiga värdepappersinnehav |
0 | 0 | ||||
| Långfristiga fordringar | 108 | 108 | ||||
| Derivat | 0 | |||||
| Kundfordringar | 25 | 25 | ||||
| Övriga fordringar | 30 | 30 | ||||
| Kassa och bank | 206 | 206 | ||||
| Summa | – | – | 369 | 0 | – | 369 |
| Räntebärande skulder | -10 488 | -10 488 | ||||
| Derivat | -421 | -421 | ||||
| Leverantörsskulder | -131 | -131 | ||||
| Övriga skulder | -70 | -70 |
Summa -421 – – – -10 689 -11 110
| Moderbolaget 2012 | ||||||
|---|---|---|---|---|---|---|
| Finansiella tillgångar/ skulder värderade till verkligt värde via resultatet. Innehas för handel |
Derivat som används i säkrings redovisning |
Låne- och kundfordringar |
Finansiella tillgångar som kan säljas |
Övriga skulder värderade till upplupet anskaff ningsvärde |
Verkligt värde | |
| Andra långfristiga värdepappersinnehav |
0 | 0 | ||||
| Långfristiga fordringar | 245 | 245 | ||||
| Derivat | 2 | 20 | 22 | |||
| Kundfordringar | 4 | 4 | ||||
| Övriga fordringar | 3 | 3 | ||||
| Kassa och bank | 75 | 75 | ||||
| Summa | 2 | 20 | 327 | 0 | – | 349 |
| Räntebärande skulder | -12 287 | -12 287 | ||||
| Derivat | -560 | -560 | ||||
| Leverantörsskulder | -3 | -3 | ||||
| Övriga skulder | -3 | -3 | ||||
| Summa | -560 | – | – | – | -12 293 | -12 853 |
| Moderbolaget 2011 | ||||||
| Finansiella tillgångar/ | Derivat som | Låne- och | Finansiella | Övriga skulder | Verkligt värde |
| Summa | -421 | – | – | – | -11 921 | -12 342 |
|---|---|---|---|---|---|---|
| Övriga skulder | -5 | -5 | ||||
| Leverantörsskulder | -2 | -2 | ||||
| Derivat | -421 | -421 | ||||
| Räntebärande skulder | -11 914 | -11 914 | ||||
| Summa | – | – | 312 | 0 | – | 312 |
| Kassa och bank | 204 | 204 | ||||
| Övriga fordringar | 3 | 3 | ||||
| Kundfordringar | 2 | 2 | ||||
| Derivat | 0 | |||||
| Långfristiga fordringar | 103 | 103 | ||||
| Andra långfristiga värdepappersinnehav |
0 | 0 | ||||
| till verkligt värde via resultatet. Innehas för handel |
redovisning | kan säljas | upplupet anskaff ningsvärde |
kundfordringar
tillgångar som
värderade till
används i säkrings-
skulder värderade
Wihlborgs styrelseordförande Erik Paulsson har tillsammans med sin familj ett bestämmande inflytande i Peabkoncernen.
Koncernen och moderbolaget har närståenderelation med joint venture företag, se not 17.
Moderbolaget har en närståenderelation med sina dotterföretag, se not 36.
| Sammanställning över närståendetransaktioner | ||||||
|---|---|---|---|---|---|---|
| Koncernen | ||||||
| Transaktioner med joint venture företag |
2012 | 2011 | ||||
| Försäljning till joint venture företag | 15 | 8 | ||||
| Fakturering från joint venture företag | 14 | 7 | ||||
| Ränteintäkter från joint venture företag | 5 | 2 | ||||
| Räntekostnader till joint venture företag | 21 | 3 | ||||
| Fordran på joint venture företag per 31 december | 237 | 94 | ||||
| Skuld till joint venture företag per 31 december | 1 045 | 305 | ||||
| Transaktioner med Peabkoncernen |
||||||
| Hyresintäkter från Peabkoncernen | 10 | 9 | ||||
| Entreprenadersättningar till Peabkoncernen | 500 | 287 | ||||
| Fordran på Peabkoncernen per 31 december | 2 | 2 | ||||
| Skuld till Peabkoncernen per 31 december | 56 | 51 | ||||
| Moderbolaget | |||
|---|---|---|---|
| Transaktioner med joint venture företag |
2012 | 2011 | |
| Försäljning till joint venture företag | 14 | 5 | |
| Fakturering från joint venture företag | – | – | |
| Ränteintäkter från joint venture företag | 5 | 2 | |
| Fordran på joint venture företag per 31 december | 237 | – | |
| Skuld till joint venture företag per 31 december | – | – | |
| Transaktioner med dotterbolag |
|||
| Försäljning till dotterbolag | 85 | 80 | |
| Inköp från dotterbolag | 5 | 3 | |
| Ränteintäkter från dotterbolag | 382 | 359 | |
| Utdelning från dotterbolag | 474 | 110 | |
| Räntekostnader till dotterbolag | 98 | 89 |
10 146 2 414 9 783 2 620
Fordran på dotterbolag per 31 december Skuld till dotterbolag per 31 december
Vad gäller styrelse, VDs och andra ledande befattningshavares löner och ersättningar, kostnader och förpliktelser som avser pensioner och liknande förmåner samt avtal avseende avgångsvederlag, se not 7.
Samtliga transaktioner med närstående är prissatta på marknadsmässiga villkor.
Balansräkningar och resultaträkningar skall fastställas på årsstämman den 23 april 2013.
Styrelsen och verkställande direktören försäkrar att årsredovisningen har upprättats i enlighet med god redovisningssed i Sverige och koncernredovisningen har upprättats i enlighet med de internationella redovisningsstandarder som avses i Europaparlamentets och rådets förordning (EG) nr 1606/2002 av den 19 juli 2002 om tillämpning av internationella redovisningsstandarder.
Malmö den 18 mars 2013
Helen Olausson Per-Ingemar Persson Tommy Qvarfort Johan Qviberg
rättvisande bild av moderbolagets och koncernens ställning och resultat. Förvaltningsberättelsen för moderbolaget respektive koncernen
Årsredovisningen respektive koncernredovisningen ger en
ger en rättvisande översikt över utvecklingen av moderbolagets och koncernens verksamhet, ställning och resultat samt beskriver väsentliga risker och osäkerhetsfaktorer som moderbolaget och de företag som ingår i koncernen står inför.
