Annual Report • Apr 12, 2013
Annual Report
Open in ViewerOpens in native device viewer
39 Finansiering
42 Möjligheter och risker
Årsstämman i Fastighets AB Balder (publ) äger rum den 7 maj 2013 klockan 16.00 på Restaurang Palace, Södra Hamngatan 2 i Göteborg.
Aktieägare som önskar delta i årsstämman skall dels vara införd i den av Euroclear Sweden AB förda aktieboken tisdagen den 30 april 2013, dels anmäla sitt deltagande till bolaget antingen per brev till Fastighets AB Balder, Box 53 121, 400 15 Göteborg, per telefon 031-10 95 70, fax 031-10 95 99 eller per e-post till [email protected]. För den som önskar företrädas av ombud tillhandahåller bolaget fullmaktsformulär som finns tillgängligt på www.balder.se. Anmälan skall vara Balder tillhanda senast den 3 maj 2013 klockan 16.00.
Vid anmälan skall aktieägare uppge namn, personnummer alternativt organisationsnummer, adress och telefonnummer samt registrerat aktieinnehav. Aktieägare som företräds genom ombud skall förete skriftlig dagtecknad fullmakt, som på dagen för årsstämman inte får vara äldre än fem år. Den som företräder juridisk person skall förete registreringsbevis eller motsvarande behörighetshandling utvisande behörig firmatecknare. Aktieägare som låtit förvaltarregistrera sina aktier måste tillfälligt låta omregistrera aktierna i eget namn för att äga rätt att delta i stämman. Sådan registrering skall vara verkställd hos Euroclear Sweden AB senast tisdagen den 30 april 2013.
Fastighets AB Balder är ett börsnoterat fastighetsbolag som med lokal förankring skall möta olika kundgruppers behov av lokaler och bostäder. Balders fastighetsbestånd hade den 31 december 2012 ett värde om 22,3 Mdkr (17,6). Balderaktien är noterad på Nasdaq OMX Stockholm, Mid Cap.
1) Intressebolag ingår i förvaltningsresultatet för Balder totalt men ej avseende fastighetsvärde eller uthyrningsbar yta.
Vårt övergripande mål är att förvaltningsresultatet skall fortsätta växa, dels genom befintligt bestånd men även genom förvärv.
" Vår nya marknad Danmark har utvecklats minst lika bra som förväntat och vi hoppas på fler affärsmöjligheter där.
år goda utveckling av förvaltningsresultatet fortsatte under 2012. Ökningen under kvartal fyra uppgick till 25 procent och på helår blev ökningen 34 procent. Vi har en bra förvaltningsorganisation som jobbar med att skapa intäkter och har god kostnadskontroll. De huvudsakliga orsakerna till ökningen är resultatet av gjorda förvärv, att ränteläget under året har varit gynnsamt samt att vi även i år har genomfört emissioner av preferensaktier. V
Vi ser fortsatt ingen större förändring av uthyrningsläget eller våra kunders betalningsförmåga. Vi kommer även i fortsättningen att ha en nära relation till våra kunder och att på så sätt förebygga risken för hyresförluster. Räntenivån kommer sannolikt att ligga på en lägre nivå 2013 jämfört med 2012, något av en airbag, som med marginal uppväger en eventuellt svagare utveckling.
Vår nya marknad Danmark har utvecklats minst lika bra som förväntat och vi hoppas på fler affärsmöjligheter där de närmaste åren. Vårt övergripande mål är att förvaltningsresultatet skall fortsätta växa, dels genom befintligt bestånd men även genom förvärv. Jag har höga förväntningar på tillväxten av förvaltningsresultatet men vi har inga fastställda tillväxtmål i procent. Takten styrs av den allmänna utvecklingen och av vilka affärsmöjligheter som uppstår.
Om vi ser tillbaka på 2012 som helhet kan vi notera att transaktionsvolymen har ökat i marknaden jämfört med 2011 och särskilt under sista kvartalet. För vår räkning har vi under året förvärvat fastigheter för dryg 3,7 Mdkr med en mix av bostadsfastigheter och kommersiella fastigheter i mycket bra lägen som på sikt kommer att ge oss en god värdetillväxt. Vår ambition är att fortsätta växa på prioriterade marknader, att ha en fortsatt stark balansräkning och att över tid sänka belåningsgraden.
Våra värdeförändringar för året uppgår till cirka 800 Mkr, vilket är något lägre än föregående år. Vårt genomsnittliga direktavkastningskrav har under året minskat från 6,2 procent till 5,9 procent. Sänkningen beror främst på de stora bostadsförvärv som vi genomfört under året men också på att vi har sänkt avkastningskravet marginellt för vissa delar av det befintliga bostadsbeståndet. Av årets värdeförändringar beror cirka hälften på förbättrat driftsöverskott.
Banksystemet har även under 2012 fungerat på ett utmärkt sätt och vi har god tillgång till finansiering. Vi har även nyttjat obligationsmarknaden och intresset för preferensaktier är fortsatt starkt i dagsläget.
Att spå hur framtiden kommer att se ut är en omöjlig uppgift för de flesta. För vår del fortsätter vi "gneta på" på samma sätt som hittills och jag bedömer att vi framgent har goda möjligheter att utvecklas väl.
Erik Selin Verkställande direktör
Balder tillhör en liten exklusiv skara bolag på Stockholmsbörsen som dels har en tydlig ägarkonstellation, dels huvudägaren som VD och ledamot av styrelsen. Det gör situationen för styrelsens arbete annorlunda, men inte styrelsens ansvar och uppdrag.
Ägarnas uppdrag till bolaget är att skapa värde. Balders styrelse har till uppgift att arbeta med bolagets långsiktiga utveckling, följa upp ledningens operativa verksamhet och försäkra sig om att det är ordning och reda i bolaget.
Balders stabila tillväxt under åren har varit möjlig genom det förtroende bolaget och dess VD har på marknaden och hos finansiärer. Det har varit mycket viktigt inte minst under de senaste årens finansiella turbulens. Att dessutom ha ett bestånd av både bostäder och kontorsfastigheter har varit en klart stabiliserande faktor. Ytterligare en viktig faktor är arbetet för att göra kunderna nöjda, vilket genomsyrar hela verksamheten.
Till styrelsens uppgift hör också att driva på i arbetet med hållbar utveckling dvs frågor som rör till exempel miljö, etik och mångfald. Här kommer bolaget att inför kommande år anstränga sig för att tydligare redovisa det arbete som görs och de resultat som uppnås.
Riskbedömning är en annan viktig fråga som hela tiden finns med i styrelsens diskussioner. Dit hör frågor som bedömning av konjunkturläget och dess påverkan på olika delar av marknaden, vakanser, ränteutvecklingen, att organisera verksamheten för att minska personberoende osv. Bolaget är beroende av kompetenta och engagerade medarbetare som omsätter ledningens ambitioner i den dagliga verksamheten, vilket vår stabila tillväxt är ett bevis på att vi har. Med rätt affärer även framöver skall Balder fortsätta att växa!
Christina Rogestam, Styrelsens ordförande
| 2012 | 2011 | 2010 | 2009 | 2008 | 2007 | 2006 | |
|---|---|---|---|---|---|---|---|
| Hyresintäkter, Mkr | 1 701 | 1 466 | 1 333 | 854 | 633 | 678 | 524 |
| Förvaltningsresultat före skatt, Mkr | 691 | 516 | 417 | 315 | 174 | 179 | 160 |
| Värdeförändringar fastigheter, Mkr | 812 | 990 | 1 047 | 4 | –201 | 642 | 212 |
| Värdeförändringar räntederivat, Mkr | –71 | –520 | 148 | –23 | –333 | 7 | — |
| Årets resultat, Mkr | 1 162 | 812 | 1 338 | 248 | –388 | 785 | 441 |
| Fastigheter redovisat värde, Mkr | 22 278 | 17 556 | 14 389 | 12 669 | 7 086 | 6 758 | 6 997 |
| Data per stamaktie | |||||||
| Genomsnittligt antal aktier, tusental | 159 537 | 158 656 | 149 487 | 112 902 | 95 910 | 97 318 | 94 050 |
| Årets resultat, kr | 6,69 | 4,87 | 8,95 | 2,20 | –4,04 | 8,07 | 4,69 |
| Förvaltningsresultat före skatt, kr | 3,73 | 3,00 | 2,79 | 2,79 | 1,81 | 1,84 | 1,70 |
| Utestående antal aktier, tusental | 159 537 | 159 537 | 149 487 | 149 487 | 94 458 | 97 318 | 97 318 |
| Fastigheter redovisat värde, kr | 139,64 | 110,04 | 96,25 | 84,75 | 75,02 | 69,44 | 71,90 |
| Eget kapital, kr | 42,15 | 35,57 | 31,13 | 22,19 | 19,63 | 23,49 | 15,42 |
| Substansvärde (EPRA NAV), kr | 50,37 | 41,84 | 32,89 | 22,16 | 20,95 | 22,33 | 13,06 |
| Börskurs per bokslutsdag, kr | 37,30 | 25,30 | 29,40 | 12,50 | 7,00 | 13,33 | 17,00 |
| Utdelning, kr | — | — | — | — | 0,17 | — | — |
| Fastighetsrelaterade | |||||||
| Hyresvärde helår, kr/kvm | 1 247 | 1 163 | 1 087 | 1 072 | 1 298 | 1 193 | 952 |
| Hyresintäkter helår, kr/kvm | 1 166 | 1 088 | 1 016 | 1 002 | 1 218 | 1 107 | 859 |
| Ekonomisk uthyrningsgrad, % | 94 | 94 | 94 | 94 | 94 | 93 | 90 |
| Överskottsgrad, % | 68 | 68 | 66 | 69 | 70 | 70 | 69 |
| Redovisat värde, kr/kvm | 14 439 | 12 467 | 10 887 | 10 053 | 12 805 | 12 275 | 8 854 |
| Antal fastigheter | 432 | 433 | 432 | 419 | 122 | 121 | 128 |
| Uthyrbar yta, tkvm | 1 543 | 1 408 | 1 322 | 1 260 | 553 | 551 | 790 |
| Finansiella | |||||||
| Avkastning eget kapital, % | 15,5 | 14,3 | 33,6 | 9,6 | –18,7 | 41,5 | 37,5 |
| Räntetäckningsgrad, ggr | 2,4 | 2,1 | 2,1 | 2,1 | 1,6 | 1,7 | 2,0 |
| Soliditet, % | 34,8 | 35,2 | 30,9 | 24,1 | 23,3 | 30,1 | 20,6 |
| Belåningsgrad fastigheter, % | 60,4 | 60,6 | 64,6 | 73,3 | 72,2 | 74,6 | 79,5 |
| Belåningsgrad, % | 57,8 | 56,9 | 63,9 | 69,0 | 69,4 | 69,2 | 76,4 |
Balder skall med lokal förankring förvärva, utveckla och förvalta bostadsfastigheter och kommersiella fastigheter belägna på orter som växer och utvecklas positivt.
Balders verksamhet är inriktad på tillväxt och positiva kassaflöden samt ökat förvaltningsresultat. I respektive region skall bolaget uppnå en sådan position att Balder blir en naturlig partner för potentiella kunder.
Balders målsättning är att över tid ha en stabil och god avkastning på eget kapital som med god marginal överstiger den riskfria räntan. Detta skall ske samtidigt som soliditeten över tid skall vara lägst 30 procent och räntetäckningsgraden lägst 1,5 gånger.
Med utgångspunkt i Balders strategi, övergripande mål och finanspolicy tar bolaget fram både kvantitativa och kvalitativa operativa mål. Dessa mål sätts på både kort och lång sikt. Målen avser finansiella mål och mål som miljö, energiförbrukning, kundtillfredsställelse och medarbetarnöjdhet.
Eftersom Balder under de närmsta åren kommer att prioritera tillväxt, kapitalstruktur och likviditet kommer utdelningen för stamaktien att våra låg eller helt utebli. Utdelningen för preferensaktien uppgår till 20,00 kr per år.
Balder skapar värden för ägarna, kunderna, medarbetarna och samhället.
Detta gör Balder genom att:
Balder skapar värden genom att med lokal förankring förvärva, utveckla och förvalta bostadsfastigheter och kommersiella fastigheter samt skapa kundvärde genom att möta olika kundgruppers behov av lokaler och bostäder. Bolaget arbetar aktivt med att förvärva fastigheter med utvecklingspotential och skapa tillväxt genom att investera och utveckla samt att effektivisera och rationalisera fastighetsförvaltningen. Balder skall vara en långsiktig ägare som baserar verksamheten på stabila kassaflöden och nöjda kunder.
Fokus är att fortsätta vara en aktiv fastighetsaktör, i egen regi såväl som i partnerskap, på orter som växer och utvecklas positivt.
Intjäningsförmågan baseras på fastighetsbeståndets kontrakterade hyresintäkter, bedömda fastighetskostnader under ett normalår samt kostnader för administration.
I tabellen nedan presenterar Balder sin nuvarande intjäningsförmåga på tolvmånadersbasis. Det är viktigt att notera att den aktuella intjäningsförmågan inte skall jämställas med en prognos för de kommande 12 månaderna. Intjäningsförmågan innehåller exempelvis ingen bedömning av hyres-, vakans-, ränteutveckling eller valutaförändring. Balders resultaträkning påverkas dessutom av värdeförändringen i fastighetsbeståndet samt kommande fastighetsförvärv och/eller fastighetsförsäljningar. Ytterligare resultatpåverkande poster är värdeförändringar avseende finansiella placeringar och derivat. Inget av ovanstående har beaktats i den aktuella intjäningsförmågan.
Intjäningsförmågan baseras på fastighetsbeståndets kontrakterade hyresintäkter, bedömda fastighetskostnader under ett normalår samt kostnader för administration.
Kostnaderna för de räntebärande skulderna har baserats på koncernens genomsnittliga räntenivå inklusive effekt av räntederivat. Skatten är beräknad med 22,0 procent, som till övervägande del bedöms bestå av uppskjuten skatt och är därmed inte kassaflödespåverkande.
| 2012 | 2011 | 2010 | 2009 | |
|---|---|---|---|---|
| Hyresintäkter | 1 800 | 1 530 | 1 405 | 1 263 |
| Fastighetskostnader | –560 | –465 | –430 | –382 |
| Driftsöverskott | 1 240 | 1 065 | 975 | 881 |
| Förvaltnings- och administrationskostnader | –120 | –105 | –105 | –93 |
| Förvaltningsresultat från intressebolag | 120 | 90 | 20 | 58 |
| Rörelseresultat | 1 240 | 1 050 | 890 | 846 |
| Finansnetto | –495 | –445 | –440 | –343 |
| Förvaltningsresultat | 745 | 605 | 450 | 503 |
| Skatt 1) | –164 | –159 | –118 | –132 |
| Resultat efter skatt | 581 | 446 | 332 | 371 |
| Resultat efter skatt hänförligt till | ||||
| Stamaktieägare | 461 | 366 | 332 | 371 |
| Preferensaktieägare | 120 | 80 | — | — |
| Förvaltningsresultat enligt aktuell | ||||
| intjäningsförmåga per stamaktie, kr | 3,92 | 3,29 | 3,01 | 3,37 |
1) Schablonskatten för 2009–2011 var 26 procent.
Förvaltningsresultatet har de senaste sex åren ökat med 30 procent i genomsnitt. Under samma period har substansvärdet ökat med i genomsnitt 28 procent.
alder har två olika aktieslag noterade på NASDAQ OMX Stockholm, Mid Cap: dels en preferensaktie, dels en stamaktie av serie B. Bolagets samlade börsvärde per den 31 december uppgick till 7 800 Mkr och bolaget hade vid årsskiftet 12 476 aktieägare (8 170). Huvudägare i Fastighets AB Balder är Erik Selin Fastigheter AB som äger 38,9 procent av kapitalet och 52,0 procent av rösterna. B
Per den 31 december uppgick aktiekapitalet i Balder till 168 396 852 kronor fördelat på 168 396 852 aktier. Varje aktie har ett kvotvärde om 1,00 krona, varav 11 229 432 av serie A, 151 167 420 av serie B och 6 000 000 preferensaktier. Av B-aktien är 2 859 600 återköpta per den 31 december, vilket betyder att totalt antal utestående stamaktier uppgår till 159 537 252. Varje aktie av serie A berättigar till en röst och varje aktie av serie B och preferensaktien berättigar till en tiondels röst. Inga återköp har skett under 2012.
Aktieutveckling och omsättning 2006–2012
Balders aktiekurs stängde på 37,30 kr, vilket motsvarar en procentuell utveckling sedan 2006-01-01 om 170 procent. Det kan jämföras med EPRAs Fastighetsindex för Sverige som under samma period stigit med 83 procent. EPRAs Fastighetsindex för eurpoeiska bolag har under samma period haft en negativ utveckling.
EPRA: European Public Real Estate Association
Utveckling substansvärde (EPRA NAV)
Börskurs/substansvärde
Marknadsandelar handeln i preferensaktie, %
Marknadsandelar handeln i stamaktie, %
Kursen på stamaktien var vid årsskiftet 37,30 kr (25,30) motsvarande en uppgång med 46 procent under året. Under 2012 har antalet stamaktieägare ökat med 9 procent till 7 500 aktieägare. Under samma period har 62,3 miljoner stamaktier omsatts motsvarande 249 200 per handelsdag, vilket innebär att 39 procent av utestående aktier omsattes. Exkluderas Erik Selin Fastigheter ABs aktier motsvarar årsomsättningen drygt 66 procent av utestående stamaktier. Andelen utlandsägda aktier har under året ökat med 47 procent och uppgår till 13 procent.
Eget kapital per stamaktie uppgick per den 31 december till 42,15 kr (35,57) motsvarande en ökning om 19 procent. Substansvärdet per stamaktie (EPRA NAV) har under samma period ökat med 20 procent till 50,37 kr (41,83). Skillnaden mellan eget kapital och substansvärde är att i substansvärde återläggs derivat och nettot av uppskjuten skatt och uppskjuten skattefordran. Anledningen till återföringen är att derivatskulden löses upp och återförs till eget kapital successivt under återstående löptid. Nettot av uppskjuten skatt återläggs då det idag är skattefritt att sälja bolag, vilket gör att uppskjuten skatt återförs till eget kapital vid försäljning av bolag. De senaste sex åren har substansvärdet vuxit med i genomsnitt 28 procent per år. Börskursen per den 31 december uppgick till 37,30 kr (25,30) motsvarande 74 procent av substansvärdet.
Förvaltningsresultatet före skatt uppgick till 691 Mkr (516), vilket motsvarar en ökning om 34 procent jämfört med föregående år. De senaste sex åren har förvaltningsresultatet ökat med i genomsnitt 30 procent per år. Förvaltningsresultatet per stamaktie ökade med 24 procent och har de senaste sex åren ökat med 15 procent i genomsnitt.
Kursen på preferensaktien var vid årsskiftet 303 kronor, vilket motsvarar en årlig totalavkastning, inklusive utdelning, om 20,1 procent. Antalet aktieägare uppgick till 5 900 och under året har 3,8 miljoner aktier omsatts motsvarande drygt 15 000 aktier per handelsdag. Årsomsättningen i preferensaktien motsvarar 74 procent av det totala antalet preferensaktier.
Preferensaktien medför företrädesrätt framför stamaktien till en årlig utdelning om 20 kronor med kvartalsvis utdelning om 5 kronor. Avstämningsdagar för utdelning är 10 april, 10 juli, 10 oktober och 10 januari. Om utdelning på preferensaktien inte betalas i tid eller sker med ett lägre belopp, skall skillnaden läggas till innestående belopp inklusive en ränta om 14 procent.
| Innehav | Antal aktieägare |
Aktieägare, % | Totalt antal aktier |
Kapital, % | Röster, % |
|---|---|---|---|---|---|
| 1–500 | 7 787 | 62,4 | 1 183 783 | 0,7 | 0,4 |
| 501–1 000 | 1 987 | 15,9 | 1 586 142 | 0,9 | 0,6 |
| 1 001–5 000 | 1 993 | 16,0 | 4 500 864 | 2,7 | 1,7 |
| 5 001–10 000 | 314 | 2,5 | 2 313 058 | 1,4 | 0,9 |
| 10 001–100 000 | 297 | 2,4 | 8 673 191 | 5,2 | 3,2 |
| 100 001– | 98 | 0,8 | 150 139 814 | 89,1 | 93,2 |
| Totalt | 12 476 | 100,0 | 168 396 852 | 100,0 | 100,0 |
Analytiker som följer Balder Albin Sandberg, Handelsbanken Andreas Daag, Swedbank Bengt Claesson, SEB Catrin Jansson, Nordea Fredrik Cyon, ABG Sundal Collier Johan Edberg, Pareto Peter Trigarzky, Danske Bank Tobias Kaj, Carnegie
Balders styrelse har föreslagit årsstämman att ingen utdelning på stamaktien skall lämnas för 2012. Balder anser att den bästa totalavkastningen för stamaktieägarna uppnås genom att utdelningen under de närmaste åren förblir låg eller uteblir. Balder kommer istället fortsätta att växa genom att investera i nya förvärv och i befintliga fastigheter.
| Ägare | A-stamaktier | B-stamaktier | Preferensaktier | Totalt antal aktier | Kapital, % | Röster, % |
|---|---|---|---|---|---|---|
| Selin, Erik med bolag | 8 298 594 | 57 218 298 | 500 | 65 517 392 | 38,9 | 52,0 |
| Arvid Svensson Invest AB | 2 915 892 | 13 542 540 | — | 16 458 432 | 9,8 | 15,9 |
| Länsförsäkringar fondförvaltning AB | — | 11 738 224 | — | 11 738 224 | 7,0 | 4,4 |
| Swedbank Robur fonder | — | 7 541 331 | 91 250 | 7 632 581 | 4,5 | 2,8 |
| Andra AP-fonden | — | 6 992 480 | — | 6 992 480 | 4,2 | 2,6 |
| Handelsbanken fonder | — | 5 865 821 | — | 5 865 821 | 3,5 | 2,2 |
| Lannebo fonder | — | 3 500 000 | — | 3 500 000 | 2,1 | 1,3 |
| SEB Investment Management | — | 2 641 824 | — | 2 641 824 | 1,6 | 1,0 |
| Rahi, Sharam med bolag | — | 1 516 300 | 20 000 | 1 536 300 | 0,9 | 0,6 |
| Rasjö, Staffan | — | 1 113 369 | — | 1 113 369 | 0,7 | 0,4 |
| Övriga | 14 946 | 36 637 633 | 5 888 250 | 42 540 829 | 25,1 | 15,6 |
| Totalt utestående aktier | 11 229 432 | 148 307 820 | 6 000 000 | 165 537 252 | 98,3 | 98,9 |
| Återköpta egna aktier | — | 2 859 600 | — | 2 859 600 | 1,7 | 1,1 |
| Totalt registrerade aktier | 11 229 432 | 151 167 420 | 6 000 000 | 168 396 852 | 100,0 | 100,0 |
Engagemang, närhet och förståelse är de tre viktigaste aspekterna på kundvård från ett Balderperspektiv.
B alder har egen personal som i stor utsträckning utför arbeten i och runt fastigheterna. Balders ambition är att ha nöjda kunder och att lokaler och bostäder skall tillgodose kundernas behov. För att skapa ett långsiktigt samarbete är målsättningen att kunna tillfredsställa kundernas förändrade behov, oavsett om det gäller lokal eller bostad.
Balder har en egen förvaltningsorganisation och god lokalkännedom. Styrkan med en egen förvaltningsorganisation är att den ger korta och snabba beslutsvägar, närhet till kunden och möjlighet att arbeta målinriktat och långsiktigt med fastighetsförvaltning.
Utvecklingen av Balders fastigheter sker tillsammans med kunderna, utifrån deras behov och önskemål, bland annat genom möten med våra bostadshyresgäster där man till exempel diskuterar förbättringsåtgärder. Balder erbjuder ett stort utbud av lokaler och bostäder i olika lägen till olika hyresnivåer.
Kundrelationen är avgörande för framgång och arbetet med att göra kunderna nöjda är en viktig del av verksamheten. I slutet av 2011 genomförde Balder sin första kundundersökning, där ett stort antal bostads- och lokalkunder fick tycka till om sin bostad/lokal, om Balder som hyresvärd, service, städning, trygghet, utemiljö etc. Resultatet visade bland annat ett stort behov av ökad information. Under året har Balder därför förbättrat informationen till hyresgästerna via kanaler som möten, information i trapphusen och Balders webbplats. I vissa områden har vi även, utifrån resultatet av undersökningen, arbetat med förbättringar inom städning, trygghet och utemiljö.
Resultatet från undersökningen som gjordes i början av 2013 visar att våra kunder blivit markant mer nöjda sedan föregående mätning. Kundundersökningen kommer att genomföras med viss regelbundenhet i syfte att ytterligare förbättra Balder som hyresvärd.
Balders kundservice har direktkontakt med förvaltare, fastighetsskötare och övriga medarbetare, som i sin tur har lokal förankring och kunskap om kunderna. Kundernas synpunkter och serviceanmälningar är två viktiga parametrar i det dagliga arbetet, inte minst för att utveckla kundservicen. Tack vare det nya kundservicesystem som implementerades under året, kan kunderna nu få snabb återkoppling om status i pågående ärenden.
Närhet berikar. Därför arbetar Balder aktivt för att möta de boende via alla tänkbara forum. Det kan ske på kontoret för den samlade bostadsförvaltningens i Stockholm eller på vårt kontor i Vårby Gård, likaväl som vid luncher i skolmatsalen, på vår Facebook-sida eller i de lokala arrangemang som vi skapar, bidrar till och deltar i.
I samband med invigningen av en ny basketplan i vårt bostadsområde anordnade Balder en basketturnering, där ungdomar från Vårby Gård och andra områden, tillsammans med polis och räddningstjänst, fick möjlighet att mötas för att spela basket och umgås. Även andra företag, som ICA och Intersport, deltog genom att sponsra turneringen.
Balder deltar och sponsrar även Vårbydagen och nationaldagen, som med musik, kultur och mat från Sverige och olika delar av världen, berikar och bidrar till att öka förståelsen mellan folkslag och kulturer.
Balder bedömer att risken för en plötslig försämring avseende hyresintäkterna är låg. Detta beror på kontraktstrukturen med en bra fördelning mellan kommersiella fastigheter och bostadsfastigheter samt den geografiska spridningen. För att motverka minskade hyresintäkter och försämrad uthyrningsgrad eftersträvas långsiktiga relationer med bolagets befintliga kunder.
Balders tio största kontrakt svarar för 8,7 procent (7,4) av de totala hyresintäkterna och deras genomsnittliga kontraktstid uppgår till 10,5 år. (11,0). Inget enskilt kontrakt står för mer än 1,6 procent (1,9) av Balders totala hyresintäkter och ingen enskild kund står för mer än 2,6 procent (3,3) av de totala hyresintäkterna. Den genomsnittliga kontraktstiden för den totala kommersiella portföljen uppgick till 4,4 år (4,3).
I tabellen redovisas hyreskontraktsstrukturen per 31 december 2012 varvid kontrakt som sagts upp per detta datum, där avflyttning kommer eller bedöms komma att ske, redovisas som kontrakt med förfall inom ett år.
| Förfallotidpunkt | Antal hyreskontrakt |
Andel, % | Kontrakterad hyra, Mkr |
Andel, % |
|---|---|---|---|---|
| 2013 | 660 | 30 | 94 | 5 |
| 2014 | 591 | 27 | 216 | 12 |
| 2015 | 478 | 22 | 233 | 13 |
| 2016 | 309 | 14 | 149 | 8 |
| 2017– | 175 | 8 | 303 | 17 |
| Summa | 2 213 | 100 | 994 | 55 |
| Bostad 1) | 11 000 | — | 759 | 42 |
| P-plats 1) | 3 335 | — | 11 | 1 |
| Garage 1) | 3 124 | — | 35 | 2 |
| Summa | 19 672 | — | 1 800 | 100 |
1) Löper normalt med en uppsägningstid om tre månader.
www.balder.se 0774-49 49 49 [email protected]
www.balder.se 020-151 151 [email protected] Balders företagskultur präglar allt som utförs, från det dagliga arbetet till förändrings- och utvecklingsbeslut.
alder har en platt organisation med korta beslutsvägar som möjliggör ett snabbt agerande, oavsett om det gäller fastighetsaffärer eller att lösa problem för en kund. För att stötta förvaltningen finns koncerngemensamma resurser/funktioner, samtliga belägna på huvudkontoret i Göteborg. Vid årsskiftet arbetade 39 personer (37) inom dessa funktioner. B
Förvaltningsorganisationen är geografiskt indelad i regionerna Stockholm, Göteborg/ Väst, Öresund, Öst och Norr. Varje regions organisation följer samma grundprinciper men skiljer sig åt beroende på områdets storlek och fastighetsinnehav. Varje region har ett antal lokalkontor som ansvarar för uthyrning, drift, miljö och förvaltning. Förvaltning sker huvudsakligen med egen personal för att finnas nära kunderna och snabbt möta förväntningar och krav enligt Balders förvaltningsvision. Inom förvaltningsorganisationen arbetade vid årsskiftet 176 personer (171).
Inom Balder är kompetens, personliga egenskaper, jämn könsfördelning och mångfald viktiga urvalsfaktorer vid rekrytering. Dessa faktorer är en bidragande orsak till bolagets positiva utveckling. Personalen representerar 20 olika nationaliteter, vilket speglar samhället och våra kunder i stort.
Bolagets företagskultur präglar allt som utförs, från det dagliga arbetet till förändrings- och utvecklingsbeslut. Vår ambition är att hitta lösningar på bästa sätt för våra kunder och inom organisationen.
Hjärta – arbetet skall utföras med omtanke och respekt mot både kunder och kollegor.
Nytänkande – vi är inte främmande att tänka i nya banor. Genom en stark entreprenörsanda stöder bolaget medarbetarnas idéer.
Enkelhet – raka vägen är oftast enklast och bäst, medarbetarna hjälper varandra att utvecklas genom att sprida idéer inom organisationen.
Närhet – vi har korta beslutsvägar tack vare vår platta organisation och besluten skall fattas nära ursprunget. Närhet och lojalitet skapar trygghet.
Balder är en bra och attraktiv arbetsgivare där personalens trivsel och hälsa är viktiga inslag. Genom ersättning för friskvårdsaktiviteter får medarbetarna bättre möjligheter att möta de krav som ställs i arbetslivet. Bolaget uppmuntrar till ökat hälsomedvetande hos medarbetarna för att medverka till att skapa en trivsam arbetsplats med god social gemenskap och låg sjukfrånvaro.
"Som hyresadministratör på Balder arbetar man centralt som 'spindeln i nätet'.
Arbetet är varierande – från små ärenden till stora kvartalsaviseringar och förvärv som skall administreras. Ibland får man
vara detektiv och lösa något klurigt ärende. Man vidareutvecklar sig i sin roll och kan på så vis göra ett kvalitativt och effektivt arbete där alla blir nöjda, vi i bolaget och våra kunder.
Det är alltid lika roligt att kunna ge bra service till våra kunder och kollegor. Vi känner att vi behövs och är ett viktigt kugghjul i verksamheten."
Överst från vänster: Josefina Hellström, Marianne Strandberg och Susanne Versén. Nederst från vänster: Ulrika Lönn Jaldelid och Anna Melin.
| Personal | 2012 | 2011 |
|---|---|---|
| Antal anställda | 215 | 208 |
| – varav kvinnor | 67 | 75 |
| Sjukfrånvaro, % | ||
| – tjänstemän | 4 | 3 |
| – kollektivanställda | 3 | 2 |
Könsfördelning per åldersgrupp
Balder arbetar med stöd av företagets miljöpolicy för att minska miljöpåverkan i den dagliga driften och förvaltningsarbetet. Vårt miljöarbete innebär att fastigheterna skall förvaltas på ett långsiktigt och hållbart sätt.
år verksamhet skall verka för ett hållbart samhälle där klimatpåverkan är begränsad och att nationella miljökvalitetsmål uppnås. Engagemang och kunskap hos ansvariga och medarbetare inom bolaget är en förutsättning för att lyckas i detta arbete.
Balder satsar på förnyelsebar energi genom sina tio vindkraftverk. Deras produktionskapacitet om cirka 25 GWh täcker knappt hälften av Balders totala elförbrukning om 52 GWh. Resterande el köps genom ett elhandelsbolag som levererar grön el.
Vår energianvändning effektiviseras kontinuerligt samtidigt som vi arbetar för att fasa ut användandet av icke förnyelsebara källor. Varje månad mäts och analyseras energi- och vattenförbrukningen i våra fastigheter.
Genom Balders uppföljningssystem får vi ett effektivt underlag för beslut om kort- och långsiktiga åtgärder, vilka reducerar energiförbrukningen och/eller förbättrar inomhusklimatet.
Ett steg i detta arbete var installationen av vår första större bergvärmeanläggning som togs i drift vintern 2011 i fastigheten Musköten 1 i Nynäshamn. Resultateffekten påvisar en halvering av energibehovet.
Arbetet med att färdigställa flera geoenergianläggningar inom beståndet har fortsatt och vi har nu totalt 20 anläggningar i drift som betjänar en uthyrningsbar yta om 70 000 kvm, vilket motsvarar ungefär 5 procent av hela fastighetsbeståndet.
En bra inomhusmiljö är viktig för att man ska trivas i sin lokal eller lägenhet. Balder arbetar med att justera inomhusklimatet, för att maximera komforten för våra hyresgäster. Varje år genomför vi ventilationskontroller med egen personal i en sjättedel av vårt bestånd, alltså i drygt 250 000 kvm lägenheter och lokaler, för att säkerställa att ventilationen uppfyller gällande krav.
All materialanvändning och avfallshantering skall ske med god resurshushållning och genom ett livscykeltänkande. Vi arbetar aktivt tillsammans med hyresgäster och personal för att minska den negativa inverkan på miljön.
1854 1863 Berns restaurang och nöjesetablissemang har sedan 1860-talet spelat en central roll i Stockholms nöjesliv. Historien började när familjen Berns flyttade till Stockholm och den äldste sonen började som gesäll hos hovkonditor Pohl. Robert avlade 1843 sitt mästarprov. Därefter var han fri att starta egen verksamhet och kom att bedriva sommarschweizeri* på ett flertal ställen.
1853 arbetade man, på uppdrag av kungen, intensivt med att fylla igen Packartorgsviken. Denna plats var tidigare en illaluktande del av Nybroviken och kallades i folkmun för Katthavet. Packartorget döptes därefter om till det mer representativa Norrmalmstorg.
1854 öppnade Robert schweizeri och konditori i en byggnad intill den nylagda Berzelii Park. Några år senare köpte Robert marken för 55 000 riksdaler. Byggmästare Axel Holm lånade ut 30 000 mot löftet få utföra Berns planerade framtida byggprojekt.
1861 skissades de första planerna för ett nytt musik- och nöjesetablissemang på den nyinköpta tomten vid Berzelii Park. Under hösten påbörjades pålningsarbetet vilket var ett mödosamt arbete på grund av den sanka tomtmarken. Byggnaden stod klar två år senare.
Skandinaviska Naturforskarmötet med 680 deltagare skulle hållas samma år. Berns fick förfrågan om att hålla i arrangemanget, vilket också blev deras premiärtillställning. En mer prestigefylld invigning kunde man knappast ha önskat sig. Förutom mötesdeltagarna fanns kung Karl XV och prins Oscar på plats.
Berns fylldes varje kväll av nöjeslystna Stockholmare. Vanligtvis blev det så livat i salongen att Robert Berns, i sina annonser, behövde påpeka att "uppstigande på stolar och bord vänligen undanbedes". Dåliga tider tvingade Berns i konkurs den 17 april 1868 men bara två veckor senare öppnades portarna igen av Robert Berns.
1861 * Ett schweizeri var i Sverige på 1800-talet ett konditori med alkoholservering som skapades när schweiziska konditorer startade utskänkningsställen i Stockholm.
1907 1870-talet bjöd på välstånd i Sverige och den 16 november 1886 invigdes Berns Salonger efter en omfattande om- och tillbyggnation. Fastigheten såldes 1897 till Robert Berns son Hugo som skickades ut för att hitta nya artister och skapa ny inspiration för verksamheten. Verksamheten blomstrade men försvårades av en ny lag som förbjöd spritservering i samma lokal som varieté.
1907, några år efter Hugos död, såldes fastigheten för 1,5 Mkr. Därefter påbörjades ett större renoveringsarbete som bland annat omfattade installation av elektricitet och
1863 Fastighetsdata vattentoaletter. På 1930-talet trädde dansmusiken in på Berns men myndigheterna tillät dans enbart två gånger per vecka, vilket påverkade verksamheten negativt.
Under 1900-talet har Berns Salonger haft flera olika inriktningar. Här har erbjudits allt från kinesisk mat till barnpassning, tills det att popen trädde in på Berns på 1960-talet.
Fastigheten såldes 1987 på nytt och genomgick en grundlig och påkostad renovering. Berns Hotel byggdes, liksom en gångväg under Näckrosgatan till China Teatern för att enkelt kunna nå konferenssal och teatersalong i den intilliggande fastigheten.
2011 År 2011 förvärvade Fastighets AB Balder denna anrika fastighet.
Adress Näckströmsgatan 8, Stockholm
Fastighetsbeteckning Katthavet 8
Byggår Invigdes 1863
Arkitekt Johan Fredrik Åbom
Byggherre A R Berns
Tillgång till kapital och finansiering är den avgörande faktorn för utvecklingen på den svenska fastighetsmarknaden och för transaktionsvolymens storlek.
en svenska ekonomin växte relativt snabbt under första halvåret 2012, men inbromsade betydligt under årets sista kvartal. Utvecklingen inom euroområdet, som är av stor betydelse för svensk ekonomi, är fortsatt svag. Riksbankens bedömning är att BNP kommer att utvecklas svagare än normalt även under 2013. Den låga ekonomiska tillväxten i vår omvärld innebär betydande risker för en minskad svensk export framöver. Till detta kan också läggas en minskad inhemsk efterfrågan vilket inneburit stigande arbetslöshet och ett ökat antal varsel om uppsägning. Riksbankens bedömning är att arbetslösheten förväntas öka från 7,7 procent i slutet av 2012 till cirka 8,1 procent under 2013 för att därefter sjunka gradvis till en nivå kring 6,8 procent i slutet av 2015. D
Bankerna står inför striktare kapitaltäckningskrav i syfte att stärka deras ekonomiska ställning och bättre kunna möta konjunktursvängningar och finansiella kriser.
Inom euroområdet fortsätter den ekonomiska krisen. Krispaket som vidtagits i enskilda euroländer, av ECB och på EU-nivå har delvis bidragit till att minska osäkerheten på de finansiella marknaderna, men oron kring den fortsatta utvecklingen inom euroområdet är fortfarande stor.
Den amerikanska ekonomin fortsätter sin återhämtning. Positiva siffror och signaler har presenterats avseende bostads- och arbetsmarknaden. Stora åtstramningar tillsammans med budgetförslag för att förbättra USA:s skuldsättningsgrad kommer antagligen att innebära en stram finanspolitik i flera år framöver.
Banksystemets preferenser har inneburit en fastighetsmarknad som domineras av kapitalstarka aktörer med en tydlig investeringsinriktning mot objekt med låg risk, såsom bostäder samt centralt belägna fastigheter i storstadsområden. På övriga orter görs oftast fastighetsaffärerna av mindre fastighetsbolag med mer lokal anknytning.
Börsnoterade fastighetsbolag har även sökt nya finansieringsformer. Det handlar bland annat om utgivande av fastighetsobligationer, preferensaktier samt räntecertifikat. Vidare har en rad nya så kallade "fastighetsklubbar" bildats. I korthet
innebär det ett ägarsamarbete och konstellationer mellan flera parter där finansiell styrka sammanförs med olika typer av kompetens.
De flesta svenska börsnoterade fastighetsbolag har under 2012 redovisat högre förvaltningsresultat och ett förbättrat kassaflöde jämfört med tidigare år. En avgörande orsak är givetvis det ränteläge som råder på marknaden. Riksbanken har under året sänkt reporäntan från 1,75 procent till 1,00 procent. Omläggning av befintliga lån och ny finansiering till lägre räntenivåer avspeglar sig i bolagens resultaträkningar eftersom räntan ofta är den enskilt största kostnadsposten i ett fastighetsbolag.
På Nasdaq OMX Stockholm har fastighetsbolagens aktier uppvisat en uppgång under 2012 på cirka 15 procent enligt fastighetsindex Real Estate. Stockholmsbörsens OMXS-index uppvisade en total uppgång på 12 procent under samma period.
Transaktionsvolymen under 2012 uppgick enligt fastighetskonsultföretaget Savills till 107 Mdkr, vilket var en ökning med cirka 10 procent jämfört med 2011. Enbart under det fjärde kvartalet var volymen nära 42 Mdkr. Intresset är fortfarande stort från utländska investerare som stod för cirka 19 procent av den totala volymen.
En anledning till att transaktionsvolymen ökat under 2012 är institutionernas och fastighetsfondernas intresse av att direktinvestera i fastigheter. Framför allt har det handlat om så kallade prime-fastigheter, det vill säga med bra läge på attraktiva orter. Detta har inneburit att avkastningsnivån på dessa objekt är fortsatt låg, samtidigt som mindre attraktiva objekt har handlats till lite högre avkastningsnivåer än tidigare. De utländska investerarna har framför allt fokuserat på detaljhandels- och logistikfastigheter.
En tydlig trend i försäljningsvolymen är dock att antalet transaktioner minskat och att färre fastighetsaffärer står för en större del av volymen. Stora affärer i slutet av året var bland andra Tredje AP-fondens förvärv av resterande 50 procent i Hemsö samt försäljningen av köpcentrumet Kista Galleria, där både köpare och säljare var utländska aktörer.
På säljarsidan har det under året funnits ett antal kommuner som valt att avyttra delar av sitt fastighetsbestånd. En vanlig orsak är behov av kapital till underhållskostnader i det resterande fastighetsbeståndet. Även den nya lagstiftningen för allmännyttiga bostadsbolag, som innebär att det skall råda marknadsmässiga förhållanden mellan kommunerna och de kommunala bostadsbolagen, kan innebära att fler kommuner överväger utförsäljningar av fastigheter.
Någon direkt förändring avseende hyresnivåer och vakanser har fastighetmarknaden inte upplevt under 2012. Regionala och geografiska skillnader finns givetvis men storstäderna uppvisar i stort sett samma nivåer som under 2011. Nyproduktionen av kontorslokaler är låg vilket indirekt påverkar både hyresnivåer och vakansgrader.
Med tanke på att det inte syns någon direkt minskning av hyresnivåer eller stigande vakanser i kombination med en fortsatt låg ränta finns det goda förutsättningar för en bra fastighetsmarknad även 2013.
Osäkerheten ligger på den finansiella sidan och tillgången på kapital, antingen via traditionell bankfinansiering, alternativa kapitalkällor som redan introducerats eller nya finansiella lösningar som kan tillföras fastighetsmarknaden.
Vakansgrad, kontor, CBD
Direktavkastning, kontor, CBD
CBD = Central Business District Källa: Fastighetsvärlden
| Koncernen | ||
|---|---|---|
| Mkr | 2012 | 2011 |
| Hyresintäkter | 1 701 | 1 466 |
| Fastighetskostnader | –537 | –471 |
| Driftsöverskott | 1 164 | 996 |
| Värdeförändringar förvaltningsfastigheter, realiserade |
3 | 12 |
| Värdeförändringar förvaltningsfastigheter, orealiserade |
809 | 978 |
| 2012 | 2011 | |
| Redovisat värde | ||
| fastigheter, Mkr | 22 278 | 17 556 |
| Antal fastigheter | 432 | 433 |
| Uthyrbar yta, tkvm | 1 543 | 1 408 |
| Antal anställda | 215 | 208 |
För mer information se fastighetsförteckning sidorna 90–96.
Fastighetsinvesteringarna har under året uppgått till 4 029 Mkr (3 859) varav 3 756 Mkr (3 640) avser fastighetsförvärv och 273 Mkr (219) avser investeringar i befintliga fastigheter. Endast 5 staplar i grunddiagrammet!
Av de totala investeringarna avser 1 413 Mkr (1 097) Stockholm, 452 Mkr (1 614) Göteborg/Väst, 2 115 Mkr (1 107) Öresund, 25 Mkr (25) Öst och 23 Mkr (16) Norr.
