VIB Vermoegen AG

Annual Report • Sep 2, 2011

VIB Vermögen AG

Neuburg a.d.Donau

Jahresabschluss zum 31. Dezember 2010

Lagebericht

1. Geschäft und Rahmenbedingungen

Unternehmenstätigkeit

Die VIB Vermögen AG ist eine mittelständische Immobiliengesellschaft mit Investitionsfokus auf gewerbliche Immobilien in Süddeutschland. Dabei besteht die Unternehmenstätigkeit im Erwerb und der Verwaltung eigener Immobilien sowie in einzelnen Fällen in der Beteiligung an Gesellschaften mit Immobilienvermögen. Die VIB Vermögen AG betreibt eine „Buy-and-hold-Strategie“. Sie entwickelt dabei Immobilien für das eigene Portfolio und erwirbt auch Bestandsimmobilien. Die Verwaltung und Administration des Immobilienportfolios erfolgt durch die Gesellschaft selbst oder durch die 100%-ige Tochtergesellschaft Merkur GmbH.

Unternehmensentwicklung

In einem verbesserten gesamtwirtschaftlichen Umfeld ist es der VIB Vermögen AG im abgelaufenen Geschäftsjahr 2010 gelungen, die erfolgreiche Entwicklung aus den Vorjahren weiter fortzusetzen. So wurde im abgelaufenen Geschäftsjahr 2010 eine weitere Immobilie fertiggestellt und in das Portfolio übernommen. Durch den Erwerb der restlichen Gesellschaftsanteile der beiden Personengesellschaften Industriepark Neuburg/Donau GbR und VR 1 Immobilienverwaltung GbR sind die Vermögensgegenstände und Schulden der GbRs im Jahr 2010 auf die VIB Vermögen AG angewachsen. Zum Ende des Geschäftsjahres 2010 hatte die VIB Vermögen AG insgesamt 47 Objekte mit einer Gesamtmietfläche von rd. 468.550 qm im Bestand.

Das Eigenkapital der Gesellschaft erhöhte sich auf 132,0 Mio. Euro (Vorjahr: 126,9 Mio. Euro). Die Bilanzsumme steigerte sich, im Wesentlichen aufgrund der Anwachsung der beiden Personengesellschaften Industriepark Neuburg/Donau GbR und VR 1 Immobilienverwaltung GbR, von 414,3 Mio. Euro auf 426,3 Mio. Euro (+ 12,0 Mio. Euro = + 2,9 %). Die Eigenkapitalquote verbesserte sich gegenüber dem Vorjahr von 30,6 % auf 31,0 % der Bilanzsumme.

Das Anlagevermögen zum Jahresende 2010 beträgt 419,0 Mio. Euro (Vorjahr: 405,1 Mio. Euro). Die Sachanlagen erhöhten sich um 24,5 Mio. Euro auf 361,4 Mio. Euro, während die Finanzanlagen auf 57,5 Mio. Euro (Vorjahr: 68,0 Mio. Euro) zurückgingen. Diese Veränderungen resultieren im Wesentlichen aus der Anwachsung der beiden Personengesellschaften Industriepark Neuburg/Donau GbR und VR 1 Immobilienverwaltung GbR. Die Beteiligung an der BBI Bürgerliches Brauhaus Immobilien AG (BBI Immobilien AG) erhöhte sich von 90,74 % per 31.12.2009 auf 91,21 % zum Jahresende 2010. Aufgrund des in der Hauptversammlung am 25.06.2008 beschlossenen Ergebnisabführungsvertrags mit der BBI Immobilien AG wurde den Aktionären der BBI Immobilien AG das Recht auf Umtausch der an der BBI Immobilien AG gehaltenen Aktien in Aktien der VIB Vermögen AG eingeräumt. Im Jahr 2010 wurden von Aktionären der BBI Immobilien AG insgesamt 24.812 Aktien der BBI Immobilien AG getauscht.

Die aus der Vermietung von Gewerbeimmobilien resultierenden Umsatzerlöse stiegen gegenüber dem Vorjahr um 4,9% auf 32,2 Mio. Euro. Demgegenüber war das Ergebnis der gewöhnlichen Geschäftstätigkeit deutlich rückläufig und belief sich auf 2,5 Mio. Euro. Im Vergleich zum Vorjahreswert in Höhe von 7,1 Mio. Euro bedeutet dies einen Rückgang von 64,8%. Dies ist zum einen auf deutlich erhöhte sonstige betriebliche Aufwendungen in Höhe von 2,7 Mio. Euro (Vorjahr: 1,3 Mio. Euro) zurückzuführen. Hier hatte die Entwicklung des Wechselkurses Euro (EUR)-Schweizer Franken (CHF) eine Neubewertung von auf Schweizer Franken lautenden Darlehen in Höhe von rund 1,7 Mio. Euro notwendig gemacht. Des Weiteren reduzierten sich durch die Anwachsung der beiden Personengesellschaften Industriepark Neuburg/Donau GbR und VR1 Immobilienverwaltung GbR während des Geschäftsjahres 2010 die Beteiligungserträge auf 1,0 Mio. Euro (Vorjahr: 1,5 Mio. Euro). Zum anderen sind aufgrund des mit der BBI Immobilien AG geschlossenen Ergebnisabführungsvertrags Aufwendungen aus Verlustübernahme incl. der von der VIB Vermögen AG zu zahlenden Garantiedividende in Höhe von 1,1 Mio. Euro entstanden.

Nach Abzug sämtlicher Aufwendungen verbleibt ein Jahresüberschuss von 9,3 Mio. Euro – ein Plus von 38,4% gegenüber dem Vorjahreswert von 6,7 Mio. Euro. Hierzu haben insbesondere Anwachsungsgewinne aufgrund der Aufdeckung stiller Reserven im Rahmen der Anwachsung der beiden Personengesellschaften VR 1 Immobilienverwaltung GbR und Industriepark Neuburg/Donau GbR beigetragen.

Gesamtwirtschaftliche Situation

Das Geschäftsjahr 2010 zeigte sich nach dem vorangegangenen Krisenjahr 2009 (BIP: - 4,7 %) in deutlich verbesserter Verfassung. Dabei konnte der wirtschaftliche Aufschwung im Jahresverlauf deutlich an Dynamik gewinnen. Im Ergebnis stieg das preisbereinigte Bruttoinlandsprodukt (BIP) in Deutschland nach Einschätzung des Statistischen Bundesamtes um 3,6 % und damit so stark wie seit der Wiedervereinigung nicht mehr. Haupttreiber dieser Entwicklung war das Exportgeschäft. So stieg das Exportvolumen preisbereinigt gegenüber dem Vorjahr um 14,2 % und auch die Importe konnten nach negativen Wachstumsraten in den Krisenjahren 2008 und 2009 um rund 13,0 % zulegen. Darüber hinaus profitierte die Inlandsnachfrage von einem über den Krisenzeitraum hinweg unerwartet robusten Arbeitsmarkt und einem niedrigen Zinsniveau. Hier zeigten sich vor allem Ausrüstungsinvestitionen für wesentliche Wachstumsimpulse verantwortlich. Im Ergebnis stieg diese Position binnen Jahresfrist um 9,4 %. Zudem stiegen die privaten Konsumausgaben preisbereinigt um 0,5 %, die staatlichen sogar um 2,2 %. Als besonders positiv ist hier die Entwicklung im Baugewerbe zu werten, wo die kumulierte Wirtschaftsleistung erstmals seit über 10 Jahren gewachsen ist (+ 1,8 %). Dies wirkt bemerkenswert, denn im Dezember wurde die Erzeugung im Bauhauptgewerbe durch den starken Wintereinbruch stärker als üblich gedrosselt. Da jedoch die Auftragsbestände noch in hohem Maße von den staatlichen Konjunkturprogrammen profitieren und das sehr gute gesamtwirtschaftliche Umfeld zusätzliche Aufträge verspricht, ist das Geschäftsklima bei den Unternehmen im Baugewerbe dennoch sehr günstig.[1]

Zeitgleich wird für das Kalenderjahr 2011 prognostiziert, dass die Wachstumsdynamik etwas an Fahrt verlieren könnte. Dennoch rechnen die Experten des Internationalen Währungsfonds (IWF) mit einem weiteren Anstieg der bundesdeutschen Wirtschaftsleistung um rund 2,2 %. Noch optimistischer zeigt sich die Bundesregierung, die für 2011 sogar ein Wachstum von 2,3 % für realistisch hält. So erreichte der ifo-Konjunkturtest für die gewerbliche Wirtschaft im Januar das beste Ergebnis seit der Wiedervereinigung. Vor diesem Hintergrund bleibt Deutschland voraussichtlich auch in den kommenden beiden Jahren der wichtigste Wachstumstreiber innerhalb der Euro-Zone.

Obgleich der EZB-Rat in seinen Monatsberichten, insbesondere aufgrund gestiegener Energiepreise, vermehrt Indikatoren für einen Aufwärtsdruck der Gesamtinflation beschreibt, stützt die Europäische Zentralbank die wirtschaftliche Entwicklung mit der Beibehaltung des Leitzinses auf einem historischen Rekordtief von 1,0 %. Allerdings bleiben die Währungshüter bei ihrer Einschätzung, dass sich die Preise über die geldpolitisch relevante Frist weiterhin im Einklang mit der Preisstabilität entwickeln werden. Experten sehen aber ohnehin aufgrund der uneinheitlichen Wachstumsdynamik innerhalb der Eurozone keinen großen finanzpolitischen Gestaltungsspielraum.

Branchensituation

Der gesamtwirtschaftliche Aufschwung spiegelt sich nun auch in zunehmendem Maße auf den Gewerbeimmobilienmärkten wider. Sahen sich die Investmentmärkte in den Krisenjahren 2008 und 2009 aufgrund der Verunsicherung an den Finanzmärkten mit starken Liquiditätsengpässen konfrontiert, kehrte 2010 das Interesse der Investoren zurück. So verdoppelte sich das Transaktionsvolumen im Vorjahresvergleich nahezu und erreichte in der Summe rund 19,3 Mrd. Euro, wobei alleine im Schlussquartal gewerblich genutzte Immobilien im Gesamtwert von rund 5,8 Mrd. Euro verkauft wurden.[2] Es bleibt letztlich spekulativ, ob noch ein größeres Handelsvolumen hätte realisiert werden können, wenn eine ausreichende Anzahl an stark nachgefragten Core-Produkten in 1a-Lagen zur Verfügung gestanden hätte. Hier wird die im Laufe der Rezession reduzierte Bauaktivität deutlich, weswegen derzeit nur wenige Neubauflächen auf den Markt kommen. Im Ergebnis entfaltet der deutsche Immobilienmarkt aufgrund seiner Wertstabilität und dem sehr positiven konjunkturellen Umfeld wieder eine zunehmende Attraktivität für internationale Investoren. Waren ausländische Anleger 2009 noch für rund 13 % der Transaktionen verantwortlich, betrug deren Anteil im Berichtsjahr 2010 etwa 37 %.[3]

Mit einem Anteil von rund 40 % am gesamten Transaktionsvolumen standen Büroimmobilien im abgelaufenen Geschäftsjahr 2010 besonders im Fokus (2009: 42 %) der Investoren, dicht gefolgt von Einzelhandelsobjekten, die sich für 39% verantwortlich zeigten (2009: 28 %). Weitere 6 % der gehandelten Transaktionsvolumina entfielen auf den Logistik- und Industriebereich. Zudem konnte die durchschnittliche Transaktionsgröße im Vorjahresvergleich deutlich zunehmen und zwar von 16 Mio. Euro auf nunmehr 31 Mio. Euro.[4]