Erik Paulsson Kerstin Fredriksson Anders Jarl Sara Karlsson Ordförande Vice ordförande Verkställande direktör
Vår revisionsberättelse har lämnats den 19 mars 2013 Deloitte AB
Johan Rasmusson Auktoriserad revisor
Vi har utfört en revision av årsredovisningen och koncernredovisningen för Wihlborgs Fastigheter AB (publ) för räkenskapsåret 2012-01-01 – 2012-12-31. Bolagets årsredovisning och koncernredovisning ingår i den tryckta versionen av detta dokument på sidan 89–123.
Det är styrelsen och verkställande direktören som har ansvaret för att upprätta en årsredovisning som ger en rättvisande bild enligt årsredovisningslagen och en koncernredovisning som ger en rättvisande bild enligt International Financial Reporting Standards, såsom de antagits av EU, och årsredovisningslagen, och för den interna kontroll som styrelsen och och verkställande direktören bedömer är nödvändig för att upprätta en årsredovisning och koncernredovisning som inte innehåller väsentliga felaktigheter, vare sig dessa beror på oegentligheter eller på fel.
Vårt ansvar är att uttala oss om årsredovisningen och koncernredovisningen på grundval av vår revision. Vi har utfört revisionen enligt International Standards on Auditing och god revisionssed i Sverige. Dessa standarder kräver att vi följer yrkesetiska krav samt planerar och utför revisionen för att uppnå rimlig säkerhet
att årsredovisningen och koncernredovisningen inte innehåller väsentliga felaktigheter.
En revision innefattar att genom olika åtgärder inhämta revisionsbevis om belopp och annan information i årsredovisningen och koncernredovisningen. Revisorn väljer vilka åtgärder som ska utföras, bland annat genom att bedöma riskerna för väsentliga felaktigheter i årsredovisningen och koncernredovisningen, vare sig dessa beror på oegentligheter eller på fel. Vid denna riskbedömning beaktar revisorn de delar av den interna kontrollen som är relevanta för hur bolaget upprättar årsredovisningen och koncernredovisningen för att ge en rättvisande bild i syfte att utforma granskningsåtgärder som är ändamålsenliga med hänsyn till omständigheterna, men inte i syfte att göra ett uttalande om effektiviteten i bolagets interna kontroll. En revision innefattar också en utvärdering av ändamålsenligheten i de redovisningsprinciper som har använts och av rimligheten i styrelsens och verkställande direktörens uppskattningar i redovisningen, liksom en utvärdering av den övergripande presentationen i årsredovisningen och koncernredovisningen.
Vi anser att de revisionsbevis vi har inhämtat är tillräckliga och ändamålsenliga som grund för våra uttalanden.
Enligt vår uppfattning har årsredovisningen upprättats i enlighet med årsredovisningslagen och ger en i alla väsentliga avseenden rättvisande bild av moderbolagets finansiella ställning per den 31 december 2012 och av dess finansiella resultat och kassaflöden för året enligt årsredovisningslagen. Koncernredovisningen har upprättats i enlighet med årsredovisningslagen och ger en i alla väsentliga avseenden rättvisande bild av koncernens finansiella ställning per den 31 december 2012 och av dess finansiella resultat och kassaflöden för året enligt International Financial Reporting
Standards, såsom de antagits av EU, och årsredovisningslagen. Förvaltningsberättelsen är förenlig med årsredovisningens och koncernredovisningens övriga delar.
Vi tillstyrker därför att årsstämman fastställer resultaträkningen och balansräkningen för moderbolaget och koncernen.
Utöver vår revision av årsredovisningen och koncernredovisningen har vi även utfört en revision av förslaget till dispositioner beträffande bolagets vinst eller förlust samt styrelsens och verkställande direktörens förvaltning för Wihlborgs Fastigheter AB (publ) för räkenskapsåret 2012-01-01 – 2012-12-31.
Det är styrelsen som har ansvaret för förslaget till dispositioner beträffande bolagets vinst eller förlust, och det är styrelsen och verkställande direktören som har ansvaret för förvaltningen enligt aktiebolagslagen.
Vårt ansvar är att med rimlig säkerhet uttala oss om förslaget till dispositioner beträffande bolagets vinst eller förlust och om förvaltningen på grundval av vår revision. Vi har utfört revisionen enligt god revisionssed i Sverige.
Som underlag för vårt uttalande om styrelsens förslag till dispositioner beträffande bolagets vinst eller förlust har vi granskat styrelsens motiverade yttrande samt ett urval av underlagen för detta för att kunna bedöma om förslaget är förenligt med aktiebolagslagen.
Som underlag för vårt uttalande om ansvarsfrihet har vi utöver vår revision av årsredovisningen och koncernredovisningen granskat väsentliga beslut, åtgärder och förhållanden i bolaget för att kunna bedöma om någon styrelseledamot eller verkställande direktören är ersättningsskyldig mot bolaget. Vi har även granskat om någon styrelseledamot eller verkställande direktören på annat sätt har handlat i strid med aktiebolagslagen, årsredovisningslagen eller bolagsordningen.
Vi anser att de revisionsbevis vi inhämtat är tillräckliga och ändamålsenliga som grund för våra uttalanden.
Vi tillstyrker att årsstämman disponerar vinsten enligt förslaget i förvaltningsberättelsen och beviljar styrelsens ledamöter och verkställande direktören ansvarsfrihet för räkenskapsåret.
Malmö den 19 mars 2013
Deloitte AB
Johan Rasmusson Auktoriserad revisor
Wihlborgs är ett svenskt publikt aktiebolag som är noterat på Nasdaq OMX Stockholm. Svensk kod för bolagsstyrning (koden) tillämpas av Wihlborgs. Denna rapport ingår ej i den formella årsredovisningen utan utgör en egen rapport. Wihlborgs bolagsstyrningsrapport är granskad av bolagets revisorer.
Aktieägarna påverkar bolagets styrning genom att delta och utöva sin rösträtt på årsstämman som är Wihlborgs högsta beslutande organ.
Wihlborgskoncernens ledning och ansvar är fördelat mellan styrelsen och verkställande direktören enligt aktiebolagslagen, andra lagar och förordningar, Nasdaq OMX Stockholms regelverk för emittenter, svensk kod för bolagsstyrning, bolagsordningen och interna styrinstrument som styrelsens arbetsordning, instruktion för verkställande direktören och finanspolicyn.
lika rätt till andel i Wihlborgs vinst.
Den största ägaren i Wihlborgs är Brinova Fastigheter AB som äger 10,1 procent av de utestående aktierna. De tio största svenska ägarna ägde vid utgången av december 2012 28,7 procent. Antalet aktieägare uppgick till 24 615 vilket är en minskning med 988 aktieägare. Andelen juridiska personer av ägandet uppgår till 78 procent och fysiska personer till 22 procent.
