alstria office REIT-AG

Annual Report • May 13, 2011

alstria office REIT-AG

Hamburg

Jahresabschluss zum Geschäftsjahr vom 01.01.2010 bis zum 31.12.2010

Lagebericht

Wirtschaftliches Umfeld

In 2010 erlebte die deutsche Wirtschaft nach dem Krisenjahr 2009 eine starke Erholung.

Deutschlands Bruttoinlandsprodukt stieg in 2010 um 3,6 %.1 Die Konjunkturprogramme der deutschen Regierung haben Wirkung gezeigt, was sich auch auf dem Arbeitsmarkt bemerkbar machte. Die Arbeitslosenquote belief sich am Ende des Jahres auf 7,7 %,2 0,5 Prozentpunkte niedriger als im Vorjahr. Ungeachtet dessen erholt sich die deutsche Wirtschaft noch immer von der Wirtschaftskrise der Jahre 2008 und 2009.

Die Folgen der Wirtschaftskrise machten sich im Staatshaushalt deutlich bemerkbar. So war das Staatsdefizit auf Rekordniveau und könnte sogar die Defizitgrenze von 3 % des Maastricht-Vertrages übersteigen.

Trotz allem wurden die Erwartungen für 2010 nach dem Krisenjahr 2009 übertroffen. Die schnelle wirtschaftliche Erholung und das Vertrauen der Unternehmen für eine anhaltende positive Entwicklung in 2011 spiegeln sich auch beeindruckend auf dem Immobilienmarkt wider. Nur selten zuvor hatten große Einzelvermietungen von ca. 20.000 m2 einen derartigen Einfluss auf den Umsatz am Immobilienmarkt wie in 2010. Ihr Anteil am gesamten Umsatzvolumen lag bei ca. 17,0% und war somit der bisher größte der vergangenen zehn Jahre.

Noch wichtiger bleibt die Frage, ob die Banken tatsächlich in der Lage waren, ihre Bilanzen in bedeutsamer Weise zu stärken. In 2010 blieben Kreditvergaben limitiert, und obwohl zum Ende des Jahres eine bessere Liquiditätsausstattung auf dem Hypothekenmarkt wahrgenommen werden konnte, ist das verfügbare Volumen weit davon entfernt, einen globalen Aufschwung des Marktes zu tragen. Es ist ebenso offensichtlich, dass der Markt für Commercial Mortgage Backed Securities (CMBS) in der nahen Zukunft auch weiterhin geschlossen bleiben wird.

1 Statistisches Bundesamt.

2 Bundesagentur für Arbeit.

Überblick über den deutschen Markt für Büroimmobilien3

Mietpreisentwicklung von Büroimmobilien

Die Mietpreise bei deutschen Büroimmobilien haben sich nicht analog zur deutschen Wirtschaft entwickelt. Im Jahresvergleich hatte das Mietniveau nur geringe Veränderungen von +/- 2 % über den gesamten Zeitraum. Während der ersten drei Quartale stabilisierten sich die Mietpreise in fast allen deutschen Großstädten. Während sie in Hamburg (EUR 22,50 pro m2 ) um 2 % und in Frankfurt (EUR 33 pro m2 ) um 3 % sanken, stiegen die Mietpreise in Berlin (EUR 20,50 pro m2 ) um 2,5 %, in München (EUR 29,00 pro m2 ) um 1,8 % und in Düsseldorf (EUR 23,00 pro m2 ) um zirka 4,5 % im Vergleich zu 2009.

Flächenaufnahme in deutschen Großstädten

Die Leerstandsquote bei Bürogebäuden stieg in deutschen Städten im Jahresvergleich von 9,9 % auf 10,6 % (bzw. 8,47 Mio. m2 Leerstandsvolumen im Gesamten). Vergleicht man die sechs größten deutschen Städte, wurde die höchste Leerstandsquote in Frankfurt (14,7 %) registriert, gefolgt von Düsseldorf (12,9 %), München (10,5 %), Hamburg (9,6 %), Berlin (9,1 %) und Stuttgart (7,1 %). Trotz der hohen Mietnachfrage und einem aktiven Vermietungsmarkt blieb die gesamte Nettoabsorption von Büroflächen in Deutschland negativ und erhöhte die Leerstandsrate. Dies resultierte aus der vermehrten Suche nach effizienter Flächennutzung seitens der Mieter. Denn sie neigen dazu, weniger, aber dafür effizientere Fläche zu mieten als in der Vergangenheit.

Flächenumsätze

In den sechs größten Städten wurden im Jahr 2010 über 2,66 Mio. m2 Bürofläche vermietet. Dies stellt im Vergleich zum Vorjahr einen Anstieg von 0,56 Mio. m2 oder 26,4 % dar. In München und Stuttgart lag der Anstieg bei 11 % bzw. 19 %, in Berlin und Frankfurt zwischen 25 % und 32 %. Indessen wurde in Düsseldorf die größte Zunahme des Flächenumsatzes verzeichnet (55 %). Hamburgs Flächenumsatz lag mit 502.800 m2 um 28 % höher als in 2009. Dieser hohe Anstieg muss jedoch relativ betrachtet werden, da es in 2009 einen überproportionalen Rückgang der Neuvermietung von Flächen in Folge der Turbulenzen auf den Finanzmärkten gab.

Büroneubauten

Mit einer Fläche von 1,1 Mio. m2 blieb das Neubauvolumen auf dem Niveau des Vorjahres. Für das Jahr 2011 wird mit einem Rückgang der Neubauflächen um ca. 21% gerechnet.

3 Alle im Text verwendeten Zahlen beziehen sich auf Angaben von Jones Lang LaSalle und BNP Paribas.

Investitionsmärkte

Bereits in der ersten Jahreshälfte von 2010 war eine positive Entwicklung auf den Investitionsmärkten zu beobachten, welche sich zum Jahresende noch einmal beschleunigte. Erwartungsgemäß war das gesamte registrierte Investitionsvolumen in deutsche Gewerbeimmobilien 2010 bedeutend höher als im Vorjahr. Das Gesamtinvestitionsvolumen (zirka EUR 19,6 Mrd. für Gewerbeimmobilien) stieg um ungefähr 85 %. In den sechs wichtigsten deutschen Standorten für Büroimmobilien stiegen die Investition um über 90 % von EUR 5,83 Mrd. auf EUR 11,1 Mrd.

Das Jahr 2010 wurde von Transaktionen bis EUR 50 Mio. geprägt. Damit stieg das durchschnittliche Transaktionsvolumen um 94 % auf EUR 31 Mio. Zudem gab es in 2010 eine Anzahl kleinerer Transaktionen, die ungefähr 22 % des Gesamtinvestitionsmarktes ausmachen. Der Investitionsmarkt hat sich trotz des hohen Anstiegs des Volumens weiterhin auf langfristig vermietete Objekte konzentriert, während der Markt für risikoorientierte Objekte gedämpft blieb.

Ausblick 2011

Für 2011 sind positive wirtschaftliche Bedingungen zu erwarten, wodurch die Mietnachfrage auf dem Immobilienmarkt weiterhin steigen wird. Der wichtigste Treiber für den Investmentmarkt außerhalb des Kernbereichs wird vor allem der steigende Refinanzierungsbedarf ab 2011 sein.

Im Großen und Ganzen könnte die Euro-Krise eine negative Auswirkung auf die Entwicklung aller Märkte haben und zu einer zunehmenden wirtschaftlichen und politischen Instabilität in der Eurozone führen. Eine mögliche Zinserhöhung hätte einen großen Einfluss auf die Entwicklung der Investmentmärkte, welche heute teilweise durch das niedrige Zinsniveau angetrieben werden.

Strategische Ausrichtung

Die Buy-and-Manage Strategie alstrias erwies sich insbesondere vor dem Hintergrund der Finanzkrise als zweckmäßig. alstria konzentriert sich auf eine regelmäßige Überprüfung des Geschäftsmodells, der Qualität der Anlageimmobilien sowie der kurz- und langfristigen Finanzierungsperspektiven. alstrias Strategie der schrittweisen Refinanzierung des Konsortialkredits und der selektiven Veräußerung von Objekten zur Stärkung der Bilanz hat sich gelohnt:

―	alstria verfügt über ein langfristig vermietetes Portfolio (gewichtete durchschnittliche Restlaufzeit zirka 7,5 Jahre). 81 % der Mietumsätze werden mit wenigen, aber qualitativ hochwertigen Mietern erzielt. Rund 45 % der Mietumsätze stammen von öffentlichen oder institutionellen Mietern, die nicht unmittelbar von der Wirtschaftskrise und ihren Folgen betroffen sind, beziehungsweise waren.
―	alstria bleibt weiterhin auf die Verwaltung von Immobilien fokussiert. Erträge werden demnach durch klassisches Immobilienmanagement, d. h. durch die Arbeit an den Gebäuden generiert. Die Erholung auf den Investitionsmärkten wird neue Möglichkeiten für alstrias Buy-and-Manage-Strategie bringen.
―	Ein Kernelement der Geschäftsstrategie von alstria ist die Unterstützung ihrer Mieter bei der Optimierung ihrer Betriebskosten. Dabei besteht kein Widerspruch zwischen der Reduzierung der allgemeinen Grundstücksbetriebskosten und der Steigerung der Rentabilität von alstria. Das Unternehmen geht davon aus, dass sich im derzeitigen Marktumfeld, in dem die meisten deutschen Unternehmen nach Kostenreduzierung suchen, neue Chancen für alstria ergeben könnten.

FINANZANALYSE

Ertragslage

Die folgende Tabelle zeigt die wesentlichen Daten der geprüften Gewinn- und Verlustrechnungen für die Geschäftsjahre 2010 und 2009:

Gewinn und Verlustrechnung

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in TEUR	2010	% Gesamtleistung	2009	% Gesamtleistung	Veränderung
Gesamtleistung	76.188	100,0	104.825	100,0	-28.637
Sonstige betriebliche Erträge	27.309	35,8	17.814	17,0	9.495
Aufwendungen für bezogene Leistungen	11.236	14,7	18.378	17,5	-7.142
Personalaufwand	5.108	6,7	4.524	4,3	584
Abschreibungen	27.481	36,1	66.026	63,0	-38.545
Sonstige betrieblichen Aufwendungen	25.214	33,1	40.732	38,9	-15.518
Zinserträge	8.601	11,3	7.914	7,5	-687
Abschreibungen auf Finanzanlagen	96	0,1	7.026	6,7	-6.930
Zinsen und ähnliche Aufwendungen	43.158	56,6	50.038	47,7	-6.880
Ergebnis der gewöhnlichen Geschäftstätigkeit / Ergebnis vor Ertragsteuern (EBT)	-194	-0,3	-56.172	-53,6	55.978
Steuern vom Einkommen und vom Ertrag	0	0,0	0	0,0	0
Jahresfehlbetrag	-194	-0,3	-56.172	-53,6	55.978

Geschäftsentwicklung 2010

Die Umsatzerlöse verringerten sich im abgelaufenen Geschäftsjahr 2010, im Wesentlichen aufgrund von Objektveräußerungen zum Ende des Vorjahres sowie im Berichtsjahr und dem Übergang von Objekten in neu gegründete Tochtergesellschaften. So beliefen sich die Umsatzerlöse im Geschäftsjahr 2010 auf TEUR81.501. Zusammen mit den Bestandsveränderungen von TEUR-5.313 ergab sich eine Gesamtleistung von TEUR 76.188.

Die sonstigen betrieblichen Erträge enthalten insbesondere Gewinne aus der Veräußerung von Grundstücken und Gebäuden (TEUR 14.518), Erträge aus der Stichtagsbewertung von Beteiligungen und Immobilien (TEUR 9.477) sowie Erträge aus weiterbelasteten Betriebskosten (TEUR 1.395). Die Aufwendungen für bezogene Leistungen enthalten die Betriebskostenvorauszahlungen für die Immobilien. Davon wurden TEUR 8.385 als an die Mieter weiterverrechenbare Betriebskosten unter den unfertigen Leistungen aktiviert. Mit der Gesamtleistung verringerten sich auch die Aufwendungen für bezogene Leistung. Im Vergleich zum Vorjahr ergab sich ein Rückgang von TEUR 7.142 auf TEUR 11.236.

Aufgrund der Integration von zuvor extern vergebenen Property Management Leistungen in das eigene Management, erhöhten sich die Personalaufwendungen in 2010 auf TEUR 5.108. Die Aufwendungen für Abschreibungen sind gegenüber dem Vorjahr um TEUR 38.545 gesunken. Der Effekt resultiert im Wesentlichen aus geringeren außerplanmäßigen Abschreibungen auf Sachanlagen. Diese sanken im Vergleich zum Vorjahr um TEUR 31.012 auf TEUR 1.176.

Die sonstigen betrieblichen Aufwendungen liegen bei TEUR 25.214, darin sind in Höhe von TEUR 10.758 Aufwendungen für derivative Finanzinstrumente sowie Grundstücksbetriebskosten in Höhe TEUR 3.509 enthalten.

EBITDA bei EUR 55,7 Mio.

EBITDA

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in TEUR	2010	2009	Veränderung
Ergebnis vor Ertragssteuern (EBT)	-194	-56.172	55.978
abzgl. Finanzergebnis	34.557	42.125	-7.568
abzgl. Abschreibungen (inkl. Finanzanlagen)	27.576	73.052	-45.476
zzgl. Zuschreibungen	6.214	0	6.214
EBITDA	55.725	59.005	-3.280

Das Ergebnis vor Zinsen, Steuern und Abschreibungen ("Earnings before interest, tax, depreciation and amortization", EBITDA) beträgt im Geschäftsjahr 2010 TEUR 55.725. Das EBITDA macht damit rund 73 % der Gesamtleistung der Gesellschaft aus. Der Rückgang resultiert im Wesentlichen aus den Objektveräußerungen. Gegenläufig wirkten sich Wertaufholungen sowie geringere Materialaufwendungen und Aufwendungen für bezogene Leistungen aus, so dass das EBITDA im Vergleich zum Vorjahr um 6 % gesunken ist.

Finanzergebnis

Die Zinsverpflichtungen und ähnliche Aufwendungen wurden wesentlich von den Refinanzierungsaktivitäten innerhalb des alstria Konzerns beeinflusst.

Ein Konsortium von fünf Banken stellte einen neuen Kreditrahmen in Höhe von EUR 630 Mio. zur Verfügung und ermöglichte damit frühzeitig die komplette Refinanzierung des bisher bestehenden Konsortialdarlehens mit einem Volumen von bis zu EUR 1,1 Mrd. Das neue Konsortialdarlehen wurde zum Stichtag in Höhe von TEUR 572.809 in Anspruch genommen. Der Kredit wurde von der UniCredit Bank AG arrangiert, weitere Mitglieder des Konsortiums sind die Berlin-Hannoversche Hypothekenbank AG, Eurohypo Aktiengesellschaft, HSH Nordbank AG und Natixis. Die Laufzeit der neuen Kreditvereinbarung liegt bei fünf Jahren. Der Verminderung der Verbindlichkeiten gegenüber Kreditinstituten im Rahmen dieser Refinanzierung einerseits sowie die Terminierung von Finanzderivaten mit vergleichsweise hohen Swaprates andererseits, haben zu einem Rückgang der durchschnittlichen Zinskosten geführt.

Zinserträge (TEUR 8.601) ergeben sich zum einen aus Zinsen aus Finanzderivaten (TEUR 7.717) sowie Bankguthaben (TEUR 688). Daneben beziehen sich Zinserträge aus Darlehen mit einem Betrag von TEUR 196 auf Darlehen, die an Tochtergesellschaften gewährt wurden.

Jahresfehlbetrag von TEUR 194

Das Ergebnis vor Ertragsteuern beträgt für das Geschäftsjahr 2010 TEUR -194 (2009 TEUR -56.172). Da das Unternehmen steuerbefreit ist, entstand in 2010 kein Steueraufwand. Somit beläuft sich der Jahresfehlbetrag für 2010 ebenfalls auf TEUR -194 im Vergleich zu TEUR -56.172 für 2009.

FINANZ- UND VERMÖGENSLAGE

TEUR 117.911 flüssige Mittel

Die Flüssigen Mittel haben sich im Geschäftsjahr von TEUR 144.758 auf TEUR 117.911 vermindert. Der Rückgang resultiert im Wesentlichen aus der Tilgung von Darlehen sowie Auszahlung von Dividenden, die durch Erlöse aus der Veräußerung von Immobilien sowie den Erträgen aus einer Kapitalerhöhung zum Teil kompensiert wurden.

Veränderungen der Grundstücke und Gebäude

Die folgende Tabelle gibt einen Überblick über die Entwicklung des Immobilienvermögens der alstria in 2010:

Veränderung der Grundstücke und Gebäude (in EUR Mio.)

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Grundstücke und Gebäude zum 31. Dez. 2009	1.187,80
Investitionen	4,89
Veräußerungen	-205,35
Zuschreibungen aufgrund von Wertaufholung	3,26
Abschreibungen	-26,83
Grundstücke und Gebäude zum 31. Dez. 2010	963,77

Die Passivseite der Bilanz weist ein Eigenkapital von TEUR 674.560 auf, woraus sich eine Eigenkapitalquote von 51,3 % errechnet. Dies stellt einen Anstieg gegenüber 42,0 % am vorangegangenen Bilanzstichtag dar.

