Management Reports • Apr 28, 2011
Management Reports
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| A | Der Konzern |
| B | Wirtschaftliche Rahmenbedingungen |
| C | Geschäftsverlauf |
| D | Vermögens‑, Finanz- und Ertragslage |
| E | Personal-/Mitarbeiterbericht |
| F | Nachtragsbericht |
| G | Kapitalmarkt und Aktie |
| H | Risikobericht |
| I | Prognosebericht |
Die CR Capital Real Estate AG wurde am 30. Mai 2008 gegründet und war im Geschäftsjahr 2009 eine im Freiverkehr (Entry Standard) notierte Immobilien-Aktiengesellschaft mit eigenem Immobilienbestand. Die Gesellschaft hat den steuerlichen Status eines Vor-REITs inne und strebt die Erlangung des REIT-Status an.
Der Konzern umfasst die CR Capital Real Estate AG sowie 100-prozentige Tochterunternehmen.
In der CR Capital Airport GmbH & Co. KG (gegründet im Dezember 2009) sind die im Umfeld des expandierenden Berliner Großflughafens Schönefeld gelegenen Gewerbeimmobilien gebündelt.
Die CR Capital Properties GmbH & Co. KG wurde im Januar 2010 gegründet und wird im Bereich der Wohnimmobilien Projektentwicklungen (Neubau- und Sanierungsmaßnahmen) sowie Aufgaben der Bestandshaltung übernehmen.
Die CR Capital Management GmbH (ehemals Aequum Immobilien GmbH) fungiert als Komplementärin für die beiden Tochtergesellschaften.
Nachstehend die Konzernstruktur ab Januar 2010:
Das Grundkapital der CR Capital Real Estate AG beträgt EUR 15.000.000,00 und ist in 15.000.000 Inhaber-Stammaktien (Stückaktien) unterteilt.
Thomas Ehrich war in 2009 Alleinvorstand der CR Capital Real Estate AG. Der Vorstand leitet die Gesellschaft nach den Bestimmungen des Aktiengesetzes und nach weiteren sich aus anderen Gesetzen und Rechtsverordnungen ergebenden Bestimmungen.
Der Aufsichtsrat der CR Capital Real Estate AG besteht aus drei von der ordentlichen Hauptversammlung am 18. August 2009 gewählten Mitgliedern. Mitglieder des Aufsichtsrats sind Stefan Krach (Vorsitzender), Rainer Pietschmann (stellvertretender Vorsitzender) und Jörg Lotz.
Die Amtszeit der Aufsichtsratsmitglieder dauert bis zur Beendigung der Hauptversammlung, die über die Entlastung für das vierte Geschäftsjahr nach dem Beginn der Amtszeit beschließt. Das Geschäftsjahr, in dem die Amtszeit beginnt, wird dabei nicht mitgerechnet. Die Amtszeit der aktuellen Aufsichtsratsmitglieder dauert bis zur Beendigung der ordentlichen Hauptversammlung 2014.
Dem Vorstand wird neben einer vertraglich festgelegten Basisvergütung eine variable Vergütung gezahlt, die vom Aufsichtsrat festgelegt wird. Die Höhe der variablen Vergütung orientiert sich an der persönlichen Leistung der einzelnen Vorstandsmitglieder und dem wirtschaftlichen Erfolg der CR Capital Real Estate AG. Aktienoptionspläne bestehen nicht. Hinsichtlich der Höhe der Vorstandsvergütung im Geschäftsjahr 2009 wird auf den Konzernanhang verwiesen.
Die Vergütung für die Aufsichtsratsmitglieder basiert auf dem Beschluss der außerordentlichen Hauptversammlung vom 27. August 2008. Die jährliche Vergütung beträgt danach EUR 15.000 für den Aufsichtsratsvorsitzenden, EUR 11.250 für den stellvertretenden Vorsitzenden sowie jeweils EUR 7.500 für weitere Aufsichtsratsmitglieder. Erfolgsorientierte Vergütungsanteile bestehen nicht. Auslagen und Umsatzsteuer werden den Aufsichtsratsmitgliedern erstattet.
Zum Kerngeschäft der CR Capital Real Estate AG gehören die Entwicklung von Wohn- und Gewerbeimmobilien im Großraum Berlin/Potsdam sowie die Bestandshaltung.
Langfristiges Ziel ist es, ein auf Wohnimmobilien fokussierter REIT zu werden. Im Zuge des geplanten Portfoliowachstums soll sich der Wohnimmobilienanteil (14 Prozent am 31. Dezember 2009) in den kommenden Jahren deutlich erhöhen. Damit wird das Unternehmen in einem zunehmenden Maße von der niedrigen Volatilität der Cashflows aus Wohnimmobilien profitieren. Dieses Ziel soll durch energieeffizienten Wohnungsneubau und durch die Entwicklung von unsanierten Wohnbauten erreicht werden. Daher wird der Konzern zukünftig verstärkt in Grundstücke und Revitalisierungsobjekte investieren.
Zur Steigerung des aktuellen Cashflows werden vermietete Gewerbeimmobilien erworben und mittelfristig im Portfolio des CR Capital-Konzerns gehalten.
Wesentliche Anforderungen an die Bestandsimmobilien sind ein guter Mikrostandort, eine gute Bausubstanz und die REIT-Fähigkeit der Objekte.
Der CR Capital-Konzern hat die vermietbare Fläche in 2009 über Immobilienzukäufe gegenüber dem Jahresende 2008 (4.540 m²) auf fast 10.000 m² erweitert. Davon betrug die vermietbare Fläche am 31. Dezember 2009 insgesamt 7.750 m². Weiterhin stand zum 31. Dezember 2009 ein 614 m² großes Baugrundstück im Bezirk Prenzlauer Berg im Eigentum des CR Capital-Konzerns. Auf diesem Grundstück wird ein Mehrfamilienhaus errichtet; geplant sind 19 Wohneinheiten mit einer gesamten Mietfläche von ca. 1.961 m².
Die nachstehende Tabelle enthält Angaben zum Immobilienbestand am 31. Dezember 2009:
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| Immobilienart | Nutzungsart | Standort | Vermietbare Fläche (m²) |
| Stadtvilla | Wohnen/Büro | Berlin-Grunewald | 1.087 |
| Stadtvilla | Wohnen/Büro | Berlin-Grunewald | 1.264 |
| Gewerbeimmobilie | Logistik/Büro | Schönefeld (bei Berlin) | 3.921 |
| Gewerbeimmobilie | Logistik/Büro | Schönefeld (bei Berlin) | 740 |
| Gewerbeimmobilie | Logistik/Büro | Schönefeld (bei Berlin) | 740 |
| zu entwickelnde Wohnimmobilie | Wohnen | Berlin-Prenzlauer Berg | 1.961 |
In 2009 waren die wirtschaftlichen Rahmenbedingungen in Deutschland von der globalen Finanzkrise gekennzeichnet. Das deutsche, preisbereinigte Bruttoinlandsprodukt ging nach Angaben des Statistischen Bundesamts um fünf Prozent zurück. Insbesondere vom Export gingen 2009 negative Effekte für die Konjunktur aus. Erstmals seit 1993 wurden aus Deutschland weniger Waren und Dienstleistungen ausgeführt als im Vorjahr: Die Exporte sanken im vergangenen Jahr um 14,7 Prozent. Geringe positive Impulse kamen vom Konsum: Die privaten Konsumausgaben stiegen in 2009 preisbereinigt um 0,4 Prozent, was im Wesentlichen auf staatliche Konjunkturprogramme zurückzuführen war.
Der Arbeitsmarkt war nach Angaben der Bundesagentur für Arbeit in 2009 von der tiefsten Rezession seit Bestehen der Bundesrepublik beeinflusst. Der vergleichsweise moderate Anstieg der Arbeitslosigkeit lag vor allem am Einsatz arbeitsmarktpolitischer Instrumente. Im Jahresdurchschnitt 2009 waren bundesweit 3,4 Millionen Menschen arbeitslos, 155.000 mehr als im Vorjahr. Die Arbeitslosenquote, bezogen auf alle zivilen Erwerbspersonen, belief sich im Jahresdurchschnitt auf 8,2 Prozent (Dezember 2009 bei 7,8 Prozent).
Im Jahr 2009 hatte die Berliner Wirtschaftsleistung einen Rückgang zu verkraften. Die anhaltende Finanz- und Wirtschaftskrise führte in Berlin zu einer geringeren Beschäftigung. Die Arbeitslosenquote sank im Jahresverlauf um 1,6 Prozentpunkte und lag im Dezember 2009 mit 13,5 Prozent deutlich über dem Bundesdurchschnitt. Der befürchtet große Einbruch der Arbeitslosenzahlen ist im Jahr 2009 ausgeblieben.
Am 30. Oktober 2011 soll das erste Flugzeug vom neuen internationalen Verkehrsflughafen der Region Berlin/Brandenburg abheben. In 2009 siedelten sich 61 Unternehmen mit rund 1.300 Arbeitsplätzen in der Flughafenregion neu an oder expandierten dort. Das Land Brandenburg geht davon aus, dass das Flughafenumfeld weiter zunehmend ein Investitionsstandort für Großunternehmen aus dem In- und Ausland sein wird.
Im Berichtsjahr hat die Finanzmarktkrise negative Effekte für den deutschen Immobilienmarkt gebracht. So haben sich Immobilienfinanzierungen verteuert und den Investmentmarkt deutlich gebremst. Am deutschen Gewerbeimmobilienmarkt hat sich in 2009 das Investmentvolumen im Vergleich zu 2008 mehr als halbiert.
Ungeachtet dessen ist die Zahl der neu errichteten Mehrfamilienhäuser in Deutschland in 2009 nach Angaben des Statistischen Bundesamtes erstmals seit Jahren wieder gestiegen, gegenüber 2008 um 5,4 Prozent.
Die Preisentwicklung im Markt für Wohnimmobilien war im Jahr 2009 im Durchschnitt stabil, die Umsätze nach Kaufverträgen waren in vielen Städten rückläufig. Ein gegenläufiger Trend war beim Kauf von Wohnungseigentum zu beobachten. In diesem Bereich stieg der Umsatz in 50 Prozent der Städte. Über 30 Prozent der Städte meldeten zudem höhere Preise für Wohnungseigentum sowie Grundstücke.
Aus fundamentaler Sicht bietet Deutschland langfristig nach Meinung vieler Marktexperten mit einer soliden volkswirtschaftlichen Entwicklung, einer gesunden Nachfrage und steigenden Mietpreisen ein unverändert positives Marktszenario. Auszugehen ist von einer stärkeren Spaltung des Marktes: Wachstumsstarke Regionen sollten überdurchschnittlich positive Preis- und Mietentwicklungen aufweisen, sodass diese verstärkt in den Fokus von Investoren rücken dürften.
Trotz der negativen wirtschaftlichen Rahmenbedingungen hat sich der Wohnimmobilienmarkt in 2009 in Berlin positiv entwickelt. Eine geringe Neubautätigkeit steht besonders in Innenstadtlagen wie Mitte oder Prenzlauer Berg einer steigenden Nachfrage an qualitativ hochwertigem Wohnraum entgegen.
Der positive Trend bei der Wohnmietentwicklung in Berlin hat sich in 2009 fortgesetzt. CB Richard Ellis (CBRE) ermittelte eine Steigerungsrate von 4,5 Prozent bezogen auf das durchschnittliche Mietwachstum. Mieter und Käufer einzelner Wohnungen zog es am stärksten in die Bezirke Charlottenburg-Wilmersdorf, Mitte, Prenzlauer Berg und Friedrichshain-Kreuzberg. Spitzenreiter beim Anstieg des Mittelwerts der Angebotsmieten war Charlottenburg-Wilmersdorf mit 5,8 Prozent.
Auch beim Leerstand des Berliner Wohnungsmarktes gibt es auf Bezirksebene erhebliche Unterschiede. Der durchschnittliche Berliner Leerstand beträgt laut Techem-Empirica-Index 4,2 Prozent. In vielen Bezirken Berlins liegt der Leerstand deutlich unter dem bundesdeutschen Durchschnitt von 3,7 Prozent.
Die Angebotsseite ist seit Jahren durch eine geringe Neubautätigkeit gekennzeichnet. Die Neubaurate lag nach Angaben von CBRE bei lediglich 0,15 Prozent, dies bezogen auf den gesamten Berliner Wohnungsbestand von 1,9 Mio. Wohnungen.
Die Wirtschafts- und Finanzkrise hinterließ in 2009 am Berliner Gewerbeimmobilienmarkt deutliche Folgen. Mit 542.000 m² sank der Flächenumsatz in 2009 gegenüber 2008 um etwa 22 Prozent. Sowohl die Spitzen- als auch die Durchschnittsmiete gaben um etwas mehr als 9 Prozent nach.
Nachdem die CR Capital Real Estate AG im Jahr 2008 gegründet wurde, ist der weitere Auf- und Ausbau des Immobilienportfolios im Konzern im Jahr 2009 zufriedenstellend verlaufen.
So konnte in 2009 die gesamte vermietbare Fläche des Konzerns über Immobilienzukäufe auf fast 10.000 m² erweitert werden (inkl. Fläche Projektentwicklung Mehrfamilienhaus im Bezirk Prenzlauer Berg). Dies führte zu steigenden Umsätzen aus dem Vermietungsgeschäft. Neben Grunewalder Stadtvillen wurden bis zum Jahresende 2009 nahezu voll vermietete Gewerbeimmobilien in der Nähe des künftigen Großflughafens Berlin/Brandenburg International erworben.
Im Jahr 2009 konnten die Verkaufsumsätze gegenüber dem Vorjahr deutlich gesteigert werden. So wurden zwei Stadtvillen an ausländische Institutionen verkauft. Aus wirtschaftlichen und strategischen Gründen hat die CR Capital Real Estate AG zum Ende des Jahres die in Schönefeld gelegenen Gewerbeobjekte in die CR Capital Airport GmbH & Co. KG übertragen.
Im Rahmen ihres strategischen Ziels, ein Wohn-Reit zu werden, begann die CR Capital Real Estate AG im Berichtsjahr ihr erstes Neubauprojekt und plant zukünftig weitere Bau- und Sanierungsvorhaben im Wohnimmobilienbereich.
Der Konzern erzielte im Geschäftsjahr 2009 Umsatzerlöse von TEUR 5.666 sowie ein operatives Ergebnis vor Zinsen und Steuern (EBIT) von TEUR 872. Das positive Ergebnis resultierte vor allem aus der Höherbewertung der Renditeliegenschaften. Darüber hinaus war die Neuvermietung in den Bestandsobjekten Ende 2009 sehr erfolgreich.
Im Einzelabschluss der CR Capital Real Estate AG wurden die Erlöse aus der Übertragung der Gewerbeobjekte in die CR Capital Airport GmbH & Co. KG unter den Umsatzerlösen ausgewiesen, sodass sie im Geschäftsjahr 2009 Umsatzerlöse von TEUR 11.517 erwirtschaftete sowie ein operatives Ergebnis vor Zinsen und Steuern (EBIT) von TEUR 989. Das positive Ergebnis ist vor allem auf die zu Verkehrswerten erfolgte Übertragung der Gewerbeimmobilien in Schönefeld auf die Tochtergesellschaft zurückzuführen.
In 2009 wurde das operative Vermietungsgeschäft durch zusätzliche Immobilienankäufe ausgebaut. Bis zum Jahresende 2009 wurden Mieterlöse aus der Vermietung von Immobilien von insgesamt TEUR 486 erwirtschaftet. Hiervon entfielen TEUR 167 (35 Prozent) auf Wohnmieten und TEUR 319 (65 Prozent) auf Gewerbemieten.
Die vermietbare Fläche betrug am 31. Dezember 2009 ca. 10.000 m². Die Leerstandsquote lag in den Renditeliegenschaften bei 4 Prozent.
In 2009 wurden zwei Grunewalder Stadtvillen zu jeweils hohen Multiplikatoren (22 und 23) bezogen auf die Jahresnettokaltmiete an ausländische Institutionen verkauft. Aus beiden Transaktionen resultierten Veräußerungserlöse von TEUR 5.180, die in etwa dem Buchwert der Immobilien entsprachen.