Analog zu der positiven Entwicklung im Bereich der Investmentmärkte profitierte der deutsche Mietmarkt 2010 von dem verbesserten gesamtwirtschaftlichen Umfeld und damit von der stärkeren Nachfrage nach Gewerbeflächen. Zudem bietet der Blick in die Zukunft Anlass für weiteren Optimismus. So dürften die fortschreitende Konjunkturerholung sowie die geringe Zahl an Neubauprojekten zu einer weiteren Verknappung des Angebots an attraktiven Gewerbeimmobilien führen. Während die Mietpreise für Büroobjekte 2009 im (flächengewichteten) Mittel noch um über 3 % rückläufig waren, stabilisierten sich die Mietrenditen im abgelaufenen Geschäftsjahr zusehends und konnten in einzelnen Städten wieder spürbar zulegen. Nachdem die Turbulenzen im Zuge der Wirtschafts- und Finanzkrise teilweise zu heftigen Verwerfungen auf dem Büroimmobilienmarkt geführt haben, entwickelte sich auch der deutsche Handelsimmobilienmarkt vergleichsweise stabil und realisierte selbst 2009 ein Mietwachstum in 1a-Lagen von 2 %. Dieser positive Trend dürfte sich Experteneinschätzungen zur Folge weiter fortsetzen.[5]

Der vielversprechende Start in das laufende Geschäftsjahr 2011 bietet Anlass zu der Annahme, dass sich der positive Trend aufgrund der sehr guten wirtschaftlichen Aussichten gerade in Deutschland im Vergleich zu anderen europäischen Ländern weiter fortsetzen könnte. So prognostizieren die Immobilienexperten von Jones Lang LaSalle für 2011 ein Transaktionsvolumen von mindestens 20 Mrd. Euro.

Marktumfeld der VIB Vermögen AG

Die VIB Vermögen AG verfolgt eine klar fokussierte Nischenstrategie, indem sie sich auf den Erwerb bzw. die Entwicklung sowie die Vermietung gewerblich genutzter Immobilien konzentriert. Schwerpunkt der Geschäftstätigkeit ist der wachstumsstarke süddeutsche Raum. Durch die breite Diversifizierung des Immobilienportfolios im Hinblick auf Nutzungsarten und Branchen profitiert die VIB Vermögen AG von einer stabilen Basis zur Erzielung nachhaltiger Mieteinkünfte. Vor dem Hintergrund der ausgeprägten Marktkenntnis sowie des umfassenden, persönlichen Netzwerk des Managements verfügt die VIB Vermögen AG über zusätzliche Wettbewerbsvorteile.

Organe, Mitarbeiter, Personalentwicklung

Zum Ende des abgelaufenen Geschäftsjahres waren in der VIB Vermögen AG insgesamt 21 Personen ohne die beiden Vorstände beschäftigt (Vorjahr: 20). Neben den von der Gesellschaft selbst vorgenommenen Tätigkeiten erfolgt die Verwaltung und Administration des Immobilienportfolios teilweise durch die 100%-ige Tochtergesellschaft Merkur GmbH. In dieser Gesellschaft waren zum 31. Dezember 2010 insgesamt 7 Mitarbeiterinnen und Mitarbeiter beschäftigt. Davon sind bei der VIB Vermögen AG 8 Mitarbeiter und in der Merkur GmbH 4 Mitarbeiter (teilweise mit geringfügigem Beschäftigungsverhältnis) für Hausmeister- und Reinigungsleistungen bei Immobilienobjekten beschäftigt. Weitere Neueinstellungen sind im Rahmen der Ausweitung des Geschäftsvolumens geplant.

Dem Aufsichtsrat der VIB Vermögen AG gehörten im Berichtsjahr die Herren Franz-Xaver Schmidbauer (Vorsitzender), Rolf Klug (stellvertretender Vorsitzender) und Jürgen Wittmann an.

Der Vorstand setzt sich zusammen aus Herrn Ludwig Schlosser (Vorsitzender) und Herrn Peter Schropp.

Erklärung zur Unternehmensführung

Vorstand und Aufsichtsrat der börsennotierten Tochtergesellschaft BBI Immobilien AG haben die Erklärung zur Unternehmensführung nach § 289 a HGB abgegeben und im Lagebericht der BBI Immobilien AG veröffentlicht.

2. Ertragslage

Im abgelaufenen Geschäftsjahr erwirtschaftete die VIB Vermögen AG Umsatzerlöse in Höhe von 32,2 Mio. Euro. Gemessen am Vorjahreswert von 30,7 Mio. Euro stellt dies ein Plus von rund 1,5 Mio. Euro oder 4,9% dar. Unter dieser Position werden Mieten und Nebenkostenzahlungen von Bestandsimmobilien erfasst. Hintergrund für die erneute Steigerung der Umsätze war die Übernahme mehrerer ertragsstarker Gewerbeimmobilien im Geschäftsjahr 2009, die 2010 erstmals vollumfänglich Mieterträge generierten. Im Berichtszeitraum wurden zudem sonstige betriebliche Erträge im Gesamtvolumen von rund 0,6 Mio. Euro erzielt (Vorjahr: 1,1 Mio. Euro). Im Wesentlichen sind hierin Erträge aus Versicherungsentschädigungen, Kostenerstattungen durch Mieter sowie aus der Herabsetzungen von Einzelwertberichtigungen enthalten.

Aufgrund des erweiterten Immobilien-Portfolio erhöhten sich die Aufwendungen für vermietete Grundstücke und Gebäude von 5,8 Mio. Euro auf nunmehr 6,8 Mio. Euro, davon alleine rund 1,7 Mio. Euro für unterschiedlichste Renovierungs- und Instandhaltungsmaßnahmen (Vorjahr: 0,8 Mio. Euro). Gleichzeitig kletterten die Personalaufwendungen von 1,4 Mio. Euro auf 1,8 Mio. Euro. Trotz dieser Steigerung, die vor allem auf Aufwendungen für Pensionszusagen zurückzuführen ist, verfügt die VIB Vermögen AG über eine im Branchenvergleich äußerst schlanke Organisationsstruktur mit einem entsprechend niedrigen Kostenniveau.

Die handelsrechtlichen Abschreibungen blieben mit auf 6,5 Mio. Euro unverändert zum Vorjahr. Die darin enthaltenen planmäßigen Abschreibungen betragen 5,5 Mio. Euro (Vorjahr: 5,1 Mio. Euro); die außerplanmäßigen Abschreibungen auf das Sachanlagevermögen fielen mit 1,0 Mio. Euro niedriger aus als im Vorjahr (1,4 Mio. Euro).

Die sonstigen betrieblichen Aufwendungen erhöhten sich deutlich von 1,3 Mio. Euro auf 2,7 Mio. Euro. Im Wesentlichen beruht diese Erhöhung auf den Aufwendungen in Höhe von 1,7 Mio. Euro für die Bewertungsanpassungen bei auf Schweizer Franken lautenden Darlehen.

Durch die Anwachsung der beiden Personengesellschaften Industriepark Neuburg/Donau GbR und VR 1 Immobilienverwaltung GbR während des Geschäftsjahres 2010 reduzierten sich die Beteiligungserträge auf 1,0 Mio. Euro (Vorjahr: 1,5 Mio. Euro).

Aufgrund des mit der BBI Immobilien AG geschlossenen Ergebnisabführungsvertrags ergaben sich Aufwendungen aus Verlustübernahme in Höhe von 1,1 Mio. Euro. Die von der VIB Vermögen AG an die verbleibenden Aktionäre der BBI Immobilien AG zu zahlende Garantiedividende in Höhe von 0,26 Mio. Euro ist in diesem Betrag enthalten. Im Vorjahr ist aus diesem Ergebnisabführungsvertrag ein Ertrag in Höhe von 1,1 Mio. Euro (incl. der zu zahlenden Garantiedividende) in die Gewinn- und Verlustrechnung eingeflossen.

Im Zuge der fortschreitenden Tilgung von Finanzverbindlichkeiten waren die Zinsaufwendungen im abgelaufenen Geschäftsjahr leicht rückläufig und beliefen sich auf 12,4 Mio. Euro (Vorjahr: 12,6 Mio. Euro). Dämpfend wirkte sich hierbei das allgemein niedrige Zinsniveau aus, da rd. 27,4 % der Bankverbindlichkeiten mit kurzfristigen Zinsbindungen ausgestattet sind und somit die VIB Vermögen AG stark von der günstigen Zinslandschaft profitieren konnte.

Das Ergebnis der gewöhnlichen Geschäftstätigkeit beläuft sich auf 2,5 Mio. Euro (Vorjahr: 7,1 Mio. Euro). Der Rückgang beruht im Wesentlichen auf den Aufwendungen für die Wertanpassung der Darlehen in Schweizer Franken, dem Aufwand aus der Verlustübernahme aufgrund des Ergebnisabführungsvertrages (Vorjahr: Ertrag aus dem Ergebnisabführungsvertrag) sowie den höheren Instandhaltungsaufwendungen für die Objekte. Der Anwachsungsgewinn durch die Aufdeckung stiller Reserven bei den in der VR 1 Immobilienverwaltung GbR und der Industriepark Neuburg / Donau GbR vorhandenen Immobilien führt zu einem außerordentlichen Ergebnis in Höhe von 8,8 Mio. Euro (Vorjahr: 0 Euro).

Die Steuern von Einkommen und Ertrag belaufen sich auf 2,0 Mio. Euro (Vorjahr: 0,5 Mio. Euro). Die Steigerung beruht im Wesentlichen auf den zu bilanzierenden latenten Steuern (1,4 Mio. Euro), welche sich aufgrund der Aufdeckung der stillen Reserven bei den Anwachsung der VR 1 Immobilienverwaltung GbR und der Industriepark Neuburg/Donau GbR ergaben.

Der Jahresüberschuss in Höhe von 9,3 Mio. Euro liegt mit 2,6 Mio. Euro (= + 38,9 %) über dem Vorjahresergebnis. In die anderen Gewinnrücklagen wurde ein Betrag von 3,9 Mio. Euro eingestellt.

Der Vorstand schlägt der Hauptversammlung vor, aus dem Bilanzgewinn in Höhe von 5,3 Mio. Euro eine Dividende von 0,30 Euro je Aktie auszuschütten (Vorjahr: 0,25 Euro).

3. Finanz- und Vermögenslage

Bilanzsumme

Zum 31. Dezember 2010 belief sich die Bilanzsumme der VIB Vermögen AG auf insgesamt 426,3 Mio. Euro. Verglichen mit dem Vorjahreswert von 414,3 Mio. Euro stellt dies einen Zuwachs um 12,0 Mio. Euro dar. Die Steigerung beruht im Wesentlichen auf der Anwachsung der beiden Personengesellschaften Industriepark Neuburg/Donau GbR und VR 1 Immobilienverwaltung GbR.

