alstria office REIT-AG

Hamburg

Konzernabschluss zum 31.12.2009

Konzernlagebericht

WIRTSCHAFTLICHE RAHMENBEDINGUNGEN UND STRATEGIE

Wirtschaftliches Umfeld

Obwohl am Aktienmarkt Rekordgewinne zu verzeichnen waren, war 2009 aus makroökonomischer Sicht ein erwartungsgemäß schwieriges Jahr.

Deutschlands Bruttoinlandsprodukt sank um 5,0%1 . Die Arbeitslosenquote belief sich am Ende des Jahres auf 8,2%2 , 0,4 Prozentpunkte höher als der Vorjahreswert. Die einsetzende wirtschaftliche Erholung zum Ende des Jahres ist zum größten Teil den Konjunkturpaketen zuzuschreiben, die die deutsche Regierung initiiert hat.

Die Konjunkturpakete setzen dem Staatshaushalt Grenzen, mit einem Staatsdefizit auf Rekordniveau in 2010 und damit einhergehend einer steigenden Beeinträchtigung der finanziellen Flexibilität im Falle einer "doppelten" Rezession.

Wie erwartet, war der Immobilienmarkt großen Herausforderungen ausgesetzt, sowohl auf der Investitionsseite als auch auf der Vermietungsseite. Die Nachfrage nach Mietflächen sank im Jahresvergleich in allen großen Städten Deutschlands, und das Investitionsvolumen lag auf dem niedrigsten Stand seit 1990.

Es bleibt fraglich, ob die Banken tatsächlich in der Lage waren, ihre Bilanzen in bedeutsamer Weise zu stärken. In 2009 blieben Kreditvergaben limitiert, und obwohl zum Ende des Jahres eine bessere Liquiditätsausstattung auf dem Hypothekenmarkt wahrgenommen werden konnte, ist das verfügbare Volumen weit davon entfernt, einen globalen Aufschwung des Marktes zu tragen. Es ist ebenso offensichtlich, dass der Markt für Commercial Mortgage Backed Securities (CMBS) in der nahen Zukunft auch weiterhin geschlossen bleiben wird.

1 Statistisches Bundesamt.

2 Bundesagentur für Arbeit.

Überblick über den deutschen Markt für Büroimmobilien3

Mietpreisentwicklung von Büroimmobilien

Die Mietpreise bei deutschen Büroimmobilien entwickelten sich analog zur deutschen Wirtschaft. Der Ende 2008 begonnene Abwärtstrend der Mieten setzte sich über den gesamten Verlauf des Jahres 2009 weiter fort. Entsprechend fielen die Spitzenmieten in fast allen deutschen Großstädten: Während sie in Hamburg (EUR 23,00 pro qm) lediglich um 2% sanken, lagen sie in München (EUR 28,50 pro qm) um 7%, in Frankfurt (EUR 34,00 pro qm) um 8% und in Berlin (EUR 20,00 pro qm) um zirka 9% niedriger als 2008.

Flächenaufnahme in deutschen Großstädten

Die Leerstandsquote bei Bürogebäuden stieg in deutschen Städten im Jahresvergleich von 8,9% auf 9,9% (bzw. 7,89 Mio. qm Leerstandsvolumen im Gesamten). Vergleicht man die sechs größten deutschen Städte, wurde die höchste Leerstandsquote in Frankfurt (13,6%) registriert, gefolgt von Düsseldorf (12,3%), München (9,6%), Berlin (9,4%), Hamburg (8,3%) und Stuttgart (6,7%). Den höchsten Anstieg von Leerstandsflächen bei Bürogebäuden von 2008 auf 2009 verzeichnete Düsseldorf (+20,4%).

Flächenumsätze

In den sechs größten Städten wurden im Jahr 2009 über 2,1 Mio. qm Bürofläche vermietet. Dies stellt im Vergleich zum Vorjahr einen Rückgang von 0,8 Mio. qm oder 28% dar. In Berlin und Stuttgart lag der Rückgang bei 12% bzw. 13%, in Frankfurt zwischen 29% und 32%. Indessen wurde in Düsseldorf die größte Verringerung des Flächenumsatzes verzeichnet (-40%). Hamburgs Flächenumsatz lag mit 391.800 qm um 28% niedriger als in 2008.

3 Alle im Text verwendeten Zahlen beziehen sich auf Angaben von Jones Lang LaSalle, BNP Paribas and CBRE.

Büroneubauten

Da Neubauprojekte, die in den Jahren 2006 und 2007 begonnen wurden, nun sukzessive fertig gestellt werden, lag das 2009 auf den Markt gebrachte Neubauvolumen auf einem deutlich höheren Level als 2008: Mit ungefähr 1.100.000 qm stieg die Fläche von neuen Büro- und Gewerbeimmobilien um 23% gegenüber dem Vorjahr. Für das Jahr 2010 wird damit gerechnet, dass das Neubauvolumen in etwa auf diesem hohen Niveau stagniert.

Investitionsmärkte

Erwartungsgemäß war das gesamte, registrierte Investitionsvolumen in deutschen Gewerbeimmobilien 2009 bedeutend niedriger als im Vorjahr. Das Gesamtinvestitionsvolumen (zirka EUR 10,55 Mrd. für Gewerbe- und Wohnimmobilien) fiel um ungefähr 49%. An den sechs wichtigsten deutschen Standorten für Büroimmobilien schrumpften die Investitionsmärkte um 37% von EUR 9,2 Mrd. auf EUR 5,8 Mrd.

Verglichen mit 2007 und 2008 änderte sich der Charakter der ausgeführten Transaktionen spürbar. Das Jahr 2009 war von einer Anzahl kleinerer Transaktionen (kleiner als EUR 50 Mio.), beschränkt auf Einzelgebäude, geprägt. Da Portfoliotransaktionen nur in limitierter Anzahl stattfanden, machten sie insgesamt weniger als 20% des Gesamtinvestitionsmarktes aus. Immobilieninvestoren waren weiterhin überwiegend auf langfristig vermietete Objekte fokussiert, die entsprechend den größten Anteil bei Transaktionen mit Gewerbeimmobilien ausmachten. Immobilien mit kurzen Mietvertragslaufzeiten oder große Gebäude blieben durch geringe oder gar keine Nachfrage weiterhin unter Druck.

Ausblick 2010

Für 2010 ist zu erwarten, dass die wirtschaftlichen Bedingungen am deutschen Immobilienmarkt anspruchsvoll bleiben. alstria erwartet weiterhin Druck auf die Spitzenmieten, da neue Flächen auf den Markt gebracht werden, während Preise für Mietflächen im mittleren Marktsegment auf dem gleichen Level wie 2009 verbleiben werden.

Wie zuvor erwähnt, ist der Investitionsmarkt erheblich von der Verfügbarkeit von Kapital und der Bereitwilligkeit der Banken, Kredite zu vergeben, abhängig. Solange die Bereitschaft der Banken, Immobilien zu finanzieren, limitiert ist, muss von weiterhin schwierigen Marktbedingungen ausgegangen werden. Da Banken insbesondere für Immobilien mit kurzen Mietvertragslaufzeiten kaum Kredite zur Verfügung stellen, geht alstria davon aus, dass diese Immobilien stärker betroffen sein werden als Immobilien mit langfristigen Mietvertragslaufzeiten.

Strategische Ausrichtung

Vor dem Hintergrund der Wirtschaftskrise konzentriert sich alstria auf eine regelmäßige Überprüfung des Geschäftsmodells, der Qualität der Anlageimmobilien sowie der kurz- und langfristigen Finanzierungsperspektiven. Die Analyse dieser Parameter führt zu dem Ergebnis, dass sich die wesentlichen Zielrichtungen der von alstria verfolgten Strategie als geeignet erwiesen haben, um die Finanzkrise zu überwinden:


―	alstria verfügt über ein langfristig vermietetes Portfolio (gewichtete durchschnittliche Restlaufzeit zirka 9,6 Jahre). 80% der Mietumsätze werden mit wenigen, aber qualitativ hochwertigen Mietern erzielt. Mehr als 50% der Mietumsätze stammen von öffentlichen oder institutionellen Mietern, die nicht unmittelbar von der Wirtschaftskrise betroffen sind.
―	alstria bleibt weiterhin auf die Verwaltung von Immobilien fokussiert. Erträge werden demnach durch klassisches Immobilienmanagement, d.h. durch die Arbeit an den Gebäuden generiert. Das bedeutet im Ergebnis die Verminderung der Leerstandsrate zu vorteilhaften Konditionen sowie die Ermöglichung von "Win-win"-Situationen für die Mieter und den Eigentümer.
―	Ein Kernelement der Geschäftsstrategie von alstria ist die Unterstützung ihrer Mieter bei der Optimierung ihrer Betriebskosten. Dabei besteht kein Widerspruch zwischen der Reduzierung der allgemeinen Grundstücksbetriebskosten und der Steigerung der Rentabilität von alstria. Das Unternehmen geht davon aus, dass sich im derzeitigen Marktumfeld, in der die meisten deutschen Unternehmen nach Kostenreduzierung suchen, neue Chancen für alstria ergeben könnten.

alstria bleibt weiterhin auf ihre Buy-and-Manage-Strategie fokussiert. Angesichts der gesamtwirtschaftlichen Entwicklung und den erwarteten Liquiditätsengpässen auf dem Finanzierungsmarkt, hat alstria Ihre Aufmerksamkeit dem Laufzeitprofil des Konsortialkredits und der Steuerung der dazugehörigen Kreditvereinbarungen gewidmet. Entsprechend liegt seit Mitte 2008 ein hohes Augenmerk auf der proaktiven Steuerung der Loan-to-Value (LTV)-Vereinbarungen und der Rückzahlung des Ende 2011 auslaufenden Konsortialkredits. alstria ist davon überzeugt, dass ein Entschuldungsprozess im aktuellen Marktumfeld nur schrittweise erfolgen kann. Diese Schritte umfassten die Nachverhandlung der LTV-Vereinbarungen im ersten Quartal 2009, selektive Immobilienverkäufe und selektive Refinanzierungen.

Im Rahmen der proaktiven Steuerung der Bilanz ist es alstria gelungen, trotz des starken Rückgangs des Portfoliowertes das kurzfristige LTV-Ziel von knapp unter 60% für den Konsortialkredit einzuhalten. Gleichzeitig erlaubte dieser strukturierte, schrittweise Ansatz, den Konsortialkredit in 2009 von anfangs EUR 995 Mio. auf EUR 843 Mio. zum Jahresende zu reduzieren.

Trotz des historisch herausfordernden Marktumfeldes für Investitionen und Kredite, ist es alstria aufgrund der hohen Qualität des Portfolios gelungen, rund EUR 126 Mio. mit einer durchschnittlichen Marge von 147 Basispunkten zu refinanzieren und ausgewählte Objekte von rund EUR 141 Mio. zu veräußern. Die Bewertung der Immobilien aus diesen Transaktionen bewegt sich im Rahmen der IFRS-Bewertung vom 31. Dezember 2008. Darüber hinaus hat alstria weitere Refinanzierungen in Höhe von EUR 115 Mio. abgeschlossen und sich über den Verkauf weiterer Gebäude in Höhe von EUR 84 Mio. geeinigt. Es wird erwartet, dass die Transaktionen im Laufe des ersten Quartals 2010 abgeschlossen werden. Zusätzliche Schritte im Rahmen dieser Strategie sollen im weiteren Verlauf des Jahres folgen. (für weitere Information siehe Wesentliche Ereignisse nach dem Bilanzstichtag und Ausblick).

Der Rückgang der Immobilienbewertung hat einen nachteiligen Einfluss auf die REIT-Eigenkapitalquote des Unternehmens, welche im zweiten Jahr in Folge unter den erforderlichen 45% liegt. Dies hat jedoch noch keine unmittelbaren Konsequenzen für den Steuerstatus von alstria in 2010, da das REIT-Gesetz eine dreijährige Frist zur Wiederherstellung der REIT-Eigenkapitalquote vorsieht.

In 2009 sind die Mietumsätze mit EUR 103 Mio. stabil geblieben und das operative Ergebnis (FFO)4 ist um 17% von TEUR 39.415 im Jahr 2008 auf TEUR 32.690 gesunken. alstria erreichte damit die prognostizierten Finanzkennzahlen von EUR 102 Mio. Umsatzerlösen sowie EUR 32 Mio. FFO. Der Rückgang der FFO gegenüber dem vorangegangenen Geschäftsjahr ist im Wesentlichen durch den Verkauf von Immobilien, verstärkte Asset Management Maßnahmen und die Restrukturierung des Konsortialkredites getrieben, die zu einem Anstieg der gesamten Finanzierungskosten geführt hat.

Überblick über das Portfolio

Zum 31. Dezember 2009 verfügt alstria über 77 Gebäude mit einer vermietbaren Fläche von zirka 867.200 m² und einer Leerstandsrate von 5,7% basierend auf den bisher unterschriebenen Mietverträgen. Die Rendite des Portfolios liegt bei 6,2%, und die gewichtete durchschnittliche Restmietlaufzeit beträgt zirka 9,6 Jahre.

4 Für nähere Information, siehe Seite 15.

Die wesentlichen Portfoliokennzahlen5 zum 31. Dezember 2009:

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Kennzahlen	Wert
Anzahl der Gebäude	77
Anzahl Joint Ventures	1
Beizulegender Zeitwert (EUR Mrd.)	1,6
Jährliche Vertragsmiete (EUR Mio.)	97,5
Bewertungsrendite (Jährl. Vertragsmiete/beizulegender Zeitwert)	6,2%
Vermietbare Fläche (in tausend m²)	867
Leerstand (% der vermietbaren Fläche)	5,7%
WAULT (Jahre)	9,6
Durchschnittl. Miete/qm (in EUR pro Monat)	9,93

Die Investitionsentscheidungen von alstria basieren auf der Analyse der lokalen Märkte sowie der individuellen Betrachtung des jeweiligen Gebäudes, in Bezug auf Lage, Größe und Qualität im Vergleich zu der jeweiligen Umgebung. alstrias Strategie ist darauf ausgerichtet, in neue Märkte einzutreten und eine kritische Größe durch langfristig gesicherte Immobilien aufzubauen. Dies erfolgt im Wesentlichen durch Sale-and-Lease-back Transaktionen. Sobald die kritische Größe erreicht wird, ist alstria in der Lage, weitere Chancen im Immobilienbereich zu nutzen. Diese beinhalten objektbezogene Repositionierungs- und Entwicklungsmaßnahmen sowie das Eingehen zusätzlicher Neuvermietungsrisiken.

Transaktionen

Im Geschäftsjahr 2009 setzte alstria ihre Strategie fort, ausgewählte Objekte zu attraktiven Konditionen zu veräußern. So wurden notarielle Kaufverträge über die Veräußerung von vierzehn Gebäuden abgeschlossen. Zwölf dieser vierzehn Gebäude wurden bereits im Geschäftsjahr rechtlich auf die Käufer übertragen. Für die übrigen zwei Objekte wird der Übergang von Nutzen und Lasten im ersten Quartal 2010 erwartet.

5 Beinhaltet auch Gebäude die zur Veräußerung gehalten werden, sowie Gebäude, die unter Sachanlagen ausgewiesen werden

Veräußerungen im Jahr 2009 unterstützen alstrias Bewertung

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Gebäude	Stadt	Anzahl der Gebäude	Letzte Bewertung TEUR	Restlaufzeit	Verkaufspreis TEUR	Überschuß TEUR
Gorch-Fock-Wall 11	Hamburg	1	19.315	16,9	19.600	285
Marburger Straße	Berlin	1	12.850	6,5	12.950	100
Eppendorfer Landstr.6	Hamburg	1	6.440	9,4	6.622	182
Ottenser Marktplatz	Hamburg	1	2.330	6,7	2.375	45
Poststr. 51	Hamburg	1	5.845	3,0	6.500	655
Portfolio Transaktion	Gesamtdeutschland	7	93.800	8,1	93.425	-375
Zwischensumme (alle abgeschlossenen Transaktionen)		12	140.580		141.472	892
Portfolio Transaktion	Hamburg	2	75.830	16,0	84.200	8.370
Gesamt (inkl. aller unterschriebenen Kaufverträge)		14	216.410		225.672	9.262

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Gebäude	Überschuß in %
Gorch-Fock-Wall 11	1,5%
Marburger Straße	0,8%
Eppendorfer Landstr.6	2,8%
Ottenser Marktplatz	1,9%
Poststr. 51	11,2%
Portfolio Transaktion	-0,4%
Zwischensumme (alle abgeschlossenen Transaktionen)	0,6%
Portfolio Transaktion	11,0%
Gesamt (inkl. aller unterschriebenen Kaufverträge)	4,3%

Für die Umsetzung weiterer Asset Management Aktivitäten wurde die Akquisition eines leerstehenden Gebäudes in Hamburg abgeschlossen. Die Gesamtkosten der Akquisition betragen rund EUR 3,5 Mio. (oder EUR 1.650 pro qm). Ziel war es, das Gebäude bis zum Jahresende zu sanieren und zu vermieten. Dies wurde mit der Unterzeichnung eines Mietvertrages mit einer Mietvertragslaufzeit von 15 Jahren über die Gesamtfläche des Gebäudes im Oktober 2009 erreicht. Die Umbaumaßnahmen sind mittlerweile abgeschlossen.

Bereits 2008 hatte alstria im Rahmen einer Absichtserklärung den Bedingungen eines Joint-Ventures über die Revitalisierung der Alten Post (Poststraße 11) in Hamburg zugestimmt. Im dritten Quartal 2009 wurde die Baugenehmigung für die Umbaumaßnahmen an diesem Gebäude gewährt. Im Oktober 2009 wurde das Joint Venture wirksam. Der Anteil von alstria an diesem Joint Venture beträgt 49%.

Weitere Informationen zu den oben genannten Transaktionen sind im Anhang beschrieben.

6 Bei dieser Transaktion wurden 94,9% der KG-Anteile veräußert.

Entwicklungsprojekte

alstria hat im Berichtsjahr signifikante Fortschritte bei seinen Entwicklungsprojekten gemacht:


―	Poststraße 11 "Alte Post", Hamburg Im dritten Quartal 2009 wurde die Baugenehmigung für die Umbaumaßnahmen an der Alten Post, Hamburg, gewährt. Die Alte Post ist eines der bekanntesten Gebäude der Hansestadt. Es befindet sich an der Ecke Poststraße/Große Bleichen und wurde zwischen 1845 und 1847 nach Entwürfen des Künstlers und Architekten Alexis de Chateauneuf erbaut. Die letzte Renovierung des Gebäudes fand in den siebziger Jahren statt. Dieses erste Joint Venture stellt einen Teil der angekündigten Pläne zur Schaffung von Eigenkapital dar. Während alstria das Gebäude in das Gemeinschaftsprojekt einbringt, beteiligen sich die beiden Partner hauptsächlich durch Bereitstellung von Eigenkapital. Der Zeitplan für die Realisierung dieses Projektes sieht eine Umsetzung bis Ende 2011 vor.
―	Steinstraße 5-7, Hamburg Der Modernisierungsprozess in der Steinstraße 5-7 (für die gesamte Renovierungsfläche von 13.000 m2 besteht bereits ein unterzeichneter Mietvertrag über 20 Jahre) befindet sich im Zeitplan. Der voraussichtliche Fertigstellungstermin ist im April 2010.
―	Bäckerbreitergang 75 Das Gebäude Bäckerbreitergang 75, Hamburg, wird gerade intensiv saniert. Der voraussichtliche Fertigstellungstermin ist Mitte April 2010.

In 2009 hat alstria rund EUR 14 Mio. in laufende Modernisierungsprojekte investiert. Der Hauptanteil der in 2009 geleisteten Investitionen bezog sich auf die Entwicklungsmaßnahmen in der Steinstraße 5-7. In den nächsten zwei Jahren plant das Unternehmen zwischen EUR 30 und 40 Mio. in das Portfolio zu investieren. Diese Investitionen sind abhängig von laufenden Mietvertragsverhandlungen mit bestehenden und potentiellen neuen Mietern. Neben dem Joint Venture Projekt "Alte Post" betreffen weitere Entwicklungsmaßnahmen das Objekt Ernst-Merck-Str. 9, "Bieberhaus" in Hamburg, beinhaltend den Bau des neuen Ohnsorg-Theaters (EUR 12 Mio.), sowie das Objekt Hamburger Str. 1-15 in Hamburg (EUR 14 m). Dieser Investitionsplan gehört zu alstrias laufendem Immobilienwertsteigerungsprogramm.

Neuvermietungen

Die Neuvermietungsaktivitäten waren 2009 ausreichend, um die Leerstandsrate auf einem stabilen Niveau zu halten. Dabei wirkten der Verkauf von vollvermieteten Objekten und der Beginn von Modernisierungsmaßnahmen an ausgewählten Gebäuden der Entkonsolidierung des leerstehenden "Alte Post" - Gebäudes entgegen. Insgesamt hat alstria im Jahr 2009 mehr als 4.800 m² neu vermietet7 . Diese Neuvermietungen führten zu einem Rückgang der Leerstandsrate um 20 Basispunkte auf 5,7% oder zirka 49.700 m². Von diesen 49.700 m² werden 15.800 m² als strategischer Leerstand gehalten (z. B. Leerstand, der von alstria bewusst im Rahmen eines Umpositionierungsprozess für bestimmte Gebäude initiiert wurde), der restliche Anteil entspricht operativem Leerstand.

Aufgrund der sehr engen Beziehung zu den Mietern und der besonderen Kompetenz die Bedürfnisse seiner Mieter zu identifizieren, ist es alstria gelungen, einen weiteren Mietvertrag mit einem bereits existierenden Mieter für das im zweiten Quartal leerstehend erworbene Gebäude abzuschließen. Dies unterstreicht noch einmal die starke Kompetenz von alstrias Asset-Management. Der Mietvertrag wurde im Oktober 2009 für das gesamte Gebäude und mit einer Laufzeit von 15 Jahren abgeschlossen. Die Laufzeit begann im Februar 2010. In der Zwischenzeit wurde das Gebäude vollständig modernisiert.

7 Neue Mietverträge entsprechen Mietverträgen auf Leerstandsflächen. Damit werden keine Prolongationen, Erneuerung oder Optionen berücksichtigt.

Portfolio-Bewertung

alstrias Portfolio wurde zum 31. Dezember 2009 von Colliers CRE nach den Grundsätzen des RICS Red Book bewertet. Im Zuge des weiteren Rückgangs des Investitionsmarktes war auch das Portfolio von alstria nicht immun gegen fallende Gebäudepreise. Im Gegensatz zum Vorjahr, in dem die Abwertung durch den Renditeanstieg über alle Immobilien charakterisiert war, betrifft die Abwertung in 2009 im Wesentlichen spezifische Gebäude, bei denen der Preisfindungsprozess am Markt noch aussteht.

Insgesamt verzeichnete alstria für das Gesamtjahr 2009 einen Bewertungsverlust auf als Finanzinvestition gehaltene Immobilien in Höhe von EUR 86 Mio. Diese Bewertungsanpassungen haben gemäß dem Bewertungsgutachten zu einem Gesamtwert der Immobilien von alstria in Höhe von EUR 1.601 Mio. geführt. Für weitere Informationen über die Bewertung, siehe das Bewertungsgutachten von Colliers CRE.

Mieter

Ein wesentliches Merkmal des alstria-Portfolios ist die Fokussierung auf eine kleine Anzahl von Hauptmietern. Dementsprechend haben im Jahr 2009 die Top-9-Mieter mehr als 80% der gesamten Mietumsätze ausgemacht. Des Weiteren wird der klare Fokus auf eine Immobilienklasse, Büroimmobilien, im Portfolio deutlich: Von der gesamtvermietbaren Fläche entsprechen 93% Büroimmobilien.

Gesamtportfolio nach Nutzungsart

alstrias Hauptmieter 2009

Auslaufende Mietverträge in den kommenden drei Jahren (in % der Jahresmiete)

FINANZANALYSE

Ertragslage

Trotz der durchgeführten Verkäufe blieben die Erlöse im Geschäftsjahr 2009 stabil. So lagen die Umsatzerlöse bei TEUR 102.510 (2008: TEUR 102.055). Die Stabilität der Erlöse beruht darauf, dass die veröffentlichten Transaktionen im Wesentlichen im Q4 2009 oder danach wirksam geworden sind. Die Grundstücksbetriebskosten beliefen sich auf 9,9% der Erlöse bzw. TEUR 10.189. Die Nettomieteinnahmen für 2009 betrugen TEUR 91.964 (2008: TEUR 93.222).

Die folgende Tabelle zeigt die maßgeblichen Kennzahlen der geprüften Gewinn- und Verlustrechnungen für die Geschäftsjahre 2009 und 2008:

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(in TEUR)	1. Jan.-31. Dez. 2009	1. Jan.-31. Dez. 2008
Mieterlöse	102.510	102.055
Nettomieteinnahmen	91.964	93.222
Organisationsaufwendungen	-11.177	-11.553
Sonstiges Ergebnis	1.258	2.259
Nettobetriebsergebnis	82.045	83.928
Nettoergebnis aus der Bewertung von als Finanzinvestition gehaltenen Immobilien zum beizulegenden Zeitwert	-85.887	-88.116
Nettoergebnis aus der Veräußerung von als Finanzinvestition gehaltenen Immobilien	-25	1.450
Nettobetriebsergebnis vor Finanzkosten	-3.867	-2.738

Weiterhin positive Auswirkungen aufgrund von Effizienzverbesserungen im Bereich der Verwaltungskosten

alstria begann im Jahr 2008 erfolgreich, die Abläufe im Bereich der Verwaltungskosten effizienter zu gestalten und setzte dieses Projekt während des Geschäftsjahres 2009 weiter fort. So ist es z. B. gelungen, Kosten für externe Beratungsleistungen weiter zu reduzieren.

Organisationsaufwendungen (beinhalten Verwaltungs- und Personalkosten) beliefen sich im Jahr 2009 auf TEUR 11.177 im Vergleich zu TEUR 11.553 in 2008. Diese administrativen Aufwendungen machen 10,9% der Gesamterlöse aus (2008: 11,3%). Die Verbesserung zeigt, dass die Maßnahmen zur Steigerung der Effizienz der Gemeinkosten wirksam umgesetzt werden konnten.

Das sonstige betriebliche Ergebnis beinhaltet im Wesentlichen Erträge aus der Entkonsolidierung (TEUR 1.264), Erträge aus Auflösung von Abgrenzungen (TEUR 323), Erträge aus Projektkosten(TEUR 327), sowie sonstige Erträge (TEUR 1.210). Dem gegenüber stehen Aufwendungen in Höhe von TEUR 1.866, die sich im Wesentlichen aus einer Rückstellung für mögliche Verbindlichkeiten aus den in 2009 veräußerten Immobilien (TEUR 1.550) und sonstigen Aufwendungen (TEUR 315) zusammensetzen.

Maßgeblich beeinflusst durch das Bewertungsergebnis beendete alstria das Geschäftsjahr 2009 mit einem Nettobetriebsergebnis vor Finanzkosten und Steuern von TEUR -3.867, verglichen mit TEUR -2.738 im Jahr 2008.

Das operative Ergebnis (FFO) liegt bei EUR 0,58 je Aktie

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in TEUR	1. Jan-31. Dez 09	1. Jan-31. Dez 08
Ergebnis vor Ertragsteuern (EBT)	-79.541	-55.925
+/- Nettoergebnis aus der Bewertung von als Finanzinvestition gehaltenen Immobilien zum beizulegenden Zeitwert	85.887	88.116
+/- Nettoergebnis aus der Bewertung der Finanzderivate	23.294	7.4031
+/- Nettoergebnis aus der Veräußerung von als Finanzinvestition gehaltenen Immobilien	25	-1.450
+/- Sonstige nicht zahlungswirksame Aufwendungen	3.025	1.271
Operatives Ergebnis (FFO)2	32.690	39.415

1 Fair-Value-Ergebnis ohne realisierten Bewertungsgewinn in Höhe von TEUR 2.328 aus in der Berichtsperiode veräußerten Derivaten.

2 Die FFO ist keine Kennzahl der Betriebsleistung oder Liquidität nach allgemein anerkannten Bilanzierungsgrundsätzen, insbesondere nach IFRS, und ist daher nicht als Alternative zu den nach IFRS ermittelten Ertrags- oder Cashflowkennzahlen zu betrachten. Auch existiert keine Standarddefinition für das FFO. Somit sind das FFO oder andere Kennzahlen mit ähnlichen Bezeichnungen, die von anderen Unternehmen bekannt gegeben werden, nicht unbedingt vergleichbar mit dem FFO der Gesellschaft.

Das operative Ergebnis (FFO) betrug im Jahr 2009 TEUR 32.690, gegenüber TEUR 39.415 im Vorjahr. Demzufolge belief sich das FFO je Aktie für das Geschäftsjahr 2009 auf EUR 0,58 (2008: EUR 0,70).

Der Rückgang im Vergleich zum Vorjahr resultierte im Wesentlichen aus dem Anstieg der Finanzierungskosten (TEUR 4.005) und einem Anstieg des operativen Aufwands, aufgrund von verstärkten Asset Management Maßnahmen. Die sonstigen nichtzahlungswirksamen Aufwendungen enthalten unter anderem Aufwendungen für Aktienoptionen und Wandelgenussrechte.

Hedging-Instrumente

Die Abwertung der derivativen Finanzinstrumente wurde von der Entwicklung der Zinsstrukturkurve im Jahr 2009 bestimmt. Um den Einfluss der Zinssatzvolatilität auf die Gewinn- und Verlustrechnung zu minimieren, wendet der alstria-Konzern für alle designierten Sicherungsinstrumente Hedge-Accounting an. Dies ermöglicht es alstria, den Gewinn oder Verlust aus dem effektiven Anteil eines designierten Derivats erfolgsneutral in der "Rücklage für Cashflow-Hedging" im Eigenkapital zu zeigen.

Die Umsetzung der konzernweiten Refinanzierungsstrategie führte zur Beendigung bestehender und zum Erwerb neuer Derivate. Durch das Vorziehen von geplanten Darlehensrückzahlungen werden ursprünglich abgesicherte Transaktionen nicht mehr stattfinden. In diesen Fällen wurden die kumulierten Verluste, die sich in der Rücklage für Cashflow-Hedging angesammelt haben, unmittelbar in die Gewinn- und Verlustrechnung übertragen und unter dem "Nettoergebnis aus der Bewertung von derivativen Finanzinstrumenten zum beizulegenden Zeitwert" gezeigt. Als Ergebnis waren TEUR 16.331 aus dem Eigenkapital erfolgswirksam in die Gewinn- und Verlustrechnung zu übertragen und dort als Aufwand zu erfassen. Da die Gegenbuchung zu dieser Aufwandsposition im Eigenkapital erfolgt - das sich dadurch um den gleichen Betrag erhöht - hat diese Umgliederung im Ergebnis keine Auswirkung auf die Nettovermögensposition des Konzerns. Weitere Einzelheiten sowie eine tabellarische Überleitung finden sich in Abschnitt 10.5 des Konzernanhangs.

Im Geschäftsjahr 2009 wurden Abwertungen in Höhe von TEUR 9.952, die dem effektiven Teil der Swaps entsprechen, in der Rücklage für Cashflow-Hedging berücksichtigt. Die Marktwertänderungen der Derivate, die nicht als Cashflow-Hedges eingeordnet werden, sowie die ineffektiven Marktwertänderungen der Cashflow-Hedges werden im "Nettoergebnis aus der Bewertung von derivativen Finanzinstrumenten zum beizulegenden Zeitwert" gezeigt. Die Auswirkungen aus den Zinszahlungen und -abgrenzungen sind im Zinsergebnis berücksichtigt.

Die vollständige Absicherung der Verbindlichkeiten von alstria durch derivative Finanzinstrumente begrenzt die derzeitigen Fremdkapitalkosten des bestehenden Portfolios auf 4,4%.

Finanzergebnis

Das Finanzergebnis für den Zeitraum vom 1. Januar bis zum 31. Dezember 2009 entwickelte sich wie folgt:

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in TEUR	1. Jan-31. Dez 2009	1. Jan-31. Dez 2008
Konsortialkredit - Zinsen und ähnliche Aufwendungen	-25.638	-58.992
Zinsaufwand Refinanzierungsdarlehen	-3.918	-1.192
Zinsergebnis aus derivativen Finanzinstrumenten	-22.433	10.681
Sonstige	-1	-1
Finanzaufwand	-51.990	-49.503
Zinserträge	593	1.975
Sonstiges Finanzergebnis	-720	-584
Nettofinanzergebnis	-52.117	-48.112

Zum 31. Dezember 2009 wurden sämtliche Kreditvereinbarungen eingehalten.

Die gesamten Finanzierungskosten haben sich gegenüber 2008 um TEUR 4.005 auf TEUR 52.117 erhöht. TEUR 963 dieses Anstiegs beruhen auf einer höheren durchschnittlichen Darlehensinanspruchnahme und auf höheren Zinsmargen durch die Refinanzierungen und die Neuverhandlung der Konditionen des Konsortialdarlehens. Daneben tragen die im Rahmen der Effektivzinsmethode über die Restlaufzeit des Darlehens zu verteilenden nachträglichen Finanzierungsnebenkosten für die Anpassung der Konditionen des Konsortialkredits mit TEUR 1.136 zu dem Anstieg der Finanzierungskosten bei. Weitere TEUR 524 an Finanzierungsaufwand beruhen auf der Auflösung von ursprünglich für das Konsortialdarlehen aktivierten Transaktionskosten. Hierbei handelt es sich um einen Einmaleffekt. Geringere Zinserträge trugen mit TEUR 1.382 zu einem Anstieg der Finanzierungskosten des Konzerns bei.

Konzernergebnis durch nicht zahlungswirksame Bewertungseffekte beeinflusst

Das Ergebnis vor Steuern beträgt TEUR -79.541 (2008: TEUR -55.925). Der Konzernjahresfehlbetrag beläuft sich auf TEUR 79.651 (2008: Konzernjahresfehlbetrag von TEUR 56.000). Die Ursache für den starken Rückgang des Konzernnettoergebnisses im Vergleich zum Vorjahr resultiert aus einem sehr starken Anstieg der erfolgswirksamen Abwertung der Finanzinstrumente (TEUR 23.294 in 2009 gegenüber TEUR 5.075 im 2008). Das Unternehmen musste darüber hinaus eine Abwertung auf das Portfolio von TEUR 85.887 im Vergleich zu einer Abwertung in Höhe von TEUR 88.116 in 2008, hinnehmen. Diese nicht zahlungswirksamen Bewertungseffekte haben eine Gesamtauswirkung in Höhe TEUR -109.181 und haben, wie bereits in 2008, einen deutlichen Einfluss das Konzernergebnis.

Der Verlust je Aktie beträgt EUR 1,44 für das Jahr 2009 (2008: Verlust je Aktie EUR 1,00).

FINANZ- UND VERMÖGENSLAGE

Finanzmanagement

Das Finanzmanagement ist bei alstria zentral gesteuert. Darlehen werden sowohl für einzelne Objekte als auch für Objektportfolien aufgenommen. Das Hauptziel von alstrias Finanzierungspolitik ist die Sicherung langfristig zur Verfügung stehender Mittel zur Unterstützung der Geschäftsentwicklung, die gleichzeitig die nötige Flexibilität für Veränderungen bieten. Die zentrale Steuerung des Finanzmanagements bildet die Basis für eine harmonisierte Kapitalbeschaffung, für eine optimale Zins- und Liquiditätsrisikokontrolle sowie für eine Effektivitätssteigerung des gesamten Konzerns.

Bereits in 2008 hat alstria mit einem Umstrukturierungsprozess ihrer Bilanz begonnen und diese Strategie 2009 fortgeführt. Das Hauptaugenmerk lag dabei auf der Rückzahlung des Ende 2011 auslaufenden Konsortialkredit. alstria ist davon überzeugt, dass dieser Umstrukturierungsprozess in dem derzeitigen Marktumfeld nur schrittweise erfolgen kann. Zu dieser Strategie gehören der Verkauf und die Refinanzierung ausgewählter Objekte. Gleichzeitig ist es alstria gelungen, im ersten Quartal 2009 eine Anpassung des Konsortialkreditvertrages zu vereinbaren. Diese Anpassung umfasst die Erhöhung der zulässigen LTV (Loan to Value) Deckungsgrenze von 60% auf 65%. Zudem wurde die Mindest-ICR (Interest Coverage Ratio) von 160 auf 130 gesenkt. Im Gegenzug wurde ab Mitte April 2009 die bis dahin geltende Kreditmarge von 65 Basispunkten auf 85 Basispunkte erhöht. Weiterhin vereinbarten die Vertragsparteien eine zusätzliche, stufenweise Margenerhöhung, wenn die LTV-Ratio 60% übersteigt. Unter der Annahme, dass alstria ihre Kapitalstruktur wie geplant bei einer LTV-Grenze von unter 60% hält, wird diese Anpassung des Konsortialkreditvertrages zu einem Anstieg der Finanzierungskosten von EUR 2 Mio. pro Jahr führen.

Neues Margengitter für den Konsortialkreditvertrag

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LTV	Marge
≤ 60%	85 Basispunkte
> 60% ≤ 62.5%	135 Basispunkte
> 62.5 ≤ 65%	210 Basispunkte

Als integraler Bestandteil der Umstrukturierungsstrategie hat alstria im Jahr 2009 für einzelne Objekte bzw. einzelne Portfolien fünf neue Kreditverträge ohne Rückhaftung auf die alstria office REIT-AG in Höhe von EUR 126 Mio. abgeschlossen. Die daraus resultierenden Cashflows wurden genutzt, um den Konsortialkredit zurückzuführen. Darüber hinaus wurden bei einigen dieser Refinanzierungen auch CAPEX-Linien in Höhe von EUR 8,2 Mio. für größere Umbauvorhaben der refinanzierten Objekte vereinbart. Diese neuen Kreditvereinbarungen haben eine durchschnittliche Kreditmarge von 147 Basispunkten. Die durchschnittlichen Finanzierungskosten des Konzerns bleiben dennoch stabil bei zirka 4,4%.

Seit Oktober 2008 hat alstria ihren Konsortialkredit durch Refinanzierungen, einzelne Gebäudeveräußerungen und zusätzliche Sondertilgungen um EUR 260 Mio. auf EUR 843 Mio. zurückgeführt. Gleichzeitig ist es gelungen, die durchschnittliche Restlaufzeit der Kreditmittel auf 2,5 Jahre zu erhöhen, da die Refinanzierungsdarlehen überwiegend eine Laufzeit von fünf Jahren oder länger aufweisen. Dennoch bleibt die anstehende Endfälligkeit der ausstehenden Kreditmittel aus dem Konsortialkredit im Jahr 2011 (73% der Kreditmittel) im Blickpunkt von alstrias Finanzierungspolitik. Weitere TEUR 89 Mio. der Finanzverbindlichkeiten sind in 2010 fällig, die im Wesentlichen mit den veröffentlichten Transaktionen im Zusammenhang stehen. Rund 9% bzw. EUR 96 Mio. der Kreditmittel sind 2014 fällig, weitere 9% oder EUR 95 Mio. im Jahr 2015.