Andelen utländska ägare uppgick vid utgången av december till 42,2 procent vilket är en ökning med 4,8 procentenheter sedan förra årsskiftet.
Ytterligare information om aktien och aktieägare kan utläsas på sidan 29–31.
Wihlborgsaktien noterades på Stockholmsbörsen den 23 maj 2005. Wihlborgs återfinns sedan oktober 2006 på Nordiska listans Mid Cap. Vid årets utgång uppgick aktiekapitalet till 192 Mkr. Antal registrerade och utestående aktier uppgick till 76 856 728 med ett kvotvärde om 2,50 kr per aktie. Varje aktie berättigar till en röst och varje röstberättigad får vid bolagsstämman rösta för fulla antalet av denne ägda och företrädda aktier. Samtliga aktier äger
Wihlborgs bolagsordning ändrades senast vid årsstämman 2011. I bolagets verksamhet ingår att förvärva, förvalta, förädla och avyttra fastigheter i företrädesvis Öresundsregionen samt att bedriva därmed förenlig verksamhet. Styrelsen ska ha sitt säte i Malmö. Bolagsordningen framgår i sin helhet på sidan 137.
Wihlborgs årsstämma ägde rum den 26 april 2012. På stämman deltog cirka 240 aktieägare som företrädde 38,1 procent av antalet utestående aktier. Stämmoprotokollet finns tillgängligt på Wihlborgs hemsida, www.wihlborgs.se
Antal närvarande årsstämmor 2008–2012
De viktigaste besluten var i korthet:
Val av styrelseledamöter och revisorer – Antalet ledamöter beslutades till åtta stycken. Till styrelseledamöter omvaldes Kerstin Fredriksson, Anders Jarl, Sara Karlsson, Helen Olausson, Erik Paulsson, Per-Ingemar Persson, Tommy Qvarfort och Johan Qviberg. Till styrelsens ordförande utsågs Erik Paulsson.
Valberedningen – Beslutades att valberedningen ska bestå av företrädare för de tre största aktieägarna, som önskar delta jämte representant för de mindre aktieägarna, i bolaget vid utgången av tredje kvartalet 2012. Valberedningen kan därutöver besluta att bolagets styrelseordförande ska ingå i valberedningen. Valberedningens ordförande ska vara den ledamot som representerar den största aktieägaren om inte valberedningen enats om annat. Något arvode utgår inte till valberedningen men bolaget ska svara för skäliga kostnader för att valberedningen ska fullgöra sitt uppdrag.
Förvärv och överlåtelse av egna aktier – Beslutades att ge styrelsen bemyndigande att till nästa årsstämma förvärva och överlåta Wihlborgsaktier motsvarande maximalt tio procent av utestående aktier.
Nyemission – Beslutades att ge styrelsen bemyndigande att till nästa årsstämma besluta om nyemission, motsvarande maximalt tio procent av utestående aktier.
Koden anger att årsstämmans beslut om tillsättning av styrelse respektive revisorer bör beredas genom en av ägarna styrd, strukturerad och transparent process som ger alla aktieägare möjlighet att ge sin syn på och lämna förslag i respektive fråga och som skapar goda förutsättningar för väl underbyggda beslut. Valberedningen är årsstämmans organ för beredning av stämmans beslut i tillsättningsfrågor. Valberedningen i Wihlborgs har därför arbetat med förslag till årsstämmoordförande, styrelseordförande, styrelseledamöter, arvoden till styrelsen samt revisorer och deras arvode.
I enlighet med årsstämmans beslut offentliggjordes namnen på valberedningens ledamöter i oktober 2012. I valberedningen ingår Gustaf Hermelin från Brinova Fastigheter AB, Anders Rydin från SEB Fonder, Mats Qviberg från familjen Qviberg och Krister Eurén som representant för de mindre aktieägarna. Ledamöterna för de tre största ägarna i valberedningen representerar 16,3 procent av rösterna i Wihlborgs. I valberedningen har Gustaf Hermelin utsetts till ordförande.
Valberedningen har sammanträtt två gånger. Som underlag för sitt arbete har valberedningen haft samtal med styrelsens ledamöter samt möten med ordförande, VD och bolagets revisor. Valberedningen har informerats om bolagets strategi, riskhantering och kontrollfunktioner. Valberedningen har också tagit del av styrelsens egen utvärdering.
Inför årsstämman den 23 april 2013 föreslår valberedningen att styrelsen består av åtta ledamöter. Valberedningen föreslår vidare omval av styrelseledamöterna Kerstin Fredriksson, Anders Jarl, Sara Karlsson, Helen Olausson, Erik Paulsson, Per-Ingemar Persson, Tommy Qvarfort och Johan Qviberg. Till styrelsens ordförande föreslås Erik Paulsson. Arvodet till styrelsen föreslås utgå med totalt 980 000 kronor (940 000). Till styrelsens ordförande utgår ett arvode om 230 000 kronor (220 000) och till övriga ledamöter 125 000 kronor (120 000), förutom till VD Anders Jarl.
Valberedningens förslag till revisor är omval av Deloitte AB med ny huvudansvarig revisor, Torbjörn Svensson.
| Namn | Representerar | Andel av Röster 2012-09-30 |
Andel av Röster 2012-12-31 |
|---|---|---|---|
| Gustaf Hermelin | Brinova | 10,1 | 10,1 |
| Anders Rydin | SEB Fonder | 3,8 | 3,6 |
| Mats Qviberg | Familjen Qviberg | 2,6 | 2,6 |
Inför årsstämman den 23 april har styrelsen föreslagit:
Styrelsens övergripande uppgift är att för ägarnas räkning förvalta bolagets angelägenheter på ett sådant sätt att ägarnas intresse av långsiktigt god kapitalavkastning tillgodoses på bästa möjliga sätt enligt en fastställd arbetsordning. Enligt Wihlborgs bolagsordning ska styrelsen bestå av minst fyra och högst åtta ledamöter. Vid årsstämman i april 2012 omvaldes Erik Paulsson till ordförande i styrelsen och i det efterföljande styrelsemötet utsågs Kerstin Fredriksson till vice ordförande. Bolagets ekonomi- och finanschef, Christer Johansson, har arbetat som styrelsens sekreterare.
I Wihlborgs styrelse finns kompetens och erfarenhet från områden som är av stor betydelse för att kunna stödja, följa och kontrollera verksamheten i ett ledande fastighetsbolag i Sverige. Bland ledamöterna finns djupa kunskaper om fastigheter, fastighetsmarknaden, finansiering och affärsutveckling.