Fastighetsportföljen har under verksamhetsåret förändrats enligt tabell. Balders kommersiella fastigheter är belägna såväl i centrum som i storstädernas närförorter och kranskommuner. Balders bostadsfastigheter är belägna på orter med befolkningstillväxt och som utvecklas positivt. Ambitionen är att fortsätta förvärva fastigheter på utvalda marknader.
| Mkr | Antal | Mkr | Antal |
|---|---|---|---|
| 17 556 | 433 | 14 389 | 432 |
| 273 | 219 | ||
| 3 756 | 14 | 3 640 | 40 |
| –69 | –6 | –1 671 | –39 |
| — | –9 | — | — |
| 809 | 978 | ||
| –47 | 0 | ||
| 22 278 | 432 | 17 556 | 433 |
| Redovisat värde |
Bostad, 44
Övrigt, 7 Handel, 13
Kontor, 36
| Antal fastigheter |
Uthyrbar yta, kvm |
Hyres värde, Mkr 1) |
Hyres värde, kr/kvm 1) |
Hyres intäkter, Mkr 1) |
Ekonomisk uthyrnings grad, % |
Redovisat värde, Mkr |
Redovisat Öst, 8 värde, % Öresund, 22 |
|
|---|---|---|---|---|---|---|---|---|
| Fördelat per region | Norr, 7 | |||||||
| Stockholm | 57 | 398 998 | 626 | 1 569 | 577 | 92 | 7 505 | 34 Göteborg/Väst, 29 |
| Göteborg/Väst | 190 | 530 369 | 604 | 1 138 | 571 | 95 | 6 565 | 29 |
| Öresund | 49 | 264 051 | 374 | 1 418 | 349 | 93 | 4 926 | 22 |
| Öst | 56 | 195 703 | 177 | 905 | 165 | 93 | 1 798 | 8 |
| Norr | 80 | 153 754 | 143 | 929 | 137 | 96 | 1 485 | 7 |
| Totalt | 432 | 1 542 875 | 1 924 | 1 247 | 1 800 | 94 22 278 | 100 |
| Övrigt | 36 | 105 500 | 127 | 1 203 | 110 | 86 | 1 457 | 7 |
|---|---|---|---|---|---|---|---|---|
| Handel | 34 | 132 969 | 230 | 1 733 | 216 | 94 | 2 910 | 13 |
| Kontor | 68 | 422 669 | 704 | 1 666 | 644 | 91 | 8 047 | 36 |
| Bostäder | 294 | 881 737 | 863 | 978 | 830 | 96 | 9 864 | 44 |
1) Tabellen ovan avser de fastigheter som Balder ägde vid periodens slut. Sålda fastigheter har exkluderats och förvärvade fastigheter har räknats upp till helårsvärden. Övriga fastigheter innefattar hotell-, utbildnings-, vård-, industri- samt blandfastigheter.
| Uthyrbar yta, kvm | |
|---|---|
| Rosen 9 | 11 207 |
| Biskopsgården 7:1–7:3 m fl | 45 392 |
| Österfaelled Torv | 43 500 |
| Staevnen Örestad | 6 830 |
| Lorensberg 46:5 | 967 |
| Granen 21 | 4 292 |
| Lejonet 2 | 5 854 |
| Spårvagnen 4 | 23 012 |
| Brandholmen 1:69 | — |
| Totalt förvärvat | 141 054 |
| Region Stockholm | ||
|---|---|---|
| Mkr | 2012 | 2011 |
|---|---|---|
| Hyresintäkter | 493 | 460 |
| Fastighetskostnader | –149 | –135 |
| Driftsöverskott | 344 | 325 |
| 2012 | 2011 | |
| Redovisat värde | ||
| fastigheter, Mkr | 7 505 | 5 866 |
| Antal fastigheter | 57 | 55 |
| Uthyrbar yta, tkvm | 399 | 375 |
| Antal anställda | 38 | 40 |
För mer information se fastighetsförteckning Region Stockholm sidan 90.
Stockholm är landets kulturella, ekonomiska och politiska centrum. Stockholms län har Sveriges lägsta genomsnittsålder, 39 år, och är den mest folkrika regionen med cirka 22 procent av landets totala befolkning.
Storstockholm kan indelas i tre områden: innerstaden samt norr respektive söder om denna. I söder finns till övervägande del distributions- och varuproducerande företag medan det i norr finns en större andel tjänsteproducerande företag. I NAI Svefas analys hösten 2012 beträffande fastighetsindex på 24 orter inom Sverige kommer Stockholm på första plats, vilket Stockholm gjort de senaste åren. NAI Svefas index är ett rankingssystem där tio parametrar bedöms och poängsätts.
Befolkningsmässigt ökar Stockholms län stadigt. Under början av 2012 uppgick antalet invånare till cirka 2,1 miljoner. Fram till år 2020 beräknas antalet ha stigit med cirka 15 procent till 2,4 miljoner. Bostadsbyggandet har inte varit i jämvikt med befolkningstillväxten under de senaste två decennierna. För att möta den årliga befolkningsökningen på 35 000–40 000 personer skulle det behöva byggas cirka 20 000 nya bostäder varje år istället för som nu planerade 10 000 bostäder.
Byggnation av lägenheter är igång bland annat i innerstaden, Söderort och Västerort. I Söderstaden vid Globenområdet planeras cirka 550 bostäder samt ett nytt köpcentrum.
På den kommersiella sidan har en del fastigheter i innerstaden byggts om till nya modernare kontorslokaler, exempelvis "Skandiahuset". De stora bankerna har aviserat att de kommer att flytta från innerstaden. Detta innebär att cirka 100 000 kvm kontorslokaler i city eventuellt blir vakanta.
Den satsning som påbörjades under 2010/2011 i Vårby Gård och Vårby Gårds Centrum har fortsatt under 2012. Bland annat har Balder och Huddinge kommun skapat mötesplatsen Arena 143. Här finns arbetsplatser för entreprenörer som satsar på eget företagande.
Ett av Sveriges absolut största projekt inom infrastruktur är den planerade Förbifart Stockholm. Trafikleden skall knyta ihop de norra och södra länsdelarna och därmed avlasta infarterna till centrala Stockholm. Största delen kommer att gå under Stockholm i en planerad 17 km lång tunnel, vilket blir en av världens längsta tunnlar i stadsmiljö.
På den kommersiella transaktionsmarknaden har aktörerna främst varit institutioner, utländska bolag samt fastighetsfonder.
| 31 december 2012 | Antal fastigheter |
Uthyrbar yta, kvm |
Hyres värde, Mkr 1) |
Hyres värde, kr/kvm 1) |
Hyres intäkter, Mkr 1) |
Ekonomisk uthyrnings grad, % |
Redovisat värde, Mkr |
Redovisat värde, % |
|---|---|---|---|---|---|---|---|---|
| Kommersiellt | 43 | 261 660 | 475 | 1 814 | 427 | 90 | 5 559 | 74 |
| Bostäder | 14 | 137 338 | 151 | 1 101 | 150 | 100 | 1 946 | 26 |
| Totalt | 57 | 398 998 | 626 | 1 569 | 577 | 92 | 7 505 | 100 |
1) Avser helår.
Balders fastighetsbestånd i Region Stockholm omfattar 57 fastigheter (55) med en sammanlagd yta om 399 tkvm (375) och ett verkligt värde om 7 505 Mkr (5 866). Värdet på fastigheterna i Stockholms innerstad uppgår till cirka 3 318 Mkr, vilket motsvarar 60 procent av det totala värdet av de kommersiella fastigheterna i regionen.
Regionens bostadsfastigheter är framför allt koncentrerade till Botkyrka, Huddinge, Uppsala och Nynäshamn. Vidare finns ett antal fastigheter i centrala Stockholm samt i Hammarbyhöjden, Bromma, Älta och Järfälla.
I Botkyrka har Balder infört individuell vattenmätning hos våra hyresgäster. Det har inneburit cirka 20 procent lägre vatten- och energiförbrukning som i sin tur innebär att hyresgästerna har möjlighet att påverka sin hyreskostnad.
I våra fastigheter i Nynäshamn har fjärrvärme ersatts av bergvärmepumpanläggningar, vilket haft stor effekt på förbrukningen som sänkts med cirka 50 procent.
Beroende på den rådande bostadssituationen i Storstockholm har fastighetsbeståndet i regionen ingen vakans. Totalt ingår 1 960 lägenheter i beståndet inom regionen.
Det kommersiella fastighetsbeståndet finns till största delen i Stockholms innerstad samt i Västberga, Farsta, Nacka och Skarpnäck söder om centrum och i Solna, Sundbyberg, Ulvsunda och Kista norr om centrum.
Under året har Region Stockholm haft fokus på uthyrning vilket resulterat i att vakanta lokaler har uthyrts samt att en del större hyresgäster har förlängt sina hyresavtal och i vissa fall också utökat lokalytan.
Två centralt belägna fastigheter har förvärvats: fastigheten Granen 21 på Östermalm med 4 300 kvm uthyrningsbar yta, samt fastigheten Spårvagnen 4 på Birger Jarlsgatan med en uthyrningsbar yta om 23 000 kvm.
Under året har en kontorsfastighet med tomträtt avyttrats, där den uthyrningsbara ytan uppgick till 5 220 kvm.
| 2012 | 2011 |
|---|---|
| 568 | 504 |
| –176 | –156 |
| 391 | 348 |
| 2011 | |
| 6 565 | 5 913 |
| 190 | 183 |
| 530 | 484 |
| 2012 |
För mer information se fastighetsförteckning Region Göteborg/Väst sidorna 91–93.
Regionen utgör Sveriges industriella hjärta. Det innebär att regionen, mer än Sverige i övrigt, kände av den konjunkturnedgång som startade inom tillverkningsindustrin i mitten av 2011 och som därefter har fördjupats ytterligare. Tack vare ett mer differentierat och stabilare näringsliv har Göteborg klarat nedgången bättre än övriga orter i Västra Götaland.
Folkmängden i Storgöteborg fortsätter att öka och uppgår nu till 950 000 personer. Göteborg behåller också sin tätposition som Nordens logistikstad. Göteborgs Hamn sysselsätter 22 000 personer som direkt eller indirekt har anknytning till hamnen.
I Göteborg, liksom de flesta svenska städer, råder bostadsbrist. Målsättningen under 2013 är ett bostadsbyggande om 2 500 nya lägenheter. Detta är dock inte tillräckligt för att tillgodose nuvarande och kommande behov av bostäder. Pågående byggnation sker bland annat i västra Göteborg och på Hisingen.
När det gäller byggandet av kontor så har det ökat de senaste fem åren men ligger ändå på en låg nivå. Prognosen för 2013 är en nyproduktion motsvarande knappt 1 procent av den totala kontorsmarknaden. Största pågående byggprojekt är 14 000 kvm i Almedal och ungefär lika mycket i Mölndal.
Transaktionsmarknaden i Göteborg har haft ett starkt år 2012. Totalt omsattes fastigheter för cirka 8,9 Mdkr, vilket är den högsta siffran under de senaste fem åren.1) De största affärerna gjordes av Diligentia, Vasakronan och AMF Fastigheter och avsåg centrala fastigheter i Göteborg.
1) Jones Lang Lasalle.
| 31 december 2012 | Antal fastigheter |
Uthyrbar yta, kvm |
Hyres värde, Mkr 1) |
Hyres värde, kr/kvm 1) |
Hyres intäkter, Mkr 1) |
Ekonomisk uthyrnings grad, % |
Redovisat värde, Mkr |
Redovisat värde, % |
|---|---|---|---|---|---|---|---|---|
| Kommersiellt | 69 | 268 694 | 372 | 1 386 | 348 | 93 | 4 303 | 66 |
| Bostäder | 121 | 261 675 | 231 | 884 | 223 | 96 | 2 262 | 34 |
| Totalt | 190 | 530 369 | 604 | 1 138 | 571 | 95 | 6 565 | 100 |
1) Avser helår.
I Region Göteborg/Väst ingår tre förvaltningsområden. Storgöteborg omfattar Göteborg med intilliggande 12 kommuner samt Trestad. Förvaltningsområde Falköping inkluderar även Skara och Tidaholm och i Skövdeområdet ingår Mariestad.
Balders fastighetsbestånd i Region Göteborg/Väst omfattar 190 fastigheter (183) med en sammanlagd yta om 530 tkvm (484) och ett verkligt värde om 6 565 Mkr (5 913). Region Göteborg/Väst är därmed, till uthyrningsbar yta, Balders största region. Värdet på fastigheter i Göteborgs innerstad uppgår till 2 318 Mkr, vilket motsvarar 54 procent av det totala värdet av de kommersiella fastigheterna i regionen.
Regionens bostadsfastigheter är framför allt koncentrerade till Göteborg, Alingsås, Falköping och Skövde. I Alingsås ligger beståndet i stadsdelarna Bolltorp och Stadsskogen. I Skövde är de belägna i Södra Ryd medan bostadsfastigheter i Göteborg finns i Kålltorp, på Hisingen och i Järnbrott.
Under 2012 förvärvades sex bostadsfastigheter, om 576 lägenheter, på Hisingen i Göteborg.
Totalt ingår 3 582 lägenheter i fastighetsbeståndet inom regionen.
Det kommersiella fastighetsbeståndet finns till allra största delen i centrala Göteborg, där Balder har 19 fastigheter i citykärnan, Inom Vallgraven och längs Avenyn. Övriga områden är Gårda, Mölndal, Högsbo och Sisjön.
Under året förvärvades en fastighet med en uthyrningsbar yta om 1 000 kvm på Avenyn i Göteborg. I Kungälv, Ale och Trollhättan äger Balder framför allt handelsfastigheter i lokala köpcentrum. Infrastrukturprojektet BanaVäg i Väst som färdigställdes under 2012 innebär bättre kommunikationer och större pendling på sträckan Göteborg–Trollhättan.
I Trollhättan har köpcentrumet Oden genomgått en stor renovering som bland annat omfattar ny handels- och kontorsyta.
| Region Öresund | ||
|---|---|---|
| Mkr | 2012 | 2011 |
| Hyresintäkter | 341 | 210 |
| Fastighetskostnader | –98 | –70 |
| Driftsöverskott | 243 | 141 |
| 2012 | 2011 | |
| Redovisat värde fastigheter, Mkr |
4 926 | 2 792 |
| Antal fastigheter | 49 | 54 |
| Uthyrbar yta, tkvm | 264 | 197 |
För mer information se fastighetsförteckning Region Öresund sidan 94.
Öresundsregionen, som omfattar Skåne och Själland, är Nordens största arbetsmarknadsregion. Här bor cirka 3,8 miljoner människor. Malmö tillsammans med Helsingborg och Lund utgör navet bland de svenska städerna i regionen och på den danska sidan är det Storköpenhamn med sina närmare 1,4 miljoner invånare som dominerar näringsliv, boende och utveckling. Öresundsregionen förväntas också öka sin betydelse som konkurrenskraftig storregion när Fehmarn Bält-tunneln, en fast förbindelse mellan Danmark och Tyskland, beräknas bli färdig 2021.
Produktionen av kontorslokaler i Malmö har ökat under 2012 jämfört med året innan. Under 2013 beräknas cirka 61 tkvm färdigställas. Det största projektet är byggnationen av ett nytt Rättscentrum i centrala Malmö. Den stora tillgången på byggbar mark i Malmö gör att lokalhyrorna i stort sett legat stilla de senaste åren. Under 2012 har Emporia, som är ett av Skandinaviens största köpcentrum med cirka 200 butiker och restauranger, invigts.
Antalet transaktioner har under året varit lågt i Malmö. Mest intresse har riktats mot försäljningen av fastigheten Turning Torso, där man har haft svårt att hitta en köpare.
Helsingborgs stad kommer att förändras genom stadsförnyelseprojektet H+ vilket sammanlänkar södra Helsingborg med centrum. Nya bostäder, hotell och kontorsfastigheter kommer att uppföras. Nybyggnationerna kommer också att stärka Helsingborgs ställning inom logistik och handel, som är viktiga näringsgrenar för staden.
Lund uppvisar en stark tillväxttro genom kopplingarna mellan Lunds universitet och de två internationella forskningsanläggningarna Max IV och ESS. Med hänsyn till satsningarna kommer Lund på sikt att bli ett av Europas största forskningscentrum.
Köpenhamn, som betraktas som Nordens huvudstad, erbjuder en hög levnadsstandard med en bra infrastruktur. Antalet invånare i Köpenhamn beräknas öka med mer än hundra tusen till och med år 2025.
Danmark drabbades hårt av finanskrisen. När priserna på bostäder och kommersiella fastigheter sjönk fick många av bankernas högbelånade kunder problem, och därmed också bankerna. Finansieringslösningar genom fastighetsobligationer och kommanditsällskap med generösa skatteeffekter har möjliggjort höga belåningsnivåer utanför det traditionella kreditsystemet. Bostadsmarknaden i Köpenhamn är på väg att återhämta sig och priserna har stabiliserats. En anledning är att antalet danskar som bosätter sig i Sverige har minskat.
| 31 december 2012 | Antal fastigheter |
Uthyrbar yta, kvm |
Hyres värde, Mkr 1) |
Hyres värde, kr/kvm 1) |
Hyres intäkter, Mkr 1) |
Ekonomisk uthyrnings grad, % |
Redovisat värde, Mkr |
Redovisat värde, % |
|---|---|---|---|---|---|---|---|---|
| Kommersiellt | 16 | 118 729 | 205 | 1 723 | 187 | 91 | 2 481 | 50 |
| Bostäder | 33 | 145 322 | 170 | 1 168 | 162 | 96 | 2 445 | 50 |
| Totalt | 49 | 264 051 | 374 | 1 418 | 349 | 93 | 4 926 | 100 |
1) Avser helår.
I Region Öresund ingår förvaltningsområde Malmö inklusive Köpenhamn, Helsingborg samt Åstorp. Balders fastighetsbestånd i regionen omfattar 49 fastigheter (54) med en sammanlagd yta om 264 tkvm (197) och ett verkligt värde om 4 926 Mkr (2 792). Värdet på fastigheter i Malmös innerstad uppgår till 1 958 Mkr, vilket motsvarar 79 procent av det totala värdet av de kommersiella fastigheterna i regionen.
Regionens bostadsfastigheter är framför allt koncentrerade till Åstorp, Köpenhamn, Helsingborg och Lund. Bostadsfastigheterna i Åstorp, totalt 735 lägenheter, förvärvades under 2010. Under 2011 har ett renoverings- och underhållsprogram påbörjats som sträcker sig ytterligare några år framöver.
I Helsingborg äger Balder 13 centralt belägna bostadsfastigheter. I Lund finns två fastigheter i området Östra Torn.
Under första kvartalet 2012 har Balder gjort två förvärv i Köpenhamn. Ett kvarter bostadsfastigheter med 523 ägarlägenheter byggda 1995 är beläget i Österbro, ett av de mest attraktiva bostadslägena i centrala Köpenhamn. I Örestad förvärvades 75 ägarlägenheter byggda 2009. Båda fastigheterna är i princip fullt uthyrda.
Totalt ingår 2 058 lägenheter i fastighetsbeståndet i regionen.
Det kommersiella fastighetsbeståndet finns i Malmö, Halmstad, Lund och Köpenhamn. I Malmö finns fem centrala kontorsfastigheter och i Lund tre fastigheter. I Halmstad finns fem fastigheter innehållande kontor, handel och utbildningslokaler.
Under början av 2012 förvärvades två centrala fastigheter i Malmö. Rosen 9 med en yta om 11 000 kvm är huvudsakligen uthyrd till ett femstjärnigt hotell under varumärket Marriott Renaissance, medan Lejonet 2 är en kontorsfastighet med en uthyrningsbar yta om 5 900 kvm. Båda fastigheterna är belägna vid Lilla Torg.
Avtal har också tecknats om att förvärva en hotellfastighet i Lund. Fastigheten, som har en uthyrningsbar yta om 9 300 kvm, kommer att färdigställas under 2014.
| 2012 | 2011 |
|---|---|
| 164 | 161 |
| –63 | –59 |
| 101 | 102 |
| 2012 | 2011 |
| 1 798 | 1 695 |
| 56 | 58 |
| 196 | 198 |
| 23 | 26 |
För mer information se fastighetsförteckning Region Öst sidan 95.
Norrköping har cirka 135 000 invånare och är Sveriges tionde största stad. Tillsammans med Linköping och ett antal mindre närliggande städer och orter utgör de den så kallade Fjärde Storstadsregionen. Infrastruktur och kommunikationer är väl utbyggda inom sjötrafik, flyg, tåg och vägar. Den så kallade Ostlänken, en satsning på cirka 30 Mdkr, kommer att möjliggöra snabbtåg mellan Norrköping och Stockholm. Näringslivet består av företag med världsledande forskning, utveckling och produktion inom flygteknik, kommunikationsteknik, biomedicin samt papper och förpackningar. På handelsområdet är det framför allt Ingelsta Shopping som dominerar.
Tranås har ett differentierat näringsliv med en stark möbel- och plastindustri. I tätorten bor cirka 14 000 invånare. Centrala delarna av Tranås erbjuder ett rikt utbud av butiker blandat med kontor och boende.
Jönköping är en stark region med en positiv befolkningstillväxt. Jönköping är ett nav för logistiken i södra Sverige. Under 2013 påbörjas byggnationen av Atollen i centrala Jönköping, en blandning av bostäder och handel. På Kålgårdområdet vid Munksjön pågår byggnation av cirka 1 200 nya lägenheter. Högskolan, med 12 000 studenter, är inriktad på bland annat entreprenörskap och har ett nära samarbete med näringslivet.
Köping med sina 25 000 invånare har en stark industritradition. Här finns företag som Volvo och Sandvik. Köping har också växt fram som regionens handelscentrum genom bland annat Entré Köping vid E18. I centrala Köping, intill Balders fastigheter i området Tunadal, planeras ett nytt bostadsområde, en större livsmedelsbutik samt ett grönområde.
Balders fastigheter marknadsförs under de två varumärkerna Balder och Din Bostad. Fastighetena inom Din Bostad finns i Sundsvall, Gävle, Karlstad, Norrköping, Köping, Tranås, Falköping samt Skövde.
| 31 december 2012 | Antal fastigheter |
Uthyrbar yta, kvm |
Hyres värde, Mkr 1) |
Hyres värde, kr/kvm 1) |
Hyres intäkter, Mkr 1) |
Ekonomisk uthyrnings grad, % |
Redovisat värde, Mkr |
Redovisat värde, % |
|---|---|---|---|---|---|---|---|---|
| Kommersiellt | 5 | 7 217 | 5 | 674 | 4 | 80 | 31 | 2 |
| Bostäder | 51 | 188 486 | 172 | 914 | 161 | 94 | 1 767 | 98 |
| Totalt | 56 | 195 703 | 177 | 905 | 165 | 93 | 1 798 | 100 |
1) Avser helår.
I Region Öst ingår följande förvaltningsområden: Norrköping, Tranås inklusive Jönköping samt Köping. Samtliga fastigheter i regionen marknadsförs genom varumärket Din Bostad. Balders fastighetsbestånd i regionen omfattar 56 fastigheter (58) med en sammanlagd yta om 196 tkvm (198) och ett verkligt värde om 1 798 Mkr (1 695).
I Norrköping äger Balder 12 centralt belägna bostadsfastigheter, med låg vakansgrad.
I Tranås är Balder en av de större fastighetsägarna på orten. Bostadsbeståndet är lokaliserat till Storgatan, som sträcker sig rakt igenom centrum, samt området Stoeryd i nordvästra delen av staden. I Jönköping ägs fyra fastigheter.
I Köping äger Balder fem centrala bostadsfastigheter. Tack vare ett starkt varumärke, god service och ett områdeskontor mitt i bostadsområdet, fungerar samarbetet med kunderna mycket bra.
Under året har två mindre bostadsfastigheter avyttrats i Pauliström utanför Vetlanda.
Totalt ingår 2 239 lägenheter i fastighetsbeståndet inom regionen.
Andelen fastigheter i kategorin kommersiellt är mycket liten i Region Öst. Kontor, restauranger och handel finns framför allt i fastigheterna i Norrköping och Köping, då som lokaler i gatuplan.
| Region Norr | ||
|---|---|---|
| Mkr | 2012 | 2011 |
| Hyresintäkter | 135 | 130 |
| Fastighetskostnader | –52 | –51 |
| Driftsöverskott | 84 | 80 |
| 2012 | 2011 | |
| Redovisat värde fastigheter, Mkr |
1 485 | 1 290 |
| Antal fastigheter | 80 | 83 |
| Uthyrbar yta, tkvm | 154 | 154 |
För mer information se fastighetsförteckning Region Norr sidan 96.
Gävle kommun har ett inriktningsprogram för sin bostadsförsörjning i vilket framgår att kommunen räknar med att de år 2025 kommer att ha cirka 104 000 invånare mot dagens 95 000. På Gävle Strand skall 1 200 nya lägenheter byggas och där är man på gång med etapp två av totalt tre etapper. Gävle är en gammal industriort med kända företag inom pappersindustrin såsom Korsnäs och Stora Enso. Inom livsmedel finns Kraft General Foods Scandinavia som tillverkar Gevalia kaffe. Vid Högskolan i Gävle finns cirka 14 000 studenter.
Sundsvall, som brukar kallas Norrlands huvudstad, ligger strategiskt vid Bottenhavet. Stadens karaktär förändrades kraftigt vid en eldsvåda 1888. När staden skulle återuppbyggas togs beslutet att endast stenhus fick byggas i stadens centrum, därför kallas Sundsvalls stadskärna för Stenstaden. Näringslivet i Sundsvall har historiskt dominerats av skogsindustrin och SCA. På Norra Kajen omvandlas historisk industrimark till ett helt nytt bostadsområde med 2 500 bostadsrätter, strandpromenader och båthamn. Projektet på Norra Kajen möjliggjordes via satsningen på den nya E4-sträckningen och bron över Sundsvallsfjärden som kommer att innebära att en stor del av dagens trafik genom centrala Sundsvall kan flyttas utanför staden.
Karlstad, som är beläget vid Vänerns norra strand, har cirka 86 000 invånare i kommunen. Karlstads universitet utbildar och bedriver forskning inom naturvetenskap, undervisning och vård. Näringslivet består till största delen av företag inom bygg, handel, industrimassa och papper samt informationsteknik. Välkända företag är Metso Paper, Tieto och TeliaSonera.
Kongress- och kulturcentret CCC har haft en mycket positiv inverkan på turistoch handelsnäringen och lockade till sig cirka 70 000 besökande under 2012.
| 31 december 2012 | Antal fastigheter |
Uthyrbar yta, kvm |
Hyres värde, Mkr 1) |
Hyres värde, kr/kvm 1) |
Hyres intäkter, Mkr 1) |
Ekonomisk uthyrnings grad, % |
Redovisat värde, Mkr |
Redovisat värde, % |
|---|---|---|---|---|---|---|---|---|
| Kommersiellt | 5 | 4 838 | 5 | 1 013 | 4 | 89 | 41 | 3 |
| Bostäder | 75 | 148 916 | 138 | 927 | 133 | 96 | 1 444 | 97 |
| Totalt | 80 | 153 754 | 143 | 929 | 137 | 96 | 1 485 | 100 |
1) Avser helår.
I Region Norr ingår förvaltningsområde Sundsvall, Gävle samt Karlstad. Samtliga fastigheter i regionen marknadsförs genom varumärket Din Bostad. Balders fastighetsbestånd i regionen omfattar 80 fastigheter (83) med en sammanlagd yta om 154 tkvm (154) och ett verkligt värde om 1 485 Mkr (1 290).
Balder äger 40 fastigheter i Sundsvall. Beståndet finns i centrum, Kvissleby, Bredsand och Stockvik. Under början av 2012 har 35 nya lägenheter skapats från ett tidigare vakant serviceboende.
I Gävle uppgår antalet fastigheter till 20 stycken. Beståndet finns i centrala Gävle samt i Bomhus.
Fastighetsbeståndet i Karlstad består av 23 fastigheter, samtliga centralt belägna. Eftersom beståndet är attraktivt, med bra lägen, finns ingen vakans.
Tre mindre bostadsfastigheter har under året avyttrats i Gävle.
Totalt ingår 1 960 lägenheter i fastighetsbeståndet inom regionen.
De kommersiella lokalytorna uppgår till cirka 3 procent av de totala ytorna i regionen. De utgörs av butiker, restauranger och kontor och finns oftast i gatuplan i bostadsfastigheterna.
De senaste åren har Balders strategi varit att köpa centralt belägna fastigheter i storstäderna Stockholm, Göteborg, Malmö och Köpenhamn och samtidigt sälja på orter där Balder inte har lokal representation.
Balders fastighetsbestånd består av 432 fastigheter där närmare hälften utgörs av bostadsfastigheter. Beståndet är uppdelat på fem geografiska regioner: Stockholm, Göteborg/Väst, Öresund, Öst och Norr. Varje region är unik med specifika egenskaper som måste beaktas när beståndet skall värderas.
Värdet på fastigheterna baseras på interna värderingar. Samtliga fastigheter har värderats enligt avkastningsmetoden, vilket innebär att varje fastighet värderas genom att diskontera det bedömda framtida kassaflödet. Det bedömda framtida kassaflödet har härletts från befintliga hyresintäkter, drifts- och underhållskostnader anpassade efter förväntade förändringar i hyres- och vakansnivåer. En bedömning görs också över närområdets framtida utveckling såväl som fastighetens position inom sitt marknadssegment.
Hyresutvecklingen bedöms följa inflationen över tid. Kommersiella kontrakt innehåller en indexklausul, vilket innebär att hyran utvecklas i samma takt som KPI, konsumentprisindex, under kontraktstiden. Bostäder har historiskt sett utvecklats lite bättre än KPI, men i värderingarna har Balder antagit att hyran utvecklas i takt med inflationen. Då kommersiella kontrakt löper ut sker en bedömning om kontraktet anses bli förlängt till rådande marknadshyresnivå eller risken för att lokalen kan bli vakant. Vakanser bedöms utifrån gällande vakanssituation med en successiv anpassning till en marknadsmässig vakans med hänsyn till objektets individuella förutsättningar.
Antaganden har gjorts om framtida drifts- och underhållsutbetalningar. Dessa antaganden har baserats på historiska utfall och framtida prognoser samt beräknade normaliserade kostnader. Drifts- och underhållsutbetalningar räknas årligen upp med inflationen.
De direktavkastningskrav och kalkylräntor som använts i värderingsmodellen har härletts ur jämförbara transaktioner på fastighetsmarknaden. Viktiga faktorer vid val av avkastningskrav är läge, hyresnivå, vakansgrad och fastighetens skick. Marknadsbedömningar av fastigheter innehåller alltid ett visst mått av osäkerhet i antaganden och beräkningar. Osäkerheten avseende enskilda fastigheter bedöms i normalfallet
Hyresvärde bostad
700 2006 2007 2008 2009 2010 2012 2011
ligga inom intervallet +/– 5–10 procent. Balder följer löpande de affärer som genomförs på marknaden för att underbygga och säkerställa den interna värderingen. Dessutom diskuterar Balder löpande med externa aktörer såväl köp som försäljningar av fastigheter, vilket ger oss ytterligare vägledning.
Per den 31 december uppgick Balders genomsnittliga direktavkastning till 5,9 procent (6,2). Avkastningskravet för kommersiella fastigheter uppgick i genomsnitt till 6,2 procent (6,5) och för bostadsfastigheter till 5,5 procent (5,8).
Balder har under 2012 förvärvat fastigheter för 3 756 Mkr (3 640). Försäljningarna under året uppgick till 69 Mkr (1 683), vilket genererade en vinst på 3 Mkr (12) under 2012.
Enligt Balders interna värdering, uppgick fastigheternas redovisade värde, per årsskiftet, till 22 278 Mkr (17 556), vilket motsvarar en orealiserad värdeförändring om 809 Mkr (978). Förändringen i avkastningskravet från 6,3 procent till 5,9 procent är främst relaterat till stora bostadsförvärv som genomförts till en lägre avkastning jämfört med tidigare bestånd.
För att säkerställa de interna värderingarna har Balder under året låtit Savills Sweden värdera samtliga av Balder ägda fastigheter per den 30 juni 2012. Savills värde översteg Balders interna värdering med mindre än 1 procent. Skillnaden mellan Balders interna värderingar och externa värderingar har historiskt sett varit marginella.
| Mkr | Enligt värdering |
Kr/kvm |
|---|---|---|
| Hyra inklusive vakans | 1 924 | 1 247 |
| Långsiktig vakans | –74 | –48 |
| Hyresintäkter | 1 850 | 1 199 |
| Drift och underhåll | –442 | –286 |
| Fastighetsskatt | –83 | –54 |
| Tomträttsavgäld | –8 | –5 |
| Driftnetto | 1 317 | 853 |
| Värdering | 22 278 | 14 438 |
| Direktavkastning, % | 5,9 |
| Region | Kalkylräntekrav för diskontering av framtida kassaflöden, % |
Direktavkastnings krav för bedömning av restvärde, % |
Medelvärdet av direkt avkastningskrav för bedömning av restvärde, % |
|---|---|---|---|
| Stockholm | 6,0–10,2 | 4,0–8,2 | 6,0 |
| Göteborg/Väst | 6,3–11,0 | 4,3–9,0 | 6,2 |
| Öresund | 5,5–10,0 | 3,5–8,0 | 5,6 |
| Öst | 6,8–10,0 | 4,8–10,0 | 6,0 |
| Norr | 7,0–12,0 | 5,0–10,0 | 5,7 |
Genom emissioner och ett starkt totalresultat har eget kapital under året ökat med 1 614 Mkr motsvarande 24 procent.
Balder är en långsiktig fastighetsägare. Tillgång till kapital är en förutsättning för att framgångsrikt förvalta fastigheter. Organisatoriskt är finansverksamheten centraliserad till moderbolaget som fungerar som internbank åt koncernen med ansvar för upplåning, cash management och finansiell riskhantering.
Balder är finansierat med eget kapital och skulder, där majoriteten av skulderna utgörs av räntebärande skulder. Andelen eget kapital påverkas av vald finansiell risknivå som i sin tur påverkas av långivarens krav på eget kapital för att erbjuda marknadsmässig finansiering. Balders långsiktiga mål för kapitalstrukturen är att soliditeten över tid skall vara lägst 30 procent och att räntetäckningsgraden över tid skall vara lägst 1,5 gånger.
Balder har under året ökat eget kapital med 1 614 Mkr, motsvarande 24 procent genom nyemissioner om 554 Mkr, genom årets totalresultat om 1 155 Mkr samt minskat eget kapital med 95 Mkr genom utdelning till preferensaktieägarna.
Koncernens räntebärande skulder uppgick per 31 december till 13 789 Mkr (10 801), vilket motsvarar en belåningsgrad på fastigheterna om 60,4 procent (60,6). De räntebärande skulderna utgörs av bilaterala låneavtal med nordiska banker samt ett certifikatprogram om 1 000 Mkr. Certifikatprogrammet är säkerställt med back-up faciliteter från banker, vilket innebär att om vi inte kan emittera certifikat utnyttjas back-up faciliteten.
Balder har lämnat pantbrev i fastigheter, aktier och andelar i dotterbolag som säkerhet för de räntebärande lånen. I vissa fall kompletteras säkerheten med garantier om nivåer för räntetäckningsgrad, soliditet, belåningsgrad samt borgen från moderbolaget. Ingen av dessa garantier avviker från målen i finanspolicyn och alla garantier har uppfyllts under verksamhetsåret. Kreditavtalen innehåller sedvanliga uppsägningsvillkor.
Förändringar av marknadsräntan eller förändringar av långivares marginaler påverkar finansnettot. Genom att arbeta med långa kreditavtal med avtalade marginaler tillsammans med en lång räntebindning uppnås förutsägbarhet i kassaflödet. Under 2012 har såväl långivarnas marginaler som marknadsräntan (STIBOR) minskat. Den långa räntan har också minskat relativt kraftigt och ligger idag på historiskt mycket låga nivåer. Balder har valt att nyttja det gynsamma ränteläget genom att förlänga vår genomsnittliga räntebindningstid till 4,8 år (3,9). Samtidigt har Balder under året förlängt kreditbindningstiden till 6,6 år (5,5).
För att uppnå önskad räntebindning används räntederivat. Balders bedömning är att derivat är ett mer flexibelt och kostnadseffektivt instrument jämfört med att teckna fasträntelån, vilket skulle ge samma kassaflödeseffekt. Redovisningsmässigt är skillnaden större då derivat löpande redovisas till verkligt värde i balansräkningen med värdeförändringar redovisade i resultaträkningens finansnetto, utan tillämpning av säkringsredovisning. När marknadsräntan avviker från den avtalade räntan på derivaten så uppstår ett över- eller undervärde i redovisningen, vilket inte är fallet med fasträntelån. Värdeförändringar av derivat uppgick under året till –71 Mkr (–520). Undervärdet på derivat, 868 Mkr (797), kommer under återstående löptid att lösas upp och redovisas som en intäkt. Detta innebär att Balder har en reserv om 868 Mkr som i sin helhet kommer att återföras till eget kapital, justerat med uppskjuten skatt, i takt med att räntederivaten löper ut.
Finansnettot, exklusive värdeförändringar på räntederivat, uppgick till –466 Mkr (–438), vilket är ett resultat av större genomsnittlig skuld. Vid årets utgång var Balders genomsnittliga ränta 3,6 procent (4,1).
| Räntebindning | |||
|---|---|---|---|
| År | Mkr | Ränta, % | Andel, % |
| Inom ett år | 5 483 | 2,5 | 39,8 |
| 1–2 år | 30 | 4,0 | 0,2 |
| 2–3 år | 276 | 4,3 | 2,0 |
| 3–4 år | 500 | 4,4 | 3,6 |
| 4–5 år | — | — | — |
| >5 år | 7 500 | 4,3 | 54,4 |
| Summa | 13 789 | 3,6 | 100,0 |
Finansverksamheten i Balder bedrivs i enlighet med de mål som styrelsen årligen fastställer i finanspolicyn. Målen är uppsatta för att begränsa de finansiella risker som Balder exponeras för, vilka i huvudsak avser ränte-, refinansierings- och likviditetsrisk.
Finanspolicyns övergripande mål är:
Balder har per 31 december uppfyllt samtliga finansiella mål.
| Utfall | |||
|---|---|---|---|
| Mål | 2012 | 2011 | |
| Soliditet, % | 30,0 | 34,8 | 35,2 |
| Räntetäckningsgrad, ggr | 1,5 | 2,4 | 2,1 |
| Avkastning eget kapital, % 1) | 15,5 | 14,3 |
1) Målet för avkastning på eget kapital är att det över tiden med god marginal skall överstiga den riskfria räntan. Vid årsskiftet uppgick den riskfria räntan till 1,1 procent.
Balder använder sig av checkkrediter för att balansera likviditetsbehovet. Per årsskiftet uppgick Balders disponibla likviditet till 470 Mkr (298), vilken utgörs av likvida medel, outnyttjade checkkrediter och finansiella placeringar. Balders kassaflöde är relativt jämnt fördelat under året då ungefär hälften av hyresintäkterna avser bostadshyror, vilka betalas månadsvis. Resterande hyror betalas i huvudsak kvartalsvis.
| Per 31 december | 2012 | 2011 |
|---|---|---|
| Avkastning eget kapital, % | 15,5 | 14,3 |
| Avkastning totalt kapital, % | 8,8 | 8,7 |
| Räntetäckningsgrad, ggr | 2,4 | 2,1 |
| Soliditet, % | 34,8 | 35,2 |
| Genomsnittlig kreditbindningstid, år | 6,6 | 5,5 |
| Genomsnittlig räntebindningstid, år | 4,8 | 3,9 |
Genom att aktivt arbeta med riskspridning avseende fastighetstyp, geografisk lokalisering och kundsammansättning begränsar Balder bolagets risker. All affärsverksamhet är dock förenad med risker och dessa kan påverka företaget men också generera möjligheter.
| Faktor | Förändring | Resultateffekt före skatt, Mkr |
|---|---|---|
| Hyresintäkter | +/– 1 procent | +/– 18 |
| Ekonomisk uthyrningsgrad | +/– 1 procentenhet | +/– 19 |
| Räntenivå för räntebärande skulder | + 1 procentenhet | – 46 |
| Fastighetskostnader | +/– 1 procent | –/+ 5 |
| Värdeförändringar fastigheter | +/– 5 procent | +/– 1 114 |
Av Balders kontrakterade hyresintäkter avser 45 procent bostäder och 55 procent lokaler. Balders intäkter påverkas av fastigheternas uthyrningsgrad, av möjligheten att ta ut marknadsmässiga hyror samt av kundernas betalningsförmåga. Om uthyrningsgrad eller hyresnivåer förändras, oavsett skäl, påverkas Balders resultat. Risken för stora svängningar i vakanser och bortfall av hyresintäkter ökar ju fler enskilt stora kunder ett fastighetsbolag har. Balders tio största kontrakt svarar för 8,7 procent av de totala hyresintäkterna och deras genomsnittliga kontraktstid uppgår till 10,5 år. Det finns inget enskilt kontrakt som står för mer än 1,6 procent av Balders totala hyresintäkter och ingen enskild kund står för mer än 2,6 procent av de totala hyresintäkterna. Det finns inga garantier för att Balders större kunder förlänger sina hyresavtal när dessa löper ut, vilket på sikt kan leda till förändrade hyresintäkter och vakanser. Beroendet av enskilda kunder minskar i takt med att Balder fortsätter att växa genom förvärv. För att begränsa risken för sjunkande hyresintäkter och försämrad uthyrningsgrad eftersträvar Balder att skapa långsiktiga relationer med bolagets befintliga kunder. Balders lokalhyreskontrakt är normalt sett helt eller delvis bundna till konsumentprisindex, det vill säga helt eller delvis inflationsjusterade.
Balder är beroende av att kunderna betalar avtalade hyror i tid. I vissa hyreskontrakt har kundens förpliktelser garanterats av moderbolag eller genom bankgaranti. Likväl kvarstår risk för att kunder inställer sina betalningar eller i övrigt inte fullgör sina förpliktelser, vilket skulle kunna påverka resultatet negativt.
Till skillnad från kommersiella fastigheter omfattas bostadsfastigheter av regleringar som bland annat innebär att den så kallade bruksvärdesprincipen bestämmer hyressättningen.
Vid årsskiftet hade Balder en ekonomisk uthyrningsgrad på 94 procent, vilket betyder att vakansen vid årsskiftet uppgick till 142 Mkr och är en möjlighet till potentiella nyuthyrningar. Av tabellen på sidan 42 framgår hur resultatet före skatt påverkas av en förändring på +/– 1 procent på hyresnivån respektive +/– 1 procentenhet på den ekonomiska uthyrningsgraden.
Driftskostnader utgörs huvudsakligen av kostnader som är taxebundna såsom kostnader för el, renhållning, vatten och värme. Flera av dessa varor och tjänster kan endast köpas från en aktör, vilket kan påverka priset. I den mån eventuella kostnadshöjningar inte kompenseras genom reglering i hyreskontrakt eller hyresökning genom omförhandling av hyreskontrakt kan Balders resultat påverkas negativt. Underhållskostnader utgör åtgärder i syfte att långsiktigt bibehålla fastigheternas standard. Dessa utgifter kostnadsförs i den utsträckning de utgör reparationer och utbyten av mindre delar. Andra tillkommande utgifter av underhållskaraktär aktiveras i samband med att utgiften uppkommer. Oförutsedda och omfattande reparationsbehov kan också påverka resultatet negativt.
Mer än 85 procent av värdet på Balders fastighetsbestånd finns i de tre storstadsregionerna Stockholm, Göteborg/Väst och Öresund. Balders förvaltningsfastigheter redovisas till verkligt värde i balansräkningen och värdeförändringar redovisas i resultaträkningen. Orealiserade värdeförändringar är inte kassaflödespåverkande. Balder genomför i samband med kvartalsrapporter en intern värdering av fastighets-
beståndet. Dessutom värderas delar av fastighetsbeståndet externt och jämförs med den interna värderingen.
Värdet på fastigheterna påverkas av ett antal faktorer, dels fastighetsspecifika såsom uthyrningsgrad, hyresnivå och driftskostnader, dels marknadsspecifika såsom direktavkastningskrav och kalkylräntor.
Såväl fastighetsspecifika förändringar som hyresnivåer och vakansgrader som marknadsspecifika förändringar som direktavkastningar, påverkar värdet på förvaltningsfastigheter vilket i sin tur inverkar på koncernens finansiella ställning och resultat.