Kreditverbindlichkeiten nach Laufzeiten (in TEUR)

Übersicht der zum 31. Dezember 2009 in Anspruch genommenen Darlehen

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Verbindlichkeiten	Fälligkeit	Inanspruchnahme (in TEUR)	Loan-to-Value Vereinbarung	Datum der nächsten Überprüfung
Konsortialdarlehen	29.11.2011	842.837	65%	30.06.2010
Darlehen ohne Rückhaftung #1	19.10.2015	95.000	80%	30.09.2010
Darlehen ohne Rückhaftung #2	31.12.2014	37.283	80%	31.12.2010
Darlehen ohne Rückhaftung #3	30.06.2014	32.479	65%	31.12.2010
Darlehen ohne Rückhaftung #4	20.10.2014	33.788	61%	31.12.2010
Gesamt per 31.12.2009		1.041.386

Liquide Mittel von TEUR 146.818

Der Cashflow aus der laufenden Geschäftstätigkeit betrug im Jahr 2009 TEUR 33.171 und fiel damit geringer aus als im Vorjahr (TEUR 40.946). Dies beruht einerseits auf dem abgrenzungsbedingten Anstieg des Working Capital, andererseits erfolgten höhere Zahlungen für Grundstücksbetriebskosten und Zinsaufwand.

Der Cashflow aus Investitionstätigkeit umfasst Zuflüsse aus der Veräußerung von Immobilien (TEUR 132.565) und einer KfW-Anleihe (TEUR 25.156). Zahlungsmittelabflüsse in Höhe von TEUR 21.295 beruhen auf dem Erwerb eines Grundstücks (TEUR 3.480), Investitionen im Zusammenhang mit Neuvermietungen sowie nachträglichen Anschaffungs- und Herstellungskosten.

Der Cashflow aus Finanzierungstätigkeit spiegelt Darlehenstilgungen in Höhe von TEUR 153.058, die Auszahlung der Barbestandteile der Dividende (TEUR 22.858), nachträgliche Transaktionskosten für die Neuverhandlung der Modalitäten des Konsortialdarlehens (TEUR 4.357) sowie Zahlungen in Höhe von TEUR 6.218 für die Beendigung und den Erwerb von Finanzderivaten wider. Zahlungsmittelzuflüsse von TEUR 128.821 betreffen die Darlehensneuaufnahme im Rahmen der Refinanzierungen.

Infolgedessen ergab sich zum Abschluss der Berichtsperiode ein Barmittelbestand in Höhe von TEUR 146.818 (2008: TEUR 31.426). Der relativ starke Anstieg im Barmittelbestand von TEUR 115.392 basiert hauptsächlich auf dem Zahlungseingang des Verkaufspreises aus der Veräußerung der sieben Büroimmobilien.

Als Finanzinvestition gehaltene Immobilien reduzieren sich um 21,0%

Der Gesamtwert der Anlageimmobilien beträgt zum Bilanzstichtag TEUR 1.425.440 im Gegensatz zu TEUR 1.805.265 am Anfang des Geschäftsjahres. Der Rückgang der als Finanzinvestition gehaltenen Immobilien resultiert aus den im Laufe des Jahres realisierten Veräußerungen (EUR 176 Mio.), aus der Umklassifizierung (EUR 136 Mio.) sowie aus der Abwertung des verbleibenden Portfolios (EUR 86 Mio.).

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in TEUR
Als Finanzinvestition gehaltene Immobilien zum 31 Dez. 2008	1.805.265
Zugänge	17.467
Abgänge	-175.580
Umklassifizierungen	-135.825
Nettoergebnis aus der Bewertung von als Finanzinvestition gehaltenen Immobilien zum beizulegenden Zeitwert	-85.887
Als Finanzinvestition gehaltene Immobilien zum 31 Dez. 2009	1.425.440
Beizulegender Zeitwert von zur Entwicklung gehaltenen Immobilien	5.000
Beizulegender Zeitwert von "held for sale"-Immobilien	135.825
Anteil an Gemeinschaftsunternehmen	9.046
Beizulegender Zeitwert unbewegliches Vermögen	1.575.311

Die Umklassifizierung berücksichtigt drei Grundstücke, welche als Folge des Ende 2009 unterschriebenen Kaufvertrages nicht länger als Anlageimmobilien, sondern als "zur Veräußerung gehaltene Vermögenswerte" ausgewiesen werden. Der beizulegende Zeitwert des unbeweglichen Vermögens wird für die Berechnung der REIT-Eigenkapitalquote herangezogen.

Eigenkapitalquote von 35,9% - REIT-Eigenkapitalquote bei 40,3%

Die Bilanz weist ein Eigenkapital von TEUR 634.185 auf, woraus sich eine Eigenkapitalquote von 35,9% errechnet (31. Dezember 2008: TEUR 729.667; 38,9%). Die REIT-Eigenkapitalquote, die als Verhältnis von Eigenkapital zu Anlageimmobilien definiert ist, beläuft sich auf 40,3% (31. Dezember 2008: 40,3%). Das REIT-Gesetz sieht eine Mindestanforderung für die Erfüllung der REIT-Kriterien von 45% am Geschäftsjahresende vor. alstrias Steuerstatus bleibt jedoch unberührt, solange diese Grenze nicht in drei aufeinander folgenden Geschäftsjahren unterschritten wird.

NNNAV EUR 11,32 je Aktie

Der Nettosubstanzwert ("Triple Net Asset Value" (NNNAV) gemäß EPRA8 ) sank von EUR 13,03 auf EUR 11,32 je Aktie. Die Dividendenzahlung (TEUR -22.858) und der Konzernverlust (TEUR -79.651) waren maßgeblich für diesen Rückgang verantwortlich. Insgesamt ergibt sich eine Reduzierung des Eigenkapitals von TEUR 729.667 auf TEUR 634.1859 .

8 EPRA: European Public Real Estate Association, Best Practises Committee, Schiphol Airport, Niederlande.

9 Siehe auch die Eigenkapitalveränderungsrechnung vor Beginn des Anhangs, Seite 3.

Maßnahmen des Umstrukturierungsprozesses reduzieren Finanzschulden

Die langfristigen Finanzschulden wurden 2009 um 12,8% auf TEUR 947.257 reduziert. Dies basiert im Wesentlichen auf den Maßnahmen im Rahmen des schrittweisen Umstrukturierungsprozesses, wie z. B. selektive Verkäufe oder Refinanzierung.

Kurzfristige Verbindlichkeiten steigen

Die kurzfristigen Verbindlichkeiten liegen bei TEUR 133.939. Kurzfristige Verbindlichkeiten in Höhe TEUR 91.941 stellen Finanzschulden dar, die im ersten Quartal 2010 zurückbezahlt werden. Die sonstigen kurzfristigen Verbindlichkeiten (TEUR 9.889) berücksichtigen Rückstellungen für ausstehende Rechnungen (TEUR 4.128), Rechnungsabgrenzungsposten (TEUR 2.410) sowie andere Abgrenzungen (TEUR 2.696).

RISIKO- UND CHANCENBERICHT

Risikobericht

Risikomanagement

alstria hat ein strukturiertes Risikomanagement und Frühwarnsystem gemäß § 91 Abs. 2 AktG eingerichtet. Alle Risiken werden mindestens vierteljährlich registriert, bewertet und überwacht. Ziel der Risikomanagementstrategie des alstria Konzerns ist es, die mit der unternehmerischen Tätigkeit einhergehenden Risiken weitestgehend zu minimieren bzw. nach Möglichkeit vollständig zu vermeiden. Potenzielle Schäden oder sogar die Gefährdung des Fortbestands der Unternehmung sollen dadurch verhindert werden. Das Risikofrüherkennungssystem befindet sich aktiv im Einsatz. Der Risikoidentifikationsprozess ermöglicht auf einer regelmäßigen Basis das frühzeitige Erkennen von potenziellen Risiken. Maßnahmen zur Verringerung von Risiken werden definiert, damit die notwendigen Schritte zur Vermeidung des Eintritts von erkannten Risiken umgesetzt werden können, z.B. Versicherungen, Diversifizierung, Kontrolle und Umgehung von Risiken. Für alstria bedeutet Risikomanagement die gezielte Sicherung von gegenwärtigem und zukünftigem Erfolgspotenzial sowie Qualitätsverbesserung in Bezug auf Planungsprozesse innerhalb des Unternehmens.

Das Risikomanagement ist organisatorisch dem Controlling-Bereich zugeordnet. Der Risikomanager erstellt vierteljährlich einen Risikobericht und berichtet direkt an den Vorstand. Der Risikobericht stellt die Unternehmenskennzahlen und -vorschriften dar, die im Zuge der Risikoidentifikation, -bewertung, -auswertung und -überwachung beobachtet werden. Er ermöglicht gleichzeitig eine umfassende Beurteilung der Risikosituation des Konzerns durch die verantwortlichen Fachabteilungen sowie durch den Aufsichtsrat.

Risiken werden hinsichtlich ihrer Eintrittswahrscheinlichkeit und der Höhe des potenziellen Schadens beurteilt. Das Gesamtrisiko wird für den Berichtszeitraum berechnet, in dem die verschiedenen Parameter kumulativ miteinander verbunden werden. Aufgrund der Überwachung durch das Risikomanagementsystem ist alstria jederzeit in der Lage, seine Strukturen und Prozesse zu verbessern und anzupassen.

Im Rahmen seiner Geschäftstätigkeit sieht sich der alstria-Konzern mit verschiedenen Risikofeldern konfrontiert, die nachfolgend näher erläutert werden.

Die Risiken werden in vier Kategorien aufgeteilt:


―	Strategische Risiken
―	Betriebliche Risiken
―	Compliance-Risiken
―	Finanzielle Risiken

Alle wesentlichen Risiken für die zukünftige Entwicklung des Bestandes und der Ertragskraft des Unternehmens werden in diesem Kapitel in Übereinstimmung mit alstrias Risikomanagement beschrieben. Die Darstellung einzelner Risiken bezieht sich hierbei auf den Planungshorizont 2010 bis 2012.

Strategische Risiken

Das strategische Risikomanagement besteht hauptsächlich in der Anwendung von Richtlinien, die in der Investitions- und Objektverwaltungspolitik sowie den Unternehmensleitungsvorschriften für die Beziehung mit den Hauptmietern des Konzerns enthalten sind.

Des Weiteren werden Risiken, die aus der Immobilienmarktentwicklung entstehen, als strategische Risiken eingestuft. Mit Blick auf die noch immer unklare Situation an den Finanzmärkten können weitere allgemeine strategische Risiken entstehen, sofern die Situation sich wieder verschlechtert und sich entsprechend auf das zukünftige makroökonomische Umfeld auswirkt. Solange es keine dramatische Änderung im Wirtschaftsumfeld gibt, bleibt die strategische Risikosituation stabil.

Betriebliche Risiken

Das betriebliche Risikomanagement von alstria bezieht sich auf immobilienspezifische und allgemeine geschäftliche Risiken. Diese umfassen u.a. die Leerstandsrate, die Kreditwürdigkeit der Mieter und das Risiko fallender Marktmieten. Das Unternehmen setzt verschiedene Frühwarnindikatoren zur Überwachung dieser Risiken ein. Maßnahmen wie die Erstellung von Mietprognosen, Leerstandsanalysen und die Kontrolle über die Dauer der Mietverträge und Kündigungsklauseln sowie fortlaufende Versicherungsprüfungen tragen zur Erkennung möglicher Gefahren und Risiken bei. Ein betriebliches Risiko, welches aus der Finanzmarktkrise resultieren könnte, ist ein potenzieller Mietzahlungsausfall durch einen Hauptmieter. Aufgrund der Tatsache, dass alstrias Hauptmieter öffentliche Institutionen oder Unternehmen mit sehr hohem Rating sind, ist das Risiko des Mietzahlungsausfalls aktuell sehr begrenzt.

Im zweiten Quartal 2009 begann alstria damit, Umbau- und Modernisierungsprojekte mit einem erheblichen Umfang zu realisieren. Die mit derartigen Projekten verbundenen Risiken, wie das Risiko der nicht rechtzeitigen Fertigstellung, Risiken der Budgetüberschreitung, sowie Risiken von Baumängeln, erhöhten sich entsprechend. Um diesem Risiko zu begegnen wurden ein Projektcontrolling und ein Budgetprozess eingerichtet.

Compliance-Risiko

REIT-Gesetzgebung

alstria ist im REIT-Segment "Deutsche Börse REITs" registriert. Das REIT-Segment ermöglicht es alstria, präsenter für Investoren zu werden und sich als REIT auf dem Kapitalmarkt zu differenzieren. Die REIT-Aktien werden auf dem Parkett der Frankfurter Wertpapierbörse gehandelt. Der REIT-Status hat keinen Einfluss auf die Bedingungen für die Handelszulassung am Geregelten Markt (Prime Standard).

Um sich als Deutscher REIT zu qualifizieren, müssen genau festgelegte Kriterien erfüllt werden. Die wichtigsten dabei sind: Ein Deutscher REIT muss eine am ordentlichen Markt notierte Aktiengesellschaft mit gesetzlichem Sitz und Unternehmensführung in Deutschland sein. Das gezeichnete Aktienkapital muss mindestens EUR 15 Mio. betragen, und alle Aktien müssen dieselben Stimmrechte aufweisen. Der Streubesitz muss bei mindestens 15% liegen, und kein Investor darf mehr als 10% der Anteile halten, bzw. Anteile, die mehr als 10% der Stimmrechte auf sich vereinen. Außerdem müssen mindestens 75% der Vermögenswerte durch Immobilien abgedeckt sein, und mindestens 75% der Bruttoerträge müssen aus Immobilien generiert werden. Mindestens 90% des Jahresgewinns nach HGB müssen an die Aktionäre ausgeschüttet werden, und das Eigenkapital des REITs darf nicht unter 45% des Zeitwertes seiner Anlageimmobilien gemäß IFRS fallen.

REIT-Aktiengesellschaften sind komplett von der deutschen Körperschaftsteuer und Gewerbesteuer befreit. Diese Steuerbefreiung gilt für alstria rückwirkend zum 1. Januar 2007. Verkäufer, die Immobilien an alstria veräußern, können unter bestimmten Umständen ebenfalls von dieser sogenannten "Exit Tax" profitieren - einer Befreiung von 50% sowohl von der Einkommen-, bzw. Körperschaftsteuer als auch der Gewerbesteuer in Bezug auf den Veräußerungsgewinn.

Kapitalstrukturmanagement

Das Kapital- und Investitionsmanagement zielt darauf ab, die Klassifizierung des Unternehmens als REIT zu erhalten, um die Geschäftsaktivitäten zu stützen und den Unternehmenswert zu maximieren.

Das Unternehmen steuert seine Kapitalstruktur und nimmt Anpassungen vor, um auf Veränderungen der wirtschaftlichen Rahmenbedingungen angemessen reagieren zu können. Um die Kapitalstruktur zu optimieren, bestehen für alstria grundsätzlich auch die Möglichkeiten der Kapitalrückzahlung an die Aktionäre oder der Ausgabe neuer Aktien. Hinsichtlich der Ziele, Vorgaben und Prozesse wurden per 31. Dezember 2009 bzw. 31. Dezember 2008 keine Veränderungen vorgenommen.

Das Unternehmen überwacht die Kapitalstruktur mithilfe der betrieblichen Kennzahlen, die für die Klassifizierung als REIT maßgeblich sind. Dabei ist die REIT-Eigenkapitalquote, d. h. das Verhältnis von Eigenkapital zu Anlageimmobilien, die wichtigste Kennzahl. Gemäß der Konzernstrategie muss die REIT-Eigenkapitalquote zwischen 45% und 55% liegen.

Gemäß § 15 REIT-Gesetz darf das am Ende eines Geschäftsjahres im Konzernabschluss ausgewiesene Eigenkapital 45% des Betrages, mit dem das unbewegliche Vermögen im Konzernabschluss angesetzt ist, nicht unterschreiten. Wird die Mindesteigenkapitalquote in drei aufeinander folgenden Geschäftsjahren unterschritten, endet die Befreiung von der Körperschafts- und Gewerbesteuer mit Ablauf des dritten Jahres.

Zum Bilanzstichtag beträgt die REIT-Eigenkapitalquote der alstria 40,3%. Es ist möglich, dass alstria zum Ende des Geschäftsjahres 2010 die Mindesteigenkapitalquote im dritten aufeinanderfolgenden Jahr unterschreitet und dadurch ihre Steuerbefreiung sowie gegebenenfalls ihren REIT-Status verliert.

Zur Einhaltung der Mindesteigenkapitalquote müsste alstria ihr Eigenkapital erhöhen und/oder ihr Immobilien-Portfolio reduzieren.

Der Verlust der Steuerbefreiung könnte verschiedene signifikante steuerliche Nachteile für das Unternehmen bedeuten, insbesondere die Folgenden:


―	alstria würde mit ihrem zu versteuernden Gewinn der Körperschaftsteuer und gegebenenfalls auch der Gewerbesteuer unterliegen;
―	alstria hätte frühestens vier Jahre nach dem Verlust der Steuerbefreiung die Möglichkeit, die Steuerbefreiung wieder aufleben zu lassen;
―	alstrias Gewinne, die während der Steuerbefreiung erwirtschaftet aber nicht ausgeschüttet worden sind, würden im ersten Jahr nach dem Verlust der Steuerbefreiung einer Besteuerung auf Ebene der alstria unterliegen.

Des Weiteren könnte alstria Haftungsansprüchen von Vertragspartnern ausgesetzt sein, die ihre Immobilien an die alstria veräußert haben unter der Voraussetzung der Inanspruchnahme der steuerlichen Begünstigung für Immobilienverkäufe an REIT-AGs (sogenannte Exit Tax).

Eine Unterschreitung der Mindesteigenkapitalquote zum dritten Mal in Folge würde daher einen signifikant negativen Einfluss auf alstrias Vermögen, ihre finanzielle Situation und auf das operative Ergebnis bedeuten.

Rechtliche Risiken

Es bestehen derzeit keine wesentlichen Klagen gegen ein Unternehmen der Gruppe aus zivilrechtlichen oder sonstigen Rechtsangelegenheiten außerhalb des Tagesgeschäftes.

Finanzielle Risiken

Als Folge der Finanzkrise ist eine Einschätzung der finanziellen Risiken weiterhin sehr schwierig.

Die von der Gruppe hauptsächlich genutzten Finanzinstrumente sind Bankdarlehen und derivative Finanzinstrumente. Der Hauptzweck der Bankdarlehen besteht in der Finanzierung von alstrias Geschäftsaktivitäten. Die derivativen Finanzinstrumente bestehen aus Zinsswaps und -caps. Sie dienen der Absicherung von Zinsrisiken, die im Zusammenhang mit den Geschäftsaktivitäten und den Finanzierungsquellen des Unternehmens entstehen. Die Hauptrisiken, die sich aus den Finanzinstrumenten der Gruppe ergeben, sind Cashflow-, Zins- und Liquiditätsrisiken. Aktuell beträgt die Fremdkapitalquote zirka 64%. Dies ist ein angemessenes Verhältnis im Vergleich zu dem durchschnittlichen Verschuldungsgrad deutscher Immobilienunternehmen. Das Konsortialdarlehen von alstria erlaubt ein Loan-To-Value-Verhältnis (LTV) von 65%. Mittels der Kreditrestrukturierung ist es alstria zum relevanten Stichtag gelungen, den LTV auf 59,8% zu fixieren. Im Jahr 2009 wurden weitere Maßnahmen eingeführt, die das Risiko der Nichteinhaltung von Vertragsvereinbarungen sofort eindämmen.

Abgesehen davon bestehen für den Konzern keine Kreditrisiken.

Zinsrisiko

Zinsrisiken entstehen durch schwankende Marktzinssätze. Diese Schwankungen beeinflussen die Summe der Zinskosten im Geschäftsjahr und den Marktwert der vom Unternehmen eingesetzten derivativen Finanzinstrumente.

Die Absicherungspolitik von alstria verwendet eine aus klassischen Zinsswaps und -caps bestehende Mischung, um die Kreditlinien des Unternehmens in Bezug auf Zinsschwankungen abzusichern und dennoch genügend Flexibilität zu bieten, um die Möglichkeit einer Veräußerung von ausgewählten Immobilien zu gewährleisten. Zugleich sollen Kosten vermieden werden, die durch eine übermäßig abgesicherte Position entstehen können. Zinsbasis für die finanziellen Verbindlichkeiten (Darlehen) ist der 3-Monats-EURIBOR, der alle drei Monate angepasst wird. Eine Vielzahl verschiedener derivativer Finanzinstrumente wurde erworben, um die Zinskosten zu kontrollieren. Die Laufzeit der derivativen Finanzinstrumente ist abhängig von der Fristigkeit der Darlehen. Die derivativen Finanzinstrumente bestehen aus Zinsswaps, bei denen das Unternehmen mit Vertragspartnern vereinbart, in bestimmten Intervallen die Differenz zwischen festen und variablen Zinssätzen, die auf einen vereinbarten Nennwert berechnet werden, auszutauschen. Zusätzlich wurden Zinscaps erworben; hierbei wird der Zins bis zu einem bestimmten Höchstbetrag fixiert. Bei Überschreitung der Höchstzinsrate wird die Differenz zwischen dem tatsächlichen Zins und dem Cap ausbezahlt.

Liquiditätsrisiko

Die Disposition der liquiden Mittel ist einer der wesentlichen Prozesse bei alstria. Das Unternehmen steuert seine zukünftige Liquidität und überwacht den Fortgang täglich. Um jeglichen Liquiditätsrisiken vorzubeugen, wird ein Programm für die kurzfristige Finanzdisposition verwendet. Dieses Liquiditätsplanungsprogramm berücksichtigt die erwarteten Cashflows aus den Geschäftsaktivitäten und die Fälligkeit finanzieller Investitionen.

Das Hauptliquiditätsrisiko besteht in der Rückzahlung des Ende November 2011 auslaufenden Konsortialkreditvertrages. Auch wenn dieses Risiko seitens des Unternehmens proaktiv angegangen wurde, könnten weitere Erschütterungen des Finanzmarktes oder weitere Restriktionen bei der Kreditvergabe von Banken zu einem Liquiditätsengpass führen.

Bewertungsrisiken

Der Fair Value der Immobilien spiegelt den Marktwert wider, der durch einen unabhängigen Wertgutachter ermittelt wurde - er kann sich in der Zukunft ändern. Grundsätzlich ist der Marktwert der Immobilien von verschiedenen Faktoren abhängig. Bei einigen dieser Faktoren handelt es sich um exogene Faktoren, auf die alstria keine Einfluss hat, wie zum Beispiel sinkende Mietniveaus, fallende Nachfrage oder steigende Leerstandsraten. Darüber hinaus sind auch viele qualitative Faktoren für die Bewertung einer Immobilie ausschlaggebend. Diese umfassen unter anderem die zukünftigen Mietzahlungen, den Zustand und die Lage der Immobilie. Das abschließende Urteil des beauftragten Gutachters unterliegt bis zu einem bestimmten Grad seinem Ermessen und kann von der Meinung anderer Gutachter abweichen. Sollten die bei der Bewertung berücksichtigten Faktoren oder Annahmen sich aufgrund neuerer Entwicklungen oder anderer Gründe ändern, so kann eine Folgebewertung des jeweiligen Gebäudes zu einer Minderung des Marktwertes führen. In diesem Fall müsste das Unternehmen einen maßgeblichen Bewertungsverlust hinnehmen.

Durch Faktoren wie konjunkturelle Veränderungen, Zinssatzschwankungen und Inflation kann die Bewertung der Immobilien negativ beeinflusst werden. Zur Risikominimierung dienen die regionale Diversifikation des Anlageportfolios, eine konsequente Konzentration auf die individuellen Bedürfnisse der Mieter und eine genaue Marktbeobachtung und -analyse (Maklerberichte). Darüber hinaus wird der Marktwert sämtlicher Immobilien alstrias mindestens einmal jährlich zum Ende des Geschäftsjahres von unabhängigen, international anerkannten Gutachtern bestimmt.

Kontrahentenrisiko

alstria sichert einen Teil ihres Risikos mithilfe von Instrumenten ab, an denen Dritte beteiligt sind (Zinsderivate, Gebäudeversicherungen, etc.). alstrias Vertragsparteien sind international anerkannte Institutionen, die von führenden Ratingagenturen bewertet werden. alstria überprüft das Rating ihrer Kontrahenten jährlich, um das Ausfallrisiko zu begrenzen. Die Finanzmarktkrise hat Zweifel an der Zuverlässigkeit der Einschätzung von Ratingagenturen aufkommen lassen. Um diese Bedenken auszuräumen hat alstria damit begonnen, eine eigene Bewertung der wesentlichen Vertragsparteien vorzunehmen, um die Einschätzung der Ratingagenturen zu festigen.

Wesentliche Merkmale des rechnungslegungsbezogenen internen Kontroll- und Risikomanagementsystems

alstria hat ein rechnungslegungsbezogenes internes Kontroll- und Risikomanagementsystem eingerichtet. Die rechnungslegungsbezogenen Kontrollen werden durch die Controllingabteilung der Gesellschaft durchgeführt. Alle Posten und wesentlichen Konten der Gewinn- und Verlustrechnungen, der Bilanzen des Konzernabschlusses und der in den Konzernabschluss einbezogenen Gesellschaften werden in regelmäßigen Abständen auf Richtigkeit und Plausibilität überprüft. In Abhängigkeit davon, wie die rechnungslegungsbezogenen Daten durch das Rechnungswesen erstellt werden, erfolgen die Kontrollen monatlich oder quartalsweise.

Das rechnungslegungsbezogene Risikomanagementsystem ist Bestandteil des Risikomanagements des alstria-Konzerns. Die für die Richtigkeit der rechnungslegungsbezogenen Daten relevanten Risiken werden von dem für den Risikobereich Finanzen zuständigen Risikobeauftragten überwacht und quartalsweise vom Risikomanagementgremium identifiziert, dokumentiert und beurteilt. Geeignete Maßnahmen zum Monitoring sowie zur Risikooptimierung von rechnungslegungsbezogenen Risiken sind durch das Risikomanagement des alstria-Konzerns eingerichtet.

Allgemeine Einschätzung

Im Vergleich zum Vorjahr blieb die Risikosituation der alstria office REIT-AG im Wesentlichen unverändert. Aufgrund von vergangenen oder erwarteten, zukünftigen Ereignissen lassen sich keine Risiken identifizieren, die den Fortbestand des Unternehmens gefährden könnten. Jede mögliche negative Auswirkung aus einer ungünstigen Entwicklung der Finanzmärkte wurde gründlich analysiert. Obwohl alstria von der Finanzmarktkrise und ihren Folgewirkungen nicht unberührt bleibt, hat der Konzern alle notwendigen Maßnahmen getroffen, um ungünstige Auswirkungen auf das Geschäft von alstria zu vermeiden. Gegenüber identifizierten Risiken wurden ausreichende Vorsichtsmaßnahmen getroffen.

Chancen

Als Ergebnis der Refinanzierungsaktivitäten konnte alstria ihre mittelfristige Finanzierungsposition zu attraktiven Zinssätzen sicherstellen. Bei den Umsatzerlösen profitiert alstria von langfristigen Mietverträgen von zirka 9,6 Jahren Durchschnittsrestlaufzeit und einem potenziellen Anstieg aufgrund der Verbraucherpreisindexanpassung. Das Portfolio ist ausgewogen und verfügt über eine Vielzahl von qualitativ hochwertigen und herausragenden Immobilien mit erstklassigen Mietern.

Daher ist alstria mit Blick auf das zukünftige wettbewerbsintensive Marktumfeld und für die nächste Wachstumsphase sehr gut aufgestellt.

alstrias Kernkompetenz ist das Asset Management. Als starke Basis für weitere Wertsteigerungen innerhalb des Portfolios stehen die Repositionierungs- und die Sanierungsprojekte, die alstria über Joint-Venture-Projekte und in Eigenregie im Jahre 2009 verstärkt eingeleitet hat.

NACHHALTIGKEITSBERICHT

alstria verwaltet ein Immobilienportfolio mit einer Gesamtfläche von rund 867.200 qm in ganz Deutschland. Tag für Tag halten sich in den Objekten der alstria office REIT-AG mehrere tausend Beschäftigte auf. Tag für Tag verbrauchen sowohl die Mieter als auch alstria-Mitarbeiter selbst Strom und Wasser und produzieren Abfall. Zudem emittieren alle Immobilien während des laufenden Betriebs Kohlenstoffdioxid.

Da alstrias Gebäude einen wesentlichen Teil ihrer lokalen Umgebung bilden, wirken sich Entscheidungen und Investitionen von alstria als Vermieter auf das tägliche Leben von Aktionären, Mietern, benachbarten Einwohnern oder der Öffentlichkeit im Allgemeinen aus.

In der Folge trägt alstria die Verantwortung für diese Menschen und für die Städte in denen sie leben, weil Immobilien den städtischen Lebensraum erheblich mitprägen. Als Immobilienunternehmen mit einem langfristigen und auf nachhaltiges Wirtschaften ausgerichteten Fokus hat alstria deswegen ein originäres Interesse an einer nachhaltigen und perspektivisch sinnvollen Entwicklung dieser Städte.

alstria ist davon überzeugt, dass Nachhaltigkeit in der Kombination aus wirtschaftlichen, ökologischen und sozialen Faktoren zu finden ist. Deswegen hat die Entwicklung von Nachhaltigkeit Einfluss auf alle Bereiche des Unternehmens sowie all dessen Beziehungen.

Nachhaltige Partnerschaften zwischen Mietern und Vermieter einzugehen, ist ein Kernelement von alstrias Geschäftsmodell. Es basiert auf der Überzeugung, dass es kein Widerspruch ist, Vorteile für Mieter zu identifizieren und zu realisieren sowie zugleich die langfristigen Einnahmen aus der Vermietung von Gebäuden zu steigern.

Die alstria office REIT-AG realisiert eine Vielzahl von Projekten, bei deren Umsetzung der Nachhaltigkeitsgedanke im Vordergrund steht. Einige Beispiele:

1. Energieeffizienz und Verbesserung der Sicherheit: Im Rahmen seiner üblichen Wartungs- und Reparaturarbeiten legt alstria großen Wert auf Arbeiten, die die Energieeffizienz oder die allgemeine Sicherheit von Gebäuden verbessern. Darüber hinaus ließ alstria im Jahr 2009 für über die Hälfte ihrer Gebäude Energiepässe ausstellen, um den Energieverbrauch der Gebäude überwachen zu können. Im Ergebnis lag die Energieeffizienz bei allen untersuchten Gebäuden im grünen Bereich, in dem die energieeffizientesten Gebäude auf der Skala eingeordnet werden. Das Investitionsvolumen für derartige Tätigkeiten lag im Jahr 2009 bei rund TEUR 3.600.

2. Forschung und Entwicklung: In Zusammenarbeit mit dem Hamburgischen Weltwirtschafts-Institut hat alstria eine Studie in Auftrag gegeben, die sich mit den Auswirkungen steigender Energie- und Transportkosten auf die künftige Stadtentwicklung auseinandersetzt.

3. Verbesserung der Markttransparenz: 2009 veröffentlichte alstria in Zusammenarbeit mit der Investment Property Datenbank GmbH (IPD) zum zweiten Mal den Mietpotenzialindex, für dessen Ermittlung das Mietpotenzial in verschiedenen deutschen Marktsegmenten analysiert wird. Wichtiges Ziel ist es, die Markttransparenz zu erhöhen und mehr über diesen sehr sensiblen Bereich des deutschen Immobilienmarktes in Erfahrung zu bringen.

4. Sponsoring: alstria fördert diverse Ausstellungen des Genres "Moderne Kunst" in Hamburg - beispielsweise indem das Unternehmen den Organisatoren kostenlos leerstehende Flächen aus seinem Portfolio zur Verfügung stellt.

Die alstria office REIT-AG ist davon überzeugt, dass nachhaltige Entwicklung eher dadurch erreicht wird, dass man ein starkes unternehmerisches Verantwortungsbewusstsein schafft, welches tagtäglich von den Mitarbeitern, Mietern und Vertragspartnern gelebt wird, als dass man sich auf einzelne, für die Öffentlichkeit sichtbare Projekte beschränkt.

alstria ist aktives Mitglied der Arbeitsgruppe Global Reporting Initiative (GRI) Construction and Real Estate (CRE), die eine Definition für ein Nachhaltigkeitsberichtsformat für Immobilienunternehmen entwickelt (www.globalreporting.org). Der Vorstand von alstria hat sich verpflichtet, mittelfristig einen GRI konformen Nachhaltigkeitsbericht zu veröffentlichen.

PFLICHTANGABE

Angaben gemäß § 315 Abs. 4 HGB für das Geschäftsjahr 2009 und erläuternder Bericht des Vorstands

Die Zusammensetzung des gezeichneten Kapitals, Stimmrechte und Sonderrechte

Zum Bilanzstichtag 31. Dezember 2009 beläuft sich das Grundkapital der alstria office REIT-AG auf EUR 56 Mio., eingeteilt in 56 Mio. auf den Inhaber lautende Stückaktien. Mit allen Aktien sind die gleichen Rechte und Pflichten verbunden. Jede Aktie steht für eine Stimme in der Hauptversammlung.

Beschränkung der Übertragung von Aktien oder Stimmrechten

Beschränkungen bezüglich der Übertragung von Aktien oder Stimmrechten liegen nicht vor oder sind, soweit sie sich aus Vereinbarungen zwischen Aktionären ergeben könnten, dem Vorstand nicht bekannt. Die Ausübung der Stimmrechte und die Übertragung der Aktien richten sich nach den allgemeinen gesetzlichen Bestimmungen und der Satzung der alstria, die beides nicht beschränkt.

Aktionäre mit einem Anteilsbesitz von mehr als 10%

Zum Bilanzstichtag 31. Dezember 2009 waren alstria keine Aktionäre bekannt, deren direkter Anteil 10% des Grundkapitals überschritten hat. Captiva 2 Alstria Holding S.à r.l. ist indirekt durch hundertprozentige Tochtergesellschaften mit mehr als 50% an alstria beteiligt. Keine dieser Gesellschaften hält direkt mehr als 10% des Grundkapitals an alstria.

Aktionäre mit Sonderrechten

alstria hat keine Aktien mit Sonderrechten ausgegeben, die Kontrollrechte verleihen.

Art der Stimmrechtskontrolle, wenn Arbeitnehmer am Kapital beteiligt sind und ihre Kontrollrechte nicht unmittelbar ausüben

Diese Konstellation ist bei alstria nicht vorhanden.

Ernennung und Abberufung von Vorstandsmitgliedern und Satzungsänderungen

Der Vorstand der alstria besteht aus einer oder mehreren Personen, die gemäß §§ 84, 85 AktG durch den Aufsichtsrat bestellt und abberufen werden. Die Satzung enthält hierzu keine Sonderregelungen. Gemäß § 84 Akt werden Vorstandsmitglieder auf höchstens fünf Jahre bestellt. Eine wiederholte Bestellung oder Verlängerung der Amtszeit, jeweils für höchstens fünf Jahre, ist zulässig.

Satzungsänderungen werden gemäß §§ 179, 133 AktG vorgenommen. Der Aufsichtsrat hat zudem die Befugnis, nur die Fassung betreffende Satzungsänderungen ohne Beschluss der Hauptversammlung vorzunehmen. Gemäß § 15 Abs. 5 der Satzung in Verbindung mit §§ 179 Abs. 2, 133 AktG beschließt die Hauptversammlung über Satzungsänderungen grundsätzlich mit der einfachen Mehrheit der abgegebenen Stimmen und der einfachen Mehrheit des vertretenen Grundkapitals. Soweit das Gesetz für Satzungsänderungen zwingend eine größere Mehrheit vorschreibt, ist diese Mehrheit entscheidend. Änderungen der Satzung wurden zuletzt in der Hauptversammlung am 10. Juni 2009 beschlossen: Die Regelungen zur Einberufung und Teilnahme an der Hauptversammlung wurden im Hinblick auf das Gesetz zur Umsetzung der Aktionärsrechterichtlinie angepasst. Zudem wurde die Regelung zum Bedingten Kapital I ersetzt durch Regelungen zu neuen bedingten Kapitalia (Bedingtes Kapital 2009/A und Bedingtes Kapital 2009/B).

Befugnisse des Vorstands hinsichtlich der Möglichkeit, Aktien auszugeben oder zurückzukaufen

1. Genehmigtes Kapital

Die Satzung ermächtigt den Vorstand, das Grundkapital ein- oder mehrmalig bis zum 14. März 2012 durch Ausgabe neuer auf den Inhaber lautender Stückaktien gegen Bar- und/oder Sacheinlagen einmalig oder mehrmals mit Zustimmung des Aufsichtsrats um bis zu insgesamt EUR 27,5 Mio. zu erhöhen.

2. Bedingtes Kapital

alstria verfügt über verschiedene bedingte Kapitalia (gemäß §§ 192 ff. AktG), die in der Satzung der alstria, § 5 Abs. 5-8, geregelt sind.

a) Bedingtes Kapital 2009/A

Das Grundkapital ist um bis zu EUR 12,75 Mio. bedingt erhöht, durch Ausgabe von bis zu 12,75 Mio. auf den Inhaber lautende Stückaktien mit Gewinnberechtigung ab Beginn des Geschäftsjahres ihrer Entstehung. Die bedingte Kapitalerhöhung ist nur insoweit durchzuführen, wie die Inhaber der auf Grundlage des Ermächtigungsbeschlusses der Hauptversammlung vom 10. Juni 2009 begebenen Teilschuldverschreibungen mit Wandlungsrechten bzw. -pflichten oder Optionsrechten, Genussrechten oder Gewinnschuldverschreibungen oder einer Kombination dieser Instrumente von ihren Wandlungs- bzw. Optionsrechten Gebrauch machen bzw. ihren Wandlungspflichten nachkommen und soweit nicht eigene Aktien zur Bedienung eingesetzt werden.

b) Bedingtes Kapital 2009/B

c) Bedingtes Kapital II

Das Grundkapital ist durch Ausgabe von bis zu 2 Mio. auf den Inhaber lautende Stückaktien um bis zu EUR 2 Mio. bedingt erhöht. Die bedingte Kapitalerhöhung dient ausschließlich der Gewährung von Aktien an die Inhaber von Bezugsrechten (Optionen), die aufgrund der Ermächtigung der ordentlichen Hauptversammlung vom 15. März 2007 von der alstria gewährt werden. Die bedingte Kapitalerhöhung wird nur insoweit durchgeführt, wie die Inhaber von Optionen diese ausüben und zur Bedienung der Optionen keine eigenen Aktien gewährt werden. Die neuen Aktien nehmen vom Beginn des Geschäftsjahres an, in dem sie durch Ausübung der Optionen entstehen, am Gewinn teil.

d) Bedingtes Kapital III

Das Grundkapital ist durch Ausgabe von bis zu 500.000 auf den Inhaber lautende Stückaktien um bis zu TEUR 500 bedingt erhöht. Die bedingte Kapitalerhöhung dient ausschließlich der Gewährung von Aktien an die Inhaber von Wandelgenussscheinen, die aufgrund der Ermächtigung der Hauptversammlung vom 15. März 2007 von der Gesellschaft ausgegeben werden. Die bedingte Kapitalerhöhung wird nur insoweit durchgeführt, wie ausgegebene Wandelgenussscheine in Aktien der Gesellschaft gewandelt werden und zur Bedienung der Wandelgenussscheine keine eigenen Aktien gewährt werden. Die neuen Aktien nehmen vom Beginn des Geschäftsjahres an, in dem sie durch Wandlung entstehen, am Gewinn teil.