Eigenkapital

Das Eigenkapital der Gesellschaft betrug zum Bilanzstichtag des abgelaufenen Geschäftsjahres 132,0 Mio. Euro (Vorjahr: 126,9 Mio. Euro). Der Anstieg zum Vorjahreswert beruht primär auf dem erhöhten Bilanzgewinn sowie des Anstiegs der Gewinnrücklage. Daneben hat sich das Gezeichnete Kapital im Jahresvergleich von 17,7 Mio. Euro auf 17,8 Mio. Euro leicht erhöht. Hintergrund für diese Entwicklung war das Angebot an die außenstehenden Aktionäre der BBI Immobilien AG, ihre Anteilsscheine in Aktien der VIB Vermögen AG zu tauschen. Da einige Anleger von diesem Angebot während des Berichtszeitraums Gebrauch machten, erhöhte sich das Gezeichnete Kapital der VIB Vermögen AG entsprechend. Im Ergebnis verbesserte sich die Eigenkapitalquote der VIB Vermögen AG gegenüber dem Vorjahr von 30,6 % auf 31,0 % der Bilanzsumme.

Rückstellungen

Die Rückstellungen betrugen zum 31. Dezember 2010 insgesamt 3,5 Mio. Euro (Vorjahr: 1,5 Mio. Euro). Dieser Anstieg ist vor allem auf die Umgliederung für noch zu leistende Kaufpreiszahlungen, deren Höhe noch nicht endgültig feststeht, mit einem Betrag von 2,3 Mio. Euro zurückzuführen. Für diese Kaufpreiszahlungen war im Vorjahr ein Betrag von 2,6 Mio. € in den Verbindlichkeiten aus Lieferungen und Leistungen enthalten. Ferner sind Rückstellungen für Pensionen mit einem Betrag von 0,4 Mio. Euro gebildet.

Verbindlichkeiten

Vor allem aufgrund der in den vergangenen Geschäftsjahren getätigten Immobilieninvestitionen erhöhten sich die Verbindlichkeiten leicht von 285,3 Mio. Euro auf nunmehr 288,2 Mio. Euro. Der Großteil der Verbindlichkeiten entfiel mit 279,6 Mio. Euro auf Verbindlichkeiten gegenüber Kreditinstituten (Vorjahr: 275,2 Mio. Euro). Abzüglich der liquiden Mittel von 4,2 Mio. Euro resultierte zum Jahresende 2010 eine Nettoverschuldung (= Bankverbindlichkeiten ./. liquide Mittel) in Höhe von 275,4 Mio. Euro (Vorjahr: 273,6 Mio. Euro).

Die Bankverbindlichkeiten sind überwiegend mit langfristigen Zinsbindungen ausgestattet. Bei rund 27,4% der Darlehen orientiert sich die Verzinsung an variablen Zinssätzen. Die gewogene Durchschnittsverzinsung aller Bankverbindlichkeiten lag zum 31. Dezember 2010 bei rund 4,50 % p.a. Eine Erhöhung des kurzfristigen Zinsniveaus würde sich aufgrund des geringen Anteils der mit kurzfristigen Zinsvereinbarungen ausgestatteten Bankdarlehen berechenbar auf die gewogene Durchschnittsverzinsung auswirken.

Derivative Finanzinstrumente

Im Rahmen von Immobilienfinanzierungen sind Zinsswaps abgeschlossen worden. Diese Zinsswaps sichern Festzinssätze für die entsprechenden Finanzierungsdarlehen und bilden mit diesen eine Bewertungseinheit. Die sich zum 31.12.2010 ergebenden Marktwerte dieser Zinsswaps bleiben deshalb in der Bilanz und der Gewinn- und Verlustrechnung unberücksichtigt.

Passive latente Steuern

Passive latente Steuern werden erstmals auf Grund des Bilanzrechtsmodernisierungsgesetzes als eigenständige Position in Höhe von 2,2 Mio. Euro ausgewiesen. Diese resultieren im Wesentlichen aus der Anwachsung der Industriepark Neuburg/Donau GbR sowie der unterschiedlichen handelsrechtlichen und steuerlichen Abschreibung des Anlagevermögens.

Vermögenslage

Das Anlagevermögen der VIB Vermögen AG stieg zum 31. Dezember 2010 auf insgesamt 418,9 Mio. Euro (Vorjahr: 405,0 Mio. Euro). Insbesondere die Position „Grundstücke, grundstücksgleiche Rechte und Bauten“ trug mit einer Erhöhung um 29,6 Mio. Euro auf nunmehr 356,8 Mio. Euro zu diesem Wachstum bei. Dieser Anstieg ist primär auf den erfolgten Ausbau des Immobilien-Portfolios infolge der Anwachsung der beiden Personengesellschaften VR 1 Immobilienverwaltung GbR sowie der Industriepark Neuburg / Donau GbR zurückzuführen. Gleichzeitig reduzierten sich die Finanzanlagen von 68,0 Mio. Euro im Vorjahr auf 57,5 Mio. Euro zum 31. Dezember 2010, insbesondere aufgrund des deutlichen Rückgangs der Anteile an verbundenen Unternehmen von 63,9 Mio. Euro auf 53,4 Mio. Euro (= Anwachsung der VR 1 Immobilienverwaltung GbR und der Industriepark Neuburg/Donau GbR).

Beim Umlaufvermögen kam es im Bereich der Forderungen und sonstigen Vermögensgegenstände zu einem deutlichen Rückgang im Vergleich zum Vorjahr. So belief sich die betreffende Bilanzposition zum 31. Dezember 2010 auf 3,0 Mio. Euro gegenüber 7,5 Mio. Euro im Vorjahr. Hintergrund dafür war insbesondere der signifikante Rückgang der Forderungen gegen verbundene Unternehmen von 6,1 Mio. Euro auf 1,8 Mio. Euro infolge der angepassten Beteiligungsstruktur. Unter Einbeziehung der liquiden Mittel belief sich das Umlaufvermögen der VIB Vermögen AG zum Ende des Berichtszeitraums auf 7,2 Mio. Euro (Vorjahr: 9,1 Mio. Euro).

Liquiditätslage

Ausgehend vom Vorjahreswert von 1,6 Mio. Euro erhöhten sich die liquiden Mittel auf 4,2 Mio. Euro zum 31.12.2010. Im Geschäftsjahr 2010 erwirtschaftete die VIB Vermögen AG einen Cash Flow I (Jahresüberschuss + Abschreibungen + Zunahme langfristige Rückstellungen) von 16,2 Mio. Euro gegenüber 13,2 Mio. Euro im Vorjahr.

4. Nachtragsbericht

Ereignisse, die einen wesentlichen Einfluss auf die Ertrags-, Vermögens- oder Finanzlage haben, sind nach Ablauf des Geschäftsjahres 2010 nicht eingetreten.

5. Risikobericht

Als Immobilienkonzern ist die VIB Vermögen AG mit diversen Risiken konfrontiert und geht diese bewusst ein, um die Chancen des Immobilienmarktes konsequent nutzen zu können. Um mögliche Gefährdungen zu minimieren, hat die Gesellschaft ein adäquates Risikofrüherkennungs- und -managementsystem implementiert, das fortlaufend an das operative Geschäft angepasst wird. Dadurch wird gewährleistet, dass im Falle des Auftretens von Risiken der Vorstand frühzeitig informiert wird und entsprechende Gegenmaßnahmen unmittelbar ergriffen werden können. Schwerpunktmäßig ist das Risikomanagementsystem darauf abgestellt, die für die VIB Vermögen AG im Hinblick auf ihr Geschäftsmodell wichtigsten Parameter wie Vermietungsstand/ Leerstandsquote, Mietrückstände, Verzinsung und Struktur der Zinsfestschreibungslaufzeiten bei Bankverbindlichkeiten, Entwicklung der liquiden Mittel, Entwicklung der Mieterlöse und laufenden Verwaltungskosten zu erfassen und zu beurteilen. Dies erfolgt anhand eines regelmäßigen Berichts an den Vorstand. Dadurch wird sichergestellt, dass bei Eintritt eines Risikos die Gesellschaft dies frühzeitig erkennt und die entsprechenden Gegenmaßnahmen unmittelbar ergreifen kann. Die Tochtergesellschaften sind ebenfalls in dieses Risikomanagementsystem integriert.

Die VIB Vermögen AG setzt Finanzderivate – insbesondere Zinsswaps – ein, um Zinsänderungsrisiken aus variabel verzinslichen Darlehen zu minimieren. Die Derivate werden dabei in der Regel im Rahmen eines Micro-Hedge direkt einem entsprechenden Grundgeschäft zugeordnet. Um eine hohe Effektivität der Sicherungsbeziehung zu gewährleisten, werden dabei die Konditionen, Laufzeiten und Nominalbeträge gleichlaufend gewählt. Die Wertentwicklung der Derivate wird dabei laufend geprüft um entsprechende unkalkulierbare Fehlentwicklung eindämmen zu können.

Mieterrisiko

Durch mögliche Mietausfälle bzw. ausstehende Mietzahlungen entsteht ein Mieterrisiko für die VIB Vermögen AG. Besonders vor dem Hintergrund der Nachwirkungen der Wirtschaftskrise können Mietausfälle nicht gänzlich ausgeschlossen werden. Zudem besteht bei kurzfristigen Mietverträgen die Möglichkeit, dass diese nicht verlängert werden und somit die Objekte für eine gewisse Zeitspanne nicht zum Mietergebnis beitragen könnten. Dadurch könnte die Ertragssituation des Konzerns mittelfristig belastet werden. Der Vorstand begegnet diesem Risiko durch die Diversifikation des Objektportfolios hinsichtlich Mieterauswahl und Branche.

Baukostenrisiko/Baurisiko

Aus dem Erwerb von Grundstücken und dem anschließenden Bau der Objekte entstehen für die VIB Vermögen AG ein Baukostenrisiko sowie ein allgemeines Baurisiko. Es besteht die Möglichkeit, dass die von der Gesellschaft im Planungsprozess veranschlagte Investitionssumme überschritten werden könnte. Dadurch könnten die ursprünglich vorgesehenen Finanzierungsmittel (Eigenkapital und Bankdarlehen) für die vollständige Finanzierung des Objekts nicht ausreichen. Im Rahmen des allgemeinen Baurisikos besteht die Möglichkeit, dass sich die Erstellung eines Objektes verzögert und somit nicht termingerecht an den bzw. die Mieter übergeben werden kann. Daraus können sich dann verspätet eingehende Mieterlöse und/oder evtl. Schadensersatzforderungen ergeben.

Risiken im Immobilienbestand

Bei den Immobilien der Gesellschaft können insbesondere dadurch Risiken eintreten, dass sich aufgrund externer Faktoren (z.B. verschlechternde Verkehrsanbindung, Änderungen der Sozialstrukturen, Baumaßnahmen usw.) der Standort einer Immobilie verschlechtert. Dies könnte den Wert der Immobilie sowie die erzielbaren Mieteinnahmen negativ beeinflussen. Zudem könnten Instandhaltungs- und sonstige Bewirtschaftungskosten höher als erwartet ausfallen.

Feuer und Elementarereignisse können zu Schäden an den Immobilien oder auch zu deren vollständigen Untergang führen. Dies hätte unmittelbare und gravierende Auswirkungen auf die Ertrags- und Finanzlage der Gesellschaft. Diesen Risiken begegnet die VIB Vermögen AG im Wesentlichen mit einem umfangreichen Versicherungsschutz für die einzelnen Immobilien (incl. Mietausfallversicherung).

