Archicom S.A.

Interim / Quarterly Report • Sep 16, 2025

Skrócone półroczne skonsolidowane sprawozdanie finansowe

GRUPY KAPITAŁOWEJ ARCHICOM S.A. ZA I PÓŁROCZE 2025 ROKU

Tworzymy przestrzeń piękną, funkcjonalną i przyjazną człowiekowi

Spis treści

।.	Skonsolidowane sprawozdanie z sytuacji finansowej
2.	Skonsolidowane sprawozdanie z wyniku
ર.	Skonsolidowane sprawozdanie z całkowitych dochodów
4.	Skonsolidowane sprawozdanie ze zmian w kapitale własnym 9
5.	Skonsolidowane sprawozdanie z przepływów pieniężnych 11
6.	Dodatkowe informacje do skróconego półrocznego
	skonsolidowanego sprawozdania finansowego
6.1	Informacje ogólne
6.2	Informacje o Grupie Kapitałowej
6.3	Podstawa sporządzania oraz zasady rachunkowości
6.4	Znaczące zdarzenia i transakcje w okresie sprawozdawczym
6.5	Segmenty operacyjne
6.6	Przejęcia oraz utrata kontroli nad jednostkami zależnymi
6.7	Wartości niematerialne
6.8	Rzeczowe aktywa trwałe
6.9	Nieruchomości inwestycyjne
6.10	Inwestycje we wspólne przedsięwzięcia wyceniane metodą praw własności
6.11	Aktywa oraz zobowiązania finansowe
6.12	Informacja o wartości godziwej instrumentów finansowych
6.13	Udzielone pożyczki
	6.14
6.15	Zapasy
6.16	Należności z tytułu dostaw i usług oraz pozostałe należności
6.17	Pozostałe krótkoterminowe aktywa finansowe
6.18	Środki pieniężne
6.19	Działalność zaniechana
6.20	Kapitał własny
6.21	Kredyty, pożyczki, inne instrumenty dłużne
	6.22 Zobowigzania zabezpieczone hipoteką

6.23	Zabezpieczenie spłaty zobowiązań
6.24	Aktywa i zobowigzania z tytułu leasingu
6.25	Zobowiązania z tytułu dostaw i usług oraz pozostałe zobowigzania
6.26	Pozostałe rezerwy
6.27	Przychody i koszty finansowe
6.28	Zysk na akcję i wypłacone dywidendy
6.29	Zmiany kapitału obrotowego
6.30	Transakcje z podmiotami powiązanymi
6.31	Umowy gwarancji finansowych oraz zobowigzania warunkowe
6.32	Zdarzenia po dniu bilansowym
6.33	Pozostałe informacje
6.34	Opis głównych obszarów ryzyka działalności Archicom S.A. oraz Grupy Archicom S.A.72
-	Zatwierdzenie do publikacji

Grupa z tradycjami

324,9 mln zł przychodów

O

1,1 mln zł straty netto

Skrócone półroczne skonsolidowane sprawozdanie finansowe Grupy Kapitałowej Archicom S.A. za okres od 1 stycznia 2025 roku do 30 czerwca 2025 roku (Kwoty wyrażone są w tys. złotych, o ile nie podano inaczej)

1. Skonsolidowane sprawozdanie z sytuacji finansowej

AKTYWA	nota	30.06.2025	31.12.2024
Aktywa trwałe
Wartość firmy	6.6	7 211	165
Wartości niematerialne	6.7	4 411	3 625
Rzeczowe aktywa trwałe	6.8	42227	37 825
Nieruchomości inwestycyjne	6.9	230 895	360 714
Inwestycje we wspólnych przedsiewzięciach	6.10	3 147	2 605
Pożyczki udzielone	6.13	181 632	174 409
Należności z tytułu leasingu	6.24	5 759	6 354
Należności długoterminowe	6.16	69 024	42334
Aktywa z tytułu odroczonego podatku dochodowego	6.14	110 784	88 748
Grunty przeznaczone pod zabudowę	6.15	73 923	73 995
Aktywa trwałe razem		729 013	790 774
Aktywa obrotowe
Zapasy	6.15	2 062 850	1 645 991
Należności z tytułu dostaw i usług oraz pozostałe należności	6.16	150 040	153 022
Należności z tytułu bieżącego podatku dochodowego		2 489	18 706
Należności z tytułu pozostałych podatków		53 059	54 841
Należności z tytułu leasingu	6.24	1 791	1 430
Pozostałe krótkoterminowe aktywa finansowe	6.17	39 870	48 077
Środki pieniężne i ich ekwiwalenty	6.18	161 600	113 580
Aktywa obrotowe razem		2 471 699	2 035 647
Aktywa razem		3 200 712	2 826 421

Skonsolidowane sprawozdanie z sytuacji finansowej – cd.

PASYWA	nota	30.06.2025	31.12.2024
Kapitał własny
Kapitał własny przypadający akcjonariuszom jednostki dominującej:
Kapitał podstawowy	6.20	584 960	584 960
Kapitał ze sprzedaży akcji powyżej ich wartości nominalnej		851 911	851 911
Kapitał rezerwowy z przeznaczeniem na wypłatę dywidend oraz zaliczek na dywidendę		508	191
Pozostałe kapitały		(803 046)	(803 046)
Zyski zatrzymane		505 482	621 504
Kapitał własny przypadający akcjonariuszom jednostki dominującej		1 139 815	1 255 520
Kapitał własny		1139 815	1 255 520
Zobowiązania
Zobowigzania długoterminowe
Kredyty, pożyczki, inne instrumenty dłużne	6.21	681 682	612 779
Zobowiązania z tytułu leasingu	6.24	47 827	53 942
Pozostałe zobowiązania	6.25	24 558	21 774
Rezerwa z tytułu odroczonego podatku dochodowego	6.14	61 809	41 880
Pozostałe rezerwy długoterminowe	6.26	12 531	9 362
Zobowiązania długoterminowe		828 407	739 757
Zobowiązania krótkoterminowe
Zobowiązania z tytułu umów z klientami	6.25	777 781	461 291
Zobowiązania z tytułu dostaw i usług oraz pozostałe zobowiązania	6.25	369 173	182 828
Zobowiązania z tytułu bieżącego podatku dochodowego		4 292	9 389
Zobowiązania z tytułu pozostałych podatków		45 161	28 771
Kredyty, pożyczki, inne instrumenty dłużne	6.21	4 567	113 698
Zobowiązania z tytułu leasingu	6.24	17 533	12 758
Rezerwy krótkoterminowe	6.26	13 983	22 429
Zobowiązania krótkoterminowe		1232 490	831 164
Zobowiązania razem		2 060 897	1 570 901
Pasywa razem		3 200 712	2 826 421

2. Skonsolidowane sprawozdanie z wyniku

	nota	1.01- 30.06.2025	1.01- 30.06.2024
Działalność kontynuowana
Przychody ze sprzedaży		324 877	325 313
Przychody ze sprzedaży produktów		194 991	301 418
Przychody ze sprzedaży usług		32 778	23 895
Przychody ze sprzedaży towarów i materiałów		97 108
Koszt własny sprzedaży		208 592	197 261
Koszt sprzedanych produktów		133 540	188 722
Koszt sprzedanych usług		16 270	8 539
Koszt sprzedanych towarów i materiałów		58 782
Zysk (strata) brutto ze sprzedaży		116 285	128 052
Koszty sprzedaży		46 559	27 227
Koszty ogólnego zarządu		15 604	14 077
Koszty administracyjne związane z realizacją projektów		23 298	29 044
Pozostałe przychody operacyjne		3 895	5 046
Pozostałe koszty operacyjne		5 610	3 756
Zysk (strata) z wyceny do wartości godziwej nieruchomości inwestycyjnych		(692)	1 337
Zysk (strata) z działalności operacyjnej		28 417	૯૦ રહ્યા
Przychody finansowe	6.27	11 042	17 206
Koszty finansowe	6.27	13 694	17 596
Udział w zysku (stracie) jednostek wycenianych metodą praw własności	6.10	542	(20)
Zysk (strata) przed opodatkowaniem		26 307	59 921
Podatek dochodowy		6 930	ರಿ 568
- część bieżąca		8 726	63 463
- część odroczona	6.14	(1796)	(53 896)
Zysk (strata) netto z działalności kontynuowanej		19 377	50 353
Działalność zaniechana
Zysk (strata) netto z działalności zaniechanej	6.19	(20 430)	(9 687)
Zysk (strata) netto		(1 053)	40 666
Zysk (strata) netto przypadający:
- akcionariuszom podmiotu dominującego	6.78	(1 053)	40 666

Zysk (strata) netto na jedną akcję zwykłą (PLN)

	1.01- 30.06.2025	1.01-	1.04- 30.06.2024 30.06.2025 30.06.2024	1.04-
Liczba akcji stosowana jako mianownik wzoru
Średnia ważona liczba akcji (szt.)	58 496 043	58 496 043	58 496 043	58 496 043
Rozwadniający wpływ opcji zamiennych na akcje
Srednia ważona rozwodniona liczba akcji zwykłych (szt.)	58 496 043	58 496 043	58 496 043	58 496 043
Działalność kontynuowana
Zysk (strata) netto z działalności kontynuowanej	19 377	50 353	51 770	(11 714)
Podstawowy zysk (strata) na akcję (PLN)	0,33	0,86	0,89	(0,20)
Rozwodniony zysk (strata) na akcję (PLN)	0,33	0,86	0,89	(0,20)
Działalność zaniechana
Zysk (strata) netto z działalności zaniechanej	(20 430)	(9 687)	(20 603)	(8 450)
Podstawowy zysk (strata) na akcję (PLN)	(0,35)	(0,17)	(0,35)	(0,14)
Rozwodniony zysk (strata) na akcję (PLN)	(0,35)	(0,17)	(0,35)	(0,14)
Działalność kontynuowana i zaniechana
Zysk (strata) netto przypadający akcjonariuszom podmiotu dominującego	(1 053)	40 666	31 167	(20 164)
Podstawowy zysk (strata) na akcję (PLN)	(0,02)	0.70	0,53	(0,34)
Rozwodniony zysk (strata) na akcję (PLN)	(0.02)	0.70	0,53	(0.34)

* Dane nie podlegały przeglądowi przez biegłego rewidenta.

3. Skonsolidowane sprawozdanie z całkowitych dochodów

	1.01- 30.06.2025 30.06.2024	1.01-
Zysk (strata) netto	(1 053)	40 666
Pozostałe całkowite dochody
Pozycje nie przenoszone do wyniku finansowego
Całkowite dochody	(1 053)	40 666
Całkowite dochody przypadające:
- akcjonariuszom podmiotu dominującego	(1 053)	40 666

4. Skonsolidowane sprawozdanie ze zmian w kapitale własnym

	Kapitał przypadający akcjonariuszom jednostki dominującej
	Kapitał pod- stawowy	Kapitał ze sprze- daży akcji powy- żej ich wartości nominalnej	Kapitał rezerwowy z przeznaczeniem na wy- płatę dywidend oraz zali- czek na dywidendę	Pozostałe	Zyski kapitały zatrzymane	Razem	Kapitał własny razem
Saldo na dzień 1.01.2025 roku	584 960	851 911	191	(803 046)		621 504 1 255 520	1 255 520
Zmiany w kapitale własnym w okresie od 1.01 do 30.06.2025 roku
Dywidendy					(114 652)	(114 652)	(114 652)
Przekazanie wyniku finansowego na kapitał rezerwowy z przezna- czeniem na wypłatę dywidend oraz zaliczek na dywidendę			317		(317)
Razem transakcje z właścicielami			317		(114 969)	(114 652)	(114 652)
Zysk netto za okres od 1.01 do 30.06.2025 roku					(1 053)	(1 053)	(1 053)
Razem całkowite dochody					(1 053)	(1 053)	(1 053)
Saldo na dzień 30.06.2025 roku	584 960	851 911	508	(803 046)		505 482 1139 815	1139 815

	Kapitał przypadający akcjonariuszom jednostki dominującej
	Kapitał pod- stawowy	Kapitał ze sprze- nominalnej	Kapitał rezerwowy daży akcji powy- z przeznaczeniem na wy- Pozostałe żej ich wartości płatę dywidend oraz zali- czek na dywidendę	kapitały	Zyski zatrzymane	Razem	Kapitał własny razem
Saldo na dzień 1.01.2024	584 960	851 911	90	(803 046)		634 282 1 268 197	1 268 197
Zmiany w kapitale własnym w okresie od 1.01 do 30.06.2024 roku
Dywidendy					(37 437)	(37 437)	(37 437)
Przekazanie wyniku finansowego na kapitał rezerwowy z przezna- czeniem na wypłatę dywidend oraz zaliczek na dywidendę			101		(101)
Razem transakcje z właścicielami			101		(37 538)	(37 437)	(37 437)
Zysk netto za okres od 1.01 do 30.06.2024 roku					40 666	40 666	40 666
Razem całkowite dochody					40 666	40 666	40 666
Saldo na dzień 30.06.2024	584 960	851 911	191	(803 046)		637 410 1 271 426	1 271 426

	nota	1.01- 30.06.2025	1.01- 30.06.2024
Przepływy środków pieniężnych z działalności operacyjnej
Zysk (strata) z działalności kontynuowanej i zaniechanej przed opodatkowaniem		7942	48 198
Korekty:
Amortyzacja		4 493	3 713
Zmiana wartości godziwej nieruchomości inwestycyjnych i aktywów klasyfikowanych jako przeznaczone do sprzedaży		3 355	11 174
(Zysk) strata z aktywów (zobowiązań) finansowych wycenianych w wartości godziwej przez wynik		399	(932)
(Zysk) strata ze sprzedaży niefinansowych aktywów trwałych		6 959	(6)
(Zyski) straty z tytułu różnic kursowych		(261)	(555)
Koszty odsetek i inne koszty związane z pozyskaniem finansowania		13 406	15 684
Przychody z odsetek		(6 393)	(3 599)
Udział w (zysku) stracie jednostek wycenianych metodą praw własności		(542)	19
Inne	6.29	226	645
Korekty razem		21 642	26 143
Zmiana stanu zapasów i gruntów przeznaczonych pod zabudowę	6.29	(386 052)	(286 317)
Zmiana stanu należności	6.29	(18 332)	(75 828)
Zmiana stanu zobowiązań	6.29	395 811	74 956
Zmiana stanu rezerw		(6 601)	(5 774)
Zmiana stanu środków pieniężnych na rachunkach zablokowanych		8 206	(9 828)
Zmiany w kapitale obrotowym		(6 968)	(302 791)
Zapłacony podatek dochodowy		(2)	(64 953)
Przepływy środków pieniężnych netto z działalności operacyjnej		22 614	(293 403)

Skonsolidowane sprawozdanie z przepływów pieniężnych – cd.

	1.01- 30.06.2025	1.01- 30.06.2024
Przepływy środków pieniężnych z działalności inwestycyjnej
Wydatki na nabycie wartości niematerialnych	(1 318)	(3 325)
Wydatki na nabycie rzeczowych aktywów trwałych	(1 249)	(7 005)
Wpływy ze sprzedaży rzeczowych aktywów trwałych	127	47
Wydatki na inwestycje w nieruchomości inwestycyjne	(1 335)
Wpływy ze sprzedaży nieruchomości inwestycyjnych	121 241
Wydatki netto na nabycie udziałów w jednostkach	(446)	(17 979)
Zaliczka na zakup udziałów		(19 500)
Wpływy z tytułu zbycia udziałów w jednostkach zależnych		5
Pożyczki udzielone	(6 400)	(194 692)
Spłata udzielonych pożyczek	5 000
Wpływy należności z tytułu leasingu	364	299
Otrzymane odsetki	462	1 038
Przepływy środków pieniężnych netto z działalności inwestycyjnej	116 446	(241 112)
Przepływy środków pieniężnych z działalności finansowej
Wpływy z tytułu emisji dłużnych papierów wartościowych	119 040	356 648
Wykup dłużnych papierów wartościowych	(61 814)	(61 241)
Wpływy z tytułu zaciągnięcia kredytów i pożyczek	87 993	48 713
Spłaty kredytów i pożyczek	(183 790)	(52 984)
Spłata zobowiązań z tytułu leasingu	(11 013)	(7 047)
Zapłacone odsetki i inne koszty związane z pozyskaniem finansowania	(41 425)	(23 475)
Wypłacone dywidendy i zaliczki na poczet dywidendy		(26 908)
lnne wydatki		(880)
Przepływy środków pieniężnych netto z działalności finansowej	(91 009)	252 826
Przepływy środków pieniężnych netto z działalności kontynuowanej i zaniechanej razem	48 051	(301 689)
Zmiana stanu środków pieniężnych w skonsolidowanym sprawozdaniu z sytuacji finansowej	48 020	(301 594)
w tym zmiana stanu środków pieniężnych z tytułu różnic kursowych	(31)	95
Srodki pieniężne i ich ekwiwalenty na początek okresu	113 580	510 962
Srodki pieniężne i ich ekwiwalenty na koniec okresu	161 600	209 368
w tym o ograniczonej możliwości dysponowania	32 594	751

6. Dodatkowe informacje do skróconego półrocznego skonsolidowanego sprawozdania finansowego

6.1 Informacje ogólne

6.1.1 Informacje o jednostce dominującej

Jednostką dominującą Grupy Kapitałowej Archicom (ddlej zwana "Grupą") jest Archicom Spółka Akcyjna (dalej zwana "Archicom", "Spółką dominującą", "Spółką", "Emitentem"). Od zakończenia poprzedniego nie nastąpiły zmiany w nazwie jednostki sprawozdawczej lub innych danych identyfikacyjnych.

Spółka jest wpisana do rejestru przedsjębiorów Krajowego, dla której akta rejestrowe prowadzi Sąd Rejonowy dla Wrocławia - Fabrycznej, VI Wydział Gospodarczy Krajowego pod numerem KRS 000055555. Spółce nadano numer statystyczny REGON 020371028.

Siedziba Spółki dominującej mieści się przy ul. Powstawiu, 53-332 Wrodaw, Polska. Miejscem rejestracji Spółki jest Wrocław, ul. Powstańców Sląskich 9, Polska.

Jednostką dominującą wobec Archicom S.A. jest spółka Echo Investment S.A. z siedzibą w Kielcach, która bezpośrednio i pośrednio poprzez DKR Echo Investment sp. z o.o. posiada pakiej i głosów. Jednostką dominującą najwyższego szczebla Grupy jest spółka Dayton-Invest Kft., którą kontroluje na najwyższym poziomie pan Tibor Veres (Beneficjent Rzeczywisty).

6.1.2 Skład Zarządu i Rady Nadzorczej Spółki dominującej

Zarząd Archicom S.A.

W skład Zarządu Spółki na dzień bilansowy oraz na dzień zatwierdzenia skonsolidowanego sprawozdania finansowego do publikacji wchodzili:

Waldemar Olbryl Prezes Zarzadu

Justyna Kawa Członkini Zarządu

Dawid Wrona Członek Zarządu

Rafał Zboch Członek Zarządu

W okresie od przekazania ostatniego sprawozdania finansowego w składzie Zarządu Emitenta zaszły następujące zmiany:

• 6 czerwca 2025 roku Pani Agata Skowrońska Domańska złożyła rezygnacje z funkcji Wiceprezesa Zarządu oraz z członkostwa w Zarządzie Spółki. W złożonym oświadczeniu nie została podana przyczyna rezygnacji.
• Ze skutkiem od dnia 6 czerwca 2025 roku Rada Nadzorcza Spółki powołała Panią Justynę Kawę na stanowisko zaonka Zarządu Spółki. Pani Justyna Kawa dotychczas pełniła funkcję Dyrektora Finansowego w Archicom S.A. Zawodowe CV Pani Justyny Kawy zostało opublikowane w raporcie bieżącym Nr 15/2025 z dnia 6 czerwca 2025 r.

Rada Nadzorcza Archicom S.A.

W skład Rady Nadzorczej Spółki na dzień zatwierdzenia skróconego półrocznego skonsolidowanego sprawozdania finansowego do publikacji wchodzili:

Nicklas Lindberg	Przewodniczący Rady Nadzorczej
Jacek Owczarek	I Wiceprzewodniczący Rady Nadzorczej/członek niezależny
Konrad Płochocki	II Wiceprzewodniczący Rady Nadzorczej/członek niezależny
Maciej Drozd	Członek Rady Nadzorczej
Bence Sass	Członek Rady Nadzorczej
Balázs Gál	Członek Rady Nadzorczej
Małgorzata Turek	Członek Rady Nadzorczej

25 czerwca 2025 roku Zwyczajne Walne Zgromadzenie Akcjonariuszy Uchwałami od Nr 21/06/2025 powołało członków Rady Nadzorczej Emitenta na nową wspólną pięcioletnią kadencję, w związku z wygaśnięciem mandatów członków Rady Nadzorczej poprzedniej kadencji.

Do dnia 25 czerwca 2025 roku w skład Rady Nadzorczej Emitenta wchodzili:

Nicklas Lindberg	Przewodniczący Rady Nadzorczej
Marek Gabryjelski	I Wiceprzewodniczący Rady Nadzorczej/członek niezależny
Konrad Płochocki	II Wiceprzewodniczący Rady Nadzorczej/członek niezależny
Maciej Drozd	Członek Rady Nadzorczej
Bence Sass	Członek Rady Nadzorczej
Peter Kocsis	Członek Rady Nadzorczej
Małgorzata Turek	Członek Rady Nadzorczej

6.2 Informacje o Grupie Kapitałowej

6.2.1 Charakter działalności Grupy

Podstawowym miejscem prowadzenia działalności przez Grupe Kapitałową jest Polska.

Podstawowym przedmiotem działalności Grupy jest:

• •
• •
• realizacja projektów budowlanych związanych ze wznoszeniem budynków.

Spółka Archicom S.A., jako spółka holdingowa, zajmuje się głównie:

• •
• dzierżawą własności intelektualnej i produktów, z wyłączeniem prac chronionych prawem autorskim.

6.2.2 Informacje o Grupie Kapitałowej

Podmiot dominujący tj. Archicom S.A. zajmuje się działalnością marketingową i sprzedażą oraz szeroko rozumianymi funkcjami spółki holdingowej, koordynującej pracę pozostałych podmiotów w Grupie.

W skład Grupy Kapitałowej Archicom na 30 czerwca 2025 roki celowe redlizujące inwestycje mieszkaniowe, komplementariusze spółek celowych, spółki prowadzące obsługę spółki redlizujące określone funkcje finansowe oraz spółki nieaktywne, które zakończyły inwestycje.