3. Rückkauf eigener Aktien

Die Hauptversammlung am 10. Juni 2009 hat den Vorstand ermächtigt, bis zum 09. Dezember 2010 eigene Aktien bis zu insgesamt 10% des Grundkapitals zu erwerben. Die erworbenen Aktien und andere eigene Aktien, die sich im Besitz der alstria befinden oder alstria gemäß §§ 71a ff. AktG zuzuordnen sind, dürfen zu keiner Zeit mehr als insgesamt 10% des Grundkapitals ausmachen. Der Erwerb der Aktien kann über die Börse, mittels eines an alle Aktionäre gerichteten öffentlichen Angebots oder durch Einsatz von Derivaten (Put- oder Call-Optionen oder einer Kombination aus beidem) erfolgen.

Change of Control Klauseln in wesentlichen Vereinbarungen der Gesellschaft

Ein wesentlicher Konsortialkreditvertrag der alstria enthält die Berechtigung der Darlehensgeber, das Darlehen im Falle eines Kontrollwechsels fällig zu stellen. Ein Kontrollwechsel ist in dieser Vereinbarung definiert als ein Erwerb von mehr als 50% der Stimmrechte an der Gesellschaft.

Entschädigungsvereinbarungen mit Vorstandsmitgliedern oder Arbeitnehmern für den Fall eines Übernahmeangebots

Es gibt keine Entschädigungsvereinbarungen, die für den Fall eines Übernahmeangebots mit den Mitgliedern des Vorstands oder Arbeitnehmern getroffen worden sind.

Die dargestellten Regelungen entsprechen der Gesetzeslage oder sind bei vergleichbaren börsennotierten Unternehmen üblich und angemessen. Sie dienen nicht dem Zweck der Erschwerung etwaiger Übernahmeversuche.

SONSTIGE ANGABEN

Mitarbeiter

Zum 31. Dezember 2009 beschäftigte alstria 32 Mitarbeiter (31. Dezember 2008: 29 Mitarbeiter). Die jährliche durchschnittliche Mitarbeiterzahl betrug 31 (Vorjahr: 28). Diese Angaben berücksichtigen nicht die Mitglieder des Vorstands.

Vergütungsbericht

Das Vergütungssystem für die Vorstandsmitglieder umfasst sowohl feste Gehaltsbestandteile als auch variable Anteile, die sich an der operativen Entwicklung des Unternehmens orientieren. Neben diesem Bonussystem erhalten die Vorstandsmitglieder Aktienoptionen als langfristig ausgestalteten Anreizbestandteil der Vergütung.

Die Mitglieder des Aufsichtsrates erhalten eine feste Vergütung.

Der Vergütungsbericht, der die Prinzipien für die Bestimmung der Vergütung für den Vorstand und den Aufsichtsrat enthält, ist integraler Bestandteil des geprüften Konzernlageberichts.

Konzern- und Abhängigkeitsbericht

Captiva Capital II S.à r.l., Luxemburg, hält eine Mehrheitsbeteiligung an alstria. Gemäß § 290 HGB ist alstria verpflichtet, einen Konzernabschluss und einen Konzernlagebericht zu erstellen, der alle von uns kontrollierten Unternehmen umfasst. Daher sind die alstria office REIT-AG und alle Tochterunternehmen, wie im Anhang aufgeführt, im alstria-Konzern zusammengefasst.

Aufgrund der Mehrheitsbeteiligung von Captiva Capital II S.à r.l., Luxemburg, an alstria hat das Unternehmen gemäß § 312 AktG einen separaten Bericht über die Beziehungen der Gesellschaft zu verbundenen Unternehmen (Abhängigkeitsbericht) erstellt. Dieser Bericht beinhaltet die folgende Erklärung:

"Hiermit erklären wir, dass die Gesellschaft nach den Umständen, die uns zu dem Zeitpunkt bekannt waren, in dem Rechtsgeschäfte vorgenommen oder Maßnahmen getroffen oder unterlassen wurden, bei jedem Rechtsgeschäft eine angemessene Gegenleistung erhielt und dadurch, dass die Maßnahme getroffen oder unterlassen wurde, nicht benachteiligt wurde."

WESENTLICHE EREIGNISSE NACH DEM BILANZSTICHTAG UND AUSBLICK

Im Januar 2010 hat alstria ein weiteres Joint-Venture mit dem in Hamburg ansässigen Bauunternehmen und Vermögensverwalter Quantum Immobilien AG über die Wiederherstellung der Kaisergalerie in dem Objekt Große Bleichen 23-27 in Hamburg vereinbart. Dies ist das zweite Joint Venture zwischen Quantum und alstria, als Teil der Gesamtstrategie zur Schaffung von Eigenkapital durch derartige Kooperationen. Aufgrund der Joint Venture-Bewertung des Gebäudes, welche dem aktuellen Immobilienwert entspricht (Marktwert EUR 60 Mio., Jahresmiete EUR 2,8 Mio.), konnte alstria zusätzliche Liquidität in Höhe von EUR 14,3 Mio. freisetzen.

Die wesentlichen Portfoliokennzahlen nach Transaktionen:

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Kennzahlen	Wert
Anzahl der Gebäude	73
Anzahl Joint Ventures	2
Beizulegender Zeitwert (EUR Mrd.)	1,4
Jährliche Vertragsmiete (EUR Mio.)	90,8
Bewertungsrendite (Jährl. Vertragsmiete/beizulegender Zeitwert)	6,4%
Vermietbare Fläche (in tausend m²)	821
Leerstand (% der vermietbaren Fläche)	6,0%
WAULT (Jahre)	9,4
Durchschnittl. Miete/qm (in EUR pro Monat)	9,81

alstria hat im Januar 2010 eine zusätzliche Refinanzierung ohne Rückhaftung auf die alstria office REIT-AG als weiteren Schritt zur Reduzierung des Ende 2011 auslaufenden Konsortialkredits abgeschlossen. Die Kreditvereinbarung beläuft sich auf EUR 76 Mio. mit einer Laufzeit von sieben Jahren und hat einen Festzinssatz von 4,62%. Die refinanzierten Objekte befinden sich in Hamburg, Essen und Leipzig. Unter Berücksichtigung dieser Refinanzierung verbleibt für den Konsortialkredit ein Darlehensbetrag von EUR 660 Mio., was dem Ziel von alstria entspricht.

alstria hat im Januar 2010 eine Sondertilgung des Konsortialdarlehens in Höhe von EUR 20 Mio. geleistet. Dadurch wird zum relevanten Stichtag die LTV-Vereinbarung von unter 60% eingehalten und die Marge von 85 Basispunkten für die nächsten beiden Zinsperioden gesichert.

Übersicht der zum 20. Januar 2010 in Anspruch genommenen Darlehen

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Verbindlichkeiten	Fälligkeit	Inanspruchnahme (in TEUR)	Loan-to-Value Vereinbarung	LTV	Datum der nächsten Überprüfung
Konsortialdarlehen	29.11.2011	660.410	65,0%	59,8%10	30.06.2010
Darlehen ohne Rückhaftung #1	19.10.2015	95.000	80,0%	76,1%	30.09.2010
Darlehen ohne Rückhaftung #2	30.06.2014	37.283	80,0%	64,3%	31.12.2010
Darlehen ohne Rückhaftung #3	31.12.2012	32.479	65,0%	62,9%	31.12.2010
Darlehen ohne Rückhaftung #4	20.10.2014	33.534	61,0%	60,8%	31.12.2010
Darlehen ohne Rückhaftung #5	31.01.2017	75.794	75,0%	62,1%	31.12.2010
Gesamt per 20.01.2010		934.500

Unter Berücksichtigung des Abschlusses aller bereits veröffentlichten Transaktionen im ersten Quartal 2010 wird sich die REIT-Eigenkapitalquote von 40,3% zum Stichtag auf 43,6% verbessern.

10 LTV zum relevanten Stichtag

Ausblick

Basierend auf den letzten Transaktionen sowie auf der bereits vertraglich vereinbarten Miete erwartet alstria für das Geschäftsjahr 2010 Umsätze in Höhe EUR 89 Mio. und ein operatives Ergebnis (FFO) von EUR 27 Mio. Diese Prognose könnte durch weitere Finanzierungen, Verkäufe oder Akquisitionen in 2010 beeinflusst werden. alstria erwartet, dass ihre Umsätze und Ergebnisse in 2011 durch die Refinanzierung des in November 2011 auslaufenden Konsortialkredites, sowie durch die Veränderung der Immobilienmärkte, positiv oder negativ beeinflusst werden.

Der Lagebericht enthält zukunftsbezogene Aussagen über erwartete Entwicklungen. Diese Aussagen basieren auf aktuellen Einschätzungen und sind naturgemäß mit Risiken und Unsicherheiten behaftet. Die tatsächlich eintretenden Ereignisse können von den hier formulierten Aussagen abweichen.

Hamburg, 12. Februar 2010

Vergütungsbericht1

Vergütung des Vorstands

Das Vergütungssystem für die Mitglieder des Vorstands wird vom Aufsichtsrat beschlossen und regelmäßig überprüft. Derzeit überprüft der Aufsichtsrat das Vergütungssystem für die Mitglieder des Vorstands im Hinblick auf eine Anpassung an die durch das Gesetz zur Angemessenheit der Vorstandsvergütung (VorstAG) im Sommer 2009 in Kraft getretenen Regelungen. Im Folgenden wird das vor Anpassung durch den Aufsichtsrat und zur Zeit der Aufstellung dieses Berichts geltende Vorstandsvergütungssystem dargestellt.

Die Vorstandsvergütung orientiert sich in Systematik und Höhe an marktüblichen Konditionen. Sie besteht aus einer festen Grundvergütung und zwei variablen Elementen. Die variablen Vergütungselemente (kurzfristig und langfristig) werden jeweils leistungsbezogen und erfolgsabhängig gezahlt: Zum einen entscheidet der Aufsichtsrat im ersten Quartal eines Geschäftsjahres über die Zahlung einer Erfolgsprämie für die einzelnen Mitglieder des Vorstands für das vergangene Geschäftsjahr, wobei ein Teil der Erfolgsprämie in Aktien der Gesellschaft ausgezahlt wird, und zum anderen kann der Aufsichtsrat jährlich nach der Hauptversammlung Aktienoptionen mit langfristiger Anreizwirkung an die Mitglieder des Vorstands ausgeben. alstria zahlt darüber hinaus für jedes Vorstandsmitglied Prämien für eine Berufsunfähigkeits- und eine Risikolebensversicherung sowie eine betriebliche Altersversorgung.

Die Gesamtvergütung für die aktiven Mitglieder des Vorstands betrug im letzten Geschäftsjahr TEUR 1.516. Den Vorstandsmitgliedern wurden keine Vorschüsse auf künftige Gehaltszahlungen, keine Kredite und auch keine Pensionszusagen gewährt. Die Zahlung der Erfolgsprämie erfolgte zu 25% in Aktien der Gesellschaft. Aktienoptionen wurden im Geschäftsjahr 2009 nicht ausgegeben. Ehemaligen Vorstandsmitgliedern wurden im Geschäftsjahr 2009 Bezüge in Höhe von TEUR 13 gezahlt. Rückstellungen für Pensionen für ehemalige Vorstandsmitglieder waren nicht zu bilden.

1 Dieser Vergütungsbericht ist integraler Bestandteil des geprüften Konzernlageberichts bzw. Anhangs und bildet zugleich einen Teil des Corporate-Governance-Berichts

Individuelle Vorstandsvergütung 2009 (in TEUR):

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	Feste Vergütung	Kurzfristige variable Vergütung1		Langfristige variable Vergütung	Sonstige Vergütung2	Gesamtvergütung
		Baranteil	Aktienanteil
---	---	---	---	---	---	---
Olivier Elamine Vorstandsvorsitzender	438	262,5	87,5	0	94	882
Alexander Dexne Finanzvorstand	360	150	50	0	74	634
ehemalige Vorstandsmitglieder	0	0	0	0	13	13
Gesamt	798	412,5	137,5	0	181	1.529

1 Für in 2008 erbrachte Leistungen

2 Beinhaltet Leistungen für Firmenwagen, Versicherungen und Altersvorsorge

Individuelle Vorstandsvergütung 2008 (in TEUR):

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	Feste Vergütung	Kurzfristige variable Vergütung1		Langfristige variable Vergütung	Sonstige Vergütung2	Gesamtvergütung
		Baranteil	Aktienanteil
---	---	---	---	---	---	---
Olivier Elamine Vorstandsvorsitzender	265	267,33	82,7	0	17	632
Alexander Dexne Finanzvorstand (seit 1.6.2007)	300	78	22	0	19	419
ehemalige Vorstandsmitglieder	2504	0	0	0	13	263
Gesamt	815	345,3	104,7	0	49	1.314

1 Für in 2007 erbrachte Leistungen

2 Beinhaltet Leistungen für Firmenwagen

3 Beinhaltet zum Teil fest zugesagte Prämienzahlungen

4 Einmalzahlung

Für den Fall der Beendigung des Vorstandsanstellungsverhältnisses ist mit den Mitgliedern des Vorstands ein nachvertragliches Wettbewerbsverbot von bis zu zwölf Monaten vereinbart, auf das alstria mit einer sechsmonatigen Frist auch verzichten kann. Als Entschädigung erhalten die Mitglieder des Vorstands für die Laufzeit des nachvertraglichen Wettbewerbsverbots eine Abfindung in Höhe ihres letzten Festgehalts. Die Leistungen der Gesellschaft für den Fall der Beendigung der Anstellung durch Ableben umfassen die feste Vergütung für den Monat des Ablebens und die folgenden drei Monate. Die Erfolgsprämie wird in diesem Fall zeitanteilig bis einschließlich des Monats des Ablebens gezahlt.

Aktienoptionsprogramm

Am 27. März 2007 legte der Aufsichtsrat der Gesellschaft ein Aktienoptionsprogramm für die Mitglieder des Vorstands auf, regelte die Details des Aktienoptionsprogramms gemäß der von der Hauptversammlung am 15. März 2007 erteilten Befugnis und nahm die Ausgabe der ersten Tranche der Aktienoptionen an den Vorstand vor.

Die Eckpunkte des vom Aufsichtsrat verabschiedeten Aktienoptionsprogramms können wie folgt beschrieben werden:

Den Mitgliedern des Vorstands können bis zu 2.000.000 Optionen gewährt werden, die zur Zeichnung von höchstens 2.000.000 Aktien der Gesellschaft mit einem Gesamtnominalwert von EUR 2.000.000 berechtigen. Die Aktienoptionen werden in jährlichen Tranchen ausgegeben. Die erste Tranche wurde vom Aufsichtsrat im Jahr 2007 gewährt. Der Ausübungspreis für die in 2007 gewährten Aktienoptionen entspricht EUR 16. Der Ausübungspreis für künftige Optionen beträgt 100% des arithmetischen Mittels aus den XETRA-Schlussauktionen der alstria-Aktien an der Frankfurter Wertpapierbörse an den letzten zehn Handelstagen vor Ausgabe der Optionen ("Ausgabedatum"). In den Jahren 2008 und 2009 wurden aufgrund der Entwicklung des Börsenkurses keine Aktienoptionen gewährt. Aus den im Geschäftsjahr 2007 gewährten Aktienoptionen entstand im Geschäftsjahr 2009 ein Aufwand in Höhe von TEUR 55,8 im Fall von Olivier Elamine und TEUR 35,6 im Fall von Alexander Dexne.

Die Laufzeit der Aktienoptionen beträgt sieben Jahre ab dem Ausgabezeitpunkt. Die Aktienoptionen können nur ausgeübt werden, wenn der aktuelle Börsenpreis der Aktien der Gesellschaft den Ausübungspreis um 20 % oder mehr an mindestens sieben nicht aufeinander folgenden Handelstagen an der Frankfurter Wertpapierbörse vor Beginn des entsprechenden Ausübungszeitraums übersteigt. Das Erfolgsziel für die in 2007 gewährten Aktienoptionen beträgt EUR 19,20. Die Aktienoptionen können nur nach Ende einer Haltefrist von zwei Jahren und auch nur während vier Ausübungszeiträumen eines jeden Jahres ausgeübt werden. Jeder Ausübungszeitraum beträgt 30 Tage, beginnend an dem Tag der Veröffentlichung der Ergebnisse des ersten, zweiten und dritten Quartals und dem Tag der Hauptversammlung. Es bestehen keine Barzahlungsalternativen.

Vergütung des Aufsichtsrats

Die Gesamtvergütung des Aufsichtsrats im Jahr 2009 betrug TEUR 299,1. Die Aufsichtsratsmitglieder erhalten eine jährliche feste Vergütung in Höhe von jeweils TEUR 40. Der Vorsitzende des Aufsichtsrates erhält darüber hinaus eine zusätzliche jährliche Vergütung von TEUR 20, sein Stellvertreter von TEUR 10. Mitglieder, die dem Aufsichtsrat nur zeitweise angehört haben, erhalten eine zeitanteilige Vergütung. Mitgliedschaften im Prüfungsausschuss werden mit TEUR 10 und der Vorsitz des Prüfungsausschusses mit TEUR 15 gesondert vergütet. Die Tätigkeit in anderen Ausschüssen wird bei der Vergütung nicht berücksichtigt. Den Aufsichtsratsmitgliedern wurden keine Vorschüsse auf künftige Vergütungen und keine Kredite gewährt, und es wurden keine Vergütungen für individuell erbrachte Dienste gezahlt.

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Name	Mitgliedschaft Aufsichtsrat	Mitgliedschaft Prüfungsausschuss	Vergütung für 2009 in TEUR	Vergütung für 2008 in TEUR
Alexander Stuhlmann	Vorsitzender	n.a.	60,0	60,0
John van Oost	Stellvertretender Vorsitzender	bis einschl. 30.09.09 Mitglied	57,5	53,3
Dr. Johannes Conradi	Mitglied	Vorsitzender	55,0	55,0
Roger Lee	seit 24.02.09 Mitglied	seit 01.10.09 Mitglied	36,6	./.
Richard Mully	Mitglied	n.a.	40,0	40,0
Daniel Quai	Mitglied	Mitglied	50,0	50,0
Dr. Christian Olearius	bis einschl. 31.08.08 Mitglied	bis einschl. 31.08.08 Mitglied	./.	33,3
Gesamt			299,1	291,6

Konzern-Gewinn- und Verlustrechnung vom 1. Januar bis 31. Dezember 2009

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	Anhang	2009 in TEUR	2008 in TEUR
Umsatzerlöse	9.1	102.510	102.055
Erträge abzüglich Aufwendungen aus weiterbelastetem Betriebsaufwand	9.2	-358	0
Grundstücksbetriebsaufwand	9.3	-10.189	-8.833
Nettomieteinnahmen		91.964	93.222
Verwaltungsaufwand	9.4	-6.187	-6.878
Personalaufwand	9.5	-4.990	-4.675
Sonstige betriebliche Erträge	9.6	3.124	2.774
Sonstige betriebliche Aufwendungen	9.7	-1.866	-516
Nettoverlust aus der Bewertung von als Finanzinvestition gehaltenen Immobilien zum beizulegenden Zeitwert	10.1	-85.887	-88.116
Nettoergebnis aus der Veräußerung von als Finanzinvestitionen gehaltenen Immobilien	9.9	-25	1.450
Nettobetriebsergebnis		-3.867	-2.738
Nettofinanzergebnis	9.8	-52.117	-48.112
Anteil am Ergebnis von Gemeinschaftsunternehmen	4	-264	0
Nettoergebnis aus der Bewertung von derivativen Finanzinstrumenten zum beizulegenden Zeitwert	9.8	-23.294	-5.075
Ergebnis vor Ertragsteuern (EBT)		-79.541	-55.925
Ertragsteuern	9.10	-110	-75
Konzernjahresfehlbetrag		-79.651	-56.000
Zuordnung:
Aktionäre		-79.651	-56.000
Ergebnis je Aktie in EUR
Unverwässertes Ergebnis je Aktie	14	-1,44	-1,02
Verwässertes Ergebnis je Aktie	14	-1,44	-1,02

1) In der Gewinn- und Verlustrechnung des Konzernabschlusses 2008 wurde das Nettofinanzergebnis mit seinen Bestandteilen brutto gezeigt. Aus Gründen der Klarheit und Vergleichbarkeit wurde diese Darstellung geändert und als Nettofinanzergebnis gezeigt. Für weitere Einzelheiten verweisen wir auf Abschnitt 9.8 dieses Anhangs.

Konzerngesamtergebnisrechnung für den Zeitraum vom 1. Januar bis 31. Dezember 2009

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		2009 in TEUR	2008 in TEUR
Konzernjahresfehlbetrag		-79.651	-56.000
Marktbewertung finanzielle Vermögenswerte zur Veräußerung verfügbar		123	-123
Marktbewertung Cashflow-Hedging	10.8	6.379	-49.579
Direkt im Eigenkapital erfasste Erträge und Aufwendungen		6.502	-49.702
Gesamtergebnis der Periode		-73.149	-105.702
Zuordnung Gesamtergebnis:
Aktionäre		-73.149	-105.702

Konzernbilanz zum 31. Dezember 2009

AKTIVA

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	Anhang	2009 in TEUR	2008 in TEUR
Langfristiges Vermögen
Als Finanzinvestition gehaltene Immobilien	10.1	1.425.440	1.805.265
At-equity bilanzierte Beteiligung	10.2	9.046	0
Sachanlagen	10.3	5.897	3.923
Immaterielle Vermögenswerte	10.4	311	336
Finanzanlagen	10.5	351	0
Summe langfristiges Vermögen		1.441.045	1.809.524
Kurzfristiges Vermögen
Zur Veräußerung gehaltene Vermögenswerte	10.6	136.621	0
davon als Finanzinvestition gehaltene Immobilien		135.825	0
davon übrige Vermögenswerte		796	0
Forderungen aus Lieferungen und Leistungen	10.7	5.694	4.099
Forderungen gegen Gemeinschaftsunternehmen	10.7	1.855	0
Derivative Finanzinstrumente	10.8	615	176
Forderungen aus Steuern	10.7	3	1
Forderungen und sonstige Vermögenswerte	10.7	33.483	28.266
Zahlungsmittel und Zahlungsmitteläquivalente	10.9	146.818	31.426
davon verfügungsbeschränkt		61.848	0
Summe kurzfristiges Vermögen		325.089	63.969
Summe Aktiva		1.766.134	1.873.493
PASSIVA
	Anhang	2009 in TEUR	2008 in TEUR
Eigenkapital	11.1
Grundkapital		56.000	56.000
Kapitalrücklage		685.897	726.862
Rücklage für Cashflow-Hedging		-43.200	-49.579
Eigene Anteile		-26	-14.983
Gewinnrücklagen		-64.487	11.367
Summe Eigenkapital		634.185	729.667
Langfristige Verpflichtungen
Langfristige Darlehen, abzüglich des kurzfristigen Anteils	11.2	947.257	1.086.801
Derivative Finanzinstrumente	10.8	48.859	28.626
Sonstige Rückstellungen	11.3	1.550	0
Sonstige Verbindlichkeiten	11.4	344	70
Summe langfristige Verpflichtungen		998.010	1.115.497
Kurzfristige Verpflichtungen
Verbindlichkeiten im Zusammenhang mit zur Veräußerung gehaltenen Vermögenswerten	10.6	28.176	0
Kurzfristige Darlehen	11.2	91.941	12.609
Verbindlichkeiten aus Lieferungen und Leistungen	11.4	3.692	4.561
Mitarbeiterbeteiligungsprogramm		231	53
Kurzfristige Steuerverbindlichkeiten	11.7	0	21
Sonstige kurzfristige Verbindlichkeiten	11.4	9.899	11.085
Summe kurzfristige Verpflichtungen		133.939	28.328
Summe Verpflichtungen		1.131.949	1.143.825
Summe Passiva		1.766.134	1.873.493

Konzern-Eigenkapitalveränderungsrechnung für das Gesamtjahr vom 1. Januar bis 31. Dezember 2009

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(in TEUR)	Anhang	Grundkapital	Kapitalrücklage	Rücklage für Cashflow-Hedging	Eigene Aktien	Gewinnrücklagen
Stand zum 1. Januar 2009		56.000	726.885	-49.579	-14.983	-11.344
Veränderungen im Geschäftsjahr 2009
Gesamtergebnis		0	123	6.379	0	-79.651
Dividendenausschüttung	15	0	0	0	0	-28.423
Umgliederung aus der Gewinnrücklage	11.1	0	-28.423	0	0	28.423
Ergebnis aus der Veräußerung eigener Anteile		0	-13.076	0	14.957	3.821
Innerer Wert der Tauschoption auf eigene Anteile		0	1.744	0	0	-1.744
Tausch der Bardividendenansprüche gegen Aktien der Gesellschaft	15	0	0	0	0	5.565
Erwerb/Veräußerung eigene Anteile		0	-14.820	0	14.957	0
Aktienbasierte Vergütung
Stand zum 31. Dezember 2009	11.1	56.000	685.897	-43.200	-26	-64.487

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(in TEUR)	Summe Eigenkapital
Stand zum 1. Januar 2009	729.667
Veränderungen im Geschäftsjahr 2009
Gesamtergebnis	-73.149
Dividendenausschüttung	-28.423
Umgliederung aus der Gewinnrücklage	0
Ergebnis aus der Veräußerung eigener Anteile	5.702
Innerer Wert der Tauschoption auf eigene Anteile	0
Tausch der Bardividendenansprüche gegen Aktien der Gesellschaft	5.565
Erwerb/Veräußerung eigene Anteile	137
Aktienbasierte Vergütung
Stand zum 31. Dezember 2009	634.185

Konzern-Eigenkapitalveränderungsrechnung für das Gesamtjahr vom 1. Januar bis 31. Dezember 2008

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(in TEUR)	Anhang	Grundkapital	Kapitalrücklage	Rücklage für Cashflow-Hedging	Eigene Aktien	Gewinnrücklagen
Stand zum 1. Januar 2008		56.000	754.647	0	-7.115	67.344
Veränderungen im Geschäftsjahr 2008
Gesamtergebnis		0	-123	-49.579	0	-56.000
Dividendenausschüttung	15	0	0	0	0	-28.400
Umgliederung aus der Gewinnrücklage		0	-28.400	0	0	28.400
Aktienbasierte Vergütung		0	768	0	0	0
Erwerb eigene Anteile		0	0	0	-7.868	0
Sonstige Einzahlungen in die Kapitalrücklage		0	-7	0	0	0
Stand zum 31. Dezember 2008	11.1	56.000	726.885	-49.579	-14.983	11.344

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(in TEUR)	Summe Eigenkapital
Stand zum 1. Januar 2008	870.876
Veränderungen im Geschäftsjahr 2008
Gesamtergebnis	-105.702
Dividendenausschüttung	-28.400
Umgliederung aus der Gewinnrücklage	0
Aktienbasierte Vergütung	768
Erwerb eigene Anteile	-7.868
Sonstige Einzahlungen in die Kapitalrücklage	-7
Stand zum 31. Dezember 2008	729.667

Konzernkapitalflussrechnung für das zum 31. Dezember 2009 endende Geschäftsjahr

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	Anhang	2009 TEUR	2008 TEUR
1. Cashflow aus laufender Geschäftstätigkeit
Konzernergebnis		-79.651	-56.000
Unrealisiertes Bewertungsergebnis (Immobilien und derivative Finanzinstrumente)	9.8	109.180	93.191
Zinserträge	9.8	-593	-12.656
Zinsaufwendungen	9.8	52.710	60.184
Steuern vom Einkommen und vom Ertrag	9.10	110	75
Sonstige nicht zahlungswirksame Erträge (-) / Aufwendungen (+)		545	1.271
Gewinn (-) / Verlust (+) aus der Veräußerung von als Finanzinvestition gehaltene Immobilien	9.9	25	-1.450
Abschreibungen und Wertminderungen des Anlagevermögens	10.3
	10.4	473	507
Zunahme (-) / Abnahme (+) der Forderungen aus Lieferungen und Leistungen sowie anderer Vermögenswerte, die nicht der Investitions- oder Finanzierungstätigkeit zuzuordnen sind		-4.356	3.912
Zunahme (+) / Abnahme (-) der Verbindlichkeiten aus Lieferungen und Leistungen sowie anderer Verbindlichkeiten, die nicht der Investitions- oder Finanzierungstätigkeit zuzuordnen sind		4.202	-1.467
		82.645	87.567
Erhaltene Zinsen		593	11.556
Gezahlte Zinsen		-49.957	-53.112
Gezahlte Steuern vom Einkommen und vom Ertrag		-110	-5.065
Cashflow aus laufender Geschäftstätigkeit		33.171	40.946
2. Cashflow aus der Investitionstätigkeit
Investitionen in als Finanzinvestition gehaltene Immobilien		-21.295	-228.036
Erlöse aus der Veräußerung von als Finanzinvestition gehaltenen Immobilien		132.565	17.950
Auszahlungen für Investition in Sachanlagen		-2.421	-160
Verkauf von zur Veräußerung gehaltenen Wertpapieren		25.156	0
Erwerb von zur Veräußerung gehaltenen Wertpapieren		0	-25.000
Einzahlungen aus der Veräußerung von Anteilen an Konzerngesellschaften		6.622	0
	12.3	140.627	-235.246
3. Cashflow aus der Finanzierungstätigkeit
Auszahlungen (-) für den Rückkauf eigener Anteile		0	-7.972
Einzahlungen für die Veräußerung von eigenen Anteilen		137	104
Zuflüsse aus der Aufnahme von Darlehen und Schulden		128.821	266.453
Auszahlung der Dividende	15	-22.858	-28.400
Auszahlungen für den Erwerb und die Beendigung von derivativen Finanzinstrumenten		-6.218	0
Auszahlungen (-) für die Tilgung von Darlehen und Schulden		-153.058	-107.495
Auszahlungen für Finanzierungsnebenkosten		-4.357	0
Cashflow aus der Finanzierungstätigkeit	12.3	-57.533	122.690
4. Finanzmittelfonds am Ende der Berichtsperiode
Zahlungswirksame Veränderungen des Finanzmittelfonds (Zwischensumme aus 1 bis 3)		116.264	-71.610
Effekt von Veränderungen des Konsolidierungskreises auf den Finanzmittelfonds		-538	0
Finanzmittelfonds am Anfang der Berichtsperiode		31.426	103.036
Finanzmittelfonds am Ende der Berichtsperiode
(davon verfügungsbeschränkt: TEUR 61.848; Vj. TEUR 0)		147.152	31.426
(davon Zahlungsmittel der Veräußerungsgruppe)		334	0
Bilanzausweis Zahlungsmittel und Zahlungsmitteläquivalente	10.9	146.818	31.426

Anhang zum Konzernabschluss zum 31. Dezember 2009

1. Informationen zum Unternehmen

Der Konzernabschluss der alstria office REIT-AG (im Folgenden kurz "Gesellschaft" genannt) zum 31. Dezember 2009 wurde durch Beschluss des Vorstands am 12. Februar 2009 aufgestellt.

Die alstria office REIT-AG wurde im Geschäftsjahr 2007 in einen deutschen Real Estate Investment Trust (Deutscher REIT oder REIT) umgewandelt. Die Gesellschaft wurde am 11. Oktober 2007 als REIT-Aktiengesellschaft (nachstehend bezeichnet als "REIT-AG") in das Handelsregister eingetragen und trägt nunmehr den Namen alstria office REIT-AG.

REIT-AGs sind sowohl von der Körperschaftsteuer als auch Gewerbesteuer vollständig befreit. Daher ist die alstria office REIT-AG rückwirkend vom 1. Januar 2007 an von diesen steuerlichen Verpflichtungen befreit.

Die alstria office REIT-AG ist eine Immobiliengesellschaft im Sinne des deutschen REIT-Gesetzes. Gemäß § 2 ihrer Satzung ist der Gegenstand des Unternehmens der Erwerb, die Verwaltung, die Nutzung und die Veräußerung von eigenem Grundbesitz sowie die Beteiligung an Unternehmen, die eigenen Grundbesitz erwerben, verwalten, nutzen oder veräußern. Alle oben genannten Ziele unterliegen den Bedingungen und Vorschriften des deutschen REIT-Gesetzes.

Die Gesellschaft ist eine in Deutschland gegründete Aktiengesellschaft mit Sitz in Hamburg. Die Gesellschaft ist im Handelsregister am Amtsgericht Hamburg eingetragen (HRB 99204). Gesellschaftssitz ist Bäckerbreitergang 75, 20355 Hamburg, Deutschland.

Das Geschäftsjahr endet zum 31. Dezember des jeweiligen Kalenderjahres.

2. Grundlagen der Erstellung

Der Konzernabschluss für die alstria office REIT-AG und ihre Tochtergesellschaften (der "Konzern") wurde in Übereinstimmung mit den International Financial Reporting Standards (IFRS) des International Accounting Standards Boards (IASB) inkl. der Interpretationen der Standards (IFRIC) aufgestellt. Alle IFRS werden beachtet und angewandt, wie von der Europäischen Union vorgeschrieben.

Die Erstellung des Konzernabschlusses erfolgt grundsätzlich unter Anwendung des Anschaffungskostenprinzips. Hiervon ausgenommen sind als Finanzinvestition gehaltene Immobilien (Grund und Boden sowie Gebäude) sowie Finanzinstrumente, die zum beizulegenden Zeitwert bewertet werden.

Für die Erstellung des Konzernabschlusses in Übereinstimmung mit den IFRS sind bestimmte Annahmen zu treffen, die Auswirkungen auf die Rechnungslegung haben. Weiterhin übt der Vorstand seinen Beurteilungsrahmen in Bezug auf bestimmte Sachverhalte, die Einfluss auf die Rechnungslegung der Gruppe haben, aus. Die Bereiche der Rechnungslegung, die einen höheren Komplexitätsgrad aufweisen, oder bei denen Annahmen und Schätzungen eine signifikante Auswirkung auf den Konzernabschluss haben, werden in Abschnitt 5 erläutert.

Der Konzernabschluss wird in Euro aufgestellt. Sofern nicht anders angegeben, werden sämtliche Werte auf Tausend (TEUR) gerundet.

Der Konzernabschluss umfasst die Berichtsperiode vom 1. Januar zum 31. Dezember 2009.

Um die Übersicht zu erleichtern, wurden Posten in der Konzernbilanz und Konzern-Gewinn- und Verlustrechnung zusammengefasst und werden im Anhang zum Konzernabschluss erläutert.

Vermögenswerte und Verbindlichkeiten werden als langfristig (für Posten, die in mehr als einem Jahr fällig werden) oder kurzfristig klassifiziert.

3. Änderungen von Bilanzierungs- und Bewertungsmethoden und Ausweispflichten

Auswirkungen neuer beziehungsweise geänderter IFRS

Der Konzern hat die folgenden neuen und geänderten IFRS zum 1. Januar 2009 erstmals angewendet.


―	Änderungen des IAS 1: "Darstellung des Abschlusses"
―	Änderungen des IAS 23: "Fremdkapitalkosten" bezüglich der Aufhebung des Wahlrechts zur Aktivierung von Fremdkapitalkosten
―	Änderungen des IAS 32: "Finanzinstrumente: Darstellung" und Folgeänderung des IAS 1: "Darstellung des Abschlusses" bezüglich kündbarer Finanzinstrumente und bei Liquidation entstehender Verpflichtungen
―	Änderungen des IAS 39 und IFRS 7: "Umgliederung finanzieller Vermögenswerte: Zeitpunkt des Inkrafttretens und Übergangsvorschriften"
―	Jährliches Verbesserungsprojekt
―	Änderungen des IFRS 1: "Erstmalige Anwendung der IFRS" und des IAS 27: "Konzern- und Einzelabschlüsse" hinsichtlich der Bestimmung von Anschaffungskosten einer Beteiligung, eines Gemeinschaftsunternehmens oder eines assoziierten Unternehmens
―	Änderungen des IFRS 2: "Aktienbasierte Vergütungen" bezüglich der Definition von Ausübungsbedingungen und Behandlung von Annullierungen
―	Änderungen des IFRS 7: "Verbesserte Angaben zu Finanzinstrumenten"
―	IFRS 8: "Geschäftssegmente"
―	Änderungen des IFRIC 9 und IAS 39: "Eingebettete Derivate"
―	IFRIC 11 - IFRS 2: "Geschäfte mit eigenen Aktien und Aktien von Konzernunternehmen"
―	IFRIC 13: "Kundenbindungsprogramme"
―	IFRIC 14: "IAS 19 - Die Begrenzung eines leistungsorientierten Vermögenswertes, Mindestdotierungsverpflichtungen und ihre Wechselwirkung"

Das IASB hat im Rahmen des jährlich veröffentlichten Improvement Projects "Improvements to IFRS" im Mai 2008 Änderungen von IFRS veröffentlicht, die überblicksartig in der folgenden Tabelle aufgelistet sind:

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Änderung des IFRS 7	Darstellung des Finanzergebnisses
Änderung des IAS 1	Ausweis von Derivaten als kurz- oder langfristig
Änderung des IAS 8	Verbindlichkeit von Umsetzungsleitlinien
Änderung des IAS 10	Dividenden, die nach dem Bilanzstichtag beschlossen werden
Änderung des IAS 16 und IAS 7	Verkauf von zu Vermietungszwecken gehaltenen Vermögenswerten
Änderung des IAS 16	Erzielbarer Betrag
Änderung des IAS 18	Kosten der Darlehensbegebung
Änderung des IAS 19	Diverse Änderungen
Änderung des IAS 20	Bilanzierung von unterverzinslichen Darlehen der öffentlichen Hand
Änderung des IAS 23	Bestandteile der Fremdkapitalkosten
Änderung des IAS 27	Bewertung von zur Veräußerung gehaltenen Tochterunternehmen im Einzelabschluss des Mutterunternehmens
Änderung des IAS 28	Wertminderung von Anteilen an assoziierten Unternehmen gemäß IAS 28
Änderung des IAS 28	Erforderliche Anhangangaben für Anteile an assoziierten Unternehmen und Joint Ventures, wenn diese zum beizulegenden Zeitwert bilanziert werden, sowie Folgeänderungen an IAS 32 und IFRS 7
Änderung des IAS 29	Beschreibung der Bewertungsbasis in Jahresabschlüssen
Änderung des IAS 34	Angabe des Ergebnisses je Aktie in Zwischenabschlüssen
Änderung des IAS 36	Anhangangaben zur Ermittlung des erzielbaren Betrags
Änderung des IAS 38	Werbung und Verkaufsförderung sowie anzuwendende Abschreibungsmethode
Änderung des IAS 39	Diverse Änderungen
Änderung des IAS 40	Immobilien, die für zukünftige Nutzung als Finanzinvestition erstellt oder entwickelt werden sowie Unmöglichkeit der Bestimmung des beizulegenden Zeitwerts
Änderung des IAS 41	Verweis auf "zusätzliche biologische Transformation" sowie Diskontierungssatz für die Berechnung des beizulegenden Zeitwerts

In Übereinstimmung mit der überarbeiteten Fassung des IAS 1 'Darstellung des Abschlusses' hat die alstria office REIT-AG erstmals eine Gesamtergebnisrechnung in einem Konzernjahresabschluss dargestellt sowie die weiteren sich aus der Änderung des Standards ergebenden Auswirkungen auf die Darstellung des Abschlusses umgesetzt.