Balders framtida utveckling är beroende av ledningsgruppen och andra nyckelpersoners kunskap, erfarenhet och engagemang. Företaget skulle kunna påverkas negativt om någon eller flera av dessa skulle lämna koncernen.
Inom ramen för den löpande verksamheten kan Balder åsamkas förluster på grund av bristfälliga rutiner eller oegentligheter. God intern kontroll, ändamålsenliga administrativa system, kompetensutveckling och god tillgång till pålitliga värderings- och riskmodeller är en god grund för att minska de operationella riskerna. Balder arbetar löpande med att övervaka bolagets administrativa säkerhet och kontroll.
Förändringar i bolags- och fastighetsskatt, liksom övriga statliga pålagor, bostadsbidrag och räntebidrag, kan påverka förutsättningarna för Balders verksamhet. Det kan inte uteslutas att skattesatser förändras i framtiden eller att andra ändringar i det statliga systemet påverkar fastighetsägandet. I flertalet lokalhyreskontrakt erlägger kunden sin andel av aktuell debiterad fastighetsskatt. Förändringar av bolagsskatt och övriga statliga pålagor, kan komma att påverka Balders resultat. En förändring av skattelagstiftning eller praxis innebärande exempelvis förändrade möjligheter till skattemässiga avskrivningar eller till att utnyttja underskottsavdrag kan medföra att Balders framtida skattesituation förändras och därigenom även påverkar resultatet.
Balders verksamhet finansieras framför allt genom eget kapital och lån hos externa kreditgivare. Relationen mellan eget kapital och skulder regleras med utgångspunkt från vald finansiell risknivå samt av mängden eget kapital för att tillgodose långivarnas krav för att erhålla lån till marknadsmässiga villkor. Finansieringen via lån innebär att Balder är exponerat för finansierings-, ränte- och kreditrisker. Som villkor för finansieringen finns bland annat krav på soliditet, belåningsgrad och räntetäckningsgrad.
Med refinansieringsrisk avses risken att finansiering inte alls kan erhållas, eller endast till kraftigt ökade kostnader. Balder för kontinuerligt diskussioner med banker och kreditinstitut i syfte att trygga den långsiktiga finansieringen. Balder har ett nära samarbete med en handfull kreditgivare för att säkerställa bolagets långsiktiga kapitalbehov.
Ränterisk definieras som risken att förändringar i ränteläget påverkar Balders finansieringskostnad. Räntekostnaden är Balders enskilt största kostnadspost. Räntekostnader påverkas främst av nivån på aktuella marknadsräntor och kreditinstitutens marginaler samt av vilken strategi Balder väljer för bindningstid av räntorna. Marknadsräntan påverkas främst av den förväntade inflationstakten. I tider med stigande inflationsförväntningar kan räntenivån väntas stiga, vilket omgående ökar räntekostnaderna för lån med kort löptid.
Balder har en stor andel lån med kort räntebindningstid och som en del i hanteringen av ränterisken använder sig Balder av räntederivat, för att uppnå önskad räntebindning.
Kreditrisk definieras som risken att Balders motparter inte kan uppfylla sina finansiella åtaganden mot Balder. Kreditrisk inom finansverksamheten uppstår bland annat vid placering av likviditetsöverskott, vid tecknande av ränteswapavtal samt vid utställda kreditavtal. Beträffande Balders kundfordringar genomförs sedvanliga kreditprövningar innan ett nytt hyresavtal tecknas.
Balder äger fastigheter via dotterbolag i Danmark. Bolagen har intäkter och kostnader i lokal valuta och är därmed utsatta för valutariskfluktuationer ur koncernens synvinkel. Valutariskfluktuationer återfinns också i omräkningen av de utländska dotterbolagens tillgångar och skulder till moderbolagets valuta.
Fastighetsförvaltning och fastighetsutveckling medför miljöpåverkan. Balder har fastställt en miljöpolicy och arbetar aktivt med miljöfrågor. Enligt miljöbalken har den som bedrivit en verksamhet som har bidragit till föroreningen även ett ansvar för efterbehandling. Om inte verksamhetsutövaren kan utföra eller bekosta efterbehandlingen av en fastighet är den som förvärvat fastigheten och som vid förvärvet känt till eller då borde ha upptäckt föroreningen ansvarig. Eftersom Balder i huvudsak äger bostäder, kontors- och handelsfastigheter bedöms risken som begränsad.
Kommersiella kontrakt per hyresvärde
Balders intressebolag äger tillsammans 43 fastigheter (41) med ett totalt redovisat värde om 4 342 Mkr (4 046).
alder har intressebolag som fastighetsförvaltar och projektutvecklar. Samtliga ägs till 50 procent av Balder. Utöver dessa innehar Balder aktier i kreditmarknadsbolaget Collector, där ägarandelen uppgår till drygt 38 procent. Till de fastighetsförvaltande intressebolagen hör Centur, Akroterion samt Tulia medan Bovieran och Majornas Projektutveckling arbetar med projektutveckling. B
De fastighetsförvaltande intressebolagen äger tillsammans 43 fastigheter (41) med ett totalt redovisat värde om 4 342 Mkr (4 046), en total uthyrningsbar yta om cirka 270 tkvm (250) och ett hyresvärde uppgående till 332 Mkr (313). Förvaltningsresultatet, resultat exklusive värdeförändringar och skatt, uppgick till 253 Mkr (145), varav Balders andel uppgår till 108 Mkr (62). Bolagens resultat efter skatt uppgick till 239 Mkr (281), varav Balders andel uppgick till 105 Mkr (133). Balders resultat har påverkats av värdeförändringar avseende fastigheter och derivat med 8 Mkr (118) före skatt. För mer information om Balders intressebolag, se not 15, Andelar i intressebolag. Redovisat värde per fastighetskategori, %
| Per 2012-12-31 | Antal fastigheter |
Uthyrbar yta, kvm |
Hyres värde, Mkr |
Hyres värde, kr/kvm |
Hyres intäkter, Mkr |
Ekonomisk uthyrnings grad, % |
Redovisat värde, Mkr |
Redovisat värde, % |
|---|---|---|---|---|---|---|---|---|
| Handel, 42 Fördelat per region |
||||||||
| Stockholm | 26 | 80 454 | 118 | 1 464 | 113 | 96 | 1 567 | 72 |
| Göteborg | 10 | 30 076 | 27 | 900 | 27 | 98 | 342 | 16 |
| Öresund | 7 | 24 282 | 23 | 947 | 21 | 90 | 262 | 12 |
| Totalt | 43 | 134 811 | 168 | 1 245 | 160 | 95 | 2 171 | 100 |
| Fördelat per fastighetskategori | ||||||||
| Kontor | 16 | 53 680 | 91 | 1 703 | 87 | 95 | 1 268 | 58 |
| Handel | 27 | 81 132 | 76 | 943 | 73 | 96 | 903 | 42 |
| Totalt | 43 | 134 811 | 168 | 1 245 | 160 | 95 | 2 171 | 100 |
Bolaget ägs till 50 procent vardera av PEAB och Balder och är ett bolag för projektutveckling och fastighetsinvesteringar. Det gäller främst nybyggnation av handels-, kontorslokaler och bostadslägenheter men också fastighetsförädling av projektfastigheter.
| Mkr | 2012 | 2011 | 2010 |
|---|---|---|---|
| Hyresintäkter | 159 | 123 | 64 |
| Fastighetskostnader | –33 | –25 | –24 |
| Driftsöverskott | 126 | 98 | 40 |
| 2012 | 2011 | 2010 | |
| Redovisat värde fastigheter, Mkr |
2 171 2 023 | 888 | |
| Antal fastigheter | 43 | 41 | 11 |
Bolaget ägde vid årsskiftet 27 fastigheter (27) med en uthyrningsbar yta om 160 tkvm (160) med ett hyresvärde om 153 Mkr (150). Fastigheternas redovisade värde uppgick till 1 803 Mkr (1 770). Under året har totalt 27 Mkr (141) investerats i fastigheter varav — Mkr (128) avser förvärv. Fastigheterna är belägna i Stockholm, Göteborg och Öresund.
Bolaget ägs till 50 procent vardera av GE Capital Real Estate Norden och Balder. Vid årsskiftet ägdes 2 kontorsfastigheter (2) i attraktiva lägen i Stockholm med ett redovisat värde om 1 176 Mkr (1 161), en uthyrningsbar yta om 53 tkvm (53) och ett hyresvärde uppgående till 88 Mkr (88). Under året har 15 Mkr (29) Mkr investerats i befintliga fastigheter.
Båda fastigheterna har goda projektutvecklingspotentialer och båda projekten omfattar en blandning av kommersiella ytor och bostäder. Ett av projekten har redan en laga kraft vunnen detaljplan och det andra startade detaljplaneprocessen före årsskiftet 2012/2013.
Balder äger 50 procent i Tulia och resterande del ägs av André Åkerlund AB. Tulia ägde vid årsskiftet 14 fastigheter (12) med centrala lägen i Stockholm. Den uthyrningsbara ytan uppgick till 54 tkvm (37) och fastigheternas redovisade värde uppgick till 1 360 Mkr (1 115) med ett hyresvärde uppgående till 95 Mkr (74). Under året har totalt 241 Mkr (307) investerats i fastigheter varav 238 Mkr (304) avser förvärv.
Balders andel av de fastighetsförvaltande intressebolagens balansräkning
| 2012 31 dec |
2011 31 dec |
|
|---|---|---|
| Tillgångar | ||
| Fastigheter | 2 171 | 2 023 |
| Övriga tillgångar | 22 | 17 |
| Likvida medel | 13 | 14 |
| Summa tillgångar | 2 206 | 2 054 |
| Eget kapital och skulder |
||
| Eget kapital/ägarlån | 724 | 649 |
| Räntebärande skulder | 1 359 | 1 296 |
| Övriga skulder | 123 | 109 |
| Summa eget kapital och skulder |
2 206 | 2 054 |
Balder äger tillsammans med Mellberg Förvaltning AB 50 procent vardera i bolaget. Verksamheten omfattar utveckling och uppförande av bostäder i en egenutvecklad konceptform, Bovieran, där den inglasade innergården i form av en vinterträdgård med en atmosfär av Rivieran är ett distinkt inslag. Bovieran är ett världsunikt och patentskyddat boende i flerfamiljshus på bostadsmarknaden. Idén, att i bostadsrättsform erbjuda ett grönskande njutningsfullt boende året runt med höga kvaliteter i miljö, trygghet och social gemenskap, är en helt ny boendeprodukt på bostadsmarknaden. Vinterträdgården har en behaglig temperatur hela året och rymmer frodig grönska med tropisk, mediterransk, japansk och skandinavisk miljö.
Bovieran har uppförts i Partille, Örebro, Västerås, Nyköping och Varberg. I Falkenberg och på Hönö pågår byggnation. Företaget är i en kraftig tillväxtfas och kommer att påbörja ett flertal ytterligare uppföranden under 2013. Planerad produktionstakt är fyra till fem anläggningar per år. Se även www.bovieran.se
Bolaget ägs till lika delar av Balder och HSB Göteborg och äger Fixfabriken i Majorna, som är en helt uthyrd byggnad. Målsättningen är så småningom en detaljplaneändring för att på så sätt göra det möjligt att bygga cirka 500 lägenheter.
Bolaget har en stabil ägarkrets där de största ägarna är Balder, Ernströmgruppen och Provobis. Balder är huvudägare med drygt 38 procent. Collector är ett framgångsrikt och organiskt snabbväxande kreditmarknadsbolag med kontor i Göteborg, Stockholm, Malmö, Oslo och Helsingfors.
Bolaget är en samarbetspartner med fokus på helhetslösningar inom finansiering, kredithantering och juridik. Bolagets affärsområden är Collector Consumer, Collector Business och Collector Commerce och balansomslutningen uppgick vid årsskiftet till 3 600 Mkr (3 500), omsättningen till 590 Mkr (545) och resultat före skatt till 146 Mkr (141). Se även www.collector.se
Styrelsen och verkställande direktören för Fastighets AB Balder (publ), organisationsnummer 556525-6905, avger härmed redovisning för koncernen och moderbolaget för räkenskapsåret 2012.
Fastighets AB Balder är noterat på Nasdaq OMX Stockholm, Mid Cap. Bolaget har cirka 12 500 aktieägare (8 200).
Jämförelser angivna inom parantes avser motsvarande period föregående år.
Balders affärsidé är att skapa värden genom att med lokal förankring förvärva, utveckla och förvalta bostadsfastigheter och kommersiella fastigheter samt skapa kundvärde genom att möta olika kundgruppers behov av lokaler och bostäder.
I respektive region skall bolaget sträva efter att uppnå en sådan position att Balder blir en naturlig partner för potentiella kunder som är i behov av nya lokaler och/eller bostäder. Tillväxt skall ske under krav på fortsatt lönsamhet och positiva kassaflöden.
Balders målsättning är att ha en stabil och god avkastning på eget kapital som med god marginal överstiger den riskfria räntan. Detta skall ske samtidigt som soliditeten över tid skall vara lägst 30 procent och räntetäckningsgraden lägst 1,5 gånger.
Balders affärsområden utgörs av regionerna Stockholm, Göteborg/Väst, Öresund, Öst och Norr med totalt 13 områden. Regionernas organisation följer samma grundprinciper men skiljer sig åt beroende på respektive regions storlek och fastighetsinnehav. Regionkontoren ansvarar för uthyrning, drift, miljö och teknisk förvaltning.
Balderkoncernen, med Fastighets AB Balder som moderbolag, består av ett stort antal aktiebolag och kommanditbolag. Balders operativa organisation stöds av en central ekonomi-, fastighets- och finansfunktion. Sammantaget hade koncernen den 31 december 215 anställda (208), varav 67 kvinnor (75). Balders ledningsgrupp består av sex personer, varav en kvinna. För upplysningar om beslutade riktlinjer om ersättningar till ledande befattningshavare se not 4, Anställda och personalkostnader. Styrelsen kommer ej att föreslå några ändringar i riktlinjerna till årsstämman 2013.
Under första kvartalet förvärvade och tillträdde Balder ett kvarter av bostadsfastigheter på Österbro som ligger i ett
av Köpenhamns mest attraktiva lägen, samt en fastighet i Örestad Syd, Köpenhamn. Förvärven, om sammanlagt 50 000 kvm uthyrningsbar yta till en köpeskilling om cirka 1 500 Mkr, är Balders första större etablering i Danmark.
Genom en riktad nyemission av en miljon preferensaktier ökade det egna kapitalet under första kvartalet med 265 Mkr.
Första oktober tillträdde Balder fastigheten Spårvagnen 4 på Birger Jarlsgatan, Stockholm. Fastigheten har en uthyrningsbar yta om 23 000 kvm och köpeskillingen uppgick till cirka 1 100 Mkr. Förvärvet finansierades delvis med en nyemission av ytterligare en miljon preferensaktier till ett värde av 300 Mkr.
Balder har i oktober dessutom emitterat ett obligationslån om 250 Mkr.
Balders kommersiella fastigheter är belägna såväl i centrum som i storstädernas närförorter och kranskommuner och bostadsfastigheterna är belägna på orter som växer och utvecklas positivt.
Balder ägde 432 fastigheter (433) den 31 december med en uthyrningsbar yta om 1 543 tkvm (1 408) till ett redovisat värde om 22,3 Mdkr (17,6). Under året har 14 fastigheter med en uthyrningsbar yta om 141 tkvm förvärvats för 3 756 Mkr. Under året har 6 fastigheter sålts med en total uthyrningsbar yta om 7 tkvm för 72 Mkr, vilket genererade en vinst om 3 Mkr. Balder kommer under 2013 att fortsätta arbetet med att koncentrera fastighetsbeståndet.
Vid fördelning av redovisat värde per region uppgick Stockholm till 34 procent (33), Göteborg/Väst 29 procent (34), Öresund 22 procent (16), Öst 8 procent (10) och Norr 7 procent (7). Av redovisat värde avser 56 procent (57) kommersiella fastigheter och 44 procent (43) bostäder.
Balders verksamhet, finansiella ställning och resultat kan komma att påverkas av ett antal riskfaktorer.
Balders intäkter påverkas av fastigheternas uthyrningsgrad, möjligheten att ta ut marknadsmässiga hyror samt kundernas betalningsförmåga. Uthyrningsgrad och hyresnivåer styrs till stor del av den allmänna och den regionala konjunkturutvecklingen. Risken för stora svängningar i vakanser och bortfall av hyresintäkter ökar ju fler enskilt stora kunder som finns i fastighetsbeståndet.
För att begränsa risken för minskade hyresintäkter och försämrad uthyrningsgrad eftersträvar Balder långsiktiga relationer med bolagets befintliga kunder. Balders fördelning mellan kommersiella fastigheter och bostadsfastigheter samt den geografiska spridningen i beståndet medför att risken avseende hyresintäkterna är låg.
Vid årsskiftet hade Balder en ekonomisk uthyrningsgrad om 94 procent (94). Balders tio största kontrakt svarar för 8,7 procent (7,4) av de totala hyresintäkterna och deras genomsnittliga kontraktstid uppgår till 10,5 år (11,0). Det finns inget enskilt kontrakt som står för mer än 1,6 procent (1,9) av Balders totala hyresintäkter och ingen enskild kund står för mer än 2,6 procent (3,3) av de totala hyresintäkterna. Genomsnittlig kontraktstid i den totala kommersiella portföljen uppgick till 4,4 år (4,3).
En förändring på +/– 1 procent på hyresintäkterna påverkar resultat före skatt med +/– 18 Mkr.
Balders största finansiella risk är avsaknad av finansiering. För att begränsa refinansieringsrisken arbetar Balder kontinuerligt med att omförhandla lån och diversifiera förfallostrukturen av lånen. Det arbetet säkerställer samtidigt att en konkurrenskraftig långsiktig finansiering vidmakthålls. Balders genomsnittliga kreditbindning uppgick till 6,6 år (5,5).
Ränterisk uppkommer genom att svängningar i marknadsräntan påverkar resultat och kassaflöde. Högre marknadsränta innebär högre räntekostnad men den sammanfaller också ofta med högre inflation och ekonomisk tillväxt. Det medför att ökade räntekostnader delvis kompenseras av såväl minskade vakansgrader och högre hyresintäkter genom ökad efterfrågan som att hyrorna regleras med index. Balder har valt att använda räntederivat för att begränsa risken för att finansieringskostnaderna ökar markant vid en ökad marknadsränta. Vid en omedelbar ökning av marknadsräntan med en procentenhet och antagande om oförändrad låne- och derivatportfölj skulle räntekostnaderna öka med 46 Mkr. Av Balders totala lånestock vid årsskiftet har 60 procent (72) en räntebindning som överstiger ett år. Årets förvärv i Danmark betyder att en begränsad valutaposition har uppstått. För mer information se not 20, Finansiella risker och finanspolicyer.
I fastighetskostnader ingår direkta kostnader såsom kostnader för drift, media, underhåll, tomträttsavgäld och fastighetsskatt. Varje region ansvarar för att fastighetsbeståndet är väl underhållet och i gott skick. Med lokal närvaro ökar kunskapen om respektive fastighets behov av förebyggande insatser, vilket i längden är mer kostnadseffektivt än omfattande reparationer.
Balder arbetar kontinuerligt med förbättringar gällande driftskostnader såsom värme och elförbrukning för att ständigt förbättra kostnadseffektiviteten med hjälp av rationella tekniska lösningar, praktiska insatser och kontinuerlig uppföljning.
En förändring med +/– 1 procent av fastighetskostnaderna skulle påverka fastighetskostnaderna med –/+ 5 Mkr.
Balder redovisar sina förvaltningsfastigheter till verkligt värde med värdeförändringar i resultaträkningen. Marknadsbedömningar av fastigheter innehåller alltid ett visst mått av osäkerhet i gjorda antaganden och beräkningar. Osäkerheten avseende enskilda fastigheter bedöms i normalfallet ligga inom intervallet +/– 5–10 procent. Osäkerheten varierar med typ av fastighet, geografiskt läge och med fastighetskonjunktur. Balder följer löpande upp de affärer som genomförts på marknaden för att underbygga och säkerställa värderingarna. Dessutom diskuterar Balder löpande med externa aktörer såväl köp som försäljning av fastigheter samt låter regelbundet delar av fastighetsbeståndet värderas av extern part, vilket ger ytterligare vägledning. Se även not 13, Förvaltningsfastigheter.
Resultat före skatt skulle påverkas med +/– 1 114 Mkr vid en värdeförändring av förvaltningsfastigheterna med +/– 5 procent. Soliditeten skulle vid en positiv värdeförändring uppgå till 36,7 procent och vid en negativ värdeförändring uppgå till 32,6 procent.
| Faktor | Förändring | Resultateffekt före skatt, Mkr |
|---|---|---|
| Hyresintäkter | +/– 1 procent | +/– 18 |
| Ekonomisk uthyrningsgrad |
+/– 1 procentenhet | +/– 19 |
| Räntenivå för räntebärande skulder |
+ 1 procentenhet | – 46 |
| Fastighetskostnader | +/– 1 procent | –/+ 5 |
| Värdeförändringar förvaltningsfastigheter |
+/– 5 procent | +/– 1 114 |
Balder har inte gjort någon fullständig utredning av eventuella miljöföroreningar i fastighetsbeståndet men bedömer att varken fastigheterna eller kundernas verksamheter föranleder några väsentliga miljörisker som skulle kunna påverka bolagets ställning. Vid förvärv av fastigheter där risk för miljöpåverkan bedöms föreligga föregås förvärven av miljöutredningar.
Ett led i Balders miljöarbete är bolagets satsning på vindkraftverk. Balders tio vindkraftverk producerar knappt hälften av den egna elförbrukningen. Se även sidan 16–17, Miljö.
Under året har två nyemissioner genomförts. I januari har en riktad nyemission om 1 000 000 preferensaktier ägt rum, till en kurs om 265 kr per aktie. Yterliggare 1 000 000 preferensaktier emitterades under oktober månad, till en kurs om 300 kr per aktie. Tillsammans har emissionerna tillfört bolaget 554 Mkr efter transaktionskostnader.
Antalet återköpta egna aktier uppgick per årsskiftet till totalt 2 859 600 aktier. Under året har inga aktier återköpts. Syftet med de återköpta aktierna är främst att möjliggöra, helt eller delvis, förvärvsfinansiering med egna aktier.
Vid årsskiftet uppgick aktiekapitalet till 168 396 852 kronor fördelat på 168 396 852 aktier. Varje aktie har ett kvotvärde om 1 krona, varav 11 229 432 av serie A, 151 167 420 av serie B samt 6 000 000 preferensaktier. Varje aktie av serie A berättigar till en röst och varje aktie av serie B och preferensaktien berättigar till en tiondels röst. Av B-aktien är 2 859 600 återköpta, vilket betyder att totalt antal utestående aktier uppgår till 165 537 252.
Vid årsstämman 2012 beslutades att bemyndiga styrelsen att under tiden fram till nästa årsstämma kunna besluta om en nyemission av aktier i serie B och preferensaktier motsvarande högst tio procent av befintligt aktiekapital. Största ägare är Erik Selin Fastigheter AB med 52 procent av rösterna och Arvid Svensson Invest AB med 16 procent av rösterna. Inga begränsningar finns i bolagsordningen avseende överlåtelse av aktier eller rösträtt på stämman.
Eftersom Balder under de närmaste åren kommer att prioritera tillväxt, kapitalstruktur och likviditet kommer utdelningen för stamaktien att vara låg eller helt utebli. Utdelningen för preferensaktien uppgår till 20,00 kr per år.
Årets förvaltningsresultat, dvs resultat exklusive värdeförändringar, derivat och skatt uppgick till 691 Mkr (516), vilket motsvarar 3,73 kr per stamaktie (3,00). Ökningen beror främst på fastighetsbeståndets förändring. I förvaltningsresultatet ingår intressebolag med 108 Mkr (62), vilket i resultaträkningen inkluderats i andel i resultat från intressebolag. Årets resultat efter skatt uppgick till 1 162 Mkr (812), motsvarande 6,69 kr per stamaktie (4,87).
Resultatet har påverkats av realiserade värdeförändringar avseende fastigheter med 3 Mkr (12), orealiserade värdeförändringar avseende fastigheter med 809 Mkr (978), orealiserade värdeförändringar avseende räntederivat med –71 Mkr (–520) samt resultat från andelar i intressebolag om 105 Mkr (133).
Koncernens hyresintäkter uppgick under året till 1 701 Mkr (1 466). Kontraktsportföljen bedöms per 31 december ha ett hyresvärde på helårsbasis om 1 924 Mkr (1 638). Den genomsnittliga hyresnivån för hela fastighetsbeståndet uppgick till 1 247 kr/kvm (1 163). Hyresintäkterna uppvisar stor riskspridning avseende kunder, branscher och lägen.
Den ekonomiska uthyrningsgraden uppgick per bokslutsdagen till 94 procent (94). Det totala hyresvärdet för outhyrda ytor uppgick den 31 december till 124 Mkr (107) på årsbasis.
Fastighetskostnaderna uppgick till 537 Mkr (471) under året. Ökningen av fastighetskostnaderna beror på fastighetsbeståndets förändring. Driftsöverskottet har ökat med 17 procent till 1 164 Mkr (996), vilket innebär en överskottsgrad om 68 procent (68).
Finansnettot uppgick till –466 Mkr (–438) och orealiserade värdeförändringar på räntederivat uppgick till –71 Mkr (–520). Derivaten redovisas löpande till verkligt värde i balansräkningen och värdeförändringar redovisas i resultaträkningen utan tillämpning av säkringsredovisning. Värdeförändringar
från derivat uppkommer vid förändrade räntenivåer och är inte kassaflödespåverkande, så länge de inte avyttras under löptiden. Balder har skyddat sig för högre räntenivåer, vilket innebär att marknadsvärdet på derivat minskar i ett nedåtgående ränteläge. Undervärdet av räntederivaten uppgick vid årsskiftet till 868 Mkr (797). Årets negativa värdeförändring beror på att räntenivån har minskat vilket innebär att skillnaden till räntederivatens kontrakterade räntenivå har ökat.
Undervärdet på derivaten kommer under återstående löptid att lösas upp och redovisas som en intäkt. Det innebär att Balder har en reserv om 868 Mkr som i sin helhet kommer att återföras till eget kapital, justerat med uppskjuten skatt, i takt med att räntederivaten löper ut.
Finansnettot motsvarar en genomsnittlig ränta om 3,7 procent (4,2) inklusive effekt av upplupen ränta från Balders räntederivat.
Balder har per 31 december genomfört en intern värdering, baserad på en tioårig kassaflödesmodell, på hela fastighetsbeståndet. Varje fastighet värderas individuellt genom att nuvärdesberäkna framtida kassaflöden, dvs framtida hyresinbetalningar minskade med bedömda drifts- och underhållsutbetalningar. Kassaflödet marknadsanpassas genom att beakta eventuella förändringar i uthyrningsnivåer och uthyrningsgrad såväl som drifts- och underhållsutbetalningar.
Utgångspunkten för värderingen är en individuell bedömning för varje fastighet, dels av framtida kassaflöden, dels av avkastningskravet. För en mer detaljerad beskrivning gällande Balders fastighetsvärdering se not 13, Förvaltningsfastigheter.
Marknadsbedömningar av fastigheter innehåller alltid ett visst mått av osäkerhet i gjorda antaganden och beräkningar. För att kvalitetssäkra Balders interna värderingar låter Balder externvärdera delar av beståndet löpande under året. Per den 31 augusti värderade Balder hela fastighetsbeståndet externt. Den externa värderingen översteg Balders interna värdering med mindre än 1 procent.
Den 31 december uppgick förvaltningsfastigheternas redovisade värde, enligt den individuella interna värderingen, till 22 278 Mkr (17 556), vilket innebär en orealiserad värdeförändring om 809 Mkr (978).
Balder redovisar en aktuell skattekostnad om 10 Mkr (10) och en uppskjuten skattekostnad om 240 Mkr (215).
Aktuell skatt har beräknats utifrån gällande skattesats för 2012. Aktuell skatt uppstår endast i undantagsfall på grund av möjligheterna att göra skattemässiga avskrivningar, skattemässiga avdrag för vissa investeringar i fastigheterna samt nyttjande av befintliga underskottsavdrag. För de få dotterbolag där skattemässiga koncernbidragsförutsättningar inte föreligger uppkommer aktuell skatt. Årets aktuella skatt avser i huvudsak bolag i Danmark. Uppskjuten skatt har beräknats utifrån den nya skattesatsen om 22,0 procent som gäller från
och med 2013. Den nya skattesatsen har medfört en positiv engångseffekt om 87 Mkr som skatteintäkt.
Koncernens kvarstående skattemässiga underskott har beräknats till cirka 2 169 Mkr (2 250) och den temporära skillnaden mellan redovisade värden och dess skattemässiga värde avseende fastigheter och räntederivat uppgår till cirka 4 185 Mkr (–3 018). Beräkningen påverkas enbart av de temporära skillnader som uppstår efter förvärvet. Uppskjuten skatteskuld beräknas på nettot av dessa poster och uppgår till 443 Mkr (202).
För mer detaljerad information se not 11, Skatter.
Balders tillgångar den 31 december uppgick till 23 843 Mkr (18 978). Dessa har finansierats dels med eget kapital om 8 289 Mkr (6 679), dels med skulder om 15 554 Mkr (12 299), varav 13 789 Mkr (10 801) är räntebärande.
Kassaflödet från den löpande verksamheten före förändring av rörelsekapital uppgick till 543 Mkr (426). Investeringsverksamheten har belastat kassaflödet med 3 888 Mkr (2 579). Periodens förvärv av fastigheter 3 756 Mkr (3 640), investeringar i befintliga fastigheter 273 Mkr (219) och investeringar i materiella anläggningstillgångar, finansiella placeringar, intressebolag med mera, innehav utan bestämmande inflytande uppgår till 102 Mkr (454) samt betald utdelning om 95 Mkr (40) har finansierats genom kassaflödet från den löpande verksamheten 438 Mkr (414), genom försäljningar av fastigheter 72 Mkr (1 683) och finansiella placeringar 154 Mkr (52), utdelning från intressebolag om 18 Mkr (—), en nyemission om 554 Mkr (1 251) samt en nettoupplåning om 3 031 Mkr (912).
Totalt uppgår periodens kassaflöde till 40 Mkr (–41). Koncernens likvida medel, finansiella placeringar och outnyttjad checkkredit uppgick den 31 december till 470 Mkr (298).
Det egna kapitalet uppgick den 31 december till 8 289 Mkr (6 675), motsvarande 42,15 kr per stamaktie (35,57). Soliditeten uppgick till 34,8 procent (35,2).
Koncernens räntebärande skulder uppgick per 31 december till 13 789 Mkr (10 801). Andelen lån med ränteförfall under kommande tolvmånadersperiod uppgick till 40 procent (28) och den genomsnittliga kreditbindningstiden uppgick till 6,6 år (5,5). Derivatavtal har tecknats för att begränsa påverkan av en högre marknadsränta.
Nämnda derivat redovisas löpande till verkligt värde i balansräkningen med värdeförändringar redovisade i resultaträkningens finansnetto utan tillämpning av säkringsredovisning. Orealiserade värdeförändringar under året uppgick till –71 Mkr (–520). Räntebärande skulder beskrivs närmare i not 20, Finansiella risker och finanspolicyer.
Koncernens finansiella placeringar, likvida medel och outnyttjad checkräkningskredit uppgick vid årsskiftet till 470 Mkr (298).
Fastighetsinvesteringarna uppgick under året till 4 029 Mkr (3 859) varav 3 756 Mkr (3 640) avser förvärv och 273 Mkr (219) avser investeringar i befintliga fastigheter. Av de totala investeringarna avser 1 413 Mkr (1 097) Stockholm, 452 Mkr (1 614) Göteborg/Väst, 2 115 Mkr (1 107) Öresund, 25 Mkr (25) Öst, och 23 Mkr (16) Norr.
Balder har fastighetsförvaltande intressebolag och intressebolag som är projektutvecklare, som alla ägs till 50 procent. Dessutom äger Balder 38 procent av Collector. Till de fastighetsförvaltande intressebolagen hör Centur, Akroterion samt Tulia. Bovieran och Majornas Projektutveckling arbetar med projektutveckling. Under intressebolag på sidan 46 redovisas Balders andel av fastighetsförvaltande intressebolags balansräkningar och fastighetsbestånd, uppställda enligt IFRS redovisningsprinciper.
Intressebolagen äger totalt 43 fastigheter (41). Balders andel av fastighetsbeståndets uthyrningsbara yta uppgår till cirka 135 tkvm (125) med ett hyresvärde om 168 Mkr (157). Den ekonomiska uthyrningsgraden uppgick till 95 procent (97).
Moderbolagets verksamhet består i huvudsak av att utföra koncerngemensamma tjänster. Balder har centraliserat koncernens kreditförsörjning, riskhantering och cash management genom att moderbolaget innehar funktionen som internbank. Omsättningen i moderbolaget uppgick för året till 96 Mkr (82), varav koncerninterna tjänster utgjorde 81 Mkr (69) och resterande del huvudsakligen avser förvaltningsuppdrag för intressebolag.
Årets resultat efter skatt uppgick till 387 Mkr (–167). Resultatet har påverkats av orealiserade värdeförändringar avseende räntederivat med –97 Mkr (–474).
Moderbolagets finansiella placeringar och likvida medel, inklusive outnyttjad checkkredit, uppgick den 31 december till 378 Mkr (292). Fordringar på koncernbolag uppgick per bokslutsdagen till 10 571 Mkr (8 507). Investeringarna i materiella anläggningstillgångar och finansiella placeringar under året uppgick till 1 Mkr (2) respektive 60 Mkr (12).
Förändringen av långfristiga skulder beror främst på förvärv under året.
Styrelsen har under verksamhetsåret haft 10 styrelsemöten varav ett konstituerande. Arbetet följer en av styrelsen fastställd arbetsordning. Arbetsordningen reglerar styrelsens arbetsformer och arbetsfördelning mellan styrelse och VD
samt formerna för den löpande ekonomiska rapporteringen. Under året har avhandlats strategiska och andra för bolagets utveckling väsentliga frågor, förutom löpande ekonomisk rapportering och beslutsfrågor. Bolagets revisorer deltar vid minst ett styrelsemöte och redogör för sin förvaltnings- och räkenskapsrevision.
Balder styrs enligt de regler för bolagsstyrning som anges i Aktiebolagslagen, bolagsordningen och noteringsavtalet med Nasdaq OMX Stockholm. Styrelsen strävar efter att underlätta för den enskilde aktieägaren att förstå var i organisationen ansvar och befogenheter ligger. Bolagsstyrningen inom företaget utgår från svensk lagstiftning, främst den svenska aktiebolagslagen, Stockholmsbörsens noteringsavtal, Svensk Kod för bolagsstyrning samt andra regler och riktlinjer. Några av Kodens principer är att skapa goda förutsättningar för utövande av en aktiv maktbalans mellan ägare, styrelse och ledning, vilket Balder ser som en naturlig del av principerna för verksamheten.
Vid föregående årsstämma beslutades om riktlinjer för ersättning till ledande befattningshavare. Riktlinjerna innebär i huvudsak att det för bolagsledningen skall tillämpas marknadsmässiga löner och andra anställningsvillkor. Ersättning skall utgå i form av fast lön. Uppsägningslön och avgångsvederlag skall sammantaget inte överstiga motsvarande 18 månadslöner. Med bolagsledning avses verkställande direktören och övriga medlemmar i koncernledningen.
Styrelsens förslag till riktlinjer till kommande årsstämma överensstämmer med nuvarande riktlinjer.
Efter årets utgång har inga väsentliga händelser inträffat.
Balders målsättning är att växa genom direkta eller indirekta förvärv tillsammans med våra partners på de orter där vi har verksamhet.
| Summa 1) | 4 569 537 617 |
|---|---|
| Årets resultat | 387 477 437 |
| Balanserat resultat | 1 709 327 084 |
| Överkursfond | 2 472 733 096 |
1) Se förändring i moderbolagets eget kapital, sidan 60.
| Utdelning 20,00 kr per preferensaktie | 120 000 000 |
|---|---|
| I ny räkning balanseras | 4 449 537 617 |
| 4 569 537 617 | |
| Varav överkursfond | 2 472 733 096 |
Koncernens egna kapital har beräknats i enlighet med de av EU antagna IFRS-standarderna och tolkningarna av dessa (IFRIC) samt i enlighet med svensk lag genom tillämpning av Rådet för finansiell rapporterings rekommendation RFR 1 (Kompletterande redovisningsregler för koncernen). Moderbolagets egna kapital har beräknats i enlighet med svensk lag och med tilllämpning av Rådet för finansiell rapporterings rekommendation RFR 2 (Redovisning för juridiska personer).
Styrelsen finner att full täckning finns för bolagets bundna egna kapital efter föreslagen vinstutdelning.
Styrelsen finner även att föreslagen vinstutdelning är försvarlig med hänsyn till de bedömningskriterier som anges i 17 kap. 3 § andra och tredje styckena i Aktiebolagslagen (verksamhetens art, omfattning och risker samt konsolideringsbehov, likviditet och ställning i övrigt).
Styrelsen bedömer att bolagets och koncernens egna kapital efter den föreslagna vinstutdelningen kommer att vara tillräckligt stort i relation till verksamhetens art, omfattning och risker. Styrelsens bedömning av moderbolaget och koncernens ekonomiska ställning innebär att utdelningen är försvarlig i förhållande till de krav som verksamhetens art, omfattning och risker ställer på storleken av moderbolagets och koncernens egna kapital samt moderbolagets och koncernens konsolideringsbehov, likviditet och ställning i övrigt. Föreslagen utdelning på preferensaktier utgör 2,5 procent (2,1) av bolagets egna kapital och 1,4 procent (1,2) av koncernens egna kapital.
Balders uttalade mål för koncernens kapitalstruktur att soliditeten över tid skall vara lägst 30 procent och räntetäckningsgraden lägst 1,5 gånger, uppfylls även efter den föreslagna utdelningen. Mot denna bakgrund anser styrelsen att bolaget och koncernen har goda förutsättningar att tillvarata framtida affärsmöjligheter och även klara eventuella förluster. Planerade investeringar har beaktats vid bestämmande av den föreslagna vinstutdelningen.
Den föreslagna vinstutdelningen kommer inte att påverka bolagets och koncernens förmåga att i rätt tid infria sina betalningsförpliktelser.
Styrelsen har övervägt alla övriga kända förhållanden som kan ha betydelse för bolagets och koncernens ekonomiska ställning och som inte beaktats inom ramen för det ovan anförda. Därvid har ingen omständighet framkommit som gör att den föreslagna utdelningen inte framstår som försvarlig.