Die langfristigen Darlehen sind von TEUR 756.205 zum Vorjahresende auf TEUR 572.809 zum Bilanzstichtag gesunken. Die wesentlichen Veränderungen der langfristigen Darlehen in der Berichtsperiode ergaben sich in erster Linie aus der Refinanzierungen. Während zum 31. Dezember 2009 noch eine Verbindlichkeit aus dem im Berichtsjahr ersetzten Konsortialdarlehen inklusive Zinsen in Höhe von TEUR 758.920 bestand, verbleibt zum Bilanzstichtag eine Verbindlichkeit aus dem neuen Kosortialdarlehen in Höhe von insgesamt TEUR 576.484.

Der Verkauf von vollvermieteten Objekten und die Ausweitung von Modernisierungsmaßnahmen an ausgewählten Gebäuden führten zu einem Anstieg der Leerstandsrate zum Jahresende um 1,5 Prozentpunkte auf 8,1 % oder zirka 51.000 m2. Von diesen 51.000 m2werden 26.400 m2(Vorjahr 15.800 m2) als strategischer Leerstand gehalten (Leerstand, der von alstria im Rahmen eines Umpositionierungsprozess für bestimmte Gebäude initiiert wurde), der restliche Anteil entspricht operativem Leerstand. Für den operativen Anteil ergibt sich eine Leerstandsrate von 3,9 %.

In den nächsten zwei Jahren plant das Unternehmen zwischen EUR 40 und 50 Mio. in das Portfolio zu investieren. Diese Investitionen sind abhängig von laufenden Mietvertragsverhandlungen mit bestehenden und potentiellen neuen Mietern. Dies betrifft unter anderem das Objekt Mundsburg Office Tower in Hamburg (EUR 13,5 Mio.) sowie das Objekt Ernst-Merck-Straße, "Bieberhaus" in Hamburg (EUR 7,4 Mio.). Dieser Investitionsplan gehört zu alstrias laufendem Immobilienwertsteigerungsprogramm.

Der Jahresfehlbetrag in 2010 wurde durch den Verkauf von Immobilien im Berichtsjahr sowie dem Vorjahr wesentlich beeinflusst. So resultiert der Rückgang der Umsatzerlöse von TEUR 17.741 im Wesentlichen aus dem reduzierten Bestand an vermieteter Fläche. Demgegenüber erhöhten sich die sonstigen betrieblichen Erträge im Wesentlichen durch Verkaufserlöse sowie Wertaufholungen auf Beteiligungen und Immobilien um TEUR 9.495. Gleichzeitig verringerten sich die Materialaufwendungen sowie die sonstigen betrieblichen Aufwendungen, vornehmlich beeinflusst durch den veräußerungsbedingten Rückgang der Betriebskosten sowie einem geringeren Zuführungsbedarf zu Rückstellungen für derivative Finanzinstrument um insgesamt TEUR 15.518.

Geringere außerplanmäßige Abschreibungen auf Gebäude, die im Vorjahr in Höhe von TEUR 32.188 vorgenommen wurden sowie der verminderte Bestand an Immobilien bestimmte den Rückgang der Abschreibungen in Höhe von TEUR 38.545, während die sonstigen Zinsen und ähnlichen Aufwendungen vornehmlich aufgrund der Tilgung von Darlehen aus den Mitteln der Immobilienveräußerungen um TEUR 6.880 geringer ausfielen.

Insgesamt führte dies zu einem um TEUR 55.978 verbesserten Ergebnis von TEUR -194.

RISIKO- UND CHANCENBERICHT

Risikobericht

Risikomanagement

alstria hat ein konzernweites, strukturiertes Risikomanagement- und Frühwarnsystem gemäß § 91 Abs. 2 AktG eingerichtet. Alle Risiken werden mindestens vierteljährlich registriert, bewertet und überwacht. Ziel der Risikomanagementstrategie des alstria-Konzerns ist es, die mit der unternehmerischen Tätigkeit einhergehenden Risiken weitestgehend zu minimieren bzw. nach Möglichkeit vollständig zu vermeiden. Potenzielle Schäden oder sogar die Gefährdung des Fortbestands der Unternehmung sollen dadurch verhindert werden. Das Risikofrüherkennungssystem befindet sich aktiv im Einsatz. Der Risikoidentifikationsprozess ermöglicht auf einer regelmäßigen Basis das frühzeitige Erkennen von potenziellen Risiken. Maßnahmen zur Verringerung von Risiken werden definiert, damit die notwendigen Schritte zur Vermeidung des Eintritts von erkannten Risiken umgesetzt werden können, z. B. Versicherungen, Diversifizierung, Kontrolle und Umgehung von Risiken. Für alstria bedeutet Risikomanagement die gezielte Sicherung von gegenwärtigem und zukünftigem Erfolgspotenzial sowie Qualitätsverbesserung in Bezug auf Planungsprozesse innerhalb des Unternehmens.

Das Risikomanagement ist organisatorisch dem Controlling-Bereich zugeordnet. Der Risikomanager erstellt vierteljährlich einen Risikobericht und berichtet direkt an den Vorstand. Grundlage für die Erstellung des Risikoberichts sind die Berichte der für die unterschiedlichen Risikokategorien zuständigen Risikoverantwortlichen. Der Risikobericht stellt die Unternehmenskennzahlen und -vorschriften dar, die im Zuge der Risikoidentifikation, -bewertung, -auswertung und -überwachung beobachtet werden. Er ermöglicht gleichzeitig eine umfassende Beurteilung der Risikosituation des Konzerns durch die verantwortlichen Fachabteilungen sowie durch den Aufsichtsrat.

Risiken werden hinsichtlich ihrer Eintrittswahrscheinlichkeit und der Höhe des potenziellen Schadens beurteilt. Das Gesamtrisiko wird für den Berichtszeitraum berechnet, in dem die verschiedenen Parameter kumulativ miteinander verbunden werden. Aufgrund der Überwachung durch das Risikomanagementsystem ist alstria jederzeit in der Lage, ihre Strukturen und Prozesse zu verbessern und anzupassen.

Wesentliche Merkmale des rechnungslegungsbezogenen internen Kontroll- und Risikomanagementsystems

Ziel des internen Kontroll- und Risikomanagementsystems im Hinblick auf den (Konzern-) Rechnungslegungsprozess ist es sicherzustellen, dass die Rechnungslegung einheitlich und im Einklang mit den gesetzlichen Vorgaben, den Grundsätzen ordnungsgemäßer Buchführung und den International Financial Reporting Standards (IFRS) sowie (Konzern) internen Richtlinien erfolgt und dadurch den Adressaten des Konzern- und des Einzelabschlusses zutreffende und verlässliche Informationen zur Verfügung gestellt werden. Hierfür hat alstria ein rechnungslegungsbezogenes internes Kontroll- und Risikomanagementsystem eingerichtet, das alle dafür relevanten Leitlinien, Verfahren und Maßnahmen umfasst.

Das interne Kontrollsystem besteht aus den Bereichen Steuerung und Überwachung. Organisatorisch verantwortlich für die Steuerung sind die Bereiche Treasury, Controlling und Accounting.

Die Überwachungsmaßnahmen setzen sich aus in den Prozess integrierten Elementen sowie externen, unabhängigen Elementen zusammen. Zu den integrierten Maßnahmen zählen unter anderem manuelle Kontrolle wie das durchgängig angewandte "Vier-Augen-Prinzip" sowie technische Kontrollen, im Wesentlichen durch softwaregesteuerte Prüfmechanismen. Darüber hinaus erfüllen qualifizierte Mitarbeiter mit entsprechenden Kompetenzen sowie spezialisierte Konzernabteilungen wie Controlling, Recht oder Treasury prozessintegrierte Überwachungs- und Kontrollfunktionen.

Der Vorstand und der Aufsichtsrat (hier insbesondere der Prüfungsausschuss) sowie eine Wirtschaftsprüfungsgesellschaft sind mit prozessunabhängigen Prüfungsmaßnahmen in das interne Überwachungssystem eingebunden.

Für spezielle fachliche Fragestellungen und komplexe Bilanzierungssachverhalte fungiert das Konzernrechnungswesen als zentraler Ansprechpartner. Falls erforderlich, wird auf externe Sachverständige (Wirtschaftsprüfer, qualifizierte Gutachter etc.) zurückgegriffen.

Darüber hinaus werden die rechnungslegungsbezogenen Kontrollen durch das Controlling des Konzerns durchgeführt. Alle Posten und wesentlichen Konten der Gewinn- und Verlustrechnungen, der Bilanzen des Konzernabschlusses und der in den Konzernabschluss einbezogenen Gesellschaften werden in regelmäßigen Abständen auf Richtigkeit und Plausibilität überprüft. In Abhängigkeit davon, wie die rechnungslegungsbezogenen Daten durch das Rechnungswesen erstellt werden, erfolgen die Kontrollen monatlich oder quartalsweise.

Das rechnungslegungsbezogene Risikomanagementsystem ist Bestandteil des Risikomanagements des alstria-Konzerns. Die für die Richtigkeit der rechnungslegungsbezogenen Daten relevanten Risiken werden von dem für den Risikobereich Finanzen zuständigen Risikobeauftragten überwacht und quartalsweise vom Risikomanagementgremium identifiziert, dokumentiert und beurteilt. Geeignete Maßnahmen zum Monitoring sowie zur Risikooptimierung von rechnungslegungsbezogenen Risiken sind durch das Risikomanagement des alstria-Konzerns sowie der Gesellschaft eingerichtet.

Aufbau des Risikomanagementsystems

Im Rahmen seiner Geschäftstätigkeit sieht sich der alstria-Konzern sowie die alstria office REIT-AG mit verschiedenen Risikofeldern konfrontiert, die nachfolgend näher erläutert werden.

Die Risiken werden in vier Kategorien aufgeteilt:

―	strategische Risiken
―	betriebliche Risiken
―	Compliance-Risiken
―	finanzielle Risiken

Alle wesentlichen Risiken für die zukünftige Entwicklung des Bestandes und der Ertragskraft des Unternehmens werden in diesem Kapitel in Übereinstimmung mit alstrias Risikomanagement beschrieben. Die Darstellung einzelner Risiken bezieht sich hierbei auf den Planungshorizont 2011 bis 2013.

Strategische Risiken

Das strategische Risikomanagement besteht hauptsächlich in der Anwendung von Richtlinien, die in der Investitions- und Objektverwaltungspolitik sowie den Unternehmensleitungsvorschriften für die Beziehung mit den Hauptmietern des Konzerns enthalten sind.

Des Weiteren werden Risiken, die aus der Immobilienmarktentwicklung entstehen, als strategische Risiken eingestuft. Mit Blick auf die sich zunehmend festigende Situation an den Finanzmärkten hat sich die allgemeine strategische Risikosituation aufgrund des zukünftigen makroökonomischen Umfelds im Vergleich zum Vorjahr entschärft. Solange es keine wesentliche Änderung im Wirtschaftsumfeld gibt, bleibt die strategische Risikolage stabil.

Betriebliche Risiken

Das betriebliche Risikomanagement von alstria bezieht sich auf immobilienspezifische und allgemeine geschäftliche Risiken. Diese umfassen u. a. die Leerstandsrate, die Kreditwürdigkeit der Mieter und das Risiko fallender Marktmieten. Das Unternehmen setzt verschiedene Frühwarnindikatoren zur Überwachung dieser Risiken ein. Maßnahmen wie die Erstellung von Mietprognosen, Leerstandsanalysen und die Kontrolle über die Dauer der Mietverträge und Kündigungsklauseln sowie fortlaufende Versicherungsprüfungen tragen zur Erkennung möglicher Gefahren und Risiken bei. Ein betriebliches Risiko, welches aus der Finanzmarktkrise resultieren könnte, ist ein potenzieller Mietzahlungsausfall durch einen Hauptmieter. Aufgrund der Tatsache, dass alstrias Hauptmieter öffentliche Institutionen oder Unternehmen mit sehr hohem Rating sind, ist das Risiko des Mietzahlungsausfalls aktuell sehr begrenzt.

alstria realisiert Umbau- und Modernisierungsprojekte mit einem erheblichen Umfang. Die mit derartigen Projekten verbundenen Risiken, wie das Risiko der nicht rechtzeitigen Fertigstellung, Risiken der Budgetüberschreitung sowie Risiken von Baumängeln wird durch die Anwendung eines umfassenden Projektcontrollings sowie Budgetprozessmanagements begegnet.

Mitarbeiter

Die Fähigkeiten und die Motivation der alstria-Mitarbeiter sind ein entscheidender Faktor für den Erfolg des Konzerns. Der Verlust von Fähigkeits- und Wissensressourcen durch Fluktuation sowie die nicht rechtzeitige Gewinnung von ausreichend qualifizierten Fachkräften zur Besetzung von offenen Stellen bergen Risiken. In beiden Fällen könnte es zu einem Engpass an geeigneten Fach- und Führungskräften kommen, die schlimmstenfalls einen Einfluss auf die Wettbewerbsfähigkeit und die Möglichkeit von weiterem Wachstum des Konzerns haben könnten. alstria begegnet diesen Risiken durch eine gezielte, bedarfsorientierte Kompetenzentwicklung für die bestehenden Mitarbeiter, Stärkung der Arbeitnehmerattraktivität, Hochschulmarketing sowie Mitarbeitermotivation durch starke Führungs- und Unternehmenskultur und gewinnorientierte, variable Vergütungssysteme. Insgesamt schätzt alstria die beschriebenen Risiken als gering ein.

IT-Risiken

Der Großteil der Geschäftsabläufe wird durch effiziente IT Systeme unterstützt. Ein Verlust des Datenbestands oder der längere Ausfall der genutzten Systeme kann zu erheblichen Störungen des Geschäftsbetriebs führen. alstria hat sich gegen IT-Risiken durch ständige Überprüfung und Weiterentwicklung der eingesetzten Informationstechnologien, moderne Hard- und Softwarelösungen sowie Absicherungen gegen Angriffe abgesichert. Bauliche Sicherheitsvorkehrungen schützen das Rechenzentrum. Sämtliche Daten werden täglich intern und wöchentlich in einem externen Datendepot gesichert. Mitarbeiter erhalten über detaillierte Zugriffsrechtsregelungen ausschließlich Zugriff auf die für ihre Arbeit notwendigen Systeme. Die IT-Risiken werden somit insgesamt als wenig wahrscheinlich und ihre möglichen Konsequenzen als moderat eingeschätzt.

Compliance-Risiken

REIT-Gesetzgebung

alstria ist im REIT-Segment "Deutsche Börse REITs" registriert. Das REIT-Segment ermöglicht es alstria, präsenter für Investoren zu werden und sich als REIT auf dem Kapitalmarkt zu differenzieren. Die REIT-Aktien werden auf dem Parkett der Frankfurter Wertpapierbörse gehandelt. Der REIT-Status hat keinen Einfluss auf die Bedingungen für die Handelszulassung am Geregelten Markt (Prime Standard).

Um sich als Deutscher REIT zu qualifizieren und den REIT-Status aufrecht zu erhalten, müssen genau festgelegte Kriterien erfüllt werden. Die wichtigsten dabei sind: Ein Deutscher REIT muss eine am ordentlichen Markt notierte Aktiengesellschaft mit gesetzlichem Sitz und Unternehmensführung in Deutschland sein. Das gezeichnete Aktienkapital muss mindestens EUR 15 Mio. betragen, und alle Aktien müssen dieselben Stimmrechte aufweisen. Der Streubesitz muss bei mindestens 15 % liegen und kein Investor darf mehr als 10 % der Anteile halten bzw. Anteile, die mehr als 10 % der Stimmrechte auf sich vereinen. Außerdem müssen mindestens 75 % der Vermögenswerte durch Immobilien abgedeckt sein, und mindestens 75 % der Bruttoerträge müssen aus Immobilien generiert werden. Mindestens 90 % des Jahresgewinns nach HGB müssen an die Aktionäre ausgeschüttet werden, und das Eigenkapital des REITs darf nicht unter 45 % des Zeitwertes seiner Anlageimmobilien gemäß IFRS fallen.

REIT-Aktiengesellschaften sind komplett von der deutschen Körperschaftsteuer und Gewerbesteuer befreit. Diese Steuerbefreiung gilt für alstria rückwirkend seit dem 1.Januar 2007.

Kapitalstrukturmanagement

Das Kapital- und Investitionsmanagement zielt darauf ab, die Klassifizierung des Unternehmens als REIT zu erhalten, um die Geschäftsaktivitäten zu stützen und den Unternehmenswert zu maximieren.

Das Unternehmen steuert seine Kapitalstruktur und nimmt Anpassungen vor, um auf Veränderungen der wirtschaftlichen Rahmenbedingungen angemessen reagieren zu können. Um die Kapitalstruktur zu optimieren, bestehen für alstria grundsätzlich auch die Möglichkeiten der Kapitalrückzahlung an die Aktionäre oder der Ausgabe neuer Aktien. Hinsichtlich der Ziele, Vorgaben und Prozesse wurden per 31. Dezember 2010 bzw. 31. Dezember 2009 keine Veränderungen vorgenommen.

Das Unternehmen überwacht die Kapitalstruktur mithilfe der betrieblichen Kennzahlen, die für die Klassifizierung als REIT maßgeblich sind. Dabei ist die REIT-Eigenkapitalquote, d.h. das Verhältnis von Eigenkapital zu Anlageimmobilien, die wichtigste Kennzahl. Gemäß der Konzernstrategie muss die REIT-Eigenkapitalquote zwischen 45% und 55% liegen.

Gemäß § 15 REIT-Gesetz darf das am Ende eines Geschäftsjahres im Konzernabschluss ausgewiesene Eigenkapital 45% des Betrages, mit dem das unbewegliche Vermögen im Konzernabschluss angesetzt ist, nicht unterschreiten. Wird die Mindesteigenkapitalquote in drei aufeinander folgenden Geschäftsjahren unterschritten, endet die Befreiung von der Körperschaft- und Gewerbesteuer mit Ablauf des dritten Jahres.