Risiken in den Finanzanlagen

Die in den Finanzanlagen enthaltenen Positionen „Anteile an verbundenen Unternehmen“ und „Ausleihungen an verbundene Unternehmen“ bestehen ausschließlich aus Mehrheitsbeteiligungen an anderen Immobilien-Gesellschaften (Kapitalgesellschaften) bzw. aus gewährten Ausleihungen an diese Gesellschaften. Die Verwaltung der in diesen Gesellschaften gehaltenen Immobilien sowie die Verwaltung der Gesellschaften selbst erfolgt durch die VIB Vermögen AG und ihr Personal bzw. durch das in der 100%igen Tochtergesellschaft Merkur GmbH beschäftigte Personal. Einzige Ausnahme bildet in diesem Zusammenhang die BBI Bürgerliches Brauhaus Immobilien AG. Die in diesen Gesellschaften gehaltenen Immobilien sowie die Gesellschaften selbst unterliegen somit den gleichen, hier aufgeführten Risiken wie die VIB Vermögen AG selbst. Aufgrund der vorhandenen Vermögenswerte in den Gesellschaften handelt es sich jedoch um werthaltige Finanzanlagen mit hoher Substanzstärke. Zusätzliche Risiken wie beispielsweise die Veräußerbarkeit der Beteiligung usw. bestehen nicht.

Die Position „Anteile an verbundenen Unternehmen“ beinhaltet vorwiegend die Anteile an der BBI Bürgerliches Brauhaus Immobilien AG (BBI Immobilien AG). Es handelt sich dabei um börsennotierte Aktien dieses Bestandshalters für Gewerbeimmobilien im konsumentennahen Bereich. Ein Risiko für die VIB Vermögen AG ist in dieser Position nicht erkennbar, da selbst bei Kursschwankungen der Aktie die hochwertigen Immobilienobjekte der BBI Immobilien AG langfristig veräußerbare Vermögenswerte darstellen. Bei den anderen Beteiligungen sind evtl. Risiken nicht erkennbar.

Aufnahme von Fremdkapital

Aufgrund ihres Geschäftsmodells benötigt die VIB Vermögen AG umfangreiche finanzielle Mittel für den Erwerb von Immobilien oder Beteiligungen. Neben dem Einsatz von Eigenkapital handelt es sich hierbei primär um Bankdarlehen. Grundsätzlich besteht daher das Risiko, dass die Beschaffung von Fremdkapital über Kreditinstitute künftig nicht bzw. nicht rechtzeitig oder zu ungünstigen Konditionen möglich ist. Dadurch könnten sich negative Auswirkungen auf die operative Geschäftstätigkeit sowie auf die Vermögens-, Finanz- und Ertragslage der Gesellschaft ergeben. Insbesondere vor dem Hintergrund der nach wie vor angespannten Situation an den Finanzmärkten kann ein unzureichender Mittelzufluss im Bereich des Fremdkapitals nicht gänzlich ausgeschlossen werden.

Vor dem Abschluss von verpflichtenden Verträgen werden Investitionen präzise und sorgfältig kalkuliert und die Finanzierung durch den Einsatz von Eigenmitteln oder der Einholung von Kreditzusagen sichergestellt. Zudem verfügt die Gesellschaft aufgrund ihrer soliden Eigenkapitalausstattung über eine gute Bonität sowie ein hohes Maß an Ertragskraft. Dies spiegelt sich auch in den vereinbarten Kreditkonditionen wider. Zudem konnten im Jahr 2010 die notwendigen Bankdarlehen zur Finanzierung der umfangreichen Immobilieninvestitionen problemlos abgeschlossen werden. Daher wird das Finanzierungsrisiko weiterhin als beherrschbar betrachtet.

Zinsänderungsrisiko

Im Falle einer Anhebung des allgemeinen Zinsniveaus besteht für die VIB Vermögen AG grundsätzlich ein Zinsänderungsrisiko. Vor dem Hintergrund des derzeit niedrigen Zinsniveaus werden auch Kredite mit kurzfristigen Zinsvereinbarungen in Anspruch genommen, die sich z. B. am EURIBOR orientieren. Gleichzeitig ist jedoch der überwiegende Teil des Finanzierungsvolumens mit mehrjährigen Zinsfestschreibungsfristen ausgestattet. Auch bei einem Anstieg der kurzfristigen Zinsen bleibt das Zinsänderungsrisiko daher kalkulierbar.

Wechselkursrisiko

Bei Darlehen und Krediten in ausländischer Währung bestehen Risiken bei sich verschlechternden Wechselkursen darin, dass für Kreditrückzahlungen aber auch für die laufenden Zinszahlungen höhere EUR-Beträge aufzuwenden sind. Aufgrund des geringen Umfangs der Fremdwährungskredite im Verhältnis zu den gesamten Bankverbindlichkeiten ist das Wechselkursrisiko überschaubar. Da für bestehende Fremdwährungskredite im Jahresabschluss zum 31.12.2010 entsprechende Wertanpassungen vorgenommen wurden, dürften künftig sich weiter verschlechternde Wechselkurse nur untergeordnete Auswirkungen auf die Ertrags- und Finanzlage der VIB Vermögen AG haben.

Auf Ebene der Tochtergesellschaft BBI Immobilien AG besteht seit 2006 ein Währungs-Swap-Geschäft auf Schweizer Franken, das aufgrund der derzeitigen, historisch niedrigen Kursentwicklungen aktuell zu Zuzahlungen führt, die ergebniswirksam sind. Im Jahresabschluss zum 31.12.2010 der BBI Immobilien AG wurde eine entsprechende Rückstellung zu Lasten der Gewinn- und Verlustrechnung gebildet und hat zu einem negativen Jahresergebnis geführt. Infolge des Ergebnisabführungsvertrags zwischen der VIB Vermögen AG und der BBI Immobilien AG ist die Gesellschaft unmittelbar betroffen. Die Gesellschaft geht jedoch auf mittelfristige Sicht von einer Normalisierung des Euro-Schweizer-Franken-Wechselkurses aus.

Risiken bei Finanzinstrumenten

Die bestehenden Zins-SWAP-Geschäfte der Gesellschaft wurden zur Absicherung der variablen Zinssätze bei Bankdarlehen abgeschlossen. Diese Zins-Swaps bilden zusammen mit den Grundgeschäften eine Bewertungseinheit (synthetische Festzinskredite) und weisen deshalb keine Risiken auf.

Rechtsrisiken/Vertragsrisiken

Aus dem Eingehen von Kauf- und Mietverträgen können der VIB Vermögen AG Vertragsrisiken entstehen, die im Anschluss zu Folgekosten führen können. Alle wesentlichen Verträge werden deshalb intern oder teilweise extern juristisch unter wirtschaftlichen Gesichtspunkten geprüft.

Übernahmerisiken

Im Rahmen von Unternehmenskäufen / -übernahmen mit Immobilienbesitz kann grundsätzlich auch das operative Geschäft der Zielgesellschaft mit übernommen werden. Da die VIB Vermögen AG primär an dem jeweiligen Immobilienvermögen interessiert ist, kann eine Veräußerung des operativen Geschäfts der Zielgesellschaft eine strategische Option sein. Jedoch muss bei Erwerb der Gesellschaft das operative Geschäft nicht immer unmittelbar weiterveräußert werden, wodurch für die VIB Vermögen AG ein gewisses Übernahmerisiko besteht.

Risikomanagementsystem

Das in der Gesellschaft etablierte Risikomanagementsystem ist angemessen und wird kontinuierlich entsprechend der Marktbedürfnisse weiterentwickelt. Zum aktuellen Zeitpunkt existierten keine Risiken, die den Bestand der Gesellschaft gefährden könnten.

6. Prognosebericht (Ausblick)

Das wirtschaftliche Umfeld ist derzeit noch von Unsicherheiten geprägt. Die Nachwirkungen der internationalen Finanz- und Wirtschaftskrise und die Effekte zukünftiger Währungsentwicklungen machen Prognosen weiterhin besonders schwierig.

Die VIB Vermögen AG konnte trotz der immer noch spürbaren Auswirkungen der Finanzkrise erfolgreich am Gewerbeimmobilienmarkt agieren. Sie wird ihr bewährtes Geschäftsmodell fortführen und ihr Kerngeschäft, den Kauf bzw. die Erstellung und Verwaltung eigener Immobilien sowie die Beteiligung an Gesellschaften mit Immobilienvermögen, weiter verfolgen. Das Portfolio soll zielgerichtet, entsprechend den Investitionskriterien ausgebaut werden. Die VIB Vermögen AG wird ihre „Buy-and-hold“-Strategie fortführen wobei der Fokus nach wie vor auf dem wachstumsstarken Süddeutschland liegen wird.

Auf der Grundlage des aktuellen Immobilienbestands geht der Vorstand für die Jahre 2011 und 2012 von einer stabilen Ertragslage mit leichten Steigerungsmöglichkeiten aus. Für die folgenden Jahre sieht der Vorstand auf der Basis der Wettbewerbsstärken der VIB Vermögen AG und einer sich weiter verbessernden gesamtwirtschaftlichen Situation aussichtsreiche Chancen für die Fortführung des Unternehmenswachstums.

Neuburg a. d. Donau, den 14. März 2011

gez. Ludwig Schlosser, Vorstandsvorsitzender

gez. Peter Schropp, Vorstand

[1] Bundeswirtschaftsministerium: Die wirtschaftliche Lage in der Bundesrepublik Deutschland im Februar 2011 (2011)

[2] Jones Lang LaSalle (2011)

[3] DTZ (2011)

[4] Jones Lang LaSalle (2011)

[5] DG Hyp (2011)

Bilanz

AKTIVA

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	31.12.2010 €	31.12.2009 €
A. Anlagevermögen
I. Immaterielle Vermögensgegenstände	77.140,50	96.391,00
II. Sachanlagen
1. Grundstücke, grundstücksgleiche Rechte und Bauten einschließlich der Bauten auf fremden Grundstücken	356.836.852,08	327.217.029,72
2. andere Anlagen, Betriebs- und Geschäftsausstattung	581.207,00	130.464,00
3. geleistete Anzahlungen und Anlagen im Bau	3.992.620,06	9.600.264,84
	361.410.679,14	336.947.758,56
III. Finanzanlagen
1. Anteile an verbundenen Unternehmen	53.376.364,61	63.945.413,95
2. Ausleihungen an verbundene Unternehmen	3.672.400,00	3.628.400,00
3. Beteiligungen	152.350,52	152.314,22
4. sonstige Ausleihungen	329.750,00	281.750,00
	57.530.865,13	68.007.878,17
B. Umlaufvermögen
I. Forderungen und sonstige Vermögensgegenstände
1. Forderungen aus Lieferungen und Leistungen	843.561,82	811.787,40
2. Forderungen gegen verbundene Unternehmen	1.778.587,19	6.143.641,23
3. sonstige Vermögensgegenstände	407.424,08	547.582,42
	3.029.573,09	7.503.011,05
II. Kassenbestand, Guthaben bei Kreditinstituten	4.158.276,10	1.589.266,37
C. Rechnungsabgrenzungsposten	98.457,34	122.877,53
	426.304.991,30	414.267.182,68
Passiva
	31.12.2010 €	31.12.2009 €
A. Eigenkapital
I. Gezeichnetes Kapital	17.771.870,00	17.735.894,00
II. Kapitalrücklage	101.343.769,24	101.106.422,37
III. Gewinnrücklagen
andere Rücklagen	6.857.997,24	2.925.300,20
IV. Bilanzgewinn	5.331.561,00	4.433.973,50
V. Genussrechtskapital	665.000,00	675.000,00
	131.970.197,48	126.876.590,07
B. Rückstellungen	3.547.887,45	1.501.830,68
C. Verbindlichkeiten
1. Verbindlichkeiten gegenüber Kreditinstituten	279.587.949,86	275.170.391,16
2. Verbindlichkeiten aus Lieferungen und Leistungen	613.562,17	3.429.395,54
3. Verbindlichkeiten gegenüber verbundenen Unternehmen	1.757.081,63	1.207.916,62
4. sonstige Verbindlichkeiten	6.269.311,85	5.530.519,61
	288.227.905,51	285.338.222,93
D. Rechnungsabgrenzungsposten	370.915,55	550.539,00
E. Passive latente Steuern	2.188.085,31	0,00
	426.304.991,30	414.267.182,68