Göteborg den 11 april 2013 Styrelsen
| Mkr | Not | 2012 | 2011 |
|---|---|---|---|
| Hyresintäkter | 2, 3 | 1 701 | 1 466 |
| Fastighetskostnader | 3, 6, 7, 8 | –537 | –471 |
| Driftsöverskott | 1 164 | 996 | |
| Värdeförändringar förvaltningsfastigheter, realiserade | 13 | 3 | 12 |
| Värdeförändringar förvaltningsfastigheter, orealiserade | 13 | 809 | 978 |
| Värdeförändringar finansiella placeringar | — | –7 | |
| Förvaltnings- och administrationskostnader | –115 | –103 | |
| Övriga rörelseintäkter | 2 | 14 | 70 |
| Övriga rörelsekostnader | 2 | –30 | –83 |
| Andel i resultat från intressebolag | 15 | 105 | 133 |
| Rörelseresultat | 3, 4, 5, 6, 7 | 1 950 | 1 995 |
| Finansiella poster | |||
| Finansiella intäkter | 9 | 45 | 47 |
| Finansiella kostnader | 10 | –511 | –486 |
| Värdeförändringar derivat, orealiserade | 20 | –71 | –520 |
| Finansnetto | –538 | –958 | |
| Resultat före skatt | 1 412 | 1 037 | |
| Aktuell skatt | 11 | –10 | –10 |
| Uppskjuten skatt | 11 | –240 | –215 |
| Årets resultat | 1 162 | 812 | |
| Övrigt totalresultat | |||
| Omräkningsdifferens | –7 | –2 | |
| Årets totalresultat | 1 155 | 810 | |
| Årets resultat hänförligt till | |||
| Moderbolagets aktieägare | 1 162 | 812 | |
| Årets totalresultat hänförligt till | |||
| Moderbolagets aktieägare | 1 155 | 810 | |
| Förvaltningsresultat före skatt | 691 | 516 | |
| Förvaltningsresultat före skatt per stamaktie, kr | 3,73 | 3,00 | |
| Resultat efter skatt per stamaktie, kr 1) | 12 | 6,69 | 4,87 |
1) Någon utspädningseffekt föreligger ej då inga potentiella aktier förekommer.
| Mkr | Not | 31 dec 2012 | 31 dec 2011 |
|---|---|---|---|
| TILLGÅNGAR | |||
| Anläggningstillgångar | |||
| Förvaltningsfastigheter | 13 | 22 278 | 17 556 |
| Övriga materiella anläggningstillgångar | 14 | 152 | 148 |
| Andelar i intressebolag | 15 | 760 | 654 |
| Fordringar på intressebolag | 17 | 468 | 365 |
| Summa anläggningstillgångar | 23 658 | 18 723 | |
| Omsättningstillgångar | |||
| Kundfordringar | 16 | 26 | 21 |
| Övriga fordringar | 17 | 18 | 43 |
| Förutbetalda kostnader och upplupna intäkter | 18 | 25 | 27 |
| Finansiella placeringar | 21 | 69 | 157 |
| Likvida medel | 25 | 47 | 8 |
| Summa omsättningstillgångar | 186 | 255 | |
| SUMMA TILLGÅNGAR | 23 843 | 18 978 | |
| EGET KAPITAL OCH SKULDER | |||
| Eget kapital hänförligt till moderbolagets aktieägare | |||
| Aktiekapital | 19 | 168 | 166 |
| Övrigt tillskjutet kapital | 3 046 | 2 494 | |
| Balanserade vinstmedel inklusive årets resultat | 5 075 | 4 015 | |
| Summa eget kapital | 8 289 | 6 675 | |
| Innehav utan bestämmande inflytande | — | 4 | |
| Totalt eget kapital | 8 289 | 6 679 | |
| Skulder | |||
| Långfristiga skulder | |||
| Uppskjuten skatteskuld | 11 | 443 | 202 |
| Långfristiga räntebärande skulder | 20 | 13 495 | 10 464 |
| Checkräkningskredit | 20, 22 | 122 | 217 |
| Derivat | 20 | 868 | 797 |
| Långfristiga icke räntebärande skulder | — | 29 | |
| Summa långfristiga skulder | 14 929 | 11 709 | |
| Kortfristiga skulder | |||
| Kortfristiga räntebärande skulder | 20 | 172 | 120 |
| Leverantörsskulder | 76 | 67 | |
| Övriga skulder | 82 | 115 | |
| Upplupna kostnader och förutbetalda intäkter | 23 | 295 | 288 |
| Summa kortfristiga skulder | 625 | 590 | |
| Summa skulder | 15 554 | 12 299 | |
| SUMMA EGET KAPITAL OCH SKULDER | 23 843 | 18 978 | |
| Ställda säkerheter och eventualförpliktelser | |||
| Ställda säkerheter | 24 | 15 611 | 12 365 |
| Eventualförpliktelser | 24 | 685 | 686 |
| Hänförligt till moderbolagets aktieägare | |||||||
|---|---|---|---|---|---|---|---|
| Mkr | Aktiekapital | Övrigt tillskjutet kapital |
Reserver | Balanserade vinstmedel inkl årets resultat |
Summa | Innehav utan bestämmande inflytande |
Totalt eget kapital |
| Ingående eget kapital 2011-01-01 | 102 | 1 307 | –4 | 3 249 | 4 654 | 4 | 4 658 |
| Årets resultat | 812 | 812 | 812 | ||||
| Övrigt totalresultat | –2 | –2 | –2 | ||||
| Summa totalresultat | — | — | –2 | 812 | 810 | — | 810 |
| Fondemission | 54 | –54 | — | — | |||
| Nyemission 1) | 11 | 1 240 | 1 251 | 1 251 | |||
| Utbetald utdelning preferensaktier | –40 | –40 | –40 | ||||
| Summa transaktioner med bolagets ägare |
65 | 1 186 | — | –40 | 1 211 | — | 1 211 |
| Utgående eget kapital 2011-12-31 | 166 | 2 494 | –6 | 4 021 | 6 675 | 4 | 6 679 |
| Ingående eget kapital 2012-01-01 | 166 | 2 494 | –6 | 4 021 | 6 675 | 4 | 6 679 |
| Årets resultat | 1 162 | 1 162 | 1 162 | ||||
| Övrigt totalresultat | –7 | –7 | –7 | ||||
| Summa totalresultat | — | — | –7 | 1 162 | 1 155 | — | 1 155 |
| Förvärv av innehav utan bestämande inflytande |
— | –4 | –4 | ||||
| Nyemission 1) | 2 | 552 | 554 | 554 | |||
| Utbetald utdelning preferensaktier | –95 | –95 | –95 | ||||
| Summa transaktioner med bolagets ägare |
2 | 552 | — | –95 | 459 | –4 | 455 |
| Utgående eget kapital 2012-12-31 | 168 | 3 046 | –13 | 5 088 | 8 289 | — | 8 289 |
1) Emissionskostnader ingår med 11 Mkr (33).
| Mkr | Not 25 | 2012 | 2011 |
|---|---|---|---|
| Den löpande verksamheten | |||
| Driftsöverskott | 1 164 | 996 | |
| Övriga rörelseintäkter och kostnader | –16 | –13 | |
| Förvaltnings- och administrationskostnader | –115 | –103 | |
| Återläggning av avskrivningar | 16 | 15 | |
| Justeringspost | 0 | –2 | |
| Erhållen ränta | 16 | 29 | |
| Betald ränta | –511 | –486 | |
| Betald skatt | –10 | –10 | |
| Kassaflöde från den löpande verksamheten före förändring av rörelsekapital | 543 | 426 | |
| Kassaflöde från förändringar i rörelsekapital | |||
| Förändring rörelsefordringar | –59 | –65 | |
| Förändring rörelseskulder | –47 | 52 | |
| Kassaflöde från den löpande verksamheten | 438 | 414 | |
| Investeringsverksamheten | |||
| Förvärv av fastigheter | –3 756 | –3 640 | |
| Förvärv av materiella anläggningstillgångar | –19 | –122 | |
| Förvärv av finansiella placeringar | –60 | –12 | |
| Förvärv från innehav utan bestämmande inflytande | –4 | — | |
| Investering i befintliga fastigheter | –273 | –219 | |
| Försäljning av fastigheter | 72 | 1 683 | |
| Försäljning av finansiella placeringar | 154 | 52 | |
| Förvärv av intressebolag | –19 | –320 | |
| Utbetald utdelning från intressebolag | 18 | — | |
| Kassaflöde från investeringsverksamheten | –3 888 | –2 579 | |
| Finansieringsverksamheten | |||
| Nyemission | 554 | 1 251 | |
| Utbetald utdelning preferensaktie | –95 | –40 | |
| Upptagna lån | 4 307 | 4 189 | |
| Amortering/Lösen av lån | –1 181 | –3 399 | |
| Förändring checkräkningskredit | –95 | 122 | |
| Kassaflöde från finansieringsverksamheten | 3 490 | 2 123 | |
| Årets kassaflöde | 40 | –41 | |
| Likvida medel vid årets början | 8 | 48 | |
| Likvida medel vid årets slut | 47 | 8 | |
| Outnyttjad checkräkningskredit | 22 | 354 | 133 |
| Finansiella placeringar | 21 | 69 | 157 |
| Mkr | Not | 2012 | 2011 |
|---|---|---|---|
| Nettoomsättning | 2 | 96 | 82 |
| Administrationskostnader | –115 | –98 | |
| Värdeförändringar finansiella placeringar | — | –7 | |
| Rörelseresultat | 4, 5 | –19 | –22 |
| Resultat från finansiella poster | |||
| Ränteintäkter och liknande resultatposter | 9 | 914 | 547 |
| Räntekostnader och liknande resultatposter | 10 | –351 | –335 |
| Värdeförändringar derivat, orealiserade | 20 | –97 | –474 |
| Resultat före skatt | 447 | –285 | |
| Uppskjuten skatt | 11 | –60 | 118 |
| Årets resultat | 387 | –167 |
| TILLGÅNGAR Anläggningstillgångar |
14 | ||
|---|---|---|---|
| Materiella anläggningstillgångar | 27 | 29 | |
| Finansiella anläggningstillgångar | |||
| Andelar i koncernbolag | 26 | 1 827 | 1 796 |
| Andelar i intressebolag | 15 | 421 | 402 |
| Uppskjutna skattefordringar | 11 | 198 | 258 |
| Fordringar på intressebolag | 17 | 468 | 365 |
| Fordringar på koncernbolag | 27 | 10 571 | 8 507 |
| Summa finansiella anläggningstillgångar | 13 484 | 11 327 | |
| Summa anläggningstillgångar | 13 510 | 11 356 | |
| Omsättningstillgångar | |||
| Kortfristiga fordringar | |||
| Övriga fordringar | 17 | 12 | 37 |
| Förutbetalda kostnader och upplupna intäkter | 18 | 12 | 10 |
| Finansiella placeringar | 21 | 69 | 157 |
| Summa kortfristiga fordringar | 93 | 204 | |
| Likvida medel | 25 | 5 | 2 |
| Summa omsättningstillgångar | 98 | 206 | |
| SUMMA TILLGÅNGAR | 13 608 | 11 562 | |
| EGET KAPITAL OCH SKULDER | |||
| Eget kapital | |||
| Bundet eget kapital | |||
| Aktiekapital | 19 | 168 | 166 |
| Fritt eget kapital | |||
| Överkursfond | 2 473 | 1 920 | |
| Balanserat resultat | 1 710 | 1 972 | |
| Årets resultat | 387 | –167 | |
| Summa eget kapital | 4 738 | 3 891 | |
| Långfristiga skulder | |||
| Skulder till kreditinstitut | 20 | 5 020 | 4 438 |
| Checkräkningskredit | 20, 22 | 122 | 167 |
| Derivat | 20 | 698 | 601 |
| Långfristiga icke räntebärande skulder | 20 | — | 26 |
| Skulder till koncernbolag | 27 | 2 927 | 2 310 |
| Summa långfristiga skulder | 8 767 | 7 542 | |
| Kortfristiga skulder | |||
| Skulder till kreditinstitut | 20 | 58 | 49 |
| Leverantörsskulder | 5 | 5 | |
| Övriga skulder | 7 | 44 | |
| Upplupna kostnader och förutbetalda intäkter | 23 | 34 | 30 |
| Summa kortfristiga skulder | 103 | 129 | |
| SUMMA EGET KAPITAL OCH SKULDER | 13 608 | 11 562 | |
| Ställda säkerheter och eventualförpliktelser Ställda säkerheter |
24 | 4 741 | 4 183 |
| Eventualförpliktelser | 24 | 8 900 | 4 375 |
| Bundet eget kapital | Fritt eget kapital | |||||
|---|---|---|---|---|---|---|
| Mkr | Antal aktier |
Aktie kapital |
Överkurs fond |
Balanserat resultat |
Årets resultat |
Totalt eget kapital |
| Ingående eget kapital 2011-01-01 | 101 564 568 | 102 | 734 | 1 751 | 260 | 2 846 |
| Årets resultat | –167 | –167 | ||||
| Årets totalresultat | –167 | –167 | ||||
| Vinstdisposition | 260 | –260 | — | |||
| Fondemission | 54 132 284 | 54 | –54 | — | ||
| Nyemission 1) | 10 700 000 | 11 | 1 240 | 1 251 | ||
| Utbetald utdelning preferensaktier | –40 | –40 | ||||
| Summa transaktioner med bolagets ägare | 64 832 284 | 65 | 1 186 | 221 | –260 | 1 212 |
| Utgående eget kapital 2011-12-31 | 166 396 852 | 166 | 1 920 | 1 972 | –167 | 3 891 |
| Ingående eget kapital 2012-01-01 | 166 396 852 | 166 | 1 920 | 1 972 | –167 | 3 891 |
| Årets resultat | 387 | 387 | ||||
| Årets totalresultat | 387 | 387 | ||||
| Vinstdisposition | –167 | 167 | 0 | |||
| Nyemission 1) | 2 000 000 | 2 | 552 | 554 | ||
| Utbetald utdelning preferensaktier | –95 | –95 | ||||
| Summa transaktioner med bolagets ägare | 2 000 000 | 2 | 552 | –262 | 167 | 459 |
| Utgående eget kapital 2012-12-31 | 168 396 852 | 168 | 2 473 | 1 710 | 387 | 4 738 |
1) Emissionskostnader ingår med 11 Mkr (33).
| Mkr | Not 25 | 2012 | 2011 |
|---|---|---|---|
| Den löpande verksamheten | |||
| Rörelseresultat | –19 | –22 | |
| Återläggning av avskrivningar | 4 | 4 | |
| Värdeförändringar finansiella placeringar | — | 7 | |
| Erhållen ränta | 28 | 33 | |
| Betald ränta | –180 | –205 | |
| Kassaflöde från den löpande verksamheten före förändring av rörelsekapital | –166 | –183 | |
| Kassaflöde från förändringar i rörelsekapital | |||
| Förändring rörelsefordringar | –1 | –10 | |
| Förändring rörelseskulder | –54 | –53 | |
| Kassaflöde från den löpande verksamheten | –221 | –246 | |
| Investeringsverksamheten | |||
| Förvärv av materiella anläggningstillgångar | –1 | –2 | |
| Förvärv av aktier i dotterbolag | –3 | –2 | |
| Förvärv finansiella placeringar | –60 | –12 | |
| Förändring utlåning koncernbolag | –796 | –2 160 | |
| Förändring utlåning intressebolag | –57 | –18 | |
| Försäljning finansiella placeringar | 154 | 52 | |
| Förvärv av intressebolag | –19 | –295 | |
| Kassaflöde från investeringsverksamheten | –781 | –2 438 | |
| Finansieringsverksamheten | |||
| Nyemission | 554 | 1 251 | |
| Utbetald utdelning preferensaktier | –95 | –40 | |
| Upptagna lån | 811 | 3 006 | |
| Amortering/Lösen av lån | –221 | –1 610 | |
| Förändring checkräkningskredit | –45 | 72 | |
| Kassaflöde från finansieringsverksamheten | 1 005 | 2 680 | |
| Årets kassaflöde | 3 | –4 | |
| Likvida medel vid årets början | 2 | 6 | |
| Likvida medel vid årets slut | 5 | 2 | |
| Outnyttjad checkräkningskredit | 22 | 304 | 133 |
| Finansiella placeringar | 21 | 69 | 157 |
De finansiella rapporterna för Fastighets AB Balder, per den 31 december 2012, har godkänts av styrelsen och verkställande direktören den 11 april 2013 och kommer att föreläggas årsstämman den 7 maj 2013 för fastställande. Fastighets AB Balder (publ), organisationsnummer 556525-6905, med säte i Göteborg, utgör moderbolaget för en koncern med dotterbolag enligt not 26, Koncernbolag. Bolaget är registrerat i Sverige och adressen till bolagets huvudkontor i Göteborg är Fastighets AB Balder, Box 53121, 400 15 Göteborg. Besöksadress Vasagatan 54. Balder är ett börsnoterat fastighetsbolag som med lokal förankring skall möta olika kundgruppers behov av lokaler och bostäder.
Koncernredovisningen har upprättats i enlighet med International Financial Reporting Standards (IFRS) utgivna av International Accounting Standards Board (IASB) samt tolkningsuttalanden från International Financial Reporting Interpretation Committee (IFRIC), sådana de antagits av EU. Vidare har Rådet för finansiell rapporterings rekommendation RFR 1, Kompletterande redovisningsregler för koncerner, tillämpats.
Årsredovisningen för moderbolaget har upprättats enligt Årsredovisningslagen, Rådet för finansiell rapporterings rekommendation RFR 2 (Redovisning för juridiska personer) och uttalande från Rådet för finansiell rapportering. Moderbolaget tillämpar samma redovisningsprinciper som koncernen förutom i de fall som anges nedan under avsnittet Moderbolagets redovisningsprinciper. De avvikelser som förekommer mellan moderbolagets och koncernens principer föranleds av begränsningar i möjligheterna att tillämpa IFRS i moderbolaget till följd av årsredovisningslagen.
Den funktionella valutan för moderbolaget är svenska kronor, vilken även utgör rapporteringsvalutan för moderbolaget och koncernen. De finansiella rapporterna presenteras i svenska kronor avrundade till miljoner kronor om inte annat anges.
Tillgångar och skulder är redovisade till historiska anskaffningsvärden, förutom förvaltningsfastigheter, finansiella placeringar och derivatinstrument som värderas till verkligt värde.
Att upprätta finansiella rapporter i enlighet med IFRS kräver att företagsledningen gör bedömningar och uppskattningar samt gör antaganden som påverkar tillämpningen av redovisningsprinciperna och de redovisade beloppen av tillgångar, skulder, intäkter och kostnader.
Uppskattningarna och antagandena baseras på historiska erfarenheter och andra faktorer som under rådande förhållanden förefaller vara rimliga. Resultatet av dessa uppskattningar och antaganden används sedan för att bedöma de redovisade värdena på tillgångar och skulder som inte annars framgår tydligt från andra källor. Verkligt utfall kan avvika från dessa uppskattningar och bedömningar.
Uppskattningarna och antagandena ses över regelbundet. Ändringar av uppskattningar redovisas i den period ändringen görs om ändringen endast påverkat denna period eller i den period ändringen görs och framtida perioder om ändringen påverkar både aktuell period och framtida perioder.
Bedömningar gjorda av företagsledningen vid tillämpningen av IFRS, vilka har en betydande inverkan på de finansiella rapporterna, och gjorda uppskattningar som kan medföra väsentliga justeringar i påföljande års finansiella rapporter beskrivs närmare i not 31, Viktiga uppskattningar och bedömningar.
De angivna redovisningsprinciperna för koncernen har tillämpats konsekvent på samtliga perioder som presenteras i koncernens finansiella rapporter, om inte annat framgår nedan. Koncernens redovisningsprinciper har tillämpats konsekvent på rapportering och konsolidering av dotterbolag.
Rörelsesegment rapporteras på ett sätt som överensstämmer med den interna rapportering som lämnas till den högste verkställande beslutsfattaren. Den högste verkställande beslutsfattaren är den funktion som ansvarar för tilldelning av resurser och bedömning av rörelsesegmentens resultat. I koncernen har denna funktion identifierats som ledningsgruppen som den som fattar strategiska beslut. Koncernens interna rapportering av verksamheten delas in i segmenten Stockholm,
Göteborg/Väst, Öresund, Öst och Norr, vilket harmonierar med koncernens interna rapporteringssystem. Se vidare not 3, Segmentsrapportering.
Anläggningstillgångar och långfristiga skulder består i allt väsentligt av belopp som förväntas återvinnas eller betalas efter mer än tolv månader räknat från balansdagen. Omsättningstillgångar och kortfristiga skulder består i allt väsentligt av belopp som förväntas återvinnas eller betalas inom tolv månader räknat från balansdagen. I kortfristiga skulder till kreditinstitut ingår ett års avtalad amortering. I moderbolaget redovisas fordringar och skulder på/till koncernbolag som långfristigt, då fastställd amorteringsplan saknas.
Dotterbolag är företag som står under ett bestämmande inflytande, vilket betyder att Balder äger mer än 50 procent av aktierna eller andelarna. Bestämmande inflytande innebär direkt eller indirekt en rätt att utforma ett företags finansiella och operativa strategier i syfte att erhålla ekonomiska fördelar. Vid bedömningen om ett bestämmande inflytande föreligger, skall potentiella röstberättigande aktier, som utan dröjsmål kan utnyttjas eller konverteras, beaktas.
Dotterbolag redovisas enligt förvärvsmetoden. Metoden innebär att förvärv av ett dotterbolag som klassas som rörelseförvärv betraktas som en transaktion varigenom koncernen indirekt förvärvar dotterbolagets tillgångar och övertar dess skulder och eventualförpliktelser. I analysen fastställs dels anskaffningsvärdet för andelarna eller rörelsen, dels det verkliga värdet på förvärvsdagen av förvärvade identifierbara tillgångar samt övertagna skulder och eventualförpliktelser. I köpeskillingen ingår även verkligt värde på alla tillgångar eller skulder som är en följd av en överenskommelse om villkorad köpeskilling. Förvärvsrelaterade kostnader kostnadsförs när de uppstår. För varje förvärv avgör koncernen om alla innehav utan bestämmande inflytande i det förvärvade företaget redovisas till verkligt värde eller till innehavets proportionella andel av det förvärvade företagets nettotillgångar. Anskaffningsvärdet för dotterbolagsaktierna respektive rörelsen utgörs av de verkliga värdena per överlåtelsedagen för tillgångar, uppkomna eller övertagna skulder och emitterade egetkapitalinstrument som lämnats som vederlag i utbyte mot de förvärvade nettotillgångarna samt transaktionskostnader som är direkt hänförbara till förvärvet.
Vid rörelseförvärv där anskaffningskostnaden överstiger nettovärdet av förvärvade tillgångar och övertagna skulder samt eventualförpliktelser, redovisas skillnaden som goodwill. När skillnaden är negativ redovisas denna direkt i resultaträkningen. När förvärv sker av ett bolag utgör förvärvet antingen ett förvärv av rörelse eller förvärv av tillgång. Ett förvärv av tillgång identifieras om det förvärvade bolaget endast äger en eller flera fastigheter. Till dessa fastigheter finns hyreskontrakt, men det finns ingen personal anställd i bolaget som kan bedriva rörelse. Vid rörelseförvärv under gemensamt bestämmande inflytande, de facto control, redovisas förvärvet till historiska anskaffningsvärden, vilket innebär att tillgångar och skulder redovisas till de värden de har upptagits i respektive företags balansräkningar. På så sätt uppkommer ingen goodwill.
När ett förvärv sker av en grupp av tillgångar eller nettotillgångar som inte utgör en rörelse fördelas anskaffningsvärdet för gruppen på de enskilda identifierbara tillgångarna och skulderna i gruppen baserat på deras relativa verkliga värden vid förvärvstidpunkten.
Dotterbolags finansiella rapporter tas in i koncernredovisningen från och med den tidpunkt det bestämmande inflytandet uppstår till det datum då det bestämmande inflytandet upphör.
Transaktioner med innehavare utan bestämmande inflytande som inte leder till förlust av kontroll redovisas som egetkapitaltransaktioner dvs som transaktioner med ägarna i deras roll som ägare. Vid förvärv från innehavare utan bestämmande inflytande redovisas skillnaden mellan verkligt värde på erlagd köpeskilling och den faktiska förvärvade andelen av det redovisade värdet på dotterföretagets nettotillgångar i eget kapital. Vinster och förluster på avyttringar till innehavare utan bestämmande inflytande redovisas också i eget kapital.
Koncerninterna fordringar och skulder, intäkter eller kostnader och orealiserade vinster eller förluster som uppkommer från koncerninterna transaktioner mellan koncernbolag, elimineras i sin helhet vid upprättandet av koncernredovisningen.
Som intressebolag beaktas de företag som inte är dotterbolag men där moderbolaget direkt eller indirekt innehar en ägarandel mellan 20 procent och 50 procent av rösterna för samtliga andelar. Andelar i intressebolag redovisas i koncernen enligt kapitalandelsmetoden. Kapitalandelsmetoden innebär att andelar i ett intressebolag redovisas till anskaffningsvärde vid anskaffningstillfället och därefter justeras med koncernens andel av förändringen i intressebolagets nettotillgångar.
Resultatandelar i intressebolag redovisas på separata rader i koncernens rapport över totalresultatet och i koncernens rapport över finansiell ställning. Andel i intressebolags resultat redovisas efter skatt.
Utländska verksamheters finansiella rapporter
Tillgångar och skulder i utlandsverksamheter omräknas till svenska kronor till den valutakurs som råder på balansdagen. Intäkter och kostnader i en utlandsverksamhet omräknas till svenska kronor till en genomsnittskurs som utgör en approximation av kurserna vid respektive transaktionstidpunkt. Omräkningsdifferenser som uppstår vid valutaomräkning av utlandsverksamheter redovisas via övrigt totalresultat som en omräkningsreserv.
Transaktioner i utländsk valuta omräknas till den funktionella valutan till den valutakurs som föreligger på transaktionsdagen. Funktionell valuta är valutan i de primära ekonomiska miljöer bolagen bedriver sin verksamhet. Monetära tillgångar och skulder i utländsk valuta räknas om till den funktionella valutan till den valutakurs som föreligger på balansdagen. Valutakursdifferenserna redovisas mot resultaträkningen, bortsett från långfristiga interna mellanhavanden som beaktas som en del i nettoinvesteringen i dotterbolagen och redovisas via övrigt totalresultat. Icke-monetära tillgångar och skulder som redovisas till historiska anskaffningsvärden omräknas till valutakurs vid transaktionstillfället. Icke-monetära tillgångar och skulder som redovisas till verkliga värden omräknas till den funktionella valutan till den kurs som råder vid tidpunkten för värdering till verkligt värde.
Hyresintäkter redovisas linjärt i koncernens rapport över totalresultatet baserat på villkoren i leasingavtalet. Den sammanlagda kostnaden för lämnade förmåner redovisas som en minskning av hyresintäkterna linjärt över leasingperioden. Hyresintäkter bokförs i den period den avser.
Övriga intäkter redovisas linjärt i koncernens rapport över totalresultatet.
Kostnader avseende operationella leasingkontrakt och förmåner erhållna i samband med tecknandet av ett avtal redovisas i koncernens rapport över totalresultatet linjärt över leasingavtalets löptid.
Finansiella intäkter och kostnader består av ränteintäkter på bankmedel och fordringar samt räntekostnader på skulder.
Ränteintäkter på fordringar och räntekostnader på skulder beräknas med tillämpning av effektivräntemetoden. Effektivräntan är den ränta som gör att nuvärdet av alla framtida in- och utbetalningar under räntebindningstiden blir lika med det redovisade värdet av fordran eller skulden. Ränteintäkter respektive räntekostnader inkluderar periodiserade belopp av transaktionskostnader och eventuella rabatter, premier och andra skillnader mellan det ursprungligen redovisade värdet av fordran respektive skuld och det belopp som regleras vid förfall. Räntekomponenten i finansiella leasingbetalningar är redovisad i koncernens rapport över totalresultatet genom tillämpning av effektivräntemetoden.
Lånekostnader som är direkt hänförbara till konstruktion eller produktion av en tillgång och som tar betydande tid i anspråk att färdigställa för avsedd användning eller försäljning inkluderas i tillgångens anskaffningsvärde. Aktivering av lånekostnader sker under förutsättningen att det är troligt att det kommer att leda till framtida ekonomiska fördelar och kostnaderna kan mätas på ett tillförlitligt sätt.
Finansiella instrument värderas och redovisas i koncernen i enlighet med reglerna i IAS 39. Finansiella instrument som redovisas i koncernens rapport över finansiell ställning inkluderar på tillgångssidan likvida medel, finansiella placeringar, kundfordringar, andra långfristiga värdepappersinnehav samt derivat med positivt värde. Bland skulder återfinns leverantörsskulder, låneskulder samt derivat med negativt värde. Finansiella instrument redovisas initialt till anskaffningsvärde motsvarande instrumentets verkliga värde med tillägg för transaktionskostnader för alla finansiella instrument förutom de som tillhör kategorin finansiell tillgång som redovisas till verkligt värde via koncernens rapport över totalresultatet, såsom derivatinstrument, vilka redovisas till verkligt värde exklusive transaktionskostnader. De finansiella instrumenten klassificeras vid första redovisningen utifrån det syfte instrumenten förvärvades vilket påverkar redovisningen därefter.
En finansiell tillgång eller finansiell skuld tas upp i koncernens rapport över finansiell ställning när bolaget blir part till instrumentets avtalsmässiga villkor. Kundfordringar tas upp när faktura har skickats. Hyresfordran redovisas som fordran i den period då prestationer, vilka motsvarar fordrans värde, har levererats och betalningar motsvarande fordrans värde ännu ej influtit. Skuld tas upp när motparten har presterat och avtalsenlig skyldighet föreligger att betala, även om faktura ännu inte mottagits. Leverantörsskulder tas upp när faktura mottagits.
En finansiell tillgång tas bort från koncernens rapport över finansiell ställning när rättigheterna i avtalet realiseras, förfaller eller bolaget förlorar kontrollen över dem. Detsamma gäller för del av en finansiell tillgång. En finansiell skuld tas bort när förpliktelsen i avtalet fullgörs eller på annat sätt utsläcks. Detsamma gäller för del av en finansiell skuld.
Förvärv och avyttring av finansiella tillgångar redovisas på affärsdagen, som utgör den dag då bolaget förbinder sig att förvärva eller avyttra tillgången. Upplåning redovisas när likviden erhålls medan derivatinstrument redovisas när avtalet har ingåtts.
Balder fördelar sina finansiella instrument i följande kategorier i enlighet med IAS 39.
Denna kategori består av två undergrupper: finansiella tillgångar som innehas för handel och andra finansiella tillgångar som företaget initialt valt att placera i denna kategori, enligt den s.k. Fair Value Option. Finansiella instrument i denna kategori värderas löpande till verkligt värde med värdeförändringar redovisade i koncernens rapport över totalresultatet. I den första undergruppen ingår koncernens derivat med positivt verkligt värde.
Fordringar, som inte utgör derivat, redovisas till upplupet anskaffningsvärde enligt effektivräntemetoden. Kundfordringar inklusive hyresfordringar och övriga kortfristiga fordringar som normalt har en löptid kortare än tolv månader redovisas till verkligt värde. En fordran prövas individuellt avseende bedömd förlustrisk och upptas till det belopp varmed den beräknas inflyta. Nedskrivningar görs för osäkra fordringar och redovisas i rörelsens kostnader.
I kategorin finansiella tillgångar som kan säljas ingår finansiella tillgångar som inte klassificerats i någon annan kategori eller finansiella tillgångar som företaget initialt valt att klassificera i denna kategori. Innehav av aktier och andelar som inte redovisas som dotterbolag eller intressebolag redovisas här. Tillgångar i denna kategori värderas löpande till verkligt värde med värdeförändringar redovisade mot eget kapital, dock ej sådana som beror på nedskrivningar och utdelningsintäkter vilka redovisas i resultaträkningen. Vid avyttring av tillgången redovisas ackumulerad vinst eller förlust, som tidigare redovisats i eget kapital, i koncernens rapport över totalresultatet. I denna kategori finns onoterade aktier vilka redovisas under posten andra långfristiga värdepappersinnehav.
Denna kategori består av två undergrupper, finansiella skulder som innehas för handel och andra finansiella skulder som företaget valt att placera i denna kategori, den s.k. Fair Value Option. I den första kategorin ingår koncernens derivat med negativt verkligt värde. Förändringar i verkligt värde redovisas i koncernens rapport över totalresultatet.
Balders Finanspolicy, som uppdateras minst en gång per år, anger riktlinjer och regler för hur upplåningen skall ske. Övergripande målsättning för finansförvaltningen är att upplåningen skall säkerställa bolagets kort- och långfristiga kapitalförsörjning, anpassa den finansiella strategin och hanteringen av finansiella risker efter bolagets verksamhet så att en långsiktig stabil kapitalstruktur uppnås och bibehålls samt att uppnå bästa möjliga finansnetto inom givna riskramar. Upplåning redovisas initialt till erhållet belopp efter avdrag för transaktionskostnader. Efter anskaffningstidpunkten värderas lånen till upplupet anskaffningsvärde enligt effektivräntemetoden. Långfristiga skulder har en förväntad löptid längre än 1 år medan kortfristiga har en löptid kortare än 1 år. Lämnade utdelningar redovisas som skuld efter det att bolagsstämman godkänt utdelningen.
Leverantörsskulder och andra rörelseskulder har kort förväntad löptid och värderas utan diskontering till nominellt belopp.
Derivatinstrument utgörs bland annat av ränteswappar för att täcka risker för ränteförändringar. Derivat är också avtalsvillkor som är inbäddade i andra avtal. Inbäddade derivat skall särredovisas om det inte är nära relaterade till värdkontrakten. Derivatinstrument redovisas till verkligt värde. Värdeförändringar på derivatinstrument, fristående såväl som inbäddade, redovisas i koncernens rapport över totalresultatet. Koncernen tillämpar inte säkringsredovisning.
Likvida medel består av kassamedel samt omedelbart tillgängliga tillgodohavanden hos banker och motsvarande institut samt kortfristiga likvida placeringar med en löptid från anskaffningstidpunkten understigande tre månader vilka är utsatta för endast en obetydlig risk för värdefluktuationer.
Vid varje rapporttillfälle utvärderar företaget om det finns objektiva bevis på att en finansiell tillgång eller grupp av tillgångar är i behov av nedskrivning. Objektiva bevis utgörs dels av observerbara förhållanden som inträffat och som har en negativ inverkan på möjligheten att återvinna anskaffningsvärdet, dels av betydande eller utdragen minskning av det verkliga värdet för en investering i en finansiell placering klassificerad som en finansiell tillgång som kan säljas.
Vid nedskrivning av ett egetkapitalinstrument som är klassificerat som en finansiell tillgång som kan säljas omföres tidigare redovisad ackumulerad förlust i eget kapital till koncernens rapport över totalresultatet.
Återvinningsvärdet för lånefordringar och kundfordringar vilka redovisas till upplupet anskaffningsvärde beräknas som nuvärdet av framtida kassaflöden diskonterade med den effektiva ränta som gällde då tillgången redovisades första gången. Tillgångar med en kort löptid diskonteras inte. En nedskrivning redovisas som kostnad i koncernens rapport över totalresultatet.
Materiella anläggningstillgångar redovisas som tillgång i koncernens rapport över finansiell ställning om det är sannolikt att framtida ekonomiska fördelar kommer att komma bolaget till del och anskaffningsvärdet för tillgången kan beräknas på ett tillförlitligt sätt.
Materiella anläggningstillgångar redovisas i koncernen till anskaffningsvärde efter avdrag för ackumulerade avskrivningar och eventuella nedskrivningar. I anskaffningsvärdet ingår inköpspriset samt kostnader direkt hänförbara till tillgången för att bringa den på plats och i skick för att utnyttjas i enlighet med syftet med anskaffningen.
Det redovisade värdet för en materiell anläggningstillgång tas bort vid utrangering eller avyttring eller när inga framtida ekonomiska fördelar väntas från användning av tillgången. Vinst eller förlust som uppkommer vid avyttring eller utrangering av en tillgång utgörs av skillnaden mellan försäljningspriset och tillgångens redovisade värde med avdrag för direkta försäljningskostnader. Vinst och förlust redovisas som övrig rörelseintäkt/kostnad.
Leasing klassificeras i koncernredovisningen antingen som finansiell eller operationell leasing. Finansiell leasing föreligger då de ekonomiska riskerna och förmånerna som är förknippade med ägandet i allt väsentligt är överförda till leasingtagaren, om så ej är fallet är det fråga om operationell leasing.
Operationell leasing innebär att leasingavgiften kostnadsförs över löptiden med utgångspunkt från nyttjandet, vilket kan skilja sig åt från vad som de facto erlagts som leasingavgift under året.
Inga finansiella leasingavtal föreligger för koncernen.
Tillkommande utgifter läggs till anskaffningsvärdet endast om det är sannolikt att de framtida ekonomiska fördelar som är förknippade med tillgången kommer att komma företaget till del och anskaffningsvärdet kan beräknas på ett tillförlitligt sätt. Andra tillkommande utgifter redovisas som kostnad i den period de uppkommer. Avgörande för bedömningen när en tillkommande utgift läggs till anskaffningsvärdet är om utgiften avser utbyten av identifierade komponenter, eller delar därav, varvid sådana utgifter aktiveras. Även i de fall ny komponent tillskapats läggs utgiften till anskaffningsvärdet. Reparationer kostnadsförs löpande.
Avskrivning sker linjärt över tillgångens beräknade nyttjandeperiod.
| Nyttjandeperiod | |
|---|---|
| Materiella anläggningstillgångar | |
| Inventarier | 3–10 år |
| Vindkraftverk | 10–20 år |
Bedömning av en tillgångs restvärde och nyttjandeperiod görs årligen.
Förvaltningsfastigheter är fastigheter som innehas i syfte att erhålla hyresintäkter eller värdestegring eller en kombination av dessa. Initialt redovisas förvaltningsfastigheter till anskaffningskostnad, vilket inkluderar till förvärvet direkt hänförbara utgifter och lånekostnader. Förvaltningsfastigheter redovisas enligt verkligt värde metoden. Det verkliga värdet baseras på interna värderingar som vid behov stäms av med utomstående oberoende värderingsmän. Verkliga värden baseras på marknadsvärden, vilket är det bedömda belopp som skulle erhållas i en transaktion vid värdetidpunkten mellan kunniga parter som är oberoende av varandra och som har ett intresse av att transaktionen genomförs efter sedvanlig marknadsföring där båda parter förutsätts ha agerat insiktsfullt, klokt och utan tvång. Såväl orealiserade som realiserade värdeförändringar redovisas i resultaträkningen. Värderingarna görs vid varje kvartalsskifte.
Intäkt av fastighetsförsäljningar redovisas normalt på tillträdesdagen om inte risker och förmåner övergått till köparen vid ett tidigare tillfälle. Kontrollen över tillgången kan ha övergått vid ett tidigare tillfälle än tillträdestidpunkten och om så har skett intäktsredovisas fastighetsförsäljningen vid denna tidigare tidpunkt. Vid bedömning av intäktsredovisningstidpunkt beaktas vad som avtalats mellan parterna beträffande risker och förmåner samt engagemang i den löpande förvaltningen.
Därutöver beaktas omständigheter som kan påverka affärens utgång vilka ligger utanför säljarens och/eller köparens kontroll. Om koncernen påbörjar en ombyggnation av en befintlig förvaltningsfastighet för fortsatt användning som förvaltningsfastighet redovisas fastigheten även fortsättningsvis som förvaltningsfastighet. Fastigheten redovisas enligt verkligt värdemetoden och omklassificeras inte till materiell anläggningstillgång under ombyggnadstiden.
Tillkommande utgifter läggs till det redovisade värdet endast om det är sannolikt att de framtida ekonomiska fördelar som är förknippade med tillgången kommer att komma företaget till del och anskaffningsvärdet kan beräknas på ett tillförlitligt sätt. Andra tillkommande utgifter redovisas som kostnad i den period de uppkommer. Avgörande för bedömningen när en tillkommande utgift läggs till det redovisade värdet är om utgiften avser utbyten av identifierade komponenter eller delar därav, varvid sådana utgifter aktiveras. Även i de fall ny komponent tillskapats läggs utgiften till det redovisade värdet.
De redovisade värdena för koncernens tillgångar, med undantag för förvaltningsfastigheter, finansiella instrument och uppskjutna skattefordringar, prövas vid varje balansdag för att bedöma om det finns indikation på nedskrivningsbehov. Om någon sådan indikation finns beräknas tillgångens återvinningsvärde. För undantagna tillgångar enligt ovan prövas värderingen enligt respektive standard.
Om det inte går att fastställa väsentliga oberoende kassaflöden till en enskild tillgång skall vid prövning av nedskrivningsbehov tillgångarna grupperas till den lägsta nivå där det går att identifiera väsentliga oberoende kassaflöden, en så kallad kassagenererande enhet. En nedskrivning redovisas när en tillgångs eller kassagenererande enhets redovisade värde överstiger återvinningsvärdet. En nedskrivning belastar resultaträkningen.
Återvinningsvärdet på tillgångar tillhörande kategorin lånefordringar och kundfordringar vilka redovisas till upplupet anskaffningsvärde beräknas som nuvärdet av framtida kassaflöden diskonterade med den effektiva ränta som gällde då tillgången redovisades första gången. Tillgångar med en kort löptid diskonteras inte.
Återvinningsvärdet på övriga tillgångar är det högsta av verkligt värde minus försäljningskostnader och nyttjandevärdet. Vid beräkning av nyttjandevärdet diskonteras framtida kassaflöden med en diskonteringsfaktor som beaktar riskfri ränta och den risk som är förknippad med den specifika tillgången. För en tillgång som inte genererar kassaflöden som är väsentligen oberoende av andra tillgångar beräknas återvinningsvärdet för den kassagenererande enhet till vilken tillgången hör.
Nedskrivningar av lånefordringar och kundfordringar som redovisas till upplupet anskaffningsvärde återförs om en senare ökning av återvinningsvärdet objektivt kan hänföras till en händelse som inträffat efter det att nedskrivningen gjordes.
Förvärv av egna aktier redovisas som en avdragspost från eget kapital. Likvid från avyttring redovisas som en ökning av eget kapital. Eventuella transaktionskostnader redovisas direkt mot eget kapital.
Kassaflödesanalysen har upprättats enligt den indirekta metoden, vilket innebär att resultatet justeras för transaktioner som inte medfört ineller utbetalningar under perioden samt för eventuella intäkter eller kostnader som hänförs till investerings- eller finansieringsverksamheten.
Kortfristiga ersättningar Kortfristiga ersättningar till anställda beräknas utan diskontering och redovisas som kostnad när de relaterade tjänsterna erhålls.
Pensionsplaner klassificeras som antingen avgiftsbestämda eller förmånsbestämda. Till övervägande del är planerna avgiftsbestämda. Endast i undantagsfall förekommer förmånsbestämda planer.
För avgiftsbestämda pensionsplaner betalar koncernen avgifter till privat administrerade pensionsförsäkringsplaner på frivillig basis. Koncernen har inga ytterligare betalningsförpliktelser när avgifterna väl är betalda, dvs det är individen som står risken. Avgifterna redovisas som personalkostnader när de förfaller till betalning. Förutbetalda avgifter redovisas som en tillgång i den utsträckning som kontant återbetalning eller minskning av framtida betalningar kan komma koncernen tillgodo.
Avseende förmånsbestämda planer redovisas nettot av beräknat nuvärde av förpliktelserna och verkligt värde på förvaltningstillgångarna som antingen en avsättning eller en långfristig finansiell fordran i balansräkningen. I de fall då ett överskott i en plan inte helt går att utnyttja redovisas endast den del av överskottet som företaget kan återvinna genom minskade framtida avgifter eller återbetalningar. Pensionskostnaden och pensionsförpliktelsen för förmånsbestämda pensionsplaner beräknas enligt den så kallade Projected Unit Credit Method. Metoden fördelar kostnaden för pensioner i takt med att de anställda utför tjänster för företaget som ökar deras rätt till framtida ersättning. Åtagandet utgörs av nuvärdet av de förväntade framtida utbetalningarna. Diskonteringsräntan som används motsvarar räntan för statsobligationer med en löptid som motsvarar den genomsnittliga löptiden för förpliktelserna.
En avsättning (fordran) redovisas för särskild löneskatt i de fall att pensionskostnaden som fastställts enligt IAS 19 är högre (lägre) än den pensionskostnad som fastställs i juridisk person. Avsättningen (fordran) baseras på mellanskillnaden mellan dessa belopp. Avsättningen (fordran) nuvärdesberäknas ej. Se not 4, Anställda och personalkostnader, för ytterligare information om koncernens förmånsbestämda planer.
En avsättning redovisas i samband med uppsägningar av personal endast om företaget är bevisligen förpliktigat att avsluta en anställning före den normala tidpunkten eller när ersättningar lämnas som ett erbjudande för att uppmuntra frivillig avgång.
En avsättning redovisas i balansräkningen när koncernen har en befintlig legal eller informell förpliktelse som en följd av en inträffad händelse och det är troligt att ett utflöde av ekonomiska resurser kommer att krävas för att reglera förpliktelsen samt att en tillförlitlig uppskattning av beloppet kan göras. Där effekten av när i tiden betalning sker är väsentlig, beräknas avsättningar genom diskontering av det förväntade framtida kassaflödet till en räntesats före skatt som återspeglar aktuella marknadsbedömningar av pengars tidsvärde och om det är tillämpligt, de risker som är förknippade med skulden.
Inkomstskatt utgörs av aktuell skatt och uppskjuten skatt. Inkomstskatt redovisas i resultaträkningen utom då underliggande transaktion redovisas i övrigt totalresultat eller direkt mot eget kapital varvid tillhörande skatteeffekt redovisas i övrigt totalresultat eller i eget kapital. Aktuell skatt är skatt som ska betalas eller erhållas avseende aktuellt år, med tillämpning av de skattesatser som är beslutade eller i praktiken beslutade per balansdagen. Hit hör även justering av aktuell skatt hänförlig till tidigare perioder.
Uppskjuten skatt beräknas enligt balansräkningsmetoden med utgångspunkt i temporära skillnader mellan redovisade och skattemässiga värden på tillgångar och skulder. Följande temporära skillnader beaktas inte; för temporär skillnad som uppkommit vid första redovisningen av goodwill, första redovisningen av tillgångar och skulder som inte är rörelseförvärv och vid tidpunkten för transaktionen inte påverkar vare sig redovisat eller skattepliktigt resultat. Vidare beaktas inte heller temporära skillnader hänförliga till andelar i dotter- och intressebolag som inte förväntas bli återförda inom överskådlig framtid. Värderingen av uppskjuten skatt baserar sig på hur redovisade värden på tillgångar eller skulder förväntas bli realiserade eller reglerade. Uppskjuten skatt beräknas med tillämpning av de skattesatser och skatteregler som är beslutade eller i praktiken beslutade per balansdagen. Uppskjutna skattefordring och skatteskulder nettoredovisas om dessa gäller samma skatteverk (land).
Uppskjutna skattefordringar avseende avdragsgilla temporära skillnader och underskottsavdrag redovisas endast i den mån det är sannolikt att dessa kommer att kunna utnyttjas. Värdet på uppskjutna skattefordringar reduceras när det inte längre bedöms sannolikt att de kan utnyttjas.
När förvärv sker av ett bolag utgör förvärvet antingen ett förvärv av rörelse eller förvärv av tillgång. Ett förvärv av tillgång identifieras om det förvärvade bolaget endast äger en eller flera fastigheter. Till dessa fastigheter finns hyreskontrakt, men det finns ingen personal anställd i bolaget som kan bedriva rörelse. Vid redovisning som ett förvärv av tillgång redovisas ingen uppskjuten skatt. Samtliga av Balder genomförda förvärv har klassats som förvärv av tillgång varför ingen uppskjuten skatt redovisas hänförlig till fastigheter avseende dessa förvärv.
En eventualförpliktelse redovisas när det finns ett möjligt åtagande som härrör från inträffade händelser och vars förekomst bekräftas endast av en eller flera osäkra framtida händelser eller när det finns ett åtagande som inte redovisas som en skuld eller avsättning på grund av att det inte är troligt att ett utflöde av resurser kommer att krävas.
Inga av de IFRS eller IFRIC-tolkningar som för första gången är obligatoriska för det räkenskapsår som började 1 januari 2012 har haft någon väsentlig inverkan på koncernen.
Ett antal nya standarder och ändringar av tolkningar och befintliga standarder träder ikraft för räkenskapsår som börjar efter 1 januari 2012 och har inte tillämpats vid upprättandet av koncernens finansiella rapporter. Inga av dessa förväntas ha någon väsentlig inverkan på koncernens finansiella rapporter med undantag av de som följer nedan.
IAS 1 Utformning av finansiella rapporter ändring rörande övrigt totalresultat. Den mest väsentliga förändringen i den ändrade IAS 1 är kravet att de poster som redovisas i "övrigt totalresultat" ska presenteras för-
delat på två grupper. Fördelningen baseras på om posterna kan komma att omklassificeras till resultaträkningen (omklassificeringsjusteringar) eller ej. Ändringen behandlar inte frågan om vilka poster som ska ingå i "övrigt totalresultat". Koncernen har för avsikt att tillämpa ändringarna för det räkenskapsår som börjar 1 januari 2013 och kommer att innebära att det införs en delrubrik i rapporten över övrigt totalresultat.
IFRS 10 Koncernredovisning syftar till att fastställa principer för upprättande och presentation av koncernredovisningen då ett företag kontrollerar ett eller flera andra företag. Standarden definierar begreppet kontroll och fastställer kontroll som grund för konsolidering. Standarden ger vägledning för att fastställa om ett företag kontrollerar ett annat och därmed ska konsolidera in detta företag i koncernredovisningen. Standarden anger också hur koncernredovisningen ska upprättas. Koncernen har för avsikt att tillämpa ändringarna för räkenskapsåret som börjar 1 januari 2014 och har ännu inte utvärderat effekterna.