Zum Bilanzstichtag beträgt die REIT-Eigenkapitalquote der alstria 49,8 %. Damit hat alstria zum Ende des Geschäftsjahres 2010 die Mindesteigenkapitalquote gemäß § 15 REIT-Gesetz eingehalten. Grundsätzlich besteht das Risiko, dass alstria in den nächsten drei aufeinander folgenden Jahren die REIT-Eigenkapitalquote von 45 % unterschreitet und dadurch ihre Steuerbefreiung sowie gegebenenfalls ihren REIT-Status verliert. Innerhalb eines dreijährigen Prognosezeitraums bis zum 31. Dezember 2013 ist die Aberkennung des REIT-Status aufgrund der Unterschreitung der 45 % Grenze ausgeschlossen.

Rechtliche Risiken

Es bestehen derzeit keine wesentlichen Klagen gegen ein Unternehmen der Gruppe aus zivilrechtlichen oder sonstigen Rechtsangelegenheiten außerhalb des Tagesgeschäftes.

Finanzielle Risiken

Infolge der sich gegenwärtig abzeichnenden Überwindung der Finanzkrise und der in 2010 durchgeführten Refinanzierung der alstria hat sich die Risikosituation im Vergleich zum Vorjahresstichtag gebessert.

Die von der Gruppe hauptsächlich genutzten Finanzinstrumente sind Bankdarlehen und derivative Finanzinstrumente. Der Hauptzweck der Bankdarlehen besteht in der Finanzierung von alstrias Geschäftsaktivitäten. Die derivativen Finanzinstrumente bestehen aus Zinsswaps und -caps. Sie dienen der Absicherung von Zinsrisiken, die im Zusammenhang mit den Geschäftsaktivitäten und den Finanzierungsquellen des Unternehmens entstehen. Die Hauptrisiken, die sich aus den Finanzinstrumenten der Gruppe ergeben, sind Cashflow-, Zins- und Liquiditätsrisiken. Aktuell beträgt die Fremdkapitalquote zirka 48%. Dies ist ein angemessenes Verhältnis im Vergleich zu dem durchschnittlichen Verschuldungsgrad deutscher Immobilienunternehmen. Das Konsortialdarlehen von alstria erlaubt ein Loan-to-Value-Verhältnis (LTV) von bis zu 70%. Nach der in 2010 durchgeführten Refinanzierung des Hauptdarlehens der alstria office REIT-AG ist es zum relevanten Stichtag gelungen, den LTV auf 57,38% zu fixieren. Zusammen mit den weiteren Maßnahmen, die seit dem Jahr 2009 eingeführt wurden, konnte das Risiko der Nichteinhaltung von Vertragsvereinbarungen eingedämmt werden.

Die vorzeitige Refinanzierung des Hauptdarlehens in 2010 führte dazu, dass der Zeitpunkt zu der eine neuerliche Refinanzierung der gegenwärtig finanzierten Objekte erforderlich wird, sich von Ende 2011 auf Mitte 2015 verlängerte. Dadurch ist das Risiko der Refinanzierung zu nachteiligen Konditionen zum gegenwärtigen Zeitpunkt geringer.

Abgesehen davon bestehen für die Gesellschaft keine Kreditrisiken.

Zinsrisiko

Zinsrisiken entstehen durch schwankende Marktzinssätze. Diese Schwankungen beeinflussen die Summe der Zinskosten im Geschäftsjahr und den Marktwert der vom Unternehmen eingesetzten derivativen Finanzinstrumente.

Die Absicherungspolitik von alstria verwendet eine aus klassischen Zinsswaps und -caps bestehende Mischung, um die Kreditlinien des Unternehmens in Bezug auf Zinsschwankungen abzusichern und dennoch genügend Flexibilität zu bieten, um die Möglichkeit einer Veräußerung von ausgewählten Immobilien zu gewährleisten. Zugleich sollen Kosten vermieden werden, die durch eine übermäßig abgesicherte Position entstehen können. Zinsbasis für die finanziellen Verbindlichkeiten (Darlehen) ist der 3-Monats-EURIBOR, der alle drei Monate angepasst wird. Eine Vielzahl verschiedener derivativer Finanzinstrumente wurde erworben, um die Zinskosten zu kontrollieren. Die Laufzeit der derivativen Finanzinstrumente ist abhängig von der Fristigkeit der Darlehen. Die derivativen Finanzinstrumente bestehen aus Zinsswaps, bei denen das Unternehmen mit Vertragspartnern vereinbart, in bestimmten Intervallen die Differenz zwischen festen und variablen Zinssätzen, die auf einen vereinbarten Nennwert berechnet werden, auszutauschen. Zusätzlich wurden Zinscaps erworben; hierbei wird der Zins bis zu einem bestimmten Höchstbetrag fixiert. Bei Überschreitung der Höchstzinsrate wird die Differenz zwischen dem tatsächlichen Zins und dem Cap ausbezahlt.

Liquiditätsrisiko

Die Disposition der liquiden Mittel ist einer der wesentlichen Prozesse bei alstria. Das Unternehmen steuert seine zukünftige Liquidität und überwacht den Fortgang täglich. Um jeglichen Liquiditätsrisiken vorzubeugen, wird ein Programm für die kurzfristige Finanzdisposition verwendet. Dieses Liquiditätsplanungsprogramm berücksichtigt die erwarteten Cashflows aus den Geschäftsaktivitäten und die Fälligkeit finanzieller Investitionen.

Durch die in 2010 umgesetzte Refinanzierung wurde dem wesentlichen Liquiditätsrisiko aus der Rückzahlung des Konsortialdarlehens erfolgreich begegnet. Da die Rückzahlung des neuen Konsortialdarlehen erst Mitte 2015 fällig sein wird, ist das Liquiditätsrisiko aus der Rückzahlungsverpflichtung von Darlehen gegenwärtig entschärft.

Bewertungsrisiken

Der Fair Value der Immobilien spiegelt den Marktwert wider, der durch einen unabhängigen Wertgutachter ermittelt wurde - er kann sich in der Zukunft ändern. Grundsätzlich ist der Marktwert der Immobilien von verschiedenen Faktoren abhängig. Bei einigen dieser Faktoren handelt es sich um exogene Faktoren, auf die alstria keinen Einfluss hat, wie zum Beispiel sinkende Mietniveaus, fallende Nachfrage oder steigende Leerstandsraten. Darüber hinaus sind auch viele qualitative Faktoren für die Bewertung einer Immobilie ausschlaggebend. Diese umfassen unter anderem die zukünftigen Mietzahlungen, den Zustand und die Lage der Immobilie. Das abschließende Urteil des beauftragten Gutachters unterliegt bis zu einem bestimmten Grad seinem Ermessen und kann von der Meinung anderer Gutachter abweichen. Sollten die bei der Bewertung berücksichtigten Faktoren oder Annahmen sich aufgrund neuerer Entwicklungen oder anderer Gründe ändern, so kann eine Folgebewertung des jeweiligen Gebäudes zu einer Minderung des Marktwertes führen. In diesem Fall müsste das Unternehmen einen maßgeblichen Bewertungsverlust hinnehmen.

Durch Faktoren wie konjunkturelle Veränderungen, Zinssatzschwankungen und Inflation kann die Bewertung der Immobilien negativ beeinflusst werden. Zur Risikominimierung dienen die regionale Diversifikation des Anlageportfolios, eine konsequente Konzentration auf die individuellen Bedürfnisse der Mieter und eine genaue Marktbeobachtung und -analyse (Maklerberichte). Darüber hinaus wird der Marktwert sämtlicher Immobilien alstrias mindestens einmal jährlich zum Ende des Geschäftsjahres von unabhängigen, international anerkannten Gutachtern bestimmt.

Kontrahentenrisiko

alstria sichert einen Teil ihres Risikos mithilfe von Instrumenten ab, an denen Dritte beteiligt sind (Zinsderivate, Gebäudeversicherungen etc.). alstrias Vertragsparteien sind international anerkannte Institutionen, die von führenden Ratingagenturen bewertet werden. alstria überprüft das Rating ihrer Kontrahenten jährlich, um das Ausfallrisiko zu begrenzen. Die Finanzmarktkrise hat Zweifel an der Zuverlässigkeit der Einschätzung von Ratingagenturen aufkommen lassen. Um diese Bedenken auszuräumen, hat alstria damit begonnen, eine eigene Bewertung der wesentlichen Vertragsparteien vorzunehmen, um die Einschätzung der Ratingagenturen zu festigen.

Allgemeine Einschätzung

Im Vergleich zum Vorjahr hat sich die Risikosituation der alstria office REIT-AG leicht verbessert. Dies beruht zum einen auf dem sich nach der Finanzkrise wieder erholenden wirtschaftlichen Umfeld, zum anderen trugen die gelungene Refinanzierung sowie die Verbesserung der REIT-Eigenkapitalquote dazu bei, Risiken, die zum Vorjahresstichtag noch als Schlüsselrisiken im Fokus des Risikomanagements standen, deutlich zu entschärfen.

Gegenüber identifizierten Risiken wurden ausreichende Vorsichtsmaßnahmen getroffen. Aufgrund von vergangenen oder erwarteten zukünftigen Ereignissen lassen sich keine Risiken identifizieren, die den Fortbestand des Unternehmens gefährden könnten.

Chancen

Als Ergebnis der Refinanzierungsaktivitäten konnte alstria ihre Finanzierungsposition bis Mitte 2014 zu attraktiven Zinssätzen sicherstellen. Bei den Umsatzerlösen profitiert alstria von langfristigen Mietverträgen von zirka 7,5 Jahren Durchschnittsrestlaufzeit und einem potenziellen Anstieg aufgrund der Verbraucherpreisindexanpassung. Das Portfolio ist ausgewogen und verfügt über eine Vielzahl von qualitativ hochwertigen und herausragenden Immobilien mit erstklassigen Mietern.

Daher ist alstria sehr gut aufgestellt ihre auf den Erwerb und Objektmanagement ausgerichtete Strategie fortzusetzen und von zukünftigen Marktopportunitäten durch die Nutzung der nächsten Wachstumsphase im Markt zu profitieren.

alstrias Kernkompetenz ist das Asset-Management. Als starke Basis für weitere organische Wertsteigerungen innerhalb des Portfolios stehen die Repositionierungs- und die Sanierungsprojekte, die alstria über Joint-Venture-Projekte und in Eigenregie verstärkt eingeleitet hat.

PFLICHTANGABE

Angaben gemäß § 289 Abs. 4 HGB für das Geschäftsjahr 2010 und erläuternder Bericht des Vorstands

Die Zusammensetzung des gezeichneten Kapitals, Stimmrechte und Sonderrechte

Zum Bilanzstichtag 31. Dezember 2010 beläuft sich das Grundkapital der alstria auf EUR 61.599.999,00, eingeteilt in 61.599.999 auf den Inhaber lautende Stückaktien. Mit allen Aktien sind die gleichen Rechte und Pflichten verbunden. Jede Aktie steht für eine Stimme in der Hauptversammlung und ist maßgebend für den Anteil der Aktionäre am Gewinn der Gesellschaft. Hiervon ausgenommen sind von der alstria gehaltene eigene Aktien, aus denen der Gesellschaft keine Rechte zustehen. Die Rechte und Pflichten der Aktionäre ergeben sich im Einzelnen aus den Regelungen des Aktiengesetzes, insbesondere aus den §§ 12, 53a ff., 118 ff. und 186 AktG.

Beschränkung der Übertragung von Aktien oder Stimmrechten

Beschränkungen bezüglich der Übertragung von Aktien oder Stimmrechten liegen nicht vor oder sind, soweit sie sich aus Vereinbarungen zwischen Aktionären ergeben könnten, dem Vorstand nicht bekannt. Die Ausübung der Stimmrechte und die Übertragung der Aktien richten sich nach den allgemeinen gesetzlichen Bestimmungen und der Satzung der alstria, die beides nicht beschränkt.

Aktionäre mit einem Anteilsbesitz von mehr als 10 %

Zum Bilanzstichtag 31. Dezember 2010 waren alstria keine Aktionäre bekannt, deren direkter Anteil 10 % des Grundkapitals überschritten hat. Captiva 2 Alstria Holding S.à r.l. ist indirekt durch hundertprozentige Tochtergesellschaften mit rund 56 % an alstria beteiligt. Keine dieser Gesellschaften hält direkt mehr als 10 % des Grundkapitals an alstria.

Aktionäre mit Sonderrechten

alstria hat keine Aktien mit Sonderrechten ausgegeben, die Kontrollrechte verleihen.

Art der Stimmrechtskontrolle, wenn Arbeitnehmer am Kapital beteiligt sind und ihre Kontrollrechte nicht unmittelbar ausüben

Diese Konstellation ist bei alstria nicht vorhanden.

Ernennung und Abberufung von Vorstandsmitgliedern und Satzungsänderungen

Der Vorstand der alstria besteht aus einer oder mehreren Personen, die gemäß §§ 84, 85 AktG durch den Aufsichtsrat bestellt und abberufen werden. Die Satzung enthält hierzu keine Sonderregelungen. Gemäß § 84 AktG werden Vorstandsmitglieder auf höchstens fünf Jahre bestellt. Eine wiederholte Bestellung oder Verlängerung der Amtszeit, jeweils für höchstens fünf Jahre, ist zulässig.

Satzungsänderungen werden gemäß §§ 179, 133 AktG vorgenommen. Der Aufsichtsrat hat zudem die Befugnis, nur die Fassung betreffende Satzungsänderungen ohne Beschluss der Hauptversammlung vorzunehmen. Gemäß § 15 Abs. 5 der Satzung in Verbindung mit §§ 179 Abs. 2, 133 AktG beschließt die Hauptversammlung über Satzungsänderungen grundsätzlich mit der einfachen Mehrheit der abgegebenen Stimmen und der einfachen Mehrheit des vertretenen Grundkapitals. Soweit das Gesetz für Satzungsänderungen zwingend eine größere Mehrheit vorschreibt, ist diese Mehrheit entscheidend. Änderungen der Satzung wurden zuletzt in der Hauptversammlung am 16. Juni 2010 beschlossen: Das Bedingte Kapital II wurde herabgesetzt. Die Regelungen zum Bedingten Kapital 2009/A und zum Bedingten Kapital 2009/B wurden ersetzt durch die Regelung zum Bedingten Kapital 2010. Zudem wurde die englische Fassung der Satzung als Satzungsbestandteil im Rechtssinne aufgehoben.

Befugnisse des Vorstands hinsichtlich der Möglichkeit, Aktien auszugeben oder zurückzukaufen

1. Genehmigtes Kapital

Die Satzung ermächtigt den Vorstand, das Grundkapital ein- oder mehrmalig bis zum 14. März 2012 durch Ausgabe neuer auf den Inhaber lautender Stückaktien gegen Bar- und/oder Sacheinlagen einmalig oder mehrmals mit Zustimmung des Aufsichtsrats um bis zu insgesamt EUR 21.900.001,00 zu erhöhen.

2. Bedingtes Kapital

alstria verfügt über drei bedingte Kapitalia (gemäß §§ 192 ff. AktG), die in der Satzung der alstria, § 5 Abs. 5-7, geregelt sind.

a) Bedingtes Kapital 2010

Das Grundkapital ist um bis zu EUR 26.500.000,00 bedingt erhöht, durch Ausgabe von bis zu 26.500.000 auf den Inhaber lautende Stückaktien. Der Vorstand ist ermächtigt, die Gewinnberechtigung für die aufgrund der Ausübung des Options- bzw. Wandlungsrechts oder der Erfüllung der Wandlungspflicht ausgegebenen neuen Aktien abweichend von § 60 Abs. 2 AktG festzulegen. Die bedingte Kapitalerhöhung ist nur insoweit durchzuführen, wie die Inhaber von Options- oder Wandlungsrechten bzw. die zur Wandlung Verpflichteten aus Options- oder Wandelanleihen, Genussrechten oder Gewinnschuldverschreibungen, die aufgrund der von der Hauptversammlung vom 16. Juni 2010 beschlossenen Ermächtigung ausgegeben bzw. garantiert werden, von ihren Options- bzw. Wandlungsrechten Gebrauch machen oder, soweit sie zur Wandlung verpflichtet sind, ihre Verpflichtung zur Wandlung erfüllen, soweit nicht ein Barausgleich gewährt oder eigene Aktien oder Aktien einer anderen bösennotierten Gesellschaft zur Bedienung eingesetzt werden.

b) Bedingtes Kapital II

Das Grundkapital ist durch Ausgabe von bis zu 515.625 auf den Inhaber lautenden Stückaktien um bis zu EUR 515.625,00 bedingt erhöht. Die bedingte Kapitalerhöhung dient ausschließlich der Gewährung von Aktien an die Inhaber von Bezugsrechten (Optionen), die aufgrund der Ermächtigung der ordentlichen Hauptversammlung vom 15. März 2007 von der alstria gewährt werden. Die bedingte Kapitalerhöhung wird nur insoweit durchgeführt, wie die Inhaber von Optionen diese ausüben und zur Bedienung der Optionen keine eigenen Aktien gewährt werden. Die neuen Aktien nehmen vom Beginn des Geschäftsjahres an, in dem sie durch Ausübung der Optionen entstehen, am Gewinn teil.

c) Bedingtes Kapital III

Das Grundkapital ist durch Ausgabe von bis zu 500.000 auf den Inhaber lautenden Stückaktien um bis zu TEUR 500 bedingt erhöht. Die bedingte Kapitalerhöhung dient ausschließlich der Gewährung von Aktien an die Inhaber von Wandelgenussscheinen, die aufgrund der Ermächtigung der Hauptversammlung vom 15. März 2007 von der Gesellschaft ausgegeben werden. Die bedingte Kapitalerhöhung wird nur insoweit durchgeführt, wie ausgegebene Wandelgenussscheine in Aktien der Gesellschaft gewandelt werden und zur Bedienung der Wandelgenussscheine keine eigenen Aktien gewährt werden. Die neuen Aktien nehmen vom Beginn des Geschäftsjahres an, in dem sie durch Wandlung entstehen, am Gewinn teil.

