Annual / Quarterly Financial Statement • Oct 29, 2013
Annual / Quarterly Financial Statement
Open in ViewerOpens in native device viewer
1. Geschäft und Rahmenbedingungen
Unternehmenstätigkeit
Die VIB Vermögen AG ist eine mittelständische Immobiliengesellschaft mit Investitionsfokus auf gewerbliche Immobilien im süddeutschen Raum. Dabei umfasst die Geschäftstätigkeit die Entwicklung, den Erwerb und die Verwaltung eigener Immobilien sowie in einzelnen Fällen die Beteiligung an Gesellschaften mit Immobilienvermögen. Im Rahmen einer „Develop-or-buy-and-hold“-Strategie erwirbt die VIB Vermögen AG einerseits Bestandsimmobilien und entwickelt andererseits selbst Immobilien für ihr Portfolio. Die Verwaltung des Immobilienportfolios erfolgt durch die Gesellschaft selbst oder durch die 100%-ige Tochtergesellschaft Merkur GmbH.
Unternehmensentwicklung
In einem in Deutschland stabilen gesamtwirtschaftlichen Umfeld konnte die VIB Vermögen AG im vergangenen Geschäftsjahr die erfolgreiche Entwicklung der Vorjahre fortführen. So investierte die Gesellschaft insgesamt rd. 64,5 Mio. EUR in 6 neue Objekte sowie in Bestandsimmobilien. Die Büro- und Logistikimmobilie in Nürnberg sowie Logistikimmobilien in Scheßlitz, Schwäbisch Gmünd, Neufahrn und Großmehring sind im Jahr 2012 in den Bestand der Gesellschaft übergegangen. Ende des Geschäftsjahres 2012 hatte die VIB Vermögen AG somit insgesamt 54 (2011: 48) Objekte mit einer vermietbaren Fläche von rund 619.000 m2 (2011: 468.370 m2) im Bestand.
Gesamtwirtschaftliche Situation
Ein aufgrund der anhaltenden Verschuldungssituation einzelner europäischer Staaten und der politischen Unwägbarkeiten in den Vereinigten Staaten, schwieriges internationales Umfeld hat auch die deutsche Wirtschaftsleistung im Jahr 2012 merklich belastet. Während nach Prognosen des Kieler Instituts für Weltwirtschaft (IfW) die Eurozone sogar in eine Rezession gerutscht ist (Entwicklung des Bruttoinlandsprodukts (BIP): -0,5 %), konnte das preisbereinigte BIP in Deutschland nach Zahlen des Statistischen Bundesamtes im Jahresvergleich immerhin noch um 0,7 % zulegen, nachdem es 2011 deutlich um 3,0 % gewachsen war. Dabei konnten laut Statistischem Bundesamt in den ersten drei Quartalen des Jahres noch Zuwächse gegenüber dem jeweiligen Vorquartal verzeichnet werden. Lediglich im Jahresendquartal 2012 hat die Bundesrepublik mit -0,6 % wie im Vorjahr einen Rückgang des BIP verkraften müssen.
Das nachlassende Wirtschaftswachstum war nach Einschätzung des Statistischen Bundesamtes in erster Linie auf die Investitionszurückhaltung der Unternehmen zurückzuführen. Insbesondere der Rückgang der Ausrüstungsinvestitionen (-4,4 % im Jahresvergleich) und der Bauinvestitionen (-1,1 % im Jahresvergleich) haben die Konjunkturentwicklung gedämpft. Der Außenbeitrag hingegen konnte der deutschen Wirtschaft auch im Jahr 2012 wieder wertvolle Wachstumsimpulse verleihen. Zwar sind die Exporte im Jahresverlauf abgeflaut, doch hat der Außenbeitrag aufgrund einer niedrigeren Importquote 1,1 Prozentpunkte zum BIP-Wachstum 2012 beigesteuert. Im Hinblick auf die inländische Verwendung haben die privaten und staatlichen Konsumausgaben die Investitionszurückhaltung weitgehend kompensieren können.
Die stabilen privaten Konsumausgaben sind vorwiegend das Resultat einer hohen Beschäftigungsquote. Der Arbeitsmarkt hat der schwächeren Konjunktur getrotzt und sich in der Gesamtbetrachtung des Jahres 2012 als äußerst robust erwiesen. So konnte weiter Beschäftigung auf- und Arbeitslosigkeit abgebaut werden. Die durchschnittliche jährliche Arbeitslosenquote hat den Berechnungen der Bundesagentur für Arbeit zufolge 2012 bei 6,8 % gelegen. Damit liegt sie um 0,3 Prozentpunkte unter dem Wert des Vorjahres und somit auf dem niedrigsten Stand seit der Wiedervereinigung. Als erfreulich hat sich gerade die Entwicklung der sozialversicherungspflichtigen Beschäftigung erwiesen. Mit im Jahresdurchschnitt 41,59 Mio. sozialversicherungspflichtig beschäftigten Bürgern ist auch hier das höchste Niveau seit der Wiedervereinigung erreicht worden.
Die Konsumneigung hat zum Jahresende hin wieder ein Anziehen der Inflationsrate bewirkt. Insgesamt hat der Anstieg der Verbraucherpreise laut Daten des Statistischen Bundesamtes im Jahr 2012 bei 2,0 % gelegen. Dabei ist die Teuerung nicht mehr so stark mit dem Anstieg der Energiepreise zu begründen wie in den vergangenen Jahren. Die Preistreiber lagen vielmehr im Bereich der nicht als Energieprodukte geltenden Waren und Dienstleistungen, allen voran bei den Nahrungsmitteln. Für das Jahr 2013 rechnet das IfW mit weiteren binnenwirtschaftlich induzierten Preissteigerungen, da die Unternehmen aufgrund stark steigender Lohnstückkosten ihre Preiserhöhungsspielräume konsequent nutzen dürften.
Gemischt sind die Aussichten mit Blick auf das Jahr 2013. Zwar haben sich zum Ende des Jahres 2012 einige Stimmungsindikatoren aufgehellt, wie beispielsweise die Konjunkturerwartungen des Zentrums für Europäische Wirtschaftsforschung (ZEW), doch verharren diese auf einem vergleichsweise geringen Niveau. Daran konnte auch die Leitzinssenkung der EZB im Juli vergangenen Jahres auf den historischen Tiefststand von 0,75 % nichts ändern. Für eine beständig hohe Konsumlaune der deutschen Verbraucher sprechen im Jahr 2013 immerhin die Entlastungen bei der Einkommensteuer und den Rentenbeiträgen. Das IfW geht für Deutschland daher von einem Wachstum des Bruttoinlandsprodukts von 0,3 % aus.
Mit Blick auf die Weltwirtschaft ist mit einer von den Schwellenländern ausgehenden Dynamik zu rechnen. Zwar wurde auch deren starkes Wachstum im abgelaufenen Jahr eingebremst, doch geht das IfW in Anbetracht dort eingeleiteter wirtschaftspolitischer Maßnahmen von einem erneuten Wachstumsschub im Jahr 2013 aus. Für die fortgeschrittenen Volkswirtschaften prognostiziert das IfW hingegen nur ein geringes Wachstum. Ein spürbarer Aufwärtstrend wird demnach, je nach Entwicklung in Europa und den USA, erst im Jahresverlauf einsetzen. Die Zunahme der Weltproduktion wird vom IfW auf 3,4 % taxiert, nachdem sie bereits im Jahr 2012 lediglich bei 3,2 % gelegen hat.
Branchensituation
Von der eher zurückhaltenden Wirtschaftsentwicklung im Berichtszeitraum konnte sich der Immobilienmarkt in Deutschland weitgehend abkoppeln. Mit einem Transaktionsvolumen bei Gewerbeimmobilien in Höhe von insgesamt 25,3 Mrd. EUR wurde das Vorjahresergebnis laut dem Investmentmarktüberblick von Jones Lang LaSalle um 8 % übertroffen. Zum höchsten Transaktionsvolumen am gewerblichen Investmentmarkt seit 2007 beigetragen hat insbesondere der Jahresendspurt im vierten Quartal 2012 mit Transaktionen in Höhe von über 10 Mrd. EUR. Auch die Nachfrage aus dem Ausland war so stark wie seit vier Jahren nicht mehr. Für 42 % der Käufe (ca. 10,5 Mrd. EUR) zeichneten ausländische Investoren verantwortlich; bei den Portfoliotransaktionen waren Investitionen aus dem Ausland sogar mit 77 % vertreten. Bei der Verteilung des Transaktionsvolumens auf die verschiedenen Assetklassen hat sich gegenüber 2011 eine deutliche Verschiebung ergeben. Lag der Anteil der Einzelhandelsimmobilien am Transaktionsvolumen im Vorjahr noch bei 45 %, so verringerte er sich 2012 auf weniger als ein Drittel. Der Rückgang dieser Assetklasse fiel jedoch außerhalb der großen Städte geringer aus. Hier spielten Einzelhandelsimmobilien noch eine deutlich stärkere Rolle. Abgelöst wurden die Einzelhandelsimmobilien als wichtigste Assetklasse im Berichtszeitraum von den Büroimmobilien. Ihr Anteil betrug im Jahr 2012 42 % des Transaktionsvolumens, verglichen mit 31 % im Jahr zuvor. Die Nachfrage nach Logistik- und Industrieimmobilien – die für die VIB Vermögen AG in den vergangenen Monaten eine immer größere Bedeutung gewonnen haben – hat sich im Vorjahresvergleich um 2 Prozentpunkte auf 7 % des Transaktionsvolumens erhöht. Gemischte Immobilien bzw. Hotels, Grundstücke und Spezialimmobilien machen nahezu unverändert 11 % (2011: 10 %) bzw. 9 % (2011: 10 %) aus. Bei den Käufergruppen standen die Asset- und Fonds-Manager mit einem investierten Kapital von etwa 7,1 Mrd. EUR oder 28 % des Transaktionsvolumens an vorderster Stelle. Institutionelle Investoren wie Versicherungen, Pensionsfonds und Staatsfonds kommen zusammen auf etwa 3 Mrd. EUR bzw. 12 %.
Für den bayerischen Immobilienmarkt sieht die DG HYP in ihrer Fachreihe „Immobilienmarkt Bayern 2011/2012“ aufgrund eines guten Bildungssystems, attraktiver Arbeitsplätze und stabiler Zuwanderung gute Voraussetzungen für Wachstum auch in den kommenden Jahren. So erwarten die Immobilienexperten der Bank eine weiterhin positive Entwicklung der Nachfrage nach Büro- und Handelsimmobilien in den großen Städten Bayerns.
Für 2013 prognostizieren die Experten von Jones Lang LaSalle einen recht stabilen Nutzermarkt, der eine gesunde Basis für den Immobilienmarkt bildet. Die Research-Abteilung der DG HYP geht von moderat steigenden Mietpreisen in allen Assetklassen an den TOP-Standorten aus. So wird etwa bei Handelsimmobilien eine Mietpreissteigerung von unter 2 % und bei Büroimmobilien von immerhin noch ca. 1 % erwartet. Auch das Institut BulwienGesa prognostiziert für den gewerblichen Immobilienmarkt im Bürosektor bei geringer Neubautätigkeit und stabilem Arbeitsmarkt einen Leerstandsabbau mit moderater Mietpreissteigerung. Ein leichter realer Kaufkraftzuwachs wird nach Einschätzung von BulwienGesa die Konsumneigung und somit auch die Einzelhandelsentwicklung festigen.
Marktumfeld der VIB Vermögen AG
Die VIB Vermögen AG verfolgt eine klar fokussierte Nischenstrategie, indem sie sich auf den Erwerb bzw. die Entwicklung und die Vermietung gewerblich genutzter Immobilien im süddeutschen Raum außerhalb der Ballungsräume der bayerischen Großstädte konzentriert. Mit der ausgeprägten Marktkenntnis sowie dem umfassenden persönlichen Netzwerk des Managements in dieser Region kann sich die VIB Vermögen AG erfolgreich gegenüber den Wettbewerbern durchsetzen. Durch die breite Diversifizierung des Immobilienportfolios hinsichtlich der Nutzungsarten und der Branchen verfügt die VIB Vermögen AG zudem über eine solide Grundlage zur Erzielung nachhaltiger Mieteinkünfte.
Organe, Mitarbeiter, Personalentwicklung
Zum Ende des Geschäftsjahres 2012 hat die VIB Vermögen AG neben den beiden Vorständen 16 kaufmännische Mitarbeiter (Vorjahr: 14 Mitarbeiter) beschäftigt. Darüber hinaus sind zusätzlich 6 Mitarbeiter (Vorjahr 8), teilweise mit geringfügigem Beschäftigungsverhältnis, für Hausmeister- und Reinigungsleistungen in den Immobilienobjekten beschäftigt.
Dem Aufsichtsrat der VIB Vermögen AG gehörten im Berichtsjahr die Herren Franz-Xaver Schmidbauer (Vorsitzender), Jürgen Wittmann (stellvertretender Vorsitzender) und Rolf Klug an.
Der Vorstand setzt sich zusammen aus Herrn Ludwig Schlosser (Vorsitzender) und Herrn Peter Schropp.