IFRS 11 Samarbetsarrangemang ger en mer realistiskt bild av "samarbetsarrangemang" genom att fokusera på rättigheter och skyldigheter snarare än på den juridiska formen av ett arrangemang. Det finns två typer av "samarbetsarrangemang": "gemensam verksamhet" och "joint ventures". En "gemensam verksamhet" uppkommer då utövare av gemensam verksamhet har direkt rätt till tillgångarna och åtagande för skulderna i ett arrangemang. I ett sådant arrangemang ska tillgångar, skulder, intäkter och kostnader redovisas utifrån innehavarens andel av dessa. Ett "joint venture" uppkommer då samägare har rätt till nettotillgångarna i ett arrangemang. I ett sådant arrangemang ska innehavaren redovisa sin andel enligt kapitalandelsmetoden. Klyvningsmetoden är inte längre tilllåten. Koncernen har för avsikt att tillämpa ändringarna för räkenskapsåret som börjar 1 januari 2014 och har ännu inte utvärderat effekterna.
IFRS 12, Upplysningar om andelar i andra företag omfattar upplysningskrav för dotterföretag, "samarbetsarrangemang", intresseföretag och ej konsoliderade strukturerade företag. Koncernen har för avsikt att tillämpa ändringarna senast det räkenskapsår som börjar 1 januari 2014 och har ännu inte utvärderat effekterna.
IAS 28 (omarbetad 2011), Innehav i intresseföretag och joint ventures innehåller krav på att redovisa "joint ventures" och intressebolag enligt kapitalandelsmetoden i enlighet med IFRS 11. Klyvningsmetoden är inte längre tillåten. Koncernen har för avsikt att tillämpa ändringarna senast det räkenskapsår som börjar 1 januari 2014 och har ännu inte utvärderat effekterna.
IFRS 13 Värdering till verkligt värde syftar till att värderingar till verkligt värde ska bli mer konsekventa och mindre komplexa genom att standarden tillhandahåller en exakt definition och en gemensam källa i IFRS till verkligt värdevärderingar och tillhörande upplysningar. Standarden ger vägledning till verkligt värdevärderingar för alla slag av tillgångar och skulder, finansiella som icke-finansiella. Kraven utökar inte tillämpningsområdet för när verkligt värde ska tillämpas men tillhandahåller vägledning kring hur det ska tillämpas där andra IFRS redan kräver eller tillåter värdering till verkligt värde. Koncernen kommer att tillämpa standarden för räkenskapsåret som börjar 1 januari 2013 och det kommer att innebära vissa utökade upplysningskrav.
IFRS 9 Financial instruments är den första utgivna standarden i det större projektet att ersätta IAS 39. IFRS 9 bibehåller men förenklar modellen med flera värderingsgrunder baserat på två primära värderingskategorier: upplupet anskaffningsvärde och verkligt värde. Klassificering sker utifrån företagets affärsmodell samt karaktäristiska egenskaper i de avtalsenliga kassaflödena.
Vägledningen i IAS 39 avseende nedskrivningstest på finansiella tillgångar och säkringsredovisning fortsätter att gälla. Koncernen har för avsikt att tillämpa ändringarna senast det räkenskapsår som börjar 1 januari 2015 och har ännu inte utvärderat effekterna.
Moderbolaget har upprättat sin årsredovisning enligt årsredovisningslagen (1995:1554) och Rådet för finansiell rapporterings rekommendation RFR 2, Redovisning för juridisk person. Rekommendationen innebär att moderbolaget i årsredovisningen för den juridiska personen skall tillämpa samtliga av EU godkända IFRS och uttalanden så långt detta är möjligt inom ramen för årsredovisningslagen och med hänsyn till sambandet mellan redovisning och beskattning. Rekommendationen anger vilka undantag och tillägg som gäller i förhållande till IFRS. Finansiella instrument värderas enligt IAS 39, till verkligt värde.
De angivna redovisningsprinciperna för moderbolaget har tillämpats konsekvent på samtliga perioder som presenterats i moderbolagets finansiella rapporter.
Moderbolagets resultaträkning och balansräkning är uppställda enligt årsredovisningslagens scheman. Skillnaden mot IAS 1, Utformning av finansiella rapporter, som tillämpas vid utformningen av koncernens finansiella rapporter är främst redovisning av finansiella intäkter och kostnader samt eget kapital.
Andelar i dotterbolag och intressebolag redovisas i moderbolaget enligt anskaffningsvärdemetoden. Som intäkt redovisas endast erhållna utdelningar under förutsättning att dessa härrör från vinstmedel som intjänats efter förvärvet. Utdelningar som överstiger dessa intjänade vinstmedel betraktas som en återbetalning av investeringen och reducerar andelens redovisade värde.
Moderbolagets nettoomsättning består av förvaltningstjänster gentemot dotterbolag. Dessa intäkter redovisas i den period de avser.
Anteciperad utdelning från dotterbolag redovisas i de fall moderbolaget ensamt har rätt att besluta om utdelningens storlek och moderbolaget har fattat beslut om utdelningens storlek innan moderbolaget publicerat sina finansiella rapporter.
Moderbolagets finansiella garantiavtal består i huvudsak av borgensförbindelser till förmån för dotterbolag och intressebolag. Finansiella garantier innebär att bolaget har ett åtagande att ersätta innehavaren av ett skuldinstrument för förluster som denne ådrar sig på grund av att en angiven gäldenär inte fullgör betalning vid förfall enligt avtalsvillkoren. För redovisning av finansiella garantiavtal tillämpar moderbolaget RFR 2 p 72 som innebär en lättnad jämfört med reglerna i IAS 39 när det gäller finansiella garantiavtal utställda till förmån för dotterbolag och intressebolag. Moderbolaget redovisar finansiella garantiavtal som avsättning i balansräkningen när bolaget har ett åtagande för vilket betalning sannolikt erfordras för att reglera åtagandet.
I moderbolaget redovisas samtliga leasingavtal enligt reglerna för operationell leasing.
I moderbolaget tillämpas andra grunder för beräkning av förmånsbestämda planer än de som anges i IAS 19. Moderbolaget följer tryggandelagens bestämmelser och Finansinspektionens föreskrifter eftersom detta är en förutsättning för skattemässig avdragsrätt. De väsentligaste skillnaderna jämfört med reglerna i IAS 19 är hur diskonteringsräntan fastställs, att beräkning av den förmånsbestämda förpliktelsen sker utifrån nuvarande lönenivå utan antagande om framtida löneökningar och att alla aktuariella vinster och förluster redovisas i resultaträkningen då de uppstår.
I moderbolaget redovisas obeskattade reserver inklusive uppskjuten skatteskuld. I koncernredovisningen delas däremot obeskattade reserver upp på uppskjuten skatteskuld och eget kapital.
Företaget redovisar koncernbidrag och aktieägartillskott i enlighet med Rådet för finansiell rapportering RFR 2. Aktieägartillskott förs direkt mot eget kapital hos mottagaren och aktiveras i aktier och andelar hos givaren, i den mån nedskrivning ej erfordras. Koncernbidrag redovisas som intäkt i resultaträkningen av mottagande part och som kostnad för givande part. Skatteeffekten redovisas i enlighet med IAS 12 i resultaträkningen.
| Koncernen | Moderbolaget | ||||
|---|---|---|---|---|---|
| Mkr | 2012 | 2011 | 2012 | 2011 | |
| Hyresintäkter | 1 701 | 1 466 | — | — | |
| Tjänsteuppdrag | — | — | 96 | 82 | |
| Summa | 1 701 | 1 466 | 96 | 82 |
Övriga rörelseintäkter och kostnader avser hotell- och restaurangverksamhet som tillfälligt har drivits i egen regi. Delar av verksamheten har avyttrats.
Segmentsrapportering upprättas för koncernens regioner, vilket harmonierar med koncernens interna rapporteringssystem.
I driftsöverskott och tillgångar har inkluderats direkt hänförbara poster samt poster som kan fördelas på regionerna på ett rimligt och tillförlitligt sätt. Gemensamma fastighetsadministrationskostnader fördelas enligt självkostnadsprincipen.
Balder har identifierat fem segment som utgörs av regionerna Stockholm, Göteborg/Väst, Öresund, Öst samt Norr. Se även not 1, Tillämpade redovisningsprinciper.
| Regioner | Stockholm | Göteborg/ Väst | Öresund | Öst | Norr | Koncernen | ||||||
|---|---|---|---|---|---|---|---|---|---|---|---|---|
| Mkr | 2012 | 2011 | 2012 | 2011 | 2012 | 2011 | 2012 | 2011 | 2012 | 2011 | 2012 | 2011 |
| Hyresintäkter | 493 | 460 | 568 | 504 | 341 | 210 | 164 | 161 | 135 | 131 | 1 701 | 1 466 |
| Fastighetskostnader | –149 | –135 | –176 | –156 | –98 | –70 | –63 | –59 | –52 | –51 | –537 | –471 |
| Driftsöverskott | 344 | 325 | 391 | 348 | 243 | 141 | 101 | 102 | 84 | 80 | 1 164 | 996 |
| Värdeförändringar förvaltningsfastigheter | 285 | 317 | 198 | 428 | 74 | 71 | 80 | 102 | 175 | 72 | 812 | 990 |
| Resultat inkl värdeförändringar | 629 | 642 | 590 | 776 | 317 | 212 | 181 | 204 | 259 | 152 | 1 976 | 1 985 |
| Ofördelade poster: | ||||||||||||
| Förvaltnings- och administrationskostnader | –115 | –103 | ||||||||||
| Övriga rörelseintäkter | 14 | 70 | ||||||||||
| Övriga rörelsekostnader | –30 | –83 | ||||||||||
| Värdeförändringar finansiella placeringar | — | –7 | ||||||||||
| Andelar i resultat från intressebolag | 105 | 133 | ||||||||||
| Rörelseresultat | 1 950 | 1 995 | ||||||||||
| Räntenetto | –466 | –438 | ||||||||||
| Derivat | –71 | –520 | ||||||||||
| Aktuell skatt | –10 | –10 | ||||||||||
| Uppskjuten skatt | –240 | –215 | ||||||||||
| Årets resultat | 1 162 | 812 | ||||||||||
| Omräkningsdifferens | –7 | –2 | ||||||||||
| Årets totalresultat | 1 155 | 810 | ||||||||||
| Tillgångar Förvaltningsfastigheter |
7 505 | 5 866 | 6 565 | 5 913 | 4 926 | 2 792 | 1 798 | 1 695 | 1 485 | 1 290 | 22 278 | 17 556 |
| Ofördelade poster: | ||||||||||||
| Materiella anläggningstillgångar | 152 | 148 | ||||||||||
| Fordringar på intressebolag | 468 | 365 | ||||||||||
| Andelar i intressebolag | 760 | 654 | ||||||||||
| Omsättningstillgångar | 184 | 255 | ||||||||||
| Summa tillgångar | 23 843 | 18 978 | ||||||||||
| Eget kapital och skulder | ||||||||||||
| Ofördelade poster: | ||||||||||||
| Eget kapital | 8 289 | 6 675 | ||||||||||
| Innehav utan bestämmande inflytande | — | 4 | ||||||||||
| Uppskjuten skatteskuld | 443 | 202 | ||||||||||
| Räntebärande långfristiga skulder | 13 617 | 10 681 | ||||||||||
| Derivat | 868 | 797 | ||||||||||
| Räntebärande kortfristiga skulder | 172 | 120 | ||||||||||
| Ej räntebärande skulder | 453 | 500 | ||||||||||
| Summa eget kapital och skulder | 23 843 | 18 978 | ||||||||||
| Investeringar i: | ||||||||||||
| Förvaltningsfastigheter | 1 413 | 655 | 452 | 1 002 | 2 115 | 592 | 25 | 25 | 23 | 16 | 4 029 | 2 291 |
Koncernen har sitt säte i Sverige. Intäkterna från externa kunder i Sverige uppgår till 1 622 Mkr (1 457) och summa intäkter från externa kunder i andra länder uppgår till 79 Mkr (9). Summa anläggningstillgångar, andra än finansiella instrument och uppskjutna skattefordringar som är lokaliserade i Sverige uppgår till 20 863 Mkr (17 581) och summan av sådana anläggningstillgångar lokaliserade i andra länder uppgår till 1 567 Mkr (123).
Koncernen hade per årsskiftet 215 anställda (208), varav 67 kvinnor (75). I moderbolaget var antalet anställda per årsskiftet 110 (106), varav 41 kvinnor (43).
Under 2012 hade Fastighets AB Balder 5 styrelseledamöter (5) inklusive ordförande, varav 1 kvinna (1). Koncernen tillika moderbolaget hade 6 ledande befattningshavare (6) inklusive VD, varav 1 kvinna (1).
| Antal anställda | Koncernen | |||
|---|---|---|---|---|
| 2012 | 2011 | 2012 | 2011 | |
| Medelantalet anställda (samtliga i Sverige) | 229 | 226 | 118 | 111 |
| varav kvinnor | 77 | 89 | 45 | 44 |
| Löner, arvoden och förmåner | Koncernen | Moderbolaget | ||
| Mkr | 2012 | 2011 | 2012 | 2011 |
| Styrelseordförande | 0,2 | 0,1 | 0,2 | 0,1 |
| Övriga styrelseledamöter | 0,3 | 0,3 | 0,3 | 0,3 |
| Verkställande direktör | ||||
| Grundlön | 0,9 | 0,9 | 0,9 | 0,9 |
| Förmåner | — | — | — | — |
| Övriga ledande befattningshavare | ||||
| Grundlön | 5,3 | 5,0 | 5,3 | 5,0 |
| Förmåner | 0,3 | 0,3 | 0,3 | 0,3 |
| Övriga anställda | ||||
| Grundlön | 72,3 | 64,2 | 39,6 | 33,0 |
| Förmåner | 0,8 | 0,8 | 0,6 | 0,6 |
| Summa | 80,0 | 71,6 | 47,1 | 40,2 |
| Lagstadgade sociala kostnader inklusive löneskatt | Koncernen | |||
| Mkr | 2012 | 2011 | Moderbolaget 2012 |
2011 |
| Styrelsen | 0,1 | 0,1 | 0,1 | 0,1 |
| Verkställande direktör | 0,4 | 0,4 | 0,4 | 0,4 |
| Övriga ledande befattningshavare | 1,8 | 1,7 | 1,8 | 1,7 |
| Övriga anställda | 22,8 | 19,3 | 12,8 | 10,4 |
| Summa | 25,1 | 21,5 | 15,1 | 12,6 |
| Avtalsenliga pensionskostnader Mkr |
Koncernen 2012 |
2011 | Moderbolaget 2012 |
2011 |
| Verkställande direktör | 0,3 | 0,4 | 0,3 | 0,4 |
| Övriga ledande befattningshavare | 0,7 | 0,7 | 0,7 | 0,7 |
| Övriga anställda | 3,6 | 2,7 | 2,2 | 1,6 |
| Summa | 4,6 | 3,8 | 3,2 | 2,7 |
| Totalt | 109,7 | 96,9 | 65,4 | 55,5 |
| och övriga förmåner under året | 2012-01-01–2012-12-31 | 2011-01-01–2011-12-31 | ||||||
|---|---|---|---|---|---|---|---|---|
| Mkr | Grundlön styrelsearvode |
Förmåner | Pensions kostnad |
Summa | Grundlön styrelsearvode |
Förmåner | Pensions kostnad |
Summa |
| Styrelsens ordförande Christina Rogestam | 0,2 | — | — | 0,2 | 0,1 | — | — | 0,1 |
| Styrelseledamot Fredrik Svensson | 0,1 | — | — | 0,1 | 0,1 | — | — | 0,1 |
| Styrelseledamot Sten Dunér | 0,1 | — | — | 0,1 | 0,1 | — | — | 0,1 |
| Styrelseledamot Anders Wennergren | 0,1 | — | — | 0,1 | 0,1 | — | — | 0,1 |
| VD | 0,9 | — | 0,3 | 1,2 | 0,9 | — | 0,4 | 1,3 |
| Ledningsgruppen (5 personer) | 5,3 | 0,3 | 0,7 | 6,3 | 5,0 | 0,3 | 0,7 | 6,0 |
| Summa | 6,7 | 0,3 | 1,0 | 8,0 | 6,3 | 0,3 | 1,1 | 7,7 |
Ingen rörlig ersättning utgår för någon av bolagets ledande befattningshavare.
Ett förmånsbestämt pensionsavtal är tecknat med VD som innebär att ett belopp om 0,3 Mkr (0,3) årligen kommer att utbetalas till VD från 55 till 65 års ålder. Framtida utbetalningar begränsas enligt avtal av stiftelsens tillgångar. Betalningarna är inte beroende av framtida tjänstgöring. Nuvärdet av utfästelsen uppgick till 1,9 Mkr (1,7). Utfästelsen har tryggats genom en avsättning till pensionsstiftelse, vars förvaltningstillgångar uppgick till 1,9 Mkr (1,7). Värdet av pensionsutfästelsen har beräknats i enlighet med tryggandelagen, vilket inte överensstämmer med IAS 19. Skillnaden i kostnad enligt de två beräkningsgrunderna är emellertid inte väsentlig.
mässig och konkurrenskraftig. Ersättningen skall utgå i form av fast lön. Pensionsvillkoren skall vara marknadsmässiga och baseras på avgiftsbestämda pensionslösningar. Uppsägningslön och avgångsvederlag skall sammantaget inte överstiga 18 månader. VDs lön och förmåner fastställs av styrelsen. För andra ledande befattningshavare fastställs löner och förmåner av VD. Vid uppsägning av VD gäller en ömsesidig uppsägningstid om sex månader. Vid uppsägning från bolagets sida utgår 12 månaders avgångsvederlag (ej pensions- eller semesterlönegrundande). För övriga i ledningsgruppen gäller en ömsesidig uppsägningstid om sex månader. Inget avgångsvederlag utgår.
Ledande befattningshavares ersättningar följer de riktlinjer som beslutades vid senaste årsstämman. Ersättningen skall vara marknads-
Styrelsen har rätt av frångå av årsstämman beslutade riktlinjer för ersättning till ledande befattningshavare, om det finns särskilda skäl.
| Total sjukfrånvaro | Koncernen | Moderbolaget | ||
|---|---|---|---|---|
| % | 2012 | 2011 | 2012 | 2011 |
| Total sjukfrånvaro som en andel av ordinarie arbetstid | 3,5 | 2,0 | 2,5 | 1,9 |
| varav sammanlagd sjukfrånvaro över 60 kalenderdagar av total sjukfrånvaro | 42,9 | 10,6 | 24,6 | 12,6 |
| Fördelad efter kön, % | 2012 | 2011 | 2012 | 2011 |
| Män | 2,5 | 2,0 | 1,8 | 2,1 |
| Kvinnor | 5,7 | 2,1 | 3,6 | 1,6 |
| Fördelad efter ålderskategori, % | 2012 | 2011 | 2012 | 2011 |
| Anställda 29 år eller yngre | 1,7 | 1,6 | 1,9 | 1,3 |
| Anställda 30–49 år | 2,6 | 1,7 | 2,0 | 1,5 |
| Anställda 50 år eller äldre | 6,1 | 2,8 | 3,6 | 3,5 |
| Koncernen | Moderbolaget | |||
|---|---|---|---|---|
| Mkr | 2012 | 2011 | 2012 | 2011 |
| PwC | ||||
| Revisionsuppdraget i Sverige | 1,5 | 1,4 | 1,4 | 1,4 |
| Revisionsuppdraget i Danmark | 0,3 | — | — | — |
| Revisionsverksamhet utöver revisionsuppdraget | 0,2 | 0,1 | 0,2 | 0,1 |
| Skatterådgivning | 0,1 | 0,1 | 0,1 | 0,1 |
| Övriga tjänster | 0,3 | 0,1 | 0,3 | 0,1 |
| Summa | 2,4 | 1,7 | 2,0 | 1,7 |
Med revisionsuppdraget avses granskning av årsredovisningen och bokföringen samt styrelsens och verkställande direktörens förvaltning. Dessutom ingår övriga arbetsuppgifter som det ankommer på bolagets revisor att utföra samt rådgivning eller annat biträde som föranleds av
iakttagelser vid sådan granskning eller genomförandet av sådana övriga arbetsuppgifter. Allt annat är konsultation. Kostnader för revision ingår i koncerngemensamma kostnader, vilka utdebiteras dotterbolagen.
| Koncernen, Mkr | 2012 | 2011 |
|---|---|---|
| Fastighetskostnader | 537 | 471 |
| Förvaltnings- och administrationskostnader | 115 | 103 |
| Summa | 653 | 574 |
| Koncernen, Mkr | 2012 | 2011 |
| Personalkostnader | 110 | 97 |
| Avskrivningar | 16 | 14 |
| Mediakostnader | 233 | 206 |
| Fastighetsskatt | 78 | 61 |
| Tomträttsavgäld | 11 | 11 |
| Underhåll och övriga kostnader 1) | 206 | 185 |
| Summa | 653 | 574 |
1) Avser driftskostnader och administration exklusive personalkostnader.
| Koncernen, Mkr | 2012 | 2011 |
|---|---|---|
| Drifts- och underhållskostnader | 216 | 184 |
| Mediakostnader 1) | 233 | 215 |
| Tomträttsavgäld | 11 | 11 |
| Fastighetsskatt | 78 | 61 |
| Summa | 537 | 471 |
1) Inkluderar avskrivningar av vindkraftverk.
Koncernen har ett antal tomträtter med operationella leasingavtal. Leasingbetalningarna omförhandlas vid avtalens slut för att reflektera marknadshyrorna. Samtliga avtal förfaller till omförhandling om mer än 5 år och uppgår totalt till 271 Mkr (268). I bokslutet 2012 redovisas en kostnad i koncernen på 11 Mkr (11) avseende operationell leasing. I moderbolaget har inga leasingkostnader redovisats.
Det finns även ett mindre antal operationella leasingavtal av ringa omfattning, där Balder är leasetagare, dessa avser främst personbilar. Betalningar som görs under leasingperioden kostnadsförs i resultaträkningen linjärt över leasingperioden.
Koncernen hyr ut sina förvaltningsfastigheter enligt operationella leasingavtal. De framtida icke uppsägningsbara leasingbetalningarna är som följer:
| Koncernen, Mkr | 2012 | 2011 |
|---|---|---|
| Bostäder, parkering m m (inom ett år) | 805 | 683 |
| Kommersiella lokaler | ||
| Inom ett år | 94 | 78 |
| 1–5 år | 2 217 | 1 819 |
| >5 år | 2 666 | 1 995 |
| Summa | 5 782 | 4 575 |
Normalt tecknas kommersiella hyreskontrakt på 3–5 år med en uppsägningstid om 9 månader. Bostadshyresavtal löper normalt med en uppsägningstid om 3 månader.
Den genomsnittliga kontraktslängden i portföljens kommersiella kontrakt uppgick till 4,4 år (4,3).
| Koncernen | Moderbolaget | |||
|---|---|---|---|---|
| Mkr | 2012 | 2011 | 2012 | 2011 |
| Ränteintäkter | 33 | 31 | 32 | 29 |
| Ränteintäkter, dotterbolag | — | — | 518 | 364 |
| Koncernbidrag | — | — | 5 | 6 |
| Övriga finansiella intäkter | 12 | 16 | 359 | 148 |
| Summa | 45 | 47 | 914 | 547 |
Ränteintäkter är huvudsakligen hänförbara till övriga fordringar. Övriga finansiella intäkter avser huvudsakligen utdelning på börsnoterade aktier och dotterbolagsaktier.
| Koncernen | Moderbolaget | |||
|---|---|---|---|---|
| Mkr | 2012 | 2011 | 2012 | 2011 |
| Räntekostnader | 505 | 477 | 177 | 201 |
| Räntekostnader, dotterbolag | — | — | 171 | 122 |
| Övriga finansiella kostnader | 6 | 8 | 4 | 13 |
| Summa | 511 | 486 | 351 | 335 |
Räntekostnader och övriga finansiella kostnader är hänförbara till räntebärande skulder.
Redovisad i resultaträkningen
| Koncernen | Moderbolaget | |||
|---|---|---|---|---|
| Mkr | 2012 | 2011 | 2012 | 2011 |
| Aktuell skattekostnad (–)/skatteintäkt (+) | ||||
| Aktuell skatt | –10 | –10 | — | — |
| Uppskjuten skattekostnad (–)/skatteintäkt (+) | ||||
| Uppskjuten skatt avseende temporära skillnader | –302 | –231 | 12 | 118 |
| Uppskjuten skatt vid förändring av underskottsavdrag | –22 | 10 | –33 | — |
| Upplöst uppskjuten skatt avseende temporära skillnader vid försäljning | 5 | 5 | — | — |
| Förändring av periodiseringfonder | –8 | — | — | — |
| Omvärdering uppskjuten skatt | 87 | — | –39 | — |
| Summa uppskjuten skatt | –240 | –215 | –60 | 118 |
| Totalt redovisad skatt | –250 | –225 | –60 | 118 |
| Avstämning av effektiv skatt | ||||
| Koncernen, Mkr | 2012, % | 2012 | 2011, % | 2011 |
| Resultat före skatt | 1 412 | 1 037 | ||
| Skatt enligt gällande skattesats för moderbolaget | 26 | –371 | 26 | –273 |
| Skillnad mellan skattemässigt och redovisat resultat vid försäljning av fastighet | 0 | 5 | –1 | 6 |
| Skatt på andel i resultat från intressebolag | –2 | 28 | –3 | 35 |
| Skatt hänförlig till tidigare år | 0 | –1 | 0 | –1 |
| Ej skattepliktiga intäkter/ej avdragsgilla kostnader etc | 0 | 3 | –1 | 7 |
| Omvärdering uppskjuten skatt | –6 | 87 | — | — |
| Redovisad effektiv skatt | 18 | –250 | 22 | –225 |
| forts. not 11 | ||||
|---|---|---|---|---|
| Moderbolaget, Mkr | 2012, % | 2012 | 2011, % | 2011 |
| Resultat före skatt | 447 | –285 | ||
| Skatt enligt gällande skattesats för moderbolaget | 26 | –118 | 26 | 75 |
| Ej skattepliktiga intäkter/ej avdragsgilla kostnader | 2 | –10 | 2 | 4 |
| Ej skattepliktig realisationsvinst, aktier | –3 | 14 | 1 | 3 |
| Skattefri utdelning | –21 | 92 | 12 | 36 |
| Omvärdering uppskjuten skatt | 9 | –39 | — | — |
| Redovisad effektiv skatt | 13 | –60 | 41 | 118 |
| Redovisad i balansräkningen | ||||
| Uppskjuten skattefordran och skatteskuld | ||||
| Koncernen 2012, Mkr | Uppskjuten skattefordran |
Uppskjuten skatteskuld |
Netto | |
| Uppskjuten skattefordran och skatteskuld hänför sig till följande: | ||||
| Fastigheter | — | –1 102 | –1 102 | |
| Derivat | 191 | — | 191 | |
| Underskottsavdrag | 477 | — | 477 | |
| Obeskattade reserver etc. | — | –9 | –9 | |
| Kvittning | –668 | 668 | — | |
| Summa | — | –443 | –443 | |
| Inga ej aktiverade underskottsavdrag föreligger. | Uppskjuten | Uppskjuten | ||
| Moderbolaget 2012, Mkr | skattefordran | skatteskuld | Netto | |
| Uppskjuten skattefordran och skatteskuld hänför sig till följande: | ||||
| Derivat | 154 | — | 154 | |
| Underskottsavdrag | 43 | — | 43 | |
| Finansiella placeringar | 1 | — | 1 | |
| Summa | 198 | — | 198 | |
| Inga ej aktiverade underskottsavdrag föreligger. | ||||
| Förändring av uppskjuten skatt i temporära skillnader och underskottsavdrag | Balans per | Redovisat i rapport över |
Förvärv och avyttring av |
Balans per |
| Koncernen, Mkr | 2011-01-01 | totalresultat | bolag | 2011-12-31 |
| Fastigheter | –669 | –352 | — | –1 021 |
| Derivat | 107 | 123 | — | 230 |
| Aktivering av värdet av underskottsavdrag | 581 | 10 | — | 592 |
| Obeskattade reserver etc. | –5 | 2 | –1 | –3 |
| Summa | 14 | –216 | –1 | –202 |
| Redovisat i | Förvärv och | |||
| Koncernen, Mkr | Balans per 2012-01-01 |
rapport över totalresultat |
avyttring av bolag |
Balans per 2012-12-31 |
| Fastigheter | –1 021 | –80 | –1 | –1 102 |
| Derivat | 230 | –39 | — | 191 |
| Aktivering av värdet av underskottsavdrag | 592 | –116 | 2 | 477 |
| Obeskattade reserver etc. | –3 | –6 | 0 | –9 |
| Summa | 202 | –242 | 1 | –443 |
| Balans per | Redovisat över resultat |
Förvärv och avyttring av |
Balans per | |
| Moderbolaget, Mkr | 2011-01-01 | räkningen | bolag | 2011-12-31 |
| Derivat | 56 | 116 | — | 172 |
| Aktivering av värdet av underskottsavdrag | 85 | — | — | 85 |
| Finansiella placeringar | –1 | 1 | — | 1 |
| Summa | ||||
| 140 | 118 | — | 258 | |
| Redovisat | Förvärv och | |||
| Moderbolaget, Mkr | Balans per 2012-01-01 |
över resultat räkningen |
avyttring av bolag |
Balans per 2012-12-31 |
| Derivat | 172 | –19 | — | 154 |
| Aktivering av värdet av underskottsavdrag | 85 | –41 | — | 43 |
| Finansiella placeringar | 1 | 0 | — | 1 |
Beräkningen av resultat per stamaktie har baserats på årets resultat hänförligt till moderbolagets stamaktieägare uppgående till 1 067 Mkr (772), efter att hänsyn har tagits till preferensaktieutdelning och ett vägt genomsnittligt antal stamaktier under året uppgående till 159 537 252 stycken (158 656 156).
Någon utspädning har ej skett under året eller föregående år.
| Moderbolaget, Tusental aktier | 2012 | 2011 |
|---|---|---|
| Totalt antal aktier 1 januari | 159 537 | 149 487 |
| Effekt av nyemitterade aktier | — | 9 169 |
| Vägt genomsnittligt antal | ||
| utestående stamaktier under året | 159 537 | 158 656 |
| Koncernen, Mkr | 2012 | 2011 |
|---|---|---|
| Ingående verkligt värde | 17 556 | 14 389 |
| Förvärv | 3 756 | 3 640 |
| Investeringar i befintliga fastigheter | 273 | 219 |
| Värdeförändringar | 809 | 990 |
| Försäljningar | –69 | –1 683 |
| Valutaförändring | –47 | — |
| Utgående verkligt värde | 22 278 | 17 556 |
Förvaltningsfastigheter redovisas i koncernens rapport över finansiell ställning till verkligt värde och värdeförändringarna redovisas i koncernens rapport över totalresultatet. Fastigheternas verkliga värde baseras på interna värderingar. Verkligt värde är det bedömda belopp som skulle inkasseras i en transaktion vid värdetidpunkten mellan kunniga parter som är oberoende av varandra och som har ett intresse av att transaktionen genomförs efter sedvanlig marknadsföring, där båda parter förutsätts ha agerat insiktsfullt, klokt och utan tvång.
Per bokslutsdagen har Balder genomfört en intern värdering baserad på en tioårig kassaflödesmodell, på hela fastighetsbeståndet. Varje fastighet värderas individuellt genom att nuvärdesberäkna framtida kassaflöden, dvs framtida hyresinbetalningar minskade med bedömda drifts- och underhållsutbetalningar samt restvärdet år 10. Bedömda hyresinbetalningar samt drifts- och underhållsutbetalningar har härletts från befintliga hyresintäkter, drifts- och underhållskostnader. Kassaflödet marknadsanpassas genom att beakta eventuella förändringar i uthyrningsgrad och uthyrningsnivåer såväl som drift- och underhållsutbetalningar.
Till grund för samtliga kassaflödeskalkyler har antagits en inflation om 2 procent.
Hyresutvecklingen bedöms följa inflationen med hänsyn tagen till gällande indexklausuler i kontrakten under dess löptider. Då kontrakten löper ut sker en bedömning om kontraktet anses bli förlängt till rådande marknadsnivå samt att risken bedöms huruvida lokalen kan bli vakant. Vakanser bedöms utifrån gällande vakanssituation med en successiv anpassning till bedömd marknadsmässig vakans med hänsyn till objektets individuella förutsättningar.
Vid bedömningen av fastighetens framtida fastighetskostnader har utfalls- och prognosmaterial samt beräknade normaliserade kostnader använts.
Direktavkastningskrav och kalkylräntor som används i kalkylen har härletts ur jämförbara transaktioner på fastighetsmarknaden. Viktiga faktorer vid val av förräntningskrav är läge, hyresnivå, vakansgrad och fastighetens skick. I tabell redovisas använda direktavkastningskrav och kalkylräntor.
Den genomsnittliga direktavkastningen uppgick per bokslutsdagen till 5,9 procent (6,2). Vid en förändring av direktavkastningskravet med +/– 0,25 procentenheter påverkas koncernens fastighetsvärde med cirka 900 Mkr.
För att säkerställa den interna värderingen har Balder per 2012-08-31 låtit Savills Sweden AB värdera hela fastighetsbeståndet. Den externa värderingen översteg Balders interna värdering med mindre än 1 procent. Per 31 december, efter Balders värdering, uppgick det totala fastighetsvärdet till 22 278 Mkr (17 556).
För mer information se Förvaltningsberättelse och Känslighetsanalys på sid 50.
Bolaget har tecknat avtal om förvärv av två fastigheter med tillträde då dessa är uppförda. Investeringsbeloppet uppgår till totalt 470 Mkr.
| Region | Kalkylräntekrav för diskontering av framtida kassaflöden, % |
Direktavkastningskrav för bedömning av restvärde, % |
Medelvärdet av direktavkastningskrav för bedömning av restvärde, % |
|---|---|---|---|
| Stockholm | 6,0–10,2 | 4,0–8,2 | 6,0 |
| Göteborg/Väst | 6,3–11,0 | 4,3–9,0 | 6,2 |
| Öresund | 5,5–10,0 | 3,5–8,0 | 5,6 |
| Öst | 6,8–10,0 | 4,8–10,0 | 6,0 |
| Norr | 7,0–12,0 | 5,0–10,0 | 5,7 |
| Mkr 2012 2011 Anskaffningsvärde Ingående balans 43 41 Årets anskaffningar 23 3 Utrangeringar –25 –2 Utgående balans 41 43 Avskrivningar Ingående balans –34 –29 Förvärv –3 — Utrangeringar 25 0 Årets avskrivningar –7 –5 Utgående balans –19 –34 Redovisat värde 21 9 Vindkraftverk Koncernen |
2012 | 2011 |
|---|---|---|
| 6 | 7 | |
| 1 | 7 | |
| — | –8 | |
| 7 | 6 | |
| –3 | –4 | |
| — | –5 | |
| — | 8 | |
| –2 | –2 | |
| –5 | –3 | |
| 2 | 3 | |
| Moderbolaget | ||
| Mkr 2012 2011 |
2012 | 2011 |
| Anskaffningsvärde | ||
| Ingående balans 165 30 |
30 | 30 |
| Förvärv — 135 |
— | — |
| Utgående balans 165 165 |
30 | 30 |
| Avskrivningar | ||
| Ingående balans –26 –2 |
–4 | –2 |
| Förvärv — –16 |
— | — |
| Årets avskrivningar –9 –9 |
–2 | –2 |
| Utgående balans –34 –26 |
–6 | –4 |
| Redovisat värde 131 139 |
24 | 26 |
| Totalt redovisat värde 152 148 |
27 | 29 |
Avskrivningar redovisas i administrationskostnader och mediakostnader.
Andelar i intressebolag redovisas i koncernen enligt kapitalandelsmetoden och i moderbolaget enligt anskaffningsvärdemetoden.
| Ackumulerade anskaffningsvärden | Koncernen | Moderbolaget | |||
|---|---|---|---|---|---|
| Mkr | 2012 | 2011 | 2012 | 2011 | |
| Ingående balans | 654 | 202 | 402 | 107 | |
| Förvärv av intressebolag | 19 | 325 | 19 | 301 | |
| Avyttring av intressebolag | — | –6 | — | –6 | |
| Utdelning | –18 | — | — | — | |
| Andel i intressebolagens resultat efter skatt | 105 | 133 | — | — | |
| Förändring av intressebolags eget kapital | –1 | — | — | — | |
| Utgående balans | 760 | 654 | 421 | 402 |
| Koncernen, Mkr | 2012 | 2011 |
|---|---|---|
| Hyresintäkter | 159 | 123 |
| Fastighetskostnader | –33 | –25 |
| Driftsöverskott | 126 | 98 |
| Värdeförändringar fastigheter, orealiserade | 7 | 117 |
| Förvaltnings- och administrationskostnader | –9 | –9 |
| Övriga rörelseintäkter 1) | 65 | 31 |
| Rörelseresultat | 190 | 238 |
| Räntenetto | –74 | –59 |
| Värdeförändringar derivat, orealiserade | 1 | — |
| Resultat före skatt | 116 | 179 |
| Skatt | –11 | –47 |
| Årets resultat | 105 | 133 |
| Förvaltningsresultat före skatt | 108 | 62 |
1) Avser Collector AB och Bovieran Holding AB.
| Koncernen, Mkr | 2012 | 2011 |
|---|---|---|
| Tillgångar | 2 274 | 2 076 |
| Eget kapital inklusive ägarlån | 776 | 671 |
| Skulder | 1 498 | 1 405 |
| Bolag | Organisationsnummer | Säte | Antal aktier | Andel, % | Kapitalandelens värde i koncernen, Mkr |
Redovisat värde hos moderbolaget, Mkr |
|---|---|---|---|---|---|---|
| Collector AB | 556560-0797 | Göteborg | 5 596 806 | 38 | 354 | 302 |
| Tulia AB | 556712-9811 | Göteborg | 50 000 | 50 | 140 | — |
| Bovieran Holding AB | 556813-3168 | Göteborg | 5 000 | 50 | 30 | — |
| Fastighets AB Centur | 556813-6369 | Stockholm | 500 | 50 | 62 | 4 |
| Akroterion Fastighets AB | 556714-5478 | Stockholm | 500 | 50 | 159 | 100 |
| Mötesplatsen Intressenter AB | 556859-0417 | Alingsås | 320 | 32 | 15 | 15 |
| Bergsspiran AB | 556736-4475 | Göteborg | 250 | 25 | 0 | 0 |
| Majornas Projektutveckling AB | 556813-6310 | Göteborg | 500 | 50 | 0 | 0 |
| Summa | 760 | 421 |
| Bolag | Organisationsnummer | Säte | Antal aktier | Andel, % | Kapitalandelens värde i koncernen, Mkr |
Redovisat värde hos moderbolaget, Mkr |
|---|---|---|---|---|---|---|
| Collector AB | 556560-0797 | Göteborg | 5 531 806 | 37 | 321 | 298 |
| Tulia AB | 556712-9811 | Göteborg | 50 000 | 50 | 120 | — |
| Bovieran Holding AB | 556813-3168 | Göteborg | 5 000 | 50 | 18 | — |
| Fastighets AB Centur | 556813-6369 | Stockholm | 500 | 50 | 42 | 4 |
| Akroterion Fastighets AB | 556714-5478 | Stockholm | 500 | 50 | 153 | 100 |
| Bergsspiran AB | 556736-4475 | Göteborg | 250 | 25 | 0 | 0 |
| Summa | 654 | 402 |
Kundfordringar är upptagna till det belopp som beräknas inflyta. Samtliga förfallna kundfordringar överstigande 30 dagar har bedömts individuellt avseende förlustrisk. Nedskrivningar görs för osäkra fordringar.
2012 års resultat har belastats med 18,1 Mkr (9,0) avseende konstaterade och befarade kundförluster. Fordringarna är kortfristiga till sin natur varför redovisat värde motsvarar verkligt.
| Kundfordringar netto | 26 | 21 |
|---|---|---|
| Osäkra kundfordringar | –41 | –37 |
| Summa | 67 | 58 |
| 91 dagar– | 41 | 37 |
| 61–90 dagar | 3 | 2 |
| 31–60 dagar | 4 | 5 |
| –30 dagar | 19 | 14 |
| Koncernen, Mkr | 2012 | 2011 |
| Utgående balans | –41 | –37 |
|---|---|---|
| Årets osäkra kundfordringar | –16 | –10 |
| Årets konstaterade kundförluster | 14 | 2 |
| Förvärvad ingående balans | –2 | — |
| Ingående balans | –37 | –29 |
| Koncernen, Mkr | 2012 | 2011 |
| Koncernen | Moderbolaget | |||
|---|---|---|---|---|
| Mkr | 2012 | 2011 | 2012 | 2011 |
| Fordringar på intressebolag | 468 | 365 | 468 | 365 |
| Övriga fordringar | 18 | 43 | 12 | 37 |
| Summa | 485 | 407 | 479 | 401 |
Övriga fordringar är kortfristiga till sin natur varför redovisat värde motsvarar verkligt värde.
| Koncernen | Moderbolaget | ||||
|---|---|---|---|---|---|
| Mkr | 2012 | 2011 | 2012 | 2011 | |
| Försäkringar | 4 | 2 | — | — | |
| Ränteintäkter | 7 | 6 | 7 | 6 | |
| Hyresintäkter | 4 | 6 | 1 | 1 | |
| Fastighetskostnader | 6 | 9 | — | — | |
| Övriga finansiella intäkter | 2 | 4 | 2 | — | |
| Övriga poster | 1 | — | 2 | 2 | |
| Summa | 25 | 27 | 12 | 10 |
Per den 31 december 2012 omfattade det registrerade aktiekapitalet 168 396 852 stamaktier, varav 11 229 432 av serie A, 151 167 420 av serie B samt 6 000 000 preferensaktier. Av B-aktien är 2 859 600 återköpta per 31 december 2012, vilket betyder att totalt antal utestående aktier uppgår till 165 537 252. Varje aktie av serie A berättigar till en röst och varje aktie av serie B samt preferensaktie berättigar till en tiondels röst. Innehavare av stamaktier är berättigade till utdelning som fastställs efter hand och innehav av preferensaktie berättigar till en årlig utdelning om 20,00 kr per aktie. Aktieinnehavet berättigar till rösträtt vid bolagsstämman.
| Dag | Månad | År | Händelse | Förändring antal aktier |
Totalt antal aktier |
Totalt antal ute stående aktier |
Kvotvärde per aktie, kr |
Förändring aktiekapital, kr |
Totalt aktie kapital, kr |
|---|---|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 27 | juni | 2005 | Starttidpunkt | 75 386 104 | 75 386 104 | 1,00 | 75 386 104 | ||
| 18 | augusti | 2005 | Apportemission | 2 000 002 | 77 386 106 | 77 386 106 | 1,00 | 2 000 002 | 77 386 106 |
| 18 | augusti | 2005 | Nedsättning av aktie kapitalet genom minskning av nominellt belopp |
— | 77 386 106 | 77 386 106 | 0,01 | –76 612 245 | 773 861 |
| 18 | augusti | 2005 | Apportemission | 1 287 731 380 | 1 365 117 486 | 1 365 117 486 | 0,01 | 12 877 314 | 13 651 175 |
| 18 | augusti | 2005 | Kvittningsemission | 18 846 514 | 1 383 964 000 | 1 383 964 000 | 0,01 | 188 465 | 13 839 640 |
| 18 | augusti | 2005 | Sammanläggning av nominellt belopp till 1 krona |
–1 370 124 360 | 13 839 640 | 13 839 640 | 1,00 | 13 839 640 | |
| 27 | januari | 2006 | Apportemission | 1 000 000 | 14 839 640 | 14 839 640 | 1,00 | 1 000 000 | 14 839 640 |
| 9 | oktober | 2006 | Apportemission | 1 380 000 | 16 219 640 | 16 219 640 | 1,00 | 1 380 000 | 16 219 640 |
| 2008 | Återköp egna aktier | –476 600 | 16 219 640 | 15 743 040 | 16 219 640 | ||||
| 28 | augusti | 2009 | Apportemission | 9 171 502 | 25 391 142 | 24 914 542 | 1,00 | 9 171 502 | 25 391 142 |
| 4 | juni | 2010 | Fondemission | 76 173 426 | 101 564 568 | 99 658 168 | 1,00 | — | 101 564 568 |
| 1 | februari | 2011 | Nyemission | 6 700 000 | 108 264 568 | 106 358 168 | 1,00 | 6 700 000 | 108 264 568 |
| 20 | maj | 2011 | Fondemission | 54 132 284 | 162 396 852 | 159 537 252 | 1,00 | — | 162 396 852 |
| 16 | juni | 2011 | Nyemission preferensaktie | 4 000 000 | 166 396 852 | 163 537 252 | 1,00 | 4 000 000 | 166 396 852 |
| 31 | januari | 2012 | Kvittningsemission preferensaktie |
1 000 000 | 167 396 852 | 164 537 252 | 1,00 | 1 000 000 | 167 396 852 |
| 11 | oktober | 2012 | Kvittningsemission preferensaktie |
1 000 000 | 168 396 852 | 165 537 252 | 1,00 | 1 000 000 | 168 396 852 |
| 31 | december 2012 | — | 168 396 852 | 165 537 252 | 1,00 | — | 168 396 852 | ||
Styrelsen föreslår årsstämman att ingen utdelning lämnas för verksamhetsåret 2012 för stamaktier (—) och för preferensaktier utdelas 20,00 kr per aktie (20,00). Alla emitterade aktier är betalda.