3. Rückkauf eigener Aktien

Die Hauptversammlung am 16. Juni 2010 hat den Vorstand ermächtigt, bis zum 15. Juni 2015 eigene Aktien bis zu insgesamt 10 % des zum Zeitpunkt der Ermächtigung bestehenden Grundkapitals zu erwerben. Die erworbenen Aktien und andere eigene Aktien, die sich im Besitz der alstria befinden oder alstria gemäß §§ 71a ff. AktG zuzuordnen sind, dürfen zu keiner Zeit mehr als insgesamt 10 % des Grundkapitals ausmachen. Der Erwerb der Aktien kann über die Börse, mittels eines an alle Aktionäre gerichteten öffentlichen Angebots oder durch Einsatz von Derivaten (Put- oder Call-Optionen oder einer Kombination aus beidem) erfolgen.

Change of Control Klauseln in wesentlichen Vereinbarungen der Gesellschaft

Ein wesentlicher Konsortialkreditvertrag der alstria enthält die Berechtigung der Darlehensgeber, das Darlehen fällig zu stellen, wenn die Aktien der alstria nicht mehr zum Handel an einem organisierten Markt innerhalb der EU zugelassen sind und der derzeitige Hauptaktionär nicht in der Lage ist, die alstria zu kontrollieren bzw. eine andere Person als der derzeitige Hauptaktionär eine größere Beteiligung an der alstria hält als der derzeitige Hauptaktionär.

Entschädigungsvereinbarungen mit Vorstandsmitgliedern oder Arbeitnehmern für den Fall eines Übernahmeangebots

Es gibt keine Entschädigungsvereinbarungen, die für den Fall eines Übernahmeangebots mit den Mitgliedern des Vorstands oder Arbeitnehmern getroffen worden sind.

Die dargestellten Regelungen entsprechen der Gesetzeslage oder sind bei vergleichbaren börsennotierten Unternehmen üblich und angemessen. Sie dienen nicht dem Zweck der Erschwerung etwaiger Übernahmeversuche.

SONSTIGE ANGABEN

Mitarbeiter

Zum 31. Dezember 2010 beschäftigte alstria 39 Mitarbeiter (31. Dezember 2009: 32 Mitarbeiter). Die jährliche durchschnittliche Mitarbeiterzahl betrug 37 (Vorjahr: 31). Diese Angaben berücksichtigen nicht die Mitglieder des Vorstands.

Vergütungsbericht

Das Vergütungssystem für die Vorstandsmitglieder umfasst sowohl feste Gehaltsbestandteile als auch variable Anteile, die sich an der operativen Entwicklung des Unternehmens orientieren. Neben diesem Bonussystem erhalten die Vorstandsmitglieder aktienbasierte Bezüge als langfristig ausgestalteten Anreizbestandteil der Vergütung.

Die Mitglieder des Aufsichtsrates erhalten eine feste Vergütung.

Der Vergütungsbericht, der die Prinzipien für die Bestimmung der Vergütung für den Vorstand und den Aufsichtsrat enthält, ist integraler Bestandteil des geprüften Lageberichts.

Erklärung zur Unternehmensführung gemäß § 289a HGB

Die Erklärung zur Unternehmensführung gemäß § 289a HGB wird vom Vorstand und Aufsichtsrat abgegeben und auf der Website der alstria office REIT-AG veröffentlicht werden (www.alstria.de). Sie wird damit den Aktionären dauerhaft zugänglich gemacht.

Konzern- und Abhängigkeitsbericht

Captiva Capital II S.à r.l., Luxemburg, hält eine Mehrheitsbeteiligung an alstria. Gemäß § 290 HGB ist alstria verpflichtet, einen Konzernabschluss und einen Konzernlagebericht zu erstellen, der alle von uns kontrollierten Unternehmen umfasst. Daher sind die alstria office REIT-AG und alle Tochterunternehmen, wie im Anhang aufgeführt, im alstria-Konzern zusammengefasst.

Aufgrund der Mehrheitsbeteiligung von Captiva Capital II S.à r.l., Luxemburg, an alstria hat das Unternehmen gemäß § 312 AktG einen separaten Bericht über die Beziehungen der Gesellschaft zu verbundenen Unternehmen (Abhängigkeitsbericht) erstellt. Dieser Bericht beinhaltet die folgende Erklärung:

"Hiermit erklären wir, dass die Gesellschaft nach den Umständen, die uns zu dem Zeitpunkt bekannt waren, in dem Rechtsgeschäfte vorgenommen oder Maßnahmen getroffen oder unterlassen wurden, bei jedem Rechtsgeschäft eine angemessene Gegenleistung erhielt und dadurch, dass die Maßnahme getroffen oder unterlassen wurde, nicht benachteiligt wurde."

WESENTLICHE EREIGNISSE NACH DEM BILANZSTICHTAG UND AUSBLICK

Wesentliche Ereignisse nach dem Bilanzstichtag

Im letzten Quartal des Jahres 2010 hat alstria einen Kaufvertrag für den Ankauf eines Gebäudes in Karlsruhe unterschrieben. Der Übergang von Nutzen und Lasten erfolgte im Januar 2011. alstria beabsichtigt das neu erworbene Gebäude dem Sicherheitenportfolio des Konsortialkredits hinzuzufügen. In Übereinstimmung mit der Kreditvereinbarung würde dies zu einer Margenreduzierung um 10 auf 150 Basispunkte führen. Es ist geplant, diese Transaktion vor dem Datum der nächsten LTV-Prüfung (31. März 2011) abzuschließen.

Anfang 2011 wurde ein weiterer Kaufvertrag über den Ankauf von einem Objekt in Hamburg unterschrieben. Der Übergang von Nutzen und Lasten wird zum Ende des ersten Quartals 2011 bzw. Anfang des zweiten Quartals 2011 erwartet.

Ausblick

Da die alstria office REIT-AG anhand von Konzernmessgrößen gesteuert wird, bezieht sich die folgende Prognose auf Konzernzahlen:

Basierend auf den erwarteten Übergängen der letzten Transaktionen sowie auf der bereits vertraglich vereinbarten Miete erwartet alstria für das Geschäftsjahr 2011 Umsätze i.H.v. EUR 86 Mio. und ein operatives Ergebnis (FFO) von EUR 30 Mio. Diese Prognose könnte durch Veränderungen in den Zinssätzen und weitere Verkäufe oder Akquisitionen in 2011 beeinflusst werden.

Da alstria einen signifikanten Teil ihres FFO als Dividende auszahlt, hängt zukünftiges externes Wachstum zum größten Teil von der Fähigkeit des Unternehmens ab, zusätzliches Kapital zu beschaffen. Somit ist weiteres Portfoliowachstum von der Entwicklung des globalen Kapitalmarktes abhängig. Es ist daher schwierig, die Portfolioentwicklung über einen längeren Zeitraum vorherzusagen. Auf einer Like-for-like-Basis erwartet das Unternehmen jedoch für 2012 gleichbleibende Umsatzerlöse und ein stabiles FFO. Dies könnte wiederrum durch weitere Verkäufe oder Zinssatzänderungen beeinflusst werden.

Der Lagebericht enthält zukunftsbezogene Aussagen über erwartete Entwicklungen. Diese Aussagen basieren auf aktuellen Einschätzungen und sind naturgemäß mit Risiken und Unsicherheiten behaftet. Die tatsächlich eintretenden Ereignisse können von den hier formulierten Aussagen abweichen.

Hamburg, 18. Februar 2011

Anlage zum Lagebericht

Vergütungsbericht1

Vergütung des Vorstands

Das Vergütungssystem für die Mitglieder des Vorstands wird vom Aufsichtsrat beschlossen und regelmäßig überprüft. Auf seiner Sitzung im März 2010 hat der Aufsichtsrat beschlossen, das Vergütungssystem sowie die Anstellungsverträge der Vorstandsmitglieder entsprechend den Vorschlägen des externen Vergütungsexperten an die neuen gesetzlichen Anforderungen durch das Gesetz zur Angemessenheit der Vorstandsvergütung (VorstAG) anzupassen. Der Aufsichtsrat ist der Ansicht, mit diesem Vergütungssystem eine marktübliche und zugleich angemessene Vorstandsvergütung zu gewähren, die insbesondere auch den nachhaltigen Erfolg des Unternehmens berücksichtigt. Das im Folgenden beschriebene System der Vorstandsvergütung wurde von der ordentlichen Hauptversammlung für das Geschäftsjahr 2009 mit großer Mehrheit gebilligt.

Bei dem neuen Vergütungssystem sind Kriterien für die Angemessenheit der Vorstandsvergütung sowohl die Aufgaben des einzelnen Vorstandsmitglieds, seine persönliche Leistung, die wirtschaftliche Lage, der Erfolg und die Zukunftsaussichten des Unternehmens als auch die Üblichkeit der Vergütung unter Berücksichtigung des Vergleichsumfeldes und die Vergütungsstruktur, die in der Gesellschaft gilt.

Die Vergütung besteht weiterhin für jedes Vorstandsmitglied aus einer fixen Grundvergütung, einem kurzfristigen und einem langfristigen variablen Vergütungselement sowie Nebenleistungen (Sachbezüge). Der überwiegende Teil der Vergütung entfällt dabei auf die variablen Vergütungsbestandteile, die jeweils teilweise oder überwiegend mehrjährige Bemessungsgrundlagen haben. Für außerordentliche Entwicklungen wurden Begrenzungsmöglichkeiten eingeführt.

Das Fixum ist eine erfolgsunabhängige Grundvergütung, die monatlich anteilig als Gehalt ausgezahlt wird. Das Fixum beläuft sich auf ca. 40 % der vorgesehenen Gesamtvergütung ohne Nebenleistungen.

Die kurzfristige variable Vergütung (der Short Term Incentive oder STI) wird für jedes Geschäftsjahr an einem Erfolgszielwert bemessen, dem budgetierten Funds From Operations (FFO). Die Höhe des Short Term Incentive hängt vom Grad der Zielerreichung ab, wobei der Zielwert zu mindestens 50 % erreicht werden muss, damit es zu einer Auszahlung kommt, und maximal zu 150 % erreicht werden kann (Cap). Die individuelle Leistung des Vorstandsmitglieds wird über einen Multiplikator (0,8 bis 1,2) berücksichtigt. Nach oben ist der auszuzahlende Betrag durch einen Cap begrenzt. Die Erfolgsprämie wird an das Vorstandsmitglied nur i. H. v. 75 % in bar ausgezahlt. 25 % der Erfolgsprämie werden in virtuelle Aktien gewandelt, die einer Mindesthaltefrist von zwei Jahren unterliegen. Die Anzahl der gewährten virtuellen Aktien errechnet sich aus dem Betrag, der 25 % des Short Term Incentive entspricht, geteilt durch den dann geltenden aktuellen Börsenkurs der alstria-Aktie, der auf der Basis einer Referenzperiode errechnet wird. Nach Ablauf der Sperrfrist werden die virtuellen Aktien in einen Barbetrag umgewandelt. Dieser Betrag errechnet sich aus der Anzahl der virtuellen Aktien, multipliziert mit dem dann geltenden Aktienkurs der alstria-Aktie, der sich wiederum auf der Basis einer Referenzperiode errechnet. Dieser Teil der Vergütung beläuft sich auf ca. 20 % der vorgesehenen Gesamtvergütung ohne Nebenleistungen.

Als langfristiges variables Vergütungselement ersetzt ein neuer Performance Share Plan (Long Term Incentive Plan, LTI-Plan) das bisherige Aktienoptionsprogramm für den Vorstand. An die Mitglieder des Vorstands werden jährlich virtuelle Aktien ausgegeben, die eine vierjährige Laufzeit haben. Die Anzahl der zu gewährenden virtuellen Aktien ergibt sich grundsätzlich aus einem Zielwert, geteilt durch den bei Gewährung geltenden Aktienkurs der alstria-Aktie (errechnet auf der Basis einer Referenzperiode). Die Zahl der ausgegebenen virtuellen Aktien aus dem LTI-Plan wird dann am Ende des jeweiligen Performance-Zeitraums angepasst, abhängig vom Grad der Zielerreichung. Die vom Aufsichtsrat festgelegten Erfolgsziele sind zu 50 % der absolute Total Shareholder Return, der aus dem "Weighted Average Cost of Capital" (WACC) abgeleitet wird, und zu 50 % der relative Total Shareholder Return, der anhand des Referenzindex EPRA/NAREIT Europe Ex UK bemessen wird. Nach Ablauf der Laufzeit werden die virtuellen Aktien in eine einmalige Barauszahlung umgewandelt. Die Höhe des Betrages errechnet sich aus der Anzahl der nach Anpassung erreichten virtuellen Aktien, multipliziert mit dem dann gültigen Börsenkurs der alstria-Aktie (errechnet auf der Basis einer Referenzperiode) und einem Multiplikator (0,8 bis 1,2), der die individuelle Leistung des Vorstandsmitglieds berücksichtigt. Wie auch beim Short Term Incentive ist beim LTI-Plan ein gewisser Grad der Zielerreichung Voraussetzung für eine Auszahlung. Ferner ist auch beim LTI-Plan die Höhe der Auszahlung durch einen Cap begrenzt. Dieser Teil der Vergütung beläuft sich auf ca. 40 % der vorgesehenen Gesamtvergütung ohne Nebenleistungen.

Die Vorstandsmitglieder erhalten weiterhin zusätzlich Nebenleistungen in Form von Sachbezügen; diese bestehen im Wesentlichen aus Versicherungsprämien, Altersvorsorgeleistungen sowie der privaten Dienstwagennutzung. Als Vergütungsbestandteil sind diese Nebenleistungen von dem einzelnen Vorstandsmitglied zu versteuern. Sie stehen allen Vorstandsmitgliedern prinzipiell in gleicher Weise zu, die Höhe variiert je nach der persönlichen Situation. Für Zwecke der Altersversorgung gewährt die Gesellschaft ihren Vorstandsmitgliedern einen jährlichen Betrag, und zwar für Herrn Olivier Elamine i. H. v. EUR 75.000 und für Herrn Alexander Dexne i. H. v. EUR 50.000, jeweils zahlbar in anteiligen monatlichen Raten.

Die Gesamtvergütung für die aktiven Mitglieder des Vorstands betrug im letzten Geschäftsjahr TEUR 2.453. Den Vorstandsmitgliedern wurden keine Vorschüsse auf künftige Gehaltszahlungen, keine Kredite und auch keine Pensionszusagen gewährt. Die Zahlung der Erfolgsprämie für das Geschäftsjahr 2009 erfolgte zu ca. 25 % in Aktien der Gesellschaft. Für das Geschäftsjahr 2010 wurde den Mitgliedern des Vorstands erstmals eine kurzfristige variable Vergütung zu den Bedingungen des neuen Short Term Incentive zugesagt. Der Zielwert der Zusage beläuft sich für Herrn Olivier Elamine auf TEUR 220 und für Herrn Alexander Dexne auf TEUR 180. Im Geschäftsjahr 2010 wurde an die Mitglieder des Vorstands ferner eine erste Tranche des neuen langfristigen Vergütungselements ausgegeben. Dabei wurden Herrn Elamine 54.455 virtuelle Aktien mit einem Zielbarwert von TEUR 440 und Herrn Dexne 44.554 virtuelle Aktien mit einem Zielbarwert von TEUR 360 gewährt. Ehemaligen Vorstandsmitgliedern wurden im Geschäftsjahr 2010 Bezüge i. H. V. TEUR 5 gezahlt. Rückstellungen für Pensionen für ehemalige Vorstandsmitglieder waren nicht zu bilden. Mit Wirkung zum 1. Juli 2010 wurden die gesetzlichen Vorgaben über den Selbstbehalt der Vorstandsmitglieder bei der D&O-Versicherung umgesetzt.

1 Dieser Vergütungsbericht ist integraler Bestandteil des geprüften Konzernlageberichts bzw. Anhangs und bildet zugleich einen Teil des Corporate-Governance-Berichts.

Individuelle Vorstandsvergütung 2010 (in TEUR)

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	Feste Vergütung	Kurzfristige variable Vergütung1		Langfristige variable Vergütung	Neben- leistungen3	Gesamt- vergütung
		Baranteil	Aktienanteil
---	---	---	---	---	---	---
Olivier Elamine, Vorstandsvorsitzender	440	300	90	4402	93	1.363
Alexander Dexne, Finanzvorstand	360	240	72	3602	58	1.090
Ehemalige Vorstandsmitglieder	0	0	0	0	5	5
Gesamt	800	540	162	800	156	2.458

1 Für in 2009 erbrachte Leistungen, letztmals nach altem Vergütungssystem.

2 Virtuelle Aktien mit angegebenem Zielbarwert und vierjähriger Haltefrist.

3 Beinhaltet Leistungen für Firmenwagen, Versicherungen und Altersvorsorge.

Wegen des Systemwechsels bei der Vorstandsvergütung im Geschäftsjahr 2010 zur Anpassung an die neuen gesetzlichen Regelungen (VorstAG) zeichnen die in der Tabelle angegebenen Werte ein verzerrtes Bild und enthalten variable Elemente für Leistungen im Geschäftsjahr 2009 (kurzfristige variable Vergütung) und das erstmals im Geschäftsjahr 2010 gewährte langfristige variable Vergütungselement in Form von virtuellen Aktien mit vierjähriger Haltefrist. Die ausgewiesene Gesamtvergütung ist daher nur bedingt mit dem Vorjahr vergleichbar. Die durch das neue Vergütungssystem grundsätzlich beabsichtigte Verteilung der Gehaltsbestandteile ohne Nebenleistungen (40% fix, 20% kurzfristig variabel, 40% langfristig variabel) liegt im Geschäftsjahr 2010 wegen des auslaufenden Bonusprogramms noch nicht vor.