W skład Grupy Kapitałowej Archicom na dzień 30 czerwca 2025 roku wchodziła Spółka dominująca oraz następujące spółki zależne i współzależne:

Firma	Siedziba	Udział Spółki w kapitale zakładowym
Spółki Zależne
Archicom Residential sp. z o. o.	Wrocław	100% bezpośrednio
Archicom Residential 2 sp. z o. o.	Wrocław	100% bezpośrednio
Archicom sp. z 0.0.	Wrocław	100% bezpośrednio
Archicom Stabłowice sp. z o.o.	Wrocław	100% pośrednio
Archicom Jagodno 5 sp. z o.o.	Wrocław	89,85% bezpośrednio; 10,15% pośrednio
Bartoszowice 1 sp. z o.o.	Wrocław	98,87% bezpośrednio; 1,13% pośrednio
Archicom Nieruchomości sp. z o.o.	Wrocław	100% pośrednio
Archicom Nieruchomości 2 sp. z o.o.	Wrocław	90,00% bezpośrednio; 10,00% pośrednio
Archicom Nieruchomości 3 sp. z o.o.	Wrocław	100% pośrednio
Archicom Nieruchomości 4 sp. z o.o.	Wrocław	90,00% bezpośrednio; 10,00% pośrednio
Archicom Nieruchomości 5 sp. z o.o.	Wrocław	90,00% bezpośrednio; 10,00% pośrednio
Archicom Nieruchomości 6 sp. z o.o.	Wrocław	90,00% bezpośrednio; 10,00% pośrednio
Archicom Nieruchomości 7 sp. z o.o.	Wrocław	99,95% bezpośrednio; 0,05% pośrednio
Archicom Nieruchomości 8 sp. z o.o.	Wrocław	90,00% bezpośrednio; 10,00% pośrednio
Archicom Nieruchomości 9 sp. z o.o.	Wrocław	90,00% bezpośrednio; 10,00% pośrednio
Archicom Nieruchomości 10 sp. z o.o.	Wrocław	100% pośrednio
Archicom Nieruchomości 11 sp. z o.o.	Wrocław	90,00% bezpośrednio; 10,00% pośrednio
Archicom Nieruchomości 12 sp. z o.o.	Wrocław	90,00% bezpośrednio; 10,00% pośrednio
Archicom Nieruchomości 14 sp. z o.o.	Wrocław	90,00% bezpośrednio; 10,00% pośrednio
Archicom Poznań sp. z o.o.	Wrocław	100% bezpośrednio
Archicom Nieruchomości 17 sp. z o.o.	Wrocław	100% pośrednio
Archicom Nieruchomości 18 sp. z o.o.	Wrocław	98,04% bezpośrednio; 1,96% pośrednio
Archicom Nieruchomości 19 sp. z o.o.	Wrocław	100% bezpośrednio
Archicom Nieruchomości 20 sp. z o.o.	Wrocław	26,96% bezpośrednio; 73,04% pośrednio
Archicom Nieruchomości JN1 sp. z o.o.	Wrocław	100% pośrednio
Archicom Nieruchomości JN2 sp. z o.o.	Wrocław	90,00% bezpośrednio; 10,00% pośrednio
Archicom Nieruchomości JN3 sp. z o.o.	Wrocław	90,00% bezpośrednio; 10,00% pośrednio
Archicom Gdańsk sp. z o.o.	Wrocław	90,75% bezpośrednio; 9,25% pośrednio

Archicom Nieruchomości Residential sp. z o.o.	Wrocław	0,78% bezpośrednio; 99,22% pośrednio
Archicom Sales Services sp. z o.o.	Wrocław	45,45% bezpośrednio; 54,55% pośrednio
Archicom Cadenza Hallera sp. z o.o.	Wrocław	100% bezpośrednio
Archicom Lofty Platinum 1 sp. z o.o.	Wrocław	100% bezpośrednio
Archicom Jagodno sp. z o.o.	Wrocław	100% pośrednio
Archicom Jagodno sp. z o.o. - sp. k.	Wrocław	99,00% bezpośrednio; 1,00% pośrednio
Archicom Marina 3 sp. z o.o.	Wrocław	100% bezpośrednio
Archicom Marina 4 sp. z o.o.	Wrocław	100% bezpośrednio
Archicom Marina 5 sp. z o.o.	Wrocław	96,01% bezpośrednio; 3,99% pośrednio
TN Stabłowice 1 sp. z o.o.	Wrocław	99,58% bezpośrednio; 0,42% pośrednio
Archicom Dobrzykowice Park sp. z o.o.	Wrocław	100% pośrednio
Archicom Byczyńska 1 sp. z o.o.	Wrocław	98,87% bezpośrednio; 1,13% pośrednio
Space Investment Strzegomska 3 Otyńska sp. z o.o.	Wrocław	100% bezpośrednio
Space Investment Strzegomska 3 Kamieńskiego sp. z o.o.	Wrocław	86,21% bezpośrednio; 13,79% pośrednio
Archicom Investment sp. z o. o.	Wrocław	100% bezpośrednio
Strzegomska Nowa sp. z o.o.	Wrocław	0,10% bezpośrednio; 99,90% pośrednio
AD Management sp. z o. o.	Wrocław	45,95% bezpośrednio; 54,05% pośrednio
Archicom Sp. z o.o. -Realizacja Inwestycji - sp. k.	Wrocław	99,99% bezpośrednio; 0,01% pośrednio
Archicom Fin sp. z o.o.	Wrocław	64,38% bezpośrednio; 35,62% pośrednio
P16 Inowrocławska sp. z o.o.	Wrocław	59,59% bezpośrednio; 40,41% pośrednio
Altona Investments sp. z o .o.	Wrocław	100% pośrednio
Archicom RW sp. z o.o.	Wrocław	90,00% bezpośrednio; 10,00% pośrednio
Archicom Wrocław sp. z o.o.	Wrocław	100% bezpośrednio
Archicom Warszawa sp. z o.o.	Wrocław	100% bezpośrednio
Mioga Investment sp. z o.o.	Kraków	100% bezpośrednio
Archicom Advisory sp. z o.o.	Wrocław	100% bezpośrednio
Himawari Investment sp. z o.o.	Kraków	100% bezpośrednio
Archicom Warszawa 3 sp. z o.o. (dawniej: Karensansui Warsaw Investment sp. z o .o.)	Kraków	100% bezpośrednio
Archicom Łódź 1 sp. z o.o.	Wrocław	100% bezpośrednio
Archicom Gosford Investments sp. z o.o.	Wrocław	100% bezpośrednio
Archicom Perth sp. z o.o.	Wrocław	100% bezpośrednio
Archicom Potton sp. z o.o.	Wrocław	100% bezpośrednio
Archicom Projekt127 sp. z o.o.	Wrocław	100% bezpośrednio
Archicom Projekt 136 sp. z o.o.	Wrocław	100% bezpośrednio
Projekt Echo - 137 sp. z o.o.	Wrocław	100% bezpośrednio
Archicom Projekt 139 sp. z o.o.	Wrocław	100% bezpośrednio
Archicom Services sp. z o.o.	Wrocław	100% bezpośrednio
Archicom ZAM sp. z o.o. (dawniej: ZAM Archicom Projekt 127 sp. z o.o. sp.k.)	Wrocław	100% bezpośrednio
Archicom Nowy Mokotów sp. z o.o.	Wrocław	99,9% bezpośrednio; 0,1% pośrednio
Archicom Browary Warszawskie sp. z o.o.	Wrocław	99,5% bezpośrednio; 0,5% pośrednio
Galeria Nova - Archicom Projekt 127 sp. z o.o. S.K.A.	Wrocław	100% bezpośrednio
12 - Archicom Projekt 127 sp. z o.o. S.K.A.	Wrocław	100% bezpośrednio
Archicom Projekt 136 sp. z o.o. sp.k.	Wrocław	99,999% bezpośrednio; 0,001% pośrednio

Archicom Browary Warszawskie sp. z o.o. sp.k.	Wrocław	99,992% bezpośrednio; 0,008% pośrednio
Archicom Bowen sp. z o.o.	Wrocław	100% pośrednio
Archicom Senja 2 sp. z o.o.	Wrocław	100% pośrednio
Archicom Wrocław 3 sp. z o.o.	Wrocław	100% bezpośrednio
Archicom Wrocław 4 sp. z o.o.	Wrocław	100% bezpośrednio
Archicom Warszawa 2 sp. z o.o.	Wrocław	100% bezpośrednio
EASS5003 sp. z o.o.	Kraków	100% bezpośrednio
Archicom sp. z o.o. Sląsk sp.k.	Wrocław	99,9997% bezpośrednio; 0,0003% pośrednio
Keshi sp. z o.o.	Kraków	100% bezpośrednio
Rentierresidence sp. z o.o.	Wrocław	100% bezpośrednio
Archicom Kraków sp. z o.o. (dawniej: Haibisukasu sp. z o.o.)	Kraków	100% bezpośrednio
EASS5000 sp. z o.o.	Kraków	100% bezpośrednio
Fit-Out Center Archicom sp. z o.o.	Wrocław	100% bezpośrednio
Spółki Współzależne
Projekt Browarna sp. z o.o.	Wrocław	55% bezpośrednio
Service Hub sp. z o.o.	Kielce	50% bezpośrednio
Service Hub Resi sp. z o.o.	Wrocław	50% pośrednio
Service Hub Commercial - Grupa Echo sp. z o.o. sp.k.	Kielce	49,5% pośrednio

Wszystkie spółki zależne konsolidowane są metodą pełną. Spółki współdowane są metodą praw własności.

Czas trwania Spółki dominującej oraz wchodzących w skad Grupy Kapitałowej jednostek objętych konsolidacją jest nieoznaczony.

W okresie objętym sprawozdaniem finansowym tj. od 1 stycznia 2025 r. miały miejsce transakcje nabycia i sprzedaży udziałów opisane w nocie 6.6 niniejszego sprawozdania.

Po dniu bilansowym, 18 lipca 2025 r., Archicom S.A. nabyła 100% udziałów w spółce RPGZ 16 sp. z o.o.

Od 2022 roku, w związku z planowanym ograniczeniem działalności Grupy w segmencie komercyjnym, działalność ta prezentowana jest w sprawozdaniu finansowym Grupy jako działalność zaniechana w rozumieniu MSSF 5. Szczegóły zostały przedstawione w nocie 6.19 niniejszego sprawozdania. Grupa ma w planach strategicznych pełną koncentracje na segmencie mieszkaniowym.

6.3 Podstawa sporządzania oraz zasady rachunkowości

6.3.1 Zatwierdzenie do publikacji

Niniejsze skrócone półroczne skonsolidowane sporządzone za okres od 1 stycznia 2025 roku do 30 czerwca 2025 r. (wraz z danymi porównawczym) zostało zatwierdzone do publikacji przez Zarząd Spółki dominującej dnia 15 września 2025 r.

6.3.2 Podstawa sporządzenia

Skrócone półroczne skonsolidowane sprawozdanie finansowe obejmuje okres 6 miesięcy zakończonych 30 czerwca 2025 r. oraz zostało sporządzone z MSR 34 Śródroczna Sprawozdawczość Finansową, zatwierdzonym przez Unię Europejską.

Skrócone półroczne skonsolidowane sprawozdanie finansowe nie zawiera wszystkich informacji, które ujawniane są w rocznym skonsolidowanym sprawozdaniu finansowym zgodnie z MSSF zatwierdzonymi przez Unię Europejską. Niniejsze półroczne skrócone sprawozdanie finansowe należy czytać ze skonsolidowanym sprawozdaniem finansowym Grupy Archicom za rok 2024.

Waluta funkcjonalna Spółki dominującej oraz walutą prezentacji niniejszego skonsolidowanego jest złoty polski, a wszystkie kwoty wyrażone są w tysiącach (o ile nie wskazano inaczej). Ze względu na przyjęty sposób prezentacji danych w sprawozdaniach finansowych w tysiącach złotych oraz zastosowaną technikę zaokrągleń, pozycje sprawozdań mogą nie sumować się do kwot w nich wykazanych (różnica 1 tys. PLN).

Skrócone półroczne skonsolidowane finansowe zostało sporządzone przy zdożeniu kontynuowania dzidalności gospodarczej przez spółki z Grupy w dającej się przyszłości. Na dzień zatwierdzenia niniejszego skorsolidowanego sprawozdania finansowego do publiczności wskazujące na zagrożenie dla możliwości kontynuowania działalności przez spółki wchodzące w skład Grupy w okresie 12 miesięcy od daty zatwierdzenia sprawozdania finansowego do publikacji, z wyłączeniem spółek będących w procesie planowanej likwidacji.

6.3.3 Zmiany standardów lub interpretacji

Wybrane zasady rachunkowości, ich zmiany oraz zmiany standardów lub interpretacji obowiązujące i zastosowane przez Grupę od 2025 roku

W niniejszym skróconym półrocznym sprawozdaniu finansowym zastosowane przez Grupę istotne zasady rachunkowości oraz istotne wartości oparte na osądach były takie same jak opisane w poszczególnych notach objaśniągcych do skonsolidowanego sprawozdania finansowego za rok 2024.

Nowe lub znowelizowane standardy i interpretacje, które obowigzują od 1 stycznia 2025 roku oraz ich wpływ na skonsolidowane sprawozdanie Grupy

Następujące zmiany do istniejących standardów wydane przez Rade Międzynarodowych Standardów Rachunkowości (RMSR) oraz zatwierdzone do stosowania w UE wchodzą w sprawozdaniach finansowych Grupy za okresy od 1 stycznia 2025 roku:

– Zmiany do MSR 21 "Skutki zmian kursów wymiany walut obcych" – brak możliwości wymiany walut

W sierpniu 2023 r. Rada opublikowała zmiany do MSR 21 "Skutki zmian kursów wymiany walut obcych". Wprowadzone zmiany mają ułatwić jednostkom ustalenie, czy dana waluta jest wymienialna na inną walutę oraz oszacowanie natychmiastowego kursu wymiany, w przypadku braku wymienialności danej waluty. Ponadto, zmiany do standardu wprowadzają wymóg dodatkowych ujawnień w przypadku braku wymienialności walut na temat sposobu ustalenia alternatywnego kursu wymiany.

Zmiany standardów obowiązujące od 1 stycznia 2025 r. nie miały istotnego wpływu na skonsolidowane sprawozdanie finansowe Grupy.

Opublikowane standardy i interpretacje, które nie weszły w życie dla okresów rozpoczynających się 1 stycznia 2025 roku i ich wpływ na sprawozdanie Grupy

Do dnia sporządzenia skróconego skonsolidowanego sprawozdania finansowego zostały opublikowane nowe lub znowelizowane standardy i interpretacje, obowiązujące dla okresów rocznych po 2025 roku. Lista obejmuje również zmiany, standardy i interpretacje opublikowane, ale niezaakceptowane jeszcze przez Unię Europejską.

W skonsolidowanym sprawozdaniu finansowym Grupa nie zdecydowała o wcześniejszym zastosowaniu następujących opublikowanych standardów, interpretacji lub poprawek do istniejących standardów przed ich datą wejścia w życie:

–

W kwietniu 2024 r. Rada opublikowała nowy standard i ujawnienia w sprawozdaniach finansowych". Standard ma zastąpić MSR 1 – Prezentacja sprawozdań finansowych i będzie obowiązywał od 1 stycznia 2027 r. Zmiany w stosunku do zastępowanego standardu dotyczą głównie trzech kwestii: sprawozdania z zysku lub strat, wymaganych ujawnień dotyczących miar wyników oraz kwestii związanych i dezagregacja informacji zawartej w sprawozdaniach finansowych.

Opublikowany standard obowiazywał będzie dla sprawozdań finansowych za okresy rozpoczynające się z dniem 1 stycznia 2027 roku lub po tej dacie. Na dzień sporządzenia niniejszego skonsolidowanego sprawozdania, zmiany te nie zostały jeszcze zatwierdzone przez Unię Europejską.

– Zmiany do MSSF 9 i MSSF 7 - Zmiany w klasyfikacji i wycenie instrumentów finansowych

W maju 2024 roku RMSR opublikowała zmiany do MSSF 9 i MSSF 7 mające na celu:

• dla niektórych zobowiązań finansowych za pośrednictwem elektronicznego systemu przekazów pieniężnvch:
• -
• dodanie nowych ujawnień dotyczących niektórych instrumentów, których warunki umowne mogą zmieniać przepływy pienieżne: oraz
• dochody (FVOCI).

Opublikowane zmiany obowiązują dla sprawozdań finansowych za okresy rozpoczynające się z dniem 1 stycznia 2026 roku lub po tej dacie.

Roczne zmiany do MSSF

"Roczne zmiany MSSF" wprowadzają zmiany do standardów: MSSF 1 "Zastosowanie Międzynarodowych Standardów Sprawozdawczości Finansowej po razpierwszy", MSSF7 "Instrumenty finansowe: ujawnianie informacji", MSSF9 "Instrumenty finansowe", MSSF10 "Skonsolidowane sprawozdania finansowe" oraz MSR 7 "Sprawozdanie z przepływów pieniężnych". Poprawki zawierają wyjaśnienia oraz doprecyzowują wytyczne standardów w zakresie ujmowania oraz wyceny.

Opublikowane zmiany obowiązują dla sprawozdań finansowych za okresy rozpoczynające się z dniem 1 stycznia 2026 roku lub po tej dacie.

MSSF 19 "Spółki zależne bez odpowiedzialności publicznej: ujawnianie informacji"

W maju 2024 r. Rada wydała nowy standard rachunkowości MSSF 19, który mogą przyjąć określone jednostki zależne stosujące standardy rachunkowości MSF w celu poprawy efektywności w sprawozdaniach finansowych tych jednostek. Nowy standard wprowadza uproszczone wymogi w zakresie ujawniania informacji. W rezultacie, kwalifikująca się jednostka zależna stosuje wymogi innych standardów rachunkowości MSSF z wyjątkiem wymogów dotyczących ujawniania informacji i zamiast tego stosuje ograniczone wymogi dotyczące ujawniania informacji określone w MSSF 19.

Uprawnione jednostki zależne stanowią jednostki, które nie podlegają tzw. odpowiedzialności publicznej (ang. "public accountability") zdefiniowanej w nowym standardzie. Ponadto, MSSF 19 wymaga, aby najwyższa lub pośrednia jednostka dominująca w stosunku do tej jednostki, sporządzała publicznie dostępne skonsolidowane sprawozdania finansowe zgodnie ze Standarni Rachunkowości MSSF.

Uprawnione podmioty mogą zdecydować o stosowaniu wytycznych nowego standardu MSSF 19 dla sprawozdań finansowych sporządzonych za okresy rozpoczynające się z dniem 1 stycznia 2027 roku lub później. Na dzień sporządzenia niniejszego skonsolidowanego sprawozdania finansowego, zmiany te nie zostały jeszcze zatwierdzone przez Unię Europejską.

– Zmiany do MSSF 9 i MSSF 7 - Umowy odnoszące się do energii elektrycznej zależnej od czynników naturalnych

W grudniu 2024 r. Rada opublikowała zmiany, by pomóc spółkom lepiej ujmować skutki finansowe umów odnoszących się do energii elektrycznej zależnej od czynników naturalnych, które często mają formę umów zakupu energii (PPA). Obecne wytyczne mogą w pełni nie oddawać wpływu tych wyniki spółki. Aby umożliwić spółkom lepsze odzwierciedlenie tych umów w sprawozdaniu finansowym, Rada wprowadziła zmiany do MSSF 9 Instrumenty finansowe oraz MSSF 7 Instrumenty finansowe: ujawnienia. Zmiany te obejmują:

W maju 2024 roku RMSR opublikowała zmiany do MSSF 9 i MSSF 7 mające na celu:

• -
• czające:
• dodanie nowych ujawnień, by umożliwić interesariuszom zrozumienie wpływu tych umów na wyniki finansowe i przepływy pieniężne.

Opublikowane zmiany obowiązują dla sprawozdań finansowych za okresy rozpoczynające się z dniem 1 stycznia 2026 roku lub po tej dacie.

Grupa zamierza wdrożyć powyższe regulacje w terminach przewidzianych do interpretacje.

Grupa jest w trakcie analizy, w jaki sposob wprowadzenie i interpretacji będzie wpływać na skonsolidowane sprawozdanie finansowe oraz na stosowane przez Grupę Kapitałową polityki rachunkowości.

Od 1 stycznia 2021 roku obowiązują, zatwierdzone do stosowania przez Unię Europejską, zmiany do MSSF 9, MSSF 7, MSSF 4, MSSF 16 dotyczące reformy wskaźnika referencyjnego stopy procentowej (reforma IBOR) – Etap 2. Grupa na bieżąco monitoryje zmiany obowiązujących przepisów i analizuje potencjalny wpływ na jej skonsolidowane sprawozdanie finansowe.

Narodowa Grupa Robocza ds. reformy wskaźników referencyjnych (NGR), powołana przez Urząd Komisji Nadzoru Finansowego pracuje nad wdrożeniem nowego wskaźnika referencyjnego stopy procentowej. Zastąpi on dotychczasowe stawki WBOR i WIBD. Sposób zastąpienia dotychczas obowiązujących stanie uregulowany Rozporządzeniem Ministra Finansów. Rozporządzenie określi spread korygujący oraz datę, od której obowiązuje zamiana. Wówczas możliwe będzie ustalenie, czy nowa podstawa wyznaczania umownych przepływów pierieżnych jest ekonomicznie równoważna z poprzednia podstawa i zy do ujecia takiej zmiany stóp referencyjnych zastosowanie ma reforma IBOR.

W październiku 2023 roku Komitet Sterujący Roboczej (KS NGR) ds. reformy wskaźników referencyjnych podjęł decyzję o zmianie maksymalnych terminów realizacji w której zakłada się oddolne odchodzenie sektora finansowego od stosowania WIBOR na rzecz nowo zawieranych umów i instrumentów finansowych stała stopę procentową lub nowe wskaźniki referencyjne typu RFR. KS NGR wskazał finalny moment konwersji na koniec 2027 r.

Na posiedzeniach 21 listopada 2024 roku KS NGR podjął decyzję o wyborze propozycji indeksu o techniznej nazwie WIRF-bazującego na depozytach niezabezpieczonych Instytucji Finansowych, jako docelowego wskaźnika referencyjnego stopy procentowej, który miałańsk referencyjny WBOR. Administratorem WIRF— w rozumieniu Rozporządzenia BMR będzie spółka GPW Benchmark S.A., wpisana do rejestru Europejskiego Urzędu Nadzoru Gied i Papierów Wartościowych (ESMA). Tym samym KS NGR zweryfikował swoją wcześniejszą decyzję o wyborze WRON jako następcy dla WIBOR.

24 stycznia 2025 roku KS NGR podjęł o wyborze docelowej nazwy POLSTR (Polish Short Term Rate) dla propazycji indeksu.

Zgodnie z harmonogramem zaktualizowanej 28 marca 2025 r. Mapy Drogowej NGR 2 czerwca 2025 roku rozpoczęto oficjalne wyznaczanie Indeksu Stopy Procentowej POLSTR (Polish Short Term Rate) oraz indeksów Składanych POLSTR. Administratorem POLSTR jest GPW Benchmark SA.

Pierwsza emisja obligacji skarbowych, w których zastosowany będzie indeks POLSTR, zaplanowana jest na grudzień 2025 roku.

Grupa posiada zobowiązania finansowe (zaprezentowane w nocie 6.21 sprawozdania) oraz aktywa finansowe (zaprezentowane w nocie 6.13 sprawozdania) oprocentowane za pomocą stawki WIBOR. W związku z publikacją indeksu POLSTR Grupa ozacowała wartość tych aktywów i zobowiązań finansowych na dzień bilansowy przy zastosowaniu odpowiednich stawek POLSTR i porównała do wartości bilansowych zaprezentowanym sprawozdaniu z sytuacji finansowej. Różnica w wartości nie ma istotnego wpływu na niniejsze sprawozdanie, ale będzie podlegała weryfikacji przez Grupę na koniec każdego okresu sprawozdawczego.

	WIBOR	POLSTR	Różnica
Pożyczki udzielone	182 481	182 555	14
Wyemitowane obligacje	686 248	687 188	940

6.3.4 Subiektywne oceny Zarządu oraz niepewność szacunków

Przy sporządzaniu skonsolidowanego sprawozdania finansowego Zarząd Spółki dominującej kieruje się osądem przy dokonywaniu licznych szacunków i założeń, które mają wpływ na stosowane zasady rachunkowości oraz prezentowane wartości aktywów, zobowiązań, przychodów oraz kosztów. Faktycznie wartości mogą różnić się od szacowanych przez Zarząd. Informacje o dokonanych szacunkach i założeniach, które są znaczące dla skonsolidowanego zostały zaprezentowane poniżej.

Okresy ekonomicznej użyteczności aktywów trwałych

Zarząd Spółki dominującej dokonyje corocznej weryfikacji okresów ekonomicznej użyteczności aktywów trwałych, podlegających amortyzacji. Zarząd ocenia, że okresy użytecze przez Grupę w okresie objętym skonsolidowanym sprawozdaniem finansowym dla celów amortyzacji odzwieciedlają oczekiwany okres przynoszenia korzyści ekonomicznych przyszłości. Jednakże faktyczne okresy przez te aktywa w przyszłości mogą różnić się od zakładanych, w tym również ze względu na techniczne starzenie się majątku.

Nieruchomości inwestycyjne

Grupa wycenia nieruchomości inwestycyjne w wartości godziwa nieruchomości inwestycyjnych jest ustalana przez wewnętrzny Dział Finansowy w porozumieniu z Zarządem, na podstawie danych z aktywnego rynku, ofert, umów przedwstępnych oraz wiedzy i doświadczenia lub w oparciu o zewnętrzne wyceny przygotowywane przez rzeczoznawców. Wartość inwestycyjnych na 2 poziomie wartości godziwej określona została za pomocą metody rynkowej przez niezdleżnych rzeczoznawców. Na poziomie 3 wykorzystano metodę dochodową uwzględnia aktualnego planu inwestycyjnego.

Poszczególne nieruchomości zostały wycenione następującymi metodami:

poziom 2

Wartość godziwa została określona za pomocą metody rynkowej, która odzwierciedla transakcje na podobnych nieruchomościach przeprowadzone w ostatnim okresie skorygowano o czynniki związane z wycenianą nieruchomością, jednak ich wpływ na wycene był znikomy. Nieruchomości zakwalifikowane do poziomu 2 hierarchii wartości godziwej zostały wycenione przez niezdeżnych rzeczoznawców z zastosowaniem podejścia porównawczego, metodą porównywania parami.

poziom 3

Wartość godziwa została określona za pomocą metody dochodowej, która uwzględnia przychody z najmu pomniejszone o koszty utrzymania nieruchomości, zdyskontowa, która pochodzi z analizy transakcji zaobserwowanych na rynku w ostatnim okresie. Szacowane wpływy z najmu uwzględnie najmowanej powierzchni, szacowane przyszłe obłożenie, przyszłe zmiany stawek. Dane wejściowe do wyceny są niedzące dane wejściowe to szacowane stawki za najem, założenia dotyczące obłożenia i stopa dyskontowa. Szacowana warośnie, jeżeli szacowane stawki wzrosną, obłożenie wzrośnie, a stopa dystowa spadnie. Wycena jest wrażliwa na wszystki dominującej uważa, że zakres możliwych alternatywnych założeń jest największy dla stawek i że te czynniki zdeżą od siebie nawzajem. Nieruchomości inwestycyjne wycenione 3 hierarchii wartości godziwej zostały przedstawione w nocie 6.9 niniejszego sprawozdania.

Utrata wartości aktywów niefinansowych

Kluczowymi niefinansowymi aktywami, które nie są wyceniane do wartości godziwej, w skonsolidowanym sprawozdaniu finansowym są zapasy i prawa do użytkowania powierzchni biurowych.

W odniesieniu do prawa do użytkowania powierzchni biurowych Zarząd dokonał analizy, czy wysokość czynszu za wynajem powierzchni biurowej płaconej przez Archicom z tyt. umowy najmu nie jest wyższu za wynajem powierzchni biurowej o podobnym charakterze w podobnej lokalizacji. Z uwagi na to, że stwierdzono przestanek do przeprowadzenia testu na utratę wartości.

W odniesieniu do zapasów posiadanych przez Grupe (reprezentujących projekty o różnym poziomie zaawansowania), Zarząd analizuje następujące przesłanki świadczące o możilwej utracie osci utworzenia odpisu aktualizującego wartość zapasów:

Rozpoznanie ujemnej marży

W odniesieniu do produkcji w toku andliza rentowności na poziomie poszczególnych projektów deweloperskich. Zarząd przeprowadził andizę stopnia redizacji budżetów poszczególnych redizowanych inwestycji deweloperskich (w odniesieniu do inwestycji w budowie), a także analizę zasadności przyjętych założeń budżetowych w kontekcie otoczenia rynkowego i makroekonomicznego (w odniesieniu do inwestycji, które na dzień 30 czerwca 2025 r. nie były w budowie). Na podstawie takiej analizy nie stwierdzono wystąpienia przesłanek wskazujących na ryzyko utraty wartości, z uwagi na zakładay dodatni poziom marż w odniesieniu do każdej analizowanej inwestycji. Zarząd ocenia prawdopodobieństwo redlizacji zacych momentu rozpoczęcia budowy pozczególnych inwestycji oraz poziomu wygenerowanej marży jako wysokie. Ocena Zarządu wynika z wewnętrznie przyjetych planów finansowych i strategii działalności. Plany i prognozy oparte są na bieżących analizach rynkowych i w razie potrzeby są na bieżąco weryfikowane.