Im Berichtsjahr konnten die Sanierungsmaßnahmen für eine Stadtvilla in Berlin-Grunewald (Nutzfläche von ca. 730 m²) abgeschlossen werden. Insgesamt wurden in 2008/2009 Modernisierungsmaßnahmen in einem Umfang von Mio. EUR 1,0 durchgeführt. Gleichzeitig wurden im Berichtsjahr Umbaumaßnahmen für ein Objekt in Berlin-Schönefeld und eine inzwischen verkaufte Stadtvilla (Umfang insgesamt Mio. EUR 0,8) fertiggestellt.
Trotz des schwierigen Marktumfeldes blicken der Konzern sowie die AG auf ein insgesamt erfolgreiches Geschäftsjahr 2009 zurück. Das Berichtsjahr war vornehmlich geprägt durch den Ausbau des Vermietungsgeschäfts infolge von Immobilienzukäufen. Gleichzeitig hat sich die CR Capital Real Estate AG von leer stehenden Stadtvillen getrennt.
Das in 2009 erzielte Konzernergebnis war im Wesentlichen auf positive Immobilienbewertungen zurückzuführen. Das positive Geschäftsergebnis der CR Capital Real Estate AG resultierte vornehmlich aus der Übertragung von Immobilien auf eine Tochtergesellschaft zu Verkehrswerten. Hinzu kamen steigende Vermietungsumsätze.
Konzern und AG wiesen in 2009 eine hohe Eigenkapitalquote von jeweils 82 Prozent auf und sicherten damit ihre finanzielle Unabhängigkeit.
An dieser Stelle wird auf die mangelnde Vergleichbarkeit zum Vorjahr hingewiesen. Im Mai 2008 wurde die CR Capital Real Estate AG gegründet und nahm ihre Geschäftstätigkeit auf. Daher ist ein Vergleich mit den in 2009 erzielten Geschäftsergebnissen nur bedingt möglich.
Durch den Ausbau des Immobilienbestands konnte die CR Capital in 2009 ihre Vermögens‑, Finanz- und Ertragslage festigen. Im Berichtsjahr verfügte die Gesellschaft über eine gesunde Finanzausstattung. Die Ertragslage wurde durch steigende Umsätze aus Vermietung und Verkäufen bestimmt.
Die gesamten Aktiva der CR Capital Real Estate AG beliefen sich am 31. Dezember 2009 auf TEUR 21.229 (31. Dezember 2008: TEUR 19.022). Aufgrund der Veräußerungsabsicht von Immobilien entfielen ca. 75 Prozent der gesamten Aktiva auf das Umlaufvermögen.
Das gesamte Anlagevermögen der CR Capital Real Estate AG belief sich zum Bilanzstichtag 2009 auf TEUR 5.131 (31. Dezember 2008: TEUR 6.588). Wesentliche Position des Anlagevermögens war die 100-prozentige Beteiligung der CR Capital Real Estate AG an der CR Capital Airport GmbH & Co. KG (TEUR 5.065). Die CR Capital Airport GmbH & Co. KG wurde am 10. Dezember 2009 gegründet. In dieser Gesellschaft sind die im Lilienthalpark, der sich in der Nähe des künftigen Großflughafens Berlin-Schönefeld befindet, gelegenen Gewerbeimmobilien enthalten.
Die Betriebs- und Geschäftsausstattung stand am 31. Dezember 2009 mit TEUR 36 zu Buche (31. Dezember 2008: TEUR 27) und umfasste überwiegend Büromöbel und EDV.
Das gesamte Umlaufvermögen der CR Capital Real Estate AG betrug zum Bilanzstichtag 2009 TEUR 16.079 (31. Dezember 2008: TEUR 12.422). Der Anstieg des Umlaufvermögens gegenüber dem Bilanzstichtag 2008 lag im Wesentlichen in den im Berichtsjahr durchgeführten Zukäufen von Immobilien begründet.
Der Buchwert der am 31. Dezember 2009 im Eigentum der CR Capital Real Estate AG stehenden Immobilien betrug TEUR 10.787. Hierbei handelt es sich um Stadtvillen in Berlin-Grunewald und um ein Baugrundstück in Prenzlauer Berg.
Des Weiteren werden Bestandserhöhungen von TEUR 53 ausgewiesen, die sich auf ausstehende Betriebskostenabrechnungen beziehen, die den vermieteten Immobilien zuzuordnen sind.
Die Forderungen aus Lieferungen und Leistungen von TEUR 2.880 beinhalten vor allem Forderungen aus dem Verkauf von Liegenschaften (TEUR 2.730) sowie Mietforderungen. Des Weiteren besteht eine Forderung gegen das verbundene Unternehmen, die CR Capital Airport GmbH & Co. KG von TEUR 790 und eine unter den sonstigen Vermögensgegenständen ausgewiesene Restkaufpreisforderung (TEUR 1.048 einschließlich Stundungszinsen) aus dem Verkauf von Anteilen an einer Tochtergesellschaft. Auf die Forderungen und sonstigen Vermögensgegenstände wurden Wertberichtigungen in Höhe von insgesamt TEUR 2 (31. Dezember 2008: TEUR 0) gebildet.
Bei der Vermögensposition Wertpapiere (TEUR 83) handelt es sich um 79.189 Aktien der CR Capital Real Estate AG, die im Rahmen eines Aktienrückkaufprogramms erworben wurden.
Die liquiden Mittel beliefen sich zum 31. Dezember 2009 auf TEUR 363; gegenüber dem 31. Dezember 2008 hat sich dieser Betrag aufgrund von Investitionen in den Immobilienbestand vermindert. Das Nettogeldvermögen betrug zum 31. Dezember 2009 TEUR 3.969.
Besonders hohen Stellenwert für die CR Capital Real Estate AG haben die Sicherung der hohen Eigenkapitalquote und damit die finanzielle Unabhängigkeit bei Investitionen sowie eine gute Bonität. Daher verfolgt das Unternehmen ein aktives Liquiditätsmanagement. Die Liquiditätszuflüsse konnten durch das steigende Vermietungsgeschäft, Immobilienverkäufe sowie die Aufnahme von Fremdkapital realisiert werden. Durch Zukäufe, Investitionsmaßnahmen in den Bestand, aber auch Ausschüttungen an die Aktionäre floss im Berichtsjahr Liquidität ab.
Das gesamte Eigenkapital der CR Capital Real Estate AG betrug am 31. Dezember 2009 TEUR 17.354 (31. Dezember 2008: TEUR 18.217). Der Rückgang der Eigenmittel beruhte vornehmlich auf einer in 2009 erfolgten Dividendenzahlung.
Bezogen auf die gesamten Passiva von TEUR 21.229 (31.12.2008: TEUR 19.022) ergibt sich eine Eigenkapitalquote von 82 Prozent (31.12.2008: 96 Prozent). Das Absinken der Eigenkapitalquote gegenüber dem Vorjahr ist auf die Aufnahme von langfristigem Fremdkapital zurückzuführen.
Der Bilanzgewinn hat sich infolge der Zahlung einer Dividende für das Rumpfgeschäftsjahr 2008 auf TEUR 2.078 verringert. Das gezeichnete Kapital (TEUR 15.000) blieb gegenüber dem 31. Dezember 2008 unverändert. Die gesetzliche Rücklage der CR Capital Real Estate AG stieg von TEUR 161 (2008) auf TEUR 193 (2009).
Die gesamten Verbindlichkeiten betrugen zum Bilanzstichtag 2009 TEUR 3.364. Die durch Grundschulden abgesicherten Verbindlichkeiten gegenüber Kreditinstituten beliefen sich auf TEUR 2.950. Dabei handelt es sich um ein langfristiges Bankdarlehen in Höhe von TEUR 1.580 mit 10-jähriger Zinsbindung (Zinssatz 4,39 Prozent p.a.) und um ein weiteres langfristiges Darlehen in Höhe von TEUR 790 (10 Jahre Zinsbindung, Zinssatz 5,30 Prozent p.a.). Dieses Darlehen wurde Anfang 2010 auf die CR Capital Airport GmbH & Co. KG übertragen. Im Vorgriff auf ein Anfang 2010 ausgezahltes Darlehen wurde zudem eine Zwischenfinanzierung von TEUR 580 in Anspruch genommen.
Die Ertragslage in 2009 war geprägt vom positiven Ergebnis aus der Übertragung von Immobilien in Höhe von TEUR 1.477 auf die 100-prozentige Tochtergesellschaft CR Capital Airport GmbH & Co. KG. Im Geschäftsjahr 2009 wurden Umsatzerlöse von TEUR 11.517 erwirtschaftet (Rumpfgeschäftsjahr 2008: EUR 3.744). Der starke Umsatzanstieg resultierte aus der Ausweitung des Vermietungsgeschäfts und realisierter Immobilienveräußerungen.
Die Umsatzerlöse aus Vermietung konnten auf TEUR 486 gesteigert werden. Die Erlöse aus Immobilienverkäufen wiesen einen Betrag von TEUR 11.030 auf (2008: EUR 0). Die Verkäufe umfassten zum einen zwei Grunewalder Stadtvillen sowie die Übertragung der Gewerbeimmobilien in Schönefeld auf die CR Capital Airport GmbH & Co. KG.
Der Personalaufwand betrug im Berichtsjahr TEUR 169 (Rumpfgeschäftsjahr 2008: TEUR 45). Dabei berücksichtigt wurden die Personalkosten für den Vorstand sowie für drei Angestellte.
Unter Materialaufwand wurden Buchwertabgänge aus den getätigten Immobilienverkäufen von TEUR 9.563, Aufwendungen aus der Immobilienbewirtschaftung von TEUR 110 sowie übrige bezogene Leistungen in Höhe von TEUR 22 abgebildet.
Die sonstigen betrieblichen Aufwendungen betrugen in 2009 TEUR 641 (2008: TEUR 342) und resultierten im Wesentlichen aus Rechts- und Beratungskosten, Abschluss- und Prüfungskosten sowie Kosten für Investor und Public Relations.
Das Ergebnis der gewöhnlichen Geschäftstätigkeit belief sich in 2009 auf TEUR 1.014 (Rumpfgeschäftsjahr 2008: TEUR 3.217). Das gegenüber dem Vorjahr deutlich verminderte Ergebnis vor Steuern ist im Wesentlichen auf den in 2008 realisierten Sondereffekt einer Beteiligungsveräußerung zurückzuführen (in 2008 vereinbarter Kaufpreis von TEUR 3.530).
Die Übertragung der drei Gewerbeimmobilien in Schönefeld auf die CR Capital Airport GmbH & Co. KG erfolgte in der Steuerbilanz nahezu ohne Aufdeckung der stillen Reserven. Deshalb wurden auf Unternehmensebene Rückstellungen für latente Steuern von TEUR 376 (Rumpfgeschäftsjahr 2008: EUR 0) gebildet. Die CR Capital Real Estate AG erzielte zum Bilanzstichtag einen Jahresüberschuss von TEUR 638 (Rumpfgeschäftsjahr 2008: TEUR 3.217); dies entspricht einem Ergebnis je Aktie von EUR 0,04 (Rumpfgeschäftsjahr 2008: EUR 0,21 je Aktie). Der Bilanzgewinn betrug TEUR 2.078 (Rumpfgeschäftsjahr 2008: TEUR 3.056).
Innerhalb des Konzerns wurde das operative Geschäft in 2009 nahezu ausschließlich in der AG getätigt. Aus diesem Grund ist die Geschäftssituation des Konzerns wesentlich von der Vermögens‑, Finanz- und Ertragslage der CR Capital Real Estate AG bestimmt.
Durch den Ausbau des Immobilienbestands konnte der Konzern in 2009 seine Vermögens‑, Finanz- und Ertragslage positiv gestalten. Im Berichtsjahr verfügte der Konzern über eine gesunde Finanzausstattung. Die positive Geschäfts- und Ertragslage wurde durch steigende Umsätze aus Vermietung und Verkäufen determiniert.
Innerhalb der Konzernbilanz beliefen sich die gesamten kurzfristigen Vermögenswerte am 31. Dezember 2009 auf TEUR 15.213 (31. Dezember 2008: TEUR 12.457). Hierin sind Immobilien mit Veräußerungsabsicht in Höhe von TEUR 10.787 enthalten.
Innerhalb der kurzfristigen Vermögenswerte standen die liquiden Mittel mit TEUR 387 zu Buche und haben sich gegenüber dem 31. Dezember 2008 infolge vorgenommener Investitionen vermindert (siehe Ausführungen zur Vermögenslage der AG). Forderungen aus Lieferungen und Leistungen resultierten aus Immobilienverkäufen sowie aus dem Vermietungsgeschäft und beliefen sich auf TEUR 2.894 (31. Dezember 2008: TEUR 2). Die sonstigen kurzfristigen Vermögenswerte betreffen mit TEUR 1.048 insbesondere eine Restkaufpreisforderung einschließlich Stundungszinsen aus dem Verkauf der Anteile an einer Tochtergesellschaft. Auf die kurzfristigen Vermögenswerte wurden Wertberichtigungen von insgesamt TEUR 2 (31. Dezember 2008: TEUR 0) gebildet.
Die gesamten langfristigen Vermögenswerte betrugen am 31. Dezember 2009 TEUR 5.928 (31. Dezember 2008: TEUR 6.653). Größte Position innerhalb der langfristigen Vermögenswerte stellten mit TEUR 5.850 (Bilanzstichtag 2008: TEUR 281) die Renditeliegenschaften dar.
Die Bilanzsumme des Konzerns belief sich am 31. Dezember 2009 auf TEUR 21.141 und hat sich gegenüber dem Vorjahr (TEUR 19.110) um TEUR 2.031 bzw. 11 Prozent erhöht.
Besonders hohen Stellenwert für den Konzern hat die Sicherung der hohen Eigenkapitalquote und damit die finanzielle Unabhängigkeit bei Investitionen sowie eine gute Bonität. Die Liquiditätszuflüsse erfolgten im Berichtsjahr durch das steigende Vermietungsgeschäft, Immobilienverkäufe sowie die Aufnahme von Fremdkapital. Durch Zukäufe, Investitionsmaßnahmen in den Bestand, aber auch Ausschüttungen an die Aktionäre floss im Berichtsjahr Liquidität ab.
Das Eigenkapital des Konzerns betrug am Bilanzstichtag 2009 TEUR 17.324 (31. Dezember 2008: TEUR 18.303). Der Rückgang der Eigenmittel gegenüber dem Vorjahr ist insbesondere auf die in 2009 erfolgte Dividendenzahlung zurückzuführen. Das gezeichnete Kapital belief sich auf TEUR 15.000 und machte 86,6 Prozent des Eigenkapitals aus. Bezogen auf die Konzern-Bilanzsumme (TEUR 21.141) betrug die Eigenkapitalquote zum Bilanzstichtag 82 Prozent (31. Dezember 2008: 96 Prozent). Das Absinken der Eigenkapitalquote gegenüber dem Vorjahr ist auf die Aufnahme von langfristigem Fremdkapital zurückzuführen.
Die kurzfristigen Verbindlichkeiten im Konzern betrugen per 31. Dezember 2009 insgesamt TEUR 1.216 (31. Dezember 2008: TEUR 807). Davon entfielen TEUR 676 (Bilanzstichtag 2008: TEUR 0) auf Verbindlichkeiten gegenüber Kreditinstituten.
Bestehende Verbindlichkeiten aus Lieferungen und Leistungen wurden in Höhe von TEUR 385 (31. Dezember 2008: TEUR 83) bilanziert.
Die Rückstellungen von TEUR 143 (31. Dezember 2008: TEUR 175) betrafen im Wesentlichen Prüfungs- und Abschlusskosten sowie Subunternehmerdienstleistungen.
Die gesamten Schulden betrugen zum Bilanzstichtag 2009 TEUR 3.817. Die durch Grundschulden abgesicherten Verbindlichkeiten gegenüber Kreditinstituten beliefen sich auf TEUR 2.950. Dabei handelt es sich um ein langfristiges Bankdarlehen in Höhe von TEUR 1.580 mit 10-jähriger Zinsbindung (Zinssatz 4,39 Prozent p.a.) und um ein weiteres langfristiges Darlehen in Höhe von TEUR 790 (10 Jahre Zinsbindung, Zinssatz 5,30 Prozent p.a.). Dieses Darlehen wurde Anfang 2010 auf die CR Capital Airport GmbH & Co. KG übertragen. Im Vorgriff auf ein Anfang 2010 ausgezahltes Darlehen wurde zudem eine Zwischenfinanzierung von TEUR 580 in Anspruch genommen.