Individuelle Vorstandsvergütung 2009 (in TEUR)

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	Feste Vergütung	Kurzfristige variable Vergütung1		Langfristige variable Vergütung	Neben- leistungen2	Gesamt- vergütung
		Baranteil	Aktienanteil
---	---	---	---	---	---	---
Olivier Elamine, Vorstandsvorsitzender	438	262,5	87,5	0	94	882
Alexander Dexne, Finanzvorstand	360	150	50	0	74	634
Ehemalige Vorstandsmitglieder	0	0	0	0	13	13
Gesamt	798	412,5	137,5	0	181	1.529

1 Für in 2008 erbrachte Leistungen.

2 Beinhaltet Leistungen für Firmenwagen, Versicherungen und Altersvorsorge.

Für den Fall der Beendigung des Vorstandsanstellungsverhältnisses ist mit den Mitgliedern des Vorstands ein nachvertragliches Wettbewerbsverbot von bis zu zwölf Monaten vereinbart, auf das alstria mit einer sechsmonatigen Frist auch verzichten kann. Als Entschädigung erhalten die Mitglieder des Vorstands für die Laufzeit des nachvertraglichen Wettbewerbsverbots eine Abfindung in Höhe ihres letzten Festgehalts. Die Leistungen der Gesellschaft für den Fall der Beendigung der Anstellung durch Ableben umfassen die feste Vergütung für den Monat des Ablebens und die folgenden drei Monate. Die Erfolgsprämie wird in diesem Fall zeitanteilig bis einschließlich des Monats des Ablebens gezahlt.

Aktienoptionsprogramm 2007

Am 27. März 2007 legte der Aufsichtsrat der Gesellschaft ein Aktienoptionsprogramm für die Mitglieder des Vorstands auf (im Folgenden "Aktienoptionsprogramm 2007"), regelte die Details des Aktienoptionsprogramms gemäß der von der Hauptversammlung am 15. März 2007 erteilten Befugnis und nahm die Ausgabe der ersten und einzigen Tranche der Aktienoptionen an den Vorstand vor. In den Jahren 2008, 2009 und 2010 wurden keine Aktienoptionen gewährt. Das Aktienoptionsprogramm 2007 wurde inzwischen von einem neuen langfristigen Vergütungselement abgelöst, läuft aber im Umfang der im Jahre 2007 gewährten Tranche weiter. Aus den im Geschäftsjahr 2007 gewährten Aktienoptionen entstand im Geschäftsjahr 2010 kein Aufwand.

Die Eckpunkte des Aktienoptionsprogramms 2007 können wie folgt beschrieben werden: Der Ausübungspreis für die in 2007 gewährten Aktienoptionen entspricht EUR 16. Die Laufzeit der Aktienoptionen beträgt sieben Jahre ab dem Ausgabezeitpunkt. Die Aktienoptionen können nur ausgeübt werden, wenn der aktuelle Börsenpreis der Aktien der Gesellschaft den Ausübungspreis um 20 % oder mehr an mindestens sieben nicht aufeinander folgenden Handelstagen an der Frankfurter Wertpapierbörse vor Beginn des entsprechenden Ausübungszeitraums übersteigt. Das Erfolgsziel für die in 2007 gewährten Aktienoptionen beträgt EUR 19,20. Die Aktienoptionen können nur nach Ende einer Haltefrist von zwei Jahren und auch nur während vier Ausübungszeiträumen eines jeden Jahres ausgeübt werden. Jeder Ausübungszeitraum beträgt 30 Tage, beginnend an dem Tag der Veröffentlichung der Ergebnisse des ersten, zweiten und dritten Quartals und dem Tag der Hauptversammlung. Es bestehen keine Barzahlungsalternativen.

Vergütung des Aufsichtsrats

Die Gesamtvergütung des Aufsichtsrats im Jahr 2010 betrug TEUR 305. Die Aufsichtsratsmitglieder erhalten eine jährliche feste Vergütung i. H. v. jeweils TEUR 40. Der Vorsitzende des Aufsichtsrats erhält darüber hinaus eine zusätzliche jährliche Vergütung von TEUR 20, sein Stellvertreter von TEUR 10. Mitglieder, die dem Aufsichtsrat nur zeitweise angehört haben, erhalten eine zeitanteilige Vergütung. Mitgliedschaften im Prüfungsausschuss werden mit TEUR 10 und der Vorsitz des Prüfungsausschusses mit TEUR 15 gesondert vergütet. Die Tätigkeit in anderen Ausschüssen wird bei der Vergütung nicht berücksichtigt. Den Aufsichtsratsmitgliedern wurden keine Vorschüsse auf künftige Vergütungen und keine Kredite gewährt, und es wurden keine Vergütungen für individuell erbrachte Dienste gezahlt.

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Name	Mitgliedschaft Aufsichtsrat	Mitgliedschaft Prüfungsausschuss	Vergütung für 2009	Vergütung für 2010
			in TEUR	in TEUR
---	---	---	---	---
Alexander Stuhlmann	Vorsitzender	n. a.	60	60
John van Oost	Stellvertretender Vorsitzender	n. a.	57,5	50
Dr. Johannes Conradi	Mitglied	Vorsitzender	55	55
Roger Lee	Mitglied	Mitglied	36,6	50
Richard Mully	Mitglied	n. a.	40	40
Daniel Quai	Mitglied	Mitglied	50	50
Gesamt			299,1	305

Jahresabschluss für das Geschäftsjahr vom 1. Januar bis 31. Dezember 2010

Bilanz zum 31. Dezember 2010

Aktiva

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	31.12.2010	31.12.2009
	EUR	EUR
---	---	---
A. Anlagevermögen
I. Immaterielle Vermögensgegenstände
Gewerbliche Schutzrechte und ähnliche Rechte und Werte sowie Lizenzen an solchen Rechten und Werten	319.221,34	310.595,56
II. Sachanlagen
1. Grundstücke, grundstücksgleiche Rechte und Bauten	963.777.044,76	1.187.804.650,83
2. Technische Anlagen	367.044,29	693.684,99
3. Andere Anlagen, Betriebs- und Geschäftsausstattung	421.145,69	102.373,23
4. Geleistete Anzahlungen und Anlagen im Bau	10.840.440,86	4.078.332,18
	975.405.675,60	1.192.679.041,23
III Finanzanlagen
1. Anteile an verbundenen Unternehmen	151.309.898,16	107.066.814,34
2. Ausleihungen an verbundene Unternehmen	728.000,00	50.714.210,28
3. Beteiligungen	26.187.797,61	14.158.133,25
4. Ausleihungen an Unternehmen, mit denen ein Beteiligungsverhältnis besteht	1.770.890,65	1.770.890,65
	179.996.586,42	173.710.048,52
	1.155.721.483,36	1.366.699.685,31
B. Umlaufvermögen
I. Vorräte
Unfertige Leistungen	22.576.660,02	27.889.670,26
II. Forderungen und sonstige Vermögensgegenstände
1. Forderungen aus Lieferungen und Leistungen	1.885.116,17	1.799.929,17
2. Forderungen gegen verbundene Unternehmen	10.613.619,20	7.884.270,79
3. Forderungen gegen Unternehmen, mit denen ein Beteiligungsverhältnis besteht	196.364,79	84.257,88
4. Sonstige Vermögensgegenstände	5.605.797,75	2.025.909,51
	18.300.897,91	11.794.367,35
III. Wertpapiere
Eigene Anteile	0,00	17.805,00
IV. Kassenbestand, Guthaben bei Kreditinstituten	117.910.521,66	144.757.684,06
	158.788.079,59	184.459.526,67
C. Rechnungsabgrenzungsposten	201.526,63	4.221.054,56
	1.314.711.089,58	1.555.380.266,54

Passiva

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		31.12.2010	31.12.2009
		EUR	EUR
---	---	---	---
A. Eigenkapital
I. Gezeichnetes Kapital
Gezeichnetes Kapital	61.599.999,00		56.000.000,00
Eigene Anteile	2.374,00		0,00
(bedingtes Kapital EUR 27.515.625,00; Vorjahr TEUR 20.000)		61.597.625,00	56.000.000,00
II. Kapitalrücklage		578.955.831,83	569.246.127,39
III. Gewinnrücklagen
1. Rücklagen für eigene Anteile		0,00	17.805,00
2. Andere Gewinnrücklagen		6.935,21	0,00
		6.935,21	17.805,00
IV. Bilanzgewinn		34.000.000,00	28.500.000,00
(davon Gewinnvortrag EUR 501.187,00; Vorjahr TEUR 77)
		674.560.392,04	653.763.932,39
B. Rückstellungen
1. Steuerrückstellungen		213.860,22	220.197,09
2. Sonstige Rückstellungen		8.713.023,65	16.842.965,36
		8.926.883,87	17.063.162,45
C. Verbindlichkeiten
1. Beteiligungskapital		216.900,00	157.500,00
2. Verbindlichkeiten gegenüber Kreditinstituten		580.153.953,34	851.237.034,55
3. Erhaltene Anzahlungen		19.893.611,49	24.833.665,15
4. Verbindlichkeiten aus Lieferungen und Leistungen		1.227.727,33	659.229,40
5. Verbindlichkeiten gegenüber verbundenen Unternehmen		26.890.278,54	4.181.126,62
6. Sonstige Verbindlichkeiten		1.192.275,80	1.707.074,86
(davon aus Steuern EUR 125.366,48; Vorjahr TEUR 230)
		629.574.746,50	882.775.630,58
D. Rechnungsabgrenzungsposten		1.649.067,17	1.777.541,12
		1.314.711.089,58	1.555.380.266,54

Gewinn- und Verlustrechnung für die Zeit vom 1. Januar bis 31. Dezember 2010

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	2010	2009
	EUR	EUR
---	---	---
1. Umsatzerlöse	81.501.300,87	99.242.571,07
2. Erhöhung oder Verminderung des Bestands an unfertigen Leistungen	-5.313.010,24	5.582.600,55
3. Gesamtleistung	76.188.290,63	104.825.171,62
4. Sonstige betriebliche Erträge	27.308.846,50	17.813.604,64
5. Materialaufwand
Aufwendungen für bezogene Leistungen	11.236.010,66	18.378.032,30
6. Personalaufwand
a) Gehälter	4.591.563,14	4.068.661,76
b) Soziale Abgaben und Aufwendungen für Altersversorgung	516.277,30	455.068,33
(davon für Altersversorgung EUR 144.292,62; Vorjahr TEUR 131)
	5.107.840,44	4.523.730,09
7. Abschreibungen auf immaterielle Vermögensgegenstände des Anlagevermögens und Sachanlagen	27.480.627,27	66.025.854,70
8. Sonstige betriebliche Aufwendungen	25.214.365,96	40.732.233,79
9. Erträge aus Ausleihungen des Finanzanlagevermögens	196.015,52	3.809.513,01
(davon aus verbundenen Unternehmen EUR 196.015,52; Vorjahr TEUR 3.810)
10. Sonstige Zinsen und ähnliche Erträge	8.405.309,52	4.103.967,09
11. Abschreibungen auf Finanzanlagen und auf Wertpapiere des Umlaufvermögens	95.613,91	7.025.951,05
12. Zinsen und ähnliche Aufwendungen	43.157.852,74	50.037.982,08
13. Ergebnis der gewöhnlichen Geschäftstätigkeit	-193.848,81	-56.171.527,65
14. Jahresfehlbetrag	-193.848,81	-56.171.527,65
15. Gewinnvortrag aus dem Vorjahr	501.187,00	76.869,68
16. Entnahmen aus der Kapitalrücklage	33.692.661,81	77.802.475,72
17. Entnahmen aus der Rücklage für eigene Anteile	0,00	6.798.235,95
18. Einstellungen in die Rücklage für eigene Anteile	0,00	-6.053,70
19. Bilanzgewinn	34.000.000,00	28.500.000,00

Anhang 2010

I. Allgemeine Hinweise

1. Gesellschaftsrechtliche Grundlagen und angewandte Vorschriften

Die alstria office REIT-AG (im Folgenden auch kurz "alstria" oder "Gesellschaft") wurde am 20. Januar 2006 als deutsche GmbH unter dem Namen "Verwaltung Alstria Erste Hamburgische Grundbesitz GmbH" gegründet. Die Gesellschaft ist mit Gesellschafterbeschluss vom 5. Oktober 2006 formwechselnd in die Rechtsform einer AG umgewandelt worden und ist in Alstria Office AG umfirmiert. Die Alstria Office AG ist mit Datum vom 17. November 2006 in das Handelsregister eingetragen worden. Damit wurden Formwechsel und neue Firma wirksam.

Die Gesellschaft wurde im Geschäftsjahr 2007 in einen deutschen Real Estate Investment Trust (German REIT oder G-REIT) umgewandelt. Sie wurde am 11. Oktober 2007 als REIT-Aktiengesellschaft (nachstehend bezeichnet als "REIT-AG") in das Handelsregister eingetragen und firmiert seitdem als alstria office REIT-AG.

REIT AGs sind sowohl von der Körperschaftsteuer als auch Gewerbesteuer vollständig befreit. Daher wurde die alstria office REIT-AG rückwirkend zum 1. Januar 2007 von diesen steuerlichen Verpflichtungen befreit.

Die alstria office REIT-AG ist eine Immobiliengesellschaft im Sinne des deutschen REIT-Gesetzes. Gemäß § 2 ihrer Satzung ist der Gegenstand des Unternehmens der Erwerb, die Verwaltung, die Nutzung und die Veräußerung von eigenem Grundbesitz sowie die Beteiligung an Unternehmen, die eigenen Grundbesitz erwerben, verwalten, nutzen oder veräußern. Alle oben genannten Ziele unterliegen den Bedingungen und Vorschriften des deutschen REIT-Gesetzes.

Die Gesellschaft ist im Handelsregister am Amtsgericht Hamburg eingetragen (HRB 99204). Gesellschaftssitz ist Bäckerbreitergang 75, 20355 Hamburg, Deutschland.

Das Geschäftsjahr endet zum 31. Dezember des jeweiligen Kalenderjahres.

Der vorliegende Jahresabschluss wurde gemäß §§ 242 ff. und §§ 264 ff. HGB sowie nach den einschlägigen Vorschriften des AktG aufgestellt. Es gelten die Vorschriften für große Kapitalgesellschaften. Die Gliederung der Bilanz ist um den Posten Beteiligungskapital erweitert worden.

Änderungen der Bewertung und des Ausweises nach dem Gesetz zur Modernisierung des Bilanzrechts vom 25. Mai 2009 wurden erstmals auf den Abschluss des Berichtsjahres angewendet. Von dem Wahlrecht, den Vorjahresausweis anzupassen wurde kein Gebrauch gemacht. Die Salden der Vorperiode sind daher gegebenenfalls eingeschränkt vergleichbar.

Die Gewinn- und Verlustrechnung ist nach dem Gesamtkostenverfahren aufgestellt. Dabei wurde der Posten Gesamtleistung als Zwischensumme eingefügt. Die Grundsteueraufwendungen werden als betrieblicher Aufwand unter den Aufwendungen für bezogene Leistungen ausgewiesen. Soweit es sich um nicht auf Mieter umlegbare Grundsteuern handelt, erfolgt der Ausweis unter den sonstigen betrieblichen Aufwendungen.

Der Jahresabschluss umfasst den Zeitraum vom 1. Januar bis zum 31. Dezember 2010.

2. Bilanzierungs- und Bewertungsmethoden

Für die Aufstellung des Jahresabschlusses waren die nachfolgenden Bilanzierungs- und Bewertungsmethoden maßgebend:

Erworbene immaterielle Vermögensgegenstände werden zu Anschaffungskosten aktiviert und im Falle einer begrenzten Nutzungsdauer über ihre betriebsgewöhnliche Nutzungsdauer planmäßig abgeschrieben.

Grundstücke, grundstücksgleiche Rechte und Bauten werden zu Anschaffungskosten, -und soweit abnutzbar- vermindert um planmäßige lineare Abschreibungen entsprechend der betriebsgewöhnlichen Nutzungsdauer bilanziert. Die betriebsgewöhnliche Nutzungsdauer beträgt für Gebäude 33,3 bis 50 Jahre. Bei bebauten Grundstücken erfolgt die Aufteilung der Anschaffungskosten auf Basis eines von einem unabhängigen Gutachter erstellten Wertgutachtens. Außerplanmäßige Abschreibungen auf den niedrigeren beizulegenden Wert werden bei voraussichtlich dauernder Wertminderung vorgenommen. Dies ist der Fall, wenn auch der Buchwert nach fünf Jahren über dem gutachterlich festgestellten Zeitwert liegen würde.