Niesprzedane produkty (wyroby gotowe), w odniesień bilansowy nie doszło do podpisania protokołu odbioru, a w związku z tym wynik na sprzedaży nie został odzwierciedlony w sprawozdaniu z wyniku, są poddawane testom na utratę wartości jako wyroby gotowe zgodnie z MSR 2 i analizie pod kątem konieczności zapasów poniżej ich ceny nabycia lub kosztu wytworzenia do poziomu wartości netto możliwej do uzyskania. W przypadku zidentyfikowania potencjalnych istotnych ujemnych marż na poszczególnych produktach, zostang one jako utrata wartości zapasów i tworzony jest odpowiedni odpis. Na dzień 30 czerwca 2025 r. nie zidentyfikowano istotnej utraty wartości wyrobów gotowych, w związku z czym nie dokonano odpisu aktualizującego z tego tytułu.

Ryzyko istotnego przesunięcia realizacji danego projektu w czasie

Zarząd analizuje na bieżąco ryzesunięcia redlizacji projektów. W przypadku gdyby przesunięcie realizacji projektu spowodowało brak możliwości odzyskania ceny nabycia lub kosztu wytworzenia zapasów - stanowiłoby to dla Emitenta przestankę do utworzenia odpisu.

W ocenie Zarządu Emitenta, bazującej zarówno na analizacji zakładanych terminów realizacji projektów, jak też aktualnych warunków rynkowych, ryzyko istotnego projektów w Grupie, które mogłoby wpłynąć na odzyskiwalność wartości zapasów jest nieistotne. Przewidywane terminy redlizacji poszczególnych projecszego osgdu Zarządu przeprowadzonego na potrzeby sporządzenia skonsolidowanego zostały zaprezentowane w tabelach poniżej.

Opóźnienia w procesie sprzedaży

Opóźnienia w procesie sprzedaży do tworzenia odpisu aktualizującego, jeśl w wyniku indywidualnej analizy Emitent uzna, że sprzedaż danego produktu gotowego, w przewidywanej przewyższającej koszt wytworzenia, jest mało prawdopodobna.

Zarząd zakłada sprzedaż 80% mieszkań do momentu uzyskania pozwolenia na użytkowanie oraz 20% miesięcy po pozwoleniu na użytkowanie. Grupa nie prowadzi tzw. wyprzedaży produktów po pozwoleniu na użytkowanie (sprzedaż produktów po pozwoleniu na użytkowanie po istotnie niż zakładane wcześniej, w celu zakończenia oferty na danym projekcie). W praktyce, wiele projektów ma zredlizowane 90%-100% sprzedaży na moment uzyskania pozwolenia na użytkowanie.

Z tego względu, również w tym zakresie Zarząd nie identyfikuje istotnego ryzyka utraty wartości zapasów.

Zestawienie projektów w budowie Grupy Archicom na 30 czerwca 2025 r.

Zestawienie projektów w budowie	PUM [mkw.]	Liczba mieszkań	Poziom sprzedaży [% sprzeda- nych lokali]	Planowane przychody [mln PLNJ	Planowane nakłady [mln PLNJ	Ponie- sione na- kłady [%]	Rozpoczę- cie budowy	Planowane zakończe- nie budowy (PnU)
Kraków
Dabrowskiego D3 ul. Dąbrowskiego	1 400	31	94%	26,7	16,5	69%	II kw. 2024	IV kw. 2025
29 listopada l ul. 29 listopada	15 400	300	6%	204,0	146,4	32%	1 kw. 2025	IV kw.2026
Duża Góra ul. Duża Góra	4 200	76	16%	56,5	39,6	15%	II kw. 2025	IV kw. 2026
Katowice
P. Skargi ul. Piotra Skargi, Sokolska	14 800	347	41%	188,1	136,7	22%	1 kw. 2025	IV kw. 2026
Łódź
Zenit II* ul. Widzewska	6 000	120	100%	52,5	35,7	96%	IV kw. 2023	II kw. 2025
Zenit III ul. Widzewska	8 000	159	72%	65,4	46,4	84%	1 kw. 2024	III kw. 2025
Flow (Fab - Gh) I ul. Hasa	7 000	192	93%	86,7	67,7	75%	1 kw. 2024	IV kw. 2025
Flow (Fab - Gh) II ul. Hasa	14 600	327	46%	178,5	129,7	47%	1 kw. 2024	III kw. 2026
Zenit IV ul. Widzewska	8 800	173	44%	75,9	54,1	51%	1 kw. 2025	IV kw. 2025
Poznań
Wieża Jeżyce II ul. Janickiego	14 500	264	82%	165,7	119,7	63%	1 kw. 2024	IV kw. 2025
Wieża Jeżyce V ul. Janickiego	12 500	274	59%	154,1	110,8	44%	III kw. 2024	II kw. 2026
Wieża Jeżyce VI ul. Janickiego	13 700	272	51%	164,4	119,5	44%	IV kw. 2024	III kw. 2026
Apartamenty Esencja II ul. Garbary	6 100	127	20%	92,2	66,1	23%	1 kw. 2025	IV kw. 2026
Warszawa
Modern Mokotów VI ul. Domaniewska	14 600	261	43%	277,5	183,2	80%	IV kw. 2023	III kw. 2025
Apartamenty M7 ul. Towarowa 22	12 300	J43	38%	511,8	231,6	44%	Il kw. 2024	III kw. 2026
Flare Apartamenty Grzy- bowska ul. Grzybowska	4 300	78	27%	179,6	128,3	51%	1 kw. 2025	l kw.2026
Modern Mokotów III ul. Domaniewska	14 500	255	24%	288,7	174,0	41%	1 kw. 2025	IV kw. 2026
Wrocław
River Point 5 ul. Mieszczańska	1800	22	0%	31,6	27,9	30%	III kw. 2022	II kw. 2027
Awipolis etap 4* ul. Władysława Chachaja	9 900	188	100%	108,2	71,1	98%	II kw. 2023	II kw. 2025
Awipolis etap 4a* ul. Władysława Chachaja	3 200	56	100%	36,4	23,3	91%	II kw. 2023	II kw. 2025
Sady nad Zieloną 2B ul. Blizanowicka	6 400	123	100%	73,4	47,9	86%	IV kw. 2023	III kw. 2025

Skrócone półroczne skonsolidowane sprawozdanie finansowe

Grupy Kapitałowej Archicom S.A. za okres od 1 stycznia 2025 roku do 30 czerwca 2025 roku (Kwoty wyrażone są w tys. złotych, o ile nie podano inaczej)

Południk 17 K1 ul. Karkonoska	15 000	285	72%	187,3	118,9	53%	IV kw. 2023	II kw. 2026
Południk 17 K2 ul. Karkonoska	9 600	187	65%	123,5	81,0	50%	IV kw. 2023	II kw. 2026
Planty Racławickie R10 ul. Wichrowa / Racławicka	5 500	98	100%	70,4	41,1	79%	kw. 2024	IV kw. 2025
Przystań Reymonta WR1-3 ul. Władysława Reymonta	18 200	345	39%	275,8	211,1	54%	kw. 2024	IV kw. 2026
Przystań Reymonta WR2 ul. Władysława Reymonta	9 000	194	45%	129,8	101,3	51%	11 kw. 2024	IV kw. 2026
Gwarna ul. Gwarna	4 000	107	77%	68,7	54,9	35%	III kw. 2024	III kw. 2027
Powstańców 7D ul. Powstańców Slaskich	11 500	228	36%	221,7	164.4	39%	kw. 2025	III kw. 2027
Razem	266 800	5 322		4 095	2749

* Projekt, którego budowa zakończyła się w II kw. 2025.

Zestawienie projektów w przygotowaniu Grupy Archicom na 30 czerwca 2025 r.

Zestawienie projektów w przygotowaniu	PUM [mkw.J	Liczba mieszkań	Poziom sprzedaży [% sprzeda- nych lokali]	Planowane przychody [mln PLN]	Planowane nakłady [mln PLN]	Poniesione nakłady [%]	Rozpoczę- cie budowy	Planowane zakończe- nie budowy (PnU)
Kraków
Juliusza ul. Juliusza Lea	10 600	252	0%	179,9	112,0	24%	III kw. 2025	II kw. 2027
29 listopada II ul. 29 listopada	13 200	315	0%	172,4	123,7	31%	IV kw. 2025	III kw. 2027
Stańczyka ul. Stańczyka	6 600	128	0%	105,0	69,8	14%	IV kw. 2025	III kw. 2027
Zapolskiej ul. Zapolskiej	4 000	84	0%	67,1	44,3	25%	IV kw. 2025	II kw. 2027
Bociana 5 ul. Bociana	14 000	280	0%	221,3	152,6	33%	IV kw. 2025	III kw. 2027
Dabrowskiego D1 D2 ul. Dąbrowskiego	2 700	47	0%	46,3	29,9	17%	I kw. 2026	III kw. 2027
Łódź
Flow IV ul. Hasa	8 500	203	0%	98,8	71,0	17%	III kw. 2025	III kw. 2027
Zenit VI ul. Widzewska	8 800	173	0%	76,0	52,1	0%	III kw. 2025	IV kw. 2026
Zenit VII ul. Widzewska	13 300	238	0%	115,4	79,8	9%	IV kw. 2025	II kw. 2027
Zenit VIII ul. Widzewska	10 200	192	0%	88,6	61,7	8%	II kw. 2026	I kw. 2028
Flow III ul. Hasa	10 000	262	0%	118,5	86,4	19%	III kw. 2026	II kw. 2028
Zenit X ul. Widzewska	12 000	216	0%	106,0	72,3	8%	1 kw. 2027	IV kw. 2028
Zenit V ul. Widzewska	9 300	188	0%	81,4	56,4	0%	III kw. 2027	III kw. 2029
Flow V ul. Hasa	20 700	421	0%	228,4	168,4	19%	III kw. 2027	III kw. 2029
Zenit X ul. Widzewska	14 300	268	0%	135,4	86,2	8%	IV kw. 2027	II kw. 2029
Zenit XI ul. Widzewska	5 200	97	0%	48,8	31,4	7%	III kw. 2028	II kw. 2030
Poznań
Wieża Jeżyce IV ul. Janickiego	11 500	197	0%	136,3	90,8	15%	III kw. 2026	III kw. 2028
Wieża Jeżyce III ul. Janickiego	13 400	232	0%	150,8	104,1	15%	IV kw. 2026	IV kw. 2028
Opieńskiego Etap I* ul. Opieńskiego	15 700	203	0%	151,4	110,9	9%	II kw. 2027	II kw. 2029

Grupy Kapitałowej Archicom S.A. za okres od 1 stycznia 2025 roku do 30 czerwca 2025 roku (Kwoty wyrażone są w tys. złotych, o ile nie podano inaczej)

Opieńskiego Etap II* ul. Opieńskiego	14 500	265	0%	142,7	102,3	8%	IV kw. 2027	IV kw. 2029
Opieńskiego Etap III* ul. Opieńskiego	18 100	330	0%	173,9	125,6	9%	II kw. 2028	II kw. 2030
Warszawa
Stacja Wola III ul. Ordona	13 300	232	61%	242,1	131,4	24%	III kw. 2025	II kw. 2027
Modern Mokotów IV ul. Domaniewska	15 600	266	0%	328,1	180,3	34%	III kw. 2025
Towarowa22 F ul. Towarowa 22	18 200	170	0%	806,8	383,8	24%	IV kw. 2025	IV kw. 2027
Towarowa22 D ul. Towarowa 22	8 000	71	0%	352,1	167,3	24%	IV kw. 2025	III kw. 2027
Modern Mokotów V ul. Domaniewska	6 200	لاديكان المقابل المنتقل المنتقل المنتقل المنتقل المنتقل المنتقل المنتقل المنتقل المنتقل المنتقل المنتقل المنتقل المنتقل المنتقل المنتقل المنتقل المنتقل المنتقل المنتقل المنت	0%	133,1	71,5	34%	II kw. 2026	II kw. 2028
Postępu l ul. Postępu	13 600	255	0%	233,0	151,5	24%	III kw. 2026	II kw. 2028
Modern Mokotów VII* ul. Domaniewska	7 700	140	0%	153,8	102,4	37%	III kw. 2026	III kw. 2028
Postępu II ul. Postępu	8 300	154	0%	141,1	92,9	23%	1 kw. 2027	1 kw. 2029
Modern Mokotów VIII* ul. Domaniewska	17 800	324	0%	367,4	238,2	37%	1 kw. 2028	III kw. 2029
Wrocław
Browary Wrocławskie BR1BR2 ul. Rychtalska	6 600	ਹ ਤੇਤ	0%	94,3	59,1	14%	III kw. 2025	II kw. 2027
Browarna 1** ul. Browarna	7 000	148	0%	111,8	80,9	35%	III kw. 2025	III kw. 2027
Góralska 1 ul. Góralska	18 400	388	0%	235,5	160,7	17%	III kw. 2025	Il kw. 2027
Browarna 2** ul. Browarna	9 000	164	0%	155,2	107,9	32%	IV kw. 2025	IV kw. 2027
Czarnieckiego - AH ul. Stefana Czarnieckego	2 200	60	0%	36,6	26,3	20%	l kw. 2026	III kw. 2028
Czarnieckiego - M ul. Stefana Czarnieckego	4 000	97	0%	60,7	42,2	23%	1 kw. 2026	III kw. 2028
Iwiny - Schuberta ul. Schuberta	3 900	72	0%	42,7	30,0	12%	II kw. 2026	l kw. 2028
Browarna 3** ul. Browarna	7 700	107	0%	137,7	91,8	32%	11 kw. 2026	1 kw. 2028
lwiny - Radomierzycka 1 ul. Radomierzycka	9 700	177	0%	106,3	78,9	16%	III kw. 2026	l kw. 2028
lwiny - Radomierzycka 2 ul. Radomierzycka	10 000	187	0%	110,2	81,6	16%	III kw. 2026	1 kw. 2028
Przystań Reymonta WR4 ul. Władysława Reymonta	11 200	210	0%	157,4	117,6	33%	I kw. 2027	III kw. 2028
Browarna 4** ul. Browarna	22 500	424	0%	411,2	215,1	31%	kw. 2027	IV kw. 2028
lwiny - Radomierzycka 3 ul. Radomierzycka	10 500	190	0%	115,7	84,9	16%	III kw. 2027	Il kw. 2029
Przystań Reymonta WR5 ul. Władysława Reymonta	3 800	117	0%	58,2	43,2	32%	IV kw. 2027	IV kw. 2029
Razem	471 800	8 790		7 236	4 630

* Na dzień bilansowy projekt przentowanym sprawozdaniu z sytuacji finansowej w pozycji nieruchomości inwestycyjnych. Na nieruchomości planowana jest realizacja inwestycji mieszkaniowej.

** Joint venture (55% Archicom SA, 45% Rank Progress S.A.)

Utrata wartości aktywów finansowych

Zgodnie z MSSF 9, na każdy dzień sprawozdawczy Grupa stytułu utraty wartości w wysokości równej oczekiwanym stratom kredytowym ("ECL"). Grupa kalkuluje odpis w następujący sposób dla poszczególnych kategorii aktywów:

Należności z tytułu dostaw i usług oraz pozostałe należności finansowe

Grupa stosuje uproszczone podejście i w związku z tym nie monitoruje zmian ryzyka kredytowego w trakcie życia, a odpis z tytułu utraty wartości wycenia w kwocie równej oczekiwanym stratom kredytowym w horyzoncie życia należności. Grupa do kalkulacji wartości odpisu z tytułu utraty wartości należności oraz pozostałych należności finansowych stosuje macierz roz do roku na 31 grudnia, na podstawie danych historycznych spłat należności przez kontrahentów. Odpis z tytułu utraty wartości jest aktualizowany na każdy dzień sprawozdawczy. Macierz rezerw oparta jest na analizie spłacalności należności w poszczególnych grupach przeterminowania i określenia niespłacenia należności z danego przedziału wiekowania na bazie danych historycznych.

Tak wyliczone prawdopodobieństwo nieżności w każdej z grup przeterminowania dla poszczególnych kategorii należności jest przykadane do bieżności w każdej z grup przeterminowania i kalkulowany jest odpis na oczekiwane straty kredytowe należności.

Dodatkowo Grupa poddaje indywidualnej analizie należności ze znacznym stopniem prawdopodobieństwa nieściągalności, w przypadkach uzajem prowadzonej działalności lubstrukturą odbiorców, i rozpoznaje odpis w wiarygodnie oszacowanej wartości. Zaklasyfikowanie sktywów do tej kategorii jest dokonywane na bazie informacji o aktualnej sytuacji finansowej kontrahenta oraz na podstawie informacji o innych zdarzeniach, które mogą mieć znaczący wpływ na odzyskiwalność aktywa. Takie należności są wyączanej, a ewentualny odpis jest rozpoznawany na bazie analizy indywidualnej.

Okres przeterminowania	Srednia ważona wskaźnika niewypłacalności	Wartość brutto należności	Odpis na oczekiwane straty kredytowe
bieżące	2,3%	23 416	539
1-30 dni	4,1%	781	32
31-90 dni	10,5%	1 276	134
91-360 dni	20,0%	683	137
powyżej 361 dni	45,9%	5 929	2 721
Razem		32 085	3 563

Macierz rezerw na oczekiwane straty kredytowe na dzień 30 czerwca 2025 r. prezentuje się następująco:

Udzielone pożyczki

Grupa kalkuluje oczekiwane straty kredytowe dotyczęcek jako różnieę między przepływami pienięznymi wynikającymi z podpisanych umów a przepływami pieniężnymi, które jednostka spodziewa się otrzymać.

Grupa szacuje przepływy pieniężne, które spodziewie wskaźnika defaultu ustalonego na podstawie ratingu pożyczkobiorcy i skorygowanego o wskaźnik odzysku jako wiarygodnego szacunku poziomu ryzyka kredytowego.

Na dzień 30 czerwca 2025 roku Grupa posiada należności z tytułu pożyczek udzielonych i jednostkom powiązanym. Pożyczki udzielone zostały opisane w nocie 6.13 niniejszego sprawozdania.

Grupa stosuje trzystopniowy model utraty wartości z tytułu udzielonych pożyczek. Dla udzielonych pożyczek, dla których nie zidentyfkowano istotnego wzrostu ryzyka kredytowego ujęcia, podjęto decyzję o zastosowaniu stopnia 1 modelu, gdzie oczekiwane straty kredytowe prawdopodobieństwa niewypełnienia zobowiązania w aigu 12 miesięcy. Dla udzielonych pożyczek, dla których zidentyfikowano istotny wzrost ryzyka kredytowego ujęcia, podjeto decyzje o zastosowaniu stopnia 2 modelu, gdzie oczekiwane określa się na podstawie prawdopodobieństwa niewypełnienia zobowiązania w całym okresie życia instrumentu finansowego.

W celu kalkulacji oczekiwanych strat kredytowych w modelu utraty wartości Grupa wykorzystała na dzień 30 czerwca 2025 roku następujące parametry:

• –
• wiązania wykorzystywany na potrzeby kalkulacji oczekiwanej straty kredytowej) dla sektora Real Estate, wyznaczoną na podstawie sektorowych rynkowych kontrahentów Credit Default Swap pozyskiwanych z bazy danych Refinitiv Eikon, które kwantyfikują rynkowe oczekiwania odnośnie do potencjalnej możliwości niewykonania w zadanym sektorze dla danego ratingu. Z uwagi na brak tej miary dla PLN, przyjęto krzywą dla EUR;

w oparciu o dane finansowe pożyczkobiorców na dzień bilansowy określono wysokość aktywów netto spółk stanowiących źródło spłaty udzielonej pożyczki i wykorzystano te dane do oszacowania parametru LGD (loss given default). Następnie, w oparciu o parametr LGD oraz określone wcześniej prawdopodobieństwo defaultu (PD), uzyskano szacowany odpis z tytuku oczekiwanych strat kredytowych udzielonych pożyczek.

		Wartość brutto			Odpis na oczekiwane
	Rating	należności	PD	LGD	straty kredytowe
Pożyczki udzielone jednostce współkontrolowanej	BB+	111 067	0.69%	52,7%	408
Pożyczki udzielone jednostce współkontrolowanej	BB+	10 815	0.69%	100,0%	21
Pożyczka udzielona jednostce powiązanej	BB+	60 599	0.69%	100,0%	420
Razem		182 481			849

Okres leasingu

Zobowiązanie z tytułu leasingu prezentowane w sprawozdaniu z sytuacji najlepsze szacunki co do okresu leasingu, jednak zmiana okoliczności może skutkować zwiększeniem lub zmniejszeniem zobowiązania z tytułu leasingu oraz ujęciem korespondującej korekty w aktywach z tytułu prawa do użytkowania.

W przypadku prawa do użytkowania budynków biurowych, po analizie wszystkich przesłanek, ustalono okresy leasingu nieruchomości jako równe z okresami najmu wskazanymi w umowach.

Podatek dochodowy bieżący, aktywa i rezerwa na odroczony podatek dochodowy, inne podatki

Obowiązujące w Polsce przepisy podatkowe podlegają częstym zmianom, powodując istotne wątpliwości w ich stosowaniu. Organy podatkowe posiadają instrumenty kontroli umożliwiające im weryfikację podstawania (w większości przypadków w okresie poprzednich 5 lat obrotowych), oraz nakładanie kar i grzywien.

Prawdopodobieństwo rozliczenia składnika aktywów z tytułu podatku odroczonego z przyszłymi zyskami podatkowymi opiera się na budżetach spółek Grupy zatwierdzonych przez Zarząd Spółki prognozowane wyniki finansowe wskazują, że spółki Grupy osiągną dochód do opodatkowania, aktywa na podatek odroczony ujmowane są w pełnej wysokości.

6.4 Znaczące zdarzenia i transakcje w okresie sprawozdawczym

Zawarcie aneksu do umowy o współpracy strategicznej z Echo Investment S.A.

10 stycznia 2025 r. Spółka zawarła ze spółką Echo Investment S.A. aneks do umowy o współpracy strategicznej. Na mocy aneksu Umowa została zawarta na czas określony 24 miesięcy tj. do dnia 21 stycznia 2026 roku. Wszelkie pozostałe istotne warunki Umowy przekazane przez Spółkę w raporcie bieżącym Nr 5/2024 z dnia 21 lutego 2024 r pozostały bez zmian.

Aneks do umowy o kredyt w rachunku bieżącym

11 lutego 2025 r. Spółka podpisała z barkiem Powszechności Bank Polski S.A., z siedzibą w Warszawie, aneks do umowy o kredyt w rachunku bieżącym.

Kwota kredytu w rachunku bieżącym okresie została zwiększona do kwoty 240 mln zł. Kwota kredytu jest oprocentowana według zmiennej stopy procentowej równej wysokości stawki referencyjnej (WIBOR 1M) powiększonej o marżę banku. Okres udostępnienia środków z kredytu został wydłużony do dnia 30 września 2027 r.

Pozostałe istotne warunki zmienionej o Kredyt odpowiadają warunkom powszechnie stosowanym w tego typu umowach.

Emisja obligacji

14 marca 2025 r. Spółka wyemitowała obligacje kuponowe serii M11/2025 ołącznej wartości nominalnej 120.000 tys. z. Emisja dotyczy niezdbezpieczonych obligacji zwykłych na okaziciela, oprocentowanych według zmiennej WIBOR 3M powiększonej o marżę dla inwestorów. Świadczenia Emitenta z tytułu Obligacji mają charakter wyłącznie pienię wartości nominalnej oraz oprocentowania. Obligacje zostały wprowadzone i alternatywnym systemie obrotu prowadzonym przez Giełdę Papierów Warszawie S.A. Dzień wykupu Obligacji został wyznaczony na 14 marca 2029 roku.

Wykup obligacji

17 marca 2025 r. Archicom S.A. dokoncia cakowitego wykupu w terminie zapadalności obligacji serii M7/2023 o wartości nominalnej 62.000 tys. zł.

Zawarcie przez spółkę zależną Archicom S.A. przenoszącej umowy sprzedaży nieruchomości położonych przy ul. Chłodnej w Warszawie

10 kwietnia 2025 r. podmiot zależny Emitenta, tj. sp. z o.o. z siedzibą we Wrocławiu, jako sprzedający (Sprzedający) oraz spółka Monting Real Estate sp.z o.o. z siedzibą w Warszawie, jako kupujący) zawarły umowę przenoszącą prawa użytkowania wieczystego oraz umowę sprzedaży prawa własności położonych przy ulicy Chłodnej w Warszawie (Umowa). Na podstawie zawartej Umowy, Sprzedał Kupującemu prawo użytkowania wieczystego i prawo własności ww. nieruchomości (i prawa z nimi związane) za łączną cenę 96.000 tys. zł netto, podatek VAT. Postanowienia Umowy nie odbiegdy od postanowień stosowanych w tego typu transakcjach. Umowa zawiera standardowe dla tego typu transakcji postanowienia dotyczące zapewnień i oświadczeń sprzedawcy i kupującego oraz dotyczące odpowiedzialności Stron.

Zawarcie umowy sprzedaży nieruchomości położonej we Wrocławiu przez spółkę zależną Archicom S.A.

23 czerwca 2025 r. spółka zależna Emitenta, tj. Archicom Nieruchomości 14 spółka z ograniczoną z siedziog we Wrocławiu, jako Sprzedający oraz polski prywatny inwestor, jako Kupujący, zawarli umowę sprzedaży nieruchomości położonej we Wrocławiu będącej własnością Sprzedającego zabudowaną budynkiem znanym jako City 2 (Umowa),

Na podstawie zawartej Umowy, Kupujący nabył od Sprzedającego nieruchomość oraz inne składniki majątkowe obejmujące w szczególności prawo własności nieruchomości przy ul. Gen. Romualda Traugutta 55, zabudowanej budynkiem biurowym pod nazwą "City 2" (Budynek) oraz wszelkich budowli, instalacji innych obiektów służących Budynkowi (Nieruchomość),

Cena wyniosła 31.000 tys. euro powiększonych o podatek od towarów i usług. Cena została zapłacona Sprzedającemu w całości niezwłocznie po zawarciu Umowy.