Gewinn- und Verlustrechnung

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	2010 €	2009 €
1. Rohergebnis	26.046.668,28	26.100.207,57
2. Personalaufwand
a) Löhne und Gehälter	-1.302.481,33	-1.301.025,18
b) soziale Abgaben und Aufwendungen für Altersversorgung und für Unterstützung	-499.774,50	-136.000,33
	-1.802.255,83	-1.437.025,51
3. Abschreibungen auf immaterielle Vermögensgegenstände des Anlagevermögens u. Sachanlagen	-6.545.449,31	-6.493.612,50
4. sonstige betriebliche Aufwendungen	-2.764.019,46	-1.256.725,30
5. Erträge aus Beteiligungen	1.017.965,85	1.470.132,23
6. auf Grund eines Gewinnabführungsvertrags erhaltene Gewinne	0,00	1.143.771,22
7. Erträge aus anderen Wertpapieren und Ausleihungen des Finanzanlagevermögens	136.604,04	146.543,74
8. sonstige Zinsen und ähnliche Erträge	5.793,65	68.118,88
9. Zinsen und ähnliche Aufwendungen	-12.430.517,93	-12.618.674,61
10. Aufwendungen aus Verlustübernahme	-1.153.783,33	0,00
11. Ergebnis der gewöhnlichen Geschäftstätigkeit	2.511.005,96	7.122.735,72
12. außerordentliche Erträge	8.775.357,19	0,00
13. Außerordentliches Ergebnis	8.775.357,19	0,00
14. Steuern vom Einkommen und vom Ertrag	-2.020.765,11	-460.791,14
15. sonstige Steuern	-1.340,00	31.066,55
	-2.022.105,11	-429.724,59
16. Jahresüberschuss	9.264.258,04	6.693.011,13
17. Einstellungen in Gewinnrücklagen in andere Gewinnrücklagen	-3.932.697,04	-2.259.037,63
18. Bilanzgewinn	5.331.561,00	4.433.973,50

Anhang

ALLGEMEINES

Die Bilanzierungs- und Bewertungsgrundsätze des Jahresabschlusses zum 31. Dezember 2010 richten sich nach den Vorschriften der §§ 242 bis 256a und §§ 264 bis 288 HGB und den Sondervorschriften des Aktiengesetzes.

Bei der erstmaligen Aufstellung des Jahresabschlusses nach dem Bilanzrechtsmodernisierungsgesetz (BilMoG) wurden die Vorjahresvergleichszahlen auf der Grund des Wahlrechts des Art. 6 Abs. 8 Satz 2 EGHGB nicht angepasst. Ein Vorjahresvergleich ist somit nur eingeschränkt möglich.

KONZERNZUGEHÖRIGKEIT

Für den Kreis der verbundenen Unternehmen im Sinne des § 271 Abs. 2 HGB, bei denen die VIB Vermögen AG Mutterunternehmen im Sinne von § 290 HGB ist, erstellt die VIB Vermögen AG einen IFRS-Konzernabschluss.

Die VIB Vermögen AG ist zur Veröffentlichung des Konzernabschlusses verpflichtet.

BILANZIERUNG UND BEWERTUNG

Grundsätze

Die immateriellen Vermögensgegenstände und die Sachanlagen sind zu Anschaffungs- bzw. Herstellungskosten bewertet und werden über die betriebsgewöhnliche Nutzungsdauer planmäßig abgeschrieben. Für das im Gründungsjahr 2000 vom Rechtsvorgänger durch formwechselnde Umwandlung übernommene Sachanlagevermögen wurden die Buchwerte übernommen und die Abschreibung des Rechtsvorgängers fortgeführt.

Vermögensgegenstände, deren Wert unter dem Buchwert liegt, werden auf den niedrigeren beizulegenden Wert abgeschrieben.

Die Zugänge an beweglichen Anlagegütern werden im Jahr der Anschaffung zeitanteilig ab dem Monat des Erwerbs abgeschrieben. Die Anschaffungskosten beweglicher Wirtschaftsgüter der Anlagevermögens bis zu einem Wert von 150,00 € wurden im Jahr des Zugangs voll abgeschrieben. Für bewegliche Wirtschaftsgüter des Anlagevermögens mit Anschaffungskosten von mehr als 150,00 € aber nicht mehr als 1.000 € wurde ein Sammelposten gebildet und linear abgeschrieben.

Die Nutzungsdauer der Sachanlagen beträgt dabei:

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	Jahre
Fabrik- und Geschäftsbauten	20 – 50
Außenanlagen	10 – 19
Betriebs- und Geschäftsausstattung	3 – 12

Die Bewertung der Finanzanlagen erfolgt zu Anschaffungskosten bzw. dem niedrigeren beizulegenden Wert.

Im Zusammenhang mit dem Tausch von Aktien der BBI Bürgerliches Brauhaus Immobilien AG (BBI Immobilien AG) in Aktien der VIB Vermögen AG wurden insgesamt 24.812 Aktien der BBI Immobilien AG erworben. Die Anschaffungskosten der Anteile an der BBI Immobilien AG wurden mit dem Zeitwert der hingegebenen VIB-Aktien bilanziert.

Hinsichtlich des Umtauschverhältnisses sowie der Garantiedividende sind Gerichtsverfahren anhängig. Eine wesentliche Veränderung der Vertragsgrundlagen und damit verbundene, weitere wesentliche Belastungen aus dem Erwerb der Anteile an der BBI Immobilien AG erwarten wir hieraus jedoch nicht.

Die Forderungen und sonstigen Vermögensgegenstände sind mit den Nennwerten bilanziert. Die in den Forderungen aus Lieferungen und Leistungen enthaltenen Bonitätsrisiken sind gegebenenfalls durch aktivischen Abzug von Einzelwertberichtigungen berücksichtigt.

Die liquiden Mittel werden mit Nennwerten angesetzt.

Als Rechnungsabgrenzungsposten werden Ausgaben bzw. Einnahmen vor dem Abschlussstichtag, soweit sie Aufwand bzw. Ertrag für eine bestimmte Zeit nach diesem Tag darstellen, ausgewiesen.

Bei den Steuerrückstellungen, sonstigen Rückstellungen und passiven latenten Steuern werden alle erkennbaren Risiken und ungewisse Verpflichtungen berücksichtigt. Die Einzelbeträge der Rückstellungen werden nach dem Vorsichtsprinzip zutreffend ermittelt oder zuverlässig geschätzt.

Alle Verbindlichkeiten sind mit ihren Erfüllungswerten passiviert.

In der Gewinn- und Verlustrechnung wird das Gesamtkostenverfahren angewendet.

Angaben zur Vergleichbarkeit

Die Bilanzierungs- und Bewertungsmethoden sind im Vergleich zum Vorjahr grundsätzlich unverändert. Kaufpreisverbindlichkeiten werden entgegen dem Vorjahr (Verbindlichkeiten aus Lieferung und Leistung) innerhalb der sonstigen Rückstellungen ausgewiesen.

Gebäude werden, abweichend von steuerlichen Regelungen, grundsätzlich über eine Nutzungsdauer von 50 Jahren abgeschrieben.

ERLÄUTERUNGEN ZUR BILANZ

Anlagevermögen

Die Entwicklung der Anlagepositionen ist aus dem Anlagespiegel (Anlage 4, Blatt 12 und 13) ersichtlich, der Bestandteil des Anhangs ist.

Immaterielle Vermögensgegenstände und Sachanlagen

Bei den Zugängen handelt es sich im Wesentlichen um Investitionen in Grundstücke und Gebäude, die zu Anschaffungs- und Herstellungskosten bilanziert sind sowie um Grundstücke und Gebäude, die im Rahmen der Anwachsung der VR 1 Immobilienverwaltung GbR und der Industriepark Neuburg GbR auf die VIB Vermögen AG übergegangen sind. Bei der Anwachsung der VR1 Immobilienverwaltung GbR erfolgte die Erfassung der Vermögensgegenstände zu Buchwerten, woraus ein Anwachsungsverlust in Höhe von 0,1 Mio. EUR resultierte. Im Zuge der Anwachsung der Industriepark Neuburg GbR erfolgte die Erfassung der Vermögensgegenstände zu einem Zwischenwert. Dabei wurden das Grundstück zum Buchwert und der Gebäudebestand zum Zeitpunkt der Anwachsung mit dem Zeitwert angesetzt. Aus der Anwachsung ergab sich ein Gewinn in Höhe von 8,9 Mio. EUR.

Fremdkapitalkosten wurden, soweit sie den Zeitraum der Herstellung betrafen, in die Ermittlung der Herstellungskosten miteinbezogen.

Die Abschreibungen enthalten planmäßige und außerplanmäßige Abschreibungen. Im Geschäftsjahr wurden Anpassungen auf den den Immobilien beizulegenden Wert in Höhe von 971.874,80 € vorgenommen.

Finanzanlagen

Die Angaben des § 285 Satz 1 Nr. 11 HGB sind in der Aufstellung des Anteilsbesitzes enthalten (Anlage 4, Blatt 11). Die Werthaltigkeit der Anteile an diesen Gesellschaften wird jährlich geprüft.

Forderungen und sonstige Vermögensgegenstände

Forderungen gegenüber verbundenen Unternehmen bestanden zum Bilanzstichtag in Höhe von 1.778.587,19 € (Vorjahr: 6.143.641,23 €) und resultieren aus dem Finanzierungs- und Leistungsverkehr zwischen den Gesellschaften.

Forderungen mit einer Restlaufzeit von mehr als einem Jahr waren am Bilanzstichtag nicht zu verzeichnen.

Gezeichnetes Kapital

Das Gezeichnete Kapital beträgt 17.771.870,00 € (Vorjahr: 17.735.894,00 €) und ist in 17.771.870 (Vorjahr: 17.735.894) Inhaberaktien eingeteilt.

Ursächlich für diese Erhöhung war das Angebot an die außenstehenden Aktionäre der BBI Immobilien AG, ihre Anteilsscheine in Aktien der VIB Vermögen AG zu tauschen. Durch die Annahme dieses Angebots durch Aktionäre der BBI Immobilien AG während des Berichtszeitraums erhöhte sich das Gezeichnete Kapital der VIB Vermögen AG entsprechend.

Genehmigtes und bedingtes Kapital

Durch Beschluss der Hauptversammlung am 26. Juli 2007 wurde ein neues Genehmigtes Kapital in Höhe von 3.416.800 € geschaffen. Die Ermächtigung des Vorstands zur Ausgabe neuer Aktien gegen Sach- und Bareinlage bei Zustimmung des Aufsichtsrats läuft bis zum 25. Juli 2012.