Sachanlagen wurden zu Anschaffungs- oder Herstellungskosten aktiviert und im Falle einer begrenzten Nutzungsdauer über ihre betriebsgewöhnliche Nutzungsdauer planmäßig abgeschrieben. Die Abschreibung erfolgt linear über ihre geschätzte betriebsgewöhnliche Nutzungsdauer. Die Abschreibung erfolgt bei Zugängen zu andere Anlagen, Betriebs- und Geschäftsausstattung pro rata temporis. Die planmäßige Abschreibung von Sachanlagen erfolgt linear über die erwartete Nutzungsdauer (3 bis 15 Jahre). Für abnutzbare bewegliche Vermögensgegenstände des Anlagevermögens wird die Regelung des § 6 Abs. 2a EStG a.F. entsprechend angewandt. Hiernach wurden in den Geschäftsjahren 2008 und 2009 Sammelposten für Vermögensgegenstände mit Anschaffungskosten von jeweils mehr als EUR 150 und weniger als EUR 1000 gebildet. Diese werden mit einer Nutzungsdauer von 5 Jahren linear abgeschrieben. Wirtschaftsgüter, die im Berichtsjahr angeschafft wurden und deren Anschaffungskosten EUR 410 nicht übersteigen, werden als Aufwand behandelt.

Bei den Finanzanlagen werden Anteile und Ausleihungen an verbundenen Unternehmen und Beteiligungen sowie Ausleihungen an Unternehmen an denen ein Beteiligungsverhältnis besteht zu Anschaffungskosten angesetzt. Im Falle von voraussichtlich dauernden Wertminderungen werden die Finanzanlagen auf den niedrigeren beizulegenden Wert abgeschrieben. Sofern der Grund für außerordentliche Abschreibungen weggefallen ist, werden Wertaufholungen vorgenommen. Einlagen von Immobilien in verbundene Unternehmen werden zum beizulegenden Zeitwert im Zeitpunkt der Übertragung vorgenommen.

Als unfertige Leistungen werden die an die Mieter der Gesellschaft weiterbelastbaren Betriebskosten angesetzt. Das Niederstwertprinzip wird beachtet.

Forderungen und sonstige Vermögensgegenstände sowie Wertpapiere des Umlaufvermögens sind zu Nennwerten bzw. mit ihren Anschaffungskosten bilanziert. Erkennbare Risiken werden durch Einzelwertberichtigungen berücksichtigt. Das Niederstwertprinzip wird beachtet.

Kassenbestand und Guthaben bei Kreditinstituten werden zum Nennwert angesetzt.

Als aktive Rechnungsabgrenzungsposten sind die Ausgaben vor dem Bilanzstichtag aktiviert, soweit sie Aufwand für eine bestimmte Zeit nach dem Bilanzstichtag darstellen. Außerdem sind hier die fortgeführten Anschaffungskosten für die von der Gesellschaft gehaltenen Finanzderivate (Swaps und Caps) gezeigt. Die Anschaffungskosten werden linear über die Laufzeit der Finanzderivate verteilt und zeitanteilig als Zinsaufwand erfasst. Solange die Finanzderivate als geschlossene Position in einem Sicherungszusammenhang mit den variablen Zinsaufwendungen für das Konsortialdarlehen stehen, unterliegen diese Aktiva keiner Abwertung auf einen ggf. niedrigeren Marktwert.

Bewertungseinheiten wurden ausschließlich aus Micro Hedges gebildet, um Sicherungsbeziehungen für vorhandene Zinsrisiken gemäß der Einfrierungsmethode einzugehen. Die Effektivitätsmessung zu den vorliegenden Sicherungsbeziehungen wird anhand der hypothetischen Derivat-Methode und Short Cut Methode durchgeführt. Die gegenläufigen Risiken haben sich zum Bilanzstichtag ausgeglichen und werden dies auch höchstwahrscheinlich bis zum Ende der Bewertungseinheiten tun.

Die Rückstellungen berücksichtigen alle ungewissen Verbindlichkeiten und drohende Verluste aus schwebenden Geschäften. Sie sind in der Höhe ihres Erfüllungsbetrages angesetzt der erwarteter Preissteigerungen enthält. Soweit die Restlaufzeit der Rückstellungen die Dauer eines Jahres übersteigt, werden sie mit dem ihrer Restlaufzeit entsprechenden durchschnittlichen Marktzins der letzten sieben Jahre abgeszinst.

Verbindlichkeiten sind zum Erfüllungsbetrag angesetzt.

Als passive Rechnungsabgrenzungsposten sind die Einnahmen vor dem Bilanzstichtag passiviert, soweit sie Ertrag für eine bestimmte Zeit nach dem Bilanzstichtag darstellen.

II. Erläuterungen zur Bilanz

1. Anlagevermögen

Die Entwicklung der einzelnen Anlageklassen einschließlich der Abschreibungen des Geschäftsjahres ist im Anlagenspiegel (vgl. Anlage zu diesem Anhang) zusammengefasst. Von den Abschreibungen auf Sachanlagen sind TEUR 1.176 (im Vorjahr TEUR 32.188) außerplanmäßig im Sinne von § 253 Abs. 2 Satz 3 HGB. Im Berichtsjahr wurden Immobilien der Gesellschaft veräußert, oder in andere Gesellschaften eingebracht. Der Buchwert der betroffenen Immobilien betrug TEUR 205.352. Bei Veräußerungspreisen in Höhe von insgesamt TEUR 218.633 ergaben sich Buchgewinne in Höhe von TEUR 14.518 und Buchverluste in Höhe von TEUR 1.245. Die Buchgewinne werden in den sonstigen betrieblichen Erträgen, Buchverluste in den sonstigen betrieblichen Aufwendungen dargestellt.

2. Finanzanlagen

Zum Bilanzstichtag hält die alstria office REIT-AG folgende Beteiligungen:

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	Kapitalanteil	Eigenkapital	Periodenergebnis
		31. Dezember 2010	2010
---	---	---	---
	%	in TEUR	in TEUR
---	---	---	---
alstria Bamlerstraße GP GmbH, Hamburg	100	23	-2
alstria Gänsemarkt Drehbahn GP GmbH, Hamburg	100	25	2
alstria Grundbesitz 2 GP GmbH, Hamburg	100	25	-2
alstria Halberstädter Straße GP GmbH, Hamburg	100	24	-2
alstria Hamburger Straße 43 GP GmbH, Hamburg	100	24	-1
alstria Ludwig-Erhard-Straße GP GmbH, Hamburg	100	23	-2
alstria Mannheim/Wiesbaden GP GmbH, Hamburg	100	25	-2
alstria Office Bamlerstraße GmbH & Co. KG, Hamburg	100	42	-169
alstria Office Gänsemarkt Drehbahn GmbH & Co. KG, Hamburg	100	36.048	2.252
alstria Office Grundbesitz 2 GmbH & Co. KG, Hamburg	100	-16	-11
alstria Office Halberstädter Straße GmbH & Co. KG, Hamburg	100	5.463	225
alstria Office Hamburger Straße 43 GmbH & Co. KG, Hamburg	100	20.801	1.211
alstria Office Ludwig-Erhard-Straße GmbH & Co. KG, Hamburg	100	4.413	88
alstria Office Mannheim/Wiesbaden GmbH & Co. KG, Hamburg	100	24.172	1.244
alstria Office Steinstraße 5 GmbH & Co. KG, Hamburg	100	19.265	-1.304
alstria solutions GmbH, Hamburg	100	300	-31
alstria Steinstraße 5 GP GmbH, Hamburg	100	24	-1
Alstria IV. Hamburgische Grundbesitz GmbH & Co. KG, Hamburg	49	21.326	370
Alstria VII. Hamburgische Grundbesitz GmbH & Co. KG, Hamburg	49	8.253	-2.249

Bis auf die Alstria VII. Hamburgische Grundbesitz GmbH & Co. KG sowie die Alstria IV. Hamburgische Grundbesitz GmbH & Co. KG wurden alle Gesellschaften in den Konzernabschluss der alstria office REIT-AG einbezogen.

In Ausübung des Bewertungswahlrechts nach § 253 Abs. 3 Satz 4 HGB sind drei Beteiligungen mit einem um jeweils TEUR 2.024, TEUR 45 und TEUR 16 über dem beizulegenden Wert liegenden Buchwert ausgewiesen worden. Der beizulegende Wert der Beteiligungen wurde aus dem nach Zeitwerten ermittelten Eigenkapital der IFRS-Einzelabschlüsse der betreffenden Gesellschaften abgeleitet.

Die betroffenen Beteiligungen haben ihre Geschäftstätigkeit zum Beginn des Berichtsjahrs aufgenommen. Die vorübergehenden Anlaufaufwendungen übersteigen daher plangemäß noch die Einnahmen. Hierdurch bedingt minderte sich der beizulegende Wert der Beteiligungen. Da es sich bei der Anlaufphase um eine kurzfristige Periode handelt, wurden jedoch keine außerplanmäßigen Abschreibungen auf den niedrigeren beizulegenden Wert vorgenommen.

Von den Abschreibungen auf Finanzanlagen sind TEUR 96 (im Vorjahr TEUR 7.026) außerplanmäßig im Sinne von § 253 Abs. 3 Satz 3 HGB. Aufgrund des gestiegenen Marktwertes der Alstria VII. Hamburgische Grundbesitz GmbH & Co. KG wurde für diese Beteiligung eine Wertaufholung in Höhe von TEUR 6.214 vorgenommen.

3. Vorräte

Die Bilanzposition unfertige Leistungen wurde zu Anschaffungskosten unter Berücksichtigung der Aufwendungen bewertet, die den Mietern als umlagefähige Betriebskosten in Rechnung gestellt werden. Es handelt sich in Höhe von TEUR 14.191 um umlagefähige Betriebskosten, die in 2009 geleistet wurden und in Höhe von TEUR 8.385 um solche, die auf die Berichtsperiode entfielen. Die Abrechnungen für 2009 sind noch offen. Daher bestehen die umlagefähigen Betriebskosten, die in 2009 geleistet wurden zum Bilanzstichtag in voller Höhe weiter fort.

4. Forderungen

Die Forderungen gegen verbundene Unternehmen (TEUR 10.614) bestehen im Wesentlichen aus Weiterbelastungen für Aufwendungen, die für die Tochtergesellschaften geleistet wurden.

Die Forderungen gegen Unternehmen, mit denen ein Beteiligungsverhältnis besteht belaufen sich auf TEUR 196. Es handelt sich um Weiterbelastungen von Betriebskosten.

Die sonstigen Forderungen enthalten unter anderem abgegrenzte Zinsen (TEUR 3.316) aus sich gegenseitig deckenden Zinsswaps mit einem Nominalwert von TEUR 625.000.

5. Rechnungsabgrenzungsposten

Bei den Rechnungsabgrenzungsposten handelt es sich unter anderem um Aufwendungen für derivative Finanzinstrumente, die über die Laufzeit abgegrenzt werden. Von diesen wurden in 2010 TEUR 1.036 im Zinsaufwand erfasst.

Die derivativen Finanzinstrumente umfassen Zinsswaps und -caps. Ziel ist es, eine Absicherung gegen die aus der Geschäfts- und Finanzierungstätigkeit der Gesellschaft resultierenden Zinsrisiken herzustellen. Die folgende Übersicht zeigt die Zusammensetzung der derivativen Finanzinstrumente der alstria office REIT-AG:

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Produkt	Nennwert	Ausübungspreis	Ende der Laufzeit	Beizulegender Zeitwert	Buchwert
	TEUR	pro Jahr		TEUR	TEUR
---	---	---	---	---	---
Swap	47.902	4,1160	10.07.2013	-3.109	0
Cap	75.000	4,9000	20.12.2012	20	20
Swap	95.000	4,6000	20.10.2015	-3.346	0
Swap	472.500	2,9900	20.07.2015	-18.024	0
Swap	625.000	3,6165	29.11.2011	14.279	0
Reverse Swap	625.000	3,6165	29.11.2011	-14.279	0
Gesamt	1.940.402			-24.459	20

Ein Zinsswap zu einem Nennwert von TEUR 95.000 ist als Forward Swap ausgestattet. Die Zinsabsicherung aus diesem Zinsswap beginnt am 10. Juli 2013.

Der Cap mit einem Nennwert von T€ 75.000 konnte zum Bilanzstichtag keiner Bewertungseinheit mehr zugeordnet werden. Daher wurde er auf den Marktpreis von TEUR 20 abgeschrieben. Im Rahmen dieser Abwertung wurden Abgrenzungen für den Cap in Höhe von TEUR 762 aufwandswirksam aufgelöst.

Der Zinsswap zu einem Nennwert von TEUR 95.000 sowie der Zinsswap zu einem Nennwert von TEUR 472.500 bilden zwei Bewertungseinheiten mit den Zinsvereinbarungen der zugrundeliegenden Darlehen. Der Zinsswap mit einem Nominalwert von TEUR 95.000 deckt 100% des besicherten Grundgeschäfts. Der Nominalwert des Zinsswaps zu TEUR 472.500 deckt 75% des Kreditrahmens des besicherten Konsortialdarlehens. Der Reversswap zu einem Nominalwert von TEUR 625.000 besichert den Zinsswap gleichen Nominalwertes zu 100%.

Der Zinsswap zu einem Nennwert von TEUR 47.902 weist zum Bilanzstichtag einen negativen Marktwert in Höhe von TEUR 3.109 auf, für den in gleicher Höhe Rückstellungen bestehen. Der Zinsswap mit einem Nennwert von TEUR 625.000 bildet eine Bewertungseinheit mit dem Reverse Swap gleichen Nennwerts. Swap und Reverse Swap stehen sich deckungsgleich gegenüber, die Zinsrisiken beider Instrumente bringen sich daher exakt zum Ausgleich.

Des Weiteren sind abzugrenzende Versicherungsprämien in Höhe von TEUR 146, Beratungskosten von TEUR 20 sowie sonstige Kosten von TEUR 16 enthalten.

6. Eigenkapital

Grundkapital (gezeichnetes Kapital)

Im Jahresabschluss zum 31. Dezember 2010 beläuft sich das Grundkapital der alstria office REIT-AG auf TEUR 61.600.

Unter teilweiser Ausnutzung des genehmigten Kapitals wurde das gezeichnete Kapital von ursprünglich EUR 56.000.000 im Zuge eines beschleunigten Platzierungsverfahrens gegen Bareinlagen um EUR 5.599.999 erhöht. Diese Kapitalerhöhung wurde am 23. September 2010 in das Handelsregister eingetragen. Der nominale Betrag wurde am 24. September 2010 eingezahlt.

Das Grundkapital ist eingeteilt in 61.599.999 auf den Inhaber lautende Stammaktien in Form von Stückaktien mit einem auf die einzelne Aktie entfallenden anteiligen Betrag am Grundkapital in Höhe von je EUR 1,00.

Die alstria office REIT-AG hielt im Berichtsjahr eigene Anteile am gezeichneten Kapital zu einem Nennwert von EUR 2.374. Die Darstellung des gezeichneten Kapitals wurde daher gemäß § 272 Abs. 1a HGB von der Brutto auf die Nettomethode umgestellt. Eigene Anteile werden hiernach offen vom gezeichneten Kapital abgesetzt. Der Vorjahresausweis blieb unverändert, er ist insoweit nur eingeschränkt vergleichbar.

Captiva 2 Alstria Holding S.à r.l., Luxemburg, hält direkt und indirekt die Mehrheit der Gesellschaftsanteile, die übrigen Gesellschaftsanteile befinden sich im Streubesitz.

Genehmigtes Kapital

Weiterhin wurde der Vorstand durch die ordentliche Hauptversammlung vom 10. Juni 2009 ermächtigt das Grundkapital der Gesellschaft bis zum 14. März 2012 mit Zustimmung des Aufsichtsrats durch Ausgabe neuer auf den Inhaber lautender Stückaktien gegen Bar- und/oder Sacheinlagen einmalig oder mehrmals um bis zu insgesamt TEUR 27.500 zu erhöhen (Genehmigtes Kapital). Durch die am 23. September 2010 in das Handelsregister eingetragene Erhöhung des gezeichneten Kapitals wurde von der Ermächtigung in Höhe von TEUR 5.600 Gebrauch gemacht. Zum 31. Dezember 2010 verbleibt somit Genehmigtes Kapital in Höhe von TEUR 21.900.

Bedingtes Kapital

In der Hauptversammlung vom 16. Juni 2010 wurde das Bedingte Kapital II auf TEUR 516 reduziert. Das bedingte Kapital verminderte sich im Berichtsjahr daher um TEUR 484 auf insgesamt TEUR 27.516.

Kapitalrücklage

Die Kapitalrücklage enthält die kumulierten Jahresüberschüsse, abzüglich der Entnahmen. Im Berichtsjahr wurde zudem gemäß § 272 Abs. 1a HGB i.V.m. Artikel 67 EGHGB die Rücklage für eigene Anteile aufgelöst. Darüberhinaus war der Aktivposten Eigene Anteile auszubuchen.

Veränderung der Kapitalrücklage im Geschäftsjahr:

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(in TEUR)	31. Dezember 2010	31. Dezember 2009
Stand zum 1. Januar	569.246	647.049
Zuführung aus Kapitalerhöhung	43.400	0
Auflösung der Rücklage für eigene Anteile	18	0
Ausbuchung des Aktivpostens Eigene Anteile	-15	0
Entnahme	-33.693	-77.803
Stand zum 31. Dezember	578.956	569.246

Gewinnrücklage

Anlässlich der Umstellung der Darstellung eigener Anteile auf die Nettomethode gemäß § 272 Abs. 1a HGB wurde die Rücklage für eigene Anteile (TEUR 18) mit den Kapitalrücklagen verrechnet.

Bei der Bewertung der Rückstellungen auf Basis der erstmaligen Anwendung der Bestimmungen des BilMoG hat sich zum 01.01.2010 ein Auflösungsbetrag von TEUR 7 ergeben. Dieser wurde in Anwendung der Bestimmung in Artikel 67 Absatz 1 EGHGB ergebnisneutral in die anderen Gewinnrücklagen eingestellt.