W ramach transakcji Strony zawarancji czynszowej (Umowa Gwarancji Czynszowej). Podstawowe postanowienia Umowy Gwarancji Czynszowej przewidują (i) udzielenie na rzecz Kupującego przez Sprzedającego płatności czynszowych oraz opłat eksploatacyjnych za niewynajęte powierzchnie w Budynku na okres gwarancji wynoszący co do zasady 5 lat

od zawarcia Umowy, oraz (ii) płatność przedającego Kupującemu kwoty wartości zachęt przyznanych najemcom Budynku, wymaganych na dzień zawarcia Umowy.

Postanowienia Umowy nie odbiegają od postanowień w tego typu transakcjach. Umowa zawiera standardowe dla tego typu transakcji postanowienia dotyczące zapewnień i oświadczeń sprzedawcy i kupującego odpowiedzialności Stron, a także postanowienia dotyczące powierzenia Sprzedającemu wykończeniowych w pomieszczeniach Budynku.

Uchwała ZWZA w sprawie wypłaty dywidendy za rok obrotowy 2024

25 czerwca 2025 roku Zwyczajne Walne Zgromadzenie Akcjonariuszy, zgodnie z rekomendacją Zarządu oraz po uprzednim, pozytywnym zaopiniowaniu przez Radę Nadzorczą, postanowiło przeznaczyć wykazany w jednostkowym spółki zysk netto za rok obrotowy 2024 w wysokości 197.48.200,81 zł na wypłatę dywidendy spółki w kwocie 197.131.664,91 zł, tj. 3,37 zł na jedną akcję.

Szczegółowy opis dotyczący podziału zysku za rok obrotowy 2024 znajduje się w nocie 6.28 niniejszego raportu.

6.5 Segmenty operacyjne

Grupa Kapitałowa dzieli działalność na następujące segmenty operacyjne:

• działalność mieszkaniowa obejmująca budowę i sprzedaż nieszkalnych, została podzielona na segmenty operacyjne w oparciu o kryterium lokalizacji geograficznej projektów deweloperskich Grupy na:
  • ದ. segment wrocławski,
  • segment warszawski, b.
  • C. segment poznański,
  • ರ. segment krakowski,
  • segment łódzki, e.
  • f. segment katowicki,
• działalność komercyjna obejmuje budowę, wynajem, sprzedaż nieruchomości komercyjnych,
• spółki wspierające segment obejmuje działalność spółki Archicom S.A. oraz innych spółega na obsłudze pozostałych podmiotów w Grupie.

Grupa prowadziła działalność na terenie Polski i 100% przystkich segmentach działalności generowanych jest w Polsce. Grupa nie posiada jednostek działających poza granicami kraju. Przychody operacyjne z działaniowej nie są uzależnione od jednego odbiorcy – Grupa posiada wielu rozproszonych odbiorców, spośród których żaden nie generuje 10% lub więcej przychodów segmentu. Przychody operacyjne z działalności komercyjnej za pierwsze 2025 roku były wygenerowane w większości przez czterech odbiorców, spośród których każdy wygenerował więcej niż 10% przychody spółek wspierających dotyczą w znacznej większości sprzedaży do jednostek z Grupy.

Ocena wyników działalności na poszczególnych rynkach dokonywana jest głównie w oparciu o przychody ze sprzedaży oraz zysk brutto ze sprzedaży i marżę brutto ze sprzedaży uzyskane na tych ryników segmentów operacyjnych stosowany w kalkulacjach zarządczych zbieżny jest z zasadami rachunkowości zastosowanymi przy sporządzaniu finansowego.

Wraz z zawarciem 23 czerwca 2025 roku umowy sprzedaży nieruchomość ity2, o czym szerzej napisano w nocie 6.9 niniejszego sprawozdania, Grupa zakończyła działalność w segmencie komercyjnym.

Dane przedstawione w poszczególnych segmentowano przed dokonaniem wyłączeń transakcji wewnątrzgrupowych i innych korekt związanych z konsolidacją sprawozdań jednostkowych.

		Działalność mieszkaniowa						Korekty	RAZEM	Działalność komercyjna
	Wrocław	Warszawa	Poznań	Kraków	Łódź	Katowice	wspierające			(zaniechana)
Przychody ze sprzedaży	144 229	106 233	5 219	1 099	49 725	30	110 855	(92 513)	324 877	4753
Koszt własny sprzedaży	103 242	83 212	2 616	645	39 014		29 039	(49 176)	208 592	2 017
Zysk (strata) brutto ze sprzedaży	40 987	23 021	2603	454	10 711	30	81 816	(43 337)	116 285	2756
Marża brutto ze sprzedaży	28,4%	21,7%	49,9%	41,3%	21,5%	100,0%			35,8%	57,6%
Koszty sprzedaży, ogólnego zarządu i administracyjne związane z realizacją projektów									85 461	424
Pozostałe przychody i koszty operacyjne									(1 715)	(14 775)
Zysk (strata) z wyceny do wartości godziwej nieruchomości inwestycyjnych (+/-)									(692)	(2 663)
Zysk (strata) z działalności operacyjnej									28 417	(15 126)
Przychody i koszty finansowe									(2 652)	(3 239)
Udział w zysku (stracie) jednostek wycenianych metodą praw własności (+/-)								542
Zysk (strata) przed opodatkowaniem									26 307	(18 365)
Podatek dochodowy									6 930	2 065
Zysk (strata) netto z działalności									19 377	(20 430)

Segmenty operacyjne - skonsolidowane sprawozdanie z wyniku za okres 01.04.2025 (dane nie podlegały przeglądowi przez biegłego rewidenta)

			Działalność mieszkaniowa		Spółki	Korekty	RA7FM	Działalność komercyjna
	Wrocław	Warszawa	Poznań	Kraków	Łódź	Katowice	wspierające			(zaniechana)
Przychody ze sprzedaży	140 263	102 490	2 647	894	48 346	ਹ ਤ	63 495	(54 736)	303 412	2 185
Koszt własny sprzedaży	100 364	80 681	1 273	510	37 646		17 637	(40 018)	198 093	051
Zysk (strata) brutto ze sprzedaży	39 899	21 809	1374	384	10 700	13	45 858	(14 718)	105 319	1 234
Marża brutto ze sprzedaży	28,4%	21,3%	51,9%	43,0%	22,1%	100,0%			34,7%	56,5%
Koszty sprzedaży, ogólnego zarządu i administracyjne związane z realizacją projektów 42 255										323
(993) Pozostałe przychody i koszty operacyjne										(15 418)
Zysk (strata) z wyceny do wartości godziwej nieruchomości inwestycyjnych (+/-) (344)
61 727 Zysk (strata) z działalności operacyjnej										(14 507)
2 912 Przychody i koszty finansowe										(3 869)
352 Udział w zysku (stracie) jednostek wycenianych metodą praw własności (+/-)
Zysk (strata) przed opodatkowaniem 64 991										(18 376)
13 221 Podatek dochodowy										2 227
Zysk (strata) netto z działalności 51 770										(20 603)

Segmenty operacyjne - skonsolidowane sprawozdanie z wyniku za okres 01.01.2024-30.06.2024

			Działalność mieszkaniowa		Spółki	Korekty	RAZEM	Działalność komercyjna
	Wrocław	Warszawa	Poznań	Kraków	Łódź	Katowice	wspierające			(zaniechana)
Przychody ze sprzedaży	185 914	80 666	24 623	13 106	5 061		146 846	(130 903)	325 313	4 983
Koszt własny sprzedaży	116 597	50 511	20 489	8 181	3679		31 547	(33 743)	197 261	I 965
Zysk (strata) brutto ze sprzedaży	69 317	30 155	4 134	4925	1382		115 299	(97 160)	128 052	3 018
Marża brutto ze sprzedaży	37,3%	37,4%	16,8%	37,6%	27,3%				39,4%	60,6%
Koszty sprzedaży, ogólnego zarządu i administracyjne związane z realizacją projektów										263
Pozostałe przychody i koszty operacyjne									1290	(1 114)
Zysk (strata) z wyceny do wartości godziwej nieruchomości inwestycyjnych (+/-) 1 337										(12 512)
60 331 Zysk (strata) z działalności operacyjnej										(10 871)
(390) Przychody i koszty finansowe										(852)
Udział w zysku (stracie) jednostek wycenianych metodą praw własności (+/-)									(20)
Zysk (strata) przed opodatkowaniem									59 921	(11 723)
Podatek dochodowy										(2 036)
Zysk (strata) netto z działalności									50 353	(9 687)

Segmenty operacyjne - skonsolidowane sprawozdanie z wyniku za okres 01.04.2024 (dane nie podlegały przeglądowi przez biegłego rewidenta)

			Działalność mieszkaniowa		Spółki	Korekty	RAZEM	Działalność komercyjna
	Wrocław	Warszawa	Poznań	Kraków	Łódź	Katowice	wspierające			(zaniechana)
Przychody ze sprzedaży	16 716	20 048	4 279	1944	966		90 283	(82 558)	51 678	1 850
Koszt własny sprzedaży	9 679	7 961	5 135	754	1 027		14 543	(11 079)	28 020	1 080
Zysk (strata) brutto ze sprzedaży	7 037	12 087	(856)	1190	(୧୮)		75 740	(71 479)	23 658	770
Marża brutto ze sprzedaży	42,1%	60,3%	-20,0%	61,2%	-6,3%				45,8%	41,6%
Koszty sprzedaży, ogólnego zarządu i administracyjne związane z realizacją projektów 38 229										194
Pozostałe przychody i koszty operacyjne									(1 199)	(597)
Zysk (strata) z wyceny do wartości godziwej nieruchomości inwestycyjnych (+/-) 1 502									(9 778)
Zysk (strata) z działalności operacyjnej (14 268)										(9 799)
4 036 Przychody i koszty finansowe										(469)
Zysk (strata) przed opodatkowaniem									(10 232)	(10 268)
Podatek dochodowy									1 482	(1 818)
Zysk (strata) netto z działalności									(11 714)	(8 450)

Segmenty operacyjne – wybrane pozycje sprawozdania z wyniku

			Działalność mieszkaniowa		Spółki	Korekty	RAZEM	Działalność komercyjna
	Wrocław	Warszawa	Poznań	Kraków	Łódź	Katowice	wspierające			(zaniechana)
Wybrane pozycje sprawozdania z wyniku za I półrocze 2025 roku w podziale na segmenty
Amortyzacja	(215)	(35)	(120)	(21)	(195)	(25)	(4 546)	666	(4 491)	(2)
Zysk (strata) z wyceny do wartości go- dziwej nieruchomości inwestycyjnych							(691)	(1)	(692)	(2 663)
Zysk (strata) z aktualizacji wartości na- leżności	(207)	(114)	13	9	(81)		1207	(1 055)	(232)	(2)
Przychody odsetkowe	24 314	1 876	587	1 018	469	26	65 581	(85 960)	7911	ರಿನ
Koszty odsetkowe	(1 400)	(2 509)	(1 875)	(2 390)	(176)	(7)	(46 391)	43 572	(11 176)	(1 684)
Wybrane pozycje sprawozdania z wyniku za I półrocze 2024 roku w podziale na segmenty
Amortyzacja	(249)	(29)	(106)	(10)	(102)		(3 560)	343	(3 713)
Zysk (strata) z wyceny do wartości go- dziwej nieruchomości inwestycyjnych	210		(24)				1 151		1 337	(12 512)
Zysk (strata) z aktualizacji wartości na- leżności	(46)	1 505	(1)	(148)	(30)		200	(42)	1 438	(1 060)
Zysk (strata) z aktualizacji wartości ak - tywów niefinansowych	(175)					(3 047)			(3 222)	-
Przychody odsetkowe	22 893	2 401	307	1476	120		60 434	(78 766)	8 865	28
Koszty odsetkowe	(2 315)	(2 536)	(1 819)	(4340)	(70)	(1)	(41 817)	39 361	(13 537)	(1 660)

Segmenty operacyjne – wybrane pozycje sprawozdania z sytuacji finansowej

			Działalność mieszkaniowa	Działalność komercyjna	Spółki	Korekty	RAZEM
	Wrocław	Warszawa	Poznań	Kraków	Łódź	Katowice	(zaniechana)	wspierające
Wybrane pozycje sprawozdania z sytuacji finansowej na 30 czerwca 2025 roku w podziale na segmenty
Aktywa razem, w tym:	1 819 331	1 198 679	389 048	317 146	355 199	40 971	46 915	2 648 399	(3 614 976)	3 200 712
- nieruchomości inwestycyjne	12 687	151 014	59 631					7 563		230 895
grunty przeznaczone pod zabudowę (aktywa trwałe)	93 158								(19 235)	73 923
- zapasy	659 058	871 322	259 263	192 588	303 325	30 052		2 366	(255 124)	2 062 850
Zobowiązania długoterminowe	734 336	685 283	164 407	288 331	193 132	11 423	22 124	1 166 938	(2 437 567)	828 407
Zobowiązania krótkoterminowe, w tym:	621 650	303 668	198 212	47 703	156 938	20 558	54 827	193 513	(364 579)	1232 490
- zobowiązania z tyt. umów z klientami	255 375	208 815	154 614	16 196	126 473	16 308				777 781
Wybrane pozycje sprawozdania z sytuacji finansowej na 31 grudnia 2024 roku w podziale na segmenty
Aktywa razem, w tym:	1 518 569	1 097 746	287 152	179 522	296 323	24 667	152 992	2 479 038	(3 209 588)	2 826 421
- nieruchomości inwestycyjne	12 687	149 161	59 483				131 069	8 314		360 714
grunty przeznaczone pod zabudowę (aktywa trwałe)	73 995									73 995
- zapasy	619 389	733 426	172 192	80 342	249 195	18 293		67	(226 913)	1 645 991
Zobowiązania długoterminowe	621 434	697 536	168 581	145 373	188 393	7 970	154 179	1 023 032	(2 266 761)	739 737
Zobowiązania krótkoterminowe, w tym:	361 543	156 228	82 135	26 959	105 454	6 004	3 808	206 464	(117 431)	831 164
- zobowiązania z tyt. umów z klientami	253 484	69744	43 320	6 968	84 470	3 305				461 291

6.6 Przejęcia oraz utrata kontroli nad jednostkami zależnymi

19 lutego 2025 r. Emitent zawarł z osobami fizycznymi umowę której nabył 100% udziałów w spółce EASS5000 sp.z o.o.z siedziba w Krakowie za kwotę 5 tys.zł. Aktywa netto przejętej jednostki na dzień nabycia wynosły 2 tys. zł. W ocenie Zarządu wartość godziwa przejmowanych nabytej spółki nie odbiega istotnie od ich wartości kięgowej. Transakcja została rozliczona jako nabycie aktywów.

Przekazana zapłata za nabytą spółki pieniężne jednostki na dzień nabycia, została zaprezentowana w rachunku przepływów pieniężnych w ramach pozycji "Wydatki netto na nabycie udziałów w jednostkach".

17 kwietnia 2025 r. Emitent zawarł z osobami fizycznymi umowę kupna udziałów, na mocy której nabył 100% udziałów w spółce Fit-Out Center Archicom sp.z o.o.z siedzibą we Wrocławiu (dawniej Anicarsp.z o.o.z siedzibą w Warszawie) za kwotę 500 tys.zł. Transakcja stanowiła nabycie biznesu. Poniżej zaprezenia nabyte aktywa oraz przejęte zobowiązania, których wartość godziwa, w ocenie Zarządu, nie odbiega istotnie od ich wartości księgowej.

Nabyta spółka, poza wykazanymi niżej aktywami i zobowiązaniami postaci know-how, rozumianego jako wiedza techniczna i pozatechniczna (handlowa, administracyjna, finansowa) oraz doświadczenie, niezbędne do efektywnego prowadzenia swojej działalności. Zasoby te, w myśl MSSF 3 nie spemie od wartości firmy. Wartość godziwa tych pozabilansowych wartości niematerialnych została wyceniona na 12.107 tys. zł.

Spółka, poza know-how, dysponuje elementami takimi jak logo, domena internetowa oraz strona WWW.Ze względu na ograniczoną rozpoznawalność marki oraz mieszane opinie klientów widoczne w ocenach internetowych, elementy te nie zostały uznane za kluczowe z punktu widzenia wartości ekonomicznej. Wycena wartości godziwej nabywanych koncentrowała się na tych składnikach majątku oraz aspektach operacyjnych, które mają realne znaczenie dla potencjalnego inwestora i mogą wpływać na jego decyzję zakupową.

Wartość godziwa możliwych do zidentyfikowania aktywów oraz zobowiązań

	Fit-Out Center Archicom sp. z o.o.
AKTYWA
Aktywa trwałe
Rzeczowe aktywa trwałe	58
Aktywa trwałe razem	58
Aktywa obrotowe
Zapasy	3 151
Należności z tytułu dostaw i usług oraz pozostałe należności	3 465
Należności z tytułu pozostałych podatków	45
Środki pieniężne i ich ekwiwalenty	63
Aktywa obrotowe razem	6724
Aktywa razem	6 782
PASYWA
Zobowiązania
Kredyty, pożyczki, inne instrumenty dłużne	3 630
Pozostałe rezerwy długoterminowe	1324
Zobowiązania długoterminowe	4 954

Zobowiązania z tytułu dostaw i usług oraz pozostałe zobowiązania	8 154
Zobowiązania z tytułu bieżącego podatku dochodowego	21
Zobowiązania z tytułu pozostałych podatków	193
Zobowigzania krótkoterminowe	8 368
Zobowigzania razem	13 322
Przekazana zapłata	500
Rozpoznana wartość firmy	7 040

Wartość firmy

	1.01- 30.06.2025	1.01- 31.12.2024
Wartość bilansowa na początek okresu	165	165
Zwiększenia z tytułu nabycia podmiotów	7 046
Wartość bilansowa na koniec okresu	7 211	165

Przychody oraz wynik finansowy netto nabytej jednostki ujęte w skonsolidowanym sprawozdaniu z wyniku za okres sprawozdawczy

	18.04- 30.06.2025
Działalność kontynuowana
Przychody ze sprzedaży	1 570
Pozostałe przychody operacyjne	783
Przychody finansowe	1
Zysk (strata) netto	16/

Przychody oraz wynik finansowy netto połączonych jednostek, jakie byłyby ujęte w skonsolidowanym sprawozdaniu z wyniku za okres sprawozdawczy, gdyby dniem połączenia był początek tego okresu

	1.01- 30.06.2025
Działalność kontynuowana
Przychody ze sprzedaży	8 596
Pozostałe przychody operacyjne	1 001
Przychody finansowe	29
Zysk (strata) netto	(2 208)

Wykaz jednostek zależnych wsaz ze stopniem kontroli przedstawiono w nocie 6.2 niniejszego skróconego półrocznego skonsolidowanego sprawozdania finansowego.

6.7 Wartości niematerialne

Poniższe tabele przedstawiają nabycia i zbycia oraz odpisy aktualizujące wartości niematerialnych.

Wartości niematerialne według stanów na 30.06.2025 oraz 31.12.2024

	Patenty i licencje	Oprogramo- wanie kom- puterowe	Pozostałe wartości nie- materialne	Wartości niematerialne nieoddane do użytkowania	Razem
Stan na 30.06.2025
Wartość bilansowa brutto	2 615	3 116	331	2 483	8 545
Skumulowane umorzenie i odpisy aktualizujące	(2 368)	(1 736)	(30)		(4 134)
Wartość bilansowa netto	247	1 380	301	2483	4411
Stan na 31.12.2024
Wartość bilansowa brutto	2 620	2 327	167	2118	7232
Skumulowane umorzenie i odpisy aktualizujące	(2 091)	(1 500)	(16)		(3 607)
Wartość bilansowa netto	529	827	151	2118	3625

Zmiany wartości niematerialnych w okresach 1.01.2025-30.06.2025 oraz 1.01.2024-31.12.2024

Patenty i licencje	Oprogramo- wanie kom- puterowe	Pozostate wartości nie- materialne	Wartości niematerialne nieoddane do użytkowania	Razem
529	827	151	2118	3 625
	789	164	365	1 318
(5)				(5)
(277)	(236)	(14)		(527)
247	1380	301	2 483	4411
1787	845	1 047	6 008	9 682
120	545	123	4613	5 401
(୧୯୮୨)	(1 092)		(7 277)	(8 988)
157	797	(772)	(1 226)	(1 044)
(916)	(268)	(242)		(1426)
529	827	151	2 118	3625

Amortyzacja wartości niematerialnych ujęta w skonsolidowanym sprawozdaniu z wyniku

	1.01- 30.06.2025	1.01- 30.06.2024
Koszt własny sprzedaży	66
Koszty ogólnego zarządu	461	871
Amortyzacja wartości niematerialnych razem	527	871

6.8 Rzeczowe aktywa trwałe

Poniższe tabele przedstawiają stan, nabycia i zbycia oraz odpisy aktualizujące wartość rzeczowych aktywów trwałych:

Rzeczowe aktywa trwałe według stanów na 30.06.2025 oraz 31.12.2024

	Grunty	Budynki i budowle	Maszyny i urzą- dzenia	Srodki trans- portu	Pozostate środki trwate	Rzeczowe aktywa trwate w budowie	Razem
Stan na 30.06.2025
Wartość bilansowa brutto		39174	3 506	10 542	8 457	3,583	65 262
Skumulowane umorzenie i odpisy aktualizujące		(11 957)	(1 996)	(4 785)	(4 297)		(23 035)
Wartość bilansowa netto		27 217	1 510	5 757	4 160	3,583	4227
Stan na 31.12.2024
Wartość bilansowa brutto		36 636	3575	6 605	7 403	3 261	57 480
Skumulowane umorzenie i odpisy aktualizujące		(10 196)	(1 859)	(3 921)	(3 679)		(19 655)
Wartość bilansowa netto		26 440	1716	2 684	3724	3 261	37 825

Zmiany rzeczowych aktywów trwałych w okresach 1.01.2025-30.06.2025 oraz 1.01.2024-31.12.2024

	Grunty	Budynki i budowle	Maszyny i urządze- nia	Srodki transportu	Pozostałe środki trwate	Rzeczowe aktywa trwate w budowie	Razem
za okres od 1.01.2025 do 30.06.2025
Wartość bilansowa netto na dzień 1.01.2025		26 440	1 716	2 684	3724	3 261	37 825
Zwiększenia (nabycie, wytworzenie)		41	25	1	1 0559	322	1448
Zwiększenia (leasing)		2 366		3 593			ર જિન્તિ
Zmniejszenia (zbycie, likwidacja) (-)			(80)	(142)			(222)
Inne zmiany (reklasyfikacje, przemieszcze- nia itp.)*		740		443			1 183
Amortyzacja (-)		(2 370)	(151)	(822)	(623)		(3 966)
Wartość bilansowa netto na dzień 30.06.2025		27 217	1 510	5 757	4 160	3.583	42 227

Skrócone półroczne skonsolidowane sprawozdanie finansowe Grupy Kapitałowej Archicom S.A. za okres od 1 stycznia 2025 roku do 30 czerwca 2025 roku (Kwoty wyrażone są w tys. złotych, o ile nie podano inaczej)

za okres od 1.01.2024 do 31.12.2024
Wartość bilansowa netto na dzień 1.01.2024	87	15 408	367	2372	2 470		20 704
Zwiększenia (nabycie, wytworzenie)		5 417	1802	36	2 380	3 261	12 896
Zwiększenia (leasing)		4 409		1 682			6 091
Zmniejszenia (zbycie, likwidacja) (-)	(87)	(506)		(89)	(53)		(735)
Inne zmiany (reklasyfikacje, przemieszcze- nia itp.)*		5 838	(146)	3	3		5 698
Amortyzacja (-)		(4 126)	(307)	(1320)	(1 076)		(6 829)
Wartość bilansowa netto na dzień 31.12.2024		26 440	1716	2 684	3724	3 261	37 825

* w tym aktualizacja wartości godziwej gwarancji najmu

Amortyzacja rzeczowych aktywów trwałych ujęta w skonsolidowanym sprawozdaniu z wyniku

	1.01-	1.01- 30.06.2025 30.06.2024
Koszt własny sprzedaży	113	53
Koszty sprzedaży	1 710	1 133
Koszty ogólnego zarządu	2 143	1 656
Razem amortyzacja rzeczowych aktywów trwałych	3 966	2 842

6.9

W skład nieruchomości inwestycyjnych na 30 czerwca 2025 wchodziły:

• nieruchomość inwestycyjna ul. Otyńska, Wrocław
• •
• •
• nieruchomość inwestycyjna ul. Opieńskiego, Poznań .
• •

W skład nieruchomości inwestycyjnych na 31 grudnia 2024 wchodziły:

• •
• •
• •
• nieruchomość inwestycyjna ul. Opieńskiego, Poznań
• nieruchomość inwestycyjna ul. Postępu oraz Domaniewska, Warszawa
• nieruchomość Inwestycyjna City 2 drugi budynek kompleksu biurowego City Forum

Najistotniejsze zmiany pozycji nieruchomości inwestycyjnych w okresie sprawozdawczym zaprezentowano poniżej.