Der Aufsichtsrat der VIB Vermögen AG hat im Dezember 2012 einen weiteren Vorstand bestellt, welcher den bestehenden Vorstand der VIB Vermögen AG ab spätestens 01. Mai 2013 verstärken wird. Der neue Vorstand wird unter anderem für die Bereiche Finanzen, Controlling und Steuern verantwortlich zeichnen.
Erklärung zur Unternehmensführung
Vorstand und Aufsichtsrat der börsennotierten Tochtergesellschaft BBI Immobilien AG haben die Erklärung zur Unternehmensführung nach § 289a HGB abgegeben und im Lagebericht der BBI Immobilien AG veröffentlicht.
2. Ertragslage
Im Geschäftsjahr 2012 konnte die VIB Vermögen AG einen Umsatz in Höhe von 40,2 Mio. EUR erwirtschaften. Die Steigerung um 14,8 % im Vergleich zum Vorjahreswert von 35,0 Mio. EUR ist auf höhere Mieterlöse durch neu erworbene Immobilien zurückzuführen. Neben Mieteinnahmen werden in den Umsatzerlösen auch Nebenkostenzahlungen von Bestandsimmobilien ausgewiesen. Zusätzlich wurde das Ertragspotenzial des Immobilienportfolios durch verschiedene Renovierungsmaßnahmen gesteigert. Im Berichtszeitraum wurden außerdem sonstige betriebliche Erträge im Gesamtvolumen von rund 422 TEUR (Vorjahr: 359 TEUR) erzielt. Sie umfassen im Wesentlichen Erträge aus Versicherungsentschädigungen, aus der Auflösung von Rückstellungen sowie aus Kostenerstattungen durch Mieter.
Infolge des erneut vergrößerten Immobilienportfolios sind die Aufwendungen für vermietete Grundstücke und Gebäude von 7,2 Mio. EUR auf nunmehr 8,2 Mio. EUR gestiegen. Darunter sind überwiegend Nebenkosten und Kosten für Renovierungs- und Instandhaltungsmaßnahmen erfasst. Erhöht haben sich ebenfalls die Personalaufwendungen – von 1,5 Mio. EUR im Vorjahreszeitraum auf 1,9 Mio. EUR. Der Anstieg resultiert zum einen aus einer höheren Mitarbeiterzahl im Rahmen des Unternehmenswachstums und zum anderen aus der Anpassung einer Pensionsrückstellung. Gleichwohl verfügt die VIB Vermögen AG im Branchenvergleich über eine äußerst schlanke Organisationsstruktur mit einem niedrigen Kostenniveau. Die handelsrechtlichen Abschreibungen haben sich aufgrund des Zugangs im Immobilienportfolio – ausschließlich planmäßig – gegenüber dem Vorjahr leicht auf 7,4 Mio. EUR (2011: 6,8 Mio. EUR) erhöht. Um 16 % deutlich verringern konnte die Gesellschaft hingegen die sonstigen betrieblichen Aufwendungen. Diese sind von 2,2 Mio. EUR im Vorjahr auf 1,8 Mio. EUR im Jahr 2012 zurückgegangen. Hier sind weitgehend Betriebs- und Verwaltungsaufwendungen erfasst. Im abgelaufenen Geschäftsjahr waren dies vor allem Kosten für externe Immobilienverwaltung, Investor Relations, Rechts-, Beratungs- und Jahresabschlusskosten, Objektfinanzierungskosten, Kosten aus der Begebung einer Anleihe und Währungskursdifferenzen.
Die deutlich gestiegenen Beteiligungserträge von 183 TEUR (Vorjahreszeitraum: 14 TEUR) liegen im Wesentlichen in der Gewinnausschüttung der Tochtergesellschaft Gewerbepark Günzburg GmbH begründet. Die Position „auf Grund eines Ergebnisabführungsvertrags erhaltene Gewinne“ in Höhe von 2,4 Mio. EUR beruht auf dem mit der BBI Immobilien AG geschlossenen Ergebnisabführungsvertrag. Im Vorjahreszeitraum ergab sich hier durch einen Einmaleffekt infolge eines Grundstückverkaufs bei der BBI AG noch ein Ertrag von 5,0 Mio. EUR. Der ausgewiesene Betrag von 2,4 Mio. EUR ist bereits um die von der VIB Vermögen AG an die verbleibenden Aktionäre der BBI Immobilien AG zu zahlende Garantiedividende in Höhe von 232 TEUR (Vorjahreszeitraum: 245 TEUR) reduziert. Der Nettozinsaufwand hat sich im Wesentlichen aufgrund der Ausweitung des Immobilienportfolios von -12,2 Mio. EUR auf -13,4 Mio. EUR erhöht. Nach Berücksichtigung der Erträge aus anderen Wertpapieren und Ausleihungen des Finanzanlagevermögens in Höhe von 66 TEUR (Vorjahr: 257 TEUR) resultiert ein gegenüber dem Geschäftsjahr 2011 nahezu stabiles Ergebnis der gewöhnlichen Geschäftstätigkeit von 10,6 Mio. EUR (2011: 10,7 Mio. EUR). Somit konnte der auf der Ausweitung des Immobilienportfolios beruhende Umsatzanstieg den gegenüber dem Vorjahr deutlichen Rückgang der Erträge aus dem Ergebnisabführungsvertrag mit der BBI AG nahezu vollständig kompensieren.
Die Steuern vom Einkommen und Ertrag belaufen sich auf 1,9 Mio. EUR (Vorjahr: 1,4 Mio. EUR). Die Zunahme ist im Wesentlichen auf um 320 TEUR höhere Körperschaftsteuern und Solidaritätszuschlag sowie um 232 TEUR höhere latente Steuern zurückzuführen.
Im Ergebnis ist der Jahresüberschuss um 7,3 % auf 8,7 Mio. EUR (2011: 9,4 Mio. EUR) zurückgegangen. Die Einstellungen in die Gewinnrücklagen betragen 125 TEUR (Vorjahr: 1,9 Mio. EUR). Somit ergibt sich ein Bilanzgewinn von 8,5 Mio. EUR (2011: 7,5 Mio. EUR).
Der Vorstand schlägt der Hauptversammlung vor, den Bilanzgewinn in Höhe von 8,5 Mio. EUR, und somit eine Dividende von 0,40 EUR je Aktie, vollständig auszuschütten (Vorjahr: 0,35 EUR).
3. Finanz- und Vermögenslage
Bilanzsumme
Mit 15 % deutlich erhöht hat sich zum 31. Dezember 2012 die Bilanzsumme der VIB Vermögen AG und beläuft sich auf 511,5 Mio. EUR (31. Dezember 2011: 444,8 Mio. EUR). Die Steigerung beruht im Wesentlichen auf dem Zugang bei den Sachanlagen in Höhe von 58,0 Mio. EUR infolge der starken Investitionstätigkeit und des deutlich höheren Bestandes an Guthaben bei Kreditinstituten in Höhe von 24,7 Mio. EUR (Vorjahr: 17,0 Mio. EUR).
Eigenkapital
Das Eigenkapital der Gesellschaft ist zum Bilanzstichtag leicht um 1,5 Mio. EUR auf 165,9 Mio. EUR angestiegen. Der leichte Anstieg ist neben höheren Rücklagen (+386 TEUR) insbesondere auf den höheren Bilanzgewinn (1,1 Mio. EUR) zurückzuführen. Die Eigenkapitalquote der VIB Vermögen AG hat sich, im Wesentlichen verursacht durch die starke Ausweitung der Bilanzsumme, im Vergleich zum Vorjahr von 37,0 % auf 32,4 % verringert.
Rückstellungen
Die Rückstellungen belaufen sich zum 31. Dezember 2012 nahezu unverändert auf insgesamt
3,4 Mio. EUR (31. Dezember 2011: 3,5 Mio. EUR). Dabei haben die Pensionsrückstellungen bzw. die Steuerrückstellungen für zu erwartende Ertragsteuernachzahlungen um 105 TEUR auf 478 TEUR bzw. um 304 TEUR auf 364 TEUR zugenommen. Im Gegenzug haben sich die sonstigen Rückstellungen um 505 TEUR auf 2,5 Mio. EUR reduziert. Sie wurden insbesondere für noch nicht abgerechnete Betriebskosten aus der Immobilienverwaltung, Jahresabschlusskosten und die Vorstandstantieme gebildet. Zudem ist hierin eine Rückstellung in Höhe von insgesamt 1,2 Mio. EUR (2011: 1,3 Mio. EUR) für noch zu leistende Kaufpreiszahlungen aus dem Erwerb einer Immobilie enthalten, deren Höhe noch nicht endgültig feststeht.
Verbindlichkeiten
Die Verbindlichkeiten der Gesellschaft sind deutlich von 273,8 Mio. EUR auf 338,4 Mio. EUR angestiegen. Hierunter haben sich die Verbindlichkeiten gegenüber Kreditinstituten um 49,8 Mio. EUR auf 318,1 Mio. EUR am 31. Dezember 2012 erhöht. Grund hierfür ist die verstärkte Investitionstätigkeit im Berichtszeitraum. Ferner wurde im Dezember 2012 eine Pflichtwandelanleihe in Höhe von 17,0 Mio. EUR erfolgreich platziert. Die Verbindlichkeiten aus Lieferungen und Leistungen sind hingegen um 834 TEUR gesunken. Abzüglich der liquiden Mittel von 24,7 Mio. EUR resultierte zum Jahresende 2012 eine Nettoverschuldung (Bankverbindlichkeiten abzüglich liquider Mittel) in Höhe von 293,4 Mio. EUR (Vorjahr: 251,4 Mio. EUR).
Die Bankverbindlichkeiten sind überwiegend mit langfristigen Zinsbindungen ausgestattet. Bei rund 16,3 % der Darlehen orientiert sich die Verzinsung an variablen Zinssätzen. Die gewogene Durchschnittsverzinsung aller Bankverbindlichkeiten lag zum 31. Dezember 2012 bei rund 4,21 % p.a. (Vorjahr: 4,56 %) Eine Erhöhung des kurzfristigen Zinsniveaus hätte aufgrund des geringen Anteils der mit kurzfristigen Zinsvereinbarungen ausgestatteten Bankdarlehen nur geringen Einfluss auf die gewogene Durchschnittsverzinsung.
Derivative Finanzinstrumente
Im Rahmen von Immobilienfinanzierungen sind Zinsswaps abgeschlossen worden, die Festzinssätze für die entsprechenden Finanzierungsdarlehen garantieren und mit diesen eine Bewertungseinheit bilden. Die Marktwerte, die sich für diese Zinsswaps zum 31. Dezember 2012 ergeben, bleiben deshalb in der Bilanz und der Gewinn- und Verlustrechnung unberücksichtigt.
Passive latente Steuern
Im vergangenen Geschäftsjahr haben sich die passiven latenten Steuern um 732 TEUR auf 3,4 Mio. EUR erhöht. Die Erhöhung resultiert im Wesentlichen aus temporären Differenzen aufgrund unterschiedlicher Bilanzansätze des Anlagevermögens in der Handels- und Steuerbilanz.
Anlagevermögen
Die Ausweitung des Immobilienportfolios im Geschäftsjahr 2012 hat dazu geführt, dass das Anlagevermögen der VIB Vermögen AG zum 31. Dezember 2012 mit 419,1 Mio. EUR um 58,0 Mio. EUR höher lag als zum Vorjahreszeitpunkt. Die Finanzanlagen haben sich auf 61,3 Mio. EUR erhöht (31. Dezember 2011: 58,3 Mio. EUR). Dies liegt überwiegend an Kapitaleinzahlungen in Höhe von
1,6 Mio. EUR in die neu gegründete 74%-ige Tochtergesellschaft Interpark Immobilien GmbH. Der Anstieg der Anteile an verbundenen Unternehmen um 1,9 Mio. EUR beruht auf dieser Kapitaleinzahlung sowie dem Umtausch weiterer Aktien der BBI Immobilien AG in Aktien der VIB Vermögen AG. Zudem haben die Ausleihungen an verbundene Unternehmen durch die Vergabe von Darlehen an die VSI GmbH und die ISG Infrastrukturelle Gewerbeimmobilien GmbH um 1,1 Mio. EUR zugenommen.
Umlaufvermögen
Das Umlaufvermögen hat sich gegenüber dem Vorjahr (25,2 Mio. EUR) um 5,6 Mio. EUR auf
30,8 Mio. EUR erhöht. Ursächlich hierfür waren die um 7,8 Mio. EUR auf 24,7 Mio. EUR gestiegenen Guthaben bei Kreditinstituten. Die Forderungen gegenüber verbundenen Unternehmen haben sich gegenüber dem Vorjahr (6,7 Mio. EUR) auf 4,1 Mio. EUR verringert.
Liquiditätslage
Gegenüber dem 31. Dezember 2011 sind die liquiden Mittel der VIB Vermögen AG um 7,8 Mio. EUR auf 24,7 Mio. EUR angestiegen. Der positive Cash Flow aus laufender Geschäftstätigkeit in Höhe von 16,6 Mio. EUR hat den insgesamt negativen Saldo in Höhe von -8,8 Mio. EUR aus den Cash Flows aus der Investitionstätigkeit (-68,1 Mio. EUR) und aus der Finanzierungstätigkeit (59,3 Mio. EUR) kompensiert und somit positiv zur Verbesserung der Liquiditätslage beigetragen.