Der Konzernbilanzgewinn steht mit TEUR 2.225 zu Buche (Bilanzstichtag 2008: TEUR 3.142). Grund für den verringerten Bilanzgewinn war die Zahlung einer Dividende für das Rumpfgeschäftsjahr 2008.
Die Ertragslage in 2009 war geprägt von positiven Bewertungsergebnissen sowie steigenden Vermietungsumsätzen.
Die Konzern-Gewinn und Verlustrechnung vom 1. Januar bis zum 31. Dezember 2009 umfasste Umsatzerlöse von TEUR 5.666 (2008: TEUR 4). Hiervon entfielen TEUR 486 auf Mieterlöse und TEUR 5.180 auf Erlöse aus Immobilienverkäufen.
Im Geschäftsjahr 2009 wurden sonstige betriebliche Erträge von TEUR 1.345 erwirtschaftet (2008: TEUR 3.595). Diese resultierten überwiegend aus Höherbewertungsergebnissen bei den Renditeliegenschaften. Im Vorjahr war aus der Veräußerung einer Beteiligungsgesellschaft ein sonstiger betrieblicher Ertrag von TEUR 3.503 entstanden.
Der Personalaufwand betrug im Berichtsjahr TEUR 169 (Rumpfgeschäftsjahr 2008: TEUR 45). Dabei berücksichtigt wurden die Personalkosten für den Vorstand sowie für drei Beschäftigte.
Wesentliche Positionen des Materialaufwands von TEUR 6.017 (2008: TEUR 4) waren aus Immobilienverkäufen resultierende Buchwertabgänge von TEUR 5.190 (2008: TEUR 0), Aufwendungen für den Ankauf und die Projektentwicklung für ein zu bebauendes Grundstück (TEUR 748) sowie Bewirtschaftungsaufwendungen.
Die sonstigen betrieblichen Aufwendungen betrugen in 2009 TEUR 651 (2008: TEUR 350). Innerhalb dieser Position stellten Rechts- und Beratungskosten, Abschluss- und Prüfungskosten sowie Kosten für Investor und Public Relations die größten Positionen dar. Der Anstieg gegenüber dem Vorjahr beruhte auf dem Ausbau des operativen Geschäfts sowie auf verstärkten Maßnahmen im Kapitalmarkt.
Im Geschäftsjahr 2009 wurden Zinserträge von TEUR 108 erwirtschaftet (Vorjahr: TEUR 113). Die Zinserträge resultierten aus Kaufpreisstundungen sowie aus Bankguthaben. Die Zinsaufwendungen 2009 beliefen sich auf TEUR 72 (2008: TEUR 4). Aus Zinserträgen und Zinsaufwendungen ergab sich ein positives Finanzergebnis 2009 von TEUR 36 (2008: TEUR 109). Das gegenüber 2008 verminderte Finanzergebnis basiert auf der erstmaligen Aufnahme von festverzinslichen Darlehen bei Banken. Die damit verbundenen zusätzlichen Mittel wurden weitestgehend in den laufenden Aufbau des Immobilienportfolios investiert.
Das Ergebnis der gewöhnlichen Geschäftstätigkeit im Konzern betrug TEUR 907 (2008: TEUR 3.297). Das Konzernergebnis vor Zinsen und Steuern (EBIT) belief sich auf TEUR 872 (2008: TEUR 3.188). Die Verminderung des operativen Ergebnisses gegenüber dem Vorjahr beruhte im Wesentlichen auf einem positiven Sondereffekt aus einem Beteiligungsverkauf in 2008.
Der Konzernjahresüberschuss belief sich nach Abzug von Steuern vom Einkommen und vom Ertrag (TEUR 293; 2008: TEUR 6) auf TEUR 614 (2008: TEUR 3.303). Das Konzernergebnis je Aktie betrug EUR 0,04 (2008: EUR 0,28).
Zum 31. Dezember 2009 hatte die CR Capital Real Estate AG einen Vorstand und drei Beschäftigte (31. Dezember 2008: keine). Der Vorstand plant, den Personalbestand in Abhängigkeit der Ausweitung des Immobilienportfolios in Kernbereichen zu erhöhen.
Besonderer Wert wird auf die Weiterentwicklung der Beschäftigten gelegt und die Teilnahme an Weiterbildungsmaßnahmen wird unterstützt. Hinzu kommen flexible Arbeitszeiten für die Angestellten, damit eine bessere Vereinbarkeit von Beruf und Familie gewährleistet werden kann.
Am 10. Januar 2010 wurde die CR Capital Properties GmbH & Co. KG mit Sitz in Berlin gegründet. Die Gesellschaft hat am 22. Februar 2010 ein Grundstück in der Czarnikauer Straße 9 in Berlin-Prenzlauer Berg gekauft. Die CR Capital Real Estate AG hat das Grundstück in der Czarnikauer Straße 10 am 25. Februar 2010 auf die CR Capital Properties GmbH & Co. KG übertragen.
Weitere, beachtliche und nach dem 31. Dezember 2009 eingetretene, die Gesellschaft und den Konzern betreffende Sachverhalte bestehen nicht.
2009 war von der Finanz- und Immobilienkrise geprägt. Der deutsche Leitindex stürzte von rund 5.000 Punkten am Jahresanfang 2009 bis Anfang März 2009 auf rund 3.700 Punkte ab. Danach entwickelte er sich positiv und stieg bis zum Jahresende 2009 auf rund 6.000 Punkte.
Die Kurs-Performance deutscher Indizes 2009 im Überblick.
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| Index | Kurs-Performance 2009(31.12.2009 gegenüber 1.1.2009) |
| DAX | + 20 Prozent |
| MDAX | + 25 Prozent |
| SDAX | + 20 Prozent |
| TecDAX | + 50 Prozent |
Die European Public Real Estate Association (EPRA) ist eine niederländische Gesellschaft, die sich seit 1999 in der Positionierung europäischer, börsennotierter Immobilien-Aktiengesellschaften/REITs engagiert. Neben der Konzeption relevanter Bewertungskennzahlen hat die EPRA globale, kontinentale und nationale Aktienindizes konzipiert. Eine Vielzahl nationaler und internationaler, institutioneller Aktieninvestoren verwendet die EPRA-Indizes als Benchmark.
Die Performance 2009 ausgewählter EPRA-Indizes im Überblick:
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| Index | Kurs-Performance 2009(31.12.2009 gegenüber 1.1.2009) |
| EPRA Global | + 30 Prozent |
| EPRA Europe | + 20 Prozent |
| EPRA Germany | + 8 Prozent |
Die CR Capital Real Estate AG ist im Freiverkehr (Entry Standard) unter der ISIN DE000A0WMQ53 notiert. Gehandelt wird die CR Capital-Aktie auf Xetra der Deutsche Börse AG sowie an den Börsen Frankfurt und Berlin.
Im Geschäftsjahr notierte die CR Capital-Aktie auf Xetra in einer Kursbandbreite zwischen EUR 0,86 und über EUR 2,00. Zum Bilanzstichtag betrug der Aktienkurs EUR 1,05.
Von Januar bis März 2010 notierte die CR Capital-Aktie auf einem Kursniveau von EUR 0,90 bis EUR 1,17.
In Ausübung der Ermächtigung der außerordentlichen Hauptversammlung vom 27. August 2008 hat die CR Capital Real Estate AG am 7. Oktober 2009 über ein Programm zum Aktienrückkauf entschieden. Der Aktienrückkauf begann am 13. Oktober 2009 und lief bis zum 26. Februar 2010. Insgesamt wurden 119.295 Aktien rückerworben, das sind 0,8 Prozent des gesamten Grundkapitals. Zum Bilanzstichtag betrug die Anzahl eigener Aktien 79.189.
Die CR Capital Real Estate AG war im Geschäftsjahr 2009 im Freiverkehr notiert. Damit erhielt die Gesellschaft keine Stimmrechtsmitteilungen im Sinne des Wertpapierhandelsgesetzes. Mangels anderslautender Hinweise ist derzeit von einem Streubesitz von 100 Prozent auszugehen.
Die Close Brothers Seydler Bank AG fungierte im Berichtsjahr als Designated Sponsor für die CR Capital Real Estate AG. Zudem hat sie die CR Capital Real Estate AG bei der Durchführung des Aktienrückkaufprogramms unterstützt.
In 2009 hat der Vorstand ein Risikomanagementsystem im Sinne eines Frühwarnsystems entwickelt, das zum 1. Januar 2010 in Kraft getreten ist. Es ist in einem Risikohandbuch umfassend dokumentiert.
Für den Vorstand stellt das Risikomanagement einen integralen Bestandteil der Planung und der Umsetzung der Unternehmensstrategie dar. Dabei wird von einem Prognosezeitraum von zwei Jahren ausgegangen. Potenzielle Risiken, die Auswirkungen auf die Vermögens‑, Finanz- und Ertragslage des CR Capital-Konzerns haben, sollen damit frühzeitig erkannt werden. Gleichzeitig sollen geeignete Gegenmaßnahmen zur Risikominimierung bzw. -vermeidung eingeleitet werden. Über die aktuelle Risikosituation des Konzerns und der AG informiert der Vorstand regelmäßig den Aufsichtsrat.
Die Risikostrategie wurde vom Vorstand festgelegt und berücksichtigt die Unternehmensziele und Planungen für die kommenden zwei Jahre. Im Rahmen der ersten Risikoanalyse wurden mögliche Risiken für den Konzern und die AG identifiziert und in Bezug auf monetäre Auswirkungen und Eintrittswahrscheinlichkeiten transparent aufbereitet und bewertet. Dabei wurden Einzelrisiken in unterschiedliche Risikogruppen, in so genannte Risikoarten, eingeteilt.
Darunter werden Risiken eines wirtschaftlichen Schadens aus möglichen Markt‑, Politik- und Steuerrechtsänderungen verstanden.
Der CR Capital-Konzern ist unter anderem von konjunkturellen Schwankungen des Marktes abhängig. Nachfrageänderungen oder die Zunahme des Wettbewerbs und damit einhergehende Preisverschiebungen können Auswirkungen auf die Umsatz- und Ertragslage des Konzerns haben.
Änderungen bei gesetzlichen Vorschriften und Rahmenbedingungen, z.B. beim REIT-Gesetz, können die Geschäftstätigkeit des Konzerns beeinflussen.
Der Vorstand informiert sich laufend über aktuelle Marktentwicklungen und Gesetzesänderungen, insbesondere im Immobilienbereich. Der regionale Fokus des Unternehmens auf den Großraum Berlin findet hierbei besondere Berücksichtigung.
Strategische Risiken betreffen vor allem die Ausrichtung des Unternehmens hinsichtlich der Bestimmungen des REIT-Gesetzes. Die CR Capital Real Estate AG strebt den REIT-Status an und muss dafür bestimmte Voraussetzungen erfüllen, z.B. spezielle Anforderungen an die Immobilien.
Das Unternehmen verfügt ausschließlich über REIT-fähige Immobilien.
Im Zuge des geplanten Portfoliowachstums sollen Immobilien möglichst zu angemessenen Preisen erworben werden. Die Rentabilität der Bestandsobjekte, die Bausubstanz sowie die Lage sind weitere entscheidende Ankaufskriterien.
Das Unternehmen führt im Vorfeld von Immobilienankäufen umfangreiche Due Diligence-Maßnahmen durch. Dabei werden technische, wirtschaftliche, rechtliche und steuerliche Aspekte besonders berücksichtigt.
Für bestandshaltende Unternehmen wie die CR Capital Real Estate AG gehört die Immobilienvermietung zum Kerngeschäft. Daher müssen mögliche Risiken wie Leerstand, Mietausfall und Fluktuation laufend geprüft werden.
Durch aktives Mietmanagement werden Leerstandszeiten weitestgehend gering gehalten. Bei Neuvermietungen in Gewerbeobjekten wird an bonitätsstarke Interessenten aus unterschiedlichen Branchen vermietet, um so das Mietausfallrisiko zu reduzieren. Die Leerstandsquote der Bestandsimmobilien (ohne Verkaufsobjekte) beträgt derzeit 4 Prozent.
Der CR Capital-Konzern investiert seit seinem Bestehen ausschließlich in Immobilien an sehr guten Standorten im Ballungsraum Berlin. Daraus ergibt sich eine mögliche regionale Risikokonzentration. Auf Grund dessen wird bei der Objektauswahl besonderer Wert auf eine hohe Vermietungsquote und die Mieterstruktur in den Objekten gelegt.
Aufgrund seiner strategischen Ausrichtung wird der CR Capital-Konzern Projektentwicklungsmaßnahmen durchführen. Dazu gehören Sanierungsmaßnahmen bei Bestandsgebäuden und Neubauvorhaben im Wohnimmobilienbereich.
Damit verbunden entstehen mögliche Planungs‑, Baukosten- und Vermarktungsrisiken. Im Einzelnen können Risiken wie Kostenüberschreitung, Terminverzug und Mängel in der Bauausführung zu höheren Kosten führen. Werden die kalkulierten Verkaufspreise bzw. Mieten nicht realisiert, kann dies zu sinkenden Erträgen führen.
Diesen Risiken wird mit einer sorgfältigen Planung und Kostenkalkulation durch erfahrene Projektleiter entgegengewirkt. Baubegleitend wird durch beauftragte Unternehmen ein professionelles Projektmanagement durchgeführt. Bei der Beauftragung von Firmen werden diese im Vorfeld einer Bonitäts‑, Referenz- und Leistungsfähigkeitsprüfung unterzogen. Zusätzlich werden in der Regel Vertragserfüllungs- und Gewährleistungsbürgschaften von Baufirmen zur Verfügung gestellt.
Im Vorfeld der Kalkulation von Verkaufspreisen bzw. Mieten werden umfangreiche Marktrecherchen vorgenommen.
Der Unternehmenswert des CR Capital-Konzerns wird vorwiegend durch den Wert der im Bestand befindlichen Immobilien bestimmt. Der Wert einer Immobilie ergibt sich im Wesentlichen aus dem Ertragswert, der seinerseits von Faktoren wie der Höhe der jährlichen Mieteinnahmen, der Laufzeit der Mietverträge und der Bonität der Mieter abhängt. Hinzu kommen das Standortrisiko, die Entwicklung des langfristigen Kapitalmarktzinses und der allgemeine Zustand der Immobilie.
Gemäß seiner Unternehmensstrategie erwirbt der CR Capital-Konzern überwiegend vermietete Immobilien an attraktiven Standorten mit Mietsteigerungspotenzial. Neben dem Kaufpreis und der Lage sind Mieterstruktur und Bausubstanz wesentliche Ankaufsparameter.
Die CR Capital lässt ihren Immobilienbestand durch unabhängige Gutachter regelmäßig bewerten. Im Vorfeld von Objektankäufen werden grundsätzlich Bewertungsgutachten durch externe Sachverständige erstellt.
Hierzu zählen im Wesentlichen Liquiditäts-, Marktpreis- sowie Adressenrisiken.
Im Rahmen der Liquiditätsrisiken liegt der Schwerpunkt auf den zu erzielenden Cashflows aus der Vermietung und der Finanzierungsbereitstellung bereits begonnener Projekte.
Die Überwachung und Begrenzung von Liquiditätsrisiken erfolgt im Rahmen der wöchentlichen Liquiditätsplanung über den Zeitraum der nächsten zwölf Monate. Dabei werden insbesondere die zu erzielenden Cashflows aus der Vermietung, Zuflüsse aus Verkäufen und Fremdfinanzierung bei Projektentwicklungen berücksichtigt. Hinzu kommen u.a. Ausgaben in Verbindung mit dem operativen Geschäft (Vermietung, Projektentwicklung) sowie Finanzierungskosten.
Zur Verringerung der Adressenrisiken wird bei der Vermietung insbesondere auf die Bonität und Struktur der Mieter Wert gelegt. Mietforderungen werden durch ein aktives Verwaltungsmanagement minimiert.
Zum Marktpreisrisiko gehören u.a. das Zinsänderungsrisiko sowie die Verschlechterung der Finanzierungsmöglichkeiten. Zur Verringerung des Zinsänderungsrisikos hat das Unternehmen insbesondere festverzinsliche Darlehen aufgenommen. Zur Finanzierung von Objektankäufen wird der CR Capital-Konzern künftig weiterhin langfristiges Fremdkapital aufnehmen. Die Fremdkapitalquote lag am 31. Dezember 2009 bei 18 Prozent.