Mit Beschluss der Hauptversammlung am 25. Juni 2008 wurde ein bedingtes Kapital in Höhe von 1.356.114,00 € geschaffen. Bis zum 31. Dezember 2010 wurden insgesamt 687.870,00 € des bedingten Kapitals zum Tausch von Aktien der BBI Immobilien AG in Aktien der VIB Vermögen AG verwendet.

Mit Beschluss der Hauptversammlung vom 7. Juli 2009 wurde ein weiteres bedingtes Kapital in Höhe von 3.416.800 € geschaffen. Von diesem bedingten Kapital ist zum 31. Dezember 2010 noch kein Betrag verwendet, da bisher keine Wandel- bzw. Optionsschuldverschreibungen ausgegeben wurden.

Durch Beschluss der Hauptversammlung am 6. Juli 2010 wurde ein weiteres Genehmigtes Kapital (Genehmigtes Kapital 2010) in Höhe von 5.451.147,00 € geschaffen. Die Ermächtigung des Vorstands zur Ausgabe neuer Aktien gegen Sach- und Bareinlage bei Zustimmung des Aufsichtsrats läuft bis zum 5. Juli 2015.

Kapitalrücklage

Im Zusammenhang mit dem Tausch von Anteilsscheinen der BBI Immobilien AG in Aktien der VIB Vermögen AG erhöhte sich die Kapitalrücklage von 101.106.422,37 € auf insgesamt 101.343.769,24 €.

Vorschlag zur Gewinnverwendung

Gemäß § 58 AktG werden 3.932.697,04 € des Jahresüberschusses des Geschäftsjahres 2010 von insgesamt 9.264.258,04 € in die anderen Gewinnrücklagen eingestellt. Es wird der Hauptversammlung vorgeschlagen, den Bilanzgewinn von 5.331.561,00 € zur Ausschüttung einer Dividende von 0,30 € je dividendenberechtigter Stückaktie zu verwenden.

Genussrechtskapital

Die VIB Vermögen AG hat Genussrechtsverträge über insgesamt 665.000,00 € abgeschlossen.

Das Genussrechtsverhältnis besteht auf unbestimmte Dauer, kann aber erstmals nach Ablauf von drei Jahren vom Erwerbszeitpunkt an mit einer Kündigungsfrist von zwei Jahren zum Jahresende gekündigt werden. Mit dem Genussrecht sind keine Aktionärsrechte verbunden.

Die Ausschüttung auf das Genussrecht beträgt 5,00 % p.a. Die Ausschüttung entfällt, wenn und soweit sie zu einem Bilanzverlust führt.

Das Genussrechtskapital nimmt während der Dauer der Laufzeit bis zur vollen Höhe an einem Bilanzverlust der VIB Vermögen AG teil. Im Fall der Liquidation oder der Eröffnung eines Insolvenzverfahrens über das Vermögen der VIB Vermögen AG kann das Genussrechtskapital erst nach Befriedigung der anderen Gläubiger zurückgefordert werden.

Die Konditionen der Genussrechtsverträge erfüllen die vom Institut der Wirtschaftsprüfer e. V. definierten Merkmale, um das Genussrechtskapital als bilanzielles Eigenkapital auszuweisen.

Im Jahr 2010 wurde Genussrechtskapital in Höhe von 5.000,00 € fristgerecht gekündigt.

Rückstellungen

Für ungewisse Verbindlichkeiten aus Pensionsverpflichtungen wurden Rückstellungen gebildet. Die Rückstellungsbildung wurde gem. § 253 Abs. 1 Satz 2 HGB in Höhe des nach vernünftiger kaufmännischer Beurteilung notwendigen Erfüllungsbetrages bewertet. Die Pensionsrückstellungen betragen 354.729 €. Diese wurden auf Basis der Projected Unit Credit Methode mit einem Zinssatz von 5,15 % und unter Annahme einer Anpassung der laufenden Pension in Höhe von 2 % berechnet. Zu Grunde gelegt wurden die Richttafeln 2005 G von Klaus Heubeck.

In den sonstigen Rückstellungen wurden im Wesentlichen Rückstellungen für noch nicht abgerechnete Betriebskosten aus der Immobilienverwaltung, Jahresabschlusskosten und die Vorstandstantieme berücksichtigt. Ferner sind hierin Rückstellungen in Höhe von insgesamt 2.342.526,11 € für noch zu leistende Kaufpreiszahlungen, deren Höhe noch nicht endgültig feststeht, aus dem Erwerb von zwei Immobilien enthalten. Diese Kaufpreiszahlungen waren im Vorjahr mit einem Betrag von 2.553.121,51 € in den Verbindlichkeiten aus Lieferungen und Leistungen enthalten und werden ab dem Jahr 2010 in den Sonstigen Rückstellungen ausgewiesen.

Verbindlichkeiten

Die Verbindlichkeiten haben folgende Restlaufzeiten:

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	Gesamt €	Bis zu 1 Jahr €	1 bis 5 Jahre €	Über 5 Jahre €
Verbindlichkeiten gegenüber Kreditinstituten	279.587.950	58.772.921	49.194.460	171.620.570
Verbindlichkeiten aus Lieferungen und Leistungen	613.562	613.562	0	0
Verbindlichkeiten gegenüber verbundenen Unternehmen	1.757.081	1.757.081	0	0
Sonstige Verbindlichkeiten	6.269.312	2.620.367	2.876.272	772.673
Gesamt	288.227.905	63.763.931	52.070.732	172.393.243

Die Verbindlichkeiten gegenüber Kreditinstituten sind durch eingetragene Grundschulden, durch Abtretung von Mietforderungen und Kaufpreiszahlungen sowie Verpfändung eines Wertpapierdepots gesichert.

Verbindlichkeiten gegenüber Kreditinstituten in Schweizer Franken werden mit dem Stichtagskurs bzw. mit dem Kurs zum Erwerbstag bilanziert.

Mit der Anwachsung der VR 1 Immobilienverwaltung GbR ist auch ein Darlehen in Schweizer Franken in Höhe von 1.227.441,39 CHF auf die VIB Vermögen AG übergegangen.

Mit dem Erwerb des Objektes City Center Gersthofen im Jahr 2007 wurden ein Darlehen in Schweizer Franken mit einem variablen Zinssatz erworben. Dieses Darlehen ist durch ein Zins-Swap-Geschäft gesichert. Der Nominalbetrag des Zins-Swaps betrug 4.900.000 CHF mit einer Laufzeit bis 30.06.2008. Nach Auslaufen dieses Zins-Swap-Geschäfts wurde ein Folgevertrag in Höhe von nominal 4.550.000,00 CHF abgeschlossen. Zum 31.12.2010 hat der Zins-Swap noch einen Nominalbetrag von 2.800.000,00 CHF. Die Zinsauszahlungen hieraus werden anhand eines fixen Zinssatzes in Höhe von 3,80 % per anno berechnet, die variablen Zinseinzahlungen orientieren sich am 3-Monats-Libor. Der Marktwert zum 31.12.2010 beträgt -195.653,36 CHF. Die Berechnung des Marktwertes erfolgte anhand eines Modells der Eurohypo AG. Nachdem es sich bei diesem Zins-Swap-Geschäft um sog. „Bewertungseinheiten“ handelt, wurde der negative Marktwert nicht bilanziert.

Im Jahr 2008 wurde ein weiteres Zins-Swap-Geschäft mit der DZ Bank abgeschlossen. Der Nominalbetrag lautet auf 5.000.000,00 €, der Zins-Swap endet am 30.06.2014. Zum 31.12.2010 hat der Zins-Swap noch einen Nominalbetrag von 2.920.000,00 €. Die Zinsauszahlungen werden anhand eines fixen Zinssatzes von 5,33 % berechnet, die variablen Zinseinzahlungen orientieren sich am 3-Monats-Euribor. Der Marktwert zum 31.12.2010 beträgt -207.485,72 €. Die Berechnung der MTM Bewertung (mark-to-market) erfolgte anhand eines Modells der DZ Bank. Nachdem es sich bei dem Zins-Swap-Geschäft um eine sog. „Bewertungseinheit“ handelt, wurde der negative Marktwert nicht bilanziert.

Zur Absicherung bestehender variabel verzinslicher Darlehensverbindlichkeiten wurden im Geschäftsjahr 2009 zwei Zins-Swap-Geschäfte von der BBI Immobilien AG übernommen.

Der Nominalbetrag des mit der EuroHypo AG abgeschlossenen Zins-Swap beträgt 15.000.000,00 € mit einer Laufzeit bis 30. September 2020. Die Zinsauszahlungen werden anhand eines fixen Zinssatzes von 4,64 % berechnet, die variablen Zinseinzahlungen orientieren sich am 1-Monats-Euribor. Der Marktwert zum 31.12.2010 beträgt -2.251.118,93 € und wurde anhand eines Bewertungsmodells der Eurohypo AG ermittelt.

Das weitere Zins-Swap-Geschäft mit der HypoVereinsbank wurde in Höhe von nominal 4.730.000 € von der BBI Immobilien AG übernommen. Der Vertrag endet am 28.06.2019. Zum 31.12.2010 hat der Zins-Swap noch einen Nominalbetrag von 4.628.424,00 €. Die Zinsauszahlungen werden anhand eines fixen Zinssatzes von 4,74 % berechnet, die variablen Zinseinzahlungen orientieren sich am 3-Monats-Euribor. Der Marktwert zum 31.12.2010 beträgt -611.799,15 € und wurde anhand eines mark-to-market-Bewertungsmodells der HypoVereinsbank ermittelt.

Die beiden Swap-Geschäfte stellen zusammen mit den entsprechenden Grundgeschäften Bewertungseinheiten dar. Die negativen Marktwerte wurden im Übernahmezeitpunkt (Schuldübernahme) in den sonstigen Verbindlichkeiten passiviert. Die Auflösung der Verbindlichkeit erfolgt über die Laufzeit der Zins-Swap-Geschäfte.

Die Verzinsung der Bankdarlehen wird durch Zinsswaps optimiert und langfristig gesichert. Bei diesen Zinsswaps handelt es sich um so genannte derivative Finanzinstrumente, welche für sich gesehen jeweils eigene Marktwerte haben. Die Swaps sind, soweit sie einen unmittelbaren Sicherungszusammenhang mit entsprechenden Grundgeschäften aufweisen, jeweils mit den Grundgeschäften nach §254 HGB zu einer Bewertungseinheit (Mikro-Cash-Flow Hedge) zusammengefasst worden. Diese Zinsswaps und die entsprechenden designierten Darlehen weisen einen Umfang von nominal 22.548 T€ und 2.800 TCHF auf und hatten zum 31. Dezember 2010 einen Marktwert von insgesamt – 3.069 T€ und -196 TCHF. Die Zahlungsströme aus den variabel verzinslichen Darlehen kompensieren aufgrund der vereinbarten Parameter der Transaktionen die entsprechenden Cash-Flows aus den Zinssicherungsinstrumenten über die gesamte Laufzeit der Instrumente. Die Messung der Effektivität erfolgt prospektiv durch den sog. Critical Term Match, retrospektiv anhand des Abgleich der tatsächlichen Zahlungsströme.

Verbindlichkeiten gegenüber verbundenen Unternehmen bestanden zum Bilanzstichtag in Höhe von 1.757.081,63 € (Vorjahr 1.207.916,62 €).

Passive Rechnungsabgrenzung

Der passive Rechnungsabgrenzungsposten enthält vorausbezahlte Mieteinnahmen für das Jahr 2011 sowie Baukostenzuschüsse von Mietern, die über die Laufzeit der abgeschlossenen Mietverträge aufgelöst werden.