Die Entwicklung der Vermögens-, Finanz- und Ertragslage der Gesellschaft im Geschäftsjahr wird vom Vorstand insgesamt als positiv beurteilt.
4. Nachtragsbericht
Die VIB Vermögen AG hat nach Ablauf des Geschäftsjahres 2012 im Februar 2013 eine betragsmäßig beschränkte Bürgschaft in Höhe von 2,5 Mio. EUR für die Tochtergesellschaft Interpark Immobilien GmbH abgegeben.
Weitere Ereignisse, die einen wesentlichen Einfluss auf die Vermögens-, Finanz- und Ertragslage haben, sind nach Ablauf des Geschäftsjahres 2012 nicht eingetreten.
5. Risikobericht
Die VIB Vermögen AG ist mit diversen Risiken konfrontiert und geht diese teilweise auch bewusst ein, um die Chancen des Immobilienmarktes konsequent nutzen zu können. Um mögliche Gefährdungen zu minimieren, hat die Gesellschaft ein Risikofrüherkennungs- und Risikomanagementsystem implementiert, das fortlaufend an das operative Geschäft angepasst wird. Dadurch ist gewährleistet, dass der Vorstand beim Auftreten von Risiken frühzeitig informiert wird und rasch adäquate Gegenmaßnahmen ergriffen werden können. Im Kern ist das Risikomanagementsystem darauf abgestellt, die für die VIB Vermögen AG im Hinblick auf ihr Geschäftsmodell wichtigsten Parameter zu erfassen und zu beurteilen. Zu diesen Parametern zählen Größen wie Vermietungsstand bzw. Leerstandsquote, Mietrückstände, Verzinsung und Struktur der Zinsfestschreibungslaufzeiten bei Bankverbindlichkeiten, Entwicklung der liquiden Mittel sowie Entwicklung der Mieterlöse und der laufenden Verwaltungskosten. Die Ergebnisse werden in Form eines regelmäßigen Berichts an den Vorstand weitergegeben. Die Tochtergesellschaften sind ebenfalls in dieses Risikomanagementsystem integriert.
Die VIB Vermögen AG setzt Zinsswaps ein, um Zinsänderungsrisiken aus variabel verzinslichen Darlehen zu minimieren. In der Regel werden die Derivate dabei im Rahmen eines Micro-Hedge direkt einem entsprechenden Grundgeschäft zugeordnet. Um die Effektivität der Sicherungsbeziehung zu gewährleisten, werden dabei die Konditionen, Laufzeiten und Nominalbeträge weitestgehend gleichlaufend gewählt. Die Wertentwicklung der Derivate wird laufend geprüft, um auf Fehlentwicklungen schnell und angemessen reagieren zu können.
Gesamtwirtschaftliche Risiken
Wie der starke Einbruch im Zuge der Wirtschafts- und Finanzkrise 2008/2009 gezeigt hat, sind die Immobilienmärkte jederzeit dem Risiko ausgesetzt, von der gesamt- und finanzwirtschaftlichen Entwicklung beeinflusst zu werden. Für den Bereich Gewerbeimmobilien geht dies mit der Gefahr einer rückläufigen Investitionsbereitschaft der Unternehmen einher, verbunden mit erhöhtem Leerstandsrisiko bei anstehenden Neuvermietungen über längere Zeiträume bzw. einem Mietpreisverfall. Durch die überwiegend langfristige Vermietung der Bestandsimmobilien betrifft dieses Risiko jedoch nur einen kleinen Anteil der Mieterlöse der Gesellschaft. Um dieses Risiko dennoch weiter zu minimieren, achtet die VIB Vermögen AG ferner auf eine langfristige Vermietung an ein bonitätsstarkes Mieterklientel sowie auf eine gute Drittverwendungsmöglichkeit der Objekte.
Sollte sich die gesamtwirtschaftliche und branchenspezifische Entwicklung deutlich verschlechtern, besteht weiterhin die Gefahr einer negativen Wertentwicklung des Immobilienportfolios. Durch eine starke regionale Ausrichtung der VIB Vermögen AG auf Investitionen in den vergleichsweise stabilen süddeutschen Immobilienmarkt sowie durch die strikte Einhaltung der Investitionskriterien wird dieses Risiko jedoch abgemildert. Zudem ist das Immobilienportfolio hinsichtlich der Nutzungsarten und -branchen ausgewogen diversifiziert, sodass negative Entwicklungen in einzelnen Wirtschaftssektoren nur einen geringen Einfluss auf das Gesamtportfolio der Gesellschaft entfalten können.
Mieterrisiko
Als Immobiliengesellschaft unterliegt die VIB Vermögen AG einem gewissen Mieterrisiko, das mögliche Mietausfälle bzw. ausstehende Mietzahlungen umfasst. Besonders bei einer nachlassenden Wirtschaftsentwicklung können Mietausfälle nicht gänzlich ausgeschlossen werden. Zudem besteht die Gefahr, dass bei unvorhergesehenen Mieterausfällen (z. B. durch fristlose Kündigung wegen Mietrückständen oder Insolvenz) eine kurzfristige Neuvermietung nicht möglich ist. Darüber hinaus besteht bei kurzfristigen Mietverträgen die Möglichkeit, dass diese nicht verlängert werden und eine zeitnahe Neuvermietung nicht erfolgen kann. Für die VIB Vermögen AG kann dies mit temporären Leerständen und mit Mietertragsausfällen einhergehen. Gleichzeitig resultieren daraus mögliche Bewertungsrisiken für das Immobilienportfolio. Der Vorstand begegnet diesem Risiko durch die Diversifikation des Objektportfolios hinsichtlich Mieterauswahl, Branche und Drittverwendungsmöglichkeiten Zur frühzeitigen Erkennung von Zahlungsschwierigkeiten bei Mietern werden auftretende Mietrückstände unverzüglich bearbeitet.
Baukostenrisiko/Baurisiko
Aus dem Erwerb von Grundstücken und dem anschließenden Bau der Objekte entstehen für die VIB Vermögen AG ein Baukostenrisiko sowie ein allgemeines Baurisiko. Es besteht die Möglichkeit, dass die im Planungsprozess veranschlagte Investitionssumme überschritten werden könnte. Dadurch könnten die ursprünglich vorgesehenen Finanzierungsmittel (Eigenkapital und Bankdarlehen) für die Finanzierung des Objekts nicht ausreichen. Im Rahmen des allgemeinen Baurisikos besteht die Möglichkeit, dass sich die Erstellung eines Objektes verzögert und dieses somit nicht termingerecht an den bzw. die Mieter übergeben werden kann. Daraus können sich verspätet eingehende Mieterlöse und/oder evtl. Schadensersatzforderungen ergeben. Um diesen Risiken aktiv zu begegnen, arbeitet die VIB Vermögen AG bei größeren Bauvorhaben mit bonitätsstarken Generalunternehmern zusammen. Dadurch wird die Fertigstellung der Projektentwicklungen innerhalb der veranschlagten Zeit und im Rahmen der geplanten Kosten weitgehend gewährleistet. Keine Kostenrisiken existieren bei der sukzessiven Übernahme von Immobilien, die von Projektentwicklern erstellt werden. Diese Risiken werden vermieden, da sich die Kaufpreise der Objekte in der Regel aus der Jahresnettokaltmiete für das vollständig vermietete Objekt und einem fest vereinbarten Kaufpreisfaktor ergeben.
Risiken im Immobilienbestand
Die Standortqualität der Konzernimmobilien wird teilweise von externen Faktoren (z. B. Verschlechterung der Infrastruktur, Änderungen der Sozialstrukturen, Baumaßnahmen usw.) beeinflusst, die sich dem Einfluss der VIB Vermögen AG entziehen. Diese Faktoren könnten den Wert einer Immobilie sowie die erzielbaren Mieteinnahmen negativ beeinflussen. Zudem könnten Instandhaltungs- und sonstige Bewirtschaftungskosten höher als erwartet ausfallen. Durch die sorgfältige Prüfung der jeweiligen Objekte – zum Beispiel im Rahmen einer Due Diligence-Analyse – sowie durch die strikte Einhaltung ihrer Investitionskriterien wirkt die VIB Vermögen AG diesem Risiko entgegen. Beschädigungen oder Zerstörungen von Objekten stellen ein weiteres potenzielles Risiko im Immobilienbestand dar. Dies hätte unmittelbare und gravierende Auswirkungen auf die Ertrags- und Finanzlage der Gesellschaft. Darüber hinaus können mit bestimmten Wetterszenarien (z. B. Schneelasten auf den Flachdächern im schneereichen Winter 2010/11) bau- und bewirtschaftungstechnische Herausforderungen für den Konzern einhergehen, die eine eingehende Statikprüfung der Objekte erfordern. Diesen Risiken begegnet der VIB-Konzern im Wesentlichen durch einen umfangreichen Versicherungsschutz für die einzelnen Immobilien (inkl. Mietausfallversicherung).
Risiken in den Finanzanlagen
Die in den Finanzanlagen enthaltenen Positionen „Anteile an verbundenen Unternehmen“ und „Ausleihungen an verbundene Unternehmen“ bestehen ausschließlich aus Mehrheitsbeteiligungen an anderen Immobiliengesellschaften (Kapitalgesellschaften) bzw. aus gewährten Ausleihungen an diese Gesellschaften. Die Verwaltung der in diesen Gesellschaften gehaltenen Immobilien sowie die Verwaltung der Gesellschaften selbst erfolgt durch die VIB Vermögen AG und ihr Personal bzw. durch das in der 100%-igen Tochtergesellschaft Merkur GmbH beschäftigte Personal. Die in diesen Gesellschaften gehaltenen Immobilien sowie die Gesellschaften selbst unterliegen somit den gleichen, hier aufgeführten Risiken wie die VIB Vermögen AG selbst. Aufgrund der vorhandenen Vermögenswerte in den Gesellschaften handelt es sich jedoch um werthaltige Finanzanlagen mit hoher Substanzstärke.
Die Position „Anteile an verbundenen Unternehmen“ beinhaltet vorwiegend die Anteile an der BBI Bürgerliches Brauhaus Immobilien AG (kurz: BBI Immobilien AG). Es handelt sich dabei um börsennotierte Aktien dieses Bestandhalters für Gewerbeimmobilien im konsumentennahen Bereich. Auf Ebene der Tochtergesellschaft BBI Immobilien AG besteht seit 2006 ein Währungsswap-Geschäft auf Schweizer Franken. Die Entwicklung des CHF/EUR-Kurses erforderte zum Jahresende 2010 die Einstellung einer Drohverlustrückstellung. Durch die Entscheidung der Schweizer Nationalbank im August 2011 an einen Mindestkurs zum Euro von 1,20 CHF festzuhalten, wurde der CHF nachhaltig geschwächt. Aufgrund dieser nachhaltigen Schwächung des CHF sowie aufgrund der Verkürzung der Restlaufzeit konnte die Drohverlustrückstellung zum Bilanzstichtag verringert werden. Für die kommenden Monate geht die VIB Vermögen AG von einem Schweizer-Franken-Kurs auf dem Niveau des Mindestkurses von 1,20 CHF/EUR oder höher aus, sodass mit der Höhe der derzeitigen Drohverlustrückstellung das Risiko voll abgebildet sein sollte. Bei einem Kurs niedriger als 1,20 CHF/EUR verbleibt ein über die bisher abgesicherten Risiken hinausgehendes Risiko. Das Swap-Geschäft hat eine Laufzeit bis 2015.
Weitere Risiken aus der Beteiligung der VIB Vermögen AG an der BBI Immobilien AG sind nicht erkennbar, da selbst bei Kursschwankungen der Aktie die hochwertigen Immobilienobjekte der BBI Immobilien AG langfristig veräußerbare Vermögenswerte darstellen.
Zwischen der VIB Vermögen AG und der BBI Immobilien AG wurde am 6. Mai 2008 ein Ergebnisabführungsvertrag geschlossen.
Bei den anderen Beteiligungen sind eventuelle Risiken ebenfalls nicht erkennbar.