Die Wartung und Pflege des EDV-Systems der CR Capital Real Estate AG erfolgt von einem externen Dienstleistungsunternehmen.
Ein ständig aktualisiertes Virenschutzkonzept und die permanente Überwachung des Datenverkehrs gewährleisten einen Schutz gegen mögliche externe Angriffe. Eine Sicherung aller betriebsrelevanten Daten erfolgt wöchentlich. Durch das Dienstleistungsunternehmen erfolgt eine zeitnahe Unterstützung im Falle eines Ausfalls der Hard- oder Software, sodass sich alle betriebsrelevanten Daten oder Funktionen schnell wiederherstellen lassen.
Auf Grund des derzeit bestehenden Alleinvorstands sowie der geringen Anzahl der Beschäftigten ist das Unternehmen abhängig von einzelnen Personen in Schlüsselpositionen wie Finanzen/Controlling und Asset Management.
Andere Aufgabenbereiche wie Recht, Personal und Rechnungswesen werden momentan durch erfahrene externe Dienstleister wahrgenommen.
Der mögliche Wegfall/Ausfall von Mitarbeiterinnen und Mitarbeitern würde zu einem vorübergehenden Verlust von Know-how führen. Die Ersatzrekrutierung und Einarbeitung von neuen Beschäftigten könnte das laufende Tagesgeschäft vorübergehend beeinträchtigen.
Im Unternehmen herrscht eine offene und teamorientierte Unternehmenskultur. Besonderer Wert wird auf die Weiterentwicklung der Mitarbeiterinnen und Mitarbeiter gelegt und die Teilnahme an Weiterbildungsmaßnahmen wird unterstützt. Mitarbeiterfluktuation und Krankenstand sind derzeit sehr gering.
Durch das entwickelte Risikomanagementsystem ist der CR Capital-Konzern jederzeit in der Lage, die relevanten Risiken transparent aufzubereiten und damit die Risikosituation angemessen zu steuern.
Besonders bedeutsame Risiken umfassen operative Risiken aus der Neuvermietung, Projektentwicklung sowie finanzwirtschaftliche Risiken.
Aus heutiger Sicht sieht der Vorstand keine bestandsgefährdenden Risiken für den CR Capital-Konzern.
Derzeit sind erste Anzeichen für eine konjunkturelle Erholung der deutschen Wirtschaft zu erkennen. Die deutsche Wirtschaft entwickelt sich 2010 nach Einschätzung des Deutschen Industrie- und Handelskammertags (DIHK) etwas besser als noch im Herbst 2009 erwartet wurde. Für das laufende Jahr hob der DIHK seine Wachstumsprognose auf 2,3 Prozent an. Bisher hatte der DIHK mit einem Anstieg des Bruttoinlandsprodukts um 2,0 Prozent gerechnet.
Die Unternehmen im Großraum Berlin schätzen ihre Lage deutlich besser ein als vor einem Jahr. Das geht aus der jüngsten Konjunkturumfrage der Industrie- und Handelskammern Berlin/Brandenburg hervor. Der Konjunkturklimaindex erreichte zu Jahresbeginn 2010 den Wert von 100 Punkten; das sind 14 Punkte mehr als vor einem Jahr. Die verbesserte Stimmung in der Berliner und brandenburgischen Wirtschaft zieht sich nahezu durch alle Branchen. Lediglich in der Verkehrswirtschaft und im Baugewerbe gibt es geringfügig schlechtere Einschätzungen im Vergleich zum Jahresbeginn 2009.
Im Hinblick auf die bevorstehende Eröffnung des Flughafens Schönefeld haben sich viele Projektentwickler bereits Gewerbeflächen im Flughafenumfeld gesichert. Es ist davon auszugehen, dass die weiter steigende Flächennachfrage die Immobilienwerte sowie die wirtschaftliche Situation der Hauptstadtregion Berlin-Brandenburg in den kommenden Jahren deutlich positiv beeinflussen wird.
Berlin wird sich als Wirtschafts- und Immobilienstandort nach allgemeiner Auffassung in den kommenden Jahren und Jahrzehnten weiter positiv entwickeln. Sowohl im Wohn- als auch im Gewerbeimmobilienbereich gibt es in Berlin gegenüber anderen deutschen Großstädten Entwicklungspotenziale in den Miet- und Kaufpreisen.
Der CR Capital-Konzern legt seinen Investitionsfokus unverändert auf attraktive Standorte des Ballungsraums Berlin. Zentrale Lagen in Berlin und Potsdam werden intensiv beobachtet und interessante, renditeträchtige Kaufopportunitäten werden sorgfältig geprüft.
Der CR Capital-Konzern besitzt und verwaltet derzeit Gewerbeeinheiten in Schönefeld. Sollte sich die Mietentwicklung in dieser Region weiterhin positiv und entsprechend der dargestellten Prognosen entwickeln, würde die Ertragslage des CR Capital-Konzerns davon profitieren und die Marktwerte der gehaltenen Gewerbeeinheiten würden steigen.
Die Chancen der künftigen Entwicklung des Konzerns basieren damit zum Einen auf steigenden Mieten und der damit verbundenen positiven Marktwertentwicklung des heutigen Immobilienportfolios. Die geplante, substanzielle Portfolioerweiterung über Neubauprojekte und Immobilienzukäufe wird zum Anderen zu steigenden Mieterträgen führen und die Ertragslage des Konzerns verbessern.
Es ist vorgesehen, den Fokus im Portfolioaufbau sukzessive auf Wohnimmobilien zu legen, um die CR Capital Real Estate AG zum ersten Wohn-REIT Deutschlands zu entwickeln. Wohnimmobilien generieren bei hoher Auslastung, einer guten Lage sowie einer hohen baulichen Qualität für den Eigentümer langfristig stabile Mieteinnahmen und sind krisenfest.
Ein größer werdendes Portfolio kann die Wahrnehmung der Gesellschaft am Kapitalmarkt und damit potenziell auch das Kursniveau sowie die Liquiditätssituation der CR Capital-Aktie positiv beeinflussen.
Der CR Capital-Konzern ist im Falle der Realisierung des geplanten Wachstums erhöhten operativen Risiken ausgesetzt. Hier sind insbesondere höhere Anforderungen an das Mietmanagement sowie an die Durchführung von Projektentwicklungen gestellt. Zugleich könnte ein größer werdendes Immobilienportfolio zu höheren Risiken im Bereich von Marktwertabschreibungen führen und sich auf die Konzernergebnisse auswirken.
Daher ist es notwendig, dass das Unternehmen im Rahmen seines Wachstumsprozesses die vorhandenen Kapazitäten (Personal und Kapital) fortlaufend überprüft und ggf. anpasst. Deshalb wird bei der künftigen Geschäftsentwicklung des CR Capital-Konzerns das neu eingeführte Risikomanagementsystem an Bedeutung gewinnen. Dadurch erhält der Konzern ein wichtiges Steuerungsinstrument, um potenzielle Risiken frühzeitig zu erkennen und geeignete Maßnahmen zur Risikovermeidung einzuleiten.
In den Geschäftsjahren 2010 und 2011 soll sich der Immobilienbestand der CR Capital Real Estate AG und des Konzerns weiter vergrößern, sodass sich die bilanziellen Vermögenspositionen des Konzerns gegenüber dem 31. Dezember 2009 weiter verbessern könnten. Es ist vorgesehen durch Zukäufe die Vermietungsfläche im Konzern jedes Jahr zu verdoppeln. Daraus werden steigende Umsätze aus dem Vermietungsgeschäft auf AG- und Konzernebene gegenüber den Vorjahren resultieren.
In 2010 ist vorgesehen, die beiden im Bestand noch vorhandenen Stadtvillen zu veräußern und die Verkaufserlöse zeitnah in renditestärkere Immobilien zu investieren.
Es sind Zukäufe von Bestandsimmobilien im Bereich Wohnen und Gewerbe auf AG- und Konzernebene geplant; Wohnimmobilien sollen vor allem über Projektentwicklungen in Tochterunternehmen errichtet werden. Die Fertigstellung der ersten Projektentwicklung im Bezirk Prenzlauer Berg ist bis zum Frühjahr 2011 geplant.
Der Ausbau des Vermietungsgeschäfts im Zusammenhang mit einem aktiven Mietmanagement wird zu einer steigenden Liquidität auf AG- und Konzernebene führen. Dadurch sollen die Rentabilität und die finanzielle Flexibilität verbessert werden.
Die Kapitalstruktur der AG und des Konzerns soll sich in den Geschäftsjahren 2010 und 2011 weiterhin stabil zeigen. Es wird eine Eigenkapitalquote von durchschnittlich mindestens 50 Prozent angestrebt. Das Portfoliowachstum soll in Zukunft sowohl über zusätzliche Fremdmittel als auch über Immobilienverkäufe finanziert werden.
Mögliche Eigenkapitalmaßnahmen sollen in den kommenden Jahren in Abhängigkeit von der Marktlage durchgeführt werden und die Wachstumsfinanzierung unterstützen. Derzeit verfügt die Gesellschaft über ein von der Hauptversammlung genehmigtes Kapital in Höhe von Mio. EUR 7,5.
Für die Geschäftsjahre 2010 und 2011 rechnet der Vorstand auf Basis weiterer Immobilientransaktionen mit einer deutlichen Steigerung der Mieterlöse auf AG- und Konzernebene. Gleichzeitig sollen Mietsteigerungspotenziale in den Bestandsimmobilien und fertiggestellten Neubauvorhaben ausgeschöpft und vorhandener Leerstand verringert werden. Weitere positive Ergebnisbeiträge sollen aus Immobilienverkäufen der AG und des Konzerns realisiert werden.
Die aus geplanten Verkäufen in 2010 zufließende Liquidität soll im Geschäftsjahr 2011 in weitere Immobilienzukäufe reinvestiert werden. Zusätzlich soll vermehrt Fremdkapital aufgenommen werden.
Im Zuge der Geschäftsausweitungen erwartet der Vorstand in den Jahren 2010 und 2011 steigende Ergebnisse (vor und nach Steuern) sowie eine Erhöhung von Umsätzen auf AG- und Konzernebene.
In 2011 plant die CR Capital Real Estate AG, den REIT-Status zu erreichen.
Berlin, den 21. April 2010
Thomas Ehrich (Vorstand)
(1) Allgemeine Angaben
Die CR Capital Real Estate AG wurde am 30. Mai 2008 gegründet. Für das Geschäftsjahr 2008 lag ein Rumpfgeschäftsjahr vom 30. Mai bis 31. Dezember 2008 vor. Die Gesellschaft ist im Handelsregister des Amtsgerichts Berlin-Charlottenburg unter HRB 115669 eingetragen und hat ihren Sitz in der Hubertusallee 73, 14193 Berlin.
Der Konzernabschluss für die Zeit vom 1. Januar bis zum 31. Dezember 2009 der CR Capital Real Estate AG wurde nach den International Financial Reporting Standards (IFRS) des International Accounting Standards Board (IASB) in Euro aufgestellt. Die vom IASB verabschiedeten neuen Standards wurden ab dem Zeitpunkt des Inkrafttretens beachtet. Folgende Standards und Interpretationen sowie Änderungen bestehender Standards sind erstmalig im Geschäftsjahr 2009 anzuwenden, wobei sich für die CR Capital Real Estate AG keine wesentlichen Auswirkungen ergaben:
· IFRS 1 und IAS 27 – Anschaffungskosten einer Beteiligung an einem Tochterunternehmen, gemeinschaftlich geführten Unternehmen oder assoziierten Unternehmen (Änderung für Erstanwender der IFRS hinsichtlich der Bestimmung von Anschaffungskosten der genannten Unternehmen)
· IFRS 2 – Anteilsbasierte Vergütung (Änderung bezüglich der Definition von Ausübungsbedingungen und Behandlung von Annullierungen)
· IFRS 7 – Verbesserte Angaben zu Finanzinstrumenten (unter anderem Erweiterung der Angaben zum beizulegenden Zeitwert und zum Liquiditätsrisiko)
· IFRS 8 – Geschäftssegmente (ersetzt den bisherigen IAS 14; der Standard folgt dem sog. „Management Approach“)
· IAS 1 – Darstellung von Abschlüssen (Ersatz der Gewinn- und Verlustrechnung durch eine Gesamtergebnisrechnung; Aufstellung einer dritten Bilanz zu Beginn der frühesten Vergleichsperiode, sofern Vergleichsinformationen aufgrund von Umgliederungen, Änderungen von Rechnungslegungsmethoden oder Korrekturen von Fehlern angepasst werden)
· IAS 23 – Fremdkapitalkosten (Pflicht zur Aktivierung aller Fremdkapitalkosten, die dem Erwerb, dem Bau oder der Herstellung eines qualifizierten Vermögenswertes direkt zugeordnet werden können)
· IAS 32 und IAS 1 – Kündbare Finanzinstrumente und bei Liquidation entstehende Verpflichtungen (Klassifizierung als Eigenkapital)
· IFRIC 9 und IAS 39 – Eingebettete Derivate
· IFRIC 13 – Kundenbindungsprogramme
Auf die freiwillige vorzeitige Anwendung von zum Bilanzstichtag bereits veröffentlichten, aber noch nicht verpflichtend anzuwendenden Standards und Interpretationen, die sich wie folgt darstellen, wurde vollständig verzichtet:
· IFRS 1 – Erstmalige Anwendung der IFRS (Änderungen sind ab 1. Januar 2010 anzuwenden)
· IFRS 2 – Anteilsbasierte Vergütungen (Änderungen sind ab 1. Januar 2010 anzuwenden)
· IFRS 3 – Unternehmenszusammenschlüsse (Anwendungen für Geschäftsjahre, die am oder nach dem 1. Juli 2009 beginnen)
· IFRS 9 – Finanzinstrumente – Klassifizierung und Bewertung (Regelungen des neuen Standards treten ab dem 1. Januar 2013 in Kraft)
· IAS 24 – Nahe stehende Unternehmen und Personen IFRS (Änderungen sind ab 1. Januar 2011 anzuwenden)
· IAS 27 – Konzern- und separate Einzelabschlüsse (Anwendung für Geschäftsjahre, die am oder nach dem 1. Juli 2009 beginnen)
· IAS 32 – Klassifizierung von Bezugsrechten (Anwendung für Geschäftsjahre, die am oder nach dem 1. Februar 2010 beginnen)
· IAS 39 – Finanzinstrumente; zulässige Grundgeschäfte im Rahmen von Sicherungsbeziehungen (Anwendung für Geschäftsjahre, die am oder nach dem 1. Juli 2009 beginnen)
· IFRIC 12 – Dienstleistungskonzessionsvereinbarungen (in der EU: Anwendung für Geschäftsjahre, die am oder nach dem 29. März 2009 beginnen)
· IFRIC 14 – Begrenzung eines leistungsorientierten Vermögenswertes, Mindestfinanzierungsverpflichtungen und ihre Wechselwirkung (Änderungen sind ab 1. Januar 2011 anzuwenden)
· IFRIC 15 – Vereinbarungen über die Errichtung von Immobilien (ab 1. Januar 2011 anzuwenden)
· IFRIC 16 – Absicherung einer Nettoinvestition in einen ausländischen Geschäftsbetrieb (in der EU: Anwendung für Geschäftsjahre, die am oder nach dem 1. Juli 2009 beginnen)
· IFRIC 17 – Sachdividenden an Eigentümer (Anwendung für Geschäftsjahre, die am oder nach dem 1. Juli 2009 beginnen)
· IFRIC 18 – Übertragung von Vermögenswerten von Kunden (Anwendung für Geschäftsjahre, die am oder nach dem 1. Juli 2009 beginnen)
· IFRIC 19 – Tilgung finanzieller Verbindlichkeiten mit Eigenkapitalinstrumenten (Anwendung für Geschäftsjahre, die am oder nach dem 1. Juli 2010 beginnen)
Mögliche Auswirkungen, die sich auf den Konzernabschluss im Jahr der erstmaligen Anwendung ergeben könnten, lassen sich gegenwärtig noch nicht verlässlich abschätzen.