Koncernen är genom sin verksamhet exponerad för fem olika slags finansiella risker. Med finansiella risker avses ränterisk, likviditetsrisk, refinansieringsrisk, prisrisk och kreditrisk. Finanspolicyn anger riktlinjer och regler för hur finansverksamheten skall bedrivas samt fastställer ansvarsfördelning och administrativa regler. Avsteg från koncernens finanspolicy kräver styrelsens godkännande. Ansvaret för koncernens finansiella transaktioner och risker hanteras centralt av moderbolagets finansavdelning. Den finansiella riskhanteringen sker på portföljnivå. Finansiella transaktioner skall genomföras utifrån en bedömning av koncernens samlade behov av likviditet, finansiering och ränterisk.
Målen i finanspolicyn är att:
• Soliditeten bör över tid överstiga 30 procent.
• Räntetäckningsgraden bör inte understiga 1,5 gånger.
• Säkerställa kort- och långfristig kapitalförsörjning.
• Uppnå en långsiktig stabil kapitalstruktur.
Koncernen har marknadsmässiga covenantvillkor för sin upplåning. Dessa har varit uppfyllda under verksamhetsåret.
Uppföljning av målen sker löpande med rapportering till styrelsen inför avlämnandet av bolagets delårsrapporter.
| Utfall | |||
|---|---|---|---|
| Finansiella mål | Mål | 2012 | 2011 |
| Soliditet, % | 30,0 | 34,8 | 35,2 |
| Räntetäckningsgrad, ggr | 1,5 | 2,4 | 2,1 |
| Avkastning eget kapital, % 1) | 15,5 | 14,3 |
1) Målet för avkastning på eget kapital är att det över tiden med god marginal skall överstiga den riskfria räntan. Vid årsskiftet uppgick den riskfria räntan, årsgenomsnitt av en femårig statsobligation, till 1,1 procent.
Koncernens mål avseende kapitalstrukturen är att trygga koncernens förmåga att fortsätta sin verksamhet, så att den kan fortsätta att generera avkastning till aktieägarna och nytta för andra intressenter.
Med refinansieringsrisk avses risken att Balder inte kan återfinansiera sig i framtiden eller endast till kraftigt ökade kostnader. Balder har skriftliga kreditlöften om 1 000 Mkr, vilka är avsedda som back-up facilitet för Balders certifikatprogram om 1 000 Mkr. Det innebär att om Balder inte kan emittera under certifikatprogrammet kommer back-up faciliteten att utnyttjas till den icke emitterade delen. Balder arbetar kontinuerligt med att ta upp nya lån och omförhandla befintliga lån. Av låneportföljen skall över tid 50 procent inneha en kredittid på mer än två år och inte mer än 35 procent av lånen bör förfalla på ett enskilt år.
Med likviditetsrisk avses risken att sakna tillräckligt med likvida medel för att kunna fullfölja företagets betalningsåtaganden. Enligt finanspolicyn skall det alltid finnas tillräckligt med kontanta medel och garanterade krediter för att täcka en månads betalningsåtaganden. Styrelsen kan oaktat långsiktigt mål besluta om tillfälligt ökad likviditet till exempel vid ökad beredskap för större affärer. Per bokslutsdagen uppgick Balders likvida medel, finansiella placeringar och outnyttjade krediter till 470 Mkr (298).
Kassaflödet per år avseende finansiella skulder vid antagande om nuvarande storlek på koncernen. Kassaflödet avser räntekostnader, amortering, leverantörsskulder och reglering av övriga finansiella skulder. Finansnettot har beräknats utifrån koncernens genomsnittliga ränta med avdrag för ränteintäkter och räntebidrag.
Refinansiering sker löpande, varför inga räntekostnader har angetts för längre tid än 5 år.
| Mkr | 0–3 år | 4–5 år | 6–7 år | >8 år |
|---|---|---|---|---|
| Förfallostruktur lån | 7 351 | 2 593 | 989 | 2 856 |
| Räntekostnader | 1 458 | 954 | — | — |
| Leverantörsskulder | 76 | — | — | — |
| Övriga skulder | 82 | — | — | — |
| Summa | 8 967 | 3 547 | 989 | 2 856 |
| Koncernen 2011-12-31 | ||||
| Mkr | 0–3 år | 4–5 år | 6–7 år | >8 år |
| Förfallostruktur lån | 7 804 | 476 | 56 | 2 465 |
| Räntekostnader | 1 313 | 850 | — | — |
| Långfristiga ej räntebärande skulder |
78 | — | — | — |
| Leverantörsskulder | 67 | — | — | — |
| Övriga skulder | 66 | — | — | — |
| Summa | 9 328 | 1 326 | 56 | 2 465 |
| Moderbolaget 2012-12-31 | ||||
| Mkr | 0–3 år | 4–5 år | 6–7 år | >8 år |
| Förfallostruktur lån | 3 571 | 809 | 433 | 387 |
| Räntekostnader | 552 | 181 | — | — |
| Leverantörsskulder | 5 | — | — | — |
| Övriga skulder | 9 | — | — | — |
| Summa | 4 137 | 990 | 433 | 387 |
| Moderbolaget 2011-12-31 | ||||
| Mkr | 0–3 år | 4–5 år | 6–7 år | >8 år |
| Förfallostruktur lån | 3 834 | — | — | 820 |
| Räntekostnader | 564 | 366 | — | — |
| Långfristiga ej räntebärande skulder |
55 | — | — | — |
| Leverantörsskulder | 5 | — | — | — |
| Övriga skulder | 16 | — | — | — |
| Summa | 4 474 | 366 | — | 820 |
Med ränterisk avses risken för fluktuationer i kassaflöde och resultat till följd av förändringar i räntenivåer. Den faktor som främst påverkar ränterisken är räntebindningstiden. Lång räntebindningstid innebär en förutsägbarhet i kassaflödet men det innebär oftast också högre räntekostnader.
Hanteringen av koncernens ränteexponering är centraliserad, vilket innebär att den centrala finansfunktionen ansvarar för att identifiera och hantera denna exponering. Ränterisken skall hanteras med risksäkringsinstrument som ränteswappar, räntetak och räntegolv. Som övergripande nyckeltal används räntetäckningsgrad. Räntetäckningsgraden skall vid varje mättillfälle överstiga 1,5 gånger. För att erhålla en kostnadseffektiv hantering av ränterisken görs bedömningen av ränterisken vid upptagandet av lån med kort räntebindning utifrån koncernens totala låneportfölj. Räntederivattransaktioner genomförs vid behov för att uppnå önskad ränterisk i den totala upplåningen.
Balder har i huvudsak använt sig av swappar samt räntetak för att hantera ränterisken, vilka förfaller mellan 2013 och 2021. I takt med att marknadsräntan förändras uppstår ett teoretiskt över- eller undervärde, som inte är kassaflödespåverkande, på de finansiella instrumenten. Derivaten redovisas löpande till verkligt värde i balansräkningen och värdeförändringar redovisas i resultaträkningen utan tillämpning av säkringsredovisning. Derivaten värderas utifrån noterade priser på marknaden. Värdeförändringarna uppgick under 2012 till –71 Mkr (–520). Det verkliga värdet för finansiella instrument baseras på förmedlade kreditinstituts värderingar. Rimligheten i värderingen har prövats genom att låta annat kreditinstitut värdera liknande instrument på balansdagen.
Balder äger fastigheter via dotterbolag i Danmark. Bolagen har intäkter och kostnader i lokal valuta och därigenom utsätts Balder för valutarisk. Valutarisk återfinns också i omräkningen av de utländska dotterbolagens tillgångar och skulder till moderbolagets valuta.
Balders intäkter påverkas av fastigheternas uthyrningsgrad, nivån på marknadsmässiga hyror samt kundernas betalningsförmåga. En förändring av hyresnivån eller den ekonomiska uthyrningsgraden med +/– 1 procentenhet påverkar resultat före skatt med +/– 18 Mkr respektive +/– 19 Mkr.
Risken att koncernens kunder inte uppfyller sina åtaganden, det vill säga att betalning ej erhålls för kundfordringar, utgör en kundkreditrisk. Koncernens kunder kreditkontrolleras varvid information om kundernas finansiella ställning inhämtas från olika kreditupplysningsföretag. En beräkning av kreditrisken görs i samband med nyuthyrning och lokalanpassning för befintlig kund. I kreditpolicyn anges beslutsnivåer för olika kreditrisker och hur värdering av krediter och osäkra fordringar skall hanteras. Bankgaranti, depositioner av förtida hyror eller annan säkerhet krävs för kunder med låg kreditvärdighet eller otillräcklig kredithistorik.
I syfte att följa kundernas kreditvärdighetsutveckling sker en löpande kreditbevakning.
Den finansiella verksamheten i Balder medför exponering för kreditrisker. Det är främst motpartsrisker i samband med fordringar på banker och andra motparter som uppstår vid handel med derivatinstrument. Balders finanspolicy innehåller ett särskilt motpartsreglemente i vilket maximal kreditexponering för olika motparter anges. Motparterna skall ha ett kreditbetyg från Standard & Poor om lägst A- eller A3 från Moody's.
Skulder i utländsk valuta är upptagna där hyresintäkter från fastigheten är i motsvarande valuta. I annat fall har upplåningen säkrats med derivat så att ingen valutarisk föreligger.
Vid årets utgång hade Balder bindande låneavtal om sammanlagt 13 789 Mkr (10 801). Kreditavtalen utgörs främst av bilaterala avtal med nordiska banker samt ett Certifikatprogram om 1 000 Mkr.
Utestående certifikatvolym var per 31 december 614 Mkr (555), under januari har certifikatmarknaden förbättrats, vilket medfört att volymen ökat. Netto räntebärande skulder efter avdrag för likviditet om 116 Mkr (8) uppgick till 13 673 Mkr (10 793).
Avtalen kan delas upp i fem kategorier:
I vissa fall kompletteras säkerheten med garantier för räntetäckningsgrad, soliditet och belåningsgrad. Balder uppfyller alla garantier vid årsskiftet. Kreditavtalen innehåller sedvanliga uppsägningsvillkor.
Den genomsnittliga kreditbindningstiden på låneavtalen uppgick per den 31 december till 6,6 år (5,5). Förfallostrukturen för låneavtalen, som framgår av löptidsanalysen, visar när i tiden låneavtalen förfaller till omförhandling eller återbetalning. Den genomsnittliga effektiva räntan per bokslutsdagen uppgick till 3,6 procent (4,1) inklusive effekten av upplupen ränta från Balders räntederivat. Den genomsnittliga räntebindningstiden vid samma datum uppgick till 4,8 år (3,9). Andelen lån med ränteförfall under kommande treårsperiod uppgick till 42 procent (51).
| År | Redovisat värde, Mkr |
Ränta, % | Andel, % | Verkligt värde, Mkr |
|---|---|---|---|---|
| Inom ett år | 5 483 | 2,5 | 39,8 | 5 483 |
| 1–2 år | 30 | 4,0 | 0,2 | 30 |
| 2–3 år | 276 | 4,3 | 2,0 | 283 |
| 3–4 år | 500 | 4,4 | 3,6 | 500 |
| 4–5 år | — | — | — | 0 |
| >5 år | 7 500 | 4,3 | 54,4 | 7 500 |
| Summa | 13 789 | 3,6 | 100,0 | 13 796 |
Verkligt värde för finansiella skulder som inte är derivatinstrument har beräknats genom att diskontera det framtida kassaflödet med aktuell marknadsränta på balansdagen. Diskonteringsräntan som använts till beräkningen av verkligt värde ligger mellan 3,2 procent och 3,3 procent.
| Kund- och lånefordringar |
Finansiella tillgångar/ skulder värderade till verkligt värde via resultat räkningen Derivat 1) |
Övriga skulder | Totalt redovisat värde |
Totalt verkligt värde |
||||||
|---|---|---|---|---|---|---|---|---|---|---|
| Koncernen, Mkr | 2012 | 2011 | 2012 | 2011 | 2012 | 2011 | 2012 | 2011 | 2012 | 2011 |
| Kundfordringar | 26 | 21 | — | — | — | — | 26 | 21 | 26 | 21 |
| Fordringar på intressebolag | 468 | 365 | — | — | — | — | 468 | 365 | 468 | 365 |
| Finansiella placeringar 2) | — | — | 69 | 157 | — | — | 69 | 157 | 69 | 157 |
| Summa fordringar | 494 | 386 | 69 | 157 | — | — | 563 | 543 | 563 | 543 |
| Långfristiga räntebärande skulder | — | — | — | — | 13 495 | 10 464 | 13 495 | 10 464 | 13 502 | 10 477 |
| Checkräkningskredit | — | — | — | — | 122 | 217 | 122 | 217 | 122 | 217 |
| Derivat 3) | — | — | 868 | 797 | — | — | 868 | 797 | 868 | 797 |
| Långfristiga icke räntebärande skulder | — | — | — | — | — | 29 | — | 29 | — | 29 |
| Kortfristiga räntebärande skulder | — | — | — | — | 172 | 120 | 172 | 120 | 172 | 120 |
| Leverantörsskulder | — | — | — | — | 76 | 67 | 76 | 67 | 76 | 67 |
| Övriga skulder | — | — | — | — | — | 48 | — | 48 | — | 48 |
| Summa skulder | — | — | 868 | 797 | 13 865 | 10 946 | 14 733 | 11 742 | 14 740 | 11 755 |
| Kund- och lånefordringar |
Finansiella tillgångar/ skulder värderade till verkligt värde via resultat räkningen Derivat 1) |
Övriga skulder | Totalt redovisat värde |
Totalt verkligt värde |
||||||
|---|---|---|---|---|---|---|---|---|---|---|
| Moderbolaget, Mkr | 2012 | 2011 | 2012 | 2011 | 2012 | 2011 | 2012 | 2011 | 2012 | 2011 |
| Fordringar på koncernbolag | 10 599 | 8 507 | — | — | — | — | 10 599 | 8 507 | 10 599 | 8 507 |
| Fordringar på intressebolag | 468 | 365 | — | — | — | — | 468 | 365 | 468 | 365 |
| Finansiella placeringar 2) | — | — | 69 | 157 | — | — | 69 | 157 | 69 | 157 |
| Summa fordringar | 11 067 | 8 872 | 69 | 157 | — | — | 11 136 | 9 029 | 11 136 | 9 029 |
| Långfristiga skulder till kreditinstitut | — | — | — | — | 5 020 | 4 438 | 5 020 | 4 438 | 5 020 | 4 438 |
| Checkräkningskredit | — | — | — | — | 122 | 167 | 122 | 167 | 122 | 167 |
| Derivat 3) | — | — | 698 | 601 | — | — | 698 | 601 | 698 | 601 |
| Långfristiga icke räntebärande skulder | — | — | — | — | — | 26 | — | 26 | — | 26 |
| Skulder till koncernbolag | — | — | — | — | 2 927 | 2 310 | 2 927 | 2 310 | 2 927 | 2 310 |
| Kortfristiga skulder till kreditinstitut | — | — | — | — | 58 | 49 | 58 | 49 | 58 | 49 |
| Leverantörsskulder | — | — | — | — | 5 | 5 | 5 | 5 | 5 | 5 |
| Övriga skulder | — | — | — | — | — | 29 | — | 29 | — | 29 |
| Summa skulder | — | — | 698 | 601 | 8 132 | 7 024 | 8 830 | 7 625 | 8 830 | 7 625 |
1) Finansiella tillgångar/skulder som innehas för handel.
2) Finansiella placeringar är nivå 1 i värderingshierarkin.
3) Derivat är nivå 2 i värderingshierarkin.
| Koncernen | Moderbolaget | |||
|---|---|---|---|---|
| Mkr | 2012 | 2011 | 2012 | 2011 |
| Noterade värdepapper | ||||
| Aktier | 69 | 157 | 69 | 157 |
| Summa | 69 | 157 | 69 | 157 |
Finansiella placeringar värderas till verkligt värde via resultaträkningen. Aktier avser huvudsakligen aktier i Sverige.
| Koncernen | Moderbolaget | |||
|---|---|---|---|---|
| Mkr | 2012 | 2011 | 2012 | 2011 |
| Personalkostnader | 12 | 12 | 7 | 6 |
| Räntekostnader | 53 | 44 | 24 | 22 |
| Förskottsbetalda hyror | 168 | 167 | — | — |
| Fastighetskostnader | 44 | 52 | — | — |
| Övriga poster | 19 | 13 | 3 | 2 |
| Summa | 295 | 288 | 34 | 30 |
| Moderbolaget | |
|---|---|
| 2012 | 2011 |
| 426 | 300 |
| 304 | 133 |
| 122 | 167 |
| Koncernen Moderbolaget |
Ställda säkerheter |
|---|---|
| 2012 2011 2012 |
Mkr |
| 14 477 11 714 — |
Fastighetsinteckningar |
| 1 134 651 — |
Aktier i koncernbolag |
| — — 4 741 4 183 |
Reverser |
| 15 611 12 365 4 741 4 183 |
Summa |
| Koncernen Moderbolaget |
Eventualförpliktelser |
| 2012 2011 2012 |
Mkr |
| — — 8 215 3 689 |
Borgen för dotterbolag |
| 685 686 685 686 |
Borgen för intressebolag |
| 685 686 8 900 4 375 |
Summa |
| Likvida medel | Koncernen | Moderbolaget | ||
|---|---|---|---|---|
| Mkr | 2012 | 2011 | 2012 | 2011 |
| Följande delkomponenter ingår i likvida medel: | ||||
| Kassa och bank | 47 | 8 | 5 | 2 |
| Summa enligt balansräkningen | 47 | 8 | 5 | 2 |
| Summa enligt kassaflödesanalysen | 47 | 8 | 5 | 2 |
| Betalda räntor och derivatkostnader | Koncernen | Moderbolaget | |||
|---|---|---|---|---|---|
| Mkr | 2012 | 2011 | 2012 | 2011 | |
| Erhållen ränta | 16 | 29 | 28 | 33 | |
| Betald ränta | –403 | –388 | –130 | –161 | |
| Betald derivatkostnad | –108 | –98 | –50 | –44 | |
| Summa | –495 | –457 | –152 | –172 |
Interna ränteintäkter och räntekostnader för 2011 samt 2012 är ej likviditetspåverkande.
| Specifikation av moderbolagets direkta innehav av andelar i dotterbolag | Redovisat värde | |||||
|---|---|---|---|---|---|---|
| Dotterbolag | Organisationsnummer | Säte | Antal andelar | Andel, % | 2012 | 2011 |
| Balder Storstad AB | 556676-4378 | Göteborg | 1 172 306 | 100 | 1 046 | 1 046 |
| Balder Mellanstad AB | 556514-4291 | Göteborg | 1 938 000 | 100 | 149 | 125 |
| Din Bostad Sverige AB | 556541-1898 | Göteborg | 18 500 000 | 100 | 626 | 623 |
| Egby Vindkraftverk AB | 556760-5919 | Göteborg | 1 000 | 100 | 2 | 2 |
| Balder Danmark ApS | 34058016 | Köpenhamn | 80 000 | 100 | 4 | — |
| Summa | 1 827 | 1 796 |
Balderkoncernen äger genom ovan nämnda dotterbolag 100 procent i ytterligare 172 bolag (165) vilka framgår av respektive dotterbolags årsredovisning.
| Moderbolaget, Mkr | 2012 | 2011 |
|---|---|---|
| Ackumulerade anskaffningsvärden | ||
| Ingående balans | 1 796 | 1 794 |
| Ägartillskott | 28 | 3 |
| Nedskrivning | — | –3 |
| Förvärv | 3 | 2 |
| Utgående balans | 1 827 | 1 796 |
| Fordringar | Skulder | |||
|---|---|---|---|---|
| Moderbolaget, Mkr | 2012 | 2011 | 2012 | 2011 |
| Ingående balans | 8 507 | 6 053 | 2 310 | 2 124 |
| Förändring utlåning till dotterbolag | 2 064 | 2 454 | 617 | 186 |
| Utgående balans | 10 571 | 8 507 | 2 927 | 2 310 |
Fastställd amorteringsplan saknas.
Koncernen står under bestämmande inflytande från Erik Selin Fastigheter AB som innehar 52,0 procent (52,4) av rösterna i moderbolaget Fastighets AB Balder. Moderbolaget i den största koncernen där Balder ingår är Erik Selin Fastigheter AB.
Utöver de närståenderelationer som anges för koncernen har moderbolaget bestämmande inflytande över dotterbolag enligt not 26, Andelar i koncernbolag.
Koncernen
Erik Selin Fastigheter AB har köpt fastighetsadministrativa tjänster av Balder för 2 Mkr (2). Tjänsterna är prissatta på marknadsmässiga villkor.
Moderbolaget har utfört fastighetsadministrativa tjänster åt sina dotterbolag uppgående till 81 Mkr (69). Moderbolaget fungerar som internbank. Fordringar på dotterbolag uppgick per bokslutsdagen till 10 599 Mkr (8 507). Transaktionerna inom koncernen är prissatta på marknadsmässiga villkor.
Utöver ovanstående närståenderelationer äger Balderkoncernen intressebolag enligt not 15, Andelar i intressebolag.
Under verksamhetsåret har Fastighets AB Centur och Tulia AB köpt förvaltnings- och administrativa tjänster för sina koncerner av Balder uppgående till 13 Mkr (11). Tjänsterna är prissatta på marknadsmässiga villkor. Nettofordringar på intressebolag uppgick per bokslutsdagen till 468 Mkr (365).
Företagets styrelseledamöter samt bolag ägda av dessa kontrollerar 67,9 procent (72,2) av rösterna i Balder. Beträffande styrelsen, VD och övriga befattningshavares löner och andra ersättningar, kostnader och avtal som avser pensioner och liknande förmåner samt avtal angående avgångsvederlag, se not 4, Anställda och personalkostnader.
Inga väsentliga händelser har inträffat efter räkenskapsårets slut.
I samband med en omorganisation där ansvaret för betalning av arbetsgivaravgifter, avdragen skatt och mervärdesskatt (moms) förändrades har en tankelapsus skett från bolagets sida. Inbetalning av skatter och avgifter sker alltid den 12:e i månaden efter löneutbetalningen men deklarationen görs den 26:e i samband med att momsen betalas in. Vid kvartalsvisa inbetalningar av moms sammanfaller datum för inbetalning av moms, skatter och arbetsgivaravgifter. Balder har drygt hundra bolag som redovisar sin moms, skatter och arbetsgivaravgifter på samma dag. Det är här misstaget har skett.
Balder har under mars till oktober 2012 såväl deklarerat som betalat in både arbetsgivaravgifter, avdragen skatt och moms samma dag, den 26:e. Innebörden är att bolaget vid dessa tillfällen betalat in arbetsgivaravgifter och avdragen skatt två veckor försent.
Den löpande avstämningen av inbetalningen av skatter, arbetsgivaravgifter och moms har skett mot huvudboken månadsvis. Eftersom betalningen gjorts i rätt månad, uppdagades inte att betalningen gjorts på fel dag. Normalt sett märker man redan efter en månad att betalningen har varit sen eftersom skatteverket då påfört en räntekostnad och likvida medel då saknas på skattekontot. Saknas detta får bolaget en skriftlig påminnelse från skatteverket som är en varning att något är fel. I Balders fall har det inte saknats likvida medel på grund av inbetalt lönebidrag på skattekontot, vilket resulterat i att någon påminnelse inte har erhållits.
Inbetalningarna har konsekvent skett vid samma tidpunkt för samtliga felaktiga betalningar. Bolaget har inte fått någon fördel av att betalningen skett vid fel tidpunkt.
Bolaget har, efter att bristen noterades, förstärkt rutinen så att dylika misstag inte skall kunna uppstå igen.
Våra revisorer är ålagda enligt lag att i sin revisionsberättelse påpeka om bolagets skatteinbetalningar skett vid fel tidpunkt, även om bolagets avsikt inte har varit att få och heller inte fått någon fördel.
Företagsledningen har med styrelsen diskuterat utvecklingen, valet och upplysningarna avseende koncernens viktiga redovisningsprinciper och uppskattningar samt tillämpningen av dessa.
För viktiga antaganden och bedömningar i samband med värdering av förvaltningsfastigheter se not 13, Förvaltningsfastigheter.
Balder redovisar sina fastigheter enligt verkligt värdemetoden vilket innebär att värdeförändringar redovisas i resultaträkningen. Resultatet kan därför påverkas väsentligt.
Balder genomför en intern värdering av fastigheterna vid varje kvartalsrapport. För att kvalitetssäkra Balders interna värderingar låter Balder externvärdera delar av beståndet löpande under året. Per den 31 augusti värderades hela fastighetsbeståndet externt av Savills Sweden AB.
Balder förfogar över förlustavdrag vilka huvudsakligen härstammar från den verksamhet som bedrivits tidigare. Vidare finns underskottsavdrag i fastighetsägande dotterbolag. Balder bedömer att samtliga förlustavdrag, enligt gällande skatteregler, kommer att kunna utnyttjas mot framtida vinster.
Balder kan dock inte lämna några garantier för att dagens, eller nya skatteregler inte innebär begränsningar i möjligheterna att utnyttja underskottsavdragen.
Redovisningsstandarden IFRS 3s regel om klassificering av förvärv som rörelseförvärv eller tillgångsförvärv utgår från att en individuell bedömning måste göras av varje enskild transaktion. För samtliga årets förvärv har bedömning inneburit att transaktionerna har klassificerats som tillgångsförvärv.
Fastighets AB Balder (publ) är ett svenskregistrerat aktiebolag med säte i Göteborg. Moderbolagets aktier är registrerade på Nasdaq OMX Stockholm, Mid Cap. Adressen till huvudkontoret är Box 53121, 400 15 Göteborg. Besöksadressen är Vasagatan 54.
Koncernredovisningen för år 2012 består av moderbolaget och dess dotterbolag, tillsammans benämnda koncernen.
Årsredovisningen och koncernredovisningen har godkänts för utfärdande av styrelsen och VD den 11 april 2012. Koncernens och moderbolagets resultat- och balansräkning blir föremål för fastställelse på årsstämman den 7 maj 2013. Styrelsen avser att föreslå årsstämman att ingen utdelning (—) lämnas för stamaktier och för preferensaktier utdelas 20,00 kr per aktie (20,00) för verksamhetsåret 2012.
Årsredovisningen har upprättats i enlighet med god redovisningssed i Sverige och koncernredovisningen har upprättats i enlighet med de internationella redovisningsstandard som avses i Europaparlamentets
och rådets förordning (EG) nr 1606/2002 av den 19 juli 2002 om tillämpning av internationell redovisningsstandard. Årsredovisningen respektive koncernredovisningen ger en rättvisande bild av moderbolagets och koncernens ställning och resultat. Förvaltningsberättelsen för koncernen respektive moderbolaget ger en rättvisande översikt över utvecklingen av koncernens och moderbolagets verksamhet, ställning och resultat samt beskriver väsentliga risker och osäkerhetsfaktorer som moderbolaget och de bolag som ingår i koncernen står inför.
Göteborg den 11 april 2013
Christina Rogestam Styrelseordförande
Sten Dunér Fredrik Svensson Anders Wennergren Styrelseledamot Styrelseledamot Styrelseledamot
Erik Selin Styrelseledamot och VD
Vår revisionsberättelse har lämnats 2013-04-11 och avviker från standardutformningen Öhrlings PricewaterhouseCoopers AB
Bengt Kron Auktoriserad revisor
Vi har utfört en revision av årsredovisningen och koncernredovisningen för Fastighets AB Balder (publ) för år 2012. Bolagets årsredovisning och koncernredovisning ingår i den tryckta versionen av detta dokument på sidorna 49–81.
Det är styrelsen och verkställande direktören som har ansvaret för att upprätta en årsredovisning som ger en rättvisande bild enligt årsredovisningslagen och en koncernredovisning som ger en rättvisande bild enligt International Financial Reporting Standards, såsom de antagits av EU, och årsredovisningslagen, och för den interna kontroll som styrelsen och verkställande direktören bedömer är nödvändig för att upprätta en årsredovisning och koncernredovisning som inte innehåller väsentliga felaktigheter, vare sig dessa beror på oegentligheter eller på fel.
Vårt ansvar är att uttala oss om årsredovisningen och koncernredovisningen på grundval av vår revision. Vi har utfört revisionen enligt International Standards on Auditing och god revisionssed i Sverige. Dessa standarder kräver att vi följer yrkesetiska krav samt planerar och utför revisionen för att uppnå rimlig säkerhet att årsredovisningen och koncernredovisningen inte innehåller väsentliga felaktigheter.
En revision innefattar att genom olika åtgärder inhämta revisionsbevis om belopp och annan information i årsredovisningen och koncernredovisningen. Revisorn väljer vilka åtgärder som ska utföras, bland annat genom att bedöma riskerna för väsentliga felaktigheter i årsredovisningen och koncernredovisningen, vare sig dessa beror på oegentligheter eller på fel. Vid denna riskbedömning beaktar revisorn de delar av den interna kontrollen som är relevanta för hur bolaget upprättar årsredovisningen och koncernredovisningen för att ge en rättvisande bild i syfte att utforma granskningsåtgärder som är ändamålsenliga med hänsyn till omständigheterna, men inte i syfte att göra ett uttalande om effektiviteten i bolagets interna kontroll. En revision innefattar också en utvärdering av ändamålsenligheten i de redovisningsprinciper som har använts och av rimligheten i styrelsens och verkställande direktörens uppskattningar i redovisningen, liksom en utvärdering av den övergripande presentationen i årsredovisningen och koncernredovisningen.
Vi anser att de revisionsbevis vi har inhämtat är tillräckliga och ändamålsenliga som grund för våra uttalanden.
Enligt vår uppfattning har årsredovisningen upprättats i enlighet med årsredovisningslagen och ger en i alla väsentliga avseenden rättvisande bild av moderbolagets finansiella ställning per den 31 december 2012 och av dess finansiella resultat och kassaflöden för året enligt årsredovisningslagen. Koncernredovisningen har upprättats i enlighet med årsredovisningslagen och ger en i alla väsentliga avseenden rättvisande bild av koncernens finansiella ställning per den 31 december 2012 och av dess finansiella resultat och kassaflöden för året enligt International
Financial Reporting Standards, såsom de antagits av EU, och årsredovisningslagen. Förvaltningsberättelsen är förenlig med årsredovisningens och koncernredovisningens övriga delar.
Vi tillstyrker därför att årsstämman fastställer resultaträkningen och balansräkningen för moderbolaget och koncernen.
Utöver vår revision av årsredovisningen och koncernredovisningen har vi även utfört en revision av förslaget till dispositioner beträffande bolagets vinst eller förlust samt styrelsens och verkställande direktörens förvaltning för Fastighets AB Balder (publ) för år 2012.
Det är styrelsen som har ansvaret för förslaget till dispositioner beträffande bolagets vinst eller förlust, och det är styrelsen och verkställande direktören som har ansvaret för förvaltningen enligt aktiebolagslagen.
Vårt ansvar är att med rimlig säkerhet uttala oss om förslaget till dispositioner beträffande bolagets vinst eller förlust och om förvaltningen på grundval av vår revision. Vi har utfört revisionen enligt god revisionssed i Sverige.
Som underlag för vårt uttalande om styrelsens förslag till dispositioner beträffande bolagets vinst eller förlust har vi granskat styrelsens motiverade yttrande samt ett urval av underlagen för detta för att kunna bedöma om förslaget är förenligt med aktiebolagslagen.
Som underlag för vårt uttalande om ansvarsfrihet har vi utöver vår revision av årsredovisningen och koncernredovisningen granskat väsentliga beslut, åtgärder och förhållanden i bolaget för att kunna bedöma om någon styrelseledamot eller verkställande direktören är ersättningsskyldig mot bolaget. Vi har även granskat om någon styrelseledamot eller verkställande direktören på annat sätt har handlat i strid med aktiebolagslagen, årsredovisningslagen eller bolagsordningen.
Vi anser att de revisionsbevis vi har inhämtat är tillräckliga och ändamålsenliga som grund för våra uttalanden.
Vi tillstyrker att årsstämman disponerar vinsten enligt förslaget i förvaltningsberättelsen och beviljar styrelsens ledamöter och verkställande direktören ansvarsfrihet för räkenskapsåret.
Utan att det påverkar våra uttalanden ovan vill vi anmärka på att avdragen skatt och sociala avgifter vid ett antal tillfällen under perioden mars till oktober 2012 inte betalats i rätt tid. I not 30 har bolaget beskrivit att orsaken till förseningarna varit ett rent missförstånd om skatternas förfallotidpunkt. Förseningarna har inte någon gång överstigit två veckor och har endast resulterat i kostnadsränta. Bolaget har förbättrat rutinen efter att förseningarna uppdagades.
Göteborg den 11 april 2013 Öhrlings PricewaterhouseCoopers AB
Bengt Kron Auktoriserad revisor
Bolagsstyrning i svenska börsbolag regleras av en kombination av skrivna regler och praxis. Till regelverket hör i första hand aktiebolagslagen men också Svensk Kod och det regelverk som gäller för noterade bolag.
Några av Kodens principer är att skapa goda förutsättningar för utövande av en aktiv och ansvarstagande ägarroll och skapa en väl avvägd maktbalans mellan ägare, styrelse och verkställande ledning, vilket Balder ser som en naturlig del av principerna för verksamheten. Koden bygger på principen följ eller förklara, vilket innebär att samtliga regler inte alltid behöver följas om motiv finns och förklaras. Koden innebär även att viss information skall hållas tillgänglig på hemsidan. Svensk kod för bolagsstyrning förvaltas av Kollegiet för Svensk Bolagsstyrning och finns att tillgå på www.bolagsstyrning.se.
Bolagets firma är Fastighets AB Balder och bolaget är publikt (publ). Bolagets styrelse har sitt säte i Göteborg.
Bolaget skall ha till föremål för sin verksamhet att direkt eller indirekt, genom hel- eller delägda bolag, förvärva, förvalta, äga och avyttra fast egendom och värdepapper samt bedriva annan därmed förenlig verksamhet.
Bolagsordningen, som finns tillgänglig på Balders hemsida, innehåller bland annat uppgifter om aktiekapital, antal aktier, aktieslag och företrädesrätt, antal styrelseledamöter och revisorer samt bestämmelser om kallelse och dagordning för årsstämman.
Årsstämman är bolagets högsta beslutande organ där aktieägarnas rätt att besluta i bolagets angelägenheter kan utövas. Styrelsen och revisorer i bolaget utses av årsstämman på förslag av valberedningen. Årsstämman fattar också beslut om ändringar i bolagsordningen och om förändring av aktiekapitalet. För att kunna delta i beslut erfordras att aktieägaren är närvarande vid stämman, antingen personligen eller genom ombud. Vidare krävs att aktieägaren är införd i aktieboken vid visst datum före stämman och att anmälan om deltagande gjorts till bolaget inom viss fastställd tid. Aktieägare som önskar att få ett särskilt ärende behandlat på årsstämman kan normalt begära detta om begäran sker i god tid före stämman hos Balders styrelse.
Beslut vid bolagsstämma fattas normalt med enkel majoritet. I vissa frågor föreskriver den svenska aktiebolagslagen att förslag ska godkännas av en större andel av de på stämman företrädda aktierna och avgivna röster.
Vid årsstämman den 9 maj 2012 i Elite Park Avenue Hotel i Göteborg deltog aktieägare som sammanlagt representerade 75 procent av samtliga röster.
Årsstämman fastställde räkenskaperna för 2011 och beviljade styrelsen och verkställande direktören ansvarsfrihet för räkenskapsåret 2011. Styrelsens förslag att inte lämna någon utdelning till stamaktieägarna och till preferensaktieägarna skall utdelning lämnas kvartalsvis med 5 kr per aktie, dock högst 20 kr, fastställdes av årsstämman.
Stämman beslutade att styrelsen för tiden fram intill nästa årsstämma har hållits, skall bestå av fem ordinarie ledamöter utan suppleanter samt att styrelsen skall erhålla ett fast arvode om 460 000 kronor, varav 160 000 kronor till ordföranden och 100 000 kronor till övriga styrelseledamöter som inte är fast anställda i bolaget. Beloppet inkluderar ersättning för utskottsarbete.
Till styrelseledamöter omvaldes Christina Rogestam såsom styrelseordförande samt ledamöterna Erik Selin, Fredrik Svensson, Sten Dunér och Anders Wennergren. Samtliga ledamöter är valda till och med årsstämman 2013.
Stämman beslutade att godkänna de av styrelsen föreslagna riktlinjerna för ersättning till ledande befattningshavare.
Stämman beslutade att bemyndiga styrelsen att kunna besluta om nyemission av högst 5 000 000 preferensaktier och/ eller aktier i serie B motsvarande högst 10 procent av befintligt aktiekapital. Nyemissionen skall användas av bolaget som betalning av förvärv av fastigheter eller förvärv av aktier eller andelar i juridisk person som äger fastighet eller för att kapitalisera bolaget inför sådana förvärv eller i övrigt kapitalisera bolaget.
Stämman beslutade vidare att bemyndiga styrelsen att kunna besluta om återköp och överlåtelse av bolagets egna aktier i syfte att justera bolagets kapitalstruktur samt för att kunna överlåta egna aktier som likvid eller för finansiering av fastighetsinvesteringar. Protokoll fört vid årsstämman den 9 maj 2012 finns tillgängligt på bolagets hemsida.
Årsstämman 2013 äger rum den 7 maj i Restaurang Palace, Södra Hamngatan 2 i Göteborg. Information om årsstämman publiceras på hemsidan.
Balderaktien är noterad på Nasdaq OMX Stockholm Mid Cap. Vid årsskiftet uppgick antalet aktieägare till 12 500 stycken. Balder har under året genomfört två nyemissioner. Båda emissionerna avsåg preferensaktier och uppgick till totalt 2 000 000 preferensaktier. Balders aktiekapital uppgick per 31 december 2012 till 168 396 852 kronor fördelat på 168 396 852 aktier. Varje aktie har ett kvotvärde om 1,00 krona, varav 11 299 432 av serie A och 151 167 420 av serie B samt 6 000 000 preferensaktier. Av B-aktien är 2 859 600 återköpta, vilket betyder att totalt antal utestående aktier uppgår till 165 537 252. Varje aktie av serie A berättigar till en röst och varje aktie av serie B och preferensaktien berättigar till en tiondels röst. Varje röstberättigad får vid bolagsstämman rösta för antalet av denne ägda och företrädda aktier. Ytterligare information om aktier och aktiekapital finns på sidorna 9–11, Aktien och ägarna.
Styrelsen utses av årsstämman och skall enligt bolagsordningen bestå av lägst tre och högst sju ledamöter. Ledamöterna väljs på årsstämma/bolagsstämma för tiden intill slutet av den första årsstämman som hålls efter det år då ledamoten utsågs. Styrelsen har under 2012 bestått av fem ledamöter och svarar för bolagets organisation och förvaltning. Styrelsen arbetar efter en fastställd arbetsordning med instruktioner om arbetsfördelning mellan styrelsen och verkställande direktören.
Nya styrelseledamöter får en introduktion av bolaget och dess verksamhet samt genomgår börsens utbildning enligt börskontraktet. Därefter erhåller styrelsen kontinuerligt information om bl a regeländringar och sådana frågor som rör verksamheten och styrelsens ansvar i ett noterat bolag.
För beslut i styrelsen gäller Aktiebolagslagens regler innebärande att såväl mer än hälften av närvarande ledamöter samt mer än en tredjedel av det totala antalet ledamöter måste rösta för beslut. Vid lika röstetal har ordförande utslagsröst.
Styrelsens arbete regleras bland annat av den svenska aktiebolagslagen, bolagsordningen, koden och den arbetsordning som styrelsen fastställt för sitt arbete.
Styrelsen i Balder består av personer som har en bred erfarenhet och kompetens från fastighetsbranschen, affärsutveckling och finansiering. Flertalet av ledamöterna har erfarenhet från styrelsearbete i andra börsnoterade bolag.
I styrelsen är de båda stora ägarna Erik Selin Fastigheter AB och Arvid Svensson Invest AB representerade genom Erik Selin och Fredrik Svensson.
Balders firma tecknas, förutom av styrelsen, av styrelseordföranden Christina Rogestam, VD Erik Selin och ekonomidirektör Magnus Björndahl, två i förening.
Styrelsens övergripande uppgift är att för ägarnas räkning förvalta bolagets angelägenheter på ett sådant sätt att ägarnas intresse av långsiktigt god kapitalavkastning tillgodoses på bästa möjliga sätt.
Styrelsen ansvarar för att bolagets organisation är ändamålsenlig och att verksamheten bedrivs i enlighet med bolagsordningen, aktiebolagslagen och andra tillämpliga lagar och författningar samt styrelsens arbetsordning. Styrelsen skall utföra styrelsearbetet gemensamt under ordförandens ledning.
Styrelsen skall vidare tillse att verkställande direktören fullgör sina åligganden i enlighet med styrelsens riktlinjer och anvisningar. Dessa återfinns i den av styrelsen upprättade VD-instruktionen. Styrelsens ledamöter skall inte ha ansvar för olika arbetsområden eller uppgifter. Belönings- och ersättningsfrågor för VD bereds av styrelsens ordförande och föredras för övriga i styrelsen innan beslut.
Styrelsens uppgift innefattar, utan att vara begränsad därtill, följande:
tillse att det finns ett fungerande rapporteringssystem
tillse att det finns en tillfredsställande kontroll av bolagets och koncernens efterlevnad av lagar och andra regler som gäller för verksamheten
Det åligger styrelsens ordförande att säkerställa att styrelsens arbete bedrivs effektivt och att styrelsen fullgör sina åtaganden. Det åligger därvid ordföranden att, utan att vara begränsad därtill, följande:
Styrelsen fastställer varje år en arbetsordning för styrelsearbetet. I arbetsordningen beskrivs styrelsens arbetsuppgifter samt ansvarsfördelning mellan styrelsen och verkställande direktören. Av arbetsordningen framgår även vilka ärenden som skall behandlas på respektive styrelsemöte samt instruktioner avseende den ekonomiska rapporteringen till styrelsen. Arbetsordningen föreskriver också att styrelsen skall ha ett revisionsutskott och ett ersättningsutskott. Ordförande i utskotten skall vara styrelsens ordförande.
Styrelsen skall, utöver konstituerande styrelsemöte, hålla styrelsemöte vid minst fyra tillfällen årligen. VD och/eller ekonomidirektör skall som huvudregel vara föredragande i styrelsen. Bolagets medarbetare, revisor eller annan extern konsult skall adjungeras till styrelsemöten för att delta och föredra ärenden vid behov.
Styrelsen är beslutsför om mer än hälften av antalet styrelseledamöter är närvarande. Styrelseordföranden har utslagsröst vid lika röstetal.
Balders styrelse under 2012 har haft 10 styrelsemöten, varav ett konstituerande. Enligt gällande arbetsordning skall styrelsen hålla minst fem ordinarie styrelsemöten, inklusive konstituerande styrelsemöte, per kalenderår. Styrelsemöten hålls i samband med bolagets rapportering. Vid varje ordinarie styrelsemöte behandlas frågor av väsentlig betydelse för bolaget såsom förvärv och försäljningar av fastigheter, investeringar i befintliga fastigheter samt finansieringsfrågor. Vidare informeras styrelsen om det aktuella affärsläget på såväl hyres-, fastighetsoch kreditmarknaden. Bland de ordinarie ärenden som styrelsen behandlat under 2012 kan nämnas förvärvsstrategier, kapitalstruktur och finansieringssituation, företagsgemensamma policyer samt arbetsordning för styrelsen.