Die erstmalige Anwendung der übrigen übernommenen IFRS hat keine wesentliche Auswirkung auf die Darstellung des Konzernabschlusses.

Neue und geänderte IFRS, die noch nicht verpflichtend anzuwenden sind und die nicht vorzeitig durch den Konzern angewendet werden

Die alstria office REIT-AG hat in ihrem Konzernabschluss 2009 die nachstehenden Rechnungslegungsnormen, die vom IASB bereits verabschiedet worden sind, die aber für das Geschäftsjahr noch nicht verpflichtend anzuwenden waren, nicht berücksichtigt.

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Standard/Interpretation		Veröffentlicht durch das IASB	Anwendungspflicht	Übernahme durch EU	Voraussichtliche Auswirkung
IFRS 1 (Änderung)	Erstmalige Anwendung der IFRS	27.11.2008	01.01.2010	Ja	Keine
IFRS 1 (Änderung)	Zusätzliche Ausnahmen für Erstanwender	23.07.2009	01.01.2010	Nein	Keine
IFRS 2 (Änderung)	Anteilsbasierte Vergütungstransaktionen mit Barausgleich im Konzern	18.06.2009	01.01.2010	Nein	Keine
IFRS 2 (Änderung)1	Anwendungsbereich des IFRS 2 und des überarbeiteten IFRS 3	16.04.2009	01.07.2009	Nein	Keine
IFRS 3 (überarbeitet)	Unternehmenszusammenschlüsse	10.01.2008	01.07.2009	Ja	Keine
IFRS 5 (Änderung)1	Erforderliche Angaben zu als zur Veräußerung gehaltenen langfristigen Vermögenswerten (oder Veräußerungsgruppen) und aufgegebenen Geschäftsbereichen	16.04.2009	01.01.2010	Nein	Anhangangaben
IFRS 8 (Änderung)1	Angaben von Informationen zum Segmentvermögen	16.04.2009	01.01.2010	Nein	Keine
IFRS 9 (Neuer Standard)	Finanzinstrumente - Klassifizierung und Bewertung	12.11.2009	01.01.2013	Nein	Keine wesentlichen
IAS 1 (Änderung)1	Einstufung der Schuldkomponente von Wandelschuldverschreibungen als kurz- oder langfristig	16.04.2009	01.01.2010	Nein	Keine wesentlichen
IAS 7 (Änderung)1	Klassifizierung von Ausgaben für nicht angesetzte Vermögenswerte	16.04.2009	01.01.2010	Nein	Keine
IAS 17 (Änderung)1	Klassifizierung von Leasingverhältnissen über Grundstücke und Gebäude	16.04.2009	01.01.2010	Nein	Keine
IAS 181	Bestimmung, ob ein Unternehmen als Prinzipal oder Agent tätig ist	16.04.2009	N/A (betr. Anh. zum Standard)	Nein	Keine
IAS 24 (überarbeitet)	Angaben über Beziehungen zu nahe stehenden Unternehmen und Personen - überarbeitete Definition der nahe stehenden Unternehmen und Personen	04.11.2009	01.01.2011	Nein	Anhangangaben
IAS 27 (überarbeitet)	Konzern- und Einzelabschlüsse	10.01.2009	01.07.2009	Ja	Keine
IAS 32 (Änderung)	Klassifizierung von Bezugsrechten	08.10.2009	01.02.2010	Ja	Keine
IAS 36 (Änderung)1	Bewertungsobjekt beim Werthaltigkeitstest für den Geschäfts- oder Firmenwert	16.04.2009	01.01.2010	Nein	Keine
IAS 38 (Änderung)1	Bemessung des beizulegenden Zeitwerts eines immateriellen Vermögenswerts, der bei einem Unternehmenszusammenschluss erworben wurde	16.04.2009	01.07.2009	Nein	Keine
IAS 38 (Änderung)1	Zusätzliche Folgeänderungen aus der geänderten Fassung von IFRS 3	16.04.2009	01.07.2009	Nein	Keine
IAS 39 (Änderung)1	Behandlung von Vorfälligkeitsentschädigungen als eng verbundene eingebettete Derivate	16.04.2009	01.01.2010	Nein	Keine
IAS 39 (Änderung)1	Cash flow Hedge Accounting	16.04.2009	01.01.2010	Nein	Keine
IAS 39 (Änderung)1	Ausnahme vom Anwendungsbereich für Verträge auf einen Unternehmenszusammenschluss	16.04.2009	01.01.2010	Nein	Keine
IAS 39 (Änderung)	Zulässige Grundgeschäfte im Rahmen von Sicherungsbeziehungen	31.07.2009	01.07.2009	Ja	Keine
IFRIC 9 (Änderung)1	Anwendungsbereich von IFRIC 9 und der geänderten Fassung von IFRS 3	12.03.2009	01.07.2009	Nein	Keine
IFRIC 12	Dienstleistungskonzessionsvereinbarungen	30.11.2006	01.04.2009	Ja	Keine
IFRIC 14 (Änderung)	IAS 19 - Die Begrenzung eines leistungsorientierten Vermögenswertes, Mindestdotierungsverpflichtungen und ihre Wechselwirkung	26.11.2009	01.01.2011	Nein	Keine
IFRIC 15	Verträge über die Errichtung von Immobilien	03.07.2008	01.01.2010	Ja	Keine
IFRIC 16	Absicherung einer Nettoinvestition in einen ausländischen Geschäftsbetrieb	03.07.2008	01.07.2009	Ja	Keine
IFRIC 16 (Änderung)1	Änderung hinsichtlich der Beschränkung, welches Unternehmen das Sicherungsinstrument halten darf	16.04.2009	01.07.2009	Nein	Keine
IFRIC 17	Unbare Ausschüttungen an Anteilseigner	27.11.2008	01.11.2009	Nein	Keine
IFRIC 18	Übertragung von Vermögenswerten durch einen Kunden	29.01.2009	01.11.2009	Nein	Keine
IFRIC 19	Tilgung finanzieller Verbindlichkeiten mit Eigenkapitalinstrumenten	26.11.2009	01.07.2009	Nein	Keine

1 Änderung ist Bestandteil des jährlichen "improvemements project", das im April 2009 veröffentlicht wurde.

2 Änderung ist Bestandteil des jährlichen "improvemements project", das im Mai 2008 veröffentlicht wurde.

4. Konsolidierungsgrundsätze

Der Konzernabschluss umfasst den Abschluss der alstria office REIT-AG und ihrer Tochtergesellschaften zum 31. Dezember 2009. Die Abschlüsse der Tochtergesellschaften und der Muttergesellschaft werden unter Anwendung einheitlicher Bilanzierungsregeln zum gleichen Bilanzstichtag erstellt.

Tochtergesellschaften sind Gesellschaften, deren Geschäftsaktivitäten durch den Konzern beherrscht werden. Neben anderen Kriterien ist eine Beherrschung durch eine Beteiligung mit mehr als 50% der Stimmrechte gegeben.

Tochtergesellschaften werden ab dem Erwerbszeitpunkt, d.h. ab dem Zeitpunkt, an dem der Konzern die Beherrschung erlangt, voll konsolidiert. Die Einbeziehung in den Konzernabschluss endet, sobald die Beherrschung durch die Muttergesellschaft nicht mehr besteht.

Alle konzerninternen Salden, Transaktionen, Erträge und Aufwendungen sowie Gewinne aus konzerninternen Transaktionen, die im Buchwert von Vermögenswerten enthalten sind, werden in voller Höhe eliminiert.

Gemäß IFRS 3 werden alle Unternehmenszusammenschlüsse nach der Erwerbsmethode erfasst. Sämtliche Vermögenswerte und Verbindlichkeiten werden zu 100% ihrer beizulegenden Zeitwerte erfasst, ungeachtet ihrer Anteilsrechte. Diese gelten als die Buchwerte zum Zeitpunkt des Erwerbs, d.h. ab dem Zeitpunkt, ab dem die Beherrschung erlangt wird. Ein verbleibender aktiver Unterschiedsbetrag wird im Geschäfts- oder Firmenwert erfasst. Nach der Neubewertung wird ein verbleibender passiver Unterschiedsbetrag unverzüglich erfolgswirksam erfasst. In der Zeit nach dem Unternehmenszusammenschluss werden die offen gelegten stillen Reserven oder Lasten fortgeführt, abgeschrieben oder aufgelöst, je nach Verwendung der entsprechenden Vermögenswerte.

Die Gesellschaft wendet grundsätzlich IFRS 3 zur Bilanzierung von Transaktionen unter gemeinsamer Beherrschung an. Mögliche passive und aktive Unterschiedsbeträge aus der Kapitalkonsolidierung bei Transaktionen unter gemeinsamer Beherrschung werden jedoch in der Kapitalrücklage erfasst.

Wesentliche Gesellschaften, bei denen die alstria office REIT-AG mittelbar oder unmittelbar die Möglichkeit hat, die finanz- und geschäftspolitischen Entscheidungen maßgeblich zu beeinflussen (assoziierte Unternehmen) oder sich mittelbar oder unmittelbar die Beherrschung teilt (Gemeinschaftsunternehmen), werden nach der Equity-Methode bewertet.

Die Gruppe der konsolidierten Unternehmen umfasst 21 Gesellschaften sowie ein Gemeinschaftsunternehmen, das nach der Equity-Methode einbezogen wird.

Voll konsolidierte Tochtergesellschaften

Folgende Tochtergesellschaften wurden in den Konzernabschluss einbezogen:

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Konzerngesellschaft	Kapitalanteil
alstria Bamlerstraße GP GmbH, Hamburg1	100%
alstria Gänsemarkt Drehbahn GP GmbH, Hamburg	100%
alstria Grundbesitz 2 GP GmbH, Hamburg1	100%
alstria Halberstädter Straße GP GmbH, Hamburg1	100%
alstria Hamburger Str. 43 GP GmbH, Hamburg1	100%
Alstria IV. Hamburgische Grundbesitz GmbH & Co. KG, Hamburg	100%
alstria Ludwig-Erhard-Straße GP GmbH, Hamburg1	100%
alstria Mannheim/Wiesbaden GP GmbH, Hamburg1	100%
alstria office Bamlerstraße GmbH & Co. KG, Hamburg1	100%
alstria office Gänsemarkt Drehbahn GmbH & Co. KG, Hamburg	100%
alstria office Grundbesitz 2 GmbH & Co. KG, Hamburg1	100%
alstria office Halberstädter Str. GmbH & Co. KG, Hamburg1	100%
alstria office Hamburger Str. 43 GmbH & Co. KG, Hamburg1	100%
alstria office Ludwig-Erhard-Straße GmbH & Co. KG, Hamburg1	100%
alstria office Mannheim/Wiesbaden GmbH & Co. KG, Hamburg1	100%
alstria office Steinstraße 5 GmbH & Co. KG, Hamburg1	100%
Alstria Sechste Hamburgische Grundbesitz GmbH & Co. KG, Hamburg	51%
alstria solutions GmbH, Hamburg1	100%
alstria Steinstraße 5 GP GmbH, Hamburg1	100%
Kaisergalerie General Partner GmbH1	100%
Verwaltung Alstria Sechste Hamburgische Grundbesitz GmbH, Hamburg	100%

1 Gründung der Gesellschaft erfolgte in der Berichtsperiode.

In der Berichtsperiode wurden vier Gesellschaften entkonsolidiert. Die Auswirkungen dieser Änderungen auf den Konzern zeigt die folgende Tabelle. Der Entkonsolidierungsgewinn belief sich auf TEUR 1.290.

Effekte aus der Entkonsolidierung von Konzerngesellschaften

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TEUR	2009
Gesamtes erhaltenes Entgelt	15,932
Teil des Entgelts, der aus Zahlungsmitteln bestand	6,622
Betrag der Zahlungsmittel und Zahlungsmitteläquivalente über welche die Beherrschung verloren wurde	100
Vermögenswerte außer Zahlungsmitteln und Zahlungsmitteläquivalenten in den Gesellschaften über welche die Beherrschung verloren wurde	41,544
Verbindlichkeiten in den Gesellschaften über welche die Beherrschung verloren wurde	26,625

Anteile an Gemeinschaftsunternehmen

Aufgrund einer Kapitaleinlage eines Joint Venture-Partners in die ehemalige Tochtergesellschaft Alstria VII. Hamburgische Grundbesitz GmbH & Co. KG und der vertraglichen Vereinbarung über eine gemeinsame Führung wird diese Gesellschaft zum Bilanzstichtag als Gemeinschaftsunternehmen behandelt. Die alstria office REIT-AG hält einen Anteil von 49% an dem Gemeinschaftsunternehmen. Der Beteiligungsbuchwert des Gemeinschaftsunternehmens beläuft sich zum Bilanzsstichtag auf TEUR 9.046.

Die nachfolgend aufgeführten Buchwerte sind dem alstria-Konzern aus dem Anteil an dem Gemeinschaftsunternehmen zuzuordnen:

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TEUR	2009
Langfristiges Vermögen	17.807
Kurzfristiges Vermögen	4.028
Langfristige Verpflichtungen	12.065
Kurzfristige Verpflichtungen	1.103
Periodenergebnis	-264

5. Wesentliche Ermessensentscheidungen und Schätzungen

Die Aufstellung von Konzernabschlüssen unter Anwendung der IFRS erfordert bei verschiedenen Posten, dass Annahmen getroffen und Schätzungen vorgenommen werden, die sich auf die Buchwerte von Vermögenswerten und Schulden sowie auf Aufwendungen und Erträge auswirken. Die tatsächlichen Beträge können von den Schätzungen abweichen.

Ermessensentscheidungen

Unter Anwendung der Bilanzierungsregeln des Konzerns hat die Geschäftsleitung die folgende Ermessensentscheidung getroffen, die außer den Entscheidungen, die auf Schätzungen basieren, die größte Auswirkung auf die in der Bilanz erfassten Beträge hat:

Operating Leasingverhältnisse - Der Konzern als Leasinggeber

Der Konzern hat für sein Anlageimmobilienportfolio gewerbliche Mietverträge abgeschlossen. Basierend auf einer Auswertung der Bedingungen und Konditionen dieser Vereinbarungen hat der Konzern festgestellt, dass alle mit dem Eigentum verbundenen wesentlichen Risiken und Chancen der Immobilien beim Konzern verbleiben und es sich bei diesen Verträgen somit um Operating Leasing handelt.

Schätzungen und Annahmen

Die wesentlichen zukunftsbezogenen Annahmen sowie sonstige am Stichtag bestehende wesentliche Quellen von Schätzungsunsicherheiten werden im Folgenden erläutert. Es handelt sich um Schätzungsunsicherheiten, aufgrund derer ein beträchtliches Risiko besteht, dass innerhalb des nächsten Geschäftsjahres eine Anpassung der Buchwerte von Vermögenswerten und Verbindlichkeiten erforderlich sein wird. Schätzungen sind insbesondere erforderlich bei:


―	der Ermittlung der beizulegenden Zeitwerte der als Finanzinvestition gehaltenen Immobilien;
―	der Ermittlung der beizulegenden Zeitwerte der Finanzinstrumente;
―	der Ermittlung des beizulegenden Zeitwertes von Aktienoptionen, die dem Management gewährt wurden und
―	der Ermittlung des beizulegenden Zeitwertes von Wandelgenussscheinen.

Insbesondere bei der Ermittlung der beizulegenden Zeitwerte für die als Finanzinvestition gehaltenen Immobilien sind von der alstria office REIT-AG eine Vielzahl an Schätzungsparametern heranzuziehen und zu berücksichtigen. Die Ermittlung des beizulegenden Zeitwertes wurde durch einen unabhängigen Gutachter (Colliers CRE, London) vorgenommen (siehe Abschnitt 7). Wenn die zukünftigen Entwicklungen bei diesen Immobilien von den geschätzten abweichen, können daraus möglicherweise Aufwendungen aufgrund von Änderungen im beizulegenden Zeitwert auch in größerem Umfang entstehen. Dies kann sich negativ auf die künftige Ertragslage auswirken.

Der externe Gutachter hat für die von Ihnen erstellten Verkehrsgutachten Sensitivitätsrechnungen durchgeführt, die den Einfluss von Änderungen der Kapitalisierungsraten auf die Verkehrswerte zeigen.

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Kapitalisierungsraten	Verkehrswert der Gebäude (in EUR Mio.)
-0,25%	1.676
0,00%	1.601
0,25%	1.533

Immobilien ohne Ertrag wurden in dieser Analyse nicht berücksichtigt.

Für die derivativen Finanzinstrumente wurde von einem unabhängigen Dritten eine Bewertung zum beizulegenden Zeitwert durchgeführt, wobei die von diesem ermittelten Marktdaten in die üblichen Bewertungsmodelle eingingen. Es bestehen somit die gewöhnlichen Schätzungsunsicherheiten bezüglich der möglichen Abweichung von verwendeten Marktdaten. Die verwendeten Modelle halten wir für adäquat und unterliegen unserer Auffassung nach keiner Unsicherheit bezüglich ihrer Anwendbarkeit.

Der beizulegende Zeitwert von Aktienoptionen, die dem Vorstand gewährt wurden, wurde zum Ausgabedatum bestimmt. Für diese Bewertung muss die Gesellschaft Schätzungen dieser Parameter vornehmen, die daher Unsicherheiten unterworfen sind. Der beizulegende Zeitwert der Aktienoptionen, die mit Wirkung zum 27. März 2007 bzw. zum 5. September 2007 gewährt wurden, ist aufgrund der Bestimmungen des Aktienoptionsprogramms über den Erdienungszeitraum zu verteilen. Die daraus entstandenen Personalaufwendungen führten zu Zuführungen in die Kapitalrücklage i.H.v. TEUR 91 (31. Dezember 2008: TEUR 654) im Konzernabschluss zum 31. Dezember 2009.

Die beizulegenden Zeitwerte der an Mitarbeiter gewährten Wandelgenussrechte wurden am jeweiligen Ausgabedatum mit Hilfe von binären Barrier-Optionen auf Basis des Black-Scholes-Modells geschätzt, da die Wandlung automatisch vorgenommen wird, sobald der Grenzwert (Barrier) erreicht wird. Das Modell berücksichtigt die Bedingungen und Konditionen, denen die Bewilligung der Optionen unterliegt. Diese Bewertung macht es erforderlich, dass die Gesellschaft Einschätzungen über diese Parameter vornimmt. Daher unterliegen sie Schätzunsicherheiten.

Die oben genannten, von Schätzungsunsicherheiten besonders betroffenen Vermögenswerte, Verbindlichkeiten und Eigenkapitalinstrumente haben zum Stichtag folgenden Einfluss auf die Konzernbilanz:

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(in TEUR)	31.12.2009	31.12.2008
Als Finanzinvestition gehaltene Immobilien	1.425.440	1.805.265
Positive Zeitwerte von Derivaten	615	176
Negative Zeitwerte von Derivaten	48.859	28.626
Bewertung der Aktienoptionen und Wandelgenussrechte	466	768

6. Saisonale oder wirtschaftliche Einflüsse auf die Geschäftstätigkeit

Die Aktivitäten der alstria office REIT-AG (hauptsächlich die Erwirtschaftung von Erträgen aus Anlageobjekten) unterliegen im Allgemeinen keinen saisonbedingten Schwankungen. Der Verkauf einer oder mehrerer großer Immobilien kann jedoch einen maßgeblichen Einfluss auf die Umsatzerlöse und die betrieblichen Aufwendungen haben.

Die Erfahrung hat gezeigt, dass der Immobilienmarkt Fluktuationen unterliegt, die aufgrund von Veränderungen des Nettoeinkommens der Verbraucher oder des Bruttoinlandsproduktes, des Zinssatzes, des Verbrauchervertrauens oder aufgrund demographischer und anderer Marktfaktoren auftreten. Veränderungen des Zinssatzes könnten möglicherweise zu einer niedrigeren Bewertung der Derivate und der als Finanzinvestition gehaltenen Immobilien führen.

7. Zusammenfassung der wesentlichen Bilanzierungs- und Bewertungsmethoden

Für die Aufstellung des Konzernabschlusses der alstria office REIT-AG sind die nachfolgend beschriebenen Bilanzierungs- und Bewertungsmethoden maßgebend.

Als Finanzinvestition gehaltene Immobilien

Die als Finanzinvestition gehaltenen Immobilien umfassen alle Immobilien, die zur Erzielung von Mieteinnahmen oder langfristigen Vermögenszuwächsen gehalten und weder in der Produktion noch für Verwaltungszwecke eingesetzt werden. Sie werden im Zeitpunkt des Zugangs zunächst mit den Anschaffungs- und Herstellungskosten bilanziert. Diese enthalten die aktivierungspflichtigen Transaktionskosten (insbesondere Grunderwerbsteuer). Zu den Anschaffungs- oder Herstellungskosten zählen nach IAS 40.17 ebenfalls spätere Kosten für den Ausbau, die teilweise Ersetzung oder Instandhaltung einer Immobilie.

Fremdkapitalkosten, die direkt dem Erwerb oder der Herstellung von als Finanzinvestition gehaltene Immobilien zugeordnet werden können, werden zum Zeitpunkt ihrer Entstehung als Anschaffungskosten aktiviert.

Für Folgebewertungen verwendet die Gesellschaft das Modell des beizulegenden Zeitwerts gemäß IAS 40.33 ff. welches die Marktbedingungen zum Bilanzstichtag widerspiegelt.

Sämtliche Marktwerte wurden zum 31. Dezember 2009 von der Colliers CRE, London, einem anerkannten Bewertungs- und Maklerunternehmen, ermittelt.

Als Grundlage für die Ermittlung der beizulegenden Zeitwerte sollten, wenn möglich, die Preise für vergleichbare Immobilien innerhalb eines aktiven Marktes (IAS 40.45) herangezogen werden. Eine Auswertung hat gezeigt, dass keine ausreichende Anzahl an offiziell vergleichbaren Transaktionen zu Verfügung steht, um die Marktwerte zu bestimmen. Daher wurden die beizulegenden Zeitwerte in Übereinstimmung mit IAS 40.46 auf Basis eines Ertragswertverfahrens ermittelt.

Das angewendete Verfahren ist ein "Hardcore and Top Slice"-Verfahren. In diesem Verfahren erfolgt eine horizontale Segmentierung der Mieteinnahmen: Der Hardcore-Anteil repräsentiert dabei die derzeitige Vertragsmiete. Der Top Slice repräsentiert die Differenz zwischen Marktmiete und Vertragsmiete. Dieses Verfahren entspricht den Erfordernissen des internationalen Bewertungsstandards "Red Book" der Royal Institution of Chartered Surveyors. Außerdem ist die durch Colliers angewandte Methode zur Bestimmung des Marktwertes angemessen und geeignet für eine Bewertung entsprechend den Vorschriften des International Valuation Standards (IVS, "White Book").

Um die beizulegenden Zeitwerte zu bestimmen, wurden die Immobilien in zwei Gruppen unterteilt und dementsprechend bewertet. Bei der ersten Gruppe handelt es sich um Immobilien mit vertraglichen Mietbindungsdauern mit einer Laufzeit von weniger als fünf Jahren; bei der zweiten Gruppe handelt es sich hingegen um Immobilien mit vertraglichen Mietbindungsdauern, die eine Laufzeit von mehr als fünf Jahren haben.

Gruppe 1 für Immobilien, deren Mietverträge eine Restlaufzeit von fünf Jahren oder weniger haben:

"Hardcore und Top Slice"-Verfahren unter Berücksichtigung der folgenden Punkte:


―	Vertragsmiete für die Restlaufzeit des bestehenden Vertrages
―	eine Leerstandszeit von mind. 18 Monaten nach Auslaufen des Mietvertrages
―	notwendige Instandhaltungskosten zur Wiedervermietung auf vergleichbarem Mietniveau
―	Neuvermietung zu Marktmieten
―	Kapitalisierungszinssätze, welche das individuelle Risiko der Immobilie sowie das Marktgeschehen (Vergleichstransaktionen) wiedergeben
―	nicht-umlagefähige Betriebskosten in Höhe von 5% der Mieterlöse p.a

Gruppe 2 für Objekte mit Ankermietverträgen, die langfristig an Mieter mit hoher Bonität vermietet sind

"Hardcore und Top Slice"-Verfahren unter Berücksichtigung der folgenden Punkte:


―	Vertragsmiete für die Restlaufzeit des bestehenden Vertrages
―	Neuvermietung zu Marktmieten (Berücksichtigung der Differenz zwischen Markt- und Vertragsmiete)
―	Kapitalisierungszinssätze, welche das individuelle Risiko der Immobilie sowie das Marktgeschehen (Vergleichstransaktionen) wiedergeben
―	nicht-umlagefähige Betriebskosten in Höhe von 5% der Mieterlöse p.a.
―	Nettoveräußerungspreis.

Gewinne oder Verluste, die aus Veränderungen der beizulegenden Zeitwerte von als Finanzinvestition gehaltenen Immobilien entstehen, werden in der Gewinn- und Verlustrechnung unter dem Punkt "Nettoergebnis aus der Bewertung von als Finanzinvestition gehaltenen Immobilien zum beizulegenden Zeitwert" im Jahr ihrer Entstehung erfasst.

Als Finanzinvestition gehaltene Immobilien werden ausgebucht, wenn sie entweder veräußert wurden oder wenn die Immobilien endgültig nicht mehr genutzt werden und von ihrer Veräußerung kein zukünftiger wirtschaftlicher Nutzen zu erwarten ist. Jegliche Gewinne oder Verluste aus der Stilllegung oder Veräußerung von als Finanzinvestition gehaltenen Immobilien werden im Jahre ihrer Stilllegung oder Veräußerung erfolgswirksam verbucht.

Leasingverhältnisse

Das wirtschaftliche Eigentum an Leasinggegenständen ist in Übereinstimmung mit IAS 17 dem Leasingnehmer zuzurechnen, wenn dieser alle wesentlichen mit dem Gegenstand verbundenen Chancen und Risiken trägt (Finanzierungsleasing). Sofern das wirtschaftliche Eigentum dem Leasingnehmer zuzurechnen ist, erfolgt die Aktivierung des Leasinggegenstandes zum Zeitpunkt des Vertragsabschlusses in Höhe des beizulegenden Zeitwertes oder zum niedrigeren Barwert der Mindestleasingzahlungen.

Operating Leasing

Mietverträge, die die alstria office REIT-AG mit gewerblichen Mietern abgeschlossen hat, werden nach IFRS als Operating Leasing eingestuft. Demnach ist die alstria office REIT-AG Leasinggeber in einer Vielzahl von Operating-Leasing-Verhältnissen unterschiedlichster Ausprägung über als Finanzinvestition gehaltene Immobilien mit einem Buchwert von TEUR 1.561.265 (31. Dezember 2008: TEUR 1.805.265). Hieraus werden die wesentlichen Anteile der Einnahmen und Erträge der alstria office REIT-AG erzielt.

Wertminderungen von Vermögenswerten

Immaterielle Vermögenswerte mit unbestimmter Nutzungsdauer werden nicht planmäßig abgeschrieben; sie werden stattdessen jährlich auf Wertminderungen überprüft.

Vermögenswerte, die hingegen planmäßig abgeschrieben werden, werden immer dann auf Wertminderungen überprüft, wenn auslösende Ereignisse oder Veränderungen der Umstände darauf hinweisen, dass der Buchwert nicht mehr erzielbar sein könnte. Ein Wertverlust wird mit dem Überschuss des Buchwertes gegenüber dem erzielbaren Wert abgeschrieben. Bei Fortfall der Gründe für die außerplanmäßige Abschreibung werden entsprechende Zuschreibungen bis auf maximal den Wert vorgenommen, der sich bei Vornahme der planmäßigen Abschreibungen ergeben hätte.

Sachanlagen

Sachanlagen werden zu Anschaffungs- oder Herstellungskosten abzüglich kumulierter planmäßiger Abschreibungen und Wertminderungen angesetzt. Die Anschaffungs- oder Herstellungskosten beinhalten die Kosten für den Ersatz eines Teils der Sachanlage zum Zeitpunkt der Entstehung der Kosten, sofern dies den Erfassungskriterien entspricht. Kosten für Generalüberholungen werden ebenfalls im Buchwert der betreffenden Sachanlage als Ersatzanlagevermögen berücksichtigt, sofern dies den Erfassungskriterien entspricht. Alle anderen Reparatur- und Wartungskosten werden erfolgswirksam entsprechend ihrem Entstehungszeitpunkt erfasst.

Die planmäßige Abschreibung von Sachanlagen erfolgt linear über die erwartete Nutzungsdauer (3 bis 15 Jahre). Bei eigen genutzten Immobilien beträgt die erwartete Nutzungsdauer 50 Jahre. Das Gebäude wird planmäßig über diese Nutzungsdauer abgeschrieben, während das Grundstück nicht planmäßig abgeschrieben wird.

Ein Gegenstand des Sachanlagevermögens wird ausgebucht, wenn er veräußert wird oder wenn erwartet wird, dass künftig kein wirtschaftlicher Nutzen aus seiner Nutzung oder Veräußerung zu erwarten ist. Gewinne oder Verluste aus der Ausbuchung des Vermögenswertes (ermittelt als Differenz aus Veräußerungserlös und Buchwert des Vermögenswertes) werden im Jahr der Ausbuchung in der Gewinn- und Verlustrechnung erfasst.

Die Restbuchwerte, Nutzungsdauern und Bewertungsmethoden hinsichtlich der Vermögenswerte werden zum Ende jedes Geschäftsjahres überprüft und gegebenenfalls angepasst.

Fremdkapitalkosten, die direkt dem Erwerb oder der Herstellung von Sachanlagen zugeordnet werden können, werden zum Zeitpunkt ihrer Entstehung als Anschaffungskosten aktiviert.

Immaterielle Vermögenswerte

Einzeln erworbene immaterielle Vermögenswerte werden beim erstmaligen Ansatz zu Anschaffungs- oder Herstellungskosten bewertet. Die Anschaffungskosten eines immateriellen Vermögenswertes, der im Rahmen eines Unternehmenszusammenschlusses erworben wurde, entsprechen seinem beizulegenden Zeitwert zum Erwerbszeitpunkt. Nach erstmaligem Ansatz werden immaterielle Vermögenswerte mit ihren Anschaffungs- oder Herstellungskosten angesetzt, abzüglich kumulierter Abschreibungen und sämtlicher kumulierten Wertminderungen. Selbst erstellte immaterielle Vermögenswerte werden, abgesehen von aktivierten Entwicklungskosten, nicht aktiviert, und Aufwendungen werden im Jahr der Aufwendung erfolgswirksam erfasst.

Für die immateriellen Vermögenswerte wird festgestellt, ob sie eine bestimmte oder unbestimmte Nutzungsdauer haben.

Immaterielle Vermögenswerte mit bestimmter Nutzungsdauer werden planmäßig über ihre wirtschaftliche Nutzungsdauer abgeschrieben und auf Wertminderungen überprüft, sofern Indikatoren für eine Wertminderung des immateriellen Vermögenswertes vorliegen. Die Abschreibungsperiode und -methode für immaterielle Vermögenswerte mit bestimmter Nutzungsdauer wird mindestens einmal pro Jahr zum Ende jedes Geschäftsjahres überprüft.

Veränderungen der erwarteten Nutzungsdauer oder der erwarteten Verbrauchsstruktur hinsichtlich des zukünftigen wirtschaftlichen Nutzens des Vermögenswertes werden durch die Änderung der Abschreibungsperiode oder -methode angemessen Rechnung getragen und als Veränderungen in den Bilanzschätzungen erfasst. Die Abschreibungen auf immaterielle Vermögenswerte mit bestimmten Nutzungsdauern werden erfolgswirksam in der Aufwandskategorie, die der Funktion des immateriellen Vermögenswertes entspricht, erfasst.

Die planmäßige Abschreibung von Lizenzen erfolgt linear über die erwartete Nutzungsdauer des Vermögenswertes (3 bis 8 Jahre).

Zur Zeit verfügt die Gesellschaft über keine immateriellen Vermögenswerte mit unbestimmten Nutzungsdauern.

Gewinne oder Verluste aus der Ausbuchung von immateriellen Vermögenswerten (ermittelt als Differenz zwischen Veräußerungserlös und Buchwert des Vermögenswertes) werden im Jahr der Ausbuchung in der Gewinn- und Verlustrechnung erfasst.

Steuern

Steueransprüche und Steuerverbindlichkeiten für die laufenden und vergangenen Perioden werden mit dem Betrag angesetzt, der entweder vom Finanzamt erstattet wird oder an das Finanzamt zu zahlen ist. Zur Ermittlung des Betrages werden Steuersatz und Steuergesetze herangezogen, die zum Berichtsdatum in Kraft, bzw. im Wesentlichen in Kraft sind.

Latente Steuern werden nicht gebildet, da die gesamte Gruppe aufgrund des REIT-Status von den Steuern vom Einkommen und vom Ertrag befreit ist.

Finanzinstrumente

Ein Finanzinstrument ist nach IAS 39 ein Vertrag, der gleichzeitig bei einem Unternehmen zur Entstehung eines finanziellen Vermögenswertes und bei einem anderen Unternehmen zur Entstehung einer finanziellen Verbindlichkeit oder eines Eigenkapitalinstruments führt. Finanzielle Vermögenswerte umfassen insbesondere Zahlungsmittel und Zahlungsmitteläquivalente, Forderungen aus Lieferungen und Leistungen, sowie sonstige ausgereichte Ausleihungen und Forderungen, bis zur Endfälligkeit gehaltene Finanzinvestitionen und zu Handelszwecken gehaltene originäre und derivative finanzielle Vermögenswerte. Finanzielle Verbindlichkeiten begründen regelmäßig einen Rückgabeanspruch in Zahlungsmitteln oder einem anderen finanziellen Vermögenswert. Darunter fallen insbesondere Verbindlichkeiten gegenüber Kreditinstituten und anderen Kreditgebern, Verbindlichkeiten aus Lieferungen und Leistungen sowie derivative Finanzverbindlichkeiten. Finanzielle Vermögenswerte und Verbindlichkeiten werden grundsätzlich unsaldiert ausgewiesen.

Finanzielle Vermögenswerte

Die Bilanzierung und Bewertung von finanziellen Vermögenswerten unterliegt den Regelungen des IAS 39. In Abhängigkeit von der nach IAS 39 vorzunehmenden Klassifizierung


―	gehalten bis Endfälligkeit,
―	erfolgswirksam zum beizulegenden Zeitwert bewertet,
―	zur Veräußerung verfügbar oder
―	Ausleihungen und Forderungen

sind finanzielle Vermögenswerte dabei entweder zu fortgeführten Anschaffungskosten oder zum beizulegenden Zeitwert bewertet und zum Stichtag erfasst.

Die beizulegenden Zeitwerte von börsennotierten Anleihen werden zum aktuellen Marktpreis bewertet. Für den Fall, dass der Markt für finanzielle Vermögenswerte nicht liquide ist (oder für nicht gelistete Anleihen), ermittelt die Gruppe die beizulegenden Zeitwerte auf Basis von Bewertungsverfahren. Diese berücksichtigen aktuelle "at arm's length"-Transaktionen, im Wesentlichen identische Referenzanlagen, Discounted-Cashflow-Analysen sowie Optionspreismodelle, die den größtmöglichen Gebrauch von marktbasierten Kenngrößen machen und so wenig wie möglich auf gesellschaftsspezifischen Angaben beruhen.

Bei dem erstmaligen Ansatz von finanziellen Vermögenswerten werden diese zu ihrem beizulegenden Zeitwert zzgl. Transaktionskosten bewertet. Dies gilt für alle finanziellen Vermögenswerte, deren beizulegender Zeitwert nicht erfogswirksam angepasst wird. Die Unternehmensleitung entscheidet über die Klassifizierung des erstmaligen Ansatzes finanzieller Vermögenswerte zum jeweiligen Bilanzstichtag. Ein finanzieller Vermögenswert wird ausgebucht, wenn das Unternehmen die Verfügungsmacht über die vertraglichen Rechte verliert, aus denen der finanzielle Vermögenswert besteht.

Ein marktüblicher Kauf oder Verkauf von finanziellen Vermögenswerten ist zum Handelstag anzusetzen. Dies ist das Datum, an dem die Gesellschaft sich verpflichtet, den Vermögenswert zu erwerben. Unter einem marktüblichen Kauf oder Verkauf versteht man einen Kauf oder Verkauf eines finanziellen Vermögenswertes im Rahmen eines Vertrags, dessen Bedingungen die Lieferung des Vermögenswertes innerhalb eines Zeitraums vorsehen, der üblicherweise durch Vorschriften oder Konventionen des jeweiligen Marktes festgelegt wird.

Finanzielle Vermögenswerte, deren Änderung des beizulegenden Zeitwertes erfolgswirksam erfasst wird, sind solche, die zu Handelszwecken gehalten werden. Ein finanzieller Vermögenswert wird in diese Kategorie eingeteilt, wenn er in erster Linie mit der Absicht erworben wurde, kurzfristig wieder veräußert werden zu können. Derivative Finanzinstrumente werden als zu Handelszwecken gehalten klassifiziert, soweit sie nicht in einer Hedging-Beziehung designiert sind.

Nicht in eine wirksame Sicherungsbeziehung gemäß IAS 39 eingebundene derivative Finanzinstrumente sind zwingend als "zu Handelszwecken gehalten" einzustufen und damit erfolgswirksam mit den beizulegenden Zeitwerten zu bilanzieren. Sind diese negativ, führt dies zum Ansatz unter den finanziellen Verbindlichkeiten.