Verschiedene jährliche Verbesserungen an den IFRS (herausgegeben im Mai 2008 und anzuwenden für das Geschäftsjahr 2009) wurden in europäisches Recht übernommen. Davon führen manche lediglich zu einer veränderten Terminologie, andere hingegen führen zu Änderungen, die jedoch keine wesentlichen Auswirkungen auf die dargestellten Werte haben.
Die Verbesserungen an den IFRS (2009), die im April 2009 verabschiedet wurden und für Geschäftsjahre, die am oder nach dem 1. Juli 2009 oder 1. Januar 2010 beginnen, anzuwenden sind, wurden noch nicht in europäisches Recht übernommen. Auf die im Konzernabschluss dargestellten Werte werden sich hieraus voraussichtlich keine wesentlichen Auswirkungen ergeben.
Die Bilanzierung und Bewertung wurde unter der Annahme der Unternehmensfortführung vorgenommen.
Der Konzernabschluss ist unter Beachtung von IAS 27.26 auf den Stichtag des Jahresabschlusses des Mutterunternehmens aufgestellt, der zugleich auch der Abschlussstichtag aller einbezogenen Tochterunternehmen ist.
Die Bilanz des CR Capital-Konzerns ist gemäß IAS 1.51 nach Fristigkeitsgesichtspunkten aufgestellt worden, wobei Vermögenswerte und Schulden, deren Realisation bzw. Tilgung innerhalb von zwölf Monaten nach dem Bilanzstichtag erwartet wird, nach IAS 1 als kurzfristig eingestuft wurden. Latente Steueransprüche und latente Steuerschulden sind entsprechend IAS 1.70 jeweils vollständig unter den langfristigen Vermögenswerten bzw. langfristigen Schulden ausgewiesen.
Die Gewinne und Verluste in der Gesamtergebnisrechnung werden nach dem Gesamtkostenverfahren aufgestellt. Direkt im Eigenkapital erfasste Erträge und Aufwendungen ergaben sich nicht.
In den Konzernabschluss zum 31. Dezember 2009 der CR Capital Real Estate AG, Berlin, wurden neben der CR Capital Real Estate AG die folgenden 100%igen Tochtergesellschaften einbezogen:
· die CR Capital Management GmbH (vormals: Aequum Immobilien GmbH, ab dem 27. August 2008),
· die CR Capital Airport GmbH & Co. KG (ab dem 10. Dezember 2009).
Die CR Capital Airport GmbH & Co. KG wurde am 10. Dezember 2009 in Berlin gegründet; im Rahmen der Erstkonsolidierung ergab sich kein Unterschiedsbetrag. Gegenstand des Unternehmens ist die Vermietung, Verwaltung und Bewirtschaftung von Immobilien. Persönlich haftende und alleinige geschäftsführende Gesellschafterin („Komplementärin“) der Gesellschaft ist die CR Capital Management GmbH, Berlin, die nicht am Vermögen der Gesellschaft beteiligt ist. Weitere Gesellschafterin („Kommanditistin“) ist die CR Capital Real Estate AG, Berlin, mit einer voll eingezahlten Hafteinlage in Höhe von EUR 5.000,00.
Die Jahresabschlüsse aller Konzernunternehmen sind auf Basis einheitlicher Bilanzierungs- und Bewertungsmethoden auf den Stichtag der CR Capital Real Estate AG (Mutterunternehmen) aufgestellt.
Bei Unternehmenserwerben bzw. Unternehmensneugründungen erfolgt die Kapitalkonsolidierung nach der Neubewertungsmethode zum Erwerbszeitpunkt.
Forderungen und Schulden zwischen den konsolidierten Gesellschaften sowie gruppeninterne Umsatzerlöse, andere gruppeninterne Erträge sowie die entsprechenden Aufwendungen werden konsolidiert. Zwischenergebnisse werden eliminiert.
Die Erstellung des Konzernabschlusses erfordert Schätzungen und Annahmen, die die Beträge der Vermögenswerte, Schulden und finanziellen Verpflichtungen zum Bilanzstichtag sowie die Erträge und Aufwendungen des Berichtsjahres beeinflussen können. Die tatsächlichen Beträge können von diesen Schätzungen und Annahmen abweichen.
Bei der Anwendung der Bilanzierungs- und Bewertungsmethoden übt der Vorstand Ermessensentscheidungen aus. So hat der Vorstand insbesondere das Modell des beizulegenden Zeitwerts für die Folgebewertung der Renditeliegenschaften nach IAS 40 gewählt.
Die Ermittlung der beizulegenden Zeitwerte von Vermögenswerten und Schulden basiert auf Beurteilungen des Managements. Bei der Ermittlung der Zeitwerte der Renditeliegenschaften und der Beurteilung der Werthaltigkeit der zum Verkauf bestimmten Grundstücke werden Schätzungen unter anderem hinsichtlich der nachhaltig erzielbaren Jahresroherträge, der Bewirtschaftungs- und Instandhaltungskosten, der Restnutzungsdauer und des Liegenschaftszinses vorgenommen. Zudem werden in vergleichbaren Transaktionen gezahlte Kaufpreise und sonstige das Umfeld betreffende Änderungen berücksichtigt. Bei der Ermittlung der Zeitwerte nutzt der CR Capital-Konzern hauptsächlich die Kenntnisse des Vorstands sowie die Dienste externer Berater, wie beispielsweise Gutachter und Bau-Sachverständige. Wenn die zukünftigen Entwicklungen bei diesen Immobilien von den geschätzten abweichen, können daraus möglicherweise Aufwendungen aufgrund von Änderungen im beizulegenden Zeitwert auch in größerem Umfang entstehen. Dies kann sich negativ auf die künftige Ertragslage auswirken.
Die vom Management verwendeten Grundlagen für die Beurteilung der Angemessenheit der Wertberichtigungen auf Forderungen sind die Fälligkeitsstruktur der Forderungssalden, die Bonität der Kunden sowie Veränderungen der Zahlungsbedingungen. Bei einer Verschlechterung der Finanzlage der Kunden kann der Umfang der tatsächlich vorzunehmenden Ausbuchungen den Umfang der erwarteten Ausbuchungen übersteigen.
Für jedes Besteuerungssubjekt ist die erwartete tatsächliche Ertragsteuer zu berechnen, und die temporären Differenzen aus der unterschiedlichen Behandlung bestimmter Bilanzposten zwischen dem IFRS-Konzernabschluss und dem steuerrechtlichen Abschluss sind zu beurteilen. Soweit temporäre Differenzen vorliegen, führen diese Differenzen grundsätzlich zum Ansatz von aktiven und passiven latenten Steuern im Konzernabschluss. Das Management muss bei der Berechnung tatsächlicher und latenter Steuern Beurteilungen treffen. Aktive latente Steuern werden in dem Maße angesetzt, in dem es wahrscheinlich ist, dass sie genutzt werden können. Die Nutzung aktiver latenter Steuern hängt von der Möglichkeit ab, im Rahmen der jeweiligen Steuerart ausreichendes zu versteuerndes Einkommen zu erzielen. Zur Beurteilung der Wahrscheinlichkeit der künftigen Nutzbarkeit von aktiven latenten Steuern sind verschiedene Faktoren heranzuziehen, wie z.B. Ertragslage der Vergangenheit, operative Planungen und Steuerplanungsstrategien. Weichen die tatsächlichen Ergebnisse von diesen Schätzungen ab oder sind diese Schätzungen in künftigen Perioden anzupassen, könnten diese nachteilige Auswirkungen auf die Vermögens‑, Finanz- und Ertragslage haben. Kommt es zu einer Änderung der Werthaltigkeitsbeurteilung bei aktiven latenten Steuern, sind die angesetzten aktiven latenten Steuern erfolgswirksam abzuwerten.
Zudem ist die Ermittlung von Rückstellungen mit erheblichen Schätzungen verbunden. Diese Schätzungen können sich aufgrund neuer Informationen ändern. Bei der Einholung neuer Informationen nutzt die CR Capital Real Estate AG hauptsächlich die Dienste externer Berater, wie beispielsweise Rechts- oder Steuerberater.
Sämtliche Forderungen und Verbindlichkeiten lauten auf EUR.
5.1 Die Liquiden Mittel umfassen im Wesentlichen Bankguthaben und sind mit ihren Nominalwerten erfasst.
5.2 Die Forderungen aus Lieferungen und Leistungen, die sich insgesamt auf TEUR 2.894 belaufen, sind zu fortgeführten Anschaffungskosten unter Anwendung der Effektivzinsmethode bilanziert. Die Forderungen aus Lieferungen und Leistungen setzen sich wie folgt zusammen:
· Forderungen aus dem Verkauf von Immobilien (TEUR 2.730),
· Forderungen aus der Vermietung von Immobilien (TEUR 164).
Die Forderungen aus dem Verkauf von Immobilien sind zum Zeitpunkt der Erstellung des Konzernabschlusses bis auf einen Restbetrag für noch durchzuführende, bilanziell zurückgestellte Restarbeiten ausgeglichen. Dieser Restbetrag ist auf einem Notaranderkonto hinterlegt.
Von den Forderungen aus Lieferungen und Leistungen sind Forderungen in Höhe von TEUR 164 (Vorjahr: TEUR 2) überfällig. Die Altersstruktur der überfälligen Forderungen stellt sich wie folgt dar:
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| 31.12.2009 | 31.12.2008 | |
| TEUR | TEUR | |
| bis 30 Tage | 79 | 2 |
| 30 bis 60 Tage | 17 | 0 |
| 60 bis 90 Tage | 68 | 0 |
| über 90 Tage | 0 | 0 |
| 164 | 2 |
Wertberichtigungen sind in Höhe von TEUR 2 (Vorjahr: TEUR 0) vorgenommen.
5.3 Unter den zum Verkauf bestimmten Grundstücken werden Grundstücke mit unfertigen und fertigen Bauten ausgewiesen, die gemäß IAS 2 zu Anschaffungs- oder Herstellungskosten bewertet wurden. Dabei wurden sämtliche Kosten mit einbezogen, die im Zusammenhang mit dem Erwerb bzw. der Herstellung der jeweiligen Vorräte angefallen sind. Zu aktivierende Fremdkapitalkosten sind nicht angefallen. Die Anwendung von IAS 11 ist nicht einschlägig.
Im Laufe des Geschäftsjahres 2009 hat die CR Capital Real Estate AG sämtliche, im Vorjahr als Sachanlagen nach IAS 16 bilanzierten Immobilien, mit Ausnahme von drei als Renditeliegenschaften bilanzierten Gewerbeobjekte in Schönefeld, in die zum Verkauf bestimmten Grundstücke umgegliedert, da eine Veräußerungsabsicht besteht. Die Bilanzierung dieser Immobilien erfolgt nunmehr – zusammen mit einem im Geschäftsjahr 2009 neu erworbenen Grundstück – nach IAS 2. Der Buchwert der Grundstücke betrug zum Zeitpunkt der Umgliederung TEUR 12.606.
Die Zusammensetzung stellt sich wie folgt dar:
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| TEUR | |
| Grundstücke mit unfertigen Bauten | 748 |
| Grundstücke mit fertigen Bauten | 10.039 |
| 10.787 |
5.4 Sonstige kurzfristige Vermögenswerte:Bei den zum Stichtag ausgewiesenen Vermögenswerten handelt es sich im Wesentlichen um eine gestundete Restforderung in Höhe von TEUR 1.048 (einschließlich Stundungszinsen) aus dem Verkauf der Anteile an einem Tochterunternehmen. Die Restforderung ist in drei Raten bis zum 31. Dezember 2010 gestundet. Zur Sicherung des restlichen Kaufpreisanspruches sind die verkauften Geschäftsanteile an die CR Capital Real Estate AG verpfändet.
Bei den verbleibenden kurzfristigen Vermögenswerten handelt es sich u.a. um aktivierte Zinsforderungen in Höhe von TEUR 68 (Vorjahr: TEUR 80) sowie um Steuererstattungsansprüche bei der Umsatzsteuer und sonstige Vermögenswerte, die sich insgesamt auf TEUR 91 (Vorjahr: TEUR 27) belaufen. Wertberichtigungen waren nicht erforderlich.
5.5 Die Sachanlagen sowie die immateriellen Vermögenswerte werden unter Anwendung von IAS 16 bzw. IAS 38 zu Anschaffungskosten, bei zeitlich begrenzter Nutzung vermindert um planmäßige Abschreibungen angesetzt. Sofern erforderlich, verringern Wertminderungen die (fortgeführten) Anschaffungskosten. Eine Neubewertung des Sachanlagevermögens entsprechend dem nach IAS 16 bestehenden Wahlrecht erfolgte nicht.
Die planmäßigen Abschreibungen erfolgen linear. Die Abschreibungen entsprechen dem Verlauf des Verbrauchs des künftigen wirtschaftlichen Nutzens. Die Nutzungsdauern betragen bei Software drei Jahre, bei Gebäuden zwischen 33 und 80 Jahren sowie bei anderen Sachanlagen zwischen drei und 13 Jahren.
Im Falle, dass der Buchwert den voraussichtlich erzielbaren Betrag übersteigt, wird entsprechend IAS 36 eine Wertminderung auf diesen Wert vorgenommen. Der erzielbare Betrag bestimmt sich aus dem Nettoverkaufserlös oder – falls höher – dem Barwert des geschätzten zukünftigen Cashflows aus der Nutzung des Vermögensgegenstands. Im Geschäftsjahr 2009 gab es wie im Vorjahr keinen Abwertungsbedarf.
Im abgelaufenen Geschäftsjahr 2009 wurden sämtliche Immobilien, die im Vorjahr als Sachanlagen nach IAS 16 bilanziert wurden, mit Ausnahme der als Renditeliegenschaften bilanzierten Gewerbeobjekte in Schönefeld, in die zum Verkauf bestimmten Grundstücke umgegliedert. Wir verweisen diesbezüglich auf die Erläuterungen zu den zum Verkauf bestimmten Grundstücken in Abschnitt (5.3).
5.6 Renditeliegenschaften: IAS 40 regelt die Bilanzierung von als Finanzinvestition gehaltenen Immobilien. Als Finanzinvestitionen gehaltene Immobilien definieren sich wie folgt: Sie dienen der Erzielung von Mieteinnahmen und/oder werden zum Zwecke der Wertsteigerung langfristig gehalten. Nach IAS 40 ist die einmal gewählte Bewertungsmethode für sämtliche Renditeliegenschaften einheitlich anzuwenden.
Im Vorjahr wurde eine Immobilie erworben, die bereits 2008 in einem Teilbereich als Renditeliegenschaft genutzt wurde. Die restlichen Teilflächen dieser Immobilie wurden 2009 umgebaut und konnten anschließend der langfristigen Vermietung zugeführt werden, sodass nunmehr die komplette Immobilie als Renditeliegenschaft zu bilanzieren ist.
Der CR Capital-Konzern hat im Verlaufe des Geschäftsjahres 2009 zwei weitere Immobilien erworben, die als Renditeliegenschaften bilanziert werden.
Die Folgebewertung sämtlicher Renditeliegenschaften erfolgt nach dem „Fair Value-Model“. Die Zeitwerte belaufen sich zum Stichtag auf insgesamt TEUR 5.850. Die Entwicklung lässt sich wie folgt darstellen:
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| 2009 | 2008 | |
| TEUR | TEUR | |
| Beginn des Geschäftsjahres | 281 | 0 |
| Zugänge | 4.225 | 195 |
| Fair Value Adjustments | 1.344 | 86 |
| Ende des Geschäftsjahres | 5.850 | 281 |
Die Bewertung zu Zeitwerten löst latente Steuern aus (vgl. auch Erläuterungen zur Gewinn- und Verlustrechnung). Die Entwicklung der o.g. Renditeliegenschaften ergibt sich auch aus dem Konzernanlagespiegel.
Die Mieteinnahmen aus den Renditeliegenschaften, die zum Teil erst Ende 2009 angeschafft wurden, beliefen sich im Geschäftsjahr 2009 auf insgesamt TEUR 116. Der Betrag der in der Gewinn- und Verlustrechnung erfassten, den Renditeliegenschaften direkt zurechenbaren Aufwendungen betrug TEUR 21. In den direkt zurechenbaren Aufwendungen sind auch Zinsaufwendungen enthalten. Ohne Zinsaufwendungen würden sich die Kosten der Bewirtschaftung auf TEUR 10 belaufen.