7. Rückstellungen

Es wurden Grunderwerbsteuern in Höhe von TEUR 214 als Steuerrückstellungen berücksichtigt. Aufgrund der REIT Steuerbefreiung existieren zum Bilanzstichtag keine Rückstellungen für Körperschaftsteuer und für Gewerbesteuer.

Die sonstigen Rückstellungen (TEUR 8.713) wurden für drohende Verluste aus schwebenden Geschäften (TEUR 3.109), für ausstehende Rechnungen (TEUR 2.013), Mietgarantien (TEUR 1.611), Boni (TEUR 900) , Eigenkapital orientierte Vergütungen für den Vorstand (TEUR 351), Kosten für die Abschlussprüfung (TEUR 210), Rechts- und Beratungskosten (TEUR 75) sowie sonstige Rückstellungen (TEUR 444) gebildet. Die drohenden Verluste aus schwebenden Geschäften wurden für derivative Finanzinstrumente gebildet, die nicht einer Bewertungseinheit zugeordnet werden können, da das zugrunde liegende Darlehen (Grundgeschäft) vorzeitig zurück geführt worden ist.

8. Verbindlichkeiten

Übersicht über die Verbindlichkeiten in TEUR:

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	31. Dezember 2010
	bis zu 1 Jahr	Fälligkeit Zwischen 1 und 5 Jahre	mehr als 5 Jahre	Gesamt
---	---	---	---	---
1. Beteiligungskapital	111	106	0	217
2. Verbindlichkeiten gegenüber Kreditinstituten	7.345	572.809	0	580.154
3. Erhaltene Anzahlungen	19.894	0	0	19.894
4. Verbindlichkeiten aus Lieferungen und Leistungen	1.228	0	0	1.228
5. Verbindlichkeiten gegenüber verbundenen Unternehmen	26.890	0	0	26.890
6. Sonstige Verbindlichkeiten	1.192	0	0	1.192
- (davon aus Steuern)	(125)	0	0	(125)

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	31. Dezember 2009
	bis zu 1 Jahr	Fälligkeit Zwischen 1 und 5 Jahre	mehr als 5 Jahre	Gesamt
---	---	---	---	---
1. Beteiligungskapital	0	158	0	158
2. Verbindlichkeiten gegenüber Kreditinstituten	95.032	756.205	0	851.237
3. Erhaltene Anzahlungen	24.834	0	0	24.834
4. Verbindlichkeiten aus Lieferungen und Leistungen	659	0	0	659
5. Verbindlichkeiten gegenüber verbundenen Unternehmen	4.181	0	0	4.181
6. Sonstige Verbindlichkeiten	1.707	0	0	1.707
- (davon aus Steuern)	(230)	0	0	(230)

TEUR 572.809 der Verbindlichkeiten gegenüber Kreditinstituten betreffen ein Konsortialdarlehen mit einem Kreditrahmen von EUR 630 Mio. und einer Laufzeit bis zum 20. Juli 2015. Der kurzfristige Anteil der Verbindlichkeiten gegenüber Kreditinstituten betrifft mit TEUR 3.671 Zinsabgrenzungen aus den derivativen Finanzinstrumenten und mit TEUR 3.674 Zinsabgrenzungen, die das Darlehen betreffen. Dieser Betrag ist im Wesentlichen durch Grundbesitz der alstria office REIT-AG besichert. Des Weiteren räumte die alstria office REIT-AG den Kreditgebern zur Absicherung dieser Verbindlichkeiten in Höhe von TEUR 572.809 die Abtretung von Forderungen aus Miet- und Grundstückskaufvereinbarungen sowie Versicherungsforderungen und derivative Finanzinstrumente sowie Pfandrechte an Bankkonten ein.

Als erhaltene Anzahlungen werden die von den Mietern erhaltenen Betriebsnebenkostenvorauszahlungen gezeigt.

Die Verbindlichkeiten gegenüber verbundenen Unternehmen betreffen Verbindlichkeiten aus Lieferungen und Leistungen.

9. Sonstige finanzielle Verpflichtungen

Im Zusammenhang mit der Veräußerung von Immobilien hat die Gesellschaft dem Erwerber eine Mietgarantie für den Fall gegeben, dass zum Veräußerungszeitpunkt mit bestimmten Mietern bestehende Mietverträge nicht verlängert werden. Die Eventualverbindlichkeiten aus dieser Mietgarantievereinbarung belaufen sich auf abgezinst TEUR 4.832. Die Mietgarantien gelten für einen Sechsjahreszeitraum, der 2014 beginnt. Aufgrund der Ausgestaltung der Mietgarantievereinbarung sowie der Vermietungssituation der betroffenen Immobilien halten wir eine Inanspruchnahme aus dieser Eventualverbindlichkeit nicht für wahrscheinlich. Für einen Betrag von TEUR 1.611 wurden aus diesem Sachverhalt Rückstellungen gebildet, da insofern mit einer wahrscheinlicheren Inanspruchnahme gerechnet wird (siehe Abschnitt II.7).

Sonstige finanzielle Verpflichtungen aufgrund von laufenden Instandhaltungsarbeiten sowie Bestellobligo beliefen sich auf TEUR 13.955 (2009: TEUR 3.862).

Zum 31. Dezember 2010 bestanden keine Mietverhältnisse über Verwaltungsräume mit einer Mindestmietlaufzeit. Aus sonstigen Leasingverhältnissen ergeben sich zukünftige finanzielle Verpflichtungen in Höhe von TEUR 260.

III. Gewinn- und Verlustrechnung

1. Umsatzerlöse

Die ausgewiesenen Umsatzerlöse in Höhe von TEUR 81.501 betreffen im Wesentlichen Mieteinnahmen. Die Umsatzerlöse enthalten auch Betriebskosten, die sich aus der Abrechnung mit den Mietern ergeben.

2. Sonstige betriebliche Erträge

Die Zusammensetzung der sonstigen betrieblichen Erträge zeigt die folgende Tabelle:

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(in TEUR)	2010	2009
Erträge aus der Veräußerung von Immobilien	14.518	12.134
Erträge aus Wertaufholung	9.477	0
Erträge aus weiterbelasteten Betriebskosten	1.395	1.914
Erträge aus sonstigen Leistungen im Zusammenhang mit der Entwicklung von Immobilien	727	327
Auflösung von Rückstellungen	334	1.751
Versicherungsleistungen	105	63
Sonstiges	753	1.625
	27.309	17.814

Die Erträge aus Wertaufholung resultieren aus der Wertaufholung des Buchwerts der Beteiligung Alstria VII. Hamburgische Grundbesitz GmbH & Co. KG (TEUR 6.214) sowie der Zuschreibungen zum Buchwert von Immobilien (TEUR 3.263).

Erträge aus weiterbelasteten Grundstücksbetriebskosten betreffen Mietnebenkosten für Grundstücke von Beteiligungen, die zunächst von der alstria office REIT-AG geleistet wurden.

Die Erträge aus sonstigen Leistungen im Zusammenhang mit der Entwicklung von Immobilien stellen periodenfremde Erträge dar.

3. Materialaufwand

Die Zusammensetzung des Materialaufwands zeigt folgende Tabelle:

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(in TEUR)	2010	2009
Betriebskosten	5.761	9.143
Grundsteuern	2.833	3.278
Instandhaltung	837	1.240
Weiterbelastete Kosten	468	1.580
Versicherungen	465	630
Reparaturen	80	1.212
Übrige	792	1.295
Summe	11.236	18.378

Der Materialaufwand umfasst geleistete Aufwendungen für auf die Mieter umlegbare Betriebskosten, die im Zusammenhang mit Vermietungstätigkeit anfallen, wie Heizkosten, Reinigungskosten, Grundsteuern etc. sowie Aufwendungen für Renovierungen und Reparaturen. Soweit der Materialaufwand auf umlegbare Betriebskosten entfällt, werden diese als unfertige Leistungen aktiviert. Die Aufwendungen für Grundsteuern belaufen sich zusammen mit den unter den Sonstigen betrieblichen Aufwendungen ausgewiesenen nicht umlegbaren Grundsteuern (Abschnitt II 4.) auf insgesamt TEUR 3.065 (im Vorjahr: 3.605).

4. Sonstige betriebliche Aufwendungen

Die sonstigen betrieblichen Aufwendungen gliedern sich wie folgt:

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(in TEUR)	2010	2009
Verluste aus dem Abgang von derivativen Finanzinstrumenten	6.887	7.845
Rechts- und Beratungskosten	3.822	1.978
Grundstücksbetriebskosten (nicht umlegbar)	3.509	7.942
Zuführung zu Drohverlustrückstellungen	3.109	9.754
Verluste aus der Veräußerung von Immobilien	1.245	5.574
Gewährung von Mietgarantien	868	1.550
Abschreibung von derivativen Finanzinstrumenten	762	0
Prüfungskosten	580	427
Wertberichtigungen auf Forderungen	471	267
Telekommunikation und Portokosten	387	602
Nichtabziehbare Umsatzsteuer	355	709
Aufsichtsratvergütung	305	299
Reisekosten	269	264
Nicht auf Mieter umlegbare Grundsteuer	232	327
IT Kosten	160	152
Bank-, Börsen- und Depotkosten	157	514
Versicherungen	117	122
Mieten und Mietnebenkosten	103	154
Nachhaltigkeit	103	0
Sonstiges	1.773	2.252
	25.214	40.732

Die Verluste aus dem Abgang von derivativen Finanzinstrumenten in Höhe von TEUR 6.887 stellen die Aufwendungen bei der Beendigung von Zinssicherungsgeschäften dar. Darüber hinaus betreffen sie derivative Finanzinstrumente, deren Effektivität entfallen ist.

Die Aufwendungen für die Zuführung zu Drohverlustrückstellungen in Höhe von TEUR 3.109 betreffen ein derivatives Finanzinstrument, das einer Bewertungseinheit nicht mehr zugeordnet werden kann. Das Instrument weist zum Bilanzstichtag einen negativen Marktwert auf. Hierzu wurde eine Drohverlustrückstellung in entsprechender Höhe gebildet (Abschnitt I 2., Abschnitt II 7.).

Die Aufwendung aus Abschreibung von Derivativen Finanzinstrumenten resultieren aus der Auflösung der in den Aktiven Rechnungsabgrenzungsposten abgerenzten Anschaffungskosten für derivative Finanzinstrumente. Diese wurden in Höhe von TEUR 762 auf den Marktwert von TEUR 20 aufgelöst, da das zugrundeliegende Finanzinstrument nicht mehr einer Bewertungseinheit zugeordnet werden kann (Abschnitt II 5.).

5. Außerordentliche Ergebnisse aus dem Bilanzrechtsmodernisierungsgesetz

Es ergaben sich keine außerordentlichen Ergebnisse aus der Erstanwendung der Regelungen des Bilanzrechtsmodernisierungsgesetzes.

6. Steuern vom Einkommen und vom Ertrag

Aufgrund der REIT Steuerbefreiung ergab sich kein Steueraufwand aus Körperschaft- oder Gewerbesteuer 2010.

IV. Sonstige Angaben

1. Vergütung des Vorstands und des Aufsichtsrats

Vorstand

Im Jahr 2010 belief sich die Vergütung der Vorstandsmitglieder insgesamt auf TEUR 2.458 (2009: TEUR 1.529). Zum Stichtag bestehen Verbindlichkeiten für Vorstandsvergütung von TEUR 300.

Aufsichtsrat

Satzungsgemäß belief sich die Festvergütung der Aufsichtsratsmitglieder für das Jahr 2010 auf TEUR 305 (2009: TEUR 299).

Weitere Informationen bezüglich der Berichterstattung gemäß § 285 Nr. 9a HGB finden sich im Vergütungsbericht, der als Anlage zum Lagebericht abgedruckt ist.

2. Honorar für Prüfungs- und Beratungsleistungen

Am 16. Juni 2010 wählte die Hauptversammlung PricewaterhouseCoopers AG Wirtschaftsprüfungsgesellschaft, Lise-Meitner-Straße 1, Berlin, als Abschlussprüfer für den Einzel- und Konzernabschluss für das Geschäftsjahr 2010. Die Honoraraufwendungen für die Prüfung des Jahresabschlusses 2010 betrugen TEUR 67.

3. Aktien

Das Grundkapital ist eingeteilt in 61.599.999 nennwertlose Stückaktien.

Eigene Aktien

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Erwerbs- / Veräußerungsdatum	Anzahl Aktien	Nominalwert der Aktien	Anteil am Aktienkapital
		(in TEUR)	(in %)
---	---	---	---
Gesamt 2008	1.375.755	1.376	2,46
März 2009	-35.621	-36	-0,06
Juni 2009	-1.337.760	-1.338	-2,39
Gesamt 2009	2.374	2	0,00
Gesamt 2010	2.374	2	0,00

4. Aufsichtsrat

Gemäß § 9 der Satzung der Gesellschaft besteht der Aufsichtsrat aus sechs Mitgliedern, die von der Hauptversammlung gewählt werden. Die Amtszeit aller Mitglieder endet mit Abschluss der Hauptversammlung im Jahr 2011.

Der Aufsichtsrat der Gesellschaft setzte sich während des Geschäftsjahres 2010 wie folgt zusammen:

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Alexander Stuhlmann Vorsitzender	Hamburg, Deutschland	Unternehmensberater; Geschäftsführer der Alexander Stuhlmann GmbH
bis 25. Jun. 2010	BVV Versicherungsverein des Bankgewerbes a.G.	Mitglied des Aufsichtsrats
bis 25. Jun. 2010	BVV Versorgungskasse des Bankgewerbes e.V.	Mitglied des Aufsichtsrats
bis 25. Jun. 2010	BVV Pensionsfonds des Bankgewerbes AG	Mitglied des Aufsichtsrats
	Capital Stage AG	Stv. Vorsitzender des Aufsichtsrats
	Euro-Aviation Versicherungs AG	Vorsitzender des Aufsichtsrats
	Frank Beteiligungsgesellschaft mbH	Vorsitzender des Beirats
bis 10. Mai 2010	Hamburger Feuerkasse Versicherung AG	Stv. Vorsitzender des Aufsichtsrats
	HASPA Finanzholding	Mitglied des Kuratoriums
	HCI Capital AG	Mitglied des Aufsichtsrats
bis 15. Jun. 2010	Jahr Holding GmbH & Co. KG	Vorsitzender des Beirats
	LBS Bausparkasse Schleswig-Holstein-Hamburg AG	Mitglied des Aufsichtsrats
	Ludwig Görtz GmbH	Mitglied des Verwaltungsrats
	Otto Dörner GmbH & Co. KG	Vorsitzender des Beirats
	Siedlungsbaugesellschaft Hermann und Paul Frank mbH & Co. KG	Vorsitzender des Beirats
	Studio Hamburg Berlin Brandenburg GmbH	Mitglied des Beirats
John van Oost Stellv. Vorsitzender	Singapur, Singapur	Managing Partner bei Natixis Capital Partners
	agapia Holding GmbH (vormals Captiva Healthcare Holding GmbH)	Director
	Axiom Asset 1 GmbH & Co. KG	Director
	Axiom Asset 2 GmbH & Co. KG	Director
	Axiom Immo GP GmbH (vormals Captiva Industrial GP GmbH)	Director
	Axiom Immo Holding GmbH (vormals Captiva Industrial Holding GmbH)	Director
	Axiom Immo Management GmbH	Director
	Captiva Capital LP. Inc.	Director
	Captiva Capital Partners Pte Ltd.	Director
	Captiva International Partners LLP	Director
	CDS Costruzioni SpA	Board Member
	CDS Holding SpA	Board Member
	Fluxus Right Management	Director
	Green Cove Capital Management SaRL	Board Member
	Natixis Capital Partners GmbH	Board Member
	Natixis Capital Partners Ltd.	Managing Partner
	Natixis Capital Partners Srl	Board Member
	Ocala Capital Management LLC	Board Member
Dr. Johannes Conradi	Hamburg, Deutschland	Rechtsanwalt und Partner bei Freshfields Bruckhaus Deringer LLP
		Global Head of Real Estate Sector Group
		Managing Partner of the Hamburg Office
		Member of the German Management Group
	Elbphilharmonie Hamburg Bau GmbH & Co. KG	Mitglied des Aufsichtsrats
Roger Lee	Paris, Frankreich	Real Estate Investment Manager bei Natixis Capital Partners Ltd.
	Natixis Capital Partners Ltd.	Director
	Caposition SARL	Director
Richard Mully	Dublin, Irland	Investment Manager bei Grove International Partners (UK) Ltd
	Grove International Partners (UK) Ltd	Managing Partner
	Grove International Partners LLP	Managing Partner
bis 12. Jul. 2010	Apellas Holdings B.V.	Director
	Douglasshire International Holdings B.V.	Director
	Event Hospitality Group B.V.	Director
	Hansteen Holdings PLC	Director
bis 9. Nov. 2010	Hellenic Land Holdings B.V.	Director
	Karta Realty Limited	Director
bis 10. Jan. 2010	Nowe Ogrody 2 Sp. z o.o.	Director
bis 10. Jan. 2010	Nowe Ogrody 3 Sp. z o.o.	Director
bis 10. Jan. 2010	Nowe Ogrody 4 Sp. z o.o.	Director
bis 10. Jan. 2010	Nowe Ogrody Sp. z o.o.	Director
	Polish Investment Real Estate Holding B.V	Director
	Polish Investments Real Estate Holding II B.V.	Director
	SI Real Estate Holding B.V.	Director
bis 10. Jan. 2010	Spazio Industriale II B.V.	Director
	SREI DI Properties, Inc.	Director
Daniel Quai	Crans, Schweiz	Partner bei Natixis Capital Partners Ltd
	Captiva International Partners LLP	Partner
	CDS Costruzioni SpA	Director
	CDS Holdings SpA	Director
	CDS Project Development BV	Director
	Mercurio Asset Management SGR SpA	Director
	Natixis Capital Partners Ltd	Director
	Natixis Capital Partners GmbH	Director

5. Vorstand

Der Vorstand der Gesellschaft setzte sich während des Geschäftsjahres 2010 wie folgt zusammen:

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Herr Olivier Elamine	Chief Executive Officer (Vorstandsvorsitzender)
Herr Alexander Dexne	Chief Financial Officer (Finanzvorstand)

Der Vergütungsbericht enthält detaillierte Informationen zu den Prinzipien, nach denen die Vergütung des Vorstands und des Aufsichtsrats bestimmt wird.