Zu Veräußerungszwecken gehaltene finanzielle Vermögenswerte sind finanzielle Vermögenswerte, die keine Derivate sind und die entweder in diese Kategorie eingeordnet wurden oder die keiner anderen Kategorie zuzuordnen sind. Sie werden im Anlagevermögen ausgewiesen, solange die Unternehmensleitung eine Veräußerung innerhalb von zwölf Monaten ab Bilanzstichtag nicht beabsichtigt oder die Restlaufzeit zum Bilanzstichtag nicht weniger als zwölf Monate beträgt. Die zu Handelszwecken gehaltenen finanziellen Vermögenswerte werden bei ihrem erstmaligen Ansatz zum beizulegenden Zeitwert angesetzt und im Folgenden ebenfalls zum beizulegenden Zeitwert ausgwiesen. Änderungen des beizulegenden Zeitwertes von als zu Handelszwecken gehaltenen finanziellen Vermögenswerten werden im Eigenkapital berücksichtigt; im Falle ihrer Veräußerung oder Ausbuchung werden die kumulierten Änderungen ihrer beizulegenden Zeitwerte in der Gewinn- und Verlustrechnung berücksichtigt.

Die Gruppe hält keine finanziellen Vermögenswerte, die gemäß der in IAS 39 vorgesehenen Klassifikation als "Held to maturity" oder "measured at fair value through profit or loss" einzuordnen sind.

Sämtliche finanziellen Vermögenswerte wurden als "nicht erfolgswirksam zum beizulegenden Zeitwert bewertet" eingeordnet.

Forderungen

Forderungen werden als Ausleihungen und Forderungen nach der Definition in IAS 39 klassifiziert. Der erstmalige Ansatz von Forderungen erfolgt zu ihrem beizulegenden Zeitwert und in der Folge zu fortgeführten Anschaffungskosten, ggf. nach Abzug angemessener Wertberichtigungen. Die fortgeführten Anschaffungskosten werden unter Anwendung der Effektivzinsmethode abzüglich etwaiger Minderung errechnet. Die Kalkulation berücksichtigt alle Zuschläge und Abzüge auf den Akquisitionspreis und umfasst ferner die Transaktionskosten und Gebühren, als integralen Bestandteil des Effektivzinssatzes.

Im Rahmen der Bewertung von Forderungen aus Lieferungen und Leistungen wurde eine Bonitätsüberprüfung der Mieter vorgenommen (Risiko in Verbindung mit der Rechtsgültigkeit von Forderungen), die mit hinreichender Sicherheit zeigt, dass keinerlei Gründe für eine Wertminderung der zu erwartenden Mieten gegeben sind (Delkredererisiko). Diese Überprüfung wird auf Basis der individuellen Immobilien, bzw. Portfolien vorgenommen.

Unverzinsliche Forderungen, die in mehr als einem Jahr fällig sind, werden abgezinst.

Gewinne und Verluste bei einer Ausbuchung oder Wertminderung der Forderungen sowie im Rahmen von Amortisationen werden erfolgswirksam verbucht.

Liegen objektive Hinweise darauf vor, dass eine Wertminderung eingetreten ist, ergibt sich die Höhe des Verlustes als Differenz zwischen dem Buchwert des Vermögenswertes und dem Barwert der erwarteten künftigen Cashflows, abgezinst mit dem ursprünglichen Effektivzinssatz des finanziellen Vermögenswertes (d.h. dem beim erstmaligen Ansatz ermittelten Zinssatz). Der Buchwert des Vermögenswertes wird direkt reduziert. Der Verlustbetrag wird erfolgwirksam erfasst.

Sofern sich der Wertminderungsverlust in einer Folgeperiode objektivierbar verringert und auf ein Ereignis nach Vornahme der Wertminderung zurückzuführen ist, ist der ursprüngliche Wertminderungsbetrag entsprechend rückgängig zu machen, jedoch höchstens so weit, dass der Buchwert, der dem in seinem Wert geminderten Vermögenswert zum Zeitpunkt der Wertaufholung zuzumessen ist, nicht überschritten wird. Jede darüber hinaus vorzunehmende Wertänderung ist erfolgswirksam zu erfassen.

Abwertungen sind zu berücksichtigen, sobald sich klare Anhaltspunkte dafür ergeben (wie z.B. wahrscheinliche Insolvenz oder ernsthafte Zahlungsschwierigkeiten des Schuldners), dass der Konzern die ursprünglich vertraglich vereinbarten Rechnungsbeträge nicht vereinnahmen kann. Der Buchwert der Forderung ist unmittelbar zu verringern. In ihrem Wert geminderte Vermögenswerte sind auszubuchen sobald mit einer Realisierung nicht mehr zu rechnen ist.

Derivative Finanzinstrumente und Hedging

Der Konzern bedient sich derivativer Finanzinstrumente wie Zinsswaps und Zinscaps, um das Zinsänderungsrisiko abzusichern. Die Erstbewertung dieser derivativen Finanzinstrumente erfolgt zum Zeitpunkt des Vertragsabschlusses mit dem beizulegenden Zeitwert. Die Folgebewertungen werden ebenfalls zu ihrem jeweiligen beizulegenden Zeitwert vorgenommen. Die Derivate werden im Falle eines positiven Wertes als Vermögenswerte und im Falle eines negativen Wertes als Verbindlichkeiten ausgewiesen.

Diese Finanzinstrumente wurden zum 31. Dezember 2009 von einem unabhängigen Dritten bewertet. Der beizulegende Zeitwert von derivativen Finanzinstrumenten wird ermittelt, indem zukünftig erwartete Cashflows über die Restlaufzeit der Vereinbarung auf Basis der aktuellen Marktkurse oder der Zinsstruktur diskontiert werden.

Der Konzern beurteilt zum Zeitpunkt, an dem er erstmalig Partei des Vertrages wird, ob eingebettete Derivate von ihren Basisverträgen zu trennen sind. Eine Neubewertung kann nur stattfinden, wenn eine Änderung der Vertragsbedingungen die andernfalls erforderlichen Cashflows wesentlich verändern würde.

Die Methode, die zur Erfassung von Gewinnen und Verlusten angewandt wird, ist abhängig davon, ob das Derivat einer zugrunde liegenden Transaktion als Sicherungsgeschäft zugeordnet wurde. Zu diesem Zweck definiert das Finanzmanagement die Sicherungsbeziehung zwischen einem Sicherungsinstrument und einem Grundgeschäft sowie das Ziel der Risikomanagementmaßnahme und der zugrunde liegenden Strategie bei Abschluss des Sicherungsgeschäftes.

Gewinne und Verluste aus Änderungen der beizulegenden Zeitwerte der Derivate während einer Periode werden, soweit sie nicht als Hedge-Accounting zu qualifizieren sind, direkt in der Gewinn- und Verlustrechnung berücksichtigt.

Für die Umstellung der Swaps auf das Hedge-Accounting wurden die Sicherungsinstrumente als Cashflow-Hedges klassifiziert, sofern die abgesicherten variablen Cashflows sich einem besonderen Risiko der zugrunde liegenden Verbindlichkeit zuordnen ließen.

Beim Eingehen einer Sicherungsbeziehung wird festgelegt und dokumentiert, welche Sicherungsbeziehungen dem Hedge-Accounting zugerechnet werden sollen, welche Risikomanagementziele zu verfolgen sind und welche Strategie anzuwenden ist, um das Sicherungsgeschäft durchzuführen. Die Dokumentation umfasst die genaue Beschreibung des Sicherungsinstruments, die zugrunde liegende gesicherte Grundposition, die Art und Weise des abgesicherten Risikos und die Art und Weise, wie die Effektivität der Sicherungsbeziehung in Bezug auf die Änderungen der sich aus den gesicherten Positionen ergebenden Cashflows ausgestaltet ist. Die vorliegenden Sicherungsbeziehungen gelten als hochgradig effektiv im Ausgleich der Änderungen der beizulegenden Zeitwerte und der Cashflows. Weiterhin werden sie regelmäßig daraufhin überprüft, ob eine hohe Effektivität während der gesamten zu beurteilenden Berichtsperiode gegeben war.

Cashflow-Hedges, die die hohen Anforderungen, die an das Hedge-Accounting gestellt werden, erfüllen, werden wie folgt bilanziert:

Der effektive Anteil am Gewinn oder Verlust aus dem Sicherungsinstrument wird direkt im Eigenkapital berücksichtigt, während der ineffektive Anteil unmittelbar in der Gewinn- und Verlustrechnung berücksichtigt wird.

Beträge, die das Eigenkapital berühren, werden in der Gewinn- und Verlustrechnung erfasst, sobald die gesicherte Transaktion endgültig aufwands- und ertragswirksam wird, wenn also die abgesicherten Einnahmen oder Ausgaben realisiert werden.

Der Konzern bedient sich keiner derivativen Finanzinstrumente, die für die Sicherung von beizulegenden Zeitwerten von bilanzierten Vermögenswerten oder Verbindlichkeiten oder Festzusagen ("Fair Value Hedges") verwendet werden. Ebenso bestehen keine derivativen Finanzinstrumente, die für die Absicherung von Nettoinvestitionen in ausländische Geschäftsbetriebe (net investment hedges) qualifiziert sind.

Zahlungsmittel und Zahlungsmitteläquivalente

Zahlungsmittel und kurzfristige Einlagen in der Bilanz bestehen aus laufenden Bankguthaben.

Für Zwecke der Konzernkapitalflussrechnung umfassen Zahlungsmittel und Zahlungsmitteläquivalente die oben definierten sonstigen kurzfristigen Geldanlagen mit einer anfänglichen Restlaufzeit von drei Monaten oder weniger sowie laufende Überziehungen von Bankkonten.

Die Bilanzierung der laufenden Bankguthaben erfolgt mit dem jeweiligen Nennbetrag.

Bestand eigener Aktien

Eigene Eigenkapitalinstrumente, die von der Gesellschaft zurückerworben werden (eigene Aktien), werden vom Eigenkapital abgezogen. Der Kauf, Verkauf, die Ausgabe oder Einziehung von eigenen Eigenkapitalinstrumenten werden nicht erfolgswirksam erfasst.

Verbindlichkeiten

Finanzielle Verbindlichkeiten, insbesondere Verbindlichkeiten aus Lieferungen und Leistungen, werden zu ihrem Rückzahlungswert erfasst und, solange sie langfristig und unverzinslich sind, diskontiert.

Der beizulegende Zeitwert wird bestimmt, indem die zukünftigen, vertraglich vereinbarten Cashflows zu Zinssätzen aus der Zinsstruktur zum Bilanzstichtag abgezinst werden.

Die Bilanzierung und Bewertung von finanziellen Verbindlichkeiten unterliegt den Regelungen des IAS 39. In Abhängigkeit von der nach IAS 39 vorzunehmenden Klassifizierung


―	mit dem Rückzahlungswert
―	erfolgswirksam zum beizulegenden Zeitwert bewertet,

sind finanzielle Verbindlichkeiten dabei entweder mit dem Rückzahlungsbetrag oder zum beizulegenden Zeitwert bewertet und zum Stichtag erfasst.

Sämtliche Kredite und Fremdmittel werden beim erstmaligen Ansatz mit ihrem beizulegenden Zeitwert abzüglich der direkt zurechenbaren Transaktionskosten bewertet und wurden nicht als erfolgswirksam zum beizulegenden Zeitwert bewertet eingestuft. Nach ihrem erstmaligen Ansatz werden verzinsliche Kredite und Fremdmittel in der Folge zu fortgeführten Anschaffungskosten unter Anwendung der Effektivzinsmethode bewertet. Gewinne und Verluste bei einer Ausbuchung der Verbindlichkeiten sowie im Rahmen von Amortisationen werden erfolgswirksam verbucht.

Der Teil von Wandelgenussrechten, der die Charakteristika einer Verbindlichkeit zeigt, wird abzüglich der Transaktionskosten in der Bilanz als Verbindlichkeit ausgewiesen. Bei der Ausgabe von Genussscheinen wird der beizulegende Zeitwert der Verbindlichkeitskomponente anhand eines Marktpreises für eine gleichwertige nicht wandelbare Anleihe bestimmt; dieser Betrag wird als zu fortgeführten Anschaffungskosten bewertete finanzielle Verbindlichkeit eingestuft, bis er durch Wandlung oder Rückführung erlischt.

Eine finanzielle Verbindlichkeit wird ausgebucht, wenn die Verpflichtung im Rahmen der Verbindlichkeit erfüllt, aufgehoben oder abgelaufen ist. Wenn eine bestehende finanzielle Verbindlichkeit durch eine andere Verbindlichkeit vom gleichen Kreditgeber zu erheblich anderen Konditionen ersetzt wird oder die Konditionen einer bestehenden Verbindlichkeit erheblich verändert werden, so wird ein solcher Austausch oder die Änderung als Ausbuchung der ursprünglichen Verbindlichkeit behandelt. Die neu entstandene Verbindlichkeit wird aktiviert und die Differenz zwischen den entsprechenden Buchwerten wird erfolgswirksam verbucht.

Rückstellungen

Rückstellungen werden gebildet, wenn die Gesellschaft gegenwärtig eine rechtliche oder faktische Außenverpflichtung hat und es wahrscheinlich ist, dass die Begleichung der Verpflichtung zu einem zuverlässig schätzbaren Nutzenabfluss führen wird. Rückstellungen werden unter Berücksichtigung aller Risiken nach angemessener Schätzung zukünftiger Cashflows, die zur Begleichung notwendig sind, bewertet und - sofern langfristig - abgezinst. Sie dürfen nicht mit Erstattungen verrechnet werden.

Aktienbasierte Vergütungstransaktionen

Die Mitglieder des Vorstands sowie Mitarbeiter des Konzerns erhalten eine Vergütung in Form von aktienbasierten Vergütungstransaktionen, wobei die Mitarbeiter Leistungen im Austausch für Eigenkapitalinstrumente erbringen (Vergütungstransaktionen mit Ausgleich durch Eigenkapitalinstrumente). Die Kosten für Vergütungstransaktionen mit Ausgleich durch Eigenkapitalinstrumente werden unter Bezugnahme auf den beizulegenden Zeitwert zum Zeitpunkt der Ausgabe bewertet. Der beizulegende Zeitwert wird mithilfe eines angemessenen Modells zur Preisermittlung bestimmt. Detaillierte Informationen zum Modell finden sich in Abschnitt 17 und 18 bzw. im Vergütungsbericht.

Die Kosten für Vergütungstransaktionen mit Ausgleich durch Eigenkapitalinstrumente werden, in Kombination mit der entsprechenden Erhöhung des Eigenkapitals, über den Zeitraum angesetzt, in der die Leistungs- und/oder Arbeitsbedingungen erfüllt werden und der Begünstigte Anspruch auf die vollständigen Gegenleistungen in Form von Eigenkapitalinstrumenten erhält (Tag der ersten Ausübungsmöglichkeit). Die kumulierten Aufwendungen, die zu jedem Bilanzstichtag bis zum Tag der ersten Ausübungsmöglichkeit für eigenkapitalbasierte Vergütungen angesetzt werden, bilden den Anteil der gesamten Ansprüche ab, deren Erdienungszeitraum bereits abgelaufen ist, sowie die Anzahl der Eigenkapitalinstrumente, die erwartungsgemäß ausgeübt werden. Die Aufwendungen oder Erträge des Geschäftsjahres ergeben sich aus dem Unterschiedsbetrag zwischen den kumulierten Aufwendungen zum Beginn und zum Ende eines Geschäftsjahres.

Für Ansprüche, die letztendlich nicht ausgeübt werden, werden keine Kosten angesetzt, mit Ausnahme von Ansprüchen, deren Ausübung von bestimmten Marktbedingungen abhängig ist. Solche Ansprüche werden behandelt, als ob sie unabhängig vom Eintritt der geforderten Marktbedingung ausgeübt würden, vorausgesetzt dass alle anderen Arbeits- oder Leistungsbedingungen erfüllt werden.

Werden die Konditionen eines Anspruchs, der durch Eigenkapitalinstrumente beglichen wird, geändert, sind als Mindestbetrag die Kosten anzusetzen, die eingetreten wären, wenn keine Änderung der Konditionen stattgefunden hätte. Zusätzliche Kosten werden für jede Veränderung angesetzt, die den gesamten beizulegenden Zeitwert der aktienbasierten Zahlungsvereinbarung erhöht oder, auf Basis der Bewertung am Tag der Veränderung, in anderer Form dem Begünstigten zugute kommt.

Wird ein Anspruch, der durch Eigenkapitalinstrumente beglichen wird, aufgehoben, ist er so zu behandeln, als ob er am Tag der Aufhebung ausgeübt worden wäre und sämtliche Kosten für den Anspruch, die noch nicht aktiviert wurden, sind sofort anzusetzen. Wird aber der aufgehobene Anspruch durch einen neuen Anspruch ersetzt und am Tag der Gewährung zum Ersatzanspruch bestimmt, so sind der aufgehobene und der neue Anspruch zu behandeln, als ob eine Veränderung des ursprünglichen Anspruchs stattgefunden hätte, wie im voranstehenden Absatz beschrieben.

Der verwässernde Effekt ausstehender Optionen wird als zusätzliche Aktienverwässerung in der Berechnung des Ergebnisses je Aktie widergespiegelt, sofern die entsprechenden Bedingungen bis zum Bilanzstichtag eingetreten sind (für eine genauere Beschreibung siehe Abschnitt 14).

Minderheitsanteile an Personengesellschaften

Gemäß IAS 32.16 und IAS 32.19 ist ein Finanzinstrument nur dann ein Eigenkapitalinstrument, wenn es für die Gesellschaft keine vertragliche oder sonstige Verpflichtung beinhaltet, flüssige Mittel oder einen anderen Vermögenswert abzugeben. Zusätzlich bestimmt IAS 32.18(b), dass das Recht eines Teilhabers, seine Investition in einer Personengesellschaft jederzeit einzulösen, als Verbindlichkeit auszuweisen ist, sogar dann, wenn der Teilhaber im rechtlichen Sinne ein Eigenkapitalgeber ist. Konkret muss Eigenkapital neu als Verbindlichkeit klassifiziert werden, wenn die Anteilseigner über ein Kündigungsrecht verfügen und die Ausübung dieses Rechts einen Anspruch auf Einlösung des Anteils gegenüber der Gesellschaft begründet. Daher werden Minderheitsanteile an voll konsolidierten Personengesellschaften unter den Verbindlichkeiten ausgewiesen. Beiträge der Minderheitsanteile an Gewinnen oder Verlusten werden gemäß IAS 32.35 erfolgswirksam in der Gewinn- und Verlustrechnung (Finanzergebnis) verbucht.

Umsatzerfassung

Erträge werden erfasst, wenn es wahrscheinlich ist, dass der wirtschaftliche Nutzen an den Konzern fließen wird und die Höhe der Erträge verlässlich bestimmt werden kann. Umsatzerlöse werden zum beizulegenden Zeitwert der erhaltenen Gegenleistung, exklusive Skonti, Rabatte und sonstiger Verbrauchsteuern oder Abgaben, erfasst. Die Umsatzerlöse werden ohne Umsatzsteuer ausgewiesen. Die folgenden besonderen Ansatzkriterien müssen vor dem Ansatz der Erlöse gegeben sein:

Mieteinnahmen

Mieteinnahmen aus Operating Leasingverhältnissen für als Finanzinvestition gehaltene Immobilien werden linear über die Mietdauer erfasst.

Zinseinnahmen

Zinseinnahmen werden erfasst, sobald die Zinsen anfallen (unter Verwendung des Effektivzinssatzes: Der Effektivzinssatz ist der Kalkulationszinssatz, mit dem die geschätzten künftigen Einzahlungen über die erwartete Laufzeit des Finanzinstruments exakt auf den Nettobuchwert des finanziellen Vermögenswertes abgezinst werden).

Ertragsteuern

8. Segmentberichterstattung

Der IFRS 8 ersetzt IAS 14 "Segmentberichterstattung". Dieser fordert einen "Management Approach", bei dem Informationen über einzelne Segmente auf der gleichen Basis, die für interne Berichterstattung verwendet wird, dargestellt werden.

Da sich alstrias Geschäftsaktivitäten ausschließlich auf die Vermietung an kommerzielle Mieter in Deutschland beschränkt, lagen somit keine zu berichtenden Segmente nach IAS 14 vor. Gemäß IFRS 8 wurde ein berichtspflichtiges Segment identifiziert, welches alle operativen Aktivitäten des Konzerns umfasst.

Die Berichtsweise für dieses berichtspflichtige Segment entspricht der internen Berichterstattung an den Hauptentscheidungsträger ("chief operating decision-maker"). Hauptentscheidungsträger ist der Vorstand.

9. Anhang zur Konzern-Gewinn- und Verlustrechnung

9.1. Umsatzerlöse

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(in TEUR)	2009	2008
Umsatzerlöse aus als Finanzinvestition gehaltenen Immobilien	102.510	105.055

In den Umsatzerlösen sind Nettomieteinnahmen aus als Finanzinvestition gehaltenen Immobilien enthalten.

9.2. Erträge und Aufwendungen aus weiterbelasteten Betriebskosten

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(in TEUR)	2009	2008
Erträge aus weiterbelasteten Betriebskosten	17.202	17.057
Rückerstattung von weiterbelasteten Betriebskosten aus dem Vorjahr	2.031	0
	19.233	17.057

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(in TEUR)	2009	2008
Aufwendungen aus weiterbelasteten Betriebskosten	-17.202	-17.057
Rückerstattungen von weiterbelasteten Betriebskosten aus dem Vorjahr	-2.389	0
	-19.591	-17.057
Erlöse abzüglich Aufwendungen aus weiterbelasteten Betriebskosten	-358	0

Aufwendungen aus weiterbelasteten Betriebskosten, die den Immobilien direkt zuzuordnen sind, umfassen im Wesentlichen Betriebskosten, Instandhaltung und Steuern.

9.3. Grundstücksbetriebskosten

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(in TEUR)	2009	2008
Instandhaltung und Modernisierung	4.778	3.793
Leerstandskosten	2.076	1.412
Laufende Reparaturen	1.149	469
Objektverwaltung	869	956
Nichtabziehbare Vorsteuer	408	294
Abschreibungen für eigengenutzte Immobilien	114	0
Sonstige	795	1.909
	10.189	8.833

9.4. Verwaltungskosten

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(in TEUR)	2009	2008
Anwalts- und Beratungsgebühren	2.066	3.061
Kommunikation und Marketing	800	574
Prüfungshonorar	427	538
Abschreibungen	359	506
Vergütung des Aufsichtsrats	292	299
Reisekosten	264	237
Leasingraten und Mieten	185	309
Aufwendungen im Zusammenhang mit der Börsennotierung	162	80
Versicherungsaufwendungen	122	81
Aufwendungen für IT-Leistungen	91	58
Personalbeschaffungskosten	25	139
Sonstige	1.394	996
	6.187	6.878

9.5. Personalaufwendungen

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(in TEUR)	2009	2008
Löhne und Gehälter	2.477	2.380
Sozialversicherungsbeiträge	312	256
Boni	1.320	895
Aufwendungen für aktienbasierte Vergütung	466	776
davon für aktienbasierte Vergütung aus Aktienoptionen	91	654
davon für aktienbasierte Vergütung aus Wandelgenussscheinen	375	122
Beträge zur Altersvorsorge und Arbeitsunfähigkeit Vorstand	131	1
Sonstige	284	367
	4.990	4.675

Die den Mitarbeitern gewährten Wandelgenussscheine berechtigen nicht nur zur Wandlung unter den vorausgesetzten Bedingungen, sie gewähren auch ein Anrecht auf die jährliche Zahlung eines der Dividende entsprechenden Betrages. Daher sind die aktienbasierten Vergütungen im Zusammenhang mit den Wandelgenussscheinen sowohl im Eigenkapital (für das Wandlungsrecht) als auch in den Verbindlichkeiten (für das Dividendenrecht) zu berücksichtigen. Von den TEUR 375 Aufwendungen aus Wandelgenussscheinen entfallen TEUR 297 auf das Eigenkapital (2008: TEUR 114) und TEUR 78 werden über die Verbindlichkeiten berücksichtigt (2008: TEUR 8).

Im Jahr 2009 beschäftigte der Konzern durchschnittlich 31 Mitarbeiter (2008: 28).

9.6. Sonstige betriebliche Erträge

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(in TEUR)	2009	2008
Entkonsolidierungsgewinn	1.290	0
Erträge aus Projektierungsleistungen	327	0
Auflösung von Verbindlichkeiten	323	456
Einzahlungen auf wertberichtigte Forderungen	221	0
Erträge aus dem Verbrauch von abgegrenzten Verpflichtungen	170	710
Aus Versicherungsleistungen	82	95
KFZ-Nutzung	42	36
Ausgleichszahlung (Miete)	0	1.000
Sonstige	697	476
	3.124	2.774

Die sonstigen betrieblichen Erträge enthalten im Wesentlichen Erträge aus der Entkonsolidierung von ehemaligen Konzernunternehmen. Erträge aus dem Verbrauch von abgegrenzten Verpflichtungen ergaben sich aus geringeren Verpflichtungen, als zum Vorjahresende abgegrenzt worden waren.

9.7. Sonstige betriebliche Aufwendungen

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(in TEUR)	2009	2008
Zuführung zu Rückstellungen für Mietgarantien	1.550	0
Wertberichtigung auf Forderungen aus Lieferungen und Leistungen	311	255
Periodenfremder Aufwand	0	251
Übrige	4	11
	1.866	516

Die Mietgarantien stehen im Zusammenhang mit Objektverkäufen. Dem Käufer wurde eine Mietgarantie gewährt. Diese ist zeitlich begrenzt und kann nur in Anspruch genommen werden, wenn derzeitige Mieter von einem Sonderkündigungsrecht Gebrauch machen sollten.

9.8. Finanz- und Bewertungsergebnis

Aufgliederung des Finanzergebnisses:

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(in TEUR)	2009	2008
Erlöse aus Finanzinstrumenten	593	1.975
Zinsaufwand Konsortialkredit	-25.638	-58.992
Zinsaufwand für nicht rückgriffsberechtigte Darlehen	-3.918	-1.192
Zinsergebnis aus derivativen Finanzinstrumenten	-22.433	10.681
Überziehungen	-1	-1
Aufwendungen aus Finanzinstrumenten	-51.990	-49.503
Bereitstellungsprovision	-75	-238
Nebenkosten des Geldverkehrs	-80	-82
Avalprovision	0	-2
Transaktionskosten	-524	0
Andere sonstige Aufwendungen aus Finanzinstrumenten	-40	-262
Sonstige Aufwendungen aus Finanzinstrumenten	-720	-584
Nettofinanzergebnis	-52.117	-48.112

Die Zinserträge und -aufwendungen für finanzielle Vermögenswerte und Verbindlichkeiten, die nicht erfolgswirksam zum beizulegendem Zeitwert behandelt werden, betrugen TEUR 593 (Zinserträge 2008: TEUR 1.975) bzw. TEUR 29.557 (Zinsaufwand 2008: TEUR 60.184).

Die Zinserträge und -aufwendungen, die sich aus der Verteilung der Darlehensnebenkosten gemäß der Effektivzinsmethode ergeben, betragen insgesamt für finanzielle Vermögenswerte und Verbindlichkeiten, die nicht erfolgswirksam zum beizulegendem Zeitwert behandelt werden, TEUR 2.362 (2008: TEUR 1.145).

Es ergab sich kein Nettogewinn/-verlust aus zur Veräußerung verfügbaren finanziellen Vermögenswerten und Verbindlichkeiten.

Änderung der Darstellung

In der Übersicht zum Konzernabschluss 2008 wurde das Zinsergebnis aus den Derivaten (TEUR 10.681) unter den Erlösen aus Finanzinstrumenten gezeigt und nicht, wie oben dargestellt, von den Aufwendungen aus Finanzinstrumenten abgesetzt. Daher wurden im Finanzergebnis 2008 Erlöse aus Finanzinstrumenten in Höhe von TEUR 12.656 und Aufwendungen aus Finanzinstrumenten in Höhe von TEUR -60.184 gezeigt. Das Finanzergebnis bleibt durch diese reine Ausweisänderung unberührt. Grund dieser Ausweisänderung liegt darin, dass das Zinsergebnis aus den Derivaten zur Sicherung der variable verzinslichen Darlehen bestimmt ist. Es gehört damit zur Finanzierung und sollte zum Zwecke der besseren Vergleichbarkeit, so wie im vorliegenden Abschluss gezeigt, unter den Aufwendungen aus Finanzinstrumenten gezeigt werden.

Der Nettoverlust aus der Änderung der beizulegenden Zeitwerte von derivativen Finanzinstrumenten gliedert sich wie folgt auf:

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(in TEUR)	2009	2008
Transfer der kumulierten Verluste aus der Rücklage für Cashflow-Hedge in die Gewinn- und Verlustrechnung	-16.331	0
Ineffektive Änderung der Fair Values der Cashflow-Hedges	-6.002	-5.544
Nettoergebnis aus der Bewertung von nicht in den Cashflow-Hedge einbezogenen Finanzderivaten	-961	469
Nettoverlust aus der Änderung der beizulegenden Zeitwerte von Finanzderivaten	-23.294	-5.075

In 2009 ergeben sich TEUR 16.133 Verluste aus kumulierten Abwertungen von Derivaten in einer Cashflow-Hedge-Sicherungsbeziehung daraus, dass die ursprünglich abgesicherten Transaktionen aufgrund von vorzeitigen Darlehensrückzahlungen nicht mehr länger bestehen.

Weitere Informationen und Erläuterungen zu den Derivaten finden sich in Abschnitt 10.8.

9.9. Ergebnis aus der Veräußerung von als Finanzinvestitionen gehaltenen Immobilien

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(in TEUR)	2009	2008
Erträge aus der Veräußerung von als Finanzinvestitionen gehaltenen Immobilien	134.115	17.950
Buchwert der veräußerten als Finanzinvestitionen gehaltenen Immobilien	-134.140	-16.500
	-25	1.450

Insgesamt ergab sich aus der Veräußerung von Objekten und Portfolios, die unter ihrem Buchwert veräußert wurden, ein Verlust in Höhe von TEUR 375.

9.10. Ertragsteuern

Aufgrund der Erlangung des REIT-Status erfolgte die endgültige Steuerveranlagung der alstria office REIT-AG letztmalig auf den tatsächlichen Zeitpunkt der Umwandlung in einen REIT. Eine detaillierte Beschreibung der Umwandlung in einen REIT findet sich in Abschnitt 1 des Anhangs zum Konzernabschluss 2007. Seit dem 1. Januar 2007 ist alstria office REIT-AG von der Steuer befreit. Passive und aktive latente Steuern wurden 2007 ergebniswirksam ausgebucht. Die TEUR 110 Steueraufwand aus 2009 betreffen rückwirkend für 2007 für eine Tochtergesellschaft festgesetzte Gewerbesteuern. Die TEUR 75 Steueraufwand aus 2008 betreffen rückwirkend für 2006 festgesetzte Körperschaftssteuern.

Latente Ertragsteuern

In 2008 und 2009 ergaben sich aufgrund der REIT Steuerbefreiung keine Auswirkungen auf den Konzernabschluss, das Eigenkapital oder die Gewinn- und Verlustrechnung mehr.

10. Erläuterungen zur Konzernbilanz - Aktiva

10.1. Als Finanzinvestition gehaltene Immobilien

Der Posten, welcher alle von der Gesellschaft als Finanzinvestitionen gehaltenen Immobilien umfasst, setzt sich wie folgt zusammen:

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(in TEUR)	2009	2008
Beizulegende Zeitwerte
Zum 1. Januar	1.805.265	1.693.718
Veränderungen des Konsolidierungskreises	-41.440	0
Zugänge aus dem Erwerb von als Finanzinvestition gehaltenen Immobilien	3.480	218.917
Aufwand für Investitionen	13.987	0
Abgänge	-134.140	-16.500
Umklassifizierungen als "zur Veräußerung gehalten"	-135.825	-2.754
Nettoergebnis aus der Bewertung von als Finanzinvestition gehaltenen Immobilien zum beizulegenden Zeitwert	-85.887	-88.116
Zum 31. Dezember	1.425.440	1.805.265

Die alstria office REIT-AG wendet das Modell des beizulegenden Zeitwertes nach IAS 40.33 ff. bei der Folgebewertung an. Für die Bewertung wurden externe Gutachten eingeholt. Eine detaillierte Beschreibung der Bewertung von Vermögenswerten findet sich in Abschnitt 7.

Die alstria office REIT-AG erwarb in 2009 eine in Hamburg belegene Immobilie. Nutzen- und Lastenübergang des Grundstücks erfolgten im dritten Quartal 2009.

Im Rahmen des Immobilienveräußerungsprozesses wurden in 2009 dreizehn Grundstücke auf die Erwerber übertragen. Zwei dieser Grundstücke wurden im Rahmen der Entkonsolidierung ehemaliger Konzerngesellschaften übertragen (vergleiche Abschnitt 4).

Aufgrund von wahrscheinlichen Verkäufen wurden im Konzernabschluss zum 31. Dezember 2009 drei Objekte mit einem Gesamtvolumen von TEUR 135.825 als "zur Veräußerung gehalten" klassifiziert.

Im Aufwand für Investitionen (TEUR 13.987) sind nachträgliche Anschaffungs- und Herstellungskosten enthalten, die im Zusammenhang mit Erwerben und Umbaumaßnahmen anfielen.

Angaben zu Aufwendungen und Erträgen in der Gewinn- und Verlustrechnung gemäß IAS 40.75(f):


―	TEUR 102.510 (2008: TEUR 102.055) Mieteinnahmen aus als Finanzinvestition gehaltenen Immobilien
―	TEUR 8.166 (2008: TEUR 7.487) Betriebliche Aufwendungen (inklusive Reparaturen und Instandhaltung), die denjenigen als Finanzinvestition gehaltenen Immobilien direkt zurechenbar sind, mit denen während der Berichtsperiode Mieteinnahmen erzielt wurden und
―	TEUR 2.023 (2008: TEUR 1.346) Betriebliche Aufwendungen (inklusive Reparaturen und Instandhaltung) aus als Finanzinvestition gehaltenen Immobilien, die in der Berichtsperiode keine Mieteinnahmen generierten.

Die Bankdarlehen wurden durch die als Finanzinvestition gehaltene Immobilien im Werte von TEUR 1.561.265 (2008: TEUR 1.805.265) besichert.

10.2. At-equity bilanzierte Beteiligung

Aufgrund einer Kapitaleinlage eines Joint Venture-Partners in die ehemalige Tochtergesellschaft Alstria VII. Hamburgische Grundbesitz GmbH & Co. KG ist diese Gesellschaft zum Bilanzstichtag ein Gemeinschaftsunternehmen und wird unter "at-equity bilanzierte Beteiligung" gezeigt. Die alstria office REIT-AG hält einen Anteil von 49% an dem Gemeinschaftsunternehmen. Der Beteiligungsbuchwert des Gemeinschaftsunternehmens beläuft sich zum Bilanzsstichtag auf TEUR 9.046.

10.3. Sachanlagen

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(in TEUR)	Betriebsausstattung	Mobiliar und Inventar	Eigengenutzte Immobilie	Summe 2009
Anschaffungs- und Herstellungskosten
Zum 1. Januar	1.100	159	3.381	4.640
Zugänge	0	43	2.274	2.317
Transfer von Finanzimmobilien	0	0	0	0
Umbuchungen	0	0	0	0
Zum 31. Dezember	1.100	202	5.655	6.957
Kumulierte Abschreibungen
Zum 1. Januar	659	58	0	717
Zugänge	187	43	114	343
Zum 31. Dezember	846	101	114	1.060
Nettobuchwerte	254	101	5.541	5.897

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(in TEUR)	Betriebsausstattung	Mobiliar und Inventar	Eigengenutzte Immobilie	Summe 2008
Anschaffungs- und Herstellungskosten
Zum 1. Januar	1.727	75	0	1.802
Zugänge	0	84	0	84
Transfer von Finanzimmobilien	0	0	3.381	3.381
Umbuchungen	-627	0	0	-627
Zum 31. Dezember	1.100	159	3.381	4.640
Kumulierte Abschreibungen
Zum 1. Januar	285	23	0	308
Zugänge	374	35	0	409
Zum 31. Dezember	659	58	0	717
Nettobuchwerte	441	101	3.381	3.923

Die Nutzungsdauer der Sachanlagen wird auf 3 bis 15 Jahre für Betriebsausstattung, Mobiliar und Inventar sowie 50 Jahre für die eigengenutzte Immobilie geschätzt.

Es handelt bei der Betriebs- und Geschäftsausstattung im Wesentlichen um Gegenstände, wie Feuerlöscher oder auch die Bedienungseinheit für ein geschlossenes TV- System.

Die alstria office REIT-AG beabsichtigt die Eigennutzung einer ihrer Büroimmobilien. Für diesen Zweck werden an dem Gebäude Renovierungsmaßnahmen durchgeführt werden. Daher wurde das Grundstück umklassifiziert von "als Finanzinvestition gehaltene Immobilie" gem. IAS 40 zu "für Entwicklungszwecke gehaltene Immobilie" gem. IAS 16. Zur Sicherung von Darlehen des Konzerns ist die Immobilie mit einer Grundschuld belastet.

10.4. Immaterielle Vermögenswerte

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(in TEUR)	Lizenzen Zum 31. Dezember 2009
Anschaffungs- und Herstellungskosten
Zum 1. Januar	475
Zugänge	105
Zum 31. Dezember	580
Kumulierte Abschreibungen
Zum 1. Januar	139
Zugänge	130
Zum 31. Dezember	269
Nettobuchwerte	311

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(in TEUR)	Lizenzen Zum 31. Dezember 2008
Anschaffungs- und Herstellungskosten
Zum 1. Januar	399
Zugänge	76
Zum 31. Dezember	475
Kumulierte Abschreibungen
Zum 1. Januar	40
Zugänge	99
Zum 31. Dezember	139
Nettobuchwerte	336

Die Nutzungsdauer von der Lizenzen wird auf 3 bis 8 Jahre geschätzt.

Bei den immateriellen Vermögensgegenständen handelt es sich im Wesentlichen um Software-Lizenzen i.H.v. TEUR 290 (2008: TEUR 324).

10.5. Finanzanlage

Bei den Finanzanlagen handelt es sich um einen Minderheitsanteil an einer ehemaligen Tochtergesellschaft.

10.6. Zur Veräußerung gehaltene Vermögenswerte

Bei den ausgewiesenen Verkaufsobjekten handelt es sich ausschließlich um zu Investitionszwecken gehaltene Immobilien, deren Veräußerung für das Geschäftsjahr 2010 vorgesehen ist.

Die in der Veräußerungsgruppe enthaltenen Vermögenswerte betreffen eine Immobilie (Verkehrswert TEUR 60.000) die zur Übertragung in ein Joint-Venture vorgesehen ist.