Styrelsen uppfyller kodens och Stockholmsbörsens noteringskrav att högst en styrelseledamot får arbeta operativt i den löpande verksamheten. Verkställande direktören Anders Jarl ingår i styrelsen. Majoriteten av styrelsen är oberoende av förhållanden till bolaget och bolagsledningen. Under 2012 har styrelsen haft nio styrelsemöten inklusive konstituerande- och per capsulam sammanträden. Av de nio styrelsesammanträdena har sju sammanträden varit ordinarie.
| Oberoende av företaget |
Oberoende av större |
Antal s-möten/ deltagande |
|
|---|---|---|---|
| ägare | |||
| Erik Paulsson, ordf | nej | nej | 8 av 9 |
| Kerstin Fredriksson, vice ordf | ja | ja | 9 av 9 |
| Per-Ingemar Persson | ja | ja | 9 av 9 |
| Anders Jarl | nej | ja | 9 av 9 |
| Sara Karlsson | ja | ja | 8 av 9 |
| Helen Olausson | ja | ja | 8 av 9 |
| Tommy Qvarfort | ja | ja | 8 av 9 |
| Johan Qviberg | ja | ja | 9 av 9 |
| februari | Nr 1 | Bokslutskommuniké, slutrevision, finans rapport, utvärdering styrelsens arbete, projekt, försäljningar, joint venture projektet MAX IV, beslut inför årsstämman, efterkalkyler på färdigställda projekt, årsredovisning 2011 |
|---|---|---|
| april | Nr 2 | Kvartalsrapport 1, finansrapport, projekt, förvärv och försäljningar, hållbarhetsredo visning 2011 |
| april | Nr 3 | Konstituerande sammanträde |
| juni | Nr 4 | Nya derivat |
| juni | Nr 5 | Projekt, förvärv och försäljningar, räntor, marknadsanalys |
| augusti | Nr 6 | Kvartalsrapport 2, projekt, förvärv och försäljningar, finansrapport, genomgång av bolagsordningen och etiska riktlinjer, studiebesök på bolagets projekt i Lund |
| september | Nr 7 | Förvärv |
| november | Nr 8 | Kvartalsrapport 3, förvärv, finansrapport, ny organisation, planering av revisionen |
| december | Nr 9 | Budget, strategi, finansiella- och miljömål, marknad, finansrapport, delårsrevision, förvärv och försäljningar, översyn finanspolicy |
Wihlborgs saknar särskilda revisions- och ersättningsutskott till följd av bolagets storlek. För att följa kreditmarknadens utveckling finns ett ränteråd i Wihlborgs. Ränterådet sammanträder varje månad och lämnar förslag och rapporter till styrelsen fortlöpande. Ränterådet består av Sara Karlsson, Per-Ingemar Persson, Tommy Qvarfort, Anders Jarl samt ekonomi- och finanschefen Christer Johansson. Rådet saknar beslutanderätt i finansfrågor.
Styrelsen arbetar efter en arbetsordning innehållande instruktioner avseende arbetsfördelning och ekonomisk rapportering. Arbetsordningen, som utgör ett komplement till aktiebolagslagens bestämmelser och Wihlborgs bolagsordning är föremål för årlig översyn.
Styrelsen ska enligt arbetsordningen tillse att verkställande direktören fullgör sina åligganden. Verkställande direktörens prestationer utvärderas årligen och jämförs då med fastställda lång- och kortsiktiga mål.
Styrelsen ska vidare fortlöpande utvärdera Wihlborgs handläggningsrutiner, riktlinjer för förvaltning och placering av bolagets medel. Styrelsen ska fastställa mål, väsentliga policies och strategiska planer för Wihlborgs samt fortlöpande övervaka såväl efterlevnaden av dessa som att de, efter rapport från verkställande direktören, blir föremål för uppdatering och översyn.
Totalt ska sex ordinarie styrelsemöten hållas per kalenderår, utöver det konstituerande mötet. Sammanträdena behandlar bland annat ekonomiska rapporter, finansrapporter, försäljningar och investeringar, aktuella marknadsfrågor samt personalfrågor. Extra möten kan hållas för överläggning och beslut i ärenden som inte kan hänskjutas till ordinarie styrelsemöten.
Enligt arbetsordningen åligger det styrelsens ordförande att, genom kontakter med verkställande direktören, följa Wihlborgs utveckling och se till att styrelseledamöterna genom verkställande direktörens försorg får den information som behövs. Styrelsens ordförande ska även samråda med verkställande direktören i strategiska frågor samt tillse att handläggning av ärenden inte sker i strid med bestämmelserna i aktiebolagslagen, bolagsordningen eller koden för bolagsstyrning.
Verkställande direktören – är ansvarig för bolagets löpande förvaltning och att leda verksamheten i enlighet med styrelsens riktlinjer, instruktioner och anvisningar. I Wihlborgs arbetsordning för styrelsen ingår en instruktion för verkställande direktören som har att tillse att styrelsen erhåller erforderligt informations- och beslutsunderlag inför styrelsemötena, att styrelsen hålls informerad mellan styrelsemötena, samt att den ekonomiska rapporteringen fullföljs på ett sådant sätt att styrelsen kan göra en välgrundad bedömning. Vidare ingår en särskild rapporteringsinstruktion med angivande av tidplaner.
Koncernledningen utgörs av: Anders Jarl, VD
Mårten Edstrand, projekt och utvecklingschef Christer Johansson, ekonomi- och finanschef Iréne Johansson, informationschef
Under hösten 2012 har en organisationsförändring ägt rum som inneburit att Thomas Bråhagen, som tidigare ingått i koncernledningen, övergått till ny tjänst som fastighetschef i Helsingborg.
Under första kvartalet 2013 tillträder Arvid Liepe som ny ekonomioch finanschef efter Christer Johansson, som går i pension, och ingår i koncernledningen.
Enligt koden för bolagsstyrning ska styrelsen på årsstämman presentera förslag till principer för ersättning och andra anställningsvillkor för koncernledningen. Styrelsen i Wihlborgs föreslår att ersättningar och andra anställningsvillkor ska vara marknadsmässiga och konkurrenskraftiga. Ersättningen utgår med en fast ersättning för samtliga i koncernledningen. Eventuell ersättning utöver den fasta lönen ska vara maximerad och relaterad till den fasta lönen och ska utges i kontanter. I förekommande fall ska ersättning utöver den fasta lönen vara baserad på utfall i förhållande till uppsatta mål och sammanfalla med aktieägarnas intresse. Villkoren för övriga förmåner ska där de förekommer
utgöra en begränsad del av ersättningarna och utgöras i huvudsak av bilförmån.