Die Fristigkeiten der zukünftigen Mietzahlungen aus den zum Bilanzstichtag abgeschlossenen Verträgen stellen sich wie folgt dar:
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| Gesamtbetrag | bis 1 Jahr | über 1 Jahr | |
| TEUR | TEUR | TEUR | |
| Zukünftige Mietzahlungen | 1.960 | 412 | 1.548 |
| (Vorjahr) | (112) | (23) | (89) |
Zur Bewertung der als Finanzinvestitionen gehaltenen Renditeliegenschaften liegen Gutachten vor, die durch die Winters & Hirsch Valuation Services GmbH & Co. KG, Berlin, erstellt wurden. Unter Hinweis auf IAS 40 ergibt sich hinsichtlich der Wertermittlung für die durch die Winters & Hirsch Valuation Services GmbH & Co. KG, Berlin, erstellten Gutachten Folgendes:
Für die Ermittlung des „Fair Value“ nach IAS 40 hat der Gutachter die folgende Bewertungshierarchie festgelegt:
1. aktuelle Kaufpreise vergleichbarer Immobilien;
2. sollten diese nicht in ausreichender Anzahl zur Verfügung stehen, kann auf angepasste Vergleichspreise anderer Immobilien zurückgegriffen werden;
3. sollten auch diese nicht zur Verfügung stehen, kann auf diskontierte zukünftige Zahlungsströme zurückgegriffen werden.
Eine Wertermittlung nach den Punkten 1 und 2 fand nicht statt, da für diese Objekte keine aktuellen Kaufpreise zum Vergleich vorlagen.
Grundstücke mit der Nutzbarkeit der zum 31. Dezember 2009 ausgewiesenen Renditeliegenschaften werden zu Kaufpreisen gehandelt, die sich vorrangig am Ertragswert orientieren. Insofern hat der Gutachter den Ertragswert als Grundlage der Ermittlung des „Fair Value“ herangezogen.
Im ersten Schritt wurden sämtliche Bodenwerte ermittelt, die sich jeweils aus den an die Marktentwicklung angepassten Bodenrichtwerte und den jeweils dazugehörigen Grundstücksflächen ergeben. Im zweiten Schritt wurden die Gebäudeertragswerte ermittelt. Hier wurden folgende Annahmen getroffen: Die Mieten orientieren sich an den nachhaltig erzielbaren Mieten, die realisiert werden können. Dabei wurden die individuellen Mieterstrukturen beachtet. Hinsichtlich der Bewirtschaftungskosten wurden Abschläge in Höhe von 9,12 bis max. 13,06 %-Punkten geltend gemacht. Der Gutachter hat objektbezogen mit unterschiedlichen Liegenschaftszinssätzen (6,25 % bis 6,50 %) und mit unterschiedlichen Vervielfältigern gearbeitet, die unmittelbar mit der Restnutzungsdauer der jeweiligen Gebäude korrespondieren und sachgerecht ermittelt wurden. Die Summe aus Boden- und Gebäudeertragswert ergibt den jeweiligen Ertragswert der vorhandenen Renditeliegenschaft.
Im Vorjahr basierte die Zeitwertermittlung für die als Renditeliegenschaft erfasste Teilfläche ebenfalls auf einem Gutachten der Winters & Hirsch Valuation Services GmbH & Co. KG, Berlin, dem eine DCF-Kalkulation zugrunde lag.
5.7 Latente Steuern: Steuerabgrenzungen werden auf temporäre Differenzen zwischen den Wertansätzen der Steuerbilanz und der Bilanzierung nach den IFRS vorgenommen. Die Abgrenzungen werden in Höhe der voraussichtlichen Steuerbelastung nachfolgender Geschäftsjahre gebildet. Aktive latente Steuern werden auf Vorteile aus noch nicht genutzten steuerlichen Verlustvorträgen aktiviert, sofern zukünftige zu versteuernde Einkommen mit hinreichender Wahrscheinlichkeit zu erwarten sind. Temporäre Differenzen, die zu aktiven latenten Steuern führen, bestehen nicht. Im CR Capital-Konzern bestehen zum 31. Dezember 2009 körperschaftsteuerliche Verlustvorträge in Höhe von TEUR 282 und gewerbesteuerliche Verlustvorträge in Höhe von TEUR 284, die in voller Höhe angesetzt wurden, da entgegen der bisherigen steuerlichen Verlustsituation 2010 durch die inzwischen erreichte fast vollständige Vermietung und die beabsichtigte Veräußerung von Immobilien auch ein steuerlicher Gewinn erwartet wird. Dies führte zu aktivierten latenten Steuern nach teilweiser Saldierung mit passiven latenten Steuern aus temporären Differenzen in Höhe von insgesamt TEUR 39 (Vorjahr: TEUR 5).
5.8 Sonstige Rückstellungen werden unter Berücksichtigung von IAS 37 gebildet, wenn es wahrscheinlich ist, dass eine Verbindlichkeit besteht und eine zuverlässige Schätzung des Betrags möglich ist.
Der Rückstellungsspiegel stellt sich wie folgt dar:
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| 1.1.2009 | Verbrauch | Auflösung | Zuführung | 31.12.2009 | |
| TEUR | TEUR | TEUR | TEUR | TEUR | |
| Bauleistungen | 130 | 130 | 0 | 45 | 45 |
| Prüfungs-, Steuerberatungs- und Jahresabschlusskosten | 30 | 30 | 0 | 68 | 68 |
| Urlaubsansprüche Arbeitnehmer | 2 | 2 | 0 | 5 | 5 |
| Sonstige | 13 | 13 | 0 | 25 | 25 |
| 175 | 175 | 0 | 143 | 143 |
5.9 Die kurzfristigen Verbindlichkeiten gegenüber Kreditinstituten sowie die Verbindlichkeiten aus Lieferungen und Leistungen und die sonstigen kurzfristigen Verbindlichkeiten sind zu fortgeführten Anschaffungskosten unter Anwendung der Effektivzinsmethode bilanziert.
Bei den kurzfristigen Verbindlichkeiten gegenüber Kreditinstituten handelt es sich um Kontokorrentverbindlichkeiten und um Darlehen, die für die Refinanzierung von Immobilien verwendet wurden.
Die sonstigen Verbindlichkeiten belaufen sich zum Stichtag auf TEUR 12, davon entfallen TEUR 4 (Vorjahr: TEUR 9) auf Lohn- und Kirchensteuer. Im Vorjahr bestanden zudem insbesondere Grunderwerbsteuerverbindlichkeiten in Höhe von TEUR 534.
5.10 Bei den langfristigen Verbindlichkeiten gegenüber Kreditinstituten handelt es sich um Darlehen, die für die Anschaffung von Immobilien verwendet wurden. Die Darlehen sind bis zum Jahr 2019 fest verzinslich vereinbart mit Zinssätzen von 4,39 Prozent bzw. 5,30 Prozent. Sie werden zu fortgeführten Anschaffungskosten unter Anwendung der Effektivzinsmethode angesetzt.
Von den Verbindlichkeiten gegenüber Kreditinstituten sind TEUR 790 bzw. TEUR 1.580 durch Grundschulden auf Renditeliegenschaften bzw. auf zum Verkauf bestimmte Grundstücke sowie durch Zessionen auf Mietforderungen gesichert.
5.11 Latente Steuerschulden
Im Zusammenhang mit der Höherbewertung der vorhandenen Renditeliegenschaften war es erforderlich, latente Steuerschulden zu passivieren. Es wird insofern auf die Ausführungen zu Punkt 5.6 verwiesen. Der Betrag, um den die Fair Values die Steuerbilanzwerte übersteigen, beträgt TEUR 1.238. Unter Anwendung des Effektivsteuersatzes von 30,175 % ergibt sich die passivierte latente Steuerschuld von TEUR 374 vor Saldierung mit latenten Steueransprüchen aus Verlustvorträgen.
5.12 Eigenkapital
Das Grundkapital der Gesellschaft beträgt EUR 15.000.000,00. Es ist eingeteilt in 15.000.000 stimmberechtigte Stückaktien gleicher Gattung. Auf der am 15. Juli 2008 stattgefundenen Hauptversammlung wurde beschlossen, das Grundkapital der Gesellschaft von EUR 50.000,00 gegen Bareinlagen um EUR 14.950.000,00 auf EUR 15.000.000,00 durch Ausgabe von 14.950.000 neuen auf den Inhaber lautenden Stückaktien zu erhöhen. Der Ausgabepreis je Aktie belief sich dabei auf EUR 1,00. Die Kapitalerhöhung wurde am 26. August 2008 im Handelsregister eingetragen.
Gemäß Beschluss der Hauptversammlung vom 15. Juli 2008 ist der Vorstand ermächtigt, das Grundkapital mit Zustimmung des Aufsichtsrates in der Zeit bis zum Ablauf des 13. Juli 2013 einmalig oder mehrfach durch Ausgabe neuer, auf den Inhaber lautender Stückaktien gegen Bar- und/oder Sacheinlagen um bis zu insgesamt EUR 7.500.000,00 zu erhöhen (genehmigtes Kapital 2008/II).
Das genehmigte Kapital 2008/I, nach dem der Vorstand ermächtigt war, mit Zustimmung des Aufsichtsrates das Grundkapital der Gesellschaft innerhalb von fünf Jahren ab dem Tag der Eintragung der Gesellschaft im Handelsregister um bis zu insgesamt EUR 25.000,00 zu erhöhen, wurde mit Wirkung auf den Zeitpunkt der Eintragung des genehmigten Kapitals 2008/II aufgehoben (26. August 2008).
Gemäß Beschluss der Hauptversammlung vom 27. August 2008 ist der Vorstand bis zum 26. Februar 2010 ermächtigt, mit Zustimmung des Aufsichtsrates Aktien der Gesellschaft zu erwerben, um
· Aktien der Gesellschaft im Rahmen des Zusammenschlusses mit Unternehmen oder im Rahmen des Erwerbs von Unternehmen, Beteiligungen an Unternehmen oder Unternehmensteilen zu verwenden oder
· sie zu einem Preis zu veräußern, der den Börsenpreis der Aktien der Gesellschaft zum Zeitpunkt der Veräußerung nicht wesentlich unterschreitet, oder
· sie einzuziehen.
Die Ermächtigung ist auf den Erwerb von Aktien mit einem auf diese Aktien entfallenden anteiligen Betrag des Grundkapitals von EUR 1.500.000,00 beschränkt, das sind 10 % des derzeit bestehenden Grundkapitals von EUR 15.000.000,00. Der Kauf von eigenen Aktien 2009 führte dazu, dass nach IFRS eine Kürzung des vorhandenen Eigenkapitals erforderlich war. Der Bestand der eigenen Aktien belief sich zum 31. Dezember 2009 auf 79.189 Stück.
Die Gesellschaft beabsichtigt, eine Zulassung im Börsensegment „General Standard“ zu erwirken und den Status einer REIT-Aktiengesellschaft anzunehmen. Im Zeitpunkt der Börsenzulassung müssen sich mindestens 25 % der Aktien im Streubesitz befinden. Zur Erhaltung und Aufrechterhaltung des REIT-Status müssen sich darüber hinaus 15 % der Aktien der Gesellschaft dauernd im Streubesitz befinden. Den Streubesitz bilden gemäß § 11 Abs. 1 REITG die Aktien derjenigen Aktionäre, denen weniger als 3 % der Stimmrechte direkt zustehen oder ihnen gemäß §§ 22 und 23 Wertpapierhandelsgesetz in der jeweils gültigen Fassung direkt oder indirekt zugerechnet werden. Nach Erreichung des REIT-Status darf in Übereinstimmung mit § 11 Abs. 4 REITG kein Aktionär der Gesellschaft direkt oder indirekt durch einen Dritten, der Aktien für Rechnung des Aktionärs hält, 10 % oder mehr der Aktien oder Aktien mit 10 % oder mehr der Stimmrechte an der Gesellschaft halten (Höchstbeteiligungsgrenze). Bei der Berechnung der Höchstbeteiligungsgrenze bleiben die Aktien unberücksichtigt, die ein Aktionär nicht für eigene, sondern für Rechnung eines Dritten hält, soweit er seine Treuhandstellung nachweist. Für die Einhaltung der Höchstbeteiligungsgrenze als besondere Treuepflicht ist der jeweilige Aktionär verantwortlich. Verstöße gegen die Höchstbeteiligungsgrenze werden von der Gesellschaft gemäß §§ 25 bis 27 der Satzung sanktioniert. Die Gesellschaft behält sich daneben die Geltendmachung eines Schadens oder anderer Ansprüche vor. Der Vorstand kann dessen ungeachtet jederzeit nach seinem Ermessen Aktionäre, deren Aktien nicht zum Streubesitz gehören, schriftlich besonders auf die Einhaltung der Höchstbeteiligungsgrenze und die möglichen Folgen eines Verstoßes dagegen hinweisen. Der Vorstand kann zur Absicherung der Höchstbeteiligungsgrenze jederzeit Verträge mit Aktionären abschließen.
Zur Entwicklung und Zusammensetzung des Eigenkapitals wird auf die Eigenkapitalveränderungsrechnung verwiesen.
Die gesetzliche Rücklage ist gemäß § 150 AktG gebildet.
5.13 Genussrechtskapital
Gemäß Beschluss der Hauptversammlung vom 27. August 2008 ist der Vorstand ermächtigt, mit Zustimmung des Aufsichtsrates bis zum 26. August 2013 einmalig oder mehrmalig auf den Inhaber lautende Genussrechte auszugeben. Die Genussrechte können verbrieft werden. Der Gesamtnennbetrag aller ausgegebenen Genussrechte darf den Betrag von EUR 100.000.000,00 nicht übersteigen. Die Ausgabe von Wandlungs- oder Optionsrechten auf Aktien der Gesellschaft ist für den Inhaber des Genussrechts nicht zulässig.
Die Zusammensetzung und Entwicklung des Anlagevermögens ist in der Tabelle „Entwicklung des Konzernanlagevermögens“ dargestellt.
Haftungsverhältnisse bestehen derzeit nicht. Die sonstigen finanziellen Verpflichtungen liegen im Rahmen des üblichen Geschäftsverkehrs und sind betragsmäßig unwesentlich.
Aufwendungen und Erträge des Geschäftsjahres werden – unabhängig vom Zeitpunkt der Zahlung – berücksichtigt, wenn sie realisiert sind. Erlöse aus dem Verkauf von Vermögensgegenständen und Erlöse aus Dienstleistungen sind realisiert, wenn die maßgeblichen Chancen und Risiken übergegangen sind und der Betrag der erwarteten Gegenleistung zuverlässig geschätzt werden kann.
Segmentberichterstattung nach IFRS 8
IFRS 8 ist auf Geschäftsjahre anzuwenden, die am oder nach dem 1. Januar 2009 beginnen. Der vorgenannte Standard erfordert von Unternehmen die Berichterstattung von finanziellen und beschreibenden Informationen bezüglich seiner berichtspflichtigen Segmente. Berichtspflichtige Segmente stellen Geschäftssegmente dar, die bestimmte Kriterien erfüllen. Bei Geschäftssegmenten handelt es sich um Unternehmensbestandteile, für die getrennte Finanzinformationen vorhanden sind. Die Segmentberichterstattung muss sich somit zwangsläufig am internen Berichtswesen des Unternehmens orientieren. Die interne Steuerung des Unternehmens stellt damit die Grundlage für die Segmentberichterstattung dar. Der CR Capital-Konzern ist lediglich in einem Geschäftssegment (Immobiliengesellschaft) und in einem regionalen Segment (Berlin und Umland) tätig, sodass sich eine weitgehende faktische Befreiung von der Segmentberichtspflicht ergibt.
Nach IFRS 8.31 sind jedoch auch Ein-Segment-Konzerne zur Angabe bestimmter disaggregierter Finanzdaten verpflichtet. Dabei handelt es sich um Ausweiserfordernisse, die nach folgenden Kriterien darzustellen sind:
a) Produkte und Dienstleistungen (IFRS 8.32): Bezüglich der Umsatzerlöse wird auf Abschnitt (8.1) verwiesen.
b) geographische Teilbereiche (IFRS 8.33): Wie bereits oben beschrieben wurde, ist der CR Capital-Konzern lediglich in einem regionalen Segment (Berlin und Umland) tätig, sodass keine Angaben im Sinne von IFRS 8.33 erforderlich sind.
c) wesentliche Kunden (IFRS 8.34): IFRS 8.34 ist nicht anzuwenden, da sich die Umsatzerlöse auf eine Vielzahl von Kunden verteilen. IFRS 8.34 wäre anzuwenden, wenn sich die Umsatzerlöse aus Geschäftsvorfällen mit einem einzigen externen Kunden auf mindestens 10 % der Umsatzerlöse des Unternehmens belaufen würden. Einmalige Immobilienverkäufe sind nicht zu berücksichtigen, da es sich im Sinne von IFRS 8.34 um keine wichtigen Kunden handelt, die zu einem Abhängigkeitsverhältnis führen können, da es sich lediglich um einmalige Geschäftsvorfälle handelt.