Finanzierungsrisiko
Auch 2013 werden selektive und zielgerichtete Akquisitionen bei der Umsetzung der Wachstumsstrategie der VIB Vermögen AG eine Rolle spielen. Die Fortführung des Wachstumskurses des Konzerns und der weitere Ausbau des Immobilienvermögens erfordern gleichwohl einen ausreichenden Zufluss von Finanzierungsmitteln in Form von zusätzlichem Fremd- und/oder Eigenkapital. Grundsätzlich besteht das Risiko, dass die Beschaffung von Fremdkapital über Kreditinstitute künftig nicht zum entsprechenden Zeitpunkt bzw. in der erforderlichen Höhe oder nur zu ungünstigen Konditionen möglich ist. Dadurch könnte die operative Geschäftstätigkeit sowie die Vermögens-, Finanz- und Ertragslage der Gesellschaft negativ beeinflusst werden. Gerade die Wirtschafts- und Finanzkrise 2008/2009 hat gezeigt, dass eine Verschlechterung der gesamtwirtschaftlichen Situation zu einer tendenziell restriktiven Kreditvergabepolitik durch die Banken führen kann. Vor dem Abschluss verpflichtender Verträge werden Investitionen präzise und sorgfältig kalkuliert und die Finanzierung durch den Einsatz von Eigenmitteln oder die Einholung von Kreditzusagen sichergestellt. Die Bonität der Gesellschaften der VIB Vermögen AG wird von den Banken aufgrund der soliden Eigenkapitalausstattung und der hohen Ertragskraft stets positiv bewertet. Im Jahr 2012 konnten die zur Finanzierung der umfangreichen Immobilieninvestitionen notwendigen Bankdarlehen problemlos abgeschlossen werden. Das Risiko, Fremdkapital in nicht ausreichendem Umfang bzw. zu deutlich schlechteren Bedingungen zu erhalten, wird daher als beherrschbar bewertet. Ein ggf. verbleibendes Restrisiko unzureichender Mittelzuflüsse im Bereich des Fremd- und Eigenkapitals wird durch eine rollierende Liquiditätsplanung und -kontrolle minimiert.
Für die Aufnahme von zusätzlichem Eigenkapital ist die VIB Vermögen AG auf ein günstiges und stabiles Kapitalmarktumfeld angewiesen. Volatile Aktienmärkte bzw. ein niedriges Bewertungsniveau an den Primär- und Sekundärmärkten könnten das Refinanzierungspotenzial der Gruppe schmälern. In diesem Fall müsste zur Finanzierung von Investitionen zusätzliches Fremdkapital aufgenommen bzw. von der Durchführung der Investition Abstand genommen werden. Im Laufe des Geschäftsjahres hat sich das Kapitalmarktumfeld aufgrund der Abkühlung der weltweiten Wirtschaftsentwicklung und der Staatsschuldenproblematik einiger EU-Länder nicht grundlegend verbessert. Vor diesem Hintergrund kann ein unzureichender Mittelzufluss im Bereich des Fremd- und Eigenkapitals nicht vollständig ausgeschlossen werden. Gleichwohl konnte die VIB Vermögen AG im Dezember 2012 eine Pflichtwandelanleihe mit einem Volumen von 17,0 Mio. EUR erfolgreich platzieren.
Aufgrund der guten Eigenkapitalausstattung und der hohen Ertragskraft der VIB Vermögen AG sind zum jetzigen Zeitpunkt jedoch keine Finanzierungsrisiken absehbar. Zudem sind die Kreditfinanzierungen annähernd frei von Covenant-Vereinbarungen, so dass die langfristige Finanzierung auch bei einer Veränderung der Kapital- oder Ertragsstruktur gesichert ist.
Zinsänderungsrisiko
Eine mögliche Anhebung des allgemeinen Zinsniveaus birgt für die VIB Vermögen AG das Risiko einer Verschlechterung der Refinanzierungskonditionen. Dies kann zum einen den Neuabschluss von Darlehensverträgen für die Finanzierung weiterer Objekte und zum anderen auch die Neuvereinbarung von Konditionen nach dem Ablauf von Zinsfestschreibungszeiträumen betreffen. Um Immobilienfinanzierungen langfristig sicherzustellen, fixiert die Gesellschaft deshalb frühzeitig Darlehenskonditionen für einen Zeitraum von überwiegend zehn Jahren. Teilweise wurden zur Sicherung von Konditionen bei Bankdarlehen auch Zinsswaps abgeschlossen. Vor dem Hintergrund des derzeit historisch niedrigen Zinsniveaus werden auch Kredite mit kurzfristigen Zinsvereinbarungen in Anspruch genommen, die sich z. B. am EURIBOR orientieren. Der Anteil der mit kurzfristigen Zinsen ausgestatteten Bankdarlehen liegt per 31. Dezember 2012 bei rund 16,3 % der gesamten Bankverbindlichkeiten. Sowohl bei einem Anstieg der kurzfristigen Zinsen als auch des allgemeinen Zinsniveaus bleibt insgesamt das Zinsänderungsrisiko kalkulierbar.
Wechselkursrisiko
Bei Darlehen und Krediten in ausländischer Währung bestehen insofern Risiken, als dass bei ungünstigeren Wechselkursen für Tilgungsleistungen und laufende Zinszahlungen höhere EuroBeträge aufzuwenden sind. Zum 31. Dezember 2012 bestehen bei der VIB Vermögen AG keine Fremdwährungskredite.
Risiken bei Finanzinstrumenten
Zur Sicherung langfristiger Zinsen und der besseren Planbarkeit künftiger Zinsaufwendungen hat die VIB Vermögen AG mehrere Zinsswaps auf Basis operativer Grundgeschäfte (Bankdarlehen mit variablen Zinssätzen) abgeschlossen. Diese Zinsswaps bilden zusammen mit den Grundgeschäften eine Bewertungseinheit (synthetische Festzinskredite) und weisen deshalb über die fixe Zinsbindung hinaus keine Risiken auf.
Rechtsrisiken/Vertragsrisiken
Durch den Abschluss von Miet- und Kaufverträgen können der VIB Vermögen AG Vertragsrisiken inklusive möglicher Folgekosten entstehen. Alle wesentlichen Verträge werden daher intern und teilweise extern juristisch unter wirtschaftlichen Gesichtspunkten geprüft.
Übernahmerisiken
Im Rahmen von Unternehmenskäufen bzw. -übernahmen mit Immobilienbesitz kann prinzipiell auch das operative Geschäft der Zielgesellschaft übernommen werden. Dabei kann die Trennung von Geschäftszweigen, die nicht zum Kerngeschäft der VIB Vermögen AG gehören, eine strategische Option darstellen. Jedoch muss bei dem Erwerb einer Gesellschaft ihr operatives Geschäft nicht notwendigerweise weiterveräußert werden. Für die VIB Vermögen AG kann daraus möglicherweise ein Übernahmerisiko mit negativen Implikationen auf die Ertrags-, Finanz- und Vermögenslage resultieren.
Gesamtaussage zu den Risiken
Das in der Gesellschaft etablierte Risikomanagementsystem ist angemessen und wird kontinuierlich entsprechend der Marktbedürfnisse weiterentwickelt. Zum aktuellen Zeitpunkt existieren keine Risiken, die den Bestand der Gesellschaft gefährden könnten.
Chancen der zukünftigen Entwicklung
Angesichts weiterhin bestehender Unsicherheiten auf den Finanzmärkten und eines historisch geringen Leitzinses könnte sich die Nachfrage nach inflationssicheren Sachanlagen wie Immobilien weiter erhöhen. Die steigenden Vermietungs- und Transaktionsumsätze bei Gewerbe- und Wohnimmobilien in Deutschland im Berichtszeitraum haben diese Entwicklung bereits angedeutet. Insbesondere Investoren aus dem Ausland könnten die Nachfrage nach Immobilien in Deutschland weiter ankurbeln – seit 2009 steigt ihr Anteil am Transaktionsvolumen kontinuierlich. Für einen grundsätzlich positiven Trend auf dem Immobilienmarkt spricht auch, dass in den vergangenen Jahren aufgrund der Finanz- und Bankenkrise verhältnismäßig wenige Gewerbeimmobilien neu errichtet wurden.
Im Verlauf dieses Jahres werden die Weltkonjunktur und die deutsche Wirtschaft nach aktuellen Experteneinschätzungen langsam wieder Fahrt aufnehmen. Dies lässt vermuten, dass die Flächennachfrage bei Gewerbeimmobilien anziehen könnte, was wiederum steigende Mietpreise bzw. eine sinkende Leerstandsquote zur Folge haben könnte. Nach- und Neuvermietungen könnten für die VIB Vermögen AG daher mit steigenden Mieterträgen einhergehen. Zudem wird die VIB Vermögen AG auch in Zukunft von ihrem etablierten und langjährigen Netzwerk in der Region Süddeutschland profitieren und weitere Investitionen tätigen können, sodass sie ihre Ertragsbasis kontinuierlich ausbauen kann.
Das derzeit niedrige Zinsniveau bietet die Chance, Neuinvestitionen zu sehr günstigen Konditionen zu finanzieren sowie die Struktur der Fremdmittel beim Abschluss neuer Zinsvereinbarungen zu optimieren. Auf diese Weise könnte die Gesellschaft ggf. die Zinsaufwendungen in Relation zu den Mieterträgen reduzieren.
Zudem kann die gute Lage der Bestandsimmobilien der VIB Vermögen AG in den wachstumsstärksten und kaufkräftigsten Regionen der Bundesrepublik für eine positive Wertentwicklung der Objekte sorgen. Auch durch die Fertigstellung von Projektentwicklungen, beispielsweise des Projekts in Neuss, und durch weitere Neuinvestitionen sowie -entwicklungen könnten sich die Erlöse aus Mieterträgen im laufenden Jahr erhöhen. Mittel- bis langfristig sind damit Wertsteigerungspotenziale für das bestehende Immobilienportfolio vorhanden, die sich positiv auf den Gesamtwert des Unternehmens auswirken können.
6. Prognosebericht (Ausblick)
Das Institut für Weltwirtschaft geht davon aus, dass das Wirtschaftswachstum in Deutschland im laufenden Jahr nur knapp positiv ist. Die Immobilienexperten von Jones Lang LaSalle rechnen für 2013 immerhin mit einem recht stabilen Gewerbeimmobilienmarkt.
In diesem Rahmen wird die Grundlage für ein erfolgreiches Geschäftsjahr die bewährte „Develop-or-Buy-and-Hold“-Strategie sein, die für nachhaltige und planbare Erträge sorgt. Die Stärke der VIB Vermögen AG bleibt die Fokussierung auf den wachstumsstarken süddeutschen Raum. Dort soll auch 2013 in ertragstarke Gewerbeimmobilien investiert werden. Daneben bleibt die Optimierung des vorhandenen Immobilienbestands ein Schwerpunkt der täglichen Arbeit.
Mit dem Aufbau eines diversifizierten Portfolios und einer Gesamtmietfläche von etwa 619.000 m² zum 31. Dezember 2012 wurde in den zurückliegenden Jahren die Basis gelegt, um auch in der Zukunft planbare und attraktive Erträge zu erwirtschaften. Dementsprechend geht der Vorstand davon aus, in den Geschäftsjahren 2013 und 2014 Umsatz und Ertrag weiter steigern zu können. Die genaue Geschäftsentwicklung wird dabei sowohl vom Umfang der Neuakquisitionen als auch von den herrschenden wirtschaftlichen Rahmenbedingungen abhängen.