I Wihlborgs finns en vinstandelsstiftelse som omfattar alla anställda förutom verkställande direktören. Avsättningen till stiftelsen är hänförlig till avkastningen på eget kapital och är maximerad till ett basbelopp per år och anställd.
Pensionsåldern är 65 år för samtliga i koncernledningen. Kostnaden för verkställande direktörens pension utgår med en premie om 35 procent av den pensionsgrundande lönen per år under anställningstiden. För övriga i koncernledningen gäller ITP-planen eller motsvarande. För verkställande direktören och övriga i koncernledningen gäller en ömsesidig uppsägningstid om sex månader. Uppsägningslön och avgångsvederlag för VD uppgår till 24 månadslöner och för övriga i koncernledningen till 18 månader. Avgångsvederlaget ska avräknas mot andra inkomster.
Hela styrelsen förutom verkställande direktören beslutar om principerna för ersättning och anställningsvillkor för koncernledningen samt verkställande direktörens ersättning och anställningsvillkor. Principerna för anställningsvillkoren är oförändrade mot tidigare.
| Lön Övriga förmåner Pension Summa | ||||
|---|---|---|---|---|
| Verkställande direktör | 3 550 | 82 | 1 238 | 4 870 |
| Övriga i koncernledningen | 3 565 | 113 | 1 388 | 5 016 |
Övriga förmåner utgörs av förmån för bil och drivmedel.
Revisorn i bolaget ska enligt aktiebolagslagen granska bolagets årsredovisning och löpande bokföring samt styrelsens och verkställande direktörens förvaltning. Granskningen utmynnar i att en revisionsberättelse avges efter räkenskapsårets slut till årsstämman.
Valberedningen lämnar förslag på revisorer till årsstämman.
Vid årsstämman 2012 omvaldes Deloitte AB med ny huvudansvarig revisor Johan Rasmusson som Wihlborgs revisor för en period om ett år och nästa val blir därför i samband med årsstämman 2013. Han saknar uppdrag i bolag vilka är närstående till Wihlborgs större ägare eller verkställande direktör. Johan Rasmusson är, vid sidan av Wihlborgs revisionsuppdrag, revisor i följande större uppdrag: Aller Media, Atea, Danderyds sjukhus, Folktandvården Stockholms län, Skånska Energi och Västra Götalandsregionen.
Vid styrelsesammanträdet som behandlar bokslutet är Johan Rasmusson personligen närvarande och lämnar en rapport över den slutliga granskningen av bolagets räkenskaper. Dessutom lämnar revisorn fortlöpande information till styrelsen över de granskningar som genomförs under året.
Förutom sitt revisionsuppdrag har Deloitte bistått Wihlborgs i uppdrag som rört skatt och redovisningsfrågor.
Vid årsstämman 2013 har valberedningen föreslagit omval av Deloitte AB som revisor och nyval av Torbjörn Svensson som huvudansvarig revisor.
Styrelseordförande Båstad, född 1942 Invald i styrelsen 2004
Övriga styrelseuppdrag Styrelseordförande i Backahill AB, Brinova Fastigheter AB, Fabege AB och SkiStar AB. Styrelseledamot i Nolato AB och Platzer Fastigheter AB.
Innehav i Wihlborgs 67 568 aktier med familj och bolag. Dessutom tillkommer ett aktieinnehav via Brinova Fastigheter AB.
Vice styrelseordförande Trelleborg, född 1942 Invald i styrelsen 2004
Övriga styrelseuppdrag Olika kommunala uppdrag i Trelleborg samt styrelseledamot i Skånet AB och Swedbanks lokalstyrelse Trelleborg,
Innehav i Wihlborgs 400 aktier
Anders Jarl Styrelseledamot Malmö, född 1956 Invald i styrelsen 2004
Huvudsaklig sysselsättning Verkställande direktör i Wihlborgs
Innehav i Wihlborgs 347 336 aktier i eget innehav och bolag. 116 800 aktier i kapitalförsäkring.
Sara Karlsson Styrelseledamot Båstad, född 1969 Invald i styrelsen 2007
Huvudsaklig sysselsättning Entreprenör Båstad Företagsby
Övriga styrelseuppdrag Styrelseledamot i Topeja Holding AB, Scandinavian Resort AB och Backahill.
Innehav i Wihlborgs 21 880 aktier med familj
Styrelseledamot Stockholm, född 1968 Invald i styrelsen 2007
Huvudsaklig sysselsättning VD Projektgaranti AB
Övriga styrelseuppdrag Styrelseledamot i Lantmäteriet, Skärvångens Bymejeri AB , m fl.
Innehav i Wihlborgs 1 000
Invald i styrelsen 2010
Huvudsaklig sysselsättning Koncerndirektör i Veidekke ASA
Övriga styrelseuppdrag Styrelseledamot i Sveriges Byggindustrier och Skandinavisk Kommunalteknik AB
Innehav i Wihlborgs 2 000 aktier i privat kapitalförsäkring.
Styrelseledamot Malmö, född 1944 Invald i styrelsen 2006
Huvudsaklig sysselsättning VD Eremas Holding AB
Övriga styrelseuppdrag Styrelseordförande i Abitare Fastighetsutveckling AB och ApQ EL AB
Innehav i Wihlborgs 100 000 aktier
Stockholm, född 1981 Invald i styrelsen 2004
Huvudsaklig sysselsättning Egen företagare
Övriga styrelseuppdrag Styrelseledamot i Investment AB Öresund, Ingora Media AB och Virtusize AB.
Innehav i Wihlborgs 765 000 aktier
| Koncernen | 2012 | 2011 |
|---|---|---|
| Deloitte AB | ||
| Revisionsuppdrag | 2 051 | 2 050 |
| Revisionsverksamhet utöver revisionsuppdraget |
473 | 250 |
| Skatterådgivning | 289 | 384 |
| Andra uppdrag | – | 97 |
| Aaen & Co. statsautoriserede revisorer p/s | ||
| Revisionsuppdrag | 54 | 54 |
| Revisionsverksamhet utöver revisionsuppdraget |
– | – |
| Skatterådgivning | 111 | 109 |
| Andra uppdrag | 67 | 54 |
Kodens övergripande syfte är att bidra till en förbättrad styrning av svenska bolag så att de uppfyller ägarnas krav på avkastning på det insatta kapitalet. De avvikelser som förekommer från reglerna i koden ska redovisas och motiveras enligt principen "följ eller förklara". Skälen för varje avvikelse ska tydligt redovisas. Wihlborgs avvikelser har varit följande:
Något särskilt revisionsutskott har ej inrättats utan hela styrelsen förutom VD har fullgjort revisionsutskottets arbetsuppgifter.