Podsumowanie zmian wartości bilansowych niertycyjnych w bieżącym okresie sprawozdawczym zaprezentowano w poniższej tabeli:

Zmiany nieruchomości inwestycyjnych w okresach 1.01.2025-30.06.2025 oraz 1.01.2024-31.12.2024

	1.01- 30.06.2025	1.01- 31.12.2024
Wartość bilansowa na początek okresu	360 714	76 386
Nabycie		123 559
Aktywowanie późniejszych nakładów	1 335	3 905
Reklasyfikacja z aktywów klasyfikowanych jako przeznaczone do sprzedaży		131 069
Przeszacowanie do wartości godziwej (+/-)	(3 677)	32 389
Wycena aktywa z tytułu prawa do użytkowania	665	348
Reklasyfikacja do należności z tytułu leasingu		(6 942)
Zbycie	(128 142)
Wartość bilansowa na koniec okresu	230 895	360 714

23 czerwca 2025 r. Grupa sprzedała nieruchomośćiny 2 - drugi budynek kompleksu biurowego City Forum, za cenę 31.000 tys. euro powiększonych o podatek od towarów i usług. Po przeliczeniu ceny wg obowiązującego kursu rozpoznano przychód w kwocie 132.398 tys. zł, z czego 11.160 tys. zł ujęto w zobowigzaniach Grupy jako przychód przychodów ze sprzedaży usług aranżacji. Przychód przyszłych w wyniku finansowym Grupy w momencie wypehienia określonych w umowie zobowiązań sprzedającego. Cena została zapłacona Grupie w całości do dnia bilansowego. Z otrzymanej zapłaty został spłacony kredyt w kwocie 11,9 mln EUR wynikający zawartej przez sprzedawcę z barkiem Polska Kasa Opieki S.A. w dniu 12 czerwca 2019 roku wraz z późniejszymi zmianami.

Z tytułu sprzedaży nieruchomości in 2 Grupa rozpoznaka stratę w wysokości 7.029 tys. zł, wykazaną w pozostałych kosztach operacyjnych skonsolidowanego sprawozdania z wyniku działalności zaniechanej.

W ramach transakcji zawarta zostałarównież umowa gwarancji czynszowej. Podstawowe postanowienia umowy przewidują udzielenie na rzecz nabywcy nieruchomości pokrycia przez sprzedającego płatności czynszowych oraz opłat eksplodtacjinych za niewynajęte powierzchnie w budynku na okres 5 lat od zawarcia umowy, oraz przedającego kupującemu kwoty wartości zachęt przyznanych najemcom budynku, wymaganych umowy. W związku z zawarciem umowy gwarancji czynszowej, Grupa wycenia i ujęła w skonsolidowanym sprawozdanie na oczekiwane koszty tej gwarancji, w wysokości 7.716 tys. zł.

W pływ aktualizacji wartości godziwej gwaranej z umową najmu powierzchni stanowiącej siedzibę Spółki, został ujęty jako korekta wartości aktywa z tytkowania siedziby, ustalonej zgodnie z MSSF 16. Z wyłgczeniem opisanej wyżej sytuacji, zyski lub straty z tytułu wyceny nieruchomości nych, w tym aktywów przeznaczonych do sprzedaży, ujmowane są przez Grupę w sprawozdaniu z wyniku w pozycji "Zmiana wartości godziwej nieruchomości inwestycyjnych".

Grupa wycenia nieruchomości inwestycyjne w wartości godziwej zostały podzielone na trzy grupy w zależności od pochodzenia danych wejściowych do wyceny:

• poziom 1 dane wejściowe są cenami notowanymi) na aktywnych rynkach za identyczne aktywa lub zobowiązania, do których jednostka ma dostęp w dniu wyceny,
• poziom 2 dane wejściowe inne niż ceny notowane uwzględnione na poziomie 1, które są obserwowalne w przypadku danego składnika aktywów lub zobowiązania, albo pośrednio, albo bezpośrednio,
• poziom 3 nieobserwowalne dane wejściowe dotyczące danego składnika aktywów lub zobowiązania. .

Wartość poszczególnych nieruchomości według hierarchii wycen do wartości godziwej kształtowcka się na poszczególne ali bilansowe następująco:

Klasyfikacja nieruchomości inwestycyjnych według poziomów wartości godziwej

ldentyfikator	Opis	Poziom 1	Poziom 2	Poziom 3	Razem
Stan na 30.06.2025
Archicom Nieruchomości 5 Sp. z o.o.	Nieruchomość lokalowa - miejsca postojowe		1 236		1 236
Space Investment Strze- gomska 3 Otyńska Sp. z o.o.	Grunt przy ul. Otyńskiej we Wrocławiu		11 451		11 451
Archicom S.A.	Aktywo z tytułu prawa do użytkowania po- wierzchni biurowej City1			7 563	7 563
Archicom Potton Sp. z o.o.	Grunt z położonym na nim centrum handlo- wym przy ul. Opieńskiego w Poznaniu			ed est	59 631
Archicom Warszawa 2 Sp. z o.o.	Grunt z położonymi na nim budynkami biu- rowymi przy ul. Postępu oraz Domaniewskiej w Warszawie			151 014	151 014
Nieruchomości inwestycyjne razem na 30.06.2025			12 687	218 208	230 895
Stan na 31.12.2024
Archicom Nieruchomości 5 Sp. z o.o.	Nieruchomość lokalowa - miejsca postojowe		1 236		1 236
Space Investment Strze- gomska 3 Otyńska Sp. z o.o.	Grunt przy ul. Otyńskiej we Wrocławiu		11 451		11 451
Archicom S.A.	Aktywo z tytułu prawa do użytkowania po- wierzchni biurowej City1			8 314	8 314
Archicom Potton Sp. z o.o.	Grunt z położonym na nim centrum handlo- wym przy ul. Opieńskiego w Poznaniu			59 483	59 483
Archicom Warszawa 2 Sp. z o.o.	Grunt z położonymi na nim budynkami biu- rowymi przy ul. Postępu oraz Domaniewskiej w Warszawie			149 161	149 161
Sp. z o.o.	Archicom Nieruchomości 14 Nieruchomość Inwestycyjna City 2 - drugi budynek kompleksu biurowego City Forum			131 069	131 069
Nieruchomości inwestycyjne razem na 31.12.2024			12687	348 027	360 714

Grunty przy ul. Opieńskiego w Poznaniu oraz przy ul. Postępu i Domaniewskiej w celu redizacji inwestycji mieszkaniowych. Na moment nabycia gruntu w Poznaniu znajdowało się na nim funkcjonujące centrum handlowe, które Grupa postanowiła zachować do momentu zakończenia procedur administracyjnych z uzyskaniem pozwolenia na budowę inwestycji mieszkaniowej. Nabyta nieruchomość inwestycyjna w Warszawie obejmuje grunt wraz położonymi na nim budynkami biurowymi. Centrum handlowe oraz biurowce stanowią źródło dodatkowych przychodów osiąganych z najmu. Grunty zostały zaklasyfikowane jako nieruchomości inwestycyjne z uwagi na swoje tymczasowe przeznaczenie. W momencie uzyskania pozwoleń na budowę inwestycji mieszkaniowych i zaprzestania uzychodów z najmu, zostaną zreklasyfikowane jako zapasy. Zgodnie z polityką rachunkowości obowiązującą w Grupie nieruchomości inwestycyjne są wycenianie do wartości godziwęj. Jest to związane m.in. z poprzednią strategią Grupy, która przewidywała regularną redlizację inwestycji komercyjnych. Obecnie Grupa znie na działalności mieszkaniowej. Działalność komercyjna jest traktowana jako zaniechana.

Grunt przy ul. Opieńskiego w Poznaniu oraz y ul. Postępu i Domaniewskiej w Warszawie zostały wycenione przez niezależnego rzeczoznawcę podejściem porównania parami. W wycenie nieruchomości uwzględniono doddtkowo: dochody operacyjne netto z tytułu umów zawartych odpowiednio na centrum handlowym i budynkach biurowych położonych na rzeczonych gruntach, za okres do dnia planowanej rozbiórki budynków, oraz koszty tejże rozbiórki.

6.10 Inwestycje we wspólne przedsięwzięcia wyceniane metodą praw własności

Wartość inwestycji we wspólnych przedsięwzięciach wycenianych metodą przedstawia tabela poniżej:

Wartość inwestycji we wspólnych przedsięwzięciach wycenianych metodą praw własności

	Grupa Kapitałowa Service Hub sp. z o.o.	Projekt Browarna sp. z o.o.	Razem
Stan na 1.01.2025	2 605		2 605
Udział w zysku (stracie) jednostek wycenianych metodą praw własności (+/-)	542		542
Stan na 30.06.2025	3147		3147
Stan na 01.01.2024
Objęcie udziałów	2 062		2 062
Ujawnienie w związku ze zbyciem udziałów		6	6
Udział w zysku (stracie) jednostek wycenianych metodą praw własności (+/-)	543	(6)	537
Stan na 31.12.2024	2 605		2 605

Poniżej przedstawiono podsumowanie informacji finansowych dotyczącyczięć według stanu na dzień bilansowy:

Sprawozdanie z sytuacji finansowej wspólnych przedsięwzięć

	Grupa Kapitałowa Service Hub sp. z o.o.	Projekt Browarna sp. z o.o.
AKTYWA
Aktywa trwałe
Wartości niematerialne	10 750	120
Aktywa z tytułu odroczonego podatku dochodowego	436	3 239
Pozostałe	409	27
Aktywa trwałe razem	11 595	3 386
Aktywa obrotowe
Zapasy		195 890
Należności z tytułu dostaw i usług oraz pozostałe należności	4234	18
Należności z tytułu bieżącego podatku dochodowego	303
Należności z tytułu pozostałych podatków	396	1 517
Środki pieniężne i ich ekwiwalenty	5 857	4024
Aktywa obrotowe razem	10 790	201 449
Aktywa razem	22 385	204 835

	Grupa Kapitałowa Service Hub	Projekt Browarna
	sp. z o.o.	sp. z o.o.
PASYWA
Zobowigzania
Zobowigzania długoterminowe
Kredyty, pożyczki, inne instrumenty dłużne	10 816	201 957
Rezerwa z tytułu odroczonego podatku dochodowego	2	2 839
Pozostałe	24	576
Zobowiązania długoterminowe	10 847	205 372
Zobowigzania krótkoterminowe
Zobowiązania z tytułu dostaw i usług oraz pozostałe zobowigzania	4 033	956
Zobowiązania z tytułu pozostałych podatków	851	18
Rezerwy krótkoterminowe	350
Pozostałe	15	185
Zobowigzania krótkoterminowe	5 249	1 159
Zobowigzania razem	16 091	206 531
Aktywa netto	6 294	(1 696)
Udział % Grupy Archicom	50,00%	55,00%
Udział Grupy Archicom w aktywach netto	3 147	(933)
Eliminacja transakcji pomiędzy Grupą a wspólnym przedsięwzięciem		(6 431)
Łączne skumulowane nieujęte udziały w stracie wspólnego przedsięwzięcia		(7 364)
Wartość bilansowa inwestycji wycenianej metodą praw własności	3 147

Sprawozdanie z wyniku wspólnych przedsięwzięć

	Grupa Kapitałowa Service Hub sp. z o.o.	Projekt Browarna sp. z o.o.
Przychody ze sprzedaży	16 378
Koszt własny sprzedaży	3 430
Zysk (strata) brutto ze sprzedaży	17948
Koszty sprzedaży		342
Koszty ogólnego zarządu	11 442	70
Koszty administracyjne związane z realizacją projektów		118
Pozostałe przychody i koszty operacyjne	107	6
Zysk (strata) z działalności operacyjnej	1613	(524)
Przychody i koszty finansowe	(358)	(122)
w tym koszty odsetkowe	(376)	(151)
Zysk (strata) przed opodatkowaniem	1 255	(646)
Podatek dochodowy	172	(123)
Zysk (strata) netto	1 083	(523)

Dochody całkowite razem	1 083	(523)
Udział % Grupy Archicom	50,00%	55,00%
Udział Grupy Archicom w zysku netto	542	(288)
Udział Grupy Archicom w całkowitych dochodach	542	(288)

6.11 Aktywa oraz zobowiązania finansowe

Grupa zakwalifikowała na dzień bilansowe wyłącznie do kategorii wycenianych w zamortyzowanym koszcie (AC).

Klasyfikacja aktywów finansowych zgodnie z MSSF 9

	Kategorie instrumentów finansowych wg
	AC	FVOCI	EVP&L	Razem
Stan na 30.06.2025
Aktywa trwałe:
Należności długoterminowe	1 248			1 248
Udzielone pożyczki	181 632			181 632
Aktywa obrotowe:
Należności z tytułu dostaw i usług oraz pozostałe należności	38 541			38 541
Pozostałe krótkoterminowe aktywa finansowe	39 870			39 870
Środki pieniężne i ich ekwiwalenty	161 600			161 600
Kategoria aktywów finansowych razem	422 891			422 891
Stan na 31.12.2024
Aktywa trwałe:
Należności długoterminowe	1 165			1 165
Udzielone pożyczki	174 409			174 409
Aktywa obrotowe:
Należności z tytułu dostaw i usług oraz pozostałe należności	97 904			97 904
Pozostałe krótkoterminowe aktywa finansowe	48 077			48 077
Srodki pieniężne i ich ekwiwalenty	113 580			113 580
Kategoria aktywów finansowych razem	435 135			435 135

Grupa zakwalifikowała na dzień bilansowy zobowiązania finansowe wyłącznie do kategorii wycenianych w zamortyzowanym koszcie (AC).

Klasyfikacja zobowiązań finansowych zgodnie z MSSF 9

		Kategorie instrumentów finanso- wych wg MSSF 9
	AC	FVP&L
Stan na 30.06.2025
Zobowigzania długoterminowe:
Kredyty, pożyczki, inne instrumenty dłużne	681 682		681 682
Pozostałe zobowigzania	24 558		24 558
Zobowigzania krótkoterminowe:
Zobowiązania z tytułu dostaw i usług oraz pozostałe zobowiązania	257 035		257 035
Kredyty, pożyczki, inne instrumenty dłużne	4567		4567
Kategoria zobowigzań finansowych razem	967 842		967 842
Stan na 31.12.2024
Zobowigzania długoterminowe:
Kredyty, pożyczki, inne instrumenty dłużne	612 779		612 779
Pozostałe zobowiązania	21 220	554	21 774
Zobowigzania krótkoterminowe:
Zobowiązania z tytułu dostaw i usług oraz pozostałe zobowiązania	107 363		107 363
Kredyty, pożyczki, inne instrumenty dłużne	113 698		113 698
Kategoria zobowiązań finansowych razem	855 060	554	855 614

6.12 Informacja o wartości godziwej instrumentów finansowych

Porównanie wartości bilansowej aktywów oraz zobowiązań finansowych z ich wartością godziwą przedstawiono w poniższej tabeli. Zestawienie obejmuje wszystkie aktywa i zobowiązania finansowe ujmowane sprawozdaniu finansowym w zamortyzowanym koszcie:

Porównanie wartości bilansowej aktywów i zobowiązań finansowych z ich wartością godziwą

	30.06.2025		31.12.2024
	Wartość godziwa	Wartość bilansowa	Wartość godziwa	Wartość bilansowa
Aktywa:
Udzielone pożyczki	171 942	181 632	164 020	174 409
Należności z tytułu dostaw i usług oraz pozostałe	219 064	219 064	195 356	195 356
Srodki pieniężne i pozostałe krótkoterminowe aktywa finansowe	201 470	201 470	161 657	161 657
Zobowiązania:
Kredyty			95 833	95 424
Dłużne papiery wartościowe	696 166	686 249	639 040	631 053
Zobowiązania z tytułu dostaw i usług oraz pozostałe	393 731	393 731	208 509	208 509

Sposób ustalenia wartości godziwej inansowych dla celów sporządzenia powyższej tabeli został zaprezentowany w ostatnim rocznym skonsolidowanym sprawozdaniu finansowym Grupy.

W okresie sprawozdawczym nie wystąpky istotne pomiędzy poziomami wycen wartości godziwej instrumentów.

W okresie sprawozdawczym nie wystąpky zmiany warunków prowadzenia działalności, które mają istotny wpływ na wartość godziwą aktywów finansowych i zobowiązań finansowych Grupy.

Dodatkowe informacje o metodach wyceny inansowych do wartości godziwej wycenionych w skonsolidowanym sprawozdaniu z sytuacji finansowej w zamortyzowanym koszcie:

• Udzielone pożyczki (poziom 3) Wartość godziwa udzielonych pożyczek została ustalona w oparciu o risk free rate odpowiedni dla okresu zapadalności pożyczek, skorygowany o ryzyko kredytowe pożyczkobiorcy mierzone marżą na wyemitowanych obligacjach Archicom S.A.
• Wartość bilansowa należności handlowych i pozostałych należności została uznana za racjonalne przybliżenie ich wartości godziwej.
• Środki pieniężne i pozostałe krótkoterminowe aktywa finansowe (poziom 1) Wartość godziwa środków pieniężnych krótkoterminowych aktywów finansowych została ustalona w wysokości ich wartości nominalnej.
• Kredyty (poziom 3) . Wartość godziwa zobowiązań z tytułu otrzymanych kredytów jako wartość oczekiwanej zapłaty, tj. nominalna wartość powiększona o naliczone odsetki.
• · Wyemitowane papiery dłużne (poziom 1) Wartość godziwa zobowiązań z tytułu wyemitowanych papierów dłużnych została publicznych notowań
• Zobowiązania z tytułu dostaw i usług oraz pozostałe (poziom 3) Wartość bilansowa zobowiązań z tytułu dostaw i usług oraz pozostałych została uznana za racjonalne przybliżenie ich wartości godziwej.

6.13 Udzielone pożyczki

Zestawienie pożyczek udzielonych według stanu na 30 czerwca 2025 r.

				Wartość bilansowa		Należność
	Waluta	Oprocentowanie	Termin wymagalności	w walucie	w PLN	krótkoter- minowa	drugoter- minowa
Stan na 30.06.2025
Pożyczki	PLN	stałe oprocentowanie 8%	31.12.2030		- 110 660		110 660
Pożyczki	PLN	WIBOR 3M + 3,2%	31.12.2025		60 178		60 178
Pożyczki	PLN	WIBOR 3M + 3,5%	31.12.2028		5 196		5 196
Pożyczki	PLN	WIBOR 3M + 3,5%	31.12.2027		5 598		5 598
Pożyczki udzielone razem					181 632		181 632

W styczniu oraz kwietniu 2025 r. Archicom S.A. udzielił spółce Hub Resi sp. z o.o. pożyczki na łączną kwotę 3.000 tys. zł.

W marcu 2025 r. Archicom S.A. udzielk spółkontrolowanej Projekt Browarna sp. z o.o. pożyczki na łączną kwotę 3.400 tys. zł.

W pierwszym półroczu 2025 r. spółka Service Hub Resi sp. z o.o.spłaciła pożyczkę w kwocie 5.000 tys. zł.

Zestawienie pożyczek udzielonych według stanu na 31 grudnia 2024 r.

				Wartość bilansowa		Należność
	Waluta	Oprocentowanie	Termin wymagalności	w walucie	w PLN	krótkoter- minowa	dlugoter- minowa
Stan na 31.12.2024
Pożyczki	PLN	stałe oprocentowanie 8%	31.12.2030		103 879		103 879
Pożyczki	PLN	WIBOR 3M + 3,2%	30.06.2025		57 913		57 913
Pożyczki	PLN	WIBOR 3M + 3,5%	31.12.2028		7 160		7 160
Pożyczki	PLN	WIBOR 3M + 3,5%	31.12.2027		5 457		5 457
Pożyczki udzielone razem				174 409		174 409

6.14 Aktywa oraz rezerwy na podatek odroczony

Wpływ aktywa oraz rezerwy z tytułu podatku odroczonego na sprawozdanie finansowe

Stan na początek okresu	1.01.2025	1.01.2024
Aktywa z tytułu odroczonego podatku dochodowego	88748	57 521
Rezerwa z tytułu odroczonego podatku dochodowego	41 880	60 744
Podatek odroczony per saldo na początek okresu	46 868	(3 223)
Zmiana stanu w okresie wpływająca na (dane przekształcone):
Wynik (+/-)	1796	47 540
Pozostałe całkowite dochody (+/-)
Stan na koniec okresu	30.06.2025	31.12.2024
Aktywa z tytułu odroczonego podatku dochodowego	110 784	88 748
Rezerwa z tytułu odroczonego podatku dochodowego	61 809	41 880
Podatek odroczony per saldo na koniec okresu	48 975	46 868

W tabeli poniżej zaprezentowano wpływ na saldo aktywa z tytułu podatku odroczonego poszczególnych różnic przejściowych, tj. 19% wartości różnicy przejściowej.

Aktywa z tytułu odroczonego podatku dochodowego

	początek	Saldo na Zmiana stanu:	Saldo na koniec
Tytuły różnic przejściowych	okresu	wynik	okresu
Stan na 30.06.2025
Aktywa:	1.01.2025		30.06.2025
Zapasy, w tym:	46 456	15 351	61 807
- wynikające z eliminacji transakcji wewnatrzgrupowych	27 587	6 915	34 502
- wynikające z różnicy pomiędzy bilansowym i podatkowym momentem ujęcia sprzedaży	6 152	15 738	21 890
Pozostałe aktywa	641	646	1 287
Zobowigzania:
Zobowiązania i rezerwy na świadczenia pracownicze	844	40	884
Pozostałe rezerwy i rozliczenia międzyokresowe	8 541	6723	15 264
Leasing	7 867	103	7 970
Kredyty, pożyczki, inne instrumenty dłużne, w tym:	29 229	8 582	37 811
- wynikające z naliczonych odsetek	28 093	8 902	36 995
Inne zobowiązania	206	(49)	157
Inne:
Nierozliczone straty podatkowe	24775	2 356	27 131
Nadwyżka kosztów finansowania dłużnego	8 487	(1 312)	7 175
Kompensata	(38 298)	(10 404)	(48 702)
Razem	88 748	22 036	110 784
Stan na 31.12.2024
Aktywa:	1.01.2024		31.12.2024
Zapasy, w tym:	119 854	(73 398)	46 456
- wynikające z eliminacji transakcji wewnatrzgrupowych	4 643	22 944	27 587
- wynikające z różnicy pomiędzy bilansowym i podatkowym momentem ujęcia sprzedaży	104 653	(98 501)	6 152
Pozostałe aktywa	312	329	641
Zobowigzania:
Zobowiązania i rezerwy na świadczenia pracownicze	1 783	(ਰਤੋਂ ਕੇ ਨਿਰੋਮ	844
Pozostałe rezerwy i rozliczenia międzyokresowe	8 613	(72)	8 541
Leasing	7 175	692	7 867
Kredyty, pożyczki, inne instrumenty dłużne, w tym:	22 538	6 691	29 229
- wynikające z naliczonych odsetek	21 677	6 416	28 093
Inne zobowiazania	235	(29)	206
Inne:
Nierozliczone straty podatkowe	24 016	759	24775
Nadwyżka kosztów finansowania dłużnego	3 560	4927	8 487
Kompensata	(130 565)	92 267	(38 298)
Razem	57 521	31 227	88 748

Na dzień 30 czerwca 2025 roku Grupa utworzyła aktywo z tytułu podatku odroczonego dotyczące nierozliczonych strat podatkowych w kwocie 27.131 tys. zł. Terminy wygaśnięcia prawa do obniżenia podatku dochodowego przypadają na rok 2025 (970 tys. zł), 2026 (980 tys. zł), 2027 (1.812 tys. zł), 2028 (2.781 tys. zł), 2029 (12.989 tys. zł), 2030 (7.598 tys. zł).

Grupa oczekuje realizacji ujemnych różnic przejściowych w ciągu w kwocie 28.108 tys. zł (przed kompensatą).

W tabeli poniżej zaprezentowano wpływ na saldo rezerwy z tytułu podatku odroczonego poszczególnych różnic przejściowych, tj. 19% wartości różnicy przejściowej.

Rezerwa z tytułu odroczonego podatku dochodowego

Tytuły różnic przejściowych		Saldo na Zmiana stanu:	Saldo na koniec
	początek okresu	wynik	okresu
Stan na 30.06.2025
Aktywa:	1.01.2025		30.06.2025
Nieruchomości inwestycyjne (w tym wynikające z wyceny do wartości godziwej)	18 023	(6 401)	11 622
Zapasy, w tym:	11 959	9 504	21 463
- wynikające z aktywowania kosztów finansowania zewnętrznego	7 778	4 565	12 343
Udzielone pożyczki i inne aktywa finansowe, w tym:	31 256	8 671	39 927
- wynikające z naliczonych odsetek	28 436	10 847	39 283
Pozostałe aktywa	6 546	(555)	5 991
Zobowiązania:
Wycena zobowiązań z tyt. kaucji	1 102	(170)	932
Przedpłaty i zaliczki otrzymane na mieszkania (wynikające z różnicy pomiędzy bilansowym i podatkowym momentem ujęcia sprzedaży)	10 936	17 872	28 808
Pozostałe zobowiązania	356	1 412	1 768
Kompensata	(38 298)	(10 404)	(48 702)
Razem	41 880	19 929	61 809
Stan na 31.12.2024
Aktywa:	1.01.2024		31.12.2024
Nieruchomości inwestycyjne (wynikające z wyceny do wartości godziwej)	7 050	10 973	18 023
Zapasy, w tym:	5 276	6 683	11 959
- wynikające z aktywowania kosztów finansowania zewnętrznego	4 060	3 718	778
Aktywa przeznaczone do sprzedaży (wynikające z wyceny do wartości godziwej)	9 496	(9 496)
Udzielone pożyczki i inne aktywa finansowe, w tym:	20 132	11 124	31 256
- wynikające z naliczonych odsetek	19 427	9 009	28 436
Pozostałe aktywa	2 762	3 784	6 546
Zobowiązania:
Wycena zobowiązań z tyt. kaucji	850	252	1 102
Przedpłaty i zaliczki otrzymane na mieszkania (wynikające z różnicy pomiędzy bilansowym i podatkowym momentem ujęcia sprzedaży)	145 598	(134 662)	10 936
Pozostałe zobowiązania	145	211	356
Kompensata	(130 565)	92 267	(38 298)
Razem	60 744	(18 864)	41 880

Grupa oczekuje realizacji dodatnich różnic przejściowych w ciągu w kwocie 37.167 tys. zł (przed kompensatą).

6.15 Zapasy

Zdecydowanie największą pozycję zapasów stanowi produkcja w toku, gdzie z polityką rachunkowości ujmowane są mieszkania i lokale w trakcie budowy oraz projekty przyszłe będące aktualnie w różnych fazach realizacji. Grupa ujmuje w tej pozycji również grunty, na których realizowane są aktualne i prawem wieczystego użytkowania tych gruntów zgodnie z MSSF 16. Po uzyskaniu pozwolenia na użytkowanie pozycje przekwalifikowywane są do wyrobów gotowych.