Neuburg a. d. Donau, den 01. März 2013
Ludwig Schlosser, Vorstandsvorsitzender
Peter Schropp, Vorstand
Aktiva
scroll
| 31.12.2012 EUR |
31.12.2011 EUR |
|
|---|---|---|
| A. Anlagevermögen | 480.446.942,62 | 419.419.067,23 |
| I. Immaterielle Vermögensgegenstände | 40.445,50 | 53.378,50 |
| 1. sonstige immaterielle Vermögensgegenstände | 40.445,50 | 53.378,50 |
| II. Sachanlagen | 419.063.685,48 | 361.085.539,90 |
| 1. Grundstücke, grundstücksgleiche Rechte und Bauten einschließlich der Bauten auf fremden Grundstücken | 415.176.765,22 | 355.686.103,55 |
| 2. andere Anlagen, Betriebs- und Geschäftsausstattung | 434.803,81 | 514.764,04 |
| 3. geleistete Anzahlungen und Anlagen im Bau | 3.452.116,45 | 4.884.672,31 |
| III. Finanzanlagen | 61.342.811,64 | 58.280.148,83 |
| 1. Anteile an verbundenen Unternehmen | 58.907.302,64 | 56.982.603,53 |
| 2. Ausleihungen an verbundene Unternehmen | 1.858.000,00 | 768.000,00 |
| 3. Beteiligungen | 151.759,00 | 151.795,30 |
| 4. sonstige Finanzanlagen | 425.750,00 | 377.750,00 |
| B. Umlaufvermögen | 30.776.065,30 | 25.242.440,63 |
| I. Forderungen und sonstige Vermögensgegenstände | 6.053.622,87 | 8.275.134,58 |
| 1. Forderungen gegen verbundene Unternehmen | 4.059.924,88 | 6.690.516,05 |
| 2. übrige Vermögensgegenstände | 1.993.697,99 | 1.584.618,53 |
| II. Kassenbestand, Bundesbankguthaben, Guthaben bei Kreditinstituten und Schecks | 24.722.442,43 | 16.967.306,05 |
| C. Rechnungsabgrenzungsposten | 267.651,88 | 154.078,71 |
| Bilanzsumme, Summe Aktiva | 511.490.659,80 | 444.815.586,57 |
| Passiva | ||
| 31.12.2012 EUR |
31.12.2011 EUR |
|
| A. Eigenkapital | 165.286.391,77 | 163.784.163,58 |
| I. gezeichnetes Kapital | 21.364.306,00 | 21.328.828,00 |
| II. Kapitalrücklage | 126.500.548,23 | 126.239.362,18 |
| III. Gewinnrücklagen | 8.875.815,14 | 8.750.883,60 |
| IV. Bilanzgewinn | 8.545.722,40 | 7.465.089,80 |
| B. Rückstellungen | 3.387.181,14 | 3.483.181,79 |
| C. Verbindlichkeiten | 338.399.675,74 | 273.827.611,15 |
| 1. Anleihen | 17.000.000,00 | 0,00 |
| 2. Verbindlichkeiten gegenüber Kreditinstituten | 318.080.448,52 | 268.325.488,32 |
| 3. übrige Verbindlichkeiten | 3.319.227,22 | 5.502.122,83 |
| D. Rechnungsabgrenzungsposten | 336.999,15 | 367.525,05 |
| E. Passive latente Steuern | 3.420.412,00 | 2.688.105,00 |
| Bilanzsumme, Summe Passiva | 511.490.659,80 | 444.815.586,57 |
scroll
| 1.1.2012 - 31.12.2012 EUR |
1.1.2011 - 31.12.2011 EUR |
|
|---|---|---|
| 1. Rohergebnis | 32.342.230,76 | 28.129.331,12 |
| 2. Personalaufwand | 1.893.656,87 | 1.523.475,08 |
| a) Löhne und Gehälter | 1.638.745,99 | 1.373.677,87 |
| b) soziale Abgaben und Aufwendungen für Altersversorgung und für Unterstützung | 254.910,88 | 149.797,21 |
| davon für Altersversorgung | 83.805,39 | 6.449,23 |
| 3. Abschreibungen | 7.370.475,96 | 6.845.289,49 |
| a) Abschreibungen auf immaterielle Vermögensgegenstände des Anlagevermögens und Sachanlagen | 7.370.475,96 | 6.845.289,49 |
| 4. sonstige betriebliche Aufwendungen | 1.808.319,71 | 2.152.528,28 |
| 5. Erträge aus Beteiligungen | 183.038,48 | 13.685,01 |
| 6. auf Grund einer Gewinngemeinschaft, eines Gewinnabführungs- oder Teilgewinnabführungsvertrags erhaltene Gewinne | 2.421.459,50 | 5.028.372,56 |
| 7. Erträge aus anderen Wertpapieren und Ausleihungen des Finanzanlagevermögens | 66.094,21 | 256.596,43 |
| 8. sonstige Zinsen und ähnliche Erträge | 134.044,25 | 206.342,53 |
| 9. Zinsen und ähnliche Aufwendungen | 13.520.367,78 | 12.397.218,27 |
| 10. Ergebnis der gewöhnlichen Geschäftstätigkeit | 10.554.046,88 | 10.715.816,53 |
| 11. Steuern vom Einkommen und Ertrag | 1.882.268,94 | 1.356.345,36 |
| 12. sonstige Steuern | 1.124,00 | 1.495,01 |
| 13. Jahresüberschuss | 8.670.653,94 | 9.357.976,16 |
scroll
| 1.1.2012 - 31.12.2012 EUR |
1.1.2011 - 31.12.2011 EUR |
|
|---|---|---|
| 13. Jahresüberschuss | 8.670.653,94 | 9.357.976,16 |
| 14. Einstellungen in Gewinnrücklagen | 124.931,54 | 1.892.886,36 |
| a) in andere Gewinnrücklagen | 124.931,54 | 1.892.886,36 |
| 15. Bilanzgewinn | 8.545.722,40 | 7.465.089,80 |
Die Hauptversammlung am 03. Juli 2013 hat die Ausschüttung des Bilanzgewinns 2012 in Höhe von 8.545.722,40 € beschlossen.
ALLGEMEINES
Die Bilanzierungs- und Bewertungsgrundsätze des Jahresabschlusses zum 31. Dezember 2012 richten sich nach den Vorschriften der §§ 242 bis 256a und §§ 264 bis 288 HGB und den Sondervorschriften des Aktiengesetzes. Die VIB Vermögen AG ist eine mittelgroße Kapitalgesellschaft im Sinne des § 267(2) HGB.
KONZERNZUGEHÖRIGKEIT
Für den Kreis der verbundenen Unternehmen im Sinne des § 271 Abs. 2 HGB, bei denen die VIB Vermögen AG Mutterunternehmen im Sinne von § 290 HGB ist, erstellt die VIB Vermögen AG einen IFRS-Konzernabschluss.
Die VIB Vermögen AG ist zur Veröffentlichung des Konzernabschlusses verpflichtet.
BILANZIERUNG UND BEWERTUNG
Grundsätze
Die immateriellen Vermögensgegenstände und die Sachanlagen sind zu Anschaffungs- bzw. Herstellungskosten bewertet und werden über die betriebsgewöhnliche Nutzungsdauer planmäßig abgeschrieben. Für das im Gründungsjahr 2000 vom Rechtsvorgänger durch formwechselnde Umwandlung übernommene Sachanlagevermögen wurden die Buchwerte übernommen und die Abschreibung des Rechtsvorgängers fortgeführt.
Vermögensgegenstände, deren Wert unter dem Buchwert liegt, werden auf den niedrigeren beizulegenden Wert abgeschrieben.
Die Zugänge an beweglichen Anlagegütern werden im Jahr der Anschaffung zeitanteilig ab dem Monat des Erwerbs abgeschrieben. Die Anschaffungskosten beweglicher Wirtschaftsgüter des Anlagevermögens bis zu einem Wert von 150,00 € wurden im Jahr des Zugangs voll abgeschrieben. Für bewegliche Wirtschaftsgüter des Anlagevermögens mit Anschaffungskosten von mehr als 150,00 € aber nicht mehr als 410,00 € wurde das Wahlrecht zur Sofortabschreibung in Anspruch genommen. Die in der Vergangenheit gebildeten Sammelposten für Geringwertige Wirtschaftsgüter werden bis zum Ablauf der betriebsgewöhnlichen Nutzungsdauer von fünf Jahren weiter planmäßig abgeschrieben.
Die Nutzungsdauer der Sachanlagen beträgt dabei:
scroll
| Jahre | |
|---|---|
| Fabrik- und Geschäftsbauten | 20-50 |
| Außenanlagen | 10-19 |
| Betriebs- und Geschäftsausstattung | 3-12 |
Gemäß § 255 Abs. 3 HGB wurden Fremdkapitalzinsen in Höhe von 32.295 €, die auf den Zeitraum der Herstellung entfallen, in vollem Umfang als Herstellungskosten aktiviert und in dem Posten „Grundstücke, grundstücksgleiche Rechte und Bauten einschließlich Bauten auf fremden Grundstücken“ im Anlagevermögen ausgewiesen.
Die Bewertung der Finanzanlagen erfolgt zu Anschaffungskosten bzw. dem niedrigeren beizulegenden Wert.
Im Zusammenhang mit dem Tausch von Aktien der BBI Bürgerliches Brauhaus Immobilien AG (BBI Immobilien AG) in Aktien der VIB Vermögen AG wurden insgesamt 24.470 Aktien der BBI Immobilien AG erworben. Die Anschaffungskosten der Anteile an der BBI Immobilien AG wurden mit dem Zeitwert der hingegebenen VIB-Aktien bewertet.
Hinsichtlich des Umtauschverhältnisses sowie der Garantiedividende sind Gerichtsverfahren anhängig. Eine wesentliche Veränderung der Vertragsgrundlagen und damit verbundene, weitere wesentliche Belastungen aus dem Erwerb der Anteile an der BBI Immobilien AG erwarten wir hieraus jedoch nicht.
Die Forderungen und sonstigen Vermögensgegenstände sind mit den Nennwerten bilanziert. Die in den Forderungen aus Lieferungen und Leistungen enthaltenen Bonitätsrisiken sind gegebenenfalls durch aktivischen Abzug von Einzelwertberichtigungen berücksichtigt.
Die liquiden Mittel werden mit Nennwerten angesetzt.
Als Rechnungsabgrenzungsposten werden Ausgaben bzw. Einnahmen vor dem Abschlussstichtag, soweit sie Aufwand bzw. Ertrag für eine bestimmte Zeit nach diesem Tag darstellen, ausgewiesen.
Latente Steuern werden gemäß § 274 HGB gebildet. Auf Differenzen zwischen den handelsrechtlichen und steuerrechtlichen Wertansätzen von Vermögensgegenständen, Schulden und Rechnungsabgrenzungsposten sowie unter Einbeziehung von berücksichtigungsfähigen Verlust- und Zinsvorträgen wird ein Überhang an passiven latenten Steuern angesetzt, wenn insgesamt von einer Steuerbelastung in künftigen Geschäftsjahren auszugehen ist. Sofern insgesamt eine künftige Steuerentlastung (d.h. ein Überhang an aktiven latenten Steuern besteht) erwartet wird, erfolgt entsprechend dem Wahlrecht des § 274 (1) S.2 HGB kein Ansatz von aktiven latenten Steuern. Verlust- und Zinsvorträge werden falls vorhanden insoweit berücksichtigt, als eine Verrechnung mit steuerpflichtigem Einkommen innerhalb der nächsten fünf Jahre realisierbar ist bzw. die Zinsvorträge genutzt werden können. Des Weiteren werden Differenzen zwischen den handelsrechtlichen und steuerrechtlichen Wertansätzen von Vermögensgegenständen, Schulden und Rechnungsabgrenzungsposten von Organgesellschaften insoweit einbezogen, als die Umkehrung der temporären Differenzen während der Organschaft zu erwarten ist.
Die Bewertung von latenten Steuern erfolgt auf der Grundlage des im Zeitpunkt der Umkehrung der Differenzen geltenden Körperschaftsteuer- sowie ggf. Gewerbesteuersatzes.
Bei den Pensionsrückstellungen, Steuerrückstellungen und sonstigen Rückstellungen werden alle erkennbaren Risiken und ungewisse Verpflichtungen berücksichtigt. Rückstellungen werden in Höhe des nach vernünftiger kaufmännischer Beurteilung notwendigen Erfüllungsbetrages angesetzt. Rückstellungen mit einer Restlaufzeit von mehr als einem Jahr werden unter Berücksichtigung der individuellen Restlaufzeit mit einem durchschnittlichen Marktzins der vergangenen sieben Jahre abgezinst. Für die Ermittlung der Pensionsrückstellung wird eine Restlaufzeit von 15 Jahren angenommen. Alle Verbindlichkeiten sind mit ihren Erfüllungsbeträgen passiviert.
Auf fremde Währung lautende Vermögensgegenstände und Verbindlichkeiten werden grundsätzlich mit dem Devisenkassamittelkurs zum Abschlussstichtag umgerechnet. Bei einer Restlaufzeit von mehr als einem Jahr wurde dabei das Realisationsprinzip (§ 252 Abs. 1 Nr. 4 Halbsatz 2 HGB) und das Anschaffungskostenprinzip (§ 253 Abs. 1 Satz 1 HGB) beachtet.
Soweit Bewertungseinheiten gemäß § 254 HGB gebildet werden, kommen folgende Bilanzierungs- und Bewertungsgrundsätze zur Anwendung: Ökonomische Sicherungsbeziehungen werden durch die Bildung von Bewertungseinheiten bilanziell nachvollzogen. In den Fällen, in denen sowohl die "Einfrierungsmethode", bei der die sich ausgleichenden Wertänderungen aus dem abgesicherten Risiko nicht bilanziert werden, als auch die "Durchbuchungsmethode", wonach die sich ausgleichenden Wertänderungen aus dem abgesicherten Risiko sowohl des Grundgeschäfts als auch des Sicherungsinstruments bilanziert werden, angewandt werden können, wird die Einfrierungsmethode angewandt. Die sich ausgleichenden positiven und negativen Wertänderungen werden ohne Berührung der Gewinn- und Verlustrechnung erfasst. Besteht kein oder ein nicht ausreichender Sicherungszusammenhang, wird für unrealisierte Verluste eine Rückstellung für drohende Verluste aus schwebenden Geschäften gebildet.
In der Gewinn- und Verlustrechnung wird das Gesamtkostenverfahren angewendet.
Angaben zur Vergleichbarkeit
Die Bilanzierungs- und Bewertungsmethoden sind im Vergleich zum Vorjahr grundsätzlich unverändert.
ERLÄUTERUNGEN ZUR BILANZ
Anlagevermögen
Die Entwicklung der Anlagepositionen ist aus dem Anlagespiegel ersichtlich.
Immaterielle Vermögensgegenstände und Sachanlagen
Bei den Zugängen handelt es sich im Wesentlichen um Investitionen in Grundstücke und Gebäude, die zu Anschaffungs- und Herstellungskosten bilanziert werden. Fremdkapitalkosten wurden, soweit sie den Zeitraum der Herstellung betrafen, in die Ermittlung der Herstellungskosten miteinbezogen.
Die Abschreibungen enthalten planmäßige und außerplanmäßige Abschreibungen. Im Geschäftsjahr waren keine außerplanmäßige Abschreibungen geboten (Vorjahr: 0 €).