Något särskilt ersättningsutskott har ej inrättats utan hela styrelsen förutom VD har fullgjort ersättningsutskottets arbetsuppgifter. Vid behandling av dessa ärenden har inte någon från företagsledningen varit närvarande.
Styrelsens motiv till att inte inrätta något revisions- och ersättningsutskott är att bolagets storlek ej motiverar detta. Frågorna kan behandlas i anslutning till ordinarie sammanträde.
Enligt aktiebolagslagen och svensk kod för bolagsstyrning ansvarar styrelsen för den interna kontrollen. Wihlborgs tillämpar COSO, Internal Control – Integrated Framework, som är ett internationellt erkänt och mycket vedertaget ramverk för intern kontroll för att beskriva bolagets kontrollstruktur. COSO beskriver den interna kontrollen som uppdelad på fem komponenter: kontrollmiljö, riskbedömning, kontrollaktiviteter, information och kommunikation samt uppföljning.
Kontrollmiljön utformas av styrelsen, koncernledningen och bolagets personal i syfte att uppnå att bolaget tillämpar lagar och förordningar, har en effektiv organisation och att bolaget har en god finansiell rapportering.
Kontrollmiljön – har en stark betydelse för organisationen och är grunden för en god intern kontroll.
För att kunna säkerställa en god intern kontroll och göra en korrekt riskbedömning finns en arbetsordning. Av denna framgår ansvarsfördelningen mellan styrelsen och verkställande direktören för att uppnå en effektiv bedömning av risker i verksamheten och den finansiella rapporteringen. En årlig uppdatering sker av arbetsordningen och de etiska riktlinjerna som gäller för styrelsen och bolagets anställda.
Styrelsen har i sin arbetsordning klarlagt beslutsdelegeringen till ledningen för den finansiella rapporteringen. Organisationsstrukturen hos Wihlborgs möjliggör en effektiv intern kontroll. Bolagets organisation i förvaltningsområden med en förvaltningschef i ledningen har ett definierat ansvar med befogenheter. Detta har beskrivits i en instruktion för tecknande av hyresavtal, attestregler och projektanmälningar. Koncernrapporteringen för Wihlborgs 144 dotterbolag är standardiserad. Internredovisningen stäms av mot den externa redovisningen vid varje rapporttillfälle. I enlighet med Wihlborgs personalpolicy har medarbetare som jobbar med ekonomiska frågor individuella utbildningsplaner för att säkerställa kompetensen inom området.
Övergripande policies finns för finans, IT, information, inköp, jämställdhet och personal.
Wihlborgs har signerat Global Compact till FN vilket innebär att bolaget skrivit under de tio principer inom områdena mänskliga rättigheter, arbetsrätt, miljö och bekämpning av korruption. Signeringen innebär att bolaget årligen kommer att rapportera om nuläget i den så kallade Communication On Progress. Wihlborgs har också valt att starta en hållbarhetsredovisning enligt GRI (Global Reporting Initiative). Hållbarhetsredovisningen sker på tillämpningsnivån B+ och lämnas för andra gången avseende verksamhetsåret 2012. Redovisningen kommer att integreras med den redovisning som krävs för Global Compact.
Riskbedömning – Wihlborgs genomför fortlöpande en riskbedömning kring den finansiella rapporteringen. En riskanalys visar att den interna kontrollen är särskilt betydande avseende:
I samråd med ledningen och revisorerna bedöms riskerna årligen.
Kontrollaktiviteter – syftar till att skapa metoder för bolaget att hantera risker. Avsikten är att aktiviteterna ska förebygga, notera och rätta till de fel som kan uppkomma. Aktiviteterna ska säkra intäkterna och tillgångarna, kontrollera riktigheten och tillförlitligheten i de finansiella rapporterna men även säkerställa att fastställda regelsystem efterföljs.
Anders Jarl Verkställande direktör Malmö, född 1956 Anställd i Wihlborgs sedan 2001
Innehav i Wihlborgs 347 336 aktier i eget innehav och bolag. 116 800 aktier i kapitalförsäkring.
Mårten Edstrand Projekt- och utvecklingschef Falsterbo, född 1966 Anställd i Wihlborgs sedan 2009
Innehav i Wihlborgs 29 712 aktier i eget innehav och via bolag.
Iréne Johansson Informationschef Malmö, född 1953 Anställd i Wihlborgs sedan 1992
Innehav i Wihlborgs 15 316 aktier i eget innehav och via bolag.
Arvid Liepe Ekonomi- och finanschef Falsterbo, född 1967
Anställd i Wihlborgs sedan 2013
Innehav i Wihlborgs –
Rapportering sker kvartalsvis från verksamheten. Uppföljning sker av det ekonomiska utfallet i jämförelse med budget. En gång i kvartalet träffas också projektledare och förvaltningsorganisationen för att samordna frågor i om- och nybyggnadsärenden med den löpande förvaltningen. Regelbundet under kvartalet träffas koncernledningen och förvaltningschefsledningen för att rapportera om avvikelser och större nyuthyrningar och uppsägningar.
Kvartalsvis upprättar en central enhet koncernredovisning samt finansiell rapportering. Vid dessa tillfällen upprättas också en fastighetstabell som belyser hyresvärde, löpande hyresintäkter, vakanser, driftsöverskott, fastighetsvärdering och avkastning vid denna tidpunkt.
Information och kommunikation – Informationsavdelningen ansvarar för att den externa informationen bedrivs enligt börskontraktet. I bolagets informationspolicy beskrivs bland annat hur den finansiella rapporteringen ska ske.
Styrelsen får information om risker för fel i den finansiella rapporteringen och den interna kontrollen från revisorerna i samband med helårsbokslutet samt delårsrevisionen.
Genom intranätet får Wihlborgs medarbetare kontinuerlig information kring uppdatering av riktlinjer och policies.
Wihlborgs hemsida uppdateras kontinuerligt för att anpassa och förbättra den externa informationsgivningen till marknadens krav.
Uppföljning – För att garantera kvaliteten på kontrollsystemet sker uppföljning och utvärdering kontinuerligt. Löpande uppföljning sker per delmarknad till ledningen och eventuella brister som då har uppstått i den interna kontrollen åtgärdas.