6. Mitarbeiter

In dem Zeitraum vom 1. Januar 2010 bis zum 31. Dezember 2010 beschäftigte die Gesellschaft ohne die Vorstandsmitglieder im Durchschnitt 37 Mitarbeiter (2009: im Durchschnitt 31 Mitarbeiter). Die Durchschnittszahlen wurden als vierter Teil der Summe der Mitarbeiteranzahl zum Ende eines jeden Quartals ermittelt. Am 31. Dezember 2010 beschäftigte alstria office REIT-AG, abgesehen von den Vorstandsmitgliedern, 39 Mitarbeiter (31. Dezember 2009: 32 Mitarbeiter):

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	Anzahl Mitarbeiter
	Durchschnitt 2010	31. Dezember 2010
---	---	---
Immobilienverwaltung und -entwicklung	21	23
Finanzen und Recht	12	12
Übrige Aufgaben	4	4
Gesamt	37	39

7. Mitarbeiterbeteiligungsprogramm

Am 5. September 2007 beschloss der Aufsichtsrat der Gesellschaft die Ausgabe von Wandelgenussrechtszertifikaten ("Zertifikate") an die Mitarbeiter der Gesellschaft und an die Mitarbeiter der Unternehmen, in denen alstria office REIT-AG direkt oder indirekt mehrheitlich beteiligt ist.

Die wesentlichen Bedingungen und Konditionen des vom Aufsichtsrat verabschiedeten Programms können wie folgt zusammengefasst werden:

Die Zertifikate werden als nicht übertragbare Rechte ausgegeben. Sie sind weder verkäuflich noch verpfändbar oder in einer anderen Weise anrechenbar. Die Höchstlaufzeit pro Zertifikat beträgt fünf Jahre. Während der Laufzeit ermächtigt jedes Zertifikat zu einer bevorrechtigten Ausschüttung aus dem Jahresüberschuss der Gesellschaft. Der Ertragsanteil entspricht der Dividende pro Aktie für ein Geschäftsjahr der Gesellschaft. Wird das Zertifikat kürzer als ein gesamtes Geschäftsjahr gehalten, so wird der Ertragsanteil zeitanteilig reduziert.

Jedes Zertifikat wird zum zweiten, dritten, vierten oder fünften Jahrestag des Ausgabedatums in eine nennwertlose Aktie der Gesellschaft umgewandelt, vorausgesetzt dass der Aktienkurs der Gesellschaft dann an mindestens sieben, nicht aufeinander folgenden Handelstagen, den Ausgabepreis um 5 % oder mehr überstiegen hat. Wenn das Zertifikat umgewandelt wird, zahlt der Bezugsberechtigte für jedes Zertifikat, das umgewandelt wird, einen zusätzlichen Umwandlungspreis an die Gesellschaft. Der Umwandlungspreis ergibt sich aus dem aggregierten relativen Betrag des Aktienkapitals der Gesellschaft für die Aktien, die jedes Zertifikat zur Zeichnung ermächtigt, und wird zusätzlich zum Angebotspreis bezahlt.

Die beizulegenden Zeitwerte der inhärenten Optionen zur Wandlung wurden am jeweiligen Ausgabedatum mit Hilfe von zeitanteiligen Barrier-Optionen auf Basis des Black-Scholes Modells geschätzt, da die Wandlung automatisch vorgenommen wird sobald der Grenzwert (Barrier) erreicht wird. Das Modell berücksichtigt die Bedingungen und Konditionen, denen die Bewilligung der Optionen unterliegt.

Der nominale Wert jedes Zertifikats beträgt EUR 1,00 und ist bei Ausgabe zahlbar. Im Rahmen des Programms können maximal 500.000,00 Zertifikate mit einem nominalen Gesamtwert von bis zu EUR 500.000,00 ausgegeben werden. Bis zum 31. Dezember 2010 wurden insgesamt 216.900 Zertifikate ausgegeben.

8. Konzernverhältnisse

Der Jahresabschluss wird in den Konzernabschluss der Captiva Capital Partners II SCA, Luxemburg, einbezogen, welche den Konzernabschluss für den größten Kreis von Unternehmen aufstellt. Dieser Konzernabschluss wird in Luxemburg veröffentlicht und ist beim dortigen Handelsregister erhältlich. Die alstria office REIT-AG erstellt zudem einen Konzernabschluss, der im elektronischen Bundesanzeiger veröffentlicht wird.

9. Hinweis gemäß § 160 Abs. 1 Nr. 8 AktG

Die Captiva 2 Alstria Holding S.à r.l., Luxemburg, hat uns gemäß § 20 Abs. 1, 3 und 4 AktG mitgeteilt, dass

―	ihr unmittelbar mehr als der vierte Teil der Aktien an unserer Aktiengesellschaft gehört (§ 20 Abs. 1 AktG);
―	ihr auch ohne Hinzurechnung von Aktien gem. § 20 Abs. 2 AktG unmittelbar mehr als der vierte Teil der Aktien an unserer Aktiengesellschaft gehört (§ 20 Abs. 3 AktG); und dass
―	ihr unmittelbar eine Mehrheitsbeteiligung gem. § 16 Abs. 1 AktG an unserer Aktiengesellschaft gehört (§ 20 Abs. 4 AktG).

Die Captiva Capital Partners II SCA, Luxemburg, hat uns gemäß § 20 Abs. 1, 3 und 4 AktG mitgeteilt, dass

―	ihr mittelbar mehr als der vierte Teil der Aktien an unserer Aktiengesellschaft gehört, da ihr die Beteiligung der von ihr abhängigen Captiva 2 Alstria Holding S.à r.l., Luxemburg, an unserer Gesellschaft gemäß § 16 Abs. 4 AktG zuzurechnen ist (§ 20 Abs. 1 AktG);
―	ihr auch ohne Hinzurechnung von Aktien gem. § 20 Abs. 2 AktG mittelbar mehr als der vierte Teil der Aktien an unserer Aktiengesellschaft gehört, da ihr die Beteiligung der von ihr abhängigen Captiva 2 Alstria Holding S.à r.l., Luxemburg an Ihrer Gesellschaft gemäß § 16 Abs. 4 AktG zuzurechnen ist (§ 20 Abs. 3 AktG); und dass
―	ihr mittelbar eine Mehrheitsbeteiligung gem. § 16 Abs. 1 AktG an unserer Aktiengesellschaft gehört, da ihr die Beteiligung der von ihr abhängigen Captiva 2 Alstria Holding S.à r.l., Luxemburg, an unserer Gesellschaft gemäß § 16 Abs. 4 zuzurechnen ist (§ 20 Abs. 4 AktG).

Die Capitva Capital II S.à r.l., Luxemburg, hat uns gemäß § 20 Abs. 1, 3 und 4 AktG mitgeteilt, dass

―	ihr mittelbar mehr als der vierte Teil der Aktien an unserer Aktiengesellschaft gehört, da ihr die Beteiligung der von ihr mittelbar, nämlich über die von ihr abhängige Captiva Capital Partners II SCA, Luxemburg, abhängigen Captiva 2 Alstria Holding S.à r.l., Luxemburg, an unserer Gesellschaft gemäß § 16 Abs. 4 AktG zuzurechnen ist (§ 20 Abs. 1 AktG);
―	ihr auch ohne Hinzurechnung von Aktien gem. § 20 Abs. 2 AktG mittelbar mehr als der vierte Teil der Aktien an unserer Aktiengesellschaft gehört, da ihr die Beteiligung der von ihr mittelbar, nämlich über die von ihr abhängige Captiva Capital Partners II SCA, Luxemburg, abhängigen Captiva 2 Alstria Holding S.à r.l., Luxemburg, an unserer Gesellschaft gemäß § 16 Abs. 4 AktG zuzurechnen ist (§ 20 Abs. 3 AktG); und dass
―	ihr mittelbar eine Mehrheitsbeteiligung gem. § 16 Abs. 1 AktG an unserer Aktiengesellschaft gehört, da ihr die Beteiligung der von ihr mittelbar, nämlich über die von ihr abhängige Captiva Capital Partners II SCA, Luxemburg, abhängigen Capitva 2 Alstria Holding S.à r.l., Luxemburg, an unserer Gesellschaft gemäß § 16 Abs. 4 AktG zuzurechnen ist (§ 20 Abs. 4 AktG).

10. Entsprechenserklärung gemäß § 161 AktG

Die Entsprechenserklärung gemäß § 161 AktG bzgl. der Empfehlungen des deutschen Corporate Governance Kodex, die von einer Kommission des deutschen Justizministeriums erarbeitet wurden, wurde vom Vorstand und Aufsichtsrat am 2. März 2010 abgegeben und ist auf der Website der alstria office REIT-AG veröffentlicht (www.alstria.de). Sie ist den Aktionären damit dauerhaft zugänglich gemacht worden.

Hamburg, 18. Februar 2011

Olivier Elamine, Vorstandsvorsitzender

Alexander Dexne, Finanzvorstand

Anlagenspiegel

Entwicklung des Anlagevermögens 2010

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	Anschaffungs- und Herstellungskosten					Kumulierte Abschreibungen
	1.1.2010	Zugänge	Abgänge	Umbuchungen	31.12.2010	1.1.2010
---	---	---	---	---	---	---
	EUR	EUR	EUR	EUR	EUR
---	---	---	---	---	---	---
I. Immaterielle Vermögensgegenstände
Gewerbliche Schutzrechte und ähnliche Rechte und Werte sowie Lizenzen an solchen Rechten und Werten	578.546	270.564	1.068	0	848.041	267.950
II. Sachanlagen
1. Grundstücke, grundstücksgleiche Rechte und Bauten	1.281.881.308	283.806	215.260.170	4.609.699	1.071.514.643	94.076.657
2. Technische Anlagen	1.536.863	779	0	0	1.537.642	843.178
3. Andere Anlagen, Betriebs- und Geschäftsausstattung	186.179	385.429	25.382	0	546.227	83.806
4. Geleistete Anzahlungen und Anlagen im Bau	4.078.332	11.477.793	105.985	-4.609.699	10.840.441	0
	1.287.682.683	12.147.807	215.391.536	0	1.084.438.953	95.003.641
III. Finanzanlagen
1. Anteile an verbundenen Unternehmen	107.066.814	52.923.798	59.619	-8.621.096	151.309.898	0
2. Ausleihungen an verbundene Unternehmen	50.714.210	436.010	50.422.221	0	728.000	0
3. Beteiligungen	21.184.084	0	2.710.000	8.621.096	27.095.180	7.025.951
4. Ausleihungen an Unternehmen, mit denen ein Beteiligungsverhältnis besteht	1.770.891	0	0	0	1.770.891	0
	180.736.000	53.359.808	53.191.839	0	180.903.969	7.025.951
	1.468.997.228	65.778.179	268.584.443	0	1.266.190.964	102.297.542

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	Kumulierte Abschreibungen				Buchwerte
	Zugänge	Abgänge	Zuschreibungen	31.12.2010	31.12.2010	31.12.2009
---	---	---	---	---	---	---
	EUR	EUR	EUR	EUR	EUR	EUR
---	---	---	---	---	---	---
I. Immaterielle Vermögensgegenstände
Gewerbliche Schutzrechte und ähnliche Rechte und Werte sowie Lizenzen an solchen Rechten und Werten	261.652	782	0	528.820	319.221	310.596
II. Sachanlagen
1. Grundstücke, grundstücksgleiche Rechte und Bauten	26.832.008	9.907.922	3.263.144	107.737.599	963.777.045	1.187.804.651
2. Technische Anlagen	327.420	0	0	1.170.598	367.044	693.685
3. Andere Anlagen, Betriebs- und Geschäftsausstattung	59.548	18.272	0	125.081	421.146	102.373
4. Geleistete Anzahlungen und Anlagen im Bau	0	0	0	0	10.840.441	4.078.332
	27.218.975	9.926.195	3.263.144	109.033.278	975.405.676	1.192.679.041
III. Finanzanlagen
1. Anteile an verbundenen Unternehmen	0	0	0	0	151.309.898	107.066.814
2. Ausleihungen an verbundene Unternehmen	0	0	0	0	728.000	50.714.210
3. Beteiligungen	95.614	0	6.214.183	907.382	26.187.798	14.158.133
4. Ausleihungen an Unternehmen, mit denen ein Beteiligungsverhältnis besteht	0	0	0	0	1.770.891	1.770.891
	95.614	0	6.214.183	907.382	179.996.586	173.710.049
	27.576.241	9.926.977	9.477.326	110.469.480	1.155.721.483	1.366.699.685

Bestätigungsvermerk des Abschlussprüfers

Wir haben den Jahresabschluss - bestehend aus Bilanz, Gewinn- und Verlustrechnung sowie Anhang - unter Einbeziehung der Buchführung und den Lagebericht der alstria office REIT-AG, Hamburg, für das Geschäftsjahr vom 1. Januar bis 31. Dezember 2010 geprüft. Die Buchführung und die Aufstellung von Jahresabschluss und Lagebericht nach den deutschen handelsrechtlichen Vorschriften liegen in der Verantwortung des Vorstands der Gesellschaft. Unsere Aufgabe ist es, auf der Grundlage der von uns durchgeführten Prüfung eine Beurteilung über den Jahresabschluss unter Einbeziehung der Buchführung und über den Lagebericht abzugeben.

Wir haben unsere Jahresabschlussprüfung nach § 317 HGB unter Beachtung der vom Institut der Wirtschaftsprüfer (IDW) festgestellten deutschen Grundsätze ordnungsmäßiger Abschlussprüfung vorgenommen. Danach ist die Prüfung so zu planen und durchzuführen, dass Unrichtigkeiten und Verstöße, die sich auf die Darstellung des durch den Jahresabschluss unter Beachtung der Grundsätze ordnungsmäßiger Buchführung und durch den Lagebericht vermittelten Bildes der Vermögens-, Finanz- und Ertragslage wesentlich auswirken, mit hinreichender Sicherheit erkannt werden. Bei der Festlegung der Prüfungshandlungen werden die Kenntnisse über die Geschäftstätigkeit und über das wirtschaftliche und rechtliche Umfeld der Gesellschaft sowie die Erwartungen über mögliche Fehler berücksichtigt. Im Rahmen der Prüfung werden die Wirksamkeit des rechnungslegungsbezogenen internen Kontrollsystems sowie Nachweise für die Angaben in Buchführung, Jahresabschluss und Lagebericht überwiegend auf der Basis von Stichproben beurteilt. Die Prüfung umfasst die Beurteilung der angewandten Bilanzierungsgrundsätze und der wesentlichen Einschätzungen des Vorstands sowie die Würdigung der Gesamtdarstellung des Jahresabschlusses und des Lageberichts. Wir sind der Auffassung, dass unsere Prüfung eine hinreichend sichere Grundlage für unsere Beurteilung bildet.

Unsere Prüfung hat zu keinen Einwendungen geführt.

Nach unserer Beurteilung aufgrund der bei der Prüfung gewonnenen Erkenntnisse entspricht der Jahresabschluss den gesetzlichen Vorschriften und vermittelt unter Beachtung der Grundsätze ordnungsmäßiger Buchführung ein den tatsächlichen Verhältnissen entsprechendes Bild der Vermögens-, Finanz- und Ertragslage der Gesellschaft. Der Lagebericht steht in Einklang mit dem Jahresabschluss, vermittelt insgesamt ein zutreffendes Bild von der Lage der Gesellschaft und stellt die Chancen und Risiken der zukünftigen Entwicklung zutreffend dar.

Berlin, den 23. Februar 2011

**PricewaterhouseCoopers

Aktiengesellschaft

Wirtschaftsprüfungsgesellschaft**

Gregory Hartman, Wirtschaftsprüfer

i.V. Dr. Kay Lubitzsch, Wirtschaftsprüfer

Vorstand der alstria office REIT-AG

Vorschlag für die Gewinnverwendung für das Geschäftsjahr 2010

Eigene Aktien der Gesellschaft sind nicht dividendenberechtigt. Zum 7. April 2011 hielt die Gesellschaft unmittelbar bzw. mittelbar 2.374 eigene Aktien, so dass zu diesem Zeitpunkt 71.597.625 Aktien der Gesellschaft dividendenberechtigt waren. Der Gewinnverwendungsvorschlag berücksichtigt dies.

Der Vorstand schlägt vor, den für das Geschäftsjahr 2010 ausgewiesenen Bilanzgewinn in Höhe von EUR 34.000.000,00 wie folgt zu verwenden:

1. Ausschüttung an die Aktionäre von EUR 31.502.955,00, also eine Dividende von EUR 0,44 je dividendenberechtigter Stückaktie.

2. Einstellung in Gewinnrücklagen in Höhe von EUR 0,00.

3. Gewinnvortrag in Höhe von EUR 2.497.045,00.

4. Bilanzgewinn: EUR 34.000.000,00.

Die deutsche Fassung ist die allein maßgebliche.

Hamburg, im April 2011

Der Vorstand