Finanzanlagen
Bei den Zugängen handelt es sich im Wesentlichen um Anteile und gewährte Ausleihungen an verbundenen Unternehmen. Aufgrund des weiteren Umtausches von Aktien der BBI Immobilien AG in Aktien der VIB Vermögen AG durch außenstehende Aktionäre der BBI AG erhöhte sich der Wert der Beteiligung an dieser Gesellschaft um TEUR 297. Im abgelaufenen Geschäftsjahr wurde eine neue Tochtergesellschaft, die Interpark Immobilien GmbH, mit einem Stammkapital von TEUR 100 gegründet. Der 74%ige Geschäftsanteil, der auf die VIB entfällt, in Höhe von TEUR 74 wurde voll einbezahlt. Um die Kapitalbasis für anstehende Immobilien-Investitionen in dieser Gesellschaft weiter zu stärken, wurde zusätzlich eine Einzahlung in die Kapitalrücklage in Höhe von TEUR 1.554 vorgenommen. An die VSI GmbH wurde, ebenfalls für anstehende Investitionen, ein zusätzliches Darlehen in Höhe von TEUR 740 gewährt. Ein weiteres Darlehen in Höhe von TEUR 450 wurde an die 75%-Tochtergesellschaft ISG Infrastrukturelle Gewerbeimmobilien GmbH gewährt. Die gewährten Darlehen wurden zu marktüblichen Konditionen abgeschlossen.
Die Angaben des § 285 Satz 1 Nr. 11 HGB sind in der Aufstellung des Anteilsbesitzes enthalten (Anlage 3, Blatt 12). Die Werthaltigkeit der Anteile an diesen Gesellschaften wird jährlich geprüft.
Forderungen und sonstige Vermögensgegenstände
Forderungen gegenüber verbundenen Unternehmen bestanden zum Bilanzstichtag in Höhe von 4.059.924,88 € (Vorjahr: 6.690.516,05 €) und resultieren aus dem Finanzierungs- und Leistungsverkehr zwischen den Gesellschaften.
Unter den sonstigen Vermögensgegenständen sind hauptsächlich Forderungen aus Versicherungserstattungen, Instandhaltungsrücklagen, debitorische Kreditoren und sonstige kurzfristige Ausleihungen ausgewiesen.
Forderungen mit einer Restlaufzeit von mehr als einem Jahr waren am Bilanzstichtag nicht zu verzeichnen.
Gezeichnetes Kapital
Das Gezeichnete Kapital beträgt 21.364.306,00 € (Vorjahr: 21.328.828,00 €) und ist in 21.364.306 (Vorjahr: 21.328.828) Inhaberaktien eingeteilt.
Im abgelaufenen Geschäftsjahr nahmen wiederum außenstehende Aktionäre der BBI Immobilien AG das Angebot, ihre Anteilsscheine in Aktien der VIB Vermögen AG zu tauschen, an. Durch die Annahme dieses Angebots durch Aktionäre der BBI Immobilien AG während des Berichtszeitraums erhöhte sich das Gezeichnete Kapital der VIB Vermögen AG entsprechend.
Genehmigtes und bedingtes Kapital
Genehmigtes Kapital
Mit Beschluss der Hauptversammlung am 6. Juli 2010 wurde ein Genehmigtes Kapital (Genehmigtes Kapital 2010) in Höhe von 5.451.147,00 € geschaffen. Hiervon wurde durch die Kapitalerhöhung im Juni 2011 ein Betrag von 137.574 € verbraucht, so dass nunmehr dieses Genehmigte Kapital 5.313.573 € beträgt. Die Ermächtigung des Vorstands zur Ausgabe neuer Aktien gegen Sach- und Bareinlage mit Zustimmung des Aufsichtsrats läuft bis zum 5. Juli 2015.
Bedingtes Kapital
Mit Beschluss der Hauptversammlung am 25. Juni 2008 wurde ein bedingtes Kapital in Höhe von 1.356.114,00 € geschaffen. Bis zum 31. Dezember 2012 wurden insgesamt 725.932,00 € des bedingten Kapitals zum Tausch von Aktien der BBI Immobilien AG in Aktien der VIB Vermögen AG verwendet.
Mit Beschluss der Hauptversammlung vom 7. Juli 2009 wurde ein weiteres bedingtes Kapital in Höhe von 3.416.800 € geschaffen. Von diesem bedingten Kapital ist zum 31. Dezember 2012 noch kein Betrag verwendet, da bisher von der im Dezember 2012 ausgegebenen Pflichtwandelanleihe noch keine Teilschuldverschreibungs-Anteile getauscht wurden.
Kapitalrücklage
Im Zusammenhang mit dem Tausch von Anteilsscheinen der BBI Immobilien AG in Aktien der VIB Vermögen AG erhöhte sich die Kapitalrücklage von 126.239.362,18 € auf insgesamt 126.500.548,23 €.
Vorschlag zur Gewinnverwendung
Gemäß § 58 AktG werden 124.931,54 € des Jahresüberschusses des Geschäftsjahres 2012 von insgesamt 8.670.653,94 € in die anderen Gewinnrücklagen eingestellt. Es wird der Hauptversammlung vorgeschlagen, den Bilanzgewinn von 8.545.722,40 € zur Ausschüttung einer Dividende von 0,40 € je dividendenberechtigter Stückaktie zu verwenden.
Genussrechtskapital
Die VIB Vermögen AG hat Genussrechtsverträge über insgesamt 660.000,00 € abgeschlossen.
Zum 31.12.2012 wurde ein Genussrechtsanteil in Höhe von nominal 5.000 € gekündigt.
Das Genussrechtsverhältnis besteht auf unbestimmte Dauer, kann aber erstmals nach Ablauf von drei Jahren vom Erwerbszeitpunkt an mit einer Kündigungsfrist von zwei Jahren zum Jahresende gekündigt werden. Mit dem Genussrecht sind keine Aktionärsrechte verbunden.
Die Ausschüttung auf das Genussrecht beträgt 5,00 % p.a. Die Ausschüttung entfällt, wenn und soweit sie zu einem Bilanzverlust führt.
Das Genussrechtskapital nimmt während der Dauer der Laufzeit bis zur vollen Höhe an einem Bilanzverlust der VIB Vermögen AG teil. Im Fall der Liquidation oder der Eröffnung eines Insolvenzverfahrens über das Vermögen der VIB Vermögen AG kann das Genussrechtskapital erst nach Befriedigung der anderen Gläubiger zurückgefordert werden.
Die Konditionen der Genussrechtsverträge erfüllen die vom Institut der Wirtschaftsprüfer e. V. definierten Merkmale, um das Genussrechtskapital als bilanzielles Eigenkapital auszuweisen.
Rückstellungen
Für ungewisse Verbindlichkeiten aus Pensionsverpflichtungen wurden Rückstellungen gebildet. Die Rückstellungsbildung wurde gem. § 253 Abs. 1 Satz 2 HGB in Höhe des nach vernünftiger kaufmännischer Beurteilung notwendigen Erfüllungsbetrages bewertet. Die Pensionsrückstellungen betragen 478.216,00 €. Diese wurden auf Basis der Projected Unit Credit Methode mit einem Zinssatz von 5,05 % und unter Annahme einer Anpassung der laufenden Pension in Höhe von 2 % berechnet. Zu Grunde gelegt wurden die Richttafeln 2005 G von Klaus Heubeck.
Für zu erwartende Ertragsteuer-Nachzahlungen für das Jahr 2012 wurde eine Rückstellung in Höhe von 364.400,00 € gebildet. Dieser Betrag beinhaltet Körperschaftsteuer und Solidaritätszuschlag.
In den sonstigen Rückstellungen wurden im Wesentlichen Rückstellungen für noch nicht abgerechnete Betriebskosten aus der Immobilienverwaltung, Jahresabschlusskosten und die Vorstandstantieme berücksichtigt. Ferner ist hierin eine Rückstellung in Höhe von insgesamt 1.230.314,21 € für noch zu leistende Kaufpreiszahlungen aus dem Erwerb einer Immobilie enthalten, deren Höhe noch nicht endgültig feststeht.
Verbindlichkeiten
Der Gesamtbetrag der Verbindlichkeiten mit einer Restlaufzeit von mehr als 5 Jahren beläuft sich auf 209.475 T€ (Vj. 169.483 T€). Die Verbindlichkeiten mit einer Restlaufzeit von bis zu einem Jahr betragen 21.563 T€ (Vj. 54.306 T€).
Anleihen (konvertibel)
Im Rahmen einer Privatplatzierung bei ausgewählten institutionellen Investoren wurde im abgelaufenen Geschäftsjahr eine Pflichtwandelanleihe mit einem Nominalvolumen von 17 Mio. € platziert. Diese ist mit einem Kupon von 4,5 % ausgestattet, in 1.000 € gestückelt und hat eine Laufzeit von zwei Jahren. Das Bezugsrecht für bestehende Aktionäre wurde ausgeschlossen. Die Pflichtwandelanleihe wurde am 19. Dezember 2012 in den Handel im Quotationboard der Wertpapierbörse Frankfurt einbezogen (ISIN DE000A1R0S50).
Es bestehen zwei Wandlungsfenster zwischen dem 6. Juli 2013 und dem 18. Dezember 2013 sowie zwischen dem dritten Kalendertag nach Abschluss der Hauptversammlung der Gesellschaft im Jahr 2014 und der Fälligkeit der Anleihe am 18. Dezember 2014. Der Wandlungspreis beträgt 10 €. Die Erhöhung des Grundkapitals durch die neuen Aktien wird jeweils im Januar 2014 und 2015 im Handelsregister eingetragen. Nach erfolgter Wandlung werden insgesamt 1,7 Mio. neue Aktien entstehen, die ab dem 1. Januar des Jahres, in dem die Wandlung stattfindet, dividendenberechtigt sind.
Verbindlichkeiten gegenüber Kreditinstituten
Die Verbindlichkeiten gegenüber Kreditinstituten sind durch eingetragene Grundschulden, durch Abtretung von Mietforderungen und Kaufpreiszahlungen sowie Verpfändung eines Wertpapierdepots gesichert.
Verbindlichkeiten gegenüber Kreditinstituten in fremder Währung bestanden zum Bilanzstichtag nicht mehr.
Die Verzinsung einzelner weniger Bankdarlehen wird durch Zinsswaps langfristig gesichert. Bei diesen Zins-Swaps handelt es sich um so genannte derivative Finanzinstrumente, welche für sich gesehen jeweils eigene Marktwerte haben. Die Swaps sind, soweit sie einen unmittelbaren Sicherungszusammenhang mit entsprechenden Grundgeschäften aufweisen, jeweils mit den Grundgeschäften nach §254 HGB zu einer Bewertungseinheit (Mikro-Cash-Flow Hedge) zusammengefasst worden. Diese Zinsswaps und die entsprechenden designierten Darlehen weisen einen Umfang von nominal 20.664 T€ auf und hatten zum 31. Dezember 2012 einen Marktwert von insgesamt -5.286 T€. Die Zahlungsströme aus den variabel verzinslichen Darlehen kompensieren aufgrund der vereinbarten Parameter der Transaktionen die entsprechenden Cash-Flows aus den Zinssicherungsinstrumenten über die gesamte Laufzeit der Instrumente. Die Messung der Effektivität erfolgt prospektiv durch den sog. Critical Term Match, retrospektiv anhand des Abgleich der tatsächlichen Zahlungsströme.
Mit dem Erwerb des Objektes City Center Gersthofen im Jahr 2007 wurden ein Darlehen in Schweizer Franken mit einem variablen Zinssatz erworben. Dieses Darlehen war durch ein Zins-Swap-Geschäft gesichert. Das Darlehen in Schweizer Franken wurde im Jahr 2012 vollständig zurückbezahlt und die Zins-Swap-Vereinbarung aufgelöst. Zum 31.12.2012 bestanden hieraus keinerlei Verpflichtungen mehr.
Im Jahr 2008 wurde ein weiteres Zins-Swap-Geschäft mit der DZ Bank abgeschlossen. Der Nominalbetrag lautet auf 5.000.000,00 €, der Zins-Swap endet am 30.06.2014. Zum 31.12.2012 hat der Zins-Swap noch einen Nominalbetrag von 1.256.000,00 €. Die Zinsauszahlungen werden anhand eines fixen Zinssatzes von 5,33 % berechnet, die variablen Zinseinzahlungen orientieren sich am 3-Monats-Euribor. Der Marktwert zum 31.12.2012 beträgt -57.100,29 €. Die Berechnung der MTM-Bewertung (mark-to-market) erfolgte anhand eines Modells der DZ Bank.
Zur Absicherung bestehender variabel verzinslicher Darlehensverbindlichkeiten wurden im Geschäftsjahr 2009 zwei Zins-Swap-Geschäfte von der BBI Immobilien AG übernommen.
Der Nominalbetrag des mit der EuroHypo AG/Hypothekenbank Frankfurt AG abgeschlossenen Zins-Swap beträgt 15.000.000,00 € mit einer Laufzeit bis 30. September 2020. Die Zinsauszahlungen werden anhand eines fixen Zinssatzes von 4,64 % berechnet, die variablen Zinseinzahlungen orientieren sich am 1-Monats-Euribor. Der Marktwert zum 31.12.2012 beträgt -4.219.378,88 € und wurde anhand eines Bewertungsmodells der Hypothekenbank Frankfurt AG ermittelt.