Die wesentlichen zur Veräußerung gehaltenen Vermögenswerte und Verbindlichkeiten setzen sich wie folgt zusammen:

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(in TEUR)	31. Dezember 2009
Aktiva
Zu Veräußerungszwecken gehaltene Immobilien	135.825
Forderungen und sonstige Vermögenswerte	462
Flüssige Mittel	334
Gesamte Aktiva	136.621
Passiva
Kurzfristige Darlehen	27.500
Übrige Verbindlichkeiten	676
Gesamte Passiva	28.176

10.7. Forderungen und sonstige Vermögenswerte

Kurzfristige Forderungen sind aufgrund der Besonderheiten der Geschäftstätigkeit aus Sicht des Konzerns solche mit einer Restlaufzeit bis zu einem Jahr. Die nachstehende Übersicht gibt eine Aufstellung über die Forderungen des Konzerns.

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(in TEUR)	31. Dezember 2009	31. Dezember 2008
Forderungen aus Lieferungen und Leistungen
Mietforderungen	5.694	4.099
Forderungen gegen Gemeinschaftsunternehmen	1.855	0
Forderungen aus Steuern	3	1
Sonstige Forderungen
Forderungen gegen Veräußerungsgruppe	27.500	0
Anzahlungen	2.361	303
Treuhandkonto	1.550	0
Zur Veräußerung verfügbare Finanzinstrumente	0	24.878
Sonstige Forderungen	2.072	3.085
Gesamt sonstige Forderungen	33.483	28.266

Sämtliche Forderungen sind innerhalb eines Jahres ab dem Bilanzstichtag fällig. Der beizulegende Zeitwert aller Forderungen entspricht ihrem Wertansatz in der Bilanz.

Forderungen aus Lieferungen und Leistungen i.H.v. TEUR 311 wurden aufgrund von Mietzahlungsrückständen abgeschrieben (31. Dezember 2008: TEUR 255). Abgesehen von den Forderungen aus Lieferungen und Leistungen wurden andere Forderungen oder sonstigen Vermögensgegenstände nicht wertberichtigt.

Zum 31. Dezember 2009 bestanden TEUR 724 (31. Dezember 2008: TEUR 830) fällige aber nicht wertberichtigte Forderungen. Sie bestehen gegen Mieter, bei denen bisher keine Zahlungsausfälle zu verzeichnen waren. Die Altersstrukturliste dieser Forderungen gliedert sich wie folgt:

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(in TEUR) Forderungen aus Lieferungen und Leistungen	31. Dezember 2009	31. Dezember 2008
Bis zu 3 Monaten	76	383
3 bis 6 Monate	648	447
länger als 6 Monate	0	0
Gesamt	724	830

Zur Sicherung der Verbindlichkeiten der Gesellschaft wurden sowohl sämtliche Forderungen aus Mieten und Veräußerungen als auch Versicherungsforderungen und derivative Finanzinstrumente an die Gläubiger abgetreten (vgl. Abschnitt 11.2).

Forderungen gegen Veräußerungsgruppe betreffen "Verbindlichkeiten im Zusammenhang mit zur Veräußerung gehaltenen Vermögenswerten". Es handelt sich um den Teil des Konsortialdarlehens der alstria office REIT-AG, die der Veräußerungsgruppe zuzuordnen sind. Die korrespondierende Verbindlichkeit wird in den "Verbindlichkeiten im Zusammenhang mit zur Veräußerung gehaltenen Vermögenswerten" auf der Passivseite der Konzernbilanz ausgewiesen.

TEUR 1.831 der sonstigen Forderungen betreffen Abgrenzungen aufgrund der gleichmäßigen Verteilung von Mieterlösen über die gesamte Mietlaufzeit (Mietglättung).

Bei den geleisteten Anzahlungen handelt es sich um jährlich anfallende Versicherungsbeiträge, die im Voraus zu leisten sind.

Der Rückgang der zur Veräußerung verfügbaren Finanzinstrumente ergibt sich aus der Veräußerung einer zum Vorjahresstichtag gehaltenen Anleihe.

10.8. Derivative Finanzinstrumente

Derivative Finanzinstrumente bestehen am Stichtag in folgendem Umfang:

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			31.12.2009		31.12.2008
Produkt	Ausübungspreis pro Jahr	Ende der Laufzeit	Nennwert TEUR	Beizulegender Zeitwert TEUR	Nennwert TEUR	Beizulegender Zeitwert TEUR
---	---	---	---	---	---	---
Cap	4,9000	20.12.2012		100	75.000	176
			75.000
Swap	4,1160	10.07.2013	100.000	-7.331	100.000	-4.517
Finanzinstrumente ohne Hedge Beziehung				-7.231		-4.341
Swap	3,1925	29.11.2011		-781	80.880	-557
			21.880
Swap	4,6000	20.10.2015	95.000	-1.854	95.000	-1.447
Swap	3,9087	20.01.2012	148.785	-7.828	148.785	-4.282
Swap	4,9000	20.12.2012		-3.170	75.000	-5.497
			34.100
Swap	3,6165	29.11.2011	625.000	-27.895	625.000	-12.326
Cap	3,3000	20.10.2014		383	0	0
			25.139
Cap	3,3000	20.10.2014		132	0	0
			8.649
Finanzinstrumente in einer Cashflow-Hedge Beziehung				-41.013		-24.109
Gesamt				-48.244		-28.450

Die Änderung der Derivate ist auf unterschiedliche Ursachen zurück zu führen. Die folgende Tabelle zeigt die Veränderungen der Derivate seit dem 31. Dezember 2008:

Überleitung der derivativen Finanzinstrumente vom 31. Dezember 2008 auf den 31 Dezember 2009:

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In EUR	Rücklage für Cashflow- Hedging	Derivative Finanzinstrumente
		Finanzielle Vermögenswerte	Finanzielle Verbindlichkeiten	Gesamt
---	---	---	---	---
Derivative Finanzinstrumente zum 31. Dezember 2008	-49.579	176	-28.626	-28.450
Effektive Änderung der Fair-Values der Cashflow-Hedges	-9.952	22	-9.974	-9.952
Ineffektive Änderung der Fair-Values der Cashflow-Hedges	0	-235	-5.767	-6.002
Nettoverlust aus der Bewertung von nicht in den Cashflow-Hedge einbezogenen Finanzderivaten	0	-47	-914	-961
Reklassifizierung aus dem Eigenkapital in die Gewinn und Verlustrechnung	16.331	0	0	0
Änderung der in den derivativen Finanz- instrumenten enthaltenen Zinsabgrenzung	0	-29	-9.068	-9.097
Neuerwerbe	0	728	0	728
Veräußerungen	0	0	5.490	5.490
Derivative Finanzinstrumente zum 31. Dezember 2009	-43.200	615	-48.859	-48.244

Der Nominalwert der derivativen Finanzinstrumente, die am Bilanzstichtag wirksam waren, beträgt TEUR 1.039.553 (31. Dezember 2008: EUR 1.104.665). Ein Swap mit einem Nominalwert von TEUR 95.000 wird erst ab dem 10. Juli 2013 wirksam werden. Derivate mit einem Nominalwert von EUR 175.000 sind nicht für eine Cashflow-Hedge-Beziehung designiert.

Insgesamt wurden TEUR -9.952 Änderungen des beizulegenden Zeitwertes in der Rücklage für Cashflow-Hedges erfasst. Es handelt sich um den effektiven Teil der Cashflow-Hedges.

In der Gewinn- und Verlustrechnung sind TEUR 6.002 (2008: EUR 5.544) ineffektive Änderungen der Cashflow-Hedges berücksichtigt.

Im Zeitraum des Jahresabschlusses zum 31. Dezember 2009 wurden insgesamt Verluste in Höhe von TEUR 961 (2008: Gewinne in Höhe von TEUR 469) aufgrund von Marktbewertungen für nicht im Hedge-Accounting befindliche Sicherungsgeschäfte ergebniswirksam in der Gewinn- und Verlustrechnung erfasst.

Ein Verlust von TEUR 16.331 betrifft kumulierte Abwertungen von Derivaten in einer Cashflow-Hedge Sicherungsbeziehung, für die eine ursprünglich abgesicherte Transaktion, aufgrund von vorzeitigen Darlehensrückzahlungen nicht mehr länger besteht. Sie wurden unmittelbar erfolgswirksam in der Gewinn- und Verlustrechnung berücksichtigt und dort unter dem "Nettoverlust aus der Bewertung von derivativen Finanzinstrumenten zum beizulegenden Zeitwert" ausgewiesen (vergleiche Abschnitt 9.8).

Zusammen ergibt sich daraus ein Verlust von TEUR 23.294 (2008: TEUR 5.075), der unter Nettoverlusten aus der Bewertung von derivativen Finanzinstrumenten zum beizulegenden Zeitwert ausgewiesen ist. Für die TEUR 16,331 Aufwand, die sich aufgrund der Reklassifizierung aus dem Eigenkapital in die Gewinn- und Verlustrechnung ergeben, steigt das Eigenkapital in gleichem Umfang. Daher führt diese Reklassifizierung in Höhe von TEUR 16.331 zu keiner Veränderung der Nettovermögensposition des Konzerns.

Am 13. Oktober 2009 ging die alstria office REIT-AG zwei Zinscap-Vereinbarungen zu einem Nominalwert von TEUR 33.788 ein. Der Cap ist mit einer Kappungsgrenze von 3,3000 % und einer Laufzeit bis zum 20. Oktober 2014 ausgestaltet. Dieser SWAP wurde am 20. Oktober 2009 effektiv. Der anfängliche beizulegende Zeitwert dieser Sicherungsbeziehung betrug TEUR 728.

Die vorgenannten Caps ersetzten TEUR 59.000 des Nominalwertes einer bestehenden Zinsswap-Vereinbarung, die zum 20. Juli 2009 beendet wurden. Aus dieser Beendigung ergab sich eine Verminderung der Verbindlichkeiten aufgrund negativer Swap-Werte in Höhe von TEUR 2.000.

Weitere Zinsswap-Vereinbarungen über einen Nominalwert von TEUR 40.900 wurden zum 20. Oktober 2009 beendet. Aus dieser Beendigung ergab sich eine Verminderung der Verbindlichkeiten aufgrund negativer Swap-Werte in Höhe von TEUR 3.490.

10.9. Zahlungsmittel und Zahlungsmitteläquivalente

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(in TEUR)	31. Dezember 2009	31. Dezember 2008
Bankguthaben	146.818	31.426

Die Bankguthaben sind zu variablen Zinssätzen basierend auf den täglichen Zinssätzen für Bankguthaben verzinslich. Zum Bilanzstichtag unterliegen TEUR 61.848 der Zahlungsmittel und Zahlungsmitteläquivalente einer Verfügungsbeschränkung. Davon sind TEUR 59.132 zur Rückzahlung eines Darlehens im Zusammenhang mit der Veräußerung einer Immobilie bestimmt. Weitere TEUR 2.716 betreffen abgegrenzte Zinsverbindlichkeiten für das Konsortialdarlehen.

11. Anhang zur Konzernbilanz - Passiva

11.1. Eigenkapital

Einzelheiten zum Eigenkapital können der Konzerneigenkapitalveränderungsrechnung entnommen werden.

Grundkapital

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(in Tausend)	31. Dezember 2009	31. Dezember 2008
Stammaktien zu je EUR 1	56.000	56.000

In der Konzernbilanz zum 31. Dezember 2009 belief sich das Grundkapital der alstria office REIT-AG unverändert auf TEUR 56.000. Captiva 2 Alstria Holding S.à.r.l, Luxemburg, hält direkt und indirekt eine Mehrheit der Gesellschaftsanteile. Die verbleibenden Gesellschaftsanteile befinden sich im Streubesitz.

Bestand eigener Aktien

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	31. Dezember 2009	31. Dezember 2008
Nennwertlose Inhaberaktien (Anzahl)	2.374	1.375.755
Nennwertlose Inhaberaktien (Betrag in TEUR)	26	14.983

Die alstria office REIT-AG bot Ihren Aktionären an, statt einer Bardividende, eigene Aktien als Dividendenvergütung zu wählen. Dadurch wurden 1.337.760 eigene Aktien an die Aktionäre ausgegeben. Zeitpunkt der Ausgabe der eigenen Aktien an die Aktionäre war der 7. Juli 2009.

Mit Beschluss der Hauptversammlung vom 10. Juni 2009 wurde die Berechtigung zum Rückkauf eigener Aktien erneuert. Gemäß Beschluss ist alstria office REIT-AG berechtigt, bis zu 10% der Aktien bis zum 9. Dezember 2010 zurück zu erwerben. Zum jetzigen Zeitpunkt ist nicht beabsichtigt, von dieser Berechtigung Gebrauch zu machen.

Kapitalrücklage

Veränderung der Kapitalrücklage über das Geschäftsjahr:

Kapitalrücklage

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(in TEUR)	31. Dez 09	31. Dez 08
Stand zum 1. Januar	726.885	754.647
Aktienbasierte Vergütungen	388	768
Einzahlungen in die Kapitalrücklage	0	0
Bewertung von zur Veräußerung gehaltenen finanziellen Vermögenswerten	123	-123
Sonstige Einzahlungen in die Kapitalrücklage	0	-7
Umklassifizierung aus der Gewinnrücklage (vgl. 15)	-28.423	-28.400
Ergebnis aus der Veräußerung eigener Anteile	-13.076	0
Innerer Wert der Tauschoption auf eigene Anteile	1.744	0
Veräußerung eigene Anteile	-14.820	0
Stand zum 31. Dezember	685.897	726.885

Der Aufsichtsrat der Gesellschaft beschloss 2007 ein Aktienoptionsprogramm, aufgrund dessen Aktienoptionen mit einem beizulegenden Zeitwert von TEUR 1.997 an die Mitglieder des Vorstands ausgegeben wurden. Zum 31. Dezember 2009 ergab sich aus der Zuweisung der beizulegenden Zeitwerte der Aktienoptionen zu dem entsprechenden Erdienungszeitraum eine weitere Erhöhung der Kapitalrücklage i.H.v. TEUR 91 (2008: TEUR 654). Ein weiterer Zugang von TEUR 297 (2008: TEUR 114) ergab sich aus der Verteilung der beizulegenden Zeitwerte der an die Mitarbeiter des Konzerns ausgegebenen Wandelgenussscheine über den Erdienungszeitraum. Zusammen belaufen sich diese Werte auf TEUR 388, die als aktienbasierte Vergütung gezeigt werden.

Die Umgliederungen aus der Gewinnrücklage (TEUR -56.823) für die Jahre 2008 und 2009 betreffen die Dividende für 2007 und 2008. Die Gesellschaft passt sich in ihrem Ausweis der handelsrechtlichen Darstellung an, die eine Umbuchung aus der Kapitalrücklage und damit deren Minderung in den handelsrechtlichen Gewinnvortrag vorsieht.

Im Rahmen der Dividendenzahlung wurde den Aktionären in 2009 angeboten, Dividendenansprüche gegen eigene Aktien zu tauschen. Aufgrund eines dafür gewährten Abschlags ergab sich ein innerer Wert der Tauschoption auf eigene Anteile von TEUR 1.744.

Rücklage für Cashflow-Hedging

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(in TEUR)	31. Dezember 2009	31. Dezember 2008
Rücklage für Cashflow-Hedging	-43.200	-49.579

11.2. Finanzielle Verbindlichkeiten

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(in TEUR)	Langfristig	Kurzfristig			31. Dezember 2009
		Darlehen	Zinsabgrenzung	Kurzfristig gesamt
---	---	---	---	---	---
Darlehen
Konsortialdarlehen	751.387	86.632	2.716	89.348	840.735
Nicht rückgriffsberechtigte Darlehen	195.870	1.930	663	2.593	198.463
Gesamt	947.257	88.562	3.379	91.941	1.039.198

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(in TEUR)	Langfristig	Kurzfristig			31. Dezember 2009
		Darlehen	Zinsabgrenzung	Kurzfristig gesamt
---	---	---	---	---	---
Darlehen
Konsortialdarlehen	992.033	0	11.423	11.423	1.003.456
Nicht rückgriffsberechtigte Darlehen	94.768	0	1.186	1.186	95.954
Gesamt	1.086.801	0	12.609	12.609	1.099.410

Die Tabelle zeigt die langfristigen Verbindlichkeiten wie in der Bilanz unter dem langfristigen Vermögen ausgewiesen und den kurzfristigen Anteil, der innerhalb eines Jahres fällig ist, und unter dem kurzfristigen Vermögen ausgewiesen ist.

Das Konsortialdarlehen wurde mit J.P. Morgan Plc., der deutschen Niederlassung der Natixis Banques Populaires und der HSH Nordbank AG über einen Nominalbetrag von TEUR 1.139.800 eingegangen. Zum Bilanzstichtag 31. Dezember 2009 wurden TEUR 842.837 (31. Dezember 2008: TEUR 995.374) dieses Nominalbetrags in Anspruch genommen. Der niedrigere Buchwert, der sich aus dem Abzug der gemäß der Effektivzinsmethode über die Darlehenslaufzeit zu verteilenden Darlehensnebenkosten ergibt, beträgt TEUR 838.019 (31. Dezember 2008: TEUR 992.033) zzgl. abgegrenzter Zinsen. Zur Absicherung dieser Verbindlichkeiten wurden den Kreditgebern Forderungen aus Miet- und Grundstückskaufvereinbarungen sowie Versicherungsforderungen und derivative Finanzinstrumente abgetreten, Pfandrechte an Bankkonten eingeräumt und die Eintragung der Grundschulden vereinbart (Abschnitt 10.3 und 10.7).

Weiterhin bestehen zum Stichtag im Zusammenhang mit den Refinanzierungsaktivitäten nicht rückgriffsberechtigte Darlehen über nominal TEUR 198.550 (31. Dezember 2008: TEUR 95.000). Die Darlehen haben zum Bilanzstichtag unter Berücksichtigung der Effektivzinsmethode einen Buchwert von TEUR 197.800 (31. Dezember 2008: TEUR 94.768 zzgl. abgegrenzter Zinsen.

Der kurzfristige Anteil der Darlehen betrifft Tilgungen, geplante Rückzahlungen sowie Zinsabgrenzungen für die Darlehen.

Der variable Zins ist bei beiden Darlehen vierteljährlich zahlbar, wobei die Standardprämie und die Fremdkapitalkosten für den Markt auf die entsprechende EURIBOR-Rate aufgeschlagen werden.

Aufgrund der variablen Verzinsung ergeben sich abgesehen von den Transaktionskosten keine wesentlichen Differenzen zwischen Buchwerten und dem beizulegenden Zeitwert.

TEUR 32.540 der finanziellen Verbindlichkeiten aus nicht rückgriffsberechtigten Darlehen resultieren aus einem Festzinsdarlehen. Zum Bilanzstichtag wies dieses Darlehen einen beizulegenden Zeitwert von TEUR 32.872 auf.

Am 30.12.2009 wurde ein weiteres nicht rückgriffsberechtigtes Darlehen über TEUR 39.200 abgeschlossen. TEUR 33.000 werden zur Rückführung des Konsortialkredits genutzt, TEUR 6.200 dienen als Investitionslinie. Das Darlehen wurde im Zusammenhang mit einem Joint Venture abgeschlossen, welches mit der Inanspruchnahme zum 20.01.2010 wirksam wurde.

Zum 31. Dezember 2009 wurden die Darlehen insgesamt um Transaktionskosten i.H.v. TEUR 5.568 (31. Dezember 2008: TEUR 3.574) reduziert.

Sämtliche Buchwerte der Kredite sind in Euro ausgewiesen. Die beizulegenden Zeitwerte von sämtlichen finanziellen Verbindlichkeiten mit Ausnahme der Transaktionskosten entsprechen zum Bilanzstichtag in etwa ihren Buchwerten.

Fälligkeit von Verbindlichkeiten, die Zinsänderungsrisiken unterliegen:

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(in TEUR)	31. Dezember 2009	31. Dezember 2008
bis zu einem Jahr	88.562	0
mehr als ein Jahr	914.717	1.086.801
Summe	1.003.279	1.086.801

Kredite, die durch Grundschulden besichert sind:

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(in TEUR)	31. Dezember 2009	31. Dezember 2008
Finanzielle Verbindlichkeiten, die durch Grundschulden besichert sind	1.035.819	1.086.801
davon durch als Finanzinvestition gehaltene Immobilien besichert	1.030.278	1.086.801

11.3. Sonstige Rückstellungen

Im Zusammenhang mit der Veräußerung von Immobilien hat der Konzern dem Erwerber eine Mietgarantie für den Fall gegeben, dass zum Veräußerungszeitpunkt mit bestimmten Mietern bestehende Mietverträge nicht verlängert werden. Der Rückstellungsbetrag von TEUR 1.550 wurde als Barwert der möglichen Zahlungsabflüsse aus dieser Mietgarantie ermittelt, für welche ein Eintritt für überwiegend wahrscheinlich erachtet wird. Die Mietgarantien gelten für einen Sechsjahreszeitraum, der 2014 beginnt. Aus dem gleichen Sachverhalt ergaben sich darüber hinaus Eventualverbindlichkeiten (siehe Abschnitt 12.2).

11.4. Verbindlichkeiten aus Lieferungen und Leistungen und sonstige Verbindlichkeiten

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	Fälligkeit		Summe
(in TEUR)	bis zu einem Jahr	mehr als ein Jahr	31. Dezember 2009
---	---	---	---
Verbindlichkeiten aus Lieferungen und Leistungen
Sonstige Verbindlichkeiten aus Lieferungen und Leistungen	3.692	0	3.692
	3.692	0	3.692
Sonstige kurzfristige Verbindlichkeiten
Umsatzsteuerverbindlichkeiten	110	0	110
Verbindlichkeiten aus Grunderwerbsteuer	220	0	220
Verschiedene sonstige Verbindlichkeiten	9.569	344	9.913
	9.899	344	10.243

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	Fälligkeit		Summe
(in TEUR)	bis zu einem Jahr	mehr als ein Jahr	31. Dezember 2008
---	---	---	---
Verbindlichkeiten aus Lieferungen und Leistungen
Sonstige Verbindlichkeiten aus Lieferungen und Leistungen	4.561	0	4.561
	4.561	0	4.561
Sonstige kurzfristige Verbindlichkeiten
Verbindlichkeiten an Minderheitsgesellschafter	10	0	10
Umsatzsteuerverbindlichkeiten	790	0	790
Verbindlichkeiten aus Grunderwerbsteuer	2.147	0	2.147
Verschiedene sonstige Verbindlichkeiten	8.148	70	8.218
	11.085	701	11.155

1 Diese Position wird in der Konzernbilanz unter dem Posten Langfristige Verbindlichkeiten ausgewiesen.

Die ausgewiesenen Buchwerte entsprechen in etwa den beizulegenden Zeitwerten.

Bei den sonstigen Verbindlichkeiten aus Lieferungen und Leistungen handelt es sich um noch nicht in Rechnung gestellte Betriebskosten i.H.v. TEUR 2.981 (31. Dezember 2008: TEUR 3.435), Verbindlichkeiten aus Immobilienverwaltungsdienstleistungen und Vermietungsaktivitäten von Dritten i.H.v. TEUR 711 (31. Dezember 2007: TEUR 1.126).

Die Verbindlichkeiten für Grunderwerbsteuer resultieren aus der Akquisition der Grundstücke in 2008.

Die verschiedenen sonstigen Verbindlichkeiten beinhalten mit TEUR 4.128 noch nicht in Rechnung gestellte Leistungen. Mit TEUR 2.410 (31. Dezember 2008: TEUR 2.451) tragen passive Rechnungsabgrenzungsposten zu dieser Position bei. Rückstellungen für Bonuszahlungen belaufen sich auf TEUR 1.320 (31. Dezember 2008: TEUR 843). Weiterhin beinhaltet dieser Posten erhaltene Kautionen in Höhe von TEUR 434 (31. Dezember 2008: EUR 451).

11.5. Treuhandvermögen und -verbindlichkeiten

Die alstria office REIT-AG verfügt über Treuhandforderungen in Höhe von TEUR 1.550 aus Mietgarantien und Treuhandverbindlichkeiten in Höhe von TEUR 434 aus Sicherheitseinbehalten (31. Dezember 2008: TEUR 451) insbesondere aus Mietsicherheiten.

11.6. Latente Steuern

Die alstria office REIT-AG ist aufgrund des REIT-Status ab dem 1. Januar 2007 von den Steuern vom Einkommen und vom Ertrag befreit. Aus diesem Grunde entfällt der Ausweis von latenten Steuern zum 31. Dezember 2009 sowie zum Vorjahresstichtag.

11.7. Kurzfristige Steuerverbindlichkeiten

Zum Bilanzstichtag bestanden keine kurzfristigen Steuerverbindlichkeiten (31. Dezember 2008: TEUR 21).

12. Sonstige Anhangangaben

12.1. Vergütung des Vorstands und des Aufsichtsrats

Vorstand

2009 belief sich die Vergütung der Vorstandsmitglieder insgesamt auf TEUR 1.529, (2008: TEUR 1.314). Zum Stichtag bestehen Verbindlichkeiten für Vorstandsvergütung von TEUR 550. Aufgrund des Aktienoptionsprogramms der alstria office REIT-AG hielten die Vorstandsmitglieder zum 31. Dezember 2009 nicht übertragbare Aktienoptionen für 375.000 Aktien der alstria office REIT-AG. Einzelheiten zu dem Aktienoptionsprogramm sind dem Abschnitt 17 zu entnehmen.

Aufsichtsrat

Satzungsgemäß belief sich die Festvergütung der Aufsichtsratsmitglieder für das Jahr 2009 auf TEUR 299 (2007: TEUR 292).

Weitere Informationen bezüglich der Berichterstattung gemäß § 314 Abs. 1 Nr. 6a HGB und IAS 24.16 finden sich im Vergütungsbericht, der im Corporate Governance Bericht abgedruckt ist und auch Teil dieses Anhangs ist.

12.2. Eventualverbindlichkeiten und sonstige finanzielle Verpflichtungen

Die alstria office REIT-AG hat eine Generalunternehmervereinbarung über den Erhalt von Bauleistungen abgeschlossen. Daraus bestehen zum Stichtag zukünftige finanzielle Verpflichtungen in Höhe von TEUR 4.122. Sonstige finanzielle Verpflichtungen aufgrund von laufenden Instandhaltungsarbeiten sowie Investitionen beliefen sich auf TEUR 3.862 (2008: TEUR 6.105).

Im Zusammenhang mit der Veräußerung von Immobilien hat der Konzern dem Erwerber eine Mietgarantie für den Fall gegeben, dass zum Veräußerungszeitpunkt mit bestimmten Mietern bestehende Mietverträge nicht verlängert werden. Die Eventualverbindlichkeiten aus dieser Mietgarantievereinbarung belaufen sich auf TEUR 4.768. Die Mietgarantien gelten für einen Sechsjahreszeitraum, der 2014 beginnt. Aufgrund der Ausgestaltung der Mietgarantievereinbarung sowie der Vermietungssituation der betroffenen Immobilien halten wir eine Inanspruchnahme nicht für wahrscheinlich. Aus diesem Sachverhalt ergaben sich ebenfalls Rückstellungen (siehe Abschnitt 11.3).

Zum 31. Dezember 2009 bestanden keine Mietverhältnisse für Verwaltungsräume mit einer Mindestmietlaufzeit.

Operating-Lease-Verträge - Der Konzern als Leasinggeber

Der Konzern hat für sein Investmentportfolio, bestehend aus den Büro- und Gewerbeimmobilien des Konzerns, Gewerbemietverträge abgeschlossen. Diese unkündbaren Mietverträge verfügen über verbleibende Mietdauern zwischen einem und 26 Jahren. Alle Mietverträge beinhalten eine Anpassungsklausel, die eine jährliche Erhöhung der Mietpreise auf Basis der aktuellen Marktsituation ermöglicht.

Die folgende Tabelle zeigt zukünftige Mindestmietbeträge, wie in den unkündbaren Operating Leasingverhältnissen vereinbart:

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(in TEUR)	31. Dez 09	31. Dez 081
Innerhalb eines Jahres	91.707	101.905
Nach einem Jahr, aber nicht länger als fünf Jahre	309.248	352.550
Mehr als fünf Jahre	519.158	602.754
	920.113	1.057.209

12.3. Konzernkapitalflussrechnung

Die Kapitalflussrechnung zeigt, wie sich die liquiden Mittel des Konzerns durch Mittelzuflüsse und Mittelabflüsse im Laufe des Geschäftsjahrs verändert haben. Entsprechend IAS 7 wird zwischen Zahlungsströmen aus laufender Geschäftstätigkeit und aus Investitions- und Finanzierungstätigkeit unterschieden.

Der in der Kapitalflussrechnung betrachtete Finanzmittelfonds umfasst alle in der Bilanz ausgewiesenen liquiden Mittel, d.h. Kassenbestand und Bankguthaben bei Kreditinstituten.

1 Korrigierte Vorjahreswerte

Die Cashflows aus der Investitions- und Finanzierungstätigkeiten werden zahlungsbezogen ermittelt. Der Cashflow aus laufender Geschäftstätigkeit wird demgegenüber ausgehend vom Konzernjahresüberschuss indirekt abgeleitet. Im Rahmen der indirekten Ermittlung werden die berücksichtigten Veränderungen von Bilanzpositionen im Zusammenhang mit der laufenden Geschäftstätigkeit um Effekte aus Konsolidierungskreisänderungen bereinigt.

Die Veränderungen der betreffenden Bilanzpositionen können daher nicht immer mit den entsprechenden Werten auf der Grundlage der veröffentlichten Konzernbilanz abgestimmt werden.

Zahlungsmittelzuflüsse für Investitionstätigkeiten (TEUR 140.672) (2008: TEUR 235.246) werden durch zusätzliche Darlehen finanziert. Der Restbetrag wurde mit liquiden Mitteln finanziert.

Die Rückzahlung von Fremdkapital (TEUR 153.058) (2008: TEUR 107.495) wurde durch Umfinanzierung, Einnahmen aus laufender Geschäftstätigkeit und Einnahmen aus Investitionstätigkeit finanziert.

13. Beziehungen zu nahestehenden Unternehmen und Personen

13.1. Vorbemerkungen

Nahestehende Personen sind die Mitglieder der Geschäftsführung der alstria office REIT-AG (Vorstand und Aufsichtsrat) sowie nahe Angehörige dieser Personen. Zum Kreis der nahe stehenden Unternehmen zählen Unternehmen mit beherrschendem Einfluss auf den Konzern sowie Unternehmen mit gemeinsamer Führung oder maßgeblichem Einfluss auf die alstria office REIT-AG.

Als Unternehmen mit beherrschendem Einfluss auf die alstria office REIT-AG werden die Captiva 2 Alstria Holding S.à.r.l. (Muttergesellschaft), die Captiva Capital Partners II S.C.A. sowie die Captiva Capital II S.à.r.l. (oberste Muttergesellschaft) angesehen. Eine Gruppe von Unternehmen mit gemeinsamer Führung oder maßgeblichem Einfluss, mit denen im Berichtszeitraum Geschäfte getätigt wurden, bestand nicht.

Als Gemeinschaftsunternehmen, bei dem die alstria office REIT-AG ein Partnerunternehmen ist, gilt die Alstria VII. Hamburgische Grundbesitz GmbH & Co. KG als nahe stehende Person.

Zwei Mitglieder des Aufsichtsrates der alstria office REIT-AG sind gleichzeitig in leitenden Positionen der NATIXIS Capital Partners Limited und der NATIXIS Capital Partners GmbH tätig. Daher werden die NATIXIS Capital Partners Limited und die NATIXIS Capital Partners GmbH ebenfalls als nahe stehende Unternehmen betrachtet.

Nach Ansicht des Managements der alstria office REIT-AG wurden alle Geschäftsvorfälle mit nahestehenden Personen nach Maßgabe des Fremdvergleichgrundsatzes oder zum Vorteil der alstria office REIT-AG geschlossen.

13.2. Vergütung von Mitarbeitern in Führungspositionen

Detaillierte Informationen zu der Vergütung von Mitarbeitern in Führungspositionen finden sich in Abschnitt 12.1 und im Vergütungsbericht, der im Corporate-Governance-Bericht abgedruckt ist und zugleich Teil dieses Anhangs ist.

13.3. Transaktionen mit nahestehenden Unternehmen und Personen

Transaktionen mit nahestehenden Unternehmen und Personen beschränken sich auf die Verauslagung von Vergütungen für Prüfungsleistungen für die Captiva Capital Partners II SCA in Höhe von TEUR 24 (2008: TEUR 28).

Zum Bilanzstichtag 31. Dezember 2009 bestehen gegen das Gemeinschaftsunternehmen Forderungen in Höhe von TEUR 1.855. Weiterhin erhielt die alstria office REIT-AG von dem Gemeinschaftsunternehmen TEUR 327 als Vergütung für immobiliennahe Tätigkeiten.

14. Ergebnis je Aktie

Das unverwässerte Ergebnis je Aktie wird berechnet als Quotient aus dem Gewinn, der den Eigenkapitalgebern zusteht, und der durchschnittlichen Anzahl von ausgegebenen Aktien während des Geschäftsjahres. Eigene Anteile werden dabei nicht berücksichtigt.

Bei der Berechnung des verwässerten Ergebnisses je Aktie wird das den Inhabern von Stammaktien der Muttergesellschaft zuzurechnende Ergebnis durch die gewichtete durchschnittliche Anzahl der während des Jahres im Umlauf befindlichen Stammaktien (mit Ausnahme der zurückgekauften, eigenen Aktien der Gesellschaft) sowie die gewichtete durchschnittliche Anzahl der Stammaktien, die bei der Umwandlung von allen potenziell verwässernden Stammaktien in Stammaktien ausgegeben werden würden, geteilt.

Die folgende Übersicht zeigt Ergebnis- und Aktienzahlen, die für die Berechnung des bereinigten und des verwässerten Ergebnisses je Aktie verwendet wurden:

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	2009	2008
Aktionären zuzurechnendes Ergebnis (in TEUR)	-79.651	-56.000
Durchschnittliche Anzahl ausstehender Aktien (in Tausend)	55.306	54.697
Unverwässertes Ergebnis je Aktie (in EUR je Aktie)	-1,44	-1,02

Durch die gewährten Aktienoptionen oder die Wandelgenussrechtszertifikate ergaben sich während der Berichtsperiode keine Verwässerungseffekte, da die entsprechenden Ausübungsbedingungen zum Bilanzstichtag nicht eingetreten waren.

Weitere Informationen zu gewährten Aktienoptionen und Wandelgenussrechtszertifikaten finden sich im Vergütungsbericht bzw. in den Abschnitten 17 und 18.

Es gab in der Zeit zwischen dem Bilanzstichtag und dem Tag der Fertigstellung dieses Konzernabschlusses keine weiteren Transaktionen, die Stammaktien oder potenzielle Stammaktien betreffen.

alstria office REIT-AG ist zur Kapitalerhöhung durch Ausgabe von bis zu TEUR 28.000 neuen Aktien bedingt ermächtigt. Dieses bedingte Kapital könnte das unverwässerte Ergebnis je Aktie in Zukunft potenziell verwässern. Für die dargestellte Periode ist dies jedoch nicht der Fall, da die Voraussetzungen für eine Ausgabe nicht vorlagen. Daher sind diese bedingten Aktien nicht in die Berechnung des verwässerten Ergebnisses je Aktie eingeflossen.

15. Dividendenzahlung

Die Hauptversammlung der alstria office REIT-AG beschloss am 10. Juni 2009, eine Dividende von insgesamt TEUR 28.423 (EUR 0,52 pro ausstehender Aktie) auszuschütten. In 2008 wurden TEUR 28.400 (EUR 0,52 pro ausstehender Aktie) Dividende gezahlt.

Die alstria office REIT-AG bot ihren Aktionären optional an, ihre Dividendenansprüche in eigene Aktien der Gesellschaft zu tauschen. Die Aktien wurden zu einem Kurs von EUR 4,16 gegen die Bardividendenansprüche 2008 getauscht. Bei einem Bardividendenanspruch von EUR 0,52 je Aktie entsprachen acht Dividendenansprüche einer Aktie. TEUR 15.794 der Dividende wurden am 29. Juni 2009 als Bardividende an diejenigen Aktionäre ausgeschüttet, die sich nicht für eine Dividende in Form von Aktien entschieden. In Höhe von TEUR 5.565 wurde die Dividende durch eigene Aktien beglichen. Diese wurden zusammen mit TEUR 7.064 Bardividende aufgrund der Überzeichnung des Tauschangebotes am 6. Juli 2009 an die Aktionäre zugeteilt bzw. ausgeschüttet.

Die TEUR 5.565 aus dem Tausch der Dividendenansprüche in eigenen Aktien der Gesellschaft, sind unter den Gewinnrücklagen ausgewiesen.

16. Mitarbeiter

In dem Zeitraum vom 1. Januar 2009 bis zum 31. Dezember 2009 beschäftigte die Gesellschaft im Durchschnitt 31 Mitarbeiter (1. Januar 2008 bis zum 31. Dezember 2008: im Durchschnitt 28 Mitarbeiter). Die Durchschnittszahlen wurden anhand der Anzahl der Mitarbeiter zum Ende eines jeden Quartals ermittelt. Am 31. Dezember 2009 beschäftigte alstria office REIT-AG, abgesehen von den Vorstandsmitgliedern, 32 Mitarbeiter (31. Dezember 2008: 29 Mitarbeiter).

17. Aktienoptionsprogramm

Am 27. März 2007 legte der Aufsichtsrat der Gesellschaft ein Aktienoptionsprogramm für die Mitglieder des Vorstands auf, legte die Details des Aktienoptionsprogramms gemäß der von der Hauptversammlung am 15. März 2007 erteilten Befugnis fest und nahm die Ausgabe der ersten Tranche der Aktienoptionen an den Vorstand vor.

Die Eckpunkte des vom Aufsichtsrat verabschiedeten Aktienoptionsprogramms können wie folgt zusammengefasst werden:

Zu Beginn der Berichtsperiode bestanden 515.625 ausgegebene Aktienoptionen. Die Anzahl blieb bis zum Bilanzstichtag 31. Dezember 2009 unverändert. Keine dieser Aktienoptionen kann derzeit ausgeübt werden. Die Personalaufwendungen, die sich aus der Verteilung der Bewertung der Aktienoptionen am Ausgabedatum über die maßgebliche Laufzeit ergeben, beträgt für das Geschäftsjahr 2009 TEUR 91 (siehe Abschnitt 9.5).

Der beizulegende Zeitwert der Optionen am jeweiligen Gewährungszeitpunkt wurde mit Hilfe des Black-Scholes-Modells und zeitanteiligen Barrier-Optionen auf der Grundlage der Bedingungen des Aktienoptionsprogramms geschätzt. Die folgende Tabelle führt die für die Bestimmung des beizulegenden Zeitwerts genutzten Modellvorgaben auf:

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Beizulegender Zeitwert der Aktienoptionen gewährt am	27.03.2007	5.09.2007
Dividendenrendite (%)	3,60	3,60
Risikofreier Zinssatz (%)	4,21	4,29
Erwartete Volatilität (%)	30,00	30,00
Erwartete Laufzeit der Optionen (Jahre)	4,50	4,50
Ausübungskurs (EUR)	16,00	16,00
Fluktuationsrate (%)	0,00	0,00
Aktienkurs zum Bewertungsstichtag (EUR)	16,00	13,93
Geschätzter beizulegender Zeitwert der Aktienoptionen zum Zeitpunkt der Gewährung (EUR)	3,17	2,28

Die erwartete Volatilität wurde auf der Basis von historischen durchschnittlichen Volatilitäten vergleichbarer börsennotierter Gesellschaften ermittelt.