Ersättningsutskottet har, i förhållande till styrelsen, en beredande funktion i frågor om principer för ersättning och andra anställningsvillkor för VD och övriga ledande befattningshavare. Ersättningsutskottet skall följa och utvärdera tillämpningen av de riktlinjer för ersättningar och ersättningsnivåer till ledande befattningshavare som årsstämman fattat beslut om samt utarbeta förslag till nya riktlinjer för ersättningsprinciper och andra anställningsvillkor. Inför årsstämmans beslut skall styrelsen föreslå principer för ersättning och andra anställningsvillkor för VD och övriga ledande befattningshavare. Utifrån årsstämmans beslut åligger det ersättningsutskottet att besluta om ersättning till VD och övriga befattningshavare. Ersättningsutskottet består av samtliga externa styrelseledamöter. För ytterligare information se not 4, Anställda och personalkostnader.
Revisionsutskottet skall svara för beredning av styrelsens arbete med att kvalitetssäkra bolagets finansiella rapportering, biträda valberedningen vi framtagandet av förslag till revisor och arvode till dem samt att trygga en kvalificerad oberoende granskning av bolaget. Revisionsutskottet skall träffa bolagets revisorer minst en gång per kalenderår. Under 2012 har revisionsutskottet, som består av samtliga externa styrelseledamöter, träffat bolagets revisor en gång samt erhållit en rapport över utförd granskning.
| Närvarande möten | |||||
|---|---|---|---|---|---|
| Namn | Invald | Obero ende |
Styrelse möten |
Revisions utskott |
Ersättnings utskott |
| Christina Rogestam | 2006 | Ja | 10/10 | 1/1 | 1/1 |
| Erik Selin | 2005 | Nej | 10/10 | — | — |
| Fredrik Svensson | 2005 | Ja | 10/10 | 1/1 | 1/1 |
| Sten Dunér | 2007 | Ja | 10/10 | 1/1 | 1/1 |
| Anders Wennergren | 2009 | Ja | 10/10 | 1/1 | 1/1 |
Ytterligare information om bolagets styrelse finns på sidan 85 samt på Balders hemsida, www.balder.se.
Styrelseledamot eller VD får inte handlägga frågor rörande avtal mellan sig själv och bolaget eller koncernen. Denne får inte heller handlägga fråga om avtal mellan bolaget och tredje man, om denne har ett väsentligt intresse som kan strida mot bolagets. Med avtal som avses ovan jämställs rättegång eller annan talan. Det åligger styrelseledamot eller VD att i förekommande fall upplysa om en jävsituation skulle föreligga.
Årsstämman beslutar om tillvägagångssättet för val av styrelse och i förekommande fall revisorer. Valberedningens förslag offentlig görs senast i samband med kallelsen till årsstämman. Aktieägare ges möjlighet att vända sig till valberedningen med nomineringsförslag.
Årsstämman 2012 fastställde valberedningens förslag att valberedningen skall bestå av en representant för envar av de två största aktieägarna eller ägarkonstellationerna jämte Lars Rasin, som företräder övriga aktieägare. Ordförande i valberedningen skall vara Lars Rasin. Namnen på övriga två ledamöter samt de ägare som de företräder skall offentliggöras senast sex månader före ordinarie årsstämma. Valberedningens mandatperiod sträcker sig fram till dess att ny valberedning utsetts. Om Lars Rasin avgår som ordförande i valberedningen skall bolagets styrelseordförande utse ny ordförande i valberedningen fram till nästa stämma i bolaget.
Valberedningen inför årsstämman 2013 består av Christian Hahne, företrädande Erik Selin Fastigheter AB, Rikard Svensson, företrädande Arvid Svensson Invest AB, samt ordförande Lars Rasin.
Valberedningen har beslutat att föreslå omval av nuvarande styrelseledamöterna Christina Rogestam, Fredrik Svensson, Sten Dunér, Anders Wennergren och Erik Selin. Till styrelsens ordförande föreslås omval av Christina Rogestam.
VD ansvarar för den löpande förvaltningen enligt de riktlinjer och policyer som styrelsen beslutar om. VD skall rapportera om Balders utveckling till styrelsen och upprätta dagordning för styrelsemöten enligt en fastställd agenda. Inför styrelsemöten skall VD tillse att erforderligt material sammanställs och distribueras till styrelseledamöterna.
Ledningen sammanträder normalt en gång per månad med en stående agenda, innefattande bland annat fastighetsaffärer, finans- och övergripande förvaltningsfrågor. Koncernledningen består av sex personer och omfattar resurser som VD, ekonomi, finans, förvaltning, fastighetstransaktioner samt personal.
Bolagets årsredovisning och styrelsens och VDs förvaltning granskas av bolagets revisor som avger en revisionsberättelse för räkenskapsåret till årsstämman.
Revisorn redovisar sin revisionsplan för året samt synpunkter på bokslutet och årsredovisningen för styrelsen.
Öhrlings PricewaterhouseCoopers AB med Bengt Kron som huvudansvarig revisor valdes vid den ordinarie årsstämman den 26 maj 2009 till revisor under en period om fyra år till den ordinarie årsstämman 2013.
Inför årsstämman den 7 maj 2013 föreslår styrelsen:
Riktlinjer för ersättning till ledande befattningshavare.
Ett förnyat mandat för styrelsen att till nästa årsstämma återköpa och överlåta B-aktier i Balder motsvarande högst 10 procent av samtliga aktier i bolaget.
Inför årsstämman den 7 maj 2013 föreslår valberedningen:
Balder lämnar delårsrapporter för verksamheten tre gånger per år; per den 31 mars, per den 30 juni samt per den 30 september. Därutöver redovisar Balder helårsbokslut per den 31 december samt offentliggör årsredovisning i god tid före ordinarie årsstämma.
Årsredovisningen för 2012 finns tillgänglig för distribution och på Balders hemsida. Samtliga dokument liksom pressreleaser och presentationer i samband med rapporter finns tillgängliga på Balders hemsida, www.balder.se.
Balder tillämpar koden, vars syfte är att skapa goda förutsättningar för utövande av en aktiv och ansvarskännande ägarroll. Koden är avsedd att utgöra ett led i självreglering inom svenskt näringsliv. Den bygger på principen följ eller förklara, vilket betyder att man kan avvika om motiv finns och förklaras. Svensk kod för bolagsstyrning förvaltas av Kollegiet för Svensk Bolagsstyrning och finns att tillgå på www.bolagsstyrning.se.
Styrelsen ansvarar enligt den svenska aktiebolagslagen och Svensk kod för bolagsstyrning för den interna kontrollen. Denna beskrivning har upprättats i enlighet med Årsredovisningslagen och Svensk kod för bolagsstyrning och är därmed avgränsad till intern kontroll avseende den finansiella rapporteringen. Med finansiell rapportering avses delårsrapporter,
bokslutskommuniké och årsredovisning. Denna beskrivning utgör inte en del av de formella årsredovisningshandlingarna. Balders interna kontroll följer ett etablerat ramverk, Internal Control – Integrated Framework, som beskriver den interna kontrollen som uppdelad på fem komponenter. Dessa komponenter är kontrollmiljö, riskbedömning, kontrollaktiviteter, information och kommunikation samt uppföljning.
Basen för den interna kontrollen avseende den finansiella rapporteringen utgörs av kontrollmiljön. En bra kontrollmiljö bygger på tydligt definierade och kommunicerade beslutsvägar och riktlinjer mellan olika nivåer i organisationen, som tillsammans med företagskulturen och gemensamma värderingar bildar förutsättningarna för att styra Balder på ett professionellt sätt. I grunden för Balders interna kontroll ligger den decentraliserade organisationen med 432 fastigheter, i var sin resultatenhet, som förvaltas från regionkontoren. Som ett stöd för kontrollmiljön och för att ge nödvändig vägledning till olika befattningshavare finns ett antal dokumenterade styrande dokument såsom interna policyer, riktlinjer, manualer, styrelsens arbetsordning, beslutsordning, regler för attesträtt samt redovisnings- och rapporteringsinstruktioner. Styrande dokument uppdateras vid behov för att alltid spegla gällande lagar och regler.
Fokus läggs på att identifiera de risker som bedöms som mest väsentliga i Balders resultat- och balansposter i den finansiella rapporteringen och vilka åtgärder som kan reducera dessa risker. Riskhanteringen finns inbyggda i ovan nämnda dokument för kontrollmiljön.
Olika metoder används för att värdera och minimera risker samt för att säkerställa att de risker som bolaget blir utsatt för hanteras enligt, för Balder, gällande policyer och regler. Styrelsen gör årligen en genomgång av den interna kontrollen i enlighet med styrelsens arbetsordning. Riskbedömningen uppdateras löpande för att omfatta förändringar som väsentligt påverkar den interna kontrollen avseende den finansiella rapporteringen.
De mest väsentliga riskerna som har identifierats i samband med den finansiella rapporteringen är felaktigheter i redovisningen och värderingen av fastighetsbeståndet, uppskjuten skatt, räntebärande skulder, refinansiering, skatt och moms samt risk för bedrägeri, förlust eller förskingring av tillgångar.
För att säkerställa att den finansiella rapporteringen vid varje tidpunkt ger en rättvisande bild finns ett antal kontrollaktiviteter inbyggda. Dessa aktiviteter involverar olika nivåer i organisationen, från styrelse och företagsledning till övriga medarbetare. Kontrollaktiviteterna syftar till att i rätt tid förebygga, upptäcka och korrigera fel och avvikelser. Aktiviteterna består av godkännande och redovisning av affärstransaktioner, uppföljning av styrelsebeslut och av styrelsen fastställda policyer, generella och applikationsspecifika IT-kontroller, avstämning av externa motparter och resultatuppföljning på olika nivåer i
organisationen. Andra aktiviteter är uppföljning av redovisningsprocessen inklusive bokslut och koncernredovisning och dess överensstämmelse med tillämpliga regelverk, godkännande av rapporteringsverktyg, redovisnings- och värderingsprinciper samt fullmakts- och behörighetsstrukturer.
Balders regionkontor deltar i den grundläggande kontrollen, uppföljningen samt analyser på respektive region. För att säkerställa kvalitén på regionernas finansiella rapportering sker en utvärdering tillsammans med koncernens controllers. Uppföljningen på regionnivå tillsammans med de kontroller och analyser som sker på koncernnivå är en viktig del i den interna kontrollen, för att säkerställa att den finansiella rapporteringen i allt väsentligt inte innehåller några felaktigheter.
Balder har fastställt hur information och kommunikation avseende den finansiella rapporteringen skall ske för att bolagets informationsgivning skall ske på ett effektivt och korrekt sätt. Balder har riktlinjer för hur den finansiella informationen kommuniceras mellan ledning och övriga medarbetare. Riktlinjer, uppdateringar och ändringar görs tillgängliga och kända för berörd personal genom muntlig och skriftlig information samt på Balders intranät. Styrelsen får ytterligare information avseende riskhantering, intern kontroll och finansiell rapportering från möten och rapporter från bolagets revisorer.
En ändamålsenlig process finns för löpande uppföljning och årlig utvärdering av efterlevnaden av interna policyer, riktlinjer, manualer och koder samt av ändamålsenlighet och funktionalitet i etablerade kontrollaktiviteter. En särskild process finns för uppföljning av att rapporterade brister åtgärdas.
Olika metoder används för att värdera och minimera risker samt för att säkerställa att de risker som bolaget blir utsatt för hanteras enligt, för Balder, gällande policyer och regler. Styrelsen gör årligen en genomgång av den interna kontrollen i enlighet med styrelsens arbetsordning.
Styrelsen får minst en gång om året en rapport från Balders revisorer avseende internkontroll, riskhantering och finansiell rapportering.
Balder har en decentraliserad organisation som förvaltar 432 fastigheter från regionerna. I moderbolaget bedrivs finansverksamheten och ekonomifunktionen för hela koncernen. I moderbolaget finns en controllerfunktion som följer upp regionkontorens förvaltning samt finansverksamheten i moderbolaget. Balders storlek och den decentraliserade organisationen tillsammans med controllerfunktionen i moderbolaget medför att det inte för tillfället är motiverat att ha en särskild internrevisionsenhet.
Göteborg den 11 april 2013
Christina Rogestam Styrelseordförande
Sten Dunér Fredrik Svensson Anders Wennergren Erik Selin
Styrelseledamot Styrelseledamot Styrelseledamot Styrelseledamot och VD
Till årsstämman i Fastighets AB Balder, org nr 556525-6905
Det är styrelsen som har ansvaret för bolagsstyrningsrapporten för år 2012 på sidorna 83–87 och för att den är upprättad i enlighet med årsredovisningslagen.
Vi har läst bolagsstyrningsrapporten och baserat på denna läsning och vår kunskap om bolaget och koncernen anser vi att vi har tillräcklig grund för våra uttalanden. Detta innebär att vår lagstadgade genomgång av bolagsstyrningsrapporten har
en annan inriktning och en väsentligt mindre omfattning jämfört med den inriktning och omfattning som en revision enligt International Standards on Auditing och god revisionssed i Sverige har.
Vi anser att en bolagsstyrningsrapport har upprättats, och att dess lagstadgade information är förenlig med årsredovisningen och koncernredovisningen.
Göteborg den 11 april 2013 Öhrlings PricewaterhouseCoopers AB
Bengt Kron Auktoriserad revisor
Styrelsens ordförande sedan 2006. Utbildning: Fil. kand. samhällskunskap. Tidigare VD och koncernchef för Akademiska Hus AB, ordförande i Kyrkans Pensionskassa, Svevia AB, Metria AB samt i Särnmark Support AB. Aktieinnehav i Balder: 66 600 B-aktier, 2 160 preferensaktier samt 3 000 B-aktier och 2 080 preferensaktier via bolag.
Styrelseledamot sedan 2005. Utbildning: Civilekonom. VD för AB Arvid Svensson, styrelseordförande i Klövern AB, ledamot i Novotek AB samt i Tenzing AB. Aktieinnehav i Balder: 2 915 892 A-aktier samt 13 542 540 B-aktier, samtliga via bolag.
Styrelseledamot sedan 2009. Utbildning: Jur. kand. Advokat, partner och styrelseledamot i Advokatfirman Glimstedt. Styrelseledamot i Sefa AB, Bohusvind AB och Coryseva AB. Aktieinnehav i Balder: 3 336 A-aktier samt 224 568 B-aktier, samtliga via bolag.
Styrelseledamot sedan 2005. Utbildning: Gymnasieekonom. VD för Fastighets AB Balder. Styrelseordförande i Skandrenting AB och styrelseledamot i SveaReal AS. Aktieinnehav i Balder: 10 500 B-aktier och 500 preferensaktier samt 8 298 594 A-aktier samt 57 207 798 B-aktier via bolag.
Styrelseledamot sedan 2007. Utbildning: Civilekonom. VD för Länsförsäkringar AB. Styrelseordförande i Svensk Försäkring och Försäkringsbranschens Arbetsgivarorganisation samt ledamot i Svenskt Näringsliv. Aktieinnehav i Balder: Inget aktieinnehav i Balder.
Balders styrelse består av fem personer, inklusive ordföranden. Styrelseledamöterna väljs årligen på årsstämman för tiden intill slutet av nästa årsstämma. Styrelsen har sitt säte i Göteborg. Intill redovisas nuvarande styrelseledamöter; när de valdes in, utbildning, deras befattning, andra väsentliga uppdrag samt aktieinnehav i Balder den 31 december 2012.
Erik Selin Petra Wing Engström Marcus Hansson Magnus Björndahl Benny Ivarsson Sharam Rahi
Överst från vänster:
Erik Selin, född 1967 VD. Anställd sedan 2005. Utbildning: Gymnasieekonom Aktieinnehav i Balder: 10 500 B-aktier och 500 preferensaktier samt 8 298 594 A-aktier samt
57 207 798 B-aktier via bolag.
Personal- och administrativ chef. Anställd sedan 2007. Utbildning: Gymnasieekonom Aktieinnehav i Balder: Inget aktieinnehav i Balder.
Finanschef. Anställd sedan 2007. Utbildning: Civilekonom Aktieinnehav i Balder: 64 500 B-aktier.
Ekonomidirektör. Anställd sedan 2008. Utbildning: Civilekonom Aktieinnehav i Balder: 21 000 B-aktier.
Fastighetschef. Anställd sedan 2006. Utbildning: Civilekonom Aktieinnehav i Balder: 7 390 B-aktier samt 13 860 B-aktier via bolag.
Förvaltningschef och vice VD. Anställd sedan 2005. Utbildning: Grundskola Aktieinnehav i Balder: 737 822 B-aktier samt 788 978 B-aktier och 20 000 preferensaktier via bolag.
Huvudansvarig: Bengt Kron, född 1965. Revisor i bolaget sedan 2009, vald på ordinarie årsstämma den 26 maj 2009 på fyra år till årsstämman 2013.
| Uthyrbar yta, kvm | |||||||||||||||
|---|---|---|---|---|---|---|---|---|---|---|---|---|---|---|---|
| Kommun | Fastighets beteckning |
Adress | Byggår | Fastighets kategori |
Tomt rätt |
Kontor | Handel | Industri/ Lager |
Utbildning/ Vård |
Hotell | Bostad | Övrigt | Totalt | Taxerings värde, Mkr |
|
| Region Stockholm | |||||||||||||||
| 1 Botkyrka | Freja 2 | Balders väg 4–16 | 1973 | Bostad | Ja | 7 060 | 220 | 7 280 | 42 | ||||||
| 2 Botkyrka | Freja 3 | Balders väg 1–5, 9–15 | 1973 | Bostad | Ja | 7 060 | 220 | 7 280 | 46 | ||||||
| 3 Botkyrka | Hallunda 4:11 | Iduns väg 2–16 | — | Övrigt | Ja | — | — | ||||||||
| 4 Botkyrka | Hallunda 4:9 | Balders väg 2–16 | — | Övrigt | Ja | — | — | ||||||||
| 5 Botkyrka | Idun 2 | Iduns väg 2–8, 12–16 | 1972 | Bostad | Ja | 6 970 | 346 | 7 316 | 45 | ||||||
| 6 Botkyrka | Idun 3 | Iduns väg 1–5, 9–15 | 1972 | Bostad | Ja | 7 060 | 7 060 | 41 | |||||||
| 7 Huddinge | Bäckgården 8 | Vårby Allé 8, 10, 14–22 | 1974 | Övrigt | Ja | 2 818 | 1 731 | 3 805 | 8 354 | 47 | |||||
| 8 Huddinge | Vårby Gård 1:16 | Krongårdsvägen 3–35, 2–24 m fl 1973 | Bostad | 222 | 37 | 51 857 | 2 662 | 54 778 | 365 | ||||||
| 9 Järfälla | Jakobsberg 2:2583 | Järfällavägen 100–104 m fl | 1985 | Övrigt | 2 620 | 1 725 | 718 | 15 232 | 1 759 | 22 054 | — | ||||
| 10 Järfälla | Säby 3:29, 3:30 | Kopralsvägen 2–10 m fl | 2008 | Bostad | 5 352 | 5 352 | 103 | ||||||||
| 11 Lidingö | Fjällräven 1 | Vesslevägen 3 m fl | 1963 | Bostad | 100 | 4 300 | 2 561 | 6 961 | — | ||||||
| 12 Nacka | Sicklaön 354:1 | Ektorpsvägen 2–6 m fl | 1979 | Kontor | 8 571 | 3 925 | 1 245 | 4 350 | 320 | 18 411 | 117 | ||||
| 13 Nacka | Älta 9:130 | Ältavägen 170, 172 | 1992 | Handel | 960 | 880 | 1 840 | 18 | |||||||
| Nyköping | Brandholmen 1:69 | Idrottsvägen | — | Övrigt | — | — | |||||||||
| Nynäshamn | Musköten 1 | Björn Barkmans Väg 1–48 | 1968 | Bostad | 16 | 100 | 22 494 | 207 | 22 817 | 114 | |||||
| Sigtuna | Märsta 1:218 | Sönderborgsgatan 2, 4 | 1993 | Handel | 775 | 1 597 | 2 372 | 20 | |||||||
| 14 Solna | Puman 1 | Bangatan 21 m fl | 1972 | Kontor | 2 115 | 2 115 | 17 | ||||||||
| 15 Solna | Sparrisen 2 | Anderstorpsvägen 8–16 m fl | 1974 | Kontor | 11 811 | 511 | 12 322 | 95 | |||||||
| 16 Stockholm | Berget 2 | Västmannagatan 13 | 1929 | Övrigt | 1 176 | 339 | 1 515 | 30 | |||||||
| 17 Stockholm | Doggen 1 | Vinthundsvägen 157 | 1974 | Kontor | 1 650 | 1 650 | 7 | ||||||||
| 18 Stockholm | Doggen 2 | Vinthundsvägen 159 A, B | 1984 | Kontor | Ja | 4 690 | 4 690 | 31 | |||||||
| 19 Stockholm | Gladan 3 | Sankt Göransgatan 159 m fl | 1948 | Kontor | Ja | 5 355 | 124 | 5 479 | 82 | ||||||
| 20 Stockholm | Granen 21 | Floragatan 21 | 1972 | Kontor | 4 284 | 8 | 4 292 | 151 | |||||||
| 21 Stockholm | Holar 3 | Skalholtsgatan 10, 10 B | 1985 | Övrigt | Ja | 2 660 | 4 545 | 7 205 | — | ||||||
| 22 Stockholm | Islandet 4 | Adolf Fredriks Kyrkogata 13 m fl | 1908 | Kontor | 1 845 | 245 | 66 | 2 156 | 52 | ||||||
| 23 Stockholm | Järnplåten 23 1) | Kungsgatan 37 m fl | 1937 | Kontor | 4 504 | 2 013 | 6 517 | 206 | |||||||
| 24 Stockholm | Katthavet 8 | Näckströmsgatan 8 | 1929 | Handel | 8 022 | 8 022 | 184 | ||||||||
| 25 Stockholm | Kilaberg 1 | Kilabergsvägen 4, 6, 8 m fl | 1975 | Kontor | Ja | 8 095 | 4 790 | 4 | 12 889 | 111 | |||||
| 26 Stockholm | Kungsbacken 8 | Drottninggatan 108 m fl | 1929 | Kontor | 1 787 | 563 | 56 | 2 406 | 48 | ||||||
| 27 Stockholm | Kvasten 8 | Norrlandsgatan 14 | 1929 | Handel | 1 336 | 614 | 58 | 10 | 2 018 | 70 | |||||
| 28 Stockholm | Lindansaren 21, Vasastaden 1:32, 1:38 |
Saltmätargatan 5–11 m fl | 1929 | Kontor | 7 172 | 803 | 498 | 293 | 8 766 | 177 | |||||
| 29 Stockholm | Luftspringaren 10 | Saltmätargatan 19 | 1881 | Kontor | 498 | 498 | — | ||||||||
| 30 Stockholm | Luftspringaren 16 | Saltmätargatan 19 A | 1929 | Kontor | 630 | 372 | 73 | 613 | 794 | 2 482 | 36 | ||||
| 31 Stockholm | Lärftet 2 | Brommaplan 407–413 m fl | 1942 | Bostad | Ja | 138 | 530 | 180 | 895 | 1 743 | 16 | ||||
| 32 Stockholm | Magneten 19 | Johannesfredsvägen 9, 11 | 1923 | Kontor | 6 905 | 2 350 | 70 | 9 325 | 47 | ||||||
| 33 Stockholm | Magneten 25 | Ekbacksvägen 32 | 1963 | Kontor | 3 132 | 1 030 | 620 | 4 782 | 34 | ||||||
| 34 Stockholm | Magneten 32 | Voltavägen 13, 13 A, 15 | 1982 | Kontor | 7 465 | 450 | 2 192 | 10 107 | 89 | ||||||
| 35 Stockholm | Meteorologen 4 | Finn Malmgrens Väg 9 m fl | 1991 | Bostad | Ja | 399 | 725 | 1 124 | 14 | ||||||
| 36 Stockholm | Meteorologen 5 | Finn Malmgrens Väg 11 m fl | 1991 | Bostad | Ja | 1 090 | 74 | 1 227 | 2 391 | 28 | |||||
| 37 Stockholm | Miklaholt 2 | Haukadalsgatan 10 | 1981 | Kontor | Ja | 1 128 | 788 | 1 916 | 17 | ||||||
| 38 Stockholm | Motståndet 7, 9 | Ulvsundavägen 174 m fl | 1949 | Kontor | Ja | 1 906 | 1 283 | 888 | 176 | 4 253 | 27 | ||||
| 39 Stockholm | Prästgårdsängen 3 | Prästgårdsgränd 1 A–B, 2, 4, 6 | 1986 | Kontor | Ja | 5 444 | 847 | 6 291 | 46 | ||||||
| 40 Stockholm | Silket 2 | Brommaplan 422–426 m fl | 1941 | Handel | Ja | 174 | 602 | 94 | 562 | 1 432 | 12 | ||||
| 41 Stockholm | Singeln 9 | Sorterargatan 8 | 1970 | Kontor | Ja | 5 242 | 68 | 5 | 5 315 | 23 | |||||
| 42 Stockholm | Spelbomskan 14 | Gyldéngatan 6 m fl | 1939 | Övrigt | 2 700 | 2 700 | — | ||||||||
| 43 Stockholm | Spårvagnen 4 | Birger Jarlsgatan 57 | 1995 | Kontor | 19 593 | 2 248 | 980 | 191 | 23 012 | 656 | |||||
| 44 Stockholm | Tråden 1 | Brommaplan 418, 420 m fl | 1942 | Handel | Ja | 555 | 41 | 537 | 1 133 | 10 | |||||
| 45 Stockholm | Vattenkraften 1 | Solkraftsvägen 5, 13–19, 23 | 1989 | Kontor | Ja | 7 189 | 734 | 2 842 | 12 | 10 777 | 4 | ||||
| 46 Stockholm | Vreten 17 | Västberga Allé 11 m fl | 1959 | Kontor | Ja | 6 550 | 6 550 | 53 | |||||||
| 47 Stockholm | Vreten 25 | Västberga Allé 1, 1 A m fl | 1950 | Kontor | Ja | 9 777 | 580 | 2 198 | 55 | 12 610 | 97 | ||||
| 48 Stockholm | Vreten 8 | Västberga Allé 9 m fl | 1952 | Kontor | Ja | 9 072 | 2 847 | 11 919 | 83 | ||||||
| 49 Sundbyberg | Eken 14 | Allén 7 m fl | 1936 | Kontor | 8 410 | 217 | 286 | 8 913 | 97 | ||||||
| Uppsala | Berthåga 53:1 | Naturstensvägen 41–115 m fl | 2007 | Bostad | 3 814 | 3 814 | 41 | ||||||||
| Uppsala | Årsta 94:1 | Stålgatan 57–101 | 2006 | Bostad | 5 274 | 31 | 5 305 | 57 | |||||||
| Uppsala | Årsta 95:1 | Stålgatan 35–39 | 2005 | Bostad | 4 117 | 4 117 | 45 | ||||||||
| 50 Vaxholm | Domaren 15 | Kapellgatan 4 | — | Övrigt | — | — | |||||||||
| 51 Vaxholm | Domaren 18 | Kapellgatan 2 m fl | 1964 | Övrigt | 140 | 1 165 | 1 267 | 2 572 | — | ||||||
| Totalt Stockholm | 165 719 | 24 085 | 21 811 | 35 309 | 9 198 | 129 690 | 13 186 | 398 998 | 3 751 | ||||||
1) Ägs till 81,6 procent av Balder.
| Uthyrbar yta, kvm | |||||||||||||||
|---|---|---|---|---|---|---|---|---|---|---|---|---|---|---|---|
| Kommun | Fastighets beteckning |
Adress | Byggår | Fastighets kategori |
Tomt rätt |
Kontor | Handel | Industri/ Lager |
Utbildning/ Vård |
Hotell | Bostad | Övrigt | Totalt | Taxerings värde, Mkr |
|
| Region Göteborg/Väst | |||||||||||||||
| 1 Ale | Nödinge 38:14 | Ale Torg 7, 10–16 | 1969 | Handel | 3 920 | 10 419 | 10 | 14 349 | 113 | ||||||
| 2 Ale | Surte 1:245 | Göteborgsvägen 99 m fl | 1967 | Bostad | 215 | 337 | 1 216 | 90 | 1 858 | 13 | |||||
| 3 Ale | Surte 1:293 | Göteborgsvägen 93 A–F | 1946 | Bostad | 356 | 424 | 780 | 4 | |||||||
| 4 Ale | Surte 1:294 | Brattåsstigen 6 | 1992 | Bostad | 176 | 609 | 785 | 5 | |||||||
| 5 Ale | Surte 4:38, 4:119 | Göteborgsvägen 64, 66, 68 m fl | 1987 | Handel | 908 | 1 320 | 387 | 457 | 139 | 3 211 | 11 | ||||
| Alingsås | Bagaren 14 | Köpmansgatan 1 m fl | 1991 | Bostad | 556 | 556 | 5 | ||||||||
| Alingsås | Bagaren 2 | Hantverksgatan 4 | 1992 | Bostad | 424 | 9 | 433 | 4 | |||||||
| Alingsås | Björkhagen 1 | Skaverydsvägen 132, 136 | 2008 | Bostad | 3 212 | 3 212 | 38 | ||||||||
| Alingsås | Bolltorp 4:13 | Bolltorpsvägen 19 A–B m fl | 2003 | Bostad | 14 166 | 14 166 | 161 | ||||||||
| Alingsås | Dryckeshornet 1 | Bankgatan 1 m fl | 1929 | Övrigt | 177 | 5 404 | 5 581 | 29 | |||||||
| Falkenberg | Faktorn 6 | Skreavägen 7 | 1988 | Kontor | 2 424 | 1 809 | 162 | 4 395 | 10 | ||||||
| Falköping | Agaten 11 | Petter Ryttnings Väg 20 A, B m fl 1962 | Bostad | 880 | 51 | 931 | 3 | ||||||||
| Falköping | Agaten 6 | Sigrud Kochs Gata 4 | 1964 | Bostad | 466 | 466 | 2 | ||||||||
| Falköping | Anden 16 | Banérgatan 16 | 1929 | Bostad | 135 | 568 | 703 | 2 | |||||||
| Falköping | Ansgar 1 | Sankt Sigfridsgatan 45–49 A, B | 1965 | Bostad | 2 022 | 247 | 2 269 | 8 | |||||||
| Falköping | Apotekaren 2 | Sankt Olofgatan 9 | 1991 | Bostad | 623 | 660 | 1 283 | 6 | |||||||
| Falköping | Avenboken 1 | Margaretagatan 44 m fl | 1961 | Bostad | 1 234 | 1 234 | 5 | ||||||||
| Falköping | Avenboken 2 | Margaretagatan 42 m fl | 1961 | Bostad | 1 226 | 1 226 | 5 | ||||||||
| Falköping | Bagaren 7 | Trätorget 1, 3 m fl | 1995 | Bostad | 994 | 2 409 | 3 403 | 16 | |||||||
| Falköping | Byggmästaren 9 | Odengatan 16A, B | 1959 | Bostad | 100 | 2 240 | 2 340 | 8 | |||||||
| Falköping | Draken 8 | Odengatan 31 | 1929 | Bostad | 660 | 660 | 2 | ||||||||
| Falköping | Ejdern 14 | Banérgatan 1A, B m fl | 1962 | Bostad | 2 236 | 69 | 2 305 | 8 | |||||||
| Falköping | Flugsnapparen 1 | Kapellsgatan 1 | 1959 | Bostad | 570 | 30 | 600 | 2 | |||||||
| Falköping | Flugsnapparen 2 | Allégatan 3 | 1959 | Bostad | 570 | 570 | 2 | ||||||||
| Falköping | Flugsnapparen 6 | Kapellgatan 3 | 1959 | Bostad | 570 | 570 | 2 | ||||||||
| Falköping | Guldsmeden 21 | Trädgårdsgatan 22 | 1939 | Kontor | 325 | 78 | 220 | 623 | 2 | ||||||
| Falköping | Guldsmeden 7 | Ekmans Gränd 2, 4 m fl | 1987 | Handel | 259 | 827 | 468 | 20 | 1 574 | 6 | |||||
| Falköping | Göken 12 | Allégatan 9 A, B, 11 | 1990 | Bostad | 423 | 423 | 2 | ||||||||
| Falköping | Hammaren 7 | Eriksgatan 33 A, B | 1943 | Bostad | 376 | 376 | 1 | ||||||||
| Falköping | Hovslagaren 16 | Högaremsgatan 9A, B m fl | 1960 | Bostad | 2 104 | 87 | 2 191 | 7 | |||||||
| Falköping | Hytten 1 | Storgatan 34 m fl | — | Övrigt | — | — | |||||||||
| Falköping | Kemisten 1 | Stora Torget 7 m fl | 1929 | Handel | 316 | 215 | 531 | 2 | |||||||
| Falköping | Lejonet 2, 3 | Hjelmarsrörsgatan 24–46 | 1971 | Bostad | 6 724 | 151 | 6 875 | 25 | |||||||
| Falköping | Mejseln 4 | Sankt Sigfridsgatan 20 | 1942 | Bostad | 312 | 312 | 1 | ||||||||
| Falköping | Muraren 15 | Sigrud Kochs Gata 16–20 | 1964 | Bostad | 1 611 | 15 | 1 626 | 5 | |||||||
| Falköping | Muraren 3 | Hwassgatan 7A, B | 1960 | Bostad | 960 | 960 | 4 | ||||||||
| Falköping | Muraren 4 | Hwassgatan 5A, B | 1952 | Bostad | 745 | 745 | 3 | ||||||||
| Falköping | Muraren 5 , 6 | Hwassgatan 3A, B m fl | 1959 | Bostad | 1 574 | 1 574 | 6 | ||||||||
| Falköping Falköping |
Oden 19 Oxeln 1 |
Odengatan 5 Wetterlinsgatan 24 A–C |
1929 1952 |
Bostad Bostad |
317 1 357 |
25 | 317 1 382 |
1 6 |
|||||||
| Falköping | Sankt Jakob 14 | Sankt Sigfridsgatan 27 | 1940 | Bostad | 316 | 316 | 2 | ||||||||
| Falköping | Sankt Jakob 18 | Eriksgatan 29 | 1940 | Bostad | 293 | 293 | 1 | ||||||||
| Falköping | Sankt Johannes 18 | Sankt Sigfridsgatan 5 | 1939 | Bostad | 400 | 400 | 1 | ||||||||
| Falköping | Sankt Lars 1 | Per Larsgatan 4 | 1961 | Bostad | 69 | 811 | 880 | 3 | |||||||
| Falköping | Sankt Olof 17, | Sankt Olofsgatan 10 | — | Övrigt | — | — | |||||||||
| Ranten 2:16 | |||||||||||||||
| Falköping | Sankt Olof 18 | Sankt Olofsgatan 14 m fl | 1990 | Bostad | 432 | 1 599 | 2 031 | 9 | |||||||
| Falköping | Sankt Staffan 13 | Bryngelsgatan 6 | 1929 | Kontor | 1 703 | 366 | 2 069 | 7 | |||||||
| Falköping | Sankt Tomas 13 | Warenbergsgatan 11 | 1938 | Bostad | 393 | 393 | 1 | ||||||||
| Falköping | Skalbaggen 1 | Scheelegatan 21A, B | 1957 | Bostad | 748 | 108 | 856 | 3 | |||||||
| Falköping | Skalbaggen 11 | Kapellsgatan 19 | 1959 | Bostad | 434 | 434 | 1 | ||||||||
| Falköping | Skalbaggen 12 | Kapellgsgatan 27 | 1954 | Bostad | 540 | 540 | 2 | ||||||||
| Falköping | Skalbaggen 5 | Danska Vägen 148 | 1954 | Bostad | 540 | 540 | 2 | ||||||||
| Falköping | Skogslinden 3 | Margaretagatan 34 m fl | 1948 | Bostad | 716 | 716 | 3 | ||||||||
| Falköping | Skogslinden 4 | Margaretagatan 32 m fl | 1946 | Bostad | 712 | 712 | 3 | ||||||||
| Falköping | Spettet 1 | Wetterlinsgatan 18 A–C | 1952 | Bostad | 1 308 | 27 | 1 335 | 5 | |||||||
| Falköping | Svanen 24 | Danska Vägen 129, 131 | 1970 | Bostad | 1 180 | 1 180 | 4 | ||||||||
| Falköping | Trädgårds | Marknadsgatan 7A, B | 1971 | Bostad | 1 272 | 20 | 1 292 | 5 | |||||||
| mästaren 18 | |||||||||||||||
| Falköping | Trädgårds mästaren 19 |
Högarensgatan 8 A–C | 1989 | Bostad | 1 018 | 1 018 | 5 | ||||||||
| Falköping | Trädgårds mästaren 22 |
Marknadsgatan 9, 11 | 1969 | Bostad | 2 020 | 2 020 | 8 | ||||||||
| Falköping | Urd 3 | Odengatan 19 m fl | 1965 | Bostad | 745 | 1 186 | 1 844 | 3 775 | 12 | ||||||
| Falköping | Vargen 1 | Wetterlinsgatan 13 C–E | 1955 | Bostad | 1 441 | 1 441 | 6 | ||||||||
| Falköping | Vargen 2 | Dotorpsgatan 67A, B | 1955 | Bostad | 1 163 | 43 | 1 206 | 5 | |||||||
| Uthyrbar yta, kvm | ||||||||||||||
|---|---|---|---|---|---|---|---|---|---|---|---|---|---|---|
| Kommun | Fastighets beteckning |
Adress | Byggår | Fastighets kategori |
Tomt rätt |
Kontor | Handel | Industri/ Lager |
Utbildning/ Vård |
Hotell | Bostad | Övrigt | Totalt | Taxerings värde, Mkr |
| forts. Region Göteborg/Väst | ||||||||||||||
| Falköping | Vargen 3 | Wetterlinsgatan 13 F–H | 1955 | Bostad | 242 | 832 | 1 074 | 4 | ||||||
| Falköping | Vargen 4 | Wetterlinsgatan 11 G, H | 1957 | Bostad | 1 130 | 521 | 1 651 | 5 | ||||||
| Falköping | Vargen 5 | Wetterlinsgatan 11 A, B, I | 1956 | Bostad | 1 086 | 357 | 1 443 | 5 | ||||||
| Falköping | Vargen 6, 8 | Wetterlinsgatan 11 C–E | 1956 | Bostad | 1 503 | 23 | 1 526 | 6 | ||||||
| Falköping | Vargen 7 | Wetterlinsgatan 11 F | 1957 | Bostad | 981 | 51 | 1 032 | 4 | ||||||
| Falköping | Vitsippan 2 | Hagbergsgatan 4 | 1956 | Bostad | 532 | 532 | 2 | |||||||
| 6 Göteborg | Askim 243:20 | Askims Torg 4–6 | 1974 | Kontor | 1 923 | 638 | 433 | 1 410 | 4 404 | — | ||||
| 7 Göteborg | Backa 171:3 | Backavägen 1 | 1955 | Handel | 280 | 4 137 | 4 417 | 51 | ||||||
| 8 Göteborg | Backa 21:14 | Exportgatan 47 B | 1989 | Övrigt | 564 | 1 834 | 108 | 2 506 | 9 | |||||
| 9 Göteborg 10 Göteborg |
Bagaregården 5:8 Bagaregården 5:9 |
Kungälvsgatan 6 C, D Kungälvsgatan 6 A, B |
1929 1929 |
Bostad Bostad |
584 581 |
584 581 |
7 7 |
|||||||
| 11 Göteborg | Biskopsgården 7:1–7:3 m fl |
Långströmsgatan 2–52 m fl | 1967 | Bostad | Ja | 1 192 | 639 | 520 | 42 756 | 285 | 45 392 | 212 | ||
| 12 Göteborg | Brämaregården 60:3 Virveltorget 6 m fl | 1969 | Kontor | Ja | 2 415 | 737 | 3 152 | 12 | ||||||
| 13 Göteborg | Brämaregården 72:4 Brämaregatan 15 m fl | 1959 | Kontor | Ja | 2 492 | 889 | 42 | 11 | 3 434 | 22 | ||||
| 14 Göteborg | Bur 134:1 | Oxholmsgatan 28 | 1990 | Bostad | Ja | 302 | 302 | — | ||||||
| 15 Göteborg | Gamlestaden 25:11 Marieholmsgatan 4 m fl | 1990 | Kontor | Ja | 3 318 | 681 | 3 999 | 22 | ||||||
| 16 Göteborg | Gamlestaden 26:13 Vassgatan 3 | 1988 | Kontor | Ja | 5 431 | 5 110 | 3 530 | 14 071 | 34 | |||||
| 17 Göteborg | Gullbergsvass 11:2 | Gullbergs Strandgata 38, 40 | 1977 | Övrigt | Ja | 5 865 | 5 865 | 22 | ||||||
| 18 Göteborg | Gårda 15:1 | Fabriksgatan 7, 9 | 1929 | Kontor | 7 158 | 207 | 511 | 7 876 | 118 | |||||