8.1 Die Umsatzerlöse betreffen den Verkauf von Immobilien in Höhe von TEUR 5.180 sowie Erlöse aus der Vermietung von Immobilien in Höhe von insgesamt TEUR 486, die sich wie folgt zusammensetzen:
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| TEUR | |
| Erlöse aus der Vermietung von Immobilien, die zum Verkauf bestimmt sind | 370 |
| Erlöse aus der Vermietung von Renditeliegenschaften | 116 |
| 486 |
Die Umsätze des Vorjahres in Höhe von TEUR 4 resultierten ausschließlich aus Vermietung.
8.2 Die Erhöhung des Bestandes an zum Verkauf bestimmten Grundstücken mit unfertigen Bauten bezieht sich auf ein zu bebauendes Grundstück, das im Geschäftsjahr 2009 angeschafft wurde.
8.3 Die sonstigen betrieblichen Erträge beinhalten im Wesentlichen die vorgenommene Zuschreibung von TEUR 1.344 (Vorjahr: TEUR 86) auf die vorhandenen Renditeliegenschaften des CR Capital-Konzerns, vgl. auch Punkt 5.6 des Konzernanhangs. Im Vorjahr war aus der Veräußerung eines Tochterunternehmens ein sonstiger betrieblicher Ertrag in Höhe von TEUR 3.503 entstanden.
8.4 Die in der Konzern-Gesamtergebnisrechnung dargestellte Position Materialaufwand setzt sich wie folgt zusammen:
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| TEUR | |
| Buchwerte der verkauften Immobilien | 5.190 |
| Ankauf eines zu bebauenden Grundstücks | 748 |
| Bewirtschaftungskosten der Immobilien und sonstige Aufwendungen | 79 |
| 6.017 |
8.5 Die Abschreibungen enthalten planmäßige Abschreibungen auf Sachanlagen und immaterielle Vermögenswerte in Höhe von TEUR 49. Die Gebäude wurden bis zu ihrer Umgliederung in die kurzfristigen Vermögenswerte linear über einen Zeitraum von bis zu 88 Jahren abgeschrieben. Die übrigen Sachanlagen und die immateriellen Vermögenswerte werden linear über unterschiedliche Nutzungsdauern (drei bis 13 Jahre) abgeschrieben.
8.6 Die sonstigen betrieblichen Aufwendungen, die sich insgesamt auf TEUR 651 (Vorjahr: TEUR 350) belaufen, verteilen sich auf eine Vielzahl von Einzelpositionen, wie Miete, Werbe- und Reisekosten, Fremdarbeiten, Rechts- und Beratungskosten, nicht abziehbare Vorsteuer, Aufsichtsratsvergütungen. Periodenfremde Aufwendungen sind nicht entstanden.
8.7 Sonstige Zinsen und ähnliche Erträge
Es handelt sich hierbei um Zinserträge in Höhe von insgesamt TEUR 108 (Vorjahr: TEUR 113), die aus Kaufpreisstundungen bzw. aus der Anlage von liquiden Mitteln bei deutschen Kreditinstituten resultieren.
8.8 Zinsen und ähnliche Aufwendungen
Bei den Zinsen und ähnliche Aufwendungen handelt es sich im Wesentlichen um Aufwendungen für Darlehen, die für die Refinanzierung der vorhandenen Immobilien aufgenommen wurden.
Die Nettoergebnisse aus den Finanzinstrumenten entsprechend den Bewertungskategorien gemäß IAS 39 stellen sich wie folgt dar:
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| Zinserträge | Zinsaufwand | aus Folgebewertung | Nettoergebnis | |||
| 2009 | ||||||
| Fair Value | Währungs- umrechnung | Wert- berichtigung | ||||
| TEUR | TEUR | TEUR | TEUR | TEUR | TEUR | |
| Liquide Mittel | 22 | 0 | 0 | 0 | 0 | 22 |
| Kredite und Forderungen | 87 | 0 | 0 | 0 | -2 | 85 |
| Zu fortgeführten Anschaffungskosten bilanzierte Verbindlichkeiten | 0 | -57 | 0 | 0 | 0 | -57 |
| Summe Nettoergebnis | 109 | -57 | 0 | 0 | -2 | 50 |
| davon erfasst: | ||||||
| – erfolgswirksam | 109 | -57 | 0 | 0 | -2 | 50 |
| – direkt im Eigenkapital | 0 | 0 | 0 | 0 | 0 | 0 |
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| Zinserträge | Zinsaufwand | aus Folgebewertung | Nettoergebnis | |||
| 2008 | ||||||
| Fair Value | Währungs- umrechnung | Wert- berichtigung | ||||
| TEUR | TEUR | TEUR | TEUR | TEUR | TEUR | |
| Liquide Mittel | 33 | 0 | 0 | 0 | 0 | 33 |
| Kredite und Forderungen | 80 | 0 | 0 | 0 | 0 | 80 |
| Zu fortgeführten Anschaffungskosten bilanzierte Verbindlichkeiten | 0 | -4 | 0 | 0 | 0 | -4 |
| Summe Nettoergebnis | 113 | -4 | 0 | 0 | 0 | 109 |
| davon erfasst: | ||||||
| – erfolgswirksam | 113 | -4 | 0 | 0 | 0 | 109 |
| – direkt im Eigenkapital | 0 | 0 | 0 | 0 | 0 | 0 |
8.9 Steuern vom Einkommen und vom Ertrag
Der Posten betrifft ausschließlich latente Steuern, die auf Basis des aktuellen Steuerrechts ermittelt wurden:
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| 2009 EUR | 30.5.–31.12.2008 EUR | |
| Latenter Steueraufwand | ||
| – aus Höherbewertungen | -346.974,81 | - 26.657,47 |
| Latenter Steuerertrag | ||
| – aus laufenden Verlusten | 54.146,43 | 33.043,96 |
| -292.828,38 | 6.386,49 |
Die Berechnung der latenten Steuern erfolgt wie im Vorjahr unter Verwendung eines erwarteten Effektivsteuersatzes in Höhe von 30,175 %. Unter Hinweis auf IAS 12.81 c ergeben sich die folgenden Steuersätze:
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| 2009 | 30.5.– 31.12.2008 | |
| % | % | |
| Steuersätze | ||
| Gesetzlicher Effektivsteuersatz | 30,18 | 30,18 |
| Tatsächlicher Steuersatz | 32,28 | -0,19 |
Der gesetzliche Effektivsteuersatz beinhaltet die Körperschaftsteuer und den Solidaritätszuschlag (Effektivsatz: 15,83 %) sowie die Gewerbesteuer (Effektivsatz: 14,35 %).
Der Steueraufwand des Geschäftsjahres kann wie folgt auf den Periodenerfolg übergeleitet werden:
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| 2009 TEUR | 30.5.– 31.12.2008 TEUR | |
| Ergebnis vor Steuern | 907 | 3.297 |
| Erwarteter Ertragsteueraufwand | -274 | -995 |
| Steuerfreier Beteiligungsertrag | 0 | 1.004 |
| Aberkennung von steuerlichen Verlustvorträgen | -14 | 0 |
| Differenzen aus der steuerlichen Gewinnermittlung | -5 | -3 |
| -293 | 6 |
Sämtliche Gesellschaften haben zum Stichtag jeweils ein negatives steuerliches Ergebnis erzielt, sodass kein laufender Steueraufwand zu verbuchen war.
Das Ergebnis je Aktie errechnet sich aus der Division des Jahresüberschusses durch die Anzahl der ausgegebenen Aktien. Nach IAS 33.19 ist bei der Ermittlung des unverwässerten Ergebnisses je Aktie die Anzahl der Stammaktien der gewichteten durchschnittlichen Anzahl der während der Periode im Umlauf gewesenen Stammaktien zu verwenden. Verwässerungseffekte sind nicht zu berücksichtigen.
Es ergibt sich Folgendes:
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| 2009 | 30.5.–31.12.2008 | ||
| Jahresüberschuss | EUR | 614.352,46 | 3.303.105,58 |
| Anzahl der Aktien (gewichteter Durchschnitt) | Anzahl | 14.992.181 | 11.740.758 |
| Ergebnis je Aktie | EUR | 0,04 | 0,28 |
Sonstige Angaben
Vorstand
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| Familienname | Vorname | Funktion | Vertretungsbefugnis | Beruf |
| Ehrich | Thomas | Vorstand | alleinvertretungsberechtigt | Diplom-Volkswirt |
Die Gesamtbezüge des Vorstandes beliefen sich 2009 auf insgesamt TEUR 116 (Vorjahr: TEUR 45). Forderungen oder Verbindlichkeiten gegen den Vorstand bestehen nicht.
Aufsichtsrat
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| Familienname | Vorname | Funktion | Beruf |
| Krach | Stefan | Vorsitzender | Rechtsanwalt |
| Pietschmann | Rainer | stellv. Vorsitzender | Rechtsanwalt |
| Lotz | Jörg | Mitglied | Diplom-Kaufmann,Bankkaufmann |
Die Gesamtbezüge des Aufsichtsrates betrugen im laufenden Geschäftsjahr 2009 TEUR 34 (Vorjahr: TEUR 20). Forderungen gegen Mitglieder des Aufsichtsrates bestehen nicht; Verbindlichkeiten bestehen zum 31. Dezember 2009 in Höhe von TEUR 17 (Vorjahr: TEUR 8).
Im Berichtszeitraum wurden drei Arbeitnehmer beschäftigt, die der CR Capital Real Estate AG zuzuordnen sind. Im Vorjahr hatte die Gesellschaft mit Ausnahme des Vorstandes keine Mitarbeiter.
Risikomanagementpolitik und Sicherungsmaßnahmen
Das zum 1. Januar 2010 eingeführte Risikomanagementsystem der CR Capital Real Estate AG hat das Ziel, alle bedeutenden Risiken und deren Ursachen frühzeitig zu erkennen und zu erfassen, um finanzielle Verluste, Ausfälle oder Störungen zu vermeiden.
Das Vorgehen stellt sicher, dass geeignete Gegenmaßnahmen zur Risikovermeidung umgesetzt werden können. Gleichzeitig werden der Vorstand und der Aufsichtsrat informiert. Im Wesentlichen handelt es sich um ein Früherkennungssystem durch Überwachung der Liquidität und der Ergebnisentwicklung.
Die CR Capital Real Estate AG ist allgemein Risiken ausgesetzt, die sich aus der Veränderung von Rahmenbedingungen durch die Gesetzgebung oder aus anderen Vorschriften ergeben. Da die Unternehmenstätigkeit der CR Capital Real Estate AG auf Deutschland beschränkt ist und derartige Veränderungen in den meisten Fällen nicht plötzlich und überraschend auftreten, besteht i.d.R. ausreichend Reaktionszeit, um auf Veränderungen zu reagieren.
Kapitalrisikomanagement und Zinsänderungsrisiko
Der Konzern steuert sein Kapital mit dem Ziel, die Erträge der CR Capital-Gruppe durch Optimierung des Verhältnisses von Eigen- zu Fremdkapital zu maximieren. Dabei wird sichergestellt, dass alle Konzernunternehmen unter der Unternehmensfortführungsprämisse operieren können.
Der Konzern hat zur operativen Umsetzung seines Geschäftsmodells Fremdkapital aufgenommen. Da der Kapitaldienst hauptsächlich aus den Mieteinnahmen geleistet wird, können zukünftige Verzögerungen bei Sanierungen im gleichen Maße wie Mietpreissenkungen, Leerstände oder Mietrückstände negative Folgen haben.
2009 haben sich die Bankverbindlichkeiten auf insgesamt Mio. EUR 2,9 erhöht. Die Mittel wurden u.a. verwandt, um Immobilien, die zuvor aus Eigenmitteln angeschafft wurden, umzufinanzieren. Von den vorgenannten Finanzverbindlichkeiten unterliegen Bankverbindlichkeiten in Höhe von insgesamt Mio. EUR 2,4 keinem Zinsänderungsrisiko, da die Konditionen langfristig fest vereinbart sind. Es ergeben sich die folgenden Festzinsperioden:
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| Festzinsperioden bis zum | |
| Darlehen über TEUR 1.580 | 17.03.2019 |
| Darlehen über TEUR 790 | 30.09.2019 |
Bei den verbleibenden TEUR 580 handelt es sich um ein Kontokorrentdarlehen, das kurzfristig in Anspruch genommen und bereits am 5. Januar 2010 ausgeglichen wurde, sodass das bestehende Zinsänderungsrisiko vernachlässigt werden kann.
Die übrigen finanziellen Verbindlichkeiten unterliegen keinem Zinsänderungsrisiko, da keine Zinsen zu zahlen sind. Es handelt sich um kurzfristige Verbindlichkeiten.
Risiko aus dem Ausfall von Forderungen
Das Ausfallrisiko von Mietforderungen für Immobilien, die der Vermietung dienen, wurde durch entsprechende Wertberichtigungen gewürdigt.
Das Ausfallrisiko von Forderungen gegen Erwerber von Grundstücken im Vertriebs- bzw. Sanierungsgeschäft wird als sehr gering eingeschätzt, da die Abwicklung sämtlicher Verkäufe über Notaranderkonten erfolgt bzw. anderweitige Sicherheiten hinterlegt sind.
Liquiditätsrisiko
Der Konzern steuert Liquiditätsrisiken durch ständiges Überwachen der prognostizierten und tatsächlichen Cashflows und Abstimmungen der Fälligkeitsprofile von finanziellen Vermögenswerten und Verbindlichkeiten.
In den folgenden Tabellen sind die erwarteten Cashflows der finanziellen Vermögenswerte und finanziellen Verbindlichkeiten (undiskontierte Tilgungs- und Zinszahlungen) zum 31. Dezember 2009 und zum 31. Dezember 2008 dargestellt:
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| Buchwert 31.12.2009 | Cashflow bis 1 Jahr | Cashflow> 1 Jahr bis 5 Jahre | Cashflow> 5 Jahre | |
| TEUR | TEUR | TEUR | TEUR | |
| 31. Dezember 2009 | ||||
| Liquide Mittel | 387 | 0 | 0 | 0 |
| Kredite und Forderungen | ||||
| Forderungen aus Lieferungen und Leistungen | 2.894 | 2.894 | 0 | 0 |
| Sonstige finanzielle Vermögenswerte | 1.048 | 1.048 | 0 | 0 |
| Finanzielle Verbindlichkeiten, die zu fortgeführten Anschaffungskosten bewertet werden | ||||
| Rückstellungen | 143 | 143 | 0 | 0 |
| Verzinsliche finanzielle Verbindlichkeiten | 2.950 | 784 | 816 | 3.175 |
| Unverzinsliche finanzielle Verbindlichkeiten | 393 | 393 | 0 | 0 |
| 31. Dezember 2008 | ||||
| Liquide Mittel | 8.347 | 0 | 0 | 0 |
| Kredite und Forderungen | ||||
| Forderungen aus Lieferungen und Leistungen | 2 | 2 | 0 | 0 |
| Sonstige finanzielle Vermögenswerte | 4.107 | 4.107 | 0 | 0 |
| Finanzielle Verbindlichkeiten, die zu fortgeführten Anschaffungskosten bewertet werden | ||||
| Rückstellungen | 175 | 175 | 0 | 0 |
| Unverzinsliche finanzielle Verbindlichkeiten | 89 | 89 | 0 | 0 |
| Sonstige finanzielle Verpflichtungen | ||||
| Kaufpreisverpflichtungen | 8.200 | 8.200 | 0 | 0 |
Von den in der Bilanz ausgewiesenen sonstigen kurzfristigen Vermögenswerten in Höhe von TEUR 1.145 (Vorjahr: TEUR 4.107) betreffen TEUR 1.048 (Vorjahr: TEUR 4.068) finanzielle Vermögenswerte und TEUR 97 (Vorjahr: TEUR 39) keine finanziellen Vermögenswerte (insbesondere geleistete Vorauszahlungen und Umsatzsteuererstattungsansprüche).