Passive latente Steuern

Die passiven latenten Steuern dienen der periodengerechten Erfolgsermittlung und des zutreffenden Ausweises der Vermögenslage und korrigieren den nach steuerrechtlichen Vorschriften ermittelten Steueraufwand. Im Geschäftsjahr wurde eine Rückstellung für passive latente Steuern in Höhe von 2.188.085,31 € gebildet.

ERLÄUTERUNGEN ZUR GEWINN- UND VERLUSTRECHNUNG

Periodenfremde Erträge

Die periodenfremden Erträge belaufen sich auf insgesamt 200.596 € (Vorjahr 580.864 €) und betreffen vor allem die Erträge aus Nebenkostenabrechnungen für 2009, Erträge aus Sachanlagenabgängen und Erträge aus der Anpassung der Einzelwertberichtigung.

Personalaufwand

In der VIB Vermögen AG waren durchschnittlich 21 (im Vorjahr 20) Mitarbeiter (ohne Vorstand) beschäftigt, davon 13 Mitarbeiter im kaufmännischen Bereich (im Vorjahr 12) und 8 Mitarbeiter im gewerblichen Bereich. Bei den gewerblichen Mitarbeitern handelt es sich im Wesentlichen um Hausmeister und Reinigungskräfte (überwiegend in Teilzeit-Beschäftigungsverhältnissen), die für die Bewirtschaftung einzelner Objekte angestellt sind. Die entstehenden Aufwendungen werden im Zuge der Nebenkosten auf die jeweiligen Mieter umgelegt.

Sonstige betriebliche Aufwendungen

Die sonstigen betrieblichen Aufwendungen enthalten im Wesentlichen Betriebs- und Verwaltungsaufwendungen. Im abgelaufenen Geschäftsjahr resultierten Aufwendungen in Höhe von 1.657.680 € aus der Bewertung von in Schweizer Franken bilanzierten Darlehen.

Periodenfremde Aufwendungen

Die periodenfremden Aufwendungen belaufen sich auf 304.669 € (Vorjahr 751.533 €). Im Wesentlichen enthalten die periodenfremden Aufwendungen Aufwendungen aus Nebenkostenabrechnungen, Einstellungen in die Einzelwertberichtigung und Forderungsverluste.

Beteiligungsergebnis

Die Erträge aus Beteiligungen betreffen verbundene Unternehmen in Höhe von 1.017.966 €.

Aufwendungen aus Verlustübernahme

Die Aufwendungen aus Ergebnisabführungsverträgen betreffen die BBI Immobilien AG mit 1.153.783 €. In diesem Betrag ist eine Netto- Garantiedividende an die Aktionäre der BBI Immobilien AG in Höhe von 246.702 € enthalten.

Der Ergebnisabführungsvertrag mit der BBI Immobilien AG wurde im Jahr 2008 abgeschlossen.

Die VIB Vermögen AG hat sich verpflichtet, den außenstehenden Aktionären der BBI Immobilien AG während der Dauer dieses Vertrags einen angemessenen Ausgleich in Geld („Garantiedividende“), als jährlich wiederkehrende Leistung zu zahlen. Die Garantiedividende beträgt 0,64 € (brutto) je Stückaktie der BBI Immobilien AG abzüglich deutscher Körperschaftsteuer und Solidaritätszuschlag auf den körperschaftssteuerpflichtigen Teil nach den jeweils für diese Steuern für das betreffende Geschäftsjahr geltenden Steuersatz.

Alternativ wurde den außenstehenden Aktionären die Möglichkeit eingeräumt, Aktien der BBI Immobilien AG in Aktien der VIB Vermögen AG zu tauschen. Hierzu wurde durch Beschluss der Hauptversammlung am 25. Juni 2008 ein bedingtes Kapital in Höhe von 1.356.114 € geschaffen.

Erträge aus anderen Wertpapieren und Ausleihungen des Finanzanlagevermögens

Die Erträge aus anderen Wertpapieren und Ausleihungen des Finanzanlagevermögens betreffen verbundene Unternehmen in Höhe von 136.353 € (Vorjahr 113.893 €).

Zinsergebnis

In den sonstigen Zinsen und ähnlichen Erträgen sind Zinserträge aus verbundenen Unternehmen in Höhe von 0 € (Vorjahr 49.781 €) und in den Zinsen und sonstigen Aufwendungen sind Zinsaufwendungen von verbundenen Unternehmen von 21.875 € (Vorjahr 17.116 €) enthalten.

Außerordentliches Ergebnis

Beim ausgewiesenen Betrag der außerordentlichen Erträge handelte es sich um das Ergebnis aus der Anwachsung der Industriepark Neuburg/Donau GbR und der VR1 Immobilienverwaltung GbR. Auf die Ergebniswirkung der Anwachsung entfallen Ertragsteuern in Höhe von 1.918.999 €.

Steuern vom Einkommen und Ertrag

Die Steuern vom Einkommen und Ertrag umfassen vor allem Körperschaftsteuer in Höhe von 2.020.765 € (Vorjahr 451.241 €) und Gewerbesteuer in Höhe von 0 € (Vorjahr 9.533 €), davon betreffen 1.439.681 € latente Steuern (Vorjahr 196.758 €).

Haftungsverhältnisse und sonstige finanzielle Verpflichtungen

Für Verbindlichkeiten der Mehrheitsbeteiligungsgesellschaft Gewerbepark Günzburg GmbH bestehen Bürgschaftsverpflichtungen gegenüber Kreditinstituten in Höhe von 1.400.000 €. Weiter wurden für Verbindlichkeiten der VSI GmbH Bürgschaften in Höhe von 707.000 € und für Verbindlichkeiten der VIMA Grundverkehr GmbH Bürgschaften in Höhe von 350.000 € ausgesprochen.

Weiter bestehen sonstige finanzielle Verpflichtungen, die sich wesentlich auf die Finanzlage auswirken, in Höhe von ca. 147.646 € aus Miet- und Leasingverträgen.

Die voraussichtlichen Zahlungsverpflichtungen aus Swap-Geschäften zum 31. Dezember 2010 entsprechen den Marktwerten der entsprechenden Zins-Swaps zum Bilanzstichtag.

Aus dem Ergebnisabführungsvertrag mit der BBI Immobilien AG resultieren bis zur erstmals möglichen Kündigung des Vertrages (31. Dezember 2012) in Abhängigkeit von der Inanspruchnahme der Aktientauschmöglichkeit der Aktionäre der BBI Immobilien AG Zahlungsverpflichtungen in Höhe von ca. 534.000 €.

SONSTIGE ANGABEN

Aufsichtsrat

-Franz-Xaver Schmidbauer, Dipl.-Ingenieur, Ingolstadt

(Vorsitzender)

-Rolf Klug, Kaufmann, Neuburg/Donau

(stellvertretender Vorsitzender)

-Jürgen Wittmann, Sparkassenvorstand, Ingolstadt

Die Gesamtbezüge des Aufsichtsrats betragen für das Geschäftsjahr 63.000 €.

Vorstand

-Ludwig Schlosser, Diplom-Mathematiker, Neuburg a. d. Donau(Vorsitzender)

-Peter Schropp, Diplom-Betriebswirt (FH), Wörthsee

Die Angabe der Gesamtbezüge des Vorstands entfällt aufgrund der Befreiungsvorschrift des § 286 Abs. 4 HGB.

Neuburg a. d. Donau, den 14. März 2011

gez. Ludwig Schlosser, Vorstandsvorsitzender

gez. Peter Schropp, Vorstand

ANTEILSBESITZ

Es bestehen folgende wesentliche unmittelbare oder mittelbare Beteiligungen:

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Name und Sitz der Gesellschaft	Kapitalanteil	Eigenkapital in T€	Ergebnis in T€
Merkur GmbH, Neuburg a. d. Donau	100,00%	25	136
VIMA Grundverkehr GmbH, Neuburg a. d. Donau	50,00%	-257	-395
Gewerbepark Günzburg GmbH, Neuburg a. d. Donau	87,50%	1.260	353
VSI GmbH, Neuburg a. d. Donau	74,00%	797	113
IVM Verwaltung GmbH, Neuburg a. d. Donau	60,00%	514	-26
RV Technik s.r.o., Plzen (Tschechien)	100,00%	-149	-9
BBI Bürgerliches Brauhaus Immobilien AG, Ingolstadt *	91,21%	50.233	-907
RC Golfhotel GmbH, Neuburg a. d. Donau**	100,00%	99	-1
BHB Brauholding Bayern-Mitte AG, Ingolstadt**	35,50%	7.477	14

* Ergebnis vor Ergebnisabführung

** mittelbare Beteiligung

Entwicklung des Anlagevermögens im Geschäftsjahr 2010

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	Anschaffungs-/Herstellungskosten
	Stand Zugänge 01.01.2010 €	Umgliederungen 2010 €	2010 €	Abgänge 2010 €	Stand 31.12.2010 €
---	---	---	---	---	---
Immaterielle Vermögensgegenstände
Konzessionen, gewerbliche Schutz- rechte und ähnliche Rechte und Werte sowie Lizenzen	112.013,11	5.526,75	0,00	0,00	117.539,86
	112.013,11	5.526,75	0,00	0,00	117.539,86
Sachanlagen
Grundstücke, grundstücksgleiche Rechte und Bauten	346.659.362,39	29.173.139,82	7.219.707,42	-686.639,90	382.365.569,73
andere Anlagen, Betriebs- und Geschäftsausstattung	262.252,66	503.119,71	0,00	0,00	765.372,37
geleistete Anzahlungen und Anlagen im Bau	9.936.537,50	1.854.747,84	-7.219.707,42	-850,00	4.570.727,92
	356.858.152,55	31.531.007,37	0,00	-687.489,90	387.701.670,02
Finanzanlagen
Anteile an verbundenen Unternehmen	63.945.413,95	1.206.346,46	0,00	-11.775.395,80	53.376.364,61
Ausleihungen an verbundene Unternehmen	3.628.400,00	144.000,00	0,00	-100.000,00	3.672.400,00
Beteiligungen	152.314,22	75,90	0,00	0,00	152.390,12
sonstige Ausleihungen	281.750,00	48.000,00	0,00	0,00	329.750,00
	68.007.878,17	1.398.422,36	0,00	-11.875.395,80	57.530.904,73
	424.978.043,83	32.934.956,48	0,00	-12.562.885,70	445.350.114,61

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	Abschreibungen
	Stand 01.01.2010 €	Zugänge 2010 €	Abgänge 2010 €	Stand 31.12.2010 €
---	---	---	---	---
Immaterielle Vermögensgegenstände
Konzessionen, gewerbliche Schutz- rechte und ähnliche Rechte und Werte sowie Lizenzen	15.622,11	24.777,25	0,00	40.399,36
	15.622,11	24.777,25	0,00	40.399,36
Sachanlagen
Grundstücke, grundstücksgleiche Rechte und Bauten	19.442.332,67	6.226.420,55	-140.035,57	25.528.717,65
andere Anlagen, Betriebs- und Geschäftsausstattung	131.788,66	52.376,71	0,00	184.165,37
geleistete Anzahlungen und Anlagen im Bau	336.272,66	241.835,20	0,00	578.107,86
	19.910.393,99	6.520.632,46	-140.035,57	26.290.990,88
Finanzanlagen
Anteile an verbundenen Unternehmen	0,00	0,00	0,00	0,00
Ausleihungen an verbundene Unternehmen	0,00	0,00	0,00	0,00
Beteiligungen	0,00	39,60	0,00	39,60
sonstige Ausleihungen	0,00	0,00	0,00	0,00
	0,00	39,60	0,00	39,60
	19.926.016,10	6.545.449,31	-140.035,57	26.331.429,84