| 19 Göteborg | Gårda 15:12 | Drakegatan 2–4 | 1937 | Bostad | 1 655 | 87 | 6 717 | 8 459 | 140 | |||||
| 20 Göteborg | Högsbo 11:10 | Victor Hasselblads Gata 8 | 1975 | Kontor | 4 050 | 4 050 | 18 | |||||||
| 21 Göteborg | Högsbo 38:17 | Sisjö Kullegata 5, 7 | 1986 | Kontor | 1 680 | 1 680 | 11 | |||||||
| 22 Göteborg | Högsbo 38:20 | Sisjö Kullegata 6 | 1989 | Kontor | 2 068 | 792 | 2 860 | 20 | ||||||
| 23 Göteborg | Högsbo 38:8 | Sisjö Kullegata 8 | 1990 | Kontor | 4 138 | 2 948 | 7 086 | 42 | ||||||
| 24 Göteborg | Högsbo 1:1 | J A Wettergrens gata 7 | 1967 | Kontor | 11 129 | 3 836 | 286 | 15 251 | 60 | |||||
| 25 Göteborg | Inom Vallgraven 14:1 |
Södra Hamngatan 2 | 1960 | Handel | 285 | 2 637 | 1 905 | 4 827 | 74 | |||||
| 26 Göteborg | Inom Vallgraven 15:3 |
Drottninggatan 30 m fl | 1930 | Kontor | 3 847 | 379 | 169 | 4 395 | 95 | |||||
| 27 Göteborg | Inom Vallgraven 19:6 |
Drottninggatan 35 | 1929 | Kontor | 817 | 305 | 1 122 | 19 | ||||||
| 28 Göteborg | Inom Vallgraven 33:7 |
Magasinsgatan 26 | 1929 | Kontor | 2 189 | 897 | 258 | 387 | 3 731 | 49 | ||||
| 29 Göteborg | Inom Vallgraven 36:4 |
Kaserntorget 11 A | 1912 | Kontor | 2 455 | 10 | 9 414 | 4 851 | 16 730 | — | ||||
| 30 Göteborg | Inom Vallgraven 4:2 Östra Larmgatan 16 m fl | 1929 | Kontor | 2 068 | 1 631 | 62 | 3 761 | 61 | ||||||
| 31 Göteborg | Inom Vallgraven 4:4 Lilla Kungsgatan 3 m fl | 1929 | Kontor | 5 819 | 5 819 | 71 | ||||||||
| 32 Göteborg | Inom Vallgraven 54:9 |
Lilla Torget 4 | 1929 | Kontor | 836 | 836 | 17 | |||||||
| 33 Göteborg | Inom Vallgraven 58:6 |
Kyrkogatan 9 | 1989 | Handel | 1 815 | 230 | 20 | 2 728 | 4 793 | 81 | ||||
| 34 Göteborg | Inom Vallgraven 8:1 Östra Hamngatan 46–48 m fl | 1947 | Handel | 1 540 | 1 629 | 36 | 3 205 | 93 | ||||||
| 35 Göteborg | Inom Vallgraven 8:20 |
Kyrkogatan 33 | 1940 | Handel | 803 | 803 | 14 | |||||||
| 36 Göteborg | Järnbrott 145:6 | Svängrumsgatan 45–57 | 1965 | Bostad | Ja | 3 844 | 13 | 3 857 | 28 | |||||
| 37 Göteborg 38 Göteborg |
Kobbegården 6:725 Datavägen 12 A | 1988 | Kontor | 3 388 | 3 388 | 22 | ||||||||
| 39 Göteborg | Kålltorp 36:7 Kålltorp 39:1 |
Solrosgatan 13 A Råstensgatan 2 A–C m fl |
1935 1936 |
Bostad Bostad |
769 791 |
105 | 874 791 |
10 9 |
||||||
| 40 Göteborg | Lorensberg 46:1 | Storgatan 45, 47 m fl | 1929 | Handel | 299 | 1 288 | 42 | 326 | 1 955 | 31 | ||||
| 41 Göteborg | Lorensberg 46:10 | Vasagatan 54 m fl | 1944 | Kontor | 983 | 572 | 1 555 | 47 | ||||||
| 42 Göteborg | Lorensberg 46:11 | Vasagatan 52 m fl | 1929 | Handel | 1 203 | 1 203 | 21 | |||||||
| 43 Göteborg | Lorensberg 46:12 | Kungsportsavenyn 11, 13 m fl | 1929 | Handel | 2 394 | 2 394 | 60 | |||||||
| 44 Göteborg | Lorensberg 46:5 | Kungsportsavenyn 7 | 1929 | Handel | 276 | 691 | 967 | 25 | ||||||
| 45 Göteborg | Lorensberg 46:6 | Kungsportsavenyn 9 | 1950 | Övrigt | 1 176 | 1 176 | 33 | |||||||
| 46 Göteborg | Olskroken 10:5 | Olskroksgatan 30 | 1985 | Kontor | 3 034 | 1 477 | 4 511 | 29 | ||||||
| 47 Göteborg | Olskroken 25:11 | Falkgatan 7 | 1980 | Övrigt | 1 969 | 292 | 2 261 | — | ||||||
| 48 Göteborg | Sannegården 25:1 | Säterigatan 20 | 1970 | Övrigt | 782 | 2 685 | 3 467 | 18 | ||||||
| 49 Göteborg | Sannegården 28:5 | Sjöporten 1–5 m fl | 1945 | Kontor | 1 230 | 307 | 1 537 | 20 | ||||||
| 50 Göteborg | Tingstadsvassen 3:6 Krokegårdsgatan 3 m fl | 1944 | Handel | 65 | 3 493 | 230 | 6 | 3 794 | 79 | |||||
| 51 Göteborg | Torslanda 153:1 | Mossfyndsgatan 15 | 1990 | Övrigt | Ja | 362 | 362 | — | ||||||
| 52 Göteborg | Torslanda 155:3 | Mossfyndsgatan 10 | 1990 | Övrigt | Ja | 300 | 300 | — | ||||||
| 53 Göteborg | Torslanda 95:1 | Torslanda Torg 1–4 | 1973 | Handel | 244 | 4 578 | 16 | 871 | 968 | 6 677 | 50 | |||
| 54 Göteborg | Utby 39:11 | Västra Tvärskedet 3 | 1994 | Bostad | 116 | 351 | 467 | — | ||||||
| 55 Kungälv | Klocktornet 36 | Västra Gatan 57–61 | 1972 | Handel | 3 351 | 423 | 3 774 | 29 | ||||||
| 56 Kungälv | Krabbetornet 1, 35 | Västra Gatan 84–88, 90, 92 Östra Gatan 1 |
1938 — |
Handel | 213 | 840 | 430 | 1 483 | 14 — |
|||||
| 57 Kungälv | Nedre Platt 1 | Övrigt | — |
| Uthyrbar yta, kvm | ||||||||||||||
|---|---|---|---|---|---|---|---|---|---|---|---|---|---|---|
| Kommun | Fastighets beteckning |
Adress | Byggår | Fastighets kategori |
Tomt rätt |
Kontor | Handel | Industri/ Lager |
Utbildning/ Vård |
Hotell | Bostad | Övrigt | Totalt | Taxerings värde, Mkr |
| forts. Region Göteborg/Väst | ||||||||||||||
| 58 Kungälv | Rhodin 19 | Strandgatan 77–79 m fl | 1967 | Handel | 2 822 | 10 | 7 | 2 839 | 28 | |||||
| 59 Kungälv | Skomakaren 10 | Triogatan 5 | 1988 | Kontor | 2 461 | 478 | 79 | 794 | 312 | 4 124 | 31 | |||
| 60 Kungälv | Slottsträdgården 5 | Gamla Torget 2 m fl | 1958 | Övrigt | 6 100 | 6 100 | 29 | |||||||
| Lerum | Floda 3:121 | Gamla Vägen 26–32 A–D | 1991 | Bostad | 1 016 | 1 016 | 8 | |||||||
| Lerum | Lerum 43:21 | Skattegårdsbacken 6–38 | 1991 | Bostad | 1 383 | 1 383 | 14 | |||||||
| Lerum | Torp 1:328 | Lindvägen 34 A–F | 1988 | Bostad | 428 | 11 | 439 | 3 | ||||||
| Mariestad | Enen 23 | Stockholmsvägen 11, 16, 18, 20 | 1985 | Handel | 3 889 | 1 952 | 5 841 | 42 | ||||||
| Mariestad | Furan 11, 12 | Stockholmsvägen 23, 25 | 1962 | Bostad | 121 | 5 874 | 637 | 6 632 | 29 | |||||
| Mariestad | Fårtickan 1 | Bergsgatan 20–34 | 1967 | Bostad | 4 632 | 4 632 | 21 | |||||||
| Mariestad | Granen 8 | Viktoriagatan 20 | — | Övrigt | — | — | ||||||||
| Mariestad | Murklan 1 | Bergsgatan 18 m fl | 2005 | Bostad | 12 599 | 12 599 | 58 | |||||||
| 61 Mölndal | Stockrosen 3 | Norra Ågatan 38 | 1964 | Kontor | 300 | 300 | 5 292 | 190 | 6 082 | 15 | ||||
| 62 Mölndal | Stockrosen 6 | Norra Ågatan 34 | 1948 | Kontor | 511 | 1 252 | 252 | 2 015 | 9 | |||||
| 63 Mölndal | Stockrosen 10 | Norra Ågatan 26 C | 1973 | Kontor | 1 708 | 53 | 1 761 | 9 | ||||||
| 64 Partille | Skulltorp 1:771, 1:839 |
Furulund Centrum | 1988 | Handel | 1 745 | 1 745 | 7 | |||||||
| Skara | Almen 4 | Hindsbogatan 16 m fl | 1986 | Bostad | 17 | 602 | 90 | 709 | 3 | |||||
| Skara | Aspen 1 | Malmgatan 9 A–C m fl | 1929 | Bostad | 1 415 | 50 | 1 465 | 7 | ||||||
| Skara | Bisittaren 2 | Stenåsgatan 4 | 1989 | Bostad | 354 | 354 | 2 | |||||||
| Skara | Bisittaren 6 | Härlundagatan 41 m fl | 1990 | Bostad | 300 | 300 | 2 | |||||||
| Skara | Boken 38 | Brinkagatan 2 A–C m fl | 1929 | Bostad | 967 | 967 | 4 | |||||||
| Skara | Bromsen 5 | Richertsgatan 1 | 1990 | Bostad | 534 | 534 | 3 | |||||||
| Skara | Fjärilen 6 | Folkungagatan 15 m fl | 1929 | Bostad | 350 | 350 | 2 | |||||||
| Skara | Frigga 4 | Mariebergsgatan 4A, B | 1956 | Bostad | 824 | 824 | 4 | |||||||
| Skara | Frigga 5 | Mariebergsgatan 6A, B | 1956 | Bostad | 828 | 828 | 4 | |||||||
| Skara | Heimdal 1 | Hindsbogatan 43 A–B m fl | 1947 | Bostad | 632 | 50 | 682 | 3 | ||||||
| Skara | Heimdal 4 | Hindsbogatan 37 A–B m fl | 1947 | Bostad | 647 | 25 | 672 | 3 | ||||||
| Skara | Plymen 4, 5 | Vallgatan 36 A | 1932 | Bostad | 705 | 705 | 3 | |||||||
| Skara | Rådhuset 40 | Alandersgatan 5 m fl | 1929 | Bostad | 198 | 1 905 | 2 103 | 12 | ||||||
| Skara | Sländan 1 | Borggatan 8A–C | 1954 | Bostad | 1 434 | 1 434 | 8 | |||||||
| Skara | Smörberget 2 | Stenåsgatan 10 | 1988 | Bostad | 410 | 410 | 2 | |||||||
| Skara | Svärdet 11 | Vallgatan 30 | 1990 | Bostad | 412 | 412 | 2 | |||||||
| Skara | Tallen 7 | Hindsbogatan 20 | 1937 | Bostad | 852 | 852 | 5 | |||||||
| Skara | Tor 10 | Hinsbogatan 17 | 1929 | Bostad | 689 | 689 | 3 | |||||||
| Skara | Tor 6 | Marumsgatan 16 | 1929 | Bostad | 312 | 829 | 1 141 | 5 | ||||||
| Skara | Tyr 1 | Hindsbogatan 45 A–B m fl | 1947 | Bostad | 623 | 57 | 680 | 3 | ||||||
| Skövde | Dagsländan 10 | Barkvägen 2–32 A–D | 1972 | Bostad | 100 | 22 202 | 22 302 | 98 | ||||||
| Skövde | Ekoxen 10 | Barkvägen 345 m fl | 1974 | Bostad | 1 504 | 180 | 1 429 | 21 395 | 5 352 | 29 860 | 134 | |||
| Tidaholm | Ankan 15 | Norra Kungsvägen 68 A, B | 1990 | Bostad | 248 | 248 | 1 | |||||||
| Tidaholm | Ankan 16 | Norra Kungsvägen 66 A, B | 1990 | Bostad | 248 | 248 | 1 | |||||||
| Tidaholm | Drott 16 | Norra Kungsvägen 23 A–C , 25 A–C |
1987 | Bostad | 606 | 606 | 2 | |||||||
| Tidaholm | Gimle 3 | Smedjegatan 6 A–F | 1989 | Bostad | 400 | 400 | 1 | |||||||
| Tidaholm | Linden 4 | Långgatan 41 A–D | 1989 | Bostad | 324 | 324 | 1 | |||||||
| Tidaholm | Sleipner 23 | Egnahemsvägen 16 A–F, 18 A–D 1990 | Bostad | 720 | 720 | 3 | ||||||||
| Tidaholm | Spoven 16 | Färgaregatan 3, 5 m fl | 1989 | Bostad | 1 732 | 1 732 | 6 | |||||||
| Tidaholm | Thule 3 | Solkullegatan 11 A–F | 1988 | Bostad | 522 | 522 | 2 | |||||||
| Tidaholm | Tiljan 5 | Västra Drottningvägen 94 A–C | 1988 | Bostad | 352 | 352 | 1 | |||||||
| Tidaholm | Titanen 12 | Hörnviksgatan 9 A–D, 11 A–D | 1990 | Bostad | 656 | 656 | 2 | |||||||
| Tidaholm | Tordyveln 1 | Västra Ringvägen 5A, B | 1988 | Bostad | 224 | 224 | 1 | |||||||
| Tidaholm | Tordyveln 3 | Västra Ringvägen 1A, B | 1988 | Bostad | 224 | 224 | 1 | |||||||
| Tidaholm | Tumlaren 1 | Västra Drottningvägen 64 A, B | 1943 | Bostad | 512 | 512 | 2 | |||||||
| Trollhättan | Hoppet 1 | Drottninggatan 13 m fl | 1992 | Bostad | 295 | 2 341 | 265 | 2 901 | 23 | |||||
| Trollhättan | Oden 7 | Drottninggatan 25–33 m fl | 1976 | Handel | 13 823 | 1 014 | 1 416 | 16 253 | 109 | |||||
| Trollhättan | Propellern 7 | Saabvägen 1 | 1992 | Kontor | 4 759 | 9 | 4 768 | 19 | ||||||
| Trollhättan | Sjöfrun 5 | Magasinsgatan 4 A–B m fl | 1936 | Bostad | 193 | 1 367 | 161 | 1 721 | 11 | |||||
| Trollhättan | Venus 9 | Föreningsgatan 10 A–C m fl | 1989 | Bostad | 1 250 | 475 | 1 594 | 3 319 | 23 | |||||
| Trollhättan | Verkmästaren 14 | Ekholmsgatan 11 m fl | 1978 | Övrigt | 1 421 | 75 | 1 496 | — | ||||||
| Trollhättan | Västbjörke 2:84, 2:85, 2:88 |
Djupedalsvägen 1 A–D, 3 A–D, 5 A–D, 7 A–D m fl |
1989 | Bostad | 2 370 | 2 370 | 7 | |||||||
| Uddevalla | Bagge 7 | Kungsgatan 10 m fl | 1968 | Handel | 1 239 | 1 380 | 100 | 2 719 | 22 | |||||
| Uddevalla | Fredborg 1 | Norra Drottninggatan 30 | 1909 | Handel | 200 | 200 | 1 | |||||||
| Uddevalla | Kålgården 51 | Kyrkogårdsgatan 4, 6 m fl | 1963 | Övrigt | 1 189 | 890 | 500 | 294 | 6 200 | 10 | 9 083 | 47 | ||
| Vänersborg | Resedan 15 | Kungsgatan 5 m fl | 1993 | Bostad | 1 168 | 1 203 | 35 | 2 406 | 14 | |||||
| Totalt Göteborg/Väst | 110 289 | 78 506 | 34 708 | 18 651 | 21 038 | 240 283 | 26 892 | 530 369 | 3 470 |
| Uthyrbar yta, kvm | ||||||||||||||
|---|---|---|---|---|---|---|---|---|---|---|---|---|---|---|
| Kommun | Fastighets beteckning |
Adress | Byggår | Fastighets kategori |
Tomt rätt |
Kontor | Handel | Industri/ Lager |
Utbildning/ Vård |
Hotell | Bostad | Övrigt | Totalt | Taxerings värde, Mkr |
| Region Öresund | ||||||||||||||
| DK, Greve | Ventrupparken 6 | Ventrupparken 6 | 2010 | Handel | 4 723 | 4 723 | — | |||||||
| 1 DK, Köpenhamn |
Staevnen Örestad | Robert Jacobsens Vej 81 | 2009 | Bostad | 6 830 | 6 830 | — | |||||||
| 2 DK, Köpenhamn |
Österfaelled Torv | Marskensgade 13 | 1996 | Bostad | 43 500 | 43 500 | — | |||||||
| Halmstad | Bonden 5 | Skånegatan 59 m fl | 1947 | Övrigt | 1 111 | 140 | 5 990 | 376 | 7 617 | — | ||||
| Halmstad | Eketånga 24:45 | Rörkullsvägen 7 m fl | 1990 | Kontor | 1 671 | 1 259 | 592 | 3 522 | 13 | |||||
| Halmstad | Flygaren 17 | Svetsaregatan 17 | 1987 | Övrigt | 600 | 600 | — | |||||||
| Halmstad | Hjärtat 4 | Nygatan 2 m fl | 1987 | Handel | 214 | 1 498 | 597 | 4 | 2 313 | 29 | ||||
| Halmstad | Makrillen 8 | Kungsgatan 5 | 1929 | Övrigt | 305 | 1 840 | 2 145 | 14 | ||||||
| Helsingborg | Amerika Södra 28 | Södergatan 101–109 m fl | 1950 | Bostad | 501 | 23 | 5 720 | 1 363 | 7 607 | 73 | ||||
| Helsingborg | Skalbaggen 7 | Nytorgsbacken 43 | 1929 | Bostad | 688 | 96 | 784 | 5 | ||||||
| Helsingborg | Skalbaggen 15 | Gustav Adolfs Gata 13 | 1939 | Bostad | 762 | 19 | 781 | 5 | ||||||
| Helsingborg | Skalbaggen 16 | Gustav Adolfs Gata 11 m fl | 1935 | Bostad | 195 | 2 155 | 30 | 2 380 | 16 | |||||
| Helsingborg | Skalbaggen 17 | Gasverksgatan 34 | 1935 | Bostad | 83 | 712 | 32 | 827 | 5 | |||||
| Helsingborg | Skalbaggen 18 | Gasverksgatan 36 | 1933 | Bostad | 34 | 818 | 82 | 934 | 6 | |||||
| Helsingborg | Skalbaggen 19 | Gasverksgatan 38 | 1935 | Bostad | 708 | 72 | 780 | 5 | ||||||
| Helsingborg | Skalbaggen 20 | Gasverksgatan 40 | 1935 | Bostad | 83 | 632 | 109 | 824 | 5 | |||||
| Helsingborg | Skalbaggen 21 | Gasverksgatan 42 | 1935 | Bostad | 711 | 117 | 828 | 5 | ||||||
| Helsingborg | Skalbaggen 22 | Gasverksgatan 44 m fl | 1930 | Bostad | 143 | 1 905 | 24 | 2 072 | 15 | |||||
| Helsingborg | Skalbaggen 23 | Gustav Adolfs Gata 17, 19 m fl | 1967 | Bostad | 42 | 3 643 | 51 | 3 736 | 27 | |||||
| Helsingborg | Skalbaggen 24 | Gustav Adolfs Gata 15 | 1983 | Bostad | 2 134 | 2 134 | 15 | |||||||
| Helsingborg | Verdandi 1 | Oxievångsvägen 5 | 2006 | Bostad | 62 | 3 763 | 3 825 | 44 | ||||||
| Helsingborg | Württemberg 20 | Gustav Adolfs Torg 8 | 1937 | Handel | 1 657 | 6 123 | 4 786 | 1 314 | 13 880 | 103 | ||||
| Höganäs | Kaktusen 29, 30, 33 Storgatan 42 A m fl | 1962 | Kontor | 2 348 | 322 | 1 960 | 4 630 | 26 | ||||||
| 3 Lund | Dioriten 1 | Brunnsgård m fl | 1929 | Kontor | 3 080 | 3 080 | 31 | |||||||
| 4 Lund | Lagfarten 1, 2 | Magistratvägen 10, 12 | 1968 | Kontor | 3 302 | 1 464 | 4 766 | 24 | ||||||
| 5 Lund | Rivan 4 | Odlarevägen 14 | 1978 | Handel | 334 | 579 | 318 | 1 231 | 5 | |||||
| 6 Lund | Rügen 1 | Stralsundsvägen 1–25 | 2006 | Bostad | 3 083 | 3 083 | 41 | |||||||
| 7 Lund | Rügen 2 | Stralsundsvägen 29–43 | 2006 | Bostad | 5 264 | 528 | 5 792 | 79 | ||||||
| 8 Malmö | Ledebur 15 | Ledebursgatan 1–5 m fl | 1990 | Kontor | 6 377 | 1 235 | 7 612 | 61 | ||||||
| 9 Malmö | Lejonet 2 | Mäster Johansgatan 14 | 1929 | Kontor | 4 929 | 39 | 68 | 314 | 504 | 5 854 | 102 | |||
| 10 Malmö | Spinneriet 8 | Baltzarsgatan 20, 22 m fl | 1957 | Övrigt | 12 148 | 3 097 | 2 346 | 5 540 | 1 491 | 24 622 | 476 | |||
| 11 Malmö | Rosen 9 | Engelbrektsgatan 2 | 1960 | Övrigt | 11 207 | 11 207 | 230 | |||||||
| 12 Malmö | von Conow 54 | Baltzarsgatan 31 | 1964 | Kontor | 9 393 | 3 867 | 579 | 2 584 | 4 504 | 20 927 | 338 | |||
| Åstorp | Asken 14 | Skolgatan 14 | 1952 | Bostad | 167 | 239 | 47 | 771 | 1 224 | 5 | ||||
| Åstorp | Blåklockan 9 | Fågelsångsgatan 32 A–B | 1966 | Bostad | 808 | 808 | 3 | |||||||
| Åstorp | Boken 4 | Skogsgatan 14-20 m fl | 1945 | Bostad | 264 | 1 302 | 139 | 7 566 | 9 271 | 37 | ||||
| Åstorp | Ekorren 27 | Skolgatan 7 | 1929 | Bostad | 337 | 639 | 976 | 4 | ||||||
| Åstorp | Hyllinge 5:122 | Smedgatan 2 m fl | 1991 | Bostad | 120 | 160 | 7 505 | 7 785 | 29 | |||||
| Åstorp | Hästhoven 7 eller 12 Fabriksgatan 19 A–C m fl | 1960 | Bostad | 455 | 358 | 103 | 2 633 | 3 549 | 13 | |||||
| Åstorp | Kastanjen 16 | Esplanaden 7 m fl | 1977 | Bostad | 1 959 | 833 | 3 412 | 156 | 6 360 | 27 | ||||
| Åstorp | Linden 11 | Nyvångsgatan 1 A | 1961 | Bostad | 370 | 370 | 1 | |||||||
| Åstorp | Lungörten 1 | Nyvångsgatan 2 A | 1961 | Bostad | 792 | 792 | 4 | |||||||
| Åstorp | Lotusblomman 15 | Nyvångsgatan 31 | 1961 | Bostad | 370 | 370 | 1 | |||||||
| Åstorp | Lärksoppen 10 | Ekebrogatan 111 | 1972 | Bostad | 10 | 8 050 | 165 | 8 225 | 31 | |||||
| Åstorp | Lärkträdet 10 | Ekebrogatan 1–78 | 1970 | Bostad | 6 107 | 142 | 6 249 | 24 | ||||||
| Åstorp | Moroten 10 | Torggatan 35 A | 1954 | Bostad | 818 | 818 | 3 | |||||||
| Åstorp | Resedan 1 | Norra Storgatan 10 A–D | 1964 | Bostad | 28 | 1 061 | 1 089 | 4 | ||||||
| Åstorp | Svärdsliljan 7 | Östergatan 16 A | 1958 | Bostad | 457 | 6 457 | 6 914 | 25 | ||||||
| Åstorp | Tranan 1 | Fjällvägen 10–12 | 1991 | Bostad | 3 805 | 3 805 | 19 | |||||||
| Totalt Öresund | 49 756 | 26 599 | 5 080 | 7 187 18 587 | 143 836 | 13 006 | 264 051 | 2 028 |
| Uthyrbar yta, kvm | ||||||||||||||
|---|---|---|---|---|---|---|---|---|---|---|---|---|---|---|
| Kommun | Fastighets beteckning |
Adress | Byggår | Fastighets kategori |
Tomt rätt |
Kontor | Handel | Industri/ Lager |
Utbildning/ Vård |
Hotell | Bostad | Övrigt | Totalt | Taxerings värde, Mkr |
| Region Öst | ||||||||||||||
| Västerhejde Vibble | ||||||||||||||
| Gotland | 1:457 | Vibble Tvinnaregatan 2–226 | 1989 | Bostad | 7 741 | 7 741 | 46 | |||||||
| Gotland | Soldaten 1 | Volontärgatan 1–263 Bågvägen 1–5, 13, 29–41, 2–34, |
2005 | Bostad | 3 315 | 3 315 | 44 | |||||||
| Jönköping | Hålan 6:2 | 38–46 | 1972 | Bostad | 9 968 | 9 968 | 45 | |||||||
| Jönköping | Tigern 7 | Backgatan 2 A, B, 4 A–D | 1968 | Bostad | 5 985 | 5 985 | 37 | |||||||
| Jönköping | Björnen 6 | Tormenåsgatan 15 | 1991 | Kontor | 773 | 176 | 949 | 6 | ||||||
| Jönköping | Lejoninnan 10 | Nygatan 2, 4, 6 A–D | 1965 | Bostad | 11 147 | 11 147 | 67 | |||||||
| Jönköping | Mjälaryd 3:300 | Mickels Väg 10 A–H, 12 A–E, 13 A–H, 15 A–C |
1991 | Bostad | 2 611 | 337 | 2 948 | — | ||||||
| Köping | Disa 1 | Stora Torget 3 A, B | 1975 | Bostad | 662 | 924 | 1 586 | 7 | ||||||
| Köping | Fenja 10 | Västra Åpromenaden 18A, C m fl 1965 | Handel | 1 473 | 2 073 | 1 169 | 578 | 5 293 | 17 | |||||
| Köping | Freja 11 | Stora Gatan 8 m fl | 1975 | Bostad | 124 | 876 | 1 612 | 69 | 2 681 | 12 | ||||
| Köping | Freja 3 | Stora Gatan 6 A, B | 1979 | Bostad | 416 | 1 324 | 1 740 | 9 | ||||||
| Köping | Immanuel 2 | Tunadalsgatan 28 A–E, 30 A– D, 32 A–E, 34 A–F |
1965 | Bostad | 120 | 11 131 | 273 | 11 524 | 41 | |||||
| Köping | Inga 1 | S:t Olovsgatan 52, 54, 56 A–C | 1947 | Bostad | 177 | 97 | 2 271 | 179 | 2 724 | 13 | ||||
| Köping | Tunadal 6–9 | Tunadalsgatan 6A | 1972 | Bostad | 330 | 8 226 | 990 | 9 546 | 48 | |||||
| Norrköping | Gärdet 1 | Rågången 71, 73 | 1958 | Bostad | 491 | 4 609 | 5 100 | 29 | ||||||
| Norrköping | Lammet 2 | Kungstorget 2 m fl | 1939 | Bostad | 173 | 1 950 | 2 405 | 34 | 4 562 | 30 | ||||
| Norrköping | Lokatten 12 | Hospitalgatan 9, 11 m fl | 1992 | Bostad | 1 693 | 380 | 4 804 | 1 091 | 7 968 | 73 | ||||
| Norrköping | Planket 20 | Bråddgatan 54 | 1983 | Bostad | 1 139 | 1 139 | 10 | |||||||
| Norrköping | Planket 23 | Plankgatan 46 | 1940 | Bostad | 25 | 60 | 941 | 599 | 1 625 | 9 | ||||
| Norrköping | Prinsen 18 | Hospitalgatan 42–52 m fl | 1967 | Bostad | 30 | 9 558 | 5 | 9 593 | 75 | |||||
| Norrköping | Sprutan 8 | Gamla Rådstugugatan 52 m fl | 1940 | Bostad | 346 | 1 318 | 92 | 1 756 | 14 | |||||
| Norrköping | Stenhuggaren 25 | Sandgtatan 28 | 1960 | Bostad | 2 914 | 2 914 | 23 | |||||||
| Norrköping | Storgatan 10 | Drottninggatan 10, 12 | 1929 | Bostad | 484 | 1 213 | 688 | 2 385 | 17 | |||||
| Norrköping | Storgatan 9 | Drottninggatan 14 m fl | 1985 | Bostad | 252 | 355 | 5 968 | 231 | 6 806 | 55 | ||||
| Norrköping | Stävan 2 | Rösgången 32 | 1959 | Bostad | Ja | 3 639 | 3 639 | 22 | ||||||
| Norrköping | Tullhuset 1 | Gamla Rådstugugatan 11 m fl | 1929 | Bostad | 273 | 1 320 | 1 593 | 13 | ||||||
| Tranås | Bågskytten 4 | Grännavägen 21 | 1949 | Bostad | 478 | 478 | 2 | |||||||
| Tranås | Bågskytten 5 | Stjärnvägen 13 A | 1991 | Bostad | 500 | 500 | 3 | |||||||
| Tranås | Falkberget 24 | Mjölbyvägen 1 m fl | 1969 | Bostad | 1 017 | 70 | 1 087 | 4 | ||||||
| Tranås | Flundran 2 | Granitgatan 2 | 1966 | Övrigt | — | — | ||||||||
| Tranås | Forellen 3 | Beckhemsvägen 23–31, 22–32 | 1972 | Bostad | 5 577 | 125 | 5 702 | 22 | ||||||
| Tranås | Forellen 4 | Beckhemsvägen 21 A, B | 1930 | Övrigt | 150 | 250 | 400 | — | ||||||
| Tranås Tranås |
Forellen 5 Gäddan 2 |
Beckhemsvägen 14–20 Beckhemsvägen 2 A–F |
1972 1966 |
Bostad Bostad |
348 | 6 019 3 402 |
10 | 6 377 3 402 |
37 13 |
|||||
| Tranås | Jupiter 17 | Tingvägen 20 A–F | 1988 | Bostad | 476 | 476 | 2 | |||||||
| Tranås | Kometen 10 | Nämndemansgatan 6, 8 | 1944 | Bostad | 708 | 708 | 2 | |||||||
| Tranås | Kullen 1 | Västra vägen 7 A | 1970 | Bostad | 670 | 34 | 704 | 3 | ||||||
| Tranås | Laxen 2 | Beckhemsvägen 4, 6 A–E, 8 A–F, 10 A, B |
1967 | Bostad | 324 | 9 161 | 308 | 9 793 | 35 | |||||
| Tranås | Laxen 3 | Beckhemsvägen 8 | 1973 | Övrigt | 575 | 575 | 1 | |||||||
| Tranås | Lejonet 5 | Sveagatan 4 A–E | 1940 | Bostad | 1 279 | 35 | 1 314 | 6 | ||||||
| Tranås | Lindkullen 11 | Majorsgatan 18 | 1929 | Bostad | 814 | 814 | 3 | |||||||
| Tranås | Lindkullen 12 | Majorsgatan 20 | 1949 | Bostad | 943 | 128 | 1 071 | 4 | ||||||
| Tranås | Lindkullen 13 | Majorsgatan 11 | 1946 | Bostad | 999 | 10 | 1 009 | 4 | ||||||
| Tranås | Nordstjärnan 7 | Storgatan 38 m fl | 1965 | Bostad | 265 | 966 | 1 504 | 216 | 2 951 | 10 | ||||
| Tranås | Norra Gyllenfors 9 | Missionsgatan 6, 8 A, B, 10 m fl | 1987 | Bostad | 369 | 4 938 | 30 | 5 658 | 35 | 11 030 | 54 | |||
| Tranås | Oden 12 | Nygatan 18 m fl | 1929 | Bostad | 367 | 1 213 | 1 997 | 110 | 3 687 | 18 | ||||
| Tranås | Sutaren 2 | Beckhemsvägen 12 A–I | 1968 | Bostad | 496 | 2 752 | 551 | 3 799 | 14 | |||||
| Tranås | Södra Framnäs 20 | Framnäsgatan 2 A–F | 1984 | Bostad | 402 | 402 | 2 | |||||||
| Tranås | Tigern 14 | Götgatan 29, 31 | 1960 | Bostad | 736 | 736 | 3 | |||||||
| Tranås | Tjädern 23 | Framnäsgatan 1 A–K m fl | 1983 | Bostad | 684 | 684 | 3 | |||||||
| Tranås | Tornsvalan 3 | Östra Järnvägsgatan 1 A–B m fl | 1988 | Bostad | 2 073 | 10 | 2 083 | 10 | ||||||
| Tranås | Västermalm 23 | Storgatan 15, 17, 19, 21 m fl | 1947/1955 Bostad | 2 560 | 2 913 | 1 181 | 6 654 | 84 | ||||||
| Tranås | Öringen 1 | Granitgatan 7, 9 | 1971 | Bostad | 3 040 | 3 040 | 12 | |||||||
| Totalt Öst | 7 793 | 17 686 | 30 | — | — | 161 380 | 8 814 | 195 703 | 1 113 |
| Uthyrbar yta, kvm | ||||||||||||||
|---|---|---|---|---|---|---|---|---|---|---|---|---|---|---|
| Kommun | Fastighets beteckning |
Adress | Byggår | Fastighets kategori |
Tomt rätt |
Kontor | Handel | Industri/ Lager |
Utbildning/ Vård |
Hotell | Bostad | Övrigt | Totalt | Taxerings värde, Mkr |
| Region Norr | ||||||||||||||
| Gävle | Furuvik 100:18 | Harnäsgatan 2 | — | Övrigt | — | — | ||||||||
| Gävle | Holmsund 11:1–3 | Korsnäsvägen 104 A, B | 1929 | Bostad | 1 200 | 260 | 1 460 | 3 | ||||||
| Gävle | Holmsund 7:6 | Holmsundsvägen 7, 17–29 | 1929 | Bostad | 2 948 | 2 948 | 9 | |||||||
| Gävle | Kastet 8:1, 12:1 m fl Forskarvägen 27 | 1929 | Bostad | 1 271 | 104 | 12 467 | 1 781 | 15 623 | 45 | |||||
| Gävle | Lillhagen 5:3 | Torkarvägen 2–14 | 1946 | Bostad | 2 871 | 2 871 | 9 | |||||||
| Gävle | Norr 18:6 | Hattmakaregatan 11, 13 B, D m fl |
1952 | Bostad | 450 | 2 641 | 385 | 3 476 | 27 | |||||
| Gävle | Norr 27:2 | Stora Esplenadgatan 9 m fl | 1929 | Bostad | 127 | 480 | 2 185 | 40 | 2 832 | 19 | ||||
| Gävle | Söder 58:7 | Södra Kungsgatan 44 m fl | 1969 | Bostad | 289 | 535 | 2 004 | 658 | 3 486 | 21 | ||||
| Gävle | Sörby 10:9 | Falkvägen 5 A, B | 1994 | Bostad | 512 | 512 | 4 | |||||||
| Karlstad | Anden 9 | Åttkantsgatan 1, 3 A, B | 1983 | Bostad | 1 492 | 1 492 | 14 | |||||||
| Karlstad | Braxen 34 | Nygatan 1 m fl | 1944 | Bostad | 321 | 1 198 | 521 | 2 040 | 12 | |||||
| Karlstad | Druvan 1 | Drottninggatan 22 m fl | 1929 | Bostad | 459 | 1 443 | 681 | 2 583 | 29 | |||||
| Karlstad | Ekorren 9 | Sandbäcksgatan 5 m fl | 1929 | Bostad | 715 | 46 | 1 811 | 2 572 | 17 | |||||
| Karlstad | Furan 5 | Gillbergsgatan 3 A–D | 1951 | Bostad | 119 | 1 710 | 1 829 | 16 | ||||||
| Karlstad | Furan 7 | Jössegatan 3 A, B | 1968 | Bostad | 925 | 97 | 1 022 | 6 | ||||||
| Karlstad | Granatkastaren 4 | Artillerigatan 1–5 | 1945 | Bostad | 748 | 748 | 6 | |||||||
| Karlstad | Gruvan 12 | Västra kanalgatan 3 | 1991 | Bostad | 126 | 2 525 | 2 651 | 25 | ||||||
| Karlstad | Gruvan 2 | Östra Kyrkogatan 4 | 1929 | Bostad | 1 064 | 102 | 1 166 | 10 | ||||||
| Karlstad | Grävlingen 3 | Filaregatan 1 m fl | 1929 | Bostad | 138 | 1 030 | 1 168 | 10 | ||||||
| Karlstad | Pilbågen 1 | Sandelsgatan 2, 4, 6, 8 | 1942/1985 Bostad | 2 184 | 2 184 | 18 | ||||||||
| Karlstad | Registratorn 1 | Norra Allén 26 A, B | 1949 | Bostad | 502 | 56 | 558 | 4 | ||||||
| Karlstad | Registratorn 8 | Norra Allén 30 A, B | 1948 | Bostad | 456 | 61 | 517 | 8 | ||||||
| Karlstad | Registratorn 9 | Norra Allén 28 | 1946 | Bostad | 100 | 466 | 29 | 595 | 4 | |||||
| Karlstad | Spiran 1–6 | Lignellsgatan 1 m fl | 1938–1942 Bostad | 95 | 4 456 | 59 | 4 610 | 39 | ||||||
| Karlstad | Trätälja 11 | Drottninggatan 37 m fl | 1959 | Bostad | 259 | 4 567 | 35 | 4 861 | 46 | |||||
| Karlstad | Tusenskönan 1 | Älvdalsgatan 8 A–C | 1950 | Bostad | Ja | 69 | 1 288 | 1 357 | 13 | |||||
| Karlstad | Väduren 3 | Rudsvägen 1 A–D | 1942 | Bostad | 1 344 | 24 | 1 368 | 11 | ||||||
| Sundsvall | Aeolus 1 | Nybrogatan 19 m fl | 1944 | Bostad | 89 | 501 | 872 | 1 462 | 9 | |||||
| Sundsvall | Bredsand 1:13 | Appelbergsvägen 3 | — | Övrigt | — | — | ||||||||
| Sundsvall | Bredsand 1:14 | Appelbergsvägen 4 | — | Övrigt | — | — | ||||||||
| Sundsvall | Bredsand 1:3 m fl | Appelbergsvägen 1 A, B | 1945 | Bostad | 7 127 | 82 | 7 209 | 21 | ||||||
| Sundsvall | Bredsand 1:4 m fl | Appelbergsvägen 14–18 | 1945 | Bostad | 4 479 | 4 479 | 13 | |||||||
| Sundsvall | Dingersjö 28:27 m fl Appelbergsvägen 26–32 m fl | 1989 | Bostad | 9 464 | 50 | 9 514 | 30 | |||||||
| Sundsvall | Dingersjö 3:131 m fl Bergsvägen 3 A–J | 1959 | Bostad | 20 176 | 5 077 | 25 253 | 57 | |||||||
| Sundsvall | Dingersjö 3:135 | Bergsvägen 1 m fl | 1954 | Övrigt | 286 | 1 391 | 1 677 | 3 | ||||||
| Sundsvall | Fliten 10 | Skolhusallén 9 | 1990 | Kontor | 3 125 | 36 | 3 161 | 23 | ||||||
| Sundsvall | Fliten 11 | Rådhusgatan 39 A, B m fl | 1992 | Bostad | 272 | 3 371 | 3 643 | 32 | ||||||
| Sundsvall | Kvissle 2:43, 2:53 Kvissle 22:2, |
Affärsgatan 26 A–D | 1962 | Bostad | 1 468 | 1 468 | 4 | |||||||
| Sundsvall | Nolby 39:1 | Affärsgatan 22–24 m fl | 1968 | Bostad | 192 | 137 | 6 311 | 45 | 6 685 | 17 | ||||
| Sundsvall | Lagmannen 10 Nolby 1:48, |
Esplanaden 18–22 m fl | 1962 | Bostad | 757 | 240 | 3 980 | 1 169 | 6 146 | 32 | ||||
| Sundsvall | 1:108, 40:1 | Skolgatan 4 | 1983 | Bostad | 1 070 | 4 079 | 766 | 5 915 | 19 | |||||
| Sundsvall | Nolby 3:268 | Brovägen 9 | 1988 | Bostad | 997 | 997 | 3 | |||||||
| Sundsvall | Nolby 40:2 | Affärsgatan 18 A–C | 1964 | Bostad | 866 | 2 166 | 207 | 3 239 | 10 | |||||
| Sundsvall | Nolby 37:1, 41:3 | Affärsgatan 14 A–H, 16 A–C, G–I, K–N |
1974 | Bostad | 1 006 | 5 328 | 43 | 6 377 | 18 | |||||
| Totalt Norr | 8 007 | 6 237 | — | — | — | 125 855 | 13 655 | 153 754 | 716 | |||||
| Totalt Fastighets AB Balder | 341 564 | 153 113 | 61 629 | 61 147 48 823 | 801 044 | 75 555 1 542 875 | 11 078 |
Resultat efter skatt i förhållande till genomsnittligt eget kapital. Vid delårsbokslut har resultatet omräknats till helårsbasis, med undantag för värdeförändringar, utan hänsyn till säsongsvariationer som normalt uppstår i verksamheten.
Resultat före skatt med tillägg av finansnetto i förhållande till genomsnittlig balansomslutning. Vid delårsbokslut har resultatet omräknats till helårsbasis, med undantag för värdeförändringar, utan hänsyn till säsongsvariationer som normalt uppstår i verksamheten.
Räntebärande skulder vid periodens utgång i förhållande till totala tillgångar vid periodens utgång.
Räntebärande skulder med direkt eller indirekt pant i fastigheter i förhållande till fastigheternas verkliga värde.
Resultat före skatt med återläggning av värdeförändringar och övriga intäkter/kostnader. Återläggning sker även av värdeförändringar och skatt i andel i resultat från intressebolag.
Årsgenomsnitt av en femårig statsobligation.
Resultat före skatt med återläggning av finansnetto, värdeförändringar samt värdeförändringar och skatt i andel i resultat från intressebolag, i förhållande till finansnettot.
Räntebärande skulder i förhållande till eget kapital.
Eget kapital inklusive innehav utan bestämmande inflytande i förhållande till balansomslutningen vid periodens slut.
Eget kapital per stamaktie, kr Eget kapital efter avräkning av preferenskapitalet i förhållande till antalet utestående stamaktier vid periodens slut.
Eget kapital per preferensaktie, kr Eget kapital per preferensaktie motsvarar preferensaktiens genomsnittliga emissionskurs om 260,83 kr per aktie.
Förvaltningsresultatet reducerat med preferensaktieutdelning för perioden i förhållande till genomsnittligt antal utestående stamaktier.
Antal utestående aktier vid periodens början, justerat med antal aktier som emitterats under perioden viktat med antal dagar som aktierna varit utestående i förhållande till totalt antal dagar under perioden.
Preferenskapital uppgår till genomsnittlig emissionskurs om 260,83 kr per preferensaktie.
Eget kapital per stamaktie med återläggning av räntederivat och uppskjuten skatt enligt balansräkning.
Resultat efter skatt per stamaktie, kr Resultat hänförligt till genomsnittligt antal stamaktier efter att hänsyn tagits till preferensaktieutdelning för perioden.
Beräknat driftsöverskott på årsbasis i förhållande till fastigheternas verkliga värde vid periodens slut.
Hyresintäkter reducerade med fastighetskostnader.
Kontrakterad hyra för hyresavtal vilka löper vid periodens slut i förhållande till hyresvärde.
Klassas efter fastighetens huvudsakliga användning. Fördelningen görs på kontor, handel, bostäder samt övriga fastigheter. Övriga fastigheter innefattar hotell, utbildning, vård, industri/ lager samt blandfastigheter. Den typ av användning som svarar för den största andelen avgör fastighetskategori.
I posten ingår direkta fastighetskostnader, såsom kostnader för drift, media, underhåll, tomträttsavgäld och fastighetsskatt.
Kontrakterad hyra samt bedömd marknadshyra för vakanta lokaler.
Driftsöverskott i förhållande till hyresintäkter.
| Årsstämma | 7 maj 2013 |
|---|---|
| Delårsrapport januari–mars 2013 |
7 maj 2013 |
| Delårsrapport januari–juni 2013 |
26 augusti 2013 |
| Delårsrapport januari–september 2013 |
7 november 2013 |
| Delårsrapport januari–december 2013 |
19 februari 2014 |
Fastighets AB Balder (publ) www.balder.se · [email protected] · Org.nr 556525-6905
| Huvudkontor | Vasagatan 54 · Box 53 121 · 400 15 Göteborg · Tel 031-10 95 70 · Fax 031-10 95 99 |
|---|---|
| Områdeskontor | |
| Stockholm | Drottninggatan 108 · 113 60 Stockholm · Tel 08-73 53 770 · Fax 08-73 53 779 |
| Vårby Allé 14 · 143 40 Vårby · Tel 08-72 11 650 · Fax 08-71 02 270 | |
| Göteborg/Väst | Storgatan 20B · 521 42 Falköping · Tel 0515-145 15 · Fax 0515-71 12 18 |
| Timmervägen 7A · 541 64 Skövde · Tel 0500-43 64 44 · Fax 0500-42 84 78 | |
| Vasagatan 54 · Box 53 121 · 400 15 Göteborg · Tel 031-10 95 70 · Fax 031-10 95 99 | |
| Öst | Storgatan 30 · 573 32 Tranås · Tel 0140-654 80 · Fax 0140-530 35 |
| Hospitalsgatan 11 · 602 27 Norrköping · Tel 011-15 88 90 · Fax 011-12 53 05 | |
| Tunadalsgatan 6 · 731 31 Köping · Tel 0221-377 80 · Fax 0221-132 60 | |
| Öresund | Esplanaden 15 · 265 34 Åstorp · Tel 042-569 40 · Fax 042-569 41 |
| Stora Nygatan 29 · 211 37 Malmö · Tel 040-600 96 50 · Fax 040-600 96 64 | |
| Gustav Adolfs Torg 8 · 252 25 Helsingborg · Tel 042-17 21 30 · Fax 042-14 04 34 | |
| Norr | Forskarvägen 27 · 804 23 Gävle · Tel 026-54 55 80 · Fax 026-51 92 20 |
| Sandbäcksgatan 5 · 653 40 Karlstad · Tel 054-14 81 80 · Fax 054-15 42 55 | |
| Tallvägen 8 · 854 66 Sundsvall · Tel 060-55 47 10 · Fax 060-55 43 38 | |
| Uthyrning | Tel 020-151 151 |
| Kundservice | Tel 0774-49 49 49 |
Building tools?
Free accounts include 100 API calls/year for testing.
Have a question? We'll get back to you promptly.