Die unverzinslichen finanziellen Verbindlichkeiten entfallen mit TEUR 385 (Vorjahr: TEUR 83) auf die Verbindlichkeiten aus Lieferungen und Leistungen sowie mit TEUR 8 (Vorjahr: TEUR 6) auf die sonstigen kurzfristigen Verbindlichkeiten.
Von den in der Bilanz ausgewiesenen sonstigen kurzfristigen Verbindlichkeiten in Höhe von TEUR 12 (Vorjahr: TEUR 549) betreffen TEUR 8 (Vorjahr: TEUR 6) finanzielle Verbindlichkeiten und TEUR 4 (Vorjahr: TEUR 543) keine finanziellen Verbindlichkeiten (im Vorjahr insbesondere Grunderwerbsteuerverbindlichkeiten in Höhe von TEUR 534).
Der beizulegende Zeitwert der Finanzinstrumente der CR Capital Real Estate AG entspricht im vorliegenden Abschluss im Wesentlichen dem Buchwert.
Die Kapitalflussrechnung zeigt, wie sich die Zahlungsmittel des CR Capital-Konzerns im Laufe der Berichtsjahre durch Mittelzu- und -abflüsse verändert haben. In dieser Kapitalflussrechnung sind die Zahlungsströme nach Geschäfts‑, Investitions- und Finanzierungstätigkeit gegliedert. Der Finanzmittelfonds enthält kurzfristig verfügbare liquide Mittel in Höhe von TEUR 387 (Vorjahr: TEUR 8.347).
Im Konzernabschluss sind für das voraussichtliche Honorar für die Abschlussprüfungen für das Geschäftsjahr 2009 der Deloitte & Touche GmbH Wirtschaftsprüfungsgesellschaft TEUR 28 und für Steuerberatungsleistungen TEUR 8 durch Rückstellungen berücksichtigt.
Zu Vorstand und Aufsichtsrat verweisen wir auf Abschnitt (10). Weitere Geschäftsbeziehungen zu nahe stehenden Unternehmen und Personen bestanden im Geschäftsjahr 2009 nicht.
Im Vorjahr war die Windsor AG ein nahe stehendes Unternehmen und hatte für Geschäftsbesorgungstätigkeiten Nettovergütungen in Höhe von insgesamt TEUR 23,1 erhalten. Die Abwicklung der Geschäftsvorfälle erfolgte zu marktüblichen Konditionen.
Am 10. Januar 2010 wurde die CR Capital Properties GmbH & Co. KG mit Sitz in Berlin gegründet. Die Gesellschaft hat am 22. Februar 2010 ein Grundstück in der Czarnikauer Straße 9 in Berlin-Prenzlauer Berg gekauft.
Im Januar 2010 hat die CR Capital Real Estate AG zudem ein Darlehen in Höhe von TEUR 1.000 aufgenommen, das der Refinanzierung des Immobilienbestandes dient.
Berlin, den 21. April 2010
Thomas Ehrich(Vorstand)
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| Notes | EUR | EUR | 30.5.–31.12.2008 EUR | |
| 1. Umsatzerlöse | ||||
| a) Erlöse aus der Hausbewirtschaftung | 8.1 | 486.274,25 | 3.744,05 | |
| b) Erlöse aus Verkauf von Grundstücken | 8.1 | 5.180.304,86 | 0,00 | |
| 5.666.579,11 | 3.744,05 | |||
| 2. Erhöhung des Bestandes an zum Verkauf bestimmten Grundstücken mit unfertigen Bauten | 8.2 | 748.076,12 | 0,00 | |
| 3. Sonstige betriebliche Erträge | 8.3 | 1.344.499,87 | 3.595.384,60 | |
| 4. Materialaufwand | ||||
| a) Aufwendungen für Hausbewirtschaftung und andere Lieferungen und Leistungen | 8.4 | 79.149,60 | 4.088,18 | |
| b) Aufwendungen für Verkaufsgrundstücke | 8.4 | 5.938.286,60 | 0,00 | |
| 6.017.436,20 | 4.088,18 | |||
| 5. Personalaufwand | ||||
| a) Löhne und Gehälter | 159.635,72 | 45.348,21 | ||
| b) soziale Abgaben | 9.778,80 | 0,00 | ||
| 169.414,52 | 45.348,21 | |||
| 6. Abschreibungen auf immaterielle Vermögenswerte des Anlagevermögens und Sachanlagen | 8.5 | 49.293,86 | 12.088,18 | |
| 7. Sonstige betriebliche Aufwendungen | 8.6 | 651.335,26 | 349.771,33 | |
| 8. Operatives Ergebnis | 871.675,26 | 3.187.832,75 | ||
| 9. Sonstige Zinsen und ähnliche Erträge | 8.7 | 108.143,20 | 113.108,91 | |
| 10. Zinsen und ähnliche Aufwendungen | 8.8 | 72.543,62 | 4.222,57 | |
| 11. Finanzergebnis | 35.599,58 | 108.886,34 | ||
| 12. Ergebnis der gewöhnlichen Geschäftstätigkeit | 907.274,84 | 3.296.719,09 | ||
| 13. Steuern vom Einkommen und vom Ertrag | 8.9 | 292.828,38 | -6.386,49 | |
| 14. Sonstige Steuern | 8.9 | 94,00 | 0,00 | |
| 15. Jahresüberschuss/Gesamtergebnis der Berichtsperiode | 614.352,46 | 3.303.105,58 | ||
| Unverwässertes Ergebnis je Aktie | 9 | 0,04 | 0,28 | |
| Verwässertes Ergebnis je Aktie | 9 | 0,04 | 0,28 |
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| AKTIVSEITE | ||||
| Notes | EUR | EUR | 31.12.2008 EUR | |
| Liquide Mittel | 5.1 | 387.363,94 | 8.346.871,08 | |
| Forderungen aus Lieferungen und Leistungen | 5.2 | 2.894.417,50 | 2.411,47 | |
| Zum Verkauf bestimmte Grundstücke | 5.3 | 10.786.642,59 | 0,00 | |
| Sonstige kurzfristige Vermögenswerte | 5.4 | 1.144.646,25 | 4.107.481,00 | |
| Kurzfristige Vermögenswerte | 15.213.070,28 | 12.456.763,55 | ||
| Immaterielle Vermögenswerte | 5.5 | 2.523,00 | 3.840,00 | |
| Sachanlagen | ||||
| Grundstücke und Bauten | 5.5 | 0,00 | 2.556.072,51 | |
| Andere Anlagen, Betriebs- und Geschäftsausstattung | 5.5 | 36.419,00 | 26.306,00 | |
| Geleistete Anzahlungen und Anlagen im Bau | 5.5 | 0,00 | 3.780.952,84 | |
| 36.419,00 | 6.363.331,35 | |||
| Renditeliegenschaften | 5.6 | 5.850.000,00 | 281.424,00 | |
| Latente Steueransprüche | 5.7 | 39.449,71 | 4.639,37 | |
| Langfristige Vermögenswerte | 5.928.391,71 | 6.653.234,72 | ||
| 21.141.461,99 | 19.109.998,27 | |||
| PASSIVSEITE | ||||
| Notes | EUR | EUR | 31.12.2008 EUR | |
| Rückstellungen | 5.8 | 142.741,57 | 175.086,94 | |
| Kurzfristige Verbindlichkeiten gegenüber Kreditinstituten | 5.9 | 675.737,60 | 47,90 | |
| Verbindlichkeiten aus Lieferungen und Leistungen | 5.9 | 385.003,88 | 83.195,61 | |
| Sonstige kurzfristige Verbindlichkeiten | 5.9 | 12.135,57 | 548.562,24 | |
| Kurzfristige Schulden | 1.215.618,62 | 806.892,69 | ||
| Langfristige Verbindlichkeiten gegenüber Kreditinstituten | 5.10 | 2.274.254,00 | 0,00 | |
| Latente Steuern | 5.11 | 327.638,72 | 0,00 | |
| Langfristige Schulden | 2.601.892,72 | 0,00 | ||
| Gezeichnetes Kapital | 5.12 | 15.000.000,00 | 15.000.000,00 | |
| Gesetzliche Rücklage | 5.12 | 192.716,46 | 160.829,63 | |
| Bilanzgewinn | 5.12 | 2.224.741,58 | 3.142.275,95 | |
| abzüglich eigener Anteile | 5.12 | -93.507,39 | 0,00 | |
| Eigenkapital | 17.323.950,65 | 18.303.105,58 | ||
| 21.141.461,99 | 19.109.998,27 |
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| Gezeichnetes Kapital | Gesetzliche Rücklage | Bilanzgewinn | abzüglich eigener Anteile | Eigenkapital gesamt | |
| EUR | EUR | EUR | EUR | EUR | |
| 1. Stand 30. Mai 2008 | 0,00 | 0,00 | 0,00 | 0,00 | 0,00 |
| 2. Geleistete Einzahlungen auf das gezeichnete Kapital | 15.000.000,00 | 0,00 | 0,00 | 0,00 | 15.000.000,00 |
| 3. Periodenergebnis | 0,00 | 0,00 | 3.303.105,58 | 0,00 | 3.303.105,58 |
| 4. Umbuchungen | 0,00 | 160.829,63 | -160.829,63 | 0,00 | 0,00 |
| 5. Stand 31. Dezember 2008 | 15.000.000,00 | 160.829,63 | 3.142.275,95 | 0,00 | 18.303.105,58 |
| 6. Gezahlte Dividende | 0,00 | 0,00 | -1.500.000,00 | 0,00 | -1.500.000,00 |
| 7. Periodenergebnis | 0,00 | 0,00 | 614.352,46 | 0,00 | 614.352,46 |
| 8. Erwerb eigener Anteile | 0,00 | 0,00 | 0,00 | -93.507,39 | -93.507,39 |
| 9. Umbuchungen | 0,00 | 31.886,83 | -31.886,83 | 0,00 | 0,00 |
| 10. Stand 31. Dezember 2009 | 15.000.000,00 | 192.716,46 | 2.224.741,58 | -93.507,39 | 17.323.950,65 |
Die 2009 gezahlte Dividende entspricht einem Anteil von EUR 0,10 je Aktie.
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| EUR | EUR | 30.5.–31.12.2008 EUR | |
| Laufende Geschäftstätigkeit | |||
| 1. Ergebnis der gewöhnlichen Geschäftstätigkeit abzüglich sonstiger Steuern | 907.180,84 | 3.296.719,09 | |
| 2. Abschreibungen | 49.293,86 | 12.088,18 | |
| 3. Veränderung aus Zeitbewertungen | -1.343.817,11 | -86.083,20 | |
| 4. Zinserträge | -108.143,20 | -113.108,91 | |
| 5. Zinsaufwendungen | 72.543,62 | 4.222,57 | |
| 6. Veränderung der zum Verkauf bestimmten Grundstücke | 1.818.932,54 | 0,00 | |
| 7. Veränderung der Forderungen aus Lieferungen und Leistungen und sonstigen Vermögenswerte | -2.491.617,18 | -4.027.699,45 | |
| 8. Veränderung der Verbindlichkeiten aus Lieferungen und Leistungen und sonstigen Verbindlichkeiten sowie kurzfristigen Rückstellungen | 396.486,81 | 133.611,52 | |
| 9. Cashflow aus betrieblicher Tätigkeit | -699.139,82 | -780.250,20 | |
| 10. Erhaltene Zinsen | 120.589,10 | 32.663,01 | |
| 11. Gezahlte Zinsen | -66.672,15 | -222,57 | |
| 12. Cashflow aus laufender Geschäftstätigkeit | -645.222,87 | -747.809,76 | |
| Investitionstätigkeit | |||
| 1. Auszahlungen für den Erwerb von Anlagevermögen | -11.220.631,80 | -5.905.367,06 | |
| 2. Einzahlungen aus dem Verkauf von Anteilen an Tochterunternehmen | 2.550.000,00 | 0,00 | |
| 3. Cashflow aus Investitionstätigkeit | -8.670.631,80 | -5.905.367,06 | |
| Finanzierungstätigkeit | |||
| 1. Einzahlungen auf das gezeichnete Kapital und aus der Kapitalerhöhung | 0,00 | 15.000.000,00 | |
| 2. Gezahlte Dividenden | -1.500.000,00 | 0,00 | |
| 3. Auszahlungen für den Erwerb eigener Aktien | -93.507,39 | 0,00 | |
| 4. Einzahlung aus der Aufnahme von Finanzkrediten | 2.979.722,62 | 0,00 | |
| 5. Auszahlung für die Tilgung von Finanzkrediten | -29.867,70 | 47,90 | |
| 6. Cashflow aus Finanzierungstätigkeit | 1.356.347,53 | 15.000.047,90 | |
| Cashflow | -7.959.507,14 | 8.346.871,08 | |
| Liquide Mittel | |||
| 1. 31. Dezember 2009/31. Dezember 2008 | 387.363,94 | 8.346.871,08 | |
| 2. 31. Dezember 2008/30. Mai 2008 | 8.346.871,08 | 0,00 | |
| -7.959.507,14 | 8.346.871,08 |
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| Anschaffungs- und Herstellungskosten | ||||||
| Stand am 1.1.2009 | Zugänge | Umbuchungen | Abgänge (-) | Stand am 31.12.2009 | ||
| EUR | EUR | EUR | EUR | EUR | ||
| I. Immaterielle Vermögenswerte | 3.950,00 | 0,00 | 0,00 | 0,00 | 3.950,00 | |
| II. Sachanlagen | ||||||
| 1. Grundstücke und Bauten | 2.563.146,36 | 7.292.772,90 | 2.794.073,09 | -12.649.992,35 | 0,00 | |
| 2. Andere Anlagen, Betriebs- und Geschäftsausstattung | 31.210,33 | 20.746,49 | 0,00 | 0,00 | 51.956,82 | |
| 3. Geleistete Anzahlungen und Anlagen im Bau | 3.780.952,84 | 0,00 | -3.780.952,84 | 0,00 | 0,00 | |
| 6.375.309,53 | 7.313.519,39 | -986.879,75 | -12.649.992,35 | 51.956,82 | ||
| III. Renditeliegenschaften | 195.340,80 | 3.237.879,14 | 986.879,75 | 0,00 | 4.420.099,69 | |
| 6.574.600,33 | 10.551.398,53 | 0,00 | -12.649.992,352) | 4.476.006,51 |
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| Kumulierte Abschreibungen | Buchwerte | |||||
| Stand am 1.1.2009 | Zugänge | Abgänge (-) | Stand am 31.12.2009 | Stand am 31.12.2009 | Stand am 31.12.2008 | |
| EUR | EUR | EUR | EUR | EUR | EUR | |
| I. Immaterielle Vermögenswerte | 110,00 | 1.317,00 | 0,00 | 1.427,00 | 2.523,00 | 3.840,00 |
| II. Sachanlagen | ||||||
| 1. Grundstücke und Bauten | 7.073,85 | 37.343,37 | -44.417,22 | 0,00 | 0,00 | 2.556.072,51 |
| 2. Andere Anlagen, Betriebs- und Geschäftsausstattung | 4.904,33 | 10.633,49 | 0,00 | 15.537,82 | 36.419,00 | 26.306,00 |
| 3. Geleistete Anzahlungen und Anlagen im Bau | 0,00 | 0,00 | 0,00 | 0,00 | 0,00 | 3.780.952,84 |
| 11.978,18 | 47.976,86 | -44.417,22 | 15.537,82 | 36.419,00 | 6.363.331,35 | |
| III. Renditeliegenschaften | -86.083,201) | 0,00 | -1.343.817,111) | -1.429.900,311) | 5.850.000,00 | 281.424,00 |
| -73.995,02 | 49.293,86 | -1.388.234,33 | -1.412.935,49 | 5.888.942,00 | 6.648.595,35 |
1) Aufstockung/Höherbewertung der Renditeliegenschaften (es handelt sich hierbei um Zuschreibungen, die mit einem negativen Vorzeichen versehen wurden)
2) Der Abgang betrifft ausschließlich die Umgliederung zu den zum Verkauf bestimmten Grundstücken.
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