Koncernledningen rapporterar till styrelsen i enlighet med instruktionerna för den ekonomiska rapporteringen. Bolagets revisorer granskar den finansiella rapporteringen avseende helårsbokslutet samt gör en översiktlig granskning av bokslutet för tredje kvartalet. Revisionen lämnar årligen minst två gånger sin bedömning om bolagets interna kontroll till styrelsen.
Intern revision – Kontinuerligt pågår, som ett komplement till den externa revisionen, ett arbete med egna utvärderingar av den interna kontrollen i de viktigaste rutinerna i bolaget. När dessutom organisationen är enkel och verksamheten geografiskt begränsad har styrelsen funnit att tillsättande av en internrevision inte är nödvändig.
Christer Johansson Ekonomi- och finanschef under 2012 Svedala, född 1948 Anställd i Wihlborgs sedan 1996
Innehav i Wihlborgs 28 700 aktier i eget innehav och via bolag.
Malmö den 18 mars 2013
Erik Paulsson Kerstin Fredriksson Anders Jarl Sara Karlsson Ordförande Vice ordförande Verkställande direktör
Helen Olausson Per-Ingemar Persson Tommy Qvarfort Johan Qviberg
Organisationsnummer 556367-0230
Det är styrelsen som har ansvaret för bolagsstyrningsrapporten för år 2012, som ingår i den tryckta versionen av detta dokument på sidan 126–133 och för att den är upprättad i enlighet med årsredovisningslagen.
Vi har läst bolagsstyrningsrapporten och baserat på denna läsning och vår kunskap om bolaget och koncernen anser vi att vi har tillräcklig grund för våra uttalanden. Detta innebär att vår lagstadgade genomgång av bolagsstyrningsrapporten har en annan inriktning och en väsentligt mindre omfattning jämfört med den inriktning och omfattning som en revision enligt International Standards on Auditing och god revisionssed i Sverige har.
Vi anser att en bolagsstyrningsrapport har upprättats, och att dess lagstadgade information är förenlig med årsredovisningen och koncernredovisningen.
Malmö den 19 mars 2013
Deloitte AB
Johan Rasmusson Auktoriserad revisor
| 2012 | 2011 | 2010 | 2009 | 2008 | |
|---|---|---|---|---|---|
| Totalresultat, Mkr | |||||
| Hyresintäkter | 1 505 | 1 445 | 1 294 | 1 236 | 1 168 |
| Driftsöverskott | 1 099 | 1 042 | 921 | 888 | 832 |
| Förvaltningsresultat | 685 | 656 | 604 | 541 | 450 |
| Värdeförändringar | 4 | 179 | 603 | 82 | -637 |
| Skatt | 134 | -170 | -285 | -136 | 138 |
| Årets resultat | 823 | 665 | 922 | 487 | -49 |
| Årets totalresultat | 826 | 663 | 906 | 478 | 2 |
| Finansiell ställning, Mkr | |||||
| Förvaltningsfastigheter | 19 876 | 18 046 | 16 678 | 14 418 | 13 620 |
| Övriga anläggningstillgångar | 382 | 234 | 160 | 164 | 181 |
| Kortfristiga fordringar | 89 | 97 | 75 | 69 | 99 |
| Likvida medel | 102 | 206 | 175 | 281 | 140 |
| S:a tillgångar | 20 449 | 18 583 | 17 088 | 14 932 | 14 040 |
| Eget kapital | 6 138 | 5 600 | 5 206 | 4 417 | 4 134 |
| Uppskjuten skatteskuld | 1 314 | 1 459 | 1 321 | 1 049 | 924 |
| Övriga långfristiga skulder | 12 412 | 10 974 | 8 263 | 8 472 | 7 154 |
| Kortfristiga skulder | 585 | 550 | 2 298 | 994 | 1 828 |
| S:a eget kapital och skulder | 20 449 | 18 583 | 17 088 | 14 932 | 14 040 |
| Finansiella nyckeltal | |||||
| Avkastning på eget kapital, % | 14,0 | 12,3 | 19,0 | 11,8 | -1,2 |
| Avkastning på totalt kapital, % | 6,2 | 8,6 | 9,0 | 6,1 | 2,8 |
| Soliditet, % | 30,0 | 30,1 | 30,5 | 29,6 | 29,4 |
| Räntetäckningsgrad, ggr | 2,7 | 2,8 | 3,1 | 2,7 | 2,2 |
| Belåningsgrad fastigheter, % | 59,3 | 58,1 | 59,6 | 61,3 | 60,7 |
| Skuldsättningsgrad, ggr | 1,9 | 1,9 | 1,9 | 2,0 | 2,0 |
| Aktierelaterade nyckeltal | |||||
| Resultat per aktie, kr | 10,71 | 8,65 | 12,05 | 6,72 | -0,66 |
| Resultat före skatt per aktie, kr | 8,96 | 10,86 | 15,78 | 8,59 | -2,52 |
| Förvaltningsresultat per aktie, kr | 8,91 | 8,54 | 7,90 | 7,46 | 6,05 |
| Kassaflöde från löpande | |||||
| verksamhet per aktie, kr | 9,62 | 8,94 | 8,28 | 7,76 | 7,15 |
| Eget kapital per aktie I, kr | 79,86 | 72,86 | 67,74 | 58,95 | 55,42 |
| Eget kapital per aktie II, kr | 96,96 | 91,85 | 84,92 | 72,95 | 68,18 |
| Börskurs per aktie, kr | 101,50 | 91,00 | 97,50 | 66,25 | 50,00 |
| Utdelning per aktie, kr (år 2012 = föreslagen utdelning) | 4,00 | 3,75 | 3,50 | 3,38 | 3,25 |
| Aktiens direktavkastning, % | 3,9 | 4,1 | 3,6 | 5,1 | 6,5 |
| Aktiens totalavkastning, % | 15,7 | -3,1 | 52,3 | 39,0 | -8,2 |
| P/E-tal I, ggr | 9,5 | 10,5 | 8,1 | 9,9 | neg |
| P/E-tal II, ggr | 15,5 | 14,5 | 16,7 | 12,1 | 11,2 |
| Antal aktier vid periodens slut, tusental | 76 857 | 76 857 | 76 857 | 74 928 | 72 428 |
| Genomsnittligt antal aktier, tusental | 76 857 | 76 857 | 76 492 | 72 532 | 74 416 |
| Fastighetsrelaterade nyckeltal | |||||
| Antal fastigheter | 253 | 247 | 249 | 241 | 247 |
| Fastigheternas redovisade värde, Mkr | 19 876 | 18 046 | 16 678 | 14 418 | 13 620 |
| Direktavkastning, % – Alla fastigheter | 5,6 | 5,8 | 6,1 | 6,3 | 6,5 |
| Direktavkastning, % – Exkl projektfastigheter | 6,1 | 6,2 | 6,3 | 6,9 | 6,9 |
| Uthyrbar yta, kvm | 1 425 072 | 1 365 170 | 1 369 064 | 1 269 193 | 1 257 410 |
| Hyresintäkter, kr per kvm | 1 085 | 1 057 | 1 034 | 985 | 968 |
| Driftsöverskott, kr per kvm | 786 | 760 | 741 | 719 | 699 |
| Ekonomisk uthyrningsgrad, % – Alla fastigheter | 92 | 91 | 93 | 91 | 93 |
| Ekonomisk uthyrningsgrad, % – Exkl projektfastigheter | 92 | 92 | 94 | 94 | 94 |
| Överskottsgrad, % | 72 | 72 | 72 | 73 | 72 |
| Medarbetare | |||||
| Antal anställda vid periodens slut | 87 | 87 | 86 | 80 | 81 |
För definitioner till nyckeltal se sidan 135
I nyckeltal där årets resultat eller eget kapital ingår avses resultat eller eget kapital inklusive innehav utan bestämmande inflytande om inget annat anges.