Ein weiteres Zins-Swap-Geschäft mit der HypoVereinsbank/UniCredit AG wurde in Höhe von nominal 4.730.000,00 € von der BBI Immobilien AG übernommen. Der Vertrag endet am 28.06.2019. Zum 31.12.2012 hat der Zins-Swap noch einen Nominalbetrag von 4.407.528,00 €. Die Zinsauszahlungen werden anhand eines fixen Zinssatzes von 4,74 % berechnet, die variablen Zinseinzahlungen orientieren sich am 3-Monats-Euribor. Der Marktwert zum 31.12.2012 beträgt -1.009.265,00 € und wurde anhand eines mark-to-market-Bewertungsmodells der HypoVereinsbank/UniCredit AG ermittelt.
Die beiden Swap-Geschäfte stellen zusammen mit den entsprechenden Grundgeschäften Bewertungseinheiten dar. Die negativen Marktwerte wurden im Übernahmezeitpunkt (Schuldübernahme) in den sonstigen Verbindlichkeiten passiviert. Die Auflösung der Verbindlichkeit erfolgt über die Laufzeit der Zins-Swap-Geschäfte.
Die Verbindlichkeiten gegenüber verbundenen Unternehmen betrugen zum Bilanzstichtag 0,00 € (Vj. 0,00 €).
Passive Rechnungsabgrenzung
Der passive Rechnungsabgrenzungsposten enthält vorausbezahlte Mieteinnahmen für das Jahr 2012 sowie Baukostenzuschüsse von Mietern, die über die Laufzeit der abgeschlossenen Mietverträge aufgelöst werden.
Passive latente Steuern
Die passiven latenten Steuern dienen der periodengerechten Erfolgsermittlung und des zutreffenden Ausweises der Vermögenslage und korrigieren den nach steuerrechtlichen Vorschriften ermittelten Steueraufwand. Im Geschäftsjahr wurde eine Rückstellung für passive latente Steuern in Höhe von 3.420.412,00 € gebildet.
ERLÄUTERUNGEN ZUR GEWINN- UND VERLUSTRECHNUNG
Sonstige betriebliche Erträge
Die sonstigen betrieblichen Erträge enthalten Erträge aus der Währungsumrechnung in Höhe von 36.755,05 € (Vorjahr 11.698 €).
Periodenfremde Erträge
Die periodenfremden Erträge belaufen sich auf insgesamt 149.569 € (Vorjahr 38.653 €) und betreffen vor allem die Erträge aus Nebenkostenabrechnungen für 2011, Erträge aus der Anpassung der Einzelwertberichtigung auf Forderungen, Erträge aus bereits abgeschriebenen Forderungen, Erträge aus der Auflösung von Rückstellungen sowie Steuererstattungen aus den Vorjahren.
Personalaufwand
In der VIB Vermögen AG waren durchschnittlich 22 (im Vorjahr 21) Mitarbeiter (ohne Vorstand) beschäftigt, davon 15 Mitarbeiter im kaufmännischen Bereich (im Vorjahr 13) und 7 Mitarbeiter im gewerblichen Bereich. Bei den gewerblichen Mitarbeitern handelt es sich im Wesentlichen um Hausmeister und Reinigungskräfte (überwiegend in Teilzeit-Beschäftigungsverhältnissen), die für die Bewirtschaftung einzelner Objekte angestellt sind. Die entstehenden Aufwendungen werden im Zuge der Nebenkosten auf die jeweiligen Mieter umgelegt.
Sonstige betriebliche Aufwendungen
Die sonstigen betrieblichen Aufwendungen enthalten im Wesentlichen Verwaltungsaufwendungen. Im abgelaufenen Geschäftsjahr resultierten Aufwendungen in Höhe von 235.222 € aus der Begebung von Anleihen (im Vorjahr 379.967 € aus der Durchführung einer Kapitalerhöhung) und 158.521 € (Vorjahr 298.331 €) aus der Bewertung von in Schweizer Franken bilanzierten Darlehen, die im abgelaufenen Geschäftsjahr jedoch getilgt wurden.
Periodenfremde Aufwendungen
Die periodenfremden Aufwendungen belaufen sich auf 62.446 € (Vorjahr 74.440 €). Im Wesentlichen sind hierunter periodenfremde Aufwendungen aus Verlusten aus dem Abgang von Finanzanlagen, Einstellungen in die Einzelwertberichtigung auf Forderungen und Forderungsverluste enthalten.
Beteiligungsergebnis
Die Erträge aus Beteiligungen betreffen verbundene Unternehmen in Höhe von 183.038 € (Vorjahr 13.685 €).
Auf Grund eines Gewinnabführungsvertrages erhaltene Gewinne
Die Erträge aus Ergebnisabführungsverträgen betreffen die BBI Immobilien AG mit 2.653.444 €. Weiterhin ist hierunter die zu zahlende Netto-Garantiedividende an die außenstehenden Aktionäre der BBI Immobilien AG in Höhe von -231.984 € enthalten.
Der Ergebnisabführungsvertrag mit der BBI Immobilien AG wurde im Jahr 2008 abgeschlossen.
Die VIB Vermögen AG hat sich verpflichtet, den außenstehenden Aktionären der BBI Immobilien AG während der Dauer dieses Vertrags einen angemessenen Ausgleich in Geld („Garantiedividende“), als jährlich wiederkehrende Leistung zu zahlen. Die Garantiedividende beträgt 0,64 € (brutto) je Stückaktie der BBI Immobilien AG abzüglich deutscher Körperschaftsteuer und Solidaritätszuschlag auf den körperschaftsteuerpflichtigen Teil nach den jeweils für diese Steuern für das betreffende Geschäftsjahr geltenden Steuersatz.
Alternativ wurde den außenstehenden Aktionären die Möglichkeit eingeräumt, Aktien der BBI Immobilien AG in Aktien der VIB Vermögen AG zu tauschen. Hierzu wurde durch Beschluss der Hauptversammlung am 25. Juni 2008 ein bedingtes Kapital in Höhe von 1.356.114 € geschaffen.
Erträge aus anderen Wertpapieren und Ausleihungen des Finanzanlagevermögens
Die Erträge aus anderen Wertpapieren und Ausleihungen des Finanzanlagevermögens betreffen verbundene Unternehmen in Höhe von 66.094 € (Vorjahr 256.596 €).
Zinsergebnis
In den Zinsen und sonstigen Aufwendungen sind Zinsaufwendungen an verbundene Unternehmen in Höhe von 0 € (Vorjahr 14.597 €) enthalten. Zudem enthält die Position Aufwendungen aus der Aufzinsung von Pensionsrückstellungen in Höhe von 22.989 € (Vorjahr: 18.263 €). Sonstige Zinsen und ähnliche Erträge von verbundenen Unternehmen existierten im Geschäftsjahr nicht (Vorjahr: 0 €).
Steuern vom Einkommen und Ertrag
Die Steuern vom Einkommen und Ertrag umfassen vor allem Körperschaftsteuer und Solidaritätszuschlag in Höhe von 1.882.269 € (Vorjahr 1.330.892 €) und Gewerbesteuer in Höhe von 0 € (Vorjahr 25.453 €), davon betreffen 732.307 € latente Steuern (Vorjahr 500.020 €) und Körperschaftsteuer-Erstattungen für frühere Jahre in Höhe von -57.596 € (Vorjahr 0 €).
Haftungsverhältnisse und sonstige finanzielle Verpflichtungen
Für Verbindlichkeiten der Mehrheitsbeteiligungsgesellschaft Gewerbepark Günzburg GmbH bestehen Bürgschaftsverpflichtungen gegenüber Kreditinstituten in Höhe von 1.400.000 € (Vorjahr 1.400.000 €). Weiter wurden für Verbindlichkeiten der VSI GmbH Bürgschaften in Höhe von 1.452.000 € (Vorjahr 627.000 €) ausgesprochen.
Für ein an die VIMA Grundverkehr GmbH gewährtes Gesellschafterdarlehen wurde bis zu einem Betrag i.H.v. 281.750 € (Vorjahr: 281.750 €) ein Rangrücktritt erklärt.
Für Verbindlichkeiten der BBI Immobilien AG gegenüber Kreditinstituten in Höhe von 12.000.000 € ist die VIB Vermögen AG im Geschäftsjahr als Gesamtschuldner beigetreten. Zum Bilanzstichtag ist nicht mit einer Inanspruchnahme zu rechnen.
Weiter bestehen sonstige finanzielle Verpflichtungen, die sich wesentlich auf die Finanzlage auswirken, in Höhe von ca. 112.495 € aus Miet- und Leasingverträgen.
Aus bereits begonnenen Investitionsvorhaben bestand zum Bilanzstichtag ein Bestellobligo in Höhe von TEUR 994.
Die voraussichtlichen Zahlungsverpflichtungen aus Swap-Geschäften zum 31. Dezember 2012 entsprechen den Marktwerten der entsprechenden Zins-Swaps zum Bilanzstichtag (siehe hierzu auch Kapitel „Verbindlichkeiten“).
SONSTIGE ANGABEN
Aufsichtsrat
•
Franz-Xaver Schmidbauer, Dipl.-Ingenieur, Ingolstadt (Vorsitzender)
•
Jürgen Wittmann, Sparkassenvorstand, Ingolstadt (stellvertretender Vorsitzender)
•
Rolf Klug, Kaufmann, Neuburg/Donau
Die Gesamtbezüge des Aufsichtsrats betragen für das Geschäftsjahr 138.200 €.
Vorstand
•
Ludwig Schlosser, Diplom-Mathematiker, Neuburg a. d. Donau (Vorstandsvorsitzender)
•
Peter Schropp, Diplom-Betriebswirt (FH), Neuburg a. d. Donau (Vorstand)
Die Angabe der Gesamtbezüge des Vorstands entfällt aufgrund der Befreiungsvorschrift des § 286 Abs. 4 HGB.