Zarząd dokonał na dzień bilansowy przegłądu wszystkich projektów, w tym także analizy ich cyklu operacyjnego. W związku ze zidentyfikowaniem projektów, których przewidywany termin redlizacji wykracza poza standardowy cykl operacyjny Grupy, Zarząd podjęk decyzję o zaprezentowaniu ich w skonsolidowanym sprawozdaniu z sytuacji finansowej jako aktywa trwałe, w pozycji "Grunty przeznaczone pod zabudowę".

Aktywowana kwota kosztów i nansowania zewnętrznego na zapasy w półroczu 2025 roku 25.505 tys. z przy stopie kapitalizacji równej 9,2%. W pierwszym półroczu 2024 roku byłato kwota 10.522 tys. zł przy stopie kapitalizacji równej 7,6%.

W skonsolidowanym sprawozdaniu finansowym Grupy Kapitałowej ujęte są następujące pozycje zapasów:

Wartość zapasów ujęta w sprawozdaniu finansowym

	30.06.2025	31.12.2024
Zapasy w aktywach trwałych	73 923	73 995
Grunty przeznaczone pod zabudowę	73 923	73 995
Zapasy w aktywach obrotowych	2 062 850	1 645 991
Produkcja w toku, w tym:	2 048 086	1 581 137
- grunty przeznaczone pod zabudowę	641 280	747 170
Wyroby gotowe	10 362	5 888
Towary	4402	58 966
Wartość bilansowa zapasów razem	2 136 773	1719 986

Odpisy aktualizujące wartość zapasów ujęte w sprawozdaniu finansowym

	1.01- 30.06.2025	1.01- 31.12.2024
Stan na początek okresu	4 409	4 232
Odpisy ujęte jako koszt w okresie		177
Stan na koniec okresu	4409	4 409

Zabezpieczenie zobowigzań ustanowione na zapasach

	30.06.2025	31.12.2024
Zabezpieczenie na inwestycji Modern Mokotów III	79 669	58 695
Zabezpieczenie na inwestycji Modern Mokotów IV	68 065	60 540
Zabezpieczenie na inwestycji Modern Mokotów V	24 237	21 621
Zabezpieczenia na zapasach razem	171 971	140 856

6.16 Należności z tytułu dostaw i usług oraz pozostałe należności

Zestawienie należności z tytułu dostaw i usług oraz pozostałych należności

	30.06.2025	31.12.2024
Należności długoterminowe
Zaliczka na zakup udziałów	19 500	19 500
Pozostałe przedpłaty i zaliczki	48 276	21 669
Kaucje wpłacone	1 248	1 165
Należności długoterminowe razem	69 024	42 334
Należności krótkoterminowe
Należności z tytułu dostaw i usług	47 977	37 713
Odpisy aktualizujące wartość należności z tytułu dostaw i usług (-)	(9 528)	(6 380)
Należności z tytułu dostaw i usług netto	38 449	31 355
Depozyt związany z nabytymi pakietami wierzytelności		13 057
Nabyte pakiety wierzytelności		52 994
lnne należności	92	520
Pozostałe należności finansowe netto	92	66 571
Należności finansowe	38 541	97 904
Przedpłaty i zaliczki	92 376	48 565
Rozliczenia międzyokresowe	19 431	6 553
Pozostałe należności niefinansowe	316
Odpisy aktualizujące wartość należności niefinansowych (-)	(624)
Należności niefinansowe	111 499	55 118
Należności krótkoterminowe razem	150 040	153 022

Odpisy aktualizujące wartość krótkoterminowych należności finansowych

	1.01- 30.06.2025	1.01- 31.12.2024
Stan na początek okresu	6 380	8 142
Odpisy utworzone (+)	228
Odpisy rozwiązane (-)		(662)
Odpisy wykorzystane (-)	(43)	(1100)
Zwiększenie przez połączenie jednostek gospodarczych	2 963
Stan na koniec okresu	9 528	6 380

Odpisy aktualizujące wartość należności długoterminowych nie występują.

6.17 Pozostałe krótkoterminowe aktywa finansowe

Pozostałe krótkoterminowe aktywa finansowe

	30.06.2025	31.12.2024
Rachunki powiernicze	39 870	44 623
Kaucje		12
Rachunki obsługi długu		3 442
Pozostałe krótkoterminowe aktywa finansowe razem	39 870	48 077

Grupa korzysta z Otwartych Mieszkaniowych Rachunków Powierniczych, z walniane etapami wraz z postępem prac. Środki zgromadzone na mieszkaniowych rachunkach powierniczych nie spełnicji środków pieniężnych wg MSR, natomiast są to środki, które wchodzą do masy upadłości dewelopera, dewelopera, deweloper jest posiadaczem rachunku powierniczego. Środki te w bilansie prezentowane są jako pozostałe krótkoterminowe aktywa finansowe.

6.18 Środki pieniężne

Zestawienie środków pienieżnych i ich ekwiwalentów, w tym równieżeniu w dysponowaniu, przedstawiono w poniższych tabelach.

Środki pieniężne i ich ekwiwalenty

	30.06.2025	31.12.2024
Środki pieniężne na rachunkach bankowych prowadzonych w PLN	31 647	105 334
Srodki pieniężne na rachunkach bankowych walutowych	2787	5 394
Depozyty krótkoterminowe (o terminie zapadalności do 3 miesięcy od dnia zawarcia)	94 572
Srodki pieniężne na rachunkach split payment*	37 594	2 852
Srodki pieniężne i ich ekwiwalenty razem	161 600	113 580

* środki o ograniczonej możliwości dysponowania

6.19 Działalność zaniechana

Zgodnie z komunikacją strategiczną Zarządu Archicom jako część Grupy Echo przejmuje rolę podmiotu wyspecjalizowanego w budowie i sprzedaży mieszkań. Wszelka działością po wcześniejszym kierunku strategicznym Grupy i jest przeznaczona do jak najszybszej stanowi dżidalność zaniechaną Grupy. Grupa Archicom nie nabywa gruntów pod inwestycje komercyjne (w tym biurowe) i nie planuje rozwoju inwestycji komercyjnych na obecnie posiadanych dzidłkach. Budynek City 2 był ostatnim aktywem z segmentem biurowym, który został zbudowany, wynajęty i wobec którego były podejmowane aktywne działania zmierzające do jego jak najszybszej sprzedaży.

23 czerwca 2025 r. Grupa sprzedała nieruchowestycyjną City 2, co zostało szerzej opisane w nocie 6.9 niniejszego sprawozdania.

Sprawozdanie z wyniku działalności zaniechanej

	1.01- 30.06.2025	1.01- 30.06.2024
Przychody ze sprzedaży	4 753	4 983
Przychody ze sprzedaży usług	4753	4 983
Koszt własny sprzedaży	2 017	1
Koszt sprzedanych usług	2 017	1 965
Zysk (strata) brutto ze sprzedaży	2 736	3 018
Koszty sprzedaży	156
Koszty ogólnego zarządu	228	229
Koszty administracyjne związane z realizacją projektów	40	34
Pozostałe przychody operacyjne	14	20
Pozostałe koszty operacyjne	14 789	1 134
Zysk (strata) z wyceny do wartości godziwej nieruchomości inwestycyjnych (+/-)	(2 663)	(12 512)
Zysk (strata) z działalności operacyjnej	(15 126)	(10 871)
Przychody finansowe	653	1 081
Koszty finansowe	3 892	1 933
Zysk (strata) przed opodatkowaniem	(18 365)	(11 723)
Podatek dochodowy	2 065	(2 036)
- część bieżąca	2 376	127
- część odroczona	(311)	(2 163)
Zysk (strata) netto z działalności zaniechanej	(20 430)	(9 687)

Sprawozdanie z przepływów pieniężnych działalności zaniechanej

	1.01- 30.06.2025	1.01- 30.06.2024
Przepływy środków pieniężnych z działalności operacyjnej	40 032	(30 390)
Przepływy środków pieniężnych z działalności inwestycyjnej	121 241
Przepływy środków pieniężnych z działalności finansowej*	(136 273)	(2 801)
Przepływy środków pieniężnych netto razem	25 000	(33 191)
.

w tym 84.119 tys. zł spłaconych pożyczek wewnątrzgrupowych

6.20 Kapitał własny

Na dzień 30 czerwca 2025 roku oraz na dzień zatwierdzenia sprawozdań finansowych kapitał dominującej wynosł 584.960.430,00 zł i dzieli się na 58.496.043 akcje o wartości nominalnej 10,00 zł każda.

Kapitał podstawowy Spółki dominującej na dzień bilansowy oraz na dzień zatwierdzenia sprawozdań finansowych

	30.06.2025	31.12.2024
Liczba akcji	58 496 043	58 496 043
Wartość nominalna akcji (PLN)	10	10
Kapitał podstawowy	584 960 430	584 960 430

Struktura akcji i kapitału zakładowego na dzień 30 czerwca 2025 roku oraz na dzień zatwierdzenia sprawozdań finansowych przedstawia się następująco:

Liczba akcji		Seria
19 462 841	zwykłe akcje na okaziciela	A
6 207 502	uprzywilejowane akcje imienne*	BJ
3 892 568	zwykłe akcje na okaziciela	CI
4 671 081	zwykłe akcje na okaziciela	C2
5 605 298	zwykłe akcje na okaziciela	C3
6 726 357	zwykłe akcje na okaziciela	C4
1 930 396	zwykłe akcje na okaziciela	C5
3 892 568	zwykłe akcje na okaziciela	D
6 107 432	akcje zwykłe imienne	E
58 496 043

* uprzywilejowanie oznacza, że na każdą z akcji uprzywilejowanych przypadają 2 głosy

6.21 Kredyty, pożyczki, inne instrumenty dłużne

Informacje dotyczące charakteru i zaktóre narażona jest Grupa Kapitałowa z tytułu zaciągniętych kredytów, pożyczek i innych instrumentów dłużnych zaprezentowano w kolejnych tabelach.

Zestawienie kredytów, pożyczek oraz innych instrumentów dłużnych według stanu na 30.06.2025

				Wartość bilansowa		Zobowigzanie
	Waluta	Oprocentowanie	Termin wymagalności	w walucie	w PLN	krótkoter- minowe	dlugoter- minowe
Stan na 30.06.2025
Obligacje 3 letnie i 3 miesiące	PLN	WIBOR 3M + marza	8.02.2027		211 118	2 702	208 417
Obligacje 3 letnie i 3 miesiące	PLN	WIBOR 3M + marza	1.06.2027		167 466	1 082	166 384
Obligacje 4 letnie	PLN	WIBOR 3M + marza	19.06.2028		188.381	429	187 952
Obligacje 4 letnie	PLN	WIBOR 3M + marža	14.03.2029		119 284	354	118 929
Razem					686 249	4567	681 682

W pierwszym półroczu 2025 roku oraz po jego zakończenia niniejszego sprawozdania do publikacji, nie midły miejsca naruszenia postanowień umisji obligacji. Grupa Archicom terminowo spłacała swoje zobowiązania wynikające z podpisanych umów kredytowych i warunków emisji obligacji.

Umowy przewidują obowiązki spehienia standardowych w tego typu zobowiązaniach warunków, w tym w szczególności:

• Dla wyemitowanych serii obligacji utrzymanie zdefiniowanego w warunkach emisji wskaźnika na poziomie nie wyższym niż 0,9.
• Dla kredytu w rachunku bieżącym Archicom S.A., którego wykorzystanie na dzień bilansowy wynosi O zł utrzymanie na poziomach ustalonych z bankiem udzielającym kredytu, zdefiniowanych w umowie kredytowej:
  • wskaźnika LTV,
  • wskaźnika dług netto/EBITDA,
  • wskaźnik długu netto/kapitały własne.

Grupa Kapitałowa zarządza kapitałem w celu zapewnienia działności oraz zapewnienia oczekiwanej stopy zwrotu dla udziałowców i innych podmiotów zainteresowanych kondycją finansową Grupy.

Na podstawie wartości bilansowej kapitałow własnych Grupa oblicza wskaźnik Długu netto (tji, zobowiązań z tytułu lecsingu, kredytów, pożyczek i innych instrumentów dłużnych o środki pieniężne) do kapitału własnego. Grupa zakłada utrzymanie tego wskaźnika na poziomie nie wyższym niż 0,8.

Ponadto by monitorować zdolność obsługu, Grupa oblicza wskaźnik Długu netto do EBITDA. Grupa definiuje EBITDA jako zysk (stratę) przed opodatkowaniem skorygowany o przychody i koszty amortyzacji (EBITDA nie jest miarą zdefiniowaną w MSSF i inne jednostki mogą tę miarę definiować inaczej).

Zarówno Grupa jak i Spółka dominująca nie podlegają zewnętrznym wymogom kapitałowym.

W okresie objętym skonsolidowanym przedstawione wyżej wskaźniki kształowały się na następującym poziomie:

Wskaźnik zadłużenia

	30.06.2025	31.12.2024
A. Zobowiązania finansowe	751 609	793 177
B. Środki pieniężne i ich ekwiwalenty oraz pozostałe krótkoterminowe aktywa finansowe*	201 470	161 657
Drug netto (A-B)	550 139	631 520
Kapitał własny ogółem	1 139 815	1 255 520
Wskaźnik Dług netto / Kapitały własne	48,27%	50,3%
C. Zysk (strata) przed opodatkowaniem	26 307	155 252
D. Przychody finansowe	11 042	31 373
E. Koszty finansowe	13 694	37 072
F. Amortyzacja	4 493	8 255
EBITDA (C-D+E+F)	33 452	169 206
Wskaźnik Dług netto / EBITDA	16,45	3,73

* w tym środki pieniężne zgromadzone na mieszkaniowych rachunkach powierniczych

Wzrost wskaźnika długu netto do kapitałow wynika z redlizacji strategii intensywnego wzrostu. W średnim terninie Grupa dąży do sprzedaży 3.000-4.000 mieszkań. Co oznacza nawet 50% wzrost wolumenu sprzedaży w ciągu 2-3 lat. Aby zredizować ten cel Grupa zabezpieczyła w ostatnim czasie grunty o wartości ponad 500 mln PLN. Zakupy gruntów były finansowane zewnętrznie, głównie poprzez emisje obligacji.

Zestawienie kredytów, pożyczek oraz innych instrumentów dłużnych według stanu na 31.12.2024

				Wartość bilansowa		Zobowiązanie
	Waluta	Oprocentowanie	Termin wymagalności	w walucie	w PLN	krótkoter- minowe	dlugoter- minowe
Stan na 31.12.2024
Kredyt bankowy	EUR	EURIBOR 3M + marža	13.11.2028, nie później niż 20.12.2028*	11 816	50 490	2 202	48 288
Kredyt bankowy	PLN	WIBOR 3M + marza	30.04.2026**		44 934	44 934
Obligacje 2 letnie	PLN	WIBOR 3M + marža	17.03.2025		61 951	61 951
Obligacje 3 letnie i 3 miesiące	PLN	WIBOR 3M + marża	8.02.2027		211 736	2 849	208 887
Obligacje 3 letnie i 3 miesiące	PLN	WIBOR 3M + marža	1.06.2027		168 161	1 207	166 954
Obligacje 4 letnie	PLN	WIBOR 3M + marza	19.06.2028		189 205	555	188 650
Razem				11 816	726 477	113 698	612 779

* Kredyt finansujący nieruchomość inwestycyjną City 2, sprzedaną w pierwszym półroczu 2025 roku.

** Kredyt w rachunku bieżącym, termin spłaty zależny od wysokości salda rachunku.

W 2024 roku nie miały miejsca naruszenia postanowień i emisji obligacji. Grupa Archicom terminowo spłacała swoje zobowiązania wynikające z podpisanych umów kredytowych i warunków emisji obligacji.

Terminy wymagalności wybranych zobowiązań finansowych

	Krótkoterminowe		Długoterminowe			Przepływy razem przed	Wartość
	do 6 m-cy	6 do 12 m-cy	1 do 3 lat	3 do 5 lat	powyżej 5 at	zdyskonto- waniem	bilansowa
Stan na 30.06.2025
Dłużne papiery wartościowe	28 918	28 767	646 549	126 973		831 207	686 249
Zobowigzania z tytułu leasingu	5 365	14 231	34 328	18 299	3 111	75 334	65 360
Zobowiązania z tytułu dostaw i usług	120 804					120 804	120 804
Kaucje otrzymane	9 537	2 996	10 346	9 307	11 433	43 619	37 268
Zobowiązania z tytułu dywidendy	114 652					114 652	114 652
Zobowiązania z tytułu zabezpieczenia przychodów za okresy bezczynszowe lub z obniżonym czynszem (master lease)	4 199	108	1 311	2 098		7 716	7 716
Razem	283 475	46 102	692 534	156 677	14 544	1 193 332	1 032 049
Stan na 31.12.2024
Kredyt w rachunku kredytowym*	2 728	2 374	7 937	48 532		61 571	50 490
Kredyty w rachunku bieżącym	44 934					44934	44 934
Dłużne papiery wartościowe	88 993	25 862	459 264	198 478		772 597	631 053
Zobowigzania z tytułu leasingu	10 465	4294	29 645	23 657	11 123	79 184	66 700
Zobowiązania z tytułu dostaw i usług	85 928					85 928	85 928
Kaucje otrzymane	10 825	2 038	12 374	6 413	9614	41 264	35 440
Razem	243 873	34 568	509 220	277 080	20 737	1 085 478	914 545

* Kredyt finansujący nieruchomość inwestycyjną City 2, sprzedaną w pierwszym półroczu 2025 roku.

W tabeli wykazano wartość umowną zobowiązań, bez uwząlędnia w związku z wyceną zobowiązań według zamortyzowanego kosztu, stąd prezentowane kwoty mogą odbiegać od ujętych w sprawozdaniu z sytuacji finansowej.

6.22 Zobowigzania zabezpieczone hipoteką

Zestawienie zobowiązań zabezpieczonych hipoteką

ZOBOWIĄZANIA ZABEZPIECZONE HIPOTEKĄ

Rodzaj kontraktu podlegający zabezpieczeniu	Łobowiązania zabezpieczenia na majątku spółek
Kredyt w rachunku biezącym*	Hipoteka do sumy 360.000.000 zł ustanowione na nieruchomościach spółek z Grupy Archicom.

* Kredyt w rachunku bieżącym o przyznanym limicie 240.000 tys. zł, którego wykorzystanie na dzień bilansowy wynosi 0 tys. zł.

6.23 Zabezpieczenie spłaty zobowiązań

Wartość aktywów zabezpieczających spłatę zobowiązań przedstawiono w poniższej tabeli:

Aktywa zabezpieczające spłatę zobowiązań

	30.06.2025	31.12.2024
Nieruchomości inwestycyjne		131 069
Zapasy	171 971	140 856
Srodki pieniężne i pozostałe krótkoterminowe aktywa finansowe*	72 465	50 929
Wartość bilansowa aktywów stanowiących zabezpieczenie razem	244 436	322 854

* Środki o ograniczonej możliwości dysponowania na rachunkach powierniczych oraz split payment. W okresie porównawczym również rachunki zablokowane i rachunki kaucji.

6.24 Aktywa i zobowiązania z tytułu leasingu

Wartość bilansowa aktywów oraz zobowiązań z tytułu prawa do użytkowania na koniecpierwszego półrocza 2025 roku oraz na koniec 2024 roku została przedstawiona w poniższych tabelach:

Aktywa i zobowiązania z tytułu prawa do użytkowania według stanu na 30.06.2025

AKTYWA	Prawo wieczystego użytkowania gruntów	Prawo użytkowania powierzchni biurowej	Pozostałe umowy	Razem
Aktywa trwałe, w tym:	6 442	34 065	5 758	46 265
Rzeczowe aktywa trwałe		20 743	5 758	26 501
Należności z tytułu leasingu		5 759		5 759
Nieruchomości inwestycyjne	6 447	7 563		14 005
Aktywa obrotowe , w tym:	18 149	1 791		19 940
Zapasy	18 149			18 149
Należności z tytułu leasingu		1 791		1 791
Aktywa razem	24 591	35 856	5 758	66 205
PASYWA
Zobowiązania długoterminowe	13 706	30 539	3 582	47 827
Zobowigzania krótkoterminowe	6 845	8 445	2243	17 533
Pasywa razem	20 551	38 984	5 825	65 360

Grupy Kapitałowej Archicom S.A. za okres od 1 stycznia 2025 roku do 30 czerwca 2025 roku (Kwoty wyrażone są w tys. złotych, o ile nie podano inaczej)

Aktywa i zobowiązania z tytułu prawa do użytkowania według stanu na 31.12.2024

AKTYWA	Prawo wieczystego użytkowania gruntów	Prawo użytkowania powierzchni biurowej	Pozostałe umowy	Razem
Aktywa trwałe, w tym:	5 751	35 862	2 626	42 239
Rzeczowe aktywa trwałe		19 194	2 626	21 820
Należności z tytułu leasingu		6 354		6 354
Nieruchomości inwestycyjne	5 751	8 314		14 065
Aktywa obrotowe , w tym:	19 502	1 430		20 932
Zapasy	19 502			19 502
Należności z tytułu leasingu		1 430		1 430
Aktywa razem	25 253	35 292	2 626	63 171
PASYWA
Zobowigzania długoterminowe	20 883	31 621	1 438	53 942
Zobowigzania krótkoterminowe	4 371	7 107	1 280	12 758
Pasywa razem	25 254	38 728	2 718	66 700

Zmiana stanu aktywów i zobowiązań z tytułu prawa do użytkowania

		Prawo wieczystego użytkowania gruntów		Prawo użytkowania powierzchni	Pozostałe umowy
Aktywa z tytułu prawa do użytkowania	Zapasy	Nierucho- mości inwe- stycyjne	Rzeczowe aktywa trwate	Należności z tytułu le- asingu	Nierucho- mości inwe- stycyjne	Rzeczowe aktywa trwate	Razem
Stan na 1 styczeń 2025 r.	19 502	5 751	19 194	7 784	8 314	2 626	63 171
Zwiększenia	2 727		2 366			3 594	8 687
Naliczone odsetki				246			246
Spłata należności				(610)			(610)
Amortyzacja	(2 862)	(୧୯୨)	(1 557)			(819)	(5 857)
Wycena	(1 180)	1 310	740	130	(751)	444	693
Inne zmiany	(38)					(87)	(125)
Stan na 30 czerwiec 2025 r.	18 149	6 442	20 743	7 550	7 563	5 758	66 205
Zobowiązania z tytułu prawa do użytkowania
Stan na 1 styczeń 2025 r.	19 503	5 751	24 050		14 678	2718	66 700
Naliczone odsetki	727	210	622		446	199	2 204
Spłata zobowiązań	(6 712)	(1 659)	(2 096)		(1706)	(1 044)	(13 217)
Zwiększenia	2 727		2 366			3 594	8 687
Wycena	(1 306)	1 310	361		263	445	1 073
Inne zmiany						(87)	(87)
Stan na 30 czerwiec 2025 r.	14 939	5 612	25 303		13 681	5 825	65 360

W okresie objętym sprawozdaniem finansowym spłacono 11.013 tys. zł odsetek z tytułu leasingu.

Terminy zapadalności należnych opłat leasingowych z tytułu subleasingu finansowego

	Krótkoterminowe			Długoterminowe		Przepływy razem	Wartość
	do 6 m-cy	6 do 12 m-cy	lat	1 do 3 lat	powyżej 5 lat	przed zdyskonto- waniem	bilansowa
Stan na 30.06.2025
Należności z tytułu leasingu	ਰ 13	933	3741	3 022		8 609	7 550
Razem	ويلا	933	3741	3022		8 609	7 550

Pozostałe informacje

	1.01-	1.01- 30.06.2025 30.06.2024
Koszty związane z leasingiem aktywów o niskiej wartości oraz leasingiem krótkoterminowym	1714	1108
Przychody z podnajmu (subleasingu) oraz gwarancji najmu aktywów z tytułu prawa do użytkowania	1 402	1 526

6.25 Zobowiązania z tytułu dostaw i usług oraz pozostałe zobowiązania

Zobowiązania z tytułu dostaw i usług i pozostałe zobowiązania w poszczególnych okresach przedstawiały się następująco:

Zobowiązania długoterminowe

	30.06.2025	31.12.2024
Kaucje otrzymane	21 149	21 220
Pochodne instrumenty finansowe		554
Zobowigzania z tytułu zabezpieczenia przychodów za okresy bezczynszowe lub z obniżonym czynszem (master lease)	3 409
Pozostałe zobowigzania długoterminowe razem	24 558	21 774

Zobowiązania krótkoterminowe

	30.06.2025	31.12.2024
Zobowigzania finansowe (MSSF 9):
Zobowiązania z tytułu dostaw i usług	120 804	85 928
Kaucje otrzymane	16 119	14 220
Zobowiązania z tytułu dywidend	114 652
Zobowigzania z tytułu zabezpieczenia przychodów za okresy bezczynszowe lub z obniżonym czynszem (master lease)	4 307
lnne zobowiązania finansowe	1 153	3 061
Zobowigzania finansowe	257 035	103 209
Zobowigzania niefinansowe (poza MSSF 9):
Wpłaty od klientów mieszkaniowych zablokowane na rachunkach powierniczych	39 870	44624

Zobowiązania z tytułu świadczeń pracowniczych	7 071	6 418
Zaliczki otrzymane		9 600
Przychody przyszłych okresów	13 004	337
Rozliczenia międzyokresowe bierne kosztów	50 119	17 695
lnne zobowiązania niefinansowe	2 074	945
Zobowiązania niefinansowe	112 138	79 619
Zobowiązania krótkoterminowe razem	369 173	182 828

W wyniku podpisanych umów deweloperskich oraz umów sprzedpaty i zaliczki od klientów. Otrzymane środki gromadzone są na rachunkach powierniczych i są stopniowo zwalniane po spełnieniu wymaganych prawnie warunków. Do momentu otrzymania pozwolenia na użytkowanie nieruchomości i przekazania lokali kientom, Grupa wykazuje otrzymane środki w pasywach bilansu. Zaliczki zwolnione z mieszkaniowych rachunków powierniczych prezentowane są w pozycji zobowiązań z tytułu umów z klientami, natomiast środki pozostałe do zwolniczych prezentowane są w pozostałych zobowiązaniach.