Avkastning på eget kapital Resultat i procent av genomsnittligt eget kapital, exklusive innehav utan bestämmande inflytande.
Avkastning på totalt kapital Resultat före skatt, med återläggning av räntekostnader och värdeförändring derivat, i procent av genomsnittlig balansomslutning.
Soliditet Eget kapital i procent av balansomslutningen.
Räntetäckningsgrad Förvaltningsresultat ökat med räntekostnader dividerat med räntekostnader.
Belåningsgrad fastigheter Räntebärande skulder i procent av fastigheternas redovisade värde.
Skuldsättningsgrad Räntebärande skulder dividerat med eget kapital.
Nyckeltalen är baserade på moderbolagets aktieägares andel av eget kapital och resultat. Det finns inga utspädningseffekter av potentiella aktier att beakta. Omräkning har skett för under år 2011 genomförd aktiesplit 2:1.
Resultat per aktie Resultat dividerat med genomsnittligt antal utestående aktier.
Resultat före skatt per aktie Resultat före skatt dividerat med genomsnittligt antal utestående aktier.
Förvaltningsresultat per aktie Förvaltningsresultat dividerat med genomsnittligt antal utestående aktier.
Kassaflöde från löpande verksamhet per aktie Kassaflöde från den löpande verksamheten (efter förändring av rörelsekapital) dividerat med genomsnittligt antal utestående aktier.
Eget kapital per aktie I Eget kapital vid periodens slut i förhållande till antal aktier vid periodens slut.
Eget kapital per aktie II
Beräknat som eget kapital per aktie I, men utan belastning av uppskjuten skatt. Eget kapital har ökats med redovisad uppskjuten skatteskuld.
Aktiens direktavkastning Föreslagen utdelning i procent av börskursen vid årets slut.
Aktiens totalavkastning Aktiens kursutveckling och faktisk utdelning i relation till börskursen vid årets början.
P/E-tal I, ggr Börskurs per aktie dividerad med resultat per aktie.
P/E-tal II, ggr Börskurs per aktie dividerad med förvaltningsresultat, belastat med 26,3 procent skatt, per aktie.
Nyckeltalen är baserade på fastighetsbeståndet per den 31 december respektive år. Hyresintäkterna avser kontrakterade hyresintäkter på årsbasis per den 1 januari nästföljande år. Driftsöverskottet är baserat på fastigheternas intjäningsförmåga per 1 januari nästföljande år.
Antal fastigheter Totalt antal fastigheter i Wihlborgs ägo vid periodens slut.
Fastigheternas redovisade värde Redovisat värde för koncernens fastighetsbestånd vid periodens slut.
Hyresvärde Hyresintäkter plus bedömd marknadshyra på outhyrda ytor.
Direktavkastning Driftsöverskott i procent av fastigheternas redovisade värde vid periodens slut.
Uthyrbar yta Total yta som är tillgänglig för uthyrning.
Hyresintäkter per kvm Hyresintäkter på årsbasis dividerat med uthyrbar yta.
Driftsöverskott per kvm Driftsöverskott dividerat med uthyrbar yta.
Ekonomisk uthyrningsgrad Hyresintäkter i procent av hyresvärde.
Överskottsgrad Driftsöverskott i procent av hyresintäkter.
Fastigheten Skåneland 1, Regionhuset på Dockan i Malmö.
b) om dispositioner beträffande bolagets vinst eller förlust enligt den fastställda balansräkningen,
c) om ansvarsfrihet åt styrelseledamöterna och verkställande direktören, och
Att kallelse skett skall annonseras i Svenska Dagbladet samt i Sydsvenska Dagbladet eller i annan i Skåne utkommande dagstidning. Om utgivningen av Svenska Dagbladet skulle nedläggas, skall istället kallelse ske genom annonsering i Dagens Industri.
Produktion Wihlborgs i samarbete med Adamsson Appelfeldt Advertising. Fotografer Felix Gerlach (interiör och exteriör), Peter Westrup (porträtt). Tryckeri Holmbergs. Tryckt på Svanenmärkt papper, licensnummer 341 140.
Wihlborgs Fastigheter AB Box 97, 201 20 Malmö Besök: Dockplatsen 16 Telefon: 040-690 57 00 Fax: 040-690 57 01
Wihlborgs Fastigheter AB Garnisonsgatan 25 A 254 66 Helsingborg Telefon: 042-490 46 00 Fax: 042-490 46 01
Wihlborgs Fastigheter AB Ideon Science Park Scheelevägen 17 223 70 Lund Telefon: 040-690 57 00
Wihlborgs A/S Ellekær 6, opgang C DK-2730 Herlev, Danmark Telefon: +45 396 161 57 Fax: +45 396 161 58
www.wihlborgs.se [email protected] Styrelsens säte: Malmö Organisationsnummer: 556367-0230
MILJÖMÄRKT 341 T 140 RY C K S A K
Med hjälp av vårt engagemang och våra fastigheter ska vi skapa förutsättningar för näringslivet i Öresundsregionen att utvecklas positivt.
wihlborgs.se
Building tools?
Free accounts include 100 API calls/year for testing.
Have a question? We'll get back to you promptly.