Die Laufzeit der Aktienoptionen beträgt sieben Jahre ab dem Ausgabezeitpunkt. Die Aktienoptionen können nur ausgeübt werden, wenn der aktuelle Börsenpreis der Aktien der Gesellschaft den Börsenpreis der Aktien am Ausgabedatum um 20% oder mehr an mindestens sieben nicht aufeinander folgenden Handelstagen an der Frankfurter Wertpapierbörse vor Beginn des entsprechenden Ausübungszeitraums übersteigt. Die Aktienoptionen können nur nach Ende einer Haltefrist von zwei Jahren und auch nur während vier Ausübungszeiträumen eines jeden Jahres ausgeübt werden. Jeder Ausübungszeitraum beträgt 30 Tage, beginnend an dem Tag der Veröffentlichung der Ergebnisse des ersten, zweiten und dritten Quartals und dem Tag der Hauptversammlung. Es bestehen keine Barzahlungsalternativen.

18. Mitarbeiterbeteiligungsprogramm

Am 5. September 2007 beschloss der Aufsichtsrat der Gesellschaft die Ausgabe von Wandelgenussrechtszertifikaten ("Zertifikate") an die Mitarbeiter der Gesellschaft und an die Mitarbeiter der Unternehmen, in denen alstria office REIT-AG direkt oder indirekt mehrheitlich beteiligt ist. Vorstandsmitglieder der alstria office REIT-AG gelten im Sinne dieses Programms nicht als Mitarbeiter. Mit seinem Beschluss legte der Aufsichtsrat die Einzelheiten des Wandelgenussrechtsprogramms gemäß der von der Hauptversammlung der Aktionäre am 15. März 2007 erteilten Befugnis fest.

Die wesentlichen Konditionen des vom Aufsichtsrat verabschiedeten Programms können wie folgt zusammengefasst werden:

Der nominale Wert jedes Zertifikats beträgt EUR 1,00 und ist bei Ausgabe zahlbar. Im Rahmen des Programms können maximal 500.000,00 Zertifikate mit einem nominalen Gesamtwert von bis zu EUR 500.000,00 ausgegeben werden. Am 6. September 2007 wurden 3.600 Zertifikate, am 6. Juni 2008 weitere 42.000 Zertifikate und am 11. Juni 2009 weitere 114.00 Zertifikate ausgegeben. Die gesamten Aufwendungen aus Wandelgenusscheinen beliefen sich in 2009 auf TEUR 375 (Abschnitt 9.5). In 2008 wurden 1.100 Wandelgenussscheine wieder eingezogen.

Während der Berichtsperiode verfielen keine Wandelgenussrechte. Zum Bilanzstichtag bestanden 158.500 Wandelgenussscheine.

Die Zertifikate werden als nicht übertragbare Rechte ausgegeben. Sie sind weder verkäuflich noch verpfändbar oder in einer anderen Weise anrechenbar.

Die Höchstlaufzeit pro Zertifikat beträgt fünf Jahre.

Während der Laufzeit ermächtigt jedes Zertifikat zu einer bevorrechtigten Ausschüttung aus dem Jahresüberschuss der Gesellschaft. Der Ertragsanteil entspricht der Dividende pro Aktie für ein Geschäftsjahr der Gesellschaft. Wird das Zertifikat kürzer als ein gesamtes Geschäftsjahr gehalten, so wird der Ertragsanteil zeitanteilig reduziert.

Jedes Zertifikat wird zum zweiten, dritten, vierten oder fünften Jahrestag des Ausgabedatums in eine nennwertlose Aktie der Gesellschaft umgewandelt, vorausgesetzt dass der Aktienkurs der Gesellschaft dann an mindestens sieben nicht aufeinander folgenden Handelstagen den Ausgabepreis um 5% oder mehr überstiegen hat (Marktbedingung). Für die 114.000 Zertifikate, die am 11. Juni 2009 ausgegeben wurden, wurde diese Marktbedingung in 2009 erfüllt.

Wenn das Zertifikat umgewandelt wird, zahlt der Bezugsberechtigte für jedes Zertifikat, das umgewandelt wird, einen zusätzlichen Umwandlungspreis an die Gesellschaft. Der Umwandlungspreis ergibt sich aus dem aggregierten relativen Betrag des Aktienkapitals der Gesellschaft für die Aktien, die jedes Zertifikat zur Zeichnung ermächtigt, und wird zusätzlich zum Angebotspreis bezahlt.

Die beizulegenden Zeitwerte der inhärenten Optionen zur Wandlung wurden am jeweiligen Ausgabedatum mit Hilfe von zeitanteiligen Barrier-Optionen auf Basis des Black-Scholes-Modells geschätzt, da die Wandlung automatisch vorgenommen wird, sobald der Grenzwert (Barrier) erreicht wird. Das Modell berücksichtigt die Bedingungen und Konditionen, denen die Bewilligung der Optionen unterliegt.

Die folgende Tabelle zeigt die Modellvorgaben, die für die Bestimmung des Zeitwerts der bewilligten Wandeloptionen genutzt wurden:

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Ausgabedatum der Tranche	6. September 2007	6. Juni 2008	11. Juni 2009
Dividendenrendite (%)	3,70	4,70	8,68
Risikofreier Zinssatz (%)	4,20	4,65	1,71
Erwartete Volatilität (%)	30,00	35,00	73,00
Erwartete Laufzeit der Option (Jahre)	2,00	2,00	2,00
Ausübungskurs (EUR)	2,00	2,00	2,00
Fluktuationsrate Mitarbeiter (%)	10,00	10,00	10,00
Aktienkurs zum Bewertungsstichtag (EUR)	13,18	11,03	5,99
Zum Ausgabedatum ermittelter beizulegenden Zeitwert eines Wandelgenussrechtes	10,77	8,76	4,01

Die erwartete Volatilität wurde auf der Basis von historischen durchschnittlichen Volatilitäten vergleichbarer börsennotierter Gesellschaften ermittelt.

19. Management von Finanzrisiken

Die im Wesentlichen vom Konzern genutzten Finanzinstrumente sind Darlehen von Kreditinstituten und derivative Finanzinstrumente. Darlehen von Kreditinstituten werden hauptsächlich zur Finanzierung von Geschäftsaktivitäten der alstria office REIT-AG verwandt. Die Gesellschaft verfügt zudem über verschiedene finanzielle Vermögenswerte wie Geldmittel und kurzfristige Bankguthaben, die direkt aus der Geschäftstätigkeit stammen.

Die derivativen Finanzinstrumente umfassen Zinsswaps und -caps, welche die Gesellschaft gegen potenzielle Zinsrisiken hinsichtlich ihrer Geschäftstätigkeit und Finanzierungsquellen absichern.

Die wesentlichen Risiken, die aus den Finanzinstrumenten des Konzerns resultieren, sind Cashflow-Zinsänderungsrisiken und Liquiditätsrisiken. Der Konzern unterliegt keinen besonderen Kreditrisiken. Das maximale Kreditrisiko ist in den Buchwerten der finanziellen Vermögenswerte berücksichtigt. Der Vorstand entscheidet über Strategien und Prozesse zur Minimierung spezifischer Risikotypen. Diese werden im Folgenden erläutert:

Risiken, die sich aus der Finanzkrise ergeben könnten, werden in dem möglichen Zahlungsrückstand bei größeren Mietern gesehen. Aufgrund der Tatsache, dass alle Hauptmieter des Konzerns öffentliche Institutionen sind oder nach wie vor über eine gute Bonitätseinstufung verfügen, ist das Risiko von Zahlungsausfällen derzeit begrenzt.

Das Konsortialdarlehen der alstria office REIT-AG gestattet ein Verhältnis von Verschuldung zum Immobilienwert (Loan to Value; LTV) von 65%. Nach den Refinanzierungen in 2009 gelang es, den LTV zum relevanten Stichtag bei 59,8% zu halten. Mit den zusätzlichen Maßnahmen, die Anfang 2009 umgesetzt werden, wurde dem Risiko der Verletzung dieser 65%-Grenze erfolgreich begegnet.

Von diesen Risiken abgesehen bestehen keine Rohstoffpreis- oder Währungsrisiken für den Konzern.

Zinsänderungsrisiko

Die folgende Übersicht zeigt die Buchwerte der Konzern-Finanzinstrumente, die einem Zinsänderungsrisiko unterliegen, nach Laufzeit:

Geschäftsjahr zum 31. Dezember 2009

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	< 1 Jahr TEUR	1-2 Jahre TEUR	2-3 Jahre TEUR	3-4 Jahre TEUR	> 4 Jahre TEUR	Summe TEUR
Variabler Zinssatz
Konsortialdarlehen	86.632	751.387	0	0	0	838.019
Nicht rückgriffsberechtigte Darlehen	927	971	1.013	1.065	161.517	165.493
Gesamt	87.559	752.358	1.013	1.065	161.517	1.003.512

Geschäftsjahr zum 31. Dezember 2008

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	< 1 Jahr TEUR	1-2 Jahre TEUR	2-3 Jahre TEUR	3-4 Jahre TEUR	> 4 Jahre TEUR	Summe TEUR
Variabler Zinssatz
Konsortialdarlehen	0	0	992.033	0	0	927.400
Nicht rückgriffsberechtigte Darlehen	0	0	0	0	94.768	0
Gesamt	0	0	992.033	0	94.768	1.086.801

Aufgrund des breiten Portfolios langfristiger finanzieller Verbindlichkeiten mit variablen Zinssätzen unterliegt die alstria office REIT-AG Fluktuationsrisiken bzgl. der Geldmarktsätze. Die Zinsbasis für die finanzielle Verbindlichkeit (Darlehen) ist der 3-Monats-EURIBOR, der alle drei Monate angepasst wird. Es wurden unterschiedliche derivative Finanzinstrumente erworben, um den Zinsaufwand abzusichern. Die Laufzeit der derivativen Finanzinstrumente korrespondiert mit der Laufzeit der Darlehen. Bei den derivativen Finanzinstrumenten handelt es sich einerseits um Zinsswaps, im Rahmen derer die Gesellschaft mit seinen Vertragspartnern vereinbart, in festgelegten Zeitabständen die Differenz zwischen festverzinslichen und variabel verzinslichen Beträgen auszutauschen. Dies wird auf Grundlage eines vereinbarten Nennbetrages berechnet. Andererseits wurden Zinscaps erworben, bei denen die Zinsen auf einen vereinbarten Höchstbetrag fixiert werden. Im Falle der Überschreitung dieser Obergrenze wird die Differenz zwischen tatsächlichem Zinssatz und der Caprate ausbezahlt.

Die folgende Übersicht zeigt die derivativen Finanzinstrumente der alstria office REIT-AG:

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				Buchwert/Zeitwert
Produkt	Ausübungspreis	Nennwert	Ende der Laufzeit	2009	2008
---	---	---	---	---	---
Cap	3,3000	25.139	20.10.2014	383	0
Cap	3,3000	8.649	20.10.2014	132	0
Cap	4,9000	75.000	20.12.2012	100	176
Swap	3,1925	21.880	29.11.2011	-781	-557
Swap	4,6000	95.000	20.10.2015	-1.854	-1.447
Swap	4,9000	34.100	20.12.2012	-3.170	-5.497
Swap	4,1160	100.000	10.07.2013	-7.331	-4.517
Swap	3,9090	148.785	20.01.2012	-7.828	-4.282
Swap	3,6165	625.000	29.11.2011	-27.895	-12.326
Gesamt				-48.244	-28.450

Die Zinsswaps und Zinscaps werden zur Absicherung der aus Darlehen resultierenden Verpflichtungen verwandt.

Die folgende Übersicht zeigt die Sensitivität des Konzernergebnisses und entsprechend auch des Konzerneigenkapitals auf eine mögliche Veränderung der Zinssätze (aufgrund der Auswirkung auf Darlehen mit variablen Zinssätzen). Alle Variablen bleiben konstant. Die Effekte aus den derivativen Finanzinstrumenten wurden nicht in die Berechnung mit einbezogen.

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Zinsaufwand p.a.	2009 in TEUR	2008 in TEUR
+80 Basispunkte	6.674	7.050
-100 Basispunkte	-12.764	-8.812

Der Marktpreis von derivativen Finanzinstrumenten unterliegt ebenfalls einem Zinsänderungsrisiko. Eine Änderung des Zinssatzes würde folgende Veränderungen der entsprechenden Marktpreise mit sich bringen:

a) Auswirkung auf das Eigenkapital

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Derivative Finanzinstrumente in einer Cashflow Hedge Beziehung	2009 in TEUR	2008 in TEUR
+80 Basispunkte	11.670	25.308
-100 Basispunkte	-14.794	-32.963

b) Auswirkungen auf die Gewinn- und Verlustrechnung sowie entsprechend auf das Eigenkapital

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Derivative Finanzinstrumente ohne Cashflow Hedge Bilanzierung	2009 in TEUR	2008 in TEUR
+80 Basispunkte	5.797	338
-100 Basispunkte	-7.555	-128

Liquiditätsrisiko

Mithilfe eines Liquiditätsplanungssystems überwacht die Gesellschaft ständig das Risiko potenzieller Liquiditätsengpässe. Dieses System nutzt erwartete Cashflows aus der Geschäftstätigkeit und die Laufzeiten der finanziellen Verbindlichkeiten als Grundlage seiner Analyse. Die langfristige Finanzierungsstrategie des Konzerns stellt die mittel- und langfristigen Liquiditätsanforderungen sicher.

Zum Bilanzstichtag hatten die nominalen finanziellen Verbindlichkeiten folgende Fälligkeiten entsprechend ihrer Vertragslaufzeit (auf Basis der 3-Monats-EURIBOR zum 31. Dezember 2009 zuzüglich gewichtete durchschnittliche Marge von 94 Basispunkten für die Darlehen des Konzerns.

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tsjahr zum 31. Dezember 2009	< 1 Jahr TEUR	1-2 Jahre TEUR	2-3 Jahre TEUR	3-4 Jahre TEUR	4-5 Jahre TEUR	> 5 Jahre TEUR
Zinsen	20.057	23.471	6.447	6.681	6.269	3.042
Darlehen	88.573	758.189	2.027	2.079	95.519	95.000
Derivative Finanzinstrumente	25.386	18.923	3.274	2.070	1.917	0
Verbindlichkeiten aus Lieferungen und Leistungen	3.692	0	0	0	0	0
						0
Sonstige Verbindlichkeiten	6.599	0	0	0	0	0
	144.307	800.584	11.747	10.831	103.705	98.042

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Geschäftsjahr zum 31. Dezember 2009	Gesamt TEUR
Zinsen	65.968
Darlehen	1.041.387
Derivative Finanzinstrumente	51.570
Verbindlichkeiten aus Lieferungen und Leistungen	3.692
Sonstige Verbindlichkeiten	6.599
	1.169.216

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tsjahr zum 31. Dezember 2008	< 1 Jahr TEUR	1-2 Jahre TEUR	2-3 Jahre TEUR	3-4 Jahre TEUR	4-5 Jahre TEUR	> 5 Jahre TEUR
Zinsen	52.202	39.591	36.461	3.904	3.893	7.018
Darlehen	1.341	0	994.033	0	0	95.000
Derivative Finanzinstrumente	9.139	9.139	8.715	2.860	1.421	2.966
Verbindlichkeiten aus Lieferungen und Leistungen	4.561	0	0	0	0	0
Sonstige Verbindlichkeiten	7.793	0	0	0	0	0
	75.036	48.730	1.039.209	6.763	5.315	104.984

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Geschäftsjahr zum 31. Dezember 2008	Gesamt TEUR
Zinsen	143.069
Darlehen	1.090.374
Derivative Finanzinstrumente	34.240
Verbindlichkeiten aus Lieferungen und Leistungen	4.561
Sonstige Verbindlichkeiten	7.793
	1.280.038

Die größte Verbindlichkeit ist ein Konsortialkredit von J.P. Morgan Plc., Natixis und der HSH Nordbank AG über einen Nominalbetrag i.H.v. TEUR 1.139.800. TEUR 842.837 dieses Nominalbetrages waren zum Bilanzstichtag in Anspruch genommen (31. Dezember 2008: TEUR 995.374). Der zweite wesentliche Teil der Verbindlichkeiten besteht aus den im Rahmen der Refinanzierungstrategie des Konzerns aufgenommenen Darlehen über einen Nominalbetrag von TEUR 198.550 (31. Dezember 2008: EUR 95.000). Der gesamte Betrag dieser Darlehen war zum Bilanzsstichtag in Anspruch genommen worden. Zur Absicherung dieser Verbindlichkeiten wurden Forderungen aus Vermietungen und Kaufverträgen für Immobilien sowie Forderungen aus Versicherungen und derivativen Finanzinstrumenten an die Darlehensgeber übertragen, Pfandrechte auf Bankkonten bestellt und Grundstücke belastet. Die Verpflichtungen aus Darlehen mit variablem Zinssatz wurden in voller Höhe besichert. Grundstücke wurden mit einer Belastung in der Höhe eines Buchwertes von TEUR 1.566.806 als Sicherheit gestellt.

Kapitalstrukturmanagement

Die Kapitalmanagementaktivitäten der Gesellschaft sind auf die Beibehaltung ihres REIT-Status ausgerichtet, um ihre Geschäftstätigkeit zu unterstützen und den Unternehmenswert zu maximieren.

Die Gesellschaft steuert ihre Kapitalstruktur aktiv und passt diese an veränderte wirtschaftliche Rahmenbedingungen an. Um seine Kapitalstruktur beizubehalten oder zu verändern, kann der Konzern Kapitalausschüttungen an Aktionäre vornehmen oder neue Aktien ausgeben. Zum 31. Dezember 2009 und 31. Dezember 2008 wurden keine Veränderungen der Ziele, Grundsätze und Prozesse vorgenommen.

Zur Überwachung der Kapitalstruktur nutzt die Gesellschaft KPIs (key performance indicators / Leistungskennzahlen), die für die Klassifizierung der Gesellschaft als REIT relevant sind. Die REIT-Eigenkapitalquote, die als Verhältnis von Eigenkapital zu als Finanzinvestition gehaltenen Immobilien definiert wird, ist der wichtigste KPI. Gemäß der Konzernstrategie soll die REIT-Eigenkapitalquote innerhalb des für die REIT-Gesetzgebung relevanten Zeitraums zwischen 45% und 55% liegen. Der REIT Status bleibt bestehen, solange die REIT-Eigenkapitalquote nicht in drei aufeinander folgenden Geschäftsjahren unter 45% sinkt.

Folgende KPIs werden zudem zur Überwachung der Kapitalstruktur genutzt:

KPIs gemäß deutschem REIT-Gesetz

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in %	2009	2008	REIT-Kriterium
Eigenkapitalquote gemäß deutschem REIT-Gesetz	40,26%	40,34%	> 45%
Unbewegliches Vermögen	89,20%	96,36%	> 75%
Umsatzerlöse aus als Finanzinvestition gehaltenen Immobilien	100,00%	100,00%	> 75%
Erträge aus der Veräußerung von als Finanzinvestition gehaltenen Immobilien	9,93%	1,24%	< 50%1

1 Innerhalb von fünf Jahren bezogen auf den durchschnittlichen Immobilienbestand in dem Zeitraum

Beizulegender Zeitwert

Folgende Übersicht zeigt Buchwert und beizulegenden Zeitwert aller im Konzernabschluss angegebenen Finanzinstrumente:

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31. Dezember 2009	Buchwertansatz	Nicht finanzielle Vermögenswerte	Finanzielle Vermögenswerte
Aktiva gemäß Bilanz in TEUR			Forderungen und ausgereichte Darlehen	Vermögenswerte mit Wertänderung "through profit and loss"	Derivative Finanzinstrumente zur Absicherung	Zur Veräußerung verfügbar
---	---	---	---	---	---	---
At-equity bilanzierte Beteiligung	9.046	0	0	9.046	0	0
Finanzanlagen	351	0	0	0	0	351
Forderungen aus Lieferungen und Leistungen	5.694	0	5.694	0	0	0
Forderungen gegen Gemeinschaftsunternehmen	1.855	0	1.855	0	0	0
Derivative Finanzinstrumente	615	0	0	100	515	0
Forderungen aus Steuern	3	0	3	0	0	0
Übrige Forderungen und sonstige Vermögenswerte	33.483	4.152	29.331	0	0	0
Zahlungsmittel und Zahlungsmitteläquivalente	146.818	0	146.818	0	0	0
Summe	197.866	4.152	183.701	9.146	515	351

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31. Dezember 2009	Finanzielle Vermögenswerte
Aktiva gemäß Bilanz in TEUR	Summe	Beizulegender Zeitwert
---	---	---
At-equity bilanzierte Beteiligung	9.046	9.046
Finanzanlagen	351	351
Forderungen aus Lieferungen und Leistungen	5.694	5.694
Forderungen gegen Gemeinschaftsunternehmen	1.855	1.855
Derivative Finanzinstrumente	615	615
Forderungen aus Steuern	3	3
Übrige Forderungen und sonstige Vermögenswerte	29.331	29.331
Zahlungsmittel und Zahlungsmitteläquivalente	146.818	146.818
Summe	193.713	193.713

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	Buchwertansatz	Nicht finanzielle Vermögenswerte	Finanzinstrumente
Verbindlichkeiten gemäß Bilanz in TEUR			Verbindlichkeiten mit Wertänderung "through profit and loss"	Sonstige finanzielle Verbindlichkeiten	Derivative Finanzinstrumente zur Absicherung	Summe
---	---	---	---	---	---	---
Langfristige Darlehen	947.257	0	0	952.825	0	952.825
Derivative Finanzinstrumente	48.859	0	18.328	0	30.531	48.859
kurzfristige Darlehen	91.941	0	0	91.941	0	91.941
Verbindlichkeiten aus Lieferungen und Leistungen	3.692	0	0	3.692	0	3.692
Sonstige Verbindlichkeiten	10.243	9.465	0	778	0	778
Summe	1.101.992	9.465	18.328	1.049.236	30.531	1.098.095

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Verbindlichkeiten gemäß Bilanz in TEUR	Finanzinstrumente Beizulegender Zeitwert
Langfristige Darlehen	952.825
Derivative Finanzinstrumente	48.859
kurzfristige Darlehen	91.941
Verbindlichkeiten aus Lieferungen und Leistungen	3.692
Sonstige Verbindlichkeiten	778
Summe	1.098.095

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31. Dezember 2008	Buchwertansatz	Nicht finanzielle Vermögenswerte	Finanzielle Vermögenswerte
Aktiva gemäß Bilanz in TEUR			Forderungen und ausgereichte Darlehen	Vermögenswerte mit Wertänderung "through profit and loss"	zur Veräußerung verfügbar	Summe
---	---	---	---	---	---	---
Forderungen aus Lieferungen und Leistungen	4.099	0	4.099	0	0	4.099
Derivative Finanzinstrumente	176	0	0	176	0	176
Forderungen aus Steuern	1	0	1	0	0	1
Übrige Forderungen und sonstige Vermögenswerte	28.266	1.097	2.291	0	24.878	27.169
Zahlungsmittel und Zahlungsmitteläquivalente	31.426	0	31.426	0	0	31.426
Summe	63.968	1.097	37.817	176	24.878	62.871

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31. Dezember 2008 Aktiva gemäß Bilanz in TEUR	Finanzinstrumente Beizulegender Zeitwert
Forderungen aus Lieferungen und Leistungen	4.099
Derivative Finanzinstrumente	176
Forderungen aus Steuern	1
Übrige Forderungen und sonstige Vermögenswerte	27.169
Zahlungsmittel und Zahlungsmitteläquivalente	31.426
Summe	62.871

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	Buchwertansatz	Nicht finanzielle Vermögenswerte	Finanzinstrumente
Verbindlichkeiten gemäß Bilanz in TEUR			Verbindlichkeiten mit Wertänderung "through profit and loss"	Sonstige finanzielle Verbindlichkeiten	Derivative Finanzinstrumente zur Absicherung	Summe
---	---	---	---	---	---	---
Langfristige Darlehen	1.086.801	0	0	1.090.374	0	1.090.374
Derivative Finanzinstrumente (für Hedge Accounting designiert)	28.626	0	0	0	28.626	28.626
kurzfristige Darlehen	12.609	0	0	12.609	0	12.609
Verbindlichkeiten aus Lieferungen und Leistungen	4.561	0	0	4.561	0	4.561
Sonstige Verbindlichkeiten	11.156	3.293	0	7.863	0	7.863
Summe	1.143.752	3.293	0	1.115.407	28.626	1.144.033

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Verbindlichkeiten gemäß Bilanz in TEUR	Finanzinstrumente Beizulegender Zeitwert
Langfristige Darlehen	1.090.374
Derivative Finanzinstrumente (für Hedge Accounting designiert)	28.626
kurzfristige Darlehen	12.609
Verbindlichkeiten aus Lieferungen und Leistungen	4.561
Sonstige Verbindlichkeiten	7.863
Summe	1.144.033

Der beizulegende Zeitwert der derivativen Finanzinstrumente und Darlehen wurde durch einen unabhängigen Gutachter ermittelt, indem erwartete zukünftige Cashflows zu aktuellen Geldmarktsätzen diskontiert wurden.

Nettogewinne und -verluste aus finanziellen Finanzinstrumenten bestehen in folgender Höhe.

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TEUR	2009	2008
Finanzinstrumente mir Wertänderung "through profit or loss"	-23.294	-5.075
Verbindlichkeiten und Forderungen	-311	-254
Gesamt	-23.605	-5.329

Die Nettoverluste während der Berichtsperiode betreffen Bewertungsverluste und im Falle der Verbindlichkeiten und Forderungen Abschreibungen auf Forderungen aus Lieferungen und Leistungen.

Ermittlung des beizulegenden Zeitwertes

Mit Wirkung zum 1. Januar 2009 wendet der Konzern die Änderung zu IFRS 7 für Finanzinstrumente an, die zum beizulegenden Zeitwert bilanziert werden. Danach sind Angaben zu der Wertermittlung des beizulegenden Zeitzwertes gemäß folgender Einstufungshierarchie zu machen:


―	Die auf aktiven Märkten für identische Vermögenswerte oder Verbindlichkeiten notierten (unverändert übernommenen) Preise (Stufe 1),
―	Inputfaktoren, bei denen es sich nicht um die auf Stufe 1 berücksichtigten notierten Preise handelt, die sich aber für den Vermögenswert oder die Verbindlichkeit entweder direkt (d.h. als Preis) oder indirekt (d.h. in Ableitung von Preisen) beobachten lassen (Stufe 2).
―	Nicht auf beobachtbaren Marktdaten basierende Faktoren für die Bewertung des Vermögenswerts oder der Verbindlichkeit (nicht beobachtbare Inputfaktoren) (Stufe 3).

Sämtliche zum beizulegenden Zeitwert bilanzierte Finanzinstrumente des Konzerns wurden nach dem Bewertungsvorgehen gemäß Stufe 2 bewertet. Davon betroffen sind lediglich die derivativen Finanzinstrumente, da keine weiteren Finanzinstrumente die zum beizulegenden Zeitwert bilanziert werden bestehen.

Der beizulegende Zeitwert der Finanzinstrumente, die nicht in einem aktiven Markt gehandelt werden (z.B. Derivate im außerbörslichen Handel) wird unter Zuhilfenahme von Bewertungsverfahren ermittelt. Diese Bewertungsverfahren maximieren den Input von beobachtbaren Marktdaten soweit diese ermittelbar sind und greifen so wenig wie möglich auf Unternehmensspezifische Annahmen zurück. Wenn alle relevanten Inputfaktoren, die für die Bewertung zum beizulegendem Zeitwert eines Finanzinstruments benötigt werden vorliegen, ist das Instrument in Stufe 2 einzuordnen.

20. Wesentliche Ereignisse nach dem Bilanzstichtag

alstria office REIT-AG hat ein Joint-Venture über die Wiederherstellung der Kaisergalerie in dem Objekt Grosse Bleichen 23-27 in Hamburg vereinbart. Während alstria office REIT-AG das Gebäude in das Gemeinschaftsprojekt einbringt, beteiligt sich der Partner hauptsächlich durch Bereitstellung von Eigenkapital. Der Zeitplan für die Realisierung dieses Projektes sieht für Umsetzung einen Zeitraum von zwölf Monaten vor, beginnend ab Mitte 2011.

alstria office REIT-AG hat im Januar 2010 eine Refinanzierung ohne Rückhaftung auf die alstria office REIT-AG abgeschlossen. Die Kreditvereinbarung beläuft sich auf EUR 76 Mio. mit einer Laufzeit von sieben Jahren und hat einen Festzinssatz von 4,62%.

Zur Einhaltung der LTV-Vereinbarung von unter 60% des Konsortialkredits hat alstria office REIT-AG im Januar 2010 eine freiwillige Rückzahlung in Höhe von EUR 20 Mio. vorgenommen und dadurch für die nächsten beiden Zinsperioden die Marge von 85 bp gesichert.

Im Januar 2010 wurden drei Zinsswap-Vereinbarungen über einen Nominalwert von EUR 203,9 Mio. terminiert sowie eine Zinsswap-Vereinbarung (Cashflow-Hedge) über nominal EUR 33 Mio eingegangen.

21. Inanspruchnahme von Befreiungen zu bestimmten Anzeigepflichten

Folgende deutsche Tochtergesellschaften, die im Konzernabschluss der alstria office REIT-AG mit einbezogen wurden, haben die Befreiung von der Pflicht zur Aufstellung eines Jahresabschlusses gemäß § 264b HGB in Anspruch genommen:


―	Alstria IV. Hamburgische Grundbesitz GmbH & Co. KG, Hamburg
―	alstria office Bamlerstraße GmbH & Co. KG, Hamburg
―	alstria office Gänsemarkt Drehbahn GmbH & Co. KG, Hamburg
―	alstria office Grundbesitz 2 GmbH & Co. KG, Hamburg
―	alstria office Halberstädter Str. GmbH & Co. KG, Hamburg
―	alstria office Hamburger Str. 43 GmbH & Co. KG, Hamburg
―	alstria office Ludwig-Erhard-Straße GmbH & Co. KG, Hamburg
―	alstria office Mannheim/Wiesbaden GmbH & Co. KG, Hamburg
―	alstria office Steinstraße 5 GmbH & Co. KG, Hamburg
―	Alstria Sechste Hamburgische Grundbesitz GmbH & Co. KG, Hamburg

22. Angaben gemäß WpHG [Wertpapierhandelsgesetz]

1. Ad-hoc Mitteilungen

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Datum	Anlass	Sprache
11. Feb. 2009	alstria office REIT-AG: Konsortialkreditvertrag erfolgreich nachverhandelt, LTV Ende 2008 unter 60%	Deutsch/Englisch
29. Okt. 2009	alstria office REIT-AG: alstria verkauft Immobilienportfolio für 93,4 Millionen Euro	Deutsch/Englisch

2. Mitteilung über Wertpapiertransaktionen

In der nachfolgenden Tabelle sind die der Gesellschaft im Jahr 2009 gemeldeten Transaktionen zusammengefasst:

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Name der meldepflichtigen Person	Position	Bezeichnung des Wertpapiers	ISIN	Transaktion	Ort	Transaktionsdatum
Alexander Dexne	Mitglied des Vorstands	Aktie	DE000A0LD2U1	Kauf	außerbörslich	26. Mrz. 2009
Olivier Elamine	Mitglied des Vorstands	Aktie	DE000A0LD2U1	Kauf	außerbörslich	26. Mrz. 2009

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Name der meldepflichtigen Person	Kurs/ Preis in EUR	Anzahl der Wertpapiere	Gesamtvolumen
Alexander Dexne	3,86	12.953	49.998,58
Olivier Elamine	3,86	22.668	87.498,48

3. Stimmrechtsmitteilung

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Nr.	Datum	Aktionäre	Stimmrechte (neu)	Berührte Schwellenwerte	Datum der Änderung	Zugerechnete Anteile
1	5. Jan. 2009	CCT Corporate Nominees Limited	0,00%	50%, 30%, 25%, 20%, 15%, 10%, 5%, 3%	22. Dez. 2008	nein
2	5. Jan. 2009	Mourant Limited	52,04%	50%, 30%, 25%, 20%, 15%, 10%, 5%, 3%	22. Dez. 2008	ja
3	5. Jan. 2009	Mourant & Co. Limited	52,04%	50%, 30%, 25%, 20%, 15%, 10%, 5%, 3%	22. Dez. 2008	ja
4	5. Jan. 2009	Mourant Ireland Limited	52,04%	50%, 30%, 25%, 20%, 15%, 10%, 5%, 3%	22. Dez. 2008	nein
5	7. Jan. 2009	Morgan Stanley Investment Management Limited	4,95%	5%	19. Dez. 2008	ja
6	7. Jan. 2009	Morgan Stanley	4,96%	5%	19. Dez. 2008	ja
7	7. Jan. 2009	Morgan Stanley International Holdings Inc.	4,95%	5%	19. Dez. 2008	ja
8	7. Jan. 2009	Morgan Stanley International Limited	4,95%	5%	19. Dez. 2008	ja
9	7. Jan. 2009	Morgan Stanley Group (Europe)	4,95%	5%	19. Dez. 2008	ja

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Nr.	Veröffentlichung gemäß	Sprache
1	§ 26 (1) WpHG	Deutsch/ Englisch
2	§ 26 (1) WpHG	Deutsch/ Englisch
3	§ 26 (1) WpHG	Deutsch/ Englisch
4	§ 26 (1) WpHG	Deutsch/ Englisch
5	§ 26 (1) WpHG	Englisch
6	§ 26 (1) WpHG	Englisch
7	§ 26 (1) WpHG	Englisch
8	§ 26 (1) WpHG	Englisch
9	§ 26 (1) WpHG	Englisch

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Nr.	Datum	Aktionäre	Stimmrechte (neu)	Berührte Schwellenwerte	Datum der Änderung	Zugerechnete Anteile
10	2. Feb. 2009	Morgan Stanley Investment Management Limited	3,35%	3%	12. Apr. 2007	ja
11	2. Feb. 2009	Morgan Stanley	3,35%	3%	12. Apr. 2007	ja
12	2. Feb. 2009	Morgan Stanley International Holdings Inc.	3,35%	3%	12. Apr. 2007	ja
13	2. Feb. 2009	Morgan Stanley International Limited	3,35%	3%	12. Apr. 2007	ja
14	2. Feb. 2009	Morgan Stanley Group (Europe)	3,35%	3%	12. Apr. 2007	ja
15	2. Feb. 2009	Morgan Stanley Investment Management Limited	5,03%	5%	20. Nov. 2007	ja
16	2. Feb. 2009	Morgan Stanley	5,03%	5%	20. Nov. 2007	ja
17	2. Feb. 2009	Morgan Stanley International Holdings Inc.	5,03%	5%	20. Nov. 2007	ja
18	2. Feb. 2009	Morgan Stanley International Limited	5,03%	5%	20. Nov. 2007	ja
19	2. Feb. 2009	Morgan Stanley Group (Europe)	5,03%	5%	20. Nov. 2007	ja
20	2. Feb. 2009	Morgan Stanley Investment Management Limited	4,84%	5%	14. Jan. 2008	ja
21	2. Feb. 2009	Morgan Stanley	4,84%	5%	14. Jan. 2008	ja
22	2. Feb. 2009	Morgan Stanley International Holdings Inc.	4,84%	5%	14. Jan. 2008	ja
23	2. Feb. 2009	Morgan Stanley International Limited	4,84%	5%	14. Jan. 2008	ja
24	2. Feb. 2009	Morgan Stanley Group (Europe)	4,84%	5%	14. Jan. 2008	ja
25	2. Feb. 2009	Morgan Stanley Investment Management Limited	5,33%	5%	28. Feb. 2008	ja

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Nr.	Veröffentlichung gemäß	Sprache
10	§ 26 (1) WpHG	Englisch
11	§ 26 (1) WpHG	Englisch
12	§ 26 (1) WpHG	Englisch
13	§ 26 (1) WpHG	Englisch
14	§ 26 (1) WpHG	Englisch
15	§ 26 (1) WpHG	Englisch
16	§ 26 (1) WpHG	Englisch
17	§ 26 (1) WpHG	Englisch
18	§ 26 (1) WpHG	Englisch
19	§ 26 (1) WpHG	Englisch
20	§ 26 (1) WpHG	Englisch
21	§ 26 (1) WpHG	Englisch
22	§ 26 (1) WpHG	Englisch
23	§ 26 (1) WpHG	Englisch
24	§ 26 (1) WpHG	Englisch
25	§ 26 (1) WpHG	Englisch

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Nr.	Datum	Aktionäre	Stimmrechte (neu)	Berührte Schwellenwerte	Datum der Änderung	Zugerechnete Anteile
26	2. Feb. 2009	Morgan Stanley	5,33%	5%	28. Feb. 2008	ja
27	2. Feb. 2009	Morgan Stanley International Holdings Inc.	5,33%	5%	28. Feb. 2008	ja
28	2. Feb. 2009	Morgan Stanley International Limited	5,33%	5%	28. Feb. 2008	ja
29	2. Feb. 2009	Morgan Stanley Group (Europe)	5,33%	5%	28. Feb. 2008	ja
30	2. Feb. 2009	Cohen & Steers Inc.	3,10%	3%	28. Jan. 2009	ja
31	17. Mrz. 2009	Cohen & Steers Inc.	2,50%	3%	10. Mrz. 2009	ja
32	29. Jun. 2009	Maitre Patrick Foetisch	48,90%	30%, 25%, 20%, 15%, 10%, 5%, 3%	14. Sep. 2007	ja
33	29. Jun. 2009	Maitre Patrick Foetisch	50,20%	50%	21. Aug. 2008	ja
34	29. Jun. 2009	Maitre Patrick Foetisch	0,00%	50%, 30%, 25%, 20%, 15%, 10%, 5%, 3%	22. Dez. 2008	nein
35	29. Jun. 2009	SFCT Investments Ltd	48,90%	30%, 25%, 20%, 15%, 10%, 5%, 3%	14. Sep. 2007	ja
36	29. Jun. 2009	SFCT Investments Ltd	50,20%	50%	21. Aug. 2008	ja
37	29. Jun. 2009	SFCT Investments Ltd	0,00%	50%, 30%, 25%, 20%, 15%, 10%, 5%, 3%	22. Dez. 2008	nein
38	29. Jun. 2009	Citco III Limited	48,90%	30%, 25%, 20%, 15%, 10%, 5%, 3%	14. Sep. 2007	ja
39	29. Jun. 2009	Citco III Limited	50,20%	50%	21. Aug. 2008	ja
40	29. Jun. 2009	Citco III Limited	0,00%	50%, 30%, 25%, 20%, 15%, 10%, 5%, 3%	22. Dez. 2008	nein
41	29. Jun. 2009	Citco Group Limited	48,90%	30%, 25%, 20%, 15%, 10%, 5%, 3%	14. Sep. 2007	ja
42	29. Jun. 2009	Citco Group Limited	50,20%	50%	21. Aug. 2008	ja
43	29. Jun. 2009	Citco Group Limited	0,00%	50%, 30%, 25%, 20%, 15%, 10%, 5%, 3%	22. Dez. 2008	nein
44	29. Jun. 2009	CBC Holdings NV	48,90%	30%, 25%, 20%, 15%, 10%, 5%, 3%	14. Sep. 2007	ja