Przedpłaty i zaliczki wpłacone przez nabywców mieszkań na podstawie umów deweloperskich na 30.06.2025

			Zobowiązania z tytułu umów z klientami
Inwestycja	Przedpłaty i zaliczki otrzymane na mieszkania	w tym przedpłaty i zaliczki zwolnione z MRP*	Przychody do ujęcia w przyszłości związane z niezrealizowanymi zobowigzaniami do wykonania świadczeń
Stan na 30.06.2025
Apator	154 072	148 060	2 625
Modern Mokotów	92 668	91 347
Flow	85 901	84 904
Towarowa 22	76 315	73944
Sady nad Zielong	61 057	60 274	280
Przystań Reymonta	53 220	50 908
Planty Racławickie	48 302	48 207
Południk 17	46 476	43 600
Zenit	44 982	41 568
Powstańców Śląskich 7D	28 831	27 687
Stacja Wola	25 009	23 692
Grzybowska	19 832	18 831
Awipolis	19 014	4 055	20
Gwarna	17 693	16 600
P. Skargi	16 806	16 308
Dabrowskiego	14 859	14 605
Apartamenty Esencja II	3 931	3 930
29 Listopada	1 550	1 437
Duża Góra	230
River Point	80	1	243

Grupy Kapitałowej Archicom S.A. za okres od 1 stycznia 2025 roku do 30 czerwca 2025 roku (Kwoty wyrażone są w tys. złotych, o ile nie podano inaczej)

Olimpia Port	59	59	236
Bonarka Living	58	58	97
Browary Wrocławskie	57	57	3 148
RAZEM	811 002	771 132	6 649

*MRP – mieszkaniowe rachunki powiernicze

Przedpłaty i zaliczki wpłacone przez nabywców mieszkań na podstawie umów deweloperskich na 31.12.2024

			Zobowiązania z tytułu umów z klientami
Inwestycja	Przedpłaty i zaliczki otrzymane na mieszkania	w tym przedpłaty i zaliczki zwolnione z MRP*	Przychody do ujęcia w przyszłości związane z niezrealizowanymi zobowiązaniami do wykonania świadczeń
Stan na 31.12.2024
Awipolis	123 416	122 980
Zenit	52 421	48 193
Apator	48 880	43 321
Sady nad Zielona	42 093	35 255
Towarowa 22	39 180	39 180
Flow	37 921	36 278
Planty Racławickie	30 434	30 426
Modern Mokotów	28 494	28 150
Południk 17	26 491	24 164
Przystań Reymonta	24 927	20 550
Stacja Wola	18 007	2 414
Powstańców Śląskich 7D	9 230	8 495
Gwarna	7 489	6747
Dabrowskiego	7 325	6 802
P. Skargi	3 570	3 304
River Point	1 702	697	ਤੇ ਤੇ ਤ
Bonarka Living	105	105	59
Olimpia Port	65	65	281
Browary Wrocławskie	48	48	3 464
RAZEM	501 798	457 174	4 117

*MRP – mieszkaniowe rachunki powiernicze

6.26 Pozostałe rezerwy

Wartość rezerw ujętych w skonsolidowanym sprawozdaniu finansowym oraz ich zmiany w poszczególnych okresach przedstawiono w kolejnych tabelach.

Zestawienie pozostałych rezerw ujętych w sprawozdaniu finansowym

		Rezerwy krótkoterminowe		Rezerwy długoterminowe
			30.06.2025 31.12.2024 30.06.2025	31.12.2024
Rezerwy na sprawy sądowe			7 063	3 059
Rezerwy na naprawy gwarancyjne	3 220	2 717	2 618	4 098
Rezerwy z tytułu świadczeń pracowniczych	6 752	11 944	63	139
Inne rezerwy	4 011	7 768	2 787	2 066
Pozostałe rezerwy razem	13 983	22 429	12 531	9 362

Rezerwy z tytułu świadczeń pracowniczych

	Rezerwy
	30.06.2025	31.12.2024
Krótkoterminowe świadczenia pracownicze:
Rezerwy na premie	6 752	11 944
Krótkoterminowe świadczenia pracownicze	6 752	11 944
Długoterminowe świadczenia pracownicze:
Rezerwy na odprawy emerytalne	63	139
Długoterminowe świadczenia pracownicze	63	136
Rezerwy z tytułu świadczeń pracowniczych razem	6 815	12 083

Koszty świadczeń pracowniczych

	1.01-	1.01- 30.06.2025 30.06.2024
Koszty wynagrodzeń	38 521	26 699
Koszty ubezpieczeń społecznych	7 679	5 086
Koszty świadczeń pracowniczych razem	46 200	31 785

Wpływ zmiany stanu rezerw na sprawozdanie finansowe

	Rezerwy na:
	sprawy sgdowe	naprawy gwarancyjne	świadczenia pracownicze	inne	razem
za okres od 1.01 do 30.06.2025
Stan na poczgtek okresu	3 059	6 815	12 083	9 834	31 791
Zwiększenie rezerw	3 110	3 345	6 745	1147	14 347
Rozwiązanie rezerw	(307)	(3 143)	(3 536)	(354)	(7 340)
Wykorzystanie rezerw	(123)	(1 179)	(8 477)	(3 829)	(13 608)
Zwiększenie przez połączenie jednostek gospo- darczych	1 324				1324
Stan rezerw na dzień 30.06.2025 roku	7 063	5 838	6 815	6798	26 514

Grupy Kapitałowej Archicom S.A. za okres od 1 stycznia 2025 roku do 30 czerwca 2025 roku (Kwoty wyrażone są w tys. złotych, o ile nie podano inaczej)

za okres od 1.01 do 30.06.2024
Stan na poczgtek okresu	3 759	5 924	7 090	11 735	28 508
Zwiększenie rezerw	373	4 822	5 003	56 714	66 912
Rozwiazanie rezerw	(724)	(2 773)	(545)	(10 793)	(14 835)
Wykorzystanie rezerw		(1 019)	(6 452)	(50 380)	(57 851)
Stan rezerw na dzień 30.06.2024 roku	3 408	6 954	5 096	7 276	22 734

6.27 Przychody i koszty finansowe

Przychody finansowe ujęte w sprawozdaniu finansowym

	1.01-	1.01-	1.04- 30.06.2025 30.06.2024 30.06.2025 30.06.2024	1.04-
Odsetki od lokat, pożyczek i obligacji	7 719	8 595	3 927	4 931
Pozostałe odsetki	192	270	58	118
Różnice kursowe		712	(572)	564
Dyskonto kaucji	509	961	509	961
Wycena nabytych pakietów wierzytelności	1721
Inne przychody finansowe	901	6 668	138	6 599
Przychody finansowe z działalności kontynuowanej	11 042	17 206	4 060	13 173

*Dane niepodlegające przeglądowi przez biegłego rewidenta

Koszty finansowe ujęte w sprawozdaniu finansowym

	1.01- 30.06.2025	1.01- 30.06.2024	1.04- 30.06.2025*	1.04- 30.06.2024*
Odsetki od pożyczek, kredytów i obligacji	8 945	11 403	2884	5 469
Pozostałe odsetki	2 231	2 134	(842)	1 256
Wycena leasingu		557
Różnice kursowe	(204)		(204)	(716)
Dyskonto kaucji	954		686	(203)
Koszty związane z pozyskaniem finansowania (prowizje, gwarancje, poręczenia)	607	613	355	465
lnne koszty finansowe	1 161	2 889	(1 731)	2 866
Koszty finansowe z działalności kontynuowanej	13 694	17 596	1148	9 137

*Dane niepodlegające przeglądowi przez biegłego rewidenta

6.28 Zysk na akcję i wypłacone dywidendy

Zysk na jedną akcję

	1.01- 30.06.2025	1.01-	1.04- 30.06.2024 30.06.2025*	1.04- 30.06.2024*
Liczba akcji stosowana jako mianownik wzoru
Srednia ważona liczba akcji (szt.)	58 496 043	58 496 043	58 496 043	58 496 043
Rozwadniający wpływ opcji zamiennych na akcje
Srednia ważona rozwodniona liczba akcji zwykłych (szt.)	58 496 043	58 496 043	58 496 043	58 496 043
Działalność kontynuowana
Zysk (strata) netto z działalności kontynuowanej	19 377	50 353	51 770	(11 714)
Podstawowy zysk (strata) na akcję (PLN)	0,33	0.86	0,89	(0,20)
Rozwodniony zysk (strata) na akcję (PLN)	0,33	0.86	0,89	(0.20)
Działalność zaniechana
Zysk (strata) netto z działalności zaniechanej	(20 430)	(9 687)	(20 603)	(8 450)
Podstawowy zysk (strata) na akcję (PLN)	(0,35)	(0,17)	(0,35)	(0,14)
Rozwodniony zysk (strata) na akcję (PLN)	(0,35)	(0,17)	(0,35)	(0,14)
Działalność kontynuowana i zaniechana
Zysk (strata) netto przypadający akcjonariuszom podmiotu do- minującego	(1 053)	40 666	31 167	(20 164)
Podstawowy zysk (strata) na akcję (PLN)	(0.02)	0.70	0,53	(0,34)
Rozwodniony zysk (strata) na akcję (PLN)	(0,02)	0,70	0,53	(0,34)

*Dane niepodlegające przeglądowi przez biegłego rewidenta

Dywidenda z zysku za 2024 rok

W dniu 25 czerwca 2025 roku Zwyczajne Walne Zgromadzenie Akcjonariuszy postanowiło, zgodnie z rekomendacją Zarządu i po uprzednim pozytywnym zaopiniowaniu przez Radę Nadzorczą, podzielić za rok obrotowy 2024 w wysokości 197.448.200,81 zł wykazany w jednostkowym sprawozdaniu finansowym Spółki za rok 2024, w następujący sposób:

• zysk w kwocie 197.131.664,91 zł przeznaczyć na wypłatę dywidendy dla akcjonariuszy Spółki ("Dywidenda") tji. w kwocie 3,37 zł na 1 akcję;
• zaliczyć na poczet Dywidendy kwotę 82.479.420,63 zł wypłaconą przez Spółkę w dniu 7 listopada 2024 roku tytułem zaliczki na poczet dywidendy za rok obrotowy 2024, na mocy uchwały Zarządu Spółki nr 39/30/1X/2024 z dnia 30 września 2024 r. ("Zaliczka Dywidendowa") tj. w kwocie 1,41 zł na 1 akcję;
• wypłacić tytułem Dywidendy o wypłaconą Zaliczkę Dywidendową tj. kwotę w wysokości 114.652.244,28 zł, tj. w kwocie 1,96 zł na 1 akcję, w podziale Dywidendy uczestniczy 58.496.043 akcje;
• zysk w kwocie 316.535,90 zł przeznaczyć na kapitał rezerwowy Spółki przeznaczony na wypłatę w przyszłości dywidend lub zaliczek na przewidywane dywidendy, zgodnie z uchwałą nr 20/05/2018 Zwyczajnego Walnego Zgromadzenia Archicom S.A. z dnia 30 maja 2018 r., zmienioną uchwała 2 22/06/2020 Zwyczajnego Zgromadzenia Archicom S.A. z dnia 25 czerwca 2020 roku.

Zwyczajne Walne Zgromadzenie Spółki dzień dywidendy na 15 września 2025 roku oraz dzień wypłaty dywidendy na 17 listopada 2025 roku.

6.29 Zmiany kapitału obrotowego

Uzgodnienie zmiany kapitału obrotowego w skonsolidowanym sprawozdaniu z przepływów pieniężnych do zmian poszczególnych pozycji sprawozdania z sytuacji finansowej zaprezentowano w poniższych tabelach:

Zmiana stanu zapasów i gruntów przeznaczonych pod zabudowę

	1.01- 30.06.2025	1.01- 30.06.2024
Spadek (wzrost) stanu zapasów w sprawozdaniu z sytuacji finansowej	(416 787)	(322 626)
Aktywowane koszty finansowania zewnętrznego	25 505	13 907
Wpływ aktywa z tytułu prawa wieczystego użytkowania gruntu	2 079	1 408
Wpływ nabycia spółek	3 151	20 994
Zmiana stanu zapasów wykazana w rachunku przepływów pieniężnych	(386 052)	(286 317)

Zmiana stanu należności

	1.01- 30.06.2025	1.01- 30.06.2024
Spadek (wzrost) stanu należności w sprawozdaniu z sytuacji finansowej	(5 709)	(97 913)
Wpływ aktywa z tytułu prawa wieczystego użytkowania gruntu	38	(1 359)
Zmiana stanu należności z działalności inwestycyjnej		19 500
Zmiana stanu należności z tytułu bieżącego podatku dochodowego	(16 217)	3 222
Wpływ nabycia spółek	3 551	661
Inne	5	61
Zmiana stanu należności wykazana w rachunku przepływów pieniężnych	(18 332)	(75 828)

Zmiana stanu zobowiązań

	1.01- 30.06.2025	1.01- 30.06.2024
Wzrost (spadek) stanu zobowigzań w sprawozdaniu z sytuacji finansowej	475 344	386 837
Zmiana stanu zobowiązań z tytułu leasingu, kredytów, pożyczek, innych instrumentów dłużnych	41 568	(300 690)
Zmiana stanu zobowiązań z tytułu bieżącego podatku dochodowego	5 097	(1 860)
Wpływ nabycia spółek	(12 019)	(43)
Zmiana stanu zobowiązań z tytułu dywidend	(114 652)	(10 529)
Inne	473	1241
Zmiana stanu zobowiązań wykazana w rachunku przepływów pieniężnych	395 811	74 956

Inne korekty

	1.01- 30.06.2025	1.01- 30.06.2024
Koszty finansowe z tytułu aktualizacji wyceny leasingu	157	557
Koszty z tytułu odpisów aktualizujących wartość udzielonych pożyczek	106	788
Pozostałe przychody związane z działalnością inwestycyjng	(37)	(700)
lnne korekty wykazane w rachunku przepływów pieniężnych	226	645

6.30 Transakcje z podmiotami powigzanymi

Podmioty powiązane z Grupą Kapitałową obejmują kluczowy personel kierowniczy oraz pozostałe podmioty powiązane, do których Grupa zalicza podmioty, które kontroluje na najwyższym poziomie pan Tibor Veres, w tym w szczególności podmioty kontrolowane przez jednostkę dominującą wyższego szczebla Spółki - Echo Investment S.A., jednostki współkontrolowane i stowarzyszone.

Do najważniejszych podmiotów powiązanych w okresie objętym skonsolidowanym sprawozdaniem finansowym Grupa zaliczała:

• Echo Investment S.A. jednostka dominująca wobec Archicom S.A.,
• DKR Echo Investment sp. z o.o.,
• pozostałe spółki należące do grupy kapitałowej Echo Investment,
• •

Do kluczowego personelu kierowniczego Grupa zalicza członków Zarządu i Rady Nadzorczej Archicom S.A.

Wynagrodzenie kluczowego personelu w okresie objętym skonsolidowanym sprawozdaniem finansowym wyniosło:

Wynagrodzenie kluczowego personelu kierowniczego

	1.01-	1.01- 30.06.2025 30.06.2024
Swiadczenia na rzecz personelu kierowniczego
Krótkoterminowe świadczenia pracownicze	4 660	4 033
Razem	4 660	4 033

Grupa Kapitałowa w okresie objętym sprawozdaniem finansowym nie udzieliła, ani nie otrzymała żadnych pożyczek od kluczowego personelu kierowniczego.

Sprzedaż i należności z jednostkami powigzanymi

	Przychody z działalności operacyjnej				Należności
	1.01- 30.06.2025	1.01-	1.04- 30.06.2024 30.06.2025*	1.04- 30.06.2024*	30.06.2025	31.12.2024
Sprzedaż do / należności od:
Echo Investment S.A.	6.374	8 595	2 493	3 341	26 795	23 901
Jednostek wycenianych metodą praw własności	3 055	770	1100	623	2764	6 140
Kluczowego personelu kierowniczego		2 708		549	48	4
Pozostałych podmiotów powiązanych	6 673	5427	3 486	3 196	75 291	34 882
Razem	16 052	17 500	7 079	7 709	104 898	64 927

*Dane niepodlegające przeglądowi przez biegłego rewidenta

Należności od pozostałych podmiotów powiązanych na dzień 30 czerwca 2025 r. wynikają głównie z zaliczek zapłaconych na zakup nieruchomości.

Należności od Echo Investment S.A. stanowi głównie wpłacona zaliczka na zakup udziałów.

Zakupy i zobowigzania z jednostkami powigzanymi

	Zakup (koszty, aktywa)				Zobowiązania
	1.01-	1.01-	1.04- 30.06.2025 30.06.2024 30.06.2025 30.06.2024	1.04-	30.06.2025	31.12.2024
Zakup od / zobowigzania do:
Echo Investment S.A.	33 269	18 411	20 879	8 867	50 813	5 116
DKR Echo Investment Sp. z o.o.					51 317
Jednostek wycenianych metodą praw własności	12 924	217	6 473		3 570	9 745
Kluczowego personelu kierowniczego	2 544	2 219	2 007	1 656	8 696	1622
Pozostałych podmiotów powiązanych	3 820	62 051	(2 320)	59 433	6 685	2 833
Razem	52 557	87 898	26 989	69 956	121 081	19 316

*Dane niepodlegające przeglądowi przez biegłego rewidenta

Zobowiązania wobec Echo Investment S.A. oraz DKR Echo Investment Sp. z o.o. na 30 czerwca 2025 r. stanowią głównie zobowigzania z tytułu dywidendy, które zostaną 17 listopada 2025 r., zgodnie z informacją w nocie 6.28 niniejszego sprawozdania.

Pożyczki udzielone jednostkom powigzanym

	Przychody z tytułu odsetek				Pożyczki udzielone
	1.01-	1.01-	1.04- 30.06.2025 30.06.2024 30.06.2025 30.06.2024	1.04-	30.06.2025	31.12.2024
Pożyczki udzielone:
Jednostkom wycenianym metodg praw własności	3 786	2 893	1864	2 772	121 454	116 496
Pozostałym podmiotom powiązanym	2 340	28	1 082		60 178	57 913
Razem	6 126	2921	2946	2772	181 632	174 409

*Dane niepodlegające przeglądowi przez biegłego rewidenta

6.31 Umowy gwarancji finansowych oraz zobowiązania warunkowe

Grupa nie posiada istotnych zobowigzań warunkowych, nie jest także stroną umów gwarancji finansowych.

Archicom S.A. udziela jednostkom poręczeń stanowiących zabezpieczenie wynagrodzenia należnego dostawcom z tytułu redlizowanych na rzecz jednostek usług w ramach podpisanych. Zobowiązania z tytułu redizacji kontraktów budowlanych przez dostawców są uwząlednione w skonsolidowanym sprawozdaniu z sytuacji finansowej i wycenione zgadnie z zasadami wyceny zobowiązań z tytułu dostaw i usług.

W zakresie gwarancji i poręczeń wystawia wywiązania się z zobowiązań sprzedającego odnoszących się do sprzedanych budynków biurowych lub zabezpieczenia wystawionej związanej ze sprzedanymi budynkami biurowymi - wszelkie zobowiązania Emitenta jako sprzedające z podpisanych umów sprzedaży budynków burowych zostały przeanalizowane z puntu widzenia obowiązku ich wyceny w sprawozdaniu finansowym i odpowiednie zobowiązania i rezerwy z tego tytułu zostały ujęte w skonsolidowanym sprawozdaniu z sytuacji finansowej, natomiast nie są one odrębnie ujawnione ze względu na fakt, że ich łączna wartość nie jest istotna.

6.32 Zdarzenia po dniu bilansowym

Po dniu bilansowym nie wystąpiły istotne zdarzeniami opisanymi w innych punktach niniejszego sprawozdania.

6.33 Pozostałe informacje

W okresach objętych skonsolidowanym sprawozdaniem finansowym, do przeliczenia wybranych zastosowano następujące średnie kursy wymiany złotego w stosunku do EUR, ustalane przez Narodowy Bank Polski:

• •
• średni kurs w okresie, obliczony jako średnia arytmetyczna kursów obowiązujących na ostatni dzień każdego miesiąca w danym okresie: 1.01-30.06.2025: 4,2208 PLN/EUR; 1.01-30.06.2024: 4,3109 PLN/EUR

Podstawowe pozycje skonsolidowanego sprawozdania z sytuacji finansowej, sprawozdania z wyniku oraz skonsolidowanego sprawozdania z przepływów pieniężnych, przeliczone na EURO, przedstawia tabela:

Wybrane informacje finansowe przedstawione w PLN i EUR

	1.01- 30.06.2025	1.01- 30.06.2024	1.01- 30.06.2025	1.01- 30.06.2024
	tys.	PLN	tys.	EUR
Sprawozdanie z wyniku
Przychody ze sprzedaży	324 877	325 313	76 970	75 463
Zysk (strata) z działalności operacyjnej	28 417	60 331	6 733	13 995
Zysk (strata) przed opodatkowaniem	26 307	59 921	6 233	13 900
Zysk (strata) netto	(1 053)	40 666	(249)	9 433
Zysk (strata) netto przypadający akcjonariuszom podmiotu dominującego	(1 053)	40 666	(249)	9 433
Zysk (strata) na akcję (PLN / EUR)	(0.02)	0.70		0.16
Rozwodniony zysk (strata) na akcję (PLN / EUR)	(0,02)	0.70		0,16
Sredni kurs PLN / EUR w okresie			4,2208	4,3109
Sprawozdanie z przepływów pieniężnych
Środki pieniężne netto z działalności operacyjnej	22 614	(293 403)	5 358	(68 061)
Srodki pieniężne netto z działalności inwestycyjnej	116 446	(241 112)	27 589	(55 931)
Środki pieniężne netto z działalności finansowej	(91 009)	232 826	(21 562)	54 009
Zmiana netto stanu środków pieniężnych i ich ekwiwalentów	48 051	(301 689)	11 384	(69 983)
Sredni kurs PLN / EUR w okresie			4,2208	4,3109
Sprawozdanie z sytuacji finansowej	30.06.2025	31.12.2024	30.06.2025	31.12.2024
Aktywa	3 200 712	2 826 421	754 547	661 461
Zobowigzania długoterminowe	828 407	739 737	195 291	173 119
Zobowiązania krótkoterminowe	1232 490	831 164	290 552	194 516
Kapitał własny	1 139 815	1 255 520	268 704	293 826
Kapitał własny przypadający akcjonariuszom jednostki dominującej	1 139 815	1 255 520	268 704	293 826
Kurs PLN / EUR na koniec okresu			4,2419	4,2730

Wskazanie skutków zmian w strukturze jednostki gospodarczej, w tym w wyniku połączenia jednostek gospodarczych, przejęcia lub sprzedaży jednostek grupy kapitałowej Spółki, inwestycji długoterminowych, podziału, restrukturyzacji i zaniechania działalności

W okresie objętym sprawozdaniem finansowym tj. pierwszego półrocza 2025 roku nie wystąpiły transakcje sprzedaży lub przejecia jednostek grupy kapitałowej, inwestycji długoterminowych, podziała działalności, poza transakcjami opisanymi w nocie 6.6 niniejszego sprawozdania.

Stanowisko Zarządu odnośnie możliwości zrealizowania wcześniej publikowanych prognoz wyników na dany rok, w świetle wyników zaprezentowanych w półrocznym sprawozdaniu w stosunku do wyników prognozowanych

Zarząd Spółki dominującej nie publikował prognoz finansowych na rok 2025.

Wskazanie akcjonariuszy posiadajgcych bezpośrednio lub pośrednio przez podmioty zależne co najmniej 5% ogólnej liczby głosów na walnym zgromadzeniu Spółki na dzień zatwierdzenia sprawozdania półrocznego do publikacji oraz wskazanie zmian w strukturze własności znacznych pakietów akcji w okresie od przekazania poprzedniego raportu okresowego

Tabela poniżej prezentuje wykaz akcjonariuszy posiadających bezpóśrednio poprzez podmioty zależne co najmniej 5% ogólnej liczby głosów na walnym zgromadzeniu spółki Archicom S.A. wg stanu na dzień zatwierdzenia niniejszego sprawozdania finansowego.

Struktura właścicielska kapitału podstawowego wą stanu na dzień zatwierdzenia niniejszego sprawozdania finansowego do publikacji

Akcjonariusze	Liczba akcji	Udział w kapi- tale zakłado- wym (%)	Liczba głosów na WZ	Udział w ogól- nej liczbie gło- sów na WZ (%)
Echo Investment S.A., w tym:	42 936 601	73,40%	49 144 103	75,95%
bezpośrednio	16 754 702	28,64%	16 754 702	25,89%
pośrednio poprzez DKR Echo Investment sp. z o.o.	26 181 899	44,76%	32 389 401	50,06%
Allianz Polska Otwarty Fundusz Emerytalny	5 130 644	8,77%	5 130 644	7,93%
Pozostali (poniżej 5% głosów na WZ)	10 428 798	17,83%	10 428 798	16,12%
Razem	58 496 043	100%	64 703 545	100%

Od daty publikacji ostatniego raportu finantowego Emitent S.A. zawiadomienie z art. 19 Rozporządzenia MAR informujące, iż w dniu 17 lipca 2025 r. spółka Echo Investment S.A. zbyła 371.000 akcji zwykłych na okaziciela oznaczonych kodem ISIN PLARHCMOO16. Szczegóły, w tym treść zawiadomienia, zostały przez Emitenta opublikowane raportem bieżącym Nr 26/2025 z dnia 17 lipca 2025 r.

Stan posiadania akcji przez znaczących Akcjonariuszy Emitenta pochodzi stosownie do obowiązujących przepisów, w tym: Ustawy o Ofercie Rozporządzenia MAR oraz z akcji zgłoszonych do udzidu w Walnym Zgromadzeniu w dniu 25 czerwca 2025 r.