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	Buchwerte
	Stand 31.12.2010 €	Stand 31.12.2009 €
---	---	---
Immaterielle Vermögensgegenstände
Konzessionen, gewerbliche Schutz- rechte und ähnliche Rechte und Werte sowie Lizenzen	77.140,50	96.391,00
	77.140,50	96.391,00
Sachanlagen
Grundstücke, grundstücksgleiche Rechte und Bauten	356.836.852,08	327.217.029,72
andere Anlagen, Betriebs- und Geschäftsausstattung	581.207,00	130.464,00
geleistete Anzahlungen und Anlagen im Bau	3.992.620,06	9.600.264,84
	361.410.679,14	336.947.758,56
Finanzanlagen
Anteile an verbundenen Unternehmen	53.376.364,61	63.945.413,95
Ausleihungen an verbundene Unternehmen	3.672.400,00	3.628.400,00
Beteiligungen	152.350,52	152.314,22
sonstige Ausleihungen	329.750,00	281.750,00
	57.530.865,13	68.007.878,17
	419.018.684,77	405.052.027,73

Bestätigungsvermerk

In dem vorstehenden offengelegten verkürzten Jahresabschluss wurden die größenabhängigen Erleichterungen nach § 327 HGB in Anspruch genommen. Zu dem vollständigen Jahresabschluss und dem Lagebericht wurde der folgende Bestätigungsvermerk erteilt:

Wir haben den Jahresabschluss - bestehend aus Bilanz, Gewinn- und Verlustrechnung sowie Anhang - unter Einbeziehung der Buchführung und den Lagebericht der VIB Vermögen AG für das Geschäftsjahr vom 01. Januar 2010 bis 31. Dezember 2010 geprüft. Die Buchführung und die Aufstellung von Jahresabschluss und Lagebericht nach den deutschen handelsrechtlichen Vorschriften und den ergänzenden Bestimmungen der Satzung liegen in der Verantwortung der gesetzlichen Vertreter der Gesellschaft. Unsere Aufgabe ist es, auf der Grundlage der von uns durchgeführten Prüfung eine Beurteilung über den Jahresabschluss unter Einbeziehung der Buchführung und über den Lagebericht abzugeben.

Wir haben unsere Jahresabschlussprüfung nach § 317 HGB unter Beachtung der vom Institut der Wirtschaftsprüfer (IDW) festgestellten deutschen Grundsätze ordnungsmäßiger Abschlussprüfung vorgenommen. Danach ist die Prüfung so zu planen und durchzuführen, dass Unrichtigkeiten und Verstöße, die sich auf die Darstellung des durch den Jahresabschluss unter Beachtung der Grundsätze ordnungsmäßiger Buchführung und durch den Lagebericht vermittelten Bildes der Vermögens-, Finanz- und Ertragslage wesentlich auswirken, mit hinreichender Sicherheit erkannt werden. Bei der Festlegung der Prüfungshandlungen werden die Kenntnisse über die Geschäftstätigkeit und über das wirtschaftliche und rechtliche Umfeld der Gesellschaft sowie die Erwartungen über mögliche Fehler berücksichtigt. Im Rahmen der Prüfung werden die Wirksamkeit des rechnungslegungsbezogenen internen Kontrollsystems sowie Nachweise für die Angaben in Buchführung, Jahresabschluss und Lagebericht überwiegend auf der Basis von Stichproben beurteilt. Die Prüfung umfasst die Beurteilung der angewandten Bilanzierungsgrundsätze und der wesentlichen Einschätzungen der gesetzlichen Vertreter sowie die Würdigung der Gesamtdarstellung des Jahresabschlusses und des Lageberichts. Wir sind der Auffassung, dass unsere Prüfung eine hinreichend sichere Grundlage für unsere Beurteilung bildet.

Unsere Prüfung hat zu keinen Einwendungen geführt.

Nach unserer Beurteilung aufgrund der bei der Prüfung gewonnenen Erkenntnisse entspricht der Jahresabschluss den gesetzlichen Vorschriften und den ergänzenden Bestimmungen der Satzung und vermittelt unter Beachtung der Grundsätze ordnungsmäßiger Buchführung ein den tatsächlichen Verhältnissen entsprechendes Bild der Vermögens-, Finanz- und Ertragslage der Gesellschaft. Der Lagebericht steht in Einklang mit dem Jahresabschluss, vermittelt insgesamt ein zutreffendes Bild von der Lage der Gesellschaft und stellt die Chancen und Risiken der zukünftigen Entwicklung zutreffend dar.

Augsburg, den 14. März 2011

**S&P GmbH

Wirtschaftsprüfungsgesellschaft**

gez. Kanus, Wirtschaftsprüfer

gez. Thürauf, Wirtschaftsprüfer

Werden der Jahresabschluss und der Lagebericht in einer von der bestätigten Fassung abweichenden Form veröffentlicht, vervielfältigt oder an Dritte weitergeleitet und wird dabei unser Bestätigungsvermerk zitiert oder auf unsere Prüfung hingewiesen, so ist zuvor eine erneute Stellungnahme durch uns erforderlich. Dies gilt auch für die Übersetzung des Jahresabschlusses in andere Sprachen. Wir weisen diesbezüglich auf § 328 HGB hin.

Bericht des Aufsichtsrats

Bericht des Aufsichtsrats der VIB Vermögen AG für das Geschäftsjahr 2010

Sehr geehrte Aktionärinnen und Aktionäre,

die VIB Vermögen AG hat im zurückliegenden Jahr wichtige Grundlagen für das weitere Wachstum geschaffen. Vor allem die erfolgreiche Trennung des Immobilien- und des Getränkesegments, das nun in der BHB Brauholding Bayern-Mitte AG gebündelt ist, und folglich nicht mehr im Konzern konsolidiert wird, führt zu einer deutlichen Transparenz-Steigerung. Daneben wurde durch die Einführung einer umfassenden Softwarelösung die Grundlage geschaffen, das Immobilienportfolio künftig noch effektiver zu managen. Die VIB Vermögen AG hat somit das Jahr 2010 für eine erfolgreiche Konsolidierung genutzt, um auf dieser Basis das operative Wachstum wieder dynamisch voranzutreiben. Diese Entwicklung hat der Aufsichtsrat intensiv begleitet und somit im Berichtszeitraum die ihm nach Gesetz und Satzung obliegenden Beratungs- und Kontrollaufgaben wahrgenommen:

Überwachung der Geschäftsführung und Zusammenarbeit mit dem Vorstand

Neben der kontinuierlichen Überwachung der Geschäftsführung hat der Aufsichtsrat den Vorstand regelmäßig bei der Leitung des Unternehmens beraten. In Entscheidungen von maßgeblicher Bedeutung war der Aufsichtsrat stets eingebunden. Die Tätigkeit des Vorstands gab keinen Anlass zu Beanstandungen.

Der Vorstand informierte den Aufsichtsrat regelmäßig zeitnah und ausführlich über alle die Geschäfte der Gesellschaft betreffenden Themen, insbesondere über die Finanz-, Vermögens- und Ertragslage sowie die verschiedenen Investitionsmöglichkeiten. Der Aufsichtsratsvorsitzende stand im regelmäßigen Kontakt mit dem Vorstand und wurde ausführlich über die aktuellen und wesentlichen Geschäftsvorfälle informiert.

Aufsichtsrat, Sitzungen und Beschlüsse

Im Berichtszeitraum fanden 6 Aufsichtsratssitzungen statt, an denen jeweils alle Mitglieder des Aufsichtsrates teilnahmen. In den Sitzungen wurde der Aufsichtsrat vom Vorstand umfassend über den Geschäftsverlauf der Gesellschaft informiert. Darüber hinaus wurden in den Sitzungen wichtige Einzelvorgänge, insbesondere die organisatorische Neuausrichtung des VIB-Konzerns im Zuge der Entkonsolidierung des ehemaligen Getränkesegments sowie mögliche Immobilientransaktionen beraten und die aufgrund gesetzlicher oder satzungsmäßiger Bestimmungen erforderlichen Beschlüsse gefasst.

Die Beschlussvorlage für die Hauptversammlung am 6. Juli 2010 wurde in der Sitzung vom 4.05.2010 verabschiedet.

Ausschüsse wurden aufgrund der Größe des Aufsichtsrats im Geschäftsjahr 2010 nicht gebildet.

Jahresabschluss und Konzernabschluss 2010

Der vom Vorstand nach den deutschen handelsrechtlichen Vorschriften aufgestellte Jahresabschluss zum 31. Dezember 2010 wurde vom Aufsichtsrat geprüft und in der Sitzung vom 7. April 2011 zusammen mit dem Bericht der S&P GmbH Wirtschaftsprüfungsgesellschaft, Augsburg, über die durchgeführte Prüfung des Jahresabschlusses 2010 behandelt. Die Prüfung des Jahresabschlusses 2010 hat zu keiner Änderung geführt. Der uneingeschränkte Bestätigungsvermerk wurde erteilt. Der Jahresabschluss zum 31. Dezember 2010 wurde ohne Einwendungen gebilligt und ist damit festgestellt. Dem Vorschlag des Vorstandes über die Gewinnverwendung schließt sich der Aufsichtsrat an.

Ebenso wurde der vom Vorstand nach den internationalen Rechnungslegungsstandards (IFRS) aufgestellte Konzernabschluss 2010 vom Aufsichtsrat geprüft und in der Sitzung vom 7. April 2011 zusammen mit dem Bericht der S&P GmbH Wirtschaftsprüfungsgesellschaft, Augsburg, über die durchgeführte Prüfung behandelt. Die Prüfung des Konzernabschlusses 2010 hat zu keiner Änderung geführt. Der uneingeschränkte Bestätigungsvermerk wurde erteilt. Der Konzernabschluss zum 31. Dezember 2010 wurde vom Aufsichtsrat gebilligt. Ferner hat der Aufsichtsrat in seiner Sitzung am 7. April 2011 die Beschlussvorlage für die Hauptversammlung am 7. Juli 2011 verabschiedet.

Mit der wirtschaftlichen Entwicklung des VIB-Konzerns ist der Aufsichtsrat sehr zufrieden und unterstützt den Vorstand in seiner Strategie, das Portfolio gewerblicher Immobilien weiter auszubauen.

Wir danken dem Vorstand und allen Mitarbeiterinnen und Mitarbeitern des VIB-Konzerns sehr herzlich für ihren hohen Einsatz und ihre erfolgreiche Arbeit im abgelaufenen Geschäftsjahr.

Neuburg / Donau, 7. April 2011

Für den Aufsichtsrat

gez. Franz-Xaver Schmidbauer, Vorsitzender

Sonstiger Berichtsteil

Der Jahresabschluss der VIB Vermögen AG zum 31. Dezember 2010 ist durch den Aufsichtsrat am 07. April 2011 gebilligt worden und gilt somit als festgestellt.

Die Hauptversammlung am 07. Juli 2011 hat die Ausschüttung des Bilanzgewinns 2010 in Höhe von € 5.331.561,00 beschlossen.