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Nr.	Veröffentlichung gemäß	Sprache
26	§ 26 (1) WpHG	Englisch
27	§ 26 (1) WpHG	Englisch
28	§ 26 (1) WpHG	Englisch
29	§ 26 (1) WpHG	Englisch
30	§ 26 (1) WpHG	Deutsch/ Englisch
31	§ 26 (1) WpHG	Deutsch/ Englisch
32	§ 26 (1) WpHG	Englisch
33	§ 26 (1) WpHG	Englisch
34	§ 26 (1) WpHG	Englisch
35	§ 26 (1) WpHG	Englisch
36	§ 26 (1) WpHG	Englisch
37	§ 26 (1) WpHG	Englisch
38	§ 26 (1) WpHG	Englisch
39	§ 26 (1) WpHG	Englisch
40	§ 26 (1) WpHG	Englisch
41	§ 26 (1) WpHG	Englisch
42	§ 26 (1) WpHG	Englisch
43	§ 26 (1) WpHG	Englisch
44	§ 26 (1) WpHG	Englisch

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Nr.	Datum	Aktionäre	Stimmrechte (neu)	Berührte Schwellenwerte	Datum der Änderung	Zugerechnete Anteile
45	29. Jun. 2009	CBC Holdings NV	50,20%	50%	21. Aug. 2008	ja
46	29. Jun. 2009	CBC Holdings NV	0,00%	50%, 30%, 25%, 20%, 15%, 10%, 5%, 3%	22. Dez. 2008	nein
47	29. Jun. 2009	Citco Banking Corporation NV	48,90%	30%, 25%, 20%, 15%, 10%, 5%, 3%	14. Sep. 2007	ja
48	29. Jun. 2009	Citco Banking Corporation NV	50,20%	50%	21. Aug. 2008	ja
49	29. Jun. 2009	Citco Banking Corporation NV	0,00%	50%, 30%, 25%, 20%, 15%, 10%, 5%, 3%	22. Dez. 2008	nein
50	29. Jun. 2009	Citco C&T Holdings Limited	48,90%	30%, 25%, 20%, 15%, 10%, 5%, 3%	14. Sep. 2007	ja
51	29. Jun. 2009	Citco C&T Holdings Limited	50,20%	50%	21. Aug. 2008	ja
52	29. Jun. 2009	Citco C&T Holdings Limited	0,00%	50%, 30%, 25%, 20%, 15%, 10%, 5%, 3%	22. Dez. 2008	nein
53	29. Jun. 2009	CC&T Holdings Limited	48,90%	30%, 25%, 20%, 15%, 10%, 5%, 3%	14. Sep. 2007	ja
54	29. Jun. 2009	CC&T Holdings Limited	50,20%	50%	21. Aug. 2008	ja
55	29. Jun. 2009	CC&T Holdings Limited	0,00%	50%, 30%, 25%, 20%, 15%, 10%, 5%, 3%	22. Dez. 2008	nein
56	29. Jun. 2009	Citco Holdings Denmark ApS	48,90%	30%, 25%, 20%, 15%, 10%, 5%, 3%	14. Sep. 2007	ja
57	29. Jun. 2009	Citco Holdings Denmark ApS	50,20%	50%	21. Aug. 2008	ja
58	29. Jun. 2009	Citco Holdings Denmark ApS	0,00%	50%, 30%, 25%, 20%, 15%, 10%, 5%, 3%	22. Dez. 2008	nein
59	29. Jun. 2009	Citco C&T Holdings	48,90%	30%, 25%, 20%, 15%, 10%, 5%, 3%	14. Sep. 2007	ja
60	29. Jun. 2009	Citco C&T Holdings	50,20%	50%	21. Aug. 2008	ja
61	29. Jun. 2009	Citco C&T Holdings	0,00%	50%, 30%, 25%, 20%, 15%, 10%, 5%, 3%	22. Dez. 2008	nein
62	29. Jun. 2009	Citco Nederland B.V.	48,90%	30%, 25%, 20%, 15%, 10%, 5%, 3%	14. Sep. 2007	ja

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Nr.	Veröffentlichung gemäß	Sprache
45	§ 26 (1) WpHG	Englisch
46	§ 26 (1) WpHG	Englisch
47	§ 26 (1) WpHG	Englisch
48	§ 26 (1) WpHG	Englisch
49	§ 26 (1) WpHG	Englisch
50	§ 26 (1) WpHG	Englisch
51	§ 26 (1) WpHG	Englisch
52	§ 26 (1) WpHG	Englisch
53	§ 26 (1) WpHG	Englisch
54	§ 26 (1) WpHG	Englisch
55	§ 26 (1) WpHG	Englisch
56	§ 26 (1) WpHG	Englisch
57	§ 26 (1) WpHG	Englisch
58	§ 26 (1) WpHG	Englisch
59	§ 26 (1) WpHG	Englisch
60	§ 26 (1) WpHG	Englisch
61	§ 26 (1) WpHG	Englisch
62	§ 26 (1) WpHG	Englisch

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Nr.	Datum	Aktionäre	Stimmrechte (neu)	Berührte Schwellenwerte	Datum der Änderung	Zugerechnete Anteile
63	29. Jun. 2009	Citco Nederland B.V.	50,20%	50%	21. Aug. 2008	ja
64	29. Jun. 2009	Citco Nederland B.V.	0,00%	50%, 30%, 25%, 20%, 15%, 10%, 5%, 3%	22. Dez. 2008	nein
65	29. Jun. 2009	Citco Corporate Services	48,90%	30%, 25%, 20%, 15%, 10%, 5%, 3%	14. Sep. 2007	ja
66	29. Jun. 2009	Citco Corporate Services	50,20%	50%	21. Aug. 2008	ja
67	29. Jun. 2009	Citco Corporate Services	0,00%	50%, 30%, 25%, 20%, 15%, 10%, 5%, 3%	22. Dez. 2008	nein
68	28. Jul. 2009	Morgan Stanley Investment Management Limited	2,46%	3%	20. Jul. 2009	ja
69	28. Jul. 2009	Morgan Stanley	2,52%	3%	20. Jul. 2009	ja
70	28. Jul. 2009	Morgan Stanley International Holdings Inc.	2,46%	3%	20. Jul. 2009	ja
71	28. Jul. 2009	Morgan Stanley International Limited	2,46%	3%	20. Jul. 2009	ja
72	28. Jul. 2009	Morgan Stanley Group (Europe)	2,46%	3%	20. Jul. 2009	ja

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Nr.	Veröffentlichung gemäß	Sprache
63	§ 26 (1) WpHG	Englisch
64	§ 26 (1) WpHG	Englisch
65	§ 26 (1) WpHG	Englisch
66	§ 26 (1) WpHG	Englisch
67	§ 26 (1) WpHG	Englisch
68	§ 26 (1) WpHG	Englisch
69	§ 26 (1) WpHG	Englisch
70	§ 26 (1) WpHG	Englisch
71	§ 26 (1) WpHG	Englisch
72	§ 26 (1) WpHG	Englisch

23. Entsprechenserklärung gemäß § 161 AktG [Aktiengesetz]

Die Entsprechenserklärung gemäß § 161 AktG [Aktiengesetz] bzgl. der Empfehlungen des deutschen Corporate Governance Kodex, die von einer Kommission des deutschen Justizministeriums erarbeitet wurden, ist vom Vorstand und Aufsichtsrat abgegeben worden und auf der Website der alstria office REIT-AG veröffentlicht (www.alstria.de). Sie wurde damit den Aktionären dauerhaft zugänglich gemacht. Sie ist Bestandteil der Erklärung zur Unternehmensführung gemäß § 289a HGB.

24. Prüfungshonorar

Am 10. Juni 2009 wählte die Hauptversammlung PricewaterhouseCoopers AG Wirtschaftsprüfungsgesellschaft, Lise-Meitner-Straße 1, Berlin, als Abschlussprüfer für den Einzel- und Konzernabschluss für das Geschäftsjahr 2009. Die diesbezüglichen Honoraraufwendungen für 2009 umfassen die folgenden Positionen:

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(in TEUR)	2009	2008
Abschlussprüfung	366	356
Sonstige Beratung im Zusammenhang mit der Abschlussprüfung	61	82
Sonstige Beratung	0	100

25. Vorstand

Der Vorstand der Gesellschaft setzte sich während des Geschäftsjahres 2009 wie folgt zusammen:

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Herr Olivier Elamine	Chief Executive Officer (Vorstandsvorsitzender)
Herr Alexander Dexne	Chief Financial Officer (Finanzvorstand)

Der als Anlage beigefügte Vergütungsbericht enthält detaillierte Informationen zu den Prinzipien, nach denen die Vergütung des Vorstands und des Aufsichtsrats bestimmt wird.

26. Aufsichtsrat

Gemäß § 9 der Satzung der Gesellschaft besteht der Aufsichtsrat aus sechs Mitgliedern, die von der Hauptversammlung gewählt werden. Die Amtszeit aller Mitglieder endet mit Abschluss der Hauptversammlung im Jahr 2011.

Der Aufsichtsrat der Gesellschaft setzte sich während des Geschäftsjahrs 2009 wie folgt zusammen:

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Alexander Stuhlmann Vorsitzender	Hamburg, Deutschland	Unternehmensberater; Geschäftsführer der Alexander Stuhlmann GmbH
	BVV Versicherungsverein des Bankgewerbes a.G.	Mitglied des Aufsichtsrats
	BVV Versorgungskasse des Bankgewerbes e.V.	Mitglied des Aufsichtsrats
	BVV Pensionsfonds des Bankgewerbes AG	Mitglied des Aufsichtsrats
	Capital Stage AG	Stv. Vorsitzender des Aufsichtsrats
	Frank Beteiligungsgesellschaft mbH	Vorsitzender des Beirats
	Hamburger Feuerkasse Versicherung AG	Stv. Vorsitzender des Aufsichtsrats
	HASPA Finanzholding	Mitglied des Kuratoriums
	HCI Capital AG	Mitglied des Aufsichtsrats
	Jahr Holding GmbH & Co. KG	Vorsitzender des Beirats
	LBS Bausparkasse Schleswig-Holstein-Hamburg AG	Mitglied des Aufsichtsrats
	Ludwig Görtz GmbH	Mitglied des Verwaltungsrats
	Otto Dörner GmbH & Co. KG	Vorsitzender des Beirats
	Siedlungsbaugesellschaft Hermann und Paul Frank mbH & Co. KG	Vorsitzender des Beirats
	Studio Hamburg Berlin Brandenburg GmbH	Mitglied des Beirats
John van Oost Stellv. Vorsitzender	London, England	Managing Partner bei Natixis Capital Partners
	NATIXIS Capital Partners Ltd.	Managing Partner
	Axiom Asset 1 GmbH & Co. KG	Director
	Axiom Asset 2 GmbH & Co. KG	Director
	Axiom Immo Management GmbH	Director
	Axiom Immo GP GmbH (vormals Captiva Industrial GP GmbH)	Director
	Axiom Immo Holding GmbH (vormals Captiva Industrial Holding GmbH)	Director
	Captiva Capital Management SaRL	Board Member
	Express Holding Srl	Board Member
	Green Cove Capital Management SaRL	Board Member
	La Jolla Capital Management SaRL	Board Member
	Natixis Capital Partners GmbH	Board Member
	NATIXIS Capital Partners Srl	Board Member
	Ocala Capital Management LLC	Board Member
Dr. Johannes Conradi	Hamburg, Deutschland	Rechtsanwalt und Partner bei Freshfields Bruckhaus Deringer LLP
		Global Head of Real Estate Sector Group
		Managing Partner of the Hamburg Office
		Member of the German Management Group
Roger Lee	London, Großbritannien	Real Estate Investment Manager bei Natixis Capital Partners
	keine
Richard Mully	Dublin, Irland	Investment Manager bei Grove International Partner Ltd.
	Grove International Partners LLP	Managing Partner
	Apellas Holdings B.V.	Director
	Douglasshire International Holdings B.V.	Director
	Event Hospitality Group B.V.	Director
	Hansteen Holdings PLC	Director
	Hellenic Land Holdings B.V.	Director
bis 27. März 2009	Hypo Real Estate Holdings AG	Member of the Supervisory Board
	Karta Realty Limited	Director
	Nowe Ogrody 2 Sp. z o.o.	Director
	Nowe Ogrody 3 Sp. z o.o.	Director
	Nowe Ogrody 4 Sp. z o.o.	Director
	Nowe Ogrody Sp. z o.o.	Director
	Polish Investment Real Estate Holding B.V	Director
	Polish Investments Real Estate Holding II B.V.	Director
	SI Real Estate Holding B.V.	Director
bis 3. Dez. 2009	Spazio Investments NV	Director
	Spazio Industriale II B.V.	Director
	SREI DI Properties, Inc.	Director
Daniel Quai	Cranz, Schweiz	Banker bei Natixis Capital Partners
	NATIXIS Capital Partners Ltd.	Director
	Arman SW03	Director
	CDS Costruzioni S.p.A.	Director
	CDS Holding S.p.A.	Director
	CDS Project Development BV	Director
	Excelsia Otto Srl	Director
	Express Holdings Srl	Director
	Natixis Capital Partners GmbH	Managing Director
	Newreal SpA	Director

Hamburg, 12. Februar 2010

Der Vorstand

Olivier Elamine, Vorstandsvorsitzender

Alexander Dexne, Finanzvorstand

Bestätigungsvermerk des Abschlussprüfers

Wir haben den von der alstria office REIT-AG, Hamburg, aufgestellten Konzernabschluss - bestehend aus Bilanz, Gewinn- und Verlustrechnung und Gesamtergebnisrechnung, Eigenkapitalveränderungsrechnung, Kapitalflussrechnung und Anhang - und den Konzernlagebericht für das Geschäftsjahr vom 1. Januar bis 31. Dezember 2009 geprüft. Die Aufstellung von Konzernabschluss und Konzernlagebericht nach den IFRS, wie sie in der EU anzuwenden sind, und den ergänzend nach § 315a Abs. 1 HGB anzuwendenden handelsrechtlichen Vorschriften liegt in der Verantwortung des Vorstands der Gesellschaft. Unsere Aufgabe ist es, auf der Grundlage der von uns durchgeführten Prüfung eine Beurteilung über den Konzernabschluss und den Konzernlagebericht abzugeben.

Wir haben unsere Konzernabschlussprüfung nach § 317 HGB unter Beachtung der vom Institut der Wirtschaftsprüfer (IDW) festgestellten deutschen Grundsätze ordnungsmäßiger Abschlussprüfung vorgenommen. Danach ist die Prüfung so zu planen und durchzuführen, dass Unrichtigkeiten und Verstöße, die sich auf die Darstellung des durch den Konzernabschluss unter Beachtung der anzuwendenden Rechnungslegungsvorschriften und durch den Konzernlagebericht vermittelten Bildes der Vermögens-, Finanz- und Ertragslage wesentlich auswirken, mit hinreichender Sicherheit erkannt werden. Bei der Festlegung der Prüfungshandlungen werden die Kenntnisse über die Geschäftstätigkeit und über das wirtschaftliche und rechtliche Umfeld des Konzerns sowie die Erwartungen über mögliche Fehler berücksichtigt. Im Rahmen der Prüfung werden die Wirksamkeit des rechnungslegungsbezogenen internen Kontrollsystems sowie Nachweise für die Angaben im Konzernabschluss und Konzernlagebericht überwiegend auf der Basis von Stichproben beurteilt. Die Prüfung umfasst die Beurteilung der Jahresabschlüsse der in den Konzernabschluss einbezogenen Unternehmen, der Abgrenzung des Konsolidierungskreises, der angewandten Bilanzierungs- und Konsolidierungsgrundsätze und der wesentlichen Einschätzungen des Vorstands sowie die Würdigung der Gesamtdarstellung des Konzernabschlusses und des Konzernlageberichts. Wir sind der Auffassung, dass unsere Prüfung eine hinreichend sichere Grundlage für unsere Beurteilung bildet.

Unsere Prüfung hat zu keinen Einwendungen geführt.

Nach unserer Beurteilung aufgrund der bei der Prüfung gewonnenen Erkenntnisse entspricht der Konzernabschluss den IFRS, wie sie in der EU anzuwenden sind, und den ergänzend nach § 315a Abs. 1 HGB anzuwendenden handelsrechtlichen Vorschriften und vermittelt unter Beachtung dieser Vorschriften ein den tatsächlichen Verhältnissen entsprechendes Bild der Vermögens-, Finanz- und Ertragslage des Konzerns. Der Konzernlagebericht steht in Einklang mit dem Konzernabschluss, vermittelt insgesamt ein zutreffendes Bild von der Lage des Konzerns und stellt die Chancen und Risiken der zukünftigen Entwicklung zutreffend dar.

Berlin, den 22. Februar 2010

**PricewaterhouseCoopers

Aktiengesellschaft

WirtschaftsprüfungsgeselIschaft**

Gregory Hartman, Wirtschaftsprüfer

ppa. Markus Salzer, Wirtschaftsprüfer

Bericht des Aufsichtsrats

Überwachung der Unternehmensführung

Im Berichtsjahr beriet der Aufsichtsrat den Vorstand des Unternehmens und überwachte ihn im Einklang mit den gesetzlichen Vorschriften und der Satzung. In Entscheidungen von grundlegender Bedeutung für das Unternehmen war der Aufsichtsrat eingebunden.

In den Sitzungen des Aufsichtsrats und seiner Ausschüsse hat der Vorstand den Aufsichtsrat regelmäßig detailliert über die Lage und Entwicklung des Unternehmens sowie wichtige Geschäftsvorfälle, die Risikolage, das Risikomanagement und die Compliance der Gesellschaft informiert. Die strategische Ausrichtung des Unternehmens stimmten Vorstand und Aufsichtsrat gemeinsam ab. Der Vorstand hat den Aufsichtsrat auch zwischen den Sitzungen durch mündliche und schriftliche Berichte über wichtige Ereignisse unterrichtet; der Aufsichtsratsvorsitzende und der Vorstand führten regelmäßige Informations- und Beratungsgespräche.

Alle zustimmungspflichtigen Maßnahmen wurden eingehend mit dem Vorstand beraten. Soweit nach Gesetz, Satzung oder den Geschäftsordnungen von Vorstand bzw. Aufsichtsrat erforderlich, hat der Aufsichtsrat nach gründlicher Prüfung und Beratung sein Votum abgegeben. Dies schließt auch die Budgetplanung des Unternehmens ein.

Im Geschäftsjahr 2009 fanden vier Sitzungen des Gesamtaufsichtsrats statt, jeweils eine Sitzung im Quartal. Bei allen Sitzungen waren sämtliche Mitglieder des Aufsichtsrats persönlich anwesend oder haben an den Sitzungen per Telefonkonferenz teilgenommen. Zusätzlich wurden auf der Grundlage ausführlicher Unterlagen fünf Entscheidungen per Umlaufbeschluss getroffen. Im Jahr 2010 fanden bis zum Abschluss dieses Berichts weitere zwei Sitzungen des Gesamtaufsichtsrats statt.

In den Aufsichtsratssitzungen wurden die Finanzergebnisse der Gesellschaft (Quartalsfinanzberichte und Halbjahresfinanzbericht bzw. Jahres- und Konzernabschluss) erörtert und die Marktsituation, die Lage und Entwicklung der Gesellschaft, die Risikoentwicklung sowie der Geschäftsverlauf mit dem Vorstand besprochen.

Schwerpunkte der Diskussion

In der Aufsichtsratssitzung am 03.03.2009 befasste sich der Aufsichtsrat mit dem Jahres- und Konzernabschluss 2008, dem Abhängigkeitsbericht sowie den Beschlussvorschlägen an die Hauptversammlung. Nach gründlicher Prüfung schloss sich der Aufsichtsrat dem Vorschlag des Vorstands für die Gewinnverwendung an, da die Zahlung einer Dividende im Hinblick auf dadurch gesetzte Signale an den Kapitalmarkt sowie die Dividendenpolitik der Gesellschaft im besten Interesse der Gesellschaft war. Die Wirtschaftsprüfer bestätigten, dass die Liquiditätssituation der Gesellschaft die Zahlung der vorgeschlagenen Dividende zulasse. Vorstand und Aufsichtsrat erörterten die Möglichkeit, den Aktionären den Tausch ihrer Dividendenansprüche gegen eigene Aktien der Gesellschaft anzubieten, um eine attraktive Wahlmöglichkeit für die Aktionäre zu schaffen und zusätzlich Liquidität zu sparen und sprachen eine entsprechende Empfehlung an die Hauptversammlung aus. Der Aufsichtsrat fasste in der Sitzung ferner Beschluss über seinen Bericht an die Hauptversammlung sowie über die Entsprechenserklärung zu den Empfehlungen des Deutschen Corporate Governance Kodex. Ebenfalls wurde über die Erfolgsprämie für die Mitglieder des Vorstands für das Geschäftsjahr 2008 beraten und beschlossen.

In der Sitzung im Anschluss an die Hauptversammlung am 10.06.2009 bildeten Finanzierungsstrategie und im Hinblick auf das geplante Gesetz zur Angemessenheit der Vorstandsvergütung (VorstAG) auch die Vorstandsvergütung den Schwerpunkt der Beratungen. Der Aufsichtsrat stimmte im Rahmen der Finanzierungsstrategie zwei Refinanzierungsprojekten zu, befasste sich mit dem kurzfristigen variablen Vergütungselement und beschloss, das Vergütungssystem für den Vorstand durch einen externen unabhängigen Experten überprüfen zu lassen.

In der Sitzung am 14.09.2009 befasste sich der Aufsichtsrat eingehend mit dem Bilanzrechtsmodernisierungsgesetz, dem inzwischen in Kraft getretenen VorstAG sowie den Änderungen des Corporate Governance Kodex und den Auswirkungen auf alstria, beschloss Änderungen der Geschäftsordnungen für den Prüfungsausschuss und den Gesamtaufsichtsrat und gab dem Personalausschuss und dem Investitionsausschuss erstmalig eine Geschäftsordnung. Ferner diskutierte der Aufsichtsrat mit dem externen Vergütungsexperten die Ergebnisse der Überprüfung der Vorstandsvergütung im Hinblick auf die neuen gesetzlichen Rahmenbedingungen. Die Überprüfung hat ergeben, dass die Vergütung in ihrer Höhe marktkonform und angemessen ist und in ihrer Systematik an die neuen gesetzlichen Anforderungen angepasst werden sollte. Ferner stimmte der Aufsichtsrat einem weiteren Refinanzierungsprojekt im Rahmen der Finanzierungsstrategie zu.

In der Aufsichtsratssitzung am 26.11.2009 erteilte der Aufsichtsrat seine Zustimmung zu verschiedenen Maßnahmen wie z.B. einem weiteren Refinanzierungsprojekt, dem Verkauf von Immobilien, dem Abschluss einer Kooperationsvereinbarung zum Zwecke der Entwicklung einer Immobilie sowie einem Vermietungsprojekt. Der Aufsichtsrat diskutierte das sehr positive Ergebnis der Prüfung der Effizienz seiner Arbeit und beschloss nach intensiver Erörterung die Unternehmens- und Budgetplanung für das Geschäftsjahr 2010.

Die Beschlüsse im schriftlichen Umlaufverfahren im Geschäftsjahr 2009 betrafen die Verlängerung der Amtszeiten und Anstellungsverträge der Vorstandsmitglieder, eine Anpassung des Konsortialdarlehens der Gesellschaft, durch die sich die zulässige Beleihungsquote von 60% auf 65% erhöht hat, die aufgrund der Änderung des Bestands der eigenen Aktien erforderliche Anpassung des Gewinnverwendungsvorschlags des Vorstands, die Bestellung der Vorstandsmitglieder zu Geschäftsführern von Tochtergesellschaften sowie die Aktualisierung der Entsprechenserklärung zu den Empfehlungen des Deutschen Corporate Governance Kodex.

Anfang des Jahres 2010 diskutierte der Aufsichtsrat mit dem Vorstand die langfristige strategische Ausrichtung des Unternehmens. Auf seiner Bilanzsitzung im März 2010 befasste sich der Aufsichtsrat mit dem Jahres- und Konzernabschluss zum 31.12.2009 und passte das Vergütungssystem sowie die Anstellungsverträge der Vorstandsmitglieder entsprechend den Vorschlägen des externen Vergütungsexperten an die neuen gesetzlichen Anforderungen durch das VorstAG an.

Die Vergütungsstruktur wird auch künftig für jedes Vorstandsmitglied aus einer fixen Grundvergütung sowie einem kurzfristigen und einem langfristigen variablen Vergütungselement bestehen. Der überwiegende Teil der Vergütung wird dabei auf die variablen Vergütungsbestandteile entfallen, die jeweils teilweise oder vollständig mehrjährige Bemessungsgrundlagen haben. Für außerordentliche Entwicklungen wurden Begrenzungsmöglichkeiten eingeführt.

Die kurzfristige variable Vergütung wird für jedes Geschäftsjahr an einem durch den Aufsichtsrat festgelegten Erfolgszielwert bemessen, dem Funds From Operations (FFO). Die Erfolgsprämie wird an das Vorstandsmitglied nur in Höhe von 75% in bar ausgezahlt. 25% der Erfolgsprämie werden in virtuelle Aktien gewandelt, die einer Mindesthaltefrist von zwei Jahren unterliegen.

Als langfristiges variables Vergütungselement ersetzt ein neuer Performance Share Plan das bisherige Aktienoptionsprogramm für den Vorstand. An die Mitglieder des Vorstands werden jährlich virtuelle Aktien ausgegeben, die eine vierjährige Laufzeit haben. Die vom Aufsichtsrat festgelegten Erfolgsziele sind zu 50% der absolute Total Shareholder Return, der aus dem "Weighted Avarage Cost of Capital" (WACC) abgeleitet wird und zu 50% der relative Total Shareholder Return, der anhand des Referenzindex EPRA REIT Continental Europe bemessen wird.

Die gesamte variable Vergütungsregelung wird ergänzt durch einen diskretionären Faktor, der die individuelle Leistung der Vorstandsmitglieder berücksichtigt und zusätzlich dazu beiträgt, dass die Höhe der Vergütung auch in Zukunft marktkonform und angemessen ausgestaltet ist.

Ausschüsse des Aufsichtsrats

Zur Steigerung der Effizienz seiner Arbeit hat der sechsköpfige Aufsichtsrat drei Ausschüsse eingerichtet, die jeweils mit drei Mitgliedern besetzt sind. Den Ausschüssen sind im gesetzlich zulässigen Rahmen teilweise Entscheidungsbefugnisse übertragen worden, zum Teil bereiten sie die Beschlussfassungen des Aufsichtsrats durch Beschlussempfehlungen vor. Die Ausschussvorsitzenden informierten den Gesamtaufsichtsrat in dessen Sitzungen über die Arbeitsergebnisse der Ausschüsse.

Der Prüfungsausschuss behandelte im Geschäftsjahr 2009 in vier Sitzungen den Jahres- und Konzernabschluss, die Lageberichte und den Abhängigkeitsbericht, diskutierte diese mit den Abschlussprüfern und führte eine entsprechende Vorprüfung dieser Dokumente sowie des Gewinnverwendungsvorschlags des Vorstands durch. Weitere Themen waren der Beschlussvorschlag des Aufsichtsrats an die Hauptversammlung zur Wahl des Abschlussprüfers, die Prüfung der Unabhängigkeit der Abschlussprüfer sowie der vom Abschlussprüfer zusätzlich erbrachten Leistungen, die Erteilung des Prüfungsauftrags an PwC, die Festlegung der Prüfungsschwerpunkte sowie die Wirksamkeit des internen Kontrollsystems, des Risikomanagementsystems, die erfassten wesentlichen Risiken und die Notwendigkeit eines internen Revisionssystems sowie das Compliance System. Schließlich führte der Prüfungsausschuss eine Prüfung der Effizienz seiner Arbeit durch. Die Auswertung ergab eine sehr positive Effizienz.

Der Investitionsausschuss hat im Berichtszeitraum eine Entscheidung über den Verkauf eines Immobilienportfolios per Umlaufbeschluss gefasst.

Der Personalausschuss, der auch die Aufgaben eines Nominierungsausschusses wahrnimmt, tagte im Berichtszeitraum drei Mal und fasste einen Beschluss im schriftlichen Umlaufverfahren. Gegenstand der Beratungen waren die Anpassung der Vorstandsvergütung an die neuen gesetzlichen Regelungen durch das VorstAG und den Deutschen Corporate Governance Kodex und die Vorbereitung der entsprechenden Beratungen und Beschlüsse des Aufsichtsrats. Weitere Themen waren die Empfehlung an die Hauptversammlung, Herrn Roger Lee als neues Aufsichtsratsmitglied zu wählen, sowie die Zustimmung zu Beratungsleistungen von Freshfields Bruckhaus Deringer LLP.

Prüfung des Jahres- und Konzernabschlusses

PricewaterhouseCoopers Aktiengesellschaft Wirtschaftsprüfungsgesellschaft, Niederlassung Berlin, übernahm die Prüfung des vom Vorstand aufgestellten Jahresabschlusses und des Lageberichts der alstria office REIT-AG sowie des Konzernabschlusses einschließlich des Konzernlageberichts für das Geschäftsjahr vom 1. Januar bis 31. Dezember 2009 und versah diese mit einem uneingeschränkten Bestätigungsvermerk.

Der Jahresabschluss und der Lagebericht der alstria office REIT-AG, der Konzernabschluss einschließlich des Konzernlageberichts sowie der Vorschlag des Vorstands zur Verwendung des Bilanzgewinns wurden ebenso wie die Berichte des Abschlussprüfers allen Mitgliedern des Aufsichtsrats unverzüglich nach ihrer Aufstellung zur Verfügung gestellt. Der Aufsichtsrat prüfte die vom Vorstand aufgestellten Dokumente umfassend im Prüfungsausschuss und im Plenum. In der Sitzung des Prüfungsausschusses war der Abschlussprüfer anwesend, berichtete über die wesentlichen Ergebnisse seiner Prüfung und stand für Fragen zur Verfügung. Der Prüfungsausschuss hat die Prüfung durch den Aufsichtsrat vorbereitet und darüber in Gegenwart des Abschlussprüfers und des Konzernabschlussprüfers an das Plenum berichtet. Das Plenum prüfte und diskutierte sowohl die vom Vorstand aufgestellten Dokumente als auch die Ergebnisse der Abschlussprüfung und nahm diese anschließend zustimmend und ohne Einwendungen zur Kenntnis und billigte den Jahresabschluss sowie den Konzernabschluss. Damit gilt der Jahresabschluss als festgestellt. Dem Vorschlag des Vorstands zur Verwendung des Bilanzgewinns schloss sich der Aufsichtsrat an.

Zudem hat der Vorstand dem Aufsichtsrat den Abhängigkeitsbericht gemäß § 312 AktG vorgelegt, in dem der Vorstand über Beziehungen zu verbundenen Unternehmen berichtet. Gleichermaßen hat PricewaterhouseCoopers Aktiengesellschaft Wirtschaftsprüfungsgesellschaft, Niederlassung Berlin, dem Aufsichtsrat ihren Bericht über die Prüfung des Abhängigkeitsberichts vorgelegt. Der Bestätigungsvermerk des Abschlussprüfers lautet wie folgt:

"Nach unserer pflichtmäßigen Prüfung und Beurteilung bestätigen wir, dass

1. die tatsächlichen Angaben des Berichts richtig sind,

2. bei den im Bericht aufgeführten Rechtsgeschäften die Leistung der Gesellschaft nicht unangemessen hoch war."

Der Aufsichtsrat hat den Abhängigkeitsbericht des Vorstands geprüft und den hierzu erstellten Bericht des Abschlussprüfers zustimmend zur Kenntnis genommen. Der Erklärung des Vorstands zum Bericht gemäß § 312 Abs. 3 AktG stimmt der Aufsichtsrat nach dem abschließenden Ergebnis seiner eigenen Prüfung zu. Einwendungen sind nicht zu erheben.

Corporate Governance

Im Berichtszeitraum befasste sich der Aufsichtsrat zudem mit der Erfüllung der Empfehlungen des Deutschen Corporate Governance Kodex durch die alstria office REIT-AG. Vorstand und Aufsichtsrat gaben zuletzt im März 2010 die jährliche Erklärung zum Corporate Governance Kodex gemäß § 161 AktG ab, die danach den Aktionären auf der Internetseite des Unternehmens dauerhaft zugänglich gemacht wurde. Darin haben Vorstand und Aufsichtsrat erklärt, dass den Empfehlungen des Deutschen Corporate Governance Kodex im Wesentlichen entsprochen wurde und wird und welche Empfehlungen nicht angewendet wurden oder werden und warum nicht. Jedes Aufsichtsratsmitglied legt dem Aufsichtsrat potentielle Interessenskonflikte offen und enthält sich bei entsprechenden Beschlüssen - etwa bei Entscheidungen des Aufsichtsrats, die Verträge mit Aufsichtsratsmitgliedern gemäß § 114 AktG betreffen - seiner Stimme. Die Mitglieder des Aufsichtsrats prüften die Effizienz ihrer Arbeit anhand eines Fragebogens, der von allen Mitgliedern ausgefüllt wurde. Die Auswertung ergab eine sehr positive Effizienz.

Veränderungen im Aufsichtsrat

Roger Lee wurde durch Beschluss des Amtsgerichts Hamburg mit Wirkung zum 24.02.2009 bis zum Ablauf der nächsten Hauptversammlung als Mitglied des Aufsichtsrats der alstria office REIT-AG bestellt. Die Hauptversammlung hat dies am 10.06.2009 bestätigt und wählte Roger Lee in den Aufsichtsrat. Roger Lee hat John van Oost mit Wirkung zum 01.10.2009 als Mitglied des Prüfungsausschusses abgelöst.

Der Aufsichtsrat dankt allen Mitarbeitern und dem Vorstand für ihr Engagement und ihre erfolgreiche Arbeit im Geschäftsjahr 2009.

Hamburg, im März 2010

Alexander Stuhlmann, Vorsitzender des Aufsichtsrates

Vorstand und Aufsichtsrat der alstria office REIT-AG

Erklärung der alstria office REIT-AG zum Deutschen Corporate Governance Kodex gemäß § 161 AktG

Vorstand und Aufsichtsrat der alstria office REIT-AG erklären:

Den Empfehlungen der "Regierungskommission Deutscher Corporate Governance Kodex" in der Fassung vom 18. Juni 2009 und bis dahin in der Fassung vom 6. Juni 2008 wurde seit der letzten Entsprechenserklärung vom 29. Mai 2009 mit den folgenden Ausnahmen entsprochen. Es besteht die Absicht, den Empfehlungen des Kodex in der Fassung vom 18. Juni 2009 in diesem Umfang auch in Zukunft zu entsprechen:

Selbstbehalt bei Abschluss einer D&O-Versicherung für den Aufsichtsrat, Ziffer 3.8. (Fassung vom 18. Juni 2009)

Bei der D&O-Versicherung für den Aufsichtsrat der alstria office REIT-AG wurde kein Selbstbehalt vereinbart. Vorstand und Aufsichtsrat sind der Auffassung, dass die Mitglieder des Aufsichtsrats ihre Pflichten auch ohne einen derartigen Selbstbehalt verantwortungsbewusst ausüben.

Selbstbehalt bei Abschluss einer D&O-Versicherung für den Vorstand, Ziffer 3.8. (Fassung vom 6. Juni 2008)

Hinsichtlich der D&O-Versicherung für den Vorstand der alstria office REIT-AG wurde bislang kein Selbstbehalt vereinbart. Vorstand und Aufsichtsrat sind der Auffassung, dass die Mitglieder des Vorstands ihre Pflichten auch ohne einen derartigen Selbstbehalt verantwortungsbewusst ausüben. Die Gesellschaft wird die bestehende D&O-Versicherung für die Mitglieder des Vorstands jedoch innerhalb der gesetzlichen Übergangsfristen an die neuen gesetzlichen Vorgaben zum Selbstbehalt bei D&O-Versicherungen für Vorstandsmitglieder anpassen.

Möglichkeit einer Begrenzung (Cap) von Aktienoptionen, Ziffer 4.2.3. (Fassung vom 6. Juni 2008)

Der Aufsichtsrat hat bei Auflegung des Aktienoptionsprogramms des Vorstands keine Höchstgrenze ("Cap") im Falle des Eintretens außerordentlicher, nicht vorhergesehener Entwicklungen vorgesehen. Der Wert von Immobiliengesellschaften galt als relativ stabil; mit außerordentlichen und unvorhersehbaren Kurssteigerungen war nicht zu rechnen. Der Aufsichtsrat hat im März 2010 die Einführung eines neuen variablen Vergütungssystems für die Mitglieder des Vorstands mit Begrenzungsmöglichkeiten für außerordentliche Entwicklungen beschlossen.

Erfolgsorientierte Vergütung für Aufsichtsratsmitglieder, Ziffer 5.4.6. (Fassung vom 18. Juni 2009)

Die Mitglieder des Aufsichtsrats erhalten neben ihrer festen keine erfolgsorientierte Vergütung. Der Grund hierfür ist die relativ geringe Größe des Unternehmens.

Erörterung der Halbjahres- und Quartalsfinanzberichte durch den Aufsichtsrat oder seinen Prüfungsausschuss mit dem Vorstand vor der Veröffentlichung, Ziffer 7.1.2. (Fassung vom 18. Juni 2009)

Die Halbjahres- und Quartalsfinanzberichte werden dem Aufsichtsrat vor ihrer Veröffentlichung zur Verfügung gestellt. Darüber hinaus werden die Finanzberichte zeitnah nach deren Veröffentlichung ausführlich mit dem Aufsichtsrat erörtert. Für den Fall, dass sich wesentliche Abweichungen zu dem vom Aufsichtsrat genehmigten Budget oder Geschäftsplan ergeben, wird dem Aufsichtsrat die Möglichkeit eingeräumt, die Zahlen vor ihrer Veröffentlichung mit dem Vorstand zu erörtern. Vorstand und Aufsichtsrat erachten dieses Vorgehen als angemessen und ausreichend.

Hamburg, 02. März 2010

Olivier Elamine, Vorstandsvorsitzender

Alexander Stuhlmann, Vorsitzender des Aufsichtsrats

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