Na dzień zatwierdzenia sprawozdania na wszystkich akcjacych do spółki DKR Echo Investment sp. z o.o. ustanowione są zastawy na rzecz banku Pekao w związku z zapisami umowy kredytowej zawartej z tym bankiem.

Stan posiadania akcji Archicom przez osoby zarządzające i nadzorujące wg stanu na dzień zatwierdzenia niniejszego sprawozdania finansowego do publikacji

Nazwisko Stanowisko w organach Spółki	Liczba posla- danych akcji	Udział w kapi- tale zakłado- wym (%)	Liczba głosów na WZ	Udział w ogól- nej liczbie gło- sów na WZ (%)
Waldemar Olbryk Prezes Zarzadu	15 500	0.026%	15 500	0.024%
Nicklas Lindberg Przewodniczący Rady Nadzorczej	237 000	0.405%	237 000	0,366%
Konrad Płochocki II Wiceprzewodniczący Rady Nadzorczej	2 500	0,004%	2 500	0,004%
Maciej Drozd Członek Rady Nadzorczej	118 500	0,203%	118 500	0,183%
Razem	373 500	0,639%	373 500	0,577%

Od daty publikacji ostatniego raportu finansowego Emitent otrzymał w dniu 17 lipca 2025 r. zawiadomienia z art. 19 Rozporządzenia MAR od następujących osób pełniących obowiązki zarządcze:

• od Waldemara Olbryka Prezesa Zarządu o nabyciu 15.500 sztuk akcji zwykłych na okaziciela Spółki oznaczonych kodem ISIN PLARHCM00016;
• od Nickasa Lindberga Przewodniczącego Rady Nadzorczej o nabyciu 237.000 sztuk akcji zwykłych na okaziciela Spółki . oznaczonych kodem ISIN PLARHCM00016;
• od Macieja Drozda Członka Rady Nadzorczej o nabyciu 118.500 sztuk akcji zwykłych na okaziciela Spółki oznazonych kodem ISIN PLARHCM00016.

Szczegóły, w tym treść wszystkich 3 w. zawiadomień, zostały przez Emitenta opublikowane raportem bieżącym Nr 26/2025 z dnia 17 lipca 2025 r.

Według najlepszej wiedzy Spółki żaden z pozostałych członków Zarządu i Rady Nadzorczej nie jest bezpośrednio ani pośrednio akcjonariuszem Spółki na dzień publikacji raportu.

Przyjęcie długoterminowego programu motywacyjnego dla osób o kluczowym znaczeniu dla Spółki

25 czerwca 2025 roku Zwyczajne Walne Zgromadzenie Archicom S.A. podjęło uchwałe w sprawie przyjęcia długoterminowego programu motywacyjnego na lata 2025 – 2029 dla Członków Rady Nadzorczej oraz innych osób o kluczowym znaczeniu dla Spółki.

Program ma na celu zmotywowanie i wzmocnienie działań wykwalifikowanych osób, w dążeniu do redizacji Spółki, zapewnienie optymalnych warunków finansowych, poprzez umożliwienie tym osobom nabycia lub objęcia akcji zwykłych na okaziciela Spółki i uczestniczenie w partycypacji zysku.

Program Motywacyjny zakłada możliwość uzyskania świadczenia przez osoby uprawnione w dwóch wariantach, poprzez:

• jednorazowe nabycie akcji Spółki od głównego akcjonariusza Spółki, Echo Investment S.A. lub,
• nowej emisji

Redizacja pierwszego świadczenia Programu Motywacyjnego obejmuje do nabycia, przez wybrane osoby uprawnione, łącznie nie więcej niż 371 tys. istniejących akcji Spółki, co stanowi, na moment przyjęcia programu, 0,63 % kapitału zakładowego Spółki.

Pierwsze transakcje w ramach Programu Motywacyjnego zostały zawarte 17 lipca 2025 roku.

Realizacja drugiego świadczenia Programu Motywacyjnego obejmuje do objecia warrantów subskypcyjnych. Wybranym osobom uprawnionym, po zawarciu umowy uczestnictwa, będą przyznawane w rocznych transzach, warranty subskrypcyjne, uprawniające do objęcia łącznie, nie więcej niż 337 tys. akcji Spółki nowej emisji, stanowiących, na dzień przyjęcia programu, 0,58% kapitału zakładowego Spółki.

Maksymalna liczba akcji Spółki, które będą mogły nabyć osoby uprawnione w ramach Programu nie przekroczy łącznie 708 tys. akcji Spółki, co stanowi, na moment przyjęcia programu, 1,21 % kapitału zakładowego Spółki.

Przyznanie warrantów subskrypcyjnych za dany rok obrotowy będzie uzależnione od poziomu osiggniętego przez Spółkę celu finansowego określonego dla danego roku obrotowego przez Radę Nadzorczą, oraz pozostawienie w stosunku współpracy ze Spółką lub innym podmiotem z grupy kapitałowej kontrolowanej przez Akcjonariusza Większościowego przez cały okres, za który przyznana ma zostać dana transza warrantów subskrypcyjnych.

Szczegółowe informacje na temat przyjetego Programu Motywacyjnego zostały opublikowane raportem bieżgem nr 22/2025.

Uchwała ZWZA w sprawie warunkowego podwyższenia kapitału zakładowego Spółki oraz emisja warrantów subskrypcyjnych

W związku z przyjęciem przez Spółkę pięcioletniego zakładającego wyemitowanie warrantów subskrypcyj nych uprawniających do objęcia akcji Spółki przez osoby uprawnione, Walne Zgromadzenie Spółki dnia 25 czerwca 2025 roku podjęło uchwałe o podwyższeniu warunkowo kapitału zakadowego Spółki o kwotę nie 3.370 tys. złotych tj. z kwoty 584.960.430,00 złotych do kwoty nie wyższej niż 588.330.430,00 złotych.

Podwyższenie kapitału zakładowego nastąpi nie więcej niż 337 tys. nowych zwykłych akcji na okaziciela serii F o numerach F 1 do F 37.000 o wartości nominalnej 10,00 złotych każda. Akcje serii F zostana przyznane osobom uprawnionym, uczestniczgcym w Programie Motywacyjnym, które zawarły ze Spółką umowy przystgpienia do Programu Motywacyjnego.

Wskazanie czynników, które w ocenie Spółki będą miały wpływ na osiągnięte wyniki w perspektywie co najmniej kolejnego kwartału

Czynniki zostały szerzej opisane w nocie 1.14 Sprawozdania Zarządu z działalności Archicom S.A. oraz Grupy Kapitakowej za I półrocze 2025 roku.

6.34 Opis głównych obszarów ryzyka działalności Archicom S.A. oraz Grupy Archicom S.A.

Opisane poniżej czynniki ryzyka zostały ne zgodnie z najlepszą wiedzą, na podstawie informacji dostępnych na moment tworzenia opisu. Działalność Grupy ma charakter ciągły oraz zmienny w zależność i i indywidualnego charakteru redizowanych przedsięwzięć deweloperskich, tak, więci czynniki ryzyka mogą ulegać zmianie. Rozdzici przedstawia kluczowe czynniki ryzyka identyfikowane przez Grupę, w tym takie na które Grupa nie ma wpływu. Zarówno kolejność poszczególnych czynników w ramach grup nie została zaprezentowana w porządku prawdopodobieństwa ich ważności wpływu na prowadzoną działalność.

Ryzyko sytuacji makroekonomicznej

Działalność deweloperska jest ścią nabywczą oraz zdolnością kredytową nabywców, a co za tym idzie z sytuagą makroekonomiczną. Sytuacja ekonomiczna kraju w stopniu zna poziom popytu na nieruchomości. Czynniki takie jak zmiany PKB, wzrost wysokości stóp procentowych, podaż kredytów, dostępność finansowania dla inwestycji, bezrobocie, infłacja, mają pośredni i bezpośredni wpływ na sytuację nabywców oraz nabywców obiektów biurowych, a co za tym idzie mogą przełożyć się na wyniki działalności Grupy.

Działania Spółki Grupa na bieżąco monitoruje sytuację makroekonomiczną kraju w wnętrzne, z uwzględniemiem raportów zewnętrznych doradców i firm badających rynek. Zarząd Grupy uwząlędnia ryzyko zmian sytuacji ekonomicznej w opracowywaniu planów oraz w bieżącej aktywności rynkowej, dopasowując swoje dżiałania do zmiennego otoczenia.

Grupa nie prowadzi działalności inwestycyjnej na terenach Ukrainy, Białorusi ani Rosji i nie jest bezpośrednio narażona na skutki dzirkań wojennych ani sankcji gospodarczych.

W ramach funkcjonujących procedur zarządzania płynnością Jednostka dominuje stan środków pieniężnych na poziomie Grupy, optymalizując działania pod kątem zapewnienia Modelowane i andizowane i andizowane są także scenariusze kryzysowe o różnym stopniu nasilenia – pozwalając ocenić odporność się na sytuację kryzysową oraz dostosować bieżące działania.

Ryzyko wzrostów cen oraz braku podaży gruntu

Zasadnicze znaczenie dla przyszłego rozwoju Grupy ma zdolność pozyskania atrakcyjnych - z punktu widzenia lokalizacji, uzbrojenia i warunków finansowych - gruntów, głównie pod budownictwo mieszkaniowe stanowiące przeważającą część aktywności biznesowej Grupy. Właściwa lokalizacja jest czynnikiem warunkującym osiągnięcie celu podstawowego każdego, jakim jest uzyskanie zadowalającej marży ze sprzedaży oraz sarzedaży. Proces pozyskania gruntów napotyka szereg trudności, a wśród nich można wymienie na rynku nieruchomości, czasochłonny proces uzyskiwania pozwoleń administracyjnych, brak miejscowych planów zagospodarowania przestrzennego oraz ograniczona dostępność terenów z odpowiednia infrastrukturaj odpowiednim przeznaczeniem planie zagospodarowania przestrzennego lubstudium uwarunkowań i kierunków zagospodarowania przestrzennego. Opisane okoliczności oraz niekorzystne zmiany w tym zakresie megatywnie wpływać na działalność, sytuację finansową, wyniki finansowe lub perspektywy Grupy.

Działania Spółki: Spółka prowadzi stały monitoring gruntów w oparciu o specjalistów Działa stując przekrojowo doświadczenie organizacji a także ekspertyzych podmiotów zewnętrznych. W ramach swojej bieżgcej działalności Grupa z wyprzedzeniem planuje i redlizuje zakupy gruntów inwestycyjnych, utrzymując dzięki tym działaniom bank gruntów zakupionych w cenach odzwierciedlających kilkuletnią średnią i bazę pod realizację projektów w horyzoncie długoterminowym.

Ryzyko postępowań administracyjnych i prawnych

W związku z uregulowanym charakterem działacja projektów mieszkaniowych i biurowych wymaga szeregu decyzji administracyjnych oraz działań Grupy we współpracy z organami administracji publicznej i szczególności zgód, zaświadczeń i pozwoleń. Decyzje takie mogą być wydłużane, także w wyniku działań osób trzecich mogących je zaskarżać. Występują również wystąpienia wad prawnych gruntów inwestycyjnych oraz zmian w istniejących sposobach dopuszczalnego zagospodarowania nieruchomości. W konsekwencji powyższych istnieje ryzyko opóźniania lub wstrzymania projektów inwestycyjnych oraz zmiany założeń planów inwestycyjnych wraz wencjami dla Grupy.

Działania Spółki: Grupa posiada wyspecjalizowany Dział Formalnej Obsługi Inwestycji, wieloletnie oraz profesjonalne narzędzia prowadzenia złożonych projektów deweloperskich, mające na celu minimalizowanie negatywnego wpływu ryzyka opóźnień postępowań administracyjnych i prawnych. Jednym z etapów procesu deweloperskiego jest weryfikacji nieruchomości gruntowych przed ich zakupem. Proces Due Diligence zakupu gruntów jest prowadzony własne przy współpracy zewnętrznych specjalistów branżowych.

Ryzyko realizacji inwestycji deweloperskich

Projekty realizowane przez Grupę Archicom w systemie deweloperskim nakładów w fazie przygotowania i budowy. Z uwagi na wysokie zapatrzebowe takie projekty obarczone są wieloma ryzykami, w szczególności: nieuzyskaniem pozwoleń na budowę co powoduje nieoptymalne inwestycje na gruntach zgodnie z zanizacji, opóźnieniami w zakończeniu budowy, kosztami przewyższającymi wielkości założone w budżecie (np. w związku z niekorzystnymi warunkami pogodowymi, znacznym wzrostem cen materiałów budowlanych i usług podwykonawców, wzrostem kosztów finansowania dzicholności, nieszczęśliwymi wypadkami, nieprzewidziami technicznymi itp.) oraz brakiem możliwości uzyskania pozwoleń na użytkowanie budynków. Wystąpienie któregokolwiek z powyżzych zdarzeń może spowodować opóźnienia w zakończeniu danej inwestycji, wzrost kosztów lub utratę przychodów, zainwestowanych w kupno gruntu, a w niektórych przypadkach uniemożliwić zakończenie inwestycji. Każda z tych okoliczności może mieć negatywny wpływ na działalność, sytuację i wyniki.

Działania Spółki Spółka działa w oparcu o profesjonalną organizację procesu inwestycyjnego od wyboru i zakupu gruntu, przez etapy projektowania, redlizacji, sprzedaży i rękojmi. Optymalne ułożenie profesjonalne mechanizmy raportowania, doskonale przygotowane kady zarządze i wykonawcze oraz precyzyjne obliczenia z wieloletnim doświadczeniem Grupy na rynku pozwalają na znaczące ograniczenie ryzyk, a w razie potrzeby na realizację działań korygujących z wyprzedzeniem.

Spółka prowadzi stały monitoring koszczególności cen materiałów budowlanych oraz kosztów wykonawstwa. W Grupie przeprowadzana jest bieżąca analiza rentowności projektów deweloperskich, w tym aktualizacja cen produktów oparta o przesłanki rynkowe z uwzględnieniem zmian poziomów oraz struktury kosztów.

Ryzyko stopy procentowej

Realizowane przez Grupę projekty deweloperskie finacznej części z zewnętrznych źródeł finansowania, głównie wyemitowanych obligacji. W przypadku wzrostu poziomu stóp procentowych następuje wzrost kosztów obsługi finansowania dłużnego pozyskanego na realizację projektów, co prowadzi do spadku rentowności i Równocześnie wzrost poziomu stóp procentowych zmniejsza skłonność i zdolność potencjalnych nieszkań do zaciągania kredytów hipotecznych, które stanowią podstawowe źródło finansowania zakupu mieszkań oferowanych przez Grupe i w konsekwencji mogą spowodować spadek popytu na mieszkania i domy, a w związku z tym spadek zainteresowania projektami deweloperskimi.

Banki, w przypadku negatywnej oceny lub prognoz warunków makroekonomicznych lub sytuacji materialnych kredytobiorców, mogą ograniczyć zakresprowadziej kredytowej lub wprowadzić większe wymagania wobec klientów, co w konsekwencji może wpłynąć na zmniejszenie przez nie akcji kredytowej. Na skalę udzielanych kredytów przez banki mają również istotny wpływ regulacje oraz rekomendacje wydawane przez Komisję Nadzoru Finansowego. Wysokie stopy procentowe dotykają inwestorów oraz klientów indywidualnych, którzy zmagają się z pogorszeniem zdolności kredytów hipotecznych.

Działania Spółki: W celu zarządzenia potencjalnym zmian stopy procentowej Grupa prowadzi cykliczną analizę wrażliwości wyniku finansowego oraz pozostałych dochodów. Analizowane są wypowiedzi m.in. Prezesa NBP, Członków RPP oraz zachowania banków centralnych w innych krajach Unii Europejskiej.

Ryzyko walutowe

Większość transakcji w Grupie przeprowadzanych jest w PLN. W związku z tym, że Grupa uzyskuje z tytułu najmu w EUR, ma otwartą ekspozycję na ryzyko walutowe.

Działania Spółki: W celu zarządzenia potencjalnym ryzykiem Grupa prowadzi wyniku finansowego oraz pozostałych całkowitych dochodów w zależności od wahań kursu EUR do PLN.

Ryzyko kredytowe

Ryzyko kredytowe dotyczy środków pieniężnych, udzielonych pożyczek oraz depozytów w bankach i instytucjach finansowych, a także klientów i najemców Grupy – jako nierozliczone należności.

Działania Spółki: Grupa posiadające ocenić wiarygodność kredytową klientów i najemców, a w przypadku najemców stosowane są także zabezpieczenia w przypadku środków pieniężnych i depozytów w instytucjach finansowych i bankach, Grupa korzysta z usług renomowanych jednostek. Zdaniem Zarzystyki działalności, ryzyko niewykonania zawartych zobowigzań umownych jest niewielkie.

Ryzyko płynnościowe, zakłóceń przepływów pieniężnych

lnwestycje na rynku nieruchomości są pośrednictwem spółek celowych. Grupa finansuje projekty deweloperskie m.in. poprzez udzielanie pożyczek spółkom redlizującym daną inwestycję. Spłata pożyczek uzależniona jest od kondycji finansowej pożyczkobiorców (a zatem poszczególnych), która determinowana jest w szczególności rzeczywistą realizacją zakadanego harmonogramu realizacji konkretnych przedsięci. Opóźnienia poszczególnych projektów mogą wpływać na opóźnienia lub skrajnie brak możliwości spłaty udzielonych pożyczek, co może istotnie wpłynąć na pogorszenie płynności finansowej Grupy.

Działania Spółki: Grupa prowadzi monitoring ryzyka utraty płynności oraz jej zachwiania zarówno w krótkim, średnim jak i długim okresie. W tym celu Grupa prognozuje przepłynej, koszty zarówno zawartych jak i przyszych kontraktów oraz przepływy z działalności finansowej. Dla skutecznego zarządzenia ryzkiem utraty płymości Grupa optymalizuje źródła finansowania, korzystając z takich źródełjak kredyty barkowe, obligacje czy środki własne, odpowiednio dostosowując terminy wymagalności poszczególnych z nich dla zapewnienia maksymalnej efektywności przepływów.

Ryzyko regulacyjne

Działalność Grupy podlega licznym prawa i regulacjom, takim jak wymogi dotyczące planowania przestrzennego, przepisy prawa budowlaneje obrotu nieruchomościami i odpowiedziałności sprzedawcy oraz ograniczenia sposobu korzystania z gruntów. Na przestrzeni ostatnich kilkunastu lat można zaobserwować intensywnych zmian w systemie prawa polskiego, a także rozwój prawodawstwa UE. Duża liczba zmian w systemie prawnym może mieć istotny wpływ na sposób prowadzenia przez podmioty gospodarcze ich działalności oraz na wyniki finansowe. Dotyczy to także działalności Grupy, ponieważ realizacja procesu inwestycyjnego w branży wiąże się z koniecznością spemienia wielu wymogów przewidzianych w prawie cywilnym (prawo budowlane, przepisy planistyczne, prawo konsumenckie itp.).

Wejście w życie nowej, istotnej dla obrotu gospodacji może spowodować bezpośrednie istotne zmiany na rynku nieruchomości poprzez znaczący wzrost kosztów redizacji (np. zmiana obowiązujących standardów technicznych obowiązujących dla budynków) czy też konieczność wprowadzenia zmian z nabywcami bkali. Ponadto, w przypadku nowych przepisów budzących wątpliwości interpretacyjne, ich wprowadzenie może stworzyć niepewność co do obowiązującego stanu prawnego i spowodować czasowe wstrzymanie wielu inwestycji w obawie przed niekami wprowadzonych regulacji (straty finansowe bądź nawet konsekwencje karne działań podjętych na podstawie przepisów, które następnie sądy bodź organy administracji publicznej zinterpretowały w sposób niekorzystny dla przedsiębiorcy).

Materializacja wyżej opisanego ryzyka mieć negatywny wpływ na działalność, sytuację finansową i wyniki działalności Grupy.

Działania Spółki: Grupa posiada wyspecjalizowany, który monitoruje potencjalne zmiany legislacyjne oraz ich wpływ na prowadzoną dziołalność. Ponadto Spółpracy z podmiotami zewnętrznymi, zarówno kancelariami prawnymi jak i stowarzyszeniami branżowymi, celem udziału w kształowaniu przępisów dotyczących branży swiadomości skutków planowanych w wdrażanych zmian oraz wczesnego reagowania na zmiany otoczenia prawnego.

Ryzyko zwigzane ze stosowaniem prawa podatkowego przez organy skarbowe

W praktyce organy podatkowe stosują prawo opierając się nie tylko bezpośrednio na przepisach, ale także na ich interpretacjach dokonywanych przez organy wyższej instancji czy sądy. Takie interpretacje ulegają również zmianom, są zastępowane innymi lub też pozostają ze sobą w sprzeczności. W pewnym stopniu dotyczy to również orzecznictwa. Powoduje to do sposobu zastosowania prawa przez organy podatkowe albo automatycznego stosowania go zgodnie z posiadanymi w danej chwili interpetacjami, które mogą nie przystawać do różnorodnych stanów faktycznych występujących w obroce gospodarczym. Do zwiększenia tego ryzyka się dodatkowo niejasność wielu przepisów skadających się na polski system poddtkowy. Z jednej strony wywołuje to wątpliwości co do właściwego stosowania przepisów, a z drugiej strony powoduje konieczność brania pod uwagę w większej mierze wyżej wymienionych interpretacji. W przypadku regulacji podatkowych, które zostały oparte na przepisach obowigzujących w Unii Europejskiej powinny być z nimi w pełni zharmonizowane, należy zwrócić ustosowania związane z często niewystarzającym poziomem wiedzy na temat przepisów unijnych, do czego przyczynia się fakt, iż są one reldywnie nowe w polskim systemie prawnym. Może to skutkować przepisów prawa polskiego pozostającej w sprzeczności z regulacjami obowiązującymi na poziomie Unii Europejskiej stosowania przepisów prawa podatkowego może mieć negatywny wpływ na działalność i sytuację finansową Grupy.

Ryzyko związane z ograniczeniem dostępu do finansowania

Spółka wykorzystuje różne formy finansowania takie jak: obligacje, środki jest w stanie pozyskać finansowanie, w wolumenach i koszcie dekwatnym do wielkości zgodnych z potrzebami, choć w przypadku materializacji szeregu rzyk zewnętrznych możliwości te mogą ulec ograniczeniu. W związku do finansowania zewnętrznego, nie można wykluczyć problemów związanych z wywiązaniem się z tych zobowiązań, a tym samym wpływu ww. czynników na wyniki działności Spółki.

Działania Spółki Spółka optymalizuje źródła finansowania oraz zabezpieczenia ryzyka. Zarząd okresowo weryfikuje dostępne opcje w zakresie finasowania umożliwiające redlizacja źródeł finansowania dostosowana jest do specyfiki poszczególnych etapów inwestycji odbywa się wyłącznie ze wyłącznie ze środków własnych i nabywców mieszkań. Pozwala to na elastyczne zarządzanie ryzkiem w tym zakresie.

Ryzyko koncentracji akcjonariatu

Najwięksi akcjonariusze Spółki: Echo Investment S.A., bezpośrednio poprzez DKR Echo Investment sp. z o.o., posiadają kontrolny pakiet akcji w kapitale zakładowym Spółki pominględną większość głosów na walnym zgromadzeniu. Inwestorzy powinni wziąć pod uwagę, że największy akcjonariusz ma działalność Grupy, a tym samym istnieje potencjalne ryzyko, że interesy inwestorów ch mogą być nie zawsze spójne z interesami największego akcjonariusza. Ryzyko pozostaje w znacznej mierze pozywu Grupy, niemniej organy Spółki analizują decyzje akcjonariuszy w odniesieniu do Grupy, rekomendują kierunki decyzji strategicznych im uprawnień dokładają należytej staranności w celu zapewnienia równego traktowania wszystkich akcjonariuszy.

Ryzyko konfliktu interesów

Zgodnie z informacjami dostępnymi publicznie pomiędzy niektórymi członkami Zarządz ważcicielami akcji i udziałów w podmiotach będących właścielami Grupy Archicom, występują powiązania osobowe i organów Spółek wchodzących w skład Grupy Archicom mogą być jednocześnie funkcje w podmiocie będącym właścielem jej akcji oraz jej rynkowym konkurentem. Może to powodować potennego wpływania na decyzje oraz konfliktu interesów.

Działania Spółk: Dla zachowania przejrzystości podejmowanych decyzji Spółka zarządza zidentyfikowanymi konfliktami interesów. W przypadku identyfikacji takiego konfliktu członek Zarządu lub Rady Nadzorczej, w stosunku do którego ów konflikt zachodzi, zobowiązany jest do powiadomienia innych członków organu o wystąpieniu w podejmowaniu decyzji, której konflikt interesów dotyczy.

7. Zatwierdzenie do publikacji

Skrócone półroczne skonsolidowane sprawozdanie finansowe sporządzone za okres od 1 stycznia 2025 roku (wraz z danymi porównawczymi) zostało zatwierdzone do publikacji przez Zarząd Spółki w dniu 15 września 2025 roku.

Data	lmię i nazwisko	Funkcja	Podpis
15.09.2025	Waldemar Olbryk	Prezes Zarzadu	Podpisano przez/ Signed by:
15.09.2025	Justyna Kawa	Członkini Zarządu	JUSTYNA KAWA Data/ Date: 15.09.2025 15:33
15.09.2025	Dawid Wrona	Członek Zarządu	Podpisano przez: Dawid Wrona O
15.09.2025	Rafał Zboch	Członek Zarządu	Date / Data: 19925=199signed by Rafał Zboch DETTOI
			Date: Zboch 2025.09.15 עוררת וו וחרת והרובים

Podpisy wszystkich członków Zarządu

ADRES	ul. Powstańców Śląskich 9 53-332 Wrocław
TELEFON	71 78 58 111
EMAIL	archicom@archicom.pl
WWW	www.archicom.pl