Neuburg a. d. Donau, den 01.03.2013
Ludwig Schlosser, Vorstandsvorsitzender
Peter Schropp, Vorstand
ANTEILSBESITZ
Es bestehen folgende wesentliche unmittelbare oder mittelbare Beteiligungen:
scroll
| Name und Sitz der Gesellschaft | Kapitalanteil | Eigenkapital in T€ |
Ergebnis in T€ |
|---|---|---|---|
| Merkur GmbH, Neuburg a. d. Donau | 100,00% | 84 | 45 |
| WHD Immobilien GmbH, Neuburg a. d. Donau | 100,00% | 189 | -10 |
| RV Technik s.r.o., Plzen (Tschechien) | 100,00% | -161 | -5 |
| BBI Bürgerliches Brauhaus Immobilien AG, Ingolstadt * | 91,74% | 50.233 | 2.653 |
| Gewerbepark Günzburg GmbH, Neuburg a. d. Donau | 87,50% | 1.045 | 227 |
| ISG Infrastrukturelle Gewerbeimmobilien GmbH, Ingolstadt | 75,00% | 5.484 | 507 |
| Interpark Immobilien GmbH, Neuburg a. d. Donau | 74,00% | 2.176 | -24 |
| VSI GmbH, Neuburg a. d. Donau | 74,00% | 1.071 | 78 |
| IVM Verwaltung GmbH, Neuburg a. d. Donau | 60,00% | 895 | 282 |
| VIMA Grundverkehr GmbH, Neuburg a. d. Donau | 50,00% | -591 | -32 |
| BHB Brauholding Bayern-Mitte AG, Ingolstadt** | 32,26% | 7.841 | 251 |
* Ergebnis vor Ergebnisabführung
** mittelbare Beteiligung
scroll
| Anschaffungs-/Herstellungskosten | |||||
|---|---|---|---|---|---|
| Stand 01.01.2012 EUR |
Zugänge 2012 EUR |
Umgliederungen 2012 EUR |
Abgänge 2012 EUR |
Stand 31.12.2012 EUR |
|
| --- | --- | --- | --- | --- | --- |
| I. Immaterielle Vermögensgegenstände | |||||
| 1. Konzessionen, gewerbliche Schutz- rechte und ähnliche Rechte und Werte sowie Lizenzen | 118.469,86 | 10.903,47 | 0,00 | 0,00 | 129.373,33 |
| 118.469,86 | 10.903,47 | 0,00 | 0,00 | 129.373,33 | |
| II. Sachanlagen | |||||
| 1. Grundstücke, grundstücksgleiche Rechte und Bauten | 387.935.849,30 | 51.825.021,31 | 14.949.076,15 | -33.746,30 | 454.676.200,46 |
| 2. andere Anlagen, Betriebs- und Geschäftsausstattung | 798.498,80 | 17.004,77 | -51.758,60 | 763.744,97 | |
| 3. geleistete Anzahlungen und Anlagen im Bau | 4.884.672,31 | 13.516.520,29 | -14.949.076,15 | 3.452.116,45 | |
| 393.619.020,41 | 65.358.546,37 | 0,00 | -85.504,90 | 458.892.061,88 | |
| III. Finanzanlagen | |||||
| 1. Anteile an verbundenen Unternehmen | 56.982.603,53 | 1.924.699,11 | 0,00 | 0,00 | 58.907.302,64 |
| 2. Ausleihungen an verbundene Unternehmen | 768.000,00 | 8.840.000,00 | 0,00 | -7.750.000,00 | 1.858.000,00 |
| 3. Beteiligungen | 151.834,90 | 42.000,00 | 0,00 | -42.075,90 | 151.759,00 |
| 4. sonstige Ausleihungen | 377.750,00 | 48.000,00 | 0,00 | 0,00 | 425.750,00 |
| 58.280.188,43 | 10.854.699,11 | 0,00 | -7.792.075,90 | 61.342.811,64 | |
| Summe Anlagevermögen | 452.017.678,70 | 76.224.148,95 | 0,00 | -7.877.580,80 | 520.364.246,85 |
scroll
| Abschreibungen | |||||
|---|---|---|---|---|---|
| Stand 01.01.2012 EUR |
Zugänge 2012 EUR |
Anpassung BP 2012 EUR |
Abgänge 2012 EUR |
Stand 31.12.2012 EUR |
|
| --- | --- | --- | --- | --- | --- |
| I. Immaterielle Vermögensgegenstände | |||||
| 1. Konzessionen, gewerbliche Schutz- rechte und ähnliche Rechte und Werte sowie Lizenzen | 65.091,36 | 23.836,47 | 0,00 | 0,00 | 88.927,83 |
| 65.091,36 | 23.836,47 | 0,00 | 0,00 | 88.927,83 | |
| II. Sachanlagen | |||||
| 1. Grundstücke, grundstücksgleiche Rechte und Bauten | 32.249.745,75 | 7.249.689,49 | 0,00 | 0,00 | 39.499.435,24 |
| 2. andere Anlagen, Betriebs- und Geschäftsausstattung | 283.734,76 | 96.950,00 | 0,00 | -51.743,60 | 328.941,16 |
| 3. geleistete Anzahlungen und Anlagen im Bau | 0,00 | 0,00 | 0,00 | 0,00 | 0,00 |
| 32.533.480,51 | 7.346.639,49 | 0,00 | -51.743,60 | 39.828.376,40 | |
| III. Finanzanlagen | |||||
| 1. Anteile an verbundenen Unternehmen | 0,00 | 0,00 | 0,00 | 0,00 | 0,00 |
| 2. Ausleihungen an verbundene Unternehmen | 0,00 | 0,00 | 0,00 | 0,00 | 0,00 |
| 3. Beteiligungen | 39,60 | 0,00 | 0,00 | -39,60 | 0,00 |
| 4. sonstige Ausleihungen | 0,00 | 0,00 | 0,00 | 0,00 | 0,00 |
| 39,60 | 0,00 | 0,00 | -39,60 | 0,00 | |
| Summe Anlagevermögen | 32.598.611,47 | 7.370.475,96 | 0,00 | -51.783,20 | 39.917.304,23 |
scroll
| Buchwerte | ||
|---|---|---|
| Stand 31.12.2012 EUR |
Stand 31.12.2011 EUR |
|
| --- | --- | --- |
| I. Immaterielle Vermögensgegenstände | ||
| 1. Konzessionen, gewerbliche Schutz- rechte und ähnliche Rechte und Werte sowie Lizenzen | 40.445,50 | 53.378,50 |
| 40.445,50 | 53.378,50 | |
| II. Sachanlagen | ||
| 1. Grundstücke, grundstücksgleiche Rechte und Bauten | 415.176.765,22 | 355.686.103,55 |
| 2. andere Anlagen, Betriebs- und Geschäftsausstattung | 434.803,81 | 514.764,04 |
| 3. geleistete Anzahlungen und Anlagen im Bau | 3.452.116,45 | 4.884.672,31 |
| 419.063.685,48 | 361.085.539,90 | |
| III. Finanzanlagen | ||
| 1. Anteile an verbundenen Unternehmen | 58.907.302,64 | 56.982.603,53 |
| 2. Ausleihungen an verbundene Unternehmen | 1.858.000,00 | 768.000,00 |
| 3. Beteiligungen | 151.759,00 | 151.795,30 |
| 4. sonstige Ausleihungen | 425.750,00 | 377.750,00 |
| 61.342.811,64 | 58.280.148,83 | |
| Summe Anlagevermögen | 480.446.942,62 | 419.419.067,23 |
Bericht des Aufsichtsrats
Sehr geehrte Aktionärinnen und Aktionäre,
mit der erfolgreichen Ausgabe der Pflichtwandelanleihe im Dezember 2012 hat die VIB Vermögen AG die Basis für zusätzliche Investitionen gelegt. Die Folge werden höhere Mieterträge im laufenden Geschäftsjahr und damit weiterhin ein dynamisches Wachstum der Gesellschaft sein. Diese Entwicklung hat der Aufsichtsrat aufmerksam und umfassend begleitet und im Berichtszeitraum die ihm nach Gesetz und Satzung obliegenden Beratungs- und Kontrollaufgaben wahrgenommen:
Überwachung der Geschäftsführung und Zusammenarbeit mit dem Vorstand
Neben der kontinuierlichen Kontrolle der Arbeit der Geschäftsführung hat der Aufsichtsrat den Vorstand regelmäßig bei der Leitung des Unternehmens beraten. In Entscheidungen von
maßgeblicher Bedeutung war der Aufsichtsrat stets eingebunden. Die Tätigkeit des Vorstands gab keinen Anlass zu Beanstandungen. Der Vorstand informierte den Aufsichtsrat regelmäßig, zeitnah und ausführlich über alle die Geschäftstätigkeit der Gesellschaft betreffenden Themen, insbesondere über die Vermögens-, Finanz-, und Ertragslage sowie Investitionsmöglichkeiten. Der Aufsichtsratsvorsitzende stand im regelmäßigen Kontakt mit dem Vorstand und wurde ausführlich über alle wesentlichen aktuellen Geschäftsvorfälle informiert.
Aufsichtsrat, Sitzungen und Beschlüsse
Im Geschäftsjahr 2012 fanden sechs Aufsichtsratssitzungen statt, an denen jeweils sämtliche Mitglieder des Aufsichtsrats teilnahmen. In den Sitzungen hat der Vorstand den Aufsichtsrat ausführlich über den Geschäftsverlauf der Gesellschaft informiert. Darüber hinaus wurden in den Sitzungen wichtige Einzelvorgänge, insbesondere mögliche Immobilientransaktionen, die Auswahl und Einstellung eines weiteren Vorstandsmitglieds sowie die Ausgabe einer Pflichtwandelanleihe beraten und die aufgrund gesetzlicher oder satzungsmäßiger Bestimmungen erforderlichen Beschlüsse gefasst.
Die Beschlussvorlage für die Hauptversammlung am 4. Juli 2012 wurde in der Sitzung vom 13. April 2012 verabschiedet.
Ausschüsse wurden wegen der geringen Größe des Aufsichtsrats im Geschäftsjahr 2012 nicht gebildet.
Jahresabschluss und Konzernabschluss 2012
Der vom Vorstand nach den deutschen handelsrechtlichen Vorschriften aufgestellte Jahresabschluss zum 31. Dezember 2012 wurde vom Aufsichtsrat geprüft und in der Sitzung vom 16. April 2013 zusammen mit dem entsprechenden Prüfungsbericht der S&P GmbH Wirtschaftsprüfungsgesellschaft, Augsburg, behandelt. Die Prüfung des Jahresabschlusses 2012 hat zu keiner Änderung geführt. Der uneingeschränkte Bestätigungsvermerk wurde erteilt. Der Jahresabschluss zum 31. Dezember 2012 wurde ohne Einwendungen gebilligt und ist damit festgestellt. Dem Vorschlag des Vorstands über die Gewinnverwendung schließt sich der Aufsichtsrat an.
Ebenso hat der Aufsichtsrat den vom Vorstand nach den internationalen Rechnungslegungsstandards (IFRS) aufgestellten Konzernabschluss 2012 geprüft und in der Sitzung vom 16. April 2013 zusammen mit dem entsprechenden Prüfungsbericht der S&P GmbH Wirtschaftsprüfungsgesellschaft, Augsburg, behandelt. Die Prüfung des Konzernabschlusses 2012 hat zu keiner Änderung geführt. Der uneingeschränkte Bestätigungsvermerk wurde erteilt. Der Konzernabschluss zum 31. Dezember 2012 wurde vom Aufsichtsrat gebilligt. Ferner hat der Aufsichtsrat in seiner Sitzung am 16. April 2013 die Beschlussvorlage für die Hauptversammlung am 3. Juli 2013 verabschiedet.
Der Aufsichtsrat ist sehr erfreut über die positive Unternehmensentwicklung des VIB-Konzerns und unterstützt den Vorstand uneingeschränkt in seiner Strategie, das Portfolio gewerblicher Immobilien selektiv und zielgerichtet weiter auszubauen.
Wir danken dem Vorstand und den Mitarbeiterinnen und Mitarbeitern des VIB-Konzerns sehr herzlich für ihre engagierte und erfolgreiche Arbeit im vergangenen Geschäftsjahr.
Neuburg/Donau, 17. April 2013
Für den Aufsichtsrat
Franz-Xaver Schmidbauer, Vorsitzender
Der Jahresabschluss der VIB Vermögen AG zum 31. Dezember 2012 ist durch den Aufsichtsrat am 16. April 2013 gebilligt worden und gilt somit als festgestellt.
Bestätigungsvermerk
In dem vorstehenden offengelegten verkürzten Jahresabschluss wurden die größenabhängigen Erleichterungen nach § 327 HGB in Anspruch genommen. Zu dem vollständigen Jahresabschluss und dem Lagebericht wurde der folgende Bestätigungsvermerk erteilt:
Wir haben den Jahresabschluss - bestehend aus Bilanz, Gewinn- und Verlustrechnung sowie Anhang - unter Einbeziehung der Buchführung und den Lagebericht der VIB Vermögen AG für das Geschäftsjahr vom 1. Januar bis zum 31. Dezember 2012 geprüft. Die Buchführung und die Aufstellung von Jahresabschluss und Lagebericht nach den deutschen handelsrechtlichen Vorschriften und den ergänzenden Bestimmungen der Satzung liegen in der Verantwortung der gesetzlichen Vertreter der Gesellschaft. Unsere Aufgabe ist es, auf der Grundlage der von uns durchgeführten Prüfung eine Beurteilung über den Jahresabschluss unter Einbeziehung der Buchführung und über den Lagebericht abzugeben.
Wir haben unsere Jahresabschlussprüfung nach § 317 HGB unter Beachtung der vom Institut der Wirtschaftsprüfer (IDW) festgestellten deutschen Grundsätze ordnungsmäßiger Abschlussprüfung vorgenommen. Danach ist die Prüfung so zu planen und durchzuführen, dass Unrichtigkeiten und Verstöße, die sich auf die Darstellung des durch den Jahresabschluss unter Beachtung der Grundsätze ordnungsmäßiger Buchführung und durch den Lagebericht vermittelten Bildes der Vermögens-, Finanz- und Ertragslage wesentlich auswirken, mit hinreichender Sicherheit erkannt werden. Bei der Festlegung der Prüfungshandlungen werden die Kenntnisse über die Geschäftstätigkeit und über das wirtschaftliche und rechtliche Umfeld der Gesellschaft sowie die Erwartungen über mögliche Fehler berücksichtigt. Im Rahmen der Prüfung werden die Wirksamkeit des rechnungslegungsbezogenen internen Kontrollsystems sowie Nachweise für die Angaben in Buchführung, Jahresabschluss und Lagebericht überwiegend auf Basis von Stichproben beurteilt. Die Prüfung umfasst die Beurteilung der angewandten Bilanzierungsgrundsätze und der wesentlichen Einschätzungen der gesetzlichen Vertreter sowie die Würdigung der Gesamtdarstellung des Jahresabschlusses und des Lageberichts. Wir sind der Auffassung, dass unsere Prüfung eine hinreichend sichere Grundlage für unsere Beurteilung bildet.
Unsere Prüfung hat zu keinen Einwendungen geführt.
Nach unserer Beurteilung aufgrund der bei der Prüfung gewonnenen Erkenntnisse entspricht der Jahresabschluss den gesetzlichen Vorschriften sowie den ergänzenden Bestimmungen der Satzung und vermittelt unter Beachtung der Grundsätze ordnungsmäßiger Buchführung ein den tatsächlichen Verhältnissen entsprechendes Bild der Vermögens-, Finanz- und Ertragslage der Gesellschaft. Der Lagebericht steht im Einklang mit dem Jahresabschluss, vermittelt insgesamt ein zutreffendes Bild von der Lage der Gesellschaft und stellt die Chancen und Risiken der zukünftigen Entwicklung zutreffend dar.
Augsburg, 01. März 2013
**S & P GmbH
Wirtschaftsprüfungsgesellschaft**
Dr. Burkhardt, Wirtschaftsprüferin
Thürauf, Wirtschaftsprüfer
Building tools?
Free accounts include 100 API calls/year for testing.
Have a question? We'll get